## PEMBANGUNAN RUMAH SUSUN YANG DIBANGUN DI ATAS TANAH SEWA
(KAJIAN TERHADAP UNDANG-UNDANG NOMOR 20 TAHUN 2011 TENTANG RUMAH SUSUN)
(The Development of Flat House Built in the Rental Land (Study on Act Number 20 of 2011 on Flat House))
Yoelianto
Fakultas Hukum Universitas Pancasila Jln. Srengseng Sawah, Jagakarsa, Jakarta Selatan.
E-mail : yoeliantosudayat@yahoo.com

## Abstrak
Undang-Undang  Nomor  20  Tahun  2011  tentang  Rumah  Susun  melakukan  terobosan bahwa  pembangunan  rumah  susun  dapat  menggunakan  barang  milik  negara  berupa tanah  dan  pendayagunaan  tanah  wakaf  dengan  cara  sewa.  Pembangunan  rumah  susun dengan pemanfaatan barang milik negara/daerah  dan pendayagunaan tanah wakaf harus memperhatikan  peraturan  perundang-undangan  lain  yang  terkait,  namun  ironisnya sampai sekarang Peraturan Pemerintah yang diamanatkan oleh Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 belum dapat diterbitkan.
Kata kunci: Pembangunan Rumah Susun; Tanah Wakaf; Wakaf

## Abstract
Act  Number  20  of  2011  on  Flat  House  makes  a  breakthrough  that  the  construction  of flats can use state property in the form of land and utilization of waqf land by leasing. Construction of flats with the use of state/regional property and utilization of waqf land must   pay   attention   to  other    relevant    laws  and   regulations.    But   until   now,  the Government Regulation mandated by Act Number 20 of 2011 is not issued yet.
Keywords: Construction of Flats; Land of Endowments; Waqf

## A. Pendahuluan
Pada  tanggal  10  November  2011  telah  disahkan  Undang-Undang  Nomor  20 Tahun  2011  tentang  Rumah  Susun  dan  telah  diundangkan  dalam  Lembaran  Negara Republik  Indonesia  Nomor  108.  Undang-undang  ini  dengan  tegas  mencabut pemberlakuan  Undang-Undang  Nomor  16  Tahun  1985  tentang  Rumah  Susun, sebagaimana tercantum pada Pasal 118 Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011.
Salah  satu  yang  sangat  membedakan  antara  Undang-Undang  Nomor  20  Tahun 2011  dengan  Undang-Undang  Nomor  16  Tahun  1985  ialah  perihal  kepemilikan Sertipikat  Hak  Milik  Satuan  Rumah  Susun.  Spesifik  perbedaannya  ialah  di  samping Sertipikat Hak Milik Satuan Rumah Susun, ada tanda bukti kepemilkan lain, yaitu  yang
disebut  dengan  Sertipikat  Kepemilikan  Bangunan  dan  Gedung  atau  disingkat  SKBG, jika rumah susun tersebut dibangun di atas tanah sewa.
Rumah  Susun  yang  dibangun  di  atas  tanah  sewa  hanya  diperuntukkan  untuk jenis rumah susun umum dan rumah susun khusus. Tanah tempat rumah susun tersebut dibangun  dibatasi  hanya  pada  barang  milik  negara/daerah  berupa  tanah  dan pendayagunaan tanah wakaf.
Dengan segala keterbatasan jumlah lahan dan mahalnya harga tanah di kota-kota besar,  Undang-Undang  Nomor  20  Tahun  2011  memanfaatkan  barang  milik negara/daerah  berupa  tanah  dan  pendayagunaan  tanah  wakaf  sebagai  alternatif dibangunnya  rumah  susun.  Sebagai  contoh,  Kota  Jakarta  sebagai  Ibu  Kota  Negara Republik Indonesia sekaligus sebagai kota metropolitan mengalami perkembangan yang sangat pesat. Jumlah penduduk semakin meningkat, kemacetan lalu lintas pada hari-hari dan  jam  masuk  kerja  sudah  semakin  parah  di  mana  pertumbuhan  jumlah  kendaraan tidak  seimbang  dengan  kondisi  jalan  yang  ada.  Kegiatan  usaha  barang  dan  jasa  sudah tidak  asing  lagi.  Hal  tersebut  membuat  Kota  Jakarta  menjadi  tempat  tumpuan  orang mengadu  nasib  untuk  memperbaiki  kehidupannya,  yaitu  dengan  cara  bekerja  atau melakukan kegiatan usaha.
Berbanding  terbalik  dengan  pertumbuhan  jumlah  penduduknya,  kondisi lahan/tanah  di  Jakarta  tidak  mengalami  penambahan,  sementara  jumlah  penduduk semakin  tahun semakin bertambah. Akhirnya,  tanah  di Jakarta menjadi  rebutan  banyak orang  terutama  bagi  kaum  yang  mempunyai  modal  kuat  bahkan  banyak  tanah/rumah yang  dijadikan  investasi  yang  sangat  menguntungkan,  seperti  untuk  rumah-rumah mewah, usaha kos-kosan, rumah toko  (ruko), mall, apartemen dan  gedung perkantoran, itu semua merupakan investasi yang sangat menjanjikan keuntungan.
Kondisi  kelangkaan  atas  tanah  membuat  tingginya  harga  tanah  di  Jakarta. Keadaan  ini  pun  menyebabkan  banyak  orang  yang  tidak  sanggup  membeli  tanah  atau pun rumah  di  Jakarta, terutama bagi  keluarga  muda  yang baru merintis untuk membeli rumah.  Akibatnya,  permukiman  kumuh  banyak  menjamur  di  Jakarta,  daerah  bantaran sungai  banyak  dijadikan  hunian  sehingga  sering  Jakarta  dilanda  banjir  ketika  hujan datang. Selain bantaran sungai, kolong jembatan, jalan tol juga banyak dijadikan tempat hunian warga yang tidak mampu membeli rumah. 1
Dengan  kompleksitas  permasalahan  Kota  Jakarta,  timbul  pertanyaannya  bagi warga  Jakarta  yaitu  berapa  lama  waktu  yang  harus  dihabiskan  untuk  menempuh perjalanan  dari  rumah  ke  tempat  kerja?  Jika  dihitung,  bisa  saja  perjalanan  yang  harus ditempuh  memakan  waktu  lebih  dari  1  (satu)  jam.  Belum  lagi  kemacetan  lalu  lintas yang semakin parah dari arah pinggiran kota, seperti Bogor, Depok, Bekasi, Tangerang, atau  Cibubur.  Hal  itu  tentu  saja  membuat  waktu  tempuh  dari  rumah  menuju  tempat bekerja yang berada di pusat kota menjadi lebih lama.
1 Danto Sukmajati, Joni Hardi dan Edy Muladi, "Kajian  Sistem Pengelolaan Bangunan Rumah Susun Sederhana," Jurnal Permukiman (Vol. 8, No. 1, April 2013): 13-14.

## Jurnal Legal Reasoning
Vol. 1, No. 2, Juni 2019. P-ISSN 2654-8747
Penduduk  Kota  Jakarta  sangat  heterogen,  sangat  mejemuk  dengan  tingkat kemampuan  ekonomi  yang  berbeda-beda.  Bagi  yang  memiliki  kemampuan  ekonomi tergolong  masyarakat  berpenghasilan  rendah  (MBR)  tentu  banyak  kendala  untuk memiliki  rumah  tinggal  di  Jakarta.  Untuk  mengatasinya,  ialah  dengan  membangun rumah susun.
Oleh  Pemerintah,  rumah  susun  dijadikan  program  utama  untuk   mengatasi masalah hunian terutama di kota-kota besar Indonesia, terutama rumah susun umum dan rumah susun khusus. 2 Namun, solusi tersebut juga memiliki kendala, yaitu soalan harga tanah, infrastuktur dan perizinan. Dukungan regulasi dan keterlibatan semua pemangku kepentingan untuk kemudahan penyediaan rumah susun sebagai pemenuhan hak MBR.
Berdasarkan   latar   belakang   tersebut,   dalam   artikel   ini   dipermasalahkan mengenai  bagaimana  pembangunan  rumah  susun  dengan  pemanfaatan  barang  milik negara/daerah dan pendayagunaan tanah wakaf dengan cara sewa jika dikaitkan dengan peraturan  perundang-undangan  tentang  barang  milik  negara/daerah  dan  peraturan perundang-undangan tentang wakaf.

## B. Metodologi Penelitian
Penelitian  ini  menggunakan  metodologi  penelitian  hukum  normatif  dengan bertumpu  terutama  pada  data  sekunder  berupa  peraturan  perundang-undangan  yang relevan.  Pendekatan  pada  pembahasan  dilakukan  menggunakan  pendekatan  peraturan perundang-undangan  serta  konseptual,  dan  analisis  atau  pengolahan  data  dilakukan secara kualitatif.

## C. Pembahasan

## 1. Undang-Undang tentang Rumah Susun
Undang-Undang  Nomor  21  Tahun  2011  tentang  Rumah  Susun  pada  Pasal  118 secara  tegas  mencabut  Undang-Undang  Nomor  16  Tahun  1985  tentang  Rumah  Susun, sementara  untuk  semua  peraturan  perundang-undangan  yang  merupakan  peraturan pelaksanaan  dari  Undang-Undang  Nomor  16  Tahun  1985  tentang  Rumah  Susun dinyatakan  tetap  berlaku  sepanjang  tidak  bertentangan  atau  belum  diganti  dengan peraturan pelaksanaan yang baru berdasarkan undang-undang ini.
Dengan  demikian,  Peraturan  Pemerintah  Nomor  4  Tahun  1988  tentang  Rumah Susun  sebagai  peraturan  pelaksana  dari  Undang-Undang  Nomor  16  Tahun  1985  masih tetap  berlaku,  sepanjang  tidak  bertentangan  atau  belum  diganti  dengan  peraturan pelaksana yang baru.
Selanjutnya  Pasal  119  Undang-Undang  Nomor  20  Tahun  2011  menentukan bahwa   peraturan   perundang-undangan   yang   diamanatkan   dalam   undang-undang tersebut  harus  diselesaikan  paling  lambat  satu  tahun  sejak  undang-undang  tersebut diundangkan.  Nyatanya  peraturan  yang  dimaksud  sampai  penelitian  ini  dibuat  (tahun
2 Ibid.

## Jurnal Legal Reasoning
2018) belum tersedia, sementara kehadiran  peraturan pelaksana sangat diperlukan agar tidak terjadi kekacauan dan tumpang tindih di bidang rumah susun.
Beberapa   ketentuan   dari   Undang-Undang   Nomor   20   Tahun   2011   yang mensyaratkan pengaturan lebih lanjut melalui Peraturan Pemerintah, antara lain: 3 a.    Pasal 12 mengenai pembinaan;
b.    Pasal 16 ayat (4) mengenai kewajiban menyediakan rumah susun umum;
c.    Pasal 20 ayat (5) mengenai pendayagunaan tanah wakaf untuk rumah susun;
d.    Pasal 27 mengenai pemisahan rumah susun serta gambar dan uraian;
e.  Pasal  49  mengenai  bentuk  SHM  satuan  rumah  susun  dan  SKBG  rumah  susun dan tata cara penerbitannya;
f.     Pasal 54 ayat (4) mengenai pengalihan kepemilikan satuan rumah susun;
g.  Pasal   60   mengenai   pengelolaan   rumah   susun,   masa   transisi   dan   tata   cara penyerahan pertama kali;
h.    Pasal 69 mengenai peningkatan kualitas rumah susun;
i.     Pasal 71 ayat (2) mengenai pengendalian penyelenggaraan rumah susun;
j.     Pasal 73 mengenai penugasan atau pembentukan badan pelaksana;
k.    Pasal 78 mengenai perhimpunan pemilik dan penghuni satuan rumah susun;
l. Pasal  88  ayat  (4)  mengenai  bentuk  dan  tata  cara  pemberian  insentif  kepada pelaku pembangunan rumah susun umum dan rumah susun khusus serta bantuan dan kemudahan kepada masyarakat berkemampuan rendah; dan
m.    Pasal  108  ayat  (3)  mengenai  sanksi  administrasi,  tata  cara  dan  besaran  denda administrasi.
Selain   memerlukan   peraturan   pelaksana   dalam   jenis   Peraturan   Pemerintah, Undang-Undang  Nomor  20  Tahun  2011  juga  memerlukan  Peraturan   Menteri  dan Peraturan Daerah, sebagaimana uraian di bawah ini:
a.  Pasal  40  ayat  (4)  mengenai  standar  pelayanan  minimal  prasarana,  sarana  dan utilitas;
b.    Pasal 57 ayat (5) mengenai tata cara penghitungan besarnya biaya pengelolaan;
c.  Pasal  96  ayat  (6)  mengenai  peran  masyarakat  dalam  penyelenggaraan  rumah susun dan forum pengembang rumah susun;
d.  Pasal  33  mengenai  permohonan  izin  rencana  fungsi  dan  pemanfaatan,  serta permohonan izin pengubahan rencana fungsi dan pemanfaatan.
Dengan  belum  terbentuknya  peraturan  pelaksana  dari  Undang-Undang  Nomor
20 Tahun 2011, terdapat peluang tidak tercapainya tujuan dari undang-undang tersebut.
Terkait  dengan  materi  pokok  penelitian  yang  mengetengahkan  pembangunan rumah  susun  di  atas  barang milik  negara/daerah  dan/atau pendayagunaan tanah wakaf,
3 Wibowo T.  Tunardy, "Di  manakah Peraturan Pemerintah tentang Rumah Susun  yang  Baru?" <https://www.jurnalhukum.com/peraturan-pemerintah-tentang-rumah-susun-baru/>,  diakses pada tanggal 22 Agustus 2018, 21.00 WIB.
secara  yuridis  hal  tersebut  diatur  melalui  ketentuan  Pasal  18  sampai  dengan  Pasal  20 Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011.
Rumah  susun  yang  dibangun  di  atas  barang  milik  negara/daerah  berupa  tanah dengan  cara  sewa  atau  kerja  sama  pemanfaatan  harus  sesuai  dengan  ketentuan perundang-undangan.  Dalam  Peraturan  Pemerintah  Nomor  27  Tahun  2014  tentang Pengelolaan  Barang  Milik  Negara/Daerah  pada  Pasal  29  ayat  (2)  menentukan  bahwa jangka waktu sewa paling lama 5 (lima) tahun. Sementara, Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun, menetapkan jangka waktu sewa diberikan 60 (enam puluh) tahun.
Pendayagunaan  tanah  wakaf  untuk  pembangunan  rumah  susun  juga  harus memperhatikan  ketentuan  Undang-Undang  Nomor  41  Tahun  2004  tentang  Wakaf (Undang-Undang  tentang  Wakaf)  dan  juga  peraturan  pelaksanaannya.  Undang-Undang tentang  Wakaf  belum  mengatur  pendayagunaan  tanah  wakaf  untuk  dibangun  rumah susun dengan cara sewa.
Namun,  menurut  ketentuan  Pasal  17  Peraturan  Pemerintah  Nomor  42  Tahun 2006,  wakaf  atas  tanah  meliputi  tanah  hak,  artinya  tanah  yang  sudah  bersertifikat (sudah terdaftar) yang dapat berupa Hak Milik, Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, atau  Hak  Pakai.  Tanah  yang belum  bersertifikat  (belum  terdaftar)  pun  dapat  dijadikan tanah wakaf  HGB atau Hak Pakai di atas Hak Pengelolaan atau Hak Milik tetapi wajib mendapat  izin  tertulis  pemegang  hak  pengelolaan  atau  hak  milik.  Bangunan  atau bagian  bangunan  yang  berdiri  di  atas  tanah  hak-hak  tersebut  juga  dapat  diwakafkan. Begitu pula dengan Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun dapat diwakafkan.

## 2. Barang Milik Negara/Daerah
Pengertian  barang  milik  negara/daerah  adalah  semua  barang  yang  dibeli  atau diperoleh  atas  beban  Anggaran  Pendapatan  Negara/Daerah  atau  yang  berasal  dari perolehan  lainnya  yang  sah.  Barang  yang  berasal  dari  perolehan  lainnya  karena hibah/sumbangan,  barang  diperoleh  sebagai  pelaksanaan  perjanjian  kontrak,  barang yang   diperoleh   sesuai   dengan   peraturan   perundang-undangan   atau   barang   yang diperoleh berdasarkan putusan pengadilan yang telah berkekuatan hukum tetap. 4
Dalam  Undang-Undang  Nomor  20  Tahun  2011,  rumah  susun  dapat  dibangun dengan   pemanfaatan   barang   milik   negara/daerah   berupa   tanah.   Subjek   hukum pemegang barang milik negara/daerah adalah Kementerian, Pemerintah Daerah, Badan Usaha  Milik  Negara  (BUMN)/Badan  Usaha  Milik  Daerah  (BUMD).  Jenis  hak  atas tanah  untuk  yang  dikelola  oleh  Kementerian/Pemerintah  Daerah  adalah  Hak Pengelolaan  dan  Hak  Pakai.  Sedangkan  yang dikelola  oleh  BUMN/BUMD, jenis  hak
4 Arie S. Hutagalung, "Berbagai  Aspek Hukum Tanah dan Perjanjian: Untuk Pendirian Ruma h Susun," (Makalah Seminar Pengurus INI dan IPPAT Jakarta Barat, 25 Oktober 2017), hlm. 33-34.
atas  tanahnya  dapat  berupa  HPL,  HGB,  Hak  Pakai,  HGU  dan  tanah  yang  dikuasai secara fisik tapi berstatus tanah negara. 5
Pembangunan  rumah  susun  dengan  pemanfaatan  barang  milik  negara/daerah berupa  tanah  hanya  pada  jenis  rumah  susun  umum  dan  rumah  susun  khusus sebagaimana tercantum pada Pasal 18 huruf a Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011, yaitu  dengan  cara  sewa  atau  kerja  sama  pemanfaatan.  Dengan  demikian,  jika  rumah susun dibangun di atas barang milik negara/daerah berupa tanah, maka harus dibuatkan ketentuan sewanya yang dituangkan dalam bentuk perjanjian sewa.
Pengertian  sewa  terdapat  dalam  beberapa  peraturan  yang  berhubungan  dengan pengelolaan  barang  milik  negara/daerah,  di  antaranya  dalam  Peraturan  Pemerintah Nomor   27   Tahun   2014   tentang   Pengelolaan   Barang  Milik   Negara/Daerah   dan Peraturan  Menteri  Keuangan  Nomor  78/PMK.06/2014  tentang  Tata  Cara  Pelaksanaan Pemanfaatan Barang Milik Negara.
Pengertian  sewa menurut  Peraturan  Pemerintah  Nomor  27  Tahun  2014  tentang Pengelolaan  Barang  Milik  Negara/Daerah  adalah  pemanfaatan  barang  milik negara/daerah oleh pihak lain dalam jangka waktu tertentu dan menerima imbalan uang tunai.  Sewa  merupakan  salah  satu  bentuk  pemanfaatan  barang  milik  negara/daerah. Selain  dengan  sewa,  pemanfaatan  barang  milik  negara/daerah  dapat  dilakukan  dengan pinjam pakai, kerja sama pemanfaatan, bangun guna serah atau bangun serah guna atau kerja  sama  penyediaan  infrastruktur.  Sewa  dapat  dilakukan  terhadap  barang  milik negara/daerah  asalkan  barang  tersebut  tidak  digunakan  dan  tidak  mengubah  status kepemilikan  terhadap  barang  itu.  Pemanfaatan  barang  milik  negara/daerah  dapat dilakukan sepanjang tidak mengganggu pelaksanaan tugas dan fungsi penyelenggaraan pemerintahan negara. 6
Berdasarkan  Pasal  28  ayat  (1)  Peraturan  Pemerintah  Nomor  27  Tahun  2014 tentang  Pengelolaan  Barang Milik  Negara/Daerah.  Penyewaan  merupakan  penyerahan hak  penggunaan/pemanfaatan  kepada  pihak  ketiga.  Dalam  hubungan  sewa-menyewa tersebut  harus  memberikan  imbalan  berupa  uang  sewa  bulanan  atau  tahunan  untuk jangka waktu tertentu, baik sekaligus maupun secara berkala. Penyewaan barang milik negara dilakukan dengan tujuan:
a.  Mengoptimalkan pemanfaatan barang milik negara  yang belum/tidak dilakukan penggunaan    dalam    pelaksanaan    tugas    dan    fungsi    penyelenggaraan pemerintahan negara;
b.  Memperoleh  fasilitas   yang  diperlukan   dalam   rangka  menunjang  tugas   dan fungsi instansi pengguna barang; dan/atau
c.     Mencegah penggunaan barang milik negara oleh pihak lain secara tidak sah.
5 Ibid. , hlm. 36.
6 Ni  Gusti  Ayu  Hendrani  Sukma  Lestari,  "Tata  Cara  Sewa  Harang  Milik  Negara/Daerah," <http://denpasar.bpk.go.id/wp-content/uploads/2016/11/Tulisan-Hukum-Sewa-BMN_BMD.pdf>,   diakses pada tanggal 2 September 2018, 22.30 WIB.

## Jurnal Legal Reasoning
Pihak  yang  dapat  menyewa  barang  milik  negara  meliputi:  Hadan Usaha  Milik Negara,  Hadan Usaha Milik  Daerah, swasta, unit penunjang kegiatan penyelenggaraan pemerintahan negara; dan badan hukum lainnya.
Pemerintah  Daerah  dapat  diperlakukan  sebagai  penyewa  sepanjang  barang milik  negara  yang  disewa  tidak  digunakan  untuk  penyelenggaraan  tugas  dan  fungsi pemerintahan daerah. Sewa barang milik negara/daerah dilaksanakan terhadap:
1.    Harang milik negara yang berada pada pengelola barang;
2.  Harang  milik  daerah  berupa  tanah  dan/atau  bangunan  yang  sudah  diserahkan oleh pengguna barang kepada Gubernur/Hupati/Walikota;
3.    Harang milik negara yang berada pada pengguna barang;
4.  Harang  milik  daerah  berupa  sebagian  tanah  dan/atau  bangunan  yang  masih digunakan oleh pengguna barang; atau
5.    Harang milik daerah selain tanah dan/atau bangunan.
Herdasarkan ketentuan Pasal 29 ayat (7) Peraturan Pemerintah Nomor 27 Tahun 2014  tentang  Pengelolaan  Harang  Milik  Negara/Daerah,  prosedur  penyewaan  diatur antara lain sebagai berikut:
a.  Kepala  Satuan  Kerja  Perangkat  Daerah  (SKPD)  mengusulkan  kepada  Kepala Daerah melalui pengelola atas barang milik daerah yang akan disewakan, dalam pengusulan  tersebut  dilengkapi  data  barang  dan  apabila  dipandang  perlu  dapat dibentuk Panitia Penyewaan;
b.  Penyewaan  tanah  dan/atau  bangunan  milik  Pemerintah  Daerah  dilaksanakan oleh  pengelola  setelah  mendapat  persetujuan  Kepala  Daerah  dan  penyewaan sebagian  tanah  dan/atau  bangunan  yang  masih  digunakan  oleh  pengguna  serta selain  tanah  dan/atau  bangunan  dilaksanakan  oleh  pengguna  setelah  mendapat persetujuan pengelola;
c.  Ketentuan   pelaksanaan   diatur   lebih   lanjut   dalam   surat   perjanjian   sewa menyewa.
d.    Surat perjanjian sewa menyewa memuat antara lain:
1)    Para pihak yang terikat dalam perjanjian;
2)    Jenis, luas atau jumlah barang, besaran sewa, dan jangka waktu;
3)  Tanggung   jawab   penyewa   atas   biaya   operasional   dan   pemeliharaan selama jangka waktu sewa; dan
4)    Hak dan kewajiban para pihak.
e.  Jangka  waktu  penyewaan  maksimal  5  (lima)  tahun  dan  dapat  dipertimbangkan untuk diperpanjang.
f. Selain  penyewaan  terhadap  pemanfaatan  barang  milik  daerah  dapat  dikenakan retribusi yang ditetapkan dengan Peraturan Daerah.
Ketentuan  jangka  waktu  penyewaan  barang  milik  negara/daerah  berupa  tanah dalam Peraturan Pemerintah Nomor 27 Tahun 2014 tentang Pengelolaan Harang Milik Negara/Daerah  telah  menetapkan  paling  lama  5  (lima)  tahun  dan  dapat  diperpanjang
melebihi  5  (lima)  tahun  untuk  suatu  keadaan  tertentu  atau  ditentukan  lain  dalam undang-undang.  Sementara  berdasarkan  Undang-Undang  Nomor  20  Tahun  2011, pemanfaatan  barang  milik  negara/daerah  berupa  tanah  dapat  dibangun  rumah  susun umum atau rumah susun khusus dengan pemanfaatan secara sewa dengan jangka waktu sewa diberikan selama 60 (enam puluh) tahun sebagaimana tercantum dalam Pasal 21 ayat (3). 7
Ketentuan   Pasal   21   ayat   (2)   Undang-Undang   Nomor   20   Tahun   2011 menentukan bahwa pemanfaatan barang milik negara/daerah berupa tanah  dengan cara sewa  harus  dilakukan  dengan  perjanjian  tertulis  di  hadapan  pejabat  yang  berwenang dengan memuat sekurang-kurangnya:
a.     Hak dan kewajiban penyewa dan pemilik tanah;
b.    Jangka waktu sewa;
c.  Kepastian pemilikan tanah untuk mendapatkan pengembalian tanah pada  akhir masa sewa; dan
d.  Jaminan    penyewa    terhadap    tanah    yang    dikembalikan    tidak    terdapat permasalahn fisik, administrasi dan hukum.
Dari  uraian  di  atas  timbul  lagi  permasalahan  mengenai  jangka  waktu  lamanya sewa  barang  milik  negara/daerah  berupa  tanah,  karena  di  satu  pihak  sudah  ditetapkan jangka  waktu  selama  60  (enam  puluh)  tahun  menurut  Undang-Undang  Nomor  20 Tahun  2011,  dan  di  lain  pihak,  menurut  Peraturan  Pemerintah  Nomor  27  Tahun  2014 jangka  waktunya  paling  lama  5  tahun  dan  dapat  diperpanjang.  Harus  dipikirkan  pula jangka  waktu  sewa  yang  diberikan  selama  60  tahun,  karena  merupakan  jangka  waktu yang  sangat  lama,  sehingga  dampaknya  juga  akan  dialami  pada  manajemen kearsipannya,  yang  dapat  memantau  secara  terus-menerus,  serta  untuk  memelihara dokumen perjanjian sewanya. Mengingat harus  ada jaminan jika sewa berakhir, barang milik negara/daerah berupa tanah tersebut harus kembali kepada pemegang hak.

## 3. Tanah Wakaf
Herbicara tentang tanah wakaf tentunya harus mengetahui peraturan perundang- undangan  yang  mengatur  tentang  wakaf  tanah  hak  milik  dan  peraturan  tentang  wakaf itu sendiri. Wakaf secara umum telah diatur dalam Undang-Undang tentang Wakaf dan peraturan  pelaksanaannya,  yaitu  Peraturan  Pemerintah  Nomor  42  Tahun  2016  tentang Pelaksanaan  Undang-Undang  Nomor  41  Tahun  2004  tentang  Wakaf.  Dalam  undang- undang  tersebut,  wakaf  lebih  diarahkan  kepada  wakaf  produktif  yang  berarti  bahwa benda  wakaf  lebih  bervariatif.  Henda  wakaf  yang  dimaksud  terdiri  dari  wakaf  atas benda  tidak  bergerak  dan  wakaf  atas  benda  bergerak.  Untuk  wakaf  atas  benda  tidak
7 Era  Nandya  Febriana,  Jayus  dan  Rosita  Indrayati,  "Pengelolaan  Harang  Milik  Daerah Herdasarkan  Peraturan  Pemerintah  Nomor  27  Tahun  2014  tentang  Pengelolaan  Harang  Milik Negara/Daerah," Lentera Hukum (Vol. 4, No. 2, 2017): 137-138.
bergerak  tidak  terbatas  pada  wakaf  atas  tanah  hak  milik  saja,  tetapi  semua  hak  atas tanah dapat diwakafkan.
Herdasarkan  Pasal  1  angka  1  Undang-Undang  Nomor  41  Tahun  2004  tentang Wakaf,   wakaf   adalah   perbuatan   hukum    wakif   untuk   memisahkan   dan/atau menyerahkan sebagian harta benda miliknya untuk dimanfaatkan selamanya atau untuk jangka  waktu  tertentu  sesuai  dengan  kepentingannya  guna  keperluan  ibadah  dan/atau kesejahteraan  umum  menurut  syariah.  Perbuatan  hukum  wakif  untuk  mewakafkan harta benda miliknya ini dituangkan dalam Akta Ikrar Wakaf  yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Ikrar Wakaf.
Herdasarkan Pasal  6  Undang-Undang tentang  Wakaf,  pelaksanaan  wakaf  harus memenuhi unsur sebagai berikut:
a.    Wakif;
b.    Nazhir;
c.    Harta benda wakaf;
d.    Ikrar wakaf;
e.    Peruntukan harta benda wakaf;
f.     Jangka waktu wakaf.
Huruf a sampai dengan e diikuti dengan pengaturan pada pasal-pasal berikutnya, sedangkan huruf f tentang jangka waktu wakaf tidak dijumpai satu pasal pun pengaturan lebih  lanjutnya.  Walaupun  pada  Pasal  1  angka  1  dapat  dilihat  pada  pengertian  wakaf, yaitu  perbuatan hukum  wakif untuk  memisahkan  dan/atau  menyerahkan  sebagian  harta benda miliknya untuk dimanfaatkan selamanya atau untuk jangka waktu tertentu sesuai dengan  kepentingannya  guna  keperluan  ibadah  dan/atau  kesejahteraan  umum  menurut syariah.
Untuk  wakaf  benda  tidak  bergerak  berupa  tanah,  jangka  waktu  wakaf  terkait dengan status hak atas tanah yang akan diwakafkan. Wakaf untuk tanah hak milik sesuai dengan pengertian hak  milik adalah hak turun-temurun, terkuat, terpenuhi, maka wakaf tanah hak milik adalah untuk selama-lamanya.
Ketentuan  Pasal  17  Peraturan  Pemerintah  Nomor  42  Tahun  2006  tentang Pelaksanaan  Undang-Undang  Nomor  41  Tahun  2004  tentang  Wakaf  menyatakan sebagai berikut:
(1)   Hak atas tanah yang dapat diwakafkan terdiri dari:
a.    hak milik atas tanah baik yang sudah atau belum terdaftar;
b.    hak guna bangunan, hak guna usaha atau hak pakai di atas tanah negara;
b.  hak guna bangunan atau hak pakai di atas hak pengelolaan atau hak milik wajib mendapat izin tertulis pemegang hak pengelolaan atau hak milik;
c.    hak milik atas satuan rumah susun.
(2)   Apabila  wakaf  sebagaimana  dimaksud  pada  ayat  (1)  huruf  c  dimaksudkan sebagai wakaf untuk selamanya, maka diperlukan  pelepasan hak dari pemegang hak pengelolaan atau hak milik.
Vol. 1, No. 2, Juni 2019. P-ISSN 2654-8747
(3)    Hak  atas  tanah  yang  diwakafkan  sebagaimana  dimaksud  pada  ayat  (1)  wajib dimiliki  atau  dikuasai  oleh  wakif  secara  sah  serta  bebas  dari  segala  sitaan, perkara sengketa, dan tidak dijaminkan.
Memahami   kontruksi   hukum   mengenai  penguasaan/pemilikan  hak-hak  atas tanah,  hanya  hak  milik  atas  tanah  saja  yang  dapat  diwakafkan,  karena  hak  milik merupakan  kepunyaan  pemegang  hak  secara  sah,  dan  harus  dalam  keadaan  bebas  dari segala sitaan, perkara, sengketa, dan tidak dalam keadaan dijaminkan. Sedangkan HGU, HGH, dan  HP  sebenarnya  dimiliki  seseorang  hanya  dalam  jangka  waktu  tertentu  saja. Jadi,  ketika  akan  diwakafkan  untuk  selama-lamanya,  haruslah  mendapat  persetujuan dari  yang  berwenang.  Jadi,  jika  di  atas  tanah  hak  milik  orang  lain,  maka  harus dilepaskan haknya oleh pemiliknya. Jika di atas tanah negara, maka harus diberikan izin dahulu  oleh  HPN.  Kemudian,  jika  di  atas  tanah  HPL,  maka  harus  dilepaskan  oleh pemegang HPL.  Sedangkan,  jika  di  atas tanah  HUMN/HUMD dan  instansi  Pemerintah lainnya,  maka  harus  dilalui  prosedur  pelepasan  asetnya  dahulu,  sebagaimana  ketentuan Pasal  18  Peraturan  Pemerintah  Nomor  42  Tahun  2006  yang  menyatakan  sebagai berikut:
(1)   Henda wakaf tidak bergerak berupa tanah hanya dapat diwakafkan untuk jangka waktu  selama-lamanya  kecuali  wakaf  hak  atas  tanah  sebagaimana  dimaksud dalam Pasal 17 ayat (1) huruf c.
(2)  Henda  wakaf  tidak  bergerak  sebagaimana  dimaksud  pada  ayat  (1)  dapat diwakafkan beserta bangunan dan atau tanaman dan/atau benda-benda lain  yang berkaitan dengan tanah.
(3)   Hak atas tanah sebagaimana dimaksud pada ayat (1) yang diperoleh dari instansi Pemerintah,  Pemerintah  Daerah,  HUMN/HUMD,  dan  pemerintah  desa  atau sebutan  lain  yang  setingkat  dengan  itu  wajib  mendapat  izin  dan  pejabat  yang berwenang sesuai peraturan perundang-undangan.
Kepedulian  negara  terhadap  pembangunan  rumah  susun  jelas  dapat  dilihat  pada Pasal 17 dan Pasal 18 Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 yang menentukan bahwa rumah susun dapat dibangun di atas tanah hak, HGH atau Hak Pakai, Hak Pengelolaan.
Secara praktik, pembangunan rumah susun di atas tanah wakaf dengan cara sewa jarang  terjadi,  Undang-Undang  Nomor  20  Tahun  2011  tentang  Rumah  Susun  telah memberikan  terobosan  hukum,  mengingat  keterbatasan  lahan/tanah  serta  mahalnya harga  tanah  di  kota-kota  besar  di  Indonesia  sampai-sampai  barang  milik  negara/daerah berupa tanah dan tanah wakaf dapat dibangun rumah susun dengan cara sewa.
Dengan  demikian,  untuk  pendayagunaan  tanah  wakaf  untuk  rumah  susun  jika tidak  sesuai  dengan  Akta  Ikrar  Wakaf  dapat  dilakukan  pengubahan  peruntukan  setelah memperoleh  persetujuan  dan/atau  izin  tertulis  Hadan  Wakaf  Indonesia,  sebagaimana ketentuan Pasal 20 ayat (2) Undang-Undang Nomor 41 Tahun 2004 tentang Wakaf.
Herdasarkan ketentuan Pasal 40 Undang-Undang Nomor 41 Tahun 2004 tentang Wakaf  diatur  bahwa  harta  benda  wakaf  yang  sudah  diwakafkan  dilarang  dijadikan
Vol. 1, No. 2, Juni 2019. P-ISSN 2654-8747
jaminan,  disita,  dihibahkan,  dijual,  diwariskan,  ditukar,  atau  dialihkan  dalam  bentuk pengalihan hak lainnya. 8
Selanjutnya ketentuan Pasal 40 mengenai larangan untuk ditukar tersebut, maka hal  itu  dapat  dikecualikan  dengan  syarat  harus  memnuhi  ketentuan  Pasal  41  Undang- Undang Nomor 41 Tahun 2004 tentang Wakaf yang mengatur:
(1)    Ketentuan  sebagaimana  dimaksud  dalam  Pasal  40  huruf  f  dikecualikan  apabila harta  benda  wakaf  yang  telah  diwakafkan  digunakan  untuk  kepentingan  umum sesuai    dengan    rencana    umum    tata    ruang    (RUTR)    berdasarkan    ketentuan peraturan  perundang-undangan  yang  berlaku  dan  tidak  bertentangan  dengan syariah.
(2)  Pelaksanaan  ketentuan  sebagaimana  dimaksud  pada  ayat  (1)  hanya  dapat dilakukan  setelah  memperoleh  izin  tertulis  dari  Menteri  atas  persetujuan  Hadan Wakaf Indonesia.
(3)   Harta benda wakaf  yang  sudah diubah statusnya  karena ketentuan pengecualian sebagaimana  dimaksud  pada  ayat  (1)  wajib  ditukar  dengan  harta  benda  yang manfaat  dan  nilai  tukar  sekurang-kurangnya  sama  dengan  harta  benda  wakaf semula.
(4)   Ketentuan mengenai perubahan status harta benda wakaf sebagaimana dimaksud pada  ayat  (1),  ayat  (2),  dan  ayat  (3)  diatur  lebih  lanjut  dengan  Peraturan Pemerintah.
Perlu  diperhatikan  juga  ketentuan  Pasal  51  Peraturan  Pemerintah  Nomor  42 Tahun  2006  tentang  Pelaksanaan  Undang-Undang  Nomor  41  Tahun  2004  tentang Wakaf  yang  menyatakan  bahwa  penukaran  terhadap  harta  benda  wakaf  yang  akan diubah statusnya dilakukan sebagai berikut:
a.      Nazhir  mengajukan  permohonan  tukar  ganti  kepada  Menteri  melalui  Kantor Urusan  Agama  Kecamatan  setempat  dengan  menjelaskan  alasan  perubahan status/tukar menukar tersebut;
b.  Kepala  Kantor  Urusan  Agama  Kecamatan  meneruskan  permohonan  tersebut kepada Kantor Departemen Agama Kabupaten/Kota;
c.    Kepala     Kantor     Departemen     Agama    Kabupaten/Kota   setelah     menerima permohonan tersebut membentuk tim dengan susunan dan maksud seperti dalam Pasal  49  ayat  (4),  dan  selanjutnya  Hupati/Walikota  setempat  membuat  Surat Keputusan;
d.  Kepala  Kantor  Departemen  Agama  Kabupaten/Kota  meneruskan  permohonan tersebut    dengan    dilampiri   hasil   penilaian   dari    tim   kepada   Kepala   Kantor Wilayah Departemen Agama Provinsi dan selanjutnya meneruskan permohonan tersebut kepada Menteri; dan
8 Muhammad Yunus, Pagar dan Syafrudin Syam, "Alih  Fungsi Tanah Wakaf Menurut  Undang- Undang No. 41 Tahun 2004 (Studi Kasus di Kota Medan)," At-Tajahum: Journal oj Islamic Law (Vol. 2,
No. 1, Januari-Juni 2018): 211.

## Jurnal Legal Reasoning
e.    Setelah  mendapatkan  persetujuan  tertulis  dari  Menteri,  maka  tukar  ganti  dapat dilaksanakan  dan  hasilnya  harus  dilaporkan  oleh  Nazhir  ke  Kantor  Pertanahan dan/atau lembaga terkait untuk pendaftaran lebih lanjut.
Perubahan  peruntukan  benda  wakaf  hanya  dapat  dilakukan  oleh  nazhir sebagaimana  ketentuan  Pasal  44  Undang-Undang  tentang  Wakaf  yang  menyatakan sebagai berikut:
(1)  Dalam  mengelola  dan  mengembangkan  harta  benda  wakaf,  Nazhir  dilarang melakukan  perubahan  peruntukan  harta  benda  wakaf  kecuali  atas  dasar  izin tertulis dari Hadan Wakaf Indonesia.
(2)    Izin  sebagaimana  dimaksud  pada  ayat  (1)  hanya  dapat  diberikan  apabila harta benda  wakaf  ternyata  tidak  dapat  dipergunakan  sesuai  dengan  peruntukan  yang dinyatakan dalam ikrar wakaf.
Nazhir dengan sendirinya tidak dapat merubah peruntukan wakaf secara sepihak, nazhir bertugas mengelola administrasi, mengembangkan, melindungi, mengawasi harta benda  wakaf  yang  diamanahkan  oleh  wakif.  Jika  perubahan  tersebut  tetap  dilakukan oleh  nazhir  secara  sepihak  serta  menyalahgunakan  kewenangannya  sebagai  nazhir, sehingga  perbuatan  hukum  tersebut  dapat  dikategorikan  sebagai  perbuatan  melawan hukum,  yaitu  tanpa  adanya  izin  tertulis  dari  Hadan  Wakaf  Indonesia  (HWI),  maka kepada nazhir  yang bersangkutan dapat dikenakan ketentuan Pasal 67 ayat (2) Undang- Undang  tentang  Wakaf.  Dalam  pasal  tersebut  diatur  bahwa  pelanggaran  atas  Pasal  44 Undang-Undang  tentang  Wakaf    dapat  dikenakan  sanksi  pidana  penjara  dan  pidana denda. 9
Pasal  tersebut  menghendaki  apabila  nazhir  akan  melakukan  perubahan peruntukan  benda  wakaf  harus  mendapat  izin  tertulis  dari  Hadan  Wakaf  Indonesia. Substansi  izinnya  ialah  mengenai  bahwa  harta  benda  wakaf  ternyata  tidak  dapat digunakan sesuai dengan peruntukan yang dinyatakan dalam ikrar wakaf.
Selanjutnya,  Pasal  49  Peraturan  Pemerintah  Nomor  42  Tahun  2006  tentang Pelaksanaan  Undang-Undang  Nomor  41  Tahun  2004  tentang  Wakaf  mengatur  pula bahwa  perubahan  status  harta  benda  wakaf  dalam  bentuk  penukaran  dilarang  kecuali dengan  izin  tertulis  dari  Menteri  berdasarkan  pertimbangan  Hadan  Wakaf  Indonesia (HWI). 10
Ketentuan  tersebut  di  atas  berbeda  dengan  Pasal  225  Kompilasi  Hukum  Islam yang menyatakan bahwa benda  yang telah diwakafkan tidak dapat dilakukan perubahan atau  penggunaan  lain  dari  yang  dimaksud  dalam  ikrar  wakaf.  Penyimpangan  dari ketentuan  dimaksud  hanya  dapat  dilakukan  terhadap  hal-hal  tertentu  setelah  terlebih dahulu   mendapat   persetujuan   tertulis   Kepala   Kantor   Urusan   Agama   Kecamatan berdasarkan  saran  dari  majelis  Ulama  Kecamatan  dan  Camat  setempat  dengan  alasan:
9 Firman Muntaqo, "Problematika dan Prospek Wakaf Produktif di Indonesia," Al-Ahkam (Vol. 25, No. 1, April 2015): 104-106.
10 Ibid.

## Jurnal Legal Reasoning
karena  tidak  sesuai  dengan  tujuan  wakaf  seperti  diikrarkan  oleh  wakif,  dan  karena kepentingan umum. 11

## D. Simpulan
Undang-Undang  Nomor  20  Tahun  2011  tentang  Rumah  Susun  belum  berlaku efektif karena belum ada peraturan pelaksanaannya  dalam bentuk Peraturan Pemerintah sebagai  mana  amanat  dari  undang-undang  tersebut,  begitu  pula  dengan  pembangunan rumah  susun  dengan  pemanfaatan  barang  milik  negara/daerah  berupa  tanah  dan pemberdayaan tanah wakaf sama sekali belum tersentuh atau belum dapat dilaksanakan.
Untuk  ke  depannya,  jika  akan  dibuat  peraturan  pelaksana,  hendaknya  harus diperhatikan  peraturan  perundang-undangan  yang  ada  terkait  dengan  barang  milik negara/daerah berupa tanah dan wakaf.

## Daftar Pustaka

## Jurnal
Febriana,  Era  Nandya,  Jayus  dan  Rosita  Indrayati.  "Pengelolaan  Harang Milik  Daerah Herdasarkan Peraturan  Pemerintah  Nomor  27  Tahun  2014  tentang  Pengelolaan Harang Milik Negara/Daerah." Lentera Hukum (Vol. 4, No. 2, 2017).
Iqlima,  Idia  Isti,  Syahrizal  dan  Ilyas.  "Penukaran  Harta  Wakaf  Menurut  Hukum  Islam dan  Undang-Undang Nomor  41  Tahun  2004  tentang  Wakaf." Syiah  Kuala  Law Journal (Vol. 1, No. 1, April 2017).
Muntaqo,  Firman.  "Problematika  dan  Prospek  Wakaf  Produktif  di  Indonesia." Al- Ahkam (Vol. 25, No. 1, April 2015).
Sukmajati,  Danto,  Joni  Hardi  dan  Edy Muladi.  "Kajian  Sistem  Pengelolaan  Bangunan
Rumah  Susun  Sederhana." Jurnal  Permukiman (Vol.  8,  No.  1,  April  2013).
Yunus,  Muhammad,  Pagar  dan  Syafrudin  Syam.  "Alih  Fungsi  Tanah  Wakaf  Menurut Undang-Undang   No.   41   Tahun   2004   (Studi   Kasus   di   Kota   Medan)." At- Tajahum: Journal oj Islamic Law (Vol. 2, No. 1, Januari-Juni 2018).

## Internet
Lestari,   Ni   Gusti   Ayu   Hendrani   Sukma.   "Tata    Cara   Sewa   Barang   Milik Negara/Daerah."
<http://denpasar.bpk.go.id/wp- content/uploads/2016/11/Tulisan-Hukum-Sewa-HMN_HMD.pdf>.
Tunardy,  Wibowo  T.  "Di  manakah  Peraturan  Pemerintah  tentang  Rumah  Susun  yang Baru?"      <https://www.jurnalhukum.com/peraturan-pemerintah-tentang-rumah- susun-baru/>.
11 Idia  Isti  Iqlima,  Syahrizal  dan  Ilyas,  "Penukaran  Harta  Wakaf  Menurut  Hukum  Islam  dan Undang-Undang Nomor 41 Tahun 2004 tentang Wakaf," Syiah Kuala Law Journal (Vol. 1, No. 1, April 2017): 154.

## Jurnal Legal Reasoning

## Makalah
Hutagalung,  Arie  S.  "Berbagai  Aspek  Hukum  Tanah  dan  Perjanjian:  Untuk  Pendirian Rumah  Susun."  Makalah  Seminar  Pengurus  INI  dan  IPPAT  Jakarta  Barat,  25 Oktober 2017.
***