19.4.93 AmtsblattderEuropäischenGemeinschaften Nr.C108/1
II
(Vorbereitende Rechtsakte)
WIRTSCHAFTS -UNDSOZIALAUSSCHUSS
Stellungnahme desWirtschafts-undSozialausschusses zudemVorschlagfüreineRichtlinie
desRateszumSchutzderErwerberbeiVerträgenüberdieNutzungvonImmobilienals
Teilzeiteigentum (*)
(93/C108/01)
DerRatbeschloßam14.August1992,denWirtschafts-undSozialausschuß gemäßArti­
kel100adesEWG-Vertrags umStellungnahme zuvorgenannterVorlagezuersuchen.
DiemitderVorbereitungderArbeitenbeauftragteFachgruppeUmweltschutz ,Gesundheits­
wesenundVerbrauchnahmihreStellungnahme am2.Februar1993an.Berichterstatter war
HerrAtaideFerreira.
DerAusschußverabschiedete aufseiner303.Plenartagung (Sitzungvom24.Februar1993)
mehrheitlichbeieinerStimmenthaltung folgendeStellungnahme .
1.Einleitung
1.1.DasmitdemenglischenBegriff„timesharing"
bzw.„timeshare"bezeichneterechtlich-wirtschaftliche
PhänomendesImmobilien-Teilzeiteigentums hatinden
letztenJahrzehnteninbezugaufdenErwerbvonFerien­
häusernund-wohnungeneinederartigesozialeBedeu­
tungerlangt,daßesaufGemeinschaftsebene nichtlän­
gerunbeachtetbleibendarf.
1.1.1.DieAusarbeitungeinesVorschlagsderKom­
missionfüreineRichtliniedesRateszumSchutzder
ErwerberbeiVerträgenüberdieNutzungvonImmobi­
lienalsTeilzeiteigentum erschienaufErsuchenverschie­
denerMitgliedstaaten hinausfolgendenGründengebo­
ten:vielgestaltigeProbleme,denensichdieVerbraucher
beimErwerbeines„RechtsaufNutzungalsTeilzeitei­
gentum"gegenübersehen ;grenzüberschreitende Natur
diesesPhänomens ;unterschiedliche einschlägige
Rechtsvorschriften derMitgliedstaaten ;Fehlenein­
schlägigerBestimmungen überhauptsowiedievoneini­
genVerkäufernimVorfeldvonVertragsabschlüssen
erteiltenmehrdeutigenInformationen unddieaggressi­
venVerkaufsmethoden .
1.1.2.DerWirtschafts-undSozialausschuß hattebe­
reitsaufdieNotwendigkeit einerdiesbezüglichen recht­
lichenRegelungseitensderGemeinschaft hinge­
wiesen(2).1.2.MitdemvorliegendenRichtlinienvorschlag wird
folgendesbezweckt:
a)sicherzustellen ,daßdieVerbraucherinbezugauf
Immobilien-Teilzeiteigentum imVorfeldeinesVer­
tragsabschlusses ausführlichesachbezogeneInfor­
mationenüberdieVertragsbestimmungen erhalten,
denensiesichbeiVertragsunterzeichnung unterwer­
fen,wasfürdiefreieWillensbildung beiVertrags­
schlußvonausschlaggebender Bedeutungist;
b)zurSchaffungeinesharmonisierten Rechtsrahmens
beizutragen,indemeinigewesentlicheAspektedes
Immobilien-Teilzeiteigentums geregeltsind,sowohl
wasdieStaatenmiteinschlägigenRechtsvorschrif­
tenalsauchjeneohnebisherigeRegelungderMate­
riebetrifft.NurvierMitgliedstaaten —Frankreich,
Griechenland ,PortugalunddasVereinigteKönig­
reich—habeneineneinschlägigenRechtsrahmen ,
derimübrigenrechtverschiedenist:
—InFrankreichistdasTeilzeiteigentum alsper­
sönlichesRechtinFormeinerschuldrechtlichen
Forderungausgestaltet .
—InGriechenlandwirddasTeilzeiteigentum als
TeildesMietrechtsbegriffen.
—InPortugalistdasTeilzeiteigentum alsdingli­
chesundauchschuldrechtliches Rechtkonzi­
piert.
—ImVereinigtenKönigreichistdasTeilzeiteigen­
tumimRahmendessogenannten„Club/Trus­
tee"-Systemskonzipiert.(1)ABl.Nr.C222vom29.8.1992,S.5.
(2)ABI.Nr.C49vom24.2.1992.

Nr.C108/2 AmtsblattderEuropäischenGemeinschaften 19.4.93
wirdundderSubsidiaritätsgrundsatz vollgewahrt
bleibt,wasderAusschußbegrüßt.
2.3.1.DieRegelungderübrigenAspekte,insbeson­
deredieBestimmungderRechtsnaturdesTeilzeiteigen­
tumsrechts,wirddemfreienErmessenderMitgliedstaa­
tenüberlassenbleiben,sodaßdiederzeitigenunter­
schiedlichenRegelungenfortbestehenwerden.
2.3.2.HinsichtlichderfinanziellenVorschriftenzum
SchutzdesErwerbersgehtderVorschlagallerdings
nichtweitgenug,weshalbderAusschußanregt,daß
alle„Time-Sharing"-Geschäfte indemMitgliedstaat ,
indemsichdieImmobiliebefindet,zuregistrieren
sind,daßdabeifinanzielleSicherheitengebotenwerden
solltenunddaßsieimRahmeneinesVerhaltenskodex
abgewickeltwerden,indemderInhaltdieserRichtlinie
undsonstigeRechtsvorschriften zumVerbraucher­
schutzeindeutigwiedergegeben sind.
2.4.Esstehtzubefürchten,daßdervorgeschlagene
Rechtsrahmen ,derzwardiebestmöglicheLösungsein
mag,nichtgeeignetseinwird,künftigeKonflikteinden
BeziehungenzwischendenInhabernvonTeilzeiteigen­
tumsrechtenunddemeigentlichenEigentümer/Verwal­
terundselbstzwischendenInhabernvonTeilzeiteigen­
tumsrechtenuntereinander zuentschärfen .
2.4.1.DieübermäßigeAufspaltungundKomplexität
derrechtlichenBefugnisseimVerhältnisImmobilieund
Rechtsinhaber wirdkomplexeProblemebeigroßenRe­
novierungs-undInstandhaltungsarbeiten sowieim
ExtremfallbeiderVernachlässigung dertouristischen
Bewirtschaftung seitensdesVerwaltersaufwerfen;da­
beihandeltessichumäußerstschwierigeFragen,die
indenobenerwähntenspezifischeneinzelstaatlichen
Rechtsvorschriften mitAusnahmederportugiesischen
schlechtgeregeltsindundfürdiederRichtlinienvor­
schlagnatürlichauchkeineLösungenbietet.c)demVerbrauchereineausreichendlangeBe­
denkfristeinzuräumen ,damiterdieVertragsbestim­
mungen,denenersichbeiVertragsunterzeichnung
unterworfenhat,aufmerksamunderschöpfendana­
lysierenkann;
d)vertraglicheinelängereBedenkfristvorzusehen,
wennderVerbraucherdenVertragzumErwerb
einesTeilzeiteigentumsrechts imAuslandab­
schließt,wobeizuberücksichtigen ist,daßdiemei­
stenStaatsangehörigen vonEG-Mitgliedstaaten ,die
Teilzeiteigentumsrechte besitzen,dieseanImmobi­
lienhalten,dieineinemanderenalsihremWohn­
sitzmitgliedstaat belegensind.
1.3.MitdemRichtlinienVorschlagsoll—undseies
inbescheidenem Umfang—eineGesetzeslücke ge­
schlossenwerden,dieindiesemSektorderWirt­
schaftstätigkeit spürbarwurde,wobeiesdenMitglied­
staatenüberlassenbleibt,Rechtsvorschriften inbezug
aufdierechtlichenundfinanziellenSicherheitenein­
schließlichderenModalitätensowiedieBegriffsbestim­
mungderRechtsnaturdesTeilzeiteigentums zuer­
lassen.
1.4.AußerdemdrohteineVerschärfungderderzeit
bestehendengesetzlichenUnterschiede ,dainSpanien
undItalieneinespeziellegesetzlicheRegelungaufdem
GebietdesTeilzeiteigentums vorbereitetwird.
2.AllgemeineBemerkungen
2.1.DerRichtlinienvorschlag stütztsichaufArti­
kel100adesVertragszurGründungderEuropäischen
Wirtschaftsgemeinschaft .
2.1.1.DiegenannteBestimmungbetrifftdenErlaß
vonMaßnahmenzurAngleichungderRechts-undVer­
waltungsvorschriften derMitgliedstaaten ,diedieEr­
richtungunddasFunktionierendesBinnenmarktes zum
Gegenstandhaben.
2.1.2.EserhebtsichalsodieFrage,obArtikel100a
EWG-Vertrag diebestangemessene Rechtsgrundlage
darstellenwird,daderRegelungsgegenstand Teilzeit­
eigentumnichtunterdieAngleichungderRechts-und
Verwaltungsvorschriften derMitgliedstaaten fällt,die
dieErrichtungunddasFunktionieren desBinnenmark­
teszumGegenstandhaben,dennesgehthierseltenum
einebeweglicheSachebzw.umdasRechtaneiner
verkehrsfähigen beweglichenSache.DasProblemdürfte
sichdahernachAnsichtderFachgruppekorrekterim
WegeeinesÜbereinkommens zurRechtsvereinheitli­
chunglösenlassen.
2.1.3.DieErfahrungenbeidenVorarbeitenzube­
reitsgeltendeneuropäischenÜbereinkommen sowiedie
Langwierigkeit desVerfahrensunddessenKompliziert­
heitlassenesallerdingsgeratenerscheinen,dievon
derKommissionvorgeschlagene Rechtsgrundlage zu
akzeptieren .
2.2.MitdemRichtlinienvorschlag sollendasRecht
desVerbrauchersaufInformationunddieVertragsfrei­
heitgewährleistetwerden,indemalsMittelderVertei­
digunggegendieaggressiven„Marketingstrategien ",
derersichdieVerkäuferbedienen,vorgesehenist,daß
denErwerberneineBedenkzeiteingeräumtwerden
muß.
2.3.Esisthervorzuheben ,daßmitdiesemRichtli­
nienvorschlageindeutigeineMindestlösung angestrebt2.5.ImVorschlagwirdalsMindestzeitraum fürdie
zeitlicheAufteilungdesRechtseineWoche(7Tage)
festgelegt.
2.5.1.AlsMindestfristfürdieBegründungdes
RechtssollteeinZeitraumvon3Jahrenfestgelegt
werden.
2.5.2.InderBegründungweistdieKommissiondar­
aufhin,daßTeilzeiteigentum ananderenSachenals
Immobilienbestehenkann.Historischbetrachtetist
undwaresstetsso,beiZugtierenangefangenbishin
zuFahrzeugenundSchiffen.
2.5.3.Esistjedochabzulehnen,daßdieGemein­
schaftsregelung Immobilienimallgemeinenumfaßt,
vielmehrmußmansich,wieindenbesonderenBemer­
kungenausgeführtwird,aufdiekonfliktträchtigen Be­
reichebeschränken :GebäudeundTeiledavon,diefür
touristischebzw.Freizeittätigkeiten genutztwerden.

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3.BesondereBemerkungen
I.Artikel2—Vertrag
3.1.BeidemRecht,daseinVerkäufereinemErwer­
berdurcheinenVertragsabschluß überTeilzeiteigen­
tumüberträgtoderzuübertragensichverpflichtet,han­
deltessichumeinpersönlichesbzw.dinglichesRecht
undnichtumeinMietverhältnis ,dennbeiderMiete
liegtkeineÜbertragungvor.bilien,dieihremWesennachnichtfürFreizeit-oder
Ferientätigkeiten bestimmtsind,ausgeschlossen sind.
3.8.EsmüssendieAspektefestgelegtwerden,die
imFremdenverkehrssektor gegebensind,wodieLage
offenkundigunübersichtlich ist,undesmußaufein
TätigwerdeninanderenBereichenverzichtetwerden,
woeineHarmonisierung unnötigundeinTätigwerden
nutzlosist.
3.8.1.InderRichtliniesolltedaheraufdenaus­
schließlichtouristischenCharakterdesTeilzeiteigen­
tumshingewiesenwerden,anderenfallswürdemanGe­
fahrlaufen,durchRechtsvorschriften inBereicheein­
zugreifen,indenenüberhauptkeinHandlungsbedarf
besteht.
3.8.2.Ohne,einesolcheBeschränkung würdenim
Immobiliensektor großeUnsicherheitsmomente und
Schwierigkeiten geschaffen,dienichtübersehenwerden
sollten.
III.Artikel2—Verkäufer
3.9.EineUntersuchungderBegriffsbestimmung für
„Verkäufer"inArtikel2ergibt,daßdieBestimmungen
derRichtlinienichtaufVerkäuferanwendbarsind,die
nichtimRahmenihrerBerufstätigkeif handeln.
3.10.IndenBegriffsbestimmungen für„Vertragüber
dieNutzungeinerImmobiliealsTeilzeiteigentum "und
„Immobilie"istnichtderFallerfaßt,daßeinVerbrau­
cherbeiVertragsschluß mehralseineinzigesTeilzeit­
eigentumsrecht zuseinerpersönlichenNutzungerwirbt.
3.10.1.DieserAspektsollteinderRichtliniegeson­
dertgeregeltwerden,ohnedieBegriffsbestimmungen
desArtikels2,diedenBezugsrahmendarstellenmüssen,
zuändern.
3.10.2.DieVerwendungdesallgemeinenAusdrucks
VerkäuferimWortlautderRichtliniewürdedieAnwen­
dungderBestimmungen aufdenjenigenermöglichen ,
dernichtimRahmeneinerBerufstätigkeit alsVerkäufer
handeltundsichzurWeiterveräußerung seinesTeilzeit­
eigentumsrechts entschließt.
3.11.ObwohlessichindiesemFallnichtumeinen
berufsmäßigen Verkäuferhandelt,istesnachAnsicht
desAusschussesnichtgerechtfertigt ,demVerbraucher/
ErwerberdenhöherenSchutz,aufdenerAnspruchhat,
vorzuenthalten ,undesistzuverhüten,daßsichim
WegederWeiterveräußerung einigeUnternehmendem
Geltungsbereich derRichtlinieentziehen.
IV.Artikel2—Erwerber
3.12.WasdieErwerberbetrifft,istderAnwendungs­
bereichderRichtliniegemäßArtikel2aufnatürliche
Personenbegrenzt.
3.12.1.EsistjedochderErwerbvonTeilzeiteigen­
tumsrechtendurchPersonengemeinschaften denkbar,
dieohneErwerbszweck ,d.h.nichtimRahmenihrer
Berufsausübung handeln.
3.12.2.Diesistbeispielsweise beieinemSenio­
renklubderFall,derfürdieFerienseinerMitglieder
Teilzeiteigentumsrechte erwirbt,oderauchbeieinem
Unternehmen ,dasaußerhalbdesRahmensseinerspezi­
fischenTätigkeitTeilzeiteigentumsrechte erwirbt,um
TeilenseinerBelegschaftFerienaufenthalte zuermögli­
chen.3.2.DasübertrageneRechterstrecktsichaufeinen
ungeteiltenTeileinerSache,z.B.eineungeteilteWoh­
nung,undhatbzw.kanndieRechtsnatureinesdingli­
chenImmobiliarrechts haben,sodaßMietverträge ,
selbstfürKurzzeiträume inFerienorten,vomAnwen­
dungsbereichderRichtlinieausgeschlossen sind.
3.3.SelbstwenneinigeMitgliedstaaten denRechts­
rahmendurchRückgriffaufGrundsätzedesMietrechts
festgelegthaben,handeltessichdabeitrotzdemum
einenanderenTatbestand,wobeidasMietrechtaller­
dingsdernaheliegendste bzw.analogeRechtsrahmen
ist,umdasspezifischeRegelungsdefizit auszufüllen .
3.4.NachAnsichtdesAusschussesdürfendaherdie
Bestimmungen derRichtlinienichtaufMietverträge ,
selbstnichtkurzfristige—insbesondereinFerienorten
—Anwendungfinden,d.h.aufdenFall,daßdieRechts­
beziehungdesMieterszuderSache(demGegenstand )
inmittelbarerForm,d.h.überdenVermieter,begründet
wird,wobeiletztererdenVertragtypischerweise kündi­
genkann,wasbeimTeilzeiteigentum nichtderFallist.
II.Artikel2—Immobilie
3.5.NachderBegriffsbestimmung imVorschlagsind
unbebauteGrundstückeausgeschlossen ,wiebeispiels­
weiseeinFreizeitpark,aufdembeweglicheSachenoder
trennbareBestandteileVerwendungfinden.
3.5.1.WennunbebauteGrundstückeausgeschlossen
seinsollen,könntedieBegriffsbestimmung verbessert
werden,denneinebeispielhafteAufzählungunterVer­
wendungoffenkundigtautologischer Ausdrückewie
„u.a."und„usw."istunnötig.
3.6.InderBegründungverweistdieKommission
darauf,daßeinerderVorzügedesTeilzeiteigentums
darinbesteht,daßesauchbeinichttouristischen Tätig­
keitenAnwendungfindet(Ausstellungspavillons ).
3.6.1.NachderBegriffsbestimmung sindsolcheTä­
tigkeitennichtausgeschlossen ,auchwennsieinden
Beispielennichtaufgezähltwerden.
3.7.NachAnsichtdesAusschussessolltederBegriff
ImmobilieinderWeiseabgegrenztwerden,daßImmo

Nr.C108/4 AmtsblattderEuropäischenGemeinschaften 19.4.93
aufgenommen werden,daßessichdabeiumeinefür
denErwerberwesentlicheInformationhandelt.
3.20.EinesdergravierendenProblemefürdieErwer­
berergibtsichausderTatsache,daßdieImmobilie
miteinerHypothekbelastetist,diezurSicherungvon
KreditenDritterandenBauherrn/Verkäufervorder
VeräußerungvonTeilzeiteigentumsrechten andieEr­
werbereingetragenwurde.SobalddieHypothekenfor­
derungbeigetriebenwird,erlöschendieTeilzeiteigen­
tumsrechte,wasernsteFolgenfürdieErwerberhat,die
sichihresRechtsverlustigsehen.
3.20.1.UmdiesesProblem—insbesondere beiden
sog.„Club/Trustee"-Systemen —zulösen,mußdie
RichtlinieeineBestimmungvorsehen,nachderderEr­
werberwährendderVerhandlungen zuinformieren
ist,fallsderVerkäufereineHypothekaufnimmtoder
seinenAnteilaneinenanderenUnternehmer veräußert .
IndiesemFallmüssendieTeilzeiteigentümer dasRecht
erhalten,übereineHypothekaufGebäudeoderGrund­
stückinformiertzuwerden.3.13.NachAnsichtdesAusschussessolltenPerso­
nengemeinschaften ,diekeinenErwerbszweck verfol­
gen,vonderRichtliniewieEinzelerwerber erfaßt
werden.
3.14.DabeigehtesnichtumeineÄnderungdes
BegriffsVerbraucher (natürlichePerson,dieeinenEr­
werbimHinblickaufpersönlicheNutzungbzw.Nut­
zungdurchihreFamilietätigt),sondernbloßumdessen
Erweiterung ,wiesiebereitsinverschiedenenRechtstex­
tenausbloßenpraktischenGründenderGleichbehand­
lungvorgenommen wurde.
3.15.ZumSchutzedesErwerberseinesImmobilien­
Teilzeiteigentumsrechts aneinemkünftigenWirt­
schaftsgut,einernochnichtfertiggestellten Immobilie,
mußderVerkäuferverpflichtetsein,einausführliches ,
detailliertesBauleistungsverzeichnis vorzulegen,inde­
neninsbesonderedieMerkmaleundQualitätendes
zuverwendenden Baumaterialsfestgelegtsind.Diese
MaterieistimAnhangzuregeln.
3.15.1.DurchdieTransparenzdiesesLeistungsver­
zeichnissesmußverhindertwerden,daßderKäufer
seineKaufentscheidung lediglichaufeinModelloder
einenBauplanderkünftigenImmobiliestützt,beidenen
sichhinterherherausstellt,daßsienichtsmitderWirk­
lichkeitzutunhaben.
3.15.2.DerErwerbersolltedasRechthaben,das
EigentumvordemBezugundvordervollständigen
BezahlunginAugenscheinzunehmen,umsicherzustel­
len,daßdieSpezifikationen eingehaltenwurden.
V.Artikel3a)—Errichtung
3.16.DiedeutscheunddieenglischeFassungsind
mitderfranzösischen abzustimmen .
3.17.IndieRichtliniebzw.indenAnhangsollteals
wichtigeVorschrifteineBestimmungüberdieErrich­
tungsfristaufgenommenwerden,inderderZeitraum
fürdieErrichtungderImmobilieundderdamitzusam­
menhängenden Anlagenbegrenztwird,umaufdiese
WeisedieRechtederErwerbereinesRechtsaufperiodi­
scheNutzungvorderFertigstellungderImmobiliezu
schützen.
3.18.DerAusdruck„...unterderBedingung,daßdie
BehördendesStaates...erteilen..."sollteabgeändert
werden,umdieunterschiedlichen Verwaltungsorgani ­
sationenzuberücksichtigen ,sodaßeskorrekteristzu
formulieren„...unterderBedingung,daßdiestaatli­
chen,regionalenbzw.lokalenBehörden"oderunter
derBedingung,daß„diezuständigenBehörden...".
VI.Artikel3b)—Übertragung
3.19.InAnbetrachtderErfordernisse vonArti­
kel100aEWG-VertragsollteArtikel3Absatz1Buch­
stabeb)desRichtlinienvorschlags denHinweisenthal­
ten,daßdieVeräußerungbzw.Übertragung„...frei
vonHypothekenodersonstigenAbgabenaufdasGe­
bäudeoderGrundstückundBelastungenjederArt
außerdenimVertragüberTeilzeiteigentum spezifizier­
ten"erfolgt.
3.19.1.IndenAnhangsollteindeutlichererFormals
unterBuchstabeb)geschehenausdrücklichderHinweisVII.Artikel3a)—Beteiligung
3.21.DemErwerberwirddasRecht„aufBeteiligung
andenEntscheidungen betreffenddasTime-Sharing­
SystemsowiebeiderVerwaltungundInstandhaltung
derImmobilie"garantiert,anderereinperiodisches
Teilzeit-Nutzungsrecht hat.
3.21.1.ErbesitztauchdieBefugnis,dieAusübung
diesesRechtsaufDrittezuübertragen .
3.22.DieErfahrungmitMiteigentümerversammlun ­
genmitDutzendenvonVerbrauchern/Eigentümern ,die
überdieVerwaltungdergemeinsamenTeilevonGe­
bäudeninhorizontalemEigentumzubeschließenha­
ben,gibtAnlaßzuÜberlegungenüberdieimRichtli­
nienvorschlag vorgeseheneFormderBeteiligung .Es
müssensichHundertevonPersonenausfastimmer
verschiedenen Ländernversammeln .EineBeteiligung
derimRichtlinienvorschlag konzipiertenArtistein
lobenswerterundkorrekterGrundsatz,deraberinder
Praxisschwerzuverwirklichen ist,wasberücksichtigt
werdensollte.
3.23.DieDurchführung einesBeschlußfassungsver ­
fahrensmitVersammlungen ausHundertenvon
Verbrauchern/Eigentümernistoffenkundigschwierig,
sodaßes—überdieEinführungeinesschriftlichen
Verfahrenshinaus—wichtigerist,demeinzelstaatli­
chenGesetzgeberzuempfehlen,daßerStreitbeile­
gungsmechanismen vorsieht,seiesdurchTätigwerden
einesRichtersodereinerunabhängigen Instanz,die
folgendeMöglichkeiten haben:überalsübermäßig
erscheinende Verwaltungsbelastungen undKosten
raschzuentscheidenoderimFalleeinerVernachlässi­
gungderPflichtendesGeschäftsführers oderineinem
StreitfallzwischendenInhabernvonTeilzeiteigentums­
rechtenunddemEigentümereinenVerwalterzube­
stellen.

19.4.93 AmtsblattderEuropäischenGemeinschaften Nr.C108/5
VIII.Artikel3Absatz2—Garantien
3.24.NachAnsichtdesAusschussessolltedieRicht­
linieindiesemBereichvielweitergehenunddenAb­
schlußeinesVersicherungsvertrags zurSicherungder
RechtederErwerberfürdenFallverbindlichvorschrei­
ben,daßdieImmobilieausirgendeinemGrundinder
vertraglichvereinbartenFristnichtfertiggestelltwird,
daderimVorschlagenthalteneBegriff„hinreichende
Garantien"verschwommen ist.
3.24.1.Auchdieharmonisierte Rückabwicklungs­
fristfürdenFall,daßdieImmobilienichtfertiggestellt
wird,sollteinderRichtlinieErwähnungfinden.
3.24.2.DieMitgliedstaaten solltenaufgefordertwer­
den,Maßnahmenzuergreifen,umdasTätigwerden
vonVermittlernundBetreibern,dieintechnischerund
finanziellerHinsichtnichtzuverlässigsind,aufdem
MarktvonImmobilien-Teilzeiteigentum zuunter­
binden.
3.25.DahersollteimAnhangfolgendesvorgesehen
werden:Sicherheitsleistung fürBaumängelamWohnge­
bäudesowieandenNebengebäuden undzusätzlichen
Ausrüstungen ,Schadensersatzleistung beiNichtfer­
tigstellungundGarantiengegensonstigeMängel,die
innerhalbeinerineinerspezifischenGemeinschaftsvor­
schriftfestzulegenden Fristauftreten.AufdieseWeise
würdeAbsatz2einenwenigerunbestimmten Inhalt
erhalten.3.28.1.WerdenaufgrundbesondererUmständeZu­
satzverträgeunterzeichnet ,sosinddiesedemVertrag
untergeordnet ;aufsiefindenArtikel6und7Anwen­
dung.
XII.Artikel7—Rücktrittsrecht
3.29.InArtikel7Absatz1derRichtlinieistgenerell
einRücktrittsrecht desErwerbersfestgelegtundauf
14Kalendertagebefristet.
3.29.1.Importugiesischen RechtisteineFristvon
7Tagenvorgesehen,währendesimVereinigtenKönig­
reich14Tagesind.
3.29.2.DiefranzösischenundgriechischenRechts­
vorschriftenenthaltenkeineRücktrittsfrist .
3.29.3.ImRichtlinienvorschlag istnocheineFrist
von28Kalendertagen fürdieAusübungdesRücktritts­
rechtsvorgesehen,wenndasRechtaufNutzungals
Teilzeiteigentum ineinemanderenLandalsdem,in
demderErwerberseinengewöhnlichenAufenthalthat,
ausgeübtwird,selbstwennderVertragimWohn­
sitzstaatdesErwerbersabgeschlossenwird.
3.30.AusGründenderKlarheitsollteeseineeinzige
Rücktrittsfrist von28Tagengeben.Diesermöglicht
demErwerber,sichinseinemMitgliedstaatjuristisch
beratenzulassen.DieseLösungwürdedemVerbrau­
cherdashöchstmögliche Schutzniveaugarantieren,und
eswürdegleichzeitigdieNotwendigkeit fairer
Geschäftsbeziehungen respektiert .
3.31.Wasdiekonzeptionelle Ausgestaltung des
Rücktrittsrechts betrifft,soerläutertdieKommission
indemimübrigenausführlichenundgutbegründeten
VorschlagnichtdieGründe,ausdenensiesichzueiner
vonArtikel5derRichtlinieüberdenVerbraucherschutz
beiVertragsabschlüssen imFernabsatzabweichenden
Regelungentschiedenhat(1).DerAuschußsprichtsich
füreinemethodischeGleichbehandlung aus,umdas
Gemeinschaftsrecht stringenterundoperationeller zu
machen,esseidenn,daßausGründenderWissenschaft
oderRechtsprechung eineandereLösunggerechtfertigt
erscheint,wasjedochwederindenErwägungsgründen
nochinderBegründungdesRichtlinienvorschlags
anklingt.
XIII.Artikel7—Ungerechtfertigte Bereicherung/Ge­
schenke
3.32.DieFrage,wieGeschenkezubehandelnsind,
dievomVerkäufervorVertragsabschluß übereinTeil­
zeiteigentumsrecht bzw.währendderWerbeveranstal­
tungengemachtwurden,wirftkeineProblemeauf.
3.32.1.EshandeltsichumeineWerbemethode für
InteressentenanTeilzeiteigentumsrechten ,undeser­
scheintgerechtfertigt ,daßdieseGeschenkeindasEigen­
tumdesVerbrauchersübergehen.
3.33.Problematisch istallerdingsdieFrage,wieGe­
schenkeendgültigzubehandelnsind,dienachVertrags­IX.Artikel4—RechteundPflichtendesErwerbers
3.26.IndieserBestimmungsolltendiewechselseiti­
genRechteundPflichtenderVertragsparteien undnicht
bloßdiedesErwerbersaufgezähltwerden.
3.26.1.DieFassungkönnteverbessertwerden,indem
dieZweiseitigkeit desVertragsverhältnisses hervorge­
hobenwird,auchwenneinzuräumenist,daßgemäß
Artikel100aEWG-Vertrag derschwächereVer­
tragspartnerbesondersgeschütztwerdenmuß.
X.Artikel5—Sprache
3.27.DerErwerbermußdasRechthaben,dieSpra­
chezuwählen,inderderVertragwieauchdasim
AnhangimeinzelnenfestgelegteInformations­
schriftstückabgefaßtsind.
3.27.1.DieserGrundsatzmußimTextverankert
werden,denneristnachAnsichtdesAusschussesobjek­
tiveralsdervorgeschlagene .
XI.Artikel6—SchriftformdesVertrags
3.28.DieserBestimmungwirdzugestimmt,wobei
davonausgegangenwird,daßdieVertragsbestimmun ­
genwederdurchdasinArtikel5erwähnteInforma­
tionsschriftstück nochdurchsonstigeVertragsanhänge
abgeändertbzw.eingeschränktwerdendürfen.Vorrang
mußstetsderVertraghaben. (!)ABl.Nr.L372vom31.12.1985,S.3.

Nr.C108/6 AmtsblattderEuropäischenGemeinschaften 19.4.93
abschlußgemachtwurdenunddieohnedieUnterschrift
desErwerbersnichtbewirktwordenwären.
3.34.NachAnsichtdesAusschussesistdieseArtvon
AnreizsowohlfürdenVerkäuferalsauchfürden
ErwerberinmancherleiHinsichtunfair,weshalbdas
demErwerberzugesagteGeschenkerstübergebenwer­
densollte,wennderVertragrechtswirksam ist(d.h.
nachAblaufderRücktrittsfrist von28Tagen).Diese
RegelungwärefürdenVerkäuferundden.Erwerber
gleichermaßen gerecht.Hiervonausgenommen sind
Fälle,indeneneineReiseodereinAufenthaltspeziell
dazudient,diezuerwerbendeImmobilieinAugen­
scheinzunehmen.
3.34.1.EineandereFrageistdieinArtikel7Ab­
satz4a)erwähnteAbrechnungderetwazuerstattenden
Beträge,diefaststetsbilateralenCharakteraufweist.
3.34.2.DieFrageistdeshalbsehrwichtig,weildas
GeschenkinSachwertenmanchmalfürdenVertrags­
abschlußausschlaggebend ist,undnachVertragsauflö­
sungwürdedieNichtrückgabe fürdenvormaligenEr­
werbereinesTeilzeiteigentumsrechts eineungerechtfer­
tigteBereicherungdarstellen.
3.35.InderBegründungweistdieKommissiondar­
aufhin,daßdieFormulierung„ungerechtfertigte Berei­
cherung"imSinnevonArtikel7derRichtlinie87/101/
EWGvom22.Dezember1986überdenVerbrau­
cherkreditzuverstehenist.DieseLösungistnachAuf­
fassungdesAusschussesangemessen,umjedocheine
effektiveHarmonisierung ,umdieeshiergeht,zuge­
währleisten,sollteinArtikel7einneuerAbsatzeinge­
fügtwerden,indemausdrücklichdaraufhingewiesen
wird,daßderBegriffungerechtfertigte Bereicherungim
SinnevonArtikel7dererwähntenRichtlinieüberden
Verbraucherkredit zuverstehenist.nenderkomplexesten Aspektebildet,durchdieder
VerbraucherzumAbschlußeinesVertragsüberein
Teilzeiteigentumsrecht bewogenwird.
3.38.1.Vertragsbestimmungen ,dieirreführendeIn­
formationenoderHinweiseenthalten,solltendieNich­
tigkeitdesTeilzeiteigentumsvertrags zurFolgehaben,
ebensodieunklareUnterscheidung zwischenbloßen
Nutzungsrechten unddemEigentumsrecht inseiner
klassischenAusgestaltung .IndiesenFällenbietetdie
MöglichkeitdereinseitigenVertragsauflösung keinean­
gemesseneLösung,umeinKlimagutenGlaubensund
vonVerhandlungs -undVertragsfreiheit zugewährlei­
sten.
3.38.2.InArtikel8solltefolglicheindritterAbsatz
eingefügtwerden,derdieNichtigkeitjederVertrags­
bestimmungvorsieht,diebeimVerbrauchereinenIrr­
tuminbezugaufwesentlicheMerkmaledesVertragsge­
genstandserregt.
3.38.3.EssindFälledenkbar,indenendieNichtig­
keiteinerVertragsbestimmung odereinVerstoßgegen
zwingendeVorschriftenderRichtliniewegenderen
WichtigkeitgenerelldieNichtigerklärung oderAuflö­
sungdesVertragsaufAntragdesErwerberszurFolge
habenmüssen.
3.39.ImVorschlagwirdnichtaufdenEinsatzuner­
laubterWerbungundaggressiverDirektverkaufsmetho ­
den—normalerweise außerhalbderGeschäftsnieder­
lassung—eingegangen,diesichdarinäußern,daßdem
ErwerbereinesTeilzeiteigentumsrechts unvollständige ,
arglistigeoderselbstfalscheInformationen gegeben
werdenundaufihnvonentsprechendgeschultenVer­
käuferneingroßerpsychologischer Druckausgeübt
wird.Manwirdsagen,daßdieseFälleineinschlägigen
Richtliniengeregeltsind(!).Diestrifftnichtzu.
3.40.IndenRichtlinienvorschlag müßtenunbedingt
VorschriftenüberdieUnterbindungundAhndungirre­
führenderWerbungoderInformationen sowiederAn­
wendungsehraggressiverVerkaufsmethoden eingefügt
werden,umsomehr,alsdieVersprechungen undder
InhaltderInformationen ,dievonbesondersgeschulten
VerkäufernbeiderWerbungvonInteressentenfürden
ErwerbvonTeilzeiteigentumsrechten abgegebenwer­
den,fürdieVertragsunterzeichnung vonausschlagge­
benderBedeutungsind.
3.41.EsmüßtefernereinabsolutesVerbotvonVer­
käufenaußerhalbdesGeschäftslokals vorgesehenwer­
den,unddieHandelsvertreter fürImmobilienmüßten
verpflichtetsein,sichindemMitgliedstaat ,indemsie
denVertriebvornehmen,undinihremWohnsitzstaat
vorherregistrierenzulassen.
XVI.Artikel9—Rechtskonflikte
3.42.DieinArtikel9vorgeseheneLösungzurBeile­
gungvonKonfliktenaufgrunddergrenzüberschreiten­
denNaturvonTeilzeiteigentumsgeschäften erscheint
angemessen,auchwenndamitnichtjedeKonflikt­
möglichkeitausgeschaltetwerdenkann,solangeim
VorschlagkeineeindeutigeWahlhinsichtlichdesan­
wendbarenRechtsgetroffenwird.XIV.Artikel7—Rückabwicklungsfrist
3.36.InArtikel7Absatz4Buchstabeb)derRichtli­
niewirddenMitgliedstaaten dieFestlegungeinerRück­
abwicklungsfrist aufgegeben,waszuUnterschieden in
denRechtsvorschriften undggf.zuDiskriminierungen
zwischenGemeinschaftsbürgern führenkann.
3.37.Esistalsozuerwägen,imWortlautderRichtli­
nieselbsteineRückabwicklungsfrist vorzusehenoder
einenverbindlichenHinweisindenAnhangaufzuneh­
men.DieseFristdarfnichtlängeralsdieinArtikel7
desRichtlinienvorschlags vorgeseheneBedenkfristsein.
DieRückabwicklung sollteohneAbzügeundohneVer­
tragsstrafeerfolgen.
XV.Artikel8—NichtigkeitdesVertrags
3.38.IndieRichtliniesollteeineBestimmungüber
irreführendeWerbungeingefügtwerden,diehäufigei(1)ABl.Nr.L250vom19.9.1984;ABl.Nr.C180vom11.7.
1991.

19.4.93 AmtsblattderEuropäischenGemeinschaften Nr.G108/7
3.47.4.SoferndieImmobiliebzw.dasRechtaneiner
internationalen Tauschbörsehandelbarist,sinddieGe­
bührenunddieZugangsbedingungen derBörseanzu­
geben.
3.47.5.UnterBuchstabeb)bzw.d)desAnhangs
sindausdrücklichdieArtdesRechts—dinglicheoder
schuldrechtliche Ausgestaltung—sowieimFallevon
Personengemeinschaften dieRechtsbeziehungen anzu­
geben.
3.47.6.Klareundunmißverständliche Beschreibung
einerWiederverkaufsmöglichkeit undderenAb­
wicklungsmodalitäten .
3.47.7.Ausdrückliche AngabederFolgenderNicht­
zahlungderfälligenBelastungen,insbesonderederVer­
waltungsgebühr ,durchdenErwerbersowieAngabedes
anwendbarenRechtsundderzuständigenGerichtsbar­
keitbeiStreitigkeitenzwischenEigentümer—Rechtsin­
haber.
3.47.8.SofernderPreis—beikünftigenImmobilien
—Änderungenunterliegt,istdieAktualisierungsformel
anzugeben .
3.47.9.InbezugaufzuerrichtendeImmobilienist
einebestimmteFristfürdieVertragsunterzeichnung
oderderZeitpunktderVerfügbarkeitdesRechtsanzu­
gebenundderErwerberüberdieRechtezuunterrich­
ten,dieerbeiVerzugdesVerkäufershat.
3.48.DievorstehendenBemerkungenkommenzu
denbereitsinderKommentierung dereinzelnenArtikel
gelegentlichgemachtenBemerkungeninbezugaufden
Anhanghinzu.
4.Schlußfolgerungen
4.1.DiewichtigstenFragenimBereichdesTeilzeit­
eigentumswarenGegenstandaufmerksamer Betrach­
tungimVorschlagderKommission,derdennocheinige
Bemerkungenaufgeworfenhat,diehoffentlichberück­
sichtigtwerden.
4.2.UnterderVoraussetzung ,daßdieobenausge­
sprochenenEmpfehlungenberücksichtigtwerden,ver­
dientderVorschlagfüreineRichtliniedesRateszum
SchutzderErwerberbeiVerträgenüberdieNutzung
vonImmobilienalsTeilzeiteigentum dieUnterstützung
desWirtschafts-undSozialausschusses .XVII.Zahlungsmethode
3.43.DerErwerbersolltebeiderUnterzeichnung
einesVertragszumErwerbvonTeilzeiteigentum ledig­
licheineAnzahlungzuleistenhaben,diejenachdem,
obdiesimVertragvereinbartwurde,aucheinnicht­
rückzahlbarer Vorschußseinkann.DieRestsumme
wärefällig,wenndieImmobiliebezugsfertigist.
3.44.DerErwerbersolltedasRechthaben,dieIm­
mobilieinAugenscheinzunehmen,umsichzuverge­
wissern,daßdieVerdingungsunterlagen richtigsind.Er
solltemitdieserMaßnahmeeinenDrittenbeauftragen
oderaufdasRechtverzichtenkönnen.
3.45.DervomErwerberimvorausgezahlteTeil­
betragsollteinseinemNamentreuhänderisch verwaltet
werden,bisdieImmobiliebezugsfertigist.
XVIII.Anhang
3.46.DerAnhangerfüllteinenwichtigeninformati­
venZweckundisteingrundlegendes Schriftstückin
demBemühen,dievolleVertragsfreiheit zugewährlei­
sten,dieaufobjektivenundwahrheitsgemäßen Infor­
mationenseitensdesVerkäufersundeinemrichtigen
VerständnisseitensdesErwerbersinbezugaufden
InhaltunddasWesenseinerRechteberuht.
3.47.NachAuffassungdesAusschussessolltealler­
dingsimAnhang,insofernalsereineDurchführungs­
bestimmungfürdieRichtliniezumbesserenVerständ­
nisderAdressatendarstellt,nichtaufspezifischeBe­
stimmungenimWortlautderRichtlinieBezuggenom­
menwerden,waszuAuslegungs-undAnwendungs­
schwierigkeiten seitensderMitgliedstaaten führen
könnte,diezuverhütensind.
3.47.1.DieBezugnahmeunterBuchstabek)aufArti­
kel3istzustreichen,denndieBuchstabena)undm)
desAnhangsbeziehensichbereitsaufArtikel3.
3.47.2.DerletzteSatzteilunterBuchstabei)inbezug
aufdasMietverhältnis istausdenselbenGründenzu
streichen.
3.47.3.DerAnhangmußeinenHinweisaufdasBe­
stehenbzw.Nichtbestehen einerVersicherungenthal­
ten,durchdiediepünktlicheErfüllungderPflichtendes
Verkäufersabgedecktwird,insbesonderedieZahlung
einereventuellenEntschädigung (sieheobenZiffer3.23
und3.24)sowiedieRückzahlungdervonKundenge­
stelltenKautionimFalldesRücktritts .
GeschehenzuBrüsselam24.Februar1993.
DerPräsident
desWirtschafts-undSozialausschusses
SusanneTIEMANN