FI    FI  EUROOPAN YHTEISÖJEN KOMISSIO 
Bryssel 19.7.2005 
KOM(2005) 327 lopullinen 
  
VIHREÄ KIRJA 
Asuntoluotot EU:ssa 
(komission esittämä) 
 
FI 2   FI SISÄLLYSLUETTELO 
JOHDANTO....................................................................................................................... ........ 3 
I – KOMISSION MAHDOLLISTEN TOIMEN PITEIDEN TARPEEN ARVIOINTI............. 5 
II – KULUTTAJANSUOJA....................................................................................................... 8 Tiedottaminen.................................................................................................................. ........... 8 
Neuvojen antaminen ja luotonvälitys......................................................................................... 8 Ennenaikainen takaisinmaksu .................................................................................................... 9 
Todellinen vuosikorko.......................................................................................................... .... 10 
Koronkiskontaa estävät säännöt  ja korkojen vaihtelu .............................................................. 10 
Luottosopimus.................................................................................................................. ........ 11 
Täytäntöönpanon valvonta ja muutoksenhakukeinot............................................................... 11 III – OIKEUDELLISET KYSYMYKSET .............................................................................. 12 Sovellettava lainsäädäntö ...................................................................................................... ... 12 
Asiakkaan luottokelpoisuus..................................................................................................... . 12 
Kiinteistön arviointi.......................................................................................................... ........ 13 
Pakkomyyntimen ettelyt.......................................................................................................... .. 13 
Verotus 14 IV – ASUNTOLUOTTOVAKUUDET ................................................................................... 15 Maarekisterit.................................................................................................................. ........... 15 
Euroasuntoluotto ............................................................................................................... ....... 15 
V – ASUNTOLUOTON RAHOITUS ..................................................................................... 16 LIITE I – FORUM GROUPIN YLEISIÄ SUOSITUKSIA KOSKEVAT KOMMENTIT 
LIITE II – FORUM GROUPIN RAPORTIN SUOSITUKSET 
LIITE III – SANASTO
 
FI 3   FI VIHREÄ KIRJA 
Asuntoluotot EU:ssa 
 
(ETA:n kannalta merkityksellinen teksti) 
JOHDANTO 
(1) Tämä vihreä kirja on keskeinen osa prosessia,  jossa arvioidaan komission toimenpiteiden 
tarpeellisuutta EU:n asuntoluottomarkkinoilla. Arviointiprosessin toinen  olennainen tekijä 
on komission rahoittama selvitys markkinoiden tiiviimmän yhdentymisen kustannuksista ja 
hyödyistä.1 Joulukuussa 2005 järjestetään kuulemistilaisuus konsultointimenettelyn päätteeksi. 
(2) Komission EU:n asuntoluottomarkkinoilla toteutta mien toimenpiteiden arviointi on eräs 
olennainen tekijä komission sitoumuksessa saavuttaa EU:n kilpailukyvyn parantamiseen 
tähtäävät Lissabonin tavoitteet.
2 Se on erittäin tärkeä tekijä komission politiikassa, joka 
koskee rahoituspalvelujen ja erityisesti vähittäisrahoituspalvelujen yhdentymistä.3 
Tehokkaammat ja kilpailukykyisemmät asuntol uottomarkkinat, jotka voisivat syntyä 
tiiviimmän yhdentymisen kautta, voisivat edis tää EU:n talouden kasvua. Niiden avulla 
voidaan helpottaa työvoiman liikkuvuutta ja antaa EU:n kuluttajille mahdollisuus hyödyntää 
tarvittaessa mahdollisimman paljon asunto-omais uuttaan, jotta voitaisiin varmistaa pitkän 
aikavälin vakaa kehity s väestön ikääntyessä. 
(3) Haluamatta vaikuttaa tämän vihreän kirjan seurantaan komissio toteaa olevansa täysin 
tietoinen asuntoluottotoiminnan tärkeydestä ja vaikutuksesta EU:n talouteen. Konsultointimenettelyn tässä vaiheessa on kuitenkin liian varhaista päättää, olisiko 
komission ryhdyttävä toimenpiteisiin, puhumattakaan siitä, että olisi arvioitava, mitkä keinot 
olisivat asianmukaisimmat. Selvää on se, että  kaikkien toimenpiteiden, jotka komissio 
saattaisi toteuttaa nä iden markkinoiden yhdentymiseksi, ta voitteena olisi tehdä markkinoista 
tehokkaammat ja kilpailukykyisemmät kaikki en hyödyksi. Tämä voitaisiin saavuttaa 
varmistamalla, että asuntoluottoa voidaan pyytää  ja tarjota vähin este in koko EU:n alueella 
ja että markkinoiden täydellisyyttä, tuotevali koimaa ja hintojen yhtenäisyyttä parannetaan. 
Komissio suhtautuu myönteisesti joustavampie n rahoitusmarkkinoiden ansioihin, sillä nämä 
markkinat perustuvat uudenaikaisiin ja jousta viin rahoitustekniikoi hin ja -tuotteisiin. 
Komissio on tietoinen uusien tuotteiden tulost a markkinoille. Yksi näistä tuotteista on 
omaisuuteen sitoutuneen pääoman vapauttaminen ( equity release) *. Näitä tuotteita on 
tarkasteltava huolellisesti otta en huomioon sekä niiden mahdolliset riskit kuluttajien 
kannalta että niiden mahdollisuudet tarjota EU:n  kansalaisille uusia rahoituslähteitä, jotta 
voitaisiin ratkaista erityisesti eläkkeiden rahoittamista koskeva t ongelmat, jotka nykyisten ja 
tulevien sukupolvien on väis tämättä kohdattava. Komissio on myös tietoinen näiden 
                                                
 
* Kaikki kursivoidut sanat ja käsitteet on määritelty liitteen III sanastossa. 
1 Selvitys julkaistaan sisämarkkinoiden pääosaston Internet-sivuilla elokuussa 2005 osoitteessa  
http://europa.eu.int/comm/internal_market/finservices-retail/index_en.htm . 
2 KOM(2005) 24. Kasvu ja työllisyys: uusi alku Lissabonin strategialle. 
3 KOM(2005) 177. Vihreä kirja ra hoituspalvelupolitiikasta (2005–2010). 
 
FI 4   FI markkinoiden vaikutuksesta EU:n kansalaist en hyvinvointiin. Asuntoi hin ja luottoihin 
liittyvä sosiaalinen ja inhimillinen ulott uvuus on valtava, mukaan luettuina myös 
ylivelkaantumisen tapaiset tekijät. Tätä alaa koskevassa politiikassa on otettava kyseinen 
ulottuvuus asianmukaisesti huomioon.4 
(4) Komissio tarkastelee huolellisesti kaikkia k onsultoinnin aikana saatuja näkemyksiä. 
Komissio tekee ehdotuksen toimenpiteiksi konsu ltoinnin jälkeen vain, jos osoittautuu, että 
komission toimenpiteitä tarvitaan selvästi EU:n asuntoluottomarkkinoilla, ts. jos 
toimenpiteiden mahdolliset hyödyt ovat toimenpiteiden arvioitu ja kustannuksia suuremmat. 
Tulevista aloitteista, jotka eivät välttäm ättä liity sääntely yn, ilmoitetaan vuonna 2006 
julkaistavassa valkoisessa kirjassa, jossa es itellään konsultoinnin tulokset. Tällaisista 
aloitteista tehdään perusteel linen vaikutustenarviointi. 
(5) Kommentit tähän vihreään kirjaan olisi lähete ttävä 30. päivään marraskuuta 2005 mennessä 
sähköpostiosoitteeseen markt-mortgage-consultation@cec.eu.int . Toimitetut kommentit 
julkaistaan komission Internet-sivuilla, ellei toisin nimenomaisesti pyydetä. 
                                                 
4 Lisätietoja komission köyhyyttä ja sosiaalista syrjäyty neisyyttä koskevasta politiikasta saa Internet-osoitteesta 
http://europa.eu.int/comm/employment_social/social_inclusion/index_en.htm . 
 
FI 5   FI I – KOMISSION MAHDOLLISTEN TOIMEN PITEIDEN TARPEEN ARVIOINTI 
(6) EU:n asuntoluottomarkkinat muodostavat keskeisen osan kaikkien EU:n jäsenvaltioiden 
kokonaistaloutta. Vuoden 2004 lopussa asuntol uottokannan arvo oli noin 40 prosenttia 
suhteessa EU:n BKT:hen. 
(7) Asuntoluottomarkkinat ovat monimutkaisimpia  markkinoita, joiden kanssa kuluttajat 
joutuvat tekemisiin. Luottotoimenpiteen ”arvok etjuun” voi kuulua erilai sia ja erikoistuneita 
markkinatoimijoita kussakin vaiheessa. Luottojen välittäjät, tuotepaketti en kokoajat, erikois- 
tai yleislainanantajat, arvopapereiden  (securities) ja joukkovelkakirjalainojen  (bonds) 
liikkeeseenlaskijat ja ostajat (maailmanl aajuiset sijoittajat mukaan luettuina), 
vakuutuksenantajat ja jopa valtion laitoks et voivat olla mukana EU:n kuluttajan 
asuntokaupassa. EU:n asuntoluottoma rkkinoiden tärkeyttä  ei voi yliarvioida viimeaikaisessa, 
nykyisessä ja tulevassa talousympäristössä. 
(8) Useimmille EU:n kansalaisille oman kodin osta minen on heidän elämänsä suurin ostos. 
Useimpien ostettavien asuntojen hinnasta os a maksetaan lainalla. Näiden lainojen 
vakuudeksi annetaan tavallisesti,  vaikkakaan ei aina, kiin nitys asuntoon. Tämä velka on 
todennäköisesti useimpien EU:n kotitalouksien merkittävin jatkuva taloudellinen sitoumus. 
Asunnon pääoma  (equity) voi kuitenkin muodostaa huom attavan omaisuuden, jota voidaan 
mahdollisesti käyttää kulutuksen tai eläkk eelle jäämisen rahoittamiseen. Asuntovelan 
määrällä ja velan sopimuksellisilla omin aisuuksilla voi sen vuoksi olla välitön rooli 
rahapolitiikan siirtymävaikutuksissa ja  talouden toimeliaisuudessa kokonaisuutena 
tarkasteltuna. Esimerkiksi vela n ennenaikaista takaisinmaksua  koskevat sopimusrajoitukset 
tai sanktiot voivat viivästyttää korkomuut osten siirtymistä ja estää sen vuoksi 
uudelleenrahoittamista. Tämä makrotalouden ja asuntoluoton välinen suhde on erittäin 
merkittävä erityisesti joustavilla asun toluottomarkkinoilla, sillä pienelläkin 
korkomuutoksella voi olla merkittävä vaikut us kotitalouksien budjettiin ja kulutuskykyyn. 
Tällä voi olla huomattava vaikutus velallisiin, ja  sillä saattaa olla myön teisiä tai kielteisiä 
seurannaisvaikutuksia he idän kulutustasoonsa ja omaisuutensa määrään. 
(9) Useimmat EU:n asuntoluottomarkkinat ovat laaj entuneet nopeasti viime vuosina. Monissa 
jäsenvaltioissa asuntoluottokanta on tällä hetk ellä historiallisen korkealla suhteessa 
BKT:hen tai kotitalouksien käyt ettävissä oleviin tuloihin. Asuntoluototuksen kasvua ovat 
edistäneet sekä makrotalouden tekijät (kuten korkojen lasku ja as untohintojen vahva nousu 
eräissä maissa) että rakenteelliset kehi tystekijät (kuten EU:n rahoitusmarkkinoiden 
lisääntyvä vapautuminen ja yhdentyminen ). On kuitenkin ilmeistä, että EU:n 
asuntoluottomarkkinat ovat eri maissa edelleen hyvin erilaiset eräistä yhteisistä piirteistä 
huolimatta. Markkinoiden suhteellinen koko vaihtelee, samoin kasvu. Tuotevalikoima, 
lainanottajien piirteet, ja kelurakenteet, laina-ajat, asunnonomistuksen yleisyys ja 
rahoitusmekanismit vaihtelevat huomattavasti.  
(10) Nämä erot asuntoluotto- ja asuntomarkki noilla heijastavat jäsenvaltioiden asennetta 
sääntelyyn, taloushistoriaa ja kulttuuritekijöitä. Erot johtuva t sellaisista te kijöistä kuin 
valtionhallinnon välittömät to imenpiteet asuntomarkkinoilla (esim. asunnonomistajille 
tarjottavien verohelpotuste n avulla), vakavaraisuutta koskeva sääntely (esim. raja-arvot 
markkina-arvon ja lainan suhteelle , loan to value ratios), kilpailun taso 
asuntoluottomarkkinoilla, vuokra-asuntomarkkinoi den olosuhteet (sosiaalisin perustein 
vuokrattavien asuntojen saatavuus mukaan luettu na) ja asuntoluotonantoon liittyvä oletettu 
 
FI 6   FI riski (erityisesti maksuhäiriöiden vuoksi toteutettavasta vakuuden  (collateral) realisoimisesta 
aiheutuvat kustannukset ja siihen tarvittava aika).  
(11) Monet ulkopuoliset lähteet5 ja komission käynnissä oleva k onsultointi tukeva t näkemystä, 
jonka mukaan nämä markkinat eivät ol e kovin yhdentyneitä vars inkaan suhteessa 
käytettävissä olevien tuotteid en valikoimaan ja rajatyli ttävään luotonantoon, kun taas 
hintaerot ovat jo suhteellisen pienet. Äskettäisessä tutkimuksessa6 pääteltiin, että nämä 
markkinat ovat yksittäiset markkinat, joilla on omat ominaisuutensa ja talouden moottorinsa. 
Samoin huomautettiin, että kansallisten markki natoimijoiden välillä oli vähän yhteyksiä 
ensi- ja toissijaisilla markkinoilla  (primary and secondary markets) lukuun ottamatta 
sijoittajia, jotka sijoittavat maailmanlaajuisesti asuntovelkakirjalainoihin  (mortgage bonds) 
ja asuntovakuudellisiin arvopapereihin  (mortgage backed securities, MBS). Suoria 
rajatylittäviä myyntejä on vähän, alle 1 prosenttia kaikis ta asuntoluotoista7, ja ne rajoittuvat 
suurelta osin loma-asuntojen tai rajaseuduilla  sijaitsevien asuntojen ostoihin. Molemmat 
ovat markkinoiden kapeita sektoreita.  
(12) Mitkä ovat tällaisen yhdentymisen mahd olliset hyödyt? Komission teettämässä 
tutkimuksessa esitellään ja m ääritetään mahdolliset hyödyt, jotka on jo otettu esille 
muualla.8 Asuntoluoton alha isemmat kokonaiskustannukset  voisivat olla tärkein 
potentiaalinen hyöty. Liitännäistuotteiden (esim.  asuntoluottovakuutustuo tteet) ja keskeisten 
asuntoluottotuotteiden (esim. equity release  -tuotteet ja joustavat asuntoluotot) täydellisempi 
tuotevalikoima on eräs mahdollinen hyöty. Ko missio seuraa mielenkiinnolla tällaisten 
innovatiivisten tuotteiden syntyä (ne ovat tä llä hetkellä saatavil la vain muutamissa 
jäsenvaltioissa) ja on täysin ti etoinen tarpeesta yhdistää näih in tuotteisiin korkeatasoinen 
kuluttajansuoja. Toinen keskeinen hyöty näy ttää olevan mahdollisuus palvella useampia 
luotonottajia, kuten niitä, jotka tällä hetkellä  ovat syrjäytyneessä asemassa monilla EU:n 
asuntoluottomarkkinoilla. Tällaisia luotonottajia ovat esimerkiksi muut kuin parhaimpiin 
luotonottajiin kuuluvat, ts. ne, joilla on heikko tai puutteellinen luottoluokitus. Kuten muilla 
rahoituspalvelualoilla, yhdentyminen voi tietenkin johtaa parempiin mittakaavaetuihin. Luottoriskiä voitaisiin pienentää rajojen yli toteutettavalla toimi nnan monipuolistamisella, 
johon sisältyisi myös pääomamarkkinoiden  (capital markets) ja vakuutusmarkkinoiden 
käytön lisääntyminen. Pääoman tehokkuutta, toisin sanoen pääoman kykyä liikkua markkinoille, joilla sitä tarvitaan ja joilla on parhaat tuotot, voitaisiin myös parantaa. 
(13) Arvioidessaan toimenpiteiden tarpeellisuutta  EU:n asuntoluottomarkkinoilla komissio on 
analysoinut asuntoluottoja tarkastelevan t yöryhmän (Forum Group on Mortgage Credit, 
jäljempänä ’Forum Group’) 48:aa suositusta. Forum Group perustettiin maaliskuussa 2003 
arvioimaan EU:n asuntoluottomarkkinoiden tiiv iimpää yhdentymistä haittaavia esteitä ja 
tekemään ehdotuksia niiden poistamiseksi
9. Suositukset kattavat useimmat EU:n 
                                                 
5 Forum Groupin raportti ”EU:n asuntoluottomarkkinoiden yhdentyminen”, sisämarkkinoiden pääosasto, 
joulukuu 2004; Euroopan rahoitusmarkkinoiden yhdentyminen: kehitys ja tulevaisuudennäkymät, Euroopan komissio, 2004; Study on the Financial Integration of European Mortgage Markets, Mercer Oliver Wyman for 
the European Mortgage Federation, 2003; International Trends in Housing Tenure and Mortgage Finance, 
Council of Mortgage Lenders, 2004; Risk and Funding in European Residential Mortgages, Mercer Oliver Wyman for the Mortgage Insurance Trade Association (MITA), huhtikuu 2005. 
6 Study on the Financial Integration of European Mortgage Markets, Mercer Oliver Wyman for the European 
Mortgage Federation, 2003.  
7 Eurobarometri-raportti, 2004. 
8 Ks. alaviite 5. 
9 http://europa.eu.int/comm/internal_market/finservices-retail/docs/home-loans/2004-report-integration_en.pdf  
 
FI 7   FI asuntoluottomarkkinoiden yhdentymisen kanna lta merkittävät kysymykset. Komissio haluaa 
määrätietoisesti käyttää parhaalla mahdollisella tavalla näitä suosituksia toimenpiteissä, joita 
se myöhemmin mahdollisesti ehdottaa. On ku itenkin selvää, etteivät kaikki kyseiset 
suositukset edellyttäisi samoja toimenpiteitä ja  että eräät vaatisivat enemmän pohjatyötä 
ennen kuin niitä koskeva päät ös voitaisiin tehdä.  
(14) Komissio on Forum Groupin kanssa samaa mieltä  siitä, että EU:n asuntoluottomarkkinoiden 
yhdentyminen edellyttää neljän erillisen mutta toisiinsa liittyvän tärk eän alan tarkastelua: 
kuluttajansuoja, oikeudelliset kysymykset, vakuudet  (collateral) ja raho itus. Tässä vihreässä 
kirjassa tarkastellaan näitä neljää alaa. Komissi o ottaa mielellään vastaan näkemyksiä, jotka 
koskevat kaikkia tässä vihreässä kirjassa kä siteltyjä kysymyksiä, muita seikkoja, jotka 
katsotaan tärkeiksi EU:n asuntoluottoma rkkinoiden lisääntyvän yhdentymisen ja 
tehokkuuden kannalta, sekä näiden seikkojen  ja kysymysten tärkeysjärjestystä. 
 
FI 8   FI II – KULUTTAJANSUOJA 
Tiedottaminen  
(15) Tiedottaminen on keskeinen kysymys asunt oluottoa koskevissa toimissa niiden 
monimutkaisuuden, suhteellisen korkeiden ku stannusten ja pitkän  laina-ajan vuoksi. 
Tietynasteinen tietojen epäsymmetria luotonottajan ja luotonantajan välillä on väistämätöntä. Tässä yhteydessä on tärkeää, että luotonottajalle a nnetaan asianmukainen 
määrä tietoja, joita tarvitaan tietoihin perustuvan päätöksen tekemiseksi, sellaisella tavalla ja sellaiseen aikaan, jolloin tiedottaminen on tehokkainta. 
(16) Menettelysääntöjen
10 yhteydessä laaditun eurooppalaise n vakiomuotoisen tietosivun kautta 
on luotu perusta ennen sopimuksen tekemistä an nettavien tietojen standardisoimiselle EU:n 
tasolla. Komissio on aloittanut menettelys ääntöjen tarkistuksen. Siihen sisältyvässä 
ulkopuolisessa tutkimuksessa11 ilmeni, että menettelysääntöjen täytäntöönpano ei tuolloin 
ollut tyydyttävää. Komissio odottaa tämä n konsultoinnin tuloksia tehdäkseen 
menettelysääntöjä koskevat l opulliset päätöksensä. Mutta se uraavia kysymyksiä on vielä 
käsiteltävä: 
• Olisiko menettelysäännöt korvattava sitovalla lainsäädännöllä vai olisiko niiden 
säilyttävä vapaaehtoisina?  
• Mitä tietoja olisi annettava kuluttajille? Li ian vähäisen ja liian suuren tietomäärän 
välille on löydettävä tasapaino. 
• Komissio katsoo olennaiseksi sen, että enne n sopimuksen tekemistä annetaan tietoja 
riittävän ajoissa, jotta kuluttaja voi vertai lla tarjouksia. Voidaanko tällainen yhteinen 
ajankohta määrittää EU:n tasolla, kun otet aan huomioon jäsenvaltioiden erilaiset 
perinteet ja lainsäädännöt?  
• Olisiko tiedottamista koskevaa järjestelmää so vellettava ainoastaan luotonantajiin vai 
myös muihin, kuten välittäji in? Kuinka voidaan varmistaa tällaisen järjestelmän 
(sitova/vapaaehtoinen ) noudattaminen?  
Neuvojen antaminen ja luotonvälitys  
(17) Asuntoluotot ovat monimutkai sia arvokkaita tuotteita. Niitä  koskevia neuvoja pyydetään 
useammin kuin useimpien muiden rahoituspalvelu tuotteiden osalta. Eri kuluttajilla voi olla 
erilaisia tarpeita luotonantajie n suhteen ja myös niiden välinen suhde voi vaihdella.  
(18) Komissio on tietoinen pakolli sen neuvonnan mahdollisista vai kutuksista tuotehinnoitteluun 
(suoraan perittävä maksu tai tuotteen hi ntaan kohdistuva välillinen vaikutus) ja 
luotonantajiin näihin mahdollisesti kohdistuvi en oikeudellisten riskien muodossa. Komissio 
                                                 
10 C(2001) 477. Ennen asuntolainasopimuksen tekemistä annettavia tietoja koskeva vapaaehtoinen paras 
käytäntö. 
11 Monitoring the Uptake and Effectiveness of the Voluntary Code of Conduct on Pre-Contractual Information 
for Home Loans, Institute for Financial Services, 2003.  
http://europa.eu.int/comm/internal_market/finservices-ret ail/docs/home-loans/home-loans-final-report_en.pdf . 
 
FI 9   FI on kuitenkin myös tietoinen tä rkeästä roolista, joka rii ttävällä neuvonnalla voi olla 
kuluttajien luottamuksen kannalta ja ehkäis täessä ylivelkaantumisen tapaisia ongelmia. 
• Olisiko luotonottajille a nnettavan neuvonnan oltava pa kollista vai valinnaista? 
• Olisiko mahdollisesti annettaviin neuvoihi n sovellettavia tiettyjä ehtoja joko 
lakisääteisesti tai va paaehtoisesti (esim. neuvonnan st andardit, ehtojen laiminlyönnistä 
aiheutuvat sanktiot, palkkion ilmoittaminen etukäteen, neuv onantajan rooli ja neuvojen 
kirjaaminen pysyvälle tietovälineelle)? 
(19) Luottojen välitys on vastikään mainittu alueen a, jota komissio aikoo erityisesti tarkastella.12 
Asiaa tutkitaan horisontaalis esti ja sitä koskevia komm entteja pyydetään myöhemmin. 
Ennenaikainen takaisinmaksu 
(20) Lainan ennenaikainen takaisinmaksu on asunt oluottoneuvottelujen keskeinen osa. Koska 
asuntoluottosopimusten voimassaoloaika on pitk ä ja sopimuksen keskeiset ehdot voivat 
muuttua (esim. korkomuutokset) tänä aikana, on  mahdollista, että kuluttaja haluaa irtisanoa 
luottosopimuksen ennenaikaisesti. Kuluttaja joutuu suorittamaan palkkioita ennenaikaisesta 
takaisinmaksusta.  
(21) Ennenaikaiset takaisinmaksujärjestelmät vaih televat suuresti eri jäsenvaltioissa. Eräissä 
maissa maksuja säännellään tiukast i ja toisissa niistä määrätään kuluttajan ja luotonantajan 
suhteesta määräävässä sopimusoikeudessa, jolloin  kuluttaja voi ainoastaan  valita erilaisten 
vakiomuotoisten sopimusten ja  asuntoluottojen välillä, ei kä hänellä ole todellista 
mahdollisuutta neuvotella yksittäisistä ehdoista. Ennenaikaisesta takaisinmaksusta perittävät palkkiot liittyvät yleensä kiinteäkorkoisi in, kuluttajia korkomuut oksilta suojeleviin 
asuntoluottotuotteisiin, ja pa lkkio peritään, jos sopimus irtisanotaan kiinteän koron 
voimassaoloaikana. Ennenaikaisesta takaisin maksusta perittävien palkkioiden sanotaan 
heijastavan tarjottavia tuotteita tukevia rahoitu srakenteita, ja niillä on välitön vaikutus 
kilpailuun sekä tuotevalikoimaan ja saatavuu teen. Ne vaikuttavat makrotalouden muutosten 
siirtymiseen, toisin sanoen siihen, missä määrin ja miten peruskoron muutokset voivat vaikuttaa asuntoluoton ottajiin. 
(22) Komissio katsoo, että jonkinasteinen e nnenaikaista takaisinmaksua koskeva 
johdonmukaisuus erityisesti palkkioiden määritt ämisessä voisi helpottaa yhdentymistä. 
Mutta miten tällainen johdonmukaisuus voidaan  saavuttaa vaikuttamatta haitallisesti 
rahoitusrakenteisiin ja tuotevalikoimaan tai rankaisematta suhteettomasti kuluttajia? Seuraavia kysymyksiä olisi analysoitava tarkemmin: 
                                                
 
12 Ks. alaviite 3. 
 
FI 10   FI • Olisiko ennenaikaisen takaisinmaksun oltava laissa säädetty oikeus vai valinnainen 
vaihtoehto? Jos sen on oltava oikeus, olisi ko myös kuluttajalla oltava oikeus luopua 
tästä oikeudesta? Millä edellytyksillä? O lisiko tähän oikeuteen liityttävä korvaus 
palkkioiden muodossa? 
• Kuinka nämä (joko säädettyyn oikeuteen pe rustuvat tai sopimusper usteiset) palkkiot 
olisi laskettava? Olisiko palkki oille asetettava yläraja, ku ten eräissä jäsenvaltioissa on 
tehty? 
• Kuinka kuluttajille olisi tiedotettava ennenaikaisesta takaisinmaksusta? Voisiko 
kuluttajavalistusta parantaa tältä osin? 
Todellinen vuosikorko 
(23) Asuntoluotosta perittävä todellinen vuosikorko  (annual percentage ra te, APR) on toinen 
olennainen tekijä, jonka vai kutukset tuntuvat sopimuksen voi massaoloajan. Koska todellisen 
vuosikoron laskeminen ja laskelmissa huomi oon otettavat kustannus tekijät vaihtelevat 
jäsenvaltioittain, vuosikoron vertaileminen on vaikeaa.  
(24) Kun otetaan huomioon näiden luottosopimusten  erityinen luonne kulut usluottosopimuksiin 
verrattuna, niihin olisi mahdollisesti sovellettava niitä varten laadittua lähestymistapaa. Tämä on ala, jolla jonkinast einen standardointi ilmeises ti edistäisi markkinoiden 
yhdentymistä. Voidaan kuitenkin esittää monia kysymyksiä: 
• Mikä on todellisen vuosikoron tarkoitus?  Tiedottaminen? Vertailu? Molemmat? 
• Olisiko laskentamenetelmälle ja kustannuste kijöille laadittava EU:n standardi? 
• Jos olisi, minkälaisia kustannustekijöitä  olisi sisällyttävä EU:n standardiin?  
• Komissio ottaa mielellään vastaan näkemyksiä , jotka koskevat todell isessa vuosikorossa 
määrittelemättömiä kustannuksia koskevien tietoj en antamista erikseen ja todellisen 
vuosikoron vaikutusten esittämistä havainnol lisesti, kuten lainan kuukausikohtaisia 
kustannuksia tai kokonaiskustannuksia. 
(25) Asiaa koskevassa päätöksessä  otetaan huomioon järjestelmä, jota noudatetaan 
kulutusluottojen alalla. 
Koronkiskontaa estävät säännöt ja korkojen vaihtelu 
(26) Eräissä jäsenvaltioissa on oike udellisesti täytäntöönpanokelpoise t ylärajat koroille. Näiden 
koronkiskontaa estävien sääntöje n (usury rules) tarkoituks ena on estää liian korkeiden 
korkojen periminen. Komissio on pidättäytynyt tote uttamasta toimenpiteitä tällä alalla, sillä 
siihen liittyy merkittäviä yht eiskunnallisia kysymyksiä.  
• Mikä on koronkiskontaa estävien sääntöje n merkitys markkinoiden yhdentymisen 
kannalta (mukaan luettuna suhde sellaisiin tuotteisiin kuin equity release  ja 
asuntoluottovakuutus)? 
 
FI 11   FI • Olisiko tätä kysymystä tarkasteltava l aajemmassa, ei pelkästään asuntoluottoja 
koskevassa yhteydessä? 
(27) Koronvaihtelujen enimmäismäärien osalta komissio ei ole vielä täysin se lvillä siitä, kuinka 
paljon ne voivat estää markkinoiden yhdentymis tä tai erityisten rahoitusrakenteiden 
kehitystä. 
(28) Komissio huomauttaa lopuksi, et tä eräät jäsenvaltiot rajoit tavat koronkoron asettamista.  
• Estävätkö tällaiset rajoitukset  markkinoiden yhdentymistä? 
• Mikä vaikutus niillä voi olla tiettyjen tuotteiden (esim. equity release ) kehitykseen? 
Luottosopimus 
(29) Forum Groupin ehdottamaa sopimusehtojen standardointia on arvioitava Euroopan 
sopimusoikeutta koskevan komission aloitteen13 puitteissa. Standardointi voitaisiin toteuttaa 
joko perinteisellä yhdenmukais tamisella tai niin sanotulla 26. järjestelmällä. Tämä 26. 
järjestelmä voitaisiin ottaa käyttöön säädöksellä, joka ei korvaisi kansallisia sääntöjä vaan 
jota sovellettaisiin rinnakkain kansallisten s ääntöjen kanssa ja joka olisi sopimuspuolten 
käytettävissä oleva vaihtoeht o. Komissio sitoutui tutkimaa n 26. järjestelmän hyviä puolia 
vähän aikaa sitten julkaistussa rahoituspal velupolitiikkaa koskevassa vihreässä kirjassa.14 
Komissio ottaa mielellään vastaan näkemyks iä asuntoluottosopimusten esimerkiksi 26. 
järjestelmän muodossa toteutettava n standardisoimisen hyvistä puolista. 
Täytäntöönpanon valvonta ja muutoksenhakukeinot 
(30) Komissio ottaa huomioon sen, että  perinteiset oikeudelliset muutoksenhakumenettelyt voivat 
olla useimpien kuluttajien kannalta kalliita  ja kestää kauan. Se katsoo, että kaikkien 
vaihtoehtoisten muutoksenhakukeinojen, kuten so vittelu- tai välimiesm enettelyjen, on oltava 
riippumattomia ja tehokkaita, jo tta kuluttajat voivat luottaa ni ihin erityisesti rajojen yli 
tapahtuvassa toiminnassa. Komissio on jo ryhtynyt toimiin edistääkseen sovittelumenettelyn käyttöä ehdottamalla direktiiviä eräistä s ovittelun näkökohdista siviil i- ja kauppaoikeuden 
alalla.
15 
• Olisiko komission harkittava jäsenvaltioille as etettavaa velvollisuutta varmistaa, että 
tällaisia vaihtoehtoisia m uutoksenhakukeinoja voidaan kä yttää asuntoluottoalalla? 
• Komissio ottaa mielellään vastaan näkem yksiä tavoista, joilla voidaan vahvistaa 
nykyisten vaihtoehtoisten muutoksenhakuj ärjestelmien uskottavuutta erityisesti 
asuntoluottoalalla. 
                                                 
13 KOM(2004) 651. Euroopan sopimusoikeus ja yhteisön säännöstön tarkistaminen: jatkotoimet. 
14 Ks. alaviite 3. 
15 KOM(2004) 718 lopullinen. Ehdotus Euroopan parlamentin ja neuvoston direktiiviksi eräistä sovittelun 
näkökohdista siviili- ja kauppaoikeuden alalla. 
 
FI 12   FI III – OIKEUDELLISET  KYSYMYKSET 
Sovellettava lainsäädäntö 
(31) Vuonna 1980 tehtyä Rooman yleissopimusta, jossa määrätään sopimuksiin, asuntoluotot 
mukaan luettuina, sovellettava n lainsäädännön määrittämisestä,  tarkistetaan parhaillaan, 
koska tarkoituksena on muuntaa se EU:n asetuk seksi. Komissio katsoo, että tämän prosessin 
aikana on järkevää ja johdonmuk aista käsitellä kaikkia sove llettavaan lainsäädäntöön 
liittyviä kysymyksiä, asuntoluotto sopimuksiin sovellettava lain säädäntö mukaan luettuna. 
(32) Prosessin kuluessa on tähän mennessä määritelty ainakin kolme mahdollista ratkaisua: 
• Tulevassa asetuksessa on luotava erityinen järjestelmä kuluttajien 
asuntoluottosopimuksiin sovellettavalle la insäädännölle. Tähä n voisi sisältyä 
asuntoluottosopimuksiin sovellettava n lainsäädännön yhdenmukaistaminen 
vakuus sopimuksiin sovellettavan lainsäädännön kanssa. 
• Asuntoluottosopimuksiin on edelleen sove llettava yleisiä periaatteita, mikä 
nykymuodossa olevan Rooman yleissopimuksen mukaan tarkoittaisi ensi sijassa sitä, 
että sopimuspuolet voivat vapaasti p äättää sopimukseensa sovellettavasta 
lainsäädännöstä edellyttäen, että kuluttaj an asuinmaassa voimassa olevia pakottavia 
sääntöjä sovelletaan tietyin ehdoin. 
• Kuluttajien asuntoluottosopimuksiin ei olisi sovellettava pakollisia 
kuluttajansuojasääntöjä edellyttäen, että tietyt edellytykset täyttyvät, esimerkiksi se, että 
EU:n tasolla on oltava korkeatasoinen kuluttajansuoja.  
(33) Vakuuksiin  (collateral) noudatettavan  lainsäädännön osalta komi ssio ei ennakolta näe syytä 
poiketa vakiintuneesta periaa tteesta, jonka mukaan sovellet aan kiinteistön sijaintimaan 
lainsäädäntöä. 
Asiakkaan luottokelpoisuus 
(34) Asiakkaan luottokelpoisuuden eli asiakkaan aiheuttaman luottori skin arviointi on olennainen 
osa asuntoluottotoimenpidettä. Sen ansios ta riskipääomaa voidaan supistaa, kun 
luotonantajat suorittavat enemmän riskiarvioin teja. Tämä on ala, jolla  tietosuojakysymykset 
ovat erittäin tärkeitä. 
(35) Jäsenvaltioilla on erilaisia järjestelmiä l uottokelpoisuutta koskevien tietokantojen 
laatimiseksi ja käyttämiseksi: julkisia tai yksity isiä, keskitettyjä tai hajautettuja, myönteisiä 
tai kielteisiä (ainoast aan maksulaiminlyönnit). 
(36) Joskus luotonantajien välistä tietojenvälitystä koskevat järjestelyt saattavat sulkea pois 
piiristään eräät markkinatoimijat tavalla, j oka voi olla EU:n la insäädännön vastaista. 
Tietokantojen käyttöedellytykset voivat myös syrjiä ulkomaisia luotonantajia (esimerkiksi 
asettamalla tietokannan jäsenyydelle tai käyt ölle vähimmäisrajan, jonka kustannustehokkuus 
on heikko sellaisten luotonantajien osalta, jotk a eivät käytä tietokant oja yhtä paljon kuin 
kansalliset luotonantajat, tai asettamalla vastavuoroisuussään töjä, joiden mukaan käytön 
edellytyksenä on merkitykselli sten tietojen antaminen). 
Noudattaen samaa lähestymistapaa kuin kulutta jaluottojen osalta komissio katsoo, että 
ensisijaisena toimena voisi olla rajojen yli tapahtuvan tietokantojen käytön varmistaminen 
syrjimättömin perustein. Komissio ottaa mi elellään vastaan tätä asiaa koskevia 
kommentteja. 
 
FI 13   FI Kiinteistön arviointi 
(37) Kiinteistön arviointi on olenna inen osa asuntoluottotoimenpi dettä ja sen käyttötapa voi 
suoraan vaikuttaa luoton laatuun ja ra hoitukseen sekä luottoon sovellettaviin 
vakavaraisuussääntöihin. Luot onantajien, kuluttajien ja sijoittajien on luotettava 
täysimääräisesti arvioijan pätevyyteen, arviointimenettelyyn ja annettavaan arvioon. 
(38) Arviointiperinteet vaihtelevat jäsenvaltioittain. Tällä hetkellä on useita kansainvälisiä 
arviointijärjestelmiä.16 Komissio katsoo, että arviointien ve rtailtavuutta voita isiin parantaa 
sen varmistamiseksi, että kyseinen vaihtelu, joka saattaa liittyä kotimaisten asuntomarkkinoiden todellisiin tarpei siin, ei estä rajatylittävää lainaus- tai rahoitustoimintaa. 
Tämä voitaisiin tietenkin saavuttaa asettamalla yksi standardi, mutta kilpailevien ja samalla 
vastavuoroisesti tunnustettujen standardien olemassaolo voisi  täyttää saman tavoitteen. 
• Mitkä ovat yhden EU:n standardin hyvät puol et sekä arviointim enettelyjen että 
arvioijien kannalta? 
• Miten tärkeää on komission toiminta kansalli sten arviointistanda rdien vastavuoroisen 
tunnustamisen varmistamiseksi? 
Pakkomyyntimenettelyt 
(39) Panttiin  (security) perustuva vakuus  (collateral) on keskeinen osa asuntoluottotoimenpiteitä, 
samoin kuin mahdollisuus vaatia lainan maksua ja vaatia maksua pantista  (security) 
esimerkiksi kiinnitetyn kiin teistön pakkomyynnin kautta. 
(40) Pakkomyyntimenettelyjen kesto ja kustannukset vaihtelevat suuresti eri jäsenvaltioissa. 
Komissio ottaa huomioon jäsenvaltioiden asunt opolitiikan ja sosiaa lipolitiikan välisen 
yhteyden samoin kuin pakkomyyntimenettelyje n monimutkaisen taustan, sillä näihin 
menettelyihin vaikuttavat useat erilaiset tekijät, kuten jäsenvaltioiden lainsäädäntö, siviilimenettelyt ja oikeusperinne. 
(41) Komissio on huolestunut siitä, että tämän kalta iset eroavaisuudet voivat estää rajojen yli 
suuntautuvaa toimintaa ja mahdollisesti nostaa asuntoluottojen hintaa. Hyvin olennaista on 
se, että näillä eroavaisu uksilla voi olla suora vaikutus rahoitusrakenteisiin ja että ne voivat 
estää asuntoluotto vakuuksien  yhdistämisen rajojen yli. 
(42) Komissio on kuitenkin tietoinen vaik euksista, jotka koskevat kaikkien 
pakkomyyntimenettelyihin liittyvien seikkojen merkittävää parantamista sitovien EU:n 
sääntöjen avulla. 
Komissio ottaa mielellään vastaan näke myksiä seuraavasta vaiheittaisesta 
lähestymistavasta, jonka tarkoituksen a on rohkaista pakkomyyntimenettelyjen 
parantamista: ensin kerätään tiedot jäsenvaltioiden menettelyjen kestosta ja niistä 
aiheutuvista kustannuksista se kä menettelyjen tehokkuudesta s uojata kaikkien osapuolien 
etuja. Tämän jälkeen tiedot esitetään säännöllis esti ajantasaistettavassa ”tulostaulussa”, ja 
jos tällä käytännöllä ei ol e vaikutusta pitkällä aika välillä, komissio harkitsee 
tehokkaampien menetelmien ehdottamista. 
                                                 
16 Ks. Forum Groupin raportin alaviite 28. 
 
FI 14   FI Verotus 
(43) Komissio ryhtyy toimiin sellaisten kansalliste n asuntoluottoverotusta koskevien sääntöjen 
osalta, jotka eivät ole yhteis ön oikeuden mukaisia. Liittee ssä I on tarkempia tietoja 
mahdollisista sääntöjenvastaisuuksista, kuten siitä, että ulkomaisille luotonantajille 
maksetusta korosta ei voi tehdä verovähennystä, vaikka kotimaisille luotonantajille maksettu 
korko on vähennyskelpoinen, tai tällaise n koron korkeammasta verotuksesta. 
Komissio pyytää lähettämään tietoja samantapaisi sta tai muista verotuksellisista esteistä, 
jotka haittaavat asuntoluottojen myöntämis tä rajojen yli. Tällaiset esteet ovat 
todennäköisesti EU:n oikeuden muka isten vapauksien vastaisia. 
 
FI 15   FI IV – ASUNTOLUOTTOVAKUUDET 
Maarekisterit 
(44) Maarekistereihin kirjataan lailliset kiinteistönomistusoikeudet ja ne myös jossain määrin 
määrittävät kyseiset oikeudet. Huolta aiheuttaa se, että kaikki kiinnitykset, jotka voivat vaikuttaa kiinteistönomistusoikeuksiin, eivät ai na näy täsmällisesti näistä rekistereistä. 
Rekistereiden sisällön ja toiminnan ymmärtäm inen ja helppo pääsy niihin on olennaista 
kaikenlaisen rajojen yli tapahtuvan asuntol uottotoiminnan kannalta (rahoitus mukaan 
luettuna). 
(45) Komissio on jo kiinnittänyt huomiota tähä n seikkaan rahoittamalla EULIS-hankkeen
17 
pilottivaihetta. Hanke on nyt päättynyt, ja sen tarkoituksena oli parantaa rekistereiden 
omistajien ja valvojien välistä  yhteistyötä ja helpo ttaa rekistereihin p ääsyä rajojen yli. 
(46) Komissio pohtii, olisiko sen myös jatkossa rahoite ttava aktiivisesti tällaisia aloitteita. Kun 
otetaan huomioon se, että luotonantajat ja sijo ittajat käyttävät näitä rekistereitä, voidaan 
olettaa, että ne haluaisivat osallistua ja investoida tällaisiin aloitteisiin. 
Ennen lisäarviointien tekemistä komissio ottaa mielellään vastaan näkemyksiä kaikista 
näistä kysymyksistä. 
Euroasuntoluotto 
(47) Ajatus euroasuntoluotosta ei ole uusi. Se on yritys luoda EU:n laajuinen väline, jolla taataan  
asuntoa varten otettava laina (secured loan ), toisin sanoen kyse on luoton vakuudesta 
(collateral), jota voidaan käyttää joustavasti.  Sen puoltajat väittävät, että euroasuntoluoton 
keskeinen piirre eli luoton vakuuden  (collateral) ja luoton väli sen yhteyden (liitännäisyyden) 
heikentäminen helpottaisi asuntoluottojen luom ista ja siirtämistä. Näin niillä olisi 
myönteinen vaikutus asuntoluot tomarkkinoihin kokonaisuutena ta rkasteltuna ja erityisesti 
niiden rahoitukseen. 
(48) Komissio on tietoinen markkinatoimijoiden ja akateemisten tahojen johtamista hankkeista, 
joiden tavoitteena on luoda toimiva eu roluottomalli 26. järjestelmän muodossa.18 Komissio 
tarkistaa, miten näissä aloi tteissa aiotaan käsitellä tätä  monitahoista kysymystä, joka 
koskettaa monia muita siihen lii ttyviä aloja, kuten esineoikeutta ja sopimusoikeutta. 
Komissio pyytää näkemyksiä euroluoton toteut ettavuudesta ja käyttökelpoisuudesta. Se 
aikoo kuitenkin odottaa meneillään olevien aloittei den tuloksia ennen kuin se tiedottaa tätä 
kysymystä koskevasta arvioinnistaan. 
                                                 
17 Lisätietoja osoitteesta www.eulis.org. 
18 Esimerkiksi ”Basic Guidelines for a Eurohypothec”, Mortgage Credit Foundation,  Varsova, toukokuu 2005. 
 
FI 16   FI V – ASUNTOLUOTON  RAHOITUS 
(49) EU:n asuntoluottomarkkinoilla on käytettävissä monenlaisia rahoitusvä lineitä. Tällaisilla 
välineillä, kuten katetuilla joukkolainoilla  (covered bonds) ja asuntovakuudellisilla 
arvopapereilla (mortgage backed securities), on tärkeä asema sekä Euroopan laajuisesti että 
kansallisesti (esimerkkejä näistä ovat Yhdistyneen kuningaskunnan asuntovakuudelliset 
arvopaperit , Tanskan katetut joukkolainat  ja Saksan kiinnitysluottovelkakirjat 
(Pfandbriefe)). 
(50) Monet tahot, erityisesti asunt oluottoja tarkasteleva työr yhmä (Forum Group on Mortgage 
Credit), ovat katsoneet, että EU:n asunt oluottomarkkinoiden yhdentymistä voitaisiin 
huomattavasti edistää yleiseurooppa laisilla rahoitusmarkkinoilla. 
(51) Komissio on valmis yhtymään tähän näkemykseen. Tätä kysymystä on kuitenkin 
tarkasteltava vielä perusteellisesti. Yleiseurooppalaiset rahoitusmekanismit voivat lisätä rahoituslähteitä, parantaa markkinoiden likvidite ettiä ja yleisemmin tarkasteltuna edistää 
riskien hajauttamista. Toissijaisten markkinoiden  (secondary market) tiiviimpi 
yhdentyminen lainarahoit uksen osalta liittyy ensisijaisten markkinoiden  (primary market) 
yhdentymiseen. Molempiin aloihin liittyy keskei senä seikkana asuntoluottojen siirrettävyys. 
• Komissio aikoo perustaa tila päisen sidosryhmien työryhmän tarkastelemaan 
asuntoluottojen (ensi- ja to issijaisten markkinoiden) rahoituskysymyksiä koskevan 
toiminnan tarvetta ja luonnetta. 
• Komissio haluaa arvioida, missä määrin  yleiseurooppalaisia asuntoluottojen 
rahoitusmarkkinoita voidaan edistää mar kkinoiden johtamilla aloitteilla, esim. 
sellaisilla, jotka koskevat asiakirjastandard eja ja rajatylittävässä rahoitustoiminnassa 
käytettäviä mallimääritelmiä.  
(52) Forum Group ja muut lähteet ennustavat, että muuhun kuin ta lletusten vast aanottamiseen 
perustuvat asuntoluottojen rahoitusmekanismit yleistyvät. 
Tältä osin komissio ottaa mielellään vastaan  näkemyksiä siitä, olisiko asuntoluottojen 
myöntämisen oltava välttämättä luottolaito ksiin rajoittuvaa toim intaa tai voisivatko 
tällaista toimintaa harjoittaa laitokset, jotk a eivät ota vastaan talletuksia tai takaisin 
maksettavia varoja eivätkä sen vuoksi kuulu EU:n  luottolaitoksia koske van määritelmän tai 
kaikkien vakavaraisuussääntöjen piiriin. Jos ne voisivat harjoittaa tällaista toimintaa, niin 
millaisin edellytyksin? 
 
FI 17   FI ANNEX I – RESPONSE TO GENERA L FORUM GROUP RECOMMENDATIONS  
This Annex contains the Commission’s views on issues addressed in the Forum Group 
Report, which do not fall within the scope of the four areas covered by the Green Paper. 
Definition of cross-border lending 
(1) The Commission is not clear as to why this definition is needed. It assumes that it 
would be useful for the purpose of measur ing integration. Th e Commission considers 
that there is cross-border le nding whenever a service crosses a border, be it through 
free provision of services, through an establis hment (branch or subsidiary) or via an 
agent. 
Research on the costs and bene fits of further integration 
(2) The Commission has already recognised the me rits of such a course of action. It has 
commissioned an independent study on the costs and benefits  of further integration of 
the EU mortgage credit markets. This st udy has delivered interim results, which have 
been taken into account in the formulation of  this Green Paper. Th e final study will be 
published by the Commission in August 2005.19 
On-line guide on mortgage lending 
(3) Such a project would be very time and re sources consuming. Moreover, it would not 
seem to be the Commission’ s role to provide information and indeed guidance on 
complex legal issues on which there ca n be conflicting views. However, the 
Commission will ensure that any useful information on mortgage credit (such as studies, reports etc.) available to it, and which can be publicised, is placed on its 
website. 
Exclusion of all secured loans from th e Consumer Credit Directive proposal 
(4) It is intended that all loans secured on pr operty by a mortgage or a similar surety, 
regardless of their purpose,  will be excluded from the Commission proposal for a 
Directive on Consumer Credit. Therefore, su ch loans will be covered by any initiatives 
resulting from the process of which this Green Paper forms part. 
Legislative consistency, especially in  relation to information requirements 
(5) Consistency in regulation is one of the major themes in the post FSAP era, as 
illustrated in the recent Green Paper on Financial Services Policy
20 which highlights 
rationalisation of information requirements in EU legislation as  an issue to be 
addressed. The Commission has launched wo rk on a Common Frame of Reference in 
the area of European Contract law.21 Its purpose is to ensure  increased consistency 
within the existing and future contract la w related acquis, including on information 
requirements. 
                                                 
19 See footnote 1 in the body of the Green Paper. 
20 See footnote 3 in the body of the Green Paper. 
21 See footnote 13 in the body of the Green Paper. 
 
FI 18   FI Banking Services 
Branches 
(6) Banking services can be provided on the basi s of a harmonised framework establishing 
equal conditions of treatment for domestic and foreign EU credit institutions. The Commission takes action if such provisions  are contravened. Any instances of unequal 
treatment in this regard should be reported to it. 
Representative Offices (7) As far as the Commission is aware, there ar e no barriers to the establishment of purely 
representative offices. However, repres entative offices cannot conduct banking 
business. If they do, they fall within the regulation of branches, on which see 
paragraph 6 above. 
Tax 
(8) Member States are free to determine thei r own rules on mortgage taxation, in the 
absence of any harmonisation in this ar ea. The Commission has no plans to propose 
such harmonisation. However, when designing mortgage taxation rules, Member States have to respect their obligations under EU law, and the Commission will take 
action where it believes that EU law is infringed. 
Higher taxation of forei gn mortgage providers 
(9) Since the publication of the Forum Gr oup Report, the Commission has launched an 
infringement procedure c oncerning national rules which tax outbound mortgage 
interest payments more heavily than domestic mortgage interest payments. 
(10) In the case at issue, no withholding tax is le vied on interest paid to resident financial 
institutions. The interest they receive is su bject to national corporate income tax. This 
means that domestic providers pay tax on th e net interest they receive, that is, the 
interest they receive minus th e interest they paid to acqui re the necessary capital. By 
contrast, non-resident financial instituti ons are subject to a withholding tax on the 
gross amount of the interest due. The wit hholding tax on outbound interest payments 
may be considerably higher than the cor poration tax on domestic interest payments. 
(11) The Commission is of the opinion that such national rules restrict  foreign financial 
institutions from offering their services  in the Member State concerned, and the 
Commission does not see a justification for su ch rules. They therefore appear to be 
contrary to Articles 49 a nd 56 of the Treaty (and th e corresponding EEA Treaty 
provisions) on the freedom to provide serv ices and the free movement of capital. 
Deductibility of mortgage interest (12) Another issue is the tax deductibility of mo rtgage interest payments. A number of 
Member States allow their residents to who lly or partially deduct mortgage interest 
payments from their taxable income. It should not make a difference whether the 
mortgage interest is paid to a domestic provi der or to a provider established in another 
Member State, as this would be contrary to  Articles 49 and 56 of the Treaty (see Case 
C-484/93 of 14 November 1995 and Ca se C-478/98 of 26 September 2000). 
 
FI 19   FI Internet 
(13) Physical presence and/or written processes are still prevalent in mortgage credit 
transactions. The Internet tends to be used mainly for seeking information and 
compare products. There is little if any actual contracting on-line in most Member 
States. However, as far as the Commi ssion is aware, the provisions of the E-
Commerce Directive22 and related legislation have addr essed the main legal barriers to 
concluding such contracts on-line. 
                                                 
22 Directive 2000/31/EC of 8 June 2000, OJ L178 of 17.7.2000 p.1. 
 
FI 20   FI ANNEX II – TEXT OF FORUM GR OUP REPORT RECOMMENDATIONS  
INTRODUCTION 
1. The Commission should adopt a definition of  cross-border lending and monitor it 
with statistical data. 
CONSUMER  CONFIDENCE  
Common Recommendations 
2. There should be Commission funded research  on the costs and benefits of further 
integration of the mortgage credit market. 
3. Provision of the kind of information curre ntly provided by means of the European 
Standardised Information Sheet creat ed by the Code of Conduct should be 
encouraged by the Commission and at a stag e which facilitates use and comparison 
of such information. 
4. Consumer Representatives and most  Industry Representatives advocate 
harmonisation by the Commission of Early Repayment Fees. There is divergence on 
the nature of such harm onisation. For further deta ils see Recommendations 10 
and 18. 
5. There should be harmonisat ion by the Commission of th e Annual Percentage Rate 
Charge (APRC), in relation to both the method of calculation and the basis of 
calculation. There is divergen ce on the nature of such harmonisation. For further 
details see Recommendations 11 and 16. 
6. There should be Commission funded rese arch on the value from a consumer 
perspective of pre-contractual informati on of the kind provided by the European 
Standardised Information Sheet cr eated by the Code of Conduct. 
7. The Commission should create and maintain an on-line guide on the main legal and 
other issues on cross-bo rder mortgage lending. 
Specific Consumer Representative Recommendations 
8. The Commission should encourage efforts to produce a standardised format for 
mortgage loan contracts. 
9. The Commission should introduce binding c onsumer protection rules for mortgage 
loan contracts on a minimum harmonisation basis, set at the hi ghest level, covering 
the following areas: 
• Duty to give ‘best possible advice’. The demands and needs of consumers and the 
underlying reason for all mortgage credit advice given to consumers regardless of 
source (including branches and intermedia ries) should be specified to consumers 
on a durable medium. 
• The right of the consumer to redr ess (judicial and extra-judicial). 
 
FI 21   FI • The provision of pre-contract ual summarised information at  the earliest stage of 
contact between the consumer and the lender or intermediary showing in a 
standardised European Sta ndardised Information Sheet type format: commission 
charges, administration or handling char ges, total amount borrowed and payable 
(including APRC, calculation rate, com pound period, operati on of variable 
interest rates and total inte rest payable), the cost of  bundled products (direct and 
the impact on interest), form of product, the exposure period and cost of the Early 
Repayment Fee (including worked exampl es of the charge) and amortisation 
tables. 
10. The Commission should ensure that consumer s are afforded the right to terminate a 
mortgage agreement at any time and in a ny circumstances. Any charge levied on the 
consumer seeking to exercise this right mu st be: (a) appropriate in length of exposure 
(i.e. Early Repayment Fee charged beyond the first few years of the agreement must 
not be allowed); (b) calculated in a fair an d objective manner to reflect the cost (if 
any) incurred by the lender in the wholesale markets an d subject to a statutory 
ceiling; and (c) clearly indi cated in the pre-contract ual summary document using 
worked examples. 
11. There should be harmonisat ion by the Commission of th e Annual Percentage Rate 
Charge, in relation to both the method of calculation and the basis of calculation. Consumer Representatives favour  a broad definition includin g all associated charges, 
and minimum harmonisation. 
12. The Commission should ensure that redr ess and enforcement mechanisms/binding 
rules offer consumers a minimum equivale nt protection throughout the EU, at the 
very least at the highest le vel currently in existence. 
Specific Industry Representative Recommendations 
13. The Commission is invited to exclude all secured loans from the Consumer Credit 
Directive proposal, in line with the European Parliament First Reading, to ensure that 
mortgages are not subject to two separate legal regimes. 
14. In those jurisdictions which have binding rules on pre-contractual information for 
mortgage credit offers, the Commission shoul d ensure that such rules are aligned 
with the European Standardised Information Sheet format, so that only one set of rules apply. 
15. The Commission should ensure that the Code  of Conduct continues to be maintained, 
in its current form of self-regulation. In any event, before any further assessment of its operation, the methodology for such a ssessment should be discussed by all 
stakeholders. 
16. The Commission should harmonise the Annual Percentage Rate Charge, in relation 
to both the method of calculation and the basis of calculation. Industry 
Representatives favour a narrow definition rest ricted to costs levied by the lender for 
its benefit at the time of the granti ng of the loan, and full harmonisation. 
17. The Commission should ensure that legally enforceable caps on interest rates and on 
the variation of interest rates are removed. 
 
FI 22   FI 18. The Commission should ensure that lega lly enforceable caps on Early Repayment 
Fees are removed. There is support amongst some Industry Representatives for a proposal that there should be full harmonisa tion of the conditions for exercising the 
right of early repayment, especially for fixe d interest rate loans, and limitation of that 
right to circumstances invol ving sale of the property, unemployment or death. All 
Industry Representatives advocate that le nders should be enti tled to ask for full 
compensation of losses (especially those linked to funding) and costs resulting from the early repayment. 
LEGAL  ISSUES  
19. The Commission should ensure that the appli cable (substantive) law for the mortgage 
deed and any related security agreement is  the law of the Member State where the 
property is located (lex rei sitae). 
20. Industry Representatives advocate that the Commission should ensure that the 
applicable law for the mortgage loan contra ct is defined by a general conflict of law 
rule based upon the principle of free c hoice. The Rome Convention should be 
amended accordingly, provided that certain  essential standards are met. Member 
States should no longer be able  to seek to impose any a dditional national consumer 
protection rules to cross-border mortgage loan contracts. For further details see 
Recommendations 13–18 on Consumer Confidence. 
21. Consumer Representatives do not agree with Recommendati on 20 that the applicable 
law for the mortgage loan contract should be  defined by a general conflict of law rule 
based on the principle of free choice and acco rdingly reject the proposal for such an 
amendment of the Rome C onvention. Instead they reco mmend the retention of the 
specific rules on consumer protections c ontained within the Rome Convention and 
advocate the additional protection describe d in Recommendations 8–12 on Consumer 
Confidence. 
22. The Commission should implement a s hort-term solution consisting of: 
• collecting information on existing credit databases in all Member States; 
• promoting the development of a Memo randum of Understanding between the 
owners/controllers of such databases, to facilitate access to national databases by 
foreign lenders on the same conditions as  the access offered to domestic lenders 
and to facilitate data comparability; and 
• developing a project to assess the effectiveness of the Memorandum of 
Understanding during a pilot phase of 3–5 years. 
23. The Commission should consider how to encourage Member States to develop 
positive (client indebtedness) as well as negative (level of default(s)) databases, taking into account the costs and benefits of such databases. 
24. Industry Representatives advocate that the Commission should ensure that a financial 
institution which lends cr oss border is allowed to: 
 
FI 23   FI • accept valuations prepared according to internationally recognised valuation 
standards of its choice, without being subject to additional national conditions; 
and 
• instruct any valuation pr actitioner who is a member of an internationally 
recognised valuation body to carry out th e valuation, without being subject to 
additional national conditions. 
25. Industry Representatives advocate that the Commission should ensure that a financial 
institution which lends cross border, and th e valuer based in the country where the 
property is located, are able to accept mandatory regulations for standards or 
practitioners prevailing in either of thei r respective countries (mutual recognition of 
regulations). 
26. Consumer Representatives advocate instead that the Commission should ensure that 
neutral international valuation standards prevail, or that there exists a single 
valuation standard ensuring comparability. 
27. The Commission should recommend that hi gh standards of valuation be made 
mandatory and that all valuation reports s hould consider core ri sk related criteria 
such as those recommended by the Europ ean Mortgage Federation (set out in 
Annex IV of the Forum Group Report) where applicable. 
28. The Commission should first: 
• Perform an evaluation exercise of for ced sales procedures within one year. 
• Thereafter, monitor the func tioning of forced sales proc edures and assess results 
every three years. These results should be presented in the form of an official EU 
scoreboard on duration and cost of forced sale procedures in every Member State 
and lead to Commission advi ce/action for improvements. 
29. Thereafter, if necessary, the Commission shoul d promote measures to ensure that the 
duration of a forced sale procedure shoul d not exceed a specified term, for example 
two years after the first step in  the forced sale procedure. 
COLLATERAL  ISSUES  
30. The Commission should ensure that: 
• all charges affecting real estate must be re gistered in a Public Register in order to 
be binding on and take effect against th ird parties, regardless of their nature; 
• the creation, modification or  extinction of a charge on real property shall become 
effective vis-à-vis third parties only at the point of registra tion in the Public 
Register; and 
• registered charges on real property in rela tion to the same estate shall rank in the 
order of priority disclose d in the Public Register. 
31. For filings of applications for registra tion/notification, the Commission should allow 
Member States to decide that priority be  determined according to the time at which 
 
FI 24   FI the application was received (n ot actual registration). In this scenario, the Member 
State should ensure that filings of applica tions must be register ed or rejected by the 
Public Register in th e order of receipt. 
32. The Commission should ensure that Public Registers make all relevant information 
available to all parties or  their representatives. 
33. The Commission should ensure that Member  States provide that the responsible 
Public Register certifying authority should have state indemnity. In the event that 
such responsibility is delegated to a th ird party, such party shall be covered by 
appropriate professional liability insurance for an adequate sum. 
34. The Commission should ensure that Member  States do not maintain or institute 
additional ‘legalisation’/’vali dation’ requirements, for authentic instruments formally 
drawn up in other Member States. 
35. More generally, the Commission should pr ovide financial support to the EULIS 
initiative, to enable and encour age its expansion across the EU. 
36. The Commission should ensure that links be tween mortgage debt s and the collateral 
security are made more flexible. In countri es where there is an existing requirement 
for strong accessoriness between the loan and the collateral, this should be replaced by an accessoriness agreement in the form of a private agreement between the lender 
and the owner of the mortgaged property. The relationship between the loan and the 
collateral can be dealt with in such a way as to allow it to be tailored to fit the needs of the parties. 
37. The Commission should ensure that Memb er States allow the lender or any 
beneficiary of a charge on real property, to appoint a representative (Mortgage 
Register Representative) vi s-à-vis the Public Register . His/her position should be 
disclosed on the Register and not have any effect on the legal framework of the 
Register. He/she should be entitled: 
• to establish any abstract of title; 
• to consent to a change in the respective ra nking of charges over the real estate in 
question and to grant preferential rights be tween beneficiaries as shall be deemed 
appropriate; 
• to consent to, apply and file a ny registrations a nd notifications; 
• to consent to any change or transfer of the charge on behalf of (and in the name 
of) the owner of the charge; and 
• to act on behalf of the owner of the ch arge in relation to the discharge or 
cancellation of the charge. 
38. The Commission should explore the concept of the Euromortgage, for example by 
way of a study, to assess its potential to  promote EU mortgage credit markets 
integration. 
 
FI 25   FI 39. The Commission should encourage Member St ates to increase the transferability of 
mortgages by introducing pan-Europ ean Security Trust instruments. 
DISTRIBUTION  ISSUES  
40. The Commission should assess and ensure eq ual treatment of local banks and foreign 
banks on the basis of the same business, same risks, and same rules principle. 
41. The Commission should revise the legislat ion covering cross-border services and 
establishment of branches to include the establishment of representative offices, in order to ensure that there are no disproporti onate barriers to the establishment of such 
offices. 
42. The Commission should introduce a su pervisory system for independent 
intermediaries along the following principles : registration with a competent authority 
in the home Member State; possession of  appropriate profe ssional knowledge and 
ability (to be determined by home Member  State including requirement that the 
intermediary to be ’fit and proper’); posse ssion of professional  indemnity insurance 
and a complaint/redress scheme in line with requirements for other intermediaries to ensure consistency. In addition, Consumer Representatives advocated that under such 
a system there should be declaration at the outset of the relationship between 
consumer and intermediary of all payments  including every comm ission/fee, and that 
records should be kept of any information/ advice given to consumers. In the context 
of this Recommendation, Consumer Representa tives pointed to the need to consider 
their Recommendation 9, in particular, with its reference to a ‘best advice’ standard. 
43. The Commission should review what mortga ge transaction acti ons require written 
processes and/or a physical presence generally and review money laundering 
legislation in particular, to  address current legal barrier s to greater Internet use. 
44. The Commission should ensure consistency, especially in relation to information 
requirements, between different directives  affecting financial services products. 
FINANCE  
45. The Commission should harmonise legislati on regarding segregation of assets, in 
order to ensure equal access to securitisation for originators located in different 
jurisdictions. 
46. The Commission should enact legislation that  recognises the legal separateness of a 
securitisation vehicle from an origin ator of assets in the event of the 
insolvency/bankruptcy of such an originator, even if the securitisa tion vehicle is part 
of the same group of companies as the originator. 
47. The Commission should investigat e and address tax distortions,  in order to ensure the 
removal of differences in fiscal trea tment between local and foreign lenders. 
48. The Commission should investig ate and address national le gislation which prevents 
or hinders the pooling of mort gage collateral from differen t issuers based in different 
jurisdictions. 
 
FI 26   FI ANNEX III – GLOSSARY  
This glossary is not intended to constitute a conclusive Commission endorsed definition 
of the terms contained within it. The defini tions have been provided by the European 
Mortgage Federation. They are attached to this Green Paper simply by way of an 
illustration of some technical terms used within it. 
Annual Percentage Rate (APR) 
A standardised method of calculating the cost of  a mortgage stated as  a yearly rate, which 
includes items such as interest, mortgage insu rance, and certain point s of credit costs. 
Bond 
Traditionally, a written uncondition al promise to pay a specific principal sum at a determined 
future date and interest at a fixed or dete rminable rate on fixed dates. Increasingly, the 
promise to pay has become conditional and the principal, interest an d payment dates have 
become contingent in re al world instruments. 
Capital Markets 
The markets for corporate equity  and intermediate- or l ong-term debt securities. 
Collateral 
The property, or other assets, that are being se cured against a loan to ensure repayment of 
debt. 
Covered Bond 
Covered bonds are on balance sheet debt instru ments secured by a cover pool of mortgage 
loans (property as collateral ) or public-sector debt to whic h investors have a preferential 
claim in the event of the issuer’s default. As  they remain on the issu er’s balance sheet, the 
bonds  benefit from the additional security of the issuing institution’s own funds and from 
restrictive legal regulation of the issuing credit institutions. 
Equity 
Shareholder equity is the value of shares he ld. A house owner's equity is the value of the 
house minus any unpaid home-purchase loan. Negative equity occurs when the house is worth less than the debt on it. 
Equity Release 
Equity Release is a mechanism to turn the cash  value of a house into a stream of income and 
capital payments. 
Equity Release Loans 
Secured (mortgage) loans taken out for consumption purposes. 
 
FI 27   FI Foreclosure 
The legal process by which a borro wer in default under a mortgage is deprived of his or her 
interest in the mortgaged property. This usua lly involves a forced sale of the property at 
public auction with the pro ceeds of the sale being app lied to the mortgage debt. 
Loan-to-value (LTV) Ratio 
The ratio of the mortgage loan amount to the property’s appraised valu e or selling price, 
whichever is less. For example, if the property’s appraised value or selling price is EUR 100 000 and the mortgage amount is EUR 80 000, the house has an 80% LTV. 
Mortgage Backed Security 
Debt instruments collateralized by residential, commerci al, or industrial real  estate mortgages. 
Mortgage Bond 
A corporate or other entity's debt security  secured by a mortgage li en against certain real 
property of the issuer . See definition for “ covered bond ”. 
Primary Mortgage Market 
A mortgage market in which loans are originated and consisting of lenders such as 
commercial banks, savings- and loan asso ciations and mutual savings banks. 
Secondary Mortgage Market 
A market where mortgage originators may se ll them, freeing up funds for continued lending 
and distributes mortgage funds nationally from money-rich to money poor areas. 
Secured Loan 
A loan that is backed by collateral . 
Security 
Something given, deposited, or pledged to ma ke secure the fulfilment of an obligation, 
usually the repayment of a debt.