## PERALIHAN HAK TANAH MENGGUNAKAN AKTA KUASA MUTLAK: TINDAK LANJUT PERJANJIAN PENGIKATAN JUAL BELI TANAH
Yosita Erva Yanti a , Agus Trisaka b
a M a g i s t e r   K e n o t a r i a t a n   Fakultas Hukum Universitas Sriwijaya Email: ervaayosita@gmail.com,
b Notaris dan PPAT Kota Palembang
Email: agustrisaka@gmail.com
Naskah diterima:22 September; revisi:6 November; disetujui: 30 November 2023 DOI: 10.28946/rpt.v12i2.3335

## Abstrak:
Peralihan  Hak  Tanah  dengan  menggunakan    Akta  Kuasa  Mutlak  sebagai  tindak  lanjut  Perjanjian Pengikatan Jual Beli Tanah adalah kuasa mutlak diperbolehkan  sebagai tindaklanjut dari perjanjian pengikatan  jual  beli  (PPJB).  Maka  pembuatan  akta  perjanjian  pengikatan  jual  beli  (ppjb)  sebagai perjanjian pendahuluan di hadapan seorang notaris dengan tujuan untuk memberikan perlindungan bagi para pihak agar calon penjual tidak mengalihkan objek jual beli kepada pihak lainnya dan calon pembeli tidak membatalkan perjanjian jual beli yang akan dibuat antara keduanya. Tentu sebagai Notaris harus teliti agar jangan sampai calon pembeli aset adalah warga negara asing. Kuasa mutlak yang diterima oleh pembeli dari penjual adalah dapat bertindak sendiri untuk melalui proses selanjutnya, misalnya pada balik nama di hadapan PPAT. Pada penelitian ini penulis menggunakan jenis penelitian hukum normatif. Penelitian hukum normatif adalah penelitian hukum kepustakaan. Penelitian hukum normatif disebut juga penelitian hukum doktrinal. Perlindungan hukum terhadap Notaris dalam pembuatan akta kuasa mutlak sebagai tindak lanjut perjanjian pengikatan jual beli (PPJB) hak atas tanah telah sesuai dengan  peraturan  perundang-undangan  dan  kode  etik  Notaris.  Penyelesaian  sengketa    hukum  dalam dalam  PPJB  hak  atas  tanah  dengan  menggunakan  akta  kuasa  mutlak  sebagai  tindaklanjut  perjanjian pengikatan  jual  beli  (PPJB)  hak  atas  tanah  adalah    adalah  dengan  musyawarah  dan  pengadilan. Penyelesaian  sengketa  di  dalam  akta  jika  umumnya  di  selesaikan  di  Pengadilan  di  kota  yang bersangkutan, akan tetapi jika tidak terlalu rumit diselesaikan secara musyawarah.
Kata Kunci: Peralihan Hak; Akta Kuasa Mutlak

## Abstract:
Transfer of Land Rights using an Absolute Power of Attorney Deed as a follow-up to the Land Sale and Purchase Agreement is an absolute power of attorney permitted as a follow-up to the sale and purchase agreement  (PPJB).  Therefore,  a  deed  of  sale  and  purchase  agreement  (ppjb)  is  drawn  up  as  a preliminary agreement before a notary with the aim of providing protection for the parties so that the prospective seller does not transfer the sale and purchase object to another party and the prospective buyer does not cancel the sale and purchase agreement that will be made between the two. Of course, as a notary you have to be careful so that the prospective buyer of the assets is not a foreign citizen. The absolute power received by the buyer from the seller is that he can act independently to go through the next process, for example when changing the name before the PPAT. In this research the author uses a type of normative legal research. Normative legal research is library legal research. Normative
legal research is also called doctrinal legal research. Legal protection for Notaries in making absolute power of attorney deeds as a follow-up to the sale and purchase agreement (PPJB) of land rights is in accordance with statutory regulations and the Notary's code of ethics. Settlement of legal disputes in PPJB land rights by using an absolute power of attorney as a follow-up to the binding sale and purchase agreement  (PPJB)  of  land  rights  is  by  deliberation  and  court.  Settlement  of  disputes  in  deeds  is generally resolved in the court in the city concerned, but if it is not too complicated it is resolved by deliberation.
Keywords: Transfer of Rights, Deed of Absolute Power of Attorney

## LATAR BELAKANG
Sudut pandang hukum, perbuatan manusia dapat digolongkan menjadi 2 (dua), yaitu perbuatan hukum  dan  bukan  perbuatan  hukum.  Suatu  perbuatan  adalah  perbuatan  hukum,  bilamana menimbulkan akibat hukum dan akibat hukum yang timbul tersebut memang merupakan tujuan atau  dikehendaki  oleh  pihak  yang  berbuat.  Melalui  perbuatan  hukum  seseorang  dapat menyelenggarakan  urusan-urusan,  kepentingannya,  dan  dari  sekian  perbuatan-perbuatan hukum  yang  dapat  dilakukan  oleh  seseorang,  mengadakan  perjanjian  merupakan  perbuatan hukum  yang  paling  populer  dan  sering  dilakukan  seseorang  dalam  menyelenggarakan urusannya.  Hampir  tak  ada  hak  dan  kewajiban  yang  tak  dapat  diperoleh  seseorang  melalui perjanjian, tentunya dengan ketentuan, pihak yang diajak untuk mengadakan perjanjian harus menyetujuinya.  Untuk  memberikan  hak  dan  kewajiban  dalam  perjanjian  dibutuhkan kesepakatan  antara  para  pihak  di  dalamnya,  yang  dalam  hukum  dikenal  dengan  istilah konsensus. 1 Kesepakatan tersebut termasuk dalam perjanjian jual beli tanah Pasal 1457 Kitab Undang-undang Hukum Perdata (selanjutnya disebut KUHPerdata), “Jual beli adalah suatu persetujuan, dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk menyerahkan  suatu  kebendaan  dan  pihak  yang  lain  untuk  membayar  harga  yang  telah dijanjikan. Kemudian menurut KUHPerdata, perjanjian jual beli adalah perjanjian konsensuil, yaitu  dengan  adanya  kata  sepakat  antara  para  pihak  saja  sudah  cukup  menimbulkan perjanjanjian  jual  beli.  Namun  untuk  perjanjian  jual  beli  tanah  berdasarkan  Undang-undang Nomor  5  Tahun  1960  tentang  Peraturan  dasar  pokok-pokok  agraria  (selanjutanya  disebut UUPA), merupakan perjanjian riil, karena mendasarkan pada hukum adat yang bersifat tunai, riil dan terang. 2
Perjanjian jual beli tanah antara pihak penjual dan pembeli  harus di hadapan Notaris untuk  melakukan  pengikatan  jual  beli  tanah  .  Akibat  hukum  yang  terjadi  dengan ditandatanganinya  Akta  Jual  Beli,  yaitu  sejak  saat  itu  hak  atas  tanah  telah  menjadi  milik pembeli  dan  uang  yang  dibayarkan  oleh  pembeli  menjadi  milik  penjual.  Pertukaran kepemilikan  antara  penjual  dan  pembeli  tersebut  diatas  terjadi  bersamaan  pada  saat ditandatanganinya Akta Jual Beli dimana kesepakatan antara penjual dan pembeli mengenaii jual beli tanah maka akan ditandatanganinya Akta Jual Beli berarti harga sudah harus dibayar oleh pembeli sehingga pada detik bersamaan hak atas tanah sudah beralih kepada pembeli. 3 Penyebab  jual  beli  tanah  belum  dapat  dilakukan  dihadapan  PPAT  dan  perlu  untuk dituangkan  dalam  akta  Notaris  terlebih  dahulu  dapat  disebabkan  oleh  banyak  faktor,  yang diantaranya dapat dikarenakan: 4
1. Tanahnya belum terdaftar/ bersertifikat,
2. Pembeli belum membayar lunas harga transaksi tanahnya,
1 R Subekti, Aneka Perjanjian , 7th ed. (Bandung: Citra Aditya Bakti, 2014).
2 Mustofa, Tuntunan  Pembuatan  Akta-akta  PPAT,  Cetakan  III,  Edisi  Revisi ,  (Yogyakarta:  Penerbit KaryaMedia, 2014), hlm.67.
3 Herlien Budiono, Dasar Teknik Pembuatan Akta Notaris, Cetakan II, (Bandung: PT. Citra Aditya Bhakti, 2014), hlm. 97.
4 Hartono  Soerjopratiknjo, Perwakilan  Berdasarkan  Kehendak ,  (Yogyakarta:  Seksi  Notariat  FH.  UGM, 1982), hlm. 68.
3. Sertipikat tanahnya masih dalam proses pemecahan
4. Sertipikat tanahnya masih dalam proses balik nama ke nama penjual
5. Hak atas tanah yang hendak dibeli belum dapat dimiliki oleh pembeli (masih perlu dilakukan proses penurunan hak maupun peningkatan hak atas tanah)
6. Belum dilakukan roya atas sertifikat tersebut karena masih dibebani hak tanggungan.
7. Hak atas tanah yang hendak dibeli belum dapat dimiliki oleh pembeli (masih perlu dilakukan proses penurunan hak maupun peningkatan hak atas tanah)
8. Belum dilakukan roya atas sertifikat tersebut karena masih dibebani hak tanggungan. Dikarenakan faktor-faktor tersebut maka di perlukannya perjanjian pengikatan jual beli (PPJB).  Dalam praktik yang berlangsung selama ini, PPJB sering dibuat juga dalam bentuk akta di bawah tangan maupun akta otentik. Otentisitas dari akta Notaris bersumber dari Pasal 1 UUJNP, yaitu Notaris sebagai Pejabat Umum ( openbaar ambtenaar ). Untuk itu, suatu akta Notaris  mempunyai  sifat  otentik,  berdasarkan  ketentuan  Pasal  1868  KUH  Perdata  diatur ketentuan  sebagai  berikut:  “Suatu  akta  otentik  ialah  suatu  akta  yang  didalam  bentuk  yang ditentukan  oleh  Undang-Undang,  dibuat  oleh  atau  dihadapan  pegawai-pegawai  umum  yang berkuasa untuk itu di tempat di mana dibuatnya.” Selanjutnya sesuai dengan ketentuan Pasal 1870  KUH  Perdata  berlaku  prinsip  hukum  sebagai  berikut:  “Bagi  para  pihak  yang berkepentingan  beserta  para  ahli  warisnya  ataupun  bagi  orangorang  yang  mendapatkan  hak dari  mereka,  suatu  akta  otentik  memberikan  suatu  bukti  yang  sempurna  tentang  apa  yang termuat di dalamnya.” Berdasarkan prinsip hukum di atas, dapat dipahami bahwa suatu akta otentik  merupakan  alat  bukti  yang  sifatnya  adalah  mengikat.  Subekti  menerangkan  bahwa “Sebagai alat bukti yang mengikat, maka berarti hal-hal yang ditulis dalam akta tersebut harus dipercaya  oleh  Hakim,  yaitu  harus  dianggap  sebagai  benar  selama  ketidakbenarannya  tidak dibuktikan, dan memberikan suatu bukti yang sempurna, dalam arti ia sudah tidak memerlukan suatu penambahan pembuktian. Ia merupakan suatu alat bukti yang mengikat dan sempurna.” 5 Kesepakatan  jual  beli  yang  dibuat  dihadapan  Notaris  belumlah  mengalihkan  hak kepemilikan hak atas tanah. Hal ini dikarenakan kesepakatan Jual Beli yang dibuat dihadapan Notaris  atau  yang  biasa  disebut  Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli  (selanjutnya  disebut  PPJB) bukanlah  perjanjian  jual  beli  dalam  artian  yang  sebenarnya,  melainkan  hanyalah  suatu perjanjian kesepakatan untuk melakukan jual beli yang hanya meletakan hak dan kewajiban saja  antara  calon  penjual  dan  calon  pembeli  ( konsensuil  obligatoir ). 6 PPJB  dapat  dikatakan sebagai  perjanjian  pendahuluan  ( pactum  de  contrahendo )  yang  memiliki  tujuan  akhir  untuk dilakukannya  penyerahan  ( levering )  hak  atas  tanah,  yaitu  dengan  dibuatnya  Akta  Jual  Beli dihadapan  PPAT.  Dengan  sifat  obligatoir  dalam  PPJB  yang  belum  mengalihkan  hak kepemilikan  atas  tanah,  tentu  akan  dibutuhkan  suatu  perlindungan  bagi  pembeli  yang  telah membayar  lunas  harga  tanahnya.Karena  hal  tersebutlah  umumnya  Notaris  akan  melakukan tindakan awal pengamanan atau  dianggap suatu perlindungan kepada pembeli yaitu dengan membuatkan  kuasa  menjual  yang  tidak  dapat  dicabut  lagi  ( onherroepelijk ).  Kuasa  yang demikian dalam praktek pengalihan hak atas tanah sering disebut atau dikenal dengan istilah “kuasa mutlak”. 7
Pemberian kuasa mutlak tersebut  umumnya dapat di Tarik Kembali oleh si pemberi kuasa  atau  penjual  sehinggal  hal  ini  akan  menjadi  kasus  yang  rancu  dan  merugikan  pihak pembeli. Di dalam praktek menjadi suatu klausul  yaitu “Pemberi kuasa dapat menarik kembali kuasanya  bila  hal  itu  dikehendakinya  dan  dapat  memaksa  pemegang  kuasa  untuk mengembalikan kuasa itu bila ada alasan untuk itu” dan syarat yang umumnya dicantumkan
5 15 R. Subekti, Hukum Pembuktian (Jakarta: Balai Pustaka, 2018), 27
6 J. Satrio ,  Hukum  Jaminan  Hak  Jaminan  Kebendaan  Tanggungan, Buku  II,  (Bandung: PT  Citra  Aditya Bhakti, 1998), hlm.188.
7 R.Subekti, Aneka Perjanjian , (Bandung: Citra Aditya Bakti, 1995), hlm. 72.
dalam  akta-akta  perjanjian  yang  dibuat  oleh  para  notaris  sebagai  partai  akta,  salah  satu diantaranya adalah akta perjanjian pengikatan jual beli.
Konflik    yang   timbul  karena  adanya    penggunaan  kuasa  mutlak    dalam PPJB  tanah dapat  kita  lihat  dalam  contoh  kasus  yang  membahas  mengenai  PPJB  Nomor  32  tanggal  23 Januari 2015 dan Kuasa Untuk Menjual Nomor 33 tanggal 23 Januari 2015 yang telah dibuat dengan  melibatkan  para  pihak    yaitu  Achmad  Zunaidi  sebagai  penjual  dengan  Mohammad Hidayat Hasan, Nizar  Sungkar,  dan  Hans  Narpati  sebagai  pembeli  di  hadapan  Notaris Indrasari Kresnadjaja,  S.H., M.Kn. atas  sebidang tanah  seluas ±1.106  m 2 yang berlokasi di Jalan Kemang Utara RT 005 RW 001, Kelurahan Bangka, Kecamatan  Mampang  Prapatan, Kotamadya  Jakarta  Selatan  dengan Sertipikat  Hak  Milik Nomor 3882.  Achmad Zunaidi merasa bahwa  Akta PPJB Nomor 32 serta Akta Kuasa Untuk Menjual Nomor 33 telah memuat klausul    kuasa    mutlak    yang    bertentangan    dengan    peraturan    perundang-undangan. Pencantuman  klausul kuasa mutlak ini terdapat dalam Pasal 10 Akta PPJB Nomor 32, yang berisi  bahwa  Penjual  memberikan  kuasa  kepada  Pembeli dengan    Akta    Kuasa    Untuk Menjual  Nomor  33  dan  dijelaskan bahwa Akta Kuasa Untuk Menjual Nomor 33 merupakan kuasa yang tidak akan dicabut atau tidak dapat dibatalkan.
Selanjutnya  pada  tanggal  20  Mei  2016,  Achmad  Zunaidi mengajukan  gugatan secara  tertulis  yang  didaftar  pada  Kepaniteraan Pengadilan Negeri Jakarta Selatan yang pada pokoknya menyatakan bahwa PPJB Nomor  32 tanggal  23  Januari 2015  dan  Kuasa  Menjual Nomor 33 tanggal  23  Januari  2015  yang  dibuat  di  hadapan  Notaris  Indrasari Kresnadjaja, S.H.,  M.Kn., harus  dinyatakan  batal atau  batal demi  hukum karena  telah  memuat  klausul kuasa  mutlak  yang  dilarang  penggunaanya oleh  peraturan  perundang-undangan.  Terhadap permohonan    tersebut Clara  Vania  &  Gunawan  Djajaputra    Keabsahan  Penggunaan  Kuasa Mutlak  Dalam  Perjanjian    Pengikatan  Jual  Beli  (PPJB)  Tanah  Yang  Dibuat  Oleh  Notaris Pengadilan    Negeri    Jakarta    Selatan    telah    mengeluarkan    putusan    Nomor: 321/Pdt.G/2016/PN.Jkt.Sel.  yang  menolak  gugatan  Penggugat  untuk seluruhnya.  Putusan Pengadilan  Negeri  Jakarta  Selatan  Nomor : 321/Pdt.G/2016/PN.Jkt.Sel.  tersebut  juga  telah dikuatkan  pada  tingkat Banding  dengan  dikeluarkan  Putusan  Pengadilan  Tinggi  Daerah Khusus Ibukota Jakarta Nomor: 256/PDT/2018/PT.DKI.
Pada  dasarnya  kuasa  mutlak  tidaklah  dikenal  atau  diatur  dalam  KUHPerdata, keberadaan  kuasa  mutlak  dalam  praktek  pengalihan  hak  atas  tanah  merupakan  hasil  dari penemuan  hukum  berdasarkan  asas  kebebasan  berkontrak,  yang  dalam  perkembangannya, keberadaan kuasa mutlak telah diakui dan dapat  diterapkan dalam lalu lintas hukum dengan syarat, kuasa tersebut dibuat untuk menjamin pelaksanaan kewajiban perbuatan hukum tertentu yang timbul dari perjanjian atau perikatan yang telah dibuat sebelumnya. Meskipun demikian, dalam penerapannya terdapat suatu larangan terhadap kuasa mutlak sebagaimana yang diatur dalam Instruksi Menteri Dalam Negeri Nomor 14 Tahun 1982 tentang Larangan Penggunaan Kuasa  Mutlak  sertifikat  pemindahan  hak  atas  tanah.  Isi  Diktum  pertama  dan  Diktum  ketiga Instruksi Mendagri tersebut adalah menginstruksikan kepada semua Gubernur/Kepala Daerah Tingkat I dan para Bupati/Walikota Kepala Daerah Tingkat II untuk melarang: 8
1. Camat  dan  Kepala  Desa  atau  pejabat  yang  setingkat  dengan  itu  untuk membuat/menguatkan  pembuatan  surat  kuasa  mutlak  yang  pada  hakekatnya merupakan pemindahan hak atas tanah.
2. Pejabat-pejabat agraria untuk melayani penyelesaian status hak atas tanah yang merupakan surat kuasa mutlak sebagai bahan pembuktian pemindahan hak atas tanah.
Sedangkan isi dari diktum kedua Instruksi Menteri Dalam Negeri adalah mengenai jenis kuasa mutlak yang dilarang untuk digunakan dalam peralihan hak atas tanah. Dimana dari isi
8 HS.  Salim, Hukum  Kontrak  Teori  dan  Teknik Penyusunan  Kontrak ,  (Jakarta: Sinar  Grafika   2003), hlm. 49.
diktum  kedua  tersebut  dapat  disimpulkan  bahwa  kuasa  mutlak  yang  dilarang  adalah  kuasa mempunyai 3 (tiga) unsur, sebagai berikut:
1. Obyek dari kuasa tersebut adalah tanah;
2. Kuasa tersebut mengandung unsur tidak dapat ditarik kembali oleh pemberi kuasa; dan
3. Kuasa tersebut memberikan kewenangan kepada penerima kuasa untuk menguasai dan  menggunakan  tanah  serta  melakukan  segala  perbuatan  hukum  yang  menurut hukum  hanya  dapat  dilakukan  oleh  pemegang  haknya,  dan  pada  hakekatnya merupakan suatu pemindahan hak atas tanah.
Mengenai  larangan  pada  diktum  pertama  dan  diktum  kedua  dalam  intruksi  Menteri Dalam  Negeri  telah  dimuat  dalam  Pasal  39  Peraturan  Pemerintah  Nomor  24  Tahun  1997 tentang Pendaftaran tanah. Dimana dalam pasal tersebut dikatakan “PPAT dilarang membuat akta  apabila  salah  satu  pihak  atau  para  pihak  bertindak  atas  dasar  kuasa  mutlak  yang  pada hakekatnya berisikan perbuatan hukum pemindahan hak”.
Latar  belakang  dikeluarkannya  Intruksi  Menteri  Dalam  Negeri  adalah  untuk menghindari penyalahgunaan penggunaan kuasa mutlak, dimana terhadap ketentuan mengenai penetapan kepemilikan luas tanah maksimum maupun pemilikan atas tanah hak oleh subjek hukum tertentu sebagaimana telah ditetapkan oleh UUPA. Selain itu, dalam pemberian kuasa mutlak juga dikhawatirkan menimbulkan konflik diantaranya: 9
1. Adanya ketidakseimbangan antara hak dan kewajiban dari para pihak. Hal ini disebabkan  karena  bahwa  pemberian  kuasa  mutlak  ditujukan  untuk  kepentingan  pihak penerima kuasa/pembeli.
2. Penyalahgunaan klausul kuasa mutlak yang tidak dapat dicabut kembali. Karena dengan kekuatan pemberian kuasa walaupun penerima kuasa belum melunasi pembayaran atas jual  beli  tersebut  dapat  melakukan  tindakan  pemilikan  dan  tindakan  pengurusan  tanpa persetujuan dari pemberi kuasa/penjual dan ini sangat merugikan pihak penjual karena tidak bisa berbuat apa-apa. Hal ini juga merupakan perbuatan melanggar hukum dari penerima kuasa karena telah melampaui batas-batas kuasanya.
Ditetapkannya  dalam  Undang-undang  Hak  Tanggungan  bahwa  Surat  Kuasa Membebankan  Hak  Tanggungan  (SKMHT)  adalah  kuasa  yang  tidak  dapat  dicabut  lagi ( onherroepelijk ),  merupakan  kebijakan  pembuat  undang-undang  yang  bersifat  akomodatif terhadap kebutuhan praktek yang selama ini berjalan. Kuasa mutlak dapat saja dipergunakan mengikuti Perjanjian Perikatan Jual  Beli, asalkan calon  pembeli  hak atas tanah dalam PPJB tersebut  setelah  membayar  lunas  harga  tanahnya  kepada  pihak  penjual. 10 Dalam  keadaan seperti  ini  perlulah  untuk  melindungi  kepentingan  dari  calon  pembeli  tanah  dalam  PPJB. Namun  yang  menjadi  persoalan  bagi  notaris  ketika  membuat  kuasa  mutlak  adalah,  kantor pertanahan  sering  menolak  untuk  melakukan  proses  balik  nama  apabila  akta  Jual  beli  yang dibuat dihadapan Notaris. 11
Berdasarkan  hal-hal  tersebut  diatas  dan  kasus-kasus  yang  sering  ter  terjadi  di masyarakat dalam praktiknya, dengan mempertimbangkan tugas dan kewajiban notaris sebagai pejabat umum yang berwenang membuat akta otentik, maka akta yang dibuatnya tersebut harus merupakan  juga  alat  pembuktian  formal  yang  mengandung  kebenaran  absolut,  sehingga seharusnya notaris juga berperan untuk mengantisipasi secara hukum atas timbulnya hal-hal yang  dapat  merugikan  para  pihak  yang  membuatnya  serta  akibat  hukum  dan  perjanjian
9 Herlien  Budiono,  “ Pengikat  Jual  Beli  Dan  Kuasa  Mutlak ”  Majalah  Renvoi,  edisi tahun I, No 10, Bulan Maret 2004, hlm. 57.
10 I Ketur Setiawan. Jual Beli Hak Atas Tanah Dengan Kuasa Mutlak Pada Perjanjian Pengikatan Jual Beli Kerap Kali Menimbulkan Masalah Dalam Praktik . National Journal of Law . Vol : 02 No : 1. 2020.
11 Saleh  Adiwinata, Pengertian  Hukum  Adat  Menurut  Undang-Undang  Pokok  Agraria, (Bandung: Alumni, l980), hlm. 21-30.
tersebut.  Dan  juga  terdapat  perlindungan  yang  cukup  bagi  kepentingan  jabaatan  seorang Notaris.  Oleh kerena itu, maka dari uraian dan ketentuan-ketentuan di  atas, penulis tertarik menulis permasalahan tersebut dalam penulisan tesis ini dengan judul “Pembuatan Akta Kuasa Mutlak Sebagai Tindak Lanjut Perjanjian Pengikatan Jual Beli Hak Atas Tanah Yang Dibuat Dihadapan Notaris”.

## METODE
Pada penelitian ini penulis menggunakan jenis penelitian hukum normatif. Penelitian hukum normatif  adalah  penelitian  hukum  kepustakaan. 12 Penelitian  hukum  normatif  disebut  juga penelitian  hukum  doktrinal.  Pada  penelitian  hukum  jenis  ini,  Yang  mana  hukum  telah terkonsepkan seperti apa yang telah tertulis dalam peraturan perundang-undangan atau hukum dikonsepkan sebagai kaidah atau norma yang merupakan sumber dalam berperilaku manusia yang dianggap pantas. Berdasarkan hal tersebut maka, sumber datanya hanyalah data sekunder. Yang terdiri dari bahan hukum primer, bahan hukum sekunder atau data tersier.

## ANALISIS DAN DISKUSI
Kuasa Mutlak Diperbolehkan Sebagai Tindaklanjut dari Perjanjian Pengikatan dan Jual Beli (PPJB)
1. Peran  Notaris  Dalam  Perjanjian    Pada  Perjanjian  Pengikatan  dan  Jual  Beli  (PPJB)  Hak Atas Tanah
PPJB  dibuat  di  hadapan  Notaris  selaku  pejabat  umum  yang  berupa  akta  otentik  sehingga disinilah peran Notaris di dalam PPJB. PPJB timbul sebelum dilakukannya аktа juаl beli hаk аtаs  tаnаh    yang  dibuat  di  hadapan  PPAT.  PPJB  didalam  pembuаtаnnyа  hаrus  memenuhi syаrаt sаhnyа perjаnjiаn sebаgаimаnа yаng diаtur didаlаm Pаsаl 1320 KUHPerdаtа. Apаbilа PPJB  yаng  dilаkukаn  sesuаi  dengаn  Pаsаl  1320  KUHPerdаtа  tersebut  mаkа  kedudukаn hukum dаri perjаnjiаn pengikаtаn juаl beli tersebut menjаdi sаh dаn mengikаt. Akta otentik mempunyai kedudukan dan peranan yang sangat penting dalam lalu lintas hukum, baik dalam hukum privat maupun hukum publik. Akta pengikatan jual beli dapat dijadikan dasar dаri Kаntor  Pertаnаhаn  Kаbupаten/Kotа  dalam  melakukan  perаlihаn,  pemindаhаn  dаn pembebаnаn  hаk  аtаs  tаnаh  dari  pihаk  penjuаl  kepаdа  pihаk  pembeli,  kаrenа  аktа  otentik tersebut аdаlаh sebаgаi аlаt bukti dаlаm trаnsаksi hаk аtаs tаnаh ada 2 (dua) syarat dаlаm melаkukаn juаl beli hаk аtаs tаnаh, yаitu syаrаt mаteriil dаn syаrаt formil. 13
Di dalam membuat akta PPJB Komparisi  merupakan bagian penting dari suаtu  aktа notаris. Kompаrisi merupаkаn bаgiаn dаri suаtu аktа yаng memuаt identitas para pihak yang mengikatkan diri dalam akta secara lengkap. Dаlаm Pаsаl 38 аyаt (3) tentаng Jаbаtаn Notаris yаng selаnjutnyа disebut UUJN telаh ditentukаn tujuh hаl yаng dimuаt dаlаm kompаrisi yаng meliputi  nаmа  lengkаp,  tempаt  dаn  tаnggаl  lаhir,  kewаrganegаrааn,  pekerjааn,  jаbаtаn, kedudukаn dаn tempаt tinggаl pаrа penghаdаp dаn/аtаu orаng yаng merekа wаkili. Sehingga fungsi dari komparisi tersebut  yaitu : a. Menerangkan identitas pihak-pihak dalam akta b. Menjelaskan  posisi/kedudukan  para  pihak  (sebagai  apa)  dalam  perikatan  bersangkutan  c. Menerangkan dasar (landasan) dari pihak yang bersangkutan d. Akan diketahui bahwa para pihak memiliki kecakapan dan kewenangan untuk melaksanakan akan tindakan hukum yang dituangkan dalam perikatan yang bersangkutan e. Orang akan tahu bahwa pаrа pihаk memаng mempunyаi hаk untuk melаksаnаkаn tindаkаn dаlаm perikаtаn yang bersangkutan.
PPJB dapat terjadi dan para pihak langsung mengadakan jual beli, akan tetapi terdapat beberapa  hal  yang  harus  ditindaklanjuti  untuk  melakukan  pengurusan  administrasi selanjutnya, seperti : balik nama untuk sertifikat hak atas tanahnya karena adanya pembayaran
12 Peter Mahmud Marzuki, Penelitian Hukum (Jakarta: Kencana, 2010), hlm.93.
13 Harun Al Rasyid. (1985). Sekilas Tentang Jual Beli Tanah. Jakarta: Penerbit Ghalia Indonesia
sebagai konsekuensi jual beli belum bisa dilaksanakan dengan pembayaran penuh atau lunas ; surat-surat atau dokumen tanah yang belum lengkap ; besaran objek jual beli masih dalam pertimbangan para pihak ; objek atau bidang tanah belum dapat dikuasai oleh para pihak yaitu pihak  penjual  ataupun  pihak  pembeli  dalam  hal  ini  pemilik  asal  ataupun  pemilik  baru. Terdapat kemungkinan ada hal-hal lain, yang menyebabkan PPJB diperjanjikan atau dipilih oleh para pihak PPJB digunakan karena tanah yang akan menjadi objek jual beli belum dapat dialihkan  seketika  itu  karena  alasan  tertentu,  misalnya  saja  karena  tanahnya  masih  dalam agunan atau masih menunggu proses pemecahan sertifikat, dan lain-lain.

## 2. Pembuatan Akta Kuasa Mutlak Antara Penjual  dan Pembeli
Berdasarkan  hasil  wawancara  dengan  Notaris  , 14 hasil  yang  didapatkan  mengenai  PPJB khususnya pembuatan akta jual beli tanah, proses PPJB bukanlah proses final dalam jual beli tanah.  PPJB  hanya  berfungsi  sebagai  perjanjian  pendahuluan  atas  kesepakatan  sebelum dituangkan  dan  dilanjutkan  dengan  proses  akta  jual  beli  yang  sebenarnya  yang  merupakan kewenangan  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  (PPAT).  Setelah  PPJB  dibuat  dan  kesepakatan dalam PPJB dilaksanakan, masih ada beberapa tahapan yang harus dilakukan oleh para pihak maupun notaris yang bersangkutan, yaitu sebagai berikut:
a) Pengecekan sertifikat di Badan Pertanahan Nasional (BPN) secara langsung dan secara online;
b) Pengecekan lokasi (plotting), yaitu mengambil foto/gambar, mengukur titik koordinat untuk  disesuaikan  dengan  gambar  di  satelit  BPN;  3.  Pembayaran  pajak  penghasilan (Pph), yang kemudian dilakukan validasi di Kantor Pelayanan Pajak (KPP) Pratama;
c) Pembayaran pajak pembelian atau disebut juga BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan), yang kemudian dilakukan validasi;
d) Pembuatan draf akta jual beli dan kelengkapan lain guna proses balik nama di BPN;
e) Penandatanganan Akta Jual Beli (AJB) oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).
Dari  tahapan  tersebut  maka  PPJB  haruslah  dibuat  di  depan  Notaris  yang  berisi kesepakatan-kesepakatan  mengenai  hal  tersebut  yang  harus  dilaksanakan,  dengan  beberapa perjanjian    misalnya  saja  pembayaran  secara  bertahap,  sertifikat  masih  dalam  proses  lain  di BPN atau penentuan point lain yang tidak dapat dilaksanakan saat itu juga. Adanya tahapan- tahapan  yang  harus  dilakukan  tersebut,  terkadang  ada  para  pihak  atau  penjual  yang  hendak menyingkat  proses  dan  tidak  mau  menunggu  sampai  tahapan-tahapan  tersebut  diselesaikan sesuai prosedur dan meminta harus hari itu juga dilakukan pembayaran oleh pihak pembeli. Dalam  hal  ini  PPJB  merupakan  salah  satu  opsi,  atau  solusi  yang  dapat  dibuat  sebagai perlindungan bagi para pihak guna menjamin hal-hal lain yang belum dilaksanakan sebelum dibuatnya  akta  jual  beli.  PPJB  tersebut  harus  dibuat  di  hadapan  notaris  berisi  kesepakatan- kesepakatan  atau  point-point  yang  belum  dapat  dilaksanakan  langsung,  misalnya  saja pembayaran secara bertahap, sertifikat masih dalam proses lain di BPN atau penentuan point lain yang tidak dapat dilaksanakan saat itu juga.
Kuasa  mutlak  dapat  saja  dipergunakan  mengikuti  Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli, asalkan  calon  pembeli  hak  atas  tanah  dalam  PPJB  tersebut  telas  membayar  lunas  harga tanahnya kepada penjual. Dalam keadaan seperti ini perlulah untuk melindungi kepentingan dari  calon  pembeli  tanah  dalam  PPJB.  Namun  yang  menjadi  persoalan  bagi  notaris  ketika membuat kuasa mutlak, kantor pertanahan sering menolak untuk melakukan proses balik nama apabila  akta  Jual  beli  yang  dibuat  dihadapan  Notaris  didasari  dengan  kuasa  mutlak.  Secara umum keberadaan kuasa mutlak dalam proses peralihak hak atas tanah merupakan akibat telah ditetapkannya syarat-syarat tertentu untuk melakukan AJB dihadapan PPAT yang terkadang,
14 Hasil Wawancara dengan Notaris  Ade Irma Septriana, S.H.,M.Kn., tanggal 05 November 2023
syarat-syarat  tersebut  memang  belum  dapat  dipenuhi  oleh  para  pihak,  walaupun  disini  para pihak telah sepakat, dan pembeli telah membayar harga tanahnya. Dengan sudah terpenuhinya prestasi pembeli kepada penjual dan untuk melidungi kepentingan pembeli dalam PPJB lunas, sudah  sepantasnya  apabila  kantor  pertanahan  hendaknya  mau  menerima  penggunaan  kuasa mutlak dalam proses peralihan hak atas tanah. 2. Tujuan dibuatnya kuasa mutlak oleh Notaris, adalah untuk menjaga keseimbangan prestasi para pihak yang hendak melakukan jual beli hak atas tanah, bukan untuk melindungi kepentingan-kepentingan tersembunyi pihak tertentu.
Kuasa mutlak hendaknya dibuat oleh Notaris apabila seluruh kewajiban pembeli dalam perjanjian  pengikatan  jual  beli  sudah  terpenuhi.  Karena  dalam  kasus  yang  seperti  ini,  ada kewajiban hukum pada penjual untuk menyerahkan hak kepemilikan atas tanah yang telah ia jual. Oleh sebab itu, untuk melindungi kepentingan pembeli, terdapat beberapa tuntutan bagi Notaris  untuk  membuat  kuasa  mutlak.  Hal  yang  harus  diperhatikan  bahwa  kuasa  mutlak sebagaimana dimaksud dalam Intruksi Menteri dalam Negeri Nomor 14 Tahun 1982 bukanlah termasuk kuasa mutlak yang dibuat Notaris dalam perjanjian pengikatan jual beli lunas. Diktum Kedua huruf b dari  Instruksi Menteri  Dalam Negeri tersebut  menyatakan bahwa “melarang terhadap  kuasa  mutlak  yang  pada  hakekatnya  merupakan  pemindahan  hak  atas  tanah,  yang memberikan  kewenangan  kepada  penerima  kuasa  untuk  menguasai  dan  menggunakan tanahnya  serta  melakukan  segala  perbuatan  hukum  yang  menurut  hukum  hanya  dapat dilakukan oleh pemegang haknya.
Pada  kuasa  mutlak  yang  dibuat  oleh  Notaris,  muatan  kuasanya  tidak  seluas sebagaimana dimaksud dalam diktum kedua huruf b Intruksi tersebut. Notaris hanya membuat kuasa yang memberikan kewenangan kepada pembeli guna mengalihkan hak atas tanah saja, tidak  memberikan  kewenangan  kepada  pembeli  untuk  melakukan  segala  perbuatan  hukum sebagaimana dimaksud dalam diktum kedua huruf b Intruksi tersebut pembuatan kuasa mutlak sudah merupakan keharusan pada perjanjian pengikatan jual beli lunas. Kuasa mutlak dapat dibuat  dalam  akta  tersendiri,  maupun  dicantumkan  dalam  perjanjian  pengikatan  jual  beli. Dalam  pembuatan  akta  Notaris  tidak  hanya  sebatas  menuangkan  kehendak  para  pihak  saja, melainkan  berdasarkan  Pasal  16  angka  (1)  huruf  a  UUJN  Notaris  juga  berkewajiban melindungi  kepentingan  para  pihak  yang  membuat  akta  kepadanya.  Oleh  karena  itu, berdasarkan  pasal  tersebut  dalam  rangka  melindungi  kepentingan  para  pihak,  maka  Notaris membuat  kuasa  mutlak  apabila  pembeli  telah  membayar  lunas  harga  transaksi  tanah  dalam PPJB.
Pertimbangan lain yang harus diperhatikan Notaris dari sisi calon pembeli tanah dalam PPJB adalah berkaitan dengan proses jual beli tanah sampai pendaftarannya yang tidak dapat dilaksanakan dengan cepat. Karena hanya untuk perubahan sertipikat saja sudah membutuhkan waktu yang cukup lama lebih dari 2 (dua) bulan, apalagi bagi tanah-tanah yang belum terdaftar. Dengan diberikannya kuasa mutlak, maka pihak pembeli akan terlindungi dari kemungkinan penyalahgunaan  keadaan  oleh  pihak  penjual.  Pihak  pembeli  dapat  sewaktu-waktu  menjual tanah tersebut kepada pihak lain tanpa harus melibatkan pemilik yuridis (yang dalam hal ini adalah penjual dalam PPJB).
Adanya keperluan peralihan hak dari penjual dalam PPJB kepada pembeli dalam PPJB, sehingga dalam pembuatan kuasa mutlak juga dicantumkan secara eksplisit, bahwa pembeli berhak  mewakili  untuk  menjual,  maupun  mengalihkan  tanah  hak  tersebut,  termasuk  pada dirinya sendiri. 15 Jika melihat pada ketentuan undang-undang memang, prinsipnya penerima kuasa tidak diperbolehkan menjadi pihak lawan dari pemberi kuasa ( selbsteintritt ). Larangan tersebut  dapat  dilihat  dalam  Pasal  1470  KUHPerdata  yang  berbunyi  :  “Begitu  pula  tidak diperbolehkan menjadi pembeli pada penjualan dibawah tangan, atau ancaman yang sama, baik pembelian itu dilakukan oleh mereka sendiri maupun oleh orang-orang perantara, kuasa-kuasa
15 Hasil Wawancara dengan Notaris  Ade Irma Septriana, S.H.,M.Kn., tanggal 05 November 2023
mengenai  barang-barang  yang  mereka  dikuasakan  menjualnya  :  pengurusan-pengurusan mengenai benda-benda milik negara dan milik badan-badan umum yang dipercayakan kepada pemeliharaan  dan  pengurusan  mereka.  Namun  itu  adalah  diserahkan  kepada  Presiden  untuk memberikan kebebasan dari larangan itu kepada pengurus-pengurus umum. Segala wali dapat membeli  benda-benda  tak  bergerak  kepunyaan  anak-anak  yang  berada  dibawah  perwalian mereka dengan cara yang ditetapkan dalam pasal 399.”
Pada  Pasal  1470  KUHPerdata  dapat  diketahui,  bahwa  undang-undang  memang melarang penerima kuasa menjadi pihak lawan dalam suatu perjanjian yang pelaksanaannya dikuasakan kepadanya. Karena dalam kejadian tersebut, pembuat undang-undang memandang adanya benturan kepentingan antara pemberi kuasa dan penerima kuasa. Akan tetapi larangan ini hanya berlaku apabila tindakan pemberi kuasa dituangkan dalam bentuk di bawah tangan. Maka kuasa mutlak yang memuat kewenangan bahwa pembeli berhak untuk menjual, maupun mengalihkan termasuk pada dirinya sendiri bukanlah pelanggaran yang dimaksud dalam Pasal 1470  KUHperdata,  karena  jual  beli  hak  atas  tanah  yang  dilakukan  oleh    pembeli  selaku penerima kuasa dituangkan dalam akta otentik, yaitu dengan dibuatnya Akta Jual Beli (AJB) dihadapan PPAT.
Adanya pencantuman kuasa dengan beding “menjual kepada diri sendiri” tersebut tidak dapat  pula  digolongkan  ke  dalam  kuasa  mutlak,  karena  tidak  mengandung  muatan  yang dilarang  oleh  instruksi  tersebut,  meskipun  kuasanya  tidak  dapat  ditarik  kembali.  Didalam praktek pembuatan Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli oleh Notaris, umumnya dicantumkan:
1. Alasan yang jelas dalam premisse mengenai dibuatnya akta pengikatan jual beli tersebut.
2. Objek perjanjian dan harga dari objek tersebut yang akan dijual belikan serta pembayaran.
3. Jaminan dari calon penjual terhadap kepemilikan atas persil dan tidak adanya cacat yang tampak dan tidak tampak.
4. Janji penyerahan persil dalam keadaan pada hari pengikatan jual beli.
5. Janji calon penjual belum pernah dan tidak akan memberikan kuasa menjual kepada orang lain mengenai persil yang dijual selain kepada calon pembeli.
6. Janji lain yang khusus, misalnya kewajiban pembayaran rekening listrik, air, telepon, PBB hingga tanggal pengosongan, tata cara pengosongan dan sebagainya.
7. Janji  penjual  untuk  memberikan  kuasa  mengalihkan  maupun  memindah  tangankan  hak atas tanah yang tidak dapat ditarik kembali oleh penjual kepada pembeli, baik kuasanya terpisah maupun termuat dalam perjanjian pengikatan jual beli.
Meskipun terdapat larangan pada penggunaan Kuasa Mutlak dalam Instruksi Menteri Dalam Negeri Nomor 14 Tahun 1982 yang sekarang dimuat dalam Pasal 39 huruf d Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, akan tetapi keberadaan  kuasa mutlak tetap diakui dan juga dibutuhkan dalam praktek jual beli tanah dihadapan Notaris. Akan tetapi hal ini dikarenakan keadaannya yang rancu dan Kantor Pertanahan seringkali tidak mau untuk memproses balik nama apabila Akta Jual Belinya didasari Kuasa Mutlak, maka Notaris lebih memilih  untuk  menuangkan klausul kuasa  mutlak dalam “Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli”, dan tidak menuangkannya dalam “Akta Kuasa Menjual” yang dibuat Notaris secara terpisah. kantor pertanahan sering menolak untuk melakukan proses balik nama apabila akta Jual  beli  yang  dibuat  dihadapan  Notaris  didasari  dengan  kuasa  mutlak.  Secara  umum keberadaan  kuasa  mutlak  dalam  proses  peralihak  hak  atas  tanah  merupakan  akibat  telah ditetapkannya syarat-syarat tertentu untuk melakukan AJB dihadapan PPAT yang terkadang, syarat-syarat tersebut memang belum dapat dipenuhi oleh para pihak, walaupun disini semua pihak telah sepakat, dan pembeli telah membayar harga tanahnya. Dengan sudah terpenuhinya prestasi pembeli kepada penjual dan untuk melidungi kepentingan pembeli dalam PPJB lunas, sudah  sepantasnya  apabila  kantor  pertanahan  hendaknya  mau  menerima  penggunaan  kuasa mutlak dalam proses peralihan hak atas tanah.
Peralihan  hak  atas  tanah  tercantum  dalam  Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli  (PPJB) merupakan  suatu  perjanjian  yang  lahir  dikarenakan  Buku  III  KUH  Perdata  menganut  sifat terbuka,  dimana  setiap  orang  dapat  membuat  perjanjian  yang  berisi  dan  berbentuk  apa  saja selama  perjanjian  itu  tidak  bertentangan  dengan  peraturan  perundang-undangan,  kesusilaan maupun  ketertiban  umum,  termasuk  PPJB.  PPJB  merupakan  perjanjian  pendahuluan  yang dibuat  oleh  para  pihak  sebelum  dilaksanakannya  jual  beli  di  hadapan  seorang  PPAT dikarenakan  adanya  beberapa  hal  yang  belum  dapat  terpenuhi  untuk  melakukan  proses  jual beli. PPJB dapat dibuat secara autentik di hadapan seorang notaris selaku pejabat umum (akta partij), maupun dibuat secara di bawah tangan. PPJB yang merupakan akta otentik yang dibuat di hadapan notaris. PPJB yang dibuat di hadapan notaris merupakan salah satu bentuk dari akta notaris, dimana berisi mengenai uraian atau keterangan yang dikehendaki oleh para pihak dan nantinya notaris akan menuangkan uraian atau keterangan tersebut dalam bentuk akta notaris. Sebagai akta notaris isi dari PPJB tersebut harus  sesuai dengan syarat-syarat yang ditentukan oleh  undang-undang  serta  segala  hal  yang  tertuang  dalam  awal  dan  akhir  akta  harus  telah mencerminkan keadaan yang sesuai fakta pada saat akta tersebut dibuat. Hal ini berhubungan erat  dengan  pentingnya  peranan  notaris  dalam  menciptakan  kepastian  serta  perlindungan hukum bagi para pihak, dimana akta notaris yang dibuat oleh notaris merupakan alat bukti yang paling  sempurna  bagi  para  pihak  maupun  pihak  ketiga.  Suatu  akta  notaris  dapat  mengalami pembatalan dan kebatalan. Pembatalan ini terjadi berdasarkan kehendak dari para pihak yang membuat  perjanjian  itu  sendiri,  merupakan  suatu  perjanjian  yang  telah  dibuat  tidak  lagi mengikat dirinya dengan alasan tertentu, hal ini dilakukan baik atas dasar kesepakatan bersama atau dengan mengajukan gugatan pembatalan ke pengadilan umum.
Penggunaan  kuasa  mutlak  dalam  PPJB  Tanah  sering  dikaitkan  dengan  Instruksi Mendagri  No.  14  Tahun  1982  dan  Peraturan  Pemerintah  Nomor  24  Tahun  1997,  sehingga dianggap bahwa substansi yang terdapat dalam perjanjian tersebut telah bertentangan dengan peraturan perundang-undangan yang telah berlaku di Indonesia. Kasus yang sama juga terjadi mengenai Akta PPJB Nomor 32 pada tanggal 23 Januari 2015 serta Akta Kuasa Untuk Menjual Nomor 33 tanggal 23 Januari 2015, dimana pihak penjual harus dinyatakan batal demi hukum karena memuat klausul kuasa mutlak yang dilarang penggunaanya oleh peraturan perundang- undangan yang berlaku. 16 Tidak semua penggunaan kuasa mutlak mengenai jual beli tanah itu dilarang, serta kuasa mutlak yang digunakan dalam PPJB Tanah itu sendiri bukan tidak identik dengan  kuasa  mutlak  yang  dilarang  penggunaannya  oleh  Instruksi  Mendagri  No.  14  Tahun 1982 maupun PP No. 24 Tahun 1997. Dengan catatan bahwa dalam penggunaan kuasa mutlak itu  telah  terpenuhi  beberapa  syarat  tertentu,  yaitu  kuasa  itu  mengikuti  perjanjian  pokoknya, PPJB itu harus sudah lunas dan pemberian kuasa tidak boleh diberikan pada pihak lain. Hal ini karena dasar dari digunakannya kuasa mutlak ini adalah untuk melindungi kepentingan para pihak, terutama pihak pembeli yang sudah membayar secara lunas objek perjanjian.
Notaris  yang  membuat  PPJB  Tanah  akan  menggunakan  kuasa  mutlak  yang  telah memenuhi  kewajibannya    memberikan  perlindungan  dan  kepastian  hukum  bagi  para  pihak. Maka  dari  itu  terhadap  PPJB  Tanah  menggunakan  kuasa  mutlak  akan  tetap  diakui keberadaannya dan tetap juga sah berlaku serta mengikat bagi para pihak yang telah membuat perjanjian tersebut. Kemudian meskipun kuasa mutlak merupakan kuasa yang memiliki unsur tidak dapat ditarik atau dicabut kembali serta menyimpangi ketentuan Pasal 1813 KUH Perdata tentang  berakhirnya  pemberian  kuasa,  namun  apabila  ditemukan  bahwa  PPJB  merupakan perjanjian pokoknya mengalami kebatalan maupun pembatalan maka keberlakuan dari kuasa mutlak itu akan menjadi tidak sah.
16 Akta PPJB Nomor 32 pada tanggal 23 Januari 2015 serta Akta Kuasa Untuk Menjual Nomor 33 tanggal 23 Januari 2015 yang menurut Achmad Zunaidi selaku pihak penjual

## 3. Peran PPAT Dalam Proses Balik Nama Atas Peralihan Hak Atas Tanah
Proses balik nama atas peralihan hak atas tanah karena proses jual beli melalui pembuatan akta jual beli oleh PPAT, akta PPAT harus ditafsirkan bukan hanya sebagai alat bukti melakukan pendaftaran akan tetapi juga sebagai syarat mutlak adanya perjanjian penyerahan. Hal ini telah terjadi  sesuai  dengan  Pasal  23(2)  jo  Pasal  19  Peraturan  Pemerintah  Nomor  10  Tahun  1961 tentang  Pendaftaran  Tanah.  Pada  hukum  pertanahan,  transaksi  jual  beli  tanah  yang  telah dilaksanakan oleh PPAT dan Camat juga dapat ditunjuk sebagai PPAT sementara oleh Kepala Badan Pertanahan Nasional (BPN). Hal ini perlu juga untuk mendapat perhatian secara serius dalam rangka melayani masyarakat; khususnya mengenai Akta Jual Beli (AJB) PPAT di tiap daerah  yang  belum  cukup  terdapat  PPAT.  Selain  itu  juga  oleh  karena  fungsinya  di  bidang pendaftaran  tanah  sangat  penting  bagi  masyarakat  yang  memerlukan;  maka  fungsi  tersebut harus dilaksanakan di seluruh wilayah negara Indonesia.
Kesepakatan  mengenai  harga  tanah  antara  penjual  dan  calon  pembeli,  selanjutnya penjual dan calon pembeli datang ke kantor PPAT yang wilayah kerjanya meliputi letak tanah yang  akan  dijual  untuk  membuat  AJB.  Hal-hal  yang  diperlukan  dalam  pembuatan  AJB  di Kantor PPAT -yang harus dibawa penjual asli-adalah sertifikat hak atas tanah yang akan dijual, Kartu  Tanda  Penduduk,  bukti  pembayaran  Pajak  Bumi  dan  Bangunan  (PBB)  sepuluh  tahun terakhir, surat persetujuan suami istri serta Kartu Keluarga bagi yang telah berkeluarga. Syarat yang harus dibawa oleh calon pembeli yaitu Kartu Tanda Penduduk dan Kartu Keluarga. Proses pembuatan AJB di Kantor PPAT meliputi persiapan pembuatan AJB sebelum dilakukan proses jual  beli.  Pada  tahap  ini,  dilakukan  pemeriksaan  mengenai  keaslian  dari  sertifikat  di  kantor pertanahan  untuk  mengetahui  status  sertifikat  saat  ini  seperti  keasliannya;  apakah  sedang dijaminkan  kepada  pihak  lain  atau  sedang  dalam  sengketa  kepemilikan  dan  terhadap keterangan  sengketa  atau  tidak.  Hal  ini  disebabkan  harus  disertainya  surat  pernyataan  tidak sengketa atas tanah tersebut. 17 Terkait masalah status tanah dalam sengketa maka PPAT akan menolak  pembuatan  AJB  atas  tanah.  Calon  pembeli  membuat  pernyataan  bahwa  dengan membeli  tanah  tersebut  maka  tidak  lantas  menjadi  pemegang  hak  atas  tanah  yang  melebihi ketentuan  batas  luas  maksimum.  Penjual  diharuskan  membayar  Pajak  Penghasilan  (Pph) sedangkan pembeli diharuskan membayar

## Perlindungan Hukum Terhadap Notaris Dalam Pembuatan Akta Kuasa Mutlak Sebagai Tindak Lanjut Perjanjian Pengikatan Jual Beli Hak Atas Tanah
1. Keterangan Para Pihak Dalam Jual Beli Tanah Keterangan para pihak di dalam jual beli tanah untuk melindungi Notaris dan juga identitas pembeli  yang  merupakan  warga  negara  Indonesia.  Sebelum  terjadinya  proses penandatangan akta peralihan hak atas tanah, Notaris merumuskan tentang keterangan para pihak yaitu pihak penjual (pemilik tanah) yang sebenarnya, tanah yang tidak dalam keadaan sengketa atau tidak dalam keadaan jaminan, dan terakhir pihak pembeli.   Ditandatangani akta peralihan hak atas tanah dan/atau bangunan bekas hak milik di hadapan PPAT, oleh para pihak, saksi-saksi, maka peralihan hak atas tanah dan/atau bangunan bekas hak milik adat dianggap sah dan dengan demikian telah terjadi peralihan hak kepemilikan atas tanah dan/atau bangunan bekas hak milik tesebut dari pihak yang mempunyai hak kepada pihak yang memperoleh hak atas tanah dan/atau bangunan bekas hak milik. 18
17 Della  Monika,  “Analisis  Yuridis  Eksistensi  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  (PPAT)  dalam  Perspektif Pendaftaran Tanah di Kecamatan Tanjungpinang Timur (Studi Penelitian Dikantor Notaris dan Pejabat Pembuat Akta Tanah Afika Hersany)” (2020) 7:1 J Selat 65–86 at 77.
18 Hatono  E.P.  dan  Khisni  A.  Peranan  PPAT  Dalam  Pembuatan  Akta  Peralihan  Hak  Atas  Tanah  Atau Bangunan Bekas Hak Milik Adat Berkaitan Dengan Pembayaran Bea Perolehan Hak Atas Tanah Atau Bangunan. Jurnal Akta. Vol 05 No. 01. 2018.

## 2. Keberadaan Kuasa Mutlak Dalam PPJB
Konsep jual beli menurut KUHPerdata dan konsep jual beli menurut hukum tanah nasional meruapakan bentuk perbuatan hukum yang mempunyai perbedaan dimana jual beli menurut KUHPerdata merupakan perjanjian yang hanya meletakan hak dan kewajiban saja. Menurut hukum tanah nasional, jual beli merupakan perbuatan hukum pemindahan hak atas tanah. Mengacu pada Hukum Tanah Nasional guna mengalihkan hak atas tanah  dalam jual beli perlu dipenuhinya syarat tunai, riil dan terang. Tunai merupakan harga transaksi tanah harus dibayarkan  oleh  pembeli  secara  lunas  atau  sekaligus.  Riil  dan  terang  merupakan  suatu kehendak yang diucapkan harus diikuti dengan perbuatan nyata dengan telah diterimanya uang  oleh  penjual,  dan  dibuatnya  akta  jual  beli  dihadapan  Notaris,  namun  sebelum dibuatnya akta jual beli  di PPAT, diperlukan dasar pemilihan tanah tersebut yaitu  adanya PPJB yang diikuti surat kuasa mutlak yang berfungsi ntuk melindungi kepentingan pembeli dan  menjamin  terpenuhinya  kewajiban  hukum  bagi  penjual,  maka  Notaris  akan membuatkan  kuasa  dari  penjual  kepada  pembeli  untuk  melakukan  tindakan  kepemilikan terhadap tanah tersebut. Kuasa mana dibuat tidak dapat dicabut lagi sehingga dalam praktek kuasa tersebut sering dikenal dengan istilah “kuasa mutlak”.
3. Perlindungan Hukum Bagi Notaris Terhadap Pembuatan Akta Kuasa Mutlak Notaris  bertanggungjawab  apabila  dapat  dibuktikan  bahwa  Notaris  tersebut  bersalah.
Terkait dengan kesalahan Notaris, maka yang digunakan adalah beroepsfout . Beroepsfout merupakan istilah khusus yang ditujukan terhadap kesalahan, kesalahan tersebut dilakukan oleh  profesional  dengan  jabatan-jabatan  khusus,  yaitu  Dokter,  Advokat,  dan  Notaris. Kesalahan-kesalahan  tersebut  dilakukan  dalam  menjalankan  suatu  jabatan,  namun  istilah kesalahan  dalam  hal  ini  sifatnya  obyektif  dalam  pengertian  kesalahan  ini  dalam  konteks beroepsfout  dapat  mengacu  pada  definisi  kesalahan  pada  umumnya,  khususnya  dalam hukum pidana. Di samping pengertian kesalahan obyektif, juga terdapat persyaratan secara khusus  untuk  dapat  mendalilkan  bahwa  Notaris  telah  bersalah  dalam  menjalankan jabatannya. 19 Dalam praktek lebih banyak ditemui seorang Notaris yang akan membuat akta cenderung menganggap akta yang dibuat sah apabila para pihak telah sepakat, dan masing- masing pihak cakap melakukan perbuatan hukum, ada objek dan kausa yang diperbolehkan “akibat suatu kesalahan dalam menjalankan tugas jabatannya Notaris dapat disebabkan oleh kurangnya  pengetahuan  ( onvoldoende  kennis ),  kekurangan  pengalaman  ( onvoldoende ervaring ) dan kekurangan pengertian ( onvoldoende inzicht ).” 20
Tanggung jawab  notaris  sebagai  pejabat  umum terhadap  akta yang dibuatnya adalah bahwa seorang notaris secara moril harus bertanggung jawab atas akta yang dibuatnya oleh karena ia dipercaya untuk menyusun dan merumuskan keinginan para pihak di dalam akta. Bentuk akta tersebut dapat dipertanggung jawabkan secara hukum dan tidak bertentangan dengan undangundang, kesusilaan dan ketertiban umum atau akta notaris itu dapat disebut palsu  dan  batal  demi  hukum. 21 Profesi  Notaris  ini  dilindungi  oleh  Majelis  Kehormatan Notaris (MKN), namun MKN hanya mempunyai peran melindungi profesi Notaris bukan personal Notaris. Saat Notaris melakukan atau diduga melakukan suatu tindak pidana yang tidak  ada  kaitannya  dengan  tugas  jabatan  Notaris,  maka  Penyidik  tidak  perlu  meminta persetujuan  MKN  untuk  memeriksanya.  Sebaliknya,  jika  MKN  Wilayah  (MKNW) menerima permohonan persetujuan pemeriksaan Notaris atas dugaan tindak pidana di luar pelaksanaan tugas jabatan Notaris, maka MKNW harus menolaknya dengan alasan “tidak
19 Ibid
20 22Nico, Tanggung Jawab Notaris selaku Pejabat Umum, Center of Documentation and Studies of Business Law, Yogyakarta, 2003, hlm. 98.
21 Dedy Pramono, Op.Cit., hlm. 257.
berwenang”  memberikan  persetujuan  atau  penolakan  pemeriksaan  atas  kasus  tersebut. 22 Karena inilah Notaris harus memiliki Integritas moral yang baik, ketelitian dan ketrampilan yang baik dalam membuat akta otentik yang sesuai dalam peraturan notaris. Jika akta otentik tersebut  sudah  sesuai  dengan  peraturan  UU  Notaris,  maka  Notaris  tidak  perlu  takut  jika dipanggil  kepolisian  untuk  dimintai  keterangan  karena  Notaris  dilindungi  juga  Majelis Kehormatan Notaris (MKN). Hal ini justru dapat membantu kepolisian dalam menegakkan hukum di Indonesia.
Dalam  hal  ini  peran  Notaris  turut  memiliki  handil  dalam  membuat  klausula  kuasa mutlak  yang  terkandung  dalam  Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli  yang  seperti  kita  ketahui bahwa  aturan  mengenai  larangan  penggunaan  kuasa  mutlak  telah  dilarang  semenjak keluarnya  Instruksi  Menteri  Dalam  Negeri  Nomor  14  Tahun  1982  tentang  Larangan Penggunaan  Kuasa  Mutlak  sebagai  Dasar  Pemindahan  Hak  atas  Tanah  sehingga  dapat diketahui  akhirnya  bahwa  akta  Pengikatan  Perjanjian  Jual  Beli  (PPJB)  yang  dibuat  oleh Notaris tersebut menjadi akta yang cacat hukum jika tidak memenuhi syarat-syarat asalkan kuasa tersebut terkait dengan kewajiban hukum pemberi kuasa kepada penerima kuasa yang timbul  dari  perjanjian  yang  telah  dibuat  sebelumnya.  Hal  ini  di  hubungkan    dengan  asas kebebasan  berkontrak  yang  terkandung  dalam  Pasal  1338  KUHPerdata  dan  menitik beratkan dari rasa keadilan serta kebutuhan masyarakat di Indonesia.
Dalam pembuatan akta yang cacat hukum, yang mendapatkan penilaian negatif adalah Notaris yang mengetahui atau sebenarnya mengetahui bahwa ada aturan-aturan hukum yang melarang  adanya  pembuatan  akta  tersebut  bahkan  dijelaskan  lebih  lanjut  ketidaktahuan tentang  aturan-aturan  hukum  hampir  selalu  tidak  dapat  dimaafkan  dan  karena  itu  tidak pernah membenarkan pendalilan tidak adanya kesalahan, karena ketidaktahuannya Notaris bahwa  dengan  perbuatannya  itu  berarti  telah  melanggar  hukum. 23 Perbuatan  melanggar hukum ( onrechtmatige daad ) merupakan perbuatan yang menimbulkan kerugian dan secara normatif perbuatan tersebut diatur pada ketentuan Kitab Undang-Undang Hukum Perdata Pasal 1365. Bentuk tanggung gugat yang dianut oleh Kitab Undang-Undang Hukum Perdata Pasal  1365  adalah  tanggung  gugat  berdasarkan  kesalahan  ( liability  based  fault ).  Hal  ini mensyaratkan  adanya  kesalahan  pada  pelaku,  selain  itu  dapat  dipahami,  bahwa  unsur kesalahan  itu  harus  dibuktikan  oleh  pihak  yang  menderita  kerugian  sebagaimana  diatur dalam Kitab Undang-Undang Hukum Perdata Pasal 1865 dan Herzien Inlandsch Reglement (HIR) Pasal 163.

## Pengaturan  Penyelesaian  Hukum  Peralihan  Hak  Atas  Tanah  Dengan  Menggunakan Akta Kuasa Mutlak
1. Pengaturan  Penyelesaian  Hukum  Terhadap  Perolehan  Hak  Atas  Tanah  Dengan Menggunakan Akta Kuasa Mutlak
Berdasarkan  Instruksi  Menteri  Dalam  Negeri  Nomor  14  Tahun  1982  tentang  Larangan Penggunaan  Kuasa  Mutlak  sebagai  Pemindahan  Hak  atas  Tanah  tanggal  06  Maret  1982, kuasa  mutlak  harus  mempunyai  3  unsur  yaitu:  Objek  dari  kuasa  itu  adalah  tanah,  kuasa tersebut mengandung unsur yang tidak dapat ditarik kembali, kuasa tersebut memberikan kewenangan  kepada  penerima  kuasa  untuk  menguasai  dan  menggunakan  tanah  serta melakukan perbuatan hukum yang menurut hukum hanya dapat dilakukan oleh pemegang haknya dan pada hakikatnya merupakan suatu hak atas tanah. Kedua, kuasa mutlak sebagai tindak  lanjut  dari  perjanjian  pendahuluan  dalam  peralihan  hak  atas  tanah  masih  dapat
22 Seminar  Fakultas  Hukum  Universitas  Indonesia.  Perlindungan  Hukum  Terhadap  Jabatan  Notaris. https://law.ui.ac.id/perlunya-perlindungan-hukum-terhadap-jabatan-notaris . Diakses tanggal 13 November 2023.
23 Sjaifurrahman dan Habib Adjie, Op.Cit, hlm. 177.
diberlakukan  karena  belum  terpenuhinya  syarat-syarat  untuk  melangsungkan  jual  beli  di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). 24
Penggunaan  kuasa  mutlak  selalu  berdampingan  dengan  Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli (PPJB)  adalah  umum  bagi  Notaris  membuatkan  hal  tersebut,  hal  tersebut  boleh  saja dipergunakan  tetapi  tidak  boleh  berdiri  sendiri  tanpa  akta  otentik  pendukung  seperti Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) yang dibuat oleh Notaris. Dikarenakan banyaknya penyalahgunaan  dan  penyeludupan  hukum  terhadap  pemindahan  hak  atas  tanah  dengan menggunakan kuasa mutlak, maka dengan keluarnya aturan Instruksi Menteri Dalam Negeri Nomor 14 Tahun 1982 tentang Larangan Penggunaan Kuasa Mutlak sebagai Pemindahan Hak atas  Tanah. Bahwa  perjanjian yang tidak memenuhi syarat sah perjanjian (suatu  hal tertentu  dan/atau  sebab  yang  halal),  maka  menyebabkan  perjanjian  tersebut  menjadi perjanjian yang batal demi hukum. Dengan demikian, perjanjian yang lahir dari kesepakatan yang  diakibatkan  karena  bertemunya  penawaran  dan  penerimaan,  tidak  menutup kemungkinan  bahwa  kesepakatan  tersebut  dibentuk  oleh  karena  adanya  unsur  cacat kehendak (wilsgrebeke). Kesesuaian antara kehendak dan pernyataan merupakan dasar dari terbentuknya kesepakatan. Meskipun terdapat kesesuaian antara kehendak dan pernyataan, suatu  tindakan hukum  masih  dapat  dibatalkan. Hal  ini terjadi apabila terdapat  cacat  pada kehendak. Cacat pada kehendak terjadi apabila seseorang telah melakukan suatu perbuatan hukum, padahal kehendak tersebut terbentuk secara tidak sempurna. 25
2. Bentuk Penyelesaian Sengketa Dalam Peralihan Hak Atas Tanah
Di dalam Akta PPJB bentuk penyelesaian sengketa dalam peralihan hak atas tanah adalah dengan  musyawarah.  Biasanya  terdapat  pada  Pasal  9  yaitu  perjanjian  tambahan,  yang berbunyi  “  Apabila  di  kemudian  hari  terjadi  perubahan  atau  penambahan  atas  isi  dari perjanjian  ini  maka  kedua  belah  pihak  akan  merundingkannya  secara  musyawarah  dan hasilnya  dituangkan  ke  dalam  suatu  addendum  (Perjanjian  Tambahan)  yang  akan merupakan  lampiran  yang  tidak  dapat  terpisahkan  dari  perjanjian  ini”Pemberian  kuasa merupakan hal yang sering terjadi dalam kehidupan manusia sehari-hari yang kadang secara tidak sadar telah dilakukan dengan cara yang sangat sederhana dan bahkan dilakukan tanpa adanya perjanjian tertulis. Menurut ketentuan Pasal 1792 KUH Perdata, dikatakan bahwa: “Pemberian kuasa adalah suatu persetujuan dengan mana seorang memberikan kekuasaan kepada  seorang  lain  yang  menerimanya,  untuk  atas  namanya  menyelenggarakan  suatu urusan”.  Pemberian  kuasa  yang  sering  dilakukan  di  dalam  kehidupan  manusia  adalah merupakan salah satu bentuk dari perjanjian.

## KESIMPULAN
Berdasarkan  uraian  pembahasan  di  atas,  maka  dapat  disimpulkan  bahwa  :  pertama,  Kuasa mutlak  diperbolehkan sebagai tindaklanjut dari  perjanjian pengikatan jual beli (PPJB), dimana pembuatan  Akta  Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli  (PPJB)  sebagai  perjanjian  pendahuluan  di hadapan seorang notaris dengan tujuan untuk memberikan perlindungan bagi para pihak agar calon penjual tidak mengalihkan objek jual beli kepada pihak lainnya dan calon pembeli tidak membatalkan  perjanjian  jual  beli  yang  akan  dibuat  antara  keduanya.  Tentu  sebagai  Notaris harus  teliti  jangan  sampai  calon  pembeli  adalah  warga  negara  asing.  Kuasa  mutlak  yang diterima  oleh  pembeli  dari  penjual  adalah  dapat  bertindak  sendiri  untuk  melalui  proses selanjutnya,  misalnya  balik  nama  di  hadapan  PPAT.  Kedua,  Perlindungan  hukum  terhadap Notaris  dalam  pembuatan  akta  kuasa  mutlak  sebagai  tindaklanjut  perjanjian  pengikatan  jual beli (PPJB) hak atas tanah telah sesuai dengan peraturan perundang-undangan dan kode etik
24 ps://aa-lawoffice.com/kuasa-mutlaksebagai-pemindahan-hak-atas-tanah/, di akses pada tanggal 02 November 2023, Pukul 12.00 WIB.
25 Herlien  Budiono,  Ajaran  Umum  Hukum  Perjanjian  dan  Penerapannya  di  Bidang  Kenotariatan,  Citra Aditya Bakti, Bandung, 2010, hlm. 98.
Notaris.    Ketiga,  Penyelesaian  sengketa  hukum  dalam  dalam  PPJB  hak  atas  tanah  dengan menggunakan akta kuasa mutlak sebagai tindaklanjut perjanjian pengikatan jual beli (PPJB) hak atas tanah adalah  adalah dengan musyawarah dan pengadilan. Penyelesaian sengketa di dalam akta jika umumnya di selesaikan di Pengadilan di kota yang bersangkutan, akan tetapi jika tidak terlalu rumit diselesaikan secara musyawarah.

## DAFTAR PUSTAKA
Adrian Sutedi, Peralihan Hak atas Tanah dan Pendaftarannya, Jakarta: Sinar Grafika, 2014. Della Monika. Analisis Yuridis Eksistensi Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dalam Perspektif Pendaftaran Tanah di Kecamatan Tanjungpinang Timur (Studi Penelitian Dikantor Notaris dan Pejabat Pembuat Akta Tanah Afika Hersany) 7:1 J Selat 65–86 at 77. 2020.
Deni K Yusup, “Peran Notaris Dalam Praktik Perjanjian Bisnis Di Perbankan Syariah (Tinjauan Dari Perpektif Hukum Ekonomi Syariah),” Al-’ADALAH 12, no. 4 (2015): 701–14.
Hatono E.P. dan Khisni A. Peranan PPAT Dalam Pembuatan Akta Peralihan Hak Atas Tanah Atau Bangunan Bekas Hak Milik Adat Berkaitan Dengan Pembayaran Bea Perolehan Hak Atas Tanah Atau Bangunan. Jurnal Akta. Vol 05 No. 01. 2018.
Hartono Soerjopratiknjo, Perwakilan Berdasarkan Kehendak, (Yogyakarta: Seksi Notariat FH. UGM, 1982).
Harun Al Rasyid. (1985). Sekilas Tentang Jual Beli Tanah. Jakarta: Penerbit Ghalia Indonesia.
Herlien Budiono, Dasar Teknik Pembuatan Akta Notaris, Cetakan II, (Bandung: PT. Citra Aditya Bhakti, 2014).
Herlien Budiono, Ajaran Umum Hukum Perjanjian dan Penerapannya di Bidang Kenotariatan, Citra Aditya Bakti, Bandung, 2010.
Herlien Budiono, “Pengikat Jual Beli Dan Kuasa Mutlak” Majalah Renvoi, edisi tahun I, No 10, Bulan Maret 2004.
HS. Salim, Hukum Kontrak Teori dan Teknik Penyusunan Kontrak, (Jakarta: Sinar Grafika 2003).
Ivan Chairunanda Kusuma Putra, “Perlindungan Hukum Notaris Terhadap Perjanjian Perikatan Jual Beli Yang Diikuti Dengan Adanya Pengakuan Hutang,” Jurnal Lex Renaissance 3, no. 2 (2018): 377–90, https://doi.org/10.20885/jlr.vol3.iss2.art8.
I Ketur Setiawan. Jual Beli Hak Atas Tanah Dengan Kuasa Mutlak Pada Perjanjian Pengikatan Jual Beli Kerap Kali Menimbulkan Masalah Dalam Praktik. National Journal of Law . Vol : 02 No : 1. 2020.
J. Satrio, Hukum Jaminan Hak Jaminan Kebendaan Tanggungan, Buku II, (Bandung: PT Citra Aditya Bhakti, 1998).
Kusuma Putra, Ivan Chairunanda. “Perlindungan Hukum Notaris Terhadap Perjanjian Perikatan Jual Beli Yang Diikuti Dengan Adanya Pengakuan Hutang.” Jurnal Lex Renaissance 3, no. 2 (2018): 377–90. https://doi.org/10.20885/jlr.vol3.iss2.art8. Mustofa, Tuntunan Pembuatan Akta-akta PPAT, Cetakan III, Edisi Revisi, (Yogyakarta: Penerbit KaryaMedia, 2014).
Nico, Tanggung Jawab Notaris selaku Pejabat Umum, Center of Documentation and Studies of Business Law, Yogyakarta, 2003.
Peter Mahmud Marzuki, Penelitian Hukum (Jakarta: Kencana, 2010). R Subekti. Aneka Perjanjian . 7th ed. Bandung: Citra Aditya Bakti, 2014.
R Subekti, Hukum Pembuktian (Jakarta: Balai Pustaka, 2018). Saleh Adiwinata, Pengertian Hukum Adat Menurut Undang-Undang Pokok Agraria, (Bandung: Alumni, l980).
Yusup, Deni K. “Peran Notaris Dalam Praktik Perjanjian Bisnis Di Perbankan Syariah (Tinjauan Dari Perpektif Hukum Ekonomi Syariah).” Al-’ADALAH 12, no. 4 (2015):
701–14.