DOI: https://doi.org/10.38035/jihhp.v4i5 Received: 12 Juni 2024, Revised: 9 Juli 2024, Publish: 10 Juli 2024 https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/

## Definisi Gangguan Terhadap Objek Sewa dalam Perjanjian Sewa Menyewa

## Syafa Nissa Amanda 1
1 Fakultas Hukum Kenotariatan, Universitas Indonesia, Depok, Indonesia, syafanissamnd@gmail.com
Corresponding Author: syafanissamnd@gmail.com
Abstract: The  law  exists  to  accommodate  the  protection  of  the  rights  of  every  person, including but not limited to rights arising from rental agreements. A rental agreement is an effort that can be taken to maintain the rights between the lessor and the lessee. One  of the problems that arise in a rental agreement is that the rental object is used as collateral by the lessor.  Seeing  this  problem,  the  author  will  study  it  using  doctrinal  research  methods  by conducting studies based on statutory regulations. The aim of this research is to find out the legal steps that need to be taken in connection with the rental object being used as collateral.
Keyword: Legal Protection, Lease Agreement, Guarantee.
Abstrak: Hukum hadir dalam rangka mengakomodir perlindungan hak  yang dimiliki setiap orang  termasuk  namun  tidak  terbatas  terhadap  hak  yang  timbul  akibat  perjanjian  sewa menyewa.  Perjanjian  sewa  menyewa  merupakan  upaya  yang  dapat  dilakukan  sehubungan untuk menjaga adanya hak-hak antara pemberi sewa dan penyewa. Salah satu permasalahan yang  timbul  dalam  perjanjian  sewa  menyewa  yakni  adanya  obyek  sewa  dijadikan  obyek jaminan  oleh  pemberi  sewa  tanpa  diketahui  oleh  penyewa.  Melihat  permasalahan  tersebut, penulis akan mengkaji dengan menggunakan metode penelitian doktrinal dengan melakukan pengkajian  berdasarkan  peraturan  perundang-undangan.  Adapun  tujuan  penelitian  ini  yakni untuk  mengetahui  langkah  hukum  yang  perlu  dilakukan  sehubungan  dengan  obyek  sewa dijadikan jaminan.
Kata Kunci: Perlindungan Hukum, Perjanjian Sewa-Menyewa, Jaminan.

## PENDAHULUAN
Hukum  hadir  dalam  rangka  mengakomodir  perlindungan  hak  yang  dimiliki  setiap orang  termasuk  namun  tidak  terbatas  terhadap  hak  yang  timbul  akibat  perjanjian  sewa menyewa.  Perjanjian  sewa  menyewa  merupakan  upaya  yang  dapat  dilakukan  sehubungan untuk menjaga adanya hak-hak antara pemberi sewa dan penyewa. Hukum tidak terlepas dari kehidupan  manusia.  Maka  untuk  membicarakan  hukum,  tidak  lepas  membicarakannya  dari kehidupan  manusia.  Setiap  manusia  mempunyai  kepentingan.  Kepentingan  adalah  suatu tuntutan perorangan atau kelompok yang diharapkan untuk dipenuhi. Setiap  manusia adalah
mendukung  atau  penyandang  kepentingan.  Sejak  dilahirkan  manusia  butuh  makan, pakaian,tempat berteduh, dan sebagainya. 1 Hukum meliputi norma-norma, instruksi-instruksi dari  proses.  Norma  mencakup  aturan  hukum,  demikian  juga  prinsip-prinsip.  Aturan mencakup  aturan  yang  secara  langsung  mensyaratkan  tingkah  laku,  dan  aturan-aturan sekunder  yang  mengatur,  pelaksanaan  aturan-aturan  pokok,  dan  fungsi  lembaga-lembaga serta proses sistemnya termasuk penambahan aturan. 2
Menurut  Satjipto  Rahardjo,  perlindungan  hukum  adalah  memberikan  pengayoman terhadap hak asasi manusia yang dirugikan orang lain dan perlindungan itu diberikan kepada masyarakat  agar  dapat  menikmati  semua  hak-hak  yang  diberikan  oleh  hukum. 3 Sedangkan menurut  C.S.T.  Kansil  perlindungan  hukum  adalah  berbagai  upaya  hukum  yang  harus diberikan  oleh  aparat  penegak  hukum  untuk  memberikan  rasa  aman,  baik  secara  pikiran maupun fisik dari gangguan dan berbagai ancaman dari pihak manapun. 4 Philipus M. Hadjon berpendapat  bahwa  perlindungan  hukum  adalah  suatu  tindakan  untuk  melindungi  atau memberikan  pertolongan  kepada  subjek  hukum,  dengan  menggunakan  perangkat-perangkat hukum. 5
Perlindungan  hukum  merupakan  suatu  konsep  yang  universal  dari  negara  hukum. Pada  dasarnya,  perlindungan  hukum  terdiri  atas  dua  bentuk,  yaitu  perlindungan  hukum preventif  dan  perlindungan  hukum  represif. 6 Mengkaji  hakikat  pelaksanaan  perlindungan hukum  preventif  didasarkan  sebagai  tindakan  pencegahan.  Perlindungan  hukum  preventif sangat  besar  artinya  bagi  tindak  pemerintah  yang  didasarkan  pada  kebebasan  bertindak karena  dengan  adanya  perlindungan  hukumyang  preventif  pemerintah  terdorong  untuk bersikap  hati-hati  dalam  mengambil  keputusan.  Bentuk  perlindungan  hukum  preventif terdapat  dalam peraturan perundang-undangan  guna mencegah terjadinya  suatu pelanggaran serta untuk memberikan batasan-batasan dalam melakukan kewajiban. Perlindungan Hukum Represif  berfungsi  untuk  menyelesaikan  sengketa  yang  telah  muncul  akibat  adanya pelanggaran.
Perikatan  adalah  suatu  hubungan  hukum,  yang  artinya  hubungan  yang  diatur  dan diakui oleh hukum. 7 Hubungan hukum ini perlu dibedakan dengan hubungan-hubungan yang terjadi  dalam  pergaulan  hidup  berdasarkan  kesopanan,  kepatutan  dan  kesusilaan. Pengingkaran  terhadap  hubungan-hubungan  semacam  itu,  tidak  akan  menimbulkan  akibat hukum.  Jadi  hubungan  yang  berada  di  luar  lingkungan  hukum  bukan  merupakan  perikatan. Perikatan melahirkan hak dan kewajiban dalam lapangan hukum harta kekayaan bagi pihak- pihak  yang  membuat  perjanjian.  Dengan  membuat  perjanjian,  pihak  yang  mengadakan perjanjian secara sukarela mengikatkan diri untuk menyerahkan sesuatu, berbuat sesuatu, atau untuk  tidak  berbuat  sesuatu  guna  kepentingan  dan  keuntungan  dari  pihak  terhadap  siapa  ia telah  berjanji  atau  mengikatkan  diri.  Dengan  sifat  sukarela,  perjanjian  harus  lahir darikehendak  dan  harus  dilaksanakan  sesuai  dengan  maksud  dari  pihak  yang  membuat perjanjian.
1 Sudikno  Mertokusumo. Mengenal  Hukum  (Suatu  Pengantar) .  (Yogyakarta:  Cahaya  Atma  Pustaka,  2010), hlm.1.
2 Otje Salman, Anthon F. Susanto. Teori Hukum . (Bandung: Refika Aditama, 2004), hlm. 96
3 Satjipto Rahardjo , Ilmu Hukum , (Bandung: PT. Citra Aditya Bakti, 2000), hlm. 54
4 C.S.T. Kansil, Pengantar Ilmu Hukum dan Tata Hukum Indonesia , Jakarta: Balai Pustaka, 1989), hlm. 102
5 Philipus  M.  Hadjon ,  Pengantar  Hukum  Administrasi  Indonesia ,  Yogyakarta  :  Gajah  Mada  University  Press, 2011, hlm. 10.
6 Tim Hukum Online, “Teori-Teori Perlindungan Hukum Menurut Para Ahli,” 30 September 2022, tersedia pada https://www.hukumonline.com/berita/a/teori-perlindungan-hukum-menurut-para-ahli-lt63366cd9dcbc/ , diakses pada tanggal 6 Juni 2024.
7 HM.  Hanafi  Darwis,  “Hubungan  Hukum  Dalam  Perjanjian  Pemborongan,”  Jurnal  MMH,  (Januari  2012), hlm.65
Suatu  perjanjian  dapat  dikatakan  sebagai  sebagai  perjanjian  yang  sah  apabila  telah memenuhi  syarat-syarat  yang  di  dalam  Pasal  1320  Kitab  Undang-Undang  Hukum  Perdata (“KUHPerdata”).  Sepakat  mereka  yang  mengikatkan  diri  adalah  asas  esensial  dari  hukum perjanjian. Asas ini dinamakan juga asas otonomi “konsensualisme”, yang menentukan “ada” nya  ( raison  d’etre,  het  bestaanwaarde )  perjanjian.  Asas  konsensualisme  yang  terdapat  di dalam  Pasal  1320  KUHPerdata  mengandung  arti  “kemauan”  ( will )  para  pihak  untuk  saling berpartisipasi,  ada  kemauan  untuk  saling  mengikatkan  diri.  Asas  konsensualisme  ini mempunyai  hubungan  yang  erat  dengan  asas  kebebasan  berkontrak  ( contractvrijheid )  dan asas  kekuatan  mengikat  yang  terdapat  di  dalam  Pasal  1338  ayat  (1)KUHPerdata.  Asas kebebasan berkontrak ( contractvrijheid ) berhubungan dengan isi perjanjian, yaitu kebebasan menentukan  “apa”  dan  dengan  “siapa”  perjanjian  itu  diadakan.  Perjanjian  yang  diperbuat sesuai dengan Pasal 1320 KUHPerdata ini mempunyai kekuatan hukum mengikat. 8
Pada  KUHPerdata  mengenal  berbagai  perjanjian,  contoh  dari  perjanjian  yang  sering ditemui  dalam  kegiatan  sehari-hari  antara  lain  seperti:  jual-beli,  sewa-menyewa,  tukar menukar,  pinjam  meminjam,  dan  lain-lain 9 .  Sewa  menyewa  adalah  merupakan  perjanjian timbal  balik  yang  bagi  masing-masing  pihak  menimbulkan  perikatan  terhadap  yang  lain. Perjanjian timbal balik seringkali juga disebut perjanjian bilateral atau perjanjian dua pihak. Perjanjian  timbal  balik  adalah  perjanjian  yang  menimbulkan  kewajiban-kewajiban  kepada kedua  belah  pihak,  dan  hak  serta  kewajiban  itu  mempunyai  hubungan  satu  dengan  lainnya. Menurut Pasal 1548 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata yang berbunyi: “ Sewa menyewa adalah suatu persetujuan dengan mana pihak yang satu mengikat dirinya untuk memberikan kepada  pihak  yang  lain  kenikmatan  dari  suatu  barang  selama  suatu  waktu  tertentu  dan dengan  pembayaran  sesuatu  harga  yang  oleh  pihak  yang  tersebut  terakhir  itu  disanggupi pembayarannya .”
Merujuk  ketentuan  diatas  dapat  dipahami  bahwa  perjanjian  sewa  menyewa merupakan  suatu  persetujuan  timbal  balik  antara  pihak  yang  menyewa  dengan  pihak penyewa,  di  mana  pihak  yang  menyewakan  menyerahkan  sesuatu  kepada  penyewa  yang berkewajiban  membayar  sejumlah  harga  sewa. 10 Selain  itu,  pihak  yang  menyewakan menyerahkan  sesuatu  barang  kepada  si  penyewa  untuk  sepenuhnya  dinikmati  atau  dipakai dan  bukan  dimiliki  dan  penikmatan  berlangsung  untuk  suatu  jangka  waktu  tertentu  dengan pembayaran sejumlah harga yang tertentu pula.
Jaminan merupakan terjemahan dari bahasa Belanda, yaitu Zekerheid atau cauti yang mana mencakup secara umum cara-cara kreditur menjamin dipenuhi tagiahannya, disamping tanggung  jawab  umum  debitur  terhadap  barang-barangnya.  Istilah  jaminan  juga  dikenal dengan  agunan,  yang  dapat  dijumpai  dalam  pasal  1131  dan  pasal  1132  KUHPerdata,  dan penjelasan pasal 1 angka 23 Undang-Undang Nomor 10 Tahun 1998 Tentang Perubahan atas Undang-Undang  Nomor  &  Tahun  1992  Tentang  Perbankan.  Dalam  Kamus  Besar  Bahasa Indonesia, jaminan maupun agunan memiliki persamaan makna  yakni “Tanggungan”. Perlu untuk diketahui bahwa adanya jaminan dapat disebabkan oleh 2 (dua) hal yakni jaminan yang lahir karena undang-undang dan jaminan yang lahir karena perjanjian.
Jaminan    yang  timbul  akibat  perjanjian  lazimnya  dikonstruksikan  sebagai  perjanjian yang  bersifat accessoir yaitu  senantiasa  merupakan  perjanjian  yang  dikaitkan  dengan perjanjian  pokok,  mengabdi  pada  perjanjian  pokok. 11 Dalam  praktek  perbankan  perjanjian pokoknya  itu  berupa  beberapa  perjanjian  pemberian  kredit  atau  perjanjian  membuka  kredit
8 Aprina Chintya dan Iiz Zuliantini, “Implementasi Asas Hukum Pacta Sunt Survanda Dalam Akad Murabahah Di Bmt Amanah Marga Tiga Lampung Timur,” Jurnal Mahkamah , (Juni 2018). hlm. 69
9 Salim H.S., Hukum Kontrak Teori dan Teknik Penyusunan Kontrak, (Jakarta: Sinar Grafika, 2019), hlm. 47
10 Yahya Harahap , Segi-Segi Hukum Perjanjian , (Bandung: Alumni, 1991), hlm. 220
11 Ibid., hlm. 101
oleh  bank,  dengan  kesanggupan  memberikan  jaminan  berupa  beberapa  kemungkinan. 12 Kemudian  diikuti  perjanjian  penjaminan  secara  tersendiri  yang  merupakan  tambahan ( accessoir )  yang  dikaitkan  dengan  perjanjian  pokok  tersebut.  Dalam  praktek  perbankan nampak  bahwa  perjanjian  pemberian  kredit  (perjanjian  pokok)  dan  perjanjian  penjaminan (perjanjian accessoir ) itu tercantum dalam formulir (model) atau akte yang terpisah.
Salah satu bentuk jaminan sebagaimana diatur dalam peraturan perundang-undangan yakni  adanya  pelaksanaan  pengikatan  atas  hak  tanggungan.  Pasal  1  angka  (1)  Undang- Undang  Nomor  4  Tahun  1996  tentang  Hak  Tanggungan  (“UUHT”)  mendefinisikan  hak tanggungan adalah hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk  pelunasan  utang  tertentu,  yang  memberikan  kedudukan  yang  diutamakan  kepada kreditor tertentu terhadap kreditor-kreditor lain.
Pada  saat  ini  sering  terjadi  praktek  penyewan  atas  obyek  bangunan  berupa  rumah yang  mana  adanya  rumah  tersebut  merupakan  obyek  jaminan  hak  tanggungan.  Apabila merujuk  Pasal  11  ayat  (2)  huruf  a  UUHT  mengatur  bahwa  dalam  akta  pemberian  hak tanggungan dapat dicantumkan janji-janji antara lain yakni janji yang membatasi kewenangan pemberi Hak Tanggungan untuk menyewakan obyek Hak Tanggungan dan/atau menentukan atau  mengubah  jangka  waktu  sewa  dan/atau  menerima  uang  sewa  di  muka,  kecuali  dengan persetujuan  tertulis  lebih  dahulu  dari  pemegang  Hak  Tanggungan.  Kewajiban  dari  pemberi sewa  adalah  memberikan  kenikmatan  tentram  dari  barang  yang  disewakan  selaraa berlangsungnya perjanjian sewa menyewa tersebut. Jaminan kenikmatan tenteram dari pihak pertama  ini  berupa  tangkisan  atau  penanggulangan  atas  segala  tuntutan  maupun  gangguan dari pihak kreditor atas dasar haknya terhadap pemakaian rumah sewa tersebut, sehingga dari jaminan  itu,  pihak  Penyewa  akan  merasa  nyaman  dan  tenteram  atas  pemakaian  kenikmatan rumah sewa yang diperoleh dari perjanjian sewa menyewa rumah tersebut. 13
Salah  satu  permasalahan  yang  timbul  dalam  rangka  pelaksanaan  perjanjian  sewa menyewa  yakni  ketika  penulis  meninjau  Putusan  Pengadilan  Tinggi  Jawa  Tengah  Nomor 238/PDT/2020/PT.SMG (“Putusan No. 238/2020”), diketahui terdapat beberapa pihak yakni Eko  Susilo  (selanjutnya  disebut  sebagai  “Penyewa”),  Yohan  Panca  Kurniawan  (selanjutnya disebut sebagai “Pemberi Sewa”), dan PT Bank Danamon Indonesia Tbk (selanjutnya disebu sebagai “Kreditor”). Pada Putusan No 238/2020  diketahui bahwa   Pemberi Sewa memiliki perjanjian utang piutang dengan Kreditor, yang mana Pemberi Sewa menjadikan obyek sewa yang diterima oleh Penyewa sebagai jaminan utang.  Berangkat dari hal tersebut penulis akan menguraikan  sehubungan  dengan  “ Definisi  Gangguan  Terhadap  Objek  Sewa  dalam Perjanjian Sewa Menyewa ”. Penjelasan terkait permasalahan dalam tulisan ini akan dibagi menjadi  dua  sub  bab  pembahasan  yaitu,  Pertama  kedudukan  para  pihak  dalam  perjanjian sewa  menyewa.  Kedua,  Perlindungan  Hukum  Penyewa  atas  Obyek  Sewa  Rumah  Dijadikan Jaminan.

## METODE
Metode  penelitian  merupakan  ketentuan  yang  dijadikan  dasar  dalam  melakukan sesuatu  yang  dilandaskan  atas  hasil  pemikiran  dan  bertujuan  untuk  mencapai  sebuah  tujuan dengan  melakukan  pencarian  sebuah  data,  mencatat,  membuat  sebuah  rumusan,  melakukan anlisis  serta  membentuk  sebuah  laporan. 14 Selain  itu,  metode  penelitian  merupakan  sebuah
12 Desy  Tejawati,  “Penyelesaian  Perjanjian  Bank  Garansi  Dalam  Hukum  Perbankan”, Jurnal  Perspektif ,  Vol. XVII No. 2, (2021), hlm. 116.
13 Widi  Wicaksono,  Markus  Suryoutomo,  “Perlindungan  Hukum  Terhadap  Penyewa  Akibat  Pemberi  Sewa Dinyatakan Pailit”, Jurnal Akta Notaris , Vol. 2 No. 2, (2023), hlm. 230.
14 Cholid Narbuko dan Abu Achmadi, Metodologi Penelitian , (Jakarta: PT. Bumi Aksara, 2003), hlm. 1.
upaya  yang  dapat  dilakukan  dalam  rangka  pengumpulan  data  atas  sebuah  penelitian  dan menjadi patokan untuk membentuk sebuah tulisan sebagaimana yang telah. 15 Penulis memilih metode doktrinal, yang mana menggunakan bahan pustaka atau data sekunder sebagai bahan dasar untuk diteliti, seperti peraturan-peraturan dan literature-literatur yang berkaitan dengan permasalahan  yang  diteliti. 16 Tipe  penelitian  yang  digunakan  dalam  penelitian  ini  adalah eksplanatoris,  yang  mana  penelitian  ini  dilakukan  dengan  cara  memberikan  penilaian terhadap hasil penelitian yang bersifat hanya untuk mengevaluasi, apakah hipotesis dari teori hukum yang diajukan diterima atau ditolak. 17

## HASIL DAN PEMBAHASAN

## Kedudukan Para Pihak Pada Perjanjian Sewa Menyewa
Huurenverhuur atau  diartikan  dalam  Bahasa  Indonesia  adalah  sewa  menyewa    atau dalam  bahasa  inggris  disebut  dengan rent atau hire adalah  merupakan  bentuk  perjanjian timbal  balik  yang  mana  terdapat  pihak  yang  menggunakan  sebuah  obyek  barang  dengan melakukan  pembayaran  kepada  pemilik  obyek  barang  tersebut. 18 Secara  umum  adanya pelaksanaan perbuatan tersebut yakni terdapat pihak yang membayar atas obyek barang untuk dapat  digunakan  dalam  waktu  tertentu  untuk  kepentingannya  yang  bersifat  sementara. Melihat  ketentuan  pada  peraturan  perundang-undangan,  sewa  menyewa  sejatinya  telah didefinisikan pada Pasal 1548 KUHPerdata yakni: “suatu perjanjian dengan mana pihak yang satu  mengikatkan  dirinya  untuk  memberikan  kepda  pihak  yang  lainnya  kenikmatan  dari segala barang, selama waktu tertentu dan dengan pembayaran sesuatu harga, yang oleh pihak tersebut belakangan itu disanggupi pembayarannya.”
Selanjutnya,  apabila  merujuk  pendapat  ahli, Yahya  Harahap mendefinisikan perjanjian  sewa  menyewa  merupakan  persetujuan  antara  pihak  yang  menyewakan  dengan pihak  penyewa.  Pihak  yang  menyewakan  menyewakan  menyerahkan  barang  yang  hendak disewa kepada pihak penyewa untuk dinikmati sepenuhnya. 19 Hal yang perlu dipahami yakni bahwa perjanjian sewa menyewa memiliki 3 (tiga) ciri-ciri kekhususan, pertama adanya salah satu  pihak  yang  menyewakan  atau  merupakan  seorang  yang    memiliki  hak  kebendaan  atas obyek  sewa  dan  terdapat  pihak  penyewa  atau  seorang  yang  menguasai  hak  kebendaan  atau pihak yang menikmati hak kebendaan atas obyek sewa dalam waktu tertentu yang disepakati oleh kedua belah pihak, yaitu pihak yang membutuhkan kenikmatan atas suatu barang.
Kedua, pada perjanjian sewa perlu diatur obyek sewa, jangka waktu sewa, dan harga sewa,  hal  tersebut  perlu  diatur  bahwa  pelaksanaan  sewa  dinyatakan  telah  terjadi  ketika pengalihan hak kebendaan dari pemberi sewa kepada penyewa dengan disertakan pemberian uang sewa untuk masa waktu yang telah disepakati oleh setiap pihak. 20 Ketiga, sebagaimana disampaikan  sebelumnya  bahwa  pelaksanaan  perjanjian  sewa  menyewa  terjadi  ketika  telah dialihkan hak kebendaan yang dimiliki pemberi sewa kepada penyewa seperti adanya seorang yang  memiliki  rumah  yang  selanjutnya  disewakan  kepada  pihak  lain,  maka  adanya
15 Suharsimi Arikunto, Prosedur Penelitian Suatu Pendekatan Praktek , (Jakarta: Rineka Cipta, 2002), hlm.126.
16 Andri Gunawan Wibisana, et. al., Buku Panduan Penulisan Karya Ilmiah , (Depok: Badan Penerbit Fakultas Hukum Universitas Indonesia, 2023), hlm. 17
17 Mahalia Nola Pohan, Sri Hidayani, dan Zaini Munawir, “Tinjauan Hukum tentang Kecakapan Tahanan dalam Penandatanganan Akta Notaris di Rumah Tahanan”, Jurnal Normatif Fakultas Hukum Universitas Al Azhar , Vol. 1 No. 2, (2021), hlm. 73.
18 Manda  Afyan  Nugraha  dan  Zaenal  Arifin,  “Akibat  Hukum  Wanprestasi  Dalam  Perjanjian  Sewa  Bangunan Kios  Antara  Pedagang  Dengan  Disperindag  (Studi  di  Kabupaten  Lombok  Barat)”, Jurnal  Private  Law Fakultas Hukum Universitas Mataram , (Oktober 2021), hlm. 447
19 M. Yahya Harahap, Segi- Segi Hukum Perjanjian ,  (Bandung: Alumni, 1986), hlm. 220.
20 Yuliani,  Nanda  Amalia,  dan  Tri  Widya,  “Wanprestasi  Dalam  Perjanjian  Sewa  Menyewa  Rumah  (Studi Penelitian  Di  Dusun  A  Desa  Panggoi  Kecamatan  Muara  Dua  Kota  Lhokseumawe), Jurnal  Ilmu  Hukum Reusam , (Mei 2020), hlm. 70.
kenikmatan  pemilik  sewa  atas  rumah  yang  disewakan  beralih  kepada  penyewa  dan  ketika pemberi  akan  menggunakan  rumah  tersebut  pada  masa  sewa,  maka  perlu  mendapatkan persetujuan penyewa.
Pada kasus dalam putusan No. 238/2020 dapat diketahui bahwa Penyewa membentuk perjanjian  sewa  menyewa  atas  tanah  dan  bangunan  dengan  nomor  sertifikt  hak  milik  2845 dengan  luas  771  M 2 ,  yang  terletak  di  desa  Buran,  Kecamatan  Tasikmadu,  Kabupaten Karanganyar  dengan  jangka  waktu  sewa  sejak  tanggal  3  Mei  2016  hingga  3  Juni  2021. Melihat ketentuan perjanjian sewa yang dibentuk oleh Penyewa dan Pemberi Sewa, sejatinya telah  memenuhi  unsur-unsur  pembentukan  Perjanjian  Sewa  sebagaimana  diatur  pada peraturan perundang-undangan di Indonesia dan sebagaimana telah diuraikan diatas.
Tujuan  dari  diadakannya  perjanjian  sewa  menyewa  adalah  untuk  memberikan  hak pemakaian  kepada  pihak  penyewa  sehingga  benda  yang  bukan  berstatus  hak  milik  dapat disewakan oleh pihak yang mempunyai hak atas benda tersebut. Jadi benda yang disewakan oleh  pihak  yang  menyewakan  dapat  berupa  hak  milik,  hak  guna  usaha,  hak  pakai,  hak menggunakan hasil, hak sewa dan hak guna bangunan.
Pada  hakikatnya  merujuk  Pasal  1550  KUHPerdata  memberikan  pemahaman  bahwa terdapat  3  (tiga)  macam  kewajiban  terhadap  pemberi  sewa  sehubungan  dengan  pelaksanaan perjanjian sewa menyewa dengan penyewa yakni: 21
1. Kewajiban untuk menyerahkan barang yang disewa kepada penyewa.
2. Kewajiban  untuk  memelihara  barang  yang  disewa  selama  waktu  yang  diperjanjikan, sehingga  barang  yang  disewa  tersebut  tetap  dapat  dipergunakan  sesuai  keperluan  yang dimaksudkan.
3. Kewajiban  memberi  ketentraman  kepada  si  penyewa  untuk  menikmati  barang  yang disewa selama perjanjian berlangsung.
Adapun  yang  menjadi  hak  bagi  pihak  penyewa  adalah  menerima  barang  yang  di sewakan dalam keadaan baik sedangkan yang menjadi kewajiban dari pihak penyewa dalam perjanjian  sewa  menyewa  tersebut,  yaitu  Memakai  barang  sewa  sebagai  seorang  kepala rumah  tanggayang  baik  artinya  kewajiban  memakainya  seakan-akan  barang  tersebut  itu kepunyaan sendiri dan membayar harga sewa pada waktu yang telah ditentukan.
Selanjutnya  ketika  meninjau  perjanjian  sewa  menyewa  sebagaimana  telah  diuraikan diatas, dapat dipahami bahwa pada saat ini yang menjadi permasalahan antara  Penyewa dan Pemberi Sewa yakni adanya ketidakjujuran dari Pemberi Sewa atas kondisi obyek sewa yang sejatinya merupakan obyek  yang sedang dijadikan jaminan. Berdasarkan  tulisan ini, penulis akan  melakukan  pengkajian  hal    perlu  dilakukan  dalam  rangka  perlindungan  hak  Penyewa atas  tidak  diterimanya  informasi  dari  Pemberi  Sewa  sehubungan  obyek  sewa  merupakan obyek yang telah dijaminkan kepada Kreditur.

## Gangguan yang dirasakan Penyewa terhadap Objek Sewa
Dalam  “KUHPerdata”  pengaturan  untuk  mengakhiri  perjanjian  sewa  berbeda-beda sesuai dengan bentuk Perjanjiannya, yaitu apakah sewa dilakukan secara tertulis  atau  lisan, dan    ada    tidaknya    perjanjian    Sewa    untuk    suatu    jangka    waktu.  Oleh  karena  itu, pembedaan didasarkan pada dua hal,  yaitu bentuk  Kesepakatan dan klausul  waktu. 22 Dalam pelaksanaan    perjanjian    sewa  rumah,    tidak    jarang    terjadi    kelalaian    atau  pelanggaran kontrak oleh salah satu pihak yang terlibat dalam perjanjian tersebut. Ketika terjadi kesalahan oleh satu pihak ke pihak lain akan menimbulkan kerugian pada pihak lain. Salah  satu  contoh
21 Rhio  Ch.  Rhondonuwu,  “Hak  dan  Kewajiban  Para  Pihak  Dalam  Perjanjian  Sewa  Menyewa  Menurut  Pasal 1548 KUHPerdata,” Lex Crimen (Agustus 2018), hlm. 8.
22 Arif Rifqi Muslim, Achmad Busro.  “Tinjauan Yuridis Pelaksanaan Perjanjian Sewa Menyewa Rumah Toko Di  Wilayah Semarang Barat” NOTARIUS, Volume 15 Nomor  2 (2022). Hlm.  948
sengketa    perjanjian    sewa    menyewa    berupa    wanprestasi    oleh  Pemberi  Sewa  terhadap Penyewa  yaitu  rumah  yang  disewakan  masih  dalam  jaminan Kreditur.
Dalam  penyelesaian  masalah  ini,  Pemberi  Sewa  belum  dapat  melunaskan kewajibannya  dengan  pihak  Kreditur,  dengan  demikian    Penyewa    berhak    meminta Pengurangan    harga    bahkan  penuntutan  hak  pembatalkan  perjanjian  sewa  menyewa,  Pasal 1557    KUHPerdata    telah  mengamanatkan  bahwa  suatu  tuntutan  hukum  yang  bersangkutan dengan hak milik atas barang, maka  ia berhak  menuntut   suatu  pengurangan  harga  sewa menurut  perimbangan,  asal  tentang gangguan atau rintangan itu telah diberitahukan secara sah kepada si pemilik.  Apabila Pemberi Sewa yang  tidak  dapat  memenuhi  kewajibannya sebagaimana  mestinya  diatur  dalam  Pasal  1550    KUHPerdata,  terbukti  telah  melakukan wanprestasi.
Wanprestasi atau dikenal dengan bentuk kelalaian oleh pihak dalam rangka memenuhi ketentuan dalam perjanjiannya, sejatinya hal ini telah diatur pada  Pasal  1243  KUHPerdata yang    menyebutkan  bahwa  penggantian  biaya,  kerugian  dan  bunga  karena  tak  terpenuhinya suatu perikatan, meskipun  telah  dinyatakan  lalai,  tetap  lalai  untuk  memenuhi  perikatan itu,  atau    jika  sesuatu  yang  harus  diberikan  atau  dilakukannya  hanya  dapat  diberikan  atau dilakukannya dalam waktu yang melebihi waktu yang telah ditentukan. 23 Bentuk pernyataan lalai dapat ditemukan pada Pasal 1238 KUHPerdata  yang berbunyi debitur dinyatakan lalai. Dengan  adanya  ketentuan  bahwa  Pemberi  Sewa  telah  lalai  dalam  menjalankan  prestasinya, maka muncul hak bagi Penyewa untuk mendapatkan perlindungan hukum.
Perlindungan    hukum    Penyewa      yang    merasa    haknya    dirugikan    akibat    dari pelaksanaan  eksekusi dari  objek  sewa  telah  diatur  dalam  peraturan  perundang-undangan. Sesuai  dengan  ketentuan  Pasal  1365  KUHPerdata,  orang  yang melanggar hukum        dan membawa    kerugian    wajib mengganti    kerugian    yang    timbul karenanya. Kewajiban untuk  membayarkan  ganti  rugi  timbul  saat  terjadi  kelalaian. Sehingga,  apabila  Penyewa merasa        bahwa        haknya        telah        dirugikan        dengan    ketidaksesuaian        pelaksanaan perjanjian  sewa  menyewa,    maka    dapat    mengajukan  gugatan    kepada    Pengadilan Negeri    setempat  agar  pihak   yang bersangkutan memberikan ganti rugi. 24
Selain  itu,  ketentuan  Pasal  1576  KUHPerdata  juga  melindungi  hak-hak  Penyewa. Pasal  ini  dengan  jelas  mengatur  “Dalam  hal  menjual  barang  yang  disewakan,  sewa  yang sebelumnya  hanya  akan  berakhir  jika  disepakati  pada  saat  menyewakan  barang  tersebut.” Ketentuan    ini    berarti    bahwa    apabila    terjadi    peralihan    hak    atas    suatu    barang    yang disewakan  kepada  pihak  ketiga,  maka    sewa    yang    sebelumnya  tidak  akan  segera berakhir    atau    diakhiri,    melainkan    akan    terus    berlangsung    kecuali        telah    disepakati sebelumnya.
Lebih  lanjut  perlu  untuk  dipahami  bahwa  selama  perjanjian  sewa  menyewa  rumah berlangsung,  ada  kewajiban  dari  Pemberi  Sewa  untuk  senantiasa  menjamin  agar  Penyewa bisa  menikmati  dengan  tenang  sesuai  dengan  tujuan  yang  diharapkan  dari  menyewa  rumah dan bebas dari gangguan. 25 Terhadap kewajiban Pemberi Sewa untuk memberikan jaminan kenikmatan  tenteram  kepada  pihak  Penyewa  menurut  Wiryono  Prodjodikoro  adalah  berupa menanggung  ketiadaan  hak  pihak  ketiga,  yaitu,  pemilik  wajib  menanggung  kepada  si penyewa, bahwa tiada hak pihak  ketoga  yang dapat mengakibatkan pemakaian barang sewa menjadi  terganggu,  tetapi  apabila  pihak  ketiga  yang  tidak  didasarkan  atas  haknya
23 Valerie  Agustine,  “Perbedaan  Wanprestasi  dan  Perbuatan  Melawan  Hukum,”  17  Maret  2022,  tersedia  pada https://www.hukumonline.com/klinik/a/perbedaan-wanprestasi-dan-perbuatan-melawan-hukum cl2719/#:~:text=Wanprestasi%20diatur%20dalam%20Pasal%201243,dalam%20Pasal%201365%20KUH%20 Perdata ., diakses pada tanggal 07 Juni 2024.
24 Shanon Gabriella Pesik, Mohamad Fajri Mekka Putra Magister. “Perlindungan hukum penyewa rumah yang objek sewanya dijaminkan kepada bank ”,  Syntax literate, Vol. 7, No. 10, Oktober 2022. Hlm 17211.
25 Rio  Rondonuwu,  “Hak  dan  Kewajiban  Para  Pihak  dalam  Perjanjian  Sewa  Menyewa  Menurut  Pasal  1548 KUHPERDATA”, Jurnal Lex Crimen, Vol, VII, No,6 , Agustus 2019, hlm 6.
mengganggu pemakaian barang sewa, maka pihak pertama tidak akan bertanggungjawab atas perbuatan pihak ketiga itu. 26
Pada  umumnya  gangguan  yang  dapat  mengurangi  kenikmatan  tenteram  atas pemakaian  obyek  sewa  dari  pihak  ketiga  yang  didasarkan  atas  haknya  untuk  menuntut pengosongan  atas  obyek  sewa.  Apabila  terjadi  kondisi  demikian  maka  seharusnya  Penyewa dapat menuntut ganti rugi sebagaimana telah diuraikan diatas.
Dalam  kasus  Putusan  No.  238/2020,  perlu  untuk  dipahami  bawah  adanya  kerugian yang dialami oleh Penyewa merupakan bentuk gangguan. Hal ini dikarenakan Penyewa tidak mengetahui  bahwa  objek  sewa  telah  dijaminkan  sebelumnya  terhadap  pihak  ketiga.  Selain itu,  pihak  penyewa  dipaksa  untuk  meninggalkan  objek  sewa  sebelum  masa  sewa  berakhir. Secara  umum,  gangguan  merupakan  bentuk  pelaksanaan  sebuah  tindakan  yang  nyatanya memberikan  kerugian  terhadap  pihak  lain.  Adapun  kerugian  yang  diterima  oleh  salah  satu pihak dapat berupa kerugian material ataupun immaterial. Berkaitan dengan ketika terjadinya gangguan  yang dialami oleh Penyewa atas pebuatan Pemberi Sewa akibat obyek sewa  yang diterima oleh Penyewa merupakan obyek jaminan, hal tersebut telah diatur pada  Pasal 1557 KUHPerdata,  yakni: 27 “Jika  sebaliknya  penyewa  diganggu  dalam  kenikmatannya  karena suatu  tuntutan  hukum  mengenai  hak  milik  atas  barang  yang  bersangkutan,  maka  ia  berhak menuntut  pengurangan  harga  sewa  menurut  perimbangan,  asal  gangguan  atau  rintangan  itu telah diberitahukan secara sah kepada pemilik”.
Dari  ketentuan  tersebut  pihak  Pemberi  Sewa  mempunyai  kewajiban  untuk menanggung  kenikmatan  tenteram  bagi  pihak    Penyewa  termasuk  di  dalamnya  kewajiban memberikan  pengurangan  harga  sewa  secara  sepadan  dengan  sifat  gangguan  itu,  serta kewajiban  untuk  melindungi  pihak  kedua  yang  digugat  oleh  pihak  ketiga  dalam  acara vrijwaring .
Merujuk  ketentuan  diatas  dapat  diartikan  bahwa  akibat  timbulnya  cacat  pada  suatu benda  termasuk  ketika  Penyewa  tidak  dapat  menggunakan  obyek  sewa,  sehingga menyebabkan  berkurangnya  kepuasaan  akan  pemakaian  kenikmatan  benda  tersebut. Mengutip  pendapat  yang  disampaikan  Yahya  Harahap  menyatakan  bahwa:  “setiap  hal  atau keadaan yang dapat mengahalangi penggunaan dan penikmatan, dapat dianggap sebagai cacat barang.  Jadi  bukan  karena  mutu  yang  kurang.  Cacat  semata-mata  ditentukan  pada “pemakaian  dan  penikmatan”,  yakni  terhalangnya  penyewa  dalam  penggunaan  dan penikmatan barang”. 28
Penentuan  ukuran  dikatakannya  cacat  pada  suatu  benda  adalah  tergantung  pada pemakaian yang normal, artinya dengan adanya kondisi cacat semacam itu, yang berbeda dari keadaan  sebelumnya.  Pada  hubungan  sewa  menyewa,  cacat  pada  suatu  barang  sewa  akan menjadi  tanggungan  dari  Pemberi  Sewa  apabila  keadaan  tersebut  benar-benar  menghalangi ataupun menggangu penggunaan ruang sewa oleh Penyewa. Melihat  kondisi Penyewa tidak dapat  menikmati  atas  obyek  sewa,  maka  seharusnya  Pemberi  Sewa  wajib  memberikan kompensasi yang sesuai sebagaimana telah diatur pada Pasal 1557 Kuhperdata.
Melihat  ketentuan  yang  berlaku,  sejatinya  sudah  seharusnya  sehubungan  dengan risiko tetap menjadi tanggung jawab dari pemilik barang. Hal ini dapat dikorelasikan dengan keadaan  ketika  obyek  sewa  disita  oleh  Kreditor  dikarenakan  adanya  obyek  sewa  sebagai jaminan, maka akibat hal tersebut menyebabkan Penyewa tidak dapat menikmati obyek sewa, Penyewa  dapat  menutut  pemberi  sewa  untuk  dapat  mengembalikan  uang  sewa  ataupun memberikan kompensasi lainya. Dalam hal pihak ketiga yakni Kreditor menggugat Penyewa
26 Wirjono Prodjodikoro, Hukum  Perdata  Tentang  Persetuiuan-Persetuiuan  Tertentu .  (  Bandung:  Sumur  Ban- dung, 1981),  hlm. 54.
27 Kitab  Undang-Undang  Hukum  Perdata  [Burgerlijke  Wetboek], (selanjutnya  disebut  KUH  Perdata), diterjemahkan oleh R. Soebekti dan R. Tjitrosudibio, Pasal 1557.
28 M. Yahya Harahap, “Segi-Segi….”, hlm 226.
dimuka  pengadilan,  maka  Penyewa  dapat  menuntut  agar  pihak  yang  menyewakan  ditarik sebagai pihak dalam perkara tersebut.

## KESIMPULAN
Pelaksanaan perjanjian sewa menyewa merupakan bentuk penyerahan hak kebendaan miliki  pemberi  sewa  kepada  penyewa  dalam  waktu  tertentu  kepada  pemberi  sewa  dengan menyepakati nilai sewa yang perlu dibayarkan oleh penyewa kepada pemberi sewa. Adapun hal yang perlu diatur dalam perjanjan sewa yakni obyek sewa, harga sewa, serta jangka waktu sewa  dengan  tujuan  untuk  mengetahui  batasan  dan  perolehan  yang  didapat  sehubungan perjanjian sewa.
Gangguan  merupakan  bentuk  tindakan  yang  menyebabkan  Penyewa  tidak  dapat menikmati atas obyek sewa sampai waktu perjanjian sewa menyewa berakhir, yang dalam hal ini  dapat  timbul  dari  Pemberi  Sewa  ataupun  tuntutan  pihak  ketiga.  Dalam  kasus  Penyewa rumah  menerima  obyek  sewa  yang  telah  dilekatkan  jaminan  oleh  Pemberi  Sewa  sebelum pelaksanaan  perjanjian  sewa  merupakan  bentuk  gangguan  dikarenakan  objek  sewa  tidak dapat  dinikmati  oleh  Penyewa  karena  adanya  tuntutan  pengosongan  objek  sewa  dari  pihak ketiga sebelum masa sewa berakhir. Hal ini telah menimbulkan kerugian terhadap Penyewa.
Ketika  Penyewa  menerima  gangguan  pada  obyek  sewa  Penyewa  dapat  menuntut Pemberi  Sewa  agar  uang  sewa  dikurangi  secara  sepadan  dengan  sifat  gangguan  yang  telah diterima. Apabila terdapat Pihak Ketiga dalam hal ini adalah Kreditor menggugat Penyewa di muka  pengadilan,  maka  Penyewa  dapat  menuntut  supaya  pihak  yang  menyewakan  ditarik sebagai pihak dalam perkara perdata itu untuk melindungi Penyewa.

## REFERENSI
Arikunto  ,  Suharsimi. Prosedur  Penelitian  Suatu  Pendekatan  Praktek .  (Jakarta:  Rineka Cipta, 2002).
Desy  Tejawati,  “Penyelesaian  Perjanjian  Bank  Garansi  Dalam  Hukum  Perbankan”, Jurnal Perspektif , Vol. XVII No. 2, (2021), hlm. 116. Hadjon,  Philipus  M. Pengantar  Hukum  Administrasi  Indonesia ,  Yogyakarta  :  Gajah  Mada University Press, 2011).
Harahap, M. Yahya. Segi- Segi Hukum Perjanjian . (Bandung: Alumni, 1986). Kansil,  C.S.T. Pengantar  Ilmu  Hukum  dan  Tata  Hukum  Indonesia .  (Jakarta:  Balai  Pustaka, 1989).
Mertokusumo,  Sudikno. Mengenal  Hukum  (Suatu  Pengantar ).  (Yogyakarta:  Cahaya  Atma Pustaka, 2010).
Narbuko, Cholid dan Abu Achmadi. Metodologi Penelitian . (Jakarta: PT.Bumi Aksara, 2003) Prodjodikoro,  Wirjono. Hukum  Perdata  Tentang  Persetuiuan-Persetuiuan  Tertentu .  ( Bandung: Sumur Bandung, 1981).
Rahardjo ,Satjipto. Ilmu Hukum , (Bandung: PT. Citra Aditya Bakti, 2000).
Salman , Otje, Anthon F. Susanto. Teori Hukum . Bandung: Refika Aditama, 2004).
Kritiantoro,  Bekti.  “Pelaksanaan  Penyelesaian  Kredit  Bermasalah  Dengan  Jaminan  Hak Tanggungan  di  PT.  Bank  Rakyat  Indonesia  (Persero)  Tbk  Cabang  Semarang  ,  (  Tesis Magister Kenotariaran Fakultas Hukum Universitas Diponegoro, 2006).
Desy  Tejawati,  “Penyelesaian  Perjanjian  Bank  Garansi  Dalam  Hukum  Perbankan”, Jurnal Perspektif , Vol. XVII No. 2, (2021), hlm. 116.
Muslim  Arif  Rifqi,  Achmad  Busro.  “Tinjauan  Yuridis  Pelaksanaan  Perjanjian  Sewa Menyewa  Rumah  Toko  Di    Wilayah  Semarang  Barat”.  NOTARIUS,  Volume  15 Nomor  2 (2022).
Nugraha,  Manda  Afyan  dan  Zaenal  Arifin.  “Akibat  Hukum  Wanprestasi  Dalam  Perjanjian Sewa  Bangunan  Kios  Antara  Pedagang  Dengan  Disperindag  (Studi  di  Kabupaten
Lombok Barat)”. Jurnal Private Law Fakultas Hukum Universitas Mataram , (Oktober 2021). Hlm. 447-454
Pesik,  Shanon  Gabriella,  Mohamad  Fajri  Mekka  Putra.  “Perlindungan  hukum  penyewa rumah yang objek sewanya dijaminkan kepada bank”. Syntax literate, Vol. 7, No. 10 , (Oktober 2022).
Rhondonuwu,  Rhio  Ch.  “Hak  dan  Kewajiban  Para  Pihak  Dalam  Perjanjian  Sewa  Menyewa Menurut Pasal 1548 KUHPerdata. ” Lex Crimen (Agustus 2018) .  Hlm.6
Suhaila  Zulkifli.    “Tinjauan  Tentang  Pelaksanaan  Lelang  Atas  Agunan  Hak  Tanggungan Dalam Perkara Kredit Macet ( Studi Putusan Nomor 86/PDT/2015/PT.MDN),” Jurnal Hukum Kaidah. Hlm. 97 – 108
Widi  Wicaksono,  Markus  Suryoutomo,  “Perlindungan  Hukum  Terhadap  Penyewa  Akibat Pemberi Sewa Dinyatakan Pailit”, Jurnal Akta Notaris , Vol. 2 No. 2, (2023), hlm. 230. Yuliani,  Nanda  Amalia,  dan  Tri  Widya.  “Wanprestasi  Dalam    Perjanjian  Sewa  Menyewa Rumah  (Studi  Penelitian  Di  Dusun  A  Desa  Panggoi  Kecamatan  Muara  Dua  Kota Lhokseumawe). Jurnal Ilmu Hukum Reusam , (Mei 2020). Hlm. 69-82
Agustine, Valerie, “Perbedaan Wanprestasi dan Perbuatan Melawan Hukum,” 17 Maret 2022, tersedia pada https://www.hukumonline.com/klinik/a/perbedaan-wanprestasi-dan- perbuatan-melawan-hukum-
cl2719/#:~:text=Wanprestasi%20diatur%20dalam%20Pasal%201243,dalam%20Pasal %201365%20KUH%20Perdata . diakses pada tanggal 07 Juni 2024.
Tim  Hukum Online, “Teori-Teori  Perlindungan Hukum Menurut Para Ahli,” 30 September
2022,  tersedia  pada https://www.hukumonline.com/berita/a/teori-perlindungan-hukum- menurut-para-ahli-lt63366cd94dcbc/ , diakses pada tanggal 6 Juni 2024.