FI Euroopan unionin virallinen lehti L 358/3

KOMISSION PÄÄTÖS (EU) 2016/2393,

annettu 4 päivänä heinäkuuta 2016,

valtiontuesta SA.33754 (2013/C) (ex 2013/NN), jota Espanja on myöntänyt Real Madrid CF:lle

(tiedoksiannettu numerolla C(2016) 4080)

(Ainoastaan espanjankielinen teksti on todistusvoimainen)

(ETA:n kannalta merkityksellinen teksti)

EUROOPAN KOMISSIO, joka

ottaa huomioon Euroopan unionin toiminnasta tehdyn sopimuksen ja erityisesti sen 108 artiklan 2 kohdan ensimmäisen alakohdan,

ottaa huomioon Euroopan talousalueesta tehdyn sopimuksen ja erityisesti sen 62 artiklan 1 kohdan a alakohdan,

on perussopimuksen 108 artiklan 2 kohdan mukaisesti kehottanut asianomaisia osapuolia esittämään huomautuksensa (1) ja ottaa huomioon nämä huomautukset,

sekä katsoo seuraavaa:

1. MENETTELY

(1) Loka- ja marraskuussa 2011 komissio kiinnitti lehdistötietojen ja kansalaisten lähettämien tietojen perusteella huomiota valtiontukeen, jota Real Madrid Club de Fútbolille, jäljempänä ’Real Madrid’, oli väitetysti myönnetty etua tuottaneen maa-alueen siirtotoimenpiteen muodossa. Espanjaa kehotettiin 20 päivänä joulukuuta 2011 esittämään huomautuksensa näistä tiedoista, minkä se teki 23 päivänä joulukuuta 2011 ja 20 päivänä helmikuuta 2012. Komission esitettyä uuden tietojensaantipyynnön 2 päivänä huhtikuuta 2012 Espanja toimitti lisätietoja 18 päivänä kesäkuuta 2012.

(2) Komissio ilmoitti Espanjalle 18 päivänä joulukuuta 2013 päivätyllä kirjeellä päätöksestään aloittaa perussopimuksen 108 artiklan 2 kohdan mukainen menettely, joka koskee kyseistä tukea. Espanja esitti kyseistä päätöstä koskevia huomautuksia 16 päivänä tammikuuta 2014 päivätyssä kirjeessä.

(3) Komission päätös menettelyn aloittamisesta, jäljempänä ’menettelyn aloittamispäätös’, on julkaistu Euroopan unionin virallisessa lehdessä (2). Komissio on kehottanut asianomaisia esittämään toimenpidettä koskevat huomautuksensa.

(4) Komissio on saanut huomautuksia asianomaisilta. Komissio välitti huomautukset Espanjalle, jolle annettiin mahdollisuus vastata niihin. Komissio on saanut Espanjan huomautukset 17 päivänä marraskuuta 2014 päivätyssä kirjeessä. Komissio tapasi Real Madridin edustajat 4 päivänä marraskuuta 2015 ja 14 päivänä maaliskuuta 2016. Komissio kävi Madridin kaupungin edustajien kanssa puhelinneuvottelun 6 päivänä marraskuuta 2015. Espanja toimitti lisätietoja 9 päivänä maaliskuuta 2016.

(5) Komissio toimitti 22 päivänä huhtikuuta 2015 Espanjalle riippumattomalla arviointilaitoksella CEIAM Cabré Alegretilla, jäljempänä ’CEIAM’, teettämänsä maan arvonmääritystä koskevan tutkimuksen mahdollisten huomautusten esittämistä varten. Espanja toimitti tutkimusta koskevat huomautuksensa 15 päivänä kesäkuuta 2015 päivätyssä kirjeessä. Real Madrid toimitti tutkimusta koskevat huomautuksensa 9 päivänä heinäkuuta 2015 päivätyssä kirjeessä.

2. KIISTANALAISEN TOIMENPITEEN YKSITYISKOHTAINEN KUVAUS

(6) Madridin kaupunki (Ayuntamiento de Madrid) ja Real Madrid allekirjoittivat 29 päivänä heinäkuuta 2011 sopimuksen ratkaistakseen keskinäisen oikeusriitansa, joka koski vuonna 1991 tehtyä sopimusta ja niiden myöhemmin vuosina 1996 ja 1998 tekemissä sopimuksissa sovittua maa-alueiden vaihtotoimenpidettä, jäljempänä ’vuoden 2011 riidanratkaisusopimus’ tai ’tarkasteltavana oleva toimenpide’.

(7) Madridin kaupunki, kaupunkisuunnitteluvirasto (Gerencia Municipal de Urbanismo) ja Real Madrid tekivät 20 päivänä joulukuuta 1991 Real Madridin Santiago Bernabéu -stadionin uudistustöitä koskevan sopimuksen, jäljempänä ’vuoden 1991 sopimus’. Kyseisellä sopimuksella Real Madrid sitoutui suorittamaan maanalaisen pysäköintialueen rakennustyöt. Real Madrid ei täyttänyt tätä velvoitetta.

(8) Real Madrid ja Madridin itsehallintoalue (Comunidad de Madrid) tekivät 29 päivänä marraskuuta 1996 maa-alueiden vaihtoa koskevan sopimuksen (convenio de permuta de suelo), jäljempänä ’vuoden 1996 vaihtosopimus’. Kyseisellä sopimuksella Real Madrid suostui siirtämään Madridin itsehallintoalueelle ja Madridin kaupungille Ciudad Deportivan alueella sijaitsevan 30 000 neliömetrin maa-alueen. Vastineeksi Madridin kaupunki sitoutui puolestaan antamaan Real Madridille joitakin julkisessa omistuksessa olevia maa-alueita sekä oikeuksia muihin julkisiin maa-alueisiin. Maa-alueet ja oikeudet, jotka Madridin kaupunki aikoi siirtää, oli tarkoitus määrittää myöhemmin. Osapuolet vahvistivat vaihtokaupan arvoksi 27 miljoonaa euroa.

(9) Real Madrid ja Madridin kaupunki tekivät 29 päivänä toukokuuta 1998 uuden sopimuksen, jonka tarkoituksena oli panna täytäntöön vuoden 1996 vaihtosopimuksessa tarkoitettu vaihtotoimenpide, jäljempänä ’vuoden 1998 täytäntöönpanosopimus’. Kyseisessä sopimuksessa määrättiin, että Madridin itsehallintoalue ottaisi haltuunsa puolet eli 15 000 neliömetriä Ciudad Deportivassa sijaitsevasta maa-alueesta ja Madridin kaupunki loput 15 000 neliömetriä. Näin ollen Real Madrid siirsi niille kyseiset Ciudad Deportivassa sijaitsevat maa-alueet. Vastineeksi Madridin kaupunki sitoutui antamaan Real Madridille maata niiden velvoitteiden mukaisesti, joita sillä oli seuraa kohtaan, toisin sanoen siirtämään sille noin 13 500 000 euron arvoiset maa-alueet. Tästä syystä Julian Camarillo Surin alueella sijaitsevat maa-alueet (tontit 33 ja 34) ja Las Tablasin alueella sijaitseva maa-alue B-32 (tontti B-32) oli tarkoitus siirtää Real Madridille. Tontti B-32 muodostuu 70 815 neliömetrin suuruisesta alueesta.

(10) Kyseistä vaihtotoimenpidettä varten Madridin kaupunginhallinnon tekninen virasto oli vuonna 1998 arvioinut tontin B-32 arvoksi 595 194 euroa. Arvonmääritys suoritettiin kaupungin maa-alueiden arvon määrittämismenetelmästä annetun kuninkaan asetuksen (Real Decreto 1020/1993 (3)) perusteella. Espanjan mukaan Madridin kaupunginhallinnon tekninen virasto oli vuonna 1998 tontista B-32 tekemässään arvonmäärityksessä ottanut huomioon alueen kehitystason ja -mahdollisuudet. Se oli erityisesti ottanut huomioon, että alueen osalta oli saatu valmiiksi ainoastaan asemakaava mutta ei vielä rakennussuunnitelmaa ja että rakennustoiminta ei ollut vielä alkanut.

(11) Myöhemmin vuonna 1998 Madridin kaupunki siirsi tontit 33 ja 34 Real Madridille. Tonttia B-32 ei vielä siirretty, koska Madridin kaupunki ei vielä vuonna 1998 laillisesti omistanut sitä. Vuoden 1998 täytäntöönpanosopimuksessa määrättiin tältä osin, että tontin siirto oli suoritettava seitsemän päivää sen jälkeen, kun Madridin kaupunki oli rekisteröitynyt tontin B-32 omistajaksi Espanjan kiinteistörekisteriin (Registro de la Propiedad). Madridin kaupunki hankki tontin B-32 laillisesti omistukseensa 28 päivänä heinäkuuta 2000. Tontti B-32 rekisteröitiin kuitenkin kiinteistörekisteriin Madridin kaupungin omaisuutena vasta 11 päivänä helmikuuta 2003.

(12) Tonttia B-32 ei lopulta siirretty. Asemakaavasääntöjen mukaan tontti B-32 on luokiteltu urheilukäyttöön (equipamiento básico deportivo). Tämä luokitus sisältyi alun perin 28 päivänä heinäkuuta 1995 laadittuun alueen osakaavaan ”UZI 0.08 Las Tablas”. Myöhemmin se liitettiin Madridin kaupungin maankäyttösuunnitelmaan (Plan General de Ordenación Urbana de Madrid, jäljempänä ’PGOU’), jonka Madridin kaupunki ja Madridin itsehallintoalue hyväksyivät 17 päivänä huhtikuuta 1997.

(13) Vuoden 1998 täytäntöönpanosopimuksen osapuolet olivat tietoisia tontin B-32 luokittelusta urheilukäyttöön, mutta Espanjan mukaan ne olivat sitä mieltä, ettei kyseinen luokittelu estäisi tontin siirtämistä yksityisomistukseen, ja koska Real Madrid oli aikonut rakentaa alueelle urheiluinfrastruktuuria, Madridin kaupunki oli olettanut, että tontti B-32 voitiin siirtää, jos Real Madrid varmistaisi kyseisen tontin luokittelun urheilukäyttöön ja noudattaisi tätä luokitusta.

(14) Madridin itsehallintoalueen maa-alueista 17 päivänä heinäkuuta 2001 annetun lain 9/2001 (Ley 9/2001 del Suelo de la Comunidad de Madrid, jäljempänä ’laki 9/2001’) 64 §:n mukaan kaikkia maa-alueita, tiloja, rakennelmia ja rakennuksia on käytettävä niiden edellytysten, luokituksen tai kaupunkioikeudellisen aseman mukaisesti. PGOU:n 7.7.2a §:ssä kuvaillaan urheilukäyttöön osoitettuja tontteja julkisessa omistuksessa oleviksi maa-alueiksi. Laki 9/2001 oli jo astunut voimaan, kun Madridin kaupunki rekisteröitiin tontin B-32 omistajaksi vuonna 2003 ja se oli velvollinen siirtämään sen Real Madridille. Laissa 9/2001 edellytettiin urheilukäyttöön osoitetun tontin olevan julkisessa omistuksessa. Tällaista tonttia ei voida siirtää yksityiselle yhteisölle, koska kyseinen maa-alue on julkisena alueena (bien de naturaleza demanial) luovuttamaton. Siksi Madridin kaupunki katsoi, että tontin B-32 siirtäminen Real Madridille oli oikeudellisesti mahdotonta. Tästä syystä se ei vuonna 2003 siirtänyt tonttia vuoden 1998 täytäntöönpanosopimuksen edellytysten mukaisesti.

(15) Tribunal Superior de Justicia de Madrid totesi lisäksi vuonna 2004 antamassaan tuomiossa, että PGOU:n kaltaisiin asemakaavoihin sisältyvät luokitukset estävät yksityisiä yhteisöjä omistamasta laillisesti tontin B-32 tavoin luokiteltua aluetta (4). Kyseinen tuomio selkeytti asemakaavaperiaatteiden oikeudellista tulkintaa. Näin ollen tonttia B-32 ei siirretty Real Madridille.

(16) Vuoden 2011 riidanratkaisusopimuksessa Madridin kaupunki ja Real Madrid myönsivät, että tontin B-32 siirtäminen Real Madridille oli oikeudellisesti mahdotonta (”Existe, aunque no una imposibilidad fisica, sí una imposibilidad jurídica de entregar la parcela”). Tämän johdosta Madridin kaupunki suostui maksamaan Real Madridille korvauksena siitä, ettei se siirtänyt tonttia B-32 sille vuoden 1998 sopimuksen mukaisesti, kyseisen tontin arvoa vuoden 2011 hintoina vastaavan määrän. Vuonna 2011 Madridin kaupungin maa-alueiden arvonmäärityksestä vastaava tekninen virasto arvioi 27 päivänä heinäkuuta 2011 julkaistussa arvonmääritysraportissa tontin B-32 arvoksi 22 693 054,44 euroa. Tontin B-32 arvonmäärityksessä käytettiin samoja kaupungin omaisuuden yleisiä arvonmääritysperusteita, joita oli sovellettu vuonna 1998, ja otettiin huomioon sama maa-alueluokitus sekä oletettiin tontin olevan siirrettävissä.

(17) Osapuolet sopivat, että korvaus maksettaisiin siten, että Madridin kaupunki siirtäisi tontin B-32 sijasta Real Madridille useita muita maa-alueita. Nämä tontit käsittivät Rafael Salgado-, Paseo de la Castellana- ja Concha Espina -katujen välissä sijaitsevan 3 600 neliömetrin maa-alueen, useita tontteja Carabanchelin kaupunginosassa sijaitsevilla maa-alueilla (Mercedes Arteaga, Jacinto Verdaguer), joiden kokonaispinta-ala oli 7 966 neliömetriä, ja 3 035 neliömetrin maa-alueen Ciudad Aeroportuaria Parque de Valdebebasin alueella. Madridin kaupungin maa-alueiden arvonmäärityksestä vastaava tekninen virasto arvioi kyseisten tonttien kokonaisarvoksi 19 972 348,96 euroa.

(18) Osapuolet sopivat myös, että Real Madrid maksaa Madridin kaupungille 2 812 735,03 euroa korvauksena siitä, ettei se ole noudattanut vuoden 1991 sopimuksesta johtuvaa velvoitettaan, joka koski maanalaisen pysäköintialueen rakentamista.

(19) Vuoden 2011 riidanratkaisusopimuksen mukaan Real Madrid ja Madridin kaupunki sopivat hyvittävänsä keskinäiset velkansa. Ensinnäkin Real Madridin tontista B-32 esittämään 22 693 054,44 euron korvausvaatimukseen lisättiin 92 037,59 euroa omaisuusveroa, jota Real Madrid oli maksanut tontista B-32 vuodesta 2002. Toiseksi Real Madridin korvausvaatimuksesta vähennettiin 2 812 735,03 euroa vuoden 1991 sopimukseen perustuvia saatavia, minkä johdosta Real Madridin korvausvaatimus Madridin kaupungille aleni 19 972 357,00 euroon. Tämä saatava kuitattiin niitä 19 972 348,96 euron arvoisia maa-alueita vastaan, jotka Real Madrid sai korvauksena siitä, ettei tonttia B-32 voitu siirtää sille. Näin ollen Real Madridin Madridin kaupungilta vaatimien nettosaatavien määräksi jäi 8,04 euroa.

(20) Madridin kaupungin ja Real Madridin syyskuussa 2011 tekemän seuraavan sopimuksen, jäljempänä ’vuoden 2011 asemakaavasopimus’, nojalla Real Madrid sitoutui siirtämään takaisin Madridin kaupungille Mercedes Arteagan ja Jacinto Verdaguerin alueilla sijaitsevat tontit, jotka olivat osa Real Madridille vuoden 2011 riidanratkaisusopimuksella siirrettyä kiinteistöomaisuutta, siirtämään Madridin kaupungille omistamansa ostoskeskuksen sekä maksamaan sille kertahyvityksenä 6,6 miljoonaa euroa. Vastineeksi Madridin kaupunki sitoutui siirtämään Real Madridille sen Bernabéu-stadionin edessä sijaitsevan 5 216 neliömetrin maa-alueen, jolle Real Madrid aikoi rakentaa ostoskeskuksen ja hotellin. Viimeksi mainitun siirron yhteydessä Madridin kaupunki ja kunta muuttivat PGOU:ta ja stadionin edessä sijaitsevan alueen luokitusta mahdollistaakseen sen tiheämmän rakentamisen ja kaupallisen käytön. Tribunal Superior de Justicia de Madridin 2 päivänä helmikuuta 2015 antamassa uudessa tuomiossa (5) kuitenkin kumottiin PGOU:hun tehty muutos.

3. MUODOLLISEN TUTKINTAMENETTELYN ALOITTAMISEN SYYT

(21) Menettelyn aloittamispäätöksessä komissio katsoi alustavasti, että Madridin kaupungin Real Madridille vuoden 2011 riidanratkaisusopimuksen nojalla maksama korvaus oli perussopimuksen 107 artiklan 1 kohdassa tarkoitettua valtiontukea.

(22) Ennen muodollisen tutkintamenettelyn aloittamista komissiolle esittämissään huomautuksissa Espanja väitti, että Madridin kaupunki oli lain mukaan velvollinen korvaamaan seuralle kyseisen tontin arvon vuoden 2011 hintoina, koska kaupunki ei lainsäädännön vuoksi voinut täyttää vuoden 1998 täytäntöönpanosopimukseen perustuvaa velvoitettaan siirtää tontti B-32 Real Madridille. Siksi komissio pohti, oliko maa-alueen siirtäminen Real Madridille tosiasiallisesti mahdotonta ja mitä seuraamuksia Espanjan siviilioikeudessa voitiin määrätä siitä, että toisen sopimusosapuolen on mahdotonta täyttää sopimusvelvoitteitaan.

(23) Menettelyn aloittamispäätöksessä komissio katsoi, että sopimusten pätemättömyyttä koskevat Espanjan siviililain säännökset eivät välttämättä aiheuta korvausvelvollisuutta sille osapuolelle, joka ei kykene täyttämään velvoitteitaan.

(24) Komissio katsoi lisäksi, että oli kyseenalaista, oliko vuoden 2011 riidanratkaisusopimuksessa tontille B-32 määritetty oletettu arvo markkinahinnan mukainen. Vaikka Espanjan viranomaiset toimittivat arvonmääritysraportteja, joiden mukaan esimerkiksi useaan eri käyttötarkoitukseen osoitettujen mutta yksityisomistuksessa olevien vertailukelpoisten tonttien arvo oli korkea, vertailtavuutta haittasi se, että Espanjan tarkoittamat alueet voitiin siirtää yksityisille osapuolille ja ne olivat siis myytävissä.

(25) Menettelyn aloittamispäätöksessä komissio epäili tontin B-32 väitettyä huomattavaa arvonlisäystä vuosina 1998–2011. Kyseisen tontin arvoksi oli sen hankintahetkellä määritetty 595 194 euroa, ja sen arvo oli väitetysti noussut 37-kertaiseksi eli yli 22 miljoonaan euroon. Komissio tiedusteli Espanjan viranomaisilta, miksi Madridin kaupunki ei ollut yrittänyt välttää yli 22 miljoonan euron korvausvaatimusta.

(26) Komissio epäili myös, vastasiko Real Madridille myöhemmin vuoden 2011 asemakaavasopimuksen nojalla siirrettyjen, Bernabéu-stadionin lähistöllä sijaitsevien tonttien arvo niiden markkina-arvoa. Siksi komissio katsoi, että myös kyseisiin liiketoimiin saattoi liittyä perussopimuksen 107 artiklan 1 kohdassa tarkoitettua valtiontukea.

(27) Komissio epäili myös mahdollisen tuen soveltuvuutta sisämarkkinoille. Koska valtiontukisääntöjen soveltamisesta kaupalliseen urheiluun ei ole annettu yksityiskohtaisia suuntaviivoja, tukea on arvioitava suoraan perussopimuksen 107 artiklan 3 kohdan c alakohdan nojalla. Kyseisen määräyksen mukaan tukea voidaan pitää sisämarkkinoille soveltuvana, jos se edistää yhteisen edun mukaisesti tietyn taloudellisen toiminnan tai talousalueen kehitystä. Komissio epäili sellaisen yhteisen edun mukaisen tavoitteen olemassaoloa, jolla voitaisiin perustella valikoiva tuki erittäin voimakkaalle toimijalle sellaisella talouden alalla, jolla kilpailu on ankaraa.

(28) Näin ollen komissio kehotti Espanjaa ja asianomaisia toimittamaan asiaankuuluvat tiedot siitä, oliko tontin B-32 siirtäminen Madridin kaupungilta Real Madridille vuoden 1998 täytäntöönpanosopimuksen nojalla todella oikeudellisesti mahdotonta, sekä Espanjan oikeudessa tästä mahdollisesti määrättävistä seuraamuksista. Komissio kehotti myös esittämään huomautuksia vuoden 2011 riidanratkaisusopimukseen ja vuoden 2011 asemakaavasopimukseen liittyvien tonttien arvosta.

4. ESPANJAN HUOMAUTUKSET

4.1 Huomautukset, jotka koskevat sitä, että tonttia B-32 on mahdotonta siirtää

(29) Espanja vahvisti, että tontin B-32 siirtäminen oli ja on oikeudellisesti mahdotonta. Espanja väittää, että tontin siirrettävyyttä koskeva oikeudellinen tilanne oli vuoden 1998 sopimuksen tekoajankohtana vähintäänkin epäselvä. Oikeudellinen mahdottomuus kävi lopullisesti ilmi edellä johdanto-osan 20 kappaleessa mainitusta Tribunal Superior de Justicia de Madridin vuonna 2004 antamasta tuomiosta nro 77/2015. Espanja katsoo, että kyseinen tuomio koski lainsäädäntöä, joka oli vuonna 1998 jo voimassa Madridin kaupungin ja Real Madridin tehdessä vuoden 1998 täytäntöönpanosopimuksen. Siksi Espanja myöntää, että tontin B-32 siirtäminen oli alun perin mahdotonta. Espanjan mukaan tämän oikeudellisen mahdottomuuden seurauksena olisi siviililain 1303 §:n mukaan se, että sopimuspuolet palauttavat sen, mitä ovat toisiltaan saaneet. Siviililain 1307 §:n mukaan on niin, että kun pätemättömän sopimuksen kohteena olevaa asiaa ei voida palauttaa, koska se on menetetty, osapuolen on palautettava asian arvo sen menettämishetken hintoina. Tavoitteena on palauttaa tilanne ennalleen, ikään kuin sopimusta ei olisi koskaan ollutkaan.

(30) Espanja väittää, että useisiin kohteisiin ja velvoitteisiin sovellettavaa sopimusta on pidettävä kokonaisuudessaan pätemättömänä, paitsi jos voidaan olettaa, että osapuolten tahto olisi ollut pitää sopimus voimassa muilta osin. Tämä määräytyy osapuolten hypoteettisen tahdon mukaan. Espanjan mielestä vaikuttaa siltä, ettei ole mitään perusteita olettaa, että Madridin kaupunki ja Real Madrid olisivat jatkaneet vuoden 1998 täytäntöönpanosopimusta muilta osin, jos ne olisivat tienneet, että tontin B-32 siirtäminen kyseisen sopimuksen nojalla on oikeudellisesti mahdotonta.

(31) Tätä taustaa vasten Espanja olettaa, että vuoden 1998 sopimus on kokonaisuudessaan pätemätön, ja toteaa, että Real Madridin ja Madridin kaupungin on palautettava myös muut vuoden 1996 vaihtosopimuksen ja vuoden 1998 täytäntöönpanosopimuksen soveltamisalaan kuuluvat maa-alueet. Koska kyseiset tontit on kuitenkin sillä välin myyty eikä niitä voida palauttaa luontoissuorituksena, Madridin kaupungin on palautettava noiden tonttien arvot niiden myyntiajankohdan hintoina. Madridin kaupunki on toisin sanoen velvollinen maksamaan Real Madridille Ciudad Deportivan alueella olevan 15 000 neliömetrin maa-alueen arvon sen myyntiajankohdan hintana, joka Espanjan mukaan oli 53 578 623 euroa. Tällainen lopputulos olisi Real Madridin kannalta paljon edullisempi ja Madridin kaupungille paljon kalliimpi kuin se, mistä sovittiin vuoden 2011 riidanratkaisusopimuksessa.

(32) Espanja viittaa lisäksi oikeuskäytäntöön, joka tukee sen näkemystä, että Madridin kaupungin on hyvitettävä Real Madridille vuoden 1998 täytäntöönpanosopimuksesta johtuvien velvoitteidensa täyttämättä jättäminen. Se viittaa tuomioihin, jotka koskevat yhden osapuolen tahallisesti tai tuottamuksesta jälkeenpäin aiheuttamaa mahdottomuutta. Espanjan mukaan kyseinen oikeuskäytäntö perustuu sopimuksen voimassaolon jatkumiseen ja siihen, että yksi sopimuspuolista ei täytä sopimusvelvoitteitaan; sopimusta noudattavalla osapuolella on oikeus saamatta jääneen asian arvoon sen nykyhintoina, koska normaalitilanteessa se omistaisi sen. Tätä vaatimusta voidaan sen mukaan soveltaa riippumatta saajan toiminnan tahallisuudesta tai virheestä. Espanja viittaa siviililain 1124 §:ään, jonka mukaan osapuoli voi vaatia vastapuolelta korvausta voimassa olevan kahdenvälisen sopimuksen täyttämättä jättämisen takia, ellei konkreettinen suoritus ole enää mahdollinen. Siksi Madridin kaupunki täytti vuoden 2011 riidanratkaisusopimuksella oikeudelliset velvoitteensa, joita sillä oli Real Madridia kohtaan vuoden 1998 täytäntöönpanosopimuksen nojalla.

(33) PGOU:ssa tontille B-32 osoitetun käyttötarkoituksen mahdollisen muuttamisen osalta Espanja vakuuttaa, että lähtökohtaisesti Madridin kaupungilla on toimivalta esittää Madridin itsehallintoalueelle PGOU:n muuttamista. Espanja väittää kuitenkin, että tällaisten muutosten on oltava yleisen edun mukaisia. Se vetoaa julkisten maa-alueiden säilyttämistä koskevaan oikeudelliseen periaatteeseen, joka kieltää julkisessa omistuksessa olevan maan myynnin hankkimatta tilalle muita ominaisuuksiltaan samankaltaisia maa-alueita. Suuren korvausvaatimuksen välttämistä koskeva tavoite ei riitä kaavoituksen muuttamisperusteeksi tarkasteltavana olevassa tapauksessa, koska tällainen muutos olisi mielivaltainen. Lain 9/2001 67 §:n 2 momentissa kielletään julkiseen käyttöön tarkoitetun maan osoittaminen uuteen käyttöön ilman samalla alueella toteutettavia korvaavia toimenpiteitä.

(34) Espanja huomautti lopuksi, että jos Real Madrid olisi saanut tontin omistukseensa vuonna 2011, kyseessä ei olisi ollut valtiontuki, joten korvaus, jonka se saa vuoden 2011 riidanratkaisusopimuksen nojalla Madridin kaupungilta siksi, ettei se siirtänyt kyseistä tonttia, ei voi olla valtiontukea, koska kyseinen korvaus vastaa tontin arvoa vuoden 2011 hintoina.

4.2 Tontin B-32 arvonmääritystä koskevat huomautukset

(35) Maan arvonmäärityksen osalta Espanja selittää, että arvonmäärityksen suoritti Madridin kaupungin tekninen virasto kaikkien kunnan omistuksessa olevien maa-alueiden arvonmäärityksessä käytettävien vahvistettujen perusteiden mukaisesti. Kyseisen viraston palveluksessa olevat asiantuntijat ovat sitoutuneet noudattamaan objektiivisuuden, ammatillisuuden ja puolueettomuuden periaatteita. Lainsäädännössä edellytetään, että ensisijaisesti julkishallinnon omat virkamiehet ja laitokset arvioivat maan arvon.

(36) Laskentamallin (Módulo básico de repercusión de suelo, ns. maapohjan rakennusoikeuteen perustuva laskentakaava, jäljempänä ’peruslaskentakaava’) perusteella Madridin kaupungin maa-alueille vahvistetaan neliömetrihinta. Tontin B-32 arvo vuoden 2011 hintoina määritettiin seuraavasti: a) Alue: 70 815 neliömetriä, josta rakennusoikeutta 35 407 neliömetriä; b) Peruslaskentakaava talous- ja teollisuusministeriön määräyksen EHA/1213/2005 mukaan: 588 euroa neliömetriä kohti; c) Indeksikerroin: 1,09. Näin ollen 35 407 × 588 × 1,09 = EUR 22 693 054,44.

(37) Espanja viittaa myös valtiovarainministeriön vuoden 2011 raporttiin, jossa tontin B-32 arvoksi arvioitiin 25 776 296 euroa. Espanja korostaa, että sillä on oikeudellinen velvollisuus määrittää luettelointia varten kaikkien sen omistamien maa-alueiden arvo riippumatta siitä, ovatko ne oikeudelliselta luonteeltaan julkisia vai yksityisiä maa-alueita.

(38) Espanja arvostelee komission CEIAM:lla teettämää tutkimusta, koska yksi sen arvonmääritysskenaarioista perustuu tontin käyttämiseen sosiaalista asuntotuotantoa varten. Tällainen käyttötarkoitus ei ole maapohjan tehokkainta ja parasta käyttöä koskevan olettamuksen mukainen. Siksi tutkimuksessa päädyttiin arvoon, joka alitti 50 prosentilla julkisiin palveluihin käytön arvon (uso lucrativo de interés general, equipamiento singular: koulutus, kulttuuripalvelut ja -laitokset, sairaalat, kirkot), joka vastaa julkiseen käyttötarkoitukseen osoitetun maan tehokkainta ja parasta mahdollista käyttöä. Yksityisiä käyttötarkoituksia (kuten asuinrakennukset tai toimistotilat) koskevassa skenaariossa tontin arvo olisi ollut vielä 30 prosenttia korkeampi.

(39) Julkisiin palveluihin tarkoitetun maankäytön perusteella Espanja ehdottaa maa-alueen arvon laskemista suoran pääomituksen menetelmällä. Sen lähtökohtana käytetään odotettavissa olevaa myyntihintaa rakennusneliömetriä kohti, joka perustuu tässä osassa Madridia vuonna 2011 toteutettuihin vertailukelpoisiin hankkeisiin. Vähennettyään tästä hinnasta Madridin itsehallintoalueen käyttämän vakiomallin mukaisesti määritetyt rakennuskustannukset Espanja päätyy 22 708 633,52 euron arvoon. Tätä arvonmääritystä tehtäessä on kuitenkin oletettu, että maa-alueelle on asemakaavassa osoitettu ”useita erilaisia julkisia käyttötarkoituksia”, ja Espanja myöntää, ettei tonttia ole tällä hetkellä osoitettu ”useisiin erilaisiin julkisen palvelun käyttötarkoituksiin” ja että käyttö muuhun kuin urheilutoimintaan edellyttäisi kunnallisen asemakaavan muuttamista muodollisesti.

(40) Espanja ehdottaa myös vertailua toiseen tonttiin, joka on osoitettu sairaalakäyttöön. Riippumattomassa arvonmäärityksessä kyseisen tontin arvoksi määritettiin 900 euroa rakennuspinta-alaneliömetriä kohti.

(41) Huomattavat erot vuosina 1998 ja 2011 tehdyissä maan arvonmäärityksissä selittyvät Espanjan mukaan sillä, että maa-alueen rakentaminen oli vuonna 1998 vielä aivan alkutekijöissään. Tuolloin oli saatu valmiiksi vasta alueen kaavoitus. Madridin kaupungin oli vielä hankittava maa-alue omistukseensa ja aloitettava rakentaminen. Näin ollen rakennustyöt oli mahdollista aloittaa vasta useiden vuosien kuluttua. Vuonna 2011 tilanne oli täysin muuttunut. Molemmissa tapauksissa arvioinnissa noudatettiin Madridin kaupungin soveltamia tavanomaisia maan arvonmääritysperusteita.

4.3 Bernabéu-stadionin lähistöllä sijaitsevan tontin arvoa koskevat huomautukset

(42) Kun otetaan huomioon vuoden 2011 asemakaavasopimuksen nojalla suunnitellut kiinteistöjärjestelyt, Espanja katsoi, että Tribunal Superior de Justicia de Madridin 2 päivänä helmikuuta 2015 antamassa tuomiossa nro 77/2015 kumottiin PGOU:hun tehty muutos, joka koski Bernabéu-stadionin lähistöllä sijaitsevaa tonttia, ja estettiin vuoden 2011 asemakaavasopimuksen voimaantulo.

5. ASIANOMAISTEN OSAPUOLTEN HUOMAUTUKSET

(43) Menettelyn aloittamispäätöksen julkaisemisen jälkeen komissio sai huomautuksia Real Madridilta, Ecologistas en Acción -järjestöltä, Asociación para la Defensa del Estado de Derecho -järjestöltä ja kansalaisilta, jotka olivat ilmoittaneet komissiolle tarkasteltavana olevasta kiinteistökaupasta.

5.1 Real Madridin huomautukset

5.1.1 Huomautukset, jotka koskevat sen seurauksia, ettei Madridin kaupunki siirtänyt tonttia B-32

(44) Vuoden 1998 täytäntöönpanosopimuksen taustan huomioon ottaen Real Madrid selittää, että Madridin kaupunki oli kiinnostunut Ciudad Deportivan alueesta, koska se suunnitteli rakentamista tälle sijainniltaan keskeiselle alueelle, ja Real Madridin oli luovuttava käyttöomaisuudesta velkojen takaisin maksamiseksi.

(45) Real Madrid toteaa, että se oli toistuvasti pyytänyt Madridin kaupunkia siirtämään sille tontin B-32. Real Madrid myöntää, että tontin osoittaminen ”urheilukäyttöön” (deportivo de carácter básico) muodostaa oikeudellisen esteen sen myymiselle yksityiselle osapuolelle. Se katsoo kuitenkin, että tontin siirtäminen voisi olla mahdollista. Asemakaavaa voitiin muuttaa ja se oli Madridin kaupungin valvonnan alla. Madridin kaupunki pystyi kumoamaan tontin nykyisen luokituksen (desafectación) ja osoittamaan sille eri käyttötarkoituksen. Tällainen toimenpide olisi muuttanut tontin julkisesta maa-alueesta yksityiseksi maa-alueeksi, jotta tontin siirtäminen Real Madridille olisi mahdollista sopimusvelvoitteen mukaisesti.

(46) Vuonna 1998 olemassa olevaa luokitusta olisi voitu muuttaa ilman mitään lakisääteisiä esteitä. Tilanne kuitenkin muuttui vuonna 2001 lain 9/2001 tultua voimaan. Lain 9/2001 67.2 §:ssä säädetään, että julkiseen käyttötarkoitukseen osoitetun maa-alueen luokituksen kumoamista (desafecte el suelo de un destino público) koskevaa päätöstä on täydennettävä korvaavilla toimenpiteillä, jotta tällaisen julkisen omaisuuden laatu ja määrä voidaan säilyttää asianomaisella alueella (6). Näin ollen kun tontin B-32 siirtämisvelvoitteen täyttämistä voitiin vaatia vuonna 2003, Madridin kaupunki ei olisi voinut muuttaa kyseisen tontin luokitusta toteuttamatta toimenpiteitä sen varmistamiseksi, ettei muutos vaikuta Las Tablasissa sijaitsevien urheilutilojen laatuun ja määrään.

(47) Näin ollen Madridin kaupungin olisi pitänyt hankkia Las Tablasista tontin B-32 kanssa samankokoinen maa-alue ja osoittaa se urheilukäyttöön. Tällainen toimenpide olisi tullut erittäin kalliiksi, koska alueella saatavilla olevat tontit oli vuonna 2011 osoitettu asuinrakentamiseen tai liikekäyttöön. Tähän käyttötarkoitukseen osoitetun maan markkinahinta oli paljon korkeampi kuin urheilukäyttöön osoitetun maan. Real Madridin esittämässä tutkimuksessa arvioidaan tällaisten korvaavien toimenpiteiden aiheuttavan Madridin kaupungille 58–240 miljoonan euron kustannukset, mikä on paljon enemmän kuin se 22 693 054,44 euron korvaus, josta sovittiin vuoden 2011 riidanratkaisusopimuksen nojalla (7).

(48) Oikeudelliselta kannalta katsottuna Madridin kaupunki olisi näin ollen halutessaan voinut poistaa sopimuksen täytäntöönpanon esteet. Real Madrid väittää tältä osin, että sopimusvelvoitteen katsominen pätemättömäksi sen Espanjan yksityisoikeuden alaan kuuluvan oikeusperiaatteen nojalla, että täytäntöönpano on alun perin mahdotonta, edellyttää, että täytäntöönpanon esteet ovat olemassa alusta alkaen ja että ne ovat ehdottomia, pysyviä ja osapuolista riippumattomia.

(49) Samasta syystä Madridin kaupunki ei olisi voinut jättää täyttämättä tontin B-32 siirtämistä koskevaa sopimusvelvoitettaan Real Madridia kohtaan vetoamalla Espanjan oikeudessa noudatettavaan oikeusperiaatteeseen, jonka mukaan täytäntöönpano tuli mahdottomaksi vasta myöhemmin (imposibilidad sobrevenida). Madridin kaupunki olisi voinut välttää vastuunsa vain, jos täytäntöönpanon esteet olivat ylivoimaisia ja täysin siitä riippumattomia.

(50) Se, että Madridin kaupunki olisi täyttänyt sopimusvelvoitteensa, joka koski tontin B-32 siirtämistä Real Madridille vuonna 2011, olisi edellyttänyt, että Real Madrid olisi saanut markkina-arvoltaan 22 693 054,44 euron arvoisen maa-alueen. Siksi sen oikeuden taloudellinen arvo, jonka nojalla Real Madrid saattoi vaatia sopimuksen täytäntöönpanoa, vastasi tontin B-32 markkina-arvoa vuoden 2011 hintoina.

(51) Real Madridin mukaan ei olisi ollut järkevää hyväksyä ratkaisua, jossa sen tonttia B-32 koskevan sopimusperusteisen oikeuden arvo määritettiin tontin nykyistä markkina-arvoa alhaisemmaksi. Real Madrid ei olisi ollut valmis hyväksymään ratkaisua, jossa sen oikeus tonttiin B-32 määritettiin vastaamaan kyseisen tontin markkina-arvoa vuonna 1998 tai 2003. Real Madrid olisi pannut vireille oikeudenkäynnin suojatakseen täydestä arvosta oikeutensa vaatia vuoden 1998 täytäntöönpanosopimuksen täytäntöönpanoa.

(52) Vuoden 2011 riidanratkaisusopimuksen sijasta Real Madrid olisi voinut vaihtoehtoisesti vaatia sopimusperusteisten oikeuksiensa noudattamista. Kyseeseen olisi voinut tulla korvaus sopimuksen rikkomisesta, jos rikkominen on siviililain 1101 §:n perusteella tahallista tai johtuu huolimattomuudesta. Tämä johtaisi korvausvaatimukseen, jonka arvo vastaa maa-alueen arvoa tuomion antamisajankohtana eli vuoden 2011 riidanratkaisusopimuksessa oletettua arvoa. Real Madrid olisi voinut myös päättää sopimuksen siviililain 1124 §:n nojalla, mikä olisi siviililain 1123 §:n mukaisesti oikeuttanut osapuolet siihenastisten suoritusten palauttamiseen ja johtanut korvausvaatimukseen.

(53) Real Madrid korostaa, että vuoden 2011 riidanratkaisusopimus on Madridin kaupungille suoritusten täysimääräistä palauttamista edullisempi vaihtoehto. Palauttaminen olisi johtanut ennen vuoden 1998 täytäntöönpanosopimusta vallinneen tilanteen palauttamiseen ennalleen. Lähtökohtaisesti Madridin kaupungin olisi ollut pakko palauttaa Ciudad Deportivan alueelta saamansa 15 000 neliömetrin alue Real Madridille, ja Real Madrid olisi joutunut palauttamaan Madridin kaupungille tontit 33 ja 34. Tonttien palauttaminen sellaisenaan ei kuitenkaan ole mahdollista. Osapuolet myivät maa-alueet vuosia sitten kolmansille osapuolille, jotka hankkivat ne vilpittömässä mielessä. Tällaisissa tapauksissa osapuolten on Espanjan lainsäädännön mukaan sen sijaan palautettava toiselle osapuolelle palauttamisen kohteena olevan maa-alueen nykyarvo tuomion antamisajankohdan hintoina.

(54) Oikeudellisen neuvonnan ja konsultointiyritys Aguirre Newmanin vuonna 2014 laatiman maan arvonmääritysraportin, jäljempänä ’Aguirre Newmanin raportti’, perusteella Real Madrid selittää, miten sopimusperusteisten suoritusten palauttamista vuonna 2011 tarkasteltaisiin Espanjan siviilioikeuden nojalla ja mitä taloudellisia vaikutuksia palauttamisella olisi. Real Madridin mukaan palauttaminen olisi johtanut seuraaviin maksusuorituksiin Madridin kaupungin ja Real Madridin välillä: Madridin kaupunki olisi joutunut maksamaan Real Madridille Ciudad Deportivassa sijaitsevan 15 000 neliömetrin alueen nykyarvon (vuoden 2011 hintoina), joka Aguirre Newmanin arvion mukaan oli 65,346 miljoonaa euroa (8); Real Madrid olisi joutunut maksamaan Madridin kaupungille tonttien 33 ja 34 arvon vuoden 2011 hintoina eli Aguirre Newmanin arvion mukaan 32,246 miljoonaa euroa (9). Sen mukaisesti palautuksen nettovaikutus olisi, että Madridin kaupunki joutuisi maksamaan Real Madridille 33,1 miljoonaa euroa, mikä on 10,407 miljoonaa euroa enemmän kuin seura sai vuoden 2011 riidanratkaisusopimuksen nojalla. Tämä tarkoittaa, että hyväksyessään vuoden 2011 riidanratkaisusopimuksen Real Madrid oikeastaan luopui 10,407 miljoonan euron lisävaateesta Madridin kaupunkia kohtaan.

(55) Siksi Real Madrid väittää, että vuoden 1998 täytäntöönpanosopimuksen päättäminen ja suoritusten täysimääräinen palauttaminen kyseisen sopimuksen ja vuoden 1996 vaihtosopimuksen nojalla aiheutti Madridin kaupungille todellisen ja konkreettisen riskin vuonna 2011. Tekemällä vuoden 2011 riidanratkaisusopimuksen Madridin kaupunki pystyi välttämään kyseisen riskin noin 10,407 miljoonaa euroa pienemmin kustannuksin kuin se korvaus, jota Real Madrid olisi voinut vaatia, jos se olisi päättänyt vuoden 1998 täytäntöönpanosopimuksen ja vaatinut suoritusten palauttamista.

(56) Real Madrid väittää lopuksi, että se olisi voinut vaatia korvausta Madridin kaupungin sopimusrikkomuksesta mahdollisesti aiheutuneista vahingoista. Siviililain 1124 §:n ja vakiintuneen oikeuskäytännön mukaan sopimuksen päättäminen ja sopimukseen liittyvät vahingonkorvaukset ovat keskenään yhteensopivia oikeussuojakeinoja. Tällaisten vahingonkorvausten tarkoituksena on johtaa velkojan kannalta samaan tilanteeseen kuin silloin, jos velallinen olisi noudattanut sopimuksesta johtuvia velvoitteitaan.

(57) Jos oletetaan vuoden 1998 täytäntöönpanosopimuksen olevan pätemätön, Real Madrid väittää, että siviililain 1303 §:n mukaan sopimuksen pätemättömyyden oikeudellinen seuraus olisi osapuolten pätemättömään sopimukseen perustuvien suoritusten palauttaminen. Siviililain 1307 §:ssä säädetään, että sellainen asia, jota ei voida palauttaa sen menettämisen takia, on korvattava menettämisajankohtansa arvon mukaan korkoineen. Myynti vilpittömässä mielessä toimineelle kolmannelle osapuolelle rinnastetaan menettämiseen (10), mikä tarkoittaa, että vuoden 1998 täytäntöönpanosopimuksen tekemisen jälkeen myytyjen tonttien arvoa ei pitäisi lähtökohtaisesti määrittää niiden nykyarvon vaan sen arvon mukaan, joka niillä oli sillä hetkellä, kun ne myytiin kolmansille osapuolille.

(58) Tällainen lähestymistapa johtaisi seuraaviin maksusuorituksiin Madridin kaupungin ja Real Madridin välillä: Madridin kaupungin olisi maksettava Real Madridille Ciudad Deportivassa sijaitsevan 15 000 neliömetrin tontin myynnistä vuonna 2003 saamansa noin 53 miljoonan euron tulot korkoineen mainitusta ajankohdasta lähtien. Real Madridin olisi maksettava Madridin kaupungille tonttien 33 ja 34 myynnistä vuonna 1999 saamansa noin 12,9 miljoonan euron tulot korkoineen. Näin ollen tällaisen palautuksen nettovaikutus vuonna 2011 ilman korkoja olisi ollut se, että Madridin kaupungin pitäisi maksaa Real Madridille 40,1 miljoonaa euroa. Määrä on noin 17,407 miljoonaa euroa suurempi kuin seuralle vuoden 2011 riidanratkaisusopimuksen nojalla maksettu korvaus ja noin 7 miljoonaa euroa suurempi kuin määrä, joka Madridin kaupungin olisi pitänyt palauttaa seuralle, jos vuoden 1998 täytäntöönpanosopimus olisi päätetty Madridin kaupungin sopimusrikkomuksen takia.

5.1.2 Tontin B-32 arvoa koskevat huomautukset

(59) Madridin kaupungin kaavoitusosaston (”Gerencia Municipal de Urbanismo”) kokeneet ja asiantuntevat virkamiehet määrittivät maa-alueiden vuoden 1998 oletetut arvot Espanjan laissa säädettyjen arviointimenetelmien mukaisesti. Näiden arvioiden mukaan seuralle siirrettävien tonttien kokonaisarvo vastasi Madridin kaupungille siirrettävän 15 000 neliömetrin tontin arvoa. Taulukko 1 Vuoden 1998 täytäntöönpanosopimuksessa tehdyt arviot Madridin kaupunki Real Madrid Real Madridille siirrettävä maa-alue Arvo (euroa) Madridin kaupungille siirrettävä maa-alue Arvo (euroa) Tontti B-32 595 194 15 000 m2 Ciudad Deportivan alueella 13 522 772 Tontit B-33 ja B-34 12 927 578 Yhteensä 13 522 772 Yhteensä 13 522 772

(60) Näin ollen Madridin kaupungin tonttien B-32, 33 ja 34 siirtämisen perusteena käyttämät arviot eivät osoittaneet, että se olisi maksanut Real Madridille liikaa korvauksia.

(61) Real Madrid kiistää näkemyksen, että kaavoitusosaston teknisten asiantuntijoiden Espanjan lain mukaisesti tekemät arviot eivät ole riippumattomia. Se viittaa komission tiedonantoon julkisten viranomaisten tekemiin maa-alueita ja rakennuksia koskeviin kauppoihin sisältyvistä tuista (11) (maa-alueiden myyntiä koskeva tiedonanto), jossa todetaan, että valtion arviointitoimistot, julkishallinnon virkamiehet tai toimihenkilöt katsotaan riippumattomiksi, jos asiaton vaikuttaminen heidän havaintoihinsa on tehokkaasti poissuljettu.

(62) Espanjan viranomaiset käyttävät yleisesti vuoden 1998 sopimuksen mukaista tonttien arvonmääritysmenetelmää maan arvon määrittämiseen objektiivisesti (12). Arvonmääritysraportteja laativat virkamiehet ovat alan asiantuntijoita ja ovat henkilökohtaisesti velvoitettuja toimimaan voimassa olevan lainsäädännön ja sovellettavien menettelyjen mukaisesti sekä noudattamaan objektiivisuuden, neutraalisuuden ja puolueettomuuden periaatteita. Niiden laatimien arvonmääritysten oletetaan olevan oikeudenmukaisia ja paikkansapitäviä myös silloin, kun niihin vedotaan espanjalaisessa tuomioistuimessa vireille pannussa oikeudenkäynnissä. Arvonmäärityksen tarkoituksellinen mukauttaminen (ylös- tai alaspäin) yksityisen eduksi julkishallinnon kustannuksella on vastoin Espanjan lainsäädäntöä.

(63) Näistä syistä Real Madrid katsoo, että vuoden 1998 täytäntöönpanosopimusta varten vuonna 1998 tehdyt arvonmääritykset olivat maa-alueiden myyntiä koskevassa tiedonannossa tarkoitettuja riippumattomia asiantuntija-arvioita.

(64) Lisäksi Aguirre Newmanin raportissa arvioidaan tontin B-32 ja Ciudad Deportivan alueella sijaitsevan 15 000 neliömetrin tontin markkina-arvo vuoden 1998 hintoina. Aguirre Newmanin raportin tulokset poikkeavat jonkin verran vuoden 1998 täytäntöönpanosopimusta varten hyväksytyistä arvioista. Tulokset kuitenkin tukevat näkemystä, ettei Real Madridille maksettu liikaa korvauksia vuonna 1998. Raportin mukaan vuoden 1998 täytäntöönpanosopimuksessa arvioitiin itse asiassa Ciudad Deportivan alueella sijaitsevan 15 000 neliömetrin tontin arvo liian alhaiseksi ja tontin B-32 sekä tonttien 33 ja 34 arvo liian korkeaksi. Taulukko 2 Vuoden 1998 täytäntöönpanosopimuksessa ja Aguirre Newmanin raportissa tehtyjen arvioiden vertailu Madridin kaupunki Real Madrid Real Madridille siirrettävä maa-alue Arvo (Aguirre Newman) (euroa) Arvo (vuoden 1998 sopimus) (euroa) Hinta-vaihtelu (Δ%) Madridin kaupungille siirrettävä maa-alue Arvo (Aguirre Newman) (euroa) Arvo (vuoden 1998 sopimus) (euroa) Hinta-vaihtelu (Δ%) Tontti B-32 574 000 595 194 + 3,69 % 15 000 m2 Ciudad Deportivan alueella 13 850 000 13 522 772 – 2,04 % Tontit B-33 ja B-34 12 869 000 12 927 578 + 0,46 % Yhteensä 13 443 000 13 522 772 + 0,59 % Yhteensä 13 850 000 13 522 772 – 2,04 %

(65) Edellä esitetyt tiedot tukevat näkemystä, jonka mukaan Madridin kaupunki toimi yksityisen ostajan tavoin tehdessään vuoden 1996 maanvaihtosopimuksen ja vuoden 1998 täytäntöönpanosopimuksen eikä siirtänyt tukea Real Madridille. Ciudad Deportivan alueella sijaitsevan tontin myyminen myöhemmin 53 miljoonalla eurolla vahvistaa sen, ettei Real Madridille selvästikään maksettu liikaa kyseisen maa-alueen myynnistä. Lisäksi se, että Real Madrid myi Julián Camarillo Surin alueella sijaitsevan tontin kolmansille osapuolille vuonna 1999 lähes samaan hintaan sille vuoden 1998 täytäntöönpanosopimuksessa hyväksytyn arvon kanssa, vahvistaa Madridin kaupungin arvioiden paikkansapitävyyden.

(66) Tontille B-32 vuonna 2011 tehdyn arvonmäärityksen osalta Real Madrid pitää myös Madridin kaupungin kaavoitusosaston teknisen viraston tekemää arviota riippumattomana. Real Madrid on pyytänyt myös Aguirre Newmania arvioimaan tontin B-32 arvon vuonna 2011. Yhtiön vakiintuneiden kansainvälisten arviointiperiaatteiden mukaan tekemä arvonmääritys osoittaa, että tontin B-32 markkina-arvo vuonna 2011 oli 22 690 000 euroa eli lähes täysin sama kuin vuoden 2011 riidanratkaisusopimuksessa tehdyssä arviossa.

(67) Real Madrid kiinnittää huomiota myös siihen, että kiinteistörekisterin (Catastro Inmobiliario) tontille B-32 vuonna 2011 vahvistama arvo oli vieläkin korkeampi: 25 776 296 euroa. Kiinteistörekisteri on valtion varainhoidosta ja julkishallinnosta vastaavan ministeriön alainen laitos. Se ei ole riippuvainen Madridin kaupungista tai muista Madridin itsehallintoalueen viranomaisista tai elimistä. Real Madridin mielestä on jopa järkevää olettaa, ettei kiinteistörekisterin henkilöstö tiennyt Real Madridin ja Madridin kaupungin välisistä neuvotteluista, jotka johtivat vuoden 2011 riidanratkaisusopimukseen. Lain mukaan kyseessä olevan maa-alueen katasteriarvo ei saa ylittää sen markkina-arvoa, ja se perustuu todellisia markkinatransaktioita koskeviin tietoihin. Näin ollen tontin B-32 markkina-arvon olisi vuoden 2011 hintoina pitänyt olla vähintään 25 776 296 euroa.

(68) Vuodesta 1998 tapahtuneen arvonlisäyksen osalta Real Madrid selittää, että vuonna 1998 tontin B-32 kattama maa-alue sijaitsi täysin rakentamattomalla alueella eikä siitä saatu tuottoa. Vaikka Madridin kaupunki oli hyväksynyt alueen rakennuskaavan vuonna 1997, sen hyväksyminen ei ole tae maa-alueen tosiasiallisesta rakentamisesta, mikä edellyttää merkittäviä investointeja yksityisiltä sijoittajilta, jotka ovat valmiita ottamaan riskejä. Ensimmäiset rakennusluvat Las Tablasin alueelle myönnettiin vasta vuonna 2001.

(69) Siitä alkaen alueella käynnistettiin merkittäviä rakennustöitä ja alkoi käydä ilmi, että Las Tablasista tulisi todennäköisesti kannattava rakennushanke. Telefónica-yhtiön siirrettyä kansainvälisen päätoimipaikkansa Las Tablasiin sen vanavedessä seurasi muita suuryrityksiä. Vuonna 2011 alueen rakennustyöt oli saatu valmiiksi ja siitä oli tullut erittäin suosittu asuin- ja liikealue. Las Tablasin alueen selvä muutos valmiiksi ja tiheään rakennetuksi alueeksi, jota ympäröivät kalliit asuinkerrostalot ja ylikansallisten yhtiöiden pääkonttorit, vaikutti voimakkaasti tontin B-32 arvoon.

(70) Real Madrid huomauttaa komission CEIAM:llä teettämässä tutkimuksessa tehdystä maan arvonmäärityksestä, että kyseisen tutkimuksen tulos ei ole asianmukainen markkina-arvo, jonka kiinnostunut ja innokas ostaja olisi valmis maksamaan. Sen sijaan CEIAM:n tutkimuksessa määritetään vain investointiarvo, joka Real Madridin mukaan tarkoittaa omaisuuden arvoa omistajalle tai tulevalle omistajalle yksittäisten investointi- ja operatiivisten tavoitteiden osalta, ja arvonmääritysmenetelmällä, jota CEIAM soveltaa kyseisen investointiarvon määrittämiseksi, jäljempänä ’määräys ECO 805/2003’, saadaan tulokseksi nk. kiinnitysluottoarvo. Kiinnitysluottoarvon perusperiaate on varovaisuusperiaate. Siinä otetaan huomioon se, että se on huomattavan varovainen arvio pysyvästä pitkän aikavälin arvosta, kun taas markkina-arvon käsitteellä tarkoitetaan arvoa halukkaiden ja toisistaan riippumattomien myyjän ja ostajan välisessä liiketoimessa. Markkina-arvon käsitteessä arvioidaan hinta, joka kiinteistöstä voitaisiin saada arviointipäivänä.

(71) Kiinnitysluottoarvon tarkoituksena on sitä vastoin antaa pitkän aikavälin pysyvä arvo, jonka perusteella voidaan luotettavasti arvioida omaisuuden soveltuvuutta kiinteistövakuudeksi ja joka säilyy mahdollisten markkinavaihteluiden aikana. Real Madridin mukaan tulokseksi saatava arvo on todennäköisesti markkina-arvoa alhaisempi. Real Madridin mielestä on tarkoituksenmukaisempaa käyttää staattista jäännösarvomenetelmää, joka perustuu infrastruktuuri- ja rakennuskustannuksia koskeviin arvioihin sekä rakennettavien yksiköiden odotettuun myyntihintaan.

(72) Real Madrid viittaa useisiin CEIAM:n raportissa käytettyihin skenaarioihin ja erityisesti siihen, joka koskee tontin oletettua urheilukäyttöä. Real Madridin mielestä se on täynnä virheitä. Real Madridin mukaan CEIAM:n raportin suurimmat virheet tontin B-32 arvonmäärityksessä urheilualueena ovat seuraavat: a) Maan- ja tilankäyttöä ei ole optimoitu: CEIAM ei ota huomioon esimerkiksi tuloja, jotka saadaan siitä 25 prosentin maa-alasta, jonka omistaja olisi nykymääräysten nojalla voinut käyttää kauppojen ja pysäköintialueiden rakentamiseen. b) Olemassa olevan urheiluinfrastruktuurin käyttäjäkysynnän aliarviointi: Las Tablas oli jo vuonna 2011 houkutteleva ja vauras alue, jonne monet suuryritykset olivat siirtäneet tai aikoivat siirtää päätoimipaikkansa. c) CEIAM:n laskelma perustuu tontille rakennettuun huoneistoalaan (rakennuspinta-ala), joka on pienempi kuin asemakaavassa sallittu huoneistoala. d) CEIAM soveltaa arvon arvioinnissa skenaariota, johon kuuluu ainoastaan maan käyttöoikeus (”derecho de superficie”), vaikka asianmukainen markkina-arvo pitäisi arvioida maan täyden hallinta- ja omistusoikeuden perusteella.

5.1.3 Bernabéu-stadionin lähistöllä sijaitsevaa tonttia koskevat huomautukset

(73) Siltä osin kuin on kyse Bernabéu-stadionin ja Carabanchelin kaupunginosan lähistöllä sijaitsevaa aluetta koskevan PGOU:n muuttamisesta vuoden 2011 asemakaavasopimuksen mukaisesti Real Madrid selittää, että suunniteltu asemakaavamuutos mahdollisti rakennuspinta-alan (”edificabilidad”) lisäämisen stadionin laajentamista ja kattamista silmällä pitäen. Espanjan laissa edellytetään, että näiden rakennushankkeiden vastineena omistaja siirtää 10 prosenttia rakennuspinta-alan lisäyksen arvosta (”aprovechamiento”) viranomaiselle. Tässä tapauksessa oli suunniteltu, että tällainen korvaus tarkoittaisi Mercedes Arteaga/Jacinto Verdaguerin alueella sijaitsevien tonttien siirtämistä Madridin kaupungille ja tonttien käyttötarkoituksen muuttamista asuinalueista (”residencial”) viheralueiksi ja julkisiksi tiloiksi (”equipamiento público”).

(74) Tribunal Superior de Justicia de Madridin 2. helmikuuta 2015 antamassa uudessa tuomiossa 77/2015 kuitenkin kumottiin PGOU:hun vuonna 2011 tehty muutos. Tuomiosta on tullut lainvoimainen ja se estää vuoden 2011 asemakaavasopimuksen voimaantulon. Real Madrid korostaa, että sopimus ei liity millään tavalla vuoden 2011 riidanratkaisusopimukseen. Toistaiseksi Madridin kaupunki ja Real Madrid eivät ole siirtäneet toisilleen maa-alueita vuoden 2011 asemakaavasopimuksen nojalla. Itse asiassa kummankin osapuolen kaavat on kumottu.

5.2 Muiden asianomaisten osapuolten huomautukset

(75) Ecologistas en acción -järjestö väittää, että edes vuonna 1998 esimerkiksi urheilutoiminnan kaltaisiin julkisiin palvelutarkoituksiin osoitettuja tontteja ei voitu siirtää yksityisille. Kyseinen kielto koski myös maa-alueita, joita kunta ei ollut vielä hankkinut omistukseensa mutta jotka oli asemakaavassa osoitettu tähän käyttötarkoitukseen. Laissa 9/2001 tähän ei varsinaisesti tehty muutoksia.

(76) Real Madridin tavoin Ecologistas en acción -järjestö kiinnitti komission huomion Tribunal Superior de Justician 2 päivänä helmikuuta 2015 antamaan tuomioon 77/2015, jolla kumottiin PGOU:ssa tehty muutos Bernabéu-stadionin lähistöllä sijaitsevan maa-alueen osalta. Tribunal Superior totesi, ettei stadionin lähistöllä sijaitseviin maa-alueisiin liittyviä asemakaavamuutoksia voitu perustella yleisellä edulla, mikä mainitaan menettelyn aloittamispäätöksen 18 kohdassa. Kyseinen tuomioistuin katsoi, ettei Real Madridin ja Madridin kaupungin välisessä liiketoimessa otettu huomioon kunnan yleiseen etuun liittyviä näkökohtia vaan se määräytyi ainoastaan stadionin uudistamishankkeeseen liittyvien seuran tarpeiden mukaan.

(77) Tribunal Superior de Justicia de Madrid korosti, että asiasta vastaavien viranomaisten asemakaavapäätösten on palveltava objektiivisesti yleistä etua eikä yhden tai useamman maanomistajan tai edes kunnan etua.

(78) Muut asianomaiset osapuolet eivät tuoneet esiin enempää tosiseikkoja tai oikeudellisia seikkoja.

6. TUEN ARVIOINTI

6.1 Vuoden 2011 asemakaavasopimusta koskeva alustava huomautus

(79) Espanjan ja Real Madridin toimittamien tietojen mukaan Tribunal Superior de Justicia de Madridin 2 päivänä helmikuuta 2015 antamalla tuomiolla nro 77/2015 kumottiin PGOU:hun tehty muutos Real Madridin Bernabéu-stadionin lähistöllä sijaitsevan maa-alueen osalta. Kyseisen tuomion seurauksena osapuolten tekemä vuoden 2011 asemakaavasopimus on kumottu. Näin ollen sopimusta ei enää panna täytäntöön, joten komission arvio vuoden 2011 asemakaavasopimuksesta on aiheeton.

(80) Siksi käsillä olevassa päätöksessä tarkastellaan ainoastaan vuoden 2011 riidanratkaisusopimusta valtiontukisääntöjen nojalla.

6.2 Tuen olemassaolo

(81) Perussopimuksen 107 artiklan 1 kohdan mukaan jäsenvaltion myöntämä taikka valtion varoista muodossa tai toisessa myönnetty tuki, joka vääristää tai uhkaa vääristää kilpailua suosimalla jotakin yritystä tai tuotannonalaa, ei sovellu sisämarkkinoille, siltä osin kuin se vaikuttaa jäsenvaltioiden väliseen kauppaan.

6.2.1 Valtiontuen olemassaolon edellytykset

(82) Vakiintuneen oikeuskäytännön mukaan toimenpiteen luokitteleminen perussopimuksen 107 artiklan 1 kohdassa tarkoitetuksi tueksi edellyttää, että kaikki kyseisessä määräyksessä tarkoitetut edellytykset täyttyvät (13). Niinpä toimenpiteen määrittäminen kyseisessä määräyksessä tarkoitetuksi valtiontueksi edellyttää ensinnäkin sitä, että on oltava kyse valtion toimenpiteestä tai valtion varoilla toteutetusta toimenpiteestä, toiseksi kyseisen toimenpiteen on oltava omiaan vaikuttamaan jäsenvaltioiden väliseen kauppaan, kolmanneksi toimenpiteellä on annettava etua yritykselle ja neljänneksi toimenpiteen on vääristettävä tai uhattava vääristää kilpailua (14).

(83) Jotta valtiontukisääntöjä voitaisiin soveltaa, väitetyn tuen saajan on ensinnäkin oltava perussopimuksen 107 artiklan 1 kohdassa tarkoitettu yritys. Vakiintuneen oikeuskäytännön mukaan yritys tarkoittaa jokaista yksikköä, joka harjoittaa taloudellista toimintaa, riippumatta kyseisen yksikön oikeudellisesta muodosta ja rahoitustavasta (15). Urheilutoiminta kuuluu unionin tavoitteiden perusteella unionin kilpailuoikeuden soveltamisalaan siltä osin, kuin se on taloudellista toimintaa (16). Tarkasteltavana olevassa asiassa Real Madrid toimii voittoa tavoittelevana ammattijalkapalloseurana ja saa toiminnastaan muun muassa lippu-, markkinointi-, lähetystoiminta-, myynti- ja sponsorituloja. Näin ollen Real Madridia on pidettävä perussopimuksen 107 artiklan 1 kohdassa tarkoitettuna yrityksenä.

(84) Muiden valtiontuen olemassaolon edellytysten osalta voidaan todeta, että vuoden 2011 riidanratkaisusopimuksessa on sopimuspuolena Madridin kaupunki, joka on julkinen viranomainen, ja tämän sopimuksen nojalla Madridin kaupunki maksaa Real Madridille korvauksia siitä, ettei se ole noudattanut tontin siirtämiseen liittyvää sopimusvelvoitettaan siirtämällä seuralle muita tontteja 19 972 348,96 euron arvosta. Näin ollen tuen olemassaolon toteamisen ensimmäinen edellytys täyttyy, koska vuoden 2011 riidanratkaisusopimus johtuu Madridin kaupungista ja johtaa valtion varojen siirtoon, kun Madridin kaupungin omistamia tontteja siirretään Real Madridille.

(85) Valtiontuen olemassaolon toisen edellytyksen osalta on todettava, että Real Madridille myönnetty tuki on omiaan vaikuttamaan unionin sisäiseen kauppaan, koska Real Madrid saa lippu-, markkinointi-, myynti-, lähetysoikeus- ja sponsorituloja Espanjassa mutta myös muista lähteistä koko unionin alueella. Lisäksi se kilpailee muiden unionin alueella ja Espanjassa toimivien ammattijalkapalloseurojen kanssa edellä mainituista tuloista ja pelaajien hankkimisesta, joten sille myönnetty tuki on omiaan vaikuttamaan EU:n sisäiseen kauppaan ja vääristämään kilpailua, koska Real Madridin taloudellinen asema ammattilaisjalkapallomarkkinoilla oleviin kilpailijoihin nähden vahvistuu tuen ansiosta (17). Näin ollen myös valtiontuen olemassaolon toteamisen toinen edellytys täyttyy tarkasteltavana olevassa asiassa.

(86) Kolmannen ja viimeisen valtiontuen olemassaolon edellytyksen osalta on todettava, että vuoden 2011 riidanratkaisusopimus on valikoiva, koska se tehtiin ainoastaan Real Madridin kanssa. Ratkaistavaksi jää ainoastaan kysymys siitä, myönnetäänkö sopimuksella taloudellista etua Real Madridille, mitä komissio tarkastelee lähemmin jäljempänä.

6.2.2 Markkinataloustoimijaperiaate

(87) Perussopimuksen 107 artiklan 1 kohdassa tarkoitettu etu on mikä tahansa taloudellinen hyöty, jota yritys ei olisi saanut tavanomaisten markkinoilla sovellettavien ehtojen mukaan, ts. ilman valtion toimenpidettä (18).

(88) Sen määrittämiseksi, saiko Real Madrid taloudellista etua vuoden 2011 riidanratkaisusopimuksen johdosta, on välttämätöntä tutkia, saattoiko se saada markkinoilta saman edun kuin etu, joka sille annettiin valtion varoista. Vakiintuneen oikeuskäytännön mukaan viranomaisen liiketoimista ei aiheudu liiketoimen toiselle osapuolelle etua – eivätkä ne näin ollen ole tukea – edellyttäen, että ne toteutetaan tavanomaisissa markkinaolosuhteissa (19). Sen arvioimiseksi, onko tietty viranomaisen toteuttama liiketoimi tapahtunut tavanomaisissa markkinaolosuhteissa, on verrattava kyseisen viranomaisen toimintaa samassa asemassa olevan, tavanomaisissa markkinaolosuhteissa toimivan hypoteettisen ”markkinataloustoimijan” toimintaan. Jos markkinataloustoimija olisi toteuttanut mainitun liiketoimen samoin ehdoin, tuen olemassaolo voidaan sulkea pois kyseisen liiketoimen osalta (20).

(89) Markkinataloustoimijaperiaatteen soveltaminen edellyttää, että viranomaisen on osoitettava toimineensa siten kuin harkitseva markkinataloustoimija olisi toiminut samankaltaisissa olosuhteissa. Harkitseva markkinataloustoimija olisi tavallisesti tehnyt oman ennakkoarvionsa tietyn sopimuksen tekemisen kaupallisista perusteista (21). Jos jäsenvaltio siis väittää tietyn liiketoimen olevan markkinataloustoimijaperiaatteen mukainen, mutta tästä on epäilyjä, jäsenvaltion on toimitettava todisteita, joista käy ilmi, että päätös kyseisen liiketoimen toteuttamisesta tehtiin sellaisten taloudellisten arviointien perusteella, jotka samankaltaisissa olosuhteissa rationaalisesti toimiva yksityinen toimija (jonka ominaisuudet vastaavat kyseisen julkisen elimen ominaisuuksia) olisi tehnyt määrittääkseen liiketoimen kannattavuuden tai taloudelliset edut. Tätä tarkoitusta varten liiketoimen toteuttamisen jälkeen laadituilla taloudellisilla arvioilla, jotka perustuvat todellisen taloudellisen järkevyyden toteamiseen jälkikäteen, tai myöhemmillä perusteluilla tosiasiallisesti valitusta toimintatavasta ei ole merkitystä (22).

(90) Tässä asiassa tarkasteltavana oleva toimenpide on viranomaisen ja talouden toimijan välinen sopimus oikeusriidan ratkaisemisesta. Kyseisen sopimuksen perusteella Real Madrid suostui luopumaan oikeudestaan hakea oikeussuojaa siksi, että Madridin kaupunki ei ollut pystynyt täyttämään vuoden 1998 täytäntöönpanosopimuksesta johtuvia velvoitteitaan, ja vastineeksi tästä Madridin kaupunki maksoi Real Madridille korvauksia.

(91) Espanja totesi, että koska Madridin kaupungin oli oikeudellisesti mahdotonta täyttää vuoden 1998 täytäntöönpanosopimuksesta johtuvaa velvoitettaan, joka koski tontin B-32 siirtämistä Real Madridille, Madridin kaupunki oli Espanjan oikeuden nojalla velvollinen korvaamaan Real Madridille sopimuksen noudattamatta jättämisen takia kyseisen tontin arvon nykyhintojen mukaan. Tästä syystä Madridin kaupunki päätti tehdä vuoden 2011 riidanratkaisusopimuksen, jossa se otti täyden oikeudellisen vastuun sopimusvelvoitteen täyttämättä jättämisestä ja maksoi tästä syystä Real Madridille korvausta 22 693 054,44 euroa eli tontin B-32 arvon vuoden 2011 hintoina maan arvonmäärityksestä vastaavan Madridin kaupungin teknisen viraston arvion mukaisesti.

(92) Markkinatoimijan näkökulmasta se, onko tällaisen riidanratkaisusopimuksen tekeminen markkinaolosuhteiden mukaista, määräytyy kahden seikan perusteella: ensimmäinen niistä on todennäköisyys, jolla markkinatoimija voi joutua vastuuseen siitä, ettei se pystynyt täyttämän sopimusvelvoitteitaan (oikeusriidan syy), ja toinen vastuuseen joutumisesta johtuvan taloudellisen riskin enimmäislaajuus. Molemmat tekijät ratkaisevat sen, onko riidanratkaisusopimuksen tekeminen markkinaolosuhteiden mukaista ja millä ehdoilla, nimittäin oikeusriidan ratkaisemiseksi tarjottavan korvauksen määrän.

(93) Sovellettuaan edellä mainittuja kahta tekijää tarkasteltavana olevaan tapaukseen komissio katsoo, että Madridin kaupungin kanssa samankaltaisessa tilanteessa oleva markkinataloustoimija ei olisi tehnyt vuoden 2011 riidanratkaisusopimusta. Kun ensinnäkin otetaan huomioon vuonna 2011 vallinnut oikeudellinen epävarmuus siitä, oliko Madridin kaupunki velvollinen maksamaan Real Madridille korvausta, koska se ei siirtänyt sille tonttia B-32 vuoden 1998 täytäntöönpanosopimuksen mukaisesti, Madridin kaupungin kanssa samankaltaisessa tilanteessa oleva markkinataloustoimija olisi pyytänyt oikeudellisia neuvoja ennen vuoden 2011 riidanratkaisusopimuksen tekemistä selvittääkseen, miten todennäköisesti se oli vastuussa kyseisestä laiminlyönnistä, mitä Madridin kaupunki ei tehnyt. Toiseksi Madridin kaupungin kanssa samankaltaisessa tilanteessa oleva markkinataloustoimija ei olisi suostunut maksamaan Real Madridille 22 693 054,44 euron korvausta kyseisen kaltaisen sopimuksen nojalla, koska mainittu määrä ylittää selvästi tontin B-32 siirtämättä jättämisestä johtuvan oikeudellisen vastuun enimmäislaajuuden.

6.2.2.1 Madridin kaupungin vastuu sen sopimusvelvoitteiden laiminlyönnistä

(94) Siltä osin, kuinka todennäköisesti Madridin kaupunki olisi todettu vastuuvelvolliseksi oikeudenkäynnissä, komissio pyysi Espanjaa toimittamaan sille mahdolliset oikeudelliset neuvot, joita Madridin kaupunki oli pyytänyt ennen vuoden 2011 riidanratkaisusopimuksen tekemistä ja jotka osoittaisivat, että se todennäköisesti joutuisi vastuuseen siitä, ettei se ollut siirtänyt tonttia B-32 vuoden 1998 täytäntöönpanosopimuksen mukaisesti, mutta Espanja ei pystynyt toimittamaan niitä (23). Koska Madridin kaupunki ei ollut pyytänyt oikeudellisia neuvoja, komissio katsoo, että samankaltaisessa tilanteessa oleva hypoteettinen markkinataloustoimija ei olisi Madridin kaupungin tavoin ottanut täyttä oikeudellista vastuuta sopimusvelvoitteen laiminlyönnistä, kun otetaan huomioon oikeudellinen epävarmuus, joka liittyi kyseisen velvollisuuden suorittamisen potentiaaliseen mahdottomuuteen, tällaisen potentiaalisen mahdottomuuden oikeudelliset seuraukset ja Madridin kaupungin kyky selvittää kyseinen oikeudellisesti mahdoton tilanne muilla keinoin.

(95) Ensinnäkin on epäselvää, saattoiko Madridin kaupunki lain mukaan ottaa vastuulleen velvoitteen tontin B-32 siirtämisestä vuoden 1998 täytäntöönpanosopimuksen tekoajankohtana. Espanjan ja Real Madridin mukaan vuoden 1998 täytäntöönpanosopimuksen osapuolet tiesivät, että maa-alue oli osoitettu urheilukäyttöön, ja olettivat sopimuksen tekoajankohtana, että tähän käyttötarkoitukseen osoitettu tontti voitiin siirtää yksityiselle osapuolelle, kunhan mainittu osapuoli suunnitteli tontin käyttämistä urheilutarkoituksiin. Mikään ei kuitenkaan viittaa siihen, että kyseinen olettamus piti paikkansa vuoden 1998 täytäntöönpanosopimuksen tekoajankohtana.

(96) Lain 9/2001 tultua voimaan osapuolten olisi ehdottomasti pitänyt kyseenalaistaa mainittu olettamus, koska kyseisen lain mukaan julkisten maa-alueiden on säilyttävä julkisessa omistuksessa. Komissio huomauttaa tältä osin, että Madridin kaupungista tuli tontin B-32 rekisteröity omistaja vasta vuonna 2003, ja vuoden 1998 täytäntöönpanosopimuksen mukaan Madridin kaupungin oli siirrettävä tontti seitsemän päivän kuluttua siitä, kun se oli rekisteröity tontin omistajaksi.

(97) Tribunal Superior de Justicia de Madridin vuonna 2004 antaman tuomion mukaan (24) molempien osapuolten olisi lisäksi pitänyt olla selvillä siitä, ettei tontin B-32 kaltaisia tontteja voitu laillisesti siirtää yksityiselle tai yritykselle. Näin ollen kun Madridin kaupunki suostui vuoden 2011 riidanratkaisusopimuksessa kantamaan täyden oikeudellisen vastuun siitä, ettei se ollut siirtänyt tonttia B-32 vuoden 1998 täytäntöönpanosopimuksen mukaisesti, molemmille osapuolille on täytynyt olla täysin selvää, ettei tonttia B-32 voitu siirtää laillisesti.

(98) Toiseksi myös seuraukset, joita aiheutuu siitä, että Madridin kaupungin oli oikeudellisesti mahdotonta täyttää vuoden 1998 täytäntöönpanosopimuksesta johtuvaa velvoitettaan eli siirtää tonttia B-32, ja jotka liittyvät Real Madridin mahdolliseen vahingonkorvausvaatimukseen, olivat oikeudellisesta näkökulmasta epäselviä vuoden 2011 riidanratkaisusopimuksen tekohetkellä. Espanja toteaa Espanjan siviilioikeuden yleisten sääntöjen nojalla, että sopimus katsotaan yksityisoikeuden nojalla pätemättömäksi tilanteessa, jossa sopimuksen noudattaminen on oikeudellisesti mahdotonta. Siinä tapauksessa on epävarmaa, että vahinkoa kärsinyt osapuoli esittää hyvitys- tai vahingonkorvausvaatimuksen, koska sopimusta ei enää ole olemassa, toisin kuin silloin, kun vaaditaan palauttamaan jotakin, mikä on jo luovutettu toiselle osapuolelle sopimuksen mukaisesti. Tältä osin Espanja ja Real Madrid väittävät, että se, että Madridin kaupungin on oikeudellisesti mahdotonta siirtää tonttia B-32, tekee koko vuoden 1998 täytäntöönpanosopimuksen pätemättömäksi ja johtaa kaikkien kyseiseen sopimukseen ja vuoden 1996 vaihtosopimukseen liittyvien tonttien palauttamiseen tai, jos niiden palauttaminen on mahdotonta, niiden arvon palauttamiseen niiden menettämis- eli myyntihetken hintoina.

(99) On kuitenkin epäselvää, onko koko vuoden 1998 täytäntöönpanosopimus Espanjan siviililain nojalla pätemätön siksi, että yksi sopimuspuoli ei voinut täyttää vain yhtä kyseiseen sopimukseen perustuvista velvoitteista. Osittainen pätemättömyys on Espanjan siviililain alaan kuuluva monimutkainen kysymys, eikä Madridin kaupunki pyytänyt oikeudellisia neuvoja ennen vuoden 2011 riidanratkaisusopimuksen tekemistä.

(100) Tältä osin komissio panee ensinnäkin merkille, että vuoden 1998 täytäntöönpanosopimuksen nojalla Madridin kaupungin oli määrä siirtää Real Madridille kolme erillistä tonttia, joiden arvoksi oli määritetty 13 522 772 euroa ja joista tontti B-32 sijaitsi eri alueella eikä siis ollut yhteydessä kahteen muuhun siirrettävään tonttiin (Julian Camarillo Surin alueella sijaitsevat tontit 33 ja 34). Lisäksi tontin B-32:n arvoksi määritettiin 595 194 euroa eli alle 5 prosenttia koko vuoden 1998 täytäntöönpanosopimuksen arvosta.

(101) Komissio huomauttaa seuraavaksi, että Madridin kaupunki teki vuoden 1998 täytäntöönpanosopimuksen täyttääkseen velvoitteensa eli korvatakseen Real Madridille Ciudad Deportivan alueella sijaitsevan tontin siirron Madridin kaupungille vuoden 1996 vaihtosopimuksen nojalla. Vuoden 1996 vaihtosopimuksesta ilmenee, että Madridin kaupungilla oli erityinen intressi hankkia Ciudad Deportivan alueella sijaitseva tontti, kuten Real Madrid vahvistaa, ja että vuoden 1998 täytäntöönpanosopimus tehtiin, jotta Madridin kaupunki saattoi täyttää vuoden 1996 vaihtosopimuksesta johtuvan velvoitteensa siirtää tietyn arvoisia maa-alueita Real Madridille korvauksena Ciudad Deportivassa sijaitsevasta tontista. Näin ollen Real Madridilla ei ollut erityistä intressiä sisällyttää tonttia B-32 vuoden 1998 täytäntöönpanosopimukseen, ja jos osapuolet olisivat vuoden 1998 täytäntöönpanosopimuksen tekohetkellä tienneet, että kyseisen tontin siirtäminen on oikeudellisesti mahdotonta, kyseinen tontti olisi todennäköisesti korvattu toisella samanarvoisella tontilla.

(102) Kolmanneksi vuoden 2011 riidanratkaisusopimus osoittaa jo sinällään, että osapuolet halusivat ratkaista tontin B-32 siirtämisen oikeudelliseen mahdottomuuteen liittyvän tilanteen erillään koko vuoden 1998 täytäntöönpanosopimuksen täytäntöönpanosta, eivätkä kyseenalaistaneet muiden kyseisen sopimuksen soveltamisalaan kuuluvien tonttien siirtämisen pätevyyttä. Tarkasteltavana olevan tapauksen alustavan tutkinnan aikana 18 päivänä kesäkuuta 2012 toimittamissaan tiedoissa Espanja totesi, että vuoden 2011 riidanratkaisusopimuksen osapuolilla oli intressi pitää voimassa ne vuoden 1998 täytäntöönpanosopimuksen osat, jotka eivät koskeneet tonttia B-32.

(103) Neljänneksi vuoden 2011 riidanratkaisusopimuksen tekohetkellä oli epäselvää, olisiko Madridin kaupunki voinut ratkaista vuoden 1998 täytäntöönpanosopimuksesta johtuvan oikeudellisesti mahdottoman tilanteen muuttamalla sellaisen maa-alueen luokitusta, joka oli asemakaavamääräyksissä osoitettu urheilukäyttöön. Real Madrid väitti, että tällainen muutos olisi mahdollinen. Madridin kaupunki tarjoutui tekemään PGOU:hun tällaisen muutoksen vuoden 2011 asemakaavasopimuksen yhteydessä.

(104) Espanja kuitenkin selitti, ettei Madridin kaupunki voinut tehdä tällaista muutosta itse, vaan sen olisi pitänyt esittää PGOU:n muutosehdotus Madridin itsehallintoalueelle. Lisäksi tällaisen muutoksen on oltava yleisen edun mukainen. Tämä näkemys on sen jälkeen vahvistettu vuonna 2015 annetussa tuomiossa, jossa Tribunal Superior de Justicia kumosi PGOU:hun tehdyn muutoksen Bernabéu-stadionin lähistöllä sijaitsevan maa-alueen osalta, joka oli vuoden 2011 asemakaavasopimuksen kohteena. Koska vuoden 2011 asemakaavasopimus tehtiin pian vuoden 2011 riidanratkaisusopimuksen jälkeen, vaikutti siltä, ettei kyseistä oikeudellista kysymystä ratkaistu tuolloin asianmukaisesti, joten oikeudellinen epävarmuus vallitsi siitä, olisiko Madridin kaupunki voinut ratkaista vuoden 1998 täytäntöönpanosopimuksesta johtuvan oikeudellisesti mahdottoman tilanteen muuttamalla tontin B-32 luokitusta.

(105) Edellä esitetyn perusteella komissio katsoo, että samanlaisessa oikeudellisesti epävarmassa tilanteessa oleva harkitseva markkinataloustoimija olisi pyytänyt oikeudellisia neuvoja ennen vuoden 2011 riidanratkaisusopimuksen tekemistä ja täyden oikeudellisen vastuun ottamista siitä, ettei se siirtänyt tonttia B-32 vuoden 1998 täytäntöönpanosopimuksen mukaisesti, mutta Madridin kaupunki ei tehnyt niin.

6.2.2.2 Korvauksen mahdollinen määrä

(106) Kun on kyse sen korvauksen määrästä, jonka Madridin kaupunki suostui maksamaan Real Madridille vuoden 1998 täytäntöönpanosopimuksesta aiheutuneen oikeusriidan ratkaisemiseksi, komissio katsoo, että tontille B-32 määritetty 22 693 054,44 euron arvo, jonka Madridin kaupunki hyväksyi vuoden 2011 riidanratkaisusopimuksen tuloksena, ylittää selvästi sen oikeudellisen vastuun enimmäislaajuuden, joka sille aiheutui siitä, ettei se siirtänyt kyseistä tonttia Real Madridille.

(107) Madridin kaupungin tekninen virasto vahvisti vuonna 2011 tontin B-32 arvoksi 22 693 054,44 euroa niiden samojen yleisten perusteiden mukaisesti, joita sovellettiin jo vuonna 1998 kunnan omaisuuden arvon määrittämiseen. Espanja huomauttaa, että kyseinen arvio on luonteeltaan katasteriarvo, jonka perusteella määräytyy esimerkiksi maakauppojen verotus tai sisäinen arvo kunnan kirjanpitoa varten. Espanja ja Real Madrid viittaavat tässä yhteydessä myös valtiovarainministeriön vuonna 2011 laatimaan raporttiin, jossa tontin B-32 katasteriarvoksi arvioitiin 25 776 296 euroa. Espanja korostaa, että sillä on oikeudellinen velvollisuus määrittää luettelointia varten kaikkien sen omistamien tonttien arvo riippumatta siitä, ovatko ne oikeudelliselta luonteeltaan julkisia vai yksityisiä maa-alueita. Real Madrid viittaa menettelyn aloittamispäätöksen jälkeen laaditussa Aguirre Newmanin raportissa määritettyyn 22 690 000 euron arvoon.

(108) Komissio huomauttaa, että kaikki nämä arviot perustuvat virheelliseen olettamaan, että tontti B-32 olisi voitu siirtää vuonna 2011, mikä vaikuttaa oikeudellisesti mahdottomalta, kuten edellä johdanto-osan 97 kappaleessa selitettiin. Jos oletetaan, ettei Madridin kaupunki voinut joutua vastuuseen kyseisestä oikeudellisesti mahdottomasta tilanteesta, jota varten se ei koskaan pyytänyt oikeudellisia neuvoja, voidaan ainakin väittää, että tontin markkina-arvo suhteessa Real Madridiin olisi nolla, koska kyseistä maa-aluetta ei voida siirtää.

(109) Tästä huolimatta komissio myöntää, että riidanratkaisusopimuksen tarkoituksena on oikeusvarmuuden hankkiminen korvausta vastaan. Jos oletetaan, että Madridin kaupunki joutuisi kantamaan täyden vastuun siitä, ettei tonttia B-32 voitu siirtää Real Madridille, vastuusta johtuva taloudellinen riski ei voi olla suurempi kuin tontin arvo vuoden 2011 riidanratkaisusopimuksen tekohetkellä.

(110) Espanja myöntää tässä yhteydessä, että Madridin kaupungin tekninen virasto ei vuonna 2011 laatimassaan arviossa käyttänyt tontin B-32 oikeaa luokitusta (julkinen urheilukäyttö), vaan katsoi kyseisen tontin kuuluvan luokkaan ”useita erilaisia julkisen palvelun käyttötarkoituksia”. Lisäksi Espanjan ja Real Madridin mainitsema 25 776 296 euron katasteriarvo perustui muun muassa tietoihin, jotka koskivat tosiasiallisia markkinatransaktioita viitealueella, kun taas Aguirre Newmanin raportissa määritetty 22 690 000 euron arvo perustui staattiseen jäännösarvomenetelmään, jonka lähtökohtana ovat erilaisten yksiköiden myyntinäkymät pian sen jälkeen, kun kyseiselle maa-alueelle on rakennettu urheiluinfrastruktuuria.

(111) Koska tontti B-32 oli osoitettu urheilukäyttöön ja Real Madrid aikoi käyttää tonttia B-32 urheilutarkoituksiin, komissio katsoo, että oikea parametri kyseisen tontin arvonmääritystä varten on tontin käyttö urheilutarkoituksiin pitkällä aikavälillä. Tässä yhteydessä komission CEIAM:llä teettämä tutkimus lähtee tontin B-32 aiotun urheilukäytön osalta siitä olettamuksesta, että sijoittaja hankkii maa-alueen, rakentaa infrastruktuurin monenlaista urheilukäyttöä varten ja saa tuloja perimällä käyttäjämaksuja. CEIAM:n ehdottama skenaario vaikuttaa järkevältä, koska se, että yksi toiminnanharjoittaja hyödyntää tontilla B-32 olevaa urheiluinfrastruktuuria pitkällä aikavälillä, on ainoa realistinen vaihtoehto kyseisen tontin asemakaavan mukaan, joka määrittää sen käytön ja estää sen jälleenmyynnin.

(112) Tämän olettamuksen perusteella CEIAM:n tutkimuksessa päädytään määrittämään tontin B-32 arvoksi vuoden 2011 hintoina 4 275 000 euroa (25).

(113) Espanja arvostelee sitä, että tutkimuksessaan CEIAM perustaa yhden näistä arvonmääritysskenaariosta tontin käyttöön sosiaalista asuntotuotantoa varten ja päätyy 12 245 000–18 000 000 euron arvoon, koska kyseinen skenaario ei takaa maapohjan tehokkainta ja parasta käyttöä (26). Espanjan mukaan CEIAM:n tutkimuksen tuloksena saatu arvo alitti 50 prosentilla sen arvon, johon päädyttäisiin käyttämällä vastaavaa tonttia julkisiin palvelutarkoituksiin (uso lucrativo de interés general, equipamiento singular: koulutus, kulttuuripalvelut ja -laitokset, sairaalat, kirkot), mikä tarkoittaa julkisiin käyttötarkoituksiin osoitetun maan tehokkainta ja parasta käyttöä.

(114) Vastauksena tähän komissio huomauttaa, että CEIAM:n tutkimuksessa esitettiin vertailun vuoksi vaihtoehtoinen skenaario. Sopiva vertauskohta tutkimuksen lopputuloksen kannalta on urheilukäyttöä koskeva skenaario, koska Madridin kaupunki ei muuttanut tontin B-32 julkista käyttötarkoitusta koskevaa luokitusta, eikä se olisi voinut laillisesti muuttaa sitä urheilukäytöstä muuhun tarkoitukseen edellä johdanto-osan 104 kappaleessa mainituista syistä.

(115) Real Madrid arvostelee useita CEIAM tutkimuksen kohtia (27).

(116) Ensinnäkin se arvostelee vaihtoehtoisissa, muuta kuin urheilukäyttöä koskevissa skenaarioissa esitettyjä arvioita, koska ne perustuvat sen mielestä liian moniin subjektiivisiin ja harkinnanvaraisiin seikkoihin ja edellyttävät lisäksi, että tonttia B-32 käytetään sellaiseen tarkoitukseen, joka on ristiriidassa hypoteettisen yksityisen kiinteistönomistajan voitontavoitteluun perustuvan toiminnan kanssa.

(117) Urheilukäyttöön perustuvan arvion osalta Real Madrid huomauttaa toiseksi, että tutkimuksen tulos ei ole asianmukainen markkina-arvo. Sen mukaan CEIAM käyttää kansallista arvonmääritysmenetelmää (”määräys ECO 805/2003”), josta saadaan ainoastaan kiinnitysluottoarvo eli huomattavan varovainen arvio pysyvästä pitkän aikavälin arvosta, joka on yleensä alhaisempi kuin ”markkina-arvo”, jolla tarkoitetaan arvoa halukkaiden ja toisistaan riippumattomien myyjän ja ostajan välisessä liiketoimessa. Tämä markkina-arvo on määritettävä edellä johdanto-osan 110 perustelukappaleessa kuvatun staattisen jäännösarvomenetelmän perusteella.

(118) Kolmanneksi Real Madrid arvostelee CEIAM:ää useista muista syistä: a) Se ei ole optimoinut maa-alueen ja tilojen käyttöä. CEIAM ei ottanut huomioon esimerkiksi siitä 25 prosentin maa-alasta saatavia tuloja, jonka omistaja olisi nykymääräysten nojalla voinut käyttää kauppojen ja pysäköintialueiden rakentamiseen. b) Sen olettamuksissa ei tarkastella tyhjentävästi lainsäädännön mahdollistamaa maa-alueen käyttöä maapohjan rakennusoikeuden osalta (rakennettavuus) c) Se on aliarvioinut nykyisen kysynnän houkuttelevalla ja varakkaalla alueella. Real Madrid kiistää CEIAM:n arvion, jonka mukaan urheilun harrastajien osuus väestöstä on 42,9 prosenttia, ja ehdottaa osuudeksi 50 prosenttia viitaten myös alueella työskentelevien monien työntekijöiden luomaan kysyntään. d) Se on arvioinut maan arvon sellaisen skenaarion mukaan, johon kuuluu ainoastaan maan käyttöoikeus (”derecho de superficie”) mutta ei maan täyden hallinta- ja omistusoikeuden siirtoa.

(119) Nämä perustelut eivät ole vakuuttavia.

(120) Ensinnäkin edellä johdanto-osan 114 kappaleessa esitettyjen, vaihtoehtoisia käyttötarkoituksia koskevien hypoteettisten skenaarioiden osalta on todettava, että niiden avulla pelkästään vertaillaan keskenään erilaisia hypoteettisia maankäyttötapoja, koska maan käyttötarkoitusta ei ole muutettu eikä sitä voida muuttaa urheilutoiminnasta muuhun käyttöön. Tämä analyysi osoittaa, että tontin B-32 arvo voisi ainakin suunnilleen vastata Madridin kaupungin olettamaa arvoa, jos tontin käyttötarkoitus tarjoaisi enemmän kaupallisia mahdollisuuksia. Koska Madridin kaupunki ei kuitenkaan muuttanut tontin B-32 käyttötarkoitusta eikä olisi laillisesti voinut muuttaa sitä urheilutoiminnasta muuhun käyttöön, asianmukainen vertauskohta tutkimuksen lopputuloksen kannalta on urheilukäyttöä koskeva skenaario.

(121) Kun on kyse maa-alueen väitetystä arvonmäärityksestä nk. kiinnitysluottoarvon perusteella tai pelkkään maan käyttöoikeuteen perustuvan olettamuksen nojalla, on todettava, ettei CEIAM:n tutkimuksessa käytetä näitä olettamuksia, kuten Real Madrid väittää. Kuten tutkimuksen urheilukäyttöön perustuvaa skenaariota koskevan osan 2.5 kohdassa on selitetty, tutkimuksessa päinvastoin määritetään maan arvo sen investointiarvon pohjalta, jolla tarkoitetaan sen arvoa nykyiselle tai potentiaaliselle omistajalle. CEIAM:n tutkimuksen 2.3.2. kohdassa selitetään, että soveltamalla määräyksessä ECO/805/2003 kuvattua menetelmää, jota Real Madrid arvostelee, pyritään määrittämään tontin markkina-arvo (28). Riippumatta siitä, mihin tarkoituksiin määräystä ECO/805/2003 sovelletaan, siinä kuvataan menetelmä sellaisen maa-alueen arvon määrittämiseksi, joka voi tuottaa tuloja tietyn taloudellisen toiminnan yhteydessä, eikä kyseinen arvo liity millään tavalla kiinnitysarvoon. Tätä tarkoitusta varten siinä sovelletaan yleisesti hyväksyttyjä arviointiperusteita, jotka eivät määräydy arvonmäärityksen syyn mukaan. Kyseinen menetelmä riippuu investointihankkeen olemassaolosta, koska arvo määritetään kaikkein todennäköisimmän investointihankkeen tulevien pitkän aikavälin rahavirtojen nettonykyarvon mukaan (tontin B-32 tapauksessa urheiluinfrastruktuurin rakentaminen ja käyttö).

(122) Real Madridin toimittamassa Aguirre Newmanin raportissa käytetystä staattisesta jäännösarvomenetelmästä poiketen CEIAM:n tutkimuksessa tehty laskelma ei perustu sijoittajan urheiluinfrastruktuurin myynnistä lyhyellä aikavälillä saamaan hintaan vaan infrastruktuurin kaupalliseen hyödyntämiseen tulevina vuosikymmeninä. CEIAM:n ehdottama menetelmä soveltuu tontille B-32 erityisen hyvin siksi, ettei maa-aluetta ole mahdollista myydä infrastruktuureineen, koska sen käyttötapa ja julkinen omistus on määritetty pitkälle aikavälille. Real Madridin ehdottama staattinen jäännösarvomenetelmä ei sovellu tapaukseen, jossa urheiluinfrastruktuuritoimintaa aiotaan harjoittaa käyttäjämaksuja vastaan. Tätä menetelmää voidaan soveltaa vain, jos maa-alue ja sillä oleva infrastruktuuri voidaan myydä ja vain jos myynti tapahtuu välittömästi rakentamisen jälkeen.

(123) Vaikuttaa siltä, että määritettäessä tontin nykyarvo, jotta sen perusteella voidaan määrittää kyseisen arvon mukaan määräytyvä vahingonkorvausvaatimus, ei ole asianmukaista olettaa tai määrittää hypoteettista arvoa, joka perustuu maan arvoon vaikuttaviin ominaisuuksiin, jotka eivät kuitenkaan tosiasiallisesti täyty. Jos Madridin kaupunkia vastaan esitettäisiin korvausvaatimus, tontin B-32 asianmukainen arvo on se arvo, joka sillä on Madridin kaupungille, joka ei voisi hyötyä siirrettävissä olevan tontin hypoteettisesta arvosta.

(124) Kolmanneksi CEIAM:n tutkimuksessa on tehty yksityiskohtainen ja huolellinen vertailu muihin ominaisuuksiltaan ja houkuttelevuudeltaan erilaisiin urheilulaitoksiin nähden menojen ja tulojen arviointia varten.

(125) Sen väitteen osalta, että muusta kuin urheilutoiminnasta saatavat tulot on jätetty huomiotta ja ettei maan rakennettavuutta ole tarkasteltu tyhjentävästi, voidaan todeta, että tutkimuksen 1.6.4 kohdassa esitetään yksityiskohtainen olettamus siitä, miten maata voitaisiin käyttää useisiin erilaisiin urheiluinfrastruktuurikokonaisuuksiin. Olettamukseen sisältyvät myös pysäköinti-, myymälä- ja ravintolakäyttö sekä käyttäjämaksuista odotettavissa olevat tulot, joita on tarkasteltu yksityiskohtaisesti eri infrastruktuurien osalta.

(126) CEIAM selittää tutkimuksen 1.6.5 kohdassa olevansa tietoinen siitä, ettei sen arvioissa oteta täysimääräisesti huomioon lainsäädännön mahdollistamaa maa-alueen käyttöä maapohjan rakennusoikeuden osalta. Kyseiset maankäyttöosuudet on usein vahvistettu asemakaavassa hyvin korkeiksi, jotta sitä voidaan vuosien mittaan mukauttaa kysynnän vaihteluihin ennen odotetun käytön toteutumista. Se ei kuitenkaan ole epätavallista julkiseen käyttöön osoitetun maan osalta, koska kyseisiä enimmäisosuuksia ei yleensä hyödynnetä täysimääräisesti mainituissa tapauksissa. Maankäytön tehokkuus määräytyy odotettavissa olevan kysynnän ja tarjotun urheilutoiminnan tai -infrastruktuurin laadun mukaan. Tässä yhteydessä CEIAM analysoi 22 vertailukelpoista urheilurakennuskompleksia tutkimuksessa käytetyn skenaarion suunnittelua varten.

(127) Lähialueen urheilunharrastajien osuutta, jota Real Madrid pitää liian alhaisena, tarkasteltiin tutkimuksessa käyttämällä lähtökohtana nykyisiä virallisia tilastotietoja, jotka koskevat Madridissa tontilla B-32 sijaitsevien urheilutilojen markkina-alueen asukkaiden urheilutoimintaa, ja ne on esitetty tutkimuksen tietoliitteen kohdassa 3.2. Tutkimuksessa tarkastellaan myös ympäröivien toimistojen työntekijöiden luomaa mahdollista kysyntää. Tässä yhteydessä Real Madrid ei esitä lähialueita koskevaan markkinatutkimukseen perustuvia lukuja niiden väitteidensä tueksi, joiden mukaan urheilunharrastajien osuus on liian alhainen, joten komission on hyväksyttävä CEIAM:n esittämät varovaisemmat arviot.

(128) Kun otetaan lopuksi huomioon se, että maan arvo arvioidaan sellaisen skenaarion mukaan, johon kuuluu ainoastaan maan käyttöoikeus (derecho de superficie), eikä maan täyden hallinta- ja omistusoikeuden siirron perusteella, komissio viittaa edellä johdanto-osan 111 perustelukappaleeseen ja erityisesti huomautukseen, jonka mukaan maan myyminen infrastruktuureineen ei ole mahdollista, koska kyseisen maa-alueen käyttötapa ja julkinen omistus on määritetty pitkälle aikavälille.

(129) Kaikista edellä mainituista syistä komissio pitää Espanjan ja Real Madridin CEIAM:n tutkimuksesta esittämää arvostelua perusteettomana. Real Madrid ei pysty osoittamaan, missä määrin CEIAM:n raportin väitetyt puutteet johtavat arvon olennaiseen aliarviointiin. Näin ollen ei olisi voitu olettaa, että tontin B-32 arvo ylittää vuonna 2011 CEIAM:n tutkimuksessa arvioidun 4 275 000 euron arvon, joten harkitseva markkinataloustoimija ei vastaavassa tilanteessa olisi tehnyt vuoden 2011 riidanratkaisusopimusta, jolla Madridin kaupunki suostui maksamaan Real Madridille korvausta 22 693 054,44 euroa hyvittääkseen epävarman oikeudellisen vastuun siitä, ettei se täyttänyt velvoitettaan, joka koski tontin B-32 siirtämistä vuoden 1998 täytäntöönpanosopimuksen mukaisesti.

(130) Koska oli epävarmaa, joutuisiko Madridin kaupunki todennäköisesti vastuuseen siitä, ettei se siirtänyt tonttia B-32 vuoden 1998 täytäntöönpanosopimuksen mukaisesti, ja kun otetaan huomioon, että se määrä, jonka Madridin kaupunki suostui korvaamaan Real Madridille vuoden 2011 riidanratkaisusopimuksen nojalla (22 693 054,44 euroa), poikkesi huomattavasti sen oikeudellisen vastuun enimmäislaajuudesta (4 275 000 euroa), komissio toteaa, että Madridin kaupungin kanssa vastaavassa tilanteessa oleva harkitseva markkinataloustoimija ei olisi tehnyt vuoden 2011 riidanratkaisusopimusta.

(131) Komissio toteaa näin ollen, että tehdessään vuoden 2011 riidanratkaisusopimuksen Real Madridin kanssa Madridin kaupunki ei toiminut siten kuin markkinataloustoimija olisi vastaavassa tilanteessa toiminut. Tämän johdosta vuoden 2011 riidanratkaisusopimuksen on katsottava antavan Real Madridille taloudellista etua, jonka määrä vastaa korvauksen määrän ja Madridin kaupungin oikeudellisen vastuun enimmäismäärän välistä erotusta ja on näin ollen perussopimuksen 107 artiklan 1 kohdassa tarkoitettua valtiontukea.

(132) Siitä Espanjan väitteestä, että mikäli Madridin kaupunki olisi sen sijaan siirtänyt tontin B-32 Real Madridille vuonna 2011, kyseessä ei olisi ollut tuki, komissio toteaa, että se pitää kyseistä väitettä merkityksettömänä sen toteamuksensa kannalta, että Real Madrid sai taloudellista hyötyä vuoden 2011 riidanratkaisusopimuksen nojalla. Madridin kaupunki olisi voinut siirtää tontin B-32 ainoastaan, jos sillä olisi ollut siihen lainsäädännön mukaan oikeus. Jos asia olisi näin, olisi vuoden 2011 riidanratkaisusopimuksen tekeminen ollut tarpeetonta ja Real Madrid olisi saanut tontin, johon sillä oli vuoden 1998 täytäntöönpanosopimuksen nojalla tosiasiallisesti oikeus, eikä silloin olisi ollut tarpeen arvioida, vastasiko Real Madridille kyseisen tontin sijasta tarjottu korvaus kyseisen maa-alueen arvoa. Toisin sanoen Madridin kaupunki olisi pannut täytäntöön vuoden 1998 täytäntöönpanosopimuksen, joka ei ole käsillä olevan päätöksen aiheena.

6.3 Tuen soveltuvuus sisämarkkinoille

(133) Valtiontukea pidetään sisämarkkinoille soveltuvana, jos se kuuluu johonkin perussopimuksen 107 artiklan 2 kohdassa luetelluista ryhmistä (29), ja se voidaan katsoa sisämarkkinoille soveltuvaksi, jos komissio toteaa sen kuuluvan johonkin perussopimuksen 107 artiklan 3 kohdassa luetelluista ryhmistä (30). On kuitenkin tuen myöntävän jäsenvaltion tehtävänä osoittaa, että järjestelmä soveltuu sisämarkkinoille perussopimuksen 107 artiklan 2 tai 3 kohdan nojalla (31).

(134) Espanja ja Real Madrid eivät kumpikaan ole väittäneet, että mitään näistä perussopimuksen 107 artiklan 2 ja 3 kohdassa määrätyistä poikkeuksista sovellettaisiin tarkasteltavana olevassa tapauksessa.

(135) Komissio panee tässä yhteydessä merkille, että koska kyseessä oleva tuki tuottaa tuloja, joita Real Madrid ei tavanomaisen liiketoimintansa yhteydessä olisi saanut, on katsottava, että vuoden 2011 riidanratkaisusopimuksella myönnetään toimintatukea Real Madridille. Tämäntyyppistä tukea ei periaatteessa voida pitää sisämarkkinoille soveltuvana perussopimuksen 107 artiklan 3 kohdan c alakohdan nojalla, koska sillä ei tueta tiettyä taloudellista toimintaa.

(136) Näin ollen Real Madridille vuoden 2011 riidanratkaisusopimuksella myönnetty tuki ei sovellu sisämarkkinoille.

7. TUEN SÄÄNTÖJENVASTAISUUS

(137) Perussopimuksen 108 artiklan 3 kohdan mukaan jäsenvaltioiden on annettava komissiolle tieto tuen myöntämistä koskevasta suunnitelmasta (ilmoitusvelvollisuus) eivätkä ne saa toteuttaa ehdottamiaan tukitoimenpiteitä, ennen kuin komissio on antanut lopullisen päätöksen kyseessä olevasta tuesta (täytäntöönpanokielto).

(138) Komissio huomauttaa, ettei Espanja ole ilmoittanut sille aikomuksestaan myöntää vuoden 2011 riidanratkaisusopimuksen mukaista tukea eikä myöskään noudattanut perussopimuksen 108 artiklan 3 kohdassa määrättyä täytäntöönpanokieltoa. Vuoden 2011 riidanratkaisusopimus on näin ollen neuvoston asetuksen (EU) 2015/1589 (32) 1 artiklan f kohdassa tarkoitettu sääntöjenvastainen tuki, joka on otettu käyttöön perussopimuksen 108 artiklan 3 kohdan vastaisesti.

8. TAKAISINPERINTÄ

(139) Kun komissio on todennut, että tuki ei sovellu sisämarkkinoille, sillä on perussopimuksen ja unionin tuomioistuimen vakiintuneen oikeuskäytännön mukaan toimivalta päättää, että kyseisen jäsenvaltion on poistettava tuki tai muutettava sitä (33). Tuomioistuin on niin ikään johdonmukaisesti katsonut, että jäsenvaltiolle asetetulla velvollisuudella poistaa komission sisämarkkinoille soveltumattomaksi katsoma valtiontuki pyritään palauttamaan aikaisempi tilanne (34). Unionin tuomioistuin on todennut tässä yhteydessä, että tällainen tavoite on saavutettu, kun tuensaaja on palauttanut sääntöjenvastaisina tukina myönnetyt määrät ja tämän myötä menettänyt markkinoilla kilpailijoihinsa nähden saamansa edun ja kun ennen tuen maksamista vallinnut tilanne on palautettu (35).

(140) Asetuksen (EU) 2015/1589 16 artiklan 1 kohdan mukaan komission on vaadittava, että sääntöjenvastaiset sisämarkkinoille soveltumattomat tuet peritään takaisin. Kyseisessä artiklassa säädetään lisäksi, että kyseisen jäsenvaltion on toteutettava kaikki tarpeelliset toimenpiteet sääntöjenvastaisen ja sisämarkkinoille soveltumattomaksi todetun tuen perimiseksi takaisin. Asetuksen (EU) 2015/1589 16 artiklan 2 kohdassa säädetään, että perittävään tukeen lisätään korko, jota maksetaan siitä päivästä alkaen, jolloin sääntöjenvastainen tuki on ollut tuensaajan käytössä, sen takaisinperimispäivään asti. Komission asetuksessa (EY) N:o 794/2004 selostetaan yksityiskohtaisesti menetelmät, joita on noudatettava laskettaessa takaisinperintään sovellettavaa korkoa (36). Asetuksen (EU) 2015/1589 16 artiklan 3 kohdassa säädetään vielä, että ”takaisinperiminen on toteutettava viipymättä ja asianomaisen jäsenvaltion kansallisen lainsäädännön menettelyjen mukaisesti, jos ne mahdollistavat komission päätöksen välittömän ja tehokkaan täytäntöönpanon”.

(141) Yhdessäkään unionin oikeuden määräyksessä tai säännöksessä ei edellytetä, että kun komissio määrää sisämarkkinoille soveltumattomaksi todetun tuen palautettavaksi, sen on vahvistettava palautettavan tuen täsmällinen määrä. Riittää, että komission päätös sisältää sellaiset tiedot, joiden nojalla päätöksen adressaatti voi itse suuremmitta vaikeuksitta määrittää tuon summan (37).

(142) Komissio katsoo kuitenkin tarkasteltavana olevassa tapauksessa, että vuoden 2011 riidanratkaisusopimuksen nojalla saatu tuki, joka Espanjan on perittävä takaisin Real Madridilta, vastaa erotusta, joka saadaan vähentämällä vuoden 2011 riidanratkaisusopimuksen perusteella tontille B-32 vahvistetusta 22 693 054,44 euron arvosta Espanjalle vuoden 1998 täytäntöönpanosopimuksen nojalla kuuluvan oikeudellisen vastuun enimmäislaajuus, kun tontin B-32 tarkka markkina-arvo vuonna 2011 oli 4 275 000 euroa. Real Madridille vuoden 2011 riidanratkaisusopimuksen nojalla myönnetyn edun poistamiseksi Espanjan on siis perittävä kyseiseltä seuralta takaisin 18 418 054,44 euroa.

9. PÄÄTELMÄ

(143) Näin ollen komissio toteaa, että Espanja on Madridin kaupungin ja Real Madridin vuonna 2011 tekemällä riidanratkaisusopimuksella myöntänyt Real Madridille perussopimuksen 108 artiklan 3 kohdan määräysten vastaisesti sääntöjenvastaista tukea, joka Espanjan on perittävä takaisin Real Madridilta asetuksen (EU) 2015/1589 16 artiklan nojalla,

ON TEHNYT TÄMÄN PÄÄTÖKSEN:

1 artikla

Yhteensä 18 418 054,44 euron suuruinen sääntöjenvastainen valtiontuki, jota Espanjan kuningaskunta on myöntänyt 29 päivänä heinäkuuta 2011 Real Madrid Club de Fútbolille Euroopan unionin toiminnasta tehdyn sopimuksen 108 artiklan 3 kohdan vastaisesti, ei sovellu sisämarkkinoille.

2 artikla

1. Espanjan kuningaskunnan on perittävä 1 artiklassa mainittu tuki takaisin tuensaajalta.

2. Takaisinperittävistä summista on maksettava korkoa siitä päivästä alkaen, jona ne asetettiin tuensaajan käyttöön, niiden tosiasialliseen takaisinperintään asti.

3. Korolle on laskettava korkoa asetuksen (EY) N:o 794/2004 V luvun sekä asetuksen (EY) N:o 794/2004 muuttamisesta annetun komission asetuksen (EY) N:o 271/2008 (38) mukaisesti.

4. Espanjan kuningaskunnan on peruttava kaikki 1 artiklassa tarkoitetun tuen maksamatta olevat maksut tämän päätöksen antamispäivästä alkaen.

3 artikla

1. Edellä 1 artiklassa tarkoitettu tuki on perittävä takaisin välittömästi ja tosiasiallisesti.

2. Espanjan kuningaskunnan on huolehdittava siitä, että tämä päätös pannaan täytäntöön neljän kuukauden kuluessa sen tiedoksi antamisesta.

4 artikla

1. Espanjan kuningaskunnan on toimitettava komissiolle kahden kuukauden kuluessa tämän päätöksen tiedoksi antamisesta seuraavat tiedot:

a) määrä (pääoma ja korko), joka on perittävä takaisin tuensaajalta

b) yksityiskohtainen kuvaus toimenpiteistä, jotka on jo toteutettu ja joita suunnitellaan tämän päätöksen täytäntöönpanemiseksi

c) asiakirjat, joista käy ilmi, että tuensaaja on määrätty maksamaan tuki takaisin.

2. Espanjan kuningaskunnan on ilmoitettava komissiolle tämän päätöksen täytäntöönpanemiseksi toteutettavien kansallisten toimenpiteiden edistymisestä siihen saakka, kunnes 1 artiklassa tarkoitetun tuen takaisinperintä on saatettu loppuun. Sen on komission pyynnöstä toimitettava välittömästi tiedot toimenpiteistä, jotka on jo toteutettu ja joita suunnitellaan tämän päätöksen noudattamiseksi. Sen on myös annettava tarkat tiedot tuensaajalta jo perityistä tukimääristä ja koroista.

5 artikla

Tämä päätös on osoitettu Espanjan kuningaskunnalle.

Tehty Brysselissä 4 päivänä heinäkuuta 2016. Komission puolesta Margrethe VESTAGER Komission jäsen

(1) EUVL C 69, 7.3.2014, s. 108.

(2) Ks. alaviite 1.

(3) Real Decreto 1020/1993, de 25 de junio, por el que se aprueban las Normas Técnicas de Valoración y el Cuadro Marco de Valores del Suelo y de las construcciones para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana, BOE de 22 de julio de 1993.

(4) Tribunal Superior de Justicia de Madrid, Sala de lo Contencioso-Administrativo, Seccion 2a, 6 päivänä lokakuuta 2004 annettu tuomio.

(5) Tuomio nro 77/2015, Sala de lo Contencioso-Administrativo, Sección Primera.

(6) ”Toda alteración de la ordenación establecida por un Plan de Ordenación Urbanística que […], desafecte el suelo de un destino público […], deberá contemplar las medidas compensatorias precisas para mantener la cantidad y calidad de las dotaciones previstas respecto del aprovechamiento urbanístico del suelo […].”

(7) Real Madridin esittämä konsulttiyritys Aguirre Newmanin raportti, s. 122–126.

(8) Aguirre Newmanin raportti, s. 113–117.

(9) Aguirre Newmanin raportti, s. 106–112.

(10) Korkeimman oikeuden 6 päivänä kesäkuuta 1997 antama tuomio, valitus nro 1610/1993 (”que por su enajenación a terceros de buena fe la cosa vendida se hizo irreivindicable, no el de la sentencia que así lo declara habida cuenta que esta sentencia es declarativa, no constitutiva, y se limita a constatar una situación preexistente; de ahí que la obligación de restitución surja en el momento en que los vendedores enajenaron las cosas, careciendo de poder dispositivo sobre ellas”).

(11) EYVL C 209, 10.7.1997, s. 3.

(12) Katasteriarvon määrittämistä koskevista teknisistä standardeista sekä maa-alueiden ja rakennusten arvoa koskevasta standarditaulukosta 25 päivänä kesäkuuta 1993 annettu kuninkaan asetus 1020/1993 (”Real Decreto 1020/1993 por el que se aprueban las Normas Técnicas de Valoración y el Cuadro Marco de Valores del Suelo y de las construcciones para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana”). Julkishallinnon omaisuutta koskevan lain 33/2003 (”Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas”) 114 §:n 1 momentissa säädetään, että edellä mainitun lain soveltamiseksi tehdyt julkisten maa-alueiden arvonmääritykset voi suorittaa i) sen julkisen elimen tekninen henkilöstö, joka hallinnoi siirrettävää omaisuutta tai oikeuksia tai jolla on intressi hankkia/vuokrata se, ii) valtion varainhoidosta ja julkishallinnosta vastaavan ministeriön tekninen henkilöstö, iii) Espanjan keskuspankin arviointiyritysten luetteloon (”Registro de Sociedades de Tasación del Banco de España”) merkitty arviointiyritys tai muu asianmukaisesti valtuutettu arviointiyritys.

(13) Ks. Asia C-399/08 P, komissio v. Deutsche Post (EU:C:2010:481, 38 kohta oikeuskäytäntöviittauksineen).

(14) Ks. Asia C-399/08 P, komissio v. Deutsche Post (EU:C:2010:481, 39 kohta oikeuskäytäntöviittauksineen).

(15) Yhdistetyt asiat C-180/98–C-184/98, Pavlov ym. (EU:C:2000:428).

(16) Asia C-415/93, Bosman (EU:C:1995:463, 73 kohta); asia C-519/04 P Meca-Medina ja Majcen v. komissio (EU:C:2006:492, 22 kohta) ja asia C-325/08, Olympique Lyonnais (EU:C:2010:143, 23 kohta).

(17) Asia C-172/03, Heiser (EU:C:2005:130, 55 kohta) ja yhdistetyt asiat C-71/09 P, C-73/09 P ja C-76/09 P, Comitato ”Venezia vuole vivere” ym. v. komissio (EU:C:2011:368, 136 kohta). Ks. myös asia C-156/98, Saksa v. komissio (EU:C:2000:467, 30 kohta oikeuskäytäntöviittauksineen).

(18) Asia C-342/96, Espanja v. komissio (EU:C:1999:210, 41 kohta).

(19) Asia C-39/94, SFEI ym. (EU:C:1996:285, 60 ja 61 kohta).

(20) Asia C-73/11 P, Frucona Košice v. komissio (EU:C:2013:32, 71 kohta oikeuskäytäntöviittauksineen).

(21) Asia C-124/10 P, komissio v. EDF (EU:C:2012:318, 84, 85 ja 105 kohta), ks. analogisesti komission 12 päivänä maaliskuuta 2014 antama päätös asiassa SA.36249 (2014/N-3): Spain – Amendment of the Restructuring of CEISS through integration with Unicaja Banco, johdanto-osan 59 ja 60 kappale; EUVL C 141, 9.5.2014, s. 1.

(22) Asia C-124/10 P, komissio v. EDF (EU:C:2012:318, 85 kohta).

(23) Espanja vahvisti 6 päivänä marraskuuta 2015 käydyssä puhelinneuvottelussa ja 9 päivänä maaliskuuta 2016 päivätyssä kirjelmässä, ettei neuvoja ollut pyydetty ulkopuolisilta.

(24) Ks. alaviite 4.

(25) Liikevaihdon kautta saatavaa investointituottoa koskevan skenaarion mukaan tontin arvo olisi optimistisesti arvioiden 6 350 000 euroa ja pessimistisesti arvioiden 2 350 000 euroa.

(26) Espanjan 15 päivänä kesäkuuta 2015 esittämät huomautukset komission 22 päivänä huhtikuuta 2015 toimittamasta CEIAM:n tutkimuksesta.

(27) Real Madridin 10 päivänä heinäkuuta 2015 antama lausunto.

(28) Ks. kiinteistöjen arvonmäärityssäännöistä ja tiettyjä rahoitustarkoituksia koskevista oikeuksista 27päivänä maaliskuuta 2003 annetun määräyksen ECO/805/2003 24 §:n 2 momentti, BOE nro 85, 9.4.2003, s. 13678.

(29) Perussopimuksen 107 artiklan 2 kohdassa määrätyt poikkeukset koskevat a) yksittäisille kuluttajille myönnettävää sosiaalista tukea, b) tukea luonnonmullistusten tai muiden poikkeuksellisten tapahtumien aiheuttaman vahingon korvaamiseksi ja c) tukea tietyille Saksan liittotasavallan alueille.

(30) Perussopimuksen 107 artiklan 3 kohdassa määrätyt poikkeukset koskevat a) tukea taloudellisen kehityksen edistämiseen tietyillä alueilla, b) tukea Euroopan yhteistä etua koskevan tärkeän hankkeen edistämiseen tai jäsenvaltion taloudessa olevan vakavan häiriön poistamiseen, c) tukea tietyn taloudellisen toiminnan tai talousalueen kehityksen edistämiseen, d) tukea kulttuurin ja kulttuuriperinnön edistämiseen ja e) muuta tukea, josta neuvosto päättää.

(31) Asia T-68/03, Olympiaki Aeroporia Ypiresies v. komissio (EU:T:2007:253, 34 kohta).

(32) Neuvoston asetus (EU) N:o 2015/1589 annettu 13 päivänä heinäkuuta 2015 Euroopan unionin toiminnasta tehdyn sopimuksen 108 artiklan soveltamista koskevista yksityiskohtaisista säännöistä (EUVL L 248, 24.9.2015, s. 9).

(33) Ks. asia C-70/72, komissio v. Saksa (EU:C:1973:87, 13 kohta).

(34) Ks. yhdistetyt asiat C-278/92, C-279/92 ja C-280/92, Espanja v. komissio (EU:C:1994:325, 75 kohta).

(35) Ks. asia C-75/97, Belgia v. komissio (EU:C:1999:311, 64–65 kohta).

(36) Komission asetus (EY) N:o 794/2004, annettu 21 päivänä huhtikuuta 2004, Euroopan yhteisön perustamissopimuksen 108 artiklan soveltamista koskevista yksityiskohtaisista säännöistä annetun neuvoston asetuksen (EY) N:o 2015/1589 täytäntöönpanosta (EUVL L 140, 30.4.2004, s. 1).

(37) Ks. asia C-441/06, komissio v. Ranska (EU:C:2007:616, 29 kohta oikeuskäytäntöviittauksineen).

(38) Komission asetus (EY) N:o 271/2008, annettu 30 päivänä tammikuuta 2008, Euroopan yhteisön perustamissopimuksen 93 artiklan soveltamista koskevista yksityiskohtaisista säännöistä annetun neuvoston asetuksen (EY) N:o 659/1999 täytäntöönpanosta annetun asetuksen (EY) N:o 794/2004 muuttamisesta (EUVL L 82, 25.3.2008, s. 1).