## Pertanggungjawaban Hukum Pejabat Pembuat Akta Tanah yang Lalai dalam Menyimpan Akta Jual Beli
Sylvia 1 , Ariawan Gunadi 2 1,2 Fakultas Hukum, Universitas Tarumanagara, Jakarta e-mail: * 1 sylviaai301@gmail.com , 2 ariawangun@gmail.com

## Abstrak
Akta  Jual  Beli  merupakan  suatu  bukti  otentik  atas  adanya  peralihan  hak  atas  tanah  atau bangunan yang telah dibayar secara lunas oleh pembeli rumah yang dibuat di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah. Akta Jual Beli termasuk ke dalam Protokol Pejabat Pembuat Akta Tanah yang  harus  disimpan  dan  dipelihara  oleh  setiap  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah.  Jika  Pejabat Pembuat  Akta  Tanah  lalai  dalam  menyimpan  Akta  Jual  Beli  tersebut  dan  mengakibatkan kerugian kepada pihak lain maka Pejabat Pembuat Akta Tanah harus bertanggungjawab atas hal tersebut.  Metode  penelitian  yang  digunakan  yaitu  penelitian  hukum  normatif,  penelitian  ini bersifat  studi  kepustakaan,  sumber  data  bersumber  dari  data  sekunder.  Dalam  menjalankan jabatannya,  seorang  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  terikat  secara  langsung  dengan  kode  etik profesi  yang  diatur  dalam  peraturan  perundang-undangan  yang  dalam  konteks  ini  adalah kewajiban  untuk  menyimpan  akta  asli  dan  berbagai  surat-surat  lainnya  sebagai  suatu  Protokol PPAT.  Apabila  kewajiban  hukum  ini  tidak  dilaksanakan,  maka  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah tersebut dapat dimintakan pertanggungjawaban berdasarkan Pasal 1365 KUHPer sebagai suatu perbuatan  melawan  hukum,  apabila  terdapat  unsur  kerugian.  Penelitian  ini  menyatakan  bahwa pembentuk  undang-undang  perlu  menyusun  suatu  sanksi  organik  yang komplementoir dengan kewajiban hukum tersebut.
Kata Kunci : Kelalaian, Akta Jual Beli, Pejabat Pembuat Akta Tanah.

## Abstract
The Sale and Purchase Deed is authentic evidence of the transfer of rights to land or buildings that  have  been  paid  in full  by  the  home  buyer,  made before  the  Land  Deed  Official.  The  Sale and Purchase Deed is included in the Land Deed Making Official's Protocol which must be kept and  maintained  by  every  Land  Deed  Making  Official.  If  the  Land  Deed  Making  Official  is negligent in keeping the Sale and Purchase Deed and causes losses to other parties, the Land Deed Making Official must be responsible for this. The research method used is normative legal research,  which  a  literature  study,  the  data  source  comes  from  secondary  data.  Land  Deed Official  position  is  directly  bound  by  the  professional  code  of  ethics  regulated  in  statutory regulations, which in this context is the obligation to keep the original deed and various other documents  as  a  PPAT  Protocol.  If  this  legal  obligation  is  not  carried  out,  the  Land  Deed Official can be held liable under Article 1365 of the Civil Code as an unlawful act, if there is an element of loss. This research states that legislators need to develop organic sanctions that are complementary to foregoing legal obligations.
Keywords : Negligence, Deed of Sale and Purchase, Land Deed Making Officer.

## 1. PENDAHULUAN
Transaksi  jual-beli  termasuk  ke  dalam  salah  satu  bentuk  perjanjian  yang umum  ditemui  dan  dilakukan  oleh  masyarakat.  Berdasarkan  Pasal  1457 KUHPerdata,  Perjanjian  jual  beli  adalah  perjanjian  timbal  balik  dimana  satu  pihak
(penjual) berjanji untuk menyerahkan hal yang diperjanjikan dan satu pihak lainnya (pembeli) akan membayar harga yang telah diperjanjikan. Perjanjian jual beli secara konseptual  memiliki  2  (dua)  bentuk,  yaitu  perjanjian  jual  beli  lisan  dan  tertulis, dengan  berdasarkan  kesepakatan  antara  pihak  penjual  dengan  pembeli  yang  ingin mengadakan  perjanjian  tersebut.  Suatu  perjanjian  dianggap  telah  terjadi  sejak  kata sepakat  telah  dicapai  oleh  para  pihak  yang  dapat  ditandai  dengan  tulisan,  lisan, maupun simbol-simbol.
Bersamaan  dengan  modernisasi  dan  peningkatan  jumlah  penduduk, kebutuhan  akan  tempat  tinggal  di  Indonesia  juga  dipastikan  terus  bertambah.  Hak atas  tempat  tinggal  adalah  hak  konstitusional  bagi  masyarakat  Indonesia sebagaimana  terdapat  dalam  Undang-Undang  Dasar  Negara  Republik  Indonesia Tahun 1945. Dimana pada Pasal 28H ayat (1) ditegaskan bahwa Setiap orang berhak hidup  sejahtera,  lahir  dan  batin,  bertempat  tinggal  dan  mendapatkan  lingkungan hidup yang baik dan sehat. Mengenai hak akan tempat tinggal bagi masyarakat yang diatur  oleh  negara,  hal  tersebut  dikarenakan  tempat  tinggal  memiliki  fungsi  yang penting  dalam  pembentukkan  karakter  dan  kepribadian  masyarakat  Indonesia,  dan juga  termasuk  upaya  pemerintah  untuk  membentuk  masyarakat  serta  negara Indonesia yang berjati diri, mandiri, serta produktif.
Mengingat  penting  dan  banyaknya  kebutuhan  akan  tempat  tinggal  tersebut, maka  hal  tersebut  dijadikan  sebagai  ide  bisnis  bagi  para  perusahaan  pengembang perumahan  atau  sering  disebut  dengan developer .   Tidak  jarang  juga  perusahaan pengembang  memasarkan  rumah  yang  belum  dibangun  atau  masih  dalam  proses pembangunan  kepada  pembeli.  Hal  ini  dilakukan  berdasarkan  pertimbangan ekonomis  yang  dianggap  menguntungkan  bagi  pihak  perusahaan  pengembang perumahan  maupun  bagi  pihak  pembeli  atau  konsumen.  Untuk  mendapatkan  unit rumah  yang  dipasarkan  tersebut,  pembeli  atau  konsumen  harus  melakukan pemesanan  terlebih  dahulu.  Setelah  dilakukan  pemesanan,  maka  pembeli  harus membayarkan uang muka atau down payment agar ketersediaan unit rumah terjamin. Setelah  dibayarkannya  uang  muka,  perusahaan  pengembang  akan  membuat Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) rumah. Sifat dari Perjanjian Pengikatan Jual Beli  (PPJB)  adalah  akta  non-otentik  yang  menyebabkan  belum  adanya  keterikatan rumah  sebagai  objek  perjanjian  dan  belum  ada  peralihan  hak  milik  dari  perusahaan pengembang kepada pembeli.
Oleh  karena  itu,  umumnya  ketika  rumah  yang  diperjualbelikan  telah  selesai dibangun  atau  telah  dibayar  lunas  oleh  pembeli,  akan  dibuat  suatu  perjanjian  lebih lanjut  yang  sifatnya  mengikat  bagi  para  pihak  untuk  memindahkan  hak  atas  rumah tersebut,  yang  dikenal  dengan  Akta  Jual  Beli  (AJB).  Dengan  dibuatnya  AJB,  maka objek  jual  beli  yang  berupa  rumah  dapat  dipindahtangankan  atau  dibalik  nama  dari pihak  penjual  (dalam  hal  ini  perusahaan  pengembang  rumah)  kepada  pembeli.  AJB diklasifikasikan  sebagai  akta  otentik  yang  dibuat  di  hadapan  Pejabat  Pembuat  Akta Tanah (selanjutnya disebut PPAT). PPAT berdasarkan Pasal 1 Peraturan Pemerintah Republik  Indonesia  Nomor  37  Tahun  1998  tentang  Peraturan  Jabatan  Pejabat Pembuat  Akta  Tanah  sebagaimana  telah  diubah  dengan  Peraturan  Pemerintah Republik  Indonesia  Nomor  24  Tahun  2016  (untuk  selanjutnya  disebut  sebagai  “PP PPAT”) adalah “Pejabat umum yang diberi wewenang untuk membuat akta otentik mengenai  perbuatan  hukum  mengenai  salinan  tanah  atau  Hak  Milik  Atas  Satuan Rumah Susun”.
Pembuatan akta yang dibuat  oleh PPAT harus dituangkan dalam bentuk  asli sebanyak 2 (dua) rangkap dimana rangkap kesatu disimpan oleh PPAT yaitu Lembar Pertama  dan  rangkap  kedua  diberikan  kepada  Kantor  Pertanahan  untuk  keperluan peralihan  hak  yaitu  Lembar  Kedua.  Kepada  pihak  dalam  perbuatan  hukum  yang berkepentingan  hanya  diberikan  salinannya  yang  hanya  ditandatangani  oleh  PPAT dan  dibuat  secukupnya  sesuai  keperluan.  Hal  ini  secara  logis  bertujuan  untuk  tetap terjaganya keaslian dari suatu akta, sehingga ketika terjadi pemalsuan terhadap akta asli,  PPAT  dapat  mencocokannya  dengan  salinan  atau  kutipannya.  Dalam pelaksanaan  transaksi  jual  beli  rumah,  kerap  kali  alur  transaksi  yang  telah dicanangkan  tidak  berjalan  sesuai  dengan  rencana.  Sebagai  contoh  misalnya,  ketika terdapat  pihak  yang  tidak  menjalankan  prestasinya  dan  merugikan  pihak  lain,  tidak terdapatnya  itikad  baik  dari  salah  satu  pihak  dalam  perjanjian  yang  dapat menimbulkan  sengketa  antara  para  pihak,  ataupun  pihak  perusahaan  pengembang dinyatakan  pailit.  Ketika  suatu  perusahaan  dinyatakan  pailit,  maka  hal  ini menjelaskan  bahwa  perusahaan  tersebut  tidak  mampu  dalam  membayar  tagihannya ataupun dalam kenyataannya, debitor sering tidak mau untuk membayar tagihan yang telah dapat ditagih tersebut.
Dalam  hal  suatu  perusahaan  pengembang  dinyatakan  pailit,  tidak  menutup kemungkinan juga jika rumah yang telah dijual kepada pembeli rumah dapat masuk ke dalam budel pailit. Terhadap pembeli rumah yang telah melunaskan pembayaran dan terikat pada PPJB dengan perusahaan pengembang, akan berkedudukan menjadi kreditor konkurren yang tidak memiliki hak istimewa diantara para kreditor lainnya dikarenakan  belum  terjadi  proses  Akta  Jual  di  hadapan  PPAT  dan  penerbitan sertifikat. Beda halnya jika sudah ditandatanganinya Akta Jual Beli di hadapan PPAT maka terjadilah pemindahan hak milik.
Akta Jual Beli yang dibuat di hadapan PPAT merupakan suatu bukti otentik yang dapat digunakan oleh pembeli rumah untuk membuktikan kepemilikannya atas rumah  yang  telah  dibelinya  jika  ternyata  kurator  memasukkan  rumah  yang  telah dibayar  lunas  tersebut  ke  dalam  budel  pailit.  PPAT  juga  berkewajiban  untuk menyimpan  Akta  Jual  Beli  tersebut  dalam  melaksanakan  tugasnya.  Dalam  Pasal  1 angka 5 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 2016 tentang Pejabat Pembuat Akta Tanah,  disebutkan  bahwa  terdapat  Protokol  PPAT  yang  harus  disimpan  dan dipelihara oleh PPAT yang terdiri dari daftar akta, akta asli, warkah pendukung akta, arsip laporan, agenda, dan surat-surat lainnya.
Ketika  seorang  PPAT  tidak  menjalankan  kewajibannya  dengan  tidak menyimpan lembar pertama akta yang dibuat dihadapannya maka tentu hal tersebut akan  menimbulkan  juga  kerugian  terhadap  pihak  lain  yaitu  para  penghadap  yang membuat  akta  tersebut  di  hadapan  PPAT  yang  bersangkutan.  Untuk  menjamin pelaksanaan daripada kewajiban PPAT ini, maka norma hukum  harus hadir sebagai suatu  Lembaga  Masyarakat  yang  memiliki  kekuatan  memaksa.  Sebagaimana  telah disebutkan dalam Pasal 1 angka 5 Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 2016 tentang Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  sebelumnya,  Peraturan  Pemerintah a  quo tidak mengandung  sifat  memaksa  daripada  suatu  norma  hukum,  yaitu  sanksi  yang  dapat dilaksanakan – sehingga menjadi suatu norma “pasif” yang tidak memiliki kekuatan memaksa.  Sebagai  suatu  pelaksana  jabatan  publik,  PPAT  haruslah  berpegang  teguh pada  etika  profesi  dan  kewajiban  yang  diatur  dalam  peraturan  perundang-undangan yang  mana  apabila  dilanggar,  harus  kembali  direstorasi  sehingga  menjaga  marwah
jabatan PPAT. Berdasarkan status quo pertanggungjawaban seorang PPAT yang lalai dalam  menyimpan  Akta  Jual  Beli  tersebut,  yang  menjadi  inisiatif  dan  intensi daripada penulisan jurnal ini.

## 2. METODE PENELITIAN
Jenis penelitian yang digunakan dalam penelitian ini adalah yuridis normatif yang  berfokus  untuk  meninjau  kaidah  hukum  positif. 1 Hukum  normatif  adalah serangkaian  proses  untuk  menemukan  dan  mencari  aturan-atuan  hukum,  prinsip- prinsip  hukum,  maupun  doktrin-doktrin  hukum  untuk  menjawab  isu  hukum  yang sedang  diteliti,  seperti  yang  dituturkan  oleh  Peter  Mahmud. 2 Penelitian  ini  bersifat deskriptif  analitis.  Sifatnya  deskriptif  analitis  dikarenakan  penelitian  ini  bermaksud untuk mendeskripsikan dan memberi gambaran mengenai fakta hukum yang ada lalu dilakukan  analisis  terhadap  peraturan  perundang-undangan  positif  yang  kemudian dihubungkan dengan teori-teori hukum.
Pendekatan  yang  penulis  gunakan  pada  penelitian  ini  adalah  pendekatan perundang-undangan (statute approach) yang dilakukan dengan mengumpulkan dan menelaah  peraturan  perundang-undangan  yang  relevan  dengan  penelitian  ini.  Data yang  digunakan  dalam  penelitian  ini  adalah  jenis  data  sekunder  yang  diperoleh dengan  studi  kepustakaan. 3 Data  didapatkan  dari  peraturan  perundang-undangan yang  berlaku,  buku  teks  hukum,  hasil  penelitian  hukum,  kamus-kamus  hukum, jurnal-jurnal  hukum,  kamus  besar  Bahasa  Indonesia,  hingga  kamus  hukum. Perolehan  bahan  untuk  penulisan  penelitian  ini  adalah  didapatkan  dengan  studi kepustakaan sehingga dalam penelitian ini Penulis menggunakan data sekunder yang terdiri dari bahan hukum primer, sekunder dan tersier. 4

## 3. HASIL DAN PEMBAHASAN
Sebagai lex generalis hukum perdata, Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (untuk  selanjutnya  disebut  sebagai  “KUHPer”)  mengatur  bahwa  akta  otentik memberikan  para  pihak (inter-partij; prinsipil ) termasuk  ahli  warisnya  atau  pihak ketiga yang memiliki hubungan hukum dengan para pihak prinsipil suatu bukti yang sifatnya  lengkap,  sempurna,  dan  mengikat  materi  dari  akta  otentik  tersebut  ( vide: Pasal  1870  KUHPer). 5 Terkait  eksistensi  akta  otentik  tersebut,  Pasal  1  angka  1 jo. angka  4  Peraturan  Pemerintah  Republik  Indonesia  Nomor  24  Tahun  2016  tentang Perubahan  atas  Peraturan  Pemerintah  Nomor  37  Tahun  1998  tentang  Peraturan Jabatan  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  (untuk  selanjutnya  disebut  sebagai  “PP 24/2016”)  menyatakan  bahwa  Akta  PPAT  merupakan  suatu  akta  yang  dibuat  oleh PPAT  selaku  pejabat  umum  yang  diberi  kewenangan  oleh  hukum  untuk  membuat akta otentik  mengenai  perbuatan hukum  tertentu  mengenai hak  atas tanah atau  Hak
1 Johnny  Ibrahim, Teori  dan  Metodologi  Penelitian  Hukum  Normatif (Malang:  Bayumedia  Publishing, 2013).
2 Peter Mahmud Marzuki, Penelitian Hukum: Edisi Revisi , 19 ed. (Jakarta: Kencana, 2019).
3 Ibid.
4 Mukti  Fajar  dan  Yulianto  Achmad, Dualisme  Penelitian  Hukum  Normatif  Dan  Empiris (Yogyakarta: Pustaka Pelajar, 2010).
5 Sudikno Mertokusumo, Hukum Acara Perdata Indonesia (Yogyakarta: Liberty, 1998).
Milik  Atas  Satuan  Rumah  Susun  sebagai  bukti  terkait  perbuatan  hukum  tersebut. 6 Pasal  tersebut  menegaskan  bahwa  akta  otentik  terkait  dengan  hak  atas  tanah,  yakni Akta Jual Beli merupakan kewenangan penuh dan singular PPAT. 7
Dalam  pembuatan  Akta  Jual  Beli,  selain  PPAT  wajib  untuk  membuat  akta otentik  tersebut  terhadap  para  pihak  (aspek  eksternal)  sesuai  dengan  ketentuan peraturan  perundang-undangan,  PPAT  juga  wajib  untuk  menyimpan  akta  asli  Akta Jual Beli tersebut (aspek internal). 8 Hal ini dipertegas oleh ketentuan Pasal 1 angka 5 PP  24/2016  bahwa  daftar  akta,  akta  asli,  warkah  pendukung  akta,  arsip  laporan, agenda,  dan  surat-surat  lainnya  harus  disimpan  dan  dipelihara  oleh  PPAT  sebagai suatu  Protokol  PPAT.  Kewajiban  terkait  dengan  penyimpanan  akta  oleh  PPAT tertuang  dalam  Bagian  Ketiga  Peraturan  Menteri  Agraria  dan  Tata  Ruang  /  Kepala Badan  Pertanahan  Nasional  Republik  Indonesia  Nomor  2  Tahun  2018  tentang Pembinaan dan Pengawasan Pejabat Pembuat Akta Tanah (untuk selanjutnya disebut sebagai  “Permen  ATR  2/2018”)  bahwa  dalam  pelaksanaan  jabatan  PPAT,  Menteri ATR / Kepala BPN melaksanakan fungsi pengawasan dan penegakan aturan hukum sesuai  dengan  ketentuan  peraturan  perundang-undangan  di  bidang  PPAT.  Bahwa pengawasan  tersebut,  dilakukan  untuk  memastikan  kewajiban  dan  jabatan  PPAT telah  dilaksanakan  sesuai  dengan  ketentuan  peraturan  perundang-undangan,  salah satunya dalam hal ini adalah terkait dengan penjilidan akta, warkah pendukung akta, protokol  atau  penyimpanan  bundel  asli  akta.  Hal  ini  telah  menegaskan  bahwa seorang  PPAT  wajib  untuk  menyimpan  daftar  akta,  bundel  akta  asli,  warkah pendukung akta, arsip laporan, penjilidan akta, agenda, dan surat-surat lainnya yang berkaitan dengan jabatan PPAT.
Dalam menjalankan jabatannya, PPAT terikat  secara langsung dengan Kode Etik  PPAT,  yang  oleh  Peraturan  Menteri  Agraria  dan  Tata  Ruang  /  Kepala  Badan Pertanahan  Nasional  Republik  Indonesia  Nomor  2  Tahun  2018  tentang  Pembinaan dan Pengawasan Pejabatan Pembuat Akta Tanah (untuk selanjutnya disebut sebagai “Permen  ATR  2/2018”)  sebagai  keseluruhan  kaidah  moral  yang  telah  diputuskan oleh  perkumpulan  berdasarkan  keputusan  kongres  serta  berlaku  dan  wajib  ditaati oleh  anggota  perkumpulan  IPPAT  dan  semua  pihak  yang  menjalankan  tugas  dan wewenang sebagai PPAT, termasuk di dalamnya para PPAT Pengganti. Apabila kita merujuk Kode Etik PPAT tersebut, sebagaimana tertuang dalam Keputusan Menteri Agraria  dan  Tata  Ruang  /  Kepala  Badan  Pertanahan  Nasional  Nomor  112/KEP- 4.1/IV/2017, Pasal 3 Kode Etik PPAT terkait dengan klausula lain-lain menyatakan bahwa  PPAT  wajib  untuk  melakukan  perbuatan-perbuatan  lain  yang  secara  umum disebut  sebagai  kewajiban  untuk  ditaati  dan  dilaksanakan,  dalam  hal  ini  yang berkaitan  dengan  peraturan  perundang-undangan  yang  mengatur  Jabatan  PPAT ataupun yang berkaitan dengan kewajiban PPAT.
6 I  Ketut  Tjukup  et  al.,  “AKTA  NOTARIS  (AKTA  OTENTIK)  SEBAGAI  ALAT  BUKTI  DALAM PERISTIWA HUKUM PERDATA,”
Acta Comitas (Oktober
1, 2016), https://ojs.unud.ac.id/index.php/ActaComitas/article/view/24902.
7 Dhea Tri Febrina dan Ahars Sulaiman, “Tanggung Jawab Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) Dalam Pembuatan Akta Jual Beli Tanah Berdasarkan Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 24 Tahun 2016 Tentang PPAT,” Jurnal PETITA 1, no. 1 (2019): 123–156.
8 Anak  Agung  Bagus  Juniarta  dan  Gde  Made  Swardhana,  “Tanggung  Jawab  Notaris  dan  PPAT  Terkait Dengan  Akta  Jual  Beli  Tanah,” Acta Comitas 6, no. 02 (Juni 29, 2021): 340, https://ojs.unud.ac.id/index.php/ActaComitas/article/view/71302.
Dalam  kasus  Putusan  Kasai  435  KPdt.Sus-Pailit/2023,  Ibu  Paulina  dengan Eries Jonifianto selaku kurator dari PT Graha Anggoro Jaya, PPAT Woro yang tidak memberikan  salinan  Akta  Jual  Beli  kepada  Ibu  Paulina    ketika  Ibu  Paulina menghadap  kepada  PPAT  Woro  untuk  meminta  akta  tersebut  dan  PPAT  Woro menyatakan bahwa ia tidak menyimpan salinan dari akta yang dimaksud dan hanya memberikan  surat  keterangan  No.  05/Slm/2018  tertanggal  08  Januari  2018  yang menyatakan  bahwa  benar  pada  tanggal  08  Agustus  2014  antara  Ibu  Paulina  pernah membuat  dan  menandatangani  Akta  Jual  Beli  dihadapannya. 9 Namun  surat keterangan  PPAT  Woro  bukan  merupakan  suatu  alat  bukti  atas  beralihnya  hak  atas rumah  yang  telah  dibayar  lunas  oleh  Ibu  Paulina  kepada  PT.  Graha  Anggoro  Jaya yang  kemudian  hal  tersebut  mengakibatkan  rumah  tersebut  tetap  dimasukkan  ke dalam budel pailit. Hal ini yang kemudian menjadi penyebab kerugian daripada Ibu Paulina  yang  mendaftarkan  Akta  Jual  Beli  ke  PPAT,  dimana  PPAT  tersebut  tidak menjalankan  kewajibannya  berdasarkan  etika  profesi  dan  ketentuan  peraturan perundang-undangan.
Secara  etika  profesi,  seorang  PPAT  yang  tidak  melaksanakan  kewajibannya sebagaimana tersebut di atas karena alasan apapun; baik karena adanya kesengajaan (dolus) ataupun  kelalaian (culpa) akan  ditindak  sesuai  dengan  Kode  Etik  PPAT. Pasal  6 Kode Etik  PPAT mengatur secara rigid  terkait dengan pertanggungjawaban PPAT  yang  melakukan  pelanggaran  kode  etik  dengan  konsep  subsidairitas,  dimulai dengan teguran-peringatan-pemecatan sementara-pemecatan sampai dengan pemberhentian dengan tidak hormat.  Dalam konteks lex superiori , Pasal  12 Permen ATR  2/2018  menyatakan  bahwa  PPAT  dinyatakan  melakukan  pelanggaran pelaksanaan jabatan apabila:
a. Melakukan pelanggaran atas pelaksanaan jabatan PPAT;
b. Tidak melaksanakan (baik sengaja (dolus) ataupun lalai (culpa) kewajiban yang diatur dalam peraturan perundang-undangan;
c. Melanggar  ketentuan  larangan  yang  diatur  dalam  peraturan  perundang- undangan; dan/atau
d. Melanggar Kode Etik.
Lebih  lanjut  Pasal  13  Permen  ATR  2/2018  menyatakan  bahwa  PPAT  yang melakukan pelanggaran sebagaimana tersebut di atas, akan dikenakan sanksi dengan konsep  yang  serupa  dengan  pengenaan  sanksi  internal  IPPAT,  yaitu  konsep subsidairitas  dimulai  dari  teguran  tertulis  oleh  Kepala  Kantor  Pertanahan Kabupaten/Kota  wilayah  kerja  PPAT  tersebut  –  pemberhentian  sementara  oleh Kepala  Kantor  Wilayah  Provinsi  –  pemberhentian  dengan  hormat  sampai  dengan pemberhentian dengan tidak hormat oleh Menteri ATR/Kepala BPN.
Menjadi  hal  yang  menarik  terkait  dengan  penyelewengan  kewajiban  PPAT baik  secara sengaja (dolus) ataupun lalai (culpa)  – sebagaimana  telah disebutkan di atas; bahwa secara ratio legis PPAT yang tidak melaksanakan kewajibannya in casu penyimpanan  Akta  Jual  Beli  karena  lalai (culpa) adalah  karena  tidak  melaksanakan duty  of  care yang  tertuang  dalam  peraturan  perundang-undangan.  Konsep duty  of care ini  sejatinya  terkristalisasi  dalam  konsep  perbuatan  melawan  hukum (onrechtmatigeedaad), yakni  perbuatan  yang  sifatnya  melawan  hukum  dan
9 Putusan Mahkamah Agung, Nomor 435 KPdt.Sus-Pailit/2023
merugikan  pihak  lain  (Subekti,  1992).  Dalam  doktrin,  perbuatan  melawan  hukum tersebut mengenal adanya unsur-unsur yang harus dipenuhi secara kumulatif, yaitu: 10
1. Terdapat  suatu  perbuatan  (baik  berbuat  maupun  tidak  berbuat)  yang mengabaikan kewajiban hukumnya;
2. Terdapat kewajiban kehati-hatian atau yang biasa disebut sebagai duty of care;
3. Duty of care tersebut tidak dijalankan;
4. Terdapat kerugian yang diderita oleh pihak lain; dan
5. Ada  hubungan  kausal  antara  kerugian  (akibat)  dengan  perbuatan  (baik  berbuat maupun tidak berbuat) secara logis.
Kewajiban  PPAT  untuk  menyimpan  daftar  akta,  bundel  akta  asli,  warkah pendukung akta, arsip laporan, penjilidan akta, agenda, dan surat-surat lainnya yang berkaitan  dengan  jabatan  PPAT  merupakan  suatu  kewajiban  hukum  yang  berlaku absolut  bagi adressat (dalam hal  ini adalah PPAT). Kewajiban hukum  adalah suatu perikatan yang ditimbulkan dari undang-undang (hukum), di mana seseorang sebagai adresat dari  undang-undang  tersebut  memiliki  kewajiban  untuk  menaati  norma- norma dalam peraturan tersebut. Secara kontekstual, PPAT yang memiliki kewajiban hukum  sebagaimana  tersebut,  apabila  tidak  dijalankan  (dalam  hal  ini  adalah kelalaian) maka PPAT tersebut sudah memenuhi salah satu unsur perbuatan melawan hukum  sebagaimana  dimaksud  dalam  Pasal  1365  KUHPer.  Unsur  kedua  terkait dengan duty  of  care, bahwa duty  of  care adalah  suatu  prinsip  tanggung  jawab  atau kehati-hatian. 11 Secara  kontektual, duty  of  care memiliki  intensi  untuk  menekankan kepada PPAT bahwa semua pihak memiliki tanggung jawab untuk secara berhati-hati tidak membahayakan atau merugikan pihak lain oleh perbuatan yang seorang PPAT lakukan. 12
Kewajiban  hukum  PPAT  yang  sifatnya  adalah duty  of  care tersebut, terkonsepsikan  dalam  peraturan  perundang-undangan.  Sebagaimana  telah  diuraikan di  atas,  bahwa  Pasal  1  angka  5  Peraturan  Pemerintah  Nomor  24  Tahun  2016 menyatakan daftar akta, akta asli, warkah pendukung akta, arsip laporan, agenda, dan surat-surat lainnya harus disimpan dan dipelihara oleh PPAT sebagai suatu Protokol PPAT. Peraturan di bawahnya yaitu Permen ATR Nomor 2 Tahun 2018 menyatakan bahwa dalam pelaksanaan jabatan PPAT, Menteri ATR / Kepala BPN melaksanakan fungsi pengawasan dan penegakan aturan hukum sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan  di  bidang  PPAT.  Bahwa  dalam  konsep  pengawasan  tersebut, dilakukan  semata-mata  untuk  memastikan  kewajiban  dan  jabatan  PPAT  telah dilaksanakan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan, salah satunya dalam hal ini adalah terkait dengan penjilidan akta, warkah pendukung akta, protokol atau  penyimpanan  bundel  asli  akta.  Hal  ini  merupakan  konsepsi duty  of  care yang tertuang  dalam  peraturan  perundang-undangan  sebagai  suatu  sistem  yang  saling harmoni.
10 Indah  Sari,  “PERBUATAN  MELAWAN  HUKUM  (PMH)  DALAM  HUKUM  PIDANA  DAN HUKUM  PERDATA,” Jurnal  Ilmiah  Hukum  Dirgantara 11,  no.  1  (September  1,  2020), https://journal.universitassuryadarma.ac.id/index.php/jihd/article/view/651.
11 Yogi  Kristanto,  I  Nyoman  Putu  Budiartha,  dan  Desak  Gde  Dwi  Arini,  “Tanggung  Jawab  dan Wewenang  Notaris/PPAT  terhadap  Kekeliruan  dan  Pembatalan  Akta  Jual  Beli  Tanah,” Jurnal Interpretasi Hukum 1, no. 2 (September 26, 2020): 197–202, https://www.ejournal.warmadewa.ac.id/index.php/juinhum/article/view/2465.
12 Ibid.
Pasal  1365  KUHPer  mewajibkan  adanya  unsur  kerugian  yang  diderita  oleh orang  lain.  Kelalaian  PPAT  yang  tidak  menyimpan  Akta  Jual  Beli,  kemudian mengakibatkan  kerugian  bagi  pihak  lain  yang  terkait  dengan  itu  dalam  suatu  lalu lintas  kausalitas  yang  rasional,  telah  melakukan  perbuatan  melawan  hukum. 13 Kerugian  disini  dapat  terjadi  dalam  berbagai  probabilitas,  mulai  dari  hilangnya kepastian  hukum  para  pihak,  kemanfaatan  akta  otentik  bagi  para  pihak  sehingga terjadi  disfungsi  hukum,  sampai  dengan  ketidakadilan  yang  diterima  para  pihak dalam  konteks  transaksional. 14 Perbuatan  melawan  hukum  ini,  menjadi  dasar filosofis bagi negara untuk mengatur dan mengawasi pelaksanaan jabatan PPAT. 15
Dualisme  sanksi  yang  terdapat  dalam  suatu  perbuatan  pelanggaran  oleh PPAT, yakni dalam lingkup organisasi profesi oleh IPPAT dan lingkup nasional oleh Kementerian  ATR/BPN  menyatakan  suatu  konsep  bahwa  pelanggaran  yang dilakukan  PPAT  akan  disanksi  untuk  menjamin  adanya  kepastian  hukum.  Hal  ini harmonis  dengan  definisi  kepastian  hukum  oleh  Van  Apeldoorn  bahwa  kepastian hukum  merupakan  suatu  jaminan  bahwa  hukum  (aturan)  tersebut  dilaksanakan  dan dijalankan.  Secara  kontekstual  terkait  dengan  norma  yang  menyatakan  PPAT  wajib untuk  menyimpan  daftar  akta,  bundel  akta  asli,  warkah  pendukung  akta,  arsip laporan,  penjilidan  akta,  agenda,  dan  surat-surat  lainnya  yang  berkaitan  dengan jabatan PPAT – apabila tidak dijalankan oleh PPAT, maka hukum harus menempuh instrument sanksi untuk kepastian hukum tersebut.
Terkait  sanksi  yang  tertuang  dalam  Permen  ATR  Nomor  2  Tahun  2018  – sebagai  suatu beleid yang  mengatur  serta  meningkatkan  efektivitas  serta  efisiensi terhadap  pembinaan  dan  pengawasan  dalam  pelaksanaan  jabatan  PPAT,  mengatur secara rigid mengenai  jenis  pelanggaran  dan  sanksi  yang  dicantumkan  dalam Lampiran II untuk pelanggaran yang dilakukan oleh PPAT. Namun dalam Lampiran tersebut, tidak diatur mengenai pelanggaran PPAT atas kewajiban untuk menyimpan daftar akta, bundel akta asli, warkah pendukung akta, arsip laporan, penjilidan akta, agenda, dan surat-surat lainnya yang berkaitan dengan jabatan PPAT.
Hukum  telah  mewajibkan  PPAT  untuk  menyimpan  daftar  akta,  bundel  akta asli,  warkah  pendukung  akta,  arsip  laporan,  penjilidan  akta,  agenda,  dan  surat-surat lainnya  yang  berkaitan  dengan  jabatan  PPAT,  namun  hukum  tidak  mengatur mengenai bagaimana penegakkan norma hukum tersebut; sehingga kepastian hukum tidak  dapat  tercapai.  Kembali  merujuk  definisi  kepastian  hukum  sebagiamana dikemukakan  oleh  Van  Apeldoorn  secara  kontekstual,  maka  tidak  ada  jaminan bahwa PPAT akan menjalankan kewajibannya untuk menyimpan daftar akta, bundel akta asli, warkah pendukung akta, arsip laporan,  penjilidan akta, agenda,  dan surat- surat  lainnya  yang  berkaitan  dengan  jabatan  PPAT  apabila  tidak  ada  penegakkan konkrit melalui instrument sanksi dalam peraturan perundang-undangan. Hal ini telah menimbulkan  celah  bahwa  kontruksi  yuridis  yang  terbangun  dalam  peraturan perundang-undangan  tersebut  menjadi  tidak  berdayaguna  karena  hanya  berfungsi
13 Muhammad  Adha  Ridodi,  “Batasan  Kewenangan  Notaris  dan  PPAT  dalam  Membuat  Akta  yang Berkaitan dengan Tanah,” Lambung Mangkurat Law Journal 2, no. 1 (2017): 99–111.
14 Muhammad  Ridwansyah,  “Mewujudkan  Keadilan,  Kepastian  dan  Kemanfaatan  Hukum  dalam  Qanun Bendera  dan  Lambang  Aceh,” Jurnal  Konstitusi 13,  no.  2  (Agustus  27,  2016):  278, https://jurnalkonstitusi.mkri.id/index.php/jk/article/view/1323.
15 Sari,  “PERBUATAN  MELAWAN  HUKUM  (PMH)  DALAM  HUKUM  PIDANA  DAN  HUKUM PERDATA.”
secara  parsial.  Dalam  praktik  yuridis,  PPAT  yang  tidak  menyimpan  daftar  akta, bundel akta asli, warkah pendukung akta, arsip laporan, penjilidan akta, agenda, dan surat-surat  lainnya  yang  berkaitan  dengan  jabatan  PPAT  tidak  dapat dipertanggungjawabkan  secara  sistemik  dalam  peraturan  perundang-undangan terkait.

## 4. PENUTUP Kesimpulan
Bahwa  kontruksi  yang  terbangun  dalam  peraturan  perundang-undangan, tepatnya  PP  24/2016  dan  Permen  2/2018  menyatakan  bahwa  seorang  PPAT  wajib menyimpan  daftar  akta,  bundel  akta  asli,  warkah  pendukung  akta,  arsip  laporan, penjilidan akta, agenda, dan surat-surat lainnya yang berkaitan dengan jabatan PPAT. Tetapi  kewajiban  PPAT  tersebut,  yang  adalah  kewajiban  hukum,  tidak  dilengkapi dengan instrument sanksi sehingga kepastian hukum terkait norma kewajiban hukum tersebut tidak tercapai dan menimbulkan kekosongan hukum serta disfungsi hukum. Hal  ini  berkontradiksi  dengan  urgensi  yang  tergambar  dalam  kewajiban  PPAT tersebut,  yakni  kepentingan  hukum  para  pihak  untuk  dapat  tercapai  sehingga merefleksikan keadilan, kemanfaatan, dan kepastian hukum. PPAT yang lalai dalam menjalankan  kewajiban  hukumnya,  hanya  dapat  dipertanggungjawabkan  secara lex generalis yakni  Perbuatan  Melawan  Hukum  dalam  Pasal  1365  KUHPer  –  yakni dalam konteks timbulnya kerugian.
Tanpa  adanya  kerugian,  PPAT  tidak  wajib  untuk  menyimpan  daftar  akta, bundel akta asli, warkah pendukung akta, arsip laporan, penjilidan akta, agenda, dan surat-surat  lainnya  yang  berkaitan  dengan  jabatan  PPAT,  sehingga  norma  tersebut bukanlah  norma  yang  formil  untuk  tertib  administrasi,  tetapi  norma  materiil  untuk tidak  menimbulkan  kerugian  para  pihak.  Apabila  pembentuk  undang-undang  tidak segera merevisi produk hukum terkait, maka cita bernegara akan secara perlahan tapi pasti tidak tercapai – dimulai dari kerugian daripada para pihak yang membuat Akta Jual Beli di PPAT.

## Saran
Sebagai  solusi  atas  kondisi  tersebut,  pembentuk  undang-undang  dan peraturan terkait secara sistemik dan soliditas – dimulai dari pemerintah pusat sampai dengan  organisasi  profesi  harus  segera  memperbaiki  produk  hukum  agar dicantumkan  terkait  dengan  sanksi  atas  kelalaian  PPAT  dalam  menyimpan  daftar akta, bundel akta asli, warkah pendukung akta, arsip laporan, penjilidan akta, agenda, dan surat-surat lainnya yang berkaitan dengan jabatan PPAT.

## DAFTAR PUSTAKA

## BUKU
Fajar,  Mukti,  dan  Yulianto  Achmad.  2010. Dualisme  Penelitian  Hukum  Normatif  Dan Empiris . Yogyakarta: Pustaka Pelajar.
Hutagalung,  Arie  S.  2007. Kondominium  dan  Permasalahannya .  Depok:  Fakultas
Hukum Universitas Indonesia. Ibrahim,  Johnny.  2013. Teori  dan  Metodologi  Penelitian  Hukum  Normatif .  Malang: Bayumedia Publishing.
Marzuki,  Peter  Mahmud.  2019. Penelitian  Hukum:  Edisi  Revisi .  19  ed.  Jakarta: Kencana.
Mertokusumo, Sudikno. 1998. Hukum Acara Perdata Indonesia . Yogyakarta: Liberty.

## JURNAL
Bagus  Juniarta,  Anak  Agung,  dan  Gde  Made  Swardhana.  2021.  Tanggung  Jawab Notaris dan PPAT Terkait Dengan Akta Jual Beli Tanah. Acta Comitas. No. 02.
Vol. 340.
Febrina, Dhea Tri, dan Ahars Sulaiman. 2019. Tanggung Jawab Pejabat Pembuat Akta Tanah  (PPAT)  Dalam  Pembuatan  Akta  Jual  Beli  Tanah  Berdasarkan  Peraturan Pemerintah  Republik  Indonesia  Nomor  24  Tahun  2016  Tentang  PPAT. Jurnal PETITA . No. 01. Vol 01, 123–156.
Kristanto, Yogi, I Nyoman Putu Budiartha, dan Desak Gde Dwi Arini. 2020. Tanggung Jawab dan Wewenang Notaris/PPAT terhadap Kekeliruan dan Pembatalan Akta Jual Beli Tanah. Jurnal Interpretasi Hukum. No. 1. Vol. 2
Ridodi,  Muhammad  Adha.  2017.  Batasan  Kewenangan  Notaris  dan  PPAT  dalam Membuat  Akta  yang  Berkaitan  dengan  Tanah. Lambung  Mangkurat  Law Journal No. 2. Vol. 1, 99–111.
Ridwansyah,  Muhammad.  2016.  Mewujudkan  Keadilan,  Kepastian  dan  Kemanfaatan Hukum  dalam  Qanun  Bendera  dan  Lambang  Aceh. Jurnal  Konstitusi .  No.  13, Vol. 2, 278.
Sari,  Indah.  2020.  Perbuatan  Melawan  Hukum  (Pmh)  Dalam  Hukum  Pidana  Dan Hukum Perdata. Jurnal Ilmiah Hukum Dirgantara . No. 11. Vol.1
Tjukup,  I  Ketut,  I  Wayan  Bela  Siki  Layang,  Nyoman  A.  Martana,  I  Ketut  Markeling,
Nyoman Satyayudha Dananjaya, I Putu Rasmadi Arsha Putra, Komang Widiana Purnawan, Made Diah Sekar Mayang Sari, Ketut Nihan Pundari, dan Putu Ayu Ratih Tribuana. 2016. Akta Notaris (Akta Otentik) Sebagai Alat Bukti Dalam

## PERATURAN PERUNDANG-UNDANGAN
Kitab Undang-Undang Hukum Perdata.
Peraturan  Pemerintah  Republik  Indonesia  Nomor  37  Tahun  1998  tentang  Peraturan Jabatan  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  jo.  Peraturan  Pemerintah  Republik Indonesia Nomor 24 Tahun 2016.
Peraturan  Menteri  Agraria  dan  Tata  Ruang  /  Kepala  Badan  Pertanahan  Nasional Republik  Indonesia  Nomor  2  Tahun  2018  tentang  Pembinaan  dan  Pengawasan Pejabat Pembuat Akta Tanah.