Jurnal Hukum to-ra : Hukum Untuk Mengatur dan Melindungi Masyarakat
Volume 9 Issue 2, 2023 P-ISSN: 2442-8019, E-ISSN: 2620-9837 This work is licensed under a Creative Commons Attribution 4.0 International License

## GRANTING OF THE RIGHT OF BUILDING OVER THE RIGHT OF  MANAGEMENT:  ALTERNATIVE  LAND  SETTLEMENT FOR  RETIRED  INDONESIA  NAVY  ARMY  IN  PANGKALAN JATI PLOT
Dwi Librianto 1 , Lutfi Djoko Djumeno 2 , Fahrul Fauzi 3
1 Advokat dan Mantan Perwira Dinas Hukum TNI Angkatan Laut, Jakarta, Indonesia
2 SDW Syndicate, Legal Strategic Consultant, Jakarta, Indonesia
3 Faculty of law, Universitas Indonesia, Jakarta, Indonesia
Abstract: The 26.7-hectare land in the Pangkalan Jati plot has become a  polemic for retired Indonesian Navy Army who live on the land. Plans related to the transfer of the Pangkalan Jati plots of land to holders of  Development  Permits  faced  several  obstacles  and  tended  to  stagnate.  This  research  is  intended  to provide a recommendation for solving the problem with the solution of granting the right of building on land with the right of management. This research is normative legal research, namely legal research whose data comes from library materials or what is usually called secondary data. This research resulted in a policy recommendation that the Ministry of Defense in this case the Navy is a legal subject that can be granted the right of management based on legislation because it is included in the category of Central Government Agencies. The problem of transferring land ownership in the Pangkalan Jati plots currently occupied by retired Indonesian Navy can be resolved by a mechanism for granting land rights over land with the right of management. Where the residents of the Pangkalan Jati plots can be given the right of building because the designation of most of the land is for residence. The right of building can be granted because the residents of the Pangkalan Jati plots who are Indonesian citizens fulfill the criteria as legal subjects holding the right of building. The granting of right of building over land with right of management is  carried  out  with  a  Land  Utilization  Agreement  between  the  Ministry  of  Defense,  in  this  case  the Indonesian Navy, and residents of the Pangkalan Jati plots. Residents of Pangkalan Jati plots as the right of  building  holders  will  later  have  rights  and  obligations  that  can  be  enjoyed  and  implemented.  The granting of the right of building over land with right of management is expected to be a solution to the problem of land ownership in the Pangkalan Jati plots so as to provide legal certainty for both parties.
Keywords: The Right of Management; The Right of Building; Pangkalan Jati Plot.
How to Site: Dwi Librianto, Lutfi Djoko Djumeno, Fahrul Fauzi (2023). Granting of The Right of Building Over The Right of Management: Alternative Land Settlement For Retired Indonesia Navy Army In Pangkalan Jati Plot. Jurnal hukum to-ra , 9 (2), pp. 203-217. DOI. 10.55809/tora.v9i2.219

## Introduction
Tanah sebagai suatu hal yang terbatas secara kuantitas, namun memiliki nilai ekonomis, nilai  sosial-politik,  nilai  kesejahteraan,  dan  lain  sebagainya  mengakibatkan  adanya
Granting of The Right of Building Over The Right of Management: Alternative Land Settlement For Retired Indonesia Navy Army In Pangkalan Jati Plot Jurnal Hukum tora: 9 (2): 203-217
potensi rawan pada masyarakat akan sengketa pertanahan. 1 Ditambah dengan kondisi bahwa tanah pada negara agraris memiliki kedudukan yang penting penyokong sumber daya  agraria  yang  berperan  dalam  kehidupan  manusia.  Kebutuhan  akan  tanah  yang semakin hari semakin tinggi khususnya di wilayah perkotaan menyebabkan timbulnya sengketa pertanahan di masyarakat. 2 Sengketa pertanahan memunculkan konflik yang terjadi baik antar masyarakat, antar kelompok masyarakat, pengusaha dan masyarakat, atau pemerintah selaku otoritas dan masyarakat. 3
Sengketa pertanahan mengacu pada Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan  Pertanahan  Nasional  Nomor  21  Tahun  2020  tentang  Penanganan  dan Penyelesaian Kasus Pertanahan adalah perselisihan tanah antara orang perseorangan, badan  hukum,  atau  lembaga  yang  tidak  berdampak  luas.  Suatu  sengketa  pertanahan yang tidak berdampak luas ini apabila tidak diselesaikan sebagaimana mestinya dapat berpotensi timbulnya konflik pertanahan yang berdampak luas.
Salah  satu  sengketa pertanahan  yang  telah terjadi  adalah  sengketa  antara  Pensiunan Tentara  Nasional  Indonesia  Angkatan  Laut  (TNI-AL)  dengan  Pemerintah  di  Kavling Pangkalan Jati, Depok, Jawa Barat. Terdapat tanah seluas 26,7 hektar yang merupakan bagian dari tanah seluas 408 hektar yang dibeli tahun 1965 dari dana non-pemerintah oleh  Brigadir  Jenderal  TNI  (Mar)  Ali  Sadikin  selaku  Pembantu  Umum  Kasal  Bidang Logistik. Setidaknya terdapat 402 kepala keluarga yang bermukim di Kavling Pangkalan Jati  tersebut. 4 Perlu  diketahui  bahwa  dari  408  hektar  yang  dibeli  pada  tahun  1965 dimana 298 hektar telah beralih kepemilikan pada privat, 26,7 hektar berupa kavling, dan  sisanya  berupa  bangunan-bangunan  perumahan  dan  perkantoran  dinas  serta fasilitas umum. 5
Setidaknya  terdapat  402  kepala  keluarga  yang  merupakan  pemegang  Surat  Izin Pembangunan  (SIP)  Kavling.  Berjalan  tahun  ke  tahun,  rencana  terkait
1 Fahrul  Fauzi,  “Social  Justice:  The  Basis  for  Implementing  Compensation  in  Land  Acquisition  for  The National  Strategic  Projects  in  Indonesia,” BHUMI:  Jurnal  Agraria  dan  Pertanahan ,  Vol.  7  No.  1  (Juni 2021), hlm. 14 – 27. https://doi.org/10.31292/bhumi.v7i1.452.
2 Jamiat  Akadol,  Tamrin  Muchsin,  Sri  Sudono  Saliro,  “Kegagalan  Mediasi:  Sengketa  Pertanahan  di Kementerian Agraria Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional Sambas,” Jurnal Wawasan Yuridika , Vol. 4 No. 2 (2020). https://doi.org/10.25072/jwy.v4i2.393.
3 Yudha  Cha ndra  Arwana  dan  Ridwan  Arifin,  “Jalur  Mediasi  dalam  Penyelesaian  Sengketa  Pertanahan Sebagai  Dorongan  Pemenuhan  Hak  Asasi  Manusia,” Jambura  Law  Review ,  Vol.  1  No.  2  (2019). https://doi.org/10.33756/jalrev.v1i2.2399
4 Tim Keadilan, “Duka Pensiunan TNI - AL di Kavling Pangkalan Jati,” Majalah Hukum dan Politik Keadilan Indonesia , Edisi 82 (Desember 2022), hlm. 5 – 9.
5 Tim Keadilan, “Wawancara Mayjen TNI Mar (Purn) Sudarsono Kasdi (Ketua Umum Perkumpulan Warga Kavling Pangk alan Jati),” Majalah Hukum dan Politik Keadilan Indonesia , Edisi 82 (Desember 2022), hlm.
13 – 19.
Granting of The Right of Building Over The Right of Management: Alternative Land Settlement For Retired Indonesia Navy Army In Pangkalan Jati Plot Jurnal Hukum tora: 9 (2): 203-217
pemindahtanganan tanah Kavling Pangkalan Jati kepada para pemegang SIP beberapa kali  menghadapi  kendala  dan  cenderung  stagnan.  Rencana penyerahan tanah  kavling kepada para pemegang SIP ini perlu dilakukan karena SIP sudah tidak lagi bisa digunakan untuk  mendukung  tupoksi,  dan  lebih  menguntungkan  apabila  dialihkan  dengan  cara dijual  kepada  para  pemegang  SIP  yang  telah  membangun  dengan  biaya  sendiri  dan menghuni bersama keluarganya selama 30-45 tahun atau lebih. Pengalihan kepemilikan atas kavling kepada pemegang SIP sejalan dengan Surat Keputusan Kepala Staf Angkatan Laut Nomor 1879/IX/1976 tanggal 1 September 1976 (SKEP KASAL 1879) yang mengatur bahwa Tanah Kavling TNI-AL Pangkalan Jati diperuntukkan bagi anggota, purnawirawan, janda,  PNS,  untuk  dibangun  rumah  tanggal  dengan  biaya  sendiri.  Status  tanah  yang diberikan adalah hak pakai yang kemudian dapat dibeli.
Implementasi penyerahan kavling pangkalan jati dalam prosesnya tidak semulus yang direncanakan. Pada 19 Mei 2021, Kasal menerbitkan Peraturan Kasal Nomor 11 Tahun 2021  tentang  Penggunaan  Tanah  Barang  Milik  Negara  Yang  Digunakan  Hunian  Non Barang  Milik  Negara  Di  Lingkungan  TNI  Angkatan  Laut  (Perkasal  11/2021). 6 Perkasal 11/2021  memutus  harapan  warga  kavling  Pangkalan  Jati  untuk  kemudian  dapat membeli  tanah  yang  ditempati  berpuluh  tahun  tersebut.  Perkasal  11/2021  telah mencabut  landasan  hukum  eksistensi  warga  dalam  menempati  lahan  tersebut  yaitu mencabut  SKEP  KASAL  1879.  Kondisi  demikian  menyebabkan  posisi  warga  kavling Pangkalan Jati semakin buntu dalam memperjuangkan tempat tinggal yang telah dihuni berpuluh-puluh tahun tersebut. 7
Larutnya proses yang berkepanjangan tidak memberikan kepastian hukum kepada para pemegang  SIP  di  kavling  Pangkalan  Jati  serta  berpotensi  menjadi  sengketa  yang berkepanjangan.  Potensi  munculnya  sengketa  yang  berkepanjangan  semestinya mendorong umat manusia mencari jalan penyelesaian yang humanis, mudah, dan adil dimana kedua belah pihak tidak ada yang merasa dirugikan ( win-win solution ). 8
Penelitian ini mencoba memberikan suatu alternatif penyelesaian permasalahan tanah kavling  Pangkalan  Jati  dengan  skema  Hak  Atas  Tanah  di  atas  Hak  Pengelolaan.  TNI Angkatan  Laut  dalam  skema  penyelesaian  masalah  ini  dapat  bertindak  sebagai
6 Kepala Staf Angkatan Laut Tentara Nasional Indonesia. Peraturan Kepala Staf Angkatan Laut tentang Penggunaan  Tanah  Barang  Milik  Negara  Yang  Digunakan  Hunian  Non  Barang  Milik  Negara  Di Lingkungan TNI Angkatan Laut . Perkasal Nomor 11 Tahun 2021.
7 Teguh  Abdul  Muhamad,  “Dianggap  Zolim!,  Perkasal  No.  11  Tahun  2021  Membuat  Warga  Kavling Pangkalan Jati Resah,” Siber News diakses pada 28 November 2021.
8 Juwita  Taroc hi  Boboy  Boboy,  Budi  Santoso,  &  Irawati,  “Penyelesaian  Sengketa  Pertanahan  Melalui Mediasi Berdasarkan Teori Dean G. Pruitt dan Jeffrey Z. Rubin,” Notarius , Vol. 13 No. 2. (Agustus 2020), https://doi.org/10.14710/nts.v13i2.31168.
Granting of The Right of Building Over The Right of Management: Alternative Land Settlement For Retired Indonesia Navy Army In Pangkalan Jati Plot Jurnal Hukum tora: 9 (2): 203-217
pemegang hak pengelolaan dari tanah kavling Pangkalan Jati, dimana para warga yang telah  puluhan  tahun  menempati  di  tanah  tersebut  dapat  diberikan  hak  atas  tanah berupa hak guna bangunan dan/atau hak pakai di atas tanah hak pengelolaan. Alternatif penyelesaian  masalah  pertanahan  ini  merupakan  potensi  solusi  atas  permasalahan pertanahan  berkepanjangan  ini.  Bermodalkan  penelitian  hukum  normatif,  tulisan  ini membahas  lebih  jauh  bagaimana  pemberian  hak  guna  bangunan  di  atas  tanah  hak pengelolaan  dapat  menjadi  solusi  untuk  menyelesaikan  masalah  tanah  di  kavling Pangkalan Jati.

## Discussion
Tinjauan  Hak  Pengelolaan  Pasca  Undang-Undang  Nomor  6  Tahun  2023  tentang Penetapan  Peraturan  Pemerintah  Pengganti  Undang-Undang  Nomor  2  Tahun  2022 tentang Cipta Kerja menjadi Undang-Undang
Negara merupakan organ kekuasaan tertinggi yang memiliki kekuasaan Hak Menguasai Negara (HMN) dalam hal pertanahan sehingga memiliki wewenang untuk menetapkan bermacam-macam  hak-hak  atas  tanah.  Hak  atas  tanah  merupakan  hak  yang memberikan  wewenang  pada  pemegangnya  untuk  memanfaatkan  dan  menggunakan tanah yang dihaki. Istilah pemilik hak mengacu pada subjek hak atas tanah, antara lain perseorangan ataupun badan hukum. Istilah mempergunakan memiliki arti bahwa hak atas tanah digunakan untuk kepentingan nonpertanian, misalnya bangunan. Sedangkan istilah  mengambil  manfaat  memiliki  makna  bahwa  hak  atas  tanah  digunakan  untuk kepentingan pertanian, perikanan, dan perkebunan. 9
Hak Pengelolaan (HPL) erat kaitannya dengan HMN. HPL merupakan hak atas tanah yang tidak disebutkan istilahnya dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960/UUPA. 10 Hanya dalam Pasal 2 ayat (4) UUPA yang implisit menyatakan bahwa pelaksanaan HMN dapat dikuasakan kepada daerah swatantra dan masyarakat hukum adat sekedar dibutuhkan dan  tidak  bertentangan  dengan  kepentingan  nasional  serta  sesuai  peraturan perundang-undangan.  Hal  ini  menciptakan hak baru  yang  belum  ada  namanya dalam UUPA yang kemudian dikenal dengan HPL.
Keberadaan  HPL  dalam  hukum  tanah  nasional  memang  tidak  eksplisit  disebut  dalam UUPA,  tersirat  tercantum  dalam  Penjelasan  Umum  II  (2)  UUPA  bahwa:  “Dengan berpedoman pada tujuan yang disebutkan diatas, Negara dapat memberikan tanah yang
9 Urip Santoso, “Hak Guna Bangunan Atas Hak Pengelolaan (Suatu Kajian Perolehan Hak dan Perjanjangan Jangka Waktu),” ADIL: Jurnal Hukum , Vol. 2 No. 3 (2011), hlm. 286 – 306.
10 A.P.  Parlindungan, Hak  Pengelolaan Menurut  Sistem UUPA , Edisi Pertama, (Bandung: Mandar Maju, 1989).
Granting of The Right of Building Over The Right of Management: Alternative Land Settlement For Retired Indonesia Navy Army In Pangkalan Jati Plot Jurnal Hukum tora: 9 (2): 203-217
demikian  kepada  seseorang  atau  badan-badan  dengan  sesuatu  hak  menurut peruntukan  dan  keperluannya,  misalnya  dengan  hak  milik, hak  guna  usaha, hak  guna bangunan  atau  hak  pakai  atau  memberikannya  dalam  pengelolaan  kepada  sesuatu Badan  Penguasa  (Departemen,  Jawatan,  atau  Daerah  Swatantra)  untuk dipergunakan bagi pelaksanaan tugasnya masing- masing.” HPL merupakan gempilan dari HMN, dan bukanlah  merupakan  hak  atas  tanah. 11 Ahli  yang  lain  menyebut  bahwa  HPL  adalah bagian dari HMN yang kewenangannya diberikan kepada pemegangnya. 12
Perkembangan  HPL  di  Indonesia  dibagi  menjadi  empat  fase  berdasarkan  tahun.  Fase pertama  pada  tahun  1870-1960,  dimana  fase  ini  merupakan  fase  ketidaktegasan pengaturan  HPL  menuju  pengaturan  yang  realistis  karena  masih  adanya  peraturan bawaan dari colonial yang masih digunakan saat itu. Fase kedua pada tahun 1960-1965, yakni  fase  penguatan  penataan  HPL  ditandai  dengan  diterbitkannya  UUPA  sebagai unifikasi  hukum  pertanahan  di  Indonesia  yang  kemudian  memunculkan  pengaturan- pengaturan spesifik yang berdekatan dengan HPL. Fase ketiga pada tahun 1965-1996, yaitu fase pergeseran HPL menuju karakter privat karena HPL kerap disejajarkan dengan hak-hak  atas tanah  lainnya.  Fase  keempat  pada tahun  1996-saat  ini,  merupakan fase HPL Kembali cenderung berkarakter publik, ditandai dengan diterbitkannya Peraturan Pemerintah  Nomor  40  Tahun  1996  sampai  saat  ini  keberadaan  HPL  telah  dikuatkan melalui UU Cipta Kerja. 13
Pasal  136  Undang-Undang  Nomor  6  Tahun  2023  tentang  Penetapan  Pemerintah Pengganti Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2022 tentang Cipta Kerja Menjadi Undang- Undang (UU Cipta Kerja) mengatur bahwa HPL adalah hak menguasai dari negara yang kewenangan pelaksanaannya sebagian dilimpahkan kepada pemegang haknya. 14 Hal ini senada dengan yang didefinisikan Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak  Pengelolaan,  Hak  Atas  Tanah,  Satuan  Rumah  Susun,  dan  Pendaftaran  Tanah  (PP 18/2021),  HPL  adalah  hak  menguasai  dari  negara  yang  kewenangan  pelaksanaannya sebagian dilimpahkan kepada pemegang HPL. 15
11 Boedi Harsono, Hukum Agraria Indonesia (Sejarah Pembentukan Undang-Undang Pokok Agraria, Isi dan Pelaksanaannya) , (Jakarta: Universitas Trisakti, 2018).
12 Ari Sukanti Hutagalung, & Oloan Sitorus. Seputar Hak Pengelolaan , (Yogyakarta: STPN Press, 2018).
13 Ibid .
14 Undang-Undang tentang Penetapan Peraturan Pemerintah Pengganti Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2022 tentang Cipta Kerja menjadi Undang-Undang , UU Nomor 6 Tahun 2023. LN Tahun 2023 No. 41, TLN No. 6856, Ps. 136.
15 Peraturan  Pemerintah  tentang  Hak  Pengelolaan,  Hak  Atas  Tanah,  Satuan  Rumah  Susun,  dan Pendaftaran Tanah , PP Nomor 18 Tahun 2021. LN Tahun 2021 No. 28, TLN No.6630.
Granting of The Right of Building Over The Right of Management: Alternative Land Settlement For Retired Indonesia Navy Army In Pangkalan Jati Plot Jurnal Hukum tora: 9 (2): 203-217
HPL  memberikan  kewenangan  kepada  pemegangnya  untuk  menyusun  rencana peruntukan, penggunaan, dan pemanfaatan tanah sesuai dengan rencana tata ruang; menggunakan  dan  memanfaatkan  seluruh  atau  sebagian  tanah  HPL  untuk  digunakan sendiri atau dikerjasamakan dengan pihak ketiga; dan menentukan tarif dan menerima uang  pemasukan/ganti  rugi  dan/atau  uang  wajib  tahunan  dari  pihak  ketiga  sesuai dengan  perjanjian.  Pemberian  HPL  di  atas  tanah  negara  dilakukan  melalui  keputusan pemberian hak di atas tanah negara.
Pasal 4 PP 18/2021 mengatur bahwa HPL dapat berasal dari tanah negara maupun tanah ulayat. Tanah negara yakni tanah yang dikuasai langsung oleh negara, dimana atas tanah tersebut tak dilekati dengan suatu hak atas tanah, bukan pula tanah wakaf, bukan tanah ulayat dan bukan merupakan aset barang milik negara/daerah. Sedangkan tanah ulayat adalah tanah yang berada di wilayah penguasaan masyarakat hukum adat yang menurut kenyataannya masih ada dan tidak dilekati dengan suatu hak atas tanah. 16
Subjek hukum yang dapat diberikan HPL berdasarkan Pasal 137 UU Cipta Kerja dan Pasal 5  PP  18/2021  adalah  sebagai  berikut:  (1)  instansi  pemerintah  pusat;  (2)  pemerintah daerah; (3) badan bank tanah; (4) badan usaha milik negara/daerah; (5) badan hukum milik negara/daerah; (6) badan hukum yang ditunjuk oleh pemerintah pusat.
Telah diuraikan sebelumnya bahwa pemegang HPL memiliki kewenangan salah satunya untuk  menggunakan  dan  memanfaatkan  seluruh  atau  sebagian  tanah  HPL  untuk digunakan  sendiri  atau  dikerjasamakan  dengan  pihak  ketiga.  Dalam  rangka memanfaatkan seluruh atau sebagian tanah HPL untuk pihak ketiga dapat diberikan Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, atau Hak Pakai sesuai dengan tata cara yang diatur dalam peraturan perundang-undangan.

## Mekanisme Pemberian Hak Guna Bangunan di atas Hak Pengelolaan
UUCK telah mengatur dan menguatkan pengaturan HPL yang selama ini pengaturannya masih sumir. Terkhusus lagi pengaturan mengenai pemberian hak atas tanah pada tanah HPL yang sebelumnya mengacu pada Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 1 Tahun 1977  tentang  Tatacara  Permohonan  dan  Penyelesaian  Pemberian  Hak  atas  Bagian- bagian  Tanah  Hak  Pengelolaan  serta  Pendaftarannya  yang  nyatanya  sudah  dicabut dengan Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 9
16 Ignatius Pradipa, “Politik Hukum Hak Pengelolaan Atas Tanah Sesudah Berlakunya UU No 11 Tahun 2020 tentang Cipta Kerja,” Jurnal De Lege Ferenda Trisakti , Vol. 1 No. 1 (2023), hlm. 30 – 39.
Granting of The Right of Building Over The Right of Management: Alternative Land Settlement For Retired Indonesia Navy Army In Pangkalan Jati Plot Jurnal Hukum tora: 9 (2): 203-217
Tahun 1999 tentang Tata Cara Pemberian dan Pembatalan Hak Atas Tanah Negara dan Hak Pengelolaan. 17
Pasal 137 ayat (2) huruf b UU Cipta Kerja menyatakan bahwa salah satu kewenangan pemegang HPL adalah menggunakan dan memanfaatkan seluruh atau sebagian tanah hak  pengelolaan  untuk  digunakan  sendiri  atau  dikerjasamakan  dengan  pihak  ketiga. Pengaturan  lengkap  mengenai  penyerahan  pemanfaatan  tanah  HPL  dijelaskan  pada Pasal 138 UU Cipta Kerja.
Penyerahan pemanfaatan bagian tanah HPL atau pemberian hak atas tanah pada tanah HPL kepada pihak ketiga dilakukan dengan membuat Perjanjian Pemanfaatan Tanah. Di atas  HPL  yang  pemanfaatannya  diserahkan  pada  pihak  ketiga  baik  sebagian  atau seluruhnya  dapat  diberikan  HGU,  HGB,  dan  HP  sesuai  dengan  ketentuan  perundang- undangan.  Jangka  waktu  HGB  pada  HPL  dapat  diberikan  perpanjangan  dan pembaharuan  hak  bilamana  sudah  digunakan  atau  dimanfaatkan  sesuai  tujuan pemberian  haknya.  Pengawasan  serta  pengendalian  penggunaan  atau  pemanfaatan tanah  pada  HPL  dilakukan  oleh  Pemerintah  Pusat.  Kemudian  jika  hak-hak  atas  tanah pada HPL telah berakhir jangka waktunya, maka tanahnya kembali menjadi tanah HPL atau dalam penguasaan pemegang HPL. Pasal 142 UU Cipta Kerja juga mengamanatkan untuk dibentuknya suatu Peraturan Pemerintah yang lebih lanjut mengatur mengenai HPL. Amanat itu telah dilaksanakan dengan dibentuknya Peraturan Pemerintah Nomor 18  Tahun  2021 tentang Hak  Pengelolaan,  Hak  Atas  Tanah,  Satuan  Rumah  Susun, dan Pendaftaran Tanah (PP 18/2021).
Pengaturan mengenai pemberian hak atas tanah pada tanah HPL diatur secara spesifik pada  Pasal  8  PP  18/2021.  Penggunaan  serta  pemanfaatan  tanah  HPL  seluruh  atau sebagian  tanahnya  dapat  digunakan  oleh  subjek  HPL  sendiri  ataupun  dikerjasamakan dengan pihak lain dengan dapat diberikan HGU, HGB, dan HP. Dalam rangka kerjasama dengan pihak lain tersebut dilakukan dengan membuat Perjanjian Pemanfaatan Tanah. Perjanjian Pemanfaatan Tanah ini dalam praktik memiliki nomenklatur yang berbeda- beda. Perjanjian pemanfaatan tanah harus memuat, antara lain: a. identitas para pihak; b.  letak,  batas,  dan  luas  tanah;  c.  jenis  penggunaan,  pemanfaatan  tanah,  dan/atau bangunan  yang  akan  didirikan;  d.  ketentuan  mengenai  jenis  hak,  jangka  waktu, perpanjangan, pembaruan, peralihan, pembebanan, perubahan, dan/atau hapus/batalnya hak yang diberikan di atas tanah HPL, dan ketentuan pemilikan tanah dan bangunan setelah berakhirnya hak atas tanah; e. besaran tarif dan/atau uang wajib tahunan  dan  tata  cara  pembayarannya;    dan  f.  persyaratan  dan  ketentuan  yang
17 Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional, Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional tentang Tata Cara Pemberian dan Pembatalan Hak Atas Tanah Negara dan Hak Pengelolaan , PMNA Nomor 9 Tahun 1999.
Granting of The Right of Building Over The Right of Management: Alternative Land Settlement For Retired Indonesia Navy Army In Pangkalan Jati Plot Jurnal Hukum tora: 9 (2): 203-217
mengikat  para  pihak,  pelaksanaan  pembangunan,  denda  atas  wanprestasi  termasuk klasul sanksi, dan pembatalan/pemutusan perjanjian.
Pengaturan HPL dan tata cara pemberian hak atas tanah pada tanah HPL pasca UU Cipta Kerja dan PP 18/2021 menguatkan posisi status tanah HPL yang bersifat publik. Nuansa publik dari HPL tampak ketika akan dilakukan pemberian hak atas tanah dalam hal ini HGU, HGB, dan HP kepada pihak ketiga. Pengaturan rinci mengenai tata cara pemberian hak atas tanah pada tanah HPL dalam UU Cipta Kerja dan PP 18/2021 adalah langkah konkrit  pemerintah  untuk  memberikan  kepastian  hukum  yang  selama  ini  sebenarnya telah terjadi kekosongan hukum dalam praktik pemberian hak atas tanah pada tanah HPL.  Kepastian  hukum  yang  tercipta  dapat  memberikan  perlindungan  hukum  bagi subjek HPL, subjek hak atas tanah pada HPL, maupun masyarakat.

## Altenatif Penyelesaian Masalah dengan Mekanisme Hak Pengelolaan serta Pemberian
Hak Guna Bangunan di atas Tanah Hak Pengelolaan Kavling Pangkalan Jati
Dasar alas hak tanah kavling Pangkalan Jati yang ditempati oleh para pensiunan TNI AL adalah  Sertipikat  Hak  Pakai  (SHP)  yang  terdiri  dari  lima  SHP  atas  nama  Departemen Pertahanan (Dephan) cq. TNI Angkatan Laut. 18 Untuk menegaskan Kembali bahwa Hak Pakai berdasarkan Pasal 41 UUPA adalah hak menggunakan dan atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh negara atau tanah milik orang lain.
Tanah  Kavling  Pangkalan  Jati  seluas  lebih  kurang  26,7  hektar  yang  saat  ini  ditempati setidaknya  402  kepala  keluarga  pemegang  Surat  Izin  Pembangunan  (SIP)  Kavling. Berdasarkan  SKEP  KASAL  1879  mengatur  bahwa  Tanah  Kavling  TNI-AL  Pangkalan  Jati diperuntukkan bagi anggota, purnawirawan, janda, PNS, untuk dibangun rumah tanggal dengan  biaya  sendiri.  Status  tanah  yang  diberikan  adalah  hak  pakai  yang  kemudian dapat dibeli. Kenyataannya saat ini landasan para pemegang SIP Kavling di Pangkalan Jati tersebut dicabut dengan diberlakukannya Perkasal 11/2021.
Kebijakan demikian menyebabkan proses alih kepemilikan tanah kavling Pangkalan Jati mengalami hambatan yang tak berkesudahan dalam proses alih kepemilikan dari TNI AL kepada warga kavling Pangkalan Jati. Kondisi demikian berbuntut pada warga kavling Pangkalan Jati yang semakin buntu dalam memperjuangkan tempat tinggal yang telah dihuni berpuluh-puluh tahun tersebut. 19
18 Tim Keadilan, “Duka Pensiunan TNI - AL di Kavling Pangkalan Jati,” Majalah Hukum dan Politik Keadilan Indonesia , Edisi 82 (Desember 2022), hlm. 5 – 9.
19 Teguh  Abdul  Muhamad,  “Dianggap  Zolim!,  Perkasal  No.  11  Tahun 2021  Membuat  Warga  Kavling Pangkalan Jati Resah,” Siber News diakses pada 28 November 2021.
Granting of The Right of Building Over The Right of Management: Alternative Land Settlement For Retired Indonesia Navy Army In Pangkalan Jati Plot Jurnal Hukum tora: 9 (2): 203-217
Mengingat buntunya dan lamanya proses alih kepemilikan serta adanya ketidakinginan pemangku kepentingan dalam memberikan tanah kavling kepada warga Pangkalan Jati menggugah hati peneliti untuk memberikan suatu rekomendasi dalam permasalahan ini berupa pemberian hak guna bangunan (HGB) di atas tanah hak pengelolaan (HPL) pada tanah kavling Pangkalan Jati. HGB berdasarkan Pasal 35 ayat (1) UUPA adalah hak untuk mendirikan  dan  mempunyai  bangunan-bangunan  atas  tanah  yang  bukan  miliknya sendiri,  dengan  jangka  waktu  paling  lama  30  tahun.  Sedangkan  HPL  berdasarkan  UU Cipta  Kerja  adalah  hak  menguasai  dari  negara  yang  kewenangan  pelaksanaan-nya sebagian dilimpahkan kepada pemegang haknya.
UU  Cipta  Kerja dan  PP  18/2021  mengatur bahwa  subjek hukum  pemegang  HPL  salah satunya adalah Instansi Pemerintah Pusat. Peraturan Presiden Nomor 58 Tahun 2015 tentang Kementerian Pertahanan mengatur bahwa Kementerian Pertahanan berada di bawah dan bertanggung jawab kepada Presiden. Kementerian Pertahanan mempunyai tugas menyelenggarakan urusan pemerintahan di bidang pertahanan untuk membantu Presiden dalam menyelenggarakan pemerintahan negara. 20 Hal ini menandakan bahwa Kementerian Pertahanan merupakan salah satu subjek hukum yang memenuhi kriteria untuk dapat diberikan HPL oleh Pemerintah.
Posisi  TNI  AL  yang  merupakan  bagian  dari  TNI  merupakan  alat  negara.  Berdasarkan Undang-Undang  Nomor  34  Tahun  2004  tentang  Tentara  Nasional  Indonesia  diatur bahwa TNI berperan sebagai alat negara di bidang pertahanan yang dalam menjalankan tugasnya  berdasarkan  kebijakan  dan  keputusan  politik  negara.  Kedudukan  TNI  dalam pengerahan  dan  penggunaan  kekuatan  militer  di  bawah  Presiden,  sedangkan  dalam kebijakan dan strategi pertahanan serta dukungan administrasi, TNI di bawah koordinasi Departemen Pertahanan. 21 Kebijakan kepemilikan lahan untuk TNI merupakan bagian dari  administrasi  kelembagaan  sehingga  TNI  berada  dalam  koordinasi  Departemen Pertahanan  (sekarang Kementerian  Pertahanan).  Hal  ini terbukti dalam Sertifikat  Hak Pakai yang telah ada mengatasnamakan Dept. Pertahanan cq. TNI Angkatan Laut. Dalam konteks  yang  lain,  pemberian  HPL  kepada  Kementerian  Pertahanan  cq.  TNI  AL merupakan  suatu  hal  yang  diperbolehkan  menurut  undang-undang  yang  dapat memberikan kepastian hukum bagi instansi pemerintah itu sendiri maupun warga yang menempati lahan tersebut.
Kementerian  Pertahanan  cq.  TNI  AL  kemudian  sebagai  pemegang  HPL  memiliki wewenang untuk memberikan hak atas tanah di atas tanah HPLnya. Salah satu hak yang
20 B. Sukadis, “Reformasi di Kementerian Pertahanan RI,” Jurnal Keamanan Nasional , Vol. 2 No. 2 (2016). https://doi.org/10.31599/jkn.v2i2.45.
21 Andrizal,  “Analisis  Y uridis  Tentang  Kedudukan  Tentara  Nasional  Indonesia  (TNI)  Setelah  Berlakunya Undang- Undang Nomor 34 Tahun 2004,” Jurnal Ilmu Hukum (2014).
Granting of The Right of Building Over The Right of Management: Alternative Land Settlement For Retired Indonesia Navy Army In Pangkalan Jati Plot Jurnal Hukum tora: 9 (2): 203-217
dapat diberikan dan sesuai dengan peruntukan warga kavling Pangkalan Jati adalah Hak Guna Bangunan (HGB). PP 18/2021 mengatur bahwa HGB dapat diberikan di atas tanah negara, tanah hak pengelolaan, atau tanah hak milik. Persyaratan status subjek hukum yang dapat memiliki tanah dengan alas HGB adalah warga negara Indonesia atau badan hukum  yang didirikan berdasarkan  hukum  Indonesia dan  berkedudukan  di  Indonesia. Oleh  karenanya  warga  kavling  Pangkalan  Jati  yang  semuanya  merupakan  WNI memenuhi  kriteria  subjek  pemegang  HGB  di  atas  tanah  HPL  milik  Kementerian Pertahanan cq. TNI AL.
HGB  di  atas  tanah  HPL  dapat  diberikan  untuk  jangka  waktu  30  (tiga  puluh)  tahun, diperpanjang  untuk  jangka  waktu  paling  lama  20  (dua  puluh)  tahun,  dan  diperbarui untuk jangka waktu paling lama 30 (tiga puluh) tahun. HGB di atas Tanah HPL diberikan dengan  keputusan  pemberian  hak  oleh  Menteri  berdasarkan  persetujuan  pemegang HPL.  Persetujuan  pemegang  HPL  lazimnya  dituangkan  dalam  bentuk  Perjanjian Pemanfaatan  Tanah  yang  sesuai  dengan  ketentuan  peraturan  perundang-undangan. Artinya warga kavling Pangkalan Jati yang saat ini belum menemukan kepastian hukum dalam  perolehan  hak  atas  tanah  apabila  rekomendasi  ini  dijalankan  maka  akan memberikan kepastian hukum selama lebih kurang 30 (tiga puluh) tahun dengan alas hak atas tanah berupa HGB di atas HPL milik Kementerian Pertahanan cq. TNI AL.
Kementerian Pertahanan cq. TNI AL yang memiliki HPL berwenang untuk menentukan tarif dan menerima uang pemasukan atau uang wajib tahunan yang wajib dibayarkan oleh warga kavling Pangkalan Jati berdasarkan Perjanjian Pemanfaatan Tanah. Namun kewenangan  ini  dapat  diambil  jalan  tengah  tanpa  memberatkan  warga  kavling Pangkalan Jati mengingat warga di sana merupakan keluarga dari para pensiunan TNI AL yang telah memperjuangkan kemerdekaan atau mempertahankan kemerdekaan negara Indonesia sehingga semestinya dapat diberikan keringanan dan penyesuaian atas biaya yang mesti dikeluarkan oleh warga kavling Pangkalan Jati.
Apabila rekomendasi ini dapat diimplementasikan warga kavling Pangkalan Jati sebagai pemegang  HPL  memiliki  hak  yang  dapat  dimanfaatkan  dan  kewajiban  yang  mesti dilaksanakan.  Pasal  44  PP  18/2021  mengatur  mengenai  hak  pemegang  HGB  adalah sebagai berikut: menggunakan dan memanfaatkan Tanah sesuai dengan peruntukannya dan  persyaratan  sebagaimana  ditetapkan  dalam  keputusan  dan  perjanjian pemberiannya;  mendirikan  dan  mempunyai  bangunan  di  atas  Tanah  yang  diberikan dengan hak guna bangunan sepanjang untuk keperluan pribadi dan/atau mendukung usaha sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan; dan/atau melakukan perbuatan  hukum  yang  bermaksud  melepaskan,  mengalihkan,  dan  mengubah penggunaannya serta membebankan dengan hak tanggungan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.
Granting of The Right of Building Over The Right of Management: Alternative Land Settlement For Retired Indonesia Navy Army In Pangkalan Jati Plot Jurnal Hukum tora: 9 (2): 203-217
Sedangkan kewajiban yang mesti dilaksanakan oleh pemegang HGB diatur dalam Pasal 42  PP  18/2021  antara  lain  sebagai  berikut:  melaksanakan  pembangunan  dan/  atau mengusahakan  tanahnya  sesuai  dengan  tujuan  peruntukan  dan  persyaratan sebagaimana ditetapkan dalam keputusan pemberian haknya paling lama 2 (dua) tahun sejak  hak  diberikan;  memelihara  tanah,  termasuk  menambah  kesuburannya  dan mencegah  kerusakannya  serta  menjaga  kelestarian  lingkungan hidup;  menjaga fungsi konservasi  sempadan  badan  air  atau  fungsi  konservasi  lainnya;  mematuhi  ketentuan pemanfaatan ruang yang diatur dalam rencana tata ruang; melepaskan Hak Atas Tanah baik  sebagian  atau  keseluruhan  dalam  hal  dipergunakan  bagi  pembangunan  untuk kepentingan umum; dan menyerahkan kembali Tanah yang diberikan dengan hak guna bangunan kepada negara, pemegang Hak Pengelolaan atau pemegang hak milik, setelah hak guna bangunan hapus.
Berdasarkan hal-hal yang telah diuraikan di atas, maka solusi penyelesaian masalah tak berkesudahan  yang  terjadi  antara  warga  kavling  Pangkalan  Jati  dengan  pemerintah dapat diselesaikan dengan jalan tengah yakni pemberian HGB di atas tanah HPL milik Kementerian Pertahanan cq. TNI AL. Solusi ini dapat memberikan kepastian hukum bagi warga kavling Pangkalan Jati yang nantinya memegang Sertifikat Hak Guna Bangunan di atas Hak Pengelolaan dengan jangka waktu tertentu. Selain itu, upaya penyelesaian ini sejalan  dengan  tawaran  Menteri  Agraria  dan  Tata  Ruang/Kepala  Badan  Pertanahan Nasional yang bertujuan agar masyarakat mendapat kepastian hukum dan tidak terjadi kerugian  negara.  Dengan  demikian,  warga  kavling  Pangkalan  Jati  mendapat  manfaat namun kekayaan negara tidak hilang dengan diberikan sertipikat HGB diatas HPL.

## Conclusion
Kementerian Pertahanan cq. TNI Angkatan Laut merupakan subjek hukum yang dapat diberikan  Hak  Pengelolaan  (HPL)  berdasarkan  UU  Cipta  Kerja dan  PP 18/2021  karena termasuk  dalam  kategori  Instansi  Pemerintah  Pusat.  Permasalahan  alih  kepemilikan tanah  di  kavling  Pangkalan  Jati  seluar  26,7  hektar  yang  saat  ini  ditempati  oleh  para pensiunan TNI AL dapat diselesaikan dengan mekanisme pemberian hak atas tanah di atas tanah  HPL. Dimana  para  warga  kavling Pangkalan  Jati  dapat  diberikan  Hak  Guna Bangunan (HGB) karena peruntukan sebagian besar tanah tersebut adalah untuk tempat tinggal. HGB dapat diberikan karena para warga kavling Pangkalan Jati yang merupakan warga  negara  Indonesia  memenuhi  kriteria  sebagai  subjek  hukum  pemegang  HGB. Pemberian  HGB  di  atas  tanah  HPL  dilakukan  dengan  Perjanjian  Pemanfaatan  Tanah antara Kementerian Pertahanan cq. TNI AL dengan warga kavling Pangkalan Jati. Warga kavling  Pangkalan  Jati  sebagai  pemegang  HGB  nantinya  memiliki  hak  dan  kewajiban yang  dapat  dinikmati  dan  dilaksanakan.  Rekomendasi  pemberian  HGB  di  atas  HPL  ini merupakan suatu jalan tengah yang apabila dilaksanakan dapat memberikan kepastian
Granting of The Right of Building Over The Right of Management: Alternative Land Settlement For Retired Indonesia Navy Army In Pangkalan Jati Plot Jurnal Hukum tora: 9 (2): 203-217
hukum  baik  bagi  instansi  terkait  maupun  para  warga  kavling  Pangkalan  Jati  yang merupakan  keluarga  dari  para  pensiunan  TNI  AL.  Rekomendasi  ini  sesuai  dengan tawaran Menteri ATRBPN agar warga kavling Pangkalan Jati tetap mendapat manfaat namun kekayaan negara tidak hilang.
Granting of The Right of Building Over The Right of Management: Alternative Land Settlement For Retired Indonesia Navy Army In Pangkalan Jati Plot Jurnal Hukum tora: 9 (2): 203-217

## References

## Buku
Akadol, J., Muchsin, T., & Saliro, S. S. (2020). Kegagalan Mediasi: Sengketa Pertanahan di  Kementerian  Agraria  Tata  Ruang/Badan  Pertanahan  Nasional  Sambas. Jurnal Wawasan Yuridika , 4 (2). https://doi.org/10.25072/jwy.v4i2.393
Andrizal. (2014). Analisis Yuridis Tentang Kedudukan Tentara Nasional Indonesia (TNI)
Setelah Berlakunya Undang-Undang Nomor 34 Tahun 2004. Jurnal Ilmu Hukum .
Arwana, Y. C., & Arifin, R. (2019). Jalur Mediasi dalam Penyelesaian Sengketa Pertanahan Sebagai  Dorongan  Pemenuhan  Hak  Asasi  Manusia. Jambura  Law  Review , 1 (2). https://doi.org/10.33756/jalrev.v1i2.2399
Boboy,  J.  T.  B.,  Santoso,  B.,  &  Irawati,  I.  (2020).  Penyelesaian  Sengketa  Pertanahan Melalui Mediasi Berdasarkan Teori Dean G. Pruitt dan Jeffrey Z. Rubin. Notarius , 13 (2). https://doi.org/10.14710/nts.v13i2.31168
Fauzi,  F.  (2021).  Social  Justice:  The  Basis  for  Implementing  Compensation  in  Land Acquisition for The National Strategic Projects in Indonesia. Bhumi: Jurnal Agraria Dan Pertanahan , 7 (1), 14 – 27.
Harsono, B. (2018). Hukum Agraria Indonesia (Sejarah Pembentukan Undang-Undang Pokok Agraria, Isi dan Pelaksanaannya) . Universitas Trisakti.
Hutagalung, A. S., & Sitorus, O. (2011). Seputar Hak Pengelolaan (1st ed.). STPN Press.
Kepala Staf Angkatan Laut Tentara Nasional Indonesia. Peraturan Kepala Staf Angkatan Laut tentang Penggunaan Tanah Barang Milik Negara Yang Digunakan Hunian Non Barang Milik Negara Di Lingkungan TNI Angkatan Laut. Perkasal Nomor 11 Tahun 2021.
Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional. Peraturan Menteri tentang  Penanganan  dan  Penyelesaian  Kasus  Pertanahan.  PM  Nomor  21  Tahun 2020.
Menteri Dalam Negeri. Peraturan Menteri Dalam Negeri tentang Tatacara Permohonan dan Penyelesaian Pemberian Hak atas Bagian-bagian Tanah Hak Pengelolaan serta Pendaftarannya. PMDN Nomor 1 Tahun 1977.
Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional. Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala  Badan  Pertanahan  Nasional  tentang  Tata  Cara  Pemberian  dan Pembatalan Hak Atas Tanah Negara dan Hak Pengelolaan. PMNA Nomor 9 Tahun 1999.
Muhamad, T. A. (2021, November 28). Dianggap Zolim!, Perkasal No. 11 Tahun 2021
Membuat Warga Kavling Pangkalan Jati Resah . Siber News.
Granting of The Right of Building Over The Right of Management: Alternative Land Settlement For Retired Indonesia Navy Army In Pangkalan Jati Plot Jurnal Hukum tora: 9 (2): 203-217
Parlindungan, A. P. (1989). Hak Pengelolaan Menurut Sistem UUPA (1st ed.). Mandar Maju.
Pradipa, I. (2023). Politik Hukum Hak Pengelolaan Atas Tanah Sesudah Berlakunya UU No 11 Tahun 2020 tentang Cipta Kerja. Jurnal De Lege Ferenda Trisakti , 1 (1), 30 – 39.
Santoso, U. (2011). Hak Guna Bangunan Atas Hak Pengelolaan (Suatu Kajian Perolehan Hak dan Perjanjangan Jangka Waktu). ADIL: Jurnal Hukum , 2 (3), 286 – 306.
Sidharta,  B.  A.  (2009). Penelitian  Hukum  Normatif:  Analisis  Penelitian  Filosofikal  dan Dogmatika  dalam  Metode  Penelitian  Hukum:  Konstelasi  dan  Refleksi .  Yayasan Obor Indonesia.
Soekanto,  S.  (2007). Pengantar  Penelitian  Hukum (3rd  ed.).  Penerbit  Universitas Indonesia.
Soekanto, S., & Mamudji, S. (1985). Penelitian Hukum Normatif Suatu Tinjauan Singkat (5th ed.). Raja Grafindo Persada.
Sriyono, L. & Suyoko. (2012). Sewa Tanah Dalam Pemberian Hak Guna Bangunan Di Atas Hak Pengelolaan Terobosan Regulasi Kawasan Industri . Indie Publishing.
Sukadis, B. (2016). Reformasi di Kementerian Pertahanan RI. Jurnal Keamanan Nasional ,
2 (2). https://doi.org/10.31599/jkn.v2i2.45
Sumardjono, M. S. W. (2008). Tanah dalam Pespektif Hak Ekonomi Sosial dan Budaya .
Penerbit Kompas.
Tim  Keadilan.  (2022a,  December).  Duka  Pensiunan  TNI-AL  di  Kavling  Pangkalan  Jati.
Majalah Hukum Dan Politik Keadilan Indonesia Edisi 82 , 5 – 9.
Tim Keadilan. (2022b, December). Wawancara Mayjen TNI Mar (Purn) Sudarsono Kasdi (Ketua Umum Perkumpulan Warga Kavling Pangkalan Jati). Majalah Hukum Dan Politik Keadilan Indonesia , 13 – 19.

## Regulation
Peraturan Pemerintah tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah . PP Nomor 18 Tahun 2021. LN Tahun 2021 No. 28, TLN No.6630.
Peraturan Presiden tentang Kementerian Pertahanan . Perpres Nomor 58 Tahun 2015. LN Tahun 2015 No. 102.
Undang-Undang tentang Penetapan Peraturan Pemerintah Pengganti Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2022 tentang Cipta Kerja menjadi Undang-Undang . UU Nomor 6 Tahun 2023. LN Tahun 2023 No. 41, TLN No. 6856.
Granting of The Right of Building Over The Right of Management: Alternative Land Settlement For Retired Indonesia Navy Army In Pangkalan Jati Plot Jurnal Hukum tora: 9 (2): 203-217
Undang-Undang  tentang  Peraturan  Dasar  Pokok-Pokok  Agraria .  UU  Nomor  5  Tahun 1960. LN Tahun 1960 No. 104, TLN No. 2043.
Undang-Undang  tentang  Tentara  Nasional  Indonesia .  UU  Nomor  34  Tahun  2004.  LN Tahun 2004 No. 127, TLN No. 4439.