## PENGARUH VARIABEL MAKROPRUDENSIAL DAN MONETER TERHADAP HARGA PROPERTI DI INDONESIA
Apri Yunita, Hasdi Aimon, Dewi Zaini Putri Jurusan Ilmu Ekonomi Fakultas Ekonomi Universitas Negeri Padang Jl. Prof. Dr. Hamka, Kampus UNP Air Tawar Barat Padang telp. 445089 Fax. (0751) 447366, e-mail info@fe.unp.ac.id apriyunita@gmail.com
Abstract :  The  research  aims to  see  the  impact as  simultaneous  and  partial  of  Loan  To Value (LTV), interest rate, and inflation to property prices in Indonesia. The type of data in  studies  are  time  series  in  quarterly  data  from  first  quarterly  of  2008  to  second quarterly of 2016. By using ordinary least square , estimation results show that LTV and interest  rate  partially  have  positive  and  significant  impact  on  property  prices  in Indonesia.  Meanwhile,  inflation  has  negative  but  not  significant  on  property  prices  in Indonesia.  The  suggestion  about  the  the  next  research  is  give  additional  variables  or other  indication  that  have  impact  to  property  prices  in  Indonesia.  Furthermore,  Banks with  property  loan  should  arrange  new  strategy  like  reduce  down  payment  or  provide installments without down payment to homeless society. So that, the mortage growth can be sustained and speculator financing that causes an increase in property prices can be avoided.
Keyword : Property Prices, LTV, Interest Rate, Inflation
Abstrak : Penelitian ini bertujuan untuk mengetahui pengaruh secara simultan maupun parsial  antara  kebijakan  loan  to  value  (LTV),  suku  bunga  dan  inflasi  terhadap  harga properti  di  Indonesia.  Jenis  data  dalam  penelitian  ini  adalah  data  sekunder  dan  data time  series  berupa  data  kuartalan  dari  tahun  2008  kuartal  1  hingga  2016  kuartal  2. Teknik  analisis  yang  digunakan  pada  penelitian  ini  adalah  regresi  linier berganda.Berdasarkan hasil pengujian, secara parsial LTV dan suku bunga berpengaruh positif  dan  signifikan  terhadap  harga  properti  di  Indonesia.  Sedangkan  inflasi berpengaruh  negataif  dan  tidak  signifikan  terhadap  harga  properti  di  Indonesia.Untuk kedepannya  disarankan  pada  penelitian  selanjutnya  untuk  menambah  variabel  maupun indikator  lain  yang  dapat  mempengaruhi  harga  properti  di  Indonesia.  Perbankan  yang menyalurkan kredit properti  (KPR)  sebaiknya  menyusun  strategi  baru  misalnya  dengan memperkecil uang muka atau memberikan ansuran tanpa uang muka kepada masyarakat yang belum memiliki perumahan. Hal ini bertujuan untuk menopang pertumbuhan KPR dan  untuk  menghindari  pembiayaan  kepada  spekulan  yang  menyebabkan  terjadinya lonjakan harga properti.

## Kata kunci : Harga Properti, LTV, Suku Bunga, Inflasi
Properti  merupakan  salah  satu  sektor  yang  paling  penting  bagi  kehidupan manusia  dan  sangat  berpengaruh  terhadap  kemajuan  perekonomian  Indonesia. Hal  ini  disebabkan  karena  ketidakstabilan  disektor  properti  dapat  memicu ketidak stabilan  disektor keuangan  yang akan berdampak serius pada stabilitas perekonomian. Seperti krisis yang terjadi  di Amerika Serikat pada tahun 2008. Krisis ini  diawali dengan peningkatan harga properti yang terlalu tinggi (buble
12 Jurnal Ecosains, Volume 7, Nomor 1, Mei 2018, Hal 11-20
price) dan  dibiarkan  begitu  saja  sampai  pada  akhirnya  harga  properti mengalami  penurunan  yang  sangat  besar. Subprime  mortgage diawali  dengan bank  berlomba  lomba  dalam  menawarkan  kredit  KPR  demi  mengejar keuntungan.  Dalam  rangka  menjaring costumer bank  berani  meminjamkan kepada orang-orang yang tidak kredibel dalam kemampuan membayarnya. Hal ini mengakibatkan banyak orang mengalami kerugian besar karena harga rumah yang semakin turun.
Hal  serupa  juga  terjadi  di  Indonesia  yang  mana  pertumbuhan  harga properti  di  Indonesia  dicerminkan  melalui  indeks  harga  properti  residensial selama  beberapa  tahun  terakhir  mengalami  penurunan,  setelah  mengalami lonjakan  harga  yang  begitu  tinggi  pada  tahun  2013.  Pada  tahun  2013 pertumbuhan harga properti meningkat tajam yaitu sebesar 13.51 persen. Harga tersebut  sudah  melampaui  harga  rata-rata  pasar,  dan  dinilai  terlalu  tinggi. Survei  Bank  Indonesia  menunjukkan  permintaan  rumah  residensial  kurtal III/2012  naik  sebesar  9.62  persen  dibandingkan  dengan  periode  yang  sama tahun lalu (Bank Indonesia). Namun pada tahun 2016 harga properti mengalami penurunan  yang  begitu  tajam  yaitu  sebesar  2,38  persen.Hal  ini  dikhawatirkan dapat  memicu  terjadinya  krisis  seperti  di  Amerika  Serikat  tahun  2008.  Jadi sangat  penting  untuk  mengkaji  lebih  dalam  mengenai  harga    properti  di Indonesia.
Menurut  Tillman  (2015),  kenaikan  harga  properti  disebabkan  oleh terjadinya  pelongggaran  kebijakan  makroprudensial  yaitu  kebijakan LoanTo Value dan  tingkat  suku  bunga.  Menurut  jurnal  ini  pengetatan  kebijakan makroprudensial  dapat  meredam  harga  properti.  Hal  ini  menunjukkan  bahwa kebijakan makroprudensial memiliki pengaruh  positif  dengan ha0rga properti. Hal  ini  sependapat  dengan  Shi,dkk  (2014)  mengatakan  bahwa”perubahan kebijakan bank sentral dan suku bunga KPR ritel dipengaruhi oleh harga rumah rill.  Suku  bunga  rill  secarasignifikan  dan  berhubungan  positif  dengan  harga properti nyata”.
Sedangkan  menurut  Chen,dkk  (2017)  mengatakan  bahwa  “harga  properti disebabkan  oleh  arus  modal  masuk  dan  kebijakan  makroprudensial”.  Namun menurut  jurnal  ini  pelonggaran  kebijakan  (suku  bunga)  yang  dilakukan menyebabkan  terjadinya  penurunan  harga  rumah.  Hal ini  menunjukkan  bahwa kebijakan makroprudensial memiliki pengaruh negatif terhadap harga rumah.
Penyaluran kredit properti oleh bank dan Adanya bantuan dari pemerintah dapat  membantu  masyarakat  dalam  memenuhi  kebutuhan  akan  properti (rumah). Adanya kemudahan yang didapatkan dari program kredit dan bantuan dari  pemerintah  tersebut,  menjadikan  hal  ini  sebagai  opsi  utama  yang digunakan  masyarakat  dalam  memenuhi  tempat  tinggal.  Hal  ini  terlihat  dari total  pembelian  rumah  yang  mayoritas  masyarakat  membeli  rumah  melalui kredit dibandingkan dengan cash. Sehingga kredit KPR mengalami peningkatan hingga 28 persen.
Pertumbuhan  KPR  yang  terlalu  tinggi  menyebabkan  bank  harus meningkatkan  kehati-hatiannya  dalam  menjalankan  peran  sebaai  lembaga intermediasi.  Untuk  itu  tahun  2012  Bank  Indonesia  mulai  mengeluarkan kebijakan  untuk  kredit  properti  dan  kendaraan  bermotor.  Kebijakan  tersebut
apri yunita, hasdi aimon , dewi zaini putri, pengaruh variabel makroprudensial.... 13
dilakukan  melalui  penetapan  besaran Loan  to  Value (LTV)  untuk  kredit properti.  Namun  dengan  diberlakukannya  kebijakan Loan  To  Value tersbut belum  dapat meredam permintaan properti  maupun lonjakan  harga properti itu sendiri,  justru  malah  sebaliknya  dengan  diberlakukan  kebijkan Loan  To  Value tersebut  malah  semakin  meningkatkan  permintaan  properti  dan  harga  properti pada tahun 2013.
Pada  tahun  2013  bank  indonesia  merevisis  kebijakan  loan  to  value  yaitu dengan  melakukan  pengetatan  terhadap  kebijakan Loan  To  Value .  Dengan dilakukan kpengetatan terhadap kebijakan Loan To Value sebesar 10% sehingga pada  tahun  2014  permintann  properti  mulai  mengalami  penurunan  dan pertumbuhan harga properti juga mengalami penurunana. Namun penurunan ini terus  berlanjut  hingga  tahun  2015  dan  mengakibatkan  terjadinya  penurunan terhadap  pertumbuhan  di  sektor  properti  yang  berdampak  terhadap pertumbuhan  ekonomi  di  Indonesia. sehingga  pada  tahun  2016 bank  indonesia kembali  merevisis  kebijakan Loa  To  Value yang  bertujuan  untuk  meningkat kembali  permintaan  terhadap  properti  dan  pertumbuhan  sektor  properti  di Indonesia.
Dalam  menghadapi  pertumbuhan  harga  properti  yang  tidak  stabil,  suku bunga  juga  memiliki  peranan  yang  sangat  penting.  Karena  sebagian  besar pembelian  properti  masih  dilakukan  melalui  KPR.  Ketika  suku  bunga  tinggi maka  permintaan  terhadap  KPR  mengalami  penurunan.  Karena  suku  bunga yang  tinggi  mengakibatkan  beban  yang  harus  dibayar  konsumen  juga  akan semakin  tinggi.  Oleh  karena  itu  suku  bunga  akan  berpengaruh  terhadap permintaan  properti  yang  akan  berdampak  terhadap  peningkatan  ataupun penurunan harga properti.
Pada  tahun  2013  pertumbuhan  harga  properti  meningkat  tajam  yaitu sebesar  13.51  persen.  Harga  tersebut  sudah  melampaui  harga  rata-rata  pasar, dan  dinilai  terlalu  tinggi.  Salah  satu  penyebab  terjadinya  lonjakan  harga  pada tahun  2013  adalah  tingkat  suku  bunga  acuan  yang  sangat  rendah  pada  tahun 2012  hingga  peretengahan  tahun  2013  yaitu  sebesar  5,75  persen  yang  mana suku  bunga  saat  itu  merupaka  suku  bunga  terendah  dalam  sejarah  Indonesia. Sehingga  dengan  rendahnya  tingkat  suku  bunga  acuan  menyebabkan  suku bunga kredit juga mengalami penurunan. Dengan rendahnya tingkat suku bunga kredit  mengakibatkat  masyarakat  semakin  tertarik  untuk  memebeli  properti melalui  kredit,  sehingga  permintaan  terhadap  properti  mengalami  peningkatan yang  cukup  tajam  melebihi  dari  penawaran  properti.  Besarnya  permintaan dibandingkan  penawaran  properti  menyebabkan  harga  roperti  mengalami lonjakan yang cukup tinggi.
Selain  variabel  moneter  suku  bunga,  inflasi  juga  dapat  mempengaruhi harga  properti.  Kebijakan  moneter  Bank  Indonesia  ditujukan  untuk  mengelola tekanan  harga  yang  berasal  dari  sisi  permintaan  agregat  terhadap  sisi penawaran. Kebijakan moneter tidak ditujukan untuk merespon kenaikan inflasi yang  disebabkan  oleh  faktor  yang  bersifat  kejutan  yang  bersifat  sementara ( temporer )  yang  akan  hilang  dengan  sendirinya  seiring  dengan  berjalannya waktu (Bank Indonesia).
14 Jurnal Ecosains, Volume 7, Nomor 1, Mei 2018, Hal 11-20

## TINJAUAN PUSTAKA Harga properti dan Kebijakan Makroprudensial
Properti  adalah  sesuatu  yang  dikenal  sebagai  entitas  dalam  kaitannya dengan  kepemilikan  seseorang  atau  sekelompok  orang  atas  suatu  hak  ekslusif. Bentuk  utama  dari  properti  ini  adalah  real  properti  (tanah),kekayaan  pribadi (personal  properti).  Sedangkan  dilihat  dari  pemanfaatannya  bentuk-bentuk properti  terdiri  dari  properti  residensial  atau  tempat  hunian,properti  komersil atau  tempat  usaha,bangunan  industri  dan  bangunan  penelitian  pembangunan serta properti untuk tujuan khusus.
Dalam Simorangkir (2014; 427) menurut IMF, kebijakan makroprudensial merupakan  kebijakan  untuk  mengurangi  terjadinya  resiko  pada  sistem keuangngan  yang akan berdampak terhadap perekonomian secara keseluruhan. Berdasarkan  tujuanya  membatasi  resiko  pada  sistem  keuangan  guna mengurangi  potensi  penyebaran  dampak  negatif  pada  perekonomian.  Ruang lingkup  kebijkan  makroprudensial  adalah  sistem  keungan  secara  keseluruhan. kebijakan  makroprudensial  merupakan  kebijakan  untuk  mengurangi  terjadinya resiko  pada  sistem  keuangngan  yang  akan  berdampak  terhadap  perekonomian secara keseluruhan.
Simorangkir  (2014;  429)  Indikator  pengawasan  makroprudensial  antara lain: bid  ask  spread dalam  pasar  keuangan,harga  properti,  konsentrasi  kredit properti, loan  to  value ,  kredit  rumah  tangga  terhadap  PDB,  posisi  devisa  neto bank  dan  sebagainya.  Data  dan  indikator  yang  perlu  dipantau  dalam  analisis stabilitas  sistem  keuangan  antara  lain  adalah  data  dalam  sektor  korporasi, rumah  tangga,  dan  industri real  estate .  Sedangkan  indikator  yang  perlu dipantau adalah leverage, return on equity , eksposur nilai tukar, dan harga real estate .

## Kebijakan Moneter
Abudullah  (2003;62)  kebijakan  moneter  adalah  kebijakan  Bank  Sentral atau  otoritas  moneter  dalam  bentuk  pengendalian  besaran  moneter  dan  suku bunga  untuk  mencapai  tujuan  perekonomian  yang  diinginkan.  Pada  umumnya besaran moneter  meliputi uang primer dan uang beredar.tujuan dari kebijakan moneter  adalah  terjaganya  stabilitas  ekonomi  makro  yang  tercermin  melalui stabilitas  harga  (inflasi),  membaiknya  perkembangan  output  rill  (pertumbuhan ekonomi), dan tersedianya lapangan kerja.
Diantara  tujuan  kebijakan  moneter  yaitu  stabilitas  harga  (rendahnya  laju inflasi). Inflasi adalah kenaikan tingkat harga yang terjadi secara terus menerus, mempengaruhi  individu,  pengusaha  dan  pemerintah.  Inflasi  secara  umum dianggap  sebagai  masalah  penting  yang  harus  diselesaikan  dan  sering  menjadi agenda utama politik dan pengambil kebijakan (Miskin,2010:13).

## Pengaruh Kebijakan Loan To Value TerhadapHarga Properti
Simorangkir (2014;437) menyatakan, “dari sudut makroprudensial, dengan pertumbuhan KPR yang terlalu tinggi dapat mendorong peningkatan harga aset properti  yang  tidak  mencerminkan  harga  sebenarnya (bubble)”. Hal  ini  berarti jika  dilakukan  pelonggaran  kebijakan Loan  To  Value maka  akan  mendorong
pertumbuhan  KPR  yang  akan  berdampak  terhadap  peningkatan  harga  asset (properti).  Sebaliknya  jika  diberlakukan  pengetatan  kebijakan Loan  To  Value dalam  arti  mengurangi  rasio  pemberian  kredit  dapat  meredam    pertumbuhan KPR  dan  pada  akhirnya  menurunkan  harga  asset  (properti).  Jadi  dalam  hal  ini kebijakan Loan To Value memiliki pengaruh posistif terhadap harga properti. Sesuai  dengan  ketentuan Loan  To  Value yang  semulanya  menetapkan kredit sebesar 80 persen pada bulan Maret tahun 2012bagi bank konvensional, pada  September  2013  Bank  Indonesia  mulai  melakukan  pengetatan ketentuan Loan  To  Value dengan  menurunkan  rasio Loan  To  Value sebesar  10 persen  sehingga  rasio Loan  To  Value menjadi  70  persen  pada  bank konvensional.  Hal  itu  dilatarbelakangi  karena  pertumbuhan  properti  dinilai terlalu tinggi yang akan berdampak terhadap ledakan harga properti.
Manggani (2009 ; 125) “bila harga rumah atau real  estate turun  sehingga nilai pinjaman menjadi lebih tinggi dari nilai properti ( rasio pinjaman terhadap properti  atau Loan  To  Value (LTV)  meningkat)”.    Dengan  demikian    ketika harga rumah mengalami penurunan maka akan dilakukan pelonggaran terhadap kebijakan Loan  To  Value yang  bertujuan  untuk  meningkatkan  kembali  harga dari  rumah  tersebut.  Karena  ketika  rasio Loan  To  Value dilonggarkan  maka permintaan  terhadap  KPR  akan  mengalami  peningkatan,yang  akan  berdampak terhadap  peningkatan  kembali    harga  rumah.  Sebaliknya  jika  harga  rumah mengalami  peningkatan  maka  akan  dilakukan  pengetatan  terhadap  kebijakan Loan To Value untuk menurunkan kembali harga dari rumah. Akinci dan Romsey (2017) kebijakan makroprudensial (LTV) lebih efektif dalam  membatasi  apresiasi  harga  rumah.  Tillman  (2016)  kejutan  pengetatan kebijakan  makroprudnsial  (  LTV)  efektif  dalam  mengurangi  pertumbuhan kredit  dan  apresiasi  harga  rumah.Hal  ini  berarti  dengan  diberlakukan pengetatan  kebijakan Loan  To  Value dalam  arti  pengurangi  pemberian  kredit yang dampaknya akan dapat mengurangi pertumbuhan harga rumah atau harga properti.  Sebaliknya  jika  terjadi  pelonggaran  kebijakan Loan  To  Value maka dampaknya akan dapat meningkatkan pertumbuhan harga rumah.

## Pengaruh Suku Bunga Terhadap Harga Properti
Mankiw  (2007:89)  mengatakan  bahwa  “tingkat  suku  bunga  adalah  harga yang menghubungkan masa kini dan masa depan”. Suku bunga terbagi atas dua yaitu suku bunga rill dan suku bunga nominal. Suku bunga rill adalah kenaikan dari  daya  beli  dan  suku  bunga  nominal  adalah  tingkat  bunga  yang  dibayarkan bank.
Tingkat  bunga  adalah  biaya  pinjaman.  Namun  bagi  masyarakat  yang membeli  rumah  tanpa  melalui  kredit  suku  bunga  juga  akan  berpengaruh terhadap jumlah permintaan rumah, karena tingkat bunga adalah opportunitycost dari  memegang  kekayaan  dalam  bentuk  rumah  dibanding menaruh  uang  di  bank.  Karena  itu  penurunan  tingkat  suku  bunga  akan mengakibatkan  peningkatan  terhadap  perumahan  yang  akan  berdampak terhadap peningkatan harga perumahan.
Mankiw  (2007:491)  mengatakan  bahwa  “Salah  satu  determinan permintaan  rumah  yang  penting  adalah  tingkat  bunga  rill.  Penurunan  dalam
16 Jurnal Ecosains, Volume 7, Nomor 1, Mei 2018, Hal 11-20
tingkat  bunga  meningkatkan  permintaan  rumah,  harga  rumah,  dan  investasi residensial.
Kuang  (2015)  mengatakan  bahwa  suku  bunga  berpengaruh  negative terhadap harga perumahan. Ketika suku bunga tinggi maka permintaan terhadap KPR akan berkurang, sehingga akan menurunkan harga rumah. Sebaliknya, jika suku  bunga  rendah  maka  permintaan  terhadap  KPR  akan  meningkat.  Hal  ini akan berdampak terhadap peningkatan harga rumah.

## Pengaruh Inflasi Terhadap Harga Properti
Dalam  Kuang  (2015)  kenny  (1999)  mengatakan  bahwa  inflasi  dapat menyebabkan  kenaikan  harga  perumahan.  Inflasi  dan  harga  perumahan berpengaruh  positif,  ketika  inflasi  meningkat  maka  akan  menyebabkan peningkatan  harga  rumah.  Semakin  tinggi  tingkat  inflasi  maka  akan  semakin tinggi harga perumahan (properti residensial).
Inflasi  berpengaruh  posistif  teradap  harga  properti  (perumahan).  untuk mengekang  harga  perumahan  maka  inflasi  harus  dikendalikan  terlebih  dahulu (Kuang,2015). Hal ini berarati ketika terjadi peningkatan pada inflasi maka harga rumah  juga  akan  mengalami  peningkatan,  sebaliknya  jika  inflasi  turun  maka harga rumah juga akan turun.

## METODOLOGI PENELITIAN
Penelitian  ini  dilakukan  melalui  studi  kepustakaan  dari  data  yang  sudah dipublikasikan  oleh  instansi  terkait,  yaitu  berasal  dari  Bank  Indonesia  (BI))  di negara Indonesia,  dengan data kuartalan dari kuartal 1tahun 2008 sampai dengan kuartal  II  tahun  2016,  dimana  pada  instansi  tersebut  diperoleh  data-data  yang akan  digunakan  dalam  penelitian  ini.  Jenis  data  dalam  penelitian  ini  yaitu  data sekunder  dan time  series .  Penelitian  ini  dilakukan  pada  2018.  Variabel  yang digunakan  dalam  penelitian  ini  yaitu  kebijakan  loan  to  value  (LTV)  sebagai variabel  dummy  (D),  Suku  bunga  degan  indikator  suku  bunga  acuan  yaitu  BI rate, dan inflasi.
Teknik    analisis  data  deskriptif  yang  terdiri  dari  min,  max,  rata-rata, standar  deviasi  dan  induktif  yang  terdiri  atas regresi  linear  berganda,  uji  asumsi klasik  (uji  autokorelasi,  uji  multikolinearitas,  uji  heterokedastisitas  dan  uji autokorelasi),  uji  t  dan  F  dengan  α  0.010.Metode  analisis  data  yang  digunakan dalam penelitian ini  adalah  analisis  kuantitatif berupa data time series. Adapun model regresi dapat diformulasikan sebagai berikut : Y t = α + β 1 D 1 + β 1 X 1 + β 2 X 2 + U t (2)
Dimana:  α    adalah  Konstanta,  β 1 ,β 2, β 3 merupakan  Koefisien  Regresi Variabel  D 1, X1 , dan  X 2 ,  U t adalah  Error  Term,  D 1 adalah  Kebijakan Loan  to Value ,  X 1 adalah  Suku  Bunga  ,  X 2 adalah  Inflasi  ,  Y t adalah  Harga  Properti  di Indonesia

## HASIL DAN PEMBAHASAN
Dari hasil estimasi , kita dapatkan persamaan dalam penelitian ini : IHPR=85.18961+31.68475D+10.17013SB - 2.020241INF + 17.39005 Ut.

## Tabel 1 Hasil Estimasi Linear berganda

## Kebijakan Loan to Value Terhadap Harga Properti di Indonesia
Kebijakan loan to value berpengaruh positif dan signifikan terhadap harga porperti di Indonesia. Hal ini berarti setelah adanya penetapan kebijakan loan to value akan  menyebabkan  meningkatnya  harga  properti  di  Indonesia  dengan asumsi cateris paribus.
Hal  tersebut  tidak  sesuai  dengan  teori  dari  target  kebijakan makroprudensial  yang  dikeluarkan  oleh  Bank  Indonesia  tentang  pembatasan penyaluran  kredit  properti  melaui  Surat  Edaran  Bank  Indonesia  nomor 15/40/DKMP  tanggal  24  september  2013  yang  di  dalamnya  mengatur  tentang loan  to  value dan down  payment atau  uang  muka  untuk  properti  dan  otomotif yang bertujuan untuk mengurangi atau meredam harga properti di Indonesia.
Hasil  pengolalahan  data  dari  penelitian  ini  juga  bertolak  belakang  dengan teori. Hal ini membuktikan bahwa setelah adanya kebijakan loan to value tidak menurunkan harga properti di Indonesia. Positifnya pengaruh kebijakan loan to value dengan  harga  properti  dalam  kurun  waktu  tersebut  disebabkan  karena besarnya nilai kebiajkan loan to value sehingga masyarakat merasakan kecilnya pembayaran  uang  muka  kepada  pihak  bank.  Hal  ini  meningkatkan  keinginan keinginan masyarakat dalam pembelian properti terutama masyarakat golongan menengah  ke  bawah  sehingga  meningkatkan  pertumbuhan  kredit  properti. Terlalu  tingginya  pertumbuhan  kredit  properti  di  atas  pertumbuhan  kredit secara  agregat  mendorong  peningkatan  harga  properti.    Selain  itu  positifnya pengaruh kebijakan loan to value dalam kurun  waktu tersebut juga disebabkan karena semakin meningkatnya daya beli masyarakat pada kurun waktu tersebut. Jadi  meskipun  diberlakukannya  kebijakan loan  to  value namun  masih  banyak masyarakat  yang  mampu  membeli  properti  yang  berdampak  terhadap
18 Jurnal Ecosains, Volume 7, Nomor 1, Mei 2018, Hal 11-20
peningkatan permintaan properti yang akhirnya akan menyebabkan peningkatan harga properti di Indonesia.

## Tingkat Suku Bunga Terhadap Harga Properti di Indonesia
Suku  bunga  pengaruh  positif  dan  signifikan  terhadap  harga  properti  di IndonesiaHal  tersebut  menunjukkan  bahwa  jika  suku  bunga  meningkat  maka akan  menyebabkan  peningkatan  terhadap  harga  properti.  Sebaliknya  jika  suku bunga  menurun  maka  akan  menyebabkan  penurunann  pada  harga  properti  di Indonesia asumsi cateris paribus.
Hal  tersebut  tidak  sesuai  dengan  teori  Mankiw  (2007  :  491)  mengatakan bahwa  “Salah  satu  determinan  permintaan  rumah  yang  penting  adalah  tingkat bunga  rill.  Penurunan  dalam  tingkat  bunga  meningkatkan  permintaan  rumah, harga rumah, dan investasi residensial.
Positifnya pengaruh tingkat suku bunga dengan harga properti di Indonesia dalam kurun  waktu tersebut disebabkan karena tingkat suku bunga acuan yang ditetapkan oleh Bank Indonesia pada tahun 2012 merupakan tingkat suku bunga acuan  paling  rendah  di  Indonesia.  Sehingga  dengan  rendahnya  tingkat  suku bunga  acuan  akan  berdampak  terhdap  rendahnya  suku  bunga  kredit. Menurunnya  tingkat  suku  bunga  kredit  menyebabkan  menurunnya  beban  yang harus diterima oleh sipeminjam. Kecilnya beban bunga yang  harus ditanggung oleh sipeminjam  menyebabkan keinginan orang untuk membeli properti secara kredit  akan  semakin  meningkat.  Yang  akan  berdampak  terhadap  peningkatan permintaan properti dan harga properti itu sendiri.
Tingkat  suku  bunga  yang  rendah  dalam  kurun  waktu  tersebut  juga menyebabkan  para  investor  asing  semakin  tertarik  untuk  berinvestasi  di Indonesia.  Dalam  hal  ini  semakin  meningkatnya  investasi  di  sektor  properti akan  mempengaruhi  semakin  meningkatnya  permintaan  terhadap  properti. Peningkatan  permintaan  terhadap  properti  ini  akan  berdampak  terhadap peningkatan harga properti.

## Tingkat Inflasi Terhadap Harga Properti di Indonesia
Tidak signifikannya pengaruh inflasi terhadap harga properti di Indonesia, hal ini disebabkan karena properti merupakan kebutuhan primer manusia selain kebutuhan  pangan  dan  sandang.  Tanpa  terpenuhinya  kebutuhan  properti  maka manusia tidak dapat hidup layak. Jadi,walaupun terjadi inflasi yang artinya nilai uang  mengalami  penurunan  yang  berdampak  terhadap  peningkatan  harga barang-barang  secara  keseluruhan  namun  tidak  berpengaruh  terhadap permintaan properti dan harga properti itu sendiri.
Selain  itu  tidak  signifikannya  pengaruh  inflasi  terhadap  harga  properti  di Indonesia  dalam  kurun  waktu  tersebut  disebabkan  karena  Bank  Indonesia melakukan  pengetatan  kebijakan  makroprudensial  dan  kebijakan  moneter (kebijakan  LTV  dan  Bi  Rate)  sihingga  meskipun  terjadi  inflasi  namun  dengan terjadinya  pengetatan  terhadap  kebijakan  dapat  meredam  terjadinya  lonjakan terhadap  harga  properti  di  Indonesia.  Hal  ini  disebabkan  karena  dengan dilakukan  pengetatan  terhadap  kebijakan  LTV  dan  suku  bunga  artinya  uang muka untuk kredit perumahan semakain besar dan tingkat suku bunga semakin
apri yunita, hasdi aimon , dewi zaini putri, pengaruh variabel makroprudensial.... 19
besar  sehingga  membuat  minat  masyarakat  untuk  membeli  properti  semakin berkurang.  Sehingga  dengan  semakin  rendahnya  permintaan  terhadap  properti menyebabkan  harga  properti  mengalami  penurunan.  Jadi  meskipun  terjadi inflasi, namun dengan adanya kebijakan dari bank sentral Indonesia maka tidak akan meningkatkan harga properti di Indonesia.
Selain  itu,  negatifnya  pengaruh  inflasi  pada  kurun  waktu  tahun  2008 hingga 2016 disebabkan karena pemerintah juga terus mendorong pertumbuhan sektor  properti  seperti  program  sejuta  rumah  dan  juga  memberikan  subsidi kepada mayarakat menengah kebawah dalam hal pembelian properti. Sehingga dengan  adanya  bantuan  dari  pemerintah  tersebut  dapat  meningkatkan permintaan  terhadap  properti  yang  nantinya  akan  berdampak  terhadap peningkatan  harga  properti.  Dengan  demikian  meskipun  inflasi  megalami penurunan namun harga properti terus mengalami peningkatan.

## SIMPULAN
Hasil  pengujian  menjelaskan  secara  parsial  bahwa  terdapat  pengaruh positif dan signifikan antara kebijakan Loan To Value dan suku bunga terhadap harga properti  di Indonesia. sedangkan inflsi secara parsial memiliki pengaruh yang negatif dan tidak signifikan terhadap harga properti di Indonesia.
Hasil  pengujian  menjelaskan  bahwa  secara  bersama-sama  kebijakan loan to value , suku bunga, dan inflasi berpengaruh signifikan terhadap harga properti di  Indonesia.  Artinya,  setiap  perubahan  yang  terjadi  pada  variabel  independen yaitu loan to value , suku bunga, dan inflasi secara simultan atau bersama-sama akan berpengaruh terhadap harga properti di Indonesia.

## DAFTAR PUSTAKA
Akinci,  Ozge.  2017 .  How  Effective  Are  Macroprudential  Policies?An EmpiricalInvestigation. Journal  Of  Financial  Intermediation.  14  April 2017.
Akinci,Ozge dan Rumsey,Jane Olmstead.2015. How Effective Are Macroprudential  Policies?  An  EmpiricalInvestigation.  Journal  Of
Finantial Intermediation.
Chen.dkk.2016 .  The  Effectifeness  Of  Monetary  Policy  In  China:  Evidence From A Qual VAR . China Economic Review. 14 April 2016.
Cronin,David  dan  McQuin,Kieran.2016. Credit  Availabelity,  Macroprudensial Regulation  and  The  House  Price-To-Rent-Ratio. Journal  Of  Policy Modelling. 12 January 2016.
Kuang,Weida  dan  Liu,Peng.2015. Inflation  And  House  Price;Theory  And Evidence  From  35  Major  Cities  In  Cina. International  real  estate  review.
Vol 18 No 1:pp.217-240. Mankiw,N.Gregory.2007. Makroekonomi .Edisi  Ke  Enam.  Jakarta:Penerbit Erlangga. Shi, dkk. 2014 . Can interest rates really control house prices? Effectivenessand implications  for  macroprudential policy .  Journal  Of  Banking  &  Finance  . 13 Juni 2014. Hal.15-28.
20 Jurnal Ecosains, Volume 7, Nomor 1, Mei 2018, Hal 11-20
Simorangkir,Iskandar.2014. Pengantar  Kebanksentralan  Teori  Dan  Praktek  Di Indonesia .Edisi  Pertama  Cetakan  Ke  Dua.Jakarta:  Penerbit  Raja Gragrafindo Persada. Tilmann,Peter.2015.Estimating The Effect Of Macroprudential Policy Shock : A Qual VAR Approach. Economics Letter.14 Juni 2015.PP/Hal 1-4. Mendicino,Caterina ; Punzi,Maria  Teresa .  Hose  Price,  Capital  Inflow  And Macroprudential  Policy. Journal  Of  Banking  And  Finance.  11  Juni 2014.PP/Hal 337-355.