## CONSUMER PREFERENCES IN CHOOSING MIDDLE CLASS HOUSING IN TANGERANG
Yosephine Sitanggang 1*
1 Program Studi Arsitektur, Fakultas Seni dan Desain, Universitas Multimedia Nusantara.
*Corresponding Author: yosephine.sitanggang@umn.ac.id
Informasi artikel ABSTRAK Sejarah artikel: Diterima Revisi Dipublikasikan 23 Februari 2023 19 Mei 2023 30 September 2023 Pertumbuhan jumlah penduduk dan perkembangan kegiatan perekonomian di kota  besar  mengakibatkan  adanya  peningkatan  kebutuhan  akan  hunian  atau tempat  tinggal.  Peningkatan  kebutuhan  ini  dapat  dilihat  pada  fenomena semakin berkembangnya pasar properti di Indonesia salah satunya hunian atau tempat tinggal. Seiring perkembangan zaman, hunian atau tempat tinggal tidak hanya  berfungsi  untuk  memenuhi  salah  satu  kebutuhan  utama  manusia  yaitu papan (tempat tinggal) saja, akan tetapi hunian juga berfungsi sebagai sebuah investasi maupun aset. Hal ini mengakibatkan adanya preferensi dari konsumen yang  berperan  juga  sebagai  penghuni  dalam  menentukan  hunian  yang  akan dihuni  dan  atau  dimiliki.  Penelitian  dilakukan  untuk  mengetahui  faktor-faktor yang  memengaruhi  preferensi  dalam  memilih  hunian  ( housing  preferences ) khususnya  produk  properti  rumah  tinggal  ( landed  house )  bagi  kalangan menengah  di  Tangerang.  Hasil  penelitian  diharapkan  dapat  menjadi  bahan masukan  atau  referensi  dalam  merancang  maupun  menyediakan  arsitektur yang  berkelanjutan  ( sustainable ).  Penelitian  yang  dilakukan  menggunakan metode analisis deskriptif dengan pendekatan kualitatif. Metode pengumpulan data dilakukan dengan melakukan penyebaran kuesioner dan dianalisis dengan teori green  design untuk  mengetahui  preferensi  konsumen  menengah  dalam memilih  hunian  rumah  tinggal  ( landed  house )  khususnya  di  Tangerang. Penelitian yang dilakukan mendapatkan kesimpulan awal mengenai preferensi kalangan menengah di Tangerang dalam memilih hunian mereka. Faktor yang menjadi  preferensi  kalangan  menengah  di  Tangerang  meliputi  harga,  kualitas lingkungan, ukuran bangunan, developer , dan lokasi tidak rawan banjir.
Kata kunci: Preferensi Hunian
Properti
Landed house
Kalangan menengah

## ABSTRACT
Key word: Housing preferences Housing Property Landed House Middle class Population growth and the development of economic activities in big cities have increased housing needs. This demand increase can be seen in the phenomena of the growing property market in Indonesia, such as housing. Along with the times, housing  or  residential  does  not  only  have  a  function  to  fulfill  one  of  the  main human needs, which is housing (residential), but also as an investment or asset. This  has  resulted  a  preference  of  consumers  who  also  act  as  residents  of  the property  to  determine  the  housing  that  will  be  occupied  and  or  owned.  This research was carried out to identify the factors that influence housing preferences especially landed house property products for the middle class in Tangerang. This research is expected to be an input or reference for the design and implementation of sustainable architecture. This research used a descriptive analysis method with a  qualitative  approach.  The  data  collection  method  was  used  to  distribute  the questionnaires through Google form by using purposive sampling technique to one of  the  family  members  from  the  middle  class  who  lives  in  a  landed  house  in Tangerang.  This  research  has  drawn  preliminary  conclusions  about  housing preferences of the middle class in Tangerang. Several factors that are preferred by the middle class in Tangerang are the price, the quality of the neighborhood, the building size, the developer, and the flood-free location.

## PENDAHULUAN
Semakin  meningkatnya  jumlah  penduduk  dan  berkembangnya  kegiatan  perekonomian  di kota-kota besar khususnya di Jabodetabek mengakibatkan kebutuhan akan tempat tinggal semakin meningkat.  Jabodetabek  merupakan  sebuah  akronim  dari  Jakarta,  Bogor,  Depok,  Tangerang,  dan Bekasi di mana kota-kota tersebut merupakan kawasan megalopolitan Jakarta dan sekitarnya. Kota- kota  yang  berada  di  sekitar  kota  Jakarta  tersebut  berperan  sebagai  daerah  penunjang  bagi  kota
Jakarta atau yang sering disebut dengan kota satelit. Populasi penduduk di Jabodetabek meningkat setiap  tahunnya  dikarenakan  besarnya  urbanisasi  dari  seluruh  wilayah  Indonesia.  Kota  Tangerang berada  di  bagian  Timur  Provinsi  Banten.  Kota  Tangerang  berjarak  ±27  km  dari  kota  Jakarta.  Kota Tangerang  sebagai  kota  satelit  Jakarta  memberikan  dampak  positif  maupun  negatif  dari perkembangan kota Jakarta. Kota Tangerang mengalami perkembangan didukung tersedianya sistem jaringan  transportasi  terpadu  dengan  kawasan  Jabodetabek,  serta  memiliki  aksesibilitas  yang  baik terhadap simpul transportasi berskala nasional dan internasional seperti Bandar Udara Internasional Soekarno Hatta, Pelabuhan Internasional Tanjung Priok, serta Pelabuhan Bojonegara (BPS Tangerang, 2014). Letak geografis yang strategis mendorong pertumbuhan aktivitas industri, perdagangan dan jasa yang merupakan basis perekonomian kota Tangerang saat ini. Jumlah penduduk kota Tangerang mengalami pertumbuhan setiap tahunnya. Berdasarkan data BPS kota Tangerang, jumlah penduduk kota Tangerang pada tahun 2019 bertambah sebesar 19,24% dari tahun 2014 (BPS Tangerang, 2014).
Peningkatan kebutuhan akan hunian dapat dilihat dari semakin berkembangnya pasar properti di Indonesia. Sejak tahun 2013 perkembangan pasar properti diprediksi terus meningkat (Wardhani, 2015). Dengan adanya perkembangan tersebut, maka usaha dalam bidang properti dapat dikatakan terus meningkat dan berkembang pesat. Maraknya perkembangan pasar properti dikarenakan adanya demand (kebutuhan)  akan  hunian  yang  jika  mengalami  peningkatan  menyebabkan  meningkatnya jumlah  produsen  (dalam  hal  ini  pengembang  atau developer )  yang  melihat  peluang  dengan menciptakan properti berdasarkan kebutuhan konsumen.
Dalam teori pemasaran klasik, suatu inovasi memerlukan waktu untuk dapat diterima pasar. Agar dapat diterima pasar maka pengembang harus dapat menciptakan inovasi sebuah improvement yang  berkaitan  dengan  penentuan  jenis  properti  yang  akan  diciptakan  yang  disesuaikan  dengan kebutuhan pasar. Bentuk improvement pada lahan dapat berupa perbaikan kondisi lahan (perbaikan topografi maupun membangun instalasi utilitas di dalam tanah), perbaikan di atas lahan (paling umum dilakukan  dengan  menciptakan  bangunan  di  mana  bangunan  juga  merupakan  objek  arsitektur  dan berfungsi untuk menyediakan ruang yang dapat mewadahi aktivitas tertentu), dan dapat dilakukan pada bangunan (seperti memperbaiki bagian fisik atau kualitas ruang di dalamnya) (Romdhani, 2014). Membangun  hunian  merupakan  salah  satu  bentuk improvement yang  diberikan,  yaitu  perbaikan  di atas lahan.
Dalam  memilih  suatu  hunian  manusia  selalu  dihadapkan  pada  pilihan  untuk  memutuskan hunian  yang  akan  dipilih.  Pengambilan  keputusan  oleh  manusia  yang  bertindak  sebagai  konsumen merupakan aspek penting bagi pemasar karena digunakan untuk menentukan apakah konsumen akan melakukan  pembelian  atau  tidak  melakukan  pembelian  atas  keputusan  yang  konsumen  tetapkan. Faktor yang memengaruhi konsumen dalam mengambil keputusan meliputi persepsi dan preferensi (Wardhani, 2015). Keputusan konsumen dipengaruhi oleh faktor eksternal seperti faktor kebudayaan, sosial, pribadi, dan psikologis (Kotler & Amstrong, 2008).
Seiring  berkembangnya  zaman,  hunian  atau  rumah  tinggal  tidak  hanya  berfungsi  untuk memenuhi salah satu kebutuhan utama manusia, yaitu papan (tempat tinggal saja), akan tetapi hunian atau rumah tinggal juga berfungsi sebagai sebuah investasi maupun aset. Hal ini mengakibatkan mulai adanya preferensi dari diri konsumen yang berperan juga sebagai penghuni dalam menentukan hunian yang akan dihuni dan atau dimiliki.
Masyarakat kalangan menengah dipilih sebagai objek penelitian karena kalangan menengah banyak  ditemukan  di  daerah  perkotaan,  seperti  yang  dipaparkan  oleh  Mohamad  Ikhasn  sebagai Peneliti Senior LPEM Fakultas Ekonomi Universitas Indonesia bahwa hampir dua per tiga penduduk

## 146 Consumer Preferences in Choosing Middle Class Housing in Tangerang
perkotaan  terdiri  dari  kalangan  menengah.  Dengan  persentase  yang  cukup  besar  tersebut,  maka kalangan menengah merupakan target pasar yang menjanjikan.
Dalam memilih hunian manusia akan menyesuaikan dengan preferensi yang dimiliki (Rapoport, 1977).  Pemilihan  hunian  disesuaikan  dengan  preferensi  lingkungan  yang  melibatkan  pemahaman karakteristik manusia dan lingkungannya. Preferensi memiliki tujuan yang merupakan keputusan akhir dalam proses pembelian untuk dapat dinikmati oleh konsumen sehingga dapat mencapai kepuasan konsumen.  Dengan  preferensi  dan  anggaran  yang  dimiliki  dapat  diketahui  bagaimana  konsumen memilih produk yang hendak dibeli.
Berdasarkan pemaparan tersebut dapat dirumuskan pertanyaan penelitian yang ingin dijawab dalam  pembahasan  ini,  yaitu “Faktor  apa  yang  menjadi  preferensi  dalam  memilih  hunian  b agi kalangan menengah di Tangerang?” .

## MATERIAL DAN METODOLOGI PENELITIAN
Untuk  pengumpulan  data,  penelitian  ini  melakukan  penyebaran  kuesioner  menggunakan google  form .  Penyebaran  kuesioner  dilakukan  untuk  mengetahui  preferensi  konsumen  terkait arsitektural  dalam  memilih  hunian  yang  nantinya  akan  dikaitkan  dengan  parameter green  design . Kuesioner atau angket merupakan daftar pertanyaan yang diberikan kepada orang lain yang bersedia memberikan  respons  sesuai  dengan  permintaan  (Arikunto,  2006).  Karakteristik  yang  dimiliki responden penelitian yang mengisi kuesioner dibatasi pada anggota keluarga (bapak maupun ibu) dari kalangan menengah yang tinggal di rumah tinggal ( landed house ) di Tangerang.
Variabel  penelitian  yang  digunakan  pada  kuesioner  ini  dapat  dibedakan  menjadi  4  bagian besar,  yaitu:  1)  pertanyaan  mengenai  data  umum  responden;  2)  bagian  kedua  berisi  pertanyaan mengenai konsep responden terkait dengan rumah; 3) bagian ketiga berisi pertanyaan mengenai cara responden mengumpulkan informasi terkait rumah; dan 4) bagian keempat berisi pertanyaan terkait parameter  desain  (terdiri  dari  3  parameter,  yaitu  kenyamanan,  kesehatan,  dan  lingkungan)  dalam green  design untuk  mengetahui  apakah  parameter green  design berpengaruh  terhadap  preferensi pemilihan hunian bagi kalangan menengah.
Proses pembagian kuesioner dilakukan dengan menyebarkan kuesioner melalui google form dengan  menggunakan purposive  sampling .  Metode purposive  sampling adalah  teknik  penentuan sampel dengan pertimbangan tertentu (Sugiyono, 2017). Pengertian sampel merupakan bagian dari jumlah  dan  karakter  yang  dimiliki  oleh  suatu  populasi  (Sugiyono,  2004).  Sampel  ditentukan berdasarkan  kriteria  tertentu  yang  sudah  ditentukan  oleh  peneliti  untuk  memperoleh sampel  yang representatif.  Adapun  karakteristik  responden  yang  dijadikan  sampel  pada  penelitian  ini  adalah  1) responden merupakan anggota keluarga (bapak maupun ibu) yang berdomisili di wilayah Tangerang; 2) tinggal di dalam rumah tinggal ( landed house ), spesifikasi jenis hunian dibuat sejenis agar data yang diperoleh dapat dibandingkan satu dengan yang lainnya; 3) status rumah yang dihuni merupakan milik sendiri (perekonomian keluarga dari kalangan menengah).
Penyebaran  kuesioner  dilakukan  daring  di  tahun  2020  melalui google  form .  Terdapat  31 responden  yang  sesuai  dengan  kriteria  responden  yang  sudah  ditentukan  sebelumnya.  Untuk keseluruhan  yang  mengisi  kuesioner  yang  diberikan  dengan  total  40  responden,  akan  tetapi  9 responden tidak memenuhi seluruh kriteria yang sudah ditentukan. Pada uji statistik dibutuhkan paling sedikit tiga puluh elemen populasi (Gay & Diehl, 1992). Uji statistik yang dilakukan akan sangat efektif jika diterapkan pada sampel yang berjumlah tiga puluh hingga enam puluh buah (Champion, 1981). Oleh karena itu,, total 31 responden yang memenuhi kriteria dan dapat diolah datanya sudah dapat
digunakan  dalam  analisis  untuk  mendapatkan  kesimpulan  awal  terkait  preferensi  dalam  memilih hunian bagi responden yang sesuai dengan karakteristik yang sudah ditentukan.
Data yang diperoleh dari hasil penyebaran kuesioner melalui google form kemudian dianalisis yang dikaitkan dengan parameter green design dalam lingkungan yang berkelanjutan, agar diperoleh suatu kesimpulan hubungan antara variabel-variabel yang ada dalam penelitian ini untuk mengetahui preferensi konsumen kalangan menengah di Tangerang dalam memilih hunian mereka.

## HASIL DAN PEMBAHASAN

## Penelitian Sebelumnya
Penelitian  mengenai  preferensi  konsumen  terhadap  suatu  produk  sudah  pernah  dilakukan sebelumnya pada beberapa penelitian dan perusahaan yang berbeda. Hal ini mengindikasikan bahwa preferensi  konsumen  merupakan  hal  yang  penting  dalam  pemasaran  karena  berhubungan  erat dengan  keberhasilan  perusahaan  untuk  mencapai  tujuannya,  yaitu  keputusan  pembelian  yang dilakukan  oleh  konsumen  atas  dasar  preferensi  konsumen  (Wardhani,  2015).  Dengan  mengetahui preferensi  konsumen  maka  akan  diperoleh  urutan  kepentingan  karakteristik  produk  yang  paling penting atau yang paling disukai.
Penelitian-penelitian  berkaitan  dengan  keputusan  pembelian  perumahan  telah  banyak dilakukan  baik  di  dalam  maupun  di  luar  negeri.  Penelitian  sebelumnya  yang  berkaitan  dengan preferensi  konsumen  dalam  memilih  hunian  di Indonesia  salah  satunya  dengan  judul  “Identifikasi Preferensi  Konsumen  dalam  Minat  Beli  Rumah  dengan  Pendekatan  Metode  Decision  Tree”  yang bertujuan  untuk  mengetahui  berbagai keinginan  konsumen  dalam  membeli  suatu  hunian  (Bainana, 2013). Hasil penelitian memaparkan bahwa preferensi konsumen dalam membeli rumah dipengaruhi oleh kedekatan lokasi dengan fasilitas yang tersedia di sekitar perumahan, ketersediaan bentuk pagar perumahan, fasilitas keamanan, bentuk pembayaran rumah, ketersediaan fasilitas air, bentuk jalanan perumahan, dan model rumah (Bainana, 2013).
Hasil penelitian mengenai atribut produk perumahan yang menjadi pertimbangan konsumen dalam memilih hunian meliputi jumlah kamar tidur, luas tanah, tipe rumah, desain, dan jumlah kamar mandi (Tambunan, 2009). Penelitian mengenai faktor yang memengaruhi keputusan dalam membeli perumahan  antara  lain:  citra  ( image )  pengembang;  lingkungan;  layanan  pengembang;  dan  kualitas bangunan (Brahmanto, 2011). Hasil penelitian yang dilakukan Agustinus (2010) mengemukakan bahwa terdapat  empat  faktor  yang  memengaruhi  pemilihan  tempat  tinggal,  yaitu  aspek  harga,  lokasi, fisik/arsitektur bangunan, dan lingkungan. Faktor harga merupakan faktor yang dapat memengaruhi keputusan pembelian. Hal ini sejalan dengan hasil studi sebelumnya yang dilakukan oleh Rahmawati (2005) bahwa transaksi suatu barang dipengaruhi oleh tingkat harga. Faktor lokasi merupakan faktor penting yang memengaruhi permintaan perumahan, apakah lokasi tersebut berada di pusat kota, atau dekat  dengan  sarana  pendidikan  maupun  tempat  bekerja.  Semakin  strategis  lokasi  perumahan tersebut maka semakin tinggi permintaan untuk pembelian rumah. Faktor fisik/arsitektur bangunan yang  menjadi  pertimbangan  konsumen  adalah  bagaimana  desain  suatu  bangunan  dan  kemudahan perawatannya  di  mana  kualitas  bahan  bangunan  yang  baik  akan  memberikan  ketahanan  dan kenyamanan  dalam  rumah  serta  desain  bangunan  yang  sesuai  dengan  kriteria  konsumen  akan berpengaruh terhadap harga rumah tersebut. Faktor lingkungan di mana kriteria kualitas lingkungan menjadi perhatian terutama dalam pengembangan perumahan di perkotaan.

## 148 Consumer Preferences in Choosing Middle Class Housing in Tangerang

## Pengertian Preferensi Konsumen
Preferensi  merupakan  kesukaan,  pilihan,  atau  sesuatu  yang  lebih  disukai  konsumen. Berdasarkan  etimologinya,  preferensi  berasal  dari  bahasa  Latin,  yaitu preferentia yang  memiliki pengertian that which one prefers (dapat didefinisikan sebagai yang mana yang lebih disukai) (Assael, 1992). Preferensi konsumen merupakan suatu pilihan suka atau tidak suka seseorang terhadap suatu produk baik barang maupun jasa yang dikonsumsi (Kotler & Amstrong, 2006). Preferensi konsumen menunjukkan  kesukaan  konsumen  dari  berbagai pilihan  produk  yang  ada.  Tujuan  dilakukan  analisis preferensi  konsumen  adalah  untuk  mengetahui  apa  yang  disukai  dan  tidak  disukai  konsumen,  dan untuk menentukan urutan kepentingan dari suatu atribut produk maupun produk itu sendiri. Dengan menggunakan analisis preferensi konsumen akan diperoleh urutan kepentingan karakteristik produk yang paling penting atau yang paling disukai (Oktaviani, 1996).

## Faktor yang Mempengaruhi Pemilihan Hunian
Terdapat  empat  faktor  yang  memengaruhi  konsumen  dalam  memilih  hunian  mereka,  yaitu faktor harga (merupakan faktor yang dapat memengaruhi keputusan pembelian hunian), faktor lokasi (di mana jika lokasi hunian semakin strategis maka semakin tinggi permintaan untuk pembelian hunian atau rumah tinggal tersebut), faktor fisik atau arsitektur bangunan (dapat dilihat dari desain maupun kualitas  dari  bangunan  tersebut  yang  dapat  memengaruhi  preferensi  konsumen  dalam  memilih hunian), dan faktor lingkungan (dapat dilihat dari kualitas lingkungan sekitar yang menjadi hal penting juga untuk diperhatikan terutama dalam konteks perkotaan).

## Parameter Desain dalam Green Design
Dalam merancang bangunan yang berkelanjutan ( green design ) diperlukan adanya parameter desain, yaitu:
1. Occupant comfort (kenyamanan penghuni).
Kenyamanan  dimaksudkan  menghadir-kan kondisi  yang  dapat  diterima  oleh  sebagian besar pengguna  (Brophy  &  Lewis,  2011).  Aspek  kenyamanan  ( comfort )  dibagi  menjadi  empat,  yaitu kenyamanan  termal  atau thermal  comfort (terkait  dengan  metabolisme,  suhu,  kelembapan,  dan kecepatan udara dalam ruangan); kenyamanan visual atau visual comfort (terkait dengan pencahayaan dalam ruangan seperti kuantitas cahaya, distribusi cahaya, dan kualitas cahaya); kualitas udara dalam ruangan  atau indoor  air  quality (terkait  dengan odor atau  bau,  polusi  udara  dalam  ruangan),  dan kualitas akustik (terkait dengan noise atau kebisingan dalam ruangan) (Brophy & Lewis, 2011).
2. Occupant health (kesehatan penghuni).
Kondisi yang terkait green design tidak hanya memengaruhi kenyamanan penghuni, tetapi juga kesehatan mereka. Yang berkaitan dengan kesehatan penghuni seperti kualitas udara dalam ruangan, material yang digunakan, pencahayaan alami ( daylight ), dan kebisingan ( noise ) (Brophy & Lewis, 2011).
3. Environmental impact on the building (dampak terhadap lingkungan).
Parameter dampak terhadap lingkungan dapat dilihat dari pemilihan material yang digunakan (terkait  bagaimana  perakitan  dan  dampaknya  terhadap  lingkungan);  penggunaan  air  bersih  dan pengelolaan  air  limbah;  pengelolaan  limbah  rumah  tangga,  sampah  jalanan,  dan  puing  konstruksi; serta kebisingan ( noise ) yang dihasilkan (Brophy & Lewis, 2011).
Parameter desain terkait kenyamanan ( comfort ) dan kesehatan ( health ) saling berhubungan satu dengan yang lainnya di mana aspek-aspek yang terkandung didalamnya saling beririsan, misalnya seperti  aspek  kenyamanan  secara  visual  berkaitan  dengan  pencahayaan  di  mana  aspek  ini  juga terdapat  pada  aspek  kesehatan  ( health ),  dari  segi  kebisingan  berkaitan  tidak  hanya  sekadar kenyamanan akustik saja, akan tetapi juga berkaitan dengan aspek kesehatan ( health ).
Berkaitan  dengan  aspek thermal ,  visual  (pencahayaan),  kualitas  udara,  dan  akustik  (terkait kebisingan), ada elemen arsitektural yang memegang peranan penting, yaitu elemen bukaan ( natural ventilation ) yang dapat berupa jendela atau jenis bukaan lainnya.

## PEMBAHASAN
Berdasarkan  hasil  olah  data  responden,  diperoleh  hasil  tiga  (3)  prioritas  utama  responden dalam memilih bangunan, yaitu harga, ukuran bangunan, dan developer (pengembang) rumah atau kawasan tersebut. Hal ini dapat dilihat pada gambar 1 yang menunjukkan hasil olah data responden terkait pertimbangan dalam memilih bangunan.
Gambar 1. Pertimbangan dalam Memilih Bangunan Hunian
Sedangkan  dalam  memilih  lokasi  hunian  mereka,  yang  menjadi  tiga  (3)  prioritas  utama responden, yaitu kualitas lingkungan, harga, dan lokasi tidak rawan banjir. Hal ini dapat dilihat pada gambar 2 yang menunjukkan hasil olah data responden terkait pertimbangan dalam memilih lokasi hunian mereka.
Gambar 2. Pertimbangan dalam Memilih Lokasi Hunian
Berdasarkan  hasil  olah  data  responden,  diperoleh  bahwa  mayoritas  responden mempertimbangkan aspek-aspek pada parameter green design terkait kenyamanan, kesehatan dalam mengambil keputusan untuk memilih hunian mereka.
Dari  hasil  kuesioner  yang  disebar,  responden  keseluruhan  menjawab  bahwa  aspek kenyamanan menjadi bahan pertimbangan dalam pengambilan keputusan memilih hunian mereka. Hal ini  dapat  dilihat  pada  gambar  3  yang  menunjukkan  hasil  olah  data  responden  terkait  aspek kenyamanan menjadi bahan pertimbangan mereka.

## 150 Consumer Preferences in Choosing Middle Class Housing in Tangerang
Gambar 3. Aspek Kenyamanan menjadi Bahan Pertimbangan dalam Memilih Hunian
Mayoritas responden yang mengisi kuesioner menyatakan bahwa kenyamanan termal yang berkaitan dengan  suhu  udara  dalam  ruangan  menjadi  bahan  pertimbangan  mereka  dalam  pengambilan keputusan. Hal ini dapat dilihat hasilnya pada gambar 4.
Gambar 4. Aspek Kenyamanan Thermal menjadi Bahan Pertimbangan dalam Memilih Hunian
Hampir  keseluruhan  responden  menyatakan  bahwa  kenyamanan  visual  yang  berkaitan  dengan kuantitas  cahaya,  distribusi  cahaya,  kualitas  cahaya  yang  masuk  ke  dalam  rumah  menjadi  bahan pertimbangan dalam pengambilan keputusan mereka. Hanya 1 responden saja yang menjawab tidak memasukkan aspek kenyamanan visual dalam memilih huniannya. Hal ini dapat dilihat pada gambar 5.
Gambar 5. Aspek Kenyamanan Visual menjadi Bahan Pertimbangan dalam Memilih Hunian
Mayoritas  responden  mempertimbang-kan  kualitas  udara  dalam  ruangan  dalam  memilih  hunian mereka. Hasil olah data responden terkait aspek kualitas udara dapat dilihat pada gambar 6.
Gambar 6. Aspek Kualitas Udara menjadi Bahan Pertimbangan dalam Memilih Hunian
Mayoritas  responden  mempertimbang-kan  letak  hunian  yang  tidak  berada  dekat  dengan  sumber kebisingan sehingga kebisingan dari luar rumah terdengar jelas di dalam rumah. Hal ini dapat dilihat pada gambar 7 yang menunjukkan hasil olah data responden terkait kualitas akustik.
Gambar 7. Aspek Kualitas Akustik menjadi Bahan Pertimbangan dalam Memilih Hunian
Mayoritas responden mempertimbang-kan material bangunan dalam mengambil keputusan memilih hunian mereka. Hasil olah data responden terkait material bangunan dapat dilihat pada gambar 8.

## Gambar 8. Material Bangunan menjadi Bahan Pertimbangan dalam Memilih Hunian
Pada  saat  memilih  perabotan  yang  akan  digunakan  di  dalam  hunian,  mayoritas  responden mempertimbangkan  material  perabotan  dalam  pengambilan  keputusan  perabotan  yang  nantinya digunakan dalam hunian mereka. Hasil olah data responden terkait material perabotan dapat dilihat pada gambar 9.
Gambar 9. Material Perabotan menjadi Bahan Pertimbangan dalam Memilih Hunian
Berdasarkan hasil kuesioner yang telah disebar, mayoritas responden mem-pertimbangkan sumber air dalam pengambilan keputusan memilih hunian mereka. Dapat dilihat pada gambar 10 dimana hasil olah data  responden  mayoritas  menjawab  “Ya”  terkait  mempertimbangkan  sumber  air  dalam  memilih hunian mereka.

## 152 Consumer Preferences in Choosing Middle Class Housing in Tangerang
Gambar 10. Sumber Air menjadi Bahan Pertimbangan dalam Memilih Hunian
Terkait waste (limbah)  baik  cair  maupun  padat  yang  dihasilkan  pada  lingkungan  di  hunian  mereka, mayoritas  responden  menjawab  bahwa  tidak  ada  pengolahan  air  limbah  yang  dihasilkan  oleh konsumsi rumah tangga sebelum dialirkan ke saluran pembuangan (gambar 11).
Gambar 11. Pengolahan Limbah yang Dihasilkan
Elemen  bukaan  ( ventilation )  berperan  penting  dalam  aspek  kenyamanan  dan  kesehatan dimana elemen bukaan ( ventilation ) tersebut memengaruhi kualitas udara dalam ruangan ( indoor air quality ),  pencahayaan  (visual),  suhu  ( thermal ), odor ,  dan  kebisingan  ( noise ).  Oleh  karena  itu,  pada kuesioner penelitian terdapat variabel penelitian yang berkaitan dengan elemen bukaan ( ventilation ). Pada  kuesioner  yang  disebarkan,  terdapat  variabel  penelitian  untuk  mengetahui  tentang pentingnya bukaan ( ventilation ) bagi responden. Seperti yang dapat dilihat pada gambar 12, dimana hasil olah data responden secara keseluruhan menganggap keberadaan bukaan ( ventilation ) menjadi hal yang penting di hunian mereka.
Gambar 12. Pentingnya Bukaan ( Ventilation ) bagi Responden
Kemudian  terdapat  variabel  penelitian  yang  menunjukkan  contoh  bentuk  rumah  dengan bukaan  ( ventilation )  yang  berbeda-beda  untuk  mengetahui  preferensi  responden  terkait  bukaan ( ventilation ).
Gambar 13. Contoh Rumah dengan Bukaan ( Ventilation ) yang Banyak
Gambar 14. Contoh Rumah dengan Sedikit Bukaan ( Ventilation )
Gambar 15. Contoh Rumah dengan Bukaan ( Ventilation ) yang Besar dan Dominan
Hasil olah data responden untuk mengetahui bentuk rumah yang lebih disukai oleh responden dapat dilihat pada gambar 16.

## 154 Consumer Preferences in Choosing Middle Class Housing in Tangerang
Seperti yang dapat dilihat pada gambar 16, mayoritas responden memilih bentuk rumah yang memilih bukaan ( ventilation ) yang banyak maupun bukaan ( ventilation ) yang besar dan dominan. Berdasarkan  hasil  olah  data  responden,  diperoleh  bahwa  mayoritas  responden mempertimbangkan aspek-aspek pada parameter green design terkait kenyamanan, kesehatan dalam mengambil keputusan untuk memilih hunian mereka.
Seperti yang telah dipaparkan sebelumnya, bahwa ada elemen arsitektural yang memegang peranan penting yang memengaruhi aspek kenyamanan dan kesehatan pada parameter green design, yaitu elemen bukaan ( ventilation ). Elemen bukaan ( ventilation ) merupakan hal yang sangat penting untuk  kenyamanan  dan  dapat  mencegah  polutan  udara  yang  memengaruhi  kesehatan  penghuni (MACJ, 2020). Tanpa bukaan ( ventilation ) yang baik rumah atau bangunan lainnya bisa menjadi tempat berkumpulnya  bakteri,  karbon,  udara  statis,  yang  membuat  udara  di  dalam  ruangan  menjadi  tidak aman bagi penghuninya (MACJ, 2020).
Jenis elemen bukaan ( ventilation ) dapat dibedakan menjadi 3 (tiga) tipe, yaitu sliding window (jendela geser), louvres , dan casement window yang dapat dilihat pada gambar 17 (Bhojani, 2016).
Gambar 17. Jenis Bukaan ( Ventilation )
Pada jenis sliding window (jendela geser), daun jendela dapat didorong secara vertikal maupun horizontal (Arsitur Studio, 2020).
Gambar 18. Jendela Sorong atau Jendela Geser ( Sliding Window )
Jenis  jendela  geser  ( sliding  window )  merupakan  pilihan  yang  tepat  untuk  rumah  di  lahan sempit,  karena  tidak  memerlukan  ruang  untuk  membuka  jendela  sementara  udara  masuk  yang diperoleh juga cukup besar (Arsitur Studio, 2020). Jenis jendela geser ( sliding window ) dapat dibuka hampir setengahnya (sebesar lima puluh persen atau 50%) sehingga udara bisa masuk ke dalam rumah.
Seperti yang bisa dilihat pada gambar 17 bahwa jenis bukaan louvres yang seperti kisi-kisi yang dibuat miring untuk mencegah masuknya air hujan. Seperti yang dapat dilihat pada gambar 17, jenis bukaan louvres hampir 95% terbuka untuk sirkulasi udara. Akan tetapi, jenis bukaan ini digunakan untuk sirkulasi udara saja dan tidak memungkinkan adanya views dari dan atau ke luar Jenis casement window (jendela sayap atau jendela swing ) merupakan jendela yang daunnya digantung pada ambang atas/bawah atau pada sisi samping (Arsitur Studio, 2020).
Gambar 19. Jenis Jendela Swing ( Casement Window )
Bukaan  dengan  jenis  ini  menjadi  pilihan  yang  tepat  jika  menginginkan  bukaan  yang  penuh, akan  tetapi  jenis  ini  memiliki  kelemahan  dimana  membutuhkan  ruang  yang  lebih  besar  untuk membuka jendela.
Pada variabel penelitian yang menunjukkan desain bukaan ( ventilation ) yang dominan pada hunian responden dapat dilihat hasil olah datanya pada gambar 20.
Gambar 20. Desain Bukaan ( Ventilation ) yang Dominan pada Hunian
Pada gambar 20 dapat dilihat bahwa jenis bukaan ( ventilation ) yang digunakan pada hunian responden,  yaitu  jenis sliding  window (jendela  geser),  dan casement  window (jendela  sayap). Berdasarkan  hasil  olah  data,  pada  hunian  responden  tidak  ada  yang  menggunakan  jenis  bukaan ( ventilation ) louvres . Desain louvres hanya berguna untuk penghawaan saja karena kisi-kisi yang ada akan membatasi penglihatan dan sinar cahaya matahari (pencahayaan alami atau daylight ) ke dalam hunian.
Elemen  bukaan  ( ventilation )  merupakan  salah  satu  elemen  penting  pada  hunian,  berikut beberapa fungsi bukaan ( ventilation ) menurut MACJ (2020) yaitu dapat membantu dalam mengontrol kelembapan  yang  ada  dalam  hunian.  Jika  kelembapan  dalam  ruang  tidak  dijaga,  maka  tidak  hanya mengganggu  kesehatan  pengguna  saja  tetapi  juga  dapat  merusak  material  maupun  struktur bangunan tersebut. Salah satu contohnya seperti material kayu yang akan lebih cepat membusuk jika lembap.  Tidak  hanya  dapat  mengontrol  kelembapan  dalam  ruangan  saja,  tetapi  elemen  bukaan ( ventilation )  juga  dapat  meningkatkan  kualitas  udara,  meningkatkan  tingkat  kenyamanan  terkait pengaturan udara dan suhu dalam ruang.
Option 1 Option 2 Option 3

## 156 Consumer Preferences in Choosing Middle Class Housing in Tangerang
Hasil  olah  data  responden  (dapat  dilihat  pada  gambar  10),  mayoritas  (hampir  keseluruhan) responden mempertimbangkan sumber air dalam memilih hunian mereka. Hal ini disebabkan karena air  merupakan  salah  satu  kebutuhan  pokok  sehari-hari  makhluk  hidup  di  dunia  yang  tidak  dapat terpisahkan (Gusjigang, 2020). Manusia bisa dapat hidup beberapa hari tanpa makanan tetapi manusia tidak dapat bertahan selama beberapa hari jika tidak ada air karena tubuh manusia sebesar 73% adalah air (Gusjigang, 2020).
Menurut Gusjigang (2020) air digunakan dalam segala jenis kegiatan dalam kehidupan sehari- hari seperti untuk keperluan rumah tangga (misalnya untuk masak, minum, mandi, cuci), keperluan umum  (kebersihan  jalan,  pengangkutan  air  limbah,  hiasan  kota),  keperluan  industri,  keperluan perdagangan, keperluan pertanian dan peternakan, dan keperluan pelayaran dan sebagainya.
Akan tetapi terkait aspek pengolahan sampah (dapat dilihat pada gambar 11) bahwa mayoritas responden tidak memiliki pengolahan limbah yang dihasilkan hunian mereka. Berdasarkan Undang- Undang Republik Indonesia nomor 18 tahun 2008 tentang Pengelolaan Sampah, pengertian sampah adalah  sisa  kegiatan  sehari-hari  manusia  dan/atau  proses  alam  yang  berbentuk  padat.  Sampah dihasilkan oleh manusia ketika melakukan kegiatan sehari-hari ( daily activities ). Berdasarkan hasil olah data  responden,  hal  ini  menunjukkan  bahwa  pengolahan  limbah  ( waste )  yang  dihasilkan  belum menjadi awareness pada  masyarakat  secara  umum  karena  banyak  orang  masih  tidak  menyadari besarnya pengaruh limbah rumah tangga terhadap kehidupan masyarakat dan kelestarian lingkungan.
Seperti  yang  dipaparkan  oleh  PLBPM  (2020)  bahwa  menyalurkan  limbah  rumah  tangga  ke alam bebas tanpa melalui proses pengolahan, akan membawa dampak buruk yang berkepanjangan bagi  keberlangsungan  hidup  ekosistem.  Dampak  yang  dihasilkan  dari  proses  pembuangan  limbah rumah  tangga  ke  alam  bebas  seperti  yang dipaparkan  oleh  PLBPM  (2020)  dibedakan  menjadi  tiga, yaitu aspek kesehatan (dapat mencemari alam bebas yang dapat mengandung bakteri yang berbahaya bagi  kesehatan  manusia),  aspek  lingkungan  (dapat  memengaruhi  tingkat  keasaman/pH  tanah sehingga  dapat  merusak  ekologi  secara  keseluruhan  dalam  waktu  yang  berkelanjutan),  dan  aspek estetika (menimbulkan masalah bau yang tidak sedap dan menghadirkan lingkungan yang tidak elok dipandang).
Parameter green design tidak hanya sebatas aspek kenyamanan dan kesehatan saja, tetapi juga aspek lingkungan. Aspek lingkungan yang terkait berupa sumber air, air limbah, maupun limbah rumah tangga lainnya.
Tidak hanya aspek kenyamanan, kesehatan, dan lingkungan saja yang menjadi pertimbangan responden  dalam  memilih  hunian,  tetapi  dari  segi  umum  responden  mempertimbangkan  harga, ukuran bangunan, developer (pengembang) dan lokasi yang tidak rawan banjir.

## PENUTUP Simpulan
Hasil analisis data kuesioner ditemukan beberapa faktor yang menjadi preferensi responden sebagai  pertimbangan  dalam  memilih  hunian  mereka.  Hunian  (rumah  tinggal)  tidak  hanya  berupa bangunan  saja,  akan  tetapi  juga  tanah  sehingga  pada  saat  memilih hunian  yang perlu  diperhatikan adalah  bangunan  rumah  tinggal  dan  tanah  (lokasinya).  Yang  menjadi  preferensi  bagi  mayoritas responden  yang  berdomisili  di  Tangerang  dalam  memilih  hunian  mereka  adalah  harga,  kualitas lingkungan, ukuran bangunan, developer , dan lokasi tidak rawan banjir. Berdasarkan hasil analisis data kuesioner  diperoleh  hasil  bahwa  mayoritas  responden  mempertimbangkan  aspek  kenyamanan ( comfort )  dan  kesehatan  ( health )  yang  meliputi  kenyamanan thermal (terkait  suhu  udara), visual (terkait pencahayaan), kualitas udara ( odor ), dan kualitas akustik (terkait kebisingan) dalam memilih
hunian  mereka.  Berkaitan  dengan  aspek environmental (lingkungan),  mayoritas  responden memperhatikan  faktor  sumber  air  dalam  memilih  hunian  mereka  karena  air  merupakan  kebutuhan pokok  sehari-hari  dalam  beraktivitas.  Sedangkan  faktor  pengolahan  limbah  yang  dihasilkan  belum menjadi awareness pada masyarakat secara umum karena masih banyak orang yang tidak menyadari besarnya pengaruh limbah rumah tangga baik cair maupun padat terhadap kehidupan masyarakat dan kelestarian lingkungan di masa yang akan datang.

## Saran
Penelitian  dilakukan  pada  kondisi  pandemi  COVID-19  yang  mengharuskan  untuk  menjaga  jarak untuk  membantu  mengurangi  penyebaran  virus  sehingga  peneliti  mengalami  keterbatasan  dalam pengambilan  data.  Karena  kondisi  tersebut,  penelitian  ini  menyebarkan  kuesioner  menggunakan google  form dengan  teknik purposive  sampling .  Seharusnya  penelitian  ini  menggunakan  metode analisis  data  tidak  hanya  sebatas  data  kuesioner  saja,  akan  tetapi  juga  dengan  melakukan  survei langsung ke rumah responden yang berdomisili di Tangerang. Untuk penelitian selanjutnya baiknya dilakukan survei langsung juga ke rumah tinggal responden untuk dapat mengamati secara langsung rumah tinggal responden.
Objek penelitian merupakan responden yang berdomisili di Tangerang. Tangerang sebagai salah satu  kota  satelit  yang  berperan  sebagai  daerah  penunjang  bagi  kota  Jakarta.  Pada  penelitian selanjutnya  dapat  dilakukan  penelitian  dengan  menunjuk  kota  satelit  Jakarta  yang  lainnya  seperti Bogor, Depok, dan Bekasi.

## DAFTAR PUSTAKA
BPS  Tangerang.  (2014).  Laporan  Akhir  Kegiatan  Penyusunan  Kebijakan  Strategi  Sanitasi  Kota Tangerang. Tangerang: Pemerintah Kota Tangerang.
Wardhani,  W.,  dkk.  (2015).  Pengaruh  Persepsi  dan  Preferensi  Konsumen  Terhadap  Keputusan Pembelian Hunian Green Product . Jurnal Manajemen dan Organisasi IPB , vol. VI , no. 1 , 45-63. Romdhani, D. R. (2014). Disain Apartemen dalam Bisnis Real Estate . M.Ars Tesis, Universitas Indonesia, Departemen Arsitektur, Depok.
Kotler, P., Armstrong, G. (2008). Prinsip-Prinsip Pemasaran. Edisi ke-12. Jakarta: Airlangga. Rapoport, A. (1977). Human Aspects of Urban Form. Oxford: Pergamon Press. Arikunto, S. (2006). Prosedur Penelitian Suatu Pendekatan Praktik. Jakarta: Rineka Cipta. Sugiyono. (2017). Metode Penelitian Kuantitatif, Kualitatif, dan R&D. Bandung: CV. Alfabeta. Sugiyono. (2004). Metode Penelitian Bisnis. Bandung: CV. Alfabeta.
Gay, L., & Diehl, P. (1992). Research Methods for Business and Management. New York: Macmillan Publishing Company
Champion,  D.  (1981).  Basic  Statistics  for  Social  Research.  New  York:  Department  of  Sociology, University of Tennessee.
Bainana,  B.P.,  dkk.  (2013).  Identifikasi  Preferensi  Konsumen  dalam  Minat  Beli  Rumah  dengan Pendekatan  Metode  Decision  Tree  -  Studi  Kasus:  Perumahan  Permata  Indah  Bangkalan.  Jurnal Teknik Industri, vol. 1, no. 1, 54-57.
Tambunan,  D.  B.  (2009).  Atribut  yang  Menjadi  Pertimbangan  Konsumen  dalam  Membeli  Produk Perumahan. Integritas Jurnal Manajemen Bisnis, vol. 2, no. 2, 141-153.
Brahmanto, Y. (2011). Pengaruh Karakteristik Pembeli terhadap Faktor-Faktor Pembelian Unit Rumah di Perumahan Graha Famili. [Tesis]. Surabaya: Institut Teknologi Sepuluh November.
Assael, H. (1992). Consumer Behavior and Marketing Action. Ed ke-4. Boston: PWS-KENT Publishing Company.

## 158 Consumer Preferences in Choosing Middle Class Housing in Tangerang
Kotler, P., Amstrong, G. (2006). Prinsip-Prinsip Pemasaran. Edisi ke-12. Jakarta: Erlangga.
Oktaviani,  C.  (1996).  Faktor-Faktor  yang  Mempengaruhi  Perilaku  Seseorang  dalam  Keputusan Pembelian.
Brophy, V. & Lewis, J.O. (2011). A Green Vitruvius – Principles and Practice of Sustainable Architectural Design. London: Earthscan.
MACJ.  (2020,  October  24).  Why  Ventilation  is  Important  for  Your  Home?  Retrieved  from  MACJ-A Buyer’s  Choice  Home  Inspections: https://macj-abuyerschoice.com/whyventilation-is-important- for-your-home/.
Bhojani, S. (2016, October 28). These Design Principles Can Help You Make Your Home WellVentilated. Retrieved  from  Living  in  MakaanIQ:  https://www.makaan.com/iq/living/these-design-principles- can-help-you-make-yourhome-well-ventilated.
Arsitur  Studio  (2020).  Jenis-jenis  Jendela  berdasarkan  Bukaannya.  Retrieved  from  Arsitur  Studio: https://www.arsitur.com/2017/07/jenis-jenis-jendela-berdasarkan.html.
Gusjigang (2020, November 23). Fungsi dan Peran Air bagi Kehidupan Manusia . Retrieved from Inviro: https://training.inviro.co.id/fungsi-dan-peran-air-bagi-kehidupan-manusia/#:~:text=keperluan%20 rumah%20tangga%2C%20misalnya%20untuk,dan%20bangunan%20pembangkit%20tenaga%20listrik.
PLBPM. (2020, June 27). Limbah Rumah Tangga dalam Lingkungan Permukiman . Retrieved from Portal IMB Sanitasi: http://plpbm.pu.go.id/v2/posts/Limbah-Rumah-Tangga-dalam-Lingkungan- Permukiman.