02017Y0131(01) — DE — 13.08.2019 — 001.001

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►B EMPFEHLUNG DES EUROPÄISCHEN AUSSCHUSSES FÜR SYSTEMRISIKEN vom 31. Oktober 2016 zur Schließung von Lücken bei Immobiliendaten (ESRB/2016/14) (ABl. C 031 vom 31.1.2017, S. 1)

Geändert durch:









▼B

EMPFEHLUNG DES EUROPÄISCHEN AUSSCHUSSES FÜR SYSTEMRISIKEN

vom 31. Oktober 2016

zur Schließung von Lücken bei Immobiliendaten

(ESRB/2016/14)

2017/C 31/01







ABSCHNITT 1

EMPFEHLUNGEN

Empfehlung A — Überwachung der aus dem Wohnimmobiliensektor hervorgehenden Risiken

1. Den nationalen makroprudenziellen Behörden wird empfohlen, einen Risikoüberwachungsrahmen für ihren inländischen Wohnimmobiliensektor einzuführen, der auch Informationen über die aktuellen Kreditvergaberichtlinien für inländische Wohnimmobilienkredite berücksichtigt. Für diesen Zweck werden die folgenden Kreditvergabestandard-Indikatoren für eine effektive Überwachung der aus dem Wohnimmobilienmarkt hervorgehenden Risiken empfohlen:

a) Beleihungsquote bei Vergabe (Loan-to-Value Ratio at Origination, LTV-O),

b) Aktuelle Beleihungsquote (Current Loan-to-Value Ratio, LTV-C),

c) Verhältnis zwischen Kredithöhe und Einkommen bei Vergabe (Loan-to-Income Ratio at Origination, LTI-O),

d) Verhältnis zwischen Schulden und Einkommen bei Vergabe (Debt-to-Income Ratio at Origination, DTI-O),

e) Verhältnis zwischen Kreditdienst und Einkommen bei Vergabe (Loan-Service-to-Income Ratio at Origination, LSTI-O),

f) Schuldendienstquote bei Vergabe (Debt-Service-to-Income Ratio at Origination, DSTI-O) als optionaler Indikator,

g) Anzahl und Höhe der ausgereichten Wohnimmobilienkredite,

h) Fälligkeit der Wohnimmobilienkredite bei Vergabe.

Die Angaben zu diesen Indikatoren sollten sich auf die inländischen Kreditgeber auf Einzelinstitutsebene beziehen und für den Wohnimmobilienkreditmarkt im entsprechenden Land hinreichend repräsentativ sein.

2. Wenn zur Weitervermietung erworbenes Wohneigentum eine wesentliche Risikoquelle des inländischen Immobiliensektors darstellt — möglicherweise, jedoch nicht nur, weil sie einen wesentlichen Teil der Bestände oder Ströme von Wohnimmobilienkrediten insgesamt ausmacht –, wird den nationalen makroprudenziellen Behörden empfohlen, einen Risikoüberwachungsrahmen einzuführen, der auf einer Reihe zusätzlicher Indikatoren für dieses Marktsegment basiert. Sofern keine oder nur begrenzte Informationen für die Bewertung der Bedeutung von zur Weitervermietung erworbenem Wohneigentum zur Verfügung stehen, muss diese Bewertung zunächst gegebenenfalls auf Grundlage von eher qualitativen Informationen erfolgen. Die zusätzlichen Indikatoren für dieses Marktsegment sollten umfassen:

a) die Zinsdeckungsquote bei Vergabe (Interest Coverage Ratio at Origination, ICR-O),

b) das Verhältnis zwischen Kredithöhe und Mieterlösen bei Vergabe (Loan-to-Rent Ratio at Origination, LTR-O),

3. Zur Berechnung der in den Absätzen 1 und 2 aufgeführten Indikatoren wird den nationalen makroprudenziellen Behörden empfohlen, die in Anhang IV zu dieser Empfehlung gegebene Orientierungshilfe zu befolgen.

4. Den nationalen makroprudenziellen Behörden wird empfohlen, die Entwicklungen ihrer inländischen Wohnimmobilienmärkte mindestens einmal jährlich auf Basis der in den Absätzen 1 und 2 niedergelegten Indikatoren zu überwachen.

Empfehlung B — Relevante Informationen über den Wohnimmobiliensektor

1. Den nationalen makroprudenziellen Behörden wird empfohlen, die univariate Verteilung und die ausgewählten gemeinsamen Verteilungen der relevanten Indikatoren gemäß den Angaben in Vorlage A von Anhang II zu dieser Empfehlung zu überwachen. Diese Vorlage liefert eine Orientierungshilfe für die Granularität der Informationen, die bei der Überwachung der aus dem inländischen Wohnimmobiliensektor hervorgehenden Risiken relevant sind.

2. Den nationalen makroprudenziellen Behörden wird empfohlen, die Risiken in Bezug auf die verschiedenen Indikatoren auf Basis folgender Informationen zu überwachen, die in Vorlage A von Anhang II zu dieser Empfehlung festgelegt sind.

a) Bei den Strömen der im Berichtszeitraum ausgereichten Wohnimmobilienkredite sollten die nationalen makroprudenziellen Behörden Folgendes berücksichtigen:

— die Gesamtzahl der Verträge und den dazugehörigen Betrag in der Landeswährung,

— die Zahl der Verträge und den dazugehörigen Betrag in Landeswährung unterteilt nach den Kategorien, die in Vorlage A von Anhang II zu dieser Empfehlung definiert sind,

b) Bei den mit den Strömen der Wohnimmobilienkredite verbundenen LTV-O und LSTI-O sollten die nationalen makroprudenziellen Behörden Folgendes berücksichtigen:

— den gewichteten Durchschnitt der relevanten Quote, ausgedrückt in Prozent,

— den gewichteten Durchschnitt der relevanten Quote, ausgedrückt in Prozent, unterteilt nach den in Vorlage A von Anhang II zu dieser Empfehlung definierten Kategorien,

— die Zahl der Verträge und den dazugehörigen Betrag in Landeswährung, unterteilt nach den Verteilungsgruppen, die in Vorlage A von Anhang II zu dieser Empfehlung definiert sind,

c) Bei der mit den Strömen der Wohnimmobilienkredite verbundenen DSTI-O (optionaler Indikator) sollten die nationalen makroprudenziellen Behörden Folgendes berücksichtigen:

— den gewichteten Durchschnitt der relevanten Quote, ausgedrückt in Prozent,

— die Zahl der Verträge und den dazugehörigen Betrag in Landeswährung, unterteilt nach den Verteilungsgruppen, die in Vorlage A von Anhang II zu dieser Empfehlung definiert sind,

d) Bei der mit den Beständen der Wohnimmobilienkredite verbundenen LTV-C sollten die nationalen makroprudenziellen Behörden Folgendes berücksichtigen:

— den gewichteten Durchschnitt der relevanten Quote, ausgedrückt in Prozent,

— die Zahl der Verträge und den dazugehörigen Betrag in Landeswährung, unterteilt nach den Verteilungsgruppen, die in Vorlage A von Anhang II zu dieser Empfehlung definiert sind.

e) Bei der mit den Strömen der Wohnimmobilienkredite verbundenen Fälligkeit bei Vergabe sollten die nationalen makroprudenziellen Behörden Folgendes berücksichtigen:

— die gewichtete durchschnittliche Fälligkeit in Jahren,

— die Zahl der Verträge und den dazugehörigen Betrag in Landeswährung, unterteilt nach den Verteilungsgruppen, die in Vorlage A von Anhang II zu dieser Empfehlung definiert sind.

f) Bei den mit den Strömen der Wohnimmobilienkredite verbundenen LTI-O und DTI-O sollten die nationalen makroprudenziellen Behörden Folgendes berücksichtigen:

— den gewichteten Durchschnitt der relevanten Quote,

— die Zahl der Verträge und den dazugehörigen Betrag in Landeswährung, unterteilt nach den Verteilungsgruppen, die in Vorlage A von Anhang II zu dieser Empfehlung definiert sind.

g) Bei der mit den Strömen der Wohnimmobilienkredite verbundenen gemeinsamen Verteilung der LSTI-O, LTV-O und Fälligkeit von Wohnimmobilienkrediten bei Vergabe sollten die nationalen makroprudenziellen Behörden die Zahl der Verträge und den dazugehörigen Betrag in Landeswährung berücksichtigen, unterteilt nach den Kategorien, die in Vorlage A von Anhang II zu dieser Empfehlung festgelegt sind.

h) Bei der mit den Strömen der Wohnimmobilienkredite verbundenen gemeinsamen Verteilung der LSTI-O und ersten Zinsbindungsfrist sollten die nationalen makroprudenziellen Behörden die Zahl der Verträge und den dazugehörigen Betrag in Landeswährung berücksichtigen, unterteilt nach den Kategorien, die in Vorlage A von Anhang II zu dieser Empfehlung festgelegt sind.

i) Bei der mit den Strömen der Wohnimmobilienkredite verbundenen gemeinsamen Verteilung von DTI-O und LTV-O sollten die nationalen makroprudenziellen Behörden die Zahl der Verträge und den dazugehörigen Betrag in Landeswährung berücksichtigen, unterteilt nach den Kategorien, die in Vorlage A von Anhang II zu dieser Empfehlung festgelegt sind.

3. Wenn zur Weitervermietung erworbenes Wohneigentum eine wesentliche Risikoquelle des inländischen Wohnimmobiliensektors darstellt — möglicherweise, jedoch nicht nur, weil es einen wesentlichen Teil der gesamten Bestands- oder Stromgrößen bei Wohnimmobilienkrediten ausmacht –, wird den nationalen makroprudenziellen Behörden empfohlen, ihre Risikoüberwachung in Bezug auf Informationen über relevante Indikatoren getrennt nach Kauf zur Weitervermietung und selbst genutztem Wohneigentum vorzunehmen. In diesem Fall sollten die nationalen makroprudenziellen Behörden die in Vorlage B von Anhang II zu dieser Empfehlung aufgeführten Unterteilungen berücksichtigen.

Empfehlung C — Überwachung der aus dem Gewerbeimmobiliensektor hervorgehenden Risiken

▼M1

1. Den nationalen makroprudenziellen Behörden wird empfohlen, einen Risikoüberwachungsrahmen für ihren inländischen Gewerbeimmobiliensektor einzuführen. Zu diesem Zweck werden folgende Indikatoren für eine effektive Überwachung der aus dem Gewerbeimmobilienmarkt hervorgehenden Risiken empfohlen:

Indikatoren des physischen Gewerbeimmobilienmarkts:

a) Preisindex,

b) Mietindex,

c) Mietrenditenindex,

d) Leerstandsquoten,

e) neu begonnene Bauten.

Indikatoren in Verbindung mit Kreditrisikopositionen aus Gewerbeimmobilien im Finanzsystem:

f) Ströme der Gewerbeimmobilienkredite (einschließlich in Entwicklung oder im Bau befindlicher Gewerbeimmobilien),

g) Ströme notleidender Gewerbeimmobilienkredite (einschließlich in Entwicklung oder im Bau befindlicher Gewerbeimmobilien),

h) Ströme der Rückstellungen für Verluste aus Gewerbeimmobilienkrediten (einschließlich in Entwicklung oder im Bau befindlicher Gewerbeimmobilien),

i) Ströme der Rückstellungen für Verluste bei Krediten für in Entwicklung oder im Bau befindliche Gewerbeimmobilien (im Rahmen der Gewerbeimmobilienfinanzierung),

j) Bestände an Gewerbeimmobilienkrediten (einschließlich in Entwicklung oder im Bau befindlicher Gewerbeimmobilien),

k) Bestände notleidender Gewerbeimmobilienkredite (einschließlich in Entwicklung oder im Bau befindlicher Gewerbeimmobilien),

l) Bestände an Rückstellungen für Verluste aus Gewerbeimmobilienkrediten (einschließlich in Entwicklung oder im Bau befindlicher Gewerbeimmobilien),

m) Bestände an Gewerbeimmobilienkrediten für in Entwicklung oder im Bau befindliche Gewerbeimmobilien (im Rahmen der Gewerbeimmobilienfinanzierung),

n) Bestände notleidender Gewerbeimmobilienkredite für in Entwicklung oder im Bau befindliche Gewerbeimmobilien (im Rahmen der Gewerbeimmobilienfinanzierungen),

o) Bestände an Rückstellungen für Verluste bei Gewerbeimmobilienkrediten für in Entwicklung oder im Bau befindliche Gewerbeimmobilien (im Rahmen der Gewerbeimmobilienfinanzierungen).

Indikatoren in Verbindung mit Kreditvergaberichtlinien für Gewerbeimmobilien:

p) gewichteter Durchschnitt der Beleihungsquote bei Vergabe (LTV-O) für Ströme von Gewerbeimmobilienkrediten,

q) gewichteter Durchschnitt der aktuellen Beleihungsquote (LTV-C) für Bestände an Gewerbeimmobilienkrediten,

r) gewichteter Durchschnitt der Zinsdeckungsquote bei Vergabe (ICR-O) für Ströme von Gewerbeimmobilienkrediten und gewichteter Durchschnitt der aktuellen Zinsdeckungsquote (ICR-C) für Bestände an Gewerbeimmobilienkrediten,

s) gewichteter Durchschnitt der Schuldendeckungsquote bei Vergabe (DSCR-O) für Ströme von Gewerbeimmobilienkrediten und gewichteter Durchschnitt der aktuellen Schuldendeckungsquote (DSCR-C) für Bestände an Gewerbeimmobilienkrediten.

Die Angaben zu diesen Indikatoren sollten sich auf die Kreditgeber auf Einzelinstitutsebene beziehen und für den inländischen Gewerbeimmobilienmarkt hinreichend repräsentativ sein.

▼B

2. Wird von Investitionen angenommen, dass sie einen bedeutenden Teil der Gewerbeimmobilienfinanzierung ausmachen, wird den nationalen makroprudenziellen Behörden empfohlen, in den Risikoüberwachungsrahmen für ihren nationalen Gewerbeimmobiliensektor auch die folgenden zusätzlichen Indikatoren in Verbindung mit Gewerbeimmobilien-Engagements aufzunehmen:

a) Ströme der direkten und indirekten Gewerbeimmobilien-Investitionen,

b) Ströme der Bewertungsanpassungen auf Gewerbeimmobilien-Investitionen,

c) Bestände der direkten und indirekten Gewerbeimmobilien-Investitionen,

d) Bestände der Bewertungsanpassungen auf Gewerbeimmobilien-Investitionen.

Die Angaben zu diesen Indikatoren sollten sich auf die inländischen Investoren auf Einzelinstitutsebene beziehen und für den Gewerbeimmobilienmarkt im entsprechenden Land hinreichend repräsentativ sein.

3. Zur Berechnung der in den Absätzen 1 und 2 aufgeführten Indikatoren wird den nationalen makroprudenziellen Behörden empfohlen, die Orientierungshilfen in Anhang V ebenso zu befolgen wie die in Anhang IV zu dieser Empfehlung, sofern dieser für Gewerbeimmobilien anwendbar ist.

4. Den nationalen makroprudenziellen Behörden wird empfohlen, die Entwicklungen des inländischen Gewerbeimmobiliensektors auf Basis der in Absätzen 1 und 2 aufgeführten Indikatoren mindestens vierteljährlich in Bezug auf die Ströme des Immobilienmarkts, der Kreditgewährungen und der Investitionen (einschließlich der Ströme der notleidenden Kredite, der Rückstellungen für Verluste aus Kreditgewährung und der Bewertungsanpassungen auf die Investitionen) sowie die entsprechenden Kreditvergaberichtlinien zu überwachen. Für den Bestand an Krediten und Investitionen (einschließlich der bestehenden notleidenden Kredite, der Rückstellungen für Verluste aus Kreditgewährung und der Bewertungsanpassungen auf Investitionen) und die entsprechenden Kreditvergaberichtlinien sollte diese Überwachung mindestens jährlich erfolgen.

Empfehlung D — Relevante Informationen über den Gewerbeimmobiliensektor

1. Den nationalen makroprudenziellen Behörden wird empfohlen, die in den Vorlagen A, B und C von Anhang III zu dieser Empfehlung genannten relevanten Indikatoren zu überwachen. In diesen Vorlagen finden sich Hinweise zur Granularität der Informationen, die zur Überwachung der aus dem inländischen Gewerbeimmobiliensektor hervorgehenden Risiken erforderlich sind.

▼M1

2. Den nationalen makroprudenziellen Behörden wird empfohlen, die Risiken im Hinblick auf die verschiedenen Indikatoren auf der Grundlage der folgenden Informationen zu überwachen, die in den Vorlagen A, B und C von Anhang III dieser Empfehlung aufgeführt sind:

a) In Bezug auf den Preisindex, den Mietindex, den Mietrenditeindex, die Leerstandsquoten und neu begonnene Bauten sollten die nationalen makroprudenziellen Behörden eine Aufgliederung nach den folgenden Aspekten erwägen:

— Art der Immobilie,

— Standort der Immobilie.

b) In Bezug auf Ströme von und Bestände an Bewertungsanpassungen auf Investitionen in Gewerbeimmobilien sollten die nationalen makroprudenziellen Behörden eine Aufgliederung nach den folgenden Aspekten in Erwägung ziehen:

— Art der Immobilie,

— Standort der Immobilie,

— Art des Investors,

— Nationalität des Investors.

c) In Bezug auf Ströme von und Bestände an Gewerbeimmobilienkrediten sowie in Bezug auf sämtliche Aufgliederungen von Gewerbeimmobilienkrediten (einschließlich in Entwicklung oder im Bau befindlicher Gewerbeimmobilien) — d. h. eine Kreditvergabe für bereits bestehende oder im Bau befindliche Immobilien, die von den Eigentümern zum Zweck der Ausübung ihres Geschäfts, Geschäftsgegenstands oder ihrer Tätigkeit gehalten werden, sowie für Mietobjekte, für Renditeobjekte (mit Ausnahme von Mietobjekten), für in Entwicklung befindliche Gewerbeimmobilien oder für Sozialwohnungen — sollten die nationalen makroprudenziellen Behörden eine weitere Aufgliederung nach den folgenden Aspekten in Erwägung ziehen:

— Art der Immobilie,

— Standort der Immobilie,

— Art des Kreditgebers,

— Nationalität des Kreditgebers.

d) In Bezug auf Ströme von und Bestände an Gewerbeimmobilienkrediten sowie in Bezug auf sämtliche Aufgliederungen von Gewerbeimmobilienkrediten (einschließlich in Entwicklung oder im Bau befindlicher Gewerbeimmobilien) — d. h. eine Kreditvergabe für bereits bestehende oder im Bau befindliche Immobilien, die von den Eigentümern zum Zweck der Ausübung ihres Geschäfts, Geschäftsgegenstands oder ihrer Tätigkeit gehalten werden, sowie für Mietobjekte, für Renditeobjekte (mit Ausnahme von Mietobjekten), für in Entwicklung befindliche Gewerbeimmobilien oder für Sozialwohnungen — sollten die nationalen makroprudenziellen Behörden eine weitere Aufgliederung nach den folgenden Aspekten in Erwägung ziehen:

— Art der Immobilie,

— Standort der Immobilie,

— Art des Kreditgebers,

— Nationalität des Kreditgebers.

e) In Bezug auf Ströme von und Bestände an Rückstellungen für Verluste sowie in Bezug auf sämtliche Aufgliederungen von Rückstellungen (einschließlich in Entwicklung oder im Bau befindlicher Gewerbeimmobilien) — d. h. eine Kreditvergabe für bereits bestehende oder im Bau befindliche Immobilien, die von den Eigentümern zum Zweck der Ausübung ihres Geschäfts, Geschäftsgegenstands oder ihrer Tätigkeit gehalten werden, sowie für Mietobjekte, für Renditeobjekte (mit Ausnahme von Mietobjekten), für in Entwicklung befindliche Gewerbeimmobilien oder für Sozialwohnungen — sollten die nationalen makroprudenziellen Behörden eine weitere Aufgliederung nach den folgenden Aspekten in Erwägung ziehen:

— Art der Immobilie,

— Standort der Immobilie,

— Art des Kreditgebers,

— Nationalität des Kreditgebers.

Die in den Buchstaben a) bis e) genannten Aufgliederungen sind als Mindestempfehlung anzusehen. Weitere Gliederungspunkte können von den nationalen makroprudenziellen Behörden hinzugefügt werden, wenn dies zu Finanzstabilitätszwecken als notwendig erachtet wird.

▼B

3. Wird von Investitionen angenommen, dass sie einen bedeutenden Teil der Gewerbeimmobilienfinanzierung ausmachen, wird den nationalen makroprudenziellen Behörden empfohlen, in den Risikoüberwachungsrahmen für ihren nationalen Gewerbeimmobiliensektor auch die folgenden zusätzlichen Informationen in Verbindung mit Gewerbeimmobilien-Engagements — wie angegeben in Vorlage B von Anhang III zu dieser Empfehlung — aufzunehmen:

a) In Bezug auf die Ströme und Bestände der Investitionen in Gewerbeimmobilien sollten die nationalen makroprudenziellen Behörden eine Untergliederung nach den folgenden Aspekten erwägen:

— direkter Gewerbeimmobilienbesitz,

— indirekter Gewerbeimmobilienbesitz.

b) In Bezug auf die Ströme und Bestände der direkten Investitionen in Gewerbeimmobilien sollten die nationalen makroprudenziellen Behörden eine Untergliederung nach den folgenden Aspekten erwägen:

— Art der Immobilie,

— Standort der Immobilie,

— Art des Investors,

— Nationalität des Investors.

c) In Bezug auf die Ströme und Bestände der indirekten Investitionen in Gewerbeimmobilien sollten die nationalen makroprudenziellen Behörden eine Untergliederung nach den folgenden Aspekten erwägen:

— Art des Investors,

— Nationalität des Investors.

Empfehlung E — Veröffentlichung der Risikopositionsdaten der nationalen Gewerbeimmobilienmärkte durch die europäischen Aufsichtsbehörden

1. Der Europäischen Bankenaufsichtsbehörde (EBA), der Europäischen Aufsichtsbehörde für das Versicherungswesen und die betriebliche Altersversorgung (EIOPA) und der Europäischen Wertpapier- und Marktaufsichtsbehörde (ESMA) wird empfohlen, mindestens jährlich aggregierte Daten über die in den nationalen Gewerbeimmobilienmärkten in der Union bestehenden Risikopositionen der ihrer Aufsicht unterstehenden Unternehmen gemäß der Orientierungshilfe in Anhang V.9 zu dieser Empfehlung zu veröffentlichen. Diese aggregierten Daten sollten auf Angaben basieren, die den ESA im Rahmen der bestehenden Berichtsanforderungen zur Verfügung stehen.

▼M1

Empfehlung F — Schaffung eines gemeinsamen Mindestrahmens für den physischen Gewerbeimmobilienmarkt

1. Der Kommission (Eurostat) wird empfohlen, einen Vorschlag für eine Rechtsvorschrift der EU vorzulegen, deren Ziel es ist, einen gemeinsamen Mindestrahmen für die Festlegung, Erstellung und Verbreitung einer Datenbank über Indikatoren des physischen Gewerbeimmobilienmarkts, wie in den Buchstaben a) bis e) der Empfehlung C Nummer 1 aufgeführt, zu schaffen.

2. Außerdem wird der Kommission (Eurostat) insbesondere zur Sicherung der Qualität der betreffenden statistischen Daten sowie zur Minimierung des Meldeaufwands empfohlen, statistische Standards, Methoden und Verfahren für die Erstellung der Datenbank über Indikatoren zum physischen Gewerbeimmobilienmarkt, wie in den Buchstaben a) bis e) der Empfehlung C Nummer 1 aufgeführt, zu entwickeln und zu fördern.

▼B

ABSCHNITT 2

UMSETZUNG

1. Begriffsbestimmungen

1. Für die Zwecke dieser Empfehlung und unter Berücksichtigung der weiteren technischen Spezifikationen in Anhang IV und Anhang V zu dieser Empfehlung sind die folgenden Definitionen anwendbar:

(1) „Kreditnehmer“ bezeichnet den Unterzeichner oder Mitunterzeichner des Wohn- oder Gewerbeimmobilien-Kreditvertrags, der die Finanzierung vom Kreditgeber erhält.

(2) „Kredit für den Kauf zur Weitervermietung“ bezeichnet die Summe aller Kredite oder Kredittranchen, die der Kreditnehmer zum Zeitpunkt der Kreditvergabe durch zur Weitervermietung erworbene Immobilien besichert.

(3) ►M1 „Zur Weitervermietung erworbenes Wohneigentum oder zur Weitervermietung erworbene Immobilie“ bezeichnet alle Wohnimmobilien, die sich im direkten Eigentum einer natürlichen Person befinden und hauptsächlich zur Vermietung vorgesehen sind. ◄

(4) ►M1 „Gewerbeimmobilie“ bezeichnet i) bestehende oder in Entwicklung befindliche Renditeobjekte einschließlich Mietobjekten oder ii) bestehende oder im Bau befindliche Immobilien, die von den Eigentümern zum Zweck der Ausübung ihres Geschäfts, Geschäftsgegenstands oder ihrer Tätigkeit genutzt werden, jeweils einschließlich Sozialwohnungen aber unter Ausschluss als Wohneigentum eingestufter Immobilien.

Wird eine Immobilie gemischt als Wohn- und Gewerbeimmobilie genutzt, sollte sie als zwei getrennte Objekte betrachtet werden (beispielsweise auf Basis der für die jeweilige Nutzung vorgesehenen Fläche), sofern eine solche Aufteilung möglich ist; andernfalls kann die Immobilie nach ihrer vorwiegenden Nutzung eingestuft werden. ◄

(5) ►M1 „Gewerbeimmobilienkredit“ bezeichnet einen an eine juristische Person vergebenen Kredit, der entweder aufgenommen wird, um ein bestehendes oder in Entwicklung befindliches Renditeobjekt (bzw. mehrere als Renditeobjekte definierte Immobilien) oder eine bestehende oder im Bau befindliche Immobilie (bzw. mehrere solche Immobilien), die von den Eigentümern zum Zweck der Ausübung ihres Geschäfts, Geschäftsgegenstands oder ihrer Tätigkeit genutzt wird bzw. werden, zu erwerben oder der durch eine Gewerbeimmobilie (oder mehrere Gewerbeimmobilien) besichert ist. ◄

(6) „Neu begonnene Bauten“ bezeichnet die Fläche neuer Gewerbebauprojekte, die im Berichtszeitraum begonnen wurden, in Quadratmetern; sollten solche Angaben nicht verfügbar sein, können sich begonnene Bauten auch auf die Anzahl neuer Gewerbebauprojekte beziehen, die im Berichtszeitraum begonnen wurden.

(7) „Aktuelle Beleihungsquote“ (Current Loan-to-Value Ratio, LTV-C) bezeichnet das Verhältnis zwischen der Summe aller Kredite und Kredittranchen, die der Kreditnehmer zum Berichtstermin durch eine Immobilie besichert hat, und dem aktuellen Wert der Immobilie.

(8) „Aktueller Wert der Immobilie“ bezeichnet den von einem unabhängigen externen oder internen Gutachter festgestellten Wert der Immobilie; ist eine solche Bewertung nicht verfügbar, kann der aktuelle Wert anhand eines Immobilienwertindex geschätzt werden, der im Hinblick auf die geografische Lage und die Art der Immobilie hinreichend granular ist; ist auch ein solcher Immobilienwertindex nicht verfügbar, kann ein Immobilienpreisindex verwendet werden, der im Hinblick auf die geografische Lage und die Art der Immobilie hinreichend granular ist, nachdem ein geeigneter Abschlag zur Berücksichtigung der Abschreibung auf die Immobilie vorgenommen wurde.

(9) „Schuldendienst“ bezeichnet die Rückzahlung von Zinsen und Kapital auf die Gesamtschuld eines Kreditnehmers über einen gegebenen Zeitraum (normalerweise über ein Jahr).

(10) „Schuldendeckungsquote“ (Debt Service Coverage Ratio, DSCR) bezeichnet das Verhältnis zwischen jährlichen Mieteinkünften aus einer zumindest teilweise fremdfinanzierten Gewerbeimmobilie nach Abzug von Steuern und Betriebsausgaben, die zur Erhaltung des Werts der Immobilie vorgenommen wurden, und dem jährlichen Schuldendienst für den durch die Immobilie besicherten Kredit; das Verhältnis kann sich auf den Wert bei Kreditvergabe (DSCR-O) oder den aktuellen Wert (DSCR-C) beziehen.

(11) „Schuldendienstquote bei Vergabe“ (Debt-Service-to-Income Ratio at Origination, DSTI-O) bezeichnet das Verhältnis zwischen dem gesamten jährlichen Schuldendienst und dem gesamten verfügbaren Einkommen des Kreditnehmers zum Datum der Kreditvergabe.

(12) „Verhältnis zwischen Schulden und Einkommen“ (Debt-to-Income Ratio at Origination, DTI-O) bezeichnet das Verhältnis zwischen den gesamten Schulden des Kreditnehmers zum Zeitpunkt der Kreditvergabe und dem gesamten jährlich verfügbaren Einkommen des Kreditnehmers zum Zeitpunkt der Kreditvergabe.

(13) „Verfügbares Einkommen“ bezeichnet das jährlich verfügbare Gesamteinkommen des Kreditnehmers, das vom Kreditgeber zum Zeitpunkt der Vergabe des Wohnimmobilienkredits erfasst wurde und alle Einkommensquellen, abzüglich Steuern (nach Berücksichtigung von Steuerrückerstattungen) und Beiträgen (wie für medizinische Versorgung, Sozialversicherung oder Krankenversicherung) und vor Abzug von Aufwendungen, umfasst.

(14) „Erstkäufer“ bezeichnet einen Kreditnehmer, an den zuvor noch kein Wohnimmobilienkredit ausgereicht wurde; gibt es mehr als einen Kreditnehmer (im Falle von Mitunterzeichnern eines Wohnimmobilienkredits) und wurde einem oder mehreren dieser Kreditnehmer zuvor ein Wohnimmobilienkredit ausgereicht, wird keiner dieser Kreditnehmer als Erstkäufer angesehen.

(15) „Kreditströme“ bezeichnet die neue Kreditvergabe im Berichtszeitraum; Kredite, für die neue Konditionen ausgehandelt wurden, sollten dann in die Kreditvergabe aufgenommen werden, wenn der Kreditgeber sie als neue Kreditverträge einstuft.

(16) „Tilgungskredit“ bezeichnet einen Wohnimmobilienkredit, der durch periodische Kapitaltilgungen gekennzeichnet ist, die einem Tilgungsplan folgen und sich über die Laufzeit des Kredits erstrecken, sodass das Kapital bei Fälligkeit des Kredits vollständig zurückgezahlt ist.

▼M1

(16a) „Renditeobjekt in Entwicklung“ bezeichnet alle noch im Bau befindlichen Immobilien, mit denen ihr Eigentümer nach Fertigstellung Einkünfte erzielen will, entweder in Form von Mieteinnahmen oder in Form von Gewinnen aus dem Verkauf; hiervon ausgenommen sind Gebäude, die abgerissen werden, sowie Bauplätze, die für eine mögliche Bebauung in der Zukunft geräumt werden.

▼B

(17) „Renditeobjekte“ bezeichnet alle Immobilien, mit denen Erträge durch Vermietung oder durch Gewinn aus dem Verkauf erzielt werden.

(18) „Zinsdeckungsquote“ (Interest Coverage Ratio, ICR) bezeichnet das Verhältnis zwischen den jährlichen Bruttomieteinkünften (d. h. vor Betriebsausgaben und Steuern) aus einer zur Weitervermietung erworbenen Immobilie oder den jährlichen Nettomieteinkünften aus einer oder mehreren Gewerbeimmobilien und den jährlichen Zinskosten des durch die Immobilie oder die Immobilien besicherten Kredits; dieses Verhältnis kann sich auf den Wert zum Zeitpunkt der Kreditvergabe (ICR-O) oder den aktuellen Wert (ICR-C) beziehen.

(19) „Rückstellungen für Verluste aus Kreditgewährung“ bezeichnet den Gesamtbetrag der Rückstellungen für Kreditportfolios, durch die mögliche zukünftige Kreditverluste berücksichtigt werden.

(20) „Ausgereichte Kredite“ bezeichnet die gesamten Wohnimmobilienkredite (nach Anzahl der Kredite oder Kreditbetrag), die im Berichtszeitraum gewährt wurden.

(21) „Kreditbedienung“ bezeichnet die Zins- und Kapitalzahlungen auf einen Wohnimmobilienkredit eines Kreditnehmers über einen bestimmten Zeitraum (im Allgemeinen ein Jahr).

(22) „Kreditbedienungsquote“ (Loan-Service-to-Income Ratio at Origination, LSTI-O) bezeichnet das Verhältnis aus der jährlichen Bedienung des Wohnimmobilienkredits zum jährlich verfügbaren Gesamteinkommen des Kreditnehmers zum Datum der Kreditvergabe.

(23) „Verhältnis zwischen Kredithöhe und Herstellungskosten“ (Loan-to-Cost Ratio, LTC) bezeichnet das Verhältnis zwischen der ursprünglichen Höhe aller gewährten Kredite und den mit der Entwicklung einer Immobilie bis zur Fertigstellung verbundenen Kosten.

(24) „Verhältnis zwischen Kredithöhe und Einkommen bei Vergabe“ (Loan-to-Income Ratio at Origination, LTI-O) bezeichnet das Verhältnis zwischen der Summe aller vom Kreditnehmer durch die Immobilie besicherten Kredite oder Kredittranchen zum Zeitpunkt der Kreditvergabe und dem gesamten jährlich verfügbaren Einkommen des Kreditnehmers zum Zeitpunkt der Kreditvergabe.

(25) „Verhältnis zwischen Kredithöhe und Mieterlösen bei Vergabe“ (Loan-to-Rent Ratio at Origination, LTR-O) bezeichnet das Verhältnis zwischen der Kredithöhe für die zur Weitervermietung erworbene Immobilie zum Zeitpunkt der Kreditvergabe und den jährlichen Brutto-Mieteinkünften (d. h. vor Betriebsausgaben und Steuern), die mit der zur Weitervermietung erworbenen Immobilie erzielt werden.

(26) „Beleihungsquote bei Vergabe“ (Loan-to-Value Ratio at Origination, LTV-O) bezeichnet das Verhältnis zwischen der Summe aller Kredite oder Kredittranchen, die der Kreditnehmer zum Zeitpunkt der Kreditvergabe durch eine Immobilie besichert hat, und dem Wert der Immobilie zum Zeitpunkt der Kreditvergabe.

(27) „Laufzeit bei Vergabe“ bezeichnet die Dauer des Wohnimmobilienkreditvertrags, ausgedrückt in Jahren zum Zeitpunkt der Kreditvergabe.

(28) „nationale makroprudenzielle Behörde“ bezeichnet die Behörde, die infolge der Gesetze auf nationaler Ebene mit der Durchführung der makroprudenziellen Politik gemäß Empfehlung B der Empfehlung ESRB/2011/3 des Europäischen Ausschusses für Systemrisiken ( 1 ) betraut ist.

(29) „Endfälliger Kredit“ bezeichnet einen Wohnimmobilienkredit, der durch periodische Zahlung maximal der Zinsen auf den Kredit gekennzeichnet ist; gegebenenfalls müssen endfällige Kredite, für die Rückzahlungsvehikel existieren, separat identifiziert werden.

(30) „Notleidende Kredite“ bezeichnet alle Kreditengagements, die mindestens eines der folgenden Kriterien erfüllen:

a) wesentliche Engagements, die seit mehr als 90 Tagen überfällig sind,

b) der Schuldner wird unabhängig vom Bestehen überfälliger Beträge oder der Zahl der Tage seit Fälligkeit als Schuldner eingestuft, der seinen Kreditverpflichtungen ohne die Verwertung von Sicherheiten wahrscheinlich nicht vollständig nachkommen wird.

(31) „Kredit für selbst genutzte Immobilien“ bezeichnet die Summe aller Kredite oder Kredittranchen, die der Kreditnehmer zum Zeitpunkt der Kreditvergabe durch eine selbst genutzte Wohnimmobilie besichert.

(32) ►M1 „Selbst genutztes Wohneigentum oder selbst genutzte Immobilie“ bezeichnet jede Wohnimmobilie im Eigentum einer natürlichen Person, deren Zweck in der Bereitstellung einer Unterkunft für ihren Eigentümer liegt. ◄

(33) „Teil-Tilgungskredit“ bezeichnet eine Kombination mehrerer Wohnimmobilienkredite mit unterschiedlichen Tilgungsformen.

▼M1 —————

▼B

(35) „Immobilienwertindex“ bezeichnet einen Index, der Veränderungen des Preises und der Qualität der Immobilie im Laufe der Zeit widerspiegelt, wie beispielsweise ein Index, der auf Transaktionsdaten basiert.

(36) „Miete“ bezeichnet den Geldbetrag, der vom Mieter tatsächlich an den Eigentümer der Immobilie gezahlt wird, abzüglich jeglicher Beihilfen (z. B. mietfreier Zeiten, Beteiligung an Renovierungen) und Umlagen.

▼M1

(36a) „Mietobjekt“ bezeichnet jede Immobilie, die sich im Eigentum juristischer Personen befindet und hauptsächlich zur Vermietung vorgesehen ist.

▼B

(37) „Mietrendite“ bezeichnet das Verhältnis zwischen Jahresmieten und Marktwert der Immobilie.

(38) ►M1 „Wohnimmobilie“ bezeichnet jede bestehende oder im Bau befindliche Immobilie, die zu Wohnzwecken nutzbar ist und von einer natürlichen Person erworben, gebaut oder renoviert wurde, einschließlich zur Weitervermietung erworbenem Wohneigentum. Bei einer Mischnutzung der Immobilie sollte sie möglichst als zwei getrennte Objekte betrachtet werden (beispielsweise auf Basis der für die jeweilige Nutzung vorgesehenen Fläche), sofern eine solche Aufteilung möglich ist; andernfalls kann die Immobilie nach ihrer vorwiegenden Nutzung eingestuft werden. ◄

(39) ►M1 „Wohnimmobilienkredit“ bezeichnet unabhängig vom Zweck des Kredits einen Kredit an eine natürliche Person, der durch eine Wohnimmobilie besichert ist. ◄

(40) „Risikoüberwachungsrahmen“ bezeichnet einen regelmäßigen Prozess der Überwachung und Bewertung der aus dem inländischen Immobilienmarkt hervorgehenden Systemrisiken auf Basis fundierter analytischer Methoden und hinreichend repräsentativer Daten.

(41) „Hinreichend repräsentative Daten“ bezeichnet Daten, deren Erhebung im Rahmen von Stichprobeverfahren erfolgt, die auf relevanten Merkmalen basieren, die als in der statistischen Grundgesamtheit vorkommend bekannt sind; es sind keine bestimmten Stichprobeverfahren vorgeschrieben und die nationalen Verfahren gelten als angemessen, sofern sie nach Expertenmeinung neutrale Ergebnisse liefern.

(42) „Leerstandsquote“ bezeichnet die zur Vermietung verfügbare Fläche im Verhältnis zur Gesamtfläche der Immobilie.

(43) „Bewertungsanpassungen auf Investitionen“ bezeichnet die Kosten, die einem Investor dadurch entstehen, dass er die aufgrund der vorherrschenden Marktbedingungen möglichen zukünftigen Verluste aus Investitionen berücksichtigen muss.

(44) „Wert bei Vergabe“ bezeichnet den niedrigeren der folgenden Werte: der Transaktionswert einer Immobilie (der z. B. in einer notariellen Urkunde eingetragen ist) oder der Wert, der von einem unabhängigen externen oder internen Gutachter bei Kreditvergabe festgestellt wird; sollte nur ein Wert verfügbar sein, ist dieser zu verwenden.

2. Umsetzungskriterien

1. Für die Umsetzung der Empfehlung gelten die folgenden Kriterien:

a) die Empfehlung bezieht sich ausschließlich auf Indikatoren, die für die Zwecke der Finanzstabilität erforderlich sind und bei denen Datenlücken festgestellt wurden,

b) bei der Umsetzung sollte dem Verhältnismäßigkeitsgrundsatz Rechnung getragen und Folgendes beachtet werden:

(i) die Größe und der Entwicklungsstand des Gewerbe- und Wohnimmobilienmarkts in den Mitgliedsstaaten,

(ii) die Befugnisse der einzelnen nationalen makroprudenziellen Behörden,

(iii) das Ziel und der Inhalt jeder Empfehlung,

c) bei der Beurteilung der Durchführung der Empfehlungen A bis D sollte auch den bei der Datenerhebung auf Unionsebene gemachten Fortschritten Rechnung getragen werden, auf die in Erwägungsgrund 15 Bezug genommen wird,

d) die spezifischen Kriterien für die Befolgung der Empfehlungen A bis E sind in Anhang I zu dieser Empfehlung aufgeführt.

2. Die Adressaten werden ersucht, dem ESRB und dem Rat über Maßnahmen Bericht zu erstatten, die sie zur Umsetzung der vorliegenden Empfehlung ergriffen haben, oder ihr Nichthandeln hinreichend zu begründen. Die Berichte sollten zumindest das Folgende enthalten:

a) Informationen über Inhalt und Zeitrahmen der ergriffenen Maßnahmen,

b) eine Beurteilung der Funktionsweise der ergriffenen Maßnahmen, unter Berücksichtigung der Ziele der vorliegenden Empfehlung;

c) eine ausführliche Begründung eines etwaigen Nichthandelns oder Abweichens von der vorliegenden Empfehlung, einschließlich etwaiger zeitlicher Verzögerungen.

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3. Zeitrahmen für die Nachverfolgung

Die Adressaten werden ersucht, dem ESRB und dem Rat bis zu den im Folgenden genannten Zeitpunkten über Maßnahmen Bericht zu erstatten, die sie zur Umsetzung der vorliegenden Empfehlung ergriffen haben, oder ihr Nichthandeln hinreichend zu begründen:

1. Empfehlung A

a) Die nationalen makroprudenziellen Behörden werden ersucht, dem ESRB und dem Rat bis zum 31. Dezember 2019 einen Zwischenbericht über die Informationen, die zur Umsetzung von Empfehlung A bereits zur Verfügung stehen oder voraussichtlich zur Verfügung stehen werden, zu übermitteln.

b) Die nationalen makroprudenziellen Behörden werden ersucht, dem ESRB und dem Rat bis zum 31. Dezember 2020 einen Abschlussbericht über die Umsetzung von Empfehlung A zu übermitteln.

2. Empfehlung B

a) Die nationalen makroprudenziellen Behörden werden ersucht, dem ESRB und dem Rat bis zum 31. Dezember 2019 einen Zwischenbericht über die Informationen, die zur Umsetzung von Empfehlung B bereits zur Verfügung stehen oder voraussichtlich zur Verfügung stehen werden, zu übermitteln.

b) Die nationalen makroprudenziellen Behörden werden ersucht, dem ESRB und dem Rat bis zum 31. Dezember 2020 einen Abschlussbericht über die Umsetzung der Empfehlung B zu übermitteln.

3. Empfehlung C

a) Die nationalen makroprudenziellen Behörden werden ersucht, dem ESRB und dem Rat bis zum 31. Dezember 2019 einen Zwischenbericht über die Informationen, die zur Umsetzung von Empfehlung C bereits zur Verfügung stehen oder voraussichtlich zur Verfügung stehen werden, zu übermitteln.

b) Die nationalen makroprudenziellen Behörden werden ersucht, dem ESRB und dem Rat bis zum 31. Dezember 2021 einen Abschlussbericht über die Umsetzung der Empfehlung C zu übermitteln.

c) Stehen den nationalen makroprudenziellen Behörden die betreffenden Informationen über die in den Buchstaben a) bis e) der Empfehlung C Nummer 1 aufgeführten Indikatoren nicht zur Verfügung, so werden die betreffenden Behörden ersucht, dem ESRB und dem Rat bis zum 31. Dezember 2025 einen Abschlussbericht über die Umsetzung der Empfehlung C im Hinblick auf jene Indikatoren zu übermitteln.

4. Empfehlung D

a) Die nationalen makroprudenziellen Behörden werden ersucht, dem ESRB und dem Rat bis zum 31. Dezember 2019 einen Zwischenbericht über die Informationen, die zur Umsetzung von Empfehlung D bereits zur Verfügung stehen oder voraussichtlich zur Verfügung stehen werden, zu übermitteln.

b) Die nationalen makroprudenziellen Behörden werden ersucht, dem ESRB und dem Rat bis zum 31. Dezember 2021 einen Abschlussbericht über die Umsetzung der Empfehlung D zu übermitteln.

c) Stehen den nationalen makroprudenziellen Behörden die betreffenden Informationen über die in Buchstabe a) der Empfehlung D Nummer 2 aufgeführten Indikatoren, wie in der Vorlage A von Anhang III dieser Empfehlung genannt, nicht zur Verfügung, so werden die betreffenden Behörden ersucht, dem ESRB und dem Rat bis zum 31. Dezember 2025 einen Abschlussbericht über die Umsetzung der Empfehlung D im Hinblick auf jene Indikatoren zu übermitteln.

5. Empfehlung E

a) Die europäischen Aufsichtsbehörden werden ersucht, bis zum 31. Dezember 2017 eine Vorlage für die Veröffentlichung von Daten über Risikopositionen der unter ihrer Aufsicht stehenden Unternehmen in den einzelnen nationalen Gewerbeimmobilienmärkten der Union zu definieren.

b) Die europäischen Aufsichtsbehörden werden ersucht, bis zum 30. Juni 2018 die in Buchstabe a genannten Daten mit Stand zum 31. Dezember 2017 zu veröffentlichen.

c) Die europäischen Aufsichtsbehörden werden ersucht, die in Buchstabe a genannten Daten mit Stand zum 31. Dezember des Vorjahres ab dem 31. März 2019 jeweils jährlich zu veröffentlichen.

6. Empfehlung F

a) Die Kommission (Eurostat) wird ersucht, dem ESRB und dem Rat bis zum 31. Dezember 2021 einen Zwischenbericht zu übermitteln, der eine erste Bewertung der Umsetzung der Empfehlung F enthält.

b) Die Kommission (Eurostat) wird ersucht, dem ESRB und dem Rat bis zum 31. Dezember 2023 einen Abschlussbericht über die Umsetzung der Empfehlung F zu übermitteln.

▼B

4. Überwachung und Beurteilung

1. Das Sekretariat des ESRB:

a) unterstützt die Adressaten und gewährleistet dabei die Koordinierung der Berichterstattung, die Bereitstellung maßgeblicher Vorlagen und gegebenenfalls detaillierter Angaben zu den Modalitäten und dem Zeitrahmen der Nachverfolgung,

b) überprüft die Nachverfolgung durch die Adressaten, unterstützt sie auf deren Verlangen und erstattet dem Verwaltungsrat über den Lenkungsausschuss Bericht über die Nachverfolgung.

2. Der Verwaltungsrat beurteilt die von den Adressaten gemeldeten Maßnahmen und Begründungen und kann in einem Beschluss feststellen, dass die vorliegende Empfehlung nicht befolgt wurde und ein Adressat sein Nichthandeln nicht hinreichend begründet hat.

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ANHANG I

KRITERIEN FÜR DIE BEFOLGUNG DER EMPFEHLUNGEN

1. Empfehlung A

Es wird davon ausgegangen, dass sich die nationalen makroprudenziellen Behörden an die Empfehlung A Nummern 1 und 2 halten, solange sie:

a) eine Beurteilung vornehmen, ob die maßgeblichen Indikatoren für die Kreditvergaberichtlinien für Wohnimmobilienkredite beachtet oder im Risikoüberwachungsrahmen des Wohnimmobiliensektors ihres Landes umgesetzt werden,

b) eine Beurteilung der Fortschritte bei der Verwendung der für diese Überwachung eingesetzten, in Empfehlung A Nummer 1 angegebenen Indikatoren vornehmen,

c) eine Beurteilung vornehmen, in welchem Umfang die derzeit verfügbaren oder voraussichtlich künftig verfügbaren Informationen über die maßgeblichen Indikatoren hinreichend repräsentativ für die aktuellen Kreditvergaberichtlinien in ihrem Wohnimmobilienkreditmarkt sind,

d) eine Beurteilung vornehmen, ob zur Weitervermietung erworbenes Wohneigentum eine wesentliche Risikoquelle des inländischen Immobiliensektors darstellt oder einen wesentlichen Teil der Bestände oder Ströme der Wohnimmobilienkredite insgesamt ausmacht,

e) in den Fällen, in denen zur Weitervermietung erworbenes Wohneigentum eine wesentliche Risikoquelle des inländischen Immobiliensektors darstellt oder einen wesentlichen Teil der Bestände oder Ströme von Wohnimmobilienkrediten insgesamt ausmacht, eine Beurteilung der Fortschritte bei der Verwendung der in Empfehlung A Nummer 2 angegebenen Indikatoren zur Risikoüberwachung vornehmen.

Es wird davon ausgegangen, dass sich die nationalen makroprudenziellen Behörden an die Empfehlung A Nummern 3 und 4 halten, solange sie:

a) die Einführung der in Anhang IV genannten Methoden zur Berechnung der in Empfehlung A Nummern 1 und 2 genannten Indikatoren sicherstellen,

b) in den Fällen, in denen zusätzlich zu der in Anhang IV genannten Methode eine andere Methode zur Berechnung der relevanten Indikatoren verwendet wird, die technischen Merkmale der Methode und ihre Wirksamkeit bei der Überwachung der aus dem Wohnimmobiliensektor hervorgehenden Risiken melden,

c) sicherstellen, dass die in der Empfehlung A Nummern 1 und 2 aufgeführten relevanten Indikatoren mindestens einmal pro Jahr zur Überwachung der Risiken des Wohnimmobiliensektors verwendet werden.

2. Empfehlung B

Es wird davon ausgegangen, dass sich die nationalen makroprudenziellen Behörden an die Empfehlung B Nummern 1 und 2 halten, solange sie:

a) eine Beurteilung der Fortschritte bei der Überwachung der univarianten Verteilung und der ausgewählten gemeinsamen Verteilungen der relevanten Indikatoren gemäß den Angaben in der Vorlage A von Anhang II vornehmen,

b) eine Beurteilung der Fortschritte bei der Verwendung der in der Empfehlung B Nummer 2 sowie in der Vorlage A von Anhang II genannten Informationen als Orientierungshilfe bei der Überwachung der relevanten Risiken vornehmen.

In den Fällen, in denen zur Weitervermietung erworbenes Wohneigentum eine wesentliche Risikoquelle des inländischen Immobiliensektors darstellt oder einen wesentlichen Teil der Bestände an oder Ströme von Wohnimmobilienkrediten insgesamt ausmacht, wird davon ausgegangen, dass sich die nationalen makroprudenziellen Behörden an die Empfehlung B Nummer 3 halten, solange sie:

a) eine Beurteilung der Fortschritte bei der getrennten Überwachung der entsprechenden Indikatoren für zur Weitervermietung erworbenes Wohneigentum und für die selbst genutzten Immobilien vornehmen,

b) eine Beurteilung der Fortschritte bei der Überwachung der relevanten Daten, unterteilt nach den in den Vorlagen A und B von Anhang II angegebenen Kategorien, vornehmen.

3. Empfehlung C

Es wird davon ausgegangen, dass sich die nationalen makroprudenziellen Behörden an die Empfehlung C Nummern 1 und 2 halten, solange sie:

a) eine Beurteilung vornehmen, ob die maßgeblichen Indikatoren für Risikopositionen im inländischen Gewerbeimmobilienmarkt beachtet oder im Risikoüberwachungsrahmen des Gewerbeimmobiliensektors ihres Landes umgesetzt werden,

b) die Aufnahme der Indikatoren zum Immobilienmarkt, der Indikatoren zu Risikopositionen im Finanzsystem und der Indikatoren zu Kreditvergaberichtlinien in den Risikoüberwachungsrahmen sicherstellen,

c) eine Beurteilung vornehmen, ob Investitionen für den inländischen Gewerbeimmobiliensektor eine bedeutende Finanzierungsquelle darstellen,

d) in den Fällen, in denen die Investitionen als bedeutende Finanzierungsquelle für den inländischen Gewerbeimmobiliensektor angesehen werden, eine Beurteilung der Fortschritte bei der Verwendung der zusätzlichen Indikatoren für die in der Empfehlung C Nummer 2 angegebene Risikoüberwachung vornehmen,

e) eine Beurteilung der Fortschritte bei der Verwendung mindestens der in der Empfehlung C Nummer 1 und gegebenenfalls der in der Empfehlung C Nummer 2 angegebenen Indikatoren vornehmen,

f) eine Beurteilung vornehmen, ob die Informationen über diese Indikatoren (die bereits verfügbar sind oder voraussichtlich verfügbar sein werden) für den inländischen Gewerbeimmobilienmarkt hinreichend repräsentativ sind.

Es wird davon ausgegangen, dass sich die nationalen makroprudenziellen Behörden an die Empfehlung C Nummern 3 und 4 halten, solange sie:

a) sicherstellen, dass die Methoden zur Berechnung der in der Empfehlung C Nummern 1 und 2 aufgeführten Indikatoren, wie in Anhang V festgelegt, und sofern für Gewerbeimmobilien relevant in Anhang IV, angewendet werden,

b) in den Fällen, in denen zusätzlich zu der in Anhang IV und Anhang V genannten Methode eine andere Methode zur Berechnung der relevanten Indikatoren verwendet wird, die technischen Merkmale der Methode und ihre Wirksamkeit bei der Überwachung der aus dem Gewerbeimmobiliensektor hervorgehenden Risiken melden,

c) sicherstellen, dass betreffend die in der Empfehlung C Nummer 1 aufgeführten Indikatoren die Indikatoren in Verbindung mit dem physischen Immobilienmarkt, den Kreditvergabeströmen (einschließlich Strömen notleidender Kredite und der Ströme der Rückstellungen für Verluste) und den entsprechenden Kreditvergaberichtlinien mindestens vierteljährlich sowie die Indikatoren der in Verbindung mit Kreditbeständen (einschließlich Beständen notleidender Kredite und Rückstellungen für Verluste) und den entsprechenden Kreditvergaberichtlinien mindestens einmal jährlich zur Überwachung von Entwicklungen des Gewerbeimmobiliensektors verwendet werden,

d) in Fällen, in denen Investitionen als bedeutende Finanzierungsquelle für den nationalen Gewerbeimmobiliensektor angesehen werden, sicherstellen, dass die in der Empfehlung C Nummer 2 aufgeführten Indikatoren in Verbindung mit Investitionsströmen (einschließlich Bewertungsanpassungen auf Investitionen) mindestens vierteljährlich zur Überwachung der Entwicklungen des Gewerbeimmobiliensektors verwendet werden und in Verbindung mit Investitionsbeständen (einschließlich Bewertungsanpassungen auf Investitionen) mindestens einmal jährlich verwendet werden.

4. Empfehlung D

Es wird davon ausgegangen, dass sich die nationalen makroprudenziellen Behörden an die Empfehlung D halten, solange sie:

a) eine Beurteilung der Fortschritte bei der Überwachung der in den Vorlagen A, B und C von Anhang III genannten relevanten Indikatoren vornehmen,

b) eine Beurteilung der Fortschritte der bei der Verwendung der in der Empfehlung D Nummer 2 genannten sowie der in den Vorlagen A, B und C von Anhang III genannten relevanten Informationen als Orientierungshilfe für die Überwachung der relevanten Risiken vornehmen,

c) in Fällen, in denen Investitionen als bedeutende Finanzierungsquelle für den nationalen Gewerbeimmobiliensektor angesehen werden, eine Beurteilung der Fortschritte der bei der Verwendung der in der Empfehlung D Nummer 3 genannten sowie der in der Vorlage B von Anhang III genannten relevanten Informationen als Orientierungshilfe für die Überwachung der relevanten Risiken vornehmen,

d) in den Fällen, in denen zur Überwachung der Entwicklungen des Gewerbeimmobiliensektors zusätzliche Methoden verwendet werden, die zusätzlichen bei der Risikoüberwachung verwendeten Informationen melden.

5. Empfehlung E

Es wird davon ausgegangen, dass sich die europäischen Aufsichtsbehörden an die Empfehlung E halten, solange sie:

a) eine Vorlage für die Veröffentlichung von Daten über Risikopositionen der unter ihrer Aufsicht stehenden Unternehmen in den einzelnen nationalen Gewerbeimmobilienmärkten der Union definieren,

b) mindestens einmal pro Jahr aggregierte Daten, die im Rahmen der bestehenden Berichtsanforderungen erhoben wurden, über Risikopositionen der unter ihrer Aufsicht stehenden Unternehmen in den einzelnen nationalen Gewerbeimmobilienmärkten der Union veröffentlichen.

6. Empfehlung F

Es wird davon ausgegangen, dass sich die Kommission (Eurostat) sich an die Empfehlung F hält, solange sie:

a) entsprechend der Angemessenheit der Definitionen und Aufgliederungen der jeweiligen derzeit von den Mitgliedstaaten verwendeten Indikatoren des physischen Gewerbeimmobilienmarkts einen Vorschlag für eine Rechtsvorschrift der EU vorlegt, deren Ziel es ist, einen gemeinsamen Mindestrahmen für die Festlegung, Erstellung und Verbreitung einer Datenbank über die betreffenden Indikatoren zu schaffen, um diese Indikatoren zu harmonisieren,

b) die Angleichung der vorgeschlagenen Rechtsvorschrift an die zu Aufsichts- oder Finanzstabilitätszwecken verwendeten Indikatoren und deren Definitionen sicherstellt, damit eine ungerechtfertigte Zunahme der Berichtslast seitens der Berichtspflichtigen vermieden wird,

c) die Qualität der betreffenden Indikatoren des physischen Gewerbeimmobilienmarkts sichert, indem sie statistische Standards, Quellen, Methoden und Verfahren für die Erstellung der Datenbank über die betreffenden Indikatoren entwickelt,

d) sicherstellt, dass die Umsetzung der entwickelten statistischen Standards, Quellen, Methoden und Verfahren für die Erstellung der Datenbank über die betreffenden Indikatoren des physischen Gewerbeimmobilienmarkts keine ungerechtfertigte Zunahme der Berichtslast seitens der Berichtspflichtigen zur Folge hat,

e) die Umsetzung der statistischen Standards, Quellen, Methoden und Verfahren für die Erstellung der Datenbank über die betreffenden Indikatoren des physischen Gewerbeimmobilienmarkts fördert.









ANHANG II

UNVERBINDLICHE VORLAGEN FÜR INDIKATOREN DES WOHNIMMOBILIENSEKTORS

1. Vorlage A: Indikatoren und dazugehörige Unterteilungen für Wohnimmobilienkredite

Berichtsvorlagen für Wohnimmobilien

STRÖME = neue Vergabe von Wohnimmobilienkrediten im Berichtszeitraum aus Sicht des Kreditgebers. Nationale makroprudenzielle Behörden, die zwischen echten neuen Wohnimmobilienkrediten und neu verhandelten Krediten unterscheiden können, haben die Möglichkeit, neu verhandelte Kredite separat in einer separaten Aufgliederung zu nennen.

BESTÄNDE = Daten über zum Berichtstermin (z. B. Jahresende) bestehende Wohnimmobilienkredite

BnW = Betrag in nationaler Währung

# = Anzahl an Verträgen

J = Jahr(e)

i.D. = Durchschnitt der entsprechenden Quote

dav. = davon







UNIVARIATE VERTEILUNG Überblick über das Portfolio an Wohnimmobilienkrediten STRÖME Verhältnis zw. Kreditdienst und Einkommen bei Vergabe (Loan-Service-to-Income at Origination, LSTI-O) STRÖME Ausgereichte Darlehen BnW, # GEWICHTETER DURCHSCHNITT i.D. (in%) dav. Kauf zur Weitervermietung BnW, # dav. Kauf zur Weitervermietung i.D. (in%) dav. selbst genutzt BnW, # dav. selbst genutzt i.D. (in%) dav. Erstkäufer BnW, # dav. Erstkäufer i.D. (in%) dav. Fremdwährungskredite BnW, # dav. Fremdwährungskredite i.D. (in%) dav. Tilgungskredite BnW, # dav. Tilgungskredite i.D. (in%) dav. Teil-Tilgungskredite BnW, # dav. Teil-Tilgungskredite i.D. (in%) dav. endfällige Kredite (1) BnW, # dav. endfällige Kredite (1) i.D. (in%) dav. Immobilien in einzelnen Territorien (2) BnW, # dav. Immobilien in einzelnen Territorien (2) i.D. (in%) dav. anfängl. Zinsbindungsfrist ≤ 1 Jahr BnW, # dav. anfängl. Zinsbindungsfrist ≤ 1 Jahr i.D. (in%) dav. anfängl. Zinsbindungsfrist ] 1 J.; 5J.] BnW, # dav. anfängl. Zinsbindungsfrist ] 1 J.; 5J.] i.D. (in%) dav. anfängl. Zinsbindungsfrist ] 5 J.; 10 J.] BnW, # dav. anfängl. Zinsbindungsfrist ] 5 J.; 10 J.] i.D. (in%) dav. anfängl. Zinsbindungsfrist ≤ 10 Jahre BnW, # dav. anfängl. Zinsbindungsfrist ≤ 10 Jahre i.D. (in%) dav. neu ausgehandelt (optional) BnW, # VERTEILUNG ≤ 10% BnW, # ]10% ; 20%] BnW, # Beleihungsquote bei Vergabe (Loan-to-Value at Origination, LTV-O) STRÖME ]20% ; 30%] BnW, # GEWICHTETER DURCHSCHNITT i.D. (in%) ]30% ; 40%] BnW, # dav. Kauf zur Weitervermietung i.D. (in%) ]40% ; 50%] BnW, # dav. selbst genutzt i.D. (in%) ]50% ; 60%] BnW, # dav. Erstkäufer i.D. (in%) > 60% BnW, # dav. Fremdwährungskredite i.D. (in%) Nicht verfügbar BnW, # dav. Tilgungskredite i.D. (in%) dav. Teil-Tilgungskredite i.D. (in%) dav. endfällige Kredite (1) i.D. (in%) Schuldendienstquote bei Vergabe (Debt-Service-to-Income at Origination, DSTI-O) (OPTIONAL) STRÖME dav. Immobilien in einzelnen Territorien (2) i.D. (in%) GEWICHTETER DURCHSCHNITT i.D. (in%) VERTEILUNG VERTEILUNG ≤ 50% BnW, # ≤ 10% BnW, # ]50% ; 60%] BnW, # ]10% ; 20%] BnW, # ]60% ; 70%] BnW, # ]20% ; 30%] BnW, # ]70% ; 80%] BnW, # ]30% ; 40%] BnW, # ]80% ; 90%] BnW, # ]40% ; 50%] BnW, # ]90% ; 100%] BnW, # ]50% ; 60%] BnW, # ]100% ; 110%] BnW, # > 60% BnW, # > 110% BnW, # Nicht verfügbar BnW, # Nicht verfügbar BnW, #







Aktuelle Beleihungsquote (Current Loan-to-Value, LTV-C) BESTÄNDE Verhältnis zw. Kredithöhe und Einkommen bei Vergabe (Loan-to-Income at Origination, LTI-O), STRÖME GEWICHTETER DURCHSCHNITT i.D. (in%) GEWICHTETER DURCHSCHNITT i.D. VERTEILUNG VERTEILUNG ≤ 50% BnW, # ≤3 BnW, # ]50% ; 60%] BnW, # ]3 ; 3,5 ] BnW, # ]60% ; 70%] BnW, # ]3,5 ; 4] BnW, # ]70% ; 80%] BnW, # ]4 ; 4,5 ] BnW, # ]80% ; 90%] BnW, # ]4,5 ; 5] BnW, # ]90% ; 100%] BnW, # ]5 ; 5,5 ] BnW, # ]100% ; 110%] BnW, # ]5,5 ; 6] BnW, # > 110% BnW, # > 6 BnW, # Nicht verfügbar BnW, # Nicht verfügbar BnW, #







Laufzeiten bei Vergabe STRÖME Verhältnis zw. Schulden und Einkommen bei Vergabe (Debt-to-Income at Origination, DTI-O), STRÖME GEWICHTETER DURCHSCHNITT i.D. (Jahre) GEWICHTETER DURCHSCHNITT i.D. VERTEILUNG VERTEILUNG ≤ 5J BnW, # ≤3 BnW, # ]5 J ; 10 J] BnW, # ]3 ; 3,5 ] BnW, # ]10 J ; 15 J] BnW, # ]3,5 ; 4] BnW, # ]15 J ; 20 J] BnW, # ]4 ; 4,5 ] BnW, # ]20 J ; 25 J] BnW, # ]4,5 ; 5] BnW, # ]25 J ; 30 J] BnW, # ]5 ; 5,5 ] BnW, # ]30 J ; 35 J] BnW, # ]5,5 ; 6] BnW, # > 35 J BnW, # ]6,5 ; 7] BnW, # Nicht verfügbar BnW, # > 7 BnW, # Nicht verfügbar BnW, #







GEMEINSAME VERTEILUNG STRÖME Verhältnis zw. Kreditdienst und Einkommen bei Vergabe (Loan-Service-to-Income at Origination, LSTI-O) STRÖME Verhältnis zw. Kreditdienst und Einkommen bei Vergabe (Loan-Service-to-Income at Origination, LSTI-O) ≤ 30% ]30% ; 50%] > 50% Anfängl. Zinsbindungsfrist ≤ 30% ]30% ; 50%] > 50% LTV-O ≤ 80% dav. ≤ 1 J BnW, # BnW, # BnW, # Laufzeit bei Vergabe dav. ] 1 J; 5 J] BnW, # BnW, # BnW, # ≤ 20J BnW, # BnW, # BnW, # dav. ] 5 J; 10 J] BnW, # BnW, # BnW, # ]20 J ; 25 J] BnW, # BnW, # BnW, # dav. > 10 J BnW, # BnW, # BnW, # > 25 J BnW, # BnW, # BnW, # LTV-O ]80%-90%] Laufzeit bei Vergabe STRÖME Verhältnis zw. Schulden und Einkommen bei Vergabe (Debt-to-Income at Origination, DTI-O) ≤ 20J BnW, # BnW, # BnW, # Beleihungsquote bei Vergabe (Loan-to-Value at Origination, LTV-O) ≤ 4 ]4 ; 6] > 6 ]20 J ; 25 J] BnW, # BnW, # BnW, # LTV-O ≤ 80% BnW, # BnW, # BnW, # > 25 J BnW, # BnW, # BnW, # LTV-O ]80%; 90%] BnW, # BnW, # BnW, # LTV-O ]90%-110%] LTV-O ]90%; 110%] BnW, # BnW, # BnW, # Laufzeit bei Vergabe LTV-O >110% BnW, # BnW, # BnW, # ≤ 20J BnW, # BnW, # BnW, # ]20 J ; 25 J] BnW, # BnW, # BnW, # > 25 J BnW, # BnW, # BnW, # LTV-O >110% Laufzeit bei Vergabe ≤ 20J BnW, # BnW, # BnW, # ]20 J ; 25 J] BnW, # BnW, # BnW, # > 25 J BnW, # BnW, # BnW, #

2. Vorlage B: Indikatoren und dazugehörige Unterteilungen für Wohnimmobilienkredite für zur Weitervermietung erworbene Immobilien und selbst genutzte Wohnimmobilien

Zusätzliche Vorlagen für Länder, die bedeutende Risikopositionen gegenüber bzw. einen bedeutenden Markt für zur Weitervermietung erworbenen Immobilien haben

STRÖME = neue Vergabe von Wohnimmobilienkrediten im Berichtszeitraum aus Sicht des Kreditgebers. Nationale makroprudenzielle Behörden, die zwischen echten neuen Wohnimmobilienkrediten und neu verhandelten Krediten unterscheiden konnten, haben die Möglichkeit, neu verhandelte Kredite in einer separaten Aufgliederung zu nennen.

BESTÄNDE = Daten über zum Berichtstermin (z. B. Jahresende) bestehende Wohnimmobilienkredite

BnW = Betrag in nationaler Währung

# = Anzahl an Verträgen

J = Jahr(e)

i.D. = Durchschnitt der entsprechenden Quote

dav. = davon







KREDITE FÜR ZUR WEITERVERMIETUNG ERWORBENE IMMOBILIEN Überblick über Kredite für zur Weitervermietung erworbene Immobilien STRÖME Zinsdeckungsquote bei Vergabe (Interest Coverage Ratio at Origination, ICR-O) STRÖME Ausgereichte Darlehen BnW, # GEWICHTETER DURCHSCHNITT i.D. dav. Erstkäufer BnW, # VERTEILUNG dav. Fremdwährungskredite BnW, # ≤ 100% BnW, # dav. Tilgungskredite BnW, # ] 100% ; 125%] BnW, # dav. Teil-Tilgungskredite BnW, # ] 125% ; 150%] BnW, # dav. endfällige Kredite (1) BnW, # ] 150% ; 175%] BnW, # dav. Immobilien in einzelnen Territorien (2) BnW, # 175%, 200%] BnW, # dav. anfängl. Zinsbindungsfrist ≤ 1 Jahr BnW, # > 200% BnW, # dav. anfängl. Zinsbindungsfrist ] 1 J.; 5J.] BnW, # dav. anfängl. Zinsbindungsfrist ] 5 J.; 10 J.] BnW, # dav. anfängl. Zinsbindungsfrist ≤ 10 Jahre BnW, # Verhältnis zwischen Kredithöhe und Mieterlösen bei Vergabe (Loan-to-Rent Ratio at Origination, LTR-O), STRÖME Beleihungsquote bei Vergabe (Loan-to-Value at Origination, LTV-O) STRÖME GEWICHTETER DURCHSCHNITT i.D. GEWICHTETER DURCHSCHNITT i.D. (in%) VERTEILUNG VERTEILUNG ≤ 5 BnW, # ≤ 50% BnW, # ] 5 ; 10] BnW, # ]50% ; 60%] BnW, # ] 10 ; 15] BnW, # ]60% ; 70%] BnW, # ] 15 ; 20] BnW, # ]70% ; 80%] BnW, # > 20 BnW, # ]80% ; 90%] BnW, # ]90% ; 100%] BnW, # ]100% ; 110%] BnW, # > 110% BnW, # Nicht verfügbar BnW, #







KREDITE FÜR SELBST GENUTZTE IMMOBILIEN Überblick über Kredite für selbst genutzte Immobilien STRÖME Verhältnis zw. Kreditdienst und Einkommen bei Vergabe (Loan-Service-to-Income at Origination, LSTI-O) STRÖME Ausgereichte Darlehen BnW, # GEWICHTETER DURCHSCHNITT i.D. (in%) dav. Erstkäufer BnW, # dav. Erstkäufer i.D. (in%) dav. Fremdwährungskredite BnW, # dav. Fremdwährungskredite i.D. (in%) dav. Tilgungskredite BnW, # dav. Tilgungskredite i.D. (in%) dav. Teil-Tilgungskredite BnW, # dav. Teil-Tilgungskredite i.D. (in%) dav. endfällige Kredite (1) BnW, # dav. endfällige Kredite (1) i.D. (in%) dav. Immobilien in einzelnen Territorien (2) BnW, # dav. Immobilien in einzelnen Territorien (2) i.D. (in%) dav. anfängl. Zinsbindungsfrist ≤ 1 Jahr BnW, # dav. anfängl. Zinsbindungsfrist ≤ 1 Jahr i.D. (in%) dav. anfängl. Zinsbindungsfrist ] 1 J.; 5J.] BnW, # dav. anfängl. Zinsbindungsfrist ] 1 J.; 5J.] i.D. (in%) dav. anfängl. Zinsbindungsfrist ] 5 J.; 10 J.] BnW, # dav. anfängl. Zinsbindungsfrist ] 5 J.; 10 J.] i.D. (in%) dav. anfängl. Zinsbindungsfrist ≤ 10 Jahre BnW, # dav. anfängl. Zinsbindungsfrist ≤ 10 Jahre i.D. (in%) VERTEILUNG Aktuelle Beleihungsquote (Current Loan-to-Value, LTV-C) STRÖME ≤ 10% BnW, # GEWICHTETER DURCHSCHNITT i.D. (in%) ]10% ; 20%] BnW, # dav. Erstkäufer i.D. (in%) ]20% ; 30%] BnW, # dav. Fremdwährungskredite i.D. (in%) ]30% ; 40%] BnW, # dav. Tilgungskredite i.D. (in%) ]40% ; 50%] BnW, # dav. Teil-Tilgungskredite i.D. (in%) ]50% ; 60%] BnW, # dav. endfällige Kredite (1) i.D. (in%) > 60% BnW, # dav. Immobilien in einzelnen Territorien (2) BnW, # Nicht verfügbar BnW, # VERTEILUNG ≤ 50% BnW, # ]50% ; 60%] BnW, # Verhältnis zwischen Kredithöhe und Einkommen bei Vergabe (Loan-to-Income at Origination, LTI-O), STRÖME ]60% ; 70%] BnW, # GEWICHTETER DURCHSCHNITT i.D. ]70% ; 80%] BnW, # VERTEILUNG ]80% ; 90%] BnW, # ≤3 BnW, # ]90% ; 100%] BnW, # ]3 ; 3,5 ] BnW, # ]100% ; 110%] BnW, # ]3,5 ; 4] BnW, # > 110% BnW, # ]4 ; 4,5 ] BnW, # Nicht verfügbar BnW, # ]4,5 ; 5] BnW, # ]5 ; 5,5 ] BnW, # ]5,5 ; 6] BnW, # > 6 BnW, # Nicht verfügbar BnW, #







Aktuelle Beleihungsquote (Current Loan-to-Value, LTV-C) BESTÄNDE GEWICHTETER DURCHSCHNITT i.D. (in%) VERTEILUNG ≤ 50% BnW, # ]50% ; 60%] BnW, # ]60% ; 70%] BnW, # ]70% ; 80%] BnW, # ]80% ; 90%] BnW, # ]90% ; 100%] BnW, # ]100% ; 110%] BnW, # > 110% BnW, # Nicht verfügbar BnW, # Laufzeiten bei Vergabe in Jahren STRÖME GEWICHTETER DURCHSCHNITT i.D. (Jahre) VERTEILUNG ≤ 5J BnW, # ]5 J ; 10 J] BnW, # ]10 J ; 15 J] BnW, # ]15 J ; 20 J] BnW, # ]20 J ; 25 J] BnW, # ]25 J ; 30 J] BnW, # ]30 J ; 35 J] BnW, # > 35 J BnW, # Nicht verfügbar BnW, #









ANHANG III

UNVERBINDLICHE VORLAGEN FÜR INDIKATOREN DES GEWERBEIMMOBILIENSEKTORS

1. Vorlage A: Indikatoren des physischen Immobilienmarkts







Indikatoren des physischen Markts Indikator Aufgliederung Häufigkeit Art der Immobilie (1) Standort der Immobilie (2) Physischer Markt Preisindex für Gewerbeimmobilien Vierteljährlich I I Mietindex Vierteljährlich I I Mietrenditenindex Vierteljährlich I I Leerstandsquoten Vierteljährlich R R Neu begonnene Bauten Vierteljährlich # # (1) Art der Immobilie, aufgegliedert nach Büro-, Einzelhandels-, Industrie-, Wohnflächen und sonstige (alle im nationalen Markt). (2) Standort der Immobilie, aufgegliedert nach A-Lage und B-Lage im nationalen Markt. I = Index Q = Quote # = Quadratmeter

2. Vorlage B: Indikatoren der Risikopositionen im Finanzsystem

Risikopositionsindikatoren







Indikator Aufgliederung Insgesamt Häufigkeit Art der Immobilie (1) Standort der Immobilie (2) Art des Investors (3) (8) Art des Kreditgebers (4) Nationalität des Investors (8) / Kreditgebers (5) Ströme (6) Investitionen in Gewerbeimmobilien (8) Vierteljährlich nW nW nW nW nW — davon direkter Gewerbeimmobilienbesitz Vierteljährlich nW nW nW nW nW — davon indirekter Gewerbeimmobilienbesitz Vierteljährlich nW nW nW Bewertungsanpassungen auf Gewebeimmobilien-Investitionen Vierteljährlich nW nW nW nW nW Gewerbeimmobilienkredite (einschließlich in Entwicklung oder im Bau befindlicher Gewerbeimmobilien) Vierteljährlich nW nW nW nW nW — davon Kredite zum Erwerb bestehender oder im Bau befindlicher Immobilien, die von Eigentümern zum Zweck der Ausübung ihres Geschäftes, Geschäftsgegenstandes oder ihrer Tätigkeit gehalten werden Vierteljährlich nW nW nW nW nW — davon Kredite zum Erwerb von Mietobjekten Vierteljährlich nW nW nW nW nW — davon Kredite zum Erwerb von Renditeobjekten (mit Ausnahme von Mietobjekten) Vierteljährlich nW nW nW nW nW — davon Kredite zum Erwerb von in Entwicklung befindlichen Gewerbeimmobilien Vierteljährlich nW nW nW nW nW — davon Kredite zum Erwerb von für den sozialen Wohnungsbau gehaltenen Immobilien Vierteljährlich nW nW nW nW nW Notleidende Gewerbeimmobilienkredite (einschließlich in Entwicklung oder im Bau befindlicher Immobilien) Vierteljährlich nW nW nW nW nW — davon Kredite zum Erwerb bestehender oder im Bau befindlicher Immobilien, die von Eigentümern zum Zweck der Ausübung ihres Geschäftes, Geschäftsgegenstandes oder ihrer Tätigkeit gehalten werden Vierteljährlich nW nW nW nW nW — davon Kredite zum Erwerb von Mietobjekten Vierteljährlich nW nW nW nW nW — davon Kredite zum Erwerb von Renditeobjekten (mit Ausnahme von Mietobjekten) Vierteljährlich nW nW nW nW nW — davon Kredite zum Erwerb von in Entwicklung befindlichen Gewerbeimmobilien Vierteljährlich nW nW nW nW nW — davon Kredite zum Erwerb von für den sozialen Wohnungsbau gehaltenen Immobilien Vierteljährlich nW nW nW nW nW Rückstellungen für Verluste aus Gewerbeimmobilienkrediten (einschließlich in Entwicklung oder im Bau befindlicher Immobilien) Vierteljährlich nW nW nW nW nW — davon Kredite zum Erwerb bestehender oder im Bau befindlicher Immobilien, die von Eigentümern zum Zweck der Ausübung ihres Geschäftes, Geschäftsgegenstandes oder ihrer Tätigkeit gehalten werden Vierteljährlich nW nW nW nW nW — davon Kredite zum Erwerb von Mietobjekten Vierteljährlich nW nW nW nW nW — davon Kredite zum Erwerb von Renditeobjekten (mit Ausnahme von Mietobjekten) Vierteljährlich nW nW nW nW nW — davon Kredite zum Erwerb von in Entwicklung befindlichen Gewerbeimmobilien Vierteljährlich nW nW nW nW nW — davon Kredite zum Erwerb von für den sozialen Wohnungsbau gehaltenen Immobilien Vierteljährlich nW nW nW nW nW







Indikator Aufgliederung Insgesamt Häufigkeit Art der Immobilie (1) Standort der Immobilie (2) Art des Investors (3) (8) Art des Kreditgebers (4) Nationalität des Investors (8) / Kreditgebers (5) Bestände (7) Investitionen in Gewerbeimmobilien (8) Jährlich nW nW nW nW nW — davon direkter Gewerbeimmobilienbesitz Jährlich nW nW nW nW nW — davon indirekter Gewerbeimmobilienbesitz Jährlich nW nW nW Bewertungsanpassungen auf Gewebeimmobilien-Investitionen Jährlich nW nW nW nW nW Gewerbeimmobilienkredite (einschließlich in Entwicklung oder im Bau befindlicher Gewerbeimmobilien) Jährlich nW nW nW nW nW — davon notleitende Gewerbeimmobilienkredite Jährlich nW nW nW nW nW — davon Kredite zum Erwerb bestehender oder im Bau befindlicher Immobilien, die von Eigentümern zum Zweck der Ausübung ihres Geschäftes, Geschäftsgegenstandes oder ihrer Tätigkeit gehalten werden Jährlich nW nW nW nW nW — davon Kredite zum Erwerb von Mietobjekten Jährlich nW nW nW nW nW — davon Kredite zum Erwerb von Renditeobjekten (mit Ausnahme von Mietobjekten) Jährlich nW nW nW nW nW — davon Kredite zum Erwerb von für den sozialen Wohnungsbau gehaltenen Immobilien Jährlich nW nW nW nW nW Rückstellungen für Verluste aus Gewerbeimmobilienkrediten Jährlich nW nW nW nW nW — davon notleitende Gewerbeimmobilienkredite Jährlich nW nW nW nW nW — davon Kredite zum Erwerb bestehender oder im Bau befindlicher Immobilien, die von Eigentümern zum Zweck der Ausübung ihres Geschäftes, Geschäftsgegenstandes oder ihrer Tätigkeit gehalten werden Jährlich nW nW nW nW nW — davon Kredite zum Erwerb von Mietobjekten Jährlich nW nW nW nW nW — davon Kredite zum Erwerb von Renditeobjekten (mit Ausnahme von Mietobjekten) Jährlich nW nW nW nW nW — Davon Kredite zum Erwerb von für den sozialen Wohnungsbau gehaltenen Immobilien Jährlich nW nW nW nW nW Kredite für in Entwicklung befindliche Gewerbeimmobilien (im Rahmen von Gewerbeimmobilienfinanzierungen) Jährlich nW nW nW nW nW — davon notleitende Kredite Jährlich nW nW nW nW nW Rückstellungen für Verluste aus Krediten für in Entwicklung befindliche Gewerbeimmobilien Jährlich nW nW nW nW nW

(

6

) Ströme verstehen sich auf Bruttobasis für Investitionen, Kreditvergabe und notleidende Kredite (nur neue Kredite/Investitionen sind abgedeckt, ohne Berücksichtigung von Rückzahlungen oder Senkungen bestehender Beträge).

3. Vorlage C: Indikatoren der Kreditvergaberichtlinien

Indikatoren zu Kreditvergabestandards (10)







Indikator Häufigkeit Gewichteter Durchschnitt der Quoten Ströme (2) Beleihungsquote bei Vergabe (Loan-to-Value at Origination, LTV-O) Vierteljährlich R — Kredite zum Erwerb bestehender oder im Bau befindlicher Immobilien, die von Eigentümern zum Zweck der Ausübung ihres Geschäftes, Geschäftsgegenstands oder ihrer Tätigkeit gehalten werden Vierteljährlich R — Kredite zum Erwerb von Mietobjekten Vierteljährlich R — Kredite zum Erwerb von Renditeobjekten (mit Ausnahme von Mietwohnungen) Vierteljährlich R — Kredite zum Erwerb von in Entwicklung befindlichen Gewerbeimmobilien Vierteljährlich R — Kredite zum Erwerb von für den sozialen Wohnungsbau gehaltenen Immobilien Vierteljährlich R Zinsdeckungsquote bei Vergabe (Interest Coverage Ratio at Origination, ICR-O) Vierteljährlich R — Kredite zum Erwerb bestehender oder im Bau befindlicher Immobilien, die von Eigentümern zum Zweck der Ausübung ihres Geschäftes, Geschäftsgegenstands oder ihrer Tätigkeit gehalten werden. Vierteljährlich R — Kredite zum Erwerb von Mietobjekten Vierteljährlich R — Kredite zum Erwerb von Renditeobjekten (mit Ausnahme von Mietwohnungen) Vierteljährlich R — Kredite zum Erwerb von in Entwicklung befindlichen Gewerbeimmobilien Vierteljährlich R — Kredite zum Erwerb von für den sozialen Wohnungsbau gehaltenen Immobilien Vierteljährlich R Schuldendeckungsquote bei Vergabe (Debt-Service-Coverage Ratio at Origination, DSCR-O) Vierteljährlich R — Kredite zum Erwerb bestehender oder im Bau befindlicher Immobilien, die von Eigentümern zum Zweck der Ausübung ihres Geschäftes, Geschäftsgegenstands oder ihrer Tätigkeit gehalten werden Vierteljährlich R — Kredite zum Erwerb von Mietobjekten Vierteljährlich R — Kredite zum Erwerb von Renditeobjekten (mit Ausnahme von Mietwohnungen) Vierteljährlich R — Kredite zum Erwerb von in Entwicklung befindlichen Gewerbeimmobilien Vierteljährlich R — Kredite zum Erwerb von für den sozialen Wohnungsbau gehaltenen Immobilien Vierteljährlich R







Indikator Häufigkeit Gewichteter Durchschnitt der Quoten Bestände (3) Aktuelle Beleihungsquote (Current Loan-to-Value, LTV-C) Jährlich R — Kredite zum Erwerb bestehender oder im Bau befindlicher Immobilien, die von Eigentümern zum Zweck der Ausübung ihres Geschäftes, Geschäftsgegenstands oder ihrer Tätigkeit gehalten werden Jährlich R — Kredite zum Erwerb von Mietobjekten Jährlich R — Kredite zum Erwerb von Renditeobjekten (mit Ausnahme von Mietwohnungen) Jährlich R — Kredite zum Erwerb von in Entwicklung befindlichen Gewerbeimmobilien Jährlich R — Kredite zum Erwerb von für den sozialen Wohnungsbau gehaltenen Immobilien Jährlich R Aktuelle Zinsdeckungsquote (Current Interest Coverage Ratio, ICR-C) Jährlich R — Kredite zum Erwerb bestehender oder im Bau befindlicher Immobilien, die von Eigentümern zum Zweck der Ausübung ihres Geschäftes, Geschäftsgegenstands oder ihrer Tätigkeit gehalten werden Jährlich R — Kredite zum Erwerb von Mietobjekten Jährlich R — Kredite zum Erwerb von Renditeobjekten (mit Ausnahme von Mietwohnungen) Jährlich R — Kredite zum Erwerb von in Entwicklung befindlichen Gewerbeimmobilien Jährlich R — Kredite zum Erwerb von für den sozialen Wohnungsbau gehaltenen Immobilien Jährlich R Aktuelle Schuldendeckungsquote (Current Debt Service Coverage Ratio, DSCR-C) Jährlich R — Kredite zum Erwerb bestehender oder im Bau befindlicher Immobilien, die von Eigentümern zum Zweck der Ausübung ihres Geschäftes, Geschäftsgegenstands oder ihrer Tätigkeit gehalten werden Jährlich R — Kredite zum Erwerb von Mietobjekten Jährlich R — Kredite zum Erwerb von Renditeobjekten (mit Ausnahme von Mietwohnungen) Jährlich R — Kredite zum Erwerb von in Entwicklung befindlichen Gewerbeimmobilien Jährlich R — Kredite zum Erwerb von für den sozialen Wohnungsbau gehaltenen Immobilien Jährlich R









ANHANG IV

ORIENTIERUNGSHILFE FÜR DIE METHODEN ZUR MESSUNG UND BERECHNUNG DER INDIKATOREN

Dieser Anhang enthält eine grobe Orientierungshilfe für die Methoden zur Berechnung der Indikatoren, die in den Vorlagen von Anhang II und gegebenenfalls auch von Anhang III verwendet werden. Es ist keine Vorgabe detaillierter technischer Anweisungen zum Ausfüllen der Vorlagen bezweckt, die alle möglichen Fälle abdecken. Diese Orientierungshilfe ist ferner so zu verstehen, dass darin Zieldefinitionen und Zielmethoden enthalten sind, von denen in einigen Fällen Abweichungen gerechtfertigt sind, um den Besonderheiten der Märkte bzw. Marktsegmente entsprechend gerecht zu werden.

1. Verhältnis zwischen Kredithöhe und Objektwert bei Vergabe (Loan-to-Value Ratio at Origination, LTV-O)

1. Die LTV-O ist folgendermaßen definiert:

2. Bei der Berechnung gilt: „L“

a) umfasst alle Kredite und Kredittranchen, die vom Kreditnehmer zum Zeitpunkt der Vergabe (unabhängig vom Zweck des Kredits) durch die Immobilie besichert werden, nachdem die Kredite „nach Kreditnehmer“ und „nach Sicherheit“ zusammengefasst wurden,

b) wird auf Basis der ausgezahlten Beträge bemessen und enthält daher keine aus den Kreditlinien nicht in Anspruch genommenen Beträge. Im Falle von noch im Bau befindlichen Immobilien ist „L“ die Summe aller bis zum Berichtstermin ausgezahlten Kredittranchen, und die LTV-O wird am Tag der Auszahlung einer neuen Kredittranche berechnet. ( 13 ) Alternativ kann die LTV-O auch auf Basis des insgesamt gewährten Kreditbetrags und des erwarteten Werts bei Fertigstellung der im Bau befindlichen Immobilie berechnet werden, wenn die oben genannte Berechnungsmethode nicht zur Verfügung steht oder nicht der vorherrschenden Marktpraxis entspricht,

c) berücksichtigt keine nicht durch eine Immobilie besicherten Kredite, es sei denn, der meldende Kreditgeber betrachtet die nicht besicherten Kredite als Teil der Wohnimmobilien-Kreditfinanzierungstransaktion, die aus besicherten und unbesicherten Krediten besteht. In diesem Fall sollten auch unbesicherte Kredite in „L“ einfließen,

d) wird auch bei Vorliegen anderer Faktoren, die das Kreditrisiko mindern, nicht angepasst,

e) berücksichtigt keine Kosten und Gebühren des Wohnimmobilienkredits,

f) enthält keine Darlehenszuschüsse.

3. Bei der Berechnung gilt: „V“

a) wird auf Basis des Immobilienwerts zum Zeitpunkt der Vergabe berechnet, der sich als der geringere der folgenden Werte bestimmt:

1. Transaktionswert, der z. B. in einer notariellen Urkunde eingetragen wurde, und

2. Wert, der von einem unabhängigen externen oder internen Gutachter ermittelt wurde.

Ist nur ein Wert verfügbar, sollte dieser Wert verwendet werden,

b) berücksichtigt nicht den Wert geplanter Renovierungs- oder Umbauarbeiten,

c) steht bei im Bau befindlichen Immobilien für den Gesamtwert der Immobilie bis zum Berichtstermin (unter Berücksichtigung der Wertsteigerung durch den Fortschritt der Bauarbeiten). „V“ wird bei Auszahlung jeder neuen Kredittranche bewertet, sodass eine aktualisierte LTV-O berechnet werden kann,

d) wird auch bei Vorliegen anderer Faktoren, die das Kreditrisiko mindern, nicht angepasst,

e) berücksichtigt keine Kosten und Gebühren des Wohnimmobilienkredits,

f) wird nicht als „langfristiger Wert“ berechnet. Obgleich die Verwendung des langfristigen Werts durch die Prozyklizität von „V“ gerechtfertigt sein könnte, besteht das Ziel der LTV-O in der Erfassung von Kreditstandards bei deren Vergabe. Falls „V“ zu dem Zeitpunkt, an dem ein Wohnimmobilienkredit gewährt und die LTV-O erfasst wurde, nicht den in den Unterlagen des Kreditgebers angegebenen Wert des Vermögenswerts bei Vergabe reflektierte, wäre hiermit die tatsächliche Kreditvergabepolitik des Kreditgebers in Bezug auf die LTV-O nicht angemessen erfasst.

4. Neben der Berechnung der LTV-O gemäß der in den Nummern 2 und 3 genannten Methode können die nationalen makroprudenziellen Behörden — falls sie dies zum Zwecke der Berücksichtigung der Besonderheiten ihrer jeweiligen Märkte als notwendig erachten — auch eine Berechnung der LTV-O mittels Abzug des Gesamtbetrags aller ausstehenden Wohnimmobilienkredite, gleich ob ausgezahlt oder nicht, die durch „höherrangige“ Sicherungsrechte an der Immobilie besichert sind, von dem gemäß Nummer 3 ermittelten Wert „V“ vornehmen, anstatt diese Kredite bei der Berechnung von „L“ gemäß Nummer 2 zu berücksichtigen.

5. Werden die Kreditmärkte für zur Weitervermietung erworbene und selbst genutzte Immobilien separat überwacht, gilt die Definition der LTV-O mit folgenden Ausnahmen:

a) Bei Krediten für zur Weitervermietung erworbene Immobilien

— berücksichtigt „L“ nur Kredite und Kredittranchen in Verbindung mit der zur Weitervermietung erworbenen Immobilie, die vom Kreditnehmer zum Zeitpunkt der Vergabe durch die Immobilie besichert sind,

— berücksichtigt „V“ lediglich den Wert der zur Weitervermietung erworbenen Immobilie bei Vergabe.

b) Bei Krediten für selbst genutzte Immobilien

— berücksichtigt „L“ nur Kredite und Kredittranchen in Verbindung mit der selbst genutzten Immobilie, die vom Kreditnehmer zum Zeitpunkt der Vergabe durch die Immobilie besichert sind,

— berücksichtigt „V“ nur den Wert der selbst genutzten Immobilie zum Zeitpunkt der Vergabe.

6. Die nationalen makroprudenziellen Behörden sollten beachten, dass Beleihungsquoten ihrem Wesen nach prozyklisch sind, und diese Quoten in allen Risikoüberwachungsrahmen daher mit Vorsicht betrachten. Sie könnten auch den Einsatz zusätzlicher Parameter in Betracht ziehen, wie z. B. das Verhältnis zwischen Kreditbetrag und langfristigem Wert (Loan-to-Long-Term-Value), bei dem der Wert entsprechend der langfristigen Entwicklung eines Marktpreisindexes angepasst wird.

2. Aktuelle Beleihungsquote (Current Loan-to-Value Ratio, LTV-C)

1. Die LTV-C ist folgendermaßen definiert:

2. Bei der Berechnung gilt: „LC“

a) ist der ausstehende Saldo der Kredite — die in Abschnitt 1 Nummer 2 als „L“ definiert sind — zum Berichtstermin unter Berücksichtigung von Tilgungen des Hauptbetrags, Kreditumstrukturierungen, neuen Kapitalauszahlungen, aufgelaufenen Zinsen und, im Fall von Fremdwährungskrediten, Wechselkursänderungen,

b) wird entsprechend angepasst, um den in einem Investmentvehikel angesparten Beträgen, die zur Rückzahlung der Kreditsumme vorgesehen sind, Rechnung zu tragen. Die angesparten Beträge können nur dann vom „LC“ in Abzug gebracht werden, wenn folgende Bedingungen erfüllt sind:

1) die angesparten Beträge wurden unbedingt und mit dem ausdrücklichen Zweck der Rückzahlung der Kreditsumme an vertraglich festgelegten Terminen an den Kreditgeber verpfändet, und

2) ein entsprechender von der nationalen makroprudenziellen Behörde festgelegter Abschlag wird angewendet, um den mit den zugrunde liegenden Anlagen verbundenen Markt- bzw. Drittparteienrisiken Rechnung zu tragen.

3. Bei der Berechnung gilt: „VC“

a) berücksichtigt die Veränderungen des in Abschnitt 1 Nummer 3 definierten Werts „V“ seit dem Zeitpunkt der letzten Immobilienbewertung. Der aktuelle Wert der Immobilie sollte von einem unabhängigen externen oder internen Gutachter ermittelt werden. Ist eine solche Bewertung nicht verfügbar, kann der aktuelle Wert der Immobilie mit Hilfe eines granularen Immobilienwertindexes geschätzt werden (z. B. auf Basis der Transaktionsdaten). Ist auch ein solcher Immobilienwertindex nicht verfügbar, kann ein granularer Immobilienpreisindex verwendet werden, nachdem ein geeigneter Abschlag zur Berücksichtigung der Abschreibungen auf die Immobilie zur Anwendung gebracht wurde. Jeder Immobilienwert- oder Immobilienpreisindex sollte nach geografischer Lage und Art der Immobilie hinreichend differenziert sein,

b) wird aufgrund von Änderungen vorrangiger Sicherungsrechte an der Immobilie angepasst,

c) wird jährlich berechnet.

4. Werden die Wohnimmobilienkreditmärkte für zur Weitervermietung erworbene und selbst genutzte Immobilien separat überwacht, gilt die Definition der LTV-C mit folgenden Ausnahmen:

a) Bei Krediten für zur Weitervermietung erworbene Immobilien

— berücksichtigt „L“ nur Kredite und Kredittranchen in Verbindung mit der zur Weitervermietung erworbenen Immobilie, die vom Kreditnehmer zum Zeitpunkt der Vergabe durch die Immobilie besichert ist,

— bezieht sich „VC“ auf den aktuellen Wert der zur Weitervermietung erworbenen Immobilie.

b) Bei Krediten für selbst genutzte Immobilien

— berücksichtigt „LC“ nur Kredite und Kredittranchen in Verbindung mit der selbst genutzten Immobilie, die vom Kreditnehmer zum Zeitpunkt der Vergabe durch die Immobilie besichert ist,

— berücksichtigt „VC“ nur den aktuellen Wert der selbst genutzten Immobilie.

3. Verhältnis zwischen Kredithöhe und Einkommen bei Vergabe (Loan-to-Income Ratio at Origination, LTI-O),

1. Der LTI-O ist folgendermaßen definiert:

2. Für die Zwecke der Berechnung hat „L“ dieselbe Bedeutung wie in Abschnitt 1 Nummer 2.

3. Für die Zwecke der Berechnung steht „I“ für das jährlich verfügbare Gesamteinkommen des Kreditnehmers, das vom Kreditgeber zum Zeitpunkt der Vergabe des Wohnimmobilienkredits erfasst wird.

4. Bei der Bestimmung des „verfügbaren Einkommens“ eines Kreditnehmers sollten die Adressaten so weit wie möglich die Definition 1 und mindestens Definition 2 befolgen:

Definition 1: „Verfügbares Einkommen“ = Einkünfte aus unselbstständiger Tätigkeit + Einkünfte aus selbständiger Tätigkeit (z. B. Gewinne) + Einkünfte aus staatlicher Alterssicherung + Einkünfte aus privater und betrieblicher Alterssicherung + Einkünfte aus Arbeitslosenunterstützung + Einkünfte aus Sozialleistungen mit Ausnahme der Arbeitslosenunterstützung + regelmäßige private Transferzahlungen (z. B. Unterhaltszahlungen) + Brutto-Mieteinkünfte aus Immobilienobjekten + Einkünfte aus Vermögen + Einkünfte aus zivilrechtlichen Gesellschaften oder Personengesellschaften + regelmäßige Einkünfte aus anderen Quellen — Steuern — Gesundheitsvorsorge-, Sozialversicherungs-, Krankenversicherungsbeiträge + Steuererstattungen.

Für diese Definition gilt Folgendes:

a) „Brutto-Mieteinnahmen aus Immobilienobjekten“ umfasst Mieteinkünfte aus Immobilieneigentum, für das aktuell kein Wohnimmobilienkredit mehr aussteht, und aus zur Weitervermietung erworbene Immobilien. Mieteinkünfte sollten anhand der den Banken zur Verfügung stehenden Informationen ermittelt oder andernfalls ein unterstellter Wert herangezogen werden. Sind keine genauen Informationen verfügbar, sollte das meldende Institut eine bestmögliche Schätzung der Mieteinkünfte vornehmen, wobei die bei der Ermittlung verwendete Methode zu erläutern ist;

b) „Steuern“ sollte die folgenden Positionen, aufgeführt in der Reihenfolge ihrer Wichtigkeit, umfassen: Lohnsteuer, Steuervergünstigungen, Renten- oder Versicherungsbeiträge, sofern diese vom Bruttoeinkommen abgeleitet werden, spezielle Steuern, z. B. Grundsteuer, und andere Steuern, bei denen es sich nicht um Verbrauchssteuern handelt;

c) „Gesundheitsvorsorge-, Sozialversicherungs-, Krankenversicherungsbeiträge“ sollte die feststehenden und obligatorischen Aufwendungen, die in einigen Ländern nach Steuern zu leisten sind, umfassen;

d) „Steuervergünstigungen“ sollte Rückerstattungen von der Steuerbehörde, die in Verbindung mit der Abzugsfähigkeit von Zinsen auf Wohnimmobilienkredite stehen, umfassen;

e) „Darlehenszuschüsse“ sollte alle Interventionen der öffentlichen Hand umfassen, die darauf gerichtet sind, die Schuldendienstlast des Kreditnehmers zu verringern (z. B. subventionierte Zinssätze, Tilgungszuschüsse).

Definition 2: „Verfügbares Einkommen“ = Einkünfte aus unselbstständiger Tätigkeit + Einkünfte aus selbständiger Tätigkeit (z. B. Gewinne) — Steuern.

5. Werden Wohnimmobilienkreditmärkte für zur Weitervermietung erworbene und für selbst genutzte Immobilien separat überwacht, gilt die Definition der LTI-O mit folgenden Ausnahmen:

a) Bei Krediten für zur Weitervermietung erworbene Immobilien

— berücksichtigt „L“ nur Kredite und Kredittranchen in Verbindung mit der zur Weitervermietung erworbenen Immobilie, die vom Kreditnehmer zum Zeitpunkt der Vergabe durch die Immobilie besichert sind.

b) Bei Krediten für selbst genutzte Immobilien

— berücksichtigt „L“ nur Kredite und Kredittranchen in Verbindung mit der selbst genutzten Immobilie, die vom Kreditnehmer zum Zeitpunkt der Vergabe durch die Immobilie besichert sind.

— Hat ein Kreditnehmer Kredite für selbst genutzte Immobilien und für zur Weitervermietung erworbene Immobilien aufgenommen, ist eine Unterstützung der Zahlung von Krediten für selbst genutzte Immobilien durch Mieteinkünfte aus zur Weitervermietung erworbenen Immobilien erst nach Abzug der Schuldendienstkosten für die Kredite für zur Weitervermietung erworbene Immobilien möglich. In diesem Fall gilt folgende Definition als am besten geeignete Definition des Begriffs „verfügbares Einkommen“: — „Verfügbares Einkommen“ = Einkünfte aus unselbstständiger Tätigkeit + Einkünfte aus selbständiger Tätigkeit, z. B. Gewinne + Einkünfte aus staatlicher Alterssicherung + Einkünfte aus privater und betrieblicher Alterssicherung + Einkünfte aus Arbeitslosenunterstützung + Einkünfte aus Sozialleistungen mit Ausnahme der Arbeitslosenunterstützung + regelmäßige private Transferzahlungen, z. B. Unterhaltszahlungen + (Brutto-Mieteinkünfte aus Immobilienobjekten — Schuldendienstkosten für Immobilien) + Einkünfte aus Vermögen + Einkünfte aus zivilrechtlichen Gesellschaften oder Personengesellschaften + regelmäßige Einkünfte aus anderen Quellen + Darlehenszuschüsse — Steuern — Gesundheitsvorsorge-, Sozialversicherungs-, Krankenversicherungsbeiträge + Steuervergünstigungen.

4. Schulden-Einkommensquotient bei Vergabe (Debt-to-Income Ratio at Origination, DTI-O)

1. Die DTI-O ist folgendermaßen definiert:

2. Für die Zwecke der Berechnung umfasst „D“ die Gesamtverschuldung des Kreditnehmers zum Zeitpunkt der Vergabe des Wohnimmobilienkredits, gleich ob durch Immobilien besichert oder nicht, einschließlich aller ausstehenden Finanzkredite, d. h. gewährt vom Kreditgeber des Wohnimmobilienkredits und von anderen Kreditgebern.

3. Für die Zwecke der Berechnung hat „I“ dieselbe Bedeutung wie in Abschnitt 3 Nummer 4.

5. Kreditbedienungsquote bei Vergabe (Loan Service-to-Income Ratio at Origination, LSTI-O)

1. Die LSTI-O ist folgendermaßen definiert:

2. Für die Zwecke der Berechnung bezeichnet „LS“ die jährlichen Schuldendienstkosten des Wohnimmobilienkredits, der zum Zeitpunkt der Kreditvergabe in Abschnitt 1 Nummer 2 als „L“ definiert ist.

3. Für die Zwecke der Berechnung hat „I“ dieselbe Bedeutung wie in Abschnitt 3 Nummer 4.

4. Werden die Wohnimmobilienkreditmärkte für zur Weitervermietung erworbene und für selbst genutzte Immobilien separat überwacht, gilt die Definition der LSTI-O mit folgenden Ausnahmen:

a) Bei Krediten für zur Weitervermietung erworbene Immobilien

— steht „LS“ für die jährlichen Schuldendienstkosten im Verhältnis zur Höhe des Kredits für die zur Weitervermietung erworbene Immobilie zum Zeitpunkt der Kreditvergabe.

b) Bei Krediten für selbst genutzte Immobilien

— steht „LS“ für die jährlichen Schuldendienstkosten im Verhältnis zur Höhe des Kredits für die selbst genutzte Immobilie zum Zeitpunkt der Kreditvergabe.

— Die am besten geeignete Definition des Begriffs „verfügbares Einkommen“ ist in diesem Fall: — „Verfügbares Einkommen“ = Einkünfte aus unselbstständiger Tätigkeit + Einkünfte aus selbständiger Tätigkeit, z. B. Gewinne + Einkünfte aus staatlicher Alterssicherung + Einkünfte aus privater und betrieblicher Alterssicherung + Einkünfte aus Arbeitslosenunterstützung + Einkünfte aus Sozialleistungen mit Ausnahme der Arbeitslosenunterstützung + regelmäßige private Transferzahlungen, z. B. Unterhaltszahlungen + (Brutto-Mieteinkünfte aus Immobilienobjekten — Schuldendienstkosten für Immobilien + Einkünfte aus Vermögen) + Einkünfte aus zivilrechtlichen Gesellschaften oder Personengesellschaften + regelmäßige Einkünfte aus anderen Quellen — Steuern — Gesundheitsvorsorge-, Sozialversicherungs-, Krankenversicherungsbeiträge + Steuervergünstigungen.

6. Schuldendienstquote bei Vergabe (Debt Service-to-Income Ratio at Origination, DSTI-O)

1. Die DSTI-O ist folgendermaßen definiert:

2. Für die Zwecke der Berechnung bezeichnet „DS“ die jährlichen Schuldendienstkosten in Bezug auf die Gesamtverschuldung des Kreditnehmers, die zum Zeitpunkt der Kreditvergabe in Abschnitt 4 Nummer 2 als „D“ definiert ist.

3. Für die Zwecke der Berechnung hat „I“ dieselbe Bedeutung wie in Abschnitt 3 Nummer 4.

4. Die DSTI-O sollte als optionaler Indikator angesehen werden, da die Kreditgeber gegebenenfalls nicht in allen Ländern Zugang zu den zur Berechnung des Zählers erforderlichen Informationen haben. Allerdings werden die makroprudenziellen Behörden in den Ländern, in denen die Kreditgeber Zugang zu solchen Informationen haben (z. B. über Kreditregister oder aus Steuerunterlagen) angehalten, auch diesen Indikator in ihren Risikoüberwachungsrahmen aufzunehmen.

7. Zinsdeckungsquote (Interest Coverage Ratio, ICR)

1. Die ICR ist folgendermaßen definiert:

2. Bei der Berechnung gilt:

a) „jährliche Brutto-Mieteinkünfte“ bezeichnet die Mieteinkünfte pro Jahr aus dem zur Weitervermietung erworbenen Wohneigentum, vor Abzug jeglicher Betriebsaufwendungen zur Aufrechterhaltung des Werts der Immobilie und vor Abzug von Steuern;

b) „jährliche Zinskosten“ sind die Zinskosten pro Jahr, die in Verbindung mit zur Weitervermietung erworbenen Immobilien entstehen.

3. Die Quote sich kann sich auf den Wert bei Kreditvergabe (ICR-O) oder auf den aktuellen Wert beziehen (ICR-C).

8. Verhältnis zwischen Kredithöhe und Mieterlösen bei Vergabe (Loan-to-Rent Ratio at Origination, LTR-O)

1. Die LTR-O ist folgendermaßen definiert:

2. Bei der Berechnung gilt:

a) „Kredit für die zur Weitervermietung erworbene Immobilie“ hat dieselbe Bedeutung wie „L“ in Abschnitt 1 Nummer 2, ist allerdings auf die Wohnimmobilienkredite beschränkt, die zur Finanzierung der zur Weitervermietung erworbenen Immobilie verwendet werden;

b) „jährliche Netto-Mieteinkünfte“ bezeichnet die Mieteinkünfte pro Jahr aus der zur Weitervermietung erworbenen Immobilie, nach Abzug jeglicher Betriebsaufwendungen zur Aufrechterhaltung des Werts der Immobilie, jedoch vor Abzug von Steuern;

c) „jährliche Brutto-Mieteinkünfte“ bezeichnet die Einkünfte pro Jahr aus der Vermietung der zur Weitervermietung erworbenen Immobilie an Mieter, vor Abzug jeglicher Betriebsaufwendungen zur Aufrechterhaltung des Werts der Immobilie und vor Abzug von Steuern.

Zur Berechnung der LTR-O sollten die jährlichen Netto-Mieteinkünfte verwendet werden. Sofern diese Angaben nicht verfügbar sind, können alternativ die jährlichen Brutto-Mieteinkünfte verwendet werden.









ANHANG V

ORIENTIERUNGSHILFEN FÜR DEFINITIONEN UND INDIKATOREN

Dieser Anhang enthält Orientierungshilfen zu Sonderfällen bei der Definition von Indikatoren und insbesondere zu Anhang III. Es ist keine Vorgabe detaillierter technischer Anweisungen zum Ausfüllen der Vorlagen von Anhang III bezweckt, die alle möglichen Fälle abdecken. Diese Orientierungshilfe ist ferner so zu verstehen, dass darin Zieldefinitionen und Zielmethoden enthalten sind, von denen in einigen Fällen Abweichungen gerechtfertigt sind, um den Besonderheiten der Märkte bzw. Marktsegmente entsprechend gerecht zu werden.

1. Definitionen des Begriffs „Gewerbeimmobilie“

Derzeit gibt es keine unionsweite Definition für den Begriff „Gewerbeimmobilien“ (Commercial Real Estate, CRE), die für makroprudenzielle Zwecke hinreichend genau ist.

a) Die Verordnung (EU) Nr. 575/2013 enthält in Artikel 4 Absatz 1 Nummer 75 eine Definition des Begriffs „Wohnimmobilien“ (residential real estate, RRE), jedoch keine genaue Definition des Begriffs „Gewerbeimmobilien“, außer, dass sie dort in Artikel 126 als „Büro- oder sonstige Gewerbeimmobilien“ beschrieben sind. In dieser Verordnung wird auch gefordert, dass der Immobilienwert nicht von der Bonität des Kreditnehmers oder bei Gewerbeimmobilien nicht von der Wertentwicklung des zugrunde liegenden Projekts abhängig gemacht werden sollte.

b) Die EBA hat ein nützliches zusätzliches Kriterium vorgelegt, und zwar sollten die vorwiegenden Zwecke der Immobilie „an eine wirtschaftliche Tätigkeit geknüpft sein“ ( 14 ). Obgleich dieses Kriterium hilfreich ist, fehlt es ihm doch an Genauigkeit für makroprudenzielle Zwecke.

c) Die Verordnung (EU) 2016/867 der Europäischen Zentralbank (EZB/2016/13) ( 15 ) ist eine weitere mögliche Quelle für eine Definition des Begriffs „Gewerbeimmobilie“. Während die Prämisse, unter der diese Empfehlung ursprünglich abgegeben wurde, die Einführung detaillierterer Begriffsbestimmungen zu Finanzstabilitätszwecken rechtfertigte, haben die neuesten Entwicklungen im Statistikbereich die Notwendigkeit aufgezeigt, die Definition des Begriffs „Gewerbeimmobilien“ enger an die Verordnung (EU) 2016/867 anzupassen, um die Überwachungstätigkeit und die Finanzanalysen der nationalen makroprudenziellen Behörden zu erleichtern und eine vollständige Vergleichbarkeit zwischen den Ländern zu ermöglichen.

d) Die G20 Initiative zur Schließung von Datenlücken (G20 Data Gaps Initiative, DGI) ( 16 ) umfasst insgesamt 20 Empfehlungen zur Erweiterung wirtschaftlicher und finanzieller Statistiken und wurde angestoßen, um die Verfügbarkeit und Vergleichbarkeit von Wirtschafts- und Finanzdaten nach der Finanzkrise von 2007/2008 zu verbessern. In den Empfehlungen II.17 und II.18 der zweiten Phase der Data Gaps Initiative der G20 (DGI-2) ( 17 ) wird die Notwendigkeit der Verbesserung der Verfügbarkeit von Statistiken sowohl zu Gewerbe- als auch Wohnimmobilien hervorgehoben. In der Nachbereitung zu dieser Initiative hat die Kommission (Eurostat) einen Bericht zu Preisindikatoren bei Gewerbeimmobilien („Commercial property price indicators: sources, methods and issues“ ( 18 )) veröffentlicht, der einen Beitrag hinsichtlich der Quelldaten und Methoden für die Erstellung von Preisindizes für Gewerbeimmobilien leistet, mit dem Ziel, Ersteller und Nutzer besser über alternative Datenquellen, Messmethoden und die jeweiligen Fragestellungen zu informieren.

e) Das Konsultationspapier des Basler Ausschusses für Bankenaufsicht zu Revisionen des Kreditrisiko-Standardansatzes ( 19 ) definiert Gewerbeimmobilien auch als das Gegenteil von Wohnimmobilien. Ein Wohnimmobilien-Engagement wird darin als ein Engagement definiert, das durch eine Immobilie besichert wird, die ihrer Art nach eine Wohnung ist und alle einschlägigen Gesetze und Verordnungen erfüllt, damit sie für Wohnzwecke genutzt werden kann, d. h. eine Wohnimmobilie. Ein Gewerbeimmobilien-Engagement wird danach als ein Engagement definiert, das durch eine Immobilie besichert wird, die keine Wohnimmobilie ist.

Angesichts der vorgenannten Einschränkungen der Definitionen liefert die vorliegende Empfehlung eine Arbeitsdefinition des Begriffs „Gewerbeimmobilie“ speziell für makroprudenzielle Zwecke. „Gewerbeimmobilien“ werden hierin definiert als i) bestehende oder in Entwicklung befindliche Renditeobjekte einschließlich Mietobjekten oder ii) bestehende oder im Bau befindliche Immobilien, die von den Eigentümern zum Zweck der Ausübung ihres Geschäfts, Geschäftsgegenstands oder ihrer Tätigkeit genutzt werden, jeweils einschließlich Sozialwohnungen, aber unter Ausschluss als Wohneigentum eingestufter Immobilien.

Es lässt sich darüber streiten, ob auch Immobilien in Entwicklung als Gewerbeimmobilien gelten sollten. In dieser Hinsicht unterscheidet sich die Praxis in den einzelnen Ländern. Allerdings haben die während der jüngsten Finanzkrise in vielen Mitgliedstaaten gemachten Erfahrungen gezeigt, wie wichtig es im Hinblick auf die Finanzstabilität ist, die Investitionen in diese kommerzielle Tätigkeit und deren Finanzierung zu überwachen.

„Renditeobjekte“ werden definiert als alle Immobilien, mit denen durch Vermietung oder Gewinn aus dem Verkauf der Immobilie Erträge erzielt werden. Zur Weitervermietung erworbenes Wohneigentum und Mietobjekte stellen somit beide eine Unterkategorie von Renditeobjekten dar.

„Zur Weitervermietung erworbenes Wohneigentum“ bezieht sich auf sämtliche Wohnimmobilien, die sich im unmittelbaren Eigentum von natürlichen Personen befinden und deren Hauptzweck in der Vermietung an Mieter besteht. Das zur Weitervermietung erworbene Wohneigentum liegt im Grenzbereich zwischen Wohn- und Gewerbeimmobilien. Da diese Tätigkeit jedoch üblicherweise von Teilzeitvermietern, die ein kleines Immobilienportfolio führen, auf nicht hauptberuflicher Basis ausgeübt wird, könnte dies im Hinblick auf die Finanzstabilität so ausgelegt werden, dass diese Immobilien eher zum Wohn- als zum Gewerbeimmobiliensektor gehören. Daher wird zur Weitervermietung erworbenes Wohneigentum als Wohnimmobilie eingestuft, womit es automatisch nicht unter die Definition einer Gewerbeimmobilie fällt, auch wenn es weiterhin als Renditeobjekt angesehen wird. Dennoch wird den nationalen makroprudenziellen Behörden empfohlen, die Entwicklungen in diesem Teilmarkt aufgrund seiner ausgeprägten Risikomerkmale mit Hilfe einer separaten Aufgliederung zu überwachen, falls diese Tätigkeit eine wesentliche Risikoquelle darstellt oder einen wesentlichen Teil des nationalen Bestands oder der Ströme der Wohnimmobilienkredite insgesamt ausmacht. Aus diesem Grund wurde auch eine Aufgliederung von Wohnimmobilienkrediten einbezogen, um zwischen zur Weitervermietung erworbenem Wohneigentum und von den Eigentümern selbst genutzten Wohnimmobilien zu unterscheiden. Im Bau befindliches, zur Weitervermietung erworbenes Wohneigentum ist ebenfalls als Wohnimmobilie zu betrachten. Ebenso gelten im Bau befindliche Wohnungen, die von den Eigentümern zu Wohnzwecken errichtet werden, als Wohnimmobilien.

„Mietobjekte“ bezieht sich auf Immobilien, die im Eigentum von Rechtsträgern (z. B. professionellen Investoren) stehen und deren Zweck in der Vermietung an Mieter besteht. Solche Immobilien werden auch als Renditeobjekte betrachtet und daher als Gewerbeimmobilien eingestuft. Des Weiteren werden im Bau befindliche Mietobjekte als Gewerbeimmobilien und insbesondere als Renditeobjekte in Entwicklung eingestuft. Die separate Überwachung der Finanzierung von Mietobjekten kann zu Finanzstabilitätszwecken ebenfalls von Bedeutung sein. Aus diesem Grund wurden separate Aufgliederungen für diese Art von Krediten einbezogen.

Auch andere Renditeobjekte außer zur Weitervermietung erworbene Immobilien und Mietobjekte, ob bestehend oder im Bau befindlich, wurden in die Definition des Begriffs „Gewerbeimmobilien“ aufgenommen. Zu diesen anderen Arten von Renditeobjekten zählen beispielsweise Mietbürogebäude und Mietgeschäftsräumlichkeiten. Solange sie sich im Bau befinden, werden solche Renditeobjektarten als Renditeobjekte in Entwicklung betrachtet und somit als Gewerbeimmobilien eingestuft.

Von den jeweiligen Eigentümern zum Zweck der Ausübung ihres Geschäfts, Geschäftsgegenstands oder ihrer Tätigkeit genutzte Immobilien umfassen Geschäftsräume sowie Immobilien mit besonderem Eigencharakter, wie z. B. Kirchen, Universitäten, Museen usw. Über die Frage, ob von den Eigentümern zum Zweck der Ausübung ihres Geschäfts, Geschäftsgegenstands oder ihrer Tätigkeit genutzte Immobilien als Gewerbe- oder eine andere Art von Immobilien eingestuft werden sollten, lässt sich streiten. In dieser Hinsicht unterscheidet sich die Praxis in den einzelnen Ländern, da die mit solchen Immobilien verbundenen Risiken in einigen Mitgliedstaaten als von den mit Gewerbeimmobilien einhergehenden Risiken unterschiedlich betrachtet werden können. Während anerkannt wird, dass die Risiken in den Mitgliedstaaten unterschiedlich sein können, ist es dennoch wichtig, diese Risiken zu Finanzstabilitätszwecken zu überwachen. Aus diesem Grund wurden von den Eigentümern zum Zweck der Ausübung ihres Geschäfts, Geschäftsgegenstands oder ihrer Tätigkeit genutzte Immobilien in die Definition des Begriffs „Gewerbeimmobilien“ aufgenommen. Damit den Besonderheiten der Finanzierung in den verschiedenen Immobilienmärkten Rechnung getragen werden kann, wurden ferner separate Aufgliederungen eingeführt, um die mit diesen Finanzierungsarten verbundenen Risiken getrennt zu überwachen. Von den Eigentümern zum Zweck der Ausübung ihres Geschäfts, Geschäftsgegenstands oder ihrer Tätigkeit genutzte Immobilien sollten außerdem sowohl während der Bauphase als auch nach der Fertigstellung als Gewerbeimmobilien berücksichtigt werden.

Der soziale Wohnungsbau ist ein komplexes Segment des Immobilienmarkts, da er sowohl länderübergreifend als auch innerhalb der Mitgliedstaaten unterschiedliche Formen annehmen kann. Da Sozialwohnungen normalerweise nicht von na