KOMISSION PÄÄTÖS,

tehty 24 päivänä helmikuuta 1999,

EY:n perustamissopimuksen 85 artiklan mukaisesta menettelystä (Asia IV/35.079/F3 - Whitbread) (tiedoksiannettu numerolla C(1999) 346) (Ainoastaan englanninkielinen teksti on todistusvoimainen) (1999/230/EY)

EUROOPAN YHTEISÖJEN KOMISSIO, joka

ottaa huomioon Euroopan yhteisön perustamissopimuksen,

ottaa huomioon 6 päivänä helmikuuta 1962 annetun neuvoston asetuksen N:o 17, perustamissopimuksen 85 ja 86 artiklan ensimmäinen täytäntöönpanoasetus (1), sellaisena kuin se on viimeksi muutettuna Itävallan, Suomen ja Ruotsin liittymisasiakirjalla, ja erityisesti sen 4, 6 ja 8 artiklan,

ottaa huomioon Whitbread plc:n 24 päivänä toukokuuta 1994 asetuksen N:o 17 2 ja 4 artiklan mukaisesti jättämän puuttumattomuustodistushakemuksen ja ilmoituksen poikkeusluvan saamiseksi,

on julkaissut yhteenvedon hakemuksesta ja ilmoituksesta asetuksen N:o 17 19 artiklan 3 kohdan mukaisesti (2),

on kuullut kilpailunrajoituksia ja määräävää markkina-asemaa käsittelevää neuvoa-antavaa komiteaa,

SEKÄ KATSOO SEURAAVAA:

I ASIASELOSTUS

A JOHDANTO

1) Whitbread plc, jäljempänä `Whitbread`, ilmoitti 24 päivänä toukokuuta 1994 kolmesta vakiomuotoisesta vuokrasopimuksesta, jäljempänä `vuokrasopimukset`, joista kunkin kohteena on täysin varustettu pubi anniskeluoikeuksilla (3) Yhdistyneessä kuningaskunnassa ja joihin sisältyy määräyksiä oluen ostovelvoitteesta jäljempänä esitetyn mukaisesti. Mainitut kolme vakiosopimusta ovat 20 vuoden vuokrasopimus, eläkkeelle jääntiä edeltävä vuokrasopimus ja viiden vuoden vuokrasopimus. Whitbread pyysi puuttumattomuustodistusta tai vahvistusta, että vuokrasopimuksiin sovellettaisiin perustamissopimuksen 85 artiklan 3 kohdan soveltamisesta yksinostosopimusten ryhmiin 22 päivänä kesäkuuta 1983 annettua asetusta (ETY) N:o 1984/83 (4) tai että sopimuksille myönnettäisiin niiden tekopäivästä lukien poikkeuslupa EY:n perustamissopimuksen 85 artiklan 3 kohdan nojalla. Asetuksen (ETY) N:o 1984/83 II osasto sisältää erityiset säännökset oluentoimitussopimuksista.

2) Vuoden 1995 helmikuussa Office of Fair Trading, jäljempänä `OFT`, ryhtyi komission pyynnöstä tutkimaan Yhdistyneen kuningaskunnan panimoiden tukkuhinnoittelua. Tämä tutkimus koski myös Whitbreadia ja se johti OFT:n sisäiseen raporttiin "tutkimus panimoiden tukkuhinnoittelusta", jäljempänä `OFT:n raportti`; raportti valmistui toukokuussa 1995, ja OFT antoi siitä lehdistötiedotteen 16 päivänä toukokuuta 1995.

3) OFT:n raportin lisäksi ilmoituksen sisältämiä tietoja on täydennetty tai niihin on tehty lisäyksiä asetuksen N:o 17 14 artiklan 2 kohdan mukaisilla Whitbreadin tiloissa tehdyillä tarkastuksilla ja useilla tietojensaantipyynnöillä.

4) Sen jälkeen kun Euroopan yhteisöjen virallisessa lehdessä oli julkaistu asetuksen N:o 17 19 artiklan 3 kohdan mukainen tiedonanto, jäljempänä tiedonanto ilmoituksesta, jossa komissio ilmoitti aikovansa myöntää jälkikäteen poikkeusluvan 85 artiklan 3 kohdan nojalla, komissio vastaanotti 135 huomautusta asianomaisilta kolmansilta. Näistä huomautuksista 20 oli Whitbreadin vuokralaisten tai näiden edustajien itsenäisesti laatimia vastauksia, joissa vastustettiin poikkeuslupaa; kaksi vuokralaista kannatti poikkeuslupaa; Whitbreadin vuokralaiset jättivät 79 vastausta, joissa noudatettiin Group Action Limitedin, (alun perin Inntrepreneur-) vuokralaisten toimintaryhmän, laatimaa mallia. Komissio sai huomautuksia myös Bavarian Lager Companylta, ja 23 sen vuokralaista, joista yhdeksän ilmoitti olevansa Whitbreadin vuokralaisia, allekirjoitti kyseisen yrityksen niiden käyttöön antaman vakiovastauksen (yksi vuokralainen lisäsi omia huomautuksiaan tähän vastaukseen). Lisäksi Campaign for Real Ale (oluen kuluttajien järjestö Yhdistyneessä kuningaskunnassa), kaksi tilintarkastajaa, kolme vuokralaisten toimintaryhmää, kolme muiden yritysten kuin Whitbreadin vuokralaisten ja yksi oikeustieteen professori lähettivät huomautuksia.

5) Näitä huomautuksia käsitellään jäljempänä tässä päätöksessä. Asianomaisista kolmansista 92 pyysi komissiota kirjaamaan antamansa vastauksen muodollisena valituksena Whitbreadia vastaan. Jotkin näistä valittajista peruuttivat valituksensa, ja jäljelle jääneelle 67 valittajalle ilmoitettiin vuoden 1998 heinäkuussa neuvoston asetuksen N:o 17 19 artiklan 1 ja 2 kohdassa säädetyistä kuulemisista 25 päivänä heinäkuuta 1963 annetun komission asetuksen N:o 99/63/ETY (5) 6 artiklan mukaisesti komission aikomuksesta hylätä niiden valitus. Tästä kirjeestä esitti 11 valittajaa lisähuomautuksia. Nämä huomautukset on myös otettu mukaan tähän päätökseen.

6) Komission yksiköt ovat täydentäneet Whitbreadin vuokralaisten antamia huomautuksia vierailemalla niistä kolmen tiloissa.

B OSAPUOLET

7) Whitbread on brittiläinen elintarvike-, juoma- ja vapaa-ajan yhtiö. Sen liiketoimintaan kuuluu oluen pano, markkinointi ja jakelu, muiden juomien tukkumyynti, vuokrattujen pubien omistus sekä pubien, ravintoloiden, hotellien, alkoholimyymälöiden ja vapaa-ajan klubien pitäminen. Whitbread-ryhmän toiminnasta vastaa kahdeksan erillistä osastoa. Vuokratuista kiinteistöistä vastaava osasto on Whitbread Pub Partnership, jäljempänä `WPP`.

8) Helmikuussa 1997 päättyneenä tilikautena Whitbread omisti noin 4 490 anniskelutilaa, joista 2 170:n johdosta Whitbread vastasi itse (toisin sanoen toimija on yhtiön palveluksessa), 2 130 oli vuokrattu yksittäiselle vuokralaiselle oluen ostovelvoitteen kera ja 190 oli vuokrattu useille toimijoille ilman oluen ostovelvoitetta. Vuokratuista kiinteistöistä 1 970 oli vuokrattu toistaiseksi olevilla sopimuksilla ja 160 määräaikaisilla vuokrasopimuksilla. Toistaiseksi vuokratuista 1 970 kiinteistöstä 1 938 oli vuokrattu jonkin ilmoitetun sopimuksen mukaan (20 vuoden sopimuksia oli 1 643, viiden vuoden sopimuksia 276 ja eläkkeelle jääntiä edeltäviä sopimuksia 19). Whitbreadin kokonaisliikevaihto tilikautena 1997 oli noin 3 miljardia Englannin puntaa. Kyseisenä vuonna Whitbreadin osuus Yhdistyneen kuningaskunnan olutmarkkinoista oli 13 prosenttia tuotantomäärän perusteella laskettuna.

9) Vuonna 1990/1991 Whitbread omisti 6 162 pubia, joista 1 871:n johdosta se vastasi itse ja 4 291 oli vuokrattu yksityisille.

10) Taulukossa 1 esitetään yksityiskohtaisesti Whitbreadin a) kaikille vuokratuille pubeille, mukaan lukien määräaikaiset vuokrasopimukset, b) itse johtamilleen pubeille ja c) lainasopimuksen Whitbreadin kanssa tehneille pubeille myymien tynnyreiden (6) määrä ja markkinaosuudet Yhdistyneen kuningaskunnan oluen anniskelumarkkinoista sekä d) Whitbreadin kokonaismyynti vuokratuille pubeille, itse johtamilleen pubeille ja lainasopimuksen tehneille pubeille, e) Whitbreadin kokonaismyynti anniskelupaikoilla ja f) anniskelumyynnin kokonaismarkkinat Yhdistyneessä kuningaskunnassa.

Taulukko 1 Whitbreadin asema Yhdistyneen kuningaskunnan oluen anniskelumarkkinoilla

>TAULUKON PAIKKA>

>TAULUKON PAIKKA>

11) Whitbreadin lainasopimusten keskimääräinen pituus on vuodesta 1990 ollut noin kahdeksan vuotta. Näiden sopimusten keskimääräinen kesto ennen takaisinmaksua tai uudelleenjärjestelyä on kolme vuotta. Whitbread arvioi, että se jatkaa liiketoimintaa liikkeen kanssa lainan päättymisen jälkeen ainoastaan 15-20 prosentissa tapauksista uudelleenjärjestelyn jälkeen. Whitbreadillä ei ole tietoja siitä, mitä aikaisempia järjestelyjä niillä yrityksillä on ollut, joiden kanssa sen on tehnyt uuden lainasopimuksen. Whitbreadin lainasaatavien määrä on pienentynyt vuoden 1990 noin 180 miljoonasta punnasta 30 miljoonaan puntaan vuonna 1998.

12) Komissiolla on vain niukasti tietoja siitä tynnyrimäärästä/prosenttiosuudesta, jonka Whitbread on myynyt Yhdistyneen kuningaskunnan oluen anniskelumarkkinoiden tukkukauppatasolla toimiville muille toimijoille, joihin kohdistuu jonkin tyyppistä "sidontaa" kuten vähimmäisostovelvoitteita, varastointivelvoite tai (rajoitettu) kilpailukieltolauseke. Näihin toimijiin kuuluu muita panimoita, itsenäisiä tukkukauppiaita tai pubiyhtiöitä ilman omaa panimotoimintaa. Tämä tietojen niukkuus tuntuu osoittavan, että vähimmäisostovelvoitteita ja rangaistuksia sisältäviin sopimuksiin liittyvä volyymi pienenee verrattuna 1990-luvun alkuun, koska uusimmissa sopimuksissa keskeisessä asemassa ovat alennukset joita myönnetään tiettyjen volyymi- tai jakelutavoitteiden mukaisesti. Sopimuksiin tuntuu edelleen sisältyvän varastointivelvoitteita (itse johdettujen pubien kohdalla) ja velvoitteita pitää tuotteita valikoimassa (vuokrattujen pubien kohdalla), vaikka niihin liittyvästä volyymista ei ole esitetty mitään arvioita.

13) Ilmoitettuihin vakiovuokrasopimuksiin perustuvien todellisten sopimusten toisena sopimuspuolena ovat yksityishenkilöt tai heidän perustamansa yritykset, jotka yleensä pitävät vain yhtä anniskeluhuoneistoa.

C MARKKINAT

14) Vuoden 1990 jälkeen, jolloin 20 vuoden vuokrasopimus otettiin käyttöön, Yhdistyneen kuningaskunnan oluen anniskelumarkkinoiden rakenne ja menettelytavat ovat muuttuneet huomattavasti. Tähän ovat olleet suurimpana syynä olutmääräykset (Beer Orders), jotka ovat seurausta kilpailunvalvontaviranomaisen (Monopolies and Mergers Commission, jäljempänä `MMC`), oluentoimituksia koskevasta kertomuksesta. Muita muutoksia aiheuttaneita tekijöitä ovat kokonaiskysynnän ja varsinkin oluen anniskelumyynnin lasku, kuluttajien kysynnän siirtyminen sellaisiin pubeihin, joiden juoma- ja ruokavalikoima on laajempi, useiden yhtiöiden vetäytyminen panimoalalta ja panimoiden ja pubiketjujen sekä panimoiden ja vuokralaisten suhteen uudelleenmäärittely.

Vuoden 1989 MMC:n kertomus ja sitä seuranneet olutmääräykset

15) MMC:n kertomus vuoden 1989 oluentoimituksista johti useisiin suosituksiin, joiden tarkoituksena oli vähentää panimoiden ja pubien välistä perinteistä sidonnaisuutta (yksinostovelvoite ja kilpailukielto). Useimmat MMC:n suosituksista pantiin täytäntöön pääasiallisesti seuraavilla määräyksillä: Supply of Beer (Tied estate) Order vuodelta 1989 ja Supply of Beer (Loan Ties, Licensed Premises and Wholesale Prices) Order vuodelta 1989, jäljempänä olutmääräykset. Tied Estate Orderin eli vuokrattuja pubeja koskevan määräyksen mukaan "kansallisia panimoita" eli panimoita, joilla on enemmän kuin 2 000 anniskelupaikkaa, koskivat seuraavat muutokset:

- vuokralaisten ostovelvoitteet eivät koske oluen lisäksi muita juomia eivätkä vähän alkoholia sisältäviä oluita,

- vuokralaisilla on oikeus ostaa yhtä tynnyrissä kypsyvää ale-olutta (7) muulta kuin sopimuspanimolta tai vuokranantajalta, jäljempänä

vierasolutlauseke, ja

- panimoilla on oikeus asettaa ostovelvoitteita vain tietylle määrälle pubeja. Tämä pakotti ne myymään tai vapauttamaan ostovelvoitteesta 11 000 Yhdistyneessä kuningaskunnassa silloin olleesta noin 60 000 pubista. Whitbread saa asettaa ostovelvoitteita enintään 4 311 pubille.

Kysyntätekijät

16) Olutta voidaan myydä anniskelupaikoissa, kuten pubeissa, hotelleissa ja ravintoloissa, tai vähittäismyyntipaikoissa, kuten valintamyymälöissä ja alkoholiliikkeissä. Lisäksi yksityisen verollisen tuonnin, etupäässä Calais'sta, arvioidaan olleen lähes 5 prosenttia oluen kokonaiskulutuksesta Yhdistyneessä kuningaskunnassa vuonna 1997. Kaikkien oluiden myyntimäärä laski Yhdistyneessä kuningaskunnassa noin 4 prosenttia vuosien 1989 ja 1997 välillä ja oluen myyntimäärä anniskelupaikoissa laski noin 20 prosenttia saman ajanjakson aikana. Anniskelupaikkojen myyntivolyymin osuus on siten laskenut (79,3 prosentista vuonna 1989 noin 68 prosenttiin vuonna 1997), mutta sen osuus on yhteisön korkein, Irlantia lukuun ottamatta.

17) Oluen myyntimäärän laskua anniskelupaikoissa on korvannut:

a) anniskelupaikoissa myydyn oluen 21 prosentin reaalihinnannousu vuosina 1989-1996; tästä vain erittäin pieni osa johtui veronkorotuksista,

ja

b) muun kuin oluen myynnin osuuden nousu 37 prosenttiin pubien kokonaismyyntituotosta vuonna 1996; nousu johtui enimmäkseen catering-tulojen kasvusta.

18) Tynnyrioluen kulutuksen osuus kokonaiskulutuksesta oli 63 prosenttia vuonna 1996. Tämä on jälleen yhteisön korkein luku, Irlantia lukuun ottamatta. Esimerkiksi kolmantena olevassa Belgiassa tynnyrioluen osuus kulutuksesta oli 39 prosenttia. Yhdistyneen kuningaskunnan pubien tynnyriolutvalikoima on myös yhteisön laajin, sillä yhdessä pubissa on tarjolla keskimäärin 6,5 tynnyriolutmerkkiä.

Tarjontatekijät

Panimotoiminta

19) Panimomarkkinoiden keskittyminen on suurin vuoden 1989 jälkeen tapahtunut muutos. Keskittyminen on johtunut siitä, että monet yhtiöt ovat jättäneet panimomarkkinat ja myyneet panimotoimintansa kilpailijoilleen. Vuonna 1996 neljä kansallista panimoa, Scottish & Newcastle, Bass, Carlsberg Tetley Brewing ja Whitbread, hallitsivat 78 prosenttia Yhdistyneen kuningaskunnan olutmarkkinoiden tarjonnasta. Herfindahl Hirschmann-indeksi, jäljempänä

`HHI`, jota käytetään apuna kuvaamaan markkinoiden keskittymistä, kasvoi Yhdistyneen kuningaskunnan olutmarkkinoiden osalta kansallisten panimoiden markkinaosuuksien perusteella vuoden 1991 1 350:stä 1 678:aan (8) vuonna 1996. Kun HHI on 1 000-1 800, markkinoita kuvaillaan "kohtuullisen keskittyneiksi". Muutamat alueelliset panimot (9) jättivät markkinat vuosina 1989-1996, se vähensi alueellisten panimoiden lukumäärää 11:stä kahdeksaan.

Tukkumyynti

20) Olutmääräysten johdosta kansalliset panimot myivät joitakin omistamiaan tilojaan. Tämän odotettiin johtavan vapaan kaupan kasvuun ja itsenäisten tukkumyyjien aseman vahvistumiseen. Vuosina 1995-1996 itsenäisten tukkumyyjien osuus oli kuitenkin yhä vain noin kuusi prosenttia, kun se vuonna 1985 oli ollut viisi prosenttia. Kansallisilla panimoilla on yhä johtava asema tukkumyynnissä ja niiden osuus jakelusta on samankaltainen kuin osuus tuotannosta. Koska alueelliset panimotkaan eivät tarvitse itsenäisten tukkumyyjien palveluita, tämä yhdessä oluen myynnin yleisen laskun ja kansallisten panimotukkumyyjien tehokkuuden paranemisen kanssa ovat johtaneet siihen, että itsenäisten tukkumyyjien osuus on kasvanut erittäin vähän.

21) Kansallisten panimoiden myymien pubien ostajina olivat pääasiassa pubiketjut tai alueelliset panimot. Yleensä pubiketjuilla on joko omaa tukkumyyntitoimintaa tai panimot toimittavat niille suoraan.

Vähittäismyynti

22) Yhdistyneessä kuningaskunnassa oluen ja muiden alkoholijuomien vähittäismyyntiin anniskelupaikoissa vaaditaan paikallisen alioikeuden myöntämä lupa. Tällä hetkellä lupia on kolmenlaisia (10):

- Täydet anniskeluoikeudet: henkilö voi ostaa alkoholijuoman asumatta tai aterioimatta anniskelupaikassa. Täydet anniskeluoikeudet on noin 83 100 anniskelupaikalla, joista noin 57 000 (11) on pubeja. Loput ovat hotelleja tai viinibaareja.

- Rajoitetut anniskeluoikeudet: juoman oston edellytyksenä on asuminen tai ateriointi anniskelupaikassa. Lupa on noin 32 300 yksityisellä hotellilla tai ravintolalla.

- Klubit: henkilön on oltava jäsen voidakseen ostaa juoman. Lupa on noin 31 500 klubilla, joista useimmat ovat jäsenten yhteisomistuksessa.

23) Koska olutmääräykset ovat pakottaneet muutoksiin pubien omistuksessa, ne ovat vaikuttaneet myös eri vähittäismyyntikanavien kautta myydyn oluen osuuteen. Näitä myyntikanavia ovat: a) panimoiden vuokraamat pubit, b) panimojohtoiset pubit, c) panimotoimintaa harjoittamattomien pubiyhtiöiden vuokraamat pubit, d) panimotoimintaa harjoittamattomien pubiyhtiöiden johtamat pubit, e) panimon lainoittamat pubit ja f) sopimuksettomat eli itsenäiset pubit. Tämä ilmenee jäljempänä olevasta oluen myyntitaulukosta (määrä). Vuoden 1985 tiedot ovat MMC:n kertomuksesta ja niiden voidaan katsoa edustavan vuosia 1985-1989. Vuoden 1997 tiedot on saatu Brewers and Licensed Retailers Associationilta, jäljempänä

`BLRA`, ja mukana on arvioita muiden kuin sen jäsenten myynnistä.

>TAULUKON PAIKKA>

24) Panimoiden vuokraamien pubien 10 prosentin osuus myynnistä vuonna 1997 sisältää vuokralaisten ostovelvoitteen mukaiset ostot ja tynnyrissä kypsyvän oluen, jota kansallisten panimoiden vuokralaiset ostavat alennuksella vuokranantajapanimoltaan (12). Lukuun ei sisälly kansallisten panimoiden vuokralaisten toiselta toimittajalta ostama vierasolut.

25) Panimoiden lainoittamien pubien 18,1 prosentin volyymiin vuonna 1997 sisältyy se kokonaismäärä, jonka lainoitettu pub ostaa siltä toimittajalta, jonka kanssa se on tehnyt lainasopimuksen. Tämä määrä voi ylittää lainasopimuksessa määrätyn ostovelvoitteen. Ei kuitenkaan ole tiedossa, kuinka paljon 18,1 prosentista ylittää lainasopimuksessa määrätyn ostovelvoitteen. Lukuun eivät sisälly lainoitetun pubin "vapaat" ostot muilta toimittajilta.

26) Vaikka edellä oleva taulukko antaa kuvan anniskelumyynnin volyymista kuvailemalla tilojen omistustilanteen, on myös syytä huomata, että anniskelumyynnin luokassa 70 prosenttia oluesta myydään arviolta 57 000 pubin kautta, 20 prosenttia klubien kautta ja 10 prosenttia ravintoloiden, hotellien, viinibaarien ja muiden anniskelupaikkojen, joilla on täydet tai rajoitetut anniskeluoikeudet, kautta (tiedot vuodelta 1995).

27) Olutmääräykset vähensivät myös lainasopimusten rajoittavuutta ja antoivat vuokralaisille oikeuden päättää ne kolmen kuukauden irtisanomisajalla. Olutmääräysten nojalla otettiin käyttöön myös niin sanottu vierasolutoikeus pubinpitäjille, joilla on lainoja kansallisilta panimoilta. BLRA:n (vuonna 1996 tehdyn erityisen tutkimuksen jälkeen) toimittamien tietojen mukaan näyttää siltä, että tavallinen laina-aika on 5 tai 10 vuotta ja keskimääräinen todellinen kestoaika melkein 4 vuotta. Tutkimusajanjakson lopussa 31 panimolla oli noin 37 000 maksamatonta lainaa (ajanjakson alussa lähes 35 000); vuoden aikana myönnettiin lähes 8 000 uutta lainaa ja yli 5 000 lainaa maksettiin takaisin. Ajanjakson aikana takaisinmaksettujen lainojen määrä ylitti (vanhoille tai uusille asiakkaille myönnettyjen) uusien lainojen määrän. Noin 2 prosenttia maksamattomasta pääomasta kirjattiin epävarmana saatavana luottotappioksi. Keskimääräinen lainasumma on noin 30 000 puntaa. Lainoja näyttää olevan kahdenlaisia: yhtäältä on suhteellisen pieniä lainoja (arvoltaan lähes 5 000 puntaa ajanjakson alussa mutta ainoastaan keskimäärin alle 2 000 puntaa ajanjakson lopussa), joita tarjotaan usein pienille itsenäisille pubeille ja jotka näyttävät olevan erittäin epävakaita. Toisaalta on paljon suurempia lainoja, joita myönnetään paljon myyville liikkeille kuten klubeille (arvoltaan keskimäärin 60 000 puntaa) ja joihin ei tavallisesti liity yksinoikeuksia. Ostovelvoitteet koskevat kuitenkin yleensä tiettyä olutmäärää. BLRA ei ole arvioinut, kuinka volyymi jakautuu pienten ja suurten lainojen välillä, kuinka paljon on (suuria) lainoja, joihin ei sisälly yksinostovelvoitteita, mikä on tällaisten lainojen osuus anniskelumyynnin volyymista tai mikä on lainasopimuksissa määritellyn olutmäärän osuus asianomaisten pubien kokonaismyynnistä. Tietoja ei ole annettu siitä, kuinka suuren osan lainoista pubinpitäjät maksavat takaisin toiselta panimolta ottamallaan lainalla (uuden lainasopimuksen vastikkeeksi). Lainasopimusten perusteella myydyt olutmäärät ovat pienentyneet parin viime vuoden aikana ja vuosina 1994-1997 lainojen takaisinmaksut ovat ylittäneet uusien lainojen arvon.

Panimoiden välinen kilpailu

28) Tukkumyyntitasolla suurimmilla panimoilla on takuu tietystä myynnistä vuokrattujen tai itse johtamiensa pubien kautta. Panimoiden on kilpailtava toimituksista lopulle markkinoiden osalle tekemällä itsenäisten pubien kanssa yksittäisiä sopimuksia (joihin voi liittyä laina) sekä toimitussopimuksia pubiketjujen tai muiden panimoiden kanssa (joihin voi liittyä velvoitteita kuten vähimmäisostovelvoite, kilpailukielto ja varastointivelvoite). Panimot kilpailevat yleensä hinnalla ja tavaramerkin vahvuudella, vaikka panimot yrittävät myös vallata myyntiä tarjoamalla muita etuja kuten myynninedistämistukea.

Markkinoille pääsy panimotasolla

29) Suurimmat markkinoille pääsyn esteet tällä tasolla ovat tarve varmistaa tuotteiden myyntikanavat ja päästä jakelujärjestelmään. Uuden tulokkaan on varmistettava toimitukset itsenäisille pubeille, pubiketjuille tai panimoiden pubeille osana niiden olutvalikoimaa tai (kansallisten panimoiden kohdalla) vierasoluena. Markkinoille pääsyn tai jo olemassa olevien panimoiden laajentumisen esteenä voivat olla lisäksi kilpailijoiden omistamat hyvin tunnetut merkit. Tällä saattaa olla enemmän merkitystä lager-oluissa, joita yleensä markkinoidaan kansallisesti ja joissa mainonnan mittakaavaedut voivat merkitä sitä, että pienessä mitassa tapahtuva markkinoille tulo ei ole yhtä kannattavaa. Vaikeudet, joita liittyy pienimuotoiseen markkinoille tuloon, voivat tulevaisuudessa lisääntyä, koska kansallisten lager-olutmerkkien mainontakulut ovat kasvaneet huomattavasti parin viime vuoden aikana, jopa merkkitasolla.

30) Tarve varmistaa myyntikanavat on pienentynyt sen jälkeen, kun olutmääräykset tulivat voimaan, koska ostovelvoitteiden alainen osuus markkinoista on supistunut ja pubiketjuja on perustettu (siinä määrin kuin niillä ei ole sopimuksia - katso johdanto-osan 28 kappale). Uusien tulokkaiden on helpompi tehdä toimitussopimus ketjun kuin yksittäisen pubin kanssa. Vaikka on suhteellisen helppoa perustaa jakelujärjestelmä, joka rajoittuu toimituksiin muiden panimoiden tukkumyyntivarastoille ja/tai tukkumyyjille, on vaikeampaa tavoittaa yksittäiset vähittäismyyntiliikkeet.

31) Useimmat ulkomaiset oluen (enimmäkseen lager-oluen) tuottajat ovat tulleet Yhdistyneen kuningaskunnan markkinoille tekemällä yksinoikeuskäyttölupasopimuksia jo olemassa olevien kansallisten panimoiden kanssa. Tällöin olut pannaan Yhdistyneessä kuningaskunnassa ja myydään osana kansallisen panimon olutvalikoimaa. Näitä ulkomaisia lagereita on usein markkinoitu premium-laatuina ja tuettu huomattavilla mainoskuluilla. Whitbread on tehnyt tällaiset käyttölupasopimukset Interbrew'n (Stella Artois) ja Heinekenin kanssa (lager- ja vienti-Heineken) sekä Murphy's Irish Stout -tavaramerkistä.

Markkinoille pääsy vähittäismyyntitasolla

32) Pubit kilpailevat keskenään vain paikallistasolla. Yleisesti ottaen kullakin alueella on paikallinen hinta tietylle kokonaisuudelle, johon sisältyy kaikki, mitä pub tarjoaa (tilat ja tunnelma). Hinta ei siis kata vain olutta.

33) Vähittäismyyntimarkkinoille pääsyn esteitä ei juurikaan ole. Ainut huomioitava seikka ovat anniskelulupalait, jotka voivat estää uusien pubien perustamisen, ellei niille ole tarvetta. Tätä lakia ei sovelleta kaikkialla Yhdistyneessä kuningaskunnassa tiukasti, mutta siellä, missä niin tapahtuu, markkinoille pääsy voi olla vaikeaa. Lisäksi eräillä puolilla maata anniskelulupa saatetaan evätä järjestyssyistä. Eräs pubiyhtiö on viime vuosina kuitenkin onnistunut avaamaan yli 100 pubia uusilla alueilla.

Muutokset pubien vuokralaisten ja omistajien välisissä järjestelyissä

34) Aikaisemmin pubit vuokrattiin tekemällä lyhytaikaisia vuokrasopimuksia. Panimot vastasivat itse rakennuksesta ja sen kiinteästä kalustuksesta, ja vuokralaiset vastasivat panimon toimittaman oluen myynnistä samoin kuin muiden juomien ja ruokien myynnistä. MMC:n kertomuksen jälkeen vuokralaisten asema turvattiin (13) Englannissa ja Walesissa niin, että he tulivat vuoden 1954 vuokrasopimuslain (Landlords and Tenant Act) piiriin. Kuitenkin paljon ennen MMC:n suosituksia otettiin käyttöön ensimmäiset pitkäaikaiset vuokrasopimukset, jotka koskivat korjauksia ja huoltoa ja antoivat jonkinasteisen hallinnan suojan ja oikeuden siirtää vuokrasopimus.

D SOPIMUKSET

35) Vuokrasopimukset ovat Whitbreadin ja vuokralaisen välisiä sopimuksia, joiden nojalla Whitbread antaa vuokralaisen käyttöön pubin anniskeluoikeuksilla ja sen kiinteän kalustuksen pubitoiminnan harjoittamista varten. Vuokralainen maksaa vuokraa Whitbreadille ja sopii ostavansa vuokrasopimuksessa mainitut oluet Whitbreadilta tai sen nimeämältä toimittajalta, ei muilta.

36) Vuokralaisen on vuokrasopimuksen päätyttyä myytävä kiinteä kalustus, irtaimisto ja varasto Whitbreadille tai uudelle vuokralaiselle.

37) Vuokralainen ei saa asettaa näkyville muita kylttejä kuin mitä liikkeessä jo on ilman Whitbreadin lupaa, kuitenkin vuokralainen saa mainostaa muiden kuin Whitbreadin tai sen nimeämän toimittajan toimittamia tuotteita siinä suhteessa, jossa niiden myynti on pubin kokonaisliikevaihtoon.

38) Vuokralainen ei saa asettaa peliautomaatteja tiloihin ilman Whitbreadin lupaa, jota ei 20 vuoden vuokrasopimuksen ollessa kyseessä saa evätä ilman pätevää syytä. Whitbread on ilmoittanut, että lupa annetaan ilman muuta, jos peliautomaattitoimittaja valitaan hyväksytyltä listalta. Päästäkseen tälle listalle peliautomaattien toimittajan on täytettävä tietyt objektiiviset laatuperusteet, joita ovat esimerkiksi palvelun taso ja taloudellinen vahvuus.

39) Ero 20 vuoden vuokrasopimuksen ja kahden muun vakiosopimuksen välillä on, että 20 vuoden sopimuksen mukaan i) vuokralaisen on hoidettava tiloja ja kiinteää kalustusta ja pidettävä ne hyvässä kunnossa (kahdessa muussa sopimuksessa vuokralainen ei vastaa rakenteisiin tehtävistä korjauksista tai ulkopuolella olevista koristeluista), ii) vuokralainen ei saa tehdä mitään muutoksia ilman Whitbreadin suostumusta (eläkkeelle jäämistä edeltävässä sopimuksessa muutosten tekeminen on muuten kiellettyä, mutta Whitbreadin luvalla sisätiloissa saa tehdä muita kuin rakenteellisia muutoksia; viiden vuoden sopimuksessa muutokset ovat kiellettyjä), iii) vuokralainen ei saa siirtää vuokrasopimusta kolmen ensimmäisen vuoden aikana, ja jos vuokralainen sen jälkeen haluaa siirtää sopimuksen, on sopimus siirrettävä Whitbreadin niin halutessa Whitbreadin nimeämälle vuokralaiselle markkinaehdoin eikä sopimusta saa siirtää panimolle (eläkkeelle jäämistä edeltävässä sopimuksessa siirto on muuten kielletty, mutta Whitbreadin luvalla sopimus voidaan siirtää vuokralaisen leskelle; viiden vuoden sopimuksessa siirto on kielletty). Noin 640 siirtoa on tehty neljän ja puolen vuoden aikana maaliskuusta 1994 elokuuhun 1998, ja monissa tapauksissa vuokralaiset saavat maksun sopimuksen siirrosta. Vuoden 1998 elokuuta edeltävien kuuden kuukauden aikana siirrettiin 91 sopimusta, ja 56 tapauksessa Whitbreadille ilmoitettiin saatu maksu (vuokralaisten ei ole pakko ilmoittaa Whitbreadille maksua). Keskimääräinen maksu näistä 56 liikkeestä oli 59 000 puntaa. Ensimmäistä kertaa 20 vuoden vuokrasopimusta käytettiin 1. tammikuuta 1990.

40) Viiden vuoden sopimusta käytetään silloin, kun 20 vuoden sopimusta ei katsota asianmukaiseksi, esimerkiksi silloin, kun paikkakunnan taloudellinen tilanne on epävakaa, tilojen täydellinen korjaaminen on liian kallista tai tilat on tarkoitus kunnostaa seuraavien kolmen vuoden aikana. Tällainen sopimus tehtiin ensimmäistä kertaa 1. syyskuuta 1991.

41) Eläkkeelle jääntiä edeltävää sopimusta käytettiin, kun vuosisopimuksen tehneet vuokralaiset muuttivat sopimuksensa 20-vuotisiksi vuosina 1990-1992. Eräät vuokralaiset halusivat siirtyä eläkkeelle seuraavien viiden vuoden aikana, mutta halusivat varmistaa vuokraoikeuden eläkkeelle jääntiin saakka. Ensimmäinen tällainen sopimus tehtiin 22. toukokuuta 1992.

Oluen ostovelvoite

42) Vuokralainen sopii ostavansa kaikki sopimuksessa mainitut oluet Whitbreadilta tai sen nimeämältä toimittajalta yhtä tynnyrissä kypsyvän oluen tavaramerkkiä ja 1. huhtikuuta 1998 alkaen myös yhtä pullossa kypsyvää olutta lukuun ottamatta (vierasolutlauseke). Sopimuksessa mainitut oluet ovat vuokrasopimuksen lisäyksen liitteessä, joka sisältää kaupankäyntiehdot. Näitä olutlajeja ovat light, pale tai bitter ale (tunnetaan Skotlannissa nimellä 70/-ale, heavy special tai Scotch ale), export- tai premium-ale (tunnetaan Skotlannissa myös nimellä 80/-ale), mild ale (Skotlannissa 60/-ale, light tai pale ale), brown ale, strong ale (mukaan lukien barley wine), bitter stout tai porter, sweet stout, lager, export- tai premium-lager (tunnetaan myös nimellä "malt lager" tai "malt liquor"), strong lager, "diat pils" (tai premium-laatuinen kevytolut) ja kevytolut ("lite"). Whitbreadin voimassa olevassa hinnastossa on näitä olutlajeja vastaavia merkkejä tai nimikkeitä.

43) Vuokralainen saa myydä mitä tahansa muuta kuin sopimuksessa mainittua olutta, jos se on pullossa, purkissa tai muussa pienessä pakkauksessa tai jos se on tynnyriolutta ja sen myynti tynnyrioluena on tavanomaista taikka tarpeen asiakkaiden riittävän kysynnän tyydyttämiseksi.

44) Joissakin huomautuksissa käsiteltiin tätä asiaa. "Sopimuksessa mainittujen" lajien huomautettiin kattavan käytännössä kaikki Yhdistyneessä kuningaskunnassa myydyt olutlajit. Tätä ei aseteta kyseenalaiseksi. Yksi valittaja on esittänyt, että mainitut 12 lajia ovat liian yleisiä eivätkä siten "selvästi erotu toisistaan koostumukseltaan, ulkonäöltään ja maultaan", jotka ovat asetuksen mukaan tärkeimmät perusteet eri olutlajien määrittelemiseksi (14). Valittaja viittasi tynnyrissä kypsyvän oluen ja "keg-oluen" (ei kypsymistä tynnyrissä) väliseen eroon ja siihen, että tähän eroon ei viitata ollenkaan näiden 12 olutlajin määrittelyssä. Komissio myöntää, että asiantuntevat juojat pystyvät maistamaan eron saman merkin tynnyrissä kypsytetyn ja keg-version välillä. Komissio ei kuitenkaan katso tämän tarkoittavan välttämättä sitä, että lajien määrittelyssä olisi otettava huomioon tämä ero. Olutlajien määrittelystä päättävät asiantuntijat (15). Koska 12 olutlajin määritelmästä päättivät alun perin Yhdistyneen kuningaskunnan panimoiden ja anniskelupaikkojen liitot, jotka ovat olutalan asiantuntijoita, komissio pitää tätä määritelmää soveliaana ja toimivana tapana määritellä olutlajit Yhdistyneessä kuningaskunnassa.

45) Eräs kolmas ilmoitti, että tavaramerkki voi olla hyvinkin kysytty paikallisella tasolla vuokralaisen asiakkaiden keskuudessa, mutta markkinointipäätökset tekee kansallinen panimo kansallisella tasolla. Siis jos myynti ei kokonaisuudessaan ole kannattavaa, merkki lopetetaan, vaikka siitä voi olla haittaa yksittäisen pubin asiakaskunnalle. Esimerkkinä viitattiin tavaramerkkiin, jonka tuotteen valmistamisen Whitbread lopetti vuonna 1980. Sama asianosainen totesi myös, että Hoegaardenin valkoinen olut, jonka käyttöluvan Whitbread on saanut belgialaiselta Interbrew-panimolta ja joka on Whitbreadin hinnastossa (lager-oluena), eroaa kaikista vuokrasopimuksessa mainituista lajeista eikä ostovelvoitteen pitäisi koskea sitä. Jos vuokralainen on sitä mieltä, että Hoegaardenin valkoinen olut, jota pari tusinaa WPP:n vuokralaista ostaa tällä hetkellä Whitbreadilta, eroaa sopimuksessa mainituista oluista, voidaan turvautua vuokrasopimuksessa olevaan "sopimuksessa mainitsemattomia" oluita koskevaan menettelyyn.

46) Toinen vuokralainen totesi, että hän voi joutua ostamaan vieraita tuotteita, jos hänen vuokraamansa ostovelvoitteiden alainen pub myydään edelleen.

Vuokra

47) Vuokra maksetaan neljännesvuosittain etukäteen, ja vuokralainen maksaa vuokranantajalle takaisin ne vakuutusmaksut, jotka vuokranantaja on maksanut vakuuttaessaan tilat i) tulipalon aiheuttaman vahingon varalta, mukaan lukien tilojen kolmen vuoden markkinavuokra ja asiantuntijan palkkiot, sekä ii) anniskeluluvan menetyksen varalta.

48) Useat vuokralaiset ovat ilmoittaneet huomautuksissaan, että heidän mielestään vakuutus, joka heidän on maksettava takaisin Whitbreadille, ylittää vastaavanlaisen vakuutussuojan markkinahinnat ja että heillä ei ole oikeutta nähdä sopimusta. Whitbreadin mukaan rakennuksen vakuutussuoja määritellään oppaassa, joka annetaan kaikille vuokralaisille, ja että vakuutuksessa ei ole tiettyä vakuutussummaa tai kiinteistökohtaista rajaa. Lisäksi vakuutus eroaa monista muista pubien vakuutuspaketeista siten, että siinä ei ole varauksia, jotka voisivat tehdä korvausvaatimukset pätemättömiksi. Whitbread myös hoitaa korvausvaatimukset, mukaan lukien neuvottelut vahingonselvittäjien kanssa, ja jos korjatusta rakennuksesta tulee "parempi" kuin mitä rakennus oli ennen vahinkoa, vuokralaisen ei tarvitse maksaa näitä kustannuksia, vaikka vakuutus ei katakaan kaikkia työkustannuksia. Vakuutusmaksut peritään vuokralaisilta neljännesvuosittain jälkikäteen ilman sakkoja.

49) Lisäksi Whitbreadin vakuutus kattaa yhtymän kaikki riskit, esimerkiksi rakennukset, ajoneuvot ja aiheutetut vahingot. Tälle riskiyhdistelmälle pyydetään tarjouksia vakuutusmarkkinoilta. Tämän seurauksena vakuutus ja kokonaisvakuutusmaksu ovat kaupallisesti luottamuksellista tietoa eikä niitä paljasteta vuokralaisille.

50) Whitbread voi vaatia vuokrantarkistusta jokaisen kolmen vuoden jakson päättyessä ja päivää ennen vuokrasopimuksen voimassaolon päättymistä tai kun Whitbread ei voi enää pitää ostovelvoitetta voimassa tai kun Whitbread pienentää ostovelvoitetta. Tarkistettu vuokra on joko silloinen vuokra tai markkinavuokra kyseisenä tarkistuspäivänä riippuen siitä, kumpi on korkeampi. Markkinavuokra-arvo on joko sopimuspuolten tai välimiehien määrittelemä arvo.

51) Useissa huomautuksissa tuotiin esille tällaisen "ainoastaan ylöspäin suuntautuvan vuokrantarkistuksen" kielteiset vaikutukset, erityisesti silloin kun yksittäisen pubin liikevaihto pienenee paikallisten olosuhteiden tai maassa vallitsevan yleisen laman vuoksi.

52) OFT:n raportissa on tutkittu tätä kysymystä ja OFT keskusteli tästä käytännöstä ympäristöministeriön kanssa, joka vuonna 1995 teki suurta tutkimusta Yhdistyneen kuningaskunnan liiketilojen vuokrasopimuksista. Vaikuttaa siltä, että vuokrien tarkistus ainoastaan ylöspäin on laajalle levinnyt käytäntö kaikkien liiketilojen kohdalla eikä siten koske erityisesti pubien vuokrasopimuksia. Vuokrien tarkistuksen ainoastaan ylöspäin voidaan sanoa rohkaisevan investointeja tiloihin, koska tulot ovat helpommin ennustettavissa. On myös arvioitu, että jos vuokria ei tarkistettaisi ainoastaan ylöspäin, vuokrataso voisi olla vuokrasopimuksen tekohetkellä korkeampi korvaukseksi siitä, että tulot ovat epävarmemmat.

Alennukset ja tasoitusedut

53) Koska toimijat, jotka eivät ole sitoutuneet ostamaan olutta tietyltä yhtiöltä (yksityiset pubinpitäjät), voivat saada Yhdistyneessä kuningaskunnassa olutostoista sellaisia alennuksia, joita ostositoumuksen tehneet toimijat eivät saa, komissio on arvioinut i) yksittäisten itsenäisten pubinpitäjien ja Whitbreadin sopimusvuokralaisten Whitbreadilta tehtävistä olutostoista maksaman hinnan nettohintaeron ja ii) Whitbreadin vuokralaisilleen myöntämien etujen arvon; nämä edut eivät ole helposti yksittäisten itsenäisten pubinpitäjien saatavissa tai ne ylittävät Whitbreadilla vuokralaisia kohtaan olevat sopimusvelvoitteet, jäljempänä `tasoitusedut`. Arvioinnin lähtökohtana oli OFT:n raportti, jota täydennettiin komission lisätutkimuksilla.

54) Hintaero on Whitbreadin yksittäisille itsenäisille pubin pitäjille tyypillisestä tuotevalikoimasta myöntämien keskimääräisten alennusten (puntaa/tynnyri) ja WPP-vuokralaisille myöntämien alennusten ero. Alennuksiin sisältyvät tynnyrissä kypsyvän ale-oluen ostoista annetut todelliset alennukset ja alempien WPP-listahintojen arvo verrattuna Whitbreadin listahintoihin.

55) Useimmat asianomaisista kolmansista ilmoittivat olevansa tietoisia siitä, että Whitbread myöntää yksityisille pubinpitäjille suurempia alennuksia kuin ne alennukset, jotka mainitaan johdanto-osan 93 kappaleessa taulukossa 3. Jotkut heistä ovat toimittaneet jäljennöksiä Whitbreadin tällaisille asiakkaille tekemistä tarjouksista. On kiistämättä totta, että yksittäisissä tapauksissa myönnetään korkeampia alennuksia, koska taulukko 3 perustuu kaikkien Whitbreadin yksittäisten itsenäisten asiakkaiden saamien alennusten keskiarvoon. Johdanto-osan 54 kappaleessa esitetyn mukaisesti taulukon 3 luvut on saatu itsenäisten pubinpitäjien keskimääräisestä alennuksesta, josta on vähennetty WPP:n vuokralaisille myönnetyt alennukset.

56) Toisessa huomautuksessa asetettiin kyseenalaiseksi Whitbreadin itsenäisinä pubinpitäjinä toimivien asiakkaiden määrä ja siten hintaeron perustan luotettavuus. Tämän suhteen voidaan todeta, että vuosina 1995/1996 ja 1996/1997 olutta toimitettiin yli [...] asiakkaalle, jotka ostivat yli [...] tynnyriä. Lisäksi sellaisille itsenäisille pubeille, joiden ostama tynnyrimäärä oli suunnilleen sama kuin WPP:n vuokralaisten keskimääräinen ostomäärä, myönnettyjen alennusten taso oli erittäin lähellä yleistä keskiarvoa, jota käytettiin vertailussa vuodelle 1996/1997 (16).

57) Niin sanottu vuokratuki on merkittävä tasoitusetu, joka saadaan vertaamalla ostovelvoitteen alaisen pubin maksamaa vuokraa ja ostovelvoitteista vapaan pubinpitäjän maksettavana olevia paikasta aiheutuvia kustannuksia. Vuokratuki voidaan laskea usealla eri menetelmällä. OFT:n raportissa luetellaan kolme vertailussa käytettävää päämenetelmää. Ensimmäisessä otetaan "keskivertopubi", arvioidaan paikan arvo ja jaettava voitto sekä verrataan seurauksena olevia kiinnitysmaksuja vuokraan, jonka panimo perisi. Toisessa menetelmässä tarkastellaan panimon pubipaikkaan sijoittaman pääoman tuottoprosenttia ja verrataan sitä arvioituun tavanomaiseen pääoman tuottoprosenttiin. Kolmannessa menetelmässä lasketaan ostovelvoitteen alaisen pubin vuokran ja liikevaihdon suhdeluvun ja ostovelvoitteesta vapaan pubin arvioidun vuokran ja liikevaihdon suhdeluvun välinen ero. Tätä kolmatta menetelmää käytettiin OFT:n raportissa, koska OFT:n käytettävissä oli eniten tähän menetelmään soveltuvia tietoja. Komissio on noudattanut tätä menetelmää, koska komissio pystyi siten käyttämään pohjana OFT:n tuloksia, mikä pienentää selvästi menettelystä aiheutuvia kustannuksia.

58) Käytännössä vuokratuki lasketaan vähentämällä a) ostovelvoitteen alaisesta kiinteistöstä saadut varsinaiset vuokratulot b) ostovelvoitteen alaisesta kiinteistöstä saadun

liikevaihdon 15 prosentin osasta (ostovelvoitteesta vapaan pubin oletettu vuokra on 15 prosenttia liikevaihdosta). Vuokratuki tynnyriä kohti lasketaan jakamalla kokonaisvuokratuki paikalle myytyjen tynnyrien yhteismäärällä. Taulukossa 3 ilmoitettua vuokratukea laskettaessa tehtiin seuraavat oletukset:

- ostovelvoitteen alaisen vuokratilan kokonaisliikevaihdon arvo laskettiin olettamalla, että maksettu vuokra on 12,72 prosenttia liikevaihdosta. Kyseinen prosenttiluku perustuu Whitbreadin sisäisiin asiakirjoihin, jotka on laadittu vuokra- tai vuokrantarkistusneuvotteluja varten, ja se koskee komission virkamiesten valitsemaa 30 pubia. Whitbread on ilmoittanut komissiolle, että WPP:n kaikkien paikkojen keskimääräisen vuokran ja liikevaihdon suhde on 12,19 prosenttia.

- tiedot vuosien 1990/1991 ja 1991/1992 vuokratuloista ja Whitbreadin toimittamasta tynnyrimäärästä koskevat kaikkia Whitbreadin vuokraamia pubeja ja ovat Whitbreadin toimittamia.

- vuodesta 1992/1993 vuoteen 1996/1997 tiedot vuokratuloista ja Whitbreadin toimittamasta tynnyrimäärästä koskevat pubeja, jotka on vuokrattu ilmoitettuja sopimuksia käyttämällä. Tiedot ovat Whitbreadin toimittamia, ja niihin sisältyy joitakin komission näiden tietojen perusteella tekemiä arvioita.

59) Useat vuokralaiset ovat ilmoittaneet vuokransa olevan enemmän kuin 15 prosenttia liikevaihdosta tai enemmän kuin komission laskema 12,72 prosentin keskiarvo. Pienilukuisen vuokralaismäärän huomautuksista ilmeni, että niiden vuokran ja liikevaihdon suhde oli alle 12,72 prosenttia. Yksikään näistä vuokralaisista ei kuitenkaan ole esittänyt perusteluja sitä edellä kuvailtua menetelmää vastaan, jota komissio on käyttänyt laskiessaan WPP:n ostovelvoitteen alaisten vuokrakiinteistöjen keskimääräistä vuokran ja liikevaihdon suhdelukua.

60) Eräs alan liitto ilmoitti huomautuksissaan, että Royal Institute of Chartered Surveyors, Yhdistyneen kuningaskunnan johtava liikekiinteistöalan asiantuntija, suosittelee liiketilan vuokraksi, mukaan lukien korjaus- ja vakuutuskustannukset, 10 15 prosenttia paikan arvosta. Erään Whitbreadin vuokralaisen mukaan on yleisesti tiedossa, että ostovelvoitteista vapaan keskivertopubin markkinahintainen vuokra on 8,5 12,5 prosenttia liikevaihdosta. Yksi tiedonannossa ilmoituksesta huomautuksia esittäneistä tilintarkastajista katsoo, että käytännössä vuokrien määrittelyn perustana on 50 prosenttia jaettavasta voitosta eli nettovoitosta. Sen vuoksiväitetään, että on väärin olettaa, että vuokra perustuu asianmukaisesti prosenttiosuuteen liikevaihdosta, ja siten on myös väärin olettaa, että ostovelvoitteesta vapaiden pubien vuokra perustuu 15 prosentin osuuteen liikevaihdosta. Hänen mielestään Whitbreadin vaatima kokonaisvuokra, toisin sanoen vuokra ja evättyjen alennusten suuruus ("wet rent"), asettaa vuokralaiset taloudellisesti epäedulliseen asemaan.

61) Komissio ei kiistä sitä seikkaa, että yrityksen ja (mahdollisen) vuokralaisen todelliset vuokra- ja vuokrantarkistusneuvottelut käydään varjotuloslaskelman perusteella, jossa otetaan huomioon seuraavat tekijät: tulos, johon pätevän vuokralaisen voidaan odottaa pääsevän; markkina-ala, jolla liike harjoittaa toimintaa; myytävä tuotevalikoima; ostovelvoitteen alaisten tuotteiden hankintaehdot; paikan koko ja kunto; toiminnan laajuus (esimerkiksi baarien lukumäärä). Whitbread selvittää nämä asiat vuokralaiselle ennen vuokraneuvotteluja ja ne on kuvailtu tarkasti vastikään julkaistuissa toimintasäännöissä.

62) Osapuolten neuvotteleman sopimusperusteisen vuokran määrittelyn perustana ei automaattisesti käytetä 50 prosentin osuutta jaettavasta voitosta. Markkinoilla vallitsevan vapaan kilpailun seurauksena osapuolet sopivat yleensä vuokrasta, joka on 40 60 prosenttia jaettavasta voitosta.

63) Tämän arvioinnin tarkoituksena ei kuitenkaan ole kuvailla, kuinka yksittäisistä vuokrista sovitaan, vaan vertailla keskimääräisiä vuokratasoja markkinoiden eri osilla. Vuokran ja liikevaihdon suhdeluvun käyttämisellä tässä analyysissa verrattuna ajateltavissa olevaan menetelmään, joka perustuu eroihin vuokran ja jaettavan voiton keskimääräisessä suhdeluvussa, on se etu, että ensimmäinen menetelmä ei perustu niin useisiin arvioihin muuttuvista tekijöistä. Pubien kustannusrakenteesta ei tarvitse tehdä arvioita, kun käytetään vuokran ja liikevaihdon suhdelukua.

64) Eri menetelmien tuloksien osalta ei olisi epätavallista todeta, että keskimääräinen ostovelvoitteesta vapaan pubin vuokra prosenttiosuutena tietyn pubin liikevaihdosta on 15 prosenttia ja keskimääräinen jaettava voitto on 50 prosenttia.

65) Komission menetelmässä jäljelle jäävän tärkeimmän muuttujan eli sen osalta, että ostovelvoitteesta vapaan pubin vuokraan sovelletaan 15 prosentin suuruista vuokran ja liikevaihdon suhdelukua, komissio tukeutuu seuraaviin seikkoihin:

- Gerald Eve, Chartered Surveyors, jäljempänä `Gerald Eve`, ilmoitti kirjeessä 17 päivältä maaliskuuta 1997 Whitbreadille, että tammikuussa 1994 annetussa kertomuksessa vuokrista, joita perittiin arviointipäivänä marraskuussa 1993 ostovelvoitteen alaisilta ja ostovelvoitteesta vapailta 36 otokseen valitulta pubilta eri puolilla maata, havaittiin ostovelvoitteesta vapaiden pubien vuokrien olevan yhteensä 28 prosenttia korkeammat kuin ostovelvoitteen alaisten pubien vuokrat yhteensä. Ostovelvoitteen alaisten ja ostovelvoitteesta vapaiden pubien vuokrien välisen suhteen odotettiin olevan suunnilleen samanlaisen maaliskuussa 1997.

- Gerald Eve ja Christie & Co. Surveyors, Valuers and Agents, jäljempänä `Christie`, ilmoittivat molemmat joulukuussa 1997, että ostovelvoitteen alaisten ja ostovelvoitteesta vapaiden pubien vuokran ja liikevaihdon suhdeluvut (ilmaistuna prosenttiosuutena bruttoliikevaihdosta ilman alv:tä) eroavat toisistaan 3 4 prosenttia.

- Gerald Eve ja Christie ovat ilmoittaneet eräälle toiselle panimolle, että useimpien ostovelvoitteista vapaiden pubien vuokria koskevien katsauksien mukaan ostovelvoitteista vapaiden pubien vuokra on 13 17 prosenttia. Ne ovat myös ilmoittaneet tälle panimolle, että niiden asiantuntijanlausunnon mukaan keskimääräiset vuokrat tällä alalla ovat yleensä noin 50 prosenttia pätevän toimijan keskimääräisestä nettovoitosta, josta jäljelle jäävän 50 prosenttia saa vuokralainen. Niissä tapauksissa, joissa vuokralaiselle jäävä 50 prosenttia ei riitä takaamaan vuokralaisen toimeentuloa, prosenttiosuus voi olla alhaisempi. Sitä vastoin sellaisten liikkeiden kohdalla, joissa alennustaso ja voitot ovat suurempia, 50 prosenttia suuremmat vuokrat eivät ole epätavallisia, ja niiden mielestä 60 prosenttia muodostaisi ylärajan.

- Nämä havainnot vahvistavat OFT:lle esitetyt tiedot, joiden mukaan itsenäiset pubit maksavat liikevaihdostaan 2 3 prosenttiyksikköä enemmän vuokraa kuin ostovelvoitteen alaiset panimoiden vuokralaiset ja itsenäisten pubien vuokrat ovat suuruudeltaan noin 14 15 prosenttia liikevaihdosta. Tämän perusteella OFT pystyi raportissaan käyttämään "vuokratuen" laskentamenetelmän perustana ostovelvoitteen alaisten vuokralaisten todella maksaman vuokran ja arvioidun 14 15 prosentin liikevaihto-osuuden välistä eroa.

66) Komissio katsoo sen vuoksi, että kaikista edellä esitetyistä syistä vuokraan ja liikevaihtoon perustuva menetelmä sopii ostovelvoitteen alaisten vuokralaisten vuokratuen arviointiin.

67) Whitbread on arvioinut asiantuntijapalveluiden keskimääräisen arvon ja niistä saatavan edun vuokralaiskohtaisesti kaikkina kyseisinä vuosina. Tämä arvo on sitten kerrottu niiden pubien kokonaismäärällä, jotka on vuokrattu ilmoitettujen sopimusten mukaan (lukuun ottamatta vuosia 1990/1991 ja 1991/1992, joiden osalta tiedot koskevat kaikkia WPP:n pubeja) ja jaettu näille pubeille toimitettujen tynnyreiden määrällä.

68) Whitbread on käyttänyt kahta eri laskentamenetelmää arvioidensa tukena. Ensimmäisessä laskettiin Whitbreadin vuokralaisten johtohenkilöstölle (aluepäälliköt, kiinteistönarvioijat, leasing-päälliköt ja catering-päälliköt) antamien ilmaisten palveluiden arvo. Kustannusta on sitten korotettu (kaksinkertaistettu) kuvastamaan kunkin yksittäisen itsenäisen pubin kustannuksia. Tästä summasta on sitten vähennetty korotettu kustannus, joka on aiheutunut Whitbreadin myyntijohtajien yksittäisille itsenäisille pubeille antamista palveluista.

69) Toisessa menetelmässä käytettiin Whitbreadin vuokralaisten tukemiseksi järjestämien vuotuisten liikkeenjohtopäivien lukumäärän arviota. Esimerkiksi vuonna 1994/1995, jolloin kunkin vuokralaisen saama hyöty arvioitiin 2 500 punnaksi, kahdeksan henkilötyöpäivää (viisi aluepäällikön työpäivää kuukausittaisesta liiketoimintaan liittyvästä päiväkäynnistä, neljännesvuosittaisesta iltakäynnistä, koulutustapahtumista ja kehitystyöstä, kaksi kiinteistöpäällikön työpäivää vuotuisesta kiinteistöntarkastuksesta, kehitystyöstä ja paikkaa koskevasta muusta oikeudellisesta neuvontatyöstä sekä yksi muiden päälliköiden työpäivä) katsottiin kaikkien pubien hyväksi ja lisäksi keskimäärin 2,5 henkilötyöpäivää katsottiin ruokaan suuntautuneiden pubien hyödyksi niille annettavasta catering-neuvonnasta, johon sisältyi kuukausittainen käynti ja koulutustilaisuuksia.

70) Arvioon eivät sisälly vuokralaisille annetuista erilaisista koulutus-, markkinointi- ja catering-toimintaan liittyvistä palveluista aiheutuneet WPP-tuen kustannukset. Whitbread arvioi, että tuen arvo WPP:n vuokralaista kohti oli 180 puntaa vuonna 1996/1997.

71) Huomautuksia esittänyt oikeustieteen professori totesi, että edellä mainittuihin toimiin käytetty liikkeenjohdon aika ei pelkästään vähennä panimoon sidottujen vuokralaisten kustannuksia, vaan sen seurauksena myös Whitbreadin omat kustannukset pienenevät ja sen liikevaihto sekä sijoitetun pääoman tuotto nousevat. Tämän vuoksi kaikkia kustannuksia ei pitäisi laskea panimoon sidotuille vuokralaisille.

72) Tämä kanta toistetaan melkein kaikissa muissa vuokralaisten tai niiden edustajien vastauksissa, joissa todetaan, että liiketoiminnan kehityspäällikön (Business Development Manager) päätehtävänä on valvoa oluen ostovelvoitetta ja vuokrasopimuksen muita ehtoja. Toiset vuokralaiset huomauttivat, että asiantuntijaneuvonta on tarpeen lähinnä eturistiriidoissa Whitbreadin kanssa.

73) Useat vuokralaiset ovat ilmoittaneet, että niiden Whitbreadilta saama kellaripalvelu on laadultaan erinomaista, vaikka jotkut vuokralaisista ovatkin ilmoittaneet, että Whitbreadin ostovelvoitteista vapaat asiakkaat saavat yhtä hyvää palvelua.

74) Vastauksena näihin huomautuksiin on syytä selventää, että tämä laskelma ei perustu palveluiden tarjoamisesta vastaavasta henkilöstöstä johtuviin kokonaiskustannuksiin, vaan Whitbreadin arvioon siitä, kuinka suuren osuuden kyseiset työntekijät käyttävät työajastaan suoraan vuokralaisten hyväksi. Liiketoiminnan kehityspäällikön ja kiinteistöpäällikön, joilla on tässä suhteessa tärkeimmät tehtävät, vuokralaisten tukemiseen käyttämän ajan osuus oli 78 ja 55 prosenttia. Tätä tietoa tukevat yksityiskohtaiset tiedot todellisista liiketoiminnan kehityspäällikön vierailuista tammikuun ja marraskuun välisenä aikana vuonna 1997 niihin 30 pubiin, jotka komission virkamiehet valitsivat vuokratuen laskemista varten (johdanto-osan 58 kappale), neljännesvuosittaiset ja vuotuiset selvitykset kiinteistöpäällikön toiminnasta, esimerkit toimitetuista työaikakorteista ja kuvaukset kaikista vuokralaisiin liittyvistä toiminnoista WPP:ssä.

75) Kolme vuokralaista kommentoi tarjottua koulutusta. Heidän mukaansa koulutus maksaa aina 30 puntaa/osallistuja, ja koulutustilaisuuteen osallistuu keskimäärin 15 edustajaa, jolloin ainakin marginaalikustannusten pitäisi tulla katetuiksi. Jotkut kursseista järjestetään maksuitta paikallisissa laitoksissa.

76) Koulutuksen tukikustannuksia ei ole otettu huomioon laskettaessa asiantuntijapalveluista saatavaa hyötyä. Whitbread on kuitenkin ilmoittanut, että sen toimintaohjelmaan kuuluu tuettu koulutus, joka kattaa pub-toiminnan harjoittamisen tärkeimmät tekijät. Koulutukseen kuuluu perehdyttämiskurssi, johon osallistutaan ennen pubin hankkimista ja joka kestää useita päiviä, sekä useanlaisia päivänpituisia seminaareja, joissa on keskimäärin 6 10 osallistujaa. Keskimääräinen maksu on 25 puntaa, ja sen tarkoituksena on saada takaisin osa koulutustiloista, materiaaleista (jotka vuokralaiset saavat mukaansa omaan käyttöönsä) ja opettajista (omat asiantuntijat ja ulkopuoliset konsultit) aiheutuvista kustannuksista. Whitbread ei kiistä sitä, että terveys- ja turvallisuus- tai elintarvikehygieniakoulutusta voi olla saatavilla muualta edullisemmin, mutta se ei olisi pubeja koskevaa koulutusta. Whitbread kiistää kuitenkin, että suuri osa muista seminaareista olisi saatavilla edullisempaan hintaan ulkopuolisilta. Se ilmoitti myös, että investoitaessa uuteen pubiin monenlaista koulutusta, joka kattaa asiakaspalvelun, elintarvikehygienian, myynnin edistämisen ja mainostaulujen käytön, annetaan ilmaiseksi vuokralaisille ja niiden henkilökunnalle.

77) Komissio katsoo kaiken sen perusteella, mitä edellä on esitetty "asiantuntijapalveluista", että Whitbreadin esittämät kaksi menetelmää niiden asiantuntijapalveluiden arvon laskemiseksi, joita WPP tarjoaa vuokralaisilleen verrattuna vastaaviin yksittäisille itsenäisille pubinpitäjille tarjottuihin palveluihin, mahdollistavat kohtuullisen arvion esittämisen. Komissio hyväksyy erityisesti ensimmäisessä menetelmässä kuvaillun kustannusten vertailun ja myöntää, että tällaisten kustannusten kaksinkertaistaminen, jotta saadaan näiden palveluiden arvioitu hinta tai arvo vapailla markkinoilla, on kohtuullista. Toisen menetelmän osalta viitataan erityisesti johdanto-osan 74 kappaleessa ilmoitettuihin prosenttiosuuksiin, joita asiakirjatodisteet tukevat. Pienentääkseen virhemahdollisuuden mahdollisimman pieneksi komissio pienentää tämän "tasoitusedun" arvon arvioinnissa Whitbreadin ilmoittamaa etua hieman. Niinpä edun määrää pienennetään 10 prosenttia ja asiantuntijapalveluiden taulukossa 3 esitettyjä lukuja (puntaa/tynnyri) muutetaan vastaavasti.

78) Hankintaetujen arvon laskemiseksi Whitbread toimitti vuokralaiskohtaisen "tukiarvon", joka kerrottiin ilmoitettujen sopimusten perusteella vuokrattujen pubien kokonaismäärällä ja jaettiin sitten kyseisille pubeille toimitettujen tynnyrien määrällä. Kokonaiskeskiarvon laskemisessa Whitbread otti huomioon laskelmat niiden pubien saamasta hyödystä, joiden ruokatarjoilu on laajaa, rajoitettua tai jotka eivät tarjoile ruokaa ollenkaan. Esimerkiksi vuonna 1996/1997 kokonaiskeskiarvo oli 3 580 puntaa. Tällaisia hankintaetuja ei tarjota Whitbreadin itsenäisille asiakkaille eikä ole koskaan tarjottu tarkasteltavana olevan ajanjakson aikana.

79) Ruokailupalveluja tarjoavia ja tarjoamattomia pubeja koskevien lukujen tueksi Whitbread toimitti yksityiskohtaisia tietoja kustakin yksittäisestä erästä, josta hankintaetua kertyi, ja arvioi kyseisen edun arvon. Vuoden 1996/1997 osalta yksityiskohtaisia tietoja toimitettiin seuraavista eristä: kaasu, vakuutus, luottokortit, lasit, perunalastut ja pähkinät, pakaste-elintarvikkeet, vedensäästölaitteet, seoskaasu, nestekaasu, lihatuotteet, saniteettituotteet ja tuhoeläintentorjunta.

80) Melkein kaikki vuokralaiset esittivät huomautuksia tästä seikasta. Useimpien mielestä näillä hankintaeduilla ei ole mitään arvoa heidän liiketoimintansa kannalta. Toiset ilmoittivat, että parempia ehtoja on melkein aina saatavilla muualta ja että he eivät pidä etuja arvokkaina (suunnilleen 1 5 puntaa/tynnyri viime vuosien aikana). Muutama vastaaja sanoi yhden tai kahden tietyn hankintaerän olevan edullisia ja toisten olevan saatavilla edullisimmin muualta. Useat vuokralaiset huomauttivat vastaavanlaisten järjestelmien olevan myös itsenäisten pubinpitäjien käytettävissä, mutta vain kaksi vuokralaista on nimennyt tällaisia vaihtoehtoja, joista toinen on nimeltään Les Routiers ja toinen kyseisen vuokralaisen omalla paikkakunnalla toimiva pubinpitäjien järjestön järjestelmä. Tämän jälkimmäisen järjestelmän perustaja on kuitenkin yksityinen voittoa tuottava järjestö, joka tarjoaa jäsenilleen etuja suurostoista. Niistä harvoista toimittajista, jotka ovat sekä WPP:n että yksityisten yritysten listalla, WPP:n toimittajien tarjoamat alennukset olivat parempia kaikissa tapauksissa. Les Routiers -järjestelmään viitannut vuokralainen ei antanut tarkempia tietoja. Whitbread ilmoitti, että Les Routiers tarjoaa mahdollisuuden suurostoihin, mutta sen jäseneksi pääsemiselle on rajoituksia ja jäsenyydestä on maksettava vuosimaksu. Tarjousten ostoehdot vaikuttavat rajoitetuilta ja Whitbreadin mukaan toimittajien hankinta- ja myyntimäärät ovat vähäisiä.

81) Eräs vuokralainen ilmoitti, että yrityksen sisäisen yhtenäisyyden ja tulosvastuullisuuden luomiseksi näistä eduista neuvoteltiin ensin panimojohtoisten pubien kanssa, jotka myös hyötyivät niistä ensin, ja myöhemmin niitä tarjottiin myös vuokrapubeille. Toinen vuokralainen sanoi, että nämä edut hyödyttivät vain laiskoja vuokralaisia, jotka eivät itse halunneet vaivautua hoitamaan neuvotteluja. Whitbread on ilmoittanut, että suurin osa vuokralaisille tarjotuista ehdoista perustuvat Whitbreadin itse johtamia pubeja koskeviin sopimuksiin, joihin liittyy se etu, että WPP voi varmistaa vuokralaisille edulliset ehdot Whitbreadin moninaisten liikesuhteiden perusteella. WPP:n on kuitenkin neuvoteltava erikseen tavarantoimittajien kanssa, koska yksittäisten vuokrapubien liiketoiminta eroaa Whitbreadin johtamien pubien liiketoiminnasta sellaisten tekijöiden osalta kuin velat, hallinto, yksittäisten tilausten suuruus ja toimitusten tiheys. Lisäksi WPP vaatii tavarantoimittajia selvittämään, mistä johtuu, että alempia hintoja, jos lainkaan, sovelletaan Whitbreadin johtamille paikoille.

82) Useat suurostoja koskevat vuokralaisten huomautukset eivät liity suoraan kuvailtuihin hankintaetuihin. Eräs vuokralainen kertoi ostaneensa hiljattain jääkoneen ja lasienpesukoneen WPP:n listahintaa halvemmalla hinnalla. Vaikka vuokralainen myöntääkin, että WPP:n suosittelemat tuotteet ovat erittäin korkeaa tasoa ja että jo suosittelua voidaan pitää etuna, näitä tuotteita, jotka tosin ovat WPP:n listalla, ei otettu huomioon edellä mainituissa laskelmissa, jotka perustuvat (tärkeimpien) tarjottujen tuotteiden valikoimaan. Toiset vuokralaiset ovat viitanneet Whitbreadin käyttämään alennusmuotoon, niin sanottu "plus pounds", joka koskee ostovelvoitteeseen kuulumattoman tynnyrioluen ostoja. Nämä alennukset voidaan maksaa rahana, käyttää maksujen suorittamiseen tai vaihtaa lentokilometreihin. Niitä ei pidetä hankintaetuina. Yhdessä niistä harvoista tapauksista, joissa vuokralaiset ovat esittäneet yksityiskohtaisia tietoja muualta saatavista paremmista ehdoista, on vertailu WPP:n voimassa olevaan tarjoukseen osoittanut, että kyseisen vuokralaisen mainitsemia luotto- ja pankkikortteja tarjottiin lähes samoilla ehdoilla kuin mitä WPP tarjosi.

83) Komissio tunnustaa, että voi olla mahdollista neuvotella erikseen WPP:n ehtoja paremmat ehdot samalta tavarantoimittajalta. Vaikka tämä pitäisi paikkansa kaikkien hankintaerien suhteen, se tosiseikka, että ostohalukas vuokralainen voi aloittaa hintaneuvottelut suuren pubin kanssa neuvotellun hinnan pohjalta, on jo sinänsä etu.

84) On itsestään selvää, että kaikille listatuille hankintaerille voi löytyä halvempia vaihtoehtoja muilta markkinoilla toimivilta yrityksiltä. On kuitenkin käytännössä mahdotonta verrata WPP:n tarjousta mahdollisiin muiden tavarantoimittajien vaihtoehtoisiin yksittäisiin tarjouksiin, koska on otettava huomioon useita tarjousten todelliseen arvoon vaikuttavia seikkoja kuten tavaroiden ja palvelujen laatu, yksityiskohtaiset ehdot, tavarantoimittajan kaupallinen asenne (luottamuksellisten) ehtojen tuntemiseen markkinoilla, asiakkaan koosta riippuvat eri ehdot sekä markkinatutkimuksiin käytetty aika, maantieteellinen saatavuus, luottamus tavarantoimittajaan ja ongelmien ratkaisu ja niin edelleen.

85) Edellä kuvaillussa hankintaetujen laskentamenetelmässä verrataan WPP:n ehtoja saman tavarantoimittajan tukkuhintoihin. Tällöin saadaan selville se etu, jonka yksittäinen vuokralainen saa, jos hän ei aktiivisesti hae parempia ehtoja tai palveluja ja ostaa julkaistun hintalistan mukaan. Komissio myöntää, että vähintään huomattava osa vuokralaisista etsii aktiivisesti edullisempia kauppoja, ainakin joidenkin tärkeimpien pubitoiminnan kustannuserien suhteen. Toisaalta suuri määrä vuokralaisia on todella käyttänyt WPP:n tarjousta: 1 010 hankki suositeltuja pakaste-elintarvikkeita, 988 vakuutuksen, 842 nestekaasua suurissa erissä, 384 luotto- ja pankkikortteja, 251 laseja, 177 kaasua (joiden markkinoilla on erittäin paljon vaihteluja), 158 perunalastuja ja pähkinöitä (WPP ei saa julkaista hintoja toimittajien herkkyyden vuoksi), 98 nestekaasua (arvioidusta 130 140 mahdollisesta asiakkaasta), 239 lihatuotteita (käyttäjät pääasiassa erikoispubeja), 50 200 saniteettituotteita ja noin 12 ennalta ehkäiseviä tuholaisten torjuntapalveluja (suurin osa tuholaisten torjuntapalveluista hankitaan tarpeen mukaan eikä tavarantoimittaja pidä erityisesti kirjaa siitä). Lisäksi viitataan tuoreeseen tutkimukseen, joka toteutettiin vuokralaisten keskuudessa vuoden 1997 osto-oppaasta. Saaduista 155 vastauksesta 37 (24 prosenttia) antoi sille parhaan arvosanan, 49 (32 prosenttia) antoi arvosanan kaksi, 42 (24 prosenttia) arvosanan kolme, 13 (8 prosenttia) arvosanan neljä ja 11 (7 prosenttia) alhaisimman arvosanan viisi ("hyödytön") (kolme vuokralaista ei vastannut).

86) Edellä esitettyjen hankintaetuja koskevien seikkojen perusteella komissio katsoo, että Whitbreadin laskemaa ja tiedonannossa ilmoituksesta esitettyä edun arvoa olisi alennettava sen huomioon ottamiseksi, että huomattava osa vuokralaisista etsii aktiivisesti tavarantoimittajan tarjoamia listahintoja halvempia tuotteita, kuten johdanto-osan 85 kappaleessa todetaan. Tämän alennuksen on kuitenkin oltava kohtuullinen ottaen huomioon aikaisemmat viittaukset hankintamääriin ja tyytyväisyyteen sekä lisäksi se, että luettelo sellaisista tavarantoimittajista, jotka ovat aikaisemmin toimittaneet Whitbreadin runsaslukuisille panimojohtoisille pubeille, on jo sinällään etu (vaikka lisäalennuksia ei tarjottaisikaan (17)). Tämän vuoksi ja pienentääkseen mahdollista virhemarginaalia mahdollisimman paljon komissio käyttää tämän tasoitusedun arvoa arvioidessaan perustana arvoa, joka on 25 prosenttia pienempi kuin Whitbreadin ilmoittamat ja tiedonannossa ilmoituksesta mainitut edut. Hankintaetuja koskevat taulukon 3 luvut (puntaa/tynnyri) on muutettu vastaavasti.

87) Vuokratuissa pubeissa toteutettuihin investointeihin liittyvä etu lasketaan vähentämällä asianomaisista kuluista Whitbreadin lisätulot, jotka ovat odotettavissa viiden vuoden kuluessa investointien seurauksena. Lisätuloihin sisältyy investoinneista johtuva keskimääräinen vuokrankorotus kerrottuna hankkeiden määrällä, joka on kerrottu viidellä.

88) Melkein kaikki investoinneista hyötyneet vuokralaiset antoivat yksityiskohtaisia tietoja Whitbreadin ja heidän itsensä tekemästä kokonaisinvestoinnista sekä WPP:n investoinnin jälkeisestä vuokrankorotuksesta. Vuokralaisten mukaan vuokrankorotus koskee (20-vuotisen) vuokrasopimuksen jäljellä olevaa kestoaikaa eikä pelkästään edellä kuvaillussa menetelmässä mainittua viittä vuotta. Jotkut totesivat, että lopulta investoinnista hyötyy aina Whitbread vuokrasopimuksen päättyessä.

89) Erään vuokralaisen mukaan WPP:n politiikkana on, että alle 20 000 punnan investoinnin tapauksessa vuotuinen vuokrankorotus on 20 prosenttia kustannuksista. Kun investointi on yli 20 000 puntaa, vuokrankorotus on 10 prosenttia. Investointien kohteena olleiden vuokralaisten esittämät tiedot vahvistavat tämän politiikan. Erään vuokralaisen mukaan vuokrankorotusprosentti on suurempi sellaisten investointien kohdalla, joiden tavoitteena ei ole juomien kulutuksen lisääminen.

90) On tietysti totta, että vuokrankorotus koskee yli viiden vuoden pituista aikaa, mutta niin koskee vuokralaisen investoinnista saama hyötykin. Vuokrasopimuksen päättymisen jälkeen vuokralaista koskee Englannissa ja Walesissa vuokratu

rva (Landlord and Tenant Act - katso johdanto-osan 34 kappale), jollei Whitbread halua itse käyttää paikkaa.

91) Edellä kuvaillun menetelmän tulos on kuitenkin yhdenmukainen niiden kahden vaihtoehtoisen menetelmän tuloksen kanssa, joilla voidaan laskea investointeihin liittyvä "tasoitusetu". Ensimmäinen vaihtoehdoista on asteittainen erittely, jossa edellä käytettyä keskimääräistä vuokrankorotusta alennetaan verojen jälkeisellä summalla (vuokramaksut ovat vähennyskelpoisia verotuksessa). Sitten nykyarvomenetelmää käyttämällä lasketaan vuokralaisten vuokrakustannukset ajan mittaan verrattuna Whitbreadin "ennakolta" maksamiin investointikustannuksiin. Kun käytetään "kohtuullista" (18) 10 prosentin alennusprosenttia ja keskimääräistä 30 prosentin vuokralaisten veroprosenttia, jäljempänä taulukossa 3 esitettyä tynnyrikohtaista etua voidaan jatkaa 16 vuotta eteenpäin ilman että luku pienenee. Tämä ajanjakso kattaisi vuokrasopimuksen jäljellä olevan kestoajan melkein kaikissa tapauksissa ja on monien investointien kohdalla itse asiassa pitempi kuin vuokrasopimuksen jäljellä oleva kestoaika.

92) Toisena vaihtoehtona olisi tarkastella etua vuokralaisen näkökulmasta. Se perustuu yhteentoista WPP:n itäisellä alueellaan maaliskuun ja syyskuun 1997 välisenä aikana loppuun saattamaan hankkeeseen. Tietoihin sisältyvät WPP:n menot (keskimäärin 92 000 puntaa), tunnetut tai arvioidut vuokralaisen menot (keskimäärin 17 500 puntaa), vuokralaisen vuokran jälkeisen voiton arvioitu kasvu (keskimäärin 11 700 puntaa) ja vuokralaisen investoinnin tuottoprosentti (keskimäärin 67 prosenttia). Keskimääräistä voitonkasvua verrataan sitten vuokralaisen investoinneista saamaan "tavanomaiseen" 15 prosentin tuottoprosenttiin, jolloin keskimääräiseksi eduksi saadaan 9 100 puntaa. Kun WPP:n menoja otokseen valituissa hankkeissa verrataan todelliseen keskiarvoon, saadaan vuokralaisten keskimääräiseksi "tasoituseduksi" 6 900 puntaa vuodessa. Kun tämän voiton mittaamiseen soveltuvaksi ajanjaksoksi otetaan viisi vuotta, tynnyrikohtaiset edut ovat yhdenmukaisia taulukossa 3 esitettyjen voittojen kanssa.

93) Hintaeron ja tasoitusetujen arvioinnin tulokset näkyvät seuraavasta taulukosta:

>TAULUKON PAIKKA>

94) Näiden "tasoitusetujen" lisäksi, joiden arvo voidaan määritellä, Whitbread on useassa sadassa vuokralaisen henkilökohtaiseen tilanteeseen tai liiketoimintaolosuhteisiin liittyvässä tapauksesa suostunut vuokrasopimuksen päättämiseen. Muutamassa tapauksessa Whitbread on suostunut vuokranalennukseen (19). Nämä "kumppanuuselementit" ja se seikka, että maksettava vuokra on alempi kuin ostovelvoitteista vapaan pubin vuokra, tukevat väitettä, että panimosopimuksen tehneiden vuokralaisten riski on erilainen kuin itsenäisten pubinpitäjien.

II OIKEUDELLINEN ARVIOINTI

A 85 ARTIKLAN 1 KOHTA

1. Merkitykselliset markkinat

1.1 Merkitykselliset tuotemarkkinat

95) Merkityksellisille tuotemarkkinoille kuuluvat periaatteessa kaikki tuotteet ja palvelut, joita kuluttaja pitää niiden ominaisuuksien, hinnan tai käyttötarkoituksen perusteella jokseenkin toisiaan korvaavina (20). Yhteisöjen tuomioistuin on todennut Delimitis-tuomiossa (21), että merkitykselliset markkinat määritellään yleensä kyseessä olevan taloudellisen toiminnan luonteen perusteella, tässä tapauksessa oluen myynti. Olutta myydään sekä vähittäiskaupan kautta että anniskelutilojen kautta. Kuluttajan kannalta viimeksi mainittu ala, joka koostuu erityisesti pubeista (22) ja ravintoloista, voidaan erottaa vähittäiskaupan alasta sen perusteella, että oluen myynti pubeissa ei käsitä pelkästään tuotteen ostoa vaan siihen liittyy myös palvelujen tarjonta, ja että oluen kulutus pubeissa ei olennaisesti riipu taloudellisista näkökohdista. Pub-myynnin erityisluonne on lähtöisin siitä, että panimot järjestävät tälle alalle erityisen jakelujärjestelmän, joka vaatii erityislaitteita, ja että alan hinnat ovat yleensä korkeammat kuin vähittäiskaupassa.

96) Yhdistyneen kuningaskunnan erityisen anniskeluoikeusjärjestelmän vuoksi on selvennettävä, mitkä anniskeluoikeuksien kolmen perusryhmän (ks. johdanto-osan 22 kappale) osista kuuluvat "pubien ja ravintoloiden" muodostamille merkityksellisille tuotemarkkinoille. Tässä yhteydessä viitataan asetusta koskevan tiedonannon 43 kohtaan, jossa todetaan, että "anniskelutilojen" käsite kattaa kaikki tähän tarkoitukseen käytetyt tilat, joihin on anniskeluoikeudet. Se kattaa myös yksityiset klubit. Tämä on ymmärrettävää, koska kaikille näille liikkeille, mukaan lukien liikkeille rajoitetuilla anniskeluoikeuksilla, on yhteistä se, että juomat ostetaan paikan päällä kulutusta varten ja että tarjottu palvelu muodostaa tärkeän tekijän. Komissio myöntää, että klubeissa oluen hinta, joka joulukuussa 1994 oli noin 82-83 prosenttia pubien hinnasta, on alhaisempi kuin pubeissa perittävä hinta (23). Tämä kuvastaa kuitenkin suurelta osalta sitä, että nämä klubit eivät tavoittele voittoa. Palvelutekijän vuoksi klubeissa perittävä hinta on kuitenkin korkeampi kuin supermarketeissa perittävä hinta. Lisäksi koko anniskelumyynnin, mukaan lukien klubit, erityinen jakelujärjestelmä on sama: erityislaitteet tynnyristä myyntiä varten, panimoiden listahinnat oluelle ja lainat, joihin liittyy ostovelvoitteita.

97) Tämän perusteella merkitykselliset markkinat käsittävät oluen jakelun anniskelupaikoille (anniskelumarkkinat kokonaisuudessaan). Kuten Delimitis-tuomiossa (24) todetaan, tähän ei vaikuta se, että anniskelu- ja vähittäismyynnin välillä on tiettyä päällekkäisyyttä silloin, kun uudet kilpailijat pystyvät tekemään tavaramerkkinsä tunnetuiksi vähittäiskaupassa ja käyttämään niiden mainetta hyväksi anniskelumarkkinoille pääsemiseksi.

1.2 Merkitykselliset maantieteelliset markkinat

98) Oluen anniskelupaikoille myynnin objektiiviset kilpailuolosuhteet kysynnän ja tarjonnan suhteen vaihtelevat huomattavasti yhteisön eri osissa. Kuten yhteisöjen tuomioistuin on todennut Delimitis-tuomion 18 kohdassa, useimmat oluen toimitussopimukset ovat edelleen kansallisia. Tämän vuoksi sovellettaessa yhteisön kilpailusääntöjä sopimukseen on otettava huomioon anniskelupaikoille tarkoitetun oluen jakelumarkkinat Yhdistyneessä kuningaskunnassa.

99) Yhdistyneen kuningaskunnan markkinat eroavat myös muiden jäsenvaltioiden olutmarkkinoista olutmääräysten (johdanto-osan 15 kappale), tynnyrioluen suuren kulutuksen (johdanto-osan 18 kappale), panimojohtoisten pubien olemassaolon (johdanto-osan 21 kappale), pubeja koskevien anniskelumääräysten (johdanto-osan 22 ja 33 kappale) ja tarjottujen ale-olutlajien suuren määrän (johdanto-osan 42 kappale) vuoksi.

2. Yritysten välinen sopimus

100) Whitbread ja vuokralaiset ovat 85 artiklan 1 kohdassa tarkoitettuja yrityksiä.

101) Yksittäiset Whitbreadin ja kunkin vuokralaisen väliset vuokrasopimukset, jotka ovat samanmuotoisia kuin edellä kuvaillut vakiosopimukset, ovat 85 artiklan 1 kohdassa tarkoitettuja sopimuksia.

3. Merkittävimpien rajoitusten kilpailua rajoittava vaikutus

3.1 Merkittävimpien rajoitusten kuvaus ja luonne

102) Vuokrasopimusten kaltaisia oluentoimitussopimuksia luonnehditaan yleensä viittaamalla yksinostovelvoitteeseen, jota yleensä tuetaan kilpailukiellolla (25). Nämä lausekkeet on muotoiltu vuokrasopimuksessa seuraavalla tavalla (johdanto-osan 42 ja 43 kappale):

- vuokralaisen on ostettava Whitbreadilta tai sen nimeämältä toimittajalta eikä muulta henkilöltä tai yritykseltä kaikki sopimuksessa mainitut oluet (lukuun ottamatta vierasolutlauseketta), jotka hän tarvitsee myyntiin tiloissaan; käytännössä panimo voi vapaasti lisätä hinnastoonsa merkkejä taikka korvata tai poistaa siinä olevia merkkejä (yksinostovelvoite),

- vuokralainen ei saa myydä tiloissa tai asettaa näytteille taikka tuoda tiloihin myyntitarkoituksessa a) olutta, joka on samaa lajia kuin sopimuksessa mainittu olut mutta jota Whitbread tai sen nimeämä toimittaja ei toimita; tai b) mitään muuta olutta, jollei i) sitä ole pakattu pulloihin, tölkkeihin tai muihin pieniin pakkauksiin tai jollei ii) se ole tynnyriolutta, jonka myynti tynnyrioluena on tavanomaista taikka tarpeen vuokralaisen asiakkaiden riittävän kysynnän tyydyttämiseksi (kilpailukielto).

103) Voidaan havaita, että tiettyjä olutlajeja koskevan nimenomaisen kilpailukiellon lisäksi yksinostovelvoite on muotoiltu siten, että se sisältää hiljaisen kilpailukiellon sanamuodolla "sopimuksessa mainitut oluet".

104) Yksinostovelvoitteen vuoksi vuokralaiset eivät voi hyväksyä muiden toimittajien tarjoamia sopimuksessa määriteltyjä tuotteita. Vuokralaiset eivät voi hyötyä kilpailusta panimon ja muiden oluen tukkukauppiaiden välillä, jotka tarjoavat samoja merkkejä (tavaramerkin sisäisen kilpailun rajoittaminen).

105) Nimenomainen ja hiljainen kilpailukielto, joka koskee sopimuksessa määriteltyjä olutlajeja, toisin sanoen vuokralaisten kieltäminen ostamasta sopimuksessa mainitun olutlajin muita merkkejä muilta oluen tuottajilta, rajoittaa merkkien välistä kilpailua. Niiden olutlajien ostamista, joita ei määritellä sopimuksessa, koskevat sopimusmääräykset asettavat vuokralaisille tiettyjä hallinnollisia rajoituksia, mutta eivät todella rajoita heidän kykyään tarjota tällaisia sopimuksessa mainitsemattomia olutlajeja tiloissaan. Sen vuoksi näillä lausekkeilla ei ole kilpailua rajoittavaa vaikutusta.

3.2 Kilpailun rajoittaminen

106) Sen jälkeen kun on todettu panimoiden vuokrasopimusverkoston aikaansaaman kilpailun rajoittumisen luonne, on tutkittava, kuinka sopimukset vaikuttavat vähittäiskauppiaisiin ja tavarantoimittajiin merkityksellisillä markkinoilla (26).

107) Asiassa Brasserie De Haecht vastaan Wilkin (27) yhteisöjen tuomioistuin katsoi, että oluentoimitussopimuksen vaikutuksia on arvioitava siinä taloudellisessa ja oikeudellisessa yhteydessä, jossa ne esiintyvät ja jossa ne voisivat yhdessä muiden kanssa vaikuttaa kumulatiivisesti kilpailuun. Sen vuoksi on ensin välttämätöntä arvioida kaikkien Yhdistyneessä kuningaskunnassa sovellettavien sopimusten kokonaisvaikutus. Edellä mainitun tuomion mukaan useiden samanlaisten sopimusten kumulatiivinen vaikutus muodostaa kuitenkin yhden tekijän useista arvioitaessa mahdollista kilpailun estymistä, rajoittumista tai vääristymistä (28).

3.2.1 Useiden samanlaisten sopimusverkostojen kumulatiivinen vaikutus

108) Tämän arvioinnin tarkoituksena on mitata Yhdistyneen kuningaskunnan anniskelumarkkinoiden sulkemisen aste ja määritellä siten, kuinka korkeat markkinoille pääsyn esteet ovat kaikkien panimoiden sopimusverkostojen kumulatiivisen vaikutuksen seurauksena muiden kotimaisten tai ulkomaisten panimoiden edessä, jotka aikovat tulla itsenäisesti anniskelumarkkinoille. Toisin sanoen on arvioitava, voivatko muut panimot saada loppukuluttajia asiakkaikseen kysymyksessä olevien panimoiden määrittelemillä kilpailuedellytyksillä (29).

109) Koska Whitbread teki vuokrasopimuksista ilmoituksen saadakseen niille poikkeusluvan, joka on voimassa sopimusten tekopäivästä alkaen, arviointi on tehtävä vuodesta 1990, jolloin 20 vuoden vuokrasopimus otettiin käyttöön.

110) Panimoiden sopimusverkostojen aikaansaama markkinoiden sulkeminen on eri muotoista. Ensiksi Yhdistyneen kuningaskunnan panimot ovat integroituneet vertikaalisesti vähittäiskaupan tasolle. Tämä vertikaalinen integroituminen tapahtuu siten, että panimot johtavat itse pubeja ja vuokraavat omistamiaan pubeja. Lisäksi on myös "vertikaalisia sopimuksia" kahdella tasolla: joko on vertikaalisia sopimuksia, joilla yritys sitoo itseensä vähittäiskaupan liikkeitä lainasopimusten avulla tai tukkukaupan liikkeitä (itsenäiset tukkukauppiaat, panimotoimintaa harjoittamattomat pub-ketjut tai muut tukkukauppaa harjoittavat panimot) muun muassa yksinosto-, vähimmäisosto- ja varastointivelvollisuuksia sisältävien toimitussopimusten avulla.

111) Taulukosta 2 (johdanto-osan 23 kappale) näkyy, että vuokrattujen ja panimoiden itse johtamien pubien myynnin osuus anniskelumyynnistä oli vuonna 1985 noin 55 prosenttia. Lainasopimuksilla katettiin lisäksi 22 prosenttia anniskelumarkkinoista kyseisenä vuonna. Koska Yhdistyneen kuningaskunnan oluen anniskelumarkkinoilla tapahtui vain vähän muutoksia ennen olutmääräyksiä, vuoden 1985 tietojen katsotaan kuvaavan ainakin vuosia 1985-1989. Vuonna 1990 olutmääräyksiä ei ollut vielä pantu kokonaan täytäntöön, minkä vuoksi arviolta yhä noin 70 prosenttia oluen kulutuksesta Yhdistyneen kuningaskunnan anniskelumarkkinoilla tapahtui panimoihin sidoksissa olevissa liikkeissä, vaikka tilanne alkoikin muuttua edellisiin vuosiin verrattuna.

112) Vuonna 1997, joka on viimeinen vuosi, jolta tällaisia tietoja on käytettävissä, panimoiden vuokraamien ja niiden itse johtamien pubien osuus kokonaismyynnistä oli 27,2 prosenttia. Lainasopimusten tehneiden pubien osuus oli 18,1 prosenttia. Määrittelemätöntä osuutta lainasopimuksen tehneiden pubien myymästä oluesta ei ole toimitettu sen pubinpitäjän sopimuksessa olevan velvoitteen perusteella, jonka mukaan pubinpitäjän on ostettava tietty määrä olutta lainan antavalta panimolta (ks. johdanto-osan 25 kappale) (30). Todennäköisesti kuitenkin vähintään 10 prosenttia anniskelupaikoissa myydystä oluesta toimitetaan tällaisen sitovan ostovelvoitteen perusteella. Sen vuoksi on pääteltävä, että Yhdistyneen kuningaskunnan panimoiden sopimuksilla sitoma osuus myynnistä on enintään 45,3 prosenttia (mutta todennäköisimmin vähintään 37 prosenttia). Tämä osuus vie toisilta panimoilta mahdollisuuden päästä suoraan vähittäiskaupan tasolle Yhdistyneen kuningaskunnan anniskelumarkkinoilla.

113) On esitetty, että sen jälkeen kun olutmääräykset tekivät mahdolliseksi lainasopimuksen päättämisen kolmen kuukauden irtisanomisajalla, tällaisten sopimusten ei pitäisi enää katsoa estävän markkinoille pääsyn mahdollisuuksia.

114) Komissio myöntää, että yksittäinen pääsy lainasopimuksen tehneisiin liikkeisiin ei ole aina mahdotonta, koska on olemassa tuntematon määrä lainasopimuksia, joihin ei sisälly yksinoikeuksia (31). Muiden panimoiden mahdollisuudet tavoittaa loppukuluttaja suoraan kyseisen panimon itse määrittelemillä kilpailuedellytyksillä ovat kuitenkin rajoitetut yksinoikeuksia sisältämättömien lainasopimusten perusteella toimitettujen määrien vuoksi.

115) Komissio myöntää myös, että olutmääräykset helpottavat lainasopimuksen päättämistä. Keskimääräinen neljän vuoden kesto osoittaa kuitenkin, että sopimussuhde ei ole tilapäinen. Lisäksi panimon, joka haluaa aloittaa itsenäisesti toimitukset lainasopimuksen tehneelle pubille, on tarjottava pubinpitäjälle rahoitus ensimmäisen lainan takaisinmaksamista varten (useimmiten tekemällä uusi lainasopimus). Näiden panimoiden välinen kilpailu ei siten rajoitu oluen laatuun ja (suoraan) hintaan, vaan myös toisen panimon on tarjottava lainasopimuksia. Lisäksi on syytä huomauttaa, että itsenäinen toimitusten aloittaminen lainasopimuksen tehneelle pubille on mahdollista vain panimolla, joka tarjoaa kaikkia tai lähes kaikkia olutlajeja, joita pubinpitäjä tarjoaa asiakkailleen, koska muuten lainan kaikki rahoituskustannukset olisi saatava takaisin yhden merkin (tai vähäisen merkkimäärän) myynnillä.

116) Sitä ei kiistetä, että muut panimot voivat päästä myös välillisesti markkinoille, jos panimo/tukkukauppias, joka sitoo liikkeen itseensä (vuokra- tai lainasopimuksella), on valmis toimittamaan näille liikkeille muiden panimoiden olutta. Markkinoiden sulkemista koskeva arviointi kuitenkin keskittyy muiden panimoiden mahdollisuuksiin päästä markkinoille itsenäisesti, mikä ei ole seurausta nykyisten kilpailijoiden horisontaalisesta yhteistyöstä. Tällainen yhteistyö voi rajoittaa kyseisten panimoiden merkkien välistä kilpailua, ja panimo päästää toisen panimon oluen liikkeisiinsä vain, kun se on sen etujen mukaista.

117) Sen osuuden lisäksi, minkä Yhdistyneen kuningaskunnan panimoista suoraan riippuvaiset anniskelupaikat (panimoiden itse johtamat ja niiden vuokraamat pubit sekä lainasopimuksen panimon kanssa tehneet pubit) myyvät, on otettava huomioon se 19,7 prosenttia (vuonna 1997), joka myydään panimotoimintaa harjoittamattomien pub-yhtiöiden vuokraamien tai itse johtamien pubien kautta. Arviolta noin 13 prosenttia myynnistä tapahtuu pub-yhtiöiden ja panimoiden välisten "sitovien" toimitussopimusten perusteella. Tähän lukuun sisältyy Inntrepeneur Pub Company Limitedin, Spring Estates Limitedin ja Allied Domecq Retailingin myynti; näiden yhtiöiden oli vuonna 1997 (32) ostettava pubiensa tarvitsema olutmäärä kokonaisuudessaan yhdeltä kansalliselta panimolta. Lisäksi lukuun sisältyvät neljän kansallisen panimon arviot siitä, kuinka paljon ne toimittavat sopimusten perusteella muille pub-yhtiöille.

118) Siten voidaan päätellä, että noin 58 prosenttia (mutta todennäköisimmin vähintään 50 prosenttia) oluen anniskelumyynnistä Yhdistyneessä kuningaskunnassa vuonna 1997 tapahtui panimoiden asettamien ostovelvoitteiden perusteella. Sen vuoksi Yhdistyneen kuningaskunnan panimoiden sopimukset, joilla ne sitovat yrityksiä itseensä, ovat yhdessä vaikuttaneet merkittävästi mahdollisuuksiin päästä itsenäisesti Yhdistyneen kuningaskunnan oluen anniskelumarkkinoille.

3.2.2 Muut tekijät

119) Yhteisöjen tuomioistuin on myös todennut, kuten mainitussa Delimitis-tuomiossa vahvistetaan, että yksinostosopimusten vaikutus on vain yksi tekijä monien muiden joukossa, jotka liittyvät siihen taloudelliseen ja oikeudelliseen yhteyteen, jossa sopimusta on arvioitava. Muita huomioon otettavia tekijöitä ovat ensinnäkin tekijät, jotka liittyvät markkinoille pääsyn mahdollisuuksiin, ja toiseksi edellytyksiin, joilla kilpailuvoimat toimivat merkityksellisillä markkinoilla.

3.2.2.1 Markkinoille pääsyn mahdollisuudet

120) Delimitis-tuomion 21 kohdassa viitataan uuden kilpailijan todellisiin käytännön mahdollisuuksiin päästä sopimusverkoston jäseneksi hankkimalla markkinoilla jo toimiva panimo myyntiverkostoineen, tai kiertää sopimusverkosto avaamalla uusia pubeja. Tässä yhteydessä on otettava huomioon yritysostoja ja myyntipisteiden perustamista koskevat säännöt ja sopimukset sekä se liikkeiden vähimmäismäärä, joka on välttämätön jakelujärjestelmän kannattavan toiminnan varmistamiseksi. Se, että markkinoilla on myös oluen tukkukauppiaita, jotka eivät ole riippuvaisia tuottajista, on myös tekijä, joka voi helpottaa uuden tuottajan pääsyä kyseisille markkinoille, koska uusi tuottaja voi käyttää näiden tukkukauppiaiden myyntiverkkoa oman oluensa jakeluun.

121) Anniskeluoikeuslainsäädännön vuoksi ei ole helppoa avata suurta määrää pubeja parin vuoden aikana (ks. johdanto-osan 33 kappale). Vaikka pubeja myydään Yhdistyneessä kuningaskunnassa jatkuvasti ja huomattava määrä pubeja on myyty yksittäin, on uuden kilpailijan investoitava paljon (33) myyntiverkoston hankkimiseen tai uusien pubien avaamiseen. Lisäksi kilpailijan olisi muututtava pelkästä panimosta myös Yhdistyneessä kuningaskunnassa toimivaksi vähittäiskauppiaaksi. Tämä edellyttäisi lisäksi horisontaalisia yhteyksiä muihin Yhdistyneen kuningaskunnan panimoihin kaikkien eri olutlajien saamiseksi, joita pubien on tarjottava, koska uudet kilpailijat (varsinkin ulkomaiset kilpailijat) tarjoavat useammin yksittäisiä merkkejä eivätkä koko Yhdistyneessä kuningaskunnassa tavallista olutvalikoimaa.

122) Ulkomaiset panimot ovat viime vuosien aikana ottaneet muutaman kerran suoraan haltuunsa Yhdistyneen kuningaskunnan panimoita (mukaan lukien niiden sidoksissa olevat pubit), mutta useimmissa tapauksissa ulkomainen panimo on sen jälkeen myynyt osuutensa jälleen (alankomaalainen Grolsch-panimo Ruddlesissa ja australialainen Foster's-panimo Couragessa).

123) Lisäksi itsenäisillä tukkukauppiailla Yhdistyneen kuningaskunnan oluen jakelussa oleva suhteellisen pieni asema (johdanto-osan 20 kappale) tekee ulkomaiselle tai uudelle panimolle vaikeaksi päästä itsenäisesti markkinoille.

124) Tämän vuoksi ulkomaiset panimot antavat useimmissa tapauksissa jollekin paikalliselle panimolle käyttöluvan tuottaa ja jakaa tuotteitaan Yhdistyneessä kuningaskunnassa, jolloin ne pääsevät näiden panimoiden pubeihin ja jakelujärjestelmiin, joilla toimitetaan olutta itsenäisille pubeille. Tällöin Yhdistyneen kuningaskunnan panimo voi vaikuttaa paljon ulkomaisen panimon tavaramerkin asemointiin ja markkinointiin (mainontaan).

125) Komissio myöntää, että panimotoimintaa harjoittamattomien pub-yhtiöiden pubien vähittäismyynnin lisääntyminen tarjoaa ainakin teoriassa muille panimoille paremmat mahdollisuudet päästä Yhdistyneen kuningaskunnan oluen anniskelumarkkinoille. Vaikka tulokkaalla olisi vain yksi merkki, uuden tulokkaan on todellakin paljon helpompi tehdä sopimus pub-yhtiön kanssa, jolloin se pääsisi kyseisen yhtiön pub-ketjun kaikkiin pubeihin, verrattuna sopimusten tekemiseen yksittäisten pubien kanssa. Kuten johdanto-osan 117 kappaleessa todetaan, tämän markkina-alan avoimuutta ei kuitenkaan voida arvioida tarkasti. Lisäksi panimon olisi järjestettävä itse jakelu, jos se haluaisi toimittaa sellaiselle pub-yhtiölle, jolla ei ole omaa jakelujärjestelmää (ks. myös johdanto-osan 21 ja 30 kappale).

3.2.2.2 Kilpailuvoimat markkinoilla (34)

126) Yhdistyneen kuningaskunnan panimoteollisuus on läpikäynyt keskittymisprosessin (johdanto-osan 19 kappale). Oluen kokonaiskysynnän samoin kuin sen kysynnän anniskelumarkkinoilla odotetaan laskevan edelleen tai parhaimmassa tapauksessa pysyvän ennallaan (johdanto-osan 16 kappale). Lisäksi yhden ainoan merkin vaatimat yhä suuremmat mainoskulut (jotka ovat jo suoritettuja kiinteitä kustannuksia) kannustavat ulkomaisia panimoita tekemään käyttölupasopimuksia. Lisäksi mahdollisuudet käyttää hyväksi oluen vähittäismyynnissä myymälöissä saavutettua mainetta anniskelumarkkinoille pääsemiseksi ovat pienemmät Yhdistyneessä kuningaskunnassa kuin muissa Euroopan maissa, koska myymälämyynnin osuus oluen kokonaismyynnistä on vain 27 prosenttia (johdanto-osan 16 kappale).

3.3 Delimitis-koetta koskeva päätelmä

127) Voidaan päätellä, että kaikkia sellaisia sopimuksia, joilla yrityksiä sidotaan panimoihin, mukaan lukien muun muassa tehdyt oluentoimitussopimukset, sekä muiden Yhdistyneen kuningaskunnan anniskelumarkkinoiden taloudellisen ja oikeudellisen yhteyden kannalta merkityksellisiä tekijöitä koskeva tarkastelu osoittaa, että sopimukset, joilla yritykset sidotaan panimoon, vaikuttivat vuonna 1990 ja vaikuttavat edelleen tuoreimpien tietojen perusteella kumulatiivisesti uusien kotimaisten ja ulkomaisten kilpailijoiden itsenäistä markkinoille pääsyä estävästi.

3.4 Merkittävä myötävaikutus

128) On myös tarpeen arvioida, kuten yhteisöjen tuomioistuin selvensi Delimitis-tuomion 24 kohdassa, missä määrin kyseisen panimon tekemät sopimukset myötävaikuttavat kaikkien markkinoilta löydettyjen samanlaisten sopimusten kumulatiiviseen vaikutukseen. Yhteisön kilpailusääntöjen mukaan vastuu tällaisesta markkinoiden sulkemisesta on kohdistettava niihin panimoihin, jotka myötävaikuttavat siihen merkittävästi. Tämän vuoksi sellaisten panimoiden tekemät oluen toimitussopimukset, joiden osuus kumulatiivisesta vaikutuksesta on vähäinen, eivät siten kuulu 85 artiklan 1 kohdan kiellon soveltamisalaan. Niinpä arvioitaessa kyseisen panimon osuutta, tässä tapauksessa Whitbreadin, on otettava huomioon kaikki liikkeet, jotka on sidottu panimoon muun muassa sopimuksiin sisältyvällä yksinostovelvoitteella ja kilpailukiellolla. Toisin sanoen Delimitis-tuomion mukaan verkoston on vaikutettava merkittävästi kaikkien panimon tekemien sopimusten taloudellisessa ja oikeudellisessa yhteydessään aikaansaamaan markkinoita sulkevaan vaikutukseen (35).

129) Tällöin otetaan huomioon Whitbreadin koko verkoston vaikutus; jos verkoston todetaan vaikuttavan kilpailua rajoittavasti, koskee tämä toteamus yhtä lailla kaikkia siihen osallistujia (36).

3.4.1 Olutta koskeva de minimis -tiedonanto (37)

130) Whitbread ei selvästi ole tiedonannossa määritelty "pieni panimo", koska se tuottaa yli 200 000 hehtolitraa, sen markkinaosuus on yli 1 prosentti Yhdistyneen kuningaskunnan anniskelumarkkinoista ja vakiomuotoinen 20 vuoden vuokrasopimus on pitempi kuin tiedonannossa mainittu enintään 15 vuoden sopimus.

3.4.2 Yksittäinen arviointi

131) Yhteisöjen tuomioistuin päätti Delimitis-tuomiossa (38), että yksittäisen sopimuksen myötävaikutuksen merkitys riippuu sopimuspuolten asemasta merkityksellisillä markkinoilla ja sopimuksen kestosta. Tuomion 25 ja 26 kohdassa yhteisöjen tuomioistuin selventää, että tätä asemaa ei määritellä pelkästään panimon ja sen yritysryhmän, johon se mahdollisesti kuuluu, markkinaosuuden mukaan vaan myös niiden liikkeiden lukumäärän mukaan, jotka ovat sidoksissa panimoon tai siihen yritysryhmään, johon se kuuluu, verrattuna merkityksellisillä markkinoilla toimivien anniskelupaikkojen kokonaismäärään. Sopimuksen kestosta tuomioistuin totesi, että jos kesto ylittää selvästi merkityksellisillä markkinoilla tehtyjen oluen toimitussopimusten keskimääräisen keston, yksittäinen sopimus kuuluu 85 artiklan 1 kohdan kiellon soveltamisalaan. Suhteellisen pienen markkinaosuuden omistava panimo, joka sitoo myyntipisteensä itseensä useiksi vuosiksi, voi myötävaikuttaa markkinoiden sulkemiseen yhtä merkittävästi kuin suhteellisen voimakkaassa markkina-asemassa oleva panimo, joka tavallisesti vapauttaa liikkeet velvoitteista lyhyemmän ajan jälkeen.

132) Saksan jäätelöalaa koskevissa asioissa yhteisöjen ensimmäisen oikeusasteen tuomioistuin viittasi arvioidessaan kyseessä olevien yritysten merkittävää myötävaikutusta (kyseisen yrityksen) voimakkaaseen asemaan merkityksellisillä markkinoilla ja erityisesti sen markkinaosuuteen (39). Ensimmäisen oikeusasteen tuomioistuin on siten käyttänyt perustana laajempaa kokonaismarkkinaosuuden määritelmää.

133) Arvioitaessa panimon myötävaikutusta on sen vuoksi otettava huomioon sen asema merkityksellisillä markkinoilla ja erityisesti se, kuinka se vaikuttaa sitomisjärjestelyillä markkinoiden sulkemiseen, sekä lisäksi panimon kilpailua rajoittavien sopimusten, varsinkin vakiosopimusten, kesto.

134) Panimon myötävaikutuksen arvioinnissa otetaan huomioon panimon itse johtamat pubit, vaikka ne eivät välttämättä sinänsä kuulukkaan 85 artiklan 1 kohdan soveltamisalaan, koska kyseessä ei ole itsenäisten toimijoiden välinen sopimus. Tarkasteltaessa ilmoitettuja sopimuksia (osana panimon verkostoa) on erityisen tärkeää, että otetaan asianmukaisella tavalla huomioon kansallisen panimon johtamien pubien markkinoita sulkeva vaikutus, koska olutmääräyksissä rajoitetaan sopimusten avulla sidottujen pubien kokonaismäärää. Panimo voi päättää vapaasti, vuokraako se nämä pubit vai johtaako se niitä itse. Niinpä panimo voi milloin tahansa tarjota sillä hetkellä itse johtamalleen pubille vuokrasopimusta ja vuokrasopimuksen päätyttyä panimo voi muuttaa vuokrapubin itse johtamakseen pubiksi.

135) Whitbreadin "sidotun verkoston" muut segmentit ovat Whitbreadin lainasopimukset ja olutmäärät, jotka sen "tukkukaupan kumppaneiden" on ostettava (yksinostovelvoitteet, vähimmäisostovelvoitteet, varastointivelvoitteet, kilpailukiellot ja niin edelleen). Komissiolla ei kuitenkaan ole tarkkoja tietoja tästä "kanavasta", kuten todetaan johdanto-osan 12 kappaleessa. Lisäksi arvioitaessa minkä tahansa panimon roolia markkinoilla voidaan ottaa huomioon myös panimon kokonaisosuus Yhdistyneen kuningaskunnan anniskelumarkkinoista ja sen osuus Yhdistyneen kuningaskunnan oluen tuotantomarkkinoista.

136) Whitbreadin vuonna 1990/1991 omistamien 6 162 pubin (joista 4 291 oli vuokrattu) osuus anniskelupaikkojen kokonaismäärästä oli 4 prosenttia ja vuonna 1996/1997 omistamien 4 490 pubin (joista 2 130 vuokrattuja) osuus oli 3 prosenttia. Taulukon 1 mukaan (johdanto-osan 10 kappale) niiden osuus anniskelumyynnin määrästä oli vuonna 1990/1991 5,67 prosenttia ja 1996/1997 4,92 prosenttia (näistä luvuista panimon omistamien pubien osuus oli 2,98 ja 1,70 prosenttia). Whitbreadin ostovelvoitteisiin perustuva myynti, josta komissiolla on tietoja, nimittäin myynti edellä mainituille pubeille ja lainasopimuksen tehneille pubeille, oli kyseisinä vuosina 7,59 ja 6,12 prosenttia Yhdistyneen kuningaskunnan anniskelumarkkinoiden volyymista. Niinpä myynti sidottujen (eli vuokrattujen, lainoitettujen tai itse johdettujen) pubien kautta muodostaa puolet Whitbreadin kokonaismyynnistä anniskelumarkkinoilla, jolla sen markkinaosuus on 12-13 prosenttia. Tähän huomattavaan "sidottuun" markkinaosuuteen on vielä lisättävä johdanto-osan 135 kappaleessa kuvaillut "tukkukaupan kumppaneiden" ostovelvoitteet.

137) Whitbreadin jakelujärjestelmän eri järjestelyiden keston osalta on todettava, että Whitbreadin omistamat pubit ovat periaatteessa aina yritykseen sidottuja. Tämä ei koske pelkästään itse johdettuja pubeja, vaan myös vuokrattuja pubeja, jotka yhden (pitkä- tai lyhytaikaisen) vuokrasopimuksen päättymisen jälkeen vuokrataan uudestaan toiselle toimijalle asettaen sitovia velvoitteita. Lisäksi ilmoitetuista sopimuksista tärkein eli 20 vuoden vuokrasopimus on pisimpiä sopimuksia Yhdistyneessä kuningaskunnassa. Whitbreadin lainasopimukset kestävät keskimäärin kolme vuotta.

138) Tämän perusteella päätellään, että Whitbreadin ostovelvoitteisiin perustuva myynti, josta ilmoitetut sopimukset muodostavat osan, myötävaikuttaa merkittävästi Yhdistyneen kuningaskunnan anniskelumarkkinoiden sulkemiseen. Sopimusten sisältämä yksinostovelvoite ja kilpailukielto vaikuttavat siten rajoittavasti kilpailuun.

4. Muiden rajoitusten kilpailua rajoittava vaikutus

4.1 Kuvaus

139) Vuokrasopimuksiin sisältyvät seuraavat lausekkeet, joilla jotkut tiedonantoon ilmoituksesta huomautuksia esittäneistä väittävät olevan kilpailua rajoittavan vaikutuksen:

- 20 vuoden vuokrasopimuksen mukaan tiloja ja kiinteää kalustusta on hoidettava ja ne on pidettävä hyvässä kunnossa (kahdessa muussa vakiovuokrasopimuksessa on eri velvoitteet),

- tiloja on käytettävä ainoastaan täysillä anniskeluoikeuksilla olevana pubina,

- vuokrasopikmuksen siirtämistä koskevat rajoitukset (johdanto-osan 39 kappale),

- pubin kiinteä kalustus, irtaimisto ja varasto on myytävä vuokrasopimuksen päättymisen jälkeen Whitbreadille tai uudelle vuokralaiselle,

- peliautomaatteja ei saa asentaa ilman Whitbreadin suostumusta, ja

- muiden yritysten toimittamia tuotteita ei saa mainostaa suuremmassa suhteessa kuin mikä on näiden tuotteiden osuus pubin kokonaisliikevaihdosta (jäljempänä `mainontaa koskeva lauseke`).

4.2 Arviointi

140) Mainituista lausekkeista ensimmäisten neljän tavoitteena tai seurauksena ei voida pitää kilpailun rajoittamista tietyillä markkinoilla. Peliautomaatteja koskeva lauseke ei ole kilpailua rajoittava sen vaikutuksen perusteella, mikä peliautomaateilla on tilojen luonteeseen (40).

141) Sillä, kuuluuko mainontaa koskeva lauseke 85 artiklan 1 kohdan kiellon soveltamisalaan, on merkitystä vain oluen jakelumarkkinoilla. Lauseke ei rajoita kilpailua muilla lähimarkkinoilla, jotka käsittävät sellaisten tuotteiden kuten alkoholittomien juomien, perunalastujen ja peliautomaattien toimittamisen anniskelupaikoille. Vuokrasopimukset, joissa ei ole näiden tuotteiden toimittamiseen liittyviä yksinostovelvoitteita tai kilpailukieltoa, eivät pelkästään tällaisen mainontaa koskevan lausekkeen vuoksi rajoita mainittavasti kilpailua tällaisilla markkinoilla, jos sellaisten katsotaan olevan olemassa.

142) Oluttoimitusten osalta mainontaa koskevan lausekkeen tavoitteena on rajoittaa muiden yritysten toimittaman oluen mainontaa. Whitbreadin vuokralainen voi vuokrasopimuksen mukaan ostaa toiselta yritykseltä ainoastaan vierasolutta ja sopimuksessa mainitsemattomia olutlajeja. Varsinkin sopimuksessa mainitsemattomat olutlajit eivät ehkä ole tuttuja kuluttajille Yhdistyneessä kuningaskunnassa ja tarvitsisivat sen takia erityistä paikan päällä tapahtuvaa mainontaa. Lauseke tekee näiden uusien tuotteiden mainonnan mahdottomaksi, koska siinä edellytetään, että mainonta on suhteessa näiden tuotteiden myyntiin, joka on käytännössä olematon, koska tuotteet ovat uusia. Komission tiedossa ei kuitenkaan ole, että kyseistä mainontaa koskevaa lauseketta olisi sovellettu näin tiukasti. Whitbread on päinvastoin vahvistanut 26 päivänä lokakuuta 1998 päivätyssä kirjeessä, että "Whitbread ei pane täytäntöön tätä lauseketta kilpailevien tuotteiden osalta eikä aio myöskään tehdä niin, kuten näkyy siitä, että vuokralaiset voivat vapaasti harjoittaa mainontaa, myynninedistämistä ja markkinointia valitsemansa markkinointivalikoiman mukaan kuten laadittu liiketoimintasuunnitelma edellyttää". Tätä vahvistavat useiden vuokralaisten vastaukset, joiden mukaan vuokralaiset saavat enemmän myynninedistämistukea vierasoluen toimittajaltaan. Yksikään vastaajista ei ilmoittanut Whitbreadin koskaan vastustaneen tämän materiaalin käyttöä pubissa.

Näissä olosuhteissa mainontaa koskevan lausekkeen ei katsota rajoittavan kilpailua tuntuvasti.

5. Vaikutus jäsenvaltioiden väliseen kauppaan

143) Kun edellä kuvailluista syistä kyseessä oleviin sopimuksiin sisältyvien yksinostovelvoitteiden ja kilpailukiellon seurauksena vuokralaisilta poistuu vapaus varastoida ja tarjota asiakkaille myytäväksi kilpailevien toimittajien sopimuksessa määriteltyjä oluita, näiltä toimittajilta, riippumatta niiden maantieteellisestä sijainnista ja tuotteiden alkuperästä, estetään pääsy kyseessä oleviin tiloihin, jolleivät ne ole tehneet Whitbreadin kanssa erityistä sopimusta. Tämän rajoituksen seurauksena oluella käydään vähemmän kauppaa kuin mikä tilanne olisi muutoin. Erityisesti vaikutetaan ulkomaisten toimittajien mahdollisuuksiin sijoittautua itsenäisesti Yhdistyneen kuningaskunnan oluen anniskelumarkkinoille. Sopimukset, joilla yritys sidotaan panimoon, mukaan lukien sopimukset yksinoikeudesta oluentoimituksiin, suojelevat todennäköisesti huomattavaa osaa Yhdistyneen kuningaskunnan markkinoista muista jäsenvaltioista peräisin olevien kilpailevien tuotteiden aikaansaamalta suoralta kilpailulta. Kuten johdanto-osan 31 kappaleessa todetaan, useimmat ulkomaiset tuottajat ovat päättäneet tulla Yhdistyneen kuningaskunnan markkinoille tekemällä käyttölupasopimuksia paikallisten panimoiden kanssa, mukaan lukien Whitbread, päästääkseen siten niiden anniskelumyyntiverkostoon (41). Siten vuokrasopimukset vaikuttavat jäsenvaltioiden väliseen kauppaan.

6. Tuntuva vaikutus

144) Yksinostovelvoite ja kilpailukielto rikkovat 85 artiklan 1 kohtaa ainoastaan silloin, kun ne vaikuttavat tuntuvasti kilpailuun ja jäsenvaltioiden väliseen kauppaan.

145) Kun määritellään, kuinka suuri kilpailua rajoittava vaikutus kumulatiivisilla sopimusverkostoilla ja muilla Yhdistyneen kuningaskunnan oluen anniskelumarkkinoiden sulkemiseen myötävaikuttavilla tekijöillä on sekä kuinka paljon Whitbreadin jakeluverkosto myötävaikuttaa tähän markkinoiden sulkemiseen (johdanto-osan 108-143 kappale), ilmenee, että kilpailun ja jäsenvaltioiden välisen kaupan rajoittaminen Yhdistyneen kuningaskunnan oluen anniskelumarkkinoilla on tuntuvaa.

7. Päätelmä

146) Vuokrasopimusten sisältämät yksinostovelvoitteet ja kilpailukiellot rikkovat 85 artiklan 1 kohtaa vuodesta 1990 alkaen, jolloin vuokrasopimukset otettiin käyttöön.

B 85 ARTIKLAN 3 KOHTA

1. Asetus (ETY) N:o 1984/83

147) Yhteisöjen tuomioistuin on vahvistanut Delimitis-tuomiossa (johdanto-osan 36 kappale), että asetuksen (ETY) N:o 1984/83 6 artiklan 1 kohdassa edellytetään, että yksinostovelvoite koskee jälleenmyyjän osalta ainoastaan tiettyjä sopimuksessa määriteltyjä oluita taikka tiettyjä sopimuksessa määriteltyjä oluita ja muita juomia. Tätä määrittelyä vaaditaan sen vuoksi, että voitaisiin estää tavarantoimittajaa yksipuolisesti laajentamasta yksinostovelvoitetta. Sellainen oluentoimitussopimus, jossa viitataan yksinostovelvoitteen kohteena olevien tuotteiden osalta tuoteluetteloon, jota tavarantoimittajat voivat yksipuolisesti muuttaa, ei täytä kyseistä vaatimusta eikä sillä siten ole asetuksen (ETY) N:o 1984/83 6 artiklan 1 kohdan antamaa suojaa. Yhteisöjen tuomioistuin on päätellyt (johdanto-osan 37 kappale), että asetuksen (ETY) N:o 1984/83 6 artiklan 1 kohdan soveltamisedellytykset eivät täyty, jos juomia, joita yksinostoehdot koskevat, ei ole lueteltu itse sopimuksessa, vaan ilmoitetaan, että juomat luetellaan panimon tai sen tytäryhtiöiden hinnastossa, jota muutetaan ajoittain.

148) Vakiomuotoisten vuokrasopimusten mukaan oluen ostovelvoite määritellään lajien mukaan, jolloin Whitbread voi lisätä, poistaa tai korvata vuokralaisilleen toimittamia olutmerkkejä muuttamalla ajoittain sopimuksessa määriteltyjen oluiden hinnastoa. Siten oluen ostovelvoitteen määrittely lajien mukaan antaa Whitbreadille mahdollisuuden laajentaa yksipuolisesti yksinostovelvoitetta. Tämän vuoksi vuokrasopimukset eivät täytä 6 artiklan edellytyksiä, jotka liittyvät tavaramerkkien määrittelyyn ta muuhun nimeämiseen sopimuksessa (42).

149) Tästä syystä vakiomalliset vuokrasopimukset eivät täytä asetuksen (EY) N:o 1984/83 edellytyksiä.

2. Yksittäispoikkeus

2.1 Jakelun parantuminen

2.1.1 Yleistä

150) Oluentoimitussopimus johtaa yleensä jakelun parantumiseen, koska se helpottaa huomattavasti anniskelutilojen perustamista, uudenaikaistamista, ylläpitoa ja käyttöä (ks. myös asetuksen (ETY) N:o 1984/83 johdanto-osan 15 kappale). Tämä pätee sekä panimoon/tavarantomittajaan, jonka ei tarvitse integroitua vertikaalisesti, että vuokralaiseen. Tilojen vuokraaminen sovittua vuokraa vastaan, kuten Whitbreadin vakiovuokrasopimuksissa tehdään, on tapa antaa vuokralaiselle mahdollisuus tilojen käyttöön ja se tekee siten tulokkaille mahdolliseksi päästä pienin kustannuksin oluen anniskelumarkkinoille, varsinkin kun otetaan huomioon Yhdistyneen kuningaskunnan rajoittava anniskelujärjestelmä. Järjestelmä, jossa Yhdistyneen kuningaskunnan panimot antavat itsenäisten liikemiesten käyttöön panimon omistaman anniskelutilan, lisää markkinoille pääsyn mahdollisuuksia. Vuokrapubeja kuvaillaan joskus tavallaan keskitieksi (panimon/pub-yhtiön omistaman) pubin johtamisen tai oman pubin (joka voi olla rahoitettu panimon lainalla tai täysin vapaa) omistamisen välillä.

151) Jälleenmyyjää kannustetaan yksinostevolvoitteilla ja kilpailukiellolla keskittämään kaikki käytettävissä olevat voimavaransa sopimustuotteiden myyntiin, mikä yleensä johtaa sopimustuotteiden jakelun parantumiseen. Toisin sanoen asetuksen (ETY) N:o 1984/83 johdanto-osan 15 kappaleen mukaan tällaiset sopimukset johtavat pysyvään yhteistoimintaan sopimuksen osapuolten välillä antaen näille samalla mahdollisuuden kehittää ja pitää yllä sopimustuotteiden, asiakaspalveluiden ja jälleenmyyjän myyntiponnistelujen laatua. Ne luovat mahdollisuudet myyntitoiminna