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DICTAMEN DEL BANCO CENTRAL EUROPEO 
de 22 de mayo de 2013 
sobre protección de los deudores hipotecarios 
(CON/2013/33) 
 
Introducción y fundamento jurídico 
El 30 de abril de 2013 el Banco Central Europeo (BCE) recibió de la Secretaría de Estado de Economía y 
Apoyo a la Empresa de España una solicitud de dict amen sobre un proyecto de ley de protección de los 
deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquile r social (en adelante, el “proyecto de ley”), que 
fue aprobado por el Parlamento español el 8 de mayo como Ley 1/20131. 
La competencia consultiva del BCE se basa en el apartado 4 del artículo 127 y el apartado 5 del artículo 
282 del Tratado de Funcionamiento de la Unión Eur opea, así como en los guiones tercero y sexto del 
apartado 1 del artículo 2 de la Decisión 98/415/CE de l Consejo, de 29 de junio de 1998, relativa a la 
consulta de las autoridades nacionales al Banco Cent ral Europeo acerca de los proyectos de disposiciones 
legales2, pues el proyecto de ley se refiere al Banco de España y a normas aplicables a las entidades 
financieras que influyen significativamente en la est abilidad de las entidades y los mercados financieros. 
De acuerdo con la primera frase del artículo 17.5 del Reglamento interno del Banco Central Europeo, el 
presente dictamen ha sido adoptado por el Consejo de Gobierno. 
 1.  Objeto del proyecto de ley El objeto del proyecto de ley es mejorar el func ionamiento del mercado hipotecario reforzando la 
independencia de las sociedades y servicios de tasación
3, introduciendo un plazo de amortización máximo 
de 30 años para préstamos hipotecarios sobre vivienda  habitual a efectos de titulización, y mejorando la 
transparencia de los préstamos hipotecarios al requerir la  inclusión de una declaración del prestatario en la 
que manifieste que ha sido advertido de los pos ibles riesgos derivados del préstamo hipotecario. 
Además, conforme al proyecto de ley, el pro cedimiento de ejecución hipotecaria solamente podrá 
iniciarse una vez que el deudor haya incumplido su obligación de pago durante un plazo mínimo de tres 
meses. Asimismo, el tribunal o las partes podrán oponerse al procedimiento de ejecución hipotecaria sobre la base de cláusulas abusivas del contrato hi potecario. Esta última modificación ha sido introducida 
                                                 
1  La Ley 1/2013 entró en vigor en la fecha de su publicación en el Boletín Oficial del Estado núm. 116 de 15 de mayo de 
2013. 
2  DO L 189 de 3.7.1998, p. 42. 
3  En el proyecto de ley se faculta al Banc o de España para comprobar la independ encia de las sociedades y servicios de 
tasación e imponer sancione s en caso necesario. 
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2 para adaptar la implementación española de la Directiva 93/13/CEE del Consejo4 a una reciente sentencia 
del Tribunal de Justicia de la Unión Europea5. 
El proyecto de ley también tiene por objeto proteger a los hipotecantes de vivienda habitual limitando los 
intereses de demora e introduciendo quitas en caso de pronto pago de la deuda pendiente tras la ejecución 
hipotecaria. 
Para los hipotecantes de vivienda habitual que se encu entren en las situaciones de especial vulnerabilidad 
establecidas en el proyecto de ley, este dispone la su spensión de los lanzamientos por dos años y, en el 
contexto del Código de Buenas Prácticas al que las entidades de crédito pueden adherirse 
voluntariamente, medidas de reestructuración y reducción de la deuda, o, si fallan estas, la dación en 
pago. 
Finalmente, el proyecto de ley encomienda al gobier no español que promueva la  constitución de un fondo 
social de viviendas en beneficio de los hipot ecantes desalojados de sus viviendas habituales. 
 2. Observaciones generales  2.1 El BCE observa que la Comisión Europea ha a doptado una propuesta de directiva con el objetivo 
de promover que la concesión y so licitud de préstamos sea responsable y que se ofrezca a los 
prestatarios préstamos asequibles, de modo que  disminuya la necesidad de recurrir a las 
ejecuciones hipotecarias
6. El proyecto de ley parece compatible con la propuesta de directiva. 
2.2 Es al ordenamiento jurídico nacional al que  corresponde en primera instancia equilibrar los 
intereses de las partes implicadas en las situaciones de incumplimiento o ejecución hipotecaria, dado que estarán en juego derechos  de propiedad fundamentales y otros intereses socioeconómicos. 
Además, el BCE considera que las modificaciones de la legislación hipotecaria y de ejecución hipotecaria previstas en el proyecto de ley deberí an basarse en un análisis pormenorizado de su 
impacto en el sistema financiero
7. Asimismo, en este contexto, las autoridades españolas deberían 
vigilar los efectos que las medidas previstas de protección de los deudores hipotecarios podrían tener en las provisiones y el cumplimiento de lo s requisitos mínimos de capital de las entidades de 
crédito. 
2.3 El BCE subraya, no obstante, que la ejecución hi potecaria debe considerarse el último recurso. Los 
prestamistas garantizados deberían estar interesa dos en evitar la ejecución hipotecaria, que resulta 
costosa y generalmente produce menos ingresos que las ventas voluntarias, si el hipotecante 
                                                 
4  Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993, sobr e las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con 
consumidores (DO L 95 de 21.4.1993, p. 29). 
5  Sentencia de 14 de marzo de 2013 en el asunto C-415/11, Mohamed Aziz contra  Catalunyacaixa.  
6   Véase la propuesta de la Comisión Europe a de directiva del Parlamento Europeo y del Consejo sobre los contratos de 
crédito para bienes inmuebles de us o residencial (COM/2011/0142 final), así co mo el documento de trabajo de los 
servicios de la Comisión que la acompaña: “National measur es and practices to avoid foreclosure procedures for 
residential mortgage loans”, de 31 de marzo de 2011 (SEC(2011) 357 final). 
7  Véanse los apartados 2.1 y 2.3 del Dictamen CON/2012/40. To dos los dictámenes del BCE se  publican en la dirección 
del BCE en in ternet: www.ecb.europa.eu. 
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3 continúa cumpliendo todas o una parte acordada de sus obligaciones de pago. Por tanto es 
importante: a) que los prestamistas garantizados  adapten sus prácticas actuales de gestión de 
prestatarios incursos en incumplimiento a fin de evitar las ejecuciones hipotecarias, y b) que el 
marco regulador proporcione in centivos a todas las partes interesadas para que acuerden una 
reestructuración de deuda oportuna y razonable en caso de incumplimiento. 
2.4 Con este fin, debería adoptarse un conjunto de  medidas más amplio que aborde las causas 
subyacentes de las dificultades relacionadas con las hipotecas y que trate de evitar, en la medida de 
lo posible, las ejecuciones hipotecarias. Solo con una  estrategia de resolución más amplia se puede 
hacer frente a los retos que plantean los ca mbios en las circunstancias económicas de los 
prestatarios, los cambios sustanciales en el va lor de los inmuebles y el posible resultado de 
hipotecas inviables, manteniendo al mismo tiempo in centivos apropiados tanto para deudores como 
para acreedores y reduciendo al mínimo el posible  riesgo moral. Asimismo, aun cuando debe 
aplaudirse el establecimiento de un fondo social de viviendas, esta iniciativa debería ser parte de 
una estrategia amplia e integrada de gestión de las dificultades relacionadas con las hipotecas. Esta estrategia puede desembocar finalmente en me nos ejecuciones hipotecarias y menos necesidad de 
un fondo social de viviendas. 
 El presente dictamen se publicará en la dirección del BCE en internet.   Hecho en Fráncfort del meno el 22 de mayo de 2013. 
 
[firmado] 
 
El presidente del BCE 
Mario DRAGHI