Januari 2020

## PERMODELAN 3D CADASTRE UNTUK PENYAJIAN INFORMASI PENGGUNAAN & PEMANFAATAN RUANG BAWAH TANAH
Andi Ryan E.K Mappatombong, Eko Budi Wahyono, Rofiq Laksamana Sekolah Tinggi Pertanahan Nasional Jl. Tata Bumi No. 5 PO BOX 1216 Kode Pos 55293 Yogyakarta
Abstract: The development of property in the Karebosi area in Makassar City, leads to the use of basements  as  building  support  resulting  in  a  wider  space  that  can  function  as  a  commercial space. The surface of the land is used as public facilities and social activities while the basement is used for private commercial shopping centers. The use of 3D Cadastre concept in the field of land  surface  and  basement  utilization  can  provide  information  about  the  land  parcel  and  the boundaries of the 3D property itself. Referring to Indonesian land law, the 3D Cadastre concept should  be  applied  in  the  basement  use  right  registration.  This  research  was  conducted  using qualitative  descriptive  methods  with  3D  spatial  and  juridical  normative  approaches  in  the application  of  3D  Cadastre  models  in  Indonesia.  This  research  was  conducted  in  the  Karebosi area  in  Makassar  City.  Data  analysis  in  this  study  carried  out  qualitatively.  The  data  of  the research  is  in  the  form  of  interviews,  3D  models  of  the  Karebosi  region,  and  applicable regulations.  The  results  of  the  research  showed  that  Cadastre  3D  can  provide  complete information  on  the  use  of  land  surface  and  basement  in  Karebosi  using  the  Hybrid  Cadastre concept  with  an  alternative  Registration  of  Physical  Object  that  combines  2D  registration  for land parcels and 3D registration for property boundaries for 3D physical objects.
Keywords: 3D cadastre, basement.
Intisari: Perkembangan properti dengan memanfaatkan ruang bawah tanah sebagai penunjang bangunan  di  atasnya  ( basement ),  telah  berkembang  mencakup  fungsi  lebih  luas  sebagai  ruang komersil  seperti  yang  terjadi  pada  Kawasan  Karebosi  di  Kota  Makassar.  Permukaan  tanahnya digunakan  sebagai  fasilitas  umum  dan  kegiatan  sosial  sedangkan  ruang  bawah  tanahnya dimanfaatkan  untuk  pusat  perbelanjaan  komersil  yang  bersifat  privat.  Konsep 3D  Cadastre diterapkan  sebagai  metode  penyelesaian  penggunaan  permukaan  dan  pemanfaatan  ruang bawah  tanah  yang  multi  penggunaan  dan  pemanfaatan  agar  menyajikan  informasi  dengan batasan  penguasaan  properti  3D.  Mengacu  pada  hukum  tanah  nasional  dengan  pendekatan peraturan  yang  berlaku  di  Indonesia  agar  nantinya  konsep 3D Cadastre dapat  diterapkan  di Indonesia  sebagai  solusi  pendaftaran  hak  untuk  pemanfaatan  ruang  bawah  tanah.  Penelitian dilakukan  dengan  menggunakan  metode  deskriptif  kualitatif  dengan  pendekatan  spasial  3D dan yuridis normatif untuk penerapan model Cadastre 3D di Indonesia dengan sampel kawasan Karebosi di Kota Makassar. Teknik analisis data yang digunakan adalah kualitatif berupa hasil wawancara,  pembuatan  permodelan  3D  pada  kawasan  Karebosi  dan  analisis  peraturan perundang-undangan.  Berdasarkan  hasil  penelitian  dapat  diketahui  permodelan Cadastre  3D pada kawasan Karebosi dapat memberikan informasi terhadap penggunaan permukaan bidang tanah  dan  pemanfaatan  ruang  bawah  tanahnya  dengan  batasan  lebih  detail  menggunakan konsep  model Hybrid  Cadastre dengan  alternatif Registration  of  Physical  Object ,  yaitu  dengan mengkombinasikan  pendaftaran  2D  untuk  persil  tanah  dan  pendaftaran  3D  untuk  batasan properti  atas  objek-objek  fisik  3D.  Pada  solusi  ini  dilakukan  pendaftaran  atas  persil  2D  yang digabungkan  dengan  pendaftaran  ruang  hak  yang  dibatasi  dengan  bentuk  fisik  objek  dalam ruang 3D.
Kata Kunci: 3D cadastre, ruang bawah tanah.
Permodelan 3D Cadastreuntuk Penyajian Informasi Penggunaan dan Pemanfaatan Ruang Bawah Tanah 51

## A. Pendahuluan
Kebutuhan akan penggunaan ruang bawah tanah di Indonesia, khususnya di kota- kota  besar  telah  dirasakan  semakin  mendesak.  Kondisi  ini  dilatarbelakangi  oleh keterbatasan lahan  sementara  pembangunan  semakin  berkembang,  yang  mengakibatkan pola penggunaan dan pemanfaatan lahan telah berubah dari horisontal ke vertikal. Jumlah lahan yang statis dianggap sudah tidak mampu mengimbangi pembangunan yang bersifat dinamis  karena  mengejar  target-target  dari  pembangunan  itu  sendiri.  Kondisi  tersebut menggambarkan  sulitnya  mendapatkan  atau  menggunakan  bidang  permukaan  bumi terlebih  di  daerah  perkotaan  yang  menyebabkan  masyarakat  mulai  mencari  bidang- bidang  tanah  di  bawah  permukaan  bumi,  hal  ini  dimaksudkan  agar  dalam  setiap hamparan  bidang  tanah  dapat  dimaksimalkan  pemanfaatannya.  Nantinya  didalam  satu bidang tanah akan dimiliki dan dikuasai lebih dari satu orang atau badan menghasilkan suatu bidang tanah penggunaannya lebih dari satu. Contoh konkrit yang telah ada seperti pelaksanaan  pembangunan  rel  serta  stasiun  kereta  api  bawah  tanah  ( subway )  pada kawasan  blok  M,  di  Jakarta  Selatan,  Provinsi  Daerah  Khusus  Ibukota  Jakarta  dan bangunan pertokoan bawah tanah di Karebosi Link pada kawasan Lapangan Karebosi di Kota Makassar, Provinsi Sulawesi Selatan.
Karebosi Link merupakan pertokoan bawah tanah yang berada di bawah Lapangan Karebosi, Kota Makassar Provinsi Sulawesi Selatan. Selain terdapat pertokoan, Lapangan Karebosi  memiliki  sejumlah  potensi  yang  tidak  dimiliki    oleh  lapangan-lapangan  atau ruang  terbuka  hijau  di  Indonesia,  Keberadaan  lembaga  keuangan  besar  seperti  Bank Indonesia dan cabang utama Bank yang ada di Sulawesi Selatan yang berada di sekeliling lapangan  tersebut,  mencerminkan  putaran  roda  perekonomian  di  Sulawesi  Selatan dikendalikan  di  kawasan  Karebosi.  Selanjutnya  potensi  simpul  transportasi  di  Kota Makassar  dengan  seluruh  trayek  angkutan  kota  yang  berujung  pada  lapangan  Karebosi (Wahyudi  2012)  mengindikasikan  lapangan  Karebosi  sebagai  pusat  transportasi  Kota Makassar.
Pada  awal  pembangunan  Karebosi  Link  sudah  mengundang  dan  memicu masyarakat  menentang  pembangunan  tersebut.  Kondisi  yang  terjadi  saat  itu  adalah adanya  kekhawatiran  publik  akan  beralihnya  Lapangan  Karebosi  Makassar  dari  ruang publik  menjadi  ruang  privat.  Mengingat  melalui  pihak  ke  3,  pemerintah  kota  menjual dalam  rentang  waktu  tertentu  sebagian  dari  ruang  publik  kepada  para  investor  untuk memanfaatkan  dan  menggunakan  ruang  di  bawah  lapangan  Karebosi  menjadi  area komersil, tentu saja ini menjadikan akses masyarakat dalam memanfaatkan ruang publik menjadi terhambat dan berkurang.

## 52 Andi Ryan E. K. Mappatombong, Eko Budi Wahyono, Rofiq Laksamana
Pemerintah  Kota  yang  memberi  kuasa  kepada  investor  untuk  mengelola  tanah tersebut berasumsi bahwa hak yang melekat di atas tanah tersebut menjadi satu kesatuan terhadap bangunan yang ada di bawah tanah, maka pengusulan untuk memberikan Hak Satuan  Rumah  Susun-Non  Hunian  (HMSRS)  terhadap  kios-kios  yang  memanfaatkan ruang di bawah tanah dianggap tidak menyalahi peraturan perundangan jika dilihat dari Asas Pelekatan ( accesie ) (Wahyudi 2012). Namun jika mengacu pada UUPA yang menjadi marwah dari hukum tanah nasional, maka pemberian Hak Satuan Rumah Susun terhadap kios-kios tersebut tidak dapat diberikan, tentu saja karena terbentur oleh Asas Pemisahan Horisontal  dan  tidak  adanya  peraturan  pendukung  pelaksana  UUPA  yang  dimaksud untuk dijadikan dasar hukum pemberian hak atas satuan rumah susun-non hunian yang berada  di  bawah  tanah.  Dikarenakan  belum  adanya  pengaturan  mengenai  hak  ruang bawah  tanah,  maka  Kementerian  Agraria  &  Tata  Ruang/Badan  Pertanahan  Nasional hingga saat ini belum dapat memberikan suatu hak baik secara utuh terhadap bangunan induk Karebosi Link maupun hak satuan terhadap kios-kios yang berada di dalamnya.
Dari  hal  tersebut  di  atas,  ada  dua  hal  yang  saling  bertolak  belakang.  Disatu  pihak menginginkan  unsur  privat  serta  dilain  pihak  kepentingan  publik  terhadap  fasilitas umum dan sosial tidak boleh terabaikan. Maka menjadi suatu permasalahan, bagaimana agar  tetap  mengakomodasi  kepentingan  publik  dalam  hal  ini  sesuai  fungsi  tanah  yang memiliki  fungsi  sosial  pada  lapangan  Karebosi  dan  sekaligus  unsur  privat  dalam pemberian  hak milik atas  kios-kios  dalam  karebosi link  yang  berada di  bawah lapangan Karebosi tersebut. Dalam menghadapi tantangan ini, peran kadaster sangat penting untuk menjembatani antara dua kepentingan di atas (Wahyono 2010).
Menurut Federation  Internationale  des  Geometres (FIG)  kadaster  merupakan  suatu sistem informasi pertanahan terkini yang berdasarkan pada persil tanah yang berisi suatu catatan  tentang  kepentingan  atas  tanah  antara  lain  hak  ( right ),  pembatasan  ( restriction ), dan tanggung jawab ( responsibilities ), termasuk keterangan geometri persil yang dikaitkan dengan  penjelasan  lainnya.  Adapun  di  Indonesia,  sistem  kadaster  persil-persil  tanah direpresentasikan  dalam  batasan  2  dimensi,  meskipun  bentuk  penguasaannya  berupa satuan ruang seperti unit satuan rumah susun baik hunian maupun non hunian.
Kadaster 3 Dimensi (3D Kadaster) merupakan sistem kadaster dimana pendaftaran dilakukan  dengan  memberikan  pandangan  kewenangan  ( right )  dan  pembatasan ( restriction )  yang  tidak  hanya  sebatas  persil  tanah,  akan  tetapi  pada  unit  properti  3D (Stoter  2004  dalam  Wahyono  2010).  Situasi  3D  merupakan  situasi  dimana  keadaan  unit properti dengan suatu kesatuan bangunan yang terletak dalam suatu bidang persil multi penggunaan, yang disebut sebagai properti Strata Title atau di Indonesia dikenal sebagai properti rumah susun yang diatur dalam Undang-Undang Nomor 16 Tahun 1985 tentang
Permodelan 3D Cadastreuntuk Penyajian Informasi Penggunaan dan Pemanfaatan Ruang Bawah Tanah 53
Rumah  Susun.  Menurut  Undang-Undang  Nomor  16  Tahun  1985  dan  Peraturan Pemerintah  Nomor  4  Tahun  1998  tentang  Rumah  Susun,  terhadap  bangunan-bangunan bertingkat  secara  vertikal  baik  ke  atas  permukaan  tanah  maupun  ke  dalam  tanah  telah diatur untuk pendaftarannya. Hanya saja bentuk persil dan informasi yang tersaji masih terbatas 2 dimensi belum 3 dimensi.
Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 (UUPA) yang menjadi sumber hukum tanah nasional Indonesia, belum mengatur tentang penggunaan ruang bawah tanah. Peraturan perundangan  yang  terbit  setelah  UUPA,  yang  berkaitan  dengan  ruang,  hanya  mengatur mengenai  bangunan  yang  berdiri  di  atas  tanah.  Hal  ini  kemudian  menjadi  celah kekosongan  hukum  terhadap  pengaturan  penggunaan  di  bawah  tanah  baik  dari  status hak guna ruang secara umum maupun status hak satuan ruang secara khusus. Kajian ini bermaksud untuk mengetahuibagaimana permodelan Kadaster 3 Dimensi pada Karebosi Link  danbagaimana  Kadaster  3  Dimensi  dapat  diterapkan  terhadap  penggunaan  dan pemanfaatan ruang bawah tanah dalam tatanan hukum tanah nasional Indonesia.
Penelitian  ini  menggunakan  pendekatan  deskriptif  kualitatif  dengan  pendekatan spasial  3  dimensi  dan  yuridis  normatif  (peraturan  perudang-undangan),  untuk mengetahui  implematasi  kebijakan  pertanahan  terkait  penggunaan  dan  pemanfaatan ruang bawah tanah.
Analisis dalam penelitian ini meliputi:
1. Site Plan atau Master Plan merupakan rancangan awal pembangunan Karebosi Link di kawasan Lapangan Karebosi.
2. Status  tanah  adalah  eksisting  penggunaan  dan  pemanfaatan  tanah  yang      ada  di kawasan karebosi.
3. Peraturan Perundang-undangan yang terkait.
Jenis  data  yang  digunakan  dalam  penelitian  ini  adalah  data  primer  berupa keterangan/ informasi  yang diperoleh  dari  Responden  dan Informan, dan data  sekunder melalui  studi  dokumen  berupa  warkah  buku  tanah  dari  Kantor  Pertanahan  Kota Makassar,  Site  Plan  dari  Pemerintah  Kota  Makassar  atau  dari  pihak  pengembang,  buku, jurnal serta dokumen-dokumen terkait yang diperoleh dari studi dokumen.
Tahapan  penelitian  yang  akan  dilaksanakan  oleh  calon  peneliti  diuraikan  sebagai berikut:
1. Mengumpulkan  data  sekunder  berupa  siteplan  yang  merupakan  rancangan  awal dari pembangunan Karebosi Link oleh PT. Tosan
2. Membuat permodelan 3 dimensi terhadap siteplan Karebosi Link.
54 Andi Ryan E. K. Mappatombong, Eko Budi Wahyono, Rofiq Laksamana
3. Melakukan analisis pemodelan  3 dimensi dikaitkan dengan Peraturan perundang- undangan,  yaitu  UU  No.5  Tahun  1960,  UU  20  Tahun  2011  tentang  Satuan  Rumah Susun dan Pergub DKI Nomor 167 Tahun 2012 tentang Ruang Bawah Tanah.
4. Melakukan  wawancara  kepada  pihak  terkait  yang  berhubungan  langsung  dengan pembangunan Karebosi Link
5. Membuat  kesimpulan  terhadap  informasi  yang  diperoleh  melalui  wawancara maupun kajian peraturan perundangan yang berlaku.
6. Memberikan  rekomendasi  pemecahan  masalah  terkait  penggunaan  dan pemanfaatan ruang bawah tanah di Karebosi Link.

## B. Penerapan  Aturan  Hak  Milik  Satuan  Rumah  Susun  Pada  Penggunaan  dan Pemanfaatan Ruang Bawah Tanah.
Penerapan  Undang-Undang  Nomor  20  tahun  2011  tentang  rumah  susun  telah menjelaskan  mengenai  pemanfaatan  bidang  tanah  dalam  konsep  ruang.  Didalam  UU No.20  Tahun  2011  pasal  1  (1),  Rumah  susun  adalah  bangunan  gedung  bertingkat  yang dibangun dalam suatu lingkungan yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara  fungsional,  baik  dalam  arah  horizontal  maupun  vertikal  dan  merupakan  satuan- satuan  yang  masing-masing  dapat  dimiliki  dan  digunakan  secara  terpisah,  terutama untuk tempat hunian yang dilengkapi dengan bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama.
Dari pengertian tersebut di atas, HMSRS mengatur tentang pemanfaatan ruang baik permukaan  bumi  secara  horizontal  dan  ruang  bumi  secara  vertikal  tetapi  secara  umum hanya pemanfaatan ruang secara vertikal ke “atas” (pembangunan gedung bertingkat dan sebagainya) yang diatur dan dijelaskan pada peraturan di atas, oleh karena itu pendekatan Kadaster  3  Dimensi  didasari  oleh  Undang-Undang  No.  20  tahun  2011  tersebut.  Dapat dijabarkan  bahwa  HMSRS    nantinya  akan  terbentur  dengan  bidang-bidang  tanah  yang memiliki  pemanfaatan  berbeda,  seperti  pada  Lapangan  Karebosi  dimana  dalam  satu hamparan bidang tanah digunakan sebagai lapangan yang bersifat umum tetapi memiliki multi  pemanfaatan  yaitu  permukaannya  digunakan  sebagai  lapangan  dan  gelanggang upacara  sedangkan  ruang  bawah  tanahnya  digunakan  sebagai  pertokoan.  Hal  ini  akan menyebabkan Lapangan Karebosi terbentur oleh asaz pemisahan horizontal yang dianut dalam UUPA.
Penyajian  informasi  bidang  tanah  secara  2D  memiliki  keterbatasan  dalam  hal kelengkapan informasi. Penyajian informasi bidang tanah secara 2D terbatas hanya untuk mengidentifikasi  objek-objek  bidang  tanah  yang  ada  di  permukaan  bumi  yang  bersifat horizontal  dan  penggunaan  ruang  secara  vertikal,  meskipun  informasi  yang  disajikan
Permodelan 3D Cadastreuntuk Penyajian Informasi Penggunaan dan Pemanfaatan Ruang Bawah Tanah 55
hanya  sebatas  gambar  denah.  Dengan  adanya  keterbatasan  tersebut  maka  penyajian informasi  yang  ditampilkan  akan  terpisah  menjadi  dua    yaitu  denah  penggunaan permukaan  tanah  dan  denah  pemanfaatan  ruang  baik  keatas  maupun  ke  bawah.  Akan tetapi  dalam  Undang-undang  ini,  penyajian  informasi  tentang  ruang  bawah  tanah  tidak dijabarkan secara detail baik untuk pendaftaran haknya maupun klasifikasi pemanfaatan ruang  bawah  tanah  itu  sendiri,  oleh  sebab  itu  penyajian  informasi  secara  3D  sangat dibutuhkan untuk memberikan informasi yang lebih detail tentang hubungan permukaan tanah dengan pemanfaatan ruang bawah tanah agar nantinya penyajian informasi bidang tanah  tersebut  dapat  menjadi  kesatuan  yang  utuh  dan  dapat  diidentifikasi  secara kompleks.
Gambar 1a. Denah Permukaan Bidang Tanah
Sumber: Data Primer Peneliti, 2019
Gambar 1b. Denah Pemanfaatan Ruang Bawah Tanah

## 56 Andi Ryan E. K. Mappatombong, Eko Budi Wahyono, Rofiq Laksamana
Dua  denah  yang  berbeda  ditunjukkan  oleh  gambar  di  atas  adalah  satu  kesatuan dalam suatu hamparan bidang tanah di Lapangan Karebosi. Jika kedua denah tersebut di overlay maka informasi hubungan antara permukaan tanah dan pemanfaatan ruang bawah tanahnya  terpisah  dan  terbatas  informasi  yang  disajikan  sehingga  akan  sulit  untuk diidentifikasi, akan tetapi jika kedua denah tersebut menjadi data awal untuk pembuatan model 3D maka akan lebih baik nantinya guna keperluan informasi yang lengkap.
Data  awal  yang  dimaksud  berupa  dua  denah  penggunaan  permukaan  dan pemanfaatan ruang bawah tanah tersebut nantinya akan menjadi sebuah permodelan 3D yang  dapat  mengidentifikasi  batasan-batasan  penguasaan  dari  kawasan  karebosi,  yang nantinya  dapat  dianalisis  terkait  legalitas  terhadap  subjek-subjek  yang  menguasai  dan memanfaatkan  permukaan  tanah  maupun  pemanfaatan  ruang  bawah  tanahnya. Permodelan  3D  yang  dihasilkan  nantinya  dapat  memberikan  informasi  detail  baik legalitas,  batasan  penguasaan  serta  tanggung  jawab  yang  harus  dipatuhi  oleh  subjek- subjek  penguasaan  ruang  bawah  tanah  terhadap  pemilik  permukaan  tanah  yang  mana akses untuk menuju ruang bawah tanah tetap melalui permukaan tanah itu sendiri.

## C. Pengaturan Terkait Pemanfaatan Ruang di Bawah Tanah
Induk peraturan atas pemanfaatan ruang bawah tanah yang belum ada berdampak terjadinya kekosongan hukum terhadap pengaturan pemanfaatan ruang-ruang di bawah tanah.  Hal  ini  menyebabkan  pemberian  hak  hanya  sebatas  di  atas  permukaan  tanah, sedangkan  pada  kenyataannya  setiap  properti  yang  dibangun  di  atas  sebidang  tanah harus  benar-benar  dimaksimalkan  mengingat  keterbatasan  lahan  yang  semakin  sedikit sedangkan pembangunan akan terus berjalan.
Berdasarkan  Pasal  1  ayat  (1)  Undang-Undang  Nomor  26  Tahun  2007  tentang Penataan  Ruang  yang  berbunyi  ruang  adalah  wadah  yang  meliputi  ruang  darat,  ruang laut,  dan  ruang  udara,  termasuk  ruang  di  dalam  bumi  sebagai  satu  kesatuan  wilayah, tempat  manusia  dan  makhluk  lain  hidup,  melakukan  kegiatan,  dan  memelihara kelangsungan  hidupnya.  Dari  penjelasan  pasal  tersebut  dapat  didefinisikan  bahwa pemanfaatan  ruang  dapat  dilaksanakan  secara  vertikal  maupun  pemanfaatan  ruang  di dalam bumi, walaupun dalam peraturan pada tingkatan undang-undang tidak ada aturan mengenai  prosedur  memanfaatkan  ruang  bawah  tanah  untuk  kepentingan  komersil  dan hanya  mengatur  pemanfaatan  ruang  bawah  tanah  secara  umum,  oleh  sebab  itu  peneliti mengacu  pada  Peraturan  Gubernur  Daerah  Khusus  Ibukota  Jakarta  Nomor  167  Tahun 2012 tentang Ruang Bawah Tanah.
Lebih spesifik mengenai ruang bawah tanah dapat dilihat pada Pasal 2 Pergub DKI Jakarta Nomor 167 Tahun 2012 menyatakan bahwa tujuan dari pengaturan ruang bawah tanah adalah:
1. Menyinergikan pemanfaatan ruang bawah tanah dengan ruang di atas tanah;
2. Memanfaatkan ruang bawah tanah untuk memenuhi kebutuhan pembangunan dan menjaga  kepentingan  publik  dengan  mempertimbangkan  daya  dukung  dan  daya tampung lingkungan;
3. Mengurangi risiko bencana dari pemanfaatan ruang bawah tanah; dan
4. Mengoptimalkan aset daerah.
Oleh  sebab  itu,  pengusahaan  ruang  bawah  tanah  milik  Pemerintah  Daerah  oleh privat  atau  pihak  ketiga  dapat  dilakukan  dengan  kesepakatan  antara  kedua  belah  pihak yang selanjutnya dituangkan dalam nota kesepakatan dan perjanjian kerja sama.
Beberapa pakar bidang agraria di Indonesia mempunyai berbagai macam pemikiran yang dapat menjadi bahan masukan untuk substansi perundangan terkait. Boedi Harsono, memberikan pemikirannya terkait hak guna ruang bawah tanah sebagai lembaga hak baru atas tanah yaitu:
1. Nama haknya: Hak Guna Ruang Bawah Tanah (HGRBT);
2. HGRBT  memberi  wewenang  kepada  pemegang  haknya  untuk  membangun  dan memiliki  bangunan  di  dalam  tubuh  bumi  tertentu,  berupa  ruang  berdimensi  tiga serta  menggunakan  bagian-bagian  permukaan  bumi  tertentu  di  atasnya  sebagai jalan masuk dan keluar bangunan yang bersangkutan;
3. Bangunan  yang  dibangun  bisa  terdiri  atas  bagian-bagian  tertentu  yang  dapat digunakan  secara  terpisah  satu  dengan  yang  lain  serta  bagian-bagian  lain,  seperti lorong,  tangga  dan  lain-lainnya  digunakan  secara  bersama.  Bagian-  bagian  yang dapat  digunakan  secara  terpisah  tersebut  dapat  disewakan  kepada  pihak  lain  oleh pemegang HGRBT.
4. HGRBT diberikan oleh Negara dengan jangka waktu selama-lamanya sekian tahun, dengan  kemungkinan  diperpanjang  dengan  jangka  waktu  selama-  lamanya  sekian tahun;
5. HGRBT dapat beralih melalui pewarisan dan pemindahan hak;
6. HGRBT dapat  dijadikan  jaminan  utang dengan  dibebani  hak  tanggungan  menurut ketentuan Undang-Undang No. 4 Tahun 1996;
7. HGRBT dapat dipunyai oleh warganegara Indonesia dan badan-badan hukum yang didirikan di Indonesia dan berkedudukan di Indonesia;
8. HGRBT didaftar dalam buku tanah yang dilengkapi dengan sertipikat sebagai surat bukti  haknya,  menurut  peraturan  tentang  pendaftaran  hak  atas  tanah,  yang
58 Andi Ryan E. K. Mappatombong, Eko Budi Wahyono, Rofiq Laksamana
dilengkapi  dengan  ketentuan  untuk  mengidentifikasi  letak,  ukuran  dan  luas bangunan dan bagian-bagiannya;
9. Pembangunan  dan  penggunaan  ruang  yang  bersangkutan  oleh  pemegang  HGRBT tidak boleh mengakibatkan kerusakan pada tubuh bumi dan tanah di atasnya serta tidak boleh menimbulkan gangguan pada pemagang hak atas tanah di atasnya;
10. Penggunaan tanah di atasnya oleh pemegang hak atas tanah yang bersangkutan juga tidak  boleh  mengakibatkan  kerusakan  atau  gangguan  dalam  penggunaan  ruang bawah tanah tersebut;
11. Tanpa  mempunyai  HGRBT  pemegang  hak  atas  tanah  dilarang  membangun  atau memberi  izin  pihak  lain  untuk  membangun  di  dalam  tubuh  bumi  di  bawah  tanah yang  dihaki,  jika  dibangun  yang  dibangun  itu  tidak  ada  hubungan  fisik  dengan bangunan yang dibangun di atas tanah yang bersangkutan.
Selanjutnya  Maria  S.W  Sumardjono,  menyatakan  bahwa  dalam  kaitannya  dengan ruang di bawah tanah, maka ada beberapa kemungkinan yang dapat terjadi, yaitu:
1. Bila subyek hak di atas tanah sama dengan subyek hak di bawah tanah, maka hak yang  diberikan  untuk  ruang  di  bawah  tanah  sama  dengan  hak  yang  berada  di atasnya.  Misalnya:  suatu  bank  pemerintah  membangun  fasilitas  parkir  di  bawah tanah  untuk  kelancaran  pelayanan  kepada  nasabahnya,  maka  dapat  diberikan  hak milik.  Bila  yang  membangun  sarana  parkir  itu  suatu  hotel  untuk  keperluan pengoperasian hotel tersebut, maka HGB dapat diberikan;
2. bila  hak  di  bawah  tanah  terpisah  dengan  penguasaannya  di  atasnya,  maka  ada beberapa  kemungkinan  yang  dapat  terjadi:  (1)  untuk  pembangunan subway (terminal  berikut  jaringan),  bila  yang  membangun,  memiliki,  dan  mengoperasikan seluruhnya  pemerintah,  maka  dapat  diberikan  hak  pengelolaan;  (2)  bila subway dibangun, dimiliki, dan dioperasikan oleh pihak swasta, maka dapat diberikan HGB; (3)  bila subway dibangun  oleh  pemerintah,  tetapi  dikelola/dioperasikan  oleh  pihak swasta, maka pemerintah mempunyai hak pengelolaan dan di atas hak pengelolaan tersebut dapat diberikan HGB kepada pihak swasta;
3. untuk pembangunan business center , maka dapat diberikan HGB;
4. kemungkinan  yang  bersifat  hipotesis,  yakni  apabila  badan-badan  hukum  yang diperkenankan  mempunyai  hak  milik  (bank-bank  pemerintah,  organisasi keagamaan,  dan  sebagainya)  yang  memohon  hak  atas  ruang  di  bawah  tanah, kiranya dapat juga diberikan hak milik;
5. untuk membedakan (sekedar nama) antara hak-hak yang diperoleh terkait ruang di bawah  tanah  dan  di  permukaan  bumi,  maka  penyebutannya  dapat  ditambah
Permodelan 3D Cadastreuntuk Penyajian Informasi Penggunaan dan Pemanfaatan Ruang Bawah Tanah 59
dengan,  misalnya  Hak  Milik  Bawah  Tanah  (HMBT),  Hak  Guna  Bangunan  Bawah Tanah (HGBBT), dan sebagainya;
6. pembentukan lembaga hak atas tanah yang baru belum diperlukan, pilihan apa pun yang  akan  dijatuhkan  dalam  menghadapi  perkembangan  serta  era  globalisasi, seyogianya  dilakukan  dengan  tetap  mengingat  tanggung  jawab  terhadap  generasi yang akan datang.
Beberapa pernyataan pakar hukum agraria Indonesia terkait urgensi adanya payung hukum terhadap pemanfaatan ruang bawah tanah merupakan hal pokok yang seharusnya segera  direalisasikan,  mengingat  di  era  globalisasi  saat  ini  pembangunan  properti  akan memaksimalkan  fungsi  dari  permukaan  tanah  dan  di  bawah  tanah  agar  dapat menampung segala aspek dalam suatu bidang-bidang tanah.
Dalam  hal  ini  peneliti  mencoba  untuk  menawarkan  kadaster  tiga  dimensi  dengan tetap mempertimbangan unsur legal dalam ini induk peraturan perundangan yang terkait mengenai pemanfaatan ruang bawah tanah, pendaftaran tanah dan UUPA selaku marwah dari  hukum  tanah  Nasional  Indonesia.  Untuk  mewujudkan  adanya  suatu  landasan hukum  terhadap  pemanfaatan  ruang-ruang  di  bawah  tanah,  maka  diperlukan  suatu sistem  penyajian  informasi  yang  dapat  mengakomodir  unit  properti  dalam  satu  bidang tanah yang mempunyai fungsi berbeda antara penggunaan permukaan di atas tanah serta pemanfaatan  ruang  bawah  tanahnya,  seperti  yang  terjadi  di  Lapangan  Karebosi  Kota Makassar.

## D. Pendekatan Konsep Model Kadaster Tiga Dimensi ditinjau Dari Aspek Legal
Dalam  penelitian  yang  dilakukan  Stoter,  telah  disampaikan  ketiga  konsep permodelan  3D  yaitu 3D  tags  linked  to  parcels , hybrid  cadastre dan Full  3D  cadastre .  Dari ketiga  konsep  tersebut,  terdapat  dua  model  yang  dapat  diterapkan  dalam  kegiatan pendaftaran  tanah  di  Indonesia  yaitu 3D  tags  linked  to  parcels dan hybryd  cadastre , sedangkan  model  ketiga  yaitu Full  3D  cadastre belum  dapat diterapkan di  Indonesia  bila ditinjau  dari  aspek legal  karena  sistem  pendaftaran  tanah  di  Indonesia  belum  mengarah pada aspek keruangan 3D yang merupakan bagian utama dalam dasar pendaftaran tanah. Sehingga  bila  dilihat  dari  segi  teknispun  sangat  sulit  dilakukan,  meskipun  teknologi dalam pemetaan semakin berkembang.
Pendekatan  konsep  model Hybrid  Cadastre dengan  alternatif Registration  of  Physical Object bila disandingkan dengan aspek legal untuk dapat diterapkan dalam pembentukan kadaster 3D dapat dilihat pada tabel 1. di bawah ini:
60 Andi Ryan E. K. Mappatombong, Eko Budi Wahyono, Rofiq Laksamana
Table 1. Konsep Kadaster 3D terhadap Peraturan Perundangan No Nama Peraturan Pasal Keterangan 1  UU No. 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun Pasal 17 Pembangunan Rumah Susun hanya dapat dibangun di atas Hak Milik (HM), Hak Guna Bangunan (HGB) atau Hak  Pakai  (HP)  atas  Tanah  Negara  dan  Hak  Guna Bangunan  atau  Hak  Pakai  di  atas  Hak  Pengelolaan. Sehingga dalam konteks ini obyek dari HMASRS yaitu obyek  3D,  tidak  dapat  dipisahkan  dengan  obyek  2D, yaitu obyek tanahnya. 2 UU No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria Pasal 4 (2) “Demikian pula tubuh bumi dan air serta ruang yang ada di atasnya sekedar diperlukan untuk kepentingan yang  berhubungan  dengan  penggunaan  tanah  itu, dalam  batas-  batas  menurut  UUPA  dan  peraturan hukum  lain  yang  lebih  tinggi”.  Dalam  hal  ini  aspek ruang  (3D)  yang  di  atasnya  termasuk  dalam  hak  atas permukaan bumi yaitu tanah (obyek 2D).
Sumber: Data Sekunder Peneliti, 2019
Penerapan  konsep hybrid  cadastre menurut  peneliti  sangat  tepat  untuk  menjawab mengenai  permasalahan  beda  pemanfaatan  antara  permukaan  tanah  dan  ruang  bawah tanah itu sendiri, seperti yang terjadi pada kawasan karebosi.  Selain itu jika ditinjau dari hukum tanah nasional, konsep ini tidak melebihi ketentuan-ketentuan yang telah diatur, dapat  ditafsirkan  bahwa  konsep hybrid  cadastre dapat  diterapkan  di  Indonesia.  Lebih lanjut,  terhadap  peraturan  mengenai  rumah  susun  sebagaimana  yang  diatur  dalam  UU. No  20  Tahun  2011,  nantinya  penyajian  data  dan  informasi  akan  lebih  maksimal  baik penggunaan  permukaan  tanah,  pemanfaatan  ruang  bawah  tanah  serta  properti  sarusun itu  sendiri  akan  menjadi  satu  kesatuan  dalam  sebuah  gambar  3D  dengan  memberikan informasi  dari  aspek  legal,  pembagian  kewenangan  serta  tanggung  jawab  dari  para pemegang hak yang ada di atas maupun di bawah permukaan tanah itu sendiri.
Latar  belakang  dibentuknya  konsep  kadaster  3D  di  Belanda  dikarenakan  properti- properti  yang dibangun  mempunyai  fungsi  yang lebih dari  satu atau  multi  penggunaan dengan  tiap-tiap  tingkatan  lantai  yang  berbeda  pemanfaatannya.  Situasi  yang  terjadi seperti tersebut diatas akan bermasalah jika pendaftarannya hanya sebatas 2D saja. Sistem hukum  yang  berlaku  di  Belanda,  memungkinkan  untuk  menciptakan  hak  kepemilikan dengan  batasan  3D  secara  penuh,  dalam  hal  ini  pendaftarannya  tidak  hanya  luas melainkan mecakup volume dari batasan ruangan itu sendiri (Stoter 2004).
Gambar 3. Properti Multi Pemanfaatan
Sumber: Stoter, 3D Cadastre In Netherland
Ilustrasi dalam gambar 9, dimana situasi properti multi pemanfaatan diproyeksikan yang memiliki bagian di luar dari batas kepemilikan tanah dari bangunan inti. Jika sudah seperti  ini  maka  pendaftaran  secara  2D  akan  menjadi  masalah  karena  akan  memotong bagian  di  luar  dari  hak  yang  seharusnya  menjadi  batasan  sebuah  bangunan  itu  berdiri, dalam gambar tersebut memotong jalan umum. Pendaftaran yang dilakukan secara situasi faktual di lapangan, artinya batasan-batasan secara 3D yang di pertahankan untuk dapat memberikan kepastian hak terhadap pemanfaatan ruang di atas permukaan tanah.

## E. Pembentukan Data Spasial 3D
Proses  pengolahan  data  2D  untuk  memperoleh  hasil  data  spasial  3D  diharapkan mampu  memberikan  gambaran  jelas  tentang  letak,  posisi  dan  batas-batas  kepemilikan secara  3D  dan  dapat  dimasukan  dalam  peta  pendaftaran  tanah  secara  2D.  Data  spasial yang terbetuk dapat ditampilkan secara 2D maupun 3D yang mana kombinasi ini untuk tetap  mempertahankan  pendaftaran  tanah  berbasis  persil  2D  secara  legal,  namun menyajikan informasi luas dalam bentuk 3D.
Permodelan 3D dilakukan dengan menggunakan beberapa software yaitu Sceetcup, Correl Draw dan AutoCAD Map 3D 2012. Ketiga aplikasi tersebut mempunyai spesifikasi yang  khas  untuk  membangun  permodelan  3D  yang  dilakukan  oleh  peneliti  agar didapatkan  hasil  yang  menyerupai  keadaan  yang  ada  di  lapangan.    Pada  dasarnya keseluruhan  aplikasi  yang  digunakan  oleh  peneliti  terdapat  fasilitas  dimana  pengguna
62 Andi Ryan E. K. Mappatombong, Eko Budi Wahyono, Rofiq Laksamana
dapat  melihat  obyek  3D  dari  berbagai  sudut  pandang  yang  berbeda  atau  sering  disebut isometric/isometri.
Adapun data dasar yang digunakan oleh peneliti adalah data yang didapatkan dari penelitian lapang, hanya saja tidak dilakukan pengukuran secara langsung terhadap objek pada  kawasan  Karebosi,  hal  ini  dikarenakan  oleh  batasan  terhadap  penelitian  ini  hanya sebatas permodelan 3D untuk mengetahui batasan, pembagian dan tanggung jawab dari penguasaan  pemanfaatan  ruang-ruang  di  bawah  tanah  serta  penggunaan  permukaan bidang  tanah  dalam  satu  hamparan  tanah  yaitu  kawasan  Karebosi  seperti  gambar  di bawah.
Gambar 4. Denah Overlay Penggunaan dan Pemanfaatan Ruang Bawah Tanah
Sumber: Data Primer Peneliti, 2019
Gambar di atas merupakan data awal dalam pembentukan spasial 3D, dimana peta penggunaan  permukaan  tanah  ditumpang  susunkan  dengan  denah  pemanfaatan  ruang bawah  tanah  pada  kawasan  Karebosi.  Dapat  dilihat  bahwa  penyajian  informasi  dalam bentuk 2D sangatlah terbatas, karena hanya dapat menggambarkan batas penguasaan dari satu  sisi  saja  dan  tidak  dapat  menampilkan  pemanfaatan  ruang  baik  di  atas  maupun dibawah tanah dalam hal ini properti yang berdiri di bawah maupun di atas permukaan tanah tersebut.
Setelah  dilakukan  proses  pengolahan  data,  hasil  data  spasial  yang  terbentuk  telah mampu memberikan gambaran jelas tentang letak, posisi dan batas-batas kepemilikannya maupun  penguasaan  secara  3D  yang  dapat  memuat  informasi  lebih  banyak  serta  dapat dengan mudah untuk memberikan informasi secara visual dengan detail.
Gambar 5.  Permodelan 3D Terhadap Penggunaan dan Pemanfaatan Ruang Bawah Tanah
Sumber: Data Primer Peneliti, 2019
Permodelan  3D  yang  terbentuk  di  atas  memberikan  penampakan  visual    secara keseluruhan kawasan karebosi terhadap penggunaan permukaan tanah dan pemanfaatan ruang bawah tanah serta area pembanding yaitu Makassar Trade Center (MTC) Karebosi yang  dapat  dianalisis  batas-batas  kepemilikan  serta  penguasaannya.  Lebih  lanjut permodelan  ini  juga  dapat  menampilkan  objek  HMSRS  dan  bangunan  bagian  bersama secara  terpisah.  Hal  ini  sesuai  dengan  pasal  25  ayat  (1)  Undang-Undang  No.  20  Tahun 2011,  yang  menetapkan  bahwa  dalam  membangun  rumah  susun,  pelaku  pembangunan wajib memisahkan rumah susun atau sarusun, bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama.

## F. Analisis  Visualisasi  Objek  3D  disandingkan  UU.  20  Tahun  2011  tentang  Rumah Susun dan Pergub DKI Jakarta No. 167 Tahun 2012 tentang Ruang Bawah Tanah
Pemanfaatan  ruang  secara  vertikal,  baik  ruang  di  atas  permukaan  tanah  (ruang udara) dan ruang di dalam bumi (ruang bawah tanah) dimaksudkan untuk meningkatkan kemampuan  ruang  dalam  menampung  kegiatan  secara  lebih  intensif,  yang  nantinya diharapkan  dalam  suatu  hamparan  bidang  tanah  dapat  dimaksimalkan  penggunaannya secara horisontal dan pemanfaatannya secara vertikal. Pemanfaatan ruang secara vertikal yang  dimaksud  berupa  bangunan  bertingkat  (properti  3D),  jaringan  utilitas  (jaringan transmigrasi listrik, jaringan telekomunikasi, jaringan pipa air bersih dan jaringan gas, dan lain-lain), dan jaringan kereta api beserta subway .
Klasifikasi  pemanfaatan  ruang  bawah  tanah  sebagaimana  yang  tertuang  dalam Pergub  DKI  Jakarta  Nomor  167  Tahun  2012  berdasarkan  kedalamannya  dibagi  menjadi dua,  yaitu  ruang  bawah  tanah  dangkal  dan  ruang  bawah  tanah  dalam.  Adapun  yang
64 Andi Ryan E. K. Mappatombong, Eko Budi Wahyono, Rofiq Laksamana
dimaksud  ruang  bawah  tanah  dangkal  yang  adalah  merupakan  ruang  di  bawah permukaan  tanah  sampai  dengan  kedalaman  10  m  (sepuluh  meter).  Sedangkan  ruang bawah tanah dalam yang dimaksud adalah merupakan ruang di bawah permukaan tanah dari  kedalaman  di  atas  10  m  (sepuluh  meter)  sampai  dengan  batas  kemampuan penguasaan  teknologi  dalam  pemanfaatan  ruang  tanah  atau  batasan  sesuai  ketentuan peraturan perundang-undangan.
Prosedur mengenai aturan memanfaatkan ruang bawah tanah pada tingkat undang- undang  hingga  saat  ini  belum  ada,  oleh  sebab  itu  peneliti  mengambil  pendekatan  serta penafsiran dari peraturan yang ada terkait pemanfaatan ruang bawah tanah. Oleh sebab itu  penentuan  mengenai  titik  nol  antara  permukaan  tanah  dengan  ruang  bawah  tanah terletak  pada  elevasi  permukaan  tanah  pada  lokasi  tersebut,  yang  artinya  penghitungan kedalaman  ditafsirkan  oleh  seberapa  dalam  tanah  tersebut  dikeruk  untuk  dimanfaatkan ruang di bawah permukaannya.
Permodelan ini nantinya akan dapat memberikan pertimbangan terhadap jenis-jenis hak  yang akan  atau  dapat  diberikan  pada  kawasan  tersebut  dengan  konsep  cadastre  3D menggunakan model hybryd cadastre yang tentu saja tetap mengacu pada UUPA sebagai marwah hukum tanah nasional dan peraturan perundang-undangan yang terkait dengan bangunan gedung mengenai legalitas,  batasan  serta  tanggung  jawab dari  berbagai  pihak yang menguasai dan memilik bagian dari properti tersebut.
Gambar 6. Permodelan 3D
Sumber: Data Primer Peneliti, 2019
Gambar  6  di  atas  menunjukkan  adanya  batasan  penguasaan  dan  tanggung  jawab yang  berbeda,  dimana  permukaan  tanahnya  dikelola  dan  dikuasai  langsung  oleh Pemerintah  Kota  Makassar,  serta  bagian-bagian  kecilnya  di  manfaatkan  sebagai  ruang terbuka  hijau,  fasilitas  umum  publik  maupun  privat,  sedangkan  ruang  bawah  tanahnya
Permodelan 3D Cadastreuntuk Penyajian Informasi Penggunaan dan Pemanfaatan Ruang Bawah Tanah 65
dikuasai  dan  dimanfaatkan  untuk  sarana  komersil  oleh  pihak  ketiga  melalui  kerja  sama perjanjian  dan  memiliki  bagian-bagian  kecil  yang  diperjual-belikan  oleh  pihak  ketiga kepada  pemilik  kios-kios  yang  berada  di  bawah  tanah,  tetapi  hingga  saat  ini  belum terdapat hak apapun yang melekat pada kawasan tersebut.
Pendekatan  terhadap  fenomena  yang  terjadi  pada  kawasan  Karebosi  jika  mengacu pada pasal 18 Undang-Undang No.20 tahun 2011 yang berbunyi selain dibangun di atas tanah sebagaimana dimaksud dalam pasal 17, rumah susun umum dan/atau rumah susun khusus dapat dibangun:
1. Pemanfaatan barang milik negara/daerah berupa tanah; atau
2. Pendayagunaan tanah wakaf.
Karebosi  dalam  hal  ini  merupakan  tanah  yang  dikuasai  dan  dikelola  oleh  Pemkot Makassar  bisa  dikategorikan  merupakan  aset  pemkot  berupa  tanah  sebagaimana  yang disebut  dalam  pasal  18  UU  No.20  Tahun  2011.  Pengamatan  terhadap  permodelan  3D  di atas juga menunjukkan adanya batasan-batasan penguasaan, pemilikan, penggunaan dan pemanfaatan  atas  suatu  hamparan  bidang  tanah.  Hal  ini  peneliti  asumsikan  sebagai pemisaham  rumah  susun  atas  sarusun,  bagian  bersama,  benda  bersama  dan  tanah bersama. Pemisahan yang dimaksudkan nantinya memberikan kejelasan atas:
1. Batas sarusun yang dapat digunakan secara terpisah untuk setiap pemilik;
2. Batas dan uraian atas bagian bersama dan benda bersama yang menjadi hak setiap pemilik sarusun; dan
3. Batas  dan  uraian  tanah  bersama  dan  besarnya  bagian  yang  menjadi  hak  setiap sarusun.
Maka  dari  itu,  permodelan  ini  mejelaskan  mengenai  gambaran  utuh  kawasan Karebosi  dengan  menampilkan  batasan-batasan  untuk  dapat  mengetahui  pemisahan terhadap  penguasaan,  pemilikan,  penggunaan  dan  pemanfaatan  ruang  atas  dan  bawah tanah.
Gambaran yang dimaksud mengacu pada Pasal 26 UU. Nomor 20 tahun 2011, yang menjelaskan pemisahan rumah susun wajib dituangkan dalam bentuk gambar dan uraian agar  menjadi  dasar  untuk  menetapkan  NPP,  SHM  sarusun  atau  SKBG  sarusun,  dan perjanjian pengikatan jual beli. dikarenakan belum ada hak yang melekat pada lapangan tersebut, penerbitan SKBG oleh instansi teknis pada Pemkot Makassar dapat dilaksanakan agar selanjutnya dapat diberikan Sertifikat HMSRS oleh Kementerian ATR/BPN dalam hal ini Kantor Pertanahan Kota Makassar.
Fenomena  hingga  saat  ini  mengapa  belum  ada  hak  apapun  yang  melekat  di Karebosi  dari  sudut  pandang  peneliti  adalah  karena  data  dan  arsip  yang  diperoleh  dari kantor  pertanahan  tidak  ditemukan,  yang  mana  dalam  peta  pendafataran  aplikasi  KKP

## 66 Andi Ryan E. K. Mappatombong, Eko Budi Wahyono, Rofiq Laksamana
Kota  Makassar  masih  kosong  dan  tidak  memiliki  informasi  apapun  memgenai  haknya. Berikutnya  untuk  peta  pendaftaran  yang  bersifat  fisik,  juga  tidak  ditemukan  plot  suatu hak  di  atasnya  walaupun  sudah  menunjuk  sebuah  Gambar  Situasi  atau  GS.  Akan  tetapi setelah  dilakukan  pencarian  pada  arsip  warkah  Surat  Ukur  di  Kantor  Pertanahan  tidak ditemukan GS yang dimaksud, hal ini lah sebenarnya yang masih menjadi samar karena data yang tersedia bersifat tidak lengkap bahkan tidak ada.
Penerbitan  SKBG  dianggap  langkah  yang  paling  tepat  untuk  diterapkan  pada kawasan  Karebosi  terhadap  bangunan  Karebosi  Link  yang  terdapat  di  bawah  tanah,  hal ini dimaksudkan untuk memberi kemudahan dan kejelasan dalam proses pendaftaran hak untuk pemanfaatan ruang bawah tanah seperti pemberian Hak Pengelolaan HPL kepada Pemkot  Makassar  karena  sifatnya  negara  dalam  hal  ini  Pemkot  tidak  menggunakan langsung terhadap tanah tersebut, lalu berdasarkan perjanjian sewa menyewa dengan PT. Tosan  sebagai  pihak  ketiga  diterbitkanlah  Hak  Guna  bangunan  atau  HGB,  dan  yang terakhir  diterbitkannya  hak-hak  satuan  untuk  kios  atau  gerai  yang  ada  pada  bangunan Karebosi Link dengan status Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun atau HMSRS.
Esensi  SKBG  sarusun  dianggap  tepat  untuk  diberikan  pada  Karebosi  Link  adalah karena  SKBG  sarusun  kepemilikannya  hanya  terhadap  inti  bangunan  tanpa  mencakup kepemilikan atas tanah. Walaupun peraturan pemerintah untuk mengatur SKBG sarusun belum  juga  terbit,  diharapkan  nantinya  peraturan  yang  terbit  sudah  dapat  mencakup pemanfaatan ruang bawah tanah serta optimalisasi UU Nomor. 20 tahun 2011 yang hanya meyiratkan  SKBG  sarusun  sebagaimana  yang  tertuang  dalam  pasal  27  yang  berbunyi ketentuan  lebih  lanjut  mengenai  pemisahan  rumah  susun  serta  gambar  dan  uraian sebagaimana dimaksud dalam Pasal 25 dan Pasal 26 diatur dengan peraturan pemerintah.
Gambar 7. Permodelan 3D
Permodelan 3D Cadastreuntuk Penyajian Informasi Penggunaan dan Pemanfaatan Ruang Bawah Tanah 67
Area  pembanding  dalam  permodelan  ini  adalah  sebagai  bahan  referensi  untuk mengkaji  penerapan  peraturan  terkait  fenomena  yang  terjadi  pada  kawasan  Karebosi. Sampel pembanding adalah Makassar Trade Center (MTC Karebosi), yang berdiri di atas tanah  aset  pemkot  yan  telah  diterbitkan  Hak  Pengelolaan  (HPL).  Diatas  HPL  tersebut terdapat Hak Guna Bangunan (HGB) kepada pihak Ketiga dalam hal ini PT. Tosan sebagai developer  yang  sama  dengan  Karebosi  Link.  Terhadap  kios-kios  yang  ada  pada  MTC Karebosi  telah  dikeluarkan  Hak  Satuan  Rumah  Susun  (Non-Hunian).  Jika  dilihat,  area pembanding  memang  masuk  dalam  klasifikasi  yang  telah  diatur  dalam  UU  Nomor  20 Tahun  2011  tentang  Rumah  Susun.  Jika  dibenturkan  dengan  asas  pemisahan  horisontal yang  di  sebutkan  dalam  UUPA,  bahwa  benar  area  pembanding  yang  dimaksud memanfaatkan  ruang  bawah  tanah  sebatas  yang  dipergunakan  untuk  menunjang kepentingan di atasnya, yaitu hanya sebatas parkiran basement saja. Maka pemberian hak yang ada pada area pembanding tidak membentur peraturan perundangan yang berlaku dan telah sesuai dengan yang diamanatkan dalam UUPA serta UU nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun.

## G. Kesimpulan
Penerapan konsep Cadastre 3D dalam penelitian ini merupakan sebuah pemodelan atau  purwarupa  untuk  menggambarkan  situasi  dan  kondisi  yang  terjadi  pada  kawasan karebosi,  Kota  Makassar.  Dari  permodelan  ini  diharapkan  berbagai  pihak  dapat mengetahui  dan  menganalisa  permasalahan  terkait  pemanfaatan  ruang  bawah  tanah dengan  mengacu  pada  UUPA  serta  peraturan-peraturan  yang  terkait  dengan  bangunan gedung  yang  memanfaatkan  ruang  bawah  tanah  yang  berbeda  penggunaanya  dengan permukaan  tanah.  Pembentukan    permodelan 3D  Cadastre pada  penelitian  ini menggunakan  konsep  model Hybrid  Cadastre dengan  alternatif Registration  of  Physical Object berdasarkan  pendekatan  dari  Undang-Undang  Pokok  Agraria,  Undang-Undang No.  20  Tahun 2011  tentang  Rumah  Susun  serta  Peraturan  Gubernur  DKI  Jakarta Nomor 167 Tahun 2012 tentang Ruang Bawah Tanah. Dari permodelan 3D yang disajikan, dapat diamati dengan jelas mengenai batasan-batasan penguasaan pada permukaan tanah serta ruang  bawah  tanah,  pendekatan  suatu  hak  yang  dapat  dijadikan  pertimbangan  untuk dapat diberikan  pada  kawasan  tersebut  dan  melihat  pembagian  antara  ruang atas  tanah yang bersifat publik dan ruang bawah tanah yang bersifat privat. Metode Hybrid Cadastre, yaitu dengan mengkombinasikan pendaftaran 2D untuk persil tanah dan pendaftaran 3D untuk  batasan  properti  dengan  alternatif  Pendaftaran  atas  objek-objek  fisik  3D,  dimana pada  solusi  ini  dilakukan  pendaftaran  atas  persil  2D  yang  digabungkan  dengan pendaftaran ruang hak yang dibatasi dengan bentuk fisik objek dalam ruang 3D .
68 Andi Ryan E. K. Mappatombong, Eko Budi Wahyono, Rofiq Laksamana
3D  Cadastre dapat  menjadi  solusi  dalam kegiatan  pendaftaran  tanah  sebagai  upaya menyempurnakan  sistem  kadaster  yang  dapat  menjamin  kepastian  hukum  dan menyediakan  informasi  lengkap  atas  properti  3D  yang  memanfaatkan  ruang  secara vertikal,  baik  ke  atas  maupun  ke  bawah  permukaan  tanah.  Konsep  ini  nantinya memungkinkan  untuk  memisahkan  antara  penguasaan  ruang  di  atas  permukaan  dan  di bawah permukaan tanah di atas hak kepemilikan atas tanah.

## H. Saran
1. Perlunya kebijakan yang mengatur mengenai kepastian hukum pemanfaatan ruang bawah tanah, dengan alternatif:
a. Merevisi peraturan perundangan yang telah ada dalam hal ini UU Np. 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun yang nantinya dapat di optimalkan dengan menambahkan Pasal untuk menjembatani pemanfaatan ruang bawah tanah agar dapat diberikan hak keperdataan dalam suatu penguasaan properti 3D.
b. Membuat lembaga baru hak atas tanah baru seperti yang telah diusulkan oleh Prof. Boedi Harsono yaitu Hak Guna Ruang Bawah Tanah dan Hak Atas Satuan Ruang Bawah Tanah.
c. Membuat peraturan pelaksana mengenai pendaftaran ruang bawah tanah.
2. Kebijakan ruang di bawah tanah harus mencakup aspek-aspek seperti:
a. Letak objek yang akan didaftarkan terdapat di bawah tanah.
b. Klasifikasi ruang bawah tanah dijabarkan secara jelas berdasarkan titik nol permukaan tanah yang akan dimanfaatkan serta batasan maksimal kedalaman yang dapat dimanfaatkan.
c. Memberikan penjelasan mengenai tanggung jawab penguasaan pemanfaatan ruang bawah tanah dan pemegang hak satuan ruang di bawah tanah dengan pemegang hak di permukaan tanah.
d. Memisahkan penguasaan ruang di atas permukaan tanah dan ruang di bawah tanah dalam suatu hamparan bidang tanah.
e. Menjelaskan secara teknis properti yang dibangun di bawah tanah meliputi: Fungsi bangunan dan tingkat keamanannya; Kondisi geologi bawah tanah; dan Keadaan lingkungan sekitar dengan memperhatikan kesesuaian tata ruang.
f. Penyajian informasi secara 3D dengan batasan geometri sesuai batas penguasaan objek properti 3D.
3. Kementerian ATR/BPN segera menindaklanjuti daftar inventarisasi masalah atas rancangan undang-undang pertanahan tahun 2019 yang akan diterbitkan, yang mana satu dari sepuluh isu krusial terdapat point “ Pendaftaran Hak Atas Ruang di Bawah Tanah, Serta Perairan ( Marine Cadastral )”.

## DAFTAR PUSTAKA
Harsono,  B  2017, Hukum  Agraria  Indonesia,  Sejarah  Pembentukan  Undang-Undang  Pokok Agraria,  Isi  dan  Pelaksanaannya,  Jilid  1  Hukum  Tanah  Indonesia,  Edisi  Revisi ,
Djambatan, Jakarta.
Stoter, J 2004, ‘3D Cadastre’, in Nederlanse Commisie Voor Geodesie, Proceedings of the Netherlands Geodetic Comission (NCG), Delft.
Stoter, J, etc, 2004, ‘Conceptual 3D Cadastral Model in Several Countries, Proceedings of the FIG Working Week, Athena.
Stoter, J, Ploeger, H, & Oosterom, PV 2012, 3D Cadastre in the Netherlands: Developments and international applicability.
Sumardjono,  M  2001,  ‘Kebijakan  Pertanahan  antara  Regulasi  dan Implementasi’, Kompas ,
Jakarta
Wahyono,  EB  2010,  'Kajian  penerapan  3D  Cadastre  Pada  Mall  dibawah  tanah  lapangan karebosi kota Makassar Provinsi Sulawesi Selatan', Jurnal Bhumi , vol 1, no. 2, hlm. 29-48.
Wahyudi, RIP 2012, 'Penerapan Hak Guna Ruang Bawah Tanah Sebagai Lembaga Baru
Hak Atas Tanah Dalam Perspektif Perkembangan Hukum Tanah Nasional Indonesia (Tinjauan Yuridis Hak Atas Tanah-Ruang Bawah Tanah di Kawasan Karebosi Link di Kota Makassar)', Tesis pada Magister Kenotariatan, Universitas Indonesia.

## Peraturan Perundang-Undangan
Undang-Undang Dasar  Negara Republik Indonesia Tahun 1945.
Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria.
Undang-Undang Nomor 26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang.
Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun. Peraturan Gubernur Nomor 167 Tahun 2012 tentang Ruang Bawah Tanah.