licensed under a Creative Commons Attribution 4.0 International License http://publishing-widyagama.ac.id/ejournal-v2/index.php/yuridika/
Ketidaksesuaian Penyampaian Harga Tanah: Tanggung Jawab Pejabat Pembuat Akta Tanah erlawanan Pihak Ketiga Pemegang Sertifikat Hak Pakai Atas Sita Eksekusi Tanah Sriwedari The Significanity of Academic Manuscripts Dignity on Legal Products Salwah Nur Afifah 1 , Abrar Saleng 2 , Sri Susyanti Nur 3 Azmi Hawari Sunny 1 , Artaji 2 , Betty Rubiati 3 Muhammad Ramadhana Alfaris 1 , Sulthon Miladiyanto 2 1 Fakultas Hukum, Universitas Hasanuddin, Salwahnur.sna@gmail.com 2 Fakultas Hukum, Universitas Hasanuddin, Indonesia 3 Fakultas Hukum, Universitas Hasanuddin, Indonesia 1 Fakultas Hukum, Ilmu Hukum, Universitas Padjadjaran, azmi18004@mail.unpad.ac.id 2 Fakultas Hukum, Ilmu Hukum, Universitas Padjadjaran, Indonesia 3 Fakultas Hukum, Ilmu Hukum, Universitas Padjadjaran, Indonesia 1 Faculty of Law, Universitas Widya Gama, Malang, Indonesia, ramadhanaalfaris@yahoo.com 2 Faculty of Law, Universitas Widya Gama, Malang, Indonesia

## ABSTRACT
MANUSCRIPT INFO This  study  aims  to  analyze  the  PPAT's  responsibility  for  the  land  sale  and purchase deed he made in the event that the parties do not convey the actual land price and analyze the validity and consequences that will arise if the land sale and purchase deed does not include the actual land price. This research is normative research, where in this research the subject matter of the study is in the form of the application of normative law in action to any particular legal event that  occurs  in society. The results of the study show that if the PPAT knows that the price entered by the parties is included in the sale and purchase agreement,  the  PPAT  must  refuse  to  make  the  sale  and  purchase  deed.  In addition, it is mandatory for PPAT as an extension of the government to play an active role in providing counseling or guidance to prospective buyers and sellers  not  to  reduce  the  actual  price  of  the  land  sale  and  purchase  price between them. Then regarding the validity and consequences that will arise in the future if the land sale and purchase deed does not include the actual price of the land and without the PPAT knowing as the maker, it can result in the land sale and purchase deed (authentic deed) degrading its evidentiary power to a private deed because it has been made with ways that deviate or are not in accordance with procedures both materially and formally. And it is possible that in the future it will be discovered that the price stated in the land sale and purchase deed is incorrect, so there is a possibility that the parties (seller and buyer) may be entangled in Article 266 paragraph (1) of the Criminal Code.
Manuscript History: Received: 2023-03-29
Accepted: 2023-09-11
Corresponding Author: Salwah Nur Afifah, Salwahnur.sna@gmail.com
Keywords : Responsibility ; PPAT ; Deed of Sale and Purchase ; Transaction Price
Widya Yuridika: Jurnal Hukum is L icensed under a Creative Commons Attribution-ShareAlike 4.0
International License Layout Version: v.6.2023 Cite this paper Afifah,  S.  N.,  Saleng,  A.,  &  Nur,  S.  S.  (2023). Ketidaksesuaian Penyampaian Harga Tanah: Tanggung Jawab  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah.  Widya  Yuridika: Jurnal Hukum, 6(3).

## PENDAHULUAN
Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  (PPAT)  merupakan  pejabat  umum  yang  berwenang untuk membuat akta pemindahan hak atas tanah dan akta lain dalam rangka pembebanan hak  atas  tanah,  yang  bentuk  aktanya  ditetapkan,  sebagai  bukti  dilakukannya  perbuatan hukum  tertentu  mengenai  tanah  yang  terletak  dalam  daerah  kerja  PPAT  tersebut. 1 PPAT bertugas pokok melaksanakan sebagian kegiatan pendaftaran tanah dengan membuat akta sebagai bukti telah dilakukannya perbuatan hukum tertentu mengenai ha katas tanah atau
1 Samsaimun,  2018,  Peraturan  PPAT  Pengantar  Peraturan  Jabatan  PPAt  dalam  peralihan  Hak  Atas Tanah di Indonesia,  Pustaka Reka Cipta, Bandung, Hal. 65
Hak Milik atas satuan rumah susun, yang akan dijadikan dasar bagi pendaftaran perubahan data pendaftaran tanah yang diakibatkan oleh jual beli, tukat menukar, hibah, pemasukan ke dalam perusahaan (inbreng), pembagian hak bersama, pemberian Hak Guna Bangunan/Hak Pakai  atas  tanah  Hak  Milik,  pemberian  Hak  Tanggungan,  serta  pemberian  kuasa membebankan hak tanggungan. 2
Setiap akta yang dibuat oleh PPAT tidak boleh ada unsur pemalsuan didalamnya. Hal tersebut dikarenakan Notaris ataupun PPAT adalah pemegang jabatan kepercayaan dimana masyarakat  membutuhkan  seorang (figure) yang  ketentuan-ketentuannya  dapat diandalkan, dapat dipercaya, yang tanda tangannya serta segalanya (capnya) memberikan jaminan  dan  bukti  kuat,  seorang  ahli  yang  tidak  memihak  dan  penasihat  yang  tidak  ada cacatnya (onkreukbaar atau unimpeachable), yang  tutup  mulut,  dan  membuat  suatu perjanjian yang dapat melindunginya di hari yang akan datang. 3
Sedangkan di dalam melakukan sebuah perbutan hukum perjanjian para pihak yang berkepentingan harus selalu menjunjung tinggi nilai-nilai dari regulasi yang terbaik dengan syarat  sahnya  perjanjian  diatur  dari  Pasal  1320  Kitab  Undang-undang  Hukum  Perdata tentang syarat sahnya perjanjian yaitu: 4
1. Sepakat mereka yang mengikatkan dirinya;
2. Kecakapan untuk membuat suatu perikatan;
3. Suatu hal tetentu;
4. Suatu sebab yang halal.
Berdasarkan  Pasal  tersebut  dapat  disimpulkan  unsur  suatu  perjanjian  yaitu  kata sepakat,  kecakapan,  hal  tertentu  dan  suatu  sebab  yang  halal.  Sebagaimana  dengan dipenuhinya empat syarat sah perjanjian tersebut, maka suatu perjanjian menjadi sah dan mengikat  secara  hukum  bagi  para  pihak  yang  membuatnya. 5 Suatu  perjanjian  juga  harus selalu di dasari dengan adanya itikad baik antara para pihak sebagaimana yang dijelaskan dalam  Pasal  1338  Kitab  Undang-Undang  Hukum  Perdata.  Hal  ini  tentunya  untuk menghindari  suatu  dengan  perjanjian  dan  juga  untuk  mencegah  perjanjian  yang bertentangan dengan perundang-undangan.
Dalam Pasal 1320 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata mengatur suatu perjanjian oleh hukum dianggap sah sehingga mengikat kedua belah pihak, maka perjanjian tersebut harus memenuhi syarat-syarat sahnya perjanjian. Syarat sahnya perjanjian meliputi syarat subyektif  dan  syarat  objektif,  syarat  subyektif  meliputi,  Sepakat  mereka  mengikatkan dirinya  dan  Cakap  untuk  membuat  suatu  perjanjian,  sedangkan  syarat  objektif  meliputi, Mengenai suatu hal tertentu dan Suatu sebab yang halal. 6 Tetapi pada kenyataannya sering kali orang-orang yang ingin mengambil keuntungan dengan membuat suatu perjanjian yang bertentangan  dengan  ketentuan  perundang-undangan  dan  melakukan  hal  yang  tentunya menyalahi aturan tentang syarat-syarat sah dari suatu perjanjian, khususnya suatu sebab yang  halal  dengan  tidak  mencantumkan  harga  yang  sebenarnya  dalam  jual  beli  tanpa sepengetahuan  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah,  hal  ini  dilakukan  untuk  menghindari pembayaran pajak yang tinggi.
Setiap  transaksi  pengalihak  hak  atas  tanah  dan/atau  bangunan  dikenakan  Pajak Penghasilan  (PPh)  dan  Bea  Perolehan  Hak  Atas  Tanah  dan  Bangunan  (BPHTB),  yang
2 Boedi Harsono,2013, Hukum Agraria Indonesia. Sejarah Pembentukan Undang-Undang Pokok Agraria, Isi dan Pelaksanaannya,  Universitas Tisakti, Jakarta, Hal. 676-677
3 Tan Thong Kie, 2007, Studai Notariat Serba Serbi Praktek Notaris, Ictiar Baru Van Hoeve, Jakarta, Hal. 162
4 Kitab  Undang-Undang  Hukum  Perdata  (Burgelijk    wetboek),  diterjemahkan  oleh  R.Subekti  dan R.Tjitosudibio, 1975, Pradnya Paramita, Jakarta Ps. 1320
5 Suharnoko, 2004, Hukum Perjanjian Teori dan Analisa Kasus, Prenada Media, Jakarta, Hal.1
6 Ahmadi Miru dan Sutarman Yodo, Hukum Perlindungan Konsumen , Rajawali Press, Jakarta, 2014, hal.
13.
dihitung  berdasarkan  tarif  final  yang  telah  ditentukan  dikalikan  dengan  nilai  transaksi sebagai dasar pengenaan pajak. Dalam pemberlakuan pemungutan pajak atas penghasilan dari transaksi pengalihan hak-hak atas tanah dan/atau bangunan, banyak kalangan dalam masyarakat yang merasa diperlakukan tidak adil, dikarenakan dalam hal penjualan tanah dan/atau  bangunan  yang  dilakukannya  belum  tentu  diperoleh  keuntungan,  sedangkan terhadap setiap transaksi tanpa melihat apakah dari transaksi tersebut didapat keuntungan atau kerugian, maka semuanya akan tetap dipungut pajaknya, dalam kondisi perekonomian yang masih terpuruk, banyak dari antara masyarakat yang melakukan transaksi penjualan hak-hak  atas  tanah  dan/atau  bangunan  yang  menderita  kerugian,  dan  dengan  demikian pajaknya tetap harus dibayar, padahal seharusnya PPh baru dipungut apabila Wajib Pajak mendapat keuntungan ( ability to pay ).
Perbuatan  hukum  pengalihan  hak  atas  tanah  dan/atau  bangunan  harus  diikuti dengan  pembuatan  akta-akta  yang  diperlukan,  sebagaimana  telah  diatur  secara  khusus mengenai  hal  tersebut.  akta-akta  mana  yang  harus  dibuat  oleh  pejabat  yang  berwenang untuk itu, yaitu pejabat pembuat akta tanah (PPAT). Dimana dalam hal-hal tertentu dibuat akta  oleh  PPAT  dengan  demikian  maka  pemerintah  dalam  peraturannya  yang dikeluarkannya itu telah menugaskan kepada pejabat yang membuat aktanya untuk turut mengawasi  pelaksanaan  pembayaran  pajak-pajak  yang  terhutang  atas  transaksi  tanah dan/atau bangunan yang dimaksud. 7
Hal  inilah  yang  menjadi  dasar  pemikiran  penulis  untuk  dilakukannya  penelitian dengan  menjawab  permasalahan  bagaimanakah  tanggung  jawab  PPAT  atas  akta  yang dibuatnya dalam hal para pihak tidak mencantumkan harga yang sebenarnya, bagaimanakah kedudukan dan keabsahan akta yang tidak mencantumkan harga sebenarnya dan apakah akibat yang akan timbul dikemudian hari jika harga yang tercantum di akta tidak sesuai.

## METODE
Tipe Penelitian yang digunakan dalam penulisan tesis ini adalah penelitian hukum normatif ( normative legal research ) penelitian untuk menguji suatu norma atau ketentuan yang berlaku. Juga dapat dikatakan sebagai penelitian yang dilakukan dengan cara meneliti bahan pustaka atau data sekunder. 8 Penelitian hukum doktrinal. Metode pendekatan yang digunakan adalah metode pendekatan konseptual (conseptualical).
Jenis bahan hukum yang digunakan adalah bahan hukum primer dan bahan hukum sekunder.  Bahan  hukum  primer  merupakan  bahan  yang  mempunyai  kekuatan  hukum mengikat  sebagai  hukum  positif.  Sedangkan  bahan  hukum  sekunder  merupakan  bahan hukum yang dapat mendukung keterangan-keterangan atau menunjang kelengkapan dari bahan hukum primer. Bahan hukum sekunder yang utama adalah buku teks karena buku teks berisi mengenai prinsip-prinsip dasar ilmu hukum dan pandangan-pandangan klasik para sarjana yang mempunyai kualifikasi tinggi. Keseluruhan bahan hukum yang diperoleh baik bahan hukum primer dan bahan hukum sekunder, dianalisis secara kualitatif kemudian disajikan secara normatif deskriptif yaitu menjelaskan, menguraikan, dan menggambarkan sesuai dengan permasalahan  yang erat kaitannya dengan penelitian ini.

## HASIL DAN PEMBAHASAN
Tanggung Jawab PPAT Atas Akta Jual Beli Tanah yang Dibuatnya Dalam Hal Para Pihak Tidak Menyampaikan Harga Tanah Yang Sebenarnya
7 R. Notodisoerjo, 1982, Hukum Notaris di Indonesia suatu penjelasan, edisi pertama, CV Rajawali, Jakarta, Hal. 44
8 Irwansyah, 2020, Penelitian Hukum (Pilihan Metode dan Praktik Penulisan Artikel), Yogyakarta: Mira Buana Cetakan 1. Hal. 42
Kehadiran  PPAT  di  tengah-tengah  masyarakat  adalah  terkait  adanya  kebutuhan masyarakat akan alat bukti tertulis yang bersifat otentik. Menurut Mariano Putra Prayoga Sumangkut  dan Ghansham Anand, bahwa akta otentik adalah merupakan alat bukti  yang sempurna yang tidak memerlukan lagi tambahan bukti lain, sedangkan akta di bawah tangan jika  kebenaran  akta  di  bawah  tangan  disangkal  oleh  pembuatnya,  maka  pihak  yang mengajukan akta di bawah tangan sebagai bukti harus membuktikan kebenarannya dengan bukti lain atau saksi-saksi. 9
PPAT di dalam menjalankan jabatannya sebagai pejabat umum harus sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang sudah ditetapkan terkait jabatan PPAT karena telah diberikan kepercayaan untuk menjalankan tugas pemerintah. Mengingat akan tugas sebagai PPAT adalah pejabat umum yang menjadi perpanjangan tangan pemerintah untuk membuat suatu akta otentik. Artinya, PPAT adalah salah satu bagian dari pondasi penegakan hukum di  Indonesia,  terutama  dalam  hal  hubungan  keperdataan,  sehingga  bentuk  sakralitas tanggung jawabnya dalam setiap pelaksanaan fungsi jabatannya.
Pejabat Pembuat Akta Tanah sebagai Pejabat Umum, yaitu seseorang yang diangkat dan diberhentikan oleh Pemerintah, dalam hal ini adalah Menteri Agraria dan Tatat Ruang/ Kepala  Badan  Pertanahan  Nasional  Republik  Indonesia  setelah  memenuhi  persyaratan tertentu  yang  ditetapkan  oleh  peraturan  perundang  undangan  untuk  menduduki  jabatan tertentu dan diberikan kewenangan memberikan pelayanan umum kepada masyarakat yang melakukan perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah hak milik atas satuan rumah susun.  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  sebagai  pejabat  umum  diangkat  untuk  menduduki jabatan  tertentu  berjangka  waktu  tertentu,  tidak  mendapatkan  gaji  dari  pemerintah,  dan diberikan  kewenangan  yang  bersifat  publik  yaitu  memberikan  pelayanan  kepada masyarakat. 10
Dalam jabatannya tesebut dapat disimpulkan bahwa suatu sifat atau ciri khas yang membedakannya  dari  jabatan  lainya  dalam  masyarakat.  Walaupun  untuk  menjalankan jabatan-jabatan  lainnya  itu  terkadang  diperlukan  pula  pengangkatan  atau  izin  dari pemerintah, contohnya pengangkatan advokat, dokter, akuntan dan lain-lainnya. Maka sifat dan pengangkatan itu sesungguhnya pemberian izin, pemberian wewenang itu merupakan lisensi untuk menjalankan suatu jabatan. 11
Dalam  melaksanakan  pendaftaran  tanah,  Kepala  Kantor  Pertanahan  dibantu  oleh PPAT  dan  Pejabat  lain  yang  ditugaskan  untuk  melaksanakan  kegiatan-kegiatan  tertentu menurut  Peraturan  Pemerintah  ini  dan  peraturan  perundang-undangan  yang bersangkutan. 12 PPAT di dalam menjalankan jabatannya sebagai pejabat umum harus sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang sudah ditetapkan terkait jabatan PPAT karena telah diberikan kepercayaan untuk menjalankan tugas pemerintah. Mengingat akan tugas sebagai PPAT adalah pejabat umum yang menjadi perpanjangan tangan pemerintah untuk membuat suatu akta otentik.
Akta PPAT adalah akta otentik dan sebagai sebuah akta otentik terdapat persyaratan ketat dalam hal prosedur pembuatan, bentuk dan formalitas yang harus dilakukan sehingga
9 Mariano Putra Prayoga Sumangkut dan Ghansham Anand, 2017, Perbuatan Melawan Hukum Dalam Peralihan Aset Yayasan Keagamaan Yang Diperoleh Melalui Hibah Bersyarat Tanpa Akta Otentik (Kajian Putusan Nomor 2016 K/Pdt/2013), Jurnal Al’Adi, Volume IX Nomor 3, Desember 2017, Hal. 357- 377
10 Salim HS, 2016, Teknik Pembuatan Akta Pejabat Pembuat Akta Tanah, Rajagrafindo Persada, Jakarta, Hal. 90
11 R.Soegondo Notodisoerjo, 1969, Tata Cara Pengangkatan Pejabat Umum, Intan Pariwara, Jakarta, Hal. 25
12 Pasal 6 ayat (2) PP No  24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah
akta  tersebut  berhak  disebut  sebagai  akta  otentik.  Hal  ini  ditegaskan  oleh  Pasal  1868 KUHPerdata: 13
”Suatu  akta  otentik  ialah  suatu  akta  yan g  dibuat  dalam  bentuk  yang  ditentukan undang-undang  oleh  atau  dihadapan  pejabat  umum  yang  berwenang  untuk  itu  di tempat akta itu dibuat”.
Akta PPAT sebagaimana halnya dengan akta Notaris, sama-sama sebagai akta otentik. Akta  otentik yang  dibuat  oleh atau  di  hadapan  PPAT,  bukan  saja  karena  diharuskan  oleh peraturan  perundang-undangan,  tetapi  juga  karena  dikehendaki  oleh  pihak  yang berkepentingan  untuk  memastikan  hak  dan  kewajiban  para  pihak  demi  kepastian, ketertiban,  dan  perlindungan  hukum  bagi  pihak  yang  berkepentingan  sekaligus,  bagi masyarakat secara keseluruhan.
Salah satu kewenangan PPAT adalah perbuatan hukum mengenai pembuatan akta jual  beli.  Mengenai  perbuatan  hukum  mengenai  jual  beli,  sejak  berlakunya  Peraturan Pemerintah No. 10 Tahun 1961 tentang Pendaftaran Tanah, jual beli dilakukan oleh para pihak di hadapan PPAT yang bertugas membuat aktanya. Dengan dilakukannya jual beli di hadapan PPAT, dipenuhi syarat terang (bukan perbuatan hukum yang gelap, yang di lakukan secara sembunyi-sembunyi). Akta jual beli yang ditandatangani para pihak membuktikan telah terjadi pemindahan hak dari penjual kepada pembelinya dengan disertai pembayaran harganya,  telah  memenuhi  syarat  tunai  dan  menunjukkan  bahwa  secara  nyata  atau  riil perbuatan  hukum  jual  beli  yang  bersangkutan  telah  dilaksanakan.  Akta  tersebut membuktikan  bahwa  benar  telah  dilakukan  pebuatan  hukum  pemindahan  hak  untuk selamalamanya  dan  pembayaran  harganya.  Karena  perbuatan  hukum  yang  dilakukan merupakan perbuatan hukum pemindahan hak, maka akta tersebut membuktikan, bahwa penerima hak (pembeli) sudah menjadi pemegang haknya yang baru. 14
Adapun Jual beli tanah adalah suatu perbuatan hukum yang dilakukan oleh dua belah pihak, pihak penjual dan pihak pembeli. Pihak pertama (penjual) wajib menyerahkan hak atas tanahnya kepada pihak kedua (pembeli) dan pihak kedua (pembeli) wajib membayar sejumlah  uang  yang  telah  disepakati  antara  para  pihak  kepada  pihak  pertama  (penjual). Peralihan hak atas tanah dalam bentuk jual beli tanah tersebut dilakukan di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) selaku pembantu dari pemerintah 15
Tata  cara  dalam  pelaksanaan  jual  beli  tanah  serta  bangunan  menurut  Undang- Undang Pokok Agraria (UUPA) serta peraturan pelaksananya adalah sebagai berikut: 16
1. Calon pembeli dan penjual sepakat untuk melakukan jual beli menentukan sendiri segala sesuatunya, tentang tanah dan harganya.
2. Calon  pembeli  dan  penjual  datang  sendiri  atau  mewakilkan  kepada  orang  lain dengan surat kuasa, menghadap kepada PPAT,
3. Dalam  hal  tanah  yang  akan  dijual  itu  belum  dibukukan  (belum  bersertipikat), maka diharuskan kehadiran Kepala Desa atau seorang anggota Pemerintah Desa yang disamping akan bertindak sebagai saksi, juga menjamin bahwa tanah yang akan  dijual  itu  memang  betul  adalah  milik  penjual  dan  ia  berwenang  untuk menjualnya;
4. Dalam  hal  tanah  yang  akan  dijual  itu  sudah  dibukukan  (sudah  bersertipikat), dihadiri dua orang saksi, tidak harus Kepala Desa dan anggota pemerintah desa. Tetapi  apabila  PPAT  menganggap  perlu  (jika  ada  keraguan  tentang  wewenang orang yang melakukan jual beli (itu), maka PPAT dapat meminta kehadiran kepala
13 Pasal 1868 KUHPerdata
14 Budi Harsono, Op.Cit., Hal. 298
15 Ibid
16 Imam Surya Saputra, Ilyas Ismail, Darmawan, Op.Cit., Hal. 291
Desa dan seorang anggota Pemerintah Desa dari tempat letak tanah yang akan dijual;
5. Kalau tanah yang dijual telah dibukukan, penjual harus menyerahkan sertipikat, tetapi  kalau  belum  dibukukan  sebagai  gantinya  harus  diserahkan  keterangan Kepala  Kantor  Pendaftaran  Tanah  yang  menyatakan  bahwa  tanah  itu  belum dibukukan.  Tetapi  apabila  tanahnya  terletak  didaerah  kecamatan  di  luar  kota tempat kedudukan Kantor Pendaftaran Tanah cukup dengan pernyataan penjual yang dikuatkan oleh Kepala Desa dari tempat tanah yang akan dijual, bahwa tanah tersebut belum dibukukan. Disamping itu harus diserahkan pula tanda bukti hak milik dan surat-surat lainnya yang dianggap perlu;
6. Setelah PPAT merasa cukup persyaratan, tidak ada halangan/pun persengketaan karenanya,  maka  PPAT  membuat  Akta  Jual  Beli  Tanah  tersebut  sebagaimana diatur  dalam  penjelasan  Pasal  39  ayat  (1)  PP  No.24  Tahun  1997,  PPAT  untuk memuat akta jual beli harus didasarkan pada surat-surat yang berkaitan dengan tanah (sertipikat) dan para pihak, PPAT juga bertanggungjawab untuk memeriksa syarat-syarat  untuk  sahnya  perbuatan  hukum  yang  bersangkutan,  antara  lain dengan  mencocokan  data  yang  terdapat  dalam  sertipikat  dengan  daftar-daftar yang  ada  di  Kantor  Pertanahan;  Harus  memenuhi  syarat  yang  diatur  dalam perundang-undangan  dibidang  pertanahan  dan  perpajakan,  termasuk pengecekan  sertipikat  yang  disesuaikan  dengan  data  fisik  dan  yuridisnya, melakukan pengecekan zona, pemetaan, pembayaran pajak-pajak (BPHTB/PPh) dan lain-lain.
7. Selanjutnya  dengan  telah  adanya  akta  tersebut,  maka  PPAT  mengurus pendaftaran  sampai  mendapat  sertipikat,  sedangkan  jika  sudah  bersertipikat, langkah  selanjutnya  yang  akan  dilakukan  pembeli  (pemilik  baru)  akan  segera melakukan balik nama pada sertipikat tersebut.
Pelaksanaan  perjanjian  peralihan  hak  dalam  perjanjia  jual  beli  tanah  harus memperhatikan syarat-syarat yang telah ditentukan oleh undang-undang. Syarat tersebut meliputi  syarat  materiil  dan  syarat  formil. 17 Harus  memenuhi  syarat  yang  diatur  dalam perundang-undangan  dibidang  pertanahan  dan  perpajakan,  termasuk  pengecekan sertipikat yang disesuaikan dengan data fisik dan yuridisnya, melakukan pengecekan zona, pemetaan,  pembayaran  pajak-pajak  dan  lain-lain.  Mengenai  adanya  pihak  ke  tiga  dalam pembuatan akta jual beli sebatas sebagai saksi pengenal yang mungkin dilibatkan karena mengetahui betul status tanah dan lokasi tanah tersebut.
Sedangkan  persyaratan  yang  diperlukan  dalam  pelaksanaan  jual  beli  tanah  serta bangunan adalah:
1. Surat  bukti  kepemilikan  obyek  jual  beli/  sertipikat  hak  atas  tanah  atau  surat- surat lain. Untuk Hak Milik, yaitu bekas Hak Milik Adat yang belum bersertipikat, dan  jika  dipandang  perlu  dapat  pula  dilengkapi  dengan  Surat  Keterangan Pendaftaran Tanah (SKPT) dari Kantor Pertanahan (Kabupaten/Kota) setempat.
2. Surat-surat  tentang  para  pihak  yang  bersangkutan,  yaitu  data  diri  penjual  dan pembeli  yang  bisa  berupa  KTP  (Kartu  Tanda  Penduduk)  atau  SIM  (Surat  Izin Mengemudi) atau Paspor, Kartu Keluarga, dan Surat Nikah jika telah Menikah.
3. Surat  Tanda  Bukti  pembayaran  Bea  Perolehan  Hak  Atas  Tanah  dan  Bangunan (BPHTB) UU No.21 Tahun 1997. BPHTB wajib dibayar sebelum PPAT membuat Akta  Jual  Beli  dan  Bangunan,  sebesar  5%  setelah  harga  tanah  dan  bangunan dikurangi  yang  bebas  dari  BPHTB  sebesar  Rp.30.000.000,00  (tiga  puluh  juta rupiah). Berdasarkan perubahan Undang-undang tersebut ditetapkan yang bebas
17 Andy Hartanto, 2015, Panduan Lengkap Hukum Praktis Kepemilikan Tanah , Laksbang Justitia, Surabaya, Hal. 151.
maksimal  Rp.60.000.000,00  (enam  puluh  juta  rupiah)  dan  ditetapkan  secara regional
Menurut Pasal 6 Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 21 Tahun 1997 tentang Bea Perolehan Hak Atas Tanah Dan Bangunan jo Undang-Undang Nomor 20 Tahun  2000 tentang  Bea  Perolehan  Hak  Atas  Tanah  dan  Bangunan  dan  Pasal  4  ayat  (2)  Peraturan Pemerintah  Republik  Indonesia  Nomor  71  Tahun  2008  Tentang  Perubahan  Ketiga  Atas Peraturan Pemerintah Nomor 48 Tahun 1994 Tentang Pembayaran Pajak Penghasilan Atas Penghasilan Dari Pengalihan Hak Atas Tanah Dan/Atau Bangunan, perhitungan pajak yang harus  dibayar  oleh  para  pihak  dalam  hal  pengalihan  hak  atas  tanah  adalah  dihitung berdasarkan nilai transaksi atas pengalihan hak atas tanah tersebut, apabila nilai transaksi tersebut diketahui.
PPAT diberikan kewenangan untuk membuat akta otentik terkait peralihan hak yang disebut akta jual beli. 18 Akta jual beli (AJB) adalah akta yang membuktikan telah terjadinya peralihan  hak  dari  pihak  penjual  kepada  pihak  pembeli.  Prinsipnya  jual  beli  tanah  dan bangunan  bersifat  nyata  dan  tunai,  dimana  kedua  belah  pihak  telah  sepakat,  dan kesepakatan tersebut dijabarkan dalam akta otemtik yang dibuat di hadapan PPAT, serta biayanya telah dilunasi. Jika biaya transaksi jual beli tanah tersebut belum dilunaskan maka akta jual beli tanah tersebut tidak dapat dibuat. Dengan demikian kewajiban PPAT dalam membuat akta jual beli tanah adalah terlebih dahulu harus pastikan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) tersebut telah dibayar dengan memperlihatkan bukti setoran BPHTB. 19
PPAT memiliki tanggung jawab yang cukup berat dikarenakan produk yang dibuat oleh PPAT adalah produk yang sangat berkonsekuensi dalam bidang hukum. PPAT memiliki kewajiban  untuk  mengamankan  “pemasukan uang negara  yaitu  PPh  dan  BPHTB”.  Hal  ini sering terjadi ketimpangan yang berakibat kerugian pada negara dan memungkinkan PPAT terlibat dengan hal tersebut, dan ini sudah bukan rahasia umum lagi dan sangat merugikan Negara.  PPAT  memang  sangat  dituntut  untuk  lebih  hati-hati  dan  tanggung  jawab  dalam membuat  akta  jual  beli  tanah  dikarenakan  adanya  penyebutan  harga  transaksi.  PPAT dituntut lebih bijak dalam menilai dan menafsir harga yang wajar dari suatu bidang tanah. Sebaiknya  PPAT  jangan  terlibat  untuk  mengatur  kesepakatan  harga  antara  penjual  dan pembeli, apalagi ikut menyarankan kepada para pihak untuk meletakkan harga yang tidak sebenarnya (lebih kecil dari harga sebenarnya) dalam akta jual beli guna menurunkan biaya Pajak BPHTB dan PPh.
Apabila  PPAT  dalam  melaksanakan  tugasnya  mengabaikan  ketentuan-ketentuan yang berlaku, PPAT tersebut dapat dijatuhkan sanksi administrasi berupa pemberhentian secara hormat dan secara tidak hormat yang diatur dalam Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 2016 tentang Peraturan PPAT. Dan dapat juga dikenakan sanksi administrasi berupa teguran tertulis sampai pemberhentian dari jabatan sebagai PPAT, dengan tidak mengurangi kemungkinan  terkena  sanksi  pidana  dan/atau  perdata  yang  dituntut  ganti  kerugian  oleh pihak-pihak yang menderita kerugian yang diakibatkan karena mengabaikannya ketentuan- ketentuan tersebut.
Menurut penulis, tidak dapat dipungkiri, posisi sebagai PPAT sangat rawan terhadap godaan  materi  yang  menghampirinya.  Hal  tersebut  pastinya  dapat  menjeratnya  untuk melakukan penyimpangan. Penyimpangan tersebut terlihat dari banyaknya kasus perdata yang  menjerat  PPAT  di  berbagai  daerah.  Apabila  secara  praktik  terdapat  PPAT  yang
18 Ronal Ravianto dan Amin Purnawan,, 2017, Peran PPAT  Dalam Pemungutan Bea Perolehan Hak Atas Tanah Dan Bangunan (BPHTB) Dengan Pendekatan Self Assessment System, Jurnal Akta, Hal. 5
19 Saktisila Widjono, W,  2013, Kajian Yuridis Terhadap Pelaksanaan Pasal 91 ayat (1) Undang- Undang  Nomor  28  Tahun  2009  Tentang  Pajak  Daerah  dan  Retribusi  Daerah  Di  Kota  Medan, Tesis, Magister Kenotariatan, Fakultas Hukum, Universitas Sumatera Utara, Hal. 6
melakukan  penyimpangan  sehingga  menyebabkan  akta  yang  dibuatnya  menjadi  cacat hukum, misalnya dalam hal harga transaksi jual beli yang dibuat tidak sesuai dengan harga pada  kenyataannya  maka  akta  tersebut  tidak  mendapat  jaminan  hukum  yang  pasti  dan dipastikan akan menjadi suatu masalah kedepannya.
Selanjutnya menurut penulis tentang jual beli tanah yang tidak mencantumkan harga transaksi  tanah  yang  sebenarnya  karena  keinginan  oleh  para  pihak  tanpa  diketahui  oleh PPAT. Menurut penulis, PPAT dalam melakukan tugas dan jabatannya yang terkait dengan membuat  akta  jual  beli  tanah,    PPAT  dalam  kondisi  itu  sangat  berhubungan  dengan perpajakan dan langsung berhadapan dengan calon wajib pajak. PPAT di wajibkan untuk tidak terlibat dalam mengurangi nilai transaksi angka pajak yang ditetapkan pada akta jual beli  tanah  yang  dibuatnya.  Namun,  wajib  bagi  PPAT  sebagai  perpanjangan  tangan pemerintah harus berperan aktif memberi penyuluhan atau arahan kepada calon pembeli dan penjual untuk tidak mengurangi harga sebenarnya dari jual beli tanah diantara mereka, para pihak harus menyampaikan harga  transaksi secara jujur dan sebenar-benarnya untuk kemudian dicantumkan dalam akta jual beli tanah yang dibubuhi tanda tangan oleh kedua belah pihak di hadapan PPAT.
PPAT  perlu  memperhatikan  prinsip  kehati-hatian  dalam  menjalankan  jabatannya agat  terhindar  dari  permasalahan  dikemudian  hari.  PPAT  harus  memperhatikan pengurusan,  dokumen  yang  terkait  dengan  obyek,  identitas  para  pihak  dan  permohonan izin.  PPAT  juga  perlu  berhati-hati  dalam  kepengurusan  di  Kantor  Pertanahan  dalam  hal memperjelas status obyek jual beli agar menghindari kesalahan dalam Akta Jual Beli tanah yang dibuat PPAT dan menciptakan kesesuaian isi akta jual beli dengan perbuatan hukum yang terjadi. Selain itu prinsip kehati-hatian akan menjaga harkat dan martabat PPAT serta mendukung kualitas kerja dalam pembuatan akta dan pelayanan masyarakat.
Sehingga  menurut  penulis,  PPAT  sudah  sepantasnya  memiliki  moralitas  dan integritas yang baik dan tidak mudah terpengaruh oleh godaan dalam menjalankan aturan hukum yang berlaku, termasuk godaan dari para pihak yang datang ingin membuat akta jual beli tanah dan meminta harga transaksi yang sebenarnya tidak dicantumkan di dalam akta jual beli tanah yang akan dibuatkan oleh PPAT. Seorang PPAT adalah pejabat umum yang dipercaya,  maka  PPAT  harus  mengedepankan  ketelitian  dan  kecermatan  dan mengedepankan  moralitas  serta  integritas  saat  menjalankan  jabatannya  dengan  sebaik- baiknya, mengingat profesi PPAT adalah pejabat umum yang profesional yang juga dapat dijatuhi sanksi.
Seorang  PPAT  harus    mampu  untuk  memutuskan  menerima  atau  menolak permohonan para pihak untuk membuat akta atas suatu bidang tanah tertentu. Menerima karena  merupakan  suatu  tanggung  jawab  jabatan  tetapi  bisa  menolak  apabila  akta  yang dibuat isi dan tata cara pembuatannya melanggar peraturan yang ada, seperti memasukkan harga transaksi yang tidak benar ke dalam akta. Jual beli tanah. PPAT menerima ataupun menolak  itu  merupakan  keputusan  yang  bersifat  konkrit  dan  individual  dan  karena  itu dianggap identik dengan keputusan Pejabat Tata Usaha Negara yang merupakan penetapan ( beschikking ).

## Keabsahan dan Akibat Yang Akan Timbul Dikemudian Hari Jika Akta Jual Beli Tanah Tidak Mencantumkan Harga Tanah Sebenarnya
Tanah mempunyai arti penting dalam kehidupan manusia karena tanah mempunyai fungsi ganda, yaitu sebagai social asset dan sebagai capital asset. Sebagai social asset, tanah merupakan  sarana  pengikat  kesatuan  sosial  dikalangan  masyarakat  Indonesia.  Sebagai capital  asset,  tanah telah  tumbuh  sebagai  benda  ekonomi  yang  sangat  penting, tidak saja sebagai  bahan  perniagaan  tapi  juga  sebagai  obyek  spekulasi.  Disatu  sisi  tanah  harus
dipergunakan dan dimanfaatkan sebesar-besarnya untuk kesejahteraan dan kemakmuran rakyat dan di sisi lain harus dijaga kelestariannya. 20
Tanah adalah salah satu sumber daya alam yang merupakan kebutuhan yang hakiki bagi  manusia  dan  berfungsi  sangat  esensial  bagi  kehidupan  dan  penghidupan  manusia, bahkan menentukan peradaban suatu bangsa. Tanah dalam kehidupan manusia mempunyai arti  yang  sangat  penting  oleh  karena  sebagian  besar  dari  kehidupan  manusia  adalah bergantung  pada  tanah.  Tanah  dapat  dinilai  sebagai  suatu  harta  yang  mempunyai  sifat permanen dan dapat dicadangkan untuk kehidupan pada  masa mendatang. Tanah adalah tempat  bermukim  dari  sebagian  umat  manusia  di  samping  sebagai  sumber  penghidupan bagi mereka yang mencari nafkah melalui usaha pertanian dan atau perkebunan sehingga pada akhirnya tanah pulalah yang menjadi tempat peristirahatan terakhir bagi manusia. 21 Oleh  karena  semakin  terbatasnya  persediaan  tanah  dan  semakin  meningkatnya kebutuhan  akan  tanah,  maka  sesuai  dengan  hukum  permintaan  dan  penawaran,  hal  ini berdampak  besar  terhadap  semakin  meningkatnya  nilai  atau  harga  tanah.  Hal  ini  akan meningkatkan potensi untuk timbulnya sengketa pertanahan ataupun konflik-konflik yang berhubungan  dengan  atau  yang  disebabkan  oleh  tanah.  Karenanya  dibutuhkan  suatu perangkat  hukum  dan  sistem  admistrasi  pertanahan  yang  teratur  dan  tertata  rapi  untuk menghilangkan atau paling tidak mengurangi kemungkinan terjadinya konflik-konflik atau sengketa  yang  berhubungan  dengan  tanah,  sehingga  dapat  memberikan  jaminan  dan mampu  untuk  memberikan  perlindungan  terhadap  pemilik  tanah  serta  dapat  mengatur kepemilikan, peralihan dan peruntukan tanah secara adil dan menyeluruh.
Akta  PPAT  sebagai  akta  otentik  adalah  alat  bukti  yang  mempunyai  kekuatan pembuktian yang sempurna dapat terdegradasi kekuatan pembuktian menjadi seperti akta di bawah tangan. Degradasi kekuatan bukti akta otentik menjadi kekuatan bukti dibawah tangan, dan cacat yuridis akta otentik yang mengakibatkan akta otentik dapat dibatalkan atau batal demi hukum atau non exlstent, terjadi jika ada pelanggaran terhadap ketentuan perundangundangan yaitu: 22
1. Pa sal  1869  KUHPerdata,  yang  menyatakan:  “Suatu  akta  yang  karena  tidak berkuasa atau tidak cakapnya pegawai termaksud diatas atau karena suatu cacat dalam  bentuknya,  tidaklah  dapat  diberlakukan  sebagai  akta  otentik,  namun demikian mempunyai kekuatan sebagai akta dibawah tangan jika ditandatangani oleh para pihak”. Pasal ini memuat ketentuan, bahwa suatu akta tidak memiliki kekuatan bukti otentik dan hanya memiliki kekuatan bukti dibawah tangan dalam hal:
a. Pejabat Umum tidak berwenang untuk membuat akta itu;
b. Pejabat umum tidak mampu (tidak cakap) untuk membuat akta itu;
c. Cacat dalam bentuknya.
2. Pasal  1320  KUHPerdata,  Yang  mengemukakan  untuk  sahnya  suatu  perjanjian harus dipenuhi syarat yaitu sebagai berikut :
a. Sepakat mereka yang mengikatkan diri;
b. Kecakapan membuat suatu perjanijan;
c. Suatu hal tertentu dan
d. Kausa yang halal.
Penjelasannya  :  syarat  a  dan  b  merupakan  syarat  subyektif  karena  mengenai orang-orang atau subyek yang mengadakan perijanjian dan jika syarat subyektif dilanggar maka aktanya dapat dibataikan, sedangan syarat c dan  d  merupakan
20 Achmad  Rubaie,  2007, Hukum  Pengadaan  Tanah  Untuk  Kepentingan  Umum ,  Bayumedia, Malang, Hal. 1.
21 Muhammad Ilham Arisaputra, 2015, Reforma Agraria Di Indonesia , Sinar Grafika, Jakarta, Hal. 55 22 Pieter  Latumeten, Kongres  XX  Ikatan  Notaris  Indonesia  Kebatatan  dan  Degradasi  Kekuatan Bukti Akta Notaris Serta Model Aktanya, Surabaya, 28 Januari 2009, Hal.2.
syarat obyektif karena mengenai isi perjanjian dan jika syarat obyektif dilanggar maka aktanya batal demi hukum.
Menurut  Herlien  Budiono  menganai  sebab-sebab  kebatalan  mencakup ketidakcakapan,  ketidakwenangan,  bentuk  perjanjian  yang  ditanggar,  isi  perjanjian bertentangan  dengan  undang-undang,  pelaksanaan  perjanjian  bertentangan  dengan undang-undang,  motivasi  membuat  perjanjian  bertentangan  dengan  undangundang, perjanjian bertentangan dengan ketertiban umum dan kesusilaan baik, cacat kehendak dan penyalahgunaan keadaan. 23
Jual beli adalah suatu persetujuan dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk menyerahkan suatu kebendaan dan pihak yang lain untuk membayar harga yang telah dijanjikan.  Berdasarkan  pada  rumusan  yang  diberikan  dapat  dilihat  bahwa  jual  beli merupakan  suatu  bentuk  perjanjian  yang  melahirkan  kewajiban  atau  perikatan  untuk memberikan sesuatu. Jual beli merupakan suatu perjanjian yang bersifat konsensuil. 24
Dalam UUPA istilah jual beli hanya disebutkan dalam Pasal 26 yaitu yang menyangkut jual beli hak milik atas tanah. Dalam pasal-pasal lainnya, tidak ada kata yang menyebutkan jual  beli,  tetapi  disebutkan  sebagai  dialihkan.  Pengertian  dialihkan  menunjukkan  suatu perbuatan  hukum  yang  disengaja  untuk  memindahkan  hak  atas  tanah  kepada  pihak  lain melalui jual beli, hibah, tukar menukar dan hibah wasiat. Jadi, meskipun dalam Pasal hanya disebutkan  dialihkan,  termasuk  salah  satunya  adalah  perbuatan  hukum  pemindahan  hak atas tanah karena jual beli. Apa yang dimaksud dengan jual beli itu sendiri oleh UUPA tidak diterangkan  secara  jelas,  akan  tetapi  mengingat  dalam  Pasal  5  UUPA  disebutkan  bahwa Hukum Tanah Nasional kita adalah Hukum Adat, berarti kita menggunakan konsepsi, asas- asas, lembaga hukum dan sistem hukum adat. 25
Sedangkan untuk jual beli tanah syaratnya ada dua, yaitu syarat materil dan syarat formil sebagai berikut : 26
1 Syarat Materil.
Syarat  materiil  sangat  menentukan  sahnya  jual  beli  tanah  tersebut,  antara lainsebagai berikut:
a. Pembeli berhak membeli tanah yang bersangkutan; Maksudnya  adalah  pembeli  sebagai  penerima  hak  harus  memenuhi  syarat untuk memiliki tanah yang dibelinya.
b. Penjual berhak untruk menjual tanah yang bersangkutan; Yang berhak menjual suatu bidang tanah tentu saja pemegang hak yang sah atas tanah tersebut yang disebut pemilik. Kalau pemilik sebidang tanah hanya satu  orang,  maka  ia  berhak  untuk  menjual  sendiri  tanah  itu.  Akan  tetapi, apabila pemilik tanah adalah dua orang maka yang berhak menjual tanah itu ialah kedua orang itu bersama-sama. Tidak boleh seorang saja yang bertindak sebagai penjual. 27
c. Tanah hak yang bersangkutan boleh diperjualbelikan dan tidak sedang dalam keadaan sengketa;
Jika  salah  satu  syarat  materil  ini  tidak  dipenuhi  dalam  arti  penjual  bukan merupakan orang yang berhak atas tanah yang dijualnya atau pembeli tidak memenuhi  syarat  untuk  menjadi  pemilik  hak  atas  tanah,  atau  tanah  yang diperjualbelikan  sedang  dalam  sengketa  atau  merupakan  tanah  yang  tidak boleh diperjualbelikan, maka jual beli tanah tersebut adalah tidak sah. Jual beli
23 Budi Harsono , Op.Cit., Hal. 52
24 Muljadi,  Kartini  dan  Gunawan,  2003, Perikatan  Yang  Lahir  Dari  Perjanjian, Raja  Grafindo Persada, Jakarta, Hal. 48
25 Adrian Sutedi, 2008, Peralihan Hak Atas Tanah, Sinar Grafika, Jakarta,  Hal.  76.
26 Ibid.
27 Effendi Perangin, 1994, Praktik Jual beli Tanah, Raja Grafindo Persada, Jakarta, Hal. 2
tanah  yang  dilakukan  oleh  yang  tidak  berhak  adalah  batal  demi  hukum. Artinya, sejak semula hukum menganggap tidak pernah terjadi  jual beli. 28

## 2 Syarat Formil
Setelah semua persyaratan materil dipenuhi maka PPAT akan membuat akta jual belinya. Akta jual beli menurut Pasal 37 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah harus dibuat oleh PPAT. Jual beli yang dilakukan  tanpa  di  hadapan  PPAT  tetap  sah  karena  UUPA  berlandaskan  pada Hukum Adat (Pasal 5 UUPA), sedangkan dalam Hukum Adat sistem yang dipakai adalah  sistem  yang  konkret/kontan/nyata/riil.  Kendatipun  demikian  untuk mewujudkan  adanya  suatu  kepastian  hukum  dalam  setiap  peralihan  hak  atas tanah, Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah sebagai  peraturan  pelaksana  dari  UUPA  telah  menentukan  bahwa  setiap perjanjian yang bermaksud untuk melakukan pemindahan hak atas tanah harus dibuktikan dengan suatu akta yang dibuat oleh dan di hadapan PPAT. 29 Sedangkan hal yang peneliti kaji dalam tulisan ini adalah pembuatan akta jual beli dihadapan PPAT yang tidak mencantumkan harga transaksi jual beli tanah yang sebenarnya yang  dilakukan  para  pihak  tanpa  sepengetahuan  PPAT.  Hal  tidak  mencantumkan  harga transaksi jual beli tanah yang sebenarnya didalam akta jual beli yang dibuat PPAT tentunya melanggar  Pasal  266  ayat  (1)  KUHPidana,  dimana  isi  pasal  tersebut  berbunyi  sebagai berikut:
“Barangsiapa  menyuruh  menempatkan  keterangan  palsu  ke  dalam  sesuatu  akte autentik tentang sesuatu kejadian yang kebenarannya harus dinyatakan oleh akte itu, dengan maksud akan menggunakan atau menyuruh oranglain menggunakan akte itu seolah  -  olah  akte  itu  cocok  dengan  hal  sebenarnya,  maka  kalau  dalam mempergunakannya  itu  dapat  mendatangkan  kerugian,  dihukum  penjara  selama  - lama nya tujuh tahun.” 30
Sehubungan  dengan  hal  tersebut,  penulis  berpendapat  seorang  PPAT  tidak  bisa diminta pertanggungjawaban pidana atas akta yang dibuatnya apabila PPAT bersangkutan telah  melakukan  tugasnya  sesuai  dengan  prosedur  sebagaimana  yang  diatur  dalam peraturan  perundang-undangan  yang  terkait.  Hal  ini  dilegitimasi  dalam  Pasal  266  KUHP, dimana seorang PPAT tidak bisa dikenakan pidana atas dasar Pasal 266 ini apabila ia telah menjalankan  tugasnya  dengan  benar.  Pada  Pasal  266  KUHP  menunjukan  bahwa  posisi seorang PPAT adalah orang yang disuruh ( manus ministra ) dan dalam hukum pidana orang yang disuruh tidak bisa dimintakan pertanggungjawaban pidana atas perbuatannya.
Sedangkan hal dimana seorang PPAT dapat diminta pertanggungjawaban pidana atas akta yang dibuatnya atas berdasarkan Pasal 263 dan 264 KUHP jika :
PPAT mengetahui bahwa pada saat orang yang menghadap kepadanya untuk membuat akta otentik, baik berupa perikatan untuk jual beli atau perikatan lainnya, orang tersebut tidak bisa  memenuhi  syarat-syarat  sahnya  suatu  perikatan  berdasarkan  peraturan  perundang- undangan yang berlaku. Namun PPAT tidak mengindahkan syarat-syarat syahnya perikatan tersebut  dan  tetap  membuat  akta  sesuai  yang  diminta  oleh  para  penghadap.  PPAT  tidak mengindahkan dan tetap saja membuat suatu akta otentik padahal dia mengetahui bahwa pada  saat  orang  yang  menghadap  kepadanya  untuk  membuat  akta  otentik tersebut  telah memberikan keterangan-keterangan tidak benar untuk dicantumkan di dalam akta tersebut.
Sehingga pendapat penulis supaya PPAT terhindar dari jeratan didakwa melakukan sesuatu  tindak  pidana  Pasal  266  ayat  (1)  KUHPidana,  sebaiknya  sejak  awal  saat  para penghadap  mengutarakan  niatnya  untuk  melakukan  jual  beli  tanah  dihadapan  PPAT, terlebih dahulu PPAT mengingatkan para penghadap bahwa:
28 Ibid.
29 Bachtiar Effendi, 1993, Kumpulan Tulisa tentang Hukum Tanah, Alumni, Bandung, Hal. 23
30 Pasal 266 ayat (1) KUHPidana
1. Apabila  ingin  mencantumkan  dalam  akta  harga  lain  dari  pada  harga  yang sebenarnya,  para  pihak  (penjual  dan  pembeli)  jangan  memberitahukan  hal  itu kepada  PPAT  atau  pegawai  Kantor  PPAT  bahwa  harga  yang  sesungguhnya berbeda dengan harga yang ingin dicantumkan di dalam akta jual beli.
2. Apabila para pihak (penjual dan pembeli) sudah terlanjur meberitahukan adanya perbedaan harga tersebut sebaiknya dan wajib PPAT menolak membuatkan akta jual beli tanah bagi para pihak tersebut.
3. Memberitahu para pihak (penjual dan pembeli) bahwa apabila dikemudian hari ketahuan bahwa harga yang tercantum dalam akta tidak benar, ada kemungkinan para pihak (penjual dan pembeli) bisa dijerat Pasal 266 ayat (1) KUHPidana.
Menurut  penulis  bahwa,  PPAT  dalam  menjalankan  jabatannya  harus  selalu  sesuai perundang-undangan  yang  berlaku  serta  nilai-nilai  luhur  sebagaimana  dimaksud  dalam Kode  Etik  PPAT.  PPAT  di  dalam  menjalankan  jabatannya  tersebut  harus  wajib  bekerja dengan penuh rasa tanggungjawab, bersikap mandiri dengan mengedepankan sikap jujur serta  tidak  memihak  dalam  memberikan  pelayanan  yang  baik  kepada  masyarakat  yang memerlukan  jasanya  dengan  penuh  kecermatan  dan  kehati-hatian.  Dengan  menjalankan tugas sesuai dengan ketentuan dan kode etik, setidaknya akan terhindar dari gugatan oleh pihak lain yang merasa dirugikan karena output kinerja yang dihasilkan telah sesuai dengan aturan hukum yang berlaku.
Akibat  hukum  dari  suatu  akta  otentik  yang  dibuat  oleh  PPAT  yang  melakukan perbuatan melawan hukum adalah kehilangan keotentikkan akta dan menjadi akta dibawah tangan. Akta otentik tersebut dapat juga dibatalkan dan dapat diadili di pengadilan jika salah satu  pihak  tersebut  dapat  membuktikannya  saat  persidangan.  Hal  ini  dibuktikan  dengan fakta  bahwa  pembentukan  akta  otentik  yang  benar  harus  mencangkup  tiga  unsur  yaitu formil,  materiil,  dan  lahiriah,  oleh  karena  itu  PPAT  dalam  menjalankan  tugasnya  harus tunduk pada ketentuan undang-undang dan akta tersebut harus dibuat oleh dan di hadapan notaris dan/atau PPAT sesuai dengan prosedur dan tata cara pembuatan akta otentik agar keontetikannya tidak dapat menjadi akta dibawah tangan atau akta tidak sampai dibatalkan.
Jadi,  kesimpulannya  menurut  penulis  karena  pembuatan  akta  jual  beli  tanah  yang tidak mencantumkan harga transaksi sebenarnya dan tanpa diketahui PPAT sebagai pihak pembuatnya,  maka  akta  jual  beli  tanah  tersebut  terdegradasi  kekuatan  pembuktiannya menjadi akta di bawah tangan karena tidak memenuhi persyaratan yang ditentukan oleh undang-undang dan atau peraturan-peraturan yang berlaku. Akta yang dihasilkan oleh PPAT tersebut  dapat  menimbulkan  masalah  karena  telah  dilakukan  dengan  cara  yang menyimpang dari prosedur, baik secara materil maupun formil. Dan ini bisa menjadi celah bagi para pihak atau pihak ketiga yang berkepentingan dapat memanfaatkan keadaan ini, misalkan pihak ketiga tersebut akan mengajukan gugatan atas akta jual beli tanah tersebut dengan  adanya  celah  harga  transaksi  yang  sebenarnya  tidak  dimasukkan  ke  dalam  akta. Dimana  bisa  mengakibatkan  akta  otentik  (akta  jual  beli  tanah)  tersebut  dapat didegradasikan menjadi akta di bawah tangan.

## PENUTUP
Tangggung jawab PPAT atas akta jual beli tanah yang dibuatnya dalam hal para pihak tidak menyampaikan harga tanah yang sebenarnya adalah bahwa PPAT di wajibkan untuk tidak terlibat dalam mengurangi nilai transaksi harga jual beli tanah yang ditetapkan pada akta jual beli tanah yang dibuatnya. Tetapi wajib bagi PPAT sebagai perpanjangan tangan pemerintah harus berperan aktif memberi penyuluhan atau arahan kepada calon pembeli dan penjual untuk tidak mengurangi harga sebenarnya dari harga jual beli tanah diantara mereka,  para  pihak  harus  menyampaikan  harga  transaksi  secara  jujur  dan  sebenar- benarnya. Keabsahan dan akibat yang akan timbul dikemudian hari jika akta jual beli tanah tidak  mencantumkan  harga  tanah sebenarnya  adalah bahwa  karena  pembuatan  akta jual beli tanah yang tidak mencantumkan harga transaksi sebenarnya dan tanpa diketahui PPAT
sebagai pihak pembuatnya bisa mengakibatkan akta jual beli tanah (akta otentik) tersebut terdegradasi kekuatan pembuktiannya menjadi akta di bawah tangan karena telah dibuat dengan  cara  yang  menyimpang  atau  tidak  sesuai  dengan  prosedur  baik  secara  materil maupun formil. Akibat lainnya yang bisa timbul adalah para pihak (penjual dan pembeli) bisa saja kelak dikemudian hari akhirnya ketahuan bahwa harga yang tercantum dalam akta jual beli tanah tersebut tidak benar, sehingga akan ada kemungkinan para pihak (penjual dan pembeli) bisa terjerat Pasal 266 ayat (1) KUHPidana.

## DAFTAR PUSTAKA

## Buku
Ahmadi Miru dan Sutarman Yodo. (2014). Hukum Perlindungan Konsumen . Jakarta: Rajawali Press.
Andy  Hartanto.  (2015). Panduan  Lengkap  Hukum  Praktis  Kepemilikan  Tanah .  Surabaya: Laksbang Justitia.
Achmad  Rubaie.  (2007). Hukum  Pengadaan  Tanah  Untuk  Kepentingan  Umum .  Malang: Bayumedia.
Adrian Sutedi. (2008). Peralihan Hak Atas Tanah. Jakarta: Sinar Grafika.
Boedi  Harsono.  (2013). Hukum  Agraria  Indonesia.  Sejarah  Pembentukan  Undang-Undang Pokok Agraria, Isi dan Pelaksanaannya. Jakarta: Universitas Tisakti.
Bachtiar Effendi. (1993). Kumpulan Tulisa tentang Hukum Tanah. Bandung: Alumni.
Effendi Perangin. (1994.) Praktik Jual beli Tanah . Jakarta: Raja Grafindo Persada.
Irwansyah.  (2020). Penelitian  Hukum  (Pilihan  Metode  dan  Praktik  Penulisan  Artikel). Yogyakarta: Mira Buana Cetakan 1.
Muhammad Ilham Arisaputra. (2015). Reforma Agraria Di Indonesia . Jakarta: Sinar Grafika. Muljadi. Kartini dan Gunawan. (2003) Perikatan Yang Lahir Dari Perjanjian. Jakarta: Raja Grafindo Persada.
R. Notodisoerjo. (1982). Hukum Notaris di Indonesia suatu penjelasan, edisi pertama. Jakarta: CV Rajawali.
R.Soegondo  Notodisoerjo.  (1969). Tata  Cara  Pengangkatan  Pejabat  Umum. Jakarta:  Intan Pariwara.
Samsaimun. (2018). Peraturan PPAT Pengantar Peraturan Jabatan PPAt dalam peralihan Hak Atas Tanah di Indonesia . Bandung: Pustaka Reka Cipta.
Suharnoko. (2004). Hukum Perjanjian Teori dan Analisa Kasus. Jakarta: Prenada Media. Salim HS. (2016). Teknik Pembuatan Akta Pejabat Pembuat Akta Tanah. Jakarta: Rajagrafindo Persada.
Tan Thong Kie. (2007). Studai Notariat Serba Serbi Praktek Notaris. Jakarta: Ictiar Baru Van Hoeve.

## Jurnal
Mariano  Putra  Prayoga  Sumangkut  dan  Ghansham  Anand.  (2017). Perbuatan  Melawan Hukum  Dalam  Peralihan  Aset  Yayasan  Keagamaan  Yang  Diperoleh  Melalui  Hibah Bersyarat  Tanpa  Akta  Otentik  (Kajian  Putusan  Nomor  2016  K/Pdt/2013). Jurnal Al’Adi. Volume IX Nomor 3.
Pieter  Latumeten.  (2009). Kongres  XX  Ikatan  Notaris  Indonesia  Kebatatan  dan  Degradasi Kekuatan Bukti Akta Notaris Serta Model Aktanya.
Ronal Ravianto dan Amin Purnawan. (2017). Peran PPAT  Dalam Pemungutan Bea Perolehan Hak Atas Tanah Dan Bangunan (BPHTB) Dengan Pendekatan Self Assessment System. Jurnal Akta.
Saktisila  Widjono.  W.  (2013). Kajian  Yuridis  Terhadap  Pelaksanaan  Pasal  91  ayat  (1) Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 Tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah Di Kota Medan. Tesis. Magister Kenotariatan. Fakultas Hukum. Universitas Sumatera Utara.

## Peraturan Perundang-undangan
KUHPerdata
KUHPidana
Undang-Undang Pokok Agraria