Für die Zwecke dieses Berichts umfasst der Begriff „Immobilienregister“ sowohl Grundbücher als auch Kataster, die beide Informationen enthalten können, die die Identifizierung einer natürlichen oder juristischen Person als Eigentümer einer Immobilie ermöglichen. In der Regel ergänzen diese Register einander, wobei Grundbücher der amtlichen Eintragung von Rechten in Form von Urkunden oder Eigentumstiteln dienen und Kataster ein öffentliches Verzeichnis von Immobilien enthalten. In der Praxis sollten die Mitgliedstaaten bei jedem potenziellen Vorhaben zur Vereinheitlichung und/oder Vernetzung von Fall zu Fall die einschlägigen nationalen Register ermitteln und sowohl Grundbücher als auch Kataster berücksichtigen, wenn es sich dabei gemäß ihrem nationalen Recht um unterschiedliche Register handelt.

Die Erstellung dieses Berichts erfolgte mit Unterstützung durch eine unabhängige Studie eines externen Auftragnehmers, die im Jahr 2020 in Auftrag gegeben worden war. Darin wurden Informationen zu den Immobilienregistern der Mitgliedstaaten erfasst und frühere sowie aktuelle Initiativen zur Vernetzung der Register und zur Vereinheitlichung der darin enthaltenen Informationen analysiert. Darüber hinaus stützt sich dieser Bericht auf Informationen aus einer von der Kommission im Jahr 2014 in Auftrag gegebenen Studie, in der die Ergebnisse einer wirtschaftlichen Studie sowie einer technischen Studie vorgestellt wurden, die die Vorarbeiten für eine Vernetzung der Grundbücher im Europäischen Justizportal bildeten.

Um die Anforderungen des Artikels 32b Absatz 2 zu erfüllen, enthält dieser Bericht i) eine Analyse des derzeitigen Stands in Bezug auf Grundbücher, ii) eine Beschreibung dessen, wie zentrale Meldestellen und zuständige Behörden durch den Zugang zu Immobilienregistern unterstützt werden können, sowie iii) eine Beurteilung der Vorteile, Schwachstellen und Anforderungen sowohl im Zusammenhang mit der Vereinheitlichung der in den Registern enthaltenen Informationen als auch im Zusammenhang mit der Vernetzung dieser Register. Auf der Grundlage dieser Elemente erfolgt eine erste Beurteilung dessen, inwieweit eine Harmonisierung und Vernetzung verhältnismäßig und notwendig sind.

Die Geldwäscherichtlinie enthält eine Reihe von Maßnahmen, mit denen die Risiken im Zusammenhang mit Geldwäsche und Terrorismusfinanzierung im Immobiliensektor angegangen und gemindert werden sollen. Diese Maßnahmen umfassen die Einbeziehung von Notaren und anderen Angehörigen von rechtsberatenden Berufen, die an Immobilientransaktionen beteiligt sind, sowie von Immobilienmaklern in den Kreis der Unternehmen, die den Verpflichtungen zur Bekämpfung von Geldwäsche und Terrorismusfinanzierung unterliegen, und – nach den mit der fünften Geldwäscherichtlinie eingeführten Änderungen – die Bereitstellung von Informationen über die Eigentümer von Immobilien für die für Bekämpfung von Geldwäsche und Terrorismusfinanzierung zuständigen Behörden. Nach Artikel 32b Absatz 1 der Geldwäscherichtlinie müssen die Mitgliedstaaten den zentralen Meldestellen und den zuständigen Behörden Zugang zu Informationen geben, die die zeitnahe Identifizierung aller natürlichen oder juristischen Personen ermöglichen, die in ihrem Hoheitsgebiet Eigentümer von Immobilien sind, unter anderem über Register oder elektronische Datenabrufsysteme, soweit solche Register oder Systeme zur Verfügung stehen.

Gemäß Artikel 32b Absatz 2 der Richtlinie (EU) 2015/849 (im Folgenden „Geldwäscherichtlinie“) in der durch die Richtlinie (EU) 2018/843 (im Folgenden „fünfte Geldwäscherichtlinie“) geänderten Fassung muss die Kommission dem Europäischen Parlament und dem Rat einen Bericht vorlegen, in dem beurteilt wird, inwiefern es notwendig und verhältnismäßig ist, die in nationalen Immobilienregistern der Mitgliedstaaten enthaltenen Informationen zu vereinheitlichen, und inwiefern es erforderlich ist, diese Register zu vernetzen. Obwohl die Frist für die Vorlage dieses Berichts auf den 31. Dezember 2020 festgesetzt war, beschloss die Kommission, seine Annahme auszusetzen, sodass die Beurteilung bei der Ausarbeitung des am 20. Juli 2021 verabschiedeten Pakets von Legislativvorschlägen zur Bekämpfung von Geldwäsche und Terrorismusfinanzierung berücksichtigt werden konnte.

Die meisten Mitgliedstaaten erfassen Daten über Immobilieneigentum in zwei Registern – einem Grundbuch und einem Kataster. In acht Mitgliedstaaten werden die Grundbücher zusammen mit dem Kataster geführt. Einige Mitgliedstaaten haben sich zudem dafür entschieden, gesonderte Datenbanken für besondere Zwecke einzurichten, beispielsweise für die steuerliche Identifizierung von Immobilien oder für Angaben zu Kaufpreisen und/oder Transaktionen.

Im Laufe der langen Geschichte der Erfassung von Informationen über Immobilien, die bis ins 19. Jahrhundert zurückreicht, haben sich zwei gängige Registrierungssysteme herausgebildet: ein System zur Erfassung von Urkunden und ein System zur Eintragung von Eigentumstiteln. Eine Urkunde ist eine Aufzeichnung einer bestimmten Transaktion. Sie dient als Beleg für eine bestimmte Vereinbarung (z. B. den Verkauf einer Immobilie), ist aber selbst kein Nachweis für einen Rechtsanspruch der Vertragsparteien, die Vereinbarung zu schließen und zu vollziehen. Bei dem alternativen System, bei dem die Eigentumstitel eingetragen werden, stellt die Eintragung eines Eigentumstitels einen Eigentumsnachweis dar. Derzeit verfügen 23 Mitgliedstaaten über ein System zur Eintragung von Eigentumstiteln oder über beide Systeme, während vier Mitgliedstaaten nur ein System zur Erfassung von Urkunden haben. In einigen Mitgliedstaaten werden Systeme zur Erfassung von Urkunden allmählich in Systeme zur Eintragung von Eigentumstiteln überführt; Entwicklungen in die entgegengesetzte Richtung sind hingegen nicht zu verzeichnen.

In vielen Mitgliedstaaten sind die verschiedenen vorstehend beschriebenen Arten von Registern auf nationaler Ebene zentralisiert – das heißt, sie decken das gesamte Gebiet eines Landes ab. Dies ist jedoch nicht der Fall in Frankreich, Deutschland und Italien. In Spanien herrscht ein gemischtes System: Das Land verfügt zwar über mehr als 1000 Grundbücher mit ausschließlichen Zuständigkeiten und Datenbanken, besitzt jedoch auch eine auf nationaler Ebene vernetzte Plattform. In Griechenland herrscht ein ähnliches System: Die Grundbuchdatenbank wird zentral für das ganze Land von einem Unternehmen verwaltet und von den örtlichen Grundbuchämtern basierend auf ihren Vorgängen aktualisiert.

Die meisten Mitgliedstaaten verfügen über digitalisierte Register, die online zugänglich sind. Es gibt jedoch auch Ausnahmen. In Frankreich sind die Daten der lokalen Register zwar digitalisiert, aber nicht online zugänglich, und Ergebnisse von Abfragen werden manuell und asynchron bereitgestellt (außer in den Regionen Elsass und Moselle). Auch das Register in Luxemburg wird offline betrieben.

2.2.Rolle und Zweck von Immobilienregistern im Binnenmarkt

Der Hauptzweck von Daten in Immobilienregistern besteht darin, für Rechtssicherheit in Bezug auf Eigentumsrechte und Rechte Dritter an einer bestimmten Immobilieneinheit zu sorgen. Neben Behörden nutzen auch Bürger sowie professionelle Nutzer die in Immobilienregistern gespeicherten Daten, zumeist auf der Grundlage eines berechtigten Interesses im Zusammenhang mit einem möglichen Eigentumstausch oder einem Anspruch als Dritter. Immobilienregister können sowohl für inländische Transaktionen als auch in grenzüberschreitenden Situationen verwendet werden; sie weisen somit eine Binnenmarktdimension auf. Die folgende Liste gibt einen nicht erschöpfenden Überblick über Situationen, in denen Immobilienregister grenzüberschreitend genutzt werden können:

-Ein typischer Fall, in dem Immobilienregister genutzt werden, ist der Erwerb einer Immobilie in einem anderen Mitgliedstaat. In diesem Fall möchten Bürger und professionelle Nutzer womöglich den rechtlichen Status und die Belastungen einer im Ausland gelegenen Immobilie oder die korrekte Registrierung von Eigentum überprüfen.

-Immobilienregister können im Rahmen von Immobilien betreffenden Gerichtsverfahren eingesehen werden, unter anderem zur Vollstreckung von Gerichtsentscheidungen.

-Immobilienregister können auch zum Zwecke des Informationsaustauschs zwischen Steuerbehörden eingesehen werden. Gemäß der Richtlinie 2011/16/EU werden Informationen über Einkünfte aus und Eigentum an Immobilien automatisch grenzüberschreitend zwischen den Steuerbehörden des Mitgliedstaats, in dem die Immobilie liegt, und den Steuerbehörden des Mitgliedstaats, in dem der Eigentümer der Immobilie ansässig ist, ausgetauscht.

-Immobilienregister können genutzt werden, um Informationen über Belastungen zu erhalten. Dies kann zum Beispiel dann der Fall sein, wenn Finanzinstitute die Register im Zusammenhang mit der Gewährung von Darlehen und Hypotheken einsehen.

-Behörden können Immobilienregister im Rahmen von Verfahren betreffend Steuerschulden einsehen, unter anderem zur Beitreibung von Steuern oder Abgaben sowie für sonstige Maßnahmen nach Maßgabe der Richtlinie 2010/24/EU.

-Eine Einsichtnahme in Immobilienregister kann auch im Zusammenhang mit Erbsachen erfolgen. So ist insbesondere in der Verordnung (EU) Nr. 650/2012 vorgesehen, dass die Behörde, die ein Europäisches Nachlasszeugnis ausstellt, die Angaben zum Vermögen des Erblassers überprüfen muss.

-Im Rahmen eines Konkursverfahrens kann eine Behörde, aber auch ein Gläubiger, Recherchen in Immobilienregistern durchführen.