## ANALISA EKONOMI PROYEK PADA PEMBANGUNAN PALANGKA RAYA MALL

## Rida Respati
Program Studi Teknik Sipil UM Palangka Raya

## ABSTRAK
Bangunan  memegang  peranan  penting  dalam  kehidupan  masyarakat  dan  sering  kali  mempengaruhi suasana  hidup  bagi  setiap  individu.  Sebagian  besar  dari  kehidupan  manusia  berada  di  sekitar  atau  di  dalam bangunan, seperti perumahan, kantor-kantor, tempat-tempat pendidikan, pabrik-pabrik, rumah sakit, jembatan dan  sebagainya.  Pengaruh  yang  sedemikian  luas  itu  mengakibatkan  sektor  bangunan  memegang  peranan penting dalam meningkatkan kesejahteraan dan perekonomian negara.
Tujuan  dari  penelitian  ini  adalah  untuk  menganalisa  besarnya  investasi  yang  dikeluarkan  untuk pembangunan  Gedung  Palangka  Raya  Mall,  apakah  akan  memberikan  keuntungan  bagi  investor  dan pemerintah daerah.
Pengumpulan  data  diperoleh  dari  wawancara (interview) yang  kompeten  dan  pengamatan (observation) , juga dari buku-buku, jurnal, dan literatur yang relevan.
Hasil Dari  hasil perhitungan  yang ada, biaya pembangunan dalam  waktu  hampir 7 tahun tahun akan BEP  (break  even  point),  dan  ini  sangat  menguntungkan  bagi  investor  sehingga  dengan  sisa  umur  bangunan adalah  keuntungan  bagi  investor  dan  karena  tanah  yang  digunakan  adalah  tanah  milik  pemerintah  daerah provinsi,  maka  setelah  habis  masa  pinjam  40  tahun  akan  dikembalikan  kepada  pemerintah  provinsi  beserta bangunannya, hal ini pun menjadi keuntungan bagi pemerintah daerah.
Untuk  itu  disarankan,  bangunan  yang  ada  sudah  cukup  memadai,  sebaiknya  perlu  didukung  dengan fasilitas  dan  pelayanan  yang  baik.  Sebaiknya  parkir  diatur  sedemikian  rupa  sehingga  pengunjung  merasa nyaman dan tidak was-was saat meninggalkan kendaraan di tempat parkir.
Kata kunci : Ekonomi, Proyek, Gedung, Palangka Raya

## MEDIA ILMIAH TEKNIK SIPIL
Volume 5 Nomor 1 Desember 2016 Hal. 74-80

## PENDAHULUAN

## Latar Belakang
Bangunan  memegang  peranan  penting dalam  kehidupan  masyarakat  dan  sering  kali mempengaruhi suasana hidup bagi setiap individu. Sebagian  besar  dari  kehidupan  manusia  berada  di sekitar atau di dalam bangunan, seperti perumahan, kantor-kantor,  tempat-tempat  pendidikan,  pabrik- pabrik,  rumah  sakit,  jembatan  dan  sebagainya. Pengaruh  yang sedemikian luas itu mengakibatkan sektor bangunan memegang peranan penting dalam meningkatkan  kesejahteraan  dan  perekonomian negara.
Kalimantan  Tengah  merupakan  Provinsi terbesar  ketiga  di  wilayah  Indonesia,  dengan wilayah  seluas  153.000  km2  atau  1,5  kali  Pulau Jawa  dan  750  km  panjang  pantai.  Kalimantan Tengah  berpenduduk  sekitar  1.912.747  jiwa  yang penyebarannya  rata-rata  13  orang  per  kilometer persegi.  Dengan  bertambah  dan  berkembangnya penduduk  di  Kalimantan  Tengah  khususnya Palangka Raya, menarik investor untuk menanamkan  modal  di  Kalimantan  Tengah,  yaitu dengan  membangun  sebuah  pusat  perbelanjaan yang pertama di Kalimantan Tengah.
Sejak  dibangunnya  Palangka  Raya  Mall sangat mendukung perekonomian dan kesejahteraan masyarakat disekitar pusat perbelanjaan  tersebut,  pertumbuhan  perekonomian masyarakat  semakin  membaik,  meningkatkan produktivitas lahan, membuka lapangan kerja baru sehingga  pengangguran  berkurang,  dan  masih banyak  lagi  dampak  positif  yang  dirasakan. Adapun  dampak  negatif  yang  dirasakan  adalah menurunnya  kualitas  budaya,    kenyamanan  dan keamanan.

## Tujuan dilakukan Penelitian
Menganalisa  besarnya  investasi  yang dikeluarkan untuk pembangunan Gedung Palangka Raya  Mall,  apakah  akan  memberikan  keuntungan bagi investor dan pemerintah daerah.

## Tinjauan Pustaka
Untuk menentukan proyek dapat dikatakan layak  atau  tidak  maka  perlu  dilakukan  berbagai analisa,  yaitu    analisa  komersial,  analisa  finansial dan  analisa  ekonomi,  di  samping  itu  perlu diadakan perbandingan antara keuntungan (benefit)  dan  biaya  (cost)  selama  umur  ekonomis proyek.

## Metode –Metode Perhitungan
Suatu investasi merupakan kegiatan menanamkan modal jangka panjang, dimana selain investasi  tersebut  perlu  pula  disadari  bahwa investasi  akan  diikuti  sejumlah  pengeluaran  lain yang  secara  periodic  perlu  disiapkan.  Pengeluaran tersebut  terdiri  dari  biaya  operasional  (operation cost),  biaya  perawatan  (maintenance  cost)  ,  dan biaya-biaya  lain  yang  tidak  dapat  dihindarkan. Terdapat  berbagai  metode  dalam  mengevaluasi kelayakan investasi yang umum dipakai, yaitu:
a. Metode Net Present Value (NPV)
b. Metode Annual Equivalent (AE)
c. Metode Internal Rate of Return (IRR)
d. Metode Benefit Cost Ratio (BCR)
e. Metode Payback Period (PBP)
Adapun proses penelitian ini seperti diagram alir  penelitian  pada  Gambar  A.1  seperti  dibawah ini:

## Gambar A.1 Diagram Alir Penelitian

## Jenis dan Pendekatan Penelitian
Jenis  penelitian  ini  adalah  penelitian lapangan (field  research) .  Penelitian  lapangan adalah  penelitian  yang  menggunakan  kehidupan nyata  sebagai  tempat  kajian.  Keadaan  lapangan berjalan  sebagaimana  biasa.  Penelitian  lapangan mempunyai  keuntungan  karena  lebih  mendekati
realitas  sehingga  hasilnya  mencerminkan  keadaan yang nyata.
Pendekatan  penelitian  dilakukan  melalui pendekatan  kualitatif,  artinya  data  dikumpulkan bukan berupa angka-angka melainkan data tersebut berasal dari pedoman wawancara, pengamatan dan dokumen resmi  lainnya.  Oleh karena  itu pendekatan  kualitatif  dalam  penelitian  ini  lebih diarahkan  pada  realita  dengan  teori  dengan menggunakan  metode  deskriptif.  Menurut  Keirl dan  Miller  yang  dikutip  Lexy  J.  Moleong  bahwa penelitian  kualitatif  adalah  tradisi  tertentu  dalam ilmu  pengetahuan  sosial  yang  secara  fundamental bergantung  pada  pengamatan  pada  manusia  pada kawasannya  sendiri  dan  berhubungan  dengan orang-orang  tersebut  dalam  bahasanya  dan peristilahannya  tersebut  dalam  bahasanya  dan peristilahannya (Lexy J. Moleong, 2004).

## DATA DAN SUMBER DATA
Koleksi  data  merupakan  tahapan  dalam proses  penelitian  yang  penting  karena  hanya dengan  mendapatkan  data  yang  tepat  maka  proses penelitian  akan  berlangsung  sampai  mendapatkan jawaban  dari  perumusan  masalah  yang  sudah ditetapkan.  Pada  penelitian  ini  jenis  data  yang digunakan  adalah  data  primer  dan  sekunder (Jonathan  Sarwono, Metode  Penelitian  Kuantitatif & Kualitatif , (Yogyakarta : Graha Ilmu, 2006).
Data  primer  adalah  data  yang  berasal  dari sumber  asli  atau  pertama.  Data  ini  tidak  tersedia dalam  bentuk terkompilasi atau  dalam bentuk  file- file. Data-data primer pada penelitian ini diperoleh melalui  wawancara  dan  pengamatan  sedangkan data sekunder merupakan data  yang sudah tersedia sehingga  tinggal  mencari  dan  mengumpulkannya (Jonathan  Sarwono,  2006).  Data-data  sekunder pada  penelitian  ini  didapatkan  dari  buku-buku literatur  dan  dokumen  resmi  yang  berhubungan penelitian.
Kemudian,  sumber  data  diperoleh  dari lapangan  dengan  wawancara,  pengamatan  dan dokumen  resmi.  Sumber  data  dalam  penelitian  ini dilakukan dengan mendapatkan informasi langsung  melalui  wawancara  dengan  pelaksana Paket  Pembangunan  Jalan  Lingkar  Luar  Kota Palangka  Raya.  Kemudian,  sumber  data  yang  lain diperoleh dengan pengamatan langsung dilapangan dengan  mencatat  kondisi  yang  sebenarnya  dan berusaha mendapatkan dokumen resmi yang terkait dengan penelitian.

## Prosedur Pengumpulan Data
Prosedur  pengumpulan  data dilakukan sebagai berikut :
1. Wawancara (Interview)
Wawancara  adalah  percakapan  dengan maksud  tertentu.  Percakapan  itu  dilakukan  oleh dua  pihak,  yaitu pewawancara  (interviewer) yang mengajukan  pertanyaan  dan  yang diwawancarai (interviewe) yang  memberikan  jawaban  atas pertanyaan  itu.  Maksud  mengadakan  wawancara, seperti  ditegaskan  oleh  Lincoln  dan  Guba  yang dikutip    Lexy  J.  Moleong  bahwa  untuk mengkonstruksi mengenai orang, kejadian, kegiatan,  organisasi,  perasaan,  motivasi,  tuntutan, kepedulian  dan lain-lain (Lexy J. Moleong, 2004). Prosedur  pengumpulan  data  dengan  wawancara dilakukan dengan mengajukan beberapa pertanyaan  dan  yang  diwawancarai  memberikan jawaban atas pertanyaan itu.
2. Pengamatan (Observation) Pengamatan (observation)
adalah melakukan  pengamatan  secara  langsung  ke  objek penelitian  untuk  melihat  dari  dekat  kegiatan  yang dilakukan.  Prosedur  pengumpulan  data  dengan pengamatan  dilakukan  dengan  melihat  dan mencatat  tentang  objek  penelitian.  Adapun pengamatan  dibuat  dalam  pedoman  pengamatan dengan topik  Analisis Keselamatan  dan Kesehatan Kerja  Pada  Paket  Pekerjaan  Pembangunan  Jalan Lingkar Luar Kota Palangka Raya, dan seterusnya.
3. Dokumentasi (Document) Dokumentasi (document) adalah  ditujukan untuk  memperoleh  data  langsung  dari  tempat penelitian,  meliputi  buku-buku  yang  relevan, peraturan-peraturan,  laporan  kegiatan,  foto-foto, film  dokumenter  dan  data  yang relevan penelitian. Prosedur  pengumpulan  data  dengan  dokumentasi akan  diverifikasi  yang  sesuai  dengan  objek penelitian .

## ANALISIS DATA
Analisis data merupakan bagian yang amat penting  dalam  metode  penelitian  karena  dengan analisis  data  tersebut  dapat  diberi  arti  dan  makna yang  berguna  dalam  memecahkan  masalah penelitian (Moh. Nazir, 2003). Proses analisis data dimulai  dengan  menelaah  seluruh  data  yang tersedia dari berbagai sumber, yaitu dari wawancara,  pengamatan  yang  sudah  dituliskan dalam catatan lapangan, dokumen  pribadi, dokumen  resmi,  gambar,  foto  dan  sebagainya.
Setelah dibaca dipelajari, ditelaah, maka
selanjutnya  ialah  mereduksi  data  yang  dilakukan dengan  jalan  membuat  abstraksi.  Abstraksi merupakan  usaha  membuat  rangkuman  yang  inti, proses,  dan  pernyataan-pernyataan  yang  perlu dijaga sehingga tetap berada di dalamnya.
Langkah  selanjutnya  adalah  menyusunnya dalam  satuan-satuan.  Satuan-satuan  kemudian dikategorisasikan pada langkah berikutnya.
Kategori-kategori  itu  dilakukan  sambil  membuat coding .  Manfaat coding adalah  untuk  merinci, menyusun konsep ( conceptualized ) dan membahas kembali  semuanya  itu  dengan  cara  baru.  Ini merupakan  cara  yang  terkendali  dimana  teori dibangun  dari  data.  Tahap  akhir  dari  analisis  data ini ialah mengadakan pemeriksaan keabsahan data. Setelah  selesai  tahap  ini,  mulailah  kini  tahap penafsiran  data  dalam  mengolah  hasil  sementara menjadi  teori  substantif  dengan  menggunakan beberapa metode tertentu (Lexy J. Moleong, 2004).

## Interpretasi Data
Interpretasi  data  atau penafsiran  data tidak lain  dari  pencarian  pengertian  yang  lebih  luas tentang  penemuan-penemuan.  Interpretasi  data tidak  dapat  dipisahkan  dari  analisis,  sehingga sebenarnya  penafsiran  merupakan  aspek  tertentu dari  analisis,  dan  bukan  merupakan  bagian  yang terpisah  dari  analisis.  Secara  umum,  penafsiran atau  interpretasi  data  adalah  penjelasan  yang terperinci tentang arti  yang sebenarnya dari  materi yang  dipaparkan  (Moh.  Nazir,  2003).  Dari  uraian tersebut,  bahwa  tujuan  utama  penafsiran  data  atau interpretasi  data  tidak  lain  ialah  mencapai  teori substantive (Lexy J. Moleong, 2004).

## HASIL PEMBAHASAN

## Data Primer
Data  primer  adalah  data  yang  diperoleh langsung,  nilai  riil  dari    biaya  yang  ditanamkan dalam  rangka  menyiapkan  kebutuhan  usaha  untuk siap beroperasi dengan baik. Dalam hal ini   Modal Pembangunan  Palangka  Raya  Mall  adalah  sebesar Rp. 29.045.291.300,-.
Data-data  sekunder  adalah  :  Data-data yang diperoleh dari wawancara langsung dilapangan, misalnya:
1. Biaya  yang  dikeluarkan  untuk  membayar  gaji pegawai dan sekuriti
2. Biaya  operasional  dan  biaya  perawatan gedung. Biaya Operasional adalah  biaya yang dikeluarkan dalam rangka menjalankan aktivitas  usaha  tersebut  sesuai  dengan
tujuannya.  Contohnya:  pembayaran  listrik. Biaya Perawatan adalah biaya yang diperuntukan dalam rangka menjaga/menjamin performance kerja fasilitas atau  peralatan  agar  selalu  prima  dan  siap dipergunakan. Contohnya:
a. Biaya perawatan Rutin
b. Biaya perwatan periodik

## Data Sekunder
URAIAN Biaya per bulan Biaya gaji pegawai -  Sekuriti 3 regu  8 org @ Rp. 725.000,- = 3 x 8 x Rp. 725.000,- = Rp. 17.400.000,- Gaji pegawai -  4 org Administrasi @ Rp. 1.500.000,- = 4 x Rp 1.500.000 = Rp. 6.000.000,- Gaji pegawai
-  1 org Keuangan  Rp.
1.800.000,- -  1 org manager Food Cout Rp. 2.000.000,- -  1 org manager Building = Rp. 1.800.000,- = Rp. 2.000.000,- =  Rp. 6.000.000,- Biaya pemeliharaan dan administrasi = Rp.5.000.000,- Biaya Listrik =  Rp 200.000.000,- JUMLAH Rp   238.200.000,- URAIAN Biaya per Tahun Biaya gaji pegawai -  Sekuriti 3 regu  8 org @ Rp. 725.000,- = Rp.  17.400.000,- x 12 =  Rp. 208.800.000,- Gaji pegawai -  4 org Administrasi @ Rp. 1.500.000,- = Rp.  6.000.000 x 12 =  Rp. 72.000.000,- Gaji pegawai
-  1 org Keuangan  Rp.
1.800.000,- -  1 org manager Food Cout Rp. 2.000.000,- -  1 org manager Building =  Rp. 21.600.000,- =  Rp. 24.000.000,- =  Rp. 72.000.000,- Biaya pemeliharaan dan administrasi =  Rp. 60.000.000,- Biaya Listrik =  Rp. 2.400.000.000,- JUMLAH Rp. 2.858.400.000,-
Biaya pemasukan  dari pembangunan  mall tersebut adalah:
1. Biaya  sewa  per  counter  penjualan  dalam  m2 adalah  Rp  150.000,-/bln/m2
2. Luas Counter yang sudah  terisi  ± 4.000 m2.
Sehingga  pendapatan  per  tahun  adalah    4.000  m2 x  Rp. 150.000,- x 12  =  Rp. 7.200.000.000,-/thn.
Suatu investasi merupakan kegiatan menanamkan modal jangka panjang, dimana selain investasi  tersebut  perlu  pula  disadari  dari  awal bahwa  investasi  akan  diikuti  oeh  sejumlah pengeluaran  lain  yang  secara  periodik  perlu disiapkan.  Pengeluaran  tersebut  terdiri  dari  biaya operasional  (operation  cost),  biaya  perawatan (maintenance cost) dan biaya-biaya lain yang tidak dapat dihindarkan.
1. Metode Net Present Value (NPV) Net  Present  Value  (NPV)  adalah  menghitung nilai  bersih  (netto)  pada  waktu  sekarang (present).
Diketahui:

## NVP =
Karena  NVP    >>>  0,  maka  rencana  investasi direkomendasikan layak secara ekonomis.
2. Metode Internal Rate of  Return (IRR) Investasi layak apabila IRR ≥ MARR
IRR akan  diperoleh saat NPV  =  0 , perlu  di cari  nilai  NPV  dengan  i  yang  berbeda  untuk mendapatkan NPV mendekati nol
Jika  i = 8 %
NPV =  - I + Ab (P/A,i,n)  -  Ac ( P/A,i ,n) =  - 29.045.291.300 + 7.200.000.000
(P/A,8,40) -  2.858.400.000 (P/A, 8,40) =  -29.045.291.300 + 7.200.000.000 (11,9246)  -  2.858.400.000
(11,9246)
=  Rp  22.721.800.000,-
Jika i   =  15 %
NPV =  - I + Ab (P/A,i,n)  -  Ac ( P/A,i ,n) =   -29.045.291.300 + 7.200.000.000
(P/A,15,40) - 2.858.400.000 (P/A, 15,40)
=   - 29.045.291.300 + 7.200.000.000
(6,6418)  - 2.858.400.000 (6,6418)
=   -  Rp  214.000.000,-
Ternyata IRR = 0 berada diantara i  =  8 %  dengan i    =    15  %, selanjutnya  dengan  metode  interpolasi akan diperoleh IRR, yaitu:
Karena  IRR      =   14,93  %    >>>  MARR    =   12  %, maka  rencana investasi tersebut  direkomendasikan layak secara ekonomis dilaksanakan.
3. Metode Benefit Cost Ratio (BCR) Metode  Benefit  Cost  Ratio  (BCR)  adalah salah  satu    metode  yang  sering  digunakan dalam  tahap-tahap  evaluasi  awal  perencanaan investasi  atau  sebagai  analisis  tambahan dalam rangka menvalidasi hasil evaluasi  yang telah dilakukan dengan metode lainnya.
BCR = benefit Cost
BCR = PWB PWC
Dimana: PWB = Present Worth of benefit PWC =  Present Worth of Cost
PWB    =  Ab (P/A,i,n)
=  7.200.000.000 (P/A,12,40)
=  7.200.000.000  (8,2438)
=  59.355.360.000
PWC    =  I +  Ac (P/A,i,n) =   29.045.291.300 + 2.858.400.000 (P/A,12,30) =   29.045.291.300 + 2.858.400.000 (8,2438)
=  52.614.077.000
BCR    = 1,1281
Karena  nilai  BCR  =  1,1281    >>1  ,  maka investasi ini layak ekonomis (feasible) dan rencana investasi  rekomendasikan untuk diterapkan
4. Metode Payback Period (PBP) Metode  Payback  Period  (PBP)  pada  dasarnya bertujuan  untuk  mengetahui  seberapa  lama (periode)  investasi  akan  dapat  dikembalikan saat  terjadinya  kondisi  pulang  pokok  (break even  point).  Lamanya  periode  pengembalian (k) saat kondisi BEP adalah:
K (PBP) = Investasi
X  Periode waktu Annual Benefit K (PBP) = 29.045.291.300 X Period e waktu 7.200.000.000 – 2.858.400.000
K (PBP) = 6,69 tahun
Karena  K  =  6,69    tahun    <    n  =  40  tahun,  maka periode pengembalian investasi memenuhi syarat/layak.

## Evaluasi Proyek
Proyek  pembangunan  Gedung  Palangka Raya  Mall  merupakan  proyek  ekonomi    mikro yaitu  dimana  proyek  bersifat  komersial  yang tujuan  utamanya  untuk  memperoleh  keuntungan yang  sebesar-besarnya  walaupun  ada  tujuan lainnya.
Proyek  tersebut  telah  dibangun  dan  telah dilakukan  evaluasi  perhitungan  secara  ekonomi dan  financial,  dari  segi  financial    mengunakan metode      Metode  Net  Present  Value  (NPV)  dan metode  Metode  Internal  Rate  of    Return  (IRR), dari analisa tersebut  NPV > 0 dan IRR >  MARR. Sehingga  secara  financial  proyek  tersebut  layak dilaksanakan.
Secara Ekonomi mengunakan metode Benefit  Cost  Ratio  (BCR)  dan  metode  Payback
Period  (PBP),  dari  analisa  tersebut  BCR  >  1  dan PBP  di  dapat  nilai  k  =  6,69  tahun  <  n  =  40  thn, sehingga  secara  ekonomi  proyek  tersebut  layak dan sangat menguntungkan.

## KESIMPULAN
Pembangunan  Gedung  Palangka  Raya Mall merupakan investasi yang tepat bagi investor, karena  dengan  bertambahnya  penduduk  yang  ada di Palangka Raya, dan belum adanya pusat belanja, maka  minat  penduduk  untuk  mendatangi  mall tersebut  sangat  besar,  selain  untuk  belanja  juga memperoleh  hiburan  walaupun  hanya  sekedar berjalan-jalan  yang  akhirnya  akan  menambah pemasukan bagi investor.
Dari  hasil  perhitungan  yang  ada,  biaya pembangunan  dalam  waktu  hampir  7  tahun  tahun akan  BEP  (break  even  point),  dan  ini  sangat menguntungkan bagi investor sehingga dengan sisa umur  bangunan  adalah  keuntungan  bagi  investor dan  karena  tanah  yang  digunakan  adalah  tanah milik  pemerintah  daerah  provinsi,  maka  setelah habis  masa  pinjam  40  tahun  akan  dikembalikan kepada  pemerintah  provinsi  beserta  bangunannya, hal  ini  pun  menjadi  keuntungan  bagi  pemerintah daerah
Sejak  dibangunnya  Palangka  Raya  Mall sangat mendukung perekonomian dan kesejahteraan masyarakat disekitar pusat
perbelanjaan  tersebut,  pertumbuhan  perekonomian masyarakat  semakin  membaik,  meningkatkan produktivitas lahan,  membuka lapangan kerja baru sehingga  pengangguran  berkurang,  dan  masih banyak  lagi  dampak  positif  yang  dirasakan. Adapun  dampak  negatif  yang  dirasakan  adalah menurunnya  kualitas  budaya,  serta  kenyamanan dan keamanan.

## SARAN-SARAN
1. Bangunan  yang  ada  sudah  cukup  memadai, sebaiknya  perlu  didukung  dengan  fasilitas  dan pelayanan yang baik.
2. Sebaiknya  parkir  diatur  sedemikian  rupa sehingga pengunjung  merasa nyaman  dan tidak was-was  saat  meninggalkan  kendaraan  di tempat parkir

## DAFTAR  PUSTAKA
Degarmo,  F.Paul,et.al, 1997, Engineering
Economy , 10rd  edition, Prentice, Inc, New Jearsey.
Giatman,  2006, Ekonomi  Teknik ,  Rajawali  pres, Jakarta.
Kuswadi,  2007, Analisis  Keekonomian  Proyek , Andi, Yogyakarta.
Pujawan,1995, Ekonomi  Teknik ,  PT  Guna  Widya, Jakarta
Waldiyono, 2008, Ekonomi teknik , Pustaka Pelajar, Yogyakarta.