## Tanggung Jawab Hukum Notaris dalam Mengeluarkan Cover Note terkait Jual Beli Rumah

## Ni Made Trisna Dewi
Fakultas Hukum, Universitas Dwijendra madetrisnadewishmh@gmail.com
Published: 07/01/2023
How to Cite: Dewi,  N.  M.  T.  (2023) Tanggung  Jawab  Hukum  Notaris  dalam  Mengeluarkan Cover  Note terkait  Jual  Beli  Rumah KERTHA WICAKSANA: Sarana Komunikasi Dosen dan Mahasiswa. 17 (1), Pp 131-137. https://doi.org/10.22225/kw.17.2.2023.131- 137

## Abstract
Taking care of various interests such as buying and selling, leasing and other agreements, of course, now requires the services of a notary in it, the notary in this case is responsible for the files that have been issued for the terms and conditions of a particular problem or interest, in this case the notary is especially responsible for issuing or issuing covers. note. In the process of buying and selling a house, there is a notary's role in fulfilling the necessary documents, in line with his role and also his authority to make a real deed there are also responsibilities and legal consequences if there are mistakes that violate the law or to the detriment of the parties involved in terms of This is especially related to publishing or making cover notes. Based on this, the authors put forward the formulation of the problem, namely, first, what are the legal responsibilities of a notary in issuing cover notes related to buying and selling houses? and secondly, what are the legal consequences if the notary does not include the cover note at the time of signing the sale and purchase of the house? This research is an empirical research  with the sources and types of  data  used, namely library data sources and field data sources, as well as the types of data used consisting of primary and secondary data, while the data collection technique was carried out by means of documentation studies from literature materials and interviews. to informants, and data analysis was analyzed discretely and qualitatively by compiling the data obtained. The results of this study indicate that the legal responsibility of a notary in issuing a cover note relating to the sale and purchase of a house is to issue a cover note on the authority of a notary according to UUJN (article 15). Make authentic deeds regarding all actions, agreements, and provisions required by laws and regulations and/or which are desired by interested parties, to be stated in an authentic deed, guarantee the certainty of the date of making the deed, save the deed,  provide  grosse,  copies  and  quotations  of  the  deed,  all  as  long  as  The  making  of  the  deed  is  not  assigned  or excluded to officials or other people determined by law.
Keywords: Notary Legal Responsibilities, Cover Note, Buying and Selling Houses

## Abstrak
Mengurus berbagai kepentingan seperti jual beli, sewa menyewa dan perjanjian lainnya tentunya kini memerlukan jasa notaris  didalamnya,  notaris  dalam  hal  ini  bertanggung  jawab  atas  berkas  yang  telah  dikeluarkan  demi  syarat  dan ketentuan  suatu  permasalahan  atau  kepentingan  tertentu,  dalam  hal  ini  notaris  khususnya  bertanggungjawab mengeluarkan  atau  menerbitkan  cover  note.  Dalam  proses  jual  beli  rumah,  terdapat  peran  notaris  dalam  memenuhi berkas-berkas yang diperlukan, sejalan dengan perannya dan juga wewenangnya membuat akta riil disitu juga terdapat tanggung  jawab  serta  akibat  hukumnya  jika  terjadi  kesalahan-kesalahan  yang  melanggar  hukum  maupun  hingga merugikan pihak yang terkait dalam hal ini khususnya terkait penerbitan atau pembuatan cover note. Berdasarkan  hal tersebut maka penulis  mengemukakan rumusan  masalah  yakni, pertama, Apa sajakah tanggungjawab hukum  notaris dalam mengeluarkan cover note berkaitan dengan jual beli rumah ? dan kedua, Bagaimanakah akibat hukum yang di timbulkan  jika  notaris  tidak  mencamtumkan  cover  note  pada  saat  penandatanganan  jual  beli  rumah  ?  Penelitian  ini merupakan penelitian empiris dengan sumber dan jenis data yang digunakan yaitu sumber data kepustakaan, dan sumber

## E-ISSN: 2621-3737
data  lapangan,  serta  jenis  data  yang  digunakan  yang  terdiri  dari  data  primer  dan  sekunder,  sedangkan  teknik pengumpulan data dilakukan dengan studi dokumentasi dari bahan-bahan literatur serta wawancara terhadap informan, dan  analisis  data  dianalis  dengan  diskritip  dan  kualitatif  dengan  menyusun  data-data  yang  diperoleh.  Hasil  dari penelitian ini menunjukan bahwa tanggung jawab hukum notaris dalam mengeluarkan covernote berkaitan dengan jual beli rumah adalah  mengeluarkan Cover note Kewenangan Notaris  menurut UUJN (pasal 15). Membuat akta otentik mengenai  semua  perbuatan,  perjanjian,  dan  ketetapan  yang  diharuskan  oleh  peraturan  perundangan  dan/atau  yag dikhendaki oleh  yang berkepentingan, untuk dinyatakan dalam akta otentik,  menajmin kepastian tanggal pembuatan akta,  menyimpan  akta,  memberikan  grosse,  salinan  dan  kutipan  akta,  semuanya  sepanjang  pembuatan  akta tersebut tidak ditugaskan atau dikecualikan kepada pejabat atau orang lain yang ditetapkan oleh undang-undang. Kata Kunci : Tanggung Jawab Hukum Notaris, Cover Note , Jual Beli Rumah

## I. PENDAHULUAN
Cover note berasal dari bahasa inggris yang terdiri dari dua kata yang terpisah yakni cover dan note,  dimana  cover  berarti  tutup  dan  note  berarti tanda  catatan.  Melihat  arti  dari  kedua  kata  itu, maka cover note berarti catatan penutup. Arti dari cover note dalam istilah kenotariatan adalah surat keterangan yang di keluarkan oleh seorang notaris yang  di  percaya  dan  diandalkan  oleh  pihak  bank yang  akan  memberikan  kredit  atas  tanda  tangan, cap  dan  segelnya  guna  untuk  menjamin  terhadap akta-akta yang di buatnya Sofian, (2012) . Dasarnya cover note muncul sebagai surat tidak hanya  terjadi  dalam  hukum  jaminan  berupa sertifikat  hak  tanggungan,  melainkan  juga  di keluarkan oleh notaris dalam akta yang lain seperti gadai,  hipotik,  fidusia.  namun  yang  terjadi penggunaan  cover  note  juga  sering  di  pakai terhadap  keperluan  lain,  misalnya  keterangan sedang  diajukan  Ijin  Perubahan  Penggunaan Tanah (IPPT) dan juga Ijin Mendirikan Bangunan (IMB) apabila di perlukan oleh instansi lain.
Cover  note yang  di  pakai  baik  dalam perbankan,  asuransi,  perijinan  maupun  perjanjian yang  dilakukan  di  Notaris  memiliki  kesamaan dalam  segi  isi  dari  Cover  note  itu  sendiri  yakni berisi  sebuah  pernyataan  bahwa  ada  kelengkapan yang  belum  selesai  atau  belum  bisa  di  lengkapi oleh  pihak  debitur,  sehingga  di  perlukan  sebuah keterangan  sementara  yang  akan  di  buat  oleh seorang  Notaris.  Notaris  adalah  pejabat  umum yang  berwenang  untuk  membuat  suatu  akta autentik,  cover  note,  dan  kewenangan  lainnya sebagaimana  yang  dimaksud  dalam  Undang- Undang  Nomor  2  Tahun  2014  tentang  Jabatan Notaris  jo30  tahun  2004.  Keberadaan  alat  bukti tertulis  berupa  akta  autentik  menentukan  secara jelas  mengenai  hak  dan  kewajiban  seseorang  dan menjamin  adanya  kepastian  hukum Rahmiah, Farida, (2019).
Pemenuhan kebutuhan akan perumahan
mempunyai  peranan  penting  bagi  kehidupan seseorang dalam membangun dan mengembangkan pribadinya, sehingga perumahan merupakan  unsur pokok bagi kesejahteraan rakyat, didalam memenuhi  kebutuhan  tempat  tinggal  masyarakat kini  banyak  yang  membeli  rumah  didaerah perkotaan,  maupun  mengkredit  rumah  yang diminatinya, dalam proses jual beli rumah, terdapat peran notaris dalam memenuhi berkas berkas yang diperlukan,  sejalan  dengan  perannya  dan  juga wewenangnya membuat akta ril disitu juga terdapat tanggung jawab serta akibat hukumnya jika terjadi kesalahan-kesalahan  yang  melanggar  hukum maupun  hingga  merugikan  pihak  yang  terkait dalam  hal  ini  khususnya  terkait  penerbitan  atau pembuatan  cover  note  sehingga  dalam  karya  tulis ini  akan  membahas  mengenai  “Tanggung  Jawab Hukum  Notaris  Dalam  Mengeluarkan Cover  Note Terkait Jual Beli Rumah”.
Adapun rumusan masalah dalam karya tulis ini: 1)  Apa  sajakah  tanggungjawab  hukum  notaris dalam  mengeluarkan  cover  note  berkaitan  dengan jual  beli  rumah?  dan  2)  Bagaimanakah  akibat hukum  yang  di  timbulkan  jika  notaris  tidak mencamtumkan cover note pada saat penandatanganan jual beli rumah?

## II. METODE
Jenis  penelitian  ini  adalah  yuridis  empiris yaitu  penelitian  yang  berfokus  pada  perilaku masyarakat hukum (law in action), dan memerlukan  data  primer  sebagai  data  utama disamping data sekunder dan data tersier. Penelitian ini  bersifat  Eksploratoris,  artinya  penelitian  ini ingin  mengetahui  pengaruh  atau  dampak  suatu variable  terhadap  variable  lainnya  atau  penelitian tentang hubungan atau korelasi suatu variabel.
Penelitian  hukum  empiris  ini  memerlukan  data primer sebagai sumber data utama disamping data sekunder  yang  berupa  bahan  hukum  sebagai sumber  data  dan  data  tersier  sebagai  pendukung.

## Tanggung Jawab Hukum Notaris dalam Mengeluarkan Cover Note terkait Jual Beli Rumah
Data primer secara langsung diambil dari sumber aslinya,  melalui  narasumber  yang  tepat  dan  yang dijadikan  responden  dalam  penelitian  penulisan hukum  ini.  Data  sekunder  terdiri  dari:  1)  Kitab Undang-Undang  Hukum  Perdata,  2)  Undang- Undang Nomor 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar-Dasar  Pokok  Agraria,  3)  Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 sebagaimana telah diubah dengan  Undang-Undang  No.  2  Tahun  2014 Tentang Jabatan Notaris. teknik pengumpulan data dilakukan  dengan  studi  dokumentasi  dari  bahan- bahan literatur serta wawancara terhadap informan, dan analisi data dianalis dengan diskritip dan  kualitatif  dengan  menyusun  data-data  yang diperoleh Sungguno, (2011) .
Berdasarkan data yang diperoleh dan dikumpulkan  dari  hasil  penelitian,  dilakukan analisis secara kualitatif yaitu metode analisis yang tidak  disusun  pada  angka-angka  tetapi  dilakukan dengan memahami dan merangkai data yang telah dikumpulkan secara sistematis, sehingga diperoleh gambaran mengenai masalah yang akan diteliti.

## III. HASIL DAN PEMBAHASAN
Tanggung  Jawab  Hukum  Notaris  Dalam Mengeluarkan  Cover  Note  Berkaitan  Dengan Jual Beli Rumah
Cover  note  yang  dikeluarkan  oleh  notaris  ini dijadikan  pegangan  bagi  bank  untuk  mencairkan kredit  kepada  nasabah  debitur.  Proses  Pemberian hak  tanggungan  dengan  pembuatan  APHT  pada asasnya  pemberi  hak  tanggungan  wajib  hadir sendiri di hadapan PPAT. Namun jika karena suatu sebab tidak dapat hadir sendiri, ia wajib menunjuk pihak  lain  sebagai  kuasanya  dengan  Surat  Kuasa Membebankan  Hak  Tanggungan  (SKMHT). Dalam  praktiknya  dalam  perjanjian  kredit pembuatan  SKMHT  dari  nasabah  debitur  kepada bank. SKMHT ini yang wajib dibuat dengan akta notaris  atau  akta  PPAT.  Undang-Undang  Hak Tanggungan  telah  menentukan  batas  waktu pembuatan APHT dari SKMHT berdasarkan status hak atas tanah. SKMHT mengenai hak atas tanah yang  sudah  terdaftar  wajib  diikuti  dengan pembuatan  APHT  selambat-lambatnya  1  (satu) bulan  sesudah  diberikan.  Adapun  SKMHT mengenai  hak  atas  tanah  yang  belum  terdaftar wajib  diikuti  dengan  pembuatan  Akta  Pemberian Hak  Tanggungan  selambat-lambatnya  3  (tiga) bulan sesudah diberikan Dhjumhana, (2000) . Berdasarkan  Pasal  1  ayat  (1)  UUJN  tidak
memberikan  uraian  yang  lengkap  mengenai  tugas dan  pekerjaan  notaris.  Dikatakan  demikian,  oleh karena  selain  untuk  membuat  akta-  akta  autentik, notaris juga ditegaskan untuk melakukan pendaftaran  dan  mensyahkan  (waarmerken  dan legaliseren)  surat-surat/akta-akta  yang  dibuat dibawah tangan Ariyanti, (2004) .
Kewenangan  Notaris  menurut  Undang-Undang Jabatan  Notaris    (pasal  15).  Membuat  akta  otentik mengenai  semua  perbuatan,  perjanjian,  dan ketetapan yang diharuskan oleh peraturan perundangan  dan/atau  yag  dikehendaki  oleh  yang berkepentingan,  untuk  dinyatakan  dalam  akta otentik,  menajmin  kepastian  tanggal  pembuatan akta, menyimpan akta, memberikan grosse, salinan dan  kutipan  akta,  semuanya  sepanjang  pembuatan akta  tersebut  tidak  ditugaskan  atau  dikecualikan kepada pejabat atau orang lain yang ditetapkan oleh undang-undang.  Mengesahkan  tanda  tangan  dan menetapkan  kepastian  tanggal  pembuatan  surat  di bawah  tangan  dengan  mendaftar  dalam  buku khusus  (legalisasi).  Legalisasi  adalah  tindakan mengesahkan  tanda  tangan  dan  menetapkan kepastian tanggal surat dibawah tangan yang dibuat sendiri  oleh  orang  perseorangan  atau  oleh  para pihak diatas kertas yang bermaterai cukup yang di tanda  tangani  di  hadapan  Notaris  dan  didaftarkan dalam buku khusus yang disediakan oleh Notaris. Akta autentik adalah akta yang dibuat oleh Pejabat yang  berwenang,  Pejabat  umum  bagi  perjanjian pada  umumnya,  Pejabat  umum  adalah  membuat akta  sendiri  meliputi  Notaris  dan  PPAT,  jika berkaitan  dengan  perjanjian  antara  Bank  dan Nasabah  maka  Pejabat  yang  berhak  membuat Perjanjian antara mereka adalah Notaris sedangkan Pejabat  yang  membuat  akta  jaminan  antara  Bank dan  Debitur  yang  apabila  jaminanya  berupa  tanah dan  bangunan  adalah  PPAT,  jadi  dalam  satu perjanjian Kredit yang diberikan oleh Bank selaku Kreditur  kepada  nasabah  selaku  debitur  terdapat dua pejabat yang terlibat dalam perjanjian tersebut yaitu  Notaris  dan  PPAT  dimana  kewenangan mereka  berbeda Marzuki,  (2008) .  Sedangkan menurut Subekti,  (1991) ,  bahwa  akta  autentik adalah suatu akta yang dibuat oleh atau dihadapan seorang  pejabat  umum  yang  menurut  undang- undang  ditugaskan  untuk  membuat  suratsurat  akta tersebut, sedangkan akta di bawah tangan ialah tiap akta  yang  tidak  dibuat  oleh  atau  dengan  perantara seorang pejabat umum.
Cover note walaupun bukan sebagai produk Notaris
secara  peraturan  perundang-undangan,  namun digunakan  sebagai  alat  dalam  mencairkan  kredit dan juga sebagai alat untuk memenuhi kelengkapan  berkas  yang  belum  diperoleh  pada pengajuan  proses  pengajuan  Ijin  pada  suatu instansi.  Cover  note  yang  berisikan  surat keterangan  tentang  belum  selesainya  suatu  surat yang  nantinya  dijadikan  Hak  Tanggungan  dalam sebuah perjanjian kredit dikeluarkan oleh seorang PPAT  yang  adalah  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah yang  diberi  wewenang  untuk  membuat  akta peralihan  Hak  atas  tanah,  akta  pembebanan  hak tanggungan, dan akta pemberian kuasa membebankan  hak  tanggungan  Pemberian  dan pembebanan  hak  tanggungan  haruslah  didahului dengan  janji  untuk  memberikan  hak  tanggungan sebagai  janji  pelunasan  hutang  yang  dituangkan dalam  perjanjian  terpisah  dari  perjanjian  utang piutang  dan  suatu  pemberian  hak  tanggungan haruslah  dilakukan  dengan  akya  pemberian  hak tanggungan  yang  dibuat  dihadapan  PPAT,  serta wajib  didaftarkan  di  kantor,  pertanahan  setempat paling lambat 7 hari setelah penandatanganan akta pemberia hak tanggungan. Jadi apabila dikeluarkan  Cover  note  yang  merupakan  surat keterangan  biasa  yang  dikeluarkan  oleh  seoarang Notaris  yang  nota  bene  adalah  PPAT  sekaligus, karena  adanya  pekerjaan  mereka  yang  masih belum  selesai,  atau  hak  tanggungan  belum  bisa diterbitkan  dan  didaftarkan  oleh  seorang  PPAT yang  Notaris  tersebut.  Diperlukan  pengaturan konsekuensi  hukum  untuk  memberikan  kepastian hukum  dan  dapat  memberikan  perlindungan hukum  bagi  pemberi  dan  penerima  kredit  serta pihak yang terkait mendapat perlindungan melalui suatu  lembaga  jaminan  yang  kuat  dan  dapat memberikan  kepastian  hukum  bagi  semua  pihak yang  berkepentingan.  Menurut  Abdullah  Choliq, kepastian hukum ini menuntut dipenuhinya hal-hal sebagai berikut:
1.  Syarat  legalitas  dan  konstitusional,  tindakan pemerintah dan pejabat bertumbu pada perundang- undangan dalam kerangka konstitusi.
2.  Syarat  Undang-Undang  menetapkan  berbagai perangkat aturan tentang cara pemerintah dan para pejabatnya melakukan tindakan.
3.  Syarat  perundang-undangan  hanya  mengikat warga  masyarakat  setelah  diundangkan  dan  tidak berlaku surut (Non Retroaktif).
Asas  peradilan  bebas  terjaminya  obyektifitas, imparsialitas,  adil  dan  manusiawi  Apabila  cover
note  tidak  memberikan  kepastian  hukum,  maka diperlukan  pengaturan  yang  lebihh  detil  apakah cover  note  ini  dapat  atau  tidak  dikeluarkan  oleh pejabat tertentu Ridwan, (2006) .
Akibat Hukum Yang Di Timbulkan Jika Notaris Tidak  Mencamtumkan  Cover  Note  Pada  Saat Penandatanganan Jual Beli Rumah
Ditafsirkan  sebagai  kewenangan  Notaris  untuk mengeluarkan  surat  keterangan  yang  disebut sebagai  cover  note.  Oleh  karena  itu  jika  dilihat bagaimana  kekuatan  mengikatnya,  dengan  hanya melihat  cover  note  yang  biasa  dijadikan  jaminan oleh  Bank.  Cover  note  bukan  merupakan  akta autentik,  oleh  karena  tidak  ditegaskan  dalam Undang-Undang  perihal  kewenangan  Notaris, untuk  mengeluarkan  akta  autentik  berupa  cover note  ini,  dalam  UUJN  tidak  pernah  ada  satu  pasal yang mengindikasikan sebagai akta autentik, tetapi ia  hanya  berupa  surat  keterangan Sjaifurrachman, (2011).
Notaris  hanya  berkedudukan  disatu  tempat dikota/kabupaten,  dan  memiliki  kewenangan wilayah  jabatan  seluruh  wilayah  provinsi  tempat kedudukannya. Notaris hanya memiliki hanya satu kantor,  tidak  boleh  membuka  cabang  atau perwakilan  dan  tidak  berwenang  secara  teratur menjalankan jabatan dari luar tempat kedudukannya,  yang  artinya  seluruh  pembuatan akta  harus  sebisa  mungkin  dilaksanakan  dikantor Notaris  kecuali  pembuatan  akta-akta  tertentu. Notaris dapat membuat perserikatan perdata, dalam hal  ini mendirikan kantor bersama notaris, dengan tetap memperhatikan kemandirian dan kenetralannya  dalam  menjalankan  jabatan  notaris. Setiap notaris ditempatkan disuatu daerah berdasarkan  formasi  notaris.  Formasi  notaris ditentukan oleh Menteri Hukum dan HAM. Dengan mempertimbangkan usul dari organisasi notaris. Dalam  hal  merangkap  jabatan,  notaris  wajib mengambil cuti dan memilih notaris pengganti. Jika tidak  memilih  notaris  pengganti  maka  NPD  akan menunjuk  notaris  lain  sebagai  pemegang  protokol notaris. Setelah tidak lagi merangkap jabatan dapat kembali menjadi pejabat notaris.
Cover  note  Merupakan  Suatu  Perjanjian  Didalam babini  penulis  ingin  membahas  tentang  Surat Keterangan (Cover note) yang pada saat Cover note tersebut  dikeluarkan  ataupun  diterbitkan  kepada pihak  kedua  maka  pada  saat  itu  juga  notaris  telah
melakukan  suatu  perbuatan  hukum  yaitu  telah melakukan  perjanjian  dengan  pihak  kedua  atau pihak  penerima  Cover  note  tersebut.  Didalam perjanjian  Hukum  Perdata  berlaku  karena ditentukan oleh perjanjian yang dibuat oleh pihak- pihak.Perjanjian  yang  dibuat  pihak-pihak  itu menetapkan  diterimanya  kewajiban  hukum  untuk dilaksanakan oleh pihak-pihak.Perjanjian mengikat pihak-pihak dan berlaku sebagai undang- undang  bagi  pihak-pihak  yang  membuatnya. Perjanjian  wajib  dilaksanakan  dengan  asas  itikad baik (te gouder trouw).
Perjanjian  menciptakan  hubungan  hukum  antara pihak-pihak yang membuatnya. Hubungan hukum itu  menimbulkan  kewajiban  dan  hak  yang  timbal balik  antara  pihak-pihak.Hubungan  hukum  itu terjadi  karena  peristiwa  hukum  yang  berupa perbuatan  perjanjian.    Kehendak  para  pihak  yang diwujudkan dalam kesepakatan adalah merupakan dasar  mengikatnya  dasar  suatu  perjanjian  dalam hukum  kontrak  prancis.  Kehendak  itu  dapat dinyatakan  dengan  berbagai  cara  baik  lisan maupun  tertulis  dan  mengikat  pada  pihak  dengan segala  akibat  hukumnya    Sebagaimana  diketahui Code  Civil  prancis  mempengaruhi  Burgelij Wetboek  Belanda,  dan  selanjutnya  berdasarkan asas Konkordasi maka Burgelij WetBoek Belanda diadopsi  dalam  Kitab  Undang-Undang  Hukum Perdata  Indonesia.Berdasarkan  asas  kebebasan berkontrak yang tercantum dalam pasal 1338 ayat 1  Kitab  Undang-Undang  Hukum  Perdata,  suatu perjanjian yang dibuat secara sah,mengikat sebagai Undang-Undang bagi para pihak yang membuatnya.Akan tetapi Pasal 1338 ayat 3 Kitab Undang-Undang  Hukum  Pedata  menyebutkan bahwa setiap perjanjian harus dilaksanakan dengan itikad baik.
Dalam  melaksanakan  haknya  seorang  kreditur harus  memperhatikan  kepentingan  debitur  dalam situasi tertentu.Jika kreditur menuntut haknya pada saat  yang  paling  sulit  bagi  debitur  mungkin kreditur  dapat  dianggap  melaksanakan  kontrak tidak  dengan  itikad  baik.  Selanjutnya  menurut Prof.  R.  Subekti,  jika  pelaksanaan  perjanjian menurut  hurufnya,  justru  akan  menimbulkan ketidakadilan,maka hakim mempunyai wewenang untuk  menyimpang  dari  isi  perjanjian  menurut hurufnya Dengan demikian jika pelaksanaan suatu perjanjian  menimbulkan  ketidakseimbangan  atau melanggar  rasa  keadilan,  maka  hakim  dapat mengadakan  penyesuaian  terhadap  hak  dan
kewajiban  yang  tercantum  dalam  kontrak  tersebut Dalam praktik, berdasarkan asas itikad baik hakim memang menggunakan wewenang untuk mencampuri  isi  perjanjian,  sehingga  tampaknya itikad baik bukan saja harus ada pada pelaksanaan perjanjian, melainkan juga pada saat dibuatnya atau ditandatanganinya  perjanjian  Dalam  hal  suatu perhubungan  hukum  mengenai  suatu  benda, Hukum  B.W  memperbedakan  hak  terhadap  benda (zakelijk  recht)  daripada  hak  terhadap  orang (persoonlijk  recht),  sedemikian  rupa  bahwa, meskipun  suatu  perjanjian  (verbintensi)  adalah mengenai  suatu  benda,  perjanjian  itu  tetap merupakan  perhubungan  hukum  antara  orang  dan orang,  lebih  tegas  lagi  antara  seorang  tertentu  dan orang  lain  tertentu.  Artinya  :  Hukum  B.W  tetap memandang  suatu  perjanjian  sebagai  perhubungan hukum dimana seorang tertentu, berdasar atas suatu janji,  wajib  untuk  melakukan  suatu  hal,  dan  orang lain  tertentu  berhak  menuntuk  pelaksanaan kewajiban itu Septiana, (2014) .
Pelaksanaan  Penggunaan  Cover  note  oleh  Notaris Secara  sepintas  cover  note  tidak  berarti  apa-apa dalam proses pembuatan sertifikat hak tanggungan yang  berakhir  dengan  pendaftaran  di  badan pertanahan.  Namun  karena  cover  note  sering dijadikan  bukti  jaminan/pegangan  sementara  bagi bank  dalam  mencairkan  kredit,  maka  dalam pembuatan  sertipikat  hak  tanggungan  cover  note notaris menjadi bagian dari proses terbentuknya dua peristiwa  perjanjian  yaitu  perjanjian  pinjaman kredit  dan  perjanjian  anggunan/  jaminan  hak tanggungan.  Tanah  untuk  perumahan  yang  dibeli oleh  pengembang  umumnya  berasal  dari  beberapa pemilik  hak  atas  tanah  yang  status  hak  tanahnya berbeda antara satu dengan yang lainnya.
Pengembang  yang  merupakan  badan  hukum  tidak bisa  mempunyai  tanah  yang  berstatus  hak  milik, tetapi  bisa  mempunyai  tanah  yang  yang  berstatus hak  guna  bangunan.  Sertipikat  induk  selanjutnya harus dipecah menjadi sertipikat kaveling-kaveling untuk  perumahan,  sebelum  melakukan  penjualan kaveling-kaveling perumahan, pengembang terlebih  dahulu  melakukan  pemecahan  sempurna (splitsing)  atas  sertipikat  induk  dengan  meminta jasa  pengurusan  kepada  Pejabat  Pembuat  Akta Tanah  rekanan  pengembang  Dalam  praktiknya, cover  note  dijadikan  jaminan  kepercayaan  oleh bank dalam proses pencairan kredit kepada debitor. Selanjutnya dikatakan, cover note notaris bukanlah akta  autentik  dan  tidak  termasuk  dalam  protokol
notaris,  akan  tetapi  cover  note  notaris  tetap  harus disimpan dan dijaga oleh notaris. Berkaitan dengan hal  nya  terdapat  notaris  yang  dalam  menjalankan jabatannya melakukan penyimpangan atas pembuatan cover note terhadap proses pemecahan sertipikat  induk  hak  atas  tanah  di  sebuah perumahan yang berlokasi di kota besar.
Di  dalam  isi  cover  note  notaris  menjelaskan bahwa  sertipikat  tersebut  sedang  dalam  proses pembuatan  dan  pemisahan  (splitsing)  yang  akan selesai  pada  waktu  enam  bulan,  akan  tetapi  pada kenyataannya  tanah  belum  seluruhnya  di  pecah, sehingga  isi  yang  termuat  didalam  cover  note tersebut  tidak  dapat  terealisasikan  oleh  notaris sebagai pengembang perumahan tersebut melakukan perjanjian kredit dengan bank. Didalam perjanjian  kerja  sama  antara  kreditur  dan  debitur terdapat  beberapa  tahap  pencairan  dimulai  saat dikeluarkannya  cover  note  dan  Surat  Kuasa Membebankan  Hak Tanggungan  (SKMHT) sampai  dengan  terbitnya  Akta  Pembebanan  Hak Tanggungan  (APHT).  Namun  pada  kenyataannya isi yang termuat didalam cover note tersebut tidak dapat  terealisasikan  oleh  notaris  tersebut  dalam waktu  yang  diperjanjikan  sehingga  kreditur  telah melakukan  kewajibannya  dan  debitur  telah menerima  haknya tetapi  legalitas hak  tanggungan tersebut  belum  terbit  sesuai  dengan  waktu  yang telah  diperjanjikan,  dalam  hal  ini  notaris  tidak dapat  atau  gagal  dalam  penyelesaian  cover  note menjadi hak tanggungan sehingga perjanjian kredit telah terlaksana tetapi perjanjian jaminannya tidak terpenuhi  karena  tidak  terdapatnya  legalitas jaminan  yang  telah  diperjanjikan.  Pada  dasarnya, cover note dibuat dengan dasar kepercayaan antara bank dan notaris guna pencairan kredit dikarenakan pembebanan APHT (Akta Pembebanan Hak Tanggungan) terhadap sertifikat hak  milik  atas  tanah  debitor  sebagai  jaminan/ anggunan sedang dalam proses pengurusan. Penerbitan cover note notaris dibuat dan dilandasi kepercayaan  bank  terhadap  terhadap  kredibilitas Notaris  sebagai  pejabat  umum  dan  juga  dalam kapasitasnya sebagai Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Berkaitan dengan penjelasan diatas, cover note  notaris  dibuat  dan  diterbitkan  oleh  notaris dikarenakan kebutuhan praktik. Hal ini disebabkan, dalam proses pengurusan administratif terhadap pembebanan APHT terhadap  sertipikat  hak  atas  tanah  debitur memerlukan waktu yang cukup lama, sebagaimana
dirumuskan  dalam  ketentuan  Pasal  15  ayat  (3) Undang – Undang Hak Tanggungan menyatakan : ‘’Surat  Kuasa  Membebankan  Hak  Tanggungan mengenai hak atas tanah yang sudah terdaftar wajib diikuti  dengan  pembuatan  Akta  Pemberian  Hak Tanggungan  selambat  –  lambatnya  satu  bulan sesudah  diberikan.’’  Akan  tetapi  berbeda  dengan tanah  yang  belum  terdaftar,  Pasal  15  ayat  (4) Undang – Undang Hak Tanggungan menyatakan : “Surat  Kuasa  Membebankan  Hak  Tanggungan mengenai hak atas tanah yang belum terdaftar wajib diikuti  dengan  pembuatan  selambat  –  lambatnya tiga bulan sesudah diberikan.”
IV. KESIMPULAN
1.  Tanggungjawab  hukum  notaris  dalam mengeluarkan  covernote  berkaitan  dengan  jual beli  rumah  adalah  mengeluarkan  Cover  note Kewenangan  Notaris  menurut  UUJN  (pasal  15). Membuat akta otentik mengenai semua perbuatan, perjanjian,  dan  ketetapan  yang  diharuskan  oleh peraturan  perundangan  dan/atau  yag  dikhendaki oleh  yang  berkepentingan,  untuk  dinyatakan dalam  akta  otentik,  menajmin  kepastian  tanggal pembuatan  akta,  menyimpan  akta,  memberikan grosse,  salinan  dan  kutipan  akta,  semuanya sepanjang pembuatan akta tersebut tidak ditugaskan atau dikecualikan kepada pejabat atau orang  lain  yang  ditetapkan  oleh  undang-undang. Mengesahkan  tanda  tangan  dan  menetapakan kepastian  tanggal  pembuatan  surat  di  bawah tangan  dengan  mendaftar  dalam  buku  khusus (legalisasi). Legalisasi adalah tindakan mengesahkan  tanda  tangan  dan  menetapkan kepastian  tanggal  surat  dibawah  tangan  yang dibuat  sendiri  oleh  orang  perseorangan  atau  oleh para  pihak  diatas  kertas  yang  bermaterai  cukup yang  di  tanda  tangani  di  hadapan  Notaris  dan didaftarkan  dalam  buku  khusus  yang  disediakan oleh  Notaris.  Membetulkan  kesalahan  tulis dan/atau  kesalahan  ketik  yang  terdapat  pada minuta akta yang telah di tanda tangan, tidak ada hal  yang  harus  diperdebatkan  dalam  cover  note yang  dikeluarkan  oleh  Notaris  karena  Notaris mengeluarkan,  bukan  dijadikan  sebagai  bukti agunan, hanya sebagai pengantar pada Bank yang akan mengeluarkan kredit, minimal ada kepercayaan yang terbangun antara Bank sebagai pemegang hak tanggungan kelak setelah keluarnya  sertifikat  hak  tanggungan  dari  badan pertanahan.  Disamping  itu,  Notaris  disini
mengeluarkan  cover  note  tidak  sembarang  asal memberikan  surat  keterangan  mengenai  debitur sebagai pemberi hak tanggungan, dapat dipercaya untuk dicairkan kreditnya.
2.  Akibat  Hukum  yang  ditimbulkan  jika notaris tidak mencantumkan cover note pada saat penandatanganan  jual  beli  rumah  adalah  notaris pengganti khusus ditunjuk oleh Majelis pengawas daerah dan hanya berwenang untuk membuat akta untuk  kepentingan  notaris  dan  keluarganya. Notaris  pengganti  khusus  tidak  disertai  dengan penyerahan  protokol  notaris  Pejabat  sementara notaris,  yaitu  seseorang  yang  untuk  sementara menjalankan jabatan notaris bagi notaris yang:
a. Meninggal dunia
b. Diberhentikan  Diberhentikan  sementara Pemberhentian  notaris  menurut  UUJN
(Pasal  8  –  14)  pemberhentian  notaris dikarenakan  3  hal  yaitu.  Notaris  berhenti dari jabatannya dengan hormat, karena :
c. Dalam  proses  pailid  atau  penundaan pembayaran hutang notaris yang bersangkutan  dapat  dipulihkan  hak  nya setelah keadaan tersebut selesai.
d. Berada dibawah pengampuan notaris yang bersangkutan  dapat  dipulihkan  haknya setelah keadaan tersebut telah selesai.
e. Melakukan perbuatan tercela notaris yang bersangkutan  dapat  dipulihkan  haknya setelah  masa  pemberhentian  sementara
berakhir  (masa  pemberhentian  sementara maksimal 6 bulan). f. Melanggar kewajiban dan larangan jabatan Notaris yang bersangkutan dapat dipulihkan haknya setelah masa pemberhentian sementara berakhir.

## DAFTAR PUSTAKA
Ariyanti,  R.  F.  dan  M.  (2004). Manajemen  Perkreditan Bank Umum . Bandung: Alfabeta. Dhjumhana,  M.  (2000). Hukum  Perbankan  di  Indonesia .
Bandung: Citra Aditya Bakti.
Marzuki,  P.  M.  (2008). Pengantar  Ilmu  Hukum . Jakarta: Kencana.
Rahmiah, Farida, N. (2019). Pertanggungjawaban Notaris pada Penerbitan Covernote. Jurnal Mimbar Huku . Ridwan.  (2006). Hukum  Administrasi  Negara .  Jakarta: PT.Raja Grafindo Persada.
Septiana,  N.  E.  (2014). Penerapan  Teori  Hukum  Pada Penelitian  Tesis  Dan  Disertasi .  Jakarta:  PT. Rajagrafindo Persada.
Sjaifurrachman.  (2011). Aspek  Pertanggung  jawaban Notaris Dalam Pembuatan Akta . Bandung: CV.Mandar Maju.
Sofian, S. (2012). Majalah berita bulanan Notaris, PPAT, Pertanahan  &  Hukum,  RENVOI .  Jakarta  Selatan: Jembatan Informasi Rekan.
Subekti.  (1991). Pokok-Pokok  Hukum  Perdata .  Jakarta: Intermasa.
Sungguno,  B.  (2011). Metodologi  Penelitian  Hukum . Jakarta: PT Raja Grafindo Persada.