KOMMISSION DER EUROPÄISCHEN GEMEINSCHAFTEN 
K0M(93) 563 endg. 
Brüssel, den 11. November 1993 
ANTRAG DER NIEDERLANDISCHEN REGIERUNG AUF EINFÜHRUNG EINER AUF 
ARTIKEL 27 ABSÄTZE 1 UND 2 DER SECHSTEN MWST-RICHTÜNIE (77/388/EWG) 
BASIERENDEN VON DIESER RICHTLINIE ABWEICHENDEN SONDERMAßNAHME IM 
BEREICH DER GRUNDSTÜCKSVERMIETUNG 
(Mitteilung der Kommission an den Rat) 
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ANTRAG DER NIEDERLÄNDISCHEN REGIERUNG AUF EINFÜHRUNG EINER AUF 
ARTIKEL 27 ABSÄTZE 1 UND 2 DER SECHSTEN MWST-RICHTLINIE (77/388/EWG) 
BASIERENDEN VON DIESER RICHTLINIE ABWEICHENDEN SONDERMAßNAHME IM 
BEREICH DER GRUNDSTÜCKSVERMIETUNG 
(Mitteilung der Kommission an den Rat) 
1. Einleitung 
a) Die Richtlinie des Rates 77/388/EWG verpflichtet die Mitgliedstaaten zur 
Anwendung des gemeinsamen Mehrwertsteuersystems. Nach Artikel 27 
Absatz 1 dieser Richtlinie kann der Rat jeden Mitgliedstaat ermächtigen, von 
dieser Richtlinie abweichende Sondermaßnahmen einzuführen, um die 
Steuererhebung zu vereinfachen oder Steuerhinterziehungen oder -
Umgehungen zu verhüten. 
b) Mit Schreiben der Ständigen Vertretung des Königreichs der Niederlande, das 
beim Generalsekretariat der Kommission am 13. August 1993 registriert 
wurde, wurde die Kommission mit einer Maßnahme zur Verhütung von 
Steuerhinterziehungen im Bereich der steuerpflichtigen 
Grundstücksvermietung befaßt. Das Schreiben sowie die Beschreibung der 
Maßnahme sind als Anlage I beigefügt. 
c) Mit Schreiben des Generalsekretariats der Kommission vom 
13. September 1993 wurden die anderen Mitgliedstaaten gemäß Artikel 27 
Absatz 3 dieser Richtlinie von der von der niederländischen Regierung 
geplanten Maßnahme in Kenntnis gesetzt. Nach Absatz 4 dieses Artikels 
können die Kommission oder die Mitgliedstaaten beantragen, die 
Angelegenheit im Rat zu erörtern. 
Beschreibung der geplanten Maßnahme 
Die niederländische Regierung beabsichtigt, ihre Rechtsvorschriften um folgende 
Maßnahmen zu ergänzen: 
a) Verlängerung des Berichtigungszeitraums für den Vorsteuerabzug bei 
Grundstücken, der gemäß Artikel 20 Absatz 2 der Sechsten Richtlinie zehn 
Jahre beträgt, auf zwanzig Jahre; 
b) Einführung einer Mindestbesteuerungsgrundlage für die steuerpflichtige 
Vermietung von Grundstücken; 
c) Einführung einer Mindestbesteuerungsgrundlage für die Begründung 
dinglicher Rechte an Grundstücken. 
Die niederländische Regierung begründet diese Maßnahmen mit der 
Notwendigkeit, die unerwünschte Anwendung der Optionsregelung bei der 
steuerpflichtigen Vermietung von Grundstücken zu unterbinden. 
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Stellungnahme der Kommission 
Die Kommission ist der Auffassung, daß eine Sondermaßnahme nur dann nach 
Artikel 27 der Sechsten Richtlinie genehmigt werden kann, wenn sie - auch wenn 
sie gegen die Modalitäten der Anwendung des gemeinsamen MWSt-Systems 
verstößt - die Grundprinzipien und wesentlichen Bestimmungen dieses Systems 
respektiert. Dies ist nach Ansicht der Kommission bei der von der niederländischen 
Regierung geplanten Maßnahme nicht der Fall. 
Die unter den Punkten 2.b) und c) vorgesehene Maßnahme, die die Festlegung 
einer Mindestbesteuerungsgrundlage vorsieht, ist nämlich absolut nicht mit 
Artikel 11 der Richtlinie zu vereinbaren, der eine wesentliche Grundlage des 
gemeinsamen Mehrwertsteuersystems darstellt. Die unter Punkt 2a) vorgesehene 
Maßnahme erlegt den Steuerpflichtigen dagegen umfassendere Verpflichtungen 
hinsichtlich der Aufbewahrung der Geschäftspapiere auf und ist deshalb 
unverhältnismäßig, weil sie in dem Bestreben, mögliche Steuerumgehungen im 
Bereich der Vermietung von Grundstücken zu verhindern, auf alle Grundstücke 
unabhängig von ihrer Nutzung abstellt. Zudem wird dem angepeilten Ziel der 
Verhütung von Steuerumgehungen nach Ansicht der Kommission schon in 
Artikel 20 Absatz 2 der Richtlinie Rechnung getragen, die den Mitgliedstaaten 
gestattet, bei Grundstücken den Zeitraum für die Berichtigung von fünf auf zehn 
Jahre zu verlängern. 
4. Fazit 
Da die geplanten Maßnahmen auf grundlegende Einwände stoßen, beantragt die 
Kommission, gestützt auf Artikel 27 Absatz 4 der Sechsten Richtlinie, die 
Angelegenheit im Rat zu erörtern. 
Anlage 
ANLAGE I .. 
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Ständige Vertretung des Königreichs der Niederlande 
bei den Europäischen Gemeinschaften 
Kunstlaan 46 
1040 Brüssel 6. August 1993 
An die 
Kommission der Europäischen Gemeinschaften 
Generalsekretäriat 
Wetstraat 200 
1049 Brüssel 
Betr.: Anmeldung von den Niederlanden beabsichtigter Abweichungen von der 
Sechsten MehrwertSteuerrieht 1inie 
Gemäß Artikel 27 Absatz 2 der Sechsten Richtlinie 77/388/EWG des Rates vom 
17. Mai 1977 zur Harmonisierung der Rechtsvorschriften der Mitgliedstaaten 
über die Umsatzsteuern (ABl. L 145 vom 13. Juni 1977) unterrichtet die 
niederländische Regierung die Kommission der Europäischen Gemeinschaften 
hiermit von ihrer Absicht, drei von der genannten Richtlinie abweichende 
Maßnahmen einzuführen, um die dafür erforderliche Ermächtigung durch den Rat 
zu erlangen. Mit den geplanten Maßnahmen soll die unerwünschte Anwendung der 
Optionsregelung bei der steuerpflichtigen Vermietung von Grundstücken 
unterbunden werden. 
In der Anlage zu diesem Schreiben werden die beabsichtigten Maßnahmen näher 
erläutert. 
Für den 
Ständigen Vertreter 
E.A. Bosch 
Financieel Raad 
(i.A. L.F. Smeets-Bitsch, Sekr.) 
Kopie: Ministerium der Finanzen 
z.Hd. DGFZ 
Ministerium des Auswärtigen 
z.Hd. Herr J.H.M. van Bonzel 
J" 
Anlage 
Erläuterung der von den Niederlanden beabsichtigten abweichenden Maßnahmen 
gemäß Artikel 27 der Sechsten Mehrwertsteuerrichtlinie 
In den Niederlanden ist die Vermietung von Grundstücken im Prinzip 
umsatzsteuerfrei, Vermieter und Mieter können sich jedoch auch für eine 
Besteuerung entscheiden (optieregeling voor belaste verhuur). Dieses 
Optionsrecht beruht auf Artikel 13 Teil C Buchstabe a) der Sechsten 
Richtlinie. 
Die Einführung des Optionsrechts im Jahre 1968 diente zwei Zielen: Zum einen 
sollte die Kumulierung von Steuern auf einer Umsatzstufe verhindert werden 
und zum anderen sollte Wettbewerbsverzerrungen zwischen Unternehmen, die ein 
Grundstück kaufen, und denen, die eines mieten, entgegengewirkt werden. Die 
Optionsregelung erstreckte sich deshalb nur auf Mieter, die umsatzsteuer­
rechtlich als Unternehmer gelten. Öffentlich-rechtliche Körperschaften ohne 
diesen Unternehmerstatus konnten die Regelung im Gegensatz zu steuer­
befreiten Unternehmern nicht in Anspruch nehmen. 
In der Praxis zeigte sich jedoch, daß es auch bei der Vermietung an 
NichtUnternehmer die Möglichkeit geben sollte, für die Besteuerung zu 
optieren. Dabei ging es insbesondere um die Vermietung von Büro- und 
ähnlichen Gebäuden an öffentliche und halböffentliche Körperschaften sowie 
andere Einrichtungen, die umsatzsteuerlich keine Unternehmer sind. Besonders 
dann, wenn ein Gebäude nur für einige Jahre steuerfrei vermietet wurde, 
empfand es der Vermieter als Nachteil, daß er seinen Anspruch auf 
Vorsteuerabzug für die Dauer des Berichtigungszeitraums verlor, auch wenn er 
inzwischen das Gebäude steuerpflichtig vermietete. Der Vermieter tendierte 
also dazu, den gesamten Vorsteuerbetrag in den Mietzins für die kurze 
Mietdauer einzurechnen. Daher haben die Niederlande im Zuge der Anpassung 
ihrer Umsatzsteuervorschriften an die Sechste Richtlinie im Jahre 1978 das 
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Optionsrecht auf sämtliche Vermietungen von Grundstücken ausgeweitet. 
Ausgenommen sind aber Wohnungen, da diese der Privatsphäre zuzurechnen sind. 
Bei der Änderung der Rechtsvorschriften 1978 wurde außerdem der Zeitraum für 
die Berichtigung des Vorsteuerabzugs auf zehn Jahre verlängert. 
Das Optionsrecht wird in einer Reihe von Fällen in unerwünschter Weise 
genutzt. Nicht-Unternehmer - darunter insbesondere öffentliche Einrichtungen! 
- und steuerbefreite Unternehmer bedienen sich häufig dieser Regelung, um 
bei Grundstücksinvestitionen die Besteuerung zu umgehen: Ein Objekt - z.B. 
ein Bürogebäude - wird nicht direkt gekauft, da die Steuer auf diese 
Investition nicht abziehbar wäre, sondern der Kauf wird zehn Jahre - also 
den Berichtigungszeitraum für den Vorsteuerabzug - aufgeschoben. Bis dahin 
wird das Gebäude angemietet und für die steuerpflichtige Vermietung optiert. 
Während der Mietdauer kann der Vermieter die Steuer auf seine Investition 
direkt und in vollem Umfang abziehen, er muß nur die regelmäßigen 
Mietzahlungen versteuern. Nach zehn Jahren wird das Mietverhältnis durch 
Übergabe des Objekts an den Mieter beendet. Diese Lieferung eines 
Investitionsgutes ist steuerfrei und zieht keine Berichtigung der vom 
Vermieter in der Vergangenheit abgezogenen Steuer auf die Investition nach 
sich, da der Berichtigungszeitraum ja abgelaufen ist. 
Dieses Verfahren - Aufschub des Kaufs in Verbindung mit einer Vermietung -
spart im Vergleich zum direkten Kauf ungefähr 50 % der Steuern auf die 
Investitionskosten. Diese Berechnung gilt bei einem kostendeckenden Mietzins 
- bei einem im Verhältnis zu den Investitionskosten zu niedrigen Mietzins 
erhöht sich die Steuerersparnis noch. 
Sowohl miteinander verbundene als auch unverbundene Beteiligte praktizieren 
dieses Verfahren. 
Für die niederländische Regierung ist die Inanspruchnahme der Options­
regelung allein zum Zweck der Steuerumgehung unerwünscht und daher zu 
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unterbinden. Da hierfür die vorhandenen Rechtsvorschriften offenbar nicht 
ausreichen, beabsichtigt die niederländische Regierung folgende Mäßnahmen: 
1. Der Berichtigungszeitraum für den Vorsteuerabzug bei Grundstücken, die 
als Investitionsgüter erworben werden, wird von zehn auf zwanzig Jahre 
verlängert. 
2. Bei der steuerpflichtigen Vermietung von Grundstücken wird als 
Besteuerungsgrundlage mindestens ein auf den Selbstkostenpreis des 
Grundstücks bezogener Betrag angesetzt. 
3. Bei der steuerpflichtigen Einräumung eines begrenzten Rechts auf ein 
Grundstück - keine Wohnung - wird als Bemessungsgrundlage mindestens ein auf 
den Selbstkostenpreis des Grundstücks bezogener Betrag angesetzt. 
Diese Maßnahmen seien wie folgt erläutert: 
Ad 1 : Dies ist die wichtigste Maßnahme, denn es liegt auf der Hand, daß der 
MwSt-Vorteil bei der zu unterbindenden Vorgehensweise vor allem dadurch 
entsteht, daß bei Grundstücken, die als Investitionsgüter erworben wurden, 
der wirtschaftlichen Lebensdauer ein relativ kurzer Berichtigungszeitraum 
gegenübersteht. Ein Berichtigungszeitraum von 20 Jahren entspricht der 
wirtschaftlichen Lebensdauer dieser Investitionsgüter eher. Mit dem längeren 
Berichtigungszeitraum wird außerdem einem Grundprinzip der Umsatzsteuer 
Rechnung getragen, nämlich den Vorsteuerabzug so eng wie möglich an den 
tatsächlichen Gebrauch des betreffenden Investitionsgutes zu binden. 
Die Verlängerung des Berichtigungszeitraums führt dazu, daß die Beteiligten 
länger steuerpflichtig mieten bzw. vermieten müssen, bevor der Mieter das 
Grundstück steuerfrei als Eigentum erwerben kann, ohne daß der Vorsteuer­
abzug beim Vermieter berichtigt wird. Ferner liegt bei einer Lieferung des 
Investitionsgutes vor Ablauf des Berichtigungszeitraums der Betrag, den der 
Vermieter aufgrund der Berichtigung seines Vorsteuerabzugs an den Fiskus 
zurückzahlen muß, umso höher, je länger der Berichtigungszeitraum ist. 
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Die Ver 1 ängerung don Her i cht i gungsizei t.i auimi «.»oll also nicht nur lui » 11 < • 
Fälle geltien, in denen ein als 1 nvoîît it ionsgut OIWOIIJUIKM; (jrumiüt.ück unter 
Anwendung der Optionsregelung steuerpflichtig vermietet wird, sondern für 
alle derartigen Investitionsgüter, unabhängig von ihrer jeweiligen 
Verwendung. Damit wird verhindert, daß Beteiligte auf neue Rechts­
konstruktionen bezüglich derartiger Investitionsgüter zurückgreifen, die 
zwar auf dasselbe hinauslaufen wie bei der zu unterbindenden Option für 
steuerpflichtige Vermietung, rechtlich aber keine Miete bzw. Vermietung 
dieser Investitionsgüter darstellen. Eine solche neue Rochtskonstruktion 
wäre z.B.;die Einräumung (auch kurzfristiger) begrenzter Rechte in Form von 
Niesbrauch, Erbpacht oder Bebauung eines Grundstücks, bei denen nach AI.) lauf 
des Berichtigungszeitraums eine steuerfreie Überlassung dor, Vorfügungsrochts 
als Eigentümer des betreffenden Investitionsguten ohne Berichtigung dos 
Vorsteuerabzugs erfolgt. 
Ad 2 : Diese Maßnahme bewirkt, daß die Steuer bei steuerpflichtiger 
Vermietung von Grundstücken anhand eines Normalwertes bemessen wird, dem der 
Selbstkostenpreis für dieses Investitionsgut zugrunde liegt, falls die 
Beteiligten - aus welchen Gründon auch immer - einen niedrigeren Mietzins 
vereinbaren. In einem solchen Fall g i 1 t. als Hemossungsqrund I ago nicht <l<i 
von den Beteiligtor» vereinbarte (subjektive) Miot /.ins. Durch diese Mahn.dune 
wird verhindert, daß die Wirksamkeit von Maßnahme 1 durch Manipulationen an 
der Miete zunichte gemacht wird. Die Beteiligten können -ja einen niedrigeren 
Mietzins festlegen; die geringeren Ausgaben für die Miete wahrend der 
Mietdauer werden dann aber durch einen höheren - jedoch steuerfreien -
Kaufpreis am Ende des Mietverhältnisses ausgeglichen. Dabei steht es den 
Beteiligten sogar frei, einen nicht kostendeckenden Miot./.ins zu vereinbaren. 
Nach der Entscheidung dos Europäischen Gerichtshofs vom 21. September 1988 
in der Sache 50/87, Sammlung der Rechtsprechung dos Europaischon 
Gerichtshofs Seite 4797, steht die Vereinbarung eines nicht kostendeckenden 
Mietzinses der Anwendung des Rechts auf Vorsteuerabzug, das bei der 
I nanspruchname des Optionsrechts besteht., nicht entgegen. 
Die Maßnahme gilt nicht nur für Mieter, die die Steuer nicht, oder nicht 
vollständig abziehen können, da eine derartige Beschränkung in der Praxis 
sehr problematisch wäre. Es ist schwierig, die Besteuerung davon abhängig zu 
machen, wie der Mieter das betreffende Objekt nutzt, da der Vermieter als 
Steuerpflichtiger ja gewöhnlich nicht nachprüfen kann, was der Mieter damit 
anfängt. Die Steuer kann natürlich weiterhin abgezogen werden, wenn da« 
Grundstück für steuerpflichtige Tätigkeiten genutzt wird. 
Ad 3 : Diese Maßnahme bewirkt, daß die Steuer bei der steuerpflichtigen 
Einräumung eines beschränkten Rechts an einem Grundstück anhand eines 
Normalwertes bemessen wird, dem der Selbstkostenpreis für dieses 
Investitionsgut zugrunde liegt, falls die Beteiligten - aus welchen Gründen 
auch immer - eine niedrigere Gegenleistung vereinbaren. In einem solchen 
Fall gilt als Bemessungsgrundlage nicht der von den Beteiligten vereinbarte 
(subjektive) Wert der Gegenleistung. Diese Maßnahme ähnelt Maßnahme 2 und 
betrifft Beteiligte, die die neue Optionsregelung für steuerpflichtige 
Vermietung dadurch zu umgehen suchen, daß sie begrenzte Rechte an 
Grundstücken vereinbaren. Wohnungen können hiervon ausgeschlossen werden, da 
die Optionsregelung für steuerpflichtige Vermietung diese Art von 
Investitionsgütern nicht erfaßt. 
Die von der niederländischen Regierung beabsichtigten Maßnahmen weichen zum 
einen von Artikel 20 Absatz 2 letzter Unterabsatz der Sechsten Richtlinie 
ab, wonach der Berichtigungszeitraum bei Grundstücken, die als Investitions­
güter erworben wurden, höchstens zehn Jahre betragen kann, und zum anderen 
von Artikel 11 Teil A Absatz 1 Buchstabe a), wonach Besteuerungsgrundlage 
der Wert der Gegenleistung für die steuerpflichtige Tätigkeit ist. Die 
niederländische Regierung ersucht daher gemäß Artikel 27 Absatz 1 der 
Sechsten Richtlinie um die Ermächtigung zur Einführung dieser abweichenden 
Maßnahmen. 
Selbstverständlich hat die niederländische Regierung Alternativen zu den 
obengenannten Maßnahmen geprüft, z.B. die beiden folgenden Möglichkeiten: 
Zum einen könnte die Inanspruchnahme des Vorsteuerabzugsrechts durch den 
Vermieter begrenzt oder aufgeschoben werden. Diese Alternative wurde als zu 
starke Beeinträchtigung der Grundprinzipien dos Umsatzüteuersyntems 
verworfen, das ja auf einem direkten und vollständigen Abzug beruht. DU-
andere Alternative -bestüride darin, das Optionsrecht auf Mieter zu 
beschränken, die das gemietete Grundstück für steuerpflichtige Tätigkeiten 
nutzen. Steuerbefreite Unternehmer und Nicht-Unternehmer wären dann VOM 
dieser Regelung ausgeschlossen. Diese Möglichkeit läßt jedoch den 
Hintergrund der gegenwärtigen - und nach Auffassung der niederländischen 
Regierung wohlbegründeten - Anwendungsbereich der Optionsregelung außer acht 
und führt außerdem zu großen praktischen Problemen bei Mietern, die das 
Grundstück sowohl für Tätigkeiten nutzen, die einen Anspruch auf 
Vorsteuerabzug eröffnen, als auch für Tätigkeiten, bei denen kein derartiger 
Anspruch besteht. Eher allgemein ist gegen diese beiden Alternativen 
einzuwenden, daß sie das Problem der unerwünschten Inanspruchnahme der 
Optionsregelung für; steuerpflichtige Vermietung nicht an der eigentlichen 
Ursache - dem Verhältnis zwischen wirtschaftlicher Lebensdauer von 
Grundstücken und kurzem Berichtigungszeitr^um für den Vorsteuerabzug -
lösen. 
Abschließend möchte die niederländische Regierung noch anmerken, daß die 
Optionsregelung im allgemeinen zufriedenstellend arbeitet. Allerdings treten 
in den Fällen Probleme auf, in denen das Optionsrecht zur Steuerumgehung 
genutzt wird. Die geplanten Maßnahmen räumen viele der mit der Options­
regelung verbundenen Schwierigkeiten beiseite, ohne ihre Grundlagen und ihre 
Vorzüge anzutasten. -7o 
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ISSN 0254-1467 
DE 09 
Katolqgoiimmer : CB-CO-93-599-DE-C 
ISBN 92-77-61132-4 
Amt für amtliche Veröffentlichungen der Europäischen Gemeinschaften 
L-2985 Luxemburg