COMISIÓN DE LAS COMUNIDADES EUROPEAS 
COM(93) 487 final - SYN 419 
Bruselas, 7 de octubre de 1993 
Propuesta modificada de 
DIRECTIVA DEL CONSEJO 
relativa a la protección de los adquirentes en los contratos de adquisición de un derecho de 
utilización a tiempo parcial de uno o varios bienes inmuebles 
(presentada por la Comisión en virtud del apartado 3 
del artículo 149 del Tratado CEE) 
EXPOSICIÓN DE MOTIVOS 
Introduce ion 
Como consecuencia de los dictámenes emitidos por el Parlamento Europeo^1) y 
por el Comité Económico y Social^) sobre la propuesta de directiva del 
Consejo relativa a la protección de los adquirentes en los contratos de 
utilización de bienes inmuebles en régimen de disfrute a tiempo 
compartido^3^, la Comisión debe adoptar una propuesta modificada en la 
medida en que pretende mantener algunos elementos y aportar, eventuaImente, 
otros cambios a su propuesta inicial. La propuesta, modificada a la luz de 
las modificaciones propuestas por el Parlamento europeo, del dictamen del 
Comité Económico y Social y de los debates mantenidos en el Consejo, se 
presenta conforme al apartado 3 del artículo 149 del Tratado CEE. 
1. Motivación de la propuesta en términos de subsidiariedad 
a) ¿Cuáles son los objetivos de la acción prevista respecto de las 
obligaciones que recaen en la Comunidad? 
R. La creación de una base de normas comunes que permitan garantizar la 
seguridad jurídica y económica del consumidor en un ámbito en el que 
se encuentra en situación de inferioridad con respecto a otras 
partes interesadas; la eliminación de las anomalías que constituyen 
en el momento actual un obstáculo para el buen funcionamiento del 
mercado europeo y para la libre circulación. 
b) La acción prevista, ¿es competencia exclusiva de la Comunidad o 
competencia compartida con los Estados miembros? 
R. Competencia compartida.. 
c) ¿Cuál es la dimensión comunitaria del problema? 
R. El carácter transfronterizo del "t I mesharing", porque la gran 
mayoría de los titulares de derechos de t i meshar i ng ejercen o 
ejercerán sus derechos en Estados distintos al de su residencia; las 
divergencias de las legislaciones nacionales, puesto que sólo cuatro 
Estados miembros disponen de legislaciones específicas, que a su vez 
son diferentes entre ellas e incompletas. 
d) ¿Cuál es la solución más eficaz una vez comparados los medios de la 
Comunidad y los de los Estados miembros? 
R. Cualquiera que sea el enfoque que cada Estado miembro adopte en este 
ámbito, siempre hay un compromiso que deben firmar las partes y la 
acción comunitaria debe situarse en torno a este compromiso; en 
(1) P.E. 171.252 y P.E. 174.418 
(2) CES 206/93 
(3) DO n" C 222 de 29.8.92, p.5 
¿ 
este sentido, hay que establecer la información mínima que el 
consumidor debe conocer antes de la firma y un plazo, tras la firma, 
durante el que el consumidor puede rescindir el contrato. Dado el 
carácter transfronterizo del 11 meshar i ng, esta solución sólo puede 
lograrse a nivel comunitario. 
e) ¿Qué plusvalía concreta aporta la acción prevista de la Comunidad y 
cuál sería el coste de la inacción? 
R. La acción permitirá superar los problemas a los que se enfrentan 
actualmente los consumidores, sobre todo en materia de utilización de 
técnicas de venta particularmente agresivas. También permitirá 
controlar un sector importante de la industria que con frecuencia 
tiene su sede en un paraíso fiscal, así como permitir a la mayoría de 
los Estados miembros legislar en este ámbito, ya que esperan un texto 
comunitario para establecer su legislación. 
La acción también contribuirá a facilitar la libre circulación de 
productos, servicios, personas y capitales sin tener en cuenta las 
diferentes modalidades de timesharing. 
La inacción tendría como consecuencia la continuación de la situación 
actual con su secuela de fraudes y anomalías en un ámbito de 
importancia creciente en el sector turístico. 
f) ¿De qué modalidades de acción dispone la Comunidad? 
R. Una directiva o una recomendación. 
g) ¿Es necesaria una reglamentación uniforme o basta con una directiva 
que plantee objetivos generales y remita a los Estados miembros para 
su ejecución? 
R. La directiva es el único instrumento apropiado. 
I I. Elementos de la propuesta inicial que se mantienen en la propuesta 
modi f i cada 
Se mantienen los dos elementos fundamentales de la propuesta inicial, es 
decir, la obligación del vendedor de proporcionar un documento de 
información cuyo contenido forme parte integrante del contrato y un 
plazo, tras la firma del contrato, durante el que el adquirente pueda 
rescindir el contrato. 
El criterio relativo a la lengua que debe utilizarse sigue siendo el 
mismo, es decir, una lengua conocida por el adquirente. 
También se mantiene el carácter mínimo de la directiva, asi como la 
imposibilidad de que el adquirente renuncie a los derechos que le concede 
la directiva o que el vendedor sea exonerado de sus responsabilidades. 
Finalmente, y en lo que se refiere al derecho aplicable al contrato, se 
mantiene el principio de que el adquirente no puede verse privado de la 
protección concedida por la directiva a causa de la ley de un país 
tercero, si bien con una formulación más sencilla que la de la propuesta 
inicial. 
Modificaciones introducidas 
1 • El titulo 
Se ha modificado para mejorar la terminología y abarcar de este modo de 
forma más completa las características de algunas modalidades de 
timesharing muy extendidas en algunos Estados miembros. 
Los considerandos 
Los considerandos 4, 5, 8 y 12 se han adaptado al nuevo título. 
El considerando 9 se ha modificado para hacer hincapié en el hecho de que 
la directiva sólo se centra en los aspectos contractuales y de ninguna 
forma en el derecho aplicable a los bienes inmuebles, que depende 
exlusivamente de la "lex reí sitae". 
Las modificaciones relativas a los considerandos 12 y 13, así como los 
nuevos considerandos 14, 15, 16 y 17 se explican con los artículos 
correspond i entes. 
El nuevo considerando 18 tiene como objetivo indicar que el conjunto del 
texto respeta el principio de subsidiar¡edad. 
Los art ículos 
Artículo 2: Definiciones 
La nueva definición de contrato tiene en cuenta una enmienda del 
Parlamento aceptada parcialmente por la Comisión y destinada a cubrir 
algunas características de una de las modalidades de t/aeshar1ng más 
extendidas en varios Estados miembros. 
La definición de bien inmueble tiene también en cuenta el deseo del 
Parlamento de que la directiva se aplique no sólo a los inmuebles ya 
construidos sino por construir y de uso exclusivamente como vivienda, por 
lo que los inmuebles destinados a oficinas u otros usos quedan excluidos 
del ámbito de aplicación de la directiva. Se suprimen los ejemplos que 
figuraban en la propuesta inicial. 
En la definición de vendedor, se ha reemplazado el término propietario 
por el de "titular", que es más adecuado para referirse a un derecho. 
En cuanto a la definición de adquirente, si bien se mantiene el 
contenido, se ha modificado para mejorar el texto desde el punto de vista 
de la terminología técnica. 
Artículo 3: Obligaciones del vendedor 
Las modificaciones aportadas son sobre todo consecuencia de la inclusión 
de algunas enmiendas del Parlamento. Así, los apartados a) y b) 
responden a la preocupación del Parlamento por los problemas que pueden 
plantearse al adquirente a causa de la no observación de los plazos 
previstos por el vendedor o de la no ejecución de las prestaciones 
previstas por el vendedor. 
Se han abandonado las disposiciones de la propuesta inicial relativas a 
las normas de construcción y la autorización para ocupar el bien 
inmueble, pues dichas cuestiones pueden regularse más eficazmente 
mediante la legislación nacional, por lo que sólo se hace una ligera 
referencia en el anexo. 
Los nuevos apartados c) y d) recogen algunas modificaciones del 
Parlamento sobre ciertas obligaciones cuyo cumplimiento por parte del 
vendedor debe estar garantizado en el contrato. 
Art ículo 4 
Tal como solicitaba el Parlamento, el nuevo texto aborda de forma más 
clara la cuestión de las cargas que incumben al adquirente, a la vez que 
precisa que las cargas de derechos no vendidos deben imputarse al 
vendedor. 
Artículo 5 (y considerando 12) 
Las modificaciones aportadas a este artículo implican, en concreto: 
a) que el documento de información, ya previsto en la propuesta inicial, 
debe estar a disposición de cualquier persona que lo solicite en 
lugar de cualquier posible adquirente. Debe observarse que el anexo 
de la propuesta modificada no se refiere ya al documento de 
información sino al contenido del contrato; no obstante, el documento 
de información debe contener algunos elementos citados en el anexo; 
b) que las informaciones contenidas en dicho documento forman parte 
integrante del contrato. Este principio ya figuraba en un 
considerando de la propuesta inicial, pero el Parlamento desea 
incluirlo en la parte dispositiva del texto. 
El apartado 2 del articulo excluye la posibilidad de cambiar las 
informaciones contenidas en el documento, excepto si los cambios son 
acordados por las partes o si son resultado de circunstancias 
independientes de la voluntad del vendedor; 
c) que toda la publicidad debe indicar no sólo la posibilidad de obtener 
el documento informativo sino también dónde hay que dirigirse para 
obtener lo. 
Artículo 6 (y considerando 13): Elementos mínimos del contrato 
Como se indica anteriormente, los elementos mínimos que debe contener el 
contrato figuran en un anexo a la propuesta modificada. 
Artículo 7 (y nuevos considerandos 14 y 16) 
El primer apartado establece un plazo único de reflexión, tal como 
solicita el Comité Económico y Social y conforme a la postura de las 
delegaciones en las reuniones del Consejo a nivel de ministros. En este 
sentido, la Comisión ha optado por el plazo más largo previsto en la 
propuesta inicial, es decir, 28 días que, por otra parte, es el plazo 
solicitado por el Comité Económico y Social. Se ha tenido en cuenta el 
hecho de que en algunos Estados miembros la legislación o la práctica 
exigen la firma de un contrato preliminar que puede ser jurídicamente 
vinculante (por ejemplo, un compromiso de venta) o bien ciertos trámites 
administrativos, como es el caso de la intervención del notario o del 
Registro de la Propiedad. En estos casos, el plazo comienza a contar a 
partir de la firma del contrato preliminar. 
En el segundo apartado, que se refiere a la forma de ejercer el derecho 
de rescisión, se ha reemplazado la exigencia de la carta certificada por 
una comunicación escrita enviada de forma que pueda probarse 
materialmente, como solicitaba el Parlamento. 
En cuanto al tercer apartado, se recoge una modificación de compromiso 
entre la Comisión y el Parlamento. Según dicho compromiso, la exigencia 
por el vendedor de pagos por adelantado está prohibida antes de la 
expiración del plazo de reflexión. No obstante, si las partes están de 
acuerdo, el adquirente puede abonar un adelanto antes de la expiración 
del plazo si el acuerdo se hace de forma expresa y si no supera el 5% de I 
precio de venta, impuestos incluidos. En caso de que el adelanto incluya 
gastos de gestión del expediente, es decir, los posibles gastos de 
notario y de registro, otros gastos administrativos, etc., dichos gastos 
no podrán superar el 1% del precio de venta y, en cualquier caso, el 
vendedor debe ofrecer garantías suficientes para el reembolso. 
En cuanto al plazo para que el vendedor reembolse al adquirente en caso 
de rescisión, se fija un plazo máximo de un mes a partir de la fecha de 
comunicación de la rescisión. 
Artículo 8 (y considerando 17) 
Se trata de un artículo nuevo que se refiere a un tema que no estaba 
previsto en la propuesta inicial y que se ha incluido a raíz de los 
debates que se desarrollaron en el Consejo; es el caso de un contrato de 
préstamo ligado a un contrato de adquisición de un derecho de utilización 
a tiempo parcial de uno o varios bienes inmuebles. 
En este caso, el adquirente debe tener la posibilidad de rescindir el 
contrato de préstamo si decide ejercer el derecho de rescisión previsto 
en el art ículo 7. 
Artículo 9 (y considerando 15) 
La primera parte del nuevo texto de este artículo recoge una modificación 
del Parlamento que agrupa en un sólo apartado los apartados que este 
artículo tenía en la propuesta inicial. La expresión "se consideran 
nulos" se reemplaza por otra expresión más adecuada para dejar a los 
Estados miembros la posibilidad de decidir posibles sanciones. 
En cuanto al segundo apartado, reemplaza al artículo 9 de la propuesta 
inicial, considerado excesivamente complicado durante los debates que se 
desarrollaron en el Consejo, en el Parlamento y en el Comité Económico y 
Social. No obstante, se ha mantenido el principio fundamental, es decir, 
que la protección que la directiva concede al adquirente no puede en modo 
alguno esquivarse mediante la elección de la ley de un país tercero. 
Esta es, por otra parte, la formulación escogida por el Consejo en la 
Directiva 93/13 sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados 
con los consumidores. 
Artículos 10, 11, 12 y 13 
Las modificaciones introducidas en estos artículos son puramente formales 
y no introducen cambios sustanciales en la propuesta inicial. 
DICTAMEN DEL PARLAMENTO 
Modificación n* Propuesta inicial Aceptado por la Integrado 
Com i s i ón (Nueva numeración) 
1 
2 
3 
4 
5 
6 
7 
48 
9 
10 
11 
12 
13 
14 
15 
16 
17 
18 
19 
51 
21 
22 
58 (de compro­
miso) Título 
Considerando 3 
Considerando 12 
Considerando 14b i s 
Título I 
Art 
Art 
Art 
Art 
Art 
Art 
Art 
Art cu 
cu 
cu 
cu 
cu 
cu 
cu 
cu 
Art icu 
Art icu 
Art 
Art 
Art 
Art 
Art 
Art 
Art 
Art cu 
cu 
cu 
cu 
cu 
cu 
cu 
cu o 1 
o 2.1 
o 2.2 
o 2.3 
o 2.4 
o 3.1(a) 
o 3.1(b) 
o 3.1(c) 
o 3.1(d) 
o 3.2 
o 4 
o 5.1 
o 5.2 
o 6 
o 7.1 
o 7.2 
O 7.3 
o 7.4 No 
No 
No 
No 
No 
No 
Parcialmente 
Parcialmente 
No 
No 
Parcialmente 
Parcialmente 
Si 
Parcialmente 
No 
Si 
Parcialmente 
No 
No 
No 
Si 
Parcialmente 
Si Articulo 2 
Articulo 2 
Artículo 3(a) 
y (b) 
Artículo 3(c) 
Anexo, 
letras e) y f) 
Artículo 3(d) 
Art ículo 4 
Art ículo 5.2 
No procede 
Art i cu I o 7.2 
Art ículo 7.3 
Modi f i cae ión n" Propuesta inicial Aceptado por la Integrado 
Com i s i ón (Nueva numeración) 
24 
25 
26 
27 
28 
29 
30 Art 
Art 
Art 
Art 
Art 
Art 
Art culo 7b i s 
culo 8 
culo 9 
culo 9 
culo 10 
culo 11 
culo 12 No 
Si 
No 
Sí 
No 
No 
No Art ículo 9 
Art ículo 9.2 
31 
32 
33 
49 
34 
35 
36 
37 
38 
39 
40 
41 
42 
43 
44 Anexo 
Anexo 
Anexo 
Anexo 
Anexo 
Anexo 
Anexo 
Anexo 
Anexo 
Anexo 
Anexo 
Anexo 
Anexo 
Anexo 
Anexo (a) 
(b) 
(c) 
(c) 
(d) 
(e) 
(f) 
(9) 
(h) 
(i) (J) 
(I) 
(m) 
(n) 
(o) 
(P) Parcialmente 
Si 
Si 
No 
Si 
Sí 
Si 
Si 
Si 
Si 
Parcialmente 
Si 
No 
Sí 
Si Las modi f i cae io­
nes re I at ivas al 
anexo se convier­
ten en improce­
dentes puesto que 
el nuevo anexo ya 
no se refiere al 
documento de 
información sino 
al contrato 
PROPUESTA INICIAL PROPUESTA MODIFICADA 
Propuesta de Directiva del 
Consejo relativa a la protección 
de los adquirentes en los 
contratos de utilización de 
bienes inmuebles en régimen 
de disfrute a tiempo compartido Propuesta de Directiva del 
Consejo relativa a la protección 
de los adquirentes en los 
contratos de adquisición de un 
derecho de utilización 
a tiempo parcial de uno 
o var ios bienes inmuebles 
EL CONSEJO DE LAS 
EUROPEAS COMUNIDADES 
Visto el Tratado constitutivo de la 
Comunidad Económica Europea, y en 
particular su articulo 100A, 
Vista la propuesta de la Comisión, 
En cooperación con el Parlamento 
Europeo, 
Visto el dictamen del Comité 
Económ i co y Soc i a I, Sin mod if¡car 
1. Considerando que uno 
principales objetivos 
Común i dad es I a 
realización, a más 
de diciembre de 
mercado inter ior 
importante adoptar 
apropiadas para 
progresivamente 
interior; que de los 
de la 
plena 
tardar el 31 
1992, del 
que es 
las medidas 
establecer 
el mercado 
el mercado 
interior implica un espacio sin 
fronteras interiores en el que 
estará garantizada la libre 
circulación de bienes, personas, 
servicios y capitales; Considerando que uno de los 
principales objetivos de la 
Comunidad es la plena realización 
del mercado interior; que es 
importante adoptar las medidas 
apropiadas para establecer 
progresivamente el mercado 
interior; que el mercado interior 
implica un espacio sin fronteras 
interiores en el que estará 
garantizada la libre circulación 
de bienes, personas, servicios y 
capitales; 
yic 
Considerando que el Parlamento 
Europeo, en su Resolución de 13 
de octubre de 1988 sobre la 
necesidad de colmar la laguna 
jurídica existente en el sector 
de la muít¡propiedad^1 ), 
solicitó a la Comisión que 
presentase una propuesta de 
directiva sobre la armonización 
de las legislaciones nacionales 
en materia de muít¡propiedad; 
que, en su Resolución de 11 de 
Junio de 1991 sobre una política 
comunitaria del turismo^2) 
consideró que la Comisión 
debería presentar urgentemente 
una directiva global sobre la 
muít¡propiedad; 2. Sin modi f i car 
Considerando que en el Plan de 
acciones comunitarias en favor 
del turismo^3) figura entre las 
orientaciones de la Comisión 
destinadas a mejorar la 
protección del turista en tanto 
que consumidor, "la elaboración 
de una propuesta relativa a 
determinadas transacciones 
inmobiliarias transfronterizas 
(muít¡propiedad)"; 3. Sin mod if¡car 
Considerando que el régimen de 
los contratos relativos a la 
utilización de un bien inmueble 
en régimen de disfrute a tiempo 
compartido reviste un carácter 
ampliamente transfronterizo por 
el hecho de la localización 
geográfica de la oferta y de la 
demanda en la mayor parte de los 
casos y que tiene, por 
consiguiente, una incidencia 
sobre la libre circulación de 
personas, servicios y capitales; 4. Considerando que la adquisición 
de un derecho de utilización a 
tiempo parcial de uno o varios 
bienes inmuebles reviste un 
carácter ampliamente 
transíronterizo por el hecho de 
la localización geográfica de la 
oferta y de la demanda en la 
mayor parte de los casos y que 
tiene, por consiguiente, una 
incidencia sobre la libre 
circulación de personas, 
servicios y capitales; 
(1) DO no C 290 de 14.11.88, p. 148 
(2) Resolución A3-155/91, punto 91 (Documento PE 152.802, p 
(3) COM (91) 97 final, p. 20 54) 
\\ 
Considerando que, si bien la 
mayor parte de los Estados 
miembros no disponen aún de una 
legislación especifica en 
materia de contratos relativos a 
la utilización de un bien 
inmueble en régimen de disfrute 
a t i empo compa r t i do, algunos 
otros en cambio, estimando que 
las normas de Derecho común 
aplicables a este tipo de 
transacciones no aportaban la 
claridad Jurídica necesaria y el 
nivel de protección adecuado 
para el consumidor, se han 
dotado de una legislación 
específica en la materia; Considerando que, si bien la 
mayor parte de los Estados 
miembros no disponen aún de una 
legislación específica en materia 
de contratos relativos a la 
adquisición de un derecho de 
utilización a tiempo parcial de 
uno o varios bienes inmuebles, 
algunos otros en cambio, 
estimando que las normas de 
Derecho común aplicables a este 
transacciones no 
a ciar¡dad jur id ica 
de 
el 
una 
la t i po de 
aportaban 
necesar i a 
protección 
consumidor, 
legislación 
mater¡a; y el ni ve I 
adecuado para 
se han dotado de 
específica en 
Considerando que la aplicación 
de las normas de Derecho común 
en determinados Estados 
miembros, y de una legislación 
específica, aunque con normas 
diferentes, en otros Estados 
miembros, conduce a disparidades 
que pueden obstaculizar el 
désarroi lo ordenado de este 
sector de actividad económica; 
que esta situación es, pues, 
perjudicial para el buen 
funcionamiento del mercado 
inter¡or ; Sin modi f¡car . 
Considerando que es conveniente 
en tales circunstancias, y con 
vistas a garantizar un nivel de 
protección elevado de los 
consumidores, prever una base 
común de disposiciones 
específicas para este tipo de 
transacciones, aplicables en 
toda la Comunidad; Sin modi f¡car. 
Considerando que los conceptos 
jurídicos aplicados en Derecho 
nacional a la utilización de 
bienes inmuebles en régimen de 
disfrute a tiempo compartido 
varían considerablemente de un 
Estado miembro a otro; Considerando que los conceptos 
jurídicos aplicados en Derecho 
nacional a la adquisición de un 
derecho de utilización a tiempo 
parcial de uno o varios bienes 
inmuebles varían 
cons i derablemente 
miembro a otro; de un Estado 
'H 
Considerando que basta, no 
obstante, con armonizar las 
normas relativas a las 
transacciones contractuales 
relativas a la utilización de un 
bien inmueble en régimen de 
disfrute a tiempo compartido, ya 
que el Derecho aplicable a cada 
caso específico viene 
determinado exclusivamente por 
la /ex reí s I tae; Considerando que basta, no 
obstante, con armonizar las 
normas relativas a los aspectos 
contractua les de las 
transacciones relativas a la 
adquisición de un derecho de 
ut i Iización a t¡empo parcial de 
uno o varios bienes inmuebles, ya 
que el Derecho aplicable a cada 
bien inmueble viene determinado 
exclusivamente por la /ex rei 
s I tae; 
10. Considerando que, para 
establecer normas eficaces de 
protección de los adquirentes en 
este ámbito, conviene precisar 
las obligaciones mínimas que ios 
vendedores deben cumplir con 
respecto a los adquirentes; 10. Sin mod if i car 
11. Considerando que conviene no 
menoscabar la libertad de los 
Estados miembros de adoptar, 
según su propia 
medidas tendentes 
garantías para el legislación, 
a establecer 
cumplimiento 
de las 
vendedor ; obligaciones de 11. Considerando que conviene no 
menoscabar la libertad de los 
Estados miembros de adoptar 
medidas tendentes a garant izar el 
cumplimiento de las obligaciones 
del vendedor; 
12. Considerando que deben evitarse 
las indicaciones engañosas o 
incompletas en la información 
relativa específicamente a la 
venta de los derechos de 
disfrute a tiempo compartido 
sobre un bien inmueble; que 
dicha información habrá de 
completarse con un documento 
complementario que el adquirente 
declara haber conocido en el 
momento de la firma del 
contrato; que dicho documento 
complementario deberá redactarse 
en una lengua conocida por el 
adquirente; que los elementos de 
información contenidos en dicho 
documento complementario deberán 
formar parte del contrato de 
utilización de bienes inmuebles 
en régimen de disfrute a tiempo 
compart ido; 12. Considerando que deben evitarse 
las indicaciones engañosas o 
incompletas en la información 
relativa específicamente a la 
venta de los derechos de 
utilización a tiempo parcial de 
uno o varios bienes inmuebles; 
que dicha información habrá de 
completarse con un documento 
complementario que deberá estar a 
disposición de cualquier persona 
que lo solicite; que los 
elementos de informac ion 
contenidos en dicho documento 
complementario deberán formar 
parte del contrato de adquisic ion 
de un derecho de utilización a 
tiempo parcial de uno o varios 
bienes inmuebles: 
13. Considerando que, para ofrecer 
al adquirente la posibilidad de 
evaluar mejor las obligaciones 
derivadas de los contratos 
celebrados, así como los 
derechos correspondientes, debe 
concedérsele un derecho de 
retrocompra durante un plazo 
dado, habida cuenta de que el 
bien inmueble está situado en 
otro Estado y sometido pues a 
una legislación extranjera, 
diferente de la del adquirente; 
que es necesario prever que el 
adquirente sea informado por 
escrito de dicho plazo de 
retrocompra; 13. Considerando que, para ofrecer al 
adquirente la posibilidad de 
evaluar mejor las obligaciones 
derivadas de los contratos 
celebrados, así como los derechos 
correspondientes, debe 
concederse Ie un plazo durante e I 
cual pueda rescindir el contrato, 
habida cuenta de que el bien 
inmueble está situado en otro 
Estado y sometido pues a una 
legislación extranjera, diferente 
de la del adquirente; 
14. Considerando que, para procurar 
al adquirente un nivel de 
protección elevado y habida 
cuenta de las características 
particulares de los sistemas de 
utilización a tiempo parcial de 
bienes inmuebles, el contrato de 
adquisición de un derecho de 
utilización a tiempo parcial de 
uno o varios bienes inmuebles 
debe contener ciertos elementos 
m in irnos; que dicho contrato 
deberá estar redactado en una 
lengua que el 
conocer : adquirente declare 
14. Considerando que debe 
a protección del 
nivel del Derecho 
privado, dado el 
frecuentemente 
transfronterizo de los contratos 
relativos a la utilización de un 
bien inmueble en régimen de 
disfrute a tiempo compartido; Considerando 
completarse 
adquirente a 
internacionaI 
carácter 15. Considerando que ex iste el 
riesgo, en algunos casos, de 
privar al consumidor de la 
protección que le concede la 
presente Directiva designando el 
Derecho de un país tercero como 
el Derecho aplicable al contrato; 
que. por lo tanto. conviene 
prever en la presente Directiva 
disposiciones dirigidas a evitar 
dicho r iesgo; 
u, 
15. Considerando 
obstaculizar 
la adopción 
Estados que conviene no 
el mantenimiento o 
por parte de los 
miembros de 
a 
más 
en disposiciones destinadas 
asegurar una protección 
amplia de los adquirentes 
materia de contratos relativos a 
la utilización de bienes 
inmuebles en régimen de disfrute 
a tiempo compartido, 16. Considerando que I a e x i gene i a, 
por parte del vendedor, de pagos 
por ant ic ipado antes de la 
expiración del plazo durante el 
que el adquirente puede res ç i ndi r 
el contrato, puede suponer un 
riesgo de inseouridad financiera 
para el adqu ir ente ; que debe 
el iminarse este r iesgo 
prohibiendo los a nticipos ant e s 
de la expiración de dicho pla zo ; 
que esta prohibición no impide a 
las partes ponerse de acuerdo 
sobre el pago de un anticipo 
antes de la expiración del plazo-, 
que, a fin de garantizar al 
máximo la seguridad f inanciera 
del adquirente conviene limitar 
los ant icipos así como garant¡zar 
el reembolso al adquirente en 
caso de rescisión deI contrato; 
17. Considerando que, en caso de 
rescisión de un contrato de 
adquisición de un derecho de 
utilización a tiempo parcial de 
uno ovarios bienes 
cuyo precio esté inmuebles 
total o 
parcialmente cubierto por un 
préstamo concedido al adquirente, 
éste debe tener la posibilidad de 
rescindir igualmente el contrato 
de préstamo; 
18. Considerando, por último, que el 
objetivo de la presente directiva 
es la creación de una base de 
normas comunes que perm i t an 
garantizar la seguridad Juridica 
y económica de los adquirentes en 
un campo en el que éstos se 
encuentran en situ a có n de 
inferioridad respecto a las demás 
partes implicadas; que La 
presente directiva perm i t i rá 
establecer el equilibrio entre 
las partes necesario para el buen 
funcionamiento del mercado ; que 
las divergencias entre las 
legislaciones nacionales. los 
limites territoriales de dichas 
legislaciones y el carácter 
netamente 
mercado transfronterizo del 
una solo permiten 
protección elevada de los 
4 S 
adquirentes si dicha protección 
se establece a nivel común i tar i o -, 
que dado que la competenc i a en 
este campo es compartida por la 
comunidad y los Estados miembros, 
la protección de los adquirentes, 
en las condiciones establecidas 
en la presente directiva, resulta 
necesaria a nivel comunitari o a 
fin de apoyar y completar la 
política de los Estados m i embros 
a escala nacional ; que la 
directiva es el instrumento 
adecuado para alcanzar el 
obletivo previsto ; que, po r 
tanto, las dispos iciones de la 
presente directiva se ajustan ai 
pr incipio de subs i d iar¡edad. 
u-
PROPUESTA INICIAL PROPUESTA MOD I F I CADA 
HA ADOPTADO LA PRESENTE DIRECTIVA HA ADOPTADO LA PRESENTE DIRECTIVA: 
Articulo 1 Articulo 1 
La presente Directiva tiene por 
objeto aproximar las disposiciones 
legales, reglamentarias y 
administrativas de los Estados 
miembros referentes a la protección 
de los adquirentes en los contratos 
relativos a la utilización de un 
bien inmueble en régimen de disfrute 
a tiempo compartido (t/aeshare). "La presente Directiva tiene por 
objeto aproximar las disposiciones 
legales, reglamentarias y 
administrativas de los Estados 
miembros referentes a la protección 
de los adquirentes en los contratos 
relativos a la adquisición de un 
derecho de utilización a tiempo 
parcial de uno varios bienes 
inmuebles 
Art iculo 2 Art ículo 2 
A efectos de la presente Directiva, 
se entenderá por: 
"contrato de utilización de un 
bien inmueble en régimen de 
disfrute a tiempo compartido", 
en lo sucesivo denominado "el 
contrato", todo contrato 
mediante el que un vendedor 
transfiera o se comprometa a 
transferir a un adquirente, para 
un minimo de tres años y 
mediante el pago de un 
determinado precio, un derecho 
real inmobiliario o cualquier 
otro derecho relativo a la 
utilización de un bien inmueble 
en un determinado periodo del 
año que no puede ser inferior a 
una semana -, "A efectos de la presente Directiva 
se entenderá por : 
"contrato de adquisición de un 
derecho de utilización a tiempo 
parcial de uno varios bienes 
inmuebles, en lo sucesivo denominado 
"el contrato", todo contrato mediante 
el que un vendedor transfiera o se 
comprometa a transferir a un 
adquirente, mediante el pago de un 
determinado precio, un derecho que 
presente carácter ist icas de 
obligación o características de 
derecho real, concedido por un plazo 
minimo de tres años y relativo a la 
utilización de uno o varios bienes 
inmuebles en un periodo del 
podrá determinarse; ano que 
"bien inmueble", todo inmueble o 
parte de un inmueble al que se 
refiera el contrato, por 
ejemplo, casa, apartamento, 
bungalow, estudio, etc-, "bien inmueble" todo inmueble o 
parte de un inmueble construido o 
por construir. de uso para 
vivienda, al que se refiera 
derecho objeto del contrato; el 
\-f 
"vendedor", toda persona física 
o jurídica que, en las 
transacciones que entran en el 
ámbito de la presente Directiva 
y en el marco de su actividad 
profesional, transfiera o se 
comprometa a transferir a un 
adquirente un derecho real 
inmobiliario o cualquier otro 
derecho sobre la utilización de 
un bien inmueble, siendo él 
mismo el propietario del bien 
inmueble al que dicho derecho se 
refiere o disponiendo de una 
autorización del propietario 
para el lo; "vendedor", toda persona física o 
juridica que, en las 
transacciones que entran en el 
ámbito de la presente Directiva y 
en el marco de su actividad 
profesional, transfiera o se 
comprometa a transferir el 
derecho objeto del contrato, 
siendo él mismo titular de este 
derecho o teniendo mandato del 
titular para proceder a dicha 
transferencia; 
"adquirente", toda persona 
fisica que, en las transacciones 
que entran en el ámbito de la 
presente Directiva, actúe a 
titulo de consumidor, es decir, 
con fines que no se pueden 
considerar que entren en el 
marco de su actividad 
profesional. "adquirente", toda persona física 
que en las transacciones que 
entran en el ámbito de la 
presente Directiva actúe con 
fines que no se pueden considerar 
que entren en el marco de su 
actividad profesional y a la que 
se transfiera el derecho objeto 
del contrato. 
Articulo 3 Artículo 3 
Los Estados miembros preverán que, 
en el contrato, el vendedor 
garantice más concretamente: Los Estados miembros preverán en su 
legislación que eI vendedor, en eI 
contrato, garant ice más 
concretamente: 
a) que el bien inmueble, asi como 
las instalaciones conexas, se 
han construido o van a ser 
construidos conforme a las 
normas técnicas vigentes y en 
condiciones de obtener de las 
Estado en que el 
esté o vaya a 
la autorización 
acuerdo con la autoridades del 
bien inmueble 
estar situado 
necesaria, de 
legislación nacional, para poder 
ocupar efectivamente el bien 
inmueble de que se trate; a) que si el bien inmueble está por 
construir, las obras se realicen 
en los plazos previstos: 
b) que se concedan garantías 
suficientes para reparar el 
perjuicio que pueda sufrir el 
adquirente debido a un retraso, a 
una ejecución defectuosa o a una 
no ejecución de las prestaciones 
previstas por el vendedor; 
r-
b) la transferencia al adquirente, 
mediante el pago del precio 
estipulado en el contrato, del 
derecho real o de cualquier otro 
derecho de utilización sobre el 
bien inmueble, libre de 
cualquier carga o únicamente con 
las cargas estipuladas en el 
contrato; c) que la transferencia al 
adquirente, mediante el pago del 
precio convenido, del derecho 
objeto del contrato se efectúe 
simultáneamente y libre de 
cualquier carga, exceptuadas las 
enumeradas en el contrato, con el 
derecho de actuar Iibremente con 
el bien o las partes anexas a 
este últ imo; 
c) en su caso, el derecho del 
adquirente a utilizar, además de 
los servicios comunes tales como 
el alumbrado, la limpieza de los 
lugares, la recogida de basuras, 
etc., las instalaciones 
particulares, tales como 
piscinas, pistas de tenis, 
campos de golf, saunas, etc. 
existentes en el momento de la 
firma del contrato o que existan 
en el futuro en las condiciones 
estipuladas en el contrato o en 
las previstas de cualquier otra 
forma por el vendedor; Supr imido 
d) el derecho del adquirente a 
participar en el proceso de 
adopción de decisiones relativas 
a la administración del régimen 
de disfrute a tiempo compartido 
y en la gestión y el 
mantenimiento del bien inmueble 
sobre el que el adquirente 
dispone de un derecho de 
disfrute a tiempo compartido. El 
adquirente podrá delegar este 
derecho siempre que lo haga en 
un acto separado y posterior a 
la firma del contrato; dicha 
delegación será revocable en 
cualquier momento. d) en su caso, el derecho del 
adquirente a participar de forma 
apropiada en el proceso de 
adopción de decisiones relativas 
a la gestión y el mantenimiento 
del bien inmueble. El adquirente 
podrá delegar este derecho de 
part icipación siempre que lo haga 
en un acto separado y posterior a 
la firma del contrato; dicha 
delegación será revocable en 
cualquier momento. 
2. Los Estados miembros preverán 
medidas adecuadas para que el 
vendedor ofrezca garantías 
suficientes, llegado el caso, en 
lo relat ivo: Supr imido 
a la terminación de la 
construcción del bien inmueble; Supr imido 
\L) 
al reembolso de cualquier 
anticipo, en caso de no 
terminación del bien inmueble o 
en caso de ejercicio del derecho 
de retrocompra a que se refiere 
el articulo 7, sin perjuicio de 
lo dispuesto en el apartado 4 de 
dicho art ículo. Supr imido 
Art I cu Io 4 Art ículo 4 
Los Estados miembros preverán: 
1. las medidas destinadas a 
establecer los derechos y 
obligaciones del adquirente en 
relación con el mantenimiento y 
la gestión del bien inmueble 
sobre el que el adquirente 
disponga de un derecho de 
disfrute a tiempo compartido; 
dichas medidas deberán ajustarse 
a la letra m) del Anexo; "Los Estados miembros preverán en su 
legislación las bases de cálculo 
api¡cables al reparto de las cargas 
comunes y vinculadas a la ocupación 
entre los adquirentes. según 
corresponda a su parte de i derecho de 
utilización: en su caso, la parte 
alícuota de las cargas que incumba a 
cada adquirente en cada una de las 
categorías de gastos deberá fijarse 
por separado. Las cargas de los 
derechos de utilización no vendidos 
no deberán repartirse entre los 
adquirentes que ya hayan suscrito un 
compromiso. sino imputarse al 
vendedor". 
2. las bases con arreglo a las 
cuales se efectuará, en términos 
anuales, la distribución de las 
cargas comunes y vinculadas a la 
ocupación, en cuyo pago debe 
participar el adquirente; dichas 
bases fijarán, de forma ciara e 
inequívoca, y de conformidad con 
los elementos contenidos en la 
Anexo, la parte 
correspondiente, 
de las categorías 
a cada adquirente 
en función de la situación y de 
la categoría del bien inmueble 
al que se refiera el derecho de 
disfrute y del periodo de 
disfrute y de la duración del 
m i smo. letra J) del 
proporcional 
para cada una 
de las cargas, 
Art ículo 5 Art iculo 5 
1. Los Estados miembros 
medidas a fin de que e 
esté obi i gado a 
dispos ic ion 
adquirente 
documento que 
inequívoca, 
completa, por de 
potenc i 
informe, 
detalI 
lo menos 
elementos indicados en preverán 
I vendedor 
poner a 
cuaIquier 
al un 
de manera 
ada y 
sobre los 
el Anexo. 
El documento se redactará en una 
lengua que el adquirente declare 
conocer. 1. "Los Estados miembros preverán en 
su legislación medidas a fin de 
que el vendedor esté obligado a 
poner a disposición de cuaIquier 
persona que lo solicite un 
documento de información. Además 
de una descripción general del 
bien al que se refiere el derecho 
objeto del contrato. dicho 
documento deberá facilitar al 
menos información concisa y 
precisa sobre los elementos 
indicados en las letras a), c), 
d). f). g) y k) del Anexo, asi 
como indicaciones sobre la forma 
de obtener informaciones 
conplementar ias. 
Los Estados miembros preverán en 
su legislación gue las 
informaciones contenidas en el 
documento al que se refiere el 
apartado 1 formen parte 
integrante del contrato: 
Salvo acuerdo expreso de las 
partes, sólo serán admisibles los 
cambios aportados estas 
informaciones que sean 
consecuencia de circunstancias 
independientes de la voluntad del 
vendedor. Los cambios aportados 
a estas informaciones deberán ser 
comunicados al adquirente antes 
de la celebración del contrato. 
El contrato deberá hacer 
constancia expresa de dichos 
cambios 
2. Cualquier 
pub Iicidad 
pos ib¡li dad 
documento. otra 
deberá 
de forma de 
indicar la 
obtener el 3. Cualquier publicidad relativa al 
bien inmueble en cuestión 
indicará la posibilidad de 
obtener el documento menc ionado 
en el apartado 1. asi como el 
lugar al que habrá que dirigirse 
para ello". 
:i \ 
Art ículo 6 Art ículo 6 
1. Los Estados miembros preverán 
que el contrato, que se 
formalizará necesariamente por 
escrito, contenga como minimo 
los siguientes elementos: 
a) la descripción detallada e 
inequívoca del bien inmueble 
sobre el que se transfiere 
al adquirente un derecho de 
disfrute a tiempo 
compartido. Esta descripción 
deberá ajustarse a la 
información contenida en la 
letra a) del Anexo; "Los Estados miembros preverán 
que el contrato, que estará 
necesariamente formalizado por 
escrito, contenga al menos los 
elementos que se mencionan en el 
Anexo. 
El contrato se redactará en una 
lengua que 
conocer". el adquirente declare 
b) el tipo preciso de derecho 
de disfrute a tiempo 
compartido que se transfiere 
al adquirente. Este tipo de 
derecho deberá figurar 
necesariamente entre los 
indicados en la letra d) del 
Anexo; 
c) El periodo y la fecha, en 
letras, en que el adquirente 
podrá ejercer su derecho de 
disfrute a tiempo 
compartido. Dichos elementos 
deberán ajustarse a la 
información contenida en la 
letra f) del Anexo; 
d) referencia expresa a los 
demás elementos indicados en 
el Anexo; 
e) la fecha, en letras, de la 
firma del contrato; 
f) la declaración del 
adquirente de haber recibido 
y comprendido el documento 
previsto en el articulo 5, 
de conformidad con el 
párrafo segundo del apartado 
1 del mencionado artículo. 
Art ículo 7 Art i cu I o 7 
Los Estados miembros preverán: 
1. la obligación del vendedor de 
informar por escrito al 
adquirente, cuando se proceda a 
la firma del contrato, de que 
éste surtirá efectos a menos que 
el adquirente ejerza su derecho 
de retrocompra en un plazo: 
por lo menos de 14 días 
naturales a partir del 
momento de la firma del 
contrato, o Los Estados miembros establecerán en 
su legislación que: 
1 • el contrato surta efectos a 
condición de que el adquirente no 
haya ejercido su derecho de 
rescisión en un plazo de por lo 
menos 28 días naturales a partir 
del momento de la firma del 
contrato o. en caso de 
celebración de un contrato 
preliminar pero Jurídicamente 
vinculante, a partir de la firma 
de este últ imo; 
2. por lo menos de 28 días 
naturales a partir del 
momento de la firma del 
contrato, si el derecho de 
disfrute a tiempo compartido 
puede ejercerse en un Estado 
diferente de la residencia 
habitual del adquirente; 
que la información a la que se 
refiere el punto 1 se incluya en 
el contrato de forma inequívoca, 
claramente legible y al menos 
con los mismos caracteres que el 
resto del contrato, 
inmediatamente antes de las 
firmas de las partes 
interesadas; 
3 
que el derecho de retrocompra 
previsto en el punto 1 sea 
ejercido por el adquirente 
mediante el envió de una 
notificación a la persona cuyo 
nombre y dirección figuren a tal 
fin en el contrato. Por lo que 
refiere al respeto del plazo, 
basta con expedir la 
notificación, por carta 
certificada, antes de la 
expiración del plazo 
correspondiente; 2. efectos del eiercici o del 
derecho de rescisión. el 
adquirente envíe una comunicación 
por escrito a la persona cuyo 
nombre y dirección deberán 
figurar, a tal efecto, en el 
contrato. Por lo que se refiere 
al respeto del plazo, bastará con 
que la comunicación se envíe, de 
una manera que pueda probarse 
mater iaImente. antes 
expiración del plazo; de la 
4. medidas destinadas a: 
a) determinar las condiciones 
en que, en caso de que el 
adquirente ejerza el derecho 
de retrocompra previsto en 
el punto 1, debe realizarse 
el cómputo de las cantidades 
sujetas a reembolso, con 
objeto de evitar que dicho 
reembolso entrañe un 
enr iquecimiento 
injustificado para alguna de 
las partes; 
b) fijar el plazo de reembolso. se prohiba al vendedor exigir al 
adquirente anticipos de „ pago 
antes de la expiración del plazo 
mencionado en el apartado 1. No 
obstante. las partes podrán 
ponerse de acuerdo sobre el pago 
de un anticipo si dicho acuerdo 
se da de forma expresa y si el 
anticipo no supera el 5% del 
precio de venta. impuestos 
incluidos: en la medida en que 
dicho anticipo contenga gastos de 
gestión del expediente, estos 
últimos podrán ascender, como 
máximo, al 1% del precio de venta 
y deberán mencionarse. por 
separado, en el contrato. En 
cuanto a un posible anticipo, el 
vendedor deberá faci I i tar 
garantías suficientes para el 
reembolso. Si el adquirente ha 
ejercido su derecho de rescisión 
en buena y debida forma y en el 
plazo previsto. elanticipo 
deberá reembolsarse en el plazo 
máximo de un mes a partir de la 
fecha de la común i cae ton de ±a 
rescisión. restándole. en su 
caso, los gastos de gestión del 
expediente". 
À ^ 
Art iculo 8 
"Los Estados miembros preverán en su 
legislación que: 
a) si el precio está total 
parcialmente cubierto por un préstamo concedido por e 
vendedor. o 
b) si el precio está total o 
parcialmente cubierto por un 
préstamo concedido al adquirente 
por un tercero mediante un 
acuerdo concluido entre e 
tercero e vendedor el 
adquirente deberá tener la 
posibilidad de rescindir el 
contrato de préstamo en caso de 
ejercicio del derecho de 
rescisión previsto en el artículo 
7-. en ese caso, el adquirente 
deberá rescindir el contrato de 
préstamo antes de la expiración 
del plazo al que se refiere el 
apartado 1 de dicho articulo. 
Las modalidades de ejercicio de 
la rescisión del contrato de 
préstamo serán las fijadas por 
los Estados miembros. 
Art iculo 8 
Los Estados miembros preverán que: 
1. toda cláusula mediante la cual 
el adquirente renuncie a los 
beneficios de los derechos 
mencionados en la presente 
Directiva sea considerada nula. 
2. toda cláusula mediante la cual 
el vendedor quede exonerado de 
las responsabilidades derivadas 
de la presente Directiva sea 
considerada nula. Art iculo 9 
"Los Estados miembros preverán en 
su legislación que las cláusulas 
mediante las cuales el adquirente 
renuncie a los beneficios de los 
derechos mencionados en la 
presente Directiva o el vendedor 
quede exonerado de las 
responsabilidades derivadas de la 
presente Directiva, no vinculen 
al adquirente en las condiciones 
f i jadas por sus Derechos 
nac ionales". 
"Los Estados miembros adoptarán 
las medidas necesarias para que 
el adquirente no se vea privado 
de la protección concedida por la 
presente Directiva a causa de I a 
elección del Derecho de un país 
tercero como Derecho aplicable a I 
contrato". 
zv 
Art iculo 9 Suprimido 
Los Estados miembros preverán que, 
no obstante la elección de la ley 
aplicable por las partes 
contratantes o la aplicación de los 
criterios objetivos del Derecho 
internacional privado para la 
determinación de la ley aplicable, 
no pueda privarse al adquirente de 
la protección que le garantizan las 
disposiciones de la presente 
Direct iva: 
a) si el bien inmueble al que se 
refiere el contrato está situado 
en un Estado miembro, o 
b) si el adquirente tiene su 
residencia habitual en un Estado 
miembro, y 
i) sí la celebración del 
contrato ha estado precedida 
en dicho Estado miembro de 
una propuesta especial o de 
una forma de publicidad, y 
si el adquirente ha I llevado 
a cabo en dicho Estado los 
actos necesarios para la 
celebración del contrato, o 
I i ) s i el vendedor o su 
representante ha recibido el 
pedido del adquirente en 
dicho Estado miembro, o 
i i i) si el adquirente se ha 
trasladado de dicho Estado 
miembro o a un país 
extranjero y ha firmado en 
éste contrato, siempre que 
el viaje haya sido 
organizado por el vendedor 
con el fin de inducir al 
adquirente a celebrar el 
contrato. 
¿É-
Art iculo 10 Art ículo 10 
Los Estados miembros preverán las 
consecuencias de la inobservancia de 
las disposiciones de la presente 
Di rect iva. "Los Estados miembros preverán en su 
legislación las consecuencias del 
incumpl¡miento de las disposiciones 
de la presente Directiva". 
Artículo 11 
La presente Directiva no será 
obstáculo para que los Estados 
miembros adopten o mantengan 
disposiciones aún más favorables en 
materia de protección del adquirente 
en el ámbito regulado por ella, sin 
perjuicio de sus obligaciones 
resultantes del Tratado. Articulo 11 
Los Estados miembros podrán adoptar o 
mantener, en el ámbito regido por la 
presente Directiva, disposiciones más 
estrictas. compatibles con el 
Tratado, para garantizar un nivel de 
protecc ion 
adqui rente más elevado de 
Artículo 12 Artículo 12 
Los Estados miembros adoptarán las 
disposiciones legales, 
reglamentarias o administrativas 
necesarias para cumplir la presente 
Directiva a más tardar el 31 de 
diciembre de 1994. Informarán 
inmediatamente de ello a la 
Comisión. Cuando ios Estados 
miembros adopten dichas 
disposiciones, éstas harán 
referencia a la presente Directiva o 
irán acompañadas de dicha referencia 
en su publicación oficial. Los 
Estados miembros establecerán las 
modalidades de la mencionada 
referencia. 1. Los Estados miembros adoptarán 
las disposiciones legales, 
reglamentarias o administrativas 
necearías para cumplir la 
presente Directiva a más tardar 
el 31 de diciembre de 1995. 
Informarán inmediatamente de ello 
a la Comisión. 
2. Cuando los Estados miembros 
adopten dichas disposiciones, 
éstas harán referencia a la 
presente Directiva o irán 
acompañadas de dicha referencia 
en su publicación oficial. Los 
Estados miembros establecerán las 
modalidades de la mencionada 
referencia. 
Los Estados miembros comunicarán 
a la Comisión el texto de las 
disposiciones esenciales de 
Derecho interno que adopten en el 
ámbito regido por la presente 
Di rect iva. 
yv 
Articulo 13 Articulo 13 
Los destinatarios de la presente Los destinatarios de la presente 
Directiva son los Estados miembros. Directiva son los Estados miembros. 
4 
ANEXO 
PROPUESTA I NICI AL ANEXO 
PROPUESTA MODIFICADA 
Elementos mínimos que debe contener 
el documento al que se hace 
referencia en el apartado 1 del 
articulo 5 y en la letra d) del 
articulo 6. Elementos mínimos que debe contener 
el contrato al que se refiere el 
art iculo 6 
a) La descripción del bien 
inmobiliario sobre el que 
existen o existirán derechos de 
disfrute a tiempo compartido, 
precisando la situación 
geográfica, la indicación de si 
se trata de bienes inmobiliarios 
ya construidos, en construcción 
o que vayan a construirse y, en 
todo caso, de que se ha 
construido o será construido 
según todas las normas 
profesionales y con la condición 
de obtener de las autoridades 
del Estado en que está o estará 
situado la autorización 
necesaria, según la legislación 
nacional, para poder ocupar 
efectivamente el bien 
inmobiliario en cuestión. a) La identidad y el domicilio de 
las partes. con indicaciones 
precisas de la calidad Jurídica 
del vendedor en el momento de la 
celebración del contrato. asi 
como, en su caso, de la identidad 
y del domicilio del propietario 
del bien inmueble. 
b) La naturaleza del título del 
vendedor sobre la propiedad en 
que el bien inmobiliario esté o 
vaya a estar situado-, las cargas 
de todo tipo a las que esté 
sometido el bien inmobiliario 
(hipotecas, servidumbres, etc); 
si se han concedido al vendedor 
los permisos necesarios (de 
construcción, de conexión a las 
redes telefónicas, eléctricas, 
de agua, de gas, de televisión, 
etc). b) El tipo preciso del derecho 
objeto del contrato. 
c) La estructura Jurídica precisa 
del régimen de disfrute a tiempo 
compartido y su duración. c) Cuando el bien al que se refiere 
el derecho objeto del contrato 
esté determinado, una descripe i ón 
prec i sa de I b i en y de su 
si tuación. 
¿i 
d) La indicación de la naturaleza 
Jurídica del derecho de disfrute 
a tiempo compartido ofrecido por 
el vendedor y la duración del 
mismo; el número de bienes 
inmobiliarios construidos, en 
construcción o que vayan a 
construirse; los muebles y 
utensilios adjuntos a cada bien 
inmobi Iiar¡o. d) En caso de que el bien 
esté en construcción: i nmuebIe 
1) 
2) 
3) 
5) la marcha de proceso de 
construcción. 
una estimación de la fecha de 
terminación de las obras. 
si se trata de un bien 
inmueble determinado. el 
numero de permiso de 
construcción y el nombre y la 
dirección completa de la o las 
autoridades competentes en J^ 
mater ia. 
4) el estado de rea I ización de 
los servicios comunes que 
hacen que el bien inmueble sea 
operativo (conexión con la red 
de gas, de electricidad, de 
agua, de teléfono). 
las garantías a las que se 
refiere el apartado b) del 
art iculo 3. 
e) El número total de derechos de 
disfrute a tiempo compartido 
existentes en cada bien 
inmobi Iiar¡o. e) Los servicios comunes (alumbrado. 
agua. limpieza. recogida de 
basuras) a los que el adquirente 
tiene o tendrá acceso y en qué 
condiciones. 
f) La descripción clara e 
inequívoca de los periodos de 
ocupación fijos y variables, 
especificándose los mecanismos 
de determinación de los 
per iodos. f) Las instalaciones deportivas y de 
ocio a las que el adqui rente 
tiene o tendrá posible acceso y. 
en su caso, en qué condiciones. 
g) La fecha prevista para que el 
adquirente pueda ocupar el bien 
i nmob i I i a r i o. La indicación precisa del periodo 
o periodos durante los que el 
derecho objeto del contrato podrá 
ser ejercido y. en su ,.caso_t_J_a_ 
duración del régimen instaurado; 
la fecha a partir de la cual el 
adquirente podrá ejercer el 
derecho ob let o de !_ con t r ato. 
3o 
h) Las instalaciones comunes (tales 
como piscina, sauna, pistas de 
tenis, campos de golf, etc) y 
los servicios actuales y futuros 
a los que tenga derecho el 
adquirente, así como la fecha 
prevista para que dichas 
instalaciones y servicios puedan 
ser ut i I izados por el 
adquirente. h) El precio globa que 
adquirente deberá pagar por e 
ejercicio del derecho objeto de I 
contrato. incluido en él el 
importe que deberá abonar el 
adquirente por la utilización de 
las instalaciones y los servicios 
comunes, la base de cálculo del 
importe de las cargas vinculadas 
a la ocupación del bien 
inmobiliario por el adquirente, 
las cargas legales obligator i a s 
(tasas, cánones, etc.). asi como 
los gastos administrât i vos 
complementarios anua les (gestión, 
mantenimiento, etc.). 
i) El coste total para el 
adquirente, especificándose de 
forma clara e inequívoca el 
coste de los diferentes derechos 
de disfrute a tiempo compartido 
durante los diferentes periodos 
del año-, si se trata de un 
arrendamiento, deberá indicarse 
el importe del alquiler. i ) Una cláusula ^ue e s t a b I ezca_ que 
la adquisición no imp I iça r á 
ningún otro gasto. carga u 
obligación que los estipulados en 
el contrato. 
J) El importe anual que el 
adquirente deberá pagar por la 
utilización de las instalaciones 
y los servicios comunes; el 
importe anual de las cargas 
vinculadas a la ocupación del 
bien inmobiliario por el 
adquirente; las cargas anuales 
legales obligatorias (tasas, 
cánones, etc), asi como los 
gastos administrativos 
complementarios anuales 
(gestión, mantenimiento, etc) y 
su evolución prevista; los 
posibles gastos que deberá pagar 
el adquirente por servicios 
particulares por él solicitados. J) La POS ib i I i dad o no de part icipar 
en un proyecto de intercambio o 
derecho objeto del 
como los posibles 
el 
el de reventa del 
contrato, asi 
costes en caso de que sea 
vendedor quien organice 
sistema de intercambi o o de 
reventa; en su caso, indi cae ion 
de que no podrá asegurarse la 
venta del derecho objeto del 
contrato a un precio determi nado 
dentro de un per iodo 
determinado 
5 4 
k) Las garantías a las 
refiere el artículo 3. que se k) nformación sobre el derecho de 
rescisión del 
indicación precisa contrato: 
de la 
naturaleza y del importe de I o s 
gastos que no serán reembolsados 
al adquirente. de conformidad con 
el apartado 3 del artículo 7. en 
caso de que ejerza su derecho de 
rescisión; en su caso. 
información sobre la posibilidad 
de rescindir el contrato de 
préstamo vinculado al contrato en 
caso de rescisión de éste. 
I ) Las condic iones 
inequívocas 
coste de 
intercambio 
derecho de 
compart ido, claras e 
los Iimi tes y e I 
los servicios de 
y de reventa del 
disfrute a tiempo 
en caso de que 
dichos servicios existan; si no 
existieran, deberá indicarse 
dicha eventualidad. En todo 
caso, deberá indicarse que no 
podrá asegurarse la venta del 
derecho de disfrute a tiempo 
compartido a un precio 
determinado o dentro de un 
periodo determinado. 1 ) La fecha y el lugar de firma del 
contrato por cada una de las 
partes. 
m) Las medidas adoptadas o que 
vayan a adoptarse para la 
gestión y el mantenimiento del 
objeto inmobiliario, así como 
las adoptadas o que vayan a 
adoptarse para que el adquirente 
participe en la administración y 
la gest ion. 
n) El plazo de que dispone el 
adquirente para ejercer el 
derecho de revocación al que 
hace referencia el articulo 7, 
asi como la forma de hacerlo y 
los efectos de la revocación. 
'31 
FICHA DE IMPACTO REVISADA 
IMPACTO DE LA PROPUESTA SOBRE LAS EMPRESAS Y, EN CONCRETO, SOBRE LAS 
PEQUEÑAS Y MEDIANAS EMPRESAS 
Titulo: Propuesta modificada de Directiva del Consejo relativa a la 
protección de ios adquirentes en los contratos de adquisición de 
un derecho de utilización a tiempo parcial de uno o varios bienes 
i nmuebI es. 
N' de referencia: COM(92) 220 final - SYN 419 
1. Teniendo en cuenta el principio de subsidiar¡edad, ¿por qué es 
necesaria una legislación común itari a en este ámbito y cuáles son sus 
principales objetivos? 
Los contratos de adquisición de un derecho de utilización a tiempo 
parcial de uno o varios bienes inmuebles tienen un carácter netamente 
transfronterizo; la gran mayoría de los ciudadanos de la CEE titulares 
de dichos derechos ejercen los mismos sobre bienes inmuebles situados 
fuera de su Estado de residencia. Más aún, sólo cuatro Estados 
miembros cuentan con legislación específica y éstas presentan grandes 
divergencias, por lo que la protección de los adquirentes comunitarios 
no podrá garantizarse más que a través de una legislación comunitaria. 
El principal objetivo de la propuesta es la creación de una base de 
normas comunes que permitan garantizar la seguridad jurídica y 
económica del consumidor en un ámbito en el que se encuentra en 
situación de inferioridad en relación con las demás partes 
interesadas. 
Las repercusiones en las empresas 
2. ¿A quién afectará la propuesta? 
Al sector que comercializa derechos de utilización a tiempo parcial de 
bienes inmuebles. Es éste un sector relativamente nuevo y en plena 
expansión en la Comunidad, compuesto en su mayor parte por pequeñas y 
medianas empresas, de las que una parte considerable escapa a 
cualquier control de los Estados en los que comercializan sus 
servicios ya que, a menudo, tienen su sede en paraísos fiscales. 
Geográficamente, dichas empresas ofrecen sus servicios en inmuebles 
situados en zonas turísticas de mar y de montaña (estaciones de 
deportes de invierno, costa mediterránea, islas del Atlántico, etc.). 
3. ¿Qué medidas deberán adoptar las empresas para adaptarse a la 
propuesta? 
Antes de la firma del contrato deberán facilitar a los adquirentes una 
información más precisa y detallada sobre los derechos que ofrecen y 
prever que los adquirentes dispongan de un plazo de reflexión durante 
el que podrán rescindir el contrato sin pena Iizacion. Dicho plazo, 
que en la propuesta modificada se ha ampliado a 28 días, puede tener 
como consecuencia un aumento de los costes para las empresas del 
sector. Las empresas deberán también tener en cuenta que, durante la 
duración del plazo, no podrán exigir a los adquirentes anticipos de 
pago, salvo con el acuerdo expreso de estos últimos, en cuyo caso los 
anticipos no podrán superar el 5% del precio de venta. 
¿Qué efectos económicos puede tener la propuesta: 
sobre el empleo, 
sobre las inversiones y la creación de nuevas empresas, 
sobre la competiti vi dad de las empresas? 
El empleo no experimentará ningún efecto especial, y en cuanto a la 
creación de nuevas empresas, ésta se verá facilitada dado el aumento 
de la transparencia del mercado, que tendrá efectos beneficiosos sobre 
la competitividad. No obstante, hay que tener en cuenta un posible 
efecto negativo sobre la liquidez de las empresas, a causa, 
pr ici pálmente, de la ampliación del plazo de reflexión y de los 
limites introducidos en los anticipos de pago. 
5. La propuesta, ¿contiene medidas destinadas a tener en cuenta la 
situación concreta de las pequeñas y medianas empresas? 
Las empresas serias e integras, ya sean grandes, pequeñas o medianas, 
no tienen nada que temer de la propuesta, ya que ésta se dirige a las 
sociedades "timo" que ocultan sus actividades a las autoridades 
competentes y practican una especie de competencia desleal en 
perjuicio de la industria honesta del sector, por lo que la propuesta 
persigue impedir en lo posible determinadas prácticas comerciales 
peligrosas para el buen funcionamiento del mercado. 
Consulta 
6. Lista de las organizaciones consultadas sobre la propuesta y 
exposición de los elementos esenciales de su postura. 
European Timeshare Federation. A favor de la propuesta, si bien 
habría preferido un plazo de reflexión más corto. Esta federación 
de empresas de utilización a tiempo parcial espera que la 
directiva clarifique el mercado provocando la desaparición de las 
sociedades que utilizan prácticas comerciales abusivas en el 
anonimato y que son las causantes de la mala fama del sector en la 
actúa Iidad. 
Conseil Consultatif des Consommateurs. Decididamente a favor de 
la propuesta. 
J^w 
Conférence Permanente du Notariat de la CE. A favor de la 
propuesta porque tendrá como consecuencia un aumento de la 
transparencia del mercado y un refuerzo de la protección de los 
adqui rentes. 
'-b s 
ISSN 0257-9545 
COM(93) 487 final 
DOCUMENTOS 
ES 10 
N° de catálogo : CB-CO-93-520-ES-C 
ISBN 92-77-59720-8 
Oficina de Publicaciones Oficiales de las Comunidades Europeas 
1^2985 Luxembuxgo 
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