GEMEINSAMER STANDPUNKT (EG) Nr. 10/94 vom Rat festgelegt am 4. März 1994 im Hinblick auf die Annahme der Richtlinie 94/. . ./EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom . . . zum Schutz der Erwerber im Hinblick auf bestimmte Aspekte von Verträgen über den Erwerb von Teilzeitnutzungsrechten an Immobilien (94/C 137/05)

DAS EUROPÄISCHE PARLAMENT UND DER RAT DER EUROPÄISCHEN UNION -

gestützt auf den Vertrag zur Gründung der Europäischen Gemeinschaft, insbesondere auf Artikel 100a,

auf Vorschlag der Kommission (1),

nach Stellungnahme des Wirtschafts- und Sozialausschusses (2),

gemäß dem Verfahren des Artikels 189b des Vertrages,

in Erwägung nachstehender Gründe:

1. Die Unterschiede zwischen den einzelstaatlichen Rechtsvorschriften für Verträge über den Erwerb eines Teilzeitnutzungsrechts an einer oder mehreren Immobilien sind geeignet, das ordnungsgemässe Funktionieren des Binnenmarktes zu behindern sowie Wettbewerbsverzerrungen und eine Abschottung der einzelstaatlichen Märkte zu bewirken.

2. Zweck der vorliegenden Richtlinie ist es, eine minimale Grundlage an gemeinsamen Vorschriften auf diesem Gebiet zu schaffen, die das ordnungsgemässe Funktionieren des Binnenmarktes und damit auch den Schutz der Erwerber gewährleisten. Es genügt, wenn diese Vorschriften nur bestimmte Aspekte der Vertragsabschlüsse, nämlich die Information über die Vertragsinhalte und die Einzelheiten der Übermittlung dieser Information sowie die Verfahren und Einzelheiten des Rücktrittsrechts betreffen. Das geeignete Instrument zur Verwirklichung des angestrebten Ziels ist eine Richtlinie; die vorliegende Richtlinie beachtet somit das Subsidiaritätsprinzip.

3. Die Rechtsnatur der Rechte, die Gegenstand der unter diese Richtlinie fallenden Verträge sind, ist in den Mitgliedstaaten sehr unterschiedlich. Daher muß in zusammenfassender Weise auf diese unterschiedlichen Rechtsvorschriften Bezug genommen und eine ausreichend weit gefasste Definition dieser Verträge vorgesehen werden, ohne daß dies eine Harmonisierung der Rechtsnatur der fraglichen Rechte auf Gemeinschaftsebene voraussetzt.

4. Diese Richtlinie soll weder regeln, inwieweit Verträge über die Teilzeitnutzung einer oder mehrerer Immobilien in den Mitgliedstaaten geschlossen werden können, noch die Rechtsgrundlagen dieser Verträge festlegen.

5. In der Praxis unterscheiden sich Verträge über den Erwerb eines Teilzeitnutzungsrechts an einer oder mehreren Immobilien von Mietverträgen. Dieser Unterschied wird unter anderem in der Zahlungsweise deutlich.

6. Es zeigt sich auf dem Markt, daß auch Hotels, Ferienanlagen und vergleichbare Wohnanlagen für Touristen von Vertragsabschlüssen wie denen, die diese Richtlinie erforderlich gemacht haben, betroffen sind.

7. Es ist wichtig, irreführende oder unvollständige Angaben bei der Information, die speziell den Verkauf von Teilzeitnutzungsrechten an einer oder mehreren Immobilien betrifft, zu unterbinden. Diese Information muß durch ein zusätzliches Schriftstück ergänzt werden, das jedem Interessenten auf Wunsch zur Verfügung gestellt werden muß. Die in dem ergänzenden Schriftstück enthaltenen Informationen müssen Bestandteil des Vertrags über den Erwerb von Teilzeitnutzungsrechten an einer oder mehreren Immobilien sein.

8. Zur Gewährleistung eines hohen Schutzes für den Erwerber und angesichts der besonderen Merkmale von Systemen zur Teilzeitnutzung von Immobilien muß der Vertrag über den Erwerb von Teilzeitnutzungsrechten an einer oder mehreren Immobilien bestimmte Mindestangaben enthalten.

9. Um den Erwerber in diesem Bereich wirksam zu schützen, sind die von den Verkäufern gegenüber den Erwerbern einzuhaltenden Mindestverpflichtungen genau festzulegen.

10. Der Vertrag über den Erwerb eines Teilzeitnutzungsrechts an einer oder mehreren Immobilien muß in der oder einer zu den Amtssprachen der Gemeinschaft zählenden Sprache des Mitgliedstaats, in dem der Erwerber seinen Wohnsitz hat, oder des Mitgliedstaats, dessen Staatsangehöriger er ist, abgefasst sein. Der Mitgliedstaat, in dem der Erwerber seinen Wohnsitz hat, kann jedoch vorschreiben, daß der Vertrag in seiner oder seinen zu den Amtssprachen der Gemeinschaft zählenden Sprache(n) abgefasst ist. Es ist eine beglaubigte Übersetzung des Vertrags vorzusehen, damit die Formvorschriften des Mitgliedstaats, in dem die Immobilie belegen ist, erfuellt werden können.

11. Um dem Erwerber die Möglichkeit zu geben, die sich aus geschlossenen Verträgen ergebenden Verpflichtungen und die damit zusammenhängenden Rechte besser zu beurteilen, ist ihm eine Frist einzuräumen, innerhalb deren er ohne Angabe von Gründen vom Vertrag zurücktreten kann, wobei die Tatsache berücksichtigt werden muß, daß die Immobilie vielfach in einem anderen Staat belegen ist und einem anderen Recht als dem des Staates des Erwerbers unterliegt.

12. Forderungen des Verkäufers nach Anzahlungen vor Ablauf der Frist, innerhalb deren der Erwerber ohne Angabe von Gründen vom Vertrag zurücktreten kann, können den Schutz des Erwerbers mindern. Anzahlungen vor Ablauf der genannten Frist sind folglich zu verbieten.

13. Bei Rücktritt von einem Vertrag über den Erwerb von Teilzeitnutzungsrechten an einer oder mehreren Immobilien, deren Kaufpreis vollständig oder teilweise durch einen Kredit abgedeckt ist, der dem Erwerber vom Verkäufer oder einem Dritten aufgrund einer Vereinbarung zwischen diesem und dem Verkäufer gewährt wird, ist es angezeigt, daß der Kreditvertrag entschädigungsfrei aufgelöst wird.

14. In einigen Fällen besteht die Gefahr, daß dem Verbraucher der in dieser Richtlinie vorgesehene Schutz vorenthalten wird, indem das Recht eines Drittlandes als das auf den Vertrag anwendbare Recht bestimmt wird. Daher sind Bestimmungen vorzusehen, die dieser Gefahr vorbeugen.

15. Es obliegt den Mitgliedstaaten, Maßnahmen zu erlassen, die darauf abzielen, die Erfuellung der Verpflichtungen des Verkäufers zu gewährleisten -

HABEN FOLGENDE RICHTLINIE ERLASSEN:

Artikel 1

Gegenstand dieser Richtlinie ist die Angleichung der Rechts- und Verwaltungsvorschriften der Mitgliedstaaten zum Schutz der Erwerber hinsichtlich bestimmter Aspekte von Verträgen, die unmittelbar oder mittelbar den Erwerb von Teilzeitnutzungsrechten an einer oder mehreren Immobilien ("Time-sharing") betreffen.

Diese Richtlinie betrifft nur folgende Aspekte der Bestimmungen über Vertragsabschlüsse:

- Information über die Vertragsinhalte und Einzelheiten der Übermittlung dieser Information;

- Verfahren und Einzelheiten des Rücktrittsrechts.

Unter Einhaltung der allgemeinen Bestimmungen des Vertrags behalten die Mitgliedstaaten die Zuständigkeit für die übrigen Aspekte, unter anderem die Festlegung der Rechtsnatur der Rechte, die Gegenstand der von dieser Richtlinie betroffenen Verträge sind.

Artikel 2

Im Sinne dieser Richtlinie bezeichnet der Ausdruck

- "Vertrag über den unmittelbaren oder mittelbaren Erwerb von Teilzeitnutzungsrechten an einer oder mehreren Immobilien", im folgenden "Vertrag" genannt, einen Vertrag oder eine Gruppe von Verträgen mit einer Mindestlaufzeit von drei Jahren, durch den (die) unmittelbar oder mittelbar gegen Zahlung eines bestimmten Gesamtpreises ein dingliches Recht oder ein sonstiges Nutzungsrecht an einer oder mehreren Immobilien für einen bestimmten oder einen zu bestimmenden Zeitraum des Jahres, der nicht weniger als eine Woche betragen darf, begründet oder übertragen wird oder eine entsprechende Übertragungsverpflichtung begründet wird;

- "Immobilie" das Wohngebäude als Ganzes oder den Teil eines Wohngebäudes, auf das/den sich das im Vertrag vorgesehene Recht erstreckt;

- "Verkäufer" jede natürliche oder juristische Person, die im Rahmen ihrer Berufsausübung durch die unter diese Richtlinie fallenden Vertragsabschlüsse das im Vertrag vorgesehene Recht begründet, überträgt oder zu übertragen sich verpflichtet;

- "Erwerber" jede natürliche Person, der das im Vertrag vorgesehene Recht übertragen wird oder zu deren Gunsten es begründet wird und die bei den unter diese Richtlinie fallenden Vertragsabschlüssen für einen Zweck handelt, der als ausserhalb ihrer Berufsausübung liegend betrachtet werden kann.

Artikel 3

(1) Die Mitgliedstaaten sehen in ihren Rechtsvorschriften Maßnahmen vor, denen zufolge der Verkäufer verpflichtet ist, jedem Interessenten, der Informationen über die Immobilie(n) wünscht, ein Schriftstück auszuhändigen, das ausser einer allgemeinen Beschreibung dieser Immobilie(n) zumindest kurze, genaue Angaben über die im Anhang unter den Buchstaben a) bis g), i) und l) aufgeführten Punkte sowie einen Hinweis darüber enthält, wie weitere Informationen zu erhalten sind.

(2) Die Mitgliedstaaten sehen in ihren Rechtsvorschriften vor, daß alle Angaben nach Absatz 1, die in dem in Absatz 1 genannten Schriftstück enthalten sein müssen, Bestandteil des Vertrags sind.

Ohne ausdrückliche Vereinbarung der Vertragsparteien dürfen Änderungen der in dem Schriftstück nach Absatz 1 enthaltenen Angaben nur aufgrund von Umständen vorgenommen werden, auf die der Verkäufer keinen Einfluß hat.

Änderungen dieser Angaben müssen dem Erwerber vor Abschluß des Vertrags mitgeteilt werden. In dem Vertrag muß ausdrücklich auf diese Änderungen hingewiesen werden.

(3) In jeder Werbung für die betreffende Immobilie ist anzugeben, daß das in Absatz 1 genannte Schriftstück erhältlich ist und wo es angefordert werden kann.

Artikel 4

Die Mitgliedstaaten sehen in ihren Rechtsvorschriften vor,

- daß der Vertrag, der der Schriftform bedarf, mindestens die im Anhang genannten Angaben enthalten muß;

- daß der Vertrag und das in Artikel 3 Absatz 1 genannte Schriftstück nach Wahl des Erwerbers in der oder einer zu den Amtssprachen der Gemeinschaft zählenden Sprache des Mitgliedstaats, in dem der Erwerber seinen Wohnsitz hat, oder des Mitgliedstaats, dessen Staatsangehöriger er ist, abgefasst sein müssen. Der Mitgliedstaat, in dem der Erwerber seinen Wohnsitz hat, kann jedoch vorschreiben, daß der Vertrag auf jeden Fall zumindest in seiner oder seinen zu den Amtssprachen der Gemeinschaft zählenden Sprache(n) abgefasst ist; und

- daß der Verkäufer dem Erwerber eine beglaubigte Übersetzung des Vertrags in der oder einer zu den Amtssprachen der Gemeinschaft zählenden Sprache des Mitgliedstaats aushändigen muß, in dem die Immobilie belegen ist.

Artikel 5

Die Mitgliedstaaten sehen in ihren Rechtsvorschriften folgendes vor:

1. Der Erwerber hat neben den Möglichkeiten, die ihm aufgrund der nationalen Rechtsvorschriften zur Vertragsungültigkeit offenstehen, folgende Rechte:

- Er kann innerhalb von 10 Tagen nach Unterzeichnung des Vertrags durch beide Parteien oder nach Unterzeichnung eines verbindlichen Vorvertrags durch beide Parteien ohne Angabe von Gründen von dem Vertrag zurücktreten, wenn der Vertrag die unter den Buchstaben a), b), h), i), k) und l) des Anhangs genannten Angaben enthält. Ist der zehnte Tag ein Sonn- oder Feiertag, wird die Frist bis zum folgenden ersten Arbeitstag verlängert.

- Er kann innerhalb von drei Monaten nach Unterzeichnung des Vertrags durch beide Parteien oder nach Unterzeichnung eines verbindlichen Vorvertrags durch beide Parteien von dem Vertrag zurücktreten, wenn der Vertrag zu diesem Zeitpunkt nicht die unter den Buchstaben a), b), h), i), k) und l) des Anhangs genannten Angaben enthält. Werden die genannten Angaben innerhalb von drei Monaten vorgelegt, so verfügt der Erwerber von diesem Zeitpunkt an gerechnet über die unter dem ersten Gedankenstrich genannte Rücktrittsfrist.

- Macht der Erwerber von seinem Rücktrittsrecht binnen der unter dem zweiten Gedankenstrich vorgesehenen Frist von drei Monaten keinen Gebrauch und enthält der Vertrag nicht die unter den Buchstaben a), b), h), i), k) und l) des Anhangs genannten Angaben, so verfügt der Erwerber vom Tag nach Ablauf der Frist an gerechnet über die unter dem ersten Gedankenstrich genannte Rücktrittsfrist.

2. Will der Erwerber die Rechte gemäß Nummer 1 wahrnehmen, so teilt er dies entsprechend den im Vertrag gemäß Buchstabe l) des Anhangs dargelegten Modalitäten vor Fristablauf, und so, daß dies entsprechend den nationalen Rechtsvorschriften nachgewiesen werden kann, der Person mit, deren Name und Anschrift zu diesem Zweck im Vertrag angegeben sind.

3. Macht der Erwerber von dem Recht gemäß Nummer 1 erster Gedankenstrich Gebrauch, so ist er gegebenenfalls nur zur Erstattung der Kosten verpflichtet, die nach den einzelstaatlichen Rechtsvorschriften aufgrund des Vertragsabschlusses und des Rücktritts vom Vertrag anfallen und die durch Rechtshandlungen entstanden sind, die unbedingt vor Ablauf des in Nummer 1 erster Gedankenstrich genannten Zeitraums vorgenommen werden müssen. Diese Kosten müssen im Vertrag ausdrücklich genannt sein.

4. Macht der Erwerber von dem Rücktrittsrecht gemäß Nummer 1 zweiter Gedankenstrich Gebrauch, so ist er zu keiner Erstattung verpflichtet.

Artikel 6

Die Mitgliedstaaten sehen in ihren Rechtsvorschriften vor, daß vom Erwerber vor Ablauf der in Artikel 5 Nummer 1 erster Gedankenstrich genannten Rücktrittsfrist keinerlei Anzahlungen geleistet werden dürfen.

Artikel 7

Die Mitgliedstaaten sehen in ihren Rechtsvorschriften folgendes vor:

- Wenn der Preis vollständig oder zum Teil durch einen vom Verkäufer gewährten Kredit finanziert wird oder

- wenn der Preis vollständig oder zum Teil durch einen Kredit finanziert wird, der dem Erwerber von einem Dritten aufgrund einer Vereinbarung zwischen dem Dritten und dem Verkäufer gewährt wird,

wird der Kreditvertrag entschädigungsfrei aufgelöst, falls der Erwerber von seinem Recht auf Rücktritt von dem Vertrag gemäß Artikel 5 Gebrauch macht.

Die näheren Bestimmungen für die Auflösung des Kreditvertrags werden von den Mitgliedstaaten festgelegt.

Artikel 8

Die Mitgliedstaaten sehen in ihren Rechtsvorschriften vor, daß eine Vertragsbestimmung, wonach der Erwerber auf die Wahrnehmung der ihm aufgrund dieser Richtlinie eingeräumten Rechte verzichtet oder wonach der Verkäufer von den ihm aus dieser Richtlinie erwachsenden Verpflichtungen entbunden wird, den Erwerber nach den Bedingungen ihrer innerstaatlichen Rechtsvorschriften nicht bindet.

Artikel 9

Die Mitgliedstaaten ergreifen die erforderlichen Maßnahmen, damit dem Erwerber unabhängig von dem jeweils anwendbaren Recht der durch diese Richtlinie gewährte Schutz nicht vorenthalten wird, wenn die Immobilie in dem Hoheitsgebiet eines Mitgliedstaats belegen ist.

Artikel 10

Die Mitgliedstaaten regeln die Folgen der Nichtbeachtung der Bestimmungen dieser Richtlinie.

Artikel 11

Diese Richtlinie lässt das Recht der Mitgliedstaaten unberührt, unbeschadet der ihnen aus dem Vertrag erwachsenden Verpflichtungen vorteilhaftere Vorschriften zum Schutz des Erwerbers in dem unter die Richtlinie fallenden Bereich zu erlassen oder beizubehalten.

Artikel 12

(1) Die Mitgliedstaaten erlassen die erforderlichen Rechts- und Verwaltungsvorschriften, um dieser Richtlinie spätestens drei Jahre nach ihrer Veröffentlichung im Amtsblatt der Europäischen Gemeinschaften nachzukommen. Sie setzen die Kommission unverzueglich davon in Kenntnis.

Wenn die Mitgliedstaaten Vorschriften nach Absatz 1 erlassen, nehmen sie in den Vorschriften selbst oder durch einen Hinweis bei der amtlichen Veröffentlichung auf diese Richtlinie Bezug. Die Mitgliedstaaten regeln die Einzelheiten der Bezugnahme.

(2) Die Mitgliedstaaten teilen der Kommission den Wortlaut der innerstaatlichen Rechtsvorschriften mit, die sie auf dem unter diese Richtlinie fallenden Gebiet erlassen.

Artikel 13

Diese Richtlinie ist an die Mitgliedstaaten gerichtet.

Geschehen zu . . . am . . .

Im Namen des Europäischen Parlaments

Der Präsident

Im Namen des Rates

Der Präsident

(1) ABl. Nr. C 299 vom 5. 11. 1993, S. 8.

(2) ABl. Nr. C 108 vom 19. 4. 1993, S 1.

ANHANG

Mindestangaben, die nach Artikel 4 in dem Vertrag enthalten sein müssen

a) Name und Wohnsitz der Vertragsparteien mit genauer Angabe der Rechtsstellung des Verkäufers zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses sowie Name und Wohnsitz des Eigentümers;

b) genaue Angabe der Art des im Vertrag vorgesehenen Rechts sowie eine Klausel mit Angabe der Bedingungen für die Ausübung dieses Rechts im Hoheitsgebiet der Mitgliedstaaten, in denen die Immobilie(n) belegen ist (sind), und mit der Angabe, ob diese Bedingungen erfuellt sind oder welche Bedingungen gegebenenfalls noch zu erfuellen sind;

c) genaue Beschreibung der Immobilie und ihrer Belegenheit, sofern sich das Recht auf eine bestimmte Immobilie bezieht;

d) bei einer im Bau befindlichen Immobilie:

1. Angaben über den Stand der Bauarbeiten,

2. Angabe einer angemessenen Frist für die Fertigstellung der Immobilie,

3. wenn es sich um eine bestimmte Immobilie handelt, das Aktenzeichen der Baugenehmigung sowie Name und vollständige Anschrift der zuständigen Behörde(n),

4. Angaben über den Stand der Arbeiten an den gemeinsamen Dienstleistungen, die zur Nutzung der Immobilie erforderlich sind (Gas-, Strom-, Wasser- und Telefonanschluß),

5. Garantien für die ordnungsgemässe Fertigstellung der Immobilie und für die Rückzahlung aller getätigten Zahlungen für den Fall, daß die Immobilie nicht fertiggestellt wird, sowie gegebenenfalls Angabe der Durchführungsbestimmungen für diese Garantien;

e) Angabe der gemeinsamen Dienstleistungen (Licht, Wasser, Instandhaltung, Müllabfuhr), die dem Erwerber zur Verfügung stehen oder zur Verfügung stehen werden, sowie ihrer Nutzungsbedingungen;

f) Angabe der gemeinsamen Einrichtungen wie Schwimmbad, Sauna usw., zu denen der Erwerber gegebenenfalls Zugang hat oder erhalten wird, sowie gegebenenfalls der Zugangsbedingungen;

g) Grundsätze, nach denen Instandhaltung und Instandsetzung sowie Verwaltung und Betriebsführung der Immobilie erfolgen;

h) genaue Angabe des Zeitraums, innerhalb dessen das im Vertrag vorgesehene Recht ausgeuebt werden kann, sowie gegebenenfalls die Geltungsdauer der vertraglich vereinbarten Regelung; Angabe des Zeitpunkts, ab dem der Erwerber das im Vertrag vorgesehene Recht in Anspruch nehmen kann;

i) Angaben zum Preis, den der Erwerber für die Ausübung des im Vertrag vorgesehenen Rechts zu entrichten hat; eine Schätzung des Betrags, den der Erwerber für die Nutzung der gemeinsamen Einrichtungen und der gemeinsamen Dienstleistungen zu zahlen hat; die Berechnungsgrundlage der Kosten für die Nutzung der jeweiligen Immobilie durch den Erwerber, der gesetzlichen Kosten (Steuern, Abgaben) sowie der zusätzlichen Verwaltungskosten (für Betriebsführung, Instandhaltung und Instandsetzung);

j) eine Klausel, nach der der Erwerb mit keinen anderen als den im Vertrag angegebenen Kosten, Lasten oder Verpflichtungen verbunden ist;

k) Angaben darüber, ob eine Beteiligung an einer Regelung über den Umtausch und/oder die Weiterveräusserung des im Vertrag vorgesehenen Rechts möglich ist, sowie Angabe der etwaigen Kosten, falls der Umtausch und/oder die Weiterveräusserung vom Verkäufer oder einem von ihm im Vertrag bezeichneten Dritten übernommen werden;

l) Informationen zum Recht auf Rücktritt vom Vertrag und Angabe der Person, der ein etwaiger Rücktritt mitzuteilen ist, sowie der Bedingungen für die Mitteilung; genaue Angaben zu Art und Höhe der Unkosten, die der Erwerber nach Artikel 5 Nummer 3 dieser Richtlinie erstatten muß, falls er von seinem Rücktrittsrecht Gebrauch macht; gegebenenfalls Angaben zu den näheren Bestimmungen für die Auflösung des mit dem Vertrag verbundenen Kreditvertrags, falls vom ersteren zurückgetreten wird;

m) Zeitpunkt und Ort der Unterzeichnung des Vertrags durch jede Vertragspartei.

BEGRÜNDUNG DES RATES

I. Einführung

1. Die Kommission hat dem Rat am 2. Juli 1992 den Vorschlag für eine Richtlinie des Europäischen Parlaments und des Rates zum Schutz der Erwerber im Hinblick auf bestimmte Aspekte von Verträgen über den unmittelbaren oder mittelbaren Erwerb von Teilzeitnutzungsrechten an Immobilien unterbreitet (1).

2. Das Europäische Parlament hat seine Stellungnahme am 26. Mai bzw. 14. Juli 1993 abgegeben (2).

3. Die Stellungnahme des Wirtschafts- und Sozialausschusses erging am 24. Februar 1993 (3).

4. Am 7. Oktober 1993 übermittelte die Kommission dem Rat ihren im Anschluß an die Stellungnahme des Europäischen Parlaments geänderten Vorschlag (4).

II. Gemeinsamer Standpunkt

1. Der Rat legte am 4. März 1994 mit qualifizierter Mehrheit (5) einen gemeinsamen Standpunkt auf der Grundlage von Artikel 100a des Vertrags fest.

2. Gegenstand der Richtlinie

Dieser Vorschlag soll zur Vollendung des Binnenmarktes beitragen und auf diese Weise den Schutz der Erwerber, die einen Vertrag über den unmittelbaren oder mittelbaren Erwerb von Teilnutzungsrechten an Immobilien abschließen wollen, aufgrund der grenzueberschreitenden Aspekte dieser Verträge und der besonderen Handelspraxis bei deren Verkauf erhöhen.

Der Vorschlag sieht zu diesem Zweck im wesentlichen Bestimmungen zu folgenden Punkten vor:

- der vorherigen Informierung des Erwerbers über die wesentlichen Punkte des Vertrags,

- den Rücktrittsverfahren,

- dem Verbot von Anzahlungen.

3. Allgemeine Bemerkungen

Bei der Festlegung des gemeinsamen Standpunkts hat der Rat sich auf Bestimmungen geeinigt, die den Erwerbern einen hohen Schutz bieten, in einigen Punkten (vorherige Informierung, Anzahlungen) einen höheren, als er vom Europäischen Parlament in Betracht gezogen worden war. Gleichzeitig wurden die diesbezueglich bestehenden Unterschiede zwischen den einzelstaatlichen Rechtsvorschriften verringert, ohne daß jedoch die grundlegenden Aspekte der einzelstaatlichen Rechtssysteme, insbesondere des Immobilienrechts, angetastet wurden. Der Rat hat sich also bemüht, den Subsidiaritätsgrundsatz in einem Masse, das mit der gewünschten Harmonisierung zu vereinbaren ist, einzuhalten.

Diese Grundgedanken sind in den Erwägungsgründen Nrn. 1 und 2 enthalten.

Auf der Basis dieses Grundkonzepts konnte der Rat die Änderungen des Europäischen Parlaments, die von der Kommission in den geänderten Vorschlag aufgenommen worden sind, wörtlich, dem Inhalt nach bzw. teilweise übernehmen.

4. Spezifische Bemerkungen

(Wenn nichts anderes angegeben ist, beziehen sich die Verweise auf den gemeinsamen Standpunkt.)

4.1. Vom Rat vorgeschlagene und von der Kommission angenommene Änderungen am geänderten Vorschlag der Kommission

i) Artikel 1

Da die Formulierung von Artikel 1 des geänderten Vorschlags umfassender ist als der effektive Inhalt der Bestimmungen der Richtlinie, erschien es erforderlich, diesen Artikel so abzufassen, daß er sich auf diese Bestimmungen beschränkt, und klar zum Ausdruck zu bringen, daß die nicht von diesen Bestimmungen abgedeckten Aspekte der Vertragsabschlüsse in den Zuständigkeitsbereich der Mitgliedstaaten fallen.

Dies spiegelt sich in den Erwägungsgründen Nr. 2 (zweiter Satz), Nr. 3 (zweiter Satz) und Nr. 4 wider.

ii) Artikel 2 (und die Erwägungsgründe Nrn. 5 und 6)

Mit den wenigen Änderungen, die an jeder der in diesem Artikel enthaltenen Begriffsbestimmungen vorgenommen wurden, wurde bezweckt, die Verschiedenheit der Rechte in den auf den Märkten zu erwartenden Verträgen, sei es hinsichtlich des im Vertrag vorgesehenen Rechts, der Frage, ob das Recht vor dem Vertrag bestand oder nicht, oder der Frage, ob der Vertrag ein unmittelbares (z. B. Teilzeiteigentum) oder ein mittelbares Nutzungsrecht (z. B. Happimag-System) bietet, so weit wie möglich zu berücksichtigen.

Es erschien ferner erforderlich, für die Nutzung eine Mindestdauer vorzusehen, die auf eine Woche festgesetzt wurde, was dem ursprünglichen Vorschlag der Kommission entspricht.

In Anbetracht der unterschiedlichen Rechtsstellungen des Verkäufers schien es angezeigt, die Angabe der Rechtsstellung im Vertrag vorzuschreiben (siehe Anhang, Buchstabe a)), statt zu versuchen, die Rechtsstellungen unter dem dritten Gedankenstrich aufzuzählen.

iii) Artikel 3 des geänderten Vorschlags

In Anbetracht des sehr begrenzten Schutzes, den die Zusicherung bietet, die der Verkäufer gemäß diesem Artikel geben müsste, und im Einklang mit dem Gesamtkonzept des Rates, das den Schwerpunkt auf die vorherige Informierung des Erwerbers legt, wurden die in diesem Artikel vorgesehenen Punkte im Anhang als Mindestangaben, die im Vertrag enthalten sein müssen, aufgenommen (insbesondere in die Buchstaben d), g), i) und j)).

Gemäß den Artikeln 10 und 11 des gemeinsamen Standpunkts können die Mitgliedstaaten diese Bestimmungen im übrigen noch verschärfen.

iv) Artikel 4 des geänderten Vorschlags

Da eine zentralisierte Festlegung der Modalitäten für die Ermittlung der Belastungen nicht akzeptiert werden kann, konnte die Formulierung dieses Artikels nicht beibehalten werden. Dagegen ist es unerläßlich, daß der Erwerber - wie in Artikel 3 Absatz 1 und im Anhang, Buchstaben e) und i) des gemeinsamen Standpunkts vorgesehen - im voraus über diese Belastungen genau informiert wird.

v) Artikel 3 (und Erwägungsgrund Nr. 7)

Die Änderungen, die durch diesen Artikel an Artikel 5 des geänderten Vorschlags vorgenommen wurden, bestehen im wesentlichen darin, die Personen zu bestimmen, an die das Schriftstück gerichtet ist (". . . jedem Interessenten, der Informationen über die Immobilie(n) wünscht"), und die Anzahl der vom Verkäufer zu gebenden Informationen zu erhöhen.

vi) Artikel 4 (und Erwägungsgründe Nrn. 8 und 10)

Damit die dem Erwerber übermittelten Informationen effektiv seinem Schutz dienen, hielt der Rat bei der Angabe der Sprachen, in denen der Vertrag und das Schriftstück abgefasst sein müssen, im Hinblick auf etwaige Streitfälle eine möglichst präzise und umfassende Formulierung für unerläßlich.

Er wählte ferner objektive Kriterien (Sprache des Landes, in dem der Erwerber seinen Wohnsitz hat, dessen Staatsangehöriger er ist, usw.), um die Gefahr einer Manipulierung des Erwerbers (Sprache, die er "zu kennen erklärt") zu verringern.

vii) Artikel 5 und 6 (und Erwägungsgründe Nrn. 11 und 12)

Diese beiden Artikel sind insofern miteinander verknüpft, als sie, zusammen genommen, den vom Rat gewünschten hohen Schutz gewährleisten, den Artikel 7 des geänderten Vorschlags nicht garantiert, da er die Möglichkeit einer Anzahlung offenlässt. Die Erfahrung auf diesem Markt hat gezeigt, daß in einigen Marktsegmenten bei Anzahlungen wirksame Garantien geboten werden, daß jedoch in anderen Fällen der Erwerber, sobald er eine Anzahlung geleistet hat, auch bei einer mehrwöchigen Frist grosse Schwierigkeiten hat, von dem Vertrag zurückzutreten, und noch grössere Schwierigkeiten, den angezahlten Betrag zurückzuerhalten.

Daher wird keinerlei Anzahlung gestattet. Unter diesen Umständen bedeutet eine so lange Rücktrittsfrist wie diejenige, die im geänderten Vorschlag vorgesehen ist, keine nennenswerte Verbesserung des Schutzes des Erwerbers und könnte durch die verlängerte Wartezeit des Verkäufers die unerwünschte Folge haben, den Verkäufer zu veranlassen, seine Preise zu erhöhen, was den Zugang der Verbraucher zu diesem Markt verringern würde. Daher wurde diese Frist auf zehn Tage verkürzt.

Im übrigen ist es wichtig, klar zwischen zwei Fällen zu unterscheiden:

- dem Fall, wo der Erwerber von sich aus beschließt, die Transaktion nicht zu tätigen, und von dem Vertrag zurückzutreten, obwohl er ordnungsgemäß informiert wurde und im Besitz eines vollständigen Vertrags ist,

- und dem Fall, wo der Vertrag aufgrund mangelnder Angaben nicht vollständig und der Rücktritt folglich rechtmässig ist, da ein Verschulden des Verkäufers vorliegt. In diesem Fall wäre es nicht angemessen, dem Erwerber Kosten aufzuerlegen, jedoch ist dem Verkäufer eine gewisse Frist für die Vervollständigung dieser Angaben zuzubilligen.

Auf jeden Fall können ausschließlich die Kosten berücksichtigt werden, die nach den einzelstaatlichen Rechtsvorschriften aufgrund des Vertragsabschlusses anfallen, ohne daß es von vornherein einen Grund dafür gibt, daß diese Kosten einen bestimmten Prozentsatz des Vertragspreises betragen.

Die Informationen über die Rücktrittsrechte müssen zweimal gegeben werden, und zwar vor Vertragsabschluß (Artikel 3 Absatz 1) und im Vertrag (Anhang, Buchstabe l)).

viii) Artikel 7 (und Erwägungsgrund Nr. 13)

Artikel 8 des geänderten Vorschlags wurde in zweierlei Hinsicht präzisiert:

- vom Erwerber darf keine Entschädigungszahlung verlangt werden, wenn er den mit dem Time-sharing-Vertrag gekoppelten Kreditvertrag auflöst;

- diese Auflösung ist ein Recht und nicht lediglich eine dem Erwerber gebotene Möglichkeit.

ix) Artikel 9 (und Erwägungsgrund Nr. 14)

Der Rat teilt zwar das Anliegen, einen möglichst umfassenden Schutz des Erwerbers - auch in dem Fall, wo der Vertrag die Anwendung des Rechts eines Drittlandes vorsieht - zu gewährleisten; es erschien ihm jedoch illusorisch und irreführend, vorzugeben, diesen Schutz universell gewährleisten zu können, und er hat daher den Geltungsbereich des Schutzes auf das Hoheitsgebiet der Mitgliedstaaten beschränkt.

x) Artikel 11 (und Erwägungsgrund Nr. 9)

Der Rat gab einer Formulierung den Vorzug, die dem geänderten Vorschlag im wesentlichen entspricht, jedoch den Schwerpunkt auf das angestrebte Ziel legt ("vorteilhaftere Vorschriften zum Schutz des Erwerbers").

xi) Artikel 12

Aus praktischen Erwägungen in bezug auf die einzelstaatlichen Umsetzungsverfahren wurde eine Frist von drei Jahren gesetzt.

xii) Anhang

Mit Ausnahme eines Zusatzes, der die Informationen über die Bedingungen für die Ausübung des im Vertrag vorgesehenen Rechts betrifft (Buchstabe b)), wurde der geänderte Vorschlag im wesentlichen ohne andere Änderungen als diejenigen, die sich aus den Artikeln ergeben, übernommen.

4.2. In den geänderten Vorschlag der Kommission und den gemeinsamen Standpunkt übernommene Änderungen des Europäischen Parlaments

i) Streichung der Titel (Änderung Nr. 5)

Diese Änderung wurde uneingeschränkt übernommen. Aus Gründen der Kohärenz mit dieser Änderung wurde kein Titel, auch nicht für die Artikel, eingesetzt.

ii) Artikel 2 erster Gedankenstrich (Änderung Nr. 7)

Der Rat hat die wichtigsten Punkte dieser Änderung, d. h. "zeitanteilig", "bestimmte oder bestimmbare Mindestlaufzeit" und Ausschluß von Mietverträgen, die den Definitionen dieses Artikels nicht entsprechen, übernommen (vgl. Erwägungsgrund Nr. 5), wobei er

- sie präzisiert hat (die Mindestdauer wurde auf eine Woche festgesetzt);

- verwirrende und zu stark einschränkende Formulierungen gestrichen hat ("Kapitalbetrag" ist eine unnötige Einschränkung im Vergleich zu "Gesamtpreis"; in Anbetracht der unterschiedlichen Rechte, die Gegenstand des Vertrags sein können, ist die offene Formulierung "oder ein sonstiges Nutzungsrecht" angemessener);

- den Geltungsbereich in Einklang mit Artikel 1 brachte: Immobilien, Vertrag über den Erwerb von Teilzeitnutzungsrechten.

iii) Artikel 2 zweiter Gedankenstrich (Änderung Nr. 48)

Diese Änderung ist inhaltlich durch die derzeitige Formulierung dieses Gedankenstrichs, die den Stand der Bauarbeiten (abgeschlossen oder nicht) und die Art der Immobilie (Haus usw.) offenlässt, abgedeckt. Auch der Erwägungsgrund Nr. 6 und Buchstabe d) des Anhangs decken diesen Punkt ab.

iv) Änderungen Nrn. 11, 12, 13 und 14

In Anbetracht der Bemerkungen unter Nummer 4.1 Ziffer iii) wurden die wichtigsten Punkte dieser Änderungen in den Anhang aufgenommen (Änderung Nr. 11 in die Buchstaben b) und d), Änderung Nr. 12 in die Buchstaben j) und i), Änderung Nr. 13 in die Buchstaben e) und f) und Änderung Nr. 14 in Buchstabe g)).

Jedoch hat der Rat - im Einklang mit dem geänderten Vorschlag - einige Präzisierungen, unter anderem bezueglich der Bauvorschriften und der Möglichkeit, mit der Sache, die Gegenstand des Vertrags ist, nach Belieben zu verfahren, nicht übernommen, da diese Punkte in den einzelstaatlichen Rechtsvorschriften besser geregelt und die vorgeschlagenen Formulierungen so allgemein gehalten sind, daß sie keinen zusätzlichen Schutz für den Verbraucher bieten.

Dagegen erschien es zweckmässig, den Erwerber von der spezifischen Weiterveräusserungs- und Umtauschmöglichkeit bei dieser Art von Verträgen zu unterrichten (siehe Anhang, Buchstabe k)).

v) Änderung Nr. 16

Wie unter Nummer 4.1 Ziffer iv) angegeben, wurden die wesentlichen Punkte dieser Änderung in Artikel 3 Absatz 1 und die Buchstaben e) und i) des Anhangs übernommen.

vi) Artikel 3 (Änderung Nr. 17)

Diese Änderung wurde mit den unter Nummer 4.1 Ziffer v) angegebenen Präzisierungen übernommen. Die Angabe zur verwendeten Sprache ist mit Artikel 4 zweiter Gedankenstrich abgedeckt.

vii) Artikel 4 (Änderung Nr. 19)

Diese Änderung wurde mit den unter Nummer 4.1 Ziffer vi) erläuterten Änderungen übernommen.

viii) Artikel 5 (Änderungen Nrn. 51, 21 und 22) und Artikel 6 (Änderung Nr. 58)

Wie im einzelnen unter Nummer 4.1 Ziffer vii) dargelegt, war dem Rat daran gelegen, durch das Verbot jeder Anzahlung, einen Schutz des Erwerbers bei unzureichender Informierung durch den Verkäufer und eine strenge Begrenzung der Kosten, die dem Erwerber auferlegt werden können, einen effizienten Schutz des Erwerbers zu gewährleisten. Die Änderungen wurden also mit den bereits genannten Anpassungen und Ergänzungen in die Artikel 5 und 6 sowie in Buchstabe l) des Anhangs übernommen.

ix) Artikel 8 (Änderung Nr. 25)

Der Rat hat das Prinzip dieser Änderung, in der die für den Erwerber nicht verbindlichen Klauseln zusammengefasst werden, übernommen, seine Formulierung jedoch mit Artikel 6 Absatz 1 der Richtlinie des Rates betreffend mißbräuchliche Klauseln in Verträgen mit Verbrauchern in Einklang gebracht.

x) Artikel 9 (Änderung Nr. 27)

Abgesehen von den unter Nummer 4.1 Ziffer ix) dargelegten Vorbehalten teilt der Rat den Standpunkt des Europäischen Parlaments, daß dem Erwerber möglichst weitgehende Rechtsmittel an die Hand zu geben sind; seiner Auffassung nach ist jedoch die vorgeschlagene Formulierung aufgrund des internationalen Privatrechts in der Praxis wirkungslos. Er gab daher einer Formulierung den Vorzug, die von derjenigen abgeleitet ist, die in der bereits genannten Richtlinie des Rates betreffend mißbräuchliche Klauseln enthalten ist.

xi) Anhang

- Änderungen Nrn. 31, 32, 33, 34, 36, 37, 38, 39, 40, 41 und 42

Vorbehaltlich der obigen Bemerkungen und der Änderungen, die sich aus den Artikeln oder durch Präzisierungen ergeben, deren konkrete Umsetzung heikel ist, wurden die wesentlichen Punkte dieser Änderungen - gegebenenfalls mit Ergänzungen zur Verbesserung der Information des Erwerbers - übernommen (insbesondere in die Buchstaben b), d), j), l) und m)).

4.3. Nicht in den geänderten Kommissionsvorschlag übernommene Änderungen des Europäischen Parlaments

Der Rat hat diese Änderungen aus folgenden Gründen ebenfalls nicht übernommen:

- Änderungen Nrn. 1, 2, 3 und 4: Die Annahme dieser Änderungen wäre nicht kohärent mit dem verfügenden Teil gewesen.

- Änderung Nr. 6: Diese Änderung kann nicht übernommen werden, denn

- der Anhang ist Bestandteil des verfügenden Teils der Richtlinie, und es ist daher nicht erforderlich, ihn gesondert zu nennen;

- die Erwerber erwerben das Recht, das Gegenstand des Vertrags ist, vollständig; es handelt sich also nicht um Anteilserwerber, auch wenn die Nutzung der Immobilie ihrerseits eine Teilzeitnutzung ist;

- in Anbetracht der derzeitigen Marktlage und ihrer potentiellen Entwicklung erschien es nicht zweckmässig, bewegliche Sachen in den Geltungsbereich der Richtlinie einzuschließen, auch wenn sie zu Wohnzwecken dienen.

- Änderung Nr. 9: Diese Änderung wurde aus den obengenannten Gründen abgelehnt.

- Änderung Nr. 10: Es handelt sich hier um den Schutz von Erwerbern, die als individuelle Verbraucher auftreten. Juristische Personen sind also nicht eingeschlossen.

- Änderung Nr. 15: Es handelt sich hierbei um eine Bestimmung, die in den Bereich der allgemeinen Bestimmungen für Konkurs und Zahlungsunfähigkeit von Dienstleistungserbringern fällt und keinen spezifischen Bezug zu den Time-sharing-Produkten aufweist. In diesem Punkt sind die einzelstaatlichen Vorschriften besser geeignet, ein angemessenes Vorgehen zu gewährleisten.

- Änderung Nr. 18: Diese Änderung entspricht nicht den Gepflogenheiten, auch nicht denen, die in den nationalen Rechtsvorschriften einiger Mitgliedstaaten verankert sind. Im übrigen ist unter Buchstabe b) des Anhangs vorgeschrieben, daß die Art des im Vertrag vorgesehenen Rechts genau anzugeben ist.

- Änderung Nr. 24: Eine Bestimmung dieser Art könnte zwar grundsätzlich zum Schutz der Erwerber beitragen, in ihrer Formulierung ist sie in der Praxis jedoch unanwendbar. Artikel 11 ermöglicht es auf jeden Fall den Mitgliedstaaten, solche Bestimmungen vorzusehen.

- Änderungen Nrn. 26, 28, 29 und 30: Diese Änderungen sind nicht kohärent mit der Änderung Nr. 5, die vom Rat und der Kommission übernommen wurde.

- Änderung Nr. 49: In Anbetracht der Verschiedenheit und der ständigen Entwicklung der angebotenen Time-sharing-Produkte würde ihre Reduzierung auf drei Kategorien dem Markt nicht gerecht, und sie würde darüber hinaus skrupellosen Verkäufern Möglichkeiten bieten, die Richtlinie zu umgehen.

- Änderung Nr. 35: In der Richtlinie wird der Begriff "Nutzungsrecht" und nicht der Begriff "Time-sharing-Objekt" verwendet.

- Änderung Nr. 43: Hierfür gilt die Bemerkung zur Änderung Nr. 15 entsprechend.

- Änderung Nr. 44: Diese Information wäre für den Erwerber zwar sehr nützlich, die praktische Durchführung dieser Änderung würde jedoch voraussetzen, daß der Verkäufer in der Lage ist, für jeden Punkt des Vertrags, der Gegenstand eines Rechtsstreits sein könnte, zunächst das zuständige Gericht und anschließend das Recht zu ermitteln, das dieses Gericht anwenden wird, wobei gegebenenfalls sämtliche einschlägigen Bestimmungen des internationalen Rechts zu berücksichtigen sind.

(1) ABl. Nr. C 222 vom 29. 8. 1992, S. 5.

(2) ABl. Nr. C 176 vom 28. 6. 1993, S. 5 und Nr. C 255 vom 20. 9. 1993, S. 70.

(3) ABl. Nr. C 108 vom 19. 4. 1993, S. 1.

(4) ABl. Nr. C 299 vom 5. 11. 1993, S. 8.

(5) Die portugiesische Delegation stimmte gegen diesen Standpunkt, und die niederländische Delegation enthielt sich der Stimme.