## Akta Kuasa Dalam Kaitannya Dengan Pemungutan Pajak peralihan Hak Atas Tanah di Kota Semarang

## Safira Dini Laksita, Nabitatus Sa’adah, Doramia Anggita Lumbanraja
Program Studi Magister Kenotariatan,
Fakultas Hukum, Universitas Diponegoro** E-mail : sitasafiraaa@gmail.com

## Abstract
Deed of authority to sell the rights to land and / or buildings in Semarang city is often used as a  tool  to make  deviations  in  everyday  life.The  background  of  this  research  is  that  there  are deviations in the use of the Deed of Authority, so that on the other hand it can harm certain parties and have an impact on state revenues, especially taxes on the transfer of land and / or buildings. This can be detrimental to the state in the tax sector revenue and harm other parties that have an impact in the future if new problems arise. This deed of power is null and void according  to  Article  1320  of  the  Civil  Code  because  it  does  not  meet  the  objective requirements  of an  agreement,  namely  an  agreement  is  made  not  because  of  lawful  reasons but  is  made  because  of  prohibited  or  violated  laws  and  regulations  so  that  the  Sale  and Purchase  Act  sells  like  mentioned  above  to  be  invalid.  The  Deed  of  Authority  Selling  that stands alone can be said as a tax evasion because it is an effort made to avoid taxes illegally.
Key Words : Deed of authority; Agreement; Tax

## Abstrak
Akta  Kuasa  untuk  menjual  hak  atas  tanah  dan/atau  bangunan  di  Kota  Semarang  sering dijadikan  alat  untuk  melakukan  penyimpangan-penyimpangan  di  dalam  kehidupan  sehari- hari.  metode  pendekatan  yuridis  empiris.  Spesifikasi  penelitian  ini  adalah  penelitian  yang bersifat  deskriptif  analitis.  Sumber  data  primer  yang  diperoleh  dari  informan  dilakukan dengan wawancara dengan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang juga menjabat sebagai Notaris,  pihak  penjual  tanah,  pihak  pembeli  tanah,  Badan  Pendapatan  Daerah  Kota Semarang,  serta  Kantor  Pelayanan  Pajak.  Adanya  penyimpangan  dalam  penggunaan  Akta Kuasa  sehingga  di  sisi  lain  dapat  merugikan  pihak-pihak  tertentu  dan  berdampak  pada penerimaan negara khususnya pajak atas pengalihan ha katas tanah dan/atau bangunan.Akta Kuasa seperti inilah yang batal demi hukum menurut Pasal 1320 K.U.H.Perdata karena tidak memenuhi  syarat  objektif  suatu  perjanjian  yaitu  perjanjian  dibuat  bukan  karena  sebab  yang halal melainkan dibuat karena sebab terlarang atau melanggar peraturan perundang-undangan sehingga Akta Jual Beli yang dibuat berdasarkan Akta Kuasa menjual seperti di sebut di atas menjadi  tidak  sah.  Akta  Kuasa  Menjual  yang  berdiri  sendiri  dapat  dikatakan  sebagai tax evasion karena merupakan upaya yang dilakukan untuk menghindari pajak secara ilegal.
Kata Kunci: Akta Kuasa; Perjanjian; Pajak

## A. Pendahuluan
Praktek  dalam  kehidupan  sehari-hari,  Akta  Kuasa  ini  dijadikan  “alat”  untuk meringankan beban pajak sebagian orang yang sering melakukan jual beli tanah dengan
perumpamaan Aa membeli sebidang tanah milik Bb, di sisi lain Aa mempunyai niat akan menjual kembali bidang tanah milik Bb suatu hari nanti. Apabila Aa dan Bb melakukan transaksi  jual  beli  tanah  maka  Aa  diwajibkan  membayar  pajak  BPHTB  dan  Bb diwajibkan  membayar  Pajak  Penghasilan.  Aa  kemudian  menjual  kembali tanah  tersebut kepada  Cc  sehingga  Aa  harus  membayar  Pajak  Penghasilan  dan  Cc  membayar  pajak BPHTB.  Hal  ini  dianggap  Aa  sangat  merugikannya  karena  dituntut  harus  membayar pajak setiap kali transaksi jual beli tanah sehingga Aa menggunakan alternatif membuat Akta Kuasa Menjual di mana kuasa tersebut dibuat seolah-olah Aa “mewakili” Bb karena sertipikat  hak  atas  tanah  masih  atas  nama  Bb  untuk  dilakukan  transaksi  jual  beli  tanah dengan Cc. Cara atau sistem pengalihan hak atas tanah tersebut akan membuat transaksi jual beli tanah antara Aa dan Bb tidak terlihat atau dengan kata lain dikaburkan sehingga Bb  tetap  membayar  Pajak  Penghasilan  dan  Cc  membayar  pajak  BPHTB  sedangkan  Aa tidak  dituntut  untuk  membayar  pajak  apapun  karena  Aa  hanya  bertindak  sebagai penerima  kuasa  di  sini.  Posisi  Aa  di  sini  dianggap  menghindari  beban  pajak  yang sebenarnya  harus  ditanggungnya  dengan  Akta  Kuasa  Menjual  yang  digunakan  Aa sebagai “alat” untuk tidak memenuhi kewajibannya dalam hal pembayaran pajak.
Tujuan  pembuatan  kuasa  menjual  ini  bagi  penerima  kuasa  yaitu  untuk memudahkan  menjual  tanah  tersebut  pada  pihak  ketiga,  serta  mengurangi  beban  pajak yang  harus  dibayarkannya  apabila  mengikuti  prosedur  jual  beli  tanah  sesuai  dengan peraturan perundang-undangan.
Jual  beli  seperti  yang  dilakukan  di  atas  tidak  memberikan  kepastian  hukum  yang kuat bagi para pihak.Pembeli sendiri dirugikan karena yang berhak melakukan perbuatan hukum  atas  tanah  tersebut  adalah  orang  yang  namanya  tercantum  dalam  sertipikat. Apabila  nama  pembeli  belum  tercantum  dalam  sertipikat  meskipun  secara  nyata  ( de facto )  sudah  menguasai  tanah  tersebut  tetapi  secara  hukum  ( de  jure )  belum  memenuhi ketentuan yang berlaku dan pembeli tidak dapat melakukan perbuatan hukum atas tanah tersebut sesuai ketentuan yang berlaku.
Sebab-sebab  di  atas  yang  akan  menjadi  bahasan  penulis  dalam  penulisan  tesis ini dengan judul Akta Kuasa Dalam Kaitannya Dengan Pemungutan Bea Perolehan Hak Atas  Tanah  dan/atau  Bangunan  (BPHTB)  Serta  Pajak  Penghasilan  (PPh)  Final  Dalam Pendaftaran Peralihan Hak Atas Tanah Di Kota Semarang.
Dari  latar  belakang  di  atas  maka  permasalahan  yanghendak  diteliti  dalam penulisan  tesis  ini  yaitu  bagaimana  penerapan  Akta  Kuasa  Menjual  dalam  praktek  jual beli  tanah  di  Kota  Semarang  serta  konsekuensi  hukum  terhadap  pembuatan  Akta  Jual
Belinya serta bagaimana dampak penggunaan Akta Kuasa Menjual terhadap penerimaan negara dalam sektor pajak serta bagi para pihak.

## B. Metode Penelitian
Dalam  penelitian  ini,  penulis  menggunakan  metode  pendekatan  yuridis  empiris. Spesifikasi  penelitian  ini  adalah  penelitian  yang  bersifat  deskriptif  analitis.  Sumber  data primer  yang  diperoleh  dari  informan  dilakukan  dengan  wawancara  dengan  Pejabat Pembuat  Akta  Tanah  (PPAT)  yang  juga  menjabat  sebagai  Notaris,  pihak  penjual  tanah, pihak  pembeli  tanah,  Badan  Pendapatan Daerah  Kota  Semarang,  serta  Kantor  Pelayanan Pajak.  Data  sekunder  yang  diperoleh  melalui  bahan-bahan  kepustakaan.Teknik pengumpulan  data  dalam  penulisan  ini  dilakukan  dengan  cara  studi  lapangan  melalui observasi dan wawancara serta studi kepustakaan.Seluruh data yang telah terkumpul dari pengamatan  lapangan  dan  studi  kepustakaan  kemudian  diolah  dan  dianalisis  dengan menggunakan metode kualitatif.

## C. Hasil Penelitian Dan Pembahasan
1. Penerapan  Akta  Kuasa  Menjual  Dalam  Praktek  Jual  Beli  Tanah  Di  Kota Semarang Serta Konsekuensi Hukum Terhadap Pembuatan Akta Jual Belinya a. Alasan  Para  Pihak  Melakukan  Jual  Beli  Tanah  Menggunakan  Akta    Kuasa Menjual Yang Berdiri Sendiri
Realisasi  peralihan  hak  atas  tanah  karena  jual  beli  biasanya  mengalami hambatan-hambatan sehingga belum dapat dilakukan penandatangan Akta Jual Beli di hadapan PPAT. Hambatan tersebut yang sering terjadi antara lain:
a. Calon pembeli tanah adalah orang asing;
b. Sertipikat yang menjadi obyek perjanjian jual beli tanah sedang dijadikan agunan bank, sengketa, atau dan dalam sitaan;
c. Sertipikat  tanah  yang  menjadi  obyek  perjanjian  jual  beli  masih  dalam permohonan hak di kantor pertanahan kabupaten/kota;
d. Calon  pembeli  yang  ingin  membeli  tanah  (khusus  untuk  tanah  sawah)  alamat yang tercantum dalam KTP tidak satu kecamatan dengan tempat tanah itu berada;
e. Penjual belum cukup umur;
Menurut  penelitian  yang  dilakukan  oleh  peneliti,  transaksi  jual  beli  tanah  di sini beberapa orang tidak menggunakan akta jual beli yang dibuat oleh PPAT karena untuk  dibuatnya  akta  jual  beli  terdapat  hambatan  seperti  yang  disebutkan  di  atas sehingga PPAT tidak dapat membuatkan akta jual belinya.
Alasan beberapa pihak lain melakukan transaksi jual beli tanah menggunakan Akta  Kuasa  Menjual  yang  berdiri  sendiri  tanpa  adanya  Akta  Pengikatan  Jual  Beli karena  adanya  itikad  lain  dari  salah  satu  pihak  guna  kepentingan  pribadinya misalnya  mendapatkan  keuntungan  yang  mana  dilakukan  dengan  menyimpangi peraturan perundang-undangan yaitu untuk menghindari pembayaran pajak.

## b. Legalitas Akta Kuasa Menjual dalam Peralihan Hak Atas Tanah
Kuasa  menjual  untuk  peralihan  hak  atas  tanah  haruslah  akta  otentik  atau kuasa  menjual  notariil  yang  dibuat  notaris.  Kuasa  menjual  yang  berdiri  sendiri dalam  transaksi  jual  beli  tanah  penggunaanya  diperbolehkan  selama  digunakan dengan  itikad  baik  serta  bukan  merupakan  kuasa  mutlak  untuk  mengalihkan  hak atas  tanah  sebagaimana  tercantum  dalam  Instruksi  Mendagri  Nomor  14  Tahun 1982  tentang  Larangan  Penggunaan  Kuasa  Mutlak  sebagai  Pemindahan  Hak  Atas Tanah.
Suatu akta dapat dikatakan sah atau berkekuatan hukum apabila secara umum telah  memenuhi  syarat  sahnya  perjanjian  yang  terdapat  dalam  Pasal  1320 K.U.H.Perdata.Syarat  subjektif  maupun  syarat  objektif  haruslah  terpenuhi,  karena masing-masing mempunyai konsekuensi.
Itikad  baik  dengan  kata  lain  sebab  yang  halal  dalam  pembuatan  kuasa  sulit untuk  dijelaskan  dan  bersifat  abstrak.  Melainkan  perlu  diperhatikan  di  sini  adalah hal-hal  yang  menurut  kepatutan  dalam  masyarakat  dipandang  sebagai  itikad baik.Tolok  ukur  obyektif  itikad  baik  mengikuti  dan  berubah  sesuai  dengan  situasi dan kondisi yang mengitarinya.
Suatu sebab yang halal dalam pemberian kuasa untuk menjual hak atas tanah secara  umum  hanya  dianggap  suatu  hal  yang  biasa  karena  maksud  dan  tujuannya yang  tersurat  adalah  “hanya  mewakili  pemberi  kuasa  karena  tidak  dapat  hadir” sedangkan  maksud  lainnya  yang  tersirat  merupakan  itikad  buruk  dari  si  pembuat. Itikad buruk inilah yang sulit diketahui oleh orang lain karena sifatnya yang abstrak dan tersirat.
Perjanjian  yang  tidak  memenuhi  syarat  objektif  sahnya  perjanjian  maka perjanjian  tersebut  batal  demi  hukum  sehingga  tidak  mempunyai  kekuatan  hukum lagi. Akta kuasa menjual dengan suatu sebab yang tidak halal atau dengan kata lain ada itikad buruk dari si pembuat kuasa maka sebenarnya isi akta tersebut batal demi
hukum. Di lain sisi kita sulit untuk mengetahui bagaimana maksud dan tujuan dari pembuatan kuasa menjual itu sendiri.
Pasal  1265  K.U.H.Perdata  menyebutkan  bahwa  suatu  syarat  batal  adalah syarat  yang  bila  dipenuhi  akan  menghapuskan  perikatan   dan  membawa  segala sesuatu   kembali  pada  keadaan  semula,  seolah-olah  tidak  pernah  ada  suatu perikatan.  Akta  kuasa  menjual  berdiri  sendiri  di  sini  menjadi  batal  demi  hukum apabila  ada  itikad  buruk  dari  pembuatan  akta  itu  sendiri  misalnya  untuk menghindari  pembayaran  pajak  peralihan  hak  jual  beli  sehingga  perikatan  antara pemberi  kuasa  dan  penerima  kuasa  dianggap  tidak  pernah  ada  karena  telah melanggar Pasal 1320 K.U.H.Perdata.

## c. Konsekuensi  Hukum  Akta  Kuasa  Menjual  Terhadap  Pembuatan  Akta  Jual Beli
Kuasa  menjual  yang  berdiri  sendiri  tanpa  disertai  dengan  pembuatan  Akta Pengikatan  Jual  Beli  sering  kali  tanpa  disadari  akta  kuasa  menjual  tersebut mempunyai  potensi  untuk  menghindari  pembayaran  pajaknya  meskipun  pada  saat menghadap Notaris, pihak penerima kuasa tidak mengungkapkan maksud dan tujuan dibuatnya  akta  kuasa  menjual  tersebut.  Maksud  dan  tujuan  dari  penerima  kuasa  di sini bersifat abstrak atau tersirat namun Notaris sendiri tahu dari maksud dan tujuan yang tersirat tersebut.
Akta kuasa menjual tersebut di atas yang mempunyai sebab tidak halal seperti disebut  di  atas  maka  akta  kuasa  menjual  itu  tidaklah  memenuhi  syarat  sahnya perjanjian  karena  tidak  mengindahkan  sebab  yang  halal.  Konsekuensi  hukum  dari perbuatan  hukum  tersebut  adalah  akta  kuasa  menjual  tersebut  menjadi  batal  demi hukum atau dengan kata lain dianggap tidak pernah ada.
Notaris  dalam  hal  ini  tidak  dapat  dilepaskan  dari  tanggung  jawabnya  karena Notaris  mengetahui  maksud  dan  tujuan  tidak  halal  tersebut    dan  berarti  bahwa Notaris  telah  melakukan  perbuatan  melawan  hukum,  yaitu  notaris  telah menggunakan  kewenangannya  dalam  membuat  akta  yang  bertentangan  dengan hukum  padahal  telah  diketahuinya  ada  pelanggaran  terhadap  pembuatan  akta, sehingga  notaris  tidak  dapat  melepaskan  diri  dari  tuntutan  perdata  bahkan  pidana artinya semua perbuatan Notaris dalam menjalankan tugas kewajibannya harus dapat dipertanggung  jawabkan  secara  hukum,  termasuk  dengan  segala  konsekuensinya
untuk  dikenakan  sanksi  hukum  terhadap  pelanggaran  norma-norma  hukum  yang mendasarinya (Sjaifurrachman, 2011).
Konsekuensi  dari  perjanjian  yang  tidak  memenuhi  syarat  objektif  dianggap perjanjian  tersebut  tidak  pernah  ada,  hal  ini  dapat  berjalan  jika  objek  perjanjian benda/barang  (secara  natura)  masih  ada  pada  mereka  yang  bersangkutan,  sehingga keadaan  bisa  dikembalikan  seperti  semula  dan  diterima  oleh  para  pihak  serta  para pihak tidak mempermasalahkannya, tetapi jika ternyata benda/barang tersebut telah mengalami  perubahan  atau  telah  beralih  kepada  pihak  lain,  hal  tersebut  mungkin sulit  untuk  dilakukan  atau  sulit  untuk  dikembalikan  seperti  semula  (Habib  Adjie, 2013).
Konsekuensi dari Akta Jual Beli yang dibuat berdasarkan Akta Kuasa Menjual yang berdiri sendiri dengan kausa yang tidak halal sehingga menyebabkan kuasa itu sendiri  menjadi  batal  demi  hukum  maka  Akta  Jual  Belinya  menjadi  tidak  sah pula. Jika  transaksi  jual  beli  dilakukan  oleh  yang  tidak  berhak  maka  transaksi  jual beli  tersebut  batal  demi  hukum.  Syarat  materiil  tersebut  haruslah  dipenuhi,  apabila tidak transaksi jual beli menjadi tidak sah.
Penggunaan  kuasa  dengan  tujuan  tidak  halal  atau  bertentangan  dengan undang-undang  adalah  batal  demi  hukum  sehingga  perbuatan  hukumnya  tidak mempunyai akibat hukum (Herlien Budiono, 2010: 365).
Akta Jual Beli yang dibuat oleh PPAT di mana penjual diwakili oleh penerima kuasa  berdasarkan  Akta  Kuasa  Menjual  namun  di  sisi  lain  Akta  Kuasa  Menjual dibuat dengan itikad buruk dan bertentangan dengan peraturan perundang-undangan maka menurut peneliti Akta Jual Beli di sini tidak sah atau dapat di batalkan.
2. Dampak Penggunaan Akta Kuasa Menjual Terhadap Penerimaan Negara Dalam Sektor Pajak Serta Bagi Para Pihak
a. Dampak  Penggunaan  Akta  Kuasa  Menjual  Terhadap  Penerimaan  Negara Dalam Sektor Pajak
Akta  Kuasa  Menjual  yang  berdiri  sendiri  hingga  saat  ini  masih  dipakai  oleh pihak-pihak  tertentu  sebagai  dasar  pembuatan  Akta  Jual  Beli  di  hadapan  PPAT  di kemudian hari.Akta ini tidak hanya digunakan untuk mewakili si pemberi kuasa atau si  penjual  pada  saat  tanda  tangan  Akta  Jual  Belinya  namun  sering  kali  digunakan untuk menghindari penerimaan negara dalam sektor pajak.Akta ini menurut peneliti dianggap  menutupi  kewajiban  pembayaran  pajak  dalam  satu  kali  transaksi  dimana
dalam  satu  kali  transaksi  jual  beli  tanah  diwajibkan  membayar  Pajak  Penghasilan dan Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan.
Wajib  pajak  di  sini  diberikan  kebebasan  sendiri  untuk  menghitung  jumlah pajak  yang  harus  dibayarkan.  Hal  ini  membuat  si  wajib  pajak  yang  harus menyetorkan Pajak Penghasilan (PPh) Final dan Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) dapat memperkirakan berapa harga transaksi yang harus ditulis agar  kewajiban  pajak  yang  disetor  seminimal  mungkin  atau  tidak  dicurigai  oleh pemungut pajak.
Nilai  transaksi  jual  beli tanah  di  sini  sangat  mempengaruhi  nominal  PPh  dan BPHTB  yang  disetorkan  kepada  negara.  Pajak  merupakan  sumber  terbesar penerimaan  negara,  PP  Nomor  34  Tahun  2016  beserta  aturan  pelaksananya,  fokus pada kewajiban penyetoran dan nominal PPh. Jika ternyata penyetoran kurang, maka harus  menyetorkan  kembali  kekurangannya.  Jika  wajib  pajak  tidak  bersedia,  maka akan diperiksa lebih lanjut sesuai dengan ketentuan perpajakan.
Akta  Kuasa  Menjual  dapat  dikatakan  sebagai  cara  penggelapan  pajak  dalam proses jual beli tanah atau sering disebut tax evasion karena tidak memenuhi syarat sahnya  perjanjian  berdasarkan  Pasal  1320  K.U.H.Perdata  di  mana  menyimpangi suatu  sebab  yang  halal .Tax  evasion merupakan  upaya  yang  dilakukan  untuk menghindari  pajak  (penghindaran  pajak)  atau  suatu  upaya  mencari  titik  kelemahan dalam ketentuan perundang-undangan perpajakan hingga dari perundangan tersebut yang  memungkinkan  untuk  dilakukannya  penghindaran  pajak  yang  dapat menghemat  besaran pajak yang  dibayarkan.  Akta  kuasa  menjual  merupakan tax evasion karena sebagai celah atau kelemahan dari PP Nomor 34 Tahun 2016 karena akta  kuasa  menjual  yang  berdiri  sendiri  tidak  memuat  nominal  harga  transaksi  jual beli tanah sehingga dapat dikatakan tidak terdapat kewajiban untuk membayar pajak penghasilan (PPh) final.
Akta  Kuasa  Menjual  yang  berdiri  sendiri  dapat  dikatakan  sebagai tax evasion karena  merupakan  upaya  yang  dilakukan  untuk  menghindari  pajak  secara ilegal  dengan  tidak  melaporkan  penghasilan  atau  melaporkan  tetapi  bukan  nilai transaksi  atau  nilai  penghasilan  yang  diperoleh  si  penjual  yang  sebenarnya.Nilai penghasilan  yang  dituliskan  adalah  nilai  seminimal  mungkin  sehingga  pajak  yang disetor juga seminimal mungkin tetapi tidak dicurigai oleh pemungut pajak.
Tax  evasion ini melanggar  hukum  sehingga  praktiknya  tidak  diperkenankan. Tindakan tax  evasion merupakan  kecurangan,  karena  wajib  pajak  berusaha  untuk merekayasa transaksi agar timbul biaya-biaya yang mengurangi penghasilan bahkan menyebabkan  kerugian. Tax  evasion merugikan  negara,  karena  nilai  pajak  yang dibayarkan  oleh  wajib  pajak  bukanlah  nilai  yang  seharusnya.Akta  Kuasa  Menjual yang  terindikasi tax  evasion berdampak  merugikan  negara  dimana  pemasukan negara menjadi tidak seharusnya.
Keberhasilan  pelaksanaan  pemungutan  pajak  dari  transaksi  jual  beli  tanah dan/atau  bangunan  terletak  pada  kesadaran  para  Wajib  Pajak  sendiri  dalam melaksanakan  kewajibannya  membayar  pajak.Pajak  dari  transaksi  jual  beli  tanah dapat dipergunakan sebagai alat agar pemanfaatan tanah diarahkan sedemikian rupa sehingga  kebijaksanaan  pertanahan  dapat  dilaksanakan  dengan  tepat.Pendaftaran tanah  selain  menjamin  pemilik  hak  atas  tanah,  juga  menjadi  dasar  bagi  sistem pengenaan  pajak  tanah  yang  amat  penting  bagi  pembiayaan  pembangunan infrastruktur (Wiratni Ahmadi, 2006).
Hasil dari pemungutan pajak itu sendiri dipakai untuk membiayai peningkatan pelayanan  kepada  masyarakat  atau  melakukan  pembangunan  infrastruktur  yang berguna  bagi  kesejahteraan  rakyat  banyak.Pembinaan  kepada  wajib  pajak  untuk menyampaikan  informasi  data  pajak  yang  benar,  lengkap  dan  jelas  memang  tidak mudah, karena sifat dari wajib pajak yang ingin menghindar dari pajak.Pelaksanaan pembayaran pajak agar berjalan tertib maka dibutuhkan koordinasi yang baik antara Badan  Pertanahan  Nasional,  Kantor  Pelayanan  Pajak,  BAPENDA  serta  PPAT sekaligus Notaris (Wiratni Ahmadi, 2006).
Penghindaran pajak secara langsung berdampak pada tergerusnya basis pajak, yang  mengakibatkan  berkurangnya  penerimaan  pajak  yang  dibutuhkan  oleh negara.Pembiaran  terhadap  praktik  penghindaran  pajak  dapat  mengakibatkan ketidakadilan dan berkurangnya efisiensi dari suatu sistem perpajakan. Penghindaran pajak  umumnya  dilakukan  melalui  skema  transaksi  yang  kompleks  yang  dirancang secara  sistematis  dan  umumnya  hanya  dapat  dilakukan  oleh  oknum  tertentu.  Hal inilah  yang  menimbulkan  persepsi  ketidakadilan,  di  mana  oknum  tersebut tampaknya  membayar  pajak  yang  lebih  sedikit  sedangkan  orang-orang  yang  patuh terhadap  peraturan  perundang-undangan  membayar  pajak  sesuai  dengan  yang seharusnya dibayar yakni mengikuti harga transaksi sebenarnya.
b. Dampak Penggunaan Akta Kuasa Menjual Bagi Para Pihak
Akta  Kuasa  Menjual  dalam  praktek  sering  digunakan  pihak-pihak  tertentu untuk  menguasai  tanah  sebesar-besarnya. Akta  kuasa  menjual  terus  menerus digunakan  untuk  penyelewengan.  Tanah  pertanian  yang  hanya  boleh  dimiliki  oleh orang-orang yang berdomisili sama dengan letak tanah tersebut dengan adanya akta kuasa menjual orang yang berdomisili di luar wilayah tanah tersebut dapat memiliki hak  atas  tanahnya  namun  kepemilikan  ini  ditutupi  dengan  akta  kuasa  menjual. Seiring berjalannya waktu banyak tanah pertanian yang terlantar atau tidak digarap karena  pemiliknya  berada  jauh  dari  letak  tanah  tersebut.  Tanah  pertanian  yang terlantar ini sesungguhnya tidak diperbolehkan oleh UUPA.
Si  penerima  kuasa  yang  memegang  akta  kuasa  menjual  dan  menganggapnya sebagai suatu alat bukti bahwa telah terjadi  peralihan hak atas tanah dari si pemberi kuasa  kepada  si  penerima  kuasa  apabila  secara  de  jure  bahwa  si  pemberi  kuasa tetaplah  si  pemilik  sekaligus  pemegang  hak  atas  tanah  karena  belum  ada  peralihan hak atas tanah secara sah menurut peraturan perundang-undangan. Kondisi de facto si pemberi kuasa ini tidak mempunyai hak apa-apa terhadap hak atas tanah tersebut karena si penerima kuasa telah membeli dan membayar dengan sejumlah uang untuk tanah tersebut. Inilah kelemahan dari penggunaan akta kuasa menjual sebagai “alat” untuk memiliki hak atas tanah tanpa mengikuti prosedur peraturan yang ada. Apabila suatu saat si pemberi kuasa mencabut Akta kuasa menjual tersebut maka si penerima kuasa sudah tidak mempunyai kewajiban apa-apa mengenai hal tersebut atau dengan kata  lain  tidak  dapat  melakukan  perbuatan  hukum  sebagaimana  tercantum  dalam akta kuasa menjual untuk mewakili si pemberi kuasa. Di sisi lain apabila si pemberi kuasa meninggal dunia maka kuasanya batal atau tidak dapat digunakan. Akta Kuasa Menjual  ini  bukanlah  Akta  Kuasa  Mutlak  sehingga  tidak  mengesampingkan  Pasal 1813 K.U.H.Perdata. Jadi Akta Kuasa Menjual yang berdiri sendiri ini dapat ditarik kembali oleh si pemberi kuasa, dengan meninggalnya si pemberi kuasa atau berada di bawah pengampuan.
Dampak penggunaan kuasa menjual terhadap para pihak lainnya yaitu apabila akta  kuasa menjual  tersebut  digunakan  jauh  di  kemudian  hari  oleh  penerima  kuasa maka harga jual atas tanah tersebut semakin meningkat sedangkan si pemilik tanah atau si penjual tidak tahu akan hal tersebut, maka di kemudian hari dapat merugikan si  penjual  yang  namanya  tercantum  dalam  sertipikat.  Apabila  di  kemudian  hari terdapat  masalah  pajak  terkait  Pajak  Penghasilannya  maka  yang  akan  diminta
klarifikasi  atau  keterangan  oleh  Kantor  Pelayanan  Pajak  adalah  nama  yang tercantum dalam sertipikat bukan si penerima kuasa.
Dapat  disimpulkan  dengan  adanya  penyimpangan-penyimpangan  yang disebutkan  di  atas,  maka  kuasa  dibuat  hanya  mengingat  kepentingan  pribadi  dan jelas  merugikan  kepentingan  masyarakat  luas,  karena  menyangkut  kepentingan orang banyak inilah maka kuasa yang telah terlanjur dibuat dan ternyata melanggar peraturan  perundang-undangan  itu  tidak  cukup  apabila  hanya  menjadi  batal  tetapi perlu dibatalkan (Djaja S. Melilea, 2008).

## D. Simpulan
Berdasarkan  uraian  pada  bab-bab  sebelumnya,  maka  dari  penelitian  ini  dapat disimpulkan  hal-hal  sebagai  berikut:  Kuasa  menjual  yang  berdiri  sendiri  dalam  transaksi jual  beli  tanah  penggunaanya  diperbolehkan  untuk  mewakili  si  pemberi  kuasa  karena alasan  tertentu  si  pemberi  kuasa  berhalangan  hadir  dan  selama  digunakan  dengan  itikad baik serta bukan merupakan kuasa mutlak untuk mengalihkan hak atas tanah sebagaimana tercantum dalam Instruksi Mendagri Nomor 14 Tahun 1982 tentang Larangan Penggunaan Kuasa  Mutlak  sebagai  Pemindahan  Hak  Atas  Tanah.  Kuasa  mutlak  yang  diperbolehkan yaitu  kuasa  yang  mengikuti  perjanjian  pokoknya  yaitu  Akta  Pengikatan  Jual  Beli.  Akta kuasa  menjual  berdiri  sendiri  di  sini menjadi  batal  demi  hukum  apabila  ada  itikad  buruk dari pembuatan akta itu sendiri misalnya untuk menghindari  pembayaran pajak peralihan hak  jual  beli  ( tax  evasion) atau  kepemilikan  tanah  seluas-luasnya  melebihi  ketentuan peraturan  perundang-undangan,  Akta  Kuasa  Menjual  dibuat  dengan  itikad  buruk  dan bertentangan dengan peraturan perundang-undangan maka menurut peneliti Akta Jual Beli di sini tidak sah atau dapat di batalkan.
Akta  Kuasa Menjual  dapat dikatakan sebagai cara penggelapan pajak dalam proses jual  beli  tanah  atau  sering  disebut tax  evasion.Tax  evasion merupakan  upaya  yang dilakukan  untuk  menghindari  pajak  (penghindaran  pajak)  atau  suatu  upaya  mencari  titik kelemahan  dalam  ketentuan  perundang-undangan  perpajakan  hingga  dari  perundangan tersebut  yang  memungkinkan  untuk  dilakukannya  penghindaran  pajak  yang  dapat menghemat  besaran pajak yang  dibayarkan.  Akta  kuasa  menjual  merupakan  celah  atau kelemahan dari PP Nomor 34 Tahun 2016 karena akta kuasa menjual yang berdiri sendiri tidak  memuat  nominal  harga  transaksi  jual  beli  tanah  sehingga  dapat  dikatakan  tidak terdapat  kewajiban  untuk  membayar  pajak  penghasilan  (PPh)  final.  Konsekuensi  dari penerapan self assessment system ini memberikan tanggungjawab besar pada Wajib Pajak yang  di  sini  diberikan  kebebasan  sendiri  untuk  menghitung  jumlah  pajak  yang  harus
dibayarkan  sehingga  seringkali  menimbulkan  ketidakjujuran  Wajib  Pajak  dalam menyetorkan  pajaknya.  Wajib  pajak  mempunyai  keinginan  yang  besar  untuk meminimalisir  pembayaran  pajaknya. Akta  Kuasa  Menjual  dalam  praktek  sering digunakan  pihak-pihak  tertentu  untuk  menguasai  tanah  sebesar-besarnya.  Apabila  suatu saat  si  pemberi  kuasa  mencabut  Akta  kuasa  menjual  tersebut  maka  si  penerima  kuasa sudah  tidak  mempunyai  kewajiban  apa-apa  mengenai  hal  tersebut  atau  dengan  kata  lain tidak  dapat  melakukan  perbuatan  hukum  sebagaimana  tercantum  dalam  akta  kuasa menjual untuk mewakili si pemberi kuasa. Di sisi lain apabila si pemberi kuasa meninggal dunia maka kuasanya batal atau tidak dapat digunakan.

## DAFTAR PUSTAKA
Alfis  Setyawan,  2016,  Tinjauan  Yuridis  Penggunaan  Surat  Kuasa  Jual  Terhadap Penjualan Objek Hak Tanggungan Dalam Penyelesaian Kredit Macet, Jurnal Selat, 4(1), 53-69 , Batam: Fakultas Ilmu Sosial dan Ilmu Politik Universitas Maritim Raja Ali Haji.
Bima  Satrio  Husodo,  2017,  Tinjauan  Yuridis  Pemungutan  Pajak  Penghasilan  Atas Transaksi  Jual  Beli  Hak  Atas  Tanah  dan/atau  Bangunan, Jurnal  Pandecta, 12(2), 208-224, Semarang: Universitas Negeri Semarang.
Budi  Ispiyarso, 2015,  Sandera Pajak Sebagai Alat Paksa Dalam Penagihan Utang Pajak (Studi Tentang Penegakan Hukum Pajak Melalui Sandera Pajak), Jurnal Masalah- Masalah  Hukum, 44(1),  69-77,  Semarang:  Fakultas  Hukum  Universitas Diponegoro.
Fanny Dewi Sukmawati, 2016, Pembayaran Pajak Penghasilan (PPh) dan Bea Perolehan Hak Atas Tanah Dan Atau Bangunan (BPHTB) Dalam Pengalihan Hak Atas Tanah Dan  Atau  Bangunan, Jurnal  Hukum, Malang:  Program  Studi  Kenotariatan Universitas Brawijaya.
H.  Adjie,  2013, Kebatalan  dan  Pembatalan  Akta  Notaris, Cetakan  II.Bandung:  PT. Refika Aditama.
H.  Achmad  Busro,  2011,  Kebebasan  Berkontrak  Dalam  Pandangan  Hukum  Progresif, Jurnal  Masalah-Masalah  Hukum, 40(2),  172-177,  Semarang:  Fakultas  Hukum Universitas Diponegoro.
Hidayatulloh  Adiansyah,  2018,  Tanggung  Gugat  Notaris  Atas  Ketidaksesuaian  Harga Transaksi  Jual  Beli  Tanah  Dan  Bangunan  Dengan  Harga  Sebenarnya, Jurnal Problematika Hukum, 2(2), 46-62, Bekasi: President University.
Jolanda  Marhel,  2017,  Proses  Pendaftaran  Peralihan  Hak  Atas  Tanah  Dalam  Perspektif Kepastian  Hukum, Jurnal  Masalah-Masalah  Hukum, 46(3),  249-256 , Semarang: Fakultas Hukum Universitas Diponegoro.
Leny  Kurniawati,  2018,  Akta  Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli  dan  Kuasa  Menjual Sebagai  Bentuk  Perlindungan  Hukum  Terhadap  Pembeli  Hak  Atas  Tanah, Jurnal Hukum  dan  Kenotariatan, 2(1), Malang:  Magister  Kenotariatan  Program Pascasarjana Universitas Islam Malang.
Lies  Ariany,  2010,  Pendapatan  Asli  Daerah  Dari  Sektor  Pajak  Dalam  Rangka Pelaksanaan  Otonomi  Daerah, Jurnal  Masalah-Masalah  Hukum, 39(3),  231-237, Semarang: Fakultas Hukum Universitas Diponegoro.
Melisa  Octavia  Panjaitan,  2013 , Analisis  Yuridis  Penggunaan  Kuasa  Mutlak  Dalam Pengikatan  Jual  Beli  Hak  Atas  Tanah, Gloria  Yuris  Jurnal  Hukum ,    1(3),
Pontianak: Fakultas Hukum Universitas Tanjung Pura.
Muhammad  Natsir  Asnawi,  2017 , Perlindungan  Hukum  Kontrak  Dalam  Perspektif Hukum  Kontrak  Kontemporer, Jurnal  Masalah-Masalah  Hukum, 46(1),  55-68, Semarang: Fakultas Hukum Universitas Diponegoro.
Nabitatus Sa’adah, 2014,  Kelemahan Penerapan Closed  List System Serta Implikasinya Dalam  Pemungutan  Bea  Perolehan  Hak  Atas  Tanah  Dan  Bangunan, Jurnal Masalah-Masalah Hukum, 43(1), 132-139, Semarang: Fakultas Hukum Universitas Diponegoro.
Paulus  Meldif  Dika  Pratama,  2017,  Akibat  Hukum  Akta  Kuasa  Menjual  Lepas  Yang Dibuat  Dalam  Pembuatan  Akta  Jurnal  Beli  Tanah  dan  Bangunan  Oleh  Notaris,
Jurnal  Akta, 4(4),  721-726,  Semarang:  Program  Studi  Magister  Kenotariatan Universitas Islam Sultan Agung.
Retna  Gumanti,  2012,  Syarat  Sahnya  Perjanjian  (Ditinjau  Dari  KUHPerdata), Jurnal Pelangi Ilmu, 05(01), Gorontalo: Universitas Negeri Gorontalo.
Taufiq  Utomo,  2017,  Perlindungan  Hukum  Terhadap  Penerima  Kuasa  yang  Aktanya Dicabut  Sepihak  Oleh  Pemberi  Kuasa, Jurnal  Hukum, Malang:  Program  Studi Kenotariatan Universitas Brawijaya.
Tjip  Ismail,  2011,  Implentasi  Pajak  Daerah  Dan  Retribusi  Daerah  Di  Era  Otonomi Daerah , Jurnal  Masalah-Masalah  Hukum ,  40(2), 256-262 ,  Semarang:  Fakultas Hukum Universitas Diponegoro.
Yanis  Maladi,  2012,  Dominasi  Negara  Sebagai  Sumber  Konflik  Agraria  Di  Indonesia,
Jurnal  Masalah-Masalah  Hukum, 41(3),  432-442,  Semarang:  Fakultas  Hukum Universitas Diponegoro.