Available at https://jurnal.stie-aas.ac.id/index.php/jie Jurnal Ilmiah Ekonomi Islam, 9(03), 2023, 4177-4191

## Penerapan Akad Musyarakah Mutanaqishah Dalam Pembiayaan Kredit Pemilikan Rumah Syariah Aster Village Ciwastra Di Bank Syariah Indonesia
Sofyan Mei Utama 1) , Diana Farid 2) , Muhammad Husni Abdulah Pakarti 3*) , Kemal Al Kautsar Mabruri 4) , Hilma Fanniar Rohman 5)
1 STAI Darul Arqam Muhammadiyah Garut, Indonesia
2 Sekolah Tinggi Hukum Bandung, Indonesia
3,5 Universitas Muhammadiyah Bandung, Indonesia
4 Universitas Islam Indonesia, Indonesia
6 Universitas Ahmad Dahlan, Indonesia *Email korespondensi: husnipakarti@umbandung.ac.id

## Abstract
House sale and purchase transactions in the context of sharia have become a major concern in the development of Islamic economic models that are based on the principles of justice, equality, and compliance with Islamic law. One of the contracts proposed to fulfill these principles is the Musyarakah Mutanaqishah Agreement. This study aims to analyze the application of the Musyarakah Mutanaqishah Agreement on home ownership loans in aster village Islamic housing where the implementation of credit is carried out through a Bank mechanism in this case Bank Syariah Indonesia (BSI). The research method used is a qualitative approach with a case study approach. Primary data obtained through interviews with relevant parties, namely the Marketing of Aster Village Ciwastra Sharia  Housing,  Bank  Syariah  Indonesia  (BSI)  including  KPR  Marketing  section,  and  Customer  Service, secondary data obtained through books, magazines or bulletins, journals, internet and so on or in other words, this secondary data in the form of documentary data. Secondary data in this study are documents that will explain the Musyarakah Mutanaqishah contract which shows data on housing purchase financing and mortgages at Bank Syariah Indonesia (BSI). The last stage is data analysis carried out descriptively qualitative with an inductive mindset. Data analysis in descriptive qualitative research is carried out simultaneously with the data collection process. Thus, research findings in the field are then formed into theoretical buildings, laws, not from  existing theories,  then  developed  from  field  data  (inductive).  The  results  showed  that  the  implementation  of  the Musyarakah Mutanaqishah contract in BSI Griya Hasanah financing has two contracts in it (hybrid contract). The  first  is  that  banks  and  customers  cooperate  (syirkah  /  musyarakah)  to  buy  an  asset,  so  the  musyarakah contract in BSI Griya Hasanah financing is only limited to cooperation in the ownership of an asset. The second is ijarah. The asset that becomes the object of financing is leased (ijarah) to the customer with a rental payment which  is  assumed  to  be  a  profit  that  will  be  divided  between  the  bank  and  the  customer  according  to  a predetermined ratio. The profit sharing obtained by the bank will be considered as profit for the bank. Meanwhile, the profit sharing received by the customer is diverted to buy the bank's hishah portion. Not only is there more than one contract, in this BSI Griya Hasanah financing scheme there are also two agreement contracts. The first agreement contract contains the Musyarakah Mutanaqishah contract itself, and the second agreement contract contains ijarah.

## Keywords: Musyarakah Mutanaqishah Akad, Aster Village Ciwastra Sharia Housing, Bank Syariah Indonesia Credit Products
Saran sitasi : Utami, S. M., Farid, D., Pakarti, M. H., Mabruri, K. A., & Rohman, H. F. (2023). Penerapan Akad Musyarakah Mutanaqishah Dalam Pembiayaan Kredit Pemilikan Rumah Syariah Aster Village Ciwastra Di Bank Syariah Indonesia . Jurnal ilmiah ekonomi islam, 9 (03), 4177-4191. doi:
http://dx.doi.org/10.29040/jiei.v9i3.10461
DOI: http://dx.doi.org/10.29040/jiei.v9i3.10461

## 1. PENDAHULUAN
Tempat  tinggal  (papan)  merupakan  satu  dari  3 (tiga) kebutuhan pokok manusia yang harus dipenuhi selain  kebutuhan  pangan  dan  sandang.  Pemenuhan kebutuhan  tempat  tinggal  telah  dijamin  dalam  UUD 1945  Pasal  28  H  ayat  1.  Tempat  tinggal  atau  rumah menjadi kebutuhan yang diperlukan dalam menjalani kehidupan  dan  keseharian  manusia.  Tempat  tinggal berfungsi  sebagai  tempat  beristirahat  setelah  lelah beraktivitas  dan  tempat  bernaung  sebagai  pelindung dari teriknya matahari dan hujan. Tempat tinggal juga menjadi tempat berkumpul, beraktifitas dan bercengkerama bersama keluarga.
Akan  tetapi,  masih  banyak  anggota  masyarakat yang  belum  memiliki  rumah,  khususnya  bagi masyarakat  yang  berpenghasilan  rendah.  Dalam memenuhi  kebutuhan  terhadap  rumah,  masyarakat yang  berpenghasilan  rendah  sangat  sulit  memiliki rumah  secara  tunai.  Oleh  sebab  itu,  pemerintah menyediakan  suatu  program  untuk  memudahkan masyarakat dalam memenuhi kebutuhan akan rumah yaitu  dengan  adanya  program  Kredit  Pemilikan Rumah (KPR).
Pembiayaan kepemilikan rumah (KPR) bertujuan untuk  memastikan  ketersediaan  modal  secara berkelanjutan  untuk  pemenuhan  kebutuhan  rumah. Produk  pembiayaan  ini  sangat  menguntungkan  bagi bank  syariah  karena  mengurangi idle  fund .  Nasabah akan memiliki rumah jika melakukan pembiayaan dan menyelesaikan  kewajibannya  berupa  pembayaran cicilan maupun penyelesaian administrasi.
Di  Indonesia,  hal-hal  yang  menggunakan  nama atau  label  syariah  cukup  banyak  bermunculan  dan menjadi  trendi  masyarakat  Indonesia  diberbagai bidang,  baik  usaha  bidang  produk  maupun  jasa. Contoh usaha yang bergerak dalam bidang jasa, antara lain  lembaga  keuangan  syariah,  seperti  perbankan syariah, asuransi syariah ( takāful ), pegadaian syariah ( rahn ), pasar modal syariah, reksadana syariah, baitul maal  wattamwil  dan  koperasi,  lembaga  ZISWAF (Zakat, Infaq, Shadaqah, dan Wakaf). Selain lembaga keuangan,  perusahaan  yang  bergerak  dalam  bidang produk  dan  jasa  juga  sudah  banyak  yang menggunakan label syariah sebagai identitas perusahaannya,  seperti,  salon  syariah,  hotel  syariah, pasar syariah, laundry syariah, khususnya perumahan syariah.
Ada  berbagai  perkembangan  dan  modifikasi praktik  keuangan  syariah.  Salah  satu  akad  yang menarik untuk kita pelajari adalah akad  Musyarakah
Mutanaqishah (MMQ). Akad Musyarakah Mutanaqishah  ini  merupakan  salah  satu  akad  yang digunakan  oleh  berbagai  perbankan  syariah  untuk melakukan transaksi, salah satunya yaitu produk yaitu Pembiayaan  KPR.  Terdapat  dua  jenis  skema pembiayaan  KPR  pada  praktik  perbankan  syarian  di Indonesia yaitu skema pembiayaan KPR dengan akad murabahah dan skema pembiayaan KPR dengan akad Musyarakah Mutanaqishah. Pembiayaan KPR biasanya  merupakan  fasilitas  pembiayaan  jangka menengah  atau  panjang,  karena  jangka  waktu angsuran  lebih  dari  satu  tahun.  Kredit  Pemilikan Rumah  yang  sifatnya  KPR  tergolong  jenis  kredit konsumsi,  yaitu  kredit  jangka  pendek  atau  jangka panjang  yang  diberikan  kepada  debitur  untuk membiayai kebutuhan barang atau konsumsi menggunakan skema cicilan bulanan.
Dalam  prakti  jual  beli  rumah  yang  digunakan untuk  tempat  tinggal  pribadi  yang  diperoleh  secara kredit,  maka  rumah  merupakan  barang  konsumtif, bukan barang produktif, sekalipun nilainya meningkat setiap  tahunnya,  yaitu  karena  rumah  tersebut digunakan  untuk  memenuhi  kebutuhan  primer manusia dan sebanyak apapun peningkatan dari rumah tersebut,  tetap  pemilik  rumah  tidak  akan  menjual rumahnya  tersebut.  Dalam  kasus  seperti  ini  maka Islam  memandang  rumah  tersebut  bukan  sebagai barang dagangan hal ini sebagaimana yang dijelaskan oleh  Yusuf  Qardawi  di  dalam  buku  Fiqh  Zakat  Bab VIII. Dijelaskan bahwa rumah yang dijadikan tempat tinggal  sendiri,  peralatan-peralatan  untuk  digunakan sendiri,  benda-benda  tersebut  tidak  wajib  zakat, karena  benda-benda  tersebut  dibutuhkan  sebagai kebutuhan pokok dan tidak mengalami pertumbuhan. Selanjutnya  pengarang  al-Inaya  memperjelas,  baik keperluan  sebagai  kebutuhan  pokok  maupun  tidak mengalami  pertumbuhan,  keduanya  menggugurkan wajib zakat.
Berdasarkan  alasan  tersebut  para  ulama  fiqh sependapat  bahwa  rumah  yang  dipakai  pemiliknya untuk tempat tinggal sendiri tidaklah wajib zakat. Hal tersebut  merupakan  kemudahan  dan  keadilan  yang dibawa  oleh  Islam.  Alasan  yang  dikemukakan  oleh para ulama fiqh tentang tidak wajib zakat atas rumah tinggal,  pakaian,  alat-alat  kerja  dan  yang  sejenisnya, karena  diperlukan  sebagai  kebutuhan  pokok  dan karena  tidak  mengalami pertumbuhan.  Maka berdasarkan pengertian sebaliknya (mafhum mukhalafa), kewajiban atas harta kekayaan didasarkan
karena  alasan  mengalami  pertumbuhan  dan  tidak dipakai untuk kebutuhan pokok pribadi.
Dari  penjelasan  Yusuf  Qardawi,  rumah  adalah sesuatu  yang  bersifat  konsumtif,  bukan  produktif, karena  rumah  tersebut  memang  dimiliki  oleh pemiliknya  untuk  memenuhi  kebutuhan  hidupnya. Walaupun  nilainya  setiap  tahun  naik,  tetapi  karena rumah  tersebut  digunakan  untuk  tempat  tinggal pribadi,  dan  tidak  untuk dijual maupun  untuk usaha, maka  rumah  tersebut  tetap  masuk  dalam  kategori barang konsumtif.
Pada  Fatwa  Dewan  Syariah  Nasional  Nomor 73/DSN-MUI/XI/2008 tentang Musyarakah Mutanaqishah,  fatwa  tersebut  mengatur  ketentuan akad  Musyarakah  Mutanaqishah.  Dalam  ketentuan umum fatwa tersebut disebutkan bahwa  Musyarakah Mutanaqishah  adalah  akad  musyarakah  dimana kepemilikan satu syarik berkurang karena pembelian bertahap  oleh  syarik  lainnya.  Semua  ketentuan  yang terdapat  dalam  akad  musyarakah  berlaku  juga  bagi akad  mutanaqisah  musyarakah.  Ada  tiga  ketentuan pokok  dalam  akad  musyarakah,  yaitu  adanya penyertaan modal dari pihak syarik, pembagian kerja kepada  pihak  syarik,  dan  adanya  bagi  hasil.  Ketiga ketentuan  tersebut  dapat  diwujudkan  dari  kegiatan atau  transaksi  yang  produktif.  Hal  ini  menjelaskan bahwa  akad  Musyarakah  Mutanaqishah  digunakan untuk  transaksi  produktif.  Oleh  karena  itu,  peneliti tertarik  bagaimana  mungkin  akad  Musyarakah Mutanaqishah  yang  notabene  merupakan  akad produktif di implementasikan pada produk pembiayaan  KPR  merupakan  jenis  pembiayaan konsumtif, dan apa alasannya.
Sehubungan  dengan  itu,  Fatwa  DSN  tidak merinci  secara  lengkap  teknis  akad  Musyarakah Mutanaqishah  ini  sehingga  diperlukan  kajian  dan pembahasan  lebih  lanjut  mengenai  akad  ini  supaya dapat  dipraktikkan  secara  optimal.  Oleh  karena  itu, peneliti  tertarik  untuk  melakukan  penelitian  untuk mengupas terkait praktik akad jual beli rumah dengan akad Musyarakah  Mutanaqishah pada  praktik  kredit jual  beli  rumah  pada  Perumahaan  Syariah  Aster Village Ciwastra sebagai tempat penelitian ini.

## 2. METODE PENELITIAN
Metode  penelitian  yang  digunakan  adalah pendekatan kualitatif dengan pendekatan studi kasus. Data  primer  diperoleh  melalui  wawancara  dengan pihak-pihak terkait yaitu pihak Marketing Perumahan Syariah  Aster  Village  Ciwastra,  Pihak  Bank  Syariah
Indonesia (BSI) meliputi bagian Marketing KPR, dan Customer  Service,  data  sekunder  diperoleh  melalui buku, majalah atau bulletin, jurnal-jurnal, internet dan sebagainya  atau  dengan  kata  lain,  data  sekunder  ini berupa  data  dokumenter.  Data  sekunder  dalam penelitian  ini  berupa  dokumen-dokumen  yang  akan menjelaskan tentang akad Musyarakah Mutanaqishah yang  menunjukkan  data-data  pembiayaan  pembelian perumahan  dan  KPR  pada  Bank  Syariah  Indonesia (BSI).  Tahap  terakhir  adalah  analisis  data  dilakukan secara deskriptif kualitatif dengan pola pikir induktif. Analisis data di dalam penelitian deskriptif kualitatif dilakukan  bersamaan  dengan  proses  pengumpulan data. Dengan demikian, temuan penelitian dilapangan yang  kemudian  dibentuk  ke  dalam  bangunan  teori, hukum,  bukan  dari  teori  yang  telah  ada,  kemudian dikembangkan dari data lapangan (induktif).

## 3. HASIL DAN PEMBAHASAN
3.1. Analisis  Praktek  Pembiayaan  Bank  Syariah
Indonesia  (BSI)  Griya  Hasanah  dengan Menggunakan Akad Musyarakah

## Mutanaqishah
Berikut alur pelaksanaan pembiayaan BSI Griya Hasanah  dengan  menggunakan  akad Musyarakah Mutanaqishah di  Bank  Syariah  Indonesia  (BSI) adalah sebagai berikut:
a. Nasabah  memilih  jenis  rumah  yang  dikehendaki dengan  skema  pembiayaan  BSI  Griya  Hasanah dengan akad Musyarakah Mutanaqishah.
b. Kemudian  dilakukan  penilaian  aset  ( asset appraisal )  oleh  pihak  internal  bank  atau  bisa dilakukan oleh pihak eksternal. Penilaian aset ini bersifat wajib, karena aset tersebut nantinya akan dijadikan  jaminan atas pembiayaan yang dilakukan.
c. Jika harga sudah diketahui dan nilai jaminan telah memenuhi kriteria yang ada, selanjutnya nasabah melengkapi berkas- berkas yang telah disediakan oleh pihak bank.
d. Setelah  semua  berkas  yang  diisi  nasabah terkumpul,  maka  selanjutnya  akan  dilakukan analisis data oleh pihak bank.
e. Setelah  analisis  data  oleh  pihak  bank,  maka selanjutnya  dilakukan  persetujuan  internal  bank atas  penentuan  besarnya  plafond  pembiayaan, jumlah angsuran setiap bulan yang harus dibayar oleh nasabah, serta jangka waktu pembiayaan.
f. Setelah  dilakukan  persetujuan  dari  pihak  bank, maka  selanjutnya  bank  mengirimkan  Surat

## Persetujuan Permohonan Pembiayaan (SP3) atau
Offering Letter (OL) kepada nasabah.
g. Setelah  SP3  ditanda  tangani  oleh  nasabah, maka selanjutnya  nasabah  membayar  uang  muka kepada  penjual.  Uang  muka  tersebut  merupakan porsi nasabah dalam musyarakah atas kepemilikan aset tersebut.
h. Kemudian  pihak  bank  dan  nasabah  melakukan akad pembiayaan Musyarakah Mutanaqishah atas aset  tersebut.  Mengenai  pelaksanaan  akad pembiayaan BSI Griya Hasanah ini dilaksanakan didepan  notaris.  Notaris  yang  membuatkan  draft perjanjian  pembiayaan,  selanjutnya  nasabah  dan bank  memberikan  tanda  tangan  pada  draft perjanjian  yang  telah  dibuat.  Terdapat  dua perjanjian yang ada dalam skema pembiayaan BSI Griya  Hasanah.  Yang  pertama  yaitu  perjanjian tentang Musyarakah  Mutanaqishah itu  sendiri, dan  yang  kedua  yaitu  perjanjian  tentang  akad ijarah .  Kedua  perjanjian  tersebut  dibuat  oleh notaris  dan  disaksikan  oleh  bank  dan  nasabah. Untuk  selanjutnya  kedua  perjanjian  tersebut ditanda tangani oleh kedua belah pihak. Dokumen perjanjian  pembiayaan  yang  asli  disimpan  oleh notaris  dan  salinan  dokumen  tersebut  akan disimpan  oleh  pihak  Bank  Syariah  Indonesia (BSI).
i. Setelah akad dilakukan, maka bank membayarkan sisa  untuk  pembelian  aset  yang  sebelumnya nasabah telah menyatakan porsi nya melalui uang muka  yang  telah  dibayarkan  oleh  nasabah sebelumnya.  Akad  jual  beli  aset  telah  dilakukan dengan  terbayarnya  porsi syirkah berjumlah 100%.
j. Selanjutnya  setiap  bulannya  nasabah  akan membayar  angsuran  selama  masa  pembiayaan berlangsung. Angsuran yang dibayarkan nasabah tersebut berfungsi sebagai:
1) Uang  sewa  nasabah  atas  penempatan  rumah (aset musyarakah).
2) Uang  sewa  sebagai  objek  bagi  hasil  atas musyarakah, yang akan dibagi hasilkan sesuai dengan porsi bagi hasil yang telah disepakati.
3) Sebagian  dari  uang  sewa  yang  merupakan profit  untuk  nasabah  sesuai  dengan  nisbah bagi  hasil,  tidak  diambil  oleh  nasabah,  akan tetapi  digunakan  untuk  membeli  porsi kepemilikan  bank  atas  aset  tersebut.  Jadi setiap  kali  nasabah  membayar  angsuran bulanan,  maka  akan  menambah  porsi
kepemilikan  nasabah  dan  mengurangi  porsi kepemilikan bank atas aset tersebut.
Jika  jangka  waktu  pembiayaan  telah  berkahir (jatuh  tempo),  dan  nasabah  telah  membayar  seluruh angsurannya, maka seluruh porsi kepemilikan rumah telah  menjadi  milik  nasabah.  Sehingga  nasabah memiliki  100%  aset  tersebut.  Dengan  demikian  hak tanggungan atas  penjaminan  rumah sudah  bisa lepas oleh bank. Nasabah menjadi pemilik penuh dari aset dalam  pembiayaan  BSI  Griya  Hasanah  saat  nasabah telah  melunasi  seluruh  kewajibannya  tersebut dibuktikan  dengan  surat  keterangan  roya  yang dikeluarkan  oleh  bank.  Dalam  surat  keterangan  roya ini  maka  disebutkan  bahwa  nasabah  telah  melunasi seluruh  kewajibannya  sehingga  nasabah  menjadi pemilik penuh dari aset yang telah diperjanjikan.
3.2. Analisis  Ekonomi  Islam  Terhadap  Akad Musyarakah  Mutanaqishah  Pada  Jual  Beli Rumah Syariah Aster Village Ciwastra Akad Musyarakah  Mutanaqishah merupakan kerja  sama  antara  para  syarik  (dalam  hal  ini  bank dengan  nasabah)  guna  membeli  suatu  barang, kemudian barang tersebut disewakan kembali kepada nasabah  untuk  mendapatkan  keuntungan  yang  akan dibagi  bersama  antara  bank  dan  nasabah  disertai dengan  pembelian  barang  modal  milik  bank  yang dilakukan  secara  berangsur  sehingga  kepemilikan bank  terhadap  barang  modal  semakin  lama  semakin berkurang. Maka dari itu akad ini disebut Musyarakah Mutanaqishah karena  memperhatikan  kepemilikan bank  dalam  syirkah  yakni  penyusutan  barang  modal syirkah  yang  dimiliki  oleh  bank  karena  dibeli  oleh nasabah  secara  berangsur.  Sedangkan  mutanaqisah dalam  hal  ini  berarti  penyusutan  modal  milik  bank karena dibeli oleh nasabah dengan cara mengangsur.
Menurut pendapat Najih Hammad dan Muhammad Ali al- Qari, Musyarakah Mutanaqishah terbentuk  karena  dua  akad  yang  dijalankan  secara paralel. Pertama, antara nasabah dan bank melakukan akad  musyarakah  dimana  masing- masing pihak menyertakan harta untuk dijadikan modal usaha guna mendatangkan keuntungan. Kedua, nasabah melakukan  usaha  dengan  modal  bersama  tersebut yang hasilnya dibagi sesuai kesepakatan antara bank dan nasabah. Disamping itu nasabah membeli barang modal  milik  bank  secara  berangsur  sehingga  modal yang  dimiliki  bank  dalam  syirkah  tersebut  akan berkurang.  Dalam  muktamar  tentang  Pengelolaan
Keuangan  Islam  pertama  dijelaskan  tiga  skema pelaksanaan Musyarakah Mutanaqishah yaitu:
a. Antara  bank  dan  nasabah  sepakat  untuk menyediakan  harta  guna  dijadikan  modal  usaha dengan bagi hasil (laba/ rugi) sesuai kesepakatan atau  proporsional.  Kemudian  barang  modal syirkah tersebut dijual:
1) Oleh pihak bank kepada nasabah,
2) Oleh pihak nasabah kepada bank, atau
3) Oleh  pihak  bank  dan  nasabah  kepada  pihak lain  setelah  masa  syirkah  berakhir  karena masing-  masing  syarik  memiliki  hak  untuk menjual  barang  modalnya.  Ulama  sepakat bahwa  hukum Musyarakah  Mutanaqishah adalah  boleh  (ja’iz)  karena  di  dalamnya terhindar dari syubhat yaitu pelaksanaan akad musyarakah dan jual beli secara paralel.
b. Bank dan nasabah sepakat untuk melakukan kerja sama  usaha.  Masing-masing  pihak  menyertakan hartanya  untuk  dijadikan  modal  usaha  dengan tujuan  untuk  mendapatkan  keuntungan  dengan syarat bahwa:
1) Nasabah  wajib  membeli  barang modal  milik bank.
2) Dan  nasabah  wajib  menyewa  barang  modal supaya  mendatangkan  keuntungan  yang berupa uang sewa.
c. Bank dan nasabah melakukan musyarakah dengan masing- masing menyertakan harta guna dijadikan modal usaha dalam bentuk saham.
Akad Musyarakah  Mutanaqishah merupakan salah satu alternatif dalam kepemilikan suatu barang atau  aset.  Seperti  pada  akad-akad  yang  lain,  dalam pembiayaan Musyarakah  Mutanaqishah ini  juga memiliki  keunggulan  dalam  kebersamaan  dan keadilan,  baik  dalam  berbagi  keuntungan  maupun resiko kerugian.
Setiap  produk-produk  yang  ada  di  perbankan syari’ah  harus  mematuhi  peraturan-peraturan  yang ada,  baik  peraturan  dari  Bank  Indonesia  maupun Fatwa  Majelis  Ulama  Indonesia.  Agar  dalam pelaksanaan  akad Musyarakah  Mutanaqishah sesuai dengan prinsip-prinsip syari’ah maka Majelis Ulama Indonesia membuat fatwa yang mengatur tentang akad Musyarakah  Mutanaqishah ,  yaitu  Fatwa  Dewan Syariah  Nasional  Nomor  73/DSN-MUI/XI/2008 tentang Musyarakah  Mutanaqishah .  Fatwa  tersebut dibentuk  dengan  berbagai  pertimbangan.  Mulai  dari ayat Al-Qur’an, Al-Hadist, dan pendapat para ulama,
semuanya  dijadikan  dasar  dari  pembuatan  fatwa tentang musyarakah tersebut.
Di  dalam  fatwa  tersebut  sudah  disebutkan mengenai  dasar-dasar  dan  ketentuan-ketentuan  yang mengatur  tentang Musyarakah  Mutanaqishah ,  serta hukum  dari  akad Musyarakah  Mutanaqishah itu sendiri.  Akad Musyarakah  Mutanaqishah ini hukumnya  boleh  sebagaimana  yang  tertera  pada bagian kedua fatwa Dewan Syariah Nasional Nomor 73/DSN-MUI/XI/2008 tentang Musyarakah Mutanaqishah .Berdasarkan  Qur’an  Surat  As-  Shaad ayat  24  dan  Al-Maidah  ayat  1  dijelaskan  bahwa hukum dari perkongsian itu diperbolehkan, akan tetapi apabila  mendzolimi  salah  satu  mitra  kongsi  maka tidak  diperolehkan.  Di  dalam  fatwa  Dewan  Syariah Nasional  Nomor  73/DSN-  MUI/XI/2008  terdapat beberapa  ketentuan  umum  dan  ketentuan  tentang Musyarakah  Mutanaqishah .  Selain  fatwa  Dewan Syariah Nasional Nomor 73/DSN-MUI/XI/2008, akad Musyarakah  Mutanaqishah juga  memperhatikan pedoman-pedoman  lainnya,  yaitu  Keputusan  Dewan Syariah  Nasional  Majelis  Ulama  Indonesia  Nomor 01/DSN-MUI/X/2013 tentang Pedoman Implementasi Musyarakah Mutanaqishah
Dalam Produk Pembiayaan, Fatwa Dewan Syariah Nasional Nomor 8/DSN- MUI/IV/2000 tentang Pembiayaan Musyarakah,  dan  Peraturan  Bank  Indonesia  Nomor 18/16/PBI/2016Tentang  Rasio  Loan  To  Value  untuk Kredit  Properti,  Rasio  Financing  To  Value  untuk Pembiayaan  Properti,  dan  Uang  Muka  untuk  Kredit atau  Pembiayaan  Kendaraan  Bermotor,  dan  Surat Edaran  Bank  Indonesia  No.  14/33/DPbS  tanggal  27 November 2012 perihal Penerapan Kebijakan Produk Pembiayaan  Kepemilikan  Rumah  dan  Pembiayaan Kendaraan Bermotor Bagi Bank Umum Syari’ah dan Unit Usaha Syari’ah.
Seperti  yang  sudah  peneliti  jabarkan  pada  poin sebelumnya  bahwa  dalam  pembiayaan  BSI  Griya Hasanah dengan akad Musyarakah Mutanaqishah ini nasabah dan bank bekerja sama untuk membeli suatu aset  misalnya  rumah.  Karena  dalam  mendapatkan rumah tersebut secara bersama-sama, maka kepemilikan  dari  rumah  tersebut  adalah  milik bersama,  yaitu  milik  bank  dan  milik  nasabah.  Dan nanti  nasabah  hanya  membayar  angsuran  porsi kepemilikan  bank  dan  bagi  hasil  atas  sewa  dari pemanfaatan  porsi  kepemilikan  bank  sampai  pada akhir pembiayaan nasabah bisa sepenuhnya memiliki rumah tersebut.
Mengenai besaran sewa yang harus dibayar oleh nasabah  dalam  akad Musyarakah  Mutanaqishah ini besarnya  ditentukan  dari  harga  sewa  pada  saat nasabah  mengajukan  pembiayaan.  Dan  besarnya harga  sewa  tersebut  besarnya  akan  di  review  setiap dua  atau  tiga  tahun  sekali  dengan  mengikuti  harga sewa pada tahun tersebut sesuai kesepakatan bersama antara bank dan nasabah, akan tetapi penetapan harga sewa  tersebut  yang  menentukan  adalah  pihak  bank dengan  mempertimbangkan  bagaimana  keadaan nasabah dan bagaimana fluktuasi pasar saat itu.
Dalam fatwa Dewan Syariah Nasional Nomor 73/ DSN- MUI/XI/2008 tentang Musyarakah Mutanaqishah disebutkan  bahwa  di  dalam  akad Musyarakah  Mutanaqishah sebenarnya  hanya  dua akad saja, yaitu akad musyarakah dan jual beli (bai’), dimana  akad-akad  tersebut  diterapkan  secara  paralel di dalam Musyarakah Mutanaqishah . Sebagai sesama
mitra,  maka  bank  dan  nasabah  memiliki  hak  dan kewajiban masing-masing. Dan dalam pembiayaan ini bank berjanji untuk menyerahkan porsi kepemilikannya kepada nasabah sehingga pada akhir kontrak  nasabah  akan  memiliki  penuh  aset  tersebut, sementara  bank  sudah  tidak  memiliki  porsi kepemilikan terhadap objek akad karena kepemilikannya sudah dijual kepada nasabah.
Sangat  penting  bagi  setiap  produk  dalam perbankan syari’ah untuk mematuhi aturan yang telah ditetapkan  baik  Peraturan  Bank  Indonesia  maupun Fatwa Majelis Ulama Indonesia. Begitu juga dengan pembiayaan  BSI  Griya  Hasanah  yang  ada  di  Bank Syariah  Indonesia  (BSI).  Berikut  analisis  peneliti tentang sesuai atau belum antara praktek pembiayaan BSI  Griya  Hasanah  dengan  Fatwa  Dewan  Syari’ah Nasional  Nomor  73/DSN-MUI/XI/2008  tentang Musyarakah Mutanaqishah :
Tabel 1.1
Kesesuaian Fatwa Dewan Syariah Nasional Nomor 73/DSN-MUI/XI/2008 Tentang Musyarakah Mutanaqishah dengan Praktek Pembiayaan BSI Griya Hasanah/ Musyarakah Mutanaqishah
No. Fatwa DSN No. 73/XI/2008 Praktek Pembiayaan pada Pembelian Perumahan Syariah Aster Village Ciwastra melalui Mekanisme Bank Syariah Indonesia Kesesuaian 1. Akad Musyarakah Mutanaqishah terdiri dari akad musyarakah / syirkah dan bai’ (jual beli). Nasabah dan bank pada awal kontrak melakukan akad musyarakah biasa. Dan nanti nasabah akan membeli porsi kepemilikan bank, dan bank wajib menjual porsi kepemilikannya kepada nasabah. Sesuai 2. Para mitra mempunyai kewajiban untuk memberikan modal dan kerja berdasarkan kesepakatan pada saat akad. Dalam ketentuan umum pembiayaan BSI Griya Hasanah dicantumkan penyertaan modal syarik sesuai  dengan kesepakatan, akan tetapi
mengenai pembagian kerja tidak dicantumkan karena memang tujuan dari pembiayaan tersebut bukan untuk bekerjasama dalam sebuah usaha, melainkan bekerjasama dalam kepemilikan suatu aset. Belum Sesuai 3. Menanggung kerugian sesuai proporsi modal Dalam perjanjian pembiayaan BSI Griya Hasanah dicantumkan bahwa resiko yang timbul dari pembiayaan akan ditanggung bersama Sesuai 4. Dalam akad Musyarakah Mutanaqishah pihak pertama (salah satu syarik/ LKS)
wajib berjanji untuk menjual seluruh hishah nya secara bertahap dan pihak kedua (nasabah) wajib membelinya.
Dalam kontrak pembiayaan BSI Griya Hasanah dicantumkan bahwa bank berjanji untuk menjual seluruh porsi kepemilikannya kepada nasabah. Sesuai 5. Aset Musyarakah Mutanaqishah dapat di ijarah kan kepada syarik atau  pihak lain. Bank mengijarahkan aset yang menjadi objek akad kepada nasabah Sesuai
No. Fatwa DSN No. 73/XI/2008 Praktek Pembiayaan pada Pembelian Perumahan Syariah Aster Village Ciwastra melalui Mekanisme Bank Syariah Indonesia Kesesuaian 6. Apabila aset usyarakah menjadi objek ijarah maka syarik (nasabah) dapat menyewa  aset tersebut dengan nilai ujrah yang disepakati. Nasabah membayar sewa terhadap aset yang menjadi objek pembiayaan dengan besaran sewa sesuai kesepakatan antara bank dan nasabah. Sesuai 7. Keuntungan yang diperoleh dari ujrah dibagi sesuai dengan nisbah yang telah disepakati dalam akad, sedangkan kerugian harus berdasarkan proporsi kepemilikan. Dalam kontrak pembiayaan BSI Griya Hasanah telah dicantumkan bahwa nasabah dan bank akan membagi keuntungan sesuai nisbah.
Keuntungan yang didapatkan nasabah nanti nya akan dialihkan untuk membeli porsi bank. Dan dalam pembagian kerugian akan disesuaiakan dengan porsi kepemilikan. Akan tetapi terdapat pengecualian jika kerugian tersebut disebabkan karena kelalaian nasabah. Sesuai 8. Kadar/ukuran bagian/ porsi kepemilikan aset musyarakah syarik (LKS) yang
berkurang akibat pembayaran oleh
syarik lain (nasabah), harus jelas dan disepakati dalam akad. Dalam kontrak pembiayaan BSI Hasanah dicantumkan mengenai porsi kepemilikan masing- masing pihak (bank dan nasabah). Sesuai 9. Biaya perolehan  aset musyarakah menjadi beban bersama sedangkan biaya peralihan kepemilikan  menjadi beban pembeli. Semua biaya yang timbul ditanggung dari pembiayaan Bank Syariah Indonesia dibebankan kepada nasabah. Tidak sesuai

## Sumber: Data di olah peneliti dari sumber primer
Berdasarkan tabel tersebut diatas dapat diketahui bahwa  secara  garis  besar  praktek  pembiayaan  BSI Griya Hasanah dengan Musyarakah Mutanaqishah di Bank  Syariah  Indonesia  telah  sesuai  dengan  Fatwa
Dewan Syariah Naisonal
Nomor 73/DSN-
MUI/XI/2008  tentang Musyarakah  Mutanaqishah . Akan tetapi terdapat ketidaksesuaian mengenai biaya yang  timbul  dalam  pembiayaan  BSI  Griya  Hasanah dengan fatwa.
Di  dalam  ketentuan  khusus  nomor  5  Fatwa Dewan Syariah Nasional
Nomor 73/DSN-
MUI/XI/2008  tentang Musyarakah  Mutanaqishah disebutkan  bahwa  biaya  perolehan  aset  musyarakah menjadi  beban  bersama  sedangkan  biaya  peralihan kepemilikan  menjadi  beban  pembeli.  Sementara  di dalam praktek pembiayaan BSI Griya Hasanah semua biaya  yang  timbul  dari  pembiayaan  dibebankan kepada nasabah. Biaya-biaya tersebut meliputi: biaya administrasi,  biaya  appraisal,  biaya  asuransi  jiwa selama masa pembiayaan berlangsung, biaya asuransi kebakaran, biaya notaris provisi bank, biaya legalisir notaris, biaya APHT/ surat kuasa.
Pembebanan biaya-biaya tersebut ditetapkan atas dasar kesepakatan antara bank nasabah. Untuk biaya administrasi  dalam  pembiayaan  BSI  Griya  Hasnah sebesar  1,5%  dari plafond pembiayaan.  Jumlah administrasi ini besarnya sama dengan provisi kredit yang  dibebankan  oleh  bank  konvensional  setiap pencairan  kredit.  Pada  dasarnya  biaya  yang dikeluarkan  bank  untuk  pemrosesan  pembiayaan besarnya sama dengan jumlah pembiayaan, sementara biaya  yang  dibebankan  kepada  nasabah  berbeda nominalnya,  maka  dari  itu  besarnya  pembebanan biaya administrasi  yang  seharusnya  dibebankan  oleh bank  kepada  nasabah  adalah  sebesar  biaya  yang dibutuhkan  oleh  bank  dalam  pemrosesan  akad pembiayaan tersebut bukan berdasarkan nominal.
Dalam  ketentuan  akad  nomor  2  poin  a  Fatwa Dewan Syariah Nasional Nomor 73/DSN- MUI/XI/2008  tentang Musyarakah  Mutanaqishah disebutkan  bahwa  para  mitra  mempunyai  kewajiban untuk  memberikan  modal  dan  kerja  berdasarkan kesepakatan pada saat akad. Sedangkan pada praktek pembiayaan yang ada di Bank Syariah Indonesia tidak
ada  pembagian  kerja  dalam  pembiayaan  tersebut, karena memang akad musyarakah yang dilaksanakan pada  skim  pembiayaan  tersebut  hanya  sebatas  bank dan  nasabah  bekerja  sama  dalam  memiliki  sebuah aset.
Dalam  ketentuan  akad  nomor  2  poin  b  Fatwa Dewan Syariah Nasional Nomor 73/DSN- MUI/XI/2008  tentang Musyarakah  Mutanaqishah disebutkan  bahwa  para  mitra  memiliki  hak  untuk memperoleh  keuntungan  berdasarkan  nisbah  yang disepakati  pada  saat  akad.  Sementara  dalam  praktek pembiayaan  BSI  Griya  Hasanah  dengan  akad Musyarakah Mutanaqishah keuntungan yang didapatkan  adalah  dari  akad  ijarah,  bukan  dari  akad musyarakah.
Berdasarkan  pemaparan  diatas  analisis  peneliti tentang tinjauan ekonomi Islam terhadap implementasi Akad Musyarakah Mutanaqishah yang diterapkan  pada  Jual  Beli  Rumah  Aster  Vilage Ciwastra  dengan  Mekanisme  melalui  Bank  Syariah Indonesia  menurut  pendapat  peneliti  dan  hasil wawancara  dengan  marketing  perumahan  syariah aster  village  ciwastra  bahwa  penggunaan  akad Musyarakah Mutanaqishah dalam pembiayaan tersebut  secara  garis  besar  sudah  sesuai  dengan ketentuan  yang  ada.  Akan  tetapi  masih  terdapat beberapa ketidaksesuaian antara praktek dan beberapa ketentuan dalam fatwa.
Di dalam Fatwa Dewan Syariah Nasional Nomor 73/DSN-MUI/XI/2008 tentang
Musyarakah
Mutanaqishah ,  memang  hanya  menyebutkan  hukum dari Musyarakah  Mutanaqishah adalah  boleh  dan ketentuan-ketentuan
akad Musyarakah Mutanaqishah . Sementara
mengenai pengimplementasiannya untuk transaksi apa saja tidak dirinci secara jelas di dalam fatwa tersebut, termasuk apakah  boleh  akad Musyarakah  Mutanaqishah diaplikasikan  dalam  pembiayaan  Jual  Beli  Rumah. Maka  dari  itu  perlu  dikaji  lebih  lanjut  mengenai pengimplementasiannya.  Dan  setelah  dilakukan penelitian secara mendalam tentang skema pembiayaan Jual Beli Rumah pada Perumahan Aster Village Ciwastra dengan BSI Griya Hasanah dengan menggunakan akad Musyarakah Mutanaqishah maka peneliti  berpendapat  bahwa  akad Musyarakah Mutanaqishah ini  cocok  apabila  diterapkan  dalam produk pembiayaan kredit rumah. Selain mendatangkan  keuntungan-keuntungan  bagi  para syarik  (bank  dan  nasabah),  akad Musyarakah Mutanaqishah ini  juga  dapat  meminimalisir  resiko-
resiko  yang  ada  dalam  produk  pembiayaan  kredit rumah.
Dalam  penelitian  ini  selain  fokus  pada  aspek kesesuaian  antara  praktek  pembiayaan  BSI  Griya Hasanah  dengan  Fatwa  Dewan  Syariah  Nasional Nomor  73/DSN-MUI/XI/2008  tentang Musyarakah Mutanaqishah ,  peneliti  juga  akan  menganalisis  pada sisi  fiqh  muamalahnya.  Sebagaimana  disebutkan dalam  Fatwa  Dewan  Syari’ah  Nasional  Nomor 73/DSN-MUI/XI/2008 tentang Musyarakah Mutanaqishah bahwa  dalam  akad Musyarakah Mutanaqishah di dalamnya terdapat akad musyarakah, bai’,  dan ijarah.  Maka  dari itu perlu di tinjau lebih dalam ketiga akad tersebut. Berikut akan peneliti  uraikan  mengenai  analisis  peneliti  tentang implementasi  akad Musyarakah  Mutanaqishah pada produk  pembiayaan  BSI  Griya  Hasanah  yang  ada  di Bank Syariah Indonesia (BSI).
Dalam  fiqh  muamalah  sah  atau  tidaknya  suatu akad  tergantung  pemenuhan  mengenai  rukun  dan syarat-syaratnya.  Karena di  dalam  akad Musyarakah Mutanaqishah terdapat  akad  musyarakah,  bai’,  dan ijarah.  Maka  rukun  dan  syarat-syarat  yang  ada  pada ketiga  akad  ini  harus  terpenuhi.  Berikut  rukun  dan syarat yang ada pada akad musyarakah:
Menurut  mayoritas  ulama’,  rukun musyarakah ada tiga yaitu:
a. Aqidain (kedua belah pihak yang berserikat)
b. Ma’qud  alaih (barang  yang  menjadi  objek berserikat)
c. Shighat ijab qabul (ucapan serah terima)
Sedangkan  syarat-syarat  musyarakah  diperinci sesuai dengan hal-hal yang terkait dengan rukunnya. Syarat-syarat tersebut adalah:
d. Syarat aqidain:
1) Akil dan baligh. Syarat  ini  mutlak  berlaku bagi semua transaksi. Berbeda dengan jumhur ulama’ yang mensyaratkan akil baligh dalam akad  musyarakah  dan  semua  akad  dalam muamalah.
2) Memiliki kemampuan dan kompetensi dalam memberikan atau menerima kuasa perwakilan.  Jika  objek  musyarakah  dikelola secara bersama-sama, maka kemampuan dan kompetensi  disyaratkan  pada  keduanya.  Jika yang  mengelola  objek  akad  tersebut  adalah salah satu syarik, maka persyaratan ini hanya diberlakukan kepada pihak pengelola. Sedangkan pihak yang tidak mengelola hanya
disyaratkan  kompeten  di  dalam  memberikan kuasa perwakilan.
e. Syarat  yang  terkait  dengan ma’qud  alaih (objek akad meliputi  dana  dan  kerja):  Dana  atau modal yang diberikan harus uang tunai, emas, perak atau yang bernilai sama. Para ulama sepakat akan ini. Beberapa  ulama  juga  memberi  kemungkinan apabila modal berwujud aset perdagangan seperti barang-barang, properti, perlengkapan dan dalam bentuk hak yang tidak terlihat seperti lisensi, hak paten  dan  sebagainya,  seluruh  bentuk  modal tersebut harus dinilai terlebih dahulu secara tunai dan  disepakati  oleh  mitranya.  Hal  ini  penting dilakukan  karena  berkaitan  dengan  penentuan porsi bagi hasil.
f. Syarat yang terkait dengan shighat (ucapan serah terima): Shighat dalam  akad musyarakah disyaratkan  berupa  lafadz  (ucapan)  yang  lugas dan menunjukkan adanya izin dalam pengelolaan dana.  Maka  jika  lafadz  hanya  terbatas  pada memberi  pengertian  melakukan  kerja  sama (bersyarikat) saja, tanpa menunjukkan adanya izin dari kedua belah pihak yang berserikat, maka akad ini dianggap tidak sah. Namun demikian menurut qaul  adzhar kata  yang  memberi  pengertian berserikat  saja,  dianggap  sudah  memenuhi persyaratan  jika  hal  tersebut  sudah  menjadi kebiasaan  masyarakat.  Dalam  hal  ini  akad musyarakah dianggap  sah  didasarkan  pada urf yang berlaku di tengah-tengah masyarakat.
Selain  tiga  syarat  tersebut,  terdapat  syarat tambahan  mengenai  keuntungan  (ribh).  Dalam musyarakah ,  keuntungan  (ribh)  harus  dibagi  sesuai dengan  kadar  modal  yang  diserahkan  oleh  masing- masing pihak. Demikian pula dengan pekerjaan yang dilakukan  harus  dihitung  sebagai  bagian  dari  saham yang  berhak  mendapatkan  bagian  dari  keuntungan. Apabila  itu  semua  tidak  dipertimbangkan  dalam pembagian  keuntungan,  maka  hukum musyarakah menjadi batal.
Sama  seperti  akad  lainnya, bai’ (jual  beli)  juga mempunyai rukun dan syarat dalam pengimplementasiannya.  Berikut  rukun  dan  syarat yang ada pada akad bai’ :
Menurut  mayoritas  ulama’,  rukun bai’ ada  tiga yaitu:
a. Aqidain (kedua  belah  pihak  yang  berserikat).
Rukun  pertama  yang  ada  dalam  jual  beli  yaitu aqid atau  orang  yang  melakukan  akad  yaitu
penjual  dan  pembeli.  Secara  umum  penjual  dan pembeli  harus  orang  yang  memiliki  ahliyah (kecakapan) dan wilayah (kekuasaan).
b. Ma’qud  alaih (barang  yang  menjadi  objek berserikat).
c. Shighat ijab qabul (ucapan serah terima).
Syarat Aqidain yaitu penjual dan pembeli
a. Aqid harus berakal yakni mumayyiz
b. Aqid  harus  berbilang  (tidak  sendirian).  Dengan demikian  akad  yang  dilakukan  oleh  satu  orang yang  mewakili  dua  pihak  hukumnya  tidak  sah. Hal ini dikarenakan dalam jual beli terdapat dua hak  yang  berlawanan  yaitu  menerima  dan menyerahkan. Dan merupakan hal yang mustahil pada saat yang sama satu orang bertindak sebagai penjual  yang  menyerahkan  barang  dan sekaligus menjadi pembeli yang menerima barang.
Syarat Ma’qud alaih
a. Barang yang dijual harus maujud (ada).
b. Barang yang dijual harus mal mutaqawwim. Mal mutaqawwim  maksudnya  adalah  setiap  barang yang dikuasai secara langsung dan boleh diambil manfaatnya dalam keadaan ikhtiyar.
c. Barang  yang  dijual  harus  barang  yang  sudah dimiliki.  Dengan  demikian  tidak  sah  menjual barang yang belum dimiliki oleh seseorang.
d. Barang  yang  dijual  harus  bisa  diserahkan  pada saat dilakukannya akad jual beli.
Syarat shighat (ijab dan qabul), syarat akad yang sangat penting adalah qabul harus sesuai dengan ijab, dalam  arti  pembeli  menerima  apa  yang  di  ijabkan (dinyatakan) oleh penjual. Apabila terdapat perbedaan antara qabul dan ijab, maka akad jual beli tidak sah. Karena dalam pembiayaan BSI Griya Hasanah dengan akad Musyarakah  Mutanaqishah di  Bank  Syariah Indonesia  (BSI)  pihak  bank  menyewakan  porsi kepemilikannya  kepada  nasabah,  maka  terdapat  satu akad lagi di dalam Musyarakah Mutanaqishah , yaitu akad ijarah.
Berikut  rukun  dan  syarat  yang  harus  dipenuhi dalam akad ijarah. Rukun yang terdapat dalam akad ijarah meliputi:
a. Pihak yang berkontrak
b. Objek kesepakatan
c. Ucapan (sighat) penawaran dan penerimaan (ijab dan qabul)
Syarat-syarat  yang  terkait  dalam  rukun  ijarah meliputi:
a. Manfaatnya  diketahui,  misalnya  menempati rumah, menjahit pakaian dan sebagainya.
b. Manfaatnya diperbolehkan oleh syari’ah.
c. Biaya  sewa  diketahui,  karena  Abu  Sa’id  Al-
Khudri  r.a  berkata:  “Rasulullah  SAW  melarang penyewaan  pekerja  hingga  upahnya  dijelaskan kepadanya.”
Dari  akad  ijarah  ini  lah  bagi  hasil  dalam pembiayaan  BSI  Griya  Hasanah  di  dapatkan.  Bagi hasil  yang  di  dapatkan  bank  akan  diakui  sebagai keuntungan  bagi  bank,  sementara  bagi  hasil  yang didapatkan  nasabah  akan  dialihkan  untuk  pembelian porsi  hishah  bank.  Berbicara  mengenai  bagi  hasil, berdasarkan  pembicaraan  dengan  Bagian  Financing Bank  Syariah  Indonesia  (BSI),  Ibu  Lu’lu  Allifah menyampaikan  bahwa  nisbah  bagi  hasil  tidak  hanya didasarkan  pada  besaran  porsi  penyertaan  modal, melainkan atas kesepakatan antar mitra (syarik).
Bank Syariah Indonesia (BSI) mempunyai rumus perhitungan  bagi  hasil  sendiri,  yaitu  bagi  hasil  yang diharapkan  bank  dihitung  dari  jumlah  porsi  bank dikali  ekspektasi  yield  yang  diharapkan  dibagi  12 bulan. Nisbah bagi hasil juga bisa ditentukan melalui rumus  jumlah  porsi  penyertaan  modal  dikali  yield dibagi  12  bulan  dibagi  harga  sewa.  Besarnya  nisbah bagi  hasil  ini  akan  tetap  sama  selama  masa pembiayaan berlangsung.
Analisis peneliti dari ketiga akad tersebut bahwa sebagian  besar  praktek  pembiayaan  BSI  Griya Hasanah  dengan  akad Musyarakah  Mutanaqishah di Bank  Syariah  Indonesia  (BSI)  baik  saat  akad musyarakah,  bai’  maupun  akad  ijarah  sudah memenuhi syarat dan rukunnya. Akan tetapi terdapat beberapa ketentuan yang belum terpenuhi.
Pertama,  dalam  rukun  musyarakah  objek  akad berupa  modal  dan  kerja.  Dalam  praktek  pembiayaan BSI  Griya  Hasanah  hanya  terpenuhi  modal  saja, sedangkan  mengenai  pembagian  kerja  tidak  terdapat dalam  pembiayaan  BSI  Griya  Hasanah,  karena memang tujuan dari pembiayaan BSI Griya Hasanah adalah untuk kepemilikan suatu aset, jadi para syarik dalam  pembiayaan  ini  hanya  bekerjasama  dalam  hal modal  saja.  Maka  dari  itu  akad  musyarakah  yang dilakukan dalam pembiayaan BSI Griya Hasanah ini hanya digunakan sebatas bekerjasama dalam kepemilikan  suatu  barang,  dimana  akad  musyarakah ini  adalah  akad  yang  pertama  kali  dilakukan  dalam skim  pembiayaan  BSI  Griya  Hasanah  yaitu  saat membeli aset yang diinginkan oleh nasabah.
Kedua,  mengenai  bagi  hasil  dimana  dalam pembiayaan  BSI  Griya  Hasanah  terdapat  bagi  hasil yang  diperoleh  dari  akad  ijarah,  bukan  dari  akad musyarakah. Dimana bagi hasil yang didapatkan bank merupakan  keuntungan  yang  didapatkan  bank, sedangkan  bagi  hasil  yang  didapatkan  nasabah dialihkan untuk membeli porsi hishah bank. Bagi hasil merupakan  hak  yang  berhak  diterima  oleh  masing- masing  pihak  sesuai  dengan  nisbah  yang  telah disepakati.  Dan  setiap  pihak  berhak  melakukan  apa saja terhadap hak yang dimilikinya. Akan tetapi dalam hal  bagi  hasil  di  dalam  pembiayaan  BSI  Griya Hasanah dengan akad Musyarakah Mutanaqishah ini nasabah  hanya  mempunyai  satu  pilihan  yaitu  bagi hasil yang didapatkan dikembalikan lagi kepada bank dengan  cara  dialihkan  untuk  membeli  porsi  hishah bank dan tidak mempunyai pilihan lain terhadap bagi hasil  yang  diterimanya.  Jadi  bagi  hasil  yang  di dapatkan  nasabah  dalam  pembiayaan  ini  tujuannya untuk menambah porsi nasabah dengan cara membeli porsi bank. Dan selama Bank Syariah Indonesia (BSI) melaksanakan  pembiayaan  BSI  Griya  Hasanah  ini tidak ada nasabah yang meminta bagi hasilnya secara tunai,  dan  sudah  secara  otomatis  bagi  hasil  nasabah tersebut  digunakan  untuk  membeli  porsi  bank. Apabila ada nasabah yang meminta agar bagi hasilnya diberikan  secara  tunai  maka  besarnya  porsi  nasabah juga  tidak  akan  bertambah,  maka  dari  itu  agar  porsi nasabah semakin lama semakin bertambah maka bagi hasil nasabah tersebut harus digunakan untuk membeli porsi bank.
Sebelum  masa  pembiayaan  BSI  Griya  Hasanah berlangsung,  maka  nasabah  harus  melunasi  biaya- biaya yang ditimbulkan dalam pembiayaan, diantaranya  biaya  pajak  pembelian,  biaya  notaris, biaya materai, biaya administrasi, biaya asuransi. Dan selama  masa  pembiayaan  KPR  dengan  akad Musyarakah  Mutanaqishah berlangsung,  maka nasabah  hanya  akan  membayar  biaya  sewa  setiap bulannya, dimana biaya sewa yang harus dibayar oleh nasabah  tersebut  mencakup  bagi  hasil  yang  diterima bank dan bagi hasil yang diterima nasabah. Bagi hasil yang  diterima  nasabah  akan  dianggap  sebagai pendapatan,  sedangkan  bagi  hasil  yang  diterima nasabah akan digunakan untuk membeli porsi bank.
3.3. Kelebihan dan Kekurangan Akad Musyarakah Mutanaqishah pada Pembiayaan BSI Griya Hasanah
Kelebihan Akad Musyarakah Mutanaqishah pada Pembiayaan BSI Griya Hasanah g. Terdapat bagi hasil antara nasabah dan bank yang di dapatkan dari pembiayaan BSI Griya Hasanah dengan  akad  Musyarakah  Mutanaqishah  dimana bagi  hasil  tersebut  di  dapatkan  dari  uang  sewa yang  dibayarkan  oleh  nasabah  setiap  bulannya atas  skim  pembiayaan  BSI  Griya  Hasanah.  Bagi hasil  yang  diterima  oleh  bank  akan  dianggap sebagai  pendapatan  bagi  pihak,  sedangkan  bagi hasil yang diterima nasabah akan digunakan untuk menambah porsi kepemilikan nasabah.
h. Uang  muka  dalam  pembiayaan  BSI  Griya Hasanah dengan akad Musyarakah Mutanaqishah lebih  murah  jika  dibandingkan  dengan  akad murabahah.  Untuk  saat  ini  uang  muka  dalam pembiayaan BSI Griya Hasanah di Bank Syariah Indonesia  (BSI)sebesar  10%.  Prosentase  uang muka  tersebut  besarnya  tidak  pasti  10%,  akan tetapi berubah- ubah sesuai dengan program yang sedang  dijalankan  oleh  pihak  Bank  Syariah Indonesia (BSI).
i. Kepemilikan aset yang menjadi objek pembiayaan adalah  milik  bersama,  sehingga  antara  nasabah dan  bank  sama-  sama  saling  menjaga  aset tersebut.
j. Apabila  nasabah  ingin  melunasi  angsuran  lebih cepat  dari  waktu  yang  telah  ditentukan,  maka nasabah hanya membayar sisa porsi kepemilikan bank ditambah sewa pada bulan pelunasan.
k. Dalam  pembiayaan  BSI  Griya  Hasanah  maka tidak  ada  Pajak  Pertambahan  Nilai  sebagaimana pada pembiayaan BSI Griya Hasanah Pembelian, dimana  dalam  pembiayaan  BSI  Griya  Hasanah Pembelian  dikenakan  Pajak  Pertambahan  Nilai sebesar  10%.  Hal  ini  tentu  saja  akan  sangat menguntungkan  bagi  pihak  bank  karena  tidak perlu  membayar  biaya  Pajak  Pertambahan  Nilai dalam pembiayaan BSI Griya Hasanah.
Kekurangan  Akad  Musyarakah  Mutanaqishah pada Pembiayaan BSI Griya Hasanah a. Besarnya  angsuran  ditahun-tahun  pertama  besar sehingga  akan  memberatkan  nasabah  untuk membayar angsuran tersebut, akan tetapi di tahun- tahun  berikutnya  angsuran  yang  harus  dibayar nasabah  ringan  karena  porsi  yang  dimiliki  bank
semakin sedikit sementara porsi nasabah semakin banyak.
b. Karena nasabah membeli porsi kepemilikan bank dengan  membayar  sewa  setiap  bulannya,  maka keuntungan  yang  di  dapatkan  oleh  bank  akan semakin sedikit.
c. Terdapat  resiko  terjadi  pelimpahan  biaya-biaya transaksi  dan  pembayaran  pajak,  meliputi  pajak atas bangunan maupun pajak atas hak tanggungan, serta  biaya-biaya  lainnya  yang  timbul  dari  aset tersebut.
Berdasarkan  persepktif  peneliti  tentang  praktek pembiayaan  BSI  Griya  Hasanah  yang  ada  di  Bank Syariah  Indonesia  (BSI)  bahwa  dibalik  keuntungan yang  besar  maka  terdapat  resiko  yang  besar  pula. Memang  dalam  pembiayaan  BSI  Griya  Hasanah dengan  akad murabahah keuntungan  yang  akan didapat  juga  akan  lebih  besar  jika  dibandingkan dengan menggunakan akad Musyarakah Mutanaqishah. Akan  tetapi  akan  jauh  lebih  aman apabila  dalam  pembiayaan  BSI  Griya  Hasanah menggunakan  akad Musyarakah  Mutanaqishah , walaupun keuntungan yang akan didapat lebih sedikit, akan  tetapi  resiko  yang  kemungkinan  dihadapi  juga semakin  kecil.  Dalam  hal  pembiayaan  BSI  Griya Hasanah baik menggunakan akad murabahah maupun Musyarakah Mutanaqishah keduanya memiliki kelebihan dan kekurangan masing-masing.
Di dalam pembiayaan BSI Griya Hasanah dengan akad Musyarakah Mutanaqishah besarnya nilai kredit memang  lebih  kecil  jika  dibandingkan  pembiayaan BSI  Griya  Hasanah  Pembelian  dengan  akad murabahah. Hal  ini  dikarenakan  akad Musyarakah Mutanaqishah merupakan  akad  kerjasama  untuk kepemilikan suatu barang dengan pembayaran secara bertahap.  Karena  di  dalam  akad Musyarakah Mutanaqishah tidak hanya merupakan akad jual beli semata,  melainkan  juga  terdapat  akad  kerja  sama  di dalamnya,  oleh  sebab  itu  kepemilikan  aset  yang menjadi  objek  pembiayaan  adalah  milik  bersama sehingga  nasabah  hanya  membayar  sewa  setiap bulannya, dimana sewa tersebut sudah mencakup bagi hasil yang akan diterima oleh pihak bank. Mengenai besaran sewa yang harus dibayar oleh nasabah dalam akad Musyarakah  Mutanaqishah ini  besarnya ditentukan  dari  harga  sewa  pada  saat  nasabah mengajukan  pembiayaan.  Dan  besarnya  harga  sewa tersebut  besarnya  akan  di review setiap dua atau tiga tahun sekali dengan mengikuti harga sewa pada tahun
tersebut sesuai kesepakatan bersama antara bank dan nasabah,  akan  tetapi  penetapan  harga  sewa  tersebut yang  menentukan  adalah  pihak  bank  dengan mempertimbangkan bagaimana keadaan nasabah dan bagaimana fluktuasi pasar saat itu.
Karena  dilakukan review setiap  dua  atau  tiga tahun  sekali,  maka  besarnya  harga  sewa  tersebut kemungkinan  berubah  atau  bisa  juga  tetap  setiap dilakukan review. Di  lakukan  nya review tersebut dikarenakan  besarnya  harga  pasar  dari  objek pembiayaan  berubah  dari  tahun  ke  tahun,  maka  dari itu  perlu  dilakukan review terhadap  harga  sewa  dari aset tersebut. Jika pada saat dilakukan review ternyata harga pasar naik, maka harga sewa yang harus dibayar oleh  nasabah  juga  akan  naik.  Jika  harga  sewa  naik maka bagi hasil juga akan naik. Dan jika porsi nasabah lebih  besar  dari  pada  porsi  bank  maka  keuntungan yang di dapatkan nasabah dari bagi hasil yang semakin naik juga semakin besar.
Berdasarkan  hasil  wawancara  dengan  Bagian Financing  Bank  Syariah  Indonesia  (BSI)  Bandung, Bapak  Abdul  Jamal,SM  menyampaikan  bahwa dibanding  menggunakan  akad murabahah ,  dalam pembiayaan  BSI  Griya  Hasanah  akan  lebih  cocok apabila menggunakan akad Musyarakah Mutanaqishah . Alasan nya yaitu karena apabila dalam pembiayaan  BSI  Griya  Hasanah  nasabah  memilih menggunakan  akad Musyarakah  Mutanaqishah , maka  akan  banyak  keuntungan  yang  akan  di  dapat nasabah.  Selain  uang  muka  lebih  murah,  apabila nasabah  ingin  melunasi  angsuran  lebih  cepat  dari waktu  yang  telah  ditentukan,  maka  nasabah  hanya membayar  sisa  porsi  kepemilikan  bank  ditambah dengan harga sewa saat pelunasan. Memang angsuran ditahun-tahun pertama sedikit memberatkan nasabah, akan  tetapi  tahun-tahun  berikutnya  nasabah  akan merasakan  kemudahan  dalam  membayar  angsuran karena angsuran nya semakin ringan. Hal ini tentu saja akan  sangat  membantu  nasabah  dalam  membayar angsurannya.
Mengenai  besarnya  harga,  secara  umum  untuk harga  normal  dalam  skim  pembiayaan  BSI  Griya Hasanah lebih murah jika dibandingkan dengan harga normal  pada  skim  pembiayaan  BSI  Griya  Hasanah Pembelian.  Akan  tetapi  apabila  Bank  Syariah Indonesia (BSI) sedang ada program, dimana program tersebut  yaitu  memberikan  promo  pada  pembiayaan BSI  Griya  Hasanah  Pembelian,  maka  dengan  harga promo  tersebut  harga  dalam  pembiayaan  BSI  Griya
Hasanah  bisa lebih murah jika  dibandingkan  dengan pembiayaan BSI Griya Hasanah Pembelian.
Berbeda  dengan  akad murabahah, karena  jika nasabah menggunakan murabahah untuk pembiayaan BSI  Griya  Hasanah,  maka  besarnya  angsuran  yang harus dibayar besarnya tetap mulai dari tahun pertama sampai tahun terakhir. Hal ini dikarenakan dalam akad murabahah pada  pembiayaan  BSI  Griya  Hasanah bank  sudah  menghitung  berapa  besar  angsuran nasabah  setiap  bulannya  berdasarkan  harga  beli ditambah  dengan  margin  keuntungan.  Karena  bank memperkirakan  potensi  dalam  jangka  panjang terhadap aset yang menjadi objek pembiayaan, maka bank  akan  langsung  menghitung  kemungkinan kenaikan dari harga aset tersebut, sehingga besar nilai kredit  pembiayaan  BSI  Griya  Hasanah  dengan  akad murabahah lebih  tinggi  jika  dibandingkan  dengan pembiayaan  BSI  Griya  Hasanah  menggunakan  akad Musyarakah  Mutanaqishah. Hal  ini  tentu  saja  bisa sangat  menguntungkan  nasabah,  apabila  di  tahun- tahun berikutnya ternyata harga aset tersebut semakin melambung  tinggi.  Sebaliknya  apabila  harga  pasar aset  tersebut  turun  sementara  besar  angsuran  yang harus  dibayar  besarnya  tetap,  maka  nasabah  akan merasa dirugikan.
Sementara  jika  nasabah  memilih  menggunakan akad murabahah untuk  pembiayaan  BSI  Griya Hasanah,  selain  uang  muka  yang  harus  dibayar  jauh lebih tinggi karena tidak ada promo, apabila nasabah ingin melunasi angsuran lebih cepat dari waktu yang telah  ditentukan,  maka  nasabah  harus  melunasi  sisa angsuran  ditambah  dengan  margin  keuntungan  yang telah ditetapkan di awal akad.
Selain menguntungkan nasabah, pembiayaan BSI Griya Hasanah dengan akad Musyarakah Mutanaqishah juga sangat menguntungkan bagi pihak bank.  Selain  mendapatkan  keuntungan  secara langsung  dari  akad ijarah ,  skema Musyarakah Mutanaqishah ini  juga  bisa  meminimalisir  resiko pembiayaan  BSI  Griya  Hasanah,  serta  bank  bisa menyesuaikan  keuntungan  yang  di  dapatkan  selama pembiayaan berlangsung.
Terdapat  beberapa  solusi  resiko  yang  bisa dicover dengan skim pembiayaan BSI Griya Hasanah dengan  akad Musyarakah  Mutanaqishah .  Yang pertama  yaitu,  resiko  terhadap  wanprestasi.  Dalam skim  pembiayaan  BSI  Griya  Hasanah  status kepemilikan  dari  aset  yang  menjadi  objek  dalam pembiayaan  adalah  milik  bersama,  walaupun  dalam sertifikat atas aset tersebut hanya dicantumkan nama
nasabah  saja,  akan  tetapi  nasabah  tidak  bisa  berbuat kecurangan  misalnya  menjual  aset  tersebut  karena statusnya  adalah  milik  bersama  antara  bank  dan nasabah. Maka dari itu bank akan memberikan surat keterangan  hak  tanggungan,  dimana  dalam  surat tersebut menyebutkan tentang status kepemilikan aset. Yang  kedua  yaitu  resiko  pendapatan.  Karena  dalam skim  pembiayaan  BSI  Griya  Hasanah  dilakukan adanya review  ujrah maka  bank  bisa  menyesuaikan besarnya  sewa  yang  harus  dibayarkan  oleh  nasabah, sehingga bagi hasil yang dianggap sebagai pendapatan bank  secara  otomatis  juga  bisa  disesuaikan  dengan kondisi  yang  ada  pada  saat  itu.  Resiko  yang  ketiga yang  bisa  dicover  oleh  skim  pembiayaan  BSI  Griya Hasanah  adalah  mengenai  pembebanan  Pajak Pertambahan  Nilai.  Jika  dalam  skema  pembiayaan BSI  Griya  Hasanah  Pembelian  dengan  akad murabahah terdapat  biaya  Pajak  Pertambahan  Nilai sebesar  10%,  dimana  beban  pajak  tersebut  harus ditanggung  oleh  pihak  bank,  karena  bank  dianggap menjual suatu barang sehingga bank harus membayar biaya  Pajak  Pertambahan Nilai.  Maka  dari itu  solusi tepat  dengan  menggunakan  akad Musyarakah Mutanaqishah ,  karena  di  dalam  akad Musyarakah Mutanaqishah maka  skim  pembiayaan  BSI  Griya Hasanah  yang  awalnya  terdapat  biaya  Pajak Pertambahan Nilai jika menggunakan akad murabahah ,  berubah  menjadi  tidak  ada  beban  pajak jika  dengan  menggunakan  skema  akad Musyarakah Mutanaqishah .
Dari pemaparan mengenai alur transaksi, resiko- resiko, kelebihan dan kekurangan dalam pembiayaan BSI Griya Hasanah sebagaimana tersebut diatas jelas terlihat bahwa dalam pembiayaan dengan menggunakan akad Musyarakah Mutanaqishah maka akan  mendatangkan  lebih  banyak  keuntungan- keuntungan  bagi  para syarik ,  baik  keuntungan  bagi pihak bank maupun bagi nasabah.

## 4. KESIMPULAN
Berdasarkan hasil penelitian ini, terdapat temuan bahwa Implementasi akad Musyarakah Mutanaqishah pada  pembiayaan  BSI  Griya  Hasanah  terdapat  dua akad  di  dalamnya  ( hybrid  contract ).  Yang  pertama yaitu  bank  dan  nasabah  melakukan  kerja  sama ( syirkah/  musyarakah )  untuk  membeli  sebuah  aset, jadi  akad  musyarakah  dalam  pembiayaan  BSI  Griya Hasanah  hanya  sebatas  kerja  sama  dalam  pemilikan sebuah  aset.  Sehingga  tidak  ada  pembagian  kerja maupun bagi hasil di dalamnya. Sebaliknya bagi hasil
diperoleh  dari  akad  ijarah.  Akad  yang  kedua  yaitu ijarah.  Aset  yang  menjadi  objek  pembiayaan  di sewakan ( ijarah ) kepada nasabah dengan pembayaran uang  sewa  yang  diasumsikan  sebagai  keuntungan yang  akan dibagi  hasilkan kepada  bank  dan  nasabah sesuai dengan nisbah yang telah ditentukan. Bagi hasil yang  didapatkan  bank  akan  dianggap  sebagai keuntungan  bagi  bank.  Sementara  bagi  hasil  yang diterima  nasabah  dialihkan  untuk  membeli  porsi hishah  bank.  Tidak  hanya  akad  nya  yang  lebih  dari satu, dalam skema pembiayaan BSI Griya Hasanah ini juga  terdapat  dua  kontrak  perjanjian.  Kontrak perjanjian  yang  pertama  yaitu  memuat  akad Musyarakah  Mutanaqishah itu  sendiri,  dan  kontrak perjanjian  yang  kedua  yaitu  memuat  tentang  ijarah. Selain itu, akad Musyarakah Mutanaqishah ini cocok apabila  diterapkan  dalam  produk  pembiayaan  Kredit Rumah. Selain mendatangkan keuntungan- keuntungan bagi para syarik (bank dan nasabah), akad Musyarakah Mutanaqishah ini juga dapat meminimalisir  resiko-resiko  yang  ada  dalam  produk pembiayaan  Kredit  Rumah.  Implementasi  akad Musyarakah Mutanaqishah pada produk pembiayaan BSI  Griya  Hasanah  yang  ada  di  Bank  Syariah Indonesia  (BSI)  secara  garis  besar  sudah  sesuai dengan  fatwa.  Dalam  ketentuan  yang  ada  di  dalam fatwa  dan  ketentuan  hukum  positif  masih  terdapat ketidak  patuhan.  Ketidakpatuhan  tersebut  terdapat dalam ketentuan yang disebutkan dalam Fatwa Dewan Syariah Nasional No. 73/DSN-MUI/XI/ 2008 tentang Musyarakah Mutanaqishah .

## 5. UCAPAN TERIMA KASIH
Terima  kasih  kepada  semua  pihak  yang  terlibat dalam  penelitian  ini,  para  narasumber  yang  peneliti wawancarai, dan kepada semua tim penelitian ini yang telah berjuang bersama, mencurahkan pemikirannya, tenaga maupun materi untuk senantiasa menyelesaikan penelitian ini.

## 6. DAFTAR PUSTAKA
Alma,  Buchari  &  Donni  Juni  Priansa.  Manajemen Bisnis Syariah. (Bandung: Alfabeta, 2009).
Alwi, Muhammad. Evaluasi Pemasaran Produk Kredit Pemilikan  Rumah  (Kpr)  Syariah  Dengan  Akad Murabahah  Studi  Pada  Permata  Bank  Syariah Cabang Kebon Jeruk. (Jakarta: Skripsi, Program Studi  Muamalat  (Ekonomi  Islam).  Fakultas Syariah dan Hukum. UIN Jakarta, 2011.)
Anshori,  Abdul  Ghofur.  Penyelesaian  Sengketa Perbankan  Syariah  (Analisis  Konsep  dan  UU Nomor  21  Tahun  2008).  (Yogyakarta:  Gadjah Mada University Press, 2010).
Arikunto,  Suharsimi.  Prosedur  Penelitian  Suatu Pendekatan  Praktek.  Cet.ke-12.  (Jakarta:  PT Rineka Cipta. 2002).
Asiyah,  Binti  Nur.  Manajemen  Pembiayaan  Bank
Syariah. (Yogyakarta: Kalimedia, 2015)
Bank  Indonesia.  KPR  Subsidi  dan  Non  Subsidi. http://www.marketingsakti.com/pengertian-kpr- subsidi-dan-non-subsidi/
Biro Hukum PU. Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Dan  Perumahan  Rakyat  Tentang  Skema  Selisih Angsuran  Kredit/Pembiayaan  Pemilikan  Rumah Bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah Dengan Menggunakan Pendapatan Badan Layanan  Umum  Pusat  Pengelolaan  Dana Pembiayaan  Perumaha.  (Peraturan  Menteri Pekerjaan  Umum  Dan  Perumahan  Rakyat Republik Indonesia Nomor 48\PRT\M\2015).
Departemen Agama RI. Al-Qur’an
dan Terjemahannya. Bandung: Diponegoro, 2010. Fathurrahman  Djamil.  Penerapan  Hukum  Perjanjian Dalam Transaksi di Lembaga Keuangan Syariah. (Jakarta: Sinar Grafika. 2012).
Fatwa  Dewan  Syariah  Nasional  Nomor  08/DSN- MUI/IV/2000 Tentang Pembiayaan Mutanaqisah. Fatwa  Dewan  Syariah  Nasional  Nomor  73/DSN- MUI/XI/2008 Tentang Musyarakah Mutanaqishah. Hasanudin, Maulana dan Jaih Mubarok.
Perkembangan  Akad  Musyarakah.  (Jakarta: Kencana Prenada Media Group, 2012).
Hermansyah, Hukum Perbankan Nasional Indonesia. (Jakarta: Kencana, 2011).
Ihsan, Ahmad Ghozali. Kaidah-Kaidah Hukum Islam. (Semarang: Basscom Multimedia Grafika, 2015). Ikatan  Bankir  Indonesia.  Memahami  Bisnis  Bank
Syariah  (Jakarta:  Gramedia  Pustaka  Utama. 2016).
Ikatan  Bankir  Indonesia.  Mengelola  Kredit  Secara Sehat. (Jakarta: Gramedia Pustaka Utama. 2016). Indriantoro, Nur. Metodologi Penelitian Bisnis untuk
Akuntansi dan Manajemen. (Yogyakarta: BPFE. 1999).
Irham  Fahmi.  Bank  &  Lembaga  Keuangan  Lainnya Teori dan Aplikasi. (Bandung: Alfabeta. 2014). Janwari, Yadi. Lembaga Keuangan Syariah. (Bandung: PT Remaja Rosdakarya, 2015).
Kartono, Kartini. Pengantar Metodologi Riset Sosial. (Bandung: Mandar Maju. 1990).
Majelis Ulama Indonesia. Himpunan Fatwa Keuangan
Syariah. (Jakarta: Erlangga, 2014).
Mardani.  Hukum  Bisnis  Syariah.  (Jakarta:  Kencana, 2014).
Margono,  S.  Metodologi  Penelitian  Pendidikan. (Jakarta: Rineka Cipta.2000).
Martha,  Evi  dan  Sudarti  Kresno.  Metodologi Penelitian  Kualitatif.  (Jakarta:  PT  Rajagrafindo Persada, 2016).
Muhamad, Manajemen Dana Bank Syariah. (Jakarta:
Rajawali  Pers.  2015)  Muhamad.  Manajemen Keuangan Syari‟ah Analisis Fiqh dan Keuangan. (Yogyakarta: UPP STIM YKPN. 2014).
Muhammad.  Manajemen  Bank  Syariah  Edisi  Revisi Kedua. (Yogyakarta: UPP STIM YKPN. 2011)
N.Gregory  Mankiw.  Makroekonomi  Edisi  Keenam.
(Jakarta: Erlangga. 2006)
Naf’an.  Pembiayaan  Musyarakah  dan  Muharabah.
(Yogyakarta: Graha Ilmu, 2014).
Naf‟an. Ekonomi Makro Tinjauan Ekonomi Syariah.
(Yogyakarta: Graha Ilmu. 2013)
Organisasi Konferensi Islam (OKI), “KPR dan Peran Pemerintah–Keputusan  Majma’  Al-Fiqh  Al- Islāmi”, dalam (http://pengusahamuslim.com/kpr-dan- peran- 1811.html).
Sudarsono,  Heri.  Bank  dan  lembaga  keuangan syariah. (Yogyakarta: Ekonisia, 2008)
Sugeng  Widodo.  Pembiayaan  Murabahah  Esensi, Aplikasi,  Akuntasi,  Permasalahan  dan  Solusi. Yogyakarta: UII Press. 2017.
Sugiono.  Metode  Penelitian  Kuantitatif,  Kualitatif,
dan R&D. (Bandung: Alfabeta, 2013).
Suhendi,  Hendi.  Fiqh  muamalah,  (Jakarta:  Rajawali Pers. 2014).
Wawancara  Dengan  Ibu  Lu’lu  Allifah  Bagian Financing Bank Syariah Indonesia (BSI).
Wawancara  Dengan  Marketing  Perumahan  Syariah Aster Village Ciwastra.
Alma,  Buchari  &  Donni  Juni  Priansa.  Manajemen Bisnis Syariah. (Bandung: Alfabeta, 2009). h. 45. Alwi, Muhammad. Evaluasi Pemasaran Produk Kredit Pemilikan  Rumah  (Kpr)  Syariah  Dengan  Akad Murabahah  Studi  Pada  Permata  Bank  Syariah Cabang Kebon Jeruk. (Jakarta: Skripsi, Program Studi  Muamalat  (Ekonomi  Islam).  Fakultas Syariah dan Hukum. UIN Jakarta, 2011.)
Ismail,  Perbankan  Syariah,  (Jakarta:  Kencana,2013), hlm.41
Arikunto,  Suharsimi.  Prosedur  Penelitian  Suatu Pendekatan  Praktek.  Cet.ke-12.  (Jakarta:  PT Rineka Cipta. 2002). hlm. 63.
Hermansyah, Hukum Perbankan Nasional Indonesia,
(Jakarta: Kencana, 2011), hlm. 61
Yusuf Qardawi, Hukum Zakat, (Bandung: PT Pustaka Mizan, 1996), hlm. 434.
Asiyah,  Binti  Nur.  Manajemen  Pembiayaan  Bank Syariah. (Yogyakarta: Kalimedia, 2015), hlm. 23. Yusuf Qardawi, Hukum Zakat, (Bandung: PT Pustaka Mizan, 1996), hlm.438
Bank  Indonesia.  KPR  Subsidi  dan  Non  Subsidi. http://www.marketingsakti.com/pengertian-kpr- subsidi-dan-non-subsidi/.
Biro Hukum PU. Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Dan  Perumahan  Rakyat  Tentang  Skema  Selisih Angsuran  Kredit/Pembiayaan  Pemilikan  Rumah Bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah Dengan Menggunakan Pendapatan Badan
Layanan  Umum  Pusat  Pengelolaan  Dana Pembiayaan  Perumaha.  (Peraturan  Menteri
Pekerjaan  Umum  Dan  Perumahan  Rakyat
Republik Indonesia Nomor 48\PRT\M\2015).
Maulana Hasanudin dan Jaih Mubarok,
Perkembangan  Akad  Musyarakah,  (Jakarta: Kencana Prenada Media Group, 2012), hlm. 60. Fathurrahman  Djamil.  Penerapan  Hukum  Perjanjian Dalam Transaksi di Lembaga Keuangan Syariah. (Jakarta: Sinar Grafika. 2012). hlm. 68.
Maulana Hasanudin
dan Jaih Mubarok,
Perkembangan  Akad  Musyarakah,  (Jakarta:
Kencana Prenada Media Group, 2012), hlm. 65- 67. Fatwa  Dewan  Syariah  Nasional  Nomor  73/DSN- MUI/XI/2008 Tentang Musyarakah Mutanaqisah. Fatwa  Dewan  Syariah  Nasional  Nomor  73/DSN- MUI/XI/2008 Tentang Musyarakah Mutanaqisah. Fatwa  Dewan  Syariah  Nasional  Nomor  73/DSN- MUI/XI/2008 Tentang Musyarakah Mutanaqisah. Fatwa  Dewan  Syariah  Nasional  Nomor  73/DSN- MUI/XI/2008 Tentang Musyarakah Mutanaqisah. Fatwa  Dewan  Syariah  Nasional  Nomor  73/DSN- MUI/XI/2008 Tentang Musyarakah Mutanaqisah. Fatwa  Dewan  Syariah  Nasional  Nomor  73/DSN- MUI/XI/2008 Tentang Musyarakah Mutanaqisah. Fatwa  Dewan  Syariah  Nasional  Nomor  73/DSN- MUI/XI/2008 Tentang Musyarakah
Mutanaqisah.
Wawancara  Dengan  Marketing  Perumahan  Syariah
Aster Village Ciwastra. Fatwa  Dewan  Syariah  Nasional  Nomor  08/DSN- MUI/IV/2000 Tentang Pembiayaan Mutanaqisah. Yazid Afandi, Fiqh Muamalah Dan Implementasinya Dalam Lembaga Keuangan Syari’ah, (Yogyakarta: Logung Pustaka, 2009), hlm. 123- 125. Yadi Janwari, Lembaga Keuangan Syariah, (Bandung:  PT  Remaja  Rosdakarya,  2015),  hlm. 77.
Amad  Wardi  Muslich,  Fiqh  Muamalat,  (Jakarta: Amzah, 2010), hlm. 341.
Hasil  wawancara  dengan  Bagian  Financing  Bank
Syariah Indonesia (BSI), Ibu Lu’lu Allifah. Hasanudin, Maulana dan Jaih Mubarok.
Perkembangan  Akad  Musyarakah.  (Jakarta: Kencana Prenada Media Group, 2012). hlm. 45. Hasanudin, Maulana dan Jaih Mubarok.
Perkembangan  Akad  Musyarakah.  (Jakarta: Kencana Prenada Media Group, 2012). hlm, 23.