## Analisa Peluangan Investasi dalam Pemanfaatan Aset Daerah Eks Puskesmas Oro-Oro Ombo di Kota Madiun
Investment Opportunity Analysis in Utilizing the Assets of the Former Oro-Oro Ombo Community Health Center in Madiun City
Eko Budi Santoso 1,a ) , Vely Kukinul Siswanto 1,b ) , Utari Sulistyandari 1,c) & Chichik Ilmi Annisa 1,d )
1) Departemen Perencanaan Wilayah dan Kota, Institut Teknologi Sepuluh Nopember
Koresponden  : a) eko_budi@urplan.its.ac.id, b) velykazu@gmail.com, c) utarindari@gmail.com &
d) chichikannisa@gmail.com

## ABSTRAK
Ketersediaan  Aset  Pemerintah  Kota  Madiun  merupakan  suatu  potensi  yang  dapat dioptimalkan  untuk  menumbuhkan  perekonomian  apabila  dikembangkan  dengan  baik. Lahan  Bekas  Puskesmas  Oro-Oro  Ombo  milik  Pemerintah  Kota  Madiun  terletak  di lokasi  yang  strategis,  dan apabila dimanfaatkan dengan tepat  dapat  menjadi  penggerak kegiatan  ekonomi.  Kajian  ini  untuk  mengetahui  peluang  investasi  yang  dapat ditawarkan  kepada  investor  dengan  menggunakan  metode Net  Present  Value (NPV) , Internal Rate of Return (IRR), Profitability Index (PI), Payback Period (PP), dan Return on  Investment (ROI).  Berdasarkan  perhitungan  dua  alternatif  yang  diberikan  yaitu alternatif  satu  (Madiun  Creative  Hub)  dan  alternatif  dua  (Madiun  Creative  Hub  dan Parkir  Bawah  Tanah)  disimpulkan  kedua  alternatif  tersebut  layak  investasi  secara finansial. Namun demikian pilihan alternatif satu (Madiun Creative Hub).
Kata Kunci : aset pemerintah kota, kelayakan finansial, peluang investasi

## PENDAHULUAN
Aset  menurut  Peraturan  Pemerintah  Nomor  71  Tahun  2010  adalah  sumber  daya ekonomi yang dikuasai dan/atau dimiliki oleh pemerintah sebagai akibat dari peristiwa masa lalu  dan  dari  mana  manfaat ekonomi  dan/atau  sosial  di  masa  depan  diharapkan  dapat diperoleh,  baik oleh  pemerintah  maupun  masyarakat,  serta  dapat  diukur  dalam  satuan uang, termasuk sumber daya non keuangan yang diperlukan untuk penyediaan jasa bagi masyarakat umum  dan  sumber-sumber  daya  yang dipelihara  karena  alasan  sejarah  dan  budaya. Aset/barang milik daerah merupakan salah satu alat penyelenggaraan roda pemerintahan guna mendukung pelayanan masyarakat/stakeholder. Pengelolaan aset daerah dilakukan agar dapat memberikan  manfaat  ekonomi  maupun  finansial  sebesar-besarnya  kepada  pemerintah dan/atau  masyarakat.  Pengelolaan  infrastruktur  dari  perspektif  ekonomi  dapat  dilakukan dengan  memungut  biaya  ataupun  tanpa  memungut  biaya  kepada  pihak  yang  memanfaatkan aset (Suprayitno & Soemitro, 2018)
Pembangunan  suatu  wilayah  harus  berdasarkan  pada  potensi  wilayah  yang bersangkutan,  agar  keberhasilannya  dapat  terjamin.  Potensi  ini  berupa  sumberdaya  manusia maupun  sumber  daya  alam,  sumberdaya  finansial,  dan  bahkan  sumberdaya  kelembagaan. Pemanfaatan potensi  sumberdaya tersebut  diarahkan untuk  menciptakan lapangan kerja baru yang  inovatif  dan  merangsang  peningkatan  ekonomi  kreatif.  Potensi  yang  dimiliki  saat  ini bisa menjadi peluang yang menarik terutama bagi investor dalam mengembangkan usahanya. Sehingga  pemanfaatan  aset  daerah  dapat  dilakukan  dengan  bekerja  sama  dengan  investor.
Jurnal Manajemen Aset Infrastruktur & Fasilitas  – Vol. 5, No. 2, April 2021
Pelibatan  investor  dalam  pengelolaan  infrastruktur  sosial  mungkin  tidak  mudah,  mengingat karakteristik  infrastruktur  sosial  bersifatnya  tidak  menarik  secara  komersial  namun  layak secara ekonomi (Hesna, Suraji, Rahmadani & Satria, 2018).
Sifat  lahan  yang  tetap  namun  jumlah  permintaan  atau  kebutuhan  yang  semakin meningkat,  sehingga  menjadikan  lahan  sebagai  salah  satu  bidang  investasi  yang  paling menjanjikan. Untuk meningkatkan efisiensi pada keterbatasan lahan tersebut perlu dilakukan optimalisasi  penggunaan  lahan.  Optimalisasi  penggunaan  lahan  berdasarkan  kondisi  luas lahan  tetap  namun  dapat  ditingkatkan  nilainya  melalui  pemilihan  jenis  kegiatan  yang memberikan nilai manfaat tertinggi. Penentuan penggunaan tertinggi dan terbaik ( highest and best  use )  dari  properti  sebagai  upaya  untuk  meningkatkan  nilai  properti  mengacu  pada penggunaan  optimal yang  dapat dilakukan  terhadap  properti  tersebut dengan mempertimbangkan perbaikan dan peningkatan fungsi yang ada (Adebayo & Oladapo, 2014). Namun faktanya, masih banyak ditemui lahan yang belum dimanfaatkan secara optimal salah satunya yaitu lahan dan bangunan Bekas Puskesmas Oro-Oro Ombo di Jl. Diponegoro Timur Kota  Madiun.  Ketersediaan  lahan  dan  bangunan  milik  Pemerintah  Kota  Madiun  merupakan suatu  potensi  yang  dapat  dikelola  untuk  menumbuhkan  perekonomian  dan  meningkatkan Pendapatan Asli Daerah (PAD) apabila dikembangkan dengan baik.
Lahan  dan  bangunan  yang  tersedia  milik  Pemerintah  Kota  Madiun  terletak  di  daerah yang strategis, sehingga perubahan fungsi peruntukan dari fasilitas kesehatan (Ex Puskesmas) menjadi  fasilitas  jasa  dan  komersial  dapat  menjadi  peluang  investasi  jika  menguntungkan secara finansial. Oleh karena itu, membutuhkan pengkajian yang mendalam tentang potensi – potensi  terhadap  aset  pemerintah  tersebut  agar  dapat  kembali  menghasilkan  pendapatan  dan mengembangkan  perekonomian  kota.  Sehingga  investor  dapat  kembali  tertarik  untuk berinvestasi pada lahan pemerintah kota.
Kerjasama  Daerah  dengan  pihak  ketiga  dalam  UU  Nomor  23  tahun  2014  tentang Pemerintah  Daerah  Pasal  363  ayat  2  yaitu  adanya  kerja  sama  dalam  pengelolaan  aset  untuk meningkatkan nilai tambah yang memberikan pendapatan bagi Daerah. Hasil analisis potensi dan peluang investasi ini diharapkan memberikan bahan pertimbangan bagi pemerintah Kota Madiun  untuk  dapat  memberikan  informasi  dan  prioritas  program  yang  akan  dilaksanakan pada  program  pengembangan  dan  pembangunan  daerah  kepada  investor  untuk  saling bersinergi  dalam  melaksanakan  pembangunan  di  berbagai  bidang  dan  wilayah.  Sehubungan dengan  hal  tersebut  diharapkan  hasil  kajian  ini  akan  dapat  mengoptimalkan  pelaksanaan pembangunan di Kota Madiun.
Maksud  dilaksanakannya  kajian  ini  adalah  untuk  mengetahui  peluang  investasi  yang dapat ditawarkan kepada investor. Adapun tujuan kajian ini antara lain mengidentifikasi jenis kegiatan  yang menjadi  peluang investasi di  bekas Puskesmas Oro-Oro  Ombo  Jl  Diponegoro Timur,  menghitung  besaran  peluang  investasi  yang  akan  ditawarkan  kepada  investor  dan berbagai sektor usaha yang terkait.

## METODE PENELITIAN

## Pendekatan
Terdapat  beberapa  pendekatan  yang  dapat  digunakan  sebagai  acuan  dalam  Analisa Peluang Investasi di lokasi studi ini yaitu:
 Pendekatan Normatif
Pendekatan  normatif  mengacu  pada  regulasi  dan  literatur-literatur  yang  terkait mengenai arah pengembangan serta pembangunan Kota Madiun. Regulasi yang dirujuk adalah  program-program  terkait  penguatan city  branding ,  perencanaan  pembangunan Kota Madiun serta arahan penanaman modal di Kota Madiun.
 Pendekatan Empiris
Pendekatan empiris megacu pada fakta-fakta di lapangan atau lokus yang menjadi kasus  studi.  Fakta-fakta  ini  dihimpun  dari  data-data  statistik  dan  review  literatur. Pendekatan empiris ini dilakukan untuk menggali potensi dan permasalahan di kawasan studi.

## Tahapan Kajian
Tahapan  kajian  terdiri  dari  tahap  pengumpulan  dan  kompilasi  data,  serta  tahap  analisa data.  Pada  tahap  pengumpulan  dan  kompilasi  data  dilakukan  dengan  pengumpulan  data instansional dinas-dinas, instansi dan lembaga terkait di daerah. Sedangkan tahap analisa data dilakukan pengolahan data menggunakan metode analisis yang sudah ditentukan.

## Pengumpulan Data
Pengumpulan  data  dilakukan  melalui  kegiatan  survey  sekunder  dengan  melakukan pengumpulan data instansional dinas-dinas, instansi dan lembaga terkait di daerah, antara lain data-data  dan  informasi  yang  bersumber  dari  RKPD,  RPJMD  Kota  Madiun  serta  dokumen rencana  sectoral  yang  terkait  mengenai  investasi  di  Kota  Madiun  serta  data-data  sekunder publikasi BPS terkait lainnya.
Selain  mengumpulkan  data  sekunder,  pengumpulan  data  juga  menggunakan  survey primer  yang  didapatkan  melalui  kegiatan  IDI  ( indepth  interview )  untuk  mengkonfirmasi usulan investasi dari tinjauan kebijakan pembangunan terkait pengembangan investasi di Kota Madiun.  Kegiatan  kompilasi  data  atau  inventarisasi  data  pada  dasarnya  bertujuan  untuk mensistematiskan data hasil survey sehingga memudahkan untuk melakukan analisis. Proses kompilasi data dalam studi penelitian ini dilakukan melalui kegiatan berikut ini:
1. Mentabulasi  dan  mensistematisasi  fakta  dan  informasi  sesuai  tujuan  dan  sasaran  studi, sehingga mudah dibaca dan dimengerti serta siap untuk dianalisis.
2. Menyusun data dan informasi sesuai dengan pokok bahasannya atau aspek-aspek  yang menjadi pertimbangan dalam studi. Inventarisasi data yang akan dilakukan adalah:
a. Gambaran umum wilayah Kota Madiun yang berisi kondisi geografis, kondisi sosial dan  ekonomi,  potensi  dan  masalah,  serta  rencana  pengembangan  investasi  di  Kota Madiun.
b. Literatur tentang program-program pembangunan sektoral investasi di Kota Madiun
c. Kota Madiun Dalam Angka sebagai data pendukung
d. Sintesa wawancara yang didapatkan dari survey primer berupa indepth interview

## Metode Analisis
Studi  kelayakan  dari  aspek  finansial  penilaian  aliran  kas  dari  suatu  investasi.  Metode yang digunakan dalam penilaian aliran kas suatu investasi dengan metode:
1. Net Present Value (NPV) Menurut  Umar  (2005) Net  Present  Value yaitu  selisih  antara Present  Value dari investasi  dengan  nilai  sekarang  dari  penerimaan  penerimaan  kas  bersih  (aliran  kas operasional  maupun  aliran  kas  terminal)  di  masa  yang  akan  datang.  Keunggulan  NPV adalah  menggunakan  konsep  nilai  waktu  uang  ( time  value  of  money ).  Maka  sebelum penghitungan/penentuan NPV hal  yang paling utama adalah mengetahui atau menaksir aliran  kas  masuk  di  masa  datang  dan  aliran  kas  keluar  yang  akan  datang  (Hidayati, 2017).  Untuk  menghitung  nilai  sekarang  perlu  ditentukan  tingkat  bunga  yang  relevan. Berikut adalah persamaan :
∑ (1)
Jurnal Manajemen Aset Infrastruktur & Fasilitas  – Vol. 5, No. 2, April 2021
Keterangan :
CFt  : Aliran kas pertahun pada periode t I0     : Investasi awal pada tahun 0 K     : suku bunga (discount rate)
Kriteria Penilaian :
Jika NPV > 0, maka usulan investasi diterima Jika NPV < 0, maka usulan proyek ditolak Jika  NPV  =  0,  nilai  perusahaan  tetap  walau  usulan  proyek  diterima  ataupun ditolak
2. Internal Rate of Return (IRR)
Metode  ini  digunakan  untuk  mencari  tingkat  bunga  yang  menyamakan  nilai sekarang  dari  arus  kas  yang  diharapkan  di  masa  datang,  atau  penerimaan  kas,  dengan mengeluarkan  investasi  awal  (Umar,  2005).  IRR  adalah  salah  satu  metode  untuk mengukur tingkat investasi. Rumus yang dipakai yaitu :
(2)
Keterangan :
i 0 : tingkat rate of return I  : tingkat bunga pembanding NPV  : net present value pada i 0 NPV  : net present value pada i
3. Profitability Index (PI)
Menurut  Syamsuddin  (2011:453)  Metode Profitability  Index biasa  disebut  juga dengan istilah B/C Ratio, pendekatan ini hampir sama dengan metode NPV hanya aja PI mengukur  present  value  untuk  setiap  rupiah  yang  diinvestasikan,  sedangkan  teknik perhitungan PI adalah sebagai berikut :
PI        = Present Value Cash Flow (3) Present Value Initial Investment

## 4. Payback Period (PP)
Payback  period  merupakan  metode  yang  digunakan  untuk  menghitung  lama periode  yang  diperlukan  untukmengembalikan  uang  yang  telah  diinvestasikan  dari aliran  kas  masuk  (proceeds).  Apabila  proceeds  setiap  tahunnya  jumlahnya  sama  maka payback  period  (PP)  dari  suatu  investasi  dapat  dihitung  dengan  cara  membagi  jumlah investasi dengan proceeds tahunan menurut Suliyanto (2010:196).
Payback Period =          Nilai Investasi       x 12 Bulan                                 (4) Kas Masuk Investasi
Keterangan   :
- Jika payback period lebih pendek waktunya dari maximum payback periodnya maka usulan investasi dapat diterima
- Jika payback period lebih panjang waktunya dari maximum payback periodnya maka usulan investasi tidak dapat diterima
5. Return on Investment (ROI)
Menurut  Gаrrison  dkk  (2007:261),  “Bаhwа  semаkin  tinggi Return  on Investment suаtu segmen usаhа, semаkin besаr lаbа yаng dihаsilkаn dаri setiаp dolаr yаng  diinvestаsikаn  dаlаm  аktivа  operаsi  segmen  tersebut”  .Perhitungаn Return  on Investment (ROI) secаrа sistemаtis dаpаt menggunаkаn rumus sebаgаi berikut:
ROI = Net Profit After Taxes
Total Assets = Laba bersih setelah pajak x 100%                                                 (5) Total aktiva

## ANALISA PELUANG INVESTASI
Penilaian  terhadap  aset  dari  analisa  peluang  investasi  untuk  mendapatkan  hasil  berupa penggunaan aset yang terbaik dengan berdasarkan kelayakan finansial yaitu NPV, IRR, PI, PP dan  ROI. Perhitungan  aspek  finansial  untuk  Eks  Puskesmas  Oro-Oro  Ombo  terdiri  dari  2 alternatif perhitungan pemanfaatan aset, yaitu Alternatif 1 sebagai Bangunan Madiun Creative Hub, dan Alternatif 2 sebagai Bangunan Madiun Creative Hub dan Parkir Bawah Tanah.

## Alternatif 1 (Bangunan Madiun Creative Hub)
1. Biaya Investasi
Perencanaan  biaya  investasi  diperlukan  untuk  memperoleh  gambaran  tentang biaya  yang  dikeluarkan  saat  membangun  sebuah  bangunan  secara  umum.  Perhitungan biaya  investasi  dihitung  melalui  mekanisme  pendekatan  sebagaimana  seperti  disusun dalam Tabel 3.
Nilai Investasi : Rp. 2.520.000.000 Discount Factors (DF) : 10%
Tabel 1. Investasi Awal No Jenis Biaya Investasi (Rp.) 1 Renovasi Bangunan 350.000.000 2 Penataan Interior 120.000.000 3 Sewa Tempat Usaha 1.750.000.000 4 Peralatan dan Perlengkapan 160.000.000 5 Inventory Awal 130.000.000 6 Kebutuhan Lain2 10.000.000 CAPEX 2.520.000.000

## 2. Pendapatan dan Pengeluaran
Perencanaan  pendapatan  diperoleh  dari  penjualan  atau  penyewaan  ruang,  service charge  dan  pendapatan  tambahan.  Service  charge  adalah  biaya  rutin  yang  harus dikeluarkan  oleh  pemilik  atau  penyewa  yang  dihitung  sebagai  pendapatan  oleh pengelola.  Biaya  itu  berupa  biaya  untuk  perawatan  gedung,  fasilitas  umum,  taman, kebersihan dan keamanan yang dihitung per m 2 bangunan.
Perencanaan  pengeluaran  untuk  masing-masing  jenis  alternatif  bangunan  terdiri atas  biaya  operasional,  Biaya  Promosi  Biaya  Tenaga  Kerja.  Biaya  operasional  terdiri dari  biaya  karena  penggunaan  listrik,  pengunaan  air  dan  lain  lain.  Biaya  promosi digunakan  untuk  menarik  pengunjung  dan  Biaya  tenaga  kerja  guna  menunjang operasional kegiatan
Jurnal Manajemen Aset Infrastruktur & Fasilitas  – Vol. 5, No. 2, April 2021

## Tabel 2. Pendapatan dan Biaya Pengeluaran
No. Pendapatan/ Pengeluaran Tahun 1 Tahun 2 Tahun 3 Tahun 4 Tahun 5 Pendapatan 1 Pendapatan 1.800.000.000 1.850.000.000 1.900.000.000 1.950.000.000 2.000.000.000 Biaya 1 Biaya Promosi 100.000.000 50.000.000 50.000.000 50.000.000 50.000.000 2 Biaya Operasi 80.000.000 85.000.000 90.000.000 95.000.000 100.000.000 3 Biaya Tenaga Kerja 550.000.000 600.000.000 650.000.000 700.000.000 750.000.000 Total Biaya 730.000.000 735.000.000 790.000.000 845.000.000 900.000.000 710.000.000 715.000.000 770.000.000 825.000.000 880.000.000 Laba Kotor (EBIT) 1.070.000.000 1.115.000.000 1.110.000.000 1.105.000.000 1.100.000.000 PV 972.727.273 921.487.603 833.959.429 754.729.868 683.013.455

## 3. Analisis Aspek Finansial
Dari hasil perhitungan kelayakan finansial yang diperoleh, perhitungan dinyatakan lulus  uji  dalam  kelayakan  finansial  sesuai  dengan  persyaratan  NPV  bernilai  positif sebagai  alternatif  yang  layak.  hasil  perhitungan  studi  kelayakan  finansial  dengan besaran  investasi  awal  yaitu  2.520.000.000  maka  diperoleh  NPV  (Net  Present  Value) dari Eks Puskesmas Oro-Oro Ombo adalah Rp. 1.721.733.364 (lebih besar dari 0) maka investasi  tersebut  dianggap  layak.  IRR  (Internal  Rate  of  Return)  diperoleh  34,072% lebih  besar  dari  suku  bunga  10%.  Sedangkan  PP  (Payback  Period)  dari  investasi  ini adalah  2  tahun  3  bulan.  Berdasarkan  analisis  aspek  finansial  makan  penggunaan  Eks Puskesmas Oro Oro Ombo menjadi Co-Working Space dan Pameran (Madiun Creative Hub) dianggap layak. Hasil perhitungan analisa kelayakan finansial dapat dilihat dalam Tabel berikut.
Tabel 3. Perhitungan Studi Kelayakan Finansial Tahun Revenue (juta) Expenditure (juta) Net Income (juta) Kumulatif PV PV 0 0 Rp 2.520.000.000 Rp (2.520.000.000) Rp (2.520.000.000) Rp (2.520.000.000) 1 1.800.000.00 0,00 Rp 710.000.000 Rp 1.090.000.000 Rp 1.090.000.000 Rp 990.909.091 Rp 812.993.577 2 1.850.000.00 0,00 Rp 715.000.000 Rp 1.135.000.000 Rp 2.225.000.000 Rp 938.016.529 Rp 631.418.198 3 1.900.000.00 0,00 Rp 770.000.000 Rp 1.130.000.000 Rp 3.355.000.000 Rp 848.985.725 Rp 468.878.471 4 1.950.000.00 0,00 Rp 825.000.000 Rp 1.125.000.000 Rp 4.480.000.000 Rp 768.390.137 Rp 348.172.918 5 2.000.000.00 0,00 Rp 880.000.000 Rp 1.120.000.000 Rp 5.600.000.000 Rp 695.431.882 Rp 258.536.047 Tabel 4. Hasil Perhitungan Studi Kelayakan Finansial
No. Metode Jumlah 1 NPV Rp 1.721.733.364 2 IRR 34,072% 3 PI 1,683 4 PP 2,26 (2 tahun 3 Bulan) 5 ROI 68,32%
Jurnal Manajemen Aset Infrastruktur & Fasilitas  – Vol. 5, No. 2, April 2021
4. Perancangan Kawasan
Berikut adalah desain dari Madiun Creative Hub yang direncanakan di lahan Eks Puskesmas Oro-Oro Ombo.
Gambar 1. Desain Madiun Creative Hub Tampak Depan
Gambar 2. Desain Madiun Creative Hub Lantai 1
Gambar 3. Desain Madiun Creative Hub Lantai 2 bagian luar ruangan (Café rooftop)
Jurnal Manajemen Aset Infrastruktur & Fasilitas  – Vol. 5, No. 2, April 2021
Gambar 4. Desain Madiun Creative Hub Lantai 2 (Co-working space)
Madiun Creative Hub mewadahi tiga fungsi utama  yaitu;  Gallery  UMKM, Café, dan  Co-Working  Space.  Lantai  pertama  memiliki  fungsi  sebagai  gallery  UMKM, tempat  masyarakat  Madiun  dengan  produk  unggulan  dapat  menyewa  tempat  untuk usahanya. Selain itu Madiun Creative Hub juga menyewakan sebagian lahan untuk sewa ATM.  Café  Rooftop  dengan  konsep  hijau  yang  diwakili  oleh  peletakan  tanaman  di dinding  café. Terdapat  panggung  kecil  di  sudut  café  sebagai  tempat  live  music.  Co- working space yang bersebelahan dengan café, bisa ikut dipergunakan sebagai extended dari café ketika malam hari.

## Alternatif 2 (Bangunan Madiun Creative Hub dan Parkir Bawah Tanah)
1. Biaya Investasi
Berikut  adalah investasi dalam pembangunan madiun creative hub dengan parkir basement 1 lantai sehingga kebutuhan parkir dan lahan yang minim dapat terpenuhi.
Tabel 5. Biaya Investasi Awal No. Jenis Biaya Investasi Awal (Rp.) 1 Renovasi Bangunan (2 lantai 1 parkir basement) 2.292.000.000 2 Penataan Interior 120.000.000 3 Sewa Tempat Usaha 1.750.000.000 4 Peralatan dan Perlengkapan 160.000.000 5 Inventory Awal 130.000.000 6 Kebutuhan Lain2 10.000.000 CAPEX 4.462.000.000

## 2. Pendapatan dan Pengeluaran
Pendapatan didapatkan dari pengunjung yang menggunakan Madiun Creative Hub baik pada area coworking space, area UMKM, dan café. Sedangkan pengeluaran untuk biaya promosi, operasional dan tenaga kerja.
Tabel 6. Pendapatan dan biaya Madiun Creative Hub dan Parkir Basement
Tahun 1 Tahun 2 Tahun 3 Tahun 4 Tahun 5 Pendapatan Pendapatan 1.800.000.000 1.850.000.000 1.900.000.000 1.950.000.000 2.000.000.000 Parkir 219.000.000 229.950.000 241.447.500 253.519.875 266.195.869 total pendapatan 2.019.000.000 2.079.950.000 2.141.447.500 2.203.519.875 2.266.195.869 Biaya Biaya Promosi 100.000.000 50.000.000 50.000.000 50.000.000 50.000.000 Biaya Operasi 80.000.000 85.000.000 90.000.000 95.000.000 100.000.000 Biaya Tenaga Kerja 550.000.000 600.000.000 650.000.000 700.000.000 750.000.000 Total Biaya 730.000.000 735.000.000 790.000.000 845.000.000 900.000.000

## 3. Analisis Aspek Finansial
Berdasarkan hasil perhitungan studi kelayakan finansial dengan besaran investasi awal  yaitu  4.462.000.000  maka  diperoleh  NPV  (Net  Present  Value)  adalah  Rp. 688.712.853 (lebih besar dari 0) maka investasi tersebut  dianggap layak. IRR (Internal Rate  of  Return)  diperoleh  15,817%,  lebih  besar  dari  suku  bunga  10%.  Sedangkan  PP (Payback  Period)  dari  investasi  ini  adalah  3  tahun  7  bulan  dan  ROI  atau  tingkat pengembalian investasi yang didapatkan adalah sebesar 15,44%.

## Tabel 7. Perhitungan Studi Kelayakan Finansial
Tahun Revenue (juta) Expenditure (juta) Net Income (juta) Kumulatif PV PV 0 Rp.- Rp 4.462.000.000 Rp (4.462.000.000) Rp (4.462.000.000) Rp (4.462.000.000) 1 Rp.2.019.000.000 Rp 710.000.000 Rp 1.309.000.000 Rp 1.309.000.000 Rp 1.190.000.000 Rp 1.130.231.313 2 Rp.2.079.950.000 Rp 715.000.000 Rp 1.364.950.000 Rp 2.673.950.000 Rp 1.128.057.851 Rp 1.017.588.336
3
Rp.2.141.447.500 Rp 770.000.000 Rp 1.371.447.500 Rp 4.045.397.500 Rp 1.030.388.805
Rp 882.799.856 4 Rp.2.203.519.875 Rp 825.000.000 Rp 1.378.519.875 Rp 5.423.917.375 Rp 941.547.623 Rp 766.167.608 5 Rp.2.266.195.869 Rp 880.000.000 Rp 1.386.195.869 Rp 6.810.113.244 Rp 860.718.573 Rp 665.216.548 Tabel 8. Hasil Perhitungan Studi Kelayakan Finansial
No. Metode Jumlah 1 NPV Rp           688.712.853 2 IRR 15,817% 3 PI 1,154 4 PP 3,70 5 ROI 15,44%
Jurnal Manajemen Aset Infrastruktur & Fasilitas  – Vol. 5, No. 2, April 2021

## 4. Perancangan Kawasan
Berikut  adalah  desain  dari  Madiun  Creative  Hub  dan  Parkir  Bawah  Tanah  yang direncakan di lahan Eks Puskesmas Oro-Oro Ombo.

## Gambar 5. Desain Parkir Bawah Tanah Madiun Creative Hub
Dari  hasil  analisa  peluang  investasi  menunjukkan  bahwa  dua  alternatif  yang ditawarkan  tersebut  masih  layak  secara  finansial  untuk  ditawarkan  kepada  investor (pihak  ketiga).  Meskipun  demikian,  alternatif  satu  masih  lebih  menguntungkan  secara finansial  dibandingkan  alternatif  dua.  Pada  alternatif  pertama  Madiun  Creative  Hub tanpa melakukan penambahan bangunan parkir bawah tanah. Sehingga perlu dipikirkan mengenai  penanganan parkir kendaraan pada lokasi  aset,  mengingat  lokasi aset  berada tepat  di  pojok  perempatan jalan dimana kondisi  lalulintasnya cukup padat.  Alih  fungsi pemanfaatan aset ex Puskesmas menjadi Madiun Creative Hub masih perlu dikaji lebih lanjut  dari  sisi  eksternalitas  yang  ditimbulkan  oleh  fungsi  yang  baru  agar  tidak mengganggu lingkungan di sekitarnya.

## KESIMPULAN
Ketersediaan lahan milik Pemerintah Kota Madiun merupakan suatu potensi yang dapat diolah  untuk  menumbuhkan  perekonomian  apabila  dikembangkan  dengan  baik.  Lahan  yang tersedia milik Pemerintah Kota Madiun terletak di daerah yang strategis dan potensial untuk dikembangkan yaitu Eks Puskesmas Oro-Oro Ombo.
Berdasarkan hasil studi yang telah dilakukan dapat  disimpulkan bahwa  eks puskesmas berpeluang untuk  dibangun sentra UMKM  yang  nantinya  dapat  menjadi  pendukung rencana pengembangan  sentra  kuliner  yang  berada  di  koridor  jalan  Oro-oro  Ombo  dan  berpotensi dikembangkan menjadi co-working space untuk menjawab kebutuhan masa depan yang dapat menampung startup creative di Kota Madiun dan sekitarnya.
Berdasarkan  perhitungan  kelayakan  finansial  di  Eks  Puskesmas  difungsikan  sebagai Madiun Creative Hub  dengan besaran investasi awal  yaitu  Rp.  2.520.000.000 dengan bunga 10%  maka  secara  finansial  dianggap  layak.  Sedangkan  hasil  perhitungan  untuk  Madiun Creative Hub dengan penambahan Parkir Basement dengan besaran investasi awal  yaitu Rp. 4.462.000.000  dengan  besaran  bunga  10%  secara  finansial  masih  dianggap  layak.  Namun demikian  secara  keseluruhan  pilihan  investasi  alternatif  pertama  lebih  menguntungkan berdasarkan beberapa kriteria investasi yang digunakan.

## DAFTAR PUSTAKA
Adebayo,  MA  &  Oladapo,  RA.  (2014).  “Towards  the  Highest  and  Best  Use  of  Residential Lands  in  Low  and  Medium  Density  Estates  in  Lagos”. Academic  Journal  of Interdisciplinary Studies . Vol. 3, No. 6, November 2014, 21-26. Gаrrison, R.H. & Noreen, E.W. (2007). Аkuntаnsi Mаnаjeriаl . diterjemаhkаn oleh А. Totok Budisаntoso. Sаlembа Empаt. Jаkаrtа.
Hesna,  Y.,  Suraji,  A.,  Rahmadani,  S.  &  Satria,  E.I.  (2018).    “Studi  Kesiapan  Daerah  Untuk Investasi  Infrastruktur  Sosial  Berbasis  Pembiayaan  Non  APBN/APBD”. Jurnal Manajemen  Aset  Infrastruktur  &  Fasilitas -  JMAIF,  Vol.  2,  Edisi  Khusus,  Desember 2018, hal : 1-10.
Suliyanto. (2008). Teknik Proyeksi Bisnis . ANDI (PP). Yogyakarta.
Suprayitno,  H.  &  Soemitro,  R.A.A.  (2018).  “Preliminary  Reflexion  on  Basic  Principle  of Infrastructure Asset  Management”. Jurnal Manajemen Aset  Infrastruktur &  Fasilitas - JMAIF 2(1) Maret 2018, hal. 1-9.
Syamsuddin, Lukman. (2011). Manajemen Keuangan Perusahaan . CV Rajawali (PI). Jakarta. Nurul H. & Dwa Desa W. (2017). Analisis Kelayakan Finansial Pengembangan Kelas Alam Terbuka Kebumian Dan Lingkungan Berkonsep Rekreasi Dan Inspirasi Untuk Anak Di Surabaya . ISBN: 9-789-7936-499-93 650 Umar (2005). Study Kelayakan Bisnis. Gramedia Pustaka Utama. Jakarta.
PP  71/10.  Peraturan  Pemerintah  Nomor  71  Tahun  2010  tentang  Standar  Akuntansi Pemerintahan
UU 23/14. Undang – Undang Nomor 23 Tahun 2014 tentang Pemerintah Daerah
Jurnal Manajemen Aset Infrastruktur & Fasilitas  – Vol. 5, No. 2, April 2021