FI Euroopan unionin virallinen lehti L 60/34

EUROOPAN PARLAMENTIN JA NEUVOSTON DIREKTIIVI 2014/17/ЕU,

annettu 4 päivänä helmikuuta 2014,

kuluttajille tarkoitetuista kiinteää asunto-omaisuutta koskevista luottosopimuksista ja direktiivien 2008/48/EY ja 2013/36/EU sekä asetuksen (EU) N:o 1093/2010 muuttamisesta

(ETA:n kannalta merkityksellinen teksti)

EUROOPAN PARLAMENTTI JA EUROOPAN UNIONIN NEUVOSTO, jotka

ottavat huomioon Euroopan unionin toiminnasta tehdyn sopimuksen ja erityisesti sen 114 artiklan,

ottavat huomioon Euroopan komission ehdotuksen,

sen jälkeen kun esitys lainsäätämisjärjestyksessä hyväksyttäväksi säädökseksi on toimitettu kansallisille parlamenteille,

ottavat huomioon Euroopan keskuspankin lausunnon (1),

ottavat huomioon Euroopan talous- ja sosiaalikomitean lausunnon (2),

noudattavat tavallista lainsäätämisjärjestystä (3),

sekä katsovat seuraavaa:

(1) Komissio ryhtyi maaliskuussa 2003 kartoittamaan kiinteää asunto-omaisuutta koskevien luottosopimusten sisämarkkinaesteitä ja arvioimaan niiden vaikutuksia. Se antoi 18 päivänä joulukuuta 2007 valkoisen kirjan EU:n kiinnelainamarkkinoiden yhdentymisestä. Valkoisessa kirjassa se ilmoitti aikovansa arvioida, mitä vaikutuksia olisi muun muassa niillä toimintavaihtoehdoilla, jotka koskevat ennen sopimuksen tekoa annettavia tietoja, luottotietokantoja, luottokelpoisuutta, todellista vuosikorkoa ja luottosopimuksia koskevaa neuvontaa. Komissio perusti myös luottotietokysymyksiä käsittelevän asiantuntijaryhmän avustamaan sitä sellaisten toimenpiteiden valmistelussa, joilla voidaan parantaa luottotietojen saatavuutta, vertailtavuutta ja täydellisyyttä. Lisäksi käynnistettiin tutkimuksia kiinteää asunto-omaisuutta koskevia luottosopimuksia tarjoavien luotonvälittäjien ja muiden luotonantajien kuin luottolaitosten tehtävästä ja toiminnasta.

(2) Sisämarkkinat käsittävät Euroopan unionin toiminnasta tehdyn sopimuksen mukaan alueen, jolla ei ole sisäisiä rajoja ja jolla taataan tavaroiden ja palvelujen vapaa liikkuvuus sekä sijoittautumisvapaus. Avoimempien ja tehokkaampien luottomarkkinoiden kehittäminen tällä alueella vaikuttaa ratkaisevasti rajat ylittävän toiminnan kehittymiseen ja kiinteää asunto-omaisuutta koskevien luottosopimusten sisämarkkinoiden toteutumiseen. Eri jäsenvaltioiden lainsäädännöissä on merkittäviä eroja sen suhteen, millaisia menettelytapoja sovelletaan kiinteää asunto-omaisuutta koskevien luottosopimusten tekemiseen. Eroja on myös kiinteää asunto-omaisuutta koskevia luottosopimuksia tarjoavien luotonvälittäjien ja muiden luotonantajien kuin luottolaitosten sääntelyssä ja valvonnassa. Tällaiset erot luovat esteitä, jotka rajoittavat rajat ylittävää toimintaa kysyntä- ja tarjontapuolella, vähentävät siten kilpailua ja valinnanvapautta markkinoilla, lisäävät palveluntarjoajien luotonantokustannuksia ja estävät jopa niiden toiminnan harjoittamisen.

(3) Finanssikriisi on osoittanut, että markkinatoimijoiden vastuuton käyttäytyminen voi heikentää rahoitusjärjestelmän perusteita synnyttäen luottamuspulaa kaikkien osapuolten ja erityisesti kuluttajien keskuudessa sekä aiheuttaa vakavia sosiaalisia ja taloudellisia seurauksia. Monet kuluttajat ovat menettäneet luottamuksensa finanssialaan, ja luotonottajat ovat yhä useammin joutuneet vaikeuksiin lainojensa lyhennyksissä, mikä on johtanut maksulaiminlyönteihin ja pakkomyynteihin. Tämän johdosta G20 on pyytänyt finanssimarkkinoiden vakauden valvontaryhmää laatimaan kiinteään asunto-omaisuuteen liittyvien lainojen myöntämisstandardeja koskevat periaatteet. Vaikka eräät suurimmista finanssikriisin ongelmista ilmenivät unionin ulkopuolella, unionin kuluttajien velkaantuneisuus on merkittävä, ja suuri osa siitä on keskittynyt kiinteää asunto-omaisuutta koskeviin luottoihin. Siksi on aiheellista varmistaa, että unionin alaa koskeva sääntelykehys on vankka ja kansainvälisten periaatteiden mukainen ja että siinä hyödynnetään käytettävissä olevaa välineistöä, johon saattaa kuulua luototusasteen, lainojen ja tulojen suhteen, velan ja tulojen suhteen tai vastaavien suhdelukujen käyttö, vähimmäistasojen määritys, joiden alapuolella minkäänlaista luottoa ei pidettäisi hyväksyttävänä, tai muita korvaavia toimenpiteitä sellaisia tilanteita varten, joissa riskit ovat kuluttajan kannalta suuremmat tai joissa on tarpeen suojella kotitalouksia ylivelkaantumiselta. Finanssikriisin yhteydessä ilmenneiden ongelmien ratkaisemiseksi ja rahoitusvakautta edistävien tehokkaiden, kilpailuun perustuvien sisämarkkinoiden turvaamiseksi komissio on ehdottanut 4 päivänä maaliskuuta 2009 antamassaan tiedonannossa ”Elvytys Euroopassa” kiinteää asunto-omaisuutta koskeviin luottosopimuksiin liittyviä toimenpiteitä, muun muassa luotettavaa kehystä luotonvälitystä varten. Tällaisten toimenpiteiden tavoitteena on luoda vastuulliset ja luotettavat markkinat tulevaisuutta varten ja palauttaa kuluttajien luottamus. Komissio vahvisti sitoutumisensa tehokkaisiin, kilpailuun perustuviin sisämarkkinoihin 13 päivänä huhtikuuta 2011 antamassaan tiedonannossa ”Sisämarkkinoiden toimenpidepaketti – 12 viputekijää kasvun vauhdittamiseksi ja luottamuksen lisäämiseksi”.

(4) Kiinnitysluottomarkkinoilla unionissa on todettu useita vastuuttomaan luotonantoon ja luotonottoon liittyviä ongelmia. Lisäksi on kartoitettu markkinatoimijoiden, kuten luotonvälittäjien ja muiden luotonantajien kuin luottolaitosten, vastuuttoman toiminnan mahdollista laajuutta. Eräät ongelmat ovat liittyneet valuuttamääräisiin luottoihin, joita kuluttajat ovat ottaneet hyötyäkseen tarjolla olleesta lainakorosta saamatta kuitenkaan riittävää tietoa tällaisiin lainoihin liittyvästä vaihtokurssiriskistä tai ymmärtämättä sitä riittävän hyvin. Näiden ongelmien taustalla ovat markkinahäiriöt ja sääntelyn puutteet sekä muut tekijät, kuten yleinen taloustilanne ja heikko finanssiosaaminen. Muita ongelmia ovat tehottomat, epäjohdonmukaiset tai olemattomat järjestelmät, joita sovelletaan luottoa kiinteää asunto-omaisuutta varten tarjoaviin luotonvälittäjiin ja muihin luotonantajiin kuin luottolaitoksiin. Todetuilla ongelmilla voi olla merkittäviä makrotaloudellisia heijastusvaikutuksia, ne voivat olla haitaksi kuluttajille, muodostaa taloudellisia tai oikeudellisia esteitä rajat ylittävälle toiminnalle ja johtaa siihen, että toimintaedellytykset eivät ole toimijoiden kannalta tasapuoliset.

(5) Jotta helpotettaisiin sujuvasti toimivien sisämarkkinoiden muodostumista kiinteää omaisuutta koskevien luottosopimusten alalle ja jotta kuluttajansuoja olisi näillä sisämarkkinoilla korkeatasoista ja lisäksi varmistettaisiin, että kuluttajat, jotka etsivät tällaisia luottosopimuksia, voivat tehdä näin luottaen siihen, että laitokset, joiden kanssa ne ovat tekemisissä, toimivat ammattimaisella ja vastuullisella tavalla, useille aloille on tarpeen luoda asianmukaisesti yhdenmukaistettu unionin oikeudellinen kehys, jossa otetaan huomioon erityisesti kiinteän omaisuuden luottopalvelujen kansallisten ja alueellisten markkinoiden eroista johtuvat luottosopimusten erot.

(6) Direktiivin avulla olisi siten kehitettävä entistä avoimemmat, tehokkaammat ja kilpailukykyisemmät sisämarkkinat mahdollistamalla johdonmukaiset, joustavat ja oikeudenmukaiset kiinteää omaisuutta koskevat luottosopimukset niin, että samalla edistetään kestävää lainanantoa ja -ottoa sekä taloudellista osallisuutta tavalla, joka mahdollistaa kuluttajille korkeatasoisen suojan.

(7) Jotta saataisiin aikaan todelliset sisämarkkinat ja varmistettaisiin korkeatasoinen ja yhtäläinen kuluttajansuoja, tämän direktiivin säännöksissä edellytetään mahdollisimman pitkälle menevää yhdenmukaistamista sen osalta, miten ennen sopimuksen tekoa annettavat tiedot esitetään eurooppalaisen standardoidun tietosivun, jäljempänä ’ESIS-tietosivu’, avulla ja miten todellinen vuosikorko lasketaan. Jäsenvaltioiden olisi kuitenkin voitava pitää voimassa tai ottaa käyttöön tämän direktiivin säännöksiä tiukempia säännöksiä aloilla, joilla ei ole selvästi säädetty mahdollisimman pitkälle menevästä yhdenmukaistamisesta, ottaen huomioon kiinteää omaisuutta koskevien luottosopimusten erityispiirteet ja jäsenvaltioiden väliset erot markkinoiden kehityksessä ja markkinaoloissa varsinkin erityisten markkinarakenteiden ja markkinaosapuolten, saatavilla olevien tuoteryhmien sekä luotonantoprosessiin liittyvien menettelyjen osalta. Tällainen kohdennettu lähestymistapa on tarpeen, jotta kuluttajille tämän direktiivin soveltamisalaan kuuluvien luottosopimusten osalta myönnettävän suojan tasoon ei kohdistuisi haittavaikutuksia. Jäsenvaltioiden olisi esimerkiksi sallittava pitää voimassa tai antaa tiukempia säännöksiä henkilöstön osaamis- ja pätevyysvaatimusten ja ESIS-tietosivun täydentämistä koskevien ohjeiden osalta.

(8) Tällä direktiivillä olisi parannettava sisämarkkinoiden toteutumisen ja toiminnan edellytyksiä lähentämällä jäsenvaltioiden lainsäädäntöjä ja vahvistamalla tiettyjä palveluja koskevat laatuvaatimukset etenkin, kun on kyse luoton jakamisesta ja tarjoamisesta luotonantajien ja luotonvälittäjien välityksellä, sekä edistämällä hyviä käytäntöjä. Luoton tarjoamiseen liittyviä palveluja koskevien laatuvaatimusten vahvistaminen edellyttää, että käyttöön otetaan tietyt hyväksyntää, valvontaa ja vakavaraisuusvaatimuksia koskevat säännökset.

(9) Aloilla, jotka eivät kuulu tämän direktiivin soveltamisalaan, jäsenvaltiot voivat vapaasti pitää voimassa tai ottaa käyttöön kansallista lainsäädäntöä. Jäsenvaltiot voivat erityisesti pitää voimassa tai ottaa käyttöön kansallisia säännöksiä sellaisilla aloilla kuin luottosopimusten pätevyyttä koskeva sopimusoikeus, kiinteistölainsäädäntö, merkintä kiinteistökirjaan, sopimustiedot ja, siltä osin kuin niistä ei säädetä tässä direktiivissä, sopimuksen teon jälkeistä vaihetta koskevat kysymykset. Jäsenvaltioiden voivat säätää, että arvioijat, arviointiyritykset tai notaarit voidaan valita osapuolten yhteisellä sopimuksella. Koska kiinteän asunto-omaisuuden osto- ja myyntiprosessit vaihtelevat jäsenvaltiosta toiseen, on mahdollista, että luotonantajat ja luotonvälittäjät yrittävät saada kuluttajilta ennakkomaksuja sillä perusteella, että tällaiset maksut saattaisivat auttaa varmistamaan luottosopimuksen teon tai kiinteän omaisuuden oston tai myynnin, ja soveltaa väärin tällaisia käytäntöjä varsinkin, jos kuluttajat eivät tunne kyseisessä jäsenvaltiossa voimassa olevia vaatimuksia ja tavanomaisia menettelyjä. Siksi on asianmukaista sallia jäsenvaltioiden rajoittaa tällaisten maksujen perimistä.

(10) Tätä direktiiviä olisi sovellettava riippumatta siitä, onko luotonantaja tai luotonvälittäjä luonnollinen vai oikeushenkilö. Tämän direktiivin ei kuitenkaan pitäisi vaikuttaa jäsenvaltioiden oikeuteen rajoittaa unionin oikeuden mukaisesti tässä direktiivissä tarkoitettu luotonantajan tai luotonvälittäjän tehtävä ainoastaan oikeushenkilöihin tai tiettyihin oikeushenkilötyyppeihin.

(11) Koska kuluttajat ja yritykset eivät ole samassa asemassa, nämä ryhmät eivät tarvitse samantasoista suojaa. Vaikka on tärkeää taata kuluttajien oikeudet säännöksin, joista ei voida poiketa sopimuksella, on järkevää sallia yritysten ja organisaatioiden tehdä muunlaisia sopimuksia.

(12) Kuluttajan määritelmän olisi katettava luonnolliset henkilöt, jotka toimivat muussa kuin elinkeino-, liike- tai ammattitoimintaansa liittyvässä tarkoituksessa. Jos kuitenkin kyseessä on kahta päämäärää palveleva sopimus eli sopimus tehdään tarkoituksessa, joka yhdeltä osaltaan kuuluu henkilön elinkeino-, liike- tai ammattitoimintaan ja toiselta osaltaan ei kuulu siihen, ja kun elinkeino-, liike- tai ammattitoimintaan liittyvä tarkoitus on niin vähäinen, ettei se ole vallitseva sopimuskokonaisuudessa, kyseistä henkilöä olisi myös pidettävä kuluttajana.

(13) Vaikka tällä direktiivillä säännellään pelkästään tai suurimmalta osin kiinteää asunto-omaisuutta koskevia luottosopimuksia, siinä ei estetä jäsenvaltioita ulottamasta direktiivin mukaisten toimenpiteiden soveltamista kuluttajansuojaan, joka liittyy muunlaista kiinteää omaisuutta koskeviin luottosopimuksiin, tai sääntelemästä muulla tavoin tällaisia luottosopimuksia.

(14) Yhdenmukaistamisen soveltamisala määräytyy tähän direktiiviin sisältyvien määritelmien perusteella. Jäsenvaltioiden velvollisuuksien saattaa tämä direktiivi osaksi kansallista lainsäädäntöä olisi näin ollen rajoituttava näiden määritelmien mukaisesti määräytyvään soveltamisalaan. Esimerkiksi jäsenvaltioiden velvollisuudet saattaa tämän direktiivin säännökset osaksi kansallista lainsäädäntöä koskevat vain kuluttajien kanssa tehtyjä luottosopimuksia, jolloin kuluttajalla tarkoitetaan luonnollisia henkilöitä, jotka tämän direktiivin piiriin kuuluvissa liiketoimissa toimivat muussa kuin elinkeino-, liike- tai ammattitoimintaansa liittyvässä tarkoituksessa. Jäsenvaltioilla on samoin saattaa osaksi kansallista lainsäädäntöä tämän direktiivin säännökset, jotka sääntelevät tässä direktiivissä määriteltyinä luotonvälittäjinä toimivien henkilöiden toimintaa. Tällä direktiivillä ei kuitenkaan pitäisi estää jäsenvaltioita soveltamasta tämän direktiivin säännöksiä unionin oikeutta noudattaen aloihin, jotka eivät kuulu sen soveltamisalaan. Lisäksi tähän direktiiviin sisältyvät määritelmät eivät rajoita jäsenvaltioiden mahdollisuutta hyväksyä kansallisen lainsäädännön mukaisia alamääritelmiä tiettyjä tarkoituksia varten edellyttäen, että ne ovat tässä direktiivissä esitettyjen määritelmien mukaisia. Esimerkkinä mainittakoon, että jäsenvaltioiden olisi sallittava kansallisen lainsäädännön mukaisesti hyväksyä luotonvälittäjille, joita ei ole määritetty tässä direktiivissä, alamääritelmiä silloin, kun kansallisella tasolla tarvitaan tällaisia alamääritelmiä erottamaan, minkä tasoisia tietämystä ja pätevyyttä koskevia vaatimuksia eri luotonvälittäjiltä edellytetään.

(15) Tämän direktiivin tavoitteena on varmistaa, että kuluttajilla, jotka tekevät kiinteää omaisuutta koskevia luottosopimuksia, on hyvä suoja. Sen vuoksi sitä olisi sovellettava luoton tarkoituksesta riippumatta luottoihin, joiden vakuutena on kiinteä omaisuus, jälleenrahoitussopimuksiin tai muunlaisiin luottosopimuksiin, joiden avulla omistaja tai osaomistaja voi säilyttää oikeutensa kiinteään omaisuuteen tai maa-alueeseen, ja luottoihin, joita käytetään kiinteän omaisuuden ostamiseen joissakin jäsenvaltioissa, mukaan lukien sellaiset luotot, jotka eivät edellytä pääoman takaisinmaksua tai, ellei jäsenvaltioilla ole soveltuvaa vaihtoehtoista sääntelykehystä, joiden tarkoituksena on tarjota väliaikaista rahoitusta kiinteän omaisuuden myynnin ja toisen kiinteän omaisuuden ostamisen väliseksi ajaksi, sekä kiinteän asunto-omaisuuden kunnostamiseen tarkoitettuihin vakuudellisiin luottoihin.

(16) Tätä direktiiviä ei olisi sovellettava tiettyihin luottosopimuksiin, joissa luotonantaja maksaa kertasuorituksen, määräaikaissuorituksia tai muussa muodossa olevaa luottoa vastineeksi summasta, joka saadaan kiinteän omaisuuden myyntituloista ja joiden ensisijaisena tavoitteena on helpottaa kulutusta, kuten käänteinen asuntolaina tai muut vastaavat erityistuotteet. Tällaisilla luottosopimuksilla on erityispiirteitä, jotka jäävät tämän direktiivin soveltamisalan ulkopuolelle. Esimerkiksi kuluttajan luottokelpoisuuden arvioinnilla ei ole merkitystä, koska maksut suoritetaan luotonantajalta kuluttajalle eikä päinvastoin. Lisäksi tiedot, jotka on annettava tällaisessa liiketoimessa ennen sopimuksen tekoa, ovat olennaisesti erilaisia. Muihin tuotteisiin, kuten käänteisiin asuntokauppoihin, joita käytetään vastaavalla tavalla kuin käänteisiä kiinnityksiä tai elinikäisiä kiinnityksiä, ei liity luoton tarjoamista, minkä vuoksi ne jäävät tämän direktiivin soveltamisalan ulkopuolelle.

(17) Tätä direktiiviä ei pitäisi myöskään soveltaa muihin nimenomaisesti lueteltuihin kapean markkinasektorin luottosopimuksiin, jotka poikkeavat luonteeltaan ja riskeiltään tavanomaisista kiinnitysluottosopimuksista ja jotka sen vuoksi edellyttävät räätälöityä toimintatapaa, erityisesti luottosopimuksiin, jotka ovat seuraus tuomioistuimessa tai muun viranomaisen luona tehdystä sovintoratkaisusta, ja tietyntyyppiset luottosopimukset, joilla työnantaja myöntää luottoa työntekijöilleen tietyissä olosuhteissa ja joista on jo säädetty kulutusluottosopimuksista 23 päivänä huhtikuuta 2008 annetun Euroopan parlamentin ja neuvoston direktiivin 2008/48/EY (4) 2 artiklan 2 kohdan g alakohdassa. On myös aiheellista antaa jäsenvaltioille mahdollisuus sulkea pois eräitä luottosopimuksia, kuten luottosopimukset, jotka on tarkoitettu rajatulle yleisölle edullisin ehdoin tai joita luotto-osuuskunnat tarjoavat, edellyttäen, että on olemassa soveltuvat vaihtoehtoiset järjestelyt sen varmistamiseksi, että rahoitusvakauteen ja sisämarkkinoihin liittyvät toimintapoliittiset tavoitteet voidaan saavuttaa vaikuttamatta kielteisesti taloudelliseen osallisuuteen ja luottojen saatavuuteen. Luottosopimuksiin, joissa kiinteää omaisuutta ei ole tarkoitus käyttää kuluttajan tai hänen perheenjäsenensä asuttamana talona, huoneistona tai muuna asuntona, vaan talo, huoneisto tai muu asunto asutetaan vuokrasopimuksen perusteella, liittyy riskejä ja piirteitä, jotka poikkeavat tavanomaisista luottosopimuksista, ja siksi saattaa olla tarpeen mukauttaa sääntelykehystä erikseen niitä varten. Jäsenvaltioiden olisi siksi pystyttävä sulkemaan tällaiset luottosopimukset direktiivin soveltamisalan ulkopuolelle, jos niitä varten on olemassa asianmukainen kansallinen sääntelykehys.

(18) Vakuudettomien luottosopimusten, joiden tarkoituksena on kiinteän asunto-omaisuuden kunnostaminen ja joissa luoton kokonaismäärä on yli 75 000 euroa, olisi kuuluttava direktiivin 2008/48/EY soveltamisalaan, jotta taataan näille kuluttajille yhdenvertainen suoja ja vältetään aukko sääntelyssä mainitun direktiivin ja tämän direktiivin välillä. Direktiiviä 2008/48/EY olisi näin ollen muutettava.

(19) Kiinteää asunto-omaisuutta koskevia luottosopimuksia koskevan unionin oikeudellisen kehyksen olisi oikeusvarmuuden vuoksi oltava johdonmukainen unionin muiden säädösten kanssa ja täydennettävä niitä erityisesti kuluttajansuojan ja vakavaraisuusvalvonnan aloilla. Eräiden keskeisten määritelmien, mukaan luettuina ’kuluttajan’ ja ’pysyvän välineen’ määritelmät, ja sellaisten vakiotiedoissa käytettävien olennaisten käsitteiden, joilla nimetään luoton rahoitukselliset ominaisuudet, mukaan luettuina ’kuluttajan maksettavaksi tuleva kokonaismäärä’ ja ’lainakorko’, olisi oltava direktiivissä 2008/48/EY olevien määritelmien ja käsitteiden mukaisia, jotta samalla terminologialla tarkoitettaisiin samantyyppisiä tosiseikkoja riippumatta siitä, onko luotossa kyse kulutusluotosta vai kiinteää asunto-omaisuutta koskevasta luotosta. Sen vuoksi jäsenvaltioiden olisi varmistettava tällaisten keskeisten määritelmien ja olennaisten käsitteiden soveltamisen ja tulkinnan yhtenäisyys, kun tämä direktiivi saatetaan osaksi kansallisia lainsäädäntöjä.

(20) Sen varmistamiseksi, että luottoalalla on olemassa yhtenäinen kehys kuluttajia varten, ja luotonantajiin ja luotonvälittäjiin kohdistuvan hallinnollisen rasituksen minimoimiseksi tämän direktiivin olisi oltava puitteiltaan mahdollisuuksien mukaan direktiivin 2008/48/EY rakenteen mukainen. Tämä koskee erityisesti niitä periaatteita, joiden mukaan mainonnassa ilmoitettavat tiedot, jotka liittyvät kiinteää asunto-omaisuutta koskeviin luottosopimuksiin, olisi annettava kuluttajalle edustavan esimerkin avulla, ennen sopimuksen tekoa annettavat yksityiskohtaiset tiedot olisi annettava kuluttajalle standardoidun tietosivun välityksellä, kuluttajan olisi saatava riittävät selvitykset ennen luottosopimuksen tekoa, todellisen vuosikoron laskentaa varten olisi vahvistettava yhteinen perusta jättäen notaarin palkkiot sen ulkopuolelle, ja luotonantajien olisi arvioitava kuluttajan luottokelpoisuus ennen luoton antamista. Vastaavasti olisi varmistettava, että luotonantajilla on syrjimätön pääsy olennaisiin luottotietokantoihin, jotta säännöksillä saavutettaisiin samanlaiset tasapuoliset toimintaedellytykset kuin direktiivillä 2008/48/EY on varmistettu. Tällä direktiivillä olisi samalla tavoin kuin direktiivillä 2008/48/EY varmistettava asianmukainen hyväksyntämenettely kaikille kiinteää omaisuutta koskevia luottosopimuksia tarjoaville luotonantajille sekä näiden luotonantajien valvonta, ja sillä olisi myös asetettava vaatimukset, jotka koskevat tuomioistuinten ulkopuolisten riitojenratkaisumenettelyjen perustamista ja käyttömahdollisuutta.

(21) Tällä direktiivillä olisi täydennettävä kuluttajille tarkoitettujen rahoituspalvelujen etämyynnistä 23 päivänä syyskuuta 2002 annettua Euroopan parlamentin ja neuvoston direktiiviä 2002/65/EY (5), jossa edellytetään, että etämyynnissä kuluttajalle on ilmoitettava peruuttamisoikeuden olemassaolosta tai sen puuttumisesta, ja säädetään tällaisesta oikeudesta. Vaikka palvelujen tarjoaja voi direktiivin 2002/65/EY mukaan ilmoittaa ennen sopimuksen tekoa annettavat tiedot sopimuksen tekemisen jälkeen, tämä ei olisi asianmukaista silloin, kun on kyse kiinteää asunto-omaisuutta koskevista luottosopimuksista, koska niihin liittyvällä taloudellisella sitoumuksella on kuluttajan kannalta suuri merkitys. Tämä direktiivi ei saisi vaikuttaa kansalliseen yleiseen sopimusoikeuteen, kuten sopimuksen pätevyyttä, tekemistä tai vaikutuksia koskeviin sääntöihin, ellei yleisen sopimusoikeuden näkökohtia säännellä tällä direktiivillä.

(22) Samalla on tärkeää ottaa huomioon kiinteää asunto-omaisuutta koskevien luottosopimusten erityispiirteet, joiden vuoksi on aiheellista soveltaa eriytettyä lähestymistapaa. Kiinteää asunto-omaisuutta koskevien luottosopimusten luonteen ja niiden kuluttajille mahdollisesti aiheuttamien seurausten vuoksi mainosmateriaalien ja ennen sopimuksen tekoa annettavien yksilöllisten tietojen olisi sisällettävä asianmukaisia erityisiä riskivaroituksia esimerkiksi mahdollisista vaihtokurssien vaihtelujen vaikutuksista siihen, mitä kuluttajan on maksettava takaisin, ja, jos jäsenvaltiot pitävät sitä tarpeellisena, vakuuden asettamisen luonteesta ja seurauksista. Sen lisäksi, että ennen sopimuksen tekoa annetaan yksilöllisiä tietoja, olisi myös aina asetettava saataville ennen sopimuksen tekoa annettavat yleiset tiedot, sillä tämä on jo ollut vapaaehtoisena käytäntönä asuntolainoissa tällä toimialalla. Eriytettyä lähestymistapaa voidaan perustella myös sillä, että se antaa mahdollisuuden ottaa huomioon finanssikriisin antamat opetukset ja varmistaa siten, että luotto pannaan alkuun järkevällä tavalla. Tältä osin olisi tiukennettava luottokelpoisuuden arviointia koskevia säännöksiä kulutusluottoihin verrattuna ja luotonvälittäjien olisi annettava tarkempia tietoja asemastaan ja suhteestaan luotonantajiin mahdollisten eturistiriitojen tunnistamiseksi. Kaikkien niiden toimijoiden hyväksyntä, rekisteröinti ja valvonta, jotka osallistuvat kiinteää omaisuutta koskevien luottosopimusten alkuunpanemiseen, olisi suoritettava asianmukaisesti.

(23) On myös tarpeen säännellä eräitä muita osa-alueita, jotta otetaan huomioon kiinteää asunto-omaisuutta koskevien luottojen erityispiirteet. Liiketoimen merkityksen vuoksi on tarpeen varmistaa, että kuluttajilla on riittävästi, vähintään seitsemän päivää, aikaa harkita sen seurauksia. Jäsenvaltioiden olisi voitava säätää joustavasti siitä, sovelletaanko tällaista riittävää aikaa ennen luottosopimuksen tekemistä harkinta-aikana vai luottosopimuksen tekemisen jälkeen aikavälinä, jolloin sopimus on mahdollista peruuttaa, vai molemmissa yhteyksissä. On asianmukaista, että jäsenvaltiot voisivat joustavasti tehdä kuluttajan harkinta-ajasta sitovan enintään 10 päiväksi kuitenkin niin, että toisaalta kuluttajat, jotka haluavat toimia harkinta-aikana, voivat niin tehdä, ja että oikeusvarmuuden vuoksi kiinteistöliiketoimien ollessa kyseessä jäsenvaltiot voisivat säätää, että harkinta-ajan tai peruuttamisoikeuden tulisi lakata, jos kuluttaja toteuttaa toimia, joista kansallisen lainsäädännön mukaan johtuu sellaisen kiinteistöä koskevan oikeuden muodostuminen tai siirtyminen, joka liittyy luottosopimukseen tai johon käytetään sen nojalla saatuja varoja, tai tapauksen mukaan varojen siirto kolmannelle osapuolelle.

(24) Kiinteää asunto-omaisuutta koskevien luottosopimusten erityispiirteiden vuoksi luotonantajien yleisenä käytäntönä on tarjota kuluttajille tuote- tai palveluryhmiä, jotka voidaan ostaa yhdessä luottosopimuksen kanssa. Sen vuoksi on aiheellista vahvistaa erityissäännöt kytkykauppaa varten, ottaen huomioon tällaisten sopimusten merkityksellisyys kuluttajan kannalta. Luottosopimuksen yhdistäminen yhteen tai useampaan finanssialan palveluun tai tuotteeseen paketiksi on luotonantajien keino eriyttää tarjontaansa ja kilpailla keskenään, edellyttäen, että paketin osat voidaan ostaa myös erillisinä. Vaikka luottosopimusten yhdistäminen yhteen tai useampaan finanssialan palveluun tai tuotteeseen paketiksi voi olla kuluttajille edullista, se voi vaikuttaa myös kielteisesti kuluttajien liikkuvuuteen ja mahdollisuuteen tehdä tietoon perustuvia valintoja, ellei paketin osia voi ostaa erillisinä. On tärkeää ehkäistä tiettyjen tuotteiden kytkykauppa, joka voi saada kuluttajat tekemään omien etujensa vastaisia luottosopimuksia, rajoittamatta kuitenkaan yhdistettyjen tarjousten tekemistä, josta voi olla hyötyä kuluttajalle. Jäsenvaltioiden olisi kuitenkin jatkettava finanssipalvelujen vähittäismarkkinoiden tiivistä seuraamista sen varmistamiseksi, että yhdistetyt tarjoukset eivät vääristä kuluttajien valintoja ja kilpailua markkinoilla.

(25) Yleensä kytkykauppaa ei pitäisi sallia, paitsi jos yhdessä luottosopimuksen kanssa tarjottua finanssialan palvelua tai tuotetta ei voida tarjota erillisenä, koska se on täysin kiinteä osa luottoa, kuten vakuudellisen tilinylityksen tapauksessa. Toisissa tapauksissa luotonantajien saattaa kuitenkin olla perusteltua tarjota tai myydä luottosopimus pakettina, johon kuuluu maksutili, säästötili, sijoitustuote tai eläketuote, esimerkiksi jos tilin pääomaa käytetään luoton takaisinmaksuun tai jos se on edellytyksenä resurssien yhdistämiselle luoton saantia varten, tai tilanteissa, joissa esimerkiksi sijoitustuote tai yksityinen eläketuote toimii luoton lisävakuutena. Vaikka luotonantajien on perusteltua pystyä edellyttämään, että kuluttajalla on asiaankuuluva vakuutus luoton takaisinmaksun takaamiseksi tai vakuuden arvon vakuuttamiseksi, kuluttajalla tulisi olla mahdollisuus valita vakuutuksentarjoaja, mikäli hänen vakuutuksensa sisältämä takuu on tasoltaan vastaava kuin luotonantajan ehdottamassa tai tarjoamassa vakuutuksessa. Lisäksi jäsenvaltiot voivat standardoida kokonaan tai osittain vakuutussopimusten antaman suojan, jotta kuluttajat voivat halutessaan helpommin vertailla eri tarjouksia.

(26) On myös tärkeää taata, että kiinteä asunto-omaisuus arvioidaan asianmukaisesti sekä ennen luottosopimuksen tekemistä että maksulaiminlyönnin tapauksessa, erityisesti kun arviointi vaikuttaa kuluttajan maksettavaksi jäävään määrään. Jäsenvaltioiden olisi siksi varmistettava, että luotettavat arvonmääritysstandardit ovat olemassa. Jotta arvonmääritysstandardeja voisi pitää luotettavina, niissä olisi otettava huomioon kansainvälisesti tunnustetut, erityisesti kansainvälisiä arvonmääritysstandardeja antavan komitean, Euroopan arviointiyhdistysten kattojärjestön tai Royal Institution of Chartered Surveyors -organisaation kehittämät arvonmääritysstandardit. Nämä kansainvälisesti tunnustetut arvonmääritysstandardit sisältävät korkeatasoisia periaatteita, joilla edellytetään muun muassa, että luotonantajat hyväksyvät ja soveltavat asianmukaisia sisäisiä riskinhallinta- ja vakuudenhallintaprosesseja, joihin kuuluu luotettavat arviointiprosessit, sekä hyväksyvät arviointistandardeja ja -menetelmiä, jotka tuottavat realistisia ja perusteltuja kiinteistöarvioita, jotta varmistetaan, että kaikki arviointiraportit laaditaan asianmukaisella ammattitaidolla ja huolellisuudella ja että kaikki arvioijat täyttävät tietyt pätevyysvaatimukset ja että vakuuden osalta on olemassa asianmukainen laaja ja vakuuttava arviointiaineisto. Tässä yhteydessä on toivottavaa varmistaa kiinteän asunto-omaisuuden markkinoiden asianmukainen seuranta ja se, että vastaavissa säännöksissä vahvistetut mekanismit ovat oikeudesta harjoittaa luottolaitostoimintaa ja luottolaitosten ja sijoituspalveluyritysten vakavaraisuusvalvonnasta 26 päivänä kesäkuuta 2013 annetun Euroopan parlamentin ja neuvoston direktiivin 2013/36/EU (6) mukaiset. Tämän direktiivin arvonmääritysstandardeja koskevia säännöksiä voidaan noudattaa esimerkiksi lainsäädännön tai itsesääntelyn kautta.

(27) Koska ulosmittauksella on merkittävät seuraukset luotonantajille, kuluttajille ja mahdollisesti finanssivakaudelle, on tarpeen kannustaa luotonantajia käsittelemään ilmeneviä luottoriskejä ennakoivasti varhaisessa vaiheessa ja huolehtia tarvittavista toimenpiteistä, joilla varmistetaan, että luotonantajat noudattavat riittävää pidättyvyyttä ja pyrkivät mahdollisuuksiensa mukaan tilanteen ratkaisemiseen muin keinoin ennen ulosmittausmenettelyn käynnistämistä. Olisi mahdollisuuksien mukaan löydettävä sellaisia ratkaisuja, joissa otetaan huomioon käytännön olosuhteet ja kuluttajan asumiskustannusten kohtuullinen tarve. Jos ulosmittausmenettelyn jälkeen jäljellä on velkaa, jäsenvaltioiden olisi varmistettava, että elinolosuhteiden vähimmäistaso suojataan, ja otettava käyttöön takaisinmaksua helpottavia toimenpiteitä siten, että pitkäaikainen ylivelkaantuminen kuitenkin vältetään. Ainakin jos kiinteästä omaisuudesta saatava hinta vaikuttaa kuluttajan maksettavana olevaan velkamäärään, jäsenvaltioiden olisi kannustettava luotonantajia toteuttamaan aiheelliset toimenpiteet, jotta ulosmitatusta kiinteästä omaisuudesta saadaan mahdollisimman hyvä hinta markkinatilanteessa. Jäsenvaltioiden ei pitäisi estää luottosopimuksen osapuolia sopimasta nimenomaisesti, että vakuuden siirtäminen luotonantajalle riittää luoton takaisinmaksuksi.

(28) Välittäjät harjoittavat usein luotonvälityksen ohella myös muunlaista toimintaa, erityisesti vakuutuksenvälitystä tai sijoituspalvelujen tarjontaa. Sen vuoksi tällä direktiivillä olisi varmistettava jonkinasteinen yhdenmukaisuus vakuutusedustuksesta 9 päivänä joulukuuta 2002 annetun Euroopan parlamentin ja neuvoston direktiivin 2002/92/EY (7) ja rahoitusvälineiden markkinoista 21 päivänä huhtikuuta 2004 annetun Euroopan parlamentin ja neuvoston direktiivin 2004/39/EY (8) kanssa. Erityisesti direktiivin 2013/36/EU mukaisesti toimiluvan saaneilta luottolaitoksilta ja muilta rahoituslaitoksilta, joihin sovelletaan vastaavanlaista kansallisen lainsäädännön mukaista hyväksyntäjärjestelmää, ei pitäisi edellyttää erillistä hyväksyntää luotonvälittäjänä toimimista varten, jotta voitaisiin helpottaa luotonvälittäjän sijoittautumista ja rajat ylittävää toimintaa. Luotonantajille ja luotonvälittäjille asetettujen täysien ja ehdottomien vastuiden niiden toimiessa sidoksissa olevina luotonvälittäjinä tai nimettyinä edustajina olisi ulotuttava ainoastaan tämän direktiivin soveltamisalaan kuuluviin toimiin, paitsi jos jäsenvaltiot päättävät laajentaa kyseisiä vastuita muille aloille.

(29) Jotta voitaisiin parantaa kuluttajien kykyä tehdä itse tietoon perustuvia päätöksiä lainanotosta ja lainojen vastuullisesta hoidosta, jäsenvaltioiden olisi edistettävä vastuullista lainanottoa ja lainanhoitoa koskevaa kuluttajavalistusta tukevia toimenpiteitä erityisesti kiinnitysluottosopimusten alalla. Erityisen tärkeää on tarjota ohjausta kuluttajille, jotka ottavat kiinnitysluottoa ensimmäistä kertaa. Tässä yhteydessä komission olisi määriteltävä esimerkkejä hyvistä käytännöistä, joiden avulla kehitettäisiin lisää toimenpiteitä kuluttajien taloustietoisuuden parantamiseksi.

(30) Koska ulkomaanvaluuttana otettuihin lainoihin liittyy merkittäviä riskejä, on tarpeen säätää toimenpiteitä, joilla varmistetaan, että kuluttajat ovat tietoisia ottamastaan riskistä ja että kuluttajalla on mahdollisuus rajoittaa vaihtokurssiriskille altistumistaan luottoaikana. Riskiä voitaisiin rajoittaa antamalla kuluttajalle oikeus muuntaa luoton valuutta toiseksi tai muiden järjestelyjen avulla, kuten ylärajojen tai, jos ne riittävät vaihtokurssiriskin rajoittamiseksi, varoitusten avulla.

(31) Sovellettavan oikeudellisen kehyksen ansiosta kuluttajien olisi voitava luottaa siihen, että luotonantajat, luotonvälittäjät ja nimetyt edustajat ottavat huomioon kuluttajan edut luotonantajan, luotonvälittäjän ja nimetyn edustajan tuona ajankohtana käytettävissä olevien tietojen perusteella sekä kohtuulliset oletukset kuluttajan tilanteeseen liittyvistä riskeistä ehdotetun luottosopimuksen voimassaoloaikana. Se voisi tarkoittaa muun muassa sitä, etteivät luotonantajat saisi markkinoida luottoa tavalla, joka heikentää merkittävästi tai todennäköisesti kuluttajan mahdollisuutta harkita huolellisesti luoton ottamista; tai että luotonantaja ei saisi käyttää luoton myöntämistä markkinoinnin päämenetelmänä markkinoidessaan tavaroita, palveluja tai kiinteää omaisuutta kuluttajille. Keskeinen tekijä kuluttajien luottamuksen varmistamisessa on se, että alalta vaaditaan suurta tasapuolisuutta, rehellisyyttä ja ammattimaisuutta, asianmukaista muun muassa palkkioista aiheutuvien eturistiriitojen hallintaa ja kuluttajien edun mukaisen neuvonnan antamista.

(32) On asianmukaista varmistaa, että asiaankuuluvalla luotonantajien, luotonvälittäjien ja nimettyjen edustajien henkilöstöllä on riittävän tasoinen tietämys ja pätevyys ammattimaisuuden korkean tason saavuttamiseksi. Tässä direktiivissä olisi sen vuoksi edellytettävä, että asianmukainen tietämys ja pätevyys osoitetaan yrityksen tasolla tässä direktiivissä esitettyjen tietämystä ja pätevyyttä koskevien vähimmäisvaatimusten perusteella. Jäsenvaltioiden olisi voitava vapaasti ottaa käyttöön tai pitää yllä vastaavia yksittäisiin luonnollisiin henkilöihin sovellettavia vaatimuksia. Jäsenvaltioiden olisi voitava sallia luotonantajien, luotonvälittäjien ja nimettyjen edustajien luoda eritasoisia tietämystä koskevia vähimmäisvaatimuksia sen mukaan, minkätasoista tietämystä tiettyjen palvelujen ja menettelyjen suorittaminen edellyttää. Tässä yhteydessä henkilöstöön kuuluu ulkoistettu henkilöstö, joka työskentelee luotonantajan, luotonvälittäjän tai nimetyn edustajan lukuun tai niiden sisällä, sekä niiden työntekijät. Tämän direktiivin soveltamiseksi tämän direktiivin soveltamisalaan kuuluvaa toimintaa harjoittavaan henkilöstöön olisi kuuluttava sekä kaupankäyntiä hoitava henkilöstö että kauppojen toteutustoimintaa hoitava henkilöstö, johtohenkilöstö mukaan lukien, jolla on merkittävä tehtävä luottosopimusprosessissa. Henkilöitä, jotka hoitavat luottosopimusprosessiin kuulumattomia tukitoimia (esimerkiksi henkilöstöasioita hoitava ja tieto- ja viestintäteknologian tukihenkilöstö) ei olisi pidettävä tässä direktiivissä tarkoitettuna henkilöstönä.

(33) Jos luotonantaja tai luotonvälittäjä tarjoaa palvelujaan toisen jäsenvaltion alueella palvelujen tarjoamisen vapauden mukaisesti, kotijäsenvaltion olisi oltava vastuussa henkilöstöön sovellettavien tietämystä ja pätevyyttä koskevien vähimmäisvaatimusten vahvistamisesta. Kuitenkin niiden jäsenvaltioiden, jotka pitävät sitä tarpeellisena, olisi pystyttävä vahvistamaan omat pätevyysvaatimuksensa, joita sovelletaan tietyillä erikseen määritellyillä aloilla luotonantajiin ja luotonvälittäjiin, jotka tarjoavat palveluja kyseisen jäsenvaltion alueella palvelujen tarjoamisen vapauden mukaisesti.

(34) Koska on tärkeää varmistaa, että tietämystä ja pätevyyttä koskevia vaatimuksia sovelletaan ja noudatetaan käytännössä, jäsenvaltioiden olisi vaadittava toimivaltaisia viranomaisia valvomaan luotonantajia, luotonvälittäjiä ja nimettyjä edustajia sekä valtuutettava ne hankkimaan sellaiset todisteet kuin ne tarvitsevat voidakseen arvioida luotettavasti vaatimusten noudattamista.

(35) Tavan, jolla luotonantajat, luotonvälittäjät ja nimetyt edustajat palkitsevat henkilöstönsä, olisi oltava yksi keskeisistä keinoista varmistaa kuluttajien luottamus finanssialaa kohtaan. Tässä direktiivissä annetaan säännöt henkilöstön palkitsemisesta tavoitteena rajoittaa myyntiväärinkäytöksiä ja varmistaa, että henkilöstön palkitsemistapa ei estä noudattamasta velvollisuutta ottaa huomioon kuluttajan edut. Luotonantajat, luotonvälittäjät ja nimetyt edustajat eivät saisi etenkään suunnitella sellaisia palkitsemistapoja, jotka kannustaisivat niiden henkilöstöä tekemään tietyn määrän luottosopimuksia tai tietyntyyppisiä luottosopimuksia tai tarjoamaan kuluttajille erityisiä lisäpalveluja ottamatta erityisesti huomioon heidän etujaan ja tarpeitaan. Tässä yhteydessä jäsenvaltiot voivat katsoa tarpeelliseksi päättää, että tietty käytäntö, esimerkiksi maksuja keräävät sidoksissa olevat luotonvälittäjät, on kuluttajan etujen vastainen. Jäsenvaltioiden olisi myös voitava täsmentää, että henkilöstön saamat palkkiot eivät saisi riippua kuluttajan kanssa tehdyn luottosopimuksen korosta tai tyypistä.

(36) Tässä direktiivissä annetaan yhdenmukaistetut säännöt siitä, minkälaista tietämystä ja pätevyyttä luotonantajien, luotonvälittäjien ja nimettyjen edustajien henkilöstöllä olisi oltava luottosopimusten kehittämisen, tarjoamisen ja myöntämisen sekä luotonvälityksen alalla. Tässä direktiivissä ei säädetä henkilön yhdessä jäsenvaltiossa hankkiman ammattipätevyyden tunnustamiseen välittömästi liittyvistä erityisjärjestelyistä, joita tarvitaan tietämystä ja pätevyyttä koskevien vaatimusten täyttämiseen toisessa jäsenvaltiossa. Ammattipätevyyden tunnustamisesta 7 päivänä syyskuuta 2005 annettua Euroopan parlamentin ja neuvoston direktiiviä 2005/36/EY (9) olisi siten jatkossakin sovellettava niihin tunnustamisen edellytyksiin ja korvaaviin toimenpiteisiin, joita vastaanottava jäsenvaltio voi vaatia henkilöltä, jonka pätevyyttä ei ole osoitettu sen lainkäyttöalueella.

(37) Saadakseen kuluttajat kiinnostumaan tietystä tuotteesta luotonantajat ja luotonvälittäjät käyttävät usein mainoksia, joissa mainostetaan monesti erityisehtoja. Sen vuoksi kuluttajia olisi suojattava sopimattomilta ja harhaanjohtavilta menettelyiltä, ja heillä olisi oltava mahdollisuus verrata mainoksia. Jotta kuluttajat voisivat verrata eri tarjouksia, tarvitaan erityisiä säännöksiä luottosopimusten mainostamisesta sekä luettelo kuluttajille suunnattuihin mainoksiin ja markkinointiaineistoon sisällytettävistä tiedoista, jos tällaisessa mainonnassa täsmennetään korko tai luottokustannuksiin liittyviä lukuja. Jäsenvaltioiden olisi kansallisessa lainsäädännössään edelleen voitava vapaasti asettaa tai pitää voimassa sellaista mainontaa koskevia tiedonantovaatimuksia, jossa ei ilmoiteta korkoa tai luoton kustannuksia koskevia lukuja. Kaikissa tällaisissa vaatimuksissa olisi otettava huomioon kiinteää asunto-omaisuutta koskevien luottosopimusten erityispiirteet. Olisi joka tapauksessa varmistettava sopimattomista elinkeinonharjoittajien ja kuluttajien välisistä kaupallisista menettelyistä sisämarkkinoilla 11 päivänä toukokuuta 2005 annetun Euroopan parlamentin ja neuvoston direktiivin 2005/29/EY (10) mukaisesti, että luottosopimuksia koskevassa mainonnassa ei annettaisi harhaanjohtavaa vaikutelmaa tuotteesta.

(38) Mainonnassa keskitytään usein erityisesti yhteen tai useampaan tuotteeseen, mutta kuluttajien olisi voitava tehdä päätöksensä täysin tietoisina erilaisista tarjolla olevista luottotuotteista. Yleisillä tiedoilla on tässä yhteydessä tärkeä tehtävä, sillä niiden perusteella kuluttajat voivat perehtyä erilaisiin tuotteisiin ja palveluihin sekä niiden keskeisiin ominaisuuksiin. Sen vuoksi kuluttajilla olisi aina oltava mahdollisuus tutustua tarjolla olevia luottotuotteita koskeviin yleisiin tietoihin. Vaikka tätä vaatimusta ei voidakaan soveltaa muihin kuin sidoksissa oleviin luotonvälittäjiin, se ei kuitenkaan vähennä niiden velvollisuutta antaa kuluttajille ennen sopimuksen tekoa yksilöllisiä tietoja.

(39) Kuluttajien olisi saatava luottoja koskevia tietoja riippumatta siitä, ovatko he tekemisissä suoraan luotonantajan vai luotonvälittäjän kanssa, jotta varmistettaisiin tasapuoliset toimintaedellytykset ja jotta kuluttajien päätökset perustuisivat tarjolla olevia luottotuotteita koskeviin yksityiskohtaisiin tietoihin eikä jakelukanavaan, jonka välityksellä kyseiset tuotteet ovat saatavilla.

(40) Lisäksi kuluttajien olisi saatava hyvissä ajoin ennen luottosopimuksen tekoa yksilölliset tiedot, jotta he voisivat verrata ja punnita eri luottotuotteiden ominaisuuksia. Komissio sitoutui tiedoista, jotka asuntolainojen tarjoajan on annettava kuluttajille ennen sopimuksen tekemistä, 1 päivänä maaliskuuta 2001 antamansa suosituksen 2001/193/EY (11) nojalla seuraamaan ennen asuntolainasopimuksen tekemistä annettavia tietoja koskevien vapaaehtoisten menettelysääntöjen noudattamista, jotka sisältävät ESIS-tietosivun, jossa esitetään valmisteltua luottosopimusta koskevat kuluttajaa varten yksilöllistetyt tiedot. Komission keräämät todisteet ovat osoittaneet olevan tarpeen tarkistaa ESIS-tietosivun sisältöä ja muotoa, jotta voidaan varmistaa, että tietosivu on selkeä ja ymmärrettävä ja sisältää kaikki tiedot, joita pidetään kuluttajien kannalta olennaisina. ESIS-tietosivun sisältöön ja ulkoasuun olisi tehtävä parannukset, jotka on todettu tarpeellisiksi kuluttajatutkimuksissa kaikissa jäsenvaltioissa. ESIS-tietosivun rakennetta, erityisesti tietojen esittämisjärjestystä, olisi tarkistettava, tekstistä olisi muokattava helppolukuisempi, eräät kohdat, kuten ”nimelliskorko” ja ”todellinen vuosikorko”, olisi yhdistettävä ja tietosivulle olisi lisättävä uusia kohtia, kuten ”muuttuvia seikkoja”. ESIS-tietosivun osana kuluttajalle olisi esitettävä havainnollinen lyhennystaulukko, kun luotto on lykättyyn koronmaksuun perustuva luotto, jossa pääoman takaisinmaksua lykätään lainakauden alussa tai kun lainakorko on kiinteä koko luottosopimuksen voimassaoloajan. Jäsenvaltioiden olisi kuitenkin voitava säätää, että tällainen ESIS-tietosivun sisältämä havainnollinen lyhennystaulukko ei ole pakollinen muita luottosopimuksia varten.

(41) Kuluttajatutkimuksissa on korostunut, että kuluttajille tarjotuissa tiedoissa käytetyn kielen helppous ja ymmärrettävyys on tärkeää. Tästä syystä ESIS-tietosivussa käytetyt termit eivät välttämättä ole samoja kuin tässä direktiivissä määritellyt oikeudelliset termit, mutta niillä on sama merkitys.

(42) Vaatimusten, jotka koskevat ESIS-tietosivun sisältämiä tietoja luottosopimuksesta, ei pitäisi rajoittaa unionin tai kansallisia vaatimuksia, jotka koskevat tietoja muista tuotteista tai palveluista, kuten henki- tai palovakuutuksesta tai sijoitustuotteista, joita tarjotaan luottosopimuksen yhteydessä ehtona kiinteää omaisuutta koskevan luottosopimuksen saamiselle tai kyseisen sopimuksen saamiseksi alempaa lainakorkoa vastaan. Jäsenvaltioiden olisi voitava vapaasti pitää voimassa tai ottaa käyttöön kansallista lainsäädäntöä, jos yhdenmukaistettuja säännöksiä ei ole, esimerkiksi vaatimuksia, että sopimuksen tekoa edeltävässä vaiheessa on annettava tietoja kiskontakorkojen tasosta, tai että on annettava tietoja, jotka saattavat olla hyödyllisiä kuluttajien talousvalistuksen tai tuomioistuinten ulkopuolisten sovintoratkaisujen kannalta. Tällaiset lisätiedot olisi kuitenkin annettava erillisessä asiakirjassa, joka voidaan liittää ESIS-tietosivuun. Jäsenvaltioiden olisi voitava käyttää kansallisilla kielillään ESIS-tietosivulla erilaista sanastoa muuttamatta kuitenkaan sen sisältöä ja tietojen esittämisjärjestystä, jos tämä on tarpeen, jotta käytetty kieli olisi kuluttajalle helpommin ymmärrettävää.

(43) Sen varmistamiseksi, että ESIS antaa kuluttajalle kaikki tietoon perustuvan valinnan edellyttämät tiedot, luotonantajan olisi noudatettava tässä direktiivissä annettuja ohjeita ESIS-tietosivua täydentäessään. Jäsenvaltioiden olisi voitava selittää tai täsmentää ESIS-tietosivun täyttämistä koskevia ohjeita tässä direktiivissä annettujen ohjeiden perusteella. Jäsenvaltioiden olisi voitava esimerkiksi täsmentää ”lainan korkotyypin” kuvaamiseksi annettavia tietoja, jotta otettaisiin huomioon kansallisten tuotteiden ja markkinoiden erityispiirteet. Tällaiset täsmennykset eivät kuitenkaan saisi olla tässä direktiivissä annettujen ohjeiden vastaisia eivätkä muuttaa ESIS-tietosivun mallin tekstiä, joka luotonantajan olisi toistettava sellaisenaan. Jäsenvaltioiden olisi voitava myös täsmentää luottosopimuksia koskevia muita varoituksia, jotka on mukautettu niiden kansallisiin markkinoihin ja käytäntöihin, jollei ESIS jo nimenomaan sisällä tällaisia varoituksia. Jäsenvaltioiden olisi voitava säätää, että ESIS-tietosivulla annetut tiedot sitovat luotonantajaa edellyttäen, että luotonantaja päättää myöntää luoton.

(44) Kuluttajan olisi saatava tiedot ESIS-tietosivulla viipymättä sen jälkeen, kun hän on antanut tarvittavat tiedot tarpeistaan, taloudellisesta tilanteestaan ja toiveistaan, ja hyvissä ajoin ennen kuin mahdollinen luottosopimus tai -tarjous sitoo häntä, jotta hän voi verrata ja punnita eri luottotuotteiden ominaisuuksia ja saada tarvittaessa neuvontaa kolmannelta osapuolelta. Erityisesti kun kuluttajalle tehdään sitova tarjous, sen mukana olisi oltava ESIS-tietosivu, paitsi jos kuluttaja on jo saanut sellaisen ja tarjouksen ehdot ovat kuluttajalle aiemmin annettujen tietojen mukaiset. Jäsenvaltioiden olisi voitava kuitenkin säätää ESIS-tietosivun toimittamisen pakolliseksi sekä ennen mahdollisen sitovan tarjouksen tekemistä että yhdessä sitovan tarjouksen kanssa, jos samat tiedot sisältävää ESIS-tietosivua ei ole aiemmin annettu. Vaikka ESIS-tietosivu olisi yksilöllistettävä ja siinä olisi otettava huomioon kuluttajan ilmaisemat toiveet, tällaisten yksilöllisten tietojen antaminen ESIS-tietosivulla ei merkitsisi velvoitetta antaa neuvoja. Luottosopimus pitäisi tehdä vain, jos kuluttajalla on sopimuksen tekotavasta riippumatta ollut riittävästi aikaa verrata tarjouksia, arvioida niiden vaikutuksia, saada tarvittaessa neuvontaa kolmannelta osapuolelta ja tehdä tietoihin perustuva päätös tarjouksen hyväksymisestä.

(45) Jos kuluttajalla on vakuudellinen luottosopimus kiinteän omaisuuden tai maan ostamista varten ja vakuuden kesto on pidempi kuin luottosopimuksen kesto ja jos kuluttaja voi päättää nostaa uudelleen jo takaisin maksamansa pääoman siinä tapauksessa, että hän allekirjoittaa uuden luottosopimuksen, kuluttajan olisi saatava ennen uuden luottosopimuksen allekirjoittamista uusi ESIS-tietosivu, jossa ilmoitetaan uusi todellinen vuosikorko ja joka perustuu uuden luottosopimuksen erityisiin ominaisuuksiin.

(46) Ainakin silloin kun peruuttamisoikeutta ei ole, luotonantajan tai tilanteen mukaan luotonvälittäjän taikka nimetyn edustajan olisi annettava kuluttajalle kopio luottosopimuksen luonnoksesta samalla, kun luotonantajaa sitova tarjous tehdään. Muissa tapauksissa kuluttajalle olisi annettava ainakin kopio luottosopimuksen luonnoksesta samalla, kun sitova tarjous tehdään.

(47) Jotta voidaan varmistaa paras mahdollinen avoimuus ja estää väärinkäytöt, jotka johtuvat mahdollisista eturistiriidoista kuluttajien käyttäessä luotonvälittäjien palveluja, luotonvälittäjät olisi velvoitettava antamaan tietyt tiedot ennen palvelujensa suorittamista. Niiden olisi muun muassa annettava tiedot henkilöllisyydestään sekä sidoksistaan luotonantajiin, esimerkiksi siitä, ottavatko ne huomioon monien vai ainoastaan joidenkin luotonantajien tuotteet. Tiedot mahdollisista luottosopimukseen liittyvistä palkkioista tai muista kannustimista, jotka luotonantaja tai kolmas osapuoli maksaa luotonvälittäjälle, olisi ilmaistava kuluttajille ennen luotonvälitystoimien suorittamista, ja kuluttajille olisi ilmoitettava tässä vaiheessa joko tällaisten maksujen suuruus, jos se on tiedossa, tai mainittava, että määrä ilmaistaan myöhemmin sopimuksen tekoa edeltävässä vaiheessa ESIS-tietosivulla ja että heillä on oikeus saada tietoja tällaisten maksujen tasosta tässä vaiheessa. Kuluttajille olisi myös ilmoitettava mahdollisista maksuista, jotka heidän on suoritettava luotonvälittäjille näiden palveluista. Jäsenvaltioiden olisi voitava vapaasti ottaa käyttöön tai pitää voimassa säännöksiä, joilla kielletään kuluttajien suorittamat maksut joillekin tai kaikille luotonvälittäjäryhmille, sanotun kuitenkaan rajoittamatta kilpailulainsäädännön soveltamista.

(48) Kuluttaja voi vielä tarvita lisäapua voidakseen päättää, mikä luottosopimus tarjottujen tuotteiden joukosta soveltuu parhaiten hänen tarpeisiinsa ja taloudelliseen tilanteeseensa. Luotonantajien ja tilanteen mukaan luotonvälittäjien olisi annettava tällaista apua sellaisten luottotuotteiden osalta, joita ne tarjoavat kuluttajalle, selittämällä asiaankuuluvat tiedot, mukaan luettuina erityisesti tarjottujen tuotteiden olennaiset ominaisuudet siten, että kuluttaja voi ymmärtää niiden mahdolliset vaikutukset taloudelliseen tilanteeseensa. Luotonantajien ja tapauksen mukaan luotonvälittäjien olisi mukautettava tällaisten selitysten antamistapaa sen mukaan, millaisissa olosuhteissa luottoa tarjotaan ja millainen on kuluttajan avuntarve, sekä ottaen huomioon kuluttajan tietämyksen ja kokemuksen luotoista ja yksittäisten luottotuotteiden luonteen. Tällaiset selitykset eivät saisi itsessään muodostaa henkilökohtaista suositusta.

(49) Sisämarkkinoiden toteuttamisen ja toiminnan edistämiseksi ja tasokkaan kuluttajansuojan varmistamiseksi unionin laajuisesti on tarpeen huolehtia todellista vuosikorkoa koskevien tietojen yhdenmukaisesta vertailukelpoisuudesta koko unionissa.

(50) Kuluttajalle aiheutuviin luoton kokonaiskustannuksiin olisi sisällyttävä kaikki kustannukset, jotka kuluttajan on maksettava luottosopimuksen yhteydessä ja jotka ovat luotonantajan tiedossa. Niihin olisi sen vuoksi sisällyttävä korko, palkkiot, verot, maksut luotonvälittäjille, omaisuuden arviointikustannukset kiinnitystä varten ja notaarikuluja lukuun ottamatta muut maksut, jotka ovat edellytyksenä luoton saamiselle, kuten henkivakuutus, tai edellytyksenä sen saamiselle markkinoiduin ehdoin, kuten palovakuutus. Tämän direktiivin säännökset lisätuotteista ja -palveluista (esimerkiksi pankkitilin avaamis- ja hoitokuluista) eivät saisi rajoittaa direktiivin 2005/29/EY ja kuluttajasopimusten kohtuuttomista ehdoista 5 päivänä huhtikuuta 1993 annetun neuvoston direktiivin 93/13/ETY (12) soveltamista. Kuluttajalle aiheutuvista luoton kokonaiskustannuksista olisi suljettava pois kustannukset, jotka kuluttaja maksaa kiinteän omaisuuden tai maa-alueen hankkimisen yhteydessä, kuten hankintaan liittyvät verot ja notaarikulut tai maan rekisteröintikulut. Luotonantajan todellista tietoa kustannuksista olisi arvioitava objektiivisesti ottaen huomioon huolellisen ammatinharjoittamisen vaatimukset. Luotonantajan olisi oletettava tuntevan kuluttajalle joko itse tai kolmannen osapuolen puolesta tarjoamiensa lisäpalvelujen kustannukset, jollei niiden hinta määräydy kuluttajan erityisominaisuuksien tai -tilanteen perusteella.

(51) Jos käytetään arviotietoja, kuluttajille olisi ilmoitettava siitä samoin kuin siitä, että kyseisten tietojen oletetaan olevan edustavia tarkasteltavana olevaan sopimustyyppiin tai menettelyyn nähden. Todellisen vuosikoron laskemisessa käytetyillä lisäoletuksilla pyritään varmistamaan todellisen vuosikoron johdonmukainen laskentatapa ja koron vertailukelpoisuus. Lisäoletuksia tarvitaan erityisten luottosopimustyyppien osalta, esimerkiksi jos luoton määrä, kesto tai kustannukset ovat epävarmoja tai vaihtelevat sopimuksen täytäntöönpanotavan mukaan. Jos säännökset eivät yksin riitä todellisen vuosikoron laskemiseksi, luotonantajan olisi käytettävä liitteessä I esitettyjä lisäoletuksia. Olisi kuitenkin käytettävä vain sellaisia oletuksia, jotka ovat tarpeellisia ja merkityksellisiä tietyn luoton osalta, koska todellisen vuosikoron laskeminen riippuu yksittäisen luottosopimuksen ehdoista.

(52) Jotta varmistettaisiin todellisen vuosikoron laskemisen hyvä vertailukelpoisuus eri luotonantajien tarjousten välillä, laskelmassa käytettyjen päivämäärien välistä aikaa ei pitäisi ilmaista päivinä, jos ne voidaan ilmaista kokonaisina vuosina, kuukausina tai viikkoina. Tähän kuuluu, että jos todellisen vuosikoron laskentakaavassa käytetään tiettyjä aikavälejä, näitä välejä olisi käytettävä myös korkojen ja muiden kaavassa käytettyjen maksujen määritykseen. Sen vuoksi luotonantajien olisi käytettävä liitteessä I kuvattua aikavälien mittausmenetelmää maksujen määriä varten. Tätä voidaan kuitenkin soveltaa vain todellisen vuosikoron laskemiseen, eikä se vaikuta varsinaisiin maksuihin, jotka luotonantaja perii luottosopimuksen mukaisesti. Jos nämä luvut ovat erilaisia, on syytä selittää ne kuluttajalle, jottei häntä johdettaisi harhaan. Tämä merkitsee myös sitä, että todellinen vuosikorko on sama kuin luoton tosiasiallinen lainakorko, jos muita kuin koroksi luokiteltavia maksuja ei ole ja oletuksena on yhtäläinen laskentatapa.

(53) Koska todellinen vuosikorko voidaan mainontavaiheessa ilmoittaa ainoastaan esimerkin avulla, esimerkin olisi oltava edustava. Näin ollen esimerkistä olisi vaikkapa käytävä ilmi, mikä on tarjotun luottosopimuksen tavanomainen keskimääräinen kesto ja kokonaissumma. Edustavaa esimerkkiä määritettäessä olisi otettava huomioon myös tietyntyyppisten luottosopimusten yleisyys tietyillä markkinoilla. Kunkin luotonantajan voisi kannattaa käyttää edustavaa esimerkkiä, joka perustuu sen omaa tuotevalikoimaa edustavaan luoton määrään ja odotettavissa olevaan asiakaskuntaan, koska nämä voivat vaihdella merkittävästi luotonantajasta toiseen. ESIS-tietosivulla ilmaistun todellisen vuosikoron osalta olisi otettava huomioon kuluttajan toiveet ja tämän toimittamat tiedot, ja luotonantajan tai luotonvälittäjän olisi tehtävä selväksi, ovatko toimitetut tiedot valaisevia tai onko niissä otettu huomioon esitetyt toiveet ja tiedot. Edustavat esimerkit eivät kuitenkaan saisi olla ristiriidassa direktiivin 2005/29/EY vaatimusten kanssa. ESIS-tietosivulla on tärkeää myös tehdä tapauksen mukaan selväksi kuluttajalle, että todellinen vuosikorko perustuu oletuksiin ja saattaa muuttua, jotta kuluttaja voi ottaa tämän huomioon tuotteita vertaillessaan. Lisäksi on tärkeää ottaa todellisessa vuosikorossa huomioon kaikki luottosopimukseen perustuvat luoton nostot, maksettiinpa ne suoraan kuluttajalle tai kolmannelle osapuolelle kuluttajan puolesta.

(54) Jotta todellinen vuosikorko laskettaisiin yhdenmukaisesti erityyppisten luottosopimusten osalta, samankaltaisten luottosopimusmuotojen laskemiseksi käytettävien oletusten olisi oltava yleisesti yhdenmukaisia. Näin ollen oletukset, joista säädetään Euroopan parlamentin ja neuvoston direktiivin 2008/48/EY liitteessä I olevan II osan muuttamisesta todellisen vuosikoron laskemiseen liittyvien lisäoletusten osalta 14 päivänä marraskuuta 2011 annetussa komission direktiivissä 2011/90/EU (13), jolla muutetaan todellisen vuosikoron laskemiseen liittyviä oletuksia, olisi sisällytettävä mukaan. Vaikka kaikkia oletuksia ei välttämättä sovelletakaan nykyään tarjolla oleviin luottosopimuksiin, tuoteinnovointi tällä alalla on aktiivista, joten oletuksia tarvitaan. Lisäksi todellisen vuosikoron laskentaa varten määritettävän yleisimmän nostotavan olisi perustuttava kohtuullisiin odotuksiin, jotka liittyvät siihen nostotapaan, jota kuluttajat useimmin käyttävät asianomaisen luotonantajan tarjoaman tuotetyypin osalta. Olemassa olevien tuotteiden osalta odotusten olisi perustuttava edeltäviin 12 kuukauteen.

(55) On olennaisen tärkeää, että kuluttajan kyky ja edellytykset maksaa luotto takaisin arvioidaan ja todennetaan ennen luottosopimuksen tekemistä. Tässä luottokelpoisuuden arvioinnissa olisi otettava huomioon kaikki tarpeelliset ja merkitykselliset tekijät, jotka voivat vaikuttaa kuluttajan kykyyn maksaa luotto takaisin luottoaikana. Kuluttajan luotonhoito- ja takaisinmaksukyvyn olisi erityisesti sisällettävä se, että otetaan huomioon tulevat maksut tai lisämaksut, joita tarvitaan negatiivisen kuoletuksen tai pääoman tai korkojen maksulykkäysten vuoksi, ja sitä olisi tarkasteltava muiden säännöllisten menojen, velkojen ja muiden rahallisten sitoumusten sekä tulojen, säästöjen ja varallisuuden perusteella. Kohtuulliset varaukset olisi tehtävä myös tulevia tapahtumia varten ehdotetun luottosopimuksen voimassaoloaikana, kuten tulojen väheneminen, kun luottoaika ulottuu eläkkeelle asti, tai tarvittaessa lainakoron nousu tai vaihtokurssin negatiivinen muutos. Vaikka kiinteän omaisuuden arvo on tärkeä tekijä määritettäessä sen luoton määrää, joka kuluttajalle voidaan myöntää vakuudellisen luottosopimuksen mukaisesti, luottokelpoisuuden arvioinnissa olisi kuitenkin keskityttävä kuluttajan kykyyn täyttää luottosopimuksen mukaiset velvoitteensa. Näin ollen mahdollisuus, että kiinteän omaisuuden arvo voisi olla luoton määrää suurempi tai kasvaa tulevaisuudessa, ei saisi yleensä olla riittävä ehto kyseisen luoton myöntämiseksi. Jos luottosopimuksen tarkoituksena on kiinteän omaisuuden rakentaminen tai olemassa olevan kiinteän omaisuuden kunnostaminen, luotonantajan olisi kuitenkin voitava ottaa tämä mahdollisuus huomioon. Jäsenvaltioiden olisi voitava antaa lisäohjeita näistä tai muista perusteista ja menetelmistä, joilla kuluttajan luottokelpoisuutta arvioidaan, esimerkiksi asettamalla rajoituksia luototusasteelle tai lainan ja tulojen suhteelle, ja niitä olisi kannustettava panemaan täytäntöön finanssimarkkinoiden vakauden valvontaryhmän periaatteet kiinnitysluottojen moitteettomista myöntämiskäytännöistä.

(56) Erityissäännöksiä saatetaan tarvita sellaisia eri osatekijöitä varten, jotka voidaan ottaa huomioon luottokelpoisuuden arvioinnissa tietyntyyppisten luottosopimusten osalta. Jos esimerkiksi kiinteää omaisuutta koskevassa luottosopimuksessa todetaan nimenomaisesti, että kiinteää omaisuutta ei ole tarkoitus käyttää kuluttajan tai hänen perheenjäsenensä asuttamana talona, huoneistona tai muuna asuntona (sopimus vuokralle antamista varten), jäsenvaltioiden olisi voitava päättää ottaa huomioon tulevat vuokratulot arvioitaessa kuluttajan kykyä maksaa luotto takaisin. Niissä jäsenvaltioissa, joissa kansalliset säännökset eivät edellytä tällaista erittelyä, myös luotonantajat voivat päättää sisällyttää sopimukseen harkitun arvion tulevista korkotuloista. Kuluttajan luottokelpoisuuden arviointiin ei saisi kuulua se, että luotonantajalle siirtyy kuluttajan vastuu luottosopimuksesta johtuvien velvoitteiden mahdollisesta myöhemmästä noudattamatta jättämisestä.

(57) Luotonantajan luottopäätöksen olisi vastattava luottokelpoisuuden arvioinnin tulosta. Esimerkiksi luotonantajan mahdollisuus siirtää osa luottoriskistä kolmannelle osapuolelle ei saa johtaa siihen, että luotonantaja jättää luottokelpoisuuden arvioinnin huomiotta ja myöntää luottosopimuksen kuluttajalle, joka ei todennäköisesti pysty maksamaan luottoa takaisin. Jäsenvaltioiden olisi voitava saattaa tämän periaatteen osaksi kansallista lainsäädäntöään edellyttämällä, että toimivaltaiset viranomaiset toteuttavat asiaankuuluvat toimet osana valvontatoimia ja valvovat, että luotonantajat noudattavat luottokelpoisuuden arviointimenettelyjä. Myönteiseen tulokseen johtavan luottokelpoisuuden arvioinnin ei kuitenkaan pitäisi velvoittaa luotonantajaa myöntämään luottoa.

(58) Finanssimarkkinoiden vakauden valvontaryhmän suositusten mukaisesti luottokelpoisuuden arvioinnin olisi perustuttava tietoihin kuluttajan taloudellisesta tilanteesta, hänen tulonsa ja menonsa mukaan lukien. Nämä tiedot voidaan saada eri lähteistä, muun muassa kuluttajalta, ja luotonantajan olisi todennettava tiedot asianmukaisesti ennen luoton myöntämistä. Kuluttajan olisi annettava tietoja luottokelpoisuuden arvioinnin helpottamiseksi, sillä niiden antamatta jättäminen johtaa todennäköisesti haetun luoton epäämiseen, ellei tietoja voi saada muualta. Jäsenvaltioiden olisi varmistettava, että luotonantajat eivät voi irtisanoa luottosopimusta, vaikka olisivat todenneet sen allekirjoittamisen jälkeen, että luottokelpoisuuden arviointi oli suoritettu virheellisesti arviointihetkellä saatavilla olevien epätäydellisten tietojen vuoksi, sanotun kuitenkaan rajoittamatta yksityisoikeudellisen sopimusoikeuden soveltamista. Tämän ei kuitenkaan pitäisi rajoittaa jäsenvaltioiden mahdollisuutta sallia luotonantajien irtisanoa luottosopimus, jos voidaan todeta, että kuluttaja on antanut tarkoituksellisesti puutteellisia tai virheellisiä tietoja luottokelpoisuuden arviointihetkellä tai jättänyt tahallisesti antamatta tietoja, jotka olisivat voineet johtaa kielteiseen arviointiin, tai jos tälle on olemassa muita unionin oikeuden nojalla päteviä syitä. Vaikka ei olisi asianmukaista soveltaa seuraamuksia kuluttajiin sen vuoksi, että nämä eivät kykene antamaan tiettyjä tietoja tai arvioita tai päättävät luotonhakuprosessin keskeyttämisestä, jäsenvaltioiden olisi pystyttävä säätämään seuraamuksista, jos kuluttajat tietoisesti antavat puutteellisia tai virheellisiä tietoja saadakseen myönteisen luottokelpoisuusarvioinnin, erityisesti jos täydelliset ja paikkansapitävät tiedot olisivat johtaneet kielteiseen luottokelpoisuusarviointiin eikä kuluttaja pysty myöhemmin täyttämään sopimusehtoja.

(59) Tietojen hakeminen luottotietokannasta on hyödyllinen osa luottokelpoisuuden arviointia. Eräät jäsenvaltiot edellyttävät, että luotonantajat arvioivat kuluttajien luottokelpoisuuden asiaankuuluvasta tietokannasta haettujen tietojen perusteella. Luotonantajien olisi myös voitava hakea luottotietokannasta tietoja koko luottoajan ainoastaan voidakseen havaita maksulaiminlyönnin riskin ja arvioidakseen sitä. Tällainen tietojen hakeminen luottotietokannasta olisi suojattava asianmukaisesti sen varmistamiseksi, että tietoja käytetään luottoriskin varhaiseen tunnistamiseen ja ratkaisemiseen kuluttajan edun vuoksi eikä kaupallisiin neuvotteluihin vaikuttavana seikkana. Yksilöiden suojelusta henkilötietojen käsittelyssä ja näiden tietojen vapaasta liikkuvuudesta 24 päivänä lokakuuta 1995 annetun Euroopan parlamentin ja neuvoston direktiivin 95/46/EY (14) mukaan luotonantajien olisi ilmoitettava kuluttajille luottotietokantaan tehtävästä hausta ennen sen suorittamista ja kuluttajilla olisi oltava oikeus saada luottotietokannassa olevat itseään koskevat tiedot, jotta he voisivat tarvittaessa oikaista, poistaa tai suojata kyseisessä tietokannassa käsitellyt henkilötietonsa, jos ne ovat epätarkkoja tai jos niitä on käsitelty lainvastaisesti.

(60) Jotta estettäisiin kilpailun vääristyminen luotonantajien välillä, olisi varmistettava, että kaikki luotonantajat, mukaan lukien luottolaitokset tai sellaiset muut luotonantajat kuin luottolaitokset, jotka tarjoavat kiinteää asunto-omaisuutta koskevia luottosopimuksia, voivat syrjimättömin ehdoin päästä kaikkiin kuluttajia koskeviin julkisiin ja yksityisiin luottotietokantoihin. Sen vuoksi tällaisissa ehdoissa luotonantajilta ei saisi vaatia, että kyseessä on varsinainen luottolaitos. Tietokantaan pääsyyn olisi edelleen sovellettava ehtoja, kuten maksun perimistä pääsystä tai vaatimuksia tietojen toimittamisesta tietokantaan vastavuoroisuuden pohjalta. Kunkin jäsenvaltion olisi voitava vapaasti päättää, voivatko myös luotonvälittäjät päästä tällaisiin tietokantoihin sen lainkäyttöalueella.

(61) Jos luottohakemuksen hylkääminen perustuu tietokantahaulla saatuihin tietoihin tai tällaisten tietojen puutteeseen, luotonantajan olisi ilmoitettava tästä kuluttajalle ja mainittava käytetyn tietokannan nimi ja kaikki muut direktiivissä 95/46/EY edellytetyt tiedot, jotta kuluttaja voisi käyttää oikeuttaan saada tietokantaan tallennetut itseään koskevat henkilötiedot ja perustelluissa tapauksissa oikaista, poistaa tai suojata ne. Jos luottohakemuksen hylkääminen johtuu kielteisestä luottokelpoisuusarvioinnista, luotonantajan olisi ilmoitettava kuluttajalle hylkäämisestä viipymättä. Jäsenvaltioilla olisi oltava mahdollisuus päättää, vaativatko ne luotonantajia toimittamaan lisäselvityksiä hylkäämisen syistä. Luotonantajaa ei saisi kuitenkaan vaatia antamaan tällaisia tietoja, jos niiden antaminen on kielletty muussa unionin oikeudessa, esimerkiksi rahanpesua tai terrorismin rahoitusta koskevissa säännöksissä. Tällaisia tietoja ei saisi antaa, jos se olisi vastoin yleisen järjestyksen ja turvallisuuden tavoitteita, kuten rikosten torjuntaa, tutkintaa tai selvittämistä tai syytteeseenpanoa.

(62) Tässä direktiivissä käsitellään henkilötietojen käyttöä kuluttajan luottokelpoisuuden arvioinnin yhteydessä. Tällaisten arviointien yhteydessä suoritettavaan tietojenkäsittelyyn olisi sovellettava direktiiviä 95/46/EY, jotta varmistetaan henkilötietojen suoja.

(63) Yksilöllisen suosituksen muodossa tapahtuva neuvojen antaminen on erillinen toiminto, johon saattaa liittyä mutta ei välttämättä liity muita luoton myöntämisen tai välittämisen näkökohtia. Sen vuoksi kuluttajille olisi ilmoitettava, tarjotaanko heille tai voidaanko heille tarjota neuvontapalveluja ja milloin niitä ei tarjota sekä mistä neuvontapalvelut koostuvat, jotta he ymmärtäisivät tarjottujen palvelujen luonteen. Koska kuluttajille ilmausten ”neuvonta” ja ”neuvoja” käytöllä on suuri merkitys, on asianmukaista, että jäsenvaltioiden olisi voitava kieltää niiden tai samantapaisten ilmausten käyttö, kun neuvontapalveluja tarjotaan kuluttajille. On myös asianmukaista varmistaa, että jäsenvaltiot ottavat käyttöön suojatoimenpiteitä, jos neuvontaa kuvaillaan riippumattomaksi, jotta varmistetaan, että tarkasteltu tuotejoukko ja palkkiojärjestelyt vastaavat kuluttajan odotuksia tällaisen neuvonnan suhteen.

(64) Neuvontapalvelujen tarjoajien olisi noudatettava tiettyjä standardeja sen varmistamiseksi, että kuluttajille esitellään tuotteita, jotka vastaavat heidän tarpeitaan ja tilanteitaan. Neuvontapalvelujen olisi perustuttava tasapuoliseen ja riittävän laajaan analyysiin tarjotuista tuotteista, jos neuvontapalveluja tarjoavat luotonantajat ja niihin sidoksissa olevat luotonvälittäjät, tai markkinoilla olevista tuotteista, jos neuvontapalveluja tarjoavat muut kuin luotonantajiin sidoksissa olevat luotonvälittäjät. Neuvontapalvelujen tarjoajien olisi voitava erikoistua tiettyihin kapean markkinasektorin tuotteisiin, kuten väliaikaisrahoitukseen, edellyttäen, että ne tarkastelevat erilaisten tuotteiden valikoimaa kyseisellä markkinasektorilla ja että niiden erikoistuminen tällaisiin kapean markkinasektorin tuotteisiin tehdään selväksi kuluttajalle. Luotonantajien ja luotonvälittäjien olisi joka tapauksessa ilmaistava kuluttajalle, antavatko ne neuvontaa vain omasta tuotevalikoimastaan vai laajasta markkinoilla olevasta valikoimasta sen varmistamiseksi, että kuluttaja ymmärtää, mihin suositus perustuu.

(65) Neuvontapalvelujen olisi perustuttava kuluttajan taloudellisesta tilanteesta, toivomuksista ja tavoitteista saatuun kunnolliseen käsitykseen, joka puolestaan perustuu tarpeellisiin ajantasaisiin tietoihin ja kohtuullisiin oletuksiin kuluttajan tilanteeseen luottosopimuksen voimassaoloaikana kohdistuvista riskeistä. Jäsenvaltioiden olisi voitava täsmentää, miten tietyn tuotteen soveltuvuus olisi arvioitava neuvontapalvelujen yhteydessä.

(66) Kuluttajan mahdollisuudella maksaa luotto takaisin ennen luottosopimuksen voimassaolon päättymistä voi olla suuri merkitys sisämarkkinoilla käytävän kilpailun ja EU:n kansalaisten vapaan liikkuvuuden edistämisessä; samoin sillä voidaan osaltaan lisätä joustavuutta luottosopimuksen voimassaolon aikana, mikä on tarpeen finanssimarkkinoiden vakauden edistämiseksi finanssimarkkinoiden vakauden valvontaryhmän suositusten mukaisesti. Kansallisissa periaatteissa ja edellytyksissä, jotka antavat kuluttajalle mahdollisuuden maksaa luotto ennenaikaisesti takaisin, sekä tällaista takaisinmaksua koskevissa ehdoissa on kuitenkin merkittäviä eroja. Vaikka kiinnitysluottojen rahoitusmekanismit ovat tunnustetusti moninaisia ja saatavilla oleva tuotevalikoima laaja, unionin tasolla tarvitaan kuitenkin tiettyjä luoton ennenaikaista takaisinmaksua koskevia standardeja sen varmistamiseksi, että kuluttajat voivat vapautua velvoitteistaan ennen luottosopimuksessa sovittua päivämäärää ja vertailla luottavaisesti tarjouksia löytääkseen tuotteet, jotka vastaavat parhaiten heidän tarpeitaan. Sen vuoksi jäsenvaltioiden olisi varmistettava joko lainsäädännön tai muiden keinojen, kuten sopimuslausekkeiden avulla, että kuluttajilla on oikeus ennenaikaiseen takaisinmaksuun. Jäsenvaltioilla olisi kuitenkin oltava mahdollisuus määritellä tällaisen oikeuden käyttöehdot. Näihin ehtoihin voivat kuulua kyseisen oikeuden käytölle asetetut aikarajat, erilainen käsittely lainakorkotyypin mukaan sekä niitä olosuhteita koskevat rajoitukset, joissa kyseistä oikeutta voidaan käyttää. Jos ennenaikainen takaisinmaksu tapahtuu jaksolla, jonka osalta on sovittu kiinteästä lainakorosta, kyseisen oikeuden käytön edellytykseksi voidaan asettaa, että kuluttajalla on jäsenvaltion määrittelemä oikeutettu syy käyttää sitä. Tällainen oikeutettu syy voi liittyä esimerkiksi avioeroon tai työttömyyteen. Jäsenvaltioiden asettamissa ehdoissa voidaan myös säätää, että luotonantajalla olisi oltava oikeus saada oikeudenmukainen ja objektiivisesti perusteltu korvaus mahdollisista kustannuksista, jotka liittyvät suoraan luoton ennenaikaiseen takaisinmaksuun. Jos jäsenvaltiot säätävät, että luotonantajalla on oikeus korvaukseen, tällaisen korvauksen olisi oltava oikeudenmukainen ja objektiivisesti perusteltu korvaus mahdollisista kustannuksista, jotka liittyvät suoraan luoton ennenaikaiseen takaisinmaksuun, korvauksia koskevien kansallisten sääntöjen mukaisesti. Korvaus ei saisi ylittää luotonantajalle aiheutuvaa taloudellista menetystä.

(67) On myös tärkeää huolehtia riittävästä avoimuudesta, jotta voidaan tehdä kuluttajille selväksi finanssimarkkinoiden vakauden säilyttämisen vuoksi tehtyjen sitoumusten luonne ja se, millaista joustavuutta luottosopimuksen voimassaoloaikana on olemassa. Kuluttajille olisi annettava myös lainakorkoa koskevat tiedot sekä sopimuskauden aikana että ennen sopimuksen tekoa. Jäsenvaltioiden olisi voitava pitää voimassa tai asettaa rajoituksia tai kieltoja, joiden mukaan luotonantaja ei saa muuttaa lainakorkoa yksipuolisesti. Jäsenvaltioiden olisi voitava myös säätää, että lainakoron muuttuessa kuluttajalla on oikeus saada päivitetty lyhennystaulukko.

(68) Vaikka luotonvälittäjillä on keskeinen merkitys unionissa kiinteää asunto-omaisuutta koskevassa luotonjakelussa, niiden liiketoiminnan harjoittamista ja valvontaa koskevissa kansallisissa säännöksissä on yhä merkittäviä eroja, jotka luovat esteitä luotonvälittäjien toiminnan aloittamiselle ja harjoittamiselle sisämarkkinoilla. Se, että luotonvälittäjät eivät voi toimia vapaasti koko unionissa, on esteenä kiinteää asunto-omaisuutta koskevien luottosopimusten sisämarkkinoiden moitteettomalle toiminnalle. Vaikka luotonvälitykseen osallistuu tunnetusti monentyyppisiä toimijoita, unionin tasolla tarvitaan kuitenkin tiettyjä standardeja varmistamaan korkeatasoinen ammattimaisuus ja palvelu.

(69) Luotonvälittäjien olisi käytävä läpi niiden kotijäsenvaltion toimivaltaisen viranomaisen suorittama hyväksyntämenettely ennen kuin ne voivat harjoittaa toimintaansa, ja niitä olisi valvottava jatkuvasti sen varmistamiseksi, että ne täyttävät tiukat ainakin pätevyyteen, hyvään maineeseen ja ammatilliseen vastuuvakuutukseen liittyvät ammatilliset vaatimukset. Tällaisia vaatimuksia olisi sovellettava ainakin laitoksen tasolla. Jäsenvaltiot voivat kuitenkin täsmentää, sovelletaanko hyväksyntävaatimuksia luotonvälittäjän yksittäisiin työntekijöihin. Kotijäsenvaltio voi asettaa välittäjän hyväksymiselle lisävaatimuksia, kuten sen, että luotonvälittäjien sidosryhmät ovat hyvämaineisia tai että sidoksissa oleva luotonvälittäjä voi olla sidoksissa vain yhteen luotonantajaan, jos tällaiset vaatimukset ovat oikeasuhteisia ja noudattavat muuta unionin oikeutta. Asiaankuuluvat tiedot hyväksytyistä luotonvälittäjistä olisi merkittävä myös julkiseen rekisteriin. Luotonantajaan sidoksissa olevilla välittäjillä, jotka toimivat vain yhden luotonantajan kanssa ja ovat sille täysin ja ehdoitta vastuussa, olisi oltava mahdollisuus tulla toimivaltaisen viranomaisen hyväksymiksi sen luotonantajan välityksellä, jonka puolesta ne toimivat. Jäsenvaltioilla olisi oltava oikeus asettaa tai pitää voimassa rajoituksia tiettyjen luotonvälittäjien oikeudellisen muodon osalta ja päättää, voivatko nämä toimia yksinomaan oikeushenkilöinä vai luonnollisina henkilöinä. Lisäksi jäsenvaltioiden olisi voitava vapaasti päättää, merkitäänkö kaikki luotonvälittäjät yhteen rekisteriin, vai onko pidettävä eri rekistereitä sen mukaan, onko välittäjä sidoksissa luotonantajaan vai toimiiko välittäjä itsenäisenä luotonvälittäjänä. Jäsenvaltioiden olisi myös voitava vapaasti asettaa tai pitää voimassa rajoituksia, jotka koskevat yhteen tai useampaan luotonantajaan sidoksissa olevien luotonvälittäjien mahdollisuutta veloittaa kuluttajaa.

(70) Joissakin jäsenvaltioissa luotonvälittäjät voivat päättää käyttää nimettyjen edustajien palveluja, jolloin nämä harjoittavat toimintaa niiden puolesta. Jäsenvaltioiden olisi voitava soveltaa tässä direktiivissä säädettyä erityisjärjestelyä nimettyjen edustajien osalta. Jäsenvaltioiden olisi voitava myös olla ottamatta käyttöön tällaista järjestelyä tai sallia muiden yhteisöjen harjoittaa nimettyjen edustajien toimintaan verrattavaa toimintaa edellyttäen, että näihin yhteisöihin sovelletaan samaa järjestelyä kuin luotonvälittäjiinkin. Tässä direktiivissä säädetyt nimettyjä edustajia koskevat säännöt eivät velvoita jäsenvaltioita sallimaan nimettyjen edustajien toimia lainkäyttöalueellaan, paitsi jos tällaiset nimetyt edustajat katsotaan luotonvälittäjiksi tämän direktiivin mukaisesti.

(71) Oikeushenkilönä toimiva luotonvälittäjä olisi hyväksyttävä siinä jäsenvaltiossa, jossa sillä on sääntömääräinen kotipaikka, jotta varmistetaan, että toimivaltaiset viranomaiset valvovat tehokkaasti luotonvälittäjiä. Sellainen luotonvälittäjä, joka ei ole oikeushenkilö, olisi hyväksyttävä siinä jäsenvaltiossa, jossa sillä on päätoimipaikka. Lisäksi jäsenvaltioiden olisi vaadittava, että luotonvälittäjän päätoimipaikka sijaitsee aina sen kotijäsenvaltiossa ja että se tosiasiassa toimii siellä.

(72) Hyväksyntävaatimusten ansiosta luotonvälittäjien olisi voitava harjoittaa toimintaansa muissa jäsenvaltioissa sijoittautumisvapauden ja palvelujen tarjoamisen vapauden perusteella edellyttäen, että toimivaltaisten viranomaisten välillä on noudatettu asianmukaista ilmoitusmenettelyä. Myös sellaisissa tapauksissa, joissa jäsenvaltiot päättävät hyväksyä luotonvälittäjän henkilöstön jokaisen jäsenen, suunniteltua palvelujen tarjontaa koskeva ilmoitus olisi tehtävä luotonvälittäjästä eikä yksittäisistä työntekijöistä. Vaikka tässä direktiivissä säädetäänkin kehyksestä, jota noudattaen kaikki hyväksytyt luotonvälittäjät, mukaan lukien vain yhteen luotonantajaan sidoksissa olevat välittäjät, voivat harjoittaa toimintaansa kaikkialla unionissa, siinä ei säädetä tällaisesta kehyksestä nimettyjen edustajien osalta. Nimettyjen edustajien, jotka haluavat harjoittaa toimintaa toisessa jäsenvaltiossa, olisikin täytettävä tässä direktiivissä säädetyt luotonvälittäjien hyväksyntävaatimukset.

(73) Eräissä jäsenvaltioissa luotonvälittäjät voivat harjoittaa toimintaansa luottolaitosten sekä muiden luotonantajien kuin luottolaitosten tarjoamien sopimusten osalta. Periaatteessa hyväksyttyjen luotonvälittäjien olisi voitava harjoittaa toimintaansa kaikkialla unionissa. Kotijäsenvaltion toimivaltaisen viranomaisen myöntämä hyväksyntä ei kuitenkaan saisi oikeuttaa luotonvälittäjiä tarjoamaan palvelujaan muiden luotonantajien kuin luottolaitosten tarjoamien luottosopimusten osalta kuluttajille sellaisessa jäsenvaltiossa, jossa muut luotonantajat kuin luottolaitokset eivät saa harjoittaa toimintaa.

(74) Jäsenvaltioiden olisi voitava säätää siitä, että luotonvälitystä vain satunnaisesti ammattinsa puitteissa harjoittaviin henkilöihin, kuten asianajajiin tai notaareihin, ei sovelleta tässä direktiivissä säädettyä hyväksyntämenettelyä edellyttäen, että tällainen ammatin harjoittaminen on säänneltyä eikä luotonvälitystoiminnan satunnaista harjoittamista ole asiaan liittyvillä säännöillä kielletty. Tällaisen poikkeamisen tässä direktiivissä säädetystä hyväksyntämenettelystä olisi kuitenkin merkittävä sitä, että kyseiset henkilöt eivät voi hyödyntää tässä direktiivissä säädettyä passijärjestelyä. Tässä direktiivissä tarkoitetuiksi luotonvälittäjiksi ei olisi katsottava sellaisia henkilöitä, jotka satunnaisesti ammattinsa puitteissa vain tutustuttavat kuluttajan luotonantajaan tai -välittäjään taikka suosittelevat tätä hänelle esimerkiksi kertomalla kuluttajalle jonkin tietyn luotonantajan tai -välittäjän tai tämän jonkin tuotetyypin olemassaolosta sen enempää mainostamatta tai osallistumatta luottosopimuksen esittelyyn, tarjoamiseen, valmisteluun tai tekemiseen. Myöskään luotonottajia, jotka ainoastaan siirtävät luottosopimuksen kuluttajalle sijaantuloprosessin kautta harjoittamatta mitään muunlaista luotonvälitystä, ei olisi katsottava tässä direktiivissä tarkoitetuiksi luotonvälittäjiksi.

(75) Jotta varmistettaisiin luotonantajien tasapuoliset toimintaedellytykset ja edistettäisiin rahoitusvakautta, jäsenvaltioiden olisi varmistettava ennen pidemmälle menevää yhdenmukaistamista, että on otettu käyttöön asianmukaiset toimenpiteet sellaisten muiden luotonantajien kuin luottolaitosten hyväksyntää ja valvontaa varten, jotka tarjoavat kiinteää asunto-omaisuutta koskevia luottosopimuksia. Suhteellisuusperiaatteen mukaisesti tässä direktiivissä ei olisi vahvistettava yksityiskohtaisia ehtoja sellaisten luotonantajien hyväksyntää tai valvontaa varten, jotka tarjoavat mainitunlaisia luottosopimuksia eivätkä ole luottolaitosten ja sijoituspalveluyritysten vakavaraisuusvaatimuksista 26 päivänä kesäkuuta 2013 annetussa Euroopan parlamentin ja neuvoston asetuksessa (EU) N:o 575/2013 (15) määriteltyjä luottolaitoksia. Nykyisin tällaisia laitoksia toimii unionissa suhteellisen vähän, niiden markkinaosuus on pieni ja niitä toimii vain muutamassa jäsenvaltiossa, etenkin finanssikriisistä lähtien. Tästä syystä tässä direktiivissä ei olisi myöskään säädettävä tällaisia laitoksia koskevasta ”passista”.

(76) Jäsenvaltioiden olisi säädettävä seuraamuksista, joita sovelletaan tämän direktiivin nojalla annettujen kansallisten säännösten rikkomiseen, ja varmistettava näiden seuraamusten täytäntöönpano. Vaikka seuraamusten valinta on jäsenvaltioiden harkinnassa, olisi säädettyjen seuraamusten oltava tehokkaita, oikeasuhteisia ja varoittavia.

(77) Kuluttajilla olisi oltava mahdollisuus käyttää tuomioistuimen ulkopuolisia valitus- ja oikeussuojamenettelyjä sellaisten riitojen ratkaisemiseksi, joita syntyy tässä direktiivissä vahvistettujen oikeuksien ja velvollisuuksien johdosta luotonantajien ja kuluttajien välillä sekä luotonvälittäjien ja kuluttajien välillä. Jäsenvaltioiden olisi varmistettava, että osallistuminen tällaisiin vaihtoehtoisiin riidanratkaisumenettelyihin ei ole luotonantajille ja -välittäjille valinnaista. Jäsenvaltioiden olisi vaadittava ja kannustettava tuomioistuimen ulkopuolisten valitusten ratkaisusta ja oikeussuojan toteutumisesta vastaavia elimiä tekemään yhteistyötä sen varmistamiseksi, että vaihtoehtoiset riidanratkaisumenettelyt toimivat moitteettomasti rajat ylittävässä toiminnassa. Jäsenvaltioiden tuomioistuimen ulkopuolisia valitus- ja oikeussuojaelimiä olisi kannustettava osallistumaan FIN-NETiin, joka on kuluttajien ja rahoituspalvelujen tarjoajien välisten riitojen käsittelystä vastaavien tuomioistuimen ulkopuolisten kansallisten elinten rahoituspalvelualan riitojenratkaisuverkosto.

(78) Jotta voitaisiin varmistaa jatkuva yhdenmukaistaminen ja ottaa huomioon luottosopimusten markkinoiden, luottotuotteiden tai taloudellisen tilanteen kehittyminen sekä täsmentää lisää eräitä tähän direktiiviin sisältyviä vaatimuksia, komissiolle olisi siirrettävä valta hyväksyä säädöksiä Euroopan unionin toiminnasta tehdyn sopimuksen 290 artiklan mukaisesti ESIS-tietosivun vakiosanamuotojen tai täyttöohjeiden muuttamiseksi ja sellaisten huomautusten muuttamiseksi tai oletusten päivittämiseksi, joita käytetään todellisen vuosikoron laskennassa. On erityisen tärkeää, että komissio asiaa valmistellessaan toteuttaa asianmukaiset kuulemiset, myös asiantuntijatasolla. Komission olisi delegoituja säädöksiä valmistellessaan ja laatiessaan varmistettava, että asianomaiset asiakirjat toimitetaan Euroopan parlamentille ja neuvostolle yhtäaikaisesti, hyvissä ajoin ja asianmukaisesti.

(79) Jotta luotonvälittäjien olisi helpompi tarjota palvelujaan yli rajojen, toimivaltaisten viranomaisten, jotka vastaavat luotonvälittäjien hyväksynnästä, olisi toimivaltaisten viranomaisten välistä yhteistyötä, tietojenvaihtoa ja riitojenratkaisua ajatellen oltava Euroopan valvontaviranomaisen (Euroopan pankkiviranomaisen) (EPV) yhteydessä toimivia viranomaisia, joista säädetään Euroopan valvontaviranomaisen (Euroopan pankkiviranomainen) perustamisesta 24 päivänä marraskuuta 2010 annetussa Euroopan parlamentin ja neuvoston asetuksessa (EU) N:o 1093/2010 (16), tai muita kansallisia viranomaisia edellyttäen, että ne toimivat yhteistyössä EPV:n yhteydessä toimivien viranomaisten kanssa suorittaessaan tämän direktiivin mukaisia tehtäviään.

(80) Jäsenvaltioiden olisi nimettävä toimivaltaiset viranomaiset, joiden tehtävänä on huolehtia tämän direktiivin täytäntöönpanosta, ja varmistettava, että näille viranomaisille annetaan kaikki niiden tehtävien hoitamiseen tarvittavat tutkintaa ja täytäntöönpanoa koskevat valtuudet ja riittävät resurssit. Toimivaltaiset viranomaiset voisivat toimia tämän direktiivin tiettyihin osiin nähden hakemalla oikeudellista päätöstä toimivaltaiselta tuomioistuimelta, tarvittaessa myös hakemalla muutosta. Tämän ansiosta jäsenvaltioilla olisi mahdollisuus jättää näiden säännösten täytäntöönpanosta vastaaminen edellä mainittujen elinten ja tuomioistuinten tehtäväksi varsinkin, jos tämän direktiivin säännökset on saatettu osaksi yksityisoikeutta. Jäsenvaltioiden olisi voitava nimetä eri toimivaltaisia viranomaisia vastaamaan tässä direktiivissä säädettyjen moninaisten velvoitteiden täytäntöönpanosta. Jäsenvaltiot voisivat joidenkin säännösten osalta esimerkiksi nimetä kuluttajansuojan täytäntöönpanosta vastaavia toimivaltaisia viranomaisia, toisten säännösten osalta ne voisivat päättää nimetä vakavaraisuutta valvovia viranomaisia. Mahdollisuus nimetä erilaisia toimivaltaisia viranomaisia ei saisi vaikuttaa velvoitteisiin jatkaa tämän direktiivin mukaista toimivaltaisten viranomaisten välistä jatkuvaa valvontaa ja yhteistyötä.

(81) Tämän direktiivin toimivuutta on tarkasteltava uudelleen, kuten myös edistymistä sellaisten sisämarkkinoiden toteutumisessa, joilla kiinteää asunto-omaisuutta koskevien luottosopimusten kuluttajansuoja on korkealla tasolla. Sen vuoksi komission olisi tarkasteltava tätä direktiiviä uudelleen viiden vuoden kuluttua määräajasta, johon mennessä se on saatettava osaksi kansallisia lainsäädäntöjä. Uudelleentarkastelussa olisi muun muassa arvioitava tämän direktiivin noudattamista ja vaikutusta, tutkittava, onko direktiivin soveltamisala yhä asianmukainen, analysoitava muiden luotonantajien kuin luottolaitosten luottosopimusten tarjoamista, arvioitava lisätoimien tarvetta, kuten muille luotonantajille kuin luottolaitoksille tarkoitetun passin käyttöönottoa, ja tutkittava, onko tarpeen säätää uusista oikeuksista ja velvollisuuksista, jotka koskisivat luottosopimuksen tekemisen jälkeistä vaihetta.

(82) Pelkästään jäsenvaltioiden toimet johtavat todennäköisesti erilaisiin sääntöihin, jotka voivat heikentää sisämarkkinoiden toimintaa tai luoda sille uusia esteitä. Tämän direktiivin tavoitetta eli tehokkaita, kilpailuun perustuvia sisämarkkinoita ja samalla varmistaa kuluttajansuojan korkea taso, ei voida riittävällä tavalla saavuttaa jäsenvaltioiden toimin kiinteää asunto-omaisuutta koskevien luottosopimusten alalla, vaan ne voidaan suunnitellun toiminnan tehokkuuden vuoksi saavuttaa paremmin unionin tasolla, joten unioni voi toteuttaa toimenpiteitä Euroopan unionista tehdyn sopimuksen 5 artiklassa vahvistetun toissijaisuusperiaatteen mukaisesti. Mainitussa artiklassa vahvistetun suhteellisuusperiaatteen mukaisesti tässä direktiivissä ei ylitetä sitä, mikä on tämän tavoitteen saavuttamiseksi tarpeen.

(83) Jäsenvaltiot voivat päättää, että eräät tässä direktiivissä tarkoitetut näkökohdat, esimerkiksi kuluttajan luottokelpoisuuden arviointi, saatetaan osaksi kansallista lainsäädäntöä toiminnan vakautta koskevalla lainsäädännöllä, kun taas toiset, esimerkiksi vastuulliseen luotonottajaan liittyvät velvoitteet, saatetaan osaksi kansallista lainsäädäntöä petostentorjuntaa, yksityisoikeutta tai rikosoikeutta käsittelevällä lainsäädännöllä.

(84) Jäsenvaltiot ovat selittävistä asiakirjoista 28 päivänä syyskuuta 2011 annetun jäsenvaltioiden ja komission yhteisen poliittisen lausuman (17) mukaisesti sitoutuneet perustelluissa tapauksissa liittämään ilmoitukseen toimenpiteistä, jotka koskevat direktiivin saattamista osaksi kansallista lainsäädäntöä, yhden tai useamman asiakirjan, joista käy ilmi direktiivin osien ja kansallisen lainsäädännön osaksi saattamiseen tarkoitettujen välineiden vastaavien osien suhde. Tämän direktiivin osalta lainsäätäjä pitää tällaisten asiakirjojen toimittamista perusteltuna.

(85) Euroopan tietosuojavaltuutettu on antanut 25 päivänä heinäkuuta 2011 lausunnon (18) yksilöiden suojelusta yhteisöjen toimielinten ja elinten suorittamassa henkilötietojen käsittelyssä ja näiden tietojen vapaasta liikkuvuudesta 18 päivänä joulukuuta 2000 annetun Euroopan parlamentin ja neuvoston asetuksen (EY) N:o 45/2001 (19) 28 artiklan 2 kohdan perusteella,

OVAT HYVÄKSYNEET TÄMÄN DIREKTIIVIN:

1 LUKU

KOHDE, SOVELTAMISALA, MÄÄRITELMÄT JA TOIMIVALTAISET VIRANOMAISET

1 artikla

Kohde

Tässä direktiivissä vahvistettavalla yleisellä kehyksellä säännellään tiettyjä näkökohtia jäsenvaltioiden laeissa, asetuksissa ja hallinnollisissa määräyksissä, jotka koskevat kuluttajille tarkoitettuja luottosopimuksia, joiden vakuutena on kiinnitys kiinteään omaisuuteen tai jotka muutoin koskevat kiinteää asunto-omaisuutta; sääntely kattaa myös velvoitteen suorittaa luottokelpoisuuden arviointi ennen luoton myöntämistä, mikä luo perustan tehokkaiden myöntämisstandardien kehittämiselle jäsenvaltioissa kiinteää asunto-omaisuutta koskevia luottoja varten, samoin kuin tietyt vakavaraisuus- ja valvontavaatimukset, jotka liittyvät muun muassa luotonvälittäjien, nimettyjen edustajien ja muiden luotonantajien kuin luottolaitosten sijoittautumiseen ja valvontaan.

2 artikla

Yhdenmukaistamisen taso

1. Tällä direktiivillä ei estetä jäsenvaltioita pitämästä voimassa tai ottamasta käyttöön tiukempia säännöksiä kuluttajien suojelemiseksi edellyttäen, että kyseiset säännökset ovat niille unionin oikeuden mukaan kuuluvien velvoitteiden mukaisia.

2. Sen estämättä, mitä 1 kohdassa säädetään, jäsenvaltiot eivät voi kansallisessa lainsäädännössään pitää voimassa tai ottaa käyttöön säännöksiä, jotka poikkeavat siitä, mitä 14 artiklan 2 kohdassa ja liitteessä II olevassa A osassa säädetään vakiomuotoisten tietojen antamisesta ennen sopimuksen tekoa eurooppalaisen standardoidun tietosivun, jäljempänä ’ESIS-tietosivu’, avulla, sekä siitä, mitä 17 artiklan 1–5, 7 ja 8 kohdassa sekä liitteessä I säädetään todellisen vuosikoron laskentaa koskevasta yhteisestä johdonmukaisesta unionin standardista.

3 artikla

Soveltamisala

1. Tätä direktiiviä sovelletaan

a) luottosopimuksiin, joiden vakuutena on kiinnitys kiinteään omaisuuteen tai jäsenvaltiossa yleisesti käytetty muu vastaava vakuus, joka kohdistuu kiinteään asunto-omaisuuteen tai kiinteään asunto-omaisuuteen liittyvään oikeuteen; ja

b) luottosopimuksiin, joiden tarkoituksena on maa-alueen tai olemassa olevan tai suunnitellun rakennuksen omistusoikeuden hankkiminen tai säilyttäminen.

2. Tätä direktiiviä ei sovelleta

a) käänteisiin asuntolainasopimuksiin, joissa luotonantaja i) maksaa kertasumman, toistuvia maksuja tai muita luottosopimuksiin perustuvia suorituksia vastineena varoille, jotka saadaan kiinteän asunto-omaisuuden tai siihen liittyvän oikeuden tulevasta myynnistä; ja ii) ei vaadi luoton takaisinmaksua ennen kuin kuluttajan elämässä tapahtuu yksi tai useampi jäsenvaltioiden määrittelemistä asioista, ellei kuluttaja riko sopimukseen perustuvia velvoitteitaan siten, että se oikeuttaa luotonantajan irtisanomaan luottosopimuksen;

b) luottosopimuksiin, joilla työnantaja myöntää työntekijöilleen luottoa sivutoimisesti, jos luottosopimusta tarjotaan korotta tai todellisella vuosikorolla, joka alittaa markkinoilla vallitsevan korkotason ja jota ei yleisesti tarjota yleisölle;

c) luottosopimuksiin, joissa luotto myönnetään korotta ja ilman muita maksuja kuin niitä, jotka kattavat luoton vakuuksista aiheutuvat suorat kulut;

d) luottosopimuksiin, jotka myönnetään tilinylitysmahdollisuutena ja joiden mukaan luotto on maksettava takaisin kuukauden kuluessa;

e) luottosopimuksiin, jotka ovat seuraus tuomioistuimessa tai muun viranomaisen luona tehdystä sovintoratkaisusta;

f) luottosopimuksiin, jotka liittyvät maksuttomaan olemassa olevan velan maksamisen lykkäämiseen ja jotka eivät kuulu 1 kohdan a alakohdan soveltamisalaan.

3. Jäsenvaltiot voivat päättää olla soveltamatta

a) 11 ja 14 artiklaa sekä liitettä II sellaisiin kuluttajille tarkoitettuihin luottosopimuksiin, joiden vakuutena on kiinnitys kiinteään omaisuuteen tai jäsenvaltiossa yleisesti käytetty muu vastaava vakuus, joka kohdistuu kiinteään asunto-omaisuuteen taikka kiinteään asunto-omaisuuteen liittyvään oikeuteen, ja joilla ei ole tarkoituksena hankkia tai säilyttää kiinteään asunto-omaisuuteen liittyvää oikeutta, edellyttäen, että jäsenvaltiot soveltavat tällaisiin luottosopimuksiin direktiivin 2008/48/EY 4 ja 5 artiklaa sekä liitteitä II ja III;

b) tätä direktiiviä sellaisiin luottosopimuksiin, jotka koskevat kiinteää omaisuutta ja joissa määrätään, että omaisuutta ei saa minään ajankohtana käyttää kuluttajan tai hänen perheenjäsenensä asuttamana talona, huoneistona tai muuna asuntona, vaan talo, huoneisto tai muu asunto asutetaan vuokrasopimuksen perusteella;

c) tätä direktiiviä sellaisiin luottosopimuksiin, jotka koskevat luottoja, joita jonkin säännöksen nojalla myönnetään rajatulle yleisölle yleishyödyllisessä tarkoituksessa korotta tai markkinoilla vallitsevaa lainakorkoa alemmalla korolla taikka muilla ehdoin, jotka ovat kuluttajalle markkinoilla vallitsevia ehtoja edullisemmat, ja enintään markkinoilla vallitsevaa lainakorkoa vastaavalla korolla;

d) tätä direktiiviä tilapäisluottoihin;

e) tätä direktiiviä luottosopimuksiin, joissa luotonantaja on direktiivin 2008/48/EY 2 artiklan 5 kohdan soveltamisalaan kuuluva organisaatio.

4. Jäsenvaltioiden, jotka käyttävät 3 kohdan b alakohdassa tarkoitettua mahdollisuutta, on varmistettava asianmukaisen kehyksen soveltaminen kansallisella tasolla tämäntyyppiseen luottoon.

5. Jäsenvaltioiden, jotka käyttävät 3 kohdan c tai e alakohdassa tarkoitettua mahdollisuutta, on varmistettava riittävillä vaihtoehtoisilla järjestelyillä se, että kuluttajat saavat oikea-aikaista tietoa kyseessä olevien luottosopimusten pääominaisuuksista, riskeistä ja kustannuksista ennen sopimuksen tekoa, ja se, että tällaisten luottosopimusten mainostaminen on asiallista ja selkeää ja että se ei ole harhaanjohtavaa.

4 artikla

Määritelmät

Tässä direktiivissä tarkoitetaan

1) ’kuluttajalla’ direktiivin 2008/48/EY 3 artiklan a alakohdassa määriteltyä kuluttajaa;

2) ’luotonantajalla’ luonnollista henkilöä tai oikeushenkilöä, joka elinkeino-, liike- tai ammattitoiminnassaan myöntää tai lupaa myöntää 3 artiklan soveltamisalaan kuuluvia luottoja;

3) ’luottosopimuksella’ sopimusta, jonka mukaan luotonantaja myöntää tai lupaa myöntää kuluttajalle 3 artiklan soveltamisalaan kuuluvan luoton maksun lykkäyksen, lainan tai muun vastaavan taloudellisen järjestelyn muodossa;

4) ’lisäpalvelulla’ kuluttajalle yhdessä luottosopimuksen kanssa tarjottua palvelua;

5) ’luotonvälittäjällä’ luonnollista henkilöä tai oikeushenkilöä, joka ei toimi luotonantajana tai notaarina ja joka ei suoraan tai välillisesti pelkästään tutustuta kuluttajaa luotonantajaan tai luotonvälittäjään ja joka elinkeino-, liike- tai ammattitoiminnassaan rahallista tai muuna taloudellisena etuna sovittua korvausta vastaan a) esittelee tai tarjoaa kuluttajille luottosopimuksia; b) avustaa kuluttajia tekemällä luottosopimusten suhteen muita kuin a alakohdassa tarkoitettuja valmisteluja tai muita sopimuksen tekoa edeltäviä hallinnointitoimia; tai c) tekee luottosopimuksia kuluttajien kanssa luotonantajan puolesta;

6) ’ryhmällä’ ryhmää luotonantajia, jotka on konsolidoitava tietyntyyppisten yritysten vuositilinpäätöksistä, konsernitilinpäätöksistä ja niihin liittyvistä kertomuksista 26 päivänä kesäkuuta 2013 annetussa Euroopan parlamentin ja neuvoston direktiivissä 2013/34/EU (20) määriteltyjen konsernitilinpäätösten laatimiseksi;

7) ’sidoksissa olevalla luotonvälittäjällä’ luotonvälittäjää, joka toimii a) ainoastaan yhden luotonantajan lukuun; b) ainoastaan yhden ryhmän lukuun; tai c) useiden sellaisten luotonantajien tai ryhmien lukuun, jotka eivät edusta markkinoiden enemmistöä, sekä asianomaisten luotonantajien tai ryhmien täydellä ja ehdottomalla vastuulla;

8) ’nimetyllä edustajalla’ luonnollista henkilöä tai oikeushenkilöä, joka harjoittaa 5 alakohdassa tarkoitettua toimintaa ja toimii ainoastaan yhden luotonvälittäjän lukuun ja sen täydellä ja ehdottomalla vastuulla;

9) ’luottolaitoksella’ asetuksen (EU) N:o 575/2013 4 artiklan 1 kohdan 1 alakohdassa määriteltyä luottolaitosta;

10) ’muulla luotonantajalla kuin luottolaitoksella’ luotonantajaa, joka ei ole luottolaitos;

11) ’henkilöstöllä’ a) luotonantajan tai luotonvälittäjän lukuun työskenteleviä luonnollisia henkilöitä, jotka harjoittavat välittömästi tämän direktiivin soveltamisalaan kuuluvaa toimintaa tai joilla on yhteyksiä kuluttajiin harjoitettaessa tämän direktiivin soveltamisalaan kuuluvaa toimintaa; b) nimetyn edustajan lukuun työskenteleviä luonnollisia henkilöitä, joilla on yhteyksiä kuluttajiin harjoitettaessa tämän direktiivin soveltamisalaan kuuluvaa toimintaa; c) luonnollisia henkilöitä, joiden välittömän johdon tai valvonnan alaisena a ja b alakohdassa tarkoitetut luonnolliset henkilöt ovat;

12) ’luoton kokonaismäärällä’ direktiivin 2008/48/EY 3 artiklan l alakohdassa määriteltyä luoton kokonaismäärää;

13) ’kuluttajalle aiheutuvilla luoton kokonaiskustannuksilla’ direktiivin 2008/48/EY 3 artiklan g alakohdassa määriteltyjä kuluttajalle aiheutuvia luoton kokonaiskustannuksia, omaisuuden arviointikustannukset mukaan lukien, jos luoton saaminen edellyttää tällaista arviointia, pois lukien kuitenkin kiinteän omaisuuden omistusoikeuden siirrosta maksettavat rekisteröintimaksut. Näihin kustannuksiin eivät kuulu mahdolliset maksut, jotka kuluttajan on suoritettava, jos hän ei täytä luottosopimuksen mukaisia velvoitteita;

14) ’kuluttajan maksettavaksi tulevalla kokonaismäärällä’ direktiivin 2008/48/EY 3 artiklan h alakohdassa määriteltyä kuluttajan maksettavaksi tulevaa kokonaismäärää;

15) ’todellisella vuosikorolla’ kuluttajalle aiheutuvia luoton kokonaiskustannuksia ilmaistuna luoton kokonaismäärälle laskettuna vuosikorkona, johon soveltuvissa tapauksissa sisältyy 17 artiklan 2 kohdassa tarkoitetut kustannukset ja joka on luotonantajan ja kuluttajan sopimien tulevien tai nykyisten sitoumusten (luoton nostojen, takaisinmaksujen ja luotosta perittävien maksujen) nykyarvon vastine vuositasolla;

16) ’lainakorolla’ direktiivin 2008/48/EY 3 artiklan j alakohdassa määriteltyä lainakorkoa;

17) ’luottokelpoisuuden arvioinnilla’ arviointia mahdollisuudesta täyttää luottosopimuksesta aiheutuva velkasitoumus;

18) ’pysyvällä välineellä’ direktiivin 2008/48/EY 3 artiklan m alakohdassa määriteltyä pysyvää välinettä;

19) ’kotijäsenvaltiolla’, a) jos luotonantaja tai luotonvälittäjä on luonnollinen henkilö, jäsenvaltiota, jossa hänen päätoimipaikkansa sijaitsee; b) jos luotonantaja tai luotonvälittäjä on oikeushenkilö, jäsenvaltiota, jossa sen sääntömääräinen kotipaikka sijaitsee, tai, jos sillä ei kansallisen lainsäädäntönsä mukaan ole sääntömääräistä kotipaikkaa, jäsenvaltiota, jossa sen päätoimipaikka sijaitsee;

20) ’vastaanottavalla jäsenvaltiolla’ muuta jäsenvaltiota kuin kotijäsenvaltiota, jossa luotonantajalla tai luotonvälittäjällä on sivuliike tai jossa se tarjoaa palveluja;

21) ’neuvontapalveluilla’ kuluttajalle luottosopimukseen liittyvää päätöksentekoa koskevien henkilökohtaisten suositusten antamista, jos suositusten antaminen ei ole osa luotonmyöntöprosessia eikä osa 5 kohdassa tarkoitettua toimintaa;

22) ’toimivaltaisella viranomaisella’ jäsenvaltion 5 artiklan mukaisesti toimivaltaiseksi nimeämää viranomaista;

23) ’tilapäisluotolla’ luottosopimusta, jossa luoton takaisinmaksuaikaa ei ole määrätty tai jonka mukainen luotto on maksettava takaisin 12 kuukauden kuluessa ja jota kuluttaja käyttää väliaikaisena rahoitusratkaisuna ollessaan siirtymässä toiseen kiinteää omaisuutta koskevaan rahoitusjärjestelyyn;

24) ’ehdollisella velalla tai takauksella’ luottosopimusta, jolla taataan toinen erillinen mutta asiaan liittyvä liiketoimi ja jossa pääoma, jonka vakuutena on kiinteä omaisuus, nostetaan vasta, jos sopimuksen mukainen yksi tai useampi tapahtuma toteutuu;

25) ’jaetun omistusosuuden -luottosopimuksella’ luottosopimusta, jossa takaisin maksettava pääoma perustuu sopimuksella määrättyyn prosenttiosuuteen kiinteän omaisuuden arvosta pääoman takaisinmaksun tai takaisinmaksujen hetkellä;

26) ’kytkykaupalla’ luottosopimuksen tarjoamista tai myyntiä samassa paketissa muiden erillisten finanssituotteiden tai -palvelujen kanssa siten, että kuluttajan ei ole mahdollista tehdä luottosopimusta erillisenä;

27) ’yhdistetyllä tarjouksella’ luottosopimuksen tarjoamista tai myyntiä samassa paketissa muiden erillisten finanssituotteiden tai -palvelujen kanssa siten, että luottosopimusta tarjotaan kuluttajalle myös erikseen mutta ei välttämättä samoin ehdoin kuin silloin, kun sitä tarjotaan yhdistettynä lisäpalveluihin;

28) ’valuuttalainalla’ luottosopimusta, jossa luotto on a) muussa valuutassa kuin siinä, jossa kuluttaja saa tulonsa tai jossa hänellä on varoja, joista luotto maksetaan takaisin; tai b) muun kuin kuluttajan asuinjäsenvaltion valuutassa.

5 artikla

Toimivaltaiset viranomaiset

1. Jäsenvaltioiden on nimettävä toimivaltaiset kansalliset viranomaiset, joiden tehtävänä on huolehtia tämän direktiivin soveltamisesta ja täytäntöönpanosta, ja varmistettava, että näille viranomaisille annetaan kaikki niiden tehtävien tehokkaaseen ja tulokselliseen hoitamiseen tarvittavat tutkinta- ja täytäntöönpanovaltuudet ja riittävät resurssit.

Ensimmäisessä alakohdassa tarkoitettujen viranomaisten on oltava joko viranomaisia, kansallisen lainsäädännön mukaisia elimiä tai kansallisessa lainsäädännössä nimenomaisesti tätä varten valtuutettujen viranomaisten hyväksymiä elimiä. Ne eivät saa olla luotonantajia, luotonvälittäjiä tai nimettyjä edustajia.

2. Jäsenvaltioiden on varmistettava, että toimivaltaiset viranomaiset sekä kaikki henkilöt, jotka ovat tai ovat olleet toimivaltaisten viranomaisten palveluksessa tai tilintarkastajina taikka asiantuntijoina toimivaltaisten viranomaisten lukuun, ovat salassapitovelvollisia. Näissä tehtävissä mahdollisesti saatuja luottamuksellisia tietoja ei saa ilmaista toiselle henkilölle eikä viranomaiselle muutoin kuin tiivistetysti tai kootusti, sanotun kuitenkaan rajoittamatta rikoslainsäädännön alaan tai tämän direktiivin soveltamisalaan kuuluvien tapausten käsittelyä. Tämä ei kuitenkaan estä toimivaltaisia viranomaisia vaihtamasta tai toimittamasta kansallisen ja unionin lainsäädännön mukaisia luottamuksellisia tietoja.

3. Jäsenvaltioiden on huolehdittava siitä, että tämän direktiivin 9, 29, 32, 33, 34 ja 35 artiklan soveltamisen ja täytäntöönpanon varmistamisen osalta toimivaltaisiksi nimetyt viranomaiset ovat jompiakumpia tai molempia seuraavista:

a)