## Literature Review: Pengaruh Adminitrasi Pertanahan dalam Penilaian Tanah
Impact of Land Administration in Land Valuation
Udiana Wahyu Deviantari* 1,2 , Djurdjani 2 1 Departemen Teknik Geomatika, FTSPK-ITS
2 Departemen Teknik Geomatika, Fakultas Teknik-UGM *Korespondensi penulis: dianada87@gmail.com
Diterima: 11112022; Diperbaiki: 07022023; Disetujui: 07022023; Dipublikasi: 28022023
Abstrak: Sistem  Administrasi  Pertanahan  dalam  suatu  negara  dapat  menentukan  infrastruktur  dalam mengimplementasi  kebijakan  pertanahan  dan  strategi  pengelolaan  pertanahan.  Pentingnya  tanah  sebagai  faktor produksi  dan  bahan  untuk  pembangunan  menyoroti  peran  administrasi  tanah  dalam  pembangunan  ekonomi  suatu negara. Pajak tanah merupakan instrumen yang dapat memberikan manfaat untuk pembangunan perkotaan. Dalam menentukan pajak tanah harus memadai, efisien dan adil. Permasalahan perpajakan properti adalah dalam pengenaan pajak properti yang dinilai terlalu rendah, dan pemungutan pajaknya yang kurang baik. Permasalahan tersebut akibat dari  administrasi  pertanahan  yang  tidak  efisien,  yaitu  kurangnya  transparansi  informasi  pertanahan.  Tujuan  dalam makalah  adalah  kajian  literatur  review  mengenai  pengaruh  administrasi  tanah  dalam  penilaian  tanah  di  Indonesia. Dalam evaluasi administrasi tanah dalam penilaian tanah di Indonesia berdasarkan kelembagaan, hak atas tanah dan properti, penilaian tanah dan properti, kriteria penentuan pajak tanah. Dari hasil kajian dapat disimpulkan bahwa perlu adanya perangkat untuk standarisasi dan integrasi data, dalam hal ini adalah ISO 19110.  Dan dalam proses penentuan pajak tanah dapat di kombinasikan dengan pemodelan yang dapat digunakan untuk memprediksi nilai pajak tanah dan properti serta melakukan otomatisasi dalam perhitungan NJOP.
Copyright © 2023 Geoid. All rights reserved.
Abstract:  The  Land  Administration  System  in  a  country  can  determine  the  infrastructure  for  implementing  land policies  and  land  management  strategies.  The  importance  of  land  as  a  factor  of  production  and  material  for development  highlights  the  role  of  land  administration  in  the  economic  development  of  a  country.  Land  tax  is  an instrument that can provide benefits for urban development. In determining the land tax must be adequate, efficient, and fair. The problem with property taxation is in the imposition of property taxes which are considered too low, and the  tax  collection  is  not  good.  These  problems  are  the  result  of  inefficient  land administration,  namely  the  lack of transparency  of  land  information.  This  paper  aims  to  review  the  literature  review  on  the  influence  of  land administration in land valuation in Indonesia. In the evaluation of land administration in land valuation in Indonesia based on institutions, land and property rights, land and property valuation, and land tax determination criteria. From the results of the study, it can be concluded that there is a need for tools for standardization and data integration, in this case, ISO 19110. And in the process of determining land taxes, it can be combined with modeling that can be used to predict the value of land and property taxes and perform automation in the calculation of NJOP.

## Kata kunci: Administrasi Pertanahan, Pajak Tanah, Penilaian Tanah
Cara  untuk  sitasi:  Deviantari,  U.  W.,  Djurdjani  (2023).  Pengaruh  Adminitrasi  Pertanahan  dalam  Penilaian  Tanah. Geoid, 18(2) , 265-274.

## Pendahuluan
Sistem  Administrasi  Pertanahan  dalam  suatu  negara  adalah  untuk  menentukan  infrastruktur  dalam mengimplementasi  kebijakan  pertanahan  dan  strategi  pengelolaan  pertanahan  dalam  mendukung pembangunan  keberlanjutan.  Setiap  infrastruktur  mencakup  pengaturan  kelembagaan,  kerangka  hukum,
proses,  standar,  informasi  lahan,  sistem  pengelolaan  dan  diseminasi,  dan  teknologi  yang  diperlukan  untuk mendukung  peruntukan,  pasar  tanah, penilaian,  pengendalian  penggunaan,  dan  pengembangan  kepentingan atas tanah(Dawidowicz & Źróbek, 2017). Teori administrasi pertanahan membutuhkan penerapan paradigma pengelolaan pertanahan untuk mendorong sistem yang berhubungan dengan hak, pembatasan dan tanggung jawab atas tanah untuk mendukung pembangunan berkelanjutan (Williamson & et all, 2010).
Pentingnya tanah sebagai faktor produksi dan bahan untuk pembangunan menyoroti peran administrasi tanah dalam  pembangunan  ekonomi suatu  negara (Subedi, 2016).  Pajak tanah  dapat  berfungsi  sebagai  instrumen untuk  mengatur  pemanfaatan  tanah,  termasuk  proses  konversi  tanah.  Pajak  tanah  perkotaan  merupakan instrumen untuk mengatur pemanfaatan tanah yang memberikan manfaat dapat meningkatkan pembangunan perkotaan  oleh  publik  dan  sektor  swasta.  Untuk  memastikan  pajak  akan  memadai,  efisien  dan  adil,  pajak properti yang dikenakan atas tanah perkotaan harus didasarkan pada perkiraan yang realistis dari nilai pasar tanah  (Firman,  2004).  Pajak  properti  perkotaan  di negara-negara  Asia umumnya  dinilai terlalu  rendah,  dan pemungutan pajaknya yang kurang baik (Archer, 1994; Firman, 2004).
Permasalahan  perpajakan  properti  khususnya  di  negara-negara  berkembang  merupakan  masalah  yang mendesak yang memerlukan perhatian dari pemerintah serta semua pihak yang terlibat dalam pengenaan pajak properti (Kamarudin & Dzurllkanian, 2014). Pajak properti perkotaan di negara-negara Asia umumnya dinilai terlalu rendah, dan pemungutan pajaknya yang kurang baik (Archer, 1994). Pajak properti merupakan sumber pendapatan  yang  penting  bagi  pemerintah  daerah  yang  mana  dalam  penentuannya  masih  kurang  efisien. Beberapa permasalahan pertanahan yang terjadi akibat dari administrasi pertanahan yang tidak efisien, yaitu kurangnya transparansi informasi pertanahan (Arisaputra et al., 2017).
Dalam  makalah  ini  akan  dilakukan  kajian  literatur  review  mengenai  pengaruh  administrasi  tanah  dalam penilaian  tanah  di  Indonesia.  Pada  bagian  2  makalah  ini  akan  dibahas  mengenai  metode  penelitian. Selanjutnya, pada bagian 3 akan dibahas mengenai hubungan administrasi pertanahan dengan penilaian tanah yang dikonseptualisasikan dalam literatur. Terakhir, kesimpulan disajikan di bagian 5.

## Data dan Metode
Untuk  mengkaji  dan  mengevaluasi  pengaruh  administrasi  pertanahan  dalam  penilaian  tanah,  sistematis penelitian yang dilakukan, dan alur kerja penelitian digambarkan pada Gambar 1.
Penelitian  dimulai  dengan  perumusan  masalah  mengenai  kondisi  administrasi  pertanahaan  saat  ini.  Tahap selanjutnya  adalah  mengkaji  literatur  yang  tersedia  dan  relevan  melalui  akademik  database  dan  kemudian dikaji  dengan  metode  bibliometric.  Tinjauan  literatur  menggunakan  istilah  yang  terkait  dengan mengidentifikasi  secara  relevan,  yaitu:  administrasi  pertanahan,  penilaian  tanah.  Empat  jenis  dokumen dipertimbangkan  untuk  ditinjau  adalah  artikel  jurnal  peer-review,  disertasi,  buku,  laporan  teknis,peraturan pemerintah.  Untuk  artikel  jurnal,  literatur  diambil  dari  indeks  ilmiah  termasuk  Web  of  Science,  Elsevier, Scopus, Springer Link, JSTOR dan Taylor & Francis. Tahap evaluasi hubungan antara administrasi pertanahan dengan  penilaian  tanah  dapat  dilakukan  berdasarkan  kelembagaan  (tingkat  kebijakan,  tingkat  manajemen, tingkat  operasional  terkait  dengan  standar  dan  integrasi),  hak  atas  tanah  dan  properti,  penilaian  tanah  dan properti, kriteria penentuan pajak tanah. Dalam tahap ini juga dilakukan analisis data. Selanjutnya tahap akhir adalah kesimpulan.

## Hasil dan Pembahasan
Administrasi  pertanahan  sangat  bergantung  pada  suatu  metodologi  dalam  merancang,  membangun,  dan mengelola  infrastruktur  kelembagaan  yang  efektif  untuk  mencapai  tujuan  kebijakan  yang  ditetapkan  oleh masing  –  masing  negara.  Peran  lembaga  administrasi  pertanahan  yang  mengatur  tenurial,  nilai  tanah  dan penggunaan  tanah  dibangun  untuk  mendukung  paradigma  manajemen  pertanahan  dengan  tujuan  untuk pembangunan yang berkelanjutan (Williamson et all., 2010).

## 1. Kelembagaan
Gambar  2. Evaluasi administrasi pertanahan pada kelembagaan  (adaptasi Steudler et al., 2008)
Infrastruktur administrasi pertanahan memiliki kepentingan strategis bagi masyarakat dan perekonomian yang memiliki  sumber  informasi  yang  beragam  dan  heterogen.  Untuk  memenuhi  kebutuhan  tersebut  maka diperlukan suatu kebijakan dalam kelembagaan misalnya akses data, dan desain kerangka kelembagaan yang efisien  (Enemark,  2001).  Tata  kelola  kelembagaan  merupakan  bagian  penting  dalam  mewujudkan  tata pemerintahan yang baik. Tata kelola yang harmonis berupaya untuk menyelaraskan sistem pemerintahan dari berbagai tingkat daerah dengan pemerintah nasional (Rajabifard et al., 2012). Pembuat kebijakan pemerintah pusat memiliki potensi besar untuk meningkatkan akses ke informasi pertanahan yang otoritatif dan terjamin sesuai dengan peraturan kebijakan yang ada (Tambuwala, 2012).
Menurut Parker & Enemark (2005), informasi pertanahan harus dapat menggabungkan data kadaster dengan data pertanahan lainnya. Berdasarkan beberapa penelitian di beberapa negara, permasalahan utama dalam SAP adalah standar data berbeda pada setiap Lembaga (Góźdź & van Oosterom, 2016) ; format data yang belum standar sehingga belum dapat dilakukan data sharing antar lembaga (Pinuji, 2016); serta kerangka kerja belum kolaboratif sehingga belum dapat membantu dalam membangun SAP (Marwick et al., 2012).
Dalam SAP terdiri dari 3 tingkat yaitu: kebijakan, manajemen, dan operasional (Gambar 2). Tingkat kebijakan dapat  dikaitkan  dengan  tujuan  yang  menjadi  tanggung  jawab  pemerintah  atau  badan  eksekutif.  Tingkat manajemen mencakup definisi strategi, di mana administrasi atau manajemen organisasi bertanggung jawab. Operasional yang diperlukan untuk hasil ditangani di tingkat operasional yang menjadi tanggung jawab unit operasional(Steudler et al., 2008).
Integrasi data merupakan hal penting dalam rangka pertukaran informasi spasial karena dapat dengan mudah diakses  oleh  pihak-pihak  yang  berkepentingan.  Integrasi  penilaian  tanah  antar  lembaga  digunakan  sebagai dasar penentuan pajak tanah dan properti untuk daerah masih sangat bervariasi (Renigier-Bilozor  et all, 2021 ;Tomi et al., 2021).
Salah  satu  permasalahan  dalam  penilaian  tanah  adalah  kurangnya  pemahaman  dalam  pelaksana  pekerjaan penilaian  tanah    dalam  pembuatan  peta  ZNT  sehingga  mengakibatkan  output  data  yang  kurang  berkualitas (Direktorat Jenderal Pengadaan Tanah dan Pengembangan Pertanahan, 2021). Dalam pelaksanaan pembuatan peta ZNT yang dilakukan oleh KEMENTERIAN ATR/BPN ataupun Dinas Pajak Daerah terdapat beberapa perbedaan, yaitu dalam proses pengumpulan data dan pemanfaatan data. Pada KEMENTERIAN ATR/BPN, proses pengumpulan data menggunakan survei data harga pasar dengan tujuan untuk BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan) (Direktorat Jenderal Pengadaan Tanah dan Pengembangan Pertanahan, 2021). Namun, untuk Dinas pajak daerah menggunakan data NJOP sebagai dasar pengenaan PBB (Pajak Bumi dan Bangunan)  (Sukada,  2015).  Standar  data  yang  dimiliki  oleh  KEMENTERIAN  ATR/BPN  dan  Dinas  Pajak Daerah  memerlukan  representasi  yang  seragam  supaya  dapat  digunakan  untuk  proses  berbagi  data.  Acuan referensi  atau  standar  mengenai  data  administrasi  pertanahan  sesuai  ISO  19110.  Dalam  makalah  akan mengusulkan  kajian  lebih  lanjut  mengenai  penyusunan  standar  data  penilaian  tanah  untuk  kepentingan interoperabilitas data mengacu ISO 19110.
Dalam tingkat kebijakan , terdapat 2 (dua) lembaga di Indonesia yang mengatur terkait dengan administrasi pertanahan  dan  penilaian  tanah  yaitu  Kementerian  Agraria  Tata  Ruang  (ATR)/Badan  Pertanahan  Nasional (BPN)  dan  Kementerian  Keuangan.  Berdasarkan  Peraturan  Presiden  Republik  Indonesia  Nomor  48  Tahun 2020 Tentang Badan Pertanahan Nasional memiliki tugas melaksanaan kebijakan di bidang penetapan hak dan pendaftaran tanah. Dan pada Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/BPN Nomor 17 Tahun 2020 diatur juga  bahwa  salah  satu  tugas  Bidang  Pengadaan  Tanah  dan  Pengembangan  di  Kanwil  Badan  Pertanahan Nasional  adalah  Penilaian  Tanah  dan  Ekonomi  Pertanahan.  Selanjutnya,  Berdasarkan  Peraturan  Menteri Keuangan  Republik  Indonesia  Nomor  208/PMK.  07/2018  dan  Peraturan  Menteri  Keuangan  Republik Indonesia  Nomor  48  /PMK.03/2021  bahwa  untuk  penilaian  tanah  dilakukan  oleh  pemerintah  daerah. Pemerintah daerah dalam hal ini adalah Badan Pengelolaan Keuangan dan Pajak Daerah (BPKPD) bertugas untuk menentukan nilai NJOP yang didapatkan dalam peta ZNT.
Dalam tingkat manajemen , terkait dengan proses transaksi kadaster Pengguna, produk, layanan. Dalam hal ini,  kementerian  ATR/BPN  memiliki  web https://www.atrbpn.go.id/ yang  dapat  memberikan  informasi pertanahan.  Untuk  mendapatkan  peta  bidang  tanah  BPN  termasuk  zona  nilai  tanah  terdapat  di https://bhumi.atrbpn.go.id/ yang memiliki tingkat kedetilan yang akurat dan dapat digunakan untuk analisis spasial.  Menurut Keputusan  Direktorat  Jenderal  Pajak  Nomor  KEP-533/PJ/2000 dalam  mendukung penyediaan informasi yang berhubungan dengan administrasi PBB (Pajak Bumi dan Bangunan) pada semua tingkat organisasi pengelola menggunakan Sistem Manajemen Informasi Objek Pajak (SISMIOP).
Sebagai contoh BPKPD Surabaya sudah menggunakan aplikasi e-PBB sebagai SISMIOP yang memberikan informasi alur pelayanan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) serta mengetahui informasi nilai ketetapan pajak. Layanan  PBB  Online  tersebut  dapat  diakses  di https://pbb.surabaya.go.id/ yang  menyediakan  berbagai pelayanan seperti pendataan, info pajak terhutang, Pelayanan SK dan Pelayanan.
Dalam tingkat operasional terkait dengan standar dan integrasi . Pada Gambar 3 yang disajikan merupakan overlay  dari  peta  blok  PBB  dengan  Peta  bidang  tanah  ATR/BPN.  Pada  informasi  yang  tersaji  dalam  peta tersebut terlihat perbedaannya. Peta bidang tanah yang dimiliki ATR/BPN memuat informasi seperti Nomor Induk bidang (NIB), jenis hak atas tanah, luas bidang tanah, status pendaftaran, nilai tanah. Sedangkan pada peta blok PBB (Pajak Bumi dan Bangunan) Badan Pengelolaan Keuangan dan Pajak Daerah, informasi terkait dengan NOP (Nilai Objek Pajak) dan luas tanah. Pada dasarnya peta blok PBB (Pajak Bumi dan Bangunan) memiliki standar data yang berbeda yaitu menggunakan format data MapInfo TAB (.TAB).
Gambar  3. Bidang Tanah Desa Domas, Kecamatan Menganti, Kabupaten Gresik (sumber: https://bhumi.atrbpn.go.id/)
Ketersediaan/pengembangan perangkat lunak geospasial mengacu pada ketersediaan nasional perangkat lunak geospasial  atau  pengembangan  geoinformatika  sendiri  atau  open  source  dapat  membantu  dalam menghubungkan  data  antar  lembaga.  Berdasarkan  evaluasi  yang  telah  dilakukan  pada  2  lembaga  yaitu Kementerian  ATR/BPN  dan  BPKD,  belum  adanya  integrasi  data  pertanahan.  Oleh  karena  itu,  diperlukan Distributed  Catalogue  Concepts. Menurut  Nebert    (2004),  dalam Distributed  Catalogue  Concepts akan mendistribusikan referensi dan/atau akses ke data, mekanisme penelusuran data, dan informasi penggunaan data antar lembaga.

## 2. Hak atas tanah dan properti
Menurut UNECE (1996), Administrasi pertanahan memiliki fungsi sebagai proses penentuan, pencatatan dan penyebaran  informasi  tentang  kepemilikan,  nilai  dan  penggunaan  tanah  untuk  menerapkan  kebijakan pengelolaan tanah. Hubungan antara tanah dan masyarakat dibangun melalui hak atas tanah atau properti yang diciptakan oleh negara. Setiap negara menentukan siapa yang memegang hak atas tanah dan properti (Subedi, 2016).
Secara umum status tanah dapat dibagi menjadi dua kelompok yaitu tanah negara dan tanah pribadi. Tanah hak  adalah  tanah  dengan  hak  tertentu  di  atasnya,  baik  yang  terdaftar  maupun  yang  belum  terdaftar.  Untuk bangunan  secara  hukum  bukan  merupakan  bagian  dari  tanah  dan  kepemilikan  tanah  bersifat  perseorangan, bukan komersial, maka harus ada sertifikat tersendiri untuk bangunan komersial. Terdapat dua kategori tanah negara:(Yusuf, 2011)
a. Tanah negara hak yang telah ditetapkan untuk orang atau badan hukum
b. Tanah negara bebas atau tanah negara tanpa hak yang melekat
Sistem pendaftaran Indonesia sistem negatif bertendensi positif. Prinsipnya adalah negara melindungi pemilik sebenarnya  dari  risiko  pendaftaran  yang  salah.  Dalam  sistem  pendaftaran  ini  diperlukan  bukti  yang  cukup akurat bagi pemilik tanah atas hak-hak tanahnya. Namun, adanya data yang tidak akurat akan melemahkan sistem ini. Kelemahan sistem publikasi negatif bertendensi positif adalah menentukan sah atau tidaknya suatu hak serta peralihannya adalah sahnya perbuatan hukum yang dilakukan, bukan pendaftarannya. Maka biarpun sudah didaftar  dalam  buku  tanah  dan  diterbitkan sertipikat masih selalu  dihadapi  kemungkinan  pihak  yang didaftar  kehilangan  tanah  yang  dikuasainya  karena  digugat  oleh  pihak  pemegang  hak  yang  sebenarnya (Wahyuni, 2007)
Konsep status hukum dari suatu penguasaan hak atas tanah dan property diatur dalam Undang-Undang Pokok Agraria Nomor 5 Tahun 1960 pasal 16 yaitu:
(1) Hak Milik,
(2) Hak Guna Usaha;
(3) Hak Guna Bangunan;
(4) Hak Pakai;
(5) Hak Sewa;
(6) Hak Membuka Tanah;
(7) Hak Memungut Hasil Hutan; dan
(8) Hak-hak lain yang tidak termasuk dalam hak-hak atas tanah sebelumnya yang akan ditetapkan dengan undang-undang dan sifatnya sementara sebagaimana disebutkan dalam Pasal 53 UUPA, yaitu:
(1) Hak Gadai;
(2) Hak Usaha Bagi Hasil;
(3) Hak Menumpang; dan
(4) Hak Sewa Tanah Pertanian.
Hak-hak atas tanah yang dikeluarkan terbatas pada jenis hak atas tanah tersebut. Semua jenis hak atas tanah, baik  hak-hak  atas  tanah  yang  sifatnya  secara  publik , maupun  hak-hak  tanah  yang  sifatnya  privat.  Sesuai jenisnya  mempunyai  kewenangan  untuk  menggunakan  dan  memanfaatkan  hak  itu  sebatas  jenis  hak  yang dimiliki.
Sesuai dengan PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah bahwa pelaksanaan pendaftaran bidang tanah harus mendapatkan tanda bukti tertulis. Kegiatan pendaftaran tanah dengan kadaster fiskal lebih diperuntukan bagi kepentingan pemerintah yaitu untuk keperluan pengumpulan pajak tanah. Keterkaitan antara pendaftaran tanah  dan  kadaster  fiskal  dapat  memberikan  pengaruh  terhadap  administrasi  pertanahan  yang  lebih  tertib (Kusnadi,  2006).  Setiap  pajak  yang  dipungut  memiliki  pola  yang  berbeda.  Pada  PBB  (Pajak  Bumi  dan Bangunan)  dilakukan  oleh pemerintah  daerah, sehingga  proses  penarikan  pajak PPh  dan  BPHTB  dikaitkan dengan proses pendaftaran tanah. Berdasarkan Undang Undang Nomor 20 Tahun 2000 tentang Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) mengatur ketentuan bahwa pembayaran BPHTB merupakan syarat ditandatanganinya Akta Tanah dilakukannya pendaftaran dan peralihan hak atas tanah.

## 3. Penilaian tanah dan properti
Proses  pendaftaran  tanah  tanah  dapat  memanfaatkan  dari  fungsi  pajak  reguleren.  Pajak  tersebut  dapat membantu dalam proses pendaftaran tanah. Menurut Kusnadi (2006), pendaftaran tanah dapat dikategorikan sebagai kepentingan umum yang dapat menunjang perpajakan. Pajak tanah merupakan salah satu sumber yang ditentukan  oleh  setiap  daerah  untuk  membiayai  pelaksanaan  pemerintahan  daerahnya  masing  -  masing (Janoušková & Sobotovičová, 2019). Terkait penilaian dan perpajakan tanah dan properti, terdapat komponen kadaster fiskal yang merupakan bagian dari administrasi pertanahan. Kadaster fiskal memuat informasi nilai tanah dan properti serta perhitungan dan penerimaan pajak. Kadaster fiskal diperlukan untuk meningkatkan pendapatan suatu daerah yang dihasilkan melalui kebijakan dan implementasi pengelolaan perpajakan tanah dan properti (Whittal et al., 2004).
Penilaian  tanah  adalah  proses  penilaian  yang  terkait  dengan  harga  tanah.  Proses  tersebut  dapat  membantu pemerintah dalam merencanakan kebijakan pajak dan pasar real estat e (Che et al., 2021). Penilaian tanah untuk perpajakan harus memiliki unsur transparansi dan efisien (Williamson & Et All, 2010). Pajak properti adalah pajak dipungut atas kepemilikan tanah dan bangunan, atau bangunan saja yang data penjualan umumnya akan mencerminkan transaksi di mana tanah dan bangunan di atasnya dijual sebagai satu unit (Youngman, 1996 ; McCluskey & Franzsen, 2001).
Kewajiban pajak ditentukan dengan menerapkan tarif pajak yang ditentukan oleh pemerintah pusat atau kota berdasarkan undang-undang yang ada (Kitchen, 2005). Di beberapa negara, tarif pajak ditentukan berdasarkan jenis atau kelas misalnya untuk perumahan, komersial, dan industri, dan lokasi properti (Bird & Slack, 2002). Tahap yang paling penting dalam perpajakan adalah penilaian properti.
Pajak  nilai  tanah  adalah  sistem  pajak  properti  di  mana  tanah  adalah  satu-satunya  objek  pajak,  dan  nilai perbaikan  diabaikan.  Pajak  properti  adalah  pajak  berulang  yang  dipungut  atas  pemilikan  atau  pendudukan barang  tidak  bergerak,  baik  tanah  saja,  tanah  dan  bangunan,  atau  bangunan  saja    (Youngman,  1996  ; McCluskey  &  Franzsen,  2001).  Tarif  pajak  yang  berbeda  untuk  tanah  dan  bangunan  dapat  menimbulkan banyak masalah kompleks mengenai alokasi nilai di antara keduanya, karena data penjualan umumnya akan mencerminkan  transaksi  di  mana  tanah  dan  bangunan  di  atasnya  dijual  sebagai  satu  unit.  Dalam  beberapa sistem hukum, dimungkinkan untuk menyampaikan kepemilikan atau hak guna atas suatu bangunan tanpa hak atas tanah yang mendasarinya. Dari perspektif ini, tanah dan bangunan merupakan dua komponen integral dari satu kesatuan yang lebih besar yang nilainya tidak dapat dibagi dengan cara yang berarti.
(Che  et  al.,  2021)  berpendapat  bahwa  pajak  tanah  akan  menyebabkan  peningkatan  tingkat  pertumbuhan ekonomi. Perpajakan atau nasionalisasi tanah mungkin akan berkontribusi pada pengurangan kekayaan dan ketimpangan pendapatan di masing-masing negara. (Yang, 2018) menunjukkan bahwa menaikkan tarif pajak atas  tanah  sambil  menurunkan  tarif  pajak  atas  bangunan  menyebabkan  peningkatan  nilai  tanah  per  hektar. Pajak properti adalah pajak atas kepemilikan dan kepentingan hukum lainnya atas tanah dan bangunan yang dapat melayani tujuan fiskal, politik, dan hukum yang penting. Peran pajak properti dalam mendefinisikan hak properti merupakan kontribusinya yang paling signifikan terhadap ekonomi di daerah perkotaan. Pajak properti diperlukan untuk pungutan lain sebagai berikut:(Youngman, 1996)
a) Definisi pajak,
b) Identifikasi pihak-pihak yang bertanggung jawab atas pembayaran,
c) Penetapan tarif pajak, dan
d) Penugasan fungsi administrasi dan penerimaan pajak antar tingkat pemerintahan.

## 4. Kriteria penentuan pajak tanah
Terdapat  dua  pendekatan  penilaian  umum  digunakan  dalam  penilaian  properti,  yaitu  penilaian  properti individu dan penilaian property massal (International Association of Assessing Officers, 2017).  Berdasarkan Peraturan  Menteri  Keuangan  Republik  Indonesia  Nomor  208/PMK.  07  /2018  Tentang  Pedoman  Penilaian Pajak Bumi Dan Bangunan Perdesaan Dan Perkotaan, Penilaian Massal dan Penilaian Individual digunakan untuk menentukan NJOP Bumi dengan membentuk NIR (Nilai Indikasi Rata – Rata) dalam setiap peta ZNT. Sejalan dengan keberadaan Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1985 yang kemudian diubah dengan Undang- Undang Nomor 12 Tahun 1994 tentang Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) yaitu Pajak Bumi dan Bangunan ini dipungut oleh pemerintah Pusat melaui Direktorat Jendral Pajak Republik Indonesia. Dalam perkembangannya berdasarkan  Undang-Undang  Nomor  28  Tahun  2009  tentang  Pajak  Daerah  dan  Retribusi  Daerah,  maka kewenangan  memungut  pajak  bumi  dan  bangunan  perdesaan  dan  perkotaan  dialihkan  kepada  pemerintah daerah kabupaten/kota. Dengan demikian pajak bumi dan bangunan perdesaan dan perkotaan merupakan pajak kabupaten/kota.  Adapun dasar pemikiran dan alasan pokok dari pengalihan PBB-P2 menjadi pajak daerah, antara lain: Pertama, berdasarkan teori, PBB-P2 lebih bersifat lokal ( local origin ), visibilitas, objek pajak tidak berpindah-pindah ( immobile ), dan terdapat hubungan erat antara pembayar pajak dan yang menikmati hasil pajak  tersebut  ( the  benefit  tax-link  principle ).  Kedua,  pengalihan  PBB-P2  diharapkan  dapat  meningkatkan Pendapatan Asli Daerah (PAD) dan sekaligus memperbaiki struktur Anggaran Pendapatan dan Belanja Daerah (APBD).  Ketiga,  untuk  meningkatkan  pelayanan  masyarakat  ( public ).  Keempat,  berdasarkan  praktek  di
banyak  negara,  PBB-P2  atau Property  Tax termasuk  dalam  jenis  pajak  daerah  ( local  tax )  (Kemenkeu  RI, 2014). Kebijakan pengalihan kewenangan pengelolaan pajak bumi dan bangunan pedesaan dan perkotaan ini bermuara agar tercipta perimbangan keuangan antara pemerintah pusat dan pemerintah daerah sehingga proses pembangunan di daerah dapat lebih cepat terlaksana dan sejalan dengan tujuan otonomi daerah.
Kemajuan  teknologi  telah  memungkinkan  proses  administrasi  pertanahan  berkembang  dari  sistem  berbasis kertas  ke  sistem  digital.  Pembuat  kebijakan  pemerintah  pusat  memiliki  potensi  besar  untuk  meningkatkan akses  ke  informasi  tanah  yang  otoritatif  dan  terjamin  ini  sesuai  dengan  peraturan  kebijakan  yang  ada (Tambuwala,  2012).  Terkait  dengan  pemungutan  pajak,  beberapa  kelembagaan  di  Indonesia  memiliki peraturan – peraturan yang dapat mengatur kegiatan tersebut sehingga mendapatkan hasil yang optimal. Untuk pengadaan  tanah  serta  pedoman  dalam  penentuan  pajak  yaitu  Undang-Undang  No  2  Tahun  2012  tentang Pengadaan  Tanah  Bagi  Pembangunan  Untuk  Kepentingan  Umum;  Peraturan  Menteri  Keuangan  Republik Indonesia Nomor  186/PMK.03/2019  Tentang  Klasifikasi  Objek  Pajak  Dan  Tata  Cara  Penetapan  Nilai  Jual Objek Pajak Pajak Bumi Dan Bangunan. Indonesia juga mengembangkan kebijakan penyebarluasan informasi geospasial yaitu Peraturan Presiden No. 27 tahun 2014; Peraturan Presiden No.39 tahun 2019 sebagai upaya dalam pertukaran data penilaian tanah antar Lembaga.
Pada pengelolaan penilaian tanah di Indonesia, dikelola oleh 2 kelembagaan yaitu Kementerian ATR/BPN dan Kementerian Keuangan. Dalam struktur organisasi kantor wilayah BPN Provinsi, pengelolaan penilaian tanah terdapat di bidang pengadaan pertanahan, yaitu seksi penilaian tanah. Dan pada Kantor Pertanahan (Kantah), untuk  pemetaan  ZNT  terdapat  di  pelayanan  Survei,  Pengukuran,  dan  Pemetaan  (Pusat  Penelitian  dan Pengembangan  ATR/BPN,  2018).  Pada  Kementerian Keuangan  untuk pengelolaan  administrasi  perpajakan dikelola oleh Kantor Pelayanan Pajak Bumi dan Bangunan (KPPBB) yang merupakan kantor vertikal Ditjen Pajak yang berada dan di bawah kepala kantor wilayah (Kementerian Keuangan Republik Indonesia, 2014). Untuk  PBB  pada  suatu  daerah  dikelola  oleh    Dinas  Pendapatan,  Pengelolaan  Keuangan  dan  Aset  Daerah (DPPKAD).
Pada pengelolaan pemetaan ZNT yang ada di BPN provinsi terdapat 2 SDM yang membantu dalam pelayanan tersebut.  Hal  serupa  terjadi  pada  pengelolaan  peta  blok  PBB  yang  ada  di  Dinas  Pendapatan,  Pengelolaan Keuangan dan Aset Daerah. Menurut  Slamet  (2009), untuk mengelola PBB dalam satu unit kerja (SKPD) dibutuhkan 20 – 30 pegawai. Jumlah SKPD di Indonesia sekitar 450 pemerintah kabupaten/kota, sehingga rata –  rata  pegawai  yang  dibutuhkan  adalah  10 ribu  pegawai  atau  sekitar  25  orang/pemda.  Permasalahan  pada ATR/BPN dan DPPKAD adalah kurangnya SDM di masing – masing daerah dalam kegiatan penilaian tanah. Oleh karena itu, kelembagaan harus berupaya untuk menambah dan mengembangkan SDM serta kolaborasi antara instansi pemerintah dan swasta.

## Kesimpulan
Dengan adanya kemudahan untuk berbagi data administrasi pertanahan akan memudahkan untuk integrasi data pertanahan  khususnya  penilaian  tanah.  Dalam makalah  ini mengevaluasi secara teori,  kritis,  dan perspektif praktis  yang  terkait  dengan  hubungan  administrasi  pertanahan  dengan  penilaian  tanah.  Makalah  ini menggambarkan Evaluasi administrasi pertanahan pada kelembagaan dalam 3 tingkat yaitu tingkat kebijakan, manajemen dan operasional terkait dengan standar dan integrasi. Untuk melakukan standar dan integrasi data dapat  menggunakan  ISO  19110.    Pada  data  yang  disajikan  oleh  web  BHUMI  ATR/BPN  sudah  memenuhi standar  yang  ditetapkan  pada  kasus  uji  A2  dan  A3  sesuai  dengan  standar  ISO  19110.  Namun,  untuk  data bapenda belum memenuhi standar ISO 19110 dikarenakan masih menggunakan format ESRI Shapefile (.shp) dan MapInfo TAB (.TAB).
Dalam proses penilaian yang terkait dengan harga tanah terkait merencanakan kebijakan pajak harus memiliki unsur  transparansi  dan  efisiensi.  Proses  penilaian  dapat  dilakukan  dengan  menggunakan  penilaian  umum digunakan dalam penilaian properti, yaitu penilaian properti individu dan penilaian properti massal. Proses penilaian tersebut dapat di kombinasikan dengan suatu pemodelan yang dapat digunakan untuk memprediksi nilai pajak tanah dan properti serta melakukan otomatisasi dalam perhitungan NJOP.

## Ucapan Terimakasih

## Terimakasih kami ucapkan kepada dosen pengampu mata kuliah di Prodi S3 Teknik Geomatika UGM

## Daftar Pustaka
Archer, R. W. (1994). Urban land consolidation for metropolitan Jakarta expansion, 1990-2010. Habitat International , 18 (4), 37–52.
Arisaputra, M. I., Ashri, M., & Abdullah, K. (2017). Akuntabilitas Administrasi Pertanahan Dalam Penerbitan Sertifikat.
Mimbar Hukum , 29 , 276–291.
Bird, R. ., & Slack, E. (2002). Land and Property Taxation : A Review. In World Bank (Issue March).
Che, S., Kumar, R. R., & Stauvermann, P. J. (2021). Taxation of land and economic growth. Economies MDPI , 9 (2), 1– 20. https://doi.org/10.3390/economies9020061 Dawidowicz, A., & Źróbek, R. (2017). Land Administration System for Sustainable Development - Case Study of Poland.
Real Estate Management and Valuation , 25 (1), 112–122. https://doi.org/10.1515/remav-2017-0008
Direktorat  Jenderal  Pengadaan  Tanah  dan  Pengembangan  Pertanahan.  (2021). Petunjuk  Teknis  Penilaian  Tanah  dan Ekonomi Pertanahan Tahun 2021 .
Doan, Q. C. (2021). GIS and Fuzzy Logic Approach for Providing Land Value Information: A Case Study in Hanoi City.
In Advances  in  21st  Century  Human  Settlements (pp.  233–244).  Springer  International  Publishing. https://doi.org/10.1007/978-981-15-5608-1_19
Enemark,  S. (2001). Land  Administration  Infrastructures  for  Sustainable  Development. Property  Management , 19 (5),
366–383.
Firman, T. (2004). Major issues in Indonesia’s urban land development. Land Use Policy , 21 (4), 347–355.
Góźdź, K. J., & van Oosterom, P. J. M. (2016). Developing the information infrastructure based on LADM – the case of Poland. Survey Review , 48 (348), 168–180. https://doi.org/10.1179/1752270615Y.0000000018
International Association of Assessing Officers. (2017). Standard on Mass Appraisal of Real Property . www.iaao.org Janoušková, J., & Sobotovičová, Š. (2019). Fiscal autonomy of municipalities in the context of land taxation in the Czech Republic. Land Use Policy , 82 (2018), 30–36. https://doi.org/10.1016/j.landusepol.2018.11.048
Kamarudin, N., & Dzurllkanian, D. (2014). Computer Assisted Mass Appraisal ( Cama ) Application For Property Tax Administration Improvement in Malaysia. FIG Congress 2014 , 1–16.
Kementerian Keuangan Republik Indonesia. (2014). Pedoman Umum Pengelolaan Pajak Bumi dan Bangunan Pedesaan dan Perkotaan .
Kitchen, H. (2005). Property Taxation : Issues in Implementation. IIGR .
Kusnadi, A. (2006). Pengaruh Pengaturan Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan Terhadap Pendaftaran Tanah Di Indonesia .
Marwick, B., Rajabifard, A., & Kalantari, M. (2012). National Land Information Infrastructure through a Collaborative Framework  National  Land  Information  Infrastructure  through  a  Collaborative  Framework. FIG  Working  Week 2012 , 1–10.
McCluskey, J. W., & Franzsen, R. C. D. (2001). Land Value Taxation: A Case Study Approach. In Lincoln Institute of Land Policy .
Nebert, D. (2004). The SDI Cookbook The Global Spatial Data Infrastructure . January . http://gsdiassociation.org/images/publications/cookbooks/SDI_Cookbook_GSDI_2004_ver2.pdf
Parker,  J.  R.,  &  Enemark,  S.  (2005). Land  Administration  and  Spatial  Data  Infrastructure:  Special  Forum  on  the Development  of  Land  Information  Policies  in  the  Americas**  "Land  Administration  and  Spatial  Data Infrastructure: the Special Forum on Development of Land Information Policies in the . http://www.fig.net/pub/mexico/index.htm
Pinuji, S. (2016). Integrasi Sistem Informasi Pertanahan Dan Infrastruktur Data Spasial Dalam Rangka Perwujudan One Map Policy. BHUMI: Jurnal Agraria Dan Pertanahan , 2 (1), 48. https://doi.org/10.31292/jb.v2i1.31 Pusat Penelitian dan Pengembangan ATR/BPN. (2018). Kajian kebijakan penataan kelembagaan pertanahan di daerah “ .
Rajabifard, A., Williamson, I. P., & Kalantari, M. (2012). A National Infrastructure for Managing Land Information . The University of Melbourne.
Renigier-Bilozor, M., & Et All. (2021). International acceptance of automated modern tools use must-have for sustainable real estate market development. Land Use Policy , 113 . Slamet, B. (2009). Evaluasi Kesiapan Pemerintah Daerah Dalam Mengelola Pbb-P2 .
Steudler,  D.,  Rajabifard,  A.,  &  Williamson,  I.  (2008).  Evaluation  and  Performance  Indicators  to  Assess  Spatial  Data Infrastructure Initiatives. In Multi-view Framework to Assess Spatial Data Infrastructures (pp. 193–210).
Subedi, G. P. (2016). Land Administration and Its Impact on Economic Development . University of Reading.
Tambuwala, N. (2012). Towards a National Land Information Infrastructure for Managing Layered Property Markets in Federated Countries. In A National Infrastructure for Managing Land Information (pp. 60–66). The University of Melbourne Contact.
Tomi,  H.,  Roi,  M.,  &  Si,  J.  (2021).  Developing  an  efficient  property  valuation  system  using  the  LADM  valuation information model :
A
Croatian case study.
Land Use Policy , 104 .
https://doi.org/10.1016/j.landusepol.2021.105368
Wahyuni, N. S. (2007). Tinjauan Yuridis Terhadap Kelemahan Sistem Publikasi Negatif Yang Bertendensi Positif Dalam Pendaftaran Tanah. In Tesis . Universitas Sumatera Utara Medan.
Whittal, J., Africa, S., & Barry, M. (2004). Fiscal Cadastral Reform and the Implementation of CAMA in Cape Town : financing transformation . Williamson, I., & et all. (2010). Land Administration for Sustainable Development . Esri Press.
Williamson, I., & Et All. (2010). Land Administration for Sustainable Development. FIG Congress 2010 .
Yang,  Z.  (2018).  Differential  effects  of  land  value  taxation. Journal  of  Housing  Economics , 39 ,  33–39. https://doi.org/10.1016/j.jhe.2017.11.002
Youngman, J. M. (1996). Tax on Land and Buildings. In Tax Law Design and Drafting: Vol. I, (pp. 264–291).
Yusuf, H. (2011). Land Administration System In Indonesia. In Asean Valuers Association . https://doi.org/10.1007/978- 0-387-35973-1_676
This article is licensed under a Creative Commons Attribution-ShareAlike 4.0 International License .