Volume 7, Nomor 1, Februari  2019
TINGKAT AKURASI PENETAPAN NILAI JUAL OBJEK PAJAK BUMI TERHADAPNILAI PASAR DENGAN METODE ASSESSMENT SALES RATIO ( STUDI KASUSPADAKECAMATAN MUARA SATU KOTA LHOKSEUMAWE)
Razif 1 , Kasnah Wati 2
1,2 Prodi Akuntansi Fakultas Ekonomi dan Bisnis Universitas Malikussaleh  Lhokseumawe
1 razifishak@gmail.com , 2 kasnahwati.ksp@gmail.com
Abstract: The purpose of this study is to determine the level of accuracy of the determination of the object tax selling  value  (NJOP)  of  the  earth  to  market  value  by  the  method  of  assessment  sales  ratio  in  Muara  Satu subdistrict,  Lhokseumawe  City.  The  data  used  is  quantitative  data presented  in  the  form  of  numbers  of  NJOP and  Market  Value.  The  used  sample  used  is  30  data  on  purchasing  and  selling  transactions.  The  analytical method used isdescriptive quantitative and data analysis using descriptive statistics, which used the asessment sales ratio test which includes measurement of central tendency, measurement of variability (COD and COV), and Study Ratio.based on the result of the analysis, it can be concluded whit that: a)  assessments sales ratio from  each  village  is  still  not  in  accordance  with  the  assessment  ratio  set  by  the  local  goverment,  which  is  a minimum  of  80%.  b)  the  results  of  the  measurement  of  the  central  level  of  assessment  tendency  in  the  NJOP determination  in  th  Muara  Satu  subdistrict  area  are  not  in  the  interval  standard  international  assosiation  of assessing  officers  (IAAO).  c)  NJOP  variability  measurements  in  muara  satu  subdistrict  have  been  set  at  a different level of assessment.
Keywords: Tax Object Selling Value, Sales Ratio Assessment, Central Tendency, COD and COV .

## PENDAHULUAN
Tanah  merupakan  salah  satu    properti berwujud    ( tangible    property )    yang  sangat    peka terhadap  perkembangan.  Perkembangan  yang cukup  pesat  pada  suatu  daerah  menyebabkan kenaikan  permintaan  berbagaiproperti  pada  pasar properti.  Dengan  adanya  kenaikan    permintaan tersebut    maka    harga  properti    cenderung meningkat.  Dengan    adanya    perkembangan  suatu daerah  untuk  tujuan  tertentu seperti pembangunan daerahindustri    ataupun    komersial    maka    secara otomatis    harga    tanah    didaerah    tersebut cenderung  meningkat.
Pajak merupakan sumber utama penerimaan negara yang digunakan untuk membiayai pengeluaran rutin maupun pembangunan  agar  tercapai  kemakmuran  dan kesejahteraan  masyarakat.  Hal  tersebut  tertuang dalam  Anggaran  Penerimaan  dan  Belanja  Negara (APBN)  dimana  penerimaan  pajak  merupakan penerimaan  dalam  negeri  yang  terbesar.  Pajak adalah  iuran  wajib  bagi  setiap  warga  negara  yang harus  dibayarkan  kepada  kas  negara  menurut ketentuan  undang-undang  yang  berlaku  yang bertujuan  untuk  membiayai  pengeluaran  umum negara sehingga dapat dipaksakan dan tidak adanya timbal  jasa  ( kontraprestasi )  secara  langsung.  Hal ini  terjadi  karena  pajak  adalah  sumber  pasti  dalam memberikan  kontribusi  dana  kepada  negara  yang merupakan  cerminan  dari  kepedulian  masyarakat dalam pembiayaan negara.
Penggolongan  pajak  berdasarkan  lembaga pemungutannya  di  Indonesia  dapat  dibedakan menjadi  dua  yaitu  Pajak  Pusat  dan  Pajak Daerah. pajak  pusat adalah  pajak-pajak  yang dikelola  oleh  Pemerintah  Pusat  yang  dalam  hal  ini sebagian  besar  dikelola  oleh  Direktorat  Jenderal Pajak  Kementerian  keuangan.Sedangkan pajak daerah adalah  pajak-pajak  yang  dikelola  oleh Pemerintah Daerah baik di tingkat Provinsi maupun Kabupaten  atau  Kota.Segala  pengadministrasian yang berkaitan dengan pajak pusat, akan dilaksanakan di Kantor Pelayanan Pajak (KPP) atau Kantor  Pelayanan  Penyuluhan  dan  Konsultasi Perpajakan (KP2KP) dan Kantor Wilayah Direktorat  Jenderal  Pajak  serta  di  Kantor  Pusat Direktorat Jenderal
Pajak. Untuk pengadministrasian  yang  berhubungan  dengan pajak  daerah,  akan  dilaksanakan  di  Kantor  Dinas Pendapatan  Daerah  atau  Kantor  Pajak  Daerah  atau Kantor  sejenisnya  yang  dibawahi  oleh  Pemerintah Daerah setempat ( www.pajak.go.id ). Studi Assessment  Sales  Ratio sebagai  salah satu  alat  yang  dapat  digunakan    secara  luas  untuk mengevaluasi    masalahyang  ada  kaitannya  dengan Pajak  Bumi  dan  Bangunan, baik itu menyangkut penetapan,  keseragaman  maupunkeadilan.    Selain itu  dapat  juga digunakan  untuk  mengidentifikasi berbagai    permasalahan    seputar    análisis pasar,penyelesaian    keberatan    prosedur    penilaian dan    masalah    lainnya.    Rasio    yang    sering digunakan  dalam  bidangpenilaian  properti  untuk
kepentingan  perpajakan  adalah Assessment  Ratio (AR)  yang  merupakan    perbandinganantara  Nilai Jual  Objek  Pajak  (NJOP)  sebagai  nilai  properti yang  ditetapkan  terhadap  Nilai  Pasar  ( market value ).
Pertumbuhan  Kota  Lhokseumawe  sangat pesat  antara  lain menyangkut  pertumbuhan penduduk,  ekonomi,  sosial,  dan  budaya,  disertai dengan peran dan status kotanya yang sangat cepat tersebut,  memberikan  implikasi  dan  konsekwensi pada  pemenuhan  tuntutan  akan  tersedianya lahan/tanah, baik untuk lokasi perumahan, kawasan industri,  dan  perdagangan,  maupun  untuk  lokasi sejumlah perguruan tinggi. Kondisi ini memberikan dampak  positif  terhadap  perkembangan  nilai  tanah dan bangunan yang berada dalam lingkup kawasan tersebut.
Dengan  demikian  Kecamatan  Muara  Satu Kota Lhokseumawe khususnya Kelurahan Batuphat Timur,  Ujong  Pacu  dan  Blang  Pulo  perlu  diuji keakuratan penetapan NJOP dengan nilai pasarnya. Hal  ini  dimaksudkan  untuk  mengetahui  seberapa besar  rasio  atau  perbandingan  yang  ada  antara lokasi  pengembangan  atau  perumahan  dengan perkampungan sekitar. Selain itu di daerah tersebut tingkat  pertumbuhannya  sangat  pesat,  khususnya menyangkut  ekonomi,  sosial,  dan  penduduk.  Hal ini  dapat  dilihat,  semakin  banyaknya  dibangun ruko-ruko,  sehingga  bisa  dikatakan  sebagai kawasan  perdagangan,  ditambah  lagi  daerah tersebut  terdapat  perguruan  tinggi  dan  tempat wisata.
Adapun  rumusan  masalah  dalam  penelitian ini adalah : 1. Apakah Studi Assessment Sales Ratio pada  masing-masing  kelurahan  di  Kecamatan Muara Satu sudah  sesuai dengan Assessment Ratio (AR) yang ditetapkan oleh Pemerintah Daerah Kota Lhokseumawe?  2.  Apakah  pengukuran  tendensi sentral  untuk  penetapan  NJOP  di  wilayah  tersebut berada  dalam  interval  standar International Association  Of  Assessing  Officers (IAAO)?  3. Bagaimanakah  pengukuran  variabilitas  untuk melihat  keseragaman  NJOP  di  masing-masing kelurahan Kecamatan Muara Satu.
Sedangkan  tujuan  dalam  penelitian  ini adalah  :  1.  Untuk  mengetahui  Studi Assessment Sales  Ratio (AR)  yang  digunakan  sebagai  dasar penetapan  Nilai  Jual  Objek  Pajak  (NJOP) Bumi  di Kecamatan  Muara  Satu  apakah  sudah  sesuai dengan Assessment  Ratio (AR)    yang    ditetapkan oleh    Pemerintah    dalam    meningkatkan penerimaan    PBB    di    Kota  Lhokseumawe.  2. Untuk  mengetahui  pengukuran  tendensi  dalam penetapan NJOP di Kecamatan Muara Satu berada dalam interval standar International Association Of Assessing  Officers (IAAO).  3.  Untuk  mengetahui pengukuran variabilitas NJOP di Kecamatan Muara Satu  telah  ditetapkan  pada  tingkat  penilaian  yang sama/seragam.

## TINJAUAN PUSTAKA

## PENGERTIA PAJAK
Susyanti,  dkk  (2015)  Defenisi  pajak berdasarkan  undang-undang  no.  28  tahun  2007 pasal 1 berbunyi sebagai berikut :
Pajak  adalah  kontribusi  wajib  kepada negara yang terutang oleh orang pribadi atau badan yang  bersifat  memaksa  berdasarkan  undang- undang, dengan tidak  mendapatkan imbalan secara langsung  dan  digunakan  untuk  keperluan  negara bagi sebesar-besarnya kemakmuran rakyat.
Ciri-ciri  yang  ada  dalam  pengertian  pajak tersebut adalah :
1. Pajak  merupakan  kontribusi  wajib dari masyarakat kepada negara.
2. Dipungut  berdasarkan  UU  dan  aturan pelaksanaannya,  sehingga  sanksinya tegas dan bisa dipaksakan.
3. Tanpa kontra prestasi secara langsung
4. Dipungut  oleh  pemerintah  pusat (Negara)  maupun  oleh  pemerintah daerah (provinsi, kabupaten/kota)
5. Digunakan untuk membiayai
pelaksanaan pemerintahan demi kemakmuran masyarat.

## PAJAK BUMI dan BANGUNAN
Menurut  Suandy  (2011)  Pajak  Bumi  dan Bangunan    adalah  pajak  yang  bersifat  kebendaan dan  besarnya  pajak  terutang  ditentukan  oleh keadaan objek yaitu bumi, tanah dan tau bangunan. Pengertian  Pajak  Bumi  dan    Bangunan  menurut Undang-Undang  No.  28  Tahun  2009  adalah  pajak atas  bumi  dan  bangunan  yang  dimiliki,  dikuasai dan  atau  dimanfaatkan  oleh  orang  pribadi  atau badan,  kecuali  kawasan  yang  digunakan  untuk kegiatan  usaha  perkebunan,    perhutanan  dan pertambangan.
Menurut  Undang-Undang  :  “PBB    adalah iuran  yang dikenakan terhadap pemilik, pemegang kekuasaan,  penyewa  dan  yang  memperoleh manfaat dari bumi dan bangunan”. pengertian bumi disini  adalah  termasuk  permukaan  bumi  yang  ada dibawahnya. Bumi menunjukkan pada permukaan bumi dan meliputi  tanah  dan perairan pedalaman  serta    laut  wilayah    Indonesia. Bangunan  adalah    konstruksi  teknik  yang  ditanam atau  diletakkan  secara  tetap  pada  tanah  dan  atau perairan dan digunakan sebagai tempat tinggal atau tempat berusaha.

## SubjekPajakBumidanBangunan
Subjek  PBB  menurut  Pasal  4  UU  PBB adalah  orang  atau  badan  yang  secara  nyata mempunyai  suatu  hak  atas  bumi,  dan  atau memperoleh    manfaat    atas    bumi,    dan    atau memiliki,    menguasai,  dan  atau  memperoleh manfaat atas  bangunan. Selanjutnya  dapat dirinci,
Volume 7, Nomor 1, Februari  2019
bahwa  yang  dimaksud  subjek  diatas  adalah  terdiri dari orang atau badan yang :
1.    Memiliki  atau  mempunyai  hak  atas  bumi  dan atau bangunan:
a. Memiliki  atau  mempunyai  hak  atas  bumi (tanah) saja
b. Memiliki  atau  mempunyai  hak  atas bngunan saja
c. Memiliki  atau  mempunyai  hak  atas  bumi (tanah dan bangunan).
2.  Menguasai bumi dan atau bangunan : a.  Menguasai bumi (tanah)
b.  Menguasai bangunan saja
c.  Menguasai bumi (tanah) dan bangunan
3.    Memperoleh  manfaat  atas  bumi  dan  atau bangunan
a.  Memperoleh manfaat atas bumi (atas) saja b.  Memperoleh manfaat atas bangunan saja c.    Memperoleh  manfaat  atas  bumi  (tanah)  dan bangunan

## Objek Pajak Bumi dan Bangunan
Berdasarkan  pasal  2  Ayat  (1)  UU  PBB, yang  menjadi  Objek  Pajak  PBB  adalah  bumi  dan atau bangunan, permukaan bumi,  tanah,  (perairan) dan    tubuh    bumi    yang    ada    dibawahnya. Sedangkan bangunan  yang  juga  dijadikan  objek PBB  adalah  konstruksi  teknik  yang ditanam atau diletakkan  secara  tetap  pada  tanah  dan  atau perairan.  Selanjutnya  penjelasan    dari    Pasal    1 Angka  (2)  UU  PBB,  menguraikan  lebih  lanjut mengenai pengertian bangunan yang menjadi objek PBB adalah :
a. Jalan  lingkungan  yang  terletak  dalam suatu    komplek    suatu    bangunan seperti hotel,
pabrik,
dan emplasemennya,  dan  lain-lain  yang merupakan  satu  kesatuan  dengan kompleks bangunan tersebut.
b.  Jalan TOL
c.  Kolam renang d.  Pagar mewah e.  Tempat olahraga f.  Galangan kapal g.  Dermaga h.  Taman mewah
i.    Tempat  penampungan/kilang  minyak air, gas dan pipa minyak
Dalam    rangka    memberikan    manfaat    kepada pemerintah    atau    berupaya  dalam    pelaksanaan pemungutan    PBB    secara    adil    maka    undang- undang memberikan  kewenangan  kepada  Menteri Keuangan    untuk    mengatur    tentang  klasifikasi objek    pajak    bumi    dan    bangunan    adalah pengelompokan    bumi    dan  bangunan    menurut nilai    jualnya    dan    digunakan    sebagai    pedoman serta    untuk  memudahkan    perhitungan    pajak terhutang.

## NILAI JUAL OBJEK PAJAK
Menurut    Undang-Undang  No.  12  Tahun    1994, menyatakan  bahwa  dasar pengenaan  Pajak  Bumi dan  Bangunan  adalah    Nilai  Jual  Objek  Pajak (NJOP). Nilai Jual Objek Pajak adalah “harga rata- rata  yang  diperoleh  dari  transaksi  jual  beli    yang terjadi  secara  wajar,  NJOP  ditentukan  melalui perbandingan    harga  dengan    objek    lain    yang sejenis,    atau    nilai    perolehan    baru,    atau    nilai jual    objek  pajak    pengganti”.  Besarnya  NJOP tersebut    digunakan    sebagai    dasar    pengenaan PBB  yang  ditetapkan  setiap  tiga  tahun  sekali, ditetapkan  oleh  Menteri  Keuangan  kecuali    untuk daerah    tertentu    ditetapkan    setiap    tahunnya sesuai  dengan perkembangan daerahnya.
Berdasarkan Keputusan Menteri Keuangan Republik Indonesia No
523/KMK.04/1998  tentang   penentuan   klasifikasi dan    besarnya    NJOP    sebagai  Dasar  Pengenaan PBB yang mengatur pokok-pokok antara lain :
1. Pengertian  NJOP  seperti  yang  dijelaskan pada uraian diatas
2. Standar  Investasi  adalah  jumlah  yang diinvestasikan  untuk  suatu  pembangunan dan/atau penanaman/penggalian jenis sumber  daya  alam  atau  budi  daya  tertentu yang dihitung berdasarkan komponen tenaga kerja,  bahan  dan  alat  mulai  dari  awal pelaksanaan pekerjaan sampai tahap produksi atau menghasilkan.
3. NJOP  meliputi  nilai  jual  objek  permukaan bumi  (tanah,perairan,dan  wilayah  laut    di Indonesia)    beserta    kekayaan    alam    yang ada  di  bawah  maupun  di atasnya dan/atau bangunan di atasnya.
4. Objek  pajak  yang  bersifat  khusus  adalah objek    yang    terletak,    bentuk,  peruntukan dan/atau  penggunaannya  mempunyai  sifat dan  karakteristik khusus.
5. Dalam  hal  objek  pajak  yang  nilai  jual permeternya  lebih  besar  dari  ketentuan NJOP,    maka  NJOP    yang    terjadi    di lapangan    digunakan    sebagai    dasar pengenaan PBB.
6. Objek  pajak  sector  pedesaan  dan  perkotaan yang  tidak  bersifat  khusus  NJOP  nya ditentukan    berdasarkan  Nilai    Indikasi Rata-rata    (NIR)    yang    diperoleh  dari  hasil penilaian secara massal.
7. NJOP    pada    bangunan    ditentukan berdasarkan    pemeliharaan    bangunan tersebut.    Pemeliharaan    bangunan    dilihat dari    konstruksi    dan    kapan  (berdasarkan tahun) bangunan tersebut dibangun.
8. Besarnya NJOP sektor perkebunan, kehutanan,    pertambangan    serta    usaha bidang    perikanan,    peternakan    dan perairan    untuk    areal    produksi    ditentukan berdasarkan  nilai  jual  permukaan  bumi dan/atau  bangunan  ditambah  dengan  nilai
investasi    atau    nilai    jual    pengganti    atau dihitung    secara    keseluruhan  berdasarkan nial jual pengganti.
9. Objek  pajak  yang  bersifat  khusus,  NJOP nya    dapat    ditentukan    berdasarkan  nilai pasar yang dilakukan oleh pejabat fungsional penilai secara individu.

## ASSESSMENT SALES RATIO
Menurut Hartoyo (2013) Assessment sales ratio (ASR) adalah “rasio atau perbandingan antara nilai  yang  digunakan  untuk  penetapan  pajak  suatu property terhadap  nilai  pasarnya”. Assessment Sales  Ratio Berdasarkan  keputusan  (Direktorat Jenderal  Pajak  dalam  Tata  Cara  Perhitungan Masing-Masing, Key  Performance    Indicator (KPI)    Lampiran    1    SE  -18/PJ.22/2006    Tanggal 27   Juli  2006 )  yang  dimaksud  dengan Assessment sales ratio adalah “perbandingan ratarata Nilai Jual Objek  Pajak  (NJOP)  PBB  yang  sudah  ditetapkan dibandingkan dengan rata-rata harga pasar”.
Formula  perhitungannya  adalah  sebagai berikut :
Menurut Direktorat Jenderal Pajak dalam Tata  Cara  Perhitungan  Masing-Masing, ker Performance  Indicator (KPI)  Lampiran  1  SE-
18/PJ.22/2006 Tanggal
27 Juli 2006), mengemukakan bahwa perhitungan untuk Assessment  Sales  Ratio adalah  sebagai  berikut: penilaian  property  untuk  kepentingan  perpajakan adalah Assessment  Sales  Ratio (AR)  yang merupakan perbandingan antara NJOP sebagai nilai property    yang    ditetapkan    terhadap    Nilai    Pasar ( market  value ).  Analisis  penentuan  NJOP  tanah dimaksudkan  untuk  melihat  tingkat  penerapan NJOP  tanah  terhadap    nilai    pasar    yang    berlaku. Studi Assessment    Sales    Ratio dapat    member informasi  umum  apakah  NJOP  yang  ditetapkan lebih tinggi atau lebih rendah dari pasar.
INTERNATIONAL ASSOCIATION
OF ASSESSING  OFFICERS (IAAO)
International    Association    of    Assessing Officers (IAAO)    adalah    sebuah    organisasi internasional    yang    melakukan    penelitian, menyelenggarakan    pendidikan,    menetapkan standar  penilaian    administrasi,    menyediakan  jasa profesi    penilaian    properti    dan    hal    lain    yang berhubungan dengan pajak properti yang  berpusat di  Amerika  Serikat,  tepatnya  di    314 West  10 th St. Kansas City, Missouri.
Sebagian    besar    anggota    IAAO    adalah orang-orang    yang    berprofesi    sebagai    penilai properti,  yang  biasanya  bekerja  untuk  pemerintah, tapi  pada  dasarnya  juga  terbuka  untuk  siapapun yang    bekerja    untuk    industri,    akademik,    atau
bidang-bidang    umum    lainnya    yang    berminat dengan penilaian properti.
Standar  Pengukuran  Akurasi  Penetapan NJOP  terhadap  Nilai  Pasar  menurut  IAAO  adalah sebagai berikut:
a. Jika mean/median >  1,10  (110%)  berarti over-assessment
b. Jika mean/median <    0,90    (90%)    berarti under-assessment
c.  Jika mean/weighted  mean >  1,10  (110%) berarti terjadi regresivitas d.  Jika mean/weighted    mean <  0,90  (90%) berarti terjadi progresivitas

## METODE PENELITIAN Objek Penelitian
Objek  dalam  penelitian  ini  adalah  data PPAT  yang  saya  peroleh  dari  Kecamatan  Muara Satu  Kota  Lhoseumawe  dan  Data  Niai  Jual  Objek Pajak  (NJOP)  dari  Kantor  Dinas  Pendapatan Daerah Kota Lhokseumawe selama tahun 2017.

## Populasi dan Sampel
Populasi  dalam  penelitian  ini  adalah  131 data  transaksi  jual  beli  tanah  kosong  dan  juga bangunan  yang  terjadi  di  Kecamatan  Muara  Satu Kota  Lhokseumawe  selama  tahun  2017.Dalam penelitian  ini  teknik pengambilan   sampel    yang digunakan  adalah convenience  sampling atau teknik  pengambilan  sampel  secara  kebetulan ( aksidental sampling ). Aksidental sampling merupakan  teknik  penentuan  sampel  berdasarkan kebetulan,    yaitu  sampel    mana  saja    yang    secara kebetulan bertemu dengan peneliti dapat digunakan  sebagai  sampel, bila  dipandang  objek yang kebetulan  ditemui  itu cocok  sebagai  sumber data.  Sampel  dalam  penelitian  ini  adalah  30  data transaksi jual beli tanah kosong dan bangunan yang terdiri  dari  3.  kelurahan  yaitu  Batuphat  Timur, Ujung Pacu dan Blang Pulo.

## Prosedur Penelitian
Prosedur penelitian adalah sebagai berikut:
1. Mengajukan permohonan penelitian
2. Disposisi pimpinan
3. Pengumpulan data
4. Analisis data penelitian
5. Kesimpulan dan saran

## Jenis Data
Hasan  (2006)  menjelaskan  bahwa,  Jenis data dapat dibagi menjadi:
1. Data  Kualitatif  adalah  data  yang tidak berbentuk bilangan.
Contoh: Kelamin, agama, atau warna.
2. Data  Kuantitatif  adalah  data  yang berbentuk bilangan.
Contoh: Tinggi, panjang, atau umur.
Volume 7, Nomor 1, Februari  2019
Jenis data yang digunakan dalam penelitian  ini  berupa  data  kuantitatif.  Data  ini disajikan  dalam  bentuk  angka-angka  berupa  nilai NJOP dan Nilai Pasar.

## Sumber Data
Sunyoto    (2013)    menyatakan    bahwa, dilihat    dari    sumbernya    maka    data    yang digunakan  dalam penelitian ini adalah data primer dan data sekunder.
1. Data Primer Data  NJOP  Kecamatan  Muara Satu Kota Lhokseumawe  selama  tahun  2017. Data ini  diperoleh  di  Kantor  Dinas  Pendapatan Daerah Kota Lhokseumawe.
2. Data Sekunder
Data transaksi  jual  beli  tanah  kosong di Kecamatan Muara Satu Kota Lhokseumawe  selama  tahun  2017.  Data ini    diperoleh    dari  laporan  PPAT  yang dilaporkan setiap bulannya oleh camat dan notaris  ke  Kantor  Dinas  Pendapatan Daerah Kota Lhokseumawe. Data
demografis  dan geografis,  data  ini diperoleh  dari  Kantor  Kecamatan  Muara
Satu Kota Lhokseumawe.

## Teknik Pengumpulan Data
Metode Wawancara (Interview) Sugiyono  (2010),  menjelaskan  bahwa  metode Wawancara  ini  merupakan  pertemuan dua orang untuk  bertukar  informasi  dan  ide  melalui  tanya jawab,  sehingga  dapat  dikonstruksikan  makna dalam  suatu  topik  tertentu.  Peneliti    menggunakan teknik  wawancara  terhadap    Kepala  Kantor  Dinas Pendapatan  Daerah  Kota  Lhokseumawe  dan Kepala  Kantor  Kecamatan  Muara  Satu  Kota Lhokseumawe.
Metode Observasi (Observation Methods) Danang  (2013),  menyatakan  bahwa  Metode Observasi  merupakan  suatu    metode  yang digunakan  oleh  peneliti  dengan  cara  pengamatan langsung    terhadap    kegiatan    yang    dilaksanakan perusahaan. Peneliti melakukan observasi langsung ke Kantor Dinas Pendapatan Daerah yang berada di Kota Lhokseumawe untuk  mendapatkan data Nilai Jual  Objek  Pajak  (NJOP)  yang  terjadi  di Kecamatan  Muara  Satu  selama  kurun  waktu  2017, dan kantor Kecamatan Muara Satu Kota Lhokseumawe  untuk  mendapatkan  Data  Geografis dan  Data  Demografi    serta  data  transaksi  jual  beli tanah dalam kurun  waktu 2017. Data lainnya  yaitu dari    literature  atau  daftar  pustaka  serta  referensi penelitian  seperti  jurnal  skripsi  sebelumnya,  dan buku-buku  yang  berhubungan  dengan  penelitian ini.

## DEFINISI OPERASIONAL VARIABEL
1. Assessment    Ratio    (AR)    adalah    rasio    atau perbandingan    antara    nilai    yang    digunakan untuk    penetapan    pajak    suatu    properti terhadap nilai pasarnya.
2. Nilai  Jual  Objek  Pajak  (NJOP)  tanah  PBB adalah    besarnya    NJOP    tanah    dalam    Surat
Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT) PBBuntuk ketetapan tahun 2017.
3. Nilai  atau  harga  pasar  adalah  harga transaksi atau  harga  jual  beli  yang  terjadi.
4. Nilai atau  harga  pasar  ini  didapat  dari  agen atau broker properti.
5. Nilai    atau    harga    yang    dilaporkan    adalah harga    transaksi    jual    beli    yang    dilaporkan oleh  notaris/PPAT  setiap  bulan  selama  tahun 2017 kepada KPP Pratama.
6. Variabilitas  adalah  suatu  pengukuran    yang berguna untuk menganalisis tingkat keseragaman  penetapan  NJOP  di suatu daerah tertentu.  Apabila  penetapan  NJOP    disuatu daerah  seragam  artinya  NJOP  yang  sudah ditetapkan  mendekati sama  dengan nilai  objek pajak    yang    sebenarnya    (harga  jual),  berarti kinerja penetapan sudah bagus.

## METODE ANALISIS DATA Studi Rasio
Studi rasio digunakan untuk membandingkan Nilai Jual  Objek  Pajak  dengan  nilai  pasar.  Sesuai dengan    SE-09/PJ.06/2003  disebutkan  bahwa standar Assessment  Ratio yang    ditetapkan  oleh pemerintah  minimal  80%.  Secara  matematis,  cara perhitungannya sebagai berikut:
x 100%
Keterangan  : AR  = Assessment  Ratio Ai   =  Nilai yang ditetapkan suatu properti (NJOP)
Si    =  Nilai Pasar ( Market Value )

## Pengukuran Tendensi Sentral
Pengukuran    Tendensi    Sentral    digunakan  untuk mengetahui    apakah    penetapan    NJOP    di Kecamatan    Muara  Satu  Kota  Lhokseumawe berada  dalam    interval  standar  IAAO,  yaitu assessment berada pada  level 90% -110%.
a. Mean (Rata-Rata Hitung)
Yaitu  total  nilai  dari Assessment  Ratio (AR) dibagi  dengan    jumlah    observasi.    Secara matematis,  cara perhitungannya sebagai berikut:
Keterangan: (Ai/Si)   =  Jumlah seluruh ratio n =  Ukuran sampel b. Median (Nilai Tengah)
Yaitu    angka    tengah    yang    diperoleh apabila  data disusun  dari  nilai  terendah hingga    nilai    tertinggi.  Nilai    ini
berhubungan  dengan  posisi  sentral  yang dimilikinya dalam sebuah distribusi.
c. Weighted Mean
Yaitu    rata-rata    hitung    tertimbang    dari suatu  observasi,  dalam  hal  ini  total  nilai dari NJOP bumi dibagi  dengan  total  nilai pasar    seluruh    sampel  obyek    pajak observasi. Secara matematis, perhitungannya sebagai berikut: Keterangan:
A  =  Total Jumlah NJOP S   =  Jumlah Total Nilai Pasar
d. Mean Dibagi Dengan Median
Jika  jumlah  data  (sampel)  sekurang- kurangnya 30, aturan  umum  yang  dapat digunakan    untuk  menerjemahkan    hasil rasio    atau    perbandingan  antara  meandan medianadalah sebagai berikut:
1. Jika mean/median rasionya lebih dari 1,10  (110%)  merupakan    indikasi terjadinya over assessment.
2. Jika mean/median rasionya  kurang dari  0,90  (90%)  merupakan  indikasi terjadinya under assessment.
e. Mean dibagi dengan Weighted Mean Jika  jumlah  data  (sampel)  sekurang- kurangnya  30,  aturan  umum  yang    dapat digunakan    untuk  mengukur    hasil    rasio atau  perbandingan  antara mean dan weighted mean adalah sebagai berikut:
1. Jika mean/weightedmean rasionya lebih  dari  1,10  (110%)  merupakan indikasi terjadinya regresivitas , berarti  properti  yang  lebih  rendah nilai  pasarnya ditentukan NJOP-nya
(assessed) pada  persentase  yang lebih    tinggi    daripada  properti (obyek    pajak)    yang    lebih    tinggi nilai pasarnya.
2. Jika mean/weightedmean rasionya kurang  dari  0,90  (90%)    merupakan indikasi  terjadinya progresivitas,
berarti  properti  yang    lebih  rendah nilai pasarnya ditentukan NJOP-nya (assessed) pada  persentase    yang lebih    rendah    daripada  properti yang lebih tinggi nilai pasarnya.

## Pengukuran Variabilitas
Pengukuran variabilitas digunakan untuk mengetahui  tingkat  keseragaman  dan  tingkat variabilitas  penetapan  NJOP  tiap  kelurahan  di Kecamatan    Muara  Satu  Kota  Lhokseumawe.  Di samping  itu,  pengukuran  ini  juga  berguna  untuk melihat  kinerja  penilaian  atau  penetapan  sehingga
dapat  diketahui  apakah    pada    Kecamatan  Muara Satu  perlu dilakukan  penilaian  ulang  atau  tidak. Kriteria  koefisien  dispersi  dan  koefisien  variasi yang layak juga ditentukan oleh IAAO.
a. Koefisien    Dispersi    ( Coefficient    of Dispersion)
Menurut  Rossini  dan  Paul  Kershaw (2006),  koefisien  dispersi  adalah    ukuran keseragaman  menggunakan  nilai  median. Semakin  rendah  COD,    semakin    baik penentuan    NJOP-nya (assessment). Hal ini  berarti    properti-properti  (objek  pajak) yang  serupa  telah  ditentukan  NJOPnya pada    suatu    tingkat  akurasi  yang  relatif sama.  Analisis  ini  digunakan  untuk mengetahui  besarnya  penyimpangan  yang terjadi  dalam  menentukan  besarnya  NJOP dengan  menggunakan  perhitungan  COD dengan tidak memerlukan asumsi kenormalan distribusi.
Perhitungan dilakukan dengan cara membagi  rata-rata  deviasi  absolut  dengan  rasio median  lalu  dikalikan  dengan  100%.  Rata-rata deviasi absolut  didapat dengan cara mengurangkan rasio median dari setiap rasio sampel, menjumlahkan  hasilnya  tanpa  menghiraukan  nilai positif  atau  negatif,  lalu  membaginya  dengan jumlah  sampel.  Kriteria  COD    untuk  menentukan NJOP  adalah sebagai berikut:
1. COD  <  20%:    tingkat    keseragaman penetapan    NJOP    adalah    tinggi, menghasilkan    kualitas    yang    baik dalam    melakukan  penilaian    untuk penetapan NJOP.
2. COD  >  20%:  tingkat  keseragaman penetapan    NJOP    adalah    rendah, menghasilkan    kualitas    yang    buruk dalam    melakukan    penilaian    untuk penetapan NJOP.
b. Koefisien Variasi ( Coefficient of Variation )
Menurut  Rossini    dan    Paul    Kershaw (2006),  koefisien  variasi  adalah  ukuran keseragaman  dengan  menggunakan  nilai mean.  Semakin    rendah    COV,  semakin baik    penentuan  NJOP-nya    ( assessment ) berarti    properti-properti  (obyek  pajak) yang  serupa  telah  ditentukan  NJOPnya pada    suatu  tingkat    akurasi    yang    relatif sama. Aturan  umum  sehubungan  dengan tingkat  COV  adalah  bahwa  keseragaman penentuan    nilai    dapat  dikatakan    baik jika  COV  sama  atau  kurang  dari 25%. COV  dihitung  dengan  cara  membagi standar  deviasi    dengan    mean  rasio  dan mengalikannya  dengan  100%.  Varians diperoleh  dengan  cara  mengurangkan mean  rasio    dari    setiap    rasio,
Volume 7, Nomor 1, Februari  2019
mengkuadratkan selisihnya, menjumlahkan selisih yang telah dikuadratkan,  dan  membaginya  dengan jumlah    sampel    dikurangi    satu.    Standar deviasi  dihitung  dengan  mengakarkan varians .

## GAMBARAN UMUM OBJEK PENELITIAN
Kecamatan  Muara  Satu  merupakan  salah satu dari Empat Kecamatan  yang berada diwilayah Kota  Lhokseumawe,  Aceh,  Indonesia  dengan Ibukota  Kecamatan  Batuphat,  Luas  Kecamatan 55.90  Km 2 yang  terdiri  dari  11  Desa,  39  Dusun serta  tinggi  tempat  DPL  0.5-10  M.  Batas-batas Kecamatan Muara Satu Kota Lhokseumawe yaitu : Utara : Selat Malaka
Selatan  :  Kecamatan  Nisam,  Kabupaten  Aceh Utara Barat :Kecamatan  Dewantara,  Kabupaten  Aceh
Utara Timur   : Kecamatan Muara Dua, Kota
Lhokseumawe Table 1 Nama-Nama Desa Kecamatan Muara Satu Kota Lhokseumawe Tahun 2017 Kemukiman Gampong Paloh Timur Desa Blang Panyang Desa Meunasah Dayah Desa Cot Trieng Desa Meuria Paloh Desa Paloh Punti Desa Padang Sakti Paloh Barat Desa Blang Pulo Desa Batuphat Timur Desa Blang Naleung Mameh Desa Ujong Pacu Desa Batuphat Barat Sumber : Kantor Camat Muara Satu Perkembangan  penduduk  di  Kecamatan Muara Satu Kota Lhokseumawe semakin bertambah setiap tahunnya dimasing-masing kelurahan,  baik  itu  bagi  pendatang  atau  yang pindah  dari  kota  lain  ke  kota  Lhokseumawe khususnya  di  Kecamatan  Muara  Satu,  dengan demikian sudah terlihat jelas bahwasanya permintaan  terhadap  tempat  tinggal  atau  bangunan (perumahan)  semakin  meningkat,  yang  ditandai dengan  banyaknya  penduduk  yang  menyewa bahkan  membeli  bumi  atau  bangunan  yang  berada Di  Kota  Lokseumawe  khusunya  dikawasan Kecamatan  Muara  Satu  demi  memudahkan  segala aktivitas/urusan  mereka  masing-masing  baik  itu dikalangan  siswa,  mahasiswa/i  maupun  tenaga kerja yang bekerja diwilayah tersebut.

## ANALISIS DATA
Data yang  di  analisis  dalam  studi  ratio adalah    Nilai    Pasar    tanah    yang    merupakan
Market  Value ,  dan  Nilai  Jual  Objek  Pajak  (NJOP) tanah  yang   merupakan Assessment Value . Dengan menggunakan  metode convenience  sampling , jumlah sampel yang terpilih adalah 30 kasus terdiri dari dari eiga Kelurahan.

## 1. Studi Rasio
Pengujian ini digunakan untuk mengetahui apakah  ada  perbedaan  antara  NJOP  tanah  dan bangunan  dengan  nilai  pasarnya.  Jika level  of assesment berada  pada  tingkat  100%  (standar  nilai tengah  1,00)  berarti  tidak  ada  perbedaan  antara NJOP  tanah  dan  bangunan  dan  nilai  pasar.  Jika level  of  assesmen t  berada  dibawah  100% menandakan  penetapan  NJOP  tanah  dan  bangunan di  bawah  nilai  pasar,  sedangkan  jika level  of assessment berada diatas 100% menandakan bahwa penetapan NJOP di atas nilai pasar.
Tujuan  dari Assessment  Ratio yaitu  untuk membandingkan  Nilai  Jual  Objek  Pajak  (NJOP) dengan Nilai Pasar. Dalam penelitian ini nilai pasar ditunjukkan  dengan    harga  nilai  jual.  Dari perhitungan studi ratio dapat dilihat pada lampiran 2  dan  diperoleh  hasil  perhitungan  seperti  yang terlihat pada tabel 2 dibawah ini :
Ta bel 2 Assessment Ratio (AR) Per Kelurahan Kelurahan AR AR% Kesimpulan Batuphat Timur 0,542 54,2 Under Assessment Blang Pulo 0,985 98,5 Under Assessment Ujung Pacu 0,745 74,5 Under Assessment
Sumber : Data Olahan

## 2. Pengukuran Tendensi Sentral
Pengukuran  tendensi  sentral  ini  bertujuan untuk  mengetahui  besarnya mean,  median,  median weighted  mean ,  perbandingan  antara mean dan median serta  perbandingan  antara mean dengan weighted  mean sehingga  dapat  diketahui  apakah  di Kecamatan Muara Satu under-assessment atau over- assessment juga  dapat  diketahui  apakah  terjadi progresivitas atau regresivitas atau  mungkin  tidak terjadi keduanya ( proportional ). Pengukuran tendensi  sentral  dengan  menggunakan  data  rasio diolah  dengan  menggunakan Microsoft  Excel .  Pada Tabel  4.6  dikemukakan  ringkasan  hasil  pengukuran tendensi  sentral  di  Kecamatan  Muara  Satu  untuk Tahun 2017.

## Mean
Merupakan  rata-rata  hitung    dari    jumlah total Assessment    Ratio dengan    jumlah    objek pajak yang diteliti (Sampel). Berikut ini penghitungan Mean dari Assessment Ratio :
Dari perhitungan AR mean diatas Rata-rata hitung  dari  total Assessment  Ratio adalah  0,757
atau  75,7%    yang  berasal  dari  penjumlahan  antara jumlah  nilai  yang  ditetapkan  untuk  suatu  property (NJOP) yang dibagi dengan jumlah nilai pasar yang memiliki nilai yaitu 22,72 yang telah dibagi dengan rata-rata  sampel  yaitu  10,  kemudian  dibagi  dengan seluruh  sampel  penelitian,  yang  jumlah  sampel tersebut  sebanyak 30 sampel. Untuk lebih jelasnya bisa  dilihat  pada  lampiran  1  dan  lampiran  2  yang tertera  jelas  untuk  semua  jumlah  sampel  per kelurahan.

## Median
Merupakan  nilai  tengah  dari  rasio-rasio tersebut.  Dari  tabel  4.6  di  atas  dapat  diketahui AR Median sebesar  0,55.    Angka    0,55  didapat  dari mengurutkan  AR  tiap  sampel  dari  yang  terkecil hingga  yang  terbesar,  nilai  yang  di  tengah merupakan median. Karena  sampel  berjumlah genap yaitu 30, maka setelah diurutkan didapat AR 0,55 dan 0,55 yang berada di tengah (urutan ke-15 dan ke-16), jadi kedua AR ini ditambah dan dibagi dua,  sehingga  didapat  hasil  0,55. Median (nilai tengah)  dapat  dilihat  pada  lampiran  4  pada  kolom AR yang sudah diurutkan dari yang terkecil hingga yang  terbesar  sehingga  mendapatkan  hasil  yaitu 0,55.

## Weighted Mean
Dari perhitungan diatas dapat kita ketahui bahwa    rata-rata    tertimbang  dari  rasio-rasio tersebut  adalah  0,286  atau  28,6%  yaitu  hasil  dari pembagian  antara  seluruh  jumlah  Nilai  Jual  Objek Pajak  dari  ke  30  sampel  penelitian  dengan  seluruh Nilai  Pasar  dan  untuk  lebih  jelasnya  bisa  dilihat pada  lampiran  1,  hal  ini  dapat  diartikan  bahwa tingkat Assessment  Ratio untuk  Kecamatan  masih rendah,  karena  tidak  sesuai  dengan  standar  yang ditetapkan  oleh The  International  Association  of Assessing Officers, yang menyatakan bahwa tingkat Assessment  Ratio untuk  semua  objek  pajak  dalam suatu  daerah  seharusnya  berada   dalam    10%    dari tingkat    rasio    yang  diinginkan  yaitu  antara  90% sampai    dengan    110%.  Dari  perhitungan Mean, Median ,  dan Weighted  Mean dapat  kita  ketahui kualitas  tingkat  penentuan  NJOP  serta  terjadinya progesivitas atau regresivitas pada  Kecamatan Muara Satu.
Mean/Median
Hal  ini  menunjukkan  bahwa  nilai mean 0,757  dibagi  dengan  nilai median 0,55  yang dihasilkan  berada  diatas  standar  yang  ditetapkan The International Association Of Assessing Officer , yaitu  0,90  sampai  dengan  1,10.  Jika mean/median rasionya kurang dari 0,90, maka hal ini merupakan indikasi terjadinya under assessment . Jika mean/median rasionya    lebih    dari 1,10,   maka  hal ini  merupakan indikasi terjadinya over assessment . Karena  rasio mean/median di  Kecamatan  Muara Satu  berada  dalam  situasi over  asessment maka bisa  dikatakan  bahwa  penetapan  NJOP  berada diatas nilai pasar.

## Mean/Weighted Median
Hasil  perhitungan mean 0,757dibagi dengan weighted  mean 0,286  seperti  nilai  yang tertera  pada  tabel  4.6  menunjukkan  hasil  sebesar 2,647  hal  ini  berarti  terjadi regresivitas dalam penetapan  NJOP  di  Kecamatan  Muara  Satu  Kota Lhokseumawe,  karena  hasilnya  >1,10  sesuai standar The International Association Of Assessing Officer yang sah.

## 3. Pengukuran Variabilitas
Pengukuran  variabilitas  digunakan  untuk mengetahui  tingkat  keseragaman  dan  tingkat variabilitas    penetapan    NJOP  tiap  kelurahan    di Kecamatan    Muara  Satu.  Di  samping  itu, pengukuran ini juga berguna  untuk  melihat  kinerja penilaian  atau  penetapan  sehingga  dapat  diketahui apakah  perlu  penilaian  ulang  di  Kecamatan  Muara Satu  atau  tidak.  Hasil  pengukuran variabilitas dengan  menggunakan  perhitungan  COD  adalah 38,18%  yang  dihitung  dengan  cara  membagi  rata- rata deviasi    absolut dengan    rasio    median    lalu dikalikan    dengan  100%.  Rata-rata  deviasi  absolut didapat  dengan  cara  mengurangkan    rasio    median dari  setiap  rasio  sampel,  menjumlahkan  hasilnya dengan    tidak    menghiraukan    nilai  positif  atau negatif, lalu membaginya dengan jumlah sampel.
Perhitungan COD secara lengkap dapat dilihat pada Lampiran  4.  Sedangkan  COV  dapat  dihitung dengan  cara  membagi    standar    deviasi    dengan mean  rasio    dan  mengalikannya    dengan    100%. Varians  diperoleh  dengan  cara  mengurangkan mean rasio  dari  setiap  rasio,  mengkuadratkan selisihnya,    menjumlahkan  selisih    yang  telah dikuadratkan,  dan  membaginya  dengan  jumlah sampel  dikurangi  satu.  Standar  deviasi  dihitung dengan mengakarkan varians.
Standar  Deviasi  =    √varians  =  √0,490862  = 0,701
Perhitungan  COV  secara    lengkap    dapat  dilihat pada  Lampiran  5.  Dengan  melihat    hasil perhitungan  diatas, didapat hasil  penetapan  NJOP di    Kecamatan  Muara  Satu  Kota  Lhokseumawe bahwasanya  ketetapan  yang  terjadi  ternyata  tidak seragam,  hal tersebut dapat terlihat dari  nilai COD yang    lebih  besar  dari  20%    dan  COV  yang  lebih besar dari 25%. Hal ini tidak sesuai dengan standar yang dikeluarkan oleh The International Association  Of  Assessing  Officer (IAAO)  bahwa ukuran    COD    yang  baik    harus  lebih  kecil    atau sama  dengan  20%  dan  COV  lebih  kecil  atau  sama dengan 25%.

## PEMBAHASAN Hasil Pengukuran Studi Rasio
Kecamatan Muara Satu Kota
Lhokseumawe dipilih oleh peneliti sebagai wilayah penelitian  karena  merupakan  salah  satu  wilayah yang  perkembangan  wilayahnya  cukup  pesat khususnya  pada  kelurahan  Batuphat  Timur,  karena kelurahan  tersebut  adalah  wilayah  yang  termasuk kota sehingga  nilai tanah dan beangunannya selalu mengalami kenaikan. Sebuah rumah baik diwilayah perumahan  maupun  perkampungan  tidak  hanya dijadikan  sebagai  tempat  tinggal  (rumah  tinggal), tetapi  juga  dijadikan  sebagai asset  (invest) yang lebih  bermanfaat  yaitu  rumah  tersebut  dapat dikontrakan  (disewakan),  seperti  contoh  banyak perumahan-perumahan  yang  berada  diwilayah Blang  Pulo,  Batuphat  Timur  dan  Ujong  Pacu  serta wilayah  lainnya  yang  ditempati  oleh  kebanyakan mahasiswa  dari  dalam  maupun  luar  daerah  yang sangat  membutuhkan  tempat  tinggal  karena berdekatan  dengan  perguruan  tinggi  maupun tempat yang dekat dengan kawasan wisata.
Pada  uji Assessmen  Ratio baik  didaerah perumahan  maupun  perkampungan  di  setiap kelurahan  yang  telah  peneliti  teliti  ternyata  telah terjadi under  assesment dengan  nilai  Kelurahan Batuphat  Timur  54,2%,  Kelurahan  Blang  Pulo 98,5%,  dan  Kelurahan  Ujung  Pcu  74,55,  karena pnenetapan  NJOP  masih  dibawah  harga  pasar, dengan  kata  lain  nilai  tanah  dan  bangunan  belum mencapai standar yang ditetapkan oleh pemerintah. Sedangkan  standar  yang  telah  ditetapkan  oleh pemerintah  yaitu  80%,  yang  artinya  penetapan NJOP  bumi  dan  bangunan  sama  atau  mendekati harga  pasar.  Namun  hasil  analisis  menyatakan bahwa assesment  ratio pada  tiap  kelurahan  telah terjadi under assesment , hal tersebut terjadi karena
tingginya  harga  tanah  dan  bangunan,  sedangkan NJOP nya sangat rendah.
Hasil  analisis  didapat  bahwa  tingkat assesment ratio pada wilayah Blang Pulo, Batuphat Timur,  dan  Ujung  Pacu  untuk  tahun  2017  masih berada  dibawah  standart  yang  ditetapkan  oleh Dewan Pengelola Keuangan Aset Daerah (DPKAD)  kota  Lhokseumawe,  karena  NJOP  yang ditetapkan  masih  dibawah  harga  pasar,  sehingga dihasilkan Level Of Assesment yang sangat rendah.
Sampai  dengan  saat  ini  DPKAD  belum  bisa menyesuaikan NJOP dengan nilai pasarnya, karena wajib  pajak  merasa  keberatan  dan  tidak  mau menbayar  PBB jika  NJOP  tinggi,  dengan  kata  lain jika  NJOP  sama  atau  diatas  harga  pasar,  maka pajak yang dibayar juga akan tinggi. Selain itu juga dengan  NJOP  yang  tinggi  wajib  pajak  akan bereaksi dan akan mengajukan keberatan, sedangkan  pengajuan  keberatan  tidak  manunda pembayaran  pajaknya.  Karena  itu,  DPKAD berasumsi bahwa lebih baik ditetapkan NJOP yang rendah  dan  wajib  pajak  mau  membayar  pajaknya dari  pada  dengan  NJOP  yang  tinggi  wajib  pajak tidak mau membayar.

## Hasil Pengukuran Tendensi Sentral
Dari  hasil  pengukuran  tendensi  sentral pada Assessment  Rasio  Mean dapat  kita  ketahui bahwa  tingkat assessment  ratio di  Kelurahan Batuphat  Timur,  Kelurahan  Blang  Pulo  dan Kelurahan  Ujong  Pacu  masih  rendah  karena diperoleh hasil 0,757 atau 75,7% dan masih belum ada  kriteria  adil  itu  bisa  terlihat  dari  hasil Mean dibagi  dengan Median yang  diperoleh  hasilnya yaitu  1,376%  artinya  belum  memenuhi  standar yang  ditetapkan  oleh  IAAO,  yang  menyatakan bahwa  tingkat assesment  ratio untuk  semua  objek pajak dalam suatu daerah seharusnya berada dalam 10% dari tingkat ratio yang diinginkan yaitu antara 90%  sampai  dengan  110%.  Dengan  kata  lain,  baik wilayah perumahan maupun perkampungan penetapan NJOP berada di bawah harga pasar tanah dan  bangunan.  Hasil  analisis  tersebut  merupakan nilai  tengah  dari  keseluruhan  sampel  perumahan dan perkampungan. Analisis tersebut juga menunjukkan  bahwa  penetapan  NJOP,  baik  pada perumahan  maupun  perkampungan  sama-sama berada di bawah nilai pasar.
Pengukuran  tendensi  sentral  pada weight mean ,  dihasilkan  0,286,  Hasil  analisis  belum memenuhi standar ratio IAAO dan belum mencapai keseragaman  atau  tidak  adil,  dimana  tingkat  ratio yang diinginkan  yaitu antara  90% dan 110%. Data yang  diambil  dalam  penelitian  ini  cenderung berimbang  antara  yang  berada  dibawah  nilai  rata- rata assessment  sales  ratio dengan  yang  berada  di atas  nilai  rata-rata assessment  sales  ratio .  Hal  ini tampak  dalam  hasil  pengukuran  tendensi  sentral dari mean/median yang menunjukkan perbandingan NJOP  terhadap  Nilai  Pasar  sebesar  1,376.
Dikatakan  dibawah  nilai  rata-rata assessment  sales ratio adalah dimana penetapan NJOP jauh dibawah nilai  pasar.  Sedangkan  diatas  nilai  rata-rata assessment  ratio dimana  NJOP  mendekati  harga pasar.  Hal  tersebut  menunjukkan  bahwa  dari masing-masing kelompok properti yaitu perumahan dan  perkampungan  harga  pasarnya  bervariasi. Harga  suatu  tanah  dan  bangunan  dikatakan bervariasi  karena  nilai  tanah  dan  bangunan  pada setiap  properti  berbeda,  hal  ini  bisa  dilihat  dari kondisi tanah, konstruksi bangunan, faktor lingkungan,  dan  fasilitas  yang  tersedia  pada kelompok properti perumahan. Dan hasil pengukuran  tendensi  sentral  dikatakan  berimbang karena  pada  kedua  kelompok  propeti  tersebut adalah lebih besar 0,90 dan kurang dari 1,10.
Sedangkan  pada mean/weight  mean ,  hasil anliasis  menunjukkan assessment  sales  ratio tidak tergantung  pada  nilai  pasar  (nilai  pasar  yang sebenarnya).  Pada  kenyatannya assessment  sales ratio tergantung  pada  seberapa  besar  harga  pasar yang  diinginkan  wajib  pajak  untuk  dijadikan sebagai dasar penetapan NJOP.

## Hasil Pengukuran Variabilitas
Karena  dari  hasil  analisis  menunjukkan nilai  COD  sebesar
%  pada  Pengukuran variabilitas  menunjukkan  bahwa  penetapan  NJOP pada  Kelurahan  Batuphat  Timur,  Blang  Pulo  dan Ujung  Pacu  masih  belum  seragam.  Sedangkan standar  yang  ditentukan  oleh  IAAO  sebesar  20%. Begitu  pula  dengan  nilai  COV  sebesar , dimana  nilai  tersebut  cukup  tinggi  dari  standar yang  telah  ditentukan  oleh  IAAO  yaitu  20%. Ketidakseragaman  ini,  dikarenakan  penetapan NJOP  masih  belum  sesuai  dengan  keadaan  objek pajak  yang  sebenarnya.  Ada  beberapa  objek  pajak yang  nilainya  tinggi,  namun  NJOP  nya  masih rendah, sedangkan objek pajak yang nilainya cukup rendah  penetapan  NJOP  nya  sama  dengan  objek pajak yang nilainya tinggi. Hal yang menyebabkan tingkat penetapan NJOP tidak seragam yaitu masih belum  dilaksanakannya  penilaian  ulang  khususnya untuk  kalompok  properti  perumahan,  sementara harga pasarnya selalu mengalami kenaikan. Petugas pajak  belum  melakukan  penilaian  ulang,  dengan alasan  kurangnya  petugas  lapangan  yang  bertugas melakukan  penilaian,  jarak  objek  pajak  yang  akan dilakukan penilaian, dan biaya.
Penelitian dapat dirumuskan bahwa, penetapan  NJOP  tanah  dan  bangunan  terhadap harga jual pada kawasan perumahan dan perkampungan  di  Kecamatan  Muara  Satu  tidak sesuai  dengan  tingkat  yang  diinginkan.  Dan penetapan  NJOP  tanah  dan  bangunan  terhadap harga  jual  tanah  dan  bangunan  baik  pada perumahan  maupun  perkampungan  di  Kecamatan Muara Satu juga belum ditentukan secara seragam. Adapun  upaya  yang  dilakukan  DPKAD  dalam penetapan  NJOP  tanah  dan  bangunan  yaitu  untuk
tahun  2017  NJOP  tanah  dan  bangunan  pada perumahan  rata-rata  naik  dua  (2)  kelas  dan  untuk perkampungan  ratia-rata  naik  satu  (1)  kelas. Namun  dengan  penetapan  NJOP  yang  baru,  NJOP tetap  masih  di  bawah  harga  pasar  karena  tingkat kenaikannya  sangat  kecil,  maka  pengaruhnya terhadap level of assessment pun juga kecil.

## KESIMPULAN DAN SARAN Kesimpulan
Berdasarkananalisidanhasilpembahasan yang
telahdilakukansebelumnya, makaolehpenelitidapatmenarikkesimpulansebagaib erikut :
1. AssessmentRatio pada  Kelurahan-Kelurahan di Kecamatan Muara Satu
Kota Lhokseumawetidak sesuai dengan Assessment Ratio yang  ditetapkan  oleh  Pemerintah Daerah  yakni  minimal  80%.Kelurahan  yang ada    di    Kecamatan  MuaraSatumemiliki Assessment  Ratio yangtidak  sesuai  dengan ketentuan ini, yaitu Kelurahan BatuphatTimurdengan Assessment Ratio sebesar 54,2% , KelurahanBlangPulodengan Assessment  Ratio sebesar 98,5%, dan Kelurahan UjongPacudengan Assessment Ratio sebesar 74,5%.  Dengan  kata  lain  bahwapenetapan NJOP
masihdibawahhargapasarnyaataudengan  kata lain terjadi under assessment.
2. Hasilpengukuran TedensiSentral Level Of Assessment penetapan  NJOP  di  wilayah KecamatanMuaraSatutidak berada dalam interval    standar International  Association  of Assessing Officers (IAAO) yaitu sebesar 90% sampai  dengan  110%.  Hal  ini    terlihat    dari perhitungan mean dibagi  dengan median yaitu    sebesar    1,376  dan    dari  perhitungan mean dibagi weighted    mean sebesar  2,647. Perhitungan  ini  menunjukkanterjadinya over assessment danterjadinya regresivitas di Kecamatan MuaraSatu Kota Lhokseumawe.
3. Pengukuran Variabilitas NJOP di
KecamatanMuaraSatu  Kota  Lhokseumawe telah ditetapkan  pada  tingkat  penilaian  yang tidak sama atau tidak seragam. Hal ini dilihat dari  perhitungan  COD  sebesar  79,636%, yangmelebihidari  standar  COD    IAAO    yaitu kurang lebih dari  20% dan perhitungan COV sebesar 92,602% yangtidak memenuhi standar COV IAAO yaitu lebih dari 25%.

## Saran
Berdasarkankesimpulananalisis yang telahdilakukanolehpeneliti, makapenelitidapatmemberikan saran sebagaiberikut :
Volume 7, Nomor 1, Februari  2019
1. Mengingat Assessment  Ratio di  Kecamatan MuaraSatu  Kota  Lhokseumawe  masih  ada yang  dibawah  nilai  pasar  maka  dipandang perlu  untuk  ditingkatkan  pada  presentase 90%sampaidengan 110% sesuai dengan standar yang ditetapkan oleh  IAAO dan perlu dilakukan    penilaian    ulang  (re-appraisal) terutama  untuk  wilayah  yang  mengalami peningkatan  nilai  tanah  yang    pesat.  Hal  ini dimaksudkan    agar    rasa    keadilan    didalam penetapan NJOP tanah dapat terwujud.
2. Karena  Nilai  Pasar  sebagai  dasar  penentuan NJOP bersifat dinamis, yaitu selalu mengikuti perkembangan  yang  terjadi  setiap  saat,  maka
hendaknya KPP Pratama Kota Lhokseumaweharus melakukan pendataan dan penilaian objek pajak secara berkesinambungan  sesuai  dengan  kondisi terbaru dari objek pajak  sehingga  data  nilai pasar  yang  diperoleh  lebih up  to  date dan penetapan  NJOP  tidak  terlalu  jauh  dari  nilai pasar.
3. Mengantisipasi    gejolak    yang    terjadi    di masyarakat    akibat    peningkatan    pengenaan Assessment  Ratio ,  sebaiknya  KPP  Pratama Kota  Lhokseumawe  bersama-sama  dengan Pemerintah KotaLhokseumawe  meningkatkan pelayanan,  mengadakan    penyuluhan    dan pemberian    informasi    kepada  masyarakat tentang    pemanfaatan    uang    yang  mereka bayar.
4. Untuk  meningkatkan  Penerimaan  Daerah, sehubungandengan  dikeluarkannya  keputusan pemerintah yaitu PBB disetorkan ke pemerintah daerah per tahun 2013,
makaperlunya
diberikan
sosialisasi
kepadamasyarakat  tentang    pemanfaatan pajak    yang    mereka  bayar,  yang  dapat bermanfaat  langsung  bagi  daerah  tempat masyarakat tersebut tinggal.

## DAFTAR PUSTAKA
Darwin, MBP. 2009. Pajak Bumi Dan Bangunan dalam  tataran  praktis .  Mitra  Wacana Media. Jakarta.
Direktorat  Jenderal Pajak  dalam  Tata  Cara
Perhitungan Masing-masing , Key Performance  Indicator (KPI) Lampiran  1 SE-18/PJ.22/2006  Tanggal  25  Desember 2017.
Firmansyah.  (2008). Analisa  Tingkat  Akurasi Penetapan  Nilai  Jual  Objek  Pajak (NJOP) Bumi Terhadap NilaiPasar dengan  Metode Assessment  Sales    Ratio (Studi    kasus  di  KPP  kecamatan Kaliwates  Kabupaten  Jember) .  Dapat  di akses
di:
http://jurnalskripsi.com/analisatingkat- akurasi-penetapan-njopbumi-terhadap-nilai- pasar-denganmetode-assessment-sales-ratio-
studikasus-di-kecamatan- kaliwateskabupaten-jember-pdf.htm 25 Desember 2017. Fitriandi,    dkk.    2010. Kompilasi    Undang- Undang    Perpajakan  Terlengkap  2010 . Salemba Empat, Jakarta. Harjanto,  Budi,  2000. Konsep  Dasar  Penilaian Properti, Direktorat Jendral Pajak, Direktorat  Pajak  Bumi  dan  Bangunan , Semarang.
Hartoyo,  1998, Assessment  Ratio Suatu  Alat Pengukur kinerja Penilaian dalam Pelaksanaan  PBB, Modul  Penilaian  II, Jakarta.
Hasan,  Iqbal.  2006. Analisis  Data  Penelitian Dengan  Statistik.  PT.  Bumi  Aksara, Jakarta.
http://alhy-zatya.blogspot.com/2012/06/non-
probability-sampling-accidental.html 28 Agustus 2018
https://www.eurekapendidikan.com/2015/09/defeni si-sampling-dan-teknik-sampling.html 28 Agustus 2018
Indriantoro,  Nur.,  Supomo  Bambang.    2012.
Metode Penelitian Bisnis untuk Akuntansi & Manajemen . BPFE. Yogyakarta International Association Assesing Officers (IAAO ),  1990, Standard  on  Ratio  Studies Chicago.
International  Association  of  Assessing  Officers (2010),    Standard  on  Ratio  Studies, Missouri:  International    Association    of Assessing Officers
Kementrian  Keuangan  Republik    Indonesia.  2002. Surat  Edaran  Direktur    PBB    &    BPHTB
Nomor : SE-01/PJ.6/2002 Tentang
Pelaksanaan    Analisis Assessment    Sales Ratio Sebagai  Alat    Uji    Akurasi    NJOP Bumi  Terhadap  Nilai  Pasar  Tahun  2002 . Jakarta.
Keputusan  Menteri  Keuangan  RI.  2012.  Nomor  :
KEP-291/WPJ.16/2012 Tanggal 06
Desember 2012  Tentang Penetapan NJOP
Sebagai  Dasar  Pengenaan  PBB  Kota Manado. Jakarta.
Lubis,  Irwansyah.,  Gustin,  Djuanda.,  Ardiansyah, Lubis.  2010. Review  Pajak. Salemba Empat, Jakarta.
Mardiasmo. 2011. Perpajakan , Andi, Jakarta.
Meliala, Tulis S dan Fransisca Widianti Oetomo.2010. Perpajakan  dan Akuntansi Pajak. Jakarta : Semesta Media Novie,  Amelia  Sandra.  2010. Analisis  tingkat akurasi  penetapan NJOP  terhadap nilai pasar  dengan  metode Assessment  Sales
Ratio (Studi kasus di Kecamatan  Kelapa Gading  Kotamadya  Jakarta    Utara). Skripsi.  Institut  Bisnis  dan  Informatika Indonesia. Jakarta.
http://eprints.unisbank.ac.id/182/ Paat,    Elriza.  2012. Tingkat  Akurasi  Penetapan NJOP  Bumi  Terhadap  Nilai  Pasar Dengan  Metode Assessment  Sales  Ratio di  Kecamatan  Sario  Kota  Manado.
Fakultas Ekonomi Universitas Sam Ratulangi,  Manado.
Pemerintah  Republik  Indonesia.  1994.  Undang-
Undang    No.12  Tahun  1994 Tentang Perubahan  UndangUndang  Pajak  Bumi dan Bangunan. Jakarta. Prawoto,  Agus.  2011. Penilaian  Pajak  Bumi Bangunan Perdesaan & Perkotaan. BFPFE, Yogyakarta.
Rahman, Abdul, (2010), Administrasi Perpajakan ,  Jakarta:  Penerbit  Nuansa Cendikia
Rezki,  vandy.  (2010), “Analisa  Tingkat  Akurasi Penetapan  Nilai  Jual  Objek  Pajak (NJOP)  Bumi  Terhadap    Nilai  Pasar Dengan  Metode Assessment  Sales    Ratio (Studi  Kasus  Di    Kantor  Pelayanan
Pajak  Pratama Bukittinggi)“.
Resmi,  Siti.  2011. Perpajakan  Teori  dan  Kasus . Salemba Empat, Jakarta. Sari,  Diana.  2013. Konsep  Dasar  Perpajakan. Refika Aditama, Bandung. Skripsi.http://www.google.co.id/url?sa=t&rct=j&q =&esrc=s&source=web&cd=5&cad=rja&ua ct=8&ved=0CDoQFjAE&url=http%3A%2F %2Fejournal.unsrat.ac.id%2Findex.php%2F emba%2Farticle%2Fdownload%2F2917%2 F2468&ei=_f9bVfv7Lc2ruQSRtoDABg&us g=AFQjCNHITELIXs34dmjfjVlaKsNmW MhgEA&bvm=bv.93756505,d.c2E.  Diakses 25 Desember 2017. Hal 1-11. Sugiyono.  2010. Metode  Penelitian  Bisnis. Alfabeta, Bandung. Sunyoto,  Danang.  2013. Metodologi  Penelitian Akuntansi . PT. Refika Aditama, Bandung. Supramono  &  Damayanti  Woro  Theresia,  2010. Perpajakan  Indonesia    Mekanisme    dan Perhitungan. Andi
Yogyakarta. Yogyakarta. Surat  Edaran  09/PJ.06/2003,  Tentang Standar Assessment Sales Ratio Surat  Edaran  Direktur  PBB  dan  BPHTB  Nomor  : SE-09/PJ.06/2002, Tentang Penerapan NJOP Sama Dengan Nilai Pasar. Suryawati,  dkk.  2010 .  Analisa  Penetapan  NJOP (Nilai Jual Objek Pajak) Bumi Terhadap Nilai Pasar Dengan
Menggunakan  Metode Assessment  Sales
Ratio (Studi Kasus di Kecamatan Kamal). Fakultas  Ekonomi  Universitas  Trunojoyo, Bangkalan. Tugas Akhir.
Undang-Undang  No  12  Thun  1994  Tentang Perubahan  UndangUndang  Pajak  Bumi dan Bangunan.
Undang-Undang No. 20 Tahun 2000, Tentang Bea Perolehan hak Atas Tanah dan Bangunan Utah Komisi Pengawas Pajak Negara, 2004, Divisi Pajak  Kekayaan Assessment/Sales Studi Perbandingan Waluyo. 2011. Perpajakan Indonesia Edisi Revisi 2011. Salemba Empat, Jakarta. Wakas  Menthari,  2015. Analisis  tingkat  akurasi penetapan  NJOP  bumi  di    Kecamatan Mapanget Kota Manado. Skripsi. Fakultas Ekonomi  dan  Bisnis,  Universitas  Sam Ratulangi
Manado. http://ejournal.unsrat.ac.id/index.php/emba/a rticle/view/8358.  Diakses  08  Desember 2017. Hal. 1-9
Yulihardi.  2008, PedomanPenulisan  Proposal Penelitian  &  Skripsi , Padang, Universitas Putra Indonesia