KOMISSION PÄÄTÖS,

tehty 17 päivänä heinäkuuta 1996,

valtion tuesta, jota Saksan liittotasavallan paikallisviranomainen Mainzin kaupunki on myöntänyt Siemens AG:n/Siemens Nixdorf Informationssysteme AG:n tytäryhtiölle Grundstücksverwaltungsgesellschaft Fort Malakoff Mainz mbH & Co. KG:lle (Ainoastaan saksankielinen teksti on todistusvoimainen) (ETA:n kannalta merkityksellinen teksti) (96/631/EY)

EUROOPAN YHTEISÖJEN KOMISSIO, joka

ottaa huomioon Euroopan yhteisön perustamissopimuksen ja erityisesti sen 92 ja 93 artiklan,

on asettanut määräajan jäsenvaltioille ja muille, joita asia koskee, huomautusten esittämistä varten Euroopan yhteisön perustamissopimuksen 93 artiklan 2 kohdan mukaisesti,

sekä katsoo, että

I

Saatuaan yksityiskohtaisia valituksia ulkopuolisilta komissio päätti 21 päivänä joulukuuta 1994 aloittaa perustamissopimuksen 93 artiklan 2 kohdan mukaisen menettelyn Mainzin kaupungin ja Siemens AG:n/Siemens Nixdorf Informationssysteme AG:n kiinteistöholdingyhtiön Grundstücksverwaltungsgesellschaft Fort Malakoff Mainz mbH & Co. KG:n välisen tontinmyyntisopimuksen johdosta. Komissio oli päätynyt sellaiseen käsityksen, että sopimukseen saattoi sisältyä valtion tuen kaltaisia tekijöitä, jotka eivät sovellu yhteismarkkinoille. Komission päätös saatettiin 23 päivänä tammikuuta 1995 päivätyllä kirjeellä Saksan hallituksen tietoon. Saksan hallitukselta pyydettiin asiasta lisätietoja ja asiantuntijalausuntoa kyseisen maa-alueen arvosta myyntihetkellä. Saksan hallitus ilmoitti komissiolle 19 päivänä huhtikuuta 1995 pyytäneensä lausuntoa maa-alueen arvosta ja esittävänsä komissiolle kantansa asiasta heti lausunnon saatuaan.

Komissio ilmoitti menettelyn aloittamisesta Euroopan yhteisöjen virallisessa lehdessä (1) 5 päivänä toukokuuta 1995 ja pyysi jäsenvaltioilta ja muilta, joita asia koskee, kommentteja asiasta. Tällaisia kommentteja ei ole saatu.

Saksan hallitus lähetti lausunnon maa-alueen arvosta lisähuomautuksin 10 päivänä heinäkuuta 1995. Komission ja Saksan hallituksen edustajien 9 päivänä lokakuuta 1995 pitämässä kokouksessa oli esillä muun muassa tämä asia. Komissio esitti 17 päivänä tammikuuta 1996 Saksan hallitukselle joitakin kysymyksiä maa-alueen arvoa koskevan lausunnon yksityiskohdista ja erityisesti joidenkin myyntisopimuksen ehtojen taloudellisen arvon laskemisesta. Saksan viranomaiset ehdottivat 18 maaliskuuta 1996 päivätyssä kirjeessä kysymysten käsittelyä Mainzin kaupungin hallinnon, kiinteistöarvioinnin asiantuntijaelimen ja komission edustajien tapaamisessa. Tapaaminen järjestettiin Bonnissa 26 päivänä maaliskuuta 1996. Sovittiin, että Saksan viranomaiset esittävät kirjallisesti lisäkommentteja ja -tietoja kysymyksiin, joita ei tapaamisessa voitu selvittää. Saksan hallitus välitti 23 päivänä toukokuuta 1996 päivätyllä kirjeellä komissiolle kyseiset kommentit ja tiedot.

II

Mainzin kaupunki hankki Rheinland-Pfalzin osavaltiolta 24 päivänä helmikuuta 1992 tehdyllä sopimuksella lähellä Reiniä sijaitsevan 24 214 m²:n keskustatontin, jota osavaltio oli käyttänyt mellakkapoliisiyksikön kasarmialueena. Keskustan viihtyisyyden lisäämiseksi Mainzin viranomaiset halusivat sijoittaa poliisiyksikön muualle.

Kaupunki hankki alueen itselleen 33 950 000 Saksan markalla (1 402,20 DM/m²). Hinta perustui arvioon, jonka Staatsbauamt Mainz-Süd (valtion rakennusvirasto) oli antanut 8 päivänä heinäkuuta 1980, eli kaksitoista vuotta ennen ostosopimuksen allekirjoittamista. Hinta muodostuu 10 895 400 Saksan markan hintaisesta tontista (450,00 DM/m²) ja 23 054 600 Saksan markan hintaisista rakennuksista. Ostosopimuksen mukaan alue siirtyisi kaupungin omistukseen vuoden 1994 puolivälissä.

Mainzin kaupungin ja Rheinland-Pfalzin osavaltion välisen sopimuksen mukaan kaupunki voisi rakennusten purkamisen jälkeen myydä tontin edelleen Siemens AG:lle, Siemens Nixdorf Informationssysteme AG:lle tai niihin kuuluville yrityksille seuraavin ehdoin:

- Lopullinen ostaja sitoutuu rakentamaan toimisto- ja liikerakennuskokonaisuuden Siemens AG:n ja/tai Siemens Nixdorf Informationssysteme AG:n myynti- ja koulutuskeskusta varten, ja jos tätä sitoumusta ei täytetä, maksamaan 7 miljoonan Saksan markan suuruisen sopimussakon.

- Lopullisen ostajan on vuokrattava rakennettu alue vähintään 15 vuodeksi Siemens AG:lle, Siemens Nixdorf Informationssysteme AG:lle tai niihin kuuluville yrityksille, joiden on harjoitettava sellaista yritystoimintaa, josta maksetaan elinkeinoveroa Mainzin kaupungille.

- Jos viimeksi mainittua ehtoa ei täytetä tai se täytetään vain osittain, on lopullisen ostajan sitouduttava maksamaan korotettu kauppahinta, joka vastaa tontin todellista markkina-arvoa sopimuksentekohetkellä, kuitenkin vähintään 40 miljoonaa Saksan markkaa. Tästä summasta Mainzin kaupungin on maksettava puolet Rheinland-Pfalzin osavaltiolle.

- Viimeksi mainitun ehdon vakuudeksi on annettava enimmäismääräinen kiinnitys.

Mainzin kaupunki myi suurimman osan kyseisestä tontista yhdessä muiden, sen omistuksessa jo aiemmin olleiden tonttien kanssa 24 päivänä helmikuuta 1992 Grundstücksverwaltungsgesellschaft Fort Malakoff Mainz mbH & Co. KG:lle (jäljempänä "Fort Malakoff"), joka on Siemens AG:n/Siemens Nixdorf Informationssysteme AG:n kiinteistöholdingyhtiö. Yhteensä 22 010 m²:n suuruisen tontin kauppahinta oli 13 528 650 Saksan markkaa (614,66 DM/m²).

Fort Malakoffin ja Mainzin kaupungin välillä tehty kauppasopimus täyttää kaupungin Rheinland-Pfalzin osavaltiolle antamat sitoumukset:

- Fort Malakoff on sitoutunut rakentamaan käyttöpinta-alaltaan 25 000 m²:n toimisto- ja liikerakennuskokonaisuuden ja 800 autopaikan pysäköintihallin Siemens AG:n ja/tai Siemens Nixdorf Informationssysteme AG:n liike- ja koulutuskeskusta varten. Rakennuksen on oltava valmis viimeistään viiden vuoden kuluttua kauppasopimuksen tekemisestä eli helmikuussa 1997.

- Jos rakennustyötä ei saada päätökseen määräajassa tai jos Fort Malakoff tekee tontista myyntisopimuksen kolmannen osapuolen kanssa, Mainzin kaupungilla on kiinteistörekisteriin tehdyn merkinnän mukaisesti oikeus vaatia omaisuuden luovutusta takaisin ja 7 miljoonan Saksan markan suuruista kokonaisvahingonkorvausta.

- Fort Malakoff on sitoutunut vuokraamaan rakennetun alueen viimeistään vuoden kuluttua rakennusten valmistumisesta vähintään 15 vuodeksi Siemens AG:lle, Siemens Nixdorf Informationssysteme AG:lle tai niihin kuuluville yrityksille, joiden on harjoitettava alueella elinkeinoveron alaista toimintaa.

- Jos viimeksi mainittua ehtoa ei täytetä tai se täytetään vain osittain, on Fort Malakoffin maksettava sovitun kauppahinnan ja myyntihetkellä vallinneen, tontin todellisen markkina-arvon välinen erotus, kuitenkin vähintään 40 miljoonaa Saksan markkaa, mukaan lukien aiemmin mainittu 7 miljoonan Saksan markan vahingonkorvaus.

- Tämä Mainzin kaupungin mahdollinen vaade on taattu kiinteistörekisteriin merkityllä ensisijaisella 40 miljoonan Saksan markan suuruisella kiinnityksellä, joskin kiinteistölainat menevät tämän kiinnityksen edelle 50 prosenttiin asti rakennuskustannuksista tontin kauppahinta mukaan luettuna.

Tontin kauppahinta oli maksettava omistusoikeuden siirtymishetkellä, jonka oli tarkoitus olla 1 päivänä tammikuuta 1995. Sopimuksen allekirjoittamisajankohdan ja omaisuuden luovutusajankohdan välillä kertyvistä koroista ei ollut sovittu.

III

Saksan hallitus on sitä mieltä, että Mainzin kaupungin ja Fort Malakoffin väliseen tontinmyyntisopimukseen ei sisälly valtion tuen kaltaisia tekijöitä.

Se katsoo, että Mainzin kaupungin alueesta maksamalla hinnalla (1 402,20 DM/m²) ei ole merkitystä Fort Malakoffille luovutetun tontin arvon kannalta, koska kaupunki osti alueen rakennuksineen myydäkseen sen edelleen ilman rakennuksia purettuaan poliisikasarmit. Kaupunki otti yhteisen edun nimissä vastatakseen purkamiskustannuksista kaupunkisuunnitteluun liittyvistä syistä.

Mainzin kaupungin riippumaton kiinteistöarvioinnin asiantuntijaelin, jolle kaupunki antoi 14 päivänä helmikuuta 1995 tehtäväksi tutkia, sisältyykö arvioitavan kohteen myyntihintaan luvattomia, tuen kaltaisia tekijöitä, antoi lausunnon kyseisen tontin vaihtoarvosta myyntisopimuksen allekirjoittamishetkellä sekä sopimuksen erityisehtojen taloudellisesta merkityksestä. Saksan hallitus välitti lausunnon komissiolle ja korosti jakavansa asiantuntijoiden näkemyksen sopimusehtojen taloudellisesta merkityksestä.

Asiantuntijat olivat päätyneet seuraaviin johtopäätöksiin:

- Rakentamattoman tontin vaihtoarvo oli allekirjoituspäivänä 969 Saksan markkaa neliömetriltä vastaavien Mainzin kaupungin alueella sijaitsevien tonttien hintojen perusteella.

- Asiantuntijat totesivat, että muihin alueisiin verrattuna kyseisen alueen sijaintiin liittyy joitakin huonoja puolia. Toisin kuin vertailutonteilla ostajan olisi ryhdyttävä pohjaveden pinnan alentamiseen Reinin läheisyyden vuoksi. Tästä aiheutuvien kustannusten arvioitiin olevan 58 Saksan markkaa neliömetriltä. Luku oikaistiin 26 maaliskuuta 1996 käydyn keskustelun jälkeen 59:ksi Saksan markaksi neliömetriltä.

- Jäljellä olevien rakennusten purkamiskustannukset (alue myytiin rakentamattomana ja Mainzin kaupunki vastasi purkukustannuksista) arvioitiin 44:ksi Saksan markaksi neliömetriltä.

- Ostajan velvollisuus rakentaa tietynlainen rakennus määräajassa arvotettiin 158,50:ksi Saksan markaksi neliömetriltä.

- Sopimusehto, jonka mukaan ostajan on maksettava kauppahinta vasta omistusoikeuden siirtymisen jälkeen, laskettiin ostajalle 131:ksi Saksan markan eduksi neliömetriltä.

- Asiantuntijat katsoivat, että Fort Malakoffin velvollisuus vuokrata rakennettu tontti vähintään 15 vuodeksi Siemens AG:lle ja/tai Siemens Nixdorf Informationssysteme AG:lle koulutuskeskusta varten ei vaikuta ostajan kannalta tontin arvoon. Asiantuntijoiden kanta oli, että tällainen ehto sisällytetään yleensä vuokrasopimukseen, jonka ostaja on jo tehnyt ennen kuin hyväksyy tällaisen määräyksen, joten ehto ei aiheuta ostajalle taloudellista haittaa. Asiantuntijat päätyivät samalle kannalle sen ehdon suhteen, että ostajan on jätettyään sopimusehdon täyttämättä maksettava sovitun kauppahinnan ja sopimuksentekohetkellä vallinneen tontin vaihtoarvon välinen erotus, kuitenkin vähintään 40 miljoonaa Saksan markkaa, koska myös tällainen velvollisuus tavallisesti sisällytetään etukäteen tehtyyn vuokrasopimukseen.

- Mainzin kaupunki ja Fort Malakoff ovat kirjanneet sopimukseen, että ostajan on mahdollisesti maksettava sovitun kauppahinnan ja sopimuksentekohetkellä vallinneen tontin vaihtoarvon välinen erotus, ja asettaneet mahdollisen vaateen vähintään 40 miljoonaksi Saksan markaksi. Jos osapuolten valtuuttamat asiantuntijat arvioivat tontin arvon suuremmaksi kuin 53 528 000 Saksan markkaa, voidaan lisämaksu määrätä vielä korkeammaksi. Lisäksi sopimus velvoittaa ostajan takaamaan mahdollisen vaateen kiinteistörekisteriin merkityllä ensisijaisella 40 miljoonan Saksan markan suuruisella kiinnityksellä. Vaikka kiinnitys oli kirjattava ensisijaiseksi, sovittiin, että kiinteistölainat voivat mennä kiinnityksen edelle 50 prosenttiin asti suunniteltujen rakennusten rakennuskustannuksista, kauppahinta mukaan lukien. Velvollisuutta antaa takaus kiinnityksen muodossa pidettiin ostajalle erityisenä taloudellisena haittana. Asiantuntijat olivat sitä mieltä, että tämä haitta on markkinoilla vallitsevan käytännön mukaisesti hyvitettävä alhaisemmalla kauppahinnalla. Asiantuntijoiden mukaan enimmäismääräinen kiinnitys nostaa kiinteistöhankkeen rahoituskustannuksia, koska ei olisi mahdollista antaa velkojille ensisijaista kiinnitystä, joka kattaisi yli 50 prosenttia rakennuskustannuksista sekä kauppahinnan. Ostajan olisi näin ollen joko maksettava lainoistaan korkeampaa korkoa tai käytettävä enemmän omaa pääomaa. Tämä haitallinen sopimusehto arvioitiin 5 416 792:ksi Saksan markaksi, toisin sanoen 246:ksi Saksan markaksi neliömetriä kohden pitäen lähtökohtana markkinoilla vallitsevaa 1,2 prosentin maksua pankkitakauksesta, jolla ensisijainen kiinnitys voitaisiin korvata.

Kyseisen tontin vaihtoarvo esitettiin näin ollen seuraavasti:

>TAULUKON PAIKKA>

Asiantuntijat päätyivät näin ollen siihen tulokseen, että sovittu kauppahinta (13 528 650 Saksan markkaa eli 614,66 Saksan markkaa neliömetriltä) ei alita tontin "erityistä" vaihtoarvoa.

Saksan hallituksen näkemyksen mukaan tontin "tavanomaista" vaihtoarvoa, jonka asiantuntijat ovat arvioineet vertailukelpoisilla Mainzin alueilla tehtyjen tonttikauppojen perusteella ottamatta huomioon kaupungin ja Fort Malakoffin sopimia erityisiä sopimusehtoja, ei tulisi riippumattomien kiinteistöarviointiasiantuntijoiden asema ja pätevyys huomioon ottaen periaatteessa epäillä. Lisäksi Saksan hallitus ilmoittaa nimenomaisesti yhtyvänsä kauppasopimuksen erityisehtoja koskeviin asiantuntijoiden laskelmiin ja huomautuksiin.

Velvollisuus rakentaa kyseiselle tontille määräajassa tietynlainen rakennus on Saksan hallituksen mielestä epätavallista, koska tavanomaisessa markkinatilanteessa kukaan myyjä ei ole kiinnostunut osoittamaan myytävää tonttia tiettyyn tarkoitukseen. Käsiteltävänä olevassa tapauksessa Mainzin kaupunki halusi muista kauan käyttämättömänä olleista keskustatonteista saamiensa kokemusten perusteella asettaa ostajalle tällaisen velvollisuuden välttääkseen sen, että alue jäisi pitkäksi aikaa tyhjilleen ja toimisi vastoin kaupungin kehittämistavoitteita. Tästä sopimusehdosta aiheutuva taloudellinen haitta olisi Saksan viranomaisten mielestä korvattava alhaisemmalla kauppahinnalla.

Velvollisuus taata kiinnityksellä sovitun kauppahinnan ja markkina-arvon välisen erotuksen maksaminen sekä siitä aiheutuvaa haitta liittyy Saksan hallituksen mielestä Grundstücksverwaltungsgesellschaft Fort Malakoff mbH & Co. KG:n rajalliseen luottokelpoisuuteen. Fort Malakoff on kommandiittiyhtiö, jonka vastuunalainen yhtiömies on osakeyhtiö, jonka peruspääoma on vain 50 000 Saksan markkaa.

IV

Perustamissopimuksen 92 artiklan 1 kohdan mukaisesti jäsenvaltion myöntämä taikka valtion varoista muodossa tai toisessa myönnetty tuki, joka vääristää tai uhkaa vääristää kilpailua suosimalla jotakin yritystä tai tuotannonalaa, ei sovellu yhteismarkkinoille, siltä osin kuin se vaikuttaa jäsenvaltioiden väliseen kauppaan.

Käsiteltävänä olevassa tapauksessa kysymykseen, onko kyseessä 92 artiklan 1 kohdassa tarkoitettu valtion tuki, on vastattava ennen kaikkea sillä perusteella, poikkeavatko Mainzin kaupungin Fort Malakoffille myymän tontin myyntiehdot siinä määrin liike-elämässä noudatettavasta käytännöstä ja periaatteista, että on kyse valtion tuesta (ks. komission päätös 92/11/ETY (2) ja komission päätös 92/465/ETY (3)).

Komissio on periaatteessa sitä mieltä, että sellaisen tontin markkina-arvo, jonka julkinen viranomainen aikoo myydä, määräytyy parhaiten siten, että toteutetaan joko avoin tarjousmenettely, johon ei liity ehtoja ja jossa kaikki kiinnostuneet ostajat voivat tehdä tarjouksia ja jossa korkein tai ainoa tarjous hyväksytään, tai ryhdytään tarjousmenettelyä vastaaviin toimenpiteisiin, jotta tontti voitaisiin myydä parhain mahdollisin markkinaehdoin (ks. komission tiedonanto asiassa "Fresenius" (4)).

Jos julkinen viranomainen sen sijaan päättää olla soveltamatta tällaista menettelyä ja myydä tontin tietylle sijoittajalle ja määrittää hinnan ostajan valittuaan, komission mielestä riippumattomien maan arvon asiantuntijoiden olisi määritettävä myytävän tontin markkina-arvo/kauppahinta yleisesti hyväksyttyjä menetelmiä käyttäen ja samoihin aikoihin tehtyjen vertailukelpoisten tonttikauppojen ja muiden yleisesti hyväksyttyjen markkinaindikaattoreiden perusteella.

Mainzin kaupungin ja Fort Malakoffin kauppasopimusta tehtäessä ei ole noudatettu mitään edellä mainituista menettelytavoista. Aloittaessaan perustamissopimuksen 93 artiklan 2 kohdan mukaisen menettelyn komissio pyysi Saksan hallitusta toimittamaan lausunnon kyseisen alueen vaihtoarvosta sopimuksentekohetkellä.

Komissio on Saksan hallituksen kanssa samaa mieltä siitä, että hinta, jolla Mainzin kaupunki hankki tontin Rheinland-Pfalzin osavaltiolta, ei välttämättä vastaa tontin markkina-arvoa silloin, kun se myytiin Fort Malakoffille. Tontti ostettiin rakennettuna ja myytiin ilman rakennuksia. Kaupunki siis myi eri hyödykkeen kuin osti, minkä vuoksi erilainen arvo ei merkitse myyntiä alle markkinahinnan. Kaupungilla on osavaltiolta hankitun alueen omistajana oikeus (§ 903, Saksan virallinen lehti) purkaa rakennukset voidakseen myydä rakentamattoman tontin myös siinä tapauksessa, että tontin arvo näin ollen alenee. Julkiset viranomaiset voivat esimerkiksi kaupunkikehitys- ja kaupunkisuunnittelusyistä tehdä tällaisia päätöksiä, joihin komissio ei periaatteellisesti voi puuttua (perustamissopimuksen 222 artikla).

Käsiteltävänä olevassa tapauksessa kuitenkin sekä Rheinland-Pfalzin osavaltio että Mainzin kaupunki lähtivät sopimusta tehdessään ilmeisesti siitä, että kauppahinta oli alhaisempi kuin tontin markkina-arvo. Sekä osavaltion ja kaupungin välisessä sopimuksessa että kaupungin ja Fort Malakoffin välillä tehdyssä sopimuksessa määrätään, että lopullisen ostajan, Fort Malakoffin, olisi maksettava sovitun kauppahinnan ja sopimuksentekohetkellä vallinneen todellisen markkina-arvon välinen erotus. Se seikka, että myöhemmästä tontinarvioinnista riippumatta sovittiin 40 miljoonasta Saksan markasta, viittaa siihen, että osapuolten mielestä tontti myytiin selvästi todellista markkina-arvoa alhaisemmalla hinnalla. Tämä mielipide, joka asiantuntijalausunnon perusteella on sittemmin kumottu, saattoi perustua siihen, että Mainzin maa-alueiden viitearvokartassa (Bodenrichtwertatlas) seka-/ydinalueiden (Misch/Kerngebiete MI/MK, §§ 6 ja 7 BauNVO) viitearvo nousee 3 000:een Saksan markkaan neliömetriltä. Vaikka kyseistä aluetta ei olekaan virallisesti määritelty seka-/ydinalueeksi, on se kuitenkin tuntomerkeiltään ja ympäristöltään lähellä seka-/ydinalueen oikeudellista määritelmää. Mainittu summa antaa kuvan suuruusluokasta, jota lienee käytetty pohdittaessa kyseisen tontin todellista markkina-arvoa.

Mainzin kaupunki antoi asiantuntijoille tehtäväksi tutkia, sisältyykö arvioitavan kohteen myyntihintaan luvattomia, tuen kaltaisia tekijöitä. Komission näkemyksen mukaan riippumattomilla asiantuntijoilla on pätevyys kyseisen tontin yleisen vaihtoarvon arvioimiseen. Asiantuntijoilla ei ole kuitenkaan oikeutta päättää, onko tietyn tonttikaupan yhteydessä tehdyssä sopimuksessa kyse valtion tuesta vai ei. Koska Saksan hallitus kuitenkin on nimenomaisesti ilmoittanut yhtyvänsä asiantuntijoiden perusteluihin ja laskelmiin tontin "erityisestä" markkina-arvosta eli kaupungin ja Fort Malakoffin välillä tehdyn sopimuksen joidenkin erityisehtojen taloudellisesta arvosta, voidaan niitä pitää Saksan hallituksen kantana.

Asiantuntijat arvioivat tontin "yleisen" markkina-arvon 968:ksi Saksan markaksi neliömetriltä. Asiantuntijoiden tästä "yleisestä" markkina-arvosta kyseisen tontin epäedullisen sijainnin ja välttämättömien kuivatustöiden vuoksi vähentämät 59 Saksan markkaa neliömetriltä ja jäljellä olevien rakennusten purkamisesta aiheutuvien kustannusten vuoksi vähentämät 44 Saksan markkaa neliömetriltä vaikuttavat osaltaan kyseisen alueen yleisarviointiin, joten tontin "tavanomaiseksi" markkina-arvoksi tulee 865 Saksan markkaa neliömetriltä. Tämä summa vastaa kauppahintaa, jota voidaan odottaa tavanomaisen kaupankäynnin olosuhteissa.

Mainzin kaupungin Fort Malakoffin kanssa tekemä kauppasopimus poikkeaa kuitenkin joissain kohdin tavanomaisessa kaupankäynnissä noudatettavista käytännöistä ja periaatteista. Komissio on edellä mainittuja Saksan hallituksen perusteluja ja laskelmia tarkasteltuaan sitä mieltä, että jotkin sopimusehdot ja -velvoitteet olisivat tavallisissa markkinaolosuhteissa itse asiassa voineet vaikuttaa kauppahintaan.

Ensinnäkin sopimuksessa velvoitetaan Fort Malakoff rakentamaan tontille määräajassa tietynlainen rakennus. Tällainen velvoite on sikäli epätavallinen, että tavanomaisissa markkinaolosuhteissa myyjälle ei ole tärkeää osoittaa myytyä aluetta tiettyyn tarkoitukseen. Käsiteltävänä olevassa tapauksessa Mainzin kaupunki halusi kauan tyhjillään olleista muista keskustatonteista saatujen kokemusten vuoksi kuitenkin velvoittaa ostajan rakentamaan, jotta voitaisiin välttää tontin jääminen pitkäksi aikaa käyttämättä vastoin kaupungin kehityssuunnitelmia. Riippumattomat asiantuntijat arvioivat tästä sopimusehdosta aiheutuvan taloudellisen haitan 158,50:ksi Saksan markaksi neliömetriltä.

Lisäksi Saksan hallituksen ja asiantuntijoiden lausunnon mukaan kaupungin ja Fort Malakoffin välisessä sopimuksessa määrätään epätavallisen pitkästä ajasta sopimuksenteon ja omistusoikeuden siirtymisen välillä. Tämä ostajan hyväksi tuleva etu olisi tasattava nostamalla kauppahintaa. Riippumattomat asiantuntijat ovat laskeneet tästä sopimusehdosta aiheutuvan taloudellisen edun 131:ksi Saksan markaksi neliömetriltä.

Kun nämä kaksi tekijää otetaan huomioon asiantuntijoiden niille laskemien arvojen perusteella, mainituin ehdoin myydyn tontin "erityinen" markkina-arvo on 837,50 Saksan markkaan neliömetriltä (865 Saksan markkaa neliömetriltä miinus 158,50 Saksan markkaa neliömetriltä plus 131 Saksan markkaa neliömetriltä).

Sopimusehtoa, jonka mukaan Fort Malakoffin on vuokrattava rakentamansa rakennukset vähintään 15 vuodeksi Siemens AG:lle/Siemens Nixdorf Informationssysteme AG:lle, jonka puolestaan on käytettävä niitä elinkeinoveron alaiseen toimintaan, ei asiantuntijalausuntoon perustuvan Saksan hallituksen näkemyksen mukaan kompensoida tavanomaisessa kaupankäynnissä alhaisemmalla kauppahinnalla, koska ostaja tekisi joka tapauksessa vuokrasopimuksen rakennuksen myöhemmän käyttäjän kanssa ennen tällaiseen ehtoon suostumista. Jos ostajan sopimuskumppani rikkoisi vuokrasopimusta, olisi ostajalla oikeus vaatia korvausta kustannuksista, joita sille aiheutuu siitä, että se ei ole täyttänyt sopimusvelvoitteitaan kaupunkia kohtaan. Saksan hallituksen mukaan tämä koskee myös velvoitetta maksaa sopimussakko korotetun kauppahinnan muodossa.

Sopimukseen sisältyvä velvoite taata kiinnityksellä mahdollinen vaade sovitun kauppahinnan ja markkina-arvon välisen erotuksen maksamisesta siinä tapauksessa, että rakennuksen käyttöä koskevaa ehtoa ei täytetä, on sen sijaan Saksan hallituksen mielestä taloudellinen rasite, josta tavanomaisissa markkinaolosuhteissa hyvitettäisiin alentamalla kauppahintaa. Se, että ostaja ei voi antaa tonttia sen täydestä arvosta ensisijaiseksi rakennuslainan vakuudeksi, on taloudellinen haitta, josta Saksan hallituksen mukaan hyvitettäisiin tavanomaisessa kaupankäynnissä alentamalla kauppahintaa kiinnityksen sijasta otettavan pankkitakauksen tavanomaisten kustannusten verran.

Rakennuttaja voi hyväksyä tontin ostosopimukseen sisältyvän velvoitteen vuokrata rakennettu tontti tietylle vuokralaiselle ainoastaan tiettyä käyttöä varten vain siinä tapauksessa, että rakennuttajalla on kyseisen vuokraajan kanssa sopimus, jonka avulla rakennuttajan on mahdollista täyttää ehto. Velvoite maksaa kyseisen tontin markkina-arvon ja sovitun kauppahinnan erotus, jos ehtoa ei täytetä, ei ole erityinen rasite, koska rakennuttaja voi tasapainottaa velvoitteen asettamalla vuokraajalle vastaavan velvoitteen. Komissio yhtyy näin ollen Saksan hallituksen näkemykseen, jonka mukaan tämä ehto ei ole erityinen taloudellinen rasite, joka olisi kompensoitava alentamalla kauppahintaa.

Komissio ei kuitenkaan yhdy Saksan hallitukseen näkemykseen siinä, että velvoite taata mahdollinen vaade kiinnityksellä olisi epätavallinen rasite, josta tavanomaisessa kaupankäynnissä noudatettavien ehtojen ja käytäntöjen mukaan hyvitettäisiin alentamalla kauppahintaa. Tavanomaisessa kaupankäynnissä on velalliseen mahdollisesti kohdistuva vaade, jossa on kyse velallisen maksukykyyn nähden ilmeisen merkityksellisestä summasta, aina tapana taata vastaavalla vakuudella. On totta, että kommandiittiyhtiössä vastuunalaisena yhtiömiehenä olevan GmbH:n luottokelpoisuus on suhteellisen alhainen, jos sen peruspääoma on laissa määrätty vähimmäismäärä 50 000 Saksan markkaa. Tällaisesta järjestelystä koituva taloudellinen haitta suhteessa kolmansiin, jotka odottavat luotettavaa vakuutta jonkin vaateen täyttämisestä, kohdistuu tavanomaisen kauppatavan mukaan kuitenkin osapuoleen, joka sitä käyttää, eikä sen sopimuskumppaniin.

Kun kommandiittiyhtiö hankkii rasitteettoman tontin ja asettaa hankkimansa omaisuuden mahdollisen vaateen vakuudeksi, tontilla sijaitsevan omaisuuden mahdollinen käyttö hankinnan jälkeen merkitsee pelkästään hankitun omaisuuden täysimääräistä taloudellista hyödyntämistä. Tontin asettaminen alkuperäisen myyjän ja entisen omistajan mahdollisen vaateen vakuudeksi ei ole mitenkään erityistä verrattuna jonkin kolmannen osapuolen vaateiden takaamiseen. Omaisuuden aiottu tai sovittu käyttö myynnin jälkeen vaateiden vakuutena ei vaikuta tavanomaisessa kaupankäynnissä omaisuuden hankintahintaan. Tavanomaisessa kaupankäynnissä mahdolliset velkojat eivät ota kantaakseen vaateidensa takaamisesta aiheutuvia kustannuksia.

On ristiriitaista, että toisaalta katsotaan, että velvollisuus maksaa markkina-arvon ja kauppahinnan välinen erotus, jos Siemens ei käytä rakennettavia rakennuksia vähintään 15 vuoden ajan koulutuskeskuksena, olisi ostajan kannalta merkityksetön eikä näin ollen vaikuttaisi tontin "erityiseen" markkina-arvoon. Toisaalta taas väitetään, että pelkkä mahdollisen vaateen takaaminen olisi hyvitettävä alentamalla kauppahintaa vastaavasta pankkitakauksesta aiheutuvien kustannusten verran.

Määräyksellä, jonka mukaan Fort Malakoffin on taattava kiinnityksellä mahdollinen vaade, joka riippuu siitä, käyttääkö Siemens rakennettua tonttia vähintään 15 vuoden ajan elinkeinoveron alaiseen toimintaan, taataan Mainzin kaupungin verotulot. Vaatimuksella markkinahinnan maksamisesta tämän määräyksen jäädessä täyttämättä pyritään pitämään tuleva veronmaksaja kaupungissa pidemmän aikaa.

Tulevia verotuloja ei voida ottaa huomioon vastattaessa kysymykseen, onko julkinen viranomainen käyttäytynyt käsiteltävänä olevassa tapauksessa tavanomaisten markkinatalouden ehtojen mukaan toimivan rahoittajan tavoin. Myös silloin, kun julkinen viranomainen myy maaomaisuutta, ehtojen on vastattava sellaisen yksityisen rahoittajan, joka ei ole yhteisen edun mukaisista tehtävistä huolehtivan ja veroja kantavan valtion asemassa (5), tavanomaista käytöstä. Yksityistä sijoittajaa ei kiinnosta, miten ostaja käyttää tonttia, eikä varsinkaan, kertyykö ostajan valitsemasta käyttötavasta verotuloja kaupungille, jossa kyseinen tontti sijaitsee. Yksityinen tontin myyjä ei hyväksyisi kauppahinnan alentamista hyvitykseksi sopimusehdosta, jolla tietylle kaupungille saadaan veronmaksaja, joka sitoutetaan viipymään kaupungissa.

Ehdotettua "erityisen" markkina-arvon alentamista sovitun kiinnityksen vuoksi ei voida näin ollen hyväksyä. "Erityinen" vaihtoarvo, jonka riippumattomat kiinteistöarviointiasiantuntijat ovat esittäneet käyttäen vertailukohtana Mainzissa samankaltaisia alueita myytäessä saatuja hintoja ja jossa he ovat ottaneet huomioon velvollisuuden rakentaa määrätyt rakennukset määräajassa ja epätavallisen pitkän ajan sopimuksen allekirjoituspäivän ja omistusoikeuden siirtymisen välillä (näiden kahden tekijän nettovaikutukseksi arvioidaan 27,50 Saksan markkaa neliömetriltä), on näin ollen arvioitava 837,50:ksi Saksan markaksi neliömetriltä eli 18 433 375:ksi Saksan markaksi koko 22 010 m²:n alueelta. Ostaja, Fort Malakoff, on sen sijaan maksanut vain 13 528 650 Saksan markkaa eli 4 904 725 Saksan markkaa vähemmän kuin tontin markkina-arvo oli sopimuksentekohetkellä.

Voidaan siis todeta, että Mainzin kaupungin ja Fort Malakoffin välisen tonttikauppasopimuksen ehdot poikkeavat tavanomaisista kauppatavoista ja -ehdoista siinä määrin, että kyseessä on 4 904 725:ksi Saksan markaksi arvioitava perustamissopimuksen 92 artiklan 1 kohdassa tarkoitettu valtion tuki.

Valtion tuki, joka vääristää tai uhkaa vääristää kilpailua suosimalla jotakin yritystä tai tuotannonalaa, ei sovellu yhteismarkkinoille, siltä osin kuin se vaikuttaa jäsenvaltioiden väliseen kauppaan, ja on näin ollen kiellettyä. Käsiteltävänä oleva tuki uhkaa vääristää yhteisön sisäistä kilpailua kaupallisten tietojenkäsittelylaitteistojen ja -ohjelmistojen alalla suosimalla Grundstücksverwaltungsgesellschaft Fort Malakoff mbH & Co. KG:tä, joka on Siemens AG:n/Siemens Nixdorf Informationssysteme AG:n kokonaan omistama tytäryhtiö. Kyseisillä markkinoilla vallitsee kova kilpailu, koska hinnat laskevat jatkuvasti, teknologia kehittyy nopeasti ja sen vuoksi on tarvetta investoida tutkimukseen ja kehitykseen sekä uusiin tuotantolaitoksiin. Tuki alentaa Siemens AG:n/Siemens Nixdorf Informationssysteme AG:n kustannuksia, jotka aiheutuvat siitä, että sen omistama kiinteistöholdingyhtiö Fort Malakoff rakentaa uuden koulutuskeskuksen, jossa Siemens järjestää asiakkaidensa työntekijöille ohjelmistokoulutusta ja muuta tietojenkäsittelytuotteitaan koskevaa käyttäjäkoulutusta. Tällainen koulutus on liike-elämässä osa integroitujen tietojenkäsittelyratkaisujen tehokasta myynninedistämistä, ja sitä tarjotaan muun muassa pankeille ja vakuutusyhtiöille. Asiaan ei vaikuta se, että Siemens oli aikonut perustaa koulutuskeskuksen ainoastaan Saksaan ja ainoastaan yritysasiakkaidensa saksankielisiä työntekijöitä varten, koska yrityksen eurooppalaisten kilpailijoiden olisi myös maksettava vastaavat kustannukset tai ostettava erityisiä koulutuspalveluita ulkopuolisilta voidakseen kilpailla tehokkaasti näillä markkinoilla yhteisön saksankielisissä osissa tai päästä kyseisille markkinoille.

Tukea on pidettävä tiettyyn tarkoitukseen suunnattuna investointitukena, jonka tarkoituksena on vähentää Siemensin uudesta, Mainziin rakennettavasta koulutuskeskuksesta aiheutuvia investointikustannuksia. Sitä ei ole myönnetty osana yleistä investointitukiohjelmaa. Riippumatta siitä, voidaanko tätä erityistoimenpidettä ylipäänsä pitää alueen taloudellisen kehityksen edistämisenä, on huomattava, että Mainz ei sijaitse perustamissopimuksen 92 artiklan 3 kohdan a tai c alakohdassa hyväksytyillä tukialueilla, minkä vuoksi tukea ei voida pitää yhteismarkkinoille soveltuvana alueellisena investointitukena.

Kyseisessä tuessa ei myöskään ole kyse mistään perustamissopimuksen 92 artiklan 2 kohdan a-c alakohdan mukaisista poikkeuksista: se ei ole yksittäisille kuluttajille myönnettävää sosiaalista tukea, vaan investointitukea, jonka tarkoituksena on sitoa sijoittaja tiettyyn kaupunkiin. Sitä ei myönnetä luonnonmullistusten tai muiden poikkeuksellisten tapahtumien aiheuttaman vahingon korvaamiseksi.

Tuen tarkoituksena ei myöskään ole yhteistä etua koskevan tärkeän hankkeen edistäminen. Integroituja tietojenkäsittelyratkaisuja tarjoavan yrityksen koulutuskeskuksen sijoittaminen tiettyyn kaupunkiin ei koske yhteistä etua. Yhtä vähän siinä on kyse jäsenvaltion taloudessa olevan vakavan häiriön poistamisesta. Näin ollen käsiteltävänä olevaan tapaukseen ei voida soveltaa myöskään perustamissopimuksen 92 artiklan 3 kohdan b alakohdan poikkeuksia. Tuen tarkoituksena ei ole myöskään edistää kulttuuria ja kulttuuriperinnön säilyttämistä (perustamissopimuksen 92 artiklan 3 kohdan d alakohta).

V

Kiinteistöarviointiasiantuntijoiden johtopäätökset ja Saksan hallituksen perustelut voidaan periaatteessa hyväksyä lukuun ottamatta näkemystä, jonka mukaan velvoite taata markkina-arvon ja kauppahinnan välisen erotuksen maksamista koskeva mahdollinen vaade olisi tavanomaisessa kaupankäynnissä korvattu alentamalla kauppahintaa.

>TAULUKON PAIKKA>

Tontin "erityinen" markkina-arvo on siis arvioitava 837,50:ksi Saksan markaksi neliömetriltä eli 18 433 375:ksi Saksan markaksi koko 22 010 m²:n alueelta. Siemensin kiinteistöyhtiö Fort Malakoff on sen sijaan maksanut vain 13 528 650 Saksan markkaa eli 4 904 725 Saksan markkaa vähemmän kuin tontin markkina-arvo oli sopimuksentekohetkellä.

Komissio toteaa näin ollen, että Mainzin kaupungin Siemens AG:n/Siemens Nixdorf Informationssysteme AG:n tytäryhtiölle Fort Malakoffille markkina-arvoa alempaan kauppahintaan myymässä tontissa on kyse 4 904 725 Saksan markan suuruisesta, perustamissopimuksen 92 artiklan 1 kohdassa tarkoitetusta valtion tuesta, jonka ei voida katsoa soveltuvan yhteismarkkinoille.

Tuensaajayritystä on vaadittava palauttamaan tuki. Tuki, mukaan lukien korko, joka lasketaan alueellisten tukiohjelmien arvioinnissa käytettävää viitekorkoa soveltaen tuen maksupäivästä, eli siitä päivästä alkaen, jona Mainzin kaupunki luovutti maaomaisuuden Siemens AG:n/Siemens Nixdorf Informationssysteme AG:n tytäryhtiölle Fort Malakoffille, palautetaan Saksan lainsäädännön menettelyjen ja määräysten mukaisesti.

ON TEHNYT TÄMÄN PÄÄTÖKSEN:

1 artikla

Mainzin kaupungissa sijaitsevan tontin myynnissä Siemens AG:n/Siemens Nixdorf Informationssysteme AG:n tytäryhtiölle Fort Malakoff mbH & Co. KG:lle markkina-arvoa alempaan hintaan on kyse perustamissopimuksen 92 artiklan 1 kohdassa tarkoitetusta, 4 904 725 Saksan markan suuruisesta valtion tuesta. Tuki on laiton, koska se on myönnetty perustamissopimuksen 93 artiklan 3 kohdan vastaisesti. Tuki ei myöskään sovellu yhteismarkkinoille, koska se ei täytä 92 artiklan 2 ja 3 artiklassa määrättyjä poikkeuksia ja vapautuksia koskevia edellytyksiä.

2 artikla

Saksan on vaadittava tuensaajayritystä palauttamaan tuki. Tuki, mukaan lukien korko, joka lasketaan alueellisten tukiohjelmien arvioinnissa käytettävää viitekorkoa soveltaen tuen maksupäivästä alkaen, palautetaan Saksan lainsäädännön menettelyjen ja määräysten mukaisesti.

3 artikla

Saksan on ilmoitettava komissiolle kahden kuukauden kuluessa tämän päätöksen tiedoksi saamisesta, mitä toimenpiteitä se on toteuttanut päätöksen noudattamiseksi.

4 artikla

Tämä päätös on osoitettu Saksan liittotasavallalle.

Tehty Brysselissä 17 päivänä heinäkuuta 1996.

Komission puolesta

Karel VAN MIERT

Komission jäsen

(1) EYVL N:o C 113, 5.5.1995, s. 17

(2) EYVL N:o L 6, 11.1.1992, s. 36

(3) EYVL N:o L 263, 9.9.1992, s. 15

(4) EYVL N:o C 21, 25.1.1994, s. 4

(5) Ks. yhdistetyt asiat C-278/92, C 275/92 ja C 280/92 (Espanja v. komissio), tuomio 14.9.1994, Kok. 1994, s. I-4103, 22 kohta.