DE Amtsblatt der Europäischen Union L 324/21

ENTSCHEIDUNG DER EFTA-ÜBERWACHUNGSBEHÖRDE

Nr. 261/12/KOL

vom 4. Juli 2012

betreffend kommunale Steuermaßnahmen, den Verkauf von Immobilien und den Verkauf von Strom an Verne (Island)

DIE EFTA-ÜBERWACHUNGSBEHÖRDE (IM FOLGENDEN „ÜBERWACHUNGSBEHÖRDE“) —

GESTÜTZT AUF das Abkommen über den Europäischen Wirtschaftsraum („EWR-Abkommen“), insbesondere auf Artikel 61 Absatz 3 Buchstabe c,

GESTÜTZT AUF das Abkommen zwischen den EFTA-Staaten zur Errichtung einer Überwachungsbehörde und eines Gerichtshofs („Überwachungs- und Gerichtshofabkommen“), insbesondere auf Artikel 24,

GESTÜTZT AUF das Protokoll 3 des Abkommens über die Errichtung einer Überwachungsbehörde und eines Gerichtshofs („Protokoll 3“), insbesondere Teil I Artikel 1 Absatz 2 und Teil II Artikel 4 Absatz 4, Artikel 6 und Artikel 7 Absatz 5 sowie Artikel 8,

NACH Aufforderung der Beteiligten zur Stellungnahme gemäß den genannten Bestimmungen (1),

in Erwägung nachstehender Gründe:

I. SACHVERHALT

1. VERFAHREN

(1) Island meldete nach Vorabkontakten mit einem Schreiben vom 1. September 2010, das am selben Tag bei der Überwachungsbehörde einging und registriert wurde (Vorgang 568140), eine Beihilfe für den Bau eines Rechenzentrums in der Gemeinde Reykjanesbær (im Folgenden „Gemeinde“ oder „Reykjanesbær“) nach Artikel 1 Absatz 3 des Teils I von Protokoll 3 bei der Überwachungsbehörde an. Die Anmeldung betraf Ausnahmen für Steuern, Abgaben und Gebühren, die nach dem Gesetz Nr. 57/2010 und einer am 23. Oktober 2009 unterzeichneten Vereinbarung (im Folgenden „Investitionsvereinbarung“) für den Bau eines Rechenzentrums durch das Unternehmen Verne Holdings ehf. (im Folgenden „Verne“) gewährt wurden.

(2) Nach mehreren Schriftwechseln (2) setzte die Überwachungsbehörde die isländischen Behörden mit Schreiben vom 3. November 2010 (Vorgang 573997) von ihrer Entscheidung in Kenntnis, wegen der Beihilfe für das Verne-Rechenzentrum das förmliche Prüfverfahren nach Artikel 1 Absatz 2 des Teils I von Protokoll 3 einzuleiten.

(3) Die Entscheidung der Überwachungsbehörde Nr. 418/10/KOL (3) zur Einleitung des förmlichen Prüfverfahrens wurde im Amtsblatt der Europäischen Union und in dessen EWR-Beilage veröffentlicht (im Folgenden „Einleitungsentscheidung“). Die Überwachungsbehörde forderte alle Beteiligten auf, zu dieser Entscheidung Stellung zu nehmen. Es gingen jedoch keine Stellungnahmen von Beteiligten bei ihr ein.

(4) Mit Schreiben vom 23. November 2010, vom 4. und 18. Januar sowie vom 2. Februar 2011 (Vorgänge 578499, 582634, 583705 und 585546) gab die Überwachungsbehörde Anträgen Islands auf Fristverlängerung für seine Stellungnahme zu dieser Entscheidung statt.

(5) Mit Schreiben vom 28. Februar 2011 übermittelten die isländischen Behörden ihre Stellungnahme zu dieser Entscheidung (Vorgang 589033). Am 12. April 2011 (Vorgang 594276) gingen weitere Auskünfte der isländischen Behörden bei der Überwachungsbehörde ein.

(6) Der Fall wurde am 27. Mai 2011 in Brüssel auf einem Treffen von Vertretern der Überwachungsbehörde und Islands erörtert. Im Anschluss dazu äußerte sich die Überwachungsbehörde in einer E-Mail vom 1. Juni 2011 (Vorgang 599862), woraufhin Island mit Schreiben vom 21. Juni (Vorgang 601641) und 27. Juni 2011 (Vorgang 602133) weitere Auskünfte übermittelte.

(7) Der staatliche Energiekonzern Landsvirkjun erteilte mit Schreiben vom 20. Juni 2011, das am 23. Juni 2011 bei der Überwachungsbehörde einging (Vorgang 601937) und einem am 16. Januar 2012 bei der Überwachungsbehörde eingegangenen Schreiben (Vorgang 621366) gesondert weitere Auskünfte.

(8) Mit Schreiben vom 28. September 2011 (Vorgang 609826) zog Island die Anmeldung der Beihilfe für den Bau des Rechenzentrums zurück. Daraufhin bestätigte die Überwachungsbehörde mit Schreiben vom 4. Oktober 2011 (Vorgang 609991) die Rücknahme der Anmeldung und teilte den isländischen Behörden mit, dass sie die förmliche Prüfung der betreffenden Maßnahmen nach Artikel 8 Absatz 2 des Teils II von Protokoll 3 einstellen werde; gleichzeitig wies sie darauf hin, dass die Prüfung der Maßnahmen fortgesetzt werde, die nach weiterhin geltenden Vereinbarungen, die mit Verne im Zusammenhang mit dem geplanten Rechenzentrum geschlossen wurden, vorgesehen seien.

(9) Island beantwortete das Schreiben der Überwachungsbehörde vom 4. Oktober 2011 mit Schreiben vom 25. Oktober 2011 (Vorgang 613209) und legte mit einer E-Mail vom 30. April 2012 (Vorgang 633398) weitere Informationen vor.

(10) Im Nachgang zu einer kurzen Erörterung des Falls auf einem Treffen von Vertretern der Überwachungsbehörde und Islands am 2. Mai 2012 in Brüssel übermittelte Island mit E-Mail vom 14. und 24. Mai 2012 (Vorgänge 634340 und 635757) weitere Erklärungen und sandte mit E-Mail vom 1. Juni 2012 (Vorgang 636529) weitere Unterlagen.

2. HINTERGRUND

2.1 Der Beihilfeempfänger

(11) Verne Holdings ehf. ist ein privates Unternehmen, das im Juni 2007 in Island ins Handelsregister eingetragen wurde. Verne hat drei 100%ige Tochtergesellschaften: die in den Vereinigten Staaten von Amerika eingetragene Verne Global, Inc., die im Vereinigten Königreich eingetragene Verne Global Ltd., und die in Island im März 2008 eingetragene Verne Real Estate ehf (4).

(12) Nach Angaben Islands steht Verne Holdings ehf. im Eigentum mehrerer Minderheitseigner; die beiden größten Anteilseigner sind die weltweit tätige Investmentgesellschaft Novator und Teha Investments S.a.r.l. Außerdem hält die Unternehmensführung Island zufolge einen beträchtlichen Anteil an Verne Holdings ehf.

2.2 Geschlossene Vereinbarungen

(13) Der später zurückgezogenen Anmeldung zufolge beabsichtigte Island Verne auf der Grundlage der Leitlinien der Überwachungsbehörde für Regionalbeihilfen (im Folgenden „Regionalbeihilfeleitlinien“) eine Beihilfe in Form mehrerer in der Investitionsvereinbarung festgelegter Ausnahmen für nationale und kommunale Abgaben im Zusammenhang mit dem Bau des Rechenzentrums in einem Fördergebiet nach Artikel 61 Artikel 3 Buchstabe c des EWR-Abkommens zu gewähren, um die regionale Entwicklung zu fördern.

(14) Die Gespräche zwischen den isländischen Behörden und Verne wurden Ende 2008 (5) aufgenommen (nach dem Ausbruch der Finanzkrise im Oktober 2008 in Island) und mündeten in die Investitionsvereinbarung, die für Verne Ausnahmen für Abgaben vorsah. Island zufolge lag der endgültige Entwurf einer Absichtserklärung für die Investitionsvereinbarung im April 2009 vor, wurde aber nicht unterzeichnet. Die Investitionsvereinbarung wurde schließlich am 23. Oktober 2009 geschlossen, als sie vom geschäftsführenden Direktor von Verne und einem Beamten des Industrieministeriums paraphiert wurde. (6) Für das Inkrafttreten der Investitionsvereinbarung waren die Genehmigung des Parlaments, des Vorstands von Verne und der Überwachungsbehörde erforderlich. Am 12. Dezember 2009 wurde im isländischen Parlament ein Gesetzesentwurf für den Abschluss der Investitionsvereinbarung mit Verne eingebracht. Am 7. Juni 2010 verabschiedete das isländische Parlament das Gesetz Nr. 57/2010 („Verne-Gesetz“), mit dem das Industrieministerium ermächtigt wurde, im Auftrag der isländischen Regierung mit Verne eine Investitionsvereinbarung zu schließen, um damit unter anderem verschiedene Steuer- und Gebührenermäßigungen für den Bau des Rechenzentrums zu gewähren. (7)

(15) Am 28. September 2011 setzte Island die Überwachungsbehörde von der Aufhebung der Investitionsvereinbarung in Kenntnis.

(16) In einem Schreiben vom 25. Oktober 2011 (8) erklärten die isländischen Behörden jedoch: „Der einzige bislang wirksam gewordene Vorteil ist der Verzicht der Gemeinde Reykjanesbær auf Gemeindesteuern gemäß der Lizenz- und Abgabenvereinbarung“ (9). Die Vereinbarung wurde am 4. November 2009 unterzeichnet. Gleichwohl traten die Maßnahmen Island zufolge bereits Anfang 2009 in Kraft. (10) Die in der Vereinbarung vorgesehenen Steuer- und Gebührenermäßigungen der Gemeinde sind daher Gegenstand der beihilferechtlichen Prüfung. Diese beziehen sich auf — die Grundsteuer und — die Straßenbauabgabe.

(17) Zudem werden in dieser Entscheidung Maßnahmen gewürdigt, die in den folgenden von Verne 2008 unterzeichneten, 2009 in Kraft getretenen und nicht aufgehobenen Verträgen festgelegt wurden: — der Immobilienkaufvertrag (mit der nationalen Finanzbehörde) — der Grundpachtvertrag und der ergänzende Pachtvertrag (mit der nationalen Finanzbehörde) — der Stromvertrag (mit Landsvirkjun).

(18) Die Verträge und Maßnahmen, die Gegenstand der beihilferechtlichen Würdigung sind, werden in Abschnitt 3 genauer beschrieben.

(19) Zudem schloss Verne am 26. Februar 2008 mit Fabrice einen Bandbreitenvertrag. Island teilte mit, dass dieser Vertrag aufgehoben wurde.

2.3 Kurze Beschreibung des Vorhabens, des Standorts und des ehemaligen Militärgebiets

(20) Ursprünglich plante Verne, innerhalb von sieben Jahren in drei Bauphasen einen Campus mit einem Rechenzentrum mit hoher Zuverlässigkeit und hoher Leistungsdichte in der im Südwesten Islands gelegenen Gemeinde Reykjanesbær zu errichten. (11)

(21) Die Investitionskosten für das Gesamtprojekt nach den ursprünglichen Plänen von Verne wurden 2010 auf insgesamt 726 Mio. USD veranschlagt. (12)

(22) Diese Pläne wurden später aufgrund der geänderten wirtschaftlichen Rahmenbedingungen in Island fallengelassen und die Investitionsvereinbarung vom 23. Oktober 2009 wurde am 23. September 2011 aufgehoben. Nach Angaben Islands vereinbarte Verne am 25. Oktober 2011„auf der Grundlage der allgemeinen Investitionsbeihilferegelung einen geänderten Investitionsplan mit den isländischen Behörden“. (13) In dem geänderten Investitionsplan wurde eine Investition ins Auge gefasst, die Island zufolge zusätzlich zu vorausgehenden vorbereitenden Investitionen über 675 Mio. USD erfordern könnte. Nach Medienberichten, in denen die ersten Kunden angekündigt wurden, konnte das für die erste Phase vorgesehene Gebäude bereits im Februar 2012 in Betrieb genommen und offiziell eröffnet werden. (14)

(23) Wie im ursprünglichen Investitionsplan vorgesehen, erwarb Verne am 26. Februar 2008 fünf Gebäude mit einer Gesamtfläche von 31 000 m2 auf dem Gelände an der Valhallarbraut in Reykjanesbær; zwei dieser Gebäude waren große Lagerhäuser mit 11 064 m2 bzw. 16 606 m2 (nähere Angaben siehe Abschnitt 3.2). (15) Anfangs wollte Verne die drei kleineren Gebäude abreißen. (16)

(24) Am 9. Mai 2008 schloss Verne mit der isländischen Finanzbehörde einen Pachtvertrag für das 9,6 ha umfassende Gelände (17) für 99 Jahre.

(25) Das Gelände mit der Adresse Reykjanesbær, Valhallarbraut 868, liegt in der Nähe des internationalen Flughafens Keflavík (18) und ist Teil eines ehemaligen US-Militärstützpunkts. 1951 schloss Island mit der US-Regierung ein Verteidigungsabkommen, mit dem der US-Marine unter anderem Grund für den Militärstützpunkt einschließlich des Geländes eines internationalen Flughafens zur Verfügung gestellt wurde. 2006 verließ die US-Marine Island und überließ das Gebiet samt Bauten dem isländischen Staat. Das im Dezember 2006 vom isländischen Parlament verabschiedete Gesetz Nr. 176/2006 regelte den Status des Gebiets und legte die Grenzen des Flughafengebiets (Zone A) (19) fest; ferner wurden ein Sicherheitsbereich für Verteidigungszwecke (Zone B) und ein Bereich für die zivile Nutzung (Zone C) festgelegt. Die Zone C erstreckt sich über 59,7 km2.

(26) Am 24. Oktober 2006 wurde die ganz im Eigentum des isländischen Staates stehende Keflavík Airport Development Corporation, KADECO (Þróunarfélag Keflavíkur ehf.) gegründet, die im Auftrag des Staates die Immobilien der Zone C verwalten und das Gebiet schnellstmöglich einer rentablen zivilen Nutzung zuführen sollte. (20) Die KADECO ist eine Gesellschaft mit begrenzter Haftung, gilt aber laut gemäß einer von der KADECO und der Finanzbehörde am 8. Dezember 2006 unterzeichneten Dienstleistungsvereinbarung (im Folgenden „Dienstleistungsvereinbarung“) als staatliche Stelle im Sinne bestimmter Gesetze, z. B. des Gesetzes über das öffentliche Beschaffungswesen. (21) Die Aufgabe der KADECO besteht ausschließlich darin, Immobilien in Zone C zu entwickeln, zu verwalten und zu verkaufen bzw. zu vermieten.

(27) Nach Artikel 5 des Gesetzes Nr. 176/2006 gelten die gesetzlichen Steuer- und Abgabenvorschriften für alle Gebiete in Zone A und Zone C, sobald sie auf der Grundlage eines Kauf- oder Pachtvertrags in zivile Nutzung überführt worden sind.

3. DIE GEPRÜFTEN MASSNAHMEN

3.1 Einleitung

(28) Ursprünglich meldeten die isländischen Behörden folgende Maßnahmen an, die ihrer Meinung nach staatliche Beihilfen umfassten: 1) Körperschaftssteuersatz 2) Abschreibungsregelungen 3) Industrie- und Marktabgaben 4) Stempelgebühren 5) Bebauungsplangebühr 6) Einfuhrzölle 7) Aussetzung der MwSt.-Zahlung auf Einfuhren und Strom 8) Sicherheitskontrollgebühr für Stromerzeugung 9) Nettowertsteuergarantie 10) kommunale Grundsteuer Diese Maßnahmen waren in der Investitionsvereinbarung und im Verne-Gesetz vorgesehen. Zusätzlich sahen die Investitionsvereinbarung und das Verne-Gesetz eine Ausnahme für eine einmalige Abgabe vor: 11) kommunale Straßenbauabgabe.

(29) Sowohl die kommunale Grundsteuer als auch die kommunale Straßenbauabgabe wurden zwischen der Gemeinde und Verne ausgehandelt und am 4. November 2009 in folgender Vereinbarung festgelegt: — Lizenz- und Abgabenvereinbarung.

(30) Außerdem meldeten die isländischen Behörden aus Gründen der Rechtssicherheit folgende Verträge an, die ihrer Auffassung nach keine staatlichen Beihilfen enthielten: — Immobilienkaufvertrag — Grundpachtvertrag — Stromvertrag.

(31) Die Entscheidung 418/10/KOL zur Einleitung des förmlichen Prüfverfahrens bezog sich auf eine weitere Vereinbarung, die später aufgehoben wurde: — die Bandbreitenvereinbarung, die am 26. Februar 2008 mit Farice geschlossen wurde.

3.2 Immobilienkaufvertrag

(32) Der Immobilienkaufvertrag, mit dem Verne fünf Gebäude von der isländischen Finanzbehörde erwarb, wurde am 26. Februar 2008 unterzeichnet. Der Kaufpreis von 14,5 Mio. USD wurde durch eine Anzahlung am 26. Februar 2008 (25 000 USD) und eine Abschlusszahlung am 26. März 2008 entrichtet.

(33) Verne erwarb die folgenden fünf an der Valhallarbraut gelegenen Gebäude, die in den Jahren 1951 bis 1958 gebaut worden waren: 1) Gebäude 868 NATO-Lager 11 064 m2 2) Gebäude 869 „Navy-Exchange“-Lager 16 606 m2 3) Gebäude 872 Lager/Kühlhaus 1 009 m2 4) Gebäude 866 Lager 782 m2 5) Gebäude 864 Kraftwerk 1 547 m2

(34) Das Eigentum wurde am 9. Mai 2008 übertragen. Island zufolge setzte Verne in den Jahren 2008 und 2009 die beiden großen Lagerhäuser (Gebäude 868 und 869) instand, um sie für den ursprünglich geplanten, mehrere Gebäude umfassenden Campus zu nutzen (siehe Abbildung 2). (22)

(35) Bei Anhang D des Immobilienkaufvertrags handelt es sich um einen von Verne in Auftrag gegebenen Umweltbericht vom 29. November 2007. (23) Er bezieht sich nicht nur auf die fünf Gebäude, die Verne am 26. Februar 2008 gekauft hat, sondern auch auf zwei auf dem Grundstück errichtete Bauten: ein kleines Umspannwerk (Gebäude 867) und ein Lagerzelt/Lagerhaus (Gebäude 889) (24), die 1979 bzw. 1985 errichtet wurden. Diese Bauten sind nicht im Immobilienvertrag aufgeführt und wurden offensichtlich abgerissen/entfernt.

3.3 Grundpachtvertrag und ergänzender Pachtvertrag

(36) Am 9. Mai 2008 wurde ein gesonderter Grundpachtvertrag zwischen Verne und der isländischen Finanzbehörde unterzeichnet. Mit diesem Vertrag pachtete Verne 9,6 ha Grund mit allen darauf befindlichen Anlagen und Ausbauten. Das Grundstück, das im isländischen Grundbuch unter der Nummer 214247 mit der Adresse Valhallarbraut 868, Reykjanesbær eingetragen ist, befindet sich auf dem Gelände des ehemaligen Luftwaffenstützpunkts Keflavík in der Nähe des internationalen Flughafens Keflavík (siehe Abbildung 4). Alle fünf von Verne erworbenen Gebäude liegen auf diesem Gelände. Als das Grundstück gepachtet wurde, war es noch nicht vollständig genutzt (siehe Abbildungen 2 und 3).

(37) Der Pachtvertrag hat eine Laufzeit von 99 Jahren. Die Pacht belief sich auf insgesamt 0,8 USD (80 US-Cents) pro m2 im Jahr. Island teilte der Überwachungsbehörde im Laufe der förmlichen Prüfung mit, dass die Bestimmungen des Grundpachtvertrags am 30. Juni 2009 geändert wurden, als die Gemeinde und Verne einen Vertrag über die Änderung des Pachtzinses und den Aufschub der Pachtzahlung („ergänzender Pachtvertrag“) unterzeichneten. Daher ist der Grundpachtvertrag in der durch den ergänzenden Pachtvertrag geänderten Fassung Gegenstand der beihilferechtlichen Prüfung in dieser Sache.

(38) Der ergänzende Pachtvertrag sieht vor, dass für die Zeit bis zum 1. April 2010 kein Pachtzins zu entrichten ist. Der neu ausgehandelte Preis für die jährliche Pacht beläuft sich auf 60 ISK/m2 und ist an den isländischen Baukostenindex gekoppelt.

3.4 Lizenz- und Abgabenvereinbarung

(39) Am 4. November 2009 unterzeichneten Verne und die Gemeinde die Lizenz- und Abgabenvereinbarung, die unter anderem Ausnahmen von gesetzlichen Regelungen für Folgendes vorsahen: — die kommunale Grundsteuer und — die kommunale Straßenbauabgabe.

(40) Die Lizenz- und Abgabenvereinbarung sieht für die Ausnahmen keine zeitlichen Grenzen vor.

(41) Nach Angaben der isländischen Behörden trat die Lizenz- und Abgabenvereinbarung Anfang 2009 in Kraft, obwohl sie erst am 4. November 2009 unterzeichnet wurde. (25)

3.4.1 Regelung der in dieser Entscheidung geprüften Gemeindesteuern durch isländische Rechtsvorschriften

(42) Nach isländischem Recht wird die kommunale Grundsteuer (fasteignaskattur) jährlich auf alle Immobilien (26) (Grundstücke und Gebäude einschließlich Gewerbeimmobilien) erhoben, die am 31. Dezember des Vorjahres nach dem Gesetz Nr. 6/2001 über die Registrierung und Bewertung von Immobilien bewertet wurden.

(43) In Artikel 4 Absatz 2 des Gesetzes Nr. 4/1995 über Einnahmequellen der Gemeinden heißt es, dass die Grundsteuer vom Eigentümer der Immobilie zu entrichten ist, sofern es sich nicht um ein verpachtetes Grundstück handelt und der Nutzer (Pächter) daher die Steuer zahlen muss.

(44) Nach Artikel 3 des Gesetzes Nr. 4/1995 handelt es sich bei der Steuerbemessungsgrundlage um den Wert der Immobilie, der von Registers Iceland (Þjóðskrá Íslands) nach Gesetz Nr. 6/2001 über die Registrierung und Bewertung von Immobilien ermittelt wurde; der Steuersatz wird jährlich von den einzelnen Gemeinden festgelegt und kann von 0 bis 1,65 % des amtlichen Werts der Immobilie reichen. Nach Angaben der isländischen Behörden beläuft sich der anwendbare Steuersatz in Reykjanesbær auf 1,65 %. Die Grundsteuer wird auf alle bestehenden Gebäude (und das Grundstück) erhoben. Für neue Gebäude und Erweiterungen wird die Steuer erhoben, sobald die Immobilie nach Gesetz Nr. 6/2001 bewertet wurde.

(45) Artikel 3 des Gesetzes Nr. 153/2006 über die Straßenbauabgabe (gatnagerðargjald) besagt ferner, dass die isländischen Gemeinden diese einmalige Abgabe auf Immobilien in allen städtischen Gebieten erheben sollen. Nach Gesetz Nr. 153/2006 sind die Gemeinden zur Erhebung der Abgabe verpflichtet, wobei sie den Steuersatz auf bis zu 15 % der vom isländischen Statistikamt ermittelten Gebäudekosten pro m2 festsetzen können. Bemessungsgrundlage ist das Gebäude, das auf dem betreffenden Grundstück nach den Vorgaben der Stadtplanung und der erteilten Baugenehmigung errichtet werden darf.

3.4.2 Ausnahmen von gesetzlichen Regelungen im Falle von Verne

(46) In Bezug auf die Verne-Immobilie an der Valhallarbraut sieht die Lizenz- und Abgabenvereinbarung folgende Ausnahmen von gesetzlichen Regelungen vor: (a) Verne wird garantiert, dass es auf alle in seinem Eigentum stehenden oder von ihm gepachteten Gebäude, Räumlichkeiten und Einrichtungen höchstens 1,65 % Grundsteuer (dies entspricht dem derzeit im Allgemeinen von Reykjanesbær erhobenen Satz) zu zahlen hat, selbst wenn der Grundsteuersatz später erhöht werden sollte. (27) (b) Die Grundsteuerbemessungsgrundlage für die von Verne mit dem Immobilienkaufvertrag erworbenen Immobilien wird auf 1 030 600 000 ISK festgelegt; dieser Betrag entspricht dem amtlichen Wert der beiden von Verne erworbenen großen Lagerhäuser (868 und 869) im Jahr 2008 und schließt weder den Wert der drei anderen erworbenen Gebäude (864, 866 und 872) noch den Wert des gepachteten Grundstücks von 9,6 ha ein. (28) (c) Die Bemessungsgrundlage der kommunalen Grundsteuer wird nach dem isländischen Baukostenindex ab dem Monat, in dem Verne Tätigkeiten für Kunden aufnimmt/das Gebäude betriebsbereit wird und nicht ab dem Tag des Kaufs angepasst. (29) (d) Die Steuerbemessungsgrundlage für künftige Gebäude am Standort wird nicht anhand der allgemeinen gesetzlichen Regelungen festgelegt, sondern durch Abzug folgender Posten ermittelt: i) die Kosten für den Ausbau der Außenstrukturen und ii) ein Betrag von 85 500 ISK pro m2, der nach dem isländischen Baukostenindex ab dem Monat, in dem Verne Tätigkeiten für Kunden aufnimmt/das Gebäude betriebsbereit wird, (proportional zum Belegungsgrad) angepasst wird. (30) (e) Die Grundsteuer wird erst ab 1. Januar 2011 erhoben und nicht ab dem Tag des Gebäudekaufs/Beginn der Grundstückspacht; ferner erhält Verne für Steuern, die das Unternehmen bei Abschluss der Lizenz- und Abgabenvereinbarung bereits entrichtet hatte oder der Gemeinde schuldete, eine Gutschrift von 44 660 298 ISK auf künftige Grundsteuern. (31) (f) Verne ist von der kommunalen Straßenbauabgabe auf bestehende Gebäude befreit wie auch von ähnlichen derzeit oder in Zukunft anfallenden Abgaben, sofern das Unternehmen den Straßenbau auf dem Gelände auf eigene Kosten durchführt. (g) Verne erhält eine spezielle Ermäßigung von 75 % auf die Straßenbauabgabe für alle neuen Gebäude, sofern das Unternehmen den Straßenbau auf dem Gelände auf eigene Kosten durchführt. (32)

3.5 Stromvertrag

(47) Der Stromvertrag zwischen Verne und dem nationalen Stromversorger Landsvirkjun, der zu 100 % in staatlichem Eigentum steht, wurde am 22. Oktober 2009 unterzeichnet. Landsvirkjun verfügt über eine Konzession des Industrieministeriums für den Stromgroßhandel und beliefert Energieversorger und energieintensiven Branchen in Island. Das Unternehmen wird den für das Rechenzentrum benötigten Strom liefern. Landsvirkjun verpflichtet sich, Verne regelmäßig mit bis zu rund […] Strom zu versorgen. Der Stromvertrag hat eine Laufzeit von 20 Jahren und kann um weitere 10 Jahre verlängert werden.

(48) Folgende Strompreise wurden festgelegt (Übertragungskosten nicht eingeschlossen): Für die ersten […]: Preis/MW Zeitraum […] USD (33) bis 31.12.2013 […] USD 1.1.2014-31.12.2016 […] USD 1.1.2017-31.12.2018 […] USD 1.1.2019 bis zum Ende der Vertragslaufzeit Für Mengen über […]: Preis/MW Menge […] USD […] MW […] USD […] MW […] USD […] MW […] USD […] MW […] USD […] MW […] USD über […] MW Die Preise werden jährlich um […] angepasst.

(49) § 6 des Stromvertrags enthält eine sogenannte „Take-or-Pay“-Verpflichtung für Verne, der zufolge das Unternehmen eine festgelegte Mindestabnahmemenge (90 % der vertraglich vereinbarten Strommenge) pro Kalenderjahr bezahlen muss, ungeachtet dessen, ob diese jährliche Mindestabnahmemenge mit dem tatsächlichen jährlichen Stromverbrauch erreicht wird. Die vertraglich vereinbarte Strommenge ist in Anhang A des Stromvertrags festgelegt; sie liegt anfangs bei […] und wird in den Jahren […] schrittweise erhöht.

4. GRÜNDE FÜR DIE EINLEITUNG DES VERFAHRENS

(50) Die Überwachungsbehörde brachte in der Einleitungsentscheidung Bedenken bezüglich der später aufgehobenen Investitionsvereinbarung und der Lizenz- und Abgabenvereinbarung zum Ausdruck und äußerte Zweifel an der Einstufung der Maßnahmen als Investitionsbeihilfe sowie an ihrer Notwendigkeit und ihrem Anreizeffekt (d. h. dem tatsächlichen Beitrag der Beihilfe zu einer Verhaltensänderung des Begünstigten dahingehend, dass dieser in dem betreffenden Fördergebiet investiert). Daher forderte die Überwachungsbehörde die isländischen Behörden in der Einleitungsentscheidung auf, „ihr die erforderlichen Auskünfte und Argumente zu übermitteln, anhand deren die Überwachungsbehörde prüfen kann, ob die [genannten] Verträge […] staatliche Beihilfen enthalten.“ (34) Bei den genannten Verträgen handelt es sich um (35) 1) den Grundpachtvertrag 2) den Immobilienkaufvertrag und 3) den Stromvertrag.

(51) Die Überwachungsbehörde fragt sich, ob Verne durch diese Verträge Beihilfen erhält, die möglicherweise nicht mit den Beihilfevorschriften des EWR-Abkommens vereinbar sind.

5. ZUSAMMENFASSUNG DER STELLUNGNAHME ISLANDS

(52) Im Folgenden fasst die Überwachungsbehörde die Stellungnahme Islands zu den in Rede stehenden Maßnahmen zusammen. (36)

5.1 Stellungnahme zum Grundpachtvertrag, zum ergänzenden Pachtvertrag, zum Immobilienkaufvertrag und zum Stromvertrag

(53) Island macht geltend, dass die Verträge zwischen unabhängigen Partnern zu marktüblichen Bedingungen ausgehandelt wurden und keine staatlichen Beihilfen vorsehen.

(54) Bezüglich des Grundpachtvertrags weisen die isländischen Behörden darauf hin, dass sich die in der Einleitungsentscheidung (37) genannte Ausschließlichkeitsklausel nur auf das Gebiet um Keflavík und nicht auf ganz Island bezieht. Diese Bestimmung solle vielmehr unter Berücksichtigung der operativen Bestimmungen der allgemeinen Investitionsbeihilferegelung, die sich auf Gesetz Nr. 99/2010 über Anreize für Erstinvestitionen in Island stützt, betrachtet werden. Der nach dem ergänzenden Pachtvertrag (der der Überwachungsbehörde im Zuge der förmlichen Prüfung übermittelt wurde) festgelegte Pachtzins entspricht nach Auffassung der isländischen Behörden dem Marktpreis. Obwohl die Gemeinden in der Regel einen jährlichen Pachtzins von 1-2 % des amtlichen Grundstückswerts berechneten, belaufe sich der Pachtzins im vorliegenden Fall auf mehr als 3 % für 2011.

(55) Bezüglich des Immobilienkaufvertrags machen die isländischen Behörden geltend, dass die Immobilie öffentlich ausgeschrieben war und der Kaufpreis – unter Berücksichtigung des Zustands der Gebäude und des zusätzlichen Angebots auf dem Immobilienmarkt nach dem Abzug der US-Marine aus diesem Gebiet – dem Marktpreis entsprach. Die isländischen Behörden legten für eines der Gebäude ein Wertgutachten sowie ein Drittangebot vor, die beide auf den 23. April 2007 datiert waren. Nach den übermittelten Informationen wurde im Gutachten ein Wert ermittelt, der fast doppelt so hoch wie der im Drittangebot genannte Preis ist. Außerdem hätten der Überwachungsbehörde gegen Ende des förmlichen Prüfverfahrens Kopien aller Anzeigen vorgelegen, die für das betreffende Gebiet veröffentlicht worden waren. Die isländischen Behörden übermittelten ein Schreiben des CEO von KADECO (Keflavík Airport Development Corporation) zusammen mit dem Wertgutachten, dem Angebot für eines der später an Verne veräußerten Gebäude und ein Bild der Immobilien, um nachzuweisen, dass die Vereinbarungen über die Immobilie marktüblichen Bedingungen entsprachen. Folglich entsprächen auch die bei den in Rede stehenden Vereinbarungsarten angewandten Zuschlags- und Vergabeverfahren für den Verkauf von Immobilien (öffentliche Vergabeverfahren) der Regulierungspraxis und dem üblichen Geschäftsgebaren in Island. Daher sind die isländischen Behörden der Auffassung, dass in dem in Rede stehenden Fall keine Zurechenbarkeit staatlicher Mittel als Beihilfe zu prüfen ist.

(56) Zum Stromvertrag, der von Verne und Landsvirkjun geschlossen wurde, und zum vorhergehenden Vertrag, den sie (am […]) 2008 geschlossen hatten, erklärten die isländischen Behörden, dass der ursprüngliche Vertrag neu ausgehandelt wurde, weil Verne seine ursprünglichen Verpflichtungen gegenüber Landsvirkjun aufgrund der Wirtschaftskrise und der damit einhergehenden Verzögerungen nicht erfüllen konnte. Die zweite Fassung des Vertrags erlaubte Verne, seine Gesamtverpflichtung gegenüber Landsvirkjun zu verringern, wenn dies aufgrund äußerer Umstände nötig würde; falls Verne von dieser Möglichkeit Gebrauch machte, würde das Unternehmen aber dadurch abgestraft, dass es den Zugang zu zusätzlichen Kapazitäten verlieren würde. Nach Auffassung der isländischen Behörden wurde der Vertrag von unabhängigen Partnern ausgehandelt.

5.2 Investitionsbeihilfe versus Betriebsbeihilfe

(57) Die isländischen Behörden machen geltend, dass die Überwachungsbehörde in den Aluminiumhüttenverfahren (38) die Auffassung vertreten hatte, dass die in Rede stehenden Beihilfen als Investitionsbeihilfen eingestuft werden könnten, wenn sie nachweislich mit der Durchführung spezifischer Projekte verknüpft seien, aufgrund einer Investition in dem betreffenden Gebiet gewährt würden, quantifiziert werden könnten und eine Obergrenze als Prozentsatz des in dem Gebiet investierten Betrags beziffert würde.

(58) Die Überwachungsbehörde habe erklärt, dass die Transparenzanforderungen von Abschnitt 4 Absätze 3 und 4 der Unternehmensbesteuerungsleitlinien der Überwachungsbehörde (39) erfüllt sind, d. h., dass der gewährte Vorteil quantifiziert werden kann und in einem angemessenen Verhältnis zu den auszugleichenden Nachteilen steht.

(59) Sollten die ursprünglich geplanten Gesamtinvestitionskosten unter den ursprünglich veranschlagten 726 Mio. USD liegen, würden die Obergrenze für die Beihilfe insgesamt und der Gesamtbetrag der Beihilfe entsprechend niedriger liegen. Der dafür vorgesehene Mechanismus sei so ausgestaltet, dass sichergestellt werde, dass die anwendbaren Beihilfehöchstintensitäten eingehalten werden, sollten die Investitionskosten höher ausfallen als ursprünglich veranschlagt.

5.3 Die Stillhalteklausel

(60) Island weist in der Stellungnahme zur Einleitungsentscheidung darauf hin, dass der Verzicht der Gemeinde auf die Kommunalsteuern nach der Lizenz- und Abgabenvereinbarung der einzige Vorteil ist, der bereits in Kraft getreten ist. Verne habe sich jedoch verpflichtet, der Gemeinde die ausstehenden Beträge zu erstatten. Island verpflichtet sich, dies zu überwachen und der Überwachungsbehörde in angemessener Frist über die vollständige Erstattung der betreffenden Beträge (einschließlich Zinsen) zu berichten. Allerdings schlagen die isländischen Behörden auch vor, die geplante Erstattung bis zum Erlass einer abschließenden Entscheidung in dieser Sache aufzuschieben.

5.4 Argumentation Islands zur Erforderlichkeit und zum Anreizeffekt der ursprünglich geplanten Beihilfe vor Rücknahme der Anmeldung

5.4.1 Hintergrund der ursprünglichen Investitionsentscheidung von Verne

(61) Island erläutert, dass die Regierung 2007 begann, Maßnahmen auf der Grundlage einer konzertierten Politik einzuleiten, um ausländische Investoren für Rechenzentren in Island zu gewinnen. Die wichtigsten Gründe für die Aufnahme einer Geschäftstätigkeit in Island seien die Lage Islands zwischen Europa und Nordamerika, das isländische Steuersystem mit einem Höchstsatz von 15 % auf Nettoeinkommen, die reichlich vorhandenen erneuerbaren Energieträger und das kühle Klima der Insel.

(62) Für den im September 2006 geräumten ehemaligen Militärstützpunkt sei insbesondere mit dem Hinweis auf die möglichen Auswirkungen auf die regionale Entwicklung stark geworben worden. In den Gesprächen mit Verne setzten sich die isländischen Behörden für die Nutzung des Geländes als Standort des geplanten Rechenzentrums ein. Sie hofften, dass etwaige natürliche Hindernisse für die Entwicklung des Standorts nicht ins Gewicht fallen würden, weil dort schon einige Gebäude standen, die instand gesetzt werden konnten, und der internationale Flughafen sehr nah ist.

(63) Die isländischen Behörden führen aus, dass das ursprünglich geplante Rechenzentrum sehr positive Auswirkungen auf den Beschäftigungsstand im Gebiet Reykjanes gehabt hätte. Nach dem ursprünglichen Plan von Verne wurde davon ausgegangen, dass bis zur vollständigen Inbetriebnahme 180-220 Arbeitsplätze in einem Gebiet geschaffen würden, in dem sich die Erwerbsbevölkerung auf 12 613 Personen (30. Oktober 2009) belief und die Arbeitslosenquote knapp unter 13 % lag. Ein erheblicher Teil dieser neuen Arbeitsplätze sollte auf qualifizierte Arbeitskräfte entfallen. Nach den ursprünglichen Plänen würde das Vorhaben stark zur Diversifizierung der Wirtschaftstätigkeiten in dem Gebiet sowie in ganz Island beitragen, da IT-Branchen ins Land geholt würden.

(64) Verne habe 2007 seine ursprüngliche Entscheidung für eine Investition in Island nicht nur aufgrund seines offenkundigen Interesses an den erneuerbaren Energieträgern der Insel getroffen, sondern auch weil das Unternehmen die stabilen wirtschaftlichen und politischen Rahmenbedingungen in Island schätzte. Stabilität sei für Investoren wie für Kunden eine unabdingbare Voraussetzung für langfristige Verpflichtungen, wie sie in der Rechenzentrumsbranche erforderlich seien. In dieser Branche würden die Kunden in der Regel Pachtverträge mit einer Laufzeit von zehn bis zwanzig Jahren unterzeichnen und Investoren in Rechenzentren würden mindestens 15 Jahre für die Umsetzung ihrer Geschäftspläne veranschlagen. Nach dem Ausbruch der Wirtschaftskrise im Jahr 2008 sei das Unternehmensumfeld in Island instabil geworden.

5.4.2 Unvermeidlicher Druck auf die Finanzpolitik der Regierung

(65) Island führt aus, dass sich die Wirtschaftsbilanz Ende 2008 drastisch verschlechterte, als die Wirtschaftskrise das Land erschütterte. Unter den damaligen Umständen musste die Regierung eine Vielzahl von Steuern erheben. So wurden beispielsweise die Körperschaftssteuersätze im Januar 2010 von 15 % auf 18 % angehoben. (40) Das Land werde auf dem Weg zu einer endgültigen Erholung von der Rezession, die es getroffen habe, uneinheitliche Fortschritte erzielen und es sei nicht klar, in welchem Umfang und in welchem zeitlichen Rahmen dies gelingen könne. Daher sei es unmöglich, weitere Änderungen des Steuersystems mit Sicherheit auszuschließen.

(66) Angesichts des instabilen Geschäftsumfelds infolge der Wirtschaftskrise wäre es unrealistisch gewesen, von Verne zu erwarten, seine geplante Investition so fortzusetzen als habe sich nichts an den Rahmenbedingungen geändert. Da der Ausbau von Rechenzentren während ihrer Lebensdauer von der Modernisierung bestehender Rechenzentren stark beeinflusst wird, wäre es unvernünftig gewesen anzunehmen, dass Verne seine bestehende Investition in Island fortsetzen würde, die das Unternehmen unter ganz anderen wirtschaftlichen Bedingungen in Angriff genommen habe.

5.4.3 Auswirkungen auf das Investorenvertrauen

(67) Die isländischen Behörden erklären, dass die Auswirkungen der Finanzkrise in Island als höhere Gewalt zu betrachten sind und Investoren und Kunden daraufhin Island ganz anders wahrnahmen. Kurz gesagt wurde Island in der Folge ein ziemlich unattraktives Ziel für Auslandsinvestitionen, zumindest kurz- und mittelfristig.

(68) Die Wirtschaftskrise habe Island stark getroffen und sich in erheblichem Maße auf Kunden von Rechenzentren wie auch auf Investoren in dieser Branche ausgewirkt. Island führt als Beispiel an, dass der Preis von CDS-Spreads, die den größten Teil des Jahres 2008 mit rund 200 Basispunkten gehandelt wurden, auf weit über 1 000 Basispunkte hochschnellte, als die Bankenkrise allmählich über Island hereinbrach. Unter diesen Umständen sahen Verne und die Investoren keine andere Möglichkeit mehr, als sich eine Verpflichtung der isländischen Regierung zu sichern, damit sie zeigen konnten, dass einigermaßen stabile wirtschaftliche Rahmenbedingungen für Kunden und Investoren gewahrt werden konnten. Nach Auffassung der isländischen Behörden wurde Verne von potenziellen Großkunden wie IBM und Morgan Stanley gewarnt, dass sie, solange das Geschäftsumfeld nicht stabilisiert werden könne, keine andere Wahl hätten, als ihre Investitionspläne für Island aufzuschieben. Verne habe dadurch erkannt, dass außergewöhnliche Maßnahmen erforderlich waren, um künftig weitere Kundenzusagen zu erhalten und an Investitionskapital zu gelangen.

(69) Bezüglich des Anreizeffekts führen die isländischen Behörden aus, dass angesichts dessen, wie kleine Investmentgesellschaften in der Praxis Entscheidungen treffen, von einer kleinen PBeteiligungsgesellschaft wie Verne kaum erwartet werden könne, dass sie detaillierte Unterlagen über eine offensichtliche, unmittelbare und radikale Veränderung der Lage zusammentrage. Island zufolge war und ist Verne ein kleines Unternehmen mit wenigen Führungskräften und Beschäftigten sowie einer Investorengruppe, die persönlich mit vor der Investition von Verne in Island liegenden Rechenzentrumsprojekten verbunden sind. Außerdem besagten das Fehlen von Vorstandsprotokollen oder anderen offiziellen Unterlagen über die Entscheidung, Hilfe zu suchen, nicht, dass Verne oder seine Investoren den Beihilfebedarf weniger ernst nahmen oder weniger davon überzeugt waren, dass Beihilfen erforderlich waren.

(70) Die Rechtsprechung über den Anreizeffekt lasse keineswegs darauf schließen, dass der Substance-over-Form-Grundsatz nicht anwendbar sei. Nach Auffassung Islands lässt nichts in den von der Überwachungsbehörde in der Einleitungsentscheidung angeführten Sachen Kronoply (41) oder Freistaat Sachsen (42) auf das Gegenteil schließen.

(71) Island macht in seiner Stellungnahme zur Einleitungsentscheidung ferner geltend, dass die Überwachungsbehörde weitgehend vernachlässige, dass Vernes Rolle als Eigenkapitalinvestor in ein Start-Up-Unternehmen nicht unbedingt eine formalistische Vorgehensweise bei der Geschäftsplanung erwarten lasse. Derzeit hat Verne nach Angaben der isländischen Behörden keine direkten Wettbewerber in der Erbringung von Rechenzentrumsdienstleistungen für internationale Kunden.

5.5 Selektivität und Wettbewerbsverzerrungen

(72) Nach Auffassung der isländischen Behörden stimmt der von der Überwachungsbehörde in der Einleitungsentscheidung vertretene Standpunkt, dass die Beihilfe selektiv ist, nicht mit ihrer Sicht der Dinge überein.

(73) Erstens wird Island zufolge das Vorliegen von Selektivität insofern nicht durch Fakten erhärtet, als — der Grundsatz des marktwirtschaftlich handelnden Kapitalgebers bei einer Reihe der von der Überwachungsbehörde festgestellten Beihilfen befolgt wurde, — nach den Rechtsvorschriften zum Anreizeffekt (43) jeder potenzielle neue Marktteilnehmer die Verne gewährten Maßnahmen in Anspruch nehmen kann, — die Verne eingeräumte „Ausschließlichkeit“ sowohl in Bezug auf die Bedingungen als auch die Dauer sehr begrenzt ist und ganz einem zu marktüblichen Bedingungen vereinbarten Geschäft entspricht, um den durch einen Immobilienkauf im Gebiet Reykjanesbær geschaffenen Geschäftswert zu erhalten.

(74) Zweitens sind nach Angaben der isländischen Behörden alle in Island tätigen Rechenzentrumsbetreiber fast ausschließlich auf den lokalen Bedarf von privaten Unternehmen und Regierungsstellen (d. h. einen ganz anderen Markt oder Teil eines Marktes als den Zielmarkt von Verne) ausgerichtet. Island macht geltend, dass außer Verne keine anderen erfahreneren internationalen Rechenzentrumsbetreiber ein spürbares Interesse an einer Investition in Island bekundet haben, obwohl der isländische Staat stark für die Insel als idealen Standort für ein Rechenzentrum geworben hat. Nur ein anderer Rechenzentrumsbetreiber, Thor Data Centre, habe in Island den Geschäftsbetrieb aufgenommen; dieser Betreiber konzentriere sich allerdings auf ein über einen rein lokalen Markt hinausgehendes Marktsegment und seine Zielgruppe seien kleinere Endkunden. Thor Data Centre benötige nur einen Bruchteil der von Verne für die Aufnahme der Rechenzentrumsdienste benötigten Anfangsinvestitionen.

(75) Die Auswirkungen des Rechenzentrums auf den relevanten Markt seien äußerst gering. Island habe derzeit im Wesentlichen einen Anteil von 0 % am weltweiten Rechenzentrumsmarkt. Daher sei die Schlussfolgerung, die in der Investitionsvereinbarung vorgesehenen Beihilfen würden den Wettbewerb verzerren, nicht realistisch.

II. RECHTLICHE WÜRDIGUNG

1. FÖRMLICHE PRÜFUNG FÜR BESTIMMTE MASSNAHMEN ABGESCHLOSSEN

(76) Gemäß Artikel 8 Absatz 1 des Teils II von Protokoll 3 kann eine Anmeldung rechtzeitig vor der Entscheidung der Überwachungsbehörde zu einer Maßnahme zurückgezogen werden. Am 28. September 2011 setzte Island die Überwachungsbehörde von der Aufhebung der Investitionsvereinbarung in Kenntnis und zog die Anmeldung zurück.

(77) Nach Artikel 8 Absatz 2 des Teils II von Protokoll 3 kann die Überwachungsbehörde in Fällen, in denen eine förmliche Prüfung eingeleitet wurde, diese bei Rücknahme der Anmeldung einstellen. Die förmliche Prüfung nach Artikel 1 Absatz 2 des Teils I von Protokoll 3 betreffend die folgenden in der Investitionsvereinbarung genannten Steuer- und Gebührenermäßigungen wird somit ohne weitere Prüfung abgeschlossen: 1) Körperschaftssteuersatz 2) Abschreibungsregelungen 3) Industrie- und Marktabgaben 4) Stempelgebühren 5) Bebauungsplangebühr 6) Einfuhrzölle 7) Aussetzung der MwSt-Zahlung auf Einfuhren und Strom 8) Sicherheitskontrollgebühr für Stromerzeugung 9) Nettowertsteuergarantie.

(78) Island hat überdies erklärt, dass der mit Farice am 26. Februar 2008 geschlossene Bandbreitenvertrag aufgehoben wurde. Deshalb wird die förmliche Prüfung des mit Farice am 26. Februar 2008 geschlossenen Bandbreitenvertrags eingestellt.

2. VORLIEGEN EINER STAATLICHEN BEIHILFE

(79) Artikel 61 Absatz 1 des EWR-Abkommens lautet folgendermaßen: „Soweit in diesem Abkommen nicht etwas anderes bestimmt ist, sind Beihilfen der EG-Mitgliedstaaten oder der EFTA-Staaten oder aus staatlichen Mitteln gewährte Beihilfen gleich welcher Art, die durch die Begünstigung bestimmter Unternehmen oder Produktionszweige den Wettbewerb verfälschen oder zu verfälschen drohen, mit dem Funktionieren dieses Abkommens unvereinbar, soweit sie den Handel zwischen Vertragsparteien beeinträchtigen.“

(80) Dies beinhaltet, dass eine Maßnahme eine staatliche Beihilfe im Sinne von Artikel 61 Absatz 1 des EWR-Abkommens darstellt, wenn alle nachfolgend genannten Bedingungen zusammen erfüllt sind: Die Maßnahme wird i) vom Staat oder mit staatlichen Mitteln gewährt; ii) sie verschafft dem Begünstigten einen wirtschaftlichen Vorteil; iii) sie ist selektiv; iv) sie hat eine Auswirkung auf den Handel zwischen Vertragsparteien und droht den Wettbewerb zu verfälschen (44).

(81) Die Überwachungsbehörde wird das Vorliegen einer staatlichen Beihilfe im Hinblick auf jede einzelne Maßnahme, die Gegenstand dieser Entscheidung ist, gesondert prüfen.

2.1 Lizenz- und Abgabenvereinbarung

2.1.1 Einsatz staatlicher Mittel

(82) Die Einstufung einer Beihilfe als staatliche Maßnahme setzt voraus, dass der Vorteil durch den Staat oder aus staatlichen Mitteln gewährt wird. Im Sinne der Beihilfevorschriften deckt der Begriff „Staat“ sowohl regionale als auch staatliche Stellen (45) ab. Ein Steuereinnahmeverlust ist ein Verbrauch staatlicher Mittel wie im Fall von Steuerausgaben. Die staatliche Unterstützung kann nicht nur über Steuergesetze, -verordnungen und -verwaltungsvorschriften, sondern auch durch die Praxis der Steuerverwaltung gewährt werden. (46) Eine Minderung der Steuerbemessungsgrundlage oder eine vollständige bzw. teilweise Ermäßigung des Steuerbetrags, der Gebühren oder der Abgaben impliziert einen Einnahmeverlust und kommt daher der Verwendung staatlicher Mittel in Form von Steuerausgaben gleich.

(83) Im vorliegenden Fall ist der Staat mittels einer Vereinbarung zwischen der Gemeinde und Verne (der ‚Lizenz- und Abgabenvereinbarung’) tätig geworden. Diese Vereinbarung enthält die folgenden Ausnahmen für Gemeindesteuern, so wie sie nachfolgend in Abschnitt I.3.4 weiter beschrieben sind: (a) garantierter Höchstsatz von 1,65 % auf Jahresbasis für die Grundsteuer; (b) feste Bemessungsgrundlage in Höhe von 1 030 600 000 ISK anstelle der jährlichen amtlichen Bewertung von Grundstücken und Gebäuden für die Grundsteuer; (c) aufgeschobene Indexierung der Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer; (d) keine Erhebung der Grundsteuer vor dem 1. Januar 2011; (e) feste Grundlage für künftige Gebäude anstelle einer amtlichen Bewertung für die Grundsteuer; (f) keine Straßenbauabgabe für bestehende Gebäude; (g) 25 % Straßenbauabgabe für neue Gebäude.

(84) Alle oben genannten Maßnahmen haben einen Einnahmenverzicht der öffentlichen Hand zur Folge. Was insbesondere die Straßenbauabgabe betrifft, stellt die Behörde fest, dass es sich dabei nach isländischem Recht um eine Abgabe und nicht – wie nachfolgend im Abschnitt zur Prüfung der Frage, ob ein Vorteil geschaffen wurde, weiter ausgeführt – um eine Gebühr für Dienstleistungen handelt. Die Tatsache, dass Verne Straßen innerhalb der Grenzen des gepachteten Grundstücks bauen wird, ändert nichts daran, dass die Ausnahme von der Entrichtung der Straßenbauabgabe einen Einnahmenverzicht der öffentlichen Hand in Form der Straßenbauabgabe zur Folge hat.

2.1.2 Selektivität

(85) Um unter die staatlichen Beihilfevorschriften zu fallen, muss eine Maßnahme in dem Sinne selektiv sein, dass sie „bestimmte Unternehmen oder Wirtschaftszweige begünstigt.“ Verne ist ein Unternehmen im Sinne der Beihilfevorschriften des EWR-Abkommens. Gemäß der ständigen Rechtsprechung auf dem Gebiet des Wettbewerbsrechts deckt der Begriff „Unternehmen” „ jede eine wirtschaftliche Tätigkeit ausübende Einheit unabhängig von ihrer Rechtsform und der Art ihrer Finanzierung” (47) ab. Am 4. November 2009 unterzeichnete die Gemeinde die Lizenz- und Abgabenvereinbarung lediglich mit Verne. Folglich gelten die Maßnahmen, die Gegenstand dieser Vereinbarung sind, ausschließlich für Verne und die Lizenz- und Abgabenvereinbarung begünstigt Verne. Das Kriterium des “selektiven Charakters der Beihilfe“ ist folglich erfüllt.

2.1.3 Wirtschaftlicher Vorteil

(86) Die Überwachungsbehörde erinnert daran, dass die Begriffsbestimmung der Beihilfe weiter gefasst ist als die des Zuschusses, da mit ihr nicht nur positive Vorteile wie bei den Zuschüssen als solche einhergehen, sondern sie auch staatliche Maßnahmen umfasst, die die Kosten auf verschiedene Art und Weise mindern, die in der Regel im Haushalt eines Unternehmens ausgewiesen sind und die folglich - ohne Zuschüsse im strengen Sinne der Definition zu sein - ihnen ihrem Wesen nach ähnlich sind und die gleiche Wirkung zeitigen. (48) Nach ständiger Rechtsprechung ist eine Maßnahme, mit der staatliche Stellen bestimmten Unternehmen eine Abgabenbefreiung gewähren, die zwar nicht mit der Übertragung staatlicher Mittel verbunden ist, aber die Begünstigten finanziell besser stellt als die übrigen Abgabepflichtigen, eine staatliche Beihilfe oder eine aus staatlichen Mitteln gewährte Beihilfe. (49)

(87) Ein solcher Vorteil kann durch eine Senkung der Steuerlast des Unternehmens auf verschiedene Weise geschaffen werden, einschließlich durch Minderung der Steuerbemessungsgrundlage oder vollständige oder teilweise Ermäßigung des Steuerbetrags oder durch Zahlungsaufschub, Aufhebung der Steuerschuld oder außergewöhnliche Vereinbarung über die Abzahlung der Steuerschuld in Raten. (50)

(88) Die von der Lizenz- und Abgabenvereinbarung abgedeckten Einzelmaßnahmen müssen weiter geprüft werden, um zu ermitteln, ob und in welchem Maße sie Verne einen wirtschaftlichen Vorteil verschaffen

2.1.3.1 Fester Grundsteuersatz von 1,65 %

(89) Verne wird ein jährlicher Grundsteuersatz von 1,65 % garantiert (so wie er derzeit in der Regel von der Gemeinde erhoben wird). Dies gilt auch in der Zukunft für den Fall, dass der Steuersatz anstelle der gemäß Gesetz 4/1995 (51) erhobenen Grundsteuer erhöht werden sollte. Durch die Festlegung des derzeit anwendbaren Steuersatzes als Obergrenze für einen unbestimmten Zeitraum erhielt Verne einen Grad an Planungssicherheit hinsichtlich der Grundsteuer, der anderen Wirtschaftsteilnehmern nicht gewährt wurde. Diese Garantie für künftige Änderungen durch Rechts- oder Verwaltungsvorschriften stellt als solche eine staatliche Beihilfe im Sinne von Artikel 61 Absatz 1 des EWR-Abkommens dar.

2.1.3.2 Feste Bemessungsgrundlage von1 030 600 000 ISK für die Grundsteuer

(90) In der Lizenz- und Abgabenvereinbarung wurde eine feste Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer in Höhe von 1 030 600 000 ISK festgelegt, die nach dem isländischen Baukostenindex (52) angepasst wird. Nach Gesetz Nr. 4/1995 entrichten alle Unternehmen eine Grundsteuer, die auf der Basis der jährlich vorgenommenen amtlichen Bewertung von Grundstücken und Gebäuden berechnet wird. Bei Abschluss der Lizenz- und Abgabenvereinbarung wurde die amtliche Bewertung der von Verne gepachteten Grundstücke und der Gebäude in seinem Besitz wie folgt vorgenommen (im Jahr 2008, das den gesetzlichen Regelungen zufolge die Grundlage für die 2009 erhobene Grundsteuer darstellt): Gebäude 868 45 250 000 ISK Gebäude 869 578 550 000 ISK Gebäude 872 52 700 000 ISK Gebäude 866 23 650 000 ISK Gebäude 864 70 900 000 ISK Grundstück 9,6 ha 181 200 000 ISK Gesamtwert 1 359 050 000 ISK

(91) Folglich wurde die Steuerbemessungsgrundlage für Verne im Rahmen der Lizenz- und Abgabenvereinbarung unter dem gemäß den gesetzlichen Regelungen berechneten Wert festgelegt (1 030 600 000 ISK anstatt 1 359 050 000 ISK). Aufgrund der niedrigeren Steuerbemessungsgrundlage musste Verne weniger Kosten tragen als normalerweise üblich und erhielt einen dementsprechenden Vorteil.

2.1.3.3 Aufgeschobene Indexierung der Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer

(92) Durch die Festlegung der Bemessungsgrundlage anhand des Baukostenindexes zum Zeitpunkt der Aufnahme der Tätigkeit durch Verne muss das Unternehmen Kosten nicht tragen, die es ansonsten nach den üblichen gesetzlichen Regelungen entrichten würde. In diesem Fall müssen Eigentümer von Immobilien und Pächter von Grundstücken die Grundsteuer auf der Basis des zum Zeitpunkt des Erwerbs/der Pacht der Immobilie festgesetzten und jährlich indexierten Werts zahlen. Diese Kosten wären in der Regel vom Unternehmen zu tragen. Die Entlastung von diesen Kosten verschafft Verne folglich einen Vorteil.

2.1.3.4 Ab dem 1. Januar 2011 zu entrichtende Grundsteuer

(93) Gemäß Gesetz Nr. 4/1995 wird die kommunale Grundsteuer in Island auf alle Gebäude erhoben, die im Vorjahr einer amtlichen Bewertung unterzogen wurden. Die von Verne 2008 erworbenen Gebäude wurden zum Kaufzeitpunkt einer amtlichen Bewertung unterzogen. Aufgrund der in der Lizenz- und Abgabenvereinbarung (53) vorgesehenen steuerfreien Periode zwischen Kaufzeitpunkt und 1. Januar 2011 muss Verne Kosten nicht tragen, die das Unternehmen ansonsten zu tragen hätte. Folglich erhält Verne einen Vorteil. Die Maßnahme stellt daher eine staatliche Beihilfe im Sinne von Artikel 61 Absatz 1 EWR-Abkommen dar.

2.1.3.5 Feste Grundsteuerbemessungsgrundlage für künftige Gebäude

(94) Anstelle der amtlichen Bewertung als Steuerbemessungsgrundlage nach Gesetz Nr. 4/1995 wird die Steuerbasis für künftige am Standort zu errichtende Gebäude abzüglich folgender Posten ermittelt: i) der Kosten für den Ausbau der Außenmauern und ii) eines Betrags von 85 500 ISK pro m2, der nach dem isländischen Baukostenindex (ab dem Monat, in dem Verne Tätigkeiten für Kunden aufnimmt/das Gebäude betriebsbereit wird) proportional zum Belegungsgrad (54)) angepasst wird. Da Verne Gebäude errichten wird (oder dies bereits getan hat), muss Verne weniger Kosten tragen als normalerweise üblich und erhält einen dementsprechenden Vorteil.

2.1.3.6 Keine Straßenbauabgabe für bestehende Gebäude

(95) In Artikel 3 des Gesetzes Nr. 153/2006 über die Straßenbauabgabe (gatnagerðargjald) heißt es, dass die isländischen Gemeinden diese einmalige Abgabe auf Immobilien in allen städtischen Gebieten erheben sollen. Diesem Gesetz zufolge sind die Gemeinden zur Erhebung der Abgabe verpflichtet, wobei sie sie auf bis zu 15 % der vom isländischen Statistikamt (‚Statistics Iceland’) ermittelten offiziellen Gebäudekosten pro m2 festsetzen können. Steuerbemessungsgrundlage ist das Gebäude, das auf dem betreffenden Grundstück nach den Vorgaben der Stadtplanung und der erteilten Baugenehmigung errichtet werden darf. Artikel 5 sieht die Möglichkeit eines Steuererlasses oder einer Steuerermäßigung vor, die in der Gemeindesatzung festzuschreiben wäre. Darüber hinaus sieht Artikel 6 einen ad hoc-Erlass bzw. eine ad hoc-Ermäßigung für besondere Umstände vor.

(96) Aufgrund von Artikel 1 Absatz 1 der Lizenz- und Abgabenvereinbarung wird Verne keine Straßenbauabgabe auf bestehende Gebäude entrichten.

(97) Bei der Gebühr nach Gesetz Nr. 153/2006 handelt es sich der Definition nach eher um eine Abgabe als um eine als Gegenleistung für eine Dienstleistung erhobene Gebühr, so wie von der Überwachungsbehörde in der Einleitungsentscheidung beschrieben. Diese Wesensart der Straßenbauabgabe wird in Artikel 1 des Gesetzes (55) ausdrücklich beschrieben.

(98) In Gesetz Nr. 153/2006 heißt es weiter, dass die Gemeinden in Island verpflichtet sind, den Satz der Straßenbauabgabe in der unter Abschnitt B des Staatsblatts veröffentlichten Gemeindesatzung festzulegen. Gemäß der Satzung vom 20. Januar 2008 betreffend Straßenbauabgaben in Reykjanesbær (56) beläuft sich der anwendbare Satz für Industriegelände in Reykjanesbær auf 7,5 % der nach Artikel 3 des Gesetzes Nr. 153/2006 festgelegten Steuerbemessungsgrundlage. Nach Gesetz Nr. 153/2006 wird die Abgabe fällig, wenn ein Grundstück gepachtet, ein Gebäude instand gesetzt oder umgebaut oder umgewidmet wird oder bestehende Gebäude erweitert werden. Folglich hätte Verne die Abgabe gemäß der Satzung entrichtet, d. h. auch für bestehende Gebäude, die zuvor militärisch genutzt wurden und für die in der Vergangenheit keine Straßenbauabgabe zu entrichten war. Die Überwachungsbehörde erinnert daran, dass die üblichen Steuervorschriften gemäß Artikel 5 des Gesetzes Nr. 176/2006 auf alle Immobilien innerhalb des früheren Marinestützpunkts anwendbar sind, sobalb diese in in zivile Nutzung überführt worden sind. (57)

(99) Die Befreiung nach Artikel 1 Absatz 1 der Lizenz- und Abgabenvereinbarung entbindet Verne von Kosten, die das Unternehmen normalerweise hätte tragen müssen und verschafft ihm somit einen Vorteil.

2.1.3.7 25 % Straßenbauabgabe auf neue Gebäude

(100) Nach der Lizenz- und Abgabenvereinbarung (58) wird Verne lediglich 25 % der üblicherweise nach Gesetz Nr. 153/2006 zu entrichtenden Abgaben zahlen, „was auf die Größe der Immobilien […] und den Umfang des Projekts sowie dessen erhebliche Auswirkungen auf die Einnahmen von Reykjanesbær zurückzuführen ist”. In der Vereinbarung heißt es weiter, dass Verne in Zukunft auf seine eigenen Kosten Straßenbauarbeiten auf dem Gelände durchführen wird sowie „normalerweise als Gegenleistung zu den Straßenbauabgaben erbrachte Arbeiten.” Demgegenüber werde die Gemeinde die Straßenanbindug des Geländes übernehmen.

(101) Die im Rahmen der Lizenz- und Abgabenvereinbarung um 75 % geminderte Straßenbauabgabe für neue Gebäude liegt unter dem üblicherweise gemäß der gesetzlichen Regelungen berechneten Wert. Aufgrund der niedrigeren Steuerbemessungsgrundlage musste Verne weniger Kosten tragen als normalerweise üblich und erhielt einen dementsprechenden Vorteil.

2.1.4 Beeinträchtigung des Handels und Verzerrung des Wettbewerbs

(102) Bezüglich der in Artikel 61 Absatz 1 des EWR-Abkommens festgelegten Kriterien für Beihilfen, „die den Wettbewerb verfälschen oder zu verfälschen drohen, soweit sie den Handel zwischen Vertragsparteien beeinträchtigen“, ist nach der Rechtsprechung kein Nachweis einer tatsächlichen Auswirkung der Beihilfen auf den Handel zwischen den Vertragsparteien und einer tatsächlichen Wettbewerbsverzerrung erforderlich, sondern es ist nur zu prüfen, ob die Beihilfen geeignet sind, diesen Handel zu beeinträchtigen und den Wettbewerb zu verfälschen. (59) Wenn durch die Gewährung einer staatlichen Beihilfe die Position eines Unternehmens im Vergleich zu Wettbewerbern im EWR ausgebaut wird, dürfte der Handel durch diese Beihilfe beeinträchtigt werden. Umgekehrt braucht das begünstigte Unternehmen nicht selbst an dem besagten Handel teilzunehmen. (60)

(103) Verne gedenkt Dienstleistungen auf dem Gebiet von Rechenzentren, auch für andere EWR-Länder, zu erbringen. Rechenzentrumsdienstleistungen sind im EWR und auf den internationalen Märkten weit verbreitet. Auf dieser Grundlage kommt die Überwachungsbehörde zu dem Schluss, dass die Lizenz- und Abgabenvereinbarung geeignet ist, den Wettbewerb zu verfälschen und den Handel zwischen Vertragsparteien des EWR-Abkommens zu beeinträchtigen.

2.1.5 Schlussfolgerung hinsichtlich des Vorliegens einer staatlichen Beihilfe in der Lizenz- und Abgabenvereinbarung

(104) Die oben genannten Ausnahmen bezüglich der kommunalen Steuern (Grundsteuer und Straßenbauabgabe), d. h. a) garantierter Höchstsatz von 1,65 % auf Jahresbasis für die Grundsteuer; b) feste Bemessungsgrundlage in Höhe von 1 030 600 000 ISK anstelle der jährlichen amtlichen Bewertung von Grundstücken und Gebäuden für die Grundsteuer; c) aufgeschobene Indexierung der Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer; d) keine Erhebung der Grundsteuer vor dem 1. Januar 2011; e) feste Bemessungsgrundlage für künftige Gebäude anstelle einer amtlichen Bewertung für die Grundsteuer; f) keine Straßenbauabgabe für bestehende Gebäude und g) 25 % Straßenbauabgabe auf neue Gebäude verschaffen Verne einen selektiven Vorteil, es werden staatliche Mittel verwendet, der Handel wird beeinträchtigt und der Wettbewerb verzerrt. Die Maßnahme stellt folglich eine staatliche Beihilfe im Sinne von Artikel 61 Absatz 1 des EWR-Abkommens dar.

2.1.6 Quantifizierung der staatlichen Beihilfe in der Lizenz- und Abgabenvereinbarung

(105) Der Betrag der staatlichen Beihilfe ist der Unterschiedsbetrag zwischen den im Rahmen der Lizenz- und Abgabenvereinbarung zu entrichtenden Steuern einerseits und den Steuern, die Verne im Falle der Anwendung der gesetzlichen Regelungen gezahlt hätte andererseits.

2.1 Immobilienkaufvertrag, Grundpachtvertrag und ergänzender Pachtvertrag

2.2.1 Staatliche Mittel, Selektivität und Auswirkungen auf den Handel

(106) Zunächst sei darauf verwiesen, dass alle drei Verträge, d. h. der Immobilienkaufvertrag, der Grundpachtvertrag und der ergänzende Pachtvertrag, von Verne und der isländischen Finanzbehörde unterzeichnet wurden. (61)

(107) Nachdem festgestellt wurde, dass der Immobilienkaufvertrag, der Grundpachtvertrag und der ergänzende Pachtvertrag direkt vom Staat abgeschlossen wurden und somit staatliche Mittel involviert sind, stellt die Überwachungsbehörde zweitens fest, dass Verne, der potenzielle Begünstigte der in diesen drei Verträgen enthaltenen Maßnahmen, als ein Unternehmen einzustufen ist, da es Wirtschaftstätigkeiten auf dem Markt in Form von Datenspeicherungsdienstleistungen erbringt.

(108) Da die Rechtsgeschäfte drittens potenziell einem bestimmten Unternehmen (d. h. Verne) zugute kamen, sind diese Maßnahmen als selektiv anzusehen.

(109) Viertens verzerren die Maßnahmen den Wettbewerb (oder könnten ihn verzerren) und beeinträchtigen den Handel zwischen den Vertragsparteien des EWR-Abkommens, da Verne ein internationales Rechenzentrum betreiben will, das Dienstleistungen im EWR und weltweit anbieten will.

2.2.2 Vorhandensein eines Vorteils - Prinzip des marktwirtschaftlich handelnden Kapitalgebers

(110) Um bewerten zu können, ob die in diesen drei Verträgen enthaltenen Maßnahmen eine staatliche Beihilfe darstellen, muss die Überwachungsbehörde feststellen, dass der Verkauf der Immobilien und die Pacht des Grundstücks Verne einen Vorteil verschaffen.

(111) Sollten der Immobilienkaufvertrag, der Grundpachtvertrag und der ergänzende Pachtvertrag nach dem Prinzip des marktwirtschaftlich handelnden Kapitalgebers ausgeführt worden sein, d. h. sollte der Staat die Gebäude zum Marktwert verkauft haben und sollten die Bestimmungen des Grundpachtvertrags und des ergänzenden Pachtvertrags den Marktbedingungen entsprechen, würde keine staatliche Beihilfe vorliegen.

(112) Was den Verkauf von Grundstücken oder Gebäuden seitens öffentlicher Stellen an ein Unternehmen oder eine einer Wirtschaftstätigkeit nachgehenden Einzelperson betrifft, ist auf ein Urteil des EuGH zu verweisen, demzufolge ein solcher Verkauf Elemente einer staatlichen Beihilfe umfassen kann, vor allem, wenn der Verkauf nicht zum Marktwert erfolgt, d. h. wenn nicht der Preis erzielt wird, den ein privater Investor unter normalen Wettbewerbsbedingungen erzielt hätte. (62)

2.2.2.1 Immobilienkaufvertrag

(113) Am 26. Februar 2008 verkaufte die Finanzbehörde Verne fünf Immobilien. Um das Vorliegen einer Beihilfe in diesem Fall bewerten zu können, wendet die Überwachungsbehörde die Vorschriften über Elemente staatlicher Beihilfe bei Verkäufen von Bauten oder Grundstücken durch die öffentliche Hand (im Folgenden „Leitlinien“) an. Die Leitlinien stützen sich auf den Grundsatz des marktwirtschaftlich handelnden Kapitalgebers in einer Marktwirtschaft - den sogenannten privaten Investor-Test. Wurde ein bedingungsfreies Bietverfahren o. ä. befolgt?

(114) Gemäß Ziffer 2.1 der Leitlinien ist eine staatliche Beihilfe zugunsten des Käufers automatisch ausgeschlossen, wenn der Verkauf „nach einem hinreichend publizierten, allgemeinen und bedingungsfreien Bietverfahren (ähnlich einer Versteigerung) und die darauf folgende Veräußerung an den meistbietenden oder den einzigen Bieter erfolgt.“ Gemäß den von der Überwachungsbehörde im Rahmen des förmlichen Prüfverfahrens zusammengetragenen Informationen scheinen der Staat oder KADECO in seinem Namen kein Bietverfahren organisiert zu haben. Aus diesem Grunde ist das Vorliegen einer staatlichen Beihilfe nicht automatisch auszuschließen. Die Überwachungsbehörde wird nachfolgend jedoch prüfen, ob ein dem bedingungsfreien Bietverfahren ähnliches Verfahren angewandt wurde, auch wenn es nicht in jeder Hinsicht den Leitlinien entspricht.

(115) Die isländischen Behörden argumentieren in ihrer Stellungnahme zur Einleitungsentscheidung (63) dahingehend, dass die Gebäude im Februar 2008 zum Marktpreis verkauft wurden. Zur Untermauerung dieser Erklärung haben die isländischen Behörden, selbst wenn sie nicht auf die Leitlinien verwiesen, ausgeführt, dass „sämtliche Immobilien des Staates, die KADECO zum damaligen Zeitpunkt verwaltete, mehrere Monate vor dem Verkauf an Verne öffentlich bekannt gemacht wurden“ (64); dass „die Immobilien öffentlich bekannt gemacht wurden und für das Gebäude 869 zwei Angebote unterbreitet wurden: das Angebot von [..] Verne Holdings ehf. und ein Angebot von [einem anderen Bieter]”. (65)

(116) Um zu überprüfen, ob ein einem bedingungsfreien Bietverfahren ähnliches Verfahren durchgeführt wurde, hat die Überwachungsbehörde alle vorliegenden Informationen analysiert.

(117) Beim isländischen nationalen Rechnungshof (Ríkisendurskoðun) handelt es sich um eine unabhängige Stelle unter Federführung des isländischen Parlaments, Alþingi. Seine Hauptaufgabe besteht in der Prüfung der Abschlüsse der zentralen Regierungsstellen sowie in der Überwachung und der Förderung von Verbesserungen des staatlichen Finanzmanagements und der Verwendung öffentlicher Mittel. (66)

(118) Von November 2007 bis März 2008 führte der isländische nationale Rechnungshof eine sogenannte Wirtschaftlichkeitsprüfung (67) in Bezug auf die Geschäfte von KADECO durch. Grund für die Überprüfung waren Behauptungen in der öffentlichen Debatte dahingehend, dass die Interessen des Staates bei der Veräußerung der früheren Verteidigungszone auf dem Keflavík-Flughafen nicht voll geschützt worden seien. Die von Verne gekauften Gebäude befinden sich in dieser Zone. Allerdings standen sie zum Zeitpunkt der Durchführung der Wirtschaftlichkeitsprüfung noch zum Verkauf. In der Prüfung wurde darauf verwiesen, dass KADECO im Namen des isländischen Staates gesetzlich zur Verwaltung der Gebäude in der früheren Verteidigungszone auf dem Keflavík-Flughafen sowie zur Erschließung des Geländes betraut wurde. Folglich war das Unternehmen in jeder Hinsicht zur Veräußerung der Vermögenswerte des Staates in dieser Zone ohne Einbeziehung des staatlichen Handelszentrums (‚State Trading Centre’/Ríkiskaup) (68) berechtigt und KADECO war diesbezüglich auch nicht zu einer Ausschreibung verpflichtet. Darüber hinaus kam man bei der Wirtschaftlichkeitsprüfung zu dem Schluss, dass die staatlichen Interessen bei der Veräußerung der Gebäude geschützt wurden.

(119) Der Bericht über die Wirtschaftlichkeitsprüfung wurde am 26. März 2008 veröffentlicht und ist auf der Website des isländischen nationalen Rechnungshofs abrufbar. (69) Im Bericht wird detailliert auf das Verfahren für die zum Zeitpunkt der Prüfung bereits verkauften oder kurz vor dem Verkauf stehenden Gebäude eingegangen. Zu diesem Zeitpunkt waren bereits 3/4 aller Immobilien in der Zone veräußert. Dem Bericht zufolge wurden die ersten öffentlichen Anzeigen für bestimmte Gebäude in der Zone im März 2007 geschaltet. Dabei wurden 24 spezifische Gebäude zum Verkauf angeboten. (70) Im April 2007 wurden acht zusätzliche Gebäude über Anzeigen in verschiedenen isländischen Zeitungen zum Verkauf angeboten. (71) Im Bericht heißt es, dass seit April 2007 keine weiteren Gebäude über Zeitungsanzeigen zum Verkauf angeboten wurden. Dennoch wurden regelmäßig Anzeigen geschaltet, in denen auf KADECO und seine Homepage verwiesen und um Vorschläge für die Nutzung der Zone gebeten wurde.

(120) Der isländische nationale Rechnungshof verwies in seinem Bericht darauf, dass es besser gewesen wäre, für mehr Gebäude spezifische Anzeigen zu schalten.

(121) Im Fall der fünf an Verne am 26. Februar 2008 verkauften Gebäude wurde nur für ein Gebäude eine spezifische Anzeige geschaltet. Dabei handelte es sich um Gebäude 869. (72) Dieses Gebäude zählt zu den acht Gebäuden, für die im April 2007 Anzeigen geschaltet wurden. Die isländischen Behörden führten aus, dass die Atlantic Film Studios am 23. April 2007 ein Angebot für dieses Gebäude unterbreitet hatten. Der Überwachungsbehörde liegt eine Kopie des Angebots vor. Atlantic Film Studios boten 35 000 ISK pro m2, was in Anbetracht der geschätzten Größe des Gebäudes Nr. 869 zum damaligen Zeitpunkt (13 000 m2) zu einem Gesamtpreis von 455 000 000 ISK im Angebot führte. Darüber hinaus boten die Atlantic Film Studios an, 15 000 000 ISK für die Asphaltflächen außerhalb der Grenzen von Gebäude 869 zu zahlen. Die isländischen Behörden teilten mit, dass dieses Angebot abgelehnt wurde. (73)

(122) Auf der Grundlage der obigen Ausführungen kann die Überwachungsbehörde nicht zu dem Schluss kommen, dass ein dem bedingungsfreies Bietverfahren ähnliches Verfahren in diesem Falle angewandt wurde. Das Vorliegen einer staatlichen Beihilfe kann folglich nicht automatisch ausgeschlossen werden.

(123) Die Leitlinien sehen ein alternatives Verfahren für den Ausschluss von Beihilfen vor (die sogenannte Methode der Bewertung durch unabhängige Gutachten, siehe Abschnitt 2.2). Selbst wenn die isländischen Behörden nicht dahingehend argumentiert haben, dass die Beihilfe aufgrund der beschriebenen Methode ausgeschlossen wurde, wird die Behörde prüfen, ob dies der Fall war.

(124) Am 23. April 2007 veranschlagte ein Sachverständiger, der lokale Immobilienmaker Fateignastofa Suðurnesja, den Marktwert des Gebäudes 869 unter Zugrundelegung einer Fläche von 13 382 m2 auf 980 000 000 ISK bzw. rund 73 000 ISK pro m2. Da Verne dieses Gebäude sowie vier weitere Gebäude im Februar 2008 zu einem Gesamtpreis von 14,5 Mio. USD, d. h. zu einem damaligen Wert von 957 000 000 ISK, erwarb, stellt sich die legitime Frage, ob für diese Gebäude tatsächlich der Marktwert gezahlt wurde.

(125) Wie zuvor erwähnt, argumentierten die isländischen Behörden in ihrer Stellungnahme zur Einleitungsentscheidung dahingehend, dass die Gebäude zum Marktwert veräußert wurden. Zur Untermauerung dieser Erklärung verwiesen sie u. a. auf das zuvor genannte unabhängige Gutachten für das Gebäude 869. Die isländischen Behörden haben der Überwachungsbehörde eine Kopie des vom Sachverständigen unterzeichneten Gutachtens vom23. April 2007 übermittelt. Dieser Bericht ist kurz (weniger als eine Seite). In ihm wird Gebäude 869 als eine Stahlkonstruktion mit einer Fläche von 13 383 m2 in gutem Zustand und mit guten Zugangsmöglichkeiten bezeichnet. (74) Aufgrund der vorhandenen Unterlagen, der Inspektion des Gebäudes und der Erhebung für vergleichare Immobilien in der besagten Zone veranschlagt der Sachverständige den Marktpreis des Gebäudes auf 980 000 000 ISK. Der Sachverständige verweist auf die Möglichkeit der Nutzung des Gebäudes im Zusammenhang mit dem nahe gelegenen internationalen Flughafen Keflavík und unterstreicht die vielfachen Nutzungsmöglichkeiten der Immobilie aufgrund der hohen Räume der Gebäude.

(126) Die Überwachungsbehörde verweist darauf, dass die isländischen Behörden in ihren Kommentaren zur Einleitungsentscheidung ausführten, dass die Bewertung durch den Sachverständigen darauf abzielte, „den Wert eines neuen Gebäudes im Vergleich zu anderen Immobilien widerzuspiegeln“. (75) Die Bewertung des Sachverständigen zielt aber eindeutig auf die Bedingungen von Gebäude 869 ab und enthält keinerlei Verweise auf neue Gebäude. Der Bericht des isländischen nationalen Rechnungshofs folgt zudem nicht der Auslegung, dass das Sachverständigengutachten den Wert neuer Gebäude widerspiegelt.

(127) Da das Gutachten sich nur auf eines der fünf an Verne verkauften Gebäude bezieht, wurde es zehn Monate vor der Veräußerung der Gebäude an Verne vorgenommen und es scheint nicht klar zu sein, ob es sich tatsächlich auf allgemein akzeptierte Marktindikatoren und Bewertungsstandards stützte. Im Sinne der Leitlinien für die Zwecke des vorliegenden Falls kann es nicht als eine unabhängige Bewertung durch einen Sachverständigen für alle fünf an Verne verkauften Gebäude angesehen werden.

(128) Es stellt sich sodann die Frage, wie der Marktpreis der Gebäude im vorliegenden Fall ermittelt werden kann. Da nicht auf das Verfahren für den automatischen Ausschluss von Beihilfen zurückgegriffen wurde, das dem Staat im Rahmen der Leitlinien der Überwachungsbehörde zur Verfügung stand, wird sich die Überwachungsbehörde bei der Bewertung des Marktwerts im vorliegenden Fall auf den systematischen und logischen Ansatz der Leitlinien stützen.

(129) Die Gesamtfläche aller von Verne erworbenen Gebäude belief sich 31 008 m2. (76) Der zum damaligen Zeitpunkt entrichtete Gesamtpreis in Höhe von 957 000 000 ISK entsprach einem Preis von ca. 31 000 ISK pro m2, der ca. 4 000 ISK unter dem von Atlantic Film Studios zehn Monate zuvor für Gebäude 869 gebotenem Preis pro m2 lag. Dieses Angebot wurde von den isländischen Behörden (77) abgelehnt. Nach Auffassung der Überwachungsbehörde ist darin schon ein Indiz dafür zu sehen, dass die Gebäude unter Marktpreis an Verne verkauft wurden.

(130) Wie oben erläutert kann sich die Überwachungsbehörde nicht völlig auf das Sachverständigengutachten verlassen. Nach Auffassung der Überwachungsbehörde lässt es vielmehr darauf schließen, dass der gezahlte Preis unter dem Marktwert gelegen haben dürfte. Dies ist auch in Anbetracht des nach Angaben der isländischen Behörden einzigen anderen Angebots zu sehen, das überdies zehn Monate vor dem tatsächlichen Verkauf an Verne unterbreitet wurde.

(131) Die Bewertung der Frage, ob der Marktpreis entrichtet wurde, muss angesichts des in den Leitlinien der Überwachungsbehörde vorgesehenen, aber nicht erfolgten Rückgriffs auf die automatische Annahme rückblickend erfolgen. (78) Die Überwachungsbehörde ist verpflichtet, nach Maßgabe aller verfügbaren Informationen in derlei Fällen die verlässlichste Methode zur Bestimmung des Werts einer Immobilie anzuwenden.

(132) Nach Auffassung der Überwachungsbehörde können verlässliche Informationen diesbezüglich im Bericht des zuvor genannten isländischen nationalen Rechnungshofs gefunden werden, auch wenn nicht ausgeschlossen werden kann, dass andere vom Staat abgeschlossene und im Bericht analysierte Verkaufsverträge staatliche Beihilfen enthalten. Der Überwachungsbehörde zufolge beinhaltet der Bericht nützliche Informationen über die Situation vor dem Verkauf an Verne und zum Verkaufszeitpunkt, die bei der Bestimmung des Marktwerts in der betreffenden Zone von Nutzen sein können.

(133) In dem Bericht heißt es auch, dass derselbe Immobilienmakler, der das Gutachten für Gebäude 869, eines der an Verne veräußerten Gebäude, erstellte, auch einen beträchtlichen Teil der Gebäude in der Zone, die der Staat zum Verkauf anbot, bewertete. Allerdings wurden nicht alle Gebäude einem Gutachten unterzogen. Der Bericht enthält zudem Informationen über die vom Sachverständigen angestellten Annahmen und stellt klar, dass sich die Gutachten auf Marktpreise in der Zone unter Berücksichtigung der Baukosten stützten. In dem Bericht heißt es aber auch, dass die Gebäude nicht einzeln bewertet, sondern vielmehr nach Alter, Zustand und Nutzungsmöglichkeiten zu Gruppen zusammengefasst wurden. Sodann wurden verschiedene Gruppen bewertet. Beim Wertgutachten wurden die erforderlichen Verbesserungen der Stromversorgung (Wechsel von den US-amerikanischen auf europäische Standards), die Belegenheit sowie die Entfernung von Infrastrukturen berücksichtigt. Nicht berücksichtigt wurden jedoch weder das große zusätzliche Immobilienangebot auf dem Gelände, als der US-Marinestützpunkt in die zivile Nutzung überführt wurde, noch der Wiederverkauf und die anscheinend in einigen Fällen vorgenommene Nutzungsbeschränkung. Wie in dem Bericht erläutert, wurden vor dem Verkauf an Verne tatsächlich Gebäude an andere Unternehmen auf dem Gelände veräußert: In der ersten Phase (erstes Halbjahr 2007) wurden Gebäude zu 57 % des Preises des Wertgutachtens verkauft (22 Gebäude, die allesamt an ein einziges Unternehmen veräußert wurden). Später, im Herbst 2007, wurden Gebäude an verschiedene Unternehmen/Organisationen zu 72 % bis 87 % des im Gutachten ermittelten Preises verkauft. Diese Immobilien wurden in kleineren Einheiten veräußert. Schließlich wird in dem Bericht der Fall beschrieben, in dem ein Unternehmen zwei Schulgebäude zu 30 % des Preises des Wertgutachtens erwarb. Auch wenn die Überwachungsbehörde im vorliegenden Fall nicht zu der Frage Stellung nehmen kann, ob bei den besagten Transaktionen staatliche Beihilfen involviert waren, lässt sich aus den zuvor genannten Informationen ableiten, dass die Wertgutachten nicht die zweckmäßigste oder allein angebrachte Methode zur Ermittlung des Marktpreises auf dem in diesem Fall untersuchten Gelände gewesen sein dürften.

(134) Die Überwachungsbehörde verweist darauf, dass sie keinen Grund zur Annahme hat, dass der Staat Gutachten für die Gebäude 868, 866, 872 oder 864, die an Verne verkauft wurden, in Auftrag gegeben hat. Die isländischen Behörden hätten derlei Informationen gegebenenfalls übermittelt. Das einzige vorliegende Wertgutachten im Falle der fünf an Verne veräußerten Gebäude ist das für Gebäude 869. Es ist auch das einzige der fünf Gebäude, für das gemäß dem Bericht des zuvor genannten isländischen nationalen Rechnungshofs und den von den isländischen Behörden übermittelten Informationen eine Anzeige geschaltet wurde. Die Überwachungsbehörde hat desweiteren keinen Grund zur Annahme, dass die Grundlage für die Wertgutachten der anderen Gebäude auf dem Gelände eine andere als bei dem vorliegenden Gutachten war.

(135) Da eine allgemeine Verwendung des 2007 erstellten Wertgutachtens für Gebäude 869 als Indikator für den Marktwert im vorliegenden Fall zu kurz greift und das Gutachten nur eines der fünf an Verne verkauften Gebäude betrifft und zehn Monate vor der Vertragsunterzeichnung mit Verne erstellt wurde, kann dieses Gutachten nach Auffassung der Überwachungsbehörde nicht direkt als repräsentativer Preis pro m2 zugrunde gelegt werden, den ein privater Wirtschaftsteilnehmer bei einer gemeinsamen Veräußerung der fünf Gebäude akzeptiert hätte, wäre er ihr Eigentümer gewesen. Allerdings kann es nach Auffassung der Überwachungsbehörde ein Hinweis darauf sein, dass der Marktpreis höher als der tatsächlich von Verne gezahlte Preis lag.

(136) Die Überwachungsbehörde wird sich folglich auf einen anderen Indikator für den Markpreis als den im Wertgutachten für den vorliegenden Fall ermittelten Preis stützen müssen.

(137) In Island schätzt eine zentrale unabhängige Behörde, ‚Registers Iceland’ (Þjóðskrá Íslands), jährlich den Wert sämtlicher zivil genutzter Immobilien, d. h. von Grundstücken und Gebäuden (79). Der Wert soll den Marktwert widerspiegeln.

(138) Registers Iceland stützt sich bei seiner Bewertung auf Gesetz Nr. 6/2001 über die Registrierung und Bewertung von Eigentum. Gemäß Artikel 27 des Gesetzes spiegelt die registrierte Bewertung der Immobilie den Marktwert des Eigentums wider. Ist der Marktwert nicht bekannt, muss die Bewertung auf der Grundlage der besten verfügbaren Informationen über den Marktpreis vergleichbarer Immobilien erfolgen. Dabei sind die Einnahmen, die Kosten des Gebäudes, die Anbindung der Immobilie an die Verkehrsinfrastruktur, ihr Alter, das Nutzungspotenzial, Nebeneinkünfte, die Bodenbeschaffenheit, die Vegetation, die Landschaft sowie sämtliche anderen Aspekte zu berücksichtigen, die den Marktpreis der besagten Immobilie beeinträchtigen könnten.

(139) Registers Iceland bewertet sämtliche Immobilien einmal jährlich auf der Grundlage des Marktpreises vom letzten Februar. Dieser Wert tritt dann am 31. Dezember desgleichen Jahres in Kraft. Die jährliche Bewertung stützt sich auf die Informationen über die Merkmale jedes Eigentums sowie auf den gemäß der eingetragenen Verkaufsverträge ermittelten Marktpreis.

(140) Verkaufspreise und Zahlungsbedingungen für jeden in Island abgeschlossenen Verkaufsvertrag werden in die von Registers Iceland verwaltete Datenbank für Immobilienregistrierung eingegeben. Die registrierten Verkaufsverträge bilden die Grundlage der Bewertung. Registers Iceland verwendet die gesammelten Daten zur Bewertung des Wohnungsmarktes sowie des Marktes für Industrie- und andere Gewerbegebäude in Island. Diese Marktinformationen sind öffentlich verfügbar. (80)

(141) Seit April 2010 veröffentlicht Registers Iceland Marktinformationen über gewerblich genutzte Gebäude einmal monatlich. (81) Diese Daten enthalten Informationen über die Zahl der monatlich erfassten Verkaufsverträge für diese Gebäude ab Januar 2005, die Zahl der Transaktionen, für die der Verkaufspreis bekannt ist, und den amtlichen Gesamtwert der veräußerten Gebäude im Vergleich zum Gesamtverkaufspreis für alle monatlich erfassten Verträge, die in zwei geografische Kategorien unterteilt werden: die Hauptstadtregion und das übrige Land. Die von Verne erworbenen Gebäude gehören zur zweiten geografischen Kategorie.

(142) Aus den Marktdaten geht hervor, dass der Gesamtpreis gewerblich genutzter Gebäude auch außerhalb der Hauptstadtregion in der Regel über dem amtlichen Gesamtwert für alle in den Monaten, in denen die Daten erhoben wurden, veräußerten Gebäude lag, d. h. für den Zeitraum ab dem 1. Januar 2005 bis heute. (82) Dies bedeutet, dass in den Fällen, in denen Daten vorliegen, der amtliche Wert üblicherweise nicht über dem aktuellen Marktpreis liegt.

(143) Die Überwachungsbehörde vertritt die Auffassung, dass in Ermangelung eines tatsächlichen echten Marktwerts, der sich bei einem vergleichbaren Angebot auf dem offenen Markt berechnen ließe, die Methode Islands, Immobilien nach dem oben genannten Gesetz Nr. 6/20001 zu berechnen, die verlässlichste zur Verfügung stehende Methode ist, um den Wert der von Verne erworbenen Immobilie zu berechnen. Diese Einschätzung der Überwachungsbehörde gründet sich auf das klare Ziel des Gesetzes Nr. 6/2001 sowie den Wortlaut von Artikel 27 des Gesetzes, demzufolge die amtliche Bewertung auf der Grundlage der Marktindikatoren vorzunehmen ist.

(144) Darüber hinaus war die amtliche Bewertung nach Gesetz Nr. 6/2001 die einzige zeitgemäße Bewertung der besagten Gebäude und wurde von einer unabhängigen Behörde vorgenommen. (83) Dies ist durchaus mit der Tatsache zu vereinbaren, dass eine Einstufung aus Steuergründen im Prinzip nicht unbedingt den „Marktwert“ der Immobilie widerspiegeln muss, so wie dies auch in den Leitlinien der Überwachungsbehörde dargelegt wird.

(145) Nach Auffassung der Überwachungsbehörde ist die Methode, mit der die Immobilie nach isländischem Recht bewertet wurde, der beste Indikator des im vorliegenden Fall verfügbaren Marktpreises und eine ex post-Bewertung durch einen Sachverständigen wäre für die Bestimmung des Marktwerts dieser Immobilie bei Abschluss der Vereinbarung am 26. Februar 2008 nicht verlässlicher gewesen. (84)

(146) Nach Abwägung sämtlicher Überlegungen kommt die Überwachungsbehörde zu dem Schluss, dass die von Registers Iceland vorgenommene Bewertung im vorliegenden Fall den besten Indikator für den Marktpreis darstellt. Die Überwachungsbehörde merkt zudem an, dass die isländischen Behörden in ihrer E-Mail vom 14. Mai 2012 unter Bezugnahme auf die zur Bewertung anstehenden Transaktionen von 2008 überprüften, dass „die Bewertungsquote zu Steuerzwecken nach isländischer Praxis in der Regel als ein Spiegelbild der Marktquote angesehen wird.” (85) Diese Auffassung wird allgemein geteilt.

(147) Die Haltung der Überwachungsbehörde wird zudem durch die Tatsache verstärkt, dass eine amtliche Bewertung nach Artikel 31 des Gesetzes Nr. 6/2001 von beteiligten Parteien angefochten und gegen die Ergebnisse von Registers Iceland bei einem spezifischen Organ (‚Yfirfasteignamatsnefnd’) gemäß Artikel 34 des Gesetzes Einspruch eingelegt werden kann. Im vorliegenden Fall hat Verne die amtliche Bewertung nicht angefochten.

(148) Nach der ständigen Rechtsprechung ist die Überwachungsbehörde verpflichtet, soweit wie möglich den tatsächlichen Wert der besagten Beihilfe zu bestimmen und in jedem Fall die Rückforderung des genauen Betrags anzuordnen. (86)

(149) Zum Zeitpunkt der Abwicklung der besagten Transaktion hatte „Iceland Property Registry“(nun: „Registers Iceland“) die in diesem Fall behandelten Gebäude wie folgt bewertet: Gebäude 868 452 050 000 ISK Gebäude 869 578 550 000 ISK Gebäude 872 52 700 000 ISK Gebäude 866 23 650 000 ISK Gebäude 864 (87) 70 900 000 ISK Gesamtwert der Gebäude 1 177 850 000 ISK Aus Vollständigkeitsgründen kann hinzugefügt werden, das hiermit nicht der Wert des Grundstücks miteinbezogen wurde, das Verne nicht gekauft, sondern lediglich für 99 Jahre gepachtet hat.

(150) Der für die Gebäude entrichtete Preis lag bei 14,5 Mio. USD, was 957 000 000 ISK zum Zeitpunkt der Abwicklung der Transaktion entsprach. Dieser Wert lag folglich unter dem oben von der Überwachungsbehörde ermittelten Marktpreis.

(151) Beim Abschluss des Immobilienkaufvertrags am 26. Februar 2008 wurde also eine staatliche Beihilfe im Sinne von Artikel 61 Absatz 1 EWR-Abkommen gewährt.

(152) Der Gesamtbeihilfebetrag für die Gebäude berechnet sich aus der Differenz zwischen dem von der Überwachungsbehörde ermittelten Marktwert von 1 177 850 000 ISK und dem tatsächlich für die Gebäude gezahlten Preis von 14,5 Mio. USD oder 957 000 000 ISK zum damaligen Zeitpunkt, d. h. er beläuft sich auf 220 850 000 ISK.

(153) Die Überwachungsbehörde stellt fest, dass der Beihilfebetrag weit über der in den Leitlinien unter Abschnitt 2.2. b) vorgesehenen 5 %-Toleranzmarge für den Marktpreis liegt

(154) Überdies verweist die Überwachungsbehörde darauf, dass die Bestimmungen zu den besonderen Verpflichtungen gemäß Abschnitt 2.2 c) der Leitlinien in diesem Fall keine Anwendung finden, da der Immobilienkaufvertrag keine derartigen Verpflichtungen enthält, die Verne im Sinne der Leitlinien wirtschaftlich belasten würden. (88) Die aus den Pflichten von Immobilieneigentümern herrührende wirtschaftliche Belastung nach allgemeinem Recht kann den Leitlinien zufolge nicht vom Kaufpreis abgezogen werden. Schließlich sind die in Abschnitt 2.2 c) der Leitlinien genannten primären Kosten in diesem Falle nicht relevant (89) und können nicht zur Festlegung eines Mindestreferenzwerts herangezogen werden.

2.2.2.2 Grundpachtvertrag in der durch den ergänzenden Pachtvertrag geänderten Fassung

(155) An dieser Stelle sei daran erinnert, dass für den Fall, dass die Maßnahmen des Grundpachtvertrags in der durch den ergänzenden Pachtvertrag geänderten Fassung nach dem Prinzip des marktwirtschaftlich handelnden Kapitalgebers ausgeführt sein sollten, d. h. falls die Bedingungen des Staates im Grundpachtvertrag und im ergänzenden Pachtvertrag den Marktbedingungen entsprächen, die Transaktion keine Beihilfe enthielte.

(156) Der Grundpachtvertrag wurde am 9. Mai 2008 zwischen der isländischen Finanzbehörde und Verne abgeschlossen. Durch den am 30. Juni 2009 unterzeichneten ergänzenden Pachtvertrag wurde der Pachtzins geändert. Darüber hinaus gewährte die Finanzbehörde bis zum 1. April 2010 einen pachtfreien Zeitraum.

(157) Der ursprüngliche Pachtzins von jährlich 0,8 USD pro m2 wurde im Februar 2008 ausgehandelt. Im Rahmen des Grundpachtvertrags wurde der Zins nicht angepasst. Der Pachtvertrag wurde für 99 Jahre abgeschlossen. Es wäre sehr unrealistisch, dass ein Marktteilnehmer dies akzeptieren könnte. Die Überwachungsbehörde muss jedoch kein Urteil darüber fällen, ob der Pachtzins zu Marktbedingungen festgelegt wurde, da er im Juni 2009 im Rahmen des ergänzenden Pachtvertrags neu ausgehandelt wurde. Dem letzten Vertrag zufolge bleibt die Pachtzeit unverändert. Allerdings wird der Pachtzins geändert und in isländischer Währung festgelegt, d. h. 60 ISK pro m2. Zudem wird der Pachtzins nun jährlich an den Baukostenindex in Island angepasst.

(158) Nach Angaben der isländischen Behörden spiegelt die Festlegung des Pachtzinses im ergänzenden Pachtvertrag eine gängige Praxis für Grundstücke wider, die in Island im Eigentum von Gemeinden stehen. Dieser Praxis zufolge stellt die amtliche Bewertung durch Registers Iceland gemäß Gesetz Nr. 6/2001 auf Jahresbasis, so wie auch zuvor in Abschnitt 2.2.2.1 beschrieben wurde, die Grundlage dar, auf der in der Regel je nach Entscheidung der Gemeinde eine jährliche Pachtzahlung in Höhe von 1 % bzw. 2 % erfolgt.

(159) Auch wenn die von verschiedenen Gemeinden in Island abgeschlossenen Pachtverträge den Marktwert nicht in dem Sinne widerspiegeln, dass ein Marktteilnehmer bereit wäre, seinen Grund auf dieser Basis auf dem offenen Markt zu verpachten, haben die isländischen Behörden keine Argumente für die Festlegung eines alternativen Marktpreises für das besagte Gelände vorgebracht. Sie haben lediglich angemerkt, dass die Pachtzahlung die vom Staat in dieser Region üblicherweise verlangten Preise widerspiegelt.

(160) Da - wie oben erwähnt - trotz der von Registers Iceland über den Marktpreis von Wohnungen und gewerblich genutzten Gebäuden zusammengetragenen Informationen Angaben zum Markt für Industriegelände in Island nicht unmittelbar verfügbar sind, bleibt die Festlegung eines realistischen Referenzwerts für den Marktpreis von Grundstücken in diesem Fall schwierig. Die Überwachungsbehörde kann folglich nur eine grobe Schätzung des Marktwerts des Grundstücks vornehmen. Die beste verfügbare Angabe ist wiederum der nach Gesetz Nr. 6/2001 festgelegte amtliche Wert. (90)

(161) Zum Zeitpunkt des Abschlusses des ergänzenden Pachtvertrags im Juni 2009 lag der amtliche Wert des von Verne gepachteten Landes den Angaben von Registers Iceland zufolge bei 188 850 000 ISK (91). Die jährliche Pacht belief sich in Preisen von 2009 auf 5 760 000 ISK bzw. 3,05 % der amtlichen Bewertung des Grundstücks. Dieser Satz liegt über dem üblicherweise angewandten Prozentsatz. Deshalb vertritt die Überwachungsbehörde die Auffassung, dass die Pacht unter den in diesem Fall gegebenen Umständen auch für einen privaten Marktteilnehmer auf einem offenen Markt akzeptabel gewesen sein könnte.

(162) Was nun die Ausschließlichkeitsklausel betrifft, auf die die Überwachungsbehörde in ihrer Einleitungsentscheidung Bezug genommen hat, haben die isländischen Behörden erläutert, dass sie nur die von KADECO verwaltete Zone betrifft. Dies entspricht auch einer Änderung des Grundpachtvertrags. Nach Auffassung der Überwachungsbehörde verschafft die Klausel als solche Verne keinen wirtschaftlichen Vorteil, da ihr Anwendungsbereich sowohl geografisch als auch zeitlich begrenzt ist.

(163) Die Überwachungsbehörde kommt zu dem Schluss, dass der Grundpachtvertrag in der durch den ergänzenden Pachtvertrag geänderten Fassung Verne keinen Vorteil verschafft.

2.3 Stromvertrag

2.3.1 Staatliche Mittel

(164) Um – wie oben erwähnt – festzustellen, dass eine Maßnahme eine staatliche Beihilfe im Sinne von Artikel 61 Absatz 1 des EWR-Abkommens umfasst, muss die Überwachungsbehörde feststellen, dass die Maßnahme dem Unternehmen einen wirtschaftlichen Vorteil verschafft, den es normalerweise nicht erhalten hätte. Um als staatliche Beihilfe in Betracht zu kommen, muss die Beihilfemaßnahme zunächst durch den Staat oder aus staatlichen Mitteln gewährt werden. Der Vorteil kann auch über ein öffentliches Unternehmen verschafft werden, sofern die Maßnahmen dem Staat zuzurechnen sind (92). In der Rechtssache Stardust Marine (93) hat der Europäische Gerichtshof festgestellt: „…dass Artikel 87 Absatz 1 EG alle Geldmittel erfasst, auf die die Behörden tatsächlich zur Unterstützung von Unternehmen zurückgreifen können, ohne dass es dafür eine Rolle spielt, ob diese Mittel auf Dauer zum Vermögen des Staates gehören. Auch wenn die aus der fraglichen Maßnahme resultierenden Beträge nicht auf Dauer dem Staat gehören, genügt folglich der Umstand, dass sie ständig unter staatlicher Kontrolle und somit den zuständigen nationalen Behörden zur Verfügung stehen, damit sie als staatliche Mittel qualifiziert werden können. […] Denn der Staat ist durchaus in der Lage, durch die Ausübung seines beherrschenden Einflusses auf diese Unternehmen die Verwendung ihrer Mittel zu steuern, um gegebenenfalls besondere Vorteile zugunsten anderer Unternehmen zu finanzieren. […] ist die Situation eines öffentlichen Unternehmens nicht mit der eines privaten Unternehmens zu vergleichen. Denn der Staat kann mit seinen öffentlichen Unternehmen andere als kaufmännische Ziele verfolgen, […].“

(165) Die Überwachungsbhörde nimmt auf ihre jüngsten Beschlüsse zu den langfristigen Stromverträgen von Landsvirkjun Bezug (Entscheidung Nr. 391/11/KOL und Nr. 392/11/KOL) und vertritt im vorliegenden Fall hinsichtlich der Zurechenbarkeit des Stromvertrags den gleichen Standpunkt.

(166) Zusätzlich zu dem in den zuvor genannten Beschlüssen vorgebrachten allgemeinen Argument stellt die Überwachungsbehörde fest, dass in einer Absichtserklärung des Industrieministeriums vom 23. Oktober 2008, die ihr die isländischen Behörden in der Voranmeldungsphase des vorliegenden Falles übermittelten, auf die Gespräche zwischen Verne und den isländischen Behörden über mögliche Maßnahmen verwiesen wird, zu denen auch ein subventionierter Strompreis zu Beginn der Tätigkeiten von Verne gehörte. Landsvirkjun war eine Partei des ersten Entwurfs der Absichtserklärung vom 15. Dezember 2008, die der Vorbereitung der später annullierten Investitionsvereinbarung zwischen den isländischen Behörden und Verne diente und der Überwachungsbehörde ebenfalls in der Voranmeldungsphase zur Verfügung gestellt wurde. Folgende Klausel wurde in den Entwurf der Absichtserklärung im Hinblick auf den vorherigen Stromvertrag zwischen Landsvirkjun und Verne aufgenommen (94): „Für einen Zeitraum von 20 Jahren werden Verne die ersten Stromlieferungen […] zu einem Tarif zur Verfügung gestellt, der für die Akquisition des ersten Verne-Kunden erforderlich ist.“

(167) Nach Auffassung der Überwachungsbehörde bestätigt obige Klausel die Beteiligung des Staates an den Entscheidungen von Landsvirkjun im vorliegenden Fall. Landsvirkjun steht nicht nur im Eigentum des isländischen Staates und wird von diesem kontrolliert, sondern wurde vom Staat auch bei seinen Bemühungen benutzt, die Rechenzentrumsbranche nach Island zu holen. (95)

(168) In Anbetracht der Rechtsstellung von Landsvirkjun, des Rückgriffs auf dieses Unternehmen, um ausländische Investitionen anzuziehen, und der allgemeinen Umstände des Falles kommt die Überwachungsbehörde zu dem Schluss, dass der Stromvertrag dem Staat zuzurechnen ist und er insoweit staatliche Mittel umfasst, als er Verne einen Vorteil verschafft.

2.3.2 Im Stromvertrag enthaltener Vorteil

(169) Bei der Abwicklung von Finanztransaktionen und -anlagen seitens des Staates hat der Europäische Gerichtshof darauf hingewiesen, dass bei der Prüfung, ob eine staatliche Maßnahme eine Beihilfe umfasst, ermittelt werden muss, ob das begünstigte Unternehmen einen wirtschaftlichen Vorteil erhält, den es unter normalen Bedingungen nicht erhalten hätte. (96). Dazu hat die Überwachungsbehörde das Kriterium des marktwirtschaftlich handelnden Kapitalgebers (97) anzuwenden, nach dem eine staatliche Beihilfe dann gewährt ist, wenn ein Mitgliedstaat einem Unternehmen Mittel verschafft, die es im gewöhnlichen Verlauf der Ereignisse von einem privaten Investor, der die üblichen geschäftlichen Kriterien anwendet, und unabhängig von anderen Erwägungen sozialer, politischer oder philanthropischer Art, nicht erhalten hätte (98).

(170) Die vorliegende Maßnahme – ein Stromvertrag mit einem Unternehmen im Staatsbesitz als Verkäufer – könnte folglich ein Beihilfeelement umfassen, wenn ihre Bedingungen dergestalt sind, dass sie für einen privaten Investor nicht akzeptabel gewesen wären und der Stromverkauf für einen privaten Betreiber nicht profitabel genug gewesen sein dürfte. Die Überwachungsbehörde stellt fest, dass geprüft werden muss, ob ein marktwirtschaftlich handelnder Kapitalgeber einen langfristigen bilateralen Vertrag zu demselben Preis und zu denselben Bedingungen wie der vorliegende Vertrag abgeschlossen hätte (99). Bei dieser Bewertung kann die Überwachungsbehörde jedoch den Standpunkt des Verkäufers nicht durch ihren eigenen ersetzen, d. h. der Stromverkäufer muss über einen großen Ermessensspielraum verfügen. Die Überwachungsbehörde erkennt das Recht öffentlicher Unternehmen wie Landsvirkjun, auf dem Markt eine gewerbliche Tätigkeit auszuüben, in vollem Umfang an. Dennoch muss sie sorgfältig prüfen, ob ein marktwirtschaftlich handelnder Kapitalgeber eine ähnliche Vereinbarung geschlossen hätte. (100)

(171) Darüber hinaus hat die Überwachungbehörde ihre Bewertung des Preises und der Bedingungen der Verträge zwischen Landsvirkjun und Verne auf die bei Vertragsabschluss vorliegenden Informationen zu stützen.

(172) Die Überwachungsbehörde stellt fest, dass Landsvirkjun 2010 beschlossen hat, seine Abhängigkeit in Bezug auf die Anpassung des Strompreises für energieintensive Nutzung an den Aluminiumpreis zu verringern, was das Risiko des Unternehmens im Hinblick auf mit der Aluminiumbranche abgeschlossene Verträge zu mindern scheint, die in Island der wichtigste Stromabnehmer aus der energieintensiven Industrie ist. Die Überwachungsbehörde verweist darauf, dass der vorliegende Vertrag vor der Einführung der neuen Preispolitik von Landsvirkjun abgeschlossen wurde.

(173) Wie oben beschrieben wird Verne Strom von den Einrichtungen des sich im Staatsbesitz befindenden Unternehmens Landsvirkjun kaufen. Der Strom wird von den bestehenden Landsvirkjun-Einrichtungen erzeugt.

(174) Landsvirkjun hat erläutert, dass bei der Stromversorgung, zu der sich das Unternehmen verpflichtet hat, eine bestimmte Flexibilität besteht. Während der ersten fünf Jahre des Vertrags hat Verne die Möglichkeit, auf […] aufzustocken. Wenn Verne die Steigerung nach den ersten fünf Jahren nicht […] erreicht hat, muss Verne während der übrigen Vertragslaufzeit für […] zahlen („Take-or-pay“-Verpflichtung).

(175) Die Überwachungsbehörde muss überprüfen, ob der Preis – und andere Bedingungen – des Teils der bereits verfügbaren Strommenge, die Landsvirkjun Verne liefern wird, dem Marktpreis entspricht.

(176) Die isländischen Behörden haben geltend gemacht, dass die Isolierung des isländischen Strommarktes vom übrigen miteinander verflochtenen europäischen Strommarkt den für den isländischen Industriesektor bestimmten Strommarkt geprägt hat.

(177) Im vorliegenden Fall ist der Marktpreis für Strom, der der energieintensiven Industrie in Island geliefert wird, nicht leicht verfügbar. In diesem Sinne sei darauf verwiesen, dass es keinen anderen Absatzmarkt für den allgemeinen isländischen Stromversorgungsmarkt in einer Größenordnung wie im vorliegenden Falle gibt. Der isolierte und relativ begrenzte isländische Markt für den allgemeinen Stromverbrauch wäre nicht in der Lage, die Stromerzeugung von Landsvirkjun zu absorbieren. Der einzige Absatzmarkt könnte wie in diesem Falle in großen in Island ansässigen Industrieabnehmern bestehen. Die Marktisolierung bedeutet auch, dass als Referenzwert nicht der in Europa geltende Preis festgelegt werden kann.

(178) Bei einem nicht vorhandenen relevanten Referenzwert muss sich die Überwachungsbehörde auf die von den isländischen Behörden übermittelten Informationen über den an Landsvirkjun in der Vergangenheit im Rahmen der Verträge mit anderen energieintensiven Unternehmen gezahlten Durchschnittspreis stützen.

(179) Die isländischen Behörden haben die folgenden Informationen über den in der Vergangenheit an Landsvirkjun gezahlten Durchschnittspreis für die energieintensive Industrie in Island vorgelegt. Die Überwachungsbehörde geht davon aus, dass die Übertragungskosten in den Zahlen enthalten sind. Jahr USD pro MWh 2002 12,8 2003 13,8 2004 17,0 2005 21,6 2007 27,8 2008 30,3 2009 19,0 2010 25,1

(180) Landsvirkjun hat überdies den Preisfestsetzungsmechanismus des Stromvertrags erläutert. Der Strom wird in zwei Stufen berechnet. […] zur Aufnahme der Tätigkeit als Rechenzentrum in Island. Dieser ursprüngliche Strompreis ist während der ersten Hälfte des Vertragszeitraums gestaffelt ([…]).[…].

(181) Die Überwachungsbehörde erinnert an den aktuellen im vorliegenden Fall ausgehandelten Preis (ohne Übertragungskosten): Für die ersten […]: Preis/MW Zeitraum […] USD bis 31.12.2013 […] USD 1.1.2014-31.12.2016 […] USD 1.1.2017-31.12.2018 […] USD 1.1.2019 bis zum Ende der Vertragslaufzeit Für Mengen über […]: Preis/MW Menge […] USD […] MW […] USD […] MW […] USD […] MW […] USD […] MW […] USD […] MW […] USD über […] MW

(182) Folglich liegen die im Stromvertrag genannten Preise bei […] für alle energieintensiven Abnehmer von Landsvirkjun (unter Berücksichtigung der Übertragungskosten, die im Fall von Verne hinzugerechnet werden), außer für den Zeitraum bei […], in dem Verne […] zahlt. Darüber hinaus liegt der Preis für die Menge zwischen […] (siehe Entscheidung 392/11/KOL).

(183) Zudem gewährleistet die „Take-or-Pay“-Verpflichtung einen kontinuierlichen Absatz eines beträchtlichen Teils des gelieferten Stroms.

(184) Aus den oben genannten Gründen kommt die Aufsichtsbehörde zu dem Schluss, dass die Bedingungen des Stromvertrags in den Ermessensspielraum fallen, über den öffentliche Unternehmen im Rahmen ihres Geschäftsbetriebs verfügen. Auf der Grundlage der von den isländischen Behörden übermittelten Informationen schliesst die Überwachungsbehörde, dass Verne durch den Stromvertrag keinen Vorteil erhält.

3. RECHTMÄSSIGKEIT DER MASSNAHMEN

(185) Artikel 1 Absatz 3 des Teils I von Protokoll 3 besagt: „Die EFTA-Überwachungsbehörde wird von jeder beabsichtigten Einführung oder Umgestaltung von Beihilfen so rechtzeitig unterrichtet, dass sie sich dazu äußern kann. (…). Der betreffende Staat darf die beabsichtigte Maßnahme nicht durchführen, bevor die EFTA-Überwachungsbehörde eine abschließende Entscheidung erlassen hat.“

(186) Die isländischen Behörden haben die obengenannte Beihilfe nicht vorab angemeldet, bevor diese in Kraft gesetzt wurde, so dass die Überwachungsbehörde vor Gewährung der Beihilfe keine abschließende Entscheidung erlassen konnte. Daher ist die Beihilfe rechtswidrig.

4. VEREINBARKEIT DER BEIHILFE

(187) Unterstützungsmaßnahmen, die unter Artikel 61 Absatz 1 des EWR-Abkommens fallen, sind generell mit dem EWR-Abkommen unvereinbar, sofern sie nicht für eine Ausnahme nach den Absätzen 2 oder 3 dieses Artikels in Betr