## JURNAL HUKUM dan KENOTARIATAN

## HAK PAKAI ATAS TANAH NEGARA SEBAGAI OBYEK JAMINAN HAK TANGGUNGAN

## Neni Chona’ah
Magister Kenotariatan Program Pascasarjana Universitas Islam Malang Jl. Mayjen Haryono No.193 Malang Email : nenoytradiska@gmail.com

## Abstrak
Hak pakai atas tanah dapat dijadikan sebagai objek hak tanggungan. Ketentuan  yang  mengatur  ada  dalam  pasal  4  ayat  (2)  Undang-undang  Hak Tanggungan. Jadi bukan merupakan perubahan dari Undang-Undang Pokok Agraria  melainkan  penyesuaian  ketentuannya  dengan  perkembangan  hak pakai  itu  sendiri  serta  kebutuhan  masyarakat.  Selain  itu  hak  pakai  yang digunakan  sebagai  Jaminan  dengan  hak tanggungan  hanya  diberikan  untuk hak pakai yang berasal dari negara.
Kata kunci: masyarakat, regulasi, hak, tanggungan

## Abstract
The rights of use to the land that can be used as as an object it with a right dependents. Regulation that regulate is in article 4, clause 2) the act of it with a right dependents.So it is not a change in agrarian regulation but the adjustment of its requirements with the development of a use rightsitself as  well  as  the  needs  of  the  people.  In  addition  use  rights  used  as  a guarantee  in  it  with  a  right  dependents  only  given  to  a  rights  of  use originating in the country
Keywords: People, regulation, right, guarantee

## PENDAHULUAN
Tanah  merupakan  anugrah  Tuhan  Yang  Maha  Esa.  Mempunyai fungsi  yang  amat  penting  untuk  membangun  masyarakat  Indonesia  yang adil dan makmur. Tanah dalam keseharian kita yang merupakan permukaan bumi  atau  lapisan  bumi  yang  paling  atas  yang  mempunyai  nilai  ekonomis yang  sangat  tinggi  sehingga  menjadi  kewajiban  setiap  orang  untuk memelihara  dan  mempertahankan  eksistensi  sebagai  benda  yang  bernilai ekonomis  karena  tanah  bermanfaat  pula  bagi    pelaksanaan  pembangunan Oleh karena itu tanah juga sering menimbulkan berbagai macam persoalan bagi  manusia  sehingga  dalam  penggunaanya  perlu  dikendalikan  dengan sebaik-baiknya  agar  tidak  menimbulkan  masalah  dalam  kehidupan masyarakat.

## HAK PAKAI ATAS TANAH NEGARA
SEBAGAI OBYEK JAMINAN HAK TANGGUNGAN (Neni Chona’ah)
Republik  Indonesia  merupakan  negara  Agraria  (pertanian)  yang mempunyai  sumber  alam  yang  melimpah  ruah,  akan  tetapi  kekayaan  yang demikian  besar  sebagai  karunia  Tuhan  Yang  Maha  Kuasa  itu  belum  dapat dinikmati oleh rakyat. Tampaknya kekayaan alam itu dimiliki oleh sebagian kecil  orang  Indonesia.  Sistem  yang  merugikan  rakyat  seperti  itu  sudah berlangsung  sejak  zaman  penjajahan  Belanda.  Setelah  proklamasi kemerdekaan  Republik  Indonesia  dibuatlah  Rancangan  Undang-undang Pokok  Agraria.  Rancangan  Undang-undang  Pokok  Agraria  ini  mulai dipersiapkan  ketika  ketua  Dewan  Perwakilan  Rakyat  yang  ketika  itu dipimpin oleh Mr. Sartono pada dekade tahun 1950-an Panitia AD Hoc yang dibantu  oleh  Universitas  Gajah  Mada  Yogyakarta  serta  dibantu  pula  oleh Mahkamah Agung pada waktu itu banyak berjasa dalam pengumpulan data- data  dan  bahan-bahan  untuk  menyusun  Rancangan  Undang-undang  Pokok Agraria. 1
Dengan  berlakunya  Undang-Undang    nomor  5  Tahun  1960  tentang Ketentuan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA) pada tanggal 24 September 1960  keanekaragaman  itu  berakhir  dengan  diadakannya  apa  yang dinamakan ” Agraria Reform ” yang antara lain meliputi hukum tanah. Walau belum sepenuhnya sempurna, pada kenyataanya hukum tanah nasional telah berhasil  memberikan  dukungan  kepada  kegiatan  pembangunan  disegala bidang  dalam  penyediaan,  dan  pemanfaatan  tanah  yang  diperlukan,  serta kepastian hukum dalam penguasaan dan penggunaannya. Sekitar dua puluh tahun  sejak  kelahiran  UUPA  telah  disediakan  untuk  keperluan  sarana  dan prasarana  umum  ,  pertanian,  perikanan,  perkebunan,  industri  real  estate, pariwisata,  turisme,  perhubungan,  olahraga,  dan  lain-lain  keperluan. Penguasaan dengan hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan,dan hak pakai  serta  hak  pengelolaan  diatur  kewenangan  dan  kewajibannya  serta didaftar menurut  ketentuan  hukum tanah  nasional,  yang  dilengkapi  dengan surat bukti haknya berupa sertifikat.
Kemudian  berbicara  mengenai  hak  pakai  atas  tanah,  pengaturan status  tanah  dengan  hak  pakai  yang  diatur  dalam  berbagai  peraturan perundangan  diharapkan  akan  berjalan  sesuai  dengan  yang  diharapkan terutama  dalam  upaya  penegakan  hukum  guna  mencapai  tujuan  hukum  itu sendiri  yaitu  keadilan,  kemanfaatan  dan  kepastian  hukum.  Namun  masih harus  dilihat  dalam  perkembangannya  agar  hak  pakai  itu  dapat  digunakan sesuai  dengan  peruntukkannya  sekaligus  dijadikan  sebagai  usaha  untuk memenuhi tuntutan pembangunan.
1 Mohammad  Hatta, Hukum  Tanah  Nasional  Dalam  Perspektif  Negara Kesatuan, Media Abadi, Yogyakarta,2005, hlm.119

## Jurnal HUKUM dan KENOTARIATAN
Pembangunan  dilaksanakan  untuk  meningkatkan  kesejahteraan masyarakat  dalam  rangka  menuju  masyarakat  adil  dan  makmur.  Tanah merupakan  salah  satu  modal  dasar  dalam  melaksanakan  pembangunan, sehingga  masalah  pertanahan  harus  mendapat  pengaturan  tersendiri  untuk mencegah  timbulnya  pembenturan  berbagai  kepentingan  yang  dapat menghambat pembangunan.
Terbitnya Undang-undang No. 4 Tahun 1996 yang disebut Undang- undang  Hak  Tanggungan  telah  menentukan  suatu  konsep  baru  mengenai obyek hak tanggungan. Dalam pasal 4 ayat (2) ditentukan bahwa selain hak- hak atas tanah sebagaimana dimaksud pada ayat (1) yaitu Hak Milik, HGU, HGB  maka  Hak  Pakai  Atas  Tanah  Negara  (HAPTN)  yang  menurut ketentuan  yang  berlaku  yang  wajib  didaftar  dan  menurut  sifatnya  dapat dipindahtangankan dapat juga dibebani hak tanggungan. Jadi  pada  prinsipnya  obyek  hak  tanggungan  adalah  hak  atas  tanah yang  memenuhi  dua  persyaratan  yakni  wajib  didaftarkan  untuk  (untuk memenuhi  syarat  publisitas)  dan  dapat  dipindahtangankan  (untuk memudahkan  pelaksanaan  pembayaran  utang  yang  dijamin  pelunasannya. Hal ini seperti yang dikatakan oleh Satrio yang menyebutkan bahwa dengan adanya  pasal  4  ayat  (2)  Undang-undang  Hak  Tanggungan,  diberikan  suatu ketentuan  yang  memungkinkan  hak  pakai  dijadikan  sebagai  obyek  hak tanggungan.  Ini  merupakan  suatu  ketentuan  yang  baru  karena  selama  ini belum  ada  ketentuan  yang  memungkinkan  hak  pakai  dijadikan  sebagai obyek hak tanggungan. Pernyataan bahwa hak pakai dapat dijadikan obyek hak  tanggungan  bukan  merupakan  perubahan  UUPA,  melainkan penyesuaian ketentuannya dengan perkembangan hak pakai itu sendiri serta kebutuhan masyarakat.
Selain  itu  hak  pakai  yang  digunakan  sebagai  jaminan  dengan  hak tanggungan  hanya  diberikan  untuk  hak  pakai  yang  berasal  dari  negara. Dalam  perkembangannya  hak  pakai  tidak  lagi  dibedakan  atas  hak  yang diberikan  oleh  Negara,  hak  pengelolaan  atau  hak  milik  akan  tetapi  semua hak pakai tersebut wajib didaftar pada kantor pertanahan, dengan demikian Peraturan  Pemerintah  No.  40  Tahun1996  lebih  membuka  peluang  untuk digunakannya hak pakai sebagai jaminan kredit.
Dengan  ditempatkannya  hak  pakai  sebagai  obyek  hak  tanggungan ini  mencerminkan  bahwa  hak  pakai  sangat  bermanfaat  dalam  upaya meningkatkan  kesejahteraan  masyarakat.  Dalam  artian  bahwa  dengan adanya hak pakai sebagai obyek hak tanggungan, maka pemegang hak yang pada umumnya masyarakat kecil dapat memperoleh pinjaman pada lembaga keuangan guna mendapatkan modal bagi peningkatan usaha mereka, dengan demikian maka kesejahteraan masyarakat kecil dapat ditingkatkan pada taraf kesejahteraan yang lebih baik.

## HAK PAKAI ATAS TANAH NEGARA
SEBAGAI OBYEK JAMINAN HAK TANGGUNGAN (Neni Chona’ah)
Kontribusi  lain  yang  dapat  dimiliki  dengan  pemberian  hak  pakai yakni  untuk  mencegah  terlantarnya  suatu  bidang  tanah.  Hal  ini  sesuai dengan  ketentuan  yang  berlaku  yang  melarang  orang  atau  badan  hukum yang  menelantarkan  tanah.  Bila  ada  tanah  yang  ditelantarkan  atau  tidak diolah  secara  produktif  sesuai  dengan  peruntukan  yang  diberikan  maka tanah  tersebut  tidak  akan  mendatangkan  manfaat,  baik  bagi  pemilik  tanah maupun bagi negara. Oleh karena itu jika terdapat tanah yang ditelantarkan, sebaiknya  tanah  tersebut  diberikan  kepada  masyarakat  yang  tidak mempunyai  tanah  untuk  digarap.  Kecenderungan  ini  telah  diantisipasi pemerintah  dengan  dikeluarkannya  Keputusan  Menteri  No.  3  Tahun  1998 yang  mengambil  atau  meminta  kepada  para  pemegang  hak  atas  tanah ( developer )  yang  tanahnya  belum  digunakan  diberikan  kepada  masyarakat untuk digarap atau ditanami dengan tanaman jangka pendek.

## METODE PENELITIAN
Jenis penelitian yang digunakan dalam penelitian ini  adalah yuridis normatif.  Menurut  Soerjono  soekanto  penelitian  yuridis  normatif  adalah penelitian  hukum  yang  dilakukan  dengan  cara  meneliti  bahan  pustaka  atau data  sekunder  sebagai  bahan  dasar  untuk  diteliti  dengan  cara  mengadakan penelusuran  terhadap  peraturan-peraturan  dan  literatur-literatur  yang berkaitan dengan permasalahan yang diteliti. 2
Pendekatan yang digunakan adalah pendekatan perundang-undangan ( statute  approach) ,  pendekatan  konsep  ( conseptual  approach). Menurut Peter  Mahmud  Marzuki  pendekatan  yang  digunakan  untuk  mengkaji  dan menganalisis  semua  undang-undang  dan  pengaturan  yang  bersangkut  paut dengan isu hukum yang sedang diteliti. Pendekatan Konseptual ( conseptual approach) yaitu  beranjak  dari  pandangan  –pandangan  dan  doktrin-doktrin yang  berkembang  dalam  ilmu  hukum.  Dengan  mempelajari  pandangan- pandangan  dan  doktrin-dotrin  di  dalam  ilmu  hukum,  peneliti  akan menemukan ide-ide yang melahirkan pengertian-pengertian hukum, konsep- konsep  hukum,  dan  asas-asas  hukum  yang  relevan  dengan  isu  yang dihadapi. 3
Sumber  bahan  hukum  yang  digunakan  dalam  penelitian  ini  adalah bahan hukum primer, sekunder, dan tersier.
Dalam  penelitian  ini  penulis  menggunakan  teknik analisis  kualitatif yaitu  analisis  yang  dilakukan  dengan  memahami  dan  merangkai  data  yang
2 Soerjono Soekanto dan Sri Mamudji, Penelitian Hukum Normatif (Suatu Tinjauan Singkat), Rajawali Pers, Jakarta, hlm 13-14
3 Salim HS dan Erlies Septiana Nurbani, Op Cit , hlm.18-19

## Jurnal HUKUM dan KENOTARIATAN
telah  diperoleh  dan  disusun  sistematis,  kemudian  ditarik  kesimpulan  baik dari penelitian pustaka, aturan perundang-undangan dan artikel.

## PEMBAHASAN
Dalam  penelitian  ini  perlu  dijelaskan  hak  pakai  adalah    hak  untuk menggunakan  dan/atau  memungut  hasil  dari  tanah  yang  dikuasai  oleh negara atau tanah milik orang lain, yang memberi wewenang dan kewajiban yang  ditentukan  dalam  keputusan  pemberiannya  oleh  pejabat  yang berwenang memberikannya atau dalam perjanjian dengan pemilik tanahnya, yang  bukan  perjanjian  sewa-menyewa  atau  perjanjian  pengolahan  tanah, segala sesuatu asal tidak bertentangan dengan jiwa dan ketentuan-ketentuan Undang-undang ini. 4
Dalam  perkembangannya  pengaturan  tentang  hak  pakai  telah mengalami sejumlah perubahan. Bila dalam UUPA hak pakai tidak ditunjuk sebagai  obyek  hak  tanggungan  karena  dalam  ketentuan  UUPA  tidak  diatur bahwa hak pakai itu termasuk hak atas tanah yang wajib didaftar dan karena itu  tidak  memenuhi  syarat  publisitas  untuk  dijadikan  jaminan  hutang. Namun dalam perkembangannya dengan dikeluarkannya Peraturan Menteri Agraria  No.1  Tahun  1966,  dikatakan  bahwa  agar  hak  pakai  mudah dipertahankan  terhadap  gangguan  pihak  lain,  maka  hak  pakai  itu  perlu didaftarkan.
Dalam  pemberian  surat  keputusan  hak  pakai  antara  lain  setelah menerima  berkas  permohonan  dimaksud,  Kepala  Kantor  Pertanahan Kabupaten/kotamadya  setempat  memerintahkan  kepada  Kepala  Seksi Pengukuran  untuk  meneliti  dan  memproses  berkas  permohonan  dan pendaftaran tanah untuk melakukan pengukuran . Selanjutnya Kepala Kantor Pertanahan  memerintahkan  kepada    Kepala  Seksi  Hak  Atas  Tanah  atau petugas  yang  ditunjuk  untuk  memeriksa  permohonan  hak  terhadap  tanah yang sudah terdaftar, peningkatan, perpanjangan atau pembaharuan hak atas tanah  dan  terhadap  tanah  yang  data  yuridis  dan  data  fisiknya  telah  cukup untuk  mengambil  keputusan  yang  dituangkan  dalam  Risalah  Pemeriksaan Tanah  ( konstatering  Rapport ).  Tim  Penelitian  Tanah  untuk  memeriksa permohonan  hak  terhadap  tanah  yang  belum  terdaftar  yang  dituangkan dalam berita acara. Kemudian mengirimkan berkas permohonan Hak Pakai tersebut  kepada  Kepala  Kantor  Wilayah  Badan  Pertanahan  Nasional Propinsi  dengan  disertai  pertimbangan  Kepala  Kantor  Pertanahan  dengan tembusan selembar kepada pemohon. Setelah menerima berkas permohonan disertai pendapat dan pertimbangan hak pakai dari kepala kantor pertanahan
4 Undang-undang Republik Indonesia No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria , Pasal 41

## HAK PAKAI ATAS TANAH NEGARA
SEBAGAI OBYEK JAMINAN HAK TANGGUNGAN (Neni Chona’ah)
Kabupaten/Kotamadya  telah  lengkap  dan  tidak  ada  keberatan  untuk meluluskannya  sedang  wewenang  tersebut  pada  Kepala  Kantor  Wilayah
Badan Pertanahan Nasional Propinsi. Kepala Kantor Wilayah
memerintahkan kepada Kepala Bidang Hak-hak Atas Tanah untuk mencatat dalam formulir isian, memeriksa dan meneliti kelengkapan data yuridis dan data  fisik,  dan  apabila  belum  lengkap  segera  meminta  Kepala  Kantor Pertanahan  yang  bersangkutan  untuk  melengkapinya.    Setelah  menerima berkas  permohonan  yang  disertai  pendapat  dan  pertimbangan,  Menteri memerintahkan  kepada  Pejabat  yang  ditunjuk  untuk  mencatat  dalam formulir  isian  memeriksa  dan  meneliti  kelengkapan  data  yuridis  dan  data fisik,  dan  apabila  belum  lengkap  segera  meminta  Kepala  Kantor  Wilayah yang bersangkutan untuk melengkapinya. Menteri meneliti kelengkapan dan kebenaran  data  yuridis  dan  data  fisik  atas  tanah  yang  dimohon  dengan memperhatikan  pendapat  dan  Pertimbangan  Kepala  Kantor  Wilayah  dan selanjutnya memeriksa kelayakan permohonan tersebut dapat atau tidaknya dikabulkan  sesuai  dengan  ketentuan  peraturan  perundang-undangan  yang berlaku.    Setelah  mempertimbangkan  pendapat  dan  pertimbangan  Kepala Kantor Wilayah,  Menteri menerbitkan keputusan pemberian hak pakai atas tanah yang dimohon atau keputusan penolakan yang disertai dengan alasan penolakannya.  Setelah  Pemohon  menerima  Kutipan  Surat  Keputusan Kepala  Kantor  Wilayah  Badan  Pertanahan  Nasional  Propinsi,  atau  Kepala Badan  Pertanahan  Nasional  tentang  pemberian  Hak  pakai,  maka  penerima Hak  Pakai  wajib  untuk  memenuhi  semua  syarat  sebagai  tercantum  dalam surat  Keputusan  Pemberian  Hak,  yang  antara  lain  wajib  membayar  uang pemasukan  dan  biaya  Pendaftaran  Hak  Pakai  dalam  rangka  memperoleh Sertifikat Hak Pakai.
Diundangkannya  UU  Nomor  4  Tahun  1996  (Undang-Undang  Hak Tanggungan  Atas  Tanah  Beserta  Benda-Benda  yang  Berkaitan  dengan Tanah),  disingkat  UUHT  telah  memberi  wajah  baru  bagi  pengaturan  hak pakai  di  Indonesia.  Dalam  amanat  pasal  51  UUPA,  hak  atas  tanah  yang ditunjuk sebagai obyek hak tanggungan adalah Hak Milik, HGU, HGB. Bila dalam  UUPA  dikatakan  bahwa  hak  pakai  tidak  dapat  dijadikan  jaminan hutang  dengan  dibebani  hak  tanggungan,  maka  dengan  berlakunya  UUHT hak pakai dapat digunakan sebagai obyek hak tanggungan asalkan hak pakai tersebut didaftar pada kantor pertanahan.
Dengan demikian  adanya pasal 4 ayat (2) UUHT memberikan suatu ketentuan  yang  memungkinkan  hak  pakai  dijadikan  sebagai  obyek  hak tanggungan.  Ini  merupakan  suatu  ketentuan  yang  baru  karena  selama  ini belum  ada  ketentuan  yang  memungkinkan  hak  pakai  dijadikan  sebagai obyek  hak  tanggungan.  Apalagi  dengan  dikeluarkannya  Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 tentang HGU, HGB dan Hak Pakai Atas

## Jurnal HUKUM dan KENOTARIATAN
Tanah,  yang  mewajibkan  semua  hak  pakai  didaftarkan  pada  buku  tanah kantor pertanahan, ini semakin membuka peluang untuk digunakannya hak pakai  sebagai  jaminan  kredit.  Melihat  perkembangan  pengaturan  tentang hak pakai ini apalagi dengan ditempatkannya hak pakai sebagai obyek hak tanggungan  mencerminkan  bahwa  hak  pakai  dipandang  sangat  bermanfaat untuk  meningkatkan  kesejahteraan  masyarakat  terutama  bagi  masyarakat kecil  serta  pemberian  hak  pakai  bagi  orang  asing  akan  menarik  minat pemodal  asing  untuk  menanamkan  modalnya  di  Indonesia  yang  akan bermanfaat bagi pembangunan di Indonesia.
Berbicara  mengenai  Jaminan  kredit  sebelumnya  didahului  dengan perjanjian terlebih dahulu antara pemilik hak tanggungan dengan pemegang hak  tanggungan.  Perjanjian  ini  disebut  juga  perjanjian  kredit.  Perjanjian kredit ini harus memenuhi unsur syarat sahnya suatu perjanjian yaitu : 5
1. Kesepakatan mereka yang berjanji
2. Kecakapan para pihak
3. Suatu hal tertentu
4. Suatu sebab yang halal
Syarat  syarat  tersebut  diatas  mutlak  harus  ada  apabila  tidak memenuhi salah satu syarat diatas maka perjanjian utang piutang dianggap tidak pernah ada. Adanya kesepakatan dari para pihak dan kecakapan dalam mengadaakan  perjanjian    disebut  syarat  subyektif,  karena  mengenai  orang- orang  atau  subjeknya  yang  mengadakan  perjanjian.  Sedangkan  suatu  hal tertentu  dan  suatu  sebab  yang  halal  merupakan  syarat  objektif,  karena mengenai objek dari perjanjian yang dilakukan.
Penunjukkan  hak  pakai  atas  tanah  Negara  sebagai  obyek  hak tanggungan, selain karena telah memenuhi dua syarat yang telah disebutkan sebelumnya  di  atas,  terutama  didasari  pada  tujuan  memenuhi  kebutuhan masyarakat terutama kalangan menengah ke bawah yang mempunyai tanah dengan hak pakai dan belum mampu untuk meningkatkannya menjadi HGB atau  hak  milik,  sehingga  ini  akan  memberi  kesempatan  bagi  mereka  untuk meminjam uang dengan hak pakai atas tanahnya sebagai jaminan.
Kemudian  hak  atas  tanah  yang  dapat  dijadikan  sebagai  tanggungan ini  akan  dijadikan  jaminan  untuk  pelunasan  utang  tertentu,  maka  harus melalui  proses  yang  telah  ditentukan  dalam  Undang-undang  No.  4  Tahun 1996. Urutan prosesnya secara garis besar ialah  Sebelum Hak Tanggungan diberikan didahului dulu pembuatan perjanjian Kredit yang ada didalamnya memuat  janji  untuk  memberikan  hak  Tanggungan  sebagai  pelunasan  utang tertentu  dan  merupakan  bagian  tak  terpisahkan  dari  perjanjian  kredit  yang bersangkutan.  Pembuatan  Akta  Pemberian  Hak  Tanggungan  oleh  PPAT
5 Pasal 1320 Kitab Undang-undang Hukum Perdata

## HAK PAKAI ATAS TANAH NEGARA
SEBAGAI OBYEK JAMINAN HAK TANGGUNGAN (Neni Chona’ah)
yang  kemudian  didaftarkan  pada  kantor  pertanahan,  selambat-lambatnya  7 hari kerja setelah penandatangannnya. Mengenai  pemberi Hak Tanggungan wajib hadir sendiri, jika tidak dapat hadir sendiri. ia wajib menunjuk pihak lain  sebagai  kuasanya,  dengan  Surat  Kuasa  Membebankan  Hak Tanggungan, disingkat SKMHT, yang berbentuk akta otentik.
Hak  Tanggungan  itu  baru  lahir  pada  saat  dibukukannya  dalam  buku  tanah dikantor  Pertanahan.  Sebagai  tanda  bukti  adanya  hak  tanggungan,  Kantor Pertanahan  menerbitkan  Sertifikat  Hak  Tanggungan,  Sertifikat  Hak Tanggungan  diserahkan  kepada  pemegang  hak  tanggungan.  Jika  debitur (orang  yang  berutang)  cidera  janji,  maka  Sertifikat  Hak  Tanggungan mempunyai  kekuatan  eksekutorial  yang  sama  dengan  putusan  pengadilan yang  telah  memperoleh  kekuatan  hukum  tetap  dan  berlaku  sebagai pengganti grosse acte.
Dalam  hukum  mengenai  pengikatan  jaminan,  penggolongan  atas benda  bergerak  dan  tidak  bergerak  mempunyai  arti  yang  penting  sekali. Adanya  perbedaan  penggolongan  tersebut  juga  akan  menentukan  jenis lembaga  jaminan/pengikatan  jaminan  mana  yang  dapat  dibebankan  atas benda  jaminan  yang  diberikan  untuk  menjamin  pelunasan.  Sifat  perjanjian jaminan adalah accessoir , yaitu tergantung pada perjanjian
pokoknya.Pemberian  jaminan  dari  debitur  kepada  kreditur  menimbulkan  2 (dua) sifat hak jaminan yang dikenal secara umum.:
Pengikatan  jaminan  atas  tanah  hak  tersebut  di  atas  adalah  dengan Akta  Pembebanan  Hak  Tanggungan  (APHT)  yang  meliputi  pula  seluruh bangunan  dan  tanaman  yang  berada  diatasnya  dan  wajib  dilakukan  sendiri oleh pemberi Hak Tanggungan.  Hanya apabila benar-benar diperlukan yaitu dalam  hal  pemberi  Hak  Tanggungan  tidak  dapat  hadir  di  hadapan  PPAT dapat  dipergunakan  Surat  Kuasa  Membebankan  Hak  Tanggungan (SKMHT)  yang  harus  diberikan  langsung  oleh  pemberi  Hak  Tanggungan. Undang-undang  mengatur  bahwa  SKMHT  juga  dapat  dipergunakan  dalam hal hak atas tanah belum bersertifikat serta khusus untuk pemberian kredit .
Pada  saat  pemberian  kredit,  pihak  bank  akan  melakukan  penilaian atas  permohonan  kredit  tersebut.  Penilaian  atas  subyek  dan  obyek  jaminan bertujuan  untuk  menimbulkan  kepercayaan  bagi  pihak  bank  untuk menghindari masalah di kemudian hari atas jaminan tersebut. Dalam dunia perbankan  digunakan  prinsip-prinsip  penilaian  kredit  5C,  yaitu: character, capital, capacity, condition of economic, dan collateral . Pada urutan prinsip tersebut  jaminan  (Collateral)  berada  pada  urutan  terakhir.  Berdasarkan UUHT, Surat  Kuasa Membebankan Hak  Tanggungan (SKHMT) atau  Akta Pemberian  Hak  Tanggungan  (APHT)  dapat  melekat  pada  jaminan  yang memiliki sertifikat hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan, dan hak pakai  atas  tanah  Negara  yang  menurut  sifatnya  dapat  dipindahtangankan.

## Jurnal HUKUM dan KENOTARIATAN
Hal  ini  menyebabkan  bank  berusaha  memberikan  kredit  yang  jaminannya “aman” tanpa takut digugat pihak ketiga atau kreditor lain yang mengajukan gugatan sebelum debitor melunasi hutang-hutangnya.
Menurut UUHT Pasal 15 ayat 1, SKHMT wajib dibuat dengan akta notaris  atau  akta  PPAT.  SKHMT  tidak  memuat  kuasa  untuk  melakukan perbuatan  hukum  lain  daripada  membebankan  hak  tanggungan,  misalnya kuasa  untuk  menjual,  menyewakan  objek  hak  tanggungan,  atau memperpanjang hak atas tanah. SKHMT  harus dibuat secara khusus hanya memuat  pemberian  kuasa  untuk  membebankan  hak  tanggungan  saja, sehingga dengan demikian terpisah dari akta-akta lain.Berdasarkan Undang- undang  Pokok  Perbankan  (UUP),  pemberian  kredit  harus  didasarkan  pada keyakinan  bank  atas  kemampuan  dan  kesanggupan  debitor  untuk  melunasi hutangnya  sesuai  perjanjian.  Untuk  itu  bank  harus  melakukan  penilaian dengan seksama terhadap watak, kemampuan, modal prospek usaha debitor, dan agunan.
Pemberian jaminan oleh debitur kepada kreditur semata-mata hanya sebagai  jaminan  dalam  pengembalian  fasilitas  kredit  yang  telah  dinikmati oleh  debitur  apabila  debitur  wanprestasi.  Salah  satu  cara  yang  dilakukan adalah  dengan  mengambil  hasil  dari  penjualan  barang  jaminan  tersebut. Sehingga konsep dasar pemberian jaminan oleh Debitur adalah bukan untuk dimiliki  oleh  Kreditur.  Namun  untuk  mengantisipasi  praktek  perbankan, dalam  UU  Perbankan  No.  7  tahun  1992  tanggal  25  Maret  1992  (UU Perbankan) Pasal 12A disebutkan bahwa Bank dapat membeli sebagian atau seluruh  agunan,  baik  melalui  pelelangan  maupun  di  luar  pelelangan berdasarkan  penyerahan  secara  sukarela  oleh  pemilik  agunan  atau berdasarkan kuasa untuk menjual di luar lelang dari pemilik agunan dalam hal  debitur  tidak  memenuhi  kewajibannya  kepada  Bank,  dengan  ketentuan agunan yang dibeli tersebut wajib dicairkan secepatnya. 6
Berkaitan dengan pembahasan diatas mengenai hak pakai atas tanah negara,  tidak  semua  pihak  bank  mau  menerima  SKHMT  hak  pakai  atas tanah  negara  sebagai  jaminan,  karena  sewaktu-waktu  ijin  tersebut  dapat dicabut  sepihak  oleh  pejabat  yang  ditunjuk  sebelum  masa  berakhirnya  ijin dengan  tanpa  ganti  rugi  apapun,  jika  tanah  tersebut  dibutuhkan  untuk kepentingan  pemerintah,  pemegang  ijin  melanggar  ketentuan  yang  telah ditetapkan,  pemegang  ijin  menelantarkan  atau  tidak  memanfaatkan  tanah tersebut lebih dari dua tahun. Persyaratan yang diajukan untuk mendapatkan ijin  ternyata  tidak  dipertanggungjawabkan.  Mengenai  prosedur  pemberian hak tanggungan, dengan cara langsung disajikan berikut ini.
6 https://legalbanking.wordpress.com/materi-hukum/jaminan-dan- pengikatan-jaminan/ diakses tanggal 17-7-2018

## HAK PAKAI ATAS TANAH NEGARA SEBAGAI OBYEK JAMINAN HAK TANGGUNGAN (Neni Chona’ah)
a. Didahului  janji  untuk  memberikan  hak  tanggungan  sebagai  jaminan pelunasan  utang  tertentu,  yang  merupakan  tak  terpisahkan  dari perjanjian  utang  piutang.  Perjanjian  utang  piutang  antara  debitur sebagai  pemberi  hak  tanggungan  dan  kreditur  sebagai  pemegang  hak tanggungan dengan hak pakai atas tanah sebagai jaminan utang. b. Perjanjian utang piutang dapat dibuat dengan akta otentik yang dibuat oleh  Notaris,  atau  dibuta  dengan  akta  dibawah  tangan  yang  dibuat sendiri  oleh  debitur  dan  kreditur.  Perjanjian  utang-piutang  antara debitur  sebagai  pemberi  hak  tanggungan  dan  kreditur  sebagai pemegang  hak  tanggungan  merupakan  perjajian  pokok  dalam pembebanan hak tanggungan. c. Untuk  memberikan  jaminan  dalam  pelunasan  utang  oleh  debitur sebagai  pemberi  hak  tanggungan  diserahkan  tanah  hak  pakai  sebagai jaminan  utang  kepada  kreditur  sebagai  pemegang  hak  tanggungan. Penyerahan  dilakukan  dengan  pembuatan  Akta  Pemberian  Hak Tanggungan  (APHT)  oleh  PPAT  sesuai  peraturan  perundang- undangan yang berlaku. d. Pembebanan hak tanggungan wajib didaftarkan ke Kantor Pertanahan Kabupaten/kota setempat untuk dibuatkan buku tanah pada tanah hak pakai  yng  menjadi  objek  hak  tanggungan  serta  menyalin  catatan tersebut  pada  Sertifikat  tanah  Hak  Pakai  yang  bersangkutan. Pendaftaran  pembebanan  hak  tanggungan  ke  kantor  Pertanahan Kabupaten/kota setempat merupakan syarat mutlak untuk lahirnya hak tanggungan  dan  mengikatnya  hak  tanggungan  terhadap  pihak  ketiga. Sebagai  surat  tanda  bukti  hak  tanggungan  oleh  Kantor  Pertanahan Kabupaten/Kota setempat, yang didalamnya memuat irah-irah dengan kata-kata  “DEMI  KEADILAN  BERDASARKAN  KETUHANAN YANG MAHA .”
Tata cara pelaksanaannya adalah sebagai berikut:
a) Setelah  penandatanganan  Akta  Pemberian  Hak  Tanggungan  yang dibuat  oleh  PPAT  dilakukan  oleh  para  pihak  ,  PPAT  mengirimkan Akta Pemberian Hak Tanggungan yang bersangkutan dan warkah lain yang  diperlukan  oleh  Kantor  pertanahan.  Pengiriman  tersebut  wajib dilakukan  oleh  PPAT  yang  bersangkutan  selambat-lambatnya  7 harikerja  setelah  penandatanganan  Akta  Pemberian  Hak  Tanggungan itu.
b) Pendaftaran hak tanggungan dilakukan oleh kantor pertanahan dengan membuatkan  buku  tanah  hak  tanggungan  dan  mencatatnya  dalam buku  tanah  hak  atas  tanah  yang  menjadi  objek  hak  tanggungan  serta menyalin  catatan  tersebut  pada  sertifikat  hak  atas  tanah  yang bersangkutan.

## Jurnal HUKUM dan KENOTARIATAN
c) Tanggal  buku  tanah  hak  tanggungan  adalah  tanggal  hari  ketujuh setelah  penerimaan  secara  lengkap  surat-surat  yang  diperlukan bagipendaftarannya  dan  jika  hair  ketujuh  itu  jatuh  pada  hari  libur, buku tanah yang bersangkutan diberi tanggal hari kerja berikutnya.
Selanjutnya  Pasal  14  ayat  (1)  UUHT  menentukan  bahwa  sebagai tanda  bukti  adanya  hak  tanggungan,  kantor  pertanahan  menerbitkan Sertifikat  Hak  Tanggungan  sesuai  dengan  peraturan  Perundang-undangan yang  berlaku.  Dalam  Pasal  14  ayat(4)  UUHT  ditentukan  bahwa  sertifikat hak  atas  tanah  yang  telah  dibubuhi  catatan  pembebanan  Hak  Tanggungan sebagaiman dimaksud dalam pasal 13 ayat (3) UUHT, dikembalikan kepada pemegang  hak  atas  tanah  yang  bersangkutan.  Namun  kreditur  dapat memperjanjian  lain  dalam  Akta  Pemberian  Hak  Tanggungan,  yaitu  agar sertifikat  hak  atas  tanah  tersebut  diserahkan  kepada  kreditur.  Setelah sertifikat Hak Tanggungan diterbitkan Kantor pertanahan dan sertifikat hak atas  tanah  dibubuhi  catatan  pembebanan  hak  tanggungan,  Sertfikat  Hak Tanggungan  diserahkan  oleh  kantor  pertanahan  kepada  pemegang  hak tanggungan. Demikian menurut pasal 14 ayat (5) UUHT. 7

## KESIMPULAN
Regulasi  seperti  Pasal  4  ayat  (2)  Undang-undang  Hak  Tanggungan telah memberikan suatu ketentuan yang memungkinkan hak pakai dijadikan sebagai  obyek  hak  tanggungan.  Apalagi  dengan  dikeluarkannya  Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 tentang HGU, HGB dan Hak Pakai Atas Tanah,  yang  mewajibkan  semua  hak  pakai  didaftarkan  pada  buku  tanah kantor pertanahan, ini semakin membuka peluang untuk digunakannya hak pakai  sebagai  jaminan  kredit.  Mengenai  hak  tanggungan  dengan  objek jaminan  Hak  Pakai  Atas  Tanah  Negara  apabila  jangka  waktu  perjanjian pemberiannya  berakhir  maka  hak  tanggungan  yang  melekat  pada  hak tersebut  ikut  hapus,  dan  tanah  kembali  dalam  penguasaaan  negara.Melihat perkembangan  pengaturan  tentang  hak  pakai  ini  apalagi  dengan ditempatkannya  hak  pakai  sebagai  obyek  hak  tanggungan  mencerminkan bahwa  hak  pakai  dipandang  sangat  bermanfaat  untuk  meningkatkan kesejahteraan  masyarakat  terutama  bagi  masyarakat  kecil  serta  pemberian hak  pakai  bagi  orang  asing  akan  menarik  minat  pemodal  asing  untuk menanamkan  modalnya  di  Indonesia  yang  akan  bermanfaat  bagi pembangunan di Indonesia.
7 Remy  Sjahdeini,. Hak  Tanggungan ,  Alumni,  Bandung,  1999.  hlm.  144- 146

## DAFTAR PUSTAKA

## Buku
Mohammad Hatta, 2005. Hukum Tanah Nasional Dalam Perspektif Negara Kesatuan, Yogyakarta: Media Abadi . Remy Sjahdeini,. 1999 Hak Tanggungan , Bandung: Alumni. Salim HS dan Erlies Septiana Nurbani .2013. Penerapan Teori Hukum Pada
Penelitian Tesis dan Desertasi , Jakarta: PT. Raja Grafindo Persada.
Soerjono  Soekanto  dan  Sri  Mamudji, Penelitian  Hukum  Normatif (Suatu
Tinjauan Singkat),  Jakarta: Rajawali Pers.

## Peraturan Perundang-undangan
Kitab Undang-undang Hukum Perdata Peraturan  Pemerintah  No.  40  Tahun  1996  tentang  HGU,  HGB,  Dan  Hak Pakai atas Tanah
Undang-undang  Republik  Indonesia  No.  5  Tahun  1960  tentang  Peraturan
Dasar Pokok-Pokok Agraria
Undang-undang nomor 4 tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan Atas Tanah
Beserta Benda-benda yang berkaitan dengan tanah

## Internet
https://legalbanking.wordpress.com/materi-hukum/jaminan-dan-pengikatan- jaminan/ diakses tanggal 17-7-2018