INNOVATIVE: Journal Of Social Science Research Volume 4 Nomor 1 Tahun 2024 Page 6597-6612 E-ISSN 2807-4238 and P-ISSN 2807-4246
Website: https://j-innovative.org/index.php/Innovative

## Pendaftaran Hak Tanggungan Secara Elektronik
Caesar Wulan Tri Kurniawati Universitas Jenderal Soedirman Email: caesarwulan1234@gmail.com

## Abstrak
Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang Nomor 9 Tahun 2019 tentang Pelayanan Hak Tanggungan Terintegrasi Secara Elektronik, menyederhanakan mekanisme pendaftaran Hak Tanggungan yang diatur dalam Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan yang bertujuan meningkatkan pelayanan berdasarkan asas efektivitas, efisiensi, keterbukaan, ketetapan waktu, kecepatan, kemudahan, yang mana dengan terbitnya peraturan ini konsekuensi hukum yang timbul adalah perubahan tata cara pemberian  Hak  Tanggungan  yang  sebelumnya  hanya  dilakukan  secara  manual  kemudian  berubah menjadi  sistem  elektronik  yang  ter-integrasi  dalam  suatu  sistem.  Namun  permasalahannya  adalah terkait dengan kepastian hak  atas tanah hasil dari pendaftaran hak tanggungan yang dibuat secara elektronik.  Tulisan  ini  akan  membahas  mengenai  proses  pendaftaran  hak  tanggungan  elektronik, dengan  hasil  sertifikat  Hak  Tanggungan  secara  elektronik  mempunyai  kekuatan  hukum  yang  sama dengan sertifikat Hak Tanggungan manual yang dibuat oleh PPAT asalkan memenuhi asas publisitas. Metode  Penelitian  yang  digunakan  adalah  metode  penelitian  hukum  normatif.  Sedangkan  metode pengumpulan data yang digunakan adalah metode pendekatan undang-undang.
Kata Kunci: Pendaftaran,  Hak Tanggungan, Elektronik

## Abstract
Regulation of the Minister of Agrarian and Spatial Planning Number 9 of 2019 concerning Electronically Integrated Mortgage Services, simplifies the mechanism for registering Mortgage Rights previously regulated in Law Number 4 of 1996 concerning Mortgage Rights which aims to improve services based on the principles of effectiveness, efficiency, openness, timeliness, speed, convenience, in which with the issuance of this regulation the legal consequence that arises is a change in the procedure for granting Mortgage Rights which was previously only done manually and then turned into an electronic system that is integrated into a system. However, the problem is related to the certainty of land rights resulting  from  electronic  registration  of  mortgage  rights.  This  paper  will  discuss  the  electronic mortgage registration process, with the result that the electronic mortgage certificate has the same legal force as themanual mortgage certificate made by PPAT but have to fulfilled by the principle of publicity. The research method used is a normative legal research method. While the data collection method used is the statutory approach method.

## Keywords: Registration, Mortgage, Electronic

## PENDAHULUAN
Hak  Tanggungan  merupakan  jaminan  yang  diberikan  pada  hak  atas  tanah  sesuai dengan  Undang-Undang  Nomor  5  Tahun  1960  tentang  Peraturan  Dasar  Pokok-Pokok Agraria, objek yang diberikan Hak Tanggungan adalah satu kesatuan beriku dengan benda yang  berada  di  atas  tanah  tersebut  untuk  melakukan  pelunasan  terhadap  suatu  utang, dimana pemegang hak tanggungan dikategorikan sebagai kreditor preferen, yaitu kreditor yang  diutamakan  dari  kreditor-kreditor  lainnya.  Segala  ketentuan  mengenai  Hak Tanggungan diatur dalam Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan serta peraturan pelengkap lainnya.
Seiring  perkembangan  zaman,  pemerintah  Indonesia  ingin  menerapkan  suatu kebijakan yang berfungi sebagai peningkatan pembangunan ekonomi nasional, sehingga pemerintah  membutuhkan  aliran  dana  yang  cukup.  Maka  dari  itu,  dibutuhkan  suatu lembaga  jaminan  hak  yang  kuat,  sehingga  dapat  memberikan  suatu  kepastian  hukum terhaap  para  pihak  pelaku  bisnis  untuk  melaksanakan  kegiatan  ecara  efisien  dan  efektif (Noviaditya,  2010).  Sebelumnya,  perjanjian  pembebanan  Hak  Tanggungan  dibuat  dalam bentuk Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT)  yang diterbitkan oleh Pejabat Pembuat Akta  Tanah  (PPAT),  sesuai  dengan  ketentuan  Pasal  1  angka  4  Undang-Undang  Hak Tanggungan (UUHT) (Putra Suwandi, 2018). Pada Akta Pemberian Hak Tanggngan harus didaftarkan  di  Kantor  Pertanahan  agar  memiliki  kekuatan  hukum  yang  tetap,  yang dilaksanakan secara manual, yang mana pada Pasal 13 ayat (2) UUHT menyebutkan bahwa pihak  pemohon  dalam  hal  ini  PPAT  akan  mengirim  APHT    serta  warkah  kepada  Kantor
Pertanahan selambat-lambat nya 7 (tujuh) hari setelah penandatanganan akta (Jaya, Utama, dan Westra, 2015).
Maka  dari  itu,  penggunaan  Hak  Tanggungan  sebagai  lembaga  jaminan disederhanakan dalam prosesnya dengan dikeluarkannya regulasi dalam bentuk Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang Nomor 9 Tahun 2019 tentang Pelayanan Hak Tanggungan Terintegrasi Secara Elektronik, yang bertujuan untuk meningkatkan pelayanan berdasarkan asas efektivitas, efisiensi, keterbukaan, ketetapan waktu, kecepatan, kemudahan, yang mana dengan terbitnya peraturan ini konsekuensi hukum yang timbul adalah perubahan tata cara pemberian Hak Tanggungan yang sebelumnya hanya dilakukan secara manual kemudian berubah  menjadi  sistem  elektronik  yang  ter-integrasi  dalam  suatu  sistem.  Pelaksanaan sistem Hak Tanggungan elektronik dilaksanakan oleh Kantor Pertanahan secara bertahap dengan mempertimbangkan kesiapan data pendukungnya (Pasal 4 ayat (1) dan (2) Nomor 9 Tahun 2019). Layanan yang disediakan oleh Sistem Hak Tanggungan Elektronik meliputi empat  jenis  layanan,  yaitu  diantaranya  pendaftaran  Hak  Tanggungan,  peralihan  Hak Tanggungan, perubahan nama kreditor dan penghapusan Hak Tanggungan (Pasal 6 Nomor 9 Tahun 2019).

## METODE PENELITIAN
Penelitian    ini  adalah  penelitian  hukum  normatif  dengan  tipologi  penelitian  yang bersifat preskriptif-analitis yang menguraikan berbagai permasalahan proses pendaftaran serta  kepastian  hak  dari  pendaftaran  hak  tanggungan  beserta  solusi  penyelesaiannya. Penelitian hukum ini menggunakan pendekatan perundang-undangan (statute approach) dengan menelaah berbagai regulasi dan peraturan perundang-undangan yang bertalian dengan hukum pertanahan dan hak tanggungan. Adapun jenis data yang digunakan adalah data  sekunder  yang  kemudian  dapat  dibedakan  ke  dalam  bahan  hukum  primer  yang meliputi  Undang-Undang  Pokok  Agraria  dan  Undang-Undang  Hak  Tanggungan    serta bahan hukum sekunder yang diperoleh dari berbagai buku teks dan jurnal-jurnal ilmiah. Adapun metode analisis data yang digunakan adalah kualitatif berdasarkan kemampuan penalaran penulis dalam menganalisis isu hukum yang sedang dihadapi.

## HASIL DAN PEMBAHASAN
Proses Pendaftaran Hak Tanggungan Elektronik
Pelayanan Hak Tanggungan secara elektronik tidak hanya melayani untuk pendaftaran hak tanggungan. Peralihan hak tanggungan, perubahan nama kreditor, dan penghapusan hak tanggungan (roya), juga dapat dilayani melalui sistem ini. Tujuan dari diadakannya Hak Tanggungan Elektronik tentunya akan semakin memudahkan masyarakat, menyesuaikan dengan kondisi zaman dengan perkembangan digital. Selain itu dengan pola online atau elekronik  ini akan meminimlakan  interaksi antara  pengguna layanan  dengan petugas di kantor  pertanahan,  yang  tentunya  akan  menurunkan  praktek  koruptif  yang  sebelumnya banyak dikeluhkan masyarakat.
Hak Tanggungan Elektronik dituangkan dalam Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang  /  Kepala  Badan  Pertanahan  Nasional  Nomor  9  Tahun  2019,  yang  dapat menggunakan  sistem  ini  ,  yaitu  perseorangan  dan  badan  hukum  sebagai  kreditor  serta Aparatur Sipil Negara dari Kementerian yang mempunyai wewenang dalam pelayanan Hak Tanggungan  Elektronik,  yang  dalam  hal  ini  yaitu  Kementerian  Agraria  dan  Tata Ruang/Badan  Pertanahan  Nasional.  Namun,  sebelum  masuk  kepada  proses  penjaminan Hak  Tanggungan  secara  Elektronik,  pengguna  diwajibkan  untuk  melakukan  pendaftaran dengan tahapan berikut ini (Santi Dewi dan Ardani, 2020):
1. Pengguna  layanan  Sistem  Hak  Tanggungan  Secara  Elektronik,  terdiri  dari perseorangan/badan hukum selaku kreditur dan Aparatur Sipil Negara Kementerian yang bertugas melayani Hak Tanggungan;
2. Terhadap  perseorangan/badan  hukum  sebagaimana  dimaksud  sebelumnya  harus menjadi Pengguna Terdaftar pada Sistem Hak Tanggungan Secara Elektronik, dengan memenuhi persyaratan (Pasal 7 Nomor 9 Tahun 2019):
a. Mempunyai domisili elektronik;
b. Surat Keterangan Terdaftar di Otoritas Jasa Keuangan (OJK);
c. Pernyataan  pemenuhan  persyaratan  dan  kriteria  serta  ketentuan  sebagai Pengguna Terdaftar; dan
d. Syarat lainnya yang ditentukan oleh Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan  Nasional  yang  dalam  hal  ini  yakni  Kantor  Pertanahan  melakukan verifikasi atas pendaftaran dan berhak menolak pendaftaran dimaksud.
3. Kementerian melakukan verifikasi atas pendaftaran dan berhak menolak pendaftaran dimaksud.
Kemudian, berdasarkan Peraturan Menteri Agraria Nomor 9 Tahun 2019 , mekanisme jaminan  dari Hak Tanggungan melalui sistem Hak Tanggungan Elektronik harus melalui tahapan sebagai berikut:
1. Pengguna  terdaftar  mengajukan  permohonan  layanan  Hak  Tanggungan  secara elektronik  melalui  Sistem  Hak  Tanggungan  Elektronik  yang  telah  disediakan  oleh Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional serta melengkapi persyaratan permohonan sesuai dengan ketentuan peraturan perundangundangan;
2. Pemohon  harus  membuat  surat  pernyataan  mengenai  pertanggungjawaban keabsahan  dan  kebenaran  data  Dokumen  Elektronik  yang  diajukan.  Persyaratan permohonan  berikut  dengan  surat  pernyataan  tersebut  dibuat  dalam  bentuk Dokumen Elektronik.
3. Khusus mengenai persyaratan berupa Sertifikat Hak Atas Tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun harus atas nama Debitur;
4. Permohonan  layanan  yang  telah  diterima  oleh  Sistem  Hak  Tanggungan  Elektronik akan diberikan tanda  bukti  pendaftaran permohonan yang diterbitkan oleh  sistem. Bukti pendaftaran permohonan dimaksud paling sedikit memuat antara lain nomor berkas pendaftaran permohonan; tanggal pendaftaran permohonan; nama pemohon; dan kode pembayaran biaya layanan;
5. Permohonan diproses setelah data permohonan dan biaya pendaftaran permohonan terkonfirmasi oleh sistem elektronik. Berdasarkan Pasal 12 Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 9 Tahun 2019, layanan Hak Tanggungan  dikenakan  biaya  sesuai  dengan  ketentuan  peraturan  perundang- undangan mengenai Penerimaan Negara Bukan Pajak yang berlaku pada Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional.
6. Setelah  mendapatkan  bukti  pendaftaran  permohonan,  pemohon  melakukan pembayaran biaya melalui bank persepsi paling lambat 3 (tiga) hari setelah tanggal pendaftaran permohonan.
7. Permohonan diproses setelah data permohonan dan biaya pendaftaran permohonan terkonfirmasi oleh sistem elektronik. Dalam hal pembayaran biaya pendaftaran oleh pemohon  tidak  terkonfirmasi  oleh  sistem,  pemohon  dapat  melakukan  konfirmasi secara langsung ke Kantor Pertanahan atau Layanan Pengaduan. Dalam hal jangka waktu  berakhir  dan  Pemohon  tidak  melakukan  pembayaran  maka  permohonan dinyatakan batal.
8. Penerbitan hasil layanan Hak Tanggungan dilakukan pada hari  ke-7 (tujuh) setelah pengajuan permohonan terkonfirmasi.
9. Sistem Hak Tanggungan Elektronik akan menerbitkan hasil layanan hak tanggungan berupa Sertifikat Hak Tanggungan; dan catatan hak tanggungan pada buku tanah dan Sertifikat Hak Atas Tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun.
10. Pencatatan Hak Tanggungan pada Sertifikat Hak Atas Tanah atau Hak Milik Satuan Rumah  Susun  dapat  dilakukan  oleh  kreditor  dengan  cara  mencetak  catatan  yang diterbitkan  oleh  Sistem  Hak  Tanggungan  Elektronik  dan  melekatkan  hasil  cetakan catatan tersebut pada Sertifikat Hak Atas Tanah atau Hak Milik Satuan Rumah Susun. Setelah  alur  mekanisme  tersebut  telah  dilakukan,  maka  selanjutnya  dokumen elektronik  yaitu  Sertifikat  Hak  Tanggungan  yang  dikeluarkan  Sistem  Hak  Tanggungan Elektronik  akan  dibubuhkan  tanda  tangan  secara  elektronik.  Tanda  tangan  elektronik digunakan  sebagai  bukti  verifikasi  atau  autentifikasi  terkait  dengan  informasi  elektronik yang  dilekatkan  serta  diasosiasikan  serta  dikaitkan  dengan  informasi  elektronik  sesuai dengan  Peraturan  Menteri  Agraria  dan  Tata  Ruang/Kepala  Badan  Pertanahan  Nasoinal Nomor 3 Tahun 2019 tentang Penerapan Tanda Tangan elektronik. Tnada tangan elekronik berguna  sebagai  tanda  persetujuan  sekaligus  bentuk  pengesahan  dalam  pembuatan dokumen pertanahan (Wiguna, 2020).
Sebelumnya, melalui Pasal 13 dan Pasal 14 UUHT , proses mekanisme pendaftaran Hak Tanggungan, adalah sebagai berikut:
1. Melakukan pendaftaran di Kantor Pertanahan setempat
2. Pada saat 7 hari setelah penandatanganan pemberian Hak Tanggungan, PPAT  wajib mengirimkan  Akta  Pemberian  Hak  Tanggungan  (APHT)  serta  warkah  ke  Kantor Pertanahan besertta berkas-berkas sebagai berikut:
a. Surat  Pengantar  dari  PPAT  yang  dibuat  rangkap  dua  dan  memuat  daftar  jenis surat-surat yang disampaikan;
b. Surat permohonan pendaftaran Hak Tanggungan dari penerima Hak Tanggungan;
c. Fotocopy surat identitas pemberi dan pemegang Hak Tanggungan;
d. Sertifikasi asli hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun yang menjadi objek Hak Tanggungan;
e. Lembar kedua akta pemberian Hak Tanggungan;
f. Salinan  akta  pemberian  Hak  Tanggungan  yang  sudah  diparaf  oleh  PPAT  yang bersangkutan  untuk  disahkan  sebagai  salinan  oleh  Kepala  Kantor  Pertanahan untuk pembuatan Sertifikat Hak Tanggungan; dan
g. Bukti pelunasan biaya pendaftaran Hak Tanggungan.
3. Kantor  Pertanahan  membuatkan  buku  tanah  Hak  Tanggungan  dan  mencatatnya dalam  buku  tanah  hak  atas  tanah  yang  menjadi  objek  Hak  Tanggungan  secara
menyalin catatan tersebut pada sertifikat hak atas tanah yang bersangkutan.
4. Tanggal buku tanah Hak Tanggungan adalah tanggal hari ketujuh setelah penerimaan secara lengkap surat-surat yang diperlukan untuk pendaftaran. Jika hari ketujuh itu jatuh  pada  hari  libur,  buku  tanah  yang  bersangkutan  diberi  tanggal  hari  kerja berikutnya.
5. Hak Tanggungan lahir pada hari tanggal buku tanah Hak Tanggungan dibuatkan.
6. Kantor Pertanahan menerbitkan Sertifikat Hak Tanggungan yang memuat irah-irah “Demi Keadilan Berdasarkan Ketuhanan Yang Maha Esa”, sehingga sertifikat tersebut memiliki kekuatan eksekutorial yang sama dengan  putusan pengadilan dan kemudian diserahkan kepada pemegang Hak Tanggungan.
Berdasarkan kedua mekanisme tersebut diatas, mekanisme pendaftaran Sistem Hak Tanggungan Elektronik tetap harus dicatatkan di buku tana, sedangkan perbedaan antara UUHT  dan  Peraturan  Menteri  Agraria  Nomor  9  Tahun  2019  yaitu  kreditur  dapat mencatatkan  Hak  Tanggungan  melalui  Sertifikat  Hak  Tanah  sendiri  dengan  mencetak catatan yang dikeluarkan oleh Sistem Hak Tanggungan Elektronik , kemudian melekatkan pada Sertifikat Hak atas Tanah tersebut, sehingga hal ini menjadi suatu permasalahan terkait lahirnya Hak Tanggungan, karena kedua hal diatas mungkin terjadi pada waktu yang sama.
Apabila draft sertifikat hak tanggunan dan catatan telah sesuai dan dalam buku tanah objek  hak  tanggungan  tersebut  tidak  terdapat  catatan  blokir/sita  atau  menjadi  objek perkara di pengadilan sampai hari ke 7, maka pada hari ke 7 atau hari kerja berikutnya jika hari ke 7 jatuh pada hari libur, sertifikat hak tanggungan dan catatan yang akan dilekatkan pada sertifikat hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun diterbitkan dalam bentuk  dokumen  elektronik  yang  memuat  tanda  tangan  elektronik  oleh  sistem  HT-el. Sertifikat hak tanggungan dikirim melalui email supervisor dan dapat dicetak. Jika dalam jangka  waktu  proses  pelayanan  terdapat  permohonan  sita  dan/atau  blokir  yang  belum dicatatkan dalam buku tanah maka proses pelayanan hak tanggungan melalui sistem HT el ditunda.  Jika penundaan terjadi  lebih  dari hari ke 7 sejak permohonan pendaftaran hak tanggungan  diterima  oleh  sistem  HT  el  maka  proses  pelayanan  melalui  sistem  HT  el dinyatakan batal.
Jika Sertifikat telah terbit maka wajib  memeriksa sertifikat hak tanggungan  dengan hasil layanan pendaftaran hak tanggungan. Data yang harus diperiksa meliputi:
a) kode sertifikat
b) nomor DI 208
c) Edisi
d) Nomor hak tanggungan
e) Peringkat
f) Nilai hak tanggungan
g) Pemegang hak tanggungan
h) Jenis dan nomor hak beserta benda lain
i) Tanda tangan elektronik pada sertifikat hak tanggungan yang telah terbit
Bentuk sertifikat hak tanggungan elektronik berupa lembar  print-out yang terdapat tanda tangan elektronik dan barcode untuk membuktikan keasliannya, yang dapat dicetak sendiri oleh kreditur. Waktu penerbitannya juga sudah dipastikan, yakni pada hari ketujuh setelah pendaftaran terkonfirmasi. Konfirmasi atas penerbitan sertifikat HT ini disampaikan melalui  akun  supervisor.  Jika  terdapat  kesalahan  data  yang  tertera  dalam  sertifikat  hak tanggungan,  lembaga  keuangan  diberi  waktu  30  hari  sejak  tanggal  penerbitan  untuk mendaftarkan layanan perbaikan data hak tanggungan yang telah terbit.
Kemudian, Akta Pemberian Hak Tanggungan harus dilaporkan oleh Pejabat Pembuat Akta TanahDalam APHT agar memiliki kekuatan hukum perlu dilakukan suatu pendaftaran pada  kantor  pertanahan  (Wiguna,  2020).  Pelaporan  APHT  dan  dokumen  kelengkapan dilakukan oleh PPAT melalui aplikasi mitra kerja PPAT dapat diakses melalui mitra kerja yang terintegrasi dengan sistem hak tanggungan elektronik, hal ini berdasarkan pada Pasal 10 ayat (1) Peraturan Menteri Agraria Tata Ruang/Kepala Bdan Pertanahan Nasional Nomor 5 Tahun 2020 yang berisi: “PPAT menyampaikan akta dan dokumen kelengkapan persyaratan sebagaimana  dimaksud  dalam  Pasal  9  ayat  (2)  mellui  sistem  elektronik  mitr  kerja  yang terintegrasi dengan sistem HT- el”
Proses pelaporan APHT yang dilakukan oleh PPAT adalah sebagai berikut:
1. Memilih menu akta dan sub menu APHT pada aplikasi mitra kerja PPAT
2. Melengkapi data dengan memasukkan nomor dan tanggal akta, nilai hak tanggungan dan isi benda lainnya. Selain itu PPAT juga melengkapi data data lain diantaranya:
3. Mengisi  data  pihak  pertama  (debitur),  yaitu  dengan  mengisi  Nomor  Induk Kependudukan dan mengunggah dokumen berupa KTP dan Kartu Keluarga
4. Mengisi data pihak kedua (kreditur) yaitu dengan mengisi  tipe  dan kode lembaga keuangan, nama lembaga keuangan, email,  dan NPWP lembaga keuangan
5. Mengisi data saksi yang ditentukan minimal 2 orang, dengan memasukkan Nomor Induk Kependudukan dan mengunggah dokumen berupa KTP
6. Menginput  data  sertifikat,  yaitu  dengan  melilih  provinsi,  kabupaten,  kecamatan, kelurahan/desa,  tipe  hak  dan  nomor  hak.  Jika  data  benar  dan  terdaftar  maka selanjutnya mengunggah dokumen berupa sertifikat hak atas tanah dengan cara di scan
7. Menggunggah  dokumen  berupa  SKMHT,  perjanjian  kredit  ,  dan  Pajak  Bumi  dan Bangunan. Dokumen SKMHT bersifat tidak wajib sedngkan perjanjian kredit dan Pajak Bumi dan Bangunan bersifat wajib.
8. Jika semua data dan dokumen sudah diperiksa dan benar maka pilih simpan.
9. Jika  terjadi  ketidak  sesuaian  antara  data  yang  diunggah  dengan  dokumen  yang sebenarnya maka PPAT harus bertanggung jawab jika terjadi masalah dikemudian hari. Kemudian PPAT mengunduh surat pengantar akta untuk diberikan kepada lembaga keuangan.
Kepastian Hak Atas Tanah Hasil Dari Pendaftaran Hak Tanggungan
Menurut Iga Gangga Santi Dewi  (2012) Hak Tanggungan memiliki karakteristik sebagai berikut:
a. Kreditur pemegang Hak Tanggungan dikategorikan sebagai kreditur preferen, yaitu mempunyai hak untuk didahulukan dalam hal pembayaran utang yang dilakukan oleh debitur;
b. Hak Tanggungan selalu mengikuti objeknya;
c. Hak Tanggungan dipenuhi melalui asas publisitas dan spesialitas;
d. Terdapat kepastian hak dalam melakukan eksekusi.
Menurut  pasal-pasal  dalam  UUHT,  hak  tanggungan  mempunyai  asas-asas  sebagai berikut, sebagaimana yang dikemukakan oleh Sutan Remy (Iga Gangga Santi Dewi, 2012):
a. Kreditur  pemegang  Hak  Tanggungan  mempunyai  kedudukan  yang  diutamakan daripada kreditur lainnya;
b. Sifat Hak Tanggungan yang tidak dapat dibagi-bagi;
c. Hanya tanah yang telah ada yang dapat dibebani oleh Hak Tanggungan;
d. Hak Tanggungan membebankan berikut dengan benda yang berada di atas tanah yang baru akan ada pada kemudian hari;
e. Sifat dari Hak Tanggungan adalah tambahan atau accesoir
f. Hak Tanggungan dapat menjadi penjamin utang yang baru akan ada;
g. Hak Tanggungan dapat menjadi jaminan untuk lebih dari satu utang;
h. Hak  Tanggungan  mengikuti  objek  yang  dibebani  oleh  Hak  Tanggungan  walaupun berpindah tangan;
i. Tidak dapat disita oleh pengadilan atas Hak Tanggungan;
j. Menganut asas spesialitas, artinya hanya tanah tertentu yang dapat dibebani oleh Hak Tanggungan;
k. Harus memenuhi asas publisitas, artinya Hak Tanggungan wajib didaftarkan;
l. Hak Tanggungan dapat diberikan dengan suau janji tertentu;
m. Objek dari Hak Tanggungan tidat dapat dibuat perjanjian untuk dimiliki sendiri oleh pemegangnya jika kemudian hari debitur wanprestasi/ cidera janji;
n. Objek  Hak  Tanggungan  dapat  dieksekusi  dengan  pasti  dan  mudah  daam pelaksanannya.
Sistem  elektronik  merupakan  rangkaian  dari  prosedur  yang  dilaksanakan  secara elektronik yang bertujuan muntuk persiapan, pengumpulan, pengolahan, analisis, dan lain- lain  untuk  menghasilkan  suatu  Informasi  Elektronik.  Penyelenggaraan  sistem  ini  dapat dilakukan  baik  Negara, rechtpersoon  (orang),  maupun  badan-badan  usaha  (Begiyama Fahmi Zaki, 2016). Informasi secara elektronik, khususnya Hak Tanggungan Elektronik wajib dilaksanakan  secara  efektif  guna  mewujudkan  efisiensi  yang  merupakan  tujuan diselenggarakan  Hak  Tanggungan  elektronik,  berikut  3  unsur  dalam  pelaksanaan  Hak Tanggungan Elektronik (Guntoro, Kontesa, dan Sauni, 2020), sebagai berikut :
a. Unsur  Sumber  Daya  Manusia  :  Bank,  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah,  dan  Kantor Pertanahan,  berfungsi  sebagai  subjek  penentu  terlaksananya  Hak  Tanggungan Elektronik secara mudah dan sesuai prosedur yang didteapkan oleh Pemerintah, selain itu ketiga unsur tersebut sebagai perantara yang membantu tugas Pemerintah.
b. Unsur  penunjang  :  Kantor  Pertanahan  Daerah  dengan  Kantor  Wilayah  Badan Pertanahan  Nasional  Tingakt  Provinsi  sebagai  penunjang  penyediaan  peralatan canggih guna menyimpan dan mengirim data yang saling terintegrasi, sebagai bentuk pelayanan yang berbasis teknologi dari Kementerian Agraria dan Tata Ruang / Badan Pertanahan Nasional (ATR/BPN).
c. Peraturan  ATR/BPN  Nomor  9  Tahun  2019  tentang  Pelayanan  Hak  Tanggungan Terintegrasi  Secara  Elektronik  merupakan  proses  layanan  guna  mewujudkan peliharaan  terhadap  data  dalam  pendaftaran  tanah  yang  dilakukan  melalui  media elektronik yang terintegrasi (Nurul Nadira, 2019).
Maka dari itu , dapat disimpulkan bahwa konsep dari Hak Tanggungan adalah melekat asas publisitas. Asas publisitas merupakan asas yang berlaku untuk benda yang memiliki sifat  tidak  bergerak  untuk  diberikan  hak  kebendaan  kepadanya,  yaitu  wajib  diumumkan mengenai status kepemilikan kepada masyarakat terkait dengan penguasan nyata benda yang dibebani oleh Hak Tanggungan yaitu terjadi ketika objek seperti tanah dibuat melalui pendaftaran  yang  dituangkan  dalam  buku  tanah.  Asas  publisitas  penting  dalam  hal perjanjian jaminan antara kreditor dan debitor dalam kebendaan, karena perjanjian tersebut tidak hanya mengikat antara debitor dan kreditor melainkan juga mengikat pihak ketiga, maka  dari  itu  kepastian  dalam  Hak  Tanggungan  sangat  krusial  agar  perjanjian  jaminan
mengingat kepada pihhak ketiga dan bukanlah merupakan suatu perjanjian yang sifatnya sepihak saja (Isnaeni Moch, 2016).
Asas  publisitas  merupakan  Hak  Tanggungan  yang  akan  membuat  pihak  ketiga menjadi  terikat  sebagai  wujud  adanya  suatu  kepastian  hukum  untuk  pihak  yang berkepentingan , yang mana objek Hak Tanggungan tersebut telah dilakukan pendaftaran ke kantor pertanahan sehingga sifatnya terbuka dan diketahui oleh public (Imron Rosyadi, 2017). Hak Tanggungan dapat diberikan apabila jura in re alinea yang artinya adalah harus memenuhi asas publisitas dan asas pencatatan , sehingga dapat melahirkan hak kebendaan dari objek Hak Tanggungan yang akan dijaminkan. Hak kebendaan akan lahir terggantung dari  asas  publisitas  yang  didaftarkan  pada  Kantor  Pertanahan  untuk  melahirkan  hak kebendaan atas objek Hak Tanggungan (Juliana Evawati, 2014).
Maka  dari  itu,  telah  tertuang  dalam  Pasal  13  ayat  (1)  UUHT  menyatakan  bahwa “Pemberian  Hak  Tanggungan  wajib  didaftarkan  pada  Kantor  Pertanahan”. Kemudian, dijelaskan  lebih  lanjut  asas  dari  Hak  Tanggunggan  merupakan  asas  publisitas,  sehingga pendaftaran  Hak  Tanggungan  merupakan  mutlak  harus  dilakukan  sebagai  persyaratan dalam lahirnya Hak Tanggungan dan untuk mengikatkan objek Hak Tanggungan sebagai kebendaan kepada pihak ketiga yang melahirkan suatu hubungan hukum (Abdul R Saliman, 2005).
Pendaftaran Hak Tanggungan secara elektronik memberikan implikasi bahwa kreditur dimungkinkan untuk melakukan pencetakan sendiri yang dapat dikeluarkan melalui Sistem Hak  Tanggungan  Elektronik  kemudian  dapat  dilekatkan  pada  Sertifikat  Ha  katas  Tanah. Namun hal itu tidak membuat Hak Tanggungan Otomatis lahir, namun harus dilakukan pencatatan  terlebih  dahulu  dalam  buku  tanah  yang  dilakukan  pada  Kepala  Kantor Pertanahan  sebagai  syarat  dipenuhi  asas  publisitas  ,  sehingga  sifat  Hak  Tanggungan menjadi  terbuka  untuk  umu,  sehingga  pihak  di  luar  perjanjian  Hak  Tanggungan  dapat mengettahui hak kebendaan yang ada pada tanag tersebut merupakan Hak Tanggungan.
Namun  dalam  impelementasinya,  Hak  Tanggungan  secara  elektronik  memuat beberapa kendala, seperti pada Pasal 1 angka 2 Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang Nomor  9  Tahun  2019,  menyebutkan  mengenai  kreditor  yaitu  pihak  yang  mempunyai piutang dalam adanya perjanjian utang-piutang , yang dapat berbentuk naturlijk person maupun  renchtpersoon,  yang  mana  orang  sebagai  subjek  hukum  harus  memenuhi ketentuan pada Pasal 1330 KUHPerdata. Kemudian untuk rechtpersoon kecakapannya tidak hanya tergantung kepada entitasnya melainkan kewenangan dari badan hukum itu sendiri tergantung jenis dari badan usahanya (Moch I, 2016).
Kemudian,  salah  satu  persyaratan  dari  Hak  Tanggungan  Elektronik  yaitu  Surat Keterangan Terdaftar di Otoritas Jasa Keuangan (Guntoro, Kontesa, dan Sauni, 2020), syarat ini memberatkan dalam hal karena hal-hal sebagai berikut:
a. Pasal 9 UUHT menyebut bahwa yang dapat menjadi pemegang Hak Tanggungan yaitu orang  dan  badan  hukum  sebagai  pihak  dengan  kedudukan  sebagai  berpiutang, sehingga seyogyanya yang dapat menjadi pemegang Hak Tanggungan adalah subjek hukum  yang  mempunyai  kapasitas  untuk  memberikan  piutang  atau  subjek  hukum yang  dapat  melakukan  perbuatan  hukum  secara  perdata  dalam  bentuk  perjanjian utang-piutang, yaitu orang, badan hukum bagi lokal maupun asing.
b. OJK adalah lembaga yang sifatnya independen sehingga bebas dari intervensi dari pihak manapun sehingga mempunyai  wewenang, fungsi, serta tugas  dalam  Sektor Keuangan  ,  kemudian  OJK  juga  berwenang  untuk  mengeluarkan  produk  hukum berupa  Peraturan  PJK  yang  mengatur  aktivitas  Pelaku  Usaha  yang  sifatnya  adalah badan hukum yang terdaftar dan diawasi langsung oleh OJK seperti Bank , Perusahaan Jaminan,  Perusahaan  Pembiayaan,  dan  lain-lain  untuk  melaksanakan  kegiatan usahanya  baik  dengan  cara  yang  konvensional  maupun  syariah.  Artinya  adalah peraturan yang dikeluarkan OJK tidak semata-mata untuk perseorangan dan badan hukum  yang  bukan  terdaftar  sebagai  Pelaku  Usaha  di  OJK.  Sehingga  syarat  Surat Keterangan  Terdaftar  adalah  salah  satu  syarat  yang  menjadi  penghambat  dalam implementasi dari Sistem Hak Tanggungan secara Elektronik ini, karena banyak subjek hukum yang ingin menggunakan lembaga jaminan berupa Hak Tanggungan namun tidak  terdaftar  di  OJK,  sehingga  mereka  tidak  dapat  menggunakan  layanan  Hak Tanggungan Elektronik ini.
Keuntungan  menggunakan  adanya  system  HT  online  tujuan  nya  mempermudah proses pendaftarannya. Tetapi pasal 19 ayat dua bila pada proses pendaftarannya terdapat kesalahan berupa kelalaian yg ditimbulkan sang pihak yg mendaftar maka akan sebagai asal  perkara  baru,  yg  mana  bukannya  memotong  jalur  birokrasi  aturan  tetapi  jadi mempersulit pihak peminat itu sendiri dikarenakan wajib  melapor terlebih dahulu bahwa masih ada data yg galat  & terlanjur masuk ke-sistem ketika terjadinya registrasi  & tentu buat menggantinya memakan saat yg relatif menyita saat lantaran system bersifat absolut &  bisa  diubah  bilamana  pada  prosesnya  terjadi  keterlanjuran  pihak  peminat  melakukan kesalahan menggunakan menghubungi IT yg bersangkutan (Nurul Nadira, 2019).
Belum lagi menggunakan adanya maintenance system atau pemeliharan data website yg dilakukan terencana dari pihak IT Kementerian terkait, maka hal ini akan membebankan segala aspek pihak, baik pada pihak yang ingin melakukan pendaftaran, penerima data dari
kementerian, pejabat yang bersangkutan dan berwenang dalam bertindak atas hal tersebut. Apabila  tidak  cepat  diatasi  akan  berimplikasi  kepada  dampak  tidak  baik  bagi keberlangsungan aliran system pihak membutuhkan. Berkas akan menjadi menumpuk dan terjadi stagnasi pada sistem registrasi  serta merugikan para pihak yang berkepentingan. Begitupula apajika terjadi system dalam website down & nir berfungsi menggunakan baik maka  akan  berakhir  misalnya  diatas  menjadi  permanen  terdapat  cara  lain-lain  yang dilakukan secara manual.
Masalah  lanjutan  bila  data-data  pada  kementerian  yang  meliputi  tentang  pihak pemohon  selaku  pemasang hak tanggungan  pada hack  sang  oknum-oknum yg kurang bertanggung-jawab, maka akan terjadi kebocoran data & berakhir dalam penyebar luasan data para pihak yg mempunyai hutang. Berakhir menggunakan delik pencemaran nama baik kepada debitur.
Kemudian hal yang paling rentan terjadi apabila Hak Tanggungan diselenggarakan secara elektronik yaitu para hacker tadi menggunakan sengaja memasukan virus kedalam system  atau  website  hak  tanggungan  online  tadi  yg  mengakibatkan  e-dokumen  tadi sebagai hilang & rugi sang banyak sekali pihak. Pada Pasal 9 ayat (2) menyatakan; Hal lain tentang  persyaratan  pemohon  buat  menciptakan  surat  pernyataan  tentang pertanggungjawaban keabsahan & kebenaran data Dokumen Elektronik yg diajukan, bila disini  subjek  aturan  yg  melakukan  registrasi    ternyata  terbukti  berbohong  atau  tidak memiliki  itikad  yang  baik  atau  melanggar  asas  kebebasan  berkontrak  menggunakan melakukan pemalsuan data elektronika & akhirnya surat pernyataan tadi sebagai batal maka sejatinya  akan  ada  konkurensi  antar  pihak  pemohon  yg  melibatkan  pihak  instansi pemerintahan (Nurul Nadira, 2019).
Yang terkhir & relatif data tentang Pasal 15 ayat 1 & tiga terkait pengecheckan konsep sertifikat  dan  dokumen  sang  ketua  Kantor  Pertanahan  atau  Pejabat  yg  ditunjuk  wajib mempelajari  konsep  sertifikat  HT-el  &  dokumen  kelengkapan  permohonan.  Sedangkan dalam ayat tiga mengungkapkan bila pada hal Kepala Kantor Pertanahan atau Pejabat yg ditunjuk  nir  melakukan  pemeriksaaan  menjadi  dimaksud  dalam  ayat  (1),  Kepala  Kantor Pertanahan  atau  Pejabat  yg  ditunjuk  dipercaya  menaruh  persetujuan.  Namun  dalam regulasi  HT  online  masih  masih  ada  perseteruan  antar  kebiasaan  yg  berlaku  yg  mana disebutkan  bahwa  ketua  tempat  kerja  harus    mempelajari  sertifikat  HT-el  tetapi kebalikannya dalam ayat tiga bila ketua tempat kerja nir melakukan inspeksi sebagaimana dimaksud dalam ayat (1), ketua tempat kerja pertanahan atau pejabat yg ditunjuk dipercaya menaruh  persetujuan,  bagaimana  mampu  hak  tanggungan  sudah  disetujui  tetapi  nir
diperiksa  sedangkan  dalam  ayat  1  pejabat  wajib    mempelajari  konsep  sertifikat  HT-el  & berserta dokumennya (Zaki BF, 2016).
Demikian  bahwasannya  tentang  Hak  Tanggungan  Online  yg  sudah  terbit  untuk kemudian menerima ratifikasi sang pemerintah terkait. sangat disayangkan masih banyak problem didalamnya yg sangat patut buat dipenuhi, dimulai berdasarkan alas hak & indera bukti E-document berbentuk E-sign & E-fingerprint hingga menggunakan hacker yg bisa menghilangkan juga menyebarluaskan data sidebitor menggunakan sangat leluasa. Dalam hal system Hak Tanggungan yg berbasis online ini yg bertujuan membuka jalan bagi para pihak  terkait  pendaftarannya  buat  memotong  jalur  birokrasi  merupakan  hal  yg  lumrah, tetapi  terkait  tentang  persoalannya,  Serta  pengaturan  ketentuan  HT  Online  jangan bertentangan menggunakan ketentuan yang diatur pada UUHT yang memiliki ketentuan lebih tinggi. Rasanya perlu adanya koordinasi terkait antara para pihak yg berkepentingan buat  membahas  lebih  lanjut  tentang  problem  prosedural  HT  Online  perlu  disikapi menggunakan bijak, supaya problem cepat teratasi  dan iklim investasi dinia bisnis  pada Indonesia berjalan menggunakan baik serta lancar (Zaki BF, 2016).
Maka dari itu, kepastian hak atas tanah hasil dari pendaftaran hak tanggungan yang dilakukan  secara  elektronik  dapat  terwujud  apabila  memenuhi  asas  publisitas  yaitu keterbukaan  informasi  yang  dibuat  dan  dicatatkan  melalui  Akta  Pemberian  Hak Tanggungan yang diberikan oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah serta membubuhkan tanda tangan  sebagai  sebuah  bentuk  legitimasi  (Imanda,  2020),  sehingga  Hak  Tanggungan sebagai objek kebendaan akan mengikat secara hukum antara debitor, kreditor maupun pihak ketiga sehingga terjadi suatu kepastian hukum.

## SIMPULAN
Kementerian  Agraria  dan  Tata  Ruang  yang  menjadi  perpanjangan  tangan pemerintah  dalam  penanganan  Hak  Tanggungan  secara  elekronik  harus  senantiasa melakukan pemeliharaan terhadap data dalam pendaftaran tanah yang dilakukan melalui media  elektronik  yang  terintegrasi  untuk  mencegah  hal  yang  tidak  diinginkan  seperti hacker  ataupun  data  hilang,  sehingga  walau  Hak  Tanggungan  dalam  bentuk  sistem elektronik tetap memiliki kepastian hak bagi para pihak.

## DAFTAR PUSTAKA
Abdul R Saliman, Hukum Bisnis Untuk Perusahaan. Bandung, Kencana 2005.
Begiyama  Fahmi  Zaki,  “Kepastian  Hukum  Dalam  Pelelangan  Objek  Hak  Tanggungan Secara Online” (2016) 10 Fiat Justisia.[379].
Guntoro,  J.,  Kontesa,  E.,  &  Sauni,  H..  “Tinjauan  Yuridis  Pendaftaran  Hak  Tanggungan Dalam  Pelayanan  Hak  Tanggun gan  Terintegrasi  Secara  Elektronik”. Bengkoelen Justice : Jurnal Ilmu Hukum, 10(2), (2020): 212 – 225. https://doi.org/10.33369/j_bengkoelenjust.v10i2.13806.
I  Wayan  Jody  Bagus  Wiguna,  “Tinjauan  Yuridis  Terkait  Pendaftaran  Hak  Tanggungan Secara Elektronik” Jurnal Hukum Kenotariatan, Vol 5, April (2020): 21-22.
Iga  Gangga  Santi  Dewi, Penjaminan  Tanah  Dengan  Hak  Tanggungan  di  Indonesia, Semarang: Undip Law Press, 2012.
Imanda, N. “Lahirnya Hak Tanggungan Menurut Peraturan Pemerintah Agraria Tentang Pelayanan Ha k Tanggungan Terintegrasi Secara Elektronik.” Notaire, 3(1), (2020): 151. https://doi.org/10.20473/ntr.v3i1.17536
Imron Rosyadi, Jaminan Kebendaan Berdasarkan Akad Syariah. Yogyakarta, Kencana 2017.
Isnaeni  Moch, Pengantar  Hukum  Jaminan  Kebendaan.  Jakarta:  PT  Revka  Petra  Media,
2016.
Jaya, I. G. P., Utama, I. M. A., & Westra, I. K. “Kekuatan Hukum Sertifikat Hak Tanggungan Dalam  Hal  Musnahnya  Obyek  Hak  Tanggungan  Karena  Bencana  Alam.” Acta Comitas, Jurnal Hukum Kenotariatan, (2015): 277-285).
Juliana Evawati, Asas Publisitas Pada Hak Jaminan Atas Resi Gudang. Bandung: Yuridika
2014.
Kitab Undang-Undang Hukum Perdata.
Moch I, Pengantar Hukum Jaminan Kebendaan. Jakarta: PT Revka Petra Media, 2016.
Noviaditya,  M. Perlindungan  Hukum  Bagi  Kreditur  Dalam  Perjanjian  Kredit  Dengan Jaminan Hak Tanggungan , Doctoral dissertation. Solo: Universitas Sebelas Maret Surakarta, 2010.
Nurul Nadira, “Pendaftaran Hak Tanggungan Elektronik Yang Akan Mulai Dilaksanakan Di Badan Pertanahan”, 17 Fairness and Justice: Jurnal Ilmiah Ilmu Hukum.(2019): 163- 164.
Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional Nomor 9 Tahun 2019.
Peraturan  Menteri  Agraria  Tata  Ruang/Kepala  Badan  Pertanahan  Nasional  Nomor  5 Tahun 2020 Tentang Pelayanan Hak tanggungan Terintegrasi Secara Elektronik.
Putra Suwandi,  “Perlindungan Hukum Bagi Pemegang Hak Tanggungan Peringkat Dua dalam Eksekusi Hak Tanggungan, Media Luris (2018) DOI: 10.20473/mi.v1i3.10183 Santi Dewi, I. G., & Ardani, M. “Kebijakan Penjaminan Tanah Melalui Hak Tanggungan Di Indonesia  (Studi  Penjaminan  Hak  Tanggungan  Elektronik  Di  Kabupaten  Badung Provinsi  Bali).” Law,  Development  and  Justice  Review,  Vol  3(1)  no.57 – 69  (2020). https://doi.org/10.14710/ldjr.v3i1.7835.
Wiguna,  I.  W.  J.  B.  “Tinjauan  Yuridis  Terkait  Pendaftaran  Hak  Tanggungan  Secara
Elektronik.” Acta Comitas, 5(1), (2020) :79.
https://doi.org/10.24843/ac.2020.v05.i01.p07.
Zaki BF, “Kepastian Hukum Dalam Pelelangan Objek Hak Tanggungan Secara Online”. Fiat Justisia. (2016).