## Jurnal Studi Manajemen dan Bisnis
http://journal.trunojoyo.ac.id/jsmb

## Studi Kelayakan Pendirian Kantor Cabang Baru PT. XYZ di Provinsi Kalimantan Timur
Hendina Pratiwi 1 ,  Rita Nurmalina 2 , Noer Azam Achsani 3 , Mohamad Syamsul Ma’arif 4 , Amzul Rifin 5
1,2,3 Sekolah Bisnis, IPB University 2,5 Departemen Agribisnis, Fakultas Ekonomi dan Manajemen, IPB University

## INFO ARTIKEL
Abstract Sejarah Artikel: Diterima    : 2020 Diperbaiki : 2020 Disetujui    : 2020 The government's plan to move the  capital city from Jakarta to East Kalimantan region and changing the sales system had made PT XYZ initiate to open a new branch office in the Kariangau Industrial Estate,
Balikpapan City. The purpose of this research is to know whether the opening  of  the  new  branch  is  feasible  or  not.  This  business  plan  is assessed  from  non-financial  and  financial  aspects.  The  calculation results obtained NPV value negative, Net B/C < 1, IRR value of 9,77 percent  (<  interest  rate  (12  percent).  From  Payback  Period  analysis, we can conclude that the investment return in 20,3 years. To conclude, the plan to develop a new office is not feasible to continue. Switching value  analysis  shows  that  investment  in  establishing  a  new  branch office can be declared feasible if sales experience a minimum increase of 14 percent. The company can conduct a market test first at the nearest branch office. Keywords :
Feasibility studiy, Financial Analysis, Financial Analysis, Non-Financial Analysis, Pharmaceutical Distributor, Switching Value Analysis
Abstraks
Kata Kunci: Analisis Finansial, Analisis Non Finansial,
Analisis Switching Value, Distributor Farmasi, Studi Kelayakan Bisnis Rencana  pemerintah  mengenai  pemindahan  ibu  kota  negara Indonesia  dari  provinsi  DKI  Jakarta  ke  provinsi  Kalimantan Timur  serta  perubahan  sistem  penjualan  membuat  PT  XYZ berinisiasi  untuk  membuka  kantor  cabang  baru  di  daerah Balikpapan.  Penelitian  ini  bertujuan  untuk  menganalisis kelayakan  bisnis  dalam  rencana  pendirian  kantor  cabang  baru dilihat  dari  aspek  non  finansial  dan  finansial.  Hasil  analisis aspek non finansial, rencana pembukaan kantor cabang baru di wilayah  Kalimantan  Timur  layak  untuk  dilakukan.  Hasil perhitungan  yang  dilakukan  diperoleh  nilai  NPV  negatif,  nilai Net B/C Ratio <1, nilai IRR sebesar 9,77 persen (< diskon faktor 12%),  Nilai  Payback  Period  (PP)  dapat  disimpulkan  bahwa biaya investasi akan kembali pada tahun ke 20,3. Dari hasil yang telah  didapat,  maka  kegiatan  pendirian  kantor  cabang  baru tidak  layak  untuk  dilanjutkan.  Analisis  switching  value menunjukan  investasi  pendirian  kantor  cabang  baru  ini  dapat dinyatakan  layak  dijalankan  apabila  penjualan  mengalami kenaikan  minimal  sebesar  14  persen. Perusahaan  dapat melakukan  test  pasar  terlebih  dahulu  pada  kantor  cabang terdekat
DOI:
Korespondensi: Nama: Hendina Pratiwi Email: hendina15@hotmail.com
ISSN: 2355-9643 (Print) ISSN: 2460-3775 (on-line)

## Studi Kelayakan Pendirian Kantor Cabang Baru PT. XYZ di…
PENDAHULUAN Rencana pemerintah mengenai
pemindahan  ibu  kota  negara  Indonesia  dari provinsi  DKI  Jakarta  ke  provinsi  Kalimantan timur  tentunya  akan  membawa  dampak terhadap  wilayah  Kalimantan  khususnya Kalimantan  Timur,  salah  satunya  adalah pertumbuhan  bisnis.  Data  Badan  Pusat Statistik  (2019)  menunjukkan,  provinsi Kalimantan  Timur  mengalami  pertumbuhan penduduknya  sebesar  2,05  persen  per  tahun. Jumlah  penduduk  di  Provinsi  Kalimantan Timur mencapai 3.795.152 jiwa di tahun 2019. Dalam konteks bisnis, pertumbuhan penduduk  dapat  menjadi  satu  hal  positif karena  berkaitan  dengan  target  pasar khususnya jumlah konsumen.
PT  XYZ  adalah  salah  satu  perusahaan yang  bergerak  di  bidang  farmasi  atau tepatnya  distribusi  obat-obatan  dan  alat kesehatan.  Bagi  PT  XYZ  pindahnya  ibu  kota negara ke wilayah Kalimantan Timur menjadi peluang  yang  harus  dijajaki,  mengingat  efek yang akan ditimbulkan dari pemindahan ibu kota  salah  satunya  adalah  pendirian infrastruktur  fisik  besar-besaran,  dan  akan mendorong  wilayah  sekitarnya  menjadi terbuka.  Saat  ini  PT  XYZ  menjalankan  bisnis dengan  dukungan  jaringan  distribusi  yang tersebar di 26 provinsi. Bisnis utama PT XYZ adalah  penyaluran  obat-obatan  dan  alat kesehatan  ke  rumah  Fasilitas  Kesehatan Tingkat Pertama (FKTP) yaitu klinik pratama, dan  Fasilitas  Kesehatan  Tingkat  Lanjutan (FKTL) seperti klinik utama dan rumah sakit. Selain  itu,  secara  ritel,  PT  XYZ  menyalurkan obat-obatan  dan  alat  kesehatan  ke  berbagai apotek  maupun  toko  obat  di  seluruh Indonesia.  PT  XYZ  menjembatani  produsen produk farmasi untuk mencari dan memenuhi permintaan di pasar.
Saat  ini  PT  XYZ  melayani  berbagai fasilitas  kesehatan  (faskes)  di  wilayah Kalimantan  Timur  melalui  kantor  cabang  di Banjarmasin,  Kalimantan  Selatan.  Selain adanya rencana pemerintah dalam pemindahan  lokasi  ibu  kota  ke  Kalimantan Timur,  PT  XYZ  juga  menginisiasi  perubahan sistem  penjualan  di  seluruh  kantor  cabang dengan  membuat  layanan  e-customer  portal. E-customer portal merupakan sistem layanan berbasis aplikasi yang memudahkan pelanggan  melakukan  proses  pemesanan
dengan penunjang informasi real time sampai dengan pengantaran barang ke pelanggan. E- Customer  Portal  dapat  dijadikan  salah  satu solusi untuk mempercepat proses pelayanan, mengurangi  kesalahan  human  error,  dan akses  informasi  yang  real  time  mengenai ketersediaan  barang  di  gudang  sebagai  nilai tambah  untuk  meningkatkan  pelayanan  ke pelanggan.
Saat  ini  PT  XYZ  telah  memiliki  1355 pelanggan  yang  terdaftar  dalam  cakupan penjualan  di  wilayah  Kalimantan  Timur. Meskipun  PT  XYZ  sudah  cukup  memahami situasi  pasar  di  wilayah  Kalimantan  Timur, namun  basis  supply  barang  masih  berasal dari  kantor  cabang  Banjarmasin.  Untuk mempercepat  proses  distribusi  barang,  maka PT  XYZ  berinisiasi  untuk  membuka  kantor cabang  baru  di  Wilayah  Balikpapan  yang merupakan  kota  terbesar  di  Provinsi Kalimantar  Timur,  sebagai  kota  transit  dan sekaligus pusat perdagangan. Untuk mendukung  rencana  perusahaan  dalam melakukan  pendirian  kantor  cabang  baru  di Provinsi  Kalimantan  Timur  membutuhkan investasi yang cukup besar untuk merealisasikannya  maka  perlu  dilakukan analisis studi kelayakan.
Nurmalina  et  al.  (2010)  menyatakan, analisis  studi  kelayakan  merupakan  analisis mengenai  manfaat  nyata  yang  dapat diberikan  sebagai  imbalan  dari  suatu kegiatan  investasi.  Menurut  Nurmalina  et  al. (2014),  investasi  merupakan  kegiatan  yang berhubungan dengan keuangan dan ekonomi yang  berkaitan  dengan  akumulasi  suatu bentuk  aktivitas  dengan  suatu  harapan. Bennett  (2003),  modal  yang  diinvestasikan oleh perusahaan harus  menunjukkan potensi untuk  menghasilkan  pengembalian  ekonomi kepada  investor  dan  perusahaan  setidaknya sama  dengan  yang  tersedia  dari  investasi berisiko  serupa  lainnya,  yaitu  pengembalian investasi  harus  sama  atau  lebih  tinggi. Karenanya,  perkiraan  biaya  operasi  dan pemeliharaan  pabrik,  serta  pendapatan  yang diharapkan, sangat penting dalam menentukan  keuangan  kelayakan  fasilitas. Adler  (2000);  Meredith  dan  Mantel  (2000); Mohamed  dan  McCowan  (2001);  Love  et  al.
(2002) menyatakan, dalam mempertimbangkan keputusan penganggaran modal perlunya memperhitungkan  aspek  finansial  dan
nonfinansial.  Analisis  kelayakan  finansial adalah  alat  analitik  yang  digunakan  untuk mengevaluasi  kelayakan  ekonomis  suatu investasi.  Ini  terdiri  dari  mengevaluasi kondisi  keuangan  dan  kinerja  operasi investasi  dan  memperkirakan  kondisi  dan kinerja di masa depan.
Keputusan  keuangan  tergantung  pada dua  faktor  spesifik,  pengembalian  yang diharapkan  dan  risiko  yang  diharapkan,  dan analisis  kelayakan  finansial  merupakan sarana  untuk  memeriksa  kedua  faktor tersebut  (Fabozzi  dan  Peterson  2003). Skitmore  et  al.  (1989)  menyatakan,  banyak proyek cenderung kualitatif dan tidak mudah terukur,  selain  dari  tujuan  jangka  panjang dan tidak dapat segera diverifikasi, sehingga pengetahuan apa pun yang dapat membantu pengambil  keputusan  serta  untuk  mengenali dan meminimalkan ketidakpastian dan risiko diharapkan memiliki beberapa nilai potensial. Moutinho  (2011),  analisis  non  finansial digunakan untuk mengenali dan meminimalkan  ketidakpastian  dan  risiko diharapkan memiliki beberapa nilai potensial. Remer  dan  Nieto  (1995)  mengkategorikan metode  evaluasi  finansial  menjadi  lima  tipe dasar,  yaitu  1)  metode  net  present  value (NPV);  2)  metode  rate  of  return  (IRR);  3) metode  rasio;4)  metode  pengembalian;  5) metode akuntansi.
Analisis  kelayakan  yang  akan  dilakukan dengan  aspek-aspek  kelayakan  bisnis,  yaitu aspek  pasar,  teknis,  sosial  dan  ekonomi, manajemen dan hukum, dan aspek finansial. Aspek  finansial  dianalisis  menggunakan analisis  Cost  Benefit  Analysis  (CBA)  yang terdiri  dari  Net  Present  Value  (NPV),  Net B/C  Ratio,  Internal  Rate  Return  (IRR),  dan Payback  Period  (PP)  (Nurmalina  et  al.  2010). Hasil  dari  penelitian  menentukan  apakah rencana  investasi  ini  layak  atau  tidak  layak untuk direalisasikan disertai dengan implikasi  manajerial.  Berdasarkan  rumusan masalah  yang  telah  dikemukakan,  maka tujuan dari penelitian ini adalah:
1.  Menganalisis  kelayakan  pendirian kantor  cabang  baru  dan  perubahan  sistem penjualan  berbasis  digital  jika  dilihat  dari aspek non finansial.
2.  Menganalisis kelayakan bisnis dalam pendirian kantor cabang baru dan perubahan sistem  penjualan  dan  jika  dilihat  dari  aspek finansial.

## TINJAUAN PUSTAKA
Analisis studi
kelayakan menurut Nurmalina  et  al.  (2010)  dapat  dilakukan dengan  memperhatikan  beberapa  aspek, yaitu  aspek  pasar,  teknis,  manajemen  dan hukum,  sosial  dan  ekonomi,  dan  finansial. Wulan  (2010)  menyatakan,  analisis  non finansial  yang  dikaji  dari  aspek  ekonomi menjelaskan  bahwa  akan  menghasilkan pertumbuhan
terhadap perkembangan ekonomi seperti
terbukanya lapangan pekerjaan  dan  kemudahan  konsumen  untuk memperoleh  barang  atau  jasa  yang  sesuai dengan kebutuhan.
Setiawan (2018) menjelaskan studi kelayakan dari aspek manajemen, yaitu usaha yang  didirikan  dapat  diandalkan  karena didukung  oleh  karyawan  yang  handal  dan memiliki  tanggung  jawab  terhadap  tugasnya masing-masing sehingga tidak ada pekerjaan yang  tidak  dikerjakan  dengan  benar.  Aspek teknis menurut Wulan dan Putra (2012) dapat dilihat  dari  lokasi  pendirian  yang  terletak strategis.  Aspek  hukum  menurut  Aningrum (2015) meliputi dokumen untuk kelengkapan persyaratan yang dibutuhkan untuk membangun  suatu  usaha  di  daerah  tertentu. Putra  (2017)  menjelaskan,  aspek  pasar  yaitu pangsa  pasar  produk  yang  akan  dijual  atau didistribusikan.  Tersedianya  pangsa  pasar untuk  produk  yang  akan  dijual  merupakan salah  satu  penentu  kelangsungan  suatu usaha.    Puspitaningsih  (2014)  menjelaskan bahwa peluang pasar merupakan selisih dari demand  dan  supply  dengan  selisih  positif yang  berarti  masih  terdapat  peluang  pasar terhadap usaha yang kita jalani.
Sahala  et  al.  (2016)  dan  Jatiningtyas  et  al. (2018)  mengkaji  analisis  finansial  untuk investasi  usaha  dengan  perhitungan  NPV, IRR,  PP.  Analisis  finansial  yang  dilakukan oleh  Nurjanah  (2013)  menggunakan  tiga skenario, yaitu moderat, pesimis, dan optimis untuk  mengetahui  pertumbuhan  pasar perusahaan terhadap penjualan. Nilai discount  rate  yang  digunakan  oleh  Bakar  et al.  (2014)  adalah  12  persen,  lebih  besar  dari suku bunga Bank.
Analisis  switching  value  adalah  analisis yang  dilakukan  untuk  mengukur  perubahan maksimum  dari  suatu  variabel  dari komponen  inflow  (penurunan  output, penurunan  harga  output)  atau  komponen outflow  (peningkatan  biaya  produksi  atau

## Studi Kelayakan Pendirian Kantor Cabang Baru PT. XYZ di…
Hendina Pratiwi , Rita Nurmalina, Amzul Rifin
peningkatan  harga  input)  yang  masih  dapat ditoleransi agar bisnis masih layak (Nurmalina  et  al.  2010).  Odelia  (2020)  juga menjelaskan  bahwa  analisis  switching  value diperlukan untuk mengetahui seberapa besar perubahan maksimum
yang masih menunjukkan kriteria layak pada usaha yang dijalankan.  Menurut  Hilda  (2014),  switching value  atau  disebut  dengan  analisis  nilai pengganti  digunakan  untuk  mengetahui seberapa  besar  perubahan  pada  nilai penjualan  dan  biaya  variabel  yang  akan menghasilkan  keuntungan  normal,  yaitu NPV  sama  dengan  0  atau  mendekati,  IRR sama  dengan  tingkat  suku  bunga  yang berlaku,  B/C  Ratio  sama  dengan  1,  dan  PBP sama dengan periode yang digunakan.
Analisis  finansial  yang  dilakukan  Indah (2018), menggunakan analisis switching value yang  dilakukan  adalah  dengan  menghitung perubahan  maksimum  yang  dapat  terjadi akibat  dari  kenaikan  harga  bahan  baku  dan penurunan skala
produksi
yang menunjukkan  bahwa  kenaikan  harga  input sebesar  31,60%  dan  analisis  sensitivitas berdasarkan  penurunan  produksi  sebesar 11,21% akan berada pada titik impas. Apabila terjadi  kenaikan  kenaikan  harga  input  dan penurunan  produksi  lebih  besar  dari  angka tersebut  maka  perusahaan  ini  dapat dikatakan  akan  mengalami  kerugian  dan usaha tersebut tidak dapat dilanjutkan.

## METODE PENELITIAN
Penelitian  mengenai  rencana  pendirian kantor  cabang  baru  dan  perubahan  sistem penjualan  dilakukan  di  PT  XYZ  mengambil data sekunder perusahaan
cabang
Balikpapan. Waktu penelitian ini dimulai dari bulan  November  2019  hingga  Maret  2020. Penelitian ini dilakukan dengan menggunakan  metode  analisis  kelayakan bisnis  dari  segi  finansial  dan  non  finansial. Analisis  kelayakan  dari  segi  finasial  yaitu mengukur  kelayakan  dari  perhitungan  NPV, Net  B/C,  PP,  IRR,  dan  analisis  switching value.  Sedangkan  dari  segi  non  finansial dilakukan  analisis  dari  aspek  pasar,  teknis, manajemen dan  hukum, dan sosial ekonomi. Penelitian ini menggunakan data primer dan sekunder.  Data  primer  diperoleh  dari wawancara  dengan  manajemen  perusahaan yang  terdiri  dari  kepala  cabang  Balikpapan, staf  keuangan,  dan  supervisor  sales.  Data
sekunder  yang  berasal  dari  data  internal perusahan,  data  BPS  (Badan  Pusat  Statistik), kajian  literatur,  jurnal,  studi  pustaka,  artikel, buku  maupun  internet  dan  penelitian sebelumnya  yang  mendukung  penelitian  ini. Metode  pengambilan  data  merupakan  cara yang  dilakukan  untuk  mendapatkan  data dalam rangka menjawab masalah yang terjadi dalam suatu kajian. Pengumpulan data pada penelitian  ini  dilakukan  dengan  metode sebagai wawancara langsung dengan manajemen  PT  XYZ  dan  studi  pustaka  dan melalui  literatur  yang  berkaitan  dengan ruang lingkup penelitian.
Penelitian ini
dilakukan dengan pendekatan  analisis  kuantitatif  dan  kualitatif berdasarkan  data  yang  dikumpulkan  untuk kemudian  diolah  sesuai  dengan  ruang lingkup  penelitian.  Aspek  non  finansial dilakukan  secara  deskriptif  dengan  metode kualitatif,  diantaranyaaspek  pasar,  aspek teknis,  aspek  manajemen  dan  hukum,  serta aspek sosial dan ekonomi.
Analisis  finansial  yang  dilakukan  dengan pendekatan  kuantitatif  adalah  sebagai berikut:
1.  Menentukan  asumsi-asumsi  rencana investasi  sebagai  dasar  untuk  menyusun proyeksi  arus  kas  dan  proyeksi  laporan keuangan  termasuk  di  dalamnya  jumlah perkiraan biaya investasi, kapasitas penjualan,  harga  jual  produk,  biaya-biaya operasional,  umur  ekonomis  investasi,  dan suku bunga bank.
2.  Memperkirakan  laporan  keuangan perusahaan dengan menentukan besaran pos pos  dalam  laporan  keuangan  dan  nilai pertumbuhan  pada  pos-pos  tersebut  setelah pembangunan beroperasi 3.  Mengaitkan  kebutuhan  dana  dengan sumber
pendanaan untuk
melihat kemungkinan  yang  terjadi  meliputi  jumlah pinjaman,  jangka  waktu  pinjaman,  dan besaran  angsuran  pokok  dan  bunga  untuk kemudian  menghitung  struktur  modal  yang optimum  yang  dapat  memberikan  biaya modal terendah bagi perusahaan.
4.  Menghitung kriteria penilaian investasi dengan menggunakan metode NPV (Net  Present  Value),  Net  Benefit  and  Cost Ratio  (Net  B/C  Ratio),  IRR  (Internal  Rate  of Return), dan PP (Payback Period).

## Jurnal Studi Manajemen dan Bisnis
Pendirian  kantor  cabang  baru  di  wilayah Kalimantan Timur membutuhkan manajemen biaya  yang  berguna  untuk  menganalisis apakah  investasi  ini  layak  untuk  dijalankan. Salah  satu  cara  untuk  manajemen  biaya, mentukan  keuntungan  dari  setiap  alternatif yaitu  dengan  CBA.  Adapun  metode-metode yang  dapat  digunakan  dalam  analisa  CBA menurut  Nurmalina  et  al.  (2010)  adalah sebagai berikut:
1. Net Present Value (NPV)
Net  Present  Value  merupakan  metode
yang membandingkan keseluruhan pengeluaran dengan keseluruhan penerimaan  pada  tingkat  bunga  tertentu. Adapun
perhitungannya dapat menggunakan rumus berikut ini:
∑ (     )
Keterangan: B= Manfaat yang diperoleh pada tahun t Ct= Biaya yang dikeluarkan pada tahun t n  = Jumlah tahun i   =Tingkat suku bunga (diskonto)
Kriteria NPV:
1.Rencana bisnis sudah dinyatakan menguntungkan atau memberikan manfaat apabila NPV>0.
2.Rencana  bisnis  tidak  menghasilkan  nilai biaya yang dipergunakan apabila NPV<0.
3.Rencana bisnis tidak memperoleh keuntungan  dan  tidak  juga  mengalami kerugian NPV = 0 (titik impas).
2. Net Benefit and Cost Ratio (Net B/C Ratio) Net  Benefit  and  Cost  Ratio  (Net  B/C
Ratio)  adalah  angka  perbandingan  antara jumlah  nilai  sekarang  yang  bernilai  positif dengan  jumlah  nilai  sekarang  yang  bernilai negatif. Dengan kata lain manfaat bersih yang menguntungkan  bisnis  yang  dihasilkan terdapat  setiap  satu  satuan  kerugian  dari bisnis  tersebut  (Nurmalina  et  al.  2010). Kriteria  investasi  berdasarkan  Net  Benefit and Cost Ratio (Net B/C Ratio) adalah suatu bisnis  dapat  dikatakan  layak  bila  Net  B/C lebih dari satu dan dikatakan tidak layak bila Net B/C lebih kecil dari satu.
∑ ( (   ) )
∑
( (   ) )
Keterangan:
Bt= Manfaat (Benefit) pada tahun ke-t Ct= Biaya (Cost) pada tahun ke-t
n = Jumlah tahun
i = Tingkat bunga (diskonto) berkaitan
Penilaian  kelayakan  untuk  Net  B/C  Ratio adalah:
b. Investasi layak untuk dilaksanakan jika Net B/C > 1 c.  Investasi  tidak  layak  untuk  dilaksanakan jika Net B/C < 1.
3. Internal Rate Return (IRR) IRR adalah tingkat bunga yang menyamakan present  value  (PV)  kas  keluar  yang diharapkan  dengan  PV  kas  masuk  yang diharapkan  atau  dapat  diartikan  sebagai tingkat  bunga  yang  menyebabkan  NPV=0. IRR  merupakan  tingkat  rataan  keuntungan internal  tahunan  bagi  perusahaan  yang melakukan  investasi  dan  dinyatakan  dalam satuan  persen  Tingkat  IRR  mencerminkan tingkat  suku  bunga  maksimal  yang  dapat dibayar oleh perusahaan untuk sumber daya yang  digunakan.  Suatu  investasi  dikatakan layak,  apabila  nilai  IRR  lebih  besar  dari tingkat  suku  bunga  yang  berlaku  dan sebaliknya  jika  nilai  IRR  lebih  kecil  dari tingkat  suku  bunga  yang  berlaku,  maka rencana  bisnis  tersebut  tidak  layak  untuk dilaksanakan.
IRR = i 1 + (      )
Keterangan: IRR= Internal Rate of Return
i= Tingkat Diskonto yang akan menghasilkan NPV bernilai (+) i’=Tingkat Diskonto yang akan
menghasilkan NPV bernilai (-) NPV  = Net Present Value bernilai positif NPV’  = Net Present Value bernilai negative
Penilaian  kelayakan  untuk  IRR  dalam  suatu rencana bisnis adalah sebagai berikut: a.Rencana  usaha  tersebut  layak  atau menguntungkan jika IRR > i,
a.  Rencana  usaha  tersebut  tidak  layak  atau tidak menguntungkan jika IRR < i b.Rencana  usaha  tersebut  tidak  memperoleh keuntungan  dan  tidak  juga  mengalami kerugian jika IRR = i, (titik impas). 2.Payback Period (PP) Payback period adalah tingkat pengembalian investasi,  salah  satu  metode  dalam  menilai

## Studi Kelayakan Pendirian Kantor Cabang Baru PT. XYZ di…
kelayakan  usaha  yang  digunakan  untuk mengukur  periode  waktu  pengembalian modal  usaha.  Semakin  cepat  modal  dapat kembali,  maka  semakin  baik  suatu  investasi untuk  diusahakan  karena  modal  yang digunakan akan cepat kembali dan digunakan untuk membiayai kegiatan lain.
Payback Period = T NBK + ( ) x 12 bulan Keterangan:
T NBK =  Tahun  sebelum  terdapat payback period NBK (-)  =  Jumlah Net  Benefit kumulatif negatif terakhir NBt =  Jumlah Net  Benefit saat payback period Hasil  perhitungan  payback  period dinyatakan  dalam  satuan  waktu,  dalam  hal ini  adalah  tahun.  Penilaian  untuk  payback period  dalam  suatu  rencana  bisnis  adalah nilai  PP  berbanding  terbalik  dengan  nilai NPV  Jika  nilai  NPV  semakin  besar,  maka menunjukkan  waktu  pengembalian  semakin cepat.  Suatu  rencana  bisnis  dikatakan  layak jika  PP  lebih  kecil  dari  umur  investasi  (PP  < n).
Setelah  dilakukan  perhitungan  finansial kemudian tahap selanjutnya
adalah melakukan  analisis  switching  value  untuk mengetahui  tingkat  kepekaan  investasi terhadap perubahan agar rencana pembukaan  kantor  cabang  baru  masih menunjukkan kriteria layak untuk dijalankan. Perubahan  tersebut  salah  satunya  disebakan oleh  adanya  proyeksi  ketidakpastian  tentang apa yang terjadi di masa mendatang.

## HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN Aspek Non Finansial
Aspek  non  finansial  adalah  kelayakan bisnis  yang  ditinjau  dari  aspek  pemasaran, manajemen,  social  ekonomi,  teknis,  dan hukum. Segmen atau target pasar yang dituju oleh PT XYZ adalah sarana kesehatan seperti rumah  sakit,  dinas  kesehatan,  klinik, puskesmas,  apotek,  toko  obat,  modern market, dan lain sebagainya. Saat ini PT XYZ telah berhasil memasok produk kesehatan ke 800  fasilitas  kesehatan  di  Kalimantan  Timur, penyebaran  saluran  distribusi  kota  dan kabupaten  yang  dimiliki  oleh  Provinsi Kalimantan  Timur.  Data  BPJS  (2019) menunjukkan,  fasilitas  kesehatan  di  Provinsi Kalimantan  Timur  tercatat  sebesar  3.731
faskes.  Hingga  saat  ini,  PT  XYZ  baru memiliki  800  pelanggan  (26  persen)  sarana kesehatan  yang  dimiliki  di  Provinsi Kalimantan  Timur  dan  masih  terdapat peluang 2.931 pelanggan.
Produk  yang  dimiliki  oleh  PT  XYZ bukan  hanya  produk  obat-obatan  namun meliputi  produk  vaksin  dan  alat  kesehatan. Produk kesehatan yang dimiliki oleh PT XYZ sebanyak 7.906 produk, yang terdiri dari Non Elektromedik  Steril  Medical,  In  Vitro Diagnostic Medical, Produk Red Dot, Produk Kosmetik,  Non  Elektromedik  Non  Steril Medical,  Produk  Medical  Device  Consume, Elektromedik  Non  Radiasi  Medical,  Produk Consumer,  Produk  Vaksin,  dan  produk lainnya.
Dalam kompetisi pasar, posisi dari PT. XYZ  merupakan  distributor  obat-obatan kedua terbesar di Provinsi Kalimantan Timur. Hal  ini  menunjukkan  PT.  XYZ  memiliki positioning  yang  kuat.  Menurut  Etale  et  al. (2016),  terdapat  pengaruh  positif  dan signifikan  antara  market  share  dengan profitability.  Pencapaian  profitabilitas  dalam perusahaan  adalah  fungsi  dari  pangsa  pasar, prospek  pasar,  dll.  Artinya,  peningkatan pangsa pasar akan menyebabkan keuntungan organisasi  yang  lebih  tinggi.  Strategi  bisnis biasanya  mencakup  perencanaan  untuk mencapai  kinerja  yang  lebih  baik  daripada pesaing.  PT.  XYZ  masih  memiliki  peluang yang  besar  untuk  memperluas  pangsa  pasar di area Provinsi Kalimantan Timur.
Selain  itu,  PT.  XYZ  juga  akan membantu  perusahaan-perusahaan  obat- obatan untuk lebih memperluas pangsa pasar mereka  ke  area  Provinsi  Kalimantan  Timur. Salah  satu  permasalahan  terbesar  dari penjualan barang adalah proses pendistribusian  barang  tersebut  untuk sampai  ke  tangan  konsumen.  Fungsi  dari perusahaan  distributor  adalah  memberikan solusi  bagi  perusahaan  kecil  maupun  besar untuk  dapat  memperbaiki  sistem  distribusi barang perusahaan. PWC (2020) menyatakan, pada  tahun  2020,  tidak  ada  perusahaan farmasi yang dapat "untung sendiri". Namun sebaliknya,  harus  "keuntungan  bersama", dengan bergabung dengan berbagai organisasi,  dari  lembaga  akademik,  rumah sakit  dan  penyedia  teknologi  untuk perusahaan  yang  menawarkan  program kepatuhan,  saran  gizi,  manajemen  stres,
fisioterapi,  fasilitas  olahraga,  pemeriksaan kesehatan  dan  layanan  serupa  lainnya.  PT XYZ  memiliki  jaringan  komunitas  yang  kuat di  Kalimantan  Timur.  Hal  ini  akan  menjadi peluang  bagi  perusahaan  untuk  memperluas jaringan  distribusi.  Perusahaan  juga  akan menambah jumlah salesman untuk menunjang kegiatan pemasaran.
Dilihat  dari  aspek  ekonomi,  dampak dari  pendirian  kantor  cabang  baru,  yaitu terbukanya lapangan
pekerjaan
bagi masyarakat setempat sekaligus dapat mengurangi  angka  pengangguran.  Bagi masyarakat  dengan  adanya  pendirian  kantor cabang  baru  di  wilayah  Kalimantan  Timur akan memberikan peluang untuk meningkatkan  pendapatan  masyarakat.  Data Badan  Pusat  Statistik  (BPS)  tahun  2018, wilayah  DKI  Jakarta  merupakan  Provinsi dengan  PDRB  perkapita  tertinggi,  tercatat nominalnya  sebesar  ($16,586),  dan  diikuti oleh  Kalimantan  Timur  ($12,738).  Meskipun pendapatan  perkapita  Kalimantan  Timur terbilang tinggi, namun masih  masih banyak ketimpangan ekonomi yang terjadi di Kaltim. Angka  kemiskinan  di  wilayah  Kalimantan Timur  berkisar  6,11  persen.  Data  tahun  2017 menunjukkan,  wilayah  Kaltim  memiliki pengangguran sebanyak
7,95 persen (Bontangpost 2018).
Kedua, bagi pemerintah dapat memberikan  pemasukan  berupa  pendapatan baik  bagi  pemerintah  pusat  maupun pemerintah
daerah,
yaitu dengan bertambahnya  sarana  dan  prasarana  di bidang  kesehatan  yang  dibangun  oleh pemerintah  atau  pihak  swasta.  Ketiga, tersedianya  jenis  produk  kesehatan  yang dapat  memenuhi  kebutuhan  masyarakat. Dinas  Kesehatan  Provinsi  Kalimantan  Timur (2018)  melaporkan,  persentase  anggaran terhadap  anggaran  Kabupaten/Kota  pada tahun  2016  adalah    7,18%  dan  meningkat  di tahun  2017  sebesar  12,51%.  Anggaran  ini dialokasikan oleh pemerintah untuk meningkatkan kesehatan serta mencegah dan menanggulangi timbulnya masalah kesehatan di masyarakat. Adapun pelayanan kesehatan yang  dilakukan  adalah  pelayanan  kesehatan ibu  hamil,  penanganan  neonatal  komplikasi, kunjungan  neonatal,  pelayanan  imunisasi, dan pelayanan keluarga berencana.
Sedangkan  untuk  aspek  sosial  yang berkaitan  dengan  dampak  sosial  dengan
didirikannya  kantor  cabang  baru  di  Provinsi Kalimantan
Timur,
yaitu perubahan kesehatan  masyarakat  dengan  didirikannya kantor  cabang  baru  di  wilayah  Kalimatan Timur  maka  penyebaran  produk  kesehatan akan semakin merata sampai dengan pelosok daerah  dengan  harapan  tingkat  kesehatan masyarakat  setempat  akan  lebih  baik. Perubahan  demografi  pada  perubahan komposisi  tenaga  kerja  baik  pada  tingkat partisipan  angkatan  kerja  maupun  tingkat penggangguran.
Untuk mendukung didirikannya kantor  cabang  baru  di  Provinsi  Kalimantan Timur  maka  perlu  didukung  oleh  sumber daya  manusia.  Pemenuhan  sumber  daya manusia diperoleh dengan cara mengadakan rekrutmen  dari  luar  perusaan.  Pengadaan rekrutmen  dari  luar  perusahaan  selain  ingin membuka  lapangan  pekerjaan  yang  baru  di daerah  tersebut  juga  pertimbangan  domisili karyawan itu sendiri.
Penilaian  aspek  hukum  dianggap penting  dilakukan  sebelum  proyek  terlanjur diberhentikan oleh pihak-pihak yang berwajib  karena  dianggap  beroperasi  secara illegal.  Terdapat  beberapa  dokumen  yang digunakan  sebagai  persyaratan  pendirian kantor  cabang  baru  ini  dimana  badan  usaha yang  akan  didaftarkan  yaitu  berbentuk Perseroan  Terbatas  (PT)  diantaranya  adalah Surat  Izin  Usaha  Perdagangan  (SIUP),  Surat Izin  Tempat  Usaha  (SITU),  Tanda  Daftar Perusahaan (TDP), Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP),  dan  Kartu  Tanda  Penduduk  (KTP). Aspek  hukum  mengkaji  tentang  legalitas suatu proyek atau bisnis yang akan dibangun atau  dioperasikan.  Setiap  proyek  atau  bisnis yang akan didirikan dan dibangun di wilayah tertentu  harus  memenuhi  hukum  dan  tata peraturan  yang  berlaku  di  wilayah  tersebut. Kantor  cabang  yang  dimiliki  PT  XYZ  sudah cukup banyak tersebar di wilayah Indonesia, sehingga  untuk  persiapan  legalitas dokumen perusahaan  sudah  mempunyai  pengalaman dalam  mengurusi  pendirian  kantor  cabang baru.  Dengan  penjelasan  tersebut  maka  dari aspek hukum untuk pendirian kantor cabang di  wilayah  Kalimantan  Timur  dapat dikatakan layak dan bisa dilanjutkan. Hal ini didasari  oleh  perusahaan  dapat  memenuhi aturan  yang  berlaku  dan  pendiriannya mengikuti  prosedur  yang  telah  ditetapkan oleh pemerintah setempat.

## Studi Kelayakan Pendirian Kantor Cabang Baru PT. XYZ di…
Pendirian  kantor  cabang  baru  di wilayah  Kalimantan  Timur  direncanakan akan  didirikan  di  Kawasan  Industri Kariangau, Kota Balikpapan.
Kawasan Industri Kariangau atau yang lebih  dikenal  dengan  singkatan  KIK  ini mempunyai  akses  hanya  berjarak  ±  13  km dari  Terminal  Peti  Kemas  (TPK)  Kariangau, Pelabuhan Internasional Kariangau, Jembatan Pulau Balang, dan jalan tol yang menghubungkan Balikpapan dan Samarinda. Lokasi  rencana  pendirian  kantor  cabang berada  di  Kawasan  Industri  Kariangau dimana  banyak  perusahaan  industri  yang memiliki  pabrik  atau  gudang  untuk  proses operasionalnya Selain itu pada lokasi tersebut dimungkinkan  penguasaan/perolehan  lahan sampai dengan ± 1.750 m2 yang direncanakan untuk  pendirian  kantor  dan  gudang.  Kantor akan  digunakan  untuk  kegiatan  operasional sedangkan  gudang  untuk  mendukung kegiatan  distribusi  yang  dilengkapi  dengan area  penerimaan  barang,  penyimpanan barang,  pengambilan  barang,  dan  persiapan barang yang akan dikirim.
Operasional  bisnis  yang  dilakukan perusahaan  PT  XYZ  cabang  Balikpapan hanya  kegiatan  distribusi  tanpa  adanya kegiatan produksi. Seluruh produk kesehatan yang  akan  didistribusikan  ke  kantor  cabang berasal  dari  gudang  utama  yang  terletak pada Kawasan Industri Jababeka, Jawa Barat. Produk  kesehatan  tersebut  dikirimkan  ke kantor  cabang  yang  nantinya  akan  disimpan di  dalam  gudang  penyimpanan.  Sebagai perusahaan distributor farmasi, aspek penyimpanan gudang menjadi sangat penting dalam suatu rantai distribusi sediaan farmasi. Gudang penyimpanan akan dibangun  sesuai  standard  BPOM  (Balai Pengawasan  Obat  dan  Makanan)  yaitu dengan  sistem  penyimpanan  yang  baik  dan benar diatur dalam Cara Distribusi Obat yang Baik  (CDOB).  Tujuan  dari  CDOB  adalah untuk  memastikan  mutu  sediaan  farmasi sepanjang  jalur  distribusi  sesuai  dengan persyaratan  dan  tujuan  penggunaanya. Gudang penyimpanan juga akan menerapkan system  First  Expired  First  Out  (FEFO)  untuk mencegah  terjadinya  obat  rusak  akibat kadaluarsa. Obat yang mengalami kadaluarsa karena  tidak  adanya  sistem  ini  akan menimbulkan  kerugian  secara  finansial
karena obat tidak dapat dipakai kembali dan memerlukan biaya pemusnahan.
Suhu  pada  gudang  penyimpanan  juga harus disesuaikan
dengan kebutuhan masing-masing  produk  kesehatan.  Gudang dilengkapi  dengan  pengatur  suhu  ruangan beserta  thermometer.  Contohnya  obat, suplemen, dan produk kosmetik memerlukan suhu khusus di dalam lemari pendingin atau ruangan
khusus seperti yang dipersyaratkanoleh BPOM. Lemari pendingin sudah dilengkapi dengan
system pemantauan  suhu  berupa  thermometer  dan alarm  untuk  mendeteksi  apabila  terjadi penyimpangan  suhu.  Penyimpanan  produk kesehatan  menjadi  parameter  yang  penting dalam  rantai  pasok  yang  akan  menentukan kelancaran alur pendistribusian dari pemasok ke pelanggan. Penyimpanan yang sesuai akan menghindarkan  dari  kesalahan,  penggunaan yang  tidak  bertanggung  jawab,  menjaga kelangsungan  persediaan,  dan  memudahkan pencarian dan pengawasan.
Transportasi  yang  digunakan  untuk proses  inbound  dan  outbond  menggunakan perusahaan 3PL (Third Party Logistics) dalam menunjang proses bisnis perusahaan. Pengiriman produk kesehatan yang dikirimkan dari gudang pusat yang berada di Kawasan  Jababeka,  Jawa  Barat    ke  seluruh kantor cabang nasional mempunyai frekuensi yang  berbeda-beda.  Perusahaan  3PL  yang digunakan  perusahaan  sebagai  vendor transportasi juga ikut andil dalam menyusun jadwal  pengiriman  ke  cabang-cabang  di nasional.  Kantor  cabang  yang  terletak  di daerah  Kalimantan  hanya  mempunyai frekuensi  pengiriman  sebanyak  dua  kali dalam  satu  bulan.  Pengiriman  pertama dilakukan  pada  minggu  pertama  dan pengiriman  kedua  dilakukan  di  minggu ketiga  setiap  bulannya.  Pengiriman  produk kesehatan  ke  cabang  nasional  menggunakan 3  moda  transportasi  yaitu  darat,  laut,  dan udara. Pengiriman ke daerah timur khusunya Kalimantan  dilakukan  pengiriman  via  laut. Pengiriman  barang  via  laut  dipilih  karena memiliki  berbagai  keuntungan  dimana  salah satunya  adalah  harga  yang  lebih  rendah dengan jangkauan jarak yang lebih jauh.

## Aspek Finansial
Dalam  penelitian  studi  kelayakan  ini, analisis  finansial  akan  dibahas  secara mendalam. Penekanan tersebut selain dengan
pertimbangan pada kompleksitas
permasalahan  yang  lebih  besar  juga  sebagai masukan  bagi  pihak  manajemen  agar  tidak terlanjur menginvestasikan dana yang cukup besar  untuk  suatu  kegiatan  yang  belum diketahui  secara  pasti  tingkat  kelayakan  dan risiko secara finansial.
Dalam  pelaksanaan  proyek  tersebut diasumsikan bahwa perusahaan menggunakan  sumber  dana  bank  dengan persentase  pembiayaan  80%  dana  bank  dan 20%  modal  sendiri.  Pinjaman  dana  melalui bank  menggunakan  asumsi  suku  bunga  7% p.a  menyesuaikan  dengan  tingkat  suku bunga  kredit  dan  berlaku.  Perhitungan  suku bunga  efektif  ini  didasarkan  atas  nilai  sisa pinjaman  pada  saat  dilakukan  perhitungan. Pokok  pinjaman  yang  dijadikan  dasar  akan terus berubah  setelah dilakukan perhitungan angsuran.  Nilai  bunga  efektif  akan  berubah sesuai  dengan  nilai  sisa  pokok  angsuran. Semakin  lama  angsuran  akan  semakin mengecil  karena  dihitung  dari  pokok  yang sudah  dikurangi  angsuran.  Jangka  waktu peminjaman yaitu selama 5 tahun.
Arus  kas terdiri  dari  pendapatan  yang merupakan pemasukan bagi perusahaan dan pengeluaran  yang  merupakan  biaya-biaya yang harus dikeluarkan perusahaan. Discount rate yang digunakan untuk analisis finansial  ini  sebesar  12%  berdasarkan  rata rata suku bunga yang dimiliki bank umum di Indonesia diantaranya Bank Rakyat Indonesia (12,5  %),  Bank  Mandiri  (12%),  Bank  Negara Indonesia  (12,5%),  dan  Bank  Central  Asia (8,98%)  (OJK,  2019).  Arus  kas  operasional pada  pada  tahun  pertama  bernilai  negatif. Nilai  kas  negatif  tersebut  disebabkan  karena pada  tahun  pertama  proses  operasional perusahaan  belum  terlalu  kondusif  karena produk kesehatan yang diperuntukkan untuk kebutuhan  cabang  dikirim  secara  berkala mengingat  keterbatasan  armada  pengiriman dan  cukup  tinggi  permintaan  di  wilayah Kalimantan  Timur.  Pengiriman  dilakukan secara  bertahap  karena  mengingat  produk kesehatan  yang  dimiliki  oleh  PT  XYZ  sangat banyak.  Selain  itu  walaupun  perusahaan sudah  memiliki  pelanggan  tetap  di  wilayah tersebut  tetapi  tetap  diperlukan  company branding  agar  pelaku  farmasi  dapat mengetahui keberadaan perusahaan.
Pada  tahun  kedua  dan  ketiga  arus  kas mulai menunjukan laju fluktuatif
dikarenakan  adanya  kompetitor  sejenis  di wilayah  tersebut.  Menurut  informasi  di lapangan,  terdapat  beberapa  perusahaan distributor  farmasi  yang  menjadi  saingan perusahaan.  Kantor  cabang  baru  secara ekspansi pelanggan masih butuh usaha lebih besar  lagi  karena  masih  banyak  outlet  yang bergerak  dalam  penjualan  produk  kesehatan yang  belum  menjadi  pelanggan  perusahaan. Pada  bulan  keempat  dan  kelima  arus  kas sudah  menunjukkan  kenaikan  penjualan karena meningkatnya jumlah pelanggan yang didukung  oleh  ekspansi  yang  sudah  cukup luas  sehingga  banyak  pelanggan  yang bergabung dan bertransaksi dalam pembelian produk  kesehatan  di  PT  XYZ.  Selain  itu sesuai  dengan  historical  perusahaan  bahwa selalu akan ada penambahan dua sampai tiga mitra  bisnis/  produsen  produk  kesehatan baru  yang  bergabung  di  PT  XYZ  setiap tahunnya.  Dengan  penambahan  mitra  bisnis maka  produk  yang  dijual  akan  bertambah dan target penjualan juga akan naik.
Pendapatan yang diperoleh perusahaan  berasal  dari  penjualan  produk kesehatan  yang  dilakukan  perusahaan terhadap  pelanggan  yang  berada  di  wilayah Kalimantan  Timur.  Pendapatan  perusahaan sangat  berpengaruh  pada  kelangsungan suatu  usaha  atau  bisnis.  Semakin  besar pendapatan  yang  diperoleh  maka  semakin besar  kemampuan  usaha  untuk  membiayai seluruh  pengeluaran  atau  biaya  operasional perusahaan.  Pada  tahun  pertama  jumlah pelanggan  menngacu  pada  data  pelanggan yang  sudah  dimiliki  perusahaan  di  area  ini sebanyak  800  outlet.  Outlet  yang  sudah terdaftar  di  perusahaan  ini  terdiri  dari beberapa  kategori  diantaranya  rumah  sakit, apotek, toko obat, dokter, institusi kesehatan, klinik,  dan  lain-lain.  Outlet  yang  sudah terdaftar  ini  tersebar  di  berbagai  area  di Kalimantan Timur.
Kriteria finansial yang akan digunakan untuk  mengetahui  kelayakan  investasi  dari aspek  finansial  adalah  NPV  (Net  Present Value),  Net  B/C  Ratio,  IRR  (Internal  Return Rate), dan PP (Payback Period) (Nurmalina et al.  2010).  Dasar  perhitungan  kriteria  tersebut menggunakan  nilai  kas  bersih  dari  proyeksi arus kas.
a. Net Present Value (NPV) NPV merupakan perhitungan nilai kas bersih  (net  cashflow)  proyeksi  arus  kas

## Studi Kelayakan Pendirian Kantor Cabang Baru PT. XYZ di…
Hendina Pratiwi , Rita Nurmalina, Amzul Rifin
dengan menggunakan discount rate tertentu. Pada  penelitian  arus  kas  ini  nilai  discount rate  diasumsikan  adalah  12%.  Apabila  nilai penerimaan  kas  bersih  di  masa  yang  akan datang  lebih  besar  daripada  nilai  investasi maka rencana bisnis tersebut dapat dikatakan menguntungkan sehingga dapat dikategorikan  layak,  begitu  pula  sebaliknya. Hasil  perhitungan  terhadap  kas  bersih diperoleh  nilai  NPV  sebesar  Rp  - 1.118.381.804.881  Nilai  NPV  yang  dihasilkan menunjukkan  nilai  yang  negative.  Hasil tersebut  menunjukan  penerimaan  kas  bersih lebih  sedikit  dibandingkan  biaya  yang dikeluarkan,  atau  dengan  kata  lain  usaha akan mengalami kerugian.
b. Net B/C Ratio
Berdasarkan  hasil  analisa  Net  B/C Ratio  menunjukkan  hasil  0.  Dengan  melihat kriteria  investasi  maka  pendirian  kantor cabang  baru  menunjukan  Net  B/C  Ratio  <  1 yang artinya
tidak
layak untuk dikembangkan.
c. Internal Rate of Return (IRR) Internal  Rate  of  Return  (IRR) merupakan tingkat bunga yang menyamakan nilai sekarang investasi dengan nilai sekarang penerimaan  kas  bersih  di  masa  mendatang. Suatu  investasi  layak  dijalankan  akan mempunya  nilai  IRR  yang  lebih  besar  dari faktor  diskonto,  artinya  investasi  tersebut memberikan  manfaat  lebih  dibandungkan dengan  suku  bunga  yang  diberikan  oleh bank.  IRR  yang  dihasilkan  dari  perhitungan ini  yaitu  9,77%  Nilai  ini  lebih  kecil dibandingkan faktor diskonto yang digunakan yaitu 12% maka dari perhitungan tersebut  dapat  dikatakan  strategi  ini  layak untuk direalisasikan.
d. Payback Period (PP)
Payback  Period  (PP)  atau  periode pengambilan  adalah  suatu  periode  yang menunjukkan  berapa  lama  modal  yang ditanam  pada  investasi  tersebut  dapat kembali.  Penilaian  nvestasi  menggunakan Payback  Period  atau  periode  pengembalian merupakan  cara  penilaian  investasi  yang paling  sederhana  dan  paling  banyak digunakan  pada  analisis  kelayakan  finansial. Periode  pengembalian  didefinisikan  sebagai banyaknya  periode  (tahun)  yang  diperlukan untuk  menutup  pengeluaran  investasi  oleh perusahaan.  Penyusutan  dalam  akuntansi adalah  alokasi  sistematis  jumlah  yang  dapat
disusutkan  dari  suatu  asset  selama  umur manfaatnya. Sesuai dengan Peraturan Menteri Keuangan (PMK) No. 96/PMK.03/2009  masa  manfaat  bangunan adalah  20  tahun.  Investasi  dapat  dikatakan layak  jika  periode  pengembalian  lebih pendek  dari  jangka  waktu  umur  ekonomi sebuah  investasi.  Hasil  perhitungan  periode pengembalian  adalah  selama  20,3  tahun. Jangka waktu tersebut dikaitkan dengan nilai investasi  awal  baik  aktiva  tetap  maupun modal  kerja  belum  terpenuhi.  Apabila dibandingkan dengan nilai ekonomis investasi  selama  20  tahun  maka  dengan menggunakan  perhitungan  Payback  Period usulan tidak dapat diterima.

## Analisis Sensitivitas
Analisis sensitivitas pada penelitian ini untuk memberikan
gambaran sejauh mana keputusan  akan  cukup  kuat  berhadapan dengan
perubahan parameter yang mempengaruhi. Analisis sensitivitas dilakukan dengan mengubah nilai dari suatu parameter yang selanjutnya dilihat bagaimana pengaruhnya terhadap
aksepbilitas suatu investasi. Perubahan NPV, Net  B/C  Ratio,  IRR,  dan  PP  dapat  terjadi karena  adanya  perubahan  tertentu.  Analisis sensitivitas dilakukan dengan melakukan dua scenario,  yaitu  skenario  moderat  (kondisi normal)  dan  optimis.  Sesuai  dengan  data perhitungan analisis finansial diperoleh hasil perhitungan  kelayakan  bisnis  pembangunan PT XYZ cabang Balikpapan tidak layak untuk dilakukan. Hasil analisis sensitivitas disajikan pada Tabel 15. Hasil analisis sensitivitas, jika pertumbuhan  pasar  yang  meningkat  sebesar 16  persen  akan  membuat  proyek  ini  layak untuk dijalankan.

## Analisis Switching Value
Sebagai  perusahaan  distributor  obat-obatan, PT  XYZ  sangat  sensitiv  terhadap  jumlah penjualan  produk  dari  para  principal  atau produsen  produk  kesehatan.    Maka  akan dilakukan  analisis  switching  value  dengan asumsi  terdapat  peningkatan  penjualan  per tahun  agar  investasi  ini  dapat  dijalankan. Setelah  dilakukan  trial  error  untuk  tingkat persentase  peningkatan  penjualan  yang diharapkan adalah minimal sebesar 16% agar investasi  ini  dapat  dikatakan  layak  untuk
dijalankan.  Asumsi  bahwa  pertumbuhan pasar  (market  growth)  perusahaan  sebesar 16%.  Kenaikan  penjualan  diasumsikan dengan  jumlah  pelanggan  yang  terus bertambah  karena  besarnya  potensi  pasar yang  membutuhkan  produk  kesehatan  di wilayah  Kaliman  Timur.  Berdasarkan  data BPJS  (2019)  dimana  saran  kesehatan  yang dimiliki  wiliyah  ini  adalah  sebanyak  3.731 outlet.  Maka  dari  itu  perusahaan  berusaha untuk  dapat  ekspansi  pelanggan  lebih  giat lagi  agar  pendistribusian  produk  kesehatan dapat  tersebar  merata.  Selain  itu  setiap tahunnya perusahaan selalu ada penambahan dua  sampai  tiga  mitra  bisnis  per  produsen produk kesehatan baru yang bergabung. Dengan  penambahan  mitra  bisnis  tersebut maka  produk  yang  dijual  akan  bertambah dan target penjualan juga akan naik. Dengan hasil  penjualan  pada  tahun  pertama  yaitu sebesar  Rp  144.000.000.000  dengan  asumsi akan  mengalami  peningkatan  16%  pada tahun  kedua,  ketiga,  dan  seterusnya.  Pada tahun  pertama,  perusahaan  masih  berusaha untuk  membangun  hubungan  baik  dengan pelanggan karena salesman butuh beradaptasi  dengan  situasi  dan  kondisi  yang memang  baru  pertama  kali  dijajaki. Pelanggan  yang  sudah  terdaftar  di  daerah Kalimantan  Timur  menjadi  fokus  utama perusahaan  dalam  menjaga  hubungan  baik. Hasil  perhitungan  analisis  sensitivitas  secara finansial  dengan  tingkat  diskonto  12% diperoleh:
Net Present Value (NPV) :  Rp 231.027.585.457.190 Net B/C Ratio : 2,09 Internal Rate of Return (IRR) : 17,501% Payback Period (PP)
: 3,5 tahun Dengan meningkatkan penjualan sebesar 16% investasi  pendirian  kantor  cabang  baru  di wilayah  Kalimantan  Timur  dapat  dikatakan layak  untuk  dijalankan.  Hasil  perhitungan finansial  menunjukan  hasil  NPV  bernilai positif, Net B/C Ratio > 1, IRR bernilai lebih dari  12%,  dan  PP  lebih  singkat  dari  umur ekonomis.
Implikasi Manajerial Hasil  dari  penelitian  menghasilkan  implikasi manajerial untuk perusahaan. Hasil perhitungan  analisis  finansial  diketahui bahwa  pembangunan  kantor  cabang  baru  di provinsi  Kalimantan  Timur  sebaiknya  tidak dijalankan. Namun, jika perusahaan memiliki
pertimbangan  lain  untuk  tetap  menjalankan rencana ini, perusahaan dapat melakukan uji coba  dengan  menambah  armada  di  cabang Banjarmasin  untuk  mengukur  potensi  pasar di  Kalimantan  Timur.  Sekalipun  terjadi kerugian  sebagaimana  hasil  penelitian  ini, perusahaan  masih  dapat  mengukur  tingkat loss-nya  dan  menjadi  evaluasi  praktis  atas rencana
ekspansi tersebut.
Kedua, Manajemen  harus  memastikan  rencana pembangunan  ibu  kota  yang  dilakukan  oleh pemerintah  sudah  on  the  track,  sehingga dampaknya  akan  memacu  perkembangan perekonomian wilayah sekitar ibu kota baru, yang  akan  menjadi  potential  market.  Ketiga, perusahaan  dapat  melibatkan  para  pakar untuk  memberikan  experience  judgement dalam  rencana  pembangunan  kantor  cabang baru ini.

## KESIMPULAN
Hasil analisis aspek non finansial yaitu untuk aspek  pasar,  aspek  teknis,  aspek  manajemen dan  hukum,  serta  aspek  sosial  dan  ekonomi untuk investasi pembangunan kantor cabang baru  dapat  dinyatakan  layak.  Pembangunan kantor  cabang  baru  di  daerah  Provinsi Kalimantan  Timur  akan  membuka  peluang pekerjaan bagi masyarakat setempat. Peluang untuk memperluas pasar juga masih terbuka lebar.
Hasil analisis
aspek finansial diperoleh nilai investasi Rp Rp 19,135,000,000 menghasilkan  nilai  NPV  sebesar  Rp  - 1.118.381.804.881  dan  Net  B/C  Ratio  sebesar 0.  Nilai  IRR  sebesar  9,77  persen  dan pengembalian  investasi  selama  20,3  tahun yang  artinya  investasi  pendirian  kantor cabang baru ini tidak layak untuk dijalankan. Analisis switching value menunjukan investasi  pendirian  kantor  cabang  baru  ini dapat  dinyatakan  layak  dijalankan  apabila penjualan  mengalami  kenaikan  minimal sebesar  14  persen.  NPV  yang  dihasilkan adalah  nol,  nilai  Net  B/C  Ratio  1,1,  IRR  12,5 persen dan Payback Period selama 5,2 tahun.
Hasil  analisis  menunjukkan  bahwa objek  yang  dianalisis  dinyatakan  tidak  layak secara  finansial  untuk  mengembangkan cabang  baru  di  Kalimantan  Timur,  dan apabila  dipaksakan  untuk  dilakukan,  maka dikhawatirkan  dapat  menimbulkan  kerugian finansial  bagi  perusahaan.  Dalam  praktik bisnis, seringkali terdapat perbedaan penyikapan antara keputusan pengembangan

## Studi Kelayakan Pendirian Kantor Cabang Baru PT. XYZ di…
bisnis  dengan  hasil  studi  kelayakan.  Aspek subjektifitas  pemilik  ataupun  pengelola perusahaan  tidak  jarang  mendominasi pengambilan  keputusan.  Namun,  diperlukan penerapan prinsip-prinsip keilmuan manajemen  sehingga  setiap  keputusan  dapat dilandasi  dengan  scientific  problem  solving, sehingga  setiap  keputusan  atau  kebijakan yang  diambil  menjadi  terukur  dan  memiliki dasar yang dapat dipertanggungjawabkan.

## Saran
Berdasarkan  kesimpulan  diatas  maka peneliti  memberikan  saran  jika  perusahaan tetap
ingin melanjutkan rencana pembukaan  cabang  baru  di  Kalimantan
Timur  yaitu  agar  perusahaan  dapat mempersiapkan rencana pembukaan cabang  baru  dengan  melakukan  uji  coba menambah  armada  di  cabang  Banjarmasin untuk mengukur potensi pasar di Kalimantan  Timur.  Sekalipun  terjadi kerugian  sebagaimana  hasil  penelitian  ini, perusahaan  masih  dapat  mengukur  tingkat loss-nya  dan  menjadi  evaluasi  praktis  atas rencana ekspansi tersebut.

## DAFTAR PUSTAKA
Adler, R. W. (2000). Strategic investment decision appraisal techniques: the old and the new. Business Horizons, 43(6), 15-22.
Badan Pusat Statistik. (2019). Proyeksi penduduk provinsi Kalimantan Timur menurut kabupaten/kota (perempuan+laki-laki), 2010 -2020. Versi online https://kaltim.bps.go.id/dynamictable /2017/07/07/49/-sp2010-proyeksi- penduduk-provinsi-kalimantan-timur- menurut-kabupaten-kota-perempuan- laki-laki-2010-2020.html Bakar, A., & Fitria, L., Lazuardi, R. (2014). Analisis Kelayakan Usaha Mobile Carwash di Kota Bandung. Jurnal Online Institut Teknologi Nasional, 1(3). Bennett, F.L. (2003). The management of construction: a project life cycle approach. 1st ed. Burlington: Butterworth-Heinemann. Etale L., & Bingilar PF, Ifureze MS. (2016). Market share and profitability relationship: a study of the banking sector in Nigeria. International Journal
of Business, Economics, and Management, 3(8), 103-112. Fabozzi, F.J. & Peterson, P.P. (2003). Financial management & analysis. 2nd ed. New Jersey: John Wiley & Sons. Indah, M.N. (2018). Analisis kelayakan finansial usaha franchise O’Chicken di Kelurahan Simpang Tiga Kecamatan Bukit Raya Kota Pekanbaru. Jurnal Agribisnis, 20(2). Jatiningtyas, L., & Hadi, R.M., Praptono, B. (2018). Analisis Kelyakan Pembukaan Cabang Baru Outlet Pol Takoyaki. E- Proceeding of Engineering, 5(3).
Love, P., & Holt, G., Shen, L., Li, H., Irani, Z.
(2002). Using Systems Dynamics to Better Understand Change and Rework in Construction Project Management 25 Systems. International Journal of Project Management, 20(6), 425- 436. Meredith, J., & S.Mantel. (2000). Project Management: A Managerial Approach. USA: John Wiley & Sons. Mohamed, S., & A. McCowan. (2001). Modelling Project Investment Decisions Under Uncertainty Using Possibility Theory. International Journal of Project Management, 19(4), 231-241.
Moutinho N. (2011). Non-financial analysis project appraisal – an empirical study [Paper]. Polytechnic Institute of Braganca. Versi Online https://core.ac.uk/download/pdf/153 407658.pdf Nurjanah, S. (2013). Studi Kelayakan Pengembangan Bisnis Pada PT Dagang Jaya Jakarta. Jurnal The Winners, 4(1). Nurmalina, R., & Sarianti, T., Karyadi, A. (2010). Studi Kelayakan Bisnis. Bogor:
Departemen Agribisnis Fakultas Ekonomi dan Manajamen Institut Pertanian Bogor.
Nurmalina, R., & Sarianti, T., Karyadi, A.
(2014). Studi Kelayakan Bisnis. Bogor: IPB Press. Puspitaningsih, R., & Winantara, M. Y., Bakar, A. (2014). Analisis Kelayakan Usaha Kopi Luwak di Bali. Jurnal Online Intitu Teknologi Nasional, 2(3). Putra, R.S. (2017). Analisis Kelayakan Usaha Gerabah Anggota Koperasi Kasongan Usaha Bersama (KUB). Jurnal Profita,
5(7).
Remer, D.S., & Nieto, A.P. (1995). A compendium and comparison of 25 project evaluation techniques. Part 1: Net present value and rate of return methods. International Journal of Production Economics, 42, 79-96. Salam, T., & Muis, M., Rumengan, A. (2006). Analisis Finansial Usaha Peternakan Ayam Broiler Pola Kemitraan. Sekolah Tinggi Penyuluhan Pertanian Gowa. Jurnal Agrisistem, 2(1). Setiawan, W. (2017). Era Digital dan Tantangannya. Universitas Pendidikan Indonesia. Seminar Nasional Pendidikan. Skitmore, R.M., & Stradling, S.D., Tuohy, A.P. (1989). Project Management Under Uncertainty. Construction Management and Economics, 7(2), 103- 113. Wulan, S. 2010. Studi Kelayakan Usaha Pencucian Mobil Otomatis Pada Perusahaan Auto Car Wash di Bandar Lampung. Jurnal Manajemen dan Bisnis, 1(1), 21-33. Wulan, S., & Putra, A, R. (2012). Analisis Studi Kelayakan Bisnis Guest House Family di Bandar Lampung. Jurnal Manajemen dan Bisnis, 3(1), 77-100.