POSICIÓN COMÚN (CE) N° 20/98 aprobada por el Consejo el 9 de marzo de 1998 con vistas a la adopción de la Directiva 98/. . ./CE del Parlamento Europeo y del Consejo, de . . ., por la que se modifica, en lo relativo en particular a las hipotecas, la Directiva 89/647/CEE del Consejo sobre el coeficiente de solvencia de las entidades de crédito (98/C 135/01)

EL PARLAMENTO EUROPEO Y EL CONSEJO DE LA UNIÓN EUROPEA,

Visto el Tratado constitutivo de la Comunidad Europea y, en particular, las frases primera y tercera del apartado 2 de su artículo 57,

Vista la propuesta de la Comisión (1),

Visto el dictamen del Comité Económico y Social (2),

De conformidad con el procedimiento establecido en el artículo 189 B del Tratado (3),

(1) Considerando que es oportuno dar el mismo trato a los valores garantizados por hipotecas que a los préstamos contemplados en el número 1 de la letra c) del apartado 1 del artículo 6 y en el apartado 4 del artículo 11 de la Directiva 89/647/CEE del Consejo (4), cuando las autoridades competentes consideren que son equivalentes en cuanto al riesgo de crédito; que el mercado de la titulización está desarrollándose rápidamente; que, por lo tanto, es deseable que la Comisión examine el trato prudencial de los títulos respaldados por activos patrimoniales y presente, en el plazo de un año desde la adopción de la presente Directiva, unas propuestas de adaptación de la legislación actual con el fin de definir un adecuado trato prudencial de dichos títulos;

(2) Considerando que el apartado 4 del artículo 11 de la Directiva 89/647/CEE establece una excepción, en determinadas condiciones, a lo dispuesto en el número 1 de la letra c) del apartado 1 del artículo 6 con respecto a cuatro Estados miembros y, en lo que se refiere a la ponderación aplicable a los activos garantizados por hipotecas sobre oficinas y locales comerciales polivalentes; que dicha excepción expiró el 1 de enero de 1996;

(3) Considerando que, cuando se adoptó la Directiva 89/647/CEE, la Comisión se comprometió a examinar la citada excepción para determinar si, a la vista de las conclusiones de tal examen y de la evolución internacional en este ámbito, y habida cuenta de la necesidad de evitar un falseamiento de la competencia, estaba justificado modificar dicha disposición, y presentar, en su caso, las oportunas propuestas; que los resultados del estudio de la referida disposición, pese a no ser plenamente concluyentes, ponen de manifiesto la inexistencia de diferencias significativas entre el porcentaje de pérdidas registrado en los Estados miembros beneficiarios de la excepción y el registrado en los que no se han beneficiado de ella; que, por consiguiente, dicha excepción puede hacerse extensiva, hasta el 31 de diciembre de 2006, a cuantos Estados miembros lo deseen;

(4) Considerando que los bienes inmuebles hipotecados deben someterse a unos criterios de valoración rigurosos y que deben volver a tasarse periódicamente para adaptarlos a los cambios del mercado de la propiedad inmobiliaria de carácter comercial; que dichos inmuebles deben ser ocupados por su propietario o cedidos en régimen de arrendamiento por éste; que se excluyen de la mencionada disposición los préstamos para promoción inmobiliaria;

(5) Considerando que la presente Directiva es el medio más adecuado para lograr los objetivos perseguidos y no excede de lo necesario para alcanzar estos objetivos,

HAN ADOPTADO LA PRESENTE DIRECTIVA:

Artículo 1

La Directiva 89/647/CEE quedará modificada como sigue:

1) En el punto 1 de la letra c) del apartado 1 del artículo 6 se añadirá el párrafo siguiente:

«valores garantizados por hipotecas que puedan asimilarse a los préstamos contemplados en el párrafo primero o en el apartado 4 del artículo 11, cuando las autoridades competentes consideren que, habida cuenta del marco jurídico vigente en los distintos Estados miembros, son equivalentes en cuanto al riesgo de crédito. Sin perjuicio de los tipos de valores que puedan incluirse en este punto 1 y cumplir las condiciones correspondientes, los "valores garantizados por hipotecas" podrán incluir los instrumentos contemplados en las letras a) y b) del punto 1 de la sección B del anexo de la Directiva 93/22/CEE del Consejo, de 10 de mayo de 1993, relativa a los servicios de inversión en el ámbito de los valores negociables (*). En particular, las autoridades competentes deberán cerciorarse de que:

i) dichos valores estén total y directamente garantizados por un conjunto de créditos hipotecarios de la categoría especificada en el párrafo primero o en el apartado 4 del artículo 11, que sean perfectamente válidos en el momento de la creación de los valores garantizados por hipotecas;

ii) un derecho aceptable de máxima prioridad sobre las partidas de activos hipotecados subyacentes esté en posesión, bien directamente de inversores en valores garantizados por hipotecas, bien, por cuenta de éstos, de un administrador fiduciario o un representante delegado, a prorrata de los valores que posean.

(*) DO L 141 de 11.6.1993; Directiva cuya última modificación la constituye la Directiva 95/26/CE (DO L 168 de 18.7.1995, p. 7).».

2) El apartado 4 del artículo 11 se sustituirá por el texto siguiente:

«4. Hasta el 31 de diciembre de 2006, las autoridades competentes de los Estados miembros podrán autorizar a sus entidades de crédito a aplicar una ponderación de riesgo del 50 % a los préstamos que estén plena e íntegramente garantizados, a satisfacción suya, por hipotecas sobre oficinas y locales comerciales polivalentes situados en el territorio de aquellos Estados miembros que permitan una ponderación del riesgo del 50 %, con sujeción a las condiciones siguientes:

i) el 50 % de la ponderación del riesgo se aplicará a la parte del préstamo que no exceda un límite calculado conforme a lo dispuesto en las letras a) o b) siguientes:

a) el 50 % del valor venal del inmueble de que se trate.

El valor venal del inmueble será calculado por dos tasadores independientes, que harán sendas tasaciones, independientes entre sí, en el momento en que se haga el préstamo. Éste deberá basarse en la más baja de las dos tasaciones.

El inmueble volverá a ser tasado al menos una vez al año por un único tasador.

Para los préstamos que no superen 1 millón de ecus y el 5 % de los fondos propios de la entidad de crédito, el inmueble volverá a ser tasado al menos una vez cada tres años por un único tasador;

b) el más bajo de los valores siguientes: el 50 % del valor venal del inmueble o el 60 % del valor del crédito hipotecario, en aquellos Estados miembros que hayan fijado, en sus leyes o reglamentos, unos criterios rigurosos para la tasación del valor de los créditos hipotecarios.

Se entenderá por valor del crédito hipotecario el valor del inmueble determinado por un tasador que realice una tasación prudente de la posibilidad futura de comerciar con el inmueble, teniendo en cuenta los aspectos duraderos a largo plazo de la misma, las condiciones del mercado normales y locales, su uso en el momento de la tasación y sus usos alternativos correspondientes. Los elementos especulativos no se podrán tener en cuenta en la tasación del valor del crédito hipotecario. El valor del crédito hipotecario se documentará de manera clara y transparente.

Al menos cada tres años, o si el mercado acusa una baja de más del 10 %, se volverá a evaluar el valor del crédito hipotecario y, en particular, las hipótesis subyacentes relativas al desarrollo del mercado de que se trate.

Tanto en el caso a) como en el caso b), se entenderá por "valor venal" el precio al que podría venderse el inmueble, mediante contrato privado entre un vendedor voluntario y un comprador independiente en la fecha de la tasación, en el supuesto de que el bien se hubiere ofrecido públicamente en el mercado, que las condiciones del mercado permitieren disponer del mismo de manera ordenada y que se dispusiere de un plazo normal, habida cuenta de la naturaleza del inmueble, para negociar la venta;

ii) la ponderación del riesgo del 100 % se aplicará a la parte del préstamo que supere los límites fijados en el inciso i);

iii) el inmueble deberá ser ocupado o cedido en régimen de arrendamiento por su propietario.

Lo dispuesto en el párrafo primero no impedirá que las autoridades competentes de un Estado miembro que apliquen una ponderación más elevada en su territorio puedan permitir, en las condiciones definidas más arriba, la aplicación de una ponderación del 50 % a este tipo de préstamos en los territorios de aquellos Estados miembros que permitan una ponderación de los riesgos del 50 %.

Las autoridades competentes de los Estados miembros podrán autorizar a sus entidades de crédito a aplicar una ponderación de riesgo del 50 % a los préstamos pendientes el . . . (*), siempre que se cumplan las condiciones enumeradas en el presente apartado. En este caso, el inmueble será tasado conforme a los criterios de tasación fijados más arriba, a más tardar el . . . (**).

Para los préstamos concedidos antes del 31 de diciembre de 2006, la ponderación del riesgo del 50 % seguirá aplicándose hasta su vencimiento, cuando la entidad de crédito esté obligada a cumplir las condiciones del contrato.

Hasta el 31 de diciembre de 2006, las autoridades competentes de los Estados miembros podrán autorizar asimismo a sus entidades de crédito a aplicar una ponderación de riesgo del 50 % a la parte de los préstamos garantizada plenamente, a su satisfacción, mediante acciones de sociedades inmobiliarias finlandesas que operen de conformidad con la Ley finlandesa de sociedades inmobiliarias de 1991 o la legislación posterior equivalente, siempre que se cumplan las condiciones del presente apartado.

Los Estados miembros informarán a la Comisión de la forma en que apliquen el presente apartado.

(*) Dos años a partir de la fecha de entrada en vigor de la presente Directiva.

(**) Cinco años a partir de la fecha de entrada en vigor de la presente Directiva.».

3) El apartado 5 del artículo 11 se sustituirá por el texto siguiente:

«5. Los Estados miembros podrán aplicar una ponderación del 50 % para las operaciones de arrendamiento inmobiliario con opción de compra realizadas antes del 31 de diciembre de 2006, referidas a bienes de utilización profesional situados en el país de la sede social y reguladas por las disposiciones legales que establezcan que el arrendador conserve la propiedad íntegra del objeto arrendado hasta que el arrendatario ejerza su opción de compra. Los Estados miembros informarán a la Comisión de la forma en que apliquen el presente apartado.».

Artículo 2

1. Los Estados miembros pondrán en vigor las disposiciones legales, reglamentarias y administrativas necesarias para dar cumplimiento a lo establecido en la presente Directiva a más tardar veinticuatro meses después de su entrada en vigor. Informarán de ello inmediatamente a la Comisión.

Cuando los Estados miembros adopten las citadas disposiciones, éstas incluirán una referencia a la presente Directiva o irán acompañadas de dicha referencia en su publicación oficial. Los Estados miembros adoptarán las modalidades de la mencionada referencia.

2. Los Estados miembros comunicarán a la Comisión el texto de las disposiciones básicas de Derecho interno que adopten en el ámbito regulado por la presente Directiva.

Artículo 3

La presente Directiva entrará en vigor el día de su publicación en el Diario Oficial de las Comunidades Europeas.

Artículo 4

Los destinatarios de la presente Directiva serán los Estados miembros.

Hecho en . . .

Por el Parlamento Europeo

El Presidente

Por el Consejo

El Presidente

(1) DO C 114 de 19.4.1996, p. 9.

(2) DO C 30 de 30.1.1997, p. 99.

(3) Dictamen del Parlamento Europeo de 17 de septiembre de 1996 (DO C 320 de 28.10.1996, p. 26), Posición común del Consejo de 9 de marzo de 1998 y Decisión del Parlamento Europeo de . . .(no publicada aún en el Diario Oficial).

(4) DO L 386 de 30.12.1989, p. 14; Directiva cuya última modificación la constituye la Directiva 96/10/CE (DO L 85 de 3.4.1996, p. 17).

EXPOSICIÓN DE MOTIVOS DEL CONSEJO

I. INTRODUCCIÓN

1. El 28 de febrero de 1996, la Comisión presentó al Consejo una propuesta de Directiva por la que se modifica la Directiva 89/647/CEE del Consejo, sobre el coeficiente de solvencia de las entidades de crédito, basada en el apartado 2 del artículo 57 del Tratado CE.

El Comité Económico y Social y el Parlamento Europeo emitieron sus dictámenes los días 26 de septiembre de 1996 y 17 de septiembre de 1996 respectivamente. El Instituto Monetario Europeo emitió su dictamen el 25 de septiembre de 1996.

2. El 9 de marzo de 1998, el Consejo adoptó su Posición común de conformidad con el artículo 189 B del Tratado.

II. OBJETIVO

La Directiva modifica algunas disposiciones de la Directiva básica respecto a la ponderación del riesgo de determinadas categorías de títulos a la hora de calcular el coeficiente de solvencia de una entidad de crédito. De conformidad con la Directiva, los valores garantizados por hipotecas pueden asimilarse a los préstamos hipotecarios subyacentes, de estimar las autoridades competentes que son equivalentes en cuanto al riesgo de crédito. Dicha Directiva introduce también algunas disposiciones facultativas que, hasta el 31 de diciembre de 2006:

- amplían a todos los Estados miembros la posibilidad de ponderar hipotecas sobre propiedades de carácter comercial al 50 %, sujeto a determinadas condiciones,

- permiten a las autoridades competentes de los Estados miembros autorizar a sus entidades de crédito la aplicación de una ponderación de riesgo del 50 % a la parte de préstamos para propiedades mobiliarias de carácter comercial garantizada mediante acciones de sociedades inmobiliarias finlandesas,

- permiten a los Estados miembros la aplicación de una ponderación del 50 % para determinadas operaciones de arrendamiento inmobiliario.

III. ANÁLISIS DE LA POSICIÓN COMÚN

A. Observaciones generales

Tras su primera lectura, el Parlamento Europeo emitió un dictamen favorable a la propuesta de la Comisión sin enmienda alguna. La Posición común se ajusta a los objetivos y el espíritu de la propuesta de la Comisión. Las enmiendas del Consejo apuntan fundamentalmente a mejorar el nivel de la seguridad introduciendo criterios rigurosos de valoración respecto a los bienes inmuebles hipotecados de carácter comercial para permitir su ponderación al 50 %.

Por la introducción de un período de transición hasta el 31 de diciembre de 2006 respecto a las disposiciones facultativas de la Directiva, la Posición común apunta a permitir a las entidades de crédito que hagan uso de tales disposiciones, operar con seguridad en cuanto a la legislación aplicable por un lapso de tiempo razonable.

B. Activos garantizados por hipotecas anejas [apartado 1 del artículo 1 que modifica el punto 1 de la letra c) del apartado 1 del artículo 6]

Teniendo en cuenta la propuesta de la Comisión, la Posición común hace notar que los valores negociables en el ámbito de los organismos de inversión colectiva [estipulados en las letras a) y b) del punto 1 de la sección B del anexo de la Directiva 93/22/CEE] se pueden asimilar a los instrumentos cubiertos por dicha disposición. La redacción del inciso ii) resulta ahora algo más flexible dado que se refiere a un derecho aceptable de máxima prioridad en vez de un derecho inicial, y algunos cambios menores han sido introducidos para aclarar el texto sin modificar su sustancia.

C. Ponderación de crédito respecto a los bienes inmuebles hipotecados (apartado 2 del artículo 1 que modifica el apartado 4 del artículo 11)

La Posición común se ajusta al espíritu de la propuesta de la Comisión, cuya meta es la ampliación a todos los Estados miembros de la opción de ponderar ciertos préstamos hipotecarios comerciales al 50 % que hasta el 1 de enero de 1996 se aplicaba sólo a cuatro Estados miembros (Dinamarca, Alemania, Grecia y Austria).

En comparación con la propuesta de la Comisión, la Posición común introduce, sin embargo, criterios de tasación y de valoración rigurosos respecto a los bienes inmuebles hipotecados que permite la ponderación al 50 % de una parte de préstamos, a la hora de calcular el coeficiente de solvencia.

La Posición común introduce dos métodos alternativos con miras a determinar la parte de préstamos sometida a una ponderación del 50 %, uno basado en el valor venal del inmueble y el otro basado en una combinación entre el valor venal de este mismo y el valor del crédito hipotecario.

Según el primer método, la ponderación del 50 % se aplica al 50 % del valor venal del inmueble. El valor venal debe ser calculado por dos tasadores independientes antes del otorgamiento del préstamo, y el valor venal del inmueble tiene que basarse en la más baja de las dos tasaciones. Para los préstamos que superen 1 millón de ecus, el inmueble tiene que ser tasado otra vez, al menos una vez al año por un único tasador y para los inferiores a 1 millón de ecus, al menos una vez cada tres años.

El segundo método se aplica sólo a los Estados miembros que hayan fijado criterios rigurosos de tasación respecto al valor de crédito hipotecario en sus leyes o reglamentos. Según dicho método, la ponderación del 50 % se aplica o al 50 % del valor venal del inmueble o al 60 % del valor del crédito hipotecario, el que sea más bajo.

En los dos casos, la parte de préstamos restante se someterá a una ponderación del 100 %.

La Posición común estipula de modo preciso la manera de determinar el valor del crédito hipotecario y el valor venal. Dicha posición establece también disposiciones relativas tanto a los préstamos pendientes en el momento de la aplicación de la Directiva como a los préstamos otorgados antes de la expiración de la opción.

Con miras a asegurar la coherencia con el Acta de Adhesión de Finlandia a la Unión Europea, la Posición común introduce una opción para que los Estados miembros puedan autorizar a sus entidades de crédito la aplicación de una ponderación al 50 % a la parte de préstamos garantizada plenamente mediante acciones de sociedades inmobiliarias finlandesas que operen de conformidad con la Ley finlandesa de sociedades inmobiliarias de 1991.

Por la razón antes mencionada, la fecha de expiración de la opción ha sido fijada el 31 de diciembre de 2006 antes que el 1 de enero de 2001, propuesta por la Comisión.

Para asegurar que la Comisión dispone de una información suficiente en que basar su decisión sobre la legislación futura en este sector, los Estados miembros deberán informar a la Comisión de la manera en que utilicen dicha opción.

D. Operaciones de arrendamiento inmobiliario (apartado 3 del artículo 1 que modifica el apartado 5 del artículo 11)

Con miras a asegurar la coherencia entre las opciones establecidas en la Directiva, la Posición común prorroga hasta el 31 de diciembre de 2006 la opción estipulada en el apartado 5 del artículo 11, originariamente con fecha de expiración el 1 de enero de 2001, que permite a los Estados miembros la aplicación de la ponderación del riesgo al 50 % para ciertas operaciones de arrendamiento inmobiliario.

E. Aplicación (artículo 2)

En comparación con la propuesta de la Comisión, el artículo 2 de la Posición común establece la fecha de aplicación a más tardar veinticuatro meses después de la entrada en vigor de la Directiva.

F. Los considerandos

Los considerandos han sido adaptados según los cambios introducidos en la propuesta de la Comisión.

Se especifica en el primer considerando que la Comisión necesita estudiar el trato prudencial de los títulos respaldados por activos patrimoniales y presentar, en el plazo de un año después de la entrada en vigor de la Directiva, propuestas para definir un trato adecuado. Este texto se incluye para subrayar la necesidad de coherencia en el trato de valores garantizados por hipotecas y otros títulos respaldados por activos patrimoniales.

Los dos últimos considerandos de la propuesta de la Comisión han sido suprimidos por no ser necesarios desde el punto de vista jurídico.

G. Conclusión

El Consejo considera que todas las enmiendas a la propuesta de la Comisión están de acuerdo con los objetivos de la Directiva, a saber tomar en cuenta la reciente evolución del mercado y evitar el debido falseamiento de la competencia entre las entidades de crédito de los Estados miembros. Los cambios efectuados en el texto apuntan fundamentalmente a asegurar una prudente valoración de las propiedades inmobiliarias de carácter comercial para justificar la ponderación menos elevada a la hora de calcular el coeficiente de solvencia de una entidad de crédito y no alterar la sustancia de la propuesta de la Comisión.