Tindakan Hukum Pemerintah Dalam Pembinaan Pengelolaan Rumah Susun Milik Sebagai Pemenuhan Hak Atas Tempat Tinggal Ibnu Sina Chandranegara, Syaiful Bakhri
p-ISSN : 2541-2345, e-ISSN : 2580-8842
TINDAKAN HUKUM PEMERINTAH DALAM PEMBINAAN PENGELOLAAN RUMAH SUSUN MILIK SEBAGAI PEMENUHAN HAK ATAS TEMPAT TINGGAL

## Ibnu Sina Chandranegara, Syaiful Bakhri
Fakultas Hukum Universitas Muhammadiyah Jakarta, Jakarta ibnusinach@umj.ac.id

## Abstrak
Artikel  ini  disusun  bertujuan  untuk  menilai  pemenuhan  Pasal  28  H  ayat  (1)  UUD  1945  yang menegaskan  perihal  adanya  peran  negara  dalam  pemenuhan  hak  atas  tempat  tinggal.  Sehingga apabila merujuk kepada peran negara yang memiliki tugas melindungi segenap bangsa Indonesia, maka pelaksanaan tugas pemerintahan untuk penyediaan tempat tinggal menjadi suatu keharusan. Tujuan tersebut dilatar belakangi oleh karena kerap kali kebijakan penyediaan tinggal khususnya rumah susun  milik  menghadapi persoalan dalam  minimnya campur tangan pemerintah dalam  hal penyediaan  tempat  tinggal  yang  terkesan  hanya  diserahkan  kepada  mekanisme  pasar,  akibatnya kerap  kali  konflik  kepentingan  antara  pihak  pengembang  dengan  konsumen.  Hal  ini  kerap  kali terjadi  di  beberapa  daerah  dan  telah  menimbulkan  konflik  yang  berkepanjangan.  Oleh  karena  itu tulisan  ini  dimaksudkan  untuk  mengkaji  tindakan  pemerintah  daerah  dalam  melakukan  tindakan pengelolaan  rumah  susun  milik  sebagai  upaya  campur  tangan  pemerintah  dalam  hal  pemenuhan Hak  atas  tempat  Tinggal  Penelitian  dilakukan  menggunakan  metode  penelitian  hukum  normatif, yaitu penelitian terhadap norma-norma hukum, asas-asas, konsep dan teori yang berkaitan dengan persoalan  hak  atas  tempat  tinggal  menurut  UUD  1945  dan  terhadap  berbagai  bentuk  tindakan pemerintah ( rechthandelingen ) dalam menanggulangi konflik hubungan hukum yang memerlukan intervensi  tindakan  pemerintah.  hasil  penelitian  menunjukan  bahwa  dalam  melakukan  tindakan pembinaan  pengelolaan  rumah  susun  milik,  pemerintah  daerah  kerap  melakukan  tindakan perencanaan,  pengaturan,  pengendalian  dan  pengawasan.  Namun  dalam  pelaksanaan  tindakan pembinaan yang demikian itu kerap kali pemerintah daerah menerbitkan aturan yang bertentangan dengan norma yang lebih tinggi yang diterbitkan oleh Menteri.
Kata kunci: Hak atas Tempat Tinggal;    Rumah Susun : Tindakan Pemerintah

## LEGAL ACTIONS BY GOVERNMENT ON FOSTERING MANAGEMENT OF FLAT AS FULFILLMENT STATE’S DUTY TO PROVIDING HOUSING

## Abstract
This manuscript was prepared with the aim of assessing the fulfilment of Article 28 H para (1) of the  1945  Constitution,  which  is  following  the  state's  role  in  fulfilling  the  right  to  the  residence. Directing  attention  to  the  things  that  have  been  done  to  ensure  the  Indonesian  people,  then implementing  the  task  of  providing  housing  becomes  a  must.  This  research  background  is motivated  because  the  policy  of  providing  housing,  especially  flats,  often  faces  problems  in  the lack of government intervention in the provision of accommodation, which seems to only leave it to the market mechanism. As a result, there are often conflicts of interest between developers and consumers. This usually happens in several areas and leads to prolonged conflicts. Therefore, this manuscript is to examine the actions of local governments in carrying out the management of Flats as  an  effort  to  intervene  by  the  government  to  fulfil  the  Right  to  Residence.  The  study  was conducted  using  normative  legal  research  methods,  so  this  research  using  on  legal  norms, principles, concepts and theories related to the issue of the right to a housing according to the 1945 Constitution  and  to  various  forms  of  government  action  (rechthandelingen)  in  overcoming conflicts  in  legal  relations  that  require  government  intervention.  The  study  results  show  that  in acting  fostering  flats  belonging  to  the  local  government,  they  carry  out  planning,  regulation,
Tindakan Hukum Pemerintah Dalam Pembinaan Pengelolaan Rumah Susun Milik Sebagai Pemenuhan Hak Atas Tempat Tinggal Ibnu Sina Chandranegara, Syaiful Bakhri
p-ISSN : 2541-2345, e-ISSN : 2580-8842
control and control actions. However, in  implementing such coaching actions,  local governments often issue regulations contrary to higher norms issued by the Minister.
Keywords: Right to Residence; Flats; Government Actions

## I. PENDAHULUAN

## A. Latar Belakang
Kepemilikan  atas  suatu  tempat  tinggal  pada  umumnya  dianggap  sebagai salah  satu  pilar  negara  kesejahteraan,  dengan  peringkat  signifikansi  di  samping jaminan  sosial,  kesehatan  dan  pendidikan. 1 Namun,  para  peneliti  di  bidang kebijakan perumahan sering berargumen bahwa, terlepas dari banyak negara yang menjanjikan  kepada  rakyat  dan  mengadakan  program  pemberian  dan  memiliki tempat tinggal yang layak sejak setelah Perang Dunia II, akan tetapi secara global isu tentang perumahan juga menghadapi sindiran sarkastik yaitu the wobbly pillar under  the  welfare  state sebagaimana  dikemukakan  oleh  Torgensen,  sehingga persoalan  tempat  tinggal  berada  diposisi  yang  paling  lemah  dibandingkan  sektor lainnya  yaitu  jaminan  sosial,  kesehatan  dan  pendidikan.  Pandangan  ini  juga didasari  oleh  beberapa  ragam  kebijakan  di  Amerika  maupun  Eropa  tentang pengadaan  tempat  tinggal  yang  layak  sejak  tahun  1970-an  yang  telah mengisyaratkan  kemunduran  negara  di  bidang  perumahan,  sementara  kenaikan kepemilikan rumah merupakan peningkatan peran pasar. 2
Fenomena  menurut  para  ahli  didasari  oleh  beragam  argumen,  Townsend misalnya,  menganggap  bahwa  sistem  penyediaan  tempat  tinggal  bagi  negara masih  dianggap  suatu  pilihan  kebijakan  mengambang  atau  apa  yang  disebutnya sebagai hovers  awkwardly  on  the  threshold  of  the  status  of  a  social  service . 3 Mengambang  dikarenakan  persoalan  apakah  penyediaan  tempat  tinggal merupakan tanggung jawab negara atau justru hak privat yang negara tidak boleh ikut  campur  di  dalamnya. 4 Sementara  itu,  Kemeny  menekankan  bahwa perumahan  berbeda  dari  pilar  kesejahteraan  lainnya,  menurutnya  diskursus  atas tanggung  jawab  negara  dan  hak  privat  menjadikan  penyediaan  rumah  tidak  bisa
1 Peter  Malpass,  “Housing  And  The  New  Welfare  State:  Wobbly  Pillar  or  Cornerstone?,” Housing Studies 23, no. 1 (2018): 1–19, https://doi.org/10.1080/02673030701731100; Richard Groves, Housing And The New Welfare State: Perspectives From East Asia And Europe (London: Routledge, 2016).
2 Ulf  Torgersen,  “Housing:  The  Wobbly  Pillar  under  the  Welfare  State,”  in Between  State  and Market:  Housing  in  the  Post-Industrial  Era ,  ed.  B  Turner,  J  Kemeny,  and  L  Lundqvist  (Gavle:  Almqvist and Wiksell International, 1987).
3 Tony  Fahey  and  Michele  Norris,  “Housing  in  the  Welfare  State:  Rethinking  the  Conceptual Foundations  of  Comparative  Housing  Policy  Analysis,” International  Journal  of  Housing  Policy 11,  no.  4 (2011), https://doi.org/10.1080/14616718.2011.626606.
4 Timothy Blackwell and Sebastian Kohl, “Historicizing Housing Typologies: Beyond Welfare State Regimes  And  Varieties  Of  Residential  Capitalism.,” Housing  Studies 34,  no.  2  (n.d.):  298–318, https://doi.org/10.1080/02673037.2018.1487037.
Tindakan Hukum Pemerintah Dalam Pembinaan Pengelolaan Rumah Susun Milik Sebagai Pemenuhan Hak Atas Tempat Tinggal Ibnu Sina Chandranegara, Syaiful Bakhri
p-ISSN : 2541-2345, e-ISSN : 2580-8842
diletakan  secara  universal  sebagai  tanggung  jawab  negara,  sementara  jaminan sosial,  pendidikan  dan  kesehatan  lebih  lazim  disediakan  oleh  negara  khususnya yang  menyatakan  dirinya  sebagai  negara  kesejahteraan  dan  faktanya,  sebagian besar  dibayar  dari  pajak,  sedangkan  penyediaan  perumahan  oleh  negara  hampir tidak  pernah  seperti  itu. 5 Penurunan  ragam  kebijakan  di  berbagai  negara  dalam penyediaan  tempat  tinggal  bahkan  dianggap  sebagai  bukti  terkait  preferensi pilihan  kebijakan  dalam  pengurangan  subsidi. 6 Cole  dan  Furbey  bahkan menafsirkan  penurunan  ragam  kebijakan  ini  sebagai  upaya  pemerintah  ‘untuk mengamputasi  kebijakan  penyediaan  rumah  yang  dianggapnya  sudah  merupakan urusan  privat  dan  negara  tidak  “perlu”  bertanggung  jawab  soal  itu. 7 Dalam konteks yang lebih ekstrim bahkan Kemeny & Lowe menyarankan bahwa sistem perumahan  di  negara  maju  sebaiknya  menyatu  pada  pola  umum  peningkatan dominasi  pasar. 8 Beragam  pendapat  ahli  tersebut  jelas  berbanding  terbalik dengan amanat Pasal 28 H ayat (1) UUD 1945 yang menegaskan bahwa “Setiap orang berhak hidup sejahtera lahir dan batin, bertempat tinggal, dan mendapatkan lingkungan  hidup  yang  baik  dan  sehat  serta  berhak  mendapatkan  pelayanan kesehatan”.  Ketentuan  ini  juga  mendapatkan  penekanan  sebagaimana  terurai dalam  Pasal  28  I  UUD  1945  yaitu.  perlindungan,  pemajuan  penegakkan  dan pemenuhan  hak  asasi  manusia  merupakan  tanggung  jawab  negara,  terutama pemerintah.
Dalam konteks pengelolaan rumah susun di Indonesia, persoalan hubungan antara  intervensi  pemerintah  dan  dominasi  pengembang  dengan  penghuni  kerap menimbulkan  konflik.  Sejak  2011  yang  melahirkan  dua  undang-undang  yang krusial  bagi  persoalan  hunian  di  Indonesia  termasuk  rusun,  antara lain  UU  No  1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman, dan UU No 20 Tahun 011 tentang Rumah Susun (selanjutnya disebut sebagai UU Rusun), sebagai revisi UU  No  16  Tahun  1985  tentang  Rumah  Susun.  UU  Rusun  pada  pokoknya mengatur  perihal  rusun  umum,  rusun  khusus,  rusun  negara,  dan  rusun  komersial yang  dikembangkan  swasta  atau  biasa  disebut  apartemen.  Selain  itu,  UU  Rusun juga mencoba melindungi konsumen masyarakat bawah, misalnya ketentuan yang mengatur  pelaku  pembangunan  apartemen  wajib  menyediakan  rusun  umum sekurang-kurangnya  20  %  dari  total  luas  lantai  yang  dibangun.  Semangat melindungi  konsumen  juga  tercermin  dari  ketentuan  soal  Perhimpunan  Pemilik
5 Ben  Ansel,  “The  Political  Economy  of  Ownership:  Housing  Markets  and  the  Welfare  State,” American Political Science Review 108, no. 2 (2014): 383–402, https://doi.org/10.1017/S0003055414000045.
6 Peter Malpass, Housing and the Welfare State (London: Palgrave Macmillan, 2005).
7 Peter Pierson, Dismantling the Welfare State?: Reagan, Thatcher and the Politics of Retrenchment (Cambridge: Cambridge University Press, n.d.).
8 Jim  Kemeny,  “Comparative  Housing  and  Welfare:  Theorising  the  Relationship,” Journal  of Housing and the Built Environment 16, no. 1 (2001), https://doi.org/10.1023/A:1011526416064.
Tindakan Hukum Pemerintah Dalam Pembinaan Pengelolaan Rumah Susun Milik Sebagai Pemenuhan Hak Atas Tempat Tinggal Ibnu Sina Chandranegara, Syaiful Bakhri
p-ISSN : 2541-2345, e-ISSN : 2580-8842
Penghuni  Satuan  Rumah  Susun  (Selanjutnya  disebut  P3SRS).  Akan  tetapi masih terdapat  ketentuan  yang  belum  melindungi  penghuni.  Beberapa  di  antaranya, terkait  dengan  pengelola  yang  juga  dituntut  untuk  mengimplementasi  tata  tertib hunian  sehingga  tercipta  ketertiban  dalam  penggunaan  barang  milik  bersama, fasilitas  bersama,  dan  fasilitas  sosial  lainnya. 9 Selain  itu  banyak  peraturan  baru oleh  pengembang  dibuat  di  luar  kesepakatan  dengan  penghuni.  Sehingga  timbul konflik  berupa  lahirnyan  P3SRS  yang  dibentuk  oleh  warga  sendiri  untuk mengimbangi peran P3SRS bentukan pengembang.
Lahirnya  UU  No  11  Tahun  2020  Tentang  Cipta  Kerja  juga  tidak  banyak memberikan  perlindungan  hukum  yang  berimbang  bagi  konsumen  dan  pelaku usaha. 10 Aturan turunan berupa Peraturan Pemerintah No 12 Tahun 2021 tentang Perubahan  atas  Peraturan  Pemerintah  Nomor  14  Tahun  2016  tentang Penyelenggaraan  Perumahan  dan  Kawasan  Permukiman  memuat  berbagai ketentuan  yang  memberatkan  Konsumen.  Beberapa  hal  seperti pertama ,  Pasal 22H ayat (4) PP No 12 Tahun 2021 yang mentukan pengembang dapat memotong 10  persen  dari  pembayaran  yang  telah  diterima  dari  calon  pembeli  ditambah dengan  biaya  pajak  yang  telah  diperhitungkan  meskipun  Kredit  Perumahan Rakyat  (KPR)  bank  tidak  disetujui. Kedua, Pasal  22H  ayat  (3)  PP  No  12  Tahun 2021  pembatalan  unit  pesanan  oleh  konsumen  pada  saat  pemasaran  yang  bukan disebabkan oleh kelalaian pengembang, maka pengembang bisa memotong paling rendah  20  persen  ditambah  dengan  biaya  pajak. Ketiga ,  Pasal  22L  PP  No  12 Tahun  2021  yang  menentukan  pelaku  pembangunan  tidak  boleh  menarik  dana lebih  dari  80  persen  kepada  pembeli  sebelum  memenuhi  persyaratan  PPJB". Dengan  adanya  pasal  itu,  pengembang  bisa  mengutip  biaya  dari  konsumen  di bawah 80 persen tanpa Perjanjian Pengikatan Jual Beli.
Setidak-tidaknya terdapat penelitian terdahulu yang memiliki ruang lingkup topik  yang  serupa.  Seperti  penelitian  yang  dikemukakan  oleh  Sihotang,  yang memfokuskan  tentang  aspek  perlindungan  hukum  antara  Penghuni  dan  Pemilik Satuan  Rumah  Susun. 11 Disertasi  yang  disusun  oleh  Muslimah  (2017)  memiliki ruang  lingkup  yang  memfokuskan  pada  aspek  peranan  persatuan  perhimpunan penghuni  satuan  rumah  susun  Puri  Garden  apartemen  sehubungan  dengan
9 Sudiman  Sihotang,  Martin  Roestamy,  and  Ady  Sulistyono,  “Perlindungan  Hukum  Bagi  Penghuni Dan Pemilik Satuan Rumah Susun Dalam Pengelolaan Rumah Susun,” De Rechtsstaat 7, no. 1 (2021): 81–90, http://dx.doi.org/10.30997/jhd.v7i1.4164.
10 “Makin Buntung: Nestapa Konsumen Properti di Era UU Cipta Kerja,” tirto.id, accessed August 8, 2021, https://tirto.id/makin-buntung-nestapa-konsumen-properti-di-era-uu-cipta-kerja-ggtR.
11 Sihotang,  Roestamy,  and  Sulistyono,  “Perlindungan  Hukum  Bagi  Penghuni  Dan  Pemilik  Satuan Rumah Susun Dalam Pengelolaan Rumah Susun.”
Tindakan Hukum Pemerintah Dalam Pembinaan Pengelolaan Rumah Susun Milik Sebagai Pemenuhan Hak Atas Tempat Tinggal Ibnu Sina Chandranegara, Syaiful Bakhri
p-ISSN : 2541-2345, e-ISSN : 2580-8842
developer  yang  tidak  melaksanakan  kewajiban. 12 Serta  penelitian  Januar  dkk (2019)  yang  memfokuskan  pada  pengaturan  P3SRS  di  Kota  Bandung  secara spesifik  dan  menilai  konsistensinya  secara  hirarkis. 13 Beberapa  penelitian sebelumnya  tersebut  berbeda  dengan  penelitian  yang  dilakukan  pada  artikel  ini disebabkan  oleh  karena  dua  hal.  Pertama,  penelitian  ini  memfokuskan  pada  segi tindakan hukum pemerintahan ( rechthandelingen ) dalam segi hukum administrasi negara,  sedangkan  ketiga  penelitian  sebelumnya  memfokuskan  dari  segi  hukum perdata  khususnya  perlindungan  konsumen.  Kedua,  penelitian  ini  bermaksud meneliti kewenangan pembinaan berjenjang sebagaimana diatur dalam UU Rusun, suatu  hal  yang  tidak  dilakukan  dalam  tiga  penelitian  terdahulu.  Sehingga penelitian  ini  miliki  bidang  hukum  dan  objek  penelitian  yang  berbeda dibandingkan  yang  sebelumnya.  Penelitian  ini  bertujuan  untuk  menilai pemenuhan  Pasal  28  H  ayat  (1)  UUD  1945  yang  menegaskan  perihal  adanya peran negara dalam pemenuhan hak atas tempat tinggal.

## B. Permasalahan
Berdasarkan  hal  tersebut tulisan ini  memiliki  dua  persoalan  yaitu pertama, bagaimana  bentuk  tindakan  hukum  pemerintah  ( rechthandelingen )  dalam pembinaan  dengan  maksud  menanggulangi  pengelolaan  rumah  susun  khususnya dalam  pembentukan  perhimpunan?  dan kedua, apakah  tindakan  hukum pemerintah  dalam  pembinaan  yang  diatur  dalam  Pasal  6  UU  No  20  Tahun  2011 tentang  Rusun  menitik  beratkan  kepada  kewenangan  menteri  atau  menteri  dapat mendelegasikan  kewenangan  pembinaan  secara  otonom  kepada  pemerintah daerah?

## C. Metode Penelitian
Artikel  ini  disusun  berdasarkan  penelitian  yang  dilakukan  dengan menggunakan  metode  penelitian  hukum  normatif.  Penelitian  dilakukan  dengan melakukan  studi  kepustakaan  ( literature  review) secara  kualitatif.  Bahan penelitian  yang  digunakan  antara  lain  bahan  hukum  primer,  bahan  hukum sekunder,  dan  bahan  hukum  tersier.  Penelaah  dilakukan  secara  mendalam terhadap norma-norma hukum, asas, teori, dan konsep hukum di lapangan hukum administrasi negara khususnya di bidang hukum rumah susun.
12 Alidatussadiyah  Al  Muslimah,  “Peranan  Persatuan  Perhimpunan  Penghuni  Satuan  Rumah  Susun Puri Garden Apartemen Sehubungan Dengan Developer Yang Tidak Melaksanakan Kewajiban: Studi Kasus Putusan Pengadilan Negeri  Nomor: 089/Pdt. G/2013/PN. Jak. Bar” (Disertation, Jakarta, Universitas Yarsi, 2017).
13 Ocky  Januar,  Agus  Setiawan,  and  Lindawaty  Suherman  Sewu  Pan,  “Pengaturan  Pengesahan Perhimpunan  Pemilik  Dan  Penghuni  Satuan  Rumah  Susun  Pada  Peraturan  Walikota  Bandung  Nomor  543 Tahun 2018 Dan  Konsistensinya Terhadap Peraturan Perundang-Undangan  Di Atasnya,” Dialogia Iuridica: Jurnal Hukum Bisnis Dan Investasi 10, no. 2 (2019): 39–49, https://doi.org/10.28932/di.v10i2.1530.
Tindakan Hukum Pemerintah Dalam Pembinaan Pengelolaan Rumah Susun Milik Sebagai Pemenuhan Hak Atas Tempat Tinggal Ibnu Sina Chandranegara, Syaiful Bakhri
p-ISSN : 2541-2345, e-ISSN : 2580-8842

## II. HASIL DAN PEMBAHASAN

## A. Peran Negara Dalam Penyediaan Tempat Tinggal
Apabila  merujuk  kepada  konstelasi  negara  kesejahteraan  yang  dianut  di Indonesia,  maka  penyediaan  tempat  tinggal  oleh  negara  merupakan  hasil  dari hubungan reciprocal antara kewajiban dan hak warga negara. 14 Kewajiban  yang berkaitan dengan apa yang harus dikerjakan oleh warga negara minimal meliputi tiga  hal, Pertama ,  membayar  pajak. Kedua, melakukan  bela  negara,  dan ketiga, menaati hukum. sedangkan hak yang berkaitan dengan jaminan dari negara untuk memberikan  perlindungan/pelayanan  kepada  setiap  warga  negara  sepanjang mereka  telah  melaksanakan  kewajiban,  setidaknya  meliputi  tiga  hal,  yakni: pertama ,  mendapatkan  jaminan/perlindungan  sosial, kedua ,  pelindungan  hukum, ketiga ,  berpartisipasi  dalam  penyelenggara  negara. 15 Hubungan reciprocal diantara  kedua  terjadi  secara  kondisional  manakala  penuaian  kewajiban  akan berakibat  pemberian  hak,  dan  hak  dicabut  manakali  kewajiban  diabaikan. 16 Dengan  demikian  rakyat  memiliki  kepastian  dan  jaminan  untuk  hidup layak/sejahtera  dari  negara  ketika  mereka  telah  menjalankan  kewajiban  yang ditetapkan. Sebaliknya mekanisme ini juga mendorong kehidupan yang tertib dan adil  serta  dapat  mengurangi  kecenderungan  orang  melanggar  hukum  atau bertindak asosial.
Terkait  dengan  pemenuhan  hak  bertempat  tinggal,  maka  peran  negara memiliki  sifat  ganda  dalam  kebijakan  penyediaan  tempat  tinggal  sebagai kepentingan  pasar  dan  kepentingan  sosial  memiliki  implikasi  bahwa  pembuat kebijakan  akan  sangat  mempertimbangkan  pilihan  untuk  berfokus  pada  aspek pasar  atau  kepentingan  sosial. 17 Pendekatan  distribusi  pasar,  maka  negara mendorong  agar  setiap  warga  negara  memiliki  pendapatan  yang  cukup  dari pekerjaan  mereka  dengan  mempermudah  proses  akses  permodalan  dalam pemilikan  tempat  tinggal,  sementara  kebijakan  penyediaan  tempat  tinggal  oleh negara memerlukan intervensi negara di pasar khususnya di bidang tempat tinggal sewa, di mana tujuannya adalah untuk mendukung akses luas ke akomodasi yang memadai untuk penyewa, terutama mereka yang berpenghasilan rendah. 18 Selain dari  yang  diuraikan,  terdapat  beberapa  model  bentuk  peran  negara  dalam
14 John Sleeman, The Welfare State: Its Aims, Benefits And Costs (London: Routledge, 2018).
15 Budi Setiyono, Model Dan Desain Negara Kesejahteraan (Bandung: Nuansa Cendikia, 2019).
16 Wiliam  Robson, Welfare  State  And  Welfare  Society:  Illusion  And  Reality (London:  Routledge, 2018).
17 Eoin O’Sullivan and Pascal De Decker, “Regulating the Private Rental Housing Market in Europe,” European Journal of Homelessness 11, no. 1 (2007), http://dx.doi.org/10.1080/14616710802037466.
18 Kathleen Scanlon, Melissa F. Arrigoitia, and Christine Whitehead, “Social Housing in Europe,” in Social  Housing  in  Europe ,  ed.  Kathleen  Scanlon  and  Christine  Whitehead  (London:  London  School  of Economics, 2007).
Tindakan Hukum Pemerintah Dalam Pembinaan Pengelolaan Rumah Susun Milik Sebagai Pemenuhan Hak Atas Tempat Tinggal Ibnu Sina Chandranegara, Syaiful Bakhri
p-ISSN : 2541-2345, e-ISSN : 2580-8842
penyediaan  tempat  tinggal.  Misalnya,  di  Denmark,  negara  berperan  dalam mendorong tingkat partisipasi sektor swasta yang tinggi pada penyediaan layanan publik  dan  kesejahteraan,  termasuk  didalamnnya  penyediaan  tempat  tinggal. Sementara  itu,  di  Islandia  negara  didorong  perannya  dalam  memberikan kesejahtaraan dalam pekerjaan, sehingga selain memberikan proteksi bagi tenaga kerja, namun juga diarahkan adanya jaminan tempat tinggal atas pendapatan dari pekerjaannya.  Lain  halnya  dengan  di  Norwegia,  penyediaan  tempat  tinggal merupakan  tanggung  jawab  institusi  publik  yang  jelas  berafilisasi  kepada negara. 19 Di  Indonesia  sendiri,  dalam  hal  penyediaan  tempat  tinggal  negara mengambil  peran  yang  cenderung  dalam  kategori  model  yang  pertama,  yaitu berusaha  mendorong  peran  swasta  dalam  penyediaan  tempat  tinggal  meskipun demikian  beragam  kebijakan  yang  memungkinkan  adanya  pemberian insentif maupun disentif, atau reward dan punisment menjadi  suatu  keniscayaan  dalam politik hukum berkaitan dengan penyediaan tempat tinggal. 20

## B. Konflik Swasta Dan Konsumen Dalam Pengelolaan Rumah Susun
UU  Rusun  menentunkan  bahwa  apabila  satuan  rusun  sudah  memiliki penghuni atau telah dihuni wajib untuk dibentuk membentuk P3SRS.  Kewajiban dilaksanakan  oleh  penghuni  dan  penyelenggara  pembangunan  sehingga  setiap pembangunan  satuan  rumah  susun  wajib  membentuk  P3SRS  yang  berbadan hukum.  Pembentukan  P3SRS  sendiri  harus  difasilitasi  oleh  pengembang,  akan tetapi  dari  segi  regulasi,  UU  Rusun  tidak  memberikan  penjelasan  fasilitas  yang dimaksud. Sehingga apabila dikaitkan dengan KUHPerdata, pembentukan P3SRS adalah  merupakan  perikatan.  Berdasarkan  doktrin,  perikatan  timbul  selain bersumber  dari  perjanjian,  namun  juga  timbul  disebabkan  undang-undang.  UU Rusun  mewajibkan  penghuni  untuk  membentuk  P3SRS  tetapi  di  saat  yang bersamaan  juga  mewajibkan  pengembang  untuk  memfasilitasi  pembentukannya. Pengembang  pun  hanya  diberikan  waktu  pengelolaan  ruamah  susun  smpai  masa transisi. Namun dalam praktiknya pengembang masih mengelolanya sampai masa transisi berakhir. 21
Apabila  menggunakan  studi  kasus  yang  berkembang  di  berbagai  daerah seperti  DKI  Jakarta  ataupun  Bandung,  konflik  antara  penghuni  rumah  susun dengan  pihak  pengembang  masih  marak  terjadi. 22 Bentuk-bentuk  konflik  yang timbul  antara  lain: pertama ,  pengembang  menganggap  memiliki  atas  unit-unit
19 Setiyono, Model Dan Desain Negara Kesejahteraan .
20 Setiyono.
21 Al  Muslimah,  “Peranan  Persatuan  Perhimpunan  Penghuni  Satuan  Rumah  Susun  Puri  Garden Apartemen  Sehubungan  Dengan  Developer  Yang  Tidak  Melaksanakan  Kewajiban:  Studi  Kasus  Putusan Pengadilan Negeri Nomor: 089/Pdt. G/2013/PN. Jak. Bar.”
22 Al Muslimah.
Tindakan Hukum Pemerintah Dalam Pembinaan Pengelolaan Rumah Susun Milik Sebagai Pemenuhan Hak Atas Tempat Tinggal Ibnu Sina Chandranegara, Syaiful Bakhri
p-ISSN : 2541-2345, e-ISSN : 2580-8842
yang  jumlahnya  cukup  besar,  sehingga  beranggapan  untuk  tetap  melakukan penundaan  dalam  pembentukan  P3SRS. Kedua ,  terjadinya  monopoli  suara  pada P3SRS yang dibentuk pengembang. Upaya memonopoli suara tersebut umumnya dilakukan  karena  takut  kehilangan  keuntungan  yang  besar  dalam  pengelolaan. Ketiga ,  adanya  upaya  memanfaatkan  celah  pengaturan  seperti  misalnya,  P3SRS baru  bisa  dibentuk  jika  penghuni  apartemen  sudah  mencapai  minimal  5 tower . Akan  tetapi  nyatanya  hanya  4 tower yang  dibangun,  dan  ternyata  satu  towernya diperuntukan  untuk  ruko  atau  kantor  sehingga  fungsinya  tidak  tercapai sebagaimana  mestinya. Keempat ,  pengembang  menaikkan  Iuran  Perawatan Lingkungan  (IPL)  yang  besarnya  tanpa  didiskusikan  dengan  penghuni. Kelima , pengembang  memanfaatkan  hak  suara  yang  didasarkan  kepada jumlah  unit  yang dimiliki  dan  surat  kuasa  yang  diberikan  kepada  pengembang  untuk  membentuk P3SRS  tanpa  sepengetahuan  penghuni. Keenam ,  memunculkan  dua  versi  P3SRS disebabkan  oleh  penafsiran  yang  beragam  terhadap  Pasal  74  dan  75  dalam  UU Rusun.  Akibatnya,  kedua  pihak  merasa  yang  paling  berhak  membentuk  P3SRS. Pemilik  dan  penghuni  yang  wajib  membentuk  P3SRS  sementara  pengembang menganggap  pengembang  yang  harus  memfasilitasi  pembentukannya. 23 Ketujuh , kenaikan  besaran  tarif  listrik  yang  di  atas  tarif  PLN. Keempat, praktik  monopoli layanan  akses  internet  yang  biasanya  disediakan  oleh  provider  yang  terafiliasi dengan  pengembang. Kelima, persoalan  sertifikasi  satuan  apartemen. Keenam , terkait  peraturan  daerah  tentang  rincian  untuk  jadi  dasar  pembuatan  sertifikat satuan apartemen. 24
Apabila dikualifikasi, maka secara umum persoalan di bidang hak terhadap tempat  tinggal  khususnya  Rusun  dapat  dikualifikasi  kedalam  beberapa  bentuk, pertama ,  persoalan  pembiayaan,  wanprestasi  oleh  konsumen  yang  tidak melanjutkan pembayaran unit apartemen sehingga mengakibatkan penarikan unit apartemen  oleh  pengembang. 25 Kedua ,  persoalan  ketidakjelasan  status  sertifikat, Keberadaan  objek  jaminan  Kredit  Perumahan  Raykat  (KPR)  berupa  sertifikat tidak  jelas  untuk  penghuni  yang  masih  mencicil  dan  melunasi  KPR. 26 Ketiga, ketidaksesuaian  fasilitas  umum,  Lahan  Perumahan/Apartemen  yang  seharusnya
23 Sihotang,  Roestamy,  and  Sulistyono,  “Perlindungan  Hukum  Bagi  Penghuni  Dan  Pemilik  Satuan Rumah Susun Dalam Pengelolaan Rumah Susun.”
24 Badan Perlindungan Konsumen Nasional, “Siaran Pers Badan Perlindungan Konsumen Nasional,” March 28, 2018.
25 Badan Perlindungan Konsumen Nasional.
26 Kompas  Cyber  Media,  “Sertifikat  Tak  Kunjung  Terbit,  Ratusan  Warga  Violet  Garden  Bekasi
Resah,” KOMPAS.com, February 18, 2016,
https://properti.kompas.com/read/xml/2016/02/18/220000021/Sertifikat.Tak.Kunjung.Terbit.Ratusan.Warga. Violet.Garden.Bekasi.Resah.
Tindakan Hukum Pemerintah Dalam Pembinaan Pengelolaan Rumah Susun Milik Sebagai Pemenuhan Hak Atas Tempat Tinggal Ibnu Sina Chandranegara, Syaiful Bakhri
p-ISSN : 2541-2345, e-ISSN : 2580-8842
diperuntukan  untuk  Fasilitas  Umum/Fasilitas  Sosial  digunakan  untuk  hunian. 27 Keempat, persoalan ketidaksesuaian izin lingkungan, pembangunan hotel/apartemen  di  dalam  lingkungan  rumah  susun  tanpa  melibatkan/persetujuan warga  rusun. 28 Kelima, ketidakjelasan  biaya  pengelolaan  dan  layanan, Pengelolaan  biaya  Iuran  Pemeliharaan  Lingkungan  (IPL)  yang  tidak  transparan, kenaikan biaya IPL 29 dan keenam, persoalan kelembagaan P3SRS bagi konsumen rumah  susun  dimana  kondisi  saat  ini  anggotanya  mayoritas  pihak  pengembang” atau anggota P3SRS yang mayoritas berasal dari pengembang. 30

## C. Tindakan Hukum Pemerintah Dalam Pembinaan Pengelolaan Rusun
Apabila  merujuk  Pasal  74  ayat  1  UU  No.  20  Thn  2011  tentang  Rusun, pemilik  Sarusun  wajib  membentuk  Perhimpunan  Pemilik  &  Penghuni  Satuan Rumah  Susun,  atau  disingkat  P3SRS.  Keikutsertaan  pengembang  dalam pembentukan  perhimpunan  penghuni  rusun  sudah  harus  ditiadakan  sejak  serah terima bangunan. Namun dalam kenyataannya pelaku pembangunan justru masih diberi kewajiban untuk memfasilitasi terbentuknya P3SRS paling lambat sebelum masa  transisi  berakhir.  Berdasarkan  hal  tersebut  Pasal  5  UU  Rusun  menegaskan negara bertanggung jawab atas penyelenggaraan rumah susun yang pembinaannya dilaksanakan  oleh  pemerintah.  Pembinaan  tersebut  dilaksanakan  oleh  menteri pada  tingkat  nasional,  gubernur  pada  tingkat  provinsi;  dan  bupati/walikota  pada tingkat  kabupaten/kota.  Lalu  dalam  Pasal  6  UU  Rusun  ditentukan  Pembinaan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 5 ayat (2) meliputi perencanaan, pengaturan, pengendalian  dan  pengawasan.  Dalam  melaksanakan  pembinaan  menteri melakukan  koordinasi  lintas  sektoral,  lintas  wilayah,  dan  lintas  pemangku kepentingan, baik vertikal maupun horizontal.
Berdasarkan  kewenangan  tersebut,  menteri  menerbitkan  Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Dan Perumahan Rakyat Nomor 14 Tahun 2021 Tentang Perhimpunan  Pemilik  Dan  Penghuni  Satuan  Rumah  Susun  (selanjutnya  disebut Permen No 14 Tahun 2021). Peraturan ini mencabut Peraturan Menteri Pekerjaan Umum  dan  Perumahan  Rakyat  Nomor  23/PRT/M/2018  (selanjutnya  disebut Permen No 23/PRT/M/2018) yang sebelumnya mengatur hal yang serupa. Permen No  14  Tahun  2021  menegaskan  kewenangan  menteri  dan  pemerintah  daerah dalam  pembinaan  dan  pengawasan  yang  ditentukan  untuk  taat  jenjang  dan
27 Media.
28 “Pengelola  Apartemen  Kecewakan  Penghuni  -  Warta  Kota,”  accessed  July  26,  2021, https://wartakota.tribunnews.com/2012/09/17/pengelola-apartemen-kecewakan-penghuni.
29 Kompas Cyber Media, “Catatan Hitam Perseteruan antara Pengelola Apartemen dan Penghuni...,”
KOMPAS.com, August 8, 2017,
https://megapolitan.kompas.com/read/2017/08/08/08313181/catatan-hitam-perseteruan-antara-pengelola-apar temen-dan-penghuni-.
30 Badan Perlindungan Konsumen Nasional, “Siaran Pers Badan Perlindungan Konsumen Nasional.”
Tindakan Hukum Pemerintah Dalam Pembinaan Pengelolaan Rumah Susun Milik Sebagai Pemenuhan Hak Atas Tempat Tinggal Ibnu Sina Chandranegara, Syaiful Bakhri
p-ISSN : 2541-2345, e-ISSN : 2580-8842
mempedomani Permen No 14 Tahun 2021. Hal ini disebabkan dalam pengaturan sebelumnya melalui Permen No 23/PRT/M/2018.
Sebagai  contoh  di  DKI  Jakarta,  gubernur  berdasarkan  kewenangannya, menerbitkan  Peraturan  Gubernur  DKI  Jakarta  Nomor  132  tahun  2018  tentang Pembinaan  Pengelolaan  Rumah  Susun  Milik  (selanjutnya  disebut  Pergub  DKI Jakarta  No  132  Tahun  2018).  Berdasarkan  tindakan  pembinaan  berbentuk pengaturan  tersebut  Pembentukan  P3SRS  dilakukan  dengan  cara  satu  nama  satu suara ( one name one vote ) tidak lagi berdasarkan Nilai Perbandingan Proporsional (NPP). Dengan kata lain, penghuni yang memiliki lebih dari dua apartemen hanya bisa  memberikan  satu  suara.  Tidak  lagi  bisa  memberikan  dua  suara  atau  lebih sesuai dengan jumlah hunian yang dimiliki.
Tidak  hanya  itu,  di  dalam  Pergub  DKI  Jakarta  No  132  Tahun  2018  juga diatur  sanksi  bagi  pemilik  atau  penghuni  yang  melanggar  ketentuan  peraturan perundang-undangan,  Anggaran  Dasar  Perhimpungan,  dan  Anggaran  Rumah Tangga  Perhimpunan.  Bahkan  P3SRS  bisa  melaporkan  pelanggaran  ke  instansi yang berwenang untuk mengambil tindakan hukum kepada pemilik atau penghuni yang  melakukan  tindak  pidana.  Secara  ketentuan  norma,  keberadaan  Pergub  ini mengakomodasi  segala  kepentingan  pemilik  atau  penghuni  yang  selama  ini mereka cenderung terkekang dengan kepentingan swasta pengembang yang tidak rela  melepaskan  pengelolaan  apartemen  yang  telah  mereka  bangun  tersebut. Selain  itu,  lahirnya  Pergub  dimaksudkan  untuk  mengisi  kekosongan  peraturan yang memuat tentang pengelolaan rumah susun (rusun). Salah satu poinnya adalah mengenai  hak-hak  warga  rumah  susun.  Akan  tetapi  dalam  beberapa  ketentuan yang  dimuat  dalam  Pergub  DKI  Jakarta  No  132  Tahun  2018  memuat  sejumlah norma  yang  bertentangan  dengan  Permen  No  23/PRT/M/2018. Pertama ,  dalam hal hak suara, Pasal 19 ayat 3 Permen No 23/PRT/M/2018 diatur bahwa pemilik wakil  pemilik  sebagaimana  dimaksud  pada  pasal  tersebut  hanya  memiliki  satu suara walaupun memiliki lebih dari satu unit rusun. Namun pada Pasal 36 angka 3 Pergub DKI Jakarta No 132 Tahun 2018 menyatakan bahwa setiap nama pemilik, memiliki  satu  suara  walaupun  memiliki  lebih  dari  satu  rumah  susun,  hal  ini bertentangan  dengan  peraturan  diatasnya  yaitu  mengenai  sistem  pemilihan  satu orang satu suara. Padahal dalam Pasal 75 UU Rusun tidak mengisyaratkan adanya sistem  satu  orang  satu  suara  dalam  pembentukan  P3SRS.  Dalam  Pergub  DKI Jakarta  No  132  Tahun  2018  mengatur  3  (tiga)  kriteria  hak  suara,  sementara Permen mengatur 4 (empat) kriteria hak suara.
Hal serupa juga dimiliki dalam Pemerintah Kota Bandung ketika melakukan tindakan  hukum  pembinaan  berupa  pembentukan  pengaturan  melalui  Peraturan Walikota  Bandung  Nomor  543  Tahun  2018  Tentang  Tata  Cara  Pembentukan Perhimpunan  Pemilik  Dan  Penghuni  Satuan  Rumah  Susun  (selanjutnya  disebut sebagai  Perwal  Kota  Bandung  No  543  Tahun  2018).  Terdapat  inkonsistensi
Tindakan Hukum Pemerintah Dalam Pembinaan Pengelolaan Rumah Susun Milik Sebagai Pemenuhan Hak Atas Tempat Tinggal Ibnu Sina Chandranegara, Syaiful Bakhri
p-ISSN : 2541-2345, e-ISSN : 2580-8842
pengaturan  yang  terjadi  disebabkan  tindakan  hukum  dalam  pembinaan  yang dilakukan pemerintah daerah. Dalam Pasal 25 ayat (1) Perwal Kota Bandung No 543 Tahun 2018 ditentukan bahwa pengesahan P3SRS dilakukan oleh notaris dan pejabat yang berwenang.  Ketentuan ini memberikan pengertian pengesahan yang sifatnya  kumulatif.  Padahal  Pasal  15  Undang-Undang  Nomor  2  Tahun  2014 tentang  Perubahan  Atas  Undang-Undang  Nomor  30  Tahun  2004  tentang  Jabatan Notaris  disebutkan  bahwa  notaris  hanya  berwenang  membuat  akta  otentik  yang dalam hal ini adalah akta pendirian, bukan untuk mengesahkan suatu badan atau lembaga sebagai badan hukum.
Konstruksi sebagaimana terurai menunjukan bahwa kewenangan pembinaan Rusun  dalam  Pasal  5  dan  6  UU  Rusun  belum  memberikan  penegasan  berkaitan dengan  apakah  dimungkinkannya  pemerintah  daerah  mengeluarkan  aturan  yang sesuai dengan kebutuhan daerahnya khususnya dalam hal penanggulangan konflik horizontal yang terjadi. Apabila merujuk kepada Pasal 84 UU Rusun, Pemerintah Provinsi  dalam  pelaksanaan  pembinaan  penyelenggaraan  rumah  susun mempunyai  wewenang:  (a)  menetapkan  kebijakan  dan  strategi  di  bidang  rumah susun  pada  tingkat  nasional;  (b).  menetapkan  peraturan  perundang-undangan, termasuk  norma,  standar,  prosedur,  dan  kriteria  di  bidang  rumah  susun;  (c) mengawasi  dan  mengendalikan  pelaksanaan  kebijakan,  strategi,  dan  program  di bidang  rumah  susun  pada  tingkat  nasional;  (d)  mengawasi  pelaksanaan operasionalisasi  kebijakan  dan  strategi  di  bidang  rumah  susun  pada  tingkat nasional;  (e).  memfasilitasi  pengelolaan  bagian  bersama  dan  benda  bersama rumah  susun  umum,  rumah  susun  khusus,  dan  rumah  susun  negara;  (f) memfasilitasi  kerja  sama  pada  tingkat  nasional  antara  pemerintah  dan  badan hukum  atau  kerja  sama  internasional  antara  pemerintah  dan  badan  hukum  asing dalam  penyelenggaraan  rumah  susun;  (g)  menyelenggarakan  koordinasi pemanfaatan  teknologi  dan  rancang  bangun  yang  ramah  lingkungan  serta pemanfaatan  industri  bahan  bangunan  yang  mengutamakan  sumber  daya  dalam negeri  dan  kearifan  lokal  yang  aman  bagi  kesehatan;  (h.)  menyelenggarakan koordinasi  pengawasan  pelaksanaan  peraturan  perundang-undangan  di  bidang rumah  susun;  dan  (i)  memfasilitasi  peningkatan  kualitas  rumah  susun  umum, rumah susun khusus, dan rumah susun negara pada tingkat nasional.
Pasal 84 huruf a dan b UU Rusun secara tegas mengatur bahwa pemerintah provinsi  mempunyai  wewenang  menetapkan  peraturan  perundang-undangan, termasuk  norma,  standar,  prosedur,  dan  kriteria  di  bidang  rumah  susun.  Bahkan didalam  Pasal  26  ayat  4  UU  No  29  Tahun  2007  Tentang  Pemerintahan  Provinsi DKI  Jakarta  Sebagai  Ibu  kota  Negara  Kesatuan  Republik  Indonesia  juga  telah menegaskan  bahwa  Kewenangan  Pemerintah  Provinsi  DKI  Jakarta  sebagai Ibukota Negara Kesatuan Republik Indonesia meliputi penetapan dan pelaksanaan kebijakan dalam bidang: (a) tata ruang, sumber daya alam, dan lingkungan hidup;
Tindakan Hukum Pemerintah Dalam Pembinaan Pengelolaan Rumah Susun Milik Sebagai Pemenuhan Hak Atas Tempat Tinggal Ibnu Sina Chandranegara, Syaiful Bakhri
p-ISSN : 2541-2345, e-ISSN : 2580-8842
(b)  pengendalian  penduduk  dan  permukiman;  (c)  transportasi;  (d)  industri  dan perdagangan;  dan  (e)  pariwisata.  Ketentuan  ini  jelas  menegaskan  kewenangan Gubernur DKI Jakarta dalam hal penetapan dan pelaksanaan kebijakan khususnya dalam  hal  penduduk  dan  pemukiman.  Berdasarkan  hal  tersebut,  Istilah “kewenangan” dalam ketentuan sebagai mana yang dipersoalkan tentu saja bukan kewenangan  membentuk  peraturan  melainkan  kewenangan  pada  ranah  lain. Misalnya,  menteri  melaksanakan  kewenangan  atas  urusan  pemerintahan  tertentu yang  merupakan  kekuasaan  presiden.  Artinya,  apabila  menteri  membentuk peraturan  menteri  tanpa  adanya  “perintah  dari  peraturan  perundang-undangan yang  lebih  tinggi”,  peraturan  menteri  tersebut  tetap  dikategorikan  sebagai peraturan perundang-undangan.
Oleh  karena  itu  dalam  hal  terbitnya  Permen  No  14  Tahun  2021  yang  di dalam  Pasal  40  ayat  (2)  menentukan  dalam  hal  diperlukan,  pemerintah  daerah dapat membentuk peraturan di daerah dengan berpedoman pada peraturan menteri ini,  sesungguhnya  tidak  menghalangi  kewenangan  pembinaan  sebagaimana dimaksud  dalam  Pasal  5  dan  Pasal  6  UU  Rusun.  Ketentuan  Pasal  40  ayat  (2) Permen  No  14  Tahun  2021  meskipun  menggunakan  konsepsi  hierarki perundang-undangan  dalam  menegaskan  adanya  kewenangan  pembinaan pemerintah  daerah  dalam  membentuk  peraturan,  akan  tetapi  pembatasan  untuk sesuai dengan ketentuan peraturan menteri adalah justru bertentang dengan Pasal 5 dan Pasal 6 UU Rusun itu sendiri. Hal ini menjadikan kewenangan pemerintah daerah  menjadi  terbatasi  dalam  hal  melakukan  pembinaan  terhadap  Rusun sebagaimana  ditentukan  dalam  UU  Rusun.  Oleh  karena  itu  hal  ini  menunjukan bahwa terkait dengan kewenangan pembinaan menurut UU Rusun harus dipahami sebagai  sesuai  hal  berdampingan  dan  otonom  atas  masing-masing  pembagian kewenangannya

## III. PENUTUP
Berdasarkan  uraian  diatas  maka  terhadap  permasalahan  pertama, disimpulkan  bahwa  bentuk  tindakan  hukum  pembinaan  Rusun  dapat  berbentuk kewenangan    perencanaan, pengaturan, pengendalian dan    pengawasan. Apabila merujuk  kepada  Permen  No  14  Tahun  2021  maka  terhadap  kewenangan pengaturan  pemerintah  daerah  dapat  membentuk  peraturan  di  daerah  dengan berpedoman  pada  Permen  No  14  Tahun  2021.  Sedangkan  dalam  bentuk pengawasan  sekurang-kurangnya  berbentuk  pertama,  pengawasan  terhadap pembentukan  P3SRS  oleh  pemilik. Kedua ,  pengawasan  terhadap  fasilitasi pembentukan  P3SRS  oleh  pelaku  pembangunan. Ketiga ,  pengawasan  terhadap pelaksanaan program kerja P3SRS. Keempat, pengawasan terhadap rencana kerja tahunan. Kelima ,  memberikan  masukan  kepada  PPPSRS  terhadap  jalannya pengelolaan  rumah  susun.  Terhadap  permasalahan  kedua,  disimpulkan  bahwa perlunya  regulasi  yang  memberikan  perlindungan  hukum  terhadap  konsumen
Tindakan Hukum Pemerintah Dalam Pembinaan Pengelolaan Rumah Susun Milik Sebagai Pemenuhan Hak Atas Tempat Tinggal Ibnu Sina Chandranegara, Syaiful Bakhri
p-ISSN : 2541-2345, e-ISSN : 2580-8842
sebagai  titik reciprocal antara  kemudahan  akses  yang  juga  diberikan  oleh pemerintah  bagi  swasta  dalam  hal  penyediaan  tempat  tinggal.  Sehingga  tidak hanya  bisa  sekedar  merumuskan  regulasi  yang  umum  dan  pada  akhirnya melepaskan  masyarakat  ke  tangan  mekanisme  pasar  yang  sepenuhnya  sehingga pada  akhirnya  tidak  menimbulkan  kesan  pemerintah  lepas  tangan  tidak  hanya dalam  hal  penyediaan  tempat  tinggal,  tetapi  bagaimana  agar  tidak  mendudukan masyarakat tidak dalam perlindungan negara dan pembinaannya. Oleh karena itu, kewenangan  pembinaan  menurut  UU  Rusun  harus  dipahami  sebagai  sesuai  hal berdampingan  dan  otonom  atas  masing-masing  pembagian  kewenangannya. Artinya  kewenangan  menteri  dalam membentuk  aturan  dalam  rangka  pembinaan tidak  dapat  membatasi  kewenangan  yang  sama  yang  dimiliki  pemerintah  daerah dalam melakukan tindakan hukum pembinaan sebagaimana ditentukan dalam UU Rusun.

## DAFTAR PUSTAKA
Al  Muslimah,  Alidatussadiyah.  “Peranan  Persatuan  Perhimpunan  Penghuni
Satuan  Rumah  Susun  Puri  Garden  Apartemen  Sehubungan  Dengan Developer  Yang  Tidak  Melaksanakan  Kewajiban:  Studi  Kasus  Putusan Pengadilan  Negeri  Nomor:  089/Pdt.  G/2013/PN.  Jak.  Bar.”  Disertation, Universitas Yarsi, 2017.
Ansel,  Ben.  “The  Political  Economy  of  Ownership:  Housing  Markets  and  the Welfare State.” American Political Science Review 108, no. 2 (2014): 383– 402. https://doi.org/10.1017/S0003055414000045.
Badan  Perlindungan  Konsumen  Nasional.  “Siaran  Pers  Badan  Perlindungan Konsumen Nasional,” March 28, 2018.
Blackwell,  Timothy,  and  Sebastian  Kohl.  “Historicizing  Housing  Typologies:
Beyond  Welfare  State  Regimes  And  Varieties  Of  Residential  Capitalism.” Housing Studies 34, no. 2 (n.d.): 298–318.
https://doi.org/10.1080/02673037.2018.1487037.
Fahey, Tony, and Michele Norris. “Housing in the Welfare State: Rethinking the Conceptual  Foundations  of  Comparative  Housing  Policy  Analysis.” International Journal of Housing Policy 11, no. 4 (2011). https://doi.org/10.1080/14616718.2011.626606.
Groves,  Richard. Housing  And  The  New  Welfare  State: Perspectives  From  East Asia And Europe . London: Routledge, 2016.
Januar, Ocky,  Agus Setiawan, and Lindawaty Suherman Sewu Pan. “Pengaturan Pengesahan Perhimpunan Pemilik Dan Penghuni Satuan Rumah Susun Pada Peraturan  Walikota  Bandung  Nomor  543  Tahun  2018  Dan  Konsistensinya Terhadap  Peraturan  Perundang-Undangan  Di  Atasnya.” Dialogia Iuridica:
Tindakan Hukum Pemerintah Dalam Pembinaan Pengelolaan Rumah Susun Milik Sebagai Pemenuhan Hak Atas Tempat Tinggal Ibnu Sina Chandranegara, Syaiful Bakhri
p-ISSN : 2541-2345, e-ISSN : 2580-8842
Jurnal  Hukum  Bisnis  Dan  Investasi 10,  no.  2  (2019):  39–49. https://doi.org/10.28932/di.v10i2.1530.
Kemeny, Jim. “Comparative Housing and Welfare: Theorising the Relationship.” Journal  of  Housing  and  the  Built  Environment 16,  no.  1  (2001). https://doi.org/10.1023/A:1011526416064.
tirto.id.  “Makin  Buntung:  Nestapa  Konsumen  Properti  di  Era  UU  Cipta  Kerja.” Accessed August 8, 2021. https://tirto.id/makin-buntung-nestapa-konsumen-properti-di-era-uu-cipta-ke rja-ggtR. Malpass,  Peter.  “Housing  And  The  New  Welfare  State:  Wobbly  Pillar  or Cornerstone?” Housing Studies 23, no. 1 (2018): 1–19. https://doi.org/10.1080/02673030701731100.
———. Housing and the Welfare State . London: Palgrave Macmillan, 2005. Media,  Kompas  Cyber.  “Catatan  Hitam Perseteruan antara  Pengelola  Apartemen dan Penghuni...” KOMPAS.com, August 8, 2017. https://megapolitan.kompas.com/read/2017/08/08/08313181/catatan-hitam- perseteruan-antara-pengelola-apartemen-dan-penghuni-. ———.  “Sertifikat  Tak  Kunjung  Terbit,  Ratusan  Warga  Violet  Garden  Bekasi Resah.” KOMPAS.com, February 18, 2016. https://properti.kompas.com/read/xml/2016/02/18/220000021/Sertifikat.Tak .Kunjung.Terbit.Ratusan.Warga.Violet.Garden.Bekasi.Resah.
O’Sullivan, Eoin, and Pascal De Decker,. “Regulating the Private Rental Housing Market  in  Europe.” European  Journal  of  Homelessness 11,  no.  1  (2007). http://dx.doi.org/10.1080/14616710802037466.
“Pengelola  Apartemen  Kecewakan  Penghuni  -  Warta  Kota.”  Accessed  July  26,
2021.
https://wartakota.tribunnews.com/2012/09/17/pengelola-apartemen-kecewak an-penghuni.
Pierson,  Peter. Dismantling the Welfare State?: Reagan, Thatcher and the Politics of Retrenchment . Cambridge: Cambridge University Press, n.d. Robson, Wiliam. Welfare State And Welfare Society: Illusion And Reality . London: Routledge, 2018.
Scanlon,  Kathleen,  Melissa  F.  Arrigoitia,  and  Christine  Whitehead.  “Social Housing  in  Europe.”  In Social  Housing  in  Europe ,  edited  by  Kathleen Scanlon and Christine Whitehead. London: London School of Economics, 2007.
Setiyono,  Budi. Model  Dan  Desain  Negara  Kesejahteraan .  Bandung:  Nuansa Cendikia, 2019.
Sihotang, Sudiman, Martin Roestamy, and Ady Sulistyono. “Perlindungan Hukum Bagi  Penghuni  Dan  Pemilik  Satuan  Rumah  Susun  Dalam  Pengelolaan
Tindakan Hukum Pemerintah Dalam Pembinaan Pengelolaan Rumah Susun Milik Sebagai Pemenuhan Hak Atas Tempat Tinggal Ibnu Sina Chandranegara, Syaiful Bakhri
p-ISSN : 2541-2345, e-ISSN : 2580-8842
Rumah  Susun.” De Rechtsstaat 7, no. 1 (2021): 81–90. http://dx.doi.org/10.30997/jhd.v7i1.4164.
Sleeman,  John. The  Welfare  State:  Its  Aims,  Benefits  And  Costs .  London: Routledge, 2018.
Torgersen,  Ulf.  “Housing:  The  Wobbly  Pillar  under  the  Welfare  State.”  In Between State and Market: Housing in the Post-Industrial Era , edited by B Turner,  J  Kemeny,  and  L  Lundqvist.  Gavle:  Almqvist    and  Wiksell International, 1987.