POSICIÓN COMÚN (CE) N° 10/94 adoptada por el Consejo el 4 de marzo de 1994 con vistas a la adopción de la Directiva 94/. . ./CE del Parlamento Europeo y del Consejo, de . . ., relativa a la protección de los adquirentes en lo relativo a determinados aspectos de los contratos de adquisición de un derecho de utilización de inmuebles en régimen de tiempo compartido (94/C 137/05)

EL PARLAMENTO EUROPEO Y EL CONSEJO DE LA UNIÓN EUROPEA,

Visto el Tratado constitutivo de la Comunidad Europea y, en particular, su artículo 100 A,

Vista la propuesta de la Comisión (1),

Visto el dictamen del Comité Económico y Social (2),

Con arreglo al procedimiento establecido en el artículo 189 B del Tratado,

1. Considerando que las diferencias entre las legislaciones nacionales en materia de contratos relativos a la adquisición de derechos de utilización en régimen de tiempo compartido de uno o más inmuebles pueden crear obstáculos para el buen funcionamiento del mercado interior, distorsiones de competencia y compartimentación de los mercados nacionales;

2. Considerando que el objetivo de la presente Directiva es la creación de una base mínima de normas comunes que permita garantizar el buen funcionamiento del mercado interior y, a través de ello, la protección de los adquirentes; que es suficiente que dichas normas se refieran a las transacciones contractuales sólo en sus aspectos relativos a la información sobre los elementos constitutivos del contrato, a las modalidades de transmisión de dicha información y a los procedimientos y modalidades de resolución; que el instrumento adecuado para alcanzar el objetivo que se pretende es una Directiva; que las disposiciones de la presente Directiva, por lo tanto, respetan por consiguiente el principio de subsidiariedad;

3. Considerando que la naturaleza jurídica de los derechos objeto de los contratos a que se refiere la presente Directiva varía considerablemente entre los Estados miembros; que, por consiguiente, procede referirse de forma sintética a esta diversidad formulando una definición suficientemente amplia de tales contratos, sin que ello suponga una armonización a escala comunitaria de la naturaleza jurídica de los derechos objeto de los mismos;

4. Considerando que la presente Directiva no tiene por objeto regular en qué medida pueden celebrarse contratos de utilización de uno o más inmuebles en régimen de tiempo compartido en los Estados miembros ni el fundamento jurídico de estos contratos;

5. Considerando que en la práctica los contratos relativos a la adquisición de un derecho de utilización en régimen de tiempo compartido de uno o más inmuebles difieren de los contratos de arrendamiento; que esta diferencia se manifiesta, entre otros aspectos, en la forma de pago;

6. Considerando que en el mercado puede observarse que existen ciertos hoteles, residencias hoteleras u otras estructuras turísticas residenciales similares afectados por transacciones contractuales similares a las que han hecho necesaria la presente Directiva;

7. Considerando que deben evitarse las indicaciones engañosas o incompletas en la información relativa específicamente a la venta de los derechos de utilización a tiempo parcial de uno o más inmuebles; que dicha información habrá de completarse con un documento complementario que deberá estar a disposición de cualquier persona que lo solicite; que los elementos de información contenidos en dicho documento complementario deberán formar parte del contrato de adquisición de un derecho de utilización a tiempo parcial de uno o más bienes inmuebles;

8. Considerando que, para procurar al adquirente un nivel de protección elevado y habida cuenta de las características particulares de los sistemas de utilización en régimen de tiempo compartido de bienes inmuebles, el contrato de adquisición de un derecho de utilización en régimen de tiempo compartido de uno o más bienes inmuebles debe contener ciertos elementos mínimos;

9. Considerando que, para establecer una protección eficaz de los adquirentes en este ámbito, conviene precisar las obligaciones mínimas que los vendedores deben cumplir con respecto a los adquirentes;

10. Considerando que el contrato de adquisición de un derecho de utilización en régimen de tiempo compartido de uno o más inmuebles deberá estar redactado, de entre las lenguas de la Comunidad, en la lengua del Estado miembro en que resida el adquirente o en la lengua del Estado miembro del que éste sea nacional; que, no obstante, el Estado miembro en que resida el adquirente podrá imponer la obligación de que el contrato esté redactado, de entre las lenguas oficiales de la Comunidad, en su o sus lenguas; que procede exigir una traducción conforme del contrato a efectos de las formalidades que deberán cumplirse en el Estado miembro en que esté situado el bien;

11. Considerando que, para ofrecer al adquirente la posibilidad de evaluar mejor las obligaciones derivadas de los contratos celebrados, así como los derechos correspondientes, debe concedérsele un plazo durante el cual pueda resolverse sin alegar motivo del contrato habida cuenta de que el bien inmueble está situado, en muchos casos, en otro Estado y sometido a una legislación diferente de la del adquirente;

12. Considerando que la exigencia, por parte del vendedor, de pagos por anticipado antes de la expiración del plazo durante el que el adquirente puede resolver sin alegar motivo del contrato, puede disminuir la protección del adquirente; que, por lo tanto, procede prohibir los anticipos antes de la expiración de dicho plazo;

13. Considerando que, en caso de resolución, de un contrato de adquisición de un derecho de utilización en régimen de tiempo compartido de uno o más inmuebles cuyo precio esté total o parcialmente cubierto por un préstamo concedido al adquirente por el vendedor o por un tercero sobre la base de un acuerdo celebrado entre éste y el vendedor conviene prever que el contrato de préstamo sea resuelto sin penalidad;

14. Considerando que existe el riesgo, en algunos casos, de privar al consumidor de la protección que le concede la presente Directiva si se designa el Derecho de un país tercero como el Derecho aplicable al contrato; que, por lo tanto, conviene prever en la presente Directiva disposiciones dirigidas a evitar dicho riesgo;

15. Considerando que corresponde a los Estados miembros adoptar medidas tendentes a garantizar el cumplimiento de las obligaciones del vendedor,

HAN ADOPTADO LA PRESENTE DIRECTIVA:

Artículo 1

La presente Directiva tiene por objeto aproximar las disposiciones legales, reglamentarias y administrativas de los Estados miembros referentes a la protección de los adquirentes en lo relativo a determinados aspectos de los contratos relativos, directa o indirectamente, a la adquisición de un derecho de utilización de uno o más inmuebles en régimen de tiempo compartido.

La presente Directiva se refiere únicamente a las disposiciones sobre contratos en sus aspectos relativos a:

- la información referente a los elementos constitutivos del contrato y las condiciones de transmisión de dicha información;

- los procedimientos y formas de resolución.

Sin perjuicio del respeto de las normas generales del Tratado, los Estados miembros conservan su competencia sobre los demás aspectos, entre otras cosas para determinar la naturaleza jurídica de los derechos objeto de los contratos a los que se refiere la presente Directiva.

Artículo 2

A efectos de la presente Directiva, se entenderá por:

- «contrato relativo, directa o indirectamente, a la adquisición de un derecho de utilización de uno o más inmuebles en régimen de tiempo compartido» (en lo sucesivo denominado «contrato»): todo contrato o grupo de contratos celebrado para un período mínimo de tres años, por el que, mediante el pago de un determinado precio global, se cree, se transfiera o se establezca compromiso de transferir, directa o indirectamente, un derecho real o cualquier otro derecho relativo a la utilización de uno o más inmuebles, durante un período determinado o determinable del año que no podrá ser inferior a una semana;

- «inmueble»: todo inmueble o parte de un inmueble para uso de vivienda al que se refiera el derecho objeto del contrato;

- «vendedor»: toda persona física o jurídica que, en los contratos comprendidos en el ámbito de la presente Directiva y en el marco de su actividad profesional, cree, transfiera o se comprometa a transferir el derecho objeto del contrato;

- «adquirente»: toda persona física a la que, actuando en los contratos que comprendidos en el ámbito de la presente Directiva, con fines que se pueda considerar que no pertenecen al marco de su actividad profesional, se le transfiera el derecho objeto del contrato, o sea la destinataria de la creación del derecho objeto del contrato.

Artículo 3

1. Los Estados miembros dispondrán en sus legislaciones medidas a fin de que el vendedor esté obligado a proporcionar un documento a cualquier persona que solicite información sobre el o los bienes inmuebles, el cual deberá incluir, además de una descripción general de dicho bien o de dichos bienes, por lo menos información concisa y precisa sobre los datos indicados en las letras a) a g), i) y l) del Anexo, así como indicaciones sobre la forma de obtener información complementaria.

2. Los Estados miembros dispondrán en sus legislaciones que toda la información mencionada en el apartado 1 y que deba incluirse en el documento a que se refiere el apartado 1 forme parte integrante del contrato.

Salvo que las partes acuerden expresamente otra cosa, los cambios introducidos en la información contenida en el documento contemplado en el apartado 1 sólo podrán ser resultado de circunstancias ajenas a la voluntad del vendedor.

Los cambios introducidos en dicha información deberán comunicarse al adquirente antes de la celebración del contrato. El contrato deberá hacer constar explícitamente dichos cambios.

3. Cualquier publicidad que se refiera al inmueble de que se trate indicará la posibilidad de obtener el documento mencionado en el apartado 1 y dónde puede solicitarse dicho documento.

Artículo 4

Los Estados miembros dispondrán en su legislación:

- que el contrato, que se hará obligatoriamente por escrito, deberá contener al menos la información y demás datos que se mencionan en el Anexo;

- que el contrato y el documento contemplado en el apartado 1 del artículo 3, deberán estar redactados, de entre las lenguas de la Comunidad, en la lengua o en una de las lenguas del Estado miembro en que resida el adquirente o en la lengua o en una de las lenguas del Estado miembro del que éste sea nacional, a elección del adquirente.

No obstante, el Estado miembro en que resida el adquirente podrá imponer la obligación de que el contrato esté redactado, de entre las lenguas oficiales de la Comunidad, en su lengua o en sus lenguas; y

- la obligación de que el vendedor facilite una traducción conforme del contrato en la lengua o en una de las lenguas oficiales de entre las lenguas oficiales de la Comunidad del Estado miembro en que esté situado el inmueble.

Artículo 5

Los Estados miembros dispondrán en sus legislaciones lo siguiente:

1) Además de lo que las legislaciones nacionales permitan al adquirente en materia de invalidez de los contratos, el adquirente tendrá derecho:

- si el contrato contiene la información mencionada en las letras a), b), h), i), k) y l) del Anexo, a resolverlo, sin alegar motivos (ad nútum) dentro de un plazo de 10 días naturales a partir de la firma del contrato por ambas partes o, de la firma por ambas partes de un contrato preliminar vinculante. En caso de que el décimo día sea festivo se prolongará dicho plazo hasta el primer día laborable siguiente;

- si el contrato no contiene, en el momento de la firma por ambas partes del contrato o de la firma por ambas partes de un contrato preliminar vinculante, la información mencionada en las letras a), b), h), i), k) y l) del Anexo, a resolver el contrato en un plazo de tres meses a partir de ese momento. En caso de que en el plazo de tres meses se facilitara la información en cuestión, el adquirente dispondrá, a partir de ese momento, del plazo de resolución que se menciona en el primer guión;

- si, transcurrido el plazo de trs meses contemplado en el segundo guión, no ha hecho uso del derecho de resolución y el contrato no contiene la información mencionada en las letras a), b), h), i), k) y l) del Anexo, el adquirente dispondrá del plazo de resolución ad nútum contemplado en el primer guión a partir del día siguiente al vencimiento de dicho plazo.

2) Para ejercer los derechos contemplados en el punto 1, el adquirente enviará antes de la expiración del plazo, a la persona cuyo nombre y dirección figuren, a tal fin, en el contrato, una comunicación de forma que pueda ser probada conforme a la legislación nacional, con arreglo a las condiciones especificadas en el contrato en virtud de la letra l) del Anexo.

3) Si el adquirente ejerce el derecho a que se refiere el primer guión del punto 1, sólo podrá obligársele al pago, si procede, de los gastos que, de acuerdo con las legislaciones nacionales, se hayan producido debido a la perfección del contrato y a su resolución, y que correspondan a actos que deban realizarse preceptivamente antes del final del período contemplado en el primer guión del punto 1. Estos gastos deberán mencionarse explícitamente en el contrato.

4) Si el adquirente ejerce el derecho de resolución a que se refiere el segundo guión del apartado 1, no podrá exigírsele pago alguno.

Artículo 6

Los Estados miembros establecerán en sus legislaciones medidas encaminadas a prohibir cualquier pago de anticipos por el adquirente antes del final del período de ejercicio del derecho de resolución contemplado en el primer guión del punto 1 del artículo 5.

Artículo 7

Los Estados miembros dispondrán en sus legislaciones que:

- en caso en que el precio haya sido total o parcialmente cubierto mediante un préstamo concedido por el vendedor, o

- en caso de que el precio haya sido total o parcialmente cubierto mediante un préstamo concedido al adquirente por un tercero previo acuerdo celebrado entre el tercero y el vendedor,

el contrato de préstamo quedará resuelto sin penalización en caso de que el adquirente ejerza cualquiera de los derechos de resolución del contrato previsto en el artículo 5.

Los Estados miembros establecerán las modalidades de la resolución del contrato de préstamo.

Artículo 8

Los Estados miembros dispondrán en sus legislaciones que toda cláusula mediante la cual el adquirente renuncie a los beneficios de los derechos mencionados en la presente Directiva o mediante la cual el vendedor quede liberado de las obligaciones derivadas de la presente Directiva, no vincule al adquirente, en las condiciones fijadas por sus ordenamientos jurídicos nacionales.

Artículo 9

Los Estados miembros adoptarán las medidas necesarias a fin de que, sea cual fuere la normativa aplicable, el adquirente no quede privado de la protección que otorga la presente Directiva, en caso de que el bien inmueble esté situado en el territorio de un Estado miembro.

Artículo 10

Los Estados miembros establecerán en sus legislaciones las consecuencias del incumplimiento de las disposiciones de la presente Directiva.

Artículo 11

La presente Directiva no será obstáculo para que los Estados miembros adopten o mantengan disposiciones más favorables en materia de protección del adquirente en el ámbito regulado por la misma, sin perjuicio de sus obligaciones resultantes del Tratado.

Artículo 12

1. Los Estados miembros pondrán en vigor las disposiciones legales, reglamentarias y administrativas necesarias para dar cumplimiento a lo establecido en la presente Directiva a más tardar tres años después de su publicación en el Diario Oficial de las Comunidades Europeas. Informarán de ello inmediatamente a la Comisión.

Cuando los Estados miembros adopten dichas disposiciones, éstas incluirán una referencia a la presente Directiva o irán acompañadas de dicha referencia en su publicación oficial. Los Estados miembros establecerán las modalidades de la mencionada referencia.

2. Los Estados miembros comunicarán a la Comisión el texto de las disposiciones de derecho interno que adopten en el ámbito regulado por la presente Directiva.

Artículo 13

Los destinatarios de la presente Directiva serán los Estados miembros.

Hecho en . . .

Por el Parlamento Europeo

El Presidente

Por el Consejo

El Presidente

(1) DO n° C 299 de 5. 11. 1993, p. 8.

(2) DO n° C 108 de 19. 4. 1993, p. 1.

ANEXO

Datos mínimos que debe contener el contrato contemplado en el artículo 4

a) Identidad y domicilio de las partes, con indicación precisa de la condición jurídica del vendedor en el momento de la celebración del contrato, así como de la identidad y domicilio del propietario;

b) naturaleza precisa del derecho objeto del contrato, y una cláusula en la que se indiquen las condiciones de ejercicio de ese derecho en el territorio del Estado miembro en el que estén situados el bien o los bienes, y, si estas condiciones han sido cumplidas o, en el caso contrario, las condiciones que todavía deberán cumplirse;

c) cuando se determine el bien, descripción precisa del bien y de su situación;

d) si se trata de un inmueble en construcción:

1) fase en que se encuentra la construcción;

2) plazo razonable para la terminación del inmueble;

3) si es un inmueble determinado, número del permiso de construcción y nombre y dirección completos de la autoridad o autoridades competentes en la materia;

4) fase en que se encuentran los servicios comunes que permiten la utilización del inmueble (conexiones de gas, electricidad, agua, teléfono);

5) garantías sobre la terminación del inmueble y, en caso de que no se termine, sobre la devolución de cualquier cantidad abonada y, si procede, condiciones en que se ofrecen dichas garantías;

e) servicios comunes (alumbrado, suministro de agua, mantenimiento, recogida de basuras) de los que puede o podrá disfrutar el adquirente, y condiciones de tal disfrute;

f) instalaciones comunes, como piscina, sauna, etc., a las que el adquirente tiene o podría tener acceso en su momento y, si procede, condiciones de este acceso;

g) principios con arreglo a los cuales se organizarán el mantenimiento y su correspondiente servicio, así como la administración y la gestión del inmueble;

h) indicación precisa del período durante el cual podrá ejercerse el derecho objeto del contrato y, si procede, duración del régimen en vigor; fecha a partir de la cual el adquirente podrá ejercer el derecho objeto del contrato;

i) precio que deberá pagar el adquirente por el ejercicio del derecho objeto del contrato; una estimación del importe que deberá abonar por la utilización de las instalaciones y servicios comunes, base de cálculo de la cuantía correspondiente a los gastos derivados de la ocupación del bien inmueble por el adquirente, de los gastos legales obligatorios (impuestos, contribuciones) y de los gastos administrativos complementarios (gestión, mantenimiento y su correspondiente servicio);

j) cláusula que estipule que la adquisición no supondrá desembolso, gasto u obligación alguna distintos de los mencionados en el contrato;

k) si existe la posibilidad de participar en un sistema de intercambio o reventa, o ambas posibilidades, del derecho objeto del contrato, así como posibles costes en caso de que el sistema de intercambio o reventa esté organizado por el vendedor o por un tercero designado por éste en el contrato;

l) información sobre el derecho de resolución del contrato e indicación de la persona a la que deberá comunicarse la posible resolución, con indicación, asimismo, del modo o los modos de efectuar dicha comunicación; indicación precisa de la naturaleza e importe de los gastos que debería pagar el adquirente con arreglo al apartado 3 del artículo 5, en caso de ejercer su derecho de resolución ad nútum; si procede, información sobre las modalidades de resolución del contrato de préstamo vinculado al contrato en cualquiera de los casos de resolución del mismo;

m) fecha y lugar de la firma del contrato por cada una de las partes.

EXPOSICIÓN DE MOTIVOS DEL CONSEJO

I. Introducción

1. El 2 de julio de 1992, la Comisión presentó al Consejo una propuesta de Directiva del Parlamento Europeo y del Consejo relativa a la protección de los adquirentes en lo relativo a determinados aspectos de los contratos directa o indirectamente referentes a la adquisición de un derecho de utilización de inmuebles en régimen de tiempo compartido (1).

2. El Parlamento Europeo emitió su dictamen los días 26 de mayo y 14 de julio de 1993 (2).

3. El Comité Económico y Social emitió el suyo el 24 de febrero de 1993 (3).

4. El 7 de octubre de 1993, la Comisión comunicó al Consejo su propuesta modificada como consecuencia del dictamen del Parlamento Europeo (4).

II. Posición común

1. El 4 de marzo de 1994, el Consejo adoptó, por mayoría cualificada (5) una posición común basada en el artículo 100 A del Tratado.

2. Objeto de la Directiva

El objetivo de esta propuesta es contribuir a la realización del mercado interior y, a través de ello, teniendo en cuenta el carácter transfronterizo de estos contratos y la naturaleza específica de las técnicas comerciales aplicadas para vender estos contratos, incrementar la protección de los adquirentes que deseen celebrar un contrato relativo, directa o indirectamente, a la adquisición de derechos de utilización de inmuebles en régimen de tiempo compartido.

A estos efectos, esta propuesta establece esencialmente disposiciones relativas:

- a la información previa del adquirente sobre los elementos constitutivos del contrato;

- a los procedimientos de resolución y de resolución ad nútum;

- a la prohibición de pagos por anticipado.

3. Comentarios generales

En el momento de la elaboración de la posición común, el Consejo recogió disposiciones que garantizan un alto nivel de protección de los adquirentes, más elevado de lo que proyectaba el Parlamento Europeo por lo que respecta a determinados puntos (información previa, anticipos). Y ello, con el objetivo, a la vez, de reducir las disparidades entre las legislaciones nacionales que existen en la materia sin modificar, sin embargo, los elementos fundamentales de los sistemas jurídicos nacionales, en particular los que dependen del derecho inmobiliario. Así pues, el Consejo se esforzó por respetar el principio de subsidiariedad en la medida compatible con la armonización perseguida.

Los considerandos nos 1 y 2 recogen estas orientaciones.

Sobre la base de las orientaciones anteriores, el Consejo ha podido integrar literalmente en su posición común, en sustancia o parcialmente, las enmiendas del Parlamento Europeo incluidas por la Comisión en su propuesta modificada.

4. Comentarios específicos

(Las referencias siguientes remiten, salvo indicación en contrario, al texto de la posición común.)

4.1. Modificaciones presentadas por el Consejo a la propuesta modificada de la Comisión, y aceptadas por la Comisión

i) Artículo 1

En la medida en que la redacción del artículo primero de la propuesta modificada es más amplia que lo que queda efectivamente cubierto por las disposiciones de la Directiva, parece necesario redactar este artículo limitándolo a dichas disposiciones, precisando claramente que los aspectos de las transacciones contractuales no cubiertos por tales disposiciones son competencia de los Estados miembros.

Esto se refleja en los considerandos n° 2 (segunda frase), n° 3 (segunda frase) y n° 4.

ii) Artículo 2 (y considerandos nos 5 y 6):

El objetivo de las distintas modificaciones realizadas en cada una de las definiciones que figuran en este artículo es tener en cuenta de la mejor manera posible la diversidad de los derechos objeto de los contratos que puedan ofrecerse en el mercado, ya sea desde el punto de vista del derecho que sea objeto del contrato, del carácter preexistente o no del derecho en relación con el contrato, o del hecho de que el contrato dé acceso directamente (ejemplo: «multipropiedad») o indirectamente (ejemplo: sistema Happimag) al derecho de utilización.

Además, se ha evidenciado la necesidad de precisar la duración mínima de utilización fijándola en una semana, con lo que se vuelve en este aspecto a la propuesta inicial de la Comisión.

Teniendo en cuenta la diversidad de los estatutos del vendedor, parece más juicioso imponer que se mencionen tales estatutos en el contrato [véase Anexo, letra a)] en lugar de intentar citarlos en el tercer guión.

iii) Artículo 3 de la propuesta modificada:

Habida cuenta del carácter muy limitado de la protección que constituye «la seguridad» que debería dar el vendedor según este artículo, de acuerdo con el concepto de conjunto seguido por el Consejo y haciendo hincapié en la información previa del adquirente, los elementos previstos en este artículo se recogen en el Anexo [letras d), g), i) y j), en particular] como elementos mínimos constitutivos del contrato.

En virtud de los artículos 10 y 11 de la posición común, los Estados miembros podrán reforzarlos más aún, por otra parte.

iv) Artículo 4 de la propuesta modificada:

La formulación de este artículo no podrá mantenerse, en la medida en que no es concebible que las modalidades de determinación de los gastos derivados de la ocupación de un inmueble se fijen de forma centralizada. Por el contrario, es indispensable que se informe al adquirente por adelantado del detalle de dichos gastos como se establece en el apartado 1 del artículo 3 y en las letras e) e i) del Anexo de la posición común.

v) Artículo 3 (y considerando n° 7):

Esencialmente, las modificaciones introducidas por este artículo en el artículo 5 de la propuesta modificada precisan el destinatario del documento de información («cualquier persona que solicite información sobre el bien inmueble») y aumentan la cantidad de información que debe suministrar el vendedor.

vi) Artículo 4 (y considerandos nos 8 y 10):

El Consejo ha considerado indispensable en este caso que, para que la información transmitida al adquirente contribuya efectivamente a su protección, se especifiquen de manera tan precisa y amplia como sea posible, las lenguas en las que el contrato y el documento de información deben ser redactados, en previsión de posibles litigios.

Ha privilegiado también determinados elementos objetivos (lengua del país de residencia, de nacionalidad, etc.) para reducir los riesgos de manipulación a los que puede estar expuesto el adquirente (lengua que «declara conocer»).

vii) Artículos 5 y 6 (y considerandos nos 11 y 12):

Estos dos artículos deben ser considerados simultáneamente en la medida en que, juntos, garantizan el nivel de protección elevado deseado por el Consejo y que la redacción del artículo 7 de la propuesta modificada no garantiza porque deja subsistir una posibilidad de anticipo de pago. Ahora bien, la experiencia de este mercado demuestra que en algunos de sus segmentos existen garantías eficaces en el caso de pago de anticipos, pero que, en otros casos, a partir del momento en que el adquirente ha consentido semejante anticipo, le resulta muy difícil resolver el contrato incluso con un plazo de varias semanas y todavía más difícil recuperar su anticipo.

En consecuencia, no se autoriza ningún anticipo. En estas condiciones, un plazo de resolución tan largo como el previsto en la propuesta modificada ya no contribuye a incrementar significativamente la protección del adquirente y, al prolongar el plazo de espera para el vendedor, podría tener el efecto perverso de incitar al vendedor a aumentar sus precios, reduciendo así el acceso de los consumidores a este mercado. Por ello, este plazo se ha reducido a diez días.

Por otra parte, es importante distinguir claramente entre:

- una situación en la que el adquirente, a pesar de estar debidamente informado y en posesión de un contrato completo, decide por voluntad propia no darle curso y resuelve el contrato;

- y una situación en la que el contrato no está completo por falta de información, en cuyo caso es de derecho la resolución del contrato, por falta imputable al vendedor. En esta situación, no sería equitativo imponer gastos al adquirente pero es razonable dar al vendedor cierto plazo para completar tales informaciones.

En todo caso, sólo pueden tenerse en cuenta los gastos estrictamente relacionados con el contrato y estipulados por la legislación nacional, sin que haya razones a priori para que estos gastos representen un porcentaje determinado del precio de venta.

La información sobre estos derechos de resolución y de resolución ad nútum debe suministrarse en dos ocasiones, antes del contrato (véase apartado 1 del artículo 3) y en el contrato [letra I) del Anexo].

viii) Artículo 7 (y considerando n° 13):

Se han aportado en este caso dos precisiones al artículo 8 de la propuesta modificada:

- no debe penalizarse al adquirente cuando éste resuelva el contrato de crédito asociado al contrato de utilización a tiempo compartido;

- esta resolución es un derecho, y no una simple posibilidad ofrecida al adquirente.

ix) Artículo 9 (y considerando n° 14):

Al tiempo que comparte la preocupación por garantizar una protección tan amplia como sea posible al adquirente, incluso en caso de que el contrato estipulara la aplicación del Derecho de un tercer país, el Consejo ha estimado que sería ilusorio y engañoso pretender garantizar esta protección de forma universal y ha limitado su alcance únicamente al territorio de los Estados miembros.

x) Artículo 11 (y considerando n° 9):

El Consejo ha preferido una redacción que, al tiempo que conserva lo sustancial del texto de la propuesta modificada, hace hincapié en el objetivo que debe alcanzarse («disposiciones favorables a la protección del adquirente»).

xi) Artículo 12:

Consideraciones prácticas en cuanto a los procedimientos nacionales de transposición han conducido a adoptar un plazo de tres años.

xii) Anexo:

En lo esencial, el texto de la propuesta modificada ha sido recogido sin otros cambios que los que se derivan de los artículos, con excepción de un añadido relativo a las informaciones referentes a las condiciones de ejercicio del derecho objeto del contrato [letra b)].

4.2. Enmiendas del Parlamento Europeo incluidas en la propuesta modificada de la Comisión y recogidas en la posición común

i) Supresión de los títulos (enmienda n° 5):

Recogida sin cambios. No se ha introducido ningún título, ni siquiera para los artículos, en aras de la coherencia con esta enmienda.

ii) Primer guión del artículo 2 (enmienda n° 7):

El Consejo ha recogido los principales elementos de esta enmienda, «régimen de tiempo compartido», «período mínimo determinado o determinable», exclusión de los contratos de arrendamiento no conformes con las definiciones de este artículo (véase considerando n° 5):

- precisándolo (duración mínima fijada en una semana);

- suprimiendo los elementos que pueden dar lugar a confusión o que son demasiado restrictivos («importe en capital» es una restricción inútil en relación con «precio global»; teniendo en cuenta la diversidad de los derechos que pueden ser objeto del contrato, es más adecuada una fórmula abierta «o cualquier otro derecho»);

- haciendo que su campo de aplicación se ajuste al artículo primero: bienes inmuebles, contrato relativo a la adquisición de un derecho de utilización.

iii) Segundo guión del artículo 2 (enmienda n° 48):

En lo sustancial, esta enmienda está cubierta por la redacción actual de este guión que deja abiertos el estado (construido o no) y la naturaleza (casas, etc.) del bien. El considerando n° 6 y la letra d) del Anexo cubren igualmente este punto.

iv) Enmiendas nos 11, 12, 13 y 14:

Habida cuenta de los comentarios que figuran en el punto 4.1 iii) anterior, los principales elementos integrantes de estas enmiendas han sido recogidos en el Anexo [letras b) y d) por lo que respecta a la enmienda n° 11, letras j) e i) por lo que respecta a la enmienda n° 12, letras e) y f) por lo que se refiere a la enmienda n° 13; letra g) para la enmienda n° 14].

Sin embargo, y siguiendo en esto a la propuesta modificada, el Consejo no ha recogido determinadas precisiones, entre otras las relativas a las normas de construcción o a las posibilidades de acción con el bien objeto del contrato, porque estas cuestiones se tratan de forma más adecuada en las legislaciones nacionales y porque las redacciones propuestas son tan generales que no añaden nada a la protección del consumidor.

Por el contrario, parecía útil informar al adquirente de la posibilidad de reventa o intercambio específicos de este tipo de contrato [véase letra k) del Anexo].

v) Enmienda n° 16:

Como indica el anterior punto 4.1 iv), lo esencial de esta enmienda se recoge en el apartado 1 del artículo 3 y en las letras e) e i) del Anexo.

vi) Artículo 3 (enmienda n° 17):

Esta enmienda ha sido recogida con las precisiones mencionadas en el punto 4.1 v) anterior. La indicación relativa a la lengua de redacción queda cubierta por el segundo guión del artículo 4.

vii) Artículo 4 (enmienda n° 19):

Esta enmienda ha sido recogida con las modificaciones justificadas en el punto 4.1 vi) anterior.

viii) Artículo 5 (enmiendas nos 51, 21, 22) y artículo 6 (enmienda n° 58):

Tal como se ha expuesto ya detalladamente en el punto 4.1 vii) anterior, el Consejo ha deseado garantizar una protección efectiva del adquirente prohibiendo todo anticipo, disponiendo su defensa frente a una información inadecuada transmitida por el vendedor y limitando estrictamente los gastos que el adquirente pudiera tener que soportar. Las enmiendas se han recogido, por consiguiente, con los ajustes y complementos citados anteriormente, en los artículos 5 y 6 y en la letra l) del Anexo.

ix) Artículo 8 (enmienda n° 25):

El Consejo ha recogido el principio de esta enmienda, reagrupando los tipos de cláusulas que no vinculan al adquirente, pero poniendo su redacción en consonancia con la del apartado 1 del artículo 6 de la Directiva del Consejo relativa a las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con los consumidores.

x) Artículo 9 (enmienda n° 27):

Con las reservas expresadas en el punto 4.1 ix) anterior, el Consejo comparte la posición del Parlamento Europeo sobre la necesidad de garantizar al adquirente vías de recurso tan amplias como sea posible, pero estima que la redacción propuesta carece de hecho de alcance práctico debido a las disposiciones del Derecho internacional privado y prefiere recurrir a una redacción derivada de la adoptada en la Directiva del Consejo relativa a las cláusulas abusivas anteriormente citada.

xi) Anexo:

- enmiendas nos 31, 32, 33, 34, 36, 37, 38, 39, 40, 41 y 42.

Sin perjuicio de los comentarios precedentemente formulados y de las modificaciones derivadas de los artículos o de precisiones cuya aplicación parecía delicada, en lo esencial estas enmiendas han sido recogidas con complementos que, en su caso, mejoran la información a disposición del adquirente [en particular, en las letras b), d), j), l) y m)].

4.3. Enmiendas del Parlamento Europeo no recogidas en la propuesta modificada de la Comisión

El Consejo tampoco ha recogido estas enmiendas por las siguientes razones:

- enmiendas nos 1, 2, 3 y 4: su aceptación no hubiese sido coherente con el artículo adoptado;

- enmienda n° 6: esta enmienda no puede adoptarse porque:

- el Anexo es parte integrante de la parte dispositiva de la Directiva y, por tanto, no procede disociarlo en la redacción;

- los adquirentes adquieren en su totalidad el derecho objeto de contrato y no son, por lo tanto, adquirentes «parciales» aun cuando la utilización del bien sea, por su parte, a tiempo «compartido»;

- en vista de la situación actual del mercado y de su posible evolución, no ha parecido oportuno incluir los bienes muebles, ni siquiera los utilizados como vivienda en el ámbito de la Directiva;

- enmienda n° 9: rechazada por las razones anteriores;

- enmienda n° 10: se trata en este caso de proteger a los adquirentes que actúan en calidad de consumidores individuales. No están por tanto incluidas las personas jurídicas;

- enmienda n° 15: se trata de un tipo de disposición que se deriva de las disposiciones generales en materia de quiebra o de insolvencia de un prestador de servicios, sin que exista un elemento específico a los productos de utilización a tiempo compartido y para el cual las legislaciones nacionales son las que mejor pueden ofrecer un tratamiento adecuado;

- enmienda n° 18: esta enmienda no se ajusta a las prácticas, incluidas las recogidas en las legislaciones nacionales de determinados Estados miembros. Por otra parte, la letra b) del Anexo impone que se precise la naturaleza exacta del derecho objeto de contrato;

- enmienda n° 24: aun cuando el tipo de disposición sugerido aquí pudiera contribuir en su principio a la protección de los adquirentes, su redacción es inaplicable en la práctica. En cualquier caso, el artículo 11 permite a los Estados miembros adoptar disposiciones de este tipo;

- enmiendas nos 26, 28, 29 y 30: estas enmiendas no son coherentes con la enmienda n° 5 recogida por el Consejo y la Comisión;

- enmienda n° 49: habida cuenta de la variedad y la evolución constante de los productos de utilización a tiempo compartido ofrecidos, reducirlos a tres categorías da a la vez a los vendedores poco escrupulosos una representación inexacta del mercado y de las posibilidades de elusión de la Directiva;

- enmienda n° 35: el concepto utilizado en la Directiva es el de derecho de utilización y no el de objeto en régimen de disfrute;

- enmienda n° 43: mutatis mutandis, se aplica la observación relativa a la enmienda n° 15;

- enmienda n° 44: si bien no cabe duda de que una información de este tipo sería muy beneficiosa para el adquirente, la puesta en práctica de esta enmienda supondría que el vendedor pudiese, para cada elemento del contrato que pueda ser objeto de un litigio, prejuzgar en un primer momento el tribunal competente, y luego, en un segundo momento, el derecho que el juez de este tribunal decida aplicar teniendo en cuenta, en su caso, la totalidad de las normas pertinentes del Derecho internacional.

(1) DO n° C 222 de 29. 8. 1992, p. 5.

(2) DO n° C 176 de 28. 6. 1993, p. 5 y DO n° C 255 de 20. 9. 1993, p. 70.

(3) DO n° C 108 de 19. 4. 1993, p. 1.

(4) DO n° C 299 de 5. 11. 1993, p. 8.

(5) La Delegación portuguesa votó en contra y la Delegación neerlandesa se abstuvo.