Abstrak - Proyek Caspian Tower, Grand Sungkono Lagoon yang  bertempat  di  Jl.  Abdul  Wahab  Siamin  Surabaya merupakan gabungan fungsi hunian apartemen dan pusat perbelanjaan  (mall).  Proyek  ini  sangat  menarik  karena mencoba  menggabungkan  dua  market  properti  berbeda yang dapat memunculkan risiko dan tingkat pengembalian investasi yang berbeda satu sama lain yang dimungkinkan terjadi  saling  melemahkan  atau  memperkuat  satu  dan lainnya.  Penelitian  ini  bertujuan  untuk  mendapatkan keputusan  terbaik  dalam  investasi  dilihat  dari  risiko  dan tingkat keuntungan yang didapat.
Untuk menentukan fungsi bangunan terbaik, dianalisa 2 alternatif lain selain penggabungan antara apartemen dan mall, yaitu pembangunan perkantoran dan pembangunan hotel.  Dari  hasil  kuesioner  yang  disebar,  didapatkan probabilitas  untuk  apartemen  mall:  optimis=70,7%, moderat=20,1%,  pesimis=9,2%;  Perkantoran:  optimis= 57,1%,  moderat=28,6%,  pesimis=14,3%;  Hotel:  optimis= 64,8%,  moderat=  23%,  pesimis=  12,2%.  Berdasarkan perhitungan  NPV  risiko,  didapatkan  keputusan  investasi terbaik adalah investasi apartemen dan mall dengan NPV risiko  sebesar  Rp.341.209.972.609,37  yang  lebih  besar dibandingkan  dengan  hasil  NPV  risiko  perkantoran  dan hotel  yaitu  sebesar  Rp.326.927.631.618,04  dan  Rp. 321.827.486.548,59.
Dari  hasil  analisa  investasi  dan  analisa  risiko  dapat disimpulkan bahwa alternatif investasi yang menghasilkan tingkat  keuntungan  pada  risiko  yang bisa  diterima  paling besar  adalah  alternatif  apartemen  dan  mall.  Sedangkan alternatif investasi yang menghasilkan tingkat keuntungan pada  risiko  yang  bisa  diterima  paling  rendah  adalah alternatif hotel.
Kata  kunci:  Pengambilan  Keputusan,  Risiko,  Investasi, Caspian Tower

## I. PENDAHULUAN
1.1 Latar Belakang
Surabaya  yang  merupakan  salah  satu  kota  metropolitan terbesar  di  Indonesia.  Hal  ini  tentu  menarik  minat  para investor  untuk  melirik  Surabaya  menjadi  salah  satu  tujuan investasi mereka dalam pembangunan properti di Surabaya. Properti sendiri terlihat seperti investasi yang menghasilkan banyak  keuntungan,  tetapi  jika  diteliti  lebih  lanjut sesungguhnya mengandung risiko yang tinggi.
Pada tahun 2015, di Surabaya telah dimulai pembangunan apartemen  baru,  yaitu  Caspian  Tower,  Grand  Sungkono Lagoon bertempat di Jl. Abdul Wahab Siamin no. 9 dan  akan dibangun sebanyak 48 lantai. Pada umumnya para developer mengembangkan  properti  secara  terpisah,  yaitu  apartemen saja  atau  mall  saja.  Sedangkan  Caspian  Tower  merupakan gabungan  fungsi  hunian  apartemen  dan  mall,  sehingga
membuat proyek ini menarik untuk dianalisa risiko terhadap investasinya karena dimungkinkan terjadi saling melemahkan atau memperkuat satu dengan lainnya. Dengan melihat  hal  tersebut,  sebagai  perbandingan  untuk  melihat besarnya  risiko  pendapatan  dan  mungkin  dapat  digunakan untuk  pengambilan  keputusan  investasi  di  masa  datang, dianalisa  2  alternatif  lain  selain  penggabungan  antara apartemen  dan  mall  yaitu  alternatif  perkantoran  serta alternatif  hotel.  Berdasarkan  latar  belakang  tersebut  maka perlu  dilakukan  studi  mengenai  pengambilan  keputusan dengan  risiko  terhadap  investasi  proyek  Caspian  Tower, Grand Sungkono Lagoon Surabaya.

## II. URAIAN PENELITIAN

## 2.1  Jenis Penelitian
Jenis penelitian ini berupa analisa investasi dengan risiko pengambilan  keputusan  yang  bertujuan  untuk  menentukan alternatif mana yang paling baik sebagai keputusan investasi proyek  Caspian  Tower  dengan  pertimbangan  tingkat pengembalian dan risiko.

## 2.2  Penelitian Terdahulu
Penelitian
Analisa  Investasi  Dengan  Resiko  Pada Investasi  Proyek  Golden  City  Mall  Surabaya [1]  bertujuan meneliti  mengenai  analisa  risiko  terhadap  investasi  proyek untuk  memperoleh besarnya tingkat pengembalian investasi dan  keputusan  alternatif  investasi  melalui  pertimbangan tingkat pengembalian dan risiko.
Penelitian Analisa  Pembiayaan  Investasi  Properti Perkantoran  di  Jakarta  Selatan [2]  bertujuan  untuk mengetahui komposisi pembiayaan yang paling menguntungkan  pada  pembangunan  Properti  Perkantoran Nifarro Office Tower-Sky18 menggunakan 4 alternatif.
Penelitian Analisa  Pembeayaan  Investasi  Proyek Apartemen Puncak Kertajaya Surabaya [3] bertujuan untuk mengetahui bentuk pembiayaan yang paling menguntungkan dalam  proyek  pembangunan  Apartemen  Puncak  Kertajaya menggunakan 4 alternatif yang berbeda.
Penelitian Analisis Investasi pada Proyek Pembangunan Apartemen  Bale  Hinggil  Surabaya [4] bertujuan  untuk mendapatkan  alternatif  pendapatan  yang  maksimal  dari alternatif  pendapatan  antara  apartemen  sewa,  jual,  dan gabungan  keduanya  dengan  penilaian  kelayakan  investasi menggunakan metode NPV  dan IRR.
Penelitian Analisis Pembeayaan Invetasi Proyek Perumahan  Green  Pakis  Regency  Malang [5]  bertujuan untuk menentukan  bentuk  pembiayaan  dan  tingkat pengembalian  yang  paling  ringan  dengan  menggunakan metode WACC dan metode leverage.
Penelitian Analisa  Pembiayaan  Invetasi  Apartemen  Puri Park  View  Tower  E  Kebon  Jeruk  –  Jakarta  Barat [ 6] bertujuan  untuk  memperoleh  sumber  pembeayaan  proyek

## Studi Pengambilan Keputusan Investasi Dengan Risiko Pada Pengembangan Proyek Caspian Tower, Grand Sungkono Lagoon Surabaya
Fenny Herwitasari, Christiono Utomo
Jurusan Teknik Sipil, Fakultas Teknik Sipil dan Perencanaan, Institut Teknologi Sepuluh Nopember (ITS)
Jl. Arief Rahman Hakim, Surabaya 60111
E-mail : fennyherwitasari@gmail.com, christiono@ce.its.ac.id
dengan 4 alternatif yaitu modal sendiri dan pinjaman dengan kriteria penganggaran modal.
III.METODOLOGI 3.1  Data Penelitian
Data  tediri  dari  data  primer  dan  sekunder.  Data  Primer diperoleh melalui wawancara dengan pihak pengelola untuk mengetahui konsep pengelolaan. Data primer juga diperoleh dari  wawancara  dan  kuesioner  dengan  responden  praktisi untuk  menentukan  alternatif  investasi  dan  juga  mengetahui angka  probabiltas  dari  kondisi  tiap  alternatif  investasi. Kemudian  data  sekunder  yang  diperoleh  berupa  gambar proyek serta data mengenai harga jual unit Caspian Tower.

## 3.2  Analisa Data
3.2.1. Data Analisa Investasi
Untuk membuat perkiraan pendapatan dan pengeluaran di masa  yang  akan  datang,  diperlukan  beberapa  asumsi  dan peramalan pendapatan sebagai berikut:
1. Skenario  moderat  didasarkan  pada  tingkat  hunian  ruang ritel  rata-rata  di  Surabaya  sebesar  70%  yang  kemudian dianggap  sebagai  kondisi  umum  atau  asumsi  normal dalam Tugas Akhir ini.
2. Skenario  optimis  dan  pesimis  diasumsikan  pada  kondisi tingkat hunian ruang ritel di Surabaya, dalam Tugas Akhir ini diasumsikan sebesar 94% dan 46%.
3. Peramalan pendapatan dan estimasi biaya  menggunakan metode forecasting (peramalan)  dari  data  yang  berupa perkiraan-perkiraan biaya.
4. Analisa Arus Kas dan Analisa Aspek Finansial diperoleh dari data yang berupa perkiraan-perkiraan biaya maupun pemasukan yang dikelompokkan sesuai dengan jenisnya.
Setelah itu dibuatlah sebuah cash flow terhadap tiap-tiap tahun  selama  masa  investasi  sehingga  diperoleh keuntungan dan kerugian tiap tahun.
3.2.2. Data Analisa Risiko
Pada tahap analisa data untuk risiko, kuesioner yang telah diisi oleh responden dinilai berdasarkan bobot. Jumlah item pertanyaan  sebanyak  empat  buah  dengan  skala  bobot  1 sampai dengan 9.
Setelah itu dilakukan analisa probabilitas dengan metode AHP  yang  bertujuan  untuk  mendapatkan  probabilitas  dari masing-masing  alternatif.  Baru  setelah  itu  dilakukan  proses penghitungan  besarnya  NPV  risiko  dari  jumlah  hasil  kali antara  probabilitas  masing-masing  alternatif  dengan  NPV yang  didapat  pada  setiap  kondisi  okupansi.  Masing-masing alternatif nantinya akan memiliki nilai NPV risiko, dan untuk mengambil keputusan investasi yang paling menguntungkan, dipilih berdasarkan NPV risiko terbesar.
Proses  yang  dilakukan  dalam  penelitian  ini  adalah  sebagai berikut:
Gambar 3.1 Diagram Alir Penelitian
IV. HASIL PENELITIAN 4.1. Alternatif Proyek
Alternatif lain  yang dipilih dalam penulisan Tugas  Akhir ini adalah pembangunan Caspian Tower menjadi apartemen mall , perkantoran, dan hotel. 4.1.1. Analisa Luasan Bangunan a. Koefisien Dasar Bangunan (KDB) KDB  yang  disyaratkan  maksimum  sebesar  55%  [7],  jadi batas luas tanah yang boleh dibangun sebesar 19,535 m2.
b. Koefisien Lantai Bangunan (KLB)
KLB yang disyaratkan maksimum sebesar 1200% dari luas lahan.  Jadi  maksimal  luas  lantai  yang  akan  dimanfaatkan dalam alternatif tidak melebihi dari 426,180 m2.
c. Penentuan Jumlah Lantai
Pada lahan ini ketinggian maksimum yang diberikan oleh Pemerintah Kota Surabaya adalah 200 m di atas permukaan laut.  Sedangkan  lokasi  lahan  Caspian  Tower  sendiri  berada 22 m di atas permukaan laut, sehingga tinggi lantai yang akan dibangun tidak boleh melebihi dari 178 m.
4.1.2. Estimasi Biaya Investasi Alternatif
Estimasi  biaya  investasi  untuk  masing-masing  alternatif terdiri dari biaya tanah, biaya perencanaan, biaya konstruksi, dan biaya pengembangan  fasilitas. Biaya  tanah didapat dari hasil perbandingan harga tanah dengan metode perbandingan data pasar. Sedangkan untuk biaya konstruksi untuk masing- masing alternatif dilakukan dengan pendekatan harga satuan per  m 2 bangunan.  Untuk  biaya  perencanaan  diasumsikan sebesar  15%  dari  biaya  konstruksi,  sedangkan  biaya pengembangan  fasilitas  diasumsikan  sebesar  5%  dari  biaya konstruksi  [8].  Rekapitulasi  biaya  investasi  untuk  masing- masing alternatif dapat dilihat pada Tabel 4.1.
Tabel 4.1 Biaya Investasi Alternatif
Apart emen dan Mall Perkant oran Hot el 909.813.951.541 Rp 655.880.748.860 Rp 719.879.940.102 Rp A A

## 4.2. Analisa Investasi
Analisa investasi dilakukan dengan menggunakan metode Net Present Value (NPV) dan Internal Rate of Return (IRR) yang  dilakukan  pada  3  alternatif  investasi.  Setiap  alternatif dilakukan analisa dengan 3 kondisi, yaitu optimis, moderat, dan pesimis.
Pembiayaan investasi diperoleh dari modal sendiri sebesar 2/3 dari biaya investasi awal dan modal pinjaman dari bank. Pengembalian  pinjaman  ini  akan  diangsur  selama  sepuluh tahun  dengan  bunga  10,35%  pertahunnya.  Kemudian  untuk menghitung aliran kas (cash flow) digunakan besaran faktor diskon  dari  Minimum  Attractive  Rate  of  Return  (MARR) sebesar 11,24%.
4.2.1. Perencanaan Pendapatan Perencanaan pendapatan untuk alternatif bangunan berasal dari  penjualan/penyewaan  dan service  charge .  Rekapitulasi pendapatan  untuk  masing-masing  alternatif  di  tiap  kondisi dapat dilihat pada Tabel 4.2, Tabel 4.3, dan Tabel 4.4.
Tabel 4.2 Pendapatan Alternatif Apartemen dan Mall
Tabel 4.3 Pendapatan Alternatif Perkantoran
Tabel 4.4 Pendapatan Alternatif Hotel
4.2.2. Perencanaan Pengeluaran Perencanaan pengeluaran untuk tiap alternatif berasal dari biaya  operasional  (listrik,  air,  dan  gaji  karyawan), pemeliharaan,  dan  penggantian.  Rekapitulasi  pengeluaran untuk  tiap  alternatif  dalam  kondisi  optimis,  moderat,  dan pesimis dapat dilihat pada Tabel 4.5, Tabel 4.6, dan Tabel 4.7.
Tabel 4.5 pengeluaran Alternatif Apartemen dan Mall
Tabel 4.6 Pengeluaran Alternatif Perkantoran
T ahun Opt imis Moderat
P esimis 2016 310.553.661.399 Rp 259.360.468.866 Rp 190.142.796.902 Rp 2017 549.783.538.040
Rp 424.522.779.157 Rp 308.915.322.256 Rp 2018 557.735.598.230
Rp 554.209.179.894 Rp 391.662.348.007 Rp
2019 317.489.500.751 Rp 348.913.769.028 Rp 417.609.512.367 Rp 2020 87.874.800.064 Rp 191.082.532.296 Rp 303.883.958.176 Rp 2021 87.874.800.064 Rp 67.317.878.509 Rp 225.028.366.136 Rp 2022 97.939.126.242 Rp 74.812.589.492 Rp 51.686.052.743 Rp 2023 97.939.126.242 Rp 74.812.589.492 Rp 51.686.052.743 Rp 2024 109.997.512.256 Rp 83.980.158.413 Rp 57.962.804.570 Rp 2025 109.997.512.256 Rp 83.980.158.413 Rp 57.962.804.570
Rp 2026 122.735.175.075 Rp 93.465.652.001 Rp 64.196.128.928
Rp 2027 122.735.175.075
Rp 93.465.652.001
Rp 64.196.128.928 Rp 2028 137.874.666.717 Rp 104.946.453.259
Rp 72.018.239.801
Rp 2029 137.874.666.717
Rp 104.946.453.259
Rp 72.018.239.801
Rp 2030 153.995.771.222
Rp 116.951.531.082
Rp 79.907.290.942
Rp 2031 153.995.771.222 Rp 116.951.531.082
Rp 79.907.290.942
Rp 2032 173.022.596.858
Rp 131.347.826.701
Rp 89.673.056.543
Rp 2033 173.022.596.858
Rp 131.347.826.701 Rp 89.673.056.543 Rp 2034 193.425.869.747 Rp 146.541.753.320
Rp 99.657.636.893
Rp 2035 193.425.869.747
Rp 146.541.753.320
Rp 99.657.636.893 Rp T ahun
Opt imis Moderat P esimis 2016 135.564.222.690 Rp 109.273.781.939 Rp 84.359.221.605
Rp 2017 135.564.222.690
Rp 109.273.781.939 Rp 84.359.221.605
Rp 2018 151.524.395.185
Rp 122.196.323.608 Rp 94.415.909.944 Rp
2019 151.524.395.185
Rp 122.196.323.608
Rp 94.415.909.944
Rp 2020 169.381.053.707
Rp 136.660.514.879 Rp 105.680.862.888 Rp 2021 169.381.053.707
Rp 136.660.514.879
Rp 105.680.862.888
Rp 2022 189.361.405.457 Rp 152.851.695.141 Rp 118.300.231.371 Rp 2023 189.361.405.457 Rp 152.851.695.141 Rp 118.300.231.371
Rp 2024 211.720.073.179 Rp 170.977.634.526 Rp 132.437.946.976
Rp 2025 211.720.073.179
Rp 170.977.634.526 Rp 132.437.946.976
Rp 2026 236.742.423.571
Rp 191.271.264.083 Rp 148.277.895.700
Rp 2027 236.742.423.571
Rp 191.271.264.083 Rp 148.277.895.700
Rp 2028 264.748.301.886
Rp 213.993.739.859 Rp 166.026.358.550
Rp 2029 264.748.301.886
Rp 213.993.739.859 Rp 166.026.358.550
Rp 2030 296.096.222.527
Rp 239.437.881.884 Rp 185.914.751.845
Rp 2031 296.096.222.527
Rp 239.437.881.884 Rp 185.914.751.845
Rp 2032 331.188.071.539
Rp 267.932.034.115 Rp 208.202.704.150
Rp 2033 331.188.071.539
Rp 267.932.034.115 Rp 208.202.704.150
Rp 2034 370.474.383.797
Rp 299.844.397.075 Rp 233.181.511.324
Rp 2035 370.474.383.797 Rp 299.844.397.075
Rp 233.181.511.324 Rp
T ahun Opt imis Moderat P esimis 2016 230.679.406.882 Rp 170.530.222.146
Rp 112.483.137.410
Rp 2017 230.679.406.882
Rp 170.530.222.146
Rp 112.483.137.410
Rp 2018 237.333.620.542 Rp 175.449.363.170
Rp 115.727.843.297
Rp 2019 237.333.620.542 Rp 175.449.363.170
Rp 115.727.843.297
Rp 2020 267.000.323.110 Rp 197.380.533.566 Rp 130.193.823.709
Rp 2021 267.000.323.110 Rp 197.380.533.566 Rp 130.193.823.709
Rp 2022 275.422.062.274 Rp 203.606.321.424 Rp 134.300.404.598
Rp 2023 275.422.062.274 Rp 203.606.321.424 Rp 134.300.404.598
Rp 2024 309.849.820.058 Rp 229.057.111.602 Rp 151.087.955.172
Rp 2025 309.849.820.058 Rp 229.057.111.602 Rp 151.087.955.172
Rp 2026 320.508.583.687 Rp 236.936.624.359
Rp 156.285.346.609
Rp 2027 320.508.583.687
Rp 236.936.624.359
Rp 156.285.346.609 Rp 2028 360.572.156.648
Rp 266.553.702.404
Rp 175.821.014.935 Rp 2029 360.572.156.648
Rp 266.553.702.404
Rp 175.821.014.935
Rp 2030 374.062.154.365
Rp 276.526.210.738
Rp 182.398.963.471 Rp 2031 374.062.154.365
Rp 276.526.210.738
Rp 182.398.963.471 Rp 2032 420.819.923.661
Rp 311.091.987.080
Rp 205.198.833.905 Rp 2033 420.819.923.661
Rp 311.091.987.080
Rp 205.198.833.905 Rp 2034 437.893.202.022
Rp 323.713.442.940
Rp 213.524.050.022 Rp 2035 437.893.202.022
Rp 323.713.442.940 Rp 213.524.050.022 Rp T ahun
Opt imis
Moderat
P esimis 2016 34.942.139.489 Rp 31.115.089.019
Rp 26.718.091.073
Rp 2017 38.225.911.810
Rp 33.984.682.582
Rp 29.132.349.273
Rp 2018 41.204.660.631
Rp 36.525.890.067
Rp 31.194.858.820
Rp 2019 43.061.118.483
Rp 38.214.138.003
Rp 32.673.740.236
Rp 2020 49.029.029.916
Rp 43.237.935.384
Rp 36.712.266.963
Rp 2021 48.155.502.425
Rp 42.714.070.192
Rp 36.496.907.466
Rp 2022 51.171.074.991
Rp 45.264.054.452
Rp 38.540.146.817
Rp 2023 53.024.791.592
Rp 46.947.091.352
Rp 40.011.347.414
Rp 2024 56.582.479.798
Rp 49.996.466.524
Rp 42.511.252.948
Rp 2025 61.874.491.801
Rp 54.459.720.194
Rp 46.104.591.681
Rp 2026 61.882.553.221 Rp 54.563.548.545
Rp 46.263.030.360
Rp 2027 63.785.482.223 Rp 56.283.265.582 Rp 47.758.378.830
Rp 2028 67.781.837.156 Rp 59.669.084.835 Rp 50.492.505.800
Rp 2029 69.770.345.853 Rp 61.466.913.804 Rp 52.058.498.437
Rp 2030 78.121.326.242 Rp 68.217.877.058 Rp 57.168.287.954 Rp
2031 75.558.968.053
Rp 66.385.036.122
Rp 56.023.807.669 Rp
2032 80.104.175.190
Rp 70.190.330.709
Rp 59.048.033.102 Rp
2033 82.168.391.792
Rp 72.046.014.948
Rp 60.654.028.375 Rp
2034 86.562.829.716
Rp 75.623.484.979
Rp 63.373.373.909
Rp 2035 94.189.626.436
Rp 81.855.859.392
Rp 68.170.169.412
Rp
T ahun
Opt imis Moderat P esimis 2016 25.114.003.018 Rp 19.941.578.224 Rp 14.773.470.646
Rp 2017 28.259.740.903
Rp 22.377.102.397
Rp 16.499.373.893
Rp 2018 31.119.252.768
Rp 24.598.635.451 Rp 18.083.460.632
Rp 2019 31.813.562.935
Rp 25.201.399.071 Rp 18.594.754.115
Rp 2020 39.230.405.853
Rp 30.830.128.886 Rp 22.436.863.295
Rp 2021 35.112.891.654
Rp 27.835.428.946
Rp 20.564.040.444
Rp 2022 37.978.804.253
Rp 30.061.747.380 Rp 22.151.298.557
Rp 2023 38.660.131.671
Rp 30.654.804.709 Rp 22.656.159.472
Rp 2024 41.779.091.202
Rp 33.070.308.584 Rp 24.368.794.839
Rp 2025 48.265.964.118
Rp 38.003.765.061 Rp 27.750.131.451
Rp 2026 45.893.017.062
Rp 36.313.355.603 Rp 26.741.689.904
Rp 2027 46.647.720.535 Rp 36.961.271.061 Rp 27.282.906.479
Rp
2028 50.352.020.672 Rp 39.814.393.051 Rp 29.285.560.765 Rp 2029
51.149.038.134 Rp 40.493.943.710 Rp 29.847.742.667
Rp
2030 62.871.327.189 Rp 49.341.553.604 Rp 35.823.072.779
Rp 2031 56.034.174.877 Rp 44.313.571.011 Rp 32.602.749.863
Rp 2032 60.446.749.796 Rp 47.696.220.374 Rp 34.956.333.307
Rp 2033 61.341.512.687 Rp 48.448.848.435 Rp 35.566.945.173
Rp 2034 66.162.188.796 Rp 52.136.606.431 Rp 38.122.730.658
Rp 2035 76.406.937.085 Rp 59.879.562.734 Rp 43.365.983.120 Rp
Tabel 4.7 Pengeluaran Alternatif Hotel

## 4.2.3. Biaya Penyusutan
Biaya  penyusutan  bangunan  menggunakan  metode Garis  Lurus  dengan  rencana  umur  bangunan  20  tahun  (UU No. 17 Tahun 2000) dan nilai penyusutan tiap tahun adalah 2,5% dari biaya investasi. Untuk Apartemen dan Mall sebesar Rp.22.745.348.788,53,  Perkantoran  Rp.16.397.018.721,49, sedangkan untuk Hotel sebesar Rp.17.996.998.502,56.
4.2.4. Biaya Pajak
Menurut  UU  No.  36  Tahun  2008  di  Indonesia  mengenai pajak  penghasilan,  perhitungan  pajak  dalam  negeri  dan bentuk  usaha  tetap  adalah  sebesar  28%  (dua  puluh  delapan persen). Maka dalam Tugas  Akhir ini dikenakan pula pajak sebesar 28% dari biaya Pendapatan Kena Pajak (PKP).
4.2.5. Hasil Analisa Investasi
Dari hasil analisa investasi diperoleh NPV dan IRR untuk masing-masing alternatif yang dapat dilihat pada Tabel 4.8
Alternatif Kondisi NPV IRR Apartemen dan Mall Pesimis Rp     189.307.793.097 15% Moderat Rp     278.985.550.864 20% Optimis Rp     378.598.565.876 25% Perkantoran Pesimis Rp       86.326.362.650 13% Moderat Rp     256.279.250.715 19% Optimis Rp     422.402.139.312 25% Hotel Pesimis Rp  (140.072.195.920) -18% Moderat Rp     198.075.741.108 14% Optimis Rp     452.830.158.357 29%
4.3. Analisa Probabilitas Alternatif Investasi
Dalam  menganalisa  risiko  harus  diperhitungkan  berbagai kondisi  aliran  kas,  kemudian  dicari  probabilitas  terjadinya masing-masing  kondisi  dengan  menggunakan  metode Analytic Hierarchy Process (AHP).
4.3.1. Kuesioner
Kuesioner  terdiri  dari  empat  buah  pertanyaan  yang nantinya akan dinilai berdasarkan bobot. Skala bobot adalah 1 sampai dengan 9, dengan skala sikap sama, sedikit berbeda, lebih berbeda, sangat berbeda, dan mutlak sangat berbeda.
4.3.2. Pembobotan Untuk Masing-Masing Kriteria
Pembobotan  dilakukan  dengan  menggunakan  AHP . Pertama  dilakukan  pembobotan  terhadap  alternatif  untuk kriteria ketidakpastian pendapatan. Data didapatkan dari hasil kuesioner yang disebar kepada manajer proyek dan manajer pemasaran, sehingga didapatkan data yang dapat dibandingkan  satu  sama  lain.  Selanjutnya  nilai  setiap  entri
pada  baris  yang  sama  dirata-rata  untuk  mendapat  matriks perbandingan  yang dinormalisasi.  Bobot menunjukkan  nilai prioritas relatif alternatif tersebut terhadap alternatif lainnya.
Kemudian  dilakukan  pembobotan  menggunakan  analisa yang sama untuk kriteria yang lainnya. Setelah menganalisa pembobotan untuk masing-masing kriteria, didapatlah bobot yang  kemudian  digunakan  sebagai  probabilitas  pada  tiap kondisi alternatif. Rekapitulasi angka probabilitas untuk tiap kondisi alternatif dapat dilihat pada Tabel 4.8
Tabel 4.8 Angka Probabilitas Untuk Tiap Kondisi Alternatif
Apartemen dan Mall Perkantoran Hotel Optimis 70,7% 57,1% 64,8% Moderat 20,1% 28,6% 23,0% Pesimis 9,2% 14,3% 12,2%

## 4.3.4. Nilai NPV Risiko
Setelah diketahui probabilitas terjadinya tiap kondisi aliran kas,  maka  dapat  dihitung  nilai  NPV  risiko  dengan  cara mengkalikan  nilai  NPV  dengan  probabilitas.  Rekapitulasi perhitungan untuk NPV Risiko dapat dilihat pada Tabel 4.9.
Tabel 4.9 Perhitungan NPV Risiko
V. KESIMPULAN DAN SARAN
5.1 Kesimpulan
Dari  Seluruh  isi  Tugas  Akhir  ini  maka  dapat  ditarik kesimpulan sebagai berikut:
1. Dengan  menganalisa  reaksi  pasar  menggunakan  metode pendekatan  probabilitas  statistik,  maka  diperoleh probabilitas  untuk  masing-masing  alternatif    adalah Apartemen  dan Mall :  optimis=70,7%,  moderat=  20,1%, pesimis= 9,2%; Perkantoran: optimis= 57,1%,  moderat= 28,6%,  pesimis=  14,3%;  Hotel:  optimis=  64,8%, moderat= 23%, pesimis= 12,2%.
2. Hasil analisa NPV risiko menunjukkan bahwa NPV risiko terbesar  dihasilkan  oleh  alternatif  Apartemen  dan  Mall. Hal  ini  ditunjukkan  dengan  NPV  risiko  sebesar Rp.341.209.972.609,37  yang  lebih  tinggi  dibandingkan dengan  hasil  NPV  risiko  Perkantoran  serta  Hotel  yaitu sebesar
Rp. 326.927.631.618,04
dan
Rp.
321.827.486.548,59.  Maka  dapat  disimpulkan  dari  hasil analisa investasi dan analisa risiko bahwa investasi yang mempunyai prospek untuk memperoleh tingkat keuntungan  pada  risiko  yang  bisa  diterima  paling  tinggi adalah investasi Apartemen dan Mall.

## 5.2. Saran
Dengan  adanya  keterbatasan  yang  terdapat  dalam  Tugas Akhir  ini,  meliputi  terbatasnya  responden  untuk  penilaian pasar,  maka  perlu  adanya  penelitian  lebih  lanjut  tentang analisa  risiko  dengan  populasi  responden  yang  lebih  luas sehingga  dapat  menghasilkan  kesimpulan  yang  lebih mendekati kenyataan.
DAFTAR PUSTAKA
[1]   Baskoro. 2005. Analisa Investasi Dengan Resiko Pada Investasi  Proyek  Golden  City  Mall  Surabaya.
T ahun Opt imis Moderat P esimis 2016 68.645.088.209 Rp 56.193.487.786 Rp 42.926.362.074 Rp
2017 75.394.693.927
Rp 61.582.748.842
Rp 46.897.596.813 Rp
2018 82.449.754.669
Rp 67.197.818.147
Rp 51.017.776.532 Rp
2019 85.983.430.030
Rp 70.209.696.124 Rp 53.420.869.835 Rp
2020 99.661.697.830 Rp 80.720.984.759 Rp 60.770.636.102
Rp 2021 96.424.430.329
Rp 78.727.429.413 Rp 59.872.104.408 Rp
2022 103.846.192.412 Rp 84.613.583.432 Rp 64.171.093.834
Rp 2023 107.412.159.067 Rp 87.649.332.815 Rp 66.589.932.913 Rp 2024 115.392.527.476 Rp 93.948.437.700 Rp 71.161.308.127 Rp
2025 127.562.571.913
Rp 103.344.769.137
Rp 77.775.639.455 Rp
2026 127.644.870.465
Rp 103.805.209.767
Rp 78.495.783.694 Rp
2027 131.374.690.757
Rp 106.962.088.286
Rp 80.994.520.547 Rp
2028 140.691.573.596
Rp 114.249.214.190
Rp 86.217.602.554
Rp 2029 144.519.031.491 Rp 117.478.271.506 Rp 88.763.949.135 Rp 2030 166.772.932.759 Rp 134.329.114.677 Rp 100.295.337.728 Rp 2031 158.569.235.083 Rp 128.664.115.692 Rp 96.975.091.606
Rp 2032 169.577.661.461
Rp 137.201.718.608
Rp 103.022.998.537 Rp 2033 173.638.534.405
Rp 140.603.328.475 Rp 105.683.162.200 Rp 2034 185.654.424.221
Rp 149.885.700.793 Rp 112.222.325.156 Rp
2035 205.220.266.949 Rp 164.749.391.204
Rp 122.442.971.440 Rp
Alternatif Kondisi Probabilitas NPV NPV Risiko Pesimis 9,2% 189.307.793.096,65 Rp 17.326.887.866,23 Rp Moderat 20,1% 278.985.550.864,43
Rp 56.191.056.393,62 Rp Optimis 70,7% 378.598.565.875,59
Rp 267.692.028.349,52 Rp ∑ 341.209.972.609,37 Rp Pesimis
14,3% 86.326.362.649,80
Rp 12.332.337.521,40 Rp Moderat 28,6% 256.279.250.714,82
Rp 73.222.643.061,38 Rp Optimis 57,1% 422.402.139.311,72
Rp 241.372.651.035,27 Rp ∑ 326.927.631.618,04 Rp
Pesimis 12,2% (140.072.195.920,22) Rp (17.114.296.079,62) Rp Moderat 23,0% 198.075.741.107,60
Rp 45.531.903.451,06 Rp Optimis 64,8% 452.830.158.357,28
Rp 293.409.879.177,15 Rp ∑ 321.827.486.548,59 Rp Hotel Perkantoran Apartemen dan Mall
Surabaya:  Tugas  Akhir  Jurusan  Teknik  Sipil,  Institut Teknologi Sepuluh Nopember.
[2]   Anita  Maulanasari  dan  Christiono  Utomo.  2015.
Analisa Pembiayaan Investasi Properti Perkantoran di  Jakarta  Selatan. Jurnal  Teknik  ITS  Vol.  4.  No.  2. C51-C55.
[3]   M.  Awallutfi  Andhika  Putra  dan  Christiono  Utomo.
2013. Analisa  Pembeayaan  Investasi  Apartemen
Puncak Kertajaya Surabaya . Jurnal Teknik ITS Vol.1. No.1. D1-D5.
[4]   Ofianto  Wahyudhi  dan  Christiono  Utomo.  2014. Analisis  Investasi  pada  Proyek  Pembangunan Apartemen Bale Hinggil Surabaya. Jurnal Teknik ITS
Vol 3. No.1. D1-D6.
[5]   Muhammad  Altof  Syahrizal  dan  Christiono  Utomo.
2014. Analisa Pembiayaan Investasi Proyek
Perumahan  Green  Pakis  Regency  Malang. Jurnal Teknik ITS 3(2), C67-C71.
[6]   Made  Dwiyanti  Purnama  Ningsih  dan  Christiono Utomo. 2014. Analisa Pembiayaan Invetasi Apartemen Puri Park View Tower E Kebon Jeruk – Jakarta Barat. Jurnal Teknik ITS 3(2). D104-D108.
[7]    Rencana Tata Ruang Kota (RTRK) Unit Pengembangan VIII Satelit Kota Surabaya
[8]    Juwana.  2005. Panduan  Sistem  Bangunan  Tinggi Untuk  Arsitek  dan  Praktisi  Bangunan .  Jakarta: Erlangga.