## JURNAL KOMUNIKASI HUKUM (JKH), VOLUME 4 NOMOR 2 AGUSTUS 2018

## PERLINDUNGAN HUKUM TERHADAP PEMBELI ATAS TITIPAN BEA PEROLEHAN HAK ATAS TANAH DAN BANGUNAN KEPADA PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH
Muhammad Amaludin Riza Magister Kenotariatan Universitas Narotama Surabaya email : amaludin.riza2018@gmail.com
Habib Adjie Magister Kenotariatan Universitas Narotama Surabaya Email : adjieku61@gmail.com
ABSTRAK
Pelaksanaan  tugas  jabatan  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  (PPAT)  tidak  lepas  dari fungsinya  untuk  melayani  masyarakat  dengan  sebaik  mungkin.  Atas  dasar  pelayanan terhadap masyarakat PPAT seringkali membantu pengurusan peralihan hak atas tanah bagi pembeli dengan menerima titipan pembayaran Bea Perolehan Hak Atas Tanah Dan Bangunan (BPHTB) untuk selanjutnya dibayarkan ke instansi terkait.
Penulis dalam penelitian ini ingin menelaah dan menganalisa lebih lanjut tentang kewenangan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dalam menerima titipan pembayaran Bea Perolehan Hak Atas Tanah Dan Bangunan (BPHTB) dan upaya hukum pembeli atas titipan BPHTB yang tidak dibayarkan oleh PPAT.
Metode  penelitian  yang  digunakan  adalah  penelitian  hukum  normatif,  yaitu penelitian hukum yang dilakukan dengan cara meneliti bahan pustaka atau bahan hukum sekunder sedangkan pendekatan masalah dilakukan dengan menggunakan pendekatan undang-undang dan pendekatan konseptual.
Hasil penelitian menunjukkan bahwa PPAT menerima titipan pembayaran BPHTB dari  pembeli  adalah  dalam  kapasitasnya  sebagai  pribadi  berdasarkan  kuasa  dari penghadap, bukan dalam kedudukannya sebagai PPAT. Dalam konteks tersebut terdapat perikatan antara pribadi PPAT dengan pembeli sehingga terjadi suatu prestasi. Pembeli dapat melakukan gugatan atas dasar wanprestasi apabila BPHTB tidak dibayarkan oleh Pribadi PPAT.
Kata Kunci : Pejabat Pembuat Akta Tanah, Bea Perolehan Hak Atas Tanah Dan Bangunan, Titipan Pembayaran

## ABSTRACT
Land  deed  officials  (PPAT)  have  function  to  serve  society  in  all  situations  and conditions. Commonly, land deed official is also helping the land buyer in  paying all land taxes (BPHTB) to the tax department and other related departments.  .
The present study tries to examine and elaborate further about the authority of land deed officials in helping to pay all land taxes (BPHTB). Moreover, the present study also tries to study legal protection of customer when all the land taxes (BPHTB) are not paid to the related departments by the land deed official (PPAT).
The  method  used in  the  present  study  is a normative  legal  research,  namely  legal research which is conducted by examining the library materials or secondary law while in finding and collecting the data is done by two approaches, namely the law and conceptual approaches.

## JURNAL KOMUNIKASI HUKUM (JKH), VOLUME 4 NOMOR 2 AGUSTUS 2018
The present study shows that land deed official in helping customer to pay all land taxes (BPHTB) is included as their private capacity not as land deed official. In other words, there  is  some  private  connection  between  land  deed  officials  as  private  individual  and customer in form of business relation. Customer is able to sue land deed official as private individual when he/she does not paid all the land taxes (BPHTB) to the related departments.
Keywords: Land Deed Officials, Land Taxes, Buyer
Pendahuluan Penyelenggaraan tugas negara tersebut memerlukan biaya yang identik dengan uang. Untuk mendapatkan uang, selain mencetak  sendiri atau meminjam dari  luar  negeri,  banyak  jalan  yang ditempuh  oleh  pemerintah  (Darwin, 2010:1).  sebagaimana  tercantum  dalam Anggaran  Pendapatan  dan  Belanja Negara (APBN), pemasukan dana yang di terima oleh negara diperoleh dari Dalam Negeri,  yang  antara  lain  diperoleh  dari Penerimaan  Minyak,  Gas,  Pajak  dan Bukan  Pajak.  Pajak  telah  menjadi primadona sebagai sektor yang memberikan  penerimaan  terbesar  bagi negara  serta  merupakan  salah  satu sumber  dana  utama  dalam  melakukan pembangunan  termasuk  di  negara Indonesia.
Menurut  pendapat  R.  Santoso Brotohadiharjo,  pajak  adalah  Iuran kepada negara (yang dapat dipaksakan), yang  terutang  oleh  yang  wajib membayarnya menurut peraturan- peraturan  dengan  tidak  mendapat prestasi  kembali,  yang  langsung  dapat ditunjuk,  dan  yang  gunanya  untuk membiayai pengeluaran-pengeluaran
Umum  berhubungan  dengan  tugas negara untuk menyelenggarakan pemerintahan  (R.  Santoso  Brotodiharjo 2003:2). Dasar hukum penerapan pemungutan  pajak  di  Indonesia  adalah ketentuan yang terdapat dalam Pasal 23 A Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia 1945 yaitu dinyatakan  bahwa  semua  pajak  untuk
keperluan  negara  berdasarkan  undang- undang.  Besarnya  peran  yang  diberikan oleh  pajak  sebagai  sumber  dana  dalam pembangunan  nasional,  maka  tentunya perlu lebih digali lagi potensi pajak yang ada  dalam  masyarakat  sesuai  dengan situasi  dan  kondisi  perekonomian  serta perkembangan  bangsa  ini.  Salah  satu sumber  potensi  pajak  yang  patut  digali sesuai situasi dan kondisi perekonomian serta  perkembangan  pembangunan bangsa  sekarang  ini  adalah  jenis  Pajak Bea  Perolehan  Hak  Atas  Tanah  dan Bangunan
(BPHTB)(Marihot
Pahalamana Siahaan, 2003:6).
Proses  peralihan  hak  atas  tanah dan  atau  bangunan  hanya  dapat dilakukan  apabila  wajib  pajak  telah menyerahkan  bukti  setor  pembayaran pajak. Hal ini ditegaskan dalam Pasal 91 ayat  (1)  Undang-Undang  Nomor  28 Tahun 2009 Tentang Pajak Dan Retribusi Daerah  (UU  PDRD)  yang  menyatakan  : ”Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah/Notaris hanya  dapat  menandatangani  akta pemindahan  Hak  atas  Tanah  dan/atau Bangunan setelah Wajib Pajak menyerahkan  bukti  pembayaran  pajak”. Selanjutnya  Pasal  91  ayat  (1)  Undang- undang  Nomor  28  Tahun  2009  tentang Pajak  Daerah  dan  Retribusi  Daerah menyebutkan  :  ”Pejabat  Pembuat  Akta Tanah/Notaris  dan  kepala  kantor  yang membidangi  pelayanan  lelang  negara, yang melanggar ketentuan sebagaimana dimaksud  dalam  Pasal  91  ayat  (1)  dan ayat  (2)  dikenakan  sanksi  administratif berupa  denda  sebesar  Rp7.500.000,00

## JURNAL KOMUNIKASI HUKUM (JKH), VOLUME 4 NOMOR 2 AGUSTUS 2018
(tujuh juta lima ratus ribu rupiah) untuk setiap pelanggaran”.
Besarnya  jumlah  denda  yang
dikenakan kepada PPAT apabila melakukan pelanggaran terhadap ketentuan  Pasal  91  ayat  (1)  UU  PDRD, dirasa sangat memberatkan dan mengakibatkan  PPAT dalam posisi yang sulit, karena kewajiban untuk membayar BPHTB  itu  sendiri  sebenarnya  adalah kewajiban  dari  wajib  pajak  yang memperoleh  hak  atas  tanah  dan  atau bangunan.  Hal  ini  yang  menyebabkan PPAT  terkadang  membantu  wajib  pajak yang menjadi kliennya untuk menghitung  pajak  yang  harus  dibayar oleh wajib pajak, serta membantu untuk membayar dan melaporkan pajak BPHTB mereka.
Seorang  Pejabat  Umum  seperti Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  (PPAT) dalam  melakukan  pekerjaannya  sebagai pembuat  akta  otentik,  tidak  bisa  lepas dari  perpajakan  yang  secara  langsung berhadapan  dengan  calon  wajib  pajak. Sehingga  sudah  sepantasnya  Pejabat tersebut berperan serta untuk memberikan  himbauan  kepada  calon wajib pajak tersebut untuk menyelesaikan kewajibannya membayar pajak,  dalam  prakteknya  penghadap dalam  hal  ini  para  pihak  penjual  dan pembeli  lebih  merasa  aman  serta nyaman  apabila  uang  pajak  mereka titipkan kepada PPAT. Pembeli beranggapan  bahwasanya  PPAT  adalah pihak yang berwenang untuk membayarkan    pajak  mereka,  amanah yang  di  berikan  oleh  para  pihak  untuk menitipkan  uang  pembayaran  pajak tidak diatur didalam Peraturan Pemerintah  Nomor  37  Tahun  1998 Tentang  Peraturan  Jabatan  Pejabat Pembuat  Akta  Tanah  (PP  PJPPAT),  oleh karena  itu  titipan  pembayaran  Pajak BPHTB serta pajak PPH final pengalihan
hak  tidak  sesuai  dengan  tugas  dan wewenang sebagai PPAT.

## Rumusan Masalah
1) Apa kewenangan PPAT untuk menerima  uang  titipan  BPHTB transaksi jual beli?
2) Apa  upaya  hukum  pembeli  terhadap pajak  BPHTB  yang  tidak  dibayarkan oleh PPAT?

## Metode Penelitian
Penelitian ini menggunakan metode penelitian hukum normatif yang dilakukan  untuk  mencari  pemecahan masalah atas permasalahan hukum yang ada. Pendekatan penelitian yang digunakan  adalah  pendekatan  undang- undang ( statute approach ) dan pendekatan  konseptual  ( conceptual approach ).

## Pembahasan
Pemberian  Kuasa  Dari  Pembeli Sebagai  Dasar  Pejabat  Pembuat  Akta Tanah Menerima Titipan Pembayaran Bea  Perolehan  Hak  Atas  Tanah  Dan Bangunan
Peralihan  hak  atas  tanah  dan bangunan berkaitan erat dengan kepastian  hukum  dan  ditandai  oleh adanya bukti atas peralihan hak tersebut. Untuk  memberikan  kekuatan  dan kepastian  hukum  pemilikan  tanah  dan bangunan  setiap  peralihan  hak  atas tanah  dan  atau  bangunan  harus dilakukan  sesuai  dengan  hukum  yang mengaturnya.  Perolehan  hak  sebagai hasil  peralihan  hak  harus  dilakukan secara  tertulis  dengan  akta  yang  dibuat oleh pejabat yang berwenang, serta wajib didaftarkan pada instansi yang berwenang,  yaitu  kantor  pertanahan Kabupaten/Kota setempat. Dengan demikian, hak  atas tanah dan bangunan secara  sah  ada  pada  pihak  yang memperoleh  hak  tersebut  dan  dapat

## JURNAL KOMUNIKASI HUKUM (JKH), VOLUME 4 NOMOR 2 AGUSTUS 2018
dipertahankan  terhadap  semua  pihak ( Ibid:7 ).
Peralihan  hak  atas  tanah  dan bangunan menimbulkan adanya hak dan kewajiban bagi pihak yang mengalihkan maupun pihak yang menerima peralihan hak. Sebelum dilakukan jual beli ataupun peralihan hak atas tanah yang dilakukan dihadapan  PPAT,  maka  penjual  wajib terlebih  dahulu  membayar  Pajak Penghasilan  (PPh)  dan  pembeli  wajib terlebih dahulu membayar Bea
Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) ke Bank persepsi yang ditunjuk (Adimas  Wahyu  Widayat,  2016:166- 181). Pemerintah telah mengatur dalam peraturan  perundang-undangan  yang berlaku,  dimana  setiap  orang  pribadi atau  badan  yang  memperoleh  hak  atas tanah  dan  bangunan  wajib  membayar pajak bea perolehan hak atas tanah dan bangunan  yang  dikenal  dengan  nama BPHTB.
Pasal  1  angka  41  UU  PDRD menyatakan  :  “Bea  Perolehan  Hak  atas Tanah  dan  Bangunan  (BPHTB)  adalah pajak atas perolehan hak atas tanah dan bangunan”.  Seperti  yang  disebutkan pada  pengertian  BPHTB  itu  sendiri, obyek  pajak  BPHTB  adalah  perolehan hak atas tanah dan atau bangunan. Pada pasal  86  Ayat  (1)  dan  (2)  UU  PDRD disebutkan  bahwa  subjek  pajak  BPHTB adalah  orang  pribadi  atau  badan  yang memperoleh  hak  atas  tanah  dan/atau bangunan serta yang menjadi wajib pajak BPHTB adalah orang pribadi atau badan yang  memperoleh  hak  atas  tanah dan/atau bangunan”. Sistem pemungutan BPHTB adalah self assesment  system, yaitu  wajib  pajak diberikan kepercayaan untuk menghitung  sendiri  serta  membayar sendiri  pajak  yang  terutang  dengan mengggunakan  surat  setoran  bea perolehan hak atas tanah dan bangunan dan melaporkannya tanpa mendasarkan
kepada  adanya  surat  ketetapan  pajak (Witri,
Mochammad Djudi, Sri Sulasmiyati, 2016:4).
Adanya  ketentuan  bahwa  PPAT hanya  dapat  menandatangani  akta pemindahan  hak  atas  tanah  dan/atau bangunan setelah wajib pajak menyerahkan  bukti  pembayaran  pajak membuat PPAT dihadapkan pada situasi rumit bahwa secara tidak langsung PPAT diharuskan  memastikan  bahwa  benar pajak-pajak  yang  berkaitan  dengan peralihan  tanah  dan/atau  bangunan tersebut  telah  dibayarkan.  Kondisi tersebut  melahirkan  suatu  “kebiasaan” dari pembeli dan PPAT untuk menitipkan pembayaran BPHTB kepada PPAT.
PPAT  sebagaimana  disebutkan dalam  Pasal  1  angka  1  PP  PJPPAT memiliki tugas pokok untuk melaksanakan sebagian kegiatan pendaftaran tanah dengan membuat akta sebagai  bukti  telah  dilakukannnya perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas  tanah  atau  Hak  Milik  Atas  Satuan Rumah Susun, yang akan dijadikan dasar bagi  pendaftaran  perubahan  data pendaftaran tanah yang diakibatkan oleh perbuatan  hukum.  Perbuatan  hukum yang  dimaksud  di  atas  adalah  jual-beli, tukar-menukar,  hibah,  pemasukan  ke dalam perusahaan ( inbreng ), pembagian hak  bersama,  pemberian  hak  guna bangunan/hak  pakai  atas  tanah  hak milik,  pemberian  hak  tanggungan  dan pemberian  kuasa  membebankan  hak tanggungan (Hatta Isnaini Wahyu Utomo dan Hendry Dwicahyo Wanda, 2017:467- 487).
Dari tugas pokok dan kewenangan PPAT  sebagaimana  disebutkan  diatas, terlihat  bahwa  tugas  pokok  dan kewenangan PPAT adalah untuk membuat  8  (delapan)  macam  akta  yang berkaitan  dengan  perbuatan  hukum dalam  lingkup  pertanahan.  PP  PJPPAT sama  sekali  tidak  menyebutkan  bahwa

## JURNAL KOMUNIKASI HUKUM (JKH), VOLUME 4 NOMOR 2 AGUSTUS 2018
PPAT  berwenang  untuk  menerima titipan  pembayaran  pajk  maupun  hal lainnya.  Sehingga  dalam  hal  ini  dapat dipahami bahwa adanya titipan pembayaran pajak seperti halnya titipan pembayaran BPHBT bukan berdasarkan kewenangan PPAT
sebagaimana disebutkan dalam PP PJPPAT tetapi lahir dari kebiasaan.
Kebiasaan  merupakan  sumber hukum  yang  ada  di  dalam  kehidupan sosial  masyarakat  dan  dipatuhi  sebagai nilai-nilai  hidup  yang  positif.  Kebiasaan ialah  perbuatan  manusia  mengenai  hal tertentu yang tetap, dilakukan berulang- ulang  dalam  rangkaian  perbuatan  yang sama dalam waktu yang lama. Kebiasaan yang diyakini oleh masyarakat jelas akan diterima  sebagai  hukum  yang  harus ditaati. Namun tidak semua kebiasaan itu mengandung  hukum  yang  adil  dan mengatur  tata  kehidupan  masyarakat, sehingga  tidak  semua  kebiasaan  itu dapat dijadikan sumber hukum. Kebiasaan (custom) dapat  diartikan sebagai sumber hukum dalam arti formal yang  tidak  tertulis.  Kebiasaan  adalah perbuatan manusia yang tetap dilakukan berulang-ulang  dalam  hal  yang  sama. Apabila  suatu  kebiasaan  tertentu diterima oleh masyarakat dan kebiasaan itu  selalu  berulang-ulang  dilakukan sedemikan rupa, sehingga tindakan yang berlawanan  dengan  kebiasaan  itu dirasakan sebagai pelanggaran peraturan hukum, maka dengan demikian  timbullah  suatu  kebiasaan hukum,  yang  oleh  pergaulan  hidup dipandang  sebagai  hukum  (Fence  M. Wantu, 2015:18).
PPAT pada hakikatnya adalah suatu jabatan.  Menurut  Habib  Adjie,  jabatan merupakan suatu bidang pekerjaan atau tugas  yang  sengaja  dibuat  oleh  aturan hukum  untuk  keperluan  dan  fungsi tertentu serta bersifat berkesinambungan sebagai suatu
lingkungan  pekerjaan  tetap.  Jabatan merupakan  suatu  subyek  hukum  yakni pendukung  hak  dan  kewajiban.  Agar suatu  jabatan  dapat  berjalan  maka jabatan  tersebut  disandang  oleh  subyek hukum  lainnya  yaitu  orang.  Orang  yang diangkat  untuk  melaksanakan  jabatan disebut pejabat. Suatu jabatan tanpa ada pejabatnya, maka jabatan tersebut tidak dapat  berjalan. Jabatan-jabatan tersebut  diisi  atau  dijabat  oleh  para subyek hukum yang dipilih atau diangkat untuk  waktu  tertentu  yang  akan menjalankan  jabatan  yang  ada  (Habib Adjie, 2008:10-11).
Pendapat  serupa  dikemukakan oleh Logemann yang menghendaki suatu kepastian  dan  kontinuitas  pada  suatu jabatan supaya organisasi dalam berfungsi dengan baik. Jabatan dijalankan  oleh  pribadi  sebagai  wakil dalam kedudukan demikian dan berbuat atas  nama  jabatan,  yang  disebut pemangku  jabatan.  Jabatan  muncul sebagai  pribadi (persoon) atau  subjek hukum,  yang  dibebani  kewajiban  dan dijadikan  berwenang  untuk  melakukan perbuatan  hukum,  akan  tetapi  untuk melakukan  tindakan  harus  melalui “pejabat”  atau  “pemangku  jabatan” (Logemann, 1975:124).
Dari  uraian  mengenai  jabatan sebagaimana  telah  disebutkan  diatas dapat  diperoleh  unsur  yang  berkaitan dengan  suatu  jabatan  yaitu  :  1)  jenis jabatannya  dan  2)  pejabatnya  atau pemangku jabatannya. Pemangku jabatan merupakan subyek hukum yang dapat  bertindak  dengan  dibebani  hak dan  kewajiban.  Hal  tersebut  apabila dikaitkan dengan PPAT maka dalam diri PPAT  terdapat  jabatan  dan  pemangku jabatannya.  Suatu  jabatan  bertindak berdasarkan  kewenangan  yang  dimiliki sedangkan  untuk  pemangku  jabatan sebagai  subyek  hukum  dapat  bertindak berdasarkan jabatannya maupun

## JURNAL KOMUNIKASI HUKUM (JKH), VOLUME 4 NOMOR 2 AGUSTUS 2018
bertindak sebagai pribadi diluar jabatannya. Kebiasaan pembeli
untuk menitipkan  pembayaran  pajak  BPHTB kepada  PPAT  dibingkai  dalam  bentuk pemberian  kuasa.  Kuasa  dalam  hal  ini diberikan ke PPAT yang bertindak dalam kapasitasnya  selaku  pribadi  dan  bukan dalam  jabatannya  selaku  PPAT.  Atas dasar inilah PPAT dapat bertindak secara hukum  untuk  mewakili  wajib  pajak dalam membayarkan BPHTB dan dengan adanya  kuasa  inilah  wajib  pajak menitipkan  pembayaran  BHTB  kepada PPAT.
Pasal  1792 Burgerlijk  Wetboek (BW),  memberikan  rumusan  tentang pemberian  kuasa,    yaitu  :  “Pemberian kuasa  adalah  suatu  persetujuan  dengan mana  seorang  memberikan    kekuasaan kepada seorang lain, yang menerimanya, untuk atas namanya  menyelenggarakan suatu urusan.” Kata “persetujuan”menunjukkan  pemberian kuasa menganut konsep sebagai perjanjian ( lastgeving ),di mana ketentuan  syarat-syarat  sahnya  suatu perjanjian  dan  asas-asas  hukum  yang fundamental, yaitu asas konsensualisme, asas  kebebasan  berkontrak  dan  asas kekuatan  mengikat,  berlaku  bagi perjanjian  pemberian kuasa. Kata “untuk dan atas nama” ditafsirkan bahwa dalam perjanjian  pemberian  kuasa,  selalu melahirkan perwakilan, yang membawa akibat  bahwa  ketentuan lastgeving berlaku  bagi  pemberian  kuasa  yang melahirkan perwakilan ( volmacht ) (Pieter E. Latumeten,
2017:3). Selanjutnya, rumusan dalam Pasal 1792
BW  tentang  “menyelenggarakan  suatu urusan”  dimaknai  melakukan  suatu perbuatan hukum, yaitu suatu perbuatan yang mempunyai atau melahirkan suatu akibat hukum. Dengan demikian pemberian kuasa tersebut dimaksudkan pemberian wewenang untuk melakukan
suatu perbuatan hukum untuk kepentingan  dan  atas  nama  pemberi kuasa.
Pemberian  kuasa  tidak  terikat terhadap  formalitas  tertentu    baik  cara pemberian  kuasa  maupun  bentuknya, sebagaimana  yang  telah  dirumuskan dalam  Pasal  1793  BW,  yaitu  :  “Kuasa dapat  diberikan  dan  diterima  dalam suatu akta umum, dalam suatu  tulisan di bawah  tangan,  bahkan  dalam  sepucuk surat ataupun dengan lisan”. Penerimaan suatu  kuasa  dapat  pula  terjadi  secara diam-diam  dan    disimpulkan  dari pelaksanaan  kuasa  itu  oleh  si  kuasa”. Pemberian  kuasa  tersebut  merupakan pemberian  kuasa  yang  bersifat    umum, sehingga  tidak  memerlukan  formalitas khusus,  lain  halnya  dengan  pemberian kuasa yang bersifat khusus seperti yang di  atur  pada  Pasal  1795  BW  bahwa pemberian kuasa dapat dilakukan secara khusus  yaitu  mengenai  hanya  satu kepentingan  tertentu  atau  lebih,  atau secara  umum  yaitu  meliputi  segala kepentingan  si  pemberi  kuasa.  Yang mana  perbuatan  ini  hanya  dapat dilakukan oleh seorang pemilik, diperlukan  suatu  pemberian  kuasa dengan kata-kata yang tegas.
Seorang  kuasa  menerima  kuasa dari  pemberi  kuasa  hanya  dalam hubungan  intern  antara  pemberi  kuasa dan  penerima  kuasa,  dimana  penerima kuasa  tidak  berhak  mewakili  pemberi kuasa  untuk  melakukan  hubungan dengan  pihak  ketiga,  maka  perjanjian kuasa  ini  tidak  melahirkan  suatu perwakilan.  Artinya  bahwa  pemberian kuasa merupakan suatu perjanjian yang melahirkan  perwakilan,  yaitu  adanya orang  yang  mewakili  orang  lain  untuk melakukan perbuatan hukum (Sudaryati, 2011:56).
Menurut  Hatta  Isnaini  Wahyu Utomo,  mengenai  pemberian  kuasa dapat  dilakukan  dengan  akta  otentik,

## JURNAL KOMUNIKASI HUKUM (JKH), VOLUME 4 NOMOR 2 AGUSTUS 2018
dalam  bentuk  tulisan  di  bawah  tangan, dan  dengan  lisan.  Pemberian  kuasa dengan  akta  otentik  adalah  suatu pemberian  kuasa  yang  dibuat  antara pemberi  kuasa  dan  penerima  kuasa, artinya  perjanjian  kuasa  itu  dibuat  di muka dan di hadapan notaris. Pemberian kuasa  dalam  bentuk  tulisan  di  bawah tangan merupakan perjanjian pemberian kuasa yang dibuat secara tertulis antara pemberi  kuasa  dan  penerima  kuasa, sedangkan  perjanjian  pemberian  kuasa secara  lisan  merupakan  perjanjian pemberian kuasa artinya pihak pemberi kuasa  memberikan  kuasa  secara  lisan kepada  peneriman  kuasa  tentang  hal yang  dikuasakannya  (Hatta  Isnaini Wahyu Utomo, 2018:8).
Isi  pemberian  kuasa  ditentukan oleh  pihak  pemberi  kuasa.  Pemberian kuasa  bisaanya  memberikan  kuasa kepada penerima kuasa untuk mewakilinya,  baik  di  luar  pengadilan maupun  di  muka  pengadilan.  Mengenai isi  pemberian  kuasa  dapat  dibedakan menjadi  2  (dua)  yaitu  pemberian  kuasa secara  khusus  dan  pemberian  kuasa secara  umum,  pemberian    kuasa  yang dirumuskan  dalam  kata-kata  umum hanya  meliputi  perbuatan-perbuatan yang  bersifat  kepengurusan  ( beheren ), sedangkan  pemberian  kuasa    secara khusus    yaitu    untuk    perbuatan- perbuatan yang dimaksud menindahtangankan benda-benda,
untuk  meletakkan  hipotik  atau  Hak Tanggungan,  melakukan  perdamaian dan  lain  sebagainya  hanya  dapat dilakukan  oleh  pemilik  (Salim  H.S, 2010:86).
Meskipun  secara  normatif  dalam pelaksanaan jabatan PPAT tidak terdapat kewenangan  maupun  kewajiban  bagi PPAT untuk menerima titipan pembayaran  BPHTB  tetapi  berdasarkan kebiasaan  yang  dituangkan  dalam konsep  pemberian  kuasa  maka  PPAT
dalam kapasitasnya sebagai pribadi yang merupakan  subyek  hukum  dapat menerima  titipan  pembayaran  BPHTB dari pembeli.
Upaya  Hukum  Pembeli  Terhadap Titipan Pajak Bea Perolehan Hak Atas Tanah  Dan  Bangunan  Yang  Tidak Dibayarkan  Oleh  Pejabat  Pembuat Akta Tanah Kewajiban  pembayaran  BPHTB pada  prinsipnya  adalah  kewajiban  dari Wajib  Pajak  dan  bukan  kewajiban  dari PPAT.  PPAT  dalam  hal  ini  hanya membantu kliennya untuk menyetorkan pajak  BPHTB.  PPAT  hanya  berusaha memberi pelayanan terbaik bagi kliennya  atau  dengan  kata  lain  PPAT hanya  menerima  titipan  pembayaran pajak pembelian atau BPHTB.
Adanya  harapan  untuk  menerima pelayanan  terbaik  dari  PPAT  tidak selamanya  berjalan  sesuai  harapan. Permasalahan  yang  sering  terjadi berkaitan  dengan  titipan  pembayaran BPHBT dari pembeli kepada PPAT adalah titipan tersebut tidak dibayarkan kepada yang  berwenang  yaitu  kantor  pajak. Dalam  kondisi  tersebut  tentunya pembeli  berhak  untuk  mendapatkan suatu  bentuk  perlindungan  hukum  atas titipan  BPHTB  yang  tidak  dibayarkan oleh  PPAT.  Disamping  itu  juga diperlukan  suatu  kejelasan  mengenai upaya hukum yang dapat ditempuh oleh pembeli  yang  titipan  BPHTBnya  tidak dibayarkan oleh PPAT.
Adanya titipan pembayaran BPHTB yang  diterima  oleh  PPAT  melahirkan tanggungjawab  bagi  PPAT  baik  secara perdata  maupun  pidana.  Mengenai bentuk  pertanggungjawaban  perdata bagi  PPAT  apabila  titipan  BPHTB tersebut  tidak  dibayarkan  terlebih dahulu  harus  dilihat  dari  bentuk  kuasa yang  diterima  PPAT  untuk  menentukan bahwa tidak dibayarkannya BPHTB oleh

## JURNAL KOMUNIKASI HUKUM (JKH), VOLUME 4 NOMOR 2 AGUSTUS 2018
PPAT  merupakan  bentuk  wanprestasi atau  merupakan  perbuatan  melawan hukum.
Achmad  Ichsan  mengemukakan bahwa terdapat 3 (tiga) keadaan hukum berkaitan  dengan  hubungan  hukum pemberian  kuasa  dan  kewenangan mewakili,  yaitu  :  (a)  pemberian  kuasa disertai  kewenangan  mewakili,  yang melahirkan  perwakilan  berdasarkan perjanjian ( lastgeving dan volmacht ); (b) pemberian kuasa tanpa disertai kewenangan mewakili, tidak melahirkan perwakilan ( lastgeving ) dan (c) kewenangan mewakili tanpa pemberian kuasa  ( volmacht )  (Achmad  Ichsan, 1969:224).  Essensi  perbedaan  antara lastgeving dan volmacht ,  yaitu volmacht memberikan kewenangan mewakili yang lahir dari tindakan hukum sepihak bukan kewajiban mewakili,
sedangkan lastgeving memberikan kewajiban mewakili yang lahir dari perjanjian, jika ada  kewenangan  mewakili  dalam lastgeving tersebut  atau  kewajiban bertindak  (melaksanakan  prestasi),  jika tidak  ada  kewenangan  mewakili  dalam lastgeving (Peter Latumeten, Op. Cit :8). Ciri  atau  karakteristik volmacht , yaitu  :  (a) volmacht bukan  termasuk dalam  perjanjian  obligatoir  dan  tidak melahirkan perikatan (hak dan kewajiban)  antara  pemberi  kuasa  dan penerima  kuasa);  (b) volmacht tidak memiliki  daya  kerja privative ,  artinya kuasa  dapat  dicabut  kembali  secara sepihak  atau  pemberi  kuasa  dapat melakukan  tindakan  hukum  sendiri meskipun  telah  memberikan  kuasa kepada  orang  lain;  (c) volmacht tidak memerlukan adanya tindakan penerimaan kuasa oleh penerima kuasa, karena volmachtbukan suatu perjanjian;
(d) volmacht sebagai  tindakan  hukum sepihak, tidak berlaku ketentuan Buku III tentang  Perikatan,  KUHPerdata;  dan  (e) volmacht sebagai  tindakan  hukum
sepihak, jika penerima kuasa menggunakan  kuasanya,  maka  lahir hubungan hukum antara pemberi kuasa dengan  pihak  ketiga,  dan  tidak melahirkan  hubungan  hukum  antara pemberi  kuasa  dan  penerima  kuasa;  (f) dalam  hal  penerima  kuasa  melakukan suatu  tindakan  hukum  yang  melampaui kewenangan yang diberikan dalam kuasa atau penerima kuasa melakukan perbuatan  melawan  hukum  dalam penggunaan  kuasa,  maka  penerima kuasa  bertanggung  jawab  kepada  pihak ketiga (Herlien Budiono, 2008:269-270).
Sedangkan karakteristik dari pengertian lastgeving sebagai perjanjian pemberian  perintah  dapat  dijabarkan sebagai  berikut  :  (a) lastgeving merupakan  perjanjian  sepihak,  yang meletakkan kewajiban untuk melaksanakan  prestasi  pada  salah  satu pihak ( lasthebber ) dan bukan kewajiban atau kewenangan mewakili;
(b) penerima perintah ( lasthebber ) bertindak  atas  nama lasthebber sendiri dan tidak boleh bertindak sebagai wakil dari  pemberi  perintah  ( lastgever );  (c) penerima perintah
( lasthebber )bertindak atas nama lastgever ,jika ada kewenangan mewakili dari lastgever ; (d) jika penerima perintah ( lasthebber ) tidak melaksanakan perintah  dari lastgever ,  maka  lastheber telah  melakukan  wanprestasi  terhadap lastgever ( Ibid ).
Untuk mengkonstruksikan hubungan yang terdapat antara pembeli dengan  PPAT  maka  terlebih  dahulu melihat ketentuan dalam Pasal 1794 BW yang  menyatakan  :  “Pemberian  kuasa terjadi  dengan  cuma-cuma,  kecuali  jika diperjanjikan  sebaliknya.  Jika  dalam  hal yang terakhir upahnya tidak ditentukan dengan  tegas,  maka  penerima  kuasa tidak  boleh  meminta  upah  yang  lebih daripada  yang  ditentukan  dalam  Pasal 411  untuk  wali”.  Faktor  upah  menjadi

## JURNAL KOMUNIKASI HUKUM (JKH), VOLUME 4 NOMOR 2 AGUSTUS 2018
penentu dari hubungan hukum yang ada antara pembeli yang menitipkan BPHTB dan  PPAT.  Apabila  tidak  terdapat  upah maka hubungan hukum yang ada hanya merupakan  perjanjian  sepihak  yang menempatkan kewajiban untuk melaksanakan  prestasi  pada  penerima kuasa  saja.  Namun  sebaliknya  jika diperjanjikan  upah  maka  hubungan hukum tersebut menjadi timbal balik dan kewajiban  untuk  pemenuhan  prestasi ada pada kedua belah pihak.
Pada saat dalam titipan pembayaran  BPHTB  tidak  diperjanjikan upah  maka  apabila  titipan  BPHTB tersebut  tidak  dibayarkan  oleh  PPAT maka  PPAT  melakukan  perbuatan melawan hukum. Menurut Munir Fuady, perbuatan  melawan  hukum  dalam  arti yang  luas  yaitu  perbuatan-perbuatan yang  mencakup  dari  salah  satu perbuatan  antara  lain  :                                  1) Perbuatan  yang  bertentangan  dengan hak  orang  lain;  2)  Perbuatan  yang bertentangan dengan kewajiban hukumnya  sendiri,  baik  itu  hukum tertulis maupun hukum tidak tertulis; 3) Perbuatan  yang  bertentangan  dengan kesusilaan, manakala perbuatan tersebut mengakibatkan  kerugian  orang  lain;  4) Perbuatan  yang  bertentangan  dengan prinsip  kehati-hatian  atau  keharusan dalam  pergaulan  masyarakat  yang  baik, yang  diakui  oleh  masyarakat  (Munir Fuady,  2010:48).  Atas  dasar  tersebut pembeli  yang  titipan  BPHTBnya  tidak dibayarkan oleh PPAT dapat melakukan gugatan  atas  dasar  perbuatan  melawan hukum yang dilakukan oleh PPAT.
Apabila dalam titipan pembayaran BPHTB  diperjanjikan  upah  maka,  pada saat  PPAT  tidak  membayarkan  titipan BPHTB  tersebut  PPAT  telah  melakukan wanprestasi.  Wanprestasi  merupakan kelalaian untuk memenuhi kewajibannya sesuai  dengan  perjanjian  yang  telah disepakati  (Akhmad  Budi  Cahyono  dan
Surini  Ahlan  Sjarif,  2010:141).  Untuk menentukan  kapan  seseorang  telah melalaikan  kewajibannya  dapat  dilihat dari  isi  perjanjian.  Dalam  perjanjian biasanya  diatur  kapan  seseorang  harus melaksanakan  kewajibannya,  seperti menyerahkan  sesuatu  barang  atau melakukan  suatu  perbuatan.  Apabila dalam perjanjian tidak disebutkan kapan seseorang  harus  menyerahkan  sesuatu atau  berbuat  sesuatu,  maka  sebelum mengajukan gugatan wanprestasi seorang  kreditur  harus  memberikan somasi  atau  surat  peringatan  yang menyatakan  bahwa  kreditur  telah  lalai dan agar memenuhi kewajibannya dalam jangka  waktu  tertentu.  Apabila  prestasi yang  diperjanjikan  adalah  untuk  tidak melakukan suatu perbuatan, maka tidak diperlukan somasi. Hal ini karena begitu debitur  melakukan  perbuatan  yang dilarang,  maka  dia  telah  melakukan wanprestasi ( Ibid ).
Menurut  Subekti,  wanprestasi (kelalaian  atau  kealpaan)  seorang debitur dapat berupa empat macam : a) tidak  melakukan  apa  yang  disanggupi akan dilakukannya; b) melaksanakan apa yang dijanjikannya tetapi tidak sebagaimana  yang  dijanjikannya;  c) melaksanakan  apa  yang  dijanjikannya, tetapi  terlambat;  dan  d)  melakukan sesuatu  perbuatan,  yang  menurut perjanjian tidak boleh dilakukan (Subekti,  1998:45).  Sehubungan  dengan hal  tersebut,  ganti  kerugian  yang  dapat dituntut atas dasar wanprestasi berupa :
a)  biaya,  yaitu  kerugian  berupa  biaya- biaya  yang  telah  dikeluarkan;  b)  rugi, yaitu  kerugian  yang  sungguh-sungguh menimpa harta bendanya; c) bunga, yaitu keuntungan  yang  akan  diperolehnya seandainya  pihak  debitur  lalai  ( Ibid ). Apabila  telah  diperjanjikan  upah  pada saat pembeli melakukan titipan pembayaran BPHTB kepada PPAT maka pembeli  yang  titipan  BPHTBnya  tidak

## JURNAL KOMUNIKASI HUKUM (JKH), VOLUME 4 NOMOR 2 AGUSTUS 2018
dibayarkan oleh PPAT dapat melakukan gugatan  atas  dasar  wanprestasi  yang dilakukan oleh PPAT.
Selain adanya pertanggungjawaban secara  perdata,  berkaitan  dengan  tidak dibayarkannya titipan BPHTB oleh PPAT dapat  menyeret  PPAT  ke  ranah  pidana. Seorang  PPAT  yang  menyalahgunakan kepercayaan  yang  diberikan  oleh  klien dalam  hal  melakukan  pembayaran BPHTB adalah merupakan suatu perbuatan  pidana  yang  dapat  diancam hukuman  pidana  penggelapan  sesuai ketentuan  Pasal  372  KUHP  yang menyatakan  :  “Barang  siapa  dengan sengaja  dan  melawan  hukum  memiliki suatu  benda  yang  seluruhnya  atau sebagian  milik  orang  lain,  yang  ada dalam  kekuasaannya  bukan  karena kejahatan, diancam karena penggelapan dengan  pidana  penjara  paling  lama  4 (empat) tahun atau denda paling banyak Rp.900,-“
Dari  rumusan  Pasal  372  KUHP tersebut  diatas  dapat  diperoleh  norma bahwa  penggelapan  harus  memenuhi unsur-unsur  pokok  berupa  :  1)  Unsur Subyektif Delik, yaitu berupa kesengajaan pelaku untuk menggelapkan barang milik orang lain yang dirumuskan dalam pasal undang-undang melalui kata : “dengan sengaja”; dan 2) Unsur Oyektif Delik yang terdiri atas : a) Unsur barang siapa;  b)  Unsur  menguasai  secara melawan hukum; c) Unsur suatu benda; d) Unsur sebagian atau seluruhnya milik orang lain; dan e) Unsur benda tersebut ada  padanya  bukan  karena  kejahatan. Jadi untuk dapat menyatakan seseorang sebagai  pelaku  penggelapan  harus terlebih  dahulu  dibuktikan  secara  sah dan meyakinkan, apakah benar pada diri dan  perbuatan  orang  tersebut  telah terbukti  unsur-unsur  tindak  pidana penggelapan baik berupa unsur subyektif maupun unsur obyektifnya.

## Kesimpulan
PPAT  yang  menerima  titipan pembayaran  BPHTB  dari  pembeli bertindak  dalam  kapasitasnya  selaku pribadi yang merupakan subyek hukum yang dapat dibebani hak dan kewajiban, bukan  dalam  jabatannya  selaku  PPAT. Titipan pembayaran BPHTB dari pembeli kepada  PPAT  dilaksanakan  melalui pemberian Kuasa. Atas dasar pemberian kuasa dari pembeli tersebut PPAT dapat bertindak secara hukum untuk mewakili wajib pajak dalam membayarkan BPHTB.
Upaya hukum yang dapat dilakukan  oleh  pembeli  yang  titipan BPHTBnya  tidak  dibayarkan  oleh  PPAT dapat  melalui  gugatan  perdata  dan tuntutan  pidana.  Gugatan  perdata  yang dilakukan  oleh  pembeli  terlebih  dahulu melihat  konstruksi  hubungan  hukum yang terjadi dengan PPAT. Apabila tidak diperjanjikan  upah  kepada  PPAT  pada saat  menitipkan  pembayaran  BPHTB maka dapat dilakukan gugatan atas dasar perbuatan  melawan  hukum,  tetapi apabila sebelumnya diperjanjikan adanya  upah  maka  dapat  dilakukan gugatan  atas  dasar  wanprestasi.  Selain dapat  ditempuh  gugatan  perdata pembeli  yang  titipan  BPHTBnya  tidak dibayarkan  dapat  melakukan  tuntutan pidana atas dasar penggelapan.

## Saran
Diperlukan  adanya  suatu  regulasi yang  dengan  tegas  mengatur  bentuk hubungan  hukum  antara  PPAT  dengan para pihak yang menitipkan pembayaran pajak  kepada  PPAT  sehingga  dapat tercapai adanya kepastian hukum .
PPAT  dalam  menerima  titipan pembayaran diharapkan mampu menjalankan pekerjaannya dengan amanah  sehingg  tidak  terjadi  gugatan baik  perdata  maupun  pidana  kepada PPAT yang bersangkutan.

## JURNAL KOMUNIKASI HUKUM (JKH), VOLUME 4 NOMOR 2 AGUSTUS 2018
Daftar Pustaka Buku-Buku Achmad  Ichsan, Hukum  Perdata , Pembimbing Masa, Jakarta, 1969
Akhmad Budi Cahyono dan Surini Ahlan Sjarif, Mengenal Hukum Perdata ,
Raja Grafindo, Jakarta, 2010 Darwin, Pajak  Daerah  Dan  Retribusi Daerah ,  Mitra  Wacana  Media,
Jakarta, 2010 Fence M. Wantu, Pengantar Ilmu Hukum,
Reviva Cendekia, Gorontalo, 2015 Habib  Adjie ,  Hukum  Notaris  Indonesia  : Tafsir Tematik Terhadap UU No. 30 Tahun  2004  Tentang  Jabatan Notaris ,  Refika  Aditama,  Bandung, 2008
Herlien  Budiono, Kumpulan  Tulisan Hukum Perdata Di Bidang
Kenotariatan ,  Citra  Aditya  Bakti,
Bandung, 2008 Logemann, Tentang  Teori  Suatu  Hukum Tata  Negara  Positif, Ikhtiar  Baru- Van Hoeve, Jakarta, 1975 Marihot  Pahalamana  Siahaan, Bea Perolehan  Hak  Atas  Tanah  Dan Bangunan  Teori  Dan  Praktek , Rajagrafindo  Persada,  Jakarta,
2003 Munir Fuady, Perbuatan Melawan Hukum :  Pendekatan  Kontemporer ,  Citra Adhitya Bakti, Bandung, 2010
R. Santoso Brotodiharjo, Pengantar Ilmu Hukum  Pajak ,  Refika  Aditama, Bandung, 2003 Salim  H.S., Hukum  Kontrak  Teori  Dan Teknik  Penyusunan  Kontrak ,  Sinar
Grafika, Jakarta, 2010 Subekti, Hukum perjanjian , Intermasa, Jakarta, 1998
Jurnal Dan Makalah Adimas  Wahyu  Widayat,  “Analisis Pengenaan Bea Perolehan Hak Atas Tanah Dan Bangunan Dalam Proses Jual  Beli  Tanah  Dan  Bangunan  Di
Kabupaten  Kebumen”, Jurnal  Lex Renaissance , No. 2 Vol. 1 Juli 2016 Hatta Isnaini Wahyu Utomo Dan Hendry Dwicahyo  Wanda,  “Prinsip  Kehati- Hatian  Pejabat  Pembuat  Akta Tanah Dalam Peralihan Tanah Yang Belum Bersertifikat, Jurnal Ius Quia Iustum , No. 3 Vol. 24 Juli 2017 -----, “Pelaksanaan Tugas Jabatan Notaris :  Bahan  Diskusi  Dalam  Persiapan Menghadapi  Ujian  Kode  Etik Notaris”,  Makalah,  disampaikan pada  acara Belajar  Bareng  Alumni,
Universitas  Narotama  Surabaya, Februari 2018 Pieter E. Latumeten, “Reposisi Pemberian  Kuasa  Dalam  Konsep Volmacht Dan Lastgeving Berdasarkan Cita Hukum Pancasila”, Jurnal  Hukum  Dan Pembangunan ,  Tahun  Ke-47  No.1,
Januari-Maret 2017 Sudaryati, “Prinsip-Prinsip Hukum Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT) Pada Perjanjian Kredit Pemilikan Rumah”,  Tesis,  Fakultas  Hukum Universitas Jember, 2011 Witri, Mochammad Djudi, Sri Sulasmiyati,  “Analisis  Pelimpahan Bea Perolehan Hak Atas Tanah Dan Bangunan (BPHTB) Kepada Pemerintah Daerah Terhadap Pendapatan  Asli  Daerah  (PAD)”, Jurnal Perpajakan (Jejak) ,  Vol. 9 No. 1 2016