## Pengaruh Harga, Produk dan Lokasi Terhadap Keputusan Pembelian Rumah melalui mediasi Kepuasan Pelanggan di PT. Bumi Jaya Propertindo
The effect of Price, Product, and Location on Home Purchase Decision through Customer Satisfaction Mediation at PT. Bumi Jaya Propertindo
Mutiara Rahmawati 1 , Osep Hijuzaman 2 & Darmawan Yudhanegara 3
1 Program Studi Teknik Industri, Sekolah Tinggi Teknologi Wastukancana, Purwakarta Corresponding author: Mutiararahmawati73@gmail.com

## History:
Abstrak.  Pertumbuhan  penduduk  yang  semakin  meningkat  membuat  banyaknya  kebutuhan  akan rumah menjadi meningkat. Hal ini membuat banyaknya  usaha properti  yang bermunculan. Hal  ini perlu  menjadi  pertimbangan  dalam  meningkatkan  keputusan  pembelian  rumah.  Keputusan pembelian  rumah  di  pengaruhi  faktor  diantaranya  harga,  produk,  dan  lokasi.  Tujuan  penelitian  ini adalah  untuk  mengethaui  faktor  apa  saja  yang  paling  mempengaruhi  terhadap  keputusan pembelian  rumah  melalui  mediasi  kepuasan  pelanggan  dengan  metode  SEM  dan  menggunakan bantuan program statistik SmartPLS 3.0.
Kata kunci: Harga, Produk, Lokasi, Kepuasan Pelanggan, Keputusan Pembelian
Abstract.  The increasing population growth has made the need for a lot house increase. This make a  lot  of  property  businesses  emerge.  This  needs  to  be  considered  in  improving  home  buying decisions. Home buyying decisions are influenced by factorsincluding price, product, and location. The purpose of his study is to determine what factors most influence the decision to buy a house through the mediation of customer satisfacion with SEM method and using the help of the SmartPls 3.0.
Keywords: Price, Product, Location, Customer Satisfaction, Purchase Decisions

## 1 Pendahuluan
Pertumbuhan  penduduk  yang  semakin  meningkat  membuat  kebutuhan  rumah  akan  semakin meningkat  pula.  Hal  ini  menjadi  permasalahan  besar  di  kalangan  pemilik  usaha  properti  dimana akan  terjadinya  persaingan  terhadap  usaha  sejenis  yang  akan  semakin  bermunculan.  Selain pertimbangan  terkait  fasilitas  primer  yang  di  butuhkan  yaitu  listrik  dan  sanitasi  yang  baik,  banyak juga  pengaruh  yang  lain  yang  dapat  mempengaruhi  keputusan  pembelian  rumah.  Diantaranya adalah  pengaruh  harga,  produk,  dan  lokasi  yang  memungkinkan  untuk  menjadi  faktor  dalam mempengaruhi  keputusan  pembelian  rumah  melalui  kepuasan  pelanggan.  Dalam  PT.  Bumi  jaya Propertindo  terlihat  adanya  kenaikan  dan  penurunan  penjualan  dalam  4  tahun  terakhir.  Hal  ini tercatat  bahwa  tahun  2018  terjual  sebanyak  30  rumah,  tahun  2019  terjual  sebanyak  80  rumah, tahun  2020  terjual  sebanyak  35  dan  tahun  2021  hanyak  terjual  15  unit  rumah  saja.  Dengan demikian  penelitian  ini  mengambil  tema  tentang  pengaruh  haga,  produk,  dan  lokasi  teradap keputusan pembelian rumah dengan kepuasan pelanggan sebgai variabel mediasinya.

## 2 Kajian Pustaka
Keputusan  pembelian Keputusan  Pembelian  adalah  suatu  keputusan  karena  ketertarikan  yang dirasakan  oleh  seseorang  terhadap  suatu  produk,  dan  ingin  membeli,  mencoba,  menggunakan, atau  memiliki  produk  tersebut  (Marlius,  2017).  Dengan  demikian  dapat  disimpulkan  bahwa keputusan  pembelian  yang  dilakukan  oleh  konsumen  dimulai  jauh  sebelum  terjadinya  kegiatan pembelian dan mempunyai kelanjutan yang panjang setelah pembelian dilakukan.
Menurut  Tjiptono  (dalam  Rate  et  al.,  2015)  mendefinisikan  bahwa  harga  akan  berkenaan dengan  strategi  dan  taktis  seperti  tingkat  harga,  struktur  diskon,  syarat  pembayaran,  dan  tingkat diskriminasi harga diantara beberapa kelompok pelanggan. Harga sering kali dijadikan konsumen sebagai indikator nilai antara manfaat yang dirasakan dengan suatu barang atau jasa.
Produsen harus memahami betapa pentingnya suatu kualitas produk untuk memenuhi harapan konsumen  pada  semua  aspek  produk  yang  dijual  di  pasar.  Produk  yang  berkualitas  merupakan produk  yang  memilki  manfaat  bagi  pemakainnya  (konsumen).  Menurut  Kotler  dan  Keller  (dalam Supriyono,  2014)  produk  adalah  elemen  kunci  dalam  keseluruhan  elemen  pasar.  Sementara  itu menurut  Wangenan  (dalam  Nurul  Kumala  &  Anwar,  2020)  kualitas  suatu  produk  yang  tergolong berkualitas sangat layak dijadikan pertimbangan dalam keputusan pembelian.
Menurut  (Tresnanda,  2014)  lokasi  terhadap  keputusan  menyatakan  bahwa  lokasi  memiliki pengaruh  terhadap  keputusan  pembelian,di  mana  lokasi  yang  tepat,  sebuah  gerai  akan  lebih sukses  di  bandingkan  gerai  lainnya  yang  berlokasi  kurang strategis,  meskipun  keduanya  menjual produk yang sama.
Menurut  (Widjoyo,  2014)  kepuasan  konsumen  merupakan  suatu  perasaan  atau  penilaian emosional  dari  konsumen  terhadap  penggunaan  produk  dan  layanan  dimana  harapan  dan kebutuhan  konsumen  terpenuhi.  Semakin  konsumen  mendapatkan  apa  yang  di  ekspektasikan pada  saat  pembelian  atau  pengguna  jasa,  semakin  tinggi  pula  kemungkinan  konsumen  akan membeli  kembali  dalam  tingkat  yang  sama,  sehingga  menurut  (Gultom,  Dedek  Kurniawan;  Arif, 2020)  Kepuasan  Pelanggan  bermakna  perbandingan  antara  apa  yang  di  harapkan  dengan  apa yang dirasakan konsumen ketika mengunakan produk tersebut.

## 3 Metode
Metode  yang  di  gunakan  adalah  menggunakan  analisis  statistika  multivariat  yaitu  metode  SEM dengan program SmartPLS 3.0

## 4 Hasil dan Pembahasan
Analisis  data  dilakukan  dengan  bantuan  smartpls  3.0.  program  ini    dapat  menbantu  peneiti  pada saat pengolahan data serta membantu untuk mengetahui hipotesis penelitian ini.
Gambar 1 .1 Model Struktural Penelitian

## 1.  Pengujian instrumen penelitian
a.  Uji Validitas Convergen
Uji  validitas  convergen  dilakukan  untuk  mengukur  konstruk  dari  konstruk  yang  lain harus  berkorelasi  tinggi.  Dilihat  dalam  loading  factor  yang  harus  lebih  dari  0,7  untuk bisa dikatakan ideal dan valid dalam mengukur konstruk yang ada.
Tabel 1.1 Nilai Outer Loading
b.  Uji Validitas Diskriminan
Uji ini dilakukan untuk meilhat bahwa 50% variance dari indikator dapat dijelaskan, dimana variabel laten dapat menjelaskan rata-rata lebih dari setengah varian dari indikator-indikatornya. Dalam uji ini dilihat dari hasil nillai AVE yang harus lebih dari 0,5.
Tabel 1.2 Nilai Average Variance Extracted
c.  Composite Reliability Uji ini dilakukan untuk melihat bahwa suatu variabel laten daapat dinyatakan reliabel jika mempunya nilai composite reliability lebh besar dari 0,7.
Tabel 1.3 Composite Reliability
d.  R square
Dalam  hasil r square ini terlihat bahwa kepuasan pelanggan di pengaruhi oleh variabel harga,  produk,dan    lokasi  sebesar  0,939  atau  93,3%  sisanya  di  pengaruhi  oleh variabel lain. Sedangkan keputusan pembelian rumah di pengaruhi oleh harga, produk, lokasi  dan  kepuasan  pelanggan  dengan  hasil  sebesar  0,997  atau  99,7  %  artinya sebsar 0,3 % itu di pengaruhi oleh faktor yang lain.
e.  Uji Hipotesis
Uji hippotesis dilakukan dengan melihat nilai T statistik yang harus > 1,96 dan P-Value harus < 0,05. Hal tersebut di nyatakan bahwa variabel tersebut berpengaruh dan signifikan terhadap vaiabel laten endogen nya.
Tabel 1.5 Hasil Uji Hipotesis Variabel Kepuasan Pelanggan
1.  Hipotesis 1 :
Harga berpengaruh positif dan signifikan terhadap kepuasan pelanggan
2.  Hipotesis 2 :
Produk tidak berpengaruh positif dan signifikan terhadap kepuasan pelanggan
3.  Hipotesis  :
Lokasi tidak berpengaruh positif dan signifikan terhadap kepuasan pelanggan
Tabel 1.6 Hasil Uji ipotesis Variabel Keputusan Pembelian
4.  Hipotesis 4 :
Harga berpengaruh positif dan signifikan terhadap keputusan pembelian rumah
5.  Hipotesis 5 :
Produk tidak berpengaruh positif dan signifikan terhadap keputusan pembelian rumah
6.  Hipotesis 6 :
Lokasi berpengaruh positif dan signifikan terhadap keputusan pembelian rumah
7.  Hipotesis 7 :
Kepuasan pelanggan berpengaruh negatif dan signifikan terhadap keputusan pembelian rumah

## Tabel 1.7 Hasil Uji Hipotesis menggunakan Mediasi
8.  Hipotesis 8 :
Harga berpengaruh negatif dan signifikan terhadap keputusan pembelian rumah melalui kepuasan pelanggan
9.  Hipotesis 9 :
Produk tidak berpengaruh positif dan signifikan terhadap keputusan pembelian rumah melalui kepuasan pelanggan
10.  Hipotesis 10 :
Lokasi tidak berpengaruh positif dan signifikan terhadap keputusan pembelian rumah melalui kepuasan pelanggan

## 5 Kesimpulan
1.  Harga berpengaruh positif dan signifikan terhadap kepusan pelanggan, sedangkan produk dan lokasi tidak berpengaruh positif dan signifikan terhadap kepuasan pelanggan. Adanya perhatian  khusus  terhadap  produk  dan  lokasi  terkait  faktor  penting  seperti  perubahan design dan kestrategisan agar dapat meningkatkan kepuasan pelanggan.
2.  Harga dan lokasi berpengaruh positif dan signifikan terhadap keputusan pembelian rumah, kepuasan  pelanggan  berpengaruh  negatif    dan  signifikan  terhadap  keputusan  pembelian rumah dan produk tidak berpengaruh postif dan signifikan terhadap keputusan pembelian rumah.
3.  Harga  berpengaruh  negatif  namun  tetap  signifikan  terhadap  keputusan  pembelian  rumah melalui  kepuasan  pelanggan  artinya  keberadaan  mediasi  di  sebut  dengan No  Mediation artinya  keberadaan  mediasi  tidak  di  perlukan  untuk  mempengaruhi  keputusan  pembelian rumah  di  PT.  Bumi  Jaya  Propertindo.  Sedangkan  Produk  dan  Lokasi  tidak  berpengaruh secara  positif  dan  signifikan  terhadap  keputusan  pembelian  melalui  kepuasan  pelangan artinya keberadaan mediasi disebut dengan Partial Mediation artinya keberadaan mediasi atau  tidak,  tidak  akan  mempengaruhi  keputusan  pembelian  rumah  melalui  kepuasan pelaggan.

## Referensi
A,  A.  L.  (2013).  Pengaruh  Kualitas  Layanan  Dan  Harga  Terhadap  Word  Of  Mouth  Dengan
Kepuasan Pelanggan Sebagai Variabel Intervening (Studi Pada Pengunjung Timezone Plaza Surabaya). Buletin Ekonomi V , 11 (1), 1 –86.
Abdul  Gofur.  (2019).  1.  Pengaruh  Kualitas  Pelayanan  Dan  Harga  Terhadap. Jurnal  Riset Manajemen Dan Bisnis (JRMB) Fakultas Ekonomi UNIAT , 4 (1), 37 –44.
Ali, M. T. R., & Khuzaini. (2017). Pengaruh Harga, Kualitas Produk, Lokasi, dan Fasilitas Terhadap Keputusan Pembelian Rumah. Jurnal Ilmu Dan Riset Manajemen , 6 (9), 1 –20.
Anwar,  I.,  &  Satrio,  B.  (2015).  Pengaruh  Harga  Dan  Kualitas  Produk  Terhadap  Keputusan Pembelian. Jurnal Ilmu Dan Riset Manajemen , Volume 4 , 1 –15.
Gultom,  Dedek  Kurniawan;  Arif,  M.  F.  M.  (2020).  Determinasi  Kepuasan  Pelanggan  Terhadap Loyalitas  Pelanggan  Melalui  Kepercayaan  Dedek. MANEGGGIO:  Jurnal  Ilmiah  Magister Manajemen , 3 (2), 273 –282. http://jurnal.umsu.ac.id/index.php/MANEGGIO
Hanum,  Z.,  &  Hidayat,  S.  (2017).  Faktor – faktor  yang Mempengaruhi  Perilaku Konsumen dalam Keputusan Pembelian Sepatu Merek Nike di Kota Medan. Jurnal Bisnis Administrasi , 06 (01),
37 –43.
Harjanto,  D.  (2016).  Pengaruh  Harga  dan  Lokasi  Terhadap  Keputusan  Pembelian  Rumah  pada CV. Interhouse Design. Performa : Jurnal Manajemen Dan Star-Up Bisnis , 1 (3), 376 –381.
I.heryanto.  (2015).  Analisis  pengaruh  produk,  harga,  distribusi,  dan  promosi  terhadap  keputusan pembelian  serta  implikasinya  pada  kepuasan  pelanggan. Jurnal  Ekonomi,  Bisnis  & Entrepreneurship , 9 (2),  80 –101.  https://doi.org/2443-2121Heryanto,  I.  (2015).  Analisis pengaruh  produk,  harga,  distribusi,  dan  promosi  terhadap  keputusan  pembelian  serta implikasinya  pada  kepuasan  pelanggan.  Ekonomi,  Bisnis  &  Entrepreneurship,  9(2),  80 –101. http://doi.org/2443-2121