Beschluß der EFTA-Überwachungsbehörde

Nr. 275/99/KOL

vom 17. November 1999

zur 20. Änderung der verfahrens- und materiellrechtlichen Vorschriften auf dem Gebiet der staatlichen Beihilfen zwecks Einführung von Vorschriften über Elemente staatlicher Beihilfe bei Verkäufen von Bauten oder Grundstücken durch die öffentliche Hand

DIE EFTA-ÜBERWACHUNGSBEHÖRDE -

gestützt auf das Abkommen über den Europäischen Wirtschaftsraum(1), insbesondere auf die Artikel 61 bis 63,

gestützt auf das Abkommen zwischen den EFTA-Staaten zur Errichtung einer Überwachungsbehörde und eines Gerichtshofs(2), insbesondere auf Artikel 24 und Artikel 1 des Protokolls 3,

in der Erwägung, daß die EFTA-Überwachungsbehörde gemäß Artikel 24 des Überwachungsabkommens die Bestimmungen des EWR-Abkommens betreffend staatliche Beihilfen durchsetzt,

in der Erwägung, daß die EFTA-Überwachungsbehörde gemäß Artikel 5 Absatz 2 Buchstabe b) des Überwachungsabkommens Mitteilungen erstatten und Leitlinien festlegen soll in Angelegenheiten, die im EWR-Abkommen geregelt werden, sofern das EWR-Abkommen oder das Überwachungsabkommen dies ausdrücklich vorsehen oder die EFTA-Überwachungsbehörde dies für notwendig erachtet,

unter Hinweis auf die verfahrens- und materiellrechtlichen Vorschriften auf dem Gebiet der staatlichen Beihilfen(3), die von der EFTA-Überwachungbehörde am 19. Januar 1994 angenommen wurden(4),

in der Erwägung, daß die Europäische Kommission eine Mitteilung betreffend Elemente staatlicher Beihilfe bei Verkäufen von Bauten oder Grundstücken durch die öffentliche Hand angenommen hat(5),

in der Erwägung, daß im gesamten Europäischen Wirtschaftsraum die einheitliche Anwendung der EWR-Vorschriften über staatliche Beihilfen gewährleistet werden muß,

in der Erwägung, daß die EFTA-Überwachungsbehörde gemäß Punkt II unter der Überschrift "Allgemeines" am Ende des Anhangs XV zum EWR-Abkommen nach Anhörung der Europäischen Kommission zur Aufrechterhaltung gleicher Wettbewerbsbedingungen Rechtsakte in Übereinstimmung mit den von der Kommission angenommenen Rechtsakten erläßt,

nach Anhörung der Europäischen Kommission,

in der Erwägung, daß die EFTA-Überwachungsbehörde die EFTA-Staaten in einer multilateralen Sitzung über staatliche Beihilfen zu der Einführung der neuen Vorschriften gehört hat -

BESCHLIESST:

1. Der Leitfaden für staatliche Beihilfen wird um ein neues Kapitel, das Kapitel 18B, über Elemente staatlicher Beihilfe bei Verkäufen von Bauten oder Grundstücken durch die öffentliche Hand in Übereinstimmung mit Anhang I zu diesem Beschluß ergänzt.

2. Die EFTA-Staaten werden durch ein Schreiben und eine Kopie des Beschlusses, einschließlich Anhang I, hiervon in Kenntnis gesetzt.

3. Die Europäische Kommission wird gemäß Buchstabe d) des Protokolls 27 zum EWR-Abkommen durch eine Kopie des Beschlusses, einschließlich Anhang I, hiervon in Kenntnis gesetzt.

4. Der Beschluß, einschließlich Anhang I, wird im EWR-Abschnitt des Amtsblatts der Europäischen Gemeinschaften und in der EWR-Beilage zum Amtsblatt der Europäischen Gemeinschaften veröffentlicht.

5. Dieser Beschluß ist in englischer Sprache verbindlich.

Geschehen zu Brüssel am 17. November 1999.

Für die EFTA-Überwachungsbehörde

Knut Almestad

Präsident

(1) Nachstehend "das EWR-Abkommen" genannt.

(2) Nachstehend "das Überwachungsabkommen" genannt.

(3) Nachstehend "der Leitfaden für staatliche Beihilfen" genannt.

(4) Ursprünglich veröffentlicht im ABl. L 231 vom 3.9.1994 und am selben Tag in der EWR-Beilage Nr. 32, zuletzt (zum 19. Mal) geändert durch den Beschluß Nr. 149/99/KOL vom 30.6.1999 (siehe Seite 20 dieses Amtsblatts).

(5) Veröffentlicht im ABl. C 209 vom 10.9.1997, S. 3.

ANHANG I

"18B. ELEMENTE STAATLICHER BEIHILFE BEI VERKÄUFEN VON BAUTEN ODER GRUNDSTÜCKEN DURCH DIE ÖFFENTLICHE HAND(1)

18B.1. Einführung

1. Die EFTA-Überwachungsbehörde hat in den vergangenen Jahren in mehreren Fällen Verkäufe von Bauten oder Grundstücken der öffentlichen Hand im Hinblick auf damit verbundene staatliche Beihilfen an die erwerbenden Unternehmen überprüft. Ebenso wie die Europäische Kommission für die EG-Mitgliedstaaten hat nun auch die EFTA-Überwachungsbehörde einen allgemeinen Leitfaden an die EFTA-Staaten formuliert, um ihr allgemeines Vorgehen im Hinblick auf das Problem der staatlichen Beihilfe durch Verkäufe von Bauten und Grundstücken der öffentlichen Hand transparenter zu gestalten.

2. Der folgende Leitfaden an die EFTA-Staaten

- beschreibt ein einfaches Verfahren, das den EFTA-Staaten die Möglichkeit gibt, Verkäufe von Bauten oder Grundstücken in einer Weise abzuwickeln, daß staatliche Beihilfen grundsätzlich ausgeschlossen wären;

- bezeichnet eindeutig die Verkäufe von Bauten oder Grundstücken, die der EFTA-Überwachungsbehörde notifiziert werden sollten, damit sie bewerten kann, ob ein bestimmtes Geschäft eine Beihilfe beinhaltet oder nicht und wenn ja, ob die Beihilfe mit dem Funktionieren des EWR-Abkommens vereinbar ist;

- bietet der EFTA-Überwachungsbehörde die Möglichkeit, ohne langwierige Verfahren Beschwerden und Anträge von Dritten zu behandeln, die sie auf versteckte Beihilfen bei Verkäufen von Bauten oder Grundstücken aufmerksam machen.

3. Die verfahrensbezogenen Vorsichtsmaßnahmen, die empfohlen werden, um eine Kollision mit Vorschriften über staatliche Beihilfen zu vermeiden, sind so formuliert, daß die EFTA-Staaten normalerweise den Empfehlungen nachkommen können, ohne die nationalen Verfahren zu ändern.

4. Der Leitfaden betrifft nur Verkäufe von Bauten oder Grundstücken der öffentlichen Hand. Er betrifft nicht den Erwerb von Grundstücken oder die Abtretung oder Vermietung von Grundbesitz durch die öffentliche Verwaltung. Derartige Geschäfte können ebenfalls Elemente staatlicher Beihilfe enthalten.

5. Der Leitfaden berührt nicht besondere Vorschriften und Verfahrensweisen der EFTA-Staaten, um die Qualität des privaten Wohnungswesens und den Zugang dazu zu fördern.

18B.2. Grundsätze

18B.2.1. Verkauf durch ein bedingungsfreies Bietverfahren

1. Der Verkauf von Bauten oder Grundstücken nach einem hinreichend publizierten, allgemeinen und bedingungsfreien Bietverfahren (ähnlich einer Versteigerung) und die darauf folgende Veräußerung an den meistbietenden oder den einzigen Bieter stellt grundsätzlich einen Verkauf zum Marktwert dar und enthält damit keine staatliche Beihilfe. Es spielt keine Rolle, ob vor dem Bietverfahren eine andere Bewertung des Gebäudes oder des Grundstücks existierte, z. B. für Buchungszwecke oder um ein beabsichtigtes erstes Mindestangebot bereitzustellen.

a) Hinreichend publiziert ist ein Angebot, wenn es über einen längeren Zeitraum (zwei Monate und mehr) mehrfach in der nationalen Presse, Immobilienanzeigern oder sonstige geeignete Veröffentlichungen und durch Makler, die für eine große Anzahl potentieller Käufer tätig sind, bekanntgemacht wurde und so allen potentiellen Käufern zur Kenntnis gelangen konnte.

Die Absicht, Bauten oder Areale zu verkaufen, die wegen ihres großen Wertes oder wegen anderer Merkmale typischerweise für europaweit oder sogar international tätige Investoren von Interesse sein dürften, sollte in Publikationen bekanntgemacht werden, die regelmäßig international beachtet werden. Begleitend sollten derartige Angebote durch europaweit oder international tätige Makler verbreitet werden.

b) Bedingungsfrei ist eine Ausschreibung, wenn grundsätzlich jeder Käufer unabhängig davon, ob und in welcher Branche er gewerblich tätig ist, das Gebäude oder Grundstück erwerben und für seinen wirtschaftlichen Zweck nutzen kann und darf. Einschränkungen aus Gründen des Nachbar- oder Umweltschutzes oder zur Vermeidung rein spekulativer Gebote sowie raumordnungsrechtliche Einschränkungen für den Eigentümer eines Grundstücks nach nationalem Recht beeinträchtigen nicht die Bedingungsfreiheit eines Angebots.

c) Wenn es eine Verkaufsbedingung ist, daß der künftige Eigentümer besondere Verpflichtungen erfuellen muß, die sich nicht aus dem allgemeinen nationalen Recht der Entscheidungen der Planungsbehörden ergeben, oder Verpflichtungen für den allgemeinen Schutz und die Erhaltung der Umwelt und der öffentlichen Gesundheit zugunsten der öffentlichen Hand oder der Allgemeinheit übernimmt, so ist das Angebot als bedingungsfrei im oben erwähnten Sinn nur anzusehen, wenn alle potentiellen Erwerber nicht in der Lage wären, diese Verpflichtung zu erfuellen, unabhängig von ihrer wirtschaftlichen Tätigkeit oder ob sie eine wirtschaftliche Tätigkeit ausüben oder nicht.

18B.2.2. Verkauf ohne bedingungsfreies Bietverfahren

a) Unabhängiges Gutachten

Wenn die öffentliche Hand nicht beabsichtigt, das unter Ziffer 1 dargelegte Verfahren anzuwenden, sollte vor den Verkaufsverhandlungen eine unabhängige Bewertung durch (einen) unabhängige(n) Sachverständige(n) für Wertermittlung erfolgen, um auf der Grundlage allgemein anerkannter Marktindikatoren und Bewertungsstandards den Marktwert zu ermitteln. Der so festgestellte Marktpreis ist der Mindestkaufpreis, der vereinbart werden kann, ohne daß eine staatliche Beihilfe gewährt wurde.

Ein 'Sachverständiger für Wertermittlung' ist eine Person mit einwandfreiem Leumund, die

- einen geeigneten Abschluß an einer anerkannten Ausbildungsstätte oder eine gleichwertige akademische Qualifikation erworben hat;

- in der Ermittlung von Anlagevermögenswerten nach Standort und Kategorie des Vermögenswerts sachkundig und erfahren ist.

Wenn in einem EFTA-Staat keine geeigneten akademischen Qualifikationen erworben werden können, soll der Sachverständige für Wertermittlung Mitglied eines anerkannten Fachorgans für die Ermittlung von Anlagevermögenswerten sein und

- vom Gericht oder einer gleichgestellten Behörde bestellt werden oder

- mindestens über eine abgeschlossene höhere Schulbildung und ein ausreichendes Ausbildungsniveau mit wenigstens dreijähriger praktischer Erfahrung nach dem Erwerb der Qualifikation und über Kenntnisse in der Wertermittlung von Grundstücken und Gebäuden der besonderen Lokalität verfügen.

Der Sachverständige für Wertermittlung übt seine Aufgaben unabhängig aus, d. h., öffentliche Stellen sind nicht berechtigt, hinsichtlich des Ermittlungsergebnisses Anweisungen zu erteilen. Staatliche Bewertungsbüros, Beamte oder Angestellte gelten so lange als unabhängig, wie eine unzulässige Einflußnahme auf ihre Feststellungen effektiv ausgeschlossen ist.

Unter Marktwert ist der Preis zu verstehen, der zum Zeitpunkt der Bewertung aufgrund eines privatrechtlichen Vertrags über Bauten oder Grundstücke zwischen einem verkaufswilligen Verkäufer und einem ihm nicht durch persönliche Beziehungen verbundenen Käufer unter den Voraussetzungen zu erzielen ist, wobei das Grundstück offen am Markt angeboten wurde, die Marktverhältnisse einer ordnungsgemäßen Veräußerung nicht im Wege stehen und eine der Bedeutung des Objektes angemessene Verhandlungszeit zur Verfügung steht(2).

b) Toleranz

Erweist es sich nach vernünftigen Bemühungen als unmöglich, das Gebäude oder Grundstück zu dem festgelegten Marktwert zu veräußern, kann eine Abweichung bis zu 5 % gegenüber dem festgelegten Marktwert als marktkonform betrachtet werden. Erweist es sich nach einer weiteren angemessenen Zeitspanne als unmöglich, das Gebäude oder Grundstück zum Marktwert abzüglich dieser Toleranzmarge zu veräußern, so kann eine Neubewertung vorgenommen werden, die die Erfahrungen und eingegangenen Angebote berücksichtigt.

c) Besondere Verpflichtungen

Besondere Verpflichtungen, die mit dem Gebäude oder Grundstück und nicht mit dem Käufer oder seinen Wirtschaftstätigkeiten verbunden sind, können im öffentlichen Interesse an den Verkauf geknüpft werden, solange jeder potentielle Käufer sie unabhängig davon, ob und in welcher Branche er gewerblich tätig ist, zu erfuellen hätte und grundsätzlich erfuellen könnte. Der wirtschaftliche Nachteil solcher Verpflichtungen sollte getrennt bewertet und kann mit dem Kaufpreis verrechnet werden. Bei der Bewertung sind Verpflichtungen zu berücksichtigen, die ein Unternehmen auch im eigenen Interesse (Werbung, (Kultur- und Sport-)Sponsoring, Image, Verbesserung des eigenen Umfelds, Erholung der eigenen Mitarbeiter) übernimmt.

Die wirtschaftliche Belastung, die an Verpflichtungen geknüpft ist, die nach allgemeinen Recht jeden Grundstückseigner treffen, ist nicht vom Kaufpreis abzuziehen (Pflege und Erhaltung des Geländes im Rahmen der allgemeinen Sozialbindung des Eigentums, Entrichtung von Steuern und sonstigen Abgaben).

d) Gestehungskosten der öffentlichen Hand

Die für die öffentliche Hand anfallenden primären Kosten des Gebäude- oder Grundstückserwerbs sind ein Indikator für den Marktwert, wenn zwischen dem Erwerb und dem Verkauf des von der öffentlichen Hand erworbenen Gebäudes oder Grundstücks nicht ein beträchtlicher Zeitraum lag. Deshalb gilt grundsätzlich, daß während eines Zeitraums von mindestens drei Jahren vor dem Verkauf von der öffentlichen Hand erworbene Bauten oder Grundstücke grundsätzlich nicht unter den eigenen Gestehungskosten verkauft werden dürfen, wenn nicht der unabhängige Sachverständige allgemein zurückgehende Marktpreise für Bauten und Grundstücke im relevanten Markt ermittelt hat.

18B.2.3. Anmeldung

Demgemäß sollen die EFTA-Staaten unbeschadet der De-minimis-Bestimmung(3) die im folgenden aufgeführten Transaktionen bei der EFTA-Überwachungsbehörde anmelden, damit diese feststellen kann, ob staatliche Beihilfen vorliegen, und in Fällen, in denen eine solche Beihilfe vorliegt, beurteilen kann, ob sie mit dem Funktionieren des EWR-Abkommens vereinbar ist:

a) alle Veräußerungen, die nicht aufgrund eines allgemeinen und bedingungsfreien Bietverfahrens an den Meistbietenden oder einzigen Bieter erfolgen, und

b) alle Veräußerungen ohne ein solches Verfahren, die nicht mindestens zu dem von unabhängigen Sachverständigen geschätzten Marktwert getätigt wurden.

18B.2.4. Beschwerden

Wenn die EFTA-Überwachungsbehörde mit einer Beschwerde oder sonstigem Verbringen Dritter befaßt wird, wonach in einem Gebäude- oder Grundstücksverkauf der öffentlichen Hand eine staatliche Beihilfe enthalten war, so geht sie davon aus, daß dies nicht zutrifft, soweit aus der Mitteilung des betreffenden EFTA-Staats hervorgeht, daß die genannten Grundsätze beachtet wurden."

(1) Dieses Kapitel entspricht dem Leitfaden der Gemeinschaft (ABl. C 209 vom 10.7.1997, S. 3).

(2) Artikel 49 Absatz 2 der Richtlinie 91/674/EWG des Rates (ABl. L 374 vom 31.2.1991, S. 7); vgl. Punkt 12.B des Anhangs IX zum EWR-Abkommen.

(3) Siehe die verfahrens- und materiellrechtlichen Vorschriften der EFTA-Überwachungsbehörde auf dem Gebiet der staatlichen Beihilfen. Kapitel 12 entspricht der Mitteilung der Kommission über 'De-minimis'-Beihilfen. ABl. C 68 vom 6.3.1996, S. 9.