## AKIBAT HUKUM DARI PEMBUATAN AKTA JUAL BELI TANAH YANG TIDAK SESUAI DENGAN TATA CARA PEMBUATAN AKTA PPAT

## Rizki Mohamad Eka Marsa Sadjat 1
Universitas Buana Perjuangan Rizki.mohamad@ubpkarawang.ac.id

## ABSTRAK
Semakin  pentingnya  arti  tanah  bagi  kehidupan  manusia  sekarang  ini  menyebabkan makin meningkatnya potensi untuk timbulnya konflik- konflik atau sengketa pertanahan, untuk  mencegah  atau  paling  tidak  mengurangi  potensi  konflik  atau  sengketa  tersebut dibutuhkan perangkat hukum dan sistem administrasi pertanahan yang teratur dan tertata rapi.  Karenanya  diharuskan  pemindahan  hak  atas  tanah  agar  bisa  didaftar  harus dibuktikan dengan akta PPAT. Sebagai akta otentik akta PPAT haruslah memenuhi tata cara  pembuatan  akta  PPAT  sebagaimana  yang  ditentukan  oleh  undang-undang  dan peraturan-peraturan  lainnya.  Pembuatan  akta  yang  tidak  sesuai  dengan  tata  cara pembuatan  akta  PPAT  dapat  menimbulkan  risiko  bagi  kepastian  hak  atas  tanah  yang timbul atau tercatat atas dasar akta tersebut. Berdasarkan latar belakang tersebut maka tesis ini penulis beri judul Akibat Hukum Dari Pembuatan Akta Jual Beli Tanah Yang Tidak Sesuai Dengan Tata Cara Pembuatan Akta PPAT.
Tujuan penelitian adalah untuk mengetahui bentuk-bentuk, faktor- faktor penyebab dan akibat  hukum  dari  pembuatan  akta  jual  beli  tanah  yang  tidak  sesuai  dengan  tata  cara pembuatan akta PPAT. Dipakai metode pendekatan yuridis empiris dengan spesifikasi penelitian  preskriptif  dan  sumber  data  yang  digunakan  adalah  data  primer  dan  data sekunder.  Pengumpulan  datanya  dilakukan  dengan  melakukan  penelitian  kepustakaan dan  penelitian  lapangan  kemudian  setelah  data  selesai  dianalisis  ditarik  kesimpulan dengan meggunakan metode berfikir induktif.
Berdasarkan hasil penelitian ditemukan bahwa akibat hukum dari pembuatan akta jual beli tanah yang tidak sesuai dengan tata cara pembuatan akta PPAT adalah PPAT dapat diberhentikan  dengan  tidak  hormat,  akta PPAT  terdegradasi kekuatan pembuktiannya
menjadi  akta  di  bawah  tangan  dan  pihak  ketiga  dapat  memanfaatkan  hal  ini  untuk kepentingannya.
Kata Kunci: Akta PPAT, Akibat Hukum, Tata Cara Pembuatan

## I. PENDAHULUAN
Tata cara dan formalitas pembuatan akta otentik adalah merupakan  ketentuan hukum  yang  memaksa,  artinya  tata  cara  dan  prosedur  pembuatan  itu  harus  diikuti dengan  setepat-tepatnya  tanpa  boleh  disimpangi  sedikitpun.  Penyimpangan  dari tatacara dan prosedur pembuatan akta otentik akan membawa akibat hukum kepada kekuatan pembuktian akta itu.
Meskipun  prosedur  untuk  melaksanakan  peralihan  (Peralihan  hak  atas  tanah bisa  terjadi  karena  pewarisan  tanpa  wasiat  dan  perbuatan  hukum  pemindahan  hak) atau pemindahan hak atas tanah (hak atas tanah yang bersangkutan sengaja dialihkan kepada pihak lain), misalnya  dalam  jual  beli  tanah  sangat  ketat,  tapi  dalam  setiap peralihan  atau    pemindahan  hak  atas  tanah  selalu  terbuka  kemungkinan  adanya tuntutan  dari  pihak  ketiga,  bahwa  tanah  tersebut  adalah  miliknya.  Jadi  meskipun peralihan hak atas tanah tersebut sudah dilaksanakan melalui akta PPAT, tetap terbuka kemungkinan  akan  dapat  menimbulkan  sengketa  pertanahan.  Hal  ini  baik  yang disebabkan  oleh  adanya  pihak  ketiga  yang  merasa  mempunyai  hak  atau  yang disebabkan oleh adanya kesalahan pada PPAT yang membuat aktanya atau adanya cacat hukum pada aktanya baik yang disebabkan oleh karena adanya penyimpangan atau  kesalahan  pada  pembuatan  aktanya  ataupun  karena  adanya  kesalahan  pada prosedur penandatanganan aktanya.

## II. TUJUAN PENELITIAN
a. Untuk Mengetahui Kekuatan Hukum Dari Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli Hak Atas Tanah Yang Dibuat Oleh Notaris Dalam Pelaksanaan Pembuatan Akta Jual Beli Dan Kuasa Mutlak Dalam Perjanjian Pengikatan Jual Beli
b. Untuk Mengetahui Perlindungan Hukum Terhadap Pemenuhan Hak-Hak Para Pihak Apabila Salah Satu Pihak Melakukan Wanprestasi Dalam Perjanian Pengikatan Jual Beli
III. METODE PENELITIAN
Dalam  melakukan  penelitian  guna  mengumpulkan  data  yang  diperlukan,  penulis menggunakan  metode  deskriptif,  yaitu  menggambarkan  dan  menganalisis  data-data  yang relevan  dengan  objek  penelitian  yang  penulis  kumpulkan.  Dalam  penelitian  ini  penulis menggunakan metode-metode sebagai berikut:

## 1. Pendekatan Penelitian
Metode  yang  digunakan  dalam  penelitian  ini  adalah  metode  penelitian  yuridis normatif.  Penelitian  yuridis  normatif  adalah  suatu  penelitian  hukum  yang  dilakukan dengan  cara  meneliti  bahan  pustaka  atau  sekunder  belaka.  Dalam  metode  penelitian kepustakaan, penulis menggunakan data sekunder yaitu data yang diperoleh dari bahan- bahan pustaka.
2. Jenis dan Sumber Data
Jenis  data  yang  digunakan  dalam  peneliltian  ini  adalah  data  sekunder  yang mencakup :
a. Bahan  Hukum Primer adalah bahan hukum  yang mempunyai otoritas (autoratif). Bahan hukum tersebut terdiri atas peraturan perundang-undangan, catatan-catatan resmi,  putusan  hakim 1 ,  namun  hanya  beberapa  saja  yang  tercantum  dibawah  ini selebihnya ada dalam pembahasan:
1) Kitab Undang-Undang Hukum Perdata;
2) Undang-Undang Pokok Agraria;
3) Peraturan  Pemerintah  Nomor  37  Tahun  1998  tentang  Peraturan  Jabatan Pejabat Pembuat Akta  Tanah;
4) Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 1  Tahun  2006 tentang  Ketentuan  Pelaksanaan  Peraturan  Pemerintah  Nomor  37  Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah.
b. Bahan Hukum Sekunder yaitu bahan yang memberikan penjelasan mengenai bahan hukum primer. Dimana bahan hukum tersebut memberikan informasi atau hal-hal yang berkaitan dengan isi bahan hukum primer dan impelementasinya.
c. Bahan Hukum Tersier yaitu bahan yang memberikan petunjuk maupun penjelasan atas  bahan  hukum  primer  dan  sekunder,  misalnya  kamus,  ensiklopedia,  dan bibliografi yang terkait dengan pembahasan penelitian ini.
1 Zainuddin Ali, Metode Penelitian Hukum, Sinar Grafika, Jakarta, 2009, hlm.47.
Vol. 8 No. 1, November 2023 ISSN 2541-6995 e-ISSN 2580-5517
3. Teknik Pengumpulan Data
Pengumpulan  data  dikumpulkan  melalui  prosedur  inventarisasi  dan  identifikasi peraturan perundang-undangan, serta klasifikasi dan sistematisasi bahan hukum sesuai permasalahan  penelitian.  Oleh  karena  itu,  teknik  pengumpulan  data  yang  digunakan dalam  penelitian  ini  adalah  dengan  studi  kepustakaan.  Studi  kepustakaan  dilakukan dengan cara membaca, menelaah, mencatat membuat ulasan bahan-bahan pustaka yang ada kaitannya dengan Kepailitan.
4. Teknik Analisis Data
Metode  yang  digunakan  untuk  menganalisis  dan  menarik  kesimpulan  dari  hasil penelitian adalah metode analisis yuridis kualitatif yang berdasarkan 2 :
a. Perundang-undangan  yang  satu  tidak  bertentangan  dengan  peraturan  perundang- undangan lainnya;
b. Memperhatikan hirarki peraturan perundang-undangan;
c. Mewujudkan kepastian hukum;
d. Mencari hukum yang hidup dimasyarakat baik tertulis maupun tidak tertulis;

## IV. PEMBAHASAN
A. Kekuatan Hukum Dari Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli Hak Atas Tanah Yang Dibuat Oleh Notaris Dalam Pelaksanaan Pembuatan Akta Jual Beli Dan Kuasa Mutlak Dalam Perjanjian Pengikatan Jual Beli
Berdasarkan  keadaan  tersebut  dan  terjadinya  kehebohan  tentang  penggunaan kuasa mutlak, untuk mengatasi hal tersebut maka Menteri Dalam Negeri pada waktu itu  mengeluarkan  Intruksi  Menteri  Dalam  Negeri  Nomor  14  Tahun  1982  tentang Larangan  Penggunaan  Kuasa  Mutlak  Sebagai  Pemindahan  Hak  Atas  Tanah  yang isinya diantaranya adalah sebagai berikut :
a. Melarang Camat dan Kepala Desa atau pejabat yang setingkat dengan itu, untuk membuat  atau  menguatkan  pembuatan  Surat  Kuasa  Mutlak  yang  pada hakekatnya merupakan pemindahan hak atas tanah
b. Diterangkan tentang unsur dari kuasa mutlak yaitu
2 Soerjono Soekanto, Pengantar Penelitian Hukum , UI-Press, Jakarta, 2007, hlm.52.
1) Kuasa mutlak yang dimaksud dalam diktum PERTAMA adalah kuasa yang di dalamnya mengandung unsur tidak dapat ditarik kembali oleh pemberi kuasa;
2) Kuasa  mutlak  yang  pada  hakekatnya  merupakan  pemindahan  hak  atas tanah  adalah  kuasa  mutlak  yang  memberikan  kewenangan  kepada penerima  kuasa  untuk  menguasai  dan  menggunakan  tanahnya  serta melakukan  segala  perbuatan  hukum  yang  menurut  hukum  hanya  dapat dilakukan oleh pemegang haknya.
Dengan  keterangan  tentang  unsur  dari  kuasa  mutlak  di  atas  menurut  penulis kuasa yang dipakai dalam pengikatan jual beli tidak termasuk kedalam kuasa mutlak sebagaimana yang diatur  dalam Intruksi Menteri Dalam Negeri Nomor  14 Tahun 1982 tentang Larangan Penggunaan Kuasa Mutlak Sebagai Pemindahan Hak Atas Tanah.
Hal  ini  disebabkan  karena  sebagai  perjanjian  pendahuluan  maka  pengikatan jual  beli  menunggu  dipenuhinya  syarat-syarat  untuk  sampai  pada  perjanjian pokoknya, dan pencantuman pemberian kuasa dengan ketentuan tidak dapat ditarik kembali diperlukan untuk melaksanakan jual belinya di hadapan Pejabat Pembuat Akta  Tanah (PPAT). Selain  itu  pemberian  kuasa  dengan  ketentuan  tidak  dapat ditarik  kembali  yang  dipakai  dalam  pengikatan  jual  beli  tidak  mengandung ketentuan tentang hal yang dilarang sebagaimana diatur dalam diktum Dua  butir b Intruksi Menteri Dalam Negeri Nomor 14 Tahun 1982, yaitu kuasa mutlak yang pada hakekatnya  merupakan  pemindahan  hak  atas  tanah adalah  kuasa  mutlak  yang memberikan  kewenangan  kepada  penerima  kuasa  untuk  menguasai  dan menggunakan  tanahnya  serta  melakukan  segala  perbuatan  hukum  yang  menurut hukum  hanya  dapat  dilakukan  oleh  pemegang  haknya,  walaupun  kuasanya  tidak dapat ditarik kembali.
Pendapat dari Herlien Boedino juga menyatakan bahwa adanya janji tidak dapat ditarik kembali pada suatu surat kuasa tidak serta merta menjadikan kuasa tersebut digolongkan pada kuasa mutlak, sepanjang di dalamnya tidak mengandung  unsur butir  b  diktum  kedua  Intruksi Menteri  Dalam  Negeri  tersebut.  Apalagi  apabila
pemberian kuasa yang tidak dapat  ditarik  kembali  tersebut  diberikan  tidak  dalam rangka suatu perjanjian yang obyeknya tanah. 3
Pendapat yang sama juga diutarakan oleh Notaris Rizul Sudarmadi,  SH.,  yang menyatakan bahwa kuasa dalam pengikatan jual beli bukanlah kuasa mutlak karena kuasa  tersebut  berlaku  apabila  telah  terpenuhinya  semua  persyaratan  yang disepakati dalam pengikatan jual beli. 4
Sedangkan menurut Notaris Kun Hidayat, SH., yang penulis wawancarai pada tanggal  23  Mei  2008  mengemukakan  bahwa  Kuasa  mutlak  itu  boleh  dilakukan apabila  pembayaran  harga  obyek  jual  beli  telah  dibayar  secara  lunas  sedangkan kuasa  mutlak  itu  tidak  boleh  dilakukan  apabila  harga  obyek  jual  belum  dibayar lunas.
B. Perlindungan  Hukum  Terhadap  Pemenuhan  Hak-Hak  Para  Pihak  Apabila  Salah Satu Pihak Melakukan Wanprestasi Dalam Perjanian Pengikatan Jual Beli
Perlindungan  hukum  yang  dapat  diberikan  terhadap  pemenuhan  hak  semua pihak dalam pengikatan jual beli selain sesuai perlindungan hukum yang diberikan oleh  kekuatan  akta  otentik  juga  dapat  berlandaskan  Pasal  1338  Kitab  Undang- undang  Hukum  Perdata,  serta  niat  baik  dari  para  pihak  untuk  memenuhi kesepakatan yang telah dibuat. Hal ini sesuai dengan kekuatan pembuktian dari akta otentik  sebagaimana  yang  diungkapkan  oleh  G.H.S  Lumban  Tobing  yang menyatakan,  menurut  pendapat  umum  yang  dianut  pada  setiap  akta  akta  otentik dibedakan  tiga  kekuatan  pembuktian  jika  dibandingkan  dengan  akta  dibawah tangan, yaitu :
1. Kekuatan Pembuktian Lahiriah
Maksudnya adalah kemampuan dari akta itu sendiri untuk membuktikan dirinya sebagai  akta otentik.  Kemampuan  itu  menurut  pasal  1875 KUHPerdata tidak dapat  diberikan  kepada  akta  yang  dibuat  dibawah  tangan,  karena  akta  yang dibuat dibawah tangan baru berlaku sah terhadap  siapa  akta  itu  dipergunakan apabila  yang  menanda  tanganinya  mengakui  kebenaran dari tanda tangannya itu.  Sedangkan  akta  otentik  membuktikan  sendiri  keabsahannya,  atau  dalam
3 Herlien Budiono, artikel “Pengikat Jual Beli Dan Kuasa Mutlak” , hal 60.
4 Wawancara dengan Notaris Rizul Sudarmadi, SH., pada tanggal 21 April 2008.
bahasa latin : “ acta publica probant sese ipsa. “ apabila suatu akta kelihatannya sebagai akta otentik, maka akta itu terhadap setiap orang dianggap sebagai akta otentik, sampai dapat dibuktikan bahwa akta itu tidak otentik.
2. Kekuatan Pembuktian Formal
Dengan  kekuatan  pembuktian  formal  ini  oleh  akta  otentik  dibuktikan,  bahwa pejabat  yang  bersangkutan  telah  menyatakan  dalam  tulisan  itu  sebagaimana yang  tercantum  dalam  akta  itu  dan  selain  dari  itu  kebenaran  dari  apa  yang diuraikan oleh pejabat dalam akta itu sebagai yang dilakukan dan disaksikannya di  dalam  menjalankan  jabatannya  itu.  Dalam arti formal, sepanjang mengenai akta pejabat (ambtelijke akte), akta  itu  membuktikan kebenaran  dari apa  yang disaksikan,  yakni  yang  dilihat,  didengan  dan  juga  dilakukan  sendiri  oleh notaries sebagai pejabat umum didalam menjalankan jabatannya.
3. Kekuatan Pembuktian Material
Dalam  kekuatan  pembuktian  material  tidak  hanya  kenyataan  bahwa  adanya dinyatakan sesuatu yang dibuktikan oleh akta itu, akan tetapi juga diisi dari akta itu  dianggap  dibuktikan  sebagai  yang  benar  terhadap  setiap  orang  yang menyuruh adakan/buatkan akta itu sebagai tanda bukti terhadap dirinya, akta itu mempunyai  kekuatan  pembuktian  material. Dengan  semua  hal  yang  telah penulis  kemukakan  di  atas  maka  penulis  berpendapat  bahwa  perlindungan hukum  terhadap  pemenuhan  hak-hak  para  pihak  apabila  salah  satu  pihak melakukan wanprestasi dalam perjanjian pengikatan jual beli sangat tergantung kepada  kekuatan  dari  perjanjian  pengikatan  jual  beli  yang  dibuat,  yaiatu  jika dibuat  dengan  akta  dibawah  tangan  maka  perlindungannya  sesuai  dengan perlindungan terhadap akta dibawah tangan, sedangkan apabila di buat oleh atau dihadapan  Notaris  maka  dengan  sendirinya  aktanya  menjadi  akta  notaril sehingga  kekuatan  perlindunganya sesuai dengan perlindungan terhadap akta otentik.

## V. KESIMPULAN
Berdasarkan pembahasan baik secara teoritis maupun melihat korelasinya dengan analisa dalam studi kasus, dengan ini penulis memberikan simpulan sebagai berikut:
1. Kekuatan hukum dari akta perjanjian pengikatan jual beli hak atas tanah yang dibuat  oleh  Notaris  dalam  pelaksanaan  pembuatan  Akta  Jual  Belinya  adalah sangat  kuat,  karena  akta  tersebut  merupakan  akta  notaril  yang  bersifat  akta otentik,  pemberian  kuasa  yang  tidak  dapat  ditarik  kembali  dalam  perjanjian pengikatan jual beli bukanlah termasuk ke dalam kuasa mutlak yang dilarang oleh Intruksi Menteri Dalam Negeri Nomor 14 Tahun 1982 tentang Larangan Penggunaan  Kuasa  Mutlak  Sebagai  Pemindahan  Hak  Atas  Tanah,  sehingga status hukumnya sah-sah saja untuk dilakukan.
2. Perlindungan  hukum  terhadap  pemenuhan  hak-hak  para  pihak  apabila  salah satu pihak melakukan wanprestasi dalam perjanjian pengikatan jual beli sangat tergantung  kepada kekuatan dari perjanjian  pengikatan  jual beli  yang  dibuat, yaitu  jika  dibuat  dengan  akta  di  bawah  tangan  maka  perlindungannya  sesuai dengan perlindungan terhadap akta dibawah tangan, sedangkan apabila di buat oleh  atau  di  hadapan  Notaris  maka  dengan  sendirinya  aktanya  menjadi  akta notaril sehingga kekuatan perlindunganya sesuai dengan perlindungan terhadap akta otentik.

## V. SARAN
Mengingat masih banyaknya permasalahan dan ketidak jelasan yang ditemukan penulis dalam menyelesaikan penelitian ini, maka dalam kaitannnya dengan permasalahan yang ada dalam penelitian ini, penulis mencoba memberi saran sebagai berikut:
1. Sebaiknya  mengenai  pengikatan  jual  beli  diatur  lebih  lanjut  dalam  peraturan perundang-undangan terutama yang berkaitan dengan masalah tanah, sehingga para pihak yang memakai pengikatan jual beli sebagai perjanjian pendahuluan dalam jual beli hak atas tanah lebih terlindungi dengan baik.
2. Dan  untuk  para  Notaris  dalam  pembuatan  Akta  Pengikatan  Jual  Belinya  harus secara tegas menuliskan dalam pasal-pasalnya tentang klausul mengenai wanprestasi sehingga  para  pihak  baik  penjual  maupun  pembeli  memperoleh  perlindungan hukum.

## DAFTAR PUSTAKA

## Buku
Soerjono Soekanto. Pengantar Penelitian Hukum . Jakarta: UI-Press, 2007.
Vol. 8 No. 1, November 2023 ISSN 2541-6995 e-ISSN 2580-5517
Zainuddin Ali. Metode Penelitian Hukum. Jakarta: Sinar Grafika, 2009.

## Sumber Lain
Herlien Budiono, artikel “Pengikat Jual Beli Dan Kuasa Mutlak” .
Wawancara dengan Notaris Rizul Sudarmadi, SH., pada tanggal 21 April 2008.