licensed under a Creative Commons Attribution 4.0 International License http://publishing-widyagama.ac.id/ejournal-v2/index.php/yuridika/
Rusunami City Garden: Aspek Hukum Ketersediaan Air Bersih erlawanan Pihak Ketiga Pemegang Sertifikat Hak Pakai Atas Sita Eksekusi Tanah Sriwedari The Significanity of Academic Manuscripts Dignity on Legal Products Ikbal Yuda 1 Agus Suwandono 2 Agus Pratiwi 3 Azmi Hawari Sunny 1 , Artaji 2 , Betty Rubiati 3 Muhammad Ramadhana Alfaris 1 , Sulthon Miladiyanto 2 1 Fakultas Hukum, Ilmu Hukum, Universitas Padjadjaran, Ikbal18001@mail.unpad.ac.id 2 Fakultas Hukum, Ilmu Hukum, Universitas Padjadjaran, Indonesia 3 Fakultas Hukum, Ilmu Hukum, Universitas Padjadjaran, Indonesia 1 Fakultas Hukum, Ilmu Hukum, Universitas Padjadjaran, azmi18004@mail.unpad.ac.id 2 Fakultas Hukum, Ilmu Hukum, Universitas Padjadjaran, Indonesia 3 Fakultas Hukum, Ilmu Hukum, Universitas Padjadjaran, Indonesia 1 Faculty of Law, Universitas Widya Gama, Malang, Indonesia, ramadhanaalfaris@yahoo.com 2 Faculty of Law, Universitas Widya Gama, Malang, Indonesia

## ABSTRACT
MANUSCRIPT INFO This study aims to determine the implementation of the government's role in fulfilling clean water infrastructure at Rusunami City Garden Cengkareng in relation to the Consumer Protection Law and to determine the responsibility of the developer of Rusunami City Garden Cengkareng to consumers due to the non-fulfillment of clean water infrastructure reviewed based on the Consumer Protection  Law.  This  study  uses  a  normative  juridical  approach  with descriptive  analytical  research  specifications.  The  research  was  carried  out using library research using primary, secondary, tertiary legal materials and field research  using interviews and observations. The collected data  will be analyzed using qualitative analysis methods. The results of this study are that the  government  does  not  play  a  role  in  the  provision  of  clean  water  in  the Cengkareng City Park Rusunami as evidenced by the existence  of consumer problems.  This  is  due  to  the  shifting  of  authority  between  the  central  and regional governments so that the problem becomes protracted and the lack of oversight  by  the  local  government.  Second,  the  developer's  responsibility concerns public law and civil law. Public law is related to the state while data is related to consumers. Developers have met the elements of accountability for business actors regulated in Article 19 UUPK. Looking at the current needs where  civil  liability  is  the  accountability  most  needed  so  as  to  facilitate accountability it is carried out by asking for criminal accountability first. Then followed by civil and administrative accountability.
Manuscript History:
Received: 2023-07-03
Accepted: 2024-03-08
Corresponding Author: Ikbal Yuda, Ikbal18001@mail.unpad.ac.i d Keywords : Clean Water; Flats; Government; Infrastructure; Responsibility; Role
Widya Yuridika: Jurnal Hukum is L icensed under a Creative Commons Attribution-ShareAlike 4.0
International License Layout Version: v.7.2024 Cite this paper Yuda, I., Suwandono, A., & Pratiwi, A. (2024). Rusunami City  Garden:  Aspek  Hukum  Ketersediaan  Air  Bersih. Widya Yuridika: Jurnal Hukum, 7 (1).

## PENDAHULUAN
Data  Badan  Pusat  Statistik  (BPS)  menyatakan  pertumbuhan  jumlah  penduduk Indonesia  terus  mengalami  peningkatan  setiap  tahunnya. 1 Pertumbuhan  penduduk
1 Badan  Pusat  Statistik,  2020.  Jumlah  Penduduk  Hasil  Proyeksi  Menurut  Provinsi  dan  Jenis Kelamin (Ribu Jiwa), 2018-2020”, Diambil Januari 17, 2022, Dari
https://www.bps.go.id/indicator/12/1886/1/jumlah-penduduk-hasil-proyeksi-menurut- provinsi-dan-jenis-kelamin.html
berdampak pada meningkatnya kebutuhan tempat tinggal di perkotaan. 2 Tempat tinggal merupakan  salah  satu  kebutuhan  dasar  manusia  setelah  pangan  dan  sandang,  sehingga setiap individu lebih mementingkan kebutuhan dasarnya disamping kebutuhan lainnya. Hal ini  berdampak  pada  tingginya  permintaan  akan  perumahan  di  perkotaan  yang  berakibat pada mahalnya harga tanah di perkotaan.
Negara  berperan  dalam  pemenuhan  kebutuhan  tempat  tinggal  sebagaimana ditegaskan dalam Pasal 28 H ayat (1) UUD 1945, bahwa setiap orang berhak hidup sejahtera dengan memiliki tempat tinggal yang layak, sehat dan baik. Negara bertanggung jawab untuk menjamin  pemenuhan  hak  akan  tempat  tinggal  dalam  bentuk  rumah  yang  layak  dan terjangkau,  salah  satunya  melalui  pembangunan  rumah  susun  sebagai  bagian  dari pembangunan perumahan mengingat keterbatasan lahan di perkotaan.
Rumah  susun  sebagai  hunian  yang  praktis  sudah  dilengkapi  dengan  sarana  dan prasarana yang memenuhi standar bangunan rumah susun. Penjelasan Pasal 40 ayat (1) UU Rumah  Susun  menjelaskan  sarana  merupakan  fasilitas  dalam  lingkungan  hunian  rumah susun yang berfungsi untuk mendukung penyelenggaraan dan pengembangan kehidupan sosial, budaya, dan ekonomi, sedangkan prasarana ialah kelengkapan dasar fisik lingkungan hunian rumah susun, salah satunya ialah air bersih.
Maraknya pembangunan rumah susun, tak jarang masih ditemukannya permasalahan dalam  penyelenggaraan  rumah  susun.  Salah  satunya  ialah  kasus  tidak  terpenuhinya prasarana  air  bersih bagi  penghuni  Rusunami  City  Garden  Cengkareng,  Jakarta  Barat.  PT Reka Rumanda Agung sebagai pengembang Rusunami City Garden Cengkareng menjanjikan prasarana air bersih yang bekerjasama dengan Perusahaan Daerah Air Minum (Selanjutnya disebut  PDAM).  Janji  tersebut  termuat  dalam  brosur  dan  Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli (PPJB) 3 , namun faktanya selama 12 (dua belas) tahun para penghuni Rusunami City Garden Cengkareng belum mendapatkan air bersih yang dijanjikan. 4
Air  dalam  kehidupan  manusia  menempati  posisi  penting  dalam  kerbelangsungan hidupnya di bumi, artinya air berhubungan dengan hak hidup seseorang sehingga air tidak bisa dilepaskan dalam kerangka hak asasi manusia. Negara memiliki tugas dalam hubungan dengan  hak  asasi  manusia  khususnya  mengenai  air  bersih.  Pasal  28I  ayat  (4)  UUD  1945 menyatakan bahwa pemenuhan hak asasi manusia adalah tanggung jawab negara terutama pemerintah.
Permasalahan mengenai tidak terpenuhinya prasarana air bersih pada rumah susun sebenarnya telah diatur dalam UU Rumah Susun dan Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1999 Tentang  Perlindungan  Konsumen  (selanjutnya  disebut  UUPK).  UU  Rumah  Susun mengatakan bahwa negara berperan dan bertanggung jawab dalam penyelenggaran rumah susun yang dilaksanakan oleh pemerintah melalui menteri pada tingkat nasional, gubernur pada tingkat provinsi dan walikota pada tingkat kabupaten/kota. Selain itu, pembangunan
2 Vicky  H.  Makarau.  (2011).  Penduduk,  Perumahan  Pemukiman  Perkotaan  dan  Pendekatan Kebijakan. Jurnal Sibua, Vol.3, No.1.hlm. 55.
3 Danu Damarjati. 2022. Developer Rusun City Garden Cengkareng Diminta Penuhi Janji Pasang PAM. Diambil Juni  28,  2022,  Dari https://news.detik.com/berita/d-6129521/developer-rusun-city-garden-cengkareng- diminta-penuhi-janji-pasang-pam
4 Agung  Sandy  Lesmana.  2021.  12  Tahun  Hidup  Tanpa  Air  Bersih  Warga  Rusunami  City  Garden Cengkareng mengadu ke Anies. Diambil Januari 17, 2022, Dari
https://www.suara.com/news/2021/11/26/122207/12-tahun-hidup-tanpa-air-bersih-warga- rusunami-city-garden-cengkareng-mengadu-ke-anies ”
rumah  susun  umum  juga  menjadi  tanggung  jawab  pemerintah  sebagaimana  ditegaskan dalam Pasal 15 Ayat (1) UU Rumah susun.
Pasal 19 UUPK mengatur mengenai tanggung jawab pelaku usaha.  Pelaku usaha yang terbukti atas kesalahannya telah menimbulkan kerugian konsumen akibat mengkonsumsi barang  yang  dihasilkannya  bertanggung  jawab  untuk  mengganti  kerugiannya.  Adanya ketentuan  tanggung  jawab  pelaku  usaha  dimaksudkan  agar  pelaku  usaha  senantiasa beritikad baik dalam menjalankan usahanya.
Apabila  permasalahan  ini  tidak  diselesaikan  maka  para  penghuni  Rusunami  City Garden  Cengkareng  akan  terus  mengalami  kerugian  akibat  pemenuhan  kebutuhan  air bersihnya secara mandiri. Permasalahan ini juga akan berdampak pada ketidakpercayaan masyarakat (konsumen) terhadap peran pemerintah dalam penyelenggaraan rumah susun dan janji-janji pengembang dalam bisnis rumah susun.
Berdasarkan  penjelasan  di  atas,  dapat  dirumuskan  beberapa  permasalahan  untuk dapat  menjadi  pedoman  dalam  penelitian  maupun  permasalahannya.  Pertama, bagaimanakah  Implementasi  peran  pemerintah  dalam  penyelenggaraan  prasarana  air bersih pada Rusunami City Garden Cengkareng ditinjau berdasarkan Hukum Perlindungan Konsumen. Kedua, bagaimanakah tanggung jawab pihak pengembang Rusunami City Garden Cengkareng  terhadap  konsumen  akibat  tidak  terpenuhinya  prasarana  air  bersih  ditinjau berdasarkan Hukum Perlindungan Konsumen.
Penulis  tertarik  untuk  meneliti  dengan  tujuan  mengetahui  implementasi  peran pemerintah  dalam  penyelenggaraan  prasarana  air  bersih  pada  Rusunami  City  Garden Cengkareng dikaitkan dengan Hukum Perlindungan Konsumen dan tanggung jawab pihak pengembang  Rusunami  City  Garden  Cengkareng  terhadap  konsumen  akibat  tidak terpenuhinya prasarana air bersih dikaitkan dengan Hukum Perlindungan Konsumen.

## METODE
Metode pendekatan yang digunakan dalam penelitian ini adalah pendekatan yuridis normatif  atau  penelitian  hukum  kepustakaan.  Penelitian  kepustakaan  dilakukan  dengan cara  meneliti  bahan  pustaka  atau  data  sekunder.  Penelitian  ini  dilakukan  dengan  cara deskriptif analitis, yaitu penelitian yang menggambarkan peraturan perundang-undangan yang berlaku dikaitkan dengan teori-teori hukum dan praktek pelaksanaan hukum positif yang berkaitan dengan permasalahan. 5 Peneliti melakukan 2 (dua) tahap penelitian untuk memperoleh data yang diperlukan, yakni penelitian kepustakaan dan Penelitian lapangan yang  dilakukan  dengan  melakukan  wawancara  kepada  pihak  terkait  seperti  warga Rusunami City Garden Cengkareng, Perwakilan Kementerian PUPR dan Dinas Perumahan DKI Jakarta.

## HASIL DAN PEMBAHASAN
Implementasi Peran Pemerintah terkait Prasarana air bersih Rusunami City Garden Cengkareng ditinjau berdasarkan Hukum Perlindungan Konsumen
Negara  memiliki  kewajiban  untuk  memenuhi  kebutuhan  air  bersih  setiap  warga negaranya sebagaimana diatur dalam UUD 1945. Pasal 28 H Ayat (1) UUD 1945 menjelaskan bahwa  setiap  orang  berhak  hidup  sejahtera  lahir  dan  batin,  bertempat  tinggal  dengan lingkungan hidup yang baik dan sehat. Hak air bersih memiliki jangkauan yang luas yang di
5 Ronny Haniatjo Soemitro.(1990). Metode Penelitian Hukum dan Jurumetri, Jakarta: PT Ghalia Indonesia, hlm. 97- 98.
dalamnya terdapat hak asasi setiap orang untuk mendapatkan air bersih untuk memenuhi kebutuhan hidup sehari-harinya.
Pemerintah  berperan  dalam  penyelenggaraan  rumah  susun.  Pasal  5  Ayat  (1)  UU Rumah Susun mengatakan negara bertanggung jawab dalam penyelenggaraan rumah susun yang dilaksanakan oleh pemerintah sesuai dengan tingkatannya. Penyelenggaraan rumah susun  diartikan  sebagai  rangkaian  kegiatan  dalam  mencapai  tujuan  dari  penyelenggaran rumah  susun  mulai  dari  kegiatan  perencanaan,  pembangunan,  penguasaan  dan pemanfaatan,  pengelolaan,  pemeliharaan  dan  perawatan,  pengendalian,  kelembagaan, pendanaan  dan  sistem  pembiayaan,  serta  peran  masyarakat  yang  dilaksanakan  secara sistematis, terpadu, berkelanjutan, dan bertanggung jawab.
Prasarana  air  bersih  rumah  susun  menjadi  salah  satu  bagian  dari  keseluruhan rangkaian  penyelenggaraan  rumah  susun.  Menjawab  bagaimanakah  implementasi  peran pemerintah  dalam  penyediaan  prasarana  air  bersih  di  rusunami  city  garden,  maka  perlu dijelaskan  peran  pemerintah  dalam  penyelenggaraan  rumah  susun.  Adapun  Pembinaan Penyelenggaraan  rumah  susun  dilaksanakan  oleh  Menteri  pada  tingkat  nasional  yaitu Kementerian PUPR; Gubernur pada tingkat provinsi yang menjadi tugas DPRKP Provinsi DKI Jakarta;
Berdasarkan  Peraturan  Presiden  Nomor  27  Tahun  2020  tentang  Kementerian Pekerjaan  Umum  dan  Perumahan  Rakyat,  Kementerian  PUPR  mempunyai  tugas menyelenggarakan urusan pemerintahan di bidang pekerjaan umum dan perumahan rakyat. Kementerian  PUPR  melaksanakan  Pembinaan  Penyelenggaraan  rumah  susun  secara berjenjang  yaitu  Kementerian  PUPR  memberikan  pembinaan  kepada  Provinsi,  kemudian provinsi melakukan pembinaan kepada kabupaten atau walikota.
Kementerian PUPR melakukan pembinaan kepada Pemerintah Provinsi yaitu dengan mengeluarkan  pengaturan  terkait  P3SRS  yang  diatur  pada  Peraturan  Menteri  Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat Nomor 14 Tahun 2021 Tentang Perhimpunan Pemilik Dan Penghuni  Satuan  Rumah  Susun.  Kementerian  PUPR  melakukan  Pembinaan  dengan melakukan sosialisasi peraturan perundang-undangan, pemberian bimbingan, supervisi dan konsultasi terhadap pengurus P3SRS.
Menurut  Bimo  Ariwibowo  yang  memiliki  jabatan  sebagai  Staff  Pengelolaan  Standar dan  Pedoman  Direktorat  Rumah  Umum  dan  Komersil  Kementerian  PUPR,  mengatakan bahwa kementerian PUPR sudah mengetahui informasi terkait permasalahan air bersih di Rusunami City Garden Cengkareng. Mengatasi permasalahan terkait air bersih kementerian PUPR  hanya  menjalankan  tugasnya  sebagaimana  kewenangannya.  Kementerian  PUPR secara  berkelanjutan  melakukan  kordinasi  dengan  dinas  DPRKP  DKI  Jakarta  terkait permasalahan air bersih pada Rusunami City Garden Cengkareng.
Pembinaan  penyelenggaraan  rumah  susun  dilakukan  terhadap  aspek  perencanaan, pengaturan,  pengendalian  dan  pengawasan  penyelenggaraan  rumah  susun.  Kementerian PUPR  melaksanakan  kewenangannya  dengan  melakukan  pembinaan  pada  tahapan perencanaan  dan  pengaturan.  Menurut  Bimo  Ariwibowo,  pembinaan  pada  aspek pengendalian  dan  pengawasan  penyelenggaraan  rumah  susun  merupakan  kewenangan pemerintah daerah sehingga pengendalian dan pengawasan penyelenggaraan rumah susun dilakukan oleh pemerintah daerah dalam hal ini ialah Dinas Perumahan DKI Jakarta.
Sesuai dengan ketentuan Pasal 12 UU Pemerintah Daerah, menyebutkan urusan terkait perumahan rakyat dan kawasan permukiman menjadi urusan pemerintahan wajib. Pasal 1 Angka  14  UU  Pemerintah  Daerah  menjelaskan  urusan  pemerintahan  wajib  ialah  urusan
pemerintahan yang wajib diselenggarakan oleh semua Daerah.  Artinya kewenangan terkait perumahan rakyat dan kawasan permukiman menjadi urusan pemerintahan daerah.
Pengendalian dan pengawasan pemerintah daerah provinsi DKI Jakarta dilakukan dari tahapan perencanaan hingga pengelolaan rumah susun. Pada tahapan pengelolaan rumah susun  pemerintah  daerah  mengeluarkan  aturan  dalam  Peraturan  Gubernur  (PERGUB) Provinsi  Daerah  Khusus  Ibukota  Jakarta  Nomor  70  Tahun  2021  Perubahan  Kedua  Atas Peraturan Gubernur Nomor 132 Tahun 2018 Tentang Pembinaan Pengelolaan Rumah Susun Milik (Selanjutnya disebut Pergub No. 70 Tahun 2021).
Pemerintah  daerah  DKI  Jakarta  melalui  DPRKP  DKI  Jakarta  berupaya  dalam menyelesaikan  permasalahan  dengan  mengundang  warga  Rusunami  City  Garden Cengkareng  untuk  membahas  permasalahan  yang  terjadi.  Pertemuan  tersebut  dilakukan pada 10 Juni 2022. Rapat tersebut digelar di kantor Dinas Perumahan Rakyat dan Kawasan Permukiman DKI Jakarta sebagai rapat monitoring pembentukan Perhimpunan Penghuni Rumah  Susun  (P3SRS)  City  Garden.  Rapat  tersebut  dihadiri  oleh  perwakilan  warga, perwakilan pengembang yakni PT Reka Rumanda Agung dan perwakilan DPRKP DKI Jakarta. Salah  satu  poin  kesimpulan  rapat  tersebut  ialah  meminta  pengembang  untuk  memenuhi janji  soal  pemasangan  air  bersih,  yakni  pemasangan  pipa  PAM  di  Rusunami  City  Garden Cengkareng.
Munculnya permasalahan penyediaan air bersih di Rusunami City Garden Cengkareng mengindikasikan  kurang  berperannya  pemerintah  dalam  penyelenggaraan  rumah  susun. Terlebih permasalahan Rusunami City Garden Cengkareng yang sudah berlangsung secara berangsur-angsur tanpa adanya solusi semakin menunjukan kurangnya peran pemerintah dalam  penyelenggaraan  rumah  susun.  Akibatnya  konsumen/penghuni  Rusunami  City Garden Cengkareng harus mengalami kerugian baik secara materil maupun imateriil.
Permasalahan  Rusunami  City  Garden  Cengkareng  mengalami  permasalahan  pada pengelolaan rumah susun dimana belum terbentuk P3SRS. Hal ini diketahui dari pernyataan Suherman perwakilan warga Rusunami City Garden Cengkareng yang dilansir dari laman detikcom. 6 Menurutnya untuk saat ini warga berfokus pada pembentukan P3SRS terlebih dahulu.  Diketahui  belum  terbentuknya  P3SRS  merupakan  kurangnya  pengawasan  dan pengendalian yang dilakukan pemerintah khususnya pemerintah daerah dalam pembinaan penyelenggaraan  rumah  susun.  Padahal  disebutkan  dalam  Pasal  75  Ayat  (1)  UU  Rumah Susun bahwa Pelaku pembangunan wajib memfasilitasi terbentuknya P3SRS paling lambat sebelum masa transisi.
Pemerintah daerah DKI Jakarta dirasakan kurang cepat dalam pembentukan peraturan perundang-undangan  sebagai  pelaksana  daerah  dalam  penyelenggaraan  rumah  susun. Dimana  pemerintah  DKI  Jakarta  baru  mengeluarkan  peraturan  mengenai  pembinaan penyelenggaran  rumah  susun  pada  tahun  2018  melalui  Peraturan  Gubernur  (PERGUB) Provinsi Daerah Khusus Ibukota Jakarta Nomor 132 Tahun 2018 Pembinaan Pengelolaan Rumah  Susun  Milik.  Ketentuan  tersebut  sudah  mengalami  dua  kali  perubahan,  terakhir diubah  dengan  Peraturan  Gubernur  (PERGUB)  Provinsi  Daerah  Khusus  Ibukota  Jakarta Nomor 70 Tahun 2021 Perubahan Kedua Atas Peraturan Gubernur Nomor 132 Tahun 2018 Tentang Pembinaan Pengelolaan Rumah Susun Milik.
Pelemparan  kekuasaan  juga  menjadi  penyebab  kurang  berperannya  pemerintah dalam penyelenggaraan rumah susun. Pemerintah pusat menganggap lingkup perumahan dan Kawasan permukiman menjadi kewenangan pemerintah daerah sesuai dengan otonomi
6 Danu  Damarjati.  Krisis  Air  di  Rusun  City  Garden  Belum  Selesai,  Warga  Fokus  Bikin  P3SRS  Dulu.  Diambil Januari 2023, Dari  https://news.detik.com/berita/d-6249770/krisis-air-di-rusun-city-garden-belum-usai- warga-fokus-bikin-p3srs-dulu
daerah.  Sehingga  pemerintah  daerah  berwenang  untuk  mengatur  kepentingan  terkait perumahan  dan  Kawasan  permukiman.  Namun  menjadi  permasalahan  apabila  daerah tersebut  tidak  memiliki  pengaturan  yang  dapat  diterapkan  bagi  penyelenggaran  rumah susun, maka terjadi kekosongan hukum di dalamnya.
Pemerintah  daerah  sebaiknya  dapat  meningkatan  kerjasama  dan  saling  beriringan dengan  pemerintah  pusat  yang  dapat  dilakukan  dengan  kordinasi  antar  kepentingan menyangkut  permasalahan  yang  terjadi.  Namun  yang  dapat  menjadi  penghambat  ialah Kementerian  PUPR  yang  menangani  beberapa  daerah  dapat  menjadi  kendala  dalam  hal percepatan  pengatasan  permasalahan  mengingat  daerah  di  Indonesia  yang  memiliki  38 Provinsi  dengan  permasalahan  masing-masing  di  setiap  daerah.  Sehingga  permasalahan tersebut  harus  diatasi  daerahnya  masing-masing  terlebih  dahulu  dengan  kendali  dan pengawasan pemerintah pusat.

## Tanggung Jawab Pengembang Rusunami City Garden Cengkareng (PT Reka Rumanda Agung) terhadap konsumen akibat tidak terpenuhinya prasarana air bersih dikaitkan dengan Hukum Perlindungan Konsumen
Pengembang  terikat  secara  hukum  perdata  dan  hukum  publik.  Hukum  publik berkaitan  dengan  negara  yang  didasari  pada  adanya  hubungan  hukum  antara  keduanya. Soeroso berpendapat Hubungan hukum sebagai berhadapannya hak dan kewajiban antara para  pihak. 7 Hubungan  hukum  pengembang  dan  negara  terlihat  pada  adanya  peristiwa hukum yaitu perizinan untuk menyelenggarakan rumah susun. Perizinan pada hakikatnya ialah persetujuan untuk melakukan pelanggaran hukum dengan alasan pembenar bahwa hal tersebut dilakukan untuk kepentingan umum.
Tindakan  Pemerintah  yang  mengeluarkan  perizinan  mengindikasikan  bahwa pemerintah  memberikan  tugas  kepada  pengembang  sebagai  kepanjangan  tangan  negara untuk  menyelenggarakan  rumah  susun  guna  kepentingan  masyarakat  umum  akan perumahan.  Akibat  hukum  hubungan  hukum  tersebut  ialah  pengembang  terikat  dengan pemerintah,  sehingga  pengembang  wajib  mentaati  segala  aturan  yang  mengikatnya. Pelanggaran dari ketentuan tersebut ialah pengembang harus mempertanggungjawabkan perbuatannya.
Hubungan  hukum  Pengembang  dan  konsumen  Rusunami  City  Garden  Cengkareng sudah mulai terjadi ketika pengembang menawarkan unit rusunami dengan ketersediaan air bersih yang bersumber dari PDAM, karena sejak saat itu timbul hak dan kewajiban antar para pihak. Hal tersebut didasarkan pada pasal 1320 KUHP dan Pasal 1338 KUHP, dimana pengembang dan konsumen telah sepakat atas janji yang diberikan, sehingga janji tersebut mengikat  sebagai  undang-undang  bagi  para  pihak  yang  membuatnya.  Hubungan  hukum terjadi karena adanya peristiwa hukum dalam hal ini ialah adanya perdagangan rusunami city garden cengkareng. 8
Hukum Perlindungan Konsumen mengatur tanggung jawab pelaku usaha dalam UUPK. UUPK  menganut  prinsip  atas  kesalahan  ( liability  based  on  fault )  dan  prinsip pertanggungawaban Praduga selalu bertanggung jawab ( presumption of liability ) atau beban pembuktian terbalik. 9 Prinsip kesalahan termuat dalam Pasal 19 UUPK bahwa pelaku usaha bertanggung  jawab  memberikan  ganti  rugi  akibat  mengkonsumsi  produknya.  Kerugian
7 Soeroso. (2006). Pengantar Ilmu Hukum, Jakarta: Sinar Grafika, hlm. 269.
8 Dewa  Gede  Ari  Yudha  B.,  Anak  Agung  Sri  Utar.  (2016)  Hubungan  Hukum  Antara  Pelaku  Usaha  dengan Konsumen. Kertha  Semaya  :  Journal  Ilmu  Hukum ,  [S.l.],  v.  5,  n.  1,  feb.  2016.  ISSN  2303-0569.  Dari <https://ojs.unud.ac.id/index.php/kerthasemaya/article/view/19094>, hlm. 4.
9 Adrian Sutedi. (2010) Hukum Rumah Susun & Apartemen , Jakarta: Sinar Grafika, hlm. 97.
timbul karena adanya kesalahan pada pelaku usaha sehingga menimbulkan kerugian pada konsumen. Ketentuan Pasal 19 UUPK menganut prinsip liability based on fault.
Prinsip  pertanggungawaban  Praduga  selalu  bertanggung  jawab  ( presumption  of liability )  atau  dikenal  dengan  beban  pembuktian  terbalik  termuat.  UUPK  menerapkan prinsip  pembuktian  terbalik  yang  pengaturannya  termuat  dalam  Pasal  28  UUPK,  bahwa Pembuktian terhadap ada tidaknya unsur kesalahan dalam gugatan ganti merupakan beban dan tanggung jawab pelaku usaha.
Perlindungan konsumen mengandung dua istilah yakni hukum konsumen dan hukum perlindungan  konsumen.  Hukum  konsumen  merupakan  segala  aspek  yang  menyangkut kepentingan konsumen, di mana salah satu aspek tersebut ialah perlindungan konsumen 10 UUPK sebagai payung yang mengintegrasikan dan memperkuat penegakan hukum di bidang perlindungan konsumen menjelaskan perlindungan konsumen pada Pasal 1 Angka 1 UUPK bahwa,  perlindungan  konsumen  adalah  upaya  untuk  menjamin  adanya  kepastian  hukum bagi konsumen. Kepastian hukum berkaitan dengan perlindungan hukum. Satjipto Rahardjo berpendapat,  perlindungan  hukum  adalah  penegakan  hak  asasi  manusia  yang  dirugikan orang lain agar setiap orang dapat menikmati hak-haknya yang diberikan oleh hukum. 11
Pertanggungjawaban  menurut  Pasal  19  UUPK  mencakup  tanggung  jawab  secara Keperdataan, Pidana, dan Administrasi, yaitu:

## 1. Tanggung  Jawab  Pengembang  Rusunami  City  Garden  Cengkareng  (PT  Reka Rumanda Agung) Secara Keperdataan
Tanggung Jawab secara keperdataan berkaitan dengan ganti kerugian. Kerugian dalam ranah hukum perdata dapat disebabkan karena Wanprestasi dan Perbuatan Melawan Hukum. Tindakan pengembang yang tidak memenuhi hak-hak konsumen merupakan suatu  pelanggaran  hukum  yang  berdampak  pada  kerugian  konsumen.  maka pengembang dapat dimintakan tanggung jawab secara keperdataan dengan gugatan perbuatan melawan hukum.
Perbuatan melawan hukum adalah tindakan berbuat atau tidak berbuat sesuatu yang menimbulkan  kerugian  pada  orang  lain  tanpa  adanya  hubungan  hukum,  yang diwajibkan  kepada  setiap  orang  dan  apabila  tidak  dipenuhinya  kewajiban  tersebut dapat dimintai ganti rugi. 12 Ketentuan perbuatan melawan hukum diatur dalam Pasal 1365 KUH Perdata, yaitu perbuatan melanggar hukum dan membawa kerugian kepada orang lain, mewajibkan orang menimbulkan kerugian itu karena kesalahannya untuk menggantikan  kerugian  tersebut.  Berdasarkan  ketentuan  dalam ketentuan  tersebut, perbuatan  melawan  hukum  dapat  dipahami  sebagai  perbuatan  yang  bertentangan dengan hak dan kewajiban hukum menurut undang-undang.

## A. Adanya perbuatan melawan hukum
PT  Reka  Rumanda  Agung  menjanjikan  prasarana  air  bersih  yang  berasal  dari PDAM  pada  saat  pemasaran  unit  rusun,  namun  pada  faktanya  air  bersih  yang diterima oleh para penghuni ialah air yang berasal dari tangki. Hal tersebut telah melanggar  kententuan  Pasal  8  Ayat  (1)  Huruf  f  UUPK  terkait  larangan  pelaku usaha  untuk  memperdagangkan  produk  yang  tidak  sesuai  dengan  janji  yang diberikan dalam pemasaran produk seperti iklan, promosi dan lainnya.
10 Agus Suwandono dan Susilawati S Dajaan. (2015). Modul 1 Ruang Lingkup Hukum Perlindungan Konsumen . Universitas Terbuka, hlm. 15.
11 Satjipto Rahardjo. (2014). Ilmu Hukum , Bandung: PT Citra Aditya Bakti, hlm. 54.
12 Rachmat Setiawan. (1982). Tinjauan Elementer Perbuatan Melanggar Hukum , Bandung: Alumni, hlm. 7.

## B. Adanya kesalahan
PT  Reka  Rumanda  Agung  telah  memenuhi  unsur  kesalahan  yaitu  melakukan perbuatan tidak menepati janji dengan sengaja dan hal ini membawa kerugian bagi konsumen yang menerima perlakuan tersebut.

## C. Adanya kerugian
Bentuk  kerugian  dari  akibat  perbuatan  melawan  hukum  secara  umum  dapat dibagi menjadi dua, yakni kerugian materiil dan immaterial. Kerugian materiil. pembelian air bersih secara mandiri yang berasal dari air tangki semenjak tidak tersedianya  air  bersih.  Kerugian  dialami  masing-masing  konsumen  selama  16 bulan  dan  apabila  di  kalikan  menjadi  Rp4.800.000  (Empat  Juta  Delapan  Ratus Ribu Rupiah). Kerugian immateriiil, Para konsumen telah menghabiskan pikiran, tenaga, biaya, dan waktu yang diperkirakan penderitaan konsumen atau pemilik apartemen  selama  kurang  lebih  14  tahun,  yang  mengalami  kerugian  Rp 500.000.000,00 (lima ratus juta rupiah) tidak kurang dari Rp 70.000.000.000,00 (tujuh puluh miliar rupiah).

## D. Kausalitas antara perbuatan dan kerugian
Sebagaimana diatur di dalam Pasal 1248 KUHPerdata, dikatakan bahwa kerugian yang diderita sesungguhnya merupakan akibat langsung dan seketika dari tidak dilaksanakannya perikatan. PT Reka Rumanda Agung pada mulanya menjanjikan air bersih yang berasal dari PDAM hal ini termuat dalam brosur penjualan unit rumah  susun  namun  ternyata  pada  akhirnya  air  yang  digunakan  sebagai prasarana rumah susun city garden ialah air bersih yang berasal dari air tangki.

## 2. Tanggung  Jawab  Pengembang  Rusunami  City  Garden  Cengkareng  (PT  Reka Rumanda Agung) Secara Pidana
PT Reka Rumanda Agung menjanjikan tersedianya air bersih yang berasal dari PDAM janji ini termuat dalam brosur penjualan unit. Hal tersebut telah melanggar ketentuan Pasal 8 Ayat (1) Huruf f UUPK terkait larangan pelaku usaha untuk memperdagangkan produk yang tidak sesuai dengan janji yang diberikan dalam pemasaran produk seperti iklan,  promosi  dan  lainnya.  Untuk  mengetahui  dapat  atau  tidaknya  pengembang PT Reka Rumanda Agung dalam mempertanggungjawabakan perbuatanya secara pidana maka perlu dijabarkan unsur-unsur Pasal 8 Ayat (1) Huruf f UUPK.

## 1. Pelaku Usaha
PT  Reka  Rumanda  Agung  sebagai  pengembang  telah  berbadan  hukum  yaitu perseroan  terbatas  yang  melakukan  kegiatan  ekonomi  dibidang  pembangunan perumahan  yang  berkedudukan  di  Indonesia.  Berdasarkan  Pengertian  Pelaku usaha  berdasarkan  Pasal  1  Angka  6  UUPK,  PT  Reka  Rumanda  Agung  telah memenuhi dan dapat dikatakan sebagai Pelaku Usaha.

## 2. Memproduksi barang dan/atau Jasa
PT  Reka  Rumanda  Agung  merupakan  perusahaan  yang  bergerak  dibidang perumahan  sebagai  benda  berwujud  yang  digunakan  konsumen  untuk  tempat berlindung  mapun  sebagai  bahan  investasi.  Maka  unsur  memproduksi  barang dan/atau jasa  terpenuhi.
3. Tidak sesuai dengan janji dalam label, Iklan atau promosi penjualan barang PT  Reka  Rumanda  Agung  menjanjikan  penyediaan  air  bersih  yang  berasal  dari PDAM  hal  ini  terlihat  dalam  brosur  penjualan  unit  Rusunami  City  Garden Cengkareng.  Namun  sampai  saat  ini  janji  tersebut  belum  terlaksana  melainkan
menggunakan air yang bukan berasal dari PDAM. Maka unsur Tidak sesuai dengan janji dalam label, Iklan atau promosi penjualan barang telah terpenuhi.

## 3. Tanggung  Jawab  Pengembang  Rusunami  City  Garden  Cengkareng  (PT  Reka Rumanda Agung) Secara Administratif
Sanksi administratif dalam UUPK dapat diberikan kepada pelaku usaha melalui Badan penyelesaian sengketa konsumen. Pasal 60 ayat (1) UUPK BPSK dapat menjatuhkan sanksi kepada pelaku usaha yang melanggar ketentuan Pasal 19 ayat (2) dan ayat (3) UUPK, Pasal 20 UUPK, Pasal 25 UUPK dan Pasal 26 UUPK. Adapun sanksi administratif diberikan sesuai dengan ketentuan Pasal 60 Ayat (2) UUPK, yakni sanksi administratif berupa penetapan ganti rugi paling banyak Rp 200.000.000,00 (dua ratus juta rupiah).
Selain itu, sanksi administratif dapat diberikan dengan melihat ketentuan dalam UU Rumah Susun. Pasal 107 UU Rumah Susun mengatur Penyelenggara rumah susun yang tidak memenuhi ketentuan beberapa pasal salah satunya Pasal 40 Ayat (1) UU Rumah Susun  yang  mengatur  mengenai  kewajiban  Penyelenggara  Rumah  Susun  untuk melengkapi rumah susun degan sarana dan prasarana rumah susun.
PT Reka Rumanda Agung yang mengakibatkan kurangnya atau tidak tersedianya air bersih  di  lingkungan  Rusunami  City  Garden  Cengkareng  dapat  dikenakan  sanksi administratif berdasarkan Pasal 107 UU Rumah Susun. Sanksi administratif yang dapat dikenakan seperti peringatan tertulis, pembatasan kegiatan pembangunan dan/atau kegiatan usaha, penghentian sementara pada pekerjaan pelaksanaan pembangunan, penghentian  sementara  atau  penghentian  tetap  pada  pengelolaan  rumah  susun, pengenaan denda administrative, pencabutan IMB, pencabutan sertifikat laik fungsi, pencabutan  SHM  sarusun  atau  SKBG  sarusun,  perintah  pembongkaran  bangunan rumah susun; atau pencabutan izin usaha.
Pembahasan  tanggungjawab  pelaku  usaha  pengembang  Rusunami  City  Garden Cengkareng  yakni  PT  Reka  Rumanda  Agung  telah  memenuhi  unsur  untuk  dapat dimintai  pertanggungjawaban.  Maka  pengembang  seharusnya  dapat  dimintai pertanggungjawaban  baik  secara  Perdata,  Pidana,  maupun  administratif  sebagai bentuk perlindungan konsumen penghuni Rusunami City Garden Cengkareng.
Ketiga Pertanggungjawaban di atas merupakan suatu pilihan yang artinya tidak semua diterapkan, melainkan mana yang paling efektif dan tepat sesuai dengan keadaan yang terjadi saat ini. Pertanggungjawaban perdata  yang paling dibutuhkan saat ini sebab pertanggungjawaban perdata erat kaitannya dengan penggantian kerugian baik secara materil maupun imateriil. Karena pada dasarnya penghuni/ konsumen Rusunami City Garden Cengkareng hanya meminta haknya berupa penyediaan air bersih yang berasal dari PDAM sebagaimana termuat dalam brosur penjualan unit. Kerugian dapat berupa penggantian  biaya-biaya  kerugian  yang  diderita  penghuni  Rusunami  City  Garden Cengkareng selama beberapa tahun kebelakang.
Berdasarkan  kebutuhan  yang  saat  ini,  pertanggungjawaban  dilakukan  dengan meminta  pertanggungjawaban  secara  pidana  terlebih  dahulu.  Hal  tersebut dikarenakan  adanya  tindakan  pengembang  yang  membawa  pada  adanya  perbuatan melawan hukum. Perbuatan melawan hukum dapat dimintakan Putusan Pengadilan secara  pidana  dapat  dijadikan  dasar  dalam  gugatan  secara  keperdataan.  Dalam praktinya hal ini pernah diputuskan pada Putusan Pengadilan Negeri Surabaya Nomor 158/PDT.G/2020/PN.SBY  di  mana  hakim  mengabulkan  gugatan  pengguat  dengan dasar putusan perkara pidana.
Selanjutnya untuk memberi efek jera bagi pelaku usaha dalam menjalankan kegiatan usahanya dapat dimintakan pertanggungjawaban secara administratif. Pertanggungjawban  administratif  diberikan  kepada  badan  usaha  dapat  berupa pencabutan izin berusaha yang dapat menjadi bahan perbaikan dan pembelajaran agar terciptanya iklim kondusif dalam lingkup berusaha.

## PENUTUP
Kurang berperannya pemerintah dalam penyelenggaraan air bersih pada Rusunami City Garden Cengkareng. Hal tersebut karena pelemparan kewenangan antara pemerintah pusat  dan  daerah  sehingga  permasalahan  menjadi  berlarut-larut.  Selain  itu  kurangnya pengawasan  pemerintah  daerah  dengan  pembentukan  regulasi  yang  dapat  dibilang terlambat  dan  menyebabkan  kekosongan  hukum  mengenai  pembentukan  P3SRS. Selanjutnya  semua  bentuk  pertanggunngjawaban  berdasarkan  Pasal  19  UUPK  telah memenuhi  unsur-unsur  pertanggungjawaban,  sehingga  seharusnya  pengembang  dapat dimintakan  pertanggungjawaban  secara  perdata,  pidana  dan  administrasi.  Ketiga pertanggungjawaban  tersebut  dapat  dimintakan  pertanggungjawaban  pidana  terlebih dahulu kemudian disusul dengan pertanggungjawban secara perdata dan administrasi.
Pemerintah  pusat  dan  pemerintah  daerah  sebagai  badan  yang  memiliki tanggungjawab  dalam  pembinaan  penyelenggaraan  rumah  susun  seharusnya  dapat bekerjasama  dalam  penyelenggaraan  rumah  susun  demi  tercapainya  tujuan penyelenggaraan  rumah susun.  Pemerintah harus lebih  bersifat  dinamis  dalam membuat aturan, karena perkembangan teknologi yang ada di dunia membuat masyarakat semakin cepat  berkembang  seharusnya  perkembangan  tersebut  sudah  terlebih  dahulu  dipayungi oleh  hukum.  Pihak  pengembang  seharusnya  memiliki  itikad  baik  dalam  menjalankan kegiatan usahanya dengan memberikan informasi secara jujur, jelas dan  benar. Selain itu pengembang  seharusnya  mempertanggungjawabkan  perbuatannya  yang  membawa kerugian  konsumen.  Pihak  konsumen  harus  memintakan  pertanggungjawaban  pihak pengembang  dengan  meminta  pertanggungjawaban  secara  perdata,  pidana  dan administrasi melalui pengadilan.

## DAFTAR PUSTAKA
Buku
Adrian Sutedi. (2010) Hukum Rumah Susun & Apartemen , Jakarta: Sinar Grafika.
Agus  Suwandono  dan  Susilawati  S  Dajaan.  (2015) Modul  1  Ruang  Lingkup  Hukum Perlindungan Konsumen. Universitas Terbuka.
Ronny Haniatjo Soemitro. (1990) Metode Penelitian Hukum dan Jurumetri, Jakarta: PT Ghalia Indonesia.
Soeroso. (2006). Pengantar Ilmu Hukum, Jakarta: Sinar Grafika,
Satjipto Rahardjo. (2014). Ilmu Hukum, Bandung: PT Citra Aditya Bakti.
Rachmat  Setiawan.  (1982).  Tinjauan  Elementer  Perbuatan  Melanggar  Hukum,  Bandung: Alumni.

## Artikel Jurnal
Dewa  Gede  Ari  Yudha  B.,  Anak  Agung  Sri  Utar.  (2016)  Hubungan  Hukum  Antara  Pelaku Usaha dengan Konsumen. Kertha Semaya : Journal Ilmu Hukum, [S.l.], v. 5, n. 1, feb.
2016. ISSN 2303-0569. Dari
<https://ojs.unud.ac.id/index.php/kerthasemaya/article/view/19094
Vicky H. Makarau. (2011). Penduduk, Perumahan Pemukiman Perkotaan dan Pendekatan Kebijakan. Jurnal Sibua, Vol.3, No.1.

## Website
Agung  Sandy  Lesmana.  2021.  12  Tahun  Hidup  Tanpa  Air  Bersih  Warga  Rusunami  City Garden  Cengkareng  mengadu  ke  Anies.  Diambil  Januari  17,  2022,  Dari https://www.suara.com/news/2021/11/26/122207/12-tahun-hidup-tanpa-air- bersih-warga-rusunami-city-garden-cengkareng-mengadu-ke-anies ”
Badan Pusat Statistik, 2020. Jumlah Penduduk Hasil Proyeksi Menurut Provinsi dan Jenis Kelamin  (Ribu  Jiwa),  2018-2020”,  Diambil  Januari  17,  2022,  Dari https://www.bps.go.id/indicator/12/1886/1/jumlah-penduduk-hasil-proyeksi- menurut-provinsi-dan-jenis-kelamin.html
Danu  Damarjati.2022.  Krisis  Air  di  Rusun  City  Garden  Belum  Selesai,  Warga  Fokus  Bikin P3SRS  Dulu.  Diambil  Januari  2023,  Dari https://news.detik.com/berita/d- 6249770/krisis-air-di-rusun-city-garden-belum-usai-warga-fokus-bikin-p3srs- dulu
Danu  Damarjati.  2022.  Developer  Rusun  City  Garden  Cengkareng  Diminta  Penuhi  Janji Pasang  PAM.  Diambil  Juni  28,  2022,  Dari https://news.detik.com/berita/d- 6129521/developer-rusun-city-garden-cengkareng-diminta-penuhi-janji-pasang- pam