Volume 4, Nomor 2, Desember 2021
licensed under a Creative Commons Attribution 4.0 International License http://publishing-widyagama.ac.id/ejournal-v2/index.php/yuridika/

## PERSOALAN HUKUM YANG TIMBUL DALAM PERJANJIAN PEMBORONGAN KERJA BANGUNAN PENDIRIAN PERUMAHAN OLEH PEMBORONG
Fadhel Rufbyarto
1 Magister Kenotariatan, Universitas Surabaya, Indonesia, fadhelr16@gmail.com

## ABSTRACT

## ARTICLE INFO
This study  aims  to  determine  the  legal  issues that  arise  in  the  contracting of housing construction work by the contractor. The research method was carried out by using a normative juridical study. The results of the study indicate that legal  problems  that  arise  in  the  completion  of  work,  work  that  are  not  in accordance  with  the  bestek,  or  wrong in  planning.  Apart  from  that,  it  is also caused  by  the  late  implementation  of  the  work,  such  as  problematic  land, difficulty  in  obtaining  materials,  and  a  tender  system  in  its  implementation. With  this  problem  and  the  contributing  factors  in  the  agreement  for construction work to build housing, there are several solutions that can be done to  overcome  this  problem,  namely  by  proposing  an  extension  of  the implementation  time,  fixing  work  items  that  are  considered  to  violate  the building  construction  bests,  using  alternative  methods.  through  negotiations between the two disputing parties in an internal kinship manner.
Keywords :
Legal Issues; Contracting Agreement; Contracting Work
Cite this paper : Rufbyarto, F. (2021). Persoalan Hukum Yang Timbul Dalam Perjanjian Pemborongan Kerja
Bangunan Pendirian Perumahan Oleh Pemborong. Widya Yuridika: Jurnal Hukum, 4 (2).
Scope Article Administrative Law

## PENDAHULUAN
Perjanjian  pemborongan  kerja  bangunan  merupakan  perjjanjian  yang  dilakukan antara  pihak  pemborong  sebagai  pihak  penerima  kerja  dengan  pihak  pemberi  kerja. Pemborongan  kerja  bangunan  dapat  berwujud  pada  pembangunan  pemerintahan  dan pembangunan dalam bidang swasta.
Pelaksanaan  pembangunan  fisik  yang  berwujud  gedung-gedung  pemerintahan maupun swasta, jalan raya dan sebagainya. Dalam hal pelaksanaan tersebut para developer pada umumnya tidak mengerjakan sendiri, tetapi akan banyak melibatkan rekan pemborong atau kontraktor bangunan, konsultan proyek yang semuanya banyak berperan dalam suatu pembangunan.  Secara  umum  sebagaimana  yang  telah  dikemukakan  oleh  subekti  (1995) bahwa perjanjian pemborongan pekerjaan di mana pihak yang satu menghendaki hasil dari suatu  pekerjaan  yang  disanggupi  oleh  pihak  lainnya  untuk  diserahkannya  dalam  suatu jangka waktu yang telah ditentukan dalam menerima suatu jumlah sebagai hasil pekerjaan tersebut (subekti,95)
Perjanjian sebagi salah satu bentuk dalam perikatan yang berlaku di Indonesia adalah mengenai  azas  kebebasan  berkontrak.  Hal  ini  dapat  dilihat  dalam  pasal  1338  ayat  1 KUHPerdata,  yang  menentukan  bahwa  semua  perjanjian  yang  dibuat  secara  dah  berlaku sebagau  undang-undang  bagi  mereka  yag  membuatnya.  Dalam  hal  azaz  kebebasan berkontrak tersebut dibatasi juga oleh hal-hal yakni tidak dilarang oleh undang-undang yang berlaku, tidak bertentangan dengan kesusilaan dan ketertiban umum.
Melihat  hal  tersebut  bahwa  masalah  perjanjian  adalah  merupajan  suatu  sendi  yang amat penting dalam hukum perdata, hal ini mengingat hukum pedata banyak mengandung peraturan-peraturan hukum berdasarkan atas janji seseorang (Projodikoro, 1997). Namun dalam  prakteknya,  pelaksanaan  perjanjian  pemborongan  kerja  tidak  selamnaya  sesuai dengan apa yang diharapkan oleh para pihak, baik dari pihak pemberi kerja mapun pihak pemborong sebagai penerima kerja. Kendala-kedala dalam praktek di lapangan sering kali terjadi  yakni  sebagaimana  dalam  perjanjian  pemborongan  terjadi  wanprestasi  yang diakibatkan oleh para pihak yang tidak memenuhi prestasi, sehingga menimbulkan adanya perubahan dengan kata lain tidak sesuai dalam perjanjian yang telah dilakukan antara pihak pemborong dengan pemberi borongan terdapat persoalan-persoalan yang mengakibatkan timbulnya akibat hukum, sehingga dimungkinkan akan terjadi sengketa atau perselisihan. Selain itu yang terjadi dalam perjanjian pemborongan kerja bangunan biasanya disebabkan karena faktor keterlambatan dalam penyelesaian pekerjaan dan perndirian bangunan tidak sesuai dengan surat perjanjian.
Berdasarkan  latar  belakang  yang  telah  dipaparkan  sebelumnyamaka  penelitian  ini bertujuan  untuk  mengetahui  persolana  hukum  apasaja  yang  timbul  dalam  perjanjian pemborngan kerja bangunan pendirian perumahan, faktor yang menyebabkan hal tersebut, serta upaya untuk menyelesaikannya.

## METODE
Penelitian ini menggunakan pendekatan yuridis normatif yaitu suatu penelitian yang menekankan pada kaidah ilmu hukum tetapi disamping itu juga berusaha menelaah kaidah- kaidah  hukum  yang  berlaku  di  Masyarakat  (soemitro,  1990).  Jenis  data  yang  digunakan berupa  data  sekunder  yakni  dari  studi  kepustakaan  dan  studi  dokumentasi,  serta  data primer yang diperoleh langsung dari lapangan atau objek penelitian. Teknik pengumpulan data  dilakukan  dengan  studi  kepustakaan  dengan  mengumpulkan  data  dari  beberapa literatur  yang  relefan  dengan  permasalahan  yang  telah  dirumusakan.  Sebagai  cara  untuk menarik kesimpulan dari hasil penelitian yang sudah terkumpul akan dipergunakan metode analisis  normatif  kualitatif.  Normatf  karena  penelitian  ini  bertitik  tolak  pada  peraturan- peraturan  yng  ada  sebagai  norma  hukum,  sedangkan  kualitatif  adalah  analisis  data  yang bertitik tolak pada usaha-usaha penemuan asas-asas dan informasi dari studi kepustakaan yang telah dilakukan (Soemitro, 1990)

## HASIL DAN PEMBAHASAN

## A.  Analisis  Mengenai  Persoalan  Hukum  Yang  Timbul  Dalam  Perjanjian  Kerja Bangunan Pendirian Perumahan
Dalam  pekerjaan  pelaksanaan  perjanjian  pemborongan  kerja  bangunan  pendirian perumahan biasanya menimbulkan berbagai persolan hukum, diantaranya yaitu:

## 1. Adanya keterlambatan dalam penyelesaian pekerjaan.
Keterlambatan  dalam  penyelesaian  pekerjaan  sering  dijumpai  dalam  pelaksanaan pekerjaan,  seperti  sengaja,  lalai  atau  tidak  memenuhi  prestasi.  Ada  empat  kendala diikatakan sengaja atau tidak memenuhi prestasi yakni:
a. Debitur  tidak  memenuhi  prestasi  sama  sekali,  artinya  debitr  tidak  mmenuhi kewajiban  yg  telah  disanggupi  dalam  suatu  perjanjian  atau  tidak  memenuhi
kewajiban  yg  ditetapkan  undang-undang  pada  perikatan  yang  ada  karena undang-undang.
b. Debitur memenuhi prestasi, namun tidak baik atau keliru  . Artnya bahwa debitur melaksanakan atau memenuhi apa yg diperjanjikan atau telah dipengaruhi oleh undang-undang, tetapi tidak sebagaimana mestinya berdasarkan kualitas yang ditentukan  dalam  perjanjian  atau  menurut  kualitas  yg  ditetapkan  undang- undang.
c. Debitur memenuhi prestasi, namun tak tepat waktu, adalah debitur memenuhi prestasi  namun  terlambat,  dengan  kat  lain  ketika  yangditetapkan  dalam perjanjian tidak sinkron degan kenyatannya.
d. Melakukan seuatu yang menurut perjanjian tidak boleh dilakukan, dalam hal ini debitur melakukan hal-hal yang dilarang atau hal-hal yang bertentangan dengan ketentuan  dalam  perjanjian  (Muhammad,  1990  dalam  (Retnowati  &  Novialita, 2019))
Dalam hal ini kesalahan sepenuhnya bukan pada pemborong, hal ini tersbut bisa saja  diakibatkan  oleh  kurangnya  perhatian  dari  pengawas  dalam  pelaksanaan pembangunan  dan  disebabkan  karena  keadaan-keadaan  memaksa  yang  memang berada  diluar  kemampuan  pihak  pemborong.  Kecuali,  jika  keterlambatan  tersebut disegaja  oleh  pemborong,  maka  secara  otomatis  pihak  pemberi  kerja  dapat memberikan  sanksi-sanksi  atas  keterlambatan  tersebut  sebagimana  yang  sudah ditetapkan dalam surat perjanjian pemborongan kerja, yang berupa denda atau ganti rugi.
Mengenai denda atau ganti rugi keterlambatan dalam jumlah yang sebelumnya ditetapkan, apabila tiap pemborong tidak daoat menyelesaikan tugasnya  pad waktu penyelesaian yang telah ditentukan maka pihak pemborong  diwajibkan membayar kepada pihak pemberi kerja sejumlah uang tertentu yang dihitung perhari dari uang pihak pemborong yang masih tersisa pada pihak pemberi kerja (Fuad, 1998).
Selain itu jika wanprestasi dari pihak pemborong merupakan kesalahan dalam kontruksi maka ganti ruginya adalah berupa biaya untuk memperbaikinya, kecuali jika perbaikan tersebut menimbulkan unreasonable economic wate . Akan tetapi bila pihak  pemberi  kerja  yang  melakukan  wanprestasi,  maka:  (menurut  Fuady  (1998) dalam (Saleh & Qahar, 2020))
a. Jika  belum  dimulai  pekerjaan  sama  sekali,  maka  pihak  pemborong  dapat menuntut kompensasi berupa anticipated profit yang dalam hal ini merpakan nilai kontrak dikurangi projected cost of peformance.
b. Jika pekerjaa telah dimulai dikerjakan oleh pemborong, maka dapat menuntut anticipated  profit ditambah  biaya  yang  telah  dikeluarkan  untuk  buruh  atau supplies.
c. Jika kotrak tidak menguntungkan, maka pihak pemborng cenderung menuntut restitusi ketimbang ganti rugi.
d. Jika  wanprestasi  pemberi  kerja  berupa  kegagalan  membayar  repudiantion, maka pihak pemborong tidak dapat menuntut consequential damage.

## 2. Pelaksanaan pekerjaan tidak sesuai dengan Bestek
Dengan adanya penggunaan bahan banguna yang tidak sesuai dengan apa yang telah  dicantumkan  dalam  kontrak  misalnya  dalam  penggunaan  bahan  dalam pesangan  keramik,  pondasi  bangunan  tersebut  harus  diperhitungkan  sedemikan rupa sehingga dapat menajamin kestabilan bangunan terhadap berat sendiri, beban- beban bangunan dan gaya-gaya  diluat  seperti tekanan angin, gempa, dan lain-lain. Hasil dari bangunan tidak akan baik dengan kata lain mengurangi mutu pekerjaan. (Rahman, 2018)
Dalam hal pemborong melakukan hal-hal yang tidak sesuai dengan bestek , maka segala kemungkina yang akan terjadi akan menjadi tanggung jawab pemborng dan dapat diberikan sanksi berupa sanksi administrasi.

## 3. Salah dalam Perencanaan Sehingga Menimbulkan Kerusakan-kerusakan Pada Konstruksi Bangunan
Pada pendirian perumahan struktur tanah merupakan salah satu faktor utama yang  harus  diperhatikan  guna  menghasilkan  bangunan  yang  baik,  layak  tidaknya tanah tersebut untuk didirikan bangunan benar-benar harus diperhatikan. Dalam hal salah  perencanaan  mengenai  pekerjaan  yang  berkaitan  dengan  struktut  tanah sehingga  menimbulkan  kerusakan  pada  bangnan,  sebenarnya  yang  bertanggung jawab adalah pihak pemberi kerja sendiri dengan kata lain bila terjadi hal-halyang tidak diinginkan dalam pembangunan akibat struktur tanah yang memungkinkan itu berarti bukan kesaahan dari pihak pemborong akan tetapi phak pemberi kerja yang mempunyai andil dalam hal ini.
Akibat  hukum  dari  kerugian  pada  pekerjaan  sebagai  akibat  dari  keadaan memaksa  dengan  kata  lain  bukan  kesalahan  dari  pihak  pemborong,  dimana  pihak pemborong  tidak  bisa  mengambil  tindakan  pengamanan    terlebih  dahulu  maka pemborong  tidak  bertanggungjawab  untuk  kerusakan  tersebut  dan  kerusakan tersebut harus dibebankan kepada pihak pemberi kerja dan pemberi kerja harus pula memberi  ganti  rugi  kepada  pemborong,  kecuali  jika  pemborong  telah  atau  secara wajar  mengasuransikan  terhadap  kerugian-kerugian  atau  kerusakan-kerusakan tersebut.
Jika  dalam  pelaksanaan  tersebut  daoat  dimulai  pada  waktu  yang  telah ditentukan dan harus dihentikan atau  mengalami keterlambatan dikarenakan satu hal,  sehingga  pemborong  tidak  dapat  menyelesaikan  dengan  tepat  waktu  , disebabkan perancangan  yang tidak sesuai dengan keperluan yang dimaksud atau perubahan seluruh atau sebagian dari  perancangan/kontruksi oleh pihak  pemberi kerja dalam hal ini perancangan dibuat oleh pmberi kerja sendiri maka kemungkinan perancangan itu akab diubah.
Dalam perubahan perancangan proyek tidak dimungkinkan, karena disebabkan anatra  lain  kondisi  keuangan  tidak  memungkinkan  maka  akibat  hukumnya  yang timbul  bagi  pihak  pemberi  kerja  ialah  bahwa  surat  perjanjian  pemborongan  oleh pihak pemberi kerja dapat dibatalkan, dan akibat hukum bagi pihak pemborong tetap mempunyai hak untuk mendapatkan ganti kerugian yang dideritanya.

## B.  Analisis  Mengenai  Faktor-faktor  Yang  Menyebabkan  Persoalan  Hukum  Dalam Perjanjian Pemborngan Bangunan Pendirian Perumahan
Dalam  pendirian  perumahan  sering  dijumpai  hal-hal  yang  dapat  menyebabkan persolan-persolan hukum itu timbul (Nurzamzam & Mardiana, 2020), diantaranya:

## 1. Pelaksanaan Pekerjan yang Terlambat
Ada beberapa hal yang membuat pekerjaan terlambat, yaitu:
a. Suply bahan tidak lancar
Adanya suply bahan  yang tidak  lancar dari  pihak pengirim atau pemasok atau bisa dikenal  dengan  nama Leveransir ke  lapangan  atau  ke  proyek  sehingga  membuat pelaksanaan pekerjaan terlambat (Tambunan, 2020), karena pada saat pemborong akan melakukan  pekerjaan  ternyata  bahan  bangunan    tersebut  belum  dikirim  oleh  pihak Leveransir, maka jelas membuat pihak pemborong tidak dapat melakukan pekerjaannya.
b. Pengaturan pekerjaan di lapangan kurang baik
dengan adanya pengaturan pekerjaan di lapangan yang kurang baik mengakibatkan mutu pembangunan kurang baik, hal ini mengakibatkan karena kurangnya perhatian dari pengawas atau degan kata lain pengawas pekerja kurang bisa mengontrol pekerjaannya. Kurangnya  perhatian  dari  oengwas  menyebabkan  pekerja  bebas  melakukan  apa  saja
dalam pekerjaannya. Jadi dalam hal ini bisa mengakibatkan timbulnya hal-hal yang tidka diharapkan  misalnya  dalam  hal  melakukan  pengecoran,  pekerja  bisa  saja  menyalahi aturan dengan menggunakan bahan yang tidak sesuai.
c. Disebabkan karena lahan masih bermasalah
Lahan merupakan salah satu faktor paling penting untuk diperhatikan dengan kata lain  lahan  atau  tanah  tersebut  bermasalah  atau  tidak.  Jika  pada  saat  akan  melakukan pembangunan ternyata lahan yang akan dipakai masih dalam masalah, maka kelancaran dari  pekrjaan  menjadi  kurang  efektif.  Hal-hal  yang  menjadi  masalah  dalam  penentuan lahan , yaitu karena masyarakat yang berada di sekitar tidak menyetujui untuk didirikan bangunan degan alasan kuatir akan timbul pecemaran lingkungan. Keadaan semacam ini membuat  jangka  waktu  penyelesaian  pembanguna  menjadi  terlambat,  walaupun kenyataannya  sudah  mendapatkan  IMB(Izin  Mendirikan  Bangunan)  (Efridawati  & Nasution, 2013).

## 2. kesulitan Dalam Memperoleh Bahan Material
Bahan  material  merupakan  hal  yang  sangat  penting  dalam  kelancaran  proses pembangunan,  selain  merupakan  faktor  penunjang  kelancaran  pembangunan  jugan merupakan salah satu faktor pendukung keberhasilan dalam pelaksanaan pekerjaan dan mutu dari pekerjaan pembangunan.(Sopiyah & Pramono, 2013)
Pada  saat  pelaksanana  pembngunan,  ternyata  sulit  untuk  mendapatkan  bahan metrial  yang  disebabkan  karena  pihak  pengirim/pemasok  tidak  tepat  waktu  dalam pengiriman  bahan  sehingga  terpaksa  pihak  pemborong  harus  menunda  pekerjaannya, setidaknya sampai bahan-bahan yang diperlukan dikirim oleh leveransir . Dalam hal ini leveransir tidak  memenuhi  janji  kepada  pihak  pemborong  dalam  pengiriman  bahan- bahan  material  maka leveransir harus  bertanggungjawab  atas  keterlambatan  tersebut dengan kata lain pihak pemborong dapat memberi sanksi. Namun apabila keterlambatan dalam pemenuhan janji tersebut disebabkan oleh hal-hal diluar kemampuan leveransir ., misalkan  rusaknya  jemabatan  yang  merupakan  salah  satu  jalan  untuk  dilewati  dalam pengiriman bahan ataupun hal-hal yang memang tidak dapat dihindari, maka leveransir dapat  dibebaskan  dari  tanggungjawab.  Asalkan  dapat  membuktikan  kalau  memang keterlambatan  pengiriman  bahan  material  tersebut  dilaur  kemampuan  atau  kendala memaksa yang tidak daat dihindari.
3. Sistem Tender Dalam Prapelaksanaan Pemborongan Bangunan Pendirian Perumahan Sebagaimana diketahui bahwa pemehang tender berhak untuk membangun proyek yang  telah  dimenangkannya  tersebut.  Dengan  adanya  sistem  tender  dalam prapelaksanaan  pemborongan  pembangunan  pendirian  perumahan  di  mana  dalam sistem  tender  ini  sudah  ditetapkan  harga  atau  dana  anggaran  atas  pelaksanaan pembanguna, sehingga dalam sistem ini posisi pihak pemborong bisa dikatakan kurang menguntungkan.  Karena  dalam  pelaksanaannya  pemborong  yang  di  mana  sudah menetapkan harga atau dana anggaran untuk pembangunan. Jaid apabila terjadi hal-hal yang tidak diinginka terutama dalam hal bangunan di mana sebelum pekerjaan selesai ternyata  harga  bahan  bangunan  melonjak.  Dengan  melonjaknya  harga  bahan-bahan bangunan  terpaksa  pemborong  mengambil  tindakan  dengan  menekan  biaya-biaya pembangunan.  Salah  satu  cara  yang  dilakukan  oleh  pemborong  utnuk  menekan  hal tersbeut adalah degan melakukan efisiensi penggunaan bahan-bahan.
Dalam  kenaikan  harga  bahan,  peralatan  selama  masa  pelaksanan  pekerjaan pemborongan sebagimana yang sudah ditentukan dalam dokumen kontrak bahwa semua ditaggung  oleh  pihak  pemborong,  pihak  pemborong  tidak  dapat  mengajukan  tuntutan (klaim) atas knaikan harga bahan peralatan tersebut. Dengan melakukan penyimpangan sebagaimana dijelaskan sebelumnya dalam serial tender maka ditentukan bahwa jika ada
proyek  yang  serupa  dikemudian  hari  tidak  diberikan  lagi  karena  pelaksanaan pekrjaannya  tidak  memuaskan  pihak  pemberi  kerja.  Kecuali  pihak  pemborong menunjukkan  itikad  baik,  yaitu  degan  melakukan  pembangunan  kembali  pada pembangunan  pendirian  perumahan  terseut,  selain  itu  apabila  pemerintah  Republik Indonesia dalam bidang moneter secara resmi menyatakan tentang kenaikan terseut yang diatur dalam perundang-undangan atau permintaan resmi secara tertulis.
Berkaitan  dengan  mutu  pekerjaan  yang  baik  maka  aspek  dokumentatif  dari  suatu tender  perlu  benar-benar  diperhatikan  agar  tender  tersebut  dapat  mencapai  hasilnya atau  setidaknya  supaya  tidak  didiskualifikasi.  Pada  prinsipnya  seluruh  dokumen mengenai  tender  tersebut  disediakan  modelnya  oleh  atau  paling  tidak,  terdapat petunjuknya dari pihak pemberi kerja karena pihak pemberi kerja yang mengetahui apa yang diinginkan dalam proyek tersebut.(Fuady, 1998)
Selain itu struktur bangunan harus memenuhi syarat-syarat (Honarto et al., 2019) yaitu  dapat  menahan  semua  beban  dan  gaya-gaya  termasuk  gempa  bumi,  kelapukan, seranggan serangga dan kekuatan perusak lainnya, selain itu struktur bangunan harus berfungsi degan baik minimum 20 tahun.
Komponen serta bahan bangunan yang dapat mengkategorikan memenuhi kondisi- syarat  yaitu  penggunana  komponen  serta  bahan  harus  sinkron  dengan  manfaatnya, mempunyai keawetan minimum 5 tahun buat susunan nonstruktur serta minimum 20 tahun untuk susunan struktur, mememnuhi adat, standart dan  peraturan yang berlaku, bisa menunda semua beban dan  gaya termasuk gempa bumi. (Hamzah, 1990)

## C.  Analisis  Menangani  Upaya-Upaya  Yang  Dapat  Dilakukan  Untuk  Menyelesaikan Persolana  Hukum  Dalam  Perjanjian  Pemborongan  Kerja  Banguna  Pendirian Perumahan.
Dalam pelaksanaan pembangunan memang tidak dapat dipungkiri sering terjadinya persoalan-persoalan  baik  dalam  hal  wanprestasi/keterlambatan  dalam  penyelesaian, pelaksanaan pekerjaan yang tisak sesuai degan bestek , salah dalam perencanaann pekerjaan terlambat, kesalahan dalam sistem tender dan sebagianya. Untuk menyelesaikan persolana- persoalan yang muncul dalam pelaksanaan perjanjian kerja bangunan tersebut maka dapat melakukan bebrerapa cara penyelesainn yakni:

## 1. Mengajukan Perpanjangan Waktu Pelaksanan
Dengan  pengajuan  perpanjangan  waktu  pelaksanaan  maka  pembrong  dapat memberikan alasan-alasan yang benar-benar dapat meyakinkan pihak-pihak pemberi kerja  bahwa  kesalahan  tersebut  bukan  karena  kesengajaan  melainkan  di  luar kemampuan  pemborong  denga  kata  lain  kesalahan  tersebut  diakibatkan  oleh  cuaca atau  alam  yang  tidak  memungkinkan  untuk  didirikannya  bangunan  atau  untuk elanjutkan  pekerjaan,  jika  pemberi  pekerjaan  menyetujui  perpanjangan  waktu pelaksanaan  tersebut  dan  menetapkan  lamanya  perpanjangan  waktu,  selanjutnya direksi  pekerjan  memberitahukan  keputusan  kepada  pemborong.  Dengan  ketentan bahwa pemilik berhak untuk tidak memperhitungkan pekerjaan ekstra atau pekerjan tambahan, dalam keadaan khusus lainnya.
Ada  beberpa  faktor  yang  dianggap  wajar  bisa  digunakan  untuk  mendapatkan waktu perpanjngan antara lain sebagai berikut:
a.  bila  pemborong  harus  mengerjakan  pekerjaan  tambahan  atau  pekerjaan lainnya yang tercantum di dalam syarat-syarat pekerjaan atau surat perjanjian yang  telah  disetujui  sehingga  dengan  demikian  penyerahan  kesiapan bangunan perlu diundur.
b. jika pelaksanaan tidak dapat dimuali pada waktu yang ditemtukan atau harus dihentikan,  mengalami  keterlambatansesuatu  hal  dan  lain  perintah  direksi, sehingga tidak dapat memenuhi kewajiban.
c.  bila  pekerjaan  mengalami  keterlambatan  yang  disebabkan  oleh  angin  topa, gempa  dan  lain-lain.  Kejadian  yang  merupakan  keadaan  memaksa,  trelepas dari kehendak dan di luar kesalahan pemborong.
2.  Memeperbaiki  Item  Pekerjaan  Yang  Dianggap  Menyalahi Bestek Kontruksi Bangunan
Memeperbaiki  item  pekerjaan  yang  dianggap  menyalahi bestek kontruksi  bangunan merupakan langkah-langkah yang memang dilakukan oleh pihak pemborong, karena dengan memperbaiki  item  yang  dianggap  menyalahi bestek itu  menujukkan  ada  itikad  baik  dari pemborong.  Jadi  dengan  adanya  itikad  baik  dari  pemborong,  hal  itu  menujukkan  bahwa pemborong  bersungguh-sungguh  untuk  memperbaiki  kesalahan-kesalahan  yang  telah dilakukannya, sebagaimana yang tercantum dalam perjanjian bahwa jika terjadi kerusakan- kerusakan  yag  diakibatkan  oleh  pihak  pemborong  maka  pihak  pemborong  harus bertanggungjawab. Dalam perbaikan item pekerjaan pemborong harus benar-benar penuh ketelitian,  sehingga  jangan  sampai  usaha  perbaikan  item  pekerjaan  terseut  sia-sia  atau memperburuk
Sering  timbul  persoalan-persoalan  hukum  dalam  perjanjian  pemboronga  kerja bangunan membuat  para  pihak betul-betul berhati-hati dalam melakukan  perjanjian, jika terjadi persoalan hukum atau dengan kata lain merugikan ,amaka persolana tersebut dapat diselesaikan secara internal karena cara ini dianggap suatu cara yang paling mudah untuk menyelesaika persoalan yang terjadi pada perjanjian pemborongan kerja bangunan, namun jika  penyelesaian  secara  internal  dianggap  tidak  memberikan  solusi  atau  kepuasan  bagi salah  satu  pihak  yang  bersengketa  maka  dapat  diselesaikan  melalui  pengadilan  atupun diluar pengadilan.
Penyelesainan  melalui  pengadilan  biasanya  memakan  waktu  yang  cukup  lama  dan biaya  besar  sehingga  para  pihak  dapat  meyelesaikan  melalui  jalur  diluar  pengadilan ( Alternative Dispure Resolution ) karena penyelesaian di luar pengadilan sangat efektif dan efisien.(Febrina & Kapindha, n.d.)
Adapun  alternatif  yang  dapat  ditempuh  dalam  penyelesaian  sengketa  diluar pengadilan, yaitu:
a. Arbitrase
Dalam  hal  ini  para  pihak  melakukan  klausula  yang  disepakayi  dalam  perjanjian, menundkkan diri untuk menyerahkan penyelesaian sengketa  yang timbul dari perjanjian pada pihak ke tiga yang netral yang bertindak sebagai arbitrator, dan proses penyelesaian dilakukan dalam wadah arbitral tribunal (Mahkamah Arbitrase).(Nugroho & SH, 2017)
Hal-hal pokok yang membedakan Arbitrase dengan Alternative Dispute Resolution yang lain terletak pada fungsi dan kewenangannya, yaitu:
1. Arbitrator diberi wewenang penuh oleh para pihak untuk menyelesaikan sengketa
2. Arbitrator berwenang mengambil keputusan
3. Sifat putusan langsung final dan binding (final dan mengikat para pihak)
b. Mediasi
yakni  suatu  proses  negosiasi  untuk  memcahkan  masalah  yang  tidak  memihak  dan netral  yang  akan  bekerja  dengan  pihak  yang  bersengketa  untuk  membantu  menemukan
solusi dalam menyelesaikan sengketa tersebut secara memuaskan bagi kedua belah pihak. Pihak  ketida  yang  mau  membantu  peyelesaian  sgketa  disebut  mediatot.  Pihak  mediator tidak mempunyai kewenangan untuk memberi putusan terhadap segketa terseut, melainkan hanya  berfungsi  untuk  membantu  dan  menemukan  solusi  terhadap  para  pihak  yang bersengketa.(Talib, 2013)
c. Negosiasi
Negosiasi  dilakukan  baik  karena  telah  sepakat  diantara  para  pihak  maupun  hanya karena belum ada kesepakatan yang disebabkan belum dibicarakan masalah tersebut.
1. Negosiasi Kepentingan
Ialah negosiasi yang sebelum bernegosiasi sama sekal para pihak tidak ada hak- hak apapun dari satu pihak degan pihak lain. Akan tetapi, mereka bernegosiasi karena masing-masing pihak ada kepentingan untuk melakukan negosiasi. Karena itu dalam negosiasi  kepentingan  jika  oara  pihak  bernegosiasi  tidak  berhasil  menemukan  kata sepakat maka secara umum dapat dikatakan bahwa tidak ada satu  pihak pun daoat memaksa untuk melanjutkan negosiasi.

## 2. Negosiasi Hak
Sebaliknya dalam negosiasi hak, sebelum oara pihak bernegosiasi anatar pihak sudah terlibat terlebih dahulu memounyai hubungan hukum tertentu, sehingga antara para  pihak  terseut  telah  menumbuhkan  hak-hak  tertentu  yang  dijamin  oemenuhan oleh  hukum.  Kemudian  para  pihak  bernegosiasi  bagaimana  agar  hak-hak  tersebut adapt dipenuhi oleh pihak lawan dalam negosiasi tersebut. Jadi dalam hal ini berbeda dengan  negosasi  kepentingan  di  mana  negosiasi  terseut  dimaksutkan  untuk mebciptakan hubungan hukum tertentu, tetapi dalam negosiasi hal hubungan hukum tersebut justru sudah ada sebelum negosiasi dilakukan.(Fuady, 2000)
Baik  dnegosiasi  kepetingan  amupun  hak,  sama-sama  mempunyai  unsur-unsur kesamaan, yaitu:
1.  Negosiasi  diperlukan  karena  danya  sengketa  diantara  para  pihak  yang sehrusnya  diselesaikan,  baik  uang  berdasarkan  atas  hak  yang  sudah  ada sebelumnya seperti yang terjadi dalam negosiasi hak maupun berdasarkan atas  kepentingan  yang  terjadi  pada  saat  negoasiai  tersebut(  negosiasi kepentingan).
2.  Negosiasi  bertujuan  untuk  dapat  menyelesaikan  segketa  dengan  cara  yang paling memuaskan kedua belah pihak tanpa membuat kesimpulan,
d. Konsiliasi
Konsiliasi merupakan suatu proses penyelesaian sengketa diantara para pihak dengan melibatkan pihak ketiga yang netral dan tidak memihak. Seperti mediator, tugas konsisliasi hanyalah sebagai pihak pihak fasilitator untuk melakukan komunikasi diantara para pihak sehingga dapat ditentukan solusi oleh pihak itu sendiri.
Terdapat  hal-hal  yang  membedakan  antara  mediator  dan  konsiliasi  yakni  konsiliasi hanya melakukan tindakan-tindakan seperti mengatur waktu dan temoat pertemuan para piha,  mengarah  subjek  pembicaraan,  membawa  pesan  dari  satu  pihak  ke  pihak  lain  jika pesan tersebut disampaikan secara langsung atau tidak mau bertemu secara langsung dan lain-lain. Sedangkan mediator selain juga melakukan hal-hal yang dilakukan konsiliator, juga melakukan lebih jauh dari itu yaitu pihak mediator dapat juga menyarankan jalan keluar atau proposal penyelesaian segketa dari masalah yang bersangkutan, hal mana paling tidak secara tertulis tidak ada di dalam kewenangan pihak konsilitator. (Fuady, 2000)
Berkaitan  dengan  persolan-persoalan  hukum  yang  timbul  pada  perjanjian pemborongan,  alternatif  di  atas  merupakan  alternatif  penyelesaian  sengketa  yang  sangat mudah.  Dan  tidka  memakan  waktu  lama.  Penyelesaian  ini  dianggap  sudah  dapat menyelesaikan masalah tersebut degan kata lain memuaskan bagi kedua belah pihak, tanpa perlu menempuh jalur hukum.

## PENUTUP
1. Persoalan-persoalan  hukum  yang  timbul  dalam  perjanjian  pemborongan  kerja pembangunan pendirian perumahan disebabkan karena adanya keterlambatan dalam penyelesaian pekerjaan, pelaksanaan pekerjaan tidak sesuai dengan Bestek, salah dalam perencanaan  pekerjaan  sehingga  menimbulkan  kerusakan-kerusakan  pada  kontruksi bangunan.  Persolana  tersebut  mengakibatkan  penyelesaian  pekerjaan  pembangunan tidak  dapat  selesai  pada  waktunya  sebagaimana  sudah  disepakati  dalam  surat perjanjian pemborongan kerja sebelumnya.
2. Faktor-faktor yang dapat menyebabkan persoalan hukum yang timbul dalam perjanjian pemborongan  bangunan  pendirian  perumahan  yaitu  karena  pelaksanaan  pekerjaan yang  terlambat  karena  disebabkan  oleh  supply  bahan  yang  tidak  lancar,  pengaturan pekerjaan di lapangan yang kurang baik, lahan yang masih bermasalah, selain itu juga dikarenakan adanya kesulitan dalam meperoleh bahan material, sistem tender dalam prapelaksanaan pemborongan pendirian perumahan.
3. Upaya-upaya  yang  dapat  dilakukan  dalam  persoalan  hukum  yang  timbul  dalam perjanjian  pemborongan  bangunan  pendirian  perumahan  yaitu  dengan  melakukan perpanjagngan  waktu  pelaksanaan,  memperbaiki  item  pekerjaan,  jika  penyelesaian tersebut tidak menghasilkan kesepakatan atau tidak memuaskan bagi salah satu pihak maka dapat.

## DAFTAR PUSTAKA
Efridawati,  E.,  &  Nasution,  M.  A.  (2013).  Studi  Kebijakan  Pelayanan  Izin  Mendirikan Bangunan. Publikauma: Jurnal Administrasi Publik Universitas Medan Area , 1 (1).
Febrina,  W.  R.,  &  Kapindha,  R.  A.  A.  (N.D.).  Efektivitas  Dan  Efisiensi  Alternative  Dispute Resolution  (Adr)  Sebagai  Salah  Satu  Penyelesaian  Sengketa  Bisnis  Di  Indonesia. Privat Law , 2 (4), 26551.
Fuady, M. (1998). Kontrak Pemborongan Mega Proyek . Citra Aditya Bakti.
Fuady, M. (2000). Arbitrase Nasional: Alternatif Penyelesaian Sengketa Bisnis . Citra Aditya Bakti.
Hamzah, A. (1990). Dasar-Dasar Hukum Perumahan . Rineka Cipta.
Honarto,  R.  J.,  Handono,  B.  D.,  &  Pandaleke,  R.  E.  (2019).  Perencanaan  Bangunan  Beton Bertulang Dengan Sistem Rangka Pemikul Momen Khusus Di Kota Manado. Jurnal Sipil Statik , 7 (2).
Nugroho,  S.  A.,  &  Sh,  M.  H.  (2017). Penyelesaian  Sengketa  Arbitrase  Dan  Penerapan Hukumnya . Kencana.
Nurzamzam, N., & Mardiana, M. (2020). Perlindungan Konsumen Terhadap Perjanjian Jual Beli  Perumahan  Prespektif  Undang-Undnag  Nomor  1  Tahun  2016  Tentang Perumahan Dan Kawasan Pemukiman. Borneo Law Review Journal , 4 (2), 180–189. Rahman, M. U H. (2018). Tanggungjawab Kontraktor Dalam Perjanjian Pemborongan Jalan (Studi Di Bima) . Universitas Mataram.
Retnowati, T., & Novialita, S. (2019). Tanggung Gugat Pengembang Apartemen Yang Menjual
Apartemen  Yang  Masih  Belum  Mendapatkan  Izin  Mendirikan  Bangunan. Jurnal Hukum Bisnis , 3 (2), 206–215.
Saleh, S. M. M., & Qahar, A. (2020). Wanprestasi In The Construction Service Agreement In The General Working And Spatial Service. Meraja Journal , 3 (2), 207–218.
Sopiyah,  Y.,  &  Pramono,  D.  (2013).  Analisis  Perbandingan  Penyediaan  Bahan  Material Struktur  Lantai  2  Dengan  Metode  Material  Requirement  Planning  (Mrp)(Studi Kasus: Proyek Gedung Guest House V Hotel). Prosiding Pesat , 5 .
Talib,  I.  (2013).  Bentuk  Putusan  Penyelesaian  Sengketa  Berdasarkan  Mediasi. Lex  Et Societatis , 1 (1).
Tambunan,  C.  V.  (2020). Pertanggungjawaban  Perusahaan  Atas  Keterlambatan  Pekerjaan Kontraktor Di Bidang Pengadaan Barang Dan Jasa Berdasarkan Surat Perjanjian No: 014. Pj/Pt/Dan. 02.01/Slba/2017 .