## ANALISIS KELAYAKAN PENGEMBANGAN PROYEK APARTEMEN CITRALAKE SUITES - CITRA GARDEN CITY
Noor Achyar Sulthoni Program Studi Magister Manajemen Universitas Tarumanagara noor.sulthoni@ciputra.co.id

## Anas Lutfi

## Program Studi Magister Manajemen Universitas Tarumanagara
Masuk : 21-06-2019 , revisi : 27-08-2019 diterima untuk diterbitkan : 28-08-2019
Abstract : The population density in the capital has increased from year to years, this situation used by PT CD as a business tool in the property sector. A kind of research is needed to find out  whether  the  development  of  this  land  is  profitable  or  not,  by  conducting  a  Business Feasibility Analysis. Investment decision analysis is done by using 3 (three) main calculation methods. From the results of research conducted by the author, it is obtained as follows in :
1. In the payback period, sales are up to 2018, reaching 60%, so this project is feasible to be accepted
2. Net Present Value Analysis, From the results of calculations, NPV cash inflow is still far greater than the NPV cash outflow means that according to the NPV assessment that this project is considered very feasible to be carried out
3. The Internal Rate of Return (IRR) is a feasible project because the IRR is a normal and optimistic alternative. greater than the Weighted average cost of capital (WACC)
Based on the results of the analysis and calculations carried out  by the author in  relation  to project, the general investment investment is considered very feasible and beneficial not only to the developer but also consumers who buy apartment units on the project. Paying attention to what has been analyzed and discussed, the author's suggestion is to re-check cashflow by considering  finding  alternative  funding  with  an  improved  loan.  so  that  the  cost  of  capital  is small and profits increase.
Abstrak  : Kepadatan  penduduk  di  Ibukota  mengalami  kenaikan  dari  tahun  ketahun,  situasi seperti  ini  dimanfaatkan  oleh  PT  CD  melalui  anak  perusahaannya  PT  CMM  mencoba mengembangkan  lahan seluas 1,2 ha di  wilayah Jakarta Barat  untuk  dikembangkan menjadi hunian bertingkat bernama Apartemen Citralake Suites. Perlu dibuat semacam penelitian untuk mengetahui  apakah  pengembangan  lahan  ini  menguntungkan  atau  tidak,  dengan  melakukan Analisis  Kelayakan  Bisnis.  Selanjutnya  analisis  keputusan  investasi  dilakukan  dengan menggunakan  3  (tiga)  metoda  utama  kalkulasi,  yaitu Payback  Period ,  NPV  ( Net  Present Value )  dan  IRR  ( Internal  Rate  of  Return ).  Dari  hasil  penelitian  yang  telah  dilakukan  oleh penulis, diperoleh seperti berikut ini:
1. Secara payback  period didapat  penjualan  sampai  dengan  tahun  2018  mencapai  60% dengan demikian proyek ini layak diterima.
2. Analisis Net Present Value, Dari hasil perhitungan, NPV cash inflow masih jauh lebih besar  dari  pada  NPV cash  outflow artinya  menurut  penilaian  NPV  bahwa  proyek  ini dianggap sangat layak untuk dilaksanakan.
3. Internal  Rate  of  Return  ( IRR)  proyek  ini feasible karena  yang  kalau  dicari  IRR-nya alternatif normal dan alternatif optimis lebih besar dari Weighted average cost of capital (WACC)
Berdasarkan  hasil analisis dan perhitungan yang dilakukan oleh penulis, maka secara umum investasi tersebut dianggap layak dan menguntungkan tidak hanya pihak developer tetapi juga
konsumen  yang  membeli  unit  apartemen  tersebut.  Memperhatikan  apa  yang  telah  dianalisis dan dibahas, maka saran dari penulis adalah melakukan pengecekan kembali terhadap cashflow dengan mempertimbangan pencarian alternatif pendanaan dengan pinjaman yang ditingkatkan sehingga cost of capital kecil dan profit bertambah.
Keywords : Payback period, Net Present Value, Internal Rate of Return

## Pendahuluan
Jakarta  adalah  ibukota  Indonesia  menjadi  pusat  perdagangan  yang  membuat  banyak orang untuk mencari rejeki di kota ini, mengakibatkan populasi di Jakarta semakin bertambah dan  kebutuhan  akan  pemukiman  /  tempat  tinggal  menjadi  meningkat  dari  tahun  ketahun. Jakarta  sangat  diminati  untuk  menjadi  tempat  pemukiman  dan  perkantoran  karena  asumsi sebagian besar orang bahwa peluang bisnis terbesar adalah di Ibukota Jakarta. Walaupun harga jual perkantoran dan pemukiman di Jakarta sangat mahal dan lalu lintas Jakarta sangat macet namun tidak menjadi penghalang bagi yang ingin tinggal dan berbisnis di Ibukota Jakarta.
Sampai  saat  ini  usaha  di  bidang  property  masih  memiliki  prospek  yang  cerah  dan mendatangkan banyak keuntungan. Karena kondisi saat ini sangatlah meyakinkan bahwa usaha dibidang property memiliki daya tarik tersendiri bagi investor. Tetapi banyak juga pengusaha mengalami kebangkrutan. Kenyataan ini menyadarkan bahwa kondisi bisnis perumahan seperti juga  usaha  di  bidang  lainnya  mengalami  fluktuasi.  Fluktuasi  industri  ini  berkaitan  dengan kondisi  perekonomian masyarakat. Bisnis perumahan adalah bisnis yang terakhir menikmati kenaikan  pertumbuhan  ekonomi.  Hal  ini  disebabkan  karena  produk  perumahan  dapat digolongkan  kepada  barang  investasi,  jadi  tidak  merupakan  prioritas  utama  dalam pembelanjaan. Di sisi lain proses pengadaannyapun membutuhkan waktu yang lama.
Seiring dengan perbaikan-perbaikan yang di lakukan oleh pemerintah  disegala bidang, perlahan membuat perekonomian Indonesia mulai jalan dan menggeliat lagi. Salah satu strategi yang menguntungkan bagi para investor dan konsumen adalah tingkat suku bunga yang rendah, sehingga masyarakat lebih suka memutar uang dari pada menyimpan di Bank. Kondisi seperti ini  juga  memberikan  keuntungan  bagi  para  pelaku  bisnis  di  bidang  perumahan  yang menyebabkan permintaan akan rumah meningkat.
Karena permintaan yang meningkat inilah penulis dalam tesis ini ingin melakukan suatu analisa awal, dalam rangka pemenuhan kebutuhan akan tempat tinggal, yang dapat membantu pengambilan keputusan investasi dibidang pengembangan atau pembangunan kawasan hunian kelas menengah keatas diwilayah Jakarta Barat. Analisa awal ini adalah merupakan suatu studi kelayakan  pengembangan  kawasan  yang  menentukan  apakah  gagasan  bisnis  ini  bisa dipertimbangkan dan layak untuk dilaksanakan.

## Pokok Masalah
Dalam tesis ini penulis akan mengulas mengenai strategi yang akan dilakukan oleh PT. CGC melalui anak perusahaannya PT. CMM dalam rangka pembukaan lahan baru seluas 1,2 ha untuk pengembangan kawasan hunian beserta fasilitas pendukungnya di daerah Kalideres di  Jakarta  Barat  sebagai  wujud  ekspansi  perusahaan  dalam  pengembangan  unit  usahanya. Proyek lahan baru seluas 1,2 ha ini dinamakan proyek Apartemen Citralake Suites.
Dilihat  dari  kondisi  lingkungan  dimana  lokasi  proyek  berada  dikelilingi  oleh  begitu banyak kompetitor, tentu akan menyebabkan adanya suatu rencana dan strategi pengembangan proyek yang matang dari  PT. CMM  dalam menghadapi  persaingan di  bisnis pengembangan properti. Apartemen Citralake Suites ini sudah terbangun 2 Tower, dari 4 Tower pada rencana awal. Dalam penelitian ini untuk menentukan acuan kapan Tower ke 3 akan di bangun dengan harga baru sesuai analisi studi dari 2 Tower yang sudah terbangun dan penjualannya.

## Landasan Teori
Menurut  Kasmir  dan  Jakfar  (2010)  studi  kelayakan  bisnis  adalah  suatu  kegiatan  yang mempelajari secara mendalam tentang suatu kegiatan atau usaha  yang akan dijalankan,untuk menentukan layak atau tidaknya suatu bisnis dijalankan.
Dalam  suatu  perekonomian  yang  kompleks  seperti  sekarang  ini,  orang  harus  mau menghadapi tantangan dan risiko untuk mengkombinasikan tenaga kerja, material, modal dan manajemen  secara  baik  sebelum  memasarkan  suatu  produk.  Sebuah  rencana  investasi seharusnya diawali dengan suatu evaluasi kelayakan terhadap rencana investasi itu. Sekalipun terdapat  bukti  bahwa  ada  pengusaha  yang  berhasil  melaksanakan  proyek  secara menguntungkan  tanpa  didahului  evaluasi  kelayakan,  dan  pengusaha  lainnya  justru  gagal mengoperasikan proyek yang sebelumnya sudah diadakan evaluasi  kelayakan oleh tim  yang andal, namun evaluasi  tersebut  tetap penting artinya. Dari sudut  perspektif rasional-objektif, tidaklah  patut  melakukan  sesuatu  yang  mempunyai  resiko  yang  besar  berdasarkan  persepsi untung-untungan. Investasi yang memiliki resiko besar seharusnya didahului oleh suatu studi kelayakan.
Dengan  demikian  studi  kelayakan  suatu  bisnis  merupakan  penelitian  tentang  dapat tidaknya  suatu  bisnis  (biasanya  merupakan  proyek  investasi)  dilaksanakan  dengan  berhasil. Suad  Husnan,  Suwarsono(2000).  Pengertian  keberhasilan  ini  mungkin  bisa  ditafsirkan berbeda-beda. Ada yang menafsirkan dalam artian yang terbatas, terutama dipergunakan oleh pihak swasta yang lebih berminat tentang manfaat ekonomis suatu investasi. Sedangkan dalam artian luas dapat dilihat atau dipertimbangkan berbagai faktor seperti manfaat bagi masyarakat luas yang bisa berwujud penyerapan tenaga kerja, pemanfaatan sumber daya yang melimpah dan sebagainya.
Pada  proyek  komersial,  tumpuannya  terletak  pada  kemampuan  untuk  memasarkan produk yang dihasilkan ke pasar yang telah direncanakan. Keberhasilan menjual produk yang dihasilkan menjadi wahana untuk menerima dana berupa arus kas masuk dari hasil penjualan. Dana  hasil  penjualan  dimaksud  berguna  untuk  memikul  beban  pengeluaran,  sekaligus menghasilkan laba. Apabila salah satu, atau beberapa pasar mengalami perubahan, dan daya serap  pasar  terhadap  produk  yang  dijual  menurun,  maka  perusahaan  akan  menghadapi kesulitan dalam merealisasikan target  arus kas masuk yang telah direncanakan.  Selanjutnya, kejadian  itu  akan mengganggu  operasi,  bahkan  mengancam  terhentinya  operasi  perusahaan. Jika  kenyataan  tersebut  dihadapi  setelah  proyek  dilaksanakan,  maka  investor  tidak  mudah untuk menghentikan dan mengalihkan dana ke proyek lainnya. Hal itu antara lain disebabkan oleh  sulitnya  mengubah  komitmen  keuangan  yang  telah  dibuat  dengan  pihak  kreditur  atau penyandang dana. Dengan  demikian, keterlanjuran melakukan investasi  yang belum dijamin keakuratan evaluasinya, berpotensi sangat menyulitkan di masa mendatang.
Memperhatikan  uraian  yang  telah  dikemukakan  di  atas,  dapat  disimpulkan  beberapa kegunaan primer dari studi kelayakan. Suad Husnan, Suwarsono (2000) , yakni :
1. Memandu pemilik dana untuk mengoptimalkan dana yang dimilikinya.
2. Memperkecil resiko kegagalan investasi, dan pada saat yang sama memperbesar peluang keberhasilan investasi yang bersangkutan.
3. Alternatif  investasi  teridentifikasi  secara objektif dan teruji secara kuantitatif sehingga manajer puncak mudah mengambil keputusan investasi yang objektif.
4. Aspek terkait terungkap secara keseluruhan dan lengkap, sehingga penerimaan dan atau penolakan  terhadap  alternatif  investasi  didasarkan  atas  pertimbangan  terhadap  semua aspek proyek dan bukan hanya aspek finansial saja.

## Analisis
Metode  pemulihan  investasi  (payback  period  method)  adalah  suatu  periode  yang diperlukan  untuk  menutup  kembali  pengeluaran  investasi  (initial  cash  investment)  dengan menggunakan aliran kas. Jadi payback periode merupakan rasio antara initial cash investment
dengan  cash  inflow-nya  yang  hasilnya  merupakan  satuan  waktu.  Jangka  waktu  pemulihan modal  adalah  jangka  waktu  yang  diperlukan  untuk  mengembalikan  seluruh  modal  yang diinvestasikan.
Dalam analisis ini, yang diperhitungkan adalah rasio antara initial cash investment/cash outflow  dengan  cash  inflow,  yang  hasilnya  merupakan  satuan  waktu.  Selanjutnya  rasio  ini dibandingkan  dengan  maximum  payback  period  yang  telah  ditetapkan  oleh  PT  CMM  yaitu selama  pembangunan  proyek  atau  sampai  pada  penjualan  seluruh  produk  (unit  apartemen), yang  dalam  hal  ini  ditetapkan  selama  4  tahun.  Kaidah  yang  digunakan  dalam  pengambilan keputusan pada metode ini adalah apabila payback period yang didapat dari hasil perhitungan lebih kecil dari pada waktu yang telah ditentukan oleh manajemen perusahaan (4 tahun) maka investasi ini dianggap layak.
Pada  proyek  Apartemen  Citralake  Suites  ini  modal  awal  (initial  cash  investment)-nya adalah 18,9 Milyar yang dikucurkan dari modal sendiri. Untuk mengetahui berapa lama waktu yang dibutuhkan untuk mengembalikan initial cash investment yang 18,9 Milyar tersebut dapat dilihat melalui  tabel Cash Flow bahwa nilai 18,9 Milyar dapat  dikembalikan dalam waktu  1 tahun baik dalam skenario normal maupun Optimis jadin dapat disimpulkan proyek ini layak dijalankan.
Dengan  perhitungan  di  atas,  berarti  payback  period  untuk  penjualan  tahun  pertama. Semua  hasil  ini  jauh  lebih  kecil  dari  ketetapan  manajemen  yang  4  tahun,  dengan  demikian proyek  ini  layak  diterima.  Tetapi  metode  payback  periode  ini  sangat  sederhana  sehingga mempunyai kelemahan. Kelemahan utamanya yaitu metode ini tidak memperhatikan konsep nilai waktu dari uang disamping juga tidak memperhatikan aliran kas masuk setelah payback. Jadi umumnya metode ini digunakan sebagai pendukung metode lain yang lebih baik.
Net  Present  Value,  Untuk  menghitung  NPV  pada  proyek  ini,  penulis  menggunakan asumsi-asumsi  sebagai  berikut  :  Tingkat  bunga  yang  diperoleh  dari  Bank  sebesar  5%,  dan tingkat bunga Kebijakan pemegang saham terhadap modal sendiri sebesar 10% maka Weighted Average Cost Of Capital (WACC) yang ditetapkan pada perhitungan NPV sebesar 10% karena proyek ini 100% menggunakan modal sendiri (tabel cash revenue).
Dari perhitungan, terlihat bahwa NPV cash inflow masih jauh lebih besar dari pada NPV cash outflow yaitu dengan selisih sebesar
1. Alternatif 1 Normal = Rp. 66,106,145,755,-
2. Alternatif 2 Optimis = Rp. 67,339,989,106,-
Artinya  menurut  penilaian  NPV  bahwa  proyek  ini  dianggap  cukup  layak  untuk dilaksanakan dengan alternatif terbaik adalah skenario optimis dikarenakan akan ada kenaikan harga jual.
Internal Rate of Return (IRR), metode ini digunakan untuk mencari tingkat bunga yang menyamakan nilai  sekarang dari arus kas yang diharapkan di  masa datang, atau penerimaan kas, dengan mengeluarkan investasi awal.
Dari hasil nett cashflow yang ada didapat IRR sebesar :
1. Alternatif 1 Normal = 171 %
2. Alternatif 2 Optimis =  180 %
IRR  alternatif  1  dan  2  lebih  besar  dari  Weighted  Average  Cost  of  Capital  (WACC), sehingga layak dilaksanakan
Dari  beberapa  analisis  penilaian  investasi  dengan  perhitungan  Payback  Periode,  Net Present  Value,  Internal  Rate  of  Return  dan  Profitability  Index,  kesemuanya  menunjukkan bahwa investasi PT CMM dalam rangka Pengembangan Proyek Apartemen Citralake Suites di wilayah Jakarta Barat ini dianggap sangat layak untuk dilaksanakan.

## Saran
Memperhatikan  apa  yang  telah  dianalisis  dan  dibahas  sebelumnya,  maka  saran-saran yang dapat diberikan dalam tulisan ini adalah sebagai berikut :
1. Dari  aspek marketing perlu  melakukan “ market  survey ” secara lebih tajam  lagi untuk menentukan positioning proyek  dan  target market serta  pengembangan detail  product sales yang sesuai dengan kawasan. Pelaksanaan Market Positioning tersebut dijalankan melalui :
• Identifikasi  keunggulan  kompetitif  yang  memberikan  nilai  tambah  terbesar  dengan cara  mengadakan  :  diferensiasi  produk,  diferensiasi  jasa,  diferensiasi  personil  dan diferensiasi citra.
• Memilih keunggulan kompetitif yang tepat, antara lain dengan mempromosikan apa saja perbedaan yang dimiliki.
• Mewujudkan dan mengkomunikasikan posisi yang dipilih.
• Menggunakan keempat macam sarana promosi yang adalah : Periklanan ( Advertising )
Promosi penjualan ( Sales Promotion ) Publisitas ( Publicity ) Penjualan kedaerah-daerah (Road Show)
2. Dari aspek teknik, harus mampu memberikan nilai tambah pada produk bangunan yang dihasilkannya,  baik  mengenai  satuan  harga  dan  alternatif  spesifikasi  material  yang digunakan  maupun  dari  sisi  metodologi  dan  kualitas  pengawasan  dari  pekerjaan konstruksi  bangunan  rumah,  pematangan  lahan  maupun  prasarana  lingkungan,  karena kualitas  bangunan  dan  prasarana  lingkungan  yang  baik  dapat  meningkatkan  nilai  jual kawasan tersebut.
3. Dari  aspek  keuangan,  melakukan  pengecekan  kembali  terhadap cashflow yang  sudah dibuat  disesuaikan  dengan  strategi  pemasaran,  pencarian  alternatif  pendanaan  dan monitoring efisiensi pengeluaran biaya-biaya yang muncul selama proyek berjalan.

## Daftar Pustaka
Afifudin, H. 2013. Dasar – Dasar Manajemen. CV. Bandung : CV. Mandar Maju. Hadi. (2006). Pengaruh Budaya Organisasi dan Iklim Organisasi terhadap kepuasan kerja. Hasibuan. (2011). Manajemen Sumber Daya Manusia. Jakarta : Bumi Aksara Jakarta : Kencana Robbins, Stephen P. (2013). Organizational Behavior. New York : Prentice Hall PTR. Scott  Rood,  Andrew  Holdnak.  (2013).  An  Analysis  of  Compensation  Patterns  and  Job Satisfaction  Issues  of  Resort  RecreationProfessional.  Journal  of  Tourism  Insights Volume 4, Issue 1 7-23-2013.
Sutrisno, Edy. (2013). Manajemen Sumber Daya Manusia. Edisi Pertama. Cetakan Pertama.
Cooper,  Donald  R,  Pamela  S  Schindler.  (2011).  Business  Research  Method.  Edisi  11,  The McGraw-Hill Companies, Inc, New York.
Tim PPM Manajemen (2012). Business Model canvas. PPM Manajemen