(8)

Haavoittuvuuksia koskevassa EJRK:n arvioinnissa korostetaan Saksan osalta seuraavia seikkoja: a. Useimmat käytettävissä olevat asuinkiinteistöjen hintaindikaattorit viittaavat siihen, että asuntojen hinnat ovat yliarvostettuja Saksassa. Samoin kuin aikaisemmat arviot, jotka tehtiin vuosina 2016 ja 2017, tämänhetkiset vuotta 2018 koskevat arviot viittaavat asuntojen hintojen merkittävään yliarvostukseen kaupunkialueilla. Sen jälkeen kun asuntojen nimellishinnat nousivat vähitellen vuodesta 2010 lähtien, niiden nousu on kiihtynyt viime vuosina ja ohittanut hieman kotitalouksien tulojen kasvuvauhdin. Tämä kasvuilmiö on lisäksi laajentunut sekä kaupunkialueilla että maaseudulla. Asuntojen hintojen nousu suurkaupungeissa ja maaseudulla johtuu asuntojen tarjonnan vähyydestä kysyntään nähden, ja Saksan liittohallitus on ottanut käyttöön useita toimenpiteitä asuntopulan lieventämiseksi. Asuntojen hintojen tuleva kehitys riippuu siksi todennäköisesti näiden toimenpiteiden vaikutuksista. b. Huolimatta uuden lainanannon viimeaikaisesta elpymisestä asuntolainojen vuotuinen kasvu on ollut kolmen viime vuoden aikana maltillista. Luotonannon ehtojen kattavan analyysin estää tällä hetkellä se, että uusien myönnettyjen lainojen osalta ei ole käytettävissä yksityiskohtaisia tietoja luototusasteista (LTV) ja muista luottosuhteista. On kuitenkin joitain viitteitä siitä, että sellaisten lainojen kysyntä, joiden luototusasteet ovat kestäviä (12), on kasvanut. EKP:n teettämä euroalueen pankkien antolainausta koskeva katsaus viittaa lisäksi siihen, että katsauksen kohteena olevat pankit alensivat vuonna 2018 asuntolainojen marginaalejaan. c. Kotitalouksien velkaantuneisuutta voidaan pitää muiden jäsenvaltioiden tilanteeseen nähden maltillisena. Vaikka oman asunnon omistamista kuvaava suhdeluku on Saksassa Euroopan unionin alin, niiden asunnonomistajien osuus, joilla on kiinteistökiinnitys, edustaa kuitenkin noin neljännestä koko väestöstä, mikä on lähellä EU:n keskiarvoa. Vaikka asuntolainat ovat kasvaneet aikaisemmin verrattain maltillisesti, asuntojen hintojen nousu on merkittävä, ja siihen voisi jossain vaiheessa liittyä myönnettyjen uusien asuntolainojen vahva kasvu. Tämä saattaisi johtaa kotitalouksien kokonaisvelkaantuneisuuden kasvun nopeutumiseen keskipitkällä aikavälillä. d. Epäsuotuisa talouden ja rahoituksen kehitys voi aiheuttaa äkillisiä muutoksia asuinkiinteistömarkkinoilla tai päinvastoin asuinkiinteistömarkkinoiden muutokset voivat aiheuttaa talouden ja rahoituksen epäsuotuisaa kehitystä, mikä voisi suhdanteisiin liittyvien haavoittuvuuksien yhteydessä johtaa rahoitusvakauteen liittyvien välittömien ja välillisten riskien realisoitumiseen, kun otetaan edellä mainitut haavoittuvuustekijät huomioon. Saksan pankkijärjestelmään kohdistuvat potentiaaliset välittömät riskit liittyvät mahdollisiin lainojen takaisinmaksun laiminlyönteihin tilanteissa, joissa lainojen myöntämisen aikaan on vallinnut pitkä taloudellinen noususuhdanne sekä asuntojen hintojen yliarvostus ja vahva nousu, ja kilpailupaineisiin, jotka saattavat johtaa luotonannon ehtojen väljentämiseen ja uusien lainojen marginaalien alentamiseen. Asuntojen hintojen merkittävä aleneminen voi myös vaikuttaa kielteisesti joidenkin kotitalouksien varallisuuteen tai kääntää niiden varallisuuden negatiiviseksi. Jos esimerkiksi työttömyys lisääntyy ja/tai kotitalouksien tulojen kasvu hidastuu, joillakin kotitalouksilla saattaa olla vaikeuksia lainojensa hoitamisessa. Tähän liittyvät kotitalouksien tuloihin ja varallisuuteen kohdistuvat kielteiset vaikutukset voivat vahvistaa alun perin syntynyttä häiriötilannetta, jos kotitalouksien on vähennettävä kulutusta kyetäkseen hoitamaan lainansa. Tällä voisi olla seurannaisvaikutuksia, ja luottolaitoksiin ja rahoitusjärjestelmään kohdistuvat riskit suurenisivat. e. On kuitenkin huomattava, että kiinnelainojen korkojen vahvistaminen pitkäksi ajanjaksoksi lieventää nousevista koroista luotonsaajille aiheutuvaa riskiä. Kun yksityisten kotitalouksien tulonäkymät ovat positiiviset ja työmarkkinoiden olosuhteet pysyvät edelleen suotuisina, potentiaaliset riskit, joita aiheutuisi siitä, että kotitaloudet joutuisivat venymään taloudellisesti, vaikuttavat varsin pieniltä. Pitäisi kuitenkin huomata, että pitkiin koron kiinnittämisjaksoihin liittyvä korkoriski jää luottolaitoksille, mikä on yksi suhdanteisiin liittyvistä pankkijärjestelmän haavoittuvuustekijöistä. f. EJRK huomauttaa, että Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (liittovaltion rahoitusvalvontaviranomainen – BaFin) on ilmoittanut, että Ausschuss für Finanzstabilität (rahoitusvakautta valvova komitea) on suosittanut 0,25 prosentin suuruisen vastasyklisen pääomapuskurin käyttöönottoa laitosten kestokyvyn turvaamiseksi ennaltaehkäisevästi. BaFin aikoo ottaa vastasyklisen pääomapuskurin käyttöön suosituksen mukaisesti. Suositetussa mitoituksessa on otettu huomioon luotonannon kehitys Saksassa, mihin liittyy vahva asuinkiinteistöjen hintojen nousu. Sen ei kuitenkaan odoteta estävän asuntoluottojen kasvua eikä pysäyttävän luotonannon ehtojen mahdollista heikentymistä. Kansalliset viranomaiset ovat seuranneet luottoehtoja, mutta ne eivät ole antaneet virallisia ohjeita siitä, mitä turvallisten ehtojen pitäisi sisältää. g. Nykyisten poliittisten toimenpiteiden arvioidaan olevan osittain asianmukaisia ja osittain riittäviä lieventämään todettuja asuinkiinteistösektorin haavoittuvuuksiin liittyviä järjestelmäriskejä. Saksa voisi ottaa käyttöön uusia pääomaperusteisia toimenpiteitä, joissa edellytetään luottolaitoksilta täydentävien pääomapuskureiden käyttöönottoa pankkijärjestelmän kestokyvyn kohentamiseksi pitkän taloudellisen noususuhdanteen ja asuntojen nopean hinnannousun johdosta mahdollisesti kasaantuneita suhdanneriskejä ja haavoittuvuustekijöitä (eli luottoriski ja korkoriski) vastaan. Koska Saksan kaupunkialueilla on asuntojen hinnoissa merkittävää yliarvostusta, jota on ollut havaittavissa useiden vuosien ajan, sekä epävarmuutta luotonannon ehdoista, Saksa voisi osaltaan varmistaa järkevät luotonannon ehdot uusien lainojen osalta asianmukaisella tavalla (esim. suosittamalla tai ottamalla käyttöön oikeudellisesti sitovia luototusasteen rajoituksia, jos niiden käyttöönoton oikeudelliset edellytykset täyttyvät), jotta estetään haavoittuvuuksien kasaantuminen ja edistetään siten rahoitusvakautta. h. Kuten Ausschuss für Finanzstabilität esitti jo vuonna 2015 (13), on myös tärkeää, että kansallisilla viranomaisilla on käytettävissään kaikki tarvittavat makrovakausvälineet, jotta niillä on riittävät valtuudet puuttua potentiaalisiin rahoitusvakauden haavoittuvuuksiin, mukaan lukien erityisesti valtuudet asettaa tarvittaessa oikeudellisesti sitovia rajoituksia luototusasteille – ja joko velan ja tulojen suhteelle tai velanhoitokulujen ja tulojen suhteelle, yhdessä maturiteettirajoitusten kanssa – uusien asuntolainojen osalta. Tuloihin perustuvia välineitä ei kuitenkaan ole tällä hetkellä käytettävissä Saksassa. Vaikka kansallisilla viranomaisilla on valtuudet asettaa oikeudellisesti sitovia luototusastetta koskevia rajoituksia, jos sitä pidetään välttämättömänä rahoitusvakauden varmistamiseksi, tämä edellyttää sitä, että on todettu rahoitusvakauteen kohdistuvia riskejä, jotka aiheutuvat asuntojen hintojen voimakkaasta noususta ja kiinnelainojen kasvusta sekä luotonannon ehtojen merkittävästä väljentymisestä. Uusia kiinnelainoja koskeviin luotonannon ehtoihin liittyvissä tiedoissa tällä hetkellä olevat aukot pitäisi siis täydentää, jotta parannetaan kykyä tunnistaa tällaiset riskit ja puuttua niihin tarvittaessa – tällainen toimenpide on välttämätön lisäys Saksan makrovakauden seurantakehykseen.