PERJANJIAN  PENGIKATAN  JUAL  BELI  SEBAGAI  DASAR PERALIHAN  HAK  ATAS  TANAH:  TELAAH  YURIDIS TERHADAP  PUTUSAN  MAHKAMAH  AGUNG  NOMOR
3500 K/PDT/2018
SALE AND PURCHASE BINDING AGREEMENT AS THE BASIS FOR TRANSFER OF LAND RIGHTS: JURIDICAL ANALYSIS OF THE SUPREME COURT DECISION NUMBER 3500 K/PDT/2018
Azizah Kamilah Putri 1 , Anita Afriana 2 , Hazar Kusmayanti 3

## ABSTRAK
Private property atau kepemilikan pribadi atas sumber daya alam, salah satunya yakni  berinvestasi  dalam  jual  beli  tanah.  Pada  praktiknya  sering  terjadi sengketa  mengenai  subjek  dan  objek  jual  beli  tanah  serta  tata  cara  jual  beli tanah,  seperti  pada  putusan  Mahkamah  Agung  Nomor  3500  K/PDT/2018, yang mana terjadi sengketa dua bidang tanah seluas 3.055 Ha antara ahli waris keluarga Sunarti (Tergugat) dan ahli waris keluarga Ichwanuddin Bin Dahlan (Penggugat),  yang  mana  Penggugat  mengajukan  gugatan  ke  Pengadilan Negeri  Kendal  menyatakan  menolak  provisi  Para  Penggugat  dan mengabulkan  gugatan  Para  Penggugat  untuk  sebagian.  Para  Tergugat mengalami kekalahan atas putusan Pengadilan Negeri Kendal dan Pengadilan Tinggi  Semarang,  akhirnya  mengajukan  permohonan  kasasi  ke  Mahkamah Agung. Penelitian ini menggunakan pendekatan metode yuridis normatif yang dilakukan dengan cara meneliti bahan pustaka atau  bahan sekunder belaka. Penelitian termasuk penelitian normatif dengan spesifikasi penelitian bersifat deskriptif analitis yang menjelaskan gambaran analisis kasus sengketa tanah milik  Muarif  Bin  Ngarip  dan  selanjutnya  dianalisis  secara  yuridis  kualiatif. Dari  hasil  penelitian  disimpulkan  pertimbangan  hakim  dalam  putusan Mahkamah Agung Nomor 3500 K/PDT/2018 bahwa akta pengikatan jual beli tanah  dianggap  sebagai  akta  jual  beli  tanah  berdasarkan  UUPA  dan KUHPerdata adalah tidak tepat. Hal ini melanggar Pasal 1869 dan Pasal 1871 KUHPerdata  karena  tidak  terdapatnya  Akta  Jual  Beli  Nomor  52  tanggal  28 Maret  1999  dan  Akta  Jual  Beli  Nomor  53  tanggal  28  Maret  1991  yang  mana ketidaksesuaian antara judul dan isi akta. Menurut Pasal 19 UUPA, objek yang disengketakan bukan milik dari Para Termohon Kasasi/Para Penggugat, yang mengakibatkan  dinyatakan  batal  demi hukum.  Pertimbangan  hukum  dalam putusan Mahkamah Agung Nomor 3500 K/PDT/2018 berkaitan dengan legal standing (kedudukan  hukum)  para  pihak  adalah  keliru.  Berdasarkan pembuktian dan alat bukti a quo.  Pihak Penggugat terbukti belum berstatus sebagai  pemilik  hak  atas  tanah  dan  tidak  memiliki legal  standing untuk mengajukan gugatan ke pengadilan.
Kata kunci: hukum tanah; pengadilan; putusan hakim; sengketa tanah.
1 Magister Ilmu Hukum Fakultas Hukum Universitas Padjadjaran, Jalan Banda 42 Bandung, email: azizahkmilah@gmail.com
2 Fakultas Hukum Universitas Padjadjaran, Jl. Ir. Soekarno KM 21 Jatinangor, Kab. Sumedang, email: anita.afriana@unpad.ac.id
3 Fakultas  Hukum  Universitas  Padjadjaran,  Jl.  Ir.  Soekarno  KM  21  Jatinangor,  Kab.  Sumedang,  email: hazar.kusmayanti@unpad.ac.id

## JURNAL POROS HUKUM PADJADJARAN
P-ISSN: 2715-7202 E-ISSN: 2715-9418
Artikel diterima: 27 Januari 2022
Artikel diterbitkan: 30 Mei 2022 DOI: https://doi.org/10.23920/jphp .v3i2.763 Halaman Publikasi: http://jurnal.fh.unpad.ac.id/i ndex.php/JPHP/issue/archive
Diterbitkan oleh: Fakultas Hukum Universitas Padjadjaran

## ABSTRACT
Private property or private ownership of natural resources, such as investing in the practice of buying and selling land. In the practice of buying and selling land there are often disputes both regarding the subject and object of buying and selling land, and about the procedure for buying and selling land as in the Supreme Court decision No. 3500 K / PDT / 2018, where there is a dispute of two plots of land covering an area of 3,055 Ha between the heirs of the Sunarti family (Defendant) and the heirs of the Ichwanuddin Bin Dahlan family (Plaintiff), which the Plaintiff filed a lawsuit with the Kendal District Court stating that it rejected the Plaintiffs' provision and granted the Plaintiffs' lawsuit for Part. The Defendants who suffered defeat to the ruling of the Kendal District Court and the Semarang High Court, finally submitted the reason for the cassation application to the Supreme Court. This research uses normative juridical method approaches that are carried out by researching library materials or mere secondary materials. This research includes normative  research  with  analytical  descriptive  research  specifications  that  explain  the  picture  of  land dispute case analysis belonging to Muarif Bin Ngarip. From the results of the research, it was concluded that the judge's consideration in the Supreme Court's decision Number 3500 K/PDT/2018 that the Binding Deed of Sale and Purchase of Land is considered a Deed of Sale and Purchase of Land based on the Basic Agrarian Law and the Civil Code is incorrect. This violates Article 1869 and Article 1871 of the Civil Code because there is no Deed of Sale and Purchase Number 52 dated March 28, 1999, and Deed of Sale and Purchase Number 53 dated March 28, 1991, which are incompatible between the title and content of the deed. According to Article 19 of Basic Agrarian Law, the object in dispute does not belong to the Cassation Respondents/Plaintiffs,  which  results  in  being  declared  null  and  void.  The  legal  considerations  in  the Supreme Court's decision Number 3500 K/PDT/2018 regarding the legal standing of the parties are wrong. Based on the evidence and the quo evidence. It is proven that the Plaintiff does not have the status as the owner of land rights and does not have the legal standing to file a lawsuit in court.
Keywords : law of the land; court, judge’s decision, land disputes .

## PENDAHULUAN
Dalam kepustakaan hukum perdata, private property atau kepemilikan pribadi atas sumber daya alam seperti tanah atau benda- benda yang “tetap” berakar di dalam tanah termasuk hak milik atas barang-barang tidak bergerak ( roerende zaken ).
Penggunaan tanah sebagai lahan untuk pembangunan tempat tinggal dan tempat usaha, lahan untuk perkebunan dan pertanian, bahkan sebagai tempat peristirahatan terakhir menunjukkan dibutuhkannya ketersediaan tanah dalam jumlah yang banyak.
Tanah  merupakan  sumber  daya  alam  serta  sebagai  sumber  kepentingan  hidup bagi seseorang, salah satunya adalah berinvestasi dalam praktik jual beli tanah. Pada praktik jual beli tanah sering terjadi sengketa baik mengenai objek jual beli tanah, subjek jual beli tanah maupun mengenai tata cara jual beli tanah tersebut. Umumnya, ketika seseorang memiliki hak atas suatu hal, seseorang itu dapat melakukan peralihan atau pemindahan atas hak yang dimilikinya tersebut, misalnya berupa hak atas tanah. Yang dimaksud dengan pengalihan adalah perbuatan hukum dengan sengaja mengalihkan hak atas tanah kepada orang lain dengan cara dijual, dihibahkan, ditukar, hibah wasiat, dan lain-lain.
Dalam  hal  pembuatan  dan  pelaksanaan  perjanjian  sebagaimana  diatur  dalam Buku III Kitab Undang-undang Hukum Perdata (KUH Perdata). Mengenai perjanjian dengan objek berupa hak atas tanah dapat dikaitkan pada Pasal 1320 KUH Perdata yang
menyatakan  bahwa  suatu  perjanjian  dikatakan  sah  apabila  memenuhi  empat  syarat, yaitu  adanya  kata  sepakat,  kecakapan  untuk  membuat  perjanjian,  adanya  suatu  hal tertentu, adanya sebab yang halal.
Kesepakatan  merupakan  persesuaian  antara  kehendak  dan  pernyataan  yang dibuat  oleh  kedua  belah  pihak. 1 Dalam  perjanjian  jual  beli  tanah,  kesepakatan  itu termasuk  kesepakatan  atas  suatu hal  tertentu,  yaitu hak  atas  tanah  yang  merupakan objek perjanjian. Perihal tersebut, sebelum terjadinya peralihan baik berupa akta jual beli dihadapan  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  (PPAT)  dan/atau  melaksanakan  jual  beli dibawah  tangan,  maka  dapat  didahului  dengan  suatu  perjanjian  disebut  dengan Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB).
Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli  (PPJB)  merupakan  perjanjian  yang  tunduk sepenuhnya pada asas hukum perjanjian yang diatur dalam KUH Perdata terutama asas kebebasan berkontrak dan asas perjanjian lahir sejak adanya kesepakatan ( konsensuil ). Hubungan  hukum  kemudian  muncul  dari  peristiwa  hukum  ini,  yang  mengarah  ke pertunangan. Adapun apa yang dimaksud dengan perjanjian, yaitu hubungan hukum antara dua orang atau lebih, berdasarkan mana satu pihak berhak untuk mengajukan tuntutan terhadap pihak lain dan pihak lain berkewajiban untuk memenuhi tuntutan tersebut. 2
Adanya perjanjian pengikatan jual beli, para pihak mempunyai kebebasan untuk menyepakati luas atau sempitnya hak, kewajiban, dan kewenangan serta akibat hukum dari masing-masing pihak yang dimasukkan ke dalam Akta Pengikatan Jual Beli (APJB) selama itu tidak bertentangan peraturan perundang-undangan dan/atau kesusilaan dan norma adat serta norma agama. Berbeda dengan Perjanjian Jual Beli (PJB) merupakan perjanjian  yang  tunduk  sepenuhnya  pada  asas  hukum  pertanahan  nasional sebagaimana tercantum dalam Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Undang- undang  Dasar  Pokok  Agraria  UUPA)  beserta  peraturan  pelaksanaannya  serta dituangkan ke dalam Akta Jual Beli (AJB) dengan isi rumusan norma dalam akta sudah ditentukan oleh peraturan perundang-undangan dan tidak boleh disimpangi oleh para pihak,  dibuat,  dan  ditandatangani  oleh  PPAT,  berfungsi  dan  bertujuan  untuk memindahtangankan hak atas tanah kepada pembeli dan memberikan kepada pembeli kewenangan sebagai pemilik hak atas tanah. 3
Perjanjian Pengikatan Jual  Beli dan Perjanjian Jual  Beli mempunyai  persamaan, yaitu memiliki objek benda yang sama seperti halnya tanah dan jika kedua perjanjian itu dituangkan dalam bentuk tertulis atau akta yang dibuat oleh pejabat umum tertentu seperti Notaris dan/atau PPAT maka kedudukannya sebagai akta otentik sebagaimana
1 Salim H.S. (2014). Hukum Kontrak Teori dan Teknik Penyusunan Kontrak , Jakarta: Sinar Grafika, hlm. 10.
2 R. Subekti. (2001). Pokok-Pokok Hukum Perdata , Jakarta: PT. Intermasa. hlm. 36.
3 Samun Ismaya. (2011). Pengantar Hukum Agraria Cetakan Ke Satu , Yogyakarta: Graha Ilmu. hlm. 177.
dimaksud  dalam  Pasal  1868  KUH  Perdata, yang  berbunyi:  “Suatu  akta  otentik  ialah suatu  akta  yang  dibuat  dalam  bentuk  yang  ditentukan  undang-undang  oleh  atau dihadapan pegawai-pegawai umum yang berkuasa untuk itu, di tempat dimana akta itu dibuat”.
Pada praktik jual beli di masyarakat terkadang timbul sengketa yang dapat terjadi karena berbagai macam hal, seperti tidak dipenuhinya kewajiban masing-masing pihak, terdapat cacat hukum dalam perjanjian kedua belah pihak, atau pun masalah lainnya yang  memicu  terjadinya  sengketa. Hal  ini  dikarenakan  tanah  merupakan  objek  yang sangat rentan untuk dijadikan objek dalam perjanjian jual beli.
Dalam  putusan  Mahkamah  Agung  Nomor  3500  K/PDT/2018,  tertanggal  16 Januari  2019  mengenai  dua  bidang  tanah  seluas  sekitar  3  (tiga)  hektar  telah  menjadi objek  sengketa  antara  dua  keluarga,  diantaranya  keluarga  Sunarti  dan  keluarga Ichwanuddin  Bin  Dahlan  yaitu  masing-masing  menempatkan  dirinya  sebagai  pihak yang berhak atas dua bidang tanah karena telah membeli tanah tersebut dari pemilik awal, yaitu Sarimah Binti Muarif dan Kamam Bin Muarif. 4
Keluarga Sunarti mempunyai 5 (lima) orang anak sebagai ahli waris yaitu Inayati, Muhammad  Abduh,  Shobirin,  Nurus  Shobah,  Nurul  Huda  menyatakan  berhak  atas tanah objek sengketa karena orang tuanya telah membeli  dari  pemilik awal menurut ketentuan hukum adat disertai dengan surat penjualan dari pemilik awal dan salinan Buku Letter C dari Desa. Namun, keluarga almarhum Ichwanuddin Bin Dahlan yaitu Masruroh  merupakan  istri  dari  almarhum  Ichwanuddin  bin  Dahlan  mempunyai  11 (sebelas) orang anak yaitu Nur Zulaihah, Nur Rochimatul Aminin, Asharuddin, Nur Hikmatus  Shobah,  Nur  Hidayatul  Maslahah,  Muhammad  Qomaruddin,  Lahmuddin, Muhammad  Nazaruddin,  Noor  Rahmawati,  Muhammad  Fatkhuddin,  Muhammad Fahruddin menyatakan berhak atas tanah objek sengketa karena orang tuanya sudah membeli tanah dari pemilik awal dengan menggunakan Akta Otentik berbentuk Akta Pengikatan Jual Beli dan salinan Buku Letter C.
Sengketa kedua keluarga ini kemudian berlanjut menjadi perkara di pengadilan. Diajukannya  gugatan  ke  Pengadilan  Negeri  Kendal  sesuai  dengan  penerapan  asas forum rei sitae yang dikenal dalam Hukum Acara Perdata, yaitu apabila objek sengketa terdiri  dari  benda  tetap,  maka  Pengadilan  Negeri  yang  berwenang  mengadili didasarkan pada tempat letak benda tetap tersebut. Dalam kasus ini, dua bidang tanah seluas  sekitar  3  (tiga)  hektar  menjadi  objek  sengketa  terletak  di  Desa  Wonorejo, Kecamatan Kaliwungu, Kabupaten Kendal. Oleh karena itu, gugatan diajukan oleh Para
4 Direktori Putusan  Mahkamah Agung  Republik Indonesia.  (2021). https://putusan3.mahkamahagung.go.id,  diakses pada tanggal 06 Desember 2021 pukul 17.00 WIB.
Penggugat kepada Pengadilan Negeri yang dalam daerah hukumnya tempat terletak tanah dan bangunan itu, yaitu Pengadilan Negeri Kendal.
Berdasarkan  latar  belakang  yang  telah  diuraikan  sebelumnya,  dalam  Putusan Mahkamah Agung Nomor 3500K/Pdt/2018 tanggal 16 Januari 2019, terdapat beberapa masalah hukum yang dapat dianalisis sebagai berikut: Bagaimana pertimbangan hakim perihal akta pengikatan jual beli tanah dianggap sebagai akta jual beli tanah berdasarkan Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Undang-undang Dasar Pokok Agraria dan  Kitab  Undang-undang  Hukum  Perdata?  Bagaimana  pertimbangan  hukum menentukan kedudukan hukum (legal standing) para pihak dalam putusan Mahkamah Agung Nomor 3500 K/Pdt/2018?

## METODE PENELITIAN
Penelitian ini menggunakan pendekatan metode yuridis normatif yang dilakukan dengan  cara  meneliti  bahan  pustaka  atau  bahan  sekunder  belaka.  Penelitian  ini termasuk  penelitian  deskriptif  analitis  yang  menjelaskan  gambaran  analisis  terhadap kasus sengketa tanah milik Muarif Bin Ngarip.

## PEMBAHASAN
Pertimbangan  Hakim  Perihal  Akta  Pengikatan  Jual  Beli  Tanah  Dianggap  sebagai Akta  Jual  Beli  Tanah  Berdasarkan  Undang-Undang  Nomor  5  Tahun  1960  tentang Undang-Undang Dasar Pokok Agraria dan Kitab Undang-Undang Hukum Perdata Kepemilikan tanah dapat "dipindahtangankan" dan "transfer" memiliki arti yang berbeda, "transfer" mengacu pada peristiwa hukum, "transfer" mengacu pada perbuatan hukum.  Menurut  Boedi  Harsono  yang  dimaksud  dengan  “pengalihan”  adalah beralihnya hak milik kepada pihak lain karena meninggalnya pemiliknya, yaitu karena pewarisan (kematian) atau karena peristiwa hukum. Pada kematian pemilik, ahli waris memperoleh tanah hukumnya, dan  konsep "pengalihan" mengacu pada pemindahan hak  milik  yang  disengaja  kepada  pihak  lain  "oleh  tindakan  hukum" bertujuan untuk memungkinkan pihak lain untuk memperoleh Perbuatan yang dimaksud dapat terjadi melalui jual beli, barter, pemberian hadiah, dan lain-lain. 5
Kepemilikan tanah dapat dialihkan. Peralihan hak atas tanah adalah perbuatan hukum pemindahan hak atas tanah kepada orang lain. Pengalihan hak atas tanah terjadi apabila  pihak  yang  membutuhkan  tanah  memenuhi  syarat,  yaitu  tanah  tersedia  dan pemilik tanah bersedia mengalihkan haknya. 6
5 Boedi Harsono. (1971). Undang-Undang Pokok Agraria, Sejarah Penyusunan, Isi, dan Pelaksanaannya , Jakarta: Djambatan. hlm. 296-298.
6 Wardah.  (2018).  “Penyalahgunaan  Keadaan  Dalam  Perjanjian  Jual  Beli  Dengan  Hak  Membeli  Kembali  (Analisis Putusan Mahkamah Agung Nomor 3191 K/Pdt/2016)”. Jurnal Universitas Tidar , 2(2). hlm. 47.
Sebagaimana  peralihan  hak  atas  tanah  dapat  dilakukan  dengan  jual  beli  yang menurut  KUH  Perdata  adalah  Perjanjian  timbal  balik  di  mana  satu  pihak  (penjual) berjanji untuk menyerahkan kepemilikan suatu barang, dan pihak lain (pembeli) berjanji untuk membayar sejumlah harga tertentu sebagai ganti perolehan hak milik. Istilah beli dan jual menunjukkan bahwa tindakan satu pihak disebut menjual dan tindakan pihak lain disebut membeli. 7
Berkaitan dengan sengketa yang yang menjadi objek dalam tugas akhir ini dalam pertimbangan hukumnya, Mahkamah Agung berpendapat bahwa putusan judex facti tidak  salah  menerapkan  hukum  dengan  pertimbangan  Bukti  P-11  dan  Bukti  P-12 merupakan peninggalan almarhum Ichwanuddin bin Dahlan yang dibeli secara sah di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) pada tanggal 28 Maret 1999 sesuai Akta Jual Beli Nomor 52 dan Akta Jual Beli Nomor 53 tanggal 28 Maret 1991, sehingga objek sengketa adalah hak Para Termohon Kasasi/Para Penggugat sebagai ahli waris yang sah dari almarhum Ichwanuddin bin Dahlan.
Seharusnya Majelis Hakim mempertimbangkan adanya hubungan hukum antara bukti-bukti a quo. Apabila Majelis Hakim Pengadilan Negeri Kendal secara jeli melihat bukti-bukti a  quo yang  mana  didapatkan  fakta  bahwa  tidak  terdapat  Akta  Jual  Beli Nomor 52 tanggal 28 Maret 1999 dan Nomor 53 tanggal 28 Maret 1991. Pertimbangan hukum tersebut sangat keliru, sebab berdasarkan Bukti P-3 (Akta Perikatan Jual Beli Hak Atas Tanah tanggal 28 Maret 1991 Nomor 52) dan Bukti P-4 (Akta Perikatan Jual Beli Hak Atas Tanah tanggal 28 Maret 1991 Nomor 53) merupakan Akta Perikatan Jual Beli.
Perjanjian Perikatan Jual Beli yang dituangkan ke dalam Akta Perikatan Jual Beli oleh Notaris hanya bertujuan untuk menjamin kepentingan para pihak untuk nantinya pada  saat  yang  ditentukan  dapat  melaksanakan  perjanjian  jual  beli  tanah  yang sesungguhnya  dan  tidak  bertujuan  untuk  memindahtangankan  atau  memperalihkan hak atas tanah dari pemilik tanah kepada pihak lain yang baru berstatus sebagai calon pembeli. Sebaliknya Perjanjian Jual Beli yang dituangkan ke dalam Akta Jual Beli oleh PPAT bertujuan untuk memindahtangankan atau memperalihkan hak atas tanah dari penjual sebagai pemilik lama kepada pembeli sebagai pemilik baru. 8
Hal tersebut mempunyai akibat hukum beralih-tidaknya atau berpindah-tidaknya kewenangan  pemilik  hak  atas  tanah  kepada  pihak  lain  dalam  perjanjian.  Artinya, Perjanjian  Perikatan  Jual  Beli  Tanah  tidak  mempunyai  akibat  hukum  terhadap berpindahnya  kewenangan  pemilik  tanah  karena  Perjanjian  ini  belum memindahtangankan hak kepemilikan atas tanah dari pemilik kepada pihak lain yang
7 Ibid., hlm. 51.
8 Fransiscus  Xaverius  Sumarja.  (2019).  “Beberapa  Aspek  Hukum  Jual  Beli  Tanah  Beritikad  Baik”. Jurnal  Universitas Lampung . hlm. 9.
baru berkedudukan calon Pembeli. Dengan kata lain, calon pembeli dalam Perjanjian Perikatan Jual Beli belum mempunyai kewenangan sebagai pemilik hak atas tanah.
Sebaliknya, Perjanjian Jual  Beli Tanah menyebabkan beralih atau berpindahnya kewenangan pemilik tanah dari pemilik lama kepada pemilik baru karena Perjanjian Jual Beli memang bertujuan untuk memindahtangankan atau memperalihkan hak atas tanah. Dengan kata lain, pembeli sebagai pemilik baru hak atas tanah sudah mempunyai kewenangan sebagai pemilik tanah. 9
Mengenai  kewenangan  pemilik  tanah  berdasarkan  pada  UUPA  dan  Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan Dan Hak  Pakai  Atas  Tanah,  yaitu  menguasai  dan  menggunakan/memanfaatkan  tanah, memperalihkan  atau  memindahtangankan  hak  atas  tanah  atau  mewakafkan, membebankan hak atas tanahnya dengan hak atas tanah yang lain, menjadikan hak atas tanahnya sebagai jaminan hutang dengan dibebani Hak Tanggungan, mempertahankan hak  atas  tanah  jika  diganggu  oleh  pihak  lain  termasuk  mengajukan  gugatan  ke pengadilan,  menerima  ganti  kerugian  jika  tanahnya  diperlukan  bagi  pembangunan untuk kepentingan umum atau digunakan pihak lain. 10
Mengenai  kewenangan  pemilik  tanah  belum  dimiliki  oleh  Pembeli  dalam Perjanjian  Perikatan  Jual  Beli  yang  sebenarnya  baru  berstatus  sebagai  calon  pembeli termasuk mengajukan gugatan ke pengadilan sebagai upaya mempertahankan haknya. Sebaliknya, kewenangankewenangan tersebut sudah dimiliki oleh pembeli tanah dalam Perjanjian Jual Beli setelah ditandatanganinya Akta Jual Beli di hadapan dan oleh PPAT.
Jika Akta Perikatan Jual Beli Hak Atas Tanah Nomor 52 dan Nomor 53 tertanggal 28  Maret  1991  yang  dibuat  oleh seorang  Notaris  di  Kabupaten  Kendal, Jawa  Tengah dicermati, maka terdapat 3 (tiga) aspek yang menarik untuk dikaji lebih lanjut, yaitu:
1. Kesesuaian  antara  format  isi  akta  dengan  ketentuan  peraturan  perundang- undangan.  Berdasarkan  Pasal  1868  KUH  Perdata,  yaitu  suatu  akta  akan ditempatkan sebagai akta otentik jika memenuhi yang di antaranya format isinya harus sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan. Untuk akta yang menjadi kewenangan Notaris, format isi akta ditentukan dalam Pasal 38 Undang- undang Nomor 2 Tahun 2014 tentang Perubahan atas Undang-undang Nomor 30 Tahun  2004  Tentang  Jabatan  Notaris.  Jika  ketentuan  format  isi  akta  digunakan sebagai dasar untuk menilai kesesuaian format isi Akta Perikatan Jual Beli Hak Atas  Tanah  Nomor  52  dan  Nomor  53  yang  dibuat  oleh  Notaris  di  Kabupaten Kendal, maka kedua Akta dimaksud sudah mengandung kesesuaian.
9 Ibid.
10 Nurhasan Ismail. (202 0). “Catatan Substantif Dan Kekeliruan Penggunaan Akta Perikatan Jual Beli Hak Atas Tanah Sebagai Bentuk Akta Otentik Dan Akibat Hukumnya”, Artikel Fakultas Hukum Universitas Gadjah Mada . hlm. 9.
2. Ketidaksesuaian isi Akta dengan ketentuan peraturan perundang-undangan. Akta Perikatan Jual Beli Hak Atas Tanah Nomor 52 dan Nomor 53 tertanggal 28 Maret 1991  isinya  mengandung  ketidaksesuaian  atau  bertentangan  dengan  ketentuan peraturan  perundang-undangan,  maka  menimbulkan  akibat  hukum  terhadap kekuatan berlaku akta sebagai alat bukti yang sempurna dan akta tersebut batal demi hukum. Berikut penjelasan mengenai ketidaksesuaian isi Akta Perikatan Jual Beli  Hak  Atas  Tanah  Nomor  52  dan  Nomor  53  tertanggal  28  Maret  dengan ketententuan peraturan perundang-undangan sebagai berikut:
a. Ketidaksesuaian  antara  judul  Akta  dengan  isi  pernyataan  kesepakatan  para pihak
Judul Akta sebagai bagian awal menggunakan istilah ”Perikatan Jual Beli
Hak Atas Tanah” atau jika ditulis lengkap ”Akta Perikatan Jual Beli Hak atas Tan ah.” Penggunaan judul  ”Akta Perikatan Jual  Beli Hak Atas Tanah” pasti dimaksudkan  sebagai  wadah  penuangan  Perjanjian  Perikatan  Jual  Beli  yang dalam  peraturan  perundang-undangan  disebut  perjanjian  pendahuluan  atau perjanjian pengikatan. 11 Perjanjian Perikatan Jual Beli Hak Atas Tanah hanya berfungsi sebagai  perjanjian pendahuluan sebelum memasuki perjanjian jual beli hak atas tanah yang sesungguhnya di hadapan PPAT.
b. Ketidaksesuaian antara kedudukan pejabat umum dengan kewenangan yang dijalankan
Pejabat umum pembuat dan penandatangan Akta Perikatan Jual Beli Hak
Atas Tanah Nomor 52 dan Nomor 53 sudah tepat menyatakan dirinya dalam kedudukannya  sebagai  Notaris  ketika  membuat  dan  menandatangani  Akta. Hal ini dinyatakan dalam Bagian Awal atau Kepala Akta yaitu:
” Telah  menghadap  di  hadapan  saya,  ......nama....  Notaris  di  Kendal,
dengan dihadiri oleh saksi- saksi yang saya, Notaris kenal....”
Pernyataan  dalam  kedudukan  sebagai  Notaris  harus  dinilai  sudah tepat karena Akta Perikatan Jual Beli Hak Atas Tanah termasuk sebagai pembuatan dan  pelaksanaan  perjanjian  sebagaimana  diatur dalam  Buku  III KUH Perdata dan sesuai dengan ketentuan Pasal 15 ayat (2) huruf f Undang-undang Nomor 2 Tahun  2014  tentang  Perubahan  atas  Undang-undang  Nomor  30  Tahun  2004 Tentang Jabatan Notaris.
Ketidaksesuaian  atau  pertentangan  terjadi  ketika  Notaris  pembuat  dan penandatangan kedua Akta dimaksud merumuskan isi pernyataan kesepakatan
11 Judul Akta sebagai bagian awal menggunakan istilah ”Perikatan Jual Beli Hak Atas Tanah” atau jika ditulis lengkap ”Akta  Perikatan  Jual  Beli  Hak  atas  Tanah.”  Penggunaan  judul  ”Akta  Perikatan  Jual  Beli  Hak  Atas  Tanah”  pasti dimaksudkan sebagai wadah penuangan Perjanjian Perikatan Jual Beli yang dalam peraturan perundang-undangan disebut perjanjian pendahuluan atau perjanjian pengikatan.
para  pihak  yang  tidak  menjadi  kewenangan  dari  Notaris.  Hal  ini  tercantum dalam Pasal 1 dan Pasal 4 Akta Perikatan Jual Beli Hak Atas Tanah.
Terjadinya ketidaksesuaian antara kedudukannya sebagai Notaris dengan rumusan isi Akta yang bertentangan dengan ketentuan peraturan perundang- undangan  menunjukkan  Notaris  pembuat  dan  penandatangan  kedua  Akta Perikatan Jual Beli Hak Atas Tanah telah membuat akta otentik yang isinya tidak menjadi kewenangannya. Hal ini bermakna adanya ketidaksesuaian yang lain dari kedua Akta dimaksud sebagai akta otentik yaitu dibuat oleh Notaris yang isinya  bertentangan  dengan  kewenangannya  atau  yang  bukan  menjadi kewenangannya.
c. Adanya ketidakkonsistenan perumusan norma dalam Akta Perikatan Jual Beli Hak Atas Tanah
Ketidakkonsistenan  rumusan  norma  terdapat  dalam  Pasal  4  dengan
Pasal 6 terutama penggunaa n frase ”balik nama kepada yang berwajib” dan ”balik  nama  di  hadapan  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah”.  Dapat  dilihat ketidakkonsistenan terjadi karena sebagai berikut:
Pada frase yang pertama yang terdapat dalam Pasal 4 dengan frase yang kedua yang terdapat dalam Pasal 6; dan antara kedua frase dengan ketentuan peraturan perundang-undangan yang mendasari.
Frase  ”balik  nama  kepada  yang  berwajib”,  jika  dikaitkan  dengan ketentuan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997, pasti menunjuk pada proses  pendaftaran  peralihan  hak  atas  tanah  melalui  jual  beli  dengan mencatatkan  perubahan  nama  subyek  pemilik  dari  pemilik  lama  kepada pemilik  baru  oleh  Kepala  Kantor  Agraria/  Kantor  Pertanahan.  Sebaliknya, frase ”balik nama di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah” sulit dipahami karena  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  bukan  pejabat  yang  melakukan  balik nama namun pejabat yang memindahtangankan hak atas tanah melalui Akta Jual Beli. 12
Ketidakkonsistenan perumusan norma dalam Akta Perikatan Jual Beli Hak Atas Tanah tersebut menimbulkan akibat hukum, diantaranya sebagai berikut:
1) Adanya  tafsir  yang  berbeda-beda  terhadap  ketentuan  kedua  Pasal tersebut terutama berkaitan dengan kesepakatan yang dinyatakan oleh para pihak;
12 Fredrik Mayore Saranaung. (2017). “Peralihan Hak Atas Tanah Melalui Jual Beli Menurut Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997”. Jurnal Lex Crimen , 6(1). hlm. 15.
2) Tidak adanya kepastian hukum dalam pelaksanaan perjanjian terutama berkaitan  dengan  tindaklanjut  dari  Akta  Perikatan  Jual  Beli  Hak  Atas Tanah  itu  dapat  langsung  didaftarkan  peralihannya  ke  Kantor Pertanahan atau masih harus datang ke PPAT untuk membuat Akta Jual Beli  sebagai  syarat  untuk  dilakukan  pendaftaran  peralihan  hak  atas tanah;
3) Menimbulkan  akibat  terjadinya  sengketa  hukum  sebagai  konsekuensi adanya perbedaan tafsir dan ketidakpastian hukum.
3. Kekeliruan  penggunaan  Akta  Perikatan  Jual  Beli  Hak  Atas  Tanah  sebagai  dasar pengajuan  gugatan  dan  putusan  pengadilan.  Akta  Perikatan  Jual  Beli  Hak  Atas Tanah mempunyai fungsi dan tujuan yang berbeda dibandingkan dengan Akta Jual Beli Hak Atas Tanah. Akta Perikatan Jual Beli Hak Atas Tanah berfungsi sebagai perjanjian pendahuluan agar kepentingan para pihak dapat terjamin sampai nanti dilaksanakannya perjanjian jual beli tanah yang sesungguhnya setelah kewajiban masing-masing pihak yang menjadi syarat tunggu sudah dipenuhi. Oleh karena itu, Akta  Perikatan  Jual  Beli  tidak  berfungsi  sebagai  perjanjian  yang  dimaksudkan untuk memindahkan Hak Atas Tanah dari penjual kepada pembeli. 13
Para  pihak  dan  hakim  pengadilan  memahami  fungsi  dan  tujuan  Akta Perikatan  Jual  Beli  Hak  Atas  Tanah  secara  keliru  yaitu  sebagai  akta  yang memindahtangankan hak atas tanah kepada Pembeli. Pemahaman yang keliru ini disebabkan oleh isi rumusan akta yang bertentangan dengan ketentuan peraturan perundang-undangan yang menjadi dasar yaitu Pasal 1868 KUH Perdata jo. Pasal 38 Undang-undang Nomor 2 Tahun 2014 tentang Perubahan atas Undang-undang Nomor 30 Tahun 2004 Tentang Jabatan Notaris. Padahal fungsi  dan tujuan Akta Perikatan  Jual  Beli  tetap  tidak  mengalami  perubahan  yaitu  sebagai  perjanjian pendahuluan  untuk  menjamin  kepentingan  para  pihak  sampai  nanti dilaksanakannya perjanjian jual beli yang sebenarnya dalam bentuk Akta Jual Beli. Pemahaman yang keliru terhadap fungsi dan tujuan Akta Perikatan Jual Beli tersebut berlanjut dengan adanya penggunaan Akta Perikatan Jual Beli Hak Atas Tanah  sebagai  dasar  pengajuan  gugatan  oleh  salah  satu  pihak  dalam  Perjanjian, padahal yang bersangkutan belum berkedudukan sebagai pemilik karena dengan Akta Perikatan Jual Beli belum terjadi pemindahtanganan atau peralihan hak tas tanah  kepada  yang  bersangkutan  sebagai  calon  pembeli.  Konsekuensinya,  yang bersangkutan  belum  mempunyai  kewenangan  untuk  mengajukan  gugatan  ke
13 Made Ara Denara Asia Amasangsa. (2019). “Perjanjian Pengikatan Jual Beli (Ppjb) Dalam Transaksi Peralihan Hak Atas Tanah dan/a tau Bangunan”. Jurnal Universitas Udayana . hlm 19.
pengadilan sebagai bagian kewenangan untuk mempertahankan hak atas tanahnya dari gangguan pihak lain.
Selanjutnya  penggunaan  Akta  Perikatan  Jual  Beli  sebagai  dasar  putusan pengadilan  karena  dianggap  sebagai  akta  otentik  yang  mempunyai  kekuatan pembuktian yang sempurna, padahal fakta hukumnya Akta Perikatan Jual Beli Hak Atas Tanah yang dimaksud mengandung ketidaksesuaian.
Dalam  hal  ini,  terdapat  2  (dua)  kelompok  akibat  hukum  yang  dapat diidentifikasi jika suatu akta otentik sepertihalnya Akta Perikatan Jual Beli Hak Atas Tanah Nomor 52 dan Nomor 53 mengandung ketidaksesuaian dan keliru dalam penggunaannya, yaitu:
a. Akibat hukum berkaitan dengan kedudukan akta otentik itu sendiri Suatu akta otentik berdasarkan ketentuan Pasal 1868 KUH Perdata harus memenuhi  3  (tiga)  syarat  komulatif  yaitu  bentuk  atau  format  isinya  sesuai dengan  ketentuan  yang  mengaturnya,  dibuat  oleh  dan  di  hadapan  pejabat umum yang berwenang, dan dibuat di wilayah kewenangan pejabat umum yang bersangkutan. 14
Akta  Perikatan  Jual  Beli  Hak  Atas  Tanah  Nomor  52  dan  Nomor  53 sebagaimana  telah  diuraikan  di  atas  yaitu  ketidaksesuaian  antara  judul  akta dengan  isi  pernyataan  kesepakatan  para  pihak  serta  Notaris  pembuat  dan penandatangan  Akta  tidak  berwenang  membuat  isi  pernyataan  kesepakatan para pihak, mempunyai akibat hukum, yaitu:
Kedua Akta Perikatan Jual Beli Hak Atas Tanah sudah tidak berkedudukan lagi  sebagai  akta  otentik.  Artinya,  kedua  Akta  dimaksud  sudah  kehilangan fungsinya  sebagai  alat  pembuktian  yang  sempurna.  Akibat  hukumnya  harus merujuk  pada  ketentuan  Pasal  1869  dan Pasal  1871  KUH  Perdata.  Yang  pada intinya menentukan bahwa suatu akta yang dibuat pejabat umum (Notaris) yang tidak mempunyai kewenangan membuat isi pernyataan kesepakatan para pihak atau  karena cacat bentuknya  karena  tidak  sesuai  antara  judul  akta  dengan  isi pernyataan  kesepakatan  para  pihak,  maka  akta  dimaksud  tidak  mempunyai kekuatan pembuktian yang sempurna. 15
b. Kedua Akta Perikatan Jual Beli Hak Atas Tanah dinyatakan batal demi hukum karena  dibuat  secara  tidak  saksama  oleh  Notaris  sebagai  pembuat  dan penandatangan.  Berdasarkan  ketentuan  Pasal  16  ayat  (1)  huruf  a  Undang-
14 Hukumonline.com,
“Akta Notaris Sebagai Akta Otentik” dalam https://www.hukumonline.com/klinik/detail/ulasan/lt550c0a7450a04/akta-notaris-sebagai-akta-otentik diakses pada tanggal 06 Desember 2021 pukul 17.30 WIB.
15 Annisa  Saraswati.  (2021).  “Pertanggungjawaban  Notaris  Terhadap  Akta  Perjanjian  Yang  Penghadapnya  Tidak Memiliki  Kewenangan  Untuk  Bertindak  (Studi  Putusan  Pengadilan  Negeri  Pekanbaru  Nomor 246/Pdt.G/2019/PN.PBR)”. Jurnal Indonesian Notary , 3(3), 2021. hlm. 189.
undang Nomor 2 Tahun 2014 tentang Perubahan atas Undang-undang Nomor 30  Tahun  2004  Tentang  Jabatan  Notaris,  bahwa  salah  satu  kewajiban  Notaris dalam  pembuatan  akta  harus  saksama  yaitu  cermat  dan  hati-hati.  Adanya ketidaksesuain  dan  kekeliruan  dari  Akta  Perikatan  Jual  Beli  Hak  Atas  Tanah Nomor 52 dan Nomor 53 sebagaimana dijelaskan di atas menunjukkan adanya ketidakcermatan dan ketidakhati-hatian Notaris dalam pembuatan Akta. Hal ini mengandung  makna  bahwa  Notaris  melakukan  pelanggaran  terhadap kewajibannya.  Dalam  hal  ini,  terjadi  pelanggaran  terhadap  kewajiban  tentu mempunyai  akibat  hukum  yaitu  akta  yang  dihasilkan  tidak  mempunyai kekuatan berlaku sejak semula atau dengan kata lain batal demi hukum.
4. Akibat hukum berkaitan dengan penggunaan Akta secara keliru Pihak  Pembeli  dalam  Akta  dimaksud  tidak  dapat  menggunakan  Akta tersebut sebagai dasar pengajuan gugatan ke pengadilan. Artinya, Akta dimaksud tidak dapat dijadikan sebagai legal standing oleh pihak pembeli yang disebutkan dalam Akta dalam pengajuan gugatan.
Sebagai dasar putusan pengadilan untuk menyatakan Pembeli dalam Akta sebagai  pihak  yang  berhak  atas  tanah  objek  perkara  dengan  pemahaman  dan pertimbangan  bahwa  Akta  Perikatan  Jual  Beli  itu  berfungsi  sebagai akta  untuk memindahtangankan hak atas tanah dan mempunyai kekuatan pembuktian yang sempurna.
Maka dari itu, berdasarkan ketentuan Pasal 19 UUPA dan Pasal 37 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Perubahan Atas Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961 tentang Pendaftaran Tanah, Akta Perikatan Jual Beli tidak berfungsi dan bertujuan untuk memindahtangankan hak atas tanah karena hanya Akta Jual Beli yang dibuat oleh PPAT yang berfungsi memindahtangankan hak atas tanah.
Dengan  demikian,  putusan  pengadilan  didasarkan  pada  pemahaman hukum  yang  keliru  tentang  fungsi  dan  tujuan  Akta  Perikatan  Jual  Beli  atau terdapat  kesalahan  dalam  penerapan  hukumnya  karena  tidak  sesuai  dengan ketentuan  UUPA  dan  KUH  Perdata.  Adanya  kesalahan  penerapan  hukum berakibat putusan pengadilan tidak memberikan jaminan kepastian hukum dan mengandung ketidakadilan bagi pihak lain.
Pertimbangan Hukum Menentukan Kedudukan Hukum (Legal Standing) Para Pihak dalam Putusan Mahkamah Agung Nomor 3500 K/Pdt/2018
Pertimbangan  hukum  dalam  menentukan  legal  standing  para  pihak  dalam putusan Mahkamah Agung Nomor 3500 K/Pdt/2018 terdapat beberapa pertimbangan
hukum yaitu Majelis Hakim telah keliru dalam memahami pertimbangan hukum atau tidak memberikan alasan atau pertimbangan yang memadai dalam putusannya, atau pertimbangan hukum bertentangan dengan fakta persidangan.
Secara  hukum  harus  dianggap  belum  terdapat  peralihan  hak  atas  tanah  (vide Bukti P-11 dan Bukti P-12) dari Sarimah dan Kamam kepada orang tua Para Terbanding. Hal ini, sesuai dengan Bukti P-3 dan Bukti P-4 hanya sebatas perikatan jual beli hak atas tanah dengan Akta Nomor 52 dan Akta Nomor 53 tertanggal 28 Maret 1991 dari Notaris Sri Widayati Hasil, S.H yang belum terjadinya proses jual beli tanah maka tidak adanya Akta  Jual  Beli  Tanah.  Legal  standing  merupakan  lembaga  yang  berasal  dari  sistem hukum  common  law.  yang  di  adopsi  dan  keberadaannya  diakui  dalam  peraturan perundang-undangan  Indonesia.  Hal  ini,  dilakukan  semata-mata  kepentingan  dan kebutuhan legal. Legal standing dalah hak yang diberikan oleh hukum kepada Lembaga Swadaya Masyarakat agar korban tidak langsung bergerak dalam tindakan tertentu. 16 Hak standing tidak serta merta menjamin keberhasilan litigasi dalam kasus-kasus publik, karena pada dasarnya perwakilan hanyalah “tiket” masuk ke ranah pembelaan hukum (legal battle). 17 Pada prinsipnya istilah standing dapat diartikan secara luas yaitu akses  seseorang  atau  kelompok/organisasi  sebagai  penggugat  di  pengadilan.  Secara tradisional, hak untuk menuntut hanya didasarkan pada prinsip “tiada gugatan tanpa kepentingan hukum” ( point d’interest point d’action ). Kepentingan hukum ( legal interest ) merupakan  hal  yang  berkaitan  dengan  kepemilikan  ( propietary  interest )  atau kepentingan material berupa kerugian yang dialami secara langsung ( injury in fact ).
Pengadilan  Tinggi  dan  Mahkamah  Agung  merupakan  salah  satu  penegak kekuasaan kehakiman di Indonesia. Hal tersebut diamanatkan dalam Pasal 24 ayat (2) UUD  1945  yang  menguraikan  bahwa  kekuasaan  kehakiman  Mahkamah  Agung  dan Mahkamah  Agung  merupakan  kekuasaan  kehakiman  yang  merdeka  untuk menegakkan  hukum  dan  keadilan  tanpa  campur  tangan  oleh  kekuasaan  kehakiman tambahan,  kecuali  dalam  hal-hal  yang  diatur  dalam  Undang-undang  Dasar  Negara Kesatuan Republik Indonesia Tahun 1945 perubahan yang keempat.
Majelis  Hakim  Mahkamah  Agung  menilai  bahwa  para  ahli  waris  almarhum Ichwanuddin Bin Dahlan memiliki hak hukum/hak standing untuk menggugat para ahli waris  almarhumah Sunarti  dan PT. Kawasan Industri Kendal  karena melakukan perbuatan  melawan  hukum  dengan  dalih  PT.  Kawasan  Industri  Kendal  (KIK)  telah menguasai  dan  melakukan  pengurukan  tanah  milik  para  ahli  waris  almarhum Ichwanuddin Bin Dahlan. Namun, sebaliknya berdasarkan saksi Kepala Desa Wonorejo (selanjutnya disebut Turut Tergugat I) dan Camat Kaliwungu (selanjutnya disebut Turut
16 Darwan Prinstm. (2002). Strategi Menyusun dan Menangani Gugatan Perdata , Bandung: PT. Citra Aditya Bakti. hlm. 1.
17 Susanti  Adi.  (2011). Proses  Penyelesaian  Sengketa  Konsumen  Ditinjau  dari  Hukum  Acara  Serta  Kendala  Implementasinya , Jakarta: Kencana Prenada Media Group. hlm. 209.
Tergugat II) yang menyaksikan adanya pelepasan hak atas tanah objek sengketa yang didaftarkan pada Notaris Muhammad Yasin, S.H dari Tergugat IV selaku salah satu ahli waris yang mempunyai kuasa menjual dari para ahli waris alm. Sunarti berdasarkan Akta No. 29 tertanggal 19 Mei 2014 yang dibuat di hadapan Notaris Heriyanto Talchis, S.H., M.Kn.
Berdasarkan  faktanya,  tanah  tersebut  secara  fisik  dikuasai  oleh  PT.  Kawasan Industri Kendal dan para ahli waris almarhumah Sunarti yang dibuktikan dengan Surat Pelepasan  Hak  atas  tanah  dari  Sobirin  sebagai  kuasa  penjual  kepada  PT.  K.I.K  pada tanggal 16 Mei 2014 berdasarkan Akta No. 29 tertanggal 19 Mei 2014 yang dibuat di hadapan Notaris Heriyanto Talchis, S.H., M.Kn., dengan disaksikan oleh Kepala Desa Wonorejo dan Camat Kaliwungu. Adapun bukti pengalihan haknya berdasarkan surat pelepasan hak atas tanah No. 211/V/SEKRET.PPAT/2014, Persil No. 21 D I, seluas ± 1.020 Ha. Maka dari itu, Surat Kuasa Jual kepada Sobirin di notariatkan pada tanggal 19 Mei 2015 karena atas permintaan dari Kantor Pertanahan BPN/ATR Kabupaten Kendal dalam  proses  pensertifikatan,  sehingga  kalau  melihat  waktu  Surat  Kuasa  Notariat tanggal 19 Mei 2015 dengan Surat pelepasan hak kepada PT. K.I.K tanggal 15 Mei 2014 seolaholah lebih dulu Surat pelepasan hak, padahal sejatinya sebelum Surat Pelepasan Hak sudah ada Surat Kuasa dibawah tangan tanggal 14 Maret 2014, artinya Surat Kuasa lebih dulu dari pada surat pelepasan Hak.
Berdasarkan  fakta  hukum  dan  hal-hal  yang  telah  uraikan  di  atas,  maka  secara nyata telah terbukti bahwa para ahli waris almarhum Ichwanuddin Bin Dahlan tidak menguasai  secara  fisik  tanah  tersebut  dibuktikan  dengan  mengajukan  gugatan tertanggal 29 Maret 2016 dan tidak melaksanakan eksekusi. para ahli waris almarhum Ichwanuddin Bin Dahlan menggunakan Akta Perikatan Jual Beli Nomor 52 dan Nomor 53 tanggal 28 Maret 1991 sebagai legal standing untuk mengajukan gugatan, padahal yang  besangkutan  tidak  berstatus  sebagai  pemilik  hak  atas  tanah  atau  mendapatkan kuasa dari penjual sebagai pemilik karena Akta Perikatan Jual Beli tidak berfungsi dan bertujuan untuk memindahkan hak atas tanah kepada pembeli.
Sebagai dasar putusan pengadilan untuk menyatakan para ahli waris almarhum Ichwanuddin Bin Dahlan sebagai pihak yang berhak atas tanah objek perkara dengan pemahaman dan pertimbangan bahwa Akta Perikatan Jual Beli berfungsi sebagai akta untuk memindahtangankan hak atas tanah dan mempunyai kekuatan pembuktian yang sempurna. Bahwa berdasarkan ketentuan hukumnya sebagai berikut:
1. Akta  Perikatan  Jual  Beli  tidak  berfungsi  dan  bertujuan  untuk memindahtangankan hak atas tanah sedangkanAkta Jual Beli hanya dapat dibuat oleh PPAT yang berfungsi memindahtangankan hak atas tanah.
2. Akta  Perikatan  Jual  Beli  Hak  Atas  Tanah  yang  dimaksud  mengadung  cacat substanstif  yang  berakibat  hilangnya  kedudukan  sebagai  akta  otentik  dan kekuatan pembuktian sempurnanya sebagaimana ditentukan pada Pasal 1869 dan Pasal 1871 KUH Perdata.
Hak dan/atau kewenangan konstitusional yang dimaksud ketentuan Pasal 51 ayat (1) Undang-undang Nomor 24 Tahun 2003 tentang Mahkamah Konstitusi, dipertegas dalam penjelasannya, bahwa “yang dimaksud dengan hak konstitu sional adalah hak- hak yang diatur dalam Undan- undang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945”. Ketentuan Penjelasan Pasal 51 ayat (1) ini menegaskan, hak yang secara explisit diatur dalam  Undang-undang  Dasar  Negara  Kesatuan  Republik  Indonesia  Tahun  1945 Amandemen Ke- 4 yang termasuk “hak konstitusional”. 18

## PENUTUP

## Kesimpulan
Pertimbangan  hakim  dalam  putusan  Mahkamah  Agung  Nomor  3500 K/PDT/2018  bahwa  akta  pengikatan  jual  beli  tanah  dianggap  sebagai  akta  jual  beli tanah berdasarkan KUHPerdata adalah tidak tepat. Hal ini melanggar Pasal 1869 dan Pasal 1871 KUHPerdata karena tidak terdapatnya Akta Jual Beli Nomor 52 tanggal 28 Maret  1999  dan  Akta  Jual  Beli  Nomor  53  tanggal  28  Maret  1991  yang  mana ketidaksesuaian  antara  judul  dan  isi  akta.  Menurut  Pasal  19  UUPA,  objek  yang disengketakan  bukan  milik  dari  Para  Termohon  Kasasi/Para  Penggugat,  yang mengakibatkan dinyatakan batal demi hukum.
Pertimbangan  hukum  dalam  putusan  Mahkamah  Agung  Nomor  3500 K/PDT/2018 berkaitan dengan legal standing (kedudukan hukum) para pihak adalah keliru.  Berdasarkan  Undang-undang  Nomor  24  Tahun  2003  tentang  Mahkamah Konstitusi dilihat dari pembuktian dan alat bukti a quo. Pihak Penggugat terbukti belum berstatus  sebagai  pemilik  hak  atas  tanah  dan  tidak  memiliki  legal  standing  untuk mengajukan gugatan ke pengadilan.

## DAFTAR PUSTAKA

## Buku
Boedi  Harsono.  (1971). Undang-Undang  Pokok  Agraria,  Sejarah  Penyusunan,  Isi,  dan Pelaksanaannya , Jakarta: Djambatan.
Darwan Prinstm. (2002). Strategi Menyusun dan Menangani Gugatan Perdata , Bandung: PT. Citra Aditya Bakti.
R. Subekti. (2001). Pokok-Pokok Hukum Perdata , Jakarta: PT. Intermasa.
18 Soimin. (2013). Mahkamah Konstitusi Dalam Sistem Ketatanegaraan Indonesia , Yogyakarta: UII Press Yogyakarta. hlm. 138.
Salim  H.S.  (2014). Hukum  Kontrak  Teori  dan  Teknik  Penyusunan  Kontrak ,  Jakarta:  Sinar Grafika.
Samun  Ismaya.  (2011). Pengantar  Hukum  Agraria  Cetakan  Ke  Satu ,  Yogyakarta:  Graha Ilmu.
Soimin. (2013). Mahkamah Konstitusi Dalam Sistem Ketatanegaraan Indonesia , Yogyakarta:
UII Press Yogyakarta.
Susanti  Adi.  (2011). Proses  Penyelesaian  Sengketa  Konsumen  Ditinjau  dari  Hukum  Acara Serta Kendala Implementasinya , Jakarta: Kencana Prenada Media Group.

## Jurnal
Annisa Saraswati. (2021). “Pertanggungjawaban Notaris Terhadap Akta Perjanjian yang Penghadapnya  Tidak  Memiliki  Kewenangan  untuk  Bertindak  (Studi  Putusan Pengadilan  Negeri  Pekanbaru  Nomor  246/Pdt.G/2019/PN.PBR )”. Jurnal Indonesian Notary , 3(3), 2021.
Fransiscus Xaverius Sumarja. (2019). “Beberapa Aspek Hukum Jual Beli Tanah Beritikad Baik”. Jurnal Universitas Lampung .
Fredrik  Mayore  Saranaung.  (2017).  “Peralihan  Hak  Atas  Tanah  Melalui  Jual  Beli Menurut Peratura n Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997”. Jurnal Lex Crimen , 6(1).
Made Ara Denara Asia Amasangsa. (2019). “Perjanjian Pengikatan Jual Beli (Ppjb) dalam Transaksi  Peralihan  Hak  Atas  Tanah  dan/a tau  Bangunan”. Jurnal  Universitas Udayana .
Nurhasan Ismail.  (2020).  “Catatan  Substantif dan  Kekeliruan  Penggunaan  Akta Perikatan  Jual  Beli  Hak  Atas  Tanah  Sebagai  Bentuk  Akta  Otentik  dan  Akibat Hukumnya”, Artikel Fakultas Hukum Universitas Gadjah Mada .
Wardah.  (2018).  “Penyalahgunaan  Keadaan  Dalam  Perjanjia n  Jual  Beli  dengan  Hak Membeli  Kembali  (Analisis  Putusan  Mahkamah  Agung  Nomor  3191
K/Pdt/2016)”. Jurnal Universitas Tidar , 2(2).

## Peraturan Perundang-undangan
Undang-undang Dasar Negara Kesatuan Republik Indonesia Tahun 1945 Amandemen Ke-4.
Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria Presiden Republik Indonesia.
Undang-undang Nomor 48 Tahun 2009 tentang Kekuasaan Kehakiman.
Undang-undang Nomor 8 Tahun 2011 tentang Perubahan Atas Undang-Undang Nomor 24 Tahun 2003 tentang Mahkamah Konstitusi.
Undang-undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun.
Undang-undang Nomor 2 Tahun 2014 tentang Perubahan atas Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 Tentang Jabatan Notaris.
Kitab Undang-undang Hukum Perdata.

## Sumber Lain
Direktori Putusan Mahkamah Agung Republik Indonesia, https://putusan3.mahkamahagung.go.id, diakses pada tanggal 06 Desember 2021 pukul 17.00 WIB. Hukumonline.com, “Akta Notaris Sebagai Akta Otentik” dalam
https://www.hukumonline.com/klinik/detail/ulasan/lt550c0a7450a04/akta- notaris-sebagai-akta-otentik diakses pada tanggal 06 Desember 2021 pukul 17.30 WIB.