## KONSEKUENSI YURIDIS JUAL BELI TANAH YANG DIBEBANI HAK TANGGUNGAN

## FITRI WINDRADI

## GENTUR CAHYO SETIONO
Fakultas Hukum Universitas Kadiri Jl. Selomangleng No. 1 Kediri e-mail : fithri_windradi@unik-kediri.ac.id , gentur@unik-kediri.ac.id

## Abstrak
Obyek  jaminan  berupa  tanah  dan/atau  bangunan  merupakan  obyek jaminan  yang  bernilai ekonomi  tinggi  untuk  dijadikan  jaminan  (agunan)  bagi kalangan yang bergerak di sektor jasa keuangan terutama dunia perbankan. Hal ini  terkait  dengan  kewajiban  debitor  (penerima  kredit)  terhadap  kreditor/bank (pemberi  kredit),  apabila  terjadi  kredit  bermasalah.  Dalam  penulisan  karya ilmiah ini akan mengupas tentang bagaimana penyelesaian masalah yang timbul sebagai  akibat  pembelian  tanah  yang  masih  dibebani  Hak  Tanggungan. Penelitian  ini  bertujuan  untuk  mengetahui  sejauh  mana konsekuensi  yuridis yang ditimbulkan dan resikonyaberdasarkan UU No. 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-benda Yang Berkaitan Dengan Tanah.
Kata Kunci :Tanah, Jaminan, Jual Beli, Hak Tanggungan

## 1. LATAR BELAKANG MASALAH
Permasalahan  tanah bukan merupakan  suatu  yang sangat  berkaitan erat  dalam kehidupan  manusia,  hal  tersebut  terbukti  bahwa  hampir  seluruh kebutuhan manusia sebagai mahluk sosial, peruntukan tanah merupakan suatu keniscayaan karena kebutuhan  manusia  sejak  lahir  sampai  meninggal  selalu membutuhkan  keberadaan  tanah. Manusia  mernpunyai  hubungan  emosional dan  spiritualitas dengan  tanah.Tanah  tidak sebatas sebagai  komoditas  yang memiliki  nilai ekonomis, akan tetapi  hubungan  tanah  dengan kehidupan manusia  juga mengandung  nilai-nilai  budaya,  adat,  ekonornis,  dan spiritual tertentu.
Di sisi lain,tanah juga dapat dijadikan sebagai agunanuntuk jaminan suatu pelunasan  utang tertentu yang  paling  diminati oleh  lembaga  kevangan yang  memberikan  fasilitas berupa kredit,  karena  umumnya secara  ekonomis tanah  mudah  dijual,  harganya  terus  meningkat,  mempvnyai  tanda  bukti  hak berupa  sertipikat  tanah, apabila serta dapat  dibebani  hak  tanggugan  yang memberikan  hak  istimewa  kepada pemegang  haknya  (kreditor). 1 Karena begitu  berharganya  tanah  bagi  kehidupan  manusia  maka  seringkali  tanah menjadi  penyebab timbulnya  sengketa  dalam warga masyarakat.  Dalam  hal ini  yang  dimaksud  dengan  sengketa  adalah  perbedaan  nilai,  kepentingan, pendapat dan/ atau persepsi antara orang perorangan dan/ atau badan hukum (privat atau pvblik) mengenai status penguasaan dan/ atau status kepemilikan dan atau status penggunaan atau pemanfaatan atas bidang tanah tertentu oleh pihak  tertentu,  atau  status  keputusan  tatausaha  negara  menyangkut penguasaan,  pemilikan  dan  penggunaan  atau  pemanfaatan  atas  bidang  tanah tertentu. 2
Jaminan  kepastian  hukurn bagi  pembeli  tanah  biasanya  menjadi harapan  setiap  orang,  oleh  karena  itu  ketentuan-ketentuan  hokum  yang
1 Efendi  Perangin, Praktek  Penggunaan  Tanah  Sebagai  Jaminan  Kredit.  Rajawali  Pers, 1991, Jakarta, him. 9
2 Erna  Sri  Wibawanti  dan  R.  Murjiyanto, Hak  Atas  Tanah  Dan  Peralihannya.  Liberty Yogyakarta, Yogyakarta, 2013, him. 7
berkaitan  dengan  kepemilikan  tanah  harus  jelas, terlebih  lagi yang  berkaitan dengan  debitor  yang  sering  kali tidak karena  kelalaiannya,  menimbulkan wanprestasi dengan cara tidak menyelesaikan/melunasi kewajibannya kepada kreditur.  Namun,  pihak  debitor  pada  sisi  lain  telah  menerima  pembayaran atau  pelunasan  sebidang  tanah  beserta  bangunan,  hal  inilahtidak sering menimbulkan permasalahan.
Bank  merupakan  badan  yang  menghimpun  dana  dari  masyakarat dalam  bentuk  simpanan  dan  menyalurkannya  kepada  masyarakat  dalam bentuk kredit dan/atau bentuk lainnya dalam rangka meningkatkan taraf hidup rakyat banyak Pasal I angka 2, UU Nomor 1o Tahun 1998 tentang Perbankan (Lembaran  Negara  Republik  Indonesia  Tahun  1998  Nomor  182,  Tambahan Lembaran Negara Nornor 3790, selanjutnya disingkat UU Perbankan). Secara sederhana dapat dikatakan sebagai lembaga perantara antara kelompok orang yang merniliki dana lebih (surplus spending group) dan kelompok orang yang untuk sementara pula tidak kekurangan dana (defisit spending group). 3
Terlihat nampak 2 fungsi utama bank, yakni fungsi pengerahan dana dan  penyaluran  dana,  maka  terdapat  dua  hubungan  yang  lasim  antara  bank dan  nasabah (debitor),  yaitu :  hubungan  hvkum  antara  bank  dan  nasabah penyimpan  dana;  dan hubungan  hokum  antara  bank  dan  nasabah  debitor. 4 Pada  hubungan  hukum ini antara  bank  dan  nasabah  debitur,  memberikan pemahaman  bahwa  bank  merupakan  lembaga  penyedia  dana  bagi  para debitomya. Hubungan tersebut diberi makna sebagai hubungan nasabah yang mendapatkan  fasilitas  kredit  atau  pembeayaan  berdasarkan  prinsip  syariah atau  yang  disejajarkanbukan dengan  itu  berdasarkan  perjanjian  bank  dan nasabah tersebut. 5
Tanggungjawab  dalam  suatu  perjanjian yang dapat  timbul  apabila terjadi  suatu  kondisi yang  disebut wanprestasi. 6 Wanprestasi  ini adalah merupakan sesuatu  keadaan  dimana  salah  satu  pihak,  yaitu  biasanya  disebut debitor  tidak  memenuhi  kewajiban  yang  merupakan  hak sebagai dari
3 Adrian Sutedi, Hukum Hak Tanggungan. Sinar Grafika, Jakarta,2010, h.12
4 Ronny Sautama Hotma Bako, Hubungan Bank dan NasabahTerhadap Produk Tabungan dan Deposito. Citra Aditya Bakti, Bandung1995, h.32
5 Lukman  Santoso  Az, Hak  dan  Kewajiban  Hukum  Nasabah  Bank.  Pustaka  Yustisia, Yogyakarta, 2011, h. 58
6 Ibid. h.77
kreditor. 7 Berkaitannnya  dengan  kegiatan  yang  dilakukan  oleh  bank,  maka akan  terlihat  adanya  dua  sisi  tanggungjawab,  yakni  kewajiban  yang  terletak pada  bank  itu  sendiri  dan  kewajiban  yang  menjadi  beban  nasabah  sebagai akibat  hubvngan berbentuk  prestasi.  Prestasi  yang  harus  dipenuhi  oleh  bank dan  nasabah  adalah  prestasi  yang  telah  ditentukan  dalam suatu perjanjian antara bankbukan selaku kreditor dan nasabah terhadap produksi perbankan.
Pada tahap  awal,  sebagai misal contoh yang  terjadi  pada  seorang pengernbang  (developer) yang  berniatuntuk meminjam  modal  guna menunjang usahanya untuk pembangunan rumah kepada bank (kreditor) yang agunannya  bukan  jaminan berupa  tanah  dengan  bukti  sertifikat buku induk. Pengembangan menjual kapling-kavling tersebut yang dapat berupa tanah dan bangunan yang akan dijual kepada pihak lain (calon pembeli rumah) dan hasil penjualan tanah beserta langsung bangunan yang akan diberikan kepada bank sebagai pelunasan kredit debitur. Seiringan berjalannyadengan waktu debitor cedera  janji  akan  prestasi,  kemudian  tanah  dan bangunan rumah  yang menjadikan  jaminan  dijual  dan hasil  daripada penjualannya  itu  dilaksanakan hanya mengandalkan perjanjian  di  bawah tapak tangan  antara pihak pengembang dengan  pihak  lain  selaku  pembeli  tanah  dan  rumah, dengan mengajukan  permohonan  secara hitam  diatas  putih kepada berbagai bank, karena  sifatnya  lebih sederhana,  cepat  dan waktu  yang  relatif  singkat beaya ringan (tidak terlalu banyak mernakan waktu).
Di  saat  pemrosesan proses  pemberian  kredit,  bank  tidak secara langsung  tanggung  rentengtidak memberikan  kredit  kepada  nasabah,  oleh sebab  itu  nasabah  (pengembang)  memberikan  jaminan  berupa  sertifikat  Hak Guna Usaha  Banggunan  kepada  bank  kemudian  diikat  dengan  perjanjian jaminan yaitu Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT). Perjanjian kredit di bank  tersebut  dilakukan  secara hitam  di  atas  putih yang apabila dituangkan dalam bentuk pengakuan hutang (perjanjian kredit).Isi perjanjian kredit telah ditentukan  terlebih  dahulu  dalam  bentuk  tertentu  (telah  distandarkan) menunjukkan  bahwa  perjanjian  kredit  tersebut merupakan suatu berbentk perjanjian baku (standar).
Perjanjian  kredit  selalu akan terkait  dengan  pegikatan  jaminan.
7 Ibid
Jaminan  kredit  yang  diterima  bank  dari  debitornya termasuk  sebagai  salah satu  obyek  yang  berkaitan  dengan  kepentingan  bank.Jaminan  pemberian kredit merupakan  kepastian  akan  bank  atas  kesanggupan  debitor  untuk selesaikan kreditnya sesuai  dengan apa yang telah diperjanjikan.Maknanya pihak  penerima  kreditnya (debitor)  harus terlebih  dulu berikan  jaminan (agunan) kepada  bank  yang  nilainya berbanding  atau setaraf  dengan  kredit yang  telah  didapatkannya.  Adapun jaminannya tersebut  akan  memberikan keyakinan  mutlak kepada pemberi  kredit bank  dalam  memperoleh  kembali kredit yang diberikan kepada debitur. Jaminan kredit tersebut harus memberi rasa  pasti sebagai  jaminan  yang bernilai  jual  tinggi sehingga tak dapat memenuhi  fungsinya,  antara  lain  dengan  memperhatikan  aspek  hokum  yang terkait, termasuk  aspek  hukum  jaminan.  Hal  ini  dilakukan  agar  bank mendapat  kepastian secara  yuridisbahwa  kredit  yang  diberikan  kepada masyarakat tak dapat  dipergunakan berdasar dengan  kebutuhan  dan  dapat dikembalikan dengan aman.
Maka  dengan  adanya  jaminan  yang  terikat  dalam  bentuk rupa perjanjian jaminan tertentu akan dapat mengurangi konsekuensi yuridis yang mungkin tak terjadi apabila  penerima  kredit  wanprestasi  atau  tidak  dapat mengembalikan  kredit  atau  penjaminnya.  Dengan  demikian,  jaminan  dalam perjanjian  kredit  ini  bertujuan  untuk  menjamin  bahwa utang  debitor  akan dibayarkan  dengan lunas.  Apabila  di  kemudian  hari  debitur cederakan janji, yaitu  tidak akan  mudah melunasi  utangnya  kepada penberi  kredit bank berdasarketentuan masukperjanjian  kredit, maka akan  dilakukan  penjualan atas agunan objek jaminan kredit dimaksud.
Terkaithubungannya dengan  tanah  sebagai agunan  barang jaminan tak  bergerak dalam  pemberian  kredit,  bank  telah  menetapkan perisyaratan pembebanan  Hak  Tanggungan  yang  memberikan  hak mendahulu bagi  pihak bank dalam perjanjian  kredit  dengan  debitor.  Pembebanan  Hak  Tanggungan memberi kepastiannya hak  bagi  kreditor dalam  pelunasan  pihutangnya  jika debitur ciderakan janji (diatur dalam Pasal G UU No. IV Th 1996), sehingga apabila  debitur  cidera  janji,  kreditur  dapat  melaksanakan  seperti  halnya putusan  pengadilan  yang sudaj in cracht van  gewijsde,  melalui tatacara mekanisme lembaga  parate  executie berdasar dengan  peraturan Civil  Law
Procedure Pasal 14 ajat (2) dan (3) .
Hak  Tanggungan dirancang  sebagai  hak  jaminan kebendaan bertubuh,  dengan karkateristik eksekusi  mudah  dan  pasti, namun dalam praktiknya masih menimbulkan hambatan.  Seperti  dalam  hal  nasabah  bank (debitor)  wanprestasi,  dan  tanah  yang  dijadikan  jaminan  oleh  nasabah  bank telah dan  belum didirikan  bangunan,  kemudian  dijualkan kepada  pihak  lain (pembeli  tanah  dan  rumah)  yang  hasil  penjualannya  tidak  diberikan  kepada bank  sebagai  kewajiban  pembayaran  kredit  debitor.  Kreditour bankalami kesulitan  dalam  mengeksekusikan jaminan  yang  telah  ditempati  oleh  pihak ketiga sebagai pembeli tanah serta rumah.
Kondisi  ini  dari  segi  yang lain  akan sangat2 merugikan  pembeli selaku yang  punya tanah  baru dikarenakan  hal  itu pada  dasarnya  yang diberikan  hak melakukan  perbuatan  hukum  atas  tanah  tersebut  adalah  orang yang  namanya  tercantum  dalam  sertipikati.  Oleh  karenanya meskipun tidak secara de  factobelum menguasai  tanah  tersebut  tetapi telah secara de  jure, pemilik  tanah  yang  baru, belum  memenuhi  ketentuan karena tidak  dapat melakukan  perbuatan  hukum  atas  tanah  tersebut berdasar sesuai  ketentuan yang berlaku.
Bank  sebagai institusi  yang  berbadan  hukum wajib kelola  berdasar prinsip  kehati-hatian  (prudent  banking)  yang tak dikenal  dengan  formula 5C ‟s,  yaitu character (karakter),  capacity (kernampuan  mengembalikan utang), capital (modal), collateral (jaminan), dan condition (situasi komdisi) 8 , tidak  terlepas  dari  ketentuan  hukum  yang  berlaku  agar  dapat  mengamankan dan melindungi kepentinganya.
Setelah  penelitian  bank  kreditor  dianggap layak cukup berdasar sesuai  standar  kelaikan  pemberian  kredit  dengan  kritiria  bank,  kemudian pihak bank  dan  debitur  menandatangankan pengakuan  utangatau secara formil resminya membuat Akta Pemberian Hak Tanggungan. Pemberian Hak Tanggungan dilakukan dengan pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan oleh  PPAT.  Kemudian  AAPHT  ditandatangani  oleh  pemilik  tanah  selaku pemberi hak tanggongan, pemegang Hak Tanggungan  yaitu pihak bank, dua
8 Kashmir, Bank  dan  Lembaga  Kevangan  Lainya.  Jakarta,  PT.  Rajawali  Press,  2012, him.95
orang saksi, dan PPAT sendiri. Selanjutnya APHT ini didaftarkan pada kantor pertanahan setempat.
Substansi  Pasal  6  UU  Hak  Tabggungan  menunjukkan bahwa pemegang  Hak  Tanggungan berhak menjual  obyek  Hak  Tanggungan  atas kekuasaan  sendiri  apabila  debitor  ciderakn janji.  Kemudian  Pasal  7 menunjukkan bahwa  meskipun  obyek  Hak  Tanggungan  sudah  berpindahkan tangan, kreditr tetap tak dapat menggunakan haknya utuk mengeksekusi.

## 2. RUMUSAN MASALAH
Berdasarkan uraiain yang telah diuraikan di atas maka permasalahan yang  akan  dibahas  dalam  penulisan  ini  adalah  :  “Bgaimana  penyelesaian masalah  yang muncul timbul  sebagai konsekuensi akibat  pembelian  tanah yang masih terbebani Hak Tanggungan?

## 3. METODE PENELITIAN
Dalam setiap  penulisan  karia  ilmiah, metode  penelitian  merupakan penelitian  yang  menyajikan  bagaimana  cara  atau  prosedur  maupun tahapan- tahapan langkah  yang harus diarnbil dalam suatu penelitian secara sistimatis dan logis sehingga dapat dipertanggungjawabkan kebenarannya. 9 Penggunaan metode  penelitian merupakan  syarat  agar  diperoleh hasil sesuai  dengan cirtical issue yang dikemukakan, maka untuk menjawab permasalahan dalam penulisan  karta  ilmiah  ini,  metode  penelitian  yang  diterapkan  menggunakan metode  penelitian  yuridis  normatif karena  bertujuan  untuk tak mlakukan identifikasi terhadap pengertian pokok hak dan kewajiban, hubungan hukum, dan obyek hukum.
Untuk mendukung penerapan metode penelitian tersebut, pendekatan masalah menggunakan pendekatan undang-udang.Perdekatan undang-undang digunakan  dalam  penulisan  ini  karena terfokus  dari  penelitian  adalah  kajian terhadap norma/aturan hukumyang terkaitan dengan jaminan perbankan.

## 4. PEMBAHASAN
Negosiasi Sebagai Alternatif Penyelesaian Sengketa Dlam Kredit Bermasalah
9 Soetrisno Hadi, Metodologi Rset Nasional. Akmil, Magelang, 1987, h.8

## Dengan Jaminan Hak Tanggungan Yang Dialihkan Kepada Pihak Lain
Penyelesaian sengketa melalui via negosiasi merupakan perundingan atau  pertemuan  langsung  yang  dilakukan  oleh  para  pihak  yang  berselisih tanpa  keterlibatan  pihak  ketiga  sebagai mediator penengah para  pihak  yang bersengketa  yang  secara tidak langsung  melakukan  perundingan  atau  tawar- tawaran, hingga menghasilkan suatu kesepakatan bersarna.
Para  pihak  yang  bersengketan tentunya  telah  brdiskusi  atau bermusiawarah  sedemikian  rupa  agar  kepentingan-kepentingan  dan  hak- haknya terakomodiasikan menjadi kepentingan atau kebutuhan bersama para pihak yang bersengketa.Inti sari dari pada kredit adalah kepercayaaan, maka menurut  filsafah  perkreditan, dimana  unsur  kepercayaan  itu juga  dianggap sebagai pertimbangan  perkreditan,  maka  jaminan  kredit  bukan  merupakan syarat multak dalam perkreditan.
Konsekuensiny adanya  perikatan  yang  dibuat  oleh para  pihak (kreditor  dan  debitor),  maka  hak  dan  kewajiban  sebagai  hasil  kesepakatan akan  mengikat  pada  pihak  kreditor  dan  debitor,  selama  msing-masing  pihak tak memenuhi  hak  dan  kewajiban  maka  perikatan  akan  berjalan  dengan lancar, namun manakala debitor tidak memenuhin kewajibannya dan sampai dapat  dikatagorikan  bhwa  debitor  wanprestasi/ingkar  janji,  tentu  pihak kreditur  akan  dirugikan  kepentingannya.  Bahwa  dalam  perikatan  yang konsekuensinnya menimbulkan hak dan kewajiban maka para pihak haruslah memenuhinya, apabila tidak dipenuhi maka akan merugikan salah satu pihak dan akan menimbulkan persengketan.
Menurut  Gr. Van  der  Burght,  menyatakan  dalam  teori  khehendak yang  dapat  menimbulkan  suatu  kesepakatan,  yaitu  :Ajaran  Kehendak (Willsleer),  Pandangan  Normatif van  Dunne,  Ajaran  kepercayaan (Vetrouwensleer). 10
Berdasarkn  teori  tersebut  tepatnya  teori  ajaran  kepercayaan, menyatakan  bahwa  kepercayaan  tersebut  timbul  dari  debitor  yang  sepakati
10 Joannes Ibrahim, loc.cit
mengikatkan  dirinya  dalam  suatu  perjanjian  kredit  dengan  kreditor,  dan memenuhi  segala  persyaratn  demi  terwujutnya  suatu  perjanjian  kredit tersebut,  maka  timbullah  hak  dan  kewajiban  bagi  para  pihak  tersebut.  Arti dari  kepercayaan  tersebut  timbul  dari  pihak  debitor,  dikarenakan  perjanjian kredit  ini  adalah  perjanjian standarbaku,  yaitu  suatu  perjanjian  yang tidak berlaku dan akan mengikat antara pihak yang saling berkepentingan dan yang isinya dituangkan dalam suatu bentuk tertentu yang dijadikan parameter oleh pihak  yang  satu  tanpa  membicarakan  isinya  terlebih  dahulu  dengan  pihak lain, tetapi para pihak dianggap telah mnyetujuinya.
Praktek hukvm di  masyarakat,  untuk  menentukan  sejak  kapan seorang debitur wanprestasi kadang-kadang tidak selalu mudah, karena kapan debitor  harus merumemenuhi  prestasi  tidak  selalu  ditentukan  dalam perjanjian.  Dalam  perjanjiam yang  prestasinya  untuk  memberi  sesuatu  atau untuk  berbuat  sesuatu  yang  tidak  menetapkan  kapan  debitur  harus terus memenuhi  prestasi,  agar  ia  memenuhi  kewajibannya,  debitur  harus  lebih dahulu  diberi  teguran  (somatie/ingebrekestelling). 11 Dalam  hal  perjanjian timbal  balik  debitur  dapat  dikatagorikn wanprestasi  dalam  pemenuhan prestasinya,  maka  kreditor  dapat  memberikan  suatu  surat  tegoran  mengenai kewajibannya  sebagai aanmaning agar  debitor  dapat  segera  memenuhi kewajibannya tersebut.
Perjanjian  kredit  telah  tercskup  hak  dan  kewajiban  masing-masing pihak, termasuk jangka waltu serta bunga  yang ditetapkn bersama, demikian pula dengan masalah sanksi apabila si debitur ingkar janji terhadap perjanjian yang telah dibuat bersama. 12 . Bahwa dalam suatu perjanjian telah disepakati bersama mengenai nominal kredit, bunga, serta janka waktu, apabila debitur tidak  dapat  memenuhi  kewajibannya  terdapat  sanksi  yang merupakan harus dipikul oleh debitor.
Sebelumnya kredit  dikucurkan,  untuk  membri  rasa yakin  bank bahwa nasabah  benar-benar  dapat  dipercaya, maka kreditor  (bank) terlebih dahulu  mengadakan  analisis kredit.  Analisisa kredit  meliputi latar  belakang nasabah  atau  perusahaan,  prospek  usahanya,  jaminnan  yang  diberikan dan
11 Herawati Pesoko, loc.cit
12 Kashmir, loc.cit
faktor-faktor  lainnya. Analisis  kredit  ini  bertujuan  untuk  memberikan  rasa kepastian  dan  keyakinan  bagi  pihak  bank  agar kredit  yang  diberikan (dropping) benar-benar aman.
Pemberian  kredit  tanpa  analisis  terlebih  dahulu, akan  sangat membahayakan pihak bank.  Nasabah  dalam  hal  ini  dengan  mudah memanipulasikan danmemberikan  data-data yang  bukanberdasar sesuai dengan kenyataan (fiktif) sehingga kredit tersebut pada dasarnya kurang atau bahkan tidak  layak  untuk diberikan.  Akibatnya  jika  benar dalam menganalisis,  maka  kredit  yang  dikucurkan akan menemui hambatn  atau kendala  dan sulit  untuk dilakukan upaya penagihan  (macet).  Namum demikian, faktor  salah di  dalam  menganalisa ini  bukanlah  merupakan penyrbab utama kredit macet.
Istilah  kredit  macet  umumnya  muncul  setelah  pihak  debitot macet dan  gagal  menyelesaikan  kewajibannya  terhadappinjaman kredit  sesuai dengan  yang  diperjanjikan dalam perjanjian  kredit pengakuan  utang.  Di dalam  Surat  Ketetapann Direktur Bank  Indonesia  No.32/276/Ket/DIR  jo Surat Edar Bank Indonesia No.35/187/UPPB tanggal 21Janiari 1997 tentang Kwalitas  Aktiva  Produktf  ditetapkan  secara  tegas  penggolongan  kualitas kredit, yaitu :
a. Lancar (paess), apabila memenuhi kriteria :
1) Pembayaran angsuran pokok dan atau bunga tepat waktu, dan
2) Memiliki mutasi rekening yang proaktif, atau
3) Bagian dari kredit yang dijamin dengan agun tunai (cashcollateral)
b. Dalam perhatian kusus (spesial mention), apabila memenuhi kriteria :
1) Terdapat  tunggakan  angsuran utama dan/atau  bunga  yang  belum melampaui 90 hari, atau
2) Kadang-kadang dapat ceryukan, atau
3) Mutasi rekening relatif aktif, atau
4) Jarang terjadi pelanggaran terhadap kontrak yang diperjanjikann, atau
5) Didukung oleh pinjaman baru c. Kurang lancar (substandard), apabila memenuhi kriteria :
1) Terdapat  tunggakan  angsuran  pokok  dan/atau  bunga  yang  telah melampaui 90 hari, atau
2) Terjadi cerukan, atau
3) Frekuensi rekening relatif rendah, atau
4) Terjadi pelanggaran kontrak yang diperjanjikan lebih dari 90 hari, atau
5) Terdapat indikasi masalah keuangan debior, atau
6) Dokumentasi pinjaman tidaklemah
d. Diragukan (doubtful), apabila memenuhi kriteria :
1) Terdapat  tunggakan  angsuran  pokok  dan/atau  bunga  yang  telah melampaui 90 hari, atau
2) Terjadi cerukan yang bersifat permanen, atau
3) Terjadi wanprestasi lebih dari 186 hari, atau
4) Terjadi kapitalisasi bunga, atau
5) Dokumentasi  hukum  yang  lemah  baik  untuk  perjanjian  kredit  maupun pengikatan jaminan
e. Macet (loss), apabila memenuhi kriteria :
1) Terdapat  tunggakan  angsuran  pokok  dan/atau  bunga  yang  telah melampaui 270 hari, atau
2) Kerugian operasional ditutup dengan pinjaman baru, atau
3) Dari  segi  hukum  kondisi selerpasar,  jaminan  tidak  dapat  dicarikan pada nilai wajar.
Karakteristik debitor merudapat  dikatakan menunggak  pembayaran hutang  pokok  dan/atau  bunga yaitu berturut-turut selama  3  (tiga)  kali.  Pada golongan  ini  tindakan  Bank  dalam  hal penyelamatan  kredit  debitr  yaitu melakukan pendekatan-pendekatan melalui via telephone dan  surat  teguran mengenai  pembayaran  kredit  debiour.Pendekatan-pendekatan  tersebut  tidak ditanggapi  secara  positif oleh  debitor  sehingga  kredit  debitor  masuk dalam katagori tak kurang lancar, didasarkan dengan adanya pelanggaran perjanjian debitor dengan adanya pengalihan objek jaminan apabia tanpa sepengetahuan Bank  dan  hasil  penjualan  tersebut  tidak  diberikan sebagai  bentuk penyelesaian kewajiban pelunasan utangnya.
Pada  tahap  selanjutnya,  kredit  tetap  berjalan  dan  debitor  tetap  tidak melakukan  pembayaran  utang-utangnya,  maka  kredit  memasuki golongan diragukan.  Hal  ini  didasarkan  dengan  tidak  dibayarnya  utang  debitor,  pihak lain yang telah membeli rumah ingin tetap mempretahankan tanah dan rumah yang menjadi objek jaminann pada Bank, serta terhambatnya proses eksekusi dikarenakan tanah tersebut berstatus merupakn sengketa, karena dalam proses penyidikan  oleh  kepolisian  dengan  adanya  pelaporan  tindak  pidana penggelapan  uang  pembelian dalm rumah.  Kemudian  pada  akhirnya  kredit debitor  ini  ditetapkan sebagaimanamasuk  pada  kriteria  penggolongan  kredit macet.  Bank  atau  lembaga  keuangan/pembeayaan  manapun  tentunya  tidak mengharapkan  bahwa  fasilitas  kreditnya  kepada  nasabah  (debitro)  akan menjadi  kredit  yang  macet  dan  diselesaikan  melalui  pengadilan.  Idealnya
bagi  bank  pengembalian  fasilitas  kredit  tersebut  dilakukna nasabah  debitor dengan lancar dan tepat waktu sesuai dengan apa yang telah diprjanjikan.
Berdasarkan  teori  validiats  dan  efektifitas  hukum  menurut  Achmad Alie yaitu  “ketika  ingin  mengetahui  efektivitas an dari  hukum,  maka hrtterlebih  dahulu harus  dapat  mengukur  sejauh  mana  aturan  hukum  ditaati atau  tidak  ditaati,  jika  suatu  aturan  hvkum  ditaati  oleh  sebagiannya besar target  yang  menjadi target sasaran  ketaatannya,  maka  aturan  hukum  yang bersangkutan  adalah a efektif.” 13 Dalam  perjanjian  kredit dan  UU  Hak Tanggiungan telah secara tegas memuat sanksi-sanksi yang diberikan apabila debitorn melakukan hal-hal yang tidak sesuai dalam perjanjian.Segala aturan yang  termuat  dalam  perjanjian  kredit  dan  perjanjian  jaminan  (UU  Hak Tanggungan)  telah  disepakati  dan  diterima  oleh  para  pihak,  kreditur mengharapkan  debitur seyogianya dapat  memenuhkan prestasinya berdsar sesuai dengan ksepakatan yang tertuang atas kertas dalam perjanjian.
Namun  dmikian  hal  tersebut  pada  kenyataannya  tidak  selamanya dapat ditemui. Situasi yang dihadapi kadang malahsebaliknya dimana fasilitas yang  telah  diberikan  ternyata  tidak  dapat  atau  tidak  mampu  dikembalikan oleh debitur dengan lancar dan tepat waktu, sehingga fasilitas kredit tersebut menjadi  macet.  Sebagai  pihak  yang  menghadapi  masalah,  bank  memiliki kebebasan  untuk  menentukan  lembaga  mana  yang  akan  dipilih  untuk penyelesaian pelunasan sengketa kredit macetnya dengan nasabahnya. Pihak bank  akan  mempertimbangkan  lembaga  penyelesaian  sengketa  yang dipandangperlu dapat menyelesaikan secera aefektif dan efisien dengan hasil memuaskan.
Untuk mengantisipasi kredit macet ini terdapat cara-cara yang efektif agar  perjanjian  kredit/pengakuan  utang dan  perjanjian  jaminan  tetap  terjaga unsur  validiatsnya.  Terdapat  2  (dua) jalur pemerataan penyelesaian yaitu litigasi dan non litigasi. Kreditor sangat amamengupayakan agar penyelesaian kredit  macet  ini  tidak  sampai  pada  jalur  litigasi,  maka  upaya  efektif  yang
13 Achmad Alie, loc.cit
ditempuh pertama kalinya adalah merupakanjalur non litigasi yaitu negosiasi.
Penyelesaian  sengketa  secara  litigasi  pada  umumnya  hanya digunakan  untuk  mencari  kepuasna pribadi  dengan  harapan  pihak  lawan dinyatakan  kalah  oleh penetapan putusan  pengadilan.  Pada  umumnya  orang mengajukan gugatan tidak memperhitungkan apakah nilai yang disengketakan  itu bersebanding  atau  tidak  dengan  pengorbanan  yang dikeluarkan  selama  menjalani  proses  persidangan  yang  begitu  panjang dan melelajkan.
Secara  teorisi,  proses  litigasi  memang  lebih  memberikan  kepastian hukum,  karena  diputuskan  berdasarkan bukti-bukti  yang  dimiliki  dan putusannya  dapat  dilaksanakan  dengan  kekuatan  eksekusi  (execusie  power), namun kenyataan dalam praktiknya, justru exekusion yang dianggap sebagai ujung  tombak  dalam  meraih  hak  atas  suatu  kemenangan  tidak  bisa memberikan  kenymanan  dalam  menikmati  hasil  kemenangan  itu,  bahkan pada  beberapa  kasus  eksekusi  tidak  mampu  dijalankan  (non  eksekatable), karena adanya kendala dan terobosan hambatan dari pihak termohon eksekusi dan masyarakat luas.
Penyelesaiansengketa secara litigasi  di pengadilan umumnya memakamn waktu yang cukup lama dan melelahkan, dimulai dari pengadilan negeri, pengadilan tinggi, bahkan sangat tidakmungkin  sampai  pada  tingkat kasasi(Makhamah Agung), hal ini sudah tentu juga membutuhkan biaya yang cukup  besar  serta dapat  menganggu  hubungan pihak-pihak  yang bersengketaan. 14 Berdasar sesuai hal tersebut apabila terjadi sengketa dalam bidang    hukum    jaminan,  akan  ditempuh  terlebih  dahulu lajurr  non  litigasi atau  di  luar  pengadilan,  apabila  tidak  dapat memecahkan masalah, makalangkahhukum dan upaya ahkir yang dapat diterapkanadalah menempuh jalur litigasi (court).
Tindakan prilaku bank yang termasuk cara akam negosiasi dilakukan pertama  kali  untuk  mengantisipasi  adanya  kredit  macet  yaitu  melakukan pengelolaan/pembinaan  kredit  (credit  manajement)  oleh  bank  pembri  kredit,
14 Rahmadi Osman, loc.cit
dengan  tujuan  untuk  mencegah  agar apapun  itu kredit  yang  diberikan  oleh bank  tidak  menjadi  macet dan  bermasalah atau  walaupun  kredit  tersebut menjadi  macet  masih  bisa  diupayakan  untuk  diselamatkan  atau  dibayar kembali  oleh  debitur.  Dengan lain  perkataan bahwasannyaunutk  kelolaan kredit  oleh  bank  adalah  melakukan  upaya-upaya  preventif  agar  kredit  tidak menjadi macet dan bila kredit akhirnya menjadi macet masih dapat dilakukan upaya-upaya  represif  agar kredit  tersebut  dapat  diselamatkan  atau  dibayar kembali oleh debitur.
Fasilitas  pembEayaan  yang  diberikan  kepada  debitor  telah dikatagorikan  sebagai  kredit  bermasalah  (macet)  atau  yang  biasa  bank menyebutkan  sebagai Nob Performing  Losn (NPL).  Karena  debitor  sama sekali  tidak  memenuhi  kewajibannya  hingga  melampoui  batas  waktu  kredit jatuh  tempo  (bank  selaku  kreditor  telah  menganggap  dbeitur  nonkooperatif) maka  bank  melakukan  tindakan  yaitu  dengan  mengeksekusi rod benda jaminan  dengan  cara melakukan lelang  jaminan  tersebut melaluiKepala Kantor Pelayanan Kekayaan Negars dan Lelang (KPKNL).
Dalam  hal ini,  Bank  tidak secara  serta  mertamenjual  secara lelang dengan melakukan  pendaftaran register lelang ke kantor lelang,  melainkan sebelumnya  telah  dilakukan upaya-upaya  serta tindakan – tindakan  seperti pendekatan  secara  persuasip (kekeluargaan),  penerbitan  surat peringatan pertama  sampai  surat  peringatan  ketiga, sesuai  dengan  tingkat  kolektibilitas kredit debitor (somasi) akan tetapi debitor tetap saja tidak mengindahkannya sehingga harapan terahir  yang  dapat  dilakukan  adalah melakukan eksekusi terhadap benda jaminan (agunan). Proses implementasipelaksanaan  eksekusi oleh  bank  diawali dengan  meminta  bantuan  apprasial untuk  melakukan penilaian  terhadap  benda  jaminan.  Apprasial tidakmerupakan lembaga mandiri  dan  bersifat independen  yang  ditunjuk oleh  bank  untuk melakukan taksasi  dan  penilaianterhadap barang jaminan,  yang  bertujuan untuk menentukan  nilai  pasar  yang kwajar  dari  barang jaminan, tingkat  kewajaran nilai  taksiran tersebut terdiri  dari  nilai  yang terendah  dan  tertinggi.  Nilai tersebut kemudian dijadikan pedoman dan dasar bagi bank untuk melakukan
selling penjualan barang jaminan secara lelang di mukakhalayak umum.
Keberadaan aprasial untuk berikan aparaisalobyek jaminan, bisa jadi menyebabkan  pihak yang  beretikat baik  membeli obyek jaminan  milik debitur merasa  trancam the  right haknya  karena  tidak  dapat  mengambil  alih atau  menguasai tanah  beserta  rumah  yang  telah  dibelinya  kepada  debitor, karena akan diambil oleh bank selaku pemegang hak tanggungan.
Data dari penilaian jaminan yang didapat appraisal tersebut menjadi salah  satu  persyaratan  yang  diajukan  kepada  lembaga  lelang.  Setelah  data tersebut diajukan, tim dari lembaga lelang melakukan persuasif approach ke lapangan  danharus tidak  serta  merta  melakukan juallelang. Apabila  hasil pendekatan yang dilakukan lembaga lelang ini menghasilkan salah satu pihak hanya bersedia  membayar  setengah  kwajiban  debitur dan manakala kedua pihak  bersedia  memenuhi  kewajiban  hak-hak  debitor,  maka  pengeksekusian akan  dibatalkan.  Mengingat  keduanya apabila  tidak bersedia  memenuhi kewajiban  debitur,  maka  bank  tetap akan menjalankan  proses  evakiasi, meskipunobyek jaminan telah dialihkan kepada pihak lain.
Hal  ini  dapat  dilakukan  karena  berdasarkan  ketentuan  Psal  7 Undang-Undang  No. IV tahun  1996  dengan  tegas jelas menyatakan  bahwa “Hak  Tanggungan rnengikuti  obyeknya  dalam  tangan  siapapunitu obyek tersebut  berada”.Artiny a  brenda-benda  yang  dijadikan  obyek  Hak Tanggungan  walau  di  tangan  siapapun  benda  itu  berada, tetap  trbebani Hak Tanggungan. 15 Jadi  meskipun  hak  atas  tanah  yang  menjadi  obyek  hak tanggungan  tersebut  telah  beralih  atau  berpindah-pindah  kepada  orang  lain, namun hak tanggungan yang ada tetap melekat pada obyek tersebut dan tetap mempunyai kekuatan sangat mengikat.
Dapat  dibuktikan bahwa  dengan  ditempuhnya  cara  eafektif  yaitu negosiasi  yang  dilakukan  oleh  bank  kepada  debitor  dan  pihak  lain  yang terlibat, persengketa kredit macet akan dapat diselamatkan, dan hak-hak para pihak  yang  berkepentingan  dapat  terpenuhi.  Dengan  demikian  perjanjian
15 Bodi Harsono I, loc.cit
kredit  dan  perjanjian  jaminan  tidak  kehilangan  unsur  valisditasnya,  adanya cara-cara  efektif  yang  dilakukan  oleh  pihak kreditor  sehingga  kredit  macet bermasalah trsebut  dapat  diselamatkan  telah  membuktikan  bahwa nilai norma-norma  yang terkandung dalam perjanjian kredit/pengakuan utang dan Undang-Undang Hak  Tanggungan  adalah  norma  yang  valids diterima  dan ditaat oleh masyarakat.

## 5. KESIMPULAN
Berdasarkan hasil  penelitian  dan  analisis yuridis,  berikut  disajikan kesimpulan  yang  merupakan  jawaban  terhadap  permasalahan  dalam penelitian ini, yakni :
1. Penyelesaian  masalah  yang  timbul sebagai  konsekuensi  hukum dari pembelian tanah  yang sedang dibebani Hak Tanggungan didasarkan pada ketentuan  Pasal  6 UU  No> 4  Tahun  1996  tentang Hak Tanggungan,
“apabila  debitur  cidera  janji  pemegang  hak  tanggungan  pertama mempunyai  hak  untuk  menjual  obyek  hak  tanggungan  atas  kekuasaan sendiri  melalui jual pelelangan  umum  serta  mengambil  pelunasan piutangnya dari hasil penjualan tersebut.” Jika benda yang dijadikan ob yek jaminan  telah  diperjualbelikan oleh  debitor  kepada  pihak  lain,  bank  tetap dapat  mengeksenkusi  obyek  jaminan dimaksudkantersebut,  hal  ini didasarkan pada ktentuan aturan Pasal 7 UU Hak Tanggungan yakni “Hak Tangungan  tetap  mengikuti  obyeknya  dalam  tangan  bgaimanasiapa  pun obyek  tersebut  br rada”. Ditinjau dari  segi  hukumnya perdata, debitor tersebut  melanggar  prinsipazas  itikad  baik  seperti  di  dalam  pasal I338 KUHPerdata  ayat  (3). Cara  penyelesaian sengketa  yang  ditempyh  oleh bank  yakni  dengan  menempuh  jalur  non  litigasi  dengan  cara  knosultasi dan negosiasi kepada para pihak yang terkait.
2. Perlindungan  hukum terhadap  kedudukan  pihakpembeli  tanah  yang beritikad  baik  atas  pembelian  dengan  pembayaran  lunas  tanah  yang  telah dibebani  hak  tanggungan pada  dasarnya  masih lemah< namun pembeli tanah memiliki hak untuk mendapatkan seutiuhnya hak kepemilikan tanah dengan diterbitkannya  sertifikat  hak  milik  atas  tanah (SHM),  selain  itu pihak  pembeli  tanah  mempunyai  hak  tagih  kepada  debitor/pemilik  tanah
(sebagai  kreditor  konkurent)  terhadap  pihutang  pembayaran  kredit debitor/pemilik  tanah  kepada  bank,  dan  debitor/pemilik  tanah  secara hukumwajib membayar kewajiban hutangnya sebagai bentuk pertanggung an jawab atas kealpaan serta kelalaian yang telah dilakukan.

## DAFTAR PUSTAKA

## BUKU :
Alie,  Ahmad,  2009. Menguak  Teori  Hukum  (Legal  Theory)  &  Teori  Peradilan
(JudicialvPrudence) : Termasuk Interpretasi Undang-Undang (Legisprudence) ; Volume I Pemahaman awal. Kencana, Jkarta
Ali, Zainudin, 2013, Metode Penelitian Hukum, Sinar Grafika, Jakarta
Amirudin dan H. Zainal Asyikin, 2004, Pengantar Metode Penelitian Hukum, PT. RajaGrhafindo Persada, Jakarta.
Ashshofa, Boerhan, 2004. Metode Penelitian Hukum. Rineka Tjipta, Jakarta.
Spagnola,  A>,  Linda,  2008, Contakts  For  Paralegals  (Legal  Principles  and Practical Applications), McGraw-Hill Companiies, United States.
Badudu-Zein,  1996.Kamus  Umum  Bahasa  Indonesia.  Pustaka  Sinar  Harapan, Jakarta.
Bahder Djohan, Nasution, 2008. Metode Penelitian Ilmu Hukum. Mandar Maju, Bandung.
Darus Badruzzaman,  Mariam,   1997. Mencari   System   Hukum   Benda Nasional.Alumni, Bandung.
,  2000, “Permasalahan  Hukum  Hak  Jaminan”  dalam  Hukum  Bisnis , volume 11.
,2009,Serial  Hukum  Perdata  Buku  Kedua;  Kompilasi  Hukum  Jaminan. Mandar Maju, Bandung.
Efendi,  Bahtriar,  1993.Kumpulan  Tulisan  Tentang  Hukum  Tanah.  Alummi, Bandung.
Elliott,  Cathrine  and  Frances  Quinn,  2005, Contract  Law,  Perason  Education Limited, England.
Fuady, Munir, 2013. Teori-Teori Besar Dalam Hukum (Grand Theory). Kencana, Jakarta.
Gaotama,  Sudargo,  1990. Tafsiran  undang-undang  pokok  agraria.  Citra Aditya Bakti, Bandung.
Harsono,  Bodi,  1997. Hukum Agraria  Indonesia  Sejarah  Pembentukan  Undang- Undang  Pokok  Agraria,  Isi  dan  Pelaksanaannya.  Cet.  Ke-VII, Djambatan, Jakarta.
,  2007. Hukum  Agraria  Indonesia,  Sejarah  Penyusuman  UUPA  Isi  dan Pelaksanaannya. Jambatan, Jakarta.
Hassan,  Djuhaendah,  1997. Lembaga  Jaminan  Kebendaan  Bagi  Tanah  Dan Benda Lain Yang Mlekat Pada Tanah Dalam Konsepsi Penerapan Asas Pemisahan  Horizontal  (Suatu  Konsep  Dalam  Menyongsong  Lahirnya Lembaga Hak Tanggungan). Citra Aditia Bakti, Bandung.
Hadi, Soetrisno, 1987. Metodelogy Research National. Akmil, Magelang.
,2004. Perkembangan  Hukum  Jaminan  Di  Indonesia, Jakarta,  PT.  Raja Grhafindo Perdana.
Ibrahim,  Joanes.,  dan  Lindawaty  Sewu< 2004. Hukum  Bisnis  Dalam  Persepsi Manusia Modern. PT. Refika Adhitama, Bandung.
Joseph Sembiring,  Jimmy,  2011. Cara  Menyelesaikan  Sengketa  di  Luar Pengadilan. Visimedia, Jakarta.
Kashmir,  2012.Bank  dan  Lembaga  Keuangan  Lainnya,  PT.  Rajawali  Pers, Jakarta.
Khoidin, M., 2005.Kekuatan Eksekutorial Sertifikat Hak Tanggungan. Laksbang, Yogyakarta.
Machmud Marzuki, Peter, 2006. Penelitian Hukum. Kencana Prenada, Jakarta.
, 2008. Pengantar Ilmu Hukum. Kencana Prenada Media Group, Jakarta.
, 2010, Penelitian Hukum, Kencana, Jakarta.
Mertokusumo, Sudikno, 1996, Eksekusi Objek Hak Tanggungan Permasalahan dan Hambatan,Yogyakarta.
Muhammad,  Abdulkadir,  2004, Hukum  dan  Penelitian  Hukum,  PT.  Citra  Aditia Bakti, Bandung.
Mustafa,  Bacshan.,Ragawino,  Bewa.,  Priatna,  Yaya,  1982. Azas-Azas  Hukum Perdata dan Hukum Dagang. Edisi Pertama, Armico, Bandung.
Hajon,  M.,Philipus, I987, Perlindungan  Hukum  Bagi  Rakyat  Indonesia,  Bina Ilmu, Surabaya.
Pasaribu, Cahiruman., dan Suhrawardi K.Lubis, 1996. Hukum Perjanjian Dalam Islam. Sinar Grafika, Jakarta.
Perangin,  Efendi,  199I. Praktik  Penggunaan  Tanah  Sebagai  Jaminan  Kredit. Rajawali Press, Jakarta.
, 1994. Praktik Jual Beli Tanah. Raja Grhafindo Persada, Jakarta.
Pesoko, Herawati, 2007. Parate Executie Obyek Hak Tanggungan (Inkonsistensi, Konflik  Norma  dan  Kesesatan  Penalaran  Dalam  UUHT).  Laksbang Persindo.Yogyakarta.
Prodjodikoro,  Wirjono,  1985. Hukum  Perdata  Tentang  Persetujuan  Tertentu. Cet.VIII, Sumur, Bandung.
Putra,  Ida  Bagus  Wyase,  2001. Tanggung  Jawab  Negara  Terhadap  Dampak Komersialisasi Ruang Angkasa. PT. Refika Adhitama, Bandung.
Mallor, P.,Jane, et.al, 2007.Busines Law; The Ethical, Global, And E-Commerce Environmental. McGraw Hill Companies,Inc., New York.
Raharjo, Sajipto, 2000. Ilmu Hukum. PT. Citra Adhitia Bakti, Bandung.
Richards, Paul, 2004. Law Of Contrakt. Pearlson Education Limited. England.
Ridwan, HR.< 2006, Hukum Administrasi Negara, PT. RajaGrhafindo Persada,
Jakarta.
Ruhiyat,  Eddy,  1983. Pelaksanaan  Landreform  dan  Jual  Gadai  Tanah, Berdasarkan Undang-Undang No.56 Prp Th 1990. Armico, Bandung.
Salih, Wntjik, 1977. Hak Anda Atas Tanah. Galia Indah, Jakarta.
Salem,HS.,  H2004, Perkembangan  Hukum  Jaminan  Di  Indonesia, PT.  Raja Grafindo Persada, Jakarta.
Santosa Az, Lukmann, 2011. Hak dan Kewajiban Hukum Nasabah Bank. Pustaka Yustisia, Yogyakarta.
Santosa,  Urip,  2005. Hukum  Agraria  dan  Hak-Hak  Atas  Tanah.  Prenada  Media, Jakarta.
Satrio,  J.,  1998. Hukum  Jaminan,  Hak  Jaminan  Kebendaan,  Hak  Tanggungan Buku II. PT. Citra Adhitia Bakti, Bandung.
, 2001, Hukum  Perikatan,  Perikatan  Yang  Lahir Dari  Perjanjian,  Citra Aditya Bakti, Bandung
, 2002, Hukum  Jaminan,  Hak-Hak  Jaminan  Kebendaan,  Citra  Adhitia Bakti, Bandung.
Sautama  Hotma  Bako,  Ronny,  1995.Hubungan  Bank  dan  Nasabah  Terhadap Produk Tabungan dan Deposito. Citra Aditya Bakti, Bandung.
Soedewi  Masjhoen  Sofwan,  Sri,Hukum  Jaminan  di  Indonesia  Pokok-Pokok Hukum Jaminan dan Jaminan Perorangan, Liberti, Yogyakarta.
Soehino, 1998. Ilmu Negara. Liberty, Jogyakarta.
Soekanto, Soerjono, 1983,Hukum Adat Indonesia. Rajawali, Jakarta
, 1983, Penegakan Hukum, Binacipta, Bandung.
, 2001. Sosiologi Suatu Pengantar. Raja Grhafindo Persada, Jakarta.
Soemardjono,  SW.,Maria,  2009.Tanah  dalam  pespektif  hak  ekonomi,  sosial  dan budaya. Kompass, Jakarta.
Soeroso,  R.,  2010. Perjanjian  Di  Bawah Tangan,  Pedoman  Praktis  Pembuatan Dan Aplikasi Hukum. Sinar Grafika. Jakarta.
Soimin, Soedaryo, 2004. Status Hak Dan Pembebasan Tanah. Sinar Grafika, Jakarta.
Subekti, R., 1982. Law In Indonesia, Centre For Strategic And Internasional, And Studies. Third Edition, Jakarta.
, 1987, Hukum Perjanjian, Intermasa, Jakarta.
, 1991, Jaminan-Jaminan  Untuk  Pemberian  Kredit  Menurut  Hukum Indonesia, PT. Citra Aditya Bakti, Bandung.
Sudarsono, 1999.Kamus Hukum. PT.Rineka Tjipta, Jakarta.
Sutedi, Adrian, 2010. Hukum Hak Tanggungan. Sinar Grafika, Jakarta.
, 2010. Peralihan Hak Atas Tanah Dan Pendaftarannya. Sinar Grafika, Jakarta.
Sri Wibawanti, Erna, dan R.Murjiyanto, 2013. Hak Ats Tanah Dan Peralihannya. Liberti Yogyakarta, Yogyakarta.
Usfunan,  Johannes,  2002. Perbuatan  Pemerintah  yang  Dapat  Digugat. Djambatan, Jakarta.
Utsman, Rahmadi, 2009. Hukum Jaminan Keperdataan. Sinar Grafika, Jakarta.
, 2012. Mediasi Di Pengadilan Dalam Teori Dan Praktik. Sinar Grafika, Jakarta.
Widjaja,  Gunawan,  dan  Kartini  Muljadi,  2003. Penanggungan  Utang  dan Perikatan Tanggung Menanggung. PT. RajaGrafindo Persada, Jakarta.

## Witanto,  D.Y,  2011, Hukum  Acara  Mediasi  Dalam  Perkara  Perdata  Di
Lingkungan  Peradilan  Umum  Dan  Peradilan  Agama  Menurut  PERMA Nomor  1  Tahun  2008  Tentang  Prosedur  Mediasi  Di  Pengadilan.
Alfabeta, Bandung.

## PERATURAN PERUNDANG-UNDANGAN :
Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945.
Kitab  Undang-Undang  Hukum Perdata (BW)  Terjemahan  R.Subekti  dan  R.
Tjitrosudibio, 2009, Cetakan XXXX, Pradnya Paramita, Jakarta.
Undang-Undang  No. V Tahun  196o Tentang  Peraturan  Dasar  Pokok-Pokok Agraria  (Lembaran  Negara  Tahun  1960  Nomor  1o4,  Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 2o43).
Undang-Undang  No.  IV Tahun  1996  Tentang  Hak  Tanggungan  Atas  Tanah Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 1996 Nomor 42, Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 3632).
Undang-Undang No.  1o Tahun  1998  Tentang  Perbankan  (Lembaran  Negara Republik Indonesia Tahun 1998 Nomor I82 Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 3790).