DE Amtsblatt der Europäischen Union L 123/72

BESCHLUSS DER EFTA-ÜBERWACHUNGSBEHÖRDE

Nr. 343/09/KOL

vom 23. Juli 2009

hinsichtlich der Immobilientransaktionen der Gemeinde Time bezüglich der Immobilien Nummer 1/152, 1/301, 1/630, 4/165, 2/70 und 2/32

(Norwegen)

DIE EFTA-ÜBERWACHUNGSBEHÖRDE (1) —

gestützt auf das Abkommen über den Europäischen Wirtschaftsraum (2), insbesondere auf die Artikel 61 bis 63 und das Protokoll 26 zu diesem Abkommen,

gestützt auf das Abkommen zwischen den EFTA-Staaten zur Errichtung einer Überwachungsbehörde und eines Gerichtshofs (3), insbesondere auf Artikel 24 dieses Abkommens,

gestützt auf Teil I Artikel 1 Absatz 3 und Teil II Artikel 4 Absatz 4 sowie Artikel 7 Absatz 2 des Protokolls 3 zum Überwachungs- und Gerichtshofabkommen (4),

gestützt auf den Leitfaden der Überwachungsbehörde für die Anwendung und Auslegung der Artikel 61 und 62 des EWR-Abkommens (5), und insbesondere das Kapitel über Elemente staatlicher Beihilfe bei Verkäufen von Bauten oder Grundstücken durch die öffentliche Hand,

gestützt auf den Beschluss der Überwachungsbehörde vom 14. Juli 2004 über die Durchführungsbestimmungen von Teil II Artikel 27 des Protokolls 3 (6),

nach Aufforderung der Beteiligten zur Stellungnahme gemäß den genannten Bestimmungen (7) und unter Berücksichtigung der eingegangenen Stellungnahmen,

in Erwägung nachstehender Gründe:

I. SACHVERHALT

1. VERFAHREN

Am 3. März 2007 erhielt die Überwachungsbehörde eine Beschwerde des kommunalen Verbands „Aksjonsgruppa Ta vare på trivelige Bryne“ bezüglich des Verkaufs der Immobilien Nummer 1/152, 1/301, 1/630 und 4/165 in der Gemeinde Time durch die Gemeindebehörden an zwei verschiedene private Einrichtungen sowie bezüglich des Verkaufs von Titel Nummer 2/70 (Stadion Bryne, das auch Titel Nummer 2/32 einschließt) durch den Bryne Fotballklubb (einen Fußballverein) an einen privaten Investor (Vorgang Nr. 414270), nachdem dieser Titel zuvor von der Gemeinde auf den Verein übertragen worden war. Mit Schreiben vom 9. Mai 2007 reichte der private Investor Herr Gunnar Oma bei der Überwachungsbehörde Beschwerde gegen den Verkauf einer der genannten Immobilien (Nummer 4/165) durch die Gemeinde Time ein.

Nach einem Schriftverkehr und Informationsaustausch mit den norwegischen Behörden (8) beschloss die Überwachungsbehörde am 19. Dezember 2007, das förmliche Prüfverfahren zum Verkauf der genannten Grundstücke einzuleiten. Der Beschluss der Überwachungsbehörde Nr. 717/07/KOL zur Einleitung des förmlichen Prüfverfahrens wurde im Amtsblatt der Europäischen Union und in dessen EWR-Beilage (9) veröffentlicht.

Die norwegischen Behörden nahmen mit Schreiben vom 21. Februar 2008 (Vorgang Nr. 466024) zum Beschluss der Einleitung des förmlichen Prüfverfahrens Stellung. Die Überwachungsbehörde forderte betroffene Dritte auf, zu diesem Beschluss Stellung zu beziehen. Bei der Überwachungsbehörde gingen Stellungnahmen zweier betroffener Dritter ein (10). Diese Stellungnahmen übermittelte die Überwachungsbehörde den norwegischen Behörden mit Schreiben vom 24. Juli 2008 (Vorgang Nr. 485974). Mit Schreiben vom 13. August 2008 (Vorgang Nr. 488289) meldeten die norwegischen Behörden, dass sie keine weiteren Stellungnahmen vorbringen würden.

2. BESCHREIBUNG DER GEPRÜFTEN TRANSAKTIONEN

2.1. VERKAUF DER TITEL NUMMER 1/152, 1/301 UND 1/630 AN GRUNNSTEINEN AS

Durch einen Verkaufsvertrag vom 25. August 2007 (11) verkaufte die Gemeinde Time die Titel Nummer 1/152 (1 312 Quadratmeter), 1/301 (741 Quadratmeter) und 1/630 (1 167 Quadratmeter) im Zentrum von Bryne, dem Gemeindezentrum der Gemeinde Time, an den privaten Bauträger Grunnsteinen AS. Laut den vorgelegten Erläuterungen ging der Anstoß für den Vertragsschluss von den Käufern aus. Dem Verkauf ging keine öffentliche Angebotsrunde voraus (12). Grunnsteinen zahlte für die Immobilien kein Geld, verpflichtete sich aber, als Ersatz für die normale Zahlung für die Immobilie insgesamt 65 Tiefgaragenstellplätze zu errichten (13). Klausel 7 des Grunnsteinen-Vertrags sah vor, dass die Eigentumsrechte an den Immobilien erst nach Fertigstellung der Stellplätze, jedoch spätestens Ende 2008 übertragen werden. In Klausel 1 war außerdem festgelegt, dass der Tiefgaragenparkplatz bei einer Rückübertragung an die Gemeinde Time als gesonderter Titel in das Grundbuch eingetragen würde.

Klausel 1 des Vertrags (14) sah vor, dass die Immobilien zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses im Flächennutzungsplan für Zwecke in Verbindung mit Straßen/Parkplätzen für Anlieger und die Öffentlichkeit ausgewiesen werden.

In Klausel 1 des Vertrags verpflichtete sich Grunnsteinen AS zum Bau von Tiefgaragenstellplätzen auf Titel Nummer 1/152, von denen 65 nach ihrer Fertigstellung auf die Gemeinde Time zu übertragen waren (Klauseln 1 und 5 des Vertrags). Nach Angaben der Gemeindebehörden bestand die Zahlung für Titel Nummer 1/152 darin, dass die auf der Immobilie vorhandenen 44 Stellplätze durch 44 Tiefgaragenstellplätze ersetzt werden. Im Hinblick auf die Titel Nummer 1/301 und 1/630 wurde laut Angaben der Gemeinde eine Schätzung des Marktwertes einer der Immobilien (Titel Nummer 1/630) bei Eiendomsmegler 1 in Auftrag gegeben. Vor der Einleitung des förmlichen Prüfverfahrens wurde der Überwachungsbehörde die Schätzung von Titel Nummer 1/630 vorgelegt, bei der ein Marktwert von 600 norwegischen Kronen (NOK) pro Quadratmeter veranschlagt wurde (15). In ihren Antworten auf die Auskunftsverlangen der Überwachungsbehörde legten die norwegischen Behörden zunächst Berechnungen des Bauunternehmens Skanska Norge AS vor, nach denen der Preis für einen Tiefgaragenstellplatz etwa 150 000 NOK (zuzüglich Mehrwertsteuer und Kosten für Ankauf/Vermietung des Grundstücks) beträgt (16). Auf der Grundlage dieser Angaben und der Schätzung des Marktwertes gingen die norwegischen Behörden für die Titel Nummer 1/301 und 1/630 von einem Marktpreis von 2 516 400 NOK (17) aus, wobei der Wert der 21 zusätzlichen Stellplätze, zu deren Errichtung für die Gemeinde sich Grunnsteinen verpflichtet hatte, bei 2 625 000 NOK (18) angesetzt wurde. Der Wert dieser beiden Immobilien werde also durch die von Grunnsteinen errichteten 21 zusätzlichen Stellplätze vollkommen abgedeckt.

In Reaktion auf das Auskunftsersuchen der Überwachungsbehörde in ihrem Beschluss zur Einleitung des förmlichen Prüfverfahrens wurden neue Schätzungen der Immobilie sowie Schätzungen zum Preis der Stellplätze vorgelegt (19). Die neuen Schätzungen wurden von dem Sachverständigenunternehmen für Wertermittlung OPAK angefertigt. Auf der Grundlage des Grundstückspreisverfahrens (land cost method) (20) gelangte OPAK zu einem Marktwert von 3,2 Mio. NOK für die verkauften Immobilien insgesamt. Laut OPAK sei das Haus auf Titel Nummer 1/301 abbruchreif und müsse abgerissen werden, so dass es eine Last für die Immobilie darstellt. Für die Abrisskosten werden 150 000 NOK angesetzt. Die von OPAK vorgenommene Schätzung des Marktwertes umfasst auch Kostenschätzungen für die Stellplätze. Bei einer Mindestgröße von 25 Quadratmetern pro Stellplatz (gemäß staatlichen Vorschriften) und Baukosten von 5 200 NOK pro Quadratmeter (gemäß Erfahrungswerten) geht OPAK von einem Preis von 130 000 NOK pro Stellplatz bzw. 8 450 000 NOK für 65 Stellplätze aus.

2.2. VERKAUF VON TITEL NUMMER 4/165 AN BRYNE INDUSTRIPARK AS

Am 31. August 2005 unterzeichneten die Gemeinde Time und der private Bauträger Bryne Industripark AS einen Kaufvertrag für den Titel Nummer 4/165 in Håland in Time (21). Der Titel umfasst 56 365 Quadratmeter Industriegelände, und der Kaufpreis wurde auf 4,7 Mio. NOK (bzw. etwa 83 NOK pro Quadratmeter) festgesetzt. Zum Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung wurde das Gebiet im Flächennutzungsplan für Industriezwecke ausgewiesen, jedoch wurde dieser Flächennutzungsplan aufgrund von Einwänden der öffentlichen Straßenverwaltung nicht genehmigt. Der Vertrag enthält eine Claw-Back-Klausel (Klausel 7) für die Gemeinde Time, falls die Immobilie nicht binnen fünf Jahren nach der Übereignung bebaut oder genutzt wird.

Zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses bestand die Immobilie aus unerschlossenem Land. In der Mitteilung an den Gemeinderat, der den Vertrag genehmigt hat, legte die Gemeindeverwaltung als Bedingung für den Verkauf des Grundstücks den Abschluss einer Erschließungsvereinbarung fest. Laut den Gemeindebehörden seien am 30. August 2007 die neuen ausführlichen Bestimmungen für den Flächennutzungsplan verabschiedet worden, die die Immobilie für sportliche Zwecke auswies (22). Der Verkaufsvertrag sah vor, dass auf der Grundlage der Vorschriften für den Flächennutzungsplan eine Erschließungsvereinbarung geschlossen wird. In ihrer Stellungnahme zu dem Beschluss zur Einleitung des förmlichen Prüfverfahrens legten die norwegischen Behörden eine bei dem Beratungsunternehmen Asplan Viak in Auftrag gegebene Schätzung über die Erschließungskosten und ein Angebot eines örtlichen Bauunternehmens für die Erdarbeiten vor (23).

Die Gemeinde bestätigt, dass vor dem Verkauf, für den der Anstoß vom Käufer ausging, zwar keine öffentliche Angebotsrunde durchgeführt wurde, das Grundstück jedoch in den Jahren 2003-2004 auf der Website der Gemeinde zum Verkauf ausgeschrieben war. Aus der Verwaltungsmitteilung, die dem Verkauf vorausging, geht hervor, dass als Grundlage für den erhobenen Preis der Preis herangezogen wurde, zu dem die Gemeinde Time das Grundstück im Jahr 1999 erworben hat, wozu Kapitalkosten, Regulierungsarbeiten und Verwaltungskosten hinzugerechnet wurden. Der Preis wurde also im Einklang mit dem allgemeinen Grundsatz der Gemeinde für den Verkauf von Industrieimmobilien (d. h. Verkauf zum Selbstkostenpreis) festgelegt (24).

Der Beschwerdeführer gibt vor, der Preis für diese Art Immobilie müsse etwa 400 NOK pro Quadratmeter betragen, und beruft sich auf eine offenbar im Januar 2007 durchgeführte Bewertung durch einen unabhängigen Sachverständigen für Wertermittlung (25). Diesbezüglich wurde jedoch keine Dokumentation vorgelegt. Die Gemeindebehörden gaben an, dass sich der Marktpreis in diesem Gebiet zwischen 80 und 115 NOK pro Quadratmeter bewegen würde, und stützt sich dabei auf Verkäufe ähnlicher Immobilien zwischen privaten Beteiligten in der Region (26). In Reaktion auf das Auskunftsersuchen der Überwachungsbehörde in ihrem Beschluss zur Einleitung des förmlichen Prüfverfahrens haben die norwegischen Behörden eine von OPAK durchgeführte Schätzung vorgelegt. Die Schätzung von OPAK betrifft das Grundstück in der Form, in der es zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses im Flächennutzungsplan ausgewiesen war, d. h. für industrielle Zwecke und nicht, wie in den späteren Bestimmungen für den Flächennutzungsplan, für sportliche Zwecke. Die Schätzung basiert nicht auf der Erschließungsmethode, sondern auf dem Verkaufswert, der sich ergibt aus dem „Preis, den mehrere voneinander unabhängige Interessenten zum Zeitpunkt der Schätzung vermutlich zu zahlen bereit waren“. In der vorliegenden Sache wurde der Preis festgelegt unter Bezugnahme auf „Verkaufspreise, die im gleichen Gebiet für vergleichbare Immobilien erzielt wurden“. Fazit der Bewertung ist, dass der Marktpreis nicht mit Sicherheit festgelegt werden kann, aber wahrscheinlich zwischen 80 und 100 NOK pro Quadratmeter liegt.

2.3. VERKAUF DER TITEL NUMMER 2/70 UND 2/32 AN BRYNE FOTBALLKLUBB

2.3.1. Verkaufsvertrag

Durch einen Vertrag mit Datum vom 8. August 2003 (27) übertrug die Gemeinde Time das Eigentumsrecht am Stadion Bryne (Titel Nummer 2/32 und 2/70), eine Fläche von ca. 53 000 Quadratmetern, an Bryne Fotballklubb (Bryne FK) (28). Die Gebäude auf dem Grundstück (einschließlich der Tribüne) waren bereits Eigentum des Fußballvereins, und für die Platzmiete waren Vereinbarungen in Kraft (29). Ein Gebäude, das nicht Eigentum des Bryne Fotballklubb ist, verbleibt offenbar auf dem Grundstück, und es war vorgesehen, dass dem Verein die Rechte der Gemeinde im Sinne des Mietvertrags mit dem Eigentümer des Gebäudes übertragen werden (30).

Laut Klausel 2 des Bryne-Vertrags werden die Titel Nummer 2/32 und 2/70 ohne Bezahlung auf Bryne FK übertragen. Die Gemeinde trug außerdem alle Kosten in Verbindung mit der Übertragung der Immobilie, beispielweise für Parzellierung und Vermessung. Die Titel umfassen ca. 53 000 Quadratmeter, und der Vertrag schreibt ausdrücklich vor, dass sie in erster Linie für sportliche Zwecke zu nutzen sind.

Aus Klausel 1 des Vertrags geht hervor, dass der Fußballverein die Übertragung der Eigentumsrechte an dem Grundstück angefordert hat. Ziel war die Erweiterung der Anlagen des Vereins, damit der Fußballplatz so erweitert werden kann, dass die geltenden Anforderungen an Fußballplätze in der höchsten norwegischen Spielklasse Tippeligaen erfüllt werden. Aus den Mitteilungen der Gemeinde geht hervor, dass es für den Verein unerlässlich war, die Immobilie bei Verbindlichkeiten als Sicherheit verpfänden zu können, obwohl deren Wert aufgrund der Vertragsbestimmung, dass die Immobilie nur für sportliche Zwecke genutzt werden darf, gemindert wäre.

In Reaktion auf das Auskunftsersuchen der Überwachungsbehörde in ihrem Beschluss zur Einleitung des förmlichen Prüfverfahrens haben die norwegischen Behörden eine Schätzung des Marktwertes des Stadiongrundstücks zum Zeitpunkt der Übertragung vorgelegt. Die Schätzung wurde von OPAK durchgeführt. OPAK bewertete das Grundstück als Land, das für sportliche Einrichtungen genutzt wird, und gelangte zu einem Verkaufswert von 2 650 000 NOK.

Der Beschwerdeführer gibt an, Bryne FK habe im Jahr 2007 geplant, das Stadion für 50 Mio. EUR an Forum Jæren zu verkaufen. Bei Håland sollte auf einem Grundstück, das Bryne Industripark AS (siehe oben) gekauft hatte, ein neues Stadion gebaut werden. In ihrer Antwort auf das Auskunftsverlangen der Überwachungsbehörde bestätigten die norwegischen Behörden, dass eine Absichtserklärung zwischen Bryne FK und Forum Jæren bezüglich Titel Nummer 2/70 unterzeichnet worden war. Eine Kopie der Erklärung wurde jedoch nicht vorgelegt. Im Jahr 2008 wurden diese Vorhaben jedoch offensichtlich rückgängig gemacht, da sich die Baukosten bei Håland als erheblich höher herausgestellt hatten als erwartet (31).

2.3.2. Bryne FK

Der Empfänger des Grundstücks, Bryne FK, ist ein ortsansässiger Fußballverein, der derzeit in der zweithöchsten norwegischen Spielklasse Adeccoligaen vertreten ist. Bryne FK ist im Unternehmensregister als gemeinnützige Organisation (32) eingetragen, jedoch hat der Fußballverein auch eine Kapitalgesellschaft mit dem Namen Bryne Fotball AS gegründet.

Laut den von den norwegischen Behörden vorgelegten Informationen (33) haben der Verein und die Kapitalgesellschaft im Jahr 2001 eine Kooperationsvereinbarung auf der Grundlage einer Standardvereinbarung geschlossen, die von Norges Fotballforbund für die Zusammenarbeit zwischen den gewerblichen und nicht-gewerblichen Sparten eines Vereins ausgearbeitet worden war. Gemäß den Bestimmungen der Vereinbarung (34) war die Kapitalgesellschaft mit dem damaligen Namen Bryne Fotball ASA für die folgenden wirtschaftlichen Aktivitäten zuständig: Sponsorenverträge; Verkauf von Medien- und Fernsehrechten sowie Werbeflächen; Verkauf und Lizenzierung von Fanartikeln; Einsatz von Trainern und Spielern für Werbezwecke; gewerbliche Nutzung des Namens und des Logos des Vereins; Verkauf von Eintrittskarten für Heimspiele des Vereins; Verwaltung von Verträgen im Zusammenhang mit Bingo. Bryne FK war für alle sportbezogenen Angelegenheiten verantwortlich: Training und Auswahl der Mannschaften; Organisation des Spielplans und der Spiele an sich; Reiseabwicklung für Spieler; Rechte und Pflichten in Bezug auf Spieler, Mitglieder, andere Organisationen und Regierungsstellen aufgrund der Vorschriften und Bestimmungen der Sportverbände; Mitgliedsbeiträge; kleinere gewerbliche Aktivitäten wie Gewinnspiele während Spielen; Betrieb des Stadions.

Gemäß der Kooperationsvereinbarung war Bryne Fotball ASA in finanziellen Belangen für die Spieler verantwortlich (35). Außerdem zahlte Bryne Fotball ASA den Kaufpreis für Spieler bzw. zahlte eine Geldsumme an Bryne FK, wenn ein Spieler von einer Jugendmannschaft des Vereins in die Profimannschaft wechselte. Die Kapitalgesellschaft sollte bei der Zahlung dieser Ausgaben auch die Nettoerlöse erhalten. Darüber hinaus zahlte die Kapitalgesellschaft eine jährliche Nutzungsgebühr für das Stadion in Höhe von 150 000 NOK sowie 10 000 NOK für jedes offizielle Fußballspiel und einen Betrag für Medienrechte, Sponsorenrechte usw. an Bryne FK.

Damit die allgemeinen Vorschriften von Norges Fotballforbund eingehalten werden, wurden die Arbeitsverträge jedoch formell zwischen den Spielern und Bryne FK geschlossen, und der Verein war zudem formell Vertragspartner beim An- und Verkauf sowie bei der Anstellung von Spielern. Außerdem war der Verein für die Verwaltung rein sportlicher Angelegenheiten (beispielsweise Training und Auswahl) verantwortlich.

Im Frühjahr 2004 wurden der Verein und die Kapitalgesellschaft neu organisiert. Alle Tätigkeiten von Bryne ASA wurden auf Bryne FK übertragen, und Bryne Fotball ASA änderte den Unternehmensstatus und wurde in Bryne Fotball AS umbenannt, deren alleiniger Zweck darin bestand, Schulden abzubezahlen. Im Jahr 2006 waren die Schulden offenbar beglichen (36). Daher werden derzeit alle Aktivitäten (gewerblich und nicht-gewerblich) innerhalb von Bryne FK abgewickelt.

3. STELLUNGNAHMEN DER NORWEGISCHEN BEHÖRDEN

Die norwegische Regierung nahm zu dem Beschluss zur Einleitung des förmlichen Prüfverfahrens Stellung.

3.1. STELLUNGNAHME ZUM VERKAUF DER TITEL NUMMER 1/152, 1/301 UND 1/630 AN GRUNNSTEINEN AS

Zusammen mit ihrer Stellungnahme legten die norwegischen Behörden auch eine Bestimmung des Marktwertes der Immobilie vor, einschließlich einer Bewertung der Kosten der Tiefgaragenstellplätze.

Die norwegischen Behörden vertreten die Ansicht, dass die Immobilie nicht ohne Bezahlung abgegeben wurde, da die Gemeinde durch die Errichtung der Tiefgarage entschädigt worden sei. Wenn die Kosten für die Errichtung der Stellplätze mindestens dem Wert der an Grunnsteinen AS übertragenen Immobilien entsprechen, würde demnach keine staatliche Beihilfe vorliegen.

In diesem Zusammenhang weisen die norwegischen Behörden auf die Bestimmung des Marktwertes durch OPAK hin, die für die an Grunnsteinen übertragenen Immobilien insgesamt einen Wert zwischen 4 510 000 NOK und 5 636 000 NOK ansetzt. Außerdem geht OPAK gemäß Branchenpraxis auf der Grundlage von Erfahrungswerten bei ähnlichen Projekten hinsichtlich der Kosten für die Errichtung der Stellplätze in der Tiefgarage von ca. 8 450 000 NOK aus. Die norwegischen Behörden argumentieren darüber hinaus, dass das Bauunternehmen Skanska auf der gleichen Grundlage die Baukosten für einen Stellplatz mit ca. 150 000 NOK und für 65 Stellplätze mit ca. 9 750 000 NOK beziffere.

Auf der Grundlage dieser Zahlen sind die norwegischen Behörden der Ansicht, dass die Kosten für die Stellplätze den Wert der Immobilie mehr als ausgleichen würden und daher keine staatliche Beihilfe vorliege.

3.2. STELLUNGNAHME ZUM VERKAUF VON TITEL NUMMER 4/165 AN BRYNE INDUSTRIPARK AS

In Bezug auf den Verkauf von Titel Nummer 4/165 an Bryne Industripark AS wurde erneut eine Bestimmung des Marktwertes von OPAK vorgelegt. Die norwegischen Behörden haben darauf hingewiesen, dass OPAK das Grundstück gemäß den zu diesem Zeitpunkt geltenden Vorschriften bewertet habe, also als unerschlossenes Land, das im allgemeinen Raumordnungsplan industriellen Zwecken vorbehalten ist, aber keinem detaillierten Flächennutzungsplan unterliegt. Die norwegischen Behörden argumentieren, es sei gegenstandslos, dass ein Vorschlag für einen detaillierten Flächennutzungsplan vorgelegt und später wieder zurückgezogen wurde und das Grundstück später im Flächennutzungsplan für sportliche Zwecke ausgewiesen wurde, da zum Zeitpunkt der Transaktion kein geltender Flächennutzungsplan vorgelegen habe.

Vor diesem Hintergrund betonen die norwegischen Behörden, dass der von Bryne Industripark tatsächlich gezahlte Preis von 4 700 000 NOK (also 83 NOK pro Quadratmeter) innerhalb der akzeptablen Preisspanne liege, der in der von OPAK vorgenommenen Bewertung des Marktwertes angegeben ist (zwischen 4 510 000 NOK und 5 636 000 NOK bzw. zwischen 80 NOK und 100 NOK pro Quadratmeter). Die norwegischen Behörden räumen zwar ein, dass sich der gezahlte Preis in der unteren Region der von OPAK angesetzten akzeptablen Preisspanne bewege, jedoch weisen sie darauf hin, dass keine staatliche Beihilfe vorliegt, solange der gezahlte Preis nicht wesentlich vom Schätzwert abweicht, zumal der Wert von unerschlossenem Land, das keinem Flächennutzungsplan unterliegt, ohnehin nicht eindeutig sei.

3.3. STELLUNGNAHME ZUM VERKAUF VON TITEL NUMMER 2/70 UND 2/32 AN BRYNE FK

Hinsichtlich der Titel Nummer 2/70 und 2/32 haben die norwegischen Behörden argumentiert, dass zunächst beantwortet werden müsse, ob Bryne FK durch die Transaktion zu einem wirtschaftlichen Vorteil verholfen wurde. In der vorgelegten Schätzung hat OPAK den Wert der Immobilie, auf der das Stadion errichtet wurde, auf 2 385 000 bis 2 915 000 NOK geschätzt. Da für die Immobilie kein Geld gezahlt wurde, räumen die norwegischen Behörden ein, dass für Bryne FK ein wirtschaftlicher Vorteil in Höhe der Werts der Immobilie gemäß der Schätzung durch OPAK entstanden sei.

Die norwegischen Behörden sind der Ansicht, dass trotz des Vorteils, der für Bryne FK entstanden ist, keine staatliche Beihilfe im Sinne von Artikel 61 Absatz 1 des EWR-Abkommens vorliege. Ihrer Meinung nach sei Bryne FK zum Zeitpunkt der Transaktion kein Unternehmen gemäß den EWR-Vorschriften für staatliche Beihilfen gewesen. Grundlage für diesen Standpunkt ist die Organisationsstruktur des Vereins zum Zeitpunkt der Transaktion: Zu dieser Zeit habe sich Bryne FK lediglich mit nicht-gewerblichen und nicht-professionellen Aktivitäten befasst, da die gewerblichen Tätigkeiten von der Kapitalgesellschaft Bryne Fotball ASA verwaltet worden seien, die auch die wirtschaftlichen Risiken und Vorteile in Verbindung mit der professionellen Fußballmannschaft getragen habe.

Norwegen argumentiert, dass aufgrund der Bestimmungen des Kooperationsabkommens eine potenzielle staatliche Beihilfe für Bryne Fotball ASA ausgeschlossen sei. Laut der Vereinbarung sollte Bryne Fotball ASA eine jährliche Nutzungsgebühr für das Stadion in Höhe von 150 000 NOK sowie 10 000 NOK für jedes offizielle Spiel an Bryne FK entrichten. Die Vereinbarung hätte daher dafür Sorge getragen, dass der wirtschaftliche Vorteil durch die Übertragung des Grundstücks ausschließlich Bryne FK zugute käme.

Im Hinblick auf die Fusion zwischen Bryne Fotball ASA und Bryne FK, die etwa ein halbes Jahr nach der Übertragung der Immobilie erfolgte, argumentieren die norwegischen Behörden, es könne nicht angenommen werden, dass der von der Gemeinde gewährte Vorteil infolge der Fusion automatisch proportional zu den gewerblichen Aktivitäten des Vereins anwächst. Stattdessen müssten die derzeitigen wirtschaftlichen Aktivitäten eingehend geprüft werden, damit eine Formel für die Verteilung zwischen gewerblichen und nicht-gewerblichen Aktivitäten gefunden werden könne.

4. STELLUNGNAHMEN VON BETROFFENEN DRITTEN

4.1. STELLUNGNAHMEN VON BRYNE FK

Bryne FK hat Stellungnahmen zu der Übertragung der Immobilie und zu der Organisationsstruktur und den Aktivitäten des Vereins vorgelegt.

Der Verein bestätigt die vorstehenden Angaben darüber, dass seine Organisationsstruktur im Rahmen der Fusion zwischen Bryne FK und Bryne Fotball ASA im Jahr 2004 geändert wurde. Derzeit verwaltet Bryne FK alle Aktivitäten. Der Verein hat jedoch eine Back-to-back-Vereinbarung mit dem Unternehmen Klubbinvest AS geschlossen, das das finanzielle Risiko in Verbindung mit den Verträgen mit den professionellen Fußballspielern trägt.

Außerdem weist der Verein darauf hin, dass er in den Jahren 2005, 2006 und 2007 negative Ergebnisse erzielt habe und der Großteil seiner Aktivitäten nicht-gewerblicher Natur sei, da sie sich in erster Linie auf junge Fußballspieler konzentrieren würden. Von den insgesamt 2 047 Stunden, die für die Aktivitäten des Vereins aufgewendet worden seien (37), seien auf gewerbliche Aktivitäten lediglich 230 Stunden entfallen. Dies entspreche 11 % der Gesamtstundenzahl. Alle nicht-gewerblichen Aktivitäten fänden in den Einrichtungen auf dem Grundstück statt, das in der Vereinbarung aus dem Jahr 2003 an den Verein übertragen wurde.

In Bezug auf die Übertragung der Eigentumsrechte am Stadiongrundstück betont der Verein, dass im Jahr 2003 lediglich das Grundstück übertragen worden sei, da der Verein bereits Eigentümer der Gebäude und Einrichtungen war. Außerdem verweist der Verein auf einen Mietvertrag mit der Gemeinde Time in ihrer Funktion als vormalige Eigentümerin der Immobilie, gemäß dem ein bestimmter Bereich auf dem übertragenen Grundstück für einen Zeitraum von 99 Jahren für Parkplätze vorgesehen sei. Der Verein ist der Ansicht, dass der langfristig ausgelegte Mietvertrag den Wert der Immobilie erheblich verringere, was von OPAK nicht berücksichtigt worden sei.

Nach Meinung des Vereins sei Bryne FK zum Zeitpunkt der Übertragung des Grundstücks aufgrund seiner Organisationsstruktur und des vorstehend beschriebenen Kooperationsabkommens kein Unternehmen gewesen. Da die Frage, ob staatliche Beihilfe vorliegt, unter Berücksichtigung des Zeitpunkts der Übertragung geklärt werden müsse, könne demnach keine staatliche Beihilfe vorliegen. Im Hinblick auf den Wert der Immobilie weist der Verein darauf hin, dass aufgrund des negativen Werts des Mietvertrags, laut dem Teile des Grundstücks für Parkplätze vorgesehen werden müssen, der tatsächliche Wert des übertragenen Grundstücks wesentlich geringer sei als der von OPAK geschätzte Wert. Sollte die Überwachungsbehörde entscheiden, dass die Übertragung Beihilfeelemente aufweist, würden diese daher allenfalls De-minimis-Beihilfen gleichkommen.

4.2. STELLUNGNAHMEN VON NORGES FOTBALLFORBUND

Norges Fotballforbund (NFF) hat Stellungnahmen in Bezug auf die Organisation des norwegischen Fußballs im Allgemeinen vorgelegt, jedoch ohne konkret auf die vorliegende Sache einzugehen.

NFF erklärt, er sei eine der größten gemeinnützigen Organisationen in Norwegen mit mehr als 500 000 Mitgliedern, darunter 400 000 aktiven Fußballspielern. Seine Kerntätigkeit bestehe in der Anwerbung und Weiterentwicklung von Spielern auf jedem Niveau.

Daher strebe NFF an, adäquate Einrichtungen im ganzen Land sicherzustellen.

NFF weist darauf hin, dass es grundsätzlich in der Verantwortung der Öffentlichkeit liege, sportliche Aktivitäten für Kinder und Jugendliche auf lokaler Ebene anzubieten und zu organisieren. Die Errichtung neuer Einrichtungen erfordere daher den Beitrag der Sportgemeinschaft und der öffentlichen Stellen. NFF ist der Ansicht, dass der Beitrag der Vereine zur Erfüllung dieser öffentlichen Aufgabe erheblich sei, auch wenn dies nie quantifiziert worden sei. Mit dem Engagement für Kinder und Jugendliche gehe ein weiterer Vorteil einher, nämlich die Schaffung einer Verbindung zwischen Fußball als Breitensport und Fußball als Profisport. Die Verbundenheit mit ortsansässigen Vereinen sei immer ein wichtiges Ziel, selbst wenn Erlöse durch den Verkauf von Medienrechten auf nationaler oder internationaler Ebene erwirtschaftet werden.

4.3. STELLUNGNAHMEN VON VÅLERENGA FOTBALL

Vålerenga Fotball legte durch seinen rechtlichen Vertreter, die Anwaltskanzlei Selmer, allgemeine Stellungnahmen zu der Frage der Übertragung von Grundstücken an Fußballvereine für die Errichtung von Fußballeinrichtungen vor. Laut Vålerenga Fotball habe diese Frage in der Praxis eine große Bedeutung und werde in der Zukunft vermutlich häufiger gestellt werden.

Vor diesem Hintergrund weist der Verein auf sechs Sachverhalte hin, die beim Umgang mit solchen Fällen von Bedeutung sein könnten. Erstens sei es wichtig, getrennte Buchhaltungen für die gewerblichen und nicht-gewerblichen Sparten des Vereins zu führen. Zweitens falle ein Verein, der ein Stadion besitzt und dieses vermietet, immer noch nicht unter die Definition eines Unternehmens, sofern er lediglich als „passiver Eigentümer“ fungiert. Drittens würden die Errichtung und der Betrieb von Fußballstadien den Handel nicht beeinträchtigen. Viertens könnten Fußballstadien als soziale Infrastruktur betrachtet werden. Fünftens sollte die marktübliche Miete für ein Fußballstadion auf der Grundlage des Preises festgelegt werden, den Käufer zu zahlen bereit sind, und nicht in Abhängigkeit davon, ob sich die Investition amortisieren wird. Sechstens habe die Verpflichtung, in Verbindung mit dem übertragenen Grundstück ein Fußballstadion zu errichten und zu betreiben, einen negativen Wert, so dass kein wirtschaftlicher Vorteil für den Verein entsteht.

II. WÜRDIGUNG

1. VORLIEGEN EINER STAATLICHEN BEIHILFE

Artikel 61 Absatz 1 des EWR-Abkommens lautet wie folgt:

„Soweit in diesem Abkommen nicht etwas anderes bestimmt ist, sind Beihilfen der EG-Mitgliedstaaten oder der EFTA-Staaten oder aus staatlichen Mitteln gewährte Beihilfen gleich welcher Art, die durch die Begünstigung bestimmter Unternehmen oder Produktionszweige den Wettbewerb verfälschen oder zu verfälschen drohen, mit dem Funktionieren dieses Abkommens unvereinbar, soweit sie den Handel zwischen Vertragsparteien beeinträchtigen.“

Aus dieser Bestimmung geht hervor, dass für ein Vorliegen von staatlicher Beihilfe im Sinne des EWR-Abkommens die folgenden Bedingungen erfüllt sein müssen:

— Die Beihilfemaßnahme muss in Form von staatlichen Mitteln gewährt werden.

— Die Beihilfemaßnahme muss bestimmte Unternehmen oder Produktionszweige begünstigen, d. h., die Maßnahme muss einem Unternehmen einen wirtschaftlichen Vorteil verschaffen.

— Die Maßnahme muss im Sinne des EWR-Abkommens selektiv sein.

— Die Beihilfemaßnahme muss drohen, den Wettbewerb zu verfälschen und den Handel zwischen Vertragsparteien zu beeinträchtigen.

Ob diese Bedingungen erfüllt sind, muss im Einzelnen im Hinblick auf jede der oben beschriebenen Transaktionen beurteilt werden.

2. VERKAUF DER TITEL NUMMER 1/152, 1/301 UND 1/630 AN GRUNNSTEINEN AS

In dem Beschluss zur Einleitung des förmlichen Prüfverfahrens äußerte die Überwachungsbehörde Bedenken, ob die Transaktion zu Marktbedingungen erfolgt ist. Die Überwachungsbehörde räumte ein, dass eine Transaktion, bei der als Äquivalent für die Zahlung des Kaufpreises für eine Immobilie der Käufer dazu verpflichtet wird, eine Tiefgarage für die Gemeinde zu errichten, grundsätzlich zu Marktbedingungen stattfinden kann. Damit die Überwachungsbehörde verifizieren kann, dass dies der Fall war, muss eine Schätzung der Immobilie durchgeführt werden, und der Marktpreis für die Errichtung von Stellplätzen muss auf zuverlässige Weise festgestellt werden.

In ihrem Beschluss zur Einleitung des förmlichen Prüfverfahrens wies die Überwachungsbehörde außerdem darauf hin, dass die von den norwegischen Behörden vorgelegte Schätzung von Eiendomsmegler 1 nur einen der betroffenen Titel berücksichtigt hatte. Außerdem zweifelte die Überwachungsbehörde die Zuverlässigkeit der Schätzung von Titel Nummer 1/630 an, da weder das angewandte Verfahren erläutert noch die Merkmale der Immobilie genannt wurden, die für die Schlussfolgerung entscheidend waren.

Die Überwachungsbehörde gelangte außerdem zu dem Schluss, dass die Transaktion den Handel und den Wettbewerb im EWR beeinträchtigt.

In Reaktion auf den Beschluss der Überwachungsbehörde zur Einleitung des förmlichen Prüfverfahrens legten die norwegischen Behörden eine neue Schätzung des Marktwertes der Immobilien sowie eine Bewertung der Baukosten für die Stellplätze vor, die beide von OPAK angefertigt wurden. Die Überwachungsbehörde merkt an, es könne nicht davon ausgegangen werden, dass Grunnsteinen einen Vorteil erhalten habe, wenn belegbar ist, dass der Wert der Immobilie dem negativen Wert der Verpflichtung zur Errichtung der Tiefgaragenstellplätze entspricht oder diesen unterschreitet. Damit festgestellt werden kann, ob dies der Fall war, muss die Zuverlässigkeit des Berichts von OPAK unter Berücksichtigung des Verfahrens bewertet werden, das im Leitfaden der Überwachungsbehörde über Elemente staatlicher Beihilfe bei Verkäufen von Bauten oder Grundstücken durch die öffentliche Hand beschrieben ist.

2.1. BEWERTUNG DES BERICHTS VON OPAK

Gemäß dem Leitfaden über Elemente staatlicher Beihilfe bei Verkäufen von Bauten oder Grundstücken durch die öffentliche Hand sollte der Marktwert der Immobilie auf der Grundlage allgemein anerkannter Marktindikatoren und Bewertungsstandards von einem unabhängigen Sachverständigen für Wertermittlung mit einwandfreiem Leumund festgestellt werden. Außerdem sollte der wirtschaftliche Nachteil aufgrund von Sonderverpflichtungen, der auf den Kaufpreis angerechnet werden kann, getrennt bewertet werden (38).

Der Bewertungsbericht wurde von OPAK angefertigt, einem Unternehmen, das in der Bauverwaltung tätig ist, Dienste für Immobilieneigentümergesellschaften anbietet und Wertermittlungen durchführt. Der betreffende Bericht wurde von Herrn Jacob Aarsheim erarbeitet.

Der Leitfaden für staatliche Beihilfen sieht vor, dass ein „Sachverständiger für Wertermittlung“ eine Person mit einwandfreiem Leumund ist, die einen geeigneten Abschluss an einer anerkannten Ausbildungsstätte oder eine gleichwertige akademische Qualifikation erworben hat und in der Ermittlung von Anlagevermögenswerten nach Standort und Kategorie des Vermögenswerts sachkundig und erfahren ist.

Die norwegischen Behörden haben erklärt, dass OPAK im Allgemeinen und Herr Aarsheim im Speziellen über eine beachtliche Erfahrung bei der Wertermittlung von Immobilien dieser Kategorie im Gebiet Jæren verfügen würden. Zur Untermauerung dieser Erklärung haben die norwegischen Behörden ihrer der Überwachungsbehörde vorgelegten Stellungnahme einen Lebenslauf von Herrn Aarsheim beigelegt (39). Zusätzlich zu seiner weitreichenden Erfahrung ist Herr Aarsheim in Bautechnik ausgebildet. Daher besteht kein Anlass, anzuzweifeln, dass OPAK und Herr Aarsheim die im Leitfaden festgelegten Kriterien erfüllen und über einen einwandfreien Leumund verfügen.

Der Leitfaden für staatliche Beihilfen schreibt Folgendes vor: „Der Sachverständige für Wertermittlung übt seine Aufgaben unabhängig aus, d. h., öffentliche Stellen sind nicht berechtigt, hinsichtlich des Ermittlungsergebnisses Anweisungen zu erteilen“.

Der Bericht verweist auf den Zweck der Bewertung sowie auf die Anwesenheit von Herrn Aarsheim und einer weiteren Person von OPAK zum Zeitpunkt des Besuchs der Immobilie. Eine detaillierte Erläuterung des angewandten Verfahrens ist ebenfalls beigefügt. Vor diesem Hintergrund kann davon ausgegangen werden, dass der Sachverständige für Wertermittlung seinen Auftrag in vollständiger Unabhängigkeit im Sinne des Leitfadens ausgeführt hat.

Der Leitfaden definiert den „Marktwert“ folgendermaßen: „Unter Marktwert ist der Preis zu verstehen, der zum Zeitpunkt der Bewertung aufgrund eines privatrechtlichen Vertrags über Bauten oder Grundstücke zwischen einem verkaufswilligen Verkäufer und einem ihm nicht durch persönliche Beziehungen verbundenen Käufer unter den Voraussetzungen zu erzielen ist, wobei das Grundstück offen am Markt angeboten wurde, die Marktverhältnisse einer ordnungsgemäßen Veräußerung nicht im Wege stehen und eine der Bedeutung des Objektes angemessene Verhandlungszeit zur Verfügung steht“.

Der Bericht von OPAK berücksichtigt unter anderem die folgenden Grundlagen und Annahmen:

— Der Eigentümer ist verkaufswillig.

— Die Immobilie kann über einen angemessen Zeitraum frei auf dem Markt zum Verkauf angeboten werden.

— Käufer, die aufgrund „besonderer Interessen“ zur Zahlung unangemessen hoher Preise bereit sind, werden nicht berücksichtigt. (…)

— Die Bewertung wird im Einklang mit den etablierten Vorgehensweisen von OPAK für Schätzungen und Schätzungskursen der UiS durchgeführt.

Da das Gebäude auf der Immobilie abbruchreif ist und abgerissen werden muss, hat OPAK den Wert der Titel als unbebautes Grundstück bewertet. Das angewendete Verfahren, das als „land cost method“ (Grundstückspreisverfahren) bezeichnet wird, wird folgendermaßen erklärt:

„Die Bewertung von Immobilien richtet sich nach deren erwarteter Nutzung und ihrem voraussichtlichen Erschließungspotenzial, einschließlich der erwarteten Gewinne. Ein direkter Parameter hierfür ist der Grundstückspreis, also die Differenz zwischen dem Marktwert der vollständig erschlossenen Immobilie und allen Bauten, einschließlich Gewinnspanne, jedoch abzüglich der Grundstückskosten; dividiert durch die Innenraumfläche in Quadratmetern abzüglich Kellerräumen“ (40). Darüber hinaus wird erklärt, dass der Grundstückspreis von der Nachfrage nach Gebäuden im jeweiligen Gebiet, von den Baukosten sowie von den Vorgaben in geltenden Flächennutzungsplänen abhängen. Bei dieser Bewertung werden auch Erfahrungswerte aus Verkäufen vergleichbarer Grundstücke im jeweiligen Gebiet berücksichtigt.

Bei Anwendung dieses Verfahrens gelangt OPAK in seinem Bericht zu einem Preis von 3,2 Mio. NOK als angemessenem Schätzwert für den Verkaufspreis.

Die Überwachungsbehörde befand das Grundstückspreisverfahren kürzlich in ihrem Beschluss betreffend den Verkauf des Bibliotheksgebäudes der Universität in Oslo für ein angemessenes Verfahren für unbebaute Grundstücke (41). Der norwegische Verband der Wertermittler (Norges TakseringsForbund, NTF) verweist auf seinen Webseiten (42) in erster Linie auf andere Verfahren, die sich beispielsweise auf die Kapitalisierung, den Cashflow und den technischen Wert beziehen. Diese Verfahren setzen jedoch voraus, dass das Grundstück bebaut ist. Da das betreffende Gebäude auf dem Land abbruchreif ist, stellt die Überwachungsbehörde fest, dass das Grundstückspreisverfahren für die drei betreffenden Titel ein angemessenes Wertermittlungsverfahren darstellt.

Gemäß dem Leitfaden gilt Folgendes: „Besondere Verpflichtungen, die mit dem Gebäude oder Grundstück und nicht mit dem Käufer oder seinen Wirtschaftstätigkeiten verbunden sind, können im öffentlichen Interesse an den Verkauf geknüpft werden, solange jeder potenzielle Käufer sie unabhängig davon, ob und in welcher Branche er gewerblich tätig ist, zu erfüllen hätte und grundsätzlich erfüllen könnte. Der wirtschaftliche Nachteil solcher Verpflichtungen sollte getrennt bewertet und kann mit dem Kaufpreis verrechnet werden“.

Die Überwachungsbehörde vertritt die Auffassung, dass die Verpflichtung zur Errichtung einer Tiefgarage eine solche besondere Verpflichtung darstellt und nicht mit dem Käufer verbunden ist. Außerdem können die Abrisskosten des abbruchreifen Gebäudes bewertet und anhand der gleichen Grundsätze verrechnet werden.

Im Hinblick auf die Verpflichtung zur Errichtung der Tiefgaragenstellplätze basiert die Kostenschätzung auf den Leitlinien öffentlicher Behörden und eines unabhängigen technischen Instituts (43), wonach 25 Quadratmeter pro Stellplatz erforderlich sind, sowie auf Erfahrungswerten bei Baukosten für Tiefgaragenparkplätze. OPAK gibt an, dass dieses Verfahren der Kostenkalkulation in der Branchenpraxis üblich ist. Auf dieser Grundlage gelangt OPAK zu einem Preis von 130 000 NOK pro Stellplatz bzw. 8 450 000 NOK für 65 Stellplätze zuzüglich Mehrwertsteuer und Grundstückspreis.

Die Abrisskosten, einschließlich Gebühren für Abfallabholung und -sortierung, wurden auf der Grundlage von Erfahrungswerten bei ähnlichen Abrissarbeiten festgesetzt. OPAK schätzt diese Kosten auf 150 000 NOK.

Die Überwachungsbehörde erinnert daran, dass sie zwar verpflichtet ist, den Inhalt der Sachverständigengutachten zu prüfen, die von Dritten vorgelegt werden, dass sie jedoch nicht verpflichtet ist, eigene externe Berater einzubinden (44). Nach ihrer Prüfung der Kostenkalkulationen, die im Rahmen einer Schätzung des Marktwertes der Immobilie als solche von einem unabhängigen Sachverständigen mit ausreichendem technischen Wissen angefertigt wurden, und auf der Grundlage eines Ortstermins vertritt die Überwachungsbehörde die Ansicht, dass diese Kalkulationen im Einklang mit dem Leitfaden für staatliche Beihilfen stehen. Die Kosten können daher in Höhe ihres Schätzwerts mit dem Kaufpreis verrechnet werden.

2.2. FAZIT BEZÜGLICH DES ELEMENTS DER STAATLICHEN BEIHILFE BEIM VERKAUF DER TITEL NUMMER 1/152, 1/301 UND 1/630 AN GRUNNSTEINEN AS

Auf der Grundlage der vorstehenden Einschätzung des Berichts von OPAK kommt die Überwachungsbehörde zu dem Schluss, dass Grunnsteinen AS durch die Transaktion kein wirtschaftlicher Vorteil entstanden ist, da sich die wirtschaftlichen Nachteile durch die Verpflichtung zur Errichtung der Tiefgaragenstellplätze und die Abrisskosten für das abbruchreife Gebäude insgesamt auf geschätzte 8,6 Mio. NOK belaufen und der geschätzte Wert der Immobilie lediglich 3,2 Mio. NOK beträgt. Da der negative Wert der wirtschaftlichen Nachteile den positiven Wert der Immobilie erheblich übersteigt, wird diese Schlussfolgerung auch nicht durch eine angemessene Fehlerquote oder die Tatsache beeinflusst, dass OPAK die Bewertung solcher Immobilien als unsicher einschätzt.

Die Überwachungsbehörde merkt jedoch an, dass die Wertdifferenz zwischen der von Grunnsteinen übernommenen Verpflichtung und dem Wert der Immobilie so gravierend ist, dass dies bedeuten könnte, dass der Marktwert, zu dem OPAK gelangt, möglicherweise unsicher ist. Angesichts der erheblichen Diskrepanz würde jedoch auch eine weitreichende Anpassung der von OPAK ermittelten Werte nicht zu dem Schluss führen, dass Grunnsteinen ein Vorteil entstanden ist.

Vor diesem Hintergrund kommt die Überwachungsbehörde zu dem Schluss, dass in Bezug auf die Übertragung der Titel Nummer 1/152, 1/301 und 1/360 an Grunnsteinen keine staatliche Beihilfe im Sinne von Artikel 61 Absatz 1 des EWR-Abkommens vorliegt.

3. VERKAUF VON TITEL NUMMER 4/165 AN BRYNE INDUSTRIPARK AS

In dem Beschluss zur Einleitung des förmlichen Prüfverfahrens äußerte die Überwachungsbehörde Bedenken, ob der Preis von 4,7 Mio. NOK für die 56 000 Quadratmeter der Immobilie dem Marktpreis entspricht. Die Zweifel der Überwachungsbehörde gründeten sich unter anderem auf die Angabe der Gemeinde, die Immobilie sei zum Selbstkostenpreis verkauft worden, obwohl dieser Ansatz später verworfen wurde, da angenommen wurde, dass dadurch Land möglicherweise unter Wert verkauft wird. Da keine Schätzung des Marktwertes durchgeführt wurde, war die Überwachungsbehörde nicht von dem Verweis auf vergleichbare Verkäufe anderer Immobilien in der Region überzeugt.

In Reaktion auf das Auskunftsersuchen der Überwachungsbehörde in ihrem Beschluss zur Einleitung des förmlichen Prüfverfahrens haben die norwegischen Behörden eine von OPAK durchgeführte Schätzung des Wertes der Immobilie vorgelegt. Daher muss geprüft werden, ob die vorgelegte Schätzung die im Leitfaden der Überwachungsbehörde definierten Standards erfüllt.

3.1. BEWERTUNG DES BERICHTS VON OPAK

Gemäß dem Leitfaden der Überwachungsbehörde sollte der Marktwert der Immobilie auf der Grundlage allgemein anerkannter Marktindikatoren und Bewertungsstandards von einem unabhängigen Sachverständigen für Wertermittlung mit einwandfreiem Leumund festgestellt werden.

Die Qualifikationen und der Leumund von OPAK im Allgemeinen und Herrn Aarsheim im Speziellen wurden oben beurteilt. Angesichts dieser Beurteilung kommt die Überwachungsbehörde zu dem Schluss, dass der Bericht zu Titel Nummer 4/165 ebenfalls von einem Sachverständigen für Wertermittlung mit einwandfreiem Leumund erstellt wurde.

Für die Überwachungsbehörde bestand kein Anlass, die Unabhängigkeit des Sachverständigen für Wertermittlung anzuzweifeln. Herr Aarsheim gehört einem bekannten Wertermittlungsunternehmen an, das über keine formellen Verbindungen mit der Gemeinde verfügt. Der Bericht beschreibt zudem den Zweck der Schätzung, bestätigt, dass Herr Aarsheim die Immobilie besucht hat, und beschreibt das angewandte Verfahren eingehend. Aus diesen Gründen spricht aus Sicht der Überwachungsbehörde alles dafür, dass die Bewertung in vollkommener Unabhängigkeit von jeglichen Anweisungen der Gemeinde in Bezug auf das Ergebnis der Bewertung durchgeführt wurde.

Wie bereits oben beschrieben, setzt OPAK eine Reihe von Annahmen für die Schätzung des Marktwertes voraus, darunter die Annahme, dass der Verkäufer verkaufswillig ist und die Immobilie über einen angemessenen Zeitraum frei auf dem Markt zum Verkauf angeboten werden kann.

OPAK hat den Wert der Immobilie auf der Grundlage bewertet, dass sie keinem Flächennutzungsplan unterlag und lediglich Industriezwecken vorbehalten war. Grund hierfür war, dass der vorgeschlagene Flächennutzungsplan als Industriegebiet vor der Vertragsunterzeichnung aufgrund von Einwänden der öffentlichen Straßenverwaltung zurückgezogen worden war (45). Der später verabschiedete Flächennutzungsplan wich laut OPAK erheblich von dem zurückgezogenen Plan ab, da das Gebiet dort für sportliche Zwecke statt für Industriezwecke ausgewiesen wurde.

Der Bericht definiert den „Verkaufswert als den Preis, den mehrere voneinander unabhängige potenzielle Käufer zum Zeitpunkt der Schätzung zu zahlen bereit sind“. Im Gegensatz zu der Schätzung für die an Grunnsteinen übertragenen Immobilien wandte OPAK im Fall von Hålandsmarka nicht das Grundstückspreisverfahren oder ein anderes der vom NTF im Hinblick auf Gebäude bevorzugten Verfahren an. Stattdessen wurde der Preis durch Vergleiche mit ähnlichen Grundstücken festgelegt, die in diesem Gebiet verkauft wurden (Vergleichswertverfahren).

OPAK gibt an, dass die vergleichbaren Preise im betreffenden Gebiet zwischen 80 NOK pro Quadratmeter (Verkauf zwischen einer privaten Vertragspartei und der Gemeinde) und 115 NOK pro Quadratmeter (Verkauf zwischen zwei privaten Vertragsparteien) liegen. Außerdem verweist OPAK auf die Neubewertungsentscheidung in Stavanger, die einen Preis von 140 NOK pro Quadratmeter für Grundstücke festlegte, die für Wohnbauten in zentraler Lage vorgesehen sind. Laut OPAK würde dies einem Preis von ca. 90 NOK pro Quadratmeter für das betreffende Industriegebiet entsprechen. OPAK erkennt an, dass die Marktbedingungen unsicher sind, und veranschlagt daher einen Marktpreis zwischen 80 und 100 NOK pro Quadratmeter bzw. zwischen 4 510 000 und 5 636 000 für das gesamte Gebiet. Vor diesem Hintergrund liegt die Schätzung von OPAK bezüglich des Verkaufswerts in der Mitte dieses Bereichs, d. h. bei 5 100 000 NOK.

In ihrem Beschluss zur Einleitung des förmlichen Prüfverfahrens äußerte die Überwachungsbehörde Bedenken hinsichtlich der Zuverlässigkeit des von der Gemeinde angestellten Vergleichs mit Preisen anderer Immobilien im betreffenden Gebiet, unter anderem da der Flächennutzungsplan trotz den Einwänden der öffentlichen Straßenverwaltung offenbar bereits verabschiedet worden war und es daher nicht gerechtfertigt erschien, das Land mit Gebieten zu vergleichen, für die kein Flächennutzungsplan vorlag. Die norwegischen Behörden haben jedoch in ihren Stellungnahmen zur Einleitung des förmlichen Prüfverfahrens darauf hingewiesen, dass die Einwände der öffentlichen Straßenverwaltung zum Zeitpunkt des Verkaufs bereits bekannt waren und daher kein Flächennutzungsplan vorhanden war. Außerdem sei erst im August 2007, also zwei Jahre nach dem Verkauf, ein Flächennutzungsplan für das Gebiet verabschiedet worden, gemäß dem das Gebiet für sportliche Zwecke ausgewiesen wurde. Auch wenn die nachfolgende Ereigniskette den Vertragsparteien zum Zeitpunkt der Transaktion nicht bekannt war, untermauern diese Tatsachen den Schluss, dass die Rücknahme des ursprünglichen Flächennutzungsplans gerechtfertigt war und erhebliche Änderungen zu erwarten waren.

Die Überwachungsbehörde erachtet die Annahmen, auf denen der Bericht von OPAK basiert, also auf das Fehlen eines geltenden Flächennutzungsplans zum Zeitpunkt des Verkaufs, als akzeptabel.

Im Hinblick auf das von OPAK angewandte Wertermittlungsverfahren weist die Überwachungsbehörde darauf hin, dass das Vergleichswertverfahren weniger genau zu sein scheint als andere vom NTF beschriebene Verfahren, da die Merkmale und die erwartete Nutzung der Immobilie weniger stark berücksichtigt werden. Aus den Schätzungen von OPAK geht nach Ansicht der Überwachungsbehörde jedoch hervor, dass das Grundstückspreisverfahren, das eng mit der maximal zulässigen Erschließung des Lands verknüpft ist, nicht einfach angewandt werden kann, wenn kein Flächennutzungsplan vorliegt. Deshalb ist darauf hinzuweisen, dass der NTF auch das Vergleichswertverfahren als eines der akzeptablen Verfahren für die Bewertung von Industriegrundstücken betrachtet (46).

Vor diesem Hintergrund kommt die Überwachungsbehörde zu dem Schluss, dass der Bericht von OPAK offenbar auf der Grundlage allgemein anerkannter Marktindikatoren und Bewertungsstandards angefertigt wurde.

3.2. FAZIT BEZÜGLICH DES ELEMENTS DER STAATLICHEN BEIHILFE BEIM VERKAUF VON TITEL NUMMER 4/165 AN BRYNE INDUSTRIPARK

Der Verkaufspreis an Bryne Industripark betrug 4 700 000 NOK. Somit befand sich der Preis am unteren Ende des von OPAK angesetzten Preisbereichs (4 510 000 bis 5 636 000 NOK) und etwas unter dem geschätzten Verkaufswert von 5,1 Mio. NOK.

Aus der Rechtsprechung des Gerichts erster Instanz geht hervor, dass die Überwachungsbehörde Schätzungen des Marktwertes, die ihr im Verlauf eines Verfahrens betreffend staatliche Beihilfe in Verbindung mit dem Verkauf von Land und Gebäuden durch die öffentliche Hand vorgelegt werden, prüfen muss, „um zu ermitteln, ob [der Verkaufspreis] nicht so stark […] abweicht, dass auf das Vorliegen einer Vergünstigung zu schließen wäre“ (47) (Hervorhebung hinzugefügt). Außerdem betrifft die vorliegende Sache unerschlossenes Land, das keinem Flächennutzungsplan unterliegt, dessen Wert laut OPAK nicht mit Sicherheit bestimmt werden kann. Der tatsächliche Marktwert des Grundstücks könnte sich durchaus am unteren Ende des von OPAK angesetzten Preisbereichs bewegen, was dem Preis entsprechen würde, den Bryne Industripark letztendlich gezahlt hat. Vor diesem Hintergrund kommt die Überwachungsbehörde zu dem Schluss, dass nicht bestimmt werden kann, dass Bryne Industripark durch den Verkauf des Grundstücks ein Vorteil im Sinne des Leitfadens für staatliche Beihilfen verschafft wurde.

Die Transaktion beinhaltet daher keine Gewährung staatlicher Beihilfe im Sinne von Artikel 61 Absatz 1 des EWR-Abkommens zugunsten von Bryne Industripark.

4. VERKAUF VON TITEL NUMMER 2/70 UND 2/32 (STADION BRYNE) AN BRYNE FK

In dem Beschluss zur Einleitung des förmlichen Prüfverfahrens äußerte die Überwachungsbehörde Bedenken, ob die Übertragung an Bryne FK für 0 NOK zu Marktbedingungen erfolgt ist. Außerdem vertrat die Überwachungsbehörde die Auffassung, dass Bryne FK auf der Grundlage der zu der Zeit verfügbaren Informationen vermutlich der Definition eines Unternehmens im Sinne der Vorschriften für staatliche Beihilfen entsprochen hat, das wirtschaftliche Tätigkeiten ausübt, die den Handel innerhalb des EWR beeinträchtigen können. Vor diesem Hintergrund nahm die Überwachungsbehörde vorläufig den Standpunkt ein, dass die Transaktion möglicherweise staatliche Mittel umfasst hat, einem Unternehmen einen Vorteil verschafft hat und den Handel innerhalb des EWR beeinträchtigen kann.

Infolge des förmlichen Prüfverfahrens gelangte die Überwachungsbehörde zu weiteren Informationen.

In ihren Stellungnahmen zu dem Beschluss zur Einleitung des förmlichen Prüfverfahrens und in Reaktion auf das Auskunftsersuchen der Überwachungsbehörde haben die norwegischen Behörden zunächst eine Schätzung der übertragenen Titel sowie des Weiteren weitere Informationen über die Organisationsstruktur des Fußballvereins zum Zeitpunkt der Transaktion vorgelegt. In Bezug auf die Organisationsstruktur wurde darauf hingewiesen, dass der Verein aus zwei Einheiten bestant: Bryne ASA und Bryne FK.

4.1. STAATLICHE MITTEL

Um als staatliche Beihilfe im Sinne von Artikel 61 Absatz 1 des EWR-Abkommens eingestuft zu werden, muss eine Maßnahme vom Staat oder durch staatliche Mittel gewährt werden.

Die Überwachungsbehörde erinnert daran, dass die Definition von staatlicher Beihilfe nach ständiger Rechtsprechung allgemeiner gehalten ist als die Definition einer Subvention, da sie nicht nur positive Leistungen wie etwa Subventionen selbst, sondern auch staatliche Maßnahmen umfasst, die in verschiedener Form die Belastungen vermindern, die ein Unternehmen regelmäßig zu tragen hat, und die zwar keine Subventionen im strengen Sinne des Wortes darstellen, diesen aber nach Art und Wirkung gleichstehen (48). Die Einkommensverluste für den Staat in einem Verkauf unter dem Marktwert fallen ebenfalls unter den Begriff der staatlichen Beihilfe.

Damit festgestellt werden kann, ob beim Verkauf der Titel Nummer 2/70 und 2/32 an Bryne FK staatliche Mittel vorlagen, muss der Marktwert der Titel ermittelt werden. Wenn die Gemeinde die Titel zu einem Preis unter dem Marktwert verkauft hätte, lägen staatliche Mittel in Form von Einkommensverlusten vor.

Die norwegischen Behörden haben eine von OPAK durchgeführte Schätzung des Grundstückwertes vorgelegt, auf dem das Stadion errichtet wurde. Wir oben erwähnt, muss die Schätzung im Einklang mit dem Leitfaden der Überwachungsbehörde geprüft werden.

Bei der Beurteilung des Berichts weist die Überwachungsbehörde darauf hin, dass die Schätzung vom gleichen Sachverständigen für Wertermittlung (OPAK/Herr Aarsheim) durchgeführt wurde. Die Überwachungsbehörde hat bereits festgestellt, dass OPAK und Herr Aarsheim die Anforderungen im Leitfaden hinsichtlich des einwandfreien Leumunds erfüllen. Außerdem besteht für die Überwachungsbehörde kein Anlass zu der Vermutung, Herr Aarsheim hätte die Schätzung des Marktwertes nicht unabhängig durchgeführt.

Angesichts des besonderen Charakters der betreffenden Immobilie muss das angewandte Verfahren eingehend untersucht werden, damit ermittelt werden kann, ob die Schätzung auf der Grundlage allgemein anerkannter Marktindikatoren und Bewertungsstandards durchgeführt wurde.

Die Schätzung des Marktwertes umfasst zunächst eine Beschreibung der derzeitigen Nutzung des Grundstücks, das ein Fußballfeld, eine Laufbahn, Trainingsplätze, eine Tribüne und Trainingshallen umfasst. Im geltenden Flächennutzungsplan vom 28. Oktober 1997 ist das Gebiet für sportliche Zwecke ausgewiesen. OPAK gibt an, dass der Wert des Grundstücks zunächst auf der Grundlage von dessen zulässiger Nutzung bemessen werden sollte. Da auf dem Grundstück jedoch bereits sportliche Einrichtungen errichtet wurden und daher der Begriff der zulässigen Nutzung nicht sinnvoll ist, müsse laut OPAK ein anderes Verfahren Anwendung finden. Da das Stadion Mittel aus Glücksspielen (49) erhalten hat, verweist OPAK auf die dafür geltenden Bedingungen, nach denen die Einrichtungen für 40 Jahre geöffnet sein und genutzt werden müssen, da sonst die Mittel zurückerstattet werden müssten. Wenn der Wert des Grundstücks gemäß einem alternativen Flächennutzungsplan bewertet werden sollte, müssten außerdem die Bedingungen eines solchen Plans bekannt sein. Vor diesem Hintergrund kommt OPAK zu dem Schluss, dass das Stadion nur als Immobilie bewertet werden kann, die zur Erschließung für sportliche Einrichtungen vorgesehen ist. Die Schätzung des Marktwertes basiert daher auf einem Vergleich mit in diesem Gebiet verkauftem Industriegelände abzüglich eines Betrags, da der derzeitige Flächennutzungsplan keine gewinnerzeugenden Gewerbegebiete vorsieht. OPAK gelangt zu einem Marktpreis zwischen 2 385 000 und 2 915 000 NOK und veranschlagt einen Verkaufspreis von 2 650 000 NOK.

Die Überwachungsbehörde merkt zunächst an, dass die Schätzung des Marktwertes nicht anhand eines der vom Norges TakseringsForbund bevorzugten Verfahren durchgeführt wurde. Außerdem wurde kein direkter Vergleich mit ähnlichen Immobilien angestellt.

Die Überwachungsbehörde erkennt jedoch an, dass es sich bei einem Fußballstadion um eine besondere Art von Immobilie handelt und daher ein direkter Vergleich mit anderen Immobilien nur schwierig anzustellen ist. Außerdem vertritt die Überwachungsbehörde die Auffassung, dass in Ermangelung eines alternativen Flächennutzungsplans und aufgrund des wirtschaftlichen Nachteils, der infolge der Rückerstattungsverpflichtung bei einer anderen Flächennutzung entstehen würde, die Schätzung des Marktwertes auf der Grundlage des derzeitigen Flächennutzungsplans den Wert des tatsächlich übertragenen Grundstücks am besten widerspiegelt. Darüber hinaus erkennt die Überwachungsbehörde an, dass es schwierig ist, eine Schätzung von für sportliche Zwecke ausgewiesenen Immobilien vorzunehmen, die unter den derzeitigen Bedingungen für die Flächennutzung nicht als gewinnbringendes Gewerbegebiet genutzt werden können. Unter diesen Umständen erachtet die Überwachungsbehörde das von OPAK/Herrn Aarsheim angewandte Verfahren als akzeptabel für die Veranschlagung des Marktpreises, auch wenn ein solcher Preis zwangsläufig als unsicher gelten muss. So ist die Überwachungsbehörde beispielsweise der Ansicht, dass der Marktwert durch die bereits vorliegende Pachtvereinbarung des Vereins für das Grundstück durchaus weiter reduziert werden kann, da diese eine Belastung für jeden anderen Käufer der Immobilie darstellen würde. Unter Berücksichtigung dieser Vorbehalte hält die Überwachungsbehörde den Bericht für detailliert und fundiert genug, um den wahrscheinlichen Wert der Immobilie mit ausreichender Sicherheit festzustellen.

Da die Gemeinde Time die Immobilie zu einem Preis von 0 NOK an Bryne FK übertrug, obwohl der Wert der Immobilie auf ca. 2 650 000 NOK geschätzt wurde, stellt die Überwachungsbehörde abschließend fest, dass in Bezug auf diese Transaktion staatliche Mittel vorliegen.

4.2. WIRTSCHAFTLICHER VORTEIL FÜR EIN UNTERNEHMEN

a) Vorliegen eines wirtschaftlichen Vorteils

Da die Immobilie für 0 NOK an Bryne FK übertragen wurde, besteht eine eindeutige Differenz zwischen dem gezahlten Preis und dem wahrscheinlichen Marktwert der Immobilie. Die Überwachungsbehörde kommt daher zu dem Schluss, dass Bryne FK ein wirtschaftlicher Vorteil verschafft wurde, da der Verein keine Zahlung in Höhe des Grundstückswerts zu Marktbedingungen geleistet hat.

b) Bryne FK als Unternehmen im Sinne der Vorschriften für staatliche Beihilfen

Als Nächstes muss bewertet werden, ob Bryne FK als Unternehmen im Sinne der Vorschriften für staatliche Beihilfen betrachtet werden sollte. Zu diesem Zweck muss daran erinnert werden, dass der Begriff Unternehmen alle Organisationen abdeckt, die eine wirtschaftliche Tätigkeit ausüben, unabhängig von ihrem Rechtsstatus und der Art ihrer Finanzierung, und dass jegliche Tätigkeit, die darin besteht, Güter oder Dienstleistungen auf einem bestimmten Markt anzubieten, als wirtschaftliche Tätigkeit gilt (50).

Bryne FK verfügt über eine professionelle oder halbprofessionelle Mannschaft, die derzeit in der Liga unter der höchsten Spielklasse spielt und zum Zeitpunkt der Transaktion der höchsten Spielklasse angehörte. In ihrem Beschluss zur Einleitung des förmlichen Prüfverfahrens gründete die Überwachungsbehörde ihre vorläufige Einstufung von Bryne FK als Unternehmen darauf, dass einige der Tätigkeiten des Vereins auf einem Markt angeboten wurden und daher wirtschaftlicher Natur waren, darunter insbesondere der An- und Verkauf von professionellen Spielern, die Erbringung von Unterhaltungsdienstleistungen in Form von Fußballspielen und die Bereitstellung von Werbefläche. Nach Ansicht der Überwachungsbehörde ergab das förmliche Prüfverfahren keine neuen Argumente, die eine Revision dieses Schlusses rechtfertigen. Daher kommt die Überwachungsbehörde zu dem Schluss, dass Bryne FK in Bezug auf die genannten Tätigkeiten als Unternehmen im Sinne der Vorschriften für staatliche Beihilfen gilt.

Die Überwachungsbehörde merkt jedoch an, dass 89 % der Gesamtaktivitäten von Bryne FK, gemessen an der Anzahl der Stunden, die für die jeweiligen Tätigkeiten aufgewendet werden, auf Tätigkeiten in Verbindung mit nicht-professionellem Fußball entfallen, insbesondere auf die Organisation entsprechender Aktivitäten für Kinder und Jugendliche (51).

Nach der Rechtsprechung des Europäischen Gerichtshofs unterliegen sportliche Betätigungen nur insoweit dem EWR-Recht, als sie eine wirtschaftliche Tätigkeit im Sinne des EWR-Abkommens darstellen. Dies würde für die Aktivitäten professioneller und halbprofessioneller Fußballspieler gelten, die auf dem Markt angeboten werden (52). Wie oben erwähnt, wurden diese Tätigkeiten innerhalb von Bryne ASA ausgeübt. Dagegen werden die Aktivitäten, die Bryne FK für 600 junge Fußballspieler im Verein anbietet, hauptsächlich gemeinnützig und in großen Teilen auf der Grundlage freiwilliger Tätigkeiten durch Eltern und andere organisiert (53).

Als Nächstes ist anzumerken, dass in der Praxis der Europäischen Kommission festgelegt wurde, dass das Angebot solcher sportlichen Aktivitäten zugunsten von Kindern und Jugendlichen keine wirtschaftlichen Tätigkeiten im Sinne der Vorschriften für staatliche Beihilfen darstellt. In einer Sache betreffend die öffentliche Unterstützung für sportliche Aktivitäten, die von professionellen Sportvereinen für Jugendliche in Frankreich organisiert werden, befand die Kommission, dass die Unterstützung für die staatsbürgerliche, akademische und sportbezogene Bildung junger Menschen als allgemeine bildungspolitische Aufgabe des Staats betrachtet werden könnte. Soweit diese Bildung die Aufgaben der früheren „sportlichen Ausbildung“ übernommen und deren allgemeine Merkmale und Organisation beibehalten hat, würde die betreffende Unterstützung Aktivitäten im Bereich Bildung zugute kommen und damit nicht dem Wettbewerb unterliegen. Außerdem widmeten sich einige der unterstützten Tätigkeiten der Senkung der Gewalt zwischen Fans sowie nachbarschaftlichen Aktivitäten. Die Kommission kam zu dem Schluss, dass solche Aktivitäten als Beitrag zur staatsbürgerlichen Bildung im weiteren Sinne betrachtet werden können. Somit entschied sie, dass die betreffenden Maßnahmen mit Bildungsaktivitäten vergleichbar sind, für die das nationale Bildungssystem als eine der allgemeinen Aufgaben des Staats verantwortlich ist (54).

In dieser Hinsicht sollte angemerkt werden, dass Norges Fotballforbund (NFF) darauf hingewiesen hat, dass es grundsätzlich in der Verantwortung der Öffentlichkeit liege, sportliche Aktivitäten für Kinder und Jugendliche in deren unmittelbaren Umgebung anzubieten und zu organisieren. Die Vereine übernehmen in Zusammenarbeit mit lokalen Behörden und NFF eine wichtige Verantwortung für die Entwicklung von Einrichtungen und die Organisation von Aktivitäten auf allen Ebenen. Außerdem hat NFF darauf hingewiesen, dass die norwegischen Behörden wiederholt die positive Wirkung von Fußball als Instrument der sozialen Integration hervorgehoben haben (55).

NFF weist darauf hin, dass die Vereine Fußballaktivitäten für Kinder und Jugendliche organisieren und damit bildungspolitische Zusatzdienstleistungen im Bereich des Sports erbringen sowie ein Instrument für soziale Integration und Mobilität schaffen. Daher geht die Überwachungsbehörde davon aus, dass die Freizeitfußballaktivitäten, die Bryne FK organisiert, als eine Aufgabe im allgemeinen Interesse betrachtet werden können, die mit Bildungsaktivitäten vergleichbar ist. Daher stellen solche Aktivitäten keine wirtschaftlichen Aktivitäten im Sinne der Vorschriften für staatliche Beihilfen des EWR-Abkommens dar.

Angesichts der vorstehenden Ausführungen stellt die Überwachungsbehörde abschließend fest, dass Bryne FK im Hinblick auf seine nicht-professionellen Aktivitäten nicht als Unternehmen im Sinne der Vorschriften für staatliche Beihilfen betrachtet werden kann.

c) Keine Vorteile für die wirtschaftlichen Tätigkeiten des Vereins

Die Europäische Kommission hat entschieden, dass im Falle eines Sportvereins, der sowohl wirtschaftliche als auch nicht-wirtschaftliche Tätigkeiten ausübt, keine staatliche Beihilfe vorliegt, wenn der Verein durch getrennte Buchführung sicherstellt, dass die wirtschaftlichen Tätigkeiten nicht begünstigt werden (56). Als nächster Schritt muss daher beurteilt werden, ob der Vorteil durch die Übertragung der Immobilie zu einem Preis unter dem geschätzten Marktpreis den wirtschaftlichen Tätigkeiten des Vereins wirksam zugute gekommen ist.

Zunächst sollte angemerkt werden, dass der Verein zum Zeitpunkt der Transaktion aus zwei juristischen Einheiten bestand: Bryne FK und Bryne Fotball ASA. Die Aufteilung der Aufgaben und die wirtschaftlichen Beziehungen zwischen den beiden Einheiten wurden in einer Kooperationsvereinbarung geregelt, die der Verein und die Kapitalgesellschaft im Jahr 2000 geschlossen haben.

Gemäß den Bestimmungen der Vereinbarung zwischen den beiden Einheiten war Bryne Fotball ASA für die wirtschaftliche Aktivitäten zuständig, darunter folgende: Sponsorenverträge; Verkauf von Medien- und Fernsehrechten; Bereitstellung von Werbeflächen im Stadion; Verkauf und Lizenzierung von Fanartikeln; gewerbliche Nutzung der Spieler sowie des Namens und des Logos des Vereins; Verkauf von Eintrittskarten für Heimspiele des Vereins; Verwaltung von Vereinbarungen im Zusammenhang mit Bingo (Klausel 2.1).

Bryne FK war dagegen für Folgendes verantwortlich: alle sportlichen Aktivitäten, einschließlich Trainingseinheiten und Spiele; alle offiziellen Pflichten aus den sportlichen Bestimmungen von NFF; verschiedene Aktivitäten in Verbindung mit der Beschaffung von Finanzmitteln für die nicht-professionellen Tätigkeiten des Vereins; Betrieb des Stadions mit Ausnahme von Werbung.

Obwohl Bryne FK formal der Arbeitgeber der Profispieler und des Unterstützungspersonals sowie der formale Vertragspartner bei Vereinbarungen in Verbindung mit Ankauf-, Verkauf- und Leihtransaktionen für Spieler war, wurden sämtliche finanziellen Verpflichtungen hierbei (57) von Bryne Fotball ASA getragen. Außerdem sollten sämtliche Nettoerträge nach Begleichung aller finanziellen Auslagen bei Bryne Fotball ASA verbleiben (Klausel 4.2). Verwaltungsangestellte wurden laut Vereinbarung von Bryne Fotball ASA angestellt und bezahlt (Klausel 5.1).

Gemäß der Vereinbarung war Bryne FK für das Stadion an sich verantwortlich. Bryne Fotball ASA sollte eine jährliche Nutzungsgebühr von 150 000 NOK für das Stadion sowie 10 000 NOK für jedes offizielle Spiel an Bryne FK entrichten (Klausel 4.2). Außerdem sollte Bryne Fotball ASA für das Recht, den Namen und das Logo des Vereins sowie die Spieler an sich gewerblich zu nutzen, eine jährliche Gebühr an Bryne FK zahlen (Klausel 4.3). Wenn die Profimannschaft Elemente nutzte, die Eigentum von Bryne FK waren, beispielsweise das Stadion oder den Namen und das Logo des Vereins, sollte der Verein ebenfalls entschädigt werden. Bryne FK räumt in seiner Stellungnahme bei der Überwachungsbehörde ein, dass es sich hierbei um eine marktbasierte Prämie handelt, auch wenn der Verein keine Dokumente hinsichtlich der Berechnung der Prämie vorgelegt hat.

Angesichts der Kooperationsvereinbarung kann davon ausgegangen werden, dass Bryne FK zusätzliche Mittelbeschaffungsaktivitäten ausübt, nämlich in Form der Vermietung seines Stadions sowie seines Namens und Logos an Bryne Fotball ASA. Aufgrund der Natur dieser Aktivitäten können diese grundsätzlich auf einem Markt im Wettbewerb mit anderen Betreibern stattfinden und entsprechen daher dem Begriff einer wirtschaftlichen Tätigkeit. In der vorliegenden Sache bestand die Wirkung der Zahlung von der Kapitalgesellschaft für die Nutzung des Stadions und des Namens und Logos des Vereins darin, auf wirksame Weise sicherzustellen, dass die Finanzierung, die zur Förderung der Freizeitfußballaktivitäten vorgesehen war, nicht den professionellen Fußballaktivitäten zugute kam. Erlöse, die Bryne FK durch diese Vereinbarung erwirtschaftete, kamen offenbar wieder den nicht-professionellen Fußballaktivitäten zugute, die Bryne FK veranstaltete.

Wie oben beschrieben, kam Bryne Fotball ASA für alle Kosten in Verbindung mit der Profimannschaft auf. Außerdem wurde der Verein entschädigt, wenn die Profimannschaft Anlagen nutzte, die Eigentum von Bryne FK waren. Außerdem ist darauf hinzuweisen, dass alle gewerblichen Aktivitäten (beispielsweise Werbung) im Zusammenhang mit Profifußball von Bryne Fotball ASA abgewickelt werden (58). Oben wurde bereits erwähnt, dass im Rahmen der Vereinbarung mit der Gemeinde Time das Stadiongrundstück an Bryne FK übertragen wurde und nicht an Bryne Fotball ASA. Angesichts dieser Umstände vertritt die Überwachungsbehörde die Auffassung, dass die Kooperationsvereinbarung gewährleistet, dass staatliche Beihilfe, die Bryne FK gewährt wurde, nicht den professionellen Fußballaktivitäten oder jeglichen damit verbundenen gewerblichen Aktivitäten zugute kam, da die Bücher von Bryne Fotball ASA und Bryne FK getrennt geführt wurden.

Außerdem weist die Überwachungsbehörde auf die Aussage von Bryne FK hin, dass all seine eigenen Aktivitäten auf dem Stadiongrundstück stattfinden, von denen die nicht-professionellen Aktivitäten 89 % ausmachen. Dies würde bedeuten, dass die Immobilie in erster Linie für die eigenen Kerntätigkeiten des Vereins genutzt wird, also für das Angebot von Freizeitfußballaktivitäten in der lokalen Gemeinschaft, insbesondere für Kinder und Jugendliche.

Vor diesem Hintergrund kommt die Überwachungsbehörde zu dem Schluss, dass die gewinnbringenden Tätigkeiten von Bryne FK der Hauptzielsetzung des Vereins eindeutig untergeordnet sind und diese lediglich ergänzen (59).

Insbesondere im Hinblick auf die Vermietung des Fußballstadions weist die Überwachungsbehörde darauf hin, dass die Sitzkapazität des betreffenden Stadions begrenzt ist und sich das Stadion nicht in einem größeren Stadtzentrum befindet. Dies könnte bedeuten, dass die Nutzung des Stadions für andere Dritte neben Bryne Fotball ASA nicht interessant war. Daraus würde folgen, dass die Erträge gering waren und das Stadion somit auch kein großes Interesse bei gewinnorientierten privaten Investoren geweckt hätte. Es ist wichtig anzumerken, dass das Stadiongelände nicht im Wettbewerb mit Einkaufszentren oder Bürogebäuden in der Umgebung steht. So weist auch OPAK in seinem Bericht eigens darauf hin, dass keine Gewerbegebiete an das Stadiongelände angrenzen.

Im Frühjahr 2004, also etwa ein halbes Jahr nach der Transaktion, stellte Bryne Fotball ASA seine Tätigkeit ein, und die professionellen Tätigkeiten wurden an Bryne FK übertragen. Bryne FK hat außerdem bestätigt, dass der Verein keine getrennten Bücher für die verschiedenen Arten von Tätigkeiten innerhalb des Vereins führt.

Da es sich bei einer Übertragung einer Immobilie um eine einmalige Transaktion handelt, basiert die vorstehende Bewertung auf dem Aufbau des Vereins zum Zeitpunkt der Transaktion. Eine Bewertung der möglichen Auswirkungen auf die wirtschaftlichen Tätigkeiten des Vereins nach dem Zusammenschluss wäre anzustellen, wenn Anzeichen bestünden, dass der Ablauf der Ereignisse darauf ausgerichtet war, die Vorschriften für staatliche Beihilfen durch Umleitung des wirtschaftlichen Vorteils über eine gemeinnützige Organisation zu umgehen. In der vorliegenden Sache sieht die Überwachungsbehörde keine Hinweise darauf, dass der Zusammenschluss zwischen Bryne FK und Bryne Fotball ASA zum Zeitpunkt der Übertragung geplant, in irgendeiner Weise mit der Übernahme des Grundstücks durch den Verein oder in einer anderen Weise auf die Umgehung der EWR-Vorschriften für staatliche Beihilfen ausgerichtet war.

Die Überwachungsbehörde stellt daher abschließend fest, dass die Unterstützung, die Bryne FK durch die Übertragung des Grundstücks, auf dem das Stadion errichtet wurde, erhalten hat, den wirtschaftlichen Tätigkeiten des Vereins nicht zugute gekommen ist.

4.3. FAZIT ZUR ÜBERTRAGUNG DER TITEL NUMMER 2/70 UND 2/32 AN BRYNE FK

Vor diesem Hintergrund kommt die Überwachungsbehörde zu dem Schluss, dass in Bezug auf die Übertragung der Immobilie an Bryne FK keine staatliche Beihilfe im Sinne von Artikel 61 Absatz 1 des EWR-Abkommens vorliegt.

5. FAZIT

Auf der Grundlage der vorstehenden Bewertung kommt die Überwachungsbehörde zu dem Schluss, dass bei keiner der drei Transaktionen, die Gegenstand dieses Beschlusses sind, staatliche Beihilfe im Sinne von Artikel 61 Absatz 1 des EWR-Abkommens vorliegt —

BESCHLIESST:

Artikel 1

Die EFTA-Überwachungsbehörde stellt fest, dass der Verkauf der Immobilien mit den Titeln Nummer 1/151, 1/301, 1/630 (an Grunnsteinen), 4/165 (an Bryne Industripark AS) sowie 2/72 und 2/32 (an Bryne FK) durch die Gemeinde Time keine staatliche Beihilfe im Sinne von Artikel 61 Absatz 1 des EWR-Abkommens darstellt.

Artikel 2

Dieser Beschluss ist an das Königreich Norwegen gerichtet.

Artikel 3

Nur der englische Text ist verbindlich.

Brüssel, den 23. Juli 2009 Für die EFTA-Überwachungsbehörde Per SANDERUD Präsident Kristján A. STEFÁNSSON Mitglied des Kollegiums

(1) Nachstehend: „Überwachungsbehörde“.

(2) Nachstehend: „EWR-Abkommen“.

(3) Nachstehend: „Überwachungs- und Gerichtshofabkommen“.

(4) Nachstehend: „Protokoll 3“.

(5) Leitfaden für die Anwendung und Auslegung der Artikel 61 und 62 des EWR-Abkommens und des Artikels 1 des Protokolls 3 zum Abkommen zwischen den EFTA-Staaten zur Errichtung einer Überwachungsbehörde und eines Gerichtshofs, von der Überwachungsbehörde verabschiedet und bekanntgegeben am 19. Januar 1994 (ABl. L 231 vom 3.9.1994, S. 1, und EWR-Beilage Nr. 32 mit selbem Datum, S. 1). Die letzte Änderung des Leitfadens erfolgte am 10. Juni 2009 (nachstehend: „Leitfaden für staatliche Beihilfen“). Die aktuelle Fassung des Leitfadens für staatliche Beihilfen ist auf der Website der Überwachungsbehörde veröffentlicht: http://www.eftasurv.int/state-aid/legal-framework/state-aid-guidelines/.

(6) Beschluss Nr. 195/04/KOL vom 14. Juli 2004 (ABl. L 139 vom 25.5.2006, S. 37, und EWR-Beilage Nr. 26 mit selbem Datum, S. 1), geändert durch den Beschluss Nr. 319/05/KOL vom 14. Dezember 2005 (ABl. L 113 vom 27.4.2006, S. 24, und EWR-Beilage Nr. 21 mit selbem Datum, S. 46). Die konsolidierte Fassung von Beschluss Nr. 195/04/KOL ist auf der Website der Überwachungsbehörde veröffentlicht: http://www.eftasurv.int/media/decisions/195-04-COL.pdf.

(7) ABl. C 138 vom 5.6.2008, S. 30, und EWR-Beilage Nr. 31 mit selbem Datum, S. 1.

(8) Weitere Einzelheiten zum Schriftwechsel siehe Beschluss der Überwachungsbehörde Nr. 717/07/KOL, veröffentlicht auf der Website der Überwachungsbehörde: http://www.eftasurv.int/fieldsofwork/fieldstateaid/stateaidregistry/sadecnor07/717_07_col.pdf.

(9) Vlg. Fußnote 7.

(10) Vorgänge Nr. 484855 (Stellungnahmen des norwegischen Fußballverbands (Norges Fotballforbund) vom 4. Juli 2008), 485026 (Stellungnahmen der Anwaltskanzlei Arntzen de Besche im Namen des Fußballvereins Bryne Fotballklubb vom 8. Juli 2008) und 485461 (Stellungnahmen der Anwaltskanzlei Selmer im Namen des Fußballvereins Vålerenga Fotball vom 8. Juli 2008).

(11) Nachstehend: „Grunnsteinen-Vertrag“.

(12) Antwort Norwegens auf das erste Auskunftsverlangen der Überwachungsbehörde (Vorgang Nr. 427879), Antwort auf Frage 1(e).

(13) Antwort Norwegens auf das erste Auskunftsverlangen der Überwachungsbehörde (Vorgang Nr. 427879), Antwort auf Frage 1(e).

(14) Antwort Norwegens auf das erste Auskunftsverlangen der Überwachungsbehörde (Vorgang Nr. 427879, Anhang 1).

(15) Antwort Norwegens auf das erste Auskunftsverlangen der Überwachungsbehörde (Vorgang Nr. 427879, Anhang 2). Norwegen behauptet in seiner Antwort, die Schätzung betreffe die Titel Nummer 1/301 und 1/630. Aus der eigentlichen Schätzung des Marktwertes geht dies jedoch nicht hervor. Auch die darin angegebenen Quadratmeter belegen nicht, dass beide Immobilien berücksichtigt wurden.

(16) Antwort Norwegens auf das erste Auskunftsverlangen der Überwachungsbehörde (Vorgang Nr. 427879, Anhang 5).

(17) Grundlage hierfür ist offensichtlich ein Wert von 600 NOK pro Quadratmeter plus dem Wert eines Gebäudes auf Titel Nummer 1/301. Eine Bewertung des Gebäudes wurde der Überwachungsbehörde nicht vorgelegt.

(18) Grundlage hierfür ist die ursprüngliche Kostenschätzung der Gemeinde in Höhe von 125 000 NOK, die in den Hintergrunddokumenten zu den Beratungen des Gemeinderats angegeben ist (Vorgang Nummer 413558, S. 16-17). Die Schätzung von Skanska wurde offenbar zu einem späteren Zeitpunkt eingeholt.

(19) Stellungnahme Norwegens zu dem Beschluss zur Einleitung des förmlichen Prüfverfahrens (Vorgang Nr. 466024, Anhang 3).

(20) Auf Norwegisch: „Tomtebelastningsmetoden“.

(21) Vorgang Nr. 413558, S. 19 ff.

(22) Stellungnahme Norwegens zu dem Beschluss zur Einleitung des förmlichen Prüfverfahrens (Vorgang Nr. 466024, Fußnote 9).

(23) Stellungnahme Norwegens zu dem Beschluss zur Einleitung des förmlichen Prüfverfahrens (Vorgang Nr. 466024, Anhänge 8 und 9).

(24) Vorgang Nr. 413558, S. 16-17.

(25) Siehe Vorgang Nr. 413558 (ursprüngliche Beschwerde), wiederholt in der Stellungnahme der Aksjonsgruppa zur Antwort Norwegens (Vorgang Nr. 477440).

(26) Antwort Norwegens auf das erste Auskunftsverlangen der Überwachungsbehörde (Vorgang Nr. 427879, Anhänge 13-17).

(27) Nachstehend: „Bryne-Vertrag“.

(28) Vorgang Nr. 413558, S. 29, und Antwort Norwegens auf das erste Auskunftsverlangen der Überwachungsbehörde (Vorgang Nr. 427879, Anhang 29). Aus den Hintergrunddokumenten des Verkaufs geht hervor, dass die Gemeinde das Grundstück dem Fußballverein im Jahr 1996 für 1 Mio. NOK abgekauft hatte. Weitere Informationen über den Verkauf liegen der Überwachungsbehörde nicht vor.

(29) Von Norwegen vorgelegte Mietverträge für die Platzmiete, Anhänge 18 und 19 der Antwort Norwegens auf das erste Auskunftsverlangen der Überwachungsbehörde (Vorgang Nr. 427879).

(30) Antwort Norwegens auf das erste Auskunftsverlangen der Überwachungsbehörde (Vorgang Nr. 427879, Anhang 24).

(31) Stellungnahme von Bryne FK zur Einleitung des förmlichen Prüfverfahrens (Vorgang Nr. 485026).

(32) Antwort Norwegens auf das erste Auskunftsverlangen der Überwachungsbehörde (Vorgang Nr. 427879, Anhang 21).

(33) Stellungnahme Norwegens zu dem Beschluss zur Einleitung des förmlichen Prüfverfahrens mit Schreiben vom 21. Februar 2008 (Vorgang Nr. 466024).

(34) Stellungnahme Norwegens zu dem Beschluss zur Einleitung des förmlichen Prüfverfahrens mit Schreiben vom 21. Februar 2008 (Vorgang Nr. 466024, Anhang 13).

(35) Die Kapitalgesellschaft zahlte Folgendes: Gehälter für Spieler, Physiotherapeuten, Trainer und weiteres Unterstützungspersonal; Arbeitgeberbeiträge zur Sozialversicherung; Ausgaben für Anschaffung und Instandhaltung der erforderlichen Ausrüstung für das Training und die Spiele; Kosten für Trainingseinheiten; Reisekosten für die Mannschaften in Verbindung mit Auswärtsspielen.

(36) Antwort Norwegens auf das erste Auskunftsverlangen der Überwachungsbehörde (Vorgang Nr. 427879, Anhang 22).

(37) Grundlage ist eine von Bryne FK vorgelegte Tabelle (Bestandteil von Vorgang Nr. 485026), die Aufschluss über die Anzahl der Aktivitätsstunden gibt, aufgeschlüsselt nach Altersgruppe, Monat und Art der Aktivität (Training, Spiel usw.).

(38) Leitfaden über Elemente staatlicher Beihilfe bei Verkäufen von Bauten oder Grundstücken durch die öffentliche Hand, Abschnitt 2.2 Buchstaben a bis c.

(39) Stellungnahme Norwegens zu dem Beschluss zur Einleitung des förmlichen Prüfverfahrens (Vorgang Nr. 466024, S. 8, und Anhang 5 (Lebenslauf)).

(40) Bewertung von OPAK für die Titel Nummer 1/152, 1/301 und 1/630 (Vorgang Nr. 466024, Anhang 3).

(41) Beschluss Nr. 170/05/KOL vom 29. Juni 2005 betreffend den Verkauf von Immobilien im Besitz der öffentlichen Hand — Bibliotheksgebäude der Universität und Teile der angrenzenden Immobilie in Oslo.

(42) http://www.ntf.no/naring.aspx.

(43) Norges byggforskningsinstitutt und Statens vegvesen.

(44) Rechtssache T-274/01 Valmont gegen Kommission Slg. 2004, S. II-3145, Randnummer 72.

(45) Klausel 1 Abschnitt 3 des Verkaufsvertrags, Vorgang Nr. 428860.

(46) Vlg. Fußnote 42.

(47) Rechtssache T-274/01 Valmont, oben zitiert, Randnummer 45, und verbundene Rechtssachen T-127/99, T-129/99 und T-148/99 Diputación Foral de Álava Slg. 2002, S. II-01275, Randnummer 85.

(48) Siehe insbesondere Rechtssache C-143/99 Adria-Wien Pipeline und Wietersdorfer & Peggauer Zementwerke Slg. 2001, S. I-8365, Randnummer 38; Rechtssache C-501/00 Spanien gegen Kommission Slg. 2004, S. I-6717, Randnummer 90, und Rechtssache C-66/02 Italien gegen Kommission Slg. 2005, S. I-0000, Randnummer 77.

(49) Als Mittel aus Glücksspielen gelten die Einnahmen aus dem staatlichen Glücksspielunternehmen Norsk Tipping. Gemäß den Bestimmungen des norwegischen Ministeriums für kulturelle und kirchliche Angelegenheiten (Kultur- og kirkedepartementet) müssen betroffene Einrichtungen nach ihrer Fertigstellung 40 Jahre lang geöffnet bleiben. Siehe die Broschüre „Om tilskudd til anlegg for idrett og fysisk aktivitet – 2008“, Kapitel 4.9: http://www.regjeringen.no/upload/KKD/Idrett/V-0732B_web.pdf.

(50) Siehe Urteil des Gerichtshofs in der Rechtssache E-5/07, Private Barnehagers Landsforbund gegen EFTA-Überwachungsbehörde, Randnummer 78, und Rechtssache C-218/00 Cisal Slg. 2002, S. I-691, Randnummer 23.

(51) Vorgang Nr. 485026 (Stellungnahmen von betroffenen Dritten von Bryne FK).

(52) Rechtssache 13-76, Donà gegen Mantero Slg. 1976, S. 1333, Randnummer 12.

(53) Vorgang Nr. 485026 (Stellungnahmen von betroffenen Dritten von Bryne FK).

(54) Sache N 118/00 Subventions publiques aux clubs sportifs professionnels (France) (Öffentliche Subventionen für professionelle Sportvereine (Frankreich)).

(55) Vorgang Nr. 484855, Stellungnahmen von betroffenen Dritten von NFF mit Schreiben vom 3. Juli 2008.

(56) Siehe Entscheidung der Kommission in der Sache N 118/00 (oben zitiert).

(57) Diese Verpflichtungen betreffen insbesondere die Zahlung des Kaufpreises für Spieler und die Zahlung der Gehälter und der sonstigen Bezüge für Spieler, Trainer und Unterstützungspersonal. Die Kapitalgesellschaft war zudem für die Zahlung der Sozialversicherungsbeiträge für die Angestellten verantwortlich und beglich die Kosten für Anschaffung und Instandhaltung von Ausrüstung, Trainingswochenenden, Reisen in Verbindung mit Auswärtsspielen und -trainingseinheiten, Miete von Spielfeldern und Austragungsorten.

(58) Die zu der Zeit geltende Kooperationsvereinbarung beinhaltete, dass Bryne Fotball ASA und nicht Bryne FK für die wirtschaftlichen Aktivitäten zuständig war, darunter folgende: Sponsorenverträge; Verkauf von Medien- und Fernsehrechten; Bereitstellung von Werbeflächen im Stadion; Verkauf und Lizenzierung von Fanartikeln; gewerbliche Nutzung der Spieler sowie des Namens und des Logos des Vereins; Verkauf von Eintrittskarten für Heimspiele des Vereins. Auch wenn der An- und Verkauf von Profispielern in Klausel 2.5 zu den Aufgaben und Zuständigkeiten von Bryne FK gerechnet wurde, war Bryne Fotball ASA für die Zahlung des Kaufpreises und der Spielergehälter verantwortlich. Es ist also offensichtlich so, dass die Tätigkeiten, von denen die Überwachungsbehörde ausgeht, dass sie in ihrer Natur wirtschaftlich sind und den Handel und Wettbewerb im EWR beeinflussen können, zum Zeitpunkt der Transaktion von Bryne Fotball ASA ausgeübt wurden.

(59) Beihilfesache N 558/05 — Wsparcie dla zakładów aktywności zawodowej (Unterstützung für Einrichtungen, die professionelle Tätigkeiten ausüben (Polen)). Beihilfesache N 234/07 — Fomento de la I&D&i España (Förderung von Forschung, Entwicklung und Innovation (Spanien)), Randnummer 38, belegt zudem, dass Forschungsorganisationen, die nicht hauptsächlich wirtschaftliche Tätigkeiten ausüben, dennoch gegen Entschädigung Forschungsdienste für Unternehmen erbringen können, ohne dabei als Unternehmen im Sinne der Vorschriften für staatliche Beihilfen eingestuft zu werden.