Asetuksen N:o 17 19 artiklan 3 kohdan mukainen tiedonanto ilmoituksesta n:o IV/36.081/F3 - Bass (98/C 36/04)

(ETA:n kannalta merkityksellinen teksti)

I. Hakemus ja ilmoitus

1. Kesäkuun 12. päivänä 1996 Bass Holdings Limited ja The Bass Lease Company Limited, jotka molemmat ovat Bass plc ("jäljempänä Bass") 100-prosenttisesti omistamia tytäryhtiöitä, ilmoittivat neuvoston asetuksen N:o 17 (1) 4 artiklan mukaisesti vakiomuotoisesta vuokrasopimuksesta, jonka aiheena on täysin varustettu anniskeluoikeudet omistava pub (2) Englannissa ja Walesissa ja johon sisältyy määräyksiä oluen ostovelvoitteesta jäljempänä esitetyn mukaisesti. Osapuolet ilmoittivat myös eräistä asiaan liittyvistä muista sopimuksista. Syyskuun 8. päivänä 1997 osapuolet ilmoittivat Skotlannissa sovellettavista vakiomuotoisista vuokrasopimuksistaan. Osapuolet pyysivät vuokrasopimuksille puuttumattomuustodistusta tai vahvistusta, että sopimuksiin sovellettaisiin asetusta (ETY) N:o 1984/83 (3) tai että sopimuksille myönnettäisiin EY:n perustamissopimuksen 85 artiklan 3 kohdan mukainen poikkeuslupa, jota sovellettaisiin sopimusten tekopäivästä alkaen.

II. Osapuolet

2. Bass on Lontoon pörssissä (London Stock Exchange) noteerattu yhtiö. Bass-ryhmä on kansainvälinen juomiin ja vapaa-ajan toimintaan keskittynyt ryhmä, joka toimii hotelli-, majoitus-, panimo- ja juoma-alalla Euroopassa, Yhdysvalloissa ja muualla maailmassa.

3. Kesäkuussa 1996 Bass omisti Yhdistyneessä kuningaskunnassa noin 4 182 pubia, joista 2 736:n johdosta Bass vastasi itse (ts. toiminnanharjoittaja on yhtiön palveluksessa) ja 1 446 oli vuokrattu vuokralaiselle.

4. Maaliskuussa 1997 Bassin vuokrattujen tilojen yhteismäärä oli 1 430, joista 106 sijaitsi Skotlannissa. 1 430:n kokonaismäärästä 1 186 oli vuokrattu vakiomuotoisen sopimuksen mukaan, 178 "Tenancy at will"-sopimuksen mukaan, 42 lyhytaikaisen "Foundation Agreement"-nimisen vuokrasopimuksen mukaan ja loput 24 oli joko vuokrattu muiden sopimusten mukaan tai niitä ei ollut vuokrattu lainkaan. Syyskuun 30. päivänä 1996 päättyneellä tilikaudella Bass toimitti vuokraamilleen pubeille noin 422 000 tynnyrillistä olutta, joka vastaa 1,6 prosenttia Yhdistyneen kuningaskunnan anniskelutiloissa vuonna 1996 tapahtuneesta kulutuksesta.

5. Bass on joulukuun 16 päivänä 1997 sopinut myyvänsä enemmistön vuokratuissa kiinteistöissä olevista pubeistaan (1 190 pubia) sekä eräitä pubeja, joiden toiminnanharjoittajat ovat yhtiön palveluksessa, Hugh Osmondin johtamalle management buy-in-ryhmälle, jota tukee BT Capital Partners Europe, joka on Bankers Trustin pääomasijoitusyksikkö. Noin 50 vuokrakiinteistöissä olevaa pubia pysyy Bassin hallussa, ja sen lisäksi noin 170 vuokrakiinteistöissä olevaa pubia tullaan myymään erikseen. Kauppa on tarkoitus saattaa loppuun huhtikuun 11 päivään 1998 mennessä.

6. Bassin kokonaisliikevaihto 30. syyskuuta 1996 päättyneeltä tilivuodelta oli 5 109 miljoonaa puntaa, ja tästä liikevaihdosta 1 278 miljoonaa puntaa saatiin Bassin pub-toiminnasta (sekä sen vuokraamista että johtamista anniskelukiinteistöistä). Bassin osuus Yhdistyneen kuningaskunnan olutmarkkinoista tuotantomäärän perusteella laskettuna oli kyseisenä vuonna 23 prosenttia.

III. Markkinat

7. Vuoden 1991 jälkeen, jolloin Englannissa ja Walesissa otettiin käyttöön Bassin vakiomuotoinen vuokrasopimus, Yhdistyneen kuningaskunnan panimo- ja anniskelumarkkinoiden rakenne ja menettelytavat ovat muuttuneet huomattavasti. Tähän ovat olleet suurimpana syynä ns. olutmääräykset (Beer Orders), jotka ovat seurausta monopoli- ja fuusiokomission (Monopolies and Mergers Commission, MMC) oluen toimituksia koskevasta raportista. Muita muutoksia aiheuttaneita tekijöitä ovat olleet kokonaiskysynnän ja varsinkin oluen anniskelumyynnin lasku, kuluttajien kysynnän siirtyminen sellaisiin pubeihin, joiden juoma- ja ruokavalikoima on laajempi, useiden yhtiöiden vetäytyminen panimoalalta ja panimoiden ja pub-ketjujen sekä panimoiden ja vuokralaisten suhteen uudelleenmäärittely.

Vuoden 1989 MMC-raportti ja sitä seuranneet olutmääräykset

8. MMC:n oluen toimituksia koskenut raportti vuodelta 1989 johti useisiin suosituksiin, joiden tarkoituksena oli vähentää panimoiden ja pubien välisiä perinteisiä sopimusrajoituksia (yksinomainen ostovelvoite ja kilpailukielto). Useimmat MMC:n suosituksista pantiin täytäntöön pääasiallisesti seuraavilla määräyksillä: Supply of Beer (Tied Estate) Order vuodelta 1989 ja Supply of Beer (Loan Ties, Licensed Premises and Wholesale Prices) Order vuodelta 1989. Tied Estate Orderin eli panimosopimuksia koskevan määräyksen mukaan "kansallisia panimoita" (panimot, joilla on enemmän kuin 2 000 anniskelupaikkaa) koskisivat seuraavat muutokset:

- vuokralaisten ostovelvoitteet eivät koske muita juomia ja alkoholittomia sekä vähän alkoholia sisältäviä oluita,

- vuokralaisilla on oikeus ostaa yhtä tynnyrissä kypsyvää ale-olutta (4) muulta kuin sopimuspanimolta/vuokranantajalta (ns. vierasolut), ja

- panimoilla oli oikeus asettaa ostovelvoitteita vain tietylle määrälle pubeja. Tämä pakotti ne myymään tai vapauttamaan ostovelvoitteesta noin 11 000 Yhdistyneessä kuningaskunnassa silloin olleesta noin 60 000 pubista.

Kysyntätekijät

9. Olutta voidaan myydä anniskelupaikoissa, kuten pubeissa, hotelleissa ja ravintoloissa, tai vähittäismyyntipaikoissa, kuten valintamyymälöissä ja alkoholiliikkeissä. Yksityisen verollisen tuonnin, etupäässä Calais'sta, arvioidaan olevan 4 prosenttia oluen kokonaiskulutuksesta Yhdistyneessä kuningaskunnassa. Kaikkien oluiden myyntimäärä laski 9,5 prosenttia vuosien 1989 ja 1995 välillä ja oluen myyntimäärä anniskelupaikoissa laski 17,3 prosenttia samana aikana. Anniskelupaikkojen myyntivolyymin osuus on siten laskenut (79,3 prosentista vuonna 1989 noin 69 prosenttiin vuonna 1996), mutta Irlantia lukuun ottamatta sen osuus on EY:n korkein.

10. Oluen myyntimäärän laskua anniskelupaikoissa on korvannut

a) anniskelupaikoissa myydyn oluen 21 prosentin reaalihinnannousu vuosina 1989-1996; tästä vain erittäin pieni osa johtui veronkorotuksista, ja

b) muun kuin oluen myynnin 37 prosentin kasvu pubeissa laskettuna kokonaismyyntituotosta vuonna 1996; nousu johtui enimmäkseen catering-tulojen kasvusta.

11. Tynnyrioluen kulutuksen osuus kokonaiskulutuksesta oli 63 prosenttia vuonna 1996. Irlantia lukuun ottamatta tämä on myös EY:n korkein luku. Esimerkiksi EY:n kulutuksessa kolmantena olevassa Belgiassa tynnyrioluen osuus kulutuksesta oli 39 prosenttia. Yhdistyneen kuningaskunnan pubien tynnyrioluiden valikoima on myös EY:n laajin, sillä yhdessä pubissa on tarjolla keskimäärin 6,5 erimerkkistä tynnyriolutta.

Tarjontatekijät

Panimotoiminta

12. Panimomarkkinoiden keskittyminen on suurin vuoden 1989 jälkeen tapahtunut muutos. Keskittyminen on johtunut siitä, että monet yhtiöt ovat jättäneet panimomarkkinat ja/tai myyneet panimotoimintansa kilpailijoilleen. Vuonna 1996 neljä kansallista panimoa, Scottish & Newcastle, Bass, Carlsberg Tetley Brewing (CTB) ja Whitbread hallitsivat 78:aa prosenttia brittiläisistä olutmarkkinoista tarjonnan suhteen. Neljä suurehkoa alueellista panimoa jätti myös markkinat vuosina 1989-1991, ja suurten alueellisten panimoiden lukumäärä väheni 11:stä 7:ään.

Tukkumyynti

13. Olutmääräysten johdosta kansalliset panimot myivät eräitä ostovelvoitteen alaisia pubeja. Tämän odotettiin johtavan vapaan kaupan kasvuun ja itsenäisten tukkumyyjien aseman vahvistumiseen. Vuosina 1995-1996 itsenäisten tukkumyyjien osuus oli kuitenkin yhä vain kuusi prosenttia jakelusta, kun se vuonna 1985 oli ollut viisi prosenttia. Kansallisilla panimoilla on yhä johtava asema tukkumyynnissä, ja niiden osuus jakelusta on samankaltainen kuin osuus tuotannosta.

14. Kansallisten panimoiden myymien pubien ostajia olivat pääasiassa pub-ketjut tai alueelliset panimot. Pub-ketjuilla on yleensä omaa tukkumyyntitoimintaa tai panimot toimittavat niille olutta suoraan. Alueelliset panimotkaan eivät tarvitse itsenäisten tukkumyyjien palveluja. Nämä syyt yhdessä oluen myynnin yleisen laskun ja kansallisten panimotukkumyyjien tehokkuuden paranemisen kanssa ovat johtaneet siihen, että itsenäisten tukkumyyjien osuus on kasvanut erittäin vähän.

Vähittäismyynti

15. Yhdistyneessä kuningaskunnassa oluen ja muiden alkoholijuomien vähittäismyyntiin anniskelupaikoissa vaaditaan paikallisen alioikeuden myöntämä lupa. Tällä hetkellä lupia on kolmenlaisia (5):

- täydet anniskeluoikeudet: henkilö voi ostaa alkoholijuoman asumatta tai aterioimatta anniskelupaikassa. Täydet oikeudet on noin 83 100 anniskelupaikalla, josta noin 57 000 on pubeja. Loput ovat hotelleja tai viinibaareja;

- rajoitetut anniskeluoikeudet: anniskelun edellytyksenä on asuminen tai ateriointi anniskelupaikassa. Lupa on noin 32 300 yksityisellä hotellilla tai ravintolalla;

- klubit: henkilön on oltava jäsen voidakseen ostaa juoman. Lupa on noin 31 500 klubilla, joista useimmat ovat jäsenten yhteisomistuksessa.

16. Koska olutmääräykset ovat pakottaneet muutoksiin pubien omistuksessa, ne ovat vaikuttaneet myös eri vähittäismyyntikanavien kautta myydyn oluen osuuteen. Näitä myyntikanavia ovat a) panimoiden sopimuspubit, b) panimojohtoiset pubit, c) itsenäisten pub-yhtiöiden sopimuspubit, d) itsenäisten pub-yhtiöiden johtamat pubit, e) pubit joiden panimosopimukseen sisältyy laina ja f) sopimuksettomat eli vapaat pubit. Tämä ilmenee seuraavasta oluen myyntitaulukosta (määrä). Vuoden 1985 tiedot ovat MMC:n raportista ja niiden voidaan katsoa edustavan vuosia 1985-1989. Vuoden 1995 tiedot on saatu Brewers and Licensed Retailers Association -yhdistykseltä (BLRA), ja niihin sisältyy muidenkin kuin jäsenten arvioitu myynti.

>TAULUKON PAIKKA>

17. Olutmääräykset vähensivät lainasopimusten rajoittavuutta, ja antoivat vuokralaisille oikeuden päättää ne kolmen kuukauden irtisanomisajalla. Määräysten nojalla otettiin käyttöön myös ns. vierasolutoikeus, toisin sanoen kansallisten panimoiden kanssa lainasopimuksen tehneillä pubinpitäjillä on oikeus hankkia olutta myös toiselta toimittajalta sekä ostaa vapaasti alkoholittomia ja vähän alkoholia sisältäviä oluita ja muita juomia. BLRA:n toimittamien tietojen mukaan noin 20 prosenttia lainoista lopetetaan tai myönnetään vuosittain. Osa näistä lopetuksista tai uusista lainoista on seurausta siitä, että pubinpitäjät maksavat takaisin lainansa toisen panimon antamalla lainalla (uuden lainasopimuksen vastikkeeksi). Näyttää siltä, että suurehkot anniskelupaikat kuten klubit saavat paljon suurempia lainoja, joihin ei lisäksi liity yleensä yksinoikeusvaatimuksia, koska niiden toiminnanharjoittajat haluavat hankkia oluensa kahdelta tai useammalta toimittajalta. Ostovelvoitteet koskevat yleensä tiettyä olutmäärää. BLRA ei ole arvioinut, kuinka paljon tällaisia ei-yksinoikeuteen perustuvia lainoja on tai mikä on tällaisten lainojen osuus anniskelutoiminnan volyymista taikka mikä on lainasopimuksissa määritellyn olutmäärän osuus asianomaisten pubien kokonaismyynnistä.

Panimoiden välinen kilpailu

18. Tukkumyyntitasolla suurimmilla panimoilla on takuu tietystä myynnistä sopimuspubien tai panimojohtoisten pubien kautta. Panimoiden on kilpailtava toimituksista lopulle markkinoiden osalle tekemällä yksittäisiä sopimuksia vapaasti toimivien pubien kanssa tai tekemällä toimitussopimuksia pub-ketjujen ja muiden panimoiden kanssa. Panimot kilpailevat yleensä hinnalla ja tuotemerkin vahvuudella, vaikka panimot yrittävät myös vallata myyntiä tarjoamalla muita etuja, kuten myynninedistämistukea.

Markkinoillepääsy panimotasolla

19. Suurimmat markkinoillepääsyn esteet tällä tasolla ovat tarve varmistaa tuotteiden myyntikanavat ja päästä jakelujärjestelmään. Uuden tulokkaan on varmistettava toimitukset vapaille pubeille, pub-ketjuille tai panimoiden pubeille osana niiden olutvalikoimaa tai (kansallisten panimoiden kohdalla) vierasoluena. Markkinoillepääsyn tai jo olemassa olevien panimoiden laajentumisen esteenä ovat lisäksi kilpailijoiden omistamat hyvin tunnetut merkit. Tällä saattaa olla enemmän merkitystä lager-oluissa, joita yleensä markkinoidaan kansallisesti ja joissa mainonnan mittakaavaedut voivat merkitä sitä, että pienessä mitassa tapahtuva markkinoilletulo ei ole yhtä kannattavaa.

20. Myyntikanavien löytämisen tiellä olevia esteitä on poistettu sen jälkeen, kun olutmääräykset tulivat voimaan, koska panimosopimusten alainen osuus markkinoista on supistunut ja pub-ketjuja on perustettu. Uusien tulokkaiden on helpompi tehdä toimitussopimus ketjun kuin yksittäisen pubin kanssa. Jakelujärjestelmän tarve on edelleen markkinoillepääsyn este. Panimoiden ylikapasiteetti ei ole enää merkittävä markkinoillepääsyn este, sillä vuonna 1996 panimokapasiteetin käyttöaste oli 90 prosenttia, kun se vuonna 1991 oli 79 prosenttia.

21. Useimmat ulkomaiset oluen (enimmäkseen lager-oluen) tuottajat ovat tulleet brittiläisille markkinoille tekemällä yksinoikeuslisenssisopimuksia jo olemassa olevien kansallisten panimoiden kanssa. Tällöin olut pannaan Yhdistyneessä kuningaskunnassa ja myydään osana kansallisen panimon olutvalikoimaa. Näitä ulkomaisia lagereita on usein markkinoitu premium-laatuina. Bass on perustanut Yhdistyneeseen kuningaskuntaan hollantilaisen Grolsch-panimon kanssa yhteisyrityksen, jonka tehtäviin kuuluu Grolschin tuotteiden valmistus ja jakelu.

Markkinoillepääsy vähittäismyyntitasolla

22. Pubit kilpailevat keskenään vain paikallistasolla. Yleisesti ottaen kullakin alueella on paikallinen hinta tietylle kokonaisuudelle, johon sisältyy kaikki, mitä pub tarjoaa (tilat ja tunnelma). Hinta ei siis kata vain olutta.

23. Vähittäismyyntimarkkinoille pääsyn esteitä ei juurikaan ole. Ainut huomioitava seikka ovat anniskelulupalait, jotka voivat estää uusien pubien perustamisen, ellei niille ole tarvetta. Tätä lakia ei sovelleta kaikkialla Yhdistyneessä kuningaskunnassa tiukasti, mutta siellä, missä niin tapahtuu, markkinoillepääsy voi olla vaikeaa. Lisäksi eräillä puolilla maata anniskelulupa saatetaan evätä järjestyssyistä. Eräs pub-yhtiö on viime vuosina kuitenkin onnistunut avaamaan yli 100 pubia uusilla alueilla.

Muutokset pubien vuokralaisten ja omistajien välissä järjestelyissä

24. Aikaisemmin pubit vuokrattiin tekemällä lyhytaikaisia vuokrasopimuksia. Panimot vastasivat itse rakennuksesta ja sen kalustuksesta, ja vuokralaiset vastasivat panimon toimittaman oluen samoin kuin muiden juomien ja ruokien myynnistä. MMC:n raportin jälkeen Englannissa ja Walesissa olevien vuokralaisten asema turvattiin niin, että he tulivat vuoden 1954 vuokrasopimuslain (Landlord and Tenant Act) piiriin. Kuitenkin paljon ennen MMC:n suosituksia otettiin käyttöön ensimmäiset pitkäaikaiset vuokrasopimukset, joihin sisältyi määräyksiä vuokralaisen korjaus- ja huoltovelvollisuudesta ja jotka antoivat jonkinasteisen vuokraturvan ja oikeuden siirtää vuokrasopimus.

IV. Sopimukset

25. Vuokrasopimukset ovat Bassin ja vuokralleottajan välisiä sopimuksia, joiden nojalla Bass antaa vuokralleottajan käyttöön pubin kalusteineen pub-toiminnan harjoittamiseksi. Vuokralleottaja maksaa vuokraa Bassille ja sopii ostavansa vuokrasopimuksessa mainitut oluet Bassilta tai sen nimeämältä panimolta.

26. Vakiomuotoinen vuokrasopimus on ollut käytössä Englannissa ja Walesissa vuodesta 1991 alkaen, ja tämän jälkeen käytettyyn lomakkeeseen on tehty pieniä muutoksia. Kyseinen sopimus tehdään yleensä kymmeneksi vuodeksi (joskus 15 tai 20 vuodeksi) ja sen mukaisesti vahvistettua vuokraa tarkistetaan joka viides vuosi ja eräissä muissa tarkoin määritellyissä tilanteissa. Vuokralleottaja voi Bassin etukäteen antamalla suostumuksella siirtää sopimusvelvoitteensa kahden vuoden kuluttua, jolloin Bassilla on etuoikeus vuokralleottajan liiketoiminnan ostamiseen. Vakiomuotoisen vuokrasopimuksen ehtojen mukaisesti vuokralleottaja vastaa täysin kiinteistön korjauksista. Vuokralleottaja ei saa asentaa pubeihin peliautomaatteja ilman Bassin kirjallista suostumusta, mutta saa pitää kaikki tällaisista automaateista saatavat tulot itsellään. Vuonna 1992 vakiomuotoinen vuokrasopimus otettiin käyttöön Skotlannissa. Se eroaa Englannissa ja Walesissa käytössä olevista vakiomuotoisista vuokrasopimuksista olennaisilta osiltaan seuraavasti: ensinnäkin Deed of Leasing Conditions -asiakirja, joka sisältää skotlantilaisiin sopimuksiin sovellettavat kauppaehdot, oikeuttaa Bassin tarkistamaan vuokraa vuosittain ja korottamaan sitä yksikköhintaindeksin perusteella. Bass ei ole kuitenkaan koskaan käyttänyt tätä oikeuttaan. Toiseksi Bassilla on oikeus purkaa sopimus viiden vuoden kuluttua sen tekemisestä. Kolmanneksi Bass vaatii uusia vuokralleottajia maksamaan tietyn rahasumman vakuusrahastoon ("Retention Fund"). Tämä maksu on korkeintaan 10 000 puntaa. Bass säilyttää tämän summan vakuutena, jolla voidaan kattaa kiinteistölle tai Bassille aiheutuvia tappioita tai vahinkoja taikka korvata summia, jotka vuokralleottaja on Bassille velkaa. Yleensä Bass maksaa vuokrasopimuksen päättyessä rahastoon talletetuille varoille vuosittaista korkoa, joka on Barclays Bank plc:n talletuskorko plus kaksi prosenttiyksikköä. Vielä jokin aika sitten Deed of Leasing Conditions -asiakirjassa oli lauseke, jota Bass ei ole koskaan pannut täytäntöön ja jolla vuokralleottajaa kiellettiin harjoittamasta kilpailevaa toimintaa puolen mailin säteellä kiinteistöstä yhden vuoden ajan vuokrasopimuksen päättymisestä. Maaliskuussa 1997 voimassa oli 1 186 vakiomuotoista vuokrasopimusta.

27. Vakiomuotoisten vuokrasopimusten lisäksi osapuolet ovat ilmoittaneet myös eräistä muista asiaan liittyvistä sopimuksista. Käytössä on kaksi muunlaista vuokrasopimusta, jotka ovat Foundation Agreement -sopimus ja väliaikainen Tenancy at Will -sopimus (jäljempänä "TAW"). Foundation Agreement tehdään kolmeksi vuodeksi silloin, kun 10-vuotinen vuokrasopimus ei ole asianmukainen eli esimerkiksi, kun taloudelliset olot ovat epävakaat tai kun liiketoimintaan liittyvät kustannustasot ovat epäselvät. Tämän sopimuksen mukaisesti vuokralleottajalla on kahden ensimmäisen vuoden aikana mahdollisuus tehdä vakiomuotoinen vuokrasopimus. Vuokralleottaja ei saa siirtää liiketoimintaansa, ei vastaa täysin korjauksista ja jakaa peliautomaateista saatavat tulot Bassin kanssa. Foundation Agreement- ja TAW-sopimusten mukaiset yksinomaiset ostovelvoitteet eivät sisällöllisesti eroa vakiomuotoisen vuokrasopimusten velvoitteista. Maaliskuussa 1997 42 pubia oli vuokrattu Foundation Agreement -sopimusten mukaan ja 178 pubia TAW-sopimusten mukaan. Nämä sopimukset eivät ole käytössä Skotlannissa.

28. Bass on ilmoittanut myös täydentävistä sopimuksista, jotka liittyvät muutosten ja parannusten rahoituksen jakamiseen Bassin ja sen vuokralaisten välillä. Kesäkuuhun 1996 mennessä noin 109 vuokralaista oli tehnyt tällaisen sopimuksen.

29. Tämän lisäksi Bass on ilmoittanut tietyille vakiomuotoisen vuokrasopimuksen tehneille vuokralleottajille avoimena olevasta kannustinjärjestelmästä nimeltä Premier Alliance Scheme, johon liittyminen oli maksutonta lokakuuhun 1996 asti. Tämä järjestelmä otettiin ensimmäistä kertaa käyttöön syyskuussa 1994, ja sen mukaisesti sillä hetkellä velattomat vuokralleottajat ovat oikeutettuja määrään perustuviin lisäalennuksiin ja tehostettuihin yritystoiminnan tukitoimiin, jotka liittyvät yritystoiminnan suunnitteluun, kehittämiseen ja markkinointiin. Ainoana vaatimuksena on, että vuokralleottaja osallistuu säännöllisesti järjestettäviin yritystoiminnan kehittämiskokouksiin. Vuokralleottajien ulottuvilla on myös markkinointirahasto, jota voidaan käyttää muun muassa Bassin tai vuokralleottajan aloitteesta toteutettuun myynninedistämiseen. Kesäkuuhun 1996 mennessä noin 654 Bassin vuokralaista oli liittynyt Pemier Alliance Scheme -järjestelmään.

Oluen ostovelvoite

30. Vuokralleottaja sopii ostavansa kaikki sopimuksessa mainitut oluet Bassilta tai sen nimeämältä panimolta lukuun ottamatta yhtä tynnyrissä kypsyvää olutta ja maaliskuun 1998 lopusta alkaen yhtä pullo-olutta (vierasolutlauseke). Sopimuksessa mainitut oluet ovat sopimuksen liitteessä mainitut olutlajit. Näitä olutlajeja ovat light, pale tai bitter ale (tunnetaan Skotlannissa myös nimellä 70 Osillingin ale, heavy ale tai Scotch ale), export- tai premium-ale (tunnetaan Skotlannissa myös nimellä 80 Osillingin ale), mild ale (tunnetaan Skotlannissa myös nimellä 60 Osillingin ale tai light ale), brown ale, strong ale (mukaan lukien barley wine), bitter stout tai portteri, sweet stout, lager, export- tai premium-lager (tunnetaan myös nimellä malt lager tai malt liquor), strong lager, "diet pils" (tai premium-laatuinen kevytolut) ja kevytolut ("light"). Bassin voimassa olevassa hinnastossa on näitä olutlajeja vastaavia merkkejä tai nimikkeitä.

31. Vuokralleottaja voi myydä mitä tahansa muuta kuin sopimuksessa mainittua olutta, jos se on pullossa, tölkissä tai muussa pienessä pakkauksessa tai jos se on tynnyriolutta ja sen myynti tynnyrioluena on tavanomaista taikka tarpeen asiakkaiden riittävän kysynnän tyydyttämiseksi.

Vuokra

32. Vakiomuotoisten vuokrasopimusten mukaan vuokra maksetaan kuukausittain etukäteen, ja vuokralleottaja maksaa vuokranantajalle takaisin ne vakuutusmaksut, jotka vuokranantaja on maksanut vakuuttaessaan tilat tulipalon, räjähdyksen ja lentokoneonnettomuuden aiheuttamien vahinkojen ja muiden riskien varalta (mukaan lukien tilojen kolmen vuoden markkinavuokra ja asiantuntijan palkkiot) sekä paikallisen alioikeuden myöntämästä anniskeluluvasta aiheutuneet kustannukset.

33. Kiinteää vuokraa tarkistetaan joka viides vuosi. Tarkistettu vuokra on joko silloinen vuokra tai tilojen markkinavuokra-arvo kyseisenä tarkistuspäivänä, riippuen siitä, kumpi on korkeampi. Markkinavuokra-arvo määritellään kuten markkinavuokra, mutta ottamalla huomioon vuokrasopimuksen ehdot ja erityisesti yksinomaiset ostovelvoitteet. Ellei markkinavuokran tasosta päästä sopuun, vuokrantarkistuksesta päättää riippumaton arvioija.

Alennukset ja tasoitusedut

34. Koska toiminnanharjoittajat, jotka eivät ole sitoneet olutostoksiaan toiseen yhtiöön (yksittäiset vapaat toiminnanharjoittajat), voivat saada Yhdistyneessä kuningaskunnassa olutostoksistaan sellaisia alennuksia, joita ostositoumuksen tehneet toiminnanharjoittajat eivät saa, komissio on arvioinut i) yksittäisten pubinpitäjien ja Bassin sopimusvuokralaisten Bassilta tekemistä olutostoksista maksaman hinnan nettohintaeron ja ii) Bassin vuokralleottajilleen myöntämien etujen arvon; nämä edut eivät ole helposti yksittäisten vapaiden toiminnanharjoittajien saatavissa. Arvioinnin lähtökohtana oli Office of Fair Tradingin raportti, joka perustui panimoiden tukkuhinnoittelua toukokuussa 1995 koskevaan selvitykseen (OFT-raportti). Raporttia täydennettiin komission lisätutkimuksilla.

35. Hintaero on Bassin yksittäisille vapaille toiminnanharjoittajille tyypillisestä tuotevalikoimasta myöntämien keskimääräisten alennusten (puntaa/tynnyri), mukaan lukien lainan nojalla myönnettävä vastaava tynnyrikohtainen alennus, ja Bassin vuokralaisilleen myöntämien alennusten ero. Alennuksiin sisältyvät oluthankinnoista annettavat tosiasialliset alennukset ja alempien Bassin listahintojen arvo (vuokratun kiinteistön osalta) verrattuna Bassin standardihinnastoon. Bassin vuokralaisilleen myöntämiin alennuksiin sisältyvät myös Premier Alliance Scheme -järjestelmään kuuluville toiminnanharjoittajille annettavat alennukset eli määrään liittyvät alennukset ja markkinointirahasto. Annettuja alennuksia koskeva keskiarvo on vahvistettu ottamalla huomioon kaikki Bassin vuokraamat kiinteistöt, lukuun ottamatta Tenancy at Will -sopimuksen mukaan vuokrattuja kiinteistöjä.

36. Vuokratuki lasketaan vähentämällä sopimuskiinteistöstä saadut varsinaiset vuokratulot kiinteistöstä saadun liikevaihdon 15 prosentin osasta (ostositoumuksesta vapaan pubin oletettu vuokra on 15 prosenttia liikevaihdosta). Tenancies at Will -sopimuksia ei oteta tässä laskennassa huomioon, koska niiden vuokrat ovat huomattavasti muiden vuokrasopimusten vuokria alhaisemmat.

- Kiinteistön vähittäismyynnin kokonaisliikevaihdon arvo (eli vakiomuotoisen vuokrasopimuksen tai Foundation Agreement -sopimusten mukaan vuokrattujen pubien kokonaisliikevaihto) laskettiin olettamalla, että maksettu vuokra on 11,36 prosenttia liikevaihdosta. Kyseinen prosenttiluku perustuu Bassin sisäisiin asiakirjoihin, jotka on laadittu pääasiassa vuokra- tai vuokrantarkistusneuvotteluja varten, ja se koskee komission virkamiesten satunnaisotoksella valitsemia 30:tä pubia. Näissä asiakirjoissa oli laadittu pubien liikevaihdosta yksittäisiä arvioita, joiden perusteella laskettiin keskimääräinen vuokra suhteessa liikevaihtoon.

- Tynnyrikohtaisen vuokratuen laskemiseksi vuokratuen kokonaismäärä jaettiin kiinteistölle vuosittain myytyjen tynnyreiden määrällä (lukuun ottamatta TAW-sopimuksilla vuokrattuja kiinteistöjä).

37. Vuokratuen lisäksi Bass on toimittanut komissiolle yksityiskohtaisia tietoja seitsemästä muusta edusta, jotka voidaan ilmaista määrällisesti.

Lisäarvopalvelut

38. Vakiomuotoisten vuokrasopimusten käyttöönotosta alkaen Bass on tarjonnut vuokralaisilleen suuriin eriin liittyviä osto- ja hankintapalveluja, joiden arvo on lisääntynyt ajan mittaan. Tällaisia lisäarvopalveluja ovat tällä hetkellä lasitavaroista, kaasuntoimituksista, hinnoittelusta, pankkitoiminnoista, vakuutuksista ja maalin hankinnoista myönnettävät alennukset. Bass on laskenut näistä palveluista kertyvän vuosittaisen edun arvioimalla koko tuote- ja palveluvalikoimaa koskevien alennusten ja tarjousten mahdollisen kiinteistökohtaisen arvon olettaen, että vuokralaiset, jotka eivät ole hyödyntäneet tarjottuja palveluja, ovat katsoneet, että Bassin vuokralaisille myönnettävien alennusten avulla avoimilla markkinoilla saavutetaan vastaavia tai parempia hintoja. Tämä mahdollinen kiinteistökohtainen arvo, joka oli vuosien 1994-1995 ja 1995-1996 osalta arviolta 3 054,9 puntaa, kerrotaan tämän jälkeen Bassin omistamien kiinteistöjen määrällä, lukuun ottamatta TAW-sopimusten mukaan vuokrattuja kiinteistöjä.

Investoinnit

39. Bass käynnisti vuonna 1994 yhteisen investointiohjelman, jonka mukaisesti yhtiö toteutti sopimuspubeissa investointeja yhteistyössä vuokralaisten kanssa. Tämän investointiohjelman tynnyrikohtainen arvo nykyisille vuokralaisille, TAW-sopimusvuokralaisia lukuun ottamatta, on laskettu viideltä vuodelta vähentämällä vuokrankorotukset kokonaiskustannuksista, joihin sisältyvät myös Bassin rahoittamasta ulkopuolisesta konsultoinnista ja hankkeen valvonnasta aiheutuneet kustannukset.

Korjaukset

40. Kyse on vuokraan sisältymättömien Bassin rahoittamien korjausten arvosta nykyisille vuokralaisille, TAW-sopimusvuokralaisia lukuun ottamatta. Näiden korjausten tarkoituksena on joko tukea investointia tai rahoittaa lakimääräisiä vaatimuksia, anniskelulupahakemuksia ja muita väistämättömiä menoja.

"Support Franchise"

41. Bass on vuodesta 1994 tarjonnut määrättyjä yritystoiminnan suunnitteluun, suorituskyvyn arviointiin sekä kehittämiseen liittyviä palveluja vuokralaisille, jotka ovat liittyneet Support Franchise -järjestelmään. Tähän järjestelmään liittyminen oli maksutonta lokakuuhun 1996 saakka. Tilivuoden 1995-1996 loppuun mennessä mainittuun järjestelmään oli liittynyt noin 669 Bassin sopimuspubia, joiden liikevaihto kasvoi keskimäärin 0,93 prosenttia tynnyrien määrässä ilmaistuna, samalla kun muiden pubien vastaava liikevaihto laski 2,33 prosenttia. Bass on arvioinut, että tähän järjestelmään liittyneen tyypillisen vuokralaisen nettotulos kasvoi keskimäärin 2585 puntaa tilivuonna 1995-1996. Mainittuun järjestelmään liittymisestä aiheutuneen nettotuloksen arvioitu kokonaiskasvu on näin ollen 1,7 miljoona puntaa eli 4,50 puntaa tynnyriä kohden, jos luku jaetaan vuokralaisille toimitettujen tynnyreiden kokonaismäärällä.

Suora toimintatuki

42. Bass on arvioinut, että suoran toimintatuen arvo ja hyöty on kutakin vuokralleottajaa kohti kunakin selvityksen kattamana vuotena 75 prosenttia kaikkien niiden Bass Lease Companyn työntekijöiden palkkiokustannuksista (palkat sekä edut ja kulut), jotka osallistuvat suoraan vuokralleottajien yritystoiminnan tukemiseen ja kehittämiseen. Tällaisia työntekijöitä ovat yritysjohtajat ja ylemmät toimihenkilöt, yritysten kehitysjohtajat, kiinteistöpäälliköt, kiinteistönarvioijat ja työntekijät, jotka vastaavat catering-toiminnasta, vuokralleottajien kouluttamisesta, siirroissa avustamisesta, myynninedistämisestä ja pr-toiminnasta.

Perustamiseen ja kehittämiseen liittyvät kustannukset

43. Bass tukee uusia vuokralleottajia toimittamalla heille alan kirjallisuutta ja arviointia koskevia aikatauluja ja vastaamalla uusiin aloitteisiin liittyvistä kehitys-, hallinto- ja painatuskuluista. Vanhoja vuokralaisia tuetaan vuosittain myönnettävillä tunnustuspalkinnoilla.

Myynninedistäminen

44. Vakiomuotoisen vuokrasopimuksen käyttöönotosta alkaen Bass on tarjonnut määrätynlaisia myynninedistämis- ja markkinointipalveluja, jotka ovat olleet yksinomaan sen sopimusvuokralaisten saatavilla kansallisella, alueellisella tai paikallisella tasolla. Tällaisen myynninedistämisen tarkoituksena on kasvattaa yksittäisen vuokralleottajan liikevaihtoa.

45. Hintaeron arvioinnin tulokset ja tasoitusedut näkyvät seuraavasta taulukosta:

>TAULUKON PAIKKA>

Muut edut

46. Bass tarjoaa täydentävää tukea ja etuja rahoittamalla vaikeuksissa olevien vuokralleottajien kalustehankintoja, järjestämällä pr-tapahtumia ja ylläpitämällä tukirahastoa. Vuoden 1994 loppupuolelle asti Bass ylläpiti oikeudellista neuvontajärjestelmää, joka oli tarkoitettu sen olemassa oleville ja potentiaalisille vuokralaisille. Lisäksi Bassin vuokralaisten oluen myynnistä saamien voittojen heilahtelu on vähäisempää, koska niiden olutta koskeva voittomarginaali on kapeampi kuin vapaiden toiminnanharjoittajien voittomarginaali, mikä alhaisempiin kiinteisiin kustannuksiin (vuokra) yhdistettynä vähentää Bassin sopimuspubiin tehdyn investoinnin riskiä.

V. Päätelmä

Komissio aikoo ottaa myönteisen kannan sopimuksiin, joiden tiivistelmä julkaistaan tässä, myöntämällä jälkikäteen 85 artiklan 3 kohdan mukaisen poikkeusluvan. Ennen sitä komissio pyytää kaikkia niitä, joita asia koskee, esittämään huomautuksensa kuukauden kuluessa tämän tiedonannon julkaisemisesta viitaten asiaan IV/36.081/F3 ja toimittamalla huomautukset osoitteeseen:

Euroopan komissio

Kilpailun pääosasto

Osasto F,

Rue de la Loi/Wetstraat 200

B-1049 Bruxelles/Brussel.

(1) EYVL 13, 21.2.1962, s. 204/62.

(2) Anniskelutiloja ovat ne, joilla on lupa myydä alkoholijuomia sekä anniskelutilassa että sen ulkopuolella tapahtuvaan kulutukseen, kun taas alkoholinmyyntipaikkoja ovat mm. valintamyymälät, joilla on alkoholinmyyntioikeudet, mutta ei anniskeluoikeuksia.

(3) Komission asetus (ETY) N:o 1984/83, annettu 22 päivänä kesäkuuta 1983, perustamissopimuksen 85 artiklan 3 kohdan soveltamisesta yksinostosopimusten ryhmiin (EYVL L 173, 30.6.1983, s. 5; oikaisu EYVL L 281, 13.10.1983, s. 24). Asetuksen II osastossa on erityisiä säännöksiä oluentoimitussopimuksista.

(4) Yhdistyneen kuningaskunnan hallitus laajensi äskettäin soveltamisalaa myös yhteen pullo-olueeseen 1. päivästä huhtikuuta 1998 alkaen.

(5) Anniskelujärjestelmä on hieman erilainen Skotlannissa.