19.4.93 DiarioOficialdelasComunidades Europeas N°C108/1
II
(Actosjurídicospreparatorios )
COMITÉECONÓMICO YSOCIAL
DictamensobrelapropuestadeDirectivadelConsejorelativaalaproteccióndelos
adquirentesenloscontratosdeutilizacióndebienesinmueblesenrégimendedisfrutea
tiempocompartido(*)
(93/C108/01)
El14deagostode1992,deconformidadconelarticulo100AdelTratadoconstitutivode
laComunidadEconómicaEuropea,elConsejodecidióconsultaralComitéEconómicoy
Socialsobrelapropuestamencionadaarriba.
LaSeccióndemedioambiente,sanidadyconsumo,encargadadeprepararlostrabajosen
esteasunto,aprobósudictamenel2defebrerode1993(ponente:Sr.ManuelAtaídeFerreira).
Ensu303°pleno(sesióndel24defebrerode1993),elComitéEconómicoySocialha
aprobadopormayoríaconunaabstenciónelsiguientedictamen.
1.Introducción
1.1.Elfenómenojurídico-económico denominado
«timeshare»omultipropiedad (utilizacióndebienes
inmueblesenrégimendedisfruteatiempocompartido )
haconocidoenlasúltimasdécadas,enelámbitodel
alojamientoturístico,unincrementoyunaimportancia
socialquenopuedenserpasadosporaltoanivel
comunitario .
1.1.1.Loscomplejosproblemasconqueseenfrentan
losconsumidores aladquirirunderechode«time­
share»,elcarácterinternacionalquecaracterizaelfenó­
meno,lasdivergencias ylaslagunasregistradasenlas
legislacionesnacionales,laambigüedaddelasinforma­
cionesfacilitadasporalgunosvendedoresylosmétodos
deventaagresivossonrazonesquehanmotivadola
elaboraciónporpartedelaComisión,apeticiónde
variosEstadosmiembros,deunapropuestadeDirectiva
delConsejorelativaalaproteccióndelosadquirentes
enloscontratosdeutilizacióndebienesinmueblesen
régimendedisfruteatiempocompartido (!).
1.1.2.ElComitéyasehabíapronunciadosobrela
necesidaddequeseestablecieselegislacióncomunitaria
enlamateria(2).1.2.LapresentepropuestadeDirectivatienecomo
finalidad :
a)Proporcionarobligatoriamente alosconsumidores
de«timeshare»,enelmarcodelaformacióndel
contrato,informaciones pertinentesypormenoriza­
dassobrelascláusulascontractuales aquesecom­
prometencuandofirmanelcontrato,yaquedicho
conocimiento determinalalibreformacióndela
voluntaddecontratar;
b)Contribuiralacreacióndeunmarcolegislativo
armonizadoporloquerespectaadeterminados
aspectosfundamentales enmateriade«timeshare»,
tantoenlospaísesdotadosdelegislacióneneste
ámbito,comodeaquéllossinlegislaciónalrespecto.
Sólocuatropaísescomunitarios—Francia,Grecia,
PortugalyelReinoUnido—,cuentanconmarcos
jurídicosespecíficos,que,además,sonmanifiesta­
mentedivergentesentresí:
—EnFrancia,lamultipropiedad seconcibecomo
underechopersonal,decarácterobligacional .
—EnGrecia,lamultipropiedad seconcibecomo
underechodearrendamiento .
—EnPortugal,lamultipropiedad seconcibecomo
underechorealytambiéndecarácterobliga­
cional.
(')DOn°C222de29.8.1992,p.5.
(2)DOn°C49de24.2.1992.—EnelReinoUnido,lamultipropiedad seconcibe
enlamodalidad «Clubtrustee»;

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elqueserespetaplenamenteelprincipiodesubsidiarie­
dad,queelComitéapoya.
2.3.1.Lareglamentación delosdemásaspectos,
especialmente lorelativoalanaturalezajurídicadel
derecho,quedaalalibreeleccióndelosEstadosmiem­
bros,manteniendo ladiversidaddelosestatutosexis­
tentesactualmente .
2.3.2.Sinembargo,lapropuestanoabordaconsufi­
cienteprofundidadlasregulacionesfinancieraspara
protegeraladquirente .PorelloelComitésugiereque
seexijaquetodaslasoperacionesde«tiempocompar­
tido»seinscribanenelEstadomiembroenqueesté
ubicadoelbien,quepuedanproporcionargarantías
financierasyqueactúendeacuerdoconuncódigode
conductaenelquesedefinaclaramenteelcontenidode
estaDirectivayotrasnormaslegislativasencaminadasa
protegeraladquirente .
2.4.Cabetemerqueelmarcolegislativopropuesto,
quereconocemoscomoelposible,noseaeladecuado
paraapaciguarlafuturaconflictividad enlasrelaciones
entrelostitularesde«timeshare»yelverdadero
propietario/gestoreinclusoentrelostitularesde
«timeshare »entresí.c)Proporcionar alconsumidoradquirenteunperiodo
dereflexiónsuficientemente amplioquelepermita
analizaratentayplenamentelascláusulascontrac­
tualesalasquesehacomprometido conlafirma
delcontrato;
d)Preverlaratificacióncontractualdeunplazode
reflexiónmásextensocuandoelconsumidorfirme
elcontratodeadquisicióndeltítulode«timeshare»
enunpaísextranjero,teniendoencuentaquela
mayorpartedelosciudadanosdelosEstadosmiem­
brosdelaCEqueposeenderechosdemultipropie­
dadlosostentaneninmueblessituadosenunEstado
distintoaldesudomicilio .
1.3.LapropuestadeDirectivacubre,aunquemodes­
tamente,unalagunaquesehacíasentirenestesector
delaactividadeconómica,dejandobajoresponsabili­
daddelosEstadosmiembroslaadopcióndedisposicio­
nesrelativasalestablecimiento degarantíasjurídico­
financieras,lasmodalidadesdeesasgarantías,asícomo
ladefinicióndelanaturalezajurídicadel«timeshare».
1.4.Laactualdivergencialegislativatiendeaagra­
varsepuestoqueEspañaeItaliapreparanlegislación
específicasobre«timeshare».
2.Observaciones generales
2.1.LapropuestadeDirectivasefundamentaenel
artículo100AdelTratadoconstitutivodelaComuni­
dadEconómicaEuropea.
2.1.1.Dichadisposicióntienecomoobjetivolaadop­
cióndemedidasrelativasalaaproximación delas
disposicioneslegalesquetienenporobjetoelestableci­
mientoyelfuncionamiento delmercadointerior.
2.1.2.Cabeplantearsesielartículo100AdelTra­
tadoconstituiráelfundamentojurídicomásadecuado,
enlamedidaenqueeltemadel«timeshare»nose
enmarcaenlaaproximación delaslegislacionesnacio­
nales,quetieneporobjetoelestablecimiento yelfuncio­
namientodelmercadointerior,puesnosetrataen
muchoscasosdeunbienmuebleoderechomobiliario
sujetoacirculación .Senosantojaporlotantomás
correctoresolverelasuntoapartirdeunconveniode
uniformización legislativa.
2.1.3.Laexperienciadelostrabajospreparatorios
queprecedenalosconvenioseuropeosactualmenteen
vigor,lamorosidadquecaracterizaalprocesoyla
complejidadquerevisteelmismo,nosllevanaaceptar
estefundamentojurídicopropuestoporlaComisión.
2.2.LapropuestadeDirectivagarantizaelderecho
delconsumidoralainformaciónyalalibrecontrata­
ción,enlamedidaenqueprevéunmecanismode
defensacontralosartificiosdel«marketing»agresivo
dequesesirvenlospromotoresdeventas,alpermitir
alosconsumidoresadquirentesunperíododereflexión.
2.3.Cabedestacarquelapresentepropuestade
Directivaasumeclaramenteuncarácterminimalistaen2.4.1.Laexcesivadivisiónycomplejidaddelasrela­
cionesjurídicasentreelbienylostitularesacabará
porplantearcomplejosproblemasenelámbitodelas
grandesobrasderestauración yconservación y,encaso
extremo,delabandonodelaexplotaciónturísticapor
partedelgestor,cuestionesextremadamente difíciles
quelaslegislacionesnacionalesespecíficasantescita­
das,salvolaportuguesa,apenasabordanyparalas
cuales,naturalmente ,laDirectivanoapuntasoluciones .
2.5.Lapropuestaestablececomoperiodomínimo
dedivisióntemporaldelderechounasemana(7días).
2.5.1.Parecerazonablefijarcomoplazomínimode
constitucióndelderechoelperíododetresaños.
2.5.2.Enlaexposicióndemotivos,laComisiónmen­
cionaqueel«timeshare»puedeabarcarotrosbienes
ademásdelosinmueblesconstruidos (patrimonioedifi­
cado).Históricamente esasíysiemprelofue,desde
animalesdelaboravehículosyembarcaciones .
2.5.3.Portanto,serechazaqueladisciplinacomuni­
tariaabarquebienesinmueblesengeneral,yaque,a
nuestroparecer,debeatenerse—comoafirmamosen
lasobservaciones específicas—alasáreasdeconflictivi­
dad:losedificiosysuspartesdestinadasaactividades
turísticasodeocio.

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3.Observaciones específicas
I.Artículo2—Contrato
3.1.Elderechoqueunvendedortransfiereosecom­
prometeatransferiraunadquirentemediantelacele­
bracióndeuncontratode«timeshare»esunderecho
realopersonal,nuncaunarelacióndearrendamiento ,
puestoqueenelarrendamiento nohayenajenación .
3.2.Elderechotransferidorecaesobreunaparte
indivisadeunacosa,unapartamentoindiviso,yasume
opuedeasumirelcarácterdeunderechorealinmobilia­
rioporloquesedebenexcluirdelámbitodeaplicación
delaDirectivaloscontratosdealquiler,aunporperio­
doscortos,enlugaresdevacaciones .
3.3.Aunquealgunospaíseselaboraronelmarcojurí­
dicorecurriendoalosprincipiosdelarrendamiento ,no
porellodejadetratarsederealidadesdistintas,yaque
elalquilereslafiguratípicamáspróximaoanáloga
parasuplirlafaltadereglamentación específica.
3.4.Portanto,consideramosquelodispuestoenla
Directivanosedebeaplicaraloscontratosdearrenda­
miento,nisiquieraporperíodoscortosdetiempo,sobre
todoenlugaresdevacaciones,esdecir,enloscasosen
queeltitular(inquilino)establecesurelaciónconla
cosa(objeto)deformamediata,esdecir,atravésdel
arrendador,quepuedeencasosespecificadosponerfin
alcontrato,loquenosucedeenel«timeshare».naturalezanosedestinenaactividadesrecreativaso
vacaciones .
3.8.Esimportanteestabilizarlosproblemasmencio­
nadosenelsectordelturismo,dondelasituaciónes
manifiestamente anárquica,renunciando aintervenir
enotrasáreasdondelaarmonizaciónnoesnecesariay
laintervención esinútil.
3.8.1.Porconsiguiente ,laDirectivadeberíamencio­
narelcarácterexclusivamente turísticodel«time­
share»,yaqueencasocontrariosecorreríaelriesgo
delegislarsobretemasenrelaciónconloscualesno
existeningunarazóndeoportunidadquejustifiquela
intervención .
3.8.2.Deotromodo,secreanelementosmuynegati­
vosenelsectorinmobiliario ,queseenfrentacondificul­
tadesquenopuedenpasarseporalto.
III.Artículo2—Vendedor
3.9.Ladefiniciónde«vendedor»delartículo2no
incluyelaaplicaciónalosvendedoresquenoactúanen
elmarcodesuactividadprofesionaldelasnormasque
figuranenlaDirectiva.
3.10.Lasdefinicionesde«contratodeutilizaciónde
unbieninmuebleenrégimendedisfruteatiempo
compartido »yde«bieninmueble»nohacenreferencia
alaposibilidaddequeelconsumidoradquieraenel
momentodelafirmadelcontratomásdeuntítulode
«timeshare»parasudisfrutepersonal.
3.10.1.LaDirectivadeberá,pues,tomaresteaspecto
enconsideraciónenunadisposiciónespecíficasinmodi­
ficarlosconceptosbásicosdelartículo2,quedeben
constituirelpuntodereferencia.
3.10.2.Recurriraladenominación genérica«vende­
dor»eneltextodelaDirectivapermitiríalaaplicación
desusdisposiciones aquien,sinejercerlaactividad
profesionaldevendedor,decidieserevendersu«time­
share».
3.11.Ennuestraopinión,aunqueenesecasoelven­
dedornoseaunprofesional,nadajustificaquesele
nieguealconsumidor/adquirentelamáximaprotección
aquetienederecho,yseevitaqueporelmecanismo
delareventaalgunasempresasescapenalcumplimiento
delaley.
IV.Artículo2—Adquirente
3.12.Enelartículo2,yporloquerespectaalos
adquirentes,sedelimitaelcampodeaplicacióndela
Directivaalaspersonasfísicas.
3.12.1.Noobstante,esprevisiblelaadquisiciónde
títulosde«timeshare»porpersonasjurídicassinfines
lucrativos,esdecir,fueradeunaactividadprofesional .
3.12.2.Seríaelcaso,porejemplo,deunclubde
pensionistasodepersonasdelaterceraedadque
adquiere«timeshare»paralasvacacionesdesusmiem­
bros,obienelcasodeunaempresaque,apartedesu
actividadespecífica,adquiere«timeshare»parapro­
porcionarvacacionesaalgunosdesustrabajadores .II.Artículo2—Objetoinmobiliario
3.5.Enladefinicióndelconceptolapropuesta
excluyelaspropiedadesinmueblesnoedificadas,en
particularunparqueparaactividadesrecreativastem­
porales,utilizandomediosmóvilesodesmontables .
3.5.1.Decualquierforma,sifueranecesario,como
pareceserlo,excluirlosterrenossinconstrucciones ,
habrádemejorarseladefinición,yaquesiendola
indicaciónejemplificativa ,huelgautilizar,pormanifies­
tamentetautológicas ,lasexpresiones «porejemplo»y
«etc.».
3.6.EnlaexposicióndemotivosdelaComision
secitacomounodelosméritosdel«timeshare»su
utilizaciónenactividadesnoturísticas(pabellonesde
exposiciones).
3.6.1.Enladefiniciónnoseexcluyedichasituación
aunqueseomiteenelejemplo.
3.7.Ennuestraopinión,esprecisodelimitarelcon­
ceptodeobjetoparaexcluirlosinmueblesquepor

N°C108/4 DiarioOficialdelasComunidadesEuropeas 19.4.93
facilitaralcomprador,deformamásevidentequela
utilizadaensuletrab).
3.20.Unodelosproblemasquesehanplanteado
confrecuenciaesaquelconelqueseenfrentanlos
adquirentesporelhechodequeelinmuebleseencuen­
tregravadoporunahipotecaparagarantizarloscrédi­
tosdeuntercerocontraelconstructor/vendedor,
cuandoéstahasidoconstituidaantesdelaenajenación
delosderechosaltitular.Unavezejecutadalahipoteca,
losderechosdel«timeshare»seextinguen,congraves
consecuenciasparalosadquirentes,quesevenprivados
desuderecho.
3.20.1.Afinderesolverestacuestión,especialmente
enlossistemasde«clubtrustee»,laDirectivadebería
establecerlaobligacióndeinformaraladquirente
durantelasnegociacionescuandoelvendedorpueda
estarcontrayendounahipotecaovendiendosupartici­
paciónaotrocontratante .Enesteúltimocaso,debe
transferirseatodoslostitularesde«timeshare»eldere­
choaserinformadosrespectoaunahipotecasobreel
edificiooelterreno.3.13.Senosantojaquelaspersonasjurídicasqueno
persiguenfineslucrativosdebenserabarcadasporlas
disposicionesdelaDirectivacomosucedeconlosadqui­
rentesfísicos.
3.14.Conestonodefendemos lamodificación del
conceptodeconsumidor (personafísica,queadquiere
parausopropioodesufamilia),sinosuampliación,
comoyahasidoadoptadoendiversostextoslegislativos
ypormerasrazonesprácticasdeequidad.
3.15.Laproteccióndeladquirentedeunderechode
residenciaperiódicasobreunbienfuturo,obraqueaún
noestáconstruida,deberáimplicarlaobligatoriedad
paraelvendedordepresentarunpliegodecondiciones
detallado,especialmente enloreferentealascaracterís­
ticasycalidadesdelmaterialdeconstrucciónutilizado.
Esteaspectodebeserconsideradoenelanexo.
3.15.1.Latransparencia delpliegodecondiciones
deberáservirparaqueelcompradornoselimitea
comprarsobrelabasedeunamaquetaounproyecto
deconstruccióndelafuturaobraque,posteriormente ,
secompruebequenotienenadaqueverconlarealidad.
3.15.2.Eladquirentedebedisponerdelderechoa
examinarlapropiedadantesdeocuparlayantesde
efectuarelpagofinalparaasegurarsedequelasespecifi­
cacionessoncorrectas .
V.Artículo3,letra(a)—Construcción
3.16.Sellamalaatenciónsobrelanecesidadde
armonizarlasversionesenlenguaalemanaeinglesa
conlaversiónfrancesa.
3.17.LaDirectivaoelanexocomocláusulaesencial
deberíanpreverunadisposiciónrelativaalplazode
construcción ,fijandounlímitetemporalparalaedifica­
cióndelbieninmuebleodelasinstalacionesconexas,
salvaguardando asílosderechosdelosadquirentesde
underechodeocupaciónperiódica,relativoalasurba­
nizacionestodavíanoconstruidas .
3.18.Laexpresión«...encondicionesdeobtenerde
lasautoridadesdelEstado..»debeformularsedenuevo
paraquetengaencuentaalasdistintasorganizaciones
administrativas ,porloqueesmáscorrecto:«...en
condicionesdeobtenerdelasautoridadesestatales,
regionalesolocales...»,o«autoridadescompe­
tentes...».
VI.Artículo3,letra(b)—Transmisión
3.19.Habidacuentadelimperativodelartícu­
lo100AdelTratado,laletrab)delartículo3dela
propuestadeDirectivadeberíaincluirlamenciónde
quelaventaotransmisiónserealiza«...libredecual­
quierhipotecauotrosgravámenesycargassobreel
edificiooelterreno,salvolosprevistosenelcontrato
de'timeshare'.»
3.19.1.Estareferenciadeberíafigurarexpresamente
enelanexocomoinformaciónesencialquesedebeVII.Artículo3,letra(d)—Participación
3.21.Segarantizaaladquirenteelderechoapartici­
parenelprocesodeadopcióndedecisionesrelativasa
laadministración delrégimendedisfruteatiempo
compartido,yenlagestiónyelmantenimiento delbien
inmueblesobreelqueeladquirentedisponedeun
derechodeocupaciónperiódica.
3.21.1.Tambiénselegarantizaelpoderdedelegar
deformaunilateralenterceroselejerciciodedicho
derecho.
3.22.Laexperienciadelasasambleasdecopropieta­
rios,constituidaspordecenasdeconsumidores/propie­
tariosaquienescompetedeliberarsobrelaadministra­
cióndelaszonascomunesdelosedificiosenpropiedad
horizontal,nosllevaareflexionarsobreelrecursoala
participación ,talcomofiguraeneltextodelapro­
puestadeDirectiva.Setratadereuniracentenaresde
personasdispersasporvariospaíses,casisiempre.La
participación ,talcomoestáconcebidaenlapropuesta
deDirectiva,esunprincipiosaludableycorrecto,pero
dedifícilaplicaciónpráctica,locualesnecesariotener
presente.
3.23.Esclaramentecomplejoelrecursoalproceso
deadopcióndedecisionesporasambleasconstituidas
porcientosdeconsumidores/propietarios,porlocual,
ademásdepreverelvotoporcorreo,esmásimportante
recomendarallegisladornacionalquepreveamecanis­
mosdesolucióndeconflictos,mediantelaintervención
deljuezodeunainstanciaindependiente quepueda
decidirrápidamentesobrelascargasdeadministración
ycostesconsideradosexcesivosoquepuedadesignar
aunadministrador encasodeabandonodelgestoro
deconflictoentrelostitularesde«timeshare»yel
propietario .

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VIII.Artículo3,apartado2—Garantías 3.28.1.Enelcasodeque,porcircunstancias especia­
les,tengalugarlafirmadecontratoscomplementarios
(añadidos),estostendráncaráctersubsidiario,ydeberá
aplicárseleslodispuestoenlosartículos6y7.
XII.Artículo7—Retrocompra
3.29.Elapartado1delartículo7delaDirectiva
consagragenéricamente elderechoderetrocompradel
adquirenteylofijaen14díasnaturales.
3.29.1.LalegislaciónenPortugalprevéunplazode
7díasyladelReinoUnidode14días.
3.29.2.Laslegislacionesfrancesaygrieganoprevén
plazoalgunoderetrocompra .
3.29.3.LapropuestadeDirectivaprevéademásun
plazode28díasnaturalesparaelejerciciodelderecho
deretrocompracuandoelderechodedisfruteatiempo
compartidoseejerceenunEstadodiferentedeaquel
delaresidenciahabitualdeladquirente,inclusocuando
elcontratosefirmaenellugarderesidenciadeladqui­
rente.
3.30.Paraevitartodaconfusión,deberíaestablecerse
unúnicoperíododereflexiónde28días.Ellopermitirá
aladquirentesolicitarasesoramiento legalensupropio
Estadomiembroderesidencia.Estasolucióngaranti­
zaríaalconsumidorelmayorniveldeprotecciónobser­
vandoalmismotiempolanecesariahonradezenlas
transacciones comerciales .
3.31.Encuantoaltratamientoconceptualdeldere­
choderetrocompra ,noexplicalaComisión,enelpor
otraparteextensoybienelaboradoinforme,lasrazones
porlasquehaoptadoporunavíadivergentedela
delartículo5delaDirectivasobreventasfueradel
establecimiento í1).Defendemosuntratamientodoctri­
narioidénticoparaconseguirunmayorrigoryoperati­
vidadenelderechocomunitario ,salvosirazonesde
índolecientíficaodejurisprudencia justificaranotra
solución,locualnosehamencionadonienlosconside­
randosnienlaexposicióndemotivosdelapropuesta
deDirectiva.
XIII.Artículo7—Enriquecimiento injustificado/
Regalos
3.32.Lacuestiónrelativaalosregaloshechospor
losvendedoresantesdelafirmadelcontratode«time­
share»odurantelasreunionessocialesnoplantea
dudas.
3.32.1.Setratadeunatécnicapublicitariadecapta­
cióndefuturosadquirentesdetítulosde«timeshare»
yparecelegítimoquelosregalosentrenenlaesfera
patrimonialdelconsumidor .
3.33.Esdiscutible,sinembargo,eldestinofinalque
sedéalosregalosrealizadostraslafirmadelcontrato3.24.LaDirectivadebería,anuestromododever,
irmáslejosenesteámbitoyconsagrarlaobligatoriedad
delafirmadeuncontratodesegurodestinadoasalva­
guardarlosderechosdelosadquirentes,encasodeque
noseconstruyaporcualquiercausaelbieninmueble
enelplazoacordadoenelcontrato,yaqueresultavago
elconceptode«garantíassuficientes»incluidoenla
propuesta .
3.24.1.Elplazoarmonizadodereembolso,encaso
denoconclusióndelbieninmueble,deberíatambién
serobjetodemencióneneltextodelaDirectiva.
3.24.2.SedeberíainvitaralosEstadosaqueadopten
medidasparaprohibirlaintervenciónenelmercado
deintermediarios uoperadoresde«Timeshare»sin
capacidadtécnicayfinanciera.
3.25.Deestaforma,habríadepreverseenelanexo
unpuntosobreseguro-caución relativoalosvicios
deconstruccióndeledificiodeviviendasyedificiosy
equipamientos complementarios ,alpagodelasindem­
nizacionesencasodeincumplimiento einclusoala
garantíacontravicios,porunplazoquehabríade
establecerseenunanormacomunitariaespecífica.De
esemodo,elapartado2tendríauncontenidomenos
vago.
IX.Artículo4—Derechosyobligacionesdeladqui­
rente
3.26.Estadisposicióndeberíacontemplarlosdere­
chosyobligacionesmutuosdelaspartesynosólolos
deladquirente .
3.26.1.Consideramos quelaredacciónpodríamejo­
rarseparasubrayarelcarácterbilateraldelarelación,
aunquesereconozcaquelapartecontratantemásdébil
debeserespecialmente protegida,porimperativodel
artículo100AdelTratado.
X.Artículo5—Idioma
3.27.Elconsumidoradquirentedebepodertener
derechoaescogerelidiomaderedaccióndeldocumento
enqueseconcretaráelcontrato,asícomoeldeltexto
informativoprevistoyquefiguraenelanexo.
3.27.1.Esteprincipiodebesalvaguardarse enel
texto,yaqueennuestraopiniónesmásobjetivoque
elpropuesto.
XI.Artículo6—Contratoescrito
3.28.Lapresentedisposiciónseapruebaenelenten­
dimientodequeeldocumentoinformativoquefigura
enelartículo5oenotrosanexosalcontratonopodrá
modificaroreducirlasdisposicionesdelcontrato,que
deberánprevalecersiempre. HDOn°L372de31.12.1985,p.3.

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yquesinlafirmadeladquirentenohabríansido
efectuados .
3.34.ElComitéconsideraqueestetipodeincentivo
resultapotencialmente perjudicialenmuchosaspectos
tantoparaelvendedorcomoparaeladquirente,y
sugierequeesteúltimosólodeberíarecibirelregalo
prometidocuandoelcontratoseadefinitivo(esdecir,
alfinaldelperíododereflexiónde28días).Conello
sesubsanaríatalperjuiciotantoparaelvendedorcomo
paraeladquirente .Sinembargo,estonoseaplicaríaa
loscasosenqueestosofrecimientos serefieranaviajes
oestanciasdestinadasespecíficamente alconocimiento
directodelproyectoporeladquirente .
3.34.1.Esunacuestióndistintalarestitucióndelos
importes(cantidades)citadosenlaletra(a)del
apartado4delartículo7delpresentedocumento,que
asume,casisiempre,carácterbilateral.
3.34.2.Lacuestiónestantomásimportantecuanto
queelregalonopecuniariocondiciona,aveces,la
firmadelcontrato,y,trassurescisión,sudevolución
representaríaunasituacióndeenriquecimiento sin
motivoparaelex-adquirente deuntítulode«time­
share».
3.35.Enlanotaexplicativa,laComisióninformade
queelconceptodeenriquecimiento nojustificadodebe
serinterpretadoenelsentidodelaDirectiva87/102/
CEEdel22dediciembrede1986,relativaacréditosal
consumo.Lasoluciónnospareceadecuadasibien,para
quesegaranticelaarmonizaciónefectiva,queesdelo
quesetrata,deberáañadirseeneltextodelartículo7
unnuevoapartadoenelquesemencioneexpresamente
queelconceptodeenriquecimiento nojustificadodebe
serinterpretadoenelsentidodelartículo7delaDirec­
tiva87/102/CEE.menudounodeloselementosmascomplejossuscepti­
blesdeinduciralconsumidor afirmaruncontratode
«timeshare ».
3.38.1.Hayqueadmitirlaexistenciadecláusulas
conindiciosdeinformaciones osugerenciasengañosas
queocasionanlanulidaddelpropiocontratode«time­
share»,talcomoelqueseestablezcaconfusiónentre
merosderechosdeusoyelderechodepropiedadensu
formulaciónclásica.Enestoscasos,el«remedio»de
larescisiónunilateral(ocondiciónresolutoria,enel
lenguajedelartículo7)noconstituyelasoluciónade­
cuadaparagarantizarunmarcodebuenafe,libertad
yvoluntadparanegociar.
3.38.2.Elartículo8delaDirectiva,porconsiguiente ,
deberíaincluirensusdisposicionesuntercerapartado:
«queestablezcalanulidaddecualquiercláusulaque
induzcaaerroralconsumidorencuantoalascaracterís­
ticasesencialesdelbienobjetodelcontrato».
3.38.3.Haycasosenquelanulidaddelacláusula,
olaviolacióndenormasdeobligadocumplimiento de
laDirectiva,porsucarácteresencial,debenllevarala
anulabilidad oalaresolucióndelcontratoainiciativa
delcomprador,entérminosgenerales.
3.39.Lapropuestanotratadelautilizacióndela
publicidadilícitaydeventasdirectasagresivas,normal­
mentefueradelestablecimiento ,quedanlugaraque
sefaciliteninformaciones incompletas ,artificiosaso
inclusofalsasalconsumidoradquirentedeunderecho
de«timeshare»yaunagranviolenciapsicológicapor
partedevendedoresadiestrados .Sediráqueelasunto
estáreglamentadoenlegislaciónespecífica^).Noes
exacto.
3.40.Nosparecedeimportanciaprimordiallaintro­
duccióneneltextodelapropuestadeDirectivade
disposicionesquecontemplenysancionenelrecursoa
lapublicidadoinformacionesengañosasoalautiliza­
cióndemétodosdegranagresividadcomercial,tanto
máscuandolaspromesasyelcontenidodelasinforma­
cionesfacilitadasporlosvendedoresespecialmente
adiestradosenelmomentodelacaptacióndefuturos
titularesde«timeshare»resultandeterminantesparala
firmadelcontrato.
3.41.Habríaquepreverademáslaprohibiciónabso­
lutadelasventasadistanciayaceptarquelosagentes
comercialesdebienesinmueblessesometanauna
inscripciónpreviaenelpaísenelquepromuevenla
comercialización yeneldelasede.
XVI.Artículo9—Conflictosdederecho
3.42.Lasoluciónalcanzada (artículo9)parapreve­
nirlosconflictosderivadosdelcarácterinternacional de
losnegociosrelativosal«timeshare»pareceadecuada,
aunquenoexentadeconflictividaddadoquelapro­
puestanocontieneunaopciónclarasobrelaleyapli­
cable.XIV.Artículo7—Plazodereembolso
3.36.Laletrab)delapartado4delartículo7dela
DirectivaconfíaalosEstadosmiembroslafijaciónde
unplazodereembolso,locualpuedesuscitardisparida­
deslegislativasyeventualmentesituacionesdiscrimina­
toriasentrelosciudadanoscomunitarios .
3.37.Porlotanto,cabeconsiderarunaprevisióndel
plazodereembolsoenelpropiotextodelaDirectiva,
osino,unamenciónobligatoriaquehabrádepreverse
enelanexo,quenodebesuperarelplazodereflexión
fijadoenelartículo7delapropuestadeDirectiva.El
reembolsonodeberíaserafectadoporpenalidado
deducciónalguna.
XV.Artículo8—Nulidaddelnegocio
3.38.EltextodelaDirectivadeberíadedicaruna
disposiciónalapublicidadengañosa,queconstituyea(MDOn°L250de19.9.1984;DOn°C180de11.7.1991.

19.4.93 DiarioOficialdelasComunidadesEuropeas N°C108/7
3.47.4.Enelcasodequeelbienoelderechoesté
integradoenunaBolsaInternacionaldeIntercambios ,
deberánespecificarselascargasinherentesylascondi­
cionesdeaccesoalsistemadeintercambios .
3.47.5.Enelapartadob)od)delanexodebehacerse
menciónexpresadelanaturalezadelderecho,sunatu­
ralezarealopersonal,yladeterminación delvínculo
jurídicoestablecidoenelcasodelosclubes.
3.47.6.Informaciónclaraytransparentesobreelsis­
temadereventaycondicionesdeexigibilidaddel
mismo.
3.47.7.Consecuencias específicasdelafaltadepago
deloscargosexigibles,especialmente delosgastosde
mantenimiento poreladquirente,debiendotambién
indicarsecuálserálaleyaplicableylajurisdicción
competenteencasodeconflictoentreelpropietarioy
eltitular.
3.47.8.Enelcasodequeelprecio,cuandosetrata
debienesfuturos,puedaserobjetodemodificación ,
deberáfijarselafórmuladeactualización .
3.47.9.Enelcasodelosbienesdeconstrucción
futura,debefijarseunplazoparalafirmadelcontrato
enelmomentodedisponibilidad delderecho,informán­
dosealadquirentedelosderechosquetieneenelcaso
dequeelvendedorquehacelaofertanocumplael
contratoenelplazoestipulado .
3.48.Aestasobservaciones seañadenlasformuladas
incidentalmente sobreelAnexocuandosehananali­
zadolosartículos.XVII.Métododepago(nuevasdisposiciones )
3.43.Enelmomentoenqueeladquirentefirmeun
contratode«timeshare»sólodeberíaefectuarunpago
acuenta,quetendrácarácterdearrassiasíseha
acordado.Elrestodelpreciosepagarácuandolapro­
piedadestédisponibleparaserocupada.
3.44.Deberíaconcedersealadquirenteelderechoa
inspeccionarlapropiedadparaasegurarsedequese
ajustaalpliegodecondiciones .Podríarenunciaraeste
derechoodelegarloauntercero.
3.45.Lacuantíainicialabonadaporeladquirente
deberíamantenerseendepósitofiduciario(«trust»)a
sunombrehastaquelapropiedadpuedaserocupada.
XVIII.Anexo
3.46.ElAnexoconstituyeunelementodegranvalor
pedagógico,porunlado,yesunapiezafundamental
enlaprotecciónquesepretendecrearparagarantizar
laplenalibertaddecontratar,apartirdelainformación
objetivaysinceradelvendedorydeunconocimiento
correctodeladquirenterespectoalcontenidoylanatu­
ralezadelderecho.
3.47.CreemossinembargoqueelAnexo,enla
medidaenqueaplicaelarticuladodelaDirectiva
einclusoladescifraparamejorcomprensióndelos
destinatarios ,nodeberíamencionardisposiciones
específicasdeltexto,yaqueellopuededarlugara
dificultadesdeinterpretación ydeaplicaciónporparte
delosEstadosmiembros,loqueesprecisoevitar.
3.47.1.Enlaletra(k)lamencióndelartículo3ha
deserdescifradapuestoquelasletras(a)y(m)del
Anexoyaserefierenalartículo3.
3.47.2.Lapartefinaldelaletra(i)relativaalarren­
damientodebesuprimirseporlasrazonesqueyahemos
mencionado .
3.47.3.ElAnexodebecontenerunaprevisiónsobre
laexistenciaonodeunseguroquecubraelcumpli­
mientopuntualdelasobligacionesdelvendedor,en
particularelpagodeunaindemnización ,sisedierael
caso(Véanselospuntos3.23y3.24.supra),asícomo
delarestitucióndelasgarantíasabonadasporelconsu­
midorencasoderetrocompra .4.Conclusiones
4.1.Lasprincipalescuestionesplanteadasenel
ámbitodelamultipropiedad hansidotratadascorrecta­
menteenlapropuestadelaComisión,apesardelas
observaciones formuladas ,queseesperaseantenidas
encuenta.
4.2.Areservadelasrecomendaciones efectuadas,
lapropuestadeDirectivadelConsejorelativaala
proteccióndelosadquirentesenloscontratosdeutiliza­
cióndebienesinmueblesenrégimendedisfrutea
tiempocompartidodebemerecerelapoyodelComité
EconómicovSocial.
HechoenBruselas,el24defebrerode1993.
ElPresidente
delComitéEconómicoySocial
SusanneTIEMANN