(7)

Bulgarian osalta tämä äskettäinen arviointi on osoittanut, että a. asuntojen reaalihinnat ovat nousseet maltillisesti kahden viime vuoden aikana Bulgariassa, ja ne ovat nousseet vuositasolla keskimäärin noin 3,5 prosenttia vuoden 2020 puoliväliin asti. Sen jälkeen asuntojen reaalihintojen nousu on kiihtynyt noin seitsemään prosenttiin vuoden 2021 puolivälissä, mikä johtuu myös asuntojen hintojen hitaammasta noususta vertailuajankohdan vuoden 2020 alkupuoliskolla. Bulgarian keskuspankin laatimat arviot osoittavat, että asuntojen hinnoissa oli lievää yliarvostusta vuoden 2020 lopussa. b. Samaan aikaan kotitalouksien asuntolainojen vuotuinen kasvuvauhti on kiihtynyt merkittävästi viime vuosina Bulgariassa saavuttaen reaalisesti ilmaistuna 13 prosenttia elokuussa 2021. c. Euroopan pankkiviranomaisen mukaan järjestämättömien lainojen osuus Bulgarian asuinkiinteistösektorilla oli 5,3 prosenttia vuoden 2021 toisella neljänneksellä (3). Samalla näiden lainojen korkea kattamisaste (48,1 prosenttia verrattuna 25,7 prosenttiin koko unionin osalta) on tärkeä lieventävä tekijä. d. Tätä taustaa vasten kotitalouksien velkaantuneisuus on Bulgariassa ollut suhteellisen vähäistä, mutta se on kasvanut jonkin verran covid-19-pandemian aikana. Lisäksi asuntovelallisten kodinomistajien osuus on hyvin pieni. Tämän seurauksena kiinnelainakanta on Bulgariassa suhteellisen alhaisella tasolla, vastaten 27 prosenttia BKT:stä yhteensä (sisältäen liikekiinteistövakuudelliset yrityslainat), kun vastaava luku vuonna 2020 koko unionin osalta oli 52 prosenttia. Suurin osa lainoista on kuitenkin vaihtuvakorkoisia, minkä vuoksi kotitaloudet ovat alttiita merkittäville korkomuutoksille. e. Samaan aikaan Bulgariassa toimivien pankkien omat varat ovat suhteellisen korkealla tasolla, ja ensisijaisen pääoman osuus oli 24 prosenttia joulukuussa 2020. Jos asuinkiinteistömarkkinoihin liittyvät haavoittuvuudet kasvavat edelleen, pankkisektorin korkea sietokyky lieventäisi rahoitusvakauteen kohdistuvia, mahdollisesti kasautuvia riskejä. Toinen pankkisektorin erityispiirre on luottoriskivastuiden standardimenetelmän käyttö, joka lieventää asuinkiinteistöihin kohdistuvia mahdollisia riskejä. Riskipainotettujen omaisuuserien osuus kokonaisvaroista on edelleen yli 50 prosenttia. Näin ollen kotitalouksien asuinkiinteistölainojen standardimenetelmää käyttävien pankkien efektiivinen riskipaino on 48 prosenttia, kun taas sisäisiä luokituksia käyttävien pankkien efektiivinen riskipaino on 25 prosenttia. f. Verrattuna unionin maihin kokonaisuutena ja vaikka kiinnitysluottojen osuus pankkien salkuissa on vähäinen ja kotitalouksien velkaantuneisuusaste tällä hetkellä alhainen, asuntolainojen suotuisat ehdot saattavat keskipitkällä aikavälillä aiheuttaa riskin asuntojen hintojen ja asuntoluottojen välisen kierteen kehittymisestä. Asuntojen hintojen nousu merkitsee yhtäältä sitä, että kiinteistölainojen vakuuksien arvo nousee, mikä mahdollistaa lainansaajille korkeamman vipuvaikutuksen. Toisaalta asuntojen hintojen nousuun liittyy yleensä positiivinen makrotaloudellinen kehitys, joka voi johtaa luotonantajien noudattamien luotonantokriteerien höllentymiseen. Samaan aikaan kiinteistölainojen tarjonnan kasvu saattaa aiheuttaa asuntojen hintoihin kohdistuvia nousupaineita. Keskipitkällä aikavälillä tällainen kierre voi johtaa luontoannosta johtuvaan asuntojen hintakuplaan ja kotitalouksien ylivelkaantumiseen. g. EJRK panee merkille useita Bulgariassa käytössä olevia toimenpiteitä, joilla lievennetään nykyisiä haavoittuvuuksia asuinkiinteistösektorilla. Erityisesti positiivinen vastasyklinen pääomapuskurikanta on asianmukainen väline, jolla voidaan puuttua eri sektoreilla yleisesti tapahtuvaan luottojen nopeaan kasvuun liittyviin haavoittuvuuksiin ja parantaa pankkisektorin sietokykyä. Syyskuussa 2021 päätettiin, että vastasyklistä pääomapuskuria korotettaisiin 0,5 prosentista 1 prosenttiin 1 päivästä lokakuuta 2022. EJRK panee myös merkille, että Bulgariassa otettiin vuonna 2019 käyttöön luotonsaajaperusteisia toimenpiteitä koskeva oikeudellinen kehys ja että Euroopan parlamentin ja neuvoston asetuksen (EU) N:o 575/2013 (4) 124 artiklan mukaisesti riskipainon alarajaa sovelletaan kiinnitysluottoihin, joiden luototusasteet ovat suhteellisesti korkeammat, niiden pankkien osalta, jotka noudattavat standardimenetelmää. Asuinkiinteistövakuudellisten vastuiden osuudelle, joka ei ylitä 70 prosenttia vakuusarvosta, määritetään 35 prosentin painoarvo. h. Tulevaisuuteen suuntautuvasta näkökulmasta ja ottaen huomioon keskipitkän aikavälin riskinäkymät, nykyistä makrovakauspoliittisten toimenpiteiden yhdistelmää pidetään osittain asianmukaisena ja osittain riittävänä. Tällä hetkellä sovellettavien pääomaperusteisten toimenpiteiden lisäksi olisi tarkoituksenmukaista ottaa käyttöön luotonsaajaperusteisia toimenpiteitä asuntojen hintojen ja kiinnitysluottojen välisen kierteen mahdollisen kehittymisen torjumiseksi.