## Abstrak—PT.  Grand  Mangku  Putra  yang  menggandeng  PT.
Riyadh  Group  memanfaatkannya  dengan  melakukan  proyek rebranding  Hotel  Grand  Mangku  Putra  menjadi  condotel. Rebranding  dilakukan  dalam  rangka  perbaikan  citra  maupun kualitas  brand  dari  sebelumnya.  Kegiatan  rebranding  yang dilakukan  merupakan  kegiatan  rebranding  yang  menyeluruh meliputi fisik serta management. Metode yang digunakan dalam analisa investasi ini adalah metode Analisis Sensitivitas. Metode ini dilaksanakan dengan beberapa tahap, Tahap yang pertama adalah  menghitung  biaya  investasi  serta  NOI  (Net  Operating Income)  pada  perhitungan  Net  Present  Value  (NPV),  Internal Rate of Return (IRR), serta Payback Period (PP). Pada Analisis Sensitivitas,  pada  variabel  biaya  operasional,  harga  penyewa unit  condotel,  dan  tingkat  keterisian  unit  condotel.  Analisa investasi ini dihitung dengan modal sebesar Rp. 35.587.829.043,03  yang  bersumber  dari  PT.  Grand  Mangku Putra  selaku  pemilik  properti.  Investasi  ini  dilakukan  dengan masa  investasi  5  tahun  dengan  nilai  MARR  sebesar  6,925% serta bunga pinjaman bank sebesar 8,39%. Hasil yang didapat setelah  melaksanakan  perhitungan  adalah  nilai  NPV  sebesar Rp. 47.809.917.835,31 yang mana nilai tersebut lebih besar dari nol. Untuk nilai IRR sebesar 66,210906017% yang lebih besar dari nilai MARR yang ditetapkan. Pada perhitungan PP, masa pengembalian  investasi  didapatkan  selama  1  tahun  10  bulan. Dari hasil tersebut dapat dikatakan investasi dapat dilakukan, karena  nilai  NPV  diatas  nol,  nilai  IRR  lebih  besar  dari  nilai MARR  serta  masa  pengembalian  kurang  dari  masa  investasi yang  ditetapkan.  Selanjutnya  dilakukan  analisis  sensitivitas demi  mendapatkan  batas-batas  investasi,  didapatkan  bahwa untuk  merubah  nilai  NPV  menjadi  kurang  dari  nol  adalah dengan  menurunkan  okupansi  lebih  dari  24,764%,  terjadi penurunan  harga  sewa  lebih  dari  41,610%,  serta  terjadi peningkatan biaya operasional lebih dari operasional lebih dari 124,62%.
Kata Kunci—Analisis Investasi, Rebranding, Analisis Sensitivitas, Condotel.

## I. PENDAHULUAN
NVESTASI  merupakan  suatu  kegiatan  penanam  modal yang  nantinya  mengharapkan  pengembalian  pada  waktu tertentu.  Kegiatan  investasi  ini  menjadi  salah  satu  hal  yang dapat  meningkatkan  ekonomi  negara  [1].  menunjukan tumbuh 3,69% dari tahun sebelumnya. Kota Cilegon menjadi salah satu daerah yang proses ekonominya baik karena pada Kota  Cilegon  PDRB  telah  tumbuh  6,11%  dari  tahun sebelumnya. Pertumbuhan ini dapat terjadi karena banyaknya proses  ekonomi  yang  ada  di  Kota  Cilegon.  Hal  ini  dapat dilihat dari Data BPS yang menyebutkan bahwa pada tahun 2018 ada 86 Industri besar dan menengah yang ada di Kota Cilegon.
Hotel  GMP  ini  juga  berdiri  pada  lahan  yang  cukup  luas dengan luas area hotel 1,72 ha. Dengan kelebihan yang telah disebutkan sebelumnya, seharusnya proyek Hotel GMP bisa sangat  menjanjikan  untuk  berhasil.  Tetapi  pada  keadaan sebelumnya  bertolak  belakang  dengan  harapannya,  Hotel
GMP  ini  dapat  dibilang  gagal.  Kegagalan  ini  dapat  dilihat dari berapa faktor, mulai dari ulasan para customer yang telah menginap  di  hotel  ini.  Mereka  memberi  ulasan  yang  buruk mengenai  pengalaman  mereka  menginap  di  Hotel  GMP. Faktor selanjutnya adalah dari ketersediaan kamar yang dapat dipergunakan,  hanya  ada  15  kamar  yang  tersedia  dari  105 kamar  yang  ada.  Kamar-kamar  yang  tidak  dapat dipergunakan ini telah rusak dikarenakan tidak dapat terurus dengan baik. Faktor yang terakhir adalah keadaan fasilitas di hotel ini, banyak fasilitas yang sudah rusak dan tidak layak pakai.
Kegagalan  yang  sudah  dijelaskan  sebelumnya  tersebut menyebabkan  PT.  Grand  Mangku  Putra  ingin  melakukan kegiatan  usahanya  kembali  dengan  lebih  baik  dan  lebih terstruktur. Merasa kurang berkompeten dalam melaksanakan  ini  kegiatan  bisnis  ini,  PT.  Grand  Mangku Putra  bekerjasama  dengan  PT.  Riyadh  Group  untuk melaksanakan  kegiatan  bisnis  baru  di  Hotel  GMP  ini. Rebranding sendiri merupakan kegiatan yang lakukan dalam rangka  pembuatan image perusahaan  ataupun  barang  agar tercipta  yang  lebih  baik  dari  sebelumnya. Rebranding itu sendiri  memiliki  beberapa  tahap  yaitu repositioning yang merupakan  perubahan  strategi  perusahaan,  lalu  terdapat renaming atau perubahan pada nama, lalu terdapat redesign yaitu perubahan pada bentuk serta konsep barang dan terakhir adalah relaunching atau  peresmian  kembali  barang  tersebut [2].Pada  kegiatan rebranding ini  harapannya  dapat memperbaiki  citra  buruk  yang  sebelumnya  sudah  tertanam pada hotel ini. Proses yang dilakukan tentunya membutuhkan banyak  cara  mulai  dari  kegiatan  promosi  sampai  pada renovasi  fisik  dari  properti  ini.  Proses  yang  dilakukan tentunya  membutuhkan  banyak  cara  mulai  dari  kegiatan promosi sampai pada renovasi fisik dari properti ini. Kegiatan promosi  yang  dilakukan  meliputi  pemasangan  iklan  di berbagai  tempat,  pembuatan  brosur  baru,  sampai  membuat beberapa  acara  pada  hotel  agar  masyarakat  mengetahui kondisi hotel yang sudah lebih baik. Selain itu, renovasi fisik juga  sangat  diperlukan  pada  hotel  ini  karena  melihat  dari keadaan sebelumnya yang sudah cukup terbengkalai. Dengan renovasi  ini  tentunya  dapat  meningkatkan  kualitas  serta kenyamanan para customer yang akan menginap di hotel ini. Pada pelaksanaan proyek ini tidaklah mudah, selain karena

## Analisis Sensitivitas Investasi Proyek Rebranding Hotel Grand Mangku Putra di Kota Cilegon
Tubagus Ihsan Aria Dharmika, Christiono Utomo Departemen Teknik Sipil Institut Teknologi Sepuluh Nopember (ITS)
e-mail : christiono@ce.its.ac.id
I
Tabel 1. Detail Luas Tiap Lantai Lantai Luas Lantai m2
Dasar
2340
2 1570,37
3 1650
4 1650 5 1574,69 Dak Atap 976 Total 9761,06
kegagalan  yang  sudah  terjadi,  biaya  investasi  yang  cukup besar dan adanya beberapa tahapan yang harus dilaksanakan. Dalam  mendapatkan  biaya  investasi  ini  dibutuhkan penanaman  modal  baru  pada  proyek rebranding hotel  ini yang mana dikeluarkan oleh PT. Grand Mangku Putra juga. Selain biaya investasi yang besar, proyek investasi dibidang properti  ini  memiliki  resiko  besar.  Resiko  besar  ini  tercipta karena  adanya  faktor-faktor  ketidakpastian  akibat  adanya perubahan  pada  parameter  produksinya  seperti  biaya operasional,  angka  penjualan  dan  lain  sebagainya  [3].  Oleh karena  itu,  demi  mencegah  hal  yang  serupa  terjadi  kembali dan demi menghasilkan sebuah investasi yang menguntungkan  untuk  mengembalikan  modal  sebelumnya diperlukan  adanya  penelitian  analisis  investasi  pada  proyek rebranding hotel ini.
Studi  analisis  yang  dipergunakan  pada  proyek  ini  adalah analisis sensitivitas. Analisis sensitivitas merupakan analisis yang  digunakan  mengetahui  akibat  perubahan  parameter terhadap kinerja investasi dan hasil keuntungan yang didapat. Harapannya dengan menggunakan metode analisis ini dapat dijadikan dasar untuk mengantisipasi kemungkinan kejadian yang  dapat  membuat  proyek  ini  menjadi  rugi,  seperti  yang sudah terjadi pada proyek sebelumnya. Pada metode ini awali dengan  menentukan  keberhasilan  investasi  dengan  metode Net  Present  Value (NPV), Internal  Rate  of  Return (IRR), serta Payback  Period (PP)  baru  selanjutnya  dilakukan analisis sensitivitasnya [4]. Variabel yang dilakukan analisis sensitivitas  adalah  biaya  operasional,  harga  penyewa  unit condotel , dan tingkat keterisian unit condotel.

## II. METODOLOGI

## A. Survey Pendahuluan
Survey  pendahuluan  ini  dilakukan  dalam  rangka mengidentifikasi  seluruh  permasalahan  yang  ada  pada lapangan  serta  membantu  penulis  untuk  mengetahui
gambaran  awal  dari  objek  yang  diteliti.  Penelitian pendahuluan  ini  dilakukan  dengan  cara  meninjau  dan mengobservasi langsung lokasi objek penelitian, mewawancarai  pihak  pengelola  proyek  tentang  rencana pengembangan  serta  strategi rebranding yang  akan dilaksanakan kedepan.

## B. Pengumpulan Data
Melakukan studi literatur tentang analisis investasi  untuk mengetahui langkah-langkah apa saja yang sebelumnya telah dilakukan  atau  terkait  dengan  penelitian  yang  dilakukan untuk  mendapatkan  bahan  referensi  yang  tepat  dalam penyusunan penelitian ini sesuai dengan langkah yang sesuai.

## C. Analisis Data

## 1) Analisa Pendapatan
Sumber  pendapatan  pada  proyek  ini  didapatkan  dari  dua sumber  utama  yaitu  pertama  fungsi  kondominium  yaitu penjualan  per  unit  kamarnya  serta  pendapatan  dari  fungsi hotel yaitu biaya sewa per malam. Dalam menentukan harga penjualan kamar dilakukan pendekatan dengan bisnis sejenis di  sekitar  objek.  Lalu  untuk  kenaikannya  dilihat  pada Colliers, 2022 sebagai pendekatannya. Selain itu pendapatan juga  didapatkan  dari service  charge yang  didapatkan  dari pendapatan  penyewaan  setiap  tahunnya.  Rumus  yang dipergunakan sebagai berikut:
𝑆𝑒𝑤𝑎 = 𝐻𝑎𝑟𝑔𝑎 𝑥 𝑂𝑘𝑢𝑝𝑎𝑛𝑠𝑖 𝑥 30  𝑥 12 𝐵𝑢𝑙𝑎𝑛 (1) 𝑆𝑒𝑟𝑣𝑖𝑐𝑒 𝐶ℎ𝑎𝑟𝑔𝑒 = 30% 𝑥 𝑃𝑒𝑛𝑑𝑎𝑝𝑎𝑡𝑎𝑛 𝑆𝑒𝑤𝑎 (2) 𝑇𝑜𝑡𝑎𝑙 = 𝑆𝑒𝑤𝑎  + 𝑃𝑒𝑛𝑗𝑢𝑎𝑙𝑎𝑛  + 𝑆𝑒𝑟𝑣𝑖𝑐𝑒 𝐶ℎ𝑎𝑟𝑔𝑒 (3)
Unit  kondotel  baru  akan  dijual  pada  tahun  kedua  sampai tahun kelima masa investasi yang mana setelah dilakukannya penjualan  unit  kondotel  akan  tetap  disewakan  dengan dikelola  oleh  pihak  pengelola.  Dengan  pembagian keuntungan dengan owner adalah 60 : 40
Tabel 2.
Pendekatan Harga Sewa
Hotel Pembanding Harga per Kamar Tipe Kamar Deluxe Superior Suite The Royale Krakatau Hotel Rp. 717.520 Rp. 851.520 Rp. 1.496.250 Forbis Hotel Rp. 1.046.500 Rp. 1.518.000 Rp. 1.910.000 ASTON Cilegon Boutique Hotel Rp. 823.000 Rp. 1.008.000 Rp. 1.747.200 Le Dian Hotel & Cottages Rp. 800.000 Rp. 900.000 Rp. 1.200.000 Harga Objek Rp. 862.340 Rp. 1.125.840 Rp. 1.717.816,67 Tabel 3. Pendekatan Harga Jual Pembanding Objek Kondominium Hotel Marbella Anyer Greenpark Terrance Apartment Luas (m2) 45,56 36 40,6 Harga / m2 Rp          5.555.555 Rp        22.044.334 Lokasi Cilegon Timur Anyer Cilegon Barat Kondisi Bangunan Baru Renovasi Lama Baru Aksesibilitas Sangat Mudah Sulit Mudah Penyesuaian Lokasi Cilegon Timur 15% 5% Kondisi Bangunan Baru Renovasi 15% -5% Aksesibilitas Sangat Mudah 10% 5% Total Penyesuaian 140% 105% Indikasi Nilai Rp          7.777.777 Rp        23.146.551 Pembobotan 30% 70% Estimasi Nilai /m2 Rp   18.535.919,54 Rp          2.333.333 Rp        16.202.586 Pembulatan Rp 18.536.000.000

## 2) Analisa Pengeluaran
Biaya pengeluaran didapatkan dari biaya operasional yang meliputi  banyak  variabel  pada  operasional.  Rumus  yang dipergunakan sebagai berikut:
𝑂𝑝𝑒𝑟𝑎𝑠𝑖𝑜𝑛𝑎𝑙 = 𝐿𝑖𝑠𝑡𝑟𝑖𝑘 + 𝐴𝑖𝑟 + 𝐺𝑎𝑗𝑖 + 𝑃𝑒𝑚𝑒𝑙𝑖ℎ𝑎𝑟𝑎𝑎𝑛  +  𝑃𝑒𝑚𝑎𝑠𝑎𝑟𝑎𝑛 (4)
Pada  penentuan  nilai  biaya  operasional  ini  dapat melakukan  pendekatan  dengan  berbagai  sumber.  Sumber data  pertama  dengan  pendekatan  dengan  proyek  sejenis. Sedangkan  untuk  sumber  kedua  juga  didapatkan  dari  data yang  sudah  ada  seperti  yang  tercantum  pada  PMK  no.  60 Tahun 2021.

## 3) Analisa Investasi
Pada penelitian ini, digunakan metode analisis sensitivitas, tetapi  sebelum  memasuki  metode  analisis  sensitivitas diperlukan  juga  perhitungan  analisis  investasinya.  Dalam perhitungan analisis investasi ini digunakan dua metode yaitu sebagai berikut:
a. Metode Net Present Value Net  Present  Value atau  dapat  disebut  dengan  NPV merupakan suatu  metode yang menghitung  selisih dari nilai investasi dengan pendapatan kas bersih yang akan diterima. Berikut rumus dalam perhitungan nilai NPV:
𝑁𝑃𝑉 = −𝑘𝑡 + 𝑏 1+ 𝑐 1 (1 + 𝑖) + 𝑏 2+ 𝑐 2 (1 + 𝑖) 2 + . . . . + 𝑏 𝑛+ 𝑐 𝑛 (1 + 𝑖) 𝑛 (5)
Keterangan :
NPV   = Nilai uang bersih saat ini Kt   = Capital pada perhitungan periode investasi b 1 , b 2 , ..., b n = Penerimaan dari tahun 1 sampai tahun ke-n c 1 , c 2 , ..., c n = Pengeluaran dari tahun 1 sampai tahun ke-n i    = Diskon rate
b. Metode Internal Rate Return Metode Internal  Rate  Return (IRR)  adalah  metode  yang menghitung  tingkat  nilai  bunga  yang  menyamakan  nilai investasi  dengan  nilai  penerimaan  pada  kas  bersih  di  masa yang  akan  datang.  Berikut  ini  merupakan  rumus  dalam perhitungan IRR :
𝐼𝑅𝑅 = ∑ (𝐶)𝑡 (1 + 𝑖) 𝑡 𝑛 𝑡=0 − ∑ (𝐶𝑜)𝑡 (1 + 𝑖) 𝑡 𝑛 𝑡=0 (6)
Keterangan :
IRR    = Arus pengembalian kas (C)t    = Aliran kas masuk per tahun (Co)t  = Aliran kas keluar per tahun n      = Umur investasi
i      = Discount rate
t      = Tahun
c. Metode Payback Period
Metode Payback  Period (PP),  merupakan  metode  yang dilakukan dalam menentukan kapan waktu kembalinya biaya investasi  yang  dikeluarkan.  Dengan  parameter  jika  masa pengembalian  biaya  investasi  lebih  kecil  daripada  masa investasi yang ditetapkan maka menguntungkan. Sedangkan jika  masa  pengembalian  biaya  investasi  lebih  besar  maka tidak  menguntungkan.  Dalam  perhitungannya  sendiri dipergunakan rumus sebagai berikut:
𝑃𝑃 = (𝑛 − 1) + [𝑐𝑓 − ∑ 𝑛
𝑡=0 𝐴𝑛] ( 1 𝐴𝑛 ) (7)
Dimana:
Cf   = Biaya pertama (investasi) An   = Aliran kas netto/tahun n  = Tahun pengembalian

## 4) Analisis Sensitivitas
Analisa  sensitivitas  ini  dilakukan  dengan  merubah  nilai suatu  parameter  pada  suatu  saat  untuk  dapat  dilihat bagaimana  pengaruhnya  terhadap  penerimaan  investasi tersebut.  Parameter  yang  digunakan  pada  penelitian  kali  ini adalah  biaya  investasi,  tingkat  penjualan  unit condotel ,  dan tingkat keterisian unit condotel . Untuk perubahan harga jual unit serta harga penyewaan per malam diasumsikan naik atau turun  sebesar  10%  tiap  tahunnya.  Setelah  dilakukan perubahan  data  sesuai  dengan  parameter  yang  telah ditetapkan, dilanjutkan dengan melakukan perhitungan ulang menggunakan  metode  NPV.  Dari  hasil  perhitungan  NPV dapat  diketahui  batas-batas  investasi  pada  proyek  ini. Pelaksanaan  ini  dilakukan  dengan  metode  titik  impas  yang mana fixed  cost adalah  biaya  investasi,  biaya  operasional merupakan variabel  cost dan  pendapatan  bersih  (NOI) merupakan Total Revenue .

## III. ANALISIS DAN PERHITUNGAN
A. Gambaran Umum Objek Penelitian
Proyek rebranding Hotel  Grand  Mangku  Putra  dibangun di atas lahan seluas 17.205 m2 (1,72 HA) yang terletak di Jl. Akses Tol Cilegon Timur No.21, Kedaleman, Kec. Cibeber, Kota  Cilegon,  Banten.  Proyek  ini  dilaksanakan  dengan mendesian ulang Hotel Grand Mangku Putra yang memiliki luas  bangunan  9761,06  m 2 serta  memiliki  105  unit  kamar yang terdiri dari tiga tipe unit yaitu Tipe Deluxe dengan luas 22,83 m 2 , Tipe Superior dengan luas 24,23 m 2 dan Tipe Suite dengan luas 45,56 m 2 . Tipe Deluxe sendiri terdiri dari 24 unit kamar, untuk Tipe Superior terdiri dari 67 kamar. Sedangkan, untuk Tipe Suite terdiri dari 14 unit kamar. Detail luas tiap
Tabel 4.

## Sensitivitas Okupansi Unit
Perubahan Variabel Nilai NPV Diturunkan 30% -Rp 10.108.191.125,33 Diturunkan 20% Rp 9.197.845.194,88 Diturunkan 10% Rp 28.503.881.515,10 Normal Rp 47.809.917.835,31 Tabel 5.
Sensitivitas Harga Sewa per Malam Perubahan Variabel
Nilai NPV Diturunkan 50% -Rp             9.639.519.987,31 Diturunkan 25% Rp           19.085.198.924,00 Normal Rp           47.809.917.835,31 Dinaikan 25% Rp           76.534.636.746,62 Tabel 6. Sensitivitas Biaya Operasional Perubahan Variabel Nilai NPV Dinaikkan 250% -Rp             9.735.706.402,43 Dinaikkan 125% Rp           19.037.105.716,44 Normal Rp           47.809.917.835,31
lantai dapat dilihat pada Tabel 1.
Lokasi  pembangunan  proyek  ini  berada  pada  kawasan yang strategis karena berada langsung setelah Gerbang Toll Cilegon Timur yang mana merupakan jalur utama mobilitas warga  jika  ingin  masuk  maupun  keluar  dari  Kota  Cilegon. Serta 20 menit dari Kawasan Industri Kota Cilegon.
Kegiatan rebranding itu sendiri dibagi menjadi dua bidang yaitu, pada bidang manajemen serta bidang fisik. Pada bidang manajemen  ini  memiliki  beberapa  tahapan  yang  dilakukan, mulai  dari  pergantian  manajemen  yang  sebelumnya  telah gagal  serta  terjadinya  kerjasama  antar  dua  perusahaan  pada proyek  ini.  Selain  itu,  pada  bidang  manajemen  ini  juga meliputi terkait dengan penambahan target pasar perusahaan serta strategi pemasaran yang dilakukan dalam mempromosikan kondotel dengan kondisi  yang sudah lebih baik kepada seluruh konsumen nantinya.
Pada  bidang  fisik,  dilakukan  renovasi  pada  desain  hotel yang  telah  tertinggal  zaman  atau  kuno  jika  dibandingkan dengan  properti  sejenis  yang  menjadi  saingan.  Renovasi desain  ini  juga  dilakukan  dalam  rangka  menjawab  dari kebutuhan  target  pasar  baru  yaitu  pekerja  asing  yang  mana butuh  dengan  desain  yang  lebih  modern  serta  mewah  dari desain  sebelumnya.  Konsep  renovasi  yang  dilakukan  pada proyek ini adalah konsep bangunan yang modern dan mewah tanpa menghilangkan keunikan sebelumnya. Jadi rebranding yang  dilakukan  tidak  hanya  sekedar  memperbaiki  dan memperbaharui tetapi juga menambah beberapa elemen demi menciptakan citra yang lebih baik pada kondotel nantinya.
Biaya rebranding yang  ada  didapatkan  dari  kegiatan rebranding manajemen  hingga rebranding fisik.  Pada kegiatan rebranding manajemen  tentunya  dibutuhkan  biaya untuk  melakukan  pemasaran,  dengan  pemasaran  seperti layaknya  memasarankan  sebuah  hotel  baru.  Seperti  yang dijelaskan sebelumnya bahwa diperlukan beberapa kegiatan untuk  pelaksanaan  pemasaran  itu  sendiri.  Biaya  pemasaran ini  juga  tidak  hanya  hadir  pada  awal  saja  tetapi  dibutuhkan selama kegiatan usaha dilaksanakan. Pada rebranding secara fisik tentunya sudah jelas sangat membutuhkan biaya, bahkan merupakan biaya rebranding yang paling besar hadir melalui rebranding fisik  ini. Rebranding fisik  ini  didapatkan  dari biaya pekerjaan sipil, biaya jasa konstruksi hingga pembelian kebutuhan-kebutuhan  baru  yang  perlu  diganti  dalam pelaksanaan  perubahan  desain  yang  dilakukan.  Dengan semua  biaya  yang  diperlukan  sebelumnya,  jelas  kegiatan rebranding ini akan berpengaruh terhadap kegiatan investasi. Proyek  ini  dilaksanakan  mulai  kuartal  4  tahun  2021  ini, sejauh  ini  proyek  masih  dalam  tahapan  pembuat  desain rebranding baru  serta  pembuatan mock  up .  Proyek  ini direncanakan akan selesai tahap pengerjaan renovasinya pada kuartal 1 tahun 2023 yang berarti dapat beroperasi langsung pada awal tahun 2023.

## B. Analisa Perhitungan Arus Kas
Variabel  biaya  investasi  merupakan  salah  satu  dari  tiga variabel yang perlu ditentukan dalam menganalisis finansial penelitian  ini.  Biaya  investasi  juga  merupakan  biaya  yang dikeluarkan pada awal masa investasi atau pada tahun 0 masa investasi  yang  mana  pada  penelitian  ini  merupakan  tahun 2022.  Biaya  investasi  yang  akan  dikeluarkan  disini merupakan modal yang dikeluarkan oleh PT. Grand Mangku Putra  dalam  melaksanakan  proyek  ini.  Melihat  hal  tersebut
serta  proyek  yang  dilaksanakan  merupakan  proyek rebranding ,  maka  biaya  investasi  yang  dihitung  pada penelitian  ini  adalah  biaya rebranding .  Data  tersebut didapatkan  dari  pendekatan  proyek  sejenis,  serta  data  yang dimiliki  pengembang.  Setelah  dilakukan  perhitungan  biaya rebranding yang  dilakukan  pada  setiap  bidangnya,  maka perlu  dilakukan  perhitungan  total  keseluruhan  biaya rebranding -nya. Berikut merupakan perhitungan rekapitulasi seluruh biaya rebranding . Total Biaya Rebranding = = Redesign Konsep + Pembuatan Lounge + Ganti Elektrikal + Biaya Management =  Rp.  30.378.597.457  +  Rp.  1.973.974.400  +  Rp. 3.120.246.104 + Rp. 3.235.257.186 = Rp. 35.587.829.043

## 1) Pendaptan Sewa
Dalam  penentuan  harga  sewa  permalam  ditentukan  dari pendekatan pasar. Pendekatan pasar yang dilakukan dengan empat hotel berbintang empat di Kota Cilegon dan sekitarnya. Tabel pendekatannya dapat dilihat pada Tabel 2.
Setelah mendapatkan harga sewa permalam dengan harga kenaikan diketahui melalui Colliers, 2022 sebesar 3,6 % per tahunnya,  dengan  okupansi  meningkat  sebesar  5,45%  tiap tahun  berdasarkan  BPS  Provinsi  Banten.  Dengan data  yang sudah  didapatkan  dilakukan  perhitungan  menggunakan rumus (1) didapat pendapatan sewa per malamnya.

## 2) Pendapatan Penjualan
Seperti yang sudah dijelaskan sebelumnya bahwa kondotel merupakan  properti  yang  memiliki  dua  fungsi  yaitu  fungsi hotel  dan  fungsi  kondominium.  Sesuai  penjelasan  tersebut pendapatan kondotel juga didapat dari dua aspek yaitu salah satunya  adalah  penjualan  unit.  Dalam  mendapatkan  harga pendekatan  penjualan  unit  dilakukan  pendekatan  pasar dengan  unit  kondominum  lain.  Tabel  pendekatan  harga penjualannya dapat dilihat pada Tabel 3.
Didapatkan  bahwa  pendekatan  nilai  penjualan  properti adalah Rp. 18.536.000.000 maka dapat dilakukan perhitungan  pada  harga  jual  setiap.  Setelah  mendapatkan harga jual, maka direncanakan kemungkinan kenaikan harga setiap  tahunnya  melalui  Colliers,  2022  dijelaskan  bahwa kenaikan harga pada kondominium ada 4% setiap tahunnya. Penjual  direncanakan  dimulai  pada  tahun  2  investasi  dan berakhir pada tahun ke 4 masa investasi. Rincian penjualan dengan 3 unit pada tahun 2, 3 unit lagi pada tahun ke 3, lalu dilanjut  penjualan  tahun  4  sebanyak  4  unit.  Terlepas  itu, selama  belum  dilakukan  penjualan  diasumsikan  unit  tetap disewakan  tiap  malamnya  dengan  pembagian  keuntungan dengan pemilik unit.

## 3) Pendapatan Service Charge
Seperti yang dijelaskan sebelumnya mengenai pendapatan, bahwa  pendapatan  service  charge  juga  didapatkan  pada properti  kondotel.  Menurut  Junawa,  pendapatan  service charge  adalah  25%-30%  dari  pendapatan  penyewaan  setiap kamarnya.  Pada  penelitian  kali  ini  service  charge  yang digunakan adalah 30%. Menggunakan rumus (2) didapatkan pendapatan Service Charge per tahunnya.
4) Biaya Operasional
Perhitungan selanjutnya ialah perencanaan biaya operasional properti. Biaya operasional properti ini meliputi beberapa  variabel  yaitu  biaya  operasional  listrik,  air,  gaji
karyawan  dan  biaya  pemeliharaan  bangunan.  Pada  luas bangunan  yang  sudah  terjual  akan  tetap  dikenakan  biaya operasional  karena  dari  pihak  manajemen  hotel  tetap mendapatkan  pendapatan  dari  unit  yang  sudah  terjual tersebut.
a. Biaya Operasional Listrik
Tarif dasar listrik (TDL) didapat melalui website resmi PT. PLN dengan melihat TDL 5 tahun terakhir pada kategori B3 untuk  perhotelan.  Didapat  hasil  observasi  berupa  hasil  dari TDL  dalam  5  tahun terakhir  sama  yaitu  senilai  Rp1.035,78 /kWh. Selanjutnya dilakukan perhitungan Biaya Operasional Listrik/Tahun sebagai berikut. = Luas Bangunan x Kebutuhan Listrik x TDL = 9761,06m 2 x 239,57 kWh/m 2 /tahun x Rp1.035,78/kWh = Rp. 2.422.127.140,82 b. Biaya Operasional Air
Kebutuhan  air  rata-rata  hotel  ialah  10,8  m 3 /m 2 per tahunnya.  Dalam  mendapatkan  biaya  operasionalnya  perlu didapatkan  biaya  air  per  m 3 .  Untuk  mendapatkan  angka tersebut  dilakukan  merata-rata  Tarif  Dasar  Air  (TDA)  tiga tahun  terakhir  pada  website  Perumda  Air  Minum  Cilegon Mandiri. Setelah dilakukan observasi didapatkan bahwa TDA bernilai  sama  dalam  tiga  tahun  terakhir  yaitu  senilai  Rp. 9.500/m 3 . Selanjutnya dilakukan perhitungan Biaya Operasional Air/Tahun sebagai berikut. = Luas Bangunan x Kebutuhan Air Tiap Tahun x TDA = 9761,06 m 2 x 10,8 m 3 /m 2 /tahun x 9.500/m 3 = Rp. 1.001.484.756 c. Biaya Gaji Pegawai
Biaya  gaji  pegawai  dilakukan  pendekatan  dengan menganggap  bahwa  gaji  pegawai  adalah  42%  dari pendapatan service  charge pada  tahun  pertama.  Dalam menentukan  nilai  kenaikan  tersebut  dilakukan  dengan merata-rata  kenaikan  pada  Upah  Minimum  Kota  Cilegon dalam lima tahun terakhir dari tahun 2018-2022, didapatkan dalam  lima  tahun  terakhir  setelah  di  rata-rata  adalah  5,49% kenaikan  UMK-nya.  Selanjutnya  dilakukan  perhitungan Biaya Operasional gaji pegawai sebagai berikut. Biaya Gaji Pegawai Tahun 1 = Pendapatan Service Charge tahun 1 x 42% = Rp. 5.287.569.192,49 x 42% = Rp. 2.220.779.060,84 Biaya Gaji Pegawai Tahun 2 = Biaya gaji pegawai tahun 1 x (100%+kenaikan UMK) = Rp. 2.220.779.060,84 x (100% + 5,49%)
= Rp. 2.340.701.130,13
d. Biaya Pemeliharaan Gedung
Biaya  operasional  pada  proyek  ini  juga  meliputi  biaya pemeliharaan  pada  gedung  tersebut.  Pendekatan  yang dilakukan dengan melihat pada Peraturan Menteri Keuangan Republik  Indonesia  Nomor  60/Pmk.02/2021  di  wilayah Provinsi  Banten  senilai  Rp.  202.000  per  m 2 pada  setiap tahunnya. Selanjutnya dilakukan perhitungan Biaya Operasional pemeliharaan gedung/Tahun sebagai berikut. Biaya Pemeliharaan Bangunan per tahun = Biaya Pemeliharaan x Luas Bangunan
= Rp. 202.000 x 9761,06 m 2 = Rp. 1.971.734.120
e. Biaya Pemasaran Pelaksanaan  proyek rebranding juga  tidak  lepas  dari pelaksanaan  pemasaran  ini,  bahkan  kegiatan  pemasaran  ini
menjadi poin penting dalam rebranding terutama pada bidang manajemennya.  Biaya  promosi  sebesar  3%  dan  biaya marketing sebesar 2% dari pendapatan tahunan (Junawa,2005).  Selanjutnya  dilakukan  perhitungan  Biaya Operasional pemasaran/Tahun sebagai berikut. = Biaya Promosi + Biaya Marketing = (Pendapatan/tahun x 3%) + (Pendapatan/tahun x 2%) = (Rp.23.729.179.205 x 3%) + (Rp.23.729.179.205 x 2%) = Rp. 711.875.376 + Rp. 474.583.584 = Rp. 1.186.458.960
Terakhir  dilakukan  rekapitulasi  perhitungan  biaya operasional dengan menggunakan rumus (4)
C. Analisa Sumber Pembiayaan
Penetapan  sumber  pembiayaan  ( cost  of  capital )  proyek rebranding ini berdasarkan asumsi yaitu 50% modal sendiri dan 50% dari pinjaman bank. Pinjaman yang dilakukan disini menggunakan  pinjaman  bank  yang  mana  memiliki  bunga pengembalian  setiap  tahunnya.  Suku  bunga  yang  dipakai yaitu  didapatkan  dari  rata-rata  suku  bunga  beberapa  bank yang  ada  di  Indonesia.  Didapatkan  bahwa  bunga  pinjaman bank  akan  dikenakan  sebesar  8,39%  yang  akan  dibayarkan selama  3  tahun  selama  masa  investasi.  Dengan  rumus  A/P didapatkan  pengembalian  setiap  tahunnya  senilai  Rp. 6.953.277.188,66.

## D. Penetapan Minimum Attractive Rate of Return
Tingkat pengembalian modal itu sendiri ditentukan dengan rumusan safe rate ± resiko. Resiko diasumsikan sam a dengan nilai safe rate [4] . Tingkat pengembalian modal pinjaman  diperoleh  dari  rata–rata  tingkat  suku  bunga pinjaman beberapa bank di Indonesia sebesar 8,05%. Tingkat suku  bunga  deposito  beberapa  Bank  di  Indonesia  sebesar 2,73%.  Menentukan  MARR  (Minimum  Attractive  Rate  of Return)  investasi  dapat  dihitung  dengan  cara  rumusan  dari WACC  ( Weighted  Average  Rate  of  Capital )  [4]  sebagai berikut:
WACC  = (ratio equity x rate of return equity) + (ratio loan x rate of return loan)
= (50% x 8,39%) + (50% x 5,46%) = 4,195% + 2,73% = 6,925%

## E. Net Present Value (NPV)
Pada  perhitungan  dilakukan  perhitungan Net  Operating Income dengan  variabel  biaya  investasi,  pendapatan  dan biaya operasional. Biaya investasi  pada perhitungan kali ini sebesar  Rp.  35.587.829.043,03  dengan  masa  investasi  5 tahun, dengan masa pengembalian pinjaman selama 3 tahun. Setelah  perhitungan  dilakukan  didapatkan  bahwa  nilai Net Present  Value sebesar  Rp.  47.809.917.835,31.  Maka,  dari hasil  perhitungan  ini  didapatkan  bahwa  NPV  bernilai  lebih dari nol.

## F. Internal Rate of Return (IRR)
Nilai  IRR  didapatkan  ketika  nilai  NPV  =  0.  Pada perhitungan  IRR  ini  dilakukan  dengan  percobaan trial  and error pada nilai  MARR didapatkan nilai  diskonto  (i) ketika NPV  =  0  sebesar  66,210906017%.  Dari  hasil  perhitungan dapat  dijelaskan  bahwa  nilai  diskonto  tersebut  lebih  besar dibandingkan  dengan  nilai  diskonto  yang  telah  ditetapkan sebelumnya  yaitu  sebesar  6,925%.  Selain  itu,  angka
66,210906017%  ini  juga  merupakan  angka  IRR  yang  lebih besar  jika  dibandingkan  dengan  nilai  pinjaman  bank  yang berarti bahwa pelaksanaan kegiatan bisnis ini cukup baik.
G. Payback Period (PP)
Pada  perhitungan Payback  Period dilakukan  perhitungan waktu  pengembalian  dari  nilai  investasi  yang  dilakukan. Untuk menentukan nilai PP dilakukan dengan cara trial and error dengan mendapatkan nilai  arus kas kumulatif (+) dan arus kas kumulatif (-). Kemudian dilakukan cara interpolasi. Pada arus kas didapatkan kas kumulatif (+) pada tahun ke 1 dan  kas  kumulatif  (-)  pada  tahun  ke  2.  Setelah  dilakukan perhitungan  dengan  interpolasi  didapatkan  bahwa  waktu pengembalian  selama  1,911739602  tahun  atau  1  tahun  10 bulan

## H. Analisa Sensitivitas
Analisis sensitivitas digunakan untuk mengetahui seberapa sensitif  suatu  keputusan  terhadap  perubahan  suatu  variabel atau  parameter  yang  mempengaruhinya.  Pada  penelitian  ini parameter  yang  akan  diubah  adalah Variabel  Cost yang meliputi  okupansi  unit,  pendapatan,  biaya  operasional  dan tingkat suku bunga pada pinjaman.

## 1) Analisa Sensitivitas Okupansi Unit
Untuk melihat tingkat sensitivitas pada variabel okupansi unit,  maka  perlu  dilakukan  perubahan  pada  nilai  variabel sebelumnya.  Perubahan  yang  dilakukan  adalah  dengan menaikan  dan  menurunkan  persentase  okupansi  dari sebelumnya.  Sensitivitas  okupansi  unit  dapat  dilihat  pada Tabel 4.

## 2) Analisa Sensitivtas Harga Sewa per Malam
Variabel  yang  juga  berpengaruh  terhadap  perubahan investasi  adalah  harga  yang  digunakan  pada  perencanaan. Oleh  karena  itu,  perlu  dilakukan  perubahan  pada  variabel tersebut.  Pada  perhitungan  ini  akan  dilakukan  perubahan dengan  menaikan  serta  menurunkan  harga  sewa  kamar  per 25%  dari  harga  sebelumnya  dengan  okupansi  kamar  yang tidak  berubah . Analisis  Sensitivitas  pada  Harga  Sewa  per Malam dapat dilihat pada Tabel 5.
3) Analisa Sensitivitas pada Biaya Operasional
Biaya  Operasional  juga  merupakan Variabel  Cost atau variabel yang dapat berubah pada saat pelaksanaan investasi. Oleh karena itu, perlu dilakukan perubahan pada variabel ini untuk  mengetahui  batasannya.  Perubahan  yang  dilakukan adalah  dengan  menekan  biaya  operasional  yang  ada  atau menguranginya  dengan  nilai  yang  sebelumnya,  serta meningkatnya  pula.  Pengurangan  ini  dilakukan  dengan mengurangi  setiap  75%  dari  biaya  operasional  sebelumnya. Sensitivitas biaya operasional dapat dilihat pada Tabel 6.

## I. Pembahasan Hasil
Dari  perhitungan  analisa  investasi  yang  dilakukan  pada proyek rebranding Hotel  Grand  Mangku  Putra  di  Kota Cilegon  yang  memiliki  total  biaya  investasi  sebesar  Rp. 35.587.829.043,03 serta masa investasi selama 5 tahun, suku bunga pinjaman bank sebesar 8,39%, serta nilai IRR sebesar 6,925%.  Didapatkan  bahwa  nilai Net  Present  Value (NPV) adalah positif dengan nilai NPV sebesar Rp.
35.587.829.043,03  didapatkan  juga  nilai Minimum  Rate  of Return (MARR) senilai 66,210906017% nilai tersebut lebih besar dari nilai IRR yang telah ditetapkan sebelumnya. Angka IRR  yang  lebih  besar  jika  dibandingkan  dengan  nilai pinjaman  bank.  Pada  perhitungan  metode Payback  Period didapatkan pengembaliannya selama 2 tahun, lebih cepat dari masa  investasi. Berdasarkan  hal  tersebut  didapatkan  bahwa proyek  ini  dapat  dilaksanakan  serta  dapat  mengembalikan modal bisnis yang sudah dikeluarkan oleh PT. Grand Mangku Putra pada masa awal investasi selama sesuai dengan variabel yang telah ditetapkan.  Pada perhitungan analisis sensitivitas didapatkan batas perubahan nilai NPV menjadi negatif adalah dengan  menurunkan  okupansi  lebih  dari  24,764%, menurunkan  harga  sewa  kamar  lebih  dari  41,610%,  serta terjadinya  kenaikan  biaya  operasional  lebih  dari  124,62%. Melihat hasil analisis yang cukup baik tetapi pengelola tetap harus melakukan tindakan preventif agar tidak terulang lagi kasus yang sama pada kegiatan investasi sebelumnya, dengan okupansi  kamar  sebagai  variabel  yang  paling  sensitif berdasarkan angka maksimum perubahannya.

## IV. KESIMPULAN
Setelah dilakukan perhitungan analisa investasi, didapatkan bahwa investasi yang dilakukan menguntungkan dan dapat mengembalikan modal investasi yang dikeluarkan perusahaan dikarenakan nilai NPV lebih besar dari nol, nilai IRR yang lebih besar dari nilai MARR yang telah ditetapkan, serta  masa  pengembalian  pada Payback  Period lebih  cepat dari  masa  investasi.  Selain  itu,  juga  dilaksanakan  analisis sensitivitas pada penelitian kali ini dalam rangka menemukan batasan-batasan yang dapat merubah hasil investasi. Analisis sensitivitas  yang  dilakukan  pada  perubahan  okupansi  per malam,  perubahan  harga  sewa  per  malam,  serta  perubahan biaya  operasional.  Berdasarkan  hal  tersebut  analisis sensitivitas  sebagai  berikut.  Pada  perhitungan  sensitivitas okupansi sewa per malam didapatkan bahwa, nilai NPV akan kurang  dari  nol  ketika  pada  investasi  terjadi  penurunan okupansi  lebih  besar  dari  24,764%  dari  okupansi  yang direncanakan  sebelumnya.  Pada  sensitivitas  harga  sewa  per malam  didapatkan  bahwa,  perubahan  nilai  NPV  menjadi kurang  dari  nol  adalah  ketika  terjadi  penurunan  pada  harga sewanya  yang  melebihi  41,610%  dari  harga  yang  telah ditetapkan  sebelumnya.  Pada  perhitungan  sensitivitas  biaya operasional  didapatkan  bahwa  kenaikan  biaya  operasional melebihi 124,62% dari penetapan sebelumnya dapat merubah nilai NPV menjadi kurang dari nol

## DAFTAR PUSTAKA
[1] Mohammad Ryan Rama and Christiono Utomo, “Analisis Sensitivitas dan Probabilitas Kejadian batas-batas Penerimaan investasi apartemen tower caspian, Grand Sungkono Lagoon, Surabaya,” Jurnal Teknik ITS , vol. 9, no. 2, pp. D257–D262, 2020.
[2] L.  Muzellec  and  M.  Lambkin,  “Corporate  rebranding:  Destroying, transferring or creating brand equity,” Eur J Mark , vol. 40, no. 7–8, pp.
803–824, 2006, doi: 10.1108/03090560610670007.
[3] Paulus  Pati  Richardo  Tenawaheng,  Christiono  Utomo,  and  I  Putu Artama Wiguna, “Analisis sensitivitas investasi apartemen begawan,” Jurnal Teknik ITS , vol. 10, no. 1, pp. D25–D30, 2021.
[4] I. N. Pujawan, Ekonomi Teknik , 2nd ed., . 2nd ed., Surabaya: PT. Guna Widya, 2009.