ES

Bruselas, 31.3.2011

COM(2011) 142 final

2011/0062 (COD)

Propuesta de

DIRECTIVA DEL PARLAMENTO EUROPEO Y DEL CONSEJO

sobre los contratos de crédito para bienes inmuebles de uso residencial

(Texto pertinente a los efectos del EEE)

SEC(2011) 355 final

SEC(2011) 356 final

SEC(2011) 357 final

EXPOSICIÓN DE MOTIVOS

1. Contexto de la propuesta

Motivación y objetivos de la propuesta

La presente propuesta ha de considerarse en el contexto de los esfuerzos dirigidos a crear un mercado interior de crédito hipotecario y con el transfondo de la crisis financiera.

La crisis financiera ha afectado considerablemente a los ciudadanos de la UE. Si bien el incremento de la titulización ha sido un factor coadyuvante importante, al permitir a los prestamistas transferir el riesgo de sus carteras de préstamos a los inversores [1], los consumidores han sufrido las consecuencias de forma directa. Muchos han perdido la confianza en el sector financiero y ciertas prácticas de préstamo que eran habituales tienen ahora repercusiones directas [2]. A medida que los prestatarios han ido experimentando cada vez más dificultades para hacer frente a sus préstamos, han aumentado los impagos y las ejecuciones de hipoteca. Por ello, en el contexto de los esfuerzos de reforma financiera, se considera importante combatir la concesión y contratación de préstamos irresponsable.

A lo largo de varios años, la Comisión ha venido realizando una revisión completa de los mercados hipotecarios de la vivienda de la UE, con el objetivo de garantizar un funcionamiento eficiente del mercado interior. Previamente, el Libro Blanco sobre la integración de los mercados de crédito hipotecario de la UE [3] había delimitado ciertos aspectos directamente pertinentes de cara a la concesión y contratación de préstamos responsable (p.ej., la información precontractual, el asesoramiento, la evaluación de la solvencia, el reembolso anticipado y la intermediación) y que obstaculizan el eficiente funcionamiento del mercado único. Estos obstáculos impiden el desarrollo de una actividad en otro Estado miembro o aumentan su coste, y van en detrimento del consumidor, pues reducen su confianza, limitan su movilidad y elevan los costes, tanto en el propio país como a escala transfronteriza. Ante los problemas que la crisis financiera puso de manifiesto, y en el contexto de los esfuerzos por garantizar un mercado único eficiente y competitivo, la Comisión se comprometió a proponer medidas para una concesión y contratación de préstamos responsable, entre ellas un marco fiable de intermediación crediticia [4]. A estos efectos, la presente propuesta tiene un doble objetivo. En primer lugar, que consumidores, prestamistas e intermediarios de crédito gocen de un mercado único eficiente y competitivo en el que exista un elevado grado de protección, impulsando, para ello, la confianza del consumidor, la movilidad de los clientes y la actividad transfronteriza de los prestamistas y los intermediarios de crédito, así como condiciones equitativas de competencia, y respetando al mismo tiempo los derechos fundamentales consagrados en la Carta de los Derechos Fundamentales de la Unión Europea, en particular el derecho a la protección de los datos personales. En segundo lugar, favorecer la estabilidad financiera garantizando para ello un funcionamiento responsable de los mercados de crédito hipotecario.

Contexto general

El volumen del mercado hipotecario de la UE es significativo: en 2008, el saldo vivo de préstamos hipotecarios sobre viviendas en la UE 27 ascendía a casi 6 billones de EUR, esto es, en torno al 50 % de su PIB [5]. El mercado hipotecario de la UE es, además, de vital importancia para los millones de ciudadanos europeos que actualmente deben reembolsar una hipoteca, como también para los futuros propietarios de una vivienda. Contratar una hipoteca es una de las decisiones financieras más importantes en la vida de una persona, ya que implica un compromiso financiero que puede durar décadas.

Los niveles de endeudamiento de las familias aumentan en toda Europa. Ahora bien, en sí mismos, no son indicativos de concesión y contratación de préstamos irresponsable, a condición de que sean sostenibles y sea posible hacer frente a los reembolsos. Sin embargo, las cifras señalan que a los ciudadanos les resulta cada vez más difícil devolver sus deudas, lo que ha llevado a un aumento de la tasa de morosidad y de las ejecuciones hipotecarias. Estos datos pueden deberse a otros factores distintos de la concesión y contratación de préstamos irresponsable, como, por ejemplo, la recesión económica. No obstante, las cifras estadísticas y los testimonios cualitativos de los interesados, junto con ciertos casos observados en toda Europa, muestran que no estamos solo ante un problema cíclico o circunscrito a uno o dos Estados miembros sino que el problema se extiende a toda la UE.

La decisión de otorgar un determinado crédito hipotecario, así como la decisión del prestatario de optar por un determinado producto hipotecario y su capacidad para reembolsar el préstamo vienen dadas por una serie de factores. Entre ellos, cabe citar la coyuntura económica, las asimetrías de información, los conflictos de intereses, las lagunas e incoherencias legislativas, y otros, como son los conocimientos financieros del prestatario y las estructuras de financiación hipotecaria. Aunque estos otros factores tienen ciertamente una incidencia, no es menos cierto que el comportamiento irresponsable de ciertos operadores del mercado contribuyó a crear una burbuja inmobiliaria y fue uno de los elementos determinantes de la crisis financiera. Es obvio, por tanto, que es necesario combatir la concesión y contratación de préstamos irresponsable, a fin de evitar que se repitan las condiciones que desembocaron en la actual crisis financiera.

Disposiciones vigentes en el ámbito de la propuesta

La publicidad engañosa está regulada en la Directiva 2006/114/CE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 12 de diciembre de 2006, sobre publicidad engañosa y publicidad comparativa [6], que afecta a las relaciones entre operadores, y la Directiva 2005/29/CE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 11 de mayo de 2005, relativa a las prácticas comerciales desleales de las empresas en sus relaciones con los consumidores en el mercado interior [7]. Sin embargo, estas disposiciones no tienen en cuenta las particularidades del crédito hipotecario ni la necesidad de que los consumidores puedan comparar la publicidad.

Las cláusulas abusivas están reguladas en la Directiva 93/13/CE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 5 de abril de 1993, sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con los consumidores [8], que introduce la noción de «buena fe» con el propósito de evitar un desequilibrio importante entre los derechos y las obligaciones de los consumidores, por un lado, y de los vendedores y proveedores, por otro lado. Esta exigencia general viene complementada por una lista de ejemplos de cláusulas que pueden considerarse abusivas. Son disposiciones, no obstante, que no tienen en cuenta las particularidades del crédito hipotecario. La información precontractual en los préstamos hipotecarios se aborda en el Acuerdo Europeo relativo a un Código de Conducta Voluntario sobre Información Precontractual para los Créditos Vivienda (en lo sucesivo, «el Código»), de marzo de 2001 [9]. El Código fue avalado por la Comisión en su Recomendación 2001/193/CE, de 1 de marzo de 2001, relativa a la información precontractual que debe suministrarse a los consumidores por los prestamistas de créditos vivienda [10]. El objetivo del Código era establecer la información general que debe suministrarse al consumidor y acordar una «ficha europea de información normalizada», que remitiera a los consumidores comparar los préstamos vivienda tanto en sus países como transfronterizamente. Sin embargo, se está aplicando de forma incoherente e insuficiente.

Diversos Estados miembros aplican al crédito hipotecario algunas disposiciones de la Directiva 2008/48/CE del Parlamento Europeo y el Consejo, de 23 de abril de 2008, relativa a los contratos de crédito al consumo (Directiva de crédito al consumo) [11]. Esta Directiva se refiere a los contratos de crédito al consumo de entre 200 EUR y 75 000 EUR y regula la publicidad, la información precontractual y contractual, y las evaluaciones de la solvencia, al tiempo que prevé que se faciliten explicaciones adecuadas y establece requisitos de información para los intermediarios de crédito. Los créditos destinados a adquirir un bien inmueble garantizados mediante hipoteca u otra garantía comparable o los préstamos destinados a la renovación de un bien inmueble que sobrepasen los 75 000 EUR quedan fuera del ámbito de esa Directiva.

Las entidades de crédito están reguladas por la Directiva 2006/48/CE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 14 de junio de 2006, relativa al acceso a la actividad de las entidades de crédito y a su ejercicio, que establece obligaciones en materia de autorización, registro y supervisión [12]. La legislación de la UE no prevé obligaciones de este tipo en relación con las entidades no crediticias que otorguen créditos hipotecarios, ni tampoco en lo que atañe a los intermediarios de crédito.

Coherencia con las demás políticas de la UE y con los objetivos de la Unión

Los objetivos de la propuesta son coherentes con las políticas y los objetivos de la Unión. El Tratado prevé actuaciones dirigidas a garantizar la creación y el funcionamiento de un mercado interior en el que exista un elevado grado de protección del consumidor y libre prestación de servicios. En el caso de las hipotecas sobre bienes inmuebles residenciales, este mercado está muy lejos de ser realidad, pues diversos obstáculos se oponen a la libre prestación de servicios.

La propuesta es asimismo coherente con otra legislación y otras políticas de la UE, a las que, a la vez, complementa, especialmente en lo que atañe a la protección del consumidor y la supervisión prudencial. La Directiva de crédito al consumo [13], adoptada en 2008, respondía al deseo de aumentar la protección del consumidor y facilitar la integración del mercado de crédito al consumo. La presente propuesta complementa dicha Directiva, al establecer un marco similar para el crédito hipotecario. En gran parte, retoma las disposiciones sobre normas de conducta de esa misma Directiva, si bien, en su caso, se han tenido en cuenta las características específicas del crédito hipotecario, por ejemplo introduciendo advertencias de riesgo en las disposiciones sobre información precontractual y haciendo más rigurosas las disposiciones sobre evaluación de la solvencia. De esta manera, se atiende también al hecho de que algunos Estados miembros ya han decidido aplicar al crédito hipotecario determinadas disposiciones de la Directiva de crédito al consumo. Por otra parte, las modificaciones que se están introduciendo o se prevé introducir en las disposiciones prudenciales y en materia de supervisión aplicables al sector bancario, como, por ejemplo, las referidas a los requisitos de capital y las normas sobre titulización, también incidirán directamente en las prácticas crediticias de los bancos. La presente propuesta complementa los trabajos sobre la supervisión, pues se centra en garantizar un ejercicio responsable de la actividad y en establecer un marco normativo para cuantos intervienen en la cadena crediticia. En conjunto, cada una de estas iniciativas contribuirá a reducir el riesgo de crédito y aumentar la estabilidad financiera.

2. Consulta de las partes interesadas y evaluación de impacto

Consulta de las partes interesadas

Métodos y principales sectores de consulta, perfil general de los consultados

En los últimos años, la Comisión ha realizado un análisis completo de los mercados hipotecarios de la UE, que ha culminado en el Libro Blanco sobre la integración de los mercados de crédito hipotecario de la UE [14]. El Libro Blanco y la extensa labor previa de consulta forman parte integrante de los trabajos preparatorios de la iniciativa en pro de la concesión y contratación de préstamos responsable.

En este contexto. y a raíz de la crisis financiera, la Comisión organizó una consulta pública orientada a conocer más y mejor los factores a tener en cuenta de cara a una concesión y contratación de préstamos responsable. Los servicios de la Comisión se reunieron, además, en diversas ocasiones, a lo largo de todo el proceso, con representantes de los Estados miembros, de los prestamistas, los intermediarios de crédito, los sindicatos y los consumidores. El Parlamento Europeo y el Comité Económico y Social Europeo han aprobado varios informes en relación con la concesión y contratación de préstamos responsable. La Comisión consultó al Supervisor Europeo de Protección de Datos sobre la protección de los datos personales de los consumidores. Asimismo, tomó nota de importantes trabajos de investigación realizados en otros foros, como la OCDE y el Banco Mundial.

Resumen de las respuestas y forma en que se han tenido en cuenta

El extenso proceso de consulta ha permitido captar algunos mensajes esenciales. En primer lugar, el sector bancario opina que en la UE no se da la concesión irresponsable de préstamos en igual medida que en EE.UU., por lo que la intervención de la UE no es necesaria. Si bien los problemas de los mercados hipotecarios de la UE no han sido tan generalizados como en EE.UU., se han observado similares deficiencias en la normativa de los mercados de la UE, por ejemplo la falta de regulación efectiva de ciertos operadores, y deficiencias en la regulación de los procesos de comercialización y venta de las hipotecas. En segundo lugar, los representantes de los consumidores son favorables a una iniciativa que garantice al consumidor un elevado grado de protección y que pueda evitar el exceso de endeudamiento. Respaldan también medidas que permitan a los consumidores comparar ofertas y confiar en los operadores con los que contratan. Son partidarios de una propuesta de la UE que introduzca normas mínimas, dejando libertad a los Estados miembros para reforzar la protección del consumidor a la luz de las condiciones y la cultura locales. En tercer lugar, siendo el actual mercado hipotecario transfronterizo limitado, algunos interesados consideran que sería más adecuado adoptar medidas a escala nacional y no de la UE. Tres de los aspectos de una posible actuación de la UE que mejor acogida tuvieron entre los distintos interesados son la obligación de realizar una evaluación de la solvencia, la necesidad de facilitar información precontractual clara, comprensible y comparable, y la necesidad de garantizar que todos cuantos intervienen en el mercado crediticio estén sujetos a una adecuada regulación y supervisión.

La información recopilada ha corroborado que la intervención de la UE en materia de concesión y contratación de préstamos responsable resulta procedente, ha supuesto un importante aporte a la elaboración de la Directiva y ha contribuido significativamente a hacer de esta una prioridad.

Obtención y utilización de asesoramiento técnico

La Comisión se basó también en una serie de estudios e informes sobre temas conexos a la concesión y contratación de préstamos responsable, entre ellos el estudio de London Economics sobre la función y la regulación de las entidades no crediticias en el mercado hipotecario de la UE (diciembre de 2008); el estudio de Europe Economics sobre los intermediarios de crédito en el mercado interior (enero de 2009); el informe del Grupo de Expertos sobre Historiales de Crédito (junio de 2009); el informe de OPTEM sobre la encuesta realizada entre los consumidores acerca de un posible nuevo formato y nuevo contenido de la «ficha europea de información normalizada» para créditos vivienda (octubre de 2009); y el estudio de London Economics sobre los costes y beneficios de diversas opciones estratégicas en el ámbito del crédito hipotecario (marzo de 2011).

Evaluación de impacto

La Comisión realizó una evaluación de impacto.

En ella, enumera una serie de problemas que sufren los mercados hipotecarios de la UE por irresponsabilidad en la fase precontractual de la concesión y contratación de préstamos, y expone el margen potencial de comportamiento irresponsable entre los intermediarios de crédito y las entidades no crediticias. Estos problemas se deben a deficiencias del mercado y de la normativa, pero también a otros factores, como la coyuntura económica general y la escasa cultura financiera. En la fase precontractual, se observaron los siguientes problemas: material publicitario que no permite la comparación, incompleto y falto de objetividad y de claridad; información precontractual insuficiente, compleja, poco clara, facilitada a destiempo y que no permite la comparación ; asesoramiento inadecuado; y evaluaciones deficientes de la idoneidad y la solvencia. Asimismo, se ponen de relieve otros problemas, tales como regímenes de registro, de autorización y de supervisión ineficaces, incoherentes o inexistentes en relación con los intermediarios de crédito y las entidades no crediticias que otorgan créditos hipotecarios. Los problemas observados podrían tener importantes efectos macroeconómicos indirectos, ir en detrimento del consumidor, erigir obstáculos económicos y jurídicos a la actividad transfronteriza y crear inequidad en las condiciones de competencia entre los operadores del mercado.

La evaluación de impacto analiza diversas opciones estratégicas para los diferentes problemas: la no intervención, normas basadas en principios, y disposiciones más detalladas o específicas a escala de la UE. Examina también qué instrumento sería más adecuado para la adopción de medidas, bien la autorregulación, bien una Directiva, un Reglamento, una Comunicación o una Recomendación.

La evaluación de impacto llega a la conclusión de que, a fin de garantizar la concesión y contratación de préstamos responsable en toda la UE, es preciso aplicar un conjunto de medidas estratégicas, y se decanta por la adopción de una Directiva.

Se considera que las opciones estratégicas seleccionadas en la evaluación de impacto contribuirán considerablemente a reducir el perjuicio que sufren los consumidores. Harán que aumente su confianza en los prestamistas, los intermediarios de crédito y los productos hipotecarios, y reducirán la probabilidad de que adquieran productos que queden fuera de su poder adquisitivo, y que podrían dar lugar a un exceso de endeudamiento, impagos y, posiblemente, ejecución de hipotecas. Las marcadas repercusiones positivas sobre la confianza del consumidor se cree que reforzarán la demanda de productos de crédito hipotecario y alentarán la movilidad del consumidor dentro del propio país y, aunque en menor grado, a escala transfronteriza. Algunas de las opciones seleccionadas no conllevarán cambios significativos en el funcionamiento de los operadores del mercado, esto es, por el lado de la oferta, en una serie de Estados miembros en los que ya existen obligaciones similares. Sin embargo, sí tendrán una incidencia importante en la actividad transfronteriza de los prestamistas y los intermediarios de crédito. Su puesta en práctica incentivará la actividad transfronteriza, pues aportarán nuevas oportunidades de negocio y economías de escala y de alcance. Ello beneficiará tanto a los operadores del mercado como a los consumidores. La entrada en el mercado de proveedores e intermediarios de crédito de otros países potenciará la competencia y, por tanto, se traducirá en una mayor gama de productos de crédito a disposición del consumidor y, potencialmente, incluso en un leve descenso de los precios. Las opciones seleccionadas comportarán también costes para los prestamistas y los intermediarios de crédito. No obstante, tales costes se verán reducidos por diversos factores, como son el hecho de que algunas de las opciones ya se aplican en diversos Estados miembros, que muchas de ellas ya son corrientes en buena parte del sector y que se prevén importantes sinergias entre las diferentes opciones estratégicas seleccionadas. El beneficio total del paquete de medidas se estima en entre 1 272 y 1 931 millones de EUR. El total de costes no recurrentes y de costes recurrentes se sitúa, según las estimaciones, entre los 383-621 millones de EUR y los 268-330 millones de EUR, respectivamente.

En la evaluación de impacto se analizan por extenso las diferentes opciones estratégicas y sus repercusiones sobre los interesados.

3. Aspectos jurídicos de la propuesta

Base jurídica

Artículo 114 del Tratado de funcionamiento de la UE.

Principio de subsidiariedad

La propuesta no forma parte de las competencias exclusivas de la Comisión, por lo que se aplica el principio de subsidiariedad.

Los objetivos de la acción pretendida no pueden ser alcanzados de manera suficiente por los Estados miembros y, por consiguiente, debido a la dimensión o los efectos de la citada acción, pueden lograrse mejor a nivel de la Unión, por las razones que a continuación se indican:

El Tratado prevé actuaciones dirigidas a garantizar la creación y el funcionamiento de un mercado interior en el que exista un elevado grado de protección del consumidor y libre prestación de servicios. En lo que se refiere a las hipotecas inmobiliarias, este mercado está muy lejos de ser una realidad, pues existen diversos obstáculos que se oponen a la libre prestación de servicios y a la creación de un mercado interior. Estos obstáculos limitan la actividad transfronteriza, por el lado tanto de la oferta como de la demanda, y reducen así la competencia. La eficiencia de los prestamistas puede verse mermada y existe un riesgo de perjuicio para los prestatarios.

Los factores que impiden ejercer la actividad en otro Estado miembro o elevan el coste de tal ejercicio frente a los proveedores de ámbito nacional pueden afrontarse adoptando medidas adecuadas a escala de la UE. Algunos de los problemas observados podrían suponer para los proveedores nacionales un incremento del coste de los préstamos hipotecarios o impedir que desarrollen actividad a este respecto. Ahora bien, los costes se incrementan considerablemente en el caso de los prestamistas que desean ejercer una actividad transfronteriza, y pueden disuadir de entrar en el mercado, restringiendo, por tanto, la competencia.

En un mercado único competitivo y eficiente, en el que los consumidores gocen de una elevada protección, estos buscarán el producto que mejor satisfaga sus necesidades, ya sea en su propio país o en otro Estado miembro. Sin embargo, los consumidores de la UE siguen contratando sus créditos hipotecarios primordialmente a escala local. Ello puede deberse, entre otras cosas, a que el consumidor desconoce lo que existe en otros lugares, a su falta de confianza debido a una mala o insuficiente información, al temor de no poder hacer valer sus derechos legales o a una deficiente protección jurídica en caso de problemas.

La integración y la estabilidad financieras son objetivos que se favorecen recíprocamente y se forjan a escala nacional, pero están supeditados de manera crucial a ciertas actuaciones que solo pueden provenir de la UE. Tal y como ilustra la reciente crisis financiera, los efectos de una actividad de préstamo irresponsablemente desarrollada en un país pueden propagarse rápidamente más allá de las fronteras nacionales, en parte por el carácter multinacional de ciertos grupos bancarios, y también por la naturaleza internacional del riesgo titulizado. La presente Directiva aborda la interacción entre prestamistas o intermediarios y ciudadanos. La concesión y contratación de préstamos irresponsable es uno de los factores que originaron la crisis financiera, contribuyendo notablemente a la aparición de turbulencias financieras. Se considera que las disposiciones propuestas garantizarán una actividad de crédito hipotecario responsable en toda la UE y contribuirán a impulsar la estabilidad financiera, económica y social en la UE.

La creación de un mercado interior de crédito hipotecario, en el que el consumidor goce de elevada protección, facilitaría la prestación de servicios en toda la UE y sería plenamente acorde con el Tratado. Si solo los Estados miembros adoptaran medidas, ello redundaría, previsiblemente, en distintas normativas, lo que podría socavar el funcionamiento del mercado interior o erigir nuevos obstáculos, y generar desiguales niveles de protección del consumidor en toda la UE. La adopción de una serie de normas comunes a escala de la UE, como las que son objeto de la presente propuesta, favorecería un mercado interior eficiente y competitivo, con un elevado grado de protección del consumidor. Tales normas son también esenciales como garantía de que se han extraído las oportunas consecuencias de la crisis de las hipotecas de alto riesgo y de que, en el futuro, no se repetirá una crisis financiera de esas características.

Por tanto, la propuesta cumple el principio de subsidiariedad.

Principio de proporcionalidad

La propuesta cumple el principio de proporcionalidad, por las razones que a continuación se indican.

La propuesta se limita a lo estrictamente necesario para alcanzar sus objetivos. No regula todos los aspectos de la concesión y contratación de préstamos, sino solo ciertos aspectos clave de las operaciones de crédito hipotecario.

Todas las disposiciones propuestas se han sometido a una prueba de proporcionalidad y han sido objeto de intensas consultas para garantizar una normativa adecuada y proporcionada.

La propuesta prevé la posterior adopción de disposiciones de aplicación o de normas técnicas, en caso de que algún aspecto específico precise orientaciones o aclaraciones técnicas más detalladas.

El 23 de septiembre de 2009, la Comisión adoptó sendas propuestas de Reglamentos por los que se creaban la Autoridad Bancaria Europea (ABE), la Autoridad Europea de Seguros y Pensiones de Jubilación (AESPJ) y la Autoridad Europea de Valores y Mercados (AEVM) [15]. A este respecto, la Comisión desea recordar las declaraciones que efectuó, en relación con los artículos 290 y 291 del TFUE, con motivo de la adopción de los Reglamentos por los que se creaban las Autoridades Europeas de Supervisón, según las cuales: «En lo que atañe al proceso de adopción de normas reglamentarias, la Comisión subraya el carácter singular del sector de los servicios financieros, derivado de la estructura Lamfalussy y reconocido explícitamente en la Declaración 39, aneja al TFUE. No obstante, la Comisión abriga serias dudas sobre si las limitaciones de su papel en la adopción de actos delegados y medidas de ejecución se ajustan a los artículos 290 y 291 del TFUE.».

Instrumentos elegidos

Instrumento propuesto: Directiva

Otros instrumentos no serían adecuados por los motivos que se exponen a continuación.

La plena armonización no siempre es necesaria o pertinente: p.ej., la estructura de los mercados de la vivienda y los mercados hipotecarios difiere entre los distintos países de la UE, del mismo modo que también difieren los productos y las estructuras de remuneración. La intervención de la UE ha de ser suficientemente detallada para ser eficaz, pero también suficientemente genérica, de modo que se atienda a la diversidad que presenta la UE. Una directiva ofrece cierta flexibilidad en cuanto al nivel de armonización. Estas disposiciones delimitadas pueden dar cabida a la diversidad existente en los mercados hipotecarios de la UE.

Se recomienda que el instrumento jurídico utilizado para el paquete de medidas propuesto sea una Directiva.

4. Repercusiones presupuestarias

Excepto por los costes administrativos normales derivados del control del cumplimiento de la legislación de la UE, no habrá ninguna repercusión presupuestaria, pues no se crean nuevos comités ni se establecen compromisos financieros.

5. Información adicional

Cláusula de reexamen/revisión/expiración

La propuesta incluye una cláusula de reexamen.

Espacio Económico Europeo

El acto propuesto es pertinente a efectos del Espacio Económico Europeo y, por consiguiente, debe hacerse extensivo al mismo.

Explicación detallada de la propuesta

A continuación, se ofrece un breve resumen cuya finalidad es facilitar el proceso decisorio, esbozando el contenido fundamental de la Directiva.

El artículo 1 (objeto) declara que la Directiva se refiere al crédito hipotecario otorgado al consumidor, así como a ciertas requisitos que, en materia prudencial y de supervisión, deben cumplir los prestamistas y los intermediarios de crédito. Así, la Directiva se focaliza en los bienes inmuebles de uso residencial, y no en los de finalidad comercial.

El artículo 2 (ámbito de aplicación) fija el ámbito de aplicación de la Directiva, que comprende los contratos de crédito garantizados con hipoteca u otro tipo de garantía, los préstamos para la adquisición de bienes inmuebles y ciertos contratos de crédito destinados a financiar la renovación de bienes inmuebles. La Directiva no impide que algunos Estados miembros, si lo desean, puedan ampliar su ámbito de aplicación a otros beneficiarios, como, por ejemplo, las pequeñas y medianas empresas, o también a algunas operaciones relativas a bienes inmuebles de finalidad comercial.

Artículo 3 (definiciones) define los términos empleados en la Directiva. En la medida de lo posible, las definiciones se ajustan a las que figuran en otros textos de la Unión, en particular la Directiva 2008/48/CE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 23 de abril de 2008, que establece normas a nivel de la Unión en materia de contratos de crédito al consumo y la Directiva 2002/92/CE del Parlamento Europeo y del Consejo, sobre la mediación en los seguros [16]. No obstante, debido a las características propias de la presente Directiva, algunas definiciones se han adaptado a las necesidades de la propuesta.

El artículo 4 (autoridades competentes) exige a los Estados miembros que designen autoridades competentes específicas para la aplicación de la Directiva.

El artículo 5 (normas de conducta en la concesión de crédito a los consumidores) y el artículo 6 (requisitos mínimos de competencia) establecen importantes condiciones, tanto para los prestamistas como para los intermediarios de crédito, cuya finalidad es garantizar una elevada profesionalidad en la concesión de crédito hipotecario; por ejemplo, la obligación de actuar en el mejor interés del consumidor o requisitos en el sentido de poseer un nivel adecuado de conocimientos y de competencia.

El artículo 7 (disposiciones generales aplicables en materia de publicidad y comercialización) y el artículo 8 (información básica que deberá figurar en la publicidad) introducen principios generales aplicables a las comunicaciones publicitarias y comerciales, y establecen la forma y el contenido de la información que ha de contener la publicidad. La información básica se refiere a los elementos esenciales del crédito y, cuando este esté garantizado con hipoteca, incluye una advertencia sobre las consecuencias para el consumidor si incumple los compromisos que conlleva el contrato de crédito. Estas disposiciones complementan y amplían las obligaciones que establece la Directiva 2005/29/CE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 11 de mayo de 2005, relativa a las prácticas comerciales desleales de las empresas en sus relaciones con los consumidores en el mercado interior, que modifica la Directiva 84/450/CEE del Consejo, las Directivas 97/7/CE, 98/27/CE y 2002/65/CE del Parlamento Europeo y del Consejo y el Reglamento (CE) n° 2006/2004 del Parlamento Europeo y del Consejo («Directiva sobre las prácticas comerciales desleales»).

El artículo 9 (información precontractual) establece la obligación de que los prestamistas y los intermediarios de crédito ofrezcan en todo momento información general sobre la gama de productos de crédito disponibles. Introduce también la obligación de que los prestamistas y, en su caso, los intermediarios de crédito faciliten al consumidor información personalizada basada en la «ficha europea de información normalizada». Estas obligaciones son, en gran medida, similares a las previstas, con carácter voluntario, en el Código de conducta voluntario sobre información precontractual para los créditos vivienda. El contenido y la estructura de la «ficha europea de información normalizada», según se detallan en el anexo II, han sido actualizados para tener en cuenta los resultados de la encuesta realizada entre consumidores de los 27 Estados miembros.

El artículo 10 (requisitos de información de los intermediarios de crédito) exige que los intermediarios de crédito, antes de prestar sus servicios, faciliten a los consumidores información sobre su identidad, situación legal y vínculo con el prestamista, a fin de incrementar la transparencia en relación con posibles conflictos de intereses.

El artículo 11 (explicaciones adecuadas) introduce la obligación de que, en la fase precontractual, los prestamistas y los intermediarios de crédito den al consumidor explicaciones sobre el contrato o los contratos de crédito ofrecidos, que se corresponderán con el nivel de conocimientos y de experiencia del consumidor en materia de crédito.

El artículo 12 (cálculo de la tasa anual equivalente) se refiere al principal indicador utilizado para la comparación de productos de crédito hipotecario. Exige que, en el caso de los productos hipotecarios, se utilice la definición de tasa anual equivalente (TAE) que establece la Directiva 2008/48/CE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 23 de abril de 2008, que establece normas a nivel de la Unión Europea en materia de contratos de crédito al consumo. En el anexo I se detalla el método de cálculo de la TAE y se establecen disposiciones con vistas a la modificación de dicho método para tener en cuenta la evolución del mercado.

El artículo 13 (información sobre el tipo deudor) dispone qué información ha de facilitarse al consumidor en caso de variar el tipo deudor.

El artículo 14 (obligación de evaluar la solvencia del consumidor) obliga al prestamista a evaluar la capacidad del consumidor para reembolsar el crédito, atendiendo a las circunstancias personales de este y basándose en información suficiente. Asimismo, introduce la obligación de que el prestamista deniegue la concesión del crédito cuando los resultados de la evaluación de la solvencia sean negativos.

El artículo 15 (obligación de información que incumbe al consumidor) establece la exigencia de una «contratación de préstamos responsable», esto es, de que el prestatario facilite toda la información que resulte necesaria para realizar la evaluación de la solvencia, y de que esta sea exacta.

El artículo 16 (acceso a bases de datos) introduce disposiciones dirigidas a garantizar que los prestamistas puedan obtener información de las pertinentes bases de datos de forma no discriminatoria.

El artículo 17 (normas de asesoramiento) establece una serie de normas que garanticen que siempre que se ofrezca asesoramiento el prestario tenga claro que se trata de asesoramiento, si bien no se introduce la obligación de asesorar. Estipula que se tome en consideración un número suficiente de contratos de crédito disponibles en el mercado, y que el asesoramiento se adecue al perfil del prestatario.

El artículo 18 (reembolso anticipado) dispone que los Estados miembros deben velar por que los consumidores tengan derecho a reembolsar su crédito antes de la fecha de vencimiento del contrato, dejando a aquellos libertad para fijar las condiciones de ejercicio de tal derecho, que no deberán ser excesivamente onerosas.

Los artículos 19 a 22 (sobre autorización, registro y supervisión de los intermediarios de crédito) establecen los principios de un marco regulador y de supervisión aplicable a los intermediarios de crédito. Dicho marco prevé la autorización y el registro de estos, supeditado al cumplimiento de ciertos requisitos, tanto de acceso al ejercicio de la actividad como de carácter permanente, y, asimismo, la implantación de un sistema de pasaporte. Tales requisitos se aplican a todos los intermediarios de crédito, sean o no intermediarios vinculados, a fin de garantizar una elevada profesionalidad en el sector.

El artículo 23 (autorización, registro y supervisión de las entidades no crediticias) estipula que las entidades no crediticias deben estar sujetas a una autorización, una inscripción en registro y una supervisión adecuados. De este modo se garantiza que todos los prestamistas, sean o no entidades de crédito, estén adecuadamente regulados y supervisados.

El artículo 24 (sanciones) exige que los Estados miembros garanticen que puedan aplicarse las oportunas medidas o sanciones administrativas en caso de incumplimiento de la Directiva.

El artículo 25 (mecanismos de resolución de litigios) establece la obligación de que los Estados miembros designen organismos de reclamación extrajudiciales para la resolución de litigios entre los prestamistas y los consumidores, y entre los intermediarios de crédito y los consumidores.

Los artículos 26 a 28 (actos delegados) fijan los procedimientos aplicables para que ciertos elementos de la Directiva puedan ser adaptados, detallados o actualizados.

El artículo 29 (carácter obligatorio de la Directiva) y el artículo 30 (transposición) estipulan, respectivamente, que los Estados miembros deben transponer la Directiva y cómo ha de efectuarse la transposición.

El artículo 31 (cláusula de reexamen) prevé que, transcurridos cinco años, se examine si la Directiva resulta adecuada y eficaz para cumplir sus objetivos.

2011/0062 (COD)

Propuesta de

DIRECTIVA DEL PARLAMENTO EUROPEO Y DEL CONSEJO

sobre los contratos de crédito para bienes inmuebles de uso residencial

(Texto pertinente a los efectos del EEE)

EL PARLAMENTO EUROPEO Y EL CONSEJO DE LA UNIÓN EUROPEA,

Visto el Tratado de Funcionamiento de la Unión Europea, y, en particular, su artículo 114,

Vista la propuesta de la Comisión Europea [17],

Previa transmisión del proyecto de acto legislativo a los parlamentos nacionales [18],

Visto el dictamen del Comité Económico y Social Europeo [19],

Visto el dictamen del Comité de las Regiones [20],

Visto el dictamen del Banco Central Europeo [21],

Tras haber consultado al Supervisor Europeo de Protección de Datos [22],

De conformidad con el procedimiento legislativo ordinario [23],

Considerando lo siguiente:

(1) En marzo de 2003, la Comisión puso en marcha un proceso encaminado a determinar y evaluar el impacto de los obstáculos al mercado interior de los contratos de crédito para bienes inmuebles de uso residencial. En 2007, adoptó un Libro blanco sobre la integración de los mercados de crédito hipotecario de la UE [24]. El Libro Blanco anunciaba la intención de la Comisión de evaluar la incidencia de, entre otras cosas, las distintas opciones de actuación en relación con la información precontractual, las bases de datos sobre créditos, la solvencia, la tasa anual equivalente y el asesoramiento. La Comisión también creó un Grupo de Expertos sobre Historiales de Crédito, encargado de asistirla en la elaboración de medidas orientadas a mejorar la accesibilidad, comparabilidad y exhaustividad de la información crediticia. Se iniciaron asimismo diversos estudios sobre el papel y las actividades de los intermediarios de crédito y las entidades no crediticias que otorgan contratos de crédito para bienes inmuebles de uso residencial.

(2) De conformidad con el Tratado, el mercado interior supone un espacio sin fronteras internas, en el que se garantiza la libre circulación de mercancías y servicios y la libertad de establecimiento. La instauración de un mercado crediticio más transparente y eficiente dentro de ese espacio es fundamental para promover el desarrollo de las actividades transfronterizas y crear un mercado interior de contratos de crédito para bienes inmuebles de uso residencial. Existen diferencias sustanciales entre las disposiciones de los distintos Estados miembros referentes a las normas de conducta en la concesión de créditos para bienes inmuebles de uso residencial, así como por lo que respecta a la regulación y supervisión de los intermediarios de crédito y las entidades no crediticias que otorgan contratos de crédito para bienes inmuebles de uso residencial. Esas diferencias crean obstáculos que limitan la actividad transfronteriza, por el lado tanto de la oferta como de la demanda, y reducen así la competencia y las posibilidades de elección dentro del mercado, lo que hace aumentar el coste de los préstamos para los proveedores y puede incluso impedir que desarrollen actividad a este respecto.

(3) La crisis financiera ha demostrado que el comportamiento irresponsable de los participantes en el mercado puede socavar los cimientos del sistema financiero, lo que debilita la confianza de todos los interesados, en particular los consumidores, y puede tener graves consecuencias sociales y económicas. Numerosos consumidores han perdido la confianza en el sector financiero y los prestatarios han experimentado cada vez más dificultades para hacer frente a sus préstamos, provocando un aumento de los impagos y las ventas forzosas. Ante los problemas que la crisis financiera ha puesto de manifiesto, y en el contexto de los esfuerzos por garantizar un mercado único eficiente y competitivo, la Comisión ha propuesto medidas en relación con los contratos de crédito para bienes inmuebles de uso residencial —entre ellas un marco creíble sobre intermediación crediticia—, con vistas a implantar, de cara al futuro, mercados responsables y fiables, y restablecer la confianza de los consumidores [25].

(4) Se han determinado una serie de problemas que sufren los mercados hipotecarios de la UE por irresponsabilidad en la fase precontractual de la concesión y contratación de préstamos, así como el margen potencial de comportamiento irresponsable entre los intermediarios de crédito y las entidades no crediticias. Algunos de los problemas se derivaban de los préstamos suscritos por los consumidores en una moneda extranjera, en razón del tipo de interés ventajoso ofrecido, sin una comprensión adecuada del riesgo de tipo de cambio que conllevaban. Estos problemas se deben a deficiencias del mercado y de la normativa, pero también a otros factores, como la coyuntura económica general y los escasos conocimientos financieros. Se han puesto de relieve, asimismo, otros problemas, tales como regímenes de registro, de autorización y de supervisión ineficaces, incoherentes o inexistentes en relación con los intermediarios de crédito y las entidades no crediticias que otorgan créditos para bienes inmuebles de uso residencial. Los problemas observados podrían tener importantes efectos macroeconómicos indirectos, ir en detrimento del consumidor, erigir obstáculos económicos y jurídicos a la actividad transfronteriza y crear inequidad en las condiciones de competencia entre los operadores del mercado.

(5) Para facilitar la emergencia de un mercado interior con un funcionamiento satisfactorio y un elevado grado de protección de consumidor en lo que respecta a los contratos de crédito para bienes inmuebles de uso residencial es necesario prever un marco armonizado a nivel de la Unión en una serie de ámbitos. Es asimismo necesario establecer normas armonizadas orientadas a garantizar que los consumidores que busquen celebrar tales contratos puedan hacerlo sabedores de que las entidades con las que entablen relación actúan de manera profesional y responsable.

(6) La presente Directiva mejorará la realización y el funcionamiento del mercado interior mediante la aproximación de las disposiciones legales de los Estados miembros y el establecimiento de normas de calidad en relación con determinados servicios, concretamente la distribución y concesión de crédito a través de prestamistas e intermediarios de crédito. La definición de normas de calidad respecto de los servicios de concesión de crédito implica necesariamente la adopción de disposiciones en materia de autorización, así como requisitos prudenciales.

(7) Resulta oportuno que, en los ámbitos no cubiertos por la presente Directiva, los Estados miembros conserven la libertad de mantener o adoptar disposiciones nacionales. Se deben poder mantener o adoptar disposiciones nacionales en el ámbito del Derecho contractual, en relación con aspectos tales como la validez de los contratos de crédito, la tasación de los bienes, el registro de la propiedad, la información contractual, las cuestiones postcontractuales, y la gestión de los impagos.

(8) Dado que los consumidores y las empresas no están en la misma posición, no deben disponer del mismo grado de protección. Si bien procede garantizar los derechos de los consumidores mediante disposiciones con respecto a las cuales no puedan establecerse excepciones en los contratos, resulta razonable dejar a las empresas y organizaciones que convengan de otro modo. Resulta oportuno, por tanto, que la presente Directiva se aplique a los créditos que se conceden a los consumidores. No obstante, los Estados miembros deben tener la posibilidad de hacer extensivo su ámbito de aplicación a personas físicas o jurídicas que no sean consumidores, en particular las microempresas, según estas se definen en la Recomendación 2003/361/CE de la Comisión, de 6 de mayo de 2003, sobre la definición de microempresas, pequeñas y medianas empresas [26].

(9) El objetivo de la presente Directiva consiste en garantizar que todos los créditos otorgados a consumidores disfruten de un elevado grado de protección. Procede, por tanto, que se aplique a los créditos garantizados por bienes inmuebles, créditos utilizados para adquirir bienes inmuebles en algunos Estados miembros o créditos destinados a la renovación de bienes inmuebles residenciales no incluidos en el ámbito de aplicación de la Directiva 2008/48/CE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 23 de abril de 2008, relativa a los contratos de crédito al consumo y por la que se deroga la Directiva 87/102/CEE del Consejo [27], por la que se establecen normas a nivel de la Unión referentes a los contratos de crédito al consumo. Por lo demás, la presente Directiva no debe aplicarse a determinados tipos de contratos de crédito concedidos por un empresario a sus empleados en determinadas circunstancias, según lo ya previsto en la Directiva 2008/48/CE.

(10) La presente Directiva no debe ser aplicable a determinados contratos de crédito que vayan a ser reembolsados en el futuro con el producto de la venta de un bien inmueble y cuyo objetivo principal consista en facilitar el consumo, tales como los productos de pensión hipotecaria u otros productos especializados equivalentes. Se trata de contratos de crédito con características específicas que rebasan el ámbito de la presente Directiva. Resulta superfluo, por ejemplo, evaluar la solvencia del prestatario, dado que es el prestamista quien efectúa los pagos al prestatario, y no a la inversa. Las operaciones de ese tipo requieren, entre otras cosas, una información precontractual sustancialmente diferente. Por lo demás otros productos, tales como la vivienda-pensión, que funcionan de manera análoga a las hipotecas inversas o hipotecas vitalicias, no comportan la concesión de crédito, por lo que seguirán quedando fuera del ámbito regulado por la Directiva. No obstante, resulta oportuno que la presente Directiva sea aplicable a aquellos préstamos garantizados cuyo objetivo primordial consista en facilitar la adquisición de un bien inmueble, incluidos aquellos que no requieren el reembolso del capital o aquellos que tienen como finalidad proporcionar financiación temporal en el lapso de tiempo comprendido entre la venta de un bien inmueble y la compra de otro.

(11) Por motivos de seguridad jurídica, el marco legislativo de la Unión en relación con los contratos de crédito para bienes inmuebles de uso residencial debe ser coherente con otros actos de la Unión y complementario de los mismos, especialmente por lo que atañe a la protección de los consumidores y a la supervisión prudencial. Tanto las definiciones de términos básicos, tales como «consumidor», «prestamista», «intermediario de crédito», «contratos de crédito» y «soporte duradero», como los conceptos fundamentales utilizados en la información básica para designar las características financieras del crédito, como por ejemplo el coste total del crédito para el consumidor, el importe total adeudado por el consumidor, la tasa anual equivalente y el tipo deudor, deben ajustarse a los de la Directiva 2008/48/CE, de modo que se utilice una misma terminología para referirse a hechos de un mismo tipo, con independencia de si se trata de crédito al consumo o de crédito para bienes inmuebles de uso residencial. Resulta, por tanto, oportuno que, al transponer la presente Directiva, los Estados miembros velen por la coherencia en su aplicación e interpretación.

(12) A fin de garantizar a los consumidores un marco uniforme en materia de crédito y de reducir al mínimo las cargas administrativas de los prestamistas y los intermediarios de crédito, conviene que, en lo esencial, la presente Directiva siga las pautas de la Directiva 2008/48/CE, y concretamente recoja los preceptos conforme a los cuales es preciso que la información que figure en la publicidad relativa a los contratos de crédito para bienes inmuebles de uso residencial se facilite al consumidor mediante un ejemplo representativo, que se proporcione a este información precontractual pormenorizada por medio de una ficha de información normalizada, que se le faciliten las explicaciones adecuadas antes de celebrar el contrato de crédito, y que los prestamistas evalúen la solvencia del consumidor antes de la concesión de un préstamo. Asimismo, debe garantizarse a los prestamistas un acceso no discriminatorio a las bases de datos sobre créditos, a fin de crear, a través de las disposiciones, condiciones equitativas de competencia similares a las previstas en la Directiva 2008/48/CE. De manera análoga a la Directiva 2008/48/CE, la presente Directiva debe garantizar una autorización, un registro y una supervisión adecuados de todos los prestamistas que otorguen contratos de crédito para bienes inmuebles de uso residencial, e imponer requisitos relativos al establecimiento de mecanismos de resolución extrajudicial de litigios y al acceso a los mismos.

(13) Resulta oportuno que la presente Directiva complemente la Directiva 2002/65/CE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 23 de septiembre de 2002, relativa a la comercialización a distancia de servicios financieros destinados a los consumidores, y por la que se modifican la Directiva 90/619/CEE del Consejo y las Directivas 97/7/CE y 98/27/CE [28], que exige que se informe al consumidor acerca de la existencia o inexistencia de un derecho de desistimiento y prevé tal derecho. No obstante, si bien la Directiva 2002/65/CE establece la posibilidad de que el proveedor facilite la información precontractual tras la celebración del contrato, semejante posibilidad resulta inadecuada en relación con los contratos de crédito para bienes inmuebles de uso residencial, dada la importancia del compromiso financiero que adquiere el consumidor. Por otra parte, tal como prevé la Directiva 85/577/CEE del Consejo, de 20 de diciembre de 1985, referente a la protección de los consumidores en el caso de contratos negociados fuera de los establecimientos comerciales (Directiva sobre la venta a domicilio) [29], procede otorgar a los consumidores el derecho de desistimiento en los contratos de crédito para bienes inmuebles de uso residencial celebrados fuera de los establecimientos comerciales e informarles de la existencia de tal derecho.

(14) Es importante, al mismo tiempo, tomar en consideración las particularidades de aquellos contratos de crédito para bienes inmuebles de uso residencial que requieren un enfoque diferenciado. Dada la naturaleza de los citados contratos de crédito y sus posibles consecuencias para el consumidor, es preciso que el material publicitario y la información precontractual personalizada incluyan advertencias específicas de riesgo, por ejemplo, sobre la naturaleza de las garantías y las implicaciones de constituir una garantía. Conviene que, a semejanza del planteamiento que ya ha venido aplicando el sector con carácter voluntario en relación con los préstamos hipotecarios, además de la información precontractual personalizada, se facilite en todos los casos información precontractual general. También se justifica un enfoque diferenciado por la necesidad de tomar en consideración las enseñanzas extraídas de la crisis financiera, a fin de garantizar que la emisión del préstamo se realice de manera sólida. A este respecto, resulta oportuno que las disposiciones relativas a la evaluación de la solvencia sean más estrictas que las vigentes en relación con el crédito al consumo, que los intermediarios de crédito faciliten información más precisa sobre su situación legal y vínculo con los acreedores, a fin de revelar posibles conflictos de intereses, y que cuantos intervienen en la emisión de los contratos de crédito para bienes inmuebles de uso residencial estén debidamente autorizados, registrados y supervisados.

(15) Con frecuencia, los intermediarios desarrollan otras actividades además de la intermediación crediticia, en particular las de intermediación de seguros o prestación de servicios de inversión. Es necesario, por tanto, que la presente Directiva garantice además una cierta coherencia con la Directiva 2002/92/CE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 9 de diciembre de 2002, sobre la mediación en los seguros [30], y con la Directiva 2004/39/CE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 21 de abril de 2004, relativa a los mercados de instrumentos financieros, por la que se modifican las Directivas 85/611/CEE y 93/6/CEE del Consejo y la Directiva 2000/12/CE del Parlamento Europeo y del Consejo y se deroga la Directiva 93/22/CEE del Consejo [31]. En particular, los requisitos prudenciales impuestos a los intermediarios deben ser globalmente análogos a los previstos en la Directiva 2002/92/CE, al objeto de simplificar el proceso de establecimiento como intermediario de crédito y la actividad transfronteriza.

(16) El marco jurídico aplicable debe infundir en los consumidores confianza en que los prestamistas y los intermediarios de crédito actúan al servicio de los intereses de los consumidores. Para instaurar la confianza, es fundamental garantizar en el sector un elevado grado de equidad, honestidad y profesionalidad. Si bien procede que la presente Directiva imponga a las entidades la obligación de demostrar los conocimientos y la competencia pertinentes, los Estados miembros han de tener la libertad de imponer o mantener esas mismas exigencias por lo que respecta a las personas físicas.

(17) Los prestamistas y los intermediarios de crédito recurren con frecuencia a anuncios, en los que a menudo ofrecen condiciones especiales, para atraer a los consumidores a un determinado producto. Resulta, por tanto, oportuno que los consumidores gocen de protección frente a las prácticas publicitarias desleales o engañosas, y que puedan comparar anuncios. A fin de permitirles comparar distintas ofertas, es preciso establecer disposiciones específicas sobre la publicidad de los contratos de crédito para bienes inmuebles de uso residencial y elaborar una lista de los extremos que han de figurar en la publicidad y el material promocional dirigidos a los consumidores. Las citadas disposiciones deben atender a las particularidades de dichos contratos, por ejemplo, al hecho de que el consumidor puede perder el bien si no hace frente a los reembolsos del préstamo. Resulta oportuno que los Estados miembros conserven la libertad de implantar o mantener en su ordenamiento jurídico nacional requisitos de divulgación por lo que respecta a la publicidad que no incluye información sobre el coste del crédito.

(18) Si bien la publicidad tiende a centrarse en uno o varios productos concretos, los consumidores deben poder tomar sus decisiones con pleno conocimiento de la gama de productos de crédito que ofrece el mercado. A este respecto, la información general juega un papel importante a la hora de instruir a los consumidores sobre la amplia gama de productos y servicios que un determinado prestamista o intermediario de crédito ofrece, y sobre las características esenciales de los mismos. Conviene, por tanto, que el consumidor tenga, en todo momento, acceso a la información general relativa a los productos de crédito disponibles. Asimismo, es preciso que reciba información personalizada con antelación suficiente a la celebración del contrato de crédito, al objeto de que pueda comparar y sopesar las características de los distintos productos de crédito.

(19) A fin de crear condiciones de competencia equitativas y de permitir al consumidor basar su decisión en las características de los productos de crédito disponibles en lugar de en el canal de distribución a través del cual se accede a tales productos, es preciso que aquel reciba información sobre el crédito, con independencia de que trate directamente con un prestamista o con un intermediario de crédito.

(20) La Recomendación 2001/193/CE de la Comisión relativa a la información precontractual que debe suministrarse a los consumidores por los prestamistas de créditos vivienda [32] vino a avalar el Código de conducta voluntario adoptado en 2001 de común acuerdo entre las asociaciones y federaciones que representan a los prestamistas y los consumidores, y que contiene una ficha europea de información normalizada (FEIN). La ficha proporciona al prestatario información personalizada sobre el contrato de crédito que va a suscribir. En su Recomendación, la Comisión se comprometía a supervisar la observancia del Código y a evaluar su eficacia, así como a estudiar la posibilidad de presentar legislación vinculante en el supuesto de que no se cumplieran íntegramente las directrices de la Recomendación. Los datos recabados por la Comisión desde entonces han puesto de relieve la necesidad de revisar el contenido y la presentación de la FEIN, a fin de garantizar que sea clara y comprensible, y que contenga toda la información que se considere pertinente para el consumidor. Conviene que se introduzcan en la FEIN las mejoras necesarias determinadas, en cuanto a contenido y presentación, con ocasión de las encuestas realizadas entre consumidores de todos los Estados miembros. Resulta oportuno revisar la estructura de la ficha (en particular, el orden de los elementos de información) y simplificar su formulación, deben fundirse secciones, como las referentes al «tipo de interés nominal» y a la «tasa anual equivalente», y añadirse otras, tales como «organismo externo de reclamación» o «riesgos y advertencias».

(21) Para garantizar la mayor transparencia posible y prevenir todo abuso derivado de posibles conflictos de intereses cuando los consumidores recurran a los servicios de intermediarios de crédito, procede que estos últimos cumplan con determinadas obligaciones en materia de información antes de prestar sus servicios. La información facilitada debe incluir datos sobre su identidad y los vínculos existentes con los prestamistas e indicar, por ejemplo, si están tomando en consideración productos de una multiplicidad de prestamistas o solo de un número restringido de ellos. Aquellos intermediarios de crédito que no estén vinculados a un prestamista o grupo de prestamistas deben facilitar al consumidor, además, información sobre la existencia de comisiones abonables por los prestamistas por cuya cuenta actúan, y de las posibles variaciones de esas comisiones.

(22) El consumidor puede necesitar asistencia suplementaria para decidir qué contrato de crédito, de entre todos los productos propuestos, es el que mejor se ajusta a sus necesidades y su situación financiera. Resulta oportuno que los prestamistas, y los intermediarios de crédito, cuando la operación se realice a través de estos, proporcionen dicha asistencia respecto de los productos crediticios que ofrecen al consumidor. Por tanto, la información pertinente, así como las características esenciales de cada uno de los productos propuestos, deben explicarse al consumidor de forma personalizada, de manera que este pueda entender qué repercusiones pueden tener sobre su situación económica. Los Estados miembros deben poder determinar en qué momento y en qué medida han de facilitarse esas explicaciones al consumidor, teniendo en cuenta las circunstancias particulares de la situación en la que se ofrece el crédito, la necesidad de asistencia que tenga el consumidor y la naturaleza de cada uno de los productos crediticios.

(23) Con el fin de impulsar la realización y el funcionamiento del mercado interior y garantizar a los consumidores un elevado grado de protección en toda la Unión, debe garantizarse la comparabilidad de la información relativa a las tasas anuales equivalentes en toda la Unión. El coste total del crédito para el consumidor debe incluir todos los gastos que este deba abonar en relación con el contrato de crédito, exceptuando los gastos notariales. Debe, por tanto, incluir los intereses, las comisiones, los impuestos, la remuneración de los intermediarios de crédito y cualquier otro tipo de gastos, así como el coste de los seguros u otros productos accesorios, cuando estos sean obligatorios para obtener el crédito en las condiciones ofrecidas. Dado que en la fase precontractual la tasa anual equivalente solo puede indicarse mediante un ejemplo, este debe ser representativo. Por tanto, debe corresponder, por ejemplo, a la duración media y al importe total del crédito concedido para el tipo de contrato en cuestión. Habida cuenta de la complejidad que entraña el cálculo de la tasa anual equivalente (en el caso, por ejemplo, de los créditos basados en tipos de interés variables o mecanismos de amortización excepcionales) y a fin de poder responder a la innovación en productos, podría recurrirse a normas técnicas reglamentarias para modificar o especificar el método de cálculo de la tasa anual equivalente. Para facilitar a los consumidores la comprensión y comparación, conviene que la definición de tasa anual equivalente de la presente Directiva y el método de cálculo de la misma sean idénticos a los de la Directiva 2008/48/CE. No obstante, tanto la definición como el método podrían diferir en el futuro si se modificara la Directiva 2008/48/CE. Los Estados miembros son libres de mantener o imponer prohibiciones en lo que respecta a la modificación unilateral del tipo deudor por parte del prestamista.

(24) Toda evaluación de la solvencia debe tomar en consideración la totalidad de los factores que puedan influir en la capacidad de un consumidor para reembolsar el préstamo durante el período de vigencia de este, entre ellos, aunque no exclusivamente, los ingresos de dicho consumidor, así como sus gastos periódicos, su calificación crediticia, su historial de crédito, su capacidad de hacer frente a las adaptaciones de tipos de interés, y otros compromisos de crédito existentes. Pueden resultar necesarias disposiciones adicionales en las que se especifiquen en mayor detalle los distintos elementos que quepa tomar en consideración en una evaluación de solvencia. Los Estados miembros pueden formular orientaciones sobre el método y los criterios aplicables a la hora de evaluar la solvencia de un consumidor, fijando, por ejemplo, límites al ratio préstamo-valor o al ratio préstamo-ingresos.

(25) Toda evaluación de solvencia negativa indicará al prestamista que el consumidor no tiene la capacidad de hacer frente al crédito, por lo que no debe concedérsele. El resultado negativo de la evaluación puede obedecer a muy distintas causas, entre ellas, aunque no exclusivamente, a la consulta de una base de datos o a una calificación crediticia negativa. El hecho de que la evaluación de la solvencia arroje un resultado positivo no debe comportar para el prestamista la obligación de conceder un crédito.

(26) Al objeto de facilitar la evaluación de la solvencia, resulta oportuno que los consumidores proporcionen al prestamista o al intermediario toda la información pertinente disponible sobre su situación financiera y sus circunstancias personales. No obstante, el consumidor no debe verse penalizado en caso de no poder facilitar determinada información o estimaciones sobre la evolución futura de su situación financiera. Los Estados miembros deben poder determinar las sanciones adecuadas para aquellos casos en que los consumidores faciliten, a sabiendas, información incompleta o incorrecta.

(27) A la hora de evaluar la solvencia, resulta de utilidad la consulta de bases de datos de crédito. Algunos Estados miembros exigen que los prestamistas evalúen la solvencia del consumidor partiendo de una consulta de la base de datos pertinente. Es preciso que los prestamistas puedan también consultar la base de datos de crédito durante la vigencia del préstamo, a fin de determinar y calibrar la probabilidad de impago. En el supuesto de que tal probabilidad sea evidente o pueda demostrarse objetivamente, resulta oportuno que el prestamista se dirija al consumidor para examinar las distintas opciones que permitan evitar la posibilidad de impago, como, por ejemplo, una renegociación del préstamo. En todo caso, el prestamista no debe contemplar la cancelación del crédito sin haber examinado previamente con el consumidor las distintas alternativas existentes para evitar el impago. De manera acorde con lo dispuesto en la Directiva 95/46/CE, de 24 de octubre de 1995, del Parlamento Europeo y del Consejo relativa a la protección de las personas físicas en lo que respecta al tratamiento de datos personales y a la libre circulación de estos datos [33], antes de consultar una base de datos de crédito, los prestamistas deben informar de ello al consumidor, el cual debe poder acceder a la información que sobre él contenga dicha base de datos, al objeto, en su caso, de rectificar o suprimir los datos personales tratados en la misma y que le conciernan o bloquear el acceso a tales datos, si estos son inexactos o han sido tratados ilícitamente.

(28) A fin de evitar toda distorsión de la competencia entre prestamistas, debe garantizarse el acceso de todos ellos (incluidas las entidades de crédito y las entidades no crediticias que otorguen contratos de crédito para bienes inmuebles de uso residencial) a todas las bases de datos de crédito públicas y privadas relativas a los consumidores, en condiciones no discriminatorias. Entre tales condiciones no debe figurar, por tanto, la exigencia de que la entidad esté constituida como entidad de crédito. Las condiciones de acceso, tales como los costes de acceso o el requisito de que toda solicitud de información se base en una solicitud de crédito, seguirán siendo de aplicación. Los Estados miembros deben poder decidir discrecionalmente si se ha de permitir también el acceso de los intermediarios de crédito a esas bases de datos en su territorio.

(29) Cuando la decisión de denegar una solicitud de crédito se fundamente en datos obtenidos de la consulta de una base de datos, o en la ausencia de datos en la misma, el prestamista debe informar de ello al consumidor, como también del nombre de la base de datos consultada y de cualquier otro extremo exigido por la Directiva 95/46/CE, de modo que el consumidor pueda ejercer su derecho de acceso y, en su caso, rectificar o suprimir los datos personales tratados en la misma y que le conciernan o bloquear el acceso a tales datos. Cuando la decisión de denegar una solicitud de crédito se fundamente en una decisión automática, o en métodos sistemáticos, tales como los de evaluación automática del riesgo de crédito (credit scoring), el prestamista debe informar de ello al consumidor, explicándole la lógica que subyace a la decisión, así como del procedimiento para solicitar una revisión manual de la decisión automática. Sin embargo, el prestamista no debe estar obligado a proporcionar dicha información cuando así lo prohíban otras disposiciones de la legislación de la Unión como, por ejemplo, las disposiciones sobre blanqueo de capitales o financiación del terrorismo. Tampoco debe facilitarse dicha información cuando ello sea contrario a objetivos de orden público o de seguridad pública, como son la prevención, investigación, detección y represión de delitos penales.

(30) La presente Directiva aborda la utilización de datos personales en relación con la evaluación de la solvencia del consumidor. A fin de garantizar la protección de los datos personales, las actividades de tratamiento de datos desarrolladas en el contexto de tales evaluaciones están sujetas a lo dispuesto en la Directiva 95/46/CE.

(31) Para estar en condiciones de comprender la naturaleza del servicio, el consumidor debe tener conciencia de lo que constituye una recomendación personalizada sobre los contratos de crédito adecuados a sus necesidades y a su situación financiera («asesoramiento»), y de cuándo se está prestando dicho asesoramiento y cuándo no. Quienes presten asesoramiento deben atenerse a normas generales que garanticen que se ofrezca al consumidor una gama de productos adecuados a sus necesidades y circunstancias. El servicio ha de basarse en un análisis objetivo y suficientemente amplio de los productos disponibles en el mercado y en un examen detenido de la situación financiera del consumidor y de sus preferencias y objetivos. Para ello debe partirse de información actualizada y de hipótesis razonables sobre la situación del consumidor a lo largo de la vigencia del préstamo. Los Estados miembros podrán aclarar cómo ha de evaluarse la idoneidad de un determinado producto para un consumidor en el contexto del asesoramiento.

(32) La posibilidad para el consumidor de reembolsar el crédito antes de que expire el correspondiente contrato es algo que puede jugar un papel importante a la hora de promover la competencia en el mercado único y la libre circulación de los ciudadanos de la UE. Sin embargo, existen diferencias sustanciales entre unos países y otros en cuanto a los principios y condiciones con arreglo a los cuales pueden los consumidores realizar el reembolso, y las condiciones en las que se permite el reembolso anticipado. Aun reconociendo la diversidad de mecanismos de financiación de hipotecas y la gama de productos disponibles, resulta indispensable establecer algunas normas a nivel de la Unión por lo que se refiere al reembolso anticipado del crédito, con vistas a ofrecer al consumidor la posibilidad de liquidar sus obligaciones antes de la fecha fijada en el contrato de crédito y permitirle buscar los productos que mejor se ajusten a sus necesidades. Resulta, por tanto, oportuno que los Estados miembros, ya sea mediante disposiciones legales o mediante cláusulas contractuales, velen por que el consumidor goce del derecho legal o contractual al reembolso anticipado, si bien conviene que puedan definir las condiciones de ejercicio de tal derecho. Estas condiciones pueden incluir límites al ejercicio del derecho, diferencia de trato en función de la clase de tipo deudor —fijo o variable—, restricciones de las circunstancias en las que pueda ejercerse el derecho. Los Estados miembros pueden establecer asimismo el derecho del prestamista a una compensación justa y objetivamente justificada por los posibles costes directamente derivados del reembolso anticipado del crédito. En todo caso, si el reembolso anticipado se produce dentro de un período en el cual el tipo deudor sea fijo, el ejercicio del referido derecho podrá supeditarse a la existencia de un interés especial por parte del consumidor. Tal interés especial puede darse, por ejemplo, en caso de divorcio o desempleo. En el supuesto de que un Estado miembro decida establecer tales condiciones, estas no deben hacer que el ejercicio del derecho sea excesivamente difícil u oneroso para el consumidor.

(33) Si bien los intermediarios de crédito desempeñan un papel fundamental en la distribución de los contratos de crédito para bienes inmuebles de uso residencial en la Unión, subsisten aún importantes diferencias entre las disposiciones nacionales por lo que respecta a las normas de conducta y a la supervisión de los intermediarios de crédito, diferencias que obstaculizan el acceso a la actividad de intermediación de crédito en el mercado interior y su ejercicio. La imposibilidad de que los intermediarios de crédito ejerzan libremente en toda la Unión constituye un obstáculo al correcto funcionamiento del mercado único de los contratos de crédito para bienes inmuebles de uso residencial. Aun reconociendo la diversidad de operadores que intervienen en la intermediación de crédito, es imprescindible que existan normas a escala de la Unión a fin de garantizar un elevado nivel de profesionalidad y servicio.

(34) Los intermediarios de crédito deben registrarse ante la autoridad competente del Estado miembro en el que residan o en el que tengan su domicilio social, siempre y cuando hayan sido autorizados sobre la base de requisitos profesionales estrictos en relación con su competencia, honorabilidad y seguro de responsabilidad civil profesional. Con vistas a promover la confianza de los consumidores en los intermediarios de crédito, procede que los Estados miembros velen por que los intermediarios de crédito autorizados estén sujetos a una supervisión permanente y exhaustiva por parte de la autoridad competente de su Estado miembro de origen. Resulta oportuno que los anteriores requisitos se apliquen, como mínimo, con relación a la entidad, si bien los Estados miembros podrán especificar si la aplicación de los requisitos de autorización y consiguiente registro se hace extensiva a los empleados del intermediario de crédito

(35) Los mencionados requisitos de registro y autorización deben permitir a los intermediarios de crédito ejercer sus actividades en otros Estados miembros en virtud de los principios de libertad de establecimiento y de libre prestación de servicios, siempre y cuando se haya seguido un procedimiento de notificación adecuado entre las autoridades competentes. Aun en aquellos casos en que los Estados miembros estimen conveniente el registro y la autorización de todos los empleados del intermediario de crédito, la notificación de la intención de prestar servicios debe efectuarse a nivel de este último y no de cada empleado.

(36) Con vistas a crear condiciones de competencia equitativas entre los prestamistas y propiciar la estabilidad financiera, y en espera de una mayor armonización, los Estados miembros deben garantizar el establecimiento de medidas adecuadas de autorización, registro y supervisión de las entidades no crediticias que otorgan contratos de crédito para bienes inmuebles de uso residencial. Por razones de proporcionalidad, no procede que la presente Directiva establezca condiciones pormenorizadas en lo que respecta a la autorización, el registro o la supervisión de aquellos prestamistas que otorgan tales contratos de crédito sin ser entidades de crédito según se definen en la Directiva 2006/48/CE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 14 de junio de 2006, relativa al acceso a la actividad de las entidades de crédito y a su ejercicio [34]; el número de entidades de este tipo que desarrollan su actividad en la UE es reducido en la actualidad, como lo son su cuota de mercado y el número de Estados miembros en los que están presentes, especialmente desde que se desencadenó la crisis financiera. Por motivos análogos, tampoco procede prever en la presente Directiva la creación de un «pasaporte» para dichas entidades.

(37) Los Estados miembros deben determinar el régimen de sanciones aplicables en lo que respecta a las infracciones de las disposiciones nacionales adoptadas con arreglo a la presente Directiva y velar por su aplicación. Si bien la elección de las sanciones queda a discreción de los Estados miembros, estas han de ser efectivas, proporcionadas y disuasorias.

(38) Resulta oportuno que los consumidores tengan acceso a vías extrajudiciales de reclamación y recurso para la resolución de los litigios que se deriven de los derechos y obligaciones establecidos en la presente Directiva, tanto entre proveedores de contratos de crédito para bienes inmuebles de uso residencial y consumidores, como entre intermediarios de crédito y consumidores.

(39) A fin de atender a la evolución de los mercados de crédito para bienes inmuebles de uso residencial o a la de los productos de crédito, así como a la de indicadores económicos tales como la inflación, y al objeto de especificar en mayor detalle de qué modo han de satisfacerse algunos de los requisitos establecidos en la presente Directiva, la Comisión debe estar facultada para adoptar actos delegados, de conformidad con el artículo 290 del Tratado de Funcionamiento de la Unión Europea. En particular, la Comisión ha de estar facultada para adoptar actos delegados orientados a definir los pormenores de los requisitos profesionales aplicables al personal de los prestamistas y a los intermediarios de crédito, los criterios aplicados para evaluar la solvencia del consumidor y garantizar que los productos de crédito no sean inadecuados para este, así como a armonizar en mayor medida términos clave, tales como «impago», los criterios de registro y las condiciones de tratamiento de datos que se apliquen a las bases de datos.

(40) A fin de atender a la evolución de los mercados de crédito para bienes inmuebles de uso residencial, en particular la gama de productos disponibles, la Comisión debe estar facultada para adoptar actos delegados, de conformidad con el artículo 290 del Tratado de Funcionamiento de la Unión Europea, orientados a modificar el contenido de la información básica que debe figurar en la publicidad, el contenido y formato de la ficha europea de información normalizada (FEIN), el contenido de la información que han de publicar los intermediarios de crédito, la fórmula y los supuestos utilizados para calcular la tasa anual equivalente y los criterios que deben aplicarse para evaluar la solvencia del consumidor.

(41) A fin de atender a la evolución de indicadores económicos tales como la inflación, y a la evolución de los mercados de contratos de crédito para bienes inmuebles de uso residencial, la Comisión debe estar facultada para estipular, mediante la adopción de normas técnicas reglamentarias, el importe mínimo del seguro de responsabilidad civil profesional u otra garantía comparable en relación con los intermediarios de crédito.

(42) Con objeto de facilitar a los intermediarios de crédito la prestación transfronteriza de servicios, y a efectos de la cooperación, el intercambio de información y la resolución de litigios entre autoridades competentes, conviene que las autoridades competentes responsables de la autorización y de la supervisión de los intermediarios de crédito sean aquellas que actúan bajo la potestad de la Autoridad Bancaria Europea (ABE), según se definen en el artículo 4, apartado 2, del Reglamento (UE) nº 1093/2010 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 24 de noviembre de 2010, por el que se crea una Autoridad Europea de Supervisión (Autoridad Bancaria Europea) [35].

(43) Resulta oportuno que el Parlamento Europeo y el Consejo dispongan de dos meses a partir de la fecha de notificación para formular objeciones a un acto delegado. Por iniciativa del Parlamento Europeo o del Consejo, dicho plazo debe ser prorrogable un mes con respecto a ámbitos especialmente sensibles. El Parlamento Europeo y el Consejo deben, asimismo, tener la posibilidad de informar a las demás instituciones de su intención de no formular objeciones.

(44) Será necesario comprobar el eficaz funcionamiento de la presente Directiva, como también los progresos realizados de cara a la creación de un mercado interior en el que exista un elevado grado de protección del consumidor en relación con los contratos de crédito para bienes inmuebles de uso residencial. Por ello, resulta oportuno que la Comisión reexamine la Directiva cinco años después de que concluya el plazo para su transposición. Dicho reexamen debe comprender, entre otras cosas, un análisis de la evolución del mercado en lo que atañe a las entidades no crediticias que otorgan contratos de crédito para bienes inmuebles de uso residencial, así como de la necesidad de adoptar nuevas medidas, tales como un pasaporte para esas entidades no crediticias, una evaluación de la necesidad de introducir derechos y obligaciones aplicables en la fase postcontractual de los contratos de crédito, y una evaluación de la necesidad de ampliar el ámbito de aplicación a las pequeñas empresas.

(45) La acción aislada de los Estados miembros puede desembocar en diferentes normativas, lo que puede perjudicar el funcionamiento del mercado interior o crear nuevos obstáculos que lo dificulten. Dado que el objetivo de crear un mercado interior competitivo de contratos de crédito para bienes inmuebles de uso residencial con un elevado grado de protección de los consumidores, no puede ser alcanzado de manera suficiente por los Estados miembros y, por consiguiente, puede lograrse mejor, en aras de la eficacia de la acción, a nivel de la Unión, la Unión puede adoptar medidas, de acuerdo con el principio de subsidiariedad consagrado en el artículo 5 del Tratado. De conformidad con el principio de proporcionalidad enunciado en dicho artículo la presente Directiva no excede de lo necesario para alcanzar dicho objetivo.

(46) De conformidad con el punto 34 del Acuerdo Interinstitucional «Legislar mejor» [36], se alienta a los Estados miembros a establecer, en su propio interés y en el de la Unión, sus propias tablas, que muestren, en la medida de lo posible, la correspondencia entre la presente Directiva y las medidas de transposición, y a hacerlas públicas.

HAN ADOPTADO LA PRESENTE DIRECTIVA:

Capítulo 1

Objeto, ámbito de aplicación, definiciones y autoridades competentes

Artículo 1

Objeto

La presente Directiva tiene por objeto establecer un marco en relación con ciertos aspectos de las disposiciones legales, reglamentarias y administrativas de los Estados miembros aplicables a los contratos de crédito para bienes inmuebles de uso residencial celebrados con consumidores, así como con determinados aspectos de los requisitos que en materia prudencial y de supervisión se exigen a los intermediarios de crédito y a los prestamistas.

Artículo 2

Ámbito de aplicación

1. La presente Directiva se aplicará a los siguientes contratos de crédito:

a) Los contratos de crédito garantizados por una hipoteca o por otra garantía comparable comúnmente utilizada en un Estado miembro sobre bienes inmuebles de uso residencial o garantizados por un derecho relativo a un bien inmueble de uso residencial.

b) Los contratos de crédito cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o edificios de uso residencial construidos o por construir.

c) Los contratos de crédito cuya finalidad sea la renovación de bienes inmuebles de uso residencial que una persona posea o prevea adquirir, y que no estén regulados por la Directiva 2008/48/CE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 23 de abril de 2008.

2. La presente Directiva no se aplicará a:

a) Los contratos de crédito que vayan a ser reembolsados en el futuro con el producto de la venta de un bien inmueble.

b) Los contratos de crédito concedidos por un empresario a sus empleados como a título accesorio y sin intereses o cuyas tasas anuales equivalentes sean inferiores a las del mercado, y que no se ofrezcan al público en general.

Artículo 3

Definiciones

A los efectos de la presente Directiva se entenderá por:

a) «consumidor», todo consumidor según se define en el artículo 3, letra a), de la Directiva 2008/48/CE;

b) «prestamista»: persona física o jurídica que concede o se compromete a conceder un crédito, en el sentido del artículo 2, en el ejercicio de su actividad comercial o profesional;

c) «contrato de crédito»: contrato mediante el cual un prestamista, directamente o a través de un intermediario de crédito, concede o se compromete a conceder a un consumidor un crédito, en el sentido del artículo 2, en forma de pago aplazado, préstamo u otro otra facilidad de pago similar.

d) «servicio accesorio»: todo servicio ofrecido al consumidor por el prestamista o el intermediario de crédito junto con el contrato de crédito.

e) «intermediario de crédito»: persona física o jurídica que no actúa como prestamista y que, en el transcurso ejercicio de su actividad comercial o profesional y contra una remuneración, que puede ser de índole pecuniaria o revestir cualquier otra forma de beneficio económico acordado:

i) ofrece a los consumidores contratos de crédito, en el sentido del artículo 2;

ii) asiste a los consumidores realizando los trámites previos de los contratos de crédito, en el sentido del artículo 2, distintos de los indicados en el inciso i);

iii) celebra con consumidores contratos de crédito, en el sentido del artículo 2, en nombre del prestamista.

f) «intermediario de crédito vinculado»: todo intermediario de crédito que actúe en nombre y bajo la plena responsabilidad de un solo prestamista o grupo.

g) «grupo»: a los efectos de la presente Directiva, prestamistas agrupados a los fines de elaboración de cuentas consolidadas, según estas se definen en la Directiva 83/349/CEE [37].

h) «entidad de crédito»: toda entidad de crédito comprendida en lo definido en el artículo 4, apartado 1, de la Directiva 2006/48/CE.

i) «entidad no crediticia»: toda persona física o jurídica que concede o se compromete a conceder un crédito, en el sentido del artículo 2, en el desempeño de su actividad comercial o profesional, y que no es una entidad de crédito.

j) «personal»: los empleados del prestamista o del intermediario de crédito que están en contacto con los consumidores y desarrollan las actividades reguladas en la presente Directiva.

k) «coste total del crédito para el consumidor»: el coste total del crédito para el consumidor según se define en el artículo 3, letra g), de la Directiva 2008/48/CE.

l) «importe total adeudado por el consumidor»: el importe total adeudado por el consumidor según se define en el artículo 3, letra h), de la Directiva 2008/48/CE.

m) «tasa anual equivalente»: el coste total del crédito para el consumidor, expresado como porcentaje anual del importe total del crédito concedido, más los costes contemplados en el artículo 12, apartado 2, si procede.

n) «tipo deudor»: tipo deudor según se define en el artículo 3, letra j), de la Directiva 2008/48/CE.

o) «evaluación de la solvencia»: la evaluación de la capacidad del consumidor para hacer frente a sus obligaciones de deuda.

p) «soporte duradero»: un soporte duradero según se define en el artículo 3, letra m), de la Directiva 2008/48/CE;

q) «Estado miembro de origen»:

i) a) cuando el prestamista o el intermediario de crédito sea una persona física, el Estado miembro en el que tenga su residencia y ejerza su actividad;

ii) cuando el prestamista o el intermediario de crédito sea una persona jurídica, el Estado miembro en el que tenga su domicilio social o, si conforme a su derecho nacional no tiene domicilio social, el Estado miembro en que su tenga su oficina principal.

r) «Estado miembro de acogida»: el Estado miembro en el cual un prestamista o un intermediario de crédito tenga una sucursal o preste servicios.

Artículo 4

Autoridades competentes

1. Los Estados miembros designarán a las autoridades competentes facultadas para velar por la aplicación de la presente Directiva y garantizarán que dispongan de todas las facultades necesarias para el desempeño de sus funciones.

Los Estados miembros garantizarán que las autoridades competentes designadas para velar por la aplicación de los artículos 18, 19, 20 y 21 de la presente Directiva se correspondan con alguna de las autoridades competentes a que se refiere el artículo 4, apartado 2, del Reglamento (UE) nº 1093/2010, por el que se crea una Autoridad Europea de Supervisión (Autoridad Bancaria Europea).

Los Estados miembros informarán a la Comisión de la designación de las autoridades competentes, indicando, en su caso, el reparto de atribuciones entre distintas autoridades competentes.

2. En caso de pluralidad de autoridades competentes en su territorio, cada Estado miembro velará por que colaboren estrechamente, de modo que puedan desempeñar eficazmente sus respectivas tareas

Capítulo 2

Condiciones aplicables a los prestamistas y a los intermediarios de crédito

Artículo 5

Normas de conducta en la concesión de crédito al consumidor

1. Los Estados miembros exigirán que el prestamista o el intermediario de crédito actúen honesta, imparcial y profesionalmente, en el mejor interés de los consumidores, cuando concedan créditos a estos, o les presten servicios de intermediación o asesoramiento al respecto y, en su caso, servicios accesorios.

2. Los Estados miembros velarán por que la forma en que los prestamistas remuneren a su personal y a los pertinentes intermediarios de crédito, y la forma en que estos últimos remuneren a su personal, no impidan cumplir la obligación de actuar en el mejor interés de los consumidores, de conformidad con el apartado 1.

Artículo 6

Requisitos mínimos de competencia

1. Los Estados miembros de origen velarán por que:

a) El personal de los prestamistas y de los intermediarios de crédito posea un nivel adecuado de conocimientos y de competencia en relación con la oferta o la concesión de contratos de crédito, en el sentido del artículo 2, o con la actividad de intermediación de crédito según se define en el artículo 3, letra e). Cuando un contrato de crédito incluya la prestación de un servicio accesorio, en particular servicios de seguro o de inversión, el personal deberá poseer también un nivel adecuado de conocimientos y de competencia en relación con dicho servicio, en aras de lo establecido en el artículo 19 de la Directiva 2004/39/CE y en el artículo 4 de la Directiva 2002/92/CE.

b) Las personas físicas que formen parte del personal directivo de los prestamistas y los intermediarios de crédito y sean responsables de la intermediación, el asesoramiento o la autorización en lo que respecta a los contratos de crédito, o intervengan de algún modo al respecto, posean conocimientos y competencia adecuados en materia de contratos de crédito.

c) Los prestamistas y los intermediarios de crédito sean supervisados con el fin de comprobar que los requisitos establecidos en el apartado 1, letras a) y b), se cumplan en todo momento.

2. Los Estados miembros de origen velarán por que el nivel apropiado de conocimientos y de competencia se determine basándose en cualificaciones o experiencia reconocidas.

3. Los Estados miembros de origen harán públicos los criterios que hayan establecido para determinar si el personal de los prestamistas o los intermediarios de crédito cumple los requisitos de competencia. Dichos criterios comprenderán una lista de todas las cualificaciones.

4. De conformidad con el artículo 26, y sin perjuicio de lo dispuesto en los artículos 27 y 28, se delega en la Comisión la facultad de especificar los requisitos previstos en los apartados 1 y 2 del presente artículo, y, en particular, los requisitos que han de satisfacerse para poseer un nivel adecuado de conocimientos y de competencia.

Capítulo 3

Información y prácticas

previas a la celebración del contrato de crédito

Artículo 7

Disposiciones generales aplicables en materia de publicidad y comercialización

Los Estados miembros exigirán que las comunicaciones publicitarias y comerciales sobre los contratos de crédito, en el sentido del artículo 2, sean leales y claras, y no resulten engañosas, conforme a los artículos 6 y 7 de la Directiva 2005/29/CE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 11 de mayo de 2005, relativa a las prácticas comerciales desleales de las empresas en sus relaciones con los consumidores en el mercado interior [38]. En particular, se prohibirá toda redacción que pueda generar en el consumidor falsas expectativas sobre la disponibilidad o el coste de un crédito.

Artículo 8

Información básica que deberá figurar en la publicidad

1. Los Estados miembros garantizarán que toda publicidad relativa a los contratos de crédito, en el sentido del artículo 2, que indique un tipo de interés o cualesquiera cifras relacionadas con el coste del crédito para el consumidor incluya la información básica indicada en el presente artículo.

2. La información básica especificará lo siguiente de forma clara, concisa y destacada mediante un ejemplo representativo:

a) la identidad del prestamista o, en su caso, del intermediario de crédito;

b) que el producto publicitado es un contrato de crédito y, en su caso, que está garantizado por una hipoteca o por otra garantía comparable sobre bienes inmuebles de uso residencial comúnmente utilizada en un Estado miembro, o por un derecho relativo a un bien inmueble de uso residencial.

c) el tipo deudor, indicando si es fijo y/o variable, junto con información, sobre los gastos incluidos en su caso, en el coste total del crédito para el consumidor;

d) el importe total del crédito;

e) la tasa anual equivalente;

f) la duración del contrato de crédito;

g) el importe de las cuotas;

h) el importe total que deberá abonar el consumidor;

i) una advertencia, cuando proceda, sobre el riesgo de perder el bien inmueble residencial en caso de incumplimiento de los compromisos derivados del contrato de crédito, cuando el crédito esté garantizado por una hipoteca o por otra garantía comparable sobre bienes inmuebles de uso residencial comúnmente utilizada en un Estado miembro sobre bienes inmuebles de uso residencial, o por un derecho relativo a un bien inmueble de uso residencial.

La información básica deberá ser fácilmente legible o claramente audible, según sea el caso, en función del medio utilizado para la publicidad y comercialización.

3. Si la celebración de un contrato relativo a un servicio accesorio vinculado al contrato de crédito, en particular un seguro, fuera obligatoria para obtener el crédito o para obtenerlo en las condiciones ofrecidas, y el coste de ese servicio no pudiera determinarse de antemano, dicha obligación deberá mencionarse de forma clara, concisa y destacada, junto con la tasa anual equivalente.

4. De conformidad con el artículo 26, y sin perjuicio de lo dispuesto en los artículos 27 y 28, se delega en la Comisión la facultad de detallar más la lista de elementos de información básica que deben figurar en la publicidad.

En particular, cuando adopte actos delegados a este respecto, la Comisión modificará, si fuera necesario, la lista de de información básica establecida en el apartado 2, letras a) a i) del presente artículo.

5. Las disposiciones del presente artículo se entienden sin perjuicio de lo dispuesto en la Directiva 2005/29/CE.

Artículo 9

Información precontractual

1. Los Estados miembros garantizarán que los prestamistas o, en su caso, los intermediarios de crédito faciliten información general sobre los contratos de crédito en todo momento en soporte duradero o en formato electrónico.

Dicha información deberá especificar, como mínimo:

a) la identidad y la dirección geográfica del prestamista, así como, en su caso, la identidad y la dirección geográfica del intermediario de crédito implicado;

b) los fines para los que puede emplearse el crédito;

c) las formas de fianza;

d) la duración del contrato de crédito;

e) una descripción de los tipos de crédito disponibles, con una breve exposición de las características de los productos a tipo fijo y a tipo variable, y las correspondientes implicaciones para el consumidor;

f) la moneda o monedas en que pueden contratarse los créditos , explicando las implicaciones para el consumidor en el caso de que el crédito se denomine en moneda extranjera;

g) un ejemplo indicativo del coste total del crédito para el consumidor y de la tasa anual equivalente;

h) las diversas opciones existentes para reembolsar el crédito al prestamista (especificando el número, la periodicidad y el importe de las cuotas de reembolso);

i) si existe la posibilidad de reembolso anticipado y, en su caso, una descripción de las condiciones a que esté sujeto dicho reembolso;

j) si es necesaria una tasación del bien inmueble y, de ser así, quién ha de realizarla;

(k) Indicaciones sobre dónde informarse acerca de la desgravación fiscal de los intereses del contrato de crédito o sobre otras ayudas públicas.

2. Los Estados miembros garantizarán que el prestamista y, en su caso, el intermediario de crédito, sin indebidas demoras, una vez que el consumidor haya facilitado la información que se precise sobre sus necesidades, su situación financiera y sus preferencias, conforme a lo dispuesto en el artículo 14, proporcionen a este la información personalizada que resulte necesaria para comparar los créditos disponibles en el mercado, valorar sus implicaciones y adoptar una decisión fundada sobre si debe o no celebrar un contrato de crédito. Esta información, en papel o en cualquier otro soporte duradero, se facilitará mediante la ficha europea de información normalizada (FEIN), que figura en el anexo II.

Los Estados miembros velarán por que siempre que el consumidor reciba una oferta que sea vinculante para el prestamista esta vaya acompañada de una FEIN. En estas circunstancias, los Estados miembros garantizarán que el contrato de crédito no pueda celebrarse hasta tanto el consumidor no haya dispuesto de tiempo suficiente para comparar las ofertas, valorar sus implicaciones y adoptar una decisión fundada sobre si aceptar una oferta, sea cual sea la forma en que por el que vaya a celebrarse el contrato.

Se considerará que el prestamista y, en su caso, el intermediario de crédito han satisfecho los requisitos que sobre información al consumidor previa a la celebración de un contrato a distancia establece el artículo 3 de la Directiva 2002/65/CE cuando hayan facilitado la FEIN.

Toda información adicional que el prestamista o, en su caso, el intermediario de crédito, faciliten al consumidor figurará en un documento aparte, que podrá adjuntarse a la FEIN.

3. De conformidad con el artículo 26, y sin perjuicio de lo dispuesto en los artículos 27 y 28, se delegará en la Comisión la facultad de modificar los elementos de información básica establecidos en el apartado 1 del presente artículo, así como el contenido y el formato de la FEIN que figuran en el anexo II.

En particular, los pertinentes actos delegados podrán, en su caso:

a) modificar la lista de elementos de información básica establecida en el apartado 1 del presente artículo;

b) suprimir cualquiera de los elementos de información establecidos en el anexo II;

c) añadir elementos a la lista de elementos de información establecida en el anexo II;

d) modificar la presentación del contenido de la FEIN que establece el anexo II;

e) desarrollar las instrucciones que para la cumplimentación de la FEIN recoge el anexo II.

4. En las comunicaciones a través de telefonía vocal, según se mencionan en el artículo 3, apartado 3, de la Directiva 2002/65/CE, la descripción de las características principales del servicio financiero que se prevé prestar, conforme a lo especificado en el artículo 3, apartado 3, letra b), segundo guión, de esa misma Directiva, incluirá como mínimo los elementos que se especifican en el anexo II, parte A, secciones 2, 3, 4 y 5.

5. Los Estados miembros velarán por que, a solicitud del consumidor, el prestamista o el intermediario de crédito faciliten a este gratu