ANHANG V

Anhang V der Empfehlung ESRB/2016/14 erhält folgende Fassung:

„ANHANG V ORIENTIERUNGSHILFEN FÜR DEFINITIONEN UND INDIKATOREN Dieser Anhang enthält Orientierungshilfen zu Sonderfällen bei der Definition von Indikatoren und insbesondere zu Anhang III. Es ist keine Vorgabe detaillierter technischer Anweisungen zum Ausfüllen der Vorlagen von Anhang III bezweckt, die alle möglichen Fälle abdecken. Diese Orientierungshilfe ist ferner so zu verstehen, dass darin Zieldefinitionen und Zielmethoden enthalten sind, von denen in einigen Fällen Abweichungen gerechtfertigt sind, um den Besonderheiten der Märkte bzw. Marktsegmente entsprechend gerecht zu werden. 1. Definitionen des Begriffs ‚Gewerbeimmobilie‘ Derzeit gibt es keine unionsweite Definition für den Begriff ‚Gewerbeimmobilien‘ (Commercial Real Estate, CRE), die für makroprudenzielle Zwecke hinreichend genau ist. a) Die Verordnung (EU) Nr. 575/2013 enthält in Artikel 4 Absatz 1 Nummer 75 eine Definition des Begriffs ‚Wohnimmobilien‘ (residential real estate, RRE), jedoch keine genaue Definition des Begriffs ‚Gewerbeimmobilien‘, außer, dass sie dort in Artikel 126 als ‚Büro- oder sonstige Gewerbeimmobilien‘ beschrieben sind. In dieser Verordnung wird auch gefordert, dass der Immobilienwert nicht von der Bonität des Kreditnehmers oder bei Gewerbeimmobilien nicht von der Wertentwicklung des zugrunde liegenden Projekts abhängig gemacht werden sollte. b) Die EBA hat ein nützliches zusätzliches Kriterium vorgelegt, und zwar sollten die vorwiegenden Zwecke der Immobilie ‚an eine wirtschaftliche Tätigkeit geknüpft sein‘ (1). Obgleich dieses Kriterium hilfreich ist, fehlt es ihm doch an Genauigkeit für makroprudenzielle Zwecke. c) Die Verordnung (EU) 2016/867 der Europäischen Zentralbank (EZB/2016/13) (2) ist eine weitere mögliche Quelle für eine Definition des Begriffs ‚Gewerbeimmobilie‘. Während die Prämisse, unter der diese Empfehlung ursprünglich abgegeben wurde, die Einführung detaillierterer Begriffsbestimmungen zu Finanzstabilitätszwecken rechtfertigte, haben die neuesten Entwicklungen im Statistikbereich die Notwendigkeit aufgezeigt, die Definition des Begriffs ‚Gewerbeimmobilien‘ enger an die Verordnung (EU) 2016/867 anzupassen, um die Überwachungstätigkeit und die Finanzanalysen der nationalen makroprudenziellen Behörden zu erleichtern und eine vollständige Vergleichbarkeit zwischen den Ländern zu ermöglichen. d) Die G20 Initiative zur Schließung von Datenlücken (G20 Data Gaps Initiative, DGI) (3) umfasst insgesamt 20 Empfehlungen zur Erweiterung wirtschaftlicher und finanzieller Statistiken und wurde angestoßen, um die Verfügbarkeit und Vergleichbarkeit von Wirtschafts- und Finanzdaten nach der Finanzkrise von 2007/2008 zu verbessern. In den Empfehlungen II.17 und II.18 der zweiten Phase der Data Gaps Initiative der G20 (DGI-2) (4) wird die Notwendigkeit der Verbesserung der Verfügbarkeit von Statistiken sowohl zu Gewerbe- als auch Wohnimmobilien hervorgehoben. In der Nachbereitung zu dieser Initiative hat die Kommission (Eurostat) einen Bericht zu Preisindikatoren bei Gewerbeimmobilien (‚Commercial property price indicators: sources, methods and issues‘ (5)) veröffentlicht, der einen Beitrag hinsichtlich der Quelldaten und Methoden für die Erstellung von Preisindizes für Gewerbeimmobilien leistet, mit dem Ziel, Ersteller und Nutzer besser über alternative Datenquellen, Messmethoden und die jeweiligen Fragestellungen zu informieren. e) Das Konsultationspapier des Basler Ausschusses für Bankenaufsicht zu Revisionen des Kreditrisiko-Standardansatzes (6) definiert Gewerbeimmobilien auch als das Gegenteil von Wohnimmobilien. Ein Wohnimmobilien-Engagement wird darin als ein Engagement definiert, das durch eine Immobilie besichert wird, die ihrer Art nach eine Wohnung ist und alle einschlägigen Gesetze und Verordnungen erfüllt, damit sie für Wohnzwecke genutzt werden kann, d. h. eine Wohnimmobilie. Ein Gewerbeimmobilien-Engagement wird danach als ein Engagement definiert, das durch eine Immobilie besichert wird, die keine Wohnimmobilie ist. Angesichts der vorgenannten Einschränkungen der Definitionen liefert die vorliegende Empfehlung eine Arbeitsdefinition des Begriffs ‚Gewerbeimmobilie‘ speziell für makroprudenzielle Zwecke. ‚Gewerbeimmobilien‘ werden hierin definiert als i) bestehende oder in Entwicklung befindliche Renditeobjekte einschließlich Mietobjekten oder ii) bestehende oder im Bau befindliche Immobilien, die von den Eigentümern zum Zweck der Ausübung ihres Geschäfts, Geschäftsgegenstands oder ihrer Tätigkeit genutzt werden, jeweils einschließlich Sozialwohnungen, aber unter Ausschluss als Wohneigentum eingestufter Immobilien. Es lässt sich darüber streiten, ob auch Immobilien in Entwicklung als Gewerbeimmobilien gelten sollten. In dieser Hinsicht unterscheidet sich die Praxis in den einzelnen Ländern. Allerdings haben die während der jüngsten Finanzkrise in vielen Mitgliedstaaten gemachten Erfahrungen gezeigt, wie wichtig es im Hinblick auf die Finanzstabilität ist, die Investitionen in diese kommerzielle Tätigkeit und deren Finanzierung zu überwachen. ‚Renditeobjekte‘ werden definiert als alle Immobilien, mit denen durch Vermietung oder Gewinn aus dem Verkauf der Immobilie Erträge erzielt werden. Zur Weitervermietung erworbenes Wohneigentum und Mietobjekte stellen somit beide eine Unterkategorie von Renditeobjekten dar. ‚Zur Weitervermietung erworbenes Wohneigentum‘ bezieht sich auf sämtliche Wohnimmobilien, die sich im unmittelbaren Eigentum von natürlichen Personen befinden und deren Hauptzweck in der Vermietung an Mieter besteht. Das zur Weitervermietung erworbene Wohneigentum liegt im Grenzbereich zwischen Wohn- und Gewerbeimmobilien. Da diese Tätigkeit jedoch üblicherweise von Teilzeitvermietern, die ein kleines Immobilienportfolio führen, auf nicht hauptberuflicher Basis ausgeübt wird, könnte dies im Hinblick auf die Finanzstabilität so ausgelegt werden, dass diese Immobilien eher zum Wohn- als zum Gewerbeimmobiliensektor gehören. Daher wird zur Weitervermietung erworbenes Wohneigentum als Wohnimmobilie eingestuft, womit es automatisch nicht unter die Definition einer Gewerbeimmobilie fällt, auch wenn es weiterhin als Renditeobjekt angesehen wird. Dennoch wird den nationalen makroprudenziellen Behörden empfohlen, die Entwicklungen in diesem Teilmarkt aufgrund seiner ausgeprägten Risikomerkmale mit Hilfe einer separaten Aufgliederung zu überwachen, falls diese Tätigkeit eine wesentliche Risikoquelle darstellt oder einen wesentlichen Teil des nationalen Bestands oder der Ströme der Wohnimmobilienkredite insgesamt ausmacht. Aus diesem Grund wurde auch eine Aufgliederung von Wohnimmobilienkrediten einbezogen, um zwischen zur Weitervermietung erworbenem Wohneigentum und von den Eigentümern selbst genutzten Wohnimmobilien zu unterscheiden. Im Bau befindliches, zur Weitervermietung erworbenes Wohneigentum ist ebenfalls als Wohnimmobilie zu betrachten. Ebenso gelten im Bau befindliche Wohnungen, die von den Eigentümern zu Wohnzwecken errichtet werden, als Wohnimmobilien. ‚Mietobjekte‘ bezieht sich auf Immobilien, die im Eigentum von Rechtsträgern (z. B. professionellen Investoren) stehen und deren Zweck in der Vermietung an Mieter besteht. Solche Immobilien werden auch als Renditeobjekte betrachtet und daher als Gewerbeimmobilien eingestuft. Des Weiteren werden im Bau befindliche Mietobjekte als Gewerbeimmobilien und insbesondere als Renditeobjekte in Entwicklung eingestuft. Die separate Überwachung der Finanzierung von Mietobjekten kann zu Finanzstabilitätszwecken ebenfalls von Bedeutung sein. Aus diesem Grund wurden separate Aufgliederungen für diese Art von Krediten einbezogen. Auch andere Renditeobjekte außer zur Weitervermietung erworbene Immobilien und Mietobjekte, ob bestehend oder im Bau befindlich, wurden in die Definition des Begriffs ‚Gewerbeimmobilien‘ aufgenommen. Zu diesen anderen Arten von Renditeobjekten zählen beispielsweise Mietbürogebäude und Mietgeschäftsräumlichkeiten. Solange sie sich im Bau befinden, werden solche Renditeobjektarten als Renditeobjekte in Entwicklung betrachtet und somit als Gewerbeimmobilien eingestuft. Von den jeweiligen Eigentümern zum Zweck der Ausübung ihres Geschäfts, Geschäftsgegenstands oder ihrer Tätigkeit genutzte Immobilien umfassen Geschäftsräume sowie Immobilien mit besonderem Eigencharakter, wie z. B. Kirchen, Universitäten, Museen usw. Über die Frage, ob von den Eigentümern zum Zweck der Ausübung ihres Geschäfts, Geschäftsgegenstands oder ihrer Tätigkeit genutzte Immobilien als Gewerbe- oder eine andere Art von Immobilien eingestuft werden sollten, lässt sich streiten. In dieser Hinsicht unterscheidet sich die Praxis in den einzelnen Ländern, da die mit solchen Immobilien verbundenen Risiken in einigen Mitgliedstaaten als von den mit Gewerbeimmobilien einhergehenden Risiken unterschiedlich betrachtet werden können. Während anerkannt wird, dass die Risiken in den Mitgliedstaaten unterschiedlich sein können, ist es dennoch wichtig, diese Risiken zu Finanzstabilitätszwecken zu überwachen. Aus diesem Grund wurden von den Eigentümern zum Zweck der Ausübung ihres Geschäfts, Geschäftsgegenstands oder ihrer Tätigkeit genutzte Immobilien in die Definition des Begriffs ‚Gewerbeimmobilien‘ aufgenommen. Damit den Besonderheiten der Finanzierung in den verschiedenen Immobilienmärkten Rechnung getragen werden kann, wurden ferner separate Aufgliederungen eingeführt, um die mit diesen Finanzierungsarten verbundenen Risiken getrennt zu überwachen. Von den Eigentümern zum Zweck der Ausübung ihres Geschäfts, Geschäftsgegenstands oder ihrer Tätigkeit genutzte Immobilien sollten außerdem sowohl während der Bauphase als auch nach der Fertigstellung als Gewerbeimmobilien berücksichtigt werden. Der soziale Wohnungsbau ist ein komplexes Segment des Immobilienmarkts, da er sowohl länderübergreifend als auch innerhalb der Mitgliedstaaten unterschiedliche Formen annehmen kann. Da Sozialwohnungen normalerweise nicht von natürlichen Personen gebaut, erworben oder renoviert werden, werden sie nicht als Wohn-, sondern als Gewerbeimmobilien eingestuft. In einigen Ländern ist es jedoch aus Finanzstabilitätserwägungen heraus wichtig, die aus Immobilien dieser Art hervorgehenden Risiken im Rahmen einer separaten Aufgliederung zu überwachen. Aus diesem Grund wurden separate Aufgliederungen für diese Art von Krediten hinzugefügt. Darüber hinaus gelten Sozialwohnungen, die im direkten Eigentum des Staates stehen, als Eigentum zur Wahrnehmung staatlicher Aufgaben und werden daher ebenfalls als Gewerbeimmobilien eingestuft. Auch noch im Bau befindliche Sozialwohnungen werden als Gewerbeimmobilien eingestuft, weil sie als Renditeobjekte in Entwicklung angesehen werden. Alle anderen im Bau befindlichen Immobilien sollten im Einklang mit den allgemeinen Begriffsbestimmungen gemäß Abschnitt 2 Absatz 1 Unterabsatz 1 Nummern 4 und 38 entweder als Wohn- oder Gewerbeimmobilien betrachtet werden. 2. Datenquellen zu Gewerbeimmobilien 2.1. Indikatoren zum physischen Gewerbeimmobilienmarkt Gewerbeimmobilien-Indikatoren zum physischen Markt können folgendermaßen ermittelt werden: a) aus öffentlichen Quellen, z. B. nationale Statistik- oder Grundbuchämter, oder b) von privaten Datenanbietern, die einen wesentlichen Teil des Gewerbeimmobilienmarkts abdecken. Der Bericht des ESRB zu Gewerbeimmobilien und Finanzstabilität in der EU gibt einen Überblick über die verfügbaren Preisindizes und mögliche Datenquellen (7). 2.2. Indikatoren zum Engagement des Finanzsystems im Bereich Gewerbeimmobilien Die Risikopositionen der Marktteilnehmer, zumindest jener des Finanzsektors, können den Berichten der Aufsichtsbehörden entnommen werden. Einige Daten werden von der EZB und der EIOPA bereits auf nationaler Ebene gesammelt; sie sind jedoch nicht sehr detailliert. Einen genaueren Einblick in die Risikopositionen der Finanzinstitute in Gewerbeimmobilien liefern neue aufsichtsrechtliche Berichtsvorlagen für Banken, d. h. das Financial Reporting (FinRep) und das Common Reporting (CoRep), für Versicherer gemäß der Richtlinie 2009/138/EG des Europäischen Parlaments und des Rates (8) und für Investmentfonds gemäß der Richtlinie 2011/61/EU des Europäischen Parlaments und des Rates (9). Die in der statistischen Systematik der Wirtschaftszweige in der Europäischen Gemeinschaft (NACE, Rev. 2.0) enthaltenen Klassifizierungen können zur Bestimmung der Risikopositionen der Finanzinstitute in Gewerbeimmobilien hilfreich sein, da sie von den meisten Institutionen der Union akzeptiert und in den regulatorischen Berichtsvorlagen für Banken und Versicherungsgesellschaften verwendet werden. Zwei Abschnitte erscheinen in dieser Hinsicht relevant: a) Abschnitt F: Baugewerbe/Bau mit Ausnahme von Tiefbau, und b) Abschnitt L: Grundstücks- und Wohnungswesen mit Ausnahme der Vermittlung von Grundstücken, Gebäuden und Wohnungen für Dritte. Der größte Nachteil bei der Verwendung der NACE-Klassifizierungen ist, dass diese auf Wirtschaftssektoren abzielen und nicht auf Kredite. So wird beispielsweise ein zur Anschaffung eines Fuhrparks an eine Immobiliengesellschaft ausgereichter Kredit unter Abschnitt L erfasst, auch wenn es sich nicht um einen Gewerbeimmobilienkredit handelt. 2.3. Nutzung von Daten des privaten Sektors Sofern die nationalen makroprudenziellen Behörden zur Zusammenstellung der Gewerbeimmobilien-Indikatoren Daten eines privaten Anbieters verwenden, haben sie die Unterschiede in Bezug auf den Umfang und die Definitionen zu melden, die sich im Vergleich zu den in der vorliegenden Empfehlung enthaltenen Anforderungen ergeben. Außerdem sollten sie in der Lage sein, Einzelheiten zu der vom Anbieter verwendeten zugrunde liegenden Methodik und zur Auswahl der Stichproben zu liefern. Die Daten eines privaten Anbieters sollten für den Gesamtmarkt und die entsprechenden in der Empfehlung D genannten Aufgliederungen repräsentativ sein: a) Art der Immobilie, b) Standort der Immobilie, c) Art und Nationalität des Investors, d) Art und Nationalität des Kreditgebers. 3. Relevante Aufgliederungen der Indikatoren Im Hinblick auf die in Empfehlung D aufgeführten relevanten Aufgliederungen sollten die nationalen makroprudenziellen Behörden in der Lage sein, eine Bewertung der Relevanz dieser Aufgliederungen für ihren Gewerbeimmobilienmarkt vorzunehmen, wenn sie diese für Überwachungszwecke einsetzen, wobei auch das Prinzip der Verhältnismäßigkeit zu berücksichtigen ist. ‚Art der Immobilie‘ bezieht sich auf den Hauptnutzungszweck der Gewerbeimmobilie. Bei den Gewerbeimmobilien-Indikatoren sollte diese Aufgliederung folgende Kategorien umfassen: a) Wohnimmobilien, z. B. Mehrfamilienhäuser, b) Einzelhandel, z. B. Hotels, Restaurants, Einkaufspassagen/-zentren, c) Büroflächen, z. B. eine Immobilie, die hauptsächlich für Berufs- und Geschäftsbüros genutzt wird, d) industrielle Nutzung, z. B. eine Immobilie, die zu Produktions-, Vertriebs- und Logistikzwecke genutzt wird, e) sonstige Arten von Gewerbeimmobilien. Bei einer Mischnutzung der Immobilie sollte sie möglichst als zwei getrennte Objekte betrachtet werden (beispielsweise auf Basis der für die jeweilige Nutzung vorgesehenen Fläche), sofern eine solche Aufteilung möglich ist; andernfalls kann die Immobilie nach ihrer vorwiegenden Nutzung eingestuft werden. ‚Standort der Immobilie‘ bezieht sich auf die geografische Aufteilung (z. B. nach Regionen) oder die Immobilien-Teilmärkte, wozu auch Top- und Nicht-Top-Lagen gehören. Als Standort in Top-Lage gilt allgemein die beste Lage in einem bestimmten Markt, was sich auch in der Mietrendite widerspiegelt (normalerweise die niedrigste im Markt). Bei Bürogebäuden könnte dies eine zentrale Lage in einer Großstadt sein. Bei Einzelhandelsgebäuden könnte sich das auf das durch viele Fußgänger frequentierte Stadtzentrum oder ein zentral gelegenes Einkaufszentrum beziehen. Bei Logistikgebäuden könnte es sich um einen Standort handeln, an dem die erforderliche Infrastruktur und Dienstleistungen vorhanden sind und der einen ausgezeichneten Zugang zu Verkehrsnetzen bietet. ‚Territorium der Immobilie‘ bezieht sich auf das Territorium, auf dem sich die Immobilie befindet, die als Sicherheit für einen im inländischen Finanzmarkt eines Mitgliedstaats ausgereichten Kredit dient. Diese Aufgliederung sollte die folgenden Unterkategorien aufweisen: a) Territorium im Inland, b) Territorium im Ausland, aufgegliedert nach einzelnen Ländern, welche die nationalen makroprudenziellen Behörden des Mitgliedstaats zu Finanzstabilitätszwecken als wichtig erachten. ‚Art des Investors‘ bezieht sich auf weit gefasste Kategorien von Investoren, wie z. B. a) Banken, b) Versicherungsgesellschaften, c) Pensionsfonds, d) Investmentfonds, e) Immobiliengesellschaften, f) sonstige Investoren. Es ist wahrscheinlich, dass lediglich Daten zum erfassten Kreditnehmer oder Investor verfügbar sind. Den nationalen makroprudenziellen Behörden sollte jedoch bewusst sein, dass sich der erfasste Kreditnehmer oder Investor vom letztendlichen Kreditnehmer oder Investor, bei dem die Risiken letztlich liegen, unterscheiden könnte. Daher sind die Behörden gehalten, auch Informationen über den letztendlichen Kreditnehmer oder Investor zu überwachen, wann immer dies möglich ist — z. B. mittels der von Marktteilnehmern erhobenen Informationen —, um ein besseres Verständnis des Verhaltens der Marktteilnehmer und der Risiken zu erlangen. ‚Art des Kreditnehmers‘ bezieht sich auf breit gefasste Kategorien von Kreditnehmern, wie z. B. a) Banken, einschließlich ‚Bad Banks‘, b) Versicherungsgesellschaften, c) Pensionsfonds. Diese Liste der Arten von Investoren und Kreditnehmern ist gegebenenfalls von den nationalen makroprudenziellen Behörden anzupassen, um den Charakteristika des örtlichen Gewerbeimmobiliensektors entsprechend Rechnung zu tragen. ‚Nationalität‘ bezieht sich auf das Land, in dem der Marktteilnehmer gegründet wurde. Die Nationalität von Investoren und Kreditnehmern sollte mindestens in die folgenden drei geografischen Kategorien unterteilt werden: a) Inland, b) übriger Europäischer Wirtschaftsraum, c) übrige Welt. Den nationalen makroprudenziellen Behörden sollte jedoch bewusst sein, dass sich die Nationalität des erfassten Investors oder Kreditnehmers von der Nationalität des letztendlichen Investors oder Kreditnehmers, bei dem die Risiken letztlich liegen, unterscheiden könnte. Daher sind die Behörden gehalten, auch Informationen über den letztendlichen Kreditnehmer oder Investor zu überwachen, z. B. mittels von Marktteilnehmern erhobener Informationen. Die in der Empfehlung D Nummer 2 genannten Aufgliederungen sind als Mindestempfehlung anzusehen. Den nationalen makroprudenziellen Behörden ist es jedoch nicht untersagt, zusätzliche Aufgliederungen zu verwenden, die auf der Grundlage ihrer eigenen Definitionen und Kennzahlen die Besonderheiten ihres nationalen Gewerbeimmobilienmarkts berücksichtigen, welche sie zu Finanzstabilitätszwecken als notwendig erachten. Im Hinblick auf diese zusätzlichen Aufgliederungen können die nationalen makroprudenziellen Behörden nach ihrer Wahl beschließen, diese Marktsegmente zu überwachen und zu kategorisieren, wie sie es für ihren nationalen Gewerbeimmobilienmarkt als angemessen erachten. Darüber hinaus können die nationalen makroprudenziellen Behörden in Fällen, in denen bestimmte Unterkategorien von Gewerbe- oder Wohnimmobilien für Finanzstabilitätszwecke nicht als relevant erachtet werden, beschließen, die aus Immobilien dieser Art bzw. deren Finanzierung hervorgehende Risiken nicht zu überwachen. In diesem Fall wird die Nichtergreifung von Maßnahmen durch die nationalen makroprudenziellen Behörden als gerechtfertigt betrachtet, sofern sie hinreichend begründet wird 4. Methoden zur Berechnung der Indikatoren des physischen Markts Der Gewerbeimmobilienpreis bezieht sich auf einen Bezugswert von konstanter Qualität, d. h. den Marktwert der Immobilie nach Berücksichtigung von Qualitätsänderungen, wie z. B. Abschreibungen (und Alterung) oder Zuschreibungen (z. B. Renovierung), mittels einer Qualitätsanpassung. In der auf von Eurostat initiierten (Vor-)Arbeiten beruhenden Orientierungshilfe wird empfohlen, Preisdaten aus tatsächlich erfolgten Transaktionen zu erheben. In Fällen, in denen diese nicht verfügbar bzw. nicht 100 % repräsentativ sind, können anhand von Gutachten- oder Bewertungsdaten ermittelte Näherungswerte verwendet werden, sofern diese Daten den aktuellen Marktpreis und einen beliebigen nachhaltigen Preismessungsansatz widerspiegeln. 5. Bewertung der Risikopositionen des Finanzsystems in Gewerbeimmobilien Die Risikopositionen des Finanzsystems am Gewerbeimmobilienmarkt umfassen sowohl die Kreditvergabe, die häufig durch Banken oder manchmal auch durch Versicherungsgesellschaften erfolgt, als auch Investitionen, die oft von Versicherungsgesellschaften, Pensionsfonds und Investmentfonds getätigt werden. Investitionen können sowohl in Form einer Direktanlage in Gewerbeimmobilien, z. B. den Besitz des Eigentumstitels an einer Gewerbeimmobilie, als auch indirekt, z. B. über Wertpapiere und Investmentfonds, erfolgen. Verwendet ein Kreditgeber oder Investor eine Zweckgesellschaft als spezielle Finanzierungstechnik für Gewerbeimmobilien, sollten derartige Kredite oder Investitionen als direkte Gewerbeimmobilienkredite oder -bestände behandelt werden (‚Transparenzansatz‘). Bei der Bewertung dieser Risikopositionen im Hinblick auf das System insgesamt sollten sich die nationalen makroprudenziellen Behörden des Risikos einer Doppelzählung bewusst sein. Investoren können sowohl direkt als auch indirekt in Gewerbeimmobilien investieren. Pensionsfonds und Versicherungsgesellschaften investieren zum Beispiel häufig indirekt in Gewerbeimmobilien. Noch schwieriger kann es außerdem sein, die Risikopositionen ausländischer Marktteilnehmer zu erfassen, die möglicherweise einen wesentlichen Teil des Markts ausmachen (10). Da diese Marktteilnehmer für das Funktionieren des Gewerbeimmobilienmarkts wichtig sind, ist eine Überwachung ihrer Aktivitäten ratsam. Da sich die Verluste aus Gewerbeimmobilienaktivitäten häufig auf die Kreditvergabe für Gewerbeimmobilien von Banken konzentrieren, sind die nationalen makroprudenziellen Behörden angehalten, bei ihrer Überwachung ein besonderes Augenmerk auf diese Aktivitäten zu legen. 6. Methoden zur Berechnung der Beleihungsquote (Loan-to-Value Ratio, LTV) Der Anhang IV enthält Methoden zur Berechnung der LTV-O und der LTV-C. Bei der Berechnung dieser Quoten für Gewerbeimmobilien sind allerdings eine Reihe von Besonderheiten zu beachten. Im Fall eines Konsortialkredits sollte die LTV-O als Anfangswert aller an einen Kreditnehmer ausgereichten Kredite im Verhältnis zum Wert des Sicherungsobjekts bei Kreditvergabe berechnet werden. Sind mehrere Immobilien betroffen, sollte die LTV-O als Verhältnis der ursprünglichen Höhe des Kredits bzw. der Kredite zum Gesamtwert der jeweiligen Immobilien berechnet werden. Da die Anzahl der Immobilien auf dem Gewerbeimmobilienmarkt geringer und die Immobilien heterogener sind als auf dem Wohnimmobilienmarkt, ist es angebrachter, die LTV-C auf Basis einer Bewertung des Werts der einzelnen Immobilien zu berechnen, statt einen Wert- oder Preisindex zu verwenden. Schließlich müssen die nationalen makroprudenziellen Behörden die Verteilung der LTV unter besonderer Beobachtung der risikoreichsten Kredite, d. h. derjenigen mit der höchsten LTV, überwachen, da sich aus einem solchen ‚Tail-Risk‘ häufig Verluste ergeben. 7. Methoden zur Berechnung der Zinsdeckungsrate (Interest Coverage Ratio, ICR) und der Schuldendienstquote (Debt Service Coverage Ratio, DSCR) Die Zinsdeckungsrate (ICR) und die Schuldendienstquote (DSCR) beziehen sich auf die mit einem Renditeobjekt oder einer Reihe von Renditeobjekten erzielten Mieteinkünfte oder auf durch die Ausübung des Geschäfts, Geschäftsgegenstands oder der Tätigkeit der Immobilieneigentümer erwirtschaftete Kapitalflüsse, nach Abzug der Steuern und Betriebsausgaben, die der Kreditnehmer aufwenden muss, um den Wert der Immobilie zu erhalten, und — im Fall von Kapitalflüssen — bereinigt um sonstige Kosten und Vorteile, die im direkten Zusammenhang mit der Nutzung der Immobilie stehen. Die ICR ist folgendermaßen definiert: Bei der Berechnung der ICR gilt Folgendes: a) ‚jährliche Netto-Mieteinkünfte‘ bezeichnet die Mieteinkünfte, die pro Jahr mit der an Mieter vermieteten Gewerbeimmobilie erzielt werden, oder die jährlichen Kapitalflüsse, die durch die Ausübung des Geschäfts, Geschäftsgegenstands oder der Tätigkeit der Immobilieneigentümer erwirtschaftet werden, nach Abzug von Steuern und sämtlichen für den Erhalt des Immobilienwerts erforderlichen Betriebsausgaben und — im Fall von Kapitalflüssen — bereinigt um sonstige Kosten und Vorteile, die im direkten Zusammenhang mit der Nutzung der Immobilie stehen; b) ‚jährliche Zinskosten‘ bezeichnet die Zinskosten pro Jahr im Zusammenhang mit dem Darlehen, das durch die Gewerbeimmobilie oder eine Reihe von Gewerbeimmobilien besichert ist. Der Zweck der ICR besteht in der Bewertung, in welchem Maße die mit einer Immobilie erzielten Einkünfte ausreichen, um den Zinsaufwand zu decken, der einem Kreditnehmer in Zusammenhang mit dem Erwerb der jeweiligen Immobilie entsteht. Daher sollte die ICR auf der Ebene der Immobilie analysiert werden. Die DSCR ist folgendermaßen definiert: Bei der Berechnung der DSCR gilt Folgendes: a) ‚jährliche Netto-Mieteinkünfte‘ bezeichnet die Mieteinkünfte, die pro Jahr mit der an Mieter vermieteten Gewerbeimmobilie erzielt werden, oder die jährlichen Kapitalflüsse, die mit der Ausübung des Geschäfts, Geschäftsgegenstands oder der Tätigkeit der Immobilieneigentümer erwirtschaftet werden, nach Abzug von Steuern und für den Erhalt des Immobilienwerts erforderlichen Betriebsausgaben und — im Fall von Kapitalflüssen — bereinigt um sonstige Kosten und Vorteile, die im direkten Zusammenhang mit der Nutzung der Immobilie stehen; b) ‚jährlicher Kapitaldienst‘ bezeichnet die jährliche Bedienung der Schulden im Zusammenhang mit dem Darlehen, das durch die Gewerbeimmobilie oder eine Reihe von Gewerbeimmobilien besichert ist. Der Zweck der DSCR besteht in der Bewertung der Höhe der Gesamtschuldenlast, die dem Kreditnehmer aus der Immobilie entsteht. Daher umfasst der Nenner nicht nur den Zinsaufwand, sondern auch die Amortisierung, d. h. die Rückzahlung des Kapitals. Die wichtigste Frage bei diesem Indikator besteht darin, ob er auf Immobilien- oder Kreditnehmerebene berechnet werden sollte. Die Finanzierung von Gewerbeimmobilien erfolgt typischerweise als Forfaitierung, d. h. der Kreditnehmer darf Rückzahlungen nur aus Einkünften leisten, die er mit der Immobilie erzielt, nicht aber aus sonstigen Einkünften oder Vermögenswerten. Daher ist eine Berechnung der DSCR auf Ebene der Immobilie realistischer und angemessener. Zudem würden sich durch die Verlagerung des Schwerpunkts auf die Gesamteinkünfte des Kreditnehmers bedeutende Konsolidierungsprobleme ergeben, die es erschweren würden, eine über alle Mitgliedstaaten hinweg vergleichbare Kennzahl festzulegen. 8. Zusätzliche für Renditeobjekt in Entwicklung relevante Indikatoren Bei in der Entwicklung befindlichen Renditeobjekten können die nationalen makroprudenziellen Behörden anstelle der LTV bei Vergabe das Verhältnis zwischen Kredithöhe und Herstellungskosten (Loan-to-Cost Ratio, LTC) überwachen. Die LTC bezeichnet das Verhältnis zwischen der ursprünglichen Höhe aller gewährten Kredite und den mit dem Bau einer Immobilie bis zur Fertigstellung verbundenen Kosten. Zusätzlich sollten die nationalen makroprudenziellen Behörden ihre Überwachung auf die risikoreichsten Bauprojekte fokussieren, z. B. jene mit sehr geringen Vorvermietungs- bzw. Vorverkaufsquoten. Bei jedem noch im Bau befindlichen Gebäude entspricht die Vorvermietungsquote dem Verhältnis der zum Zeitpunkt der Kreditvergabe bereits von der Baugesellschaft der Immobilie vermieteten Grundfläche zur nach Fertigstellung verfügbaren Gesamtfläche; gleichermaßen entspricht die Vorverkaufsrate dem Verhältnis der zum Zeitpunkt der Kreditvergabe bereits von der Baugesellschaft der Immobilie verkauften Grundfläche zur der nach Fertigstellung verfügbaren Gesamtfläche. 9. Jährliche Veröffentlichung der Risikopositionen am Gewerbeimmobilienmarkt durch die europäischen Aufsichtsbehörden (ESA) Es wird den europäischen Aufsichtsbehörden empfohlen, auf der Grundlage der aus den regulatorischen Berichtsvorlagen gewonnenen Informationen mindestens einmal pro Jahr aggregierte Angaben sowie Angaben auf Einzelbasis zu den Risikopositionen der von den europäischen Aufsichtsbehörden überwachten Unternehmen an den verschiedenen nationalen Gewerbeimmobilienmärkten in der Union zu veröffentlichen. Eine solche öffentliche Bekanntgabe dürfte voraussichtlich zur Verbesserung des Kenntnisstands der nationalen makroprudenziellen Behörden hinsichtlich der Tätigkeit von Unternehmen aus anderen Mitgliedstaaten in ihren einheimischen Gewerbeimmobilienmärkten beitragen. Im Fall von Bedenken hinsichtlich des Umfangs oder der Qualität der veröffentlichten Daten sollten die betreffenden Publikationen entsprechende Anmerkungen enthalten. In der Regel gilt, dass die europäischen Aufsichtsbehörden es jeder nationalen makroprudenziellen Behörde in der Union ermöglichen sollten, die Risikopositionen aller Finanzinstitute der Union an ihrem jeweiligen nationalen Markt einzuschätzen. Dies impliziert, dass die für alle Finanzinstitute in der Union gesammelten Daten auf Länderebene aggregiert werden sollten. Bei der Offenlegung dieser aggregierten Informationen sollten die europäischen Aufsichtsbehörden die Informationen aus den regulatorischen Berichtsvorlagen verwenden, die eine geografische Aufgliederung der Kreditrisiken bzw. der (direkten bzw. indirekten) Investitionen enthalten. Sofern in den Berichtsvorlagen eine Aufgliederung nach dem NACE-Code (11) vorgenommen wurde, könnten Gewerbeimmobilien sowohl unter Abschnitt ‚F‘ als auch unter Abschnitt ‚L‘ erscheinen, obwohl einige Unterkategorien gemäß der in dieser Empfehlung angenommenen Definition des Begriffs ‚Gewerbeimmobilien‘ strenggenommen ausgeschlossen werden müssten.

(1) Siehe: EBA Frage ID 2014_1214 vom 21.11.2014.

(2) Verordnung (EU) 2016/867 der Europäischen Zentralbank vom 18. Mai 2016 über die Erhebung granularer Kreditdaten und Kreditrisikodaten (EZB/2016/13) (ABl. L 144 vom 1.6.2016, S. 44).

(3) Bericht des Finanzstabilitätsrats und des Internationalen Währungsfonds an die Finanzminister und Zentralbankpräsidenten der G-20-Staaten zum Thema Finanzkrise und Datenlücken (The financial crisis and information gaps — report to the G-20 finance ministers and central bank governors) vom 29. Oktober 2009.

(4) Sechster Fortschrittsbericht des Finanzstabilitätsrats und des Internationalen Währungsfonds zur Umsetzung der Data Gaps Initiative der G-20 (Sixth Progress Report on the Implementation of the G-20 Data Gaps Initiative), September 2015.

(5) ‚Commercial property price indicators: sources, methods and issues‘, Statistische Berichte, Ausgabe 2017, Eurostat, Amt für Veröffentlichungen der Europäischen Union im Jahr 2017.

(6) Konsultationspapier des Basler Ausschusses für Bankenaufsicht, Revisions to the Standardised Approach to credit risk — second consultative document, Dezember 2015.

(7) ESRB, Report on Commercial Real Estate and Financial Stability in the EU, Dezember 2015, insbesondere Anhang II Abschnitt 2.2.

(8) Richtlinie 2009/138/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 25. November 2009 betreffend die Aufnahme und Ausübung der Versicherungs- und der Rückversicherungstätigkeit (Solvabilität II) (ABl. L 335 vom 17.12.2009, S. 1).

(9) Richtlinie 2011/61/EU des Europäischen Parlaments und des Rates vom 8. Juni 2011 über die Verwalter alternativer Investmentfonds und zur Änderung der Richtlinien 2003/41/EG und 2009/65/EG und der Verordnungen (EG) Nr. 1060/2009 und (EU) Nr. 1095/2010 (ABl. L 174 vom 1.7.2011, S. 1).

(10) ESRB, Report on Commercial Real Estate and Financial Stability in the EU, Dezember 2015, insbesondere Abschnitt 2.3 und Kasten 1.

(11) Verordnung (EG) Nr. 1893/2006 des Europäischen Parlaments und des Rates vom 20. Dezember 2006 zur Aufstellung der statistischen Systematik der Wirtschaftszweige NACE Revision 2 und zur Änderung der Verordnung (EWG) Nr. 3037/90 des Rates sowie einiger Verordnungen der EG über bestimmte Bereiche der Statistik (ABl. L 393 vom 30.12.2006, S. 1).