Optimalisasi Pemanfaatan Aset Dalam Meningkatkan Pendapatan Asli Daerah (PAD) (Studi Kasus: Badan Pengelola Keuangan dan Aset Daerah Kota Jayapura)
Hendra Dores Mangihut Silaban 1 silabanhenra@gmail.com
Syaikul Fallah 2
Ferdinandus Kristian 3

## Abstract
This research was conducted within the scope of Jayapura City government. The sampling technique is carried out using pusposive sampling techniques. The type of research data used in this study is a type of quantitative descriptive data. The data analysis used in this research was Contribution Analysis  (Minister  of  Internal  Affairs  Decree  No.  690.900.327,2015)  which  was  carried  out  using Microsoft Excel. SWOT analysis was used to identify the exact strategy to optimize the local property assets utilization that expected will increase the Local Revenue of Jayapura Government. The results showed that: (1) the local property assets utilization that contributes Local Revenue of Jayapura City in 2019- 2022 could not exceed 2%. This number was classified in “very low” criteria and much lower than regional tax that able to contributes more than 78%. (2) There are two exact strategies to optimize local property assets utilization of Jayapura City. Firstly, Weakness reduction by enhancing the performance of government officers and secondly, maximize the Opportunity by improve the partnership with the third parties.

## Keywords: Local Revenue, local property assets utilization, Contribution Analysus, Strategy

## Abstrak
Penelitian  ini  dilakukan  di  lingkup  pemerintah  Kota  Jayapura.  Teknik  pengambilan  sampel dilakukan  dengan  menggunakan  teknik  pusposive  sampling.  Jenis  data  penelitian  yang  digunakan dalam  penelitian  ini  adalah  jenis  data  deskriptif  kuantitatif.  Analisis  data  yang  digunakan  dalam penelitian ini adalah Analisis Kontribusi (Keputusan Menteri Dalam Negeri No. 690.900.327,2015) yang dilakukan  dengan  menggunakan  Microsoft  Excel.  Analisis  SWOT  digunakan  untuk  mengidentifikasi strategi  yang  tepat untuk  mengoptimalkan  pemanfaatan  aset properti  daerah  yang  diharapkan  dapat meningkatkan Pendapatan Asli Daerah Pemerintah Jayapura. Hasil penelitian menunjukkan bahwa: (1) Pemanfaatan aset daerah yang memberikan kontribusi Pendapatan Asli Daerah Kota Jayapura Tahun 2019-2022 tidak boleh melebihi 2%. Jumlah in i tergolong dalam kriteria “sangat rendah” dan jauh lebih rendah dibandingkan pajak daerah yang mampu memberikan kontribusi lebih dari 78%. (2) Terdapat dua  strategi  jitu  untuk  mengoptimalkan  pemanfaatan  aset  properti  daerah  Kota  Jayapura.  Pertama, pengurangan  Kelemahan  dengan  meningkatkan  kinerja  aparatur  pemerintah  dan  kedua, memaksimalkan Peluang dengan meningkatkan kemitraan dengan pihak ketiga.
Kata Kunci: Pendapatan Daerah, Pemanfaatan Aset Properti Daerah, Analisis Kontribusi, Strategi

## PENDAHULUAN
Pemerintah  daerah    memiliki  instrument  yang  disebut  Anggaran  Pendapatan  dan Belanja Daerah (APBD) yang berisi prakiraan pendapatan/penerimaan dan belanja/pengeluaran pemerintah daerah baik provinsi, kabupaten maupun kota dalam waktu
1 Alumni Magister Keuangan Daerah
2 Dosen Magister Keuangan Daerah
3 Dosen Magister Keuangan Daerah
satu  tahun  yang  dibahas  dan  disetujui  bersama  oleh  pemerintah  daerah  dan  Dewan Perwakilan Rakyat Daerah (DPRD) untuk membiayai kegiatan, proyek, dan operasional kerja pemerintah  daerah  serta  digunakan  sebagai  alat  koordinasi  dan  pengambilan  keputusan dalam perencanaan pembangunan.
Sesuai dengan amanat Permendagri No. 21 Tahun 2011, Tentang Pedoman Pengelolaan  Keuangan  Daerah,  pengertian  APBD  adalah  rencana  keuangan  tahunan Pemerintah  Daerah  yang  memiliki  beberapa  unsur,  seperti  adanya  rencana  kegiatan  suatu daerah  beserta  uraiannya  secara  rinci,  sumber  penerimaan,  adanya  biaya-biaya  yang merupakan  batas  maksimal  pengeluaran-pengeluaran  yang  akan  dilaksanakan.  APBD merupakan  rencana  pelaksanaan  semua  Pendapatan  Daerah  dan  semua  belanja  daerah dalam  rangka  pelaksanaan  desentralisasi  dalam  tahun  anggaran  tertentu.  APBD  menjadi dasar  pula  bagi  kegiatan  pengendalian,  pemeriksaan  dan  pengawasan  keuangan  daerah.
Penelitian yang berjudul “ Optimalisasi Pemanfaatan Aset Dalam Meningkatkan Pendapatan Asli Daerah (PAD) dengan pendekatan studi kasus pada Badan Pengelola Keuangan dan Aset Daerah  Kota  Jayapura,  menitik  beratkan  atau  berfokus  pada  bagaimana  perolehan  PAD  di Kota  Jayapura  dan  bagaimana  optimalisasi  pemanfaataannya  agar  memperoleh  PAD  yang maksimal.
Pendapatan  Asli  Daerah  (PAD)  merupakan  salah  satu  sumber  pendapatan yang  sangat  vital  bagi  pemerintah  daerah  dalam  melaksanakan  berbagai  program pembangunan  dan  pelayanan  kepada  masyarakat.  Dalam  menghadapi  berbagai  tantangan ekonomi,  sosial,  dan  infrastruktur,  pemerintah  daerah  perlu  mengoptimalkan  pemanfaatan aset  yang  dimilikinya  untuk  memastikan  PAD  tetap  berkelanjutan  dan  dapat  memenuhi kebutuhan publik.
Optimalisasi pemanfaatan aset daerah menjadi salah satu strategi yang efektif untuk  meningkatkan  PAD.  Aset  daerah  mencakup  berbagai  jenis  harta,  seperti  lahan, bangunan, peralatan, dan sumber daya alam. Pengelolaan yang baik dan pemanfaatan yang
optimal  terhadap  aset-aset  ini  akan  membantu  menciptakan  pendapatan  yang  stabil  dan berkelanjutan bagi pemerintah daerah.
Dalam era modern ini, pemanfaatan teknologi informasi dan sistem manajemen yang canggih menjadi kunci dalam mengelola aset daerah. Keberhasilan dalam mengidentifikasi, mengukur,  dan  mengelola  aset  daerah  akan  memungkinkan  pemerintah  daerah  untuk mendiversifikasi  pendapatan,  mengurangi  ketergantungan  pada  transfer  dari  pemerintah pusat, dan membiayai berbagai program pembangunan yang sangat dibutuhkan. Selain itu, optimalisasi pemanfaatan aset juga dapat menciptakan iklim investasi yang lebih kondusif bagi sektor  swasta, yang  pada  gilirannya  dapat meningkatkan  PAD melalui  pajak  dan  kontribusi sektor bisnis.
Dalam  konteks  global  yang  terus  berubah  dan  tantangan  ekonomi  yang semakin  kompleks,  pemerintah  daerah  perlu  memahami  peran  krusial  optimalisasi pemanfaatan  aset  dalam  meningkatkan  PAD.  Dengan  pengelolaan  aset  yang  bijaksana, pemerintah daerah dapat meningkatkan efisiensi pengeluaran, mengurangi risiko fiskal, dan mewujudkan  pertumbuhan  ekonomi  yang  berkelanjutan.  Dalam  tulisan  ini,  kita  akan menjelajahi berbagai strategi dan praktek terbaik dalam optimalisasi pemanfaatan aset daerah untuk meningkatkan PAD.
Tujuan penelitian adalah pernyataan yang menjelaskan tujuan dan arah peneliti untuk mendapat  jawaban  atas  pertanyaan  yang  dijabarkan  sesuai  rumusan  masalah  yang  ada, tujuan  penelitian  adalah  sebagai  berikut  (1)  Menganalisis  pemanfaatan  aset  Barang  Milik Daerah  (BMD)  pengasil  PAD  di  Pemerintah  Kota  Jayapura.  (2)  Menganalisis  strategi pemanfaatan  aset  Barang  Milik  Daerah  (BMD)  yang  tepat  untuk  meningkatkan  PAD  di Pemerintah Kota Jayapura.

## METODE PENELITIAN

## Lokasi Penelitian
Penelitian ini dilakukan pada lingkup pemerintahan Kota Jayapura.

## Teknik Analisa Data
Pada peneltian ini digunakan 2 teknik analisis data yaitu analisis kontribusi dan analisis SWOT. Nilai kontribusi suatu variabel dapat ditentukan melalui proses perhitungan. Adapun rumus (Halim dan Roro, 2015) yang akan digunakan adalah sebagai berikut :

## Realisasi Penerimaan Pemanfaatan aset BMD
Realisasi Penerimaan PAD
X 100%
Data  ini  kemudian  akan  disajikan  dalam  tabel  dan  akan  diklasifikasikan  dalam beberapa kriteria sesuai dengan Depdagri, Kemendagri No. 690.900.327 Tahun 2015. Tabel ini kemudian akan menujukkan komponen aset BMD yang memiliki kontribusi paling rendah dan harus dioptimalkan dengan strategi tertentu.
Tabel 1. Klasifikasi Kontribusi Terhadap PAD
Presentase Kriteria 0-10% Sangat Kurang 10-20% Kurang 20-30% Sedang 30-40% Cukup Baik >50% Baik
Menurut  Rangkuti  (2016)  analisis  SWOT  adalah  identifikasi  berbagai  faktor  secara sistematis untuk merumuskan strategi dalam suatu usaha. Analisis ini didasarkan pada logika yang  dapat  memaksimalkan  kekuatan  (strength)  dan  peluang  (opportunity),  namun  secara bersamaan  dapat  meminimalkan  kelemahan  (weakness)  dan  ancaman  (threat).  Proses pengambilan  keputusan  strategis  selalu  berkaitan  dengan  pengembangan  misi,  tujuan, strategi  dan  kebijakan  pribadi.  Dengan  demikian  suatu  perencanaan  strategis  (strategic
planner)  harus  menganalisis  faktor-faktor  strategis  suatu  usaha  (kekuatan,  kelemahan, peluang,  dan  ancaman).  Langkah  pertama  dalam  mengerjakan  analisis  SWOT  adalah melakukan evaluasi EFAS (External Strategic Factor Analysis Summary) dan IFAS (Internal Strategic  Factor  Analysis  Summary)  serta  melakukan  pembobotan  dan  pemberian  rating terhadap  faktor –  faktor  tersebut.  Tahap  berikutnya  adalah  tahap  pengambilan  keputusan dengan menentukan titik koordinat (x,y) menggunakan persamaan:
Koordinat X = Total skor strength – total skor weakness (2)
Koordinat Y = Total skor opportunity – total skor threat (3)
Hasil  perhitungan  di  atas  akan  menghasilkan  koordinat  x,y  dan  kemudian  strategi paling tepat untuk pengelolaan dapat di tentukan dengan melihat kuadran titik sesuai gambar di bawah ini.
Gambar 1. Diagram Analisis SWOT

## HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN
Tabel 2. Nilai PAD dan Nilai Realisasi BMD
Tahun Nilai PAD Nilai Realisasi BMD 2019 Rp 226,208,515,484 Rp    3,623,254,384.00 2020 Rp 158,500,481,271 Rp    3,160,456,373.00 2021 Rp 243,512,189,724 Rp    3,429,793,600.00 2022 Rp 264,259,115,244 Rp    3,410,201,236.00
Sumber : Data Olahan 2023
Berdasar pada tabel di atas dapat diamati secara jelas bahwa data mengalami fluktuasi yaitu, setelah mengalami penurunan yang cukup besar dari tahun 2019 ke tahun 2020 yaitu sebesar  Rp  67,708,034,213  atau  30%,  terjadi  peningkatan  nilai  PAD  yang  cukup  signifikan yaitu sebesar Rp 85,011,708,453 atau sebesar 54% dari tahun 2020 ke tahun 2021. Kemudian dari  tahun  2021  ke  tahun  2022  terjadi  peningkatan  atau  pertumbuhan  nilai  PAD  senilai  Rp 20,746,925,520 atau sebesar 8%. Salah satu penyebab terjadinya penurunan nilai PAD pada tahun 2020 adalah adanya pandemi covid yang mengharuskan adanya pembatasan aktivitas bagi  seluruh  masyarakat  Kota  Jayapura.  Hal  ini  kemudian  dapat  mempengaruhi  nilai  PAD karena  semakin  terbatasnya  aktivitas  masyarakat  maka  semaikin  sedikit  perputaran  uang yang  terjadi  di  Kota  Jayapura.  Ketika  pembatasan  aktivitas  ini  mulai  dilonggarkan  maka kemudian terjadi peningkatan nilai PAD pada tahun 2021. Meskipun demikian, pertumbuhan yang  terjadi  dari  tahun  2021  hingga  2022  masih  terbilang  rendah  yaitu  hanya  8%.  Hal  ini kemudian dapat mendukung fakta bahwa masih belum adanya optimalisasi peningkatan nilai PAD di Kota Jayapura.
Selanjutnya  pada  Nilai  Realisasi  Hasil  Pemanfaatan  BMD  yang  Tidak  Dapat Dipisahkan terdapat fluktuasi yang memiliki perubahan tidak terlalu besar. Pada tahun 2020 terjadi  penurunan  sebesar  12,8%  lalu  meningkat  sebesar  8,5%.  Pada  tahun  2021.  Sama halnya dengan perubahan nilai PAD di tahun yang sama, hal ini juga dapat disebabkan oleh adanya pandemi covid-19.
Gambar 2. Grafik Perubahan Nilai PAD dan Nilai Nilai Realisasi Hasil Pemanfaatan BMD yang Tidak Dapat Dipisahkan Tahun 2019-2022
Nilai PAD dan nilai Pemanfaatan BMD yang Tidak Dapat Dipisahakan dari tahun 2019 hingga tahun 2022 memiliki pola fluktuasi yang hampir sama sama yaitu terjadi penurunan dan kenaikkan pada tahun 2019 hingga tahun 2021.

## Hasil  Perhitungan  Nilai  Kontribusi  Pemanfaatan  BMD  yang  Tidak  Dapat  Dipisahakn Terhadap Nilai PAD di Kota Jayapura
Nilai kontribusi Pemanfaatan BMD yang Tidak Dapat Dipisahakan Terhadap Nilai PAD jayapura dapat dihitung dengan menggunakan persamaan (1). Hasil yang diperoleh dari hasil perhitungan ini akan berbentuk persentase. Nilai kontribusi dapat dilihat pada tabel di bawah ini.
Tabel 3. Nilai Kontribusi Pemanfaatan BMD yang Tidak Dapat Dipisahkan Terhadap
Nilai PAD di Kota Jayapura Tahun Nilai Realisasi BMD Kontribusi Persentase Kriteria 2019 Rp 3,623,254,384.00 0.016017321 1.60% SANGAT KURANG 2020 Rp 3,160,456,373.00 0.019939727 2% SANGAT KURANG 2021 Rp 3,429,793,600.00 0.01408469 1.40% SANGAT KURANG 2022 Rp 3,410,201,236.00 0.012904763 1.30% SANGAT KURANG
Sumber: Olahan Data 2023

## Pembahasan Nilai Kontribusi Pemanfaatan BMD yang Tidak Dapat Dipisahkan Terhadap Nilai PAD di Kota Jayapura
Nilai kontribusi Pemanfaatan BMD yang Tidak Dapat Dipisahakan terhadap nilai PAD Kota jayapura hanya mengalami peningkatan sebanyak satu kali yaitu tahun 2020 dan pada tahun 2021 dan pada tahun 2022 mengalami penurunan secara berkala (Tabel 3). Menurut Depdagri, Kemendagri No. 690.900.327 Tahun 2015 nilai kontribusi Pemanfaatan BMD yang Tidak Dapat Dipisahakan Terhadap Nilai PAD di Kota Jayapura berada pada kriteria Sangat Kurang karena berada pada interval 0 hingga 10 %. Hal ini semakin diperparah dengan nilai kontribusi selama tahun 2019 hingga tahun 2022 tidak pernah melebihi 2%. Hal yang menarik untuk  diperhatikan  di  sini  adalah  nilai  Pemanfaatan  BMD  yang  Tidak  Dapat  Dipisahakan  di Kota Jayapura nyaris selalu stabil meskipun adanya pandemi covid-19 baik dari nilai Rupiah maupun  nilai  kontribusinya.  Pernyataan  di  atas  menujukkan  bahwa  pada  dasarnya Pemanfaatan BMD yang Tidak Dapat Dipisahakan di Kota Jayapura benar-benar tidak pernah mendapat upaya optimalisasi selama beberapa tahun terakhir.
Penyebab  terjadinya  penurunan  nilai  kontribusi  adalah  rendahnya  optimalisasi Pemanfaatan  BMD  yang  Tidak  Dapat  Dipisahakan  di  Kota  Jayapura.  Hal  ini  diperburuk dengan variabel – variabel lain penyumbang PAD seperti Pendapatan Pajak Daerah.
Tabel 4. Nilai Pajak Daerah Penyumbang PAD dan Nilai Kontribusinya
Tahun Nilai Pendapatan Pajak Daerah Kontribusi Pajak 2020 Rp 124,057,937,634 78.20% 2021 Rp 191,676,794,666 78.70%

## Sumber : Data Olahan 2023
Pajak daerah merupakan penyumbang nilai PAD terbesar pada tahun 2020 dan tahun 2021. Pajak Daerah juga mengalami peningkatan nilai Rupiah sebesar 55% dari tahun 2020 ke tahun 2021. Hal yang menarik untuk di perhatikan adalah peningkatan nilai Rupiah Pajak Daerah yang meningkat pesat tidak serta – merta meningkatkan nilai kontribusi Pajak Daerah dengan  persentase  yang  sama.  Hal  ini  menunjukkan  bahwa  linieritas  nilai  Rupiah penyumbang PAD dan kontribusi belum tentu saling berkaitan.
Hal lain yang perlu diperhatikan adalah jika nilai Rupiah Pajak Daerah meningkat cukup pesat namun hampir stagnan pada nilai kontribusi menunjukkan bahwa terdapat unsur – unsur lain penyumbang PAD yang mengalami kenaikkan nilai kontribusi. Pernyataan ini mendukung fakta Pemanfaatan BMD yang Tidak Dapat Dipisahakan masih belum teroptimalisasi dengan baik dan perlu mendapat perhatian khusus. Meskipun berbeda aspek seharusnya jika unsur lain dapat meningkatkan kontribusi terhadap nilai PAD, Pemanfaatan BMD yang Tidak Dapat Dipisahkan  seharusnya  dapat  melakukan  hal  yang  sama  jika  teroptimalisasi.  Strategi optimalisasi  yang  tepat  adalah  hal  yang  sangat  penting,  mengingat  saat  ini  ketersedian sumber daya yaitu aset BMD mampu memberikan sumbangsih kepada PAD Pemerintah Kota Jayapura  walupun  belum  secara  maksimal.  Kota  Jayapura  merupakan  Kota  yang  menjadi barometer  bagi  kabupaten/kota  yang  ada  di  Provinsi  Papua  hal  inilah  yang  membuat  Kota Jayapura  seringkali  menjadi  pilot  project  untuk  merangsang  kabupaten/kota  yang  ada  di Provinsi Papua. Fluktuasi nilai PAD yang diperoleh dapat menjadi bahan analisis yang baik untuk  memperoleh  strategi  optimalisasi,  analisis  secara  temporal  dan  komprehensif  akan menghasilkan  strategi  kunci  untuk  memperoleh  PAD  secara  maksimal  terutama  dari pemanfaatan BMD yang dimiliki Pemerintah Kota Jayapura.
Selain itu di Jayapura juga terdapat beberapa bangunan yang termasuk didalam aset barang milik daerah yang belum dimanfaatkan dengan maksimal dengan permasalahannya masing – masing. Hal ini dapat menjadi penyebab rendahnya kontribusi unsur penyumbang PAD ini. Beberapa contoh aset tersebut dapat dilihat pada tabel di bawah ini.

## Tabel 5. Contoh Aset BMD Kota Jayapura yang belum teroptimalisasi
No. Nama Aset Lokasi Permasalahan 1. Gedung Olahraga Waringin Abepura Bangunan terbengkalai sejak tahun 2021 dan belum mendapat perbaikan sampai sekarang 2. Gedung Olahraga Herman Rollo Koya Timur Muaratami Bangunan ini sudah berdiri sejak lama namun belum pernah digunakan.  Jauhnya lokasi aset dari pusat kota merupakan salah satu
No. Nama Aset Lokasi Permasalahan penyebab tidak digunakannya GOR ini. 3. Lapangan Tenis Walikota Jayapura Jayapura Selatan Lapangan ini sudah sering digunakan/disewakan namun biaya penggunaan belum sampai ke pemerintah kota. 4. Gedung “WALEWANGKO’’ Kerukunan Kawanua Jayapura Selatan Terdapat permasalahan dari biaya yang harus dibayarkan Kepada pemerintah kota dalam hal pemanfaatan aset ini. 5. Restoran Rumah Laut Jayapura Utara Masih belum ada bentuk kerjasama (MoU) dengan pemerintah dikarenakan  masih belum adanya kesepakatan pelepasan hak ulayat adat. Padahal jika diperhatikan restoran ini masih terus beroperasi setiap harinya 6. Panggung Pertunjukkan (Dekat Jembatan Merah) Jayapura Selatan Masih belum adanaya Perjanjian Kersa Sama ( PKS) antara Pemerintah Kota dan pemilik Hak Ulayat mengenai  kesepakatan harga dan bagi hasil dari pemanfaatan “Panggung Pertunjukan” sehingga gedung belum dapat digunakan dengan baik 7. Wisata Hutan Mangrove Jalan Jerambah Jayapura Selatan Masih belum adanaya Perjanjian Kersa Sama ( PKS) antara Pemerintah Kota dan pemilik Hak Ulayat mengenai  kesepakatan harga dan bagi hasil dari pemanfaatan “Wisata Huta Mangrove Jalan Jerambah”
sehingga Tempat Wisata Hutan
Mangrove belum  dapat digunakan.
Macam – macam aset dan masalahnya di ketahui dari hasil wawancara dengan para pejabat terkait. Hal ini sangat di sayangkan karena jika aset – aset diatas tidak bermasalah, seharusnya PAD Kota Jayapura dapat meningkat dari sektor pemanfaatan BMD. Bahkan, jika upaya optimalisasi tidak kunjung muncul, nilai kontribusi aset BMD tidak terpisahkan karena tidak  ada  pemasukkan  namun  tetap  ada  pengeluaran  (pemeliharaan).    Selain  itu  tidak
menutup  kemungkinan  masih  terdapat  aset –  aset  lain  yang  memiliki  masalah  yang  sama dengan  aset –  aset  di  atas.  Pemerintah  Kota  Jayapura  perlu  melakukan  kajian  untuk menyelesaikan permasalahan ini.

## Analisis Strategi Optimalisasi Pemanfaatan BMD yang Tidak Dapat Dipisahkan
Hasil  pengujian  Uji  Regresi  dengan  Moderated  Regression  Anlyisis  (MRA)  juga menunjukan bahwa Sistem Pengendalian Intern tidak berpengaruh terhadap Kualitas Laporan Keuangan  Pemerintah  Daerah.  hasil  ini  dapat  diperkuat  dengan  melihat  nilai  signifikansi variabel Sistem Pengendalian Intern yang lebih besar dari 0.05. hasil ini juga dapat diperkuat dengan meilhat nilai Thitung -2.039 yang lebih kecil dari nilai Ttabel 1.654, dan memiliki nilai koefisien 𝛽 negatif yaitu -0.802.
Responden  pakar  yang  menjadi  responden  adalah  pakar  dari  Organisasi  Perangkat Daerah (OPD) yang berhubungan langsung kepada aset dan pemanfaatannya yaitu BPKAD BAPENDA dan BAPPEDA. Faktor IFAS dan EFAS analisis SWOT ditunjukkan pada tabel 6 di bawah ini.

## Tabel 6. Matriks Perhitungan Faktor Kekuatan
NO. KEKUATAN BOBOT  RATING SKOR 1. Tingginya intensitas monitoring / evaluasi PAD oleh 3 instansi terkait (BPKAD, BAPENDA, dan BAPEDA) 0,3 3 0,9 2. Monitoring BMD yang Tidak Dapat Dipisahkan yang telah diinventarisasi 0,3 2 0,6 3. Koordinasi  antar  instansi  terkait  optimalisasi peningkatan PAD 0,2 2 0,4 4. Perda Pemkot Jayapura No. 9 Tahun 2018 tentang Pengelolaan Barang Milik Daerah 0,2 2 0,4 Total 1,00 9 2,3 Tabel 7. Matriks Perhitungan Faktor Kelemahan NO. KELEMAHAN BOBOT  RATING  SKOR 1. Rendahnya  intensitas  dan  koordinasi  instansi – instansi  terkait  dalam  melakukan  pengembangan pemanfaatan BMD yang tidak terpisahakan. 0,3 4 0,40 2. Kinerja SDM pengelola BMD yang masih rendah 0,3 4 1,2 3. Kualitas  pelaporan  pemanfaatan  BMD  yang  masih belum baik & lengkap 0,2 3 0,6
4. Pemda  lebih  fokus  pada  unsur  lain  penyumbang PAD 0,2 3 0,6 Total 1,0 14 2,8

## Tabel 8. Matriks Perhitungan Faktor Peluang
NO. PELUANG BOBOT RATING SKOR 1. Pemanfaatan oleh pihak Swasta 0,5 4 2 2. Terbitnya E-BMD yang diharapkan membuat pelaporan BMD menjadi lebih sistematis 0,3 4 1,2 3. Evaluasi kerjasama (MoU) dengan pihak Swasta 0,2 3 0,6 Total 1,00 13 3,8

## Tabel 9. Matriks Perhitungan Faktor Ancaman
NO. ANCAMAN BOBOT RATING SKOR 1. Mutasi SDM pengelola BMD atau pensiunnya SDM pengelola BMD 0,4 3 1,2 2. Sistem pelaporan yang masih belum satu pintu 0,3 3 0,9 3. Biaya pemeliharaan yang tinggi sementara pemanfaatan aset rendah 0,3 2 0,6 Total 1,0 3,0 2,7
Tabel  di  atas  menunjukkan  hasil  perhitungan  faktor  internal  dan  esternal  dalam mengoptimalisasi pemanfastan BMD dalam meningkatkan nilai PAD. Faktor nomor 2  dalam kelemahan serta faktor nomor 1 menjadi faktor dengan skor tertinggi karena memiliki tingkat yang tinggi. Selain itu uraian dari ketiga responden yang membahas hal yang sama juga turut serta  mendukung  pemberian  skor  yang  tinggi.  Parameter  yang  dipakai  adalah  selisih  dari Faktor  internal  (kekuatan-kelemahan)  dan  selisih  dari  faktor  eksternal  (peluang-ancaman) (Marimin ,2004) selisih nilai kekuatan- nilai kelemahan dari data pada tabel  di atas  adalah sebagai berikut; Koordinat  X = 2,3 – 2,8 = -0,5 dan koordinat Y (selisih nilai peluang- nilai ancaman)  =  3,8-2,7  =  1,1.  Dari  hasil  perhitungan  di  atas  diketahui  bahwa  nilai  koordinat  x bernilai negatif dan y bernilai positif sehingga titik yang diperoleh berada di kuadran III dan menunjukkan  bahwa  strategi  yang  paling  tepat  adalah  mengurangi  kelemahan  dan memaksimalkan peluang (W-O).

## Pembahasan Analisis SWOT
Strategi W-O Program Kegiatan Keterangan 1.Meningkatkan kinerja para pengelola agar lebih maksimal. 1.Penilaian kinerja pengelola pemanfaatan BMD 2.Pelatihan penggunaan aplikasi pemanfaatan aset BMD yang tidak dapat dipisahkan 1. Evaluasi kinerja pegawai pengelola pemanfaatan BMD. 2. Pelatihan E- BMD 1. Evaluasi dan pemberian insentif dilakukan setiap 6 bulan 2.Meningkatkan kerja sama dengan pihak ke -3 atau swasta 1. Melakukan promosi tentang lahan kosong yang dapat dimanfaatkan sebagai tempat usaha atau wisata. 2. Melakukan evaluasi bentuk kerjasama dengan pihak swasta agar mendapat keuntungan yang lebih baik. 1. Promosi dengan mengundang para pihak swasta (investor) dan melakukan promosi lainnya seperti melalui media sosial. 2. Melakukan kajian dan sosialisasi tentang peningkatan tarif kenaikkan harga jual/sewa. 1. Promosi melalui pertemuan dengan investor perlu dilakukan sebanyak minimal 2 kali dalam satu tahun. Sedangan promosi dengan media sosial perlu dilakukan sesering mungkin. 2. Kajian perlu dilakukan terlebih
dahulu sebelum sosialisasi.
Strategi yang tepat untuk mengurangi kelemahan dalam hasil analisis SWOT adalah dengan  meningkatkan  kinerja  para  pengelola  agar  lebih  maksimal  dengan  program  dan kegiatan  yang  terdapat  di  Tabel  4.6.  Evaluasi  kinerja  para  pegawai  diharapkan  dapat mendeteksi para pegawai yang memiliki kinerja kurang baik dan disertai dengan tindak lanjut. Bisa  berupa  teguran,  peringatan  hingga  pergantian  personel  yang  dirasa  memiliki  kualitas lebih  baik.  Pelatihan  aplikasi  diberikan  kepada  pegawai  BPKAD  terutama  bidang  dan  sub bidang  yang  menanggani  E-BMD.  dengan  tujuan  meningkatkan  SDM  dalam  pemanfaatan teknologi  yang  terintegrasi  kedalam  smart  city.  hal  ini  guna  memudahkan  pengarsipan, penginputan  data  dan  pencarian  atau  pemanggilan  data.  Pelatihan  yang  pertama  diberikan kepada  pegawai  BPKAD  dengan  tujuan  Pegawai  BPKAD  memiliki  kemampuan  yang  baik
dalam  pengaplikasian  media  elektronik  dalam  hal  pemanfaatan  aset.  Outcome  yang diharapkan setelah menjadi ahli pegawai BPKAD yang telah dilatih selain peningkatan secara skill individu diharapkan pegawai yang telah dilatih dapat menjadi tutor bagi pengguna BMD di Organisasi Perangkat Daerah (OPD).
Peluang dalam optimalisasi BMD dapat dimaksimalkan dengan program dan kegiatan yang terdapat pada Tabel 4.6. Sampai saat ini, di Indonesia siapapun dapat berinvestasi di Indonesia,  baik  warga  negara  Indonesia  maupun  warga  negara  asing.  Karena  itu  perlu dibentuk  sebuah  tim  promosi  yang  baik  yang  dapat  menarik  investor  untuk  berinvestasi dengan aset BMD yang dimiliki Pemerintah Kota Jayapura. Adapun promosi yang dilakukan dapat  bersifat  formal  maupun  informal.  Promosi  yang  formal  dapat  di  lakukan  dengan mengundang  para  investor –  investor  untuk  dilakukan  sounding.  Selain itu dapat  dilakukan dengan  mendatangi  para  investor  dimaksud  dan  melakukan  promosi  di  tempat  yang bersangkutan.  Promosi  Informal  dapat  dilakukan  dengan  membagikan  info –  info  grafis maupun video di media – media sosial. Evaluasi bentuk kerjasama pada poin nomor 2 kolom Program  dimaksudkan  untuk  memperoleh  keuntungan  lebih  dengan  sebelumnya  telah melakukan proses perhitungan yang matang, sebagai contoh hal ini dapat dikaitkan dengan antisipasi  inflasi  atau  resesi  yang  mengharuskan  para  investor  membayar  uang  sewa  lebih namun tidak memberikan dampak ekonomi yang besar bagi mereka.

## SIMPULAN
(1)  Pemanfaatan  aset  Barang  Milik  Daerah  (BMD)  penghasil  PAD  yang  ada  di Pemerintah Kota Jayapura masih sangat rendah dan tidak medapat upaya optimalisasi. Hal ini  ditunjukkan  dengan  perubahan  nilai  nilai  realisasi  yang  sangat  rendah  dari  tahun  2019 hingga tahun 2022 dan nilai kontribusi yang tidak pernah melebihi 2% dari tahun 2019 hingga tahun 2022. (2) Strategi yang paling tepat dalam optimalisasi pemanfaatan aset Barang Milik Daerah  (BMD)  di  Pemerintah  Kota  Jayapura  untuk  meningkatkan  PAD  adalah  dengan mengurangi kelemahan (meningkatkan kinerja para pengelola agar lebih maksimal) dengan
program  (a)  Penilaian  kinerja  pengelola  pemanfaatan  BMD,  (b)  Pemberian  pelatihan penggunaan  aplikasi  untuk  pelaporan  (E-BMD).  Strategi  lainnya  adalah  memaksimalkan peluang  (Meningkatkan  kerja  sama  dengan  pihak  ke  -3  atau  swasta)  dengan  program  (a) Melakukan promosi tentang lahan kosong yang dapat di manfaatkan sebagai tempat usaha atau wisata, (b) Melakukan evaluasi bentuk kerjasama dengan pihak swasta agar mendapat keuntungan yang lebih baik.

## DAFTAR PUSTAKA
Abdul  Halim,  M.  M.  (2003). Analisis  Laporan  Keuangan. Yogyakarta:  Unit  Penerbit  dan Percetakan AMP-YKPN.
Adisasmita, R. (2011). Manajemen Pemerintah Daerah. Yogyakarta: Graha Ilmu.
Adedoyin, Olasile. (2020). Quantitative Research Method.Near East University
Afdaluddin.  (2021). Analisis  Pengelolaan  dan  Pelaporan  Aset  Sekretariat  DPRD  Provinsi Sulawesi  Barat. Makassar:  Program  Studi  Magister  Keuangan  Daerah  Fakultas Ekonomi dan Bisnis Universitas Hasanuddin.
Aituarauw, I. F. (2021). Efektifitas Pengelolaan Aset Daerah pada Badan Keuangan Daerah Kabupaten Tanah Datar. Jurnal Terapan Pemerintahan Minangkabau , 99-110.
Destria  Hening  Lasturi,  S.  N.  (2021).  Implementasi  Pelaporan  Barang  Milik  Daerah  (BMD) Pada  Kantor  Sekretariat  DPRD  Kota Magelang. Journal  of  Economic,  Management, Accounting, and Technology .
Ferdiansyah,  D.  (2019).  Pengelolaan  Tanah  Aset  Pemerintah  Daerah  (Studi  Kasus Pengelolaan Kebun Binatang Surabaya). Media Iuris .
George, T. (2022). Mixed Methods Research | Definition, Guide, & Examples . Amerika Seriakt : Scribbr.
Indriasari, D. (2018). Optimalisasi Manajemen Aset Daerah Pada Pemerintah Kota Salatiga. Salatiga:  Program  Studi  Magister  Manajemen  Program  Pasca  Sarjana  Universitas Kristen Satya Wacana.
Kamus Besar Bahasa Indonesia. (2016).
Mangkoesoebroto. (1998). Teori Ekonomi Makro. Jakarta: STIE YKPN.
Mardiasmo. (2004). Otonomi dan Manajemen Keuangan Daerah. Yogyakarta: Andi.
Mardiasmo. (2013). Perpajakan Edisi Revisi . Yogyakarta: Andi.
Muta’ali, Luthfi.2015. Teknik Analisi Regional Untuk Perencanaan Wilayah, Tata Ruang, dan Lingkungan. Yogyakarta : BPFG Universitas Gadjah Mada
Pattilouw,  D.  R.  (2018).  Strategi  Optimalisasi  Pendapatan  Asli  Daerah  (PAD)  di  Kabupaten Buru Selatan. Cita Ekonomika, Jurnal Ekonomi .
Peraturan  Menteri  Dalam  Negeri  Nomor  19  Tahun  2016  tentang  Pedoman  Pengelolaan
Barang Milik Daerah. (n.d.).
Peraturan  Menteri  Dalam  Negeri  Nomor  19  Tahun  2016  Tentang  Pedoman TeknisPengelolaan Barang Milik Daerah. (n.d.).
Peraturan  Pemerintah  Nomor  27  Tahun  2014  Tentang  Pengelolaan  Barang  Milik Negara/Daerah. (n.d.).
Peraturan Pemerintah Nomor 28 Tahun 2020 Tentang Perubahan Atas Peraturan Pemerintah Nomor 27 Tahun 2014 Tentang Pengelolaan Barang Milik Negara/Daerah. (n.d.).
Peraturan  Pemerintah  Nomor  71  Tahun  2010  Tentang  Penyelenggaraan  Sistem  Dan Transaksi Elektronik . (n.d.).
Periansya, F. A. (2022). Manajemen Barang Milik daerah dan Optimalisasi Pengelolaan Aset Provinsi Sumatera Selatan. E-Jurnal Akuntansi , 3081-3097.
Rangkuti,  Freddy.  2018.  Analisis  SWOT:  Teknik  Membedah  Kasus  Bisnis.  Jakarta:  PT. Gramedia
Sanjaya, D. F. (2019). Pengelolaan Tanah Aset Pemerintah Daerah (Studi Kasus Pengelolaan Kebun Binatang Surabaya). Media Iuris, Vol. 2 No.1 .
Sari,  D.  P.  (2021). Analisis  Optimalisasi  Pendapatan  Asli  Daerah  Terhadap  Pertumbuhan Pembangunan  Kabupaten  Mamuju. Makassar:  Program  Studi  Magister  Keuangan Daerah Fakultas Ekonomi dan Bisnis Universitas Hasanuddin.
Siregar, D. (2004). Manajemen Aset : Strategi Penataan Konsep Pembangunan Berkelanjutan Secara Nasional Dalam Konteks Kepala Daerah Sebagai CEO's Pada Era Globalisasi & Otonomi Daerah. Jakarta: Gramedia Pustaka Utama.
Siregar, D. (2014). Manajemen Aset. Jakarta: Gramedia Pustaka Utama.
Siringoringo, H. (2005). Riset Operasional Seri Pemrograman Linear. Yogyakarta: Graha Ilmu. Sugiyono. (2017). Metode Penelitian Kuantitatif, Kualitatif dan R&D. Bandung: Alfabeta.
Sugiyono.  2019.  Metode  penelitian  dan  pengembangan  ( research  and  development/R&D ). Bandung : Alfabeta 2019
Suwanda, D. (2013). Optimalisasi Pengelolaan Aset Pemda. Jakarta: PPM.
Undang Undang Nomor 1 Tahun 2004 Tentang Perbendaharaan Negara. (n.d.).
Undang-Undang Nomor 23 Tahun 2014 Tentang Pemeritahan Daerah. (n.d.).
Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah . (n.d.).