## PRINSIP PELELANGAN OBYEK HAK TANGGUNGAN SECARA PARATE EXECUTIE AKIBAT WANPRESTASI DALAM PERJANJIAN KREDIT
Oleh : RUMAWI, S.H.I., M.H.

## Abstract
Hak tanggungan (mortgage) is right for the land to guarantee repayment of certain debt, which is given precedence to krediror certain position against other creditors. That is, if the debtor default, the creditor first Mortgage holder takes precedence over other creditors and given the right  to do the  sales object security  rights through public  auction in  accordance legislation. Transparency in Tender Object Mortgage. Transparency is done with the announcement of the auction object mortgage, mortgage before the object and the announcement of the winner of the auction is done openly in front of the auction bidders. The auction is parate objects mortgage executie can sell ourselves seller if no bidders interested in buying a mortgage auction object.
Keywords : Auction, Mortgage Object, Parate Executie, Credit Agreement.

## A. PENDAHULUAN

## Latar Belakang
Hak  tanggungan  sebagai  salah  satu bagian  dari  hukum  jaminan  kebendaan diharapkan  mampu  untuk  manifestasi kepastian  hukum  dan  kepastian  demi pelunasan  kembali  transaksi  pembangunan ekonomi  yang  semakin  pesat  laju perkembangannya, khususnya dalam fasilitasi  pinjaman. 1 Pembangunan  ekonomi merupakan  bagian  dari  pembangunan nasional  yang  salah  satu  upaya untuk manifestasi  kesejahteraan  rakyat  yang  adil dan makmur.
Untuk memelihara  kesinambungan pembangunan sangat  diperlukan  dana dalam  jumlah  besar, yang sebagian  besar diperoleh  melalui  fasilitas  perkreditan. Kedudukan  dana  perkreditan  sangat  penting dalam  pembangunan  ekonomi,  sudah semestinya  pemberi  dan  penerima  kredit serta  pihak  lain  yang  terkait  diindungi melalui suatu lembaga hak jaminan yang kuat dan diberi kepastian hukum bagi semua pihak yang  berkepentingan. 2 Hak  Tanggungan merupakan salah satu lembaga jaminan yang
1 Moch.  Isnaeni, Hipotek  Pesawat  Udara  Di Indonesia ,  cet.,  pertama,  CV.  Dharma  Muda,
Surabaya, 1996, hlm. 183.
2 Penjelasan  Undang-Undang  Nomor  4  Tahun  1996 Tentang Hak  Tanggungan  Atas  Tanah  Beserta Benda-Benda  Yang  Berkaitan  Dengan  Tanah, diundangkan tanggal 9 April 1996, Lembaran Negara Republik  Indonesia  Tahun  1996  Nomor  42 dan Tambahan  Lembaran  Negara  Republik  Indonesia Tahun  1996 Nomor 3632 (untuk  selanjutnya  disebut UUHT).
mendukung  laju  perkembangan  ekonomi tersebut. Hak Tanggungan sebagai salah satu lembaga  jaminan  dalam  sistem  hukum Indonesia  dengan  diterbitkannya Undang- Undang  Nomor  4  Tahun  1996  tentang  Hak Tanggungan  Atas  Tanah  Beserta  Benda- Benda yang berkaitan dengan Tanah.
Sebelum  lahir  UUHT,  ada  dua  hak jaminan  yaitu  hak  jaminan  hipotik  dan  hak jaminan Credietverband . Hal ini disebabkan tanah  masih  dibedakan  dari  hak-hak  atas tanah  yang  berasal  dari  konversi  hak-hak barat  yang tunduk pada ketentuan-ketentuan hipotik  yang  diatur  dalam  KUHPerdt. . dan hak-hak  atas  tanah  yang  berasal  dari konversi hak-hak Indonesia asli (adat), yang tunduk pada ketentuan-ketentuan Credietverband yang  diatur  dalam  S.  1908- 542  sebagaimana  telah  diubah  dengan  S. 1937-190. 3 Ketentuan-ketentuan  tentang Hipotik  diatur  dalam  Buku  II KUHPerdt.. dan Credietverband dalam  S.  1908-542 sebagaimana  telah  diubah  dengan  S.  1937- 190,  sepanjang  mengenai  pembebanan  hak tanggungan  atas  hak-hak  atas  tanah  dan benda-benda  yang  berkaitan  dengan  tanah dinyatakan  tidak  berlaku  lagi  dan  diganti dengan  UUHT. 4 Dengan  demikian  hak
3 Herowati  Poesoko,  Kepastian  Hukum  Parate Executie Dalam Undang-Undang Hak Tanggungan, Jurnal  Yustika ,  Volume  10  Nomor  2  Desember 2007, hlm. 172.
4 Pasal  57  Undang-Undang  Nomor  5  Tahun  1960 tentang  Peraturan  Dasar  Pokok-Pokok  Agraria; Pasal  29  Undang-Undang  Nomor  4  Tahun  1996 tentang  Hak  Tanggungan  Atas  Tanah  Beserta Benda-Benda yang berkaitan dengan Tanah.
tanggungan sebagai penggantian hipotik dan credietverband  dalam  perangkat  hukum jaminan kebendaan.  Hak  tanggungan merupakan  gabungan  antara  hukum  adat sebagai  bajunya  dan  hipotik  dari  hukum KUHPerdt. . sebagai  badannya yang disesuaikan. Hal ini dapat diihat bahwa hak tanggungan tidak disebut sebagai zakeijkrecht,  dan  diatur  kemungkinan pemisahan  horizontal  antara  tanah  dan bangunan,  tanaman,  karya  dan  bangunan lainnya. 5
Hak  Tanggungan  merupakan  suatu terminologi baru dalam hukum jaminan yang dipopulerkan dalam Undang-Undang Nomor 5  Tahun  1960  tentang  Peraturan  Dasar Pokok-pokok Agraria (sering disebut dengan UUPA),  yang  semua  tidak  dikenal  dalam hukum  adat  maupun KUHPerdt.  Hak tanggungan  dapat  dibebankan  terhadap  hak milik,  hak  guna  usaha,  dan  hak  guna bangunan, 6 sebagaimana  tercantum  dalam Pasal 51 UU Nomor 5 Tahun 1960.
Pasal  51  UU  Nomor  5 Tahun  1960 tentang Peraturan  Dasar  Pokok-Pokok Agraria dinyatakan  bahwa  Hak  tanggungan yang  dapat  dibebankan  pada  hak  milik,  hak guna-usaha dan hak guna bangunan tersebut dalam  Pasal  25,  33  dan  39  diatur  dengan
5 A.P.  Parlindungan, Komentar  Undang-Undang Tentang  Hak  Tanggungan  Atas  Tanah  Beserta Benda-Benda  Yang  Berkaitan  Dengan  Tanah  (UU No.  4  Tahun  1996/9  April  1996/LN  No.  42)  dan Sejarah  Terbentuknya ,  Manda  Maju,  Bandung, 1996, hlm. 33.
6 Pasal  51  Undang-Undang  Nomor  5  Tahun  1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria.
undang-undang. 7 Atas dasar amanat tersebut, terbitlah  Undang-Undang    Nomor  4  Tahun 1996  tentang  Hak  Tanggungan  Atas  Tanah Beserta  Benda-Benda  Yang  Berkaitan Dengan  Tanah,  yang  terkenal  dengan sebutan UUHT.
UUHT ditetapkan dengan pertimbangan  yang  mendasar,  seperti  yang termaktub dalam
konsideransnya.
Pertimbangan
tersebut meliputi pertimbangan  filosofis  yuridis  dan  filosofis sosiologi.  Pertimbangan  filosofis  yuridis, yaitu  UUHT  sebagai  pelaksanaan  amanat Pasal  51  UUPA,  dan  pertimbangan  filosofi sosiologis 8 yaitu  pertama, bahwa  ketentuan- ketentuan tentang Hipotik dalam KUHPerdt . dan Credietverband dalam  S.  1908-542 sebagaimana  telah  diubah  dengan  S.1937- 190,  dipandang  sudah  tidak  sesuai  lagi dengan kebutuhan perkembangan perkreditan  dalam  tata  ekonomi  Indonesia. Kedua,  untuk  penyesuaian  perkembangan pengaturan  dan  administrasi  hak-hak  atas tanah  sehingga  selain  hak  milik,  hak  guna usaha,  dan  hak  guna  bangunan,  juga  hak pakai atas tanah tertentu, yang wajib didaftar dan  menurut  sifatnya  dapat  dipindahkan, dapat dibebani hak tanggungan.
Dengan  kata  lain,  UUHT  yang disahkan  dan  diundangkan  di  Jakarta  pada
7 Pasal 51 UU Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria.
8 Rachmadi  Usman, Pasal-Pasal  Tentang  Hak Tanggungan Atas Tanah , Djambatan, Jakarta, 1998, hlm. 42.
tanggal  9  April  1996  sebagai  realisasi  dari Rancangan  Undang-undang  (RUU)  Hak Tanggungan  Atas  Tanah  Beserta  Benda- benda  yang  berkaitan  dengan  tanah. Pemerintah  dalam  penjelasan  mengenai RUU  tersebut  yang  disampaikan  oleh Menteri  Negara  Agraria/Kepala  Badan Pertahanan  Nasional  disebutkan  untuk memenuhi  tuntutan  pembangunan  dan melaksanakan amanat UUPA. Dua alasan itu yang menjadi latar belakang RUU tersebut. 9
Hak  tanggungan  adalah  lembaga  jaminan atas  tanah  yang  kuat  dengan  karakteristik meliputi:  memberikan  kedudukan  yang diutamakan  atau  mendahulukan  kepada pemegangnya,  mengikuti  obyek  yang dijaminkan dalam tangan siapa pun obyek itu berada,  mengikat  pihak  ketiga  dan memberikan kepastian hukum kepada pihak- pihak  yang  berkepentingan,  serta  eksekusi mudah dan pasti dilaksanakan. 10
Hak tanggungan merupakan lembaga jaminan cukup kuat untuk menyangga dunia perkreditan. Rumusan definisi hak tanggungan  dalam  Undang-Undang  Hak Tanggungan lebih  baik  daripada  rumusan definisi  hipotek  dalam  KUHPerdt. 11
9 Zulkarnain  Situmpul, Jaminan  Kredit  Kendala  dan Masalah,  Makalah  Disampaikan  pada    Pelatihan Aspek  Hukum    Perkreditan  bagi  Staf  PT  Bank NISP Tbk, diselenggarakan oleh HKGM & Partner Law Firm, Jakarta, 16 September 2004.
10 Sri  Redjeki  Hartono, Hukum  Ekonomi  Indonesia , Bayumedia Publishing, Malang, 2007, hlm. 172.
11 Sutan Remy Sjahdeini, Hak Tanggungan Asas-Asas Ketentuan-Ketentuan  Pokok  Dan  Masalah  Yang Dihadapi Oleh Perbankan (Suatu Kajian Mengenai
Rumusan definisi hak tanggungan sebagaimana  dirumuskan  dalam  Undang- Undang  Nomor  4  Tahun  1996 tentang  Hak Tanggungan  Atas  Tanah  Beserta  Benda- Benda yang berkaitan dengan Tanah.
Unsur-unsur  dalam  hak  tanggungan meliputi:  Pertama,  hak  tanggungan  adalah hak  jaminan  untuk  pelunasan  utang.  Hak tanggungan  merupakan  realisasi  dari  Pasal 51  Pasal  51  Undang  Undang  No.  5  Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria jo. Pasal 1131 KUHPerdt. 12 Dalam Undang-Undang No. 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan  Dasar  Pokok-pokok  Agraria dinyatakan  bahwa  ” Hak  tanggungan  yang dapat  dibebankan  pada  hak  milik,  hak  guna usaha  dan  hak  guna-bangunan  tersebut dalam  pasal  25,  33  dan  39  diatur  dengan Undang-undang.” 13 Dalam KUHPerdt. dinyatakan  bahwa: Segala  barang-barang bergerak dan tak bergerak milik debitur, baik yang  sudah  ada  maupun  yang  akan  ada, menjadi  jaminan  untuk  perikatan-perikatan perorangan debitur itu. 14
Kedua, obyek tanggungan adalah hak atas tanah sesuai dengan Pasal 25, Pasal 33, dan  Pasal  39  Undang  Undang  No.  5  Tahun 1960  tentang  Peraturan  Dasar  Pokok-pokok Agraria.  Hak  yang  dapat  dibebani  dengan
Undang-Undang  Hak  Tanggungan) ,  cet.  pertama, Alumni, Bandung, 1999, hlm. 12.
12 Mariam  Darus  Badrulzaman, Kompilasi  Hukum Jaminan, cet.ke-2,  CV.  Mandar  Maju,  Bandung, 2009, hlm.15.
13 Pasal  51  Undang  Undang  No.  5  Tahun  1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria.
14 Pasa 1131 KUHPerdt.
hak  tanggungan  antara  lain:  tanah  milik, 15
hak guna usaha, 16 dan hak guna bangunan. 17
Ketiga,  hak  tanggungan  dibebankan atas  tanah  saja  dan  dapat  pula  dengan bangunannya.  Hak  tanggungan  dapat dibebankan  pada  hak  atas  tanah  beserta bangunan,  tanaman,  dan  hasil  karya.  Hak atas  tanah  yang  dibebani  hak  tanggungan dapat disertakan atau tidak disertakan dengan bangunan, tanaman, dan hasil karyanya yang secara  tegas  dinyatakan  dalam  Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT). 18 Dan Obyek  Hak  Tanggungan  dapat  dibebani lebih  dari  satu  hak  tanggungan  guna menjamin pelunasan dari satu utang. Obyek hak tanggungan yang dibebani dengan lebih dari satu hak tanggungan, peringkat masing- masing  hak  tanggungan  ditentukan  sesuai tanggal pendaftarannya di Kantor Pertanahan.  Peringkat  hak  tanggungan  yang didaftar  pada  tanggal  yang  sama  ditentukan sesuai  tanggal  pembuatan  Akta  Pemberian Hak Tanggungan. 19
Keempat, hak tanggungan diperuntukkan  pelunasan  utang  tertentu. Utang yang dijamin dengan hak tanggungan dapat berupa utang yang telah ada atau yang
15 Pasal 25 Undang Undang No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria.
16 Pasal 33 Undang Undang No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria.
17 Pasal 39 Undang Undang No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria.
18 Pasal  4  ayat  (4)  Undang-Undang  Nomor  4  Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda yang berkaitan dengan Tanah.
19 Pasal  5  Undang-Undang  Nomor  4  Tahun  1996 tentang  Hak  Tanggungan  Atas  Tanah  Beserta Benda-Benda yang berkaitan dengan Tanah.
telah  diperjanjikan  dengan  jumlah  tertentu atau  jumlah  yang  pada  saat  permohonan eksekusi  hak  tanggungan  diajukan  dapat ditentukan  berdasarkan  perjanjian  kredit. Hak tanggungan dapat diberikan untuk utang yang berasal dari satu hubungan hukum atau satu  utang  atau  lebih  yang  berasal  dari beberapa hubungan hukum. 20
Dan  kelima,  kreditor  diberikan kedudukan yang diutamakan. Hak tanggungan  merupakan  hak  jaminan  atas tanah  untuk  pelunasan  utang  tertentu,  yang diberikan  kedudukan  diutamakan  kepada krediror  tertentu  terhadap  kreditor-kreditor lain.  Artinya,  apabila  debitor  cidera  janji, kreditor pemegang Hak Tanggungan pertama didahulukan daripada kreditor-kreditor lainnya  dan  diberikan  hak  untuk  dilakukan penjualan  obyek  hak  tanggungan  melalui pelelangan umum sesuai peraturan perundang-undangan. 21
Rumusan  definisi  dan  unsur-unsur hak tanggungan cukup baik dan kuat sebagai lembaga  jaminan  di  Indonesia,  meski demikian  tidak  berarti  bahwa  Undang- Undang  Nomor  4  Tahun  1996  itu  lengkap dan  sempurna.  Hal  ini  dapat  dipahami, karena  undang-undang  tidak    lengkap  dan sering tidak jelas. Undang hanya merupakan
20 Pasal  3  Undang-Undang  Nomor  4  Tahun  1996 tentang  Hak  Tanggungan  Atas  Tanah  Beserta Benda-Benda yang berkaitan dengan Tanah.
21 Penjelasan Umum angka 4 Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta  Benda-Benda  yang  berkaitan  dengan Tanah.
satu  tahap  dalam  proses  pembentukan hukum  dan  apabila  timbul  peristiwa  baru serat  ada  permasalahan  terpaksa  dicari kelengkapannya  dan  diserahkan  kepada kebiasaan, doktrina, dan pendapat hakim. 22
Atas dasar pemikiran dan pertimbangan  tersebut,  penelitian  ini  hendak mengkaji dan menganalisis Prinsip Pelelangan Obyek  Hak  Tanggungan  Secara Parate Executie Akibat Wanprestasi Dalam Perjanjian Kredit, dengan pokok permasalahan sebagaimana  dirumuskan  dalam  rumusan masalah berikut ini.

## Rumusan Permasalahan
1. Apakah  prinsip penilaian  ulang obyek  hak  tanggungan dalam pelelangan?
2. Apakah  prinsip  transparan  dalam pelelangan obyek hak tanggungan?
3. Apakah  pelelangan  obyek hak hanggungan secara  parate  executie dapat menjual kepada diri sendiri?

## B. PEMBAHASAN
1. Prinsip  penilaian  ulang  obyek  hak tanggungan  oleh  penilai  independen /penilai internal
Setiap  pelaksanaan  lelang  harus  ada harga  limit  terhadap  obyek  hak  tanggungan
22 Sudikno  Mertokusumo  dan  A.  Pitlo, Bab-Bab Tentang  Penemuan  Hukum ,  cet.ke-1,  PT.  Citra Aditya Bakti, Bandung, 1993, hlm. 8, 10.
yang  dijual.  Nilai  limit  ialah  nilai  minimal yang  ditetapkan  oleh  penjual  untuk  dicapai dalam suatu pelelangan  sebagai dasar untuk penetapan  pemenang  lelang. 23 Nilai  Limit adalah  harga  minimal  barang  yang  akan dilelang dan ditetapkan oleh Penjual/Pemilik Barang, 24 dan Penetapan Nilai Limit menjadi tanggung  jawab  Penjual/Pemilik  Barang. 25 Nilai  limit  merupakan  syarat  penjualan lelang,  sebagaimana  dinyatakan  dalam ketentuan Pasal 21 Vendu Reglement bahwa syarat-syarat  penjualan  ditentukan  oleh penjual.  Syarat  tersebut  antara  lain  ketetuan Pasal  35  Ayat  (1) Peraturan  Menteri Keuangan Nomor 93/PMK.06/2010 dinyatakan bahwa pelaksanaan Lelang Setiap pelaksanaan lelang disyaratkan adanya Nilai Limit.  Nilai  limit  ditentukan  oleh  pemohon lelang/penjual secara tertulis dan diserahkan kepada  Pejabat  Lelang  dalam  amplop tertutup  dan  dimasukkan  dalam  kotak transparan  selambat-lambatnya  pada  saat akan  dimulainya  pelaksanaan  lelang.  Nilai limit    merupakan  pedoman  bagi  pejabat lelang  untuk  menetapkan  peminat  lelang yang  mengajukan  penawaran  tertinggi  dan dianggap  telah  mencapai  atau  melampaui nilai  limit,  maka  peminat/penawar  tersebut
23 Purnama  Tioria  Sianturi, Perlindungan  Hukum Terhadap Pembeli Barang Jaminan Tidak Bergerak Melalui Lelang, cet. I, CV. Mandar Maju, Bandung, 2008 , hlm. 424.
24 Pasal Angka  26  Peraturan  Menteri  Keuangan Nomor  93/PMK.06/2010  tentang  Petunjuk Pelaksanaan Lelang.
25 Pasal  35  ayat  (2)  Peraturan  Menteri  Keuangan Nomor  93/PMK.06/2010  tentang  Petunjuk Pelaksanaan Lelang.
dapat  dinyatakan  sebagai  pembeli. 26 Tujuan penentuan  nilai  limit  sebagai  patokan  nilai minimal  pada  penjualan  lelang  untuk penetapan  batas  harga  terendah  yang  dapat disetujui  dan  dibenarkan  penjual  lelang. Apabila  semua  peserta  lelang  dalam pengajuan penawaran harga kurang dari limit yang  ditentukan,  lelang  yang  dilakukan belum  terpenuhi  patokan  nilai  minimal sehingga  lelang  belum  terlaksana  sesuai dengan nilai limit yang disyaratkan. 27
Penetapan  nilai  limit  obyek  hak tanggungan  yang  tinggi  atau  di  atas  harga pasar  sehingga  peserta  lelang  tidak  minat untuk  membeli  pelelangan  obyek  hak tanggungan. 28 Dan apabila nilai limit terlalu rendah  atau  di  bawah  harga  pasaran  dapat merugikan  debitor.  Direktur Jemderal Piutang  dan  Lelang  Negara,  JPLN,  (semula Badan  Urusan  Piutang  dan  Lelang  Negara, BUPLN)  telah  mengeluarkan  Surat  Edaran nomor: SE-23/PN/2000 tanggal 22 November
2000 tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang Hak Tanggungan, perlu diberikan  petunjuk  dan penegasan  terhadap
26 Emmi  Rahmiwita  Nasution,  Perlindungan  Hukum Terhadap  Pembeli  Barang  Hasil  Lelang Eksekusi (Studi  Pada  Kantor  Pelayanan  Kekayaan  Negara Dan  Lelang  (KPKNL)  Cabang  Sumatera  Utara, Jurnal Ilmiah Pendidikan Tinggi , Vol.4 No.1 April 2011, hlm. 146.
27 M.  Yahya  Harahap, Ruang  Lingkup  Permsalahan Eksekusi  Bidang  Perdata, edisi  kedua,  Sinar Grafika, Jakarta, 201, hlm. 147.
28 Syari  Ramadhani, Pelaksanaan  Perjanjian  Kredit dengan  Jaminan  Hak  Tanggungan  Sebagai  Upaya Penyelesaian  Sengketa  Debitur  Yang  Wanprestasi Pada Bank SUMUT, Tesis , Sekolah Pasca Sarjana, Universitas Sumatera  Utara,  Medan, 2009,  hlm. 121.
pelaksanaan  lelang  hak  tanggungan  sebagai berikut:  apabila  lelang  hak  tanggungan didasarkan  ketentuan  Pasal  6  UUHT,  maka nilai  limit  sedapat  mungkin  ditentukan  oleh panitia,  dan  apabila  lelang  hak  tanggungan didasarkan  ketentuan  Pasal  14  Ayat  (2) UUHT,  maka  nilai  limit  sedapat  mungkin ditentukan oleh penilai. Penjual lelang obyek hak tanggungan dalam penetapan nilai limit didasarkan  hasil  penilain  oleh  penilai  atau penaksir  oleh  penaksir.  Penilai  merupakan pihak  yang  melakukan  penilaian secara independen  berdasarkan  kompetensi  yang dimilikinya.  Dan  penaksir  merupakan  pihak yang  berasal  dari  instansi  atau  perusahaan Penjual,  yang  melakukan  penaksiran berdasarkan metode yang dapat dipertanggungjawabkan.  Dan  apabila  bank kreditor  pemegang  hak  tanggungan  menjadi peserta  lelang,  maka  nilai  limit  ditentukan oleh  bank  kreditor  pemegang  hak tanggungan  selaku  penjual lelang  yang didasarkan  hasil  penilaian  dari  penilai. Penilaian  adalah  proses  pekerjaan  untuk memberikan estimasi dan pendapat atas nilai ekonomis  suatu  obyek  penilaian  pada  saat tertentu  sesuai  dengan  Standar  Penilaian Indonesia. 29 Penilai tersebut menurut Pasal 1 angka 1 Peraturan Menteri Keuangan Nomor 125/PMK.01/2008  Tentang  Jasa  Penilai Publik, adalah  seseorang  yang  dengan keahliannya menjalankan kegiatan Penilaian.
29 Pasal  1  angka  3 Peraturan  Menteri  Keuangan Nomor  125/PMK.01/2008  Tentang  Jasa  Penilai Publik.
Penilai dalam melakukan kegiatan penilaian disebut  penilai  publik  yang  mendapat ijin dari Menteri Keuangan. 30
Pelelangan  obyek  hak  tanggungan dengan nilai limit di atas Rp. 5.000.000.000,- (lima milyar rupiah) perlu dinilai oleh penilai indepneden.  Nilai  limit  obyek  tanggungan dinilai  oleh  apraisal  independen  untuk perlindungan  pemberi  hak  tanggungan. Penilaian  oleh  penilai  indenpenden  yang tidak  memiliki  kepentingan  atas  kreditor sebagai  penjual  obyek  hak  tanggungan dan debitor  pemberi  hak  tanggungan  akan melindungi  debitor  dari  kesewenangan penentuan  nilai  obyek  hak  tanggungan  oleh bank kreditor pemegang hak tanggungan dan memberi  keadilan  bagi  debitor  pemberi  hak tanggungan. 31
Penentuan  nilai  limit  lelang  obyek hak tanggungan  oleh  penjual  lelang sebagaimana  ketentuan Pasal 35 Ayat (2) jo. Pasal  36  Ayat  (1)  Peraturan  Menteri Keuangan  Nomor  93/PMK.06/2010  yang dinyatakan  bahwa  “penetapan  nilai  limit menjadi  tanggung  jawab  penjual/pemilik barang,” dan “penjual/pemilik barang dalam menetapkan  nilai  limit,  berdasarkan:  a. penilaian  oleh  penilai,  atau  b.  penaksiran oleh  penaksir/tim  penaksir,”  bertentangan dengan  ketentuan  Pasal  9    Undang-Undang Lelang  ( Vendu  Reglement  Ordonantie 28
30 Pasal  35  Peraturan  Menteri  Keuangan  Nomor  93 Tahun 2010.
31 Purnama Tioria Sianturi, op. cit . , hlm. 81-82.
Februari 1908
staatsblad 1908:189
sebagimana  diubah  beberapa  kali  terakhir dengan staatsblad 1941:3)  yang  dinyatakan bahwa “pengawai kantor lelang negeri harus menentukan  tawaran  paling  rendah  untuk pelelangan  dengan  harga  meningkat  dan tawaran  paling  tinggi  untuk  pelelangan dengan harga menurun.” Ketentuan Pasal 35 Ayat  (2)  jo.  Pasal  36  Ayat  (1)  Peraturan Menteri Keuangan Nomor 93/PMK.06/2010 tidak  boleh  bertentangan  dengan  ketentuan Pasal  9    Undang-Undang  Lelang  ( Vendu Reglement  Ordonantie 28  Februari  1908 staatsblad 1908:189  sebagimana  diubah beberapa  kali  terakhir  dengan staatsblad 1941:3)  sebagimana  dinyatakan  dalam ketentupan Pasal 7 Ayat (2) Undang-Undang Nomor 12 Tahun 2011 tentang Pembentukan Peraturan  Perundang-Undangan,  bahwa kekuatan  hukum  peraturan  perundang- undangan sesuai dengan hierarkhi sebagaimana  dimaksud  pada  ayat  (1).  Di dalam  penjelasan  Pasal  Pasal  7  Ayat  (2) Undang-Undang  Nomor  12  Tahun  2011 dijelaskan bahwa: dalam ketentuan ini yang dimaksud  dengan  ‘hierarkhi’  adalah penjenjangan setiap jenis peraturan perundang-undangan  yang  didasarkan  pada asas  bahwa  peraturan  perundang-undangan yang  lebih  rendah  tidak  boleh  bertentangan dengan peraturan perundang-undangan yang lebih tinggi.
Ketentuan  Pasal  35  jo.  Pasal  36 Peraturan  Menteri  Keuangan  Nomor
93/PMK.06/2010  jo.  Pasal  18 Peraturan Direktur  Jenderal  Kekayaan  Negara  Nomor PER-03/KN/2010 bertentangan dengan Pasal 9 Vendu Regelement. Dalam ketentuan Pasal 9  Vendu  Reglement  dinyatakan  bahwa “pengawas  kantor  lelang  negeri  harus menentukan  tawaran  paling  rendah  untuk pelelangan  dengan  harga  meningkat  dan tawaran  paling  tinggi  untuk  pelelangan dengan  harga  menurun.”  Didasarkan  pada ketentuan Pasal 9 Vendu Reglement menurut M.  Yahya  Harahap  bahwa  patokan  harga yang  dibuat  oleh  penjual  maupun  pemohon eksekusi tidak sah dan tidak mengikat karena ditetapkan  oleh  pejabat  yang  tidak berwenang. 32

## 2. Prinsip  transparan  dalam  pelelangan obyek hak tanggungan
Pengumuman  lelang  merupakan pemberitahuan kepada masyarakat mengenai rencana diadakan lelang untuk menghimpun peminat  lelang  dan  pemberitahuan  kepada pihak  yang  berkepentingan.  Pengumuman dilakukan  agar  pelaksanaan  lelang  tersebut diketahui oleh masyarakat luas dan berusaha untuk  menjaring  beberapa  peminat  lelang untuk menjadi peserta lelang. Menurut Pasal 1  Angka  3  Peraturan  Menteri  Keuangan Nomor 93/PMK.06/2010  dinyatakan  bahwa
32 M. Yahya Harahap, Ruang Lingkung Permasalahan Eksekusi  Bidang  Perdata ,  cet.  IV,  PT.  Gramedia Pustaka Utama, Jakarta, 1993, hlm. 135.
pengumuman  Lelang  adalah  pemberitahuan kepada  masyarakat  tentang  akan  adanya Lelang  dengan  maksud  untuk  menghimpun peminat  lelang  dan  pemberitahuan  kepada pihak  yang  berkepentingan.  Pengumuman lelang  mempunyai  tujuan  sebagai  upaya mengumpulkan  peminat  yang  akan  ikut ambil  bagian  dalam  pelelangan  yang  akan dilaksanakan, dan sebagai persyaratan formil keabsahan  penjualan  secara  lelang. 33 Dalam ketentuan  Pasal  41  Peraturan  Menteri Keuangan  Nomor  93/PMK.06/2010  bahwa Penjualan  secara  lelang  wajib  didahului dengan Pengumuman Lelang yang dilakukan oleh Penjual, dan bukti Pengumuman Lelang harus diserahkan kepada Pejabat Lelang.
Pengumuman  pelelangan  obyek  hak tanggungan  dilakukan  2  (dua)  kali,  jangka waktu  Pengumuman  Lelang  pertama ke Pengumuman  Lelang  kedua  berselang  15 (lima  belas)  hari.  Pengumuman  pertama diperkenankan  digunakan  sarana  melalui selebaran, tempelan yang mudah dibaca oleh umum,  dan/atau  melalui  media  elektronik termasuk  Internet.  Pengumuman  kedua digunakan sarana surat kabar harian. 34
Asas  Transparansi  adalah  asas  yang paling  penting.    Maksud  dari  asas transparansi  adalah  bahwa  lelang  terlebih dahulu wajib dilakukan dengan
33 M, Yahya Harahap, Ruang Lingkup Permasalahan Eksekusi  Bidang  Perdata ,  edisi  kedua,  Sinar Grafika, Jakarta, 2010, hlm. 142.
34 Pasal  44  Ayat  (1)  Peraturan  Menteri  Keuangan Nomor 93/PMK.06/2010.
pengumuman  agar  lelang  dapat  dilakukan dengan  efisien,  dan  barang  lelang  terjual dengan  harga  yang  optimal. 35 Asas Keterbukaan/Transparancy/Publicity  (Asas Keterbukaan). Asas    ini  menghendaki    agar seluruh    lapisan  masyarakat  mengetahui adanya  rencana  lelang  dan  mempunyai kesempatan  yang  sama  untuk  mengikuti lelang    sepanjang    tidak    dilarang    oleh Undang-undang.  Oleh    karena    itu,    setiap pelaksanaan  lelang  harus  didahului  dengan pengumuman  lelang. Asas  ini  juga  untuk mencegah  terjadi  praktek persaingan  usaha tidak    sehat    dan    tidak    memberikan kesempatan adanya  praktek  korupsi, kolusi dan  nepotisme  (KKN). 36 Implementasi dari asas ini dapat dilihat pada Pasal 41 Peraturan Menteri Keuangan Nomor 93/PMK.06/2010, yang pada prinsipnya penjualan secara lelang harus didahului dengan pengumuman lelang yang dilakukan oleh penjual.
Asas keterbukaan dengan pengumuman dimaksudkan untuk pemasaran dan  pengaman  pelelangan  obyek  hak tanggungan. 37 Pemasaran pelelangan  obyek
35 Melani  Ananta,  Sistem  Lelang  Online  Melalui iPASAR  Kayu  Jati  Perum  Perhutani  Ditinjau  Dari Asas  Lelang  Yang  Berlaku  Di  Indonesia, Tesis, Fakultas  Hukum  Program  Magister  Kenotariatan, Universitas Indonesia, Jakarta, 2011, hlm. 4.
36 Elizabeth Karina  Leonita, Perlindungan    Hukum Bagi   Pembeli   Barang Jaminan  Melalui  Lelang Ditinjau    Dari    Kitab  Undang-Undang    Hukum Perdata    dan    Undang-Undang    Lelang    (Studi Kasus    Lelang    Gedung  Aspac    oleh    Badan Penyehatan  Perbankan Nasional ), Tesis, Program Studi  Kenotariatan  Fakultas  Hukum,  Universitas Indonesia, 2010, hlm. 37-39.
37 Elizabeth Karina Leonita, ibid. , hlm. 37-39.
tanggungan  dimaksdukan  agar  setiap orang atau    masyarakat    mengetahui    dan    dapat mengikuti    lelang obyek  hak  tanggungan apabila    berminat. Untuk  pemasaran pelelangan  obyek  hak  tanggungan  perlu dilakukan  pengumuman  terlebih  dahulu sebelum dilaksanakan pelelangan obyek hak tanggungan  melalui  media  infromasi  yang terdapat  obyek  hak  tanggungan  yang  akan dilelang.  Peserta  pelelangan  obyek  hak tanggungan  diberikan  akses  informasi  yang cukup mengenai obyek hak tanggungan yang akan dilelang oleh penjual dan kantor lelang. Ada forum penjelasan pelelangan obyek hak tanggungan  mengenai  kelengkapan  surat- surat  dan  keterangan  kondisi  obyek  hak tanggungan  oleh  penjual  obyek  hak tanggungan dan kantor lelang, yang biasanya disebut ” Anwizing ,” atau  penjelasan.  Calon pembeli  obyek  hak  tanggungan  dalam pelelangan  diberi  kesempatan  yangan  sama untuk  melihat  obyek  hak  tanggungan  yang akan  dilelang,  dan  tidak  dihalangi  ikutserta pelelangan  obyek  hak  tanggungan  yang memenuhi persyaratan pelelangan.
Pengumunan pelelangan obyek hak tanggungan  merupakan  pengamanan  lelang. Pelelangan  obyek  hak  tanggungan  yang diumumkan  terlebih  dahulu  dapat  dilihat keberadaan  obye  hak  tanggungan  oleh khalayak umum mengenai kebenaran yuridis dan  sosiolgis  kepemilikan  obyek  hak tanggungan  yang  akan  dilelang. Apabila obyek hak tanggungan terdapat
permasalahan hukum  yang   telah  diketahui oleh  Kantor  Lelang  sebelum  pelaksanaan lelang,  maka    harus    diumumkan  dalam pengumuman  lelang. 38
Di samping  pengumuman pelelangan obyek hak tanggungan,  yang sangat penting adalah  pelaksanaan  lelang  dan  penunjukan pemenang lelang diumumkan secara terbuka. Ketentuan  Pasal  61  Ayat  (1) Peraturan Menteri  Keuangan  Nomor  93/PMK.06/2010 Pejabat    Lelang    mengesahkan    penawar tertinggi    yang    telah  mencapai  atau melampaui  Nilai  Limit  sebagai  Pembeli, dalam pelaksanaan lelang yang menggunakan Nilai  Limit. Apabila  penawar  harga  tertinggi yang  sah  telah  mencapai  harga  limit,  yang bersangkutan  ditetapkan  langsung  sebagai pemenang lelang obyek hak tanggungan oleh pejabat lelang kelas I. Penunjukan pemenang lelang hak tanggungan diikui dengan ketukan palu  oleh  pejabat  lelang  kelas  I.  Nama pemenang  lelang  obyek  hak  tanggungan, jumlah  penawanan,  dan  kewajibannya  yang harus  dipenuhi  diumumkan  kembali  secara lisa  oleh  pejabat  lelang  kelas  I  pada  waktu penutupan  dan  pejabat  lelang  kelas  I menyampaikan  informasi  pengembalian jaminan  peserta  lelang  yang  tidak  menjadi pemenang lelang obyek hak tanggungan. 39
38 Elizabeth Karina Leonita, ibid., hlm. 37-39.
39 Purnama  Tioria  Sianturi, Tanggung  Jawab  Kantor Lelang Negara, Penjual, Pembeli, dan Balai Lelang Dalam  Penjualan  Aset  Badan  Penyehatan Perbankan Nasioanl (Studi Kasus di Kantor Lelang Negara  Medan  Kurun  Waktu  1999-2000), Tesis,

## 3. Pembelian  Obyek  Hak  Tanggungan
Oleh  Bank  Kreditor  Pemegang  Hak Tanggungan
Pelelangan  obyek  hak  tanggungan yang tidak diminati oleh pembeli lelang atau peminat  pembeli  lelang  sedikit,  maka seringkali  bank kreditor  pemegang  hak tanggungan terpaksa membeli sendiri obyek hak  tanggungan  yang  dilelang.  Tindakan bank  pemegang  hak  tanggungan  yang demikian  tidak  menguntungkan,  karena likuiditas bank terganggu dengan penyusutan modal bank bersangkutan. 40
Pemegang  hak  tanggungan  tidak dilarang  menjadi  pembeli  obyek  hak tanggungan  sesuai  prosedur  yang  diatur dalam  Undang-Undang  Hak  Tanggungan. 41 Pemegang  hak  tanggungan  tidak  dilarang untuk  menjadi  pembeli  obyek  hak tanggungan  melalui  prosedur  yang  diatur dalam  Pasal  20 UUHT. 42 Artinya,  Bank kreditor  pemegang  hak  tanggungan  tidak dilarang  untuk  menjadi  pembeli  obyek  hak tanggungan  sesuai  tata  cara  ketentuan  Pasal 20  UUHT.  Menerut  ketentuan  Pasal  20 UUHT  bahwa  eksekusi  obyek  hak tanggungan  dilakukan  secara  pelelangan
Program  Pascasarjana  Universitas  Sumatera  Utara, 2002, hlm. 81.
40 M.  Khoidin, Kekuatan  Eksekutorial  Sertifikat  Hak Tanggungan ,  LaksBang,  Yogyakarta,  2005,  hlm. 30; lihat juga Sutan  Remy Sjahdeini, op. cit. , hlm. 181.
41 Herowati Poesoko, op. cit., hlm. 99.
42 Penjelasan Pasal 12 UUHT.
umum dan penjualan di bawah tangan. Bank kreditor  pemegang  hak  tanggungan  tidak dilarang  untuk  menjadi  pembeli  obyek  hak tanggungan  melalui  pelelangan  umum dan/atau  penjualan  di  bawah  tangan. Pembelian  barang  jaminan  yang  dilakukan oleh  bank  tidak  secara  langsung.  Pembelian barang jaminan dilakukan dengan digunakan orang  suruhan  yang  berasal  dari  pegawai bank,  pejabat  bank,  atau  orang  lain  yang diberi dana oleh bank. 43
Penjualan  obyek  hak  tanggungan melalui  lelang  yang  dianggap  merugikan debitor  dapat  dipahami  karena  Undang- Undang  Perbankan  memperkenankan  bank untuk membeli benda obyek jaminan melalui lelang.  Hal  ini  dinyatakan  dalam  Undang- Undang  Perbankan  bahwa  “Usaha  Bank Umum meliputi: membeli melalui pelelangan  agunan  baik  semua  maupun sebagian  dalam  hal  debitur  tidak  memenuhi kewajibannya kepada bank, dengan ketentuan agunan yang dibeli tersebut wajib dicairkan secepatnya”. 44
Ketentuan  mengenai  usaha  bank membeli  benda  jaminan  melalui  pelelangan sebagaimana ketentuan di atas sudah dicabut. Dalam  Undang-Undang Nomor  10  Tahun
43 M. Khoidin, op. cit , hlm. 31.
44 Pasal 6 Huruf K Undang-Undang Nomor 7 Tahun
1992  jo. Undang-Undang Nomor 10 Tahun  1998 tentang Perbankan. Dalam Undang-Undang Nomor 10  Tahun    1998  tentang  Perubahan  Atas  Undang- Undang  Nomor  7  Tahun  1992  tentang  Perbankan bahwa Pasal 6 Huruf K Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1992 sudah dihapus dengan ketentuan Pasal I Angka 2 Undang-Undang Nomor 10 Tahun  1998 bahwa Ketentuan Pasal 6 huruf k dihapus.
1998  tentang  Perubahan  Atas  Undang- Undang  Nomor  7  Tahun  1992  tentang Perbankan bahwa Pasal 6 Huruf K Undang- Undang Nomor 7 Tahun 1992 sudah dihapus dengan ketentuan Pasal  I  Angka 2 Undang- Undang  Nomor  10  Tahun    1998  bahwa Ketentuan  Pasal  6 huruf  k  dihapus.  Dengan demikian,  usaha  bank membeli  melalui pelelangan  agunan tidak  berlaku.  Ketentuan Pasal  6  Huruf  k  UU  Nomor  7  Tahun  1993 tentang  Perbankan  telah  dicabut  dengan Pasal I Angka 2 UU Nomor 10 Tahun 1998, namun  UU  Nomor  4  Tahun  1996  tentang Hak  Tanggungan  tidak  melarang  pemegang hak  tanggungan  membeli  obyek  hak tanggungan  sesuai  Undang-Undang  Hak Tanggungan. 45
Didasarkan  ketentuan Penjelasan Pasal  12  UU  Nomor  4  Tahun  1996  bahwa bank  selaku  kreditor  pemegang  hak tanggungan  dapat  menjadi  pembeli  obyek hak  tanggungan  melalui  ketentuan  yang diatur dalam Undang-Undang Hak Tanggungan.  Pemegang  hak  tanggungan tidak  dilarang  menjadi  pembeli  obyek  hak tanggungan  sesuai  prosedur  yang  diatur dalam  Undang-Undang  Hak  Tanggungan. 46 Pemegang  hak  tanggungan tidak  dilarang untuk  menjadi  pembeli  obyek  hak tanggungan  melalui  prosedur  yang  diatur dalam  Pasal  20  UUHT. 47 Artinya  Bank kreditor  pemegang  hak  tanggungan  tidak
45 Penjelasan Pasal 12 UU Nomor 4 Tahun 1996.
46 Herowati Poesoko, op. cit. , hlm. 99.
47 Penjelasan Pasal 12 UUHT.
dilarang  untuk  menjadi  pembeli  obyek  hak tanggungan  sesuai  tata  cara  ketentuan  Pasal 20 UUHT.
Didasarkan  pada  ketentuan  Pasal  20 Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 bahwa pemegang hak tanggungan menjual obyek hak tanggungan  dengan  cara  pelelangan  umum atau  dengan  penjualan  di  bawah  tangan. Dengan kata lain, bank krditor pemegang hak tanggungan  ketika debitor  wanprestasi melakakukan eksekusi obyek hak tanggungan dengan  dua  cara  yaitu  melalui  pelelangan umum  dan  penjualan  di  bawah  tangan. Apabila  ketentuan  Pasal  20  Undang-Undang Nomor  4  Tahun  1996  dihubungkan  dengan ketentuan Penjelasan Pasal 12 UU Nomor 4 Tahun  1996,  maka  pemegang  hak tanggungan  tidak  dilarang  untuk  menjadi pembeli  obyek  hak  tanggungan  dengan  dua cara  yaitu  melalui  pelelangan  umum  dan penjualan di bawah tangan. Dengan maksud lain,  bank  kreditor  pemegang  hak tanggungan  tidak  dilarang  untuk  menjadi pembeli  obyek  hak  tanggungan  melalui pelelangan  umum  atau  penjualan  di  bawah tangan.  Bank  kreditor  pemegang  hak tanggungan  untuk  menjadi  pembeli  obyek hak  tanggungan  sesuai  prosedur  yang ditentukan Undang-Undang Hak Tanggungan yang melalui pelelangan umum atau  penjualan  di  bawah  tangan,  berbeda dengan  janji  yang  memberikan  kewenangan kepada  pemegang  hak  tanggungan  untuk memiliki  obyek  hak  tanggungan  apabila
debitor pemberi hak tanggungan wanprestasi.  Hal  ini  sebagaimana  ketentuan Pasal  12  UU  HT  bahwa:  “janji  yang memberikan  kewenangan  kepada  pemegang Hak Tanggungan untuk memiliki obyek Hak Tanggungan  apabila  debitor  cidera  janji, batal  demi  hukum”.  Segala  janji  dengan mana  yang  berpiutang  dikuasakan  memiliki obyek hak tanggungan yang diberikan dalam hak tanggungan adalah batal. 48 Bank kreditor pemegang  hak  tanggungan  dilarang  secara otomatis  menjadi  pemilik  obyek  hak tanggungan  dalam  hal  debitor  pemberi  hak tanggungan wanprestasi, karena bertentangan dengan tujuan hak tanggungan. 49 Tujuan hak tanggungan adalah untuk  memberikan  kedudukan  bagi  kreditor tertentu  yang  menjadi  pemegang  hak tanggungan  untuk  didahulukan  terhadap kreditor-kreditor lain. 50 Tujuan hak tanggungan  adalah  memberikan  jaminan yang  kuat  kepada  kreditor  yang  menjadi
48 J.  Satrio, Hukum  Jaminan  Hak-Hak  Jaminan Kebendaan, PT.  Citra  Aditya  Bakti,  Bandung, 2007,  hlm.  325;    Mariam  Darus  Badrulzaman, Kompilasi  Hukum  Jaminan, Mandar  Maju, Bandung, 2009, hlm. 70.
49 Mariam Darus Badrulzaman, loc. Cip. , hlm. 71.
50 Sutan    Remy  Sjahdeini, op.  cit., hlm.  10,  41; bandingkan  dengan  A.P.  Parlindungan, Komentar Undang-Undang  Tentang  Hak  Tanggungan  Atas Tanah  Beserta  Benda-Benda  Yang  Berkaitan Dengan  Tanah  (U.U.  No.  4  Tahun  1996/6  April 1996/L.N.  No.  42) ,  Mandar  Maju,  Bandung,  1996, hlm.  53,  bahwa  ketentuan  Pasal  12  UUHT diberikan  untuk  mencegah dalam  praktik-praktik dalam  perbuatan-perbuatan  rentenier  untuk mengaku  tanah/bangunannya  setelah  beberapa tahun meminjamkan uang dan pembayarannya tidak sempurna  sehingga  buna  berkembang  menjadilah jumlah  hutang  membengkak  mencapai  harga tanah/bangunan tersebut.
pemegang hak tanggungan untuk didahulukan  dari  kreditor  konkuren,  bukan untuk  memperjanjikan  memiliki  obyek  hak tanggungan  oleh  pemegang  hak  tanggungan apabila pemberi hak tanggungan wanprestasi.
Janji yang demikian itu dalam hipotik dikenal  dengan  sebagai vervalbeding . 51
Menurut  Pasal  1178  Ayat  2  BW  bahwa “segala  janji  dengan  mana  si  berpiutang dikuasakan  memiliki  benda  yang  diberikan dalah  hipotik,  adalah  batal”.  Ketentuan tersebut  untuk  melindungi  debitor  yang diajukan  kreditor,  karena  pembentuk Undang-Undang  melihat  kreditor  berada dalam posisi kuat dengan memiliki uang dan debitor  dalam  posisi  yang  lemah  dengan memerlukan  kredit. 52 Di  samping  itu, vervalbeding untuk  mencegah  turunnya harga  atau  nilai  dari  benda  yang  dibebani obyek  hak  tanggungan  sehingga  dapat mengakibatkan seluruh hutang debitor dapat dibayar dari hasil penjualan benda jaminan. 53
Larangan janji untuk memiliki benda jaminan  oleh  kreditor  juga  terdapat  dalam jaminan  dengan  gadai.  Menurut  ketentuan Pasal  1154  bahwa  (1)  apabila  si  berutang atau  si  pemberi  gadai  tidak  memenuhi kewajiban-kewajibannya, maka tak diperkenankanlah  si  berpiutang  memiliki
51 Sutan  Remy Sjahdeini, op. cit., hlm. 45, 101.
52 Mariam  Darus  Badrulzaman, Bab-Bab  Tentang Hypotheek , PT.Citra Aditya Bakti, Bandung,  1991, hlm. 64; Sutan  Remy Sjahdeini, op. cit., hlm. 45.
53 Sutan  Remy Sjahdeini, op. cit., hlm. 101.
barang  yang  digadaikan;  (2)  segala  janji yang bertentangan dengan ini adalah batal”. Ketentuan  tersebut  untuk  melindungi kepentingan  dari  debitor  yang  dalam  posisi lemah sehingga menerima syarat-syarat yang berat  yang  diajukan  kreditor.  Apabila  tidak ada  larangan  yang  demikian  kreditor berharap  agar  debitor  wanprestasi  karena benda  jaminan  mempunyai  nilai  yang  lebih besar  dari  piutang  kreditor. 54 Ketentuan tersebut adalah larangan untuk
memperjanjikan
sebelum debitor wanprestasi,  bahwa  dalam  hal  debitor wanprestasi  maka  benda  jaminan  (gadai) akan  menjadi  milik  kreditor,  apabila persetujuan  antara  kreditor  dan  debitor pemberi  gadai  sesudah  wansprestasi,  bahwa kreditor akan mengoper benda gadai dengan imbalan  pelunasan  hutang  debitor,  tidak dilarang. 55 Pemegang  dan  pemberi  hak tanggungan dilarang memperjanjikan sebelum  debitor  wanprestasi  bahwa  obyek hak  tanggungan  akan  menjadi  milik pemegang  hak  tanggungan  apabila  pemberi hak tanggungan wanprestasi. Namun, obyek hak  tanggungan  dibeli  oleh  pemegang  hak tanggungan apabila pemberi hak tanggungan wanprestasi tidak dilarang asalkan dilakukan sesuai  prosedur  yang  diatur  oleh  Undang- Undang Hak Tanggungan. 56
Ada  para  pihak  tertentu  yang  terkait langsung dengan pelaksanaan lelang dilarang
54 J. Satrio, op. cit., hlm.115. 55 J. Satrio, op. cit. hlm. 116.
56 Penjelasan Atas Pasal 12 UUHT.
menjadi  pembeli  obyek  lelang. 57 Larangan terhadap  pejabat  lelang  dan  keluarganya, Pejabat  Penjual,  Pemandu  Lelang, Hakim, Jaksa, Panitera, Juru Sita,
Pengacara/Advokat, Notaris, PPAT,  Penilai, Pegawai    DJKN,    Pegawai    Balai    Lelang dan Pegawai Kantor Pejabat Lelang Kelas I yang  terkait  langsung  dengan  pelaksanaan lelang,  menjadi  pembeli  lelang  bersifat imperatif,  tidak  ada  dispensasi  bagi  nama- nama  tersebut. 58 Para  pihak  yang terkait langsung  sebagaimana  disebut  di  atas dilarang menjadi pembeli dalam pelelangan obyek hak tanggungan.
Namun,  khusus  bank  sebagai kreditor  diperbolehkan  menjadi  pembeli barang  agunan  melalui  lelang  dengan ketentuan  bahwa  pembelian  tersebut dilakukan untuk  pihak  lain  yang  akan ditunjuk  di  kemudian  hari  dengan  akta notaris,  dan  bank  harus  menyampaikan pernyataan  tertulis  identitas  nama  pembeli selambat-lambatnya satu tahun. 59
Bank  kreditor  pemegang  hak tanggungan yang akan ikut menjadi pembeli obyek  hak tanggungan  melalui  pelelangan umum,  maka  nilai  limit  obyek  hak tanggungan  harus  ditetapkan  oleh  bank pemegang  hak  tanggungan  selaku  penjual yang  didasarkan  hasil  penilaian  dari  penilai
57 Pasal  69  Peraturan  Menteri  Keuangan  Nomor 93/PMK.06/2010.
58 M. Yahya Harahap, op. cit., hlm. 153.
59 Pasal  70 Peraturan  Menteri  Keuangan  Nomor 93/PMK.06/2010.
independen. Penilaian secara independen ini sebagaimana  ketentuan  Peraturan  Menteri Keuangan, bahwa: “Dalam hal bank kreditor akan  ikut  menjadi  peserta  pada  Lelang Eksekusi  berdasarkan  Pasal 6 UUHT,  Nilai Limit    harus  ditetapkan  oleh  Penjual berdasarkan hasil penilaian dari Penilai”. 60
Ketentuan Pasal 36 Ayat 5 jo. Ayat 1 jo.  Ayat  2 Peraturan  Menteri  Keuangan Nomor  93/PMK.06/2010 bahwa  penjual dapat menjadi pembeli obyek lelang dengan syarat  nilai  limit  harga  obyek  dinilai  oleh penilai  indenpenden.  Pengaturan  dengan nilai  limit/harga  limit  dinilai  oleh  penilai independen  ( appraisal  independen )  tanpa memiliki  kepentingan  dengan  bank  kreditor pemegang  hak  tanggungan  selaku  penjual lelang    akan  melindungi  debitor  pemegang hak tanggungan. 61 Ketentuan Pasal 36 Ayat 5 jo.  Ayat  1  jo.  Ayat  2 Peraturan  Menteri Keuangan  Nomor 93/PMK.06/2010 tentang Petunjuk  Pelaksanaan  Lelang bahwa  bank kreditor  pemegang  hak  tanggungan  sebagai penjual dapat menjadi pembeli obyek lelang, selaras  dengan  ketentuan  Pasal  6  Huruf  k Undang-Undang  Nomor  7  Tahun  1992 tentang  Perbankan  yang  dinyatakan  bahwa usaha  bank  umum  membeli  agunan  melalui pelelangan.  Dalam  pelelangan  obyek  hak tanggungan  bank  kreditor  pemegang  hak tanggungan  ditunjuk  sebagai  pemenang
60 Pasal  36  Ayat  5 Peraturan  Menteri  Keuangan Nomor  93/PMK.06/2010  tentang  Petunjuk Pelaksanaan Lelang.
61 Purnama Tioria Sianturi, op. cit., hlm. 82.
untuk pembeli yang akan ditunjuk kemudian, maka  disampaikan  pernyataan  tertulis kepada  Kepala  KPKNL/Pejabat  Lelang Kelas  I  yang  dituangkan  dalam  bagian  kaki minuta  risalah  lelang  mengenai  nama  dan identitas  pembeli  yang  akan  ditunjuk tersebut. 62
Dengan ketentuan Pasal 36 Ayat 5 jo. Ayat  1  jo.  Ayat  2 Peraturan  Menteri Keuangan  Nomor 93/PMK.06/2010 sebagai penangkal kekahwatiran terhadap obyek hak tanggungan  yang  dilelang,  apabila  bank kreditor  pemegang  hak  tanggung  ikutserta menjadi  pembeli  lelang  akan  terjadi kecurangan  dengan  penentuan  nilai  limit lelang  obyek  hak  tanggungan  yang  dapat merugikan  debitor  pemberi  hak  tanggungan dan  atau  pihak  lain  yang  berkepentingan. Bank kreditor  yang menjadi pembeli lelang, menurut  Djuhaendah  Hasan,  dikhawatirkan akan membeli benda obyek jaminan dengan harga maksimun benda obyek jaminan sesuai dengan nilai piutangnya, pada hal nilai benda lebih tinggi dari piutang. 63
Kekhawatiran  serupa  juga  diajukan oleh  Purnama  Tioria Sianturi,  bahwa kewenangan  kekuasaan  menjual  obyek  hak tanggungan  yang  dimiliki  oleh  pemegang hak  tanggungan  pertama  harus dibatasi
62 Pasal  46  Peraturan  Direktur  Jenderal  Kekayaan Negara Nomor PER-03/KN/2010.
63 Djuhaendah Hasan, Lembaga Jaminan Kebendaan Bagi  Tanah  Dan  Benda  Lain  Yang  Melekat  Pada Tanah Dalam Konsepsi Penerapan Asas Pemisahan Horisontal ,  Nuansa  Madani,  Jakarta,  2011,  hlm. 251.
dengan  larangan  untuk  menjadi  pembeli lelang.  Apabila  pemegang  hak  tanggungan pertama, lebih lanjut Purnama Tioria Sianturi menjelaskan,  ikut  serta  sebagai  pembeli lelang akan menyalahgunakan kewenenangnya  dengan  menentukan  nilai limit  lelang  obyek  hak  tanggungan  yang ditentukan  sendiri  dan  akan  menjadi pembeli,  serta  kemudian  menjual  kepada pihak lain dengan harga yang lebih tinggi. 64 Kekhawatiran-kekhawatiran  yang  demikian tidak  perlu  dirisaukan  oleh  pihak-pihak tertentu,  karena  apabila  bank  kreditor pemegang  hak  tanggungan  yang  turutserta menjadi  pembeli  lelang  obyek  hak tanggungan,  maka  harga  nilai  limit  lelang obyek  hak  tanggungan  harus  dinilai  oleh penilai/pihak  ketiga  yang  independen  dan memiliki  kompetensi  dalam  bidangnya. 65 Nilai  limit/harga limit  dinilai  oleh  penilai independen  ( appraisal  independen )  tanpa memiliki  kepentingan  dengan  bank  kreditor pemegang  hak  tanggungan  selaku  penjual lelang  akan  melindungi  debitor  pemegang hak tanggungan. 66

## C. KESIMPULAN
1. Untuk menentukan nilai limit, obyek hak tanggungan  dinilai ulang  oleh Penilai
64 Purnama Tioria Sianturi, op. cit., hlm. 81.
65 Ketentuan  Pasal  36  Ayat  5  jo.  Ayat  1  jo.  Ayat  2 Peraturan Menteri Keuangan Nomor 93/PMK.06/2010  tentang  Petunjuk  Pelaksanaan Lelang.
66 Purnama Tioria Sianturi, op. cit., , hlm. 82.
Independen/penilai  internal. Penjual lelang obyek hak tanggungan menentukan nilai limit lelang atas dasar hasil penilaian penilai indenpenden/penilai internal.
2. Prinsip  Transparansi  dalam  Pelelangan Obyek  Hak  Tanggungan.  Tranparansi dilakukan dengan pengumuman pelelangan  obyek  hak  tanggungan, sebelum obyek hak tanggungan dilakukan pelelangan dan  pengumuman  pemenang lelang  secara  terbuka  di  depan  peserta lelang.
3. Pelelangan  obyek  hak  tanggungan  secara parate executie dapat menjual kepada diri sendiri penjual apabila  tidak ada peserta lelang  yang  berminat membeli obyek lelang hak tanggungan.

## DAFTAR PUSTAKA
A.P.  Parlindungan, Komentar  Undang- Undang  Tentang  Hak  Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan  Tanah  (U.U.  No.  4 Tahun 1996/6 April 1996/L.N. No. 42) , Mandar Maju, Bandung, 1996.
Djuhaendah  Hasan, Lembaga  Jaminan Kebendaan  Bagi  Tanah  Dan  Benda Lain Yang Melekat Pada Tanah Dalam Konsepsi  Penerapan  Asas  Pemisahan Horisontal ,  Nuansa  Madani,  Jakarta,
2011.
Elizabeth  Karina  Leonita, Perlindungan Hukum        Bagi      Pembeli      Barang Jaminan    Melalui    Lelang    Ditinjau Dari    Kitab  Undang-Undang    Hukum Perdata  dan  Undang-Undang  Lelang (Studi    Kasus    Lelang   Gedung  Aspac
oleh    Badan    Penyehatan    Perbankan Nasional), Tesis, Program    Studi Kenotariatan    Fakultas    Hukum, Universitas Indonesia, 2010.
Emmi  Rahmiwita  Nasution, Perlindungan Hukum  Terhadap  Pembeli  Barang Hasil  Lelang Eksekusi  (Studi  Pada Kantor  Pelayanan  Kekayaan  Negara Dan  Lelang  (KPKNL)  Cabang Sumatera  Utara, Jurnal  Ilmiah Pendidikan  Tinggi ,  Vol.4  No.1  April 2011.
Herowati Poesoko, Kepastian Hukum Parate Executie  Dalam  Undang-Undang  Hak Tanggungan, Jurnal  Yustika ,  Volume 10 Nomor 2 Desember 2007.
J. Satrio, Hukum Jaminan Hak-Hak Jaminan Kebendaan, PT.  Citra  Aditya  Bakti, Bandung, 2007.
M.  Khoidin, Kekuatan  Eksekutorial Sertifikat Hak Tanggungan , LaksBang, Yogyakarta, 2005.
M.  Yahya  Harahap, Ruang  Lingkung Permasalahan Eksekusi Bidang Perdata , cet. IV, PT. Gramedia Pustaka Utama, Jakarta, 1993. M. Yahya  Harahap, Ruang  Lingkup Permasalahan Eksekusi Bidang Perdata ,  edisi  kedua,  Sinar  Grafika, Jakarta, 2010.
Mariam  Darus  Badrulzaman, Bab-Bab Tentang  Hypotheek ,  PT.Citra  Aditya Bakti, Bandung,  1991. Mariam  Darus  Badrulzaman, Kompilasi Hukum Jaminan, cet.ke-2, CV. Mandar Maju, Bandung, 2009.
Mariam  Darus  Badrulzaman, Kompilasi Hukum  Jaminan, Mandar  Maju, Bandung, 2009.
Melani  Ananta, Sistem  Lelang  Online Melalui  iPASAR  Kayu  Jati  Perum Perhutani  Ditinjau  Dari  Asas  Lelang Yang  Berlaku  Di  Indonesia , Tesis, Fakultas  Hukum  Program  Magister Kenotariatan,  Universitas  Indonesia, Jakarta, 2011.
Moch.  Isnaeni, Hipotek  Pesawat  Udara  Di Indonesia ,  cet.,  pertama,  CV.  Dharma Muda, Surabaya, 1996.
Peraturan  Direktur  Jenderal  Kekayaan Negara Nomor PER-03/KN/2010.
Peraturan  Menteri  Keuangan  Nomor
125/PMK.01/2008
Tentang Jasa
Penilai Publik.
Peraturan  Menteri  Keuangan  Nomor 93/PMK.06/2010  tentang  Petunjuk Pelaksanaan Lelang.
Purnama  Tioria  Sianturi, Perlindungan Hukum  Terhadap  Pembeli  Barang Jaminan  Tidak  Bergerak  Melalui Lelang, cet.  I,  CV.  Mandar  Maju, Bandung, 2008.
Purnama  Tioria  Sianturi, Tanggung  Jawab Kantor  Lelang  Negara,  Penjual, Pembeli,  dan  Balai  Lelang  Dalam Penjualan  Aset  Badan  Penyehatan Perbankan  Nasioanl  (Studi  Kasus  di Kantor Lelang  Negara  Medan  Kurun Waktu  1999-2000), Tesis, Program Pascasarjana  Universitas  Sumatera Utara, 2002.
Rachmadi Usman, Pasal-Pasal Tentang Hak Tanggungan  Atas  Tanah ,  Djambatan, Jakarta, 1998.
Sri  Redjeki  Hartono, Hukum  Ekonomi Indonesia ,  Bayumedia  Publishing, Malang, 2007.
Sudikno  Mertokusumo  dan  A.  Pitlo, Bab- Bab  Tentang  Penemuan  Hukum , cet.ke-1,  PT.  Citra  Aditya  Bakti, Bandung, 1993.
Sutan  Remy  Sjahdeini, Hak  Tanggungan Asas-Asas  Ketentuan-Ketentuan  Pokok Dan  Masalah  Yang  Dihadapi  Oleh Perbankan  (Suatu  Kajian  Mengenai Undang-Undang  Hak  Tanggungan) , cet. pertama, Alumni, Bandung, 1999.
Syari  Ramadhani, Pelaksanaan  Perjanjian
Kredit dengan Jaminan Hak Tanggungan Sebagai Upaya Penyelesaian  Sengketa  Debitur  Yang
Wanprestasi  Pada  Bank  SUMUT ,
Tesis , Sekolah Pasca Sarjana,
Universitas  Sumatera  Utara,  Medan,
2009.
Undang-Undang  Nomor  4  Tahun  1996 Tentang Hak  Tanggungan  Atas  Tanah Beserta  Benda-Benda  Yang  Berkaitan Dengan  Tanah, diundangkan  tanggal  9 April 1996, Lembaran Negara Republik Indonesia  Tahun  1996  Nomor  42 dan Tambahan  Lembaran  Negara  Republik Indonesia Tahun 1996 Nomor 3632.
Undang-Undang  Nomor  5  Tahun  1960 tentang  Peraturan  Dasar  Pokok-Pokok Agraria.
Undang-Undang  Nomor  7  Tahun  1992    jo. Undang-Undang Nomor  10  Tahun 1998 tentang Perbankan.
Zulkarnain  Situmpul, Jaminan  Kredit Kendala  dan  Masalah ,  Makalah Disampaikan  pada    Pelatihan  Aspek Hukum  Perkreditan bagi Staf PT Bank NISP  Tbk,  diselenggarakan  oleh HKGM  &  Partner  Law  Firm,  Jakarta, 16 September 2004.

## BIODATA PENULIS
Rumawi,  S.H.I,  M.H., adalah Alumnus Program  Magister  Ilmu  Hukum  Fakultas Hukum Universitas Jember, dan Universitas Islam  Negeri  Sunan  Kalijaga,  Yogyakarta (2005);  buku-buku  yang  sudah  diterbitkan antara lain : Ngarsa Dalem Dundum Warisan (Yogyakarta: LKiS, 2008), Anak Bangsawan Bertukar  Jalan  (Ed.)  (Yogyakarta:  LKiS, 2006), Konvergensi antara Hukum Islam dan Hukum  Adat:  Suatu  Studi  atas  Pelaksanaan Kewarisan  Swargi  Sultan  Hamengku Buwono  IX  Kesultanan  Yogyakarta (Yogyakarta:  Fakultas  Syariah  UIN  Sunan Kalijaga),  “Mengenal  Ahlus  Sunnah Waljamah” (Bersama M. Taufik), dalam M. Thobroni  (Ed.),  Awal  Menuju  Pergulatan (Yogyakarta: Koridor Press, 2004).