## JURNAL SPEKTRUM HUKUM
ISSN : 2355-1550 (online), 1858-0246 (print) Akreditasi SK No. 28/E/KPT/2019 Doi: 10.35973/sh.v18i2.2476 http://jurnal.untagsmg.ac.id/index.php/SH
Harmonisasi  Lembaga Bank Tanah  dengan Pengaturan Pengadaan Hak Atas Tanah Bagi Pembangunan untuk Kepentingan Umum
Widyarini Indriasti Wardani a , a Fakultas Hukum Universitas 17 Agustus 1945 Semarang, Indonesia

## Abstrak
Hubungan  hukum  antara  tanah  dengan  pemegang  hak    terdiri  dari  tiga  subyek  hukum  yaitu  hak bangsa (umum), hak Negara, dan hak perorangan (privat). Kepentingan umum meliputi kepentingan bangsa  dan  Negara  dan/atau  kepentingan  masyarakat  luas  dan  /atau  kepentingan  masyarakat banyak/  bersama  dan/atau  kepentingan  pembangunan.  Kebutuhan  pemerintah  terhadap  tanah terkait dengan kepentingan umum perlu adanya keseimbangan dengan kepentingan perseorangan (privat)  terhadap  tanah.  Pengaturan  Pengadaan  hak  atas  tanah  bagi  pembangunan  untuk kepentingan  umum  telah  diatur  dalam  UU  No  2  tahun  2012  (terakhir)  disamping    dibentuknya lembaga  Bank  Tanah  yang  juga  sebagai  sarana  pemerintah  untuk  penyediaan,  pematangan  dan penyaluran tanah untuk penggunaan tanah public ataupun    untuk tanah privat untuk kesejahteraan masyarakat,  diatur  dalam  UU  No  11  tahun  2020  tentang  Cipta  Kerja.  Harmonisasi    Pengaturan Pengadaan Hak atas Tanah Bagi pembangunan untuk kepentingan umum dengan Lembaga Bank tanah sangat penting agar tidak terjadi perbenturan dalam implementasinya dan pada akhirnya akan menimbulkan masalah di masyarakat.
Kata Kunci : Harmonisasi, Bank Tanah. Pengadaan Tanah, Kepentingan umum .

## Abstract
The  legal  relationship  between  land  and  rights  holders  consists  of  three  legal  subjects,  namely national rights (general), state rights, and individual rights (private). The public interest includes the interests of the nation and the State and/or the interests of the wider community and/or the interests of the wider community and/or the interests of development. The government's need for land related to  the  public  interest  needs  a  balance  with  the  private  interests  of  the  land.  Regulations  on  the procurement of land rights for development for the public interest have been regulated in Law No. 2 of 2012 (last) in addition to the establishment of a Land Bank institution which is also a government facility for the provision, utilization and distribution of land for public land or for private land for the welfare of the community in Law No. 11 of 2020 concerning Job Creation.
Keywords : Harmonization, Land Bank. Land Acquisition, Public interest
Penulis : a widyorini-indriasti@untagsmg.ac.id |

## LATAR BELAKANG
Bank tanah merupakan lembaga yang mengatur tentang mengatur perencanaan, perolehan dan pemanfaatan dan peruntukan   dan pendistribusian tanah untuk kepentingan masyarakat. Bank tanah diatur dalam Pasal 125-135 UU No. 11 Tahun 2020 Tentang Cipta Kerja. Untung rugi adanya bank tanah menjadi polemic, mengingat tanah mempunyai posisi strategis dari berbagai aspek mulai dari politik, ekonomi, hukum, sosial sampai pada potensi konflik yang berkepanjangan.
Pengaturan tentang tanah telah diatur dalam Undang Undang No 5 tahun 1960 yang disebut Undang Undang tentang Pokok Pokok Agraria (UUPA) yang lahir pada tanggal 24 September 1960.  UUPA sampai hari masih berlaku dan belum terdapat perubahan apapun, salah satu dasar dari UUPA adalah tentang kepemilikan negara atas tanah yang terdapat tiga subyek hukum pemegang hak atas tanah terkait dengan penguasaan hak atas tanah oleh Negara, yang sekaligus menunjukkan tiga bentuk hubungan hukum antara tanah dengan pemegang hak yaitu : a. Merupakan hak bangsa atas tanah (hubungan public) yang bersifat kodrati, tanah merupakan  karunia  Tuhan  Yang  Maha  Esa  yang  melekat  dalam  harkat  dan  martabat berbangsa  dan  bernegara.  Hak  bangsa  atas  tanah  yang  merupakan  karunia  Tuhan  Yang Maha  Esa  diatur  dalam  UUD  1945    (  Pasal  33  ayat3)  ,  hak  fundamental  bangsa  yang merupakan salah satu materi hukum konstitusi sebagai normatisasi dari aturan dasar sampai dengan aturan pelaksana yaitu UUPA.
b. Hak Negara sebagai hubungan antara tanah dengan Negara. Tanah yang merupakan hak yang  dikuasai  Negara  sebagai  pertanggung  jawaban  atas  eksistensi  keluar  dan  eksistensi kewenangan   kedalam  . Eksistensi  kedalam pemerintah  mempunyai  hak  dan  kewenangan untuk mengatur, mengurus, dan  mengawasi keseimbangan antar hak-hak atas tanah milik individu masyarakat/bangsa Indonesia.
c. Hak perorangan, merupakan hubungan hukum antara individu dengan tanah. Dalam hukum perdata  subyek hukum  sebagai pemegang hak atas tanah  meliputi  perorangan  dan badan hokum privat . Jenis hak atas tanah yang dapat dimiliki ditentukan sesuai dengan peruntukan dan perencanaan pembangunan.
Ketiga  bentuk  hubungan  hukum  dengan  tanah  tersebut  menunjukkan  adanya  tiga  subyek pemegang  hak  atas  tanah,  yaitu  hak  bangsa  (umum),  hak  Negara,  dan  hak  perorangan (privat). Hak bangsa penting terkait dengan pengolahan sumber daya alam Negara Indonesia untuk  kepentingan  kemakmuran  rakyat  Indonesia  bukan  kepentingan  Negara  lain.  Hak Negara  sangat  erat  hubungannya  dengan  hak  bangsa  yaitu  Negara  yang mengimplemantasikan  hak  bangsa  baik  keluar  maupun  kedalam  harus  memberikan keseimbangan  antar  kepentingan  umum  dan  kepentingan  individu.Hak  individu  /  Badan Hukum dengan  tanah  terkait  kewenangan,  kewajiban, dan pembatasan  serta perlindungan hukum  kepemilikan  hak  atas  tanah  secara  perorangan.  Hal  ini  telah  diatur  dalam  Undang Undang  Pokok  Agraria  beserta  peraturan  pelaksanaannya  dengan  memberikan  kepastian hokum  dalam  kepemilikannya  namun  tetap  memperhatikan  kepentingan  umum  (pasal  6 UUPA, ha katas tanah berfungsi social).
Pengaturan    Kewenangan  Negara  dalam  pemanfaatan  dan  penggunaan  tanah    telah disebutkan dalam ketentuan pasal 2 ayat (2) UUPA. Pasal tersebut secara prinsip terdapat 3 (  tiga)    kewenangan  Negara      yang  mengatur  a.  meliputi  menyelenggarakan  peruntukan,
penggunaan, persediaan bumi dan ruang angkasa, b, hubungan hukum antara orang-orang dengan  bumi,  air  dan  ruang  angkasa,  c.  hubungan  hukum  antara  orang-orang  dengan perbuatan hukum yang mengenai bumi, air dan ruang angkasa.
Hak  menguasai  dari  Negara  tersebut  diatas  pelaksanaannya  dapat  dikuasakan  pada Pemerintah Daerah dari masyarakat Hukum Adat, sekedar diperlukan dan tidak bertentangan dengan kepentingan nasional menurut Peraturan Pemerintah.
Hak Negara terhadap tanah telah ditegaskan dalam UUPA bahwa Negara sebatas menguasai tanah  tidak  dapat  memiliki  tanah  yang    diartikan  Negara  tidak  dapat  menjual  tanah, menggadaikan tanah kepada Negara lain. Kebijakan  terkait dengan penguasaan tanah oleh Negara  kemudian  salah  satunya  diaplikasikannya  dalam  RUU  Cipta  Kerja  telah  disahkan pada tahun 2020 mengenai Bank Tanah yang tercantum dalam pasal 125 hingga 135 . Pada dasarnya    sebelumnya  telah  diatur  dalam  beberapa  Peraturan  Pemerintah  dan  Undang Undang  tentang Pengadaan hak atas tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum yang juga merupakan pengambil alihan penguasaan tanah oleh Negara yang dimaksudkan untuk kepentingan umum  . Disamping itu terdapat  beberapa kebijakan tanah dan peraturan yang  terkait  dengan  pengadaan  Bank  Tanah    meliputi  pengaturan  tanah  terlantar, pembatasan kepemilikan tanah pertanian dan non pertanian secara individual, tata ruang dan tata  guna  tanah,  maupun  pengaturan  hak  Ulayat  yang  merupakan  perlindungan  bagi masyarakat adat yang telah menguasai tanahnya sebelum lahir negara Indonesia. Beberapa kebijakan  pemerintah  yang  terkait  dengan  tanah  tersebut  harus  merupakan  sistem  dan diharapkan  dapat  saling  mewujudkan  satu  kesatuan  dengan  tujuan  yang  sama  yaitu kesejahteraan  masyarakat.  Sebelum  kebijakan  pemerintah  terkait  dengan  tanah  yang berhubungan dengan Bank tanah dapat diwujudkan dan dan diplikasikan secara baik maka pengadaan Bank tanah sulit untuk dapat dilaksanakan secara maksimal.
Bank  tanah  pada  dasarnya  juga  merupakan  pengambilalihan  tanah  oleh  Negara  dengan maksud untuk memberikan kesejahteran masyarakat dalam arti luas.  Pemahaman dalam arti luas  yaitu  bahwa  Negara  melalui  Bank  Tanah  melaksanakan  perencanaan,  perolehan, pengadaan, pengelolaan , pemanfaatan dan pendistribusian tanah , dalam rangka ekonomi berkeadilan  untuk  kepentingan  umum,  kepentingan  social,  kepentingan  pembangunan nasional dan pemerataan ekonomi,  konsolidasi  lahan  dan  reforma  agraria  ( pasal 125  dan 126  RUU  Cipta  Kerja).  Adapun  tanah  yang  dikelola  badan  Bank  Tanah  diberikan  Hak Pengelolaan (pasal 129 RUU Cipta Kerja). Berbeda dengan UU No 2 tahun 2012 yang hanya mengatur  mengenai  Pengadaan  Hak    Atas  Tanah  bagi  pembangunan  untuk  kepentingan umum, yang terbatas hanya untuk kepentingan umum saja.
Menurut UUPA negara mempunyai hak menguasai atas tanah bukan memiliki hak atas tanah pasal  2  ayat  (1),  dalam  UU  Cipta  Kerja  berdasarkan  konsep  tentang  Bank  Tanah  dengan pemberian  Hak  Pengelolaan      terhadap  tanah  yang  dikelola  Bank  Tanah  menimbulkan persepsi bahwa Negara adalah pemilik Tanah. Pada sisi lain hak pengelolaan adalah hak atas tanah yang tidak diatur dalam UUPA,walaupun berangkat dari Pasal 2 ayat (4) UUPA tentang penguasaan tanah Negara yang pelaksanaannya dapat dikuasakan kepada Daerah-Daerah Swatantra dan masyarakat hukum adat, sekedar diperlukan dan tidak bertentangan dengan kepentingan  nasional.  Menurut   UU  Cipta Kerja disebutkan  diatas hak   Pengelolaan  dapat
diberikan hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai . Hak-hak atas tanah tersebut dapat  diberikan  perpanjangan  dan  pembaharuan  hak  apabila  sudah  digunakan  dan/atau dimanfaatkan  sesuai  dengan  tujuan  pemberian  haknya.  Selanjutnya  terkait  dengan pelaksanaan  investasi terkait dengan tanah , dapat ditafsirkan  pemegang hak pengelolaan bank  tanah  mempunyai  kewenangan  yang  cukup  luas  meliputi penyusunan  rencana  induk yang merupakan hal penting dalam investasi, terkait dengan memberikan kemudahan dalam Perizinan berusaha, melakauakan pengadaan tanah (sangat luas sekali kewenangannya) dan juga terkait dengan tarif pelayanan. Terkait dengan tarif pelayanan dalam hak pengelolaan Bank Tanah dapat menimbulkan permasalahan terutama bagi masyarakat yang berhubungan dengan investasi yang diperikan oleh pemerintah.
Pelaksanaan Lembaga Bank Tanah dapat memberikan kemanfaatan dan kesejahteraan bagi masyarakat  dan  Negara  pada  umumnya  sangat  terkait  dengan  beberapa  pengaturan pertanahan baik yang sudah diatur maupun belum diatur dalam aplikasinya. Lembaga Bank Tanah akan dapat memberikan kesejahteraan bagi masyarakat dan Negara apabila beberapa kebijakan  dan  pengaturan  maupun  permasalahan  yang  terkait  dengan  tanah  dapat diaplikasikan dengan baik  Beberapa pengaturan yang terkait dengan lembaga Bank tanah tersebut antara lain:
1. Pengadaan hak atas tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum;
2. Pengaturan tanah terlantar;
3. Pembatasan  kepemilikan  tanah  maksimum  baik  tanah  pertanian  maupun  non pertanian untuk Badan Hukum dan perseorangan;
4. Pengaturan tentang tata ruang;
5. Pengaturan tentang tata guna tanah;
6. Pengaturan tentang Hak Pengelolaan;
7. Pengaturan tentang hak ulayat.
Apabila beberapa peraturan tentang tanah tersebut sudah berjalan dengan baik secara efektif dan yang belum diatur kemudian diatur serta dapat berjalan secara baik maka lembaga Bank tanah  dapat  secara  maksimal  dapat  memberikan  kemanfaatan  dan  kesejahteraan  bagi bangsa  dan  Negara.  Berkaitan  dengan  permasalahan  diatas  maka  penulis  bermaksud membahas  salah  satu  pengaturan  tanah  yang  berhubungan  dengan  Bank  Tanah  beserta keterkaitan  dengan  pengaturan  mengenai  tanah  terlantar  yaitu    tentang  :  “Harmonisasi Lembaga Bank Tanah dengan Pengaturan Pengadaan Hak atas Tanah Bagi Pembangunan untuk Kepentingan Umum Setelah berlakunya RUU Cipta kerja ”
Pembahasan Lembaga Bank tanah terkait dengan beberapa peraturan tentang tanah akan dibahas  yang  berkaitan  dengan  Pengadaan  Hak  atas  tanah  bagi  pembangunan  untuk kepentingan umum.

## MOTODE PENELITIAN
Pembahasan  mengenai  Harmonisasi  Lembaga  Bank  Tanah  dengan  Pengadaan  hak  atas tanah  bagi  pembangunan  untuk  kepentingan  umum  menggunakan  methode  pendekatan Yuridis  normative  yaitu  pembahasan  yang  diambil  dari  materi  atau  bahan-bahan  dari kepustakaan  meliputi  jurnal,  literature  yang  terkait  dan  peraturan  perundang-undangan  .
Spesifikasi  penulisan  pembahasan  adalah  diskriptif  analitis,  sumber  data  diambil  dari  data sekunder dengan analisis data secara kualitatif.

## PEMBAHASAN

## A.  LEMBAGA BANK TANAH
Bank  Tanah  berasal  dari  kata  Land  Banking  yang  merupakaan  penyediaan  dan pencadangan tanah oleh pemerintah yang nantinya akan digunakan oleh pemerintah untuk pembangunan  dan  kepentingan  umum/  masyarakat.  Perkembangan  Bank  tanah  dimulai dibeberapa Negara barat sejak tahun 1700 yang kemudian diikuti oleh beberapa negara Asia. Adapun pengertian Bank Tanah diberikan oleh beberapa pakar hukum, antara lain Guru Besar Fakultas Hukum Universitas Gadjah Mada Yogyakarta Prof Dr Maria S.W Sumardjono, SH MH  mengatakan  bahwa  Bank  Tanah  merupakan  setiap  kegiatan  pemerintah  untuk menyediakan  tanah  yang  akan  dialokasikan  penggunaannya  di  kemudian  hari.  Menurut Evans,  Bank  Tanah  diartikan  sebagai  pengadaan  tanah  sebelum  pembangunan  baik  oleh perusahaan  konstruksi  atau  oleh  pemerintah  pusat  atau  daerah  atau  instansi  mereka. Menurut Alexander, menjelaskan bahwa Bank Tanah adalah proses atau kebijakan dimana pemerintah daerah memeperoleh kelebihan property dan mengubahnya menjadi penggunaan produktif  atau  menahannya  untuk  tujuan  public  strategis  jangka  panjang.  Disamping  itu pemahaman  Bank  Tanah  juga  dikembangkan  secara khusus  sebagai  lembaga  pemerintah untuk meningkatkan perekonomian pedesaan. “  Menurut Wilson.J menyebutkan bahwa Bank Tanah  adalah  lembaga  keuangan  pemerintah  yang  diberi  mandate  untuk  memacu pembangunan  pedesaan,  dengan  misinya  memajukan  pertumbuhan  dan  kesejahteraan khususnya di pedesaan” 1 .
Latar  belakang  munculnya  Lembaga  Bank  tanah  adalah  berangkat  dari  pemikiran bahwa jumlah tanah tetap, sedangkan jumlah peduduk meningkat luar biasa, kemudian harga tanah tidak terkendali terutama daerah protocol /strategis, negara membutuhkan tanah untuk pembangunan sebagai sarana untuk memenuhi fasilitas-fasilitas umum semakin sulit untuk dapat dipenuhi,  sedangkan bagi rakyat menengah kebawah karena sulit menjangkau harga tanah di perkotaan  maka semakin tergeser ke pinggir perkotaan.  Berdasarkan permasalahan tersebut,  Negara  yang  mempunyai  kewenangan mengatur penguasaan tanah  seperti  yang tercantum  dalam  pasal  2  ayat  (2)  poin  1  yaitu  “  Negara  mengatur  dan  menyelenggaraan, peruntukan,  penggunaan,  persediaan  dan  pemeliharaan  bumi,  air  dan  ruang  angkasa menimbulkan gagasan untuk membentuk lembaga bank tanah”. Penguasan Negara terhadap tanah  menyebabkan    “  Campur  tangan  pemerintah  dalam  penyelenggaraan  Bank  tanah sangat  diperlukan  sebagai  penyedia  tanah  guna  keperluan  public  dan  kesejahteraan masyarakat”.  Fungsi  Bank  Tanah  dalam  suatu  negara  menjadi  sangat  penting  dalam pengendalian  pengaturan    penguasaan  tanah  oleh  masyarakat  baik  perorangan  maupun Badan Hukum juga oleh pemerintah  “Land Banking sebagai manajemen pertanahan biasa diterapkan  di  banyak  Negara  untuk  keperluan  konsolidasi  tata  ruang  pertanahan, mengendalikan  gejolak  harga  tanah,  mengefektikan  manajemen  pertanahan,  mencegah
1 Notarymagazine.com……Land,Meraba tujuan dan fungsi Bank Tanah, a9 Nov 2020n, diunduh tanggal 16 Januari, jam 22.10
Jurnal Spektrum Hukum Vol 18,No 2 (2021) e-issn: 2355-1550 ,p-issn:1858-0246
terjadinya  pemanfaatan  yang  tidak  optimal  maupun  pengembangan  tata  perkotaaan  yang baru.” 2
Pemanfaatan  Bank  Tanah  sebagai  lembaga  pemerintah  yang  dimaksudkan  untuk meningkatkan  perekonomian  masyarakat  secara  menyeluruh  maka  fungsi  Bank  Tanah mempunyai fungsi yang sangat luas. 3 “Menurut fungsinya lembaga Bank Tanah terdiri dari lembaga Bank tanah umum (general land banking) dan lembaga bank tanah khusus (special atau  project  land  banking).  Lembaga  bank  tanah  umum  meliputi  kegiatan-kegiatan  yang dilakukan  oleh  badan  pemerintah  untuk  menyelenggarakan  penyediaan,  pematangan,  dan penyaluran tanah untuk semua jenis penggunaan tanah public atau atau tanah privat tanpa ditentukan  terlebih  dahulu  penggunaannya,  dengan  tujuan  untuk  mengawasi  pola perkembangan  daerah  perkotaan  dan/atau  mengatur  harga  tanah  dan/atau  memperoleh capital gains dari nilai lebih sebagai akibat investasi public dan/atau mengatur penggunaan tanah,  termasuk  mengenai  waktu,  lokasi,  jenis  dan  skala  pengembangannya.  Sedangkan kegiatan  bank  tanah  khusus  meliputi:  penyediaan  tanah  untuk  pembaharuan  daerah perkotaan,  pengembangan  industry,  pembangunan  perumahan  menengah/  sederhana/ sangat sederhana, dan pembangunan berbagai fasilitas umum (yang sering disebut dengan advance land acquisition)”.
Fungsi Bank Tanah diberikan oleh pemerintah melalui Kementrian Keuangan secara rinci meliputi kepentingan administrasi pertanahan terkait dengan  informasi  lahan atau tanah, kepentingan  perlindungan  tanah  untuk  kebutuhan  pembangunan  nasional,  kepentingan kestabilan  harga  tanah  kepentingan  pendistribusian  secara  adil  secara  luas.  Hal  ini dikemukakan  oleh    Kemenkeu  ,  bank tanah  memiliki  beberapa  fungsi  yang terkait dengan berbagai macam kebutuhan dan kepentingan yaitu :”
a.  Penghimpun  tanah  atau  pencadangan  tanah  (land  keeper)  sebagai  media pengembangan  data,  administrasi,  dan  menyediakan  informasi  mengenai  lahan atau pertanahan.
b.  Pengamanan  tanah  untuk  berbagai  kebutuhan  pembangunan  di  masa  akan datang (land warrantee) atau mengamankan tanah agar nantinya bisa digunakan secara optimal.
c.  Pengendali  tanah  (land  purchaser)  sebagai  penguasa  tanah  yang  menetapkan harga tanah sesuai dengan nilai pakai dan bangunan (PBB);
d.  Pendistribusian  tanah  untuk  berbagai  keperluan  penbagunan    (land  distributor) dan menjamin distribusi tanah berlangsung adil dan sesuai dengan kesatuan nilai tanah, mengamankan perencanaan, penyediaan dan distribusi tanah.”
Adapun  Pengelolaan  atau  pelaksanaan  Land  Banking  pada  dasarnya  pihak pemerintah sebagai pengelolaannya, namun terdapat yang melibatkan pihak swasta  dan ada yang  tidak  melibatkan  pihak  swasta.  “    Pengelolaan  land  banking  secara  garis  besar dibedakan  menjadi  3  (tiga)  tipe  yang  masing-masing  terkait  dengan  keterlibatannya  pihak pemerintah, dan pihak swasta yaitu : 4 ” a. The Public Land Bank; The Public-Public Land Bank dan The Public Private Land Bank.. Pada The Public Land Bank maupun The Public-Public Land Bank, pihak yang teribat di dalamnya hanya berasal dari Lembaga pemerintah, dengan
2 Djkn.kemenku.go.id/artikel/baca/8538/MENGENAL-BANK-TANAHLAND-BANK, diunduh 9 Juni 2021
3 (Flechner;1974 ) dikutip oleh Maria SW Sumardjono, Tanah Dalam Prespektif Hak Ekonomi Sosial Dan Budaya, hal 229, Kompas, Jakarta, 2008.
4 Ibid Djkn. Kemenko.Co.id
perbedaan untuk tipe the public land bank hanya melibatkan 1 (satu) lembaga pemerintahan, sedangkan pada tipe the public-public land bank terdapat beberapa lembaga pemerintah yang terlibat  aktif  dalam  pengelolaan  land  Bank  tersebut.  Adapun  pada  tipe  the  public  –private maupun  private  land  bank  keduanya  telah  melibatkan  sector  swasta  sebagai  pemegang saham  pada  land  bank  dimaksud  sehingga  tujuan  dari  land  bank  tersebut  sepenuhnya mencari keuntungan. “
Berkaitan dengan Lembaga Bank Tanah di Indonesia , terkait dalam UU Cipta kerja UU No 11 tahun 2020  pasal 173 ayat 2 disebutkan yakni, “terkait pengadaan tanah untuk proyek strategis nasional dapat dilakukan dengan Badan Usaha”  Badan Usaha tersebut yang dimaksud  perlu penjelasan  yang  lebih  rinci apakah  hanya  BUMN dan  BUMD ataukah  juga termasuk badan usaha non BUMN. Hal ini terkait pihak swasta  dapat melakukan pinjaman sebagai dana talangan dalam rangka pengadaan lahan serta  juga pemerintah menyediakan seluruh  perizinan  yang  diperlukan  dalam  pelakasanaan  proyek  pemerintah.Penjelasan tersebut  termaktub  dalam  substansi  klaster  dam  UU  Cipta  Kerja  yang  dijelaskan  dalam pemerintah menyediakan lahan berupa tanah atau kawasan hutan dalam suatu proyek adalah memepertimbangkan  kemampuan  keuangan  Negara  dan  kesinanbungan  fiscal    maka pengadaan  tanah  dapat  dilakukan  oleh  pihak  swasta  apabila  tidak  tersedia  anggaran pemerintah. Berdasarkan pengaturan dalam UU Cipta Kerja tersebut maka Lembaga Bank Tanah di Indonesia masih bersifat ambigo, apakah termasuk The Public Land Bank atau The Public Private Land Bank.
Adapun  terkait  dengan  fungsi  Lembaga  Bank  Tanah  di  Indonesia  maka  termasuk dalam kategori yang umum dan khusus, dikarenakan lembaga Bank tanah disamping untuk penyediaan  lahan  investasi  juga untuk   pembangunan  industry, pembangunan perumahan rakyat baik yang sangat sederhana/sederhana  dan juga untuk fasilitas umum. Penyediaan tanah/lahan  dalam  Lembaga  Bank  Tanah  sangat  terkait  dengan  pengadaan  tanah  oleh pemerintah terdapat 3 bentuk a.Pengadaan tanah yaitu Inventarisasi tanah atau lahan yang bermasalah yang seharusnya diambil alih oleh pemerintah misalnya tanah bekas HGU, tanah terlantar,  tanah  fasos/fasum  yang  diserahkan  developer,  tanah  asset  BPN,  tanah  asset BUMD/BUMN  yang  belum  digunakan,  asset  Kementrian/  Pemda,  tanah  Negara  dari pencabutan  hak  dan  tanah  Negara  yang  berasal  dari  pembebasan  tanah,b.  Penyediaan tanah/lahan yang direncanakan untuk pembangunan baik jangka pendek atau jangka panjang dan dibutuhkan adanya pembebasan tanah dan c. Pengadaan tanah/lahan sarana investasi atau untuk rencana pembangunan yang jauh kedepan.
Penyelenggaraan Bank tanah di Indonesia sesuai dengan apa telah diatur dalam UU No  11  tahun  2020  UU  Cipta  Kerja  apabila  dibandingkan  dengan  Negara  lain      yang  telah melaksanakan  Bank  Tanah  jauh  sebelun  Indonesia  tidaklah  jauh  berbeda.” 5 Mekanisme penyelenggaraan Bank tanah  secara umum perlu diperbandingkan penyelenggaraan Bank Tanah  di  Belanda  yang  menganut  sistem  Civil  Law  dan  Amerika  serikat  yang  menganut sistem Common law. Mekanisme penyelenggaraan Bank Tanah di Negara Belanda terdiri dari 3 (tiga tahapan) yaitu (1) tahap pengumpulan tanah; (2) tahap pengelolaan tanah; (3) tahap distribusi tanah, penyelenggaraan Bank Tanah di Amerika Serikat juga terdiri 3 tahapan : (1) tahap pengumpulan atau pengambilalihan tanah-tanah terlantar atau sitaan-sitaan Pajak; (2) tahapan  pengelolaan  tanah;  (3)  tahap  penggunaan  kembali  tanah.”  Mekanisme penyelenggaraan Bank Tanah menurut UU Cipta Kerja di Indonesia, menurut pasal 125 ayat
5 https//Ejournal.unuja.ac.id/indexphp ,Fatima Al Zahra, Universitas Nurul Jadid hal 27, diunduh tgl 17 Juni 2021
3, disebutkan bahwa Badan Bank Tanah berfungsi melaksanakan perencanaan, perolehan, pengadaan,  pengelolaan,  pemanfaatan  dan  pendistribusian  tanah.  Kemudian  disebutkan dalam  pasal  129    UU  Cipta  Kerja,  bahwa  tanah  yang  dikelola  bank  tanah  diberikan  hak pengelolaan.  Hak  Pengelolaan  adalah  sebagian  dari  tanah  Negara  yang  kewenangan pelaksanaan  Hak  Menguasai  Negara  (HMN)  yang  dilimpahkan  kepada  pemegang  Hak Pengelolaan, sehingga dapat diartikan bahwa Lembaga bank tanah merupakan salah satu subyek dari pemegang Hak pengelolaan menurut UU Cipta Kerja.
Berkaitan  dengan  penyelenggaraan  lembaga  bank  tanah  di  Indonesia,sistem penyelenggaraannya menggabungkan  penyelenggaraan Bank tanah di Negara Belanda dan penyelenggaraan  Bank  Tanah  di  Amerika  Serikat.  Hal  ini  dapat  diketahui  dari  sistem penyelenggaraan dalam pasal 125 ayat 3 UU No 11 tahun 2020, tahap pengumpulan data meliputi perencanaan, perolehan dan pengadaan, namun disamping itu UU No 11 tahun 2020 juga mengatur tentang pengambilaliha tanah terlantar dalam pasal 180.     Pengadaan Bank tanah  melalui  pengambilalihan  tanah  terlantar  . UU  No  11  tahun  2020  tentang  Cipta  Kerja dalam  pasal  180  terdapat  penegasan  tentang  tanah  terlantar  yaitu  apabila  hak,  izin,  atau konsesi  atas  tanah  atau  kawasan  yang  sengaja  tidak  diusahakan  atau  diterlantarkan pemiliknya dalam jangka waktu dua tahun sejak diberikan akan dikembalikan kepada Negara. Hal ini diperlukan pengaturan lebih lanjut tentang Penertiban Kawasan dan Tanah Terlantar yang juga mengatur mengenai obyek kawasan tanah terlantar serta obyek tanah terlantar. ( telah disusun RPP  tersebut pada 8 Januari 2021 sebanyak 8 Bab  dan 45 pasal) walaupun untuk  aplikasinya  masih  diperlukan  pengkajian  yang  lebih  sangat  mendalam  dikarenakan selalu  terkait  dengan  pengaturan-pengaturan  pertanahan  yang  lain  seperti  tentang  Tata Ruang , Tata Guna Tanah , yang berhubungan dengan kawasan industry, pertambangan , perkebunan,  dan  pariwisata.  Adapun pengaturan  dan  implementasi tentang  tanah  terlantar belum  dilaksanakan  secara  maksimal.  Tanah  terlantar  merupakan    obyek  dari  pengadaan tanah dari lembaga Bank tanah di Indonesia yang didalamnya terdapat HM, HGU,HGB, Hak Pakai.  Penentuan  dua  (2}  tahun  sebagai  penetapan  tanah  terlantar  sejak  diberikan  hak apabila  tidak  diusahakan  atau  diterlantarkan  perlu  dikaji  kembali  mengingat  terdapat beberapa pengaturan mengenai jangka waktu tanah terlantar :
a.  PP 11/2010 tentang Penertiban dan Pendayagunaan tanah Terlantar menentukan 3 ( tahun) untuk menetapkan tanah terlantar sejak diterbitkannya HM, HGU, HGB, HPakai atau  sejak  berakhirnya  izin/  keputusan/  surat  dasar  penguasaan  atas  tanah  dari pejabat  yang  berwenang.  Penentuan  3    (tiga)  tahun  ini  didahului  melalui  proses peringatan 1 bulan,  apabila diabaikan diberi jangka waktu 1 bulan untuk peringatan ke 2,selanjutnya diberi peringatan ke 3, apabila tetap diabaikan maka akan ditentukan sebagai tanah terlantar.
b.  Pasal  24  ayat  2  PP  24  thn  1997,  menentukan  jangka  waktu  20  (dua  puluh)  untuk menetapkan tanah terlantar atau diterlantarkan. Pasal tersebut menyebutkan dalam hal tidak atau tidak lagi tersedia secara lengkap alat-alat pembuktian atau permohonan sertifikat  hak  atas  tanah,  maka  alat-alat  pembuktian  dapat  dilakukan  berdasarkan kenyataan penguasaan fisik bidang tanah yang bersangkutan selama 20 (dua puluh tahun) atau lebih secara berturut-turut oleh pemohon sertifikat hak atas tanah, dengan syarat penguasaan tersebut dilakukan dengan itikat baik dan secara terbuka oleh yang bersangkutan sebagai yang berhak atas tanah, yang diperkuat dengan saksi dan tidak ada  yang  merasa  keberatan  dengan  kepemilikan  tersebut   oleh  masyarakat hukum atau desa/ kelurahan atau pihak-pihak lain.
c.  Pasal  1963  KUH  Perdata  (Burgelijk  Wetboek)  menentukan  jangka  waktu  20  (dua puluh) dan 30 (tiga puluh) tahun untuk menetapkan tanah terlantar atau diterlantarkan.
Pasal  tersebut  menegaskan bahwa  siapa  yang dengan  itikat baik dan  berdasarkan suatu alas hak yang sah , memperoleh suatu benda tak bergerak (tanah), memperoleh hak  milik  diatasnya  dengan  jalan  daluwarsa,  dengan  suatu  penguasaan  selama duapuluh  tahun.  Siapa  yang  dengan  itikad  baik  menguasainya  selama  tiga  puluh tahun,dengan tidak dipaksa untuk mempertunjukan alas haknya.
d.  Putusan  Mahkamah  Agung  Republik  Indonesia,  tgl  10  Januari  1957,  Nomer  210 /K/Sip/1955 , menentukan jangka waktu 25 (dua puluh lima ) untuk menetapkan tanah terlantar  atau  diterlantarkan  .  Gugatan  dinyatakan  tidak  diterima,  oleh  karena  para penggugat dengan mendiamkan (mentelantarkan) sawahnya selama 25 tahun, harus dianggap menghilangkan haknya.
Tanah  terlantar  merupakan  hal  penting  dalam  pengadaan  lembaga  Bank  tanah  di Indonesia, dengan ditegaskannya dalam pasal 180 UU No 11 tahun 2020 tentang UU Cipta Kerja sehingga perlu diimplementasikan secara maksimal agar tidak terjadi sengketa tanah dikemudian hari terutama untuk daerah-daerah yang masih kuat nilai-nilai komunalmnya.
Lembaga  Bank  tanah  diadakan  sebagai  sarana  untuk  pembangunan  secara menyeluruh  tujuan  pembangunan  jangka  panjang,  sehingga  akan  melibatkan  beberapa permasalahan, peraturan/  kebijakan  maupun  yang  belum diatur  terkait  dengan  pertanahan dan dibangun menjadi Kebijakan secara menyeluruh dalam pengolahan tanah di Indonesia.
Hubungan  lembaga  Bank  Tanah  dengan  Pengadaan  Hak  atas  Tanah  bagi Pembangunan  untuk  kepentingan  umum  sangat  erat  bahkan  sangat  terkait  dikarenakan kedua kebijakan tersebut merupakan kebijakan Negara terkait dengan pengadaan tanah yang tujuannya  untuk  memberikan  kesejahteraan  bagi  masyarakat.  Kebijakan  Lembaga  Bank Tanah  baru  muncul  setelah  adanya  UU  No  11 tahun  2020 tentang  UU  Cipta  Kerja namun diperlukan kebijakan-kebijakan baru agar tidak berbenturan dengan UU Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan untuk Kepentingan Umum yang telah diatur dalam UU No 2 tahun 2012 besrta peraturan pelaksanaannya Per Pres No 71 tahun  71 tahun 2012.

## B.  HARMONISASI      LEMBAGA  BANK  TANAH  DENGAN  PENGATURAN PENGADAAN HAK ATAS TANAH BAGI PEMBANGUNAN UNTUK KEPENTINGAN UMUM SETELAH BERLAKUNYA UU CIPTA KERJA
Pengaturan  mengenai  pengadaan  Hak  atas  tanah  bagi  pembangunan  untuk kepentingan umum  telah diatur oleh pemerintah dengan mengalami beberapa kali perubahan dikarenakan  pemerintah  berusaha  menghormati,  melindungi,  kepemilikan  hak  atas  tanah perseorangan  sehingga  terdapat  keseimbangan    antara  kepentingan  pemerintah  dan kepentingan individu. Beberapa peraturan tersebut antara lain :
UU No 20 tahun 1961 tentang Pencabutan Hak Hak Atas Tanah dan Benda-Benda yang  ada  diatasnya.,  suatu  peraturan  yang  melegalkan  pemerintah  mencabut  kepemilikan hak atas tanah dengan alasan, untuk kepentingan bangsa, Negara dan rakyat  dimaksudkan atau dipergunakan untuk pembangunan. Pemberian ganti rugi disebutkan diberikan dengan layak dalam pasal 6 yang disebutkan , “pemberian ganti kerugian yang sepadan dengan yang memberi  hak”.  Pemberian  ganti  kerugian  dengan  layak,  didasarkan  atas  nilai  nyata/ sebenarnya yang tentunya tidak sama dengan harga umum dan ditetapkan oleh pemerintah atas usul panitya penaksir.
Kemudian  dikeluarkan  beberapa  peraturan  dibawah  Undang  Undang  yang  terkait dengan  “pengadaan  hak  atas  tanah  bagi  pembangunan  untuk  kepentingan  umum”  yaitu  :
Peraturan  Menteri  Dalam  Negeri  (Permendagri)  No  15  tahun  1975  tentang  Ketentuan- ketentuan  Mengenai  Tata  Cara  Pembebasan  Tanah,  Inpres  No  9  tahun  1973  tentang Pelaksanaan Pencabutan Hak Atas Tanah dan Benda-benda yang ada diatasnya , Keppres 55 tahun 1993 tentang Pengadaan Hak Atas Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum , Peraturan Presiden No 36 tahun 2005 dan Peraturan Presiden No 65 tahun 2006 tentang Pengadaan Tanah bagi Pelaksanaan Pembangunan untuk Kepentingan Umum dan yang  terakhir  dikeluarkan  UU  No  2  Tahun  2012  tentang  Pengadaan  Tanah  Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum yang sampai sekarang masih berlaku beserta PP 71 tahun 2012 yang beberapa kali mengalami bagi Pembangunan untuk Kepentingan Umum, misalnya  yang  diberitakan  dalam  “Antara News bahwa  warga  dari  tiga  desa  yaitu  Desa Gunung Sugih, Gunung Sari dan Desa Seputih Jaya di Kabupaten Lampung Tengah yang terkena pembangunan Jalan Tol Trans Sumatera (JTTS) di Provinsi Lampung menolak nilai ganti rugi yang ditetapkan Penilai ( Appraisal ), karena dirasa tidak layak dan tidak adil serta tidak  sesuai  dengan  tata  cara  yang  diatur  dalam  peraturan  per  Undang-Undangan  yang berlaku. Warga menilai, Tim Penilai ( Appraisal ) telah menentukan harga secara sepihak dan tertutup serta tidak adanya musyawarah dalam penentuan harga lahan untuk JTTS tersebut sesuai  yang  diatur  dalam  peraturan  perundang-undangan  (UU  No  2  thn  2012).  Kondisi tersebut menggabarkan prosedur pengadaan tanah untuk pembangunan yang tidak sesuai dengan  ketentuan  perundang-undangan  yang  telah  mengaturnya.” 6 Disamping  itu  adanya permasalahan seperti yang terjadi “di Lampung juga terjadi di kota Malang, yang diberitakan di  harian  Kompas  yaitu,  bahwa  sebanyak  63  KK  terdampak  pengadaan  pengadaan  tanah pembangunan  jalan  tol  Malang  –  Pandaan  di  Kelurahan  Madyopuro,  Kecamatan  Kedung Kandang,  Kota  Malang  menolak  nilai  ganti  rugi  sebesar  3,9  juta  per  meter  persegi  Kasus tersebut  menyebabkan sebanyak 63 KK telah melayangkan gugatannnya terhadap 87 bidang tanah terdampak, yang saat ini di pengadilan telah sampai pada tingkat Banding. Berkaitan dengan kasus tersebut ,pemerintah Kota Malang berencana mengusulkan pemindahan lokasi pembangunan pintu Tol Malang-Pandaan ke Kelurahan Buring atau sekitar GOR Ken Arok Kota  Malang.” 7 Permasalahan-permasalahan  tersebut  menunjukan  perlu  adanya  kebijakan baru terkait dengan pengadaan hak atas tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum. Bank  Tanah  menjadi  solusi  bagi  pemerintah  dengan  memasukan  dalam  beberapa  pasal dalam UU Cipta Kerja No 11 tahun 2020.
Beberapa perbedaan antara UU NO 12 tahun 2012 dengan RUU Cipta Kerja adalah terkait dengan penambahan lahan yang dikategorikan untuk kepentingan umum , prosedur pemberian  ganti  rugi  dan  pemberian  lahan  untuk  pemukiman  kumuh  bagi  yang  terkena penguusuran akibat adanya pembangunan.
Kategori  tanah/ lahan yang dikategorikan sebagai “ kepentinan umum” dalam UU No 12  tahun  2012  telah  ditetapkan  meliputi  tanah  untuk  pertahanan  dan  keamanan  umum, sarana dan  prasarana  umum  baik  laut  maupun darat,  fasilitas  social, ekonomi,  kesehatan, telekomunikasi informasi, pendidikan, olahraga, budaya, ruang public , hijau dan pariwisata telah  dirinci  dengan  lengkap.  Menurut  “Undang  Undang  Cipta  Kerja  kategori  tanah  untuk kepentingan umum “ apa yang ada didalam UU No 2 tahun 2012 ditambah dengan 6  (enam ) Kawasan yang diprakarsai dan/atau dikuasai oleh Pemerintah Pusat ,Pemerintah Daerah,
6 Ibid ,https.//ejournal.unuja.ac.id/index.php,  Fatima Alzahara, hal 22
7 Andi Hartik, “ Pembebasan Lahan Berlarut, Malang Usulkan Pemindahan Proyek Pintu Tol Malang – Pandaan “,
http://regional.kompas.com/read /2016/09/30/0703244/pembebasan.lahan.berlarut.malang.usulkan.peminda han.proyek.pintu.tol.malang-pandaan,diakses 20 Juni 2021
Badan Usaha Milik Negara, Badan Usaha Milik Daerah yang meliputi Kawasan Industri hulu dan hilir minyak dan gas, Kawasan ekonomi khusus, Kawasan Industri, Kawasan Pariwisata , Kawasan Ketahanan pangan, dan Kawasan pengembangan teknologi.
Perluasan pemahaman mengenai “Kepentingan Umum” menimbulkan semakin luas Negara  dapat  menguasai  tanah-tanah  rakyat  dan  lebih  banyak  diprioritaskan  untuk  tanah- tanah sebagai pengembangan investasi, meliputi investor tambang, pariwisata dan ekonomi khusus. Pengembangan investasi sangat dibutuhkan untuk meningkatkan ekonomi Negara yang pada akhirnya untuk kepentingan rakyat. Kesejahteraan rakyat seharusnya meningkat dengan  adanya  investasi,  bukan  menyengsarakan  rakyat  dengan  kehilangan  tanahnya. Investor  sebagai  yang  berekonomi  kuat  seharusnya  menyewa  tanah  rakyat  sehingga kesimbangan antara investor dan kepentingan rakyat harus diperhatikan.
Adapun perubahan prosedur pemberian ganti rugi yang sering disebut dengan ganti untung, antara Pasal 36 UU No 2 tahun 12 dengan UU Cipta Kerja terdapat perbedaan terkait dengan  jumlah  pasal  dan  tentunya  pengaturannya,  yaitu  dari  3  pasal  menjadi  5  pasal  . Penambahan menjadi lima pasal tersebut pada prinsipnya memasukan penilai atau aprisal untuk  ikut  bermusyawarah  dengan  pihak  yang  berhak  mendapat  ganti  rugi.  Hal  ini  diatur dikarenakan agar tidak terjadi konflik antara pemilik lahan/tanah  dan penilai yang sebelumnya sering terjadi. Sehingga walaupun sudah di nilai oleh aprisal tetap harus dimusyawarahkan kembali  dengan  pemilik  lahan/tanah..Lebih  rincinya  dapat  dikemukakan  prosedur  tata urutannya  meliputi:  Penetepan  lokasi  lahan/  tanah  yang  telah  diumumkan  lembaga Pertanahan dinilai oleh Penilai yang sifatnya final dan mengikat terkait dengan besarnya nilai ganti  kerugian.  Besarnya  nilai  ganti  kerugian  merupakan  dasar  untuk  menetapkan  Bentuk Ganti Kerugian. Kemudian  musayawarah penetapan ganti kerugian dilaksanakan oleh Ketua pelaksana Pengadaan  Tanah  bersama  Penilai dan para pihak  yang  berhak  ganti  kerugian lahan/tanah.
PP 19 tahun 2021 tentang Penyelenggaraan Pengadaan Tanah bagi Pembangunan untuk Kepentingan Umum merupakan peraturan baru yang sekaligus  mencabut Peraturan Presiden No 71 tahun 2012  tentang Penyelenggaraan Pengadaan Tanah bagi Pembangunan untuk Kepentingan Umum (Lembaran Negara RI Tahun 2012 No 156) . Perubahan tersebut disebabkan  karena  adanya  omnibus  law  UU  No  11  tahun  2020  tentang  Cipta  Kerja  yang merubah  UU  No  12  tahun  2012  ,    Maksud  dan  tujuannya  adalah  untuk  melakukan penyederhanaan  aturan,  penciptaan  lapangan  kerja,  pemberdayaan  masyarakat  , peningkatan  ekosistem  investasi  dan  percepatan  Proyek  Strategis  Nasional  ,  termasuk peningkatan perlindungan dan kesejahteraan pekerja. Perubahan-perubahan  dalam PP 19 tahun 2021 tersebut meliputi: Memberikan penambahan beberapa jenis pembangunan yang dimaksudkan untuk kepentingan umum, terkait dengan perlindungan hutan maka pemerintah mengupayakan percepatan pengadaan tanah penyelesaian status kawasan hutan, juga untuk meningkatkan pembangunan masyarakat dipercepat pengadaan tanah kas desa, tanah wakaf dan  tanah  asset,  lembaga  Pertanahan  yang  berperan  penting  dalam  pengadaan  tanah diharapkan  keterlibatan  membantu  dalam  penyusutan  dokumen  perencanaan  pengadaan tanah, adanya penambahan jangka penetapan lokasi agar lebih baik hasil pelaksanaannya, adapun penitipan ganti rugi atau konsinyasi masih diatur seperti peraturan pengadaan hak atas tanah sebelumnya.
Staf khusus dan Juru Bicara Kementrian ATR/ BPN Teuku Taufiqulhadi menegaskan tidak ada pasal dalam UU Omnibus Law Cipta kerja yang membenarkan pemerintah dapat merampas  milik  rakyat.  Penegasan  tersebut  juga  terkait  dengan  ganti  rugi  tanah,  yaitu pemerintah tidak akan mendegradasi praktik yang telah berlangsung sekarang, adapun harga
tanah  yang  dibayar  berkisar  antara  dua  hingga  empat  kali  harga  pasar.  Dikatakan  “  Inilah yang  memungkinkan  kita  membangun  tol,  pelabuhan,  bandara,  kereta  api  dan  berbagai infrastruktur lain tanpa gejolak dan tanpa penolakan”. Taufik menjelaskan lebih lanjut, bahwa pengadaan tanah untuk kepentingan umum dalam pasal 121 UU Cipta Kerja sama sekali tidak mengubah makna dan cara penguasaan oleh pemerintah dari UU sebelumnya yaitu UU No 2 tahun 2012 tentang Pengadaan Tanah bagi Pembangunan untuk Kepentingan Umum. Dalam UU Cipta Kerja, jika terdapat lahan dan rumah rakyat yang bersertifikat akan ditetapkan untuk kepentingan umum, sebelum rencana pembangunan fasilitas umum itu dilaksanakan, akan dilangsungkan konsultasi public terlebih dahulu . “ Jika masyarakat pemilik lahan atau rumah yang bersertifikat itu belum sepakat, maka tidak boleh pemerintah membangun proyek umum apapun  di  atas  lahan  rakyat  tersebut     (Antara,  19/10  2020). 8 ”  Kesepakatan  lokasi  dengan pihak yang berhak dan pengelola barang dan pengguna barang sangat penting yang harus didapat melalui konsultasi public terlebih dahulu.
Pertimbangan dikeluarkannya PP 19 tahun 21 tentang Penyelenggaraan Pengadaan Tanah  bagi  pembangunan  untuk  Kepentingan  umum  adalah  dalam  rangka  melaksanakan ketentuan Pasal 123, Pasal 173, dan Pasal 185 huruf b Undang Undang No 11 Tahun 2020 tentang Cipta Kerja . Pasal 123 UU Cipta Kerja menyatakan bahwa nilai ganti kerugian bersifat final  dan  mengikat  dan  tim  penilai  mendampingi  saat  musyawarah.  UU    No  2  tahun  2012 mengatur  tentang  pelaksanaan  Pengadaan  Tanah  bagi  Pembangunan  untuk  Kepentingan Umum  melalui  4  tahap  yaitu  1.  Perencanaan,  2.    Persiapan,  3.  Penyerahan  hasil  dan  4. Pelaksanaan.  Pada  hal  ini    PP  19  tahun  2021  menegaskan  bahwa  tahapan  perencanaan merupakan  kewenangan  instansi  yang  membutuhkan  pengadaan  tanah,    tahap  Persiapan merupakan  kewenangan  Pemerintah  Daerah,  sedangkan  tahap  Pelaksanaan  (terkait penyerahan hasi) merupakan tugas pokok dari Kementrian ATR/BPN.Nurhadi Putra  sebagai Direktur Bina Pengadaan dan Pencadangan Tanah Direktorat Jendral Pengadaan Tanah dan Pengembangan Pertanahan  mengatakan  nilai  ganti  kerugian  adalah  layak  dan  adil,  obyek penilaian adalah tanah, ruang atas tanah dan ruang bawah tanah , bangunan, tanaman , serta benda  yang  berkaitan  dengan  tanah  yang  merupakan  kerugian  fisik  langsung  dan  dinilai berdasarkan harga  pasar.  Adapun”  kerugian  yang  non  fisik  meliputi  kehilangan  pekerjaan, bisnis/alih profesi, kerugian emosional (solatollium), dan kerugian karena sisa tanah dan non fisi  Terkait  dengan  kerugian  fisik  dan  non  fisik  dan  masa  tunggu  diharapkan  nilai  ganti kerugian tidak lebih rendah dari nilai properti.” 9

## PENUTUP

## Kesimpulan
Berdasarkan  pembahasan  tentang    Harmonisasi  Lembaga  Bank  Tanah  dengan Pengaturan  Pengadaan  Hak  Atas  Tanah  bagi  Pembangunan  untuk  Kepentingan  Umum Setelah berlakunya UU Cipta maka dapat disimpulkan :
Bank  Tanah  merupakan  Lembaga  baru  yang  akan  dilaksanakan  oleh  pemerintah dengan dimasukkannya dalam UU  No 11 tahun 2020 tentang Cipta Kerja yang telah disahkan
8 Kompas. Com , Taka da Pasal UU Cipta Kerja Rampas tanah Rakyat, diunduh 21 Juni 2021
9 Ppid.atrbpn.go.id, diunduh 21  Juni 2021
oleh pemerintah. Lembaga Bank Tanah tersebut merupakan upaya pemerintah dalam rangka untuk  meningkatkan  kesejahteraan  rakyat  melalui  salah  satunya  penambahan  kriteria kepentingan  umum  dalam  UU  No  2  tahun  2012  tentang  Pengadaan  Hak  Atas  tanah  bagi pembangunan untuk kepentingan umum, meliputi kewenangan kawasan Industri hulu dan hilir minyak  dan  gas,  kewenangan  Ekonomi  Khusus,  kewenangan  Industri,  Kewenangan Pariwisata,  kewenangan  Ketahanan  Pangan  dan  kewenangan  Pengembangan  tekhnologi oleh pemerintah. Berkaitan dengan pemberian ganti kerugian UU Cipta kerja menambahkan adanya musyawarah antara Pelaksana pemberian ganti kerugian, penilai dan kepada para pihak  yang  berhak.  Ganti  kerugian  benda  yang  berkaitan  dengan  tanah  yang  merupakan kerugian fisik langsung dan dinilai berdasarkan harga pasar. Adapun kerugian yang non fisik meliputi  kehilangan  pekerjaan,  bisnis/alih  profesi,  kerugian  emosional  (solatollium),  dan kerugian karena sisa tanah dan non fisik. Terkait dengan kerugian fisik dan non fisik dan masa tunggu diharapkan nilai ganti kerugian tidak lebih rendah dari nilai properti.
Harmonisasi Lembaga Bank Tanah dengan Pengaturan pengadaan hak Atas tanah bagi  Pembangunan  untuk  kepentingan  umum  telah  dilaksanakan  oleh  pemerintah  dengan cara mensinkronisasikan  UU Nomer 2 tahun 2012  tentang Pengadaan Hak Atas Tanah bagi Pembangunan untuk kepentingan umum dengan UU Nomer 11 tahun 20  tentang Cipta kerja, yaitu dengan dikeluarkannya  PP Nomer 19 tahun 2021 berisi tentag pelaksanaan Pengadaan Tanah bagi Pembangunan untuk Kepentingan Umum melalui 4 tahap yaitu 1. Perencanaan, 2.    Persiapan,  3.  Penyerahan  hasil  dan  4.  Pelaksanaan.  Pada  hal  ini    PP  19  tahun  2021 menegaskan  bahwa  tahapan  perencanaan  merupakan  kewenangan  instansi  yang membutuhkan  pengadaan  tanah,    tahap  Persiapan  merupakan  kewenangan  Pemerintah Daerah,  sedangkan  tahap  Pelaksanaan  (terkait penyerahan hasil)  merupakan tugas  pokok dari Kementrian ATR/BPN.

## Saran
1.  Pelaksanaan Lembaga Bank Tanah berkaitan dengan beberapa peraturan terkait dengan kebijakan pertanahan, misalnya pembatasan kepemilikan hak atas tanah baik yang pertanian maupun non pertanian, pengaturan tata ruang , pengaturan tata guna tanah, kebijakan tanah  ulayat dan tanah terlantar, hal ini perlu ditinjau masing-masing kebijakan tersebut beserta  implementasinya.
2.  Politik  hukum  pertanahan  pemerintah  sangat  mempengaruhi  pelaksanaan lembaga Bank Tanah sehingga dapat dilaksanakan sesuai dengan tujuan adanya lembaga Bank tanah yaitu untuk meningkatkan kesejahteraan masyarakat, tidak untuk kepentingan kelompok masyrakat tertentu.
3.  Pengadaan  Hak  atas  Tanah  bagi  pembangunan  untuk  kepentingan  umum berkaitan  dengan  Lembaga  Bank  Tanah  masih  perlu  diselaraskan  dalam implementasinya di masyarakat agar tidak banyak menimbulkan permasalahan

## DAFTAR PUSTAKA

## Buku
Achmad  Rubaie , 2007 ,  Hukum Pengadaan  Tanah  Untuk  Kepentingan  Umum, Bayu Media Publishing , Malang
Adrien Sutedi, 2007, Peralihan Hak atas Tanah dan Pendaftarannya, Sinar Grafika, Jakarta.
Ajarotni  Nasution,et  al, Perancangan  Pembangunan  Hukum  Nasional  Di  Bidang  Hukum Pertanahan, Badan Pembinaan Hukum Nasional , Departemen Hukum dan Hak Asasi Manusia R.I
Aslan Noor, 2009, Konsep Hak Milik Atas Tanah Bagi Bangsa Indonesia, ditinjau dari Ajaran Hak Asasi Manusia, Mandar Maju, Bandung
Bambang Daru Nugroho, 2015, Hukum Adat, Hak menguasai Negara atas SumberDaya Alam Kehutanan  dan  Perlindungan  terhadap  Masyarakat  Adat,, Rafika  Aditama Bandung.
Bernhard Limbong, 2012, Konflik Pertanahan, Margaretha Pustaka , Jakarta …………………..., 2012, Hukum Agraia Nasional, Margaretha Pustaka, Jakarta
……………………,2012, Pengadaan  Tanah  Untuk  Pembangunan, Margaretha  Pustaka Jakarta.
Budi  Harsono,  1999, Hukum  Agraria  Indonesia,  Sejarah  Pembentukan  Undang  Undang Pokok Agraria, Isi dan Pelaksanaannya, Djambatan, Jakarta
Elza Sjarief, 2014, Menuntaskan  Sengketa  Tanah  Melalui Pengadilan  Khusus Pertanahan, Jakarta
Irawan Soerodjo, 2013, Hukum Pertanahan , Hak Pengelolaan Atas Tanah (HPL) (Eksistensi, Pengaturan dan Praktik), LaksBang Mediatama, Sleman, Yogyakarta.
Jeffery M. Paige, 1975, Agrarian Revolution, Social Movement and Export Agruculture in The Underdeveloped World, The Free Press, 866 Third Avenue, New York, N Y 10022 Johny Ibrahim, 2013, Teori dan Metode Penelitian Hukum Normatif, Bayu Media Publishing, Malang.
Kusnu Gusniadhie, 2006, Harmonisasi Hukum Dalam Perspektif Perundang-undangan (Lex Specialis Suatu Masalah), JP Books, Surabaya, 2006.
Maria S. W Soemardjono, 2008, Tanah Dalam Perspektif Hak Ekonomi, Sosial dan Budaya,
Kompas, Jakarta.
……………………, 2005 , Kebijakan Pertanahan Antara Regulasi dan Implementasi, Kompas Jakarta.
Maria S.W. Soemardjono, 2015, Dinamika Pengaturan Pengadaan Tanah di Indonesia dari Keputusan  Presiden  sampai  Undang  Undang, Gadjah  Mada  University  Press, Yogyakarta.
……………………....2008, Alternatief  kebijakan  Pengaturan Kompas Pengadaan  Hak  Atas Tanah Beserta Bangunan Bagi warga Negara Asing, Dan Badan Hukum Asing,
Kompas Jakarta
Nurus  Zaman,  2010, Politik  Hukum  Pengadaan  Tanah  Antara  Kepentingan  Umum  dan Perlindungan Hak Asasi Manusia, Rafika Aditama , Bandung
Supriadi, 2015, Hukum Agraria, Sinar Grafika Jakarta
Widyarini  Indriasti  Wardani,  2017, Hukum  Pertanahan, .Fakultas  Hukum  Universitas  17 Agustus 1945 (UNTAG) Semarang
Peraturan Perundang-undangan
Ketetapan UUD 1945 Amandemennya
MPR No IX/MPR/2001
Undang Undang No 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok Pokok Agraria
Undang Undang No 12 Tahun 2011 tentang Tata Urutan Peraturan Perundang-undangan
Undang  Undang  No  2  Tahun  2012  tentang  Pengadaan  Tanah  Bagi  Pembangunan  Untuk Kepentingan Umum
Undang Undang No 11 Tahun 2020, tentang Cipta Kerja.
Peraturan Pemerintah No 19 Tahun 2021 tentang Penyelenggaraan Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum
Peraturan Presiden  No  71  Tahun 2012,  tentang Penyelenggaraan Pengadaan  Tanah  Bagi Pembangunan untuk Kepentingan Umum
Desertasi, Jurnal, Makalah, Majalah, Media Cdetak Media elektronik, Internet dll
Notarymagazine.com……Land,Meraba  tujuan  dan  fungsi  Bank  Tanah,  a9  Nov  2020n, diunduh tanggal 16 Januari, jam 22.10
Djkn.kemenku.go.id/artikel/baca/8538/MENGENAL-BANK-TANAHLAND-BANK,  diunduh  9 Juni 2021
https//Ejournal.unuja.ac.id/indexphp  ,Fatima  Al  Zahra,  Universitas  Nurul  Jadid  hal  27, diunduh tgl 17 Juni 2021