Valtiontuki - SAM 020.500.040 - Norja



Virallinen lehti nro C 294 , 04/12/2003 s. 0013 - 0017



Valtiontuki SAM 020.500.040 - Norja (2003/C 294/08) Valvonta- ja tuomioistuinsopimuksen pöytäkirjassa 3 olevan 1 artiklan 2 kohdan mukainen EFTAn valvontaviranomaisen ilmoitus muille EFTA-valtioille, EU:n jäsenvaltioille sekä muille asianomaisille oletetusta tuesta 1744 Oslossa sijaitsevan vuokra-asunnon myynnin hyväksi (valtiontuki SAM 020.500.040). EFTAn valvontaviranomainen on 11 päivänä heinäkuuta 2003 tehdyllä päätöksellä 113/03/COL aloittanut valvonta- ja tuomioistuinsopimuksen pöytäkirjassa 3 olevan 1 artiklan 2 kohdan mukaisen menettelyn. Jäljennös päätöksestä on toimitettu Norjan hallitukselle tiedoksi. I TOSIASIAT 1. Ilmoitus Norjan edustusto Euroopan unionissa toimitti 10 päivänä helmikuuta 2003 päivätyssä kirjeessä (asiakirja N:o 03-829-A) kauppa- ja teollisuusministeriön 7 päivänä helmikuuta 2003 päivätyn kirjeen sekä Oslon kunnan päiväämättömän kirjeen (ja sen 31 liitettä), jotka valvontaviranomainen kirjasi kaikki saapuneiksi 11 päivänä helmikuuta 2003. Norjan viranomaiset ilmoittivat mainituissa kirjeissä valvonta- ja tuomioistuinsopimuksen 1 artiklan 3 kohdan mukaisesti Oslon kunnan päätöksestä myydä 1744 kunnallista vuokra-asuntoa Oslossa. Valvontaviranomainen pyysi lisätietoja 9 päivänä huhtikuuta 2003 päivätyllä kirjeellä (asiakirja N:o 03-2133-D). Tässä kirjeessä kilpailun ja valtiontukien osasto myös epäili myyntitoimenpiteiden yhdenmukaisuutta ETA-sopimuksen valtiontukisääntöjen kanssa. Norjan viranomaiset toimittivat kauppa- ja teollisuusministeriön 14 päivänä toukokuuta 2003 päivätyssä faksissa (asiakirja N:o 03-3127-A) lisätietoja Oslon kunnan (kaupunginasiamiehen toimiston) 14 toukokuuta 2003 päivätyllä kirjeellä, jotka valvontaviranomainen kirjasi molemmat saapuneiksi 14 päivänä toukokuuta 2003. Norjan edustusto Euroopan unionissa toimitti samat asiakirjat 5 päivänä kesäkuuta 2003 päivätyssä kirjeessä, jonka valvontaviranomainen kirjasi saapuneeksi 10 päivänä kesäkuuta 2003 (asiakirja N:o 03-3630-A). 2. Tausta Valvontaviranomainen pyysi 18 päivänä toukokuuta 2001 päivätyllä kirjeellä (asiakirja N:o 01-3792-D) Norjan viranomaisia toimittamaan kaikki tarvittavat tiedot 1744 asunnon myynnistä Fredensborg Boligutleie ANS:lle, jotta se voi arvioida, oliko kauppa ETA-sopimuksen 61 artiklan ja valvontaviranomaisen antamien valtiontukisääntöjen 18 B luvun ("Viranomaisten tekemiin maa-alueita ja rakennuksia koskeviin kauppoihin sisältyvät tuet") sääntöjen mukainen. Valvontaviranomainen muistutti Norjan viranomaisia 31 päivänä toukokuuta 2001 päivätyllä kirjeellä (asiakirja N:o 01-4004-D) valvonta- ja tuomioistuinsopimuksen pöytäkirjassa 3 olevan 1 artiklan 3 kohdan täytäntöönpanokieltoa koskevasta lausekkeesta sekä valtiontukisääntöjen lukuun 6 ("Prosessuaalisin perustein luvatonta tukea koskevat erityismääräykset") sisältyvistä kieltomääräyksistä ("välipäätöksistä"). Norjan viranomaiset toimittivat asiakirjoja Norjan edustuston 26 päivänä kesäkuuta 2001 päivätyssä kirjeessä, jonka valvontaviranomainen vastaanotti ja kirjasi saapuneeksi samana päivänä (asiakirja N:o 01-5730-A). Viranomaiset yhdessä Oslon kunnan kanssa katsoivat näiden asiakirjojen sisältävän oleellisimmat käytettävissä olevat tiedot sen arvioimiseksi, oliko myynti ETA-sopimuksen 61 artiklan mukaista. Näihin 26 päivänä kesäkuuta 2001 toimitettuihin tietoihin sisältyy 15 päivänä kesäkuuta 2001 päivätty kirje kauppa- ja teollisuusministeriöltä valvontaviranomaiselle. Ministeriö mainitsee tässä kirjeessä, ettei se halua ottaa mitään kantaa toimitettuihin asiakirjoihin sisältyviin huomioihin. Näihin 26 päivänä kesäkuuta 2001 toimitettuihin tietoihin sisältyy 5 päivänä kesäkuuta 2001 päivätty kirje Oslon kunnalta kauppa- ja teollisuusministeriölle. Kirjeessään Oslon kunta esittää, että kauppa oli valvontaviranomaisen valtiontukisääntöjen mukainen. Kunnan mukaan riippumattoman asiantuntijan arviointi teetettiin valtiontukisääntöjen 18 B luvun 2.2 kohdan mukaisesti ja 3,4 prosentin ero myyntihinnan ja arvioidun arvon välillä on valtiontukisääntöjen 18 B luvun 2.2 kohdan b alakohdassa kuvattujen markkinaedellytysten mukainen. Oslon kunta muistuttaa, että myyntitapahtumassa on otettava huomioon aikarajoitukset. Hallitus asetti sairaalauudistuksen täytäntöönpanolla kunnalle aikarajoituksen(1). Kesäkuun 5 päivänä 2001 päivätyssä kirjeessä todetaan, että aikarajoitus saattoi aiheuttaa sen, että tarjouksia tehtiin toivottua vähemmän, ja että ostajat olivat valmiita maksamaan vähemmän kuin tilanteessa, jossa aikaa olisi ollut enemmän(2). Kunta toteaa kuitenkin, että aikarajoituksesta johtuneesta mahdollisesti alhaisemmasta hinnasta ei aiheudu valtiontukea, sillä kunta toimi tässä tilanteessa (aikarajoitukset huomioon ottaen) kuin yksityinen sijoittaja olisi toiminut vastaavissa olosuhteissa. Valvontaviranomainen totesi 20 päivänä heinäkuuta 2001 päivätyssä kirjeessään (asiakirja N:o 01-5673-D) epäilevänsä vahvasti, että valtiontukisääntöjen 18 B luvun 2.2 kohdassa määrättyä menettelyä ei ollut noudatettu. Valvontaviranomainen epäili, oliko arviointi tehty ennen myyntineuvottelujen aloittamista, oliko siinä käytetty markkinoilla yleisesti hyväksyttyjä tunnuslukuja ja arviointinormeja ja oliko 3,4 prosenttia arvioitua arvoa alhaisempi myyntihinta valtiontukisääntöjen mukainen. Valvontaviranomainen pyysi Norjan viranomaisia esittämään asiasta huomautuksensa, jotka valvontaviranomainen ottaisi huomioon tehdessään päätöstä virallisen tutkintamenettelyn aloittamisesta (valvonta- ja tuomioistuinsopimuksen pöytäkirjassa 3 olevan 1 artiklan 2 kohta). Kauppa- ja teollisuusministeriö toimitti huomautuksensa 27 päivänä heinäkuuta 2001 faksilla (asiakirja N:o 01-6026-A), jonka valvontaviranomainen vastaanotti ja kirjasi saapuneeksi samana päivänä. Ministeriö totesi faksissaan, että lisämenettelyillä "varmistetaan Norjan täyttävän ETA-sopimuksen 61 artiklan mukaiset velvoitteensa". Ministeriö ilmoitti valvontaviranomaiselle, että Oslon ja Akershusin maaherra oli päättänyt 25 päivänä heinäkuuta 2001, ettei Oslon kunta voinut siirtää omistusoikeutta laillisesti ennen maaherran lopullista päätöstä. Rakennusten arvo oli myös tarkoitus arvioida uudelleen. (Uuden arvioinnin tulokset sisältyivät Oslon kunnan kirjeeseen, joka vastaanotettiin 11 päivänä helmikuuta 2003, ks. I.3 kohta jäljempänä). Valvontaviranomainen ilmoitti 31 päivänä heinäkuuta 2001 päivätyllä kirjeellä (asiakirja N:o 03-829-A) Norjan viranomaisille päättäneensä olla tässä vaiheessa aloittamatta virallista tutkintamenettelyä. Valvontaviranomainen ilmoitti odottavansa valtiontukisääntöjen mukaista virallista ilmoitusta myynnistä. 3. Ehdotetun kaupan kuvaus Oslon kunta päätti maaliskuussa 2001 myydä 1744 vuokra-asunnon kokonaisuuden vuoden 2001 toukokuun loppuun mennessä. Asunnot oli pääasiassa vuokrattu kunnan sairaaloiden työntekijöille. Riippumattomalle Akershus Eiendom AS - kiinteistötoimistolle annettiin 16 päivänä maaliskuuta 2001 tehtäväksi myydä asunnot yhtenä kokonaisuutena Oslon kunnan puolesta. Riippumaton konsulttiyritys, Catella Eiendoms-Consult AS, jätti 30 päivänä maaliskuuta 2001 arviointiraportin asunnoista. Toinen arviointi pyydettiin myöhemmin riippumattomalta arvioijalta OPAK AS:ltä, joka toimitti sen 26 päivänä huhtikuuta 2001. Akershus Eiendom aloitti myynnin 2 päivänä huhtikuuta 2001 Catellan raportin perusteella. Asuntojen myynnistä julkaistiin lehdistötiedote 19 päivänä huhtikuuta 2001 ja esite 23 päivänä huhtikuuta 2001. OPAK:n arvio, 795 miljoonaa Norjan kruunua, osoittautui pienemmäksi kuin Catellan arvio, joka oli 1143 miljoonaa Norjan kruunua. OPAK:n arvio jaettiin myös mahdollisille sijoittajille. Sijoittajia pyydettiin esittämään tarjouksensa 2 päivään toukokuuta mennessä, ja tarjouskilpailu päätettiin 3 päivänä toukokuuta. Sundal Collier & Co ASA, jonka seuraajayhtiö on Fredensborg Boligutleie ANS, sitoutui 8 päivänä toukokuuta ostamaan asunnot. Oslon kunta harkitsi tätä sitovaa tarjousta vielä kolme viikkoa. Oslon kunta pyysi OPAK:ia tarkastamaan arviointiaan, jotta joidenkin vuokrasopimusten arvoa voitaisiin muuttaa sellaisten tosiasioiden johdosta, joita ei oltu otettu huomioon alkuperäisessä arviossa. Näiden tosiasioihin perustuvien korjausten johdosta OPAK arvioi kiinteistöjen arvon pienemmäksi, 740 miljoonaksi Norjan kruunuksi. Muutokset esiteltiin Oslon kunnalle 14 päivänä toukokuuta. Oslon kunta allekirjoitti 31 päivänä toukokuuta sopimuksen, jolla 1744 asuntoa myytiin yhtenä kokonaisuutena Fredensborg Boligutleie ANS:lle 715 miljoonalla Norjan kruunulla. Valvontaviranomaiselle toimitettiin vuonna 2001 tietoja myyntiprosessista sekä edellä lyhyesti kuvatuista Catellan ja OPAK:n tekemistä arvioinneista. Kauppa- ja teollisuusministeriön 7 päivänä helmikuuta 2003 päivättyyn kirjeeseen liitetyssä Oslon kunnan kirjeessä kunta esittää kattavat tiedot kaupasta, valvontaviranomaiselle vuonna 2001 jo toimitetut tiedot mukaan lukien. Seuraavassa esitetään valvontaviranomaisen yhteenveto etenkin uusista tiedoista ja perusteista. FIGA/Nortakstin tekemän uuden arvion (kesäkuu 2002) päätelmänä oli, että asuntojen arvo on 1055 miljoonaa Norjan kruunua. Kauppa- ja teollisuusministeriön 7 päivänä helmikuuta 2003 päivättyyn kirjeeseen liitetyssä Oslon kunnan kirjeessä kunta asettaa kyseenalaiseksi, vastaako tämä arvio asuntojen arvoa, ja pitää OPAK:n arviota markkina-arvoa parhaiten vastaavana. Kunta on lisäksi sitä mieltä, että kauppa ei kuulu ETA-sopimuksen 61 artiklan 1 kohdan soveltamisalaan. Ensimmäinen syy tähän on se, että saatu hinta vastaa kunnan mielestä kiinteistöjen markkina-arvoa. Kunnan mukaan kauppa tehtiin hyvin julkistetulla avoimella huutokaupalla, jossa oli useita osallistujia, joilla kaikilla oli tasavertaiset mahdollisuudet tutustua asiaa koskeviin tietoihin, ja jossa korkeimman tarjouksen tehnyt valittiin. Niinpä myyntihinta vastaa "jo määritelmällisesti markkina-arvoa, eikä siihen näin ollen sisälly valtiontukea". Tästä syystä kunnan mielestä ei myöskään ole merkittävää, "vaikka kiinteistöistä olisikin tehty erilainen arvio ennen tarjousmenettelyn aloittamista". Kunnan näkemys tässä tapauksessa on, että myös myyntihetkellä kiinteistöistä oli olemassa riippumaton arvio, joka todistaa, että niistä saatiin markkina-arvo. Toiseksi kunta on sitä mieltä, että vaikka myyntiin sisältyisikin tukea ja vaikka kilpailu olisikin joidenkin yritysten, eli Fredensborg Boligutleie ANS:n, suosimisen johdosta vääristynyt, ei ole merkkejä siitä, että tämä olisi vaikuttanut ETA:n sisäiseen kauppaan. Tältä osin kunta pitää merkityksellisinä markkinoina vuokra-asuntomarkkinoita. Koska vuokra-asuntoja Oslossa ja sen ympäristössä tarjoava Fredensborg Boligutleie ANS ei kilpaile vuokra-asuntojen tarjoajien kanssa muissa ETA-maissa, tällä ei kunnan mukaan ole vaikutusta ETA-maiden väliseen palvelujen kauppaan. On myöskin hyvin epätodennäköistä, että tuki Fredensborgille vaikuttaisi rajat ylittävään kauppaan muilla markkinoilla. Kunnan mielestä asuntojen myyntiin ei siis sisälly ETA-sopimuksen 61 artiklassa tarkoitettua valtiontukea. Oslon kunnan 14 päivänä toukokuuta 2003 päivätyssä kirjeessä kunta toteaa ensinnäkin, että asuntojen myynti ei ehkä tapahtunut täysin valtiontukisääntöjen 18 B luvun 2.1 kohdassa kuvattua menettelyä noudattaen, mutta saatu hinta vastaa kuitenkin markkina-arvoa. Toiseksi myynti tapahtui kunnan mukaan valtiontukisääntöjen 18 B luvun 2.2 kohdan mukaisesti ja OPAK:n arvio arvosta (740 miljoonaa Norjan kruunua) vastaa markkina-arvoa. Kolmanneksi kunta toteaa rajat ylittävän vaikutuksen osalta, ettei valvontaviranomainen ole pyynnöstä huolimatta tehnyt markkina-arviota. Lopuksi kunta viittaa 18 päivänä helmikuuta 2003 päivättyyn Fredensborg Boligutleie ANS:n (ostajan) valvontaviranomaiselle osoittamaan kirjeeseen, jossa ostaja toteaa, että kauppaan on voitava soveltaa "yksityisen sijoittajan periaatetta" ja että sairaalauudistuksesta johtunut aikarajoitus on merkittävä tekijä arvioitaessa, onko saatu hinta markkina-arvoa alhaisempi. II ARVIOINTI 1. Ilmoitusvaatimus ja täytäntöönpanokielto Valvonta- ja tuomioistuinsopimuksen pöytäkirjassa 3 olevan 1 artiklan 3 kohdan mukaan "EFTAn valvontaviranomaiselle on ilmoitettava tuen myöntämistä tai muuttamista koskevasta suunnitelmasta niin ajoissa, että se voi esittää huomautuksensa". Ilmoittamatta myönnettyä tai myöhässä (sen jälkeen kun toimenpide on "toteutettu") ilmoitettua tukea pidetään laittomana (ks. valtiontuen suuntaviivojen 3.2.2 jakson 1 kohta). Valtiontukisääntöjen 18 B luvun 2.3 kohdan mukaan EFTA-valtioiden on mm. ilmoitettava julkisviranomaisten maa- ja rakennuskaupoista silloin, kun kauppaa ei ole tehty sellaisen avoimen tarjouskilpailun perusteella, johon ei liity ehtoja, tai kun muuhun kuin tällaiseen menettelyyn perustuva kauppa tehdään alle markkina-arvon. Valtiontukisääntöjen 3.2.1 luvun 5 kohdassa todetaan myös seuraavaa: "Jos EFTA-valtio ei ole varma, sisältyykö suunniteltuun toimenpiteeseen valtiontukea, tästä on ilmoitettava valvontaviranomaiselle ennen toimenpiteen toteuttamista". Oslon ja Akershusin maaherra ei ole vielä tehnyt lopullista päätöstä asuntojen omistusoikeuden siirrosta. Näin ollen valvontaviranomainen ottaa huomioon Norjan viranomaisten ilmoituksen, joka toimitettiin 10 päivänä helmikuuta 2003 päivätyllä Norjan edustuston kirjeellä, jonka valvontaviranomainen vastaanotti ja kirjasi saapuneeksi 11 päivänä helmikuuta 2003 (asiakirja N:o 03-829-A), kauppa- ja teollisuusministeriön 14 päivänä toukokuuta 2003 päivätyllä faksilla, jonka valvontaviranomainen vastaanotti ja kirjasi saapuneeksi 14 päivänä toukokuuta 2003 (asiakirja N:o 03-3127-A) sekä Norjan edustustossa Euroopan unionissa 5 päivänä kesäkuuta 2003 päivätyllä kirjeellä, jonka valvontaviranomainen vastaanotti ja kirjasi saapuneeksi 10 päivänä kesäkuuta 2003 (asiakirja N:o 03-3630-A). 2. Mahdollinen valtiontuki ja tuen soveltuvuus ETA-sopimuksen 61 artiklan 1 kohta kuuluu seuraavasti: "EY:n jäsenvaltion tai EFTA-valtion myöntämä taikka valtion varoista muodossa tai toisessa myönnetty tuki, joka vääristää tai uhkaa vääristää kilpailua suosimalla jotakin yritystä tai tuotannonalaa, ei sovellu tämän sopimuksen toimintaan, siltä osin kuin se vaikuttaa sopimuspuolten väliseen kauppaan". Tämän määräyksen soveltamisalaan kuuluva tuki on ETA-sopimuksen vastaisena kiellettyä, jos seuraavat neljä edellytystä täyttyvät: 1. kyseessä on "EY:n jäsenvaltion tai EFTA-valtion myöntämä taikka valtion varoista muodossa tai toisessa myönnetty tuki", 2. tuki "vääristää tai uhkaa vääristää kilpailua", 3. tuki suosii "jotakin yritystä tai tuotannonalaa", ja 4. tuki "vaikuttaa sopimuspuolten väliseen kauppaan". Valtiontukisääntöjen 18 B luvussa (Julkisten viranomaisten tekemiin maa-alueita ja rakennuksia koskeviin kauppoihin sisältyvistä tuista) annetaan lisätietoja siitä, miten valvontaviranomainen tulkitsee ja soveltaa ETA-sopimuksen määräyksiä valtiontuesta maa- ja rakennuskauppojen arvioinnissa. Myyntiä tarjouskilpailulla, johon ei liity ehtoja, kuvataan 18 B luvun 2.1 kohdassa, ja ilman tarjouskilpailua, johon ei liity ehtoja (riippumattoman asiantuntijan arvio), kuvataan 18 B luvun 2.2 kohdassa. Näiden kahden menettelyn avulla EFTA-valtiot voivat hoitaa maa-alueiden ja rakennusten myynnin niin, että valtiontukea ei synny. ETA-sopimuksen 61 artiklan 1 kohdan ensimmäinen edellytys Edellä oleva ensimmäinen edellytys koskee kaikkia julkisista varoista maksettavia tukia, myös alue- tai paikallishallinnon myöntämiä tukia. Näin ollen Oslon kunnan myöntämä tuki kuuluu selvästi julkisista varoista maksettaviin tukiin. Julkisessa omistuksessa olevan maa-alueen ja rakennusten myyminen markkina-arvoa halvemmalla viittaa valtion varojen käyttöön. Oslon kunta toteaa 14 päivänä toukokuuta 2003 päivätyssä kirjeessään (ks. I.3 kohta edellä), ettei menettely ehkä ollut täysin valtiontukisääntöjen 18 B luvun 2.1 kohdan vaatimusten mukainen, mutta määräysten perusteena olevat tavoitteet (eli markkina-arvo) kuitenkin saavutettiin. Valtiontukisääntöjen 18 B luvun 2.1 kohdan 1 kohdan a alakohdassa todetaan: "Tarjous on 'riittävästi julkistettu', jos se on kohtuullisen pitkän ajan kuluessa (kaksi kuukautta tai enemmän) julkistettu useita kertoja valtakunnallisessa lehdistössä, kiinteistöalan lehdissä tai muissa soveliaissa julkaisuissa ja välittäjien keskuudessa, jotka palvelevat monia mahdollisia ostajia, niin että se on saatettu kaikkien mahdollisten ostajien tietoon. Aikomus myydä maa-alueita ja rakennuksia, jotka suuren arvonsa tai muiden ominaisuuksiensa vuoksi voivat kiinnostaa koko Euroopassa tai jopa koko maailmassa toimivia sijoittajia, on julkaistava sellaisissa julkaisuissa, joita seurataan säännöllisesti ulkomaillakin. Tällaisista tarjouksista on tiedotettava myös Euroopan laajuista tai kansainvälistä toimintaa harjoittavien välittäjien kautta." Valvontaviranomaisen saamien tietojen mukaan ilmoituksessa kuvattua myyntiä ei julkistettu edellä lainatun valtiontukisääntöjen kohdan mukaisesti. Tästä syystä valvontaviranomainen epäilee vahvasti, saavuttiko Oslon kunta valtiontukisääntöjen 18 B luvun 2.1 kohdan perusteena olevat tavoitteet. Edellä mainitussa 14 päivänä toukokuuta 2003 päivätyssä kirjeessään (ks. I.3 kohta edellä) Oslon kunta toteaa myös, että kauppa tehtiin valtiontukisääntöjen 18 B luvun 2.2 kohdan (riippumattoman asiantuntijan arvio) mukaisesti. Valtiontukisääntöjen 18 B luvun 2.2 kohdan a alakohdassa todetaan mm. seuraavaa: "yhden tai useamman riippumattoman arvioijan on suoritettava riippumaton arvio ennen myyntineuvotteluja markkina-arvon vahvistamiseksi yleisesti hyväksyttyjen markkinoiden tunnuslukujen ja arviointinormien mukaisesti." Tämän lisäksi 18 B luvun 2.2 kohdan b alakohdassa todetaan: "Jos maa-alueita ja rakennuksia on kohtuullisin ponnistuksin yritetty myydä markkina-arvoon ja on käynyt selväksi, että arvioijan ilmoittamaa hintaa ei saada, voidaan viiden prosentin poikkeaman tästä arvosta katsoa olevan markkinaedellytysten mukainen." Toimitettujen tietojen perusteella valvontaviranomainen epäilee vahvasti, tehtiinkö OPAK:n arvio (Norjan viranomaisten käyttämä arvio) ennen myyntineuvotteluja, käytettiinkö siinä markkinoilla yleisesti hyväksyttyjä tunnuslukuja ja arviointinormeja ja oliko asuntoja yritetty kohtuullisin ponnistuksin myydä markkina-arvoon aika-rajoitus huomioon ottaen. Sovittu (ja ilmoitettu) myyntihinta oli lisäksi 715 miljoonaa Norjan kruunua, kun FIGA/Nortakst arvioi uudessa arvioinnissa arvon 1055 miljoonaksi Norjan kruunuksi (ks. I.3 kohta edellä). Oslon kunnan mukaan on valittava OPAK:n arvio (740 miljoonaa Norjan kruunua) parhaiten markkina-arvoa vastaavana. Koska näiden kahden arvion välillä on huomattava ero, valvontaviranomainen epäilee vahvasti, vastaako sovittu myyntihinta (715 miljoonaa Norjan kruunua) markkina-arvoa. ETA-sopimuksen 61 artiklan 1 kohdan toinen ja neljäs edellytys Edellä mainitun toisen ja neljännen edellytyksen mukaan toimenpiteen pitää vääristää tai uhata vääristää kilpailua ja vaikuttaa sopimuspuolten väliseen kauppaan. Vakiintuneen oikeuskäytännön mukaan näiden määräysten osalta jo sen perusteella, että tuki vahvistaa yhden yrityksen asemaa muihin ETA:n sisäisessä kaupassa kilpailuasemassa oleviin yrityksiin verrattuna, voidaan päätellä, että toimenpiteellä on vaikutusta ETA:n sisäiseen kauppaan. Sillä, että tuetut yritykset eivät ole vientiyrityksiä, ei ole merkitystä. Vaikka saatu hinta osoittautuisikin markkina-arvoa alhaisemmaksi, asuntojen myyntiin ei Oslon kunnan mukaan (ks. I.3 kohta edellä) liity ETA-sopimuksen 61 artiklan 1 kohdassa tarkoitettua tukea, sillä markkinoilla, joilla ostaja toimii, ei harjoiteta rajat ylittävää kauppaa. Kunta toteaa myös, että Kaakkois-Norjan vuokra-asuntomarkkinat ovat paikallismarkkinat. Valvontaviranomaisen mielestä Oslon kiinteistömarkkinat eivät rajoitu paikallisyrityksiin. Fredensborg Boligutleie ANS kilpailee tosiasiassa tai mahdollisesti vastaavien norjalaisyritysten ja muiden ETA-maiden yritysten kanssa. Alle markkina-arvon jäävä myyntihinta suosisi Fredensborg Boligutleie ANS -yritystä ja väärentäisi tai uhkaisi väärentää kilpailua ja vaikuttaisi kauppaan sopimuspuolten välillä. Näin ollen valvontaviranomainen katsoo, että toinen ja neljäs edellytys täyttyvät. ETA-sopimuksen 61 artiklan 1 kohdan kolmas edellytys Edellä mainittu kolmas edellytys tarkoittaa, että toimenpiteen on oltava joko erityinen tai valikoiva eli sen on vaikutettava edunsaajan ja sen kilpailijoiden väliseen tasapainoon. Tarkasteltavana olevassa tapauksessa edunsaajana olisi Fredensborg Boligutleie ANS. Valvontaviranomainen on ymmärtänyt, ettei tämän edellytyksen täyttymistä kiistetä. ETA-sopimuksen 61 artiklan 1 kohtaan liittyvät päätelmät Edellä esitetyn perusteella tässä tarkasteltuun asuntojen myyntiin voi liittyä ETA-sopimuksen 61 artiklan 1 kohdassa tarkoitettua valtiontukea. 3. Yksityisen sijoittajan periaate Oslon kunta viittaa 14 päivänä toukokuuta 2003 päivätyssä kirjeessään 18 päivänä helmikuuta 2003 päivättyyn kirjeeseen, jonka asuntojen ostaja (Fredensborg Boligutleie ANS) on osoittanut valvontaviranomaiselle ja jossa ostaja toteaa, että on aiheellista soveltaa "yksityisen sijoittajan periaatetta" (ks. I.3 kohta edellä). Kun tarkastellaan Oslon kunnan asemaa sijoittajana, väite, että kyseinen liiketoimi oli kunnan kannalta järkevä kun otetaan huomioon sairaalauudistus ja siitä oletettavasti johtunut aikarajoitus, ei valvontaviranomaisen mukaan sulje pois ETA-sopimukseen sisältyvien valtiontukisääntöjen soveltamista. Sairaalauudistus ei muuta tarvetta selvittää, vahvistaako kauppa ostajan asemaa antamalla tälle etua, jota ei olisi syntynyt tavanomaisissa markkinaolosuhteissa. Tästä syystä valvontaviranomaisella on epäilyjä myös tätä kohtaa koskevien Oslon kunnan (ja ostajan) perusteiden suhteen. 4. Tuen soveltuvuus yhteismarkkinoille Norjan viranomaisten mielestä ilmoitettuun myyntiin ei sisälly tukea, eikä tuen soveltuvuutta yhteismarkkinoille ole tästä syystä perusteltu. Kun asuntokauppaan luultavasti sisältynyt valtiontuki on saatu arvioitua, on kuitenkin pohdittava, voisiko tällainen tuki olla ETA-sopimuksen mukaista sen 61 artiklan 2 ja 3 kohdan perusteella. Sopimuksen 61 artiklan 2 kohdan soveltaminen ei vaikuta aiheelliselta. Myynnin ei valvontaviranomaisen mukaan voida esimerkiksi katsoa olevan luonteeltaan yksittäisille kuluttajille myönnettävää sosiaalitukea. Valvontaviranomaisen saamien tietojen perusteella ei myöskään vaikuta siltä, että ETA-sopimuksen 61 artiklan 3 kohdan a-c alakohtaa olisi syytä soveltaa. Valvontaviranomainen katsoo, että myynnin tarkoituksena ei ole edistää talouskehitystä alueilla, joilla elinolot olisivat erityisen huonot tai joilla olisi huomattavaa alityöllisyyttä, kehitellä Euroopan yhteisen edun mukaista hanketta eikä helpottaa tiettyjen elinkeinoalojen tai talousalueiden kehittämistä. 5. Päätelmät Edellä esitettyjen tosiasioiden ja pohdintojen perusteella valvontaviranomainen epäilee, että 1744 asunnon myyntiin Oslon kunnalta Fredensborg Boligutleie ANS:lle sisältyy valtiontukea, ja jos näin on, myyntitoimenpiteiden soveltuvuutta ETA-sopimuksen toimintaan. Tästä syystä valvontaviranomaisen on valtiontukisääntöjen 5.2 luvun mukaisesti aloitettava valvonta- ja tuomioistuinsopimuksen pöytäkirjassa 3 olevan 1 artiklan 2 kohdan mukainen menettely. Päätös menettelyn aloittamisesta ei rajoita valvontaviranomaisen lopullista päätöstä, jossa voidaan katsoa kyseessä olevan asuntojen myynnin soveltuvan ETA-sopimuksen toimintaan, ON TEHNYT TÄMÄN PÄÄTÖKSEN: 1. Aloitetaan valvonta- ja tuomioistuinsopimuksen pöytäkirjassa 3 olevan 1 artiklan 2 kohdan mukainen menettely, joka koskee ilmoitettua 1744 asunnon myyntiä Oslon kunnalta Fredensborg Boligutleie ANS:lle. 2. Norjan hallitusta pyydetään valvontaviranomaisen valtiontukisääntöjen 5 luvussa olevan 5.3.1 kohdan 1 alakohdan mukaisesti esittämään huomautuksensa muodollisen tutkintamenettelyn aloittamisesta kahden kuukauden kuluessa tämän päätöksen tiedoksiantamisesta. 3. Norjan hallitusta pyydetään toimittamaan kahden kuukauden kuluessa tämän päätöksen tiedoksiantamisesta kaikki tiedot, joiden avulla valvontaviranomainen voi tarkastella kyseisen myynnin soveltuvuutta ETA-sopimuksen toimintaan. 4. Norjan hallitusta pyydetään viipymättä ilmoittamaan mahdolliselle edunsaajayritykselle, Fredensborg Boligutleie ANS:lle, menettelyn aloittamisesta sekä siitä, että yritys saattaa joutua maksamaan takaisin aiheettomasti saadun tuen. 5. Muille EFTA-valtioille, EU:n jäsenvaltioille ja asianomaisille ilmoitetaan tästä päätöksestä julkaisemalla se Euroopan unionin virallisen lehden ETA-osastossa ja ETA-täydennysosassa, jolloin niitä pyydetään toimittamaan huomautuksensa kuukauden kuluessa päätöksen julkaisupäivästä. 6. Tämä päätös on todistusvoimainen englannin kielellä. Tehty Brysselissä 11 päivänä heinäkuuta 2003. EFTAn valvontaviranomaisen puolesta Einar M. Bull Puheenjohtaja Hannes Hafstein Kollegion jäsen EFTAn valvontaviranomainen kehottaa EFTA-valtioita, EU:n jäsenvaltioita ja muita asianomaisia lähettämään kyseisiä toimenpiteitä koskevat huomautuksensa kuukauden kuluessa tämän tiedonannon julkaisemisesta seuraavaan osoitteeseen: EFTAn valvontaviranomainen 74, rue de Trèves B - 1040 Bryssel Huomautukset toimitetaan Norjan hallitukselle. Huomautusten esittäjä voi pyytää kirjallisesti henkilöllisyytensä käsittelemistä luottamuksellisena, ja tämä pyyntö on perusteltava. (1) Ot.prp. nr 66 (2000-2001) Om lov om helseforetak m.m. (helseforetaksloven). (2) Tämä kohta kuuluu norjaksi seuraavasti:"Dette tidspresset kan ha ført til at kretsen av interesserte ble mindre enn ønskelig, og/eller at kjøperne la inn lavere bud enn de ville gjort i en situasjon med bedre tid".