[pic] | EUROOPAN YHTEISÖJEN KOMISSIO |

Bryssel 18.12.2007

SEK(2007) 1684

KOMISSION YKSIKÖIDEN VALMISTELUASIAKIRJA

Oheisasiakirja Valkoinen kirja EU:n kiinnelainamarkkinoiden yhdentymisestä Vaikutustenarvioinnin tiivistelmä

{KOM(2007) 807 lopullinen}{SEK(2007) 1683}

TIIVISTELMÄ

Vastuuvapauslauseke Tämä vaikutustenarviointiraportti sitoo vain sen valmisteluun osallistuneita komission yksiköitä. Teksti on laadittu kommentoitavaksi, eikä se vaikuta komission mahdollisesti tekemien päätösten lopulliseen muotoon.

1. JOHDANTO

Asunnon ostamiseksi otettu kiinnelaina on useimmille Euroopan kansalaisille heidän elämänsä suurin taloudellinen investointi. EU:n kiinnelainamarkkinat muodostavat merkittävän osan Euroopan taloudesta, ja asuntovakuudellisten luottojen lyhentämätön pääoma on EU:ssa lähes 47% suhteessa BKT:hen[1].

Rahoituspalvelujen yhtenäismarkkinoiden toteuttaminen on erottamaton osa Lissabonin talousuudistussuunnitelmaa. Se on olennaista myös EU:n maailmanlaajuisen kilpailukyvyn kannalta. Vaikka rahoituspalvelujen yhtenäismarkkinoiden rakentamisessa on edistytty merkittävästi, ei vähittäisrahoituspalvelujen yhdentymisen alalla ole vielä toteutettu kaikkea potentiaalia. Joillakin markkinoilla kilpailu on riittämätöntä, minkä vuoksi EU:n kuluttajat ja kiinnelainojen tarjoajat eivät voi täysin hyödyntää yhtenäismarkkinoita. Tätä vaikutustenarviointia olisi tarkasteltava rahoituspalvelupolitiikkaa 2005–2010 koskevan valkoisen kirjan[2], vähittäispankkitoiminnan alaa koskevan tutkinnan tulosten[3], vähittäisrahoituspalveluja koskevan vihreän kirjan[4] ja 2000-luvun Euroopan yhtenäismarkkinoita koskevan komission tiedonannon[5] pohjalta.

Komissio on jo monien vuosien ajan tarkastellut laajasti asuntovakuudellisten luottojen markkinoita EU:ssa. Se on tarkastellut lainasopimuksia, joiden vakuutena on kiinnitys tai muu verrattavissa oleva kiinteän omaisuuden yhteydessä yleisesti käytetty vakuus, sekä tietynlaisia lainasopimuksia, joiden tarkoituksena on hankkia omistusoikeuksia. Pääasiallinen tarkastelun kohde ovat asuntovakuudelliset luotot, mutta joissakin tapauksissa tarkastelu saattaa koskea myös liikekiinteistöjen hankkimiseen tarkoitettuja lainoja.

Komission poliittiset päätökset esitetään kiinnelainoja koskevassa valkoisessa kirjassa. Paremman sääntelyn periaatteiden mukaisesti kaikkia politiikkavaihtoehtoja tarkastellaan huolellisesti, ja niiden vaikutukset arvioidaan perusteellisesti etukäteen. Nytkin on laadittu vaikutustenarviointi, joka perustuu vuosina 2003–2007 toteutettujen kuulemisten ja selvitysten tuloksiin[6]. Tässä vaikutustenarvioinnissa nostetaan esille EU:n kiinnelainamarkkinoilla esiintyvät ongelmat, esitetään komission tavoitteet kiinnelainojen alalla, tarkastellaan niiden saavuttamiseen tarjolla olevia vaihtoehtoisia toimia ja arvioidaan niiden mahdolliset vaikutukset.

Valkoisessa kirjassa esitettyjä poliittisia päätöksiä kehitetään edelleen tiiviissä yhteistyössä asianomaisten sidosryhmien kanssa, ja ennen hyväksymistä niille tehdään suhteutetut vaikutustenarvioinnit.

2. ONGELMIA EU:N KIINNELAINAMARKKINOILLA

EU:n kiinnelainamarkkinoita on analysoitu perusteellisesti ottaen huomioon laajoista kuulemisista saadut tiedot, ja joukko ongelmia on havaittu[7]. Ongelmat ovat karkeasti ottaen neljänlaisia: esteet kiinnelainojen tarjoamiseksi toisiin maihin, liian pieni tuotevalikoima, kuluttajien luottamuksen puute ja asiakkaiden liikkuvuuden rajoitukset.

2.1. Esteet kiinnelainojen tarjoamiseksi toisiin maihin

Erilaiset lainsäädännölliset ja kuluttajien suojaksi perustetut puitteet, pirstoutuneet infrastruktuurit ja erilaiset kiinnelainarahoituksen puitteet luovat lainsäädännöllisiä ja taloudellisia esteitä, jotka rajoittavat markkinoille pääsyä ja tehokkaiden kiinnelainojen rahoitusstrategioiden kehittämistä. Tuloksena on rajoitettu valikoima tuotteita ja korkeammat kuluttajahinnat. Taloudelliset esteet, kuten infrastruktuurien käyttöoikeuden kustannukset sekä tarve mukauttaa tuotteita, liiketoimintamalleja ja hinnoittelustrategioita, nostavat toisessa jäsenvaltiossa harjoitettavan liiketoiminnan kustannuksia.

Taloudelliset esteet nostavat myös kiinnelainanantajien kustannuksia kiinnelainojen rahoittamisessa, jolloin mahdollisuudet mittakaavaetuihin vähenevät ja kiinnelainojen antajat epäröivät käyttää pääomamarkkinoilla saatavilla olevia kiinnelainojen rahoitusvälineitä. Nämä esteet haittaavat uusien tulokkaiden pääsyä markkinoille, rajoittavat kilpailua ja nostavat kuluttajahintoja.

Oikeudelliset esteet voivat estää tai vaikeuttaa tiettyjen tuotteiden tarjontaa tai markkinainfrastruktuurien käytettävyyttä ja siten rajoittaa kilpailua ja tukahduttaa innovointia. Joissakin maissa jotkut kiinnelainojenantajat eivät voi lainkaan harjoittaa liiketoimintaa. Monet tällaisista lainsäädännöllisistä rajoituksista, joiden tehtävä on suojella kuluttajia tai kiinnelainan tarjoajan vakavaraisuutta, voivat epäsuorasti rajoittaa kuluttajien mahdollisuutta saada kiinnelainaa. Tiettyjen jäsenvaltioiden lainsäädäntö tai sen puute voi myös vaikuttaa merkittävästi rahoitusmenetelmien valintaan ja siten tuotevalikoiman laajuuteen.

Erityisongelmia, jotka rajoittavat kiinnelainan tarjoajien toimintaa muissa maissa, on todettu seuraavilla aloilla: tiedon saaminen ennen sopimuksen tekoa, ennenaikainen takaisinmaksu, sitominen tiettyyn tuotteeseen, luottorekisterit, arvonmääritys, pakkomyyntimenettelyt, kiinteistön/maaomaisuuden rekisteröinti, sovellettava lainsäädäntö, korkorajoitukset ja kiinnelainojen rahoitus.

2.2. Tuotevalikoiman pienuus

EU:ssa on nykyisin tarjolla ensisijaisilla markkinoilla lainanottajille laaja valikoima tuotteita. Missään maassa ei kuitenkaan ole saatavilla täydellistä tuotevalikoimaa, ajateltiinpa sitten tuotteiden ominaisuuksia tai lainanottajia, joille lainoja tarjotaan[8]. Tämä johtuu useista tekijöistä, esimerkiksi kuluttajien mieltymyksistä ja kulttuurieroista sekä kiinnelainojen tarjoajien mahdollisesti erilaisesta riskinottohalusta. Se voi johtua kuitenkin myös siitä, että joissakin jäsenvaltioissa on taloudellisia tai lainsäädännöllisiä esteitä, jotka estävät kiinnelainojen tarjoajia tarjoamasta tiettyjä tuotteita tietyillä markkinoilla tai valitsemasta haluamaansa rahoitustapaa, mikä rajoittaa valinnanvaraa kysyntäpuolella ja vähentää kilpailua tarjontapuolella.

Tuotevalikoimaan rajoittavasti vaikuttavia erityisongelmia on yksilöity seuraavilla aloilla: ennenaikainen takaisinmaksu, korkorajoitukset, tietyt kiinnelainojen rahoitukseen liittyvät kysymykset ja se, että rahoituslaitoksen olisi oltava luottolaitos.

2.3. Kuluttajien luottamuksenpuute

EU:n kuluttajat etsivät edelleen kiinnelainatuotteita pääasiassa paikallisista luottolaitoksista. Juuri kukaan ei osta kiinnelainatuotteita suoraan toisesta maasta[9]. Vaikka kyselytutkimusten mukaan suurin osa kuluttajista aikoo edelleen ottaa kiinnelainansa paikallisesta luottolaitoksesta, muutamat voisivat harkita ottavansa sen suoraan toisesta maasta tulevaisuudessa[10]. Tämä asiaintila johtunee mm. seuraavista syistä: kuluttajat eivät ole tietoisia siitä, mitä muualla on saatavilla[11], ja heiltä puuttuu luottamusta.

Tekijöitä, jotka kuluttajien mukaan estävät heitä toimimasta rajojen yli, ovat riittämätön tai huono tiedotus, pelko laillisten oikeuksien toteutumisesta tai oikeussuojan puutteesta, jos jotakin menee vikaan, sekä se, että on pystyttävä käyttämään vierasta kieltä[12]. Markkinoita voi vääristää myös se, että lainanantajan ja lainanottajan tiedot ovat eri luokkaa.

Kuluttajien luottamukseen vaikuttavia erityisongelmia on yksilöity seuraavilla aloilla: tietojen anto ennen lainasopimuksen tekoa, rahoitusalasta saatu valistus, tuotteiden sopivuus, ennenaikainen takaisinmaksu ja sovellettava lainsäädäntö.

2.4. Asiakkaiden liikkuvuuden rajoitukset

Asiakkaiden liikkuvuus ja heidän halunsa vaihtaa kiinnelainan antajaa voi vaikuttaa markkinoiden kilpailun määrään. Liikkuvuuteen vaikuttavat pääasiassa seuraavat tekijät:

- Jotkut kuluttajat eivät halua vaihtaa kiinnelainanantajaansa, vaan haluavat asioida edelleenkin saman paikallisen luottolaitoksen kanssa.

- Kuluttajille voi aiheutua liikkuvuudesta korkeita kustannuksia. Joskus kuluttajat eivät voi päästä eroon kiinnelainasopimuksestaan rajoitusten vuoksi. Joskus taas vaihtamiseen liittyvät korkeat kustannukset (esimerkiksi ennenaikaisesta takaisinmaksusta perittävät maksut ja tietyt hallinnolliset maksut) tai uuden kiinnelainasopimuksen teko (esimerkiksi hakemiseen liittyvät kustannukset) voivat olla hyötyjä suuremmat.

Kuluttajien liikkuvuuteen rajoittavasti vaikuttavia erityisongelmia on yksilöity seuraavilla aloilla: ennen sopimuksen tekoa annettavat tiedot, ennenaikainen takaisinmaksu, sitominen tuotteisiin, luottorekisterit ja kiinteistörekisterit.

3. TOIMIEN TARVE EU:N TASOLLA

Perustamissopimuksen mukaisesti sisämarkkinoille on ominaista esteiden poistaminen tavaroiden, ihmisten, palvelujen ja pääoman vapaalta liikkuvuudelta. Asuntovakuudellisten luottojen yhtenäismarkkinat ovat kuitenkin kaukana yhdentyneistä, sillä esteitä on monenlaisia. Nämä esteet rajoittavat vakavasti rajojen yli tapahtuvaa kiinnelainatoimintaa sekä kysyntä- että tarjontapuolella ja siten vähentävät kilpailua ja valinnanvaraa markkinoilla. Tästä seuraa, että lainanantajat ovat vähemmän tehokkaita kuin voisivat olla ja lainanottajille tehdään vähemmän kilpailukykyisiä tarjouksia, heillä on valittavanaan vähemmän tuotteita, ja jotkut lainaottajaryhmät syrjäytyvät näiltä markkinoilta pienemmässä tai suuremmassa määrin.

Useissa selvityksissä[13] on tehty sellainen johtopäätös, että yhdentämällä EU:n kiinnelainamarkkinat on mahdollista saada hyötyjä. Erään selvityksen mukaan EU:n kiinnelainamarkkinoiden yhdentämisestä voisi vuosina 2005–2015 aiheutua EU:n BKT:n nousu 0,7 prosentilla ja yksityisen kulutuksen kasvu 0,5 prosentilla. London Economicsin selvityksessä arvioitiin, että uusien aloitteiden kaikkien kustannusten ja hyötyjen nettonykyarvo olisi vuosina 2005–2015 94,6 miljardia euroa (0,9% suhteessa EU:n BKT:hen) vuonna 2005[14]. Erään toisen selvityksen mukaan hyödyt, jotka saadaan kehittämällä EU:n kiinnelainamarkkinoja monipuolisemmiksi ja tehokkaammiksi, olisivat vuodessa 0,3–0,6 prosenttia EU:n asuntovakuudellisten luottojen määrästä, mikä vastaa 0,12–0,24 prosenttia BKT:stä vuonna 2003[15].

Jotkin hankalammin käsiteltävät tekijät kiinnelainojen tarjoamisessa muihin maihin, kuten kieli, etäisyys, kuluttajien mieltymykset tai kiinnelainanantajien liiketoimintastrategiat, ovat asioita, joihin EU ei voi yhtä helposti puuttua. Sopivilla EU:n poliittisilla aloitteilla voidaan kuitenkin pyrkiä käsittelemään tiettyjä muita tekijöitä, jotka estävät liiketoimien tekemistä tai nostavat huomattavasti kustannuksia, jotka liittyvät kiinnelainan tarjoamiseen tai ottamiseen toisessa EU-maassa.

4. POLITIIKAN TAVOITTEET

Yksilöityjen ongelmien käsittelyä varten on asetettu neljä yleistä tavoitetta[16]:

- helpottaa kiinnelainojen tarjoamista ja rahoittamista rajojen yli poistamalla esteitä ja vähentämällä rajat ylittävän toiminnan kustannuksia, jotta varmistettaisiin markkinoiden avoimuus ja kilpailun voimakkuus;

- lisätä kuluttajien tarpeet täyttävien tuotteiden monipuolisuutta poistamalla erityisesti uusien ja innovatiivisten kiinnelainatuotteiden jakelun ja myynnin esteitä Euroopassa;

- parantaa kuluttajien luottamusta varmistamalla, että heillä on tarvittava kyky tehdä omat päätöksensä ja hyötyä korkeatasoisesta suojelusta;

- helpottaa kuluttajien liikkuvuutta varmistamalla, että kiinnelainan antajan vaihtamista haluavat kuluttajat eivät jätä sitä tekemättä vain siksi, että on olemassa perusteettomia lainsäädännöllisiä tai taloudellisia esteitä.

Näiden tavoitteiden saavuttaminen samanaikaisesti ei ole aivan ongelmatonta. Tuotteiden monipuolisuuden yhdistäminen politiikkoihin, joilla edistetään kuluttajien liikkuvuutta ja lisätään heidän luottamustaan esimerkiksi varmistamalla riittäväntasoinen kuluttajansuoja, tulee olemaan poliittisesti erittäin vaikeaa.

5. POLIITTISTEN VAIHTOEHTOJEN ARVIOINTI JA VERTAILU

5.1. Parhaimman politiikkayhdistelmän valinta

Asetettujen tavoitteiden saavuttamiseen tarvittavan sopivimman poliittisen linjan määrittämiseksi on eri politiikkavaihtoehdoista tehty kattava vertaileva analyysi. Kutakin yksilöityä ongelmaa tarkasteltaessa harkittiin politiikkavaihtoehtojen yhdistelmiä seuraavasta valikoimasta: ei tehdä mitään; kehitetään 'tulostaulu'; annetaan ohjeita; julkaistaan suositus; kannustetaan itsesääntelyyn; valvotaan voimassa olevan EU-lainsäädännön noudattamista; ehdotetaan uutta lainsäädäntöä. Jotkin vaihtoehdot on hylätty epärealistisina tai ilmeisen kustannustehottomina. Joillakin aloilla, kuten esimerkiksi korkorajoitukset, lainapakettien siirtokelpoisuus, asuntovakuudelliset arvopaperit ja muiden rahoituslaitosten kuin luottolaitosten luotonantoon liittyvät ongelmat, tarvitaan selvästi lisätarkastelua ennen kuin voidaan ehdottaa mielekkäitä vaihtoehtoja.

Kaikkien uskottavien vaihtoehtojen vaikutus arvioitiin huolellisesti ja perusteellisesti ottaen huomioon myönteiset/kielteiset ja suorat/epäsuorat vaikutukset. Tärkein vaihtoehtojen vertailussa käytetty arviointiperuste on vaihtoehdon vaikutus asetettujen tavoitteiden saavuttamiseen. Lisäksi otettiin huomioon muita näkökohtia, kuten kunkin vaihtoehdon tehokkuus ja niiden vaikutukset eri sidosryhmiin, silloin kun se oli järkevää tarkastelun tässä vaiheessa. Arvioinnin perusteella hylättiin tehottomia politiikkavaihtoehtoja. Vaikutustenarvioinnissa yksilöidään asetettujen tavoitteiden saavuttamiseen myötävaikuttavien tehokkaimpien politiikkavaihtoehtojen yhdistelmä. Useissa tapauksissa katsotaan täydentävät toimenpiteet tarpeellisiksi.

Vaikutustenarvioinnissa katsotaan, että lainsäädäntö on vaikutuksiltaan tehokkain politiikkavaihtoehto useilla aloilla (esimerkiksi ennen sopimuksen tekoa annettavat tiedot, tuotteiden sopivuus, luottorekisterit) ja ainoa tehokas vaihtoehto joissakin tapauksissa (esimerkiksi todellinen vuosikorko, ennenaikainen takaisinmaksu). Vaikka lainsäädäntö olisi tavoitteiden saavuttamisen kannalta tehokkain vaihtoehto, on silti vielä arvioitava, ovatko lainsäädännön täytäntöönpanoon liittyvät kustannukset suuremmat kuin hyödyt. Tämä on erityisen tärkeää esimerkiksi ennen sopimuksen tekoa annettavien tietojen ja tuotteiden sopivuuden suhteen, missä itsesääntely voi myös tuottaa tuloksia, ehkä vähemmän mutta kustannustehokkaammin. Sama koskee todellista vuosikorkoa ja ennenaikaista takaisinmaksua, missä lainsäädäntöä pidetään parhaana ratkaisuna. Tarvitaankin syvällisempää määrällistä vaikutustenarviointia, jotta voidaan määrittää, kumpi on tehokkaampaa, lainsäädäntö vai itsesääntely. Itsesääntelyä pidetään toimivana politiikkavaihtoehtona myös muilla aloilla (esimerkiksi luottorekisterit ja kiinnelainan rahoitusta koskeva raportointi).

Vaikutustenarvioinnissa katsotaan, että vapaaehtoiset menetelmät, kuten ' tulostaulujen' julkaiseminen (esimerkiksi pakkomyyntimenettelyistä ja kiinteistörekistereistä) ja suositus (esimerkiksi kiinteistöjen arvonmäärityksestä, pakkomyyntimenettelyistä, kiinteistörekistereistä) voisivat olla toimivia ratkaisuja yksilöityihin ongelmiin. Useilla aloilla harkitaan myös voimassa olevien EU:n sääntöjen täytäntöönpanon valvontaa (esimerkiksi luottorekisterit, vakuudelliset joukkolainat). Useilla aloilla (esimerkiksi sovellettava laki, Basel II, valistus rahoitusasioissa, asunnonhintaindeksit) katsottiin, että yksilöityjä ongelmia olisi käsiteltävä voimassa olevilla EU:n politiikoilla. Vaikutustenarvioinnissa suositellaan edelleen, että tietyissä vakuudellisia joukkolainoja ja asuntovakuudellisia arvopapereita koskevissa kysymyksissä ei tarvita mitään toimia.

5.2. Vaikutus sidosryhmiin

Toimenpidepaketti vaikuttaa kuluttajiin sekä suoraan että epäsuorasti. Epäsuorien vaikutusten joukossa monet toimenpiteet, joiden tavoitteena on parantaa rajojen yli tapahtuvan kiinnelainan tarjoamisen tehokkuutta ja kilpailukykyä sekä ensi- että jälkimarkkinoilla, johtaisivat myös tuotteiden monipuolistumiseen ja mahdollisesti alhaisempiin kuluttajahintoihin.

Kuluttajien liikkuvuuden lisääntymisen, joka seuraa useista politiikkavaihtoehdoista (esimerkiksi tiedotus, luottorekisterit, sitominen tuotteeseen), pitäisi myös luoda enemmän kilpailua ja yleisesti ottaen johtaa hintojen alenemiseen. Suorien vaikutusten joukossa pääpaino on sen varmistamisessa, että kuluttajat voivat ostaa tarpeisiinsa parhaiten sopivan kiinnelainatuotteen, jolloin kuluttajien luottamus lisääntyy. Tämä näkyy käytännössä parempana tiedotuksena, neuvontana ja luottokelpoisuuden arvioimisena. Kun kuluttajat voivat valita tarpeisiinsa sopivimman tuotteen, riski asunnon menettämisestä pienenee. Nämä toimenpiteet aiheuttavat kuitenkin samalla korkeampia kustannuksia luotonantajille, ja niillä on siksi kielteinen vaikutus kiinnelainan hintaan ja (vähemmässä määrin) tuotevalikoiman laajuuteen. Vaikka nettovaikutuksia on vaikea arvioida määrällisesti, niiden katsotaan kuitenkin olevan kokonaisuutena ottaen myönteisiä.

Kiinnelainojen myöntäjille paketista aiheutuu sekä kustannuksia että hyötyjä. Hyötyjä saadaan tehokkaamman kiinnelainoitusprosessin kautta, joka alentaa kustannuksia: alhaisemmat jälleenrahoitus-, kiinteistörekisteri- ja luottotietojen hankintakustannukset. Lainanantajat hyötyvät todennäköisesti myös läpinäkyvyyden lisääntymisestä monilla aloilla (luottorekisterit, kiinteistörekisterit, pakkomyyntimenettelyt, asuntohintaindeksit). Lisäksi lainanantajien olisi helpompi päästä toimimaan muiden maiden markkinoilla, ja ne saisivat uusia liiketoimintamahdollisuuksia. Toimenpidepaketista aiheutuu lainanantajille hyötyjä, mutta ei pidä aliarvioida toteutuskustannuksia. Back-office -menettelyjä on muutettava ja sääntöjen noudattaminen varmistettava. On kuitenkin huomattava, että toimenpiteet, joista aiheutuu lainanantajille eniten kustannuksia, ovat samoja, joista kuluttajille aiheutuu eniten hyötyjä.

Sijoittajien riskit heidän sijoittaessaan kiinteistövakuudellisiin tuotteisiin olisivat pienemmät useiden syiden johdosta. Ensinnäkin markkinoiden läpinäkyvyyden lisääntyminen helpottaisi tuotteeseen liittyvien riskien arviointia ja tarkempien vertailujen tekemistä erilaisten kiinteistövakuudellisten sijoitustuotteiden välillä. Toiseksi sijoittajilla olisi maksukyvyttömyystapauksessa suurempi varmuus sijoituksensa realisointiarvosta. Lopuksi myös sijoittajat voisivat hyötyä laajemmasta sijoitusmahdollisuuksien valikoimasta, koska tuotteet monipuolistuisivat sekä ensi- että jälkimarkkinoilla.

Jäsenvaltioiden kustannukset olisivat kahdentyyppisiä: ne aiheutuisivat lainsäädännön ja suositusten täytäntöönpanosta sekä tietojen keräämisestä tulostauluja ja asuntohintaindeksejä varten. Kustannusten määrä riippuu siitä, missä määrin jäsenvaltioilla jo on käytössä samanlaisia prosesseja tai voimassa samanlaisia lakeja. Lainsäädännön täytäntöönpanosta jäsenvaltioille aiheutuvia kustannuksia voidaan pienentää valitsemalla itsesääntely lainsäädännön sijasta. Itsesääntelytoimenpiteiden valitseminen merkitsee kuitenkin, kuten edellä on mainittu, tinkimistä politiikan tehokkuudesta, ellei voida asianmukaisilla keinoilla varmistaa, että koko toimiala osallistuu itsesääntelyjärjestelmään ja että se myös noudattaa sääntöjä. Jos jäsenvaltiot huolehtisivat täytäntöönpanon valvontamekanismeista, tulisi niille siitä kustannuksia. Tarvittaisiin yksityiskohtainen määrällinen vaikutustenarviointi ennen lopullisen päätöksen tekemistä, jotta voidaan arvioida täydellisesti, mikä on itsesääntelytoimenpiteiden vaikutus eri sidosryhmiin verrattuna lainsäädäntövaihtoehtoon.

[1] HYPOSTAT 2005: A review of Europe's Mortgage and Housing Markets , European Mortgage Federation, marraskuu 2006, s. 140.

[2] KOM(2005) 629, 5.12.2005.

[3] KOM(2007) 33, 31.1.2007 ja SEK(2007) 106, 31.1.2007.

[4] KOM(2007) 226, 30.4.2007.

[5] KOM(2007) 724, 20.11.2007 ja SEK(2007) 1520, 20.11.2007.

[6] Ks. liite 2.

[7] Ks. liite 3.

[8] Ks. liite 1.

[9] Public Opinion in Europe on Financial Services , Eurobarometrin erityisnumero 230, elokuu 2005, s. 39 ja liite (Q4a). Huomattakoon, että tähän lukuun eivät kuulu kuluttajat, jotka ostavat kiinnelainan paikalliselta laitokselta rahoittaakseen ulkomaisen kiinteistön.

[10] Katso alaviite 9, s. 42 ja liite (Q4b).

[11] Internal Market – opinions and experiences of citizens in EU-25 , Eurobarometrin erikoisnumero 254, lokakuu 2006, s. 59 (QD16).

[12] Katso alaviite 9, s. 47 ja liite (Q4c).

[13] Katso esimerkiksi The Costs and Benefits of Integration of EU Mortgage Markets , London Economics, elokuu 2005, s. 5; Study on the Financial Integration of European Mortgage Markets , Mercer Oliver Wyman ja European Mortgage Federation, lokakuu 2003, s. 5; Risk and Funding in European Residential Mortgages , Mercer Oliver Wyman ja Mortgage Insurance Trade Association (MITA), huhtikuu 2005, s. 5.

[14] The Costs and Benefits of Integration of EU Mortgage Markets , London Economics, elokuu 2005, s. 5.

[15] Study on the Financial Integration of European Mortgage Markets , Mercer Oliver Wyman ja European Mortgage Federation, lokakuu 2003, s. 5.

[16] Yksittäisten toimenpiteiden erityistavoitteet on selostettu yksityiskohtaisesti liitteessä 3.