DE ECB -PUBLIC  
 
STELLUNGNAHME DER EUROPÄISCHEN ZENTRALBANK  
vom 8. Januar 2020   
zu Maßnahmen zur Begrenzung makroprudenzieller Risiken im Bereich der Darlehensvergabe 
zum Bau oder zum Erwerb von Wohnimmobilien  
(CON/ 2020/1 ) 
 
Einleitung und Rechtsgrundlage  
Am 27.  November 2019 wurde die Europäische Zentralbank (EZB) vom Bundesministerium der Finanzen 
um Stellungnahme zu einem Entwurf für eine Verordnung zur Durchführung von Maßnahmen zur 
Begrenzung makroprudenzieller Risiken im Bereich der Darlehensvergabe zum Bau oder zum Erwerb 
von Wohnimmobilien (nachfolgend der „Verordnungsentwurf“) ersucht.  
Die Zuständigkeit der EZB zur Abgabe einer Stellungnahme beruht auf Artikel  127 Absatz  4 und 
Artikel  282 Absatz  5 des Vertrages über die Arbeitsweise der Europäischen Union sowie auf Artikel  2 
Absatz  1 dritter und sechster Gedankenstrich der Entscheidung 98/415/EG des Rates1, da der 
Verordnungsentwurf sich auf die Deutsche Bundesbank sowie auf Bestimmungen zu  Finanzinstituten 
bezieht, soweit sie die Stabilität der Finanzinstitute und Finanzmärkte wesentlich beeinflussen.  
Diese Stellungnahme wurde gemäß Artikel  17.5 Satz  1 der Geschäftsordnung der Europäischen 
Zentralbank vom EZB -Rat verabschiedet.  
 
1. Ziel de s Verordnung sentwurfs  
1.1 Gemäß der Begründung werden mit dem Verordnungsentwurf nähere Regelungen zu den neuen 
Maßnahmen eingeführt, die der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) zur 
Verfügung stehen, um Darlehensgebern zur Begrenzung makropru denzieller Risiken aus der 
Darlehensvergabe für den Erwerb oder den Bau von Wohnimmobilien bestimmte Mindeststandards 
vorgeben zu können, einschließlich Bestimmungen zur Zusammenarbeit zwischen der BaFin und 
der Deutschen Bundesbank beim Erlass solcher Maß nahmen. Der Verordnungsentwurf dient dazu, 
Rechtssicherheit für gewerbliche Darlehensgeber in Bezug auf diese neuen Maßnahmen zu 
schaffen und Gelegenheit zur Vorbereitung auf ihre Anwendung zu geben, unabhängig davon, 
welche Instrumente künftig angewendet werden.  
1.2 Im Hinblick auf die Zusammenarbeit zwischen der BaFin und der Deutschen Bundesbank sieht der 
Verordnungsentwurf vor, dass die Deutsche Bundesbank die BaFin unverzüglich zu unterrichten 
hat, wenn sie auf der Grundlage  ihrer Finanzstabilitätsanalysen  zu der Einschätzung gelangt, dass 
es aufgrund der systemischen Risikolage im Bereich der Darlehensvergabe zum Bau oder Erwerb 
                                                 
1  Entscheidung  98/415/EG des Rates vom 29.  Juni 1998 über die Anhörung der Europäischen Zentralbank durch die 
nationalen Behörden zu Entwürfen für Rechtsvorschriften (ABl.  L 189 vom 3.7.1998, S.  42). 
ECB -PUBLIC  
2 von Wohnimmobilien zu einer Störung der Funktionsfähigkeit des Finanzsystems oder einer 
Gefährdung der Finanzstabilität kommen kö nnte. Auf der Grundlage dieser Mitteilung und/oder 
eigenen Beobachtungen kann die BaFin beschließen, den Entwurf einer Allgemeinverfügung mit 
besonderen Maßnahmen zu erarbeiten. Die BaFin arbeitet bei der Festlegung von 
Beschränkungen eng mit der Deutschen  Bundesbank zusammen und entscheidet im 
Einvernehmen mit der Deutschen Bundesbank über die Kalibrierung jeglicher Beschränkungen. 
Die Deutsche Bundesbank hat die BaFin bei der Überprüfung  zu unterstützen , die die BaFin im Fall 
von Beschränkungen mindestens  alle sechs Monate daraufhin durchzuführen hat, ob und inwieweit 
die systemische Risikolage fortbesteht und ob die Maßnahmen weiterhin geboten sind.  
1.3 § 48u Kreditwesengesetz (KWG), §  308b Versicherungsaufsichtsgesetz (VAG) und §  5 Absatz  8a 
Kapitalanlageges etzbuch (KAGB) ermächtigen  die BaFin Darlehensgebern bestimmte 
Mindeststandards im Zusammenhang mit der Neukreditvergabe zum Bau oder Erwerb von 
Wohnimmobilien vor zugeben, einschließlich einer Obergrenze für die Darlehensvolumen -
Immobilienwert -Relation (Lo an-to-Value  – LTV) und der Festlegung eines Zeitraums, in dem ein 
bestimmter Prozentsatz des Darlehens zurückgezahlt werden muss, bzw. einer maximalen Laufzeit 
bei endfälligen Darlehen (Amortisationsanforderung). Der Verordnungsentwurf sieht Definitionen 
vor, die den Anwendungsbereich der zu ergreifenden Maßnahmen beeinflussen. Der 
Verordnungsentwurf sieht ferner detaillierte Anweisungen dafür vor, wie die Darlehensvolumen -
Immobilienwert -Relation und die Amortisationsanforderung anzuwenden sind.  
1.4 § 48u KWG besagt, dass, wenn  Maßnahmen angeordnet werden, die BaFin in ihrer 
Allgemeinverfügung anzugeben hat, zu welchem Anteil das Neugeschäft für 
Wohnimmobilienfinanzierungen eines Kreditinstituts innerhalb eines bestimmten Zeitraums nicht 
den festgeleg ten Beschränkungen unterliegt (Freikontingent). Zu diesem Zweck stellt der 
Verordnungsentwurf klar, dass dies ein für alle Darlehensgeber einheitlich geltendes Freikontingent 
ist, und legt weitere Details hinsichtlich seiner  Anwendung fest.  
1.5 Das KWG schreib t vor, dass, wenn  Maßnahmen angeordnet  werden, die BaFin in ihrer 
Allgemeinverfügung auch den Kreditbetrag anzugeben hat, bis zu dem eine Freistellung von einer 
oder mehreren Beschränkungen greift (Bagatellgrenze), mit einer Obergrenze für den Anteil des 
Kreditvolumens, der im Rahmen der Bagatellgrenze im Verhältnis zum gesamten 
Neukreditgeschäft für Wohnimmobilien in einem bestimmten Zeitraum ausgegeben werden darf. 
Die von der BaFin festgelegte Bagatellgrenze muss mindestens 50  000 EUR betragen, kann 
jedoch höher  sein. Die Möglichkeit zur Vergabe eines Darlehens ohne Beschränkungen unter 
Bezugnahme auf die Bagatellgrenze wird somit nicht nur durch d ie absolute Höhe, sondern auch 
durch die Obergrenze als den maximal möglichen prozentualen Anteil entsprechender Darlehen an 
dem Gesamtvolumen der von dem jeweiligen Darlehensgeber insgesamt neu vergebenen 
Wohnimmobiliendarlehen begrenzt. Der Verordnungsentw urf legt ferner fest, dass sich die 
Bagatellgrenze auf das Gesamtvolumen entsprechender Darlehen an einen einzelnen 
Kreditnehmer zur  Wohnimmobilienfinanzierung bezieht.  
1.6 Das KWG s ieht vor, dass, wenn  Maßnahmen angeordnet  werden, die BaFin in ihrer 
Allgemei nverfügung festzulegen hat, bis zu welchem Beleihungswert einer Wohnimmobilie eine 
oder mehrere Beschränkungen nicht gelten, wenn die Forderungen des Darlehensgebers aus dem 
ECB -PUBLIC  
3 Darlehen durch die Bestellung von Hypotheken oder Grundschulden an der Immobilie g esichert 
sind und die ersten 80 Prozent des Beleihungswerts (unterer Schwellenwert) oder die ersten 60 
Prozent des Beleihungswerts (oberer Schwellenwert) nicht übersteigen. Der untere Schwellenwert 
muss mindestens 200  000 E UR, der obere Schwellenwert minde stens 400  000 E UR betragen. Um 
Umgehungen dieses Schwellenwerts auszuschließen, sieht d er Verordnungsentwurf ferner vor, 
dass die Gesamtsumme der Darlehen berücksichtigt werden muss . Ferner stellt d er 
Verordnungsentwurf klar, dass zu diesem Zweck der Belei hungswert, d.  h. der nach den 
Anforderungen des §  22 der Solvabilitätsverordnung ermittelte aktuelle Wert der Wohnimmobilie, 
zu berücksichtigen ist. In der Begründung wird ferner klargestellt, dass der Zweck der Ausnahmen 
für diese Darlehen darin besteht, dauerhaft Rechtssicherheit dahingehend zu schaffen, dass 
besonders solide besicherte Immobilienfinanzierungen nicht den Beschränkungen unterliegen.  
 
2. Allgemeine Anmerkungen  
2.1 Die EZB begrüßt  die Tatsache , dass im Hinblick auf Festlegung möglicher Beschränkungen für 
Darlehensgeber im Zusammenhang mit der Neukreditvergabe zum Bau oder Erwerb von 
Wohnimmobilien eine größere Rechtssicherheit geschaffen wird.  
2.2 Die EZB erinnert daran, dass sie in ihrer Stel lungnahme zur Änderung des 
Finanzdienstleistungsaufsichtsrechts in Deutschland2 die Schaffung makroprudenzieller 
Instrumente bei der Neukreditvergabe zum Bau oder Erwerb von Wohnimmobilien begrüßt hat. 
Ungleichgewichte im Wohnimmobiliensektor, die sich aus  einer Überbewertung von 
Wohnimmobilien bei gleichzeitig übermäßiger Kreditvergabe ergeben könnten, können erhebliche 
negative Auswirkungen auf die Finanzstabilität und die Realwirtschaft haben. Vor diesem 
Hintergrund erscheinen die Hauptziele des Verordnu ngsentwurfs angemessen, d.  h. die nähere 
Regelung von Instrumenten, mit denen die BaFin den Kreditgebern bestimmte Mindeststandards 
für die Vergabe von neuen Immobiliardarlehen vorgeben darf, mit der Zielsetzung, die 
Widerstandsfähigkeit des Finanzsystems zu stärken und dem zyklischen Aufbau von 
Systemrisiken, dort, wo es erforderlich erscheint, entgegenzuwirken. Diese Ziele stehen auch im 
Einklang mit den Grundsätzen aus der Empfehlung des Europäischen Ausschusses für 
Systemrisiken zu Zwischenzielen und In strumenten für makroprudenzielle Maßnahmen3, 
insbesondere hinsichtlich der Eindämmung und Vermeidung von übermäßigem Kreditwachstum 
und übermäßiger Verschuldung.  
2.3 Aus Finanzstabilitätssicht begrüßt die EZB die Umsetzung eines Rechtsrahmens für 
kreditneh merbasierte Maßnahmen in allen Ländern des Euro -Währungsgebiets. Die im 
Verordnungsentwurf enthaltenen Maßnahmen, die der BaFin die Schaffung makroprudenzieller 
Instrumente zur Abwehr einer drohenden Gefahr für die Finanzstabilität des nationalen 
Finanzsys tems ermöglichen, erscheinen insoweit angemessen, als dass sie eine verantwortliche 
Kreditnahme und -vergabe fördern, die Marktdisziplin stärken, Kreditrisiken mindern und die 
                                                 
2 Siehe Nummer  2.2 der Stellungnahme CON/2017/11. Alle Stellungnahmen der EZB sind auf der Website der EZB 
unter https://www.ecb.europa.eu  abrufbar.  
3  Empfehlung des Europäischen Ausschusses für Systemrisiken vom 4.  April 2013 zu Zwischenzielen  und 
Instrumenten für makroprudenzielle Maßnahmen (ESRB/2013/1) (ABl.  C 170 vom 15.6.2013, S.  1). 
ECB -PUBLIC  
4 Transparenz bei den Aktivitäten von Kreditinstituten erhöhen. Eine gründliche qu antitative 
Folgenabschätzung ist jedoch wichtig, um den Effekt und die Angemessenheit des 
Verordnungsentwurfs zu überprüfen. Ebenso sollte die LTV -Quote regelmäßig überprüft werden, 
um die Auswirkungen von Veränderungen der makroökonomischen und finanziell en Bedingungen 
zu berücksichtigen. Der Umfang der Ausnahmen von der Anwendung oder bei spezifischen 
Bestimmungen sollte im Verhältnis zum übergeordneten Ziel, d.  h. der Begrenzung einer 
übermäßigen Kreditvergabe für den Bau und Erwerb von Wohnimmobilien un d der Vermeidung 
einer Überschuldung, stehen4. 
2.4 Der Entwurf zur Änderung des KWG, zu dem die EZB 2017 eine Stellungnahme abgegeben hat , 
umfasste 1)  die LTV, 2)  die Amortisationsanforderung, 3)  eine Obergrenze für den Schuldendienst 
im Verhältnis zum Einkommen („Debt -To-Service -To-Income  – DSTI“) oder in Fällen, in denen der 
Kreditnehmer keine natürliche Person (z.  B. ein Unternehmen) ist, eine Untergrenze für den 
Schuldendienstdeckungsgrad („Debt -to-Service -Coverage -Ratio  – DSCR“) und 4)  eine Obergren ze 
für das Verhältnis zwischen Gesamtverschuldung und Einkommen (Gesamtverschuldung -
Einkommens -Relation bzw. „Debt -To-Income  – DTI“). Von diesen vier Maßnahmen wurden letztlich 
nur zwei – die LTV und die Amortisationsanforderung – angeordnet. Wie bereits v on der EZB 
angemerkt, würden die vier ursprünglich vorgesehenen unterschiedlichen Instrumente der BaFin 
die Aktivierung lediglich eines Instruments, einer Kombination von Instrumenten oder aller 
Instrumente erlauben, je nach den die Finanzstabilität bedroh enden Umständen . Die Verfügbarkeit 
eines umfassenden Pakets kreditnehmerbasierter Maßnahmen, einschließlich der 
einkommensbasierten Maßnahmen, würde die BaFin in die Lage versetzen, flexibel und in 
angemessener Weise auf die drohenden Risiken für die Finan zstabilität zu reagieren5.  
2.5 Wie schon erwähnt, besteht weiterhin die Notwendigkeit zur Gewährleistung der Verfügbarkeit 
harmonisierter Daten für sämtliche Arten von relevanten gewerblichen Darlehensgebern, deren 
Kreditvergabe für den Bau und Erwerb von Wohnimmobilien (beispielsweise für die regelmäßige 
Überwachung von Finanzstabilitätsrisiken und zur Folgenabschätzung) den  Maßnahmen , wenn sie 
angeordnet  werden,  unterliegt6. 
2.6 Wie bereits dargelegt, sollte die Allgemeinverfügung schlicht gehalten, einfach a nwendbar und 
sowohl für gewerbliche Darlehensgeber als auch für Darlehensnehmer leicht verständlich sein7. 
2.7 Die EZB begrüßt die der Deutschen Bundesbank im Rahmen des Verordnungsentwurfs 
zugewiesene Funktion. Die Deutsche Bundesbank ist in Bezug auf die Ber eitstellung von Daten 
und Fachwissen im Bereich Wohnimmobilienkredite gut positioniert. Sowohl  Erwägungsgrund  24 
der Verordnung (EU) Nr.  1092/2010 des Europäischen Parlaments und des Rates8 als auch  die 
Empfehlung  des Europäischen Ausschusses für Systemris iken zu dem makroprudenziellen Mandat 
                                                 
4 Siehe Nummer  2.3 der Stellungnahme CON/2017/11.  
5 Siehe Nummer  2.3 der Stellungnahme CON/2017/11.  
6 Siehe Nummer  2.5 der Stellungnahme CON/2017/11.  
7 Siehe Nummer  2.6 der Stellungnahme CON/2017/11.  
8  Verordnung (EU) Nr.  1092/2010 des Europäischen Parlaments und des Rates vom 24.  November 2010 über die 
Finanzaufsicht der Europäischen Union auf Makroebene und zur Errichtung eines Europäischen Ausschusses für 
Systemrisiken (ABl.  L 331 vom 15.12.2010, S.  1). 
ECB -PUBLIC  
5 der nationalen Behörden9 beziehen sich auf die Tatsache, dass  die EZB und die nationalen 
Zentralbanken „aufgrund ihres Sachverstands und ihrer bereits bestehenden Zuständigkeiten im 
Bereich der Finanzstabilität“ „[…] bei der Makroaufsicht eine führende Rolle einnehmen“  sollten.  
2.8 Als nationale makroprudenzielle Behörd e ist die Deutsche Bundesbank bereits für 
makroprudenziellen Aufgaben zur Wahrung der Stabilität des Finanzsystems zuständig10. Der 
Verordnungsentwurf überträgt der Deutschen Bundesbank nicht wirklich neue Aufgaben, sondern 
legt vielmehr bestimmte neue makr oprudenzielle Instrumente fest, die die Deutsche Bundesbank 
bei der Wahrnehmung ihrer makroprudenziellen Verantwortlichkeiten nutzen kann. Folglich liegt 
keine  Übertragung neuer Aufgaben an die Deutsche Bundesbank vor, bei der die Einhaltung des  
Verbot s der monetären Finanzierung beurteilt werden müsste . 
 
Diese Stellungnahme wird auf der Website der EZB veröffentlicht.  
 
 
Geschehen zu Frankfurt am Main am 8. Januar 2020 . 
 
[Unterschrift]  
 
Die Präsidentin der EZB  
Christine LAGARDE  
                                                 
9  Empfehlung des Europäischen Ausschusses für Systemrisiken vom 22.  Dezember 2011 zu dem makroprudenziellen 
Mandat der nationalen Behörden (ESRB/2011/3) (ABl.  C 41 vom 14.2.2012, S. 1).  
10  Siehe §  1 des Gesetzes zur Überwachung der Finanzstabilität vom 28.  November 2012 (BGBl.  I S. 2369).