Pendaftaran Hak Tanggungan oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah yang Melampaui Batas Waktu

## PENDAFTARAN HAK TANGGUNGAN OLEH PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH YANG MELAMPAUI BATAS WAKTU
Oleh:

## Muhammad Widya Iswara Rizky Anugerah Sigit Irianto

## Abstrak
Salah satu kegiatan bank adalah memberikan kredit kepada masyarakat. Bank dalam memberikan kredit  kepada  nasabah  dengan  mensyratkan  adanya  jaminan  demi  keamanan  kredit  dan  kepastian hukumnya. Tanah adalah objek jaminan yang paling ideal. Tanah sebagai jaminan diatur oleh Undang- Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan. Pembebanan hak tanggungan oleh PPAT dan setelah itu wajib didaftarkan ke  kantor pertanahan sebagai bukti lahirnya Hak Tanggungan Dalam pasal 13 ayat (2) UUHT telah ditentukan bahwa “Selambat -lambatnya 7 (tujuh) hari kerja setelah penanda tanganan APHT”. Namun tidak semua PPAT mentaati aturan tersebut. Di kantor BPN Kabupaten Pati masih terdapat PPAT yang mendaftar melebihi batas waktu. Permasalahan adalah: 1) Faktor-faktor apa yang menyebabkan pendaftaran Hak Tanggungan oleh PPAT melampaui batas waktu? 2) Bagaimanakah akibat hukum ketidaktepatan waktu proses pendaftaran Hak Tanggungan terhadap hak-hak Kreditur? 3) Bagaimana upaya yang dilakukan oleh kantor Pertanahan untuk menanggulangi pelanggaran terhadap pasal 13 ayat (2) Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan?
Metode pendekatan yang digunakan adalah yuridis normatif, spesifikasi penelitian deskriptif analisis, sumber dan jenis data adalah data sekunder   dan data primer, teknik pengumpulan data menggunakan studi dokumen dan wawancara, teknik analisi data menggunakan kualitatif.
Hasil penelitian: 1) faktor-faktor yang membuat pendaftaran hak tanggungan  terlambat ada 3: BPN, PPAT dan orang yang menghadap 2) Akibat hukum ketidaktepatan waktu 7 hari dalam  proses pendaftaran Hak Tanggungan terhadap hak-hak kreditor adalah Secara empiris dan Secara normatif. 3) Upaya Kantor BPN Kabupaten Pati untuk mengurangi angka PPAT yang melanggar yaitu penerapan sanksi kepada PPAT yang melanggar dan melakukan pembinaan secara berkala kepada PPAT
Kata Kunci: Pendaftaran; Hak Tanggungan; Pejabat Pembuat Akta Tanah; Melampaui Batas Waktu.

## Abstract
One of the bank's activities is to give credit to the community. The Bank provides credit to customers by providing guarantees for credit security and legal certainty. Soil is the most ideal guarantee object. Land as collateral is regulated by Law No. 4 of 1996 on The Rights of Dependents.  The imposition of dependent rights by ppat and after that must be registered to the land office as proof of birth of Dependent Rights In article 13 paragraph (2) UUHT has been determined that "No later than 7 (seven) working days after the signing of APHT". However, not all PPAT adhere to the rule. In the office of BPN Pati regency there is still PPAT that registers beyond the time limit.
Pendaftaran Hak Tanggungan oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah yang Melampaui Batas Waktu
Pendaftaran Hak Tanggungan oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah yang Melampaui Batas Waktu
The problems are: 1) What factors cause the registration of Dependent Rights by PPAT to exceed the time limit? 2) What are the legal consequences of inaccuracies in the registration process of Dependent Rights to the rights of creditors? 3) How are the efforts made by the Land Office to overcome  violations of article 13 paragraph (2) of Law No. 4 of 1996 concerning The Rights of Dependents?
The approach methods used are normative juridical, descriptive research specifications of analysis, sources and types of data are secondary data and primary data, data collection techniques using document studies and interviews, data analysis techniques using qualitative.
Results of the study: 1) factors that make the registration of dependent rights late there are 3: BPN, PPAT and people facing 2) Due to legal  inaccuracies of 7 days in the process of registration of Dependent Rights to the rights of creditors is Empirically and Normatively. 3) Efforts of bpn office of Pati regency to reduce the number of PPAT that violates the application of sanctions to PPAT that violates and conduct coaching periodically to PPAT

## Keywords: Registration; Dependent Rights; PPAT; Exceeding Deadline

## A. Latar Belakang
Setiap pemberian kredit oleh bank selalu disertai dengan penyerahan barang jaminan oleh nasabah, yang  pelaksanaannya  dilakukan  pada  saat pengikatan  jaminan  yaitu  pada  saat akad  kredit. Pemberi  dan penerima  kredit  serta  pihak  lain  akan  mendapat  perlindungan  kepastian hukum bagi pihak yang berkepentingan. 3 Pihak peminjam (nasabah) menyerahkan jaminan  kepada pihak pemberi  pinjaman (bank) ialah  jaminan  yang  objeknya  berupa  baik   barang   bergerak    maupun tidak  bergerak  yang  khusus diperuntukkan  untuk  menjamin utang nasabah kepada bank apabila di kemudian hari nasabah tidak dapat membayar utangnya kepada bank. 4 1
Prakteknya saat ini terlihat, bahwa sebagian besar benda menjadi objek jaminan adalah benda tidak bergerak yaitu berupa tanah dan bangunan. Hak-hak atas tanah yang dapat menjadi jaminan  dalam perjanjian  kredit  bank  adalah  sertifikat  hak  milik,  hak  guna  bangunan  dan  hak  guna  usaha yang dapat dijadikan jaminan hutang dengan dibebani hak tanggungan yang terdapat didalam Pasal 25, Pasal 33 dan Pasal 39 Undang-Undang Pokok Agraria.
Setiap pemberian Hak Tanggungan dilakukan dihadapan PPAT, maka terhadap Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) tersebut harus dilakukan pendaftaran di kantor pertanahan setempat untuk memenuhi syarat publisitas, yaitu “Selambat -lambatnya 7 (tujuh) hari kerja setelah APHT ditandatangani oleh kedua belah pihak, PPAT harus mengirimkan APHT tersebut beserta warkah lain kepada kantor pertanahan.” Pendaftaran tersebut hukumnya wajib, karena menentukan lahirnya Hak Tanggungan yang bersangkutan. 5 Ini berarti bahwa sejak tanggal pendaftaran itulah kreditur menjadi pemegang Hak Tanggungan. Sebagai tanda bukti adanya Hak Tanggungan, oleh  Kantor  Pertanahan  diterbitkan  surat  tanda  bukti hak,  yang bernama “Sertipikat Hak Tanggungan”.
1 Rahman  Hasanudin,  1 9 9 5 , Aspek-Aspek  Hukum  Pemberian  Kredit  Perbankan  di  Indonesia, Citra  Aditya Bakti, Bandung,  hlm.  9.
2 Abdulkadir Muhammad & Rilda Murniati, 2000, Segi Hukum Lembaga Keuangan dan Pembiayaaan , PT Citra Aditya Bakti, Bandung, hlm 58.
3 Purwahid Patrik dan Kashadi, 2008, Hukum Jaminan , Fakultas Hukum UNDIP, Semarang,  hlm 102.
Pendaftaran Hak Tanggungan oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah yang Melampaui Batas Waktu
Setiap pemberian Hak Tanggungan dilakukan dihadapan PPAT, maka terhadap Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) tersebut harus dilakukan pendaftaran di kantor pertanahan setempat untuk memenuhi sya rat publisitas, yaitu “Selambat -lambatnya 7 (tujuh) hari kerja setelah APHT ditandatangani oleh kedua belah pihak, PPAT harus mengirimkan APHT tersebut beserta warkah lain kepada kantor pertanahan.” Pendaftaran tersebut hukumnya wajib, karena menentukan lahirnya Hak Tanggungan yang bersangkutan. 5 2 Ini berarti bahwa sejak tanggal pendaftaran itulah kreditur menjadi pemegang Hak Tanggungan. Sebagai tanda bukti adanya Hak Tanggungan, oleh  Kantor  Pertanahan  diterbitkan  surat  tanda  bukti hak,  yang bernama “Serti pikat Hak Tanggungan”.
Namun kenyataannya dalam praktek ada juga pendaftaran yang dilakukan oleh PPAT tidak sesuai dengan  prosedur,  salah  satunya  jika  suatu  objek  jaminan  yang  Akta  Pemberian  Hak  Tanggungannya terlambat atau melampaui waktu pada saat didaftarkan oleh PPAT padahal sudah  jelas terdapat dalam Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996, pasal 13 ayat (2) bahwa APHT yang telah dibuat oleh PPAT harus didaftarkan ke Kantor Pertanahan selambat-lambatnya 7 (tujuh) hari kerja setelah penandatanganan Akta Pemberian Hak Tanggungan, dengan cara mengirimkan Akta Pemberian Hak Tanggungan beserta warkah lain yang diperlukan untuk proses pendaftaran kepada Kantor Pertanahan.

## B. Rumusan Masalah
1. Faktor-faktor  apa  yang  menyebabkan  pendaftaran  Hak  Tanggungan  oleh  PPAT  melampaui batas waktu?
2. Bagaimanakah akibat hukum ketidaktepatan waktu proses pendaftaran Hak Tanggungan terhadap hak-hak Kreditur?
3. Bagaimana  upaya  yang  dilakukan  oleh  kantor  Pertanahan  untuk  menanggulangi  pelanggaran terhadap pasal 13 ayat (2) Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan?

## C. Metode Penelitian.
Pendekatan Penelitian yang digunakan dalam penelitian hukum ini adalah metode yuridis empiris. Penelitian  Yuridis  Empiris,  merupakan  penelitian  hukum  di  dasarkan  pada  penelitian  lapangan  atau penelitian data primer untuk memahami gejala-gejala hukum yang mencangkup pelaksanaan asas-asas hukum, kaidah-kaidah hukum dan peraturan perUndang-Undangan. Penelitian yuridis  empiris  adalah penelitian hukum mengenai pemberlakuan atau implementasi ketentuan hukum normatif secara in action pada setiap peristiwa hukum tertentu yang terjadi dalam masyarakat. 6

## D. Tinjauan Pustaka

## 1. Perjanjian Kredit Bank
1) Pengertian Perjanjian Kredit Bank
Pengertian kredit menurut Pasal 1 ayat 11 Undang-Undang Nomor 10 Tahun 1998 Tentang Perubahan Atas Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1992 Tentang Perbankan  (selanjutnya disebut
4 Gatot Supramono, 2013, Perjanjian Utang Piutang ,  Kencana Prenada Media Group, Jakarta,  hlm.  44.
5 Kartini Muljadi dan Gunawan Wijaya, 2006, Hak Tanggungan, Seri Hukum Harta Kekayaan ,  Kencana Prenada Media Group, Jakarta,  hlm 214.
Pendaftaran Hak Tanggungan oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah yang Melampaui Batas Waktu
dengan Undang-Undang Perbankan)  yaitu:
Kredit adalah penyediaan uang atau tagihan yang dapat dipersamakan dengan itu, berdasarkan persetujuan atau kesepakatan pinjam meminjam antara bank dengan pihak lain  yang mewajibkan pihak peminjam untuk melunasi utangnya setelah jangka waktu tertentu dengan pemberian bunga.
Kredit adalah pinjaman yang diberikan oleh bank kepada seseorang untuk digunakan habis dan dikembalikan  bersama  bunga dalam  jangka waktu  yang  telah  ditetapkan sebelumnya.  Perjanjian kredit adalah  perjanjian  antara  Bank  dengan  pihak  lain  sebagai  pinjaman  atau  berhutang,  dimana pihak peminjam atau berhutang memberikan jaminan atau agunan kepada pihak bank atau kreditur dan selain itu bank harus memperhatikan terhadap watak, kemampuan, modal, agunan dan prospek usaha  dari  nasabah  debitur  dan  nasabah  debitur  harus  mengembalikan  sejumlah  uang  yang  telah diterimanya  dari  pihak  Bank  atau  berpiutang  beserta  bunga  yang  telah  ditetapkan  bersama. Perjanjian dimana telah ditetapkan batas waktu pengembalian pinjaman antara bank dan peminjam. Dalam perjanjian pinjam meminjam, maka harus memenuhi syarat  sahnya  perjanjian kredit bank yang didasarkan pada  Pasal 1320 KUH Perdata, yaitu: a) Sepakat mereka yang mengikatkan dirinya. Kesepakatan ialah sepakatnya para pihak yang mengikatkan diri, artinya kedua belah pihak dalam suatu perjanjian harus mempunyai kemauan yang bebas untuk mengikatkan diri, dan kemauan itu harus dinyatakan dengan tegas atau secara diam. b) Kecakapan Kecakapan adalah adalah kemampuan bertanggung jawab secara hukum. Kecakapan termasuk kewenangan untuk melakukan tindakan hukum pada umumnya, dan menurut hukum  setiap  orang  adalah  cakap  untuk  membuat  perjanjian  kecuali  orang-orang  yang menurut undang-undang dinyatakan tidak cakap. Orang-orang yang tidak cakap membuat perjanjian adalah orang-orang yang belum dewasa, orang yang dibawah pengampuan dan (perempuan yang telah kawin, dicabut SEMA No. 3/1963, pen). 8 3
c) Suatu Hal Tertentu
Suatu hal tertentu adalah obyek perjanjian dan suatu hal atau barang yang cukup jelas atau  tertentu  yakni  paling sedikit  ditentukan  jenisnya  (Pasal  1333  KUH  Perdata).  Hanya barang-barang yang dapat diperdagangkan saja yang dapat menjadi pokok suatu perjanjian (Pasal 1332 KUH Perdata). d) Suatu Sebab yang Halal.
Pada dasarnya siapa saja dapat membuat perjanjian apa saja, tetapi ada pengecualiannya  yaitu sebuah perjanjian itu tidak boleh bertentangan dengan undang-undang, ketentuan umum,  moral dan kesusilaan  (Pasal  1335  KUHPerdata). Keempat syarat tersebut bersifat kumulatif artinya harus dipenuhi semuanya baru dapat dikatakan bahwa perjanjian tersebut sah.

## 2) Prosedur dan Syarat Pemberian Kredit Bank.
Sebelum debitur memperoleh kredit terlebih dahulu harus melalui tahapan-tahapan penilaian mulai dari pengajuan proposal kredit dan dokumen-dokumen yang diperlukan, pemeriksaan  keaslian
6 Abdulkadir Muhammad, 2004, Hukum dan Penelitian Hukum ,  Citra Aditya Bakti, Bandung, hlm. 134.
7 Mariam Darus Badrulzaman,  1982, Perjanjian Kredit Bank , Alumni, Bandung,  hlm 19.
8 R. Soeroso, 1999, Perjanjian di Bawah Tangan (Pedoman Pembuatan dan Aplikasi Hukum) , Alumni , ,   Bandung,  hlm12
dokumen,  analisis  kredit  sampai  dengan  kredit  dikucurkan.  Tahapan- tahapan dalam memberikan kredit ini kita kenal dengan prosedur pemberian kredit. Tujuan  prosedur  pemberian  kredit  adalah untuk memastikan kelayakan suatu kredit, diterima atau ditolak. Dalam menentukan kelayakan suatu kredit maka dalam setiap tahap selalu dilakukan penilaian yang mendalam.
Prosedur dalam pemberian kredit dalam dunia perbankan antara bank yang satu dengan bank yang lainnya sebenarnya tidak jauh berbeda. Perbedaannya mungkin hanya terletak pada persyaratan yang ditetapkan masing-masing bank dan tujuan dari pemberian kredit tersebut. 2. Hak Tanggungan
1) Pengertian Hak Tanggungan Pengertian Hak Tanggungan berdasarkan Pasal 1 Angka 1 Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan adalah: hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana dimaksud  dalam Undang – Undang Nomor  5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria,  berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah  itu,  untuk pelunasan  utang  tertentu,  yang  memberikan  kedudukan  yang  diutamakan  kepada  kreditor tertentu terhadap kreditor-kreditor yang lain. 9 Definisi Hak Tanggungan yang termuat dalam Pasal 1 ayat (1) UUHT, pada dasarnya mengandung beberapa unsur pokok. Unsur-unsur pokok yang dimaksud adalah: a) Hak Tanggungan adalah hak jaminan untuk pelunasan utang.
b) Obyek Hak Tanggungan adalah Hak Atas Tanah sesuai UUPA. c) Hak Tanggungan adapat dibebankan atas tanahnya (Hak Atas Tanah saja), tetapi dapat pula dibebankan berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu.
d) Utang yang dijamin harus suatu utang tertentu.
e) Memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditor tertentu terhadap kreditor- kreditor lain. 11 Pembebanan Hak Tanggungan merupakan suatu proses yang terdiri atas 2 tahap kegiatan, yaitu : 1) Tahap Pemberian Hak Tanggungan, yaitu dengan dibuatnya APHT oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah, yang didahului dengan perjanjian utang-piutang yang dijamin;
2) Tahap Pendaftaran oleh Kantor Pertanahan, yang merupakan saat lahirnya Hak Tanggungan yang dibebankan. 9 4 3. Hak Tanggungan
1) Pengertian Hak Tanggungan Pengertian Hak Tanggungan berdasarkan Pasal 1 Angka 1 Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan adalah: “hak jaminan  yang  dibebankan  pada  hak  atas  tanah  sebagaimana  dimaksud  dalam Undang – Undang Nomor 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, 9 Purwahid  Patrik,  dan  Kashadi,  2 0 0 6 , Hukum  Jaminan  Edisi  Revisi  Dengan  Undang-Undang  Nomor  4
Tahun  1996   Tentang Hak Tanggungan , Fakultas Hukum UNDIP, Semarang,  hlm 52.
Pendaftaran Hak Tanggungan oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah yang Melampaui Batas Waktu
dokumen,  analisis  kredit  sampai  dengan  kredit  dikucurkan.  Tahapan- tahapan dalam memberikan kredit ini kita kenal dengan prosedur pemberian kredit. Tujuan  prosedur  pemberian  kredit  adalah untuk memastikan kelayakan suatu kredit, diterima atau ditolak. Dalam menentukan kelayakan suatu kredit maka dalam setiap tahap selalu dilakukan penilaian yang mendalam.
Prosedur dalam pemberian kredit dalam dunia perbankan antara bank yang satu dengan bank yang lainnya sebenarnya tidak jauh berbeda. Perbedaannya mungkin hanya terletak pada persyaratan yang ditetapkan masing-masing bank dan tujuan dari pemberian kredit tersebut.

## 2. Hak Tanggungan
1) Pengertian Hak Tanggungan Pengertian Hak Tanggungan berdasarkan Pasal 1 Angka 1 Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan adalah: hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana dimaksud  dalam Undang – Undang Nomor  5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria,  berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah  itu,  untuk pelunasan  utang  tertentu,  yang  memberikan  kedudukan  yang  diutamakan  kepada  kreditor tertentu terhadap kreditor-kreditor yang lain. 9
Definisi Hak Tanggungan yang termuat dalam Pasal 1 ayat (1) UUHT, pada dasarnya mengandung beberapa unsur pokok. Unsur-unsur pokok yang dimaksud adalah:
a) Hak Tanggungan adalah hak jaminan untuk pelunasan utang.
b) Obyek Hak Tanggungan adalah Hak Atas Tanah sesuai UUPA.
c) Hak Tanggungan adapat dibebankan atas tanahnya (Hak Atas Tanah saja), tetapi dapat pula dibebankan berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu.
d) Utang yang dijamin harus suatu utang tertentu.
e) Memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditor tertentu terhadap kreditor- kreditor lain. 11
Pembebanan Hak Tanggungan merupakan suatu proses yang terdiri atas 2 tahap kegiatan, yaitu : 1) Tahap Pemberian Hak Tanggungan, yaitu dengan dibuatnya APHT oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah, yang didahului dengan perjanjian utang-piutang yang dijamin;
2) Tahap Pendaftaran oleh Kantor Pertanahan, yang merupakan saat lahirnya Hak Tanggungan yang dibebankan. 9 4

## 3. Hak Tanggungan
1) Pengertian Hak Tanggungan Pengertian Hak Tanggungan berdasarkan Pasal 1 Angka 1 Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan adalah:
“hak jaminan  yang  dibebankan  pada  hak  atas  tanah  sebagaimana  dimaksud  dalam Undang – Undang Nomor 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria,
9 Purwahid  Patrik,  dan  Kashadi,  2 0 0 6 , Hukum  Jaminan  Edisi  Revisi  Dengan  Undang-Undang  Nomor  4 Tahun  1996   Tentang Hak Tanggungan , Fakultas Hukum UNDIP, Semarang,  hlm 52.
Pendaftaran Hak Tanggungan oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah yang Melampaui Batas Waktu
berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu,  untuk  pelunasan  utang  tertentu,  yang  memberikan  kedudukan  yang  diutamakan kepada kreditor tertentu terhadap kreditor-kreditor yang lain”. 10
Definisi Hak Tanggungan yang termuat dalam Pasal 1 ayat (1) UUHT, pada dasarnya mengandung beberapa unsur pokok. Unsur-unsur pokok yang dimaksud adalah:
a) Hak Tanggungan adalah hak jaminan untuk pelunasan utang.
b) Obyek Hak Tanggungan adalah Hak Atas Tanah sesuai UUPA.
c) Hak Tanggungan adapat dibebankan atas tanahnya (Hak Atas Tanah saja), tetapi dapat pula dibebankan berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu.
d) Utang yang dijamin harus suatu utang tertentu.
e) Memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditor tertentu terhadap kreditor- kreditor lain. 11 5
Hak Tanggungan memiliki sifat, pertama, tidak dapat  dibagi-bagi ( ondeelbaar ), berarti Hak Tanggungan membebani secara utuh obyeknya dan setiap bagian daripadanya. Pelunasan sebagian utang yang dijamin tidak membebaskan  sebagian obyek dari beban Hak Tanggungan, tetapi Hak Tanggungan tetap membebani seluruh obyeknya  untuk  sisa  utang  yang  belum dilunasi. Kedua, Hak Tanggungan hanya merupakan ikutan (“ accessoir ”) dari perjanjian pokok, yaitu perjanjian yang menimbulkan hubungan hukum utang piutang. Keberadaan, berakhir dan hapusnya Hak Tanggungan dengan sendirinya tergantung  pada  utang  yang  dijamin pelunasannya tersebut.
Menurut Pasal 2 ayat (1) UUHT Hak Tanggungan mempunyai sifat tidak dapat dibagi- bagi,  kecuali  jika  diperjanjikan  dalam  Akta  Pemberian  Hak  Tanggungan.  Apabila  Hak Tanggungan dibebankan pada beberapa hak atas tanah, dapat diperjanjikan dalam APHT yang bersangkutan, bahwa pelunasan utang yang dijamin dapat dilakukan dengan cara angsuran yang besarnya sama dengan nilai masing-masing hak atas tanah yang merupakan bagian dari obyek Hak Tanggungan,  yang  akan  dibebaskan  dari  Hak Tanggungan  tersebut, sehingga  kemudian Hak Tanggungan itu hanya membebani sisa obyek Hak Tanggungan untuk menjamin sisa utang yang belum dilunasi.
2) Tata Cara Pemberian Hak Tanggungan Menurut Pasal 10 ayat (3) UUHT, tata cara pemberian Hak tanggungan atas obyek Hak Tanggungan berupa hak atas tanah yang berasal dari konversi hak lama yang telah memenuhi syarat untuk didaftarkan, tetapi pendaftarannya belum dilakukan, pemberian Hak Tanggungan tersebut  dilakukan  bersamaan  dengan  permohonan  pendaftaran  hak  atas  tanah  yang bersangkutan. Dari penjelasan Pasal 10 ayat (3) UUHT, yang dimaksud dengan “Hak lama” adalah  hak  kepemilikan  atas  tanah  yang  menurut  hukum  adat  telah  ada  tetapi  proses administrasi dalam konversinya belum selesai dilaksanakan.
Pada saat mulai berlakunya UUHT, Tanah dengan hak lama sebagaimana yang dimaksud di atas masih banyak, oleh karena itu Pasal 10 ayat (3) UUHT itu bertujuan untuk memberikan
10 Sutan  Remy  Sjahdeini,  1999, Hak Tanggungan  Asas-Asas  Ketentuan-Ketentuan  Pokok  Dan  Masalah  Yang Dihadapi oleh        Perbankan, Alumni, hlm. 11.
11 Patrik, Purwahid dan Kashadi, Op cit , hlm 62.
berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu,  untuk  pelunasan  utang  tertentu,  yang  memberikan  kedudukan  yang  diutamakan kepada kreditor tertentu terhadap kreditor-kreditor yang lain”. 10
Definisi Hak Tanggungan yang termuat dalam Pasal 1 ayat (1) UUHT, pada dasarnya mengandung beberapa unsur pokok. Unsur-unsur pokok yang dimaksud adalah:
a) Hak Tanggungan adalah hak jaminan untuk pelunasan utang.
b) Obyek Hak Tanggungan adalah Hak Atas Tanah sesuai UUPA.
c) Hak Tanggungan adapat dibebankan atas tanahnya (Hak Atas Tanah saja), tetapi dapat pula dibebankan berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu.
d) Utang yang dijamin harus suatu utang tertentu.
e) Memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditor tertentu terhadap kreditor- kreditor lain. 11 5
Hak Tanggungan memiliki sifat, pertama, tidak dapat  dibagi-bagi ( ondeelbaar ), berarti Hak Tanggungan membebani secara utuh obyeknya dan setiap bagian daripadanya. Pelunasan sebagian utang yang dijamin tidak membebaskan  sebagian obyek dari beban Hak Tanggungan, tetapi Hak Tanggungan tetap membebani seluruh obyeknya  untuk  sisa  utang  yang  belum dilunasi. Kedua, Hak Tanggungan hanya merupakan ikutan (“ accessoir ”) dari perjanjian pokok, yaitu perjanjian yang menimbulkan hubungan hukum utang piutang. Keberadaan, berakhir dan hapusnya Hak Tanggungan dengan sendirinya tergantung  pada  utang  yang  dijamin pelunasannya tersebut.
Menurut Pasal 2 ayat (1) UUHT Hak Tanggungan mempunyai sifat tidak dapat dibagi- bagi,  kecuali  jika  diperjanjikan  dalam  Akta  Pemberian  Hak  Tanggungan.  Apabila  Hak Tanggungan dibebankan pada beberapa hak atas tanah, dapat diperjanjikan dalam APHT yang bersangkutan, bahwa pelunasan utang yang dijamin dapat dilakukan dengan cara angsuran yang besarnya sama dengan nilai masing-masing hak atas tanah yang merupakan bagian dari obyek Hak Tanggungan,  yang  akan  dibebaskan  dari  Hak Tanggungan  tersebut, sehingga  kemudian Hak Tanggungan itu hanya membebani sisa obyek Hak Tanggungan untuk menjamin sisa utang yang belum dilunasi.
2) Tata Cara Pemberian Hak Tanggungan Menurut Pasal 10 ayat (3) UUHT, tata cara pemberian Hak tanggungan atas obyek Hak Tanggungan berupa hak atas tanah yang berasal dari konversi hak lama yang telah memenuhi syarat untuk didaftarkan, tetapi pendaftarannya belum dilakukan, pemberian Hak Tanggungan tersebut  dilakukan  bersamaan  dengan  permohonan  pendaftaran  hak  atas  tanah  yang bersangkutan. Dari penjelasan Pasal 10 ayat (3) UUHT, yang dimaksud dengan “Hak lama” adalah  hak  kepemilikan  atas  tanah  yang  menurut  hukum  adat  telah  ada  tetapi  proses administrasi dalam konversinya belum selesai dilaksanakan.
Pada saat mulai berlakunya UUHT, Tanah dengan hak lama sebagaimana yang dimaksud di atas masih banyak, oleh karena itu Pasal 10 ayat (3) UUHT itu bertujuan untuk memberikan
10 Sutan  Remy  Sjahdeini,  1999, Hak Tanggungan  Asas-Asas  Ketentuan-Ketentuan  Pokok  Dan  Masalah  Yang Dihadapi oleh        Perbankan, Alumni, hlm. 11.
11 Patrik, Purwahid dan Kashadi, Op cit , hlm 62.
kesempatan kepada pemberi Hak Tanggungan yang hak atas tanahnya masih merupakan hak lama  sebagaimana  yang  dimaksud  itu  asalkan  pemberian  Hak  Tanggungannya  dilakukan bersamaan  dengan  permohonan  pendaftaran  hak  atas  tanah  tersebut.  Dengan  diberikannya kemungkinan ini, pemegang hak atas tanah yang belum bersertifikat dapat pula/berkesempatan untuk mengajukan permohonan kredit. Di samping itu Pasal 10 ayat (3) UUHT itu dimaksudkan juga untuk mendorong pensertifikatan hak atas tanah pada umumnya.
Pelaksanaan  Pemberian  Hak  Tanggungan  atas  tanah  yang  dijadikan  agunan  kredit tersebut  harus  dilakukan  dengan  pembuatan  Akta  Pemberian  Hak  Tanggungan  oleh  PPAT sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku PP No. 24 Tahun 1997 Jo. PMNA / Ka. BPN No. 3 Tahun 1997, setelah kreditor dan debitor mengadakan perjanjian utang-piutang atau  perjanjian  lain  yang  merupakan  bagian  tidak  terpisahkan  dari  Akta  Pemberian  Hak Tanggungan.
4. PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah)
1) Pengertian PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah)
Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) diatur dalam Peraturan Pemerintah Nomor  37 Tahun 1998 Tentang Peraturan Pejabat Pembuat Akta Tanah mengalami perubahan sehingga  menjadi Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 2016 dan sebagai  ketentuan pelaksanaannya  terdapat dalam Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia Nomor 23 Tahun 2009 Tentang Perubahan Atas Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia Nomor 1 Tahun 2006 Tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan  Pemerintah Republik Indonesia Nomor 37 Tahun 1998 Tentang Peraturan Pejabat Pembuat Akta Tanah.
Diundangkannya Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 2016 Tentang Peraturan Pejabat Pembuat  Akta  Tanah  pada  tanggal  22  Juni  2016,  dibuat  dengan  pertimbangan  untuk meningkatkan peranan Pejabat Pembuat Akta Tanah serta untuk meningkatkan pelayanan kepada masyarakat atas pendaftaran tanah, maka perlu melakukan perubahan terhadap beberapa ketentuan dalam  Peraturan  Pemerintah  Nomor  37  Tahun  1998  Tentang  Peraturan  Pejabat  Pembuat Akta Tanah.
2) Tugas dan Kewenangan PPAT. PPAT bertugas melaksanakan sebagian kegiatan pendaftaran tanah dengan membuat akta sebagai bukti telah dilakukannya perbuatan hukum tertentu mengenai Hak Atas Tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun, yang akan dijadikan dasar bagi pendaftaran perubahan data pendaftaran tanah yang diakibatkan oleh perbuatan hukum itu.
Dalam Pasal 3 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 2016 tentang Perubahan Atas Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Pejabat Pembuat Akta Tanah jo. Pasal 3 ayat (1) Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia Nomor 23 Tahun 2009 Tentang Perubahan Atas Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional  Republik Indonesia Nomor 1 Tahun 2006 Tentang Ketentuan  Pelaksanaan  Peraturan Pemerintah  Republik Indonesia  Nomor  37  Tahun  1998  Tentang  Peraturan  Pejabat  Pembuat Akta Tanah menyatakan, bahwa:
Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) mempunyai kewenangan membuat akta otentik mengenai semua perbuatan hukum mengenai Hak Atas Tanah dan Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun yang terletak di dalam daerah kerjanya.
Pendaftaran Hak Tanggungan oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah yang Melampaui Batas Waktu

## 3) SKMHT (Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan)
Dalam pemberian Hak Tanggungan, pemberi Hak Tanggungan wajib hadir dihadapan PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah), karena pada asasnya pembebanan Hak Tanggungan wajib dilakukan  sendiri  oleh  pemberi  Hak  Tanggungan  sebagai  yang  berhak  atas  obyek  Hak Tanggungan. Hanya apabila benar-benar tidak dapat hadir sendiri, ia wajib menunjuk pihak lain sebagai kuasanya. Pemberian kuasa tersebut wajib dilakukan dengan akta otentik, yang disebut Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan, disingkat SKMHT (Pasal 15 UUHT). Untuk memenuhi persyaratan otentik tersebut, bentuk dan isi SKMHT ditetapkan oleh Menteri Agraria/ Kepala BPN berdasarkan ketentuan Pasal 17 dan Pasal 19 PP 10 tahun 1961. SKMHT yang merupakan kuasa yang tidak dapat ditarik kembali karena sebab apapun, termasuk alasan berakhirnya kuasa sebagaimana yang diatur dalam Pasal 1813 KUHPerdata , tetap berlaku walaupun debitur meninggal atau bermaksud mencabut/menarik SKMHT yang telah ditandatanganinya. 14 6
Pasal 15 UUHT  menyebutkan antara lain, bahwa SKMHT harus dibuat dengan akta notaries  atau  akta  PPAT  yang  tidak  memuat  kuasa  substitusi  dan  tidak  untuk  melakukan perbuatan hukum lain. Mencantumkan obyek hak tanggungan, jumlah utang dan nama serta identitas kreditornya nama dan identitas debitor apabila debitor bukan pemberi Hak Tanggungan. SKMHT  mengenai  hak  atas  tanah  yang  sudah  terdaftar  wajib  diikuti  dengan pembuatan  Akta Pemberian Hak Tanggungan selambat-lambatnya 1 (satu) bulan sesudah diberikan. SKMHT yang tidak diikuti dengan pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan dalam waktu yang ditentukan sebagaimana yang dimaksud pada ayat (3) atau ayat (4), atau  waktu yang ditentukan menurut ketentuan sebagaimana yang dimaksud pada ayat (5) batal demi hukum.

## E. Pembahasan Hasil Penelitian.
1. Faktor-Faktor  Yang  Menyebabkan  Pendaftaran  Hak  Tanggungan  Oleh  PPAT  Melampaui Batas Waktu Penelitian tentang faktor-faktor yang menyebabkan pendaftaran hak tanggungan oleh PPAT melampaui batas waktu  dilakukan dengan melihat ketentuan tentang pendaftaran hak tanggungan dan praktiknya di lapangan dan dilakukan di Kabupaten Pati. Pengumpulan data di lapangan dilakukan dengan cara wawancara di beberapa tempat seperti kantor pertanahan di Kabupaten Pati, kantor  PPAT/Notaris Kabupaten Pati, kantor  bank Mandiri Cabang Pati  1 di  Kabupaten  Pati  dan Wawancara kepada responden sebagai pemberi Hak Tanggungan di Kabupaten Pati.
Berdasarkan hasil penelitian, diperoleh data bahwa teguran  lisan  yang telah  diberikan  oleh Kepala Kantor Pertanahan  Kabupaten  Pati yang diabaikan oleh PPAT, sehingga menyebabkan batas waktu telah habis, namun  PPAT tersebut masih mengulangi lagi kelalaiannya dalam   mendaftarkan APHT ke Kantor Pertanahan Kabupaten Pati. Akibat kelalaian ini, maka Kepala Kantor Pertanahan memberikan teguran tertulis kepada PPAT tersebut yang memuat bahwa PPAT yang bersangkutan telah melanggar ketentuan yang berdasarkan Pasal 13 ayat (2) Undang-undang Nomor 4 tahun 1996 tentang Hak Tanggungan. Dan telah mengabaikan teguran lisan sesuai dengan berita acara yang telah dibuat oleh Kepala Seksi Hak Atas Tanah Kantor Pertanahan Kabupaten Pati.
14 Frans Satriyo, Wicaksono, Panduan Lengkap Membuat Surat-surat Kuasa , (Jakarta : Visimedia,2009) hlm. 44
Pendaftaran Hak Tanggungan oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah yang Melampaui Batas Waktu
Setelah apa yang telah diuraikan semua dalam praktek, dari hasil penelitian yang menyangkut factor-faktor yang menyebabkan pendaftaran Hak Tanggungan oleh PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah) melampaui batas waktu ada 3 hal, yaitu:

## 1) Proses dan Hambatan Pelaksanaan Pendaftaran Hak Tanggungan Di Kantor Pertanahan Kabupaten Pati
Pemberian  Hak  Tanggungan  dilakukan  dengan  pembuatan  Akta  Pemberian  Hak Tanggungan (APHT) yang dibuat oleh PPAT sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku. Formulirnya disediakan oleh Kantor  Pertanahan Kabupaten Pati atau dibeli  di kantor- kantor pos.
Sebelum dibuatnya Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) oleh PPAT, Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) mempunyai kewajiban untuk mengumpulkan data yuridis  yaitu menyangkut  subyek (calon debitor  dan  kreditor  serta calon  pemberi  dan penerima  Hak Tanggungan) dan data fisik dari obyek Hak Tanggungan. 15 7
Maksud dari pengembalian tersebut agar petugas PPAT melengkapi syarat-syarat  syarat tersebut  sampai  jangan  ada  yang  lupa  dimasukkan  di  dalam  stopmap  khusus  dari  Kantor Pertanahan Kabupaten Pati. Apabila dirasa syarat-syarat yang dibutuhkan sudah  lengkap semuanya, hendaknya segera dimasukkan lagi ke loket pemasukan berkas  di Kantor Pertanahan Kabupaten Pati.
Selain  itu  juga  ,masalah  lain  yang  sering  dijumpai  dalam  Pendaftaran  Hak  Tanggungan adalah masalah kesalahan dalam penulisan identitas para pihak mengenai  kesalahan dalam penulisan Nama lengkap ,alamat ,tempat tanggal lahir, pekerjaan, serta  nomer Kartu Tanda Penduduk di dalam APHT . Oleh karena itu Petugas yang bertugas di loket penerimaan berkas juga memeriksa kesamaan data identitas para pihak yang ada tertulis di APHT dengan fotocopy KTP (Kartu Tanda Penduduk) para pihak. Penulisan  tersebut  haruslah  sama  persis  dengan  ada yang tertulis dalam KTP. Apabila terjadi kesalahan penulisan nama lengkap ataupun salah saty huruf saja, maka petugas loket akan mengembalikannya ke petugas PPAT.
Didalam  masalah  kesalahan  penulisan  ini,  berkas-berkas  tersebut  dikembalikan  kepada petugas PPAT agar segera diperbaiki lagi APHTnya. Walaupun syarat-syarat sudah terpenuhi, tetapi  ada  kesalahan  dalam  penulisan  identitas,  maka  berkas  tersebut  harus dibenarkan dahulu. Setelah dirasa benar, segera di daftarkan kembali ke Kantor Pertanahan  Kota  Surakarta agar segera diproses kembali.
2) Keterlambatan Waktu  Pengiriman  Berkas  Untuk  Pendaftaran  Hak  Tanggungan      Oleh Kantor PPAT Kepada Kantor Pertanahan Kabupaten Pati Hasil penelitian menunjukan pelaksanaan pengiriman berkas pendaftaran Hak Tanggungan oleh kantor PPAT ke Kantor  Pertanahan  Kabupaten  Pati,  cenderung  terlambat  atau  melampaui jangka  waktu  yang  ditetapkan  pada  Pasal  13  ayat  (2)  UUHT.  Menurut  penulis  keterlambatan waktu pengiriman berkas untuk pendaftaran Hak Tanggungan oleh Kantor PPAT kepada Kantor Pertanahan disebabkan karena:
a) Kurangnya ketelitian PPAT dalam menjalankan tugasnya. Alasan yang dapat menyebabkan kurangnya ketelitian PPAT dalam pendaftaran Hak Tanggungan, menurut Febriana Susanti 16 adalah persoalan menumpuknya berkas atau
15 Febriana Susanti, wawancara, PPAT/Notaris Kabupaten Pati, (Pati, 3 Agustus 2020)
Pendaftaran Hak Tanggungan oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah yang Melampaui Batas Waktu
tercecernya  APHT.  Kadangkala  kesalahan  dalam  peletakan  berkas  APHT  yang  seharusnya dapat  selesai  dan  dikirimkan  tepat  waktu  dapat  menjadi  alasan  keterlambatan  pengiriman APHT itu sendiri.
b) Batasan sanksi administrasi pada Pasal 23 ayat (1) UUHT, kurang begitu jelas. Batasan ‐batasan untuk penerapan sanksi administrasi tersebut di atas tidak jelas, terhadap pelanggaran yang bagaimana yang dikenakan tegoran lisan atau pelanggaran bagaimana yang dikenakan  tegoran  tertulis,  dan  seterusnya.  Ancaman  sanksi administratif pada Pasal 23 ayat (1), tidak membuat PPAT takut, karena dalam praktek sanksi  tersebut  hampir  tidak  pernah diterapkan.  Aturan  tentang  sanksi  adminitraf  bagi  PPAT, menurut Febriana Susanti 17 , berdasarkan kesepakatan IPPAT Kabupaten Pati  berupa teguran lisan dan tertulis sampai pembayaran denda dengan besar nominal Rp. 7.000.000,‐ (tujuh juta rupiah).
Penerapan sanksi yang telah dijalankan dalam praktek adalah teguran secara lisan. Hal ini diterapkan jika Kantor PPAT mengajukan pendaftaran Hak Tanggungan  diatas 2 (dua) bulan. Teguran lisan tersebut selanjutnya hanya mengharuskan PPAT  dalam mengajukan pendaftaran Hak Tanggungan membuat dan melampirkan surat  yang  berisikan alasan keterlambatan pendaftarannya.
c) Inkonsistensi Badan Pertanahan Nasional dalam menerapkan ketentuan Pasal 13 ayat (2) UUHT. Inkosistensi Badan Pertanahan Nasional tampak dengan adanya Surat Menteri Negara Agraria/Kepala  Badan  Pertanahan  Nasional  Nomor  110‐1544  tertanggal  30 Mei 1996 mengenai penyampaian Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 5 Tahun 1996 tentang pendaftaran Hak Tanggungan.
3) Jangka  Waktu  Pelaksanaan  Pendaftaran  Hak  Tanggungan  Yang  Didahului  SKMHT Sebelum Dinyatakan Daluarsa
a) Pemberian Hak Tanggungan Pada dasarnya pemberian Hak Tanggungan wajib dilakukan oleh  pemilik sendiri adalah sesuai dengan asas umum yang berlaku bahwa pada dasarnya tindakan hukum harus dilakukan oleh yang berkepentingan sendiri. Dengan demikian tidak  berarti hak tersebut tidak dapat disimpangi apabila suatu keadaan menghendakinya. Apabila suatu tindakan hukum dilakukan oleh yang berkepentingan sendiri pada suatu  keadaan,  maka  ia  dapat  menguasakan tindakannya  tersebut  pada  seseorang  yang  ditunjuknya. Pemberian kuasa dapat dilakukan secara khusus yaitu mengenai hanya satu kepentingantertentu. Sehingga apabila pemberi Hak Tanggungan tidak dapat menghadap sendiri pada PPAT pada saat pembuatan APHT, maka ia dapat menunjuk seseorang untuk bertindak atas namanya dengan terlebih dahulu memberikan Surat Kuasa
b) Akibat Jangka Waktu SKMHT Yang Sudah Daluwarsa Pada kuasa khusus, hanya berisi tugas tertentu. Pemberi kuasa hanya menyuruh penerima kuasa  untuk melaksanakan suatu atau beberapa hal tertentu saja, misalnya  kuasa untuk menjual rumah atau kuasa untuk menggugat seseorang tertentu saja sesuai dengan ketentuan Pasal 1795 KUHPerdata.
Pada umumnya pelaksanaan pembebanan Hak Tanggungan atas tanah biasanya didahului dengan adanya perjanjian pokok yatu perjanjian utang-putang atau disebut  juga dengan perjanjian kredit. Hubungan hukum  antara Notaris dengan Bank ini biasanya disebut hubungan rekanan bank/ partner kerjasama tahap-tahap yang harus  dilakukan  dalam pelaksanaan perjanjian kredit pada umumnya sebagai berikut: 18
Pendaftaran Hak Tanggungan oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah yang Melampaui Batas Waktu
tercecernya  APHT.  Kadangkala  kesalahan  dalam  peletakan  berkas  APHT  yang  seharusnya dapat  selesai  dan  dikirimkan  tepat  waktu  dapat  menjadi  alasan  keterlambatan  pengiriman APHT itu sendiri.
b) Batasan sanksi administrasi pada Pasal 23 ayat (1) UUHT, kurang begitu jelas. Batasan ‐batasan untuk penerapan sanksi administrasi tersebut di atas tidak jelas, terhadap pelanggaran yang bagaimana yang dikenakan tegoran lisan atau pelanggaran bagaimana yang dikenakan  tegoran  tertulis,  dan  seterusnya.  Ancaman  sanksi administratif pada Pasal 23 ayat (1), tidak membuat PPAT takut, karena dalam praktek sanksi  tersebut  hampir  tidak  pernah diterapkan.  Aturan  tentang  sanksi  adminitraf  bagi  PPAT, menurut Febriana Susanti 17 , berdasarkan kesepakatan IPPAT Kabupaten Pati  berupa teguran lisan dan tertulis sampai pembayaran denda dengan besar nominal Rp. 7.000.000,‐ (tujuh juta rupiah).
Penerapan sanksi yang telah dijalankan dalam praktek adalah teguran secara lisan. Hal ini diterapkan jika Kantor PPAT mengajukan pendaftaran Hak Tanggungan  diatas 2 (dua) bulan. Teguran lisan tersebut selanjutnya hanya mengharuskan PPAT  dalam mengajukan pendaftaran Hak Tanggungan membuat dan melampirkan surat  yang  berisikan alasan keterlambatan pendaftarannya.
c) Inkonsistensi Badan Pertanahan Nasional dalam menerapkan ketentuan Pasal 13 ayat (2) UUHT. Inkosistensi Badan Pertanahan Nasional tampak dengan adanya Surat Menteri Negara Agraria/Kepala  Badan  Pertanahan  Nasional  Nomor  110‐1544  tertanggal  30 Mei 1996 mengenai penyampaian Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 5 Tahun 1996 tentang pendaftaran Hak Tanggungan.
3) Jangka  Waktu  Pelaksanaan  Pendaftaran  Hak  Tanggungan  Yang  Didahului  SKMHT Sebelum Dinyatakan Daluarsa
a) Pemberian Hak Tanggungan
Pada dasarnya pemberian Hak Tanggungan wajib dilakukan oleh  pemilik sendiri adalah sesuai dengan asas umum yang berlaku bahwa pada dasarnya tindakan hukum harus dilakukan oleh yang berkepentingan sendiri. Dengan demikian tidak  berarti hak tersebut tidak dapat disimpangi apabila suatu keadaan menghendakinya. Apabila suatu tindakan hukum dilakukan oleh yang berkepentingan sendiri pada suatu  keadaan,  maka  ia  dapat  menguasakan tindakannya  tersebut  pada  seseorang  yang  ditunjuknya. Pemberian kuasa dapat dilakukan secara khusus yaitu mengenai hanya satu kepentingantertentu. Sehingga apabila pemberi Hak Tanggungan tidak dapat menghadap sendiri pada PPAT pada saat pembuatan APHT, maka ia dapat menunjuk seseorang untuk bertindak atas namanya dengan terlebih dahulu memberikan Surat Kuasa
b) Akibat Jangka Waktu SKMHT Yang Sudah Daluwarsa Pada kuasa khusus, hanya berisi tugas tertentu. Pemberi kuasa hanya menyuruh penerima kuasa  untuk melaksanakan suatu atau beberapa hal tertentu saja, misalnya  kuasa untuk menjual rumah atau kuasa untuk menggugat seseorang tertentu saja sesuai dengan ketentuan Pasal 1795 KUHPerdata.
Pada umumnya pelaksanaan pembebanan Hak Tanggungan atas tanah biasanya didahului dengan adanya perjanjian pokok yatu perjanjian utang-putang atau disebut  juga dengan perjanjian kredit. Hubungan hukum  antara Notaris dengan Bank ini biasanya disebut hubungan rekanan bank/ partner kerjasama tahap-tahap yang harus  dilakukan  dalam pelaksanaan perjanjian kredit pada umumnya sebagai berikut: 18
1) Bank mengirimkan order terlebih dahulu kepada Notaris/PPAT untuk meminta dibuatkannya dan dipersiapkan segala akta dan berkas-berkas yang diperlukan  dalam pembuatan Perjanjian Kredit;
2) Setelah menerima order dan berkas yang dibuthkan, Notaris segera mempersiapkan akta dan melakukan pengecekan sertifikat hak milik yang digunakan sebagai jaminan kredit tersebut terlebih dahulu ke kantor BPN setempat.
3) Jika hasil pengecekan sudah keluar dari kantor BPN dan akta-akta yang diinginkan bank telah  disiapkan  oleh  Notaris/PPAT,  maka  Notaris  memberitahukan kepada pihak bank untuk segera dilakukan akad kredit dengan  mengadakan janji tentang waktu penandatanganan perjanjian kredit oleh kedua belah pihak yang dalam hal ini adalah debitur dengan kreditur yang dilakukan dihadapan Notaris/PPAT.
4) Sesuai  kesepakatan  tanggal,  hari  dan  jam  yang  ditentukan,  para  pihak  wajib datang  di hadapan Notaris/PPAT untuk dilakukan akad kredit.
2. Akibat Hukum Ketidaktepatan Waktu Proses Pendaftaran Hak Tanggungan Terhadap Hak- Hak Kreditur
Akibat hukum ketidaktepatan waktu dalam proses pendaftaran Hak Tanggungan di Kabupaten Pati. Ketidaktepatan waktu tersebut terjadi pada pelaksanaan pengiriman APHT dan warkah untuk pendaftarannya oleh PPAT atau karyawannya pada Kantor Pertanahan, maupun  pada proses penyelesaian pendaftaran Hak Tanggungan yang ditandai oleh adanya pencatatan  adanya  Hak Tanggungan  pada  buku-tanah  hak  atas  tanah/HMSRS  dan  sertipikat  hak  atas  tanah/HMSRS,  dan penerbitan buku-tanah Hak Tanggungan dan sertipikat Hak Tanggungan.
Ketidaktepatan jangka waktu pendaftaran Hak Tanggungan telah menimbulkan akibat hukum yang beragam. Dalam praktek yang merasakan langsung adalah kreditor/penerima Hak Tanggungan dan PPAT.
Bukti  adanya  Hak  Tanggungan  yang  ditandai  dengan  terbitnya  sertipikat  Hak  Tanggungan, memberi implikasi kepastian hukum terhadap hak-hak kreditor atas jaminan Hak Tanggungan. Hak- hak kreditor dimaksud yaitu :
1) Memberikan Kedudukan Yang Diutamakan (Droit De Preferent) Kepada Pemegang  Hak Tanggungan Hak mendahulu kreditor pemegang Hak Tanggungan untuk mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualan tersebut bahkan berlaku sekalipun obyek jaminan tersebut sudah dipindahtangankan kepada pihak lain ( droit de suite ). Dalam hal ini posisi pemegang hak  baru menjadi penjamin atas utang debitor.
Keterlambatan pelaksanaan pendaftaran Hak Tanggungan memberi implikasi tidak segera terpenuhinya hak preferent dari kreditor. Sehingga jika sementara dalam proses pendaftaran Hak Tanggungan sebelum terbitnya sertipikat Hak Tanggungan terdapat kondisi  yang  mengharuskan penjualan  barang  jaminan,  misalnya  berdasarkan  putusan  pengadilan yang telah mempunyai kekuatan tetap, maka kedudukan kreditor tidak berbeda dengan kreditor-kreditor lainnya (kreditor konkuren). Berdasarkan Pasal 1131 dan 1132  KUH Perdata  dikatakan  bahwa tanpa  adanya perjanjian yang diadakan  oleh  para  pihak  lebih dulu, para kreditor konkuren semuanya secara bersama memperoleh jaminan umum yang diberikan oleh undang-undang. Penjualan atas benda- benda tersebut selanjutnya akan  dibagi menurut  perimbangan  besar kecilnya  piutang  masing- masing kreditor.

## Pendaftaran Hak Tanggungan oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah yang Melampaui Batas Waktu
2) Hak Atas Tanah Yang Menjadi Jaminan Hak Tanggungan Tidak Dapat Diletakkan  Sita Oleh Pengadilan Atas Permintaan Pihak Ketiga.
Tujuan dari pelaksanaan pendaftaran Hak Tanggungan adalah untuk memberikan jaminan yang kuat bagi kreditor yang menjadi pemegang Hak Tanggungan. Oleh karena itu bila debitor cedera janji, maka kreditor pemegang Hak Tanggungan berwenang untuk melakukan penjualan baik secara di muka umum (lelang) atau secara di bawah tangan dan  mengambil seluruh atau sebagian hasilnya untuk pelunasan piutangnya tersebut dengan hak diutamakan ( droit de preferent ) dari pada kreditor-kreditor lain. Sehubungan dengan hal tersebut, terhadap obyek jaminan yang telah telah dibebani Hak Tanggungan tidak dapat diletakkan sita oleh Pengadilan dalam rangka memenuhi permintaan pihak ketiga.
Menurut Sjahdeini, sudah seharusnya  menurut  hukum terhadap  hak Tanggungan  tidak dapat diletakkan sita. Alasannya adalah karena tujuan dari (diperkenalkannya) hak jaminan pada umumnya dan khususnya Hak Tanggungan itu sendiri. Tujuan dari Hak Tanggungan adalah untuk memberikan jaminan yang kuat bagi kreditor yang menjadi pemegang Hak Tanggungan itu untuk didahulukan dari kreditor-kreditor lain. Bila terhadap Hak Tanggungan itu dimungkinkan sita oleh Pengadilan, berarti Pengadilan mengabaikan  bahkan meniadakan kedudukan yang didahulukan (hak preferent ) dari kreditor pemegang Hak Tanggungan 19 .
3) Kreditor Pemegang Hak Tanggungan Tetap Berwenang Melakukan Segala Haknya Sekalipun Pemberi Hak Tanggungan Dinyatakan Pailit Berdasarkan ketentuan Pasal 21 UUHT ditetapkan bahwa dalam hal pemberi Hak Tanggungan dinyatakan pailit, pemegang Hak Tanggungan tetap berwenang melakukan  segala hak-haknya. Menurut Gautama, menyatakan bahwa pemegang Hak Tanggungan  tergolong sebagai “ separatisten ” yaitu kreditor yang mempunyai hak yang berasal dari gadai dan hipotik atau hak jaminan lainnya. Kreditor separatis karena sifatnya sebagai pemilik suatu hak jaminan dilindungi secara super preferent. Jadi walaupun telah ada penyataan pailit terhadap pemberi Hak Tanggungan, tetapi jaminan Hak Tanggungan tidak terkena pailisemen dan tagihan kreditor tidak termasuk boedel pailit 208 .
Pada penjelasan Pasal 21 ditegaskan bahwa ketentuan tersebut untuk lebih memantapkan kedudukan preferent pemegang Hak Tanggungan dengan mengecualikan  berlakunya akibat kepailitan pemberi Hak Tanggungan terhadap obyek Hak Tanggungan.  Kedudukan yang sedemikian istimewa diberikan undang-undang atau penyebutan sebagai kreditor  separatis  tidak berlaku  bilamana  hak  atas  tanah  yang  dijadikan  jaminan  belum terdaftar sebagai jaminan Hak Tanggungan yang dibuktikan dengan adanya sertipikat Hak Tanggungan.
3. Upaya Yang  Dilakukan  Oleh  Kantor  Pertanahan  Untuk  Menanggulangi  Pelanggaran Terhadap Pasal 13 Ayat (2) UndangUndang Nomor 4 Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan. Adanya PPAT yang terlambat maka BPN terus berupaya untuk menganggulangi atau mengurangi angka PPAT yang terlambat dalam mendaftarkan berkas APHT untuk selanjutnya diproses menjadi sertipikat hak tanggungan yaitu dengan:
19 Sutan Remy Sjahdeini, Op cit, hlm 41
20 Sudargo Gautama, Komentar atas Peraturan Kepailitan Baru ,(Bandung, Citra Aditya Bakti, 1998), hlm.  91
1) Penerapan Sanksi Kepada PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah) Yang Melanggar.
PPAT dalam melaksanakan tugasnya wajib mentaati aturan, ketentuan, sebagaimana telah digariskan dalam Undang-undang. Keterlambatan pendaftaran Akta Pemberian Hak Tanggungan ke Kantor pertanahan oleh PPAT menimbulkan sanksi untuk PPAT  itu sendiri. Hal ini semata- mata bertujuan untuk menjamin kepastian hukum serta memberikan perlindungan bagi pihak-pihak yang berkepentingan. Dalam pasal 23 Undang-Undang Hak  Tanggungan telah diatur sanksi administratif yang dapat dikenakan kepada para pelaksana  yang  bersangkutan,  terhadap pelanggaran atau kelalaian dalam memenuhi ketentuan pelaksanaan tugasnya masing-masing. 2) Mengadakan Pembinaan Secara Berkala. Pembinaan  ini  dilakukan  oleh  Kantor  BPN  Kabupaten  Pati  dengan  membuat  workshop yang  dihadiri  oleh  seluruh PPAT  di  wilayah  Kabupaten Pati.  Pembinaan yang dilakukan oleh Kantor Badan Pertanahan Nasional Kabupaten Pati telah  menjadi  agenda  rutinan.  Dalam  tahun 2019,  kantor  BPN  Kabupaten  Pati  telah  dua kali melaksanakan kegiatan yang bertujuan melakukan pembinaan PPAT yaitu dalam bulan April dan September. Terbukti, pembinaan yang dilakukan oleh Kantor BPN Kabupaten Pati cukup efektif karena setelah dilakukan pembinaan, bulan berikutnya jumlah yang terlambat menurun secara signifikan namun hal itu hanya bertahan singkat saja, setelah itu angka keterlambatan meningkat kembali. Hal ini dapat terlihat dalam tabel rekapitulasi APHT kantor Pertanahan Kabupaten Pati. F. Penutup.
1. Kesimpulan 1. Faktor-faktor yang menyebabkan pendaftaran Hak Tanggungan oleh PPAT  melampaui batas waktu ada 3 hal, yaitu: 1) Proses  dan  hambatan  pelaksanaan  pendaftaran  hak  tanggungan  di  Kantor  Pertanahan Kabupaten Pati. Selain Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), masalah kesalahan dalam penulisan identitas para pihak mengenai kesalahan dalam penulisan Nama lengkap, alamat, tempat tanggal lahir, pekerjaan, serta nomer Kartu Tanda Penduduk di dalam APHT .
2) Keterlambatan pengiriman berkas untuk pendaftaran hak tanggungan oleh kantor PPAT kepada  Kantor Pertanahan Kabupaten Pati. Keterlambatan pengiriman berkas dikarenakan beberapa hal, yaitu: kurang ketelitian PPAT dalam menjalankan tugasnya, batasan sanksi administrasi pada pasal 23 ayat (2) Undang-Undang Hak Tanggungan kurang begitu jelas, inkonsisten Badan Pertanahan Nasional dalam menerapkan ketentuan pasal 13 ayat (2) Undang-Undang Hak Tanggungan. 3) Pelaksanaan  pendaftaran  hak  tanggungan  yang  didahului  SKMHT  (Surat  Kuasa Membebankan  Hak  Tanggungan)  yang  tidak  diikuti  dengan  pembuatan  APHT  (Akta Pemberian Hak Tanggungan) 2. Akibat hukum ketidaktepatan waktu 7 (tujuh) hari dalam proses pendaftaran Hak Tanggungan terhadap hak-hak kreditor, adalah: 1) Secara empiris, di Kabupaten Pati tidak ditemukan adanya penghentian proses Pendaftaran Hak Tanggungan karena adanya peletakan sita dan putusan kepailitan. 2) Secara normatif, selama sertifikat Hak Tanggungan belum terbit, maka:
2) Hak Atas Tanah Yang Menjadi Jaminan Hak Tanggungan Tidak Dapat Diletakkan  Sita Oleh Pengadilan Atas Permintaan Pihak Ketiga.
Tujuan dari pelaksanaan pendaftaran Hak Tanggungan adalah untuk memberikan jaminan yang kuat bagi kreditor yang menjadi pemegang Hak Tanggungan. Oleh karena itu bila debitor cedera janji, maka kreditor pemegang Hak Tanggungan berwenang untuk melakukan penjualan baik secara di muka umum (lelang) atau secara di bawah tangan dan  mengambil seluruh atau sebagian hasilnya untuk pelunasan piutangnya tersebut dengan hak diutamakan ( droit de preferent ) dari pada kreditor-kreditor lain. Sehubungan dengan hal tersebut, terhadap obyek jaminan yang telah telah dibebani Hak Tanggungan tidak dapat diletakkan sita oleh Pengadilan dalam rangka memenuhi permintaan pihak ketiga.
Menurut Sjahdeini, sudah seharusnya  menurut  hukum terhadap  hak Tanggungan  tidak dapat diletakkan sita. Alasannya adalah karena tujuan dari (diperkenalkannya) hak jaminan pada umumnya dan khususnya Hak Tanggungan itu sendiri. Tujuan dari Hak Tanggungan adalah untuk memberikan jaminan yang kuat bagi kreditor yang menjadi pemegang Hak Tanggungan itu untuk didahulukan dari kreditor-kreditor lain. Bila terhadap Hak Tanggungan itu dimungkinkan sita oleh Pengadilan, berarti Pengadilan mengabaikan  bahkan meniadakan kedudukan yang didahulukan (hak preferent ) dari kreditor pemegang Hak Tanggungan 19 .
3) Kreditor Pemegang Hak Tanggungan Tetap Berwenang Melakukan Segala Haknya Sekalipun Pemberi Hak Tanggungan Dinyatakan Pailit
Berdasarkan ketentuan Pasal 21 UUHT ditetapkan bahwa dalam hal pemberi Hak Tanggungan dinyatakan pailit, pemegang Hak Tanggungan tetap berwenang melakukan  segala hak-haknya. Menurut Gautama, menyatakan bahwa pemegang Hak Tanggungan  tergolong sebagai “ separatisten ” yaitu kreditor yang mempunyai hak yang berasal dari gadai dan hipotik atau hak jaminan lainnya. Kreditor separatis karena sifatnya sebagai pemilik suatu hak jaminan dilindungi secara super preferent. Jadi walaupun telah ada penyataan pailit terhadap pemberi Hak Tanggungan, tetapi jaminan Hak Tanggungan tidak terkena pailisemen dan tagihan kreditor tidak termasuk boedel pailit 208 . Pada penjelasan Pasal 21 ditegaskan bahwa ketentuan tersebut untuk lebih memantapkan kedudukan preferent pemegang Hak Tanggungan dengan mengecualikan  berlakunya akibat kepailitan pemberi Hak Tanggungan terhadap obyek Hak Tanggungan.  Kedudukan yang sedemikian istimewa diberikan undang-undang atau penyebutan sebagai kreditor  separatis  tidak berlaku  bilamana  hak  atas  tanah  yang  dijadikan  jaminan  belum terdaftar sebagai jaminan Hak Tanggungan yang dibuktikan dengan adanya sertipikat Hak Tanggungan.
3. Upaya Yang  Dilakukan  Oleh  Kantor  Pertanahan  Untuk  Menanggulangi  Pelanggaran Terhadap Pasal 13 Ayat (2) UndangUndang Nomor 4 Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan.
Adanya PPAT yang terlambat maka BPN terus berupaya untuk menganggulangi atau mengurangi angka PPAT yang terlambat dalam mendaftarkan berkas APHT untuk selanjutnya diproses menjadi sertipikat hak tanggungan yaitu dengan:
19 Sutan Remy Sjahdeini, Op cit, hlm 41
20 Sudargo Gautama, Komentar atas Peraturan Kepailitan Baru ,(Bandung, Citra Aditya Bakti, 1998), hlm.  91
1) Penerapan Sanksi Kepada PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah) Yang Melanggar.
PPAT dalam melaksanakan tugasnya wajib mentaati aturan, ketentuan, sebagaimana telah digariskan dalam Undang-undang. Keterlambatan pendaftaran Akta Pemberian Hak Tanggungan ke Kantor pertanahan oleh PPAT menimbulkan sanksi untuk PPAT  itu sendiri. Hal ini semata- mata bertujuan untuk menjamin kepastian hukum serta memberikan perlindungan bagi pihak-pihak yang berkepentingan. Dalam pasal 23 Undang-Undang Hak  Tanggungan telah diatur sanksi administratif yang dapat dikenakan kepada para pelaksana  yang  bersangkutan,  terhadap pelanggaran atau kelalaian dalam memenuhi ketentuan pelaksanaan tugasnya masing-masing.
2) Mengadakan Pembinaan Secara Berkala.
Pembinaan  ini  dilakukan  oleh  Kantor  BPN  Kabupaten  Pati  dengan  membuat  workshop yang  dihadiri  oleh  seluruh PPAT  di  wilayah  Kabupaten Pati.  Pembinaan yang dilakukan oleh Kantor Badan Pertanahan Nasional Kabupaten Pati telah  menjadi  agenda  rutinan.  Dalam  tahun 2019,  kantor  BPN  Kabupaten  Pati  telah  dua kali melaksanakan kegiatan yang bertujuan melakukan pembinaan PPAT yaitu dalam bulan April dan September. Terbukti, pembinaan yang dilakukan oleh Kantor BPN Kabupaten Pati cukup efektif karena setelah dilakukan pembinaan, bulan berikutnya jumlah yang terlambat menurun secara signifikan namun hal itu hanya bertahan singkat saja, setelah itu angka keterlambatan meningkat kembali. Hal ini dapat terlihat dalam tabel rekapitulasi APHT kantor Pertanahan Kabupaten Pati.

## F. Penutup.

## 1. Kesimpulan
1. Faktor-faktor yang menyebabkan pendaftaran Hak Tanggungan oleh PPAT  melampaui batas waktu ada 3 hal, yaitu:
1) Proses  dan  hambatan  pelaksanaan  pendaftaran  hak  tanggungan  di  Kantor  Pertanahan Kabupaten Pati. Selain Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), masalah kesalahan dalam penulisan identitas para pihak mengenai kesalahan dalam penulisan Nama lengkap, alamat, tempat tanggal lahir, pekerjaan, serta nomer Kartu Tanda Penduduk di dalam APHT .
2) Keterlambatan pengiriman berkas untuk pendaftaran hak tanggungan oleh kantor PPAT kepada  Kantor Pertanahan Kabupaten Pati. Keterlambatan pengiriman berkas dikarenakan beberapa hal, yaitu: kurang ketelitian PPAT dalam menjalankan tugasnya, batasan sanksi administrasi pada pasal 23 ayat (2) Undang-Undang Hak Tanggungan kurang begitu jelas, inkonsisten Badan Pertanahan Nasional dalam menerapkan ketentuan pasal 13 ayat (2) Undang-Undang Hak Tanggungan.
3) Pelaksanaan  pendaftaran  hak  tanggungan  yang  didahului  SKMHT  (Surat  Kuasa Membebankan  Hak  Tanggungan)  yang  tidak  diikuti  dengan  pembuatan  APHT  (Akta Pemberian Hak Tanggungan)
2. Akibat hukum ketidaktepatan waktu 7 (tujuh) hari dalam proses pendaftaran Hak Tanggungan terhadap hak-hak kreditor, adalah:
1) Secara empiris, di Kabupaten Pati tidak ditemukan adanya penghentian proses Pendaftaran Hak Tanggungan karena adanya peletakan sita dan putusan kepailitan.
2) Secara normatif, selama sertifikat Hak Tanggungan belum terbit, maka:
Pendaftaran Hak Tanggungan oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah yang Melampaui Batas Waktu
a) Kedudukan kreditor adalah sebagai kreditor konkuren;
b) Terbukanya kesempatan bagi pihak ketiga meminta peletakan sita oleh pengadilan;
c) Jika debitor/pemilik jaminan dinyatakan pailit, obyek jaminan termasuk dalam boedel pailit;
3. Upaya Kantor BPN Kabupaten Pati untuk mengurangi angka PPAT yang melanggar ketentuan pasal 13 ayat (2) Undang-Undang hak tanggungan:
1) Penerapan sanksi kepada PPAT yang melanggar;
2) Melakukan pembinaan secara berkala kepada PPAT.

## 2. Saran
a. Perlunya pengaturan tentang sanksi administrative yang jelas dan tegas, bagi para pelaksana dalam  pendaftaran  hak  tanggungan.  Sanksi  yang  ada  masih  dijatuhkan  hanya  pada  PPAT apabila melebihi batas waktu, sementara BPN belum ada sanksi, apabila  melebihi jangka 7 (tujuh) hari dalam mencatat kedalam buku tanah Hak Tanggungan setelah penerimaan secara lengkap surat-surat yang diperlukan bagi pendaftaran Hak Tanggungan.
b. Sebelum  proses  penandatangan  APHT,  PPAT  diharapkan  terlebih  dahulu  mengadakan pemeriksaan  atas  kelengkapan  surat-surat  yang  diperlukan  untuk  mendaftarkan  Hak Tanggungan terutama mengenai pengecekan sertifikat hak atas tanahnya yang akan dijadikan obyek jaminan ke Kantor Pertanahan. Guna menunjang proses pemeliharaan dan pengecekan data  hak  atas  tanah  maupun  pendaftaran  Hak  Tanggungan,  maka  PPAT  diharuskan  perlu secepatnya  didaftarkan  di  Kantor  Pertanahan  sehingga  dikemudian  hari  tidak  mengalami hambatan atau masalah. PPAT hendaknya tidak melakukan penandatanganan APHT bilamana semua syarat dan kelengkapan untuk pendaftarannya belum terpenuhi secara lengkap.
c. Perlu adanya  pengawasan dan monitoring terus menerus oleh Kepala Kantor Pertanahan dan Kasubsie  PPH  dan  PPAT,  terhadap  kinerja  pegawai  Kantor  Pertanahan  dalam  proses pendaftaran Hak Tanggungan dan penyelesaiannya agar percepatan penyelesaian pendaftaran dapat  terwujud  tanpa  tendensi  apapun.  Kinerja  Kantor  Petanahan  yang  baik,  juga  akan mempengaruhi pekerjaan PPAT. PPAT dan Kantor Pertanahan harus menjadi partner kerja yang saling  mendukung  dan  koorperatif.  Tentu  ini  akan  membuat  penilaian  yang  baik  dari masyarakat luas dan khususnya dari pihak debitor/kreditor terhadap kinerja Kantor Pertanahan dan PPAT.
a) Kedudukan kreditor adalah sebagai kreditor konkuren;
b) Terbukanya kesempatan bagi pihak ketiga meminta peletakan sita oleh pengadilan;
c) Jika debitor/pemilik jaminan dinyatakan pailit, obyek jaminan termasuk dalam boedel pailit;
3. Upaya Kantor BPN Kabupaten Pati untuk mengurangi angka PPAT yang melanggar ketentuan pasal 13 ayat (2) Undang-Undang hak tanggungan:
1) Penerapan sanksi kepada PPAT yang melanggar;
2) Melakukan pembinaan secara berkala kepada PPAT.

## 2. Saran
a. Perlunya pengaturan tentang sanksi administrative yang jelas dan tegas, bagi para pelaksana dalam  pendaftaran  hak  tanggungan.  Sanksi  yang  ada  masih  dijatuhkan  hanya  pada  PPAT apabila melebihi batas waktu, sementara BPN belum ada sanksi, apabila  melebihi jangka 7 (tujuh) hari dalam mencatat kedalam buku tanah Hak Tanggungan setelah penerimaan secara lengkap surat-surat yang diperlukan bagi pendaftaran Hak Tanggungan.
b. Sebelum  proses  penandatangan  APHT,  PPAT  diharapkan  terlebih  dahulu  mengadakan pemeriksaan  atas  kelengkapan  surat-surat  yang  diperlukan  untuk  mendaftarkan  Hak Tanggungan terutama mengenai pengecekan sertifikat hak atas tanahnya yang akan dijadikan obyek jaminan ke Kantor Pertanahan. Guna menunjang proses pemeliharaan dan pengecekan data  hak  atas  tanah  maupun  pendaftaran  Hak  Tanggungan,  maka  PPAT  diharuskan  perlu secepatnya  didaftarkan  di  Kantor  Pertanahan  sehingga  dikemudian  hari  tidak  mengalami hambatan atau masalah. PPAT hendaknya tidak melakukan penandatanganan APHT bilamana semua syarat dan kelengkapan untuk pendaftarannya belum terpenuhi secara lengkap.
c. Perlu adanya  pengawasan dan monitoring terus menerus oleh Kepala Kantor Pertanahan dan Kasubsie  PPH  dan  PPAT,  terhadap  kinerja  pegawai  Kantor  Pertanahan  dalam  proses pendaftaran Hak Tanggungan dan penyelesaiannya agar percepatan penyelesaian pendaftaran dapat  terwujud  tanpa  tendensi  apapun.  Kinerja  Kantor  Petanahan  yang  baik,  juga  akan mempengaruhi pekerjaan PPAT. PPAT dan Kantor Pertanahan harus menjadi partner kerja yang saling  mendukung  dan  koorperatif.  Tentu  ini  akan  membuat  penilaian  yang  baik  dari masyarakat luas dan khususnya dari pihak debitor/kreditor terhadap kinerja Kantor Pertanahan dan PPAT.

## DAFTAR PUSTAKA
Abdulkadir Muhammad & Rilda Murniati, 2000, Segi Hukum Lembaga Keuangan dan Pembiayaaan ,
Citra Aditya Bakti, Bandung.
----------------------, Hukum dan Penelitian Hukum , 2004,  Citra Aditya Bakti, Bandung. Frans Satriyo, Wicaksono, 2009, Panduan Lengkap Membuat Surat-surat Kuasa , Visimedia,
Jakarta.
Gatot Supramono, 2013, Perjanjian Utang Piutang ,  Kencana Prenada Media Group, Jakarta.
J.  Satrio,  Hukum  Jaminan,  1998, Hak  Jaminan  Kebendaan,  Hak  Tanggungan,  Buku  2 ,  Citra Aditya Bakti, Bandung.
Kartini Muljadi dan Gunawan Wijaya, 2006, Hak Tanggungan, Seri Hukum Harta Kekayaan ,  Kencana Prenada Media Group, Jakarta. Mariam Darus Badrulzaman, 1982, Perjanjian Kredit Bank , Alumni, Bandung.
Purwahid Patrik dan Kashadi, 2008, Hukum Jaminan ,  Fakultas Hukum UNDIP, Semarang.
------------------ Hukum  Jaminan  Edisi  Revisi  Dengan  Undang-Undang  Nomor  4  Tahun  1996 Tentang Hak Tanggungan , 2006,  Fakultas Hukum UNDIP, Semarang. Rahman Hasanudin, 1995, Aspek-Aspek Hukum Pemberian Kredit Perbankan di Indonesia Citra Aditya Bakti, Bandung.
R.  Soeroso, Perjanjian  di  Bawah  Tangan  (Pedoman  Pembuatan  dan Aplikasi Hukum) ,  Alumni, Bandung.
Sudargo  Gautama,  1 9 9 8 , Komentar  atas  Peraturan  Kepailitan  Baru, Citra  Aditya  Bakti, Bandung. Sutan  Remy  Sjahdeini,  1 9 9 9 , Hak  Tanggungan  A sas-asas  K etentuan-ketentuan  P okok dan  Masalah yang dihadapi oleh Perbankan ,  AlumnI, Bandung. Yayasan Lembaga Bantuan Hukum Indonesia, Pusat Studi Hukum dan Kebijakan, 2007, Panduan       bantuan hukum di Indonesia , Yayasan Obor Indonesia, Jakarta.

## Peraturan Perundang-undangan
Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata) Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Undang-Undang Nomor 10 Tahun 1998 tentang Perbankan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah Peraturan  Menteri  Negara  Agraria/Kepala  Badan  Pertanahan  Nasional  Nomor  3  Tahun  1997 Tentang Ketentuan Pelaksana PP Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah
Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 Tentang Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT)  Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 2016 Tentang Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).
Jurnal, Artikel, Internet. Ariyanto, Didik, 2006, Pelaksanaan Fungsi Dan Kedudukan Camat Sebagai Pejabat Pembuat Akta Tanah Sementara Di Kabupatn Gobrongan. Tesis. PPS UNDIP, Semarang.
Pendaftaran Hak Tanggungan oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah yang Melampaui Batas Waktu
Hasibuan, Effendy, 1997, “Dampak Pelaksanaan Eksekusi Hipotik Dan Hak Tanggungan Terhadap Pencairan Kredit Macet Pada Perbankan Di Jakarta, Laporan Penelitian, Universitas Indonesia Pascasarjana (S3) Bidang Studi Ilmu Hukum, Jakarta. Sudaryanto W,1996, “ Pokok-Pokok Kebijakan Undang-Undang Hak Tanggungan”, Seminar Nasional Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan tanggal 10 April 1996, Fakultas Hukum Universitas Trisakti, Jakarta.
Yayasan  Lembaga  Bantuan  Hukum  Indonesia,  Pusat  Studi  Hukum  dan  Kebijakan,  2 0 0 7 , Panduan bantuan hukum di Indonesia , Yayasan Obor Indonesia, Jakarta.
http://repository.usu.ac.id/bitstream/123456789/23887/3/Chapter%20II.pdf, 2020 Www. MKn UNSRI,(Hak Tanggungan,Pemberian dan Pendaftaran), Internet, 2020