Staatliche Beihilfe

SAM 020.500.040 - Norwegen

(2003/C 294/08)

Mitteilung der EFTA-Überwachungsbehörde gemäß Artikel 1 Absatz 2 des Protokolls 3 zum Abkommen zur Errichtung einer Überwachungsbehörde und eines Gerichtshofs an die übrigen EFTA-Staaten, die EU-Mitgliedstaaten und andere Beteiligte betreffend staatliche Beihilfen in Bezug auf den Verkauf von 1744 Mietwohnungen in Oslo (Staatliche Beihilfe SAM 020.500.040).

Mit Beschluss Nr. 113/03/KOL vom 11. Juli 2003 leitete die EFTA-Überwachungsbehörde das Verfahren gemäß Artikel 1 Absatz 2 des Protokolls 3 zum Überwachungs- und Gerichtsabkommen ein. Die norwegische Regierung wurde durch eine Kopie von diesem Beschluss unterrichtet.

I. SACHVERHALT

1. Unterrichtung

Mit Schreiben der Vertretung Norwegens bei der Europäischen Union vom 10. Februar 2003 (Dok.-Nr. 03-829-A), dem ein Schreiben des Ministeriums für Handel und Industrie vom 7. Februar 2003 und ein undatiertes Schreiben der Stadtverwaltung von Oslo (mit 31 Anlagen) beigefügt waren, die alle von der Überwachungsbehörde am 11. Februar 2003 entgegengenommen und registriert wurden, meldeten die norwegischen Behörden gemäß Artikel 1 Absatz 3 des Überwachungs- und Gerichtsabkommens die Entscheidung der Stadtverwaltung von Oslo, 1744 städtische Mietwohnungen in Oslo zu verkaufen, bei der Überwachungsbehörde an.

Mit Schreiben vom 9. April 2003 (Dok.-Nr. 03-2133-D) erbat die Überwachungsbehörde zusätzliche Angaben. In diesem Schreiben äußerte das Direktorat für Wettbewerb und staatliche Beihilfen ebenfalls Zweifel an der Vereinbarkeit des Verkaufs mit den beihilferechtlichen Bestimmungen des EWR-Abkommens.

Mit Telefax des Ministeriums für Handel und Industrie vom 14. Mai 2003 (Dok.-Nr. 03-3127-A), dem ein Schreiben der Stadtverwaltung von Oslo (Büro des Rechtsberaters der Stadt) vom 14. Mai 2003 beigefügt war, die beide von der Überwachungsbehörde am 14. Mai 2003 entgegengenommen wurden, übermittelten die norwegischen Behörden weitere Angaben. Per Post gingen dieselben Unterlagen in Form eines von der Überwachungsbehörde am 10. Juni 2003 entgegengenommenen und registrierten Schreibens der Vertretung Norwegens bei der Europäischen Union (Dok.-Nr. 03-3630-A) vom 5. Juni 2003 ein.

2. Hintergrund

Mit Schreiben vom 18. Mai 2001 (Dok.-Nr. 01-3792-D) ersuchte die Überwachungsbehörde die norwegischen Behörden um Vorlage sämtlicher relevanter Informationen bezüglich des Verkaufs von 1744 Wohnungen an "Fredensborg Boligutleie ANS", um die Übereinstimmung des Verkaufs mit Artikel 61 EWR-Abkommen und mit Kapitel 18B, Elemente staatlicher Beihilfe bei Verkäufen von Bauten oder Grundstücken durch die öffentliche Hand, des Leitfadens der Überwachungsbehörde für staatliche Beihilfen beurteilen zu können.

Mit Schreiben vom 31. Mai 2001 (Dok.-Nr. 01-4004-D) erinnerte die Überwachungsbehörde die norwegischen Behörden an die "Stillhalteklausel" in Artikel 3 Absatz 2 des Protokolls 3 zum Überwachungs- und Gerichtsabkommen sowie an die Bestimmungen zu einstweiligen Anordnungen ("vorläufige Maßnahmen") in Kapitel 6, Besonderheiten bei formell rechtswidrigen Beihilfen, des Leitfadens für staatliche Beihilfen.

Mit Schreiben der Vertretung Norwegens bei der Europäischen Union vom 26. Juni 2001, das von der Überwachungsbehörde am selben Tag entgegengenommen und registriert wurde (Dok.-Nr. 01-5730-A), reichten die norwegischen Behörden die Unterlagen ein, die ihrer Ansicht nach und in Absprache mit der Stadtverwaltung von Oslo die relevantesten verfügbaren Informationen für die Beurteilung der Vereinbarkeit des Verkaufs mit Artikel 61 EWR-Abkommen enthielten. Die am 26. Juni 2001 eingereichten Informationen umfassen ein Schreiben des Ministeriums für Handel und Industrie an die Überwachungsbehörde vom 15. Juni 2001. Das Ministerium erklärt in diesem Schreiben, "dass sich das Ministerium nicht zu den in den eingereichten Unterlagen dargelegten Erwägungen äußern möchte."

Die am 26. Juni 2001 eingereichten Informationen umfassen auch ein Schreiben vom 5. Juni 2001 der Stadtverwaltung von Oslo an das Ministerium für Handel und Industrie. In diesem Schreiben argumentiert die Stadtverwaltung von Oslo, dass der Verkauf mit dem Leitfaden der Überwachungsbehörde für staatliche Beihilfen im Einklang steht. Die Stadtverwaltung führt an, dass in Übereinstimmung mit Kapitel 18B.2.2 des Leitfadens für staatliche Beihilfen ein Gutachten durch einen unabhängigen Sachverständigen erstellt worden sei und dass die Abweichung von 3,4 % zwischen dem Verkaufspreis und dem ermittelten Marktwert gemäß der Beschreibung in Kapitel 18B.2.2 Buchstabe b) des Leitfadens für staatliche Beihilfen den Marktverhältnissen entspreche.

Die Stadtverwaltung von Oslo legt dar, dass der Verkaufsvorgang im Lichte der zeitlichen Beschränkungen zu betrachten sei. Die zeitlichen Beschränkungen, denen die Stadtverwaltung unterlag, seien durch die Regierung verursacht worden, die eine Krankenhausreform umsetze(1). In dem Schreiben vom 5. Juni 2001 wird erklärt, dass die zeitlichen Beschränkungen möglicherweise zu einer geringeren Zahl von Bietern geführt haben, als wünschenswert sei, und dass die Bieter niedrigere Angebote abgegeben hätten, als es der Fall gewesen wäre, wenn ihnen mehr Zeit zur Verfügung gestanden hätte(2). Die Stadtverwaltung argumentiert jedoch, dass ein durch die zeitlichen Beschränkungen verursachter potenziell geringerer Preis keine staatliche Beihilfe darstelle, solange sich die Stadtverwaltung in einer derartigen Situation (unter zeitlichen Beschränkungen) so verhalte, wie sich ein privater Investor unter derartigen Umständen verhalten würde.

Mit Schreiben vom 20. Juli 2001 (Dok.-Nr. 01-5673-D) erklärte die Überwachungsbehörde, dass sie starke Zweifel daran habe, dass das in Kapitel 18B.2.2 des Leitfadens für staatliche Beihilfen vorgesehene Verfahren befolgt worden sei. Die Überwachungsbehörde äußerte Zweifel daran, dass die Bewertung vor den Verkaufsverhandlungen erfolgte, dass die Bewertung auf der Grundlage allgemein anerkannter Marktindikatoren und Bewertungsstandards erfolgte und dass der 3,4 % unterhalb des ermittelten Wertes liegende Verkaufspreis mit dem Leitfaden für staatliche Beihilfen im Einklang stehe. Die Überwachungsbehörde ersuchte die norwegischen Behörden, zu diesen Punkten Stellung zu nehmen; diese Stellungnahme wollte die Überwachungsbehörde bei einer Entscheidung über die Einleitung eines förmlichen Prüfverfahrens berücksichtigen (Artikel 1 Absatz 2 des Protokolls 3 zum Überwachungs- und Gerichtsabkommen).

Das Ministerium für Handel und Industrie gab seine Stellungnahme, die von der Überwachungsbehörde am selben Tag entgegengenommen und registriert wurde, am 27. Juli 2001 per Telefax ab (Dok.-Nr. 01-6026-A); in dieser Stellungnahme erklärte das Ministerium, dass das weitere Verfahren "in der Absicht erfolgt zu gewährleisten, dass Norwegens Verpflichtungen nach Artikel 61 des EWR-Abkommens erfuellt werden". Das Ministerium unterrichtete die Überwachungsbehörde darüber, dass die Bezirksregierung von Oslo und Akershus am 25. Juli 2001 entschieden habe, dass die Stadtverwaltung von Oslo das Eigentumsrecht nicht rechtmäßig übertragen könne, bevor die Bezirksregierung ihre endgültige Entscheidung getroffen habe. Zudem werde eine neue Bewertung des Wertes der Gebäude durch einen Sachverständigen erfolgen. (Die Ergebnisse der neuen Wertermittlung waren in dem am 11. Februar 2003 entgegengenommenen Schreiben der Stadtverwaltung von Oslo enthalten, siehe Ziffer I.3 weiter unten.)

Mit Schreiben vom 31. Juli 2001 (Dok.-Nr. 03-829-A) unterrichtete die Überwachungsbehörde die norwegischen Behörden darüber, dass sie beschlossen habe, zum gegenwärtigen Zeitpunkt kein förmliches Prüfverfahren einzuleiten. Die Überwachungsbehörde erklärte, dass sie eine förmliche Anmeldung des Verkaufs in Übereinstimmung mit ihrem Leitfaden für staatliche Beihilfen erwarte.

3. Beschreibung des vorgeschlagenen Verkaufes

Im März 2001 beschloss die Stadtverwaltung von Oslo den Verkauf eines Bestandes von 1744 Mietwohnungen bis Ende Mai 2001. Diese Wohnungen waren zum größten Teil an Angestellte städtischer Krankenhäuser vermietet. Am 16. März 2001 erhielt die Immobilienmaklerfirma Akershus Eiendom AS den Auftrag, die Wohnungen en bloc im Namen der Stadtverwaltung von Oslo zu verkaufen. Am 30. März 2001 legte das unabhängige Beratungsunternehmen Catella Eiendoms-Consult AS ein Gutachten über die Wohnungen und eine Bewertung der Wohnungen vor. Eine zweite Bewertung wurde später bei einem unabhängigen Gutachter, dem Unternehmen OPAK AS, in Auftrag gegeben; diese Bewertung wurde am 26. April 2001 vorgelegt. Akershus Eiendom leitete den Verkauf am 2. April 2001 aufgrund des Gutachtens von Catella ein. Die Bekanntgabe des Verkaufs der Wohnungen erfolgte durch eine Pressemitteilung vom 19. April 2001. Ein Prospekt über die Wohnungen wurde am 23. April 2001 verteilt. Die Wertermittlung von OPAK erwies sich als moderater als diejenige von Catella, nämlich 795 Mio. NOK gegenüber 1143 Mio. NOK. Die Bewertung von OPAK wurde ebenfalls an potenzielle Investoren verteilt.

Die Investoren wurden zur Einreichung ihrer Angebote bis zum 2. Mai aufgefordert, das Bietverfahren endete am 3. Mai. Am 8. Mai verpflichtete sich die Sundal Collier & Co ASA, deren Nachfolger die Fredensborg Boligutleie ANS ist, zum Kauf der Wohnungen. Die Stadtverwaltung von Oslo prüfte dieses verbindliche Angebot weitere drei Wochen lang. Die Stadtverwaltung von Oslo beantragte eine Anpassung des durch OPAK ermittelten Wertes, um eine Wertberichtigung bestimmter Mietverträge aufgrund von in der ursprünglichen Wertermittlung nicht berücksichtigten Fakten zu reflektieren. Diese faktischen Berichtigungen veranlassten OPAK zu einer Wertminderung der Vermögenswerte auf 740 Mio. NOK. Die Anpassungen wurden der Stadtverwaltung von Oslo am 14. Mai vorgelegt. Durch Vertragsunterzeichnung am 31. Mai verkaufte die Stadtverwaltung von Oslo die 1744 Wohnungen en bloc zu einem Preis von 715 Mio. NOK an die Fredensborg Boligutleie ANS.

Im Jahr 2001 erhielt die Überwachungsbehörde Informationen bezüglich des Verkaufsvorgangs und der Wertermittlungen durch Catella und OPAK, die weiter oben kurz beschrieben wurden. In dem Schreiben der Stadtverwaltung von Oslo, das dem Schreiben des Ministeriums für Handel und Industrie vom 7. Februar 2003 beigefügt war, legte die Stadtverwaltung umfassende Informationen bezüglich des Verkaufs vor, darunter auch Informationen, die der Überwachungsbehörde bereits im Jahr 2001 vorgelegt wurden. Im Folgenden hat die Überwachungsbehörde insbesondere die vorgelegten neuen Informationen und Argumente zusammengefasst.

Die von FIGA/Nortakst (im Juni 2002) durchgeführte neue Bewertung kam zu dem Schluss, dass die Wohnungen einen Wert von 1055 Mio. NOK hatten. In dem Schreiben der Stadtverwaltung von Oslo, das dem Schreiben des Ministeriums für Handel und Industrie vom 7. Februar 2003 beigefügt war, bestreitet die Stadtverwaltung, dass diese Bewertung den Wert der Wohnungen widerspiegelt, und kommt zu dem Schluss, dass die Bewertung durch OPAK den Marktwert am besten widerspiegelt.

Die Stadtverwaltung argumentiert ferner, dass der Verkauf nicht in den Anwendungsbereich von Artikel 61 Absatz 1 EWR-Abkommen falle. Der erste Grund hierfür sei, dass der ermittelte Preis nach Ansicht der Stadtverwaltung dem Marktwert der Vermögenswerte entspreche. Nach Meinung der Stadtverwaltung erfolgte der Verkauf nach einer ordnungsgemäß publizierten, offenen Versteigerung mit mehreren Teilnehmern, die alle den gleichen Zugang zu den relevanten Informationen hatten; ausgewählt wurde der meistbietende Bieter. Somit erfolgte der Verkauf "grundsätzlich zum Marktwert und enthält damit keine staatliche Beihilfe". Angesichts dieser Tatsache spielt es der Stadtverwaltung zufolge auch keine Rolle, "ob vor dem Bietverfahren eine andere Bewertung der Vermögenswerte existierte". Im vorliegenden Fall ist die Stadtverwaltung der Ansicht, dass - auch zum Zeitpunkt des Verkaufs - eine unabhängige Bewertung der Vermögenswerte vorlag, welche bestätigt, dass der Marktwert erzielt wurde.

Zweitens ist die Stadtverwaltung der Ansicht, dass es, selbst wenn festgestellt werden sollte, dass die Transaktion ein Beihilfeelement hat und dass durch eine Begünstigung bestimmter Unternehmen, d. h. durch eine Begünstigung von Fredensborg Boligutleie ANS, der Wettbewerb verfälscht wurde, keinerlei Anzeichen dafür gibt, dass der Handel innerhalb des EWR beeinträchtigt wird. In diesem Kontext ist die Stadtverwaltung der Meinung, dass der relevante Markt der Markt für Mietwohnungen ist. Da die Fredensborg Boligutleie ANS in ihrer Eigenschaft als Anbieter von Mietwohnungen in Oslo und Umgebung nicht im Wettbewerb mit Anbietern von Mietwohnungen in anderen EWR-Ländern steht, argumentiert die Stadtverwaltung, dass der Austausch von Dienstleistungen zwischen EWR-Ländern nicht beeinträchtigt wird. Ferner erachtet sie es für höchst unwahrscheinlich, dass eine Beihilfe für Fredensborg den grenzüberschreitenden Handel auf anderen Märkten beeinträchtigen würde. Die Stadtverwaltung kommt daher zu dem Schluss, dass der Verkauf der Wohnungen keine staatlichen Beihilfen im Sinne von Artikel 61 EWR-Abkommen umfasst.

In dem Schreiben der Stadtverwaltung von Oslo vom 14. Mai 2003 trägt die Stadtverwaltung von Oslo erstens vor, dass sie nicht behaupten werde, dass die Wohnungen in völliger Übereinstimmung mit dem in Kapitel 18B.2.1 des Leitfadens für staatliche Beihilfen beschriebenen Verfahren verkauft wurden, dass aber der erzielte Preis nichtsdestoweniger dem Marktwert entspreche. Zweitens argumentiert die Stadtverwaltung, dass der Verkauf in Übereinstimmung mit Kapitel 18B.2.2 des Leitfadens für staatliche Beihilfen erfolgte und dass die von OPAK vorgenommene Bewertung (740 Mio. NOK) dem Marktwert entspreche. Bezüglich der grenzüberschreitenden Auswirkungen argumentiert die Stadtverwaltung drittens, dass die Überwachungsbehörde die vorgeschriebene Marktbewertung nicht vorgenommen habe.

Schließlich verweist die Stadtverwaltung auf ein Schreiben von Fredensborg Boligutleie ANS (Käufer) an die Überwachungsbehörde vom 18. Februar 2003, in dem der Käufer argumentiert, dass es möglich sein müsse, den Kauf bezogen auf das Verhalten eines privaten Investors zu überprüfen, und dass für die Beurteilung der Frage, ob der erzielte Preis unterhalb des Marktwerts liegt, die durch die Krankenhausreform verursachten zeitlichen Beschränkungen relevant seien.

II. RECHTLICHE WÜRDIGUNG

1. Anmeldepflicht und Stillhalteverpflichtung

Nach Artikel 1 Absatz 3 des Protokolls 3 zum Überwachungs- und Gerichtsabkommen "[wird] die EFTA-Überwachungsbehörde von jeder beabsichtigten Einführung oder Umgestaltung von Beihilfen so rechtzeitig unterrichtet, dass sie sich dazu äußern kann." Nicht oder spät, d. h. nach Inkrafttreten angemeldete Beihilfen werden als unrechtmäßig angesehen, siehe Kapitel 3.2.2 Absatz 1 des Leitfadens für staatliche Beihilfen.

Kapitel 18B.2.3 des Leitfadens für staatliche Beihilfen besagt unter anderem, dass die EFTA-Staaten alle Veräußerungen von Grundstücken und Gebäuden durch die öffentliche Hand, die nicht aufgrund eines allgemeinen und bedingungsfreien Bietverfahrens erfolgten, und alle Veräußerungen ohne ein solches Verfahren, die zu einem geringeren Preis als dem Marktwert getätigt wurden, anmelden sollten.

Kapitel 3.2.1 Absatz 5 des Leitfadens für staatliche Beihilfen besagt auch Folgendes: "Hat ein EFTA-Staat Zweifel, ob die beabsichtigte Maßnahme Elemente staatlicher Beihilfe enthält, so sollte die EFTA-Überwachungsbehörde davon in Kenntnis gesetzt werden, bevor die Maßnahme zur Durchführung gelangt."

Die Übertragung des Eigentums an den Wohnungen unterliegt noch der endgültigen Entscheidung der Bezirksregierung von Oslo und Akershus. Angesichts dieser Umstände nimmt die Überwachungsbehörde die Anmeldung zur Kenntnis, die mit Schreiben der Vertretung Norwegens bei der Europäischen Union vom 10. Februar 2003, von der Überwachungsbehörde entgegengenommen und registriert am 11. Februar 2003 (Dok.-Nr. 03-829-A), mit Telefax des Ministeriums für Handel und Industrie vom 14. Mai 2003, von der Überwachungsbehörde entgegengenommen und registriert am 14. Mai 2003 (Dok.-Nr. 03-3127-A) und mit Schreiben der Vertretung Norwegens bei der Europäischen Union vom 5. Juni 2003, entgegengenommen und registriert am 10. Juni 2003 (Dok.-Nr. 03-3630-A), erfolgt ist.

2. Vorliegen einer staatlichen Beihilfe und Vereinbarkeit der Beihilfe mit dem Funktionieren des EWR-Abkommens

Artikel 61 Absatz 1 EWR-Abkommen lautet wie folgt:

"Soweit in diesem Abkommen nicht etwas anderes bestimmt ist, sind Beihilfen der EG-Mitgliedstaaten oder der EFTA-Staaten oder aus staatlichen Mitteln gewährte Beihilfen gleich welcher Art, die durch die Begünstigung bestimmter Unternehmen oder Produktionszweige den Wettbewerb verfälschen oder zu verfälschen drohen, mit dem Funktionieren dieses Abkommens unvereinbar, soweit sie den Handel zwischen Vertragsparteien beeinträchtigen."

Unter diese Bestimmung fallende Beihilfen sind mit dem Funktionieren des EWR-Abkommens unvereinbar und daher untersagt, sofern die folgenden vier Bedingungen erfuellt sind:

1. Bei den Beihilfen handelt es sich um Beihilfen "der EG-Mitgliedstaaten oder der EFTA-Staaten oder aus staatlichen Mitteln gewährte Beihilfen gleich welcher Art";

2. es handelt sich um Beihilfen, die "den Wettbewerb verfälschen oder zu verfälschen drohen";

3. die Beihilfen stellen eine Begünstigung "bestimmter Unternehmen oder Produktionszweige" dar; und

4. es handelt sich um Beihilfen, die "den Handel zwischen Vertragsparteien beeinträchtigen".

Kapitel 18B, Elemente staatlicher Beihilfe bei Verkäufen von Bauten oder Grundstücken durch die öffentliche Hand, des Leitfadens für staatliche Beihilfen enthält weitere Informationen dazu, wie die Überwachungsbehörde die Bestimmungen des EWR-Abkommens auf dem Gebiet der staatlichen Beihilfen hinsichtlich der Bewertung von Verkäufen von Bauten und Grundstücken auslegt und anwendet. Kapitel 18B.2.1 beschreibt einen Verkauf durch ein bedingungsfreies Bietverfahren, während Kapitel 18B.2.2 einen Verkauf ohne bedingungsfreies Bietverfahren (Gutachten eines unabhängigen Sachverständigen) beschreibt. Diese beiden Verfahren geben den EFTA-Staaten die Möglichkeit, Verkäufe von Bauten oder Grundstücken in einer Weise abzuwickeln, die das Vorliegen staatlicher Beihilfen grundsätzlich ausschließt.

Bedingung 1 von Artikel 61 Absatz 1 EWR-Abkommen

Die oben angeführte Bedingung 1 ist auf alle aus öffentlichen Quellen finanzierte Beihilfen gerichtet, einschließlich von Beihilfen regionaler oder kommunaler Stellen. Somit ist klar, dass Beihilfen der Stadtverwaltung von Oslo unter den Begriff "staatliche Mittel" fallen. Der Verkauf von im Besitz der öffentlichen Hand befindlichen Grundstücken und Bauten unter Marktwert impliziert den Einsatz staatlicher Mittel.

In dem Schreiben vom 14. Mai 2003 erklärt die Stadtverwaltung von Oslo (siehe Ziffer I.3 weiter oben), dass sie nicht argumentieren werde, dass das angewandte Verfahren vollständig mit den Anforderungen nach Kapitel 18B.2.1 des Leitfadens im Einklang stehe, dass aber die hinter diesen Bestimmungen stehenden Zielsetzungen (d. h. der Marktwert) erreicht wurden.

Kapitel 18B.2.1 Absatz 1 Buchstabe a) des Leitfadens für staatliche Beihilfen besagt:

"Hinreichend publiziert ist ein Angebot, wenn es über einen längeren Zeitraum (zwei Monate und mehr) mehrfach in der nationalen Presse, Immobilienanzeigern oder sonstigen geeigneten Veröffentlichungen und durch Makler, die für eine große Anzahl potenzieller Käufer tätig sind, bekannt gemacht wurde und so allen potenziellen Käufern zur Kenntnis gelangen konnte.

Die Absicht, Bauten oder Areale zu verkaufen, die wegen ihres großen Wertes oder wegen anderer Merkmale typischerweise für europaweit oder sogar international tätige Investoren von Interesse sein dürften, sollte in Publikationen bekannt gemacht werden, die regelmäßig international beachtet werden. Begleitend sollten derartige Angebote durch europaweit oder international tätige Makler verbreitet werden."

Soweit die Überwachungsbehörde den in der Anmeldung beschriebenen Verkaufsvorgang versteht, wurde der Verkauf nicht in Übereinstimmung mit den Bestimmungen des Leitfadens für staatliche Beihilfen bekannt gemacht. Die Überwachungsbehörde bezweifelt daher stark, dass die Stadtverwaltung von Oslo die Zielsetzungen hinter den Bestimmungen von Kapitel 18B.2.1 des Leitfadens erreicht hat.

In dem Schreiben vom 14. Mai 2003 argumentiert die Stadtverwaltung von Oslo ferner (siehe Ziffer I.3 weiter oben), dass der Verkauf in Übereinstimmung mit Kapitel 18B.2.2 (Gutachten eines unabhängigen Sachverständigen) des Leitfadens für staatliche Beihilfen erfolgt sei.

Gemäß Kapitel 18B.2.2 Buchstabe a) des Leitfadens für staatliche Beihilfen "sollte vor den Verkaufsverhandlungen eine unabhängige Bewertung durch (einen) unabhängige(n) Sachverständige(n) für Wertermittlung erfolgen, um auf der Grundlage allgemein anerkannter Marktindikatoren und Bewertungsstandards den Marktwert zu ermitteln". Darüber hinaus besagt Kapitel 18B.2.2 Buchstabe b) Folgendes: "Erweist es sich nach vernünftigen Bemühungen als unmöglich, das Gebäude oder Grundstück zu dem festgelegten Marktwert zu veräußern, kann eine Abweichung bis zu 5 % gegenüber dem festgelegten Marktwert als marktkonform betrachtet werden."

Aufgrund der vorgelegten Informationen hat die Überwachungsbehörde starke Zweifel daran, dass die Bewertung von OPAK (die von den norwegischen Behörden verwendete Bewertung) vor den Verkaufsverhandlungen durchgeführt wurde, dass die Bewertung auf der Grundlage allgemein anerkannter Marktindikatoren und Bewertungsstandards erfolgte und dass, unter Berücksichtigung der zeitlichen Beschränkungen, vernünftige Bemühungen unternommen wurden, um die Wohnungen zum Marktwert zu veräußern.

Zudem betrug der vereinbarte (und angemeldete) Verkaufspreis 715 Mio. NOK, während das Ergebnis der neuen Wertermittlung von FIGA/Nortakst bei 1055 Mio. NOK lag (siehe Ziffer I.3 weiter oben). Die Stadtverwaltung von Oslo argumentiert, dass davon auszugehen sei, dass die Wertermittlung von OPAK (740 Mio. NOK) dem Marktwert entspreche. Unter Berücksichtigung der enormen Differenz zwischen den beiden Wertermittlungen bezweifelt die Überwachungsbehörde stark, dass der vereinbarte Verkaufspreis (715 Mio. NOK) dem Marktwert entspricht.

Bedingungen 2 und 4 von Artikel 61 Absatz 1 EWR-Abkommen

Die oben angeführten Bedingungen 2 und 4 besagen, dass die Maßnahme den Wettbewerb verfälschen oder zu verfälschen drohen und den Handel zwischen den Vertragsparteien beeinträchtigen muss. Für den Zweck dieser Bestimmungen ermöglicht nach ständiger Rechtsprechung die bloße Tatsache, dass eine Beihilfe die Position eines Unternehmens im Vergleich zu der Position anderer Unternehmen, die im Handel innerhalb des EWR Wettbewerber sind, die Schlussfolgerung, dass der Handel innerhalb des EWR beeinträchtigt wird. Es ist irrelevant, dass die begünstigten Unternehmen ihre Erzeugnisse nicht ausführen.

Die Stadtverwaltung von Oslo argumentiert (siehe Ziffer I.3 weiter oben), dass - selbst wenn festgestellt werden sollte, dass der erzielte Preis unterhalb des Marktwerts liege - die Veräußerung der Wohnungen keine Beihilfe im Sinne von Artikel 61 Absatz 1 EWR-Abkommen darstellen würde, weil der Markt, auf dem der Käufer agiert, keine Elemente grenzüberschreitenden Handels enthalte. Die Stadtverwaltung argumentiert ferner, dass der Mietwohnungsmarkt im Südosten Norwegens lokalen Charakter habe.

Die Überwachungsbehörde ist der Ansicht, dass der Immobilienmarkt in Oslo nicht auf lokale Unternehmen beschränkt ist. Fredensborg Boligutleie ANS steht tatsächlich oder potenziell im Wettbewerb mit ähnlichen Unternehmen in Norwegen und anderen EWR-Staaten. Ein Verkaufspreis unterhalb des Marktwerts, der eine Begünstigung von Fredensborg Boligutleie ANS darstellt, würde den Wettbewerb verfälschen oder zu verfälschen drohen und den Handel zwischen Vertragsparteien beeinträchtigen. Infolgedessen sind nach Ansicht der Überwachungsbehörde die weiter oben angeführten Bedingungen 2 und 4 erfuellt.

Bedingung 3 von Artikel 61 Absatz 1 EWR-Abkommen

Die weiter oben angeführte Bedingung 3 bedeutet, dass die Maßnahme spezifisch oder selektiv sein muss, d. h. dass sie das Gleichgewicht zwischen dem begünstigten Unternehmen und seinen Wettbewerbern beeinträchtigt. Im vorliegenden Fall wäre das begünstigte Unternehmen Fredensborg Boligutleie ANS. Die Überwachungsbehörde geht davon aus, dass nicht bestritten wird, dass diese Bedingung erfuellt ist.

Schlussfolgerung in Bezug auf Artikel 61 Absatz 1 EWR-Abkommen

Angesichts der obigen Überlegungen hat die Überwachungsbehörde den Eindruck, dass der Verkauf der betreffenden Wohnungen staatliche Beihilfe im Sinne von Artikel 61 Absatz 1 EWR-Abkommen darstellen kann.

3. Überprüfung bezogen auf das Verhalten eines privaten Investors

In dem Schreiben vom 14. Mai 2003 verweist die Stadtverwaltung von Oslo auf ein Schreiben des Käufers der Wohnungen (Fredensborg Boligutleie ANS) an die Überwachungsbehörde vom 18. Februar 2003, in dem der Käufer argumentiert, dass es möglich sein müsse, den Kauf bezogen auf das Verhalten eines privaten Investors zu überprüfen (siehe Ziffer I.3 weiter oben).

Hinsichtlich der Stellung der Stadtverwaltung von Oslo als Investor schließt das Argument, dass die fragliche Transaktion für die Stadtverwaltung unter Berücksichtigung der Krankenhausreform und der angeblichen zeitlichen Beschränkungen nach Ansicht der Überwachungsbehörde die Anwendung der staatlichen Beihilfevorschriften des EWR-Abkommens nicht aus. Durch die Krankenhausreform entfällt nicht die Notwendigkeit, sich zu vergewissern, ob der Verkauf die Position des Käufers stärkt, indem er ihm einen Vorteil verschafft, den er unter normalen Marktbedingungen nicht gehabt hätte.

Die Überwachungsbehörde hat daher auch in diesem Punkt Zweifel hinsichtlich der Argumente der Stadtverwaltung von Oslo (und des Käufers).

4. Vereinbarkeit der Beihilfe mit dem Funktionieren des EWR-Abkommens

Die norwegischen Behörden haben argumentiert, dass der angemeldete Verkauf keine Beihilfe enthalte, und haben keinerlei Argumente hinsichtlich der Vereinbarkeit mit dem EWR-Abkommen vorgebracht. Nach der Bewertung des wahrscheinlichen Vorliegens von staatlicher Beihilfe bei dem Verkauf der Wohnungen muss erwogen werden, ob eine derartige Beihilfe nach Artikel 61 Absätze 2 und 3 mit dem Funktionieren des EWR-Abkommens vereinbar wäre.

Die Anwendung von Artikel 61 Absatz 2 scheint nicht angebracht zu sein. Beispielsweise kann die Überwachungsbehörde nicht erkennen, dass der Verkauf Beihilfen sozialer Art an einzelne Verbraucher nach sich zieht.

Aufgrund der Informationen, die der Überwachungsbehörde vorliegen, scheint es auch keinen Grund für die Anwendung von Artikel 61 Absatz 3 Buchstaben a) bis c) EWR-Abkommen zu geben. Nach Ansicht der Überwachungsbehörde dient der Verkauf weder zur Förderung der wirtschaftlichen Entwicklung von Gebieten, in denen die Lebenshaltung außergewöhnlich niedrig ist oder eine erhebliche Unterbeschäftigung herrscht, noch zur Förderung eines Vorhabens von gemeinsamem europäischem Interesse oder zur Förderung der Entwicklung gewisser Wirtschaftszweige oder Wirtschaftsgebiete.

5. Schlussfolgerung

In Anbetracht der oben dargelegten Tatsachen und Erwägungen hat die Überwachungsbehörde Zweifel, ob der Verkauf von 1744 Wohnungen der Stadtverwaltung von Oslo an "Fredensborg Boligutleie ANS" staatliche Beihilfen umfasst und, falls dies der Fall ist, Zweifel hinsichtlich der Vereinbarkeit der Beihilfe mit dem Funktionieren des EWR-Abkommens. Daher und in Einklang mit Kapitel 5.2 des Leitfadens für staatliche Beihilfen muss die Überwachungsbehörde das Verfahren nach Artikel 1 Absatz 2 des Protokolls 3 zum Überwachungs- und Gerichtsabkommen einleiten. Die Entscheidung zur Einleitung eines Verfahrens ergeht unbeschadet der abschließenden Entscheidung der Überwachungsbehörde, die durchaus zu dem Ergebnis gelangen kann, dass der fragliche Verkauf mit dem Funktionieren des EWR-Abkommens vereinbar ist.

HAT FOLGENDE ENTSCHEIDUNG ERLASSEN:

1. Das in Artikel 1 Absatz 2 des Protokolls 3 zum Überwachungs- und Gerichtsabkommen vorgesehene Verfahren wird im Zusammenhang mit dem angemeldeten Verkauf von 1744 Wohnungen der Stadtverwaltung von Oslo an "Fredensborg Boligutleie ANS" eingeleitet.

2. Die norwegische Regierung wird aufgefordert, gemäß Kapitel 5 Punkt 5.3.1 Absatz 1 des Leitfadens der Überwachungsbehörde für staatliche Beihilfen innerhalb von zwei Monaten nach Unterrichtung über diese Entscheidung ihre Stellungnahme zur Einleitung des förmlichen Prüfverfahrens einzureichen.

3. Die norwegische Regierung wird ersucht, innerhalb von zwei Monaten nach Unterrichtung über diese Entscheidung alle sachdienlichen Informationen zu übermitteln, damit die Überwachungsbehörde die Vereinbarkeit des fraglichen Verkaufs mit dem Funktionieren des EWR-Abkommens überprüfen kann.

4. Die norwegische Regierung wird aufgefordert, den potenziellen Empfänger, das Unternehmen "Fredensborg Boligutleie ANS", über die Einleitung des Verfahrens und über die möglicherweise anstehende Rückzahlung von zu Unrecht erhaltenen Beihilfen zu unterrichten.

5. Die übrigen EFTA-Staaten, die Mitgliedstaaten der EU und sonstige Beteiligte sind durch die Veröffentlichung dieser Entscheidung im EWR-Abschnitt des Amtsblatts der Europäischen Union und in dessen EWR-Beilage zu unterrichten und aufzufordern, sich binnen einer Frist von einem Monat ab dem Datum der Veröffentlichung dazu zu äußern.

6. Nur der englische Wortlaut dieser Entscheidung ist verbindlich.

Geschehen zu Brüssel am 11. Juli 2003.

Für die EFTA-Überwachungsbehörde

Einar M. Bull

Präsident

Hannes Hafstein

Mitglied des Kollegiums

Die EFTA-Überwachungsbehörde gibt hiermit den EFTA-Staaten, den EU-Mitgliedstaaten und anderen Beteiligten Gelegenheit, sich innerhalb eines Monats nach dem Datum dieser Veröffentlichung zu den fraglichen Beihilfemaßnahmen zu äußern. Stellungnahmen sind an folgende Anschrift zu richten: EFTA-Überwachungsbehörde Rue de Trèves/Trierstraat 74 B - 1040 Brüssel.

Die Stellungnahmen werden der norwegischen Regierung übermittelt. Jeder, der eine Stellungnahme abgibt, kann unter Angabe von Gründen schriftlich beantragen, dass seine Identität nicht bekannt gegeben wird.

(1) Ot.prp. nr 66 (2000-2001) Om lov om helseforetak m.m. (helseforetaksloven).

(2) Der Abschnitt lautet in norwegischer Sprache wie folgt:"Dette tidspresset kan ha ført til at kretsen av interesserte ble mindre enn ønskelig, og/eller at kjøperne la inn lavere bud enn de ville gjort i en situasjon med bedre tid."