Volume 6, Nomor 2, Maret – April 2024 p-ISSN: 2656-8918 e-ISSN: 2684-8317 DOI: https://doi.org/10.31539/jomb.v6i2.8503

## PRODUK, HARGA DAN PROMOSI TERHADAP KEPUTUSAN PEMBELIAN RUMAH DI BTP RESIDENCE BEKASI
Priscillia Ester Wijaya 1 , Totok Sugiharto 2
Universitas Pelita Harapan 1,2 totok.sugiharto@lecturer.uph.edu 2

## ABSTRAK
Penelitian  ini  bertujuan  untuk  menganalisis  dampak  produk,  harga,  dan  promosi terhadap keputusan pembelian rumah di BTP Residence Bekasi.  Faktor lokasi, sebagai elemen  kunci  dalam  bisnis  properti,  menjadi  pertimbangan  utama,  namun  tidak  dapat diubah pada tahap proyek ini. Oleh karena itu, penelitian ini fokus pada evaluasi faktor- faktor  yang  dapat  ditingkatkan  untuk  memengaruhi  keputusan  pembelian.  Metode penelitian  yang  digunakan  adalah  kuantitatif  dengan  pengumpulan  data  melalui kuesioner  yang  diisi  oleh  112  responden,  yaitu  calon  pembeli  yang  berada  pada  tahap afektif keputusan pembelian, menunjukkan minat dan tindakan seperti survei lokasi dan konsultasi  melalui  WhatsApp.  Data  yang  terkumpul  diolah  menggunakan  metode regresi  linear  berganda.  Hasil  penelitian  menunjukkan  bahwa  produk,  harga,  dan promosi memiliki pengaruh positif dan signifikan terhadap keputusan pembelian rumah di BTP Residence Bekasi. Meskipun faktor lokasi tidak dapat dimodifikasi, penekanan pada variabel-variabel tersebut memberikan gambaran tentang faktor-faktor yang dapat diperbaiki  untuk  meningkatkan  daya  tarik  pembeli.  Simpulan,  penelitian  ini memberikan  kontribusi  dalam  pemahaman  faktor-faktor  penentu  keputusan  pembelian di  pasar  properti  khususnya  di  Bekasi  Timur  Permai  Residence  Bekasi.  Implikasi  dari temuan ini dapat membantu pengembang properti untuk merancang strategi pemasaran yang lebih efektif dan meningkatkan daya saing mereka di pasar yang kompetitif.
Kata Kunci: Harga, Keputusan Pembelian, Produk, Promosi

## ABSTRACT
This research aims to analyze the impact of products, prices and promotions on house purchasing decisions at BTP Residence Bekasi. The location factor, as a key element in the property business, is a major consideration, but cannot be changed at this stage of the project. Therefore, this research focuses on evaluating factors that can be improved to  influence  purchasing  decisions.  The  research  method  used  is  quantitative  by collecting data  through questionnaires filled out by 112 respondents,  namely potential buyers  who  are  in  the  affective  stage  of  purchasing  decisions,  showing  interest  and taking actions such as location surveys and consultations via WhatsApp. The collected data  was  processed  using  the  multiple  linear  regression  method.  The  research  results show that product, price and promotion have a positive and significant influence on the decision  to  purchase  a  house  at  BTP  Residence  Bekasi.  Although  location  factors cannot  be  modified,  an  emphasis  on  them  provides  an  idea  of  factors  that  can  be improved  to  increase  buyer  attraction.  In  conclusion,  this  research  contributes  to understanding  the determining factors  of  purchasing decisions in  the property market, especially  in  East  Bekasi  Permai  Residence  Bekasi.  The  implications  of  these  findings can help property developers to design more effective marketing strategies and increase
their competitiveness in a competitive market.

## Keywords: Price, Purchase Decision, Product, Promotion

## PENDAHULUAN
Rumah menjadi kebutuhan pokok bagi setiap manusia dan termasuk pada kategori kebutuhan  primer  akan  papan.  Seiring  dengan  perkembangan  waktu,  pertumbuhan penduduk  mengalami  peningkatan  yang  semakin  pesat.  Dengan  terus  meningkatnya pertumbuhan  penduduk,  pun  mengakibatkan  terjadinya  peningkatan  permintaan  akan hunian. Pada saat ini, kesenjangan antara jumlah demand & supply rumah masih cukup tinggi.  Kesenjangan  ini  biasa  disebut  sebagai backlog. Artinya,  antara  jumlah  rumah yang  telah  terbangun  dengan  jumlah  rumah  yang  dibutuhkan  masih  belum  seimbang. Selain  dikarenakan  adanya backlog, kesenjangan  juga  terjadi  akibat  semakin meningkatnya tren jumlah masyarakat Indonesia yang muda dan produktif. Oleh karena itu, kedua hal tersebutlah yang terus mendorong prospek positif pada industri properti di masa yang akan mendatang (Rahadi, 2013)
Semakin besar tipe rumah, semakin baik kualitas bangunan, dan semakin strategis letak  rumah  tersebut  maka  akan  semakin  tinggi  pula  harga  rumah  yang  diberikan (Dewabrata,  2023).  Hal  ini  membuat  terjadinya  persaingan  pengembang  ( developer ) untuk  mendapatkan  kalangan  konsumen  yang  sesuai  dengan  jenis  rumah  yang ditawarkan. Developer rumah  subsidi  akan  bersaing  dengan developer rumah  subsidi, begitu pula developer rumah komersil akan bersaing dengan developer rumah komersil (Daud,  2018). Persaingan  pada  industri  lah  yang  sebetulnya  terus  mendukung perkembangan industri itu sendiri.  Hal inilah yang membuat bisnis di industri properti terus menarik dan bahkan akan terhindar dari kelesuan bisnis.
Tingginya  persaingan developer di  industri  properti  di  kawasan  Jabodetabek mengharuskan developer untuk  terus  memperhatikan  berbagai  faktor  yang  dapat mempengaruhi keputusan pembelian rumah calon pembeli.  Keputusan membeli rumah sangat krusial bagi sebagian orang. Selain harganya yang tidak murah, banyak hal lain yang akan menjadi pertimbangan bagi setiap konsumen. Menurut (Calder & Malthouse, 2011),  saat  ini  rumah  memiliki  tujuan  yang  lebih  kompleks.  Rumah  memiliki kepentingan  bagi  keluarga  untuk  tumbuh,  hidup  dengan  tenang,  kebahagiaan,  bergaul dengan tetangganya, dan kenyamanan dalam hidupnya.
Bekasi  Timur  Permai Residence adalah  cluster  komersil  yang  berlokasi  di Kabupaten Bekasi, Jawa Barat yang dikembangkan oleh PT. Imanuel Esbitrin Makmur. PT. Imanuel Esbitrin Makmur adalah salah satu perusahaan developer yang berdiri sejak tahun  2012.  Projek  ini  pertama  kali  dimulai  pada  Oktober  2022  dengan  total  65  unit rumah  dengan  tipe  bangunan  dan  luas  tanah  yang  beraneka  ragam.  Tipe  yang  paling kecil 33/60 hingga yang paling besar 39/102. Harga unitnya dimulai dengan 500 juta-an hingga  800  juta-an.  BTP Residence memiliki  motto  “ Modern  Cluster  for  Millenials ” yang artinya desain dan produk yang ditawarkan akan bersifat modern dan target market nya  adalah  kalangan  millennial.  Pembeda  yang  dimiliki  oleh  BTP Residence jika dibandingkan dengan kompetitornya adalah kualitas bangunan dan lokasi yang strategis. Kualitas  yang  ditawarkan  memiliki  kesan  premium  jika  dibandingkan  dengan kompetitor di kelasnya.
Keunggulan  ini  yang  akan  digunakan  oleh  perusahaan  dalam  teknik  pemasaran BTP Residence .  Pemasaran  akan  menghasilkan  suatu  komunikasi  serta  memberikan nilai  sekaligus  menjalin  hubungan  baik  dengan customer dengan  cara  yang  tepat
sehingga mampu menguntungkan Perusahaan. Agar pemasaran diterima oleh customer, maka  perusahaan  akan  berusaha  menyesuaikan  produk  yang  dijual  dengan  kebutuhan atau  keinginan  customernya  dengan  harapan  tercapainya  kepuasan  customer  serta keputusan  pembelian  terhadap  produk  yang  ditawarkan  tersebut.  Banyak  faktor  yang akan  mempengaruhi  keputusan  pembelian  rumah.  Menurut  (Amron,  2018),  produk, harga  dan  promosi  merupakan  perpaduan  dari marketing .  Penelitian  ini  akan menganalisis mengenai faktor pengaruh produk, harga dan promosi terhadap keputusan pembelian  rumah  di  BTP Residence Bekasi.  Pemasaran  disebutkan  sebagai  proses manajerial  sosial  yang  dilakukan  sebuah  organisasi  untuk  mendapatkan  apa  yang diinginkan dan dibutuhkan. Keberhasilan tersebut tentunya dicapai jika produk atau jasa yang  diberikan  mampu  memuaskan  keinginan  dan  harapan  dari  calon  pembeli. Kepuasan pembeli tersebut dapat dipenuhi jika barang dan jasa tersebut memiliki nilai dan  nilai  tersebut  dapat  dikomunikasikan  dan  diterima  dengan  tepat.  Pengambilan sampel menggunakan kuesioner yang dibagikan secara online kepada seluruh responden yang  telah  menunjukkan  keputusan  pembelian  pada  tahap  afektif  yaitu  datang  ke marketing office dan berkonsultasi melalui whatsapp .

## KAJIAN TEORI

## Marketing Mix
Marketing  mix adalah  suatu  perangkat  alat  pemasaran  yang  terdiri  dari  produk, harga,  tempat  dan  promosi  yang  dikombinasikan  oleh  perusahaan  untuk  mencapai tujuan  yang  dimiliki  oleh  perusahaan.  Bauran  pemasaran  ini  perlu  diperhatikan  oleh perusahaan  agar  dapat  memasukkan  produknya  sesuai  dengan  target  pasarnya.  Ada empat  variabel  yang  mendukung marketing  mix yaitu Marketing  mix dapat  membantu perusahaan  untuk  memahami  pengenalan  kebutuhan  konsumen  yang  dapat  dipuaskan oleh  produk  atau  jasa  di  pasar  (Susilo,  2017).  Dengan  bantuan  analisa marketing  mix , penulis  dapat  menemukan  evaluasi  yang  dapat  diperbaiki  oleh  perusahaan  sebagai pertimbangan (Isoraite, 2016). Pada penelitian ini menggunakan tiga dari empat variabel diatas yaitu produk, harga dan promosi. Hal ini dikarenakan faktor place adalah faktor yang given dan tidak dapat diperbaiki dalam perusahaan yang diteliti karena proyek dan penjualan sudah berjalan. Oleh karena itu, peneliti akan lebih fokus untuk menghasilkan hasil  yang  lebih  spesifik  untuk  memperbaiki  strategi  perusahaan  demi  meningkatkan penjualan.

## Produk
Menurut Jobber & Chadwick (2016) produk didefinisikan sebagai “sesuatu yang bisa  ditawarkan  ke  pasar  yang  selanjutnya  dapat  diperhatikan,  diperoleh,  dimiliki, digunakan,  dipakai,  dan  dikonsumsi  yang  bertujuan  untuk  memuaskan  kebutuhan  atau keinginan  konsumennya”.  Produk  dapat  dikategorikan  menjadi  dua  jenis  utama  yaitu produk  berwujud  ( tangible  product )  dan  produk  tidak  berwujud  ( intangible  product ) (Lamb et al., 2012). Beberapa dimensi atribut dalam sebuah produk antara lain: kualitas produk,  desain  produk,  fitur  produk  dan  keanekaragaman  produk.  Kualitas  produk merupakan  kemampuan  yang  dihasilkan  produk  dalam  memberikan  kepuasan  kepada konsumen  dengan  meningkatkan  mutu  dan  meminimalkan defect .  Desain  produk berhubungan  dengan  tampilan  luar  produk  yang  dapat  menarik  perhatian  calon konsumen. Disisi lain, fitur produk menjadi salah satu sarana untuk mendiferensiasikan dengan  produk  pesaing.  Fitur  yang  sesuai  dengan  kebutuhan  dan  keinginan  konsumen akan  lebih  disukai.  Peningkatan  kualitas  selalu  diiringi  dengan  meningkatnya  harga
yang  dibandrol  oleh  suatu  barang  dan  jasa.  Keanekaragaman  produk  merupakan kelengkapan  sebuah  produk  yang  disajikan  dengan  variasi  produk  yang  beragam.  Hal ini  dapat  memberikan  opsi  atau  alternatif  kepada  konsumen  agar  produk  lebih disenangi.

## Harga
Mengutip  dari  (Giovenna,  2022),  disebutkan  bahwa  ”harga  merupakan  sejumlah uang  yang  dibutuhkan  untuk  mendapatkan  sejumlah  barang  beserta  pelayanannya”. (Alma, 2014) menyatakan bahwa, “harga adalah sejumlah uang yang dibayarkan kepada seseorang sebagai ganti memperoleh sesuatu barang atau jasa”. Kesimpulan yang dapat ditarik dari kedua definisi tersebut adalah harga merupakan “sejumlah uang yang harus dikorbankan  untuk  mendapatkan  manfaat  dari  barang  atau  jasa”.  Konsumen  pada umumnya  akan  melihat  sebuah  harga  sebagai  salah  satu  indikator  penanda  tingkatan kualitas  atas  sebuah  produk  atau  bahkan  atas  suatu  jasa  yang  terkadang  kualitasnya memang sulit untuk diukur karena kualitasnya baru dapat dirasakan setelah dikonsumsi langsung oleh konsumen (Uzeme & Ohen, 2015). Pada buku yang ditulis oleh (Uzeme &  Ohen,  2015),  dijelaskan  mengenai  beberapa  pengaruh  psikologi  konsumen  terhadap penetapan harga yaitu keterjangkauan harga, daya saing harga, kesesuaian harga dengan kualitas  dan  kesesuaian  harga  dengan  manfaat.  Keterjangkauan  harga  merupakan kemampuan jangkauan konsumen terhadap tingkat harga yang telah produsen tetapkan agar sesuai  dengan target  pasar perusahaan.  Daya saing  harga menyangkut  harga yang tepat  sehingga  mendorong  konsumen  kepada  keputusan  pembelian  agar  sesuai  dengan uang  yang  dikeluarkan.  Menurut  (Margareta,  2018),  penetapan  harga  yang  sesuai dengan  target  pasarnya  dapat  membantu  meningkatkan  penjualan.  Namun,  apabila menetapkan harga yang lebih mudah dijangkau oleh konsumen maka perusahaan tidak dapat menghasilkan produk dengan kualitas yang tinggi.

## Promosi
Menurut  (Uzeme  &  Ohen,  2015)  promosi  diartikan  sebagai  “suatu  bentuk komunikasi yang dapat berupa kegiatan memasarkan dan usaha menyebarkan informasi serta  mempengaruhi  dan  membujuk  sasaran  pasar  atas  produknya  agar  bersedia membeli  dan  loyal  pada  produk  yang  ditawarkan  kepada  konsumen”.  Sedangkan menurut (Alma, 2014), promosi adalah segala jenis seorang pemasar untuk memberikan penjelasan  dan  meyakinkan  mengenai  barang  atau  jasa  kepada  calon  konsumen. Komunikasi  yang  dilakukan  adalah  membagi  ide,  informasi,  atau  perasaan  konsumen. Sarana pemasaran merupakan ide promosi yang dikemas dalam bentuk presentasi yang memungkinkan  dilihat  oleh  calon  konsumen.  Sarana  pemasaran  yang  tepat  dapat membantu  perusahaan  lebih  efektif  melakukan  promosinya.  Intensitas  promosi merupakan  teknik  menarik  konsumen  dengan  memberikan  diskon,  kupon  dan  sampel gratis  yang  dapat  menarik  konsumen.  Penjualan  individu  merupakan  hubungan  yang dilakukan  secara  personal  sebagai  wakit  dari  perusahaan  kepada customer .  Hubungan masyarakat  berkaitan  dengan  menjaga  hubungan  perusahaan  dengan  aspek  eksternal untuk  menjaga  citra baik  perusahaan. Menurut  (Margareta, 2018), Promosi  yang besar biasanya  menghasilkan  penjualan  yang  lebih  banyak,  namun  perusahaan  akan mengeluarkan  biaya  yang  lebih  banyak.  Oleh  karena  itu,  perusahaan  harus  mampu mengelola strategi promosi yang baik agar lebih optimal dan efektif guna meningkatkan penjualan produk/jasa.

## Keputusan Pembelian
Bahwa  “keputusan  pembelian  adalah  suatu  kegiatan  konsumen  yang  secara langsung  melakukan  pengambilan  keputusan  untuk  melakukan  pembelian  terhadap barang  atau  jasa  yang  ditawarkan  oleh  penjual”.  Menurut  (Akkas  &  Marwana,  2019), keputusan  pembelian  didasarkan  pada  kesadaran  atas  kebutuhan  atau  keinginan  pada suatu barang atau jasa. Mokalu, (2015) menyatakan bahwa produk, harga dan distribusi memiliki  pengaruh  terhadap  keputusan  pembelian  konsumen.  Pada  umumnya pengambilan keputusan pembelian akan melewati tahapan proses yang sama, yaitu :
1) Tahapan Kognitif Tahapan  ini  menunjukkan  keberhasilan  paparan  pemasaran  produk  untuk meningkatkan kesadaran calon konsumen akan keberadaan produk tersebut.
2) Tahapan Afektif Pada tahapan ini, minat calon konsumen mulai muncul. Minat tersebut muncul akibat  adanya  rasa  suka  terhadap  suatu  produk  karena  preferensi  dan keyakinan  yang  dimiliki  serta  melakukan  kegiatan  pengenalan  produk  lebih dalam.
3) Tahapan Perilaku Tahapan ini terjadi saat keseluruhan faktor pertimbangan berhasil terselesaikan baik dari segi harga, tingkat kebutuhan, maupun waktu. Tahapan ini berisikan tindakan  pembelian  sebuah  produk  sebagai  akhir  dari  proses  keputusan pembelian.

## METODE PENELITIAN
Penelitian ini merupakan penelitian yang proses analisisnya menggunakan metode kuantitatif.  Penelitian  yang  bersifat  kuantitatif  bertujuan  untuk  mengukur  dan menggeneralisasikan  isu  (Hennink et  al ,  2020).  Dalam  penelitian  ini  menggunakan objek  yang  terdiri  dari  seluruh  variabel  yaitu  produk,  harga  dan    promosi  sebagai variabel  independen  sedangkan  keputusan  pembelian  sebagai  variabel  dependen. Analisis statistik deskriptif pada penelitian ini mencakup nilai rata-rata ( mean ), standar deviasi,  nilai  maksimum  dan  minimum,  skor  total,  serta  statistik  demografi  yang mencakup semua responden (Sekaran & Bougie, 2016) yang berkaitan dengan produk, harga,  dan  promosi  dalam  keputusan  pembelian  rumah.    Metode  sampling  penelitian yang dipilih dalam penelitian ini merupakan metode yang dibuat oleh (Hair et al., 2020). Dalam  penelitiannya  tersebut,  dikatakan  bahwa  jumlah  responden  yang  optimal  dalam penelitian kuantitatif adalah dalam range 100200 responden atau dapat dihitung dengan mengkalikan setiap item pertanyaan dengan skala 510. Dalam penelitian ini terdapat 16 item  pertanyaan,  sedangkan  skala  yang  digunakan  adalah  pengali  7,  sehingga  jumlah responden yang akan di analisis adalah sebanyak 112 responden.
Untuk  menguji  sah  atau  tidaknya  item  kuesioner  penelitian  digunakan  software SPSS  untuk  membantu  menemukan  validitasnya  (Weenas,  2013).  Penelitian  ini menggunakan item yang sudah pernah digunakan oleh penelitian sebelumnya (Jackson &  Wilton,  2017).  Data  yang  akan  akan  dianalisis  secara  statistik  dengan  SPSS  adalah data  yang  dikumpulkan  menggunakan  kuesioner.Responden  yang  dipilih  adalah individu  yang  sesuai  dengan  kriteria  tertentu  yang  dipercaya  mampu  memberikan informasi  mengenai  variabel  yang  diteliti.  Responden  yang  mengisi  kuesioner merupakan  calon  customer  yang  telah  melakukan  keputusan  pembelian  pada  tahap afektif yaitu datang ke marketing office maupun berkonsultasi via whatsapp. Pengisian kuesioner  menggunakan  skala  Linkert  yaitu  skala  1-5  dimana  nilai  tertinggi  5
menandakan  responden  sangat  setuju  dengan  pernyataan  yang  diberikan  dan  nilai terendah 1 jika responden sangat tidak setuju. Pada penelitian ini, kuesioner dibagikan secara  daring  kepada  lebih  dari  150  responden  dan  total  responden  yang  mengisi  dan dapat  dianalisis  adalah  sebanyak  112  orang.  Berdasarkan  data  responden  yang  telah mengisi kuesioner, didapatkan data bahwa mayoritas responden berusia 20-25 sebanyak 36,6%  dan  usia  25-30  sebanyak  33,9%.  Hal  ini  membuktikan  bahwa  ketertarikan masyarakat akan rumah pada usia muda sangat tinggi. Mayoritas responden adalah yang berdomisili  di  Bekasi  sebesar  50,9%  dan  sisanya  berasal  dari  luar  Bekasi.  Di  sisi  lain, mayoritas  responden  sudah  bekerja  3-5  tahun  (38,9%)  dan  >5  tahun  (38,9).  Hal  ini menandakan mayoritas responden yang sudah mapan dipekerjaannya lebih fokus untuk membeli  rumah. Range gaji  responden  mayoritas  adalah  Rp.  4.000.000-Rp.  8.000.000 (49,1%)  dan  Rp.  8.000.000-Rp.  12.000.000  (25,9%).  Hal  ini  dapat  menentukan kemampuan konsumen dalam membayar angsuran KPR.

## HASIL PENELITIAN
Tabel 1. Hasil Uji Multikolinearitas Model Collinearity Statistics Tolerance VIF 1 (Constant) Produk .623 1.605 Harga .321 3.111 Promosi .307 3.261
Pada  hasil  pengolahan  data  diatas,  dapat  seluruh  nilai Variance  Inflation  Factor (VIF) < 10 dan nilai Tolerance > 0,01 maka dapat disimpulkan bahwa pada data sampel yang  diambil  tidak  terjadi  multikolinearita  artinya  variabel–variabel  dependen  tidak memiliki hubungan linear yang kuat satu dengan yang lainnya.
Berdasarkan hasil  pengujian  heterokedastisitas  menggunakan  uji  Glesjer menunjukkan  seluruh  variabel  mendapatkan  nilai  signifikansi  >  0,05.  Hal  ini menunjukkan bahwa di dalam model tidak terjadi heterokedastisitas.
Tabel 2.

## Hasil Uji Autokorelasi
Model R R Square Adjusted R Square Std. Error of the Estimate Durbin- Watson 1 .910 a .827 .822 1.38085 1.936
Berdasarkan pengolahan data Durbin  Watson terlihat bahwa du < d < 4-du maka dapat disimpulkan bahwa data tidak terjadi autokorelasi pada model ini.
Tabel 3.
Hasil Uji Koefisien Determinasi (R 2 ) Model R R Square  Adjusted R Square Std. Error of the Estimate 1 .910 a .827 .822 1.38085
Nilai  R- square sebesar  0,827  atau  82,7%  yang  mendekati  nilai  1.  Sedangkan sisanya sebesar 100%82,7% = 17,3%  pengaruh dari variabel lain yang tidak diteliti.
Tabel 4. Hasil Uji Statistik F (Simultan) Model Sum of Squares df Mean Square F Sig. Regression 986.034 3 328.67 8 172.375 .000 b Residual 205.930 108 1.907 Total 1191.96 4 111
Dapat  dilihat  bahwa  nilai  F hitung >  F tabel yakni  172,375  >  2,69.  Maka  dapat disimpulkan  bahwa  H4  diterima  yaitu  produk,  harga  dan  promosi  secara  simultah berpengaruh positif terhadap keputusan pembelian konsumen.
Tabel 5.
Hasil Uji Statistik T (Parsial) Model Unstandardized Coefficients Standard ized Coeffici ents t Sig. B Std. Error Beta (Constant) 4.245 .600 7.071 .000 Produk .165 .042 .197 3.882 .000 Harga .464 .053 .622 8.820 .000 Promosi .092 .037 .183 2.527 .013
Berdasarkan tabel diatas, diketahui bahwa t hitung > t tabel (1,982) maka seluruh variabel  bebas  berpengaruh  positif  terhadap  keputusan  pembelian.  Berdasarkan  hasil diatas, terlihat bahwa variabel produk dan harga memiliki nilai signifikansi paling kecil yaitu  0,00.  Namun  variabel  harga  memiliki  nilai  t  hitung  yang  jauh  lebih  tinggi  yaitu 8,82.  Sehingga  dapat  disimpulkan  bahwa  variabel  harga  memiliki  pengaruh  paling signifikan terhadap keputusan pembelian.

## PEMBAHASAN

## Pengaruh Produk Pembelian Rumah di BTP Residence Bekasi
Dalam  penelitian  ini,  roduk  yang  terdiri  dari  kualitas,  desain,  fasilitas  dan  fitur yang baik merupakan hal yang penting untuk diperhatikan karena berpengaruh spesifik terhadap  keputusan  pembelian.  Kualitas  yang  baik  memberikan  ketertarikan  tersendiri bagi  konsumen  agar  unggul  dari competitor. Beberapa  kualitas  produk  yang  perlu diperhatikan kembali oleh developer karena menjadi pertimbangan calon pembeli dalam melakukan  keputusan  pembelian  adalah  (a)  kualitas  bahan  bangunan  yang  disesuaikan kembali dengan harga yang diberikan; (b) proses pembangunan yang cepat & rapi; (c) desain  &  tampak  depan  ( façade ) yang  menarik;  (d)  fitur-fitur  yang  ditawarkan  agar menjadi pembeda dengan kompetitor, misalnya fitur garansi dan fitur custom bangunan; (e)  pilihan  variasi  produk  yang  disesuaikan  kembali  dengan  kebutuhan  dan  preferensi calon  konsumen.  Dengan  memperhatikan  hal-hal  diatas  dapat  membantu  perusahaan untuk  lebih disenangi  dan meningkatkan keputusan pembelian yang  akan diambil oleh konsumen sehingga dapat meningkatkan penjualan.

## Pengaruh Harga Pembelian Rumah di BTP Residence Bekasi
Harga merupakan variabel  yang berpengaruh paling signifikan jika dibandingkan dengan  variabel  lainnya  dalam  penelitian  ini.  Berdasarkan  hasil  penelitian  yang dilakukan, semakin rendah harga jual yang dibandrol, maka akan semakin tinggi minat customer untuk  membeli  rumah.  Namun,  harga  jual  perlu  disesuaikan  kembali  dengan kualitas  bangunan  dan  servis  yang  diberikan.  Apabila  dari  segala  aspek  memang memberikan kualitas, maka harga juga harus disesuaikan kembali. Oleh karena itu, hal- hal yang perlu diperhatikan developer dalam pertimbangan penetapan harga jual adalah (a) Semakin rendah minimum down payment maka akan lebih mudah untuk dijangkau oleh customer ;  (b)  rutin  melakukan  analisis  harga  untuk  perbandingan  dengan kompetitor  terdekat  sebelum  menaikkan  harga  jual  properti.  Perusahaan  perlu menghindari  harga  yang  terlalu  mahal  ( overpriced )  agar  konsumen  lebih  cenderung melakukan keputusan pembeliannya.

## Pengaruh Promosi Pembelian Rumah di BTP Residence Bekasi
Promosi  merupakan  variabel  yang  berpengaruh  signifikan  terhadap  keputusan pembelian.  Promosi  yang  menarik  dapat  membantu  menambah  minat  konsumen. Semakin banyak peminatnya menandakan promosi yang sedang berhasil menarik minat yang tinggi dan dapat digunakan untuk menambah penjualan. Jenis-jenis promosi yang menarik minat calon pembeli rumah antara lain (a) memberikan promosi yang berbeda setiap  bulannya  bertujuan  untuk  menemukan  jenis  promosi  mana  yang  paling  berhasil menarik  minat  calon  pembeli;  (b)  kemampuan marketer dalam  mengemas  dan mempresentasikan  produk  yang  dijual  secara  jelas  dan  menarik;  (c)  media  promosi dapat diperluas lagi sehingga perusahaan bisa mendapatkan exposure yang lebih tinggi dan  meningkatkan  minat  konsumen  hingga  keputusan  pembelian;  dan  (d) mengumpulkan review dan testimoni pembeli lama agar bisa menambah keyakinan dan kepercayaan  bagi  calon  pembeli  baru  dalam  mengambil  keputusan.  Hal  tersebut  perlu dilakukan perusahaan untuk mendapatkan pembeli baru setiap waktu. Strategi promosi yang tidak berkembang dapat membuat konsumen tidak mengetahui keunggulan produk yang  sedang  dipasarkan.  Oleh  karena  itu,  perusahaan  harus  fokus  dengan  strategi promosi yang tepat untuk meningkatkan keputusan pembelian serta penjualan.

## SIMPULAN
Bahwa  1)  Produk  berpengaruh  positif  dan  signifikan  terhadap  keputusan pembelian  (H1  dapat  diterima).  Berdasarkan  kuesioner  yang  diisi  oleh  calon  buyer, kualitas  rumah  yang  ditawarkan,  desain  rumah,  fasilitas  custom  bangunan  dan  variasi produk  dapat  meningkatkan  keinginan  konsumen  untuk  melakukan  keputusan pembelian  rumah  di  BTP  Residence  Bekasi.  2)  Harga  berpengaruh  positif  dan  paling signifikan  terhadap  keputusan  pembelian  (H2  dapat  diterima).  Berdasarkan  kuesioner yang  diisi  oleh  calon  buyer,  harga  yang  dapat  dijangkau  oleh  konsumen,  harga  yang dapat bersaing dengan kompetitor, kesesuaian harga dengan kualitas, fitur dan manfaat yang ditawarkan dapat meningkatkan keinginan konsumen untuk melakukan keputusan pembelian  rumah  di  BTP  Residence  Bekasi.  3)  Promosi  berpengaruh  positif  dan signifikan  terhadap  keputusan  pembelian  (H3  dapat  diterima).  Berdasarkan  kuesioner yang  diisi  oleh  calon  buyer,  sarana  promosi  yang  tepat,  promosi  yang up  to  date , marketer yang menawarkan produk dengan menarik dan jelas, review dan testimoni dari pembeli  dapat  meningkatkan  keinginan  konsumen  untuk  melakukan  keputusan pembelian  rumah  di  BTP  Residence  Bekasi.  4)  Produk,  harga  dan  promosi  secara
bersamasama  (simultan)  berpengaruh  positif  dan  signifikan  terhadap  keputusan pembelian. Variabel harga memiliki pengaruh yang paling signifikan, setelahnya diikuti oleh  variabel  produk  yang  menduduki  peringkat  dua  dan  variabel  promosi  menduduki peringkat  tiga  yang  paling  mempengaruhi  keputusan  pembelian  rumah  di  BTP Residence Bekasi.

## DAFTAR PUSTAKA
Akkas, N., & Marwana. (2019). Analisis Pengaruh Strategi Bauran Pemasaran Terhadap Keputusan  Pembelian  Sepeda  Motor  Honda  Pada  CV.  Anugrah  Perdana  Palu. Jurnal Sinar Manajemen , 105–110. https://www.jurnal.unismuhpalu.ac.id/index.php/JSM/article/view/855 Alma, B. (2014). Manajemen pemasaran . Andi. https://siberpublisher.org/JMPD/article/view/18
Amron.  (2018).  Buying  Decision  In  The  Consumers  Of  Automatic  Motorcycles  In Yogyakarta,  Indonesia. Journal  Of  Marketing  Management , 6 ,  90–96.
http://eprints.dinus.ac.id/23691/1/Buying_Decision_in__the_Consumers_of_Auto matic_Motorcycle_in_Yogyakarta%2C_Indonesia.pdf Calder, B. J., &  Malthouse, E. C. (2011). Engagement with  Online Media. Journal of Media Business Studies , 39–56. https://www.tandfonline.com/doi/abs/10.1080/16522354.2021.1924558 Daud,  Z.  U.  (2018).  Pengaruh  Produk,  Harga  dan  Promosi  terhadap  Keputusan
Pembelian  Rumah  pada  Green  Avina  Birem  Puntong  Langsa  Baro. Jurnal
Manajemen Dan Keuangan , 7 (2), 174. https://doi.org/10.33059/jmk.v7i2.981 Giovenna, A. (2022). Pengaruh Social Media Marketing, Harga, Dan Kualitas Produk Terhadap Keputusan Pembelian Produk Uniqlo . 5 (1). https://jurnal.usahid.ac.id/index.php/kewirausahaan/article/view/841 Hair, J. F., Page, M., & Brunsveld, N. (2020). Essentials of Business Research Methods (Fourth Edition). Routledge. https://www.taylorfrancis.com/books/mono/10.4324/9780429203374/essentials- business-research-methods-joe-hair-jr-michael-page-niek-brunsveld Isoraite,  M.  (2016).  Marketing  Mix  Theoretical  Aspects. International  Journal  of Research Granthaalayah , 4 (6), 25–37. https://www.academia.edu/download/72600151/2505.pdf
Jackson, D., & Wilton, N. (2017). Perceived employability among undergraduates and the  importance  of  career  self-management,  work  experience  and  individual characteristics. Higher  Education  Research  &  Development , 36 (4),  747–762. https://doi.org/10.1080/07294360.2016.1229270
Jobber, D., & Chadwick, E. (2016). Principles and Practice of Marketing (7th Edition).
McGRawHill Education. https://www.academia.edu/download/55699230/David_Jobber.pdf Lamb,  C.,  Hair  J,  &  McDaniell.  (2012). Essentials  of  Marketing (17th  ed).  South Western. https://cir.nii.ac.jp/crid/1130000794780766720
Margareta,  E.  (2018). Pengaruh  Persaingan  Harga  Jual  Bibit  Terhadap  Peningkatan Volume  Penjualan [Skripsi].  Sekolah  Tinggi  Ilmu  Ekonomi  Kesuma  Negara. http://repository.stieken.ac.id/351/
Mokalu,  F.  O.  (2015). Pengaruh  Kualitas  Produk,  Harga,  dan  Distribusi  Terhadap Volume  Penjualan  Roti  Jordan  CV.  Minahasa  Mantap  Perkasa.  Jurnal  EMBA
[Skripsi]. Universitas Sam Ratulangi. https://ejournal.unsrat.ac.id/index.php/emba/article/view/7085 Sekaran,  U.,  &  Bougie,  R.  (2016). Research  Methods  for  Business:  A  Skill-Building
Approach (7th Edition, Vol. 7). Wiley. Susilo,  A.   (2017). Manajemen Pemasaran . Universitas Negeri Yogyakarta. https://digilib.uns.ac.id/dokumen/detail/83825/
Uzeme,  G.  E.,  &  Ohen,  S.  B.  (2015).  Marketing  Mix  Strategies  and  Entrepreneurial Competence:  Evidence  from  Micro  Restaurants  in  Calabar  Metropolis,  Cross River State, Nigeria. International Conference in Agricultural Economist, Milano . https://ageconsearch.umn.edu/record/211928/
Weenas,  J.  R.  S.  (2013). Kualitas  Produk,  Harga,  Promosi  dan  Kualitas  Pelayanan Pengaruhnya  terhadap  Keputusan  Pembelian  Spring  Bed  Comforta [Skripsi]. Universitas Sam Ratulangi. https://ejournal.unsrat.ac.id/index.php/emba/article/view/2741