Kepastian  Hukum  Pembatalan  Akta  Notariil  Menjadi  Akta  di  Bawah  Tangan  Pada Perjanjian Kerjasama
Arya Putra Rizal Pratama a , Moch.Takim b ,  Rifkah Romizah c
a Fakultas Hukum, Universitas Airlangga, Indonesia, Email: aryarizal.pr@gmail.com b Fakultas Hukum, Universitas Airlangga, Indonesia, Email: mochtakim26@gmail.com c Fakultas Hukum, Universitas Airlangga, Indonesia, Email: rifkahromizah2@gmail.com
Article Info Abstract Article History: Received   : 10-10-2022
Revised     : 29-11-2022 Accepted : 29-11-2022 Published  : 30-11-2022

## Keywords:
Contract Cancellation Abuse of Circumtance
Wiralogam  Company  with  Citi9  Property  Indonesia  made  an Operational Cooperation Agreement (KSO) for the development of the Tenaru 9 Project. Where in this agreement Wiralogam Company made a loan  of  IDR.  12.000.000.000,00  (two  billion  rupiah)  to  Citi9  Property Company Indonesia through the Notarial Deed of Agreement. However, there  was  a  legal  dispute  where  the  owner  of  Wiralogam  without  the knowledge of the occurrence of retroactive notarial deed becomes under the hand. This resulted in alleged losses in which Wiralogam  Company borrowed  money  with  collateral  in  the  form  of  land  and  shop  houses covering an area of 20,450m2 (square) and it was as if the cancellation of  the  cooperation  agreement  was  under  the  pretext  of  PT.  Wiralogam failed to repay the debt based on what was agreed. This study uses legal research methodswitha statutory approach (status approach), conceptual approach  (conceptual  approach),  and  case  approach  (case  approach). The  results  of  this  study  explain  that  the  application  of  the  agreement under the hands and the date back without the knowledge of Wiralogam Company  is  an  unlawful  act  on  a  contract  which  is  contrary  to  the freedom  to  contract  based  on  good  faith  as  regulated  in  Article  1338 paragraph  (3)  BW.  However,  the  legal  protection  that  must  be  carried out  by  PT.  Wiralogam  as  the  aggrieved  party  is  to  unilaterally  cancel through  the  court  on  the  basis  of  fundamental  losses.  Therefore,  after the  cancellation,  a  lawsuit  against  the  law  must  be  carried  out  on  the contract as well as abuse of circumstances based on defects of will and deception on the basis of Article 1321 BW Informasi Artikel Abstrak Histori Artikel: Diterima     : 10-10-2022
Direvisi      : 29-11-2022 Disetujui : 29-11-2022 Diterbitkan : 30-11-2022
Kata Kunci: Kontrak
Pembatalan Penyalagunaan Keadaan
PT Wiralogam dengan PT Citi9 Properti Indonesia membuat Perjanjian Kerjasama  Operasional  (KSO)  untuk  pengembangan  Proyek  Tenaru  9. Dimana dalam perjanjian ini PT Wiralogam melakukan pinjaman uang sebesar  Rp.12.000.000.000,00-  (dua  miliar  rupiah)  kepada  PT  Citi9 Properti Indonesia  melalui  Akta Perjanjian Notariil. Namun, terjadinya sengketa  hukum  dimana  pemilik  PT  Wiralogam  tanpa  sepengetahuan telah terjadinya berlakunya surut akta notariil menjadi dibawah tangan. Metode penelitian ini merupakan normatif yuridis ( doctrinal research ). bahwa  pemberlakuan  perjanjian  dibawah  tangan  dan  penanggalan mundur tanpa sepengetahuan dari PT Wiralogam merupakan perbuatan melawan  hukum  atas  kontrak  yang  dimana  bertentangan  dengan kebebasan  berkontrak  berdasarkan  itikad  baik  yang  diatur  pada  Pasal 1338 ayat (3) BW. Namun, perlindungan  hukum  yang  harus dilakukan oleh PT Wiralogam selaku pihak yang dirugikan adalah melakukan
Fakultas Hukum Universitas Riau, Jalan Pattimura Nomor 9 Gobah, Kel. Cinta Raja, Kec. Sail, Pekanbaru, Riau, Kode Pos 28127. Telp: (+62761)-22539, Fax : (+62761)-21695 E-mail: riaulawjournal@gmail.com / riaulawjournal@unri.ac.id Website: https://rlj.ejournal.unri.ac.id
pembatalan  secara  sepihak  melalui  pengadilan  atas  dasar  kerugian secara  fundamental      dengan    penyalahgunaan  keadaan  berdasarkan Pasal 1321 BW.

## PENDAHULUAN
Pada  tahun  2015,  PT  Wiralogam  telah  melakukan  rapat  internal  perusahaan  untuk pencatatan  hutang  Perseroan  Terbatas  miliknya  kepada  notaris  untuk  melakukan  hutang dan/atau  meminjam  uang  sebesar  Rp.  12.000.000.000  (yang  selanjutnya  disebut  Rp.  12  M) kepada PT Citi9 Properti  Indonesia, yang akan dipergunakan untuk membayar lunas seluruh kewajiban  pinjaman/  hutang  dari  PT  Logam  Sejati  terhadap  PT  Bank  Permata  Cabang Surabaya.  PT  Wiralogam  melalui  berita  acara  yang  dibuat  notaris  tersebut  di  atas  dalam melakukan hutang atau peminjaman uang PT Wiralogam sebesar Rp. 12 M kepada PT Citi9 Properti Indonesia dengan memberikan jaminan hutang kekayaan perusahaan berupa sebagian dari sebidang tanah seluas ± 20.475 m dari sertifikat hak guna bangunan dengan seluas 40.000 m yang pada saat itu terdaftar atas nama PT Wiralogam dan terletak di Provinsi Jawa Timur. Dalam hal ini dinilai adanya perbuatan melawan hukum terhadap kontrak yang dilakukan oleh PT  Citi9  Properti  dengan  melakukan  pembatalan  secara  sepihak  seolah-olah  PT  Wiralogam tidak  melaksanakan  kewajibannya.  Pembatalan  sepihak  atas  suatu  perjanjian  dapat  diartikan sebagai ketidaksediaan salah satu pihak untuk memenuhi prestasi yang telah disepakati kedua belah pihak dalam perjanjian 1 .
Menurut pendapat Meyers juga Suharnoko, konsep perbuatan melawan hukum dapat diterapkan  pada  perkara  pembatalan  perjanjian  secara  sepihak,  dan  salah  satu  pertimbangan hukumnya  adalah  bahwa  suatu  pembatalan  sepihak  dapat  dikatakan  merupakan  suatu pelanggaran  terhadap  kepatutan  dan  bertentangan  dengan  sikap  baik  dalam  masyarakat 2 . Suatu pelanggaran perjanjian atau pemutusan perjanjian yang dilakukan oleh salah satu pihak, dapat  juga  berupa  suatu  pelanggaran  terhadap  undang-undang  atau  suatu  perbuatan  yang melanggar kepatutan dan kehati-hatian yang harus diperhatikan dalam hubungan antara warga masyarakat dan terhadap benda orang lain 3 . Kembali pada permasalahan hukumnya, berbicara
1 Pahlefi,  Rafles  dan  Herlina  Manik,  “ Klausula  Pembatalan  Sepihak  Dalam  Perjanjian  Menurut  Peraturan Perundang-Undangan Indonesia”,  Gorontalo  Law  Review Vol.2 Nomor 2 (2019): 72-80, https://doi.org/10.32662/golrev.v2i2.702.
2 M. Yahya Harahap, Segi-Segi Perjanjian, (Bandung: Alumni Bandung, 1992), 60.
3 Suyanto  dan  Ayu  Sulistiya  Ningsih,  “Pembatalan  Perjanjian  Sepihak  Menurut  Pasal  1320  Ayat  (1) KUH.Perdata  Tentang  Kata  Sepakat  Sebagai  Syarat  Sahnya  Perjanjian”. Jurnal  Pro  Hukum .  Vol.7.  Nomor  2 (2018): 1-12, https://doi.org/10.55129/jph.v7i2.702
hubungan hukum antar para pihak yang berperkara ini merupakan perjanjian hutang. Menurut Suryofiningrat bahwa definisi perjanjian melalui Pasal 1313 BW menjelaskan bahwa apabila ditafsirkan  secara  luas,  dapat  menimbulkan  akibat  hukum  tanpa  dimaksudkan,  misalnya perbuatan  yang  menimbulkan  kerugian  sebagai  akibat  adanya  perbuatan  melanggar  hukum 4 . Dugaan  dari  perbuatan  melawan  hukum  oleh  PT  Citi9  Properti  Indonesia  bahwa  adanya pembatalan  secara  sepihak  sehingga  seolah-olah  PT  Wiralogam  tidak  mampu  melaksanakan kewajiban sebagai debitur sebaliknya tidak.
Menurut  Putusan  Mahkamah  Agung  Nomor  2821K/Pdt/2009  yang  menyebutkan dalam  pertimbangannya  menyatakan  bahwa  pengenyampingan  ketentuan  Pasal  1266 KUHPerdata  bertentangan  dengan  keadilan  dan  itikad  baik 5 .  Dengan  adanya  perubahan  atas akta perjanjian kerja sama secara notariil, yaitu adanya akta embatalan perjanjian kerja sama yang  dibuat  pada  notaris  Bambang  Santoso,  S.H.,M.Kn.  yang  dituangkan  dalam  akta pembatalan  yang  dibentuk  oleh  Notaris  Bambang  Santoso,  S.H.,M.Kn  pada  tanggal  13 September  2016,  lalu  diberlakukan  perjanjian  kerjasama  operasional  (KSO)  pengembangan proyek TENARU 9 tanggal 13 September 2016 Nomor 23/L/IX/2016. Hal ini diperoleh fakta kronologis, yaitu tentang tidak adanya pelaporan secara transparan dan akuntabilitas dari hasil kerja  sama  yang  dituangkan  dalam  laporan  rugi  laba,  laporan  pembangunan  ruko  dan penjualan sebagaimana yang dituangkan dalam perjanjian.
Akibat tidak adanya pelaporan atas hasil kerja sama telah mengakibatkan tidak jelas/ ketidakpastian  tentang  keadaan  pembagian  keuntungan  dan  informasi  tentang  pelaksanaan pengembangan  proyek  TENARU  9.  Duynstee  memberikan  definisi equity  (aequitas, billijkheid ,  kepatutan)  sebagai  kebajikan  yang  mendorong  manusia  untuk  menggunakan  apa yang menjadi haknya untuk berbuat secara rasional (menurut akal sehatnya) 6 . Tindakan yang dilihat  dari  pelaporan  tidak  transparan  dan  akuntabilitas  dari  hasil  kerja  sama,  maka  adanya ketidakrasional  oleh  salah  satu  pihak  sehingga  mengakibatkan  kerugian.  Melalui  penerapan equity dalam praktik maka maxim “ summa iustitia summa iniuria ” tidak akan terjadi, karena dengan  adanya equity pemberlakuan  nilai  keadilan  dalam  hubungan  antara  invidu dikembalikan pada proporsi yang sewajarnya. Terhadap kasus perbuatan melawan hukum atas kerugian  PT  Wiralogam  yang  dilakukan  oleh  PT  Citi9  Properti  merupakan  fenomena
4 R.M. Suryodiningrat, Asas-Asas Hukum Perikatan , (Bandung:Tarsito 1985), 72-74.
5 Pahlefi, Op.Cit .
6 L.B. Curzon, Equity , (London: MacDonald & Evans Ltd , 1967), 27.
kerusakan keadilan secara proporsional yang sebelumnya telah ditentukan hak dan kewajiban dalam  akta  perjanjian  kerja  sama  atas  dasar  tidak  adanya  itikad  baik  dari  pihak  yang merugikan  pihak  dari  PT  Wiralogam.  Perbuatan  melawan  hukum  sebagaimana  diatur  pada Pasal  1365  KUHPerdata,  yaitu  bentuk  perbuatan  yang  terjadi  bukan  karena  hubungan  yang didahului dengan adanya kesepakatan tetapi karena adanya perbuatan yang dianggap melawan hukum 7 .
Perbuatan  yang  dianggap  melawan  hukum  ialah  dimana  adanya  tidak  adanya pelaporan  secara  transparan  dan  akuntabilitas  dari  hasil  kerja  sama  yang  dituangkan  dalam laporan  rugi  laba.  Dengan  begitu  PT  Wiralogam  mengalami  kerugian  atas  yang  telah dilakukan oleh PT Citi9 Properti dengan menyalahgunakan keadaan atas dasar penipuan.
Jenis  penelitian  ini  termasuk  penelitian  hukum  normatif  ( doctrinal  research ) 8 yaitu proses  untuk  menemukan  suatu  aturan  hukum,  prinsip-prinsip  hukum,  maupun  doktrin- doktrin  hukum  guna  menjawab  isu  hukum  yang  dihadapi.  Isu  hukum  yang  akan  diangkat adalah adanya kekaburan hukum terhadap keabsahan suatu perjanjian kerja sama berdasarkan akta  otentik  beralih  pada  akta  dibawah  tangan  berlaku  surut.  Pendekatan  yang  digunakan adalah  pendekatan  peraturan  perundang-undangan  ( statue  approach ).  Pendekatan  ini dilakukan  dengan  cara  menganalisis  seluruh  peraturan  perundang-undangan  baik  dalam bentuk undang-undang maupun aturan lainnya yang berkaitan dengan isu hukum yang sedang dipecahkan 9 .  Pendekatan  yang  lain  yaitu  pendekatan  kasus  ( cases  approach )  yaitu pendekatan  yang  dilakukan  dengan  cara  melakukan  telaah  terhadap  kasus-kasus  yang berkaitan  dengan  isu  yang  dihadapi  yang  telah  menjadi  putusan  pengadilan  atau  sudah mempunyai  kekuatan  yang  tetap.  Pendekatan  lainnya  pendekatan  konseptual  ( conceptual approach )  yaitu  pendekatan  ini  dilakukan  untuk  menganalisis  bahan  hukum  sehingga  dapat diketahui  makna  yang  terkandung  pada  istilah-istilah  hukum.  Pengumpulan  bahan  hukum dilakukan  dengan  studi  pustaka  terhadap  bahan-bahan  hukum  perjanjian  kerja  sama  dengan para pihak.
7 Marhaeni Ria Siombo dan Nada Davinia Christalya,“Gugatan Perbuatan Melawan Hukum Karena Pembatalan Perjanjian  Dalam  Sengketa  Tanah”. Jurnal  Paradigma  Hukum .  Vol.7  Nomor  1  (2022):  114-131, https://doi.org/10.25170/paradigma.v7i1.3206
8 Peter Mahmud Marzuki, Penelitian Hukum , (Jakarta:Prenada Media 2010), 69.
9 Pratiwi Puspitho Andini dan Muhammad Farhan Alwiqori, “Perlindungan Konsumen Melalui Pemenuhan Hak Penyandang Disabilitas Dalam Penggunaan  Angkutan Umum Bus  Antar Kota”. Riau  Law  Journal .  Volume  6 Nomor 1 (2022): 135-159 http://dx.doi.org/10.30652/rlj.v6i1.7934

## PEMBERLAKUAN PERJANJIAN DI BAWAH TANGAN DENGAN PENANGGALAN MUNDUR DITEMUKAN ADANYA PELANGGARAN
Pelanggaran  dengan  diberlakukanya  penanggalan  mundur  ini  terjadi  atas  beberapa hal,  yaitu  terutama  pemberlakuan  ketentuan  yang  berlaku  surut,  adanya  kehendak  untuk melakukan  penyiasatan  atas  surat  pernyataan  yang  memperbolehkan  untuk  adanya perpanjangan  dari  Direktur  PT  Citi9  Properti  Indonesia,  yaitu  Kaleb  Prayudi  Antonius  yang memperbolehkan  untuk  perpanjangan.  Berdasarkan  kepastian  hukum  dalam  pengaturan kontrak di  Indonesia bahwa tidak mengatur keberlakuan surut sebagaimana para pihak telah sepakat atas apa yang telah diperjanjian berdasarkan Pasal 1320 BW.
Namun  dalam  kenyataan  dari  para  komisaris  ini  keberatan,  perjanjian  pengakuan hutang yang dibuat antara PT Wiralogam dengan PT Citi9 Properti Indonesia ini diawali dari adanya akta berita acara nomor 1 (satu) yang diterbitkan oleh notaris Bambang Santoso, S.H., M.  Kn.,  Tony  Sutanto  Alim  selaku  Direktur  PT  Wiralogam  telah  melakukan  rapat  internal perusahaan untuk  pencatatan hutang Perseroan Terbatas  (PT)  miliknya  kepada  notaris  untuk melakukan  hutang  dan/atau  meminjam  uang  sebesar  Rp.  12.000.000.000  (yang  selanjutnya disebut  Rp.  12  M)  kepada  PT  Citi9  Properti  Indonesia,  yang  akan  dipergunakan  untuk membayar  lunas  seluruh  kewajiban  pinjaman/  hutang  kepada  PT  Logam  Sejati  terhadap  PT Bank  Permata  Cabang  Surabaya.  PT  Wiralogam  sesuai  berita  acara  yang  dibuat  notaris tersebut  diatas  dalam  melakukan  hutang  atau  peminjaman  uang  PT  sebesar  Rp.  12  Miliar kepada PT Citi9 Properti Indonesia memberikan jaminan hutang kekayaan perusahaan berupa sebagian dari sebidang tanah seluas ± 20.475 m 2 dengan alas hak berupa sertifikat hak guna bangunan nomor 13/ Desa Cangkir, diuraikan dalam gambar situasi tanggal 08 Januari 1992, nomor identifikasi bidang tanah (NIB) : 12.09.02.03.00299, dari luas seluruhnya 40.000 m 2 .
Dengan atas nama pada sertifikat hak guna bangunan (SHGB), yaitu PT Wiralogam dan terletak di Provinsi Jawa Timur, Kabupaten Gresik, Kecamatan Driyorejo, Desa Cangkir yang  lokasi  tersebut  dikenal  dengan  Jalan  Raya  Tenaru.  Bahwa  PT  Wiralogam  melalui Direktur  Utama,  yaitu  Tony  Sutanto  Alim  melakukan  pengajuan  permohonan  kepada  Kaleb Prayudi Antonius bertindak sebagai Direktur PT Citi 9 dari luas seluruhnya 40.000 m 2 , untuk memperoleh hutang (pinjaman) sebesar Rp. 12 Miliar yang diperuntukkan untuk melepas hak tanggungan berdasarkan sertifikat hak tanggungan.
Sertifikat  hak  tanggungan  berdasarkan  nomor  2198/2012  yang  diterbitkan  oleh Kantor  Pertanahan  Kabupaten  Gresik,  pada  tanggal  04  Juni  2012,  yang  melekat  pada  objek
tanah  yang  akan  dilakukannya  kerjasama  pembangunan  ruko  dan  gudang.  Maka  dengan demikian  PT  Wiralogam  melalui  Direktur  Utama,  yaitu  Tony  Sutanto  Alim  melakukan pinjaman  tersebut  dipergunakan  untuk  melunasi  hutang  untuk  PT  Logam  Sejati  yang selanjutnya  oleh  PT  Logam  Sejati  digunakan  sebagai  pelunasan  hutang  kepada  PT  Bank Permata  secara  total  sejumlah  Rp.  11.938.874.631,61 ( Sebelas  Milyar  Sembilan  Ratus  Tiga Puluh  Delapan  Juta  Delapan  Ratus  Tujuh  Puluh  Empat  Ribu  Enam  Ratus  Tiga  Puluh  Satu koma Enam Puluh Satu Sen Rupiah ) , yang dimana PT Logam Sejati telah menjaminkan objek tanah  milik  atas  nama  PT  Wiralogam,  sebagaimana  yang  dijelaskan  pada  ketentuan  melalui persetujuan  PT  Wiralogam  melalui  Direktur  Utama,  yaitu  Tony  Sutanto  Alim  kepada  PT Bank Permata Cabang Surabaya.
Tony  Sutanto  Alim  melakukan  pelunasan  sebagaimana  ketentuan  di  atas  bertujuan untuk  permohonan  roya  pada  Kantor  Pertanahan  Kabupaten  Gresik  dan  pemecahan  atau splitsing terhadap  sertifikat  objek  perjanjian  menjadi  sertifikat-sertifikat  sesuai  dengan site plan dan/ atau ketentuan perundang-undangan yang berlaku dalam melakukan pembangunan ruko  dan  gudang.  Peristiwa  ini  dilakukan  oleh  Kaleb  Prayudi  Antonius  bertindak  sebagai Direktur  PT  Citi  9  Properti  Indonesia,  untuk  memberikan  pinjaman  sebesar  Rp.  12  M dikarenakan  untuk  melangsungkan  kehendak  kedua  belah  pihak  dalam  membangun  dan mendirikan  ruko  dan  gudang  diatas  tanah  tersebut  sebagaimana  dituangkan  dalam  akta perjanjian  kerja  sama  nomor  2  (dua),  tanggal  13  Mei  2015,  yang  diterbitkan  oleh  notaris Bambang Santoso, S.H., M.Kn. Kemudian dibuatlah akta notaris nomor 3 tentang perjanjian pengakuan hutang yang diterbitkan oleh notaris Bambang Santoso, S.H., M.Kn, pada tanggal 13  Mei  2015  antara  PT  Wiralogam  dengan  PT  Citi9  Properti  Indonesia,  bukan  antara  PT Wiralogam  dengan  subyek  hukum  pribadi  dari  jajaran  komisaris  dan  direktur  PT  Citi9 Properti Indonesia.
Pada surat pernyataan bisa memperpanjang jangka  waktu pelunasan dan pengenaan bunga hanya sebesar 10,80% maka dengan alasan tax amnesty maka perjanjian yang dibentuk secara notarial dirubah dengan perjanjian di bawah tangan bukan kehendak dan keinginan dari Tony  Sutanto  Alim  selaku  pribadi  dan  sekaligus  sebagai  direktur  utama  dari  PT  Wiralogam untuk  melakukan  perubahan  dan  pembatalan  akta  notaris  pada  perjanjian  kerjasama operasional  perseroan  terbatas  yang  semula  diterbitkan  oleh  notaris  menjadi  perjanjian dibawah  tangan . Mengacu  pada  kronologi  kasus  di  atas  bahwa  tindakan  hukum  ini  telah melanggar ketentuan kebebasan berkontrak berdasarkan itikad baik.
Menurut  Pasal  1338  ayat  3  BW  bahwa kontrak  harus  dilaksanakan  dengan  itikad baik. Menurut  P.S.  Atiyah  kontrak  merupakan  bentuk  pertukaran  yang  adil  ( fair  exchange- “who  contributed  what ”)  terkait  dengan  kewajiban  kontraktualnya  ( exchange  of  obligation ) yang  didasarkan  pada  proporsi  masing-masing 10 .  Pasal  1338  ayat  (3)  BW  kejujuran  dalam pelaksanaan  perjanjian  terletak  pada  keadaan  jiwa  manusia  yang  titik  berat  terletak  pada tindakan  kedua  belah  pihak  dalam  melaksanakan  janji 11 .  Permasalahan  yang  mengakibatkan PT  Wiralogam  mengalami  kerugian  berasal  dari  ketidakpatutan  PT  Citi9  Property  dalam melaksanakan  hubungan  hukumnya  hanya  demi  memenuhi  kepentingan  pihaknya  sendiri dengan mendesak atau mengabaikan hak dari PT Wiralogam tersebut.
Terang-terangan  dari  perubahan  perjanjian  berdasarkan  notariil  menjadi  di  bawah tangan  tidak  akui  secara  hukum  bahkan  bentuk  pertukaran  berdasarkan  keadilan  hilang dengan otomatis. Tony Sutanto Alim selaku direktur utama dari PT Wiralogam tidak pernah pula  merubah  atas  kehendak  sendiri  dan  mengikatkan  diri  secara  dibawah  tangan  kepada subyek hukum pribadi dari para komisaris dan direktur PT Citi9 Properti Indonesia. Tindakan di  atas,  yang  melakukan  perubahan  tanpa  sepengetahuan  pihak  penggugat  justru  tidaklah mempunyai  kekuatan  hukum.  Bahwa  berdasarkan  Pasal  1335  BW  menjelaskan  “suatu persetujuan tanpa sebab, atau dibuat berdasarkan suatu sebab yang palsu atau yang terlarang, tidaklah  mempunya  kekuatan.  PT  Citi9  Properti  telah  melakukan  tindakan  penyalagunaan suatu  keadaan  atas  dasar  suatu  hal  yang  nyata  ( kenbaarheid ).  Menurut  Pasal  44  ayat  (1) Nieuw  Burgerlijk  Wetboek (BW  Baru)  Belanda  disebutkan  bahwa  salah  satu  syarat  dari penyalahgunaan keadaan, yaitu 12 ;
1. Keadaan-keadaan  istimewa  ( bijzondere  onstandigheden ),  seperti  keadaan darurat,  ketergantungan,  ceroboh,  jiwa  yang  kurang  waras  dan  tidak berpengalaman;
2. Suatu  hal  yang  nyata  ( kenbaarheid ),  diisyaratkan  bahwa  salah  satu  pihak mengetahui  atau  semestinya  mengetahui  bahwa  pihak  lain  dalam  keadaan istimewa tergerak hatinya untuk menutup suatu akta perjanjian;
10 P.S. Atiyah, Promises, Morals and Law , Clarendon Press, Oxford, 1981:1-8, https://www.jstor.org/stable/1288412
11 Barnabas  Dumas  Manery,“Makna  dan  Fungsi  Itikad  Baik  Dalam  Kontrak  Kerja  Konstruksi”. Jurnal  Sasi Fakultas Hukum Universitas Pattimura ,Vol.23 Nomor 2 (2017):137-140 https://doi.org/10.47268/sasi.v23i2.101
12 Hasanudin,  “Penyalahgunaan  Keadaan  Sebagai  Alasan  Pembatalan  Perjanjian”,  pn-tilamuta.go.id,    18  Mei 2016, https://pn-tilamuta.go.id/2016/05/18/penyalahgunaan-keadaan-sebagai-alasan-pembatalan-perjanjian/.
3. Penyalahgunaan  ( misbruik ),  salah  satu  pihak  telah  melaksanakan  perjanjian  itu walaupun dia mengetahui seharusnya tidak melakukannya;
4. Hubungan kausal ( causal verband ), adalah penting bahwa tanpa penyalahgunaan keadaan itu maka perjanjian tidak ditutup
Secara analogi tidak ada satupun pihak membuat suatu perjanjian hanya berdasarkan sepihak dan tidak patut untuk dilakukan karena tidak adanya akibat hukum. Dalam perspektif NBW, Arthur S.Hartkamp dan Marianne M.M. Tillema mengemukakan bahwa  prinsip dasar hukum kontrak di Belanda, yaitu: “ the binding force of contract ” bahwa kontrak tidak hanya mengikat  para  pihak  untuk  apa  yang  disepakati  secara  tegas,  namun  juga  apabila  menurut sifatnya,  ditentukan  oleh  undang-undang,  kebiasaan  dan  kepatutan  (prinsip  daya  mengikat kontrak- sebagaimana tersimpul dari substansi Pasal 6:248 Ayat 1 NBW) 13 . Perjanjian dibuat adanya  cacat  kehendak  sesuai  dengan  kekhilafan,  paksaan,  penipuan  dan  penyalahgunaan keadaan  merupakan  faktor  yang  dapat  mempengaruhi  kehendak  seseorang.  Kehendak bukanlah  cacat  tetapi  ada  faktor-faktor  yang  mempengaruhinya,  sehingga  kehendaknya menjadi keliru sebagaimana diatur dalam pasal 1321 BW.
Kekeliruan atas kontrak menjadi suatu celah hukum yang digunakan oleh para pihak yang  melakukan  kontrak  berdasarkan  penyalahgunaan  keadaan  demi  melumpuhkan  lawan pihak berdasarkan ketentuan berlaku. Perjanjian tersebut diberlakukan secara surut pada  akta perjanjian  kerja  sama  nomor  2  (dua),  tanggal  13  Mei  2015,  yang  diterbitkan  oleh  notaris Bambang Santoso, S.H., M.Kn. Kemudian dibuatlah akta notaris nomor 3 tentang perjanjian pengakuan hutang yang diterbitkan oleh notaris Bambang Santoso, S.H., M.Kn, pada tanggal 13  Mei  2015  antara  PT  Wiralogam  dengan  PT  Citi9  Properti  Indonesia,  bukan  antara  PT Wiralogam  dengan  subyek  hukum  pribadi  dari  jajaran  komisaris  dan  direktur  PT    Citi9 Properti  Indonesia.  Notaris dalam menjalankan tugas profesinya sebagai  notaris  diawasi  dan dibina  oleh  organisasi  notaris 14 .  Dalam  hal  ini  dapat  diniliai  bahwa  notaris  tersebut  telah melakukan penyimpangan atas profesinya sebagaimana adanya pemberlakuan surut terhadap akta notariil menjadi dibawah tangan.
Kemudian bukan kehendak secara sadar dari Tony Sutanto Alim, disebabkan adanya tax amnesty , namun kenyataan tidak ada. Pada perubahan ada permasalahan utama tidak ada
13 Arthur S. Hartkamp and Marianne M.M. Tillema, Contract Law in the Netherlands , (The Hague : Routledge, 1995), 34.
14 Nurjannah,  Aminuddin  Ilmar,  Zulkifli  Aspan,  “Analisis  Hukum  Terhadap  Keputusan  Majelis  Kehormatan Notaris  Dalam  Pemeriksaan  Notaris”. Riau  Law  Journal .  Volume  2  Nomor  2  (2018):173-186, http://dx.doi.org/10.30652/rlj.v2i2.5965.
penutupan atas hutang PT Wiralogam kepada PT Citi9 Properti Indonesia dengan nilai akhir yang  pasti  dan  jelas  atas  utang  yang  masih  harus  dibayar,  kejelasan  masa  berakhirnya  dan kejelasan  pembayaran  kepada  rekening  masing-masing  dari  subyek  hukum  pribadi  yang mengikatkan diri  dengan PT Wiralogam.  Tidak ada kejelasan tentang nilai  hasil keuntungan dari  penjualan  dari  pembangunan  kawasan  ruko  dan  pergudangan  serta  bentuk  properti lainnya,  berikut  dengan  fasilitas  dan  sarana  yang  melengkapinya  dimana  proyek pembangunan  tersebut  akan  diberi  nama  “TENARU  9”  dan  dibangun  diatas  sebagian  tanah milik  PT  Wiralogam.  Pelanggaran  ini  nampak  dengan  tidak  adanya  pelaporan  secara transparan dan akuntabilitas atas laporan rugi laba, laporan pembangunan ruko dan penjualan sebagaimana  yang  dituangkan  dalam  perjanjian  ini  tidak  dilakukan  sehingga  tidak  jelas tentang  keadaan  pembagian  keuntungan  dan  informasi  tentang  pelaksanaan  pengembangan proyek TENARU 9.
Terhadap  perjanjian  kerja  sama  dapat  dikategorikan  sebagai  persetujuan  yang  tidak menjunjung prinsip keadilan, kepatutan, atau berdasarkan undang-undang 15 . Ini dinilai bahwa peristiwa kerugian hukum yang dialami oleh PT Wiralogam tergolong dalam sengketa bisnis pada  ketidakmampuan  mengenali  mitra  sebelum  mengadakan  perjanjian.  Sengketa  bisnis dalam  kontrak  komersial  seringkali  berawal  dari  kesalahan  mendasar  dalam  proses terbentuknya kontrak dengan berbagai faktor atau penyebabnya, antara lain 16 :
a) Ketidakpahaman  terhadap  proses  bisnis  yang  dilakukan,  kondisi  ini  muncul ketika  pelaku  bisnis  semata-mata  terjebak  pada  orientasi  keuntungan  serta karakter  coba-coba  ( gambling )  tanpa  memprediksi  kemungkinan  resiko  yang akan menimpanya;
b) Ketidakmampuan  mengenali  mitra  bisnisnya,  tidak  jarang  pelaku  bisnis  hanya sekedar  memperhatikan  performa  atau  penampilan  fisik  mitra  bisnisnya  tanpa meneliti lebih lanjut track record dan bonafiditas;
c) Tidak  adanya legal  cover yang  melandasi  proses  bisnis  mereka,  hal  ini menunjukkan  rendahnya  pemahaman  apresiasi  hukum  pelaku  bisnis  dalam melindungi aktivitas bisnis mereka. Oleh sebab itu, perancangan kontrak dalam tahap  prakontraktual  sangat  penting  untuk  diperhatikan  guna  menghindari adanya sengketa dikemudian hari.
15 Ketentuan pada Pasal 1339 KUHPerdata
16 Ronald  Fadly  Sopamena,“Kekuatan  Hukum  MoU  Dari  Segi  Hukum  Perjanjian”, Jurnal  Batulis  Civil  Law Review . Vol.2 Nomor 1 (2021):1-15 https://doi.org/10.47268/ballrev.v2i1.451.
Perbuatan hukum ini cukup sulit apabila perjanjian kerja sama denga hutang piutang menggunakan  prakontraktual  sebagai  parameter  untuk  menilai  terkait track  record dan bonafiditas  dari  mitra  bisnis  yang  kita  lakukan  kerja  sama  bisnis.  Hal  ini  karena  para  pihak saling  membutuhkan  dengan  dasar  perjanjian  timbal  balik  dan  jika  itu  diterapkan  maka kepentingan  para  pihak  tidak  tercapai  walaupun  terlihat  beresiko  atas  perjanjian  bisnis tersebut.

## PERLINDUNGAN  HUKUM  TERHADAP  PT  WIRALOGAM  TERHADAP  SISA HUTANG DAN  PERALIHAN SUBJEK HUKUM DARI BADAN HUKUM MENJADI SUBJEK HUKUM PRIBADI DALAM PENGEMBANGAN PROYEK TENARU
Tindakan hukum atas perubahan subyek hukum dari badan hukum berupa Perseroan Terbatas dengan Perseroan Terbatas, dengan tanpa adanya kejelasan jumlah utang pokok dan bunga  yang  wajib  dibayar  dan  pembagian  keuntungan  dari  adanya  pengembangan  proyek TENARU 9 tidak dapat dibenarkan. Perubahan subyek hukum dari Perseroan Terbatas kepada subyek  hukum  atas  nama  pribadi  dari  komisaris  dan  direktur  PT  Citi9  Properti  Indonesia, dilakukan  dengan  penuh  itikad  baik  maka  tidak  akan  menimbulkan  permasalahan  dan kerugian kepada PT Wiralogam. Permasalahan hukum disini adalah adanya tidak transparansi atau  keterbukaan  dalam  melakukan  pergantian  subjek  hukum  badan  hukum  menjadi  orang merupakan  tindakan  tipu  muslihat  berdasarkan  cacat  kehendak.  Cacat  kehendak  terjadi apabila seseorang telah melakukan suatu perbuatan hukum, padahal kehendak tersebut secara tidak sempurna 17 .
Cacat  kehendak  diatur  melalui  Pasal  1321  BW  bahwa  tiada  suatu  persetujuan  pun mempunyai  kekuatan  jika  diberikan  karena  kekhilafan  atau  diperoleh  dengan  paksaan  atau penipuan . Terpenuhinya unsur cacat  kehendak  yang dilakukan oleh PT Citi9 Properti adalah dimana telah melakukan tipu muslihat dengan menyalahgunaan kehendak bila tercantum pada Pasal 1328 KUHPerdata bahwa apabila seseorang sengaja dengan kehendak dan pengetahuan menimbulkan  kesesatan  pada  orang  lain 18 . Namun  adanya  perubahan  terutama  pada  akta perjanjian  kerjasama  nomor  2  (dua),  tanggal  13  Mei  2015,  yang  diterbitkan  oleh  notaris Bambang Santoso, S.H., M.Kn. Ada pula akta notaris nomor 3 tentang perjanjian pengakuan hutang  yang  diterbitkan  oleh  notaris  Bambang  Santoso,  S.H.,  M.Kn,  pada  tanggal  13  Mei
17 Sumriyah, “ Cacat  Kehendak  (Wilsgebreken)Sebagai  Upaya  Pembatalan  Perjanjian  Dalam  Perspektif  Hukum Perdata”. Jurnal Simposium Hukum . Vol.1 Nomor 1 (2019):663-667.
18 Ibid.
2015 antara PT Wiralogam dengan PT Citi9 Properti Indonesia, bukan antara PT Wiralogam dengan subyek hukum pribadi dari jajaran komisaris dan direktur PT Citi9 Properti Indonesia.
Perubahan  akta-akta  secara  notarial  ini  dirubah  menjadi  perjanjian-perjanjian  yang dituangkan  dalam  surat  perjanjian  pengakuan  hutang  nomor  01/WL-LLH/V/15  antara  PT Wiralogam  dengan  Liem  Long  Hwa, pada tanggal  13 Mei 2015, surat  perjanjian pengakuan hutang nomor: 01/WL-OSW/V/15 antara PT Wiralogam dengan Oei Soesanto Wibisono pada tanggal 13 Mei 2015, surat perjanjian pengakuan hutang nomor 01/WL-KPA/V/15 antara PT Wiralogam  dengan  Kaleb  Prayudi  Antonius  pada  tanggal  13  Mei  2015 . Perubahan  subyek hukum  dari  badan  hukum  berupa  Perseroan  Terbatas  menjadi  subyek  hukum  pribadi  ini dibuat secara di bawah tangan dibuat dengan tidak dengan itikad dan niat buruk untuk tujuan penyiasatan  dan  penggelapan  hukum.  Perubahan  akta  notariil  menjadi  akta  di  bawah  tangan tanpa  sepengetahuan  pihak  dari  PT  Wiralogam  merupakan  bentuk  penyalahgunaan  keadaan. Penyalahgunaan  keadaan  sering  terjadi  apabila  seseorang  bergerak  karena  keadaan  khusus untuk melakukan suatu perbuatan hukum dan pihak lawan menyalahgunakan hal tersebut 19 .
Menurut  Hoge  Raad,  dalam  putusannya  tanggal  9  Februari  1923  ( Nederlande Jurisprudentie halamn  676  memberikan  rumusan  bahwa  perjanjian  harus  dilaksanakan " volgens  de  Eisen  van  redelijjkheid  en  billijkheid ”,  artinya  iktikad  baik  harus  dilaksanakan menurut  kepatutan  dan  kepantasan.  P.L.Werry  menerjemahkan  “ redelijkheid  en  billijkheid ” dengan  istilah  “budi  dan  kepatutan”beberapa  keadilan  atau  kepatutan  dan  keadilan 20 . Dihubungkan dengan pandangan ahli bahwa pergantian subjek hukum badan hukum menjadi orang merupakan tindakan tidak pantas apabila tujuan untuk mendapatkan keuntungan secara sepihak dengan merugikan pihak lain. Menurut Sudikno, perjanjian merupakan satu hubungan hukum  yang  didasarkan  atas  kata  sepakat  untuk  menimbulkan  akibat  hukum.  Hubungan hukum  tersebut  terjadi  antara  subjek  hukum  yang  satu  dengan  subjek  hukum  yang  lain, dimana subyek hukum yang satu berhak atas prestasi dan begitu juga subjek hukum yang lain berkewajiban untuk melaksanakan prestasinya sesuai dengan yang telah disepakati 21 .
Hal ini terlihat dari pembuatan tanggal perjanjian surat perjanjian pengakuan hutang yang sebenarnya terjadi pada tanggal 13 September 2016 sebagaimana adanya tulisan tangan diatas  materai  dari  Kaleb  Prayudi  Antonius,  sehingga  diberlakukan  secara  surut  atas  isi  dari
19 Harlien Budiono, Ajaran Umum Hukum Perjanjian & Penerapannya di Bidang Kenotariatan , (Bandung:Cita Aditya 2010), 100.
20 Subekti, Pokok-Pokok Hukum Perdata , (Jakarta:Intermasa, 1982), 139.
21 Sudikno, Ilmu Hukum , (Yogyakarta: Penerbit Liberty, 2008), 97.
perjanjian yang ada dalam surat perjanjian pengakuan hutang nomor 01/WL-LLH/V/15 antara PT  Wiralogam  dengan  Liem  Long Hwa,  pada  tanggal  13  Mei  2015,  surat  perjanjian pengakuan  hutang  nomor  01/WL-OSW/V/15  antara  PT  Wiralogam  dengan  Oei  Soesanto Wibisono  pada  tanggal  13  Mei  2015,  surat  perjanjian  pengakuan  hutang  nomor  01/WL- KPA/V/15 antara PT Wiralogam dengan Kaleb Prayudi Antonius pada tanggal 13 Mei 2015 . Kasus  pada  pemberlakuan  surut  ini  sudah  bertentangan  dengan  Kitab  Undanng- Undang Hukum Perdata (BW Belanda). Sarjana yang membahas secara komprehensif sistem positivism hukum analitik adalah Jhon Austin seorang yuris Inggris, Ia mendefinisikan hukum sebagai  suatu  aturan  yang  ditentukan  untuk  membimbing  makhluk  berakal  oleh  makhluk berakal  yang  telah  memiliki  kekuatan  mengalahkannya 22 .  Dengan  demikian  dapat  tercermin dari  kasus  ini  bahwa  hukum  telah  beralih  sebagai  aturan  yang  dapat  mengalahkan  makhluk yang berakal dari makhluk yang tidak berakal.
Berbicara asas proporsionalitas sebagai pedoman bagi para pihak untuk tidak keluar dari  ketidakseimbangan,  ketidakadilan,  ketimpangan,  dan  posisi  berat  sebelah  dan  lain-lain yang pada intinya adalah menempatkan salah satu pihak diatas pihak lain, suatu “ exploitation de I’homme par I’homme 23 . Akta notaris nomor 3 tentang perjanjian pengakuan hutang yang diterbitkan oleh notaris Bambang Santoso, S.H., M.Kn, pada tanggal 13 Mei 2015 antara PT Wiralogam dengan PT Citi9 Properti Indonesia ini telah berlaku dan berjalan serta ada surat pernyataan  tertanggal 13 Mei 2015 dari Kaleb Prayudi Antonius selaku direktur dari PT Citi9 Properti  Indonesia,  maka  dengan  ini  Kaleb  Prayudi  Antonius  menyatakan  apabila  PT Wiralogam  akan  memperpanjang  jangka  waktu  pinjaman/  hutangnya  yang  seharusnya berakhir pada tanggal 19 Mei 2016.
Kaleb  Prayudi  Antonius  menyatakan  setuju  dan  tidak  keberatan  untuk  periode perpanjangan jangka waktu pinjaman/ hutang dimaksud, terhitung sejak tanggal 19 Mei 2016 dan  seterusnya.  Debitur  membayar  bunga  sebesar  10,80%  per  tahun  dari  jumlah  pinjaman ( floating  rate )  yang  akan  diperhitungkan  secara  merata  berdasarkan  jumlah  hari  yang sebenarnya berlaku, dan yang harus dibayar debitur setiap tanggal 19 setiap bulannya. Untuk pertama  kalinya  harus  dibayar  pada  tanggal  19  Juni  2016,  demikian  seterusnya  dampak dengan lunasnya seluruh kewajiban pinjaman/ hutang debitur dimaksud.
22 Hayatul  Ismi,  “Beberapa  Pemikiran  Hukum  Dalam  Menyikapi  Positivisme  Hukum”. Riau  Law  Journal. Volume 1 Nomor 1(2017):15-30  http://dx.doi.org/10.30652/rlj.v1i1.4181.
23 Agus Yudha Hernoko, Hukum Perjanjian: Asas Proporsionalitas Dalam Kontrak Komersial , (Jakarta: Prenada Media Group 2021):110.
Proses  berjalannya  akta  perjanjian  pengakuan  hutang  sudah  sangat  jelas  adanya pernyataan  yang  membolehkan  perpanjangan  jangka  waktu  berakhirnya  hutang  dan  bisa diperpanjang  sampai  lunas  dan  tidak  ada  kejelasaan  berakhirnya  hutang  dari  PT  Wiralogam kepada PT Citi9 Properti Indonesia. Terhadap akta pengakuan hutang sebenarnya merupakan accesoir  bagi  perjanjian  pokok  yang  telah  diperjanjikan  lebih  dulu,  akta  pengakuan  hutang tidak  akan  muncul  sebelum  perjanjian  pokok  hutang  piutang  ada  terlebih  dahulu 24 .  Tujuan dari adanya akta pengakuan hutang sebagai kekuatan pembuktian dimana keadaan salah satu pihak  membutuhkan  sejumlah  uang  dan  pihak  yang  lain  bersedia  meminjamkan  uangnya 25 .
Dengan  begitu,  tidaklah  serta  merta  PT  Citi9  Properti  untuk  membatalkan  atas  perjanjian hutang  piutang  yang  dimilik  oleh  PT.  Wiralogam  tanpa  sepengetahuan  dan  tentunya  akta perjanjian  pengakuan  hutang  dapat  diperpanjang  apabila  para  pihak  saling  setuju  dengan itikad baik.
Terhadap  kejadian  tersebut,  adanya  perubahan  subyek  hukum  ini  bukan  untuk adanya tax  amnesty, namun  secara  fakta  kronologis  untuk  tujuan  membatalkan  surat pernyataan tertanggal 13 Mei 2015 dari Kaleb Prayudi Antonius selaku direktur dari PT Citi9 Properti  Indonesia,  dan  bukan  atas  kehendak  dari  Tony  Sutanto  Alim  atas  akta  pembatalan nomor 4 dan akta pembatalan nomor 5  notaris  Bambang Santoso, S.H., M.Kn, pada tanggal 13  Mei  2016.  Pemberlakuan  surut  dari  isi-isi  perjanjian  yang  dibentuk  secara  dari  subyek hukum  pribadi  dari  jajaran  komisaris  dan  direksi  PT  Citi9  Properti  Indonesia  ini menyebabkan permasalahan dan dualisme hukum. Berdasarkan teori pada syarat objektif pada perjanjian  berdasarkan  Pasal  1320  BW  maka  klausula  atau  tanpa  adanya  tujuan  dalam membuat  perjanjian,  seperti  contoh  orang  membuat  perjanjian  untuk  membayar  angsuran hutang tapi ternyata hutangnya sudah tidak ada lagi maka perjanjian tersebut dapat terlarang dan palsu atau tanpa kuasa hingga mengakibatkan aktanya batal demi hukum. Pemberlakuan pacta sunt servanda ini dari Pasal 1338 BW ini menjadi osbcuurd (Kabur).
Pemberlakuan  surat  pengakuan  hutang  di  bawah  tangan  ini  tidak  dahului  dengan adanya  suatu  kesepakatan  atas  penutupan  sisa  hutang  yang  terakhir  dari  PT  Wiralogam kepada  PT  Citi9  Properti  Indonesia  dan  kewajiban  bunga,  denda  dan  ongkos  yang  masih harus  dibayarkan  juga  harus  dijelaskan  dan  diterangkan  dalam  suatu  surat  dan  atau  dalam
24 Chairul  Aman,“Analisis  Hukum  Tentang  Akta  Pengakuan  Utang  Yang  Diikuti  Kuasa  Menjual  Dengan Jaminan  Hak  Atas  Tanah ” . Jurnal  Hukum  dan  Keadilan .  Vol.  9  Nomor  1  (2022):  1-12  https://ejurnal.stih- painan.ac.id/index.php/jihk/issue/view/22
25 Ibid .
bentuk  tulisan  yang  disepakati  yang  harus  dibayar  oleh  PT  Wiralogam  kepada  PT  Citi9 Properti Indonesia. Akta pengakuan hutang merupakan suatu pengakuan atas terjadinya suatu transaksi  peminjaman  sejumlah  dana/  uang  dan  bukti  dari  peminjaman  tersebut  yang dituangkan  dalam  bentuk  perjanjian  pengakuan  hutang  yang  memiliki  sifat  eksekutorial akta 26 .  Sehingga  dalam  perjanjian-perjanjian  yang  dituangkan  dalam  surat  perjanjian pengakuan hutang  nomor 01/WL-LLH/V/15 antara PT Wiralogam  dengan  Liem  Long Hwa, pada  tanggal  13  Mei  2015,  surat  perjanjian  pengakuan  hutang  nomor  01/WL-OSW/V/15 antara  PT  Wiralogam  dengan  Oei  Soesanto  Wibisono  pada  tanggal  13  Mei  2015,  surat perjanjian  pengakuan  hutang  nomor  01/WL-KPA/V/15  antara  PT  Wiralogam  dengan  Kaleb Prayudi  Antonius pada  tanggal  13  Mei  2015  ini  tidak  memuat  sisa  jumlah  hutang,  bunga, denda dan ongkos.
Surat  pengakuan  hutang  hanya  memuat  seolah-olah  atas  utang  dari  PT  Wiralogam dengan diwakilkan kepada Tony Sutanto Alim dengan mendapatkan persetujuan dari Sylviana Giyanto  kepada  Liem  Long  Hwa  dengan  disetujui  oleh  istrinya  sebesar  Rp.  4.000.000.000,- (Empat  Miliar)  kepada  Oei  Soesanto  Wibison  dengan  disetujui  oleh  istrinya  sebesar Rp.4.000.000.000,-  (Empat  Miliar),  lalu  kepada  Kaleb  Prayudi  Antonius  dengan  disetujui oleh  istrinya  sebesar  Rp.  4.000.000.000,-  (Empat  Miliar).  Dalam  isi  pasal-pasal  pada  ketiga perjanjian  di  bawah  tangan  tersebut  juga  ingin  mengaburkan  adanya  kerja  sama  antara  PT Wiralogam  kepada  PT  Citi9  Properti  Indonesia,  sehingga  adanya  maksud  dan  tujuan dipergunakan untuk melunasi hutang untuk PT Logam Sejati untuk mengambil jaminan tanah bangunan dengan alas hak berupa sertifikat hak guna bangunan  tersebut.
Sertifikat  hak  guna  bangunan  tersebut  tercantum  pada  nomor  13/  Desa  Cangkir, diuraikan  dalam  ganbar  situasi  tanggal  08  Januari  1992,  dengan  nomor  identifikasi  bidang tanah  (NIB)  :12.09.02.03.00299,  yang  pada  saat  ini  terdaftar  atas  nama  PT  Wiralogam  dan terletak di Provinsi Jawa Timur, Kabupaten Gresik, Kecamatan Driyorejo, Desa Cangkir yang lokasi tersebut dikenal dengan Jalan Raya Tenaru. 40.000 m 2 . Kemudian dengan adanya uang hutang dari PT Wiralogam dari PT Citi9 Properti Indonesia sesuai dengan berita acara nomor 1 Tanggal 13 Mei Tahun 2015 pada notaris dan PPAT Bambang Santosa, S.H., M.Kn. sebagai berita adanya rapat pemegang saham PT Wiralogam. Maka oleh  PT Logam Sejati digunakan sebagai pelunasan hutang kepada PT Bank Permata secara total sejumlah
26 Hamonangan  Justinus  Gultom  dan  Erna  Susilawaty  Sebayang,”  Aspek  Hukum  Akra  Pengakuan  Hutang Dalam Perjanjian Kredit Konsumtif”. Jurnal Ilmiah Skylandsea . Volume 2 No.1 (2018):83-92.
Rp.11.938.874.631,61 ( Sebelas  Milyar  Sembilan  Ratus  Tiga  Puluh  Delapan  Juta  Delapan Ratus  Tujuh  Puluh  Empat  Ribu  Enam  Ratus  Tiga  Puluh  Satu  koma  Enam  Puluh  Satu  Sen Rupiah ) ,  yang dimana PT  Logam  Sejati  telah menjaminkan objek tanah milik atas nama PT Wiralogam, sebagaimana surat permohonan dari PT Wiralogam melalui direktur utama, yaitu Tony Sutanto Alim kepada PT Bank Permata Cabang Surabaya.
Bahwa Tony Sutanto Alim melakukan pelunasan bertujuan untuk permohonan roya pada Kantor Pertanahan Kabupaten Gresik dan pemecahan/ splitsing terhadap sertifikat objek perjanjian menjadi sertifikat-sertifikat sesuai dengan site plan dan/ atau ketentuan perundang- undangan  yang  berlaku  dalam  melakukan  proyek  pembangunan  ruko  dan  gudang  bersama antara  PT  Wiralogam  dengan  PT  Citi9  Properti  Indonesia.  Pemberian  utang  oleh  Kaleb bertindak sebagai Direktur PT. Citi9 Properti Indonesia, untuk memberikan pinjaman sebesar Rp.  12  M  dilakukan  untuk  melangsungkan  kehendak  kedua  belah  pihak  dalam  membangun dan  mendirikan  ruko  dan  gudang  di  atas  tanah  bukan  dilakukan  secara  individu  dari  jajaran komisaris dan jajaran direktur dari PT Citi9Properti Indonesia.
Dengan  demikian  maksud  dan  tujuan  kerja  sama  untuk  memanfaatkan  tanah  milik PT  Wiralogam  untuk  dibangun  oleh  PT  Citi9  Properti  Indonesia  menjadi  proyek  ruko  dan pergudangan yang dikenal dengan Proyek Tenaru 9. Sehingga sudah sangat jelas maksud dan perjanjian kerja Ssama berdasarkan akta notariil mempunyai kekuatan hukum  yang kuat dan seharusnya  tidak  diganti  dengan  akta  perjanjian  kerja  sama  operasional  secara  di  bawah tangan. Pembatalan perjanjian kerja sama berdasarkan akta notariil ini dilakukan seharusnya dilakukan  laporan  yang  telah  diaudit  oleh  tim  audit  independen  yang  professional  yang memiliki perizinan sebagai auditor yang berdasarkan standarisasi atau diakui oleh pemerintah Indonesia sehingga sebelum pembatalan dilakukan perhitungan rugi laba dari penjualan ruko dan  pergudangan  sebanyak  24  unit,  dan  berapa  keuntungan  yang  harus  dibagi  serta  dapat ditentukan  kondisi  keuangan  secara  seimbang,  aset  ruko  dan  pergudangan  milik  dari  kerja sama antara  PT Wiralogam dengan PT Citi9 Properti Indonesia.
Pembatalan  perjanjian  kerja  sama  berdasarkan  akta  notariil  mempunyai  kekuatan hukum yang kuat dan seharusnya tidak diganti dengan akta perjanjian kerja sama operasional secara  di  bawah  tangan  ini  patut  untuk  dipersoalkan  dan  dipertanyakan.  Hal  ini  disebabkan menimbulkan kerugian dan adanya perbuatan melawan hukum yang lainnya terutama kepada PT  Wiralogam.  Menurut  analisis  bahwa  suatu  akta  notariil  yang  beralih  menjadi  akta  di bawah  tangan  mengakibatkan  suatu  degradasi  terhadap  kekuatan  hukumnya  bahkan
bertentangan  perundang-undangan.  Suatu  akta  notaris  dari  semula  akta  otentik  berubah  dan turun  (terdegradasi)  menjadi  dan  berkedudukan  sebagai  akta  di  bawah  tangan  berdasarkan Pasal 48 ayat (3) Undang-Undang Jabatan Notaris apabila pembuatan akta tersebut melanggar ketentuan yang diatur dalam Pasal 48 ayat (1) dan ayat (2) Undang-Undang Jabatan Notaris 27 .
Dengan  fakta  yang  terjadi  bahwa  telah  digantinya  kewajiban  pembayaran  hutang yang tidak dilakukan oleh PT Wiralogam yang seharusnya kewajiban tersebut terus dilakukan sampai masa habisnya pelunasan pembayaran hutang tersebut. Perbuatan melawan hukum ini terutama dalam hal pembangunan ruko dan pergudangan sebanyak 14 (empat belas) unit telah dijadikan  jaminan  atas  utang  PT  Citi9  Properti  Indonesia  kepada  PT  Bank  Kesejahteraan Ekonomi  sebesar  Rp.  12.000.000,000,-  (Dua  Belas  Miliar).  Namun  tidak  dibayar  dan menimbulkan kerugian dengan disita dan dilelang oleh KPKNL Surabaya sebanyak 7 (tujuh) ruko  pada  proyek  Tenaru  9.  Hingga  saat  ini  tidak  ada  tanggung  jawab  secara  nyata  dan konkret.

## KESIMPULAN
Berdasarkan penjelasan tersebut, kesimpulan yang didapatkan adalah  PT Wiralogam ini sebenarnya sudah memenuhi sisa kewajibannya kepada Oei Soesanto Wibisono sebab PT Wiralogam  dengan  diwakili  direkturnya  Tony  Sutanto  Alim  telah  melakukan  pelunasan kepada PT Citi9 Properti Indonesia melalui rekening dari PT Citi9 Properti Indonesia. Kerja sama yang dilakukan PT Wiralogam dengan diwakili direkturnya Tony Sutanto Alim dengan PT Citi9 Properti Indonesia dengan diwakili direkturnya Kaleb Prayudi Antonius dengan hasil dari  penjualan  ruko  dan  pergudangan  ini  untuk  digunakan  pelunasan  utang  dari  PT Wiralogam. Pembatalan seharusnya dilakukan dengan menutup dulu sisa utang dan kewajiban dari PT Wiralogam secara jelas dan pasti dan terang benderang atas jumlah kewajiban dari PT Wiralogam  dan  dilakukan  perhitungan  secara  terang  dan  jelas  atas  pembagian  keuntungan dari  PT  Wiralogam  dan  PT  Citi9  Properti  Indonesia  serta  perhitungan  aset  tanah  dan bangunan berdasarkan asas proporsional dalam perjanjian.
Pada pembatalan perjanjian menurut Pasal 1266 KUHPerdata harus memenuhi syarat berupa  perjanjian  berdasarkan  timbal  balik,  terdapat  wanprestasi  dan  pembatalan  harus
27 Selamat  Lumban  Gaol ,“ Kedudukan  Akra  Notaris  Sebagai  Akta  Di  Bawah  Tangan  Berdasarkan  Undang- Undang  Jabatan  Notaris”. Jurnal  Ilmiah  Hukum  Digantara .  Vol.  8  Nomor  2.(2018):  91-107, https://doi.org/10.35968/jh.v8i2.257.
dimintakan kepada hakim 28 dengan alasan harus memenuhi alasan bahwa pihak lawan benar- benar tidak melaksanakan dan tiada satupun  tipu daya bahwa seolah-olah pihak lawan tidak melaksanakan kewajibannya.  Dengan adanya perubahan akta notariil menjadi akta di bawah tangan  atas  perjanjian  kerja  sama  merupakan  perbuatan  melawan  hukum  atas  dasar  tidak memenuhi syarat objektif berupa sebab-sebab halal. Bahwa tindakan penggantian akta notariil menjadi di bawah tangan dilakukan pihak lawan tanpa sepengetahuan penggugat merupakan bentuk  penyalahgunaan  keadaan  berdasarkan  cacat  kehendak  berdasarkan  Pasal  1321 KUHPerdata.
Perlunya melakukan tindakan hukum berupa pembatalan perjanjian kerja sama antar pihak secara sepihak bilamana kerugian  ini bersifat  fundamental.  Lalu  pihak  yang dirugikan dapat  mengajukan  pembatalan  melalui  pengadilan  secara  bentuk  tindakan  eksekusi  untuk pembatalan  perjanjian  tersebut.  Perlindungan  hukum  terhadap  penggugat  terkait  berlaku surutnya perjanjian akta  notariil  menjadi  akta di bawah tangan merupakan suatu persetujuan yang tidak menjunjung prinsip kebiasaan, kepatutan, hingga undang-undang. Dengan begitu, perbuatan hukum merupakan suatu perbuatan melawan hukum atas kontrak berdasarkan Pasal 1320 BW sehingga dapat diajukan gugatan secara litigasi.

## DAFTAR PUSTAKA
Aman,  Chairul.  “Analisis  Hukum  Tentang  Akta  Pengakuan  Utang  Yang  Diikuti  Kuasa Menjual  Dengan  Jaminan  Hak  Atas  Tanah ” . Jurnal  Hukum  dan  Keadilan .  Vol.  9 Nomor 1 (2022): 1-12 https://ejurnal.stih-painan.ac.id/index.php/jihk/issue/view/22.
Andini,  Pratiwi  Puspitho  dan  Muhammad  Farhan  Alwiqori.  “Perlindungan  Konsumen Melalui  Pemenuhan  Hak  Penyandang  Disabilitas  Dalam  Penggunaan  Angkutan Umum  Bus  Antar  Kota”. Riau  Law  Journal .  Volume  6  Nomor  1  (2022):  135-159 http://dx.doi.org/10.30652/rlj.v6i1.7934.
Atiyah, P.S. Promises, Morals and Law , Clarendon Press, Oxford, 1981 https://www.jstor.org/stable/1288412.
Budiono,  Harlien. Ajaran  Umum  Hukum  Perjanjian  &  Penerapannya  di  Bidang Kenotariatan . Bandung: Cita Aditya 2010.
Curzon, L.B. Equity . London: MacDonald & Evans Ltd , 1967.
28 Yogi Aditya Pangestu, “Analisis Yuridis Terhadap Pembatalan Perjanjian Pengangkutan Sampah Antara PT. Multi  Inti  Guna  Dengan  Dinas  Kebersihan  Dan  Pertamanan  Kota  Pekanbaru  Dalam  Perkara  No.252 PDT./2016/PN.PBR”, (Skripsi, 2019).
Gaol,  Selamat  Lumban .“ Kedudukan  Akra  Notaris  Sebagai  Akta  Di  Bawah  Tangan Berdasarkan  Undang-Undang  Jabatan  Notaris”. Jurnal  Ilmiah  Hukum  Digantara . Vol. 8 Nomor 2.(2018): 91-107,  https://doi.org/10.35968/jh.v8i2.257.
Gultom,  Hamonangan  Justinus  dan  Erna  Susilawaty  Sebayang.”  Aspek  Hukum  Akra Pengakuan Hutang Dalam Perjanjian Kredit Konsumtif”. Jurnal Ilmiah Skylandsea . Volume 2 No.1 (2018):83-92.
Harahap, M. Yahya. Segi-segi Perjanjian. Bandung: Alumni Bandung, 1992.
Hartkamp,  Arthur  S.  and  Marianne  M.M.  Tillema. Contract  law  in  the  Netherlands .The Hague : Routledge, 1995.
Hasanudin,  “Penyalahgunaan  Keadaan  Sebagai  Alasan  Pembatalan  Perjanjian”,  pn- tilamuta.go.id,  18  Mei  2016,  https://pn-tilamuta.go.id/2016/05/18/penyalahgunaan- keadaan-sebagai-alasan-pembatalan-perjanjian/.
Hernoko,  Agus  Yudha.  “Hukum  Perjanjian:  Asas  Proporsionalitas  Dalam  Kontrak Komersial”. Jakarta: Prenada Media Group 2021.
Ismi,  Hayatul  “Beberapa  Pemikiran  Hukum  Dalam  Menyikapi  Positivisme  Hukum”. Riau Law Journal. Volume 1 Nomor 1(2017):15-30
http://dx.doi.org/10.30652/rlj.v1i1.4181.
Manery,  Barnabas  Dumas  “ Makna  dan  Fungsi  Itikad  Baik  Dalam  Kontrak  Kerja Konstruksi ”. Jurnal  Sasi  Fakultas  Hukum  Universitas  Pattimura ,Vol.23  Nomor  2 (2017):137-140  https://doi.org/10.47268/sasi.v23i2.101
Marzuki, Peter Mahmud. Penelitian Hukum . Jakarta:Prenada Media 2010.
Nurjannah, Aminuddin Ilmar, Zulkifli Aspan, “Analisis Hukum Terhadap Keputusan Majelis Kehormatan  Notaris  Dalam  Pemeriksaan  Notaris”. Riau  Law  Journal .  Volume  2 Nomor 2 (2018):173-186,   http://dx.doi.org/10.30652/rlj.v2i2.5965.
Pahlefi,  Rafles  dan  Herlina  Manik,  “ Klausula  Pembatalan  Sepihak  Dalam  Perjanjian Menurut Peraturan Perundang-Undangan Indonesia”, Gorontalo Law Review Vol.2 Nomor 2 (2019): 72-80,  https://doi.org/10.32662/golrev.v2i2.702.
Pangestu,  Yogi  Aditya  “Analisis  Yuridis  Terhadap  Pembatalan  Perjanjian  Pengangkutan Sampah Antara PT. Multi Inti Guna Dengan Dinas Kebersihan Dan Pertamanan Kota Pekanbaru Dalam Perkara No.252 PDT./2016/PN.PBR”, (Skripsi, 2019).
Siombo,  Marhaeni  Ria  dan  Nada  Davinia  Christalya.  “Gugatan  Perbuatan  Melawan  Hukum Karena  Pembatalan  Perjanjian  Dalam  Sengketa  Tanah”. Jurnal  Paradigma  Hukum . Vol.7 Nomor 1 (2022): 114-131, https://doi.org/10.25170/paradigma.v7i1.3206
Sopamena,  Ronald  Fadly.“Kekuatan  Hukum  MoU  Dari  Segi  Hukum  Perjanjian”, Jurnal Batulis Civil Law Review . Vol.2 Nomor 1 (2021):1-15
https://doi.org/10.47268/ballrev.v2i1.451.
Subekti. Pokok-Pokok Hukum Perdata . Jakarta:Intermasa, 1982.
Sudikno. Ilmu Hukum . Yogyakarta: Penerbit Liberty, 2008.
Sumriyah. “ Cacat  Kehendak  (Wilsgebreken)Sebagai  Upaya  Pembatalan  Perjanjian  Dalam Perspektif Hukum Perdata”. Jurnal Simposium Hukum . Vol.1 Nomor 1 (2019):663- 667.
Suryodiningrat, R.M. Asas-asas Hukum Perikatan . Bandung:Tarsito 1985.
Suyanto  dan  Ayu  Sulistiya  Ningsih,  “Pembatalan  Perjanjian  Sepihak  Menurut  Pasal  1320 Ayat  (1)  KUH.Perdata  Tentang  Kata  Sepakat  Sebagai  Syarat  Sahnya  Perjanjian”. Jurnal Pro Hukum. Vol.7. Nomor
2 (2018): 1-12, https://doi.org/10.55129/jph.v7i2.702