FI Euroopan unionin virallinen lehti L 150/78

KOMISSION PÄÄTÖS,

annettu 8 päivänä helmikuuta 2012,

valtiontuesta SA.28809 (C 29/10) (ex NN 42/10 & ex CP 194/09) jonka Ruotsi on toteuttanut Hammar Nordic Plugg AB:n hyväksi

(tiedoksiannettu numerolla C(2012) 546)

(Ainoastaan ruotsinkielinen teksti on todistusvoimainen)

(ETA:n kannalta merkityksellinen teksti)

(2012/293/EU)

EUROOPAN KOMISSIO, joka

ottaa huomioon Euroopan unionin toiminnasta tehdyn sopimuksen ja erityisesti sen 108 artiklan 2 kohdan,

ottaa huomioon Euroopan talousalueesta tehdyn sopimuksen ja erityisesti sen 62 artiklan 1 kohdan a alakohdan,

on mainittujen artiklojen mukaisesti kehottanut asianomaisia esittämään huomautuksensa (1) ja ottanut huomioon nämä huomautukset,

sekä katsoo seuraavaa:

1. MENETTELY

(1) Komissio vastaanotti 26 päivänä toukokuuta 2009 päivätyllä kirjeellä kantelun, joka koski oletettua valtiontukea Hammar Nordic Plugg AB:lle Vänersborgin kunnan myytyä julkista omaisuutta alle markkinahinnan. Valitus kirjattiin vastaanotetuksi 16 päivänä kesäkuuta 2009.

(2) Komissio lähetti 27 päivänä lokakuuta 2009 kansallisille viranomaisille kantelusta version, josta oli poistettu luottamukselliset tiedot. Ruotsi vastasi 30 päivänä marraskuuta 2009 päivätyllä kirjeellä, joka kirjattiin vastaanotetuksi samana päivänä.

(3) Komissio pyysi 9 päivänä maaliskuuta 2010 lisätietoja, jotka Ruotsi toimitti 20 päivänä huhtikuuta 2010 päivätyllä kirjeellä.

(4) Komissio vastaanotti 11 päivänä toukokuuta 2010 Chips AB:n antamia tietoja.

(5) Komissio ilmoitti Ruotsille 27 päivänä lokakuuta 2010 päivätyllä kirjeellä päätöksestään aloittaa kyseisen tukitoimenpiteen osalta Euroopan unionin toiminnasta tehdyn sopimuksen, jäljempänä ’SEUT-sopimus’, 108 artiklan 2 kohdassa (2) tarkoitettu menettely. Menettelyn aloittamista koskeva komission päätös, jäljempänä ’menettelyn aloittamista koskeva päätös’, on julkaistu Euroopan unionin virallisessa lehdessä (3). Komissio pyysi asianomaisia esittämään huomautuksensa tuesta.

(6) Ruotsi pyysi 23 päivänä marraskuuta 2010 päivätyllä kirjeellä pidennystä määräaikaan, jonka kuluessa menettelyn aloittamista koskevasta päätöksestä oli jätettävä huomautuksia.

(7) Ruotsin viranomaiset toimittivat komissiolle huomautuksensa 15 ja 17 päivänä joulukuuta 2010 päivätyillä kirjeillä. Hammar Nordic Plugg AB lähetti huomautuksensa komissiolle 22. tammikuuta 2011 päivätyssä kirjeessä.

(8) Komissio lähetti 1 päivänä helmikuuta 2011 Hammar Nordic Plugg AB:n huomautukset Ruotsin viranomaisille kommentoitaviksi.

(9) Komissio lähetti vielä yhden lisätietopyynnön 1 päivänä kesäkuuta 2011. Ruotsi vastasi siihen 29 päivänä kesäkuuta 2011 päivätyllä kirjeellä ja lähetti lisäselvennyksiä sähköpostitse 12 päivänä syyskuuta ja 30 päivänä syyskuuta 2011.

(10) Komissio lähetti 6 päivänä kesäkuuta 2011 Chips AB:lle kyselylomakkeen, johon yritys ei suoraan vastannut. Se antoi kuitenkin joitakin tietoja Ruotsin viranomaisille, jotka sisällyttivät nämä tiedot 12 päivänä syyskuuta 2011 antamiinsa selvennyksiin.

(11) Komission yksiköt ja Hammar Nordic Plugg AB:n edustajat tapasivat 19 päivänä lokakuuta 2011.

(12) Hammar Nordic Plugg AB antoi komissiolle lisätietoja sähköpostitse 3 päivänä marraskuuta 2011. Komissio lähetti edelleen nämä tiedot Ruotsin viranomaisille 4 päivänä marraskuuta 2011, mutta ne vahvistivat 28 päivänä marraskuuta 2011, ettei niillä ollut esittää huomautuksia.

2. KUVAUS

2.1 Tuensaaja ja asianomaiset osapuolet

(13) Tuensaaja on osakeyhtiö Hammar Nordic Plugg AB, jäljempänä ’Hammar’, jonka toiminta koostuu tilanvuokrauksesta ja kiinteistöhuollosta. Hammarin päätoimipaikka on Trollhättanissa Länsi-Götanmaalla, ja se on 100-prosenttisesti emoyhtiönsä Hammar Nordic Fastigheter AB:n omistuksessa. Emoyhtiö puolestaan on yksityishenkilön, Anders Hammarin (4), omistuksessa.

(14) Vänersborgin kunta, jäljempänä ’kunta’, sijaitsee Länsi-Götanmaan läänissä lähellä Norjan rajaa. Ruotsia koskevan vuosien 2007–2013 aluetukikartan mukaisesti Vänersborg ei sijaitse tukialueella.

(15) Fastighets AB Vänersborg, jäljempänä ’FABV’, on kunnan omistama kiinteistöyhtiö.

(16) Topp Livsmedel, jäljempänä ’Topp’, oli kansainväliseen Orkla ASA -yhtymään, jäljempänä ’Orkla’, kuuluvan yrityksen Chips AB (5) omistuksessa.

(17) Kiinteistö, johon toimenpide kohdistuu, jäljempänä ’laitos’, koostuu kahdesta tontista, tuotantolaitoksesta, irtaimesta omaisuudesta ja immateriaalioikeuksista (esim. tavaramerkit). Se sijaitsee Brålandassa, joka on pienehkö taajama Vänersborgin kunnassa. Topp valmisti vuoteen 2007 pakastevihanneksia laitoksessa, jossa työskenteli noin 30 työntekijää.

2.2 Tiivistelmä toimenpiteestä

(18) Komissio vastaanotti 26 päivänä toukokuuta 2009 päivätyssä kirjeessä kantelun oletetusta valtiontuesta, jossa oli kyse julkisen omaisuuden (laitoksen) myymisestä alle markkinahinnan.

(19) Asiaa koskevat seuraavat tosiseikat: Vuoden 2007 lopussa Chips AB ilmoitti, että Topp lopettaa tuotantonsa, ja yritys käynnisti menettelyn laitoksen myymiseksi.

(20) Kunta osti 13 päivänä helmikuuta 2008 – FABV:n välityksellä – laitoksen Chips AB:ltä 17 miljoonalla Ruotsin kruunulla (1,7 miljoonalla eurolla) (6).

(21) Samana päivänä eli 13 päivänä helmikuuta 2008 FABV teki kaksi sopimusta Hammarin kanssa. Yksi sopimus oli vuokrasopimus, jolla FABV vuokrasi koko laitoksen Hammarille (7). Toinen sopimus sisälsi option, jonka perusteella Hammarilla oli oikeus ostaa laitos FABV:ltä kiinteään 8 miljoonan kruunun hintaan (0,8 miljoonaa euroa) milloin tahansa 1 päivän maaliskuuta 2008 ja 28 päivän helmikuuta 2010 välisellä kaksivuotiskaudella. Hammar hyödynsi optiota ja hankki laitoksen itselleen FABV:ltä kiinteään hintaan 11 päivänä elokuuta 2008.

(22) Hammar vuokrasi 1 päivänä maaliskuuta 2008 tehdyn sopimuksen perusteella suurimman osan laitoksesta paikallisille yrittäjille hintaan, joka oli korkeampi kuin FABV:n ja Hammarin sopima vuokra (8). Paikalliset yrittäjät asettivat lisäksi vuokrasopimuksen allekirjoittamisen ehdoksi, että niillä pitäisi olla mahdollisuus ostaa laitos tulevaisuudessa siinä tapauksessa, että se siirtyisi Hammarin omistukseen. Samana päivänä allekirjoitettu optiosopimus antoi paikallisille yrittäjille mahdollisuuden hankkia laitos itselleen 40 miljoonalla kruunulla (4 miljoonaa euroa).

(23) Hammar teki 2 päivänä syyskuuta 2008 paikallisten yrittäjien kanssa sopimuksen, jonka mukaan se myy laitoksen paikallisille yrittäjille sovittuun 40 miljoonan kruunun hintaan.

3. MENETTELYN ALOITTAMISTA KOSKEVA PÄÄTÖS

(24) Komissiolla oli syytä olettaa, että liiketoimeen, jolla FABV myi laitoksen Hammarille, sisältyi valtiontukea. Tästä syystä komissio aloitti 27 päivänä lokakuuta 2010 muodollisen tutkintamenettelyn kyseisen liiketoimen takia (9).

(25) Ruotsin viranomaiset ja Hammar esittivät huomautuksia muodollisen tutkintamenettelyn aloittamisesta.

(26) Ruotsin viranomaiset katsovat, että laitoksen myynnissä Hammarille ei ole kyse valtiontuesta. Niiden mukaan kunta osti laitoksen FABV:n kautta ainoana tarkoituksenaan tuotannon ja työllisyysmahdollisuuksien varmistaminen. Koska kunnan tarkoituksena ei ollut harjoittaa toimintaa itse, ratkaisuksi valittiin Hammarin ehdottama vaihtoehto eli vuokrasopimus osto-optiolla. Ruotsin viranomaiset toteavat myös, että Hammarille myönnetty optio edellytti 9 miljoonan kruunun (0,9 miljoonaa euroa) pääomanlisäystä kunnan varoista FABV:lle korvaukseksi menetyksestä, joka syntyisi siinä tapauksessa, että Hammar hyödyntäisi option.

(27) Hammarin mukaan FABV osti laitoksen Chips AB:ltä liian korkeaan hintaan, mikä saattaisi tarkoittaa, että Orklalle myönnettiin valtiontukea. Lisäksi Hammar väittää, että laitos ostettiin FABV:ltä markkinaehdoin ja että myynti ei vaikuttanut jäsenvaltioiden väliseen kauppaan eikä johtanut kilpailun vääristymiseen.

(28) Hammar esitti väitteidensä tueksi (20 päivänä tammikuuta 2011 päivätyn) laitoksen arvoa koskevan jälkilaskelman, jonka PricewaterhouseCoopers oli laatinut, jäljempänä ’PwC-raportti’. PwC-raportin mukaan tämäntyyppisten kiinteistöjen markkinahinnan laskemisessa epävarmuustekijä on niin suuri, että hinnan voidaan sanoa olleen lähellä markkinahintaa joka kerta, kun laitos myytiin (eli silloin, kun FABV osti sen Chips AB:ltä, silloin kun se myöhemmin myytiin Hammarille ja kun Hammar lopulta myi sen paikallisille yrittäjille). Raportissa katsotaan erityisesti, että FABV myi laitoksen Hammarille ja edelleen paikallisille yrittäjille markkinahintojen mukaisesti, kun otetaan huomioon rahoitusehdot molemmissa vuokrasopimuksissa (eli yhtäältä FABV:n ja Hammarin välillä ja toisaalta Hammarin ja paikallisten yrittäjien välillä).

(29) Hammar korosti komission yksiköiden kanssa 19 päivänä lokakuuta 2011 pidetyssä kokouksessa ja 3. marraskuuta 2011 toimittamissaan lisätiedoissa komissiolle, että laitoksesta ei ollut esitetty muita tarjouksia siinä vaiheessa, kun kunta ja Hammar sopivat siitä, että Hammarille myönnettäisiin optio laitoksen ostamiseen 8 miljoonalla kruunulla, ja että kyseinen hinta on näin ollen katsottava markkinahinnaksi huolimatta mahdollisista laskelmista, jotka on joka tapauksessa katsottava hypoteettisiksi.

(30) Hammar lähetti komissiolle 3 päivänä marraskuuta 2011 Copenhagen Economics A/S:n, jäljempänä ’Copenhagen Economics’, (10) laatiman raportin, jossa selvitettiin, miten se, että FABV osti laitoksen Chips AB:ltä ja myöhemmin myi sen Hammarille, on saattanut vaikuttaa jäsenvaltioiden väliseen kauppaan. Raportin loppupäätelmänä oli, että ensimmäisellä liiketoimella saattoi olla vaikutuksia unionin sisäiseen kauppaan, koska myyjä Chips AB on kansainvälinen yritys – norjalaisen Orkla-yhtymän suomalainen tytäryhtiö – joka kilpailee kansainvälisesti. Sen sijaan raportissa todetaan, että se, että FABV myi laitoksen Hammarille, ei lainkaan vaikuta tai vaikuttaa vain erittäin vähän Euroopan unionin sisäiseen kauppaan, koska Hammar toimii ainoastaan paikallistasolla, eikä sillä ole mitään kansainvälisiä kilpailijoita merkityksellisillä markkinoilla.

4. TOIMENPITEEN ARVIOINTI

4.1 Onko kyse valtiontuesta?

(31) Sen määrittämiseksi, sisälsikö liiketoimi, jolla FABV myi laitoksen Hammarille, valtiontukea, on tarkasteltava SEUT-sopimuksen 107 artiklan 1 kohtaa, jonka mukaan ”jäsenvaltion myöntämä taikka valtion varoista muodossa tai toisessa myönnetty tuki, joka vääristää tai uhkaa vääristää kilpailua suosimalla jotakin yritystä tai tuotannonalaa, ei sovellu sisämarkkinoille, siltä osin kuin se vaikuttaa jäsenvaltioiden väliseen kauppaan”.

(32) Komissio toteaa, että tuensaaja Hammar luonnehtii itseään yritykseksi, koska se harjoittaa taloudellista toimintaa eli tarjoaa markkinoilla kiinteistöpalveluja ja niihin liittyviä palveluja.

(33) Kunta toteutti liiketoimen FABV:n välityksellä. Kunta omistaa FABV:stä 100 prosenttia, ja se kattaa FABV:n mahdolliset tappiot tavanomaisesta talousarviostaan. FABV:n hallitus muodostuu Vänersborgin kunnanvaltuutetuista. FABV:n päätökset voidaan näin ollen katsoa valtion päätöksiksi, joten siinä määrin kuin päätöksillä on taloudellisia seurauksia, kyse on valtion varojen käytöstä. Lisäksi kunta oli selkeästi osallisena tässä liiketoimessa, koska Hammarille myönnetty optio edellytti kunnalta 9 miljoonan kruunun pääomanlisäystä FABV:lle korvauksena tappiosta, joka syntyisi, jos Hammar hyödyntäisi optiotaan. Tätä taustaa vasten komission johtopäätös on, että laitoksen myyntiin Hammarille liittyi valtion varoja.

(34) Koska liiketoimi hyödytti tiettyä yritystä (eli Hammaria), toimea on tarkasteltava valikoivana toimenpiteenä.

(35) Toimenpide vääristää tai voi vääristää kilpailua ja vaikuttaa kauppaan Euroopan unionin alueella ja Euroopan talousalueella, jäljempänä ’kauppa ETA-alueella’, siinä merkityksessä kuin tämä käsitetään Euroopan unionin tuomioistuimen valtiontukea koskevassa oikeuskäytännössä. Perusteeksi sille, että laitoksen myynnistä Hammarille koitunut valikoiva etu ei vaikuttanut kauppaan tai vaikutti siihen vain vähäisessä määrin, Copenhagen Economicsin raportissa (katso johdanto-osan 30 kappale) esitetään, että Hammar toimii ainoastaan paikallisilla kiinteistömarkkinoilla. Mahdollinen vaikutus kauppaan ei kuitenkaan riipu siitä, sattuuko tietyllä tuensaajalla olemaan kansainvälistä vai vain kansallista toimintaa, vaan pikemminkin siitä, ovatko tuensaajan kaupankäynnin kohteena olevat tavarat ja palvelut sellaisia, että niillä käydään unionin sisäistä kauppaa, tai voisiko niillä käydä unionin sisäistä kauppaa (11). Kyseinen peruste täyttyy tässä asiassa, koska kiinteistöpalvelut ja niihin liittyvät palvelut ovat unionin sisäisen kaupankäynnin ja investoinnin kohteena. Tämän seikan vahvistaa käsiteltävänä olevassa asiassa se, että laitoksen aikaisempi omistaja (Chips AB) on kansainvälisesti toimivan Orkla-yhtymän tytäryhtiö, jolla on päätoimipaikkansa Suomessa. Tämä todistaa, että kyseistä omaisuutta (eli laitosta) kohtaan on olemassa rajatylittävää mielenkiintoa. Kyse ei myöskään ole rakentamattomasta tontista, vaan toiminnassa olevasta laitoksesta, jota käytetään pakaste-elintarvikkeiden tuottamiseen.

(36) Komissio katsoo näin ollen, että vaikka Hammarilla onkin vain paikallisen tason toimintaa, yritys toimii markkinoilla, joilla ei voida poissulkea vaikutuksia Euroopan unionin ja ETA-alueen kauppaan ja kilpailuun. Hammarin esittämät perusteet eivät näin ollen muodosta syytä siihen, miksi komissio poikkeaisi tämän perusteen alustavasta arvioinnista menettelyn aloittamista koskevassa päätöksessä.

(37) Ainoa tarkasteltava valtiontuen määrittelyä koskeva peruste on näin ollen se, aiheutuiko Hammarille etua liiketoimesta, jolla FABV myi laitoksen. Saatavilla olevien tietojen mukaan komissio katsoo, että FABV myi laitoksen Hammarille markkinahintaa halvemmalla hinnalla. Yksityinen markkinasijoittaja ei todennäköisesti toimisi näin, joten Hammar sai liiketoimesta etua.

(38) Tässä asiassa on kyse tietyn julkisessa omistuksessa olevan omaisuuden myynnistä yksityiselle yritykselle. Osa omaisuudesta muodostuu kiinteistöistä (maasta ja rakennuksista). Jotta tällaisissa tapauksissa voitaisiin arvioida, esiintyykö tukea, komissio soveltaa julkisten viranomaisten tekemiin maa-alueita ja rakennuksia koskeviin kauppoihin sisältyvistä tuista antamaansa tiedonantoa (12) (jäljempänä ’tiedonanto’). Komissio soveltaa myynnin kohteena olleeseen toisentyyppiseen omaisuuteen markkinataloudessa toimivaa yksityistä sijoittajaa koskevaa testiä, eli arvioi, toimiko julkinen myyjä markkinataloudessa toimivan yksityisen sijoittajan tavoin. Komissio arvioi selkeyden vuoksi koko liiketoimen kyseisen tiedonannon perusteella, koska tiedonanto perustuu yksityistä sijoittajaa koskevaan testiin (13).

(39) Tiedonannon II luvun 1 kohdan mukaan on ennen kaikkea automaattisesti poissuljettua, että ostajan eduksi myönnetään valtiontukea, kun kauppa tehdään ”riittävästi julkistetulla, huutokauppaan verrattavalla avoimella tarjouskilpailulla, jolle ei aseteta ehtoja ja jossa hyväksytään paras tai ainoa tarjous”. Komission keräämien tietojen mukaan ei vaikuta siltä, että FABV olisi järjestänyt tarjouskilpailua ennen laitoksen myyntiä, ja näin ollen valtiontuen esiintymistä ei voi näillä perustein automaattisesti poissulkea.

(40) Hammar esittää, että 8 miljoonan kruunun hinta vastaa laitoksen markkinahintaa, koska muita tarjouksia ei jätetty sinä aikana, jolloin optiosta sovittiin. Komissio toteaa kuitenkin, että kunta ei myynyt laitosta tavalla, joka oli läpinäkyvä ja avoin muille tarjouksenesittäjille. Tämän takia komissio ei voi myyntihinnan perusteella tehdä johtopäätöksiä laitoksen todellisesta markkina-arvosta (14). Komissio toteaa lisäksi, että FABV osti laitoksen 17 miljoonalla kruunulla 13 päivänä helmikuuta 2008 ja suostui samana päivänä myöntämään Hammarille option, joka koski laitoksen myymistä 8 miljoonalla kruunulla eli paljon alempaan hintaan.

(41) Tiedonannon II luvun 2 kohdan a alakohdan mukaan siinä tapauksessa, että myynti tapahtuu ilman ehdotonta tarjouskilpailumenettelyä, ”yhden tai useamman riippumattoman arvioijan on suoritettava riippumaton arvio ennen myyntineuvotteluja markkina-arvon vahvistamiseksi yleisesti hyväksyttyjen markkinoiden tunnuslukujen ja arviointinormien mukaisesti”. Komissio toteaa, että FABV ei pyytänyt riippumatonta arviointia laitoksesta ennen myyntineuvotteluja.

(42) Vaikka ennen myyntineuvotteluja ei järjestettykään avointa tarjouskilpailua, jolle ei asetettu ehtoja, eikä laitoksesta suoritettu riippumatonta arviointia ennen myyntineuvotteluja, saatavilla on muunlaisia tietoja, joiden perusteella voidaan päätellä laitoksen markkina-arvo ajankohtana, jolloin FABV myi sen Hammarille.

(43) Kun laitos asetettiin myytäväksi vuoden 2007 lopussa, Chips AB antoi Colliers Internationalille (15) tehtäväksi laatia laitosta koskevan myyntimuistion. Colliers International ilmoitti kiinteistön myyntihinnaksi 27 miljoonaa kruunua (2,7 miljoonaa euroa) itse kiinteistön osalta, pois lukien irtaimisto ja aineettomat hyödykkeet. Kuten menettelyn aloittamista koskevassa päätöksessä todetaan, komissio katsoo, että tämä on kohtuullinen arvio markkinahinnasta, koska i) arvio tehtiin ennen myyntineuvotteluja, ii) Chips AB tilasi sen laitoksen myynnin yhteydessä eli tilanteessa, jossa Chips AB:llä ei kohtuullisesti voida olettaa olleen muuta intressiä kuin markkina-arvoa koskevan asianmukaisen arvion saaminen iii) tutkimuksen suoritti sekä myyjään että ostajaan nähden riippumaton kolmas osapuoli ja iv) Colliers Internationalilla on vankka kiinteistöalan kokemus. Hammar kiistää kuitenkin komission alustavan näkemyksen, jonka mukaan arviointi oli riippumaton, koska se oli myyjän tilaama. Hammar katsoo myös, että Colliers Internationalin oletukset eivät olleet realistisia (muun muassa siksi, että Colliers Internationalin lähtökohtana oli ainoastaan 10 prosentin vajaakäyttöaste) ottaen huomioon laitoksessa liiketoimen toteuttamishetkellä valinnut tilanne.

(44) Toinen mahdollinen laitoksen markkinahintaa koskeva indikaattori sisältyy arvioon, jonka Swedbank Kommersiella Fastigheter (16), jäljempänä ’Swedbank’, teki kesäkuussa 2008. Tämä arvio tehtiin laitoksen sittemmin ostaneiden paikallisten yrittäjien laskuun laitoksen hankkimista varten otettavaa lainaa ajatellen. Swedbank arvioi laitoksen markkina-arvoksi 30 miljoonaa kruunua (3 miljoonaa euroa), vaikka arvioitavat tilat eivät käsittäneet laitosta kokonaisuudessaan (17). Swedbank lähti siitä, että vajaakäyttöaste on 35 prosenttia, kun taas muut oletukset olivat verrattavissa Colliers Internationalin oletuksiin.

(45) PwC-raportti sisältää joukon arvioita laitoksen markkina-arvosta, jotka vaihtelevat sen myyntihetkestä riippuen. Raportissa todetaan esimerkiksi, että laitoksen arvo silloin, kun Chips AB myi sen FABV:lle, oli noin 9 miljoonaa kruunua, ja silloin, kun Hammar vuokrasi sen FABV:ltä samana päivänä (13 päivänä helmikuuta 2008) noin 5,5 miljoonaa kruunua (0,55 miljoonaa euroa). PwC-raportti sisältää kolmannen arvion laitoksen markkina-arvosta ajankohtana, jolloin Hammar vuokrasi sen paikallisille yrittäjille (1 päivänä maaliskuuta 2008) noin 21 miljoonalla kruunulla (2,1 miljoonaa euroa).

(46) Komissio toteaa ensinnäkin, että PwC-raportissa laitoksen markkina-arvoksi ilmoitetaan lyhyen ajan sisällä erilaisia lukemia. Koska lyhyen aikavälin markkina-arvo tapaa olla aika muuttumaton (paitsi poikkeuksellisissa olosuhteissa), komissio suhtautuu hyvin epäröivästi osaan PwC-raportissa esitetyistä arvioista erityisesti, kun otetaan huomioon, että kaikki liiketoimet toteutettiin hyvin lyhyen aikavälin sisällä.

(47) PwC-raportissa esitetyn kahden ensimmäisen arvion osalta (ensimmäinen 9 miljoona kruunua, toinen 5,5 miljoonaa kruunua), komissio katsoo, että ne vaikuttavat epärealistisilta verrattuina Colliers Internationalin ja Swedbankin samanaikaisiin arvioihin. Toisaalta 5,5 miljoonan kruunun suuruisen arvion osalta komissio toteaa, että PricewaterhouseCoopers, jäljempänä ’PwC’, perusti arvionsa kassavirtoihin, jotka muodostuivat Hammarin FABV:lle maksamasta laitoksen vuokrasta. PwC myöntää kuitenkin itse, että nämä vuokrat ovat hyvin matalia verrattuna vastaavan teollisuuslaitoksen tavanomaiseen tuottoon. Tämä on sitäkin silmiinpistävämpää suhteutettuna noin seitsemän kertaa korkeampiin vuokriin, joita Hammar peri paikallisilta yrittäjiltä vain joitakin päiviä myöhemmin (ks. alaviitteet 7 ja 8). Tämän huomioon ottaen komissio päättelee, että Hammarin maksamat vuokrat olivat alle markkinavuokrien. Komissio katsoo näin ollen, että 5,5 miljoonan kruunun arvio, joka perustuu oletukseen markkinatason alittavista vuokrista, ei kuvasta laitoksen todellista markkina-arvoa. Toisaalta 9 miljoonan kruunun arvio perustuu oletukseen, jonka mukaan omistussuhteen kahden ensimmäisen vuoden aikana vajaakäyttöaste on 100 prosenttia, että se vähenee 75 prosenttiin kolmantena ja 50 prosenttiin neljäntenä vuonna ja vakiintuu 60 prosenttiin sillä ajanjaksolla, joka arvioinnista vielä on jäljellä. Vajaakäyttöastetta koskevassa oletuksessa ei kuitenkaan oteta huomioon, että myyntihetkellä oli tiedossa, että paikalliset yrittäjät ovat halukkaita vuokraamaan laitoksen, ja että näin ollen arvioitava arvo koskee laitosta ja vuokralaista.

(48) Kolmannen PwC-raportissa esitetyn arvion mukaan laitoksen markkina-arvo oli noin 21 miljoonaa kruunua sillä hetkellä, kun Hammar myi sen paikallisille yrittäjille, vaikka arvioitavat tilat eivät käsittäneet laitosta kokonaisuudessaan (ks. alaviite 17). Tämä arvio perustuu pääosin samaan menetelmään kuin Colliers Internationalin ja Swedbankin arvioinnit, ja siinä käytetään oletuksena Hammarin ja paikallisten yrittäjien tekemän vuokrasopimuksen eli myyntihetkellä voimassa olleen vuokrasopimuksen ehtoja. On myös huomattava, että sopimusehdot luultavasti olivat markkinaehtoiset, erityisesti siitä syystä, että ne neuvoteltiin kahden sellaisen yksityisen markkinatoimijan välillä, joilla voi olettaa olevan ainoastaan taloudellisesti rationaalisia motiiveja. Komissio katsoo näin ollen, että PwC-raportissa esitetty kolmas arvio laitoksen markkina-arvosta on kohtuullinen.

(49) Näin ollen on selvää, että riippumatta siitä, mikä arvio laitoksen markkina-arvosta valitaan (Colliers Internationalin, Swedbankin vai PwC-raportin kolmas arvio), 8 miljoonan kruunun myyntihinta, jolla FABV myi laitoksen Hammarille, oli paljon alle markkinahinnan ja antoi näin ollen Hammarille edun.

(50) Koska kaikki SEUT-sopimuksen 107 artiklan 1 kohdan ehdot täyttyvät, komissio päättelee, että tarkistetussa toimenpiteessä on kyse valtiontuesta, joka on lisäksi sääntöjenvastaista, koska se myönnettiin tuensaajalle ilman komission etukäteishyväksyntää.

(51) Tuensaajalle koitunut etu vastaa Hammarin maksaman 8 miljoonan kruunun hinnan sekä laitoksen markkinahinnan välistä erotusta.

(52) Komissio vahvistaa laitoksen markkinoiden mukaisen hinnan tutkimalla seuraavia saatavilla olevia mahdollisia vaihtoehtoja ja arvioita: i) FABV:n Chips AB:lle 18 päivänä helmikuuta 2008 tosiasiallisesti maksamat 17 miljoonaa kruunua, ii) paikallisten yrittäjien Hammarille tosiasiallisesti maksamat 40 miljoonaa kruunua, iii) Colliers Internationalin ennen myyntiä laatima 27 miljoonan kruunun suuruinen arvio, iv) Swedbankin kesäkuussa 2008 laatima 30 miljoonan kruunun suuruinen arvio ja v) PwC-raportissa esitetty 21 miljoonan kruunun arvio.

(53) Komissio katsoo, että 17 miljoonan kruunun hinta, jonka FABV maksoi Chips AB:lle laitoksen ostohetkellä, ei muodosta vakuuttavaa todistetta markkina-arvosta. Komissio on jo selittänyt menettelyn aloittamista koskevassa päätöksessä, että Chips AB hyväksyi arvioitua markkina-arvoa alemman hinnan, koska haluttiin välttää laitoksen sulkemisesta ja siitä seuraavasta työpaikkojen menetyksestä yrityksen maineelle koituvat kielteiset seuraukset. Lisäksi Chips AB halusi hyödyntää mahdollisuutta pikaiseen myyntiin, jotta se pystyi lopettamaan Toppin toiminnan. Yksityinen markkinatoimija, joilla ei ole näitä (nimenomaan Chips AB:tä koskevia) rajoituksia, olisi vaatinut korkeampaa hintaa. Näistä syistä komissio katsoo, että ei ole tarpeen vastata Hammarin perusteluihin (joista on yhteenveto tämän päätöksen johdanto-osan 27 kappaleessa), jotka sitä paitsi koskevat muodollisen tutkintamenettelyn ulkopuolelle jäävää olosuhdetta.

(54) Komissio on todennut muodollisen tutkintamenettelyn aikana saamiensa tietojen perusteella myös, että paikallisten yrittäjien kanssa sovittu 40 miljoonan kruunun hinta ei vaikuta sopivimmalta mahdolliselta mittapuulta laitoksen markkinaehtoisen hinnan mittaamiseen, koska yrittäjät rahoittivat sovitun määrän osaksi pankkilainalla ja osaksi Hammarilta ottamallaan lainalla. Myyjän (joka on samalla liiketoimessa velkojana) suuri rahoitusosuus ja sen tuoma luottoriski eivät varsinaisesti tue väitettä, jonka mukaan 40 miljoonan kruunun nimellishinta muodostaa laitoksen tosiasiallisen taloudellisen arvon. Tässä liiketoimessa maksettu nimellishinta ei näin ollen ole vakuuttava todiste hinnasta, joka laitoksesta olisi markkinaehdoin maksettu. Se on kuitenkin lisäosoitus siitä, että 8 miljoonan kruunun hinta ei vastaa laitoksen markkina-arvoa. Alle kolmen viikon ajanjakson aikana määritettiin kaksi vaihtoehtoa, ja huomattava hintaero näin lyhyen ajan sisällä vahvistaa, että kyseinen määrä ei vastaa markkinahintaa.

(55) Colliers Internationalin ja Swedbankin arvioiden osalta komissiolla ei periaatteessa ole aihetta epäillä, etteivätkö ne olisi riippumattomia tai yleisesti hyväksytyillä standardeilla tuotettuja. Komissio kuitenkin katsoo, että arviot eivät ole suoraan verrattavissa keskenään, koska osa arvioiden pohjana olevista oletuksista poikkeaa toisistaan. Saatavilla olevien tietojen perusteella komissio ei pysty täydellä varmuudella päättelemään, antavatko nämä arviot luotettavimman mahdollisen kuvan laitoksen todellisesta markkina-arvosta, sillä ne perustuvat pikemminkin muita markkinoilla tapahtuneita liiketoimia koskeviin oletuksiin ja vertailuihin kuin tarkastelun kohteena olevaa laitosta koskeviin liiketoimiin.

(56) Kaiken kaikkiaan komissio katsoo, että on syytä käyttää PwC-raportin kolmannen arvioinnin tuloksena todettua markkina-arvoa. Kuten johdanto-osan 48 kappaleessa todetaan, komissio katsoo, että arviointi – huolimatta siitä, että se on tehty liiketoimen jälkeen – perustuu oikeasti olemassa ollutta (Hammarin ja paikallisten yrittäjien välistä) vuokrasopimusta koskeviin kassavirtatietoihin ja siten todellisiin markkinahavaintoihin. Tämä huomioon ottaen 21 miljoonan kruunun arvio on Colliers Internationalin ja Swedbankin arvioihin verrattuna uskottava vaikkakin varovainen arvio laitoksen markkina-arvosta. Komissio toteaa lisäksi, että Hammar teki optiosopimuksen 13 päivänä helmikuuta 2008 laitoksen ostamisesta 8 miljoonalla kruunulla ja hyödynsi kyseistä optiota 11 päivänä elokuuta 2008. Hammar teki 1 päivänä maaliskuuta 2008 paikallisten yrittäjien kanssa optiosopimuksen, joka koski laitoksen myymistä 40 miljoonalla kruunulla, ja myyntisopimus tehtiin 2 päivänä syyskuuta 2008, kun optio hyödynnettiin. Kun PwC-raportissa laitoksen arvoksi määritettiin 21 miljoonaa kruunua, arvion perustana käytetty päivämäärä oli 1 päivänä maaliskuuta 2008. Ottaen huomioon, että kaikki nämä liiketoimet suoritettiin ajallisesti lähellä toisiaan, ei ole syytä olettaa, että laitoksen markkina-arvo olisi ollut erityisen kaukana 21 miljoonasta kruunusta silloin, kun Hammar osti sen tai teki optiosopimuksen.

(57) Tämän perusteella Hammarin saamaksi eduksi voidaan vahvistaa 13 miljoonaa kruunua (1,3 miljoonaa euroa). Edun määrä lasketaan vähentämällä 21 miljoonan kruunun markkina-arvosta ne 8 miljoonaa kruunua, jotka Hammar tosiasiallisesti maksoi laitoksesta.

4.2 Tuen soveltuvuus sisämarkkinoille

(58) Ruotsin viranomaiset sen paremmin kuin Hammarkaan eivät ole esittäneet perusteita sille, että tuki soveltuisi sisämarkkinoille. Ainoa tarkoitus, jonka Ruotsin viranomaiset ovat ilmoittaneet toimenpiteelle, on kunnan poliittinen tahto pitää yrityksen toiminta käynnissä ja samanaikaisesti taata työllisyys Vänersborgin alueella.

(59) Koska kunta ei sijaitse tukialueella (katso johdanto-osan 14 kappale) se ei ole oikeutettu aluetukeen. Kun tarkastellaan sitä, minkä tyyppiseen tarkoitukseen Ruotsin viranomaiset ovat tukea myöntäneet, tarkastelun pohjana voitaisiin käyttää komission tiedonantoa ”Yhteisön suuntaviivat valtiontuesta vaikeuksissa olevien yritysten pelastamiseksi ja rakenneuudistukseksi” (18). Ei kuitenkaan ole viitteitä siitä, että suuntaviivojen ehdot täyttyisivät tässä tapauksessa. Ennen kaikkea mikään ei viittaa siihen, että Hammar oli laitoksen ostaessaan vaikeuksissa oleva yritys.

(60) Kaikkien tapahtumien osalta ei ole riittävästi osoitettu, että toimenpide oli tarpeellinen ja oikeasuhtainen yhteisen edun mukaisten tavoitteiden saavuttamiseksi. Tästä syystä komissio ei ole löytänyt perusteita, joilla tuki voitaisiin julistaa sisämarkkinoille soveltuvaksi SEUT-sopimuksen 107 artiklan 3 kohdan perusteella.

(61) Näyttää siltä, että ei voida soveltaa muita perusteita tuen soveltuvuudelle sisämarkkinoille. Komissio päättelee tämän johdosta, että kun kunta myi laitoksen Hammarille, kyse oli sääntöjenvastaisesta ja sisämarkkinoille soveltumattomasta valtiontuesta SEUT-sopimuksen 107 artiklan 1 kohdan perusteella.

4.3 Vuokrasopimus ja option hinta

(62) Komissio epäili menettelyn aloittamista koskevassa päätöksessään myös sitä, täyttikö FABV:n ja Hammarin 13 päivänä helmikuuta 2008 tekemä vuokrasopimus ja laitoksen ostamista koskevan Hammarin option hinta markkinaehdot (katso menettelyn aloittamista koskevan päätöksen johdanto-osan 38 kappale).

(63) Vuokrasopimuksen osalta komissio toteaa, että kyse on valtiontuesta, koska SEUT-sopimuksen 107 artiklan 1 kohdan ehdot täyttyvät edellä 4.1 jaksossa esitetyin perustein: i) tuensaaja Hammar on yritys, ii) FABV:n päätökset voidaan katsoa valtion päätöksiksi, ja siinä määrin kuin päätöksillä on taloudellisia seurauksia, kyse on valtion varojen käytöstä, iii) toimenpide on valikoiva, koska se on hyödyttänyt ainoastaan yhtä tiettyä yritystä, iv) kuten johdanto-osan 47 kappaleessa selitetään ja Hammarin itsensä toimittamassa PwC-raportissa myönnetään, komissio katsoo, että FABV:n Hammarilta perimät vuokrat ovat alle markkinahintojen ja näin ollen antavat Hammarille edun ja v) vaikka Hammarilla onkin vain paikallisen tason toimintaa, yritys toimii markkinoilla, joilla vaikutuksia Euroopan unionin ja ETA-alueen kauppaan ja kilpailuun ei voida poissulkea.

(64) Sen määrittämiseksi, kuinka suuri etu Hammarille myönnettiin, on verrattava vuokraa, josta FABV ja Hammar sopivat 13 päivänä helmikuuta 2008 (0,5 miljoonaa kruunua ensimmäiseltä vuodelta) vuokraan, josta Hammar ja paikalliset yrittäjät sopivat 1. maaliskuuta 2008 (3,5 miljoonaa kruunua ensimmäiseltä vuodelta). Komissio katsoo, että jälkimmäisen sopimuksen ehdot edustavat laitoksen markkina-arvon mukaista vuokraamista, koska sopimus tehtiin kahden yksityisen osapuolen välillä taloudellisesti rationaalisista syistä. Tämän osalta on myös huomattava, että PwC-raportissa laitoksen arvon laskemisen lähtökohtana käytettiin viimeksi mainittua määrää. Koska Hammar maksoi vuokraa kunnalle ainoastaan 1 päivästä maaliskuuta 200811 päivään elokuuta 2008 eli siihen saakka, jolloin Hammar hyödynsi optiotaan eli noin kuuden kuukauden ajan, 3 miljoonan kruunun etua (joka on FABV:n ja Hammarin sopiman vuokran sekä Hammarin ja paikallisten yrittäjien sopiman vuokran välinen erotus) koskevan pro rata -laskelman tuloksena olisi 1,5 miljoonan kruunun (0,15 miljoonaa euroa) määrä.

(65) Koska ei ole olemassa sellaisia sisämarkkinoille soveltuvuuden perusteita, joita voitaisiin soveltaa, eikä sellaisiin ole vedottu (katso 4.2 jakso), komissio päättelee, että FABV:n ja Hammarin 13 päivänä helmikuuta 2008 tekemä vuokrasopimus sisältää SEUT-sopimuksen 107 artiklan 1 kohdan perusteella sääntöjenvastaista ja sisämarkkinoille soveltumatonta valtiontukea.

(66) Hammarille laitoksen ostamiseen myönnetyn option hinnan osalta komissio toteaa, että ei voida lähteä siitä, että optio on toteutettavissa, koska Ruotsin lainsäädännön mukaan sitoumukset, jotka koskevat kiinteän omaisuuden ostamista tai myymistä tulevana ajankohtana, eivät periaatteessa ole sitovia (19). Näin ollen Hammarin tällaisesta optiosta saama etu on hyvin epävarma, jollei suorastaan olematon, ja maksettu vuokra tai myyntihinta on hyvin voinut kumota sen. Tästä syystä ei voida varmuudella todeta, että optio toi Hammarille edun, joka on erotettavissa vuokrasopimuksen ja myöhemmin laitoksen myynnin Hammarille tuomasta edusta.

5. TUEN TAKAISINPERIMINEN

(67) Euroopan yhteisön perustamissopimuksen 93 artiklan soveltamista koskevista yksityiskohtaisista säännöistä 22 päivänä maaliskuuta 1999 annetun neuvoston asetuksen (EY) N:o 659/1999 (20) 14 artiklan 1 kohdassa säädetään seuraavasti: ”sääntöjenvastaista tukea koskevissa kielteisissä päätöksissä komissio päättää, että asianomaisen jäsenvaltion on toteutettava kaikki tarpeelliset toimenpiteet tuen perimiseksi takaisin tuensaajalta.”

(68) Koska käsiteltävänä olevassa toimenpiteessä on kyse sääntöjenvastaisesta ja sisämarkkinoille soveltumattomasta valtiontuesta, tuki on perittävä takaisin ennen tuen myöntämistä markkinoilla vallinneen tilanteen palauttamiseksi. Takaisinperintä on näin ollen toteutettava siitä ajankohdasta alkaen, jolloin tuensaaja sai edun, toisin sanoen kun tuki asetettiin tuensaajan käyttöön, ja siitä on perittävä korkoa todelliseen takaisinperintään saakka.

(69) Toimenpiteisiin sisältyvän sisämarkkinoille soveltumattoman tuen määräksi on vahvistettava 14,5 miljoonaa kruunua. Määrä muodostuu laitoksen markkina-arvon (21 miljoonaa kruunua) ja Hammarin maksaman hinnan (8 miljoonaa kruunua) välisestä erotuksesta, joka on 13 miljoonaa kruunua, sekä vuokrasopimusta koskevasta takaisinperittävästä määrästä (1,5 miljoonaa kruunua).

(70) Perittävästä määrästä on maksettava takaisinperintäkorkoa. Sisämarkkinoille soveltumattoman 13 miljoonan kruunun suuruisen valtiontuen osalta takaisinperintäkorko on laskettava siitä päivästä, jolloin Hammar hyödynsi optiotaan ja hankki laitoksen FABV:ltä eli 11 päivästä elokuuta 2008 alkaen. Sisämarkkinoille soveltumattoman tuen määrälle, jonka suuruus on 1,5 miljoonaa kruunua, on laskettava korkoa siitä päivästä, jolloin vuokra oli maksettava, eli 1 päivästä maaliskuuta 2008,

ON HYVÄKSYNYT TÄMÄN PÄÄTÖKSEN:

1 artikla

Yhteensä 14,5 miljoonan kruunun valtiontuki, jonka Ruotsi on SEUT-sopimuksen 108 artiklan 3 kohdan vastaisesti myöntänyt Hammar Nordic Plugg AB:n hyväksi myymällä ja vuokraamalla julkista omaisuutta Brålandassa Vänersborgin kunnassa alle kyseisen omaisuuden markkina-arvon, on sääntöjenvastainen ja sisämarkkinoille soveltumaton.

2 artikla

1. Ruotsin on perittävä takaisin Hammar Nordic Plugg AB:ltä 1 artiklassa tarkoitettu tuki.

2. Takaisin perittävästä tuesta on maksettava korkoa siitä lähtien, kun tuki on saatettu tuensaajan eli Hammar Nordic Plugg AB:n käyttöön, sen tosiasialliseen takaisinperintään asti.

3. Korolle on laskettava korkoa asetuksen (EY) N:o 794/2004 (21) V luvun säännösten mukaisesti.

3 artikla

1. Edellä 1 artiklassa tarkoitetun tuen takaisinperintä on toteutettava välittömästi ja tehokkaasti.

2. Ruotsin on varmistettava, että tämä päätös pannaan täytäntöön neljän kuukauden kuluessa sen tiedoksiantamisesta.

4 artikla

1. Kahden kuukauden kuluessa tämän päätöksen tiedoksiantamisesta Ruotsin on toimitettava komissiolle seuraavat tiedot:

a) tuensaajalta takaisin perittävä kokonaismäärä (tuki ja siitä perittävä korko);

b) tarkka kuvaus toimenpiteistä, jotka on jo toteutettu tai joita suunnitellaan tämän päätöksen noudattamiseksi;

c) asiakirjatodisteet, jotka osoittavat, että tuensaajat on määrätty maksamaan tuki takaisin.

2. Ruotsin on ilmoitettava komissiolle tämän päätöksen täytäntöönpanemiseksi toteutettavien kansallisten toimenpiteiden edistymisestä siihen saakka, kunnes 1 artiklassa tarkoitetun tuen takaisinperintä on saatettu loppuun. Ruotsin on annettava viipymättä komission pyynnöstä tiedot toimenpiteistä, jotka on jo toteutettu tai joita suunnitellaan tämän päätöksen noudattamiseksi. Sen on annettava myös tarkat tiedot tuensaajalta jo peritystä tukimäärästä ja koroista.

5 artikla

Tämä päätös on osoitettu Ruotsin kuningaskunnalle.

Tehty Brysselissä 8 päivänä helmikuuta 2012. Komission puolesta Joaquín ALMUNIA Varapuheenjohtaja

(1) EUVL C 352, 23.12.2010, s. 22.

(2) Joulukuun 1 päivänä 2009 EY:n perustamissopimuksen 87 artiklasta tuli SEUT-sopimuksen 107 artikla ja perustamissopimuksen 88 artiklasta SEUT-sopimuksen 108 artikla. Kummankin artiklan sisältö pysyi kuitenkin samana. Tässä päätöksessä SEUT-sopimuksen 107 ja 108 artiklaan tehtyjä viittauksia olisi pidettävä soveltuvin osin viittauksina EY:n perustamissopimuksen 87 ja 88 artiklaan.

(3) Vrt. alaviite 1.

(4) Toimenpide kohdistuu omaisuuteen, joka muodostaa yrityksen ainoan omaisuuserän ja liiketoiminnan. Selkeyden vuoksi on huomattava, että menettelyn aloittamista koskevassa päätöksessä Hammar Nordic Plugg AB:n emoyhtiöksi todettiin virheellisesti itsenäinen yritys (Hammar Nordic AB), joka niin ikään on Anders Hammarin omistuksessa.

(5) Chips AB on perunalastuja valmistava yritys. Yrityksellä on päätoimipaikkansa Maarianhaminassa Ahvenanmaalla sekä liiketoimintaa Pohjoismaissa ja Baltiassa. Sen konsolidoitu vuosittainen liikevaihto on noin 2,6 miljardia kruunua ja työntekijöiden lukumäärä 800. Vuonna 2005 norjalainen yhtymä Orkla ASA osti Chips AB:n.

(6) Keskimääräinen vaihtokurssi vuonna 2008 oli 9,62 SEK/EUR. Tässä päätöksessä esitetyt euromääräiset summat ovat ainoastaan suuntaa-antavia.

(7) Vuosia 1–5 koskevaksi vuosittaiseksi vuokraksi vahvistettiin (kronologisessa järjestyksessä) 500 000, 650 000, 800 000, 950 000 ja 1 100 000 kruunua.

(8) Vuosia 1–6 koskevaksi vuosittaiseksi vuokraksi vahvistettiin (kronologisessa järjestyksessä) 3 500 000, 3 500 000, 7 000 000, 7 000 000, 10 500 000 ja 10 500 000 kruunua.

(9) Vrt. alaviite 1.

(10) Copenhagen Economics A/S on konsulttitoimisto, joka tarjoaa konsulttipalveluita kilpailun, sääntelyn, kansainvälisen kaupan, vaikutustenarviointien ja alueellisen talouden alalla. Katso www.copenhageneconomics.com.

(11) Ks. asia T-55/99, Confederación Espańola de Transporte de Mercancías (CETM) v. komissio, tuomio 29.9.2000 (Kok., s. II-3207, 86 kohta).

(12) EYVL C 209, 10.7.1997, s. 3.

(13) On huomattava, että kun julkiset viranomaiset myyvät maata tai rakennuksia yrityksille tai yksityisille elinkeinonharjoittajille, tuomioistuin on vahvistanut, että tällainen myynti voi sisältää valtiontukea erityisesti silloin, jos omaisuutta ei ole myyty käypään markkinahintaan eli hintaan, jonka tavanomaisissa kilpailuolosuhteissa toimiva yksityinen sijoittaja olisi maksanut (asia C-290/07 P, komissio v. Scott, Kok. 2010, ei vielä julkaistu oikeustapauskokoelmassa, 68 kohta, ja asia C-239/09, Seydaland, Kok. 2010, ei vielä julkaistu oikeustapauskokoelmassa, 34 kohta).

(14) Markkina-arvolla tarkoitetaan tiedonannossa hintaa, jolla maa-alueet ja rakennukset voitaisiin arvostuspäivänä myydä halukkaan myyjän ja riippumattoman ostajan välisellä yksityisellä sopimuksella, kun on sovittu, että omaisuus on julkisesti tarjolla markkinoilla, että markkinaolot sallivat laillisen myynnin ja että myyntineuvotteluihin käytettävä aika on tavanomainen omaisuuden luonteen huomioon ottaen (II luvun 2 kohta).

(15) Colliers International on liikeorganisaatio, joka tarjoaa kiinteistöpalveluja kaupallisille käyttäjille, omistajille, sijoittajille ja rakennuttajille koko maailmassa hotelli-, teollisuus-, toimisto-, asunto- ja vähittäiskauppa-alalla sekä muilla sekalaista toimintaa käsittävillä aloilla. Ks. www.colliers.com.

(16) Swedbank Kommersiella Fastigheter on suuren Swedbank-pankkikonsernin tytäryhtiö, joka toimii välittäjänä kaupallisten kiinteistöjen alalla Ruotsissa. Ks. http://www.swedbankkf.se.

(17) Arvioinnin kohteena oli 17 590 m2, kun laitoksen kokonaispinta-ala on 22 504 m2.

(18) EUVL C 244, 1.10.2004, s. 2.

(19) Ruotsin maakaaren mukaan maan luovuttaminen sitovasti mm. edellyttää asian hoitamista kirjallisesti ja virallista vakuutusta kiinteän omaisuuden luovuttamisesta. Käsiteltävänä olevassa tapauksessa ”optiosopimukseen” sisältyi ainoastaan ”osto-oikeus”.

(20) EYVL L 83, 27.3.1999, s. 1.

(21) EUVL L 140, 30.4.2004, s. 1.