Neuvoston asetuksen N:o 17 (1) 19 artiklan 3 kohdan mukainen tiedonanto ilmoituksesta N:o IV/35.079/F3 - Whitbread (97/C 294/02)

(ETA:n kannalta merkityksellinen teksti)

I. Hakemus ja ilmoitus

1. Toukokuun 24 päivänä 1994 Whitbread plc (jäljempänä "Whitbread") ilmoitti neuvoston asetuksen N:o 17 4 artiklan mukaisesti kolmesta vakiomuotoisesta vuokrasopimuksesta (jäljempänä "vuokrasopimukset"), joista kunkin aiheena on täysin varustettu, anniskeluoikeudet omistava pub (2) Yhdistyneessä kuningaskunnassa ja joihin sisältyy määräyksiä oluen ostovelvoitteesta jäljempänä esitetyn mukaisesti. Mainitut kolme vakiosopimusta ovat 20 vuoden vuokrasopimus, eläkkeellejääntiä edeltävä vuokrasopimus ja viiden vuoden vuokrasopimus. Whitbread pyysi puuttumattomuustodistusta tai vahvistusta, että vuokrasopimuksiin sovellettaisiin asetusta (ETY) N:o 1984/83 (3), tai että sopimuksille myönnettäisiin sopimuspäivästä lukien poikkeuslupa EY:n perustamissopimuksen 85 artiklan 3 kohdan nojalla.

II. Osapuolet

2. Whitbread on brittiläinen elintarvike-, juoma- ja vapaa-ajan yhtiö. Sen toimintaan kuuluu oluen pano, markkinointi ja jakelu, muiden juomien tukkumyynti, vuokrattujen pubien omistus sekä pubien, ravintoloiden, hotellien, alkoholimyymälöiden ja vapaa-ajan klubien johtaminen. Whitbread-ryhmän toiminnasta vastaa kahdeksan erillistä toimialaa. Vuokratuista kiinteistöistä vastaava toimiala on Whitbread Pub Partnership (WPP).

3. Vuonna 1994 Whitbread omisti noin 5 007 anniskelukiinteistöä, joista 1 941:n johdosta Whitbread vastasi itse (ts. toiminnanharjoittaja on yhtiön palveluksessa), 2 292 oli vuokrattu vuokralaiselle ja 774 oli vuokrattu useille toiminnanharjoittajille ilman oluen ostovelvoitetta. Vuokrattujen tilojen yhteismäärä helmikuussa 1997 päättyneellä tilikaudella oli 2 130, joista 1 970 oli vuokrattu vakituisten ja 160 väliaikaisten vuokrasopimusten nojalla. 1 970:stä vakituisesti vuokratusta tilasta 1 938 oli vuokrattu jonkin ilmoitetun sopimuksen mukaan (20 vuoden sopimuksia oli 1 643, 5 vuoden sopimuksia 276 ja eläkkeellejääntiä edeltäviä sopimuksia 19). 1 970:n vakituisesti vuokratun toimipaikan vuokralaiset ostivat Whitbreadilta kyseisenä vuonna 433 000 tynnyriä olutta. Näiden 1 970 toimipaikan osuus on 2,4 prosenttia Yhdistyneen kuningaskunnan kaikista täydet oikeudet saaneista anniskeluitiloista, ja näiden anniskeluoikeuksien haltijoiden Whitbreadilta ostama tynnyrimäärä oli 1,6 prosenttia oluen kulutuksesta (volyymista) Yhdistyneessä kuningaskunnassa. Whitbreadin kokonaisliikevaihto 2 päivänä maaliskuuta 1996 päättyneeltä tilivuodelta oli 2,7 miljardia puntaa. Kyseisenä vuonna Whitbreadin osuus brittiläisistä olutmarkkinoista oli 14,2 prosenttia tuotantomäärän perusteella laskettuna.

III. Markkinat

4. Vuoden 1990 jälkeen, jolloin Whitbread-vuokrasopimukset otettiin käyttöön, brittiläisten oluen anniskelumarkkinoiden rakenne ja menettelytavat ovat muuttuneet huomattavasti. Tähän ovat olleet suurimpana syynä ns. olutmääräykset (Beer Orders), jotka ovat seurausta monopoli- ja fuusiokomission (Monopolies and Mergers Commission, MMC) oluen toimituksia koskevasta raportista. Muita muutoksia aiheuttaneita tekijöitä ovat olleet kokonaiskysynnän ja varsinkin oluen anniskelumyynnin lasku, kuluttaijen kysynnän siirtyminen sellaisiin pubeihin, joiden juoma- ja ruokavalikoima on laajempi, useiden yhtiöiden vetäytyminen panimoalalta ja panimoiden ja pub-ketjujen sekä panimoiden ja vuokralaisten suhteen uudelleenmäärittely.

Vuoden 1989 MMC-raportti ja sitä seuranneet olutmääräykset

5. MMC:n oluen toimituksia koskenut raportti vuodelta 1989 johti useisiin suosituksiin, joiden tarkoituksena oli vähentää panimoiden ja pubien välisiä perinteisiä sopimusrajoituksia (yksinomainen ostovelvoite ja kilpailukielto). Useimmat MMC:n suosituksista pantiin täytäntöön pääasiallisesti seuraavilla määräyksillä: Supply of Beer (Tied Estate) Order vuodelta 1989 ja Supply of Beer (Loan Ties, Licensed Premises and Wholesale Prices) Order vuodelta 1989. Tied Estate Orderin eli panimosopimuksia koskevan määräyksen mukaan "kansallisia panimoita" (panimot, joilla on enemmän kuin 2 000 anniskelupaikkaa) koskivat seuraavat muutokset:

- vuokralaisten ostovelvoitteet eivät koske muita juomia ja vähän alkoholia sisältäviä oluita;

- vuokralaisilla on oikeus ostaa yhtä tynnyrissä kypsyvää ale-olutta (4) muulta kuin sopimuspanimolta/vuokranantajalta (ns. vierasolut), ja

- panimoilla oli oikeus asettaa ostovelvoitteita vain tietylle määrälle pubeja. Tämä pakotti ne myymään tai vapauttamaan ostovelvoitteesta noin 11 000 Yhdistyneessä kuningaskunnassa silloin olleesta noin 60 000 pubista.

Kysyntätekijät

6. Olutta voidaan myydä anniskelupaikoissa, kuten pubeissa, hotelleissa ja ravintoloissa, tai vähittäismyyntipaikoissa, kuten valintamyymälöissä ja alkoholiliikkeissä. Yksityisen verollisen tuonnin, etupäässä Calais'sta, arvioidaan olevan 4 prosenttia oluen kokonaiskulutuksesta Yhdistyneessä kuningaskunnassa. Kaikkien oluiden myyntimäärä laski 9,5 prosenttia vuosien 1989 ja 1995 välillä ja oluen myyntimäärä anniskelupaikoissa laski 17,3 prosenttia samana aikana. Anniskelupaikkojen myyntivolyymin osuus on siten laskenut (79,3 prosentista vuonna 1989 noin 69 prosenttiin vuonna 1996), mutta Irlantia lukuun ottamatta sen osuus on EY:n korkein.

7. Oluen myyntimäärän laskua anniskelupaikoissa on korvannut:

a) anniskelupaikoissa myydyn oluen 21 prosentin reaalihinnannousu vuosina 1989-1996; tästä vain erittäin pieni osa johtui veronkorotuksista, ja

b) muun kuin oluen myynnin 37 prosentin kasvu pubeissa laskettuna kokonaismyyntituotosta vuonna 1996; nousu johtui enimmäkseen catering-tulojen kasvusta.

8. Tynnyrioluen kulutuksen osuus kokonaiskulutuksesta oli 63 prosenttia vuonna 1996. Irlantia jälleen lukuun ottamatta tämä on EY:n korkein luku. Esimerkiksi kolmantena olevassa Belgiassa tynnyrioluen osuus kulutuksesta oli 39 prosenttia. Yhdistyneen kuningaskunnan pubien tynnyrioluiden valikoima on myös EY:n laajin, sillä yhdessä pubissa on tarjolla keskimäärin 6,5 erimerkkistä tynnyriolutta.

Tarjontatekijät

Panimotoiminta

9. Panimomarkkinoiden keskittyminen on suurin vuoden 1989 jälkeen tapahtunut muutos. Keskittyminen on johtunut siitä, että monet yhtiöt ovat jättäneet panimomarkkinat ja myyneet panimotoimintansa kilpailijoilleen. Vuonna 1996 neljä kansallista panimoa, Scottish & Newcastle, Bass, Carlsberg Tetley Brewing (CTB) ja Whitbread hallitsivat 78:aa prosenttia brittiläisistä olutmarkkinoista tarjonnan suhteen. Neljä suurehkoa alueellista panimoa jätti myös markkinat vuosina 1989-1991, ja suurten alueellisten panimoiden lukumäärä väheni 11:stä 7:ään.

Tukkumyynti

10. Yllä mainittujen määräysten johdosta kansalliset panimot myivät eräitä ostovelvoitteen alaisia pubeja. Tämän odotettiin johtavan vapaan kaupan kasvuun ja itsenäisten tukkumyyjien aseman vahvistumiseen. Vuosina 1995-1996 itsenäisten tukkumyyjien osuus oli kuitenkin yhä vain 6 prosenttia jakelusta, kun se vuonna 1985 oli ollut 5 prosenttia. Kansallisilla panimoilla on yhä johtava asema tukkumyynnissä ja niiden osuus jakelusta on samankaltainen kuin osuus tuotannosta.

11. Kansallisten panimoiden myymien pubien ostajina toimivat pääasiassa pub-ketjut tai alueelliset panimot. Pub-ketjuilla on yleensä omaa tukkumyyntitoimintaa tai panimot toimittavat niille olutta suoraan. Alueelliset panimotkaan eivät tarvitse itsenäisten tukkumyyjien palveluja. Nämä syyt yhdessä oluen myynnin yleisen laskun ja kansallisten panimotukkumyyjien tehokkuuden paranemisen kanssa ovat johtaneet siihen, että itsenäisten tukkumyyjien osuus on kasvanut erittäin vähän.

Vähittäismyynti

12. Yhdistyneessä kuningaskunnassa oluen ja muiden alkoholijuomien vähittäismyyntiin anniskelupaikoissa vaaditaan paikallisen alioikeuden myöntämä lupa. Tällä hetkellä lupia on kolmenlaisia:

- täydet anniskeluoikeudet: henkilö voi ostaa alkoholijuoman asumatta tai aterioimatta anniskelupaikassa. Täydet oikeudet on noin 83 100 anniskelupaikalla, joista noin 57 000 on pubeja. Loput ovat hotelleja tai viinibaareja,

- rajoitetut anniskeluoikeudet: anniskelun edellytyksenä on asuminen tai ateriointi anniskelupaikassa. Lupa on noin 32 300 yksityisellä hotellilla tai ravintolalla,

- klubit: henkilön on oltava jäsen voidakseen ostaa juoman. Lupa on noin 31 500 klubilla, joista useimmat ovat jäsenten yhteisomistuksessa.

13. Koska olutmääräykset ovat pakottaneet muutoksiin pubien omistuksessa, ne ovat vaikuttaneet myös eri vähittäismyyntikanavien kautta myydyn oluen osuuteen. Näitä myyntikanavia ovat panimoiden sopimuspubit, panimojohtoiset pubit, itsenäisten pub-yhtiöiden sopimuspubit, itsenäisten pub-yhtiöiden johtamat pubit, pubit, joiden panimosopimukseen sisältyy laina, ja sopimuksettomat eli vapaat pubit. Tämä ilmenee alla olevasta oluen myyntitaulukosta (määrä). Vuoden 1985 tiedot ovat MMC:n raportista ja niiden voidaan katsoa edustavan vuosia 1985-1989. Vuoden 1995 tiedot on saatu Brewers and Licensed Retailers Association (BLRA) -yhdistykseltä, ja mukana on arvioita muidenkin kuin jäsenten myynnistä.

>TAULUKON PAIKKA>

14. Olutmääräykset vähensivät lainasopimusten rajoittavuutta ja antoivat vuokralaisille oikeuden päättää ne kolmen kuukauden irtisanomisajalla. Määräysten nojalla otettiin käyttöön myös ns. vierasolutoikeus, toisin sanoen kansallisten panimoiden kanssa lainasopimuksen tehneillä pubinpitäjillä on oikeus hankkia olutta myös toiselta toimittajalta. BLRA:n toimittamien tietojen mukaan noin 20 prosenttia lainoista lopetetaan tai myönnetään vuosittain. Osa näistä lopetuksista tai uusista lainoista on seurausta siitä, että pubinpitäjät maksavat takaisin lainansa toisen panimon antamalla lainalla (uuden lainasitoumuksen vastikkeeksi). Näyttää siltä, että suurehkot anniskelupaikat kuten klubit saavat paljon suurempia lainoja ja että ne eivät yleensä toimi yksinoikeudella, koska niiden toiminnanharjoittajat haluavat hankkia oluensa kahdelta tai useammalta toimittajalta. Ostovelvoitteet koskevat yleensä tiettyä olutmäärää. BLRA ei ole arvioinut, kuinka paljon tällaisia ei-yksinoikeuteen perustuvia lainoja on tai mikä on tällaisten lainojen osuus anniskelutoiminnan volyymista taikka mikä on lainasitoumuksissa määritellyn olutmäärän osuus asianomaisten pubien kokonaismyynnistä.

Panimoiden välinen kilpailu

15. Tukkumyyntitasolla suurimmilla panimoilla on takuu tietystä myynnistä panimosopimusten tehneiden tai panimon hoitamien pubien kautta. Panimoiden on kilpailtava toimituksista lopulle markkinoiden osalle tekemällä yksittäisiä sopimuksia vapaasti toimivien pubien kanssa tai tekemällä toimitussopimuksia pubketjujen ja muiden panimoiden kanssa. Panimot kilpailevat yleensä hinnalla ja tuotemerkin vahvuudella, vaikka panimot yrittävät myös vallata myyntiä tarjoamalla muita etuja kuten myynninedistämistukea.

Markkinoillepääsy panimotasolla

16. Suurimmat markkinoillepääsyn esteet tällä tasolla ovat tarve varmistaa tuotteiden myyntikanavat ja päästä jakelujärjestelmään. Uuden tulokkaan on varmistettava toimitukset vapaille pubeille, pub-ketjuille tai panoimoiden pubeille osana niiden olutvalikoimaa tai (kansallisten panimoiden kohdalla) vierasoluena. Markkinoillepääsyn tai jo olemassa olevien panimoiden laajentumisen esteenä ovat lisäksi kilpailijoiden omistamat hyvin tunnetut merkit. Tällä saattaa olla enemmän merkitystä lager-oluissa, joita yleensä markkinoidaan kansallisesti ja joissa mainonnan mittakaavaedut voivat merkitä sitä, että pienessä mitassa tapahtuva markkinoilletulo ei ole yhtä kannattavaa.

17. Myyntikanavien löytämisen tiellä olevia esteitä on poistettu sen jälkeen, kun yllä mainitut määräykset tulivat voimaan, koska panimosopimusten alainen osuus markkinoista on supistunut ja pub-ketjuja on perustettu. Uusien tulokkaiden on helpompi tehdä toimitussopimus ketjun kuin yksittäisen pubin kanssa. Jakelujärjestelmän tarve on edelleen markkinoillepääsyn este. Panimoiden ylikapasiteetti ei ole enää merkittävä markkinoillepääsyn este, sillä vuonna 1996 panimokapasiteetin käyttöaste oli 90 prosenttia, kun se vuonna 1991 oli 79 prosenttia.

18. Useimmat ulkomaiset oluen (enimmäkseen lager-oluen) tuottajat ovat tulleet brittiläisille markkinoille tekemällä yksinoikeuslisenssisopimuksia jo olemassa olevien kansallisten panimoiden kanssa. Tällöin olut pannaan Yhdistyneessä kuningaskunnassa ja myydään osana kansallisen panimon olutvalikoimaa. Näitä ulkomaisia lagereita on usein markkinoitu premium-laatuina. Whitbread on tehnyt lisenssisopimukset Interbrew'n (Stella Artois) ja Heinekenin (lager ja vienti-Heineken) kanssa sekä Murphy's Irish Stout -tuotemerkistä.

Markkinoillepääsy vähittäismyyntitasolla

19. Pubit kilpailevat keskenään vain paikallistasolla. Yleisesti ottaen kullakin alueella on paikallinen hinta tietylle kokonaisuudelle, johon sisältyy kaikki, mitä pub tarjoaa (tilat ja tunnelma). Hinta ei siis kata vain olutta.

20. Vähittäismyyntimarkkinoille pääsyn esteitä ei juurikaan ole. Ainut huomioitava seikka ovat anniskelulupalait, jotka voivat estää uusien pubien perustamisen, ellei nille ole tarvetta. Tätä lakia ei sovelleta kaikkialla Yhdistyneessä kuningaskunnassa tiukasti, mutta siellä, missä niin tapahtuu, markkinoillepääsy voi olla vaikeaa. Lisäksi eräillä puolilla maata anniskelulupa saatetaan evätä järjestyssyistä. Eräs pub-yhtiö on viime vuosina kuitenkin onnistunut avaamaan yli 100 pubia uusilla alueilla.

Muutokset pubien vuokralaisten ja omistajien välisissä järjestelyissä

21. Aikaisemmin pubit vuokrattiin tekemällä lyhytaikaisia vuokrasopimuksia. Panimot vastasivat itse rakennuksesta ja sen kalustuksesta, ja vuokralaiset vastasivat panimon toimittaman oluen samoin kuin muiden juomien ja ruokien myynnistä. MMC:n raportin jälkeen vuokralaisten asema turvattiin niin, että he tulivat vuoden 1954 vuokrasopimuslain (Landlord and Tenant Act) piiriin. Kuitenkin paljon ennen MMC:n suosituksia otettiin käyttöön ensimmäiset pitkäaikaiset vuokrasopimukset, jotka koskivat korjauksia ja huoltoa ja antoivat jonkinasteisen vuokraturvan ja oikeuden siirtää vuokrasopimus.

IV. Sopimukset

22. Vuokrasopimukset ovat Whitbreadin ja vuokralleottajan välisiä sopimuksia, joiden nojalla Whitbread antaa vuokralleottajan käyttöön pubin kalusteineen pub-toiminnan harjoittamiseksi. Vuokralleottaja maksaa vuokraa Whitbreadille ja sopii ostavansa vuokrasopimuksessa mainitut oluet Whitbreadilta tai sen nimeämältä panimolta, ei muilta.

23. 20 vuoden vuokrasopimuksen ja kahden muun vakiosopimuksen välinen ero on, että 20 vuoden sopimuksessa i) vuokralleottajan on hoidettava tiloja ja kalusteita ja pidettävä ne hyvässä kunnossa (kahdessa muussa sopimuksessa vuokralainen ei vastaa rakenteisiin tehtävistä korjauksista tai ulkopuolella olevista koristeluista), ii) vuokralleottaja ei saa tehdä mitään muutoksia ilman Whitbreadin suostumusta (eläkkeelle jäämistä edeltävässä sopimuksessa muutosten tekeminen on kiellettyä, mutta Whitbreadin luvalla sisätiloissa saa tehdä muita kuin rakenteellisia muutoksia; viiden vuoden sopimuksessa muutokset ovat kiellettyjä), iii) vuokralleottaja ei saa siirtää vuokrasopimusta kolmen ensimmäisen vuoden aikana, ja jos vuokralleottaja sen jälkeen haluaa siirtää sopimuksen, on sopimus siirrettävä Whitbreadin niin halutessa Whitbreadin nimeämälle vuokralaiselle markkinaehdoin eikä sopimusta saa siirtää panimolle (eläkkeelle jäämistä edeltävässä sopimuksessa siirto on muuten kielletty, mutta Whitbreadin luvalla sopimus voidaan siirtää vuokralaisen leskelle; viiden vuoden sopimuksessa siirto on kielletty).

24. Viiden vuoden sopimusta käytetään silloin, kun 20 vuoden sopimusta ei katsota asianmukaiseksi, esimerkiksi silloin, kun paikkakunnan taloudellinen tilanne on epävakaa, kiinteistön täydellinen korjaaminen on liian kallista tai tilat on tarkoitus kunnostaa seuraavien kolmen vuoden aikana.

25. Eläkkeellejääntiä edeltävää sopimusta käytettiin, kun vuosisopimuksen tehneet vuokralaiset muuttivat sopimuksensa 20-vuotisiksi vuosina 1990-1992. Eräät vuokralleottajat halusivat siirtyä eläkkeelle seuraavien viiden vuoden aikana, mutta halusivat varmistaa vuokraoikeuden eläkkeellejääntiin saakka.

Oluen ostovelvoite

26. Vuokralleottaja sopii ostavansa kaikki sopimuksessa mainitut oluet Whitbreadilta tai sen nimeämältä panimolta lukuun ottamatta yhtä tynnyrissä kypsyvää olutta (vierasolutlauseke). Sopimuksessa mainitut oluet ovat vuokrasopimuksen lisäyksen liitteessä, joka sissältää kaupankäyntiehdot. Näitä olutlajeja ovat light, pale ja bitter ale (Skotlannissa 70 Osillingin ale (70/-), heavy special tai Scotch ale), export- tai premium-ale (tunnetaan Skotlannissa myös nimellä 80 Osillingin ale (80/-)), mild ale (Skotlannissa 60 Osillingin ale (60/-), light tai pale ale), brown ale, strong ale (mukaan lukien barley wine), bitter stout tai portteri, sweet stout, lager, export- tai premium-lager (tunnetaan myös nimellä "malt lager" tai "malt liquor"), strong lager, "diet pils" (tai premium-laatuinen kevytolut) ja kevytolut ("lite"). Whitbreadin voimassa olevassa hinnastossa on näitä olutlajeja vastaavia merkkejä tai nimikkeitä.

27. Vuokralleottaja voi myydä mitä tahansa muuta kuin sopimuksessa mainittua olutta, jos se on pullossa, purkissa tai muussa pienessä pakkauksessa tai jos se on tynnyriolutta ja sen myynti tynnyrioluena on tavanomaista taikka tarpeen asiakkaiden riittävän kysynnän tyydyttämiseksi.

Vuokra

28. Vuokra maksetaan neljännesvuosittain etukäteen, ja vuokralleottaja maksaa vuokranantajalle takaisin ne vakuutusmaksut, jotka vuokranantaja on maksanut vakuuttaessaan tilat i) tulipalon aiheuttaman vahingon varalta, mukaan lukien tilojen kolmen vuoden markkinavuokra ja asiantuntijan palkkiot, sekä ii) anniskeluoikeuden menetyksen varalta.

29. Whitbread voi vaatia vuokrantarkistusta jokaisen kolmen vuoden jakson päättyessä ja päivää ennen vuokrasopimuksen voimassaolon päättymistä tai kun Whitbread ei voi enää pitää sopimusta voimassa tai kun Whitbread vähentää ostovelvoitetta. Tarkistettu vuokra on joko silloinen vuokra tai tiljoen markkinavuokra-arvo kyseisenä tarkistuspäivänä, riippuen siitä kumpi on korkeampi. Markkinavuokra-arvo on joko sopimusosapuolten tai välimiehen määrittelemä arvo.

Alennukset ja tasoitusedut

30. Koska toiminnanharjoittajat, jotka eivät ole sitoneet olutostoksiaan toiseen yhtiöön (yksittäiset vapaat toiminnanharjoittajat), voivat saada Yhdistyneessä kuningaskunnassa olutostoksista sellaisia alennuksia, joita ostositoumuksen tehneet toiminnanharjoittajat eivät saa, komissio on arvioinut i) yksittäisten pubinpitäjien ja Whitbreadin sopimusvuokralaisten Whitbreadilta suoritettavista olutostoksista maksaman hinnan nettohintaeron ja ii) Whitbreadin vuokralleottajilleen myöntämien etujen arvon; nämä edut eivät ole helposti yksittäisten vapaiden toiminnanharjoittajien saatavissa. Arvioinnin lähtökohta oli Office of Fair Trading -nimisen viraston raportti, joka perustui panimoiden tukkuhinnoittelua toukokuussa 1995 koskevaan selvitykseen (OFT-raportti). Raporttia täydennettiin komission lisätutkimuksilla.

31. Hintaero on Whitbreadin yksittäisille vapaille toiminnanharjoittajille typpillisestä tuotevalikoimasta myöntämien keskimääräisten alennusten (puntaa/tynnyri) ja WPP-vuokralleottajille myöntämien alennusten ero. Alennuksiin sisältyvät tynnyrissä kypsyvän alen ostoksista annetut todelliset alennukset ja alempien WPP-listahintojen arvo verrattuna Whitbreadin listahintoihin.

32. Vuokratuki lasketaan vähentämällä sopimuskiinteistöstä saadut varsinaiset vuokratulot kiinteistöstä saadun liikevaihdon 15 prosentin osasta (ostositoumuksesta vapaan pubin oletettu vuokra on 15 prosenttia liikevaihdosta). Vuokratuki tynnyriä kohti lasketaan jakamalla kokonaisvuokratuki kiinteistölle myytyjen tynnyrien yhteismäärällä. Alla olevassa taulukossa ilmoitettua vuokratukea laskettaessa tehtiin seuraavat oletukset:

- Sopimuskiinteistön kokonaisliikevaihdon arvo laskettiin olettamalla, että maksettu vuokra on 12.72 prosenttia liikevaihdosta. Kyseinen prosenttiluku perustuu Whitbreadin sisäisiin asiakirjoihin, jotka on laadittu vuokra- tai vuokrantarkistusneuvotteluja varten, ja se koskee komission virkamiesten valitsemia 30:tä pubia. Whitbread on ilmoittanut komissiolle, että WPP:n kaikkien kiinteistöjen keskimääräisen vuokran ja liikevaihdon suhde on 12,19 prosenttia.

- Vuosien 1990/91 ja 1991/92 vuokratuloja, toimitettua tynnyrimäärää ja kokonaisliikevaihtoa koskevat tiedot ovat Whitbreadin ilmoittamia lukuja, ja ne koskevat kaikkia Whitbreadin vuokraamia pubeja.

- Vuodesta 1992/93 vuoteen 1996/97 vuokratuloja, toimitettua tynnyrimäärää ja kokonaisliikevaihtoa koskevat tiedot ovat Whitbreadin ilmoittamia lukuja, ja ne koskevat pubeja, jotka on vuokrattu käyttämällä ilmoitettuja sopimuksia. Lisäksi komissio on tehnyt joitain arvioita näiden tietojen perusteella.

33. Whitbread on arvioinut asiantuntijapalvelujen keskimääräisen arvon ja hyödyn vuokralleottajakohtaisesti kunakin selvityksen kattamana vuotena. Saatu arvo on kerrottu sitten ilmoitettuja sopimuksia käyttämällä vuokrattujen pubien määrällä (lukuun ottamatta vuosia 1990/91 ja 1991/92, joiden tiedot koskevat kaikkia WPP-pubeja) ja jaettu sitten näille pubeille toimitettujen tynnyrien määrällä.

34. Whitbread on käyttänyt kahta eri laskentatapaa arvioidensa tukena. Ensimmäisessä laskettiin Whitbreadin vuokralleottajien johtohenkilöstölle (aluepäälliköt, kiinteistönarvioijat, leasing-päälliköt ja catering-päälliköt) antamien ilmaisten palvelujen arvo. Kustannusta on sitten korotettu (kaksinkertaistettu) kuvastamaan kunkin yksittäisen vapaan myyjän kustannuksia. (Tästä summasta on sitten vähennety korotettu kustannus, joka on aiheutunut Whitbreadin myyntijohtajien yksittäisille vapaille toiminnanharjoittajille antamista palveluista.

35. Toisessa tavassa käytettiin Whitbreadin vuokralleottajien tukemiseksi järjestettävien vuosittaisten liikkeenjohtopäivien lukumäärän arviota. Esimerkiksi vuonna 1994/95, jolloin kunkin vuokralleottajan sama hyöty arvioitiin 2 500 punnaksi, kahdeksan henkilötyöpäivää (viisi aluepäällikön työpäivää kuukausittaisesta liiketoimintaan liittyvästä käynnistä päivällä, neljännesvuosittaisesta iltakäynnistä, koulutustapahtumista ja kehitystyöstä, kaksi kiinteistöpäällikön työpäivää vuosittaisesta kiinteistöntarkastuksesta, kehitystyöstä ja kiinteistöä koskevasta oikeudellisesta neuvontatyöstä sekä yksi muiden päälliköiden työpäivä) katsottiin kaikkien pubien hyödyksi ja lisäksi keskimäärin 2,5 henkilötyöpäivää katsottiin ruokaan suuntautuneiden pubien hyödyksi niille annettavasta catering-neuvonnasta, johon sisältyi kuukausittainen käynti ja koulutustilaisuuksia.

36. Arvioon eivät sisälly vuokralleottajille annetuista erilaisista koulutus-, markkinointi-ja catering-toimintaan liittyvistä palveluista aiheutuneet WPP-tuen kustannukset. Whitbread arvioi, että tuen arvo WPP:n vuokralleottajille oli 180 puntaa vuonna 1996/97.

37. Hankintaetujen arvon laskemiseksi Whitbread toimitti vuokralleottajakohtaisen "tukiarvon", joka kerrottiin ilmoitettujen sopimusten perusteella vuokrattujen pubien kokonaismäärällä ja jaettiin kyseisille pubeille toimitettujen tynnyrien määrällä. Kokonaiskeskiarvon laskemisessa Whitbread otti huomioon laskelmat niiden pubien saamasta hyödystä, jotka ovat "merkittäviä ruokailupaikkoja", "rajoitettuja ruokailupaikkoja" tai "ruokailupalveluja tarjoamattomia anniskelupaikkoja". Esimerkiksi vuonna 1996/97 kokonaiskeskiarvo oli 3 580 puntaa.

38. Ruokailupalveluja tarjoavia tai tarjoamattomia pubeja koskevien lukujen tueksi Whitbread toimitti yksityiskohtaisia tietoja kustakin erästä, josta hankintaetua kertyi, sekä arvioi kyseisen edun arvon. Vuonna 1996/97 yksityiskohtaisia tietoja toimitettiin seuraavista eristä: kaasu, vakuutus, luottokortit, lasit, perunalastut ja pähkinät, pakasteruoka, vedensäästölaitteet, seoskaasu, nestekaasu, lihatuotteet, WC-tilojen huolto ja tuhoeläintorjunta.

39. Investointeihin liittyvä etu lasketaan vähentämällä asianomaisista kuluista Whitbreadin lisätulot, jotka ovat odotettavissa viiden vuoden kuluessa investointien tekemisestä. Lisätuloihin sisältyy investoinneista johtuva keskimääräinen vuokrankorotus kerrottuna hankkeiden määrällä, joka on kerrottu viidellä.

40. Hintaeron arvioinnin tulokset ja tasoitusedut näkyvät seuraavasta taulukosta:

>TAULUKON PAIKKA>

41. Näiden "tasoitusetujen" lisäksi, joiden arvo voidaan määritellä, Whitbread on tietyissä tapauksissa suostunut vuokrasopimukseen lopettamiseen tai muutamassa tapauksessa vuokranalennukseen. Nämä "kumppanuuselementit" ja se seikka, että maksettava vuokra on matalampi kuin sopimuksettoman pubin vuokra (15 prosenttia liikevaihdosta) (5), tukevat väitettä, että panimosopimuksen tehneiden vuokranantajien riski on erilainen kuin vapaiden pubinpitäjien.

V. Päätelmä

42. Komissio aikoo ottaa myönteisen kannan sopimuksiin, joiden tiivistelmä julkaistaan tässä, myöntämällä jälkikäteen 85 artiklan 3 kohdan mukaisen poikkeusluvan. Ennen sitä komissio pyytää niitä, joita aisa koskee, esittämään huomautuksensa kuukauden kuluessa tämän tiedonannon julkaisemisesta viitaten asiaan IV/35.079/F3 ja toimittamalla huomautukset osoitteessen:

Euroopan komissio

Kilpailun pääosasto

Osasto F

Rue de la Loi/Wetstraat 200

B-1049 Bruxelles/Brussel

(1) EYVL 13, 21.2.1962, s. 204/62.

(2) Anniskelutiloja ovat ne, joilla on lupa myydä alkoholijuomia sekä anniskelutilassa että sen ulkopuolella tapahtuvaan kulutukseen, kun taas alkoholinmyyntipaikkoja ovat mm. valintamyymälät, joilla on alkoholinmyyntioikeudet, mutta ei anniskeluoikeuksia.

(3) Komission asetus (ETY) N:o 1984/83, annettu 22 päivänä kesäkuuta 1983, perustamissopimuksen 85 artiklan 3 kohdan soveltamisesta yksinostosopimusten ryhmiin (EYVL L 79, 23.3.1984, s. 38; oikaisu EYVL L 281, 13.10.1983, s. 24). Asetuksen II osastossa on erityisiä säännöksiä oluentoimitussopimuksista.

(4) Yhdistyneen kuningaskunnan hallitus ehdottaa osto-oikeuden laajentamista yhteen pullossa kypsyvään olueen.

(5) Panimosopimuksen tehneet vuokralleottajat maksavat korkeamman hinnan oluesta, mutta jos heidän vuokransa on alempi, pienemmät kiinteät kulut (vuokra) ja korkeammat muuttuvat kulut (olutostot) yhdessä vähentävät myynnin muutosten aiheuttamaa voittojen vaihtelua.