## ANALISIS PENETAPAN NILAI PENGGANTI WAJAR DALAM PENGADAAN TANAH UNTUK KEPENTINGAN UMUM DI KOTA LHOKSEUMAWE (STUDI KASUS PEMBUATAN JALUR REL KERETA API DI KECAMATANMUARA
DUA  KOTA LHOKSEUMAWE)
Dulmuzid, 1 Sukaria Sinulingga 2 , Sugiharto Pujangkoro 3

## Universitas Sumatera Utara

## ABSTRACT
Determination  of  fair  replacement  value  in  land  acquisition  for  public  interest  in Lhokseumawe City is carried out by the appraisal team with due regard to physical values and non-physical  values  in  accordance  with  Law  No.  2  of  2012  and  Indonesian  Assessment Standards.  The  obstacles  in  implementing  compensation  for  land  acquisition  for  the construction  of  the  Lhokseumawe  City  railroad  are  barriers  originating  from  communities holding rights to land, buildings and plants as well as objects related to land are a lack of public awareness to participate in development and lack of understanding of the meaning of public interest, social function of land rights.
Keywords : Land Acquisition, Land Assessment, Fair Replacement Value Correspondence to : dul.evi.07@gmail.com

## ABSTRAK
Penetapan nilai pengganti wajar dalam  pembebasan tanah untuk kepentingan umum di Kota  Lhokseumawe dilakukan oleh tim appraisal dengan memperhatikan nilai fisik dan nilai non fisik sesuai dengan UU No 2 tathun 2012 dan Standar Penilaian Indonesia. Hambatan-hambatan dalam pelaksanaan pemberian ganti kerugian dalam pengadaan tanah untuk pembangunan rel kereta api Kota Lhokseumawe  adalah hambatan yang berasal dari masyarakat pemegang hak atas tanah, bangunan dan tanaman serta benda-benda yang berkaitan dengan tanah adalah kurangnya kesadaran masyarakat untuk berperan serta dalam pembangunan dan kurang pemahaman terhadap arti kepentingan umum, fungsi sosial hak atas tanah.
Kata kunci : Pembebasan Tanah, Penilaian Tanah, Nilai Pengganti Wajar Korespondensi : dul.evi.07@gmail.com

## PENDAHULUAN
Pembangunan  suatu  wilayah  di Indonesia saat ini dilatarbelakangi terbatasnya ketersediaan dan daya tampung  tanah  untuk  pembangunan  yang diakibatkan oleh pertumbuhan dan
distribusi  penduduk.  Disamping  semakin meningkatnya  kegiatan  kehidupan  sosial ekonomi masyarakat wilayah yang tercermin  dalam  bentuk  perluasan  ruang wilayah  meningkat  pula.  Untuk  itu, ketersediaan dan daya tampung tanah serta jumlah  dan  distribusi  penduduk  kota
menjadi aspek-aspek  yang sangat penting dan  mutlak  untuk  diperhatikan  dalam perencanaan  dan  pengembangan  sebuah wilayah. (Asbi Samli, 2012).
Perkembangan penduduk
perkotaan  yang  cukup  pesat  diikuti  oleh perkembangan jenis dan intensitas kegiatan  dengan  segala  fasilitasnya  juga berpengaruh  dalam  merubah  wujud  fisik kota dengan cepat. Demikian pula dengan tuntutan kegiatan dan pengadaan prasarana  dan  fasilitas  wilayah  yang melampaui daya dukung tanah serta tidak menghiraukan kesesuaian tanahnya, maka timbul problem lingkungan. Permasatanah seperti  ini  akan  terus  berlangsung  sedikit demi sedikit dan suatu saat akan sulit atau mahal untuk diselesaikan akibat keterlambatan dalam pengendaliannya.
Pada  tahun  2015  yang  lalu pemerintah  melalui  Kasubbag  Otonomi Daerah  pada  Bagian  Pemerintahan  Kota Lhokseumawe merencanakan pembangunan kereta api di Lhokseumawe dengan  panjang  18.9  kilometer.  Dimana relnya  membentang  dari  Desa  Paloh Meuria  Kecamatan  Muara  Satu  hingga Desa  Blang  Punteut  Kecamatan  Blang Mangat.  Lokasi  ini  merupakan    jalur Kereta  Api  baru  lintas  Sumatera  Bagian Utara  sudah  menjadi  prioritas  nasional dalam  mengurai  kemacetan  transportasi darat,  untuk  itu  sangat  perlu  dilakukan percepatan.  Jaringan  KA  di  Sumatera Utara  ini  belum  tersambung/terintegrasi dengan  jaringan  KA  yang  ada  di  Aceh. Pembangunan  Trans  Sumatera  Railway sebagaimana  hasil  dari  Forum  Gubernur Se Sumatera, akan menghubungkan setiap provinsi  di  pulau  Sumatera  dengan  jalur KA.  Pembangunan  Jalur  KA  Trans Sumatera  sebagai  backbone  perpindahan arus  barang  maupun  orang  di  pulau Sumatera yang akan meningkatkan perekonomian di pulau Sumatera.
Kota    Lhokseumawe    merupakan kota  yang  memiliki  potensi  yang  sangat
bagus  secara  bisnis  dan  pembangunan. Salah  satu  kota  yang  berada  di  Provinsi Aceh.    Kota    Lhokseumawe    ditetapkan statusnya    dikota    berdasarkan  Undang- Undang  Nomor  2  Tahun  2001  yang wilayahnya  mencakup  4    Kecamatan yaitu:    Banda    Sakti,    Blang    Mangat, Muara    Dua    dan    Muara    Satu.  Kota Lhokseumawe  memiliki  luas  212  km dengan jumlah penduduk pada tahun 2010 adalah188.974  jiwa.    Penggunaan  tanah terbesar  di  Kota  Lhokseumawe    adalah untuk  pemukiman  seluas  9.490  Ha  atau sekitar    52,1%    dari    luas    yang    ada. Kebutuhan  tanah  yang  menonjol  adalah untuk  usaha  kebun  campuran  4.59  Ha atau  sekitar  25,35%,  disamping  untuk kebutuhan  persawahan  seluas  1.679  Ha atau    sekitar  9,27%  untuk  kebutuhan perkebunan  rakyat  telah  dimanfaatkan seluas  674  Ha  atau  sekitar  3,72%  dan untuk lain-lainnya
Namun, dalam mewujudkan pembangunan rel kereta api di Kecamatan Muara  Dua  Kota  Lhokseumawe  tidaklah mudah  karena  harus  melalui  proses pembebasan tanah. Pengadaan tanah bagi pelaksanaan pembangunan untuk kepentingan umum oleh Pemerintah Kota Lhokseumawe  dilaksanakan dengan cara pelepasan/penyerahan  hak  atas  tanah. Sedangkan  pengadaan  tanah  selain  bagi pelaksanaan pembangunan untuk kepentingan  umum  oleh  Pemerintah dilakukan  dengan  cara  jual  beli,  tukar menukar  atau  cara  lain  yang  disepakati secara  sukarela  oleh  pihak-pihak  yang bersangkutan.  Pelepasan/penyerahan  hak atas tanah tersebut dilakukan berdasarkan prinsip  kehormatan  terhadap  hak  atas tanah yaitu pemberian ganti rugi.  Pasal 5 Perpres  nomor  65  tahun  2006,  tentang perubahan  atas  Perpres  nomor  36  tahun 2005,  tentang  pengadaan  tanah  bagi pelaksanaan pembangunan untuk kepentingan umum, merupakan
pembangunan  untuk  kepentingan  umum.
ini  secara  tegas  membagi  bentuk-bentuk pembangunan untuk kepentingan umum.
Adapun  bentuk-bentuknya,  antara lain:  jalan  umum  dan  jalan  tol,  rel  kereta api,  saluran  air,  saluran  pembuangan  air dan  sanitasi,  waduk,  bendungan,  irigasi dan bangunan pengairan lainnya, pelabuhan,  bandar  udara,  stasiun  kereta api,  terminal,  fasilitas  kesehatan  umum, seperti  tanggul,  tempat  pembuangan sampah, pembangkit dan transmisi tenaga listrik.  Bagi  pelaksanaan  pembangunan untuk  kepentingan  umum  dilaksanakan dengan  cara  pelepasan  atau  penyerahan hak  atas  tanah  melalui  panitia  pengadaan tanah  untuk  tanah  yang  lebih  dari  satu hektar.  Pengadaan  tanah  sebagai  suatu perbuatan hukum yang dilakukan pemerintah untuk mendapatkan tanah bagi kepentingan tertentu dengan cara memberikan  ganti  kerugian  kepada  si empunya  (baik  perorangan  atau  badan hukum)  tanah  menurut  tata  cara  dan besaran nominal tertentu.( Baihaqi,2014) Rasionalitasnya,  hampir  semua kajian pada literatur tentang aspek hukum pengadaan  tanah,pemerintah  atas  nama Negara  memerlukan  tanah  (Chang,  Y.C., 2012)  namun,  keterbatasan  ketersediaan tanah  untuk  pembangunan  pengadaan tanah  terhadap  tanah  yang  dikuasai  oleh Negara (Pasal 2, 6, dan 18 UU No.5 Tahun 1960  (UUPA)  tidak  mencukupi  luasnya. kepentingan  umum  adalah  kepentingan orang  banyak  yang  untuk  mengaksesnya tidak mensyaratkan beban tertentu. Misalnya kepentingan umum
pembangunan jalan raya yang setiap orang bisa  melewatinya  tanpa  harus  membayar, yang harus dibedakan dengan bila masuk hotel yang wajib bayar.
Dengan kata lain, tanah merupakan modal dasar pembangunan rel kereta api di Kecamatan Muara Dua Kota Lhokseumawe.  Kegiatan  pembangunan yang  dilaksanakan  di  segala  bidang kehidupan baik untuk kepentingan umum
maupun kepentingan swasta selalu membutuhkan tanah sebagai wadah untuk diletakkan  dalam  pembangunan  itu.
Perpres Nomor 65 Tahun 2006
memberikan  penegasan  yaitu  pembatasan pengadaan tanah untuk kepentingan umum yang  hanya  terbatas  pada  kepentingan umum yang dilaksanakan oleh Pemerintah atau Pemerintah Daerah yang selanjutnya dimiliki oleh Pemerintah atau Pemerintah Daerah.
Perpres  Nomor  65  Tahun  2006 tersebut,  tidak  lagi  melalui  mekanisme pencabutan  hak  atas  tanah.  Artinya pemerintah  memberikan  perlindungan kepada masyarakat untuk tidak mengambil alih hak tanahnya secara paksa melainkan melalui mekanisme pelepasan atau penyerahan hak atas tanah yang dilakukan melalui musyawarah dan kesepakatan para pihak  yang  berkepentingan.  Sehingga, dimungkinkan  pengadaan  tanah  bagi pelaksanaan pembangunan untuk kepentingan umum.( Baihaq,2014)) Lebih lanjut, luas tanah masyarakat  yang  akan  dibebaskan  untuk pembangunan  jalur  kereta  api  di  Kota Lhokseumawe  secara keseluruhan 756 ha. Adapun  anggaran  untuk  pembebasan tanah berasal dari daftar isian pelaksanaan anggaran (DIPA) Balai Teknik Perkeretaapian Wilayah Sumatera Bagian utara  Sekarang  sudah  memasuki  tahap pelaksanaan pembebasan tanah
masyarakat yang terkena pembangunan rel kereta api yang terencana target penyelesaian  secara  optimal  pada  tahun 2025. Pembangunan  jalur  Kereta  Api Kecamatan Muara Dua Kota
Lhokseumawe  secara keseluruhan 756 ha.
Tentunya  sebagai  tindak  lanjut  dari  pasal UUPA  maka  pad  tanggal  26    September telah  ditetapkan  Undang-undang  No.  20 tahun  1961  tentang  Pencabutan  Hak-hak atas  tanah  dan  benda-benda yang  berada diatasnya  dan  Peraturan  pemerintah  No.
39    tentang    Acara  Penetapan      Ganti Kerugian   Oleh   Pengadilan   Tinggi.
Adanya peraturan
tentang pencabutan  hak  atas  tanah  tersebut sebenarnya  mempunyai    dua    fungsi, disatu  pihak  merupakan  suatu  landasan hukum      bagi      pihak      penguasa      untuk memperoleh   tanah-tanah penduduk  yang diperlukan    untuk    penyelenggaraan kepentingan  umum    dan    kepentingan pembangunan,    sedangkan    dipihak  lain merupakan    suatu    jaminan    bagi    warga masyarkat  mengenai  hak-haknya     atas tanah    dari    tindakan    sewenang-wenang parapenguasa.
Sedang  yang  dimaksud  dengan pencabutan hak adalah pengambilan tanah kepunyaan penduduk oleh negara secarapaksa, yang mengakibatkan hak atas tanah  menjadi  hapus  dan  berpindah  dari pihak terhadap siapa pencabutan dilakukan  kepada  pihak  yang  meminta pencabutan, hal itu tanpa yang bersangkutan melakukan suatu penyelenggaraan atau lalai dalam melakukankewajiban  hukumnya  dalam Pelaksanaan Pengadaan Tanah dan Proses Pemberian  ganti  kerugiannya  Kereta  Api Kota  Lhokseumawe.

## KAJIAN PUSTAKA P ENGADAAN T ANAH
Istilah  “pengadaan  tanah”  secara yuridis  pertama  kali  dikenal  sejak keluarnya  Keputusan  Presiden  (Keppres) No.55  Tahun  1993  tentang  Pengadaan Tanah  bagi  Pelaksanaan  Pembangunan untuk  Kepentingan  Umum.  Pengadaan tanah  adalah  setiap  kegiatan  untuk mendapatkan tanah dengan cara memberikan  ganti  kerugian  kepada  yang berhak  atas  tanah  tersebut.    Dalam Peraturan  Presiden  No.  36  Tahun  2005 sebagai pengganti Keppres diatas, disebutkan bahwa pengadaan tanah adalah setiap  kegiatan  untuk  mendapatkan  tanah dengan cara memberikan ganti rugi kepada
yang melepaskan atau menyerahkan tanah, bangunan,  tanaman,  dan  benda-benda yang berkaitan dengan tanah atau dengan pencabutan  hak  atas  tanah.24  Kemudian Perpres No. 65 Tahun 2006 mengubah lagi pengertian pengadaan tanah setiap kegiatan untuk mendapatkan tanah dengan cara  memberi  ganti  rugi  kepada  yang melepaskan  atau  menyerahkan  tanah, bangunan,  tanaman,  dan  benda-benda yang berkaitan dengan tanah.
Terakhir Pasal 1 angka 2 UU No. 2 Tahun  2012  tentang  Pengadaan  Tanah bagi  Pembangunan  untuk  Kepentingan Umum  menyatakan  bahwa  pengadaan tanah adalah kegiatan menyediakan tanah dengan cara memberi ganti kerugian yang layak dan adil kepada pihak yang berhak. Pihak  yang  berhak  adalah  pihak  yang menguasai atau memiliki obyek pengadaan tanah. Obyek pengadaan tanah adalah tanah, ruang atas tanah dan bawah tanah, bangunan dan tanaman, benda yang berkaitan dengan tanah, atau lainnya yang dapat dinilai.
Pengertian pengadaan tanah selanjutnya  dijabarkan  dalam  Peraturan Presiden  Nomor  71  Tahun  2012  tentang Penyelenggaraan Pengadaan Tanah Untuk Kepentingan Umum dan Peraturan Kepala Badan  Pertanahan  Nasional  Nomor  5 Tahun  2012  tentang  Petunjuk  Teknis Pelaksanaan  Pengadaan  Tanah.Dengan demikian  dapat  disimpulkan  bahwa, pengadaan tanah adalah kegiatan pelepasan hak atas tanah dengan memberikan
ganti-rugi
yang pemanfaatannya  harus  untuk  kepentingan umum.  Menurut  Undang-Undang  No.2 tahun  2012  tentang  penyelenggaraan pengadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan  umum,  pengadaan  tanah adalah  kegiatan  menyediakan  tanah dengan cara memberi ganti kerugian yang layak dan adil kepada pihak yang berhak.

## Tata Guna Tanah
Von  Thunen  adalah  seorang  yang
berkebangsaan Jerman, telah mengusahakan tanah pertaniannya selama 40 tahun. Berdasarkan pengalamannya dia mengemukan satu model atau teori tentang letak  tataguna  tanah  pertanian.  Model tersebut  menunjukkan  adanya  perbedaan tentang tataguna tanah dengan
bertambahnya  jarak  dari  pasar.  Ada  dua hal  yang  dikemukan  oleh  Von  Thunen yaitu:
1. Produktivitas suatu jenis tanaman akan berkurang  atau  menurun  dengan bertambahnya jarak dari pasar. Produktivitas  diukur  dari  segi  input pertanian, termasuk banyaknya tenaga buruh,  modal,  alat  bajak,  benih  dan sebagainya yang digunakan bagi setiap bidang tanah.( Adi, W., 2013)
2. Jenis  penggunaan  tanah  akan  berbeda dengan bertambahnya jarak dari pasar. Von  Thunen  untuk  menguji  teorinya mengajukan  beberapa  hipotesis.  Adapun hipotesis  yang  digunakan  Von  Thunen adalah sebagai berikut:
a. Ada  sebuah  negara  terpencil  yang hanya  mempunyai  sebuah  pusat pasaran  yang  letaknya  di  tengah- tengah.
b. Pusat pasaran tersebut hanya merupakan satu-satunya untuk memasarkan hasil pertanian di negara tersebut.  Produksi  pertanian  hanya merupakan satu-satunya
untuk memenuhi  kebutuhan  aktivitas  kota tersebut. Semua petani akan menerima harga penjualan sama dengan di pusat pasaran.
c. Wilayah  di  seluruh  nagara  itu  adalah seragam  dari  segi  kesuburan,  iklim, topografi  dan  keadaan  fisik  lainnya.
Setiap petani berusaha untuk memaksimumkan  keuntungan  dari aktivitas pertaniannya.
d. Transportasi  ke  kota  hanya  dengan kereta  kuda  atau  berjalan  kaki  saja.6. Biaya  transportasi  hanya  ditentukan oleh jauhnya jarak perjalanan.
e. Tidak ada hubungan dengan penduduk di  luar  nagara  itu  dan  nagara  tersebut adalah tertutup dan mampu memenuhi keperluannya sendiri.
Untuk menentukan nilai tanah Von Thunen  menggunakan  sewa  tanah  dari lokasi  dimana  tanah  berada.  Von  Thunen melihat berbagai tanaman yang dihasilkan oleh  daerah-daerah  subur  dekat  pusat pasaran  dan  ditemukan  sewa  tanahnya lebih  tinggi  dari  daerah  yang  jauh  dari pusat  pasaran.  Menurutnya  sewa  tanah berkaitan dengan perlunya biaya transportasi dari daerah yang jauh ke pusat pasaran  Menurut  Von  Thunen  zona  yang paling  dekat  kota  pasaran  mengusahakan market gardening, berupa sayuran terutama kentang dan susu, karena dalam zona ini ada hasil perahan.

## Nilai Pengganti Wajar
Menurut  Harjanto  dan  Hidayat (2014)  Nilai  adalah  apa  yang  sepatutnya dibayar  oleh  seseorang  pembeli  atau diterima  oleh  penjual  dalam  sebuah transaksi. Dalam peneilitian ini bawa nilai yang  dimaksud  adalah  nilai    penggantian atas  sebuah  tanah  untuk  kepentingan umum, yang yang dimaksud adalah tanah kosong  atau  tanah  yang  sudah  berdiri bangunan.
Menurut Yusuf (2016) Nilai adalah suatu  opini  dari  manfaat  ekonomi  atas kepemilikan asset, atau harga yang paling mungkin  dibayarkan  untuk  suatu  asset, atau harga yang paling mungkin dibayarkan  untuk  suatu  asset  dalam pertukaran, sehingga nilai bukan merupakan fakta.
Istilah nilai pengganti wajar dapat diartikan  sebagai  berikut  “  nilai  untuk kepentingan  pemilik,  yang  didasarkan kepada kesetaraan dengan nilai pasar atas suatu  properti,  dengan  memperhatikan unsur luar biasa berupa kerugian non fisik yang diakibatkan adanya pengambilalihan hak atas properti. (SPI 2015).
Penilaian  untuk  keperluan  ganti  rugi
meliputi : 1. Ganti  kerugian  fisik  ( material )  tanah dan/atau  bangunan  dan/atau  tanaman dan/atau benda-benda lain yang berkaitan dengan tanah.
2. Ganti  kerugian  non  fisik  ( immaterial ) terdiri  dari  penggantian  terhadap kerugian  pelepasan  hak  dari  pemilik tanah  yang  akan  diberikan  dalam bentuk uang ( premium ), serta kerugian lainnya  yang  dapat  dihitung  meliputi biaya  transaksi,  bunga  (kompensasi masa tunggu), kerugian sisa tanah, dan jenis kerugian lainnya yang dinyatakan oleh  pemberi  tugas  dalam  surat perjanjian kerja. (SPI 306-1.6)
Dalam Perpres No.71 tahun 2012 pasal 121,  telah  diatur  adanya  kebutuhan pengadaan tanah untuk skala kecil. Dalam rangka efisiensi dan efektivitas, pengadaan tanah untuk kepentingan umum yang  luasnya  tidak  lebih  dari  1  (satu) hektar, dapat langsung oleh instansi  yang memerlukan tanah dengan pemegang hak atas tanah, dengan cara jual beli atau tukar menukar,  atau  cara  lain  yang  disepakati oleh kedua belah pihak. Kemudian diubah Perpres No. 148 tahun 2015 yaitu :
1. Dalam rangka efisiensi dan efektivitas, pengadaan  tanah  untuk  kepentingan umum yang luasnya tidak lebih dari 5 (lima) hektar, dapat dilakukan langsung oleh instansi yang
memerlukan tanah dengan pihak yang berhak.
2. Pengadaan  tanah  untuk  kepentingan umum yang luasnya tidak lebih dari 5 (lima)  hektar  sebagai  mana  dimaksud pada ayat 1 (satu) harus sesuai dengan tata cara ruang wilayah.
3. Pengadaan  tanah  untuk  kepentingan umum  sebagaimana  dimaksud  pada ayat  1  (satu)  tidak  memerlukan penetapan lokasi.
4. Penilaian tanah dalam rangka pengadaan tanah sebagaimana dimaksud  pada  ayat  1  (satu),  instansi
yang memerlukan tanah menggunakan hasil penilaian jasa penilaian.
Undang – Undang Nomor 2 Tahun  2012  tentang  Pengadaan  Tanah Bagi  Pembangunan  Untuk  Kepentingan Umum . Dalam Undang - Undang ini yang dimaksud dengan :
1. Instansi  adalah  Lembaga  Negara, Kementerian dan Lembaga Pemerintah nonkementerian, Pemerintah Provinsi, Pemerintah
Kabupaten/Kota,  dan  Badan  Hukum Milik  Negara/Badan  Usaha  Milik Negara  yang  mendapat  penugasan khusus Pemerintah.
2. Pengadaan  Tanah  adalah  kegiatan menyediakan  tanah  dengan  cara memberi  ganti  kerugian  yang  layak dan adil kepada pihak yang berhak.
3. Pihak  yang berhak  adalah pihak  yang menguasai  atau  memiliki  obyek pengadaan tanah.
4. Objek Pengadaan Tanah adalah tanah, ruang  atas  tanah  dan  bawah  tanah, bangunan,  tanaman,  benda  yang berkaitan  dengan  tanah,  atau  lainnya yang dapat dinilai.
5. Hak atas Tanah adalah hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam Undang -  Undang  Nomor  5  Tahun  1960 tentang  Peraturan  Dasar  Pokok  - pokok Agraria dan hak lain yang akan ditetapkan dengan undang - undang.
6. Kepentingan Umum adalah kepentingan  bangsa,  Negara  dan masyarakat  yang  harus  diwujudkan oleh pemerintah dan digunakan sebesar-besarnya  untuk  kepentingan rakyat.
7. Hak Pengelolaan adalah hak menguasai dari Negara yang kewenangan pelaksanaannya sebagian dilimpahkan kepada pemegangnya.
8. Konsultasi  Publik  adalah  proses komunikasi dialogis atau musyawarah antar pihak yang berkepentingan guna mencapai kesepahaman dan
kesepakatan dalam perencanaan pengadaan  tanah  bagi  pembangunan untuk kepentingan umum.
9. Pelepasan  Hak  adalah  kegiatan pemutusan  hubungan  hukum  dari pihak  yang  berhak  kepada  Negara melalui Lembaga Pertanahan.
10. Ganti  Kerugian  adalah  penggantian yang layak dan adil kepada pihak yang berhak dalam proses pengadaan tanah.
11. Penilai  Pertanahan,  yang  disebut penilai,  adalah  orang  perserorangan yang  melakukan  penilaian  secara independen dan profesional yang telah mendapat    izin  praktik  penilaian  dari Menteri Keuangan dan telah mendapat Lisensi  dari  Lembaga  Pertanahan untuk  menghitung  nilai  /  harga  objek pengadaan tanah.
12. Pemerintah  Pusat,  yang  selanjutnya disebut  Pemerintah,  adalah  Presiden Republik  Indonesia  yang  memegang kekuasaan pemerintahan Negara Republik Indonesia sebagaimana dimaksud  dalam  Undang  -  Undang
Dasar  Negara  Republik  Indonesia tahun 1945.
13. Pemerintah  Daerah  adalah  Gubernur, bupati  atau  Walikota  dan  perangkat daerah  sebagai  unsur  penyelenggara pemerintahan daerah.
Lembaga  Pertanahan  adalah  Badan Pertanahan  Nasional  Republik  Indonesia,
lembaga pemerintah yang
menyelenggarakan  urusan  pemerintahan dibidang  pertanahan.  (Sutjahjo,  K.D.,
2005).
Pendekatan Dalam Penilaian. A. Pendekatan Pasar
Pendekatan Pasar menghasilkan indikasi nilai dengan cara membandingkan aset yang dinilai dengan aset yang identik atau  sebanding  dan  adanya  informasi harga transaksi atau penawaran.
Dalam  Pendekatan  Pasar,  langkah pertama adalah mempertimbangkan harga yang  baru  terjadi  di  pasar  dari  transaksi
aset  yang  identik  atau  sebanding.  Jika transaksi  terakhir  yang  terjadi  hanya sedikit, dapat mempertimbangkan dengan menggunakan  harga  yang  ditawarkan (untuk  dijual)  atau  yang  terdaftar  (listed) dari  aset  yang  identik  atau  sebanding, relevansinya  dengan  informasi  ini  perlu diketahui secara jelas dan dengan seksama dianalisis.

## B. Pendekatan Biaya
Pendekatan  biaya  adalah  suautu metode  untuk  menetapkan  nilai  objek penilaian  yang  diperoleh  dari  penaksiran cost reproduction/replacement new , dikurngi  denga  perkiraan  penghapusan karena  penyusuta.  Dengan  mengunakan metode  kalkulasi  biaya  nilai  properti (tanah  dan  bangunan)  diperoleh  dengan menganggap tanah sebagai tanah kosong, nilai tanah dihitung dengan menggunakan metode  perbandingan  data  pasar  (market data approach). Sedangkan nilai bangunan dihitung  dengan  metode  kalkulasi  biaya. Nilai  pasar  bangunan  dihitung  dengan menghitung biaya reproduksi baru bangunan  pada  saat  penilaian  dikurangi penyusutan.

## Penilaian Tanah
1. Penilaian  untuk  keperluan  gantI  rugi meliputi :
a.   Ganti Rugi Fisik Tanah
Pendekatan
utama dalam melakukan  penilaian  tanah  adalah pendekatan  pasar,  dimana  nilai  tanah tidak  seharusnya  didasarkan  pada harga yang diinginkan penjual, namun lebih  kepada  harga  yang  wajar  yang akan  dibayarkan  oleh  pembeli  yang sangat  berkeinginan  membeli  kepada penjual  yang  berkeinginan  menjual tapi tidak sangat berkeinginan menjual pada tanggal penilaian. Dengan demikian penilai harus mempertimbangkan hal-hal yang mempengaruhi  nilai  tanah  antara  lain lokasi, bentuk, lingkungan, kedekatan dengan  faktor  positif  serta  negatif
maupun karakteristik lingkungan, maupun penawaran yang ada terhadap tanah pada tanggal penilaian.
(KPSPI,2015)
b. Kerugian Non Fisik
Kerugian Non Fisik Meliputi: Penggantian terhadap kerugian pelepasan hak dari pemilik tanah yang akan  diberikan  premium  serta  diukur dalam  bentuk  uang  berdasarkan ketentuan
peraturan perundang-
undangan yang berlaku:
Penggantian ini dapat meliputi hal-hal yang berkaitan dengan:
1) Kehilangan pekerjaan atau kehilangan  bisnis  termasuk  alih profesi (dengan
mempertimbangkan  UU  No.  2 tahun 2012 pasal 33 huruf f berikut penjelasannya).
2) Kerugian  emosional  (solatium), merupakan kerugian tidak berwujud  yang  dikaitkan  dengan pengambilalihan tanah yang digunakan  sebagai  tempat  tinggal bagi pemilik (dengan memperhatikan  UU  No  2  Tahun 2012  pasal  1  Butir  10,  pasal  2 berikut  penjelasannya  dan  pasal  9 ayat 2).
3) Hal-hal  yang  belum  diatur  pada butir (1) dan (2) diatas seharusnya ditentukan
berdasarkan kesepakatan  para  pihak  yang terkait.
1. Biaya Transaksi, dapat meliputi biaya pindah  dan  pajak  sesuai  ketentuan peraturan  perundang-undangan  yang berlaku.
2. Kompensasi  masa  tunggu  (bunga), yaitu sejumlah dana yang
diperhitungkan  sebagai  pengganti adanya  perbedaan  waktu  antara tanggal  penilaian  dengan  perkiraan tanggal pembayaran ganti kerugian.
3. Kerugian sisa tanah, adalah turunnya nilai tanah akibat pengambilan
sebagian bidang tanah. Dalam hal sisa tanah  tidak  lagi  dapat  difungsikan sesuai  dengan  peruntukannya,  maka dapat  diperhitungkan  penggantian atas keseluruhan bidang tanahnya. Kerusakan  fisik  lain,  misalnya  bagian bangunan yang terpotong akibat pengadaan  tanah  sehingga  menimbulkan biaya  perbaikan  agar  dapat  berfungsi sebagaimana mestinya.

## METODE PENELITIAN
Model  studi  kasus,  studi  kasus senantiasa  dilaksanakan  sebagai  pilihan yang  tepat  menemukan  jawaban  dan pengetahuan dari suatu penelitian. Konteks  penelitian  ini  telah  diputuskan untuk  mendalami  komunikasi  dalam Analisis  penetapan  nilai  pengganti  wajar dalam pengadaan tanah untuk kepentingan umum.
Dengan demikian kecenderungannya  dapat  dikategorikan kepada  model  studi  kasus  dalam  bentuk narasi  yang  akan  memberikan  hasil pemikiran  yang  komprehensif  tentang deskripsi
Berdasarkan pada
fokus permasatanah  penelitian  yang  berupaya mengidentifikasi  dan  mendeskripsikan komunikasi krisis  dalam organisasi maka data  ataupun  informasi  yang  dibutuhkan mencakup beberapa hal berikut:
1) Data  yang  berkaitan  dengan  Analisis penetapan  nilai  pengganti  wajar dalam pengadaan tanah untuk kepentingan umum dikumpulkan melalui proses penelitian observasi di lapangan serta menghimpun data dan keterangan  wawancara  dari  informan penelitian.  Observasi  langsung  di lokasi  penelitian  akan  menghimpun fenomena  yang  tampak  secara  rutin pada saat proses penetapan nilai ganti wajar. Data pada proses observasi ini diyakini  akan  sangat  membantu proses  analisis  nantinya  sehingga penulis memiliki deskripsi serta potret
pengalaman yang jelas tentang hambatan  penetapan  nilai  pengganti wajar dalam pengadaan untuk kepentingan  umum,  baik  di  dalam melakukan tugas dan pekerjaan dalam konteks formal maupun interaksi yang dilakukan  dalam  konteks  di  luar norma pekerjaan. Penentuan fenomena  yang  menjadi  sumber  data bagi penelitian ini tentunya dilaksanakan secara kondisional serta melihat  kemungkinan  relevansinya terhadap topik penelitian
2) Penelitian ini juga menetapkan penggunaan wawancara kepada masyarakat,  Pemerintah  Kota,  Tim Appraisal  serta  BPN.  Sumber  data sebagaimana dilaksanakan
berdasarkan  teknik purposif yang selalu  disesuaikan  dengan  konteks dan  tujuan  data  yang  ingin  didalami.
Proses pelaksanaan wawancara dilakukan  dengan  seksama  dan  tetap memperhatikan  pedoman  ataupun panduan interview ( interview guidance )  yang  disusun  sedemikian rupa sehingga proses wawancara yang dilaksanakan tetap terarah. Data yang berhasil dihimpun nantinya tergolong kepada data primer penelitian ini.
3) Penghimpunan  data  penelitian  juga dilakukan  melalui  proses  penelaahan terhadap  dokumen-dokumen  ataupun laporan  yang  berkaitan  dengan  fokus penelitian  mengenai  penetapan  nilai pengganti  wajar  dalam  pengadaan untuk  kepentingan  umum.  Laporan yang  ditelaah  akan  melalui  proses mendapatkan  persetujuan  dari  pihak yang  berwenang  di  lokasi  penelitian seperti  pemerintah  daerah,  BPN  dan pemilik  tanah.  Perlu  disampaikan bahwasanya  sangat  dimungkinkan terdapat banyak laporan yang tersedia,  akan  tetapi  laporan  yang relevan  bagi  proses  analisis  data penelitian  ini  nantinya  akan  melalui
proses  pertimbangan  awal  dari  ahli dan  pihak  yang  berkewenangan tersebut. ( Creswell, W. 2015) Lokasi penelitian yaitu dilakukan di
Kecamatan Muara Dua Kota Lhokseumawe, Propinsi Aceh, Dan waktu penelitiannya  dimulai  November  2016 sampai Juli 2017.

## HASIL PENELITIAN

## Gambaran umum Kota Lhokseumawe
Kota Lhokseumawe adalah sebuah kota di provinsi  Aceh.  Kota  ini  berada  persis  di tengah-tengah  jalur  timur  Sumatera. Berada di antara  Banda Aceh dan Medan, sehingga  kota  ini  merupakan  jalur  vital distribusi  dan  perdagangan  di  Aceh. Secara  etimologi Lhokseumawe berasal dari  kata Lhok dan Seumawe .  Dalam bahasa  Aceh,  Lhok  dapat  berarti  dalam, teluk, palung laut, dan Seumawe bermaksud  air  yang  berputar-putar  atau pusat  mata  air  pada  laut  sepanjang  lepas pantai  Banda  Sakti  dan  sekitarnya. Keberadaan  kawasan  ini  tidak  lepas  dari kemunculan  Kerajaan  Samudera  Pasai sekitar abad ke-13, kemudian kawasan ini menjadi bagian dari kedaulatan Kesultanan  Aceh  sejak  tahun  1524. Sebelum  abad  ke-20,  negeri  ini  telah diperintah  oleh  Uleebalang  Kutablang. Tahun  1903  setelah  perlawanan  pejuang Aceh terhadap penjajah Belanda melemah, Aceh mulai dikuasai.
Lhokseumawe menjadi daerah taklukan  dan  mulai  saat  itu  status Lhokseumawe  menjadi  Bestuur  Van Lhokseumawe  dengan  Zelf  Bestuurder adalah  Teuku  Abdul Lhokseumawe tunduk di bawah Aspiran Controeleur dan di  Lhokseumawe  berkedudukan  juga Wedana serta Asisten Residen atau Bupati. Pada  dasawarsa  kedua  abad  ke-20  itu,  di antara  seluruh  daratan  Aceh,  Kota Lhokseumawe  sebagai  salah  satu  pulau kecil  dengan  luas  sekitar  11 km²  yang
dipisahkan  dengan  sungai  krueng  cunda diisi bangunan-bangunan Pemerintah
Umum,  Militer,  dan  Perhubungan  Kereta Api oleh Pemerintah Belanda.
Pulau kecil dengan desa-desa (Gampong)  Kampung  Keude  Aceh, Kampung  Jawa,  Kampung  Kutablang, Kampung  Mon  Geudong,  Kampung Teumpok  Teungoh,  Kampung  Hagu, Kampung  Uteuen  Bayi,  dan  Kampung Ujong  Blang  yang  keseluruhannya  baru berpenduduk  5.500  jiwa  secara  jamak  di sebut Lhokseumawe.
Lhokseumawe  ditetapkan  statusnya menjadi kota berdasarkan Undang- Undang Nomor 2 Tahun 2001, tanggal 21 Juni 2001 dengan batas-batas wilayah: Utara : Selat Malaka Selatan :  Kecamatan  Kuta Makmur Kabupaten Aceh Utara Barat : Kecamatan Dewantara Kabupaten Aceh Utara Timur : Kecamatan Syamtalira Bayu Kabupaten Aceh Utara
Penggunaan  lahan  terbesar  di  Kota Lhokseumawe  adalah  untuk  permukiman seluas 10 877 ha atau sekitar 60% dari luas yang ada. Kebutuhan lahan yang menonjol adalah untuk usaha kebun campuran 4.590 ha atau sekitar 25,35%, di samping untuk kebutuhan  persawahan  seluas  3  747  ha atau  sekitar  21%.  Untuk  kebutuhan perkebunan  rakyat  telah  dimanfaatkan seluas  749  ha  atau  sekitar  4%  dan  untuk lain–lainnya Analisa  Pengadaan  Tanah  Untuk kepentingan Umum di Kota

## Lhokseumawe
Salah      satu      cara      pemenuhan kebutuhan      negara      atas      tanah      dapat dilakukan    melalui    lembaga    pengadaan tanah.    Hal    ini    berarti    bahwa    negara mengambil  hak  privat  (atas  tanah)  dari pemiliknya  dengan  cara  pelepasan    hak secara  sukarela  dari  pemiliknya  dengan memberikan    kompensasi    berupa    ganti kerugian berdasar peraturan
perundangan    yang  berlaku.    Dalam peraturan  yang  melandasi  pengambil alihan  tanah  oleh  negara,  banyak  istilah yang  digunakan  yakni  fungsi  sosial  , kepentingan  umum  dan    kepentingan pembangunan.
Istilah    tersebut    kadang    dipakai untuk    melegalkan    pengambil    alihan tanah  oleh  pemerintah  untuk  memenuhi keperluan  tanah  guna  kegiatan  investasi  . Konsep  kepentingan  umum  tidak  pernah dirumuskan  dengan  memadai  dalam hukum      positif,      hal      ini      sebagai konsekwensi   dari   konsep   kepentingan umum    yang    tidak    dapat    didefinisikan pengertiannya.Kepentingan  umum  hanya konsep    yang    dapat    ditetapkan kriterianya    saja,    dan    tidak    dapat dirumuskan    pengertiannya.  Kepentingan umum    adalah    konsep    hukum    yang kabur,    hanya    untuk    alasan    praktis konsep    kepentingan  umum  diterapkan. (Budhayati , 2012).
Kota  Lhokseumawe  memiliki  luas wilayah 181,10 km², yang secara Administratif Kota Lhokseumawe terbagi kedalam  4  Kecamatan  dan  68  Gampong. Kecamatan-kecamatan di Kabupaten
Lhokseumawe :
1.  Kecamatan Banda Sakti
2.  Kecamatan Muara Dua
3.  Kecamatan Blang Mangat
4.  Kecamatan Muara Satu
a. Harga Penawaran Data  pasar  pembanding  disekitar properti  yang  kita  gunakan  dapat  berupa data  transaksi  dan  atau  data  penawaran. Tidak  semua  data  yang  kita  dapatkan  di lapangan  dapat  kita  jadikan  pembanding, dari data-data yang terpilih dan terverifikasi kita gunakan dalam analisa/adjustifikasi  nilai  tanah.  Data Pembanding  yang  kami  gunakan  dalam penilaian ini adalah sebagai berikut:
1. Sumber Data :  Nama  dan Alamat Ada pada working paper Luas Tanah : ± 2.000 m²
Jenis Properti : Tanah kosong Surat Kepemilikan  : sporadik Harga transaksi : Rp. 400.000.000,- 2. Sumber Data :  Nama  dan Alamat Ada pada working paper Luas Tanah : ± 1.500m² Jenis Properti : Tanah kosong Surat Kepemilikan  : Sporadik Harga Transaksi : Rp. 315.000.000,- 3. Sumber Data :  Nama  dan Alamat Ada pada working paper Luas Tanah : ± 1.800 m² Jenis Properti : Tanah kosong Surat Kepemilikan  : Sporadik Harga Transaksi : Rp. 360.000.000,- 4. Sumber Data :  Nama  dan Alamat Ada pada working paper Luas Tanah : ± 450 m² Jenis Properti : Tanah kosong Surat Kepemilikan  : SHM Harga Transaksi : Rp.180.000.000,- 5. Sumber Data :  Nama  dan Alamat Ada pada working paper Luas Tanah : ± 250 m² Jenis Properti : Tanah kosong Surat Kepemilikan  : SHM Harga Transaksi : Rp. 125.000.000,- 6. Sumber Data :  Nama  dan Alamat Ada pada working paper Luas Tanah : ± 840 m² Jenis Properti : Tanah kosong Surat Kepemilikan  : SHM
Harga Transaksi : Rp. 340.000.000,- 7. Sumber Data :  Nama  dan Alamat Ada pada working paper Luas Tanah : ± 1.206 m² Jenis Properti : Tanah kosong Surat Kepemilikan  : SHM Harga Penawaran : Rp. 783.900.000,- 8. Sumber Data :  Nama  dan Alamat Ada pada working paper Luas Tanah : ± 450 m² Jenis Properti : Tanah kosong Surat Kepemilikan  : SHM Harga Penawaran : Rp. 306.000.000,- 9. Sumber Data :  Nama  dan Alamat Ada pada working paper Luas Tanah : ± 1.120 m² Jenis Properti : Tanah kosong Surat Kepemilikan  : sporadik
Harga Transaksi      : Rp. 672.000.000,-
Pelaksanaan  pemberian  ganti  rugi bagi    pemegang    hak    atas    tanah, seringkali aspek keadilan
dikesampingkan    dan    yang    diutamakan adalah    kepastian    dan    kemanfaatan. Sebagai    contoh    dalam    pelaksanaan pelebaran jalan raya di Kota Praya terdapat pemilik  hak  atas  tanah  yang  terkena pelebaran  jalan  dimana  ganti  rugi  yang diberikan  tidak    sesuai    dengan    yang seharusnya.
Pasal 65 ayat (1) Peraturan Presiden
Nomor  71  Tahun  2012  menentetukan bahwa: Penilai bertugas melakukan penilaian besarnya Ganti Kerugian bidang per bidang tanah, meliputi:
a. tanah;
b. ruang atas tanah dan bawah tanah;
c. bangunan;
d. tanaman;
e.  benda  yang  berkaitan  dengan tanah; dan/atau f. kerugian lain yang dapat dinilai.
Maksudnya    banhwa    tim  Penilai melakukan  penilaian  terkait  berapa  besar ganti    kerugian  yang  harus  ditanggung dalam Pengadaan Tanah tersebut.
Besarnya  ganti    kerugian    tidak    hanya terhadap  tanah,  tetapi  terhadap  kerugian lain    yang    timbul  akibat      Pengadaan Tanah.      Nilai      Ganti      Kerugian      yang dinilai   oleh   Penilai diumumkan   pada saat   Penetapan   Lokasi   pembangunan. Pasal   66   ayat   (1) Peraturan Presiden Nomor  71  Tahun  2012  menentukan bahwa:  Nilai  Ganti  kerugian  yang  dinilai oleh Penilai sebagaimana dimaksud dalam Pasal  65  merupakan  nilai  pada  saat pengumuman Penetapan Lokasi
pembangunan  untuk  Kepentingan  Umum Kereta Api Lhoksemawe.

## PEMBAHASAN
Berdasarkan  uraian  bab  tedahulu maka dapat disimpulkan :
1. Penetapan  nilai  pengganti  wajar Dalam  Pembebasan Tanah Untuk Kepentingan  Umum  Di  Kota Lhokseumawe
menyangkut
penguasaan  yuridis  dilandasi  hak, yang  dilindungi  oleh  hukum  dan umumnya  memberi  kewenangan kepada  pemegang  hak  untuk menguasai secara fisik tanah yang dihaki. Tetapi ada juga penguasaan yuridis yang meskipun memberikan  kewenangan  untuk menguasai  tanah    yang  dihaki secara  fisik,  pada  kenyataannya penguasaan  fisiknya  dilakukan oleh pihak lain.
2. Hamabatan-hambatan
dlam
pelaksanaan pemerian ganti kerugian  dalam  pengadaan  tanah untuk  pembangunan  jalur  rel kereta  api  di  Kota  Lhokseumawe adalah  ahambatan  yang  berasal
dari  masyarakat  pemegang  hak atas tanah, bangunan dan tanaman serta  benda-benda  yang  berkaitan dengan  tanah  adalah  kurangnya kesadaran masyarakat untuk berperan serta dalam pembangunan dan kurang pemahaman terhadap arti
kepentingan  umum,  fungsi  sosial hak  atas  tanah,  akibat  kurangnya pemahaman mengenai rencana dan tujuan pembangunan proyek tersebut  yang  sebelumnya  telah dilakukan  sosialisasi  oleh  paitia pengadaan tanah untuk
pembangunan  rel  kereta  api  di Kota Lhokseumawe. 3. Adanya  perbedaan  pendapat  serta keinginan dalam menentukan bentuk dan besarnya ganti kerugian  antara  pemegang  hak yang  satu  dengan  pemegang  hak yang lainnya terjadi karena pemilik tanah  cenderung  mementingkan kepentingan  individu  atau  nilai ekonomis tanah untuk
pembanunan rek kereta api di Kota :Lkhoseumawe.
4. Dalam proses pengadaan tanah ada beberapa  tahapan  yang  harus dilakukan,
yaitu
perencanaan,persiapan,
pelaksanaan, dan penyerahan hasil.
5. Besarnya  ganti  kerugian  terhadap lokasi pembangunan untuk
kepentingan umum, nilainya berdasarkan  nilai  pengganti  wajar yang dikeluarkan oleh Kantor Jasa Penilai  Publik.  Dalam  proses penetapan  nilai  pengganti  wajar yang ditetapkan oleh tim independen  (  Appraisal)  telah sesuai  dengan    Standar  Penilaian Indonesia (SPI 2015,306) serta UU No 2 tahun 2012 Tentang Pengadaan Tanah Untuk Kepentingan  Umum,  Pasal  33
Penilaian  besarnya  ganti  kerugian oleh penilai sebagaimana dimaksud dalam pasal 32 ayat (1) dilakukan bidang perbidang tanah,meliputi : a. Tanah
b. Ruang  atas  tanah  dan  bawah tanah
c. Bangunan
d. Tanaman
e. Benda  yang  berkaitan  dengan tanah, dan/atau
f. Kerugian  lain  yang  dapat dinilai.
6. Masih  ada  saja  masyarakat  yang merasa  kurang  puas,  terutama mengenai nilai pasar tanah, hal ini dikarenakan beranggakapan bahawa tanah mereka sama dengan tanah yang lain kenapa nilai pasar tanahnya berbeda.  .
7. Penentuan  nilai  tanah  didasarkan pada nilai pengganti yang ditetapkan oleh tim appraisal yang hasil akhirnya dapat dimanfaatkan untuk  memperoleh  tanah  dan bangunan  yang  semula  dimiliki oleh  yang  bersangkutan  atau mampu menghasilkan spendapatan yang sama sebelum tanah tersebut diambilalih.  Oleh  karena  belum semua  warga  menyepakati  nilai ganti rugi, maka masalah pemberian  ganti  kerugian  dalam pengadaan tanah mengalami hambatan. Berdasarkan uraian kesimpulan
diatas maka dengan ini peneliti memberikan saran sebagai berikut :
1.  Pemerintah  kota  perlu  malakukan sosialisasi  secara  maksimal  dan intensif tentang Undang-undangNo 2 Tahun 2012 untuk pelakasana maupun masyarakat, sehingga terdapat  suatu  persamaan  persepsi mengenai  pengertian,  makna,  tujuan dan  prosedur  pengadaan  tanah  bagi
pembangunan  untuk  kepentingan umum.
2.  Pemerintah  sebaiknya  melakukan sosialisasi secara jelas dan
memberikan pemahaman kepada masyarakata  tentang  nilai  yang dikeluarkan oleh tim appraisal.
3.  Diharapkan  untuk  tim  penilai  agar lebih memperhatikan nilai pasar tanah masyarakat,  supaya  tidak  ada  lagi masyarakat  yang  protes  atau  tidak setuju dengan hasil penilaian dari tim appraisal.
4.  Pemerintah sebaaiknya  memudahkan warga  dalam  proses  pelepasan  tanah untuk  kepentingan  umum  dalam  hal ini berkaitan dengan administrasi.

## DAFTAR PUSTAKA
Adi,  W.,  2013 ,  “Analisis  Perkiraan  Nilai  Ganti Kerugian  Pada  Pengadaan  Tanah  Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum ”, Tesis tidak diterbitkan , Magister
Ekonomika Pembangunan, Universitas Gadjah Mada, Yogyakarta.
Adiguna,  Chendra  Mokoagow,  2015, Penentuan Tolok  Ukur  Tanah  Untuk  Kepentingan Umum  Berdasar  Pada  Uu  No.  5  Tahun 19601, Lex Administratum,
Vol.
III/No.1/Jan-Mar/2015, hal.95-106.
Amgasussari  Anugrahni  Sangalang,2012, Kajian Terhadap  Ganti  Rugi  Atas  Tanah  Dalam Pengadaan  Tanah  Bagi  Pembangunan Untuk Kepentingan Umum Guna Mewujudkan Kepastian Hukum, Perlindungan  Hukum,  Dan  Keadilan Berdasarkan Peraturan Presiden Nomor 36 Tahun  2005  Dan  Peraturan  Presiden
Nomor  65  Tahun  2006, Program  Studi Magister Ilmu Hukum Program Pascasarjana Universitas Atma Jaya
Yogyakarta 2012
Baihaqi, 2014, Landasan Yuridis Terhadap Aturan
Hukum  Tentang  Pengadaan  Tanah  Untuk Kepentingan Umum, Jurnal Ilmiah Peuraden,  Media  kajian  ilmiah  sosial, politik,  hukum,  agama  dan  budaya, Vol.ii.No.02, May, 2014, hal.132-134.
B  Limbong,  2011. Pengadaan  Tanah  Untuk Pembangunan: Regulasi-  Kompensasi- Penegakan  Hukum, Pustaka  Margaretha,
Jakarta.
Candra,  Wahyu  Alam,  2010, “Pengadaan  Tanah Untuk  Kepentingan  Umum  Kurang  Dari Satu Hektar Dan Penetapan Ganti Kerugiannya (Studi Kasus Pelebaran Jalan Gatot  Subroto  Di  Kota  Tangerang)”,
Semarang : Universitas Diponegoro.
. Chang,  Y.C.,  2012 .  “Economic  Value  or  Fair Market  Value:  What  Form  of  Takings Compensation  Is  Efficient?”, Supreme Court  Economic  Review,  Volume  20:  35- 88, University of Chicago.
Creswell,  John,  W.  2015. Penelitian  Kualitatif  & Desain  Riset .Yogyakarta  :  Pustaka  Belajar Djunaedi,  Achmad, Keragaman  Pilihan
Corak  Perencanaan  (PlanningStyles)untuk
Mendukung  Kebijakan  Otonomi  Daerah,
Jogjakarta : Program Magister Perencanaan Kota Dan Daerah Universitas Gadjah Mada. Emmy, Marni Mustafa,2012, Penawaran Pembayaran  Tunai  Dan  Konsignasi  D Pengadilan  Untuk  Pengadaan  Tanah  Bagi
Pembangunan  Untuk  Kepentingan  Umum , Pengadilan Tinggi Jawa Barat. Harjanti,Budi  &  Hidayati  Wahyu,  2014 Konsep Dasar Penilaian Properti,Edisi Kedua,Yogyakarta
Hery  Zarkasih,  2015, Pelaksanaan  Prinsip Keadilan  Dalam  Pemberian    Ganti  \  Rugi Pengadaan  Tanah  Untuk  Kepentingan Umum (Studi Kasus Pelebaran Jalan Raya Di  Kota  Praya  Kabupaten  Lombok Tengah), Magister Ilmu Hukum Universitas Mataram, Kajian Hukum Dan Keadilan.
Joseph  Maxwell,    A.  2013. Qualitative  Research Design, An interactive Approach (3rd Ed.). Sage Publications, Inc.
Mulyanti,  Rini  ,  2013,  Analisis  Pengadaan  tanah Untuk  kepentingan  Umum  (Studi  Kasus
Pembangunan  Jalan  Tol  Jorr  West  2), Depok : Universitas Indonesia Mohammad Paurindra Ekasetya, 2015, Pelaksanaan  Pengadaan  Tanah  Bagi
Pembangunan  Untuk  Kepentingan  Umum (Studi  Analisis  Pada  Pembangunan  Jalan Tol  Trans  Jawa  Di  Kabupaten  Brebes ), Semarang  :    Fakultas  Hukum  Universitas Negeri Semarang.
Prawoto,  A.,  2005. Teori  dan  Praktek  Penilaian Properti, Edisi Pertama. Fakultas Ekonomi UGM , Yogyakarta.
Sutjahjo, K.D., 2005, “ Model kompensasi pembebasan  tanah  untuk  pembangunan jalan  perkotaan:  studi  kasus  jalan  Dewi Sartika  -  jalan  Sawangan  Depok”, Tesis , Pengembangan  Perkotaan,  Pascasarjana Universitas Indonesia, Depok.
Samli, Asbi,  2012, Analisis Pengembangan Kota
Berdasarkan  Kondisi  Fisik  Wilayah  Kota Masohi Ibukota Kabupaten Maluku
Tengah, Jurnal Plano Madani Vol. I Nomor 1/2012, hal 74-75.
Santoso,  Urip,    2013,  k ewenangan  Pemerintah Daerah  Dalam  Penguasaan  Ata  Tanah, Surabaya  :  Universitas  Airlangga,  Jurnal Dinamika  Hukum  Vol.  13  No.    1  Januari 2013.
Tri,  Christiana  Budhayati  ,  2012, Kriteria Kepentingan  Umum    Dalam  Peraturan Pengadaan  Tanah  Untuk  Kepentingan Pembangunan    Di  Indonesia ,  Jurnal  Ilmu Hukum  REFLEKSI  HUKUM  Edisi  April 2012.
Vitanen,  K.  dan  Kakulu,  I.,  2009. “Global Concerns  in  Compulsory  Purchase  and Compensation  Processes”,  International Federation  of  Surveyors ,  Article  of  the Month – February 2009.
Wunas,  Shirly  dan  Venny  Veronica  Natalia, Pembangunan  Infrastruktur  Transportasi di Kota Makassar , Jurnal Transportasi Vol. 15 No. 3 Desember 2015: 169-178.
KPSPI, 2015. Petunjuk Teknis Penilaian Terhadap Pengadaan  Tanah  Bagi  Pembangunan Untuk Kepentingan Umum (SPI 306), Edisi 1 Januari 2015, MAPPI, Jakarta.
Kode Etik penilai Indonesia dan standar Penilaian Indonesia  edisi  VI-2015  SPI  306-1.2.Pasal 1 angka 3 Perpres No. 36 Tahun 2005.
http://www.antaranews.com/berita/528362/jalur- ka-sepanjang-189-km-akan membelah- lhokseumawe  diunduh  pada  10  desember  2017, pukul 13.45 wib. http://www.bphn.go.id/data/documents/lap._akihir _mbak_yul.pdf  diunduh  pada  6  juni  2017,  pukul 15.45 wib.
KPSPI, 2015. Petunjuk Teknis Penilaian Terhadap Pengadaan  Tanah  Bagi  Pembangunan  Untuk Kepentingan  Umum  (SPI  306) ,  Edisi  1  Januari 2015, MAPPI, Jakarta.
http://repository.ipb.ac.id/bitstream/handle/12345
6789/2708/BAB%20II%20TINJAUAN%20PUST
AKA.pdf;jsessionid=F9C87D7FD06DDE327EEC C3339AB7449C?sequence=7 diunduh pada tanggal 6 juni 2017, pukul 12.30 wib. http://ddc-kota- lhokseumawe.blogspot.co.id/2011/12/gambaran- umum-kota-lhokseumawe.html
http://webcache.googleusercontent.com/search?q= cache:hvdDUxmRtlkJ:adeheryana.weblog.esaung gul.ac.id/wp- content/uploads/sites/5665/2017/05/Ade Heryana_Kerangka-Teori-Kerangka-Konsep- Hipotesis-dan- Variabel.pdf+&cd=6&hl=id&ct=clnk&gl=id