## JIUBJ
Jurnal Ilmiah Universitas Batanghari Jambi, 22(1), Februari 2022, 468-476 Lembaga Penelitian dan Pengabdian kepada Masyarakat universitas Batanghari Jambi

## Penyalahgunaan Keadaan di Perjanjian Pengikatan Jual Beli oleh Developer

## Michael Imgran Hetarie
Narotama University, Surabaya Indonesia Correspondence email: michaelhetarie@gmail.com
Abstrak. Pada  sebuah  perjanjian  kredit  pembelian  rumah  terdapat  persyaratan  yang  memberatkan  yang  dierikan  oleh  pihak developer  kepada  konsumen  perumahan.  Disebabkan    karena  kebutuhan  menjadikan  konsumen  menandatangani  sebuah perjanjian yang disodorkan oleh pihak developer sehingga dalam hal ini pihak konsumen tidak memiliki posisi kehendak dan/atau bargaining power, yang artinya posisi tawar  menawar barang atau jasa  yang dilakukan oleh dua orang dan adanya tidak adanya kerja  sama  yang  saling  menguntungkan,  dan  konsumen  tidak  memiliki  posisi  kehendak  untuk  melakukan  penawaran  dalam transaksi, salah satu pihak mengambil keuntungan dari kelemahan pihak lain dengan penekanan  seperti halnya adanya klausula baku  pada  Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli  (selanjutnya  disingkat  PPJB)  di  antara  Developer  dan  Konsumen.  Kondisi  tersebut tidak menghilangkan kebolehan dari isi maupun tujuan perjanjian, namun menjadikan penyalahgunaan yang membatasi keadaan atau yang biasa disebut dengan Penyalahgunaan Keadaan. Sehingga timbul permasalahan apa konsepsi penyalahgunaan keadaan dan apa perlindungan hukum bagi konsumen terhadap penyalahgunaan keadaan oleh developer dalam Perjanjian Pengikatan Jual Beli.  Pendekatan  masalah  yang  digunakan  dalam  penelitian  ini  adalah  pendekatan  perundang-undangan,  dan  pendekatan konseptual.  Konsepsi  penyalahgunaan  keadaan  adalah  konsep  yang  digunakan  untuk  menelaah  sahnya  suatu  perjanjian  atau kontrak.  Penyalahgunaan  keadaan  ini  muncul  pada  perjanjian  kedudukan  para  pihaknya  tidak  seimbang  satu  sama  lainnya sehingga  para  pihak  dapat  memaksakan  pada  pihak  lain  yang  posisinya  lebih  lemah  untuk  masuk  ke  dalam  perjanjian. Perlindungan  hukum  bagi  konsumen  terhadap  penyalahgunaan  keadaan  oleh  developer  dalam  Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli adalah   Perlindungan hukum bagi konsumen terhadap penyalahgunaan keadaan oleh developer dalam Perjanjian Pengikatan Jual Beli  adalah   pemberian ganti rugi jika kesalahan terdapat pada pelaku usaha sebagaimana tercantum pada ketentuan pasal 19 ayat (1) jo. Pasal 60 ayat (1) dan (2) jo. Pasal 19 ayat (2) dan ayat (3) UUPK terkait nilai kerugian paling banyak Rp.200.000.000,00 ( dua ratus juta rupiah)
Kata kunci : Developer; Penyalahgunaan Keadaan; PPJB.
Abstract. In the housing loan agreement, the developer provides burdensome conditions for housing consumers. Due to the need for a house, the consumer signs an agreement offered by the developer so that in this case the consumer does not have a position of will and/or bargaining power, no mutually beneficial cooperation. and the consumer does not have the will to make an offer, one  party  suppresses  or  takes  advantage  of  the  other  party  as  well  as  the  standard  clause  in  the  Sale  and  Purchase  Binding Agreement  (hereinafter  abbreviated  as  PPJB)  between  the  Developer  and  the  Consumer.  This  does  not  cause  the  content  and purpose of the agreement to be prohibited, but causes the abused will not to be given in a free state which is often referred to as state  abuse.  So  that  the  problem  arises  what  is  the  concept  of  abuse  of  circumstances  and  what  is  the  legal  protection  for consumers against  abuse of circumstances by developers in  the Sale and Purchase Binding Agreement. The problem approach used in this research is the statutory approach, and the conceptual approach. The concept of abuse of circumstances is a concept used to examine the validity of an agreement or contract. The abuse of this situation appears in the agreement that the position of the parties is not balanced with each other so that the parties can impose on other parties whose position is weaker to enter into the agreement. Legal protection for consumers against abuse of circumstances by developers in the Sale and Purchase Binding Agreement  is  legal  protection  for  consumers  against  abuse  of  circumstances  by  developers  in  the  Sale  and  Purchase  Binding Agreements  is  the  provision  of  compensation  if  the  fault  lies  with  the  business  actor  as  stated  in  the  provisions  of  article  19 paragraph (1) jo  . Article 60 paragraphs  (1) and (2) jo. Article 19 paragraph (2) and paragraph  (3) of the UUPK relates to  a maximum loss of Rp.200,000,000.00 (two hundred million rupiah).
Keywords: abuse of state; developer; PPJB.

## PENDAHULUAN
Pertumbuhan  investasi  bangunan  rumah  dalam perkembangannya  mengalami  peningkatan  yang  dapat dibilang signifikan di Indonesia. Hal tersebut disebabkan keuntungan  yang  diperoleh  dari  investasi  bangunan sangatlah  tinggi.  Suku  bunga  yang  rendah  serta tingginya  permintaan  tanah  di  negeri  ini  menjadi  salah satu  faktor  penyebabnya.  Dapat  dicontohkan  dari pengalihan  dana  oleh  investor  ke  investasi  tanah  dari yang  semula  deposito.  Terlebih  lagi  harga  tanah  selalu
mengalami peningakatan setiap tahunnya antara 15-20%. Selain  itu  juga  kalangan  menengah  di  tanah  air  juga meningkat sehingga permintan akan investasi tanah juga ikut meningkat. (Siti Murtiningsih. 2009)
Permintaan  mengenai  rumah  yang  layak  dihuni digunakan  oleh  para  pengusaha  sebagai  lahan  bisnis dengan  tujuan  mencari  keuntungan  yang  setinggi- tingginya. Para pelaku usaha tersebut tidak menghiraukan  adanya  perjanjian-perjanjian  yang  harus
dijalankan  oleh  kedua  belah  pihak  terkait  proses kepemilikan rumah.
Awal  mula  terjadinya  perjanjuan  dibuat  dengan secara  lisan.  Setelah  tercapai  kesepakatan  perjanjian dengan  lisan  diantara  kedua  belah  pihak  terkait  maka telah lahir sebuah perjanjian yang kemudian memunculkan  sebuah  perikatan  yang  berisi  hak  serta kewajiban  di  antara  kedua  pihak.  Asas  konsensualitas merupakan dasar dari terselenggaranya perjanjian secara lisan  yang  menjadi  pernyataan  dari  lahirnya  sebuah perjanjian  setelah  tercapainya  kata  sepakat,  maka dinamakan perjanjian.
Suatu  perjanjian  pada  perkembangannya  tidak selalu  disepakati  secara  lisan,  namun  dapat  juga  dibuat secara  tertulis.  Dimana  kedua  belah  pihak  harus mendiskusikan  terlebih  dahulu  hal  apa  saja  yang  akan dicantumkan  menjadi  isi  dalam  perjanjian  sebelum dibuatnya  perjanjian.  Hal  tersebut  berarti  kedua  pihak yang  ingin  melakukan  perjanjian  harus  melalui  tahap tawar  menawar  atau  negosisasi  hingga  kesepakatan tercapai, selanjutnya hasil kesepakatan tersebut dijadikan perjanjian dalam bentuk tertulis.
Salah  satu  bentuk  dari  perjanjian  tertulis  yaitu perjanjian baku, yakni sebuah perjanjian yang berbentuk formulir  dan  baku.  Perjanjian  baku  yang  mengalami peningkatan merupakan wujud dari perkembangan dunia ekonomi  yang  terjadi  dengan  serba  cepat  dan  praktis. Namun  karena  syarat-syarat  yang  terdapat  dalam perjanjian  baku  dibuat  bukan  oleh  kedua  pihak melainkan  salah  satu  dengan  tidak  adanya  proses negosiasi atau tawar menawar sebelumnya dimungkinkan  salah  satu  pihak  mencantumkan  klausul pengalihan  tanggung  jawab  dalam  menentukan  syarat perjanjian atau disebut dengan klausula eksonerasi.
Pengertian  klausula  eksonersi  yaitu  sebuah klausula  yang  terdapat  di  sebuah  perjanjian,  yang terdapat pembatasan atau pembebasan daripada tanggungjawab  yang  seharusnya  menjadi  tanggung jawabnya yang dibebankan untuk pihak penjual.
Penentuan  klausula  eksonerasi  ini  terjadi  ketika posisi  para  pihak  dalam  perjanjian  tersebut  tidak seimbang,  disatu  pihak  yang  mempunyai  posisi  kuat menentukan  syarat-syarat  dalam  perjanjian  sedangkan pihak yang lain karena membutuhkan perjanjian tersebut dalam  posisi  terjepit  dan  terpaksa  menerimananya. Dalam  kondisi  seperti  ini  penyalahgunaan  keadaan terjadi  dari  pihak  yang  menentukan  pejanjian  dengan cara menekan pihak yang memerlukan perjanjian (Satrio, 1995).
Pada  perjanjian  kredit  untuk  pemilikan  rumah pihak developer selalunya memberikan persyaratan yang memberatkan konsumen perumahan. Disebabkan kebutuhan akan rumah, maka konsumen menandatangani  saja  perjanjian  yang  disodorkan  oleh pihak developer sehingga dalam hal ini pihak konsumen tidak  memiliki  posisi  kehendak  dan/atau  bargaining power,  yang  artinya  posisi  tawar  menawar  barang  atau jasa  yang  dilakukan  oleh  dua  orang  dan  adanya  kerja
sama  yang  saling  menguntungkan,  dan  konsumen  tidak memiliki  posisi  kehendak  untuk  melakukan  penawaran, Pada  kasus-kasus  demikian  sebenarnya  salah  satu  pihak berusaha  menekan  salah  satu  pihak  lainnya  dalam mengambil  keuntungan  seperti  halnya  adanya  klausula baku dalam Perjanjian Pengikatan Jual Beli (selanjutnya disebut  PPJB)  antara  pihak  Developer  dan  pihak Konsumen.  Keadaan  tersebut  tidak  menghilangkan kebolehan  dari  isi  dan  tujuan  perjanjian  namun menjadikan tidak diberikanya kebebasan kehendak.
Perjanjian Pengikatan Jual Beli yang dibuat dalam bentuk  baku,  membuat  konsumen  diperhadapkan  pada pilihan  “take  it  or  leave  it”.  Adanya  unsur  pilihan tersebut  sebenarnya  tidak  melanggar  asas  kebebasan berkontrak  sebagaimana  tertulis  dalam  Pasal  1320  jo 1338 Kitab Undang-undang Hukum Perdata (selanjutnya disebut  KUH  Perdata),dikarenakan  pihak  konsumen masih  diberikan  hak  untuk  dapat  menyetujui  ( take  it ) atau menolak ( leave it ) (Boys Danawa Ongkar, 2018).
Walaupun  begitu  perjanjian  tidak  dapat  dibuat dengan  bebas  tapi  tetap  harus  sesuai  dengan  ketertiban umum  dan  dengan  segala  ketentuan  yang  tercantum dalam  perundang-undangan,  khususnya  pada  perjanjian jual-beli.  Namun  dalam  prakteknya  suatu  perjanjian pengikatan  jual  beli  sering  terjadi,  dimana  perjanjian dimaksud  menyimpang  secara  hukum  atau  palig  tidak tidak  memenuhi  syarat  sahnya  suatu  perjanjian sebagaimana  yang  ditetapkan  dalam  Pasal  1320  KUH Perdata,  atau  setidak-tidaknya  telah    menyimpang  dari asas  yang  terkandung  dalam  pasal  1338  KUH  Perdata ayat  (3)  yang  menetapkan  bahwa  “Perjanjian  harus dilaksanakan dengan itikad baik”.
Sebagai contoh kasus dari terkait dengan hal yang di  atas,  maka  penulis  mengambil  sebuah  putusan pengadilan  dengan  nomor:  507/PDT/2017/PT.BDG., yang  mana  posisi  kasusnya  adalah  sebagai  berikut: bahwa  AMI RAHMIATI adalah sebagai penggugat atau pihak  pembeli  merupakan  pemilik  yang  sah  dari sebidang  tanah  yang  memiliki  luas  190  m2  (seratus sembilan  puluh  meter  persegi)  dan  juga  bangunan  yang terdapat di atas tanah tersebut yang telaknya di Jl. Sabar No.  7  Kelurahan  Pasteur,  Kecamatan  Sukajadi,  Kota Bandung. Berdasarkan data yang dicatat di sertifikat hak milik  (SHM)  Nomor  320,  sebudang  tanah  tersebut diperoleh  penggugat  melalui  pembelian  dari  Tergugat  I dan II sebagaimana Akta Pengikatan Perjanjian Jual Beli Nomot  1  12  Bulan  September  Tahun  2012  “PPJB” dengan  Akta  Kuasa  untuk  Menjuak  Nomor  02  12 September  Tahun  2012  dimana  pembuatannya  di  depan Notaris Yanti Yuliana, S.H, M.Kn., serta Akta Jual Beli Nomor  97/2013  pada  19  Maret  Tahun  2013  yang dikeluarkan  oleh  Notaris  dan  Pejabat  Pembuat  Akta Tanah (PPAT) Erni Kencanawati, S.H, M.H.
Setelah  penggugat  dan  tergugat  menyelesaikan transaksi  PPJB,  tergugat  meminta  waktu  kepada penggugat  selama  6  (enam)  bulan  untuk  menyerahkan rumah  dan  tanah  yang  dijualnya.  Hal  tersebut  sesuai dengan  isis  dari  surat  pernyataan  terkait  rumah  yang
tertanggal  12  September  2012  akan  dikosongkan  dan diserahkan  oleh  Tergugat  I  selama  6  bulan,  perjanjian atas  penyerahan  runah  tersebut  telah  disetujui  oleh Tergugat II serta Penggugat. Dalam surat tersebut berarti pada  tanggal  11  Maret  2013  penggugat  membayar  atas pelunasan  rumah  tersebut  kepada  tergugat,  akan  tetapi setelah  6  (enam)  bulan  menunggu  terhitung  sejak  12 september  2012  hingga  13  Maret  2013,  tidak  ada penyerahan  rumah  baik  dari  Tergugat  I  maupun Tergugat II.
Setelah  kejadian  tersebut  penggugat  kembali meminta  agar  rumah  yang  telah  dibelinya  diserahkan kepadanya  kepada  Tergugat  I  pada  16  Maret  2013. Dikarenakan  hal  itu  Tergugat  I  membuat  surat pernyataan  dengan  telah  mendapatkan  persetujuan  dari pihak  Tergugat  II  yang  mana  isi  dari  surat  tersebut adalah  tergugat  akan  menyerahkan  rumah  yang  telah dibeli  oleh  penggugat  pada  13  Mei  2013.  Namun  pada tanggal  tersebut  baik  penggugat  I  atau  II  tidak menyerahkan  rumah  tersebut  kembali.  Kemudian Tergugat  I  mengajukan  gugatan  ke  Pengadilan  Negeri Kelas  I  A  Bandung  pada  17  Mei  2013  dengan  nomor register  perkara  No.  :  225/PDT/G/2013/PN.BDG.,  yang menjadikan  penggugat  sebagai  tergugat  dalam  perkara ini.  Dengan  adanya  gugatan  tersebut  membuat penggugat  menduga  bahwa  gugatan  tersebut  diajukan hanya  untuk  menutupi  kesalahan  dari  para  Tergugat yaitu  ingkar  janji  serta  menunda  penyerahan  objek sengketa kepada penggugat perjanjian tersebut.
Selanjitnya  tanggal  12  September  2012  para Tergugat  membatalkan  perjanjian  penyerahan  objek sengketa  pada  tanggal  12  September  2012  serta  surat pernyataan  tanggal  16  Maret  2013.  Terkait  dengan  hal tersebut,  pengugat  dalam  surat  gugatannya  menyatakan adanya  Penyalahgunaan  Keadaan  dengan  unsur-unsur sebagai berikut:
1. Persyaratan  yang  diajukan  oleh developer bertolak belakang  dengan  kemanuasiaan  serta  tidak  masuk akal dan tidak patut.
2. Pihak konsumen berada pada kondisi yang tertekan
3. Konsumen  harus  menerima  isi  perjanjian  meskipun isinya memberatkan
4. Adanya  ketidak  seimbangan  hak  serta  kewajiban diantara dua pihak pelaksana.
Kasus  tersebut  adalah  salah  satu  contoh  dimana sering  kali  pengelola  perumahan  dalam  membuat perjanjian dengan konsumen sering melakukan pelanggaran atau dalam hal ini penyalahgunaan keadaan. Sehingga  dari  contoh  kasus  di  atas  maka  dapat  ditarik rumusan masalah sebagai berikut:
1. Apa Konsepsi Penyalahgunaan Keadaan?
2. Apa  perlindungan  hukum  bagi  konsumen  terhadap penyalahgunaan  keadaan  oleh  developer  dalam Perjanjian Pengikatan Jual Beli?

## METODE
Tipe Penelitian
Tipe  penelitian  yang  digunakan  dalam  riset  ini yaitu  penelitian  hukum  normative,  yaitu  dalam menjawab  isu-isu  yang  berkaitan  dengan  hukum  yang dihadapi  yaitu  menggunakan  aturan  prinsip  serta doktrin-doktrin  hukum  (Marzuki,  2011).  Penelitian  tipe ini digunakan oleh peneliti  guna menemukan koherensi, yaitu  untuk  mengetahui  apakah  aturan  hukum  yang berlaku  telah  sesuai  dengan  norma  serta  prinsip  hukum. Sebagaimana penelitian ini guna menemukan perlindungan  hukum  bagi  pembeli  rumah  terhadap penyalahgunaan keadaan dalam PPJB oleh developer.

## Pendekatan Masalah
Pada  penelitian  ini,  peneliti  memakai  2  (dua) metode pendekatan masalah yaitu, diantaranya pendekatan perundang-undangan,
pendekatan konseptual. 1. Pendekatan statute approach
(Perundangan- Undangan)
Pendekatan  perundang-undangan  dilakukan  dengan meneliti  semua  peraturan  yang  berkaitan  dengan  isu masalah yang penulis teliti.
2. Pendekatan conseptual approach (Konseptual)
Pendekatan konseptual dilakukan berdasarkan pandangan-pandangan  dan  doktrin-doktrin  oleh  ahli hukum. Lalu dalam mempelajari pandangan- pandangan  dan  doktrin-doktrin  ahli  hukum  tersebut, peneliti dapat menemukan ide-ide yang  yang relevan sehingga menciptakan  pengertian-pengertian hukum, konsep-konsep  hukum,  dan  asas-asas  hukum  untuk mencari  solusi  dengan  isu  penelitian  yang  dihadapi (Marzuki, 2011).

## HASIL DAN PEMBAHASAN Konsepsi Penyalahgunaan Keadaan
Perjanjian  pada  dasarnya  merupakan  suatu  hal yang  mengatur  mengenai  hubungan-hubungan  hukum yang  bersifat  privat,  yakni  hanya  mengikat  hubungan antara  pihak-pihak  terkait  yang  bertanda  tangan  dalam perjajian.  Apabila  dalam  pelaksanaanya  di  antara  kedua belah  pihak  terjadi  sengketa  maka  perjanjuan  tersebut dapat  digunakan  sebagai  sebuah  alat  bukti  yang  dapat menyelesaikan kasus sengketa di pengadilan.  Perjanjian tersebut  dapat  dijadikan  bukti  jika  terjadi  hubungan hukum antara kedua pihak yang merupakan sebuah fakta hukum,  sehingga  jika  terjadi  kesalahpahaman  atau sengketa  dalam  perjanjian  tersebut  dapat  diketahui sebagaimana seharusnya hubungan itu terjadi siapa yang melaksanakan dan siapa yang melanggar.
Definisi dari perjanjian yang terdapat dalam Pasal 1313  KUH  Perdata  yaitu:  “  sebuah  perbuatan  atau tindakan  yang  mengikat  satu  orang  atau  lebih  dengan satu  orang  atau  lebih  lainnya”  sedangkan  menurut ketentuan  pada  Pasal  1338  KUH  perdata  menyatakan “sahnya segala perjanjian yaitu berdasaerkan pada syarat sah  dari  perjanjian,  dan  bagi  kedua  pihak  yang membuatya berlaku sebagai undang-undang.  “Perjanjian yang sudah terjadi dan dibuat di  antara para  pihak  tidak
bisa  dibatalkan  oleh  salah  satu  pihak  saja,  pembatalan harus  disepakati  oleh  kedua  belah  pihak  atau  segala sesuatu  yang  dinyatakan  cukup  oleh  undang-undang untuk membatalkan perjanjian tersebut.
Dalam  sebuah  perjanjian  terdapat  asas-asas  yang harus  diperhatikan  serta  dijalankan  oleh  para  pihak terkait.  Asas  perjanjian  penting  untuk  dijalankan  oleh para  pihak  terkait  yang  membuat  perjanjian  karena merupakan  sebuah pedoman atau pegangan pelaksanaan perjanjian  pihak-pihak  terkait.  Terdapat  5  (lima)  asas yang penting dalam hukum atau aturan perjanjian, yaitu:
Pada  hukum  perjanjian  dikenal  5  (lima)  asas penting yaitu:
1. Asas Kepribadian ( personality );
2. Asas itikad baik;
3. Asas pacta sunt servanda ,
4. Asas konsensualisme ( concensualism ),; dan
5. Asas  kebebasan  berkontrak  ( freedom  of  contract ) (Salim, 2009).
Pasal  1338  ayat  (1)  KUH  Perdata  yang  berbunyi segala  bentuk  Perjanjian  dapat  menjadi  undang-undang bagi  para  pihak  pembuat  perjanjian  berkaitan  dengan asas  kebebasan  berkontrak.  Pasal  dari  undang-undang menjelaskan  bahwa  asas  kebebasan  berkontrak  artinya setiap  orang  bisa  membuat  perjanjian  yang  mana  isinya telah mendapat kesepakatan bersama antara kedua pihak dan  tidak  bertentangan  dengan  peraturan  perundang- undangan  yang  berlaku,  kesusilaan  serta  ketertiban umum (Sinaga, 2018).
Suatu kontrak di antara dua pihak dikatakan dapat terbentuk  apabila  terdapat  kesepakatan  atau  asas konsensualisme.  Akan  tetapi  hal  tersebut  bukanlah sesuatu  yang  mutlak,  sebab  dalam  proses  kesepakatan dalam  perjanjian  dapat  terjadi  kecacatan,  yang  dalam hukum  di  negara  Indonesia  disebut  dengan  cacat kehendak. Jika dikaitkan pada Pasal 1321 KUH Perdata, bahwa  berhubungan  dengan  penyebab  dibatalkannya sebuah  perjanjian,  Henry  Panggabena  menyebutkan selain daripada ancaman ( bedreiging ), penipuan ( bedrog ),  kesesatan  ( dwaling ),  Belanda  memberikan sebuah  ajaran  mengenai  penyalahgunaan  keadaan  atau dalam  Bahasa  Belanda Misbruik  van  omstandighden. Belanda  merupakan  sebuah  negara  diadopsi  oleh Indonesia  yang  dasar  hukum  perdatanya.  Dalam ketentuan  dan  peraturan  UU  Belanda  terkhusus  pada Nieuw  Burgerlijk  Wetboek atau  yang  disingkat  NBW menyebutkan  bahwa  penyalahgunaan  keadaan  diatur dalam  artikel  3:44  jilid  1  NBW  menjelaskan  aturan mengenai penyalahgunaan keadaan terbentuk berdasarkan  dari  pertimbangan  hukum  yang  diperoleh dalam  setiap  putusan  Hakim.  Ajaran  mengenai penyalahgunaan  keadaan  terbentuk  disebkan  dalam Burgerlijk  Wetboek belum  terdapat  aturan  yang mengatur  akan  permasalahan  itu.  Dari  fakta  yang  telah ada,  dapat  dilihat  jika  dalam  menentukan  keputusannya hakim tidak selalu berdasarkan satu penyebab terjadinya pembatalan  sebuah  perjanjian  saja  untuk  menjadi  bahan
pertimbangan  seperti  cacat  kehendak  klasik  yang  dapat berupa  penipuan,  paksaan  dan  kekhilafan.  Apabila  yang tercantum  di  dalam  Pasal  1321  KUH  perdata  hanya terdapat  penipuan,  paksaan  dan  kekhilafan,  akan  tetapi dalam  NBW    terdapat  tambahan  yaitu  penyalahgunaan keadaan mengenai cacat kehendak (Panggabean, 1991).
Konsep  dasar  dari  penyalahgunaan  keadaan adalah  konsep  yang  digunakan  untuk  menelaah  sahnya suatu  perjanjian  atau  kontrak,  di  samping  itu mendasarkan syarat sah dari perjanjian yang berdasarkan Pasal  1320  KUH  Perdata  (khususnya  pada  syarat kesepakatan).  Penyalahgunaan  keadaan  ini  biasanya muncul  pada  perjanjian  atau  kontrak  yang  kedudukan para  pihaknya  tidak  seimbang  satu  sama  lainnya sehingga  para  pihak  dapat  memaksakan  pada  pihak  lain yang  posisinya  lebih  lemah  untuk  masuk  ke  dalam perjanjian.
Menurut  Endro  Martono  (2016),  Penyalahgunaan keadaan  terjadi  sebelum  dibuatnya  perjanjian,    yaitu terjadi dalam waktu pe-realisasian kata sepakat di dalam perjanjian. Yang mana pada proses tawar menawar atau negosiasi  tidak  tercipta  keseimbangan  dalam  isi perjanjian  oleh  kedua  pihak  pembuat  perjanjian,  hal tersebut disebabkan kata sepakat yang terjadi tidak bebas atau terpaksa (Endro Martono, 2016).
Perkembangannya, permasalahan di asas kebebasan  berkontrak  dapat  terjadi  jika  terindikasi adanya  tindakan  penyalahgunaan  keadaan  di  dalam perjanjian.  Terjadinya  penyalahgunaan  keadaan  dapat terlihat  apabila  salah  atu  pihak  menghalangi  kebebasan dalam  melakukan  penilaian  oleh  pihak  lainnya  dalam membuat perjanjian, yang menyebabkan salah satu pihak tidak  bisa  membuat  keputusan  yang  bebas  karena terhalang oleh orang lain  tersebut. Pihak  yang terhalang tersebut  dikarena  posisinya  yang  di  bawah  sedangkan yang  menekan  berada  di  posisi  yang  tinggi  untuk mencari  keuntungan  yang  tidak  pantas  (Khairandy, 2013).
Terkait  dengan  asas  kebebasan  berkontrak  pada KUH  Perdata  Pasal  1338  ayat  (3)  memberikan    asas keadilan  yakni  itikad  baik  dalam  dijalankannya perjanjian. Pasal 1337 KUH Perdata jika perjanjian yang telah  dibuat  bertolak  belakang  dengan  Undang-Undang, kesusilaan  yang  baik  atau  ketertiban  umum,  perjanjian yang  dibentuk  dapat  dibatalkan  sebagai  bentuk pemenuhan asas jaminan keadilan dalam perjanjian.
Memahami  mengenai  penyalahgunaan  keadaan, perlu untuk dijabarkan lebih mendalam mengenai ajaran ini,  yang  dapat  dilihat  dari  unsur-unsurnya  seperti  yang dikemukakan  yaitu,  sebagai  berikut,  Niewenhuis menyebutkan 4 (empat) ketentuan terdapatnya penyalahgunaan keadaan yaitu:
1. Kondisi-kondisi yang istimewa atau khusus ( bijzondere
omsatdigheden ), misalnya:, ketergantungan,  memiliki  gangguan  kesehatan  jiwa, keadaan darurat, cerobog serta kurang memiliki ; 2. Sebuah nyata ( keenbarheid )
Seharusnya harus ada keterbukaan kedua belah pihak
mengenai kondisi istimewa, karena hal tersebut dapat menutup sebuah perjanjian;
3. Penyalahgunaan ( misbruik )
Salah  satu  pihak  melaksanakan  perjanjian  bahwa  dia tahu perjanjian tersebut tidak harus dilaksanakan;
4. Hubungan kausal ( causal verband )
Tanpa menyalahgunakan keadaan itu maka perjanjian itu tidak akan ditutup. (Panggabean, 1991)
Menurut  Fidhayanti  (2018)  mengatakan  bahwa Penyalahgunaan    keadaan    secara    ekonomis  sering terjadi  di  perjanjian-perjanjian  bisnis  berbasis  syariah dan  belum  diatur  dalam  peraturan  perundang-undangan khususnya dalam kitab Hukum Perdata.
Keseimbangan kedua belah pihak sangat dibutuhkan  dalam  sebuah  perjanjian.  Pasti  definisi  dari kata  “keseimbangan-seimbang”  yang  dalam  Bahasa inggris  “ equalitu-equal-equilibrium” yang berarti leksikal  “sama-sebanding”  dan  dalam  Bahasa  belanda “ evenwitvhevenwicthing” yang  artinya  “kesimbangan- seimbang”  tertuju  pada  sebuah  keadaan,  derajat,  posisi, berat dan lain sejenisnya. Dalam hubungan antara pihak bank  dengan  nasabaha  keseimbangan  dapat  terbentuk apabila  kedua  pihak  tersebut  berada  pada  posisi  yang sama-sama  kuat  (Yudha,  2010).  Keseimbangan  kedua pihak  yang  menjalani  kesepakatan  atau  perjanjian  dapat dipahami  dari  kesamaan  posisi  kedua  pihak  tersebut. Tedapat  penipuan  ( bedrog ),  kekeliruan  ( dwaling ),  dan paksaan  ( dwang )  dalam  sebuah  kesepakatan  yang bahkan sudah terjadi.
Menurut  Panggabean  (1991)  mengatakan  bahwa penggolongan  penyalahgunaan  keadaan  sebagai  salah satu  bentuk  cacat  kehendak,    seseorang  yang  dirugikan dapat menuntut pembatalan perjanjian karena konstruksi hukum  yang  terjadi  karena  penyalahgunaan  keadaan. Tujuan  gugatan  tersebut,  Penggugat  harus  memberikan dalil  bahwa  perjanjian  itu  sebenarnya  tidak  dikehendaki terjadi  atau  bentuk  perjanjian  tersebut  pada  dassasrnya tidak dikehendaki oleh piohak tersebut.
Penyalahgunaan keadaan tidak hanya terjadi di isi perjanjian  saja,  melainkan  ketidakbebasan  menentukan kehendak  dalam  kontrak  pada  saat  lahirnya  perjanjian. Penyalahgunaan  keadaan  terkait  situasi-situasi  yang berperan  pada  terbentuknya  kontrak,  yakni  tidak  karena pada  causa  yang  tidak  diperbolehkan,  akan  tetapi  lebih terkait  kehendak  dalam  membuat  perjanjian  yang disalahgunakan menjadi tidak bebas atau terpaksa.  Oleh karena itu penyalahgunaan keadaan terjadi ketika adanya dominasi ketidakseimbangan antara posisi lemah dengan posisi  yang  kuat,  hal  ini  tentunya  menunjukkan bargaining  power atau  kekuatan  menawar,  paksaan  itu tidak  benar-benar  nyata  dan  seseorang  pun  sebenarnya masih bisa berpikiran sehat dalam situasi ini, hanya saja seolah-olah  tidak  ada  pilihan  lain  (Putra,  2015).  Hal  ini sulit  dibuktikan  karena  terkait  dengan  syarat  subyektif dalam membuat perjanjian.
Jika terjadi penyalahgunaan keadaan dan memenuhi unsur tersebut dalam ssuatu perjanjian, maka
pihak yang merasa dirugikan dapat meminta pembatalan atas  perjanjian  tersebut.  Hal  ini  berdasarkan  Pasal  1321 KUH Perdata yang mencantumkan jika dalam perjanjian terdapat  cacat  pada  kesepakatan  (kekhilafan,  paksaan, atau  penipuan),  maka  perjanjian  tersebut  dapat dibatalkan.
Perlindungan  Hukum  Kepada  Konsumen  Atas Penyalahgunaan  Keadaan  oleh  developer  Pada Perjanjian Pengikatan Jual Beli
Real  Estate  Developer (perusahaan  pengembang Perumahan)  di  Indonesia  kebanyakan  bergabung  di  dua asosiasi  perusahaan  yang  bergerak  pada  bidang pengembang  perumahan  yaitu  Asosiasi  Pengembang Perumahan dan Pemukiman Seluruh Indonesia (APERSI)  dan  Persatuan  Perusahaan Real  Estate Indonesia).
Developer memiliki  pengertian di  dalam  Pasal  5 ayat  (1)  Peraturan  MENDAGRI  No.  5  tahun  1974 Mengenai  Ketentuan-Ketentuan  Mengenai  Penyediaan Dan  Pemberian  Tanah  guna  Keperluan  Perusahaan, menjelaskan  tentang  perusahaan  yang  bergerak  pada bidang  pengembang  perumahan,  Perusahaan  dalam bidang  Pembangunan  Perumahan  merupakan  sebuah emiten  yang  memiliki  usaha  terdiri  atas  bermacam- macam  model,  jenis  serta  tipe  rumah  yang  terletak  di atas  kawasan  tanah  dengan  jumlah  yang  besar  serta menjadi kesatuan lingkungan pemukiman atau perumahan  masyarakat  yang  lengkap  dengan  prasarana lingkungan  dan  terdapat  fasilitas-fasilitas  umum  yang dibutuhkan oleh masyarakat yang menghuni  rumah atau kawasan tersebut.
Bagaimanapun  juga, developer memiliki  sebuah kewajiban  guna meberikan  kepada konsumen pelayanan yang  baik,  hal  tersebut  diatur  juga  dalam  Pasal  7  UU Perlindungan  Konsumen  (UUPK)  mengenai  Kewajiban dari Developer (Pelaku  Usaha)  dimana  merupakan sebuah  keharusan  untuk  dijalankan  oleh  setiap pengembang perumahan yaitu, meliputi:
1. Harus  beriktikad  baik  dalam  menjalankan  kegiatan usahanya.
2. Informasi  diberikan  kepada  konsumen  dengan  jelas dan  jujur  terhadap  informasi  rumah  yang  akan dibangun.
3. Tidak diskrimatif terhadap setiap konsumen.
4. Konsumen  diberikan  kesempatan  untuk  mencoba barang serta memberikan jaminan atas barangnya.
5. Jika  barang  tidak  sesuai  maka  penguasa  atau  yang melakukan  usaha  tersebut  berkewajiban  untuk memberikan  kompensasi  atau  ganti  rugi  kepada konsumen.
Para pelaku usaha dan konsumen harus membentuk  aturan  mengenai  hak  dan  kewajiban  di antara  kedua  belah  pihak  guna  terciptanya  pola hubungan  seimbang  di  antara  dua  belah  pihak.  Lebih lanjut hal itu juga diatur dalam UUPK Pasal 6 mengenai hak  dari Developer (pelaku  usaha)  sepatutnya  harus
dipegang  teguh  sehingga  menunjang  kinerja  yang signifikan yaitu, diantaranya:
1. Hak  menerima  pembayaran  dari  barang  atau  jasa yang ditawarkan.
2. Hak  memperoleh  perlindungan  hukum  kepada konsumen  yang  memiliki  itikad  tidak  baik  dalam perjanjian.
3. Jika  kerugian  yang  dialami  oleh  konsumen  bukan atas  barang  pelaku  usaha  maka  pelaku  usaha  berhak mendapat hak rehabilitasi.
Terkaitnya  hal-hal  di  atas  mengenai  hak  pelaku usaha  bahwa  suatu  perjanjian  yang  telah  dibuat seharusnya mencantumkan hak-hak pelaku usaha supaya perjanjian  tersebut  jelas  adanya  dan  tidak  ada penyalahgunaan  keadaan antara pihak developer dengan konsumen.
Selain  yang  dibebani  hak  dan  kewajiban sebagaimana  disebutkan  di  atas, developer ternyata dikenakan  beberapa  perbuatan  yang  dilarang  yang seharusnya  tidak  dilakukan,  karena  itu pada  Pasal  8 sampai  Pasal  17  UUPK  telah  mengatur  tentang perbuatan pelaku usaha yang dilarang dalam menjalankan  bisnis  jual  beli  perumahan..  Manurut  B. Resti  Nurhayati  (2001)  secara  umum  pada  Pasal  8 UUPK  memberi  aturan  larangan  bagi  pelaku  usaha sebagai berikut (Nurhayati, 2001):
1. Melarang barang oleh pelaku usaha yang tidak sesuai standar  untuk  dipakai,  digunakan  dan  dimanfaatkan untuk diperjualbelikan kepada konsumen.
2. Melarang  menyesatkan  konsumen  terhadap  info barang atau jasa yang ditawarkan.
Berbicara  mengenai  perbuatan  yang  dilarang, yang  sesuai  dengan  penyalahgunaan  keadaan  terjadi pada perjanjian ialah ketidak benaran dalam penyampaian informasi, tidak tepat, kemudian menyimpangkan pelanggan, seharusnya pihak pengembag harus taat hukum yang sudah jelas tertulis di dalam  UUPK  dan  pihak developer juga  seharusnya  bisa mematuhinya  akan  aturan  tersebut.  Apabila  larangan tersebut  dilanggar  maka  pihak developer semestinya bertanggung  jawab  akan  hal  penyalahgunaan  keadaan yang telah dibuatnya.
Tanggung  jawab  itu  wajib  sesuai  nilai  barang yang diperjualbelikan oleh pelaku bisnis karena di setiap perbuatan hukum pasti ada tanggung jawab oleh subyek hukum.  Di  dalam  UUPK  memuat  isi  mengenai tanggungan  pelaku  bisnis  (developer)  pada  memberikan barang  atau  jasanya  dimana  tanggung  hawab  ini  harus atau wajib dilakukan oleh developer.
Pada  PasaI  19  UUPK  berisi  sebagai  berikut, bahwa:
1. Apabila  jassa  atau  barang  tidak  sama  sengan kesepakatan  maka  harus  memberikan  ganti  rugi sebagi bentuk tanggung jawab.
2. Ganti  rugi  bisa  dengan  mengganti  jassa  atau  barang atau penggantian materiil yang sama dengan kerugian
sesuai  dengan    ketentuan  peraturan  perundang- undangan
3. Setelah  transaksi  diberi  waktu  7  hari  dalam memberikan ganti rugi.
4. Pemberian  ganti  rugi  tidak  menghapus  pemidanaan jika terkandung unsur kesengajaan.
5. Ketentuan  di  atas  tidak  berlaku  jika  ditemukan kesalahan ada pada pihak konsumen
Terkait  dengan  ketentuan  di  atas,pelaku  bisnis ( developer) wajib memberi kompensasi apabila perbuatannya  tersebut  mengakibatkan  kerugian  pada konsumen  perumahan  sebagaimana  ketentuan  pasal  19 ayat  (1)  UPPK.  Sebagai  developer  tidak  menutup kemungkinan dilepaskan dalam memberikan kompensasi untuk kerugian yang terjadi kepada pembeli sebagaimana ditentukan pada  Pasal 27 huruf (e) UUPK yang  mengutarakan,  pelaku  bisnis  dilepaskan  untuk memberikan  kompensasi  dari  kerugian  pembeli,  ketika terlewatnya jangka penuntutan lewat dari 4 tahun ketika perjanjian dibuat. Penekanan dari kedua pasal menunjukkan  adanya  perbedaan  mengenai  tanggung jawab sebagai pelaku usaha.
Menurut Ahmadi dan Sutarman (2004) Pada Pasal 27  huruf  (e)  UUPK,  menurut  Ahmadi  dan  Sutarman (2004)  menegaskan,  bahwa:  pasal  itu  telah  membuka celah  kepada  pelaku  usaha  beritikad  tidak  baik  untuk membebaskan  diri  untuk  memberikan  kompensasi melaluli  pemberian  waktu  garansl  dalam  klausula perjanjian, tentu saja barang akan kelihatan cacatnya jika masa berlaku garansinya telah habis.
Sehubungan dengan tanggung jawab pihak pelaku usaha  terdapat  Persatuan  Perusahaan  Real  Estate Indonesia  (REI)  dimana  persatuan  ini  mempunyai  kode etik  yang  dikenal  dengan  “Sapta  Brata”    bagi  pelaku usaha  yang  bernaung  dengan  mempunyai  tanggung jawab moral terhadap konsumen. Pada intinya kode etik ini  menjelaskan  bahwa  anggota  yang  ternaung    di  REI harus  didasarkan  PancasiIa  dan  UUD  1945,  mematuhi peraturan  perundang-undang    terkait  perumahan  dan dalam  melakukan  usahanya  harus  melakukan  pelayanan terbaik untuk masyarakat.
Etika  tersebut  adalah  rujukan  untuk  semua  yang bernaung  REI.  Misalnya  pada  ketentuan  nomor  tujuh, mengharuskan  pengikut  REI  untuk  melayani  dengan sebagus mungkin umtuk masyarakat. Pihak pelaku usaha harus  selalu  melayani  dengan  baik  dan  tidak  menipu pembeli  dalam  melakukan  usahanya  di  bidang perumahan.
Jika  ditemukan  Penyalahgunaan  keadaan  yang dilakukan developer dalam  PPJB  maka  melanggar  kode Etik  “Sapta  Brata”  khususnya  pada  nomor  5  yang menyatakan  pengikut  REI  ketika  menjalankan  usaha, harus  selalu  memberikan  rasa  keadilan,  kebenaran kemudian  kejujuran”.  Penyalahgunaan  keadaan  terjadi ketika  adanya  cacat  kehendak developer dalam melaksanakan  PPJB  atau  developer  mengetahui  dan mengerti  bahwa  perjanjian  itu  seharusnya  tidak
dilakukannya.    Hal  ini  berarti  bahwa  tidak  adanya kebenaran  dan  kejujuran  dari  developer    dalam pembuatan PPJB tersebut, sehingga berakibat ketidakadilan  bagi  konsumen  dalam  pelaksanaan  PPJB tersebut.
Dalam pembukaan Anggaran Dasar REI tercantum  7  (tujuh)  kode  etik  sapta  brapta  yang  harus dimiliki oleh anggota REI sehingga developer yang tidak mematuhi  kode  etik  “Sapta  Brata”  dapat  diberhentikan keanggotaannya  dari  Real  Estate  Indonesia  (REI)    pasal 4  ayat  (3)  AD  REI  yang  menyatakan  bahwa pemberhentian  keanggotaan  organisasi  disebabkan anggota  tidak  dapat  lagi  memenuhi  kewajiban- kewajibannya  menjadi  pengikut.  Kewajiban  yang  dituju tercantum  pada  pasal  2  ayat  (1)  Anggaran  Rumah Tangga  REI  yang  disebutkan  anggota  REI  diwajibkan patuh,  taat  dan  melakukan  kewajiban  organisasi  sesuai dengan AD REI.
Terkait  Tanggung  jawab  pelaku  usaha  ketika PPJB  Rumah  sebagaimana  dinyatakan  pada  Peraturan Menteri  Pekerjaan  Umum  dan  Perumahan  Rakyat Republik  Indonesia  Nomor  11/PRT/M/2019  tentang Sistem  Perjanjian  Pendahuluan  Jual  Beli  Rumah (selanjutnya  Permen  PUPR)  pasal  10  jo.  UU  Perkim pasal  42  ayat  (2)    disebutkan  bahwa  PPJB  dilakukan setelah  pelaku  Pembangunan  (dalam  hal  ini developer ) harus memenuhi :
1. Menunjukan  sertifikat  hak  untuk  tanah  sebagai  bukti status kepemilikan tanah kepada calon pembeli ketika penandatanganan Perjanjian Pengikatan Jual Beli.
2. Hal pada perjanjian paling sedikit berisikan :
a. Keadaan bangunan;
b. Informasi  pemasaran  berupa  sarana  dan  utilitas perumahan;
c. Muatan  PPJB  yang  harus  dijelaskan  kepada konsumen;
d. Menjelaskan  kepada  konsumen  jika  tanah  atau bangunan tersebut diagunkan.
e. Menunjukkan  salinan  asli  izin  mendirikan bangunan kepada
konsumen ketika penandatanganan Perjanjian Pengikatan Jual Beli; 3. Keadaan  prasarana,  sarana,  dan  utilitas  umum  yang ditunjukan dengan :
a. Telah  dibangunnya  prasarana  perumahan  paling tidak jalan dan saluran pembuangan air hujan;
b. Peruntukkan sarana sesuai lokasi; dan
c. Surat  pernyataan  utilitas  umum  bisa  berupa sumber listrik dan sumber air oleh pelaku usaha.
Pada isi PPJB tersebut adalah bukti prestasi wajib dilaksanakan pihak pelaku usaha yaitu berupa “melakukan  apa  yang  disepakati”  sesuai  kesepakatan dengan pihak konsumen.
PPJB  merupakan  perjanjian  pendahuluan  yang dibuat  sebelum  adanya  akad  Jual  beli  yang  dilakukan didepan  atau  dihadapan  Notaris.  Perjanjian  ini diperlukan untuk memberikan perlindungan hukum bagi keharusan developer dan customer serta meminimalisasi
pertikaian  yang  akan  terjadi  pada  suatu  saat.  PPJB dilakukan  sebelum  terjadinya  peristiwa  hukum  jual  beli kemudian  setelah  persyaratan  lunas  dihadapan  PPAT maka terbitlah Akta Jual Beli (AJB) sebagai bukti karena telah  melakukan  transaksi.  PPJB  sah  atau  akta  otentik ketika pembuatannya dihadapan pejabat yang berwenang terdapat  pada  Pasal  1868  KUH  Perdata,  menjelaskan akta  otentik  yaitu  akta  berbentuk  berdasarkan  UU  yang dibuat oleh atau dihadapan pejabat yang berwenang atas akta  dan  tempat  dimana  akta  tersbut  dibuat.  Lalu  dalam Pasal  1870  KUH  Perdata  telah  melakukan  ketetapan bahwa akta memiliki kekuatan pembuktian yag sempura apabila  dibuat  dihadapan  notaris  dimana  jika  terjadi sengketa  antara  para  pihak  maka  akta  otentik  (PPJB) dapat dijadikan alat buki di depan persidangan.
Pelaku  bisnis  mempunyai  peranan  penting dibidang  perumahan  dengan  cara    menjelaskan spesifikasi  produk,  Pemberian  informasi  ini  sangatlah penting  agar  pihak  konsumen  mengerti  akan  tanah  atau rumah  yang  ditawarkan  oleh  developer  jelas  dan  akurat untuk  calon  pembeli  akan    tanah  tau  ruma    yang ditawarkan (Gunawan dan Ahmad, 2008).
Adanya peran pelaku bisnis di industri perumahan,  terdapat  pula  hubungan  antara Developer dengan customer ketika  jual  beli,  yang  mengakibatkan sebuah  kesepakatan  hukum  yang  dilakukan  oleh  kedua belah  pihak.  Akibat  hukum  tersebut  tidak  hanya  tunduk pada  hukum  positif  yang  berlaku,  melainkan  juga  pada nilai  ketertiban  masyarakat.  Hal  ini  didasarkan  oleh pandangan  bahwa  istilah  tanggung  jawab  lebih cenderung  pada  perwujudan  suatu  nilai-nilai  etika  dan moral, sedangkan pada kewajiban merupakan perwujudan dari nilai atau kaidah hukum.
Tanggung jawab pihak Developer kepada customer tidak hanya dalam pandangan etika bisnis saja, melainkan  juga dari pandangan social maupun individu, lalu  ketika  lebih  mengharapkan  besar  kepada  pihak Developer untuk  mewujudkan  tanggung  jawabnya terhadap  customer  untuk  melaksanakan  peranannya  di bidang  industri  perumahan.  Tuntutan  tanggung  jawab dilandaskan  terhadap  suatu  realita  kepada  kurang lebihnya  kerugian  yang  diderita  suatu  pihak  sebagai akibat  adanya  hubungan  antara customer dan Developer ketika  menggunakan,  memanfaatan,  dan  pemakaian barang  dan/atau  jasa  dari  pihak  customer  yang diproduksi pihak Developer .
Sehubungan  dengan  tanggung  jawab  pihak developer maka  dapat  dikaitkan  dengan  perlindungan konsumen  pada  penyelesaian  sengketa  terhadap  suatu penyalahgunaan keadaan yang dilakukan pihak developer dalam pembuatan PPJB. Terjadinya penyalahgunaan  keadaan  diakibatkan  oleh  proses negosiasi yang dilakukan oleh kedua pihak menimbulkan  hasil  yang  tidak  seimbang.  Dimana konsumen  merupakan  pihak  yang  lemah  dikarenakan kebutuhan  yang  mendesak  terkait  rumah  yang  telah ditawarkan  oleh  pelaku  usaha  (Antari  Innaka  et  al., 2012). Pada  saat  konsumen  telah  membayar  uang  muka
yang  telah  tercantum  pada  PPJB,  maka  hal  tersebut berarti  konsumen  mengalami  tekanan  secara  ekonomis dan  juga  secara  psikologis.  Dimana  seorang  konsumen yangmau  atau  tidak  mau  harus  tetap  menyelesaikan perjanjian  yang  telah  dibuat.  Apabila  konsumen  enggan untuk  melanjutkan  perjanjian  karena  suatu  hal  maka konsumen  akan  mengalami  kerugian  dari  uang  muka yang telah dibayarkan ke penjual.
Pada  saat  para  pihak  tekait  menandatangi  dan melaksanakan  PPJB  dalam  proses  pembuatan  perjanjian juga  terjadi  proses  tawar  menawar  atau  negosiasi  yang tidak  seimbang  diantara  pihak-pihak  terkait.  Dalam  hal ini  pihak  penjual  atau develop berada  di  posisi  yang lebih  dominan  daripada  posisi  konsumen.  Berdasarkan ketidakseimbangan  posisi  inilah  terjadi  penyalahgunaan keadaan, yang mana sering kali isi yang tercantum dalam PPJB  berbeda  dengan  apa  yang  telah  disepakati  pada perjanjian  sebelumnya.  Isi  dari  perjanjian  yang  hendak dibuat menghilangkan sebagian isi perpanjian sebelumnya.  Dengan  keunggulan  yang  dimiliki  oleh develop akan melakukan sesuatu yang dapat melindungin  diri  serta  kepentingnnya  sendiri  dan mengabaikan kepentingan dari konsumen.
Pada  uraian  pasal  di  atas  terkait  perlindungan konsumen  atas kewajiban seorang developer seharusnya dapat dilakukan oleh pihak developer untuk menciptakan hubungan  hukum  yang  baik  terhadap  pihak  konsumen perumahan  guna  memperlancar  proses  transaksi  yang akan  dilakukan.  Adapun  hak-hak  yang  telah  dilanggar oleh  pihak developer terhadap  pihak  konsumen perumahan  yaitu  hak  konsumen  akan  informasi  yang disalahgunakan  oleh  pihak developer terdapat  dalam Pasal 4 huruf (c) UUPK menjelaskan yaitu, bahwa: “hak atas  informasi  yang  benar,  jelas,  dan  jujur  mengenai kondisi  dan  jaminan  barang  dan/atau  jasa”  yang  mana dalam  perjanjian  tersebut  terdapat  tindakan  itikad  tidak baik  yang  membuat  posisi  kehendak  pihak  konsumen lemah  akan  wawasan  mengenai  proses  jual  beli perumahan.  Guna  melindungi  hak-hak  kedua  belah pihak,  maka  unsur  perjanjian  yang  dituangkan  tersebut haruslah  jelas,  padat,  dan  dapat  dimengerti  satu  sama lain.
Terkait  penjelasan  di  atas  dalam  Pasal  19  UUPK dinyatakan konsumen dapat mengajukan gugatan kepada developer  untuk  mendapatkan  suatu  perlindungan, bahwa  dalam  berdasarkan  faktor  penyalahgunaan keadaan  serta  pihak  pelaku  usaha  pun  bertanggung jawab  untuk  memberikan  sebuah  ganti  rugi  atas  dasar yang  diajukan.  Adapun  upaya  hukum  untuk  melindungi konsumen perumahan akibat kerugian karena penyalahgunaan  keadaan  yang  dilakukan  oleh  pihak developer dalam PPJB terdapat dalam pasal 45 angka (1) UUPK yang berbunyi: “setiap konsumen yang dirugikan dapat  menggugat  pelaku  usaha  melalui  lembaga  yang bertugas  menyelesaikan  sengketa  antara  konsumen  dan pelaku  usaha  atau  melalui  peradilan  yang  berada  di lingkungan  peradilan  umum”,  yang  artinya:  konsumen diberikan  kesempatan  untuk  menggugat    pelaku  usaha
untuk  menyelesaikan  perselisihan  yang  timbul  melalui Badan  Penyelesaian  Sengketa  Konsumen  atau  juga mengajukan  gugatan kepada peradilan umum . Sebelum ke  BPSK  atau  mengajukan  gugatan  ke  peradilan  umum para  pihak  yang  bersengketa  juga  dapat  menyelesaikan sengketanya  diluar  pengadilan  sebagaimana  tercantum dalam pasal 45 ayat (2) UUPK. Penyelesaian sengketa di luar pengadilan menurut pasal 47 UUPK dan penjelasan pasal  nya  dinyatakan  bahwa  penyelesaian  sengketa  di luar  pengadilan  diselenggarakan  untuk  mencapai kesepakatan  mengenai  bentuk  dan  besarnya  ganti  rugi dan/atau  menjamin  tidak  akan  terjadi  lagi  atau  terulang kembali  kerugian  yang  diderita  konsumen  melalui  surat pernyataan tertulis.
Pelaku usaha wajib memberikan ganti rugi apabila perbuatannya  tersebut  mengakibatkan  kerugian  pada konsumen  perumahan  sebagaimana  ketentuan  pasal  19 ayat (1) UPPK dan nilai ganti kerugiannya dalam UUPK pasal  60  ayat  (1)  dan  (2)  disebutkan  bahwa  BPSK berwenang  menjatuhkan  sanksi  administratif  kepada pelaku usaha yang melanggar pasal 19 ayat (2) dan ayat (3)  berupa  penetapan  ganti  rugi  paling  banyak  Rp 200.000.000,00 (dua ratus juta rupiah).

## SIMPULAN
1. Konsepsi  penyalahgunaan  keadaan  adalah  konsep yang  digunakan  untuk  menelaah  sahnya  suatu perjanjian  atau  kontrak,  di  samping  itu  mendasarkan syarat sahnya perjanjian yang berdasarkan Pasal 1320 KUH  Perdata  (khususnya  pada  syarat  kesepakatan). Penyalahgunaan  keadaan  ini  biasanya  muncul  pada perjanjian  atau  kontrak  yang  kedudukan  para pihaknya tidak seimbang  satu sama lainnya sehingga para  pihak  dapat  memaksakan  pada  pihak  lain  yang posisinya  lebih  lemah  untuk  masuk  ke  dalam perjanjian.
2. Perlindungan  hukum  bagi  konsumen  terhadap penyalahgunaan  keadaan  oleh  developer  dalam Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli    adalah      pemberian ganti  rugi  jika  kesalahan  terdapat  pada  pelaku  usaha sebagaimana tercantum pada ketentuan pasal 19 ayat (1) jo. Pasal 60 ayat (1) dan (2) jo. Pasal 19 ayat (2) dan  ayat  (3)  UUPK  terkait  nilai  kerugian  paling banyak Rp.200.000.000,00 ( dua ratus juta rupiah).

## Saran
1. Agar konsumen dapat terlindungi secara hukum maka perlu  adanya  pengawasan  secara  berkala  oleh organisasi  REI  terhadap  pihak  developer  yang tergabung  di  organisasinya  agar  developer  dalam menjalankan  usahanya  tetap  berpegang  kepada  kode etik  organisasi  dan  mematuhi  peraturan  perundang- undanganan yang berlaku.
2. Konsumen  yang  mengalami  kerugian  atas  tindakan developer  atas  tindakan  penyalahgunaan  keadaan developer  agar  melapor  ke  Organisasi  REI  untuk ditindak  sesuai  peraturan  organisasi  REI.  Selain  itu juga melaporkannya kepada pihak yang berwajib dan
meminta  putusan  pembatalan  dari  Pengadilan  agar dapat membatalkan PPJB tersebut.

## DAFTAR PUSTAKA
Ahmadi Miru dan Sutarman Yodo, Hukum Perlindungan Konsumen , Raja Grafindo Persada, 2004, hlm. 109 Antari Innaka, dkk., “ Penerapan Asas Itikad Baik Tahap Prakontraktual  Pada  Perjanjian  Jual  Beli Perumahan ”,  Mimbar  Hukum,  Volume  24, Nomor 3, Oktober 2012. Boys Danawa Ongkar, Perlindungan konsumen terhadap  pencantuman  klausula  baku  yang mengandung klausula eksonerasi dalam Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli  (PPJB)  rumah berdasarkan  Undang-Undang  No.  8  Tahun  1999 tentang
Perlindungan konsumen, Skripsi, Universitas Katolik Parahyangan, 2018, hal. 23 Fidhayanti,  Dwi, Penyalahgunaan  Keadaan  (Misbruik Van  Omstandigheden)  sebagai  Larangan  dalam Perjanjian  Syariah .  Jurnal  Hukum  dan  Syariah Vol. 9 No.2 Tahun 2018. Gunawan  Widjaja  dan  Ahmad  Yani, Hukum  tentang Perlindungan  Konsumen ,  Jakarta:  Gramedia Pustaka Utama, 2008, hlm. 30 J.Satrio, Hukum  Perikatan ,  Perikatan  yang  Lahir  dari
Perjanjian  Buku  I,  PT.  Citra  Aditya  Bakti, Bandung, 1995, hlm. 120.
Khairandy,  Ridwan.  Hukum  Kontrak  Indonesia  Dalam
Perspektif Perbandingan (Bagian Pertama). Yogyakarta: FH UII Press, 2013., hal. 23
Martono,  Endro, Penyalahgunaan  Keadaan  Sebagai
Dasar Pembatalan Perjanjian . YUSTISIA
MERDEKA:  Jurnal  Ilmiah  Hukum  Volume  2 Nomor 2 September 2016 Marzuki,  Peter  Mahmud, Penelitian  Hukum ,  Kencana Prenada Media Group, Jakarta, 2011, hlm 35. Nurhayati, Resti, “ Perlindungan Konsumen Berdasarkan Undang-Undang  Nomor  8  tahun  1999 ”,  Kisi Hukum  Majalah  Ilmiah  FH  Unika  Soegijapranata Semarang, 2001, edisi IX, hlm. 38 Panggabean,  Henry  P., Penyalahgunaan  Keadaan (Misbruik  van  Omstandigheden)  Sebagai  Alasan (Baru)  Untuk  Pembatalan  Perjanjian  (Berbagai Perkembangan  Hukum  Di  Belanda), Liberty Jogyakarta, 1991, hal.32-33 Putra, Paksaan Ekonomi dan Penyalahgunaan Keadaan
Sebagai Bentuk Cacat Kehendak Dalam Perkembangan  Hukum  Kontrak .  Jurnal  Yuridika,
(30) 2., 2015, hlm 251.
Putusan  pengadilan  nomor:  507/PDT/2017/PT.BDG.
Pengadilan Tinggi Bandung, hal.16-17 Salim  H.S, Hukum  Kontrak ,  Sinar  Grafika,  2009  ,  hlm.
9. Sinaga,  Niru  Anita, Peranan  Asas-asas  Hukum Perjanjian dalam Mewujudkan Tujuan Perjanjian , Jurnal, 2018, hlm.9 Siti  Murtiningsih.  2009. Analisis  Dampak  Guncangan Variabel  Makro  Terhadap  Investasi  Bisnis
Properti Di Indonesia , Departemen Ilmu Ekonomi, IPB, hlm.5 Yudha, Agus H, Hukum Perjanjian (asas proporsionalitas dalam Kontrak Komersial, Kencana Prenada Media Group, 2010, hal. 65