## Pelaksanaan Perjanjian Kredit Dengan Jaminan Hak Tanggungan
(Studi Terhadap Proses Pengikatan Hak Tanggungan Di BPR Sejahtera Artha Sembada Pekalongan)
Eli Durotun Nasiha, Siti Malikhatun Badriyah, Irma Cahyaningtyas Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum, Universitas Diponegoro Semarang Email : elidurotunnasiha@gmail.com

## Abstract
One  of  the  services  provided  by  a  bank  in  serving  the  financing  needs  of  their  customers  is  credit activities. The provision of credit by a bank with the object of collateral in the form of land or objects related  to  the  land  is  called  Mortgage  Rights.  The  purpose  of  this  research  is  determine  how  the implementation  of  a  credit  agreement  with  guarantees  of  Mortgage  Rights  at  BPR  Sejahtera  Artha Sembada Pekalongan,  what obstacles arise  and how are the solutions. The method is a sociological juridical approach that is descriptive analysis. The results of this research indicate that the imposition of  mortgage  guarantees  must  go  through  a  credit  application  process,  survey  and  appraisal,  credit approval, and credit agreement. There are several obstacles in implementing the Mortgage Agreement at BPR Sejahtera Artha Sembada Pekalongan, but there are also solutions to overcome these obstacles. The conclusion of this research is that the Mortgage Agreement can always be implemented anywway as long as it qualified by the laws and regulations

## Keywords : credit; collateral; mortgage right

## Abstrak
Salah  satu  layanan  yang  diberikan  bank  untuk  memenuhi  kebutuhan  pembiayaan  nasabahnya  yaitu kredit.  K redit  dengan  objek  jaminan  berupa  tanah  disebut  Hak  Tanggungan. Penelitian  ini  bertujuan untuk  mengetahui  bagaimana  pelaksanaan  pengikatan  jaminan  Hak  Tanggungan  di  BPR  Sejahtera Artha Sembada Pekalongan, serta apa saja hambatan yang timbul dan bagaimana solusinya.  Metode penelitian yang digunakan yaitu metode pendekatan yuridis sosiologis yang bersifat deskriptif analisis. Hasil  penelitian  ini  menunjukkan  bahwa  pembebanan  jaminan  hak  tanggungan  harus  melalui  proses pengajuan  permohonan  kredit,  survey  dan apraissal, persetujuan  kredit,  dan  akad  kredit.  Terdapat beberapa hambatan dalam pelaksanaan Perjanjian Hak Tanggungan di BPR Sejahtera Artha Sembada Pekalongan,  namun  ada  pula  solusi  untuk  mengatasi  hambatan-hambatan  tersebut.  Kesimpulan penelitian ini adalah Perjanjian Hak Tanggungan akan tetap dapat dilaksanakan sepanjang memenuhi persyaratan dan dilakukan sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang mengatur.
Kata kunci: kredit; jaminan; hak tanggungan

## A. PENDAHULUAN
Kegiatan  perekonomian  yang  berkembang  pesat  membuat  usaha  di  berbagai  bidang bermunculan.  Salah  satu  faktor  yang  paling  penting  dalam  pembangunan  sebuah  usaha  adalah modal usaha. Semakin besar usaha yang akan dibuat, semakin besar pula modal yang dibutuhkan. Tidak semua orang bisa langsung mendapatkan modal untuk membangun usahanya. Bank sebagai lembaga keuangan melayani kebutuhan pembiayaan bagi nasabahnya dengan menyediakan fasilitas kredit dengan suatu jaminan.
Jaminan  adalah  segala  sesuatu  yang  diberikan  debitor  kepada  kreditor  terkait  utang piutangnya,  agar  kreditor  memiliki  keyakinan  bahwa  debitor  akan  melaksanakan  segala kewajibannya terkait dengan utang piutang tersebut (Budi, 2005). Jaminan yang diminta oleh bank biasanya berupa  jaminan kebendaan. Jaminan kebendaan   berupa barang bergerak  maupun  tidak bergerak  untuk  menjamin  utang  debitor  apabila  di  kemudian  hari  debitor  tidak  dapat  melunasi utangnya kepada kreditor (Supramono, 2013). Bank akan melakukan penilaian kelayakan terhadap jaminan yang diajukan oleh debitor tersebut. Penilaian dilakukan untuk mengetahui besarnya nilai pinjaman yang akan diberikan oleh bank.
Pengikatan  jaminan  yang  dapat  difasilitasi  oleh  bank  antara  lain  melalui  jaminan  hak tanggungan  dan  jaminan  fidusia. Jaminan  Fidusia  adalah  hak  jaminan  atas  benda  bergerak  baik yang berwujud maupun yang tidak berwujud dan benda tidak bergerak khususnya bangunan yang tidak  dapat  dibebani  hak  tanggungan  (Pasal  1  angka  2  Undang-undang  Nomor  42  Tahun  1999 tentang Jaminan Fidusia).
Hak  Tanggungan  adalah  pengikatan  jaminan  utang  yang  menggunakan  jaminan  hak  atas tanah sebagaimana diatur dalam UU No. 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan atas Tanah beserta Benda-benda yang berkaitan dengan Tanah. Hak Tanggungan adalah hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam Undang-undang Dasar Pokok Agraria (UUPA) yang memberi kedudukan diutamakan bagi debitornya (Pasal 1 angka 1 Undang-undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan).
Kedudukan diutamakan daripada kreditor lainnya ( droit de preference ), artinya ketika debitor tidak  dapat  membayar  utangnya,  maka  kreditor  pemegang  hak  tanggungan  dapat  menjual  tanah yang  yang  merupakan  objek  jaminan  hak  tanggungan melalui  lelang yang  telah  diatur  dalam peraturan perundang-undangan (Sutedi, 2010).
Menurut Gustav Radbruch, hukum harus mengandung kepastian, keadilan, dan kemanfaatan. Ketiganya disebut sebagai tiga nilai dasar hukum. Pelaksanaan pengikatan hak tanggungan di BPR Sejahtera  Artha  Sembada  seharusnya  dapat  memenuhi  tiga  nilai  dasar  hukum  tersebut  untuk memenuhi kepentingan kedua pihak.

## 1) Keadilan
Hukum yang berisi norma-norma dan petunjuk-petunjuk mengenai tingkah laku dibuat oleh  manusia.  Oleh  sebab  itu,  hukum  sebenarnya  merupakan  kehendak  manusia  tentang bagaimana ia ingin masyarakat terbentuk. Oleh karena itu, hukum berisi rekaman dan ide-ide dari masyarakat tempat suatu hukum diciptakan. Ide-ide tersebutlah yang dinamakan keadilan.
2) Kemanfaatan
Hukum bertujuan untuk memberi manfaat dan kebahagiaan yang sebesar-besarnya untuk manusia,  sehingga  hukum  harus  memperhatikan  kebutuhan  dan  kepentingan  anggota masyarakat  yang  menciptakannya,  karena  hukum  terikat  pada  masyarakat  yang  merupakan basis sosialnya.
3) Kepastian
Selain  menciptakan  keadilan  dan  memenuhi  kebutuhan  masyarakat,  hukum  harus menjamin kepastian hubungan antar manusia dengan mengaturnya secara jelas sehingga tidak menimbulkan keraguan.  (Rahardjo, 2006).
Permasalahan  artikel  ini  dapat  diuraikan  sebagai  berikut;  pertama,  bagaimana pelaksanaan pengikatan  jaminan  Hak  Tanggungan di BPR  Sejahtera  Artha  Sembada  Pekalongan;  kedua,  apa saja hambatan yang timbul dalam pelaksanaan pengikatan perjanjian kredit hak tanggungan di BPR Sejahtera Artha Sembada Pekalongan; ketiga, apa saja upaya yang dilakukan BPR Sejahtera Artha Sembada Pekalongan untuk menanggulangi hambatan-hambatan tersebut.
Sebelumnya  telah  ada  beberapa  artikel  yang  juga  membahas  mengenai  pelaksanaan perjanjian  hak  taanggungan, yaitu artikel  pertama  yang  disusun  oleh  Ahmad  Fauzi,  membahas mengenai eksistensi Hak Tanggungan dalam kredit perbankan (Fauzi, 2010). Kedua, artikel yang ditulis oleh Siti Nurjannah yang membahas mengenai eksistensi Hak Tanggungan sebagai lembaga jaminan  hak  atas  tanah  (Nurjannah,  2018).  Ketiga,  artikel  yang  ditulis  oleh  Dian  Pertiwi  yang membahas  mengenai  perlindungan  hukum  bagi  pemegang  hak  tanggungan  yang  obyeknya disewakan (Pertiwi, 2013).
Perbedaan artikel terdahulu dengan artikel  ini  adalah pada artikel  ini  membahas  mengenai bagaimana  pelaksanaan  pengikatan  Hak  Tanggungan  di  suatu  lembaga  keuangan,  khususnya pengikatan  Hak  Tanggungan  di  BPR  Sejahtera  Artha  Sembada  Pekalongan,  sehingga  data-data yang ada pada artikel ini diperoleh dari penelitian yang dilakukan secara langsung di BPR Sejahtera Artha Sembada Pekalongan.

## B. METODE PENELITIAN
Artikel ini menggunakan pendekatan yuridis sosiologis, yaitu metode penelitian hukum yang melihat  hukum  dalam  arti  nyata,  serta  meneliti  bagaimana  hukum  bekerja  di  dalam  masyarakat serta mengambil fakta-fakta yang ada dalam suatu masyarakat, badan hukum atau pemerintah.
Spesifikasi penelitian  yang  digunakan  adalah  deskriptif  analisis,  yaitu  penelitian  yang menggambarkan keadaan  objeknya  serta  memberikan  gambaran  mengenai  masalah  yang  terjadi (Soemitro, 1990). Data yang digunakan dalam penelitian ini bersumber dari data primer dan data sekunder. Data primer adalah data yang diperoleh dari lapangan, dalam penelitian ini data lapangan diambil  dari  hasil  wawancara  dengan  beberapa  narasumber  dari  BPR Sejahtera  Artha  Sembada Pekalongan  dan  Kantor  Pertahan  Pekalongan .  Data  sekunder  dalam  penelitian  ini  diperoleh  dari bahan kepustakaan atau literatur yang terkait dengan objek penelitian (HS, 2013).

## C. HASIL DAN PEMBAHASAN

## 1. Pelaksanaan  Pengikatan  Jaminan  Hak  Tanggungan  di  BPR  Sejahtera  Artha  Sembada Pekalongan
Calon debitor yang akan mengajukan pinjaman harus mengetahui terlebih dahulu berapa dana  yang dibutuhkan dan  jaminan apa  yang akan  ia  berikan.  Apabila dana  yang dibutuhkan tidak  begitu  besar,  maka  dapat  mengajukan  kredit  tanpa  agunan,  namun  apabila  dana  yang dibutuhkan cukup besar maka calon debitor dapat  memilih  jaminan apa  yang akan diberikan. Biasanya jaminan yang diberikan dapat berupa Buku Pemilikan Kendaraan Bermotor (BPKB) atau sertipikat hak atas tanah.
Tahap pertama yang harus dilakukan untuk memperoleh kredit dari BPR Sejahtera Artha Sembada  Pekalongan  adalah  mengajukan  permohonan  kredit.  Permohonan  kredit  diajukan dengan  melampirkan  dokumen-dokumen  yang  merupakan  persyaratan  pengajuan  kredit. Persyaratan  tersebut  meliputi  jaminan  yang  akan  digunakan  untuk  menjamin  utang  debitor, sehingga  pihak  BPR  Sejahtera  Artha  Sembada  Pekalongan  yakin  bahwa  debitor  memiliki kemampuan untuk melunasi utangnya.
Ada 2 (dua) macam fasilitas kredit yang ditawarkan oleh BPR Sejahtera Artha Sembada Pekalongan, yaitu Kredit tanpa Agunan dan Kredit dengan Agunan.
a. Kredit tanpa Agunan
Kredit  tanpa  agunan  diberikan  kepada  Pegawai  Swasta  dengan  syarat  MOU/perjanjian potong  gaji  dari  pihak  perusahaan  dan  dengan  jaminan  berupa  Surat  Pengangkatan  Pegawai ataupun kartu BPJS Ketenagakerjaan. Persyaratan yang harus dilampirkan yaitu Fotokopi KTP nasabah beserta suami/isterinya, fotokopi Kartu Keluarga, surat pemotongan gaji, perincian gaji bulan terakhir, dan surat pengangkatan pegawai.
b. Kredit dengan Agunan
Pengajuan  kredit  dengan  agunan  di  BPR  Sejahtera  Artha  Sembada  Pekalongan membutuhkan  jaminan  berupa  BPKB  atau  Sertipikat  Hak  atas  Tanah.  Pemberian  Kredit
mengandung  banyak resiko, sehingga biasanya kreditor meminta  suatu  jaminan, baik  berupa jaminan  perseorangan  maupun  jaminan  kebendaan.  Jaminan  kebendaan  antara  lain  gadai, fidusia, hipotek, hak tanggungan, dan jaminan atas resi gudang (Patrik, 2009).
Pengajuan kredit dengan jaminan harus melalui tahapan-tahapan tertentu sesuai dengan jaminan  yang  diberikan.  Tidak  semua  kendaraan  atau  tanah  dapat  dijadikan  objek  jaminan, terdapat kriteria-kriteria tertentu yang harus dipenuhi. Bank juga harus menaksir nilai jaminan untuk mengetahui berapa pinjaman yang dapat diberikan.

## 1) Jaminan BPKB
Permohonan  kredit  dengan  jaminan  BPKB  diajukan  dengan  melampirkan  Fotokopi  KTP Suami dan Istri, fotokopi Kartu Keluarga, fotokopi  BPKB dan  STNK,  nomor rangka dan nomor  mesin  kendaraan  bermotor,  kwitansi  pembelian  kendaraan  bermotor,  dan  bukti pembayaran tagihan listrik 3 (tiga) bulan terakhir. Tidak semua kendaraan bermotor dapat dijadikan jaminan, BPR Sejahtera Artha Sembada Pekalongan memiliki standar dan kriteria tertentu  mengenai  kendaraan  yang  dapat  dijadikan  jaminan.  Pengikatan  dengan  jaminan BPKB ini dilakukan dengan Pengikatan Jaminan Fidusia (Fretianis, 2018).

## 2) Jaminan Sertipikat Hak atas Tanah
Pemohonan  kredit  dengan  jaminan  Sertipikat  Hak  Milik  atas  Tanah  diajukan  dengan melampirkan  Fotokopi  KTP  nasabah  beserta  suami/isteri,  fotokopi  Kartu  Keluarga, fotokopi  sertipikat hak atas tanah,  fotokopi  SPPT PBB  objek  jaminan,  bukti pembayaran rekening  listrik  3  (tiga)  bulan  terakhir.  Pengikatan  jaminan  dilakukan  dengan  pembuatan akta  SKMHT  (Surat  Kuasa  Memberikan  Hak  Tanggungan)  ataupun  APHT  (Akta Pemberian Hak Tanggungan).
Pengajuan  Permohonan  kredit  dengan  jaminan  Sertipikat  Hak  atas  Tanah  di  BPR Sejahtera Artha Sembada Pekalongan terdiri dari beberapa tahap, antara lain:
a) Permohonan Kredit
Permohonan Kredit diajukan kepada BPR Sejatera Artha Sembada Pekalongan yang di dalamnya menjelaskan:
1) Jenis kredit;
2) Tujuan pengajuan keredit;
3) Nilai nominal kredit dan jangka waktu pelunasan yang dipilih;
4) Cara pengembalian kredit;
5) Agunan dan jaminan kredit.
Permohonan  kredit  tersebut  diajukan  dengan  melampirkan  dokumen-dokumen sebagai berikut:
1) Fotokopi KTP suami istri;
2) Fotokopi KK;
3) Fotokopi Surat Nikah;
4) Fotokopi Sertipikat Ha katas Tanah;
5) Fotokopi STTS & SPPT PBB objek Hak Tanggungan;
6) Fotokopi Rekening Listrik;
7) Fotokopi Rekening Tabungan 3 bulan terakhir;
8) Nota Dagang / Pembukuan (Fretianis, 2018).
b) Survey dan Apraissal.
Survey dan apraissal masing-masing dilakukan oleh petugas bank yang berwenang. Keduanya  merupakan  proses  yang  berbeda,  survey  dilakukan  bank  untuk  mengetahui mengenai calon debitor, sedangkan apraissal dilakukan untuk mengetahui keadaan obyek jaminan.
1) Survey  dilakukan  oleh  petugas  bank  yang  berwenang  di  bidang  perkreditan  dengan mendatangi  lokasi  alamat  rumah  calon  nasabah  sesuai  dengan  alamat  yang  diberikan. Petugas bank akan mengecek kondisi usaha calon nasabah untuk mengukur kemampuan nasabah dalam pembayaran angsuran setiap bulannya.
2) Apraissal adalah  pengecekan  terhadap  obyek  jaminan  atau  agunan  yang  dilakukan dengan  pengambilan  gambar  (foto)  dan  dengan  perhitungan  nilai  agunan  berdasarkan nilai pasar dan lingkungan sekitar lokasi agunan untuk menentukan nilai agunan dan nilai pengikatan notariil nantinya (Nugrahaningtyas, 2018).
c) Persetujuan  kredit
Proses pengambilan keputusan kredit dihadiri oleh anggota komite, yaitu antara lain: petugas Admin Kredit, Account Office , Analis dan Appraisa l kredit, Kepala Cabang/Kantor Operasional Kredit (KPO), Manager Kredit dan Direksi. Hal ini tergantung pada besarnya pengajuan pinjaman, apabila pinjaman dengan plafon kredit Rp. 15.000.000,00 wewenang komite  kredit  diserahkan  ke  kepala  bagian  kredit,  analis  dan  marketing.  Namun  plafon kredit  di  atas  Rp.  15.000.000,00  keputusan  kredit  dilakukan  oleh  anggota  komite  yaitu
Analis Kredit, Marketing, Kepala Bagian Kredit dan juga Kepala KPO dengan cara voting untuk menentukan kredit tersebut akan ditolak atau akan dibiayai.
Pihak  BPR  Sejahtera  Artha  Sembada  memutuskan  menerima  permohonan  kredit nasabah  tersebut,  Manager  Kredit  akan  memeriksa  permohonan  dan  mewancarai  calon debitor, setelah itu permohonan kredit dapat diregistrasi oleh Manager Kredit. Hasil analisis permohonan yang dilakukan oleh Manager Kredit tersebut kemudian dtuangkan ke dalam sebuah laporan atau memorandum komite kredit yang selanjutnya diserahkan kepada kepala bagian kredit.
Kepala bagian kredit akan mengevaluasi kembali permohonan dan hasil analisis yang telah dilakukan oleh manager kredit. Selanjutnya akan diteruskan kepada manager beserta direksi untuk mengambil keputusan diterima atau ditolaknya permohonan kredit tersebut.
Hasil keputusan manager beserta direksi secepatnya akan diberitahukan kepada calon nasabah.  Apabila  hasil  keputusan  manager  beserta  direksi  tersebut  adalah  menolak pernohonan  kredit,  maka  pihak  BPR  Sejahtera  Artha  Sembada  akan  menjelaskan  alasan penolakan  kepada  calon  nasabah.  Apabila  manager  beserta  direksi  memutuskan  untuk menerima  permohonan  kredit  calon  nasabah,  dan  calon  nasabah  telah  menyetujui  untuk memenuhi  semua  persyaratan  dan  ketentuan  yang  diajukan  oleh  BPR  Sejahtera  Artha Sembada, maka proses pengajuan kredit ini akan dilanjutkan pada tahap penandatanganan perjanjian kredit dan pengikatan jaminan. (Firdausa, 2018).
d) Akad kredit
Apabila permohonan kredit disetujui, bagian admin kredit membuat perjanjian kredit, kemudian  meminta  tanda  tangan  debitor.  Selanjutnya  admin  kredit  memasukan  data nasabah  dan  data  kredit.  Debitor  akan  mendapatkan  buku  tabungan  angsuran,  kartu pembiayaan,  kwitansi  dan  tanda  terima,  setelah  itu  pencairan  dana  dapat  dilakukan  oleh bagian kas atau teller BPR Sejahtera Artha Sembada Pekalongan(Firdausa, 2018).
Sebagaimana  diatur  dalam  Pasal  10  ayat  (1)  Undang-undang  Hak  Tanggungan, pembebanan Hak Tanggungan diawali dengan dibuatnya perjanjian pokok, dalam hal ini perjanjian kredit. Perjanjian kredit adalah perjanjian pokok yang bersifat riil (Hermansyah, 2005),  setelah  perjanjian  itu  barulah  dibuat  perjanjian  jaminannya  yaitu  Perjanjian Pemberian Hak Tanggungan.
Perjanjian  jaminan  selalu  mengikuti  perjanjian  pokok,  tidak  dapat berdiri  sendiri, artinya ketika perjanjian pokok berakhir  maka  berakhir pula perjanjian jaminannya. Oleh
sebab  itu  perjanjian  jaminan  disebut  bersifat accesoir .  Tidak  mungkin  ada  perjanjian jaminan yang tidak didahului dengan perjanjian pokok, dalam hal ini perjanjian pokoknya adalah perjanjian kredit. Seseorang tidak mungkin mau menjamin suatu utang, apabila utang tersebut tidak ada (Supramono, 1996). Maksudnya adalah seseorang tidak dapat menjamin utang dengan jaminan hak tanggungan apabila tidak terjadi utang piutang yang diperjanjikan dalam suatu perjanjian pokok, dalam hal ini perjanjian kredit.
Perjanjian  Hak  Tanggungan  dilakukan  dengan  membuat  APHT  di  hadapan  PPAT. Bentuk dan  isinya  diatur  dalam  Peraturan  Menteri  Negara  Agraria/Kepala  BPN  Nomor  3 Tahun  1996.  Apabila  bentuk  dan  isi  APHT tidak  sesuai  dengan  ketentuan tersebut,  maka APHT batal demi hukum (Harsono, 2008).
Pengikatan jaminan di BPR Sejahtera Artha Sembada terdiri dari beberapa tahapan dan berbagai  syarat  untuk  melindungi  kepentingan  kreditor  dan  debitor.  Dokumen-dokumen yang  dilampirkan  bertujuan  memberikan  infornasi  yang  lengkap  pada  kreditor  untuk dijadikan  bahan  pertimbangan  kreditor  akan  menerima  atau  menolak  permohonan  kredit. Setelah dokumen lengkap, akan dilakukan survey dan apraissal untuk meyakinkan kreditor akan  kemampuan  debitor  untuk  membayar  kredit yang  diajukan  serta  menentukan  berapa nominal pinjaman yang dapat diberikan oleh kreditor. Tahapan-tahapan ini akan memberikan keadilan bagi kedua pihak, kreditor akan memberikan pinjaman sesuai dengan kemampuan dan  nilai  jaminan  berdasarkan  survey  dan apraissal yang  dilakukan.  Debitor  juga  akan mendapatkan  pinjaman  sesuai  dengan  kemampuannya  untuk  membayar  kredit.  Pinjaman yang diberikan harus sesuai dengan kemampuan debitor untuk mencegah terjadinya kredit macet di kemudian hari, yang tidak hanya merugikan kreditor namun juga akan merugikan debitor karena jaminannya akan dilelang.
Pengikatan  jaminan  hak  tanggungan  diawali  dengan  perjanjian  pokoknya  yaitu perjanjian kredit. Perjanjian jaminan hak tanggungan bersifat accesoir, artinya akan berakhir apabila perjanjian pokok berakhir. Pengikatan dituangkan ke dalam akta secara jelas  yang mencantumkan identitas para pihak, rincian mengenai utang piutang dan objek jaminannya. Pengikatan yang dituangkan ke dalam akta otentik memberikan kepastian bagi kedua pihak mengenai  utang  piutang  yang  diperjanjikan,  sehingga  dapat  dijadikan  sebagai  bukti  yang kuat apabila timbul permasalahan di kemudian hari.
Setelah  semua  tahapan  selesai  dilakukan,  kreditor  akan  segera  mencairkan  dana pinjaman  yang akan diberikan kepada debitor. Dana pinjaman  ini tidak hanya  bermanfaat
bagi debitor, namun juga kreditor. Angsuran yang dibayarkan pada kreditor ditambah dengan bunga yang presentasenya telah disepakati kedua pihak, sehingga akan tetap menguntungkan bagi kreditor yang memberikan pinjaman.
2. Hambatan yang Timbul dalam Pelaksanaan Pengikatan Jaminan Hak Tanggungan di BPR Sejahtera Artha Sembada Pekalongan
Pengikatan hak tanggungan terdiri dari beberapa tahap dan melibatkan banyak pihak lain,  sehingga  dalam  praktiknya  dapat  ditemukan  hambatan-hambatan  dalam pelaksanaannya, antara lain :
a. Proses pemberian kredit memakan waktu yang lama
Permasalahan yang biasanya timbul dalam pemberian kredit pada BPR Sejahtera Artha  Sembada  Pekalongan  adalah  lamanya  proses  pencairan  dana  kredit  oleh  Bank. Permasalahan  tersebut  biasanya  terjadi  karena  kurang  lengkapnya  dokumen  sebagai persyaratan dalam pengajuan kredit yang diberikan oleh calon nasabah. Upaya dari pihak bank dalam mengatasi hal tersebut adalah dengan memberikan informasi lebih lengkap kepada  calon  nasabah  tentang  persyaratan  dokumen  dalam  pengajuan  kredit  dan melakukan pemeriksaan ulang mengenai kelengkapan dokumen pengajuan kredit ketika akan memproses pemberian kredit.
Pencairan  dana  harus  menunggu  dokumen-dokumen  lengkap  karena  hal  ini menyangkut  jumlah  uang  yang  relatif  besar  dan  jaminan  yang  juga  bernilai  besar. Apabila pencairan tetap dilakukan dengan dokumen yang belum lengkap, dikhawatirkan akan  terjadi  permasalahan-permasalahan  terkait  dengan  pengikatan  hak  tanggungan tersebut,  sedangkan  pihak  bank  belum  memiliki  dokumen  yang  lengkap  yang    dapat dijadikan alat bukti.
b. Permasalahan ketika proses pengikatan objek jaminan oleh Notaris/PPAT
Setelah  perjanjian  kredit  dibuat,  maka  dilanjutkan  dengan  pembuatan  APHT, namun  apabila  sertipikat  masih  dalam  proses  pengalihan  hak  atau  dalam  proses  roya, APHT  tidak  bisa  langsung  dibuat,  melainkan  dibuat  SKMHT  terlebih  dahulu  sebagai pengganti APHT. Hambatan biasanya timbul pada saat pembuatan dan ketika SKMHT menjadi  APHT.  Proses  pensertipikatan  terhadap  objek  SKMHT  yang  belum  terdaftar membutuhkan  biaya  yang  besar.  Jangka  waktu  perjanjian  kredit  biasanya  lebih  lama daripada  masa  berlaku SKMHT, sehingga hal  ini  juga  merupakan hambatan pada saat proses pensertipikatan tanah yang belum terdaftar tersebut (Latip, 2018).
c. Permasalahan dalam pendaftaran objek hak tanggungan pada Kantor Pertanahan Hak  Tanggungan  lahir  pada  saat  pendaftarannya  ke  Kantor  Pertanahan.  Hak pemegang Hak Tanggungan sebagai kreditor yang diutamakan ( droit de preference ) juga lahir pada saat lahirnya hak tanggungan tersebut, sehingga pendaftaran hak tanggungan ke  Kantor  Pertanahan  menjadi  tahap  yang  sangat  penting  dalam  pemberian  hak tanggungan.
Menurut  Pasal  13  ayat  (2)  Undang-undang  Hak  tanggungan,  APHT  yang  telah dibuat harus didaftarkan ke Kantor Pertanahan oleh PPAT paling lambat 7 (tujuh) hari kerja setelah ditandatangani.
Sertipikat  Hak  Tanggungan  yang  diterbitkan  oleh  BPN  memuat  irah-irah  yang sama dengan suatu putusan pengadilan, yaitu “Demi Keadilan berdasarkan Tuhan yang Maha  Esa”.  Hal  tersebut  membuat  Sertipikat  Hak  Tanggungan  mempunyai  kekuatan eksekutorial, artinya suatu sertipikat hak tangggungan mempunyai kekuatan yang sama dengan putusan pengadilan yang mempunyai kekuatan hukum tetap (Dimas Nur, 2018)
Pendaftaran dilakukan dengan membuat buku tanah hak tanggungan, kemudian dicatat dalam buku tanah objek hak tanggungan, selanjutnya catatan tersebut disalin pada sertipikat hak atas tanah objek hak tanggungan. Hambatan yang biasanya timbul adalah ketika dilakukan pengecekan sertipikat, buku tanah yang seharusnya ada di BPN ternyata hilang atau sulit ditemukan. Hal ini mengakibatkan tertundanya penerbitan sertipikat Hak Tanggungan.  BPN  biasanya  akan  mengatasinya  dengan  membuat  berita  acara  dengan dilengkapi  dokumen  oleh  pemohon  dan  menunjukkan  sertipikat  asli  bahwa  tanah tersebut tidak bermasalah (Latip, 2018).
d. Kredit bermasalah setelah pembebanan Hak Tanggungan
Hambatan  yang  biasanya  timbul  setelah  pengikatan  jaminan  hak  tanggungan  di BPR  Sejahtera  Artha  Sembada  Pekalongan  adalah  terjadinya  kredit  bermasalah dikarenakan ketidaklancaran debitor dalam pengembalian pinjamannya. BPR Sejahtera Artha  Sembada  Pekalongan  mengelompokkan  kredit  bermasalah  ini  dalam  empat kategori, yaitu kredit lancar, kurang lancar, diragukan, dan kredit macet. Faktor waktu penyelesaian  kewajiban  oleh  debitor  menjadi  ukuran  dari  kualitas  tersebut  (Firdausa, 2018).
Pada  saat  permohonan  kredit  diajukan,  pihak  BPR  Sejahtera  Artha  Sembada Pekalongan  melakukan  survei  untuk  mengukur  kemampuan  calon  debitor  dalam
membayar  utangnya,  namun  terjadinya  kredit  macet  tidak  dapat  diperkirakan  ketika survey  dilakukan  karena  bisa  saja  setelah  permohonan  kredit  diterima  keadaan  usaha dabitor tidak sebaik ketika permohonan kredit diterima.
3. Upaya BPR Sejahtera Artha Sembada Pekalongan untuk Menanggulangi Hambatan- hambatan dalam Pelaksanaan Pembebanan Hak Tanggungan
BPR Sejahtera Artha Sembada akan mengupayakan agar pengikatan hak tanggungan berjalan lancar dari tahap awal sampai dengan tahap pelunasan, untuk itu diperlukan upaya khusus  untuk  menanggulangi  hambatan-hambatan  yang  timbul  dari  pengikatan  hak tanggungan tersebut, antara lain:
a. Upaya yang dilakukan untuk mengatasi proses pemberian kredit yang memakan waktu lama
Hambatan  pertama  dalam  pengikatan  Hak  Tanggungan  di  BPR  Sejatera  Artha Sembada Pekalongan adalah proses pemberian kredit yang memakan waktu lama yang disebabkan karena kurangnya dokumen-dokumen yang menjadi syarat pengajuan kredit.
Upaya dari pihak bank dalam mengatasi hal tersebut adalah dengan memberikan informasi  lebih  lengkap  kepada  calon  nasabah  tentang  persyaratan  dokumen  dalam pengajuan  kredit  dan  melakukan  pemeriksaan  ulang  mengenai  kelengkapan  dokumen pengajuan kredit sebelum memproses pemberian kredit, sehingga pemberian kredit tidak tertunda akibat kurangnya dokumen. Bank hanya dapat memberikan informasi yang jelas kepada debitor, karena kelengkapan dokumen-dokumen tersebut merupakan kewajiban dari  debitor.  Bank  tidak  akan  dapat  memproses  permohonan  kredit  apabila  dokumen belum  lengkap,  karena  dokumen  tersebut  yang  dapat  dijadikan  alat  bukti  yang  dapat memberikan jaminan kepastian hukum.
b. Upaya  yang  dilakukan  dalam  mengatasi  permasalahan  yang  timbul  ketika  proses pengikatan objek jaminan oleh Notaris/PPAT
Hambatan  kedua  dalam  pengikatan  Hak  Tanggungan  di  BPR  Sejahtera  Artha Sembada terjadi ketika proses pengikatan objek jaminan oleh Notaris/PPAT, khususnya pada  objek  Hak  Tanggungan  berupa  hak  atas  tanah  yang  belum  terdaftar,  sehingga pembuatan  APHT  harus  menunggu  sertipikat  hak  atas  tanah  tersebut  terbit.  Proses pendaftaran hak atas tanah memakan waktu yang lama, sehingga masa berlaku SKMHT habis sebelum proses pendaftaran hak atas tanah di Kantor Pertanahan selesai. Menurut Pasal 15 ayat (4) SKMHT mengenai hak atas tanah yang belum terdaftar wajib diikuti dengan pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan selambat-lambatnya 3 (tiga) bulan
sesudah diberikan, sedangkan  proses pendaftaran hak atas tanah di Kantor Pertanahan dapat memakan waktu lebih dari 3 (tiga) bulan, sehingga APHT belum bisa dibuat.
Upaya  yang  dapat  dilakukan  untuk  mengatasi  hambatan  tersebut  yaitu  BPR Sejahtera Artha Sembada Pekalongan akan memperbaharui SKMHT sambil menunggu proses  pendaftaran  hak  atas  tanah  selesai.  Suatu  SKMHT  tidak  dapat  diperpanjang sebagaimana  telah  ditentukan  dalam  Pasal  15  ayat  (6),    SKMHT  yang  tidak  diikuti dengan APHT dalam waktu yang ditentukan maka batal demi hukum. Oleh karena itu, SKMHT  yang  habis  masa  berlakunya  harus  diperbarui.  APHT  dapat  dibuat  sesuai dengan SKMHT setelah proses pendaftaran hak atas tanah selesai, dan sertipikat hak atas tanah telah diterbitkan oleh Kantor Pertanahan.
c. Upaya yang dilakukan dalam mengatasi masalah yang timbul dalam pendaftaran objek hak tanggungan pada Kantor Pertanahan
Hambatan  ketiga  dalam  pengikatan  Hak  Tanggungan  yaitu  ketika  proses pendaftaran  Hak  Tanggungan  di  Kantor  Pertanahan,  yaitu  apabila  buku  tanah  yang seharusnya ada di Kantor Pertanahan tidak ditemukan. Apabila hal tersebut terjadi, maka Kantor  Pertanahan  mengatasinya  dengan  membuat  berita  acara  dengan  dilengkapi dokumen  oleh  pemohon  dan  menunjukkan  sertipikat  asli  bahwa  tanah  tersebut  tidak bermasalah.
d. Upaya yang dilakukan dalam mengatasi kredit bermasalah
Hambatan  keempat  dalam  pengikatan  Hak  Tanggungan  di  BPR  Sejahtera  Artha Sembada  adalah  terjadinya  kredit  bermasalah  setelah  pengikatan  Hak  Tanggungan. Upaya  yang  dilakukan  pihak  bank  yaitu  dengan  melakukan  penyelamatan  dan penyelesaian  kredit  dengan  tetap  mengedepankan  asas  kekeluargaan.  Penyelamatan kredit adalah penyelesaian yang dapat dilakukan hanya dengan melibatkan pihak debitor dan  kreditor,  biasanya  dengan  keringanan-keringanan  yang  diberikan  oleh  kreditor kepada debitor agar dapat segera melunasi utangnya, contohnya memberikan keringanan suku bunga dan penambahan jangka waktu kredit. Apabila upaya penyelamatan kredit tidak dapat mengatasi masalah kredit macet tersebut, maka barulah dilakukan eksekusi terhadap  jaminan  Hak  Tanggungan  melalui  KPKNL  (Kantor  Pelayanan  Kekayaan Negara dan Lelang).

## D. SIMPULAN
Pelaksanaan  pengikatan  jaminan  hak  tanggungan  di  BPR  Sejahtera  Artha  Sembada Pekalongan terdiri dari pengajuan permohonan kredit, survey dan apraissal, persetujuan kredit, dan akad kredit. Hambatan-hambatan dalam pelaksanaan perjanjian kredit dengan jaminan hak
tanggungan di BPR Sejahtera Artha Sembada Pekalongan yaitu l amanya proses pencairan dana kredit karena kurangnya persyaratan,  masa  berlaku SKMHT  yang  begitu singkat, buku tanah yang  sulit  ditemukan  oleh  Kantor  Pertanahan  sehingga  menunda  penerbitan  Sertipikat  Hak Tanggungan, dan ketidaklancaran debitor dalam pengembalian dana pinjaman yang diberikan oleh  BPR  Sejahtera  Artha  Sembada  Pekalongan. Upaya-upaya  yang  dilakukan  dalam menanggulangi hambatan-hambatan tersebut adalah dengan memberikan informasi yang lebih jelas  kepada  debitor,  memperbarui  SKMHT,  pembuatan  berita  acara  oleh  Kantor  Pertanahan yang menyatakan bahwa tanah yang menjadi objek jamian Hak Tanggungan tidak bermasalah, dan  penyelamatan  kredit  sebelum  akhirnya  melakukan  eksekusi  terhadap  objek  jaminan  Hak Tanggungan.

## DAFTAR PUSTAKA
Buku:
Budi, U. (2005). Kredit Perbankan di Indonesia . Yogyakarta: Andi.
Harsono, B. (2008). Hukum Agraria Indonesia : Sejarah Pembentukan Undang -undang Pokok Agraria, Isi, dan Pelaksanaannya . Jakarta: Djambatan.
Hermansyah. (2005). Hukum Perbankan Nasional Indonesia . Jakarta: Kencana.
HS, S. (2013). Penerapan Teori Hukum pada Penelitian, Tesis, dan Disertasi . Jakarta: Raja Grafindo Persada.
Patrik, P. dan K. (2009). Hukum Jaminan . Semarang: Badan Penerbit Universitas Diponegoro.
Rahardjo, S. (2006). Ilmu Hukum . Bandung: PT. Citra Aditya Bakti.
Soemitro, R. H. (1990). Metodologi Penelitian Hukum dan Jurimetri . Ghalia Indonesia.
Supramono, G. (1996). Perbankan dan Permasalahannya . Jakarta: Djambatan.
Supramono, G. (2013). Perjanjian Utang Piutang . Prenada Media Group.
Sutedi, A. (2010). Hukum Hak Tanggungan .

## Artikel Jurnal:
Dimas  Nur.  (2018).  Perlindungan  Hukum  bagi  Bank  Pemegang  Hak  Tanggungan  Peringkat  Kedia dalam Eksekusi Objek Hak Tanggungan. Media Iuris , 1 .
Fauzi, A. (2010). Eksistensi Hak Tanggungan dalam Kredit Perbankan .
Nurjannah, S. (2018). Eksistensi Hak Tanggunga sebagai Lembaga Jaminan Hak atas Tanah (Tinjauan Filosofis). Jurisprudentie , 5 (1), 195.
Pertiwi, D. (2013). Perlindungan Hukum Pemegang Hak Tanggungan yang Obyeknya dikuasai Pihak Ketiga  berdasarkan  Perjanjian  Sewa  Menyewa. Jurnal  Ilmiah  Mahasiswa  Univesitas  Surabaya , 2 (2).

## Peraturan Perundang-Undangan:
Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan.
Undang-Undang Nomor 42 Tahun 1999 tentang Jaminan Fidusia.
Wawancara:
Firdausa,  R.  (2018). Wawancara  dengan  Bagian  Admin  Kredit  PT.  BPR  Sejahtera  Artha  Sembada Pekalongan .
Fretianis,  R.  (2018). Wawancara  dengan  Bagian  Admin  Kredit  PT.  BPR  Sejahtera  Artha  Sembada Pekalongan .
Latip,  A.  (2018). Wawancara  dengan  Kasubsi  Pendaftaran  hak  atas  tanah  BPN  Kabupaten Pekalongan .
Nugrahaningtyas, A. (2018). Wawancara Pribadi dengan Bagian Analisis Kredit Dan Apraissal PT. BPR Sejahtera Artha Sembada Pekalongan .