## STRATEGI MANAJEMEN RISIKO PEMBIAYAAN MURABAHAH STUDI KASUS DI BTN SYARIAH YOGYAKARTA
Dr. Sumar’in Asmawi dan  Juliansyah, S.E, M.E

## Abstract
Awareness of the risks are well understood is an integral part of efforts to optimize the benefits of a business, especially in the business in the financial sector. The purpose of this study was to determine the risk management and strategies to deal with it in a murabaha financing in BTN Syariah  Yogyakarta.  Qualitative  approach  used  in  this  study.  While  the  data  obtained  through interviews,  observation,  and  documentation.  The  results  showed  that  the  management  of  risk  in murabahah  financing  in  BTN  Syariah  Yogyakarta  must  be  doing  by  minimize  the  risk  that happening, either ona precontractand postcontract. Mitigation pre-contract is done in compliance with Standard  Operating  Procedureset  of  internal  bank,  do  selecting  to  mudharib’s  candidate,  and feasibility  analysis  mudharib’s  candidate.  While  mitigating  the  risk  of  post-contract  is  used  a standard system with computer technology with sigma program.
Keywords : Risk Management and Murabahah finance

## A. Pendahuluan
Perbankan  Syariah  sebagai  sebuah  lembaga  keuangan  pada  dasarnya melakukan  tiga  kegiatan  pokok  meliputi  mrnghimpuh  dana, pemberian pembiayaan dan  memberikan  pelayanan  jasa  keuangan  lainya.  Dalam  aktivitasnya,  institusi  ini tidak lepas dari adanya risiko, sebagai konsekwensi dari proses bisnis yang di lakukan. Artinya tidak semua perencanaan mampu dijalankan sesuai harapan.
Risiko dalam konteks perbankan merupakan suatu  kejadian potensial, baik yang  dapat  diperkirakan  maupun  yang  tidak  dapat  diperkirakan  yang  berdampak negatif terhadap pendapatan dan permodalan bank. Risiko-risiko tersebut tidak dapat di  hindari,  tetapi  dapat  dikelola  dan  dikendalikan.  Oleh  karena  itu,  sebagaimana lembaga  perbankan  pada  umumnya,  bank  syariah  juga  memerlukan  serangkaian prosedur dan metodologi yang dapat di gunakan untuk mengidentifikasi, mengukur, memantau,  dan  mengendalikan  risiko  yang  timbul  dari  kegiatan  usaha  yang  disebut sebagai manajemen risiko. 1
1 Adiwarman A. Karim, Bank Islam Analisis Figh Dan Keuangan , (Jakarta;Raja Grafindo Persada, Edisike-3 2007) hal.225.
Proses  operasional  yang  di  jalankan  perbankan  syariah  pada  prinsipnya adalah  semua  mekanisme  yang  menghindari  sistem  bunga,  dan  mengedepankan prisip      Profit    and      Loss      Sharing.    Dalamaplikasinyaprinsip  Profit  and  Loss Sharing(PLS)  diaplikasikan  dalam  bentuk  produk  Mudharabah  dan  Musyarakah. Namun sering perkembanan lembaga keuangan syariah , produk ini dianggap terlalu berisiko  tinggi  dan  sulit  untuk  diaplikasikan.  Hal  ini  mendorong  para  cendekiawan dan praktisi perbankan syariah melakukan ijtihad untuk membuat produk baru, yang kemudian memunculkan salah satunya skim Murabahah.
Murabahah  merupakan  produk  pembiayaan  yang  menyatakan  harga perolehan dan margin keuntungan yang di sepakati oleh dua belah pihak. 2 Skim ini merupakan  produk  pembiayaan  yang  lebih  cenderung  digunakan  untuk  jenis pembiayaan konsumtif dangan waktu yang relatif pendek.
Skim murabahan sebagai produk barun tidak sedikit menimbulkan pro dan kontra .mereka yang setuju terhadap konsep ini berpendapat bahwa konsep mark up dalam murabahah bukanlah timbul karena tempo pinjaman , melainkan timbul akibat adanya  biaya-biaya  dalam  proses  pelayanan 3 .  Adapun  ulama  yang  kontra  terhadap skim ini menganggap produk Murabahah merupakan skim yang sama dengan bunga atau lebih mahal dari bunga,dan hal ini merupakan bentuk ekploitasi 4 .
Terlepas  dari  pro  dan  kontra  terhadap  murabahah,  skim  ini  merupakan model  pembiayaan  yang  sangat  populer  dalam  dunia  perbankan  Indonesia.  Hal  ini dikarenakan produk ini  dianggap sebagaiproduk yang mudah untuk diaplikasikan dan mempunyai risiko yang relatif kecil. Namun bagaimanapun, produk murabah ternyata tidak sepenuhnya bebas risiko, risiko pembiayaan tidak sepenuhnya dipengaruhi  oleh jenis produk tapi juga sangat tergantung dari nominal, waktu pembiayaan dan variabel lain. Salah satu produk Murabahah yang dianggap memiliki risiko yang relatif tinggi adalah Kebutuhan Pemilikan Rumah (selanjutnya di sebut KPR Syariah).
Hadirnya produk KPR Syariah merupakan sebuah solusi dalam memberikan pembiayaan yang adil pada masyarakat. Berkaca pada produk KPR konvensensional, fluktuasi tingkat suku bunga yang cenderung mengalalami peningkatan dari waktu ke
2 Ardiwarman A.Karim, Bank Islam Analisis Fiqhdan Keuangan , hal.115.
3 Marvyn K. Lewis Dan Latifa M. Abgaoud, Perbankan Syariah, Prinsip, Praktik dan Prospek ,Terj.
Burhan Subrata, (Jakarta:Serambi Ilmu Semesta, 2007), hal 75.
4 Ibid, Adiwarman Karim, hal. 118
waktu  menjadikan  besaran  pembayaran  juga  mengalami  peningkatan.  Dengan  KPR Syariah  hal  tersebut  dapat  di  hindari,  dimana  harga  dan  besarnya  angsuran  sudah ditetapkan diawal perjanjian.
Kebutuhan  Pemilikan  Rumah  (KPR  Syariah)adalah  pembiayaan  jangka panjang yang di berikan oleh bank baik bekerjasama dengan pengembang (developer) maupun  yang  dilakukan  secara  independen,  untuk  memberikan  kemudahan  bagi nasabah  agar  memiliki    rumah  sendiri  dengan  pembayaran  sistem  angsuran  kepada bank  dan  menggunakan  akadMurabahah.Dalamaplikasinya,  produk  ini  merupakan produk pembiayaan yang memiliki risiko relatif besar. Berdasarkan hasil wawancara dengan  pihak  manajemen  BTN  Syariah,risiko  finasial  yang  meliputi  risiko  kredit akibat  kegagalan  pembayaran  pada  saat  waktu  jatuhtempo,  risiko  pasar  yang  timbul akibat pergeseran harga, risiko  operasioanal dan risiko hukum adalah beberapa risiko besar  yang  harus  mampu  dikelola  oleh  pihak  perbankan  dalam  pembiayaan  KPR Syariah.
Risiko pasar dalam pembiayaan KPR ini berkaitan dengan pergeseran harga dan tingkat suku bunga.Dalam konteks ini, biasanya perbankan syariah menggunakan suku  bungga  patokan  ( benchmark  rate )  untuk  menilai  (menentukan  harga)  beberapa instrumen  keungan.  Terutama  dalam  kontrak  pembiayaan  murabahah. Mark–up ditentukan dengan menambah risiko primium  pada suku bunga patokan. Karena hal inilah,  jika  suku  bunga  yang  menjadi  patokan  berubah, mark-up dalam  kontrak berpendapatan  tetap  yang  sudah  diberjalan  tidak  dapat  disesuaikan  ulang.  Sebagai akibatnya,  perbankan  syariah  menghadapi  risiko  karena  pergerakan  tingakat  suku bunga di pasar. 5
Besarnya  risiko  keuangan  yang  timbul  dari  produk  pembiayaan  KPR ternyata  tidak  justru  membuat  pihak  perbankan  mempersulit  atau  menghindari pemberian pembiayaan dengan model ini. Masih di temukan perbankan nasional yang menjadikan produk pembiayaan KPR ini sebagai salah satu produk andalan, dimana salah satu perbankan yang di maksud adalah Bank Tabungan Negara (BTN) Syariah.
BTN Syariah merupakan salah satu unit usaha syariah dari Bank Tabungan Negara.  Bank  Tabungan  Negara  (BTN)  adalah  lembaga  keungan  perbankan  yang
5 Tariqullah  Khan  and  Habib  Ahmed, Manajemen  Risiko  Lembaga  Keuangan  Syariah , Terj.Ikhwan  Abidin Basri (Jakarta: Bumi Aksara,2008), hal. .56
mempunyai peranan yang sangat besar dalam percepatan pembangunan perumahan. BTN  telah  berkiprah  di  bidang  jasa  KPR  sejak  tahun  1953  dan  pada  tahun  1974 melalui  penetapatan    pemerintah,  BTN  ditunjuk  sebagai  bank  milik  pemerintah dengan penekanan usaha pada sektor tabungan dan lembaga pembiayaan perumahan. Pada  tahun  2002  BTN  berubah bentuk  menjadi  Persero  dan  ditunjuk  sebagai bank umun dengan fokus pembiayaan perumahan tanpa subsidi.
Awal  tahun  2005,  BTN  memulai  pangsa  pasar  syariah  dengan  membuka unit usaha syariah bernama BTN syariah dibeberapa kota dansalah satunya adalah di Yogyakarta.  KPR  yang  selama  ini  menjadi  brand  image  PT  BTN  (persero)  tetap dijadikan  bisnis  andalan  BTN  Syariah,  dengan  menerapkan  prinsip  pembiayaan rumah sesuai syariah , dengan akad Murabahan.
BTN  Syariah  sebagai  salah  satu  perbankan  syariah  yang  mempunyai  core bisniss  properti  (perumahan)  di  pandang  menarik  karena  selain  berani  mengambil risiko  dalam  bisnis  ini,  pangsa  pasar  bisnis  properti  yang  di  jalankan  BTN  Syariah juga pada pangsa pasar menengah kebawah 6 ,artinya BTN lebih fokus pada bisnis ritel yang lebih menyentuh masyarakat bawah. Sementara dilain pihak perbank lain hanya berani  untuk  mendekati  pasar  koperasi.  Hal  ini  membuktikan  komintmen  BTN Syariah sebagai lembaga perbankan yang sangat penduli pada masyarakat luas.
Praktik  pembiayaan  KPR  Syariah  di  BTN  Syariah  pada  prinsipnya  dapat diterapkan  dalam  dua  bentuk  akad  pembiayaan  yakni  pembiayaan  murabahah  dan pembiayaan  Istisna.’  Peneliti  memfokuskan  penelitian  ini  pada  praktik  pembiayaan KPR  Syariah  dengat  akad  murabahah,  hal  ini  dengan  alasan  bahwa  sampai  saat  ini praktik  pembiayaan  KPR  yang  dijalankan  BTN  Syariah  di  dominasi  pada  akad murabahah.  Berdasarkan  hasil  wawancara  peneliti  dengan  financing  Service  BTN Syariah,  persentase  pembiayaan  KPR  dengan  akad  murabahah  mencapai  98%  lebih dan sisanya dilakukan dalam aplikasi KPR Syariah dilaksanakan dengan akad Istisna.’
Berdasarkan  pemaparan  diatas  maka  penulis  merumuskan  permasalahan dalam  penelitian  ini  adalah  “Bagaimnana  Srategi  Manajemen  Risiko  Pembiayaan Murabahah yang dilakukan BTN Syariah Yogyakartadalam produk KPR Syariah”?
6 Muhammad Syafi’i Antonia, Bank Syariah:Dari Teori dan Praktek ,Cet. 1(Jakarta:Gema Insan Press,2001) hal 25

## B. Telaah Pustaka
Skim  murabahah  dalam  aplikasi  perbankan  ternyata  tidak  sepenuhnya digunakan  dalam  bentuk  pembiayaan  konsumtif  jangka  pendek,  namun  juga digunakan  dalam  aplikasi  yang  lain.  Produk  kpr  syariah  yang  dilakukan  oleh  btn syariah merupakan salah satu bukti dimana produk murabahah juga digunakan untuk pembiayaan  jangka  panjang  yang  bersifat  konsumtif.hal  ini  menjadikan  risiko  yang ditanggung  dalam  produk  ini  menjadi  lebih  kompleks  dan  memerlukan  manajemen yang handal dalam menanganinya.
Penulis  dalam  penelitian  ini  mencoba  untuk  melakukan  penelitian  secara mendalam  tentang  strategi  manajemen  risiko  khususnya  dengan  mengambil  kasus pada  btn  syariah  yogyakarta  pada  produk  KPR  syariah  yang  menggunakan  akad murabahah .  Berdasarkan  kajian  pustaka  dan  temuan  literatur  yang  dilakukan  penulis, dalam penelitian sebelumnya penulis belum pernah menemukan penelitian yang sama dengan penelitian yang akan penulis angkat.
Dari  hasil  penelusuran  yang  akan  dilakukan  penulis,  ada  beberapa  tulisan ilmiah  dan  tesis  yang  bisa  dijadikan  pembanding  sekaligus  referensi  yang  sangat penting untuk mendukung penelitian ini. Buku karya abdullah saeed yang membahas sistem alternatif perbankan syariah yang menggunakan sistem bebas bunga (interes free banking); termasuk  kajian  fiqh  dan  historis  sistem mudharabah,  musyarakah dan murabahah yang  dipraktikkan  dalam  pembiayaan  perbankan  syariah. 7 dalam  tulisan tersebut,  abdullah  saeed  secara  tegas  melakukan  kritik  terhadap  konsep  dan  prodak perbankan  syariah.lewis  dan  algoud  juga  menulis  tentang  perbankan  syariah  dalam sudut pandang prinsip, praktik dan prospek.
Kajian  tentang  praktek  pembiayaan  di  perbankan  syariah  diperoleh  dalam buku  manajemen pembiayaan  bank    syariah oleh  Muhammad  yang  membahas  tentang ruang  lingkup  pembiayaan  syariah  yang  dilakukan  perbankan  syariah  dalam menyalurkan  pinjamannya.  Isi  buku  ini  yang  mendukung  penelitian  adalah  teknis pembiayaan di perbankan syariah dasar analisis arus kas (cash flow) pada pembiayaan syariah  dan  analisa  kelayakan  pembiayaan  yang  dilakukan  oleh  bank  syariah.namun dari  semua  buku  yang  ditemukan  ini  belum  membahas  terperinci  tentang pengaruh
28 Abdullah  Saeed, Bank  Islam dan Bunga,  Studi  Kritis  Larangan  Riba  dan  Interpretasi kontemporer. Penerjemah: M. Ufuqul Mubin. (Pustaka Pelajar: Jakarta, 2004 )
strategi  manajemen  risiko  pembiayaan murabahah yang  karakteristik  pembiayaannya dalam tempo waktu jangka panjang.
Tesis  yang  disusun  oleh  Iskandar  (2009)  yang  berjudul  manajemen  risiko pembiayaan musyarakah pada  bank  pembangunan  daerah  (BPD)  aceh  syariah  cabang Lhokseumawe periode 2007-2008 menjelaskan dengan mendetail strategi menajemen risiko  pembiayaan musyarakah yang  diterapkan  BPD  Aceh    syariah  meliputi  sebuah kegiatan  yang  sangat  komperhensifndaan  sebagai  bentuk  penerapan  prinsip prudent dalam  menjalankan  bisnis  perbankan.  Dalam  temuannya  Iskandar  mengungkapkan bahwa  setidaknya  terdapat  5  (lima)  risiko  yang  harus  dikelola  oleh  pihak  bpd  aceh syariah  dalam  pembiayaan musyarakah yakni  risiko  pembiayaan,  risiko  kepatuhan, risiko legalitas, risiko operasional dan risiko pasar. Kelima risiko tersebut merupakan risiko  potensial  yang  harus  mampu  dikelola  oleh  pihak  manajemen  dalam memberikan pembiayaan  dengan akad musyarakah.
Tesis yang ditulis oleh Wasilul Chair (2008) dengan judul manajemen resiko  pada  pembiayaan mudharabah di  bank  syariah  yogyakarta  (studi  atas bank  muamalat  indonesia,  bank  tabungan  negara  syariah  dan  bank  syariah populer)  menunjukkan  bahwa  bank  syariah  di  yogyakarta  memiliki  sistem manajemen  dalam  memperkecil  risiko  pada  pembiayaan mudharabah yaitu awal/sebelum  akad  pembiayaan,  dalam  perjalanan  akad  hingga  setelah akad/setelah  dana  direalisasikan.  Pada  awal/sebelum  akad  bank  syariah yogyakarta memastikan kelengkapan dan administrasi, dalam perjalanan akad bank  syariah  menganalisis  dengan  prinsip  5c,  sedangkan  sesudah  akad  bank syariah mengukur, mengawasi/monitoring dan mengendalikan resiko.
Penelitian  yang  terkait  dengan murabahah penulis  temukan  pada tulisan  anita  rahmawaty  dalam  tesisnya  yang  berjudul  kontroversi  status keabsahan murabahah dalam perbankan syariah, telaah atas penerapan produk di bank muamalat semarang 8 . Dari hasil penelitian tersebut ditemukan bahwa kurang  dari  90%  pembiayaan yang  dijalankan pada  tahun  1997  hingga  tahun 1998  adalah  didominasi  praktik  pembiayaan murabahah, dimana  praktik
29 Qi Mangku Bahtullah dalam Anita Rahmawaty, Kontoversi Status Keabsahan Murabahah dalam Perbankan Syariah, Telaah atas  penerapan Produk di Bank Muamalat Semarang (Perpustakaan UIN Yogyakarta 2006).
murabahah ini mendapatkan kritik dan dianggap tidak halal dan masih harus ditinjau kembali keabasahannya.
Penelitian  yang  dilakukan  oleh  Qi  Mangku  Bahjatulloh  dalam tesisnya  yang  berjudul  pembiayaan murabahah dalam  wacana  fiqh  dan perbankan syariah (2007) menunjukan bahwa penetapan harga jualpembiayaan murabahah yang  dinilai  lebih  tinggi  dibanding  dengan  harga  jual  konvensional  yang berbasis  bunga  karena  dalam  praktiknya,  pengambilan  margin  yang  lebih  tinggi dianggap mampu mengantisipasi naiknya suku bunga dan inflasi.
Tesis  yang  ditulis  oleh  Syaparuddin  (2007)  yang  berjudul  kritik-kritik Abdullah Saeed terhadap praktik pembiayaan murabahah menemukan bahwa Abdullah Saeed  dengan  tegas  menggugat  praktik  pembiayaan murabahah karena  dianggap adanya  kesenjangan  antara  teori  dan  praktik  dan  dianggap  sebagai  bentuk  bunga terselubung. Adapun hal-hal lain yang dikritik dari praktik murabahah adalah 1) harga jual murabahah itu lebih tinggi 2) adanya nilai waktu luang dalam murabahah 3)tidak adanya  batas  keuntungan  maksimal  dalam murabahah  4) kontrak  jual  beli  dalam murabahah hanya formalistic belaka.

## C. Metode Penelitian
Penulis  dalam  melakukan  penelitian  ini  menggunakan  jenis  penelitian lapangan (field  research) yaitu  suatu  penelitian  yang  dilaksanakan  secara  intensif, terperinci  dan  mendalam  dengan  cara  kualitatif.  Penelitian  kualitatif  atau  penelitian naturalistic adalah  penelitian  yang  bersifat  atau  memiliki  karakteristik,  dinyatakan dalam  keadaan  sewajarnya  atau  sebagaimana  adanya  ( natural  setting), dengan  tidak merubahdalam bentuk simbol-simbol atau bilangan. Penelitian ini mengeksplorasikan bagaimana  strategi  manajemen  risiko  pada  skim  pembiayaan Murabahah yang dilakukan oleh BTN Syariah Yogyakarta pada produk KPR Syariah?
Data yang digunakan dalam penelitian ini ada dua sumber, yakni data primer dan sekunder. Data yang bersifat primer dalam penelitian ini adalah data yang berasal dari hasil observasi, interview atau wawancara dan dokumentasi. Hasil dari ketiga data tersebut  dijadikan  sumber  primer  oleh  peneliti  karena  jenis  penelitian  ini  adalah penelitaian lapangan (field research).
Sedangkan  data  yang  bersifat  sekunder  adalah  yang  diambil  dari  tulisan- tulisan atau buku-buku yang secara tidak langsung berkaitan dengan tema atau teori yang  diteliti.  Terutama  buku-buku  yang  berhubungan  dengan  manajemen  risiko duniaperbankan dan buku yang terkait dengan skim Murabahah.

## D. Temuan Lapangan dan Pembahasan

## 1. Identifikasi Risiko
Proses  identifikasi  dan  penilaian  risiko  yang  dilakukan  manjemen  BTN Syariah  merupakan  bagian  yang  tidak  dapat  dipisahkan  dari  sistem  dan  mekanisme pengkajian  risiko.  Karena  bagaimana  pun,  ketika  karyawan  melakukan  proses pengkajian risiko, maka secara tidak langsung pihak karyawan juga harus melakukan identifikasi dan penelitian terhadap risiko baik secara keseluruhan maupun dari setiap jenis resiko.
Pada  bagian  ini,akan  dipaparkan  potensi  risiko  yang  di  dominan  dari  tiap jenis  resiko  yang  menjadi  pertimbangan  dari  pihak  manajemen  BTN  Syariah  dalam proses  pembiyaan  KPR  Syariah.  Berdasarkan  hasil  wawancara  dengan  pihak karyawan BTN Syariah Yogyakarta Risiko yang paling diperhitungkan adalah terkait tentang risiko pembiayaan.
Risiko  pembiyaan  merupakan  risiko  yang  timbul  akibat  ketidakmampuan nasabah  untuk  mambayar  kembali  pokok  dan  margin  yang  telah  ditetapkan  dalam proses  jual  beli  merubahah.  Dalam  pembiyaan  ini,jumlah  pokok  margin  telah ditentukan di awal abad angsuran dan pendapatan yang di peroleh bank akan bersifat tetap.  Setidaknya  ada  tiga  hal  yang  menyebabkan  timbulnya  resiko  pembiayaan meliputi kegagalan pembayaran, hiden Information, moral Hazard.
Menurut  indra  salah  satu  pegawai  bagian  pembiayaan  di  BTN  Syariah Yogyakarta  menjelaskan,  risiko  pembiayaan  di  anggap  sebagai  risiko  yang  paling potensial  bila  di  bandin  dengan  risiko  lainnya.  Hal  ini  disebabkan  karena  jangka waktu yang di berikan kepada nasabah dalam pembiayaan jenis ini yakni maksimal 15 ( lima belas) tahun dengan total angsuran 180 kali. Kegagalan pengelolaan risiko ini akan berdampak pada risiko lain seperti risiko likwiditas dan pendapat bank.
Lebih  lanjut  Menurut  Indra  tingkat  komitmen  nasabah  untuk mengembalikan pembiyaan ini baru dapat  diukur setelah pembiyaan berjalan diatas
2(dua)  tahun.  Artinya  dalam  satu  dua  tahun  awal,  hampir  tidak  ada  nasabah  yang mengalami  keterlambatan  atau  kegagalan  bayar.  Namun  setelah  tahun  kedua,  pihak bank  baru  dapat  melihat  kemampuan  komitmen  nasabah  secara  pasti.  Pihak manajemen  sendiri  mengasumsikan  tidak  lebih  dari  5%  untuk  membiayai kemungkinan kegagalan bayar oleh nasabah dalam produk ini. Artinya sampai saat ini lebih  dari  95%  nasabah  mempunyai  komitmen  yang  tinggi  untuk  membayar pembiayaan  yang  diberikan  bank.  Berdasarkan  NPF  (Non  Performing  Finance) sampai  saat  ini  BTN  Syariah  masih  dalam  tahapan  normal.  Berdasarkan  hasil wawancara  dengan Fincing  Servis (red:Indra)  NPF  BTN  Syariah  dalam  tiga  tahun terakhir ini rata-rata sebesar 4,3%.
2. Proses Manajemen Risiko Pembiayaan
Manajemen  risiko  dimaknai  sebagai  seperangkkan  prosedur  yang  harus dilalui dalam sebuah proses kerja,dalam hal ini mengenai prosedur pembiayaan KPR Syariah  dengan  akad  murabahah.Seperti  halnya  di  bank  syariah  lainnya,bahwa prosedur  prosedur  pembiayaan  murabahah  di  BTN  Syariah  harus  melalui  beberapa tahapan.Hal ini sebagai upaya untuk mengurangi risiko yang mungkin terjadi dalam proses pembiayaan.
Menganalisis  risiko  pembiayaan  merupakan  salah  satu  tugas  yang dibebankan  pada  Financing  Service  atau  Accont  Officer  (AO).  Berdasarkan  hasil wawancara dengan  Ata  Nasrullah,  Financing  Service  BTN  Syariah Yogyakarta menjelaskan bahwa AO memegang peranan penting dalam mendukung keberhasilan dan  pencapaian  proses  pembiayaan.  Prinsip  kehatian-hatian  (prudent)  dalam menyalurkan pembiayaan merupakan landasan utama yang harus di pegang oleh AO dalam melakukan analisis risiko. Hal ini sebagai upaya untuk menjaga kesehatan bank dan memperbaiki kinerja perusahaan.
Lebih  lanjut  Menurut  Ata  dalam  upaya  menjaga  profesionalisme  para Accont  officer  (AO)  atau  yang  juga  di  istilahkan  sebagai  Financing  Servicer,setiap AO  di  berikan  kemampuan  khusus  dan  spesifikasi  untuk  menganalisis  jenis pembiayaan.  Dari  3  (tiga  )  AO  yang  bertugas  di  BTN  Syariah  Cabang Yogyakarta,setiap orang di bekali dengan pembiayaan jual beli,Modal kerja dan sewa.
Pada  dasarnya  manajemen  risiko  pembiayaan  murabahah  di  BTN  Syariah khususnya produk KPR Syariah sudah terprogram. Artinya perusahaan sendiri sudah
mempunyai  SOP(Satuan  Operasional  Prosedur)  sendiri  sebagai  tuntutan  bagi  para AP  dalam  menganalisis  setiap  risiko  pembiayaan.  Namun  dalam  aplikasi dilapangan,seringkali  SOP  masih  bersifat  fleksibel,menyesuaikan  kondisi  lapangan. Artinya,SOP  tersebut  bukanlah  harga  mati  yang  bersifat  kaku.  Setiap  AO  diberikan wewenang  dan  kepercayaan  penuh  untuk  melakukan  analisis  dan  penilaian  risiko pembiayaan  dengan  catatan  profesionalisme  dan  prinsip  kehatian-hatian  (prudent) harus dikedepankan dan melihat esensi dari pembiayaan itu sendiri.
Prosedur dan tahapan menganalisis risiko yang diterapkan di BTN Syariah Yogyakarta  khususnya  pada  produk  KPR  Syariah  ,merupakan  bagian  terpenting sebagai  strategi  manajemen  risiko.  Penting  nya  prosedur  dan  tahapan  analisis  risiko menjadi tolak ukur penentukan hasil dan pencapaian target pembiayaan.
a. Kebijakan dan Prosedur Pembiayaan KPR akad Murabahah
Produk pembiayaan kepemilikan rumah merupakan salah satu produk yang diperuntukkan bagi pemohon atau calon nasabah yang memenuhi persyaratan dengan tujuan pembiayaan komersil, berdasarkan prinsip murabahah untuk pembelian rumah dan atau berikut tanah. Berdasarkan hasil wawancara dengan Indra salah satu pegawai BTN  Syariah  menjelaskan  bahwaProduk  KPR  yang  dikelola  BTN  Syariah  pada prinsip  nya  terdiri  dari  dua  model  produk,yakni  produk  pembiayaan  KPR  BTN  iB dan Produk pembiayaan KPR Indensya BTN iB. Kedua jenis produk ini merupakan produk yang diperuntukkan dengan akad Murabahah.
Pembiayaan  KPR  BTN  iB  diperuntukkan  bagi  pemohon/calon  nasabah yang memenuhi persyaratan dengan tujuan penggunaan untuk membeli rumah,rumah ruko,apartemen  dan  jenis  rumah  tinggal  lainnya.  Pembiayaan  KPR  BTN  iB berdasarkan  prinsip  Murabahah,dimana  harga  jual  didapatkan  dari  total  harga  beli dan margin (harga jual=margin).
Sedangkan  pembiayaan  KPR  Indensnya  BTN  iB  di  peruntukkan  bagi pemohon/calon  nasabah  yang  memenuhi  persyaratan  dan  dengan  tujuam penggunaan  untuk  membeli  tanah  dan  rumah  dari  Bank,yang  di  bangun  oleh pengembang  berdasarkan  pesanan  dari  Nasabah,dimana  pengembang  telah bekerjasama dengan bank dalam hal penyediaan pembiayaaan KPR  Indens nya BTN iB.
Setidaknya  terdapat  beberapa  keunggulan  dan  manfaat  kedua  produk  ini. Adapun keunggulan yang di maksud meliputi :
a. Angsuran tetap sampai lunas
b. Maksimal  pembiayaan  KPR  BTN  Ib  yang  di  dapat  di  berikan  adalah  80% untuk nasabah non kolektif dan sebesar 90% unyuk nasabah kolektif.
c. Jangka waktu pembiayaan maksimal sampai dengan 15( lim belas) tahun.
d. Lokasi rumah,rumah ruko,apartemen dan jenis rumah tinggal lainnya bebas di pilih oleh nasabah.
e. Margin bersaing
f. Persyaratan mudah dan fleksibel
g. Pelunasan di oercepat tidak dikenakan penalti
h. Berdasarkan prinsip syariah.
Pembiayaan  KPR  BTN    syariah  memberikan  fasilitas  pembiayaan murabahah dengan jangka waktu pembiayaan maksimal 15 (lima belas) tahun dengan masa  angsuran  perbulan  selama  180  kali.Dalam  produk  ini  pihak  BTN  Syariah mendapatkan  imbalan  berupa  margin  keuntungan  dari  selisih  harga  jual  dan  harga beli rumah dari developer atau perorangan. Perhitungan margin keuntungan tersebut menggunakan  perhitungan  sistem  flat.  Pembebanan  margin  keuntungan  terhadap nilai pokok pinjaman yang bersifat tetap tanpa dipengeharui menurunnya jumlah nilai pokok pinjaman tersebut.
Pemohon dapat mengajukan rumah yang di pilih sendiri untuk dibiayai  baik berupa  rumah  milik  developer  maupun  rumah  lama  (rumah  secound)  milik perorangan. Rumah yang di biayai tersebut harus memiliki sertifikat baik berupa hak guna,hak milik,maupun hak milik tas suatu rumah susun dengan luas tanah minimal 60  m2  dan  luas  bagunannya  memenuhi  aspek  teknis  bangunan.  Pada  saat  akad pembiayaan,rumah  yang  dibiayai  harus  dalam  kondisi  layak  huni  serta  dilengkapi fasilitas berupa aliran air dan listrik yang telah berfungsi dengan baik.
Rumah  tersebut  terletak  di  daerah  pemukiman  sesuai  RUTRK  (Rencana Umum Tata Ruan Kota) yang sudah di lengkapi dengan saran prasarana lingkungan serta bebas bahaya banjir. Khusus untuk rumah tinggal yang berada di luar kawasan perumahan,berlaku  ketentuan  jalan  lingkungan  depan  rumah  minimal  dapat  dilalui kendaraan  roda  empat.  Dalam  pembiayaan  KPR  BTN  Syariah,rumah  yang  di  beli
nasabah  menjaadi  agunan  untuk  bank  sehingga  letaknya  harus  memenuhi  penilaian berupa kemudahan untuk di jual kembali dan mudah di jangkau.
Pada  saat  pemohon  mengajukan  permohonan  pembiayaan,setelah  mengisi aplikasi  permohonan  serta  dokumen  kelengkapan  biaya,  pemohon  harus menyediakan uang muka yng besarnya di tetapkan oleh BTN Syariah dan di setujui oleh  nasabah.  Biasanya  besarnya  uang  muka  sebesar  10-20%  dari  harga  beli  rumah yang akan dibiayai. Uang muka tersebut (urbun) harus di bayar terlebih dahulu oleh pemohon pada bank sebagai salah satu syarat yang harus di penuhi pemohon untuk memperoleh fasilitas pembiayaan yang murabahah dari BTN Syariah.
Apabila  terjadi  perubahan  atau  pembatalan  pesanan  dari  pihak  pemohon, maka pihak BTN syariah dapat pempergunakan urbun tersebut sebagai ganti rugi atas biaya yang telah di keluarkan pihak bank. Pembebanan urbun tersebut selain sebagai uang  muka,  urbun  juga  merupakan  bukti  keseriusan  bagi  calon  pemohon  untuk mengajukan pembiayaan.
Risiko merupakan masalah alamiah yang terjadi dalam setiap aktifitas bisnis. Setiap  usaha  yang  mengharapkan  keuntungan  pasti  dibebankan  risiko.dalam menghadapi risiko setidaknya ada beberapa alternatif bisa dipilih oleh manajer.
Demikian  pula  halnya  yang  terjadi  dalam  bisnis  perbankan,  BTN  syariah sebagai  sebuah  intitusi  bisnis  perbankan  dalam  memberikan  pembiayaan  khususnya dengan  akad  murabahah  pada  produk  KPR  syariah  juga  mempunyai  risiko.  Dalam menghadapi  risiko,  pihak  manajemen  BTN  syariah  setidaknya  mengambil  3  (tiga) langkah. Adapun ketiga langkah yang dimaksud meliputi:
a. Pengendalian atau pengelolaan risiko ( Risk Control )
Pengendalian risiko dilakukan dengan menerima risiko pada tingkat tertentu dengan  melakukan  tindakan  untuk  mengurangi  dan    mengendalikan  risiko melalui peningkatan kontrol, kualitas proses serta aturan yang  jelas terhadap pelaksanaan aktifitas dan risikonya.
b. Pengalihan risiko ( Risk Transfer )
Pengalihan  hal  ini  dilakukan  dengan  mengalihkan  risiko  pada  pihak  lain.
Kosekwensinya  terdapat  biaya  yang  harus  dikeluarkan  atau  berbagi  profit dengan pihak lain.
c. Menghindari risiko ( Risk Avoidance )
Keputusan untuk tidak melakukan suatu aktivitas bisnis merupakan cara yang paling mudah, namun hal ini merupakan keputusan yang tidak strategis dalam usaha  mengharapkan  keuntungan.  Keputusan  untuk  menghindari  risiko tentunya juga merupakan pilihan untuk tidak mengambil profit dalam bisnis.
Ketiga  pilihan    yang  di  ambil  pihak  manajemen  dalam  menghadapi  risiko tersebut,  amplikasinya  diterapkan  bedasarkan  beberapa  pertimbangan  diantaranya besar kecilnya risiko, tipe risiko dan kemampuan pihak manajemen untuk mengelola risiko  tersebut.  Selanjutnya  praktik  dan  amplikasi  dalam  menghadapi  risiko  akan dibahas secara satu persatu.
b. Pengendalian atau Pengelolaan Risiko (Risk Control ) Pembiayaan Murabahah Pengendalian  atau  pengelolaan  risiko  merupakan  salah  satu  alternatif  yang dipilih  pihak  manajemen  terhadap  potensi  risik  yang  timbul  dari  sebuah  aktufitas bisnis.  Pilihan ini  merupakan  bentuk  kecekapan  dan  kemampuan  pihak  manajemen untuk  mengelola  risiko  dalam  upaya  untuk  menghasilkan  keuntungan  sesuai  tujuan dari aktivitas bisnis yang dijalankan. Praktik pengendalian risiko ini tercermin dalam aplikasi prosedur manajmen risiko yang diterapkan oleh pihak manajemen dari setiap pembiayaan.
Proses  menerapkan  manajemen  risiko  yang  diberlakukan  di  BTN  syariah menurut peneliti merupakan sebuah proses yang salig terkait dan mempunyai ruang lingkup  yang  sangat  komperhensif  dan  luas.  Hal  ini  mengingatkan  pentingnya manajemen risiko dalam meningkatkan pendapatan bank itu sendiri.
Penerapan  manajemen  risiko  yang  diterapkan  oleh  pihak  BTN  syariah sesungguhnya  tidak  lepas  dari  3  (tiga)  hal  penting  meliputi  sistem  yang  diterapkan (alat dan teknologi), user (pihak yang menerapkan) serta waktu (time ) yang dijadikan patokan.  Tiga  hal  ini  merupakan  satu  kesatuan  yang  menjadi  bukti  profesionalisme sistem  manajemen  risiko  dalam  sebuah  pembiayaan  di  BTN  syarian  Cabang Yogyakarta.
Pembiayaan  murabahah  KPR  syariah  merupakan  jenis  pembiayaan  jangka panjang  ( long  time )  yang  sangat  rentan  terhadap  risiko  pembiayaan.  Kegagalan pembayaran  ansuran  oleh  nasabah  salah  satu  nya  disebabkan  oleh  bentuk  prilaku moral  hazard.  Prilaku  ini  disebabkan  oleh  kekaburan  informasi  ( advanseselection ) tentang nasabah.
Oleh  itu,  dalam  upaya  untuk  menghindari  timbulnya  kekaburan  informasi (advanse selection ) dan kegagalanPembayaran angsuran, pihak manajemen BTN syariah menerapkan  prosedur  manajemen  risiko  pembiayaan  yang  terdiri  dari  seksi  awal, analisis pembiayaan dan monitoring.
1) Seleksi awal
Tahapan  seleksi  merupakan  tahapan  awal  dalam  proses  pembiayaan  KPR syariah.  Tahapan  ini  bertujuan  untuk  menghindari  kekaburan  informasi  tentang nasabah  dan  usaha  bisnis  yang  di  jalankan  calon  nasabah.  Dalam  tahapan  ini dilakukan  analisis  mendalam  tentang  identitas  nasabah  serta  kondisi  usah  nasabah (bagi  nasabah  swasta  damn  profesional)  dan  legalitas  bisnis nasabah.  Tujuan  utama dalam  proses  seleksi  awal  ini  adalah  untuk  melihat  keterangan  mendalam  tentang calon nasabah dan kondisi serta legalitas usaha.
Dalam  rangka  mencari  informasi  tersebut,  terdapat  beberapa  metode  yang digunakan oleh pihak bank meliputi:
a) Penelitian Berkas
Berdasarkan  prosedur  dan  kebijakan  pembiayaan,  calon  nasbah  yang  akan mengajukan pembiayaan diwajibkan untuk mengisi formulir pembiayaan dan menyertakan  dokumen-dokumen  lainya.  Dokumen-dokumen  tersebut, tentunya hal-hal yang terkait dengan data  nasabah dan informasi usahaYang merupakan prasarat bagi setiap calon nasabah pembiayaan.

## b) Survei Lapangan
Untuk  memastikan  kondisi  usaha  yang  dijalankan  nasabah,  pihak bak akan melakukan survei. Keterangan lapangan yang diperoleh jugaPenting digunakan  untuk  menilai  kelayakan  usaha  nasabah.  Dari  kelayakan  usaha, diperoleh kemampuan keuangan. Tindakan sirvei ke lapangan ini merupakan bentuk kehati-hatian ( prudent ) bank sebelum memberikan pembiayaan.
c) Wawancara
Wawancara dipandang sangat penting untuk mengungkap informasi dari  nasabah  berdasarkan  subjektifitas  nasabah  itu  sendiri.  Kecendrungan nasabah dalam pembiayaan KPR syariah adalah nasabah yang belum pernah sebelumnya  mengambil  pembiayaan  dalam  produk  ini,  berbeda  dengan produk  lain,  nasabah  KPR  syariah  mayoritas  membeli  rumah  untuk kebutuhan pribadi, sehingga ia hanya membeli rumah satu kali saja.
Proses  wawancara  juga  merupakan  waktu  dimana,  pihak  manajemen  bank melihat  keseriusan  nasabah  untuk  mengambil  dan  melunasi  pembiayaan  yang diberikan  bank.  Wawancara  ini  merupakan  waktu  paling  efektif  dalam  memberikan penilaian  terhadap  carakter  seseorang.  Dari  bahasa  tubuh,  mimik  wajah  dan  cara berbucara  pihak  manajemen  akan  memberikan  penilaian  terhadap  komitmen  dan keseriusan calon nasabah.
d) Informasi dari BI
Stategi  berikutnya  yang  harus  dilakukan  oleh  pihak  AO  dalam  mendalami informasi  tentang  nasabah  adalah  melihat  informasi  tentang  data  nasabah  di pusatData BI. Seorang AO harus memastikan bahwa pemohon pembiayaan apakah pernah atau sedang mempunyai pinjaman di bank lain dan dapat dikategorikan lancar atau tidak.
2) Analisis dan Pengukuran Risiko Pembiayaan Murabahah
Salah  satu  aspek  pentik  untuk  menghindari  pembiayaan  bermasalah  dalam BTN syariah adalah dengan melakukan analisis dan pengukuran risiko yang dilakukan oleh  AO  ( account  officer )  pada  pembiayaan  murabahah  dalam  produk  KPR  syariah adalah bebrapa metode.

## (a) Metode The 5 C’s Credit Analysis
Menurut  indra  pemberian  pembiayaan  pada  seorang  nasabah  agar pembiayaan  dilakukan  tepat  sasaran  dan  sesuai  tujuan  bank,  maka  bank  harus menerapkan  sistem  analisis  pembiayaan.  Analisis  pembiayaan  yang  di  lakukan  oleh pihak  BTN  Syariah  dalam  menganalisis  pembiayaan  adalah  dengan  analisis 5C’s penerapan  metode  ini  harus  dilakukan  dengan  tepat  dan  teliti  sehingga  analisis pembiayaan benar-benar dapat terukur dengan baik. Kelima hal tersebut meliputi:
1. Charakter (penilaian watak)
Merupakan analisis watak dan sifat dari nasabah. Analisis karakter ini sangat penting dilakukan oleh bank, karena hal ini berkaitan dengan sejauh mana itikad dan kemauan  nasabah  untuk  memperoleh  pembiayaan  dan  sekaligus  untuk  membayar pembiayaan sesuai kewajiban dan akad yang telah disepakati.
2. Capasity ( penilaian kemampuan )
Penilaian kemampuan ini dilakukan untuk menilai sejauhmana kemampuan nasabah untuk mampu membayar dan melunas pembiayaan sesuai dengan akad yang di  sepakati.  Dalam  penilaian  kapasiti  ini  biasanya  pihak  AO    menggunakan pendekatan finansial para nasabah.
3. Capital (penilaian terhadap modal)
Pengukuran penilaian capital didasarkan pada sejaumana kemampuan calon nasabah  untuk  mampu  membayar urbun (uang  muka)  pembiayaan  tersebut.  Karena dalam pembiayaan KPR Syariah uang muka ditanggung oleh nasabah yakni sebesar 10-20% dari harga rumah.
Dalam  pembiayaan  KPR  Syariah  nasabah  tidak  hanya  dibebankan membayar uang muka, tapi juga biaya-biaya lain yang menunjang proses pembiayaan seperti biaya administrasi, biaya premi asuransi jiwa dan kebakaran, dana mengendap, biaya  appraisal  tanah  dan  atau  bangunan  serta  biaya-biaya  lain,  sesuai  klausul akad.Selain dari kemampuan membayar uang urbun dan biaya lain, Capital juga dilihat dari  catatan  laporan  keuanagan  bisnis  yang  dijalankan  calon  nasabah,  apakah perkembangannya semakin meningkat dari waktu ke waktu.
4. Collateral (penilaian terhadap angunan)
Pada  hakitaknya  bentuk  angunan  dalam  pembiayaan  KPR  Syariah  adalah rumah  yang  akan  dijual  itu  sendiri.  Oleh  itu,  dalam  melakukan  penilaian collarel ini,
pihak AO akan melakukan survei lapangan untuk melihat kondisi dan situasi rumah, serta  melakukan  penilaian  terhadap  rumah  tersebut  berdasarkan  kondisi  bangunan. Akses dan kondisi pasar.
5. Conditional of economic ( penilaian terhadap ekonomi)
Dalam  melakukan  penilaian  kondisi  ekonomi,    hal  ini  sangat  dipengaruhi oleh  faktor  makro  meliputi  kondisi  poloitik,  sosial,  keonomi  dan  budaya  yang berakibat pada keadaan perekonomian yang mungkin suatu saat akan mempengaruhi kelancaran proses pembayaran pembiayaan oleh nasabah.
Kondisi-kondisi  ekonomi  yang  dominan  yang  harus  diamati  secara mendalam  meliputi  kondisi  pasar,  teknis  produksi  secara  makro  serta  masalah kebijakan pemerintah.
(b) Analisi pembiayaan kuantitatif
Analisis  ini  dilakukan  dengan  menggunakan  metode  financing  scoring model  yang  terdiri  dari  3  (tiga)  pilar  kelayakan  pembiayaan,  yaitu  kemampuan membayar,  kemauan  membayar  dan  kehandalan  angunan.  Ketiga  pariabel  penilaian ini  dilakukan  dalam  sebuah  sistem  komputer.  Sehingga  kelayakanPembiayaan  dapat dimunculkan dalam data komputer berdasarkan risiko pembiayaan tersebut. Adapun penilaian risiko pembiayaan tersebut berdasarkan
Model Skoring Tingkat Risiko 1 = baik sekali 2= baik 3 = cukup/sedang 4 = kurang 5 = buruk sekali Very low risk Low risk Mederat risk High risk Very hig risk
Hasil analisis ketiga model tersebut selanjutnya dirata-ratakan untuk melihat apakah  financing  scoring  model  hasil  analisisnya  masih  dalam  batas  toleran manajemen risiko atau tidak.
(c) Analisis pembiayaan kualitatif
Analisis ini dilakukan terhadap keseluruhan kondisi pemohon pembiayaan, lingkungan bisnis, dan faktor-faktor lain sebagai tambahan untuk hasil scoring serta alasan-alasan  khusus  pemberian  pembiayaan.  Alasan  tersebut  antara  lain,  berupa
perkembangan  kondisi  usaha,  penilaian  secara  rinci  dan  jelas  terhadap  kemampuan membayar, serta ketersediaan dokumen-dokumen pendukung.

## 3) Monitoring
Tindak lanjut dari proses pembiayaan adalah monitoring. Monitoring merupakan  proses  pengendalian  risiko  pembiayaan  yang  diterapkan  pihak manajemen.  Proses  monitoring  yang  dilakukan  pihak  manajemen  BTN Syariah  dalam  produk  KPR  ini  yakni  dengan  melihat  proses  angsuran nasabah,  apakah  sudah  sesuai  waktu  yang  ditentukan  atau  terjadi keterlambatan.
Sistem  pengawasan  dilakukan  dengan  menggunakan  sistem  baku dengan  teknologi  komputer  program sigma. Dengan  program  ini  pihak manajemen  bisa  memantau  angsuran  nasabah  tiap  bulan.  Sehingga  ketika terjadi keterlambatan angsuran dengan cepat dapat diketahui dan diantisipasi.
Pelaksanaan  pengawasan  dibagi  dalam  dua  tahap.  Pada  periode  satu tahun pertama pengawasan dilakukan oleh pihak AO (Account officer) . Hal ini sebagai  bentuk  tanggung jawab  terhadap  analisis pembiayaan yang  dilakukan AO.  Untuk  peridoe  berikutnya  sampai  akhir  proses  pelunasan,  pengawasan dilakukan  sepenuhnya  oleh Financing  recovery. Bagian  ini  selanjutnya bertanggung  jawab  penuh  untuk  melakukan  monitoring  dan  tindak  lanjutnya terhadap proses angsuran nasabah.
Dengan sistem dan manajemen pengelolaan risiko permbiayaan pada akat Murabahah tersebut. Penilaian terhadap efektivitas pengelolaan manajemen risiko dalam risiko pembiayaan murabahah ini secara umum cukup efektif. Hal ini  terlihat  dari  tingkat  NPF (Non  Perfoming  Finance) pembiayaan  KPR Murabahah terus dapat di turunkan dari tahun ketahuannya. Berdasarkan hasil wawancara  dengan  indra,  penurunan  angka  NPF  untuk  wilayah  Cabang Yogyakarta  dari  tahun  terus  meningkat  hal  ini  merupakan  sebuah  prestasi dari  sistem  pengelolaan  manajemen  risiko.  Periode  2008-2009  setidaknya terjadi  penurunan  NPF  sebesar  10%,  dan  pada  periode  tahun  2009-2010 terus ditekan menjadi 15%. Pada skala nasional dalam 3 tahun terakhir untuk pembiayaan  KPR  dengan  akad Murabahah tingkat  NPF  ini  juga  terus menurun,  dimana  rata-rata  NPF  tersebut  sebesar  4,3%.  Berdasarkan  Neraca
Per  30  Juli  2009  yang  dikeluarkan  oleh  BTN  Syariah  Menunjukkan  bahwa tingkat penyusutan piutang murabahah hanya sebesar 5,99% dari total piutang murabahah.
Kemampuan  pihak  manajemen  dalam  mengelola  risiko  pembiayaan murabahah pada  produk  KPR  Syraiah  ini  juga  ditunjukkan  dari  tingginya komitmen  nasabah  untuk  mengembalikan  angsuran  yang  diberikan.  Dimana dari  tahun  ketahun  tingkat  komitmen  nasabah  ini  terus  dapat  dtingkatkan. Tingkat  rata-rata  komitmen  nasabah  untuk  mengembalikan  pembiayaan mencapai angka 95% lebih. Artinya hanya kurang dari 5% nasabah yang tidak loyal  atau  perlu  tekanan  untuk  mengembalikan  pembiayaan  yang  diberikan. Walau  demikian  angka  ini  terus  berusaha  untuk  ditekan  sekecil  mungkin, sebagai upaya untuk memperkecil risiko pembiayaan ini.
Adapun  tingkat  pembiayaan  KPR  yang  dilakukan  oleh  BTN  Syariah dari tahun ketahun terus mengalami peningkatan. Artinya setiap tahun target pembiayaan  yang  disusun  oleh  pihak  manajemen  mampu  untuk  dicapai  dan bahkan  mampu  untuk  melibihi  target  portofolio  pembiayaan  KPR  Syariah. Dimana  sampai  saat  ini,  KPR  Syariah  merupakan  salah  satu  produk  yang sangat diminati oleh masyarakat luas.

## 3. Kendala dan Hambatan Manajemen Risiko
Pelaksanaan  manajemen  risiko  merupakan  sebuah  prose  durpenting  yang harus diterapkan untuk memperkecil risiko yang mungkin terja di.Dalam aplikasinya, proses ini merupakan sebuah kesatuan dari rangkaian mekanis memanajemen risiko yang terdiri dari sistem, user dan waktu.
Ketiga hal ini diharapkan untuk selalu berjalan seirama dan sesuai ketentuan prose  dur  yang  telah  ditetapkan  pihak  manajemen.  Dalam  kenyataannya,kegiatan manajemen risiko tidak luput dari kendala dan hambatan. Dimana hambatan tersebut sangat terkait dengan tigam ekanis memanajemen risiko itu sendiri.
1. Sistem
Sistem yang dimaksud dalam variabel maanjemen resiko ini adalah prosedur operasi onal dan tools (teknologi) yang digunakan dalam menunjang proses manajemen
risiko. Sistem ini, merupakan serangkaian prosedur yang harus dilalui oleh karyawan dengan alat dan teknologi yang telah ditetapkan.
Sebagai  sebuah  lembaga  perbankan  syariah,  BTN  Syariah  merupakan institusike  uangan  yang  masih  terbilang  baru.Hal  ini  menjadikan  sistem  yang diterapkan  sering  kali  kurang  tepat  dan  tidaka  plikatif.  Perbedaan  persep  siantara sistem dan kondisi lapangan menuntut pega waiharus melakukan penyesuaian.
Selain itu, masalah keterbatasan teknologi juga merupakan salah satu kendala yang harus diselesaikan. Hal ini mengingatusia BTN Syariah yang masih sangatbaru, sehingga  sebagian  teknologi  dan  sistem  yang  digunakan  merupakana  dopsidarisis temper  bankan  konvensional,  yakni  BTN  induk.  Penggunaan  sistem  konvensional bisa  dibenarkan  dengan  catatan  tidak  melanggar  prinsip  syariah.  Karena  bagaiman pun  apsek  syariah  harus  tetap  dijaga  dan  dipertahankan  sebagai  sebuah  identitas perbankan.
2. User
Aktivitas  apapun, user (manusia)  merupakan  bagian  yang  tidak  terpisahkan sebagai  pelaku  untuk  menjalankan  sebuah  sistem.Sesempurna  dan  secanggih  apa punsistem  yang  digun  akan  tidak  ada  artinya  tanpa  didukung user yang  faham  dan mengert  \i  untuk  menjalan  kansisem  tersebut.  Demikian  pula  halny  adalam  proses penerapan  manajemen  risiko,  pada  hakikatnya  sistem  dan  prosedur  yang  telah ditetapkan oleh pihak manajemen, harus mampu untuk diterapkan oleh pegawai.
BTN  Syariah  merupakan  sebuah  perbankan  yang  menerapkan  prinsip syariah  yang  masih  terbilang  baru.Untuk  skala  nasional,  keterlibatan  BTN  Syariah dalam duni aperbankan syariah baru berusia 5 (lima) tahun. Keterbatasan pengalaman sangat  berpengaruh  terhadap  kinerja  pegawai  dalam  menjalankan  sistem  yang  telah ditetap kan pihak manajemen.
Selain  itu,  berdasarkan  hasil  observasi  peneliti  dilapangan  menunjukkan sebagian  besar  pegawai  terutama  bagian  analisis  pembiayaan  merupakan fressgraduet (sarjana)  yang  belum  banyak  berpengalaman  di  bidang  perbankan  dan  keuangan syariah.Walau  demikian  pihak  BTN  Syariah  terus  berupaya  untuk  meningkatkan profesiona  lisme  para  karyawan.  Hal  ini,  disatu  sisi  sebagai  sebuah  ke  untungan dimana  tenaga  yang  digunakan  adalah  tenaga  baru  yang  energik  dan  kreatif,  namun disisi lain.
Salah  satu  aspek  profesional  ismesangat  ditentukan  dari  masalah pengalaman.Catatan lain sebagai kendala pada variabel ini adalah keterbatasan jumlah pegawai. Berdasarkan observasi lapangan menunjukkan bahwa jumlah pegawai pada bagian ini hanya berjumlah 3 (tiga) orang.  Tiga orang yang dimaksud adalah bagian AO  ( accont  officer )  yang  bertugas  untuk  melakukan  analisis  pembiayaan  dan pengukuran  risiko.  Pegawai  sering  kali  kesulitan  untuk  mengerjakan  pekerjaan  yang begitu banyak. Selain itu tugas AO sesuai kebijakan manajemen selain bertugas untuk menganalisis pembiayaan, juga dibebankan untuk melaku kan pemasaran dilapangan.
Kondisi  tugas  ganda  tersebut  selain  sebagai  sebuah  keunggulan  dimana  AO  sangat faham dengan calon nasabah, juga merupakan sebuah kelemahan. Hal ini menjadikan AO harus terpecah konsentrasinyase lain tuntutan untuk melakukanana lisissecarapro fesional juga harus mengejar target tahunan yang telah ditentukan perusahaan.
3. Waktu
Dalam  penerapan  mana  jemen  risiko  variabel  waktu    merupakan  variabel yang  sangat  diperhitungkan  untuk  mengukur  profesiona  lisme  dalam  upaya memberikan  pelayanan  terbaik  pada  nasabah.Pihak  manajemen  BTN  Syariah  telah menetapkan  7  (tujuh)  hari  merupakan  rentang  yang  harus  dipenuhi  dalam  proses penanganan pembiayaan mulai dari proses pengajuan permohonan,  penandatangan anak  adsampai    proses  pencairan.    Penetapan  7  (tujuh)  hari  sebagai  waktu  proses pembiayaan  diterapkan  dalam  semua  proses  pembiayaan  akad Mubarahah dengan nominal yang tidak terbatas.
Penetapan waktu proses pembiayaan, memungkinkan timbulnya human error (kesalahan  karyawan)  dalam  melakukan  analisis  pembiayaan  dan  proses-proses  lain dalam pembiayaan. Terjadinya human error merupakan salah satu pengaruh singkatnya rentang  waktu  proses  analisis.  Jumlah Accont  officer sebanyak  3  (tiga)  orang  dalam waktu  dan  kondisi  tertentu,  seringkali  tidak  seimbang  dengan  banyaknya permohonan  pembiayaan  yang  harus  dianalisis.  Kondisi  ini  selain  memungkinkant erjadinya human  error juga  menimbulkan  penilaian  dan  analisis  subjektif  dari accont officer. Penilaian  yang  subjektif  tentunya  sangat  berpengaruh  pada  besarnya  risiko pembiayaan yang menimbulkan tingginya moral hazard dan kegagalan pembayaran dari nasabah.

## E. Kesimpulan
Manajemen  risiko  dalam  pembiayaan  mudharabah  di  Bank  Tabungan Negara  (BTN)  Syariah  Yogyakarta  adalah  suatu  upaya  untuk  meminimalisir  risiko yang terjadi, baik pada tahapan pra akad dan pasca akad. Manajemen risiko dilakukan oleh  pihak  manajemen  meliputi  pra  akad  dilakukan  dengan  mematuhi  Standard Operational  Procedure  yang  ditetapkan  internal  bank,  melakukan  seleksi  calon nasabah, dan melakukan analisa terhadap kondisi dan keuangan nasabah. Sedangkan mitigasi  risiko  pasca  akad  dilakukan  dengan  monitoring  dengan  menggunakan sistem baku dengan teknologi komputer program sigma. Adapun kendala yang dihadapi  oleh  pihak  manajemen  dalam  pengelolaan  manajemen  risiko meliputi masalah user, masalah sistem dan masalah waktu.

## DAFTAR PUSTAKA
Abdullah  Saeed, Bank  Islam dan Bunga,  Studi  Kritis  Larangan  Riba  dan  Interpretasi kontemporer. Penerjemah: M. Ufuqul Mubin. (Pustaka Pelajar: Jakarta, 2004 )
Adiwarman A. Karim, Bank Islam Analisis Figh Dan Keuangan , (Jakarta;Raja Grafindo Persada, Edisike-3 2007)
Ferry N. Idroes, Manajemen Risiko Perbankan: Pemahaman Pendekatan 3 Pilar Kesepakatan Basal II TerkaitAplikasi Regulasi dan Pelaksanaannya di Indonesia (Jakarta : Rajagrafindo Persada, 2008)
Hermawan Darmawi, Manajemen Risiko. Cet-9 (Jakarta: Bumi Aksara, 2005)
Mamduh M. Hanafi, Manajemen Risiko (Yogyakarta: UPP STIM YKPN, 2006)
Marvyn  K.  Lewis  Dan  Latifa  M.  Abgaoud, Perbankan  Syariah,  Prinsip,  Praktik  dan Prospek , Terj. Burhan Subrata, (Jakarta:Serambi Ilmu Semesta, 2007)
Muhammad  Syafi’i  Antonia, Bank  Syariah:  Dari  Teori  dan  Praktek ,  Cet.  1 (Jakarta:Gema Insan Press,2001)
Muhammad, Manajemen  Bank  Syariah,edisi  revesi (Yogyakarta:  UPP  STIM  YKPN, 2005)
Muhammad Taqi Usmani, An Introduction to Islamic Finance (Pakistan: Idratul Ma’arif, 2001)
Moh.  Daud  Bakar, Essensial  Reading  In  Islamic  Finance (Kuala  Lumpur:  CERT Publition, 2008)
Qi Mangku Bahtullah dalam Anita Rahmawaty, Kontoversi Status Keabsahan Murabahah dalam  Perbankan  Syariah,  Telaah  atas    penerapan  Produk  di  Bank  Muamalat Semarang (Perpustakaan UIN Yogyakarta 2006)
Rifqi Muhammad, Akuntansi keuangan syaria,( Yogyakarta:P3EI Press, 2008)
Tariqullah  Khan  and  Habib  Ahmed, Manajemen  Risiko  Lembaga  Keuangan  Syariah , Terj.Ikhwan  Abidin Basri (Jakarta: Bumi Aksara,2008)
Zainul Arifin , Dasar-dasar Manajemen  Bank Syariah (Jakarta: Alvabet, 2005)