JULKISASIAMIEHEN RATKAISUEHDOTUS

PEDRO CRUZ VILLALÓN

30 päivänä syyskuuta 2010 ( )

Asia C‑239/09

Seydaland Vereinigte Agrarbetriebe GmbH & Co. KG

vastaan

BVVG Bodenverwertungs- und -verwaltungs GmbH

(Landgericht Berlinin (Saksa) esittämä ennakkoratkaisupyyntö)

Valtiontuet – Saksan uusien osavaltioiden maatalousmaiden yksityistämisohjelma – Markkina-arvon laskeminen

I Johdanto

1. Nyt esillä olevassa asiassa Landgericht Berlin tiedustelee unionin tuomioistuimelta, onko kansallinen säännös, jossa säädetään niin sanottujen uusien osavaltioiden alueilla sijaitsevien yksityistettävien maatalousmaa-alueiden markkina-arvon laskennassa käytettävistä erilaisista menetelmistä, vastoin EY 87 artiklaa (SEUT 107 artiklaa).

2. Ensin on selvitettävä, mitä laskentamenetelmiä riidanalainen säännös varsinaisesti sisältää, mistä ei ole yksimielistä näkemystä ennakkoratkaisupyynnössä, ja toiseksi on tutkittava, onko näillä menetelmillä käytännössä mahdollista määrittää yksityistettävien maa-alueiden todellinen markkina-arvo. Viimeksi mainittu seikka on oleellinen sen takaamiseksi, ettei kyseisissä liiketoimissa ylitetä unionin oikeuden mukaista maan ostajalle myönnettävän tuen enimmäismäärää (35 % markkina-arvosta).

3. Kuten jäljempänä todetaan, asian teknisyyden ja sen muutamien keskeisten seikkojen epämääräisyyden vuoksi unionin tuomioistuimen on nähdäkseni annettava esitettyyn ennakkoratkaisukysymykseen ehdollinen ja dynaaminen vastaus eli vastaus, joka riippuu yhtäältä erilaisista tosiseikkoja koskevista luonteeltaan muuttuvista arvioinneista ja toisaalta kansallisen tuomioistuimen tekemästä maan sisäisen oikeuden tulkinnasta, johon perustuu kyseessä olevan riidanalaisen säännöksen käytännön soveltaminen kussakin tilanteessa.

II Asiaa koskevat oikeussäännöt

A Valtiontukea koskevat unionin oikeussäännöt

4. Komissio antoi 10.7.1997 tiedonannon julkisten viranomaisten tekemiin maa-alueita ja rakennuksia koskeviin kauppoihin sisältyvistä tuista (jäljempänä tiedonanto)( ) tarkoituksenaan selventää käytäntöjään tässä asiassa ja vähentää näin tutkittavaksi tulevien tapausten määrää.

5. Tiedonannon II osaston 2 kohdan a alakohdan ensimmäisessä alakohdassa todetaan, että jos julkiset viranomaiset eivät aio käyttää avointa julkista tarjouskilpailua, jolle ei aseteta ehtoja (jolloin myynnin oletetaan tapahtuvan markkinahintaan eikä siihen silloin sisälly lainkaan valtiontukea), ”yhden tai useamman riippumattoman arvioijan on suoritettava riippumaton arvio ennen myyntineuvotteluja markkina-arvon vahvistamiseksi yleisesti hyväksyttyjen markkinoiden tunnuslukujen ja arviointinormien mukaisesti. Näin määritelty markkinahinta on vähimmäisostohinta, josta voidaan sopia myöntämättä valtion tukea”. Viidennessä alakohdassa täsmennetään, että ”markkina-arvolla tarkoitetaan hintaa, jolla maa-alueet ja rakennukset voitaisiin arvostuspäivänä myydä halukkaan myyjän ja riippumattoman ostajan välisellä yksityisellä sopimuksella, kun – – omaisuus on julkisesti tarjolla markkinoilla, – – markkinaolot sallivat laillisen myynnin ja – – myyntineuvotteluihin käytettävä aika on tavanomainen omaisuuden luonteen huomioon ottaen”.

6. Maatalouden rakenteiden tehokkuuden parantamisesta annettu asetus (EY) N:o 950/97( ) sisältää muutamia erityissäännöksiä maatalouspolitiikan alalla myönnettävistä tuista. Asetuksen 7 artiklan 2 kohdan b alakohdan mukaan tuen kokonaismäärä prosentteina kokonaisinvestoinneista saa olla enintään 35 prosenttia investoinneissa kiinteään omaisuuteen muilla kuin epäsuotuisilla alueilla. Asetus kumottiin ja korvattiin asetuksella (EY) N:o 1257/1999,( ) jonka 7 artiklan toisessa kohdassa säädetään, että ”tuen kokonaismäärä prosenttiyksikköinä tukikelpoisesta investointimäärästä saa olla enintään 40 prosenttia – –”.

B Saksan oikeus

7. Uusissa osavaltioissa sijaitsevan maatalousmaan hankintaohjelmaa koskevat säännökset on annettu 27.9.1994 annetulla lailla (Ausgleichsleistungsgesetz, jäljempänä tasaussuorituslaki),( ) joka on pantu tältä osin täytäntöön 20.12.1995 annetulla asetuksella (Flächenerwerbsverordnung, jäljempänä maanhankinta-asetus).( )

8. Tasaussuorituslain 3 §:n 7 momentin mukaan maatalousmaan arvo lasketaan tekemällä markkina-arvoon 35 prosentin suuruinen vähennys.

9. Maanhankinta-asetuksen 5 §:n 1 momentissa, sellaisena kuin sitä sovelletaan nyt esillä olevaan asiaan, säädetään seuraavaa:

”Tasaussuorituslain 3 §:n 7 momentin ensimmäisessä ja kuudennessa virkkeessä – – tarkoitettu maatalousmaan markkina-arvo lasketaan 6.12.1988 annetussa arvonmääritysasetuksessa [Wertermittlungsverordnung] (BGBl. I, s. 2209) säädetyn mukaisesti – –. Siltä osin kuin pelto- ja laidunmaalle on olemassa alueellisia arvonmäärityksiä [regionale Wertansätze], arvo on määritettävä niiden mukaan. Alueelliset arvonmääritykset julkaisee liittovaltion valtiovarainministeri liittovaltion virallisessa lehdessä [Bundesanzeiger]. Ostaja tai yksityistämisestä vastaava elin voi vaatia tästä poikkeavan markkina-arvon määrittämistä markkina-arvon arvioinnin perusteella, jonka tekee rakennuslain [Bundesbaugesetz] 192 §:n mukaisesti perustettu alueellisesti toimivaltainen asiantuntijakomitea [Gutachtersausschuss], jos on tosiasiallisia perusteita sille, että alueelliset arvonmääritykset eivät soveltuisi arvon määrittämisen perustaksi.”( )

C Maiden yksityistämistä koskevasta Saksan järjestelmästä tehdyt komission päätökset

10. Ensimmäinen päätös, jossa komissio totesi Saksan maanhankintaohjelmassa sovellettavan tukijärjestelmän olevan yhteismarkkinoille soveltumaton,( ) sai Saksan viranomaiset tekemään lainsäädäntömuutoksia niin, että uudessa 22.12.1999 tehdyssä komission päätöksessä( ) Saksan lainsäädännön todettiin olevan, sellaisena kuin se on edellä esitettynä, EY 87 artiklan mukainen.

III Pääasia ja ennakkoratkaisukysymys

11. BVVG (Bodenverwertungs- und -verwaltungs GmbH, jäljempänä BVVG), joka on pääasian vastaaja, on Saksojen yhdistymisestä johtuvista erityistehtävistä vastaavan julkisen laitoksen, Bundesanstalt für vereinigungsbedingte Sonderaufgabenin, kokonaan omistama tytäryhtiö. Tämä laitos antoi BVVG:n tehtäväksi hoitaa tiettyjen maa- ja metsätalousmaiden yksityistämisen.

12. BVVG myi 18.12.2007 tehdyllä sopimuksella Seydaland Vereinigte Agrarbetriebe GmbH & Co. KG -nimiselle yhtiölle maatalouskäyttöön soveltuvia maa-alueita, jotka olivat kuuluneet aikanaan Saksan demokraattiselle tasavallalle. Myyntihinta oli yhteensä 245 907,91 euroa, josta maatalousmaan osuus oli 210 810,18 euroa.

13. Seydaland nosti BVVG:tä vastaan kanteen Landgericht Berlinissä, sillä sen mukaan myyntihinta oli liian korkea, koska se oli laskettu lain vastaisella tavalla. Seydalandin mielestä hinta olisi ollut vain 146 850,24 euroa, jos alueellisia arvonmäärityksiä olisi sovellettu. Vastaajan mielestä myyminen siihen hintaan olisi kuitenkin ollut EY 87 artiklan vastaista valtiontukea.

14. Koska asian ratkaisu riippuu siitä, onko maanhankinta-asetuksen 5 § vastoin EY 87 artiklaa, Landgericht Berlin esitti unionin tuomioistuimelle seuraavan ennakkoratkaisukysymyksen:

”Onko tasaussuorituslain (Ausgleichsleistungsgesetz) 4 §:n 3 momentin 1 kohdan täytäntöön panemiseksi annetun maanhankinta-asetuksen (Flächenerwerbsverordnung) 5 §:n 1 momentin toinen ja [neljäs]( ) virke EY 87 artiklan vastainen?”

IV Oikeudenkäyntimenettely unionin tuomioistuimessa

15. Ennakkoratkaisupyyntö kirjattiin saapuneeksi unionin tuomioistuimeen 1.7.2009.

16. Kirjallisia huomautuksia ovat esittäneet Seydaland, BVVG, komissio ja Saksan hallitus.

17. Unionin tuomioistuin osoitti 30.4.2010 Saksan hallitukselle kaksi kysymystä kirjallista vastausta varten, ja ne koskivat rakennuslain 192 §:ssä tarkoitettua kiinteistöjen asiantuntijakomiteaa: ensinnäkin tiedusteltiin, minkä sääntöjen perusteella komitean jäsenet nimitetään ja minkä sääntöjen mukaan komitea toimii osallistuessaan maatalousmaiden yksityistämiseen maanhankinta-asetuksen 5 §:n mukaisesti, ja toiseksi kysyttiin, onko komitealla maan markkina-arvoa tässä yhteydessä määrittäessään velvollisuus noudattaa viitearvoja vai onko sillä päinvastoin harkintavaltaa. Saksan hallitus vastasi molempiin kysymyksiin 28.5.2010 toimitetulla asiakirjalla. Asiantuntijakomitean kokoonpanosta todettiin lyhyesti esitettynä, että komitean jäsenten on oltava alaan erikoistuneita ja riippumattomia (heidän päätoimensa ei voi olla esimerkiksi kyseessä olevan paikallisen elimen kiinteistöjen arvioiminen) ja että nimittämisessä sovellettavista säännöistä päättävät eri osavaltiot. Toiseen kysymykseen Saksan hallitus vastasi, että asiantuntijakomiteat toimivat vapaasti ja riippumattomasti eivätkä viitearvot sido niitä, joskin joitakin tekijöitä voidaan ottaa huomioon. Ensin määritetään, mitkä tekijät otetaan huomioon kyseessä olevan maa-alueen arvioinnissa, ja sen jälkeen keskustellaan, mikä arvo näille tekijöille annetaan.

V Kysymyksenasettelu ja kysymyksen uudelleen muotoilu

A Pääasian sisältö: asianosaisten lausumat

18. Landgericht Berlinin on ratkaistava käsiteltäväkseen saatetussa pääasiassa, toimiko BVVG, entisen Saksan demokraattisen tasavallan omistamien maatalousmaiden yksityistämisiä hoitava yhtiö, lain mukaisesti Seydalandin kanssa toteutetussa liiketoimessa.

19. Asia koskee siis maiden yksityistämisessä sovellettavaa keskeistä järjestelmää eli maa-alueiden myyntihinnan määrittämisen perusteena käytettävän markkina-arvon laskentatapaa.

20. Yksikään asianosaisista ei kiistä sitä, että unionin oikeuden mukaisesti ostajan saaman tuen intensiteetti voi olla enintään 35 prosenttia ostettujen maiden markkina-arvosta.( ) Edellisen mukaisesti Saksan tasaussuorituslain 3 §:n 7 momentissa säädetään, että maatalousmaan arvo on laskettava niin, että markkina-arvoon tehdään enintään 35 prosentin suuruinen vähennys.

21. Erimielisyydet aiheutuvat siitä, mitä laskentatapaa on käytettävä nyt esillä olevan asian kaltaisissa tapauksissa sovittamalla yhteen valtion sisäisen oikeuden vaatimukset perustamissopimuksen vaatimusten kanssa, jotta tulokseksi saataisiin yksityistämisen kohteena olevien maiden todellinen markkina-arvo.

22. Seydalandin mielestä Saksan maanhankinta-asetuksen 5 §:n perusteella BVVG:n olisi pitänyt määrittää maa-alueiden myyntihinta joko virallisesti julkaistujen alueellisten arvonmääritysten perusteella tai käyttämällä liittovaltion rakennuslain 192 §:n mukaista asiantuntijakomiteaa. Vastaaja toimi epäasianmukaisesti valitessaan kolmannen laskentatavan, josta ei säädetä nimenomaisesti mainitussa 5 §:ssä ja jossa myyntihinta johdetaan todellisesta markkinatilanteesta vastaajan oman laskentatavan mukaisesti.

23. BVVG väittää edellä esitetyn osalta, että kaupantekohetkellä alueelliset arvonmääritykset olivat vanhentuneita, sillä niitä ei ollut voitu mukauttaa riittävän nopeasti uusien osavaltioiden uuteen markkinatilanteeseen, jossa maatalousmaan hinnat nousivat poikkeuksellisen voimakkaasti.( ) Mainitut arvonmääritykset eivät vastanneet silloista markkinatilannetta vaan tilannetta vuosi tai kaksi aiemmin, jolloin hinnat olivat alemmat. Jos hinta olisi siis laskettu alueellisten arvonmääritysten perusteella, tulokseksi saatu arvo olisi jäänyt alle markkina-arvon, jolloin 35 prosentin vähennyksen tekeminen olisi katsottu sääntöjenvastaiseksi valtion tueksi.

24. Toisaalta jopa liittovaltion valtiovarainministeriö oli tietoinen tilanteesta, kun se määräsi 10.7.2007, että BVVG:n on tutkittava liittovaltion virallisessa lehdessä (Bundesanzeiger) julkaistut alueelliset arvonmääritykset ja että – jos nämä poikkeavat yli 20 prosenttia markkinoilla tapahtuvien vastaavien myyntitapahtumien keskimääräisistä arvoista – niitä ei tarvitsisi enää ottaa markkina-arvon määrittämisen pohjaksi.

25. Vastaajan laskelmien mukaan tilanne oli ollut tämä nyt esillä olevaan asiaan liittyvässä tapauksessa. Tästä syystä sekä siksi, että näin laajassa yksityistämisohjelmassa on hankalaa tehdä yksittäistä arviota jokaisesta myynnistä, BVVG käytti uusia arvonmäärityksiä, jotka se oli laatinut itse muita viimeaikaisia maakauppoja koskevien tietojen ja liittovaltion rakennuslain 192 §:n mukaisesti perustetulta asiantuntijakomitealta saatujen tietojen perusteella.

26. Unionin tuomioistuimessa esittämissään lausumissa BVVG ja Saksan hallitus väittivät, että BVVG oli toiminut lain mukaisesti unionin oikeuden kannalta katsottuna, sillä nykytilannetta vastaavan todellisen markkina-arvon määrittäminen on unionin oikeuden (etenkin EY 87 artiklan ja vuonna 1997 annetun komission tiedonannon) mukainen ehdoton edellytys. Toiminta on laillista myös valtion sisäisen oikeuden kannalta katsottuna, sillä maanhankinta-asetuksen 5 §:n 1 momentissa ei kielletä käyttämästä muuta laskentatapaa kuin siinä nimenomaisesti mainittua.

27. Ennakkoratkaisukysymyksessään Landgericht Berlin ei epäile ainakaan suoraan sitä, ettei BVVG toiminut lain mukaisesti nyt esillä olevassa asiassa. Ennakkoratkaisupyynnön esittänyt tuomioistuin tiedustelee erillisenä kysymyksenä, onko maanhankinta-asetuksen ”5 §:n 1 momentin toinen ja neljäs virke” EY 87 artiklan mukainen.

28. Selvitettävänä ei siis ole, onko BVVG:n tässä nimenomaisessa tapauksessa käyttämällä laskentatavalla saatu tulokseksi maan markkina-arvo (mitä kiista ei näytä koskevan) vaan olisiko sama tulos saatu muilla 5 §:ssä nimenomaisesti mainituilla laskentatavoilla. Vastauksen on oltava myönteinen, jotta säännöksen voidaan katsoa olevan unionin oikeuden mukainen.( )

29. Kysymys on muotoiltava uudelleen ennen varsinaisen arvioinnin tekemistä.

B Kysymyksen uudelleen muotoilu

30. Ensinnäkin on syytä muistaa, että Landgericht Berlin viittaa ainoastaan 5 §:n 1 momentin toiseen ja neljänteen virkkeeseen, joiden sopimuksen tekohetkellä voimassa olleissa versioissa mainittiin nimenomaisesti kaksi arviointimenetelmää: alueelliset arvonmääritykset ja liittovaltion rakennuslain 192 §:n mukainen asiantuntijakomitea.

31. Landgericht Berlin jätti tämän vuoksi lähtökohtaisesti ennakkoratkaisukysymyksen ulkopuolelle 5 §:n ensimmäisen virkkeen, jonka mukaan ”maatalousmaan markkina-arvo – – lasketaan 6.12.1988 annetussa arvonmääritysasetuksessa säädetyn mukaisesti”. Saksan hallitus väittää kuitenkin, että säännöksen tämä osa on välttämätön säännöksen tulkitsemiseksi asianmukaisesti ja että se on säännöksen tärkein osa, joka takaa säännöksen olevan täysin unionin oikeuden mukainen. Nähdäkseni arvioinnin kohteeksi on näin ollen otettava maanhankinta-asetuksen 5 §:n koko 1 momentti, jotta kansalliselle tuomioistuimelle voidaan antaa hyödyllinen vastaus.

32. Toiseksi on syytä muistaa, ettei unionin tuomioistuin pysty ennakkoratkaisumenettelyssä lausumaan suoraan, onko kansallisen oikeuden tietty säännös unionin oikeuden mukainen. Maanhankinta-asetuksen 5 §:ään on siis viitattava välillisesti.

33. Kaiken edellä esitetyn perusteella ennakkoratkaisukysymys voidaan muotoilla mielestäni asianmukaisella tavalla seuraavasti:

”Onko maanhankinta-asetuksen 5 §:n 1 momentin kaltainen kansallinen säännös EY 87 artiklan vastainen?”

VI Ennakkoratkaisukysymyksen arviointi

A Voidaanko 5 §:n 1 momentissa tarkoitetuilla laskentatavoilla laskea todellinen markkina-arvo?

34. Kuten edellä todettiin, arvioitaessa, onko maanhankinta-asetuksen 5 § EY 87 artiklan mukainen, on selvitettävä, soveltuvatko kyseisessä säännöksessä luetellut laskentatavat maatalousmaan todellisen markkina-arvon määrittämiseen. Ainoastaan vastauksen ollessa myönteinen voidaan taata, ettei hintaa vahvisteta niin alhaiseksi, että kyseessä olisi valtiontuen myöntäminen ostajalle.

35. Arviointia varten on paikallaan esittää muutamia alustavia huomautuksia.

36. Tuskin on tarpeen huomauttaa, että näiden maa-alueiden markkina-arvon määrittämisen oleellisuus johtuu siitä, että Saksa on päättänyt, että kyseisten maa-alueiden myyntihinta lasketaan tekemällä määritetystä markkina-arvosta suurin sallittu eli tässä tapauksessa 35 prosentin vähennys.( ) Jos valtio olisi valinnut pienemmän vähennyksen, se riski, että virheellisen markkina-arvon määrittäminen johtaisi välittömästi sääntöjenvastaisen valtiontuen myöntämiseen, olisi selvästi pienempi. Sitä vastoin on niin, että kun valtio päättää tehdä, kuten tässä tapauksessa, suurimman sallitun vähennyksen, maa-alueelle määritetty markkina-arvo, jonka voidaan perustellusti todeta olevan todellista markkina-arvoa alempi, katsotaan sääntöjenvastaiseksi tueksi.

37. On selvää, ettei mikään menetelmä ole pettämätön määritettäessä ”etukäteen” todellista markkina-arvoa, ja samoin on selvää, etteivät kaikki kuviteltavissa olevat menetelmät ole yhtä asianmukaisia. Riidanalaisen säännöksen alkuperäisessä versiossa Saksa sulki pois sekä avoimet tarjouskilpailut että yksittäiset arvonmääritykset ja valitsi kaksi menettelyä, joista toinen on pääasiallinen ja perustuu niin sanottujen alueellisten arvonmääritysten soveltamiseen ja toinen on toissijainen ja perustuu asiantuntijakomitean tekemään arvioon, jossa tukeudutaan ilmeisesti ainakin osittain komitean omiin arvotaulukkoihin.

38. Paras tapa markkina-arvon määrittämiseksi on kuitenkin järjestää julkinen ja avoin tarjouskilpailu, jolle ei aseteta ehtoja. Näin ollen 10.7.1997 annetussa komission tiedonannossa oletetaan, että tällaiset huutokauppamyynnit toteutuvat aina markkina-arvolla, jolloin niihin ei sisälly lainkaan valtiontukea. Jos huutokauppaa ei voida järjestää, mainitussa tiedonannossa pidetään selkeästi parempana omaisuuden yksilöllistä arvonmääritystä ”markkina-arvon vahvistamiseksi yleisesti hyväksyttyjen markkinoiden tunnuslukujen ja arviointinormien mukaisesti”.

39. Näin ollen pelkästään se seikka, ettei maanhankinta-asetuksen 5 §:ssä säädetä huutokauppamenettelyn käyttämisestä näissä tapauksissa – koska tällainen menettely olisi vaikea toteuttaa näin laajassa yksityistämisohjelmassa –, ei tee pykälästä unionin oikeuden vastaista.

40. Toisaalta myöskään arvotaulukoiden tai arvonmääritysten käyttö ei mielestäni ole itsessään määräävä tekijä, jonka perusteella voitaisiin todeta, ettei kyseessä oleva laskentamenetelmä sovellu markkina-arvon määrittämiseen: komission tiedonannossakin viitataan, kuten edellä todettiin, ”markkinoiden tunnuslukujen” ja ”yleisesti hyväksyttyjen – – arviointinormien” käyttöön. Tiedonanto perustuu kuitenkin ajatukseen siitä, että kyseisten tunnuslukujen tai arviointinormien on oltava mahdollisimman ajantasaisia, jotta ne pitäisivät paikkansa eivätkä olisi vanhentuneita uudessa markkinatilanteessa.( ) Riski on kiistatta suurempi silloin, kun hinnat nousevat erityisen nopeasti, kuten nyt esillä olevassa asiassa.

41. Todennäköisyys, jolla tietty markkina-arvon laskentatapa täyttää tavoitteensa, vaikuttaa kuitenkin siihen, onko laskentatapa unionin oikeuden mukainen. Kun kysymys edellyttää, kuten nyt esillä olevassa asiassa, tietystä menetelmästä tehtävää yleistä ja abstraktia arviointia, on sallittava tuloksen eli markkina-arvon saavuttamisen tietty ”epätodennäköisyyden” aste, ennen kuin menetelmän voidaan todeta olevan unionin oikeuden vastainen.

42. Edellisen perusteella se, ettei tätä ”epätodennäköisyyttä” voida määrittää yleisellä tavalla, ei tarkoita, että kyseessä olevan säännöksen millainen tahansa soveltaminen olisi unionin oikeuden mukaista. Näin ollen tässä asiassa annettavalla unionin tuomioistuimen vastauksella ei ratkaista kaikkia ongelmia, joita säännöksen soveltaminen voi aiheuttaa kansalliselle tuomioistuimelle. Sitä vastoin kansallisen tuomioistuimen on arvioitava, onko kunkin tilanteen erityisissä olosuhteissa aihetta epäillä sääntöjenvastaista tukea.

43. Maanhankinta-asetuksen 5 §:ään nimenomaisesti sisältyviä kahta laskentatapaa on arvioitava tämän näkemyksen perusteella ja tästä dynaamisesta perspektiivistä käsin.

1. ”Alueellisiin arvonmäärityksiin” perustuva laskentatapa

44. Minkä tahansa arvonmäärityksen heikko kohta on lähes kiistatta määritetyn arvon mahdollinen ja jopa ennakoitavissa oleva ”vanhentuminen” eli se, ettei määritetty arvo vastaa markkinoiden kehitystä, vaan se on toisin sanoen muuttumaton pääosin vaihtelevassa ympäristössä. Tällöin määritettyjen arvojen ”ajantasaistamisen” mahdollisuus on erittäin tärkeää, vaikkei ajantasaistamistakaan voida koskaan pitää varmasti riittävänä.

45. Ennakkoratkaisupyynnössä ei kuitenkaan ole konkreettisia tietoja alueellisten arvonmääritysten laatimistavasta( ) eikä myöskään – mikä tärkeämpää – arvonmääritysten ajantasaistamisen tahdista tai nopeudesta (joka voi vaihdella osavaltioittain).

46. Seydaland esitti Saksi-Anhaltin osavaltion alueellisen kiinteistörekisteritoimiston (Landesamt für Vermessung) kirjeen, jonka mukaan liittovaltion rakennuslain 196 §:ssä tarkoitettuja kiinteistöjen viitearvoja (Bodenrichtwerte), jotka ovat alueellisten arvonmääritysten pohjana, saatetaan ajan tasalle nopeaan tahtiin (vähintään vuosittain). Vaikka tämän osoitettaisiin pitävän paikkansa, tieto koskee ainoastaan kyseisen osavaltion tilannetta.

47. Muilta osin menettelyssä tuskin kiistetään sitä, että riidanalaisen sopimuksen tekohetkellä virallisesti julkaistut taulukot eivät vastanneet todellista senhetkistä markkina-arvoa. Dynaamisesta perspektiivistä käsin voidaan näin ollen todeta, etteivät mainitut alueelliset arvonmääritykset voi vastata markkina-arvoja, ellei niitä ajantasaisteta riittävän nopeasti etenkin silloin, kun hinnat ovat nousussa.

2. ”Asiantuntijakomitealla” teetetty laskelma

48. Maanhankinta-asetuksen 5 §:ssä ratkaistaan ilmeisesti kuitenkin edellinen ongelma säätämällä mahdollisuudesta korvata tällaisissa tapauksissa ensisijaisesti sovellettava alueellisiin arvonmäärityksiin perustuva laskentatapa tätä varten perustetun alueellisesti toimivaltaisen asiantuntijakomitean tekemällä, liittovaltion rakennuslain 192 §:n mukaisella markkina-arvon arvioinnilla.

49. Asiantuntijakomiteoiden toiminta voi olla joustavampaa ja pystyy sopeutumaan paremmin hintatason nopeaan vaihteluun. Ennakkoratkaisupyynnöstä ei kuitenkaan ilmene, että tästä seikasta oltaisiin yksimielisiä.

50. Landgericht Berlin toteaa yhtäältä, etteivät komiteat laske markkina-arvoa ”markkinoiden senhetkisten olosuhteiden perusteella vaan komitean liittovaltion rakennuslain 195 §:n mukaisesti tekemän myyntihintaseurannan perusteella, ja tämä voi olla useita vuosia vanha”. Myös asiantuntijakomiteat toimisivat siis lopulta ennalta määritettyjen taulukkojen pohjalta, missä on sama vanhentumisen ongelma kuin alueellisissa arvonmäärityksissä.( )

51. Edellä esitetystä huolimatta Saksan hallitus väittää, etteivät asiantuntijakomitean jäsenet ole velvollisia noudattamaan mitään viitearvoja vaan voivat sovittaa arvoa koskevan päätöksensä muihin olosuhteisiin. Saksan hallituksen mukaan( ) erityisesti maanhankinta-asetuksen 5 §:n ensimmäinen virke antaisi asiantuntijakomitealle mahdollisuuden soveltaa muunlaisia joustavampia laskentatapoja. Tätä mahdollisuutta käsitellään kuitenkin jäljempänä.

52. Näistä puoltavista seikoista huolimatta kyseessä olevan toisen laskentatavan voidaan katsoa olevan EY 87 artiklan mukainen ainoastaan, jos laskentatavalla päästään käytännössä asianmukaiseen tulokseen. Kansallisen tuomioistuimen on jälleen arvioitava, missä määrin asiantuntijakomitean soveltamat tai sovellettavaksi tulevat viitearvot tai taulukot ovat riittävän ajantasaisia ja onko komitealla riittävät vapaudet poiketa tarvittaessa näistä ennalta määritetyistä arvoista.

B Sisältyykö 5 §:n 1 momenttiin vaihtoehtoisia laskentamenetelmiä?

53. Vaikka tultaisiin siihen tulokseen, ettei kahdella edellä arvioidulla laskentatavalla voida taata riittävän asianmukaisesti määritettyä markkina-arvoa, maanhankinta-asetuksen 5 §:n 1 momentti voi edelleen olla unionin oikeuden mukainen, jos sitä on mahdollista tulkita niin, ettei sen sanamuodossa kielletä määrittämästä markkina-arvoa vaihtoehtoista menetelmää (esim. BVVG:n menetelmää) soveltamalla.

54. Ennakkoratkaisupyynnöstä ei käy selkeästi ilmi, onko tämä vaihtoehtoinen laskentatapa epäsuorasti mahdollinen mainitussa 5 §:ssä säädetyn perusteella vai onko säännös pitänyt jättää soveltamatta, jotta on päästy EY 87 artiklan mukaiset vaatimukset täyttävään ratkaisuun.

55. Ennakkoratkaisua pyytäneen tuomioistuimen ja komission lähtökohtana on, että 5 §:n 1 momentti sisältää vain kaksi markkina-arvon laskentatapaa. Saksan hallitus väittää sitä vastoin, että mainitussa säännöksessä jätetään mahdollisuus soveltaa muita laskentatapoja, sillä sen ensimmäisessä virkkeessä viitataan arvonmääritysasetuksen yleisiin säännöksiin, joihin sisältyy kolme muutakin arvonmääritystapaa. BVVG puolestaan lisää, että joka tapauksessa 5 §:ssä ei suljeta pois mahdollisuutta käyttää asiantuntijan tekemää yksilöllistä maa-alueen arvonmääritystä riita-asioita koskevien yleisten sääntöjen (siviiliprosessilain (Zivilprozessordnung) 404 §:n 2 momentin) mukaisesti.

56. Toisaalta 11.7.2009 voimaan tullut maanhankinta-asetuksen 5 §:n 1 momentin uusi sanamuoto sisältää jo nimenomaisesti mahdollisuuden käyttää valan tehneen asiantuntijan tekemää markkina- arvon määritystä, jossa otetaan huomioon ”arvon viimeaikainen kehitys vastaavien maa-alueiden huutokaupassa”.( )

57. Riidanalaisen säännöksen jommankumman tulkintavaihtoehdon puoltaminen voi olla oleellista vastattaessa esitetyn muotoiseen ennakkoratkaisukysymykseen, mutta se ei kuitenkaan ole unionin tuomioistuimen tehtävä vaan ennakkoratkaisupyynnön laatineen kansallisen tuomioistuimen tehtävä.

58. Edellä esitetystä huolimatta on syytä muistaa, että oikeuskäytännössä on todettu useaan kertaan, että kansallisen tuomioistuimen on tulkittava kansallista lainsäädäntöä mahdollisimman pitkälle unionin oikeudesta johtuvien vaatimusten mukaisesti.( ) Saksan hallitus ja BVVG ehdottavat, kuten edellä esitettiin, että maanhankinta-asetuksen 5 §:ää on tulkittava mainittujen vaatimusten mukaisesti, mutta Landgericht Berlinin tehtävänä on selvittää, onko tällainen tulkinta mahdollinen.

VII Ratkaisuehdotus

59. Edellä esitetyn perusteella ehdotan, että unionin tuomioistuin vastaa Landgericht Berlinin ennakkoratkaisukysymykseen seuraavasti:

1) Saksan maanhankinta-asetuksen, joka on annettu 20.12.1995, 5 §:n 1 momentissa tarkoitettujen, maatalousmaan markkina-arvon määrittämisessä käytettyjen menetelmien kaltaiset menetelmät eivät ole EY 87 artiklan vastaisia edellyttäen, että

a) ensisijaiseksi arvon määrittämisen perusteena esitettyjä viitearvoja ajantasaistetaan sellaiseen tahtiin, jota markkinoiden kehitys edellyttää tai

b) toissijaisesti käytetyn riippumattoman asiantuntijakomitean toimintaa eivät väistämättä sido sellaiset arviointiperusteet, jotka ovat saattaneet vanhentua markkinoiden kehityksen vuoksi.

Kansallisen tuomioistuimen on arvioitava tapauskohtaisesti, täyttyvätkö a ja b kohdassa esitetyt edellytykset.

2) Kysymys, onko mainittuun asetukseen sisältyvän säännöksen kaltaisen kansallisen säännöksen mukaisesti mahdollista käyttää muita arvonmäärityksen perusteita kuin kyseisessä säännöksessä nimenomaisesti mainittuja, siinä tapauksessa, että kysymyksestä tulee oleellinen edellisen kysymyksen seurauksena, on ratkaistava kansallisessa tuomioistuimessa unionin oikeuden mukaisen tulkinnan perusteella.