LIITE

Periaatteet, joita jäsenvaltioiden on sovellettava asuntopalveluihin liittyvän tuotoksen, välituotekäytön ja ulkomaiden kanssa tapahtuvien taloustoimien arvioinnissa

1. ASUNTOPALVELUJEN TUOTOS

1.1 Perusmenetelmät

Kansantalouden tilinpidossa asuntopalvelujen tuotos käsittää vuokra-asuntojen tuottamien palvelujen lisäksi myös omistusasuntojen tuottamat palvelut. Asetuksella (EU) N:o 549/2013 perustetun Euroopan kansantalouden tilinpitojärjestelmän (EKT 2010) liitteessä A olevassa 3.75 kohdassa todetaan asuntopalvelujen tuotoksen arvioimisen osalta, että ”omistusasuntopalveluiden tuotos arvotetaan sen arvioidun vuokra-arvon (1) mukaan, jonka vuokralainen joutuisi maksamaan samasta asunnosta ottaen huomioon sellaiset tekijät kuin sijainti, lähipalvelut ym. sekä itse asunnon koko ja laatu”. Periaatteessa käytössä on monia menetelmiä, joilla voidaan arvioida omistusasuntojen tuottamien palvelujen arvo:

— Todellisiin vuokriin perustuva ositusmenetelmä, jossa yhdistetään useisiin ositteisiin jaettua asuntokantaa koskevat tiedot ja kussakin ositteessa maksettuja todellisia vuokria koskevat tiedot.

— Käyttäjäkustannusmenetelmä, jossa tehdään erillisiä arvioita välituotekäytöstä, kiinteän pääoman käytöstä, muista tuotannon veroista, joista on vähennetty tukipalkkiot, ja nettotoimintaylijäämästä. Asuntopalvelujen tuotos on näiden tekijöiden summa.

— Itsearviointimenetelmä, jossa omistusasunnossa asuvia henkilöitä pyydetään arvioimaan asuntonsa mahdollinen vuokra.

— Hallinnollinen arviointimenetelmä, jossa mahdollisen vuokran määrittävät kolmannet tahot, esimerkiksi valtio verotustarkoituksiin.

Suositeltavin on todellisiin vuokriin perustuva ositusmenetelmä. Sitä voidaan käyttää myös arvioitaessa kaikkien todellisten vuokrien arvoa tekemällä otos todellisista vuokrista sekä arvioitaessa asuntopalvelujen arvoa asunnoista, jotka on vuokrattu nollavuokralla tai alhaisella vuokralla (ks. tarkemmin 1.4.1 kohta).

Käyttäjäkustannusmenetelmää olisi sovellettava vain tietyin edellytyksin ja vain niihin asuntokannan ositteisiin, joiden todellisista vuokrista ei ole tietoja tai jotka eivät ole tilastollisesti luotettavia.

Itsearviointimenetelmää ei pitäisi käyttää, koska sillä on varsin subjektiivinen vaikutus arviointiin, mikä johtaa merkittävään epävarmuuteen tuloksissa.

Hallinnollinen arviointimenetelmä, erityisesti verotukseen liittyen, saattaa johtaa harhaisiin tuloksiin. Objektiivisista arviointimenetelmistä saatetaan kuitenkin toisinaan saada tuloksia joidenkin ositteiden osalta. On hyväksyttävää käyttää näitä tuloksia, jos menetelmän objektiivisuus ja tulosten vertailtavuus voidaan osoittaa.

Ositusmenetelmässä käytetään vuokrattujen asuntojen todellisista vuokrista saatuja tietoja, jotta saadaan arvio koko asuntokannan vuokra-arvosta. Tämä voidaan tulkita hinta kertaa määrä -lähestymistapaan perustuvaksi bruttoutusmenettelyksi. Asuntokannan ositus on välttämätön, jotta saadaan luotettava arvio ja jotta suhteelliset hintaerot voidaan ottaa asianmukaisesti huomioon. Ositekohtaisia keskimääräisiä todellisia vuokria sovelletaan sitten kyseisen ositteen kaikkiin asuntoihin. Jos käytettävissä olevat tiedot ovat peräisin otostutkimuksista, bruttoutusmenetelmä koskee sekä osaa vuokratuista asunnoista että kaikkia omistusasuntoja. Yksityiskohtainen menettely ositekohtaisen vuokran määrittämiseksi tehdään yleensä perusvuodelle, ja tämä tulos ekstrapoloidaan juoksevasti vuosittain.

Ositusmenetelmässä omistusasuntoihin sovellettava vuokra määritellään yksityiseksi vuokraksi, joka maksetaan oikeudesta käyttää kalustamatonta asuntoa. Laskennallisten vuokrien määrittämiseksi olisi käytettävä kaikkia yksityisesti omistettuja kalustamattomia asuntoja koskevista sopimuksista aiheutuvia vuokria. Mukaan olisi otettava myös valtion sääntelyn vuoksi alhaiset yksityiset vuokrat.

Jos tiedonlähteenä on vuokralainen, voi olla välttämätöntä korjata havainnoitua vuokraa lisäämällä siihen mahdollinen vuokra-avustus, joka on maksettu suoraan vuokranantajalle. Jos edellä määritettyjen havainnoitujen vuokrien otos ei ole riittävän suuri, myös kalustettujen asuntojen havainnoituja vuokria voidaan käyttää laskennallisiin tarkoituksiin, edellyttäen että niihin on tehty huonekaluja koskeva mukautus. Poikkeuksellisesti voidaan käyttää myös julkisomisteisten asuntojen korotettuja vuokria. Sukulaisille tai työntekijöille vuokrattujen asuntojen alhaisia vuokria ei pitäisi käyttää (ks. tarkemmin 1.2.3 ja 1.4.1 kohta).

Ositusmenetelmää voidaan käyttää myös kaikkien vuokrattujen asuntojen bruttoutusta varten. Edellä kuvattua laskennallista keskimääräistä vuokraa ei ehkä voida soveltaa vuokramarkkinoiden kaikkiin segmentteihin. Esimerkiksi kalustettujen asuntojen pienennetyt vuokrat tai julkisomisteisten asuntojen korotetut vuokrat eivät ehkä ole asianmukaisia vastaavien tosiasiallisesti vuokrattujen asuntojen vuokriin verrattuina. Etenkin, kun kyseessä ovat tosiasiallisesti vuokratut kalustetut asunnot, kalustuksen kustannukset ovat itse asiassa osa vuokraa, ja ne olisi otettava huomioon tuotosta laskettaessa. Tosiasiallisesti vuokrattujen kalustettujen tai sosiaalisin perustein vuokrattavien asuntojen erilliset ositteet yhdistettynä asianmukaisiin keskimääräisiin vuokriin voisivat ratkaista ongelman. Periaatteessa vuokraan ei pitäisi sisältyä esimerkiksi lämmitys-, vesi- tai sähkömaksuja.

Jos tietolähteet eivät mahdollista tätä, johdonmukaisuus vuokran ja välituotekäytön välillä on varmistettava (ks. tarkemmin 2 kohta).

Jos joidenkin omistusasuntojen ositteiden osalta ei ole käytössä edustavaa todellista vuokraa, tämä voidaan useimmiten ratkaista soveltamalla ekstrapolointia tai regressioanalyysiä.

Vaihtoehtona standardiositusmenetelmälle, jossa ekstrapoloidaan keskimääräiset vuokrat ositetta kohti, voidaan käyttää hedonisia regressiomenetelmiä. Lyhyesti sanottuna näissä menetelmissä käytetään vuokra-asuntoja koskevia ositetietoja kunkin asunnon eri ominaisuuksien (koko, sijainti, parveke jne.) hinnan määrittämiseksi. Tuotos saadaan kertomalla kukin ominaisuus (edustavan otoksen) asuntokannassa kyseisen ominaisuuden hedonisella hinnalla. Regressiomenetelmät mahdollistavat useampien muuttujien huomioon ottamisen, ja ne voivat olla erityisen toimivia, jos joidenkin ositteiden osalta ei ole havainnoituja vuokria.

Tämä ei tietenkään ratkaise ongelmia ääritilanteessa, jossa kaikki asunnot ovat omistusasuntoja, tai jos kehittyneet vuokramarkkinat puuttuvat. Tällaisissa tapauksissa olisi puolueettomana arviointikeinona käytettävä käyttäjäkustannusmenetelmää. Sitä olisi kuitenkin sovellettava vain omistusasuntoihin.

Käyttäjäkustannusmenetelmä

Käyttäjäkustannusmenetelmää olisi käytettävä vain, kun todellisiin vuokriin perustuvaa ositusmenetelmää ei voida käyttää sen vuoksi, että vuokramarkkinat eivät ole edustavat.

Tilanteen katsotaan yleisesti olevan tällainen, kun seuraavat edellytykset täyttyvät: 1) yksityisesti vuokrattujen asuntojen osuus on alle 10 prosenttia kaikista asunnoista (joko asuntojen lukumäärän tai pinta-alan perusteella laskettuna) ja 2) jos 1 kohdan edellytys täyttyy ja vuokrattujen asuntojen – kaupallisten ja ei-kaupallisten – osuus koko asuntokannasta on yli 10 prosenttia, yksityisten ja muiden vuokrien välinen ero on yli kolminkertainen. Vaikka molemmat edellytykset täyttyisivät, jäsenvaltio voi yhä valita ositusmenetelmän käytön, jos tulosten laatu on riittävä. Jos edellytykset eivät täyty, olisi käytettävä ositusmenetelmää, paitsi jos voidaan osoittaa, ettei edustavia markkinavuokria ole saatavilla merkittävästä osasta asuntokantaa ja että käyttäjäkustannusmenetelmällä saadaan vertailukelpoisempia tuloksia. Käyttäjäkustannusmenetelmää voidaan perustelluissa tapauksissa soveltaa koko asuntokantaan tai osaan siitä. Päätettäessä asuntokannan jakamisesta osiin sen mukaan, sovelletaanko niihin käyttäjäkustannusmenetelmää tai ositusmenetelmää, olisi otettava huomioon myös sellaiset tekijät kuin tietojen rajallisuus ja maakohtainen tilanne.

Käyttäjäkustannusmenetelmässä asuntopalvelujen tuotos on välituotekäytön, kiinteän pääoman käytön, muiden tuotannon verojen, joista on vähennetty tuotantotukipalkkiot, ja nettotoimintaylijäämän summa. Omistusasunnoissa työvoiman käyttöä ei kirjata omistajan tekemästä työstä (2). Kokemusten mukaan kiinteän pääoman käyttö ja nettotoimintaylijäämä ovat suurimmat, ja niistä kumpikin edustaa 30–40:tä prosenttia tuotoksesta.

Kiinteän pääoman käyttö olisi laskettava investointikertymämenetelmän (PIM) tai muun hyväksytyn menetelmän perusteella. Käytössä olisi oltava erillinen arvio omistusasuntoina olevista asuinrakennuksista.

Nettotoimintaylijäämä olisi mitattava soveltamalla kiinteää 2,5 prosentin todellista vuosituottoa omistusasuntokannan nettoarvoon nykyisillä hinnoilla (jälleenhankintahinnat). 2,5 prosentin todellista vuosituottoa sovelletaan asuntokannan käypähintaiseen arvoon, koska asuntojen nykyarvon kohoaminen on otettu huomioon jo investointikertymämenetelmässä. Samaa vuosituottoa olisi sovellettava sen maan käypähintaiseen arvoon, jolla omistusasunnot sijaitsevat.

Maan käypähintainen arvo saattaa olla vaikea arvioida vuosittain. Maan arvon suhde rakennusten arvoon eri ositteissa voidaan johtaa uusien talojen ja niihin liittyvän maan kustannusten analyysistä.

Periaate 1:

Asuntopalvelujen tuotoksen muodostamiseksi jäsenvaltioiden on käytettävä todellisiin vuokriin perustuvaa ositusmenetelmää joko ekstrapoloimalla suoraan tai ekonometrisen regression avulla. Omistusasuntojen tapauksessa tämä tarkoittaa vastaavien vuokrattujen asuntojen todellisen vuokran käyttämistä. Perustelluissa poikkeustapauksissa, jos todellisia vuokria ei ole käytettävissä tai ne ovat tilastollisesti epäluotettavia, voidaan käyttää muita puolueettomia menetelmiä, kuten käyttäjäkustannusmenetelmää. Käyttäjäkustannusmenetelmän käyttö omistusasuntojen tuotoksen muodostamisessa ei edellytä lisäperusteluja, kunhan seuraavat kaksi edellytystä täyttyvät: 1) yksityisesti vuokrattujen asuntojen osuus koko asuntokannasta on alle 10 prosenttia ja 2) jos 1 kohdan edellytys täyttyy ja vuokrattujen asuntojen – kaupallisten ja ei-kaupallisten – osuus koko asuntokannasta on yli 10 prosenttia, yksityisten ja muiden vuokrien välinen ero on yli kolminkertainen.

1.2 Asuntokannan ositus

1.2.1 Vuokratasoon vaikuttavat tekijät

Ensimmäinen muuttujajoukko, joka vaikuttaa vuokrien tasoon, koskee asunnon ja rakennuksen ominaisuuksia. Ensinnäkin asunnon koko on tärkeä, niin pinta-alalla kuin huoneiden lukumäärällä mitattuna. Mitä isompi asunto, sitä korkeampi on vuokra. Toisaalta neliömetrivuokra yleensä laskee asunnon koon kasvaessa. Joissakin asunto-ositteissa (esim. huoneistot suurissa kaupungeissa) voi kuitenkin olla U:n muotoinen suhde asunnon neliömetrihinnan ja koon välillä. Toinen tärkeä tekijä koskee asunnon mukavuuksia. Näihin voi kuulua sellaisia muuttujia kuin kylpyhuone, parveke/terassi, erityinen lattiapäällyste tai seinämateriaali, avotakka, keskuslämmitys, ilmastointi, erityisikkunalasit tai muut äänen- tai lämmöneristystoimenpiteet; myös asunnon pohjapiirroksella on merkitystä. Vaikutusta voi olla myös tietyillä rakennuksen varusteilla, kuten autotallilla, hissillä, uima-altaalla, (katto)puutarhalla tai asunnon sijainnilla rakennuksessa. Lisäksi rakennuksen tyyppi (omakotitalo, paritalo, huoneisto), arkkitehtuuri, ikä tai asuntojen lukumäärä rakennuksessa voivat vaikuttaa vuokraan.

Toinen muuttujajoukko liittyy ympäristötekijöihin. Tunnettu tekijä on kaupungissa ja syrjäisessä paikassa sijaitsevien vastaavanlaisten asuntojen vuokrien ero. Myöskään etäisyyttä asutuskeskukseen tai maisematyyppiä (tasainen maa, vuoristoinen) ei voida jättää huomiotta. Lisäksi naapurustotekijät, kuten näköala, lähellä olevat viheralueet, liikennepalvelut ja helppokulkuisuus, kaupat ja koulut tai kaupunginosan maine ja turvallisuus yleensä vaikuttavat todelliseen vuokraan.

Yhden muuttujajoukon voidaan katsoa muodostuvan sosioekonomisista tekijöistä. Useimmissa jäsenvaltioissa vuokriin vaikuttaa esimerkiksi yleinen julkinen sääntely, kuten vuokrasäännöstely tai asumistuet. Lisäksi vuokrasopimuksen tekemisestä kulunut aika, sopimustyyppi (tilapäinen, jatkuva), asukkaiden lukumäärä asuntoa kohti (yhteisasunto), omistaja (julkinen, asuntoyhteisö, yksityinen, työnantaja) tai vuokranantajan vuokrakäytäntö voivat vaikuttaa vuokriin.

Luonnollisesti lukuisat muutkin muuttujat voivat vaikuttaa vuokriin, mutta kaikkien edellä mainittujen tietojen kerääminen voisi johtaa ylipitkiin kyselylomakkeisiin. Tämän vuoksi voidaan harkita pääoma-arvojen käyttämistä ositustarkoituksiin. Asunnon pääoma-arvon käyttäminen perustuu siihen, että se kuvastaa kaikkia asunnon tärkeitä ominaisuuksia. Pääoma-arvoa pidetään siten implisiittisenä ositustekijänä. Pääoma-arvon ja todellisen vuokran välisen suhteen käyttämistä voidaan pitää käyttökelpoisena lähestymistapana erityisesti niissä jäsenvaltioissa, joissa vuokra-asunnot muodostavat vain vähäisen osan asuntokannasta. Jos suhde olisi vakaa, tällainen menetelmä mahdollistaisi sen, että voitaisiin määrittää niiden asuntojen vuokra-arvo, joita esiintyy ainoastaan omistusasuntosektorilla. Pääoma-arvot eivät myöskään sulje pois mahdollisuutta käyttää fyysisiä ositusperusteita, vaan ne voidaan yhdistää. Tässä tilanteessa pääoma-arvojen oletetaan heijastavan puuttuvia fyysisiä ositusperusteita. Joka tapauksessa vuokrien laskennassa käytettävien pääoma-arvojen on perustuttava puolueettomaan ajantasaiselle viitevuodelle tehtyyn arviointiin.

Käytännössä ositus vaihtelee jäsenvaltiosta toiseen sekä ositteiden lukumäärän että niiden määrittelemiseen käytettyjen täsmällisten perusteiden osalta. Vaikka tämä ensi näkemältä saattaa ihmetyttää, olisi korostettava sitä, että tiettyjä perusperusteita, kuten asunnon kokoa ja sen (maantieteellistä) sijaintia, käytetään lähes kaikkialla. Lisäksi muiden ominaisuuksien merkitys vaihtelee jäsenvaltioittain, ja jäsenvaltiot itse voivat parhaiten määrätä merkitykselliset perusteet.

Periaate 2:

Jäsenvaltioiden on käytettävä ositustarkoituksiin asuntojen tärkeitä ominaisuuksia. Ne voivat liittyä asunnon ja rakennuksen ominaisuuksiin, ympäristötekijöihin tai sosioekonomisiin tekijöihin. Myös ajan tasalla olevien pääoma-arvojen käyttö ositustarkoituksiin on hyväksyttävää, jos ne perustuvat puolueettomaan arviointiin.

1.2.2 Ositusperusteiden valinta

Kun tiedetään asunnon vuokraan vaikuttavat eri tekijät, ensimmäisenä tehtävänä on tutkia niitä muuttujia, joilla on suuri vaikutus. Eräs keino tärkeiden muuttujien havainnoimiseksi on tehdä käytettävissä olevasta tilastoaineistosta taulukkoanalyysi. Puolueettoman arviointimitan saamiseksi todellisten vuokrien varianssi ositteen sisällä näyttää olevan hyödyllinen. Tämä kannustaa osituksen mahdollisiin parannuksiin, koska siinä valitaan sellaisia ositteita, joissa vähennetään ositteen sisäinen varianssi mahdollisimman pieneksi. Tämän vuoksi on suositeltavaa laskea ositekohtainen varianssi ainakin tapauksissa, joissa ositus vaikuttaa sekä todellisten että laskennallisten vuokrien tasoon.

Kehittyneemmän lähestymistavan muodostavat kehittyneet tilastolliset menetelmät, kuten (monimuuttuja)regressioanalyysi. Tämän menetelmän avulla voidaan arvioida yksittäisten muuttujien vaikutusta niin, että vuokrien vaihtelun voidaan osoittaa johtuvan tietyistä ominaisuuksista. Muuttujan selityskykyä voidaan lyhyesti sanottuna mitata korrelaatiokertoimen avulla. Sivutuotteenaan se mahdollistaa ominaisuuksien asettamisen tärkeysjärjestykseen. Tämä auttaa määrittämään sen, missä ositusta pitäisi täsmentää. Tärkeimpien muuttujien yhdistäminen monimuuttujaregressioanalyysia käyttämällä osoittaa niiden kokonaisselitysvoiman. Kehittyneiden tilastomenetelmien käyttämistä tärkeiden muuttujien valinnassa pidetään tehokkaana tapana ositella asuntokanta. Lisäksi regressioanalyysia voidaan käyttää suoraan vuokrien arviointiin, esimerkiksi hedonisten menetelmien muodossa. Tätä menetelmää voidaan käyttää myös keskimääräisen vuokran arvioimiseksi ositteissa, joissa vuokrasektorilla ei ole vastaavia havaintoja (tyhjä osite).

Ositusperusteiden valitsemisesta kehittyneiden tilastollisten menetelmien avulla on lisäksi se etu, että tällöin ei tarvitse määrätä yhtenäisiä perusteita kaikille jäsenvaltioille. Vertailukelpoisten tulosten saamiseksi riittää, että asetetaan kunkin jäsenvaltion tärkeimmät perusteet järjestykseen ja määrätään vaadittava kokonaisselityskyky. Tällainen regressioanalyysi riippuu ilmeisesti suuresti käytettävissä olevasta tilastoaineistosta. Tämä voi kuitenkin kannustaa parannuksiin tulevaisuudessa silloinkin, kun tilastotietoja on käytettävissä rajoitetusti.

Kun otetaan huomioon, että tiedot vuokriin vaikuttavista eri muuttujista riippuvat lähinnä perustilastojen kehityksestä, mahdollisuudet käyttää kehittyneitä tilastollisia menetelmiä saattavat tällä hetkellä olla rajalliset. Tämän vuoksi suositellaan standardimenetelmää, eli jäsenvaltioiden on käytettävä kaikkia taulukkoanalyyseistä saatavia merkityksellisiä perusteita. Asuntokannan ositukseen on käytettävä vähintään kokoa, sijaintia ja vähintään yhtä muuta asunnon tärkeätä ominaisuutta, ja tämän osituksen on tuotettava vähintään 30 solua. Asuntokannan jaon on oltava mielekäs ja edustettava koko asuntokantaa. Kehittynyttä tilastollista menetelmää voidaan käyttää määrittämään ositteiden valinnassa käytettävä(t) tärkeä(t) selittävä(t) muuttuja(t).

Käytännössä jäsenvaltio voi kuitenkin haluta käyttää pienempää muuttujajoukkoa tai muita kuin standardimenetelmässä määrättyjä muuttujia. Tämä on hyväksyttävää, kunhan (monimuuttuja)regressioanalyysi osoittaa, että on saatu hyväksyttävä selitystaso. Vertailukelpoisten tulosten varmistamiseksi suositellaan kynnysarvoksi vähintään 70 prosentin korrelaatiokerrointa. Tämä kynnysarvo on hyväksyttävä suuren otoksen yhteydessä, kun nollavuokrat ja halvat vuokrat sekä poikkeavat havainnot on poistettu.

Periaate 3:

Jäsenvaltioiden on käytettävä taulukkoanalyyseja tai tilastollisia menetelmiä merkityksellisten ositusperusteiden johtamiseksi. On käytettävä vähintään kokoa, sijaintia ja ainakin yhtä muuta asunnon tärkeätä ominaisuutta. On tuotettava vähintään 30 solua ja eriteltävä vähintään kolme koko-ositetta ja kaksi sijaintiositetta. Pienemmän muuttujajoukon tai muiden muuttujien käyttäminen on hyväksyttävää, jos ennakolta on osoitettu, että (monen muuttujan) korrelaatiokerroin on vähintään 70 prosenttia.

1.2.3 Todelliset ja laskennalliset vuokrat

Laskennalliset vuokrat määritetään havainnoitujen todellisten vuokrien perusteella. Laskennallisia tarkoituksia varten vuokra määritellään hinnaksi, joka maksetaan kalustamattoman asunnon käyttöoikeudesta. Havainnoituja vuokria on ehkä mukautettava, jotta ne vastaisivat tätä määritelmää.

Lämmitys-, vesi-, sähkö- ym. maksut on jätettävä pois vuokrasta, vaikka joskus niiden erottaminen voi käytännössä olla vaikeata. Asuntopalvelujen tuotos on arvotettava perushintaan, jotta se vastaisi EKT 2010:n arvotussääntöjä.

Havainnoitujen vuokrien osalta tärkeämpiä ovat todennäköisesti tietyt julkiset tuet. Esimerkiksi tietty kotitalous on kuluttajana oikeutettu yleiseen julkisyhteisöjen tulonsiirtoon (esim. asumistukeen), jota kuitenkin hallinnollisista syistä maksetaan suoraan vuokranantajalle. Havainnoitu vuokra voi vaihdella tietolähteen mukaan. Jos tiedonlähteenä on vuokralainen, voi olla tarpeen korjata havainnoitua vuokraa lisäämällä siihen saatu vuokra-avustus.

Todellisten vuokrien käyttäminen laskennallisten vuokrien arviointiin edellyttää lisäksi lukuisten sellaisten peruskysymysten selventämistä, jotka vaikuttavat tietojen yhdenmukaistamiseen. Ensinnäkin olisi pohdittava, olisiko arviointiin käytettävä kaikkia todellisia vuokria vai ainoastaan uusia vuokrasopimuksia. Tarkoituksen mukaan voidaan esittää erilaisia teoreettisia näkökohtia, jotka tukevat sitä, että käytetään todellisia vuokria, jotka maksetaan uusien sopimusten, rakentamisvuonna allekirjoitettujen sopimusten tai keskivertosopimusten perusteella. Jos sovelletaan yleissääntöä, eli käytetään vastaavien asuntojen vuokria, ei näytä olevan hyväksyttävää rajoittaa laskennallisten vuokrien arviointia uusiin vuokrasopimuksiin. Kun otetaan huomioon, että vuokra-asuntojen ryhmässä käytetään keskivertovuokria, samaa olisi sovellettava omistusasuntoihin. Erilainen ratkaisu aiheuttaisi lisäksi todennäköisesti suuria vaikeuksia useissa jäsenvaltioissa sovellettaessa ositusmenetelmää. Lyhyesti sanottuna kaikista sopimuksista laskettuja keskimääräisiä todellisia vuokria olisi käytettävä laskennallisten vuokrien laskemisessa. Näin ollen keskimääräisten vuokrien laskemiseen olisi otettava mukaan myös valtion sääntelyn vuoksi alhaiset yksityiset vuokrat.

Toiseksi olisi selvitettävä, voidaanko arviointitarkoituksiin käyttää julkisessa omistuksessa olevien asuntojen vuokria. Kun otetaan huomioon, että omistusasunnot ovat useimmiten yksityisessä omistuksessa, arviointitarkoituksiin olisi käytettävä periaatteessa ainoastaan yksityissektorin todellisia vuokria. Jos yksityisesti omistettujen asuntojen todellisista vuokrista ei kuitenkaan ole käytettävissä tarpeeksi havaintoja, jotka riittäisivät arviointimenettelyn perustaksi, voidaan poikkeuksellisesti käyttää julkisessa omistuksessa olevien asuntojen vuokria, kunhan niitä korotetaan asianmukaisesti niin, että ne toimivat likiarvoina yksityisten markkinoiden vuokrille.

Lisäksi olisi vielä tarkasteltava kysymystä kalustettujen asuntojen vuokrien käyttämisestä laskennallisten vuokrien perustan laajentamiseksi. Periaatteessa omistusasuntojen laskennallisen vuokra-arvon perustana ovat kalustamattomien asuntojen vuokrat. Tämän vuoksi kalustettujen asuntojen vuokria ei voida käyttää suoraan. Niistä olisi vähennettävä kalusteiden käyttömaksu, jotta vältyttäisiin määrittämästä väärää laskennallisen vuokran tasoa.

Periaate 4:

Laskennallisia tarkoituksia varten vuokrana pidetään vuokraa, joka maksetaan kalustamattoman asunnon käyttöoikeudesta. Jos tiedonlähteenä on vuokralainen, voi olla välttämätöntä korjata havainnoitua vuokraa lisäämällä siihen mahdollinen vuokra-avustus, joka on hallinnollisista syistä maksettu suoraan vuokranantajalle. Laskennallisten vuokrien muodostamiseksi käytetään kaikista yksityisesti omistettuja kalustamattomia asuntoja koskevista sopimuksista aiheutuvia todellisia vuokria. Jos tilastollisista syistä on tarpeen, voidaan poikkeuksellisesti käyttää julkisessa omistuksessa olevien asuntojen vuokria, kunhan niitä korotetaan asianmukaisesti niin, että ne toimivat likiarvoina yksityisten markkinoiden vuokrille. Arviointiperustaan voidaan samoin sisällyttää kalustettujen asuntojen vuokrat sen jälkeen, kun kalustettujen ja kalustamattomien asuntojen vuokrien erot on vähennetty.

1.3 Perusvuoden estimaatin tietolähteet ja ekstrapolointimenetelmät

1.3.1 Asuntokanta

Olennainen osa ositusmenetelmän mukaista laskentatapahtumaa ovat tiedot asuntokannasta. Nämä tiedot palvelevat ekstrapolointimenettelyn perusjoukkona. Yleisesti ottaen asuntokanta koostuu kaikista asuntoina käytettävistä rakennuksista tai niiden osista. Lisätietoja annetaan erityisongelmia koskevassa kohdassa. Asuntokannan määrittelyssä käytetään lähteinä pääasiallisesti asuntolaskentoja, hallinnollisia rakennusrekistereitä tai väestölaskentoja. Tämän jälkeen perusvuoden luku saatetaan ajan tasalle, jotta saadaan kuluvan vuoden arvio.

Perusvuoden asuntokannan määrittelyssä näyttävät asuntolaskennat olevan ongelmattomin ja täydellisin vaihtoehto, erityisesti silloin, kun ne tehdään yhdessä väestölaskennan kanssa. Hallinnolliset rakennusrekisterit riippuvat suuresti oikeudellisista menettelyistä, mikä saattaa aiheuttaa epävarmuutta siitä, kirjataanko esimerkiksi asuntojen laajennukset, parannukset, muuntamiset toiseen tarkoitukseen ja purkamiset asianmukaisesti. Kotitalouksien väestölaskennassa antamien tietojen käyttäminen asuntokannan perustana voi aiheuttaa ongelmia, koska tuloksissa yleensä arvioidaan määrältään todellista pienemmäksi kakkosasunnot, joissa ei asuta laskentapäivänä.

Periaate 5:

Jäsenvaltioiden on käytettävä perusvuoden asuntokannan muodostamisessa perustana asuntolaskentaa, väestölaskentaa tai hallinnollista rakennusrekisteriä. Hallinnollisten rakennusrekistereiden ja väestölaskennan käyttö edellyttää niiden tehokasta ja perusteellisesta tarkistusta kattavuuden aikaansaamiseksi, kun taas asuntolaskennat ovat tavallisesti täydellisimmät.

1.3.2 Todelliset vuokrat

Laskettaessa asuntopalvelujen tuotosta ositusmenetelmän mukaisesti toinen perustekijä koskee vuokra-asuntojen ryhmässä maksettuja todellisia vuokria. Tiedot perusvuoden todellisista vuokrista saadaan joko laskennasta (esim. väestölaskenta) tai otantatutkimuksesta, kuten kulutustutkimuksesta taikka erityisestä vuokratiedustelusta. Ensimmäisessä tapauksessa todelliset vuokrat katetaan todennäköisesti kokonaisuudessaan, ja laskelmilla on vaikutusta ainoastaan laskennallisten vuokrien tasoon. Otantatutkimuksen tapauksessa laskelmat vaikuttavat sekä todellisten että laskennallisten vuokrien tasoon. On selvää, että laskenta tarjoaa laajan perustan luotettavalle tiedolle. Myös kulutustutkimuksia pidetään tavallisesti varsin luotettavina, erityisesti perushyödykkeiden osalta. Erottelevan vastauskadon tiedetään kuitenkin olevan yleinen ongelma tämäntyyppisissä tutkimuksissa. Jos asuntoa pidetään enemmän ylellisyystekijänä kuin perustekijänä, tällä ongelmalla olisi ei-toivottu vaikutus vuokrien laskennan tuloksiin, ja sitä olisi tasapainotettava. Toinen kulutustutkimuksen ongelma ainakin joissakin jäsenvaltioissa on sen pieni otoskoko, joka voi rajoittaa mahdollisuutta ositella vuokria. Käytettävissä olevia täydentäviä lähteitä olisi joka tapauksessa hyödynnettävä mahdollisimman paljon. Näin voi olla esimerkiksi jäsenvaltioissa, joissa suuri osa asunnoista on julkisen valvonnan alaisia ja asunnonvälitystoimistojen on annettava selontekoja. Tulosten parantamiseksi olisi lisäksi jatkuvasti tutkittava vaihtoehtoisia lähteitä, kuten erityisiä vuokratutkimuksia.

Periaate 6:

Jäsenvaltioiden on käytettävä laajimpia ja luotettavimpia lähteitä todellisten ositekohtaisten vuokrien saamiseksi, esimerkiksi väestölaskentaa tai kulutustutkimuksia. Vaihtoehtoisia lähteitä on arvioitava luotettavuuden, kattavuuden ja erityisesti osituksen parantamiseksi.

1.3.3 Perusvuoden tulosten ekstrapolointi

Ainoastaan harvoilla jäsenvaltioilla on jokaista vuotta koskevat tiedot, joita tarvitaan omistusasuntojen tuotoksen laskemiseksi täysin uudelleen joka vuosi. Useimmissa jäsenvaltioissa tietyn vuoden tulokset otetaan viitearvoksi, joka saatetaan ajan tasalle kuluvan vuoden lukujen arvioimiseksi indikaattoreiden avulla. Ajan tasalle saattaminen voidaan tehdä käyttämällä yhdistelmäindikaattoria perusvuoden (kokonais)tuotokseen tai ekstrapoloimalla erikseen asuntokanta ja ositekohtainen vuokra. Vaikka yleisesti ottaen voidaan odottaa samanlaisia tuloksia, eroavaisuuksia voivat aiheuttaa rakenteelliset vaihtelut, esimerkiksi vuokrattujen asuntojen ja omistusasuntojen välinen suhde. Erillinen laskenta mahdollistaisi lisäksi tulosten luotettavuuden tarkistukset.

Käytetyistä indikaattoreista määräindeksi on yleensä saatu rakentamisen tuotoksesta. Hintaindikaattori sen sijaan perustuu maksettujen vuokrien hintaindeksiin, joka saadaan kuluttajahintaindeksistä. Tämä voi aiheuttaa vääristymiä niissä tapauksissa, joissa olettamus, että laskennalliset vuokrat seuraavat kokonaissuuntausta, ei ole perusteltua esimerkiksi julkisen vuokrasäännöstelyn vuoksi. Tämän vuoksi näyttää olevan suotavampaa käyttää laskennallisten vuokrien ekstrapolointiin yksityisten vuokra-asuntojen muutosta heijastelevaa hintaindeksiä, kuten perusvuonna. Lisäksi on kiinnitettävä huomiota siihen, että hintaindeksissä ei yleensä oteta lukuun laadun muutoksista aiheutuvia hintojen nousuja. Hintaindeksejä on tämän vuoksi täydennettävä parannuksia heijastelevalla laatuindikaattorilla.

Rakenteellisten muutosten vaikutus tuloksiin kannattaneekin supistaa mahdollisimman vähäiseksi rajoittamalla ekstrapolointikautta. Kun otetaan huomioon asianomaisten perustilastojen jaksottaisuus, näyttää tarkoituksenmukaiselta tehdä asuntokannan tason määrittäminen joka kymmenes vuosi, mikä on tavallinen ajanjakso väestölaskentojen välillä. Hintatekijä (ositekohtainen vuokra) olisi määritettävä vähintään joka viides vuosi, mikä on tavallinen tiheys kulutustutkimuksen tekemiselle.

Periaate 7:

Jos asuntopalvelujen tuotosta ei ole mahdollista arvioida täydellisesti joka vuosi, jäsenvaltiot voivat ekstrapoloida tietyn perusvuoden luvun käyttämällä asianmukaisia määrä-, hinta- ja laatuindikaattoreita. Asuntokannan ja keskimääräisen vuokran ekstrapolointi on tehtävä erikseen kullekin ositteelle. Ekstrapolointimenettelyssä on eriteltävä todellisten ja laskennallisten vuokrien laskeminen. Tarvittaessa ekstrapolointiin käytettyjen ositteiden lukumäärä voi olla pienempi kuin perusvuosilaskennassa käytetty. Omistusasuntojen laskennallisten vuokrien ekstrapoloimiseksi on yleensä käytettävä yksityisiä vuokria kuvastavaa hintaindeksiä. Asuntokannan taso olisi määritettävä vähintään kymmenen vuoden välein ja hintatekijä vähintään viiden vuoden välein, tai vastaavaan laatuun olisi päästävä muita asianmukaisia menetelmiä käyttämällä.

1.4 Erityisongelmat

1.4.1 Vuokrattomat ja halvat asunnot

Kerättäessä tietoja todellisista vuokrista havainnoidaan toisinaan nolla-arvoja tai erittäin pieniä arvoja. Vuokrattomat asunnot aiheuttavat omituisen tilanteen siten, että asuntopalvelu on tosiasiallisesti tuotettu mutta ilman (näkyvää) maksua. Tällaisissa tapauksissa näyttää soveltuvalta ratkaisulta korjata havainnoitua todellista nollavuokraa. Vastaava ratkaisu näyttäisi johdonmukaiselta myös halpojen asuntojen tapauksessa.

Julkisyhteisöjen väliintulon lisäksi on muita syitä vuokrattomiin tai halpoihin asuntoihin. Yksi esimerkki on työntekijä, joka asuu työnantajan omistamassa asunnossa alennetulla vuokralla tai nollavuokralla. Tämä voi koskea kaikenlaisia työntekijöitä, mukaan lukien taloudenhoitajat tai vartijat. Tässä tapauksessa todellista vuokraa on korjattava ja todellisen ja normaalin vuokran välistä eroa on pidettävä luontoisetuna (ks. EKT 2010:n liitteessä A oleva 4.04–4.06 kohta). Toinen mahdollisuus on se, että asuntoja vuokrataan nollavuokralla tai erittäin alhaisella vuokralla sukulaisille tai ystäville. Tässä tapauksessa korjaus voidaan tehdä yksinkertaisesti osittelemalla uudelleen kyseiset asunnot vuokratuista asunnoista omistusasuntojen ryhmään. Samanlainen korjaus näyttää lisäksi aiheelliselta, kun on kyse vuokralaisten kertamaksuista eli kun vuokralainen maksaa vuokrasta ennakkoa tavallista pidemmältä ajanjaksolta.

Periaate 8:

Vuokrattomien ja halpojen asuntojen havainnoitua todellista vuokraa on korjattava niin, että se sisältää täysimääräiset asuntopalvelut. Nollavuokria ja halpoja vuokria ei saa käyttää korjaamattomina laskennallisten vuokrien laskemiseen. Näin ollen sekä todellisia että laskennallisia vuokria olisi niitä laskettaessa korjattava sen varmistamiseksi, että tuotoksen arvo vastaa koko tuotettua asumispalvelua.

1.4.2 Loma-asunnot

Loma-asunnot käsittävät kaikentyyppiset vapaa-ajan asunnot, kuten lähellä sijaitsevat viikonloppuasunnot, joita käytetään lyhyitä aikoja monta kertaa vuodessa, tai kauempana lomakeskuksissa sijaitsevat loma-asunnot, joita käytetään kerrallaan kauemmin mutta vain muutaman kerran vuodessa. Vuokrattujen loma-asuntojen tapaus vaikuttaa ensi näkemältä ongelmattomalta, koska todellinen maksettu vuokra hyväksytään tuotoksen mittariksi. Jos kerätyt todelliset vuokrat ovat kuukausikohtaisia, ekstrapolaatio vuoden kokonaisarvoon voi kuitenkin johtaa yliarviointeihin, jos mukana ei ole täydentäviä tietoja keskimääräisestä käyttöajasta.

Loma-asuntoina toimivien omistusasuntojen laskennallisten vuokrien laskemiseksi johdonmukaisin lähestymistapa on ositella nämä kiinteistöt ja käyttää tosiasiallisesti vuokrattujen vastaavien asuntojen keskimääräisiä vuosivuokria. Vuosivuokra kuvastaa epäsuorasti keskimääräistä käyttöaikaa. Vaikeissa tapauksissa voidaan käyttää korvikemenetelmää eli kerätä tiedot yhden ositteen loma-asunnoista ja soveltaa tosiasiallisesti vuokrattujen loma-asuntojen keskimääräisiä vuosivuokria omistusasuntoina oleviin. Kolmanneksi on hyväksyttävää käyttää tavallisten asuntojen täysimääräistä vuosivuokraa samassa sijainnin mukaisessa ositteessa, jos loma-asunnot muodostavat erittäin pienen osan asuntokannasta tai jos niitä ei voida erottaa muista asunnoista. Jopa lomakeskuksissa sijaitsevien asuntojen tapauksessa nämä menettelyt näyttävät järkeviltä, kun otetaan huomioon, että ne ovat aina omistajan käytettävissä ja että hänen ystävänsä tai sukulaisensa myös käyttävät niitä maksutta.

Niissä poikkeustapauksissa, joissa tietyn loma-asunto-ositteen todellisia vuokria ei ole käytettävissä tai ne ovat tilastollisesti epäluotettavia, voidaan käyttää muita objektiivisia menetelmiä, kuten käyttäjäkustannusmenetelmää. Silloin kun käyttäjäkustannusmenetelmää käytetään, koska sitä pidetään tämän asuntotyypin osalta ainoana toteuttamiskelpoisena menetelmänä, on vertailtavuuden varmistamiseksi sovellettava perusteltua olettamusta keskimääräisestä käyttöajasta, paitsi jos voidaan katsoa, että loma-asunnot ovat kaikkina vuodenaikoina koska tahansa omistajan käytettävissä. Kun olettamus keskimääräisestä käyttöajasta on hyvin perusteltu, on kiinnitettävä huomiota siihen, että tulokset ovat varmasti uskottavat siinä mielessä, että käyttäjäkustannusmenetelmää käyttäen laskettu tuotos kattaa kaikki kustannukset. Tämä voidaan saavuttaa tekemällä oikaisu siten, että keskimääräistä käyttöaikaa sovelletaan ainoastaan nettotoimintaylijäämään.

Periaate 9:

Loma-asunnot käsittävät kaikentyyppiset vapaa-ajan asunnot, kuten lähellä sijaitsevat viikonloppuasunnot tai kauempana sijaitsevissa lomakeskuksissa olevat asunnot. Loma-asuntojen tuotoksen arvioimiseksi on suotavinta käyttää vastaavien tilojen keskimääräisiä vuosivuokria. Vuosivuokra kuvastaa epäsuorasti keskimääräistä käyttöaikaa. Vaikka ositus näyttäisi toivottavalta, loma-asunnot voidaan ryhmittää yhteen ositteeseen. Jos asuntokannasta ainoastaan hyvin pieni osa on loma-asuntoja, voidaan käyttää samaan sijainnin mukaiseen ositteeseen kuuluvien tavallisten asuntojen täysimääräisiä vuosivuokria. Niissä perustelluissa poikkeustapauksissa, joissa tietyn loma-asunto-ositteen todellisia vuokria ei ole käytettävissä tai ne ovat tilastollisesti epäluotettavia, voidaan käyttää muita objektiivisia menetelmiä, kuten käyttäjäkustannusmenetelmää.

1.4.3 Lomaosakeasunnot

Lomaosakeasunnoissa kiinteistönvälittäjä myy oikeuden asua sovittu ajanjakso vuodessa tietyssä matkailualueella sijaitsevassa asunnossa ja pitää huolta tämän kiinteistön hoidosta. Oikeus taataan todistuksella, joka annetaan alkumaksun jälkeen. Tällä todistuksella voidaan käydä kauppaa käypiin hintoihin. Määräajoin aiheutuu lisäksi maksuja hoitokustannusten kattamiseksi.

Tämän vuoksi alkumaksua olisi pidettävä sijoituksena, koska annettu todistus muistuttaa osaketta. Tätä tukee se seikka, että ainakin yhden jäsenvaltion lain mukaan ostaja hankkii oikeuden kiinteään omaisuuteen. Tämän vuoksi näyttäisi hyödylliseltä sisällyttää alkumaksu aineettomiin varoihin kansantalouden tilinpidossa. Lisäksi näyttäisi olevan johdonmukaista pitää vuokratonta majoituspalvelua kiinteistönvälittäjän luontoissuorituksena maksamana osinkona.

Perimmäinen ongelma on, että lomaosakeasunto tuottaa todellisen palvelun, jota ei ole sisällytetty talouden tuotokseen. Johdonmukaisesti ajateltuna tämä vaatii korjausta. Ensinnäkin ehdotus hyväksyä määräaikaiset maksut likiarvona tarkoittaa epäsuorasti sitä, että majoituspalvelua varten ei tehdä korjausta, sillä määräaikainen maksu käsittää eri palvelun, nimittäin hoitokustannukset. Toinen teoreettinen mahdollisuus olisi pitää alkumaksua tuotetun palvelun etumaksuna ja jakaa se eri käyttöaikojen osalle. Tämän mallin käytännön toteuttamiseen liittyy tilasto-ongelmien lisäksi oikeudellinen ristiriita, sillä se tulkitaan epäsuorasti palvelun ostamiseksi eikä omaisuuden hankkimiseksi.

On myös mahdollista johtaa likiarvo vastaavien majoituspalvelujen (joissa asukas huolehtii itse ruokailustaan) todellisista vuosivuokrista. Tätä ratkaisua tukee se, että lomaosakkeet sijaitsevat matkailualueilla ja ovat varsinaisten vuokrattujen loma-asuntojen yhteydessä. Vaikeissa tapauksissa kaksi muuta loma-asunnoille ehdotettua menetelmää voidaan hyväksyä myös lomaosakekiinteistöille. Laskennallisen vuokran olisi oltava nettoperusteinen, jottei määräaikaisen maksun käsittämiä menoja lasketa kahteen kertaan.

Periaate 10:

Lomaosakeasuntoihin on sovellettava samoja menettelyjä kuin loma-asuntoihin.

1.4.4 Alivuokralaiset

Monissa jäsenvaltioissa suuri joukko opiskelijoita asuu alivuokralaisina. Tämä koskee usein muitakin nuoria tai niitä, jotka tekevät työtä, jonka vuoksi he joutuvat olemaan poissa kotoa. Jos huone on osa vuokrattua asuntoa, eli alivuokralle annettu, ei näytä aiheutuvan mitään suurempia ongelmia. Alivuokralaishuoneen vuokraa voidaan pitää osuutena todelliseen päävuokraan eli kotitalouksien välisenä siirtona. Jos huone on kuitenkin osa omistusasuntoa, vuokra laskettaisiin kahteen kertaan, jos tuotantoon sisällytettäisiin sekä alivuokralaisen maksama vuokra että laskennallinen vuokra kokonaisuudessaan. Todennäköisesti oikea ratkaisu olisi ottaa huomioon alivuokralaisen maksama todellinen vuokra hänen asunnostaan käyttämänsä prosentuaalisen osuuden mukaan ja arvioida muun asunnon vuokra. Tätä voi kuitenkin olla käytännössä vaikea toteuttaa. Tämän sijasta vuokraa voitaisiin pitää siirtona, joka käsittää asunnon kustannusten jakamisen. Tämä vastaisi ensimmäistä tapausta, jos varsinaista alivuokralaishuoneen vuokraa pidetään osuutena laskennalliseen päävuokraan. Tämän käsittelyn vuoksi on tehtävä korjaus, jos kotitaloudet on jaettu ryhmiin.

Lisäksi olisi pohdittava, miten olisi käsiteltävä useiden huoneiden alivuokralle antamista. Tässä tapauksessa ehdotetaan, että ilmaisua alivuokralainen käytetään ainoastaan silloin, kun myös omistaja tai päävuokralainen itse asuu asunnossa. Muutoin alivuokralle antamista olisi pidettävä erillisenä taloudellisena toimintana (asuntopalvelu tai täysihoitola).

Periaate 11:

Asunnon alivuokralaishuoneista maksettuja vuokria on pidettävä osuutena päävuokraan, jos myös omistaja tai päävuokralainen asuu asunnossa.

1.4.5 Tyhjät asunnot

Ensinnäkin vuokrattu asunto katsotaan aina asutuksi, vaikka vuokralainen asuisi muualla. Toiseksi loma-asunnoille ja lomaosakkeille sovitun yleisen ratkaisun mukaisesti vuosivuokra heijastaa implisiittisesti keskimääräistä käyttöaikaa. Tyhjien asuntojen ongelma rajoittuu tämän vuoksi vuokraamattomiin asuntoihin, joita omistaja ei käytä eli jotka voidaan myydä tai vuokrata. Tällaisissa tapauksissa ei tuoteta asuntopalvelua, joten asunnosta olisi merkittävä nollavuokra.

Tarvittavat tiedot sen määrittämiseksi, onko vuokraamaton kiinteistö tyhjillään vai ei, voivat perustua omistajan tai naapureiden ilmoitukseen. Tällaisten tietojen puuttuessa kalusteiden olemassaoloa voidaan pitää merkkinä siitä, että kiinteistö on asuttu. Kalustamattomat asunnot voidaan sitä vastoin katsoa tyhjiksi, koska on vaikea ajatella niillä tuotettavan asuntopalveluja. Tyhjiin asuntoihin olisi myös sisällyttävä asunnot, jotka on otettu haltuun maksujen laiminlyöntien vuoksi tai jotka ovat tyhjillään lyhyen aikaa, koska asunnonvälittäjä ei välittömästi löydä uutta vuokralaista. Rajatapaus on tyhjä asunto, joka on täysin kalustettu ja jota omistaja voi käyttää välittömästi. Tällaisessa tapauksessa voidaan katsoa, että asuntopalvelua ei tuoteta niin kauan, kun omistaja ei tosiasiallisesti asu siinä. Koska tapaus on verrattavissa vuokrattuun mutta tyhjään asuntoon, näyttää kuitenkin tarkoituksenmukaiselta merkitä siitä vuokra. Tämän vuoksi kalustettuja omistusasuntoja käsitellään yleisesti asuttuina.

Tyhjästä asunnosta voi kuitenkin aiheutua kuluja, kuten kunnossapitoa, sähköä, vakuutusmaksuja, veroja jne. koskevat juoksevat menot. Nämä olisi sisällytettävä välituotekäyttöön, muihin tuotannon veroihin jne. Kuten sellaisen yrityksen ollessa kyseessä, joka ei tuota palveluita, tämä voi johtaa negatiiviseen arvonlisäykseen.

Tapauksissa, joissa käytetään käyttäjäkustannusmenetelmää, tyhjät asunnot olisi erotettava asianmukaisesti muusta asuntokannasta, jotta ne eivät vaikuttaisi epäsuorasti laskelmiin tuotoksen arvosta. Laskelmissa olisi otettava huomioon kaikki kustannustekijät, kuten kiinteän pääoman käyttö ja nettotoimintaylijäämä. Ensi näkemältä tilanne, jossa sosiaalisen asuntotuotannon piiriin kuuluvia asuntoja on tyhjillään, saattaa vaikuttaa ongelmalliselta, koska kun sovelletaan kustannusten summaan perustuvaa lähestymistapaa, tuotokseen kohdistuu samanlainen epäsuora vaikutus kuin sosiaalista asuntotarjontaa tarjoavilla ei-kaupallisilla sektoreilla. Tämän vaikutuksen odotetaan kuitenkin olevan näissä tapauksissa merkitykseltään hyvin vähäinen. Lisäksi sosiaalisen asuntotuotannon tapauksessa tyhjän asunnon voidaan katsoa olevan aina käytössä, koska omistaja (julkisyhteisöt tai kotitalouksia palvelevat voittoa tavoittelemattomat yhteisöt) voi käyttää sitä tarjotakseen sosiaalista suojelua.

Periaate 12:

Vuokraamattomasta asunnosta, joka voidaan myydä tai vuokrata, on merkittävä nollavuokra. Kalustettu omistusasunto on yleensä katsottava asutuksi asunnoksi.

1.4.6 Autotallit

Koska autotallit ovat osa kiinteän pääoman bruttomuodostusta, on tarkoituksenmukaista sisällyttää talouden tuotokseen ei ainoastaan vuokrattujen autotallien palveluita, vaan laskea myös omistusasuntojen autotallien laskennallinen tuotos. Molemmissa tapauksissa autotalli on asunnon mukavuustekijä aivan kuten muutkin varusteet. Tähän olisi sisällytettävä autokatokset ja pysäköintipaikat, sillä niillä on todennäköisesti sama tehtävä.

EKT 2010:n liitteessä A olevassa 3.75 kohdassa todetaan seuraavasti: ”Asunnoista erillään sijaitsevista autotalleista, joita omistaja käyttää kulutustarkoitukseen asunnon käytön yhteydessä, on tehtävä samanlainen laskelma.”

Yleensä on enemmän omistusasuntoja kuin vuokrattuja asuntoja, joihin kuuluu autotalli. Jotta tämä rakenteellinen ero otettaisiin asianmukaisesti huomioon, näyttää olevan parasta käyttää autotallin olemassaoloa ositusperusteena.

Periaate 13:

Autotallit ja pysäköintipaikat, joita käytetään kulutustarkoitukseen, tuottavat asuntopalveluihin sisällytettäviä palveluita.

2. VÄLITUOTEKÄYTTÖ

Välituotekäytön on oltava yhdenmukainen tuotoksen kanssa. Yksilöllisen kulutuksen käyttötarkoituksen mukaisessa luokituksessa (COICOP) esim. lämpö-, vesi- ja sähkömaksut samoin kuin useimmat asumiseen liittyvät kunnossapito- ja korjauskustannukset olisi kirjattava erikseen, eikä niitä näin ollen olisi otettava mukaan asuntopalvelujen tuotokseen.

Käytännössä kuitenkin eri maksuja sekä kunnossapitoa ja korjausta olisi ehkä pidettävä osana vuokrapalveluita sikäli, että niitä ei voida eritellä. Tämän ei pitäisi vaikuttaa BKTL-tasoon, jos välituotekäyttöön ja tuotokseen sovelletaan johdonmukaisesti bruttoperusteista käsittelyä.

Korjausten ja kunnossapidon osalta olisi erotettava kolme ositetta. Ensinnäkin nykyiseen käyttöomaisuuteen tehtävät parannukset, jotka ylittävät tavanomaiset kunnossapito- ja korjausvaatimukset, sisällytetään kiinteän pääoman bruttomuodostukseen (EKT 2010:n liitteessä A oleva 3.129 kohta).

Toiseksi tavanomaisia kunnossapito- ja korjauskustannuksia, joita asunnon omistajalle aiheutuu asunnon sellaisesta sisustamisesta, huollosta ja korjauksesta, joita vuokralaiset eivät tyypillisesti tee, käsitellään välituotekäyttönä asuntopalvelujen tuottamisessa (EKT 2010:n liitteessä A oleva 3.96 kohta).

Kolmanneksi asuntojen siivousta, sisustamista ja kunnostusta, jos nämä toiminnat ovat tavanomaisia myös vuokralaiselle, ei lueta tuotantoon (EKT 2010:n liitteessä A oleva 3.09 kohta). Näihin toimiin liittyvät kustannukset olisi kirjattava suoraan kotitalouksien kulutukseen. EKT 2010:n liitteessä A olevassa 3.95 kohdassa todetaan, että kotitalouksien kulutusmenoihin sisältyvät raaka-aineet sellaisia asuntojen pieniä korjauksia ja sisustustöitä varten, joita asuntojen vuokralaiset ja omistajat tyypillisesti tekevät.

Tämä merkitsee sitä, että välituotekäytön olisi omistusasuntojen osalta katettava samantyyppiset tavanomaiset kunnossapito- ja korjaustoimet, joita vuokranantaja yleensä pitäisi välituotekäyttönä vastaavissa vuokra-asunnoissa. Tyypillisesti pikemminkin vuokralaisten kuin vuokranantajan tekemien kunnossapito- ja korjaustöiden kustannuksia olisi käsiteltävä kotitalouksien kulutusmenoina sekä vuokralaisten että omistajien osalta.

Omistusasuntojen tavanomaisten kunnossapito- ja korjaustöiden välituotekäyttö voidaan johtaa suoraan tilastolähteistä kuten kotitaloustutkimuksesta. Jos välituotekäytön ja omistusasuntojen tuotoksen välinen suhde poikkeaa huomattavasti suhteesta vuokrasektorilla, syitä tähän olisi tutkittava. Jos eron aiheuttavat laatuerot, esimerkiksi eritasoinen kunnossapito muutoin samanlaisten asuntojen osalta, laskennallisia vuokria olisi mukautettava vastaavasti.

Välituotekäyttöön olisi sisällyttävä välilliset rahoituspalvelut (FISIM) EKT 2010:n liitteessä A olevan luvun 14 mukaisesti. FISIMiin sisältyy kotitalouksien välituotekäyttö niiden asunnonomistajina saamien asuntolainojen osalta.

Kuten 1.4.5 kohdassa todettiin, tyhjät asunnot voivat johtaa välituotekäyttöön. Yleisesti ottaen on korostettava, että olisi vältettävä välituotekäytön kaksinkertaista laskemista, kun kyseessä on työnantajan omistama asunto.

Periaate 14:

Välituotekäyttö on laadittava yhdenmukaiseksi asuntopalvelujen tuotoksen määritelmän kanssa. Yleisesti ottaen kummastakin olisi jätettävä pois lämmitys-, vesi-, sähkömaksut jne. Jos käytännön syistä halutaan toimia toisin, tämä on hyväksyttävää, jos se ei vaikuta BKT:n ja BKTL:n tasoon.

3. TALOUSTOIMET ULKOMAIDEN KANSSA

EKT 2010:n (liitteessä A oleva 1.63 ja 2.29 kohta) mukaisesti ulkomaisia talousyksikköjä pidetään käsitteellisinä asuinyksikköinä siinä ominaisuudessa, että ne voivat omistaa maata tai olemassa olevia rakennuksia maan talousalueella, mutta ainoastaan kyseistä maata tai kyseisiä rakennuksia koskevissa taloustoimissa.

Tämä tarkoittaa sitä, että ulkomaisen talousyksikön omistaman asunnon tuottama palvelu sisällytetään talouden tuotokseen siellä, missä asunto sijaitsee. Ulkomaisen talousyksikön omistama asunto rekisteröidään asuntopalvelujen vientinä ja vastaava nettotoimintaylijäämä ulkomaille maksettuna ensitulona (EKT 2010:n liitteessä A oleva 3.173 ja 4.60 kohta).

Sellaisten kotimaisten talousyksikköjen osalta, jotka omistavat asuntoja ulkomailla, todetaan EKT 2010:n liitteessä A olevassa 3.75 kohdassa seuraavaa: ”Ulkomailla sijaitsevien omistusasuntojen, esim. loma-asuntojen vuokra-arvoa ei pidä kirjata osaksi kotimaista tuotantoa vaan palvelujen tuonniksi ja vastaava nettotoimintaylijäämä ulkomailta saaduksi ensituloksi.”

Yleensä ei juuri synny ongelmia, jos ulkomaisen talousyksikön omistama kiinteistö on tosiasiallisesti vuokrattu kotimaiselle talousyksikölle, sillä rahavirta otetaan huomioon ja sisällytetään maksutaseeseen. Ulkomaalaisten asukkaiden omistamat ja asumat asunnot on kartoitettava erikseen. Omistamassaan asunnossa asuvan henkilön kansallisuus ei ole riittävä erottamaan kotimaista talousyksikköä ulkomaisesta. Ulkomaisten talousyksikköjen omistamat loma-asunnot ovat todennäköisesti tärkeimpiä, ja olisi hyödyllistä, jos kyseiset jäsenvaltiot pääsisivät sopimukseen ulkomaisten asunnon omistajien lukumäärästä. Ulkomaisista asunnon omistajista ei kuitenkaan yleisesti ottaen ole tietoja saatavilla. Vielä vähemmän tietoja on kotimaisista talousyksiköistä, jotka omistavat loma-asunnon ulkomailla. Epäjohdonmukaisuuksien välttämiseksi jäsenvaltion, joka vähentää ulkomaisen omistajan asumien asuntojen osalta ensitulon, olisi samalla lisättävä ensitulo kotimaisen talousyksikön ulkomailla omistamien ja asumien asuntojen osalta.

Lomaosakekiinteistöt muodostavat erityiskysymyksen. Koska tällaisessa kiinteistössä voi saman kirjanpitokauden aikana asua erimaalaisia asukkaita, suora kohdentaminen alkuperämaahan näyttää lähes mahdottomalta. Vastaavia tuloksia voidaan saada käyttämällä toteuttamiskelpoisempaa lähestymistapaa. Lomaosakkeiden tuottama (laskennallinen) arvonlisäys kohdennetaan ensin omistavan yhtiön alkuperämaahan. Tämän jälkeen omistavalta yhtiöltä voidaan pyytää tietoja lomaosakkeiden omistajien alkuperämaasta, joka voi toimia jakoperusteena.

Periaate 15:

EKT 2010:n mukaan kaikki jäsenvaltion talousalueella olevat asunnot vaikuttavat sen BKT:hen. Ulkomaisten talousyksikköjen maan tai rakennusten omistajina kyseisessä jäsenvaltiossa saamat nettotoimintaylijäämät on kirjattava pääomatuloiksi ulkomaille ja vähennettävä tämän vuoksi siirryttäessä BKT:sta BKTL:ään (ja päinvastoin). Tämä nettotoimintaylijäämä on katsottava asuntojen todellisen ja laskennallisen vuokrauksen nettotoimintaylijäämäksi. Jäsenvaltion, joka vähentää ulkomaisen omistajan asumien asuntojen osalta pääomatulon, olisi samalla lisättävä pääomatulo kotimaisten talousyksikköjen ulkomailla omistamien ja asumien asuntojen osalta.

(1) Ei sovelleta tähän kieliversioon.

(2) On mahdollista, että omistusasunnossa asuvat voivat – yksittäin tai yhdessä – palkata taloudenhoitajan niin, että siihen ei liity muita tilastoyksikköjä kuten asuntoyhtiöitä tai hallintopalveluyrityksiä. Tällaisessa tilanteessa käyttäjäkustannusmenetelmän mukaiseen tuotokseen olisi sisällyttävä palkansaajakorvaus.