(193)

Vertailtaessa Neuwogesin maksamaa takaisinvuokraushintaa sekä Bundesbankin saman ajanjakson aikana (tammikuu 1998) otettuihin lainoihin soveltamaa korkoa on otettava huomioon seuraavat tekijät: — Keskimääräinen vuotuinen takaisinvuokraushinta 30-vuotisen sopimusajanjakson aikana on […] prosenttia. Kuten edellä on todettu, taso on kuitenkin seurausta siitä, että Neuwoges valitsi pienemmän takaisinvuokraushinnan maksun sopimuskauden alussa, mitä tasoitettiin myöhemmin nousevalla takaisinvuokraushinnalla. Valinnasta seuraa kustannuksia, koska jos Neuwoges olisi valinnut kiinteämääräisen takaisinvuokraushinnan alusta alkaen, se olisi joutunut maksamaan vain […] prosenttia vuodessa (115). Bundesbankilta saadut luvut koskevat kiinteäkorkoisia luottoja, jolloin korko on sama kunakin vuonna. Jos oletetaan, että Neuwoges olisi kyennyt neuvottelemaan lainan vastaavin maksuehdoin (toisin sanoen matala korko alussa ja korkeammat maksut loppua kohti), tästäkin olisi seurannut kustannuksia (samasta syystä kuin Bavarian osalta) (116). Tämän vuoksi Bundesbankin korkoa olisi verrattava kiinteään […] prosentin takaisinvuokraushintaan. — Takaisinvuokraushinta vahvistettiin 30 vuoden ajanjaksolle. Vaikka indeksikorotus tehdään vuosittain, oli täysin mahdollista jo sopimuksen alusta alkaen laskea keskimääräinen takaisinvuokraushinta sopimuksen keston ajaksi. Bundesbankin kiinnitysluottokorko vahvistetaan vain kymmeneksi vuodeksi (kuten edellä selitettiin, tiedossa ei ole mille ajanjaksolle yritysten korot vahvistetaan, mutta voidaan olettaa, että ajanjakso ei ylitä kymmentä vuotta). Asianmukaisin vertailuarvo olisi 30 vuodelle vahvistettu korko, mutta Bundesbank ei julkista näitä lukuja. Yleensä kiinteäkorkoiset lainat ovat sitä kalliimpia, mitä pidempi on laina-aika. Esimerkiksi Bundesbankin luvut tammikuulta 1998 osoittavat, että viisivuotisen kiinteäkorkoisen kiinnitysluoton keskimääräinen korko oli 5,85 prosenttia ja kymmenvuotisen kiinteä korko 6,40 prosenttia. Voidaan siis turvallisesti olettaa, että 30 vuoden kiinteäkorkoisen lainan korko olisi ollut huomattavasti korkeampi kuin Bundesbankin keskimääräiset 6,35 prosentin ja 6,40 prosentin korot. — Bundesbank ilmoittaa sekä keskimääräisen koron että korkohaitarin, joka perustuu suureen määrään tammikuussa 1998 Saksassa myönnettyjä lainoja. Neuwogesiin sovellettu takaisinvuokraushinta kuvastaa epäsuorasti liiketoimeen Bavarian kannalta liittynyttä riskiä. Suurin Bavariaan kohdistunut riski oli luottoriski, toisin sanoen riski siitä, että Neuwoges ajautuisi konkurssiin tai ei muutoin voisi täyttää vuokranmaksuvelvoitettaan. Myös pankki olisi arvioinut Neuwogesin luottokelpoisuutta samalla tavalla ennen lainan myöntämistä. Alemman luottokelpoisuuden (tai pankin osalta suuremman luottoriskin) asiakkaat joutuvat tavallisesti maksamaan korkeampaa korkoa suuremman riskin kattamiseksi (117). Kuten edellä todettiin (ks. 7.3.1 jakso), Neuwogesin mahdollisuudet saada uutta lainaa olivat rajalliset sen suhteellisen suuren velkaantuneisuuden vuoksi ja koska sen oma pääoma oli sidottu muihin investointihankkeisiin. Jos pankki olisi kuitenkin ollut valmis myöntämään Neuwogesille lainaa, nämä seikat olisi huomioitu korkoa vahvistettaessa. Suhteellisen velkaantuneille yrityksille, joiden oma pääomaosuus on pieni, myönnettävien lainojen korot ovat korkeampia. Tämän vuoksi vertailtaessa Neuwogesin maksamaa takaisinvuokraushintaa sekä markkinoilla saatavilla olevia lainakorkoja on keskityttävä Bundesbankin korkohaitarin yläpäähän (118). — Kuten edellä on todettu, vuokrayhtiön on jälleenrahoitettava alkuperäinen investointinsa (tässä tapauksessa pääasiassa asuntokorttelin hankintahinta ja kunnostuskustannukset). Jälleenrahoituksesta maksettava korko riippuu monista tekijöistä, kuten yhtiön koosta, sen velkaantuneisuudesta ja sen salkkuun kuuluvista omaisuuseristä. Joka tapauksessa korko on vasta lähtökohta, koska vuokrayhtiölle (Bavaria) on myös korvattava sen riskit. Näitä voivat olla korkoriski (riski, että sen on jälleenrahoitettava investointinsa vaihtuvalla korolla, vaikka takaisinvuokrausmaksu on kiinteä), luottoriski (edellä mainittu mahdollisuus, että Neuwoges ajautuu konkurssiin ja Bavaria menettää maksettavat takaisinvuokrausmaksut) sekä jäännösarvoriski (epävarmuus kiinteistön arvosta vuokrasopimuksen päätyttyä). Vuokrayhtiöön kohdistuu lisäksi todennäköisesti tiettyjä yleiskustannuksia, jotka myös näkyisivät vuokratasossa (119). Lopuksi vuokrayhtiöt myös haluavat tuottoa ja ottavat tämän seikan huomioon vahvistaessaan takaisinvuokrausmaksua (120). Vaikka Bavaria olisi ollut asemassa, jossa se olisi kyennyt jälleenrahoittamaan investointinsa matalammalla korolla kuin mitä Neuwogesilta olisi peritty pankkilainasta, jälleenrahoituksen korkoa olisi jouduttu korottamaan näiden eri tekijöiden huomioimiseksi (riskipreemio, kustannukset ja tuotto) laskettaessa sovellettavaa takaisinvuokraushintaa, joka olisi voinut olla suurempi kuin perinteisen lainan korko.