## APLIKASI PEMBIAYAAN MURABAHAH PRODUK KPRS DI PERBANKAN SYARI’AH
Marwini
(Institut Studi Keislaman Darussalam, Gontor, jln. Raya Siman Km. 6, Ponorogo, email: arwin_ugm@yahoo.com)

## Abstrak
Ide  pendirian  bank  syari’ah  adalah  untuk  menghindari  praktik ribâwi dalam  aktifitas  ekonomi.  Namun  bank-bank  syari’ah dalam  melaksanakan  kegiatan  usahanya  tidak  menghapuskan bunga  dan  membagi  risiko,  tetapi  mempertahankan  praktik pembebanan bunga, terbukti bank syari’ah, produk pembiayaan 80  sampai  95  persen  menggunakana  mekanisme  murabahah. padahal  yang  menjadi  karakteristik  bank  syari’ah  adalah  harus didasarkan  kepada  Profit  and  Loss  Sharing  (PLS),  bukan berdasarkan  pada  prinsip  bunga.  Murabahah  adalah  mirip dengan  sistem  bunga,  karena  perubahan  dari  sistem  berbasis bunga  menuju  sistem  mark-up  hanyalah  sekedar  perubahan nama, tanpa mengubah substansi. Dalam kasus ini, pelaksanaan pembiayaan murabahah KPR syari’ah dalam bank syari’ah dilihat mekanisme  dan  ketentuan  akad  murabahah  telah  memenuhi prinsip-prinsip  syarî’ah,  walaupun  dalam  penentuan  margin dalam  transaksi  ini  masih  mengacu  kepada  komponen- komponen  penentuan  bunga  yang  digunakan  dalam  bank konvensional.  Komponen-komponen  tersebut  cost  of  found, overhead cost , premi risiko, dan jangka waktu.

## Abstract
The idea of syarî’ah bank establishment is to avoid ribâwi practice in  economy  activity.  However,  syarî’ah  banks  in  implementing their bussiness activities do not omit the interest and devide the risks,  but  keeping  the  burden  interest  practice.  It  is  proven  by syarî’ah bank which  has  the  cost product from 80  to 95  %  using murabahah mechanism.  The  characteristics  of  syarî’ah  bank  must be based on Profit and Loss Sharing (PLS), not based on interest principle.  Murabahah  resembles  with  interest  system  since  the change  from  interest-system  to  mark-up  system  is  only  the change of the name, without changing the substance. In this case, the  cost  establishment  of  murabahah  of  syarî’ah  KPR  in  syarî’ah bank  can  be  seen  from  the  mechanism  and  contract
Marwini
142
determination  of  murabahah  that  have  met  syarî’ah  principles, although in determination of margin in this transaction still refers to the components of interest determination used in konventional bank.  Those  components  are    cost  of  found,  overhead  cost, premium risk, and its period.
Kata-kata Kunci murabahah , perbankan syari’ah, cost of found, overhead cost, premi risiko, jangka waktu

## Pendahuluan
Alasan  mendasar  ide  pendirian  bank  syari’ah 1 adalah  untuk menghindari  praktik ribâwi  dalam aktifitas ekonomi.  Upaya  ini  telah dilakukan  pada  pertengahan  tahun  1970an. 2 Karena  sebagian  ulama berpendapat  bahwa  konsep  bunga  dalam  bank  konvensional  adalah termasuk ribâ. Sedangkan ribâ adalah haram dalam Islam.
Dari  alasan  tersebut,  ada  pertanyaan  menarik  dari  Abdullah Saeed, “apakah benar bahwa umat Muslim menghindari bertransaksi pada  bank  konvensional  karena  keyakinannya  bahwa  bunga termasuk ribâ dan diharamkan dalam syarî’ah? 3
Hasil penelitian Bank Indonesia bekerjasama dengan berbagai lembaga penelitian perguruan tinggi di empat propinsi di pulau Jawa menunjukkan bahwa pengetahuan masyarakat mengenai keberadaan sistem  perbankan  syari’ah  cukup  tinggi  (diwakili  responden  Jawa Barat  88,6%  dan  Jawa  Tengah/D.I.  Yogyakarta  71,2%),  walaupun pemahaman mereka  tentang kekhasan  sistem  perbankan syari’ah  itu masih  rendah. 4 Sebagian  masyarakat  masih  menganggap  bahwa perbedaan bank syari’ah dengan bank konvensional adalah hanyalah pada  persoalan  istilah  bunga  dan  bagi  hasil.  Secara  prinsip  mereka menganggap  sama  saja  karena  meminta  imbalan  dalam  transaksi pembiayaannya yang  berupa  tambahan atau semacam   funds transfer
1 Istilah  Bank  Syari’ah  hanya  digunakan  di  Indonesia,  sedangkan  dalam  dunia internasional menggunakan Bank Islam (Islamic Banking).
2 Yahia  Abdurrahman,  The  Art  of  Islamic  Banking  and  Finance  (United  States  of America: Weley, 2010), hlm. 24
3 Abdullah  Seed,  Menyoal  Bank  Syariah,  terj.  Sunan,  cet.  Ke-3  (Jakarta:  Paramadina, 2006), hlm. xix 4 Bank Indonesia Direktorat Penelitian dan  Pengaturan Perbankan Desember 2000.
Aplikasi Pembiyaan Murabahah
143
price. Padahal dalam ekonomi Islam tidak dikenal adanya time value of money, yang berarti bahwa nilai uang saat ini dengan nilai uang pada masa  yang  akan  datang  tidaklah  berubah.  Uang  hanya  dipahami sebagai sekedar alat tukar terhadap suatu barang yang dibeli. 5 Bahkan ilmuan Muslim berpendapat bahwa bank-bank Islam dalam  aplikasinya  justru  bertentangan  dengan  semangat  syarî’ah. Mereka  mempertanyakan  “apakah  bank  syari’ah  pada  praktiknya sudah  sesuai  dengan  semangat  awal,  yaitu  untuk  menghapuskan bunga  dan  risiko  ditanggung  bersama? 6 Sutan  Remy  menyatakan, bahwa  bank-bank  Islam  dalam  melaksanakan  kegiatan-kegiatan usahanya,  tidak  menghapuskan  bunga  dan  membagi  risiko,  tetapi mempertahankan praktik pembebanan bunga. 7
Abdullah  Seed  dalam  hasil  penelitiannya  mengatakan  bahwa pada praktiknya bank-bank Islam menunjukkan bahwa mereka tidak mampu  menghapus  bunga  dari  transaksi-transaksi  mereka,  yang dipraktikkan  dengan  beragam  samaran  dan  nama.  Lebih  jauh,  ia menegaskan  bahwa  tidak  ada  alasan  bagi  ekonom  Islam  telah mengembangkan  suatu  metode  pembiayaan  yang  bebas  dari  bunga. Label  Islam  dalam  suatu  perbankan  Islam  tidaklah  cukup  untuk dikatakan bahwa bank tersebut adalah islami atau tidak, tanpa benar- benar  menerapkan  prinsip-prinsip  syarî’ah  secara  benar  dan sempurna. 8
Dalam  lembaga  keuangan  atau  perbankan  syari’ah,  produk pembiayaan yang menggunakana mekanisme murabahah
mendominasi  sekitar  80  sampai  dengan  95  persen  dari  transaksi keuangan yang ada. 9 Padahal secara teoritis dan sebagai karakteristik bank syari’ah adalah harus didasarkan kepada Profit and Loss Sharing (PLS),  bukan  berdasarkan  pada  prinsip  bunga.  Namun  dalam
5 Adiwarman  Karim,  Bank  Islam:  Analisis  Fiqih  dan  Keuangan,  edisi  ke-3  (Jakarta: RajaGgrafindo Persada, 2004), hlm. 376 6 lihat Amir Muallim, “Lima Aspek Ekonomi Islam yang Diragukan”, dalam Menjawab Keraguan  Ekonomi  Syari’ah ,  ed.  Amir  Muaalim  (Yogyakarta:  Safiria  Insania  Press, 2008), hlm. vii 7 Sutan  Remy  Sjahdeini,  Perbankkan  Islam  dan  Kedudukannya  dalam  Tata  Hukum Perbankan Indonesia (Jakarta: Pustaka Utama Grafiti, 1999), hlm. 117.
8 Abdullah Seed, Menyoal Bank Syariah, hlm. 234.
9 Naili Rahmawati, Mekanisme Pembiayaan Murabahah: http://williameaster.files.wordpress.com/2012/03/15_easterly_rahmawati_prp.pdf.
diakses tanggal 15 Maret 2012,  hlm. 1
Marwini
praktiknya,  bank-bank  syari’ah  kesulitan  menerapkan  PLS,  karena penuh  risiko  dan  tidak  pasti.  Untuk  menghindari  risiko  dan ketidakpastian  tersebut,  adalah  murabahah  menjadi  andalan  sebuah produk bank syari’ah, karena secara operasional, transaksi murabahah menggunakan  model  kontrak  “Natural  Certainty  Contrac”,  yaitu sebuah kontrak atau akad dalam jual beli yang memberikan kepastian pembayaran, baik dari segi jumlah (amuont), waktunya (timing), mutu (quality),  harga  (price),  atau  memberikan  cash-flow  yang  pasti  dan gambaran  rata-rata  profit  yang  jelas,  sehingga  bersifat  fixed  and predetermined. 10 Namun,  menurut  Abdullah  Seed,  murabahah  adalah mirip  dengan  sistem  bunga,  karena  perubahan  dari  sistem  berbasis bunga  menuju  sistem  mark-up  hanyalah  sekedar  perubahan  nama, tanpa mengubah substansi. 11
Dari  pendapat  Seed  dapat  dilihat  bahwa  skim  murabahah sebagai  produk  perbankan  syari’ah  masih  terjadi  pro  dan  kontra. Mereka yang  setuju  terhadap konsep ini berpendapat bahwa konsep mark-up dalam  murabahah  adalah  timbul  bukanlah  karena  tempo pinjaman, melainkan timbul akibat adanya biaya-biaya dalam proses pelayanan. 12 Sedangkan  ulama  yang  kontra,  menganggap  produk murabahah merupakan  skim  yang  sama  dengan  bunga  atau  lebih mahal dari bunga.
Berdasarkan uraian di atas, semangat historis dioperasikannya perbankan syari’ah yang harus berpegang teguh pada prinsip-prinsip syarî’ah ,  menghindari  ribâ.  Namun  dalam  praktiknya,  dari  banyak pendapat  dan  hasil  penelitian  sebelumnya  menyatakan  bahwa perbankan  syari’ah  tidak  jauh  berbeda  dengan  bank  konvensional. Mereka  belum  menerapkan  prinsip  syarî’ah  sepenuhnya  dan  masih menggunakan  praktik  bunga.  Sehingga  menimbulkan  pertanyaan bagaimana  mekanisme  transaksi  dalam  pembiayaan  murabahah  KPR Syarî’ah dan bagaimana  pula  metode penentuan margin  keuntungan murabahah KPR dalam perbankan syari’ah.
10 Adiwarman  Azwar  karim,  Bank  Islam:  Analisis  Fiqih  dan  Keuaangan,  edisi  dua, (Jakarta: PT. RajaGgrafindo Persada, 2004), hlm. 103 11 Seed,  Menyoal  Bank  Syariah,  hlm.  146,  lihat  juga  Muhammad,  Manajemen  Bank Syariah (Yogyakarta: PT. UUP AMP YKPN, 2005), hlm. 139 12 Marvin  K.  Lewis  dan  Latifa  M.  Abgaoud,  Perbankan  Syariah,  Prinsip,  Praktik  dan Prospek, terj. Burhan Subrata (Jakarta: Serambi Ilmu Semesta, 2007), hlm. 75.
Aplikasi Pembiyaan Murabahah
145

## Pengertian dan Sejarah Perbankan Syari’ah
Bank syari’ah adalah lembaga keuangan yang usaha pokoknya memberikan  kredit  dan  jasa-jasa  lain  dalam  lalulintas  pembayaran serta  peredaran  uang  yang  sistem  operasionalnya  sesuai  dengan prinsip-prinsip  syarî’ah. 13 Dalam pasal 1 ayat (1) Undang-undang  no. 21  tahun  2008  tentang  Perbankan  Syari’ah  didefinisikan  bahwa perbankan  syari’ah adalah  segala  sesuatu  yang  menyangkut  tentang bank  syari’ah  dan  unit  usaha  syari’ah,  mencakup  kelembagaan  dan kegiatan  usaha. 14 Dari  definisi  tersebut  dapat  dipahami  bahwa perbankan syari’ah adalah meliputi Bank Umum Syari’ah (BUS), Unit Usaha Syari’ah (UUS), dan Pembiayaan Rakyat Syari’ah (BPRS). Pasal 1  ayat  (1)  Undang-undang  perbankan  syari’ah  menjelaskan  bahwa bank  syari’ah  adalah  bank  yang  menjalankan  kegiatan  usahanya berdasarkan  prinsip  syarî’ah.  Kalau  berdasarkan  definisi  ini  dapat dipahami  bahwa  bank  syari’ah  adalah  hanya  meliputi  Bank  Umum Syari’ah (BUS) dan Bank Pembiayaan Rakyat Syari’ah (BPRS). 15
Secara historis, embrio berdirinya perbankan syari’ah berawal dari  fatwa  para  ulama  terhadap  bunga  bank  sebagai  ribâ  dan dihukumi haram. Di beberapa  negara,  bank  yang beroperasi dengan menggunakan prinsip syarî’ah dengan sistem bagi hasil, di antaranya adalah  Mit  Gharmr  Mesir  (1963),  Nasir  Sosial  Bank  (1971),  Islamic Development Bank (IDB) pada tahun 1974, Dubai Islamic Bank (1974), Faisal  Islamic  Bank  Sudan  (1977),  Kwait  Finance  House  (1977),  dan beberapa  Bank  Islam  lainnya,  seperti  Bank  Islam  Malaysia  Berhad pada  tahun  1983,  yang  merupakan  pengembangan  dari  Institusi Investasi  Islam  Tabungan  Haji  Malaysia. 16 Gagasan  berdirinya  Bank Islam  secara  kolektif  di  tingkat  internasional  telah  muncul  pada konferensi  negara-negara  Islam  sedunia  yang  diselenggarakan  pada tanggal  21-27  April  tahun  1969  di  Kuala  Lumpur,  Malaysia.
13 Lihat  Heri  Sudarsono,  Bank dan  Lembaga  Keuanagan  Syariah,  Deskripsi  dan  Ilustrasi, edisi 3 (Yogyakarta: Ekononisia, 2008), hlm. 27, lihat juga Hasan Muarif Ambari, et al, Ensiklopedi Islam, jilidI, cet. ke-6 (Jakarta: Icktiar Baru van Hoeve, 1990), hlm. 231 14 Zubairi  Hasan,  Undang-undang  Perbankan    Syariah,  Titik  Temu  Hukum  Islam  dan Hukum Nasional (Jakarta: PT. RajaGrafindo Persada, 2009), hlm. 4 15 Ibid., hlm. 5 16 Ruslan Abdul Ghofur, “Mengembankan Ekonomi Kerakyatan: Beberapa Catatan tentang Praktik  Lembaga  Keuangan  Syariah”, dalam Kumpulan Makalah  Dosen  Perguruan  Tinggi Islam  Indonesia Peserta Program PETRII  2004-2006 ,  ed.  Generasi Baru Peneliti  Muslim Indonesia (Jakarta: Australia-Indonesia institute, 2008), hlm. 18
Marwini
Konferensi tersebut diikuti oleh 19 negara peserta yang menghasilkan keputusan,  di  antaranya  adalah  diusulkannya  agar  membuat  bank syari’ah yang bebas  dari  sistem  ribâwi. 17 Setelah melalui  tiga agenda pembahasan, pada sidang Menteri Luar Negeri negera-negara peserta Organisasi  Konferensi  Islam  (OKI)  yang  diselenggaran  di  Karachi, Pakistan  pada  bulan  Desember  1970,  di  Benghazi,  Libya  yang diselenggarakan  pada  bulan  Maret  1973  dan  di  Jeddah  pada  tahun 1974,  menghasilkan  keputusan  pendirian  Islamic  Development  Bank (IDB). 18 Kemudian  berdirinya  IDB  ini  menjadi  pelopor  dan mendorong berdirinya bank Islam di beberapa Negara di dunia (pada pereode 1970-1980an), seperti Mesir, Sudan, Pakistan, Iran, Malaysia, Turki,  dan  negara-negara  yang  penduduknya  Muslim  minoritas, seperti  Inggris,  Swiss,  Singapura,  Denmark  dan  juga  termasuk Indonesia.
Di  Indonesia,  wacana  Bank  Syari’ah  telah  dikemukakan  pada acara  seminar  nasional  Hubungan  Indonesia-Timur  Tengah  pada tahun  1974  dan  pada  acara  Seminar  Internasional  yang diselenggarakan  oleh  Lembaga  Studi  Ilmu-ilmu  Kemasyarakatan (LSIK)  pada  tahun  1976. 19 Pada  tahun  1980-an,  para  aktivitis  muda Muslim  pun  sudah  aktif  melakukan  kajian  tentang  ekonomi  syarî’ah walaupun  pada  tempat-tempat  terbatas,  seperti  yang  pernah dilakukan di BMT Salman, Bandung. 20
Walaupun  gagasan  tentang  perbankan  syari’ah  ini  mulai intensif  dibahas  pada  acara  workshop  tentang  “Bunga  bank  dan Perbankan” yang diselenggarakan oleh Majlis Ulama Indonesia (MUI) pada tanggal 19-22 Agustus 1990  di Bogor yang mengasilkan  sebuah rekomendasi berdirinya perbankan syari’ah di Indonesia. 21 Bank yang beroperasi  dengan  menggunakan  prinsip  syarî’ah  pertama  di Indonesia  adalah  Bank  Muamalah  Indonesia  (BMI)  yang  beroperasi pada tanggal 1 Mei tahun 1992. 22
Aplikasi Pembiayaan Murabahah KPR  Syari’ah
17 Lihat Sudarsono, Bank dan Lembaga Keuangan Syariah, hlm. 29
18 Ibid. 19 Ibid., hlm. 30 20 Hasan, Undang-undang Perbankan  Syariah, hlm. 9
21 Ghofur, Mengembankan Ekonomi Kerakyatan, hlm. 16
22 Ibid.
Aplikasi Pembiyaan Murabahah
147
Salah  satu  pembiayaan  yang  paling  banyak  digunakan  oleh perbankan syari’ah adalah pembiayaan jual-beli murabahah. Transaksi ini  dalam  sejarah  Islam  telah  dilakukan  pada  masa  Rasulullah  dan para sahabatnya. Sejak awal munculnya dalam kajian fiqh, kontrak ini tampaknya telah digunakan murni untuk tujuan bisnis.
Kata  murabahah  sendiri  secara  etimologi  berasal  dari  kata rabiha-yarbahu yang  mempunyai  arti  untung. 23 Kata  murabahah berasal  dari  kata  ribh,  yang  berarti  perolehan,  keuntungan,  atau tambahan, 24 yang  secara  bahasa    berbentuk  mutual  yang  bermakna saling.  Jadi  dalam  konteks  bisnis  makna  dari  kata  murabahah  adalah saling mendapatkan keuntungan.
Murabahah menurut  ulama  fiqh  adalah  akad  jual  beli  atas barang  tertentu. 25 Menurut  definisi  lain,  murabahah  adalah  jual-beli barang  dengan  harga  asal  (pokok)  dan  ditambah  keuntungan  yang disepakati antara pihak nasabah dan lembaga keuangan, atau dengan redaksi  lain,  murabahah  adalah  akad  jual  beli  barang  dengan menyatakan  harga  perolehan  dan  keuntungan  (margin)  yang disepakati oleh penjual dan pembeli. 26
Menurut  Hanafi,  al-Marghinani,  sebagaimana  yang  dikutip oleh  Ayyub,  murabahah  didefinisikan  sebagai  “penjualan  barang  apa pun  dengan  harga  pembelian  yang  ditambah  dengan  jumlah  harga yang  tetap  sebagai  keuntungan”, 27 Ibn  Qudama,  seorang  ahli  fiqh madzhab  Hanbali,  mendefinisikan  murabahah  adalah  sebagai penjualan  pada  biaya  modal  tambah  dengan  keuntungan  yang diketahui. 28
Walaupun  dari  beberapa  definisi  murabahah  yang  secara redaksional  berbeda,  namun  pada  esensinya  mempunyai  pengertian yang  sama,  yaitu  transaksi  jual  beli  barang  dengan  mencantumkan harga  pokok  pembelian  dan  ditambah  dengan  keuntungan  (margin)
23 ‘Abd  al-Qadîr  al-Râzi,  Mukhtar  al-Shihhah,  (Lebanon:  Maktabah Lubnan  Nâsyirûn 1995), hlm. 97 24 Muhamaad Ayyub,  Understanding  Islamic  Finance  (Jakarta: PT.  Gramedia  Pustaka Utama, 2009), hlm. 337 25 Habib Nazir Muhammad Hasanuddin,   Ensiklopedi  Ekonomi  dan Perbankan Syariah, (Bandung: Kafa Publishing, 2008), hlm. 459.
26 Sudarsono,  Bank dan Lembaga Keuangan Syariah, hlm. 69, dan juga lihat Karim, Bank Islam , 113.
27 Ayyub, Understanding, hlm. 337
28 Ibid., hlm. 338
Marwini
yang disepakati dalam transaksi jual-beli tersebut. Dengan demikian, karakteristik  dari  akad    murabahah  dalam  transaksi  jual  beli  penjual harus  memberitahukan  harga  pokok  kepada  pembeli  dan menyatakan  jumlah  keuntungan  yang  ditambahkan  pada  biaya tersebut.  Penambahan  biaya  margin  laba  tersebut  dapat  mencakup apa saja yang dipilih penjual untuk dimasukkan kedalam harga. Jadi, di  samping  harga  pokok  suatu  barang  yang  dimasukkan  dalam proses  transaksinya,  penjual  dapat  menambahkan  beban  tertentu sebagai pengganti seperti resiko. 29
Murabahah termasuk  salah  satu  pola  akad  jual  beli, 30 yang secara  tersurat    tidak  disebut  secara  langsung  dalam  al-Qur’an  dan Hadist.  Walaupun  demikian,  Mâlik  dan  al-Syâfi’î    berpendapat, sebagaimana  yang  dikutip  oleh  Abdullah  Saeed, 31 bahwa  jual  beli murabahah adalah  halal.  Alasan  Mâlik  atas  keabsahan  transaksi murabahah didasarkan  kepada  praktik  penduduk  Madinah.  Ada kesepekatan pendapat di Madinah tentang keabsahan seseorang yang membelikan pakaian di kota, dan kemudian ia membawanya ke kota lain  untuk  menjualnya  kembali  dengan  keuntungan  yang disepakati. 32
Sedangkan  alasan  al-Syâfi’î  atas  keabsahan  transaksi murabahah adalah  bahwa  jika  seseorang  menunjukkan  suatu  barang kepada seseorang dan berkata, “belikan barang  (seperti)  ini  untukku dan  aku  akan  memberimu  keuntungan  sekian”,  lalu  orang  itu membelinya, maka jual beli tersebut adalah sah. 33
Syafi’e Antonio, 34 menjadikan  dasar hukum  murabahah adalah didasarkan kepada keumuman  lafazh al-Qur’an surat al-Baqarah  (2): 29  tentang  jual  beli " dan  Allah  telah  menghalalkan  jual  beli  dan mengharamkan  ribâ” 35 dan  al-Qur’an  surat  al-Nisâ  (4):  29  tentang
29 Frank  E  Vogel,  Hukum  Keuangan  Islam,  Konsep,  Teori  dan  Praktik,  terj.  Syahadah Karim (Bandung: Nusamedia, 2007), hlm. 222 30 Ascarya,  Akad & Produk Bank Syariah (Jakarta: Rajawali Press, 2011), hlm. 81 31 Lihat Saeed, Menyoal Bank Syariah, hlm. 119 32 Ibid., hlm. 120 33 Ibid.
34 Muhammad  Antonio  Syafi’e,  Bank  Syariah:  Dari  Teori  ke  Praktik  (Jakarta:  Penerbit Gema  Insani,  2001),  hlm.  102;  lihat  juga  M.  Yazid  Afandi,  Fiqh  Muamalah  dan Implementasinya  dalam  Lembaga  Keuangan  Syariah (Yogyakarta:  Penerbit  Logung Pustaka, 2009), hlm. 87. 35 Al-Qur`an Surat al-Baqarah (2): 275.
Aplikasi Pembiyaan Murabahah
149
perniagaan  “Hai  orang-orang  yang  beriman,  janganlah  kamu  saling memakan  harta  sesamamu  dengan  jalan  yang  batil,  kecuali  dengan  jalan perniagaan  yang  Berlaku  dengan  suka  sama-suka  di  antara  kamu” . 36 Sedangkan  Hadits  Nabi  yang  dijadikan  dasar  hukum  murabahah adalah  Hadits  yang  diriwayatkan  oleh  Ibn  Mas’ûd;    “bahwa  ia  tidak memandang masalah terhadap jual beli yang dilakukan dengan menghitung setiap sepuluh mendapatkan laba satu atau dua dirham”.
Secara tersirat hadis ini mengisyaratkan tentang bentuk jual beli  yang  menghitung  harga  pokok  pembelian  dengan  laba  (margin) yang  akan  diperoleh.  Sebagaimana  cerita  Ibn  Abbas,  yang  dikutip oleh Yazid Affandi, 37 Ibnu Abbâs mengatakan bahwa menjual barang dengan  memberitahukan  harga  pokoknya  dan  meminta  keuntungan tertentu dari harga barang pokok yang dijual tersebut merupakan jual beli  yang  diperbolehkan.  Maka,  pola  jual  beli  yang  semacam  ini disebut jual beli murabahah.
Ada  beberapa  persyaratan  dalam  transaksi  jual-beli  dengan akad  murabahah  yang  harus  diperhatikan, 38 yaitu:  (1)  mengetahui biaya  modal,  di  mana  penjual  harus  memberitahu  pembeli  perihal biaya modal  yang  dikeluarkan,  karena  hal ini  menjadi  syarat  sahnya jual beli, dan jika biaya modal ini tidak dapat diketahui, maka proses jual  beli  ini  batal  atau  tidak  sah;  (2)  besarnya  keuntungan  harus diketahui,  penjual  diwajibkan  memberitahu  kepada  pembeli  tentang besarnya  keuntungan  yang  diambil,  karena  keuntungan  merupakan dari harga dan mengetahui harga merupakan syarat dari sahnya jual beli;  (3)  modal  harus  serupa  (sejenis),  dalam  hal  ini  modal  dapat diketahui  dengan  nilai,  seperti  timbangan  atau  klasifikasi  yang serupa,  karena  pengertian  murabahah adalah  jual-beli  barang  dengan harga  yang  disepakati  di  awal  dengan  menambahkan  keuntungan, maka biaya modal pertama harus serupa dengan biaya yang diambil untuk  tambahan  keuntungan;  (4)  kontrak  murabahah  bebas  dari praktik  ribâ,  karena  murabahah  merupakan  jual  beli  dengan  harga awal dan dengan tambahan keuntungan, apabila keuntungan tersebut ada  unsur  ribâ,  maka  tidak  dinamakan  keuntungan,  akan  tetapi
36 Al-Qur`an Surat al-Nisâ’ (4): 29.
37 Lihat  Affandi, Fiqih Muamalah,hlm. 89
38 Wahbah  al-Zuhayli,  Al-Fiqh  al-Islâmi  wa  Αdillatuhu,  cet.  I,  jilid.  V,  (Beirut:  Dâr  al- Fikr, 1997), hlm. 3768.
Marwini
150
dinamakan ribâ; 39 (5) kontrak jual-beli pertama harus sah, jika kontrak pertama  batal  atau  tidak  sah  maka  tidak  bisa  dilakukan  murabahah, karena  kontrak  (akad)  murabahah  adalah  jual-beli  dengan  harga keuntungan.  Jual-beli  yang  tidak  sah  mengakibatkan  tetapnya kepemilikan dengan nilai barang bukan dengan harga yang tertentu, hal  itu  disebabkan  karena  rusaknya  definisi;  (7)  penjual  harus memberitahukan  kepada  pembeli  perihal  barang,  bila  terjadi  cacat pada  barang  yang  sudah  dibeli,  maka  penjual  harus  memberitahu kepada  pembeli  tentang  keadaan  barang  gtersebut.  Ini  sangat  urgen dalam transaksi kontrak (akad) murabahah. 40
Wahbah  al-Zuhayli  mengatakan  bahwa  di  dalam  transaksi murabahah ada beberapa persyaratan yang harus dipenuhi, antara lain adalah: 41 (1)  diketahuinya  harga  pokok  dalam  jual  beli  murabahah, penjual  diharuskan  untuk  memberitahukan  secara  jelas  harga  pokok atau harga awal  dari suatu  barang  yang akan dijual  kembali kepada pembeli untuk menghindari terjadi transaksi yang tidak jelas (gharâr) di  antara  kedua  belah  pihak;  (2)  diketahuinya  margin  keuntungan yang  ditetapkan  pihak  penjual  ketika  melakukan  transaksi  dengan pembeli diwajibkan untuk menjelaskan berapa dan bagaimana margin keuntungan yang akan ditetapkan dari barang yang dijual, dan hal ini merupakan unsur yang urgen untuk mendukung terjadinya transaksi yang  saling  rela  (‘antarâdlin)  di  antara  kedua  belah  pihak;  (3)  harga awal  (pokok)  adalah  sesuatu  yang  dapat  diukur,  dihitung  dan ditimbang  dengan  nilai,  baik  ketika  terjadi  transaksi  jual  beli  yang pertama ataupun sesudahnya.
Secara  umum  para  ulama  berbeda  pendapat  tentang  biaya yang dapat  dibebankan  pada harga jual  barang  terkait  dengan mark- up dalam  transaksi  murabahah. 42 Pendapat  para  madzhab  tersebut adalah  sebagai  berikut:  (1)  Madzhab  Mâlikî  membolehkan  adanya biaya-biaya  yang  langsung  dan  tidak  langsung  yang  terkait  dengan transaksi  jual beli dengan ketentuan  dapat memberikan nilai tambah
39 Wahbah al-Zuhayli, Al-Mu’âmalat  al-Mâliyat  al-Mu’âsyirah  (Beirut: Dâr Fikr, 2002), hlm. 68.
40 Antonio, Bank Syariah, hlm. 102
41 Lihat al-Zuhayli, Fiqh al-Islâmi, hlm. 3768.
42 Naili Rahamawati, Mekanisme Pembiayaan Murabahah:
www.yahooo.com/mekanisme  pembiayaan  murabah.  diakses  pada  tanggal  19  Mei
2012.
Aplikasi Pembiyaan Murabahah
151
pada  barang  tersebut;  (2)  Madzhab  Syâfi’î  membolehkan  untuk membebankan  biaya-biaya  yang  secara  umum  timbul  dalam  suatu transaksi  jual-beli,  kecuali  biaya  tenaga  kerjanya  sendiri  karena komponen  ini  sudah  termasuk  dalam  keuntungannya.  Begitu  pula dengan  biaya-biaya  yang  tidak  menambah  nilai  barang  tidak  boleh dimasukkan  sebagai  komponen  biaya;  (3)  Madzhab  Hanbalî mengatakan  bahwa  semua  biaya  yang  langsung  maupun  tidak langsung  dapat  dibebankan  pada  harga  jual  selama  biaya-biaya  itu harus  dibayarkan  kepada  pihak  ketiga  dan  dapat  menambah  nilai barang yang dijual tersebut; (4) Madzhab Hanafî membolehkan untuk membebankan  biaya-biaya  yang  secara  umum  dapat  timbul  dalam suatu  transaksi  jual-beli,  dan  tidak  boleh  mengambil  keuntungan berdasarkan biaya-biaya yang semestinya ditanggung oleh si penjual.
Aplikasi Pembiayaan Murabahah pada Bank Syari’ah Secara  yuridis,  produk  pembiayaan  murabahah  dalam perbankan  syari’ah  didasarkan  pada: 43 (1)  pada  pasal  1  ayat  13 Undang-undang nomor 10 tahun 1998 tentang perbankan; (2) PBI No. 9/19/PBI/2007  Jo.  PBI  No.  10/16/PBI/2008  tentang  pelaksanaan prinsip  syarî’ah  dan  kegiatan  penghimpunan  dana  dan  penyaluran dana serta pelayanan jasa bank syari’ah; (3) Peraturan Bank Indonesia Nomor  10/17/PBI/2008  tentang  Produk  Bank  Syari’ah  dan  Unit Usaha  Syari’ah;  (4)  pasal  19  Undang-undang  No.  21  Tahun  2008 tentang perbankan syari’ah yang mengatur mengenai kegiatan usaha Bank  Umum  Syari’ah  yang  salah  satunya  adalah  pembiayaan murabahah; (5)  ketentuan  pembiayaan  murabahah  dalam  praktik perbankan  syari’ah  di  Indonesia  dijelaskan  dalam  Fatwa  Dewan Syari’ah  Nasional  (DSN)  No.  04/DSN-MUI/IV/2000  tentang Murabahah .
a. Dalam  Fatwa  Dewan  Syari’ah  Nasional  (DSN)  No.
04/DSN-MUI/IV/2000  ketentuan  pembiayaan  murabahah  berupa: 44
(1)  ketentuan  umum  murabahah  dalam  bank  syari’ah,  (2)  ketentuan murabahah kepada  nasabah;  (3)  jaminan  dalam  murabahah;  (4)  hutang
43 Bagya Agung Prabowo, Aspek Hukum Pembiayaan Murabahah pada Perbankan Syariah (Yogayakarta: UII Press, 2012), hlm. 29.
44 Lihat  Fatwa  Dewan  Syari’ah  Nasional  (DSN)  No.  04/DSN-MUI/IV2000  tentang Murabahah .
Marwini
152
dalam  murabahah;  (5)  penundaan  pembayaran  dalam  murabahah;  (6) bangkrut dalam murabahah.
Ketentuan umum murabahah dalam Bank Syari’ah mencakup: (1)  bank  dan  nasabah  harus  melakukan  akad  murabahah  yang  bebas ribâ; (2) barang yang diperjualbelikan tidak diharamkan oleh syarî’ah Islam;  (3)  bank  membiayai  sebagian  atau  seluruh  harga  pembelian barang yang telah disepakati kualifikasinya; (4) bank membeli barang yang diperlukan nasabah atas nama bank  sendiri, dan  pembelian  ini harus sah dan  bebas  dari  ribâ;  (5) bank harus  menyampaikan  semua hal  yang  berkaitan  dengan  pembelian,  misalnya  jika  pembelian dilakukan secara hutang; (6) bank kemudian menjual barang tersebut kepada  nasabah  berikut  biaya  yang  diperlukan;  (7)  nasabah membayar  harga  barang  yang  telah  disepakati  tersebut  pada  jangka waktu  tertentu  yang  telah  disepakati;  (8)  untuk  mencgah  terjadinya penyalahgunaan  atau  kerusakan  akad  tersebut,  pihak  bank  dapat mengadakan  perjanjian  khsusus  dengan  nasabah;  (9)  jika  bank hendak  mewakilkan  kepada  nasabah  untuk  membeli  barang  dari pihak ketiga, akad jual beli murabahah harus dilakukan setelah barang, secara prinsip, menjadi milik bank.
Ketentuan  murabahah  kepada  nasabah,  meliputi:  (1)  nasabah mengajukan permohonan dan janji pembelian suatu barang atau asset kepada bank; (2)  jika bank menerima permohonan  tersebut,  ia harus membeli  terlebih  dahulu  aset  yang  dipesannya  secara  sah  dengan pedagang;  (3)  bank  kemudian  menawarkan  aset  tersebut  kepada nasabah  dan  nasabah  harus  menerima  atau  membelinya  sesuai dengan  janji  tersebut  mengikat;  kemudian  kedua  belah  pihak  harus membuat  kontrak  jual  beli;  (4)  dalam  jual  beli  ini  bank  dibolehkan meminta  nasabah  untuk  membayar  muka  saat  menandatangani kesepakatan  awal  pemesanan;  (5)  jika  nasabah  kemudian  menolak membeli  barang  tersebut,  biaya  riil  bank  harus  dibayar  dari  uang muka  tersebut;  (6)  jika  nilai  uang  muka  kurang  dari  kerugian  yang harus  ditanggung  oleh  bank,  bank  dapat  meminta  kembali  sisa kerugiannya  kepada  nasabah;  (7)  jika  uang  muka  memakai  kontrak urbun sebagai  alternatrif  dari  uang  muka,  maka:  (a)  jika  nasabah memutuskan  untuk  membeli  barang  tersebut,  ia  tinggal  membayar sisa harga; (b) jika nasabah batal membeli, uang muka menjadi milik bank  maksimal  sebesar  kerugian  yang  ditanggung  oleh  bank  akibat
Aplikasi Pembiyaan Murabahah
153
pembatalan tersebut; dan  jika uang muka  tidak mencukupi,  nasabah wajib melunasi kekurangannya.
Jaminan  dalam  murabahah  dibolehkan,  agar  nasabah  serius dengan  pesanannya,  dan  bank  dapat  meminta  nasabah  untuk menyediakan jaminan yang dapat dipegang.
Dalam  hal  hutang  dalam  murabahah,  secara  prinsip, penyelesaian  utang  nasabah  dalam  transaksi  murabahah  tidak  ada kaitannya  dengan  transaksi  lain  yang  dilakukan  nasabah  dengan pihak  ketiga  atas  barang  tersebut.  Jika  nasabah  menjual  kembali barang  tersebut  dengan  keuntungan  atau  kerugian,  ia  tetap berkewajiban  untuk  menyelesaikan  utangnya  kepada  bank.  Jika nasabah menjual  barang  tersebut  sebelum  masa anggsuran berakhir, ia  tidak  wajib  segera  melunasi  seluruh  angsurannya.  Jika  penjualan barang  tersebut  menyebabkan  kerugian,  nasabah  tetap  harus menyelesaikan  utangnya  sesuai  dengan  kesepakatan  awal.  Ia  tidak boleh  memperlambat  pembayaran  angsuran  atau  meminta  kerugian itu diperhitungkan.
Dalam hal penundaan pembayaran dalam murabahah, nasabah yang memiliki  kemampuan  tidak dibenarkan  menunda penyelesaian utangnya. Jika nasabah menunda-nunda pembayaran dengan sengaja, atau  jika  salah  satu  pihak  tidak  menunaikan  kewajibannya,  maka penyelesaiannya  dilakukan  melalui  Badan  Arbitrase  setelah  tidak tercapai  kesepakatan  melalui  musyawarah.  Jika  nasabah  telah dinyatakan  pailit  dan  gagal  menyelesaikan  utangnya,  bank  harus menunda  tagihan  utang  sampai  ia  menjadi  sanggup  kembali,  atau berdasarkan kesepakatan.
Produk Murabahah dalam Perbankan Syari’ah Dalam  fiqh  ada  dua  jenis  murabahah 45 yang  menjadi  akad transaksi  jual  beli  yaitu  murabahah  tanpa  pesanan  dan  murabahah berdasarkan  pesanan.  Murabahah  tanpa  pesanan  adalah  penyediaan barang  yang  akan  ditransaksikan  dilakukan  tanpa  adanya  pemesan. Sedangkan  jenis  murabahah  berdasarkan  pesanan  adalah  suatu penjualan  dimana  dua  pihak  atau  lebih  bernegoiasasi  dan  berjanji satu  sama  lain  untuk  melaksanakan  suatu  kesepakatan  bersama,  di mana  nasabah,  sebagai  pemesan,  meminta  kepada  bank  untuk
45 Wiroso, Jual Beli Murabahah (Yogyakarta: UII Press, 2005), hlm. 37-38
Marwini
membeli  aset  yang  kemudian  dimiliki  secara  sah  oleh  pihak  kedua. Nasabah  berjanji  kepada  bank  untuk  membeli  aset  tersebut  dan memberikan  keuntungan  atas  pesanan  tersebut.  Biasanya  yang banyak  diadopsi  menjadi  produk  pembiayaan  murabahah  dalam perbankan syari’ah adalah produk pembiayaan murabahah berdasarkan  pesanan,  karena  dalam  peraturannya  perbankan  tidak boleh menyediakan barang untuk perjualbelikan.
Mekanisme Pembiayaan Murabahah dalam Perbankan Syari’ah
Pada  awalnya,  murabahah  merupakan  konsep  jual  beli  yang sama  sekali  tidak ada  hubungannya  dengan pembiayaan.  Kemudian pola  jual  beli  ini  berkembang  dan  diadopsi  oleh  perbankan  syari’ah dengan  menambah  beberapa  konsep  lain  menjadi  produk pembiayaan. 46
Pada  prinsipnya,  transaksi  murabahah  adalah  pengadaan barang  menjadi  tanggung  jawab  bank  sebagai  penjual,  dan  barang harus  berada  dalam  penguasaan  dan  tanggungan  bank  selama kewajiban  nasabah  kepada  bank  belum  selesai.  Dalam  mekanisme pembiayaan  murabahah,  ada  beberapa  hal  yang  perlu  diperhatikan. Hal-hal  tersebut  adalah  sebagai  berikut: 47 Pertama,  pembiayaan murabahah bukan pola pembiayaan yang berprinsip bunga, melainkan pembiayaan jual beli komoditas dengan harga tangguh yang meliputi harga pokok dan ditambah margin keuntungan yang telah disepakati bersama.  Kedua,  pembiayaan  murabahah  harus  memenuhi  syarat- sayarat  sahnya  jual  beli.  Ketiga,  murabahah  dapat  digunakan  sebagai bentuk  pembiayaan  apabila  nasabah  memerlukan  dana  tersebut  dan digunakannya  untuk  pembelian  suatu  barang  komoditas/barang. Misalnya  jika  nasabah  membutuhkan  uang  untuk  membeli  sepeda motor,  maka  bank  dapat  menjual  sepeda  motor  yang  dibutuhkan tersebut kepada nasabah dengan bentuk pembiayaan murabahah.
Keempat, pemberi  pembiayaan  (bank)  harus  telah  memiliki komoditas  atau  barang  sebelum  dijual  kepada  nasabah  pemesan. Kelima ,  barang    tersebut  harus  sudah  dalam  penguasaan  pemberi pembiayaan  (bank)  secara  fisik  atau  konstruktif.  Keenam,  untuk memenuhi  prinsip-prinsip  syarî’ah  dalam  ber-murabahah,  pemberi
46 Ascarya, Akad, hlm. 82
47 Ibid., hlm. 85-88
Aplikasi Pembiyaan Murabahah
155
pembiayaan membeli komoditas atau barang dan menyimpan dalam kekuasaanya  atau  membeli  barang  tersebut  melalui  pihak  ketiga sebagai  agen  sebelum  bank  menjual  (dengan  bentuk  pembiayaan) kepada  nasabah.  Namun  diperbolehkan  bagi  pemberi  pembiayaan untuk  memanfaatkan  nasabah  sebagai  agen  untuk  membeli  barang yang  diperlukan  dengan  atas  nama  pemberi  pembiayaan  dan mengambil  alih  penguasaan  barang.  Kemudian  nasabah  membeli barang  tersebut  dari  pemberi  pembiayaan  dengan  harga  tangguh. Penguasaan  nasabah atas  barang  tersebut  kapasitasnya  sebagai  agen dari  pemberi  pembiayaan.  Dalam  kapasitas  ini,  nasabah  hanya sebagai trustee, sedangkan kepemilikan dan risiko barang tersebut ada pada  pemberi  pembiayaan.  Tetapi  setelah  nasabah  membeli  barang tersebut dari pemberi pembiayaan, maka kepemilikan dan risiko atas barang tersebut  ada pada tangan nasabah.
Ketujuh ,  sesuai  dengan  prinsip-prinsip  syarî’ah  yang  telah dijelaskan  di  atas,  Lembaga  Keuangan  Syari’ah  (Bank)  dapat menggunakan murabahah dalam pola pembiayaan dengan
menggunakan  prosidur  sebagai  berikut:  (1)  nasabah  dan  pihak  bank syari’ah  menandatangani  perjanjian  umum  ketika  bank    berjanji untuk  menjual  dan  nasabah  berjanji  untuk  membeli  barang  tertentu dari  waktu  ke  waktu  pada  tingkat  margin  tertentu    yang  menjadi tambahan harga pokok barang; (2) ketika barang tertentu dibutuhkan oleh  nasabah,  maka  bank  syari’ah  dapat  menunjuk  nasabah  sebagai agennya  untuk  membeli  yang  dimaksud  dengan  atas  nama  bank syari’ah, dan perjanjian keagenan tersebut ditandatangai kedua belah pihak tersebut; (3) nasabah membeli barang yang dibutuhkan tersebut dengan  atas  nama  pemberi  pembiayaan  (bank  syari’ah)  dan  sebagai agen  dari  pemberi  pembiayaan  (bank  syari’ah);  (4)  nasabah memberitahukan kepada pemberi pembiayaan (bank syari’ah) bahwa barang  telah  dibeli  atas  nama  permberi  pembiayaan  (bank  syari’ah) dan  pada  saat  itu  juga  pemberi  pembiayaan  (bank  syari’ah) menyampaikan  kepada  nasabah  untuk  membeli  barang  tersebut;  (5) kemudian,  proses  transaksi  disepakati  dan  kepemilikan  serta  risiko barang beralih kepada tangan nasabah.
Kedelapan , bank syari’ah dapat meminta kepada nasabah untuk menyediakan  keamanan  dengan  mendatangani  nota  kesanggupan sesudah jual beli dilaksanakan. Kesembilan, apabila terjadi wan prestasi oleh nasabah dalam pembayaran yang jatuh tempo, maka harga tidak
Marwini
boleh dinaikkan. Namun, jika perjanjian awal telah disepakati bahwa nasabah harus memberi infak untuk dana sosial, maka nasabah harus memenuhi  janji  tersebut  dan  bank  syari’ah  menyalurkannya  atas nama nasabah.
Dalam kasus pembiayaan KPR Syari’ah yang dilakukan oleh perbankan  syari’ah  adalah  mempunyai  ketentuan-ketentuan  pokok yang harus disepakati dan tertulis dalam klausul kontrak pembiayaan KPR  Syari’ah. 48 Ketentuan  tersebut  adalah  sebagai  berikut:  Pertama, Harga  beli  adalah  sejumlah  uang  yang  harus  dibayar  oleh  bank kepada  pemasok/pengembang  untuk  membeli  rumah  yang  dipesan nasabah ditambah (termasuk) biaya-biaya langsung yang dilekeluarkan  oleh  bank  untuk  membeli  rumah  yang  dipesan nasabah tersebut. 49
Kedua ,  uang  muka  adalah  sejumlah  uang  yang  besarnya ditetapkan  oleh  bank  dan  disetujui  oleh  nasabah  yang  harus dibayarkan  terlebih  dahulu  oleh  nasabah  kepada  bank  sebagai  salah satu  syarat  yang  harus  dipenuhi  nasabah  untuk  memperoleh pembiayaan murabahah dari bank. 50 Ketiga, pokok pembiayaan adalah kekurangan dari uang muka yang telah dibayar didepan oleh nasabah kepada  bank  dari  harga  beli  bank  kepada  pemasok/pengembang. Keempat , margin keuntungan adalah jumlah  uang  yang wajib dibayar nasabah  kepada  bank  sebagai  imbalan  atas  pembiayaan  yang diberikan  oleh  bank,  yang  merupakan  selisih  antara  harga  jual dengan harga beli. 51
Kelima ,  harga  jual  adalah    harga  beli  ditambah  margin keuntungan bank yang ditetapkan oleh bank dan disetujui/disepakati oleh  nasabah  yang  merupakan  jumlah  pembiayaan  KPR  Syari’ah. 52 Keenam , biaya administrasi adalah biaya-biaya yang dikeluarkan oleh bank  selama  proses  pembiayaan  berlangsung.  Ketujuh,  jenis pembiayaan  adalah  akad  yang  digunakan  dalam  pembiayaan  KPR Syari’ah.
48 Lihat  Contoh  kontrak  (akad)  dan  ketentuan-ketentuannya  yang  telah ditandatangani antara bank dan nasabah  yang dikeluarkan oleh BTN Syari’ah.
49 Pasal (2), ayat (4)
50 Ibid., ayat (20) 51 Ibid., ayat (9) 52 Ibid., ayat (5)
Aplikasi Pembiyaan Murabahah
157
Kedelapan ,  penggunaan  pembiayaan.  Yang  dimaskud  dengan penggunaan  pembiayaan  adalah  pembiayaan  yang  diberikan  oleh bank  kepada  nasabah  diperuntukan  untuk  pembelian  rumah. Kesembilan ,  jangka  waktu  adalah  periode  pembiayaan  yang  telah disepakati antara bank dan nasabah. Kesepuluh,
jatuh tempo
pembiayaan  adalah  batas  akhir  kewajiban  nasabah  dalam  melunasi angsuran.  Kesebelas,  angsuran  perbulan adalah  sejumlah  uang  untuk pembayaran  jumlah  harga  jual  yang  wajib  dibayar  secara  bulanan oleh  nasabah  sebagaimana  ditentukan  dalam  akad  ini.  Keduabelas, denda  tunggakan  adalah  suatu  sangsi  atas  adanya  tunggakan,  yang dinyatakan  dan  diperhitungkan  dalam  prosentase  atau  jumlah tertentu atas jumlah tunggakan. 53
Ketigabelas , jenis jaminan adalah jaminan yang bersifat materiil maupun  immateriil  untuk  mendukung  keyakinan  bank  atas kemampuan  dan  kesanggupan  nasabah  untuk  melunasi  utang murabahah sesuai akad. 54 Keempatbelas, letak jaminan adalah tempat di mana  barang  yang  jaminkan  itu  berada.  Kelimabelas,  bukti kepemilikan  jaminan  adalah  sartifikat  atau  surat  kepemilikan  atas barang  yang  dijadikan  jaminan  tersebut.  Keenambelas,  luas bangunan/tanah  jaminan  adalah  mengambarkan  besaran  luas bangunan  atau  tanah  yang  dijadikan  jaminan  tersebut.  Ketujuhbelas, pemasok/pengembang  adalah  pihak  yang  ditunjuk  dan/atau disetujui  bank  untuk  menyediakan/mengadakan  dan  menyerahkan rumah yang dipesan dan dijual kepada nasabah. 55
Metode Penentuan Margin Murabahah dalam Perbankan Syari’ah
Penentuan  margin  keuntungan  murabahah  pembiayaan  KPR Syari’ah adalah dengan  mempertimbangkan beberapa aspek,  yaitu: 56 Pertama , Cost of Found (COF). Cost of Found (COF) adalah semua biaya yang dikeluarkan bank untuk mendapatkan dana, yaitu biaya bunga dana dan biaya promosi dana. Biaya bunga adalah semua biaya dana yang dibayarkan  kepada nasabah simpanan  baik  dalam bentuk  giro, deposito,  dan  tabungan.  Ada  dua  metode  perhitungan  biaya  dana
53 Ibid., ayat (3)
54 Ibid., ayat (6)
55 Ibid., ayat (11) 56 Kuncoro dan Suharjono, Manajemen Perbankan Teori dan Aplikasi (Yogyakarta: BPFE UGM, 2002), hlm. 205-305.
Marwini
158
(cost  of  found) yang umum  digunakan  yaitu  historical  cost  dan  margin cost. Historical cost adalah perhitungan yang didasarkan kepada biaya dana  riil  yang  dikeluarkan.  Sedangkan  marginal  cost  adalah perhitungan yang didasarkan pada biaya dana dari dana yang paling murah  diperoleh  di  pasar.  Beban  bunga  merupakan  komponen perhitungan harga pokok dana yang akan dikenakan kepada debitur. Semakin  tinggi  beban  bunga  yang  diberikan  akan  mempengaruhi semakin  tingginya  bunga  kredit  yang  dikenakan  kepada  nasabah debitur. 57 sedangkan  biaya  promosi  dana  adalah  biaya  yang dikeluarkan  untuk  tujuan  memperlancar  pengerahan  dana,  seperti biaya periklanan, biaya undian, hadiah, dan lain sebagainya.
Kedua , premi risiko. Premi risiko perusahaan atau debitur yang mencerminkan  risiko  adalah  berkaitan  dengan  debitur  tertentu, merupakan  sebuah  antisipasi  terhadap  penghapusan  pinjaman, menutupi  pinjaman  non  lancar  dan  juga  ada  kemungkinan dipengaruhi  oleh  struktur  pinjaman.  Penanaman  dana  dalam  aktiva produktif terutama dalam bentuk kredit memiliki potensi risiko yang yang  dapat  menimbulkan  kerugian  bank.  Oleh  karena  itu,  faktor risiko dan biaya-biaya lain yang menjadi komponen menjadi penentu besarnya  tingkat  bunga  kredit  yang  dikenakan  kepada  nasabah dibetur.  Premi  risiko  dapat  diketahui berdasarkan  pengalaman  bank dalam mengelola kredit, yaitu dengan melakukan penilaian terhadap kualitas  kredit.  Semakin  besar  jumlah  kredit  yang  bermasalah  maka semakin tinggi  risiko yang dihadapi oleh bank.  Faktor  risiko sebagai salah satu komponen penentuan tingkat bunga kredit dapat dihitung dengan  menggunakan  metode pembentukan cadangan  penghapusan kredit  yang  dikaitkan  dengan  persentase  tertentu  terhadap  kualitas atau  kolektifitas  kredit  yang  dibagi  dengan  rata-rata  outstanding loan (saldo debet).
Ketiga,  overhead  cost. Overhead  adalah  semua  biaya  yang dikeluarkan  bank  dalam  kegiatan  menghimpun  dana  dan  berbagai sumber  yang  menjadi  beban  rugi  laba,  di  antaranya  adalah  beban personalia, administrasi, dan beban lainnya.
Keempat ,  jangku  waktu  tempo.  Jangku  waktu  tempo  kredit yang  lebih  panjang  cenderung  memiliki  risiko  lebih  tinggi,  yaitu
57 Ibid.
Aplikasi Pembiyaan Murabahah
159
ketidakpastian  terhadap  pelunasan  kredit  dari  pembayaran  bunga dan pokok.  Dengan  demikian, semakin panjang jangka waktu kredit maka  semakin  tinggi  pula  tingkat  bunga  kredit  yang  dibebankan bank  kepada  nasabah.  Komponen  jangka  waktu  ini  menjadi komponen  dalam  penentuan  margin  keuntungan  murabahah  KPR Syari’ah Menurut salah satu nasabah pembiayaan murabahah, semakin panjang  periode  waktu  pembiayaan  murabahah  KPR  semakin  tinggi pula margin yang dibebankan kepada nasabah. 58

## Kesimpulan
Dari  uraian  di  atas  dapat  disimpulkan  bahwa  produk pembiayaan  murabahah  KPR  Syari’ah  mempunyai  ketentuan- ketentuan  pokok  yang  mengatur  mekanisme  produk  pembiayaan murabahah KPR  syari’ah.  Kemudian  dilihat  dari  syarat  rukun  akad, telah  memenuhi  syarat-rukun  sahnya  akad  jual  beli.  Prosedur  yang dilakukan  dalam mekanisme  Pembiayaan  KPR  Syari’ah  adalah  bank sebagai  penjual  barang  telah  sesuai  dengan  prinsip  jual  beli murabahah, yaitu  memberitahukan  secara  jujur  harga  pokok  dan ditambah margin keuntungan.
Penentuan  margin  keuntungan  murabahah  pembiayaan  KPR Syari’ah  menggunakan  komponen  cost  of  found,  overhead  cost,  premi risiko,  dan  jangka  waktu.  Komponen-komponen  ini  juga  digunakan untuk  menghitung  bunga  kredit  di  bank  konvensional.  Oleh  karena komponen  yang  digunakan  dalam  menentukan  margin  murabahah Pembiayaan  KPR  Syari’ah  adalah  kurang  tepat  digunakan  dalam bank  syari’ah,  karena  cenderung  kepada  praktik  ribâ  dalam  bank konvensional.

## Daftar Pustaka:
Abdurrahman,  Yahia.  The  Art  of  Islamic  Banking  and  Finance.  United States of America: Weley, 2010.
Afandi,  M.  Yazid.  Fiqh  Muamalah  dan  Implementasinya  dalam  Lembaga Keuangan Syariah . Yogyakarta: Penerbit Logung Pustaka, 2009.
Ambari, Hasan Muarif. et al. Ensiklopedi Islam, jilidI, cet. ke-6.  Jakarta: Icktiar Baru van Hoeve, 1990.
58 Wawancara  dengan  Sobirin,  nasabah  pembiayaan  murabahah  KPR  BTN  Syari’ah, pada tanggal 28 Juni 2012 pukul 15.00 WIB.
Marwini
Anwar,  Syamsul.  Hukum  Perjanjian  Syariah:  Studi  Tentang  Teori  Akad dalam Fikih Muamalah, Jakarta: Rajawali Press, 2010. Ascarya.  Akad & Produk Bank Syariah. Jakarta: Rajawali Press, 2011. Ayyub,  Muhammad.  Understanding  Islamic  Finance.  Jakarta:  PT. Gramedia Pustaka Utama, 2009.
Bahjatullah,  Qi  Mangku.    Pembiayaan  Murabahah  dalam  Wacana  Fikih dan  Perbankan  Syariah (Tesis  Program  Studi  Hukum  Islam Konsentrasi  Keuangan  dan  Perbankan  Syari’ah,  UIN  Sunan Kalijaga, Yogyakarta, 2007).
Chapra,  Umar.  The  Future  of  Economics:  An  Islamic  Perspective,  terj.
Bustanus Saladin. Jakarta: SEBI, 2001.
Ghofur,  Ruslan  Abdul.  “Mengembankan  Ekonomi  Kerakyatan:
Beberapa Catatan tentang Praktik Lembaga Keuangan Syariah”, dalam Kumpulan Makalah Dosen Perguruan Tinggi Islam Indonesia Peserta  Program  PETRII  2004-2006 ,  ed.  Generasi  Baru  Peneliti Muslim Indonesia. Jakarta: Australia-Indonesia institute, 2008. Hasan,  Zubairi  Undang-undang  Perbankan   Syariah,  Titik  Temu  Hukum
Islam  dan  Hukum  Nasional .  Jakarta:  PT.  RajaGrafindo  Persada, 2009.
Hasanuddin,  Habib  Nazir  Muhammad.  Ensiklopedi  Ekonomi  dan
Perbankan Syariah . Bandung: Kafa Publishing, 2008. Jurjânî,  al-.  al-Ta’rifât  (Mesir:  Musthafâ  al-Bâbî  al-Halabi  wa Awladuhu, 1938.
Karim,  Adiwarman  Azwar.  Bank  Islam:  Analisis  Fiqih  dan  Keuaangan, edisi dua. Jakarta: PT. RajaGrafindo Persada, 2004.
Kuncoro  dan  Suharjono.  Manajemen  Perbankan  Teori  dan  Aplikasi.
Yogyakarta: BPFE UGM, 2002.
Lewis, Marvin  K.  dan  Abgaoud,  Latifa M.  Perbankan  Syariah,  Prinsip,
Praktik  dan  Prospek, terj.  Burhan Subrata.  Jakarta:  Serambi  Ilmu Semesta, 2007.
Majlis  Ulama  Indonesia.  Himpunan  Fatwa  Dewan  Syariah  Nasional, Edisi Kedua. Jakarta: MUI, 2003. Manzhûr, Ibn. Lisân al-Arab. Beirut: Dâr Lisân al-Arab, t.t. Muallim,  Amir.  “Lima  Aspek  Ekonomi  Islam  yang  Diragukan”, dalam Menjawab  Keraguan Ekonomi Syari’ah,  ed. Amir Muaalim. Yogyakarta: Safiria Insania Press, 2008. Muhammad.  Manajemen  Bank  Syariah.  Yogyakarta:  PT.  UUP  AMP YKPN, 2005.
Aplikasi Pembiyaan Murabahah
161
Perwataatmadja,  Karnaen  A.  Upaya  Memurnikan  Pelayanan  Bank Syariah,  Khusus  Pembiayaan  Murabahah  dan  Mudharabah  di Indonesia. www.iqtishoduna.com.  Diakses  pada  tanggal  30  Mei
2012.
Prabowo,  Bagya  Agung.  Aspek  Hukum  Pembiayaan  Murabahah  pada
Perbankan Syariah . Yogayakarta: UII Press, 2012. Rahamawati, Naili. Mekanisme Pembiayaan Murabahah: WWW@yahooo.com. Diakses pada tanggal 19 Mei 2012. Rahmawati, Naili. Mekanisme Pembiayaan Murabahah: http://williameaster.files.wordpress.com/2012/03/15_easterly
_rahmawati_prp.pdf.  diakses tanggal 15 Maret 2012. Rahmawaty,  Anita.  Kontroversi  Status  Keabsahan  Murabahah  dalam Perbankan Syariah; Telaah atas Penerapan Produk di Bank Muamalah Semarang, (Tesis  tidak  diterbitkan)  IAIN  Sunan  Kalijaga Yogyakarta, 2000.
Râzi,  ‘Abd  al-Qadîr  al-.  Mukhtar  al-Shihhah.  Lebanon:  Maktabah Lubnan Nâsyirûn 1995.
Rivai,  Veithzal  dan  Permata  Viethzal,  Andria.  Islamic  Financial Management. Jakarta: Rajawali Press, 2008.
Seed,  Abdullah.  Menyoal  Bank  Syariah,  terj.  Sunan,  cet.  Ke-3.  Jakarta:
Paramadina, 2006.
Sjahdeini, Sutan Remy. Perbankkan Islam dan Kedudukannya dalam Tata
Hukum Perbankan Indonesia . Jakarta: Pustaka Utama Grafiti, 1999. Sudarsono,  Heri.  Bank  dan  Lembaga  Keuanagan  Syariah,  Deskripsi  dan Ilustrasi, edisi 3. Yogyakarta: Ekononisia, 2008. Suhendi,  Edi.  Fiqh  Muamalah:  Membahas  Ekonomi  Islam.  Jakarta:
Rajawali Press. 2002.
Sutan, Remy Sjahdeini. Perbankkan Islam dan Kedudukannya dalam Tata
Hukum  Perbankan  Indonesia. Jakarta:  Penerbit  Pustaka  Utama Grafiti, 1999.
Syafi’e,  Muhammad  Antonio.  Bank  Syariah:  Dari  Teori  ke  Praktik.
Jakarta: Penerbit Gema Insani, 2001.
Syarbini,  al.  Muhammad,  Mughnî  Muhtâj.  Mesir:  Mathba’ah  al-Bânî Halabi, 1933.
Syarkasi, al. Al-Mabsût. Lebanon: Mauqi al-Islâm, tt. Vogel, Frank  E. Hukum Keuangan  Islam, Konsep,  Teori dan  Praktik, terj. Syahadah Karim. Bandung: Nusamedia, 2007.
Marwini
Wirawan,  Lutfi.  Murabahah  Dalam  Konstruk  Fikih  dan  Aplikasinya  di BMI  Cabang  Yogyakarta (Program  Pascasarjana  UIN  Sunan Kalijaga, Yogyakarta, 2010) Wiroso. Jual Beli Murabahah. Yogyakarta: UII Press, 2005. Zuhayli,  Wahbah  al-.  Al-Fiqh  al-Islâmi  wa  Αdillatuhu,  cet.  I,  jilid.  V.
Beirut: Dâr al-Fikr, 1997. Zuhayli,  Wahbah  al-.  Al-Mu’âmalat  al-Mâliyat  al-Mu’âsyirah.  Beirut: Dâr Fikr, 2002.