## IMPLEMENTASI PERWALIAN TERHADAP ANAK DI BAWAH UMUR PADA PELAKSANAAN PERALIHAN HAK MILIK ATAS TANAH KARENA JUAL BELI DI KOTA SINGARAJA
Ayu Indirakirana 1 , Komang Febrinayanti Dantes 2 , Muhamad Jodi Setianto 3
Program Studi Ilmu Hukum Universitas Pendidikan Ganesha Singaraja, Indonesia
e-mail: { indira.kirana2000@gmail.com , febrinayanti.dantes@undiksha.ac.id , jodi.setianto@undiksha.ac.id }

## Abstrak
Penelitian ini bertujuan untuk (1) mengetahui pelaksanaan peralihan hak atas tanah karena jual beli di Kota  Singaraja,  (2)  mengetahui  implementasi  perwalian  terhadap  anak  di  bawah  umur  pada pelaksanaan peralihan hak atas tanah karena jual beli di Kota Singaraja, serta (3) mengetahui akibat hukum dari peralihan hak atas tanah karena jual beli pada anak di bawah umur. Jenis penelitian yang digunakan  adalah  jenis  penelitian  hukum  empiris  yang  bersifat  deskriptif.  Penentuan  sampel  yang digunakan  adalah non  probability  sampling dengan  bentuk Purposive  Sampling .  Pengolahan  dan analisis data dilakukan secara deskriptif kualitatif. Berdasarkan penelitian ini pelaksanaan peralihan hak atas tanah di Kota Singaraja diawali dengan pembuatan akta jual beli, pendaftaran tanah, setelah itu dilanjutkan proses baliknama. Implementasi perwalian terhadap anak dibawah umur pada pelaksanaan peralihan  hak  atas  tanah  karena  jual  beli  di  Kota  Singaraja,  dalam  prakteknya  di  lapangan,  banyak kasus  seseorang  melakukan  perwalian  tanpa  melakukan  permohonan  perwalian  kepada  Pengadilan Negeri,  kebanyakan  permohonan  perwalian  yang  dilakukan  di  daerah  Kota  Singaraja  cukup  dengan menyertakan surat keterangan dari desa. Sehingga tidak sesuai dengan ketentuan pada Pasal 9 ayat (4)  Peraturan  Pemerintah  Nomor  29  Tahun  2019  Tentang  Syarat  dan  Tata  Cara  Penunjukan  Wali. Sehingga  perwalian  yang  dilakukan  tidak  memiliki  kekuatan  hukum  yang  mengikat.    Akibat  hukum peralihan hak atas tanah karena jual beli oleh anak dibawah umur yang dapat terjadi yaitu beralihnya suatu  kepemilikan  hak  atas  tanah  menjadi  hak  milik  anak  tersebut,  serta  segala  hal  yang  berkaitan dengan tanah yang dimiliki anak dibawah umur tersebut secara langsung mengikuti sebagai akibat dari adanya perwalian itu sendiri.
Kata kunci : Perwalian, Peralihan Hak Atas Tanah, Jual Beli

## Abstract
This research attempts to (1) figure out the implementation of the transfer of land rights due to sale  and  purchasein  Singaraja  City,  (2)  figure  out  the  implementation  of  guardianship  for children  in  the  practice  of  the  ownership  rights  transfer  of  land  due  to  sale  and  purchasein Singaraja City, and (3) figure out legal consequences of the transfer of land rights due to sale and purchasefor children.  The type of research used is a descriptive type of empirical legal research.  Determination  of  the  sample  used  is  non-probability  sampling  in  the  form  of purposive sampling. Data processing and analysis was carried out in a qualitative descriptive manner. Based on this research, the implementation of the transfer of land rights in Singaraja City begins with the making of a deed of sale and purchase, land registration, then the transfer process continues. Implementation of guardianship for childrenwhile transferring land rights as a result of sales and purchases in Singaraja City, in practice in the field, there are many cases of someone doing guardianship without making an application for guardianship to the District Court, most guardianship applications made in the Singaraja City area are enough to include a letter information from theirvillage officer. So, that is not in accordance with the provisions in Article 9 paragraph (4) of Government Regulation Number 29 of 2019 which concerning about the Terms and Procedures for Appointing Guardians. Because of that, the guardianship that
carried out does not have binding legal force. The legal consequences of the transfer of land rights due to sale and purchasefor children can occur with the transfer of an ownership of land rights to the property of the child as well as all matters relating to the land owned by the children directly follow as a result of the guardianship itself.

## Keywords: guardianship, transition of land rights, sale and purchase

## PENDAHULUAN
Tanah  merupakan  sumber  daya alam  yang  sangat  diperlukan  manusia untuk  mencukupi  kebutuhan,  baik  yang langsung  untuk  kehidupannya  seperti bercocok  tanam  atau  sebagai  tempat tinggal  (Syarief,  2012:  4).  Tanah  dalam kehidupan manusia memiliki peran penting karena merupakan sumber dari kesejahteraan, kemakmuran, dan kehidupan.  Sebagai  salah  satu  faktor penting bagi kehidupan tentu kita tidak bisa mengabaikan  keberadaan  tanah,  dimana Negara  Indonesia  adalah  negara  agraris dengan wilayah yang sangat luas (Mulyono,2013).
Tanah  dalam  wilayah  Negara Republik Indonesia merupakan bagian dari sumber  daya  alam  utama,  yang  selain mempunyai  nilai  batiniah  yang  mendalam bagi    rakyat    Indonesia  juga  berfungsi sangat strategis dalam memenuhi kebutuhan  Negara  dan  masrakyat  yang semakin  beragam  dan  meningkat  baik pada  tingkat  nasional    maupunnya  dalam hubungan  internasional  (Ilhamdi,2016:  3). Selain  itu  tanah  mempunyai  hubungan yang  erat  dengan  manusia  karena  tanah mempunyai nilai ekonomis bagi kehidupan manusia dan dapat menghasilkan sumberdaya  alam  bagi  orang  banyak  hal ini diatur dalam Pasal 33 ayat (3) Undang- undang Dasar Negara Republik Indonesia 1945  yang  menyebutkan  “Bumi  air  dan kekayaan  alam  yang  terkandung  di dalamnya  dikuasai  oleh  Negara  dan dipergunakan  untuk  sebesar-besarnya kemakmuran  rakyat.”(Anam  dkk,  2019). Maka  demi  itu    tanah  dapat  dikatakan sebagai aset pembangunan nasional yang sangat potensial.
Seiring dengan semakin pentingnya  fungsi  tanah  bagi  kehidupan dan  adanya  hubungan  yang  erat  tersebut memberikan  pengaruh  pada  masyarakat untuk  berlomba-lomba  menguasai  dan
memiliki  bidang  tanah  yang  diinginkan karena  mengandung  nilai  ekonomis  bagi segala  aspek  kehidupan,  sehingga  sering kali  tanah  menjadi  bahan  sengketa, terutama dalam hal hak kepemilikan.
Upaya perlindungan hak kepemilikan  dengan,  ini  memerlukan hukum  sebagai  peraturan  yang  dapat mengatur  suatu  tatanan  masyarakat. Menurut  Utrech  hukum  adalah  himpunan peraturan yang mengurus tata tertib suatu masyarakat  yang  harus  ditaati  oleh masyarakat  tersebut.  Pada  tradisi  Civil Law mengenal pembagian hukum menjadi dua bagian yaitu hukum public dan hukum privat.  Dalam  suatu  ketentuan  yang mengatur mengenai hak dan kepentingan antar  seluruh  individu  dalam  masyarakat merupakan  bagian  dari  Hukum  Privat.  Di Indonesia  Hukum  Privat  disebut  sebagai Hukum Perdata Indonesia yang berlaku di seluruh  wilayah  Indonesia,  yaitu  hukum privat  yang  mengacu  pada  negara  barat yang  dahulu  induknya  adalah  Kitab Undang-Undang Hukum
Perdata berbahasa  Belanda  atau  dikenal  dengan Burgerlijk  Wetboek  dan  biasa  disingkat dengan B.W. (B.W.) Burgerlijk Wetboek sebagian peraturannya sudah dicabut  dan sudah digantikan dengan Undang-Undang RI misalnya mengenai UU Perkawinan, UU Hak  Tanggungan,  UU  Kepailitan  (Savira dkk,  2015:  3).  Seperti  yang  termuat  di Undang-Undang Dasar 1945 Pasal 1 ayat (3) menyatakan bahwa “Indonesia merupakan  negara  hukum  (rechstaat)” adapun  yang  menjadi  konsekuensi  dari negara hukum, yaitu semua tindakan yang dilakukan  oleh  setiap  warganegara  harus berdasarkan  pada  ketentuan-ketentuan hukum  yang  berlaku.  Ketika  terjadi  suatu pelanggaran  terhadap  hukum,  maka penegakan  hukum  haruslah  diutamakan untuk  menjadi  tegak  dan  ketika  ada
sengketa  maka  harus  ada  pula  tindakan yang dilakukan untuk itu.
Negara Kesatuan Republik
Indonesia  (NKRI)  sebagai  negara  hukum yang  berdasarkan  UUD  1945  adalah negara  kesatuan  (konstitusional)  yang memberikan  jaminan  dan  memberikan perlindungan atas hak-hak warga negara, antara  lain  hak  warga  negara  untuk mendapatkan, mempunyai, dan menikmati hak  milik  (Sutedi,  2016:  1).  Pengakuan terhadap  hak  merupakan  bagian  dari pengakuan  eksistensi  manusia.  Hak  milik sangat  penting  bagi  manusia  untuk melaksanakan hidupnya di dunia. Semakin tinggi  nilai  hak  milik  atas  suatu  benda, maka  semakin  tinggi  pula  penghargaan yang  diberikan  terhadap  benda  tersebut (Marina,  2014:  1).  Bagi bangsa Indonesia salah  satu  jenis  hak  milik  sebagai masyarakat  agraris  yaitu  hak  milik  atas tanah.
Pada  kehidupan  sehari-hari  sering kita  jumpai  adanya  peralihan  hak  atas tanah.  Peralihan  hak  tersebut  terjadi disebabkan  oleh  adanya  peristiwa  hukum maupun  perbuatan  hukum.  Peralihan  hak yang  terjadi  karena  adanya  peristiwa hukum  adalah  Pewarisan,  sedangkan Peralihan Hak yang terjadi karena adanya perbuatan Hukum adalah seperti: jual beli, Pembagian Hak Bersama, tukar menukar, hibah, lelang, dan  lain sebagainya (Zuraida,2016:2). Peristiwa jual beli dalam pengertiannya  dapat  diartikan  sebagai suatu perbuatan dimana seseorang melepaskan  uang  untuk  mendapatkan barang yang dikehendaki secara suka rela. Dalam  hal  ini  jual  beli  hak  atas  tanah berkaitan  dengan  dua  aspek,  yaitu  pihak yang menjual dan pihak yang membeli.
Dalam  ketentuan  Kitab  Undang- Undang  Hukum  Perdata  Pasal  1457 menyebutkan bahwa jual beli adalah suatu persetujuan dengan mana pihak yang satu mengikat dirinya untuk menyerahkan suatu kebendaan dan pihak yang lain membayar harga yang telah diperjanjikan. Dilihat dari Pasal  tersebut  dapat  disimpulkan,  bahwa penjual  dan  pembeli  terdapat  hak  dan kewajiban  masing-masing.  Pihak  pembeli berkewajiban  untuk  membayar  harga barang  yang  dibeli  kepada  penjual kemudian penjual berkewajiban
menyerahkan  barang  yang  telah  diberi secara lunas kepada pembeli.
Pada  ketentuan  Pasal  37  ayat  (1)
Peraturan  Pemerintah  Nomor  24  Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah menyebutkan bahwa setiap peralihan hak atas  tanah  melalui  jual  beli  hanya  dapat didaftarkan  jika  dapat  dibuktikan  dengan akta yang dibuat oleh Pejabat Akta Tanah (PPAT).  Pendaftaran  hak  atas  tanah menurut Pasal 19 ayat (1) Undang-Undang Pokok  Agraria  merupakan  pembuktian yang  kuat  mengenai  hapusnya  hak  milik serta sahnya peralihan atas tanah tersebut.
Peralihan  hak  atas  tanah  dengan jual beli dapat diawali dari pembuatan akta perikatan  jual  beli  yang  dibuat  dihadapan Notaris.  Istilah  perjanjian  pengikatan  jual beli    tanah    dengan    akta    perikatan    jual beli  memiliki  makna  yang  sama  yaitu dibuat  dihadapan  Notaris  dan  hanya bersifat sementara atau sebagai perjanjian    pendahuluan    karena    untuk kepentingan    pendaftaran    peralihan    hak atas  tanah  harus  dituangkan  dalam  akta jual  beli  yang  dibuat  dihadapan  PPAT (Fatoni,Susentyo,2017: 2).
Perikatan  berasal  dari  perjanjian jual beli yang harus memenuhi syarat sah jual  beli  berdasarkan  pada  Pasal  1320 KUH Perdata, pasal ini mengatur mengenai  syarat-syarat  sahnya  suatu perjanjian  yaitu  adanya  kesepakatan mereka mengikatkan dirinya,  cakap untuk membuat  suatu  perjanjian,  mengenai suatu  hal  tertentu  dan  suatu  sebab  yang halal.
Proses  pembuatan  akta  jual beli dibuat dihadapan PPAT serta penyerahan yuridis  mengenai  pendaftaran  peralihan hak atas  tanahnya  tunduk  pada  Hukum Agraria,    yaitu    meliputi    Undang-Undang Nomor    5  Tahun  1960  tentang  Peraturan Dasar  Pokok-Pokok  Agraria,  pengertian mengenai  jual  beli  tanah  dalam  Undang- Undang  Pokok  Agraria  terdapat  pada Pasal 20 ayat (2) yang menentukan bahwa hak milik dapat beralih dan dialihkan.  Yang dimaksudkan  dengan  beralih  yaitu  bukan terjadi  karena  suatu  perbuatan  hukum melainkan adanya peristiwa hukum, sedangkan dialihkan menunjukkan adanya kesengjangan  sehingga  terdapat  suatu
perbuatan  hukum  mengenai  hak  milik tersebut.
Peralihan  hak  atas  tanah  juga tunduk  pada  Peraturan    Pemerintah Nomor    24    Tahun    1997    tentang Pendaftaran  Tanah. Pengertian mengenai pendaftaran tanah terdapat dalan ketentuan pada Pasal 1 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah yang menyebutkan:
“Pendaftaran  tanah  adalah  suatu rangkaian  kegiatan  yang  dilakukan  oleh Pemerintah secara terus menerus, berkesinambungan  dan  teratur,  meliputi pengumpulan,  pengelolaan,  pembukuan, dan  penyajian  serta  pemeliharaan  data fisik  dan  data  yuridis,  dalam  bentuk  peta dan daftar, mengenai bidang-bidang tanah dan suatu  rumah susun,  termasuk pemberian  surat  tand  abukti  haknya  bagi bidang-bidang  tanag  yang  sudah  ada haknya  dan  hak  milik  atas  suatu  rumah susun serta hak-hak tertentu yang membebaninya”.
Jika  dilihat  apabila  transaksi  jual beli  tanah  tersebut  dilakukan  melibatkan anak  dibawah  umur,  sedangkan  dalam Pasal 1320 Kitab Undang –Undang Hukum Perdata menyebutkan bahwa syarat sahnya  suatu  perjanjian  salah  satunya mengenai  kecakapan  yang  dalam  hal  ini tidak  dapat  dipenuhi,  maka  peralihan  hak atas  tanah  tidak  dapat  dilakukan  seorang diri  oleh  seorang  anak  karena  tidak memiliki kecakapan sebagai subjek hukum dalam melakukan perbuatan hukum sebagai salah satu syarat dalam pembuatan akta perikatan jual beli. Terkait dengan    hal    tersebut,    seorang    anak dibawah  umur atau  belum  dewasa  tidak memiliki    kecakapan    untuk    melakukan sebuah perjanjian sebagaimana disebutkan    dalam  Pasal    1330    KUH Perdata mengatur mengenai subjek hukum  yang  tidak  cakap  untuk  membuat suatu perjanjian, yaitu:
1.  Orang-orang yang belum dewasa;
2.  Mereka  yang  ditaruh  di  bawah pengampuan; dan
3.  Orang-orang perempuan, dalam hal- hal  yang  ditetapkan  oleh  undang- undang  dan  pada  umumnya  semua orang kepada  siapa  undang-undang
telah  melarang  membuat  perjanjian- perjanjian tertentu.
Namun dari ketentuan Nomor 3 ini menjadi hapus dengan berlakunya Undang-Undang  Nomor  1  Tahun  1974 tentang  Perkawinan.  Dilihat  dari  isi  Pasal 1330  KUHPerdata  ini  dapat  ditafsirkan bahwa subjek hukum yang cakap melakukan  perbuatan  hukum  ataupun membuat  perjanjian  adalah  orang-orang yang sudah dewasa dan merupakan orang yang  tidak  ditaruh  di  bawah  pengampuan (Hikmah,  2015).  Sehingga  peralihan  hak harus  dilakukan  oleh  seorang  yang mewakili anak di bawah umur tersebut oleh orang  tua  maupun  orang  lain  yang diangkat  sebagai  wali  sesuai  pada peraturan hukum yang berlaku.
Permasalahan mengenai implementasi  perwalian  terhadap  anak  di bawah  umur  pada  pelaksanaan  peralihan hak  milik  atas  tanah  kerap  kali  terjadi  di seluruh  wilayah  Indonesia,  baik  di  kota- kota besar hingga kota-kota kecil. Adanya permasalahan  ini  juga  terjadi  pada  salah satunya  di  kota  di  provinsi  Bali,  yakni  di Kota Singaraja.
Kota  Singaraja  merupakan  bagian wilayah  administratif  dari  Kecamatan Buleleng  dan  merupakan  bagian  wilayah Kabupaten Buleleng. Kabupaten Buleleng yang  terletak  di  bagian  utara  pulau  Bali secara  geografis  Buleleng  merupakan kabupaten  yang  terluas  wilayahnya  di antara  kabupaten  lain  di  Bali.  Dari  batas pegunungan  yang  membujur  timur-barat sepanjang  pertengahan  Bali  termasuk  ke dalam  wilayah  Buleleng.  Buleleng  adalah wilayah  yang  lengkap  memiliki  gunung, daratan,  dan  laut  utara  Pulau  Bali.  Akibat dari  luasnya  wilayah  yang  dimiliki,  tidak menutup  kemungkinan  sering  terjadinya peralihan  hak  atas  tanah  salah  satunya peralihan yang terjadi pada anak di bawah umur.
Pada
salah satu Kantor
Notaris/PPAT  di  Kota  Singaraja  yang merupakan objek penelitian ini, ditemukan adanya pelaksanaan peralihan hak karena jual  beli.  Salah  satu  contohnya  yaitu kegiatan  peralihan  hak atas  tanah karena jual beli yang dilakukan dengan melibatkan anak  dibawah  umur.  Jual  beli  tanah tersebut  dalam  prosesnya  pihak  pembeli
ingin membeli tanah yang kemudian akan diatas  namakan  anaknya,  yang  mana menurut  Undang-Undang  RI  No.  2 Tahun 2014 tentang Jabatan Notaris yang ruang lingkupnya  banyak  berkaitan  dengan masalah  perjanjian.  Dalam  Pasal  39  Ayat (1) Undang-Undang RI No. 2 Tahun 2014 tentang Jabatan Notaris ditentukan bahwa, “Penghadap  harus  memenuhi  syarat sebagai berikut:
a.  paling rendah berumur 18 tahun atau telah menikah, dan
b. cakap melakukan perbuatan hukum”
Sehingga dapat diartikan bahwa batas usia kedewasaan  dalam  kaitannya  dengan kecakapan  membuat  perjanjian  telah bergeser  dari  21  tahun  menjadi  18  tahun maka anak tersebut masih dalam kategori anak dibawah umur.
Pihak pembeli sebagaimana merupakan  orang  tua  dari  anak  tersebut tidak  mengetahui  bahwa  dalam  proses peralihan  hak  atas  tanah  tidak  dapat dilakukan oleh anak dibawah umur karena tidak memiliki kecakapan dalam melakukan perbuatan  hukum.  Pada  proses  peralihan hak atas tanah diawali dengan melakukan perjanjian  jual  beli  yang  dilaksanakan  di kantor  Notaris/PPAT.  Dalam  prosesnya, Notaris/PPAT  menjelaskan  bahwa  anak dibawah umur tidak dapat melakukan suatu perjanjian karena tidak memiliki kecakapan.  Solusi  yang  ditawarkan  agar tanah  tersebut  dapat  diatasnamakan  oleh anaknya  yaitu  dapat  dilakukan  dengan perwalian.
Berdasarkan latar belakang tersebut  di  atas,  penulis  tertarik  untuk melakukan  penelitian,  yang  selanjutnya dibuat dalam bentuk skripsi dengan judul :
” Implementasi  Perwalian  Terhadap
Anak Di Bawah Umur Pada Pelaksanaan Peralihan  Hak  Milik  Atas  Tanah  Karena Jual Beli Di Kota Singaraja ”.

## METODE
Pada  penelitian  ini  digunakan metode  penelitian  hukum  empiris.  Dalam bahasa  Inggris  hukum  penelitian  hukum empiris  disebut empirical  legal  empirisch juridish  onderzoek (Salim  dan  Erlies, 2013) . Penelitian hukum empiris
merupakan  suatu  penelitian  hukum  yang menganalisis  serta  mengkaji  bekerjanya hukum  di  masyarakat  (Ishaq,  2017:70). Dalam  penelitian ini terdapat kesenjangan yang terjadi di lapangan antara das sollen yang  merupakan  norma  dengan das  sein yaitu realita hukum (Ali dan Heryani, 2012). Metode  ini  bertujuan  untuk  dapat mengkaji  permasalahan  hukum  terkait implementasi  perwalian  terhadap  anak dibawah umur pada pelaksanaan peralihan hak  milik  atas  tanah  di  Kota  Singaraja. Penelitian ini bersifat deskriptif, yang mana metode deskriptif merupakan penggambaran  secara  nyata  mengenai gelaja-gejala,  fakta-fakta,  atau  kejadian- kejadian  yang  timbul  di  masyarakat (Zuriah, 2012). Penelitian deskriptif merupakan  penelitian  yang  dilakukan dengan  menggambarkan  keadaan  yang menjadi objek permasalahan serta memberikan  gambaran  tentang  peraturan perundang-undangan yang berlaku
mengenai hal yang menjadi pokok permasalahan.
Adapun data dan sumber data yang digunakan  terdiri  dari  data  primer  yang merupakan  data  yang  didapatkan  dari sumber utama berdasarkan dari responden atau  informan  yang  terkait  langsung dengan objek penelitian dan data sekunder yaitu  data  yang  diperoleh  dari  hasil penelaahan studi kepustakaan.
Teknik yang digunakan dalam pengumpulan  data  primer  serta  data sekunder pada penelitian ini menggunakan teknik  studi  dokumen,  teknik  observasi, dan  teknik  wawancara  (Fajar  &  Yulianto, 2015:25).

## HASIL DAN PEMBAHASAN
Pelaksanaan Peralihan Hak  Atas  Tanah Karena Jual Beli Di Kota Singaraja
Peralihan  hak  merupakan  suatu perbuatan  hukum  yang  bertujuan  untuk memindahkan  hak  dari  suatu  pihak  ke pihak  lainnya.  Dialihkannya  suatu  hak, memiliki  arti  bahwa  adanya  suatu perbuatan hukum yang dilakukan dengan sengaja oleh satu pihak dengan maksud memindahkan hak miliknya kepada orang lain.
Penyebab  terjadinya  peralihan  hak atas  tanah  terbagi  menjadi  dua,  yaitu
karena  peristiwa  hukum  dan  karena adanya perbuata hukum. Karena peristiwa hukum,  yaitu  peralihan  hak  atas  tanah terjadi  dengan  sendirinya,  contohnya terjadinya pewarisan. Sedangkan peralihan hak  atas  tanah  yang  terjadi  karena perbuatan hukum yaitu peralihan hak atas tanah  yang  disebabkan  oleh  adanya perbuatan  yang  disenga  dari  pemilik  hak atas  tanah  untuk  dialihkan  kepada  pihak lainnya,  seperti  jual  beli,  tukar  menukar, hibah, pemasukan dalam modal perusahaan  serta  pemberian  dengan wasiat dan lelang (Nuridin, Wildan, 2020).
Peralihan  hak  atas  tanah  erat kaitannya  dengan  hukum  dan  ditandai dengan adanya bukti. Bukti yang dimaksud dapat  berupa  akta  jual  beli,  hibah,  fatwa waris, surat keputusan pemberian hak atas tanah  dan  lain-lain.  Peralihan  tersebut dapat  terjadi  antar  pribadi  maupun  antara negara dengan pribadi. Pemberian kepastian  dan  kekuatan  hukum  kepada pemilik  tanah,  peralihan  harus  dilakukan sesuai  pada  ketentuan  hukum  yang mengatur mengenai peralihan hak.
Pada UUPA istilah jual beli disebutkan dalam Pasal 26 yang menyebutkan bahwa yang menyangkut jual beli hak milik atas tanah. dalam pasal lain, tidak  terdapat  kata  yang  menyebut mengenai  jual  beli,  tetapi  disebutkan sebagai dialihkan. Kata dialihkan menunjukkan suatu perbuatan hukum yang disengaja  untuk  memindahkan  hak  atas tanah kepada pihak lain melalui perbuatan hukum  berupa  jual  beli,  hibah,  tukar menukar dan hibah wasiat.
Perjanjian  jual  beli  adalah  suatu ikatan  yang  bertimbal  balik  dalam  mana pihak  satu  yaitu  si  penjual  berjanji  untuk menyerahkan hak milik atas suatu barang, sedangkan  pihak  yang  lainnya  yaitu pembeli  berjanji  untuk  membayar  harga yang  terdiri  atas  jumlah  sebagai  imbalan dari perolehan hak tersebut.
Sebelum  terjadinya  peralihan  hak atas  tanah,  antara  kedua  pihak  terlebih dahulu  harus  melakukan  perjanjian  atau kesepakatan  bersama  mengenai  bidang tanah  yang  nantinya  akan  dialihkan haknya.  Dalam  peralihan  hak  atas  tanah karena  jual  beli  terdapat  dua  hal  penting yang  perlu  diperhatikan  dalam  jual  beli
tanah,  yakni  subjek  dan  objek  jual  beli tanah tersebut.
Subjek  jual  beli  tanah  merupakan para pihak yang bertindak sebagai penjual dan  pembeli.  Dalam  hal  ini  yang  perlu diperhatikan  yaitu  calon  penjual  tanah harus berhak menjual yaitu pemegang sah dari  hak  atas  tanah  tersebut.  Sedangkan objek jual  beli  tanah  yakni  hak  atas tanah yang akan dijual. Jual beli tanah bertujuan untuk  dapat  secara  sah  menguasai  dan mempergunakan  tanah,  yang  secara hukum merupakan haknya.
Pelaksanaan  peralihan  hak  atas tanah  karena  jual  beli  menurut  UUPA, mengingat dalam Pasal 5 UUPA menyebutkan  bahwa    Hukum  Tanah Nasional  adalah  Hukum  Adat.  Menurut Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997, peralihan  tanah  serta  benda  yang  berada diatasnya  dilakukan  dengan  akta  PPAT. Peralihan  hak  atas  tanah  dari  pemilik kepada  penerima  disertai  dengan  adanya penyerahan  yuridis,  yakni  penyerahan yang  harus  memenuhi  formalitas  undang- undang,  yang  meliputi  prosedur  dengan menggunakan dokumen yang dibuat dihadapan PPAT (Zulhadji, 2016).
Proses  pelaksanaan  peralihan  hak atas tanah karena jual beli diawali dengan proses  pembuatan  akta  jual  beli,  yang diawali  dengan  melakukan  pengecekan sertifikat  di  kantor  pertanahan,  melakukan pencocokan  koordinat  peta,  penyerahan uang  dari  pembeli  ke  penjual,  pembuatan akta  serta  pembacaan  akta,  selanjutnya dilanjutkan dengan penandatanganan akta dan  melakukan  verifikasi  pembayaran pajak pembeli dan pajak penjual.
Selanjutnya terdapat proses pendaftaran yang pada prosesnya dilakukan  di  Kantor  Pertanahan  Kota Singaraja,  pendaftaran  tanah  dilakukan apabila  terjadi  perubahan  pada  data  fisik atau  data  yuridis  objek  pendaftaran  tanah yang telah terdaftar.
Pelaksanaan  peralihan  hak  atas tanah  di  Kota  Singaraja  telah  berjalan sesuai  dengan  ketentuannya.  Peralihan hak  atas  tanah  apabila  dilihat  dari prosesnya  diawali  dengan  melakukan konsultasi  dengan  mendatangi  kantor PPAT  terlebih  dahulu  melihat  duduk masalah,  kedua  melakukan  pengecekan
kelengkapan berkas dan persyaratan yang harus dipenuhi, ketiga pembuatan akta dan penandatanganan
akta setelah persyaratan dan dokumen yang diperlukan telah  dipenuhi  maka  dapat  dilanjutkan dengan melakukan penandatanganan akta jual  beli.  Proses  tersebut  sama  dengan yang tertuang dalam UUPA.

## Implementasi Perwalian Terhadap Anak
Di  Bawah  Umur  Pada  Pelaksanaan Peralihan  Hak  Milik  Atas  Tanah  Karena Jual Beli Di Kota Singaraja
Secara  khusus  pengertian    anak mengacu  pada  anak  yang  masih  dibawah umur.  ketentuan  Pasal  330  KUHPerdata yang  memuat  ketentuan  bahwa  “Belum dewasa  adalah  mereka  yang  belum mencapai  umur  genap  dua  puluh  satu tahun,  dan  tidak  lebih  dahulu  telah  kawin. Apabila Perkawinan itu dibubarkan sebelum  umur  mereka  genap  dua  puluh satu  tahun,  maka  mereka  tidak  kembali dalam kedudukan belum dewasa”.
Anak  dibawah  umur  atau  belum dewasa  tidak  memiliki  kecakapan  untuk melakukan  perjanjian  sebagaimana  yang telah  disebutkan  dalam  Pasal  1330  KUH Perdata,  sehingga  peralihan  hak  atas tanah  tersebut  harus  dilakukan  oleh seseorang yang dapat mewaliki anak.
Pada  intinya  perwalian  merupakan pengawasan atas seseorang sebagaimana yang  telah  diatur  dalam  Undang-undang dan pengelolaan hak dari anak yang belum dewasa.  Tujuan  adanya  perwalian  yaitu menempatkan seorang anak dibawah umur di  bawah  perwalian  yang  mana  semua kepentingan anak tersebut adalah tanggung jawab dari seorang wali.
Walilah yang akan bertindak sehingga  dapat  menjalankan  kekuasaan atas  anak  tersebut.  Dalam  bidang  harta, diperlukan  adanya  perwalian  sehingga adanya hak perwalian pada diri seseorang yang bertujuan agar diri dan harta anak di bawah umur dapat terjaga dan terpelihara sesuai  dengan  ketentuan  dalam  undang- undang (Jati,2021).
Demikian
pula dengan penguasaan  dan  perlindungan  terhadap seseorang  sebagai  wali,  maka  orang tersebut  mempunyai  suatu  hubungan hukum  dengan  orang  yang  dikuasai  dan
dilindungi,  anaknya  atau  selain  orang  tua yang  telah  disahkan  oleh  hukum  untuk bertindak sebagai wali. Apabila dilihat dari garis besar, menurut KUHPerdata perwalian tersebut dibagi menjadi 3 macam yakni (Maradona,2018):
1.  Perwalian oleh orang tua yang hidup lebih lama.
2.  Perwalian  yang  ditunjuk  oleh  bapak atau  ibu  sendiri  dengan surat  wasiat atau dengan akta tersendiri.
3.  Perwalian yang diangkat oleh Hakim. Tata cara penunjukan seorang wali diatur  dalam  ketentuan  pada  Peraturan Pemerintah  Nomor  29  Tahun  2019 Tentang Syarat dan Tata Cara Penunjukan Wali  yang  terdapat  pada  Pasal  8  sampai dengan  Pasal  15.  Tata  cara  penunjukan wali berdasarkan pada Pasal 8 menyatakan  bahwa,  “Penunjukan  wali dilakukan  berdasarkan  permohonan  atau wasiat  Orang  Tua.”  Pada  Pasal  9 menyebutkan bahwa:
(1)  Permohonan sebagaimana dimaksud  dalam  Pasal  8  harus memenuhi persyaratan sebagaimana diatur  dalam  Peraturan  Pemerintah ini  dan  disampaikan  oleh  seseorang atau badan hukum sebagi calon Wali kepada Pengadilan.
(2)  Permohonan penunjukan Wali
sebagaimana  dimaksud  pada  ayat
(1)  diajukan  bersamaan  dengan permohonan pencabutan kuasa asuh.
(3)  Permohonan  penunjukan  Wali  dan permohonan pencabutan kuasa asuh yang  telah  diterima  oleh  Pengadilan ditetapkan melalui persidangan.
(4)  Seseorang atau badan hukum dinyatakan  sebagai  Wali  setelah mendapatkan penetapan dari pengadilan.
Berdasarkan  hasil  penelitian  yang dilakukan  pada  Kantor  Notaris/PPAT implementasi  perwalian  terhadap  anak dibawah umur pada pelaksanaan peralihan hak atas tanah karena jual beli disebutkan bahwa peralihan hak atas tanah karena jual beli  terhadap  anak  dibawah  umur  pada pelaksanaannya  proses  jual  beli  perlu dibuatkan akta perwalian.
Perwalian  dalam  prakteknya  di lapangan,  banyak  kasus  seseorang  yang
memiliki  ikatan  darah  dengan  anak dibawah umur, dapat melakukan perwalian tanpa  melakukan  permohonan  perwalian kepada  Pengadilan  Negeri,  kebanyakan permohonan  yang  dilakukan  di  daerah Kota  Singaraja  mengenai  perwalian  itu sendiri  cukup  dengan  menyertakan  surat keterangan  dari  desa  yang  menyatakan bahwa  perwalian  tersebut  dibuat  oleh orang  tua  sah  dari  anak  tersebut.  Hal tersebut  tidak  sesuai  dengan  ketentuan pada Pasal 9 ayat (4) Peraturan Pemerintah  Nomor  29  Tahun  2019
Tentang Syarat dan Tata Cara Penunjukan Wali yang menyatakan bahawa, “Seseorang atau badan hukum dinyatakan sebagai Wali setelah mendapatkan penetapan dari Pengadilan”. Maka dari itu terdapat kesenjangan antara das sein dan das sollen antara fenomena yang terjadi di lapangan  dengan  peraturan  yang  berlaku. Pengangkata seorang wali harus dilakukan dengan  penetapan  pengadilan  meskipun sebelumnya  telah  ditunjuk  dengan  surat wasiat atau lisan serta wali harus seagama dengan  anak  yang  akan  diwalikan. Sehingga  perwalian  yang  dilakukan  tidak memiliki kekuatan hukum yang mengikat.
Berdasarkan  penelitian  yang  telah dilakukan, maka sebagian besar perwalian yang  terjadi  di  Kota  Singaraja  termasuk dalam perwalian yang ditunjuk oleh bapak atau  ibu  sendiri  dengan  surat  wasiat  atau dengan akta tersendiri dan selain itu bentuk perwalian yang dipergunakan yakni perwalian  yang  diangkat  oleh  Hakim dengan adanya putusan pengadilan .
Akibat  Hukum  dari  Peralihan  Hak  Atas Tanah  Karena  Jual  Beli  Oleh  Anak  Di Bawah Umur
Akibat  hukum  adalah  akibat  yang diberikan  oleh  hukum  atas  dasar  suatu peristiwa  hukum  atau  perbuatan  hukum dari  subjek  hukum  itu  sendiri.  Adapun wujud  dari  akibat  hukum  tersebut  dapat berwujud sebagai berikut:
a. Lahir  atau  berubah  atau  lenyapnya suatu keadaan hukum.
b. Lahir  atau  berubah  atau  lenyapnya suatu hubungan hukum.
c. Lahirnya sanksi apabila dilakukannya suatu tindakan melawan hukum.
Jual  beli  adalah  suatu  perjanjian, dengan mana pihak yang satu mengikatkan  dirinya  untuk  menyerahkan suatu  kebendaan,  dan  pihak  yang  lain untuk membayar harga yang telah dijanjikan.  Dengan  adanya  kegiatan  jual beli  maka  selanjutnya  terjadilah  suatu peralihan  hak  yaitu  peralihan  hak  atas tanah. Kepemilikan yang dialihkan merupakan  suatu  peralihan  kepemilikan atas  tanah  terlepas  dari  pemegangnya yang  semula  dan  menjadi  pihak  lain. Bahwa  sesuai  dengan  ketentuan  hukum, perolehan hak sebagai hasil peralihan hak harus dilakukan secara tertulis dengan akta yang dibuat oleh pejabat yang berwenang, berdasarkan  pada  Undang-undang  No.  5 Tahun  1960  tentang  Peraturan  Dasar Pokok-Pokok Agraria.
Anak  dibawah  umur  tidak  dapat melakukan  peralihan  hak  atas  tanah karena dianggap belum memiliki kecakapan  sebagai  subjek  hukum  dalam melakukan  perbuatan  hukum,  maka  pada proses  peralihan  hak  atas  tanah  karena jual  beli  oleh  anak  dibawah  umur  dimulai dari  pembuatan  akta  perwalian  atau menggunakan penetapan pengadilan sebagai  wali  dari  anak  tersebut,  setelah dilakukannya perwalian maka seorang wali dapat bertindak secara hukum untuk anak tersebut.
Peralihan  hak  atas  tanah  karena jual  beli  oleh  anak  dibawah  umur berdasarkan  pada  penelitian  yang  telah dilakukan tentunya memiliki akibat hukum. akibat  hukum  yang  dapat  terjadi  yaitu beralihnya  suatu  kepemilikan  hak  atas tanah yang sepenuhnya menjadi hak milik anak  dibawah  umur  tersebut  dibuktikan dengan tercantumnya nama anak tersebut dalam  sertifikat  dan  segala  hal  yang berkaitan dengan tanah yang dimiliki anak dibawah  umur  tersebut  secara  langsung mengikuti  sebagai  akibat  dari  adanya perwalian itu sendiri.

## SIMPULAN DAN SARAN
Berdasarkan  uraian  yang  telah dipaparkan,  maka  dapat  ditarik  suatu kesimpulan sebagai berikut :
1.  Peralihan hak merupakan suatu perbuatan hukum yang bertujuan untuk memindahkan hak  dari  suatu  pihak ke
pihak  lainnya.  Pelaksanaan  peralihan hak  atas  tanah  di  Kota  Singaraja berjalan  sesuai  dengan  ketentuannya.
Pelaksanaanya diawali dengan melakukan proses pembuatan akta jual beli, selanjutnya terdapat proses pendaftaran  yang  pada  prosesnya dilakukan  di  Kantor  Pertanahan  Kota Singaraja, pendaftaran tanah dilakukan apabila  terjadi  perubahan  pada  data fisik atau data yuridis objek pendaftaran tanah  yang  telah terdaftar,  setelah   itu dilanjutkan dengan proses baliknama.
2.  Implementasi perwalian terhadap anak dibawah  umur  pada  pelaksanaan peralihan  hak  milik  atas  tanah  karena jual  beli  di  Kota  Singaraja,  disebutkan bahwa pada Perwalian dalam prakteknya di lapangan, banyak kasus seseorang  yang  memiliki  ikatan  darah dengan anak dibawah umur,
melakukan perwalian tanpa melakukan permohonan perwalian kepada Pengadilan Negeri, kebanyakan permohonan perwalian yang dilakukan di daerah Kota Singaraja cukup dengan menyertakan  surat  keterangan  dari desa yang menyatakan bahwa perwalian  tersebut  dibuat  oleh  orang tua sah dari anak tersebut. Hal tersebut tidak  sesuai  dengan  ketentuan  pada Pasal 9 ayat (4) Peraturan Pemerintah Nomor 29 Tahun 2019 Tentang Syarat dan  Tata  Cara  Penunjukan  Wali  yang menyatakan bahawa, “Seseorang atau badan hukum dinyatakan sebagai Wali setelah  mendapatkan  penetapan  dari Pengadilan”. Sehingga perwalian yang dilakukan  tidak  memiliki  kekuatan hukum yang mengikat.
3.  Akibat hukum merupakan suatu
tindakan yang dilakukan untuk memperoleh suatu akibat yang dikehendaki  oleh  pelaku  dan  yang diatur  dalam  hukum.  Adapun  akibat hukum peralihan hak atas tanah karena jual beli oleh anak dibawah umur yang dapat  terjadi  yaitu  beralihnya  suatu kepemilikan  hak  atas  tanah  yang sepenuhnya  menjadi  hak  milik  anak
tersebut,  Segala  hal  yang  berkaitan dengan  tanah  yang  dimiliki  anak dibawah umur tersebut secara langsung mengikuti sebagai akibat dari adanya perwalian itu sendiri.
Berdasarkan hasil penelitian yang didapatkan di lapangan yang telah dipaparkan di atas, maka terdapat beberapa saran yang dapat diajukan, yaitu sebagai berikut :
1.   Kepada  Instansi  atau  lembaga  yang berwenang  memberikan  jasa  hukum yakni  Notaris/PPAT,  diharapkan  dapat memberikan informasi dan pemahaman  kepada  klien  yang  dalam berkonsultasi  mengenai  hukum  tanah, khususnya terkait dengan pelaksanaan perwalian terhadap anak dibawah umur dalam peralihan hak atas tanah karena jual  beli  agar  proses  perwalian  anak dilaksanakan sesuai dengan ketentuan Peraturan Pemerintah Nomor 29 Tahun 2019 sehingga tidak terjadi penyimpangan  terhadap  regulasi  yang ada  serta  perwalian  tersebut  memiliku kekuatan hukum yang mengikat.
2.  Kepada  Kantor  Badan  Pertanahan Nasional  (BPN),  diharapkan  dalam menerima  permohonan  pendaftaran tanah tidak mendahulukan pihak-pihak tertentu,  sehingga  tidak  menimbulkan hal-hal  yang  dapat  merugikan  para pemohon.  Pihak  BPN juga  diharapkan selalu  menjadi  pihak  yang  senantiasa dapat  menolong  masyarakat  yang membutuhkan  bantuan  dalam  proses pelayanan. Serta proses peralihan hak atas  tanah  diharapkan  dapat  berjalan secara sistematis.
3.   Kepada  masyarakat  diharapkan  bisa lebih memahami bagaimana alur dalam proses  perwalian  dalam  peralihan  hak atas  tanah  khususnya  karena  jual  beli dan  diharapkan  memenuhi  syarat- syarat yang diperlukan dalam melakukan  peralihan  hak  atas  tanah karena jual beli.

## DAFTAR PUSTAKA
Anam,  Khoirul  DKK.  “ Legalitas  Peralihan Hak  Atas  Tanah  Warisan” .  Jurnal Akrab Juara. Vol.  4 No. 5, 2019
Fajar,  Mukti.  2015. Dualisme  Penelitian Hukum  Normatif  dan  Empiris . Yogyakarta: Pustaka Belajar. Fatoni,  M.  F.,  &  Susetyo,  W.  2017.
“ Tinjauan  Yuridis  Akad  Jual  Beli Tanah Dengan Subjek Hukum Anak Dibawah Umur” . Jurnal Supremasi, 7 (1), 5.
Hikmah,  N.  2015. “Analisis  Terhadap keragaman  Batas  Umur  Anak Ditinjau Menurut Peraturan PerundangUndangan  dan  Putusan Hakim  Dalam  Perkara  Perdata  di
Pengadilan  Negeri” .  Jurnal  Ilmu Hukum, 3(1), 6675.
Ilhamdi. “Tinjauan  Yuridis  Tentang  Hak Atas Tanah Perusahaan dikawasan Industri  Di  Indonesi a”. Jurnal  De Lega Lata. Vol.1 No.2, 2016 Jati, Zahra Apritania. 2021. “Peralihan Hak Atas  Tanah  Yang  Dimiliki  Anak Oleh Orang Yang Bertindak
Sebagai Wali” . Jurnal Ilmu Hukum:
ALETHEA. Vol.4, No. 2, 2021.
Maradona,  Agung.  2018.  “ Analisis  Yuridis Pasal  330  Ayat  (3)  KUHPerdata Dalam  Proses  Perwalian  Anak Kandung  Di  Bawah  Umur  Yang Melakukan  Perbuatan  Hukum” . Keadilan Progresif Volume 9 Nomor
2 September 2018
Marina,  Vera.  2014.  “ Kedudukan  Anak  di
Bawah  Umur  dalam  Pengalihan Hak  Atas  Tanah  dan  Bangunan yang Berasal dari Hibah Dihubungkan  dengan  Kompilasi Hukum  Islam  dan  Hukum  Adat ”.
Skripsi, Universitas Padjadjaran Mulyono,  Bambang  Eko .  “Pelaksanaan
Peralihan Hak Atas Tanah Berdasarkan Perjanjian Pengikatan Jual Beli Dan Kuasa Untuk Menjual
Yang  Dibuat  Oleh  Notaris ”,  Jurnal Independent Vol. 2, 2013 Peraturan  Pemerintah  Nomor  24  Tahun
1997 Tentang Pendaftaran Tanah
Peraturan  Pemerintah  Nomor  29  Tahun 2019 Tentang Syarat dan Tata Cara
Penunjukan Wali
Sutedi,  Adrian.  2016. Peralihan  Hak  Atas Tanah dan Pendaftarannya , Jakarta: Sinar Grafika Syarief, Elza. 2012. Menuntaskan Sengketa Tanah Melalui Pengadilan  Khusus  Pertanahan, Pertama . Jakarta: Gramedia Syarief, Elza. 2012. Menuntaskan Sengketa Tanah Melalui Pengadilan  Khusus  Pertanahan, Pertama . Jakarta: Gramedia Undang-Undang    Nomor    5  Tahun  1960 tentang  Peraturan  Dasar  Pokok- Pokok Agraria
Undang-undang  Dasar  Negara  Republik Indonesia 1945
Undang-Undang  RI  No.  2  Tahun  2014 tentang Jabatan Notaris
Zulhadji, Ardiansyah. 2016. “Peralihan Hak Atas Tanah Melalui Jual Beli Tanah Menurut  Undang-Undang  Nomor  5
Tahun 1960” . Lex Crimen Vol.V/No.4/Apr-Jun/2016
Zuraida,  Arfa.  2016. “ Implementasi  Jual Beli Tanah Hak Milik Anak Dibawah Umur  Yang  Dibuat  Dihadapan Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah (Ppat”). Skripsi,  Fakultas  Hukum UNISSULA.
Zuriah,  Nurul.  2012. Metodologi  Peneltian Sosial  dan  Pendidikan .  Jakarta: Bumi Aksara