## TINJAUAN HUKUM TERHADAP ITIKAD BAIK DALAM PERJANJIAN JUAL BELI TANAH
Ashar Sinilele Universitas Islam Negeri (UIN) Makassar Email : AsharSinilele@gmail.com

## Abstract
In article 1338 of the Civil Code of paragraph 3, namely: "An agreement shall  be  executed  in  good  faith."  A  treaty  at  the  commencement  of  the implementation  of  the  treaty  and  at  the  time  of  execution  of  the  original agreement, especially in the case of land sale agreements, parties who are well- meaning  and  act  honest  and  compliance with  applicable  rules,  must  receive  fair treatment  and  protection  of  the  law  by  not  forgetting  the  purpose  of  the  rule  of law in order to create a balance between the various interests concerned Keywords: good faith, buying and selling land

## Abstrak
Dalam  pasal  1338  KUH  Perdata  ayat  3,  yaitu  :  “Suatu  perjanjian  harus dilaksanakan  dengan  itikad  baik.”  Suatu  perjanjian  pada  waktu  dimulainya pemberlakuan  perjanjian  maupun  pada  waktu  pelaksanaan  perjanjian  jula-beli terutama  dalam  hal  perjanjian  jual-beli  tanah,  pihak  yang  beritikad  baik  dan bertindak  jujur  serta  berkepatuhan  akan  aturan  yang  berlaku,  haruslah  mendapat perlakuan  dan  perlindungan  hukum  yang  seadil-adilnya  dengan  tidak  melupakan akan  tujuan  dari  peraturan  hukum  tersebut  agar  tercipta  keseimbangan  antara berbagai kepentingan yang bersangkutan
Kata kunci : itikad baik, jual-beli tanah

## PENDAHULUAN
erkembangan  sejarah  bagi  kehidupan  umat  manusia  yang  begitu  pesat menyebabkan    terjadi  perubahan  tentang  apa  yang  dimaksud  sebagai hukum  dari  masa  ke  masa  sebelum  manusia  mengenal  undang-undang, hukum  tentu  saja  identik  dengan  kebiasaan  dan  tradisi  yang  menjadi  pedoman dalam kehidupan mereka.
Melihat  fenomena  sekarang,  perubahan-perubahan  yang  terjadi  pada masyarakat  di  dunia  dewasa  ini  merupakan  gejala  normal.  Pengaruhnya  bisa menjalar  dengan  cepat  kebagian-kebagian  dunia  lain  berkat  adanya  komunikasi modern.
Masyarakat  pada  umumnya  sudah  sejak    dahulu  mengenal  sistem  tukar- menukar  barang  dan  jasa.  Seiring  dengan  perkembangan  kehidupan  masyarakat yang  makin  maju  dewasa  ini  dan  kebutuhan  yang  semakin  luas  dan  beraneka ragam,  maka  sangatlah  diharapkan  adanya  kepercayaan  diantara  sesama  karena kepercayaan  merupakan  salah  satu  faktor  pendorong  dalam  dunia  perdagangan dan kehidupan perekonomian khususnya dalam hal perjanjian.
Berbagai  macam  perjanjian  telah  dilaksanakan  oleh  umat  manusia  baik diatur  dalam  undang-undang  maupun  tidak  diatur  dalam  undang-undang  yakni perjanjian yang timbul dalam praktek sehari-hari.
Pada buku III tentang Perikatan, menurut pasal 1233 KUH-Perdata bahwa semua  ikatan  timbul  dari  suatu  perjanjian  atau  dari  undang-undang.  Ikatan  yang timbul  dari  undang-undang  menurut  pasal  1352  KUH-Perdata,  timbul  dari undang-undang  saja  atau  dari  undang-undang  karena  perbuatan  manusia.  Pasal 1352  KUH-Perdata  menentukan  bahwa  ikatan  yang  timbul  dari  perbuatannya manusia.
Pasal  1338  KUH-Perdata  dimaksudkan  bahwa  setiap  perjanjian  mengikat kedua  belah  pihak  dan  dapat  ditarik  kesimpulan  bahwa  orang  leluasa  untuk membuat  perjanjian  apa  saja  asal  tidak  melanggar  ketertiban  umum  dan kesusilaan.  Dengan  kata  lain,  bahwa  kedua  belah  pihak  harus  mempunyai  itikad baik  dalam  mengadakan  perjanjian  agar  tidak  merugikan  satu  sama  lain, sebagaimana  yang  diterangkan  dalam  pasal  1338  KUH-Perdata  ayat  3,  yaitu  : “Suatu perjanjian harus dilaksanakan dengan itikad baik”.
Kajian  yang  berhubungan  dengan  itikad  baik  dalam  perjanjian  jual  beli dirasa  amat  kurang  terutama  dalam  hak  perjanjian  jual-beli  tanah  sementara didalam  praktek  pelaksanaan  perjanjian  sering  kali  timbul  berbagai  kepincangan yang  disebabkan  adanya  pihak-pihak  yang  beritikad  buruk  dalam  persetujuan hanya  untuk  menguntungkan  kepentingan-kepentingan  pribadi  sehingga menimbulkan kerugian-kerugian bagi pihak lain yang beritikad baik.
P
Dalam  lingkungan  masyarakat  pada  umumnya  sering  terjadi  kasus sengketa antara pemilik tanah antara satu dengan yang lainnya, yakni :
1. Dalam satu tanah sering didapat kepemilikan ganda, maksudnya pihak yang  satu  punya  akte  atas  dirinya  tetapi  pihak  yang  lain  juga mengklaim  kalau  tanah  tersebut  juga  miliknya  dan  hal  ini  umumnya dapat mereka buktikan;
2. Disamping itu, sering juga terjadi kasus persengketaan mengenai tanah warisan yakni salah satunya pengambil alihan hak secara tidak sah atas bagian-bagian  tanah  waris  anak-anaknya  oleh  saudaranya  yang  lebih tua karena itikadnya yang tidak baik;
3. Pemalsuan surat-surat  pemberian hak (sertifikat);
4. Pemalsuan tanda-tangan; dan
5. Penyerobotan hak orang lain, serta lain sebagainya.
Maka  dari  itu  pelegalan  dari  kepemilikan  tanah  sangatlah  diharapkan  agar  dapat menghindarkan terjadinya sengketa.
Dalam  masyarakat  masih  sering  kita  jumpai  adanya  pihak  yang  tidak beritikad baik/tidak jujur dalam melaksanakan perjanjian jual-beli sehingga pihak yang  menjadi  korban  akibat  dari  ketidak  jujuran  tersebut  akan  merasakan  pahit getirnya.

## PEMBAHASAN
A. Perlindungan  Hukum  yang  Beritikad  Baik  Dalam  Perjanjian  Jual  Beli tanah
Sebagaimana  dalam  Pasal  1338  ayat  3  KUH  Perdata,  menyatakan  bahwa suatu  perjanjian  harus  dilaksanakan  dengan  itikad  baik.  Itikad  baik  pada  waktu membuat  suatu  perjanjian  berarti  kejujuran,  maka  itikad  baik  dalam  tahap pelaksanaan  yaitu,  perjanjian  adalah  kepatutan  yaitu  suatu  penilaian  terhadap tindak  tanduk  suatu  pihak  dalam  hal  melaksanakan  apa  yang  diperjanjikan. Sehingga  dapat  memberi  kepastian  hukum  mengenai  isi  perjanjian  yang  tidak selalu  dinyatakan  dengan  jelas.  Dengan  demikian,  itikad  baik  (niat  yang  tulus disertai dengan kejujuran) dan kepatuhan merupakan hal yang amat penting dalam melaksanakan  perjanjian  dan  hal  ini  sangatlah  perlu  diterapkan  terutama  dalam perjanjian jual-beli tanah.
Itikad  baik  pada  saat  mulai  berlakunya  suatu  perjanjian  lazimnya  berupa perkiraan  dalam  hati  sanubari  yang  bersangkutan.  Disinipun  itikad  baik  terletak pada keadaan jiwa manusia akan tetapi tidak selalu tercermin pada tindakan yang dilakukan oleh kedua belah pihak dalam hal ini melaksanakan janji.
Pembayaran merupakan pelaksanaan jual-beli dalam arti sebenarnya yaitu bahwa dengan pembayaran ini maka tercapailah tujuan perjanjian jual-beli secara yang  tergambar  dalam  alam  pikir  kedua  belah  pihak  pada  waktu  membentuk persetujuan.  Dari  cara  pemusnahan,  perjanjian  dapat  disamakan  dengan pembayaran, oleh karena perbedaan hanya terletak pada tidak bersedianya pihak- pihak  untuk  menerima  suatu  pembayaran,  akan  tetapi  penerimaan  ini  dapat dikatakan bahwa tujuan perjanjian adalah tercapai.
Pembayaran  dari  harga  suatu  barang  yang  diperjualbelikan  itu  harus dilakukan  di  tempat  yang  ditetapkan  dalam  persetujuan.  Jika  dalam  persetujuan tidak ditetapkan suatu tempat, maka pembayaran itu yang mengenai suatu barang yang sudah ditentukan, harus terjadi di tempat dimana barang itu berada sewaktu persetujuan dibuat.
Niat  yang  tulus  disertai  dengan  kejujuran  terletak  pada  keadaan  jiwa manusia  akan  tetapi  tidak  selalu  sifat  ini  terletak  pada  tindakan  yang  dilakukan oleh  pihak  yang  bersangkutan  dalam  hal  melaksanakan  ikatan  janji,  dan diharapkan  anggota  masyarakat  yang  bersangkutan  menjauhi  sifat  merugikan pihak lain (beritikad buruk).
R. Subekti, 1 berpendapat bahwa : perlu dicantumkan suatu ketentuan yang menyatakan  bahwa  apabila  suatu  perjanjian  dilakukan  dimuka  suatu  Pejabat, maka para pihak dapat dianggap beritikad baik.

## B. Akibat Hukum dalam Perjanjian Jual-Beli tanah yang Tidak Beritikad Baik
Dalam  perjanjian  jual-beli  terkhususnya  jual-beli  tanah  sangatlah diharapakan  dapat  tercipta  keseimbangan  antar  kedua  belah  pihak  yang bersangkutan, salah satunya itikad baik antar sesama yang juga diharapkan dapat tercipta suasana yang kondusif.
Menurut pasal 1362 KUH Perdata dan pasal 1383 KUH Perdata dibedakan antara  ada  atau  tidaknya  itikad  baik  dipihak  yang  menerima  pembayaran.  Pasal 1360  KUH  Perdata,  menyatakan  bahwa  siapa  yang  dengan  itikad  baik,  telah menerima  sesuatu  yang  tidak  harus  dibayarkan  kepadanya,  diwajibkan mengembalikan dengan bunga dan hasil-hasilnya, terhitung dari hasil pembayaran dan  demikian  itu  tidak  mengurangi  penggantian  biaya,  rugi  dan  bunga,  jika harganya  telah  menderita  kemerosotan.  Jika  barangnya  telah  musnah,  meskipun ini  terjadi  diluar  salahnya,  maka  ia  wajib  membayar  harganya  dengan  disertai penggantian  bunga,  rugi  dan  harga,  terkecuali jika  ia  dapat  membuktikan  bahwa
1 R. Subekti, Aneka Perjanjian (Cetakan IV, Alumni Bandung: 1984), h. 74
barang  itu  musnah  juga,  seandainya  ia  berada  pada  orang  kepada  siapa  ia seharusnya diberikan.
Tidak  beritikad  baiknya  suatu  subjek  hukum  juga  dapat  menyebabkan terjadinya  perbuatan  melanggar  hukum,  seperti  diatur  dalam  pasal  1365  KUH Perdata yang sangat penting sekali dalam lalu lintas hukum.
Pasal  1365  KUH  Perdata,  berbunyi  :  “Tiap  perbuatan  melanggar  hukum, yang  membawa  kerugian  pada  orang  lain,  mewajibkan  orang  yang  karena salahnya menimbulkan kerugian itu, mengganti kerugian tersebut”.
Begitu  pentingnya  pasal  1365  KUH  Perdata  sehingga  pasal  tersebut digunakan  untuk  menuntut  masalah  perdata  yang  menyangkut  materi  hukum lainnya,  seperti  tanah,  perumahan,  merek  cipta.  Terutama  berkaitan  dengan kepentingan yang didasari dengan tidak beritikad baik.
Menurut pasal 1363 KUH Perdata : apakah si penerima barang ini adalah beritikad  baik  dan  kemudian  sudah  ataukah  siapa  yang  telah  menjual  barang sesuatu yang diterimanya dengan beritikad baik sebagai pembayaran hak usahlah ia mengembalikan sesuatu apa.
Jika  dalam  penjualan  sebuah  benda  tak  bergerak,  terjadi  dengan menyebutkan luas dan isinya, dengan ditentukan suatu harga menurut ukurannya, maka  sipenjual  diwajibkan    meyerahkan  jumlah  yang  dinyatakan  dalam persetujuan. Dan jika sipembeli tidak menuntutnya, maka sipenjual harus bersedia menerima suatu pengurangan harga menurut imbangan.
Sehingga dengan demikian penulis menyadari bahwa , para pemegang hak atas  tanah  harus  taat  kepada  kewajiban  atau  keharusan  untuk  mendaftarkan haknya  kepada  yang  berwenang  baik  demi  kepentingan  masa  kini  maupun  yang akan  datang  (keturunannya),  selain  untuk  mencegah  itikad-itikad tidak  baik  juga untuk  membantu  atau  memperlancar  kepentingan  si  pemegang  hak  yang  sah dalam hal memperoleh pinjaman-pinjaman dari pemerintah dan atau pembebanan hak-hak  lainnya  atas  tanah  seperti hipotek  dasn  crediet  verband ,  hak  guna bangunan  didirikan  atas  tanah.  Demikianlah  tentang  manfaat-manfaat  dari pendaftaran tanah.
Pembayaran  yang  berakibat  pembebasan  pihak  berutang  dapat  dilakukan oleh setiap orang yang mempunyai kepentingan dalam hal pembayaran ini, seperti pada  pembayaran  jual-beli  tanah  di  notaris  dikenal  dengan  istilah  prajual-beli, dalam artian bahwa pembeli belum melunasi. Misalkan total harga perjanjian 100 juta  rupiah  tetapi  pembeli  baru  membayar  setengah  harga  dari  perjanjian  yang ditetapkan  dan  berjanji  bahwa  nanti tanggal  sekian  akan  melunasi,  maka mereka masuk perjanjian pengikatan jual-beli.
Dan  didalam  perjanjian jual-beli  tanah  dikenakan  pajak,  jika  pembayaran dibawah  60  juta  rupiah,  maka  dikenal  istilah  bagi  penjual  yakni  BPHTP  (Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan) atau SSB dan jika pembayaran diatas 60 juta rupiah, maka dikenal istilah bagi pembeli yakni PPh (Pajak Penghasilan).
Jadi,  sebelum  terjadi  jual-beli  terutama  dalam  hal  jual-beli  tanah,  maka sertifikat  harus  dicek  terlebih  dahulu  di  Kantor  Pertanahan  agar  nanti  pihak notaris  dan  PPAT  tidak  mendapat  masalah  dikemudian  hari  dan  perlunya menganalisa mengenai data-data dari pihak penjual, serta  pembeli harus berhati- hati  dalam  melaksanakan  perjanjian  jual-beli  terutama  dalam  hal  jual-beli  tanah termasuk menghindarkan diri dar perangkap mafia tanah.
Perlu  diketahui  bahwa  orang  yang  membayar  itu  pemilik  mutlak  objek yang  akan  dibayarkan  dan  juga  berkuasa  memindah  tangankannya,  agar pembayaran  yang  dilakukan  itu  sah.  Meskipun  demikian,  pembayaran  suatu jumlah  uang  atau  suatu  barang  lain  yang  dapat  dihabiskan,  tidak  dapat  diminta kembali  dari  seorang  dengan  itikad  baik  telah  menghabiskan  barang  yang  telah dibayarkan itu. Sekalipun pembayaran itu telah dilakukan oleh orang yang bukan pemilik  atau  orang  tak  cakap  mengasingkan  barang  tersebut.  Pembayaran  harus dilakukan kepada si berpiutang, atau kepada orang yang dikuasakan olehnya, atau juga  kepada  orang  yang  dikuasakan  oleh  hakim  atau  oleh  undang-undang  untuk menerima pembayaran-pembayaran bagi si berpiutang.
Pasal  1386  KUH  Perdata  memuat  kekecualian  lain  lagi  terhadap  tidak sahnya pembayaran kepada orang lain dari pada pihak-pihak sendiri, yaitu apabila pembayaran  dilakukan  secara  jujur/beritikad  baik  kepada  seseorang,  yang bertindak  seolah-olah  sebagai  pihak  yang  berhak  menerima  pembayaran.  Dalam hal  ini  surat  tanda  utang  yang  dapat  dioperkan  kepada  orang  lain,  seperti  wesel yang memberi kepada sipemegang ini mudah dianggap sebagai yang benar-benar berhak,  sedangkan  pemegang  tanda  utang  itu  mungkin  mendapatkannya  dengan cara  melanggar  hukum,  harus  mengira  bahwa  hal  memegang  tanda  utang  itu terjadi secara sah menurut hukum atau pada umumnya seseorang  yang bertindak sebagai pihak itu memang pihak sejati.
Hal  ini  juga  dapat  dilihat  dalam  pasal 9  UUPA  No.  5/1960 berkaitan pendaftaran  tanah  dimaksudkan  untuk  menjamin  kepastian  hukum  demi diterjaminnya  ketertiban  dalam  masalah  pertanahan.  Mengingat  karena  hak  atas tanah  tidak  selamanya  tetap  melekat  pada  sipemegangnya  karena  adanya pemindahan yang disebabkan kepentingan-kepentingan mereka yang bersangkutan.
Sebagai  hukum,  UUPA  tidak  hanya  mengatur  tentang  hak  seseorang  atas tanah  yang  diwenangkan  sebagai  miliknya,  diwenangkan  untuk  diguna  usahakan
olehnya atau diluangkan untuk didirikan bangunan-bangunan sejenisnya atau lain- lain  tetapi  mengatur  juga  tentang  kewajiban-kewajiban  si  orang  yang bersangkutan  sehingga  pendaftaran  tanah  sangat  diharapkan  tanpa  menimbulkan kerugian-kerugian  pada  kepentingan  orang  lain  dan  masyarakat  baik  karena  itu disebabkan dari itikad buruk dari subjek hukum.

## PENUTUP
sebagaimana  dalam  pasal  1338  KUH  Perdata  dimaksudkan  bahwa  setiap perjanjian  mengikat  kedua  belah  pihak.  Dan  dapat  ditarik  kesimpulan  bahwa orang leluasa untuk membuat perjanjian apa saja asal tidak melanggar ketertiban hukum  dan  kesusilaan.  Dengan  kata  lain,  bahwa  kedua  belah  pihak  harus mempunyai  itikad  baik  dalam  mengadakan  perjanjian  agar  tidak  merugikan  satu sama lain, sebagaimana yang diterangkan dalam pasal 1338 KUH Perdata ayat 3, yaitu  :  “Suatu  perjanjian  harus  dilaksanakan  dengan  itikad  baik.” Dimulainya suatu  perjanjian  pada  waktu  dimulainya  pemberlakuan  perjanjian  maupun  pada waktu  pelaksanaan  perjanjian  jula-beli  terutama  dalam  hal  perjanjian  jual-beli tanah,  pihak  yang  beritikad  baik  dan  bertindak  jujur  serta  berkepatuhan  akan aturan yang berlaku, haruslah mendapat perlakuan dan perlindungan hukum yang seadil-adilnya dengan tidak melupakan akan tujuan dari peraturan hukum tersebut agar tercipta keseimbangan antara berbagai kepentingan yang bersangkutan

## DAFTAR PUSTAKA
Amiruddin,  dkk.  2004. Pengantar  Metode  Penelitian  Hukum. PT.  Raja  Gratindo Persada : Jakarta.
Abdulhay Marhainis, 1982. Hukum Perdata Material. PT. Pradnya Paramita.
Effendi Perangin. Hukum Agraria di Indonesia Suatu Telaah dari Sudut Pandang Praktisi Hukum, Rajawali, Jakarta, 1989, h. 195
---------------------,  1985, Praktek  Jual-Beli  Tanah. PT.  Raja  Grafindo  Persada, jakarta
Hartono Soerjopratiknjo, 1994. Aneka Perjanjian Jual-Beli. PT. Mustika Wikasa, yogyakarta.
Urip Santoso, 2007, Hukum Agraria dan Hak-Hak Atas Tanah. Kencana Prenada Media Group : Jakarta
------------------,  2005, Undang-Undang  Pokok  No.  5  Tahun  1960  Tentang Pertaturan Dasar Pokok-Pokok Agraria. Kencana Prenada Media Group : Jakarta
Salim,  H.  S. Hukum  Kontrak  –  Teori  dan  Teknik  Penyusunan  Kontrak. Sinar Grafika. Jakarta.
R. Subekti, 1984, Aneka Perjanjian, Cetakan IV, Alumni Bandung.
--------------, 1985, Pokok-Pokok Hukum Perdata. PT. Intermasa : Jakarta
--------------, 1993, Perbandingan Hukum Perdata. Pradnya Paramita : Jakarta.
--------------, 1996, Pokok-Pokok Hukum Perdata. PT. Intermassa : Jakarta.
R. Soesilo. 2007. Kitab Undang-Undang Hukum Perdata. Wipres.
R.  Soerjatin.  1983.  Beberapa  Soal  Pokok  Hukum  Perdata  dan  Hukum  Dagang Pradnya Paramita : Jakarta.
R.  G.  Kartasapoetra.  1985. Hukum  Tanah  –  Jaminan  UUPA  Bagi  Keberhasilan Pendayagunaan Tanah. PT. Bina Aksara : jakarta.
Soerjono  Soekanto,  1986. Pengantar  Penelitian  Hukum. Universitas  Indonesia Salemba.
Kansil,  dkk.  2006. Modul  Hukum  Perdata  termasuk  Azas-Azas  Hukum  Perdata , PT. Pradnya Paramita : Jakarta.
Wirjono Prodjodikoro, 1973. Azas-Azas Hukum Perjanjian . Sumur Bandung.
-----------------------------, 1990 Azas-Azas  Hukum  Perdata. PT.  Bali  Bandung. Sumur Bandung.