## Jurnal Ilmu Sosial dan Pendidikan (JISIP)
Vol. 7 No. 1 Januari 2023 e-ISSN : 2656-6753, p-ISSN: 2598-9944 DOI: 10.58258/jisip.v7i1.4190/http://ejournal.mandalanursa.org/index.php/JISIP/index

## Peran Notaris Dalam Perjanjian Kerjasama Antara Developer Dan Bank Untuk Penyaluran KPR
1 Ridwan Miftah Kosasih, 2 Aad Rusyad Nurdin 12 University Of Indonesia Article Info Abstrak Article history: Received 6 Desember 2022 Publish : 10 Januari 2023 Perjanjian kerjasama untuk pembelian unit rumah dengan skema KPR sangat dibutuhkan masyarakat  karena  harga  rumah  yang  tinggi  untuk  itu  dilakukanlah  Kerjasama  untuk penjualan unit rumah dari developer kepada bank dan kerjasama dengan bank memberikan fasilitas  modal  kerja  konstruksi  kepada  pengembang  .  Penelitian  dengan  pendekatan yuridis  normatif  yang  bersifat  deskriptif  dimulai  dari  bentuk  kerjasama  mengenai penjualan unit rumah, KPR, peranan notaris dalam proses kerjasama antara pengembang dan bank. Tujuan penulisan ini adalah pengembangan ilmu hukum dalam bidang Hukum Kenotariatan yang berkaitan dengan perjanjian antara para pihak ,bentuk kerjasama dan peranan notaris sebagai pejabat umum dalam penyaluran kredit KPR. Keywords:
Kerjasama; KPR; Developer; Bank
Article Info Abstract Article history: Received 6 Desember 2022 Publish : 10 Januari 2023 Agreements for the purchase of housing units under the KPR scheme are urgently needed by the community due to high house prices. For this reason, cooperation is carried out for the sale of housing units from developers to banks and cooperation with banks to provide construction working capital facilities to developers. Research with a normative juridical approach that is descriptive in nature starts from the form of cooperation regarding the sale of housing units, mortgages, the role of notaries in the process of cooperation between developers and banks. The purpose of this writing is the development of legal knowledge in the field of Notary Law relating to agreements between parties, forms of cooperation and the role of notaries as general officials in mortgage lending.
This is an open access article under the Lisensi Creative Commons Atribusi- BerbagiSerupa 4.0 Internasional
Corresponding Author: Ridwan Miftah Kosasih University Of Indonesia miftahkosasih@gmail.com

## 1. PENDAHULUAN
Kebutuhan  akan  perumahan  pada  masyarakat  Indonesia  sangatlah  tinggi,  hal  ini  dapat dilihat dengan jumlah penduduk yang lebih dari 275 juta jiwa pada tahun 2022 serta usia produktif dalam masyarakat serta keluarga muda yang menjadi pasar dalam kebutuhan rumah masyarakat. Harga  rumah  tiap-tiap  tahunnya  mengalami  kenaikan  dimana  hal  ini  menjadi  suatu  kendala terhadap  daya  beli  masyarakat  akan  kebutuhan  perumahan,  kebutuhan  akan  rumah  yang berbanding  dengan  daya  beli  masyarakat  menjadi  suatu  peluang  pada  perbankan  untuk menyaluran pinjaman kepada masyarakat untuk pembelian akan rumah tersebut. Menurut Pasal 1 angka 1 Undang-undang Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman selanjutnya disebut UU Perumahan dan Kawasan Permukiman yang dimaksud dengan perumahan dan Kawasan permukiman adalah :
Perumahan  dan  kawasan  permukiman  adalah  satu  kesatuan  sistem  yang  terdiri  atas pembinaan,  penyelenggaraan  perumahan,  penyelenggaraan  kawasan  permukiman, pemeliharaan  dan  perbaikan,  pencegahan  dan  peningkatan  kualitas  terhadap  perumahan kumuh  dan  permukiman  kumuh,  penyediaan  tanah,  pendanaan  dan  sistem  pembiayaan, serta peran masyarakat.
Selain itu dalam Pasal 1 angka 2 UU Permahan dan Kawasan Permukiman yang dimaksud dengan perumahan adalah “Perumahan adalah kumpulan rumah sebagai bagian dari permukiman, baik perkotaan maupun perdesaan, yang dilengkapi dengan prasarana, sarana, dan utilitas umum sebagai hasil upaya pemenuhan rumah yang layak huni”. Bahwa kebutuhan akan rumah selaian menjadi hal yang sangat penting juga karena untuk memenuhi kebutuhan tersebut tidak mudah, karena membutuhkan biaya dan nilai investasi yang besar sehingga banyak masyarakat yang tidak dapat menjangkau  untuk  memenuhi  kebutuhan  akan  rumah  tersebut, maka  dari  itu  peran  bank menjadi penting untuk membantu masyarakat dalam memenuhi kebutuhan akan rumah.
Peran perbankan dalam memenuhi kebutuhan akan rumah bagi masyarakat, secara umum dapat dilihat dari pengertian bank pada Pasal 1 angka 2 Undang-undang Nomor 10 Tahun 1998 tentang Perbankan selanjutnya  disebut UU Perbankan, yang menyebutkan “Bank adalah badan usaha  yang  menghimpun  dana  dari  masyarakat  dalam  bentuk  simpanan  dan  menyalurkannya kepada  masyarakat  dalam  bentuk  kredit  dan  atau  bentuk-bentuk  lainnya  dalam  rangka meningkatkan taraf hidup rakyat banyak”. Berdasarkan pasal tersebut terdapat 2 (dua) kegiatan pokok  yang  dijalankan  oleh  bank  dalam  menjalankan  usahanya,  yakni  menghimpun  dana masyarakat ( funding ) dan menyalurkannya kepada masyarakat ( lending ) yang dalam fungsinya disebut sebagai fungsi intermediasi, dengan tujuan utama yaitu meningkatkan taraf hidup rakyat banyak.  Perbankan  Indonesia  selain  sebagai  lembaga  intermediasi  juga  bertujuan  lebih  luas sebagai pelaksana pembangunan dan peningkatan kesejahteraan masyarakat, hal tersebut dapat diketahui pada Pasal 4 Undang-Undang No. 10 Tahun 1998 tentang Perbankan yang menyebutkan “Perbankan  Indonesia  bertujuan  menunjang  pelaksanaan  pembangunan  nasional  dalam  rangka meningkatkan  pemerataan,  pertumbuhan  ekonomi,  dan  stabilitas  nasional  kearah  peningkatan kesejahteraan rakyat banyak”.
Solusi  kebutuhan  akan  rumah  bagi  masyarakat  dari  perbankan  dengan  cara  melakukan penyaluran kredit sesuai dengan fungsi perbankan tersebut, kredit dikenal dengan istilah credere yang berasal dari bahasa Yunani yang berarti kepercayaan atau creditum dalam bahasa latin yang berarti  kepercayaan  atau  kebenaran,  oleh  karena  itu  kredit  sendiri  haruslah  didasarkan  pada kepercayaan.  Sedangkan    Undang-Undang  Nomor  10  Tahun  1998    tentang  perbankan memberikan definisi kredit adalah :
Kredit adalah penyediaan uang atau tagihan yang dapat dipersamakan dengan itu berdasarkan persetujuan  atau  kesepakatan  pinjam  meminjam  antara  bank  dengan  pihak  lain  yang mewajibkan pihak peminjam untuk melunasi utangnya setelah jangka waktu tertentu dengan pemberian bunga.
Pentingnya  penyaluran  kredit  pada  bank  dapat  kita  lihat  dari  gambaran  neraca  suatu perbankan dimana bila kita lihat sisi aktiva dari bank maka komponen pinjaman yang diberikan merupakan salah satu bagian terbesar. Selain itu dalam laporan rugi laba dapat diketahui bahwa sebagian besar dari laba yang dihasilkan merupakan pendapatan kredit yang berasal dari bunga pinjaman kredit.
Harga  perumahan  yang  semakin  naik  tiap-tiap  tahunnya  serta  kebutuhan  akan perumahan yang tetap tinggi menjadikan peluang bagi bank dalam bisnis yang dijalankan, Bank dapat  menyalurkan  kredit  kepada  masyarakat  yang membutuhkan  dana  untuk  membeli  rumah, dalam hal ini bank menyalurkan dana tersebut melalui skim Kredit Kepemilikan Rumah (KPR). Besarnya  potensi  KPR  yang  dapat  disalurkan  bank  kepada  masyarakat  dapat  dilihat  dari meningkatnya kinerja penyaluran KPR berdasarkan laporan Bank Indonesia (BI) dari posisi 9,7% pada bulan Desember 2021 menjadi 10,1% per Januari 2022. Mengutip dari situs laman Otoritas Jasa Keuangan (OJK) yang dimaksud Kredit Pemilikan Rumah (KPR) adalah suatu fasilitas kredit yang  diberikan  oleh  perbankan  kepada  para  nasabah  perorangan  yang  akan  membeli  atau memperbaiki rumah. Di Indonesia, saat ini dikenal ada 2 jenis KPR:
1. KPR  Subsidi,  yaitu  suatu  kredit  yang  diperuntukan  kepada  masyarakat  berpenghasilan menengah ke bawah dalam rangka memenuhi kebutuhan perumahan atau perbaikan rumah yang telah dimiliki. Bentuk subsidi yang diberikan berupa : Subsidi meringankan kredit dan subsidi  menambah  dana  pembangunan  atau  perbaikan  rumah.  Kredit  subsidi  ini  diatur
tersendiri oleh Pemerintah, sehingga tidak setiap masyarakat yang mengajukan kredit dapat diberikan  fasilitas  ini.  Secara  umum  batasan  yang  ditetapkan  oleh  Pemerintah  dalam memberikan subsidi adalah penghasilan pemohon dan maksimum kredit yang diberikan.
2. KPR Non Subsidi, yaitu suatu KPR yang diperuntukan bagi seluruh masyarakat. Ketentuan KPR ditetapkan oleh bank, sehingga penentuan besarnya kredit maupun suku bunga dilakukan sesuai kebijakan bank yang bersangkutan.
Pernyaluran  skim  kredit  KPR  pada  perbankan  sejatinya  juga  melibatkan  notaris  sebagai pejabat umum, baik untuk pembuatan akta perjanjian kredit yang diatur dalam Pasal 15 Ayat (1) Undang-Undang  Nomor  2  Tahun  2014  Tentang  Perubahan  atas  Undang-Undang  Nomor  30 Tahun 2004 Tentang Jabatan Notaris yang selanjutnya disingkat UUJN menyebutkan bahwa :
Notaris  berwenang  membuat  Akta  autentik  mengenai  semua  perbuatan,  perjanjian,  dan penetapan  yang  diharuskan  oleh  peraturan  perundang-undangan  dan/atau  yang  dikehendaki oleh yang berkepentingan untuk dinyatakan dalam Akta autentik, menjamin kepastian tanggal pembuatan Akta, menyimpan Akta, memberikan grosse, salinan dan kutipan Akta, semuanya itu sepanjang pembuatan Akta itu tidak juga ditugaskan atau dikecualikan kepada pejabat lain atau orang lain yang ditetapkan oleh undang-undang.
Notaris merupakan pejabat umum  seperti yang dinyatakan dalam Pasal 1 angka 1 UUJN yang menyebutkan “Notaris adalah pejabat umum yang berwenang untuk membuat akta autentik dan  memiliki  kewenangan  lainnya  sebagaimana  dimaksud  dalam  UndangUndang  ini  atau berdasarkan  undang-undang  lainnya”  Notaris  berperan  dalam  penyaluran  KPR  dengan pembuatan akta perjanjian kredit guna memberikan kepastian hukum bagi ara pihak yang terlibat yaitu bank sebagai kreditur dan nasabah sebagai debitur. Perjanjian kredit yang dibuat dihadapan notaris tersebut merupakan akta otentik sehingga dapat memberikan kepastian hukum sebagai alat bukti yang sempurna, sebagaimana disebutkan dalam Pasal 1868 Kitab Undang-undang Hukum Perdata selnjutnya disebut KUHPdt “Suatu akta otentik ialah suatu akta yang dibuat dalam bentuk yang ditentukan undang-undang oleh atau dihadapan pejabat umum yang berwenang untuk itu di tempat akta itu dibuat”.
Peran  notaris  selain  untuk  membuat  akta  perjanjian  kredit  dalam  penyaluran  KPR, tetapi  juga  membuat  akta-akta  yang  berkaitan  dan  menunjang  dalam  proses  pemberian  kredit seperti  melakukan  addendum  perjanjian  Ketika  ada  kredit  yang  akan  diperpanjang  ataw penambahan  klausul-kalusul  baru  yang  akan  diperjanjikan.  Selain  itu  notaris  juga  membuat corporate  guarantee dan personal  guarantee bila  dalam  penyaluran  KPR  terdapat  Kerjasama antara developer dan pihak bank. Akta-akta tersebut akan berjalan dengan baika bila dilaksanakan sesuai dengan ketentuan yang berlaku, maka akan menjadi suata akta otentik dan menjadi alat bukti yang sempurna, namun bila dalam melakukan proses tersebut ada hal-hal yang dilanggar dalam pembuatan akta, maka akta otentik tersebut akan terdegradasi menjadi akta bawah tangan. Berdasarkan hal tersebut maka notaris mempunyai peran yang sangat penting tidak hanya sebagai pejabat  pembuat  akta  tetapi  ikut  menentukan  status  hukum  suatu  akta  bila  dalam  proses  tidak memenuhi ketentuan sehingga akan berpengaruh dalam perjalanan kredit kedepannya bila terjadi permasalahan hukum. Selain itu fungsi notaris sebagai penyuluh hukum harus dilakukan terhadap para pihak yang mengadakan perjanjian sehingga isi akta yang dibuat tidak akan memnberatkan salah satu pihak serta tidak akan bertentangan dengan norma-norma yang berlaku, sebagai akata otentik yang dibuat harus dapat menjamin kepastian hukum bagi para pihak serta tidak berpihak kepada salah satu pihak sehingga mampu melindungi pihak dengan kepastian hukum. Oleh karena itu  akta  yang  dibuat  notaris  tersebut  haruslah  berkaitan  dengan  kehendak  atau  keinginan  para penghadap itu sendiri, bukan keinginan dari notaris melainkan notaris yang merangkainya dalam bentuk akta notaris sesuai dengan UUJN.
Notaris tidak hanya membuat akta perjanjian kredit antara debitur dengan pihak bank saja,  tetapi  juga  notaris  juga  membuat  akta  antara  developer  sebagai  pengembang  dan  bank sebagai pihak yang menyalurkan kredit sehingga ada timbal balik antara kedua belah pihak, selain itu juga perjanjian kredit antara developer sebagai debitur yang mendapat suntikan kredit dalam pembangunan  perumahannya.  Masalah  dalam  pembuatan  akta  perjanjian  kredit  adalah  bahwa
peran  bank  akan  lebih  dominan  dimana  klausul-klausul  lebih  berpihak  kepada  bank  sehingga secara tidak langsung terjadi dikotomi, karena dalam UUJN Pasal 16 ayat 1 huruf a mengatur, “Dalam menjalankan jabatannya, Notaris berkewajiban: bertindak jujur, seksama, mandiri, tidak berpihak dan menjaga kepentingan pihak yang terkait dalam perbuatan hukum. Untuk perjanjian terhadap debitur langsung bila dilihat dari konsepnya  maka perjanjian antara bank dan debitur berbentuk perjanjian baku, yang mana perjanjian baku adalah konsep-konsep janji tertulis, yang disusun  tanpa  membicarakan  isinya  dan  lazimnya  dituangkan  dalam  sejumlah  tidak  terbatas perjanjian  yang  sifatnya  tertentu.  Masyarakat  sebagai  debitur  pada  dasarnya  tinggal  menyetuji perjanjian  kredit  tersebut,  maka  peran  notaris  sangat  penting  karena  profesionalisme  notaris sebagai pejabat public harus dapat memberikan kepastian hukum dan keteraturan dengan tidak memihak kepada salah satu pihak.

## 2. METODE PENELITIAN
Metode  yang  digunakan  pada  karya  tulis  ilmiah  ini  adalah  penelitian  hukum  yuridis- normatif  dimana  merupakan  penelitian  yang  secara  khusus  meneliti  hukum  dan  mengadakan sistematisasi terhadap bahan-bahan hukum tertulis. Penelitian hukum yuridis- normatif dikenal dengan  penelitian  hukum  kepustakaan  yang  dilengkapi  dengan  bahan  Pustaka  atau  bahan sekunder.  Dalam  penelitian  ini  menggunakan  bahan  pustaka  sekunder  dan  dilakukan  dengan usaha mencari kebenaran dari berbagai asas-asas peraturan perundang-undangan terutama yang berhubungan  dengan  hukum  kenotariatan  serta  dilakukan  wawancara  kepada  informan  dan narasumber

## 3. HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN 3.1.Bentuk Kerjasama Penyaluran KPR Antara Bank Dengan Pengembang
Kredit pada perbankan memiliki peran yang sangat penting, penyaluran kredit pada bank dapat  kita  lihat  dari  gambaran  neraca  suatu  perbankan  dimana  bila  kita  lihat  sisi  aktiva  dari bank maka komponen pinjaman yang diberikan merupakan salah satu bagian terbesar. Selain itu  dalam  laporan  rugi  laba  dapat  diketahui  bahwa  sebagian  besar  dari  laba  yang  dihasilkan merupakan  pendapatan  kredit  yang  berasal  dari  bunga  pinjaman  kredit.  Pada  dasarnya penyaluran  kredit  tidak  lepas  dari  perjanjian  yang  diatur  dalam  Pasal  1313  KUHPdt  “Suatu persetujuan adalah suatu perbuatan dimana satu orang atau lebih mengikatkan diri terhadap satu orang lain atau lebih”. Selain itu perjanjian yang dibuat harus sah menurut hukum sesuai yang diatur dalam Pasal 1320 KUHPdt :
Supaya terjadi persetujuan yang sah, perlu dipenuhi empat syarat;
1. kesepakatan mereka yang mengikatkan dirinya;
2. kecakapan untuk membuat suatu perikatan;
3. suatu pokok persoalan tertentu;
4. suatu sebab yang tidak terlarang.
Pentingnya  perjanjian  dalam  penyaluran  KPR  dikarenakan  untuk  mengikat  dan memberikan kepastian hukum bagi para pihak terutama bank yang mencairkan dana kredit yang bersumber  dari  masyarakat,  sehingga  bank  mendapat  kepatian  hukum  dan  dapat  menjaga pengembalian  dana  KPR  tersebut  berikut  bunga  sebagaai  keuntungan.  KPR  dikategorikan kedalam  kredit  konsumtif,  yang  dimaksud  dengan  kredit  konsumtif  adalah  “kredit  yang digunakan dalam rangka pengadaan barang atau jasa untuk tujuan konsumsi dan bukan sebagai barang  modal  dalam  kegiatan  usaha  nasabah”,  hal  tersebut  dikarenakan  pembiayaan  yang dilakukan  dengan  KPR  adalah  untuk  pembelian  rumah  (konsumsi)  bukan  untuk  digunakan sebagai modal kerja.
Penyaluran  kredit  KPR  dapat  juga  disalurkan  dengan  skema  kredit  modal  kerja  yang diberikan  kepada  developer,  maka  bentuk  kerjasama  yang  disalurkan  akan  berbeda  dengan Kerjasama antara developer dengan bank terkait pemberian fasilitas langsung kepada end user. Kredit kontruksi KPR adalah:
Salah satu jenis kredit/pembiayaan yang diberikan oleh pihak bank pemberi kredit yang penggunaannya  untuk  modal  kerja  pembangunan  baik  perumahan  maupun  untuk  fasilitas lainnya seperti hotel, apartemen, pasar inpres, perumahan sederhana atau perumahan bersubsidi (KPRS).
Bentuk kredit modal kerja konstruksi kepada developer dapat dibagi 2 (dua) yaitu:
a. Kredit/pembiayaan Modal Kerja Transaksional Kredit Modal Kerja Transaksional adalah fasilitas  kredit  dengan  maksimum  plafond  menurun  atau  setiap  hasil  penjualan/ penyewaan dari proyek konstruksi (proposional sesuai putusan kreditnya) harus digunakan untuk menurunkan baki debet kreditnya dan tidak dapat ditarik kembali.
b. Kredit/pembiayaan  Modal  Kerja  Plafond  Kredit  Modal  Kerja  Plafond  adalah  fasilitas kredit  dengan  maksimum  plafond  tetap  atau  hasil  penjualan/penyewaan  dari  proyek konstruksi (proposional sesuai putusan kreditnya), (proposional sesuai putusan kreditnya). Terdapat skema  dalam penyaluran KPR yang membentuk hubungan antara para pihak yang  terlibat,  hubungan  tersebut  akan  menentukan  bagaimana  bentuk  kerjasama  yang  akan terbentuk dalam proses penyaluran KPR tersebut, hubungan antara para pihak tersebut adalah:
1. Hubungan antara Penjual dengan Pembeli : Merupakan hubungan jual beli, dimana penjual memiliki  kewajiban  untuk  menyerahkan  rumah  sesuai  yang  diperjanjikan,  serta kelengkapan dokumennya seperti sertifikat dan Persetujuan Bangunan Gedung selanjutnya disebut  (PBG).  Penjual  berhak  untuk  menerima  sejumlah  uang  sebagai  pelunasan  harga rumah yang diperjualbelikan. Pembeli berkewajiban menyerahkan sejumlah uang sebagai pelunasan harga rumah yang diperjualbelikan dan berhak menerima rumah sesuai dengan perjanjian.
2. Hubungan  antara  Pembeli  dengan  Bank.  Hubungan  antara  pembeli  dengan  bank  berupa perjanjian kredit. Bank berposisi sebagai kreditur dan pembeli sebagai debitur. Hubungan hukum tersebut menimbulkan hak dan kewajiban bagi kedua belah pihak sebagai berikut:
a. Pembeli/debitur mempunyai hak dan kewajiban:
• Pembeli/debitur  mempunyai  hak  mendapatkan  sejumlah  dana  dari  bank  untuk pelunasan harga jual rumah; dan
• Pembeli/debitur  mempunyai  kewajiban  untuk  mengembalikan  sejumlah  kredit, beserta bunga/bagi hasil, dengan mengangsur/sesuai dengan perjanjian.
b. Bank/kreditur mempunyai hak dan kewajiban:
• Bank/kreditur  mempunyai  kewajiban  untuk  mencairkan  sejumlah  dana  guna pelunasan harga jual rumah dan dicairkan kepada penjual; dan
• Bank/kreditur  mempunyai  hak  menerima  kembali  pengembalian  kredit,  beserta bunga/bagi hasil dari pembeli/debitur secara mengangsur sesuai dengan perjanjian.
3. Hubungan  antara  Bank  dengan  Penjual.  Hubungan  antara  bank  dengan  penjual menimbulkan kewajiban bagi bank untuk mencairkan dana realisasi KPR pembeli/debitur kepada  penjual  guna  pelunasan  harga  rumah  yang  dibeli  oleh  pembeli/debitur.  Penjual mempunyai kewajiban untuk menyelesaikan dokumen rumah, antara lain meliputi sertifikat dan  PBG.  Sertifikat  dan  PBG  disimpan  oleh  bank  sebagai  jaminan  kredit  dan  akan diserahkan kepada debitur bila KPR telah lunas.
A. Kerjasama Penjualan Antara Developer dengan Bank
Bentuk Kerjasama yang paling umum antara bank dan developer adalah perjanjian Kerjasama selanjutnya disebut (PKS) penjualan unit-unit rumah secara langsung, yang menjadi pertanyaan adalah kenapa Kerjasama tersebut perlu dilakukan dan penting? dan apakah tanpa Kerjasama developer dan masyarakat umum dapat melakukan KPR secara langsung. Saat ini pertumbuhan developer untuk pembangunan rumah sangat banyak mulai dari perumahan subsidi atau yang biasa dikenal dengan nama Fasilitas Likuiditas Pembiayaan  Perumahan  (FLPP)  dan  atau  perumahan  komersial,  maka  PKS  yang dilakukan  merupakan  salah  satu  instrument  untuk  memasarkan  KPR  bagi  perbankan sekaligus melakukan mitigasi dalam penyaluran KPR.
Pentingnya PKS KPR bagi developer yaitu :
1.  Memudahkan developer untuk segera menjual unit rumah, bahwa harga rumah yang mahal sehingga jarang pembelian rumah dilakukan secara cash keras, maka dengan adanya PKS tersebut pihak developer dapat mengarahkan calon pembeli kepada bank yang bekerjasama dengan pihak developer.
2.  Menjamin  Kepastian,  dengan  adanya  PKS  tersebut  makanya  bila  calon  debitur tersebut  telah  memenuhi  syarat  KPR  dari  perbankan  maka  Ketika  bank  sudah menerbitkan  Surat  Pemberitahuan  Persetujuan  Pemberian  Kredit  (SP3K),  maka kepastian  dari  penjualan  rumah  tersebut  lebih  besar  karena  bank  ikut  membiayai melalui skema KPR.
3. Cash Flow dari developer akan lebih baik, karena dengan PKS maka developer dapat menjual  unit  rumah  secara indent ,  dan  bank  kan  membiayai  unit  rumah  tersebut secara bertahap sehingga developer mendapat pemasukan dengan lebih cepat tanpa menunggu unit selesai.
Dari sisi bank pentingnya dilakukan PKS dengan developer, yaitu:
1.  Potensi  bisnis  dalam  penyaluran  KPR,  dengan  dilakukannya  PKS  tersebut  maka bank akan lebih mudah dalam penyaluran KPR karena ketersediaan unit dan calon debitur yang sudah diarahkan ke bank untuk proses KPR.
2.  Meminimalisir  resiko,  dengan  dilakukan  PKS  maka  pihak  bank  akan  mengetahui profile dari perusahaan pengembang dan ada pembahasan resiko dan prinsip kehati- hatian sehingga bank dapat memilah rating dari pengembang tersebut.
3.  Kepastian pembangunan unit, untuk KPR indent dimana pembangunan rumah masih atau  belum  berjalan  maka  bank  akan  menyalurkan  KPR  kepada  debitur  secara langsung, tetapi untuk pembayaran pada developer dilakukan secara bertahap sesuai progress  pembangunan  sehingga  meminimalisir  resiko  tidak  dibangun,  bila  tidak dilakukan PKS maka tidak ada keterikatan antara bank dan developer.
Berdasarkan uraian tentang PKS tersebut diatas, maka akan timbul suatu hubungan antara  dua  orang/badan  yang  dinamakan  perikatan  antara  dua  orang/badan  yang membuatnya .  Dalam  bentuknya  perjanjian  itu  berupa  suatu  rangkaian  kata-kata  yang mengandung  janji-janji  atau  kesanggupan  yang  diucapkan  atau  ditulis.  PKS  tersebut berisi tentang mekanisme penyaluran, hak dan kewajiban antara developer dan bank, jenis-jenis  KPR  yang  disalurkan  dan  biasanya  untuk  PKS tersebut yang  dilakukan adalah  untuk  KPR  Primary,  yang  dimaksud  dengan KPR  primary  adalah  kredit pembiayaan rumah dengan beberapa kriteria, seperti:
1. Pengajuan KPR hanya dapat diproses oleh bank rekanan developer;
2. Biasanya bangunan indent;
3. Surat-surat (SHM/SHGB, IMB dan PBB) rumah masih belum pecah dari induk. Tidak  semua  rumah  baru  dapat  diajukan  sebagai  KPR  primary . Jika  kondisi bangunan baru namun surat- surat sudah pecah dari induk maka akan diproses sebagai KPR  secondary. KPR  secondary adalah  kredit  pembiayaan  rumah melalui  bank  yang telah memenuhi kriteria berikut:
1. Dokumen surat rumah yang akan diagunkan sudah pecah dari induk untuk rumah baru / sudah atas nama penjual untuk rumah lama;
2. Pengajuan KPR dapat diproses di berbagai bank;
3. Bangunan rumah sudah siap huni, baik rumah baru atau lama.
Bahwa PKS dilakukan pada dasarnya akan saling menguntungkan kedua belah pihak, selain itu dalam PKS yang dilakukan untuk mitigasi resiko dengan adanya klausula yang dituangkan didalam PKS secara notarial hal ini dilakukan agar mencerminkan prinsip kehati-hatian perbankan dalam menyalurkan kredit, hal ini diatur dalam Pasal 29 ayat (3)  UU  Perbankan  yang  menyatakan  “ Perbankan  selanjutnya  mengatur  bahwa dalam memberikan kredit, bank wajib menempuh cara-cara yang tidak merugikan bank dan kepentingan nasabah yang mempercayakan dananya kepada bank”.
Dalam pola  PKS  dengan  developer  untuk  menjamin  keamanan  pihak  bank  maka dilakukan status yang mejelaskan kondisi sertipkat tanah sebagai legatitas dan kondisi bangunan, dari status tersebut akan mementukan besaran pencairan dana kredit debitur kepada developer, terdapat 4 (empat) status yang diatur tentang kondisi sertipikat dan bangunan antara lain:
1.  Status  I,  dengan  kondisi  sertipikat  masih  dalam  proses  penggabungan  sertipikat menjadi sertipikat induk, kondisi bangunan masih indent ;
2.  Status  II,  dengan  kondisi  sertipikat  masih  dalam  proses  penggabungan  sertipikat menjadi sertipikat induk, kondisi bangunan sudah 100%;
3.  Status  III,  dengan  kondisi  sertipikat  telah  pecah  ( split ),  kondisi  bangunan  masih indent ;
4.  Status  IV,  dengan  kondisi  sertipikat  telah  pecah  ( split ),  kondisi  bangunan  sudah selesai 100%.
Kerjasama  yang  dilakukan  terhadap  developer  tersebut  dapat  dilakukan  atas kondisi  lahan  berupa  SHGB/SHM  atau  SHGB  diatas  HPL  dengan  skema  Kerjasama mengikuti ketentuan yang dituangkan dalam PKS tersebut, dalam hal status yang telah dijelaskan  maka  bank  juga  wajib  melakukan  pencairan  secara  bertahap  kepada pengembang. Pencairan secara bertahap tersebut ditetapkan dengan ketentuan sebagai berikut:
1. Dana  dicairkan  maksimal  30%  (tiga  puluh  persen)  dari  plafond  disetujui  saat terjadi  perjanjian  pembelian  rumah  antara  developer  dan  debitur,  sesuai  dengan kesepakatan yang dituangkan dalam PKS;
2. Maksimal pencairan 50% (lima puluh persen) dari plafond disetujui saat bangunan sudah  memiliki  bangunan  pondasi,  sesuai  dengan  kesepakatan  yang  dituangkan dalam PKS;
3. Dana cair maksimal 90% (sembilan puluh persen) dari plafond yang disetujui jika bangunan  rumah  telah  selesai  dibangun,  sesuai  dengan  kesepakatan  yang dituangkan dalam PKS;
4. Dana  cair  100%  (seratus  persen)  jika  sudah  terjadi  tanda  tangan  AJB  (Akta  Jual Beli),serah terima, tanda tangan APHT/SKMHT.
Down  Payment (DP)    untuk  rumah  primary  minimal  5%  dari  harga  rumah, pengaturan  ini  berkaitan  dengan  LTV  ( loan  to  value )  merupakan  ketentuan  yang mangatur  batasan  nilai  kredit  dibandingkan  agunan  /unit  rumah  KPR,  LTV  tersebut merupakan  aturan  baku  yang  ditetapkan  oleh  Bank  Indonesia  dalam  Peraturan  Bank Indonesia Nomor 23/2/PBI/2021 tanggal 1 Maret 2021 tentang Perubahan Ketiga atas Peraturan  Bank  Indonesia  (PBI)  Nomor  20/8/PBI/2018  tentang rasio Loan  to  Value untuk Kredit Properti, Rasio Financing to Value untuk Pembiayaan Properti, dan Uang Muka untuk Kredit atau Pembiayaan Kendaraan Bermotor. PBI Nomor 23/2/PBI/2021 secara ringkas yang diataur dalam Pasal 9 mengatur bahwa:
1. Untuk Kredit Properti Rumah Tapak dan Kredit Properti Rumah Susun:
a. tipe >70, paling tinggi 95% untuk fasilitas pertama dan paling tinggi 90% untuk fasilitas kedua dan seterusnya;
b. tipe >21-70, paling tinggi 95% untuk fasilitas pertama dan seterusnya; dan
c. tipe ≤21, paling tinggi 100% untuk fasilitas pertama dan paling tinggi 95% untuk fasilitas kedua dan seterusnya.
2. Untuk Kredit Properti Ruko Rukan, paling tinggi 95% untuk fasilitas pertama dan paling tinggi 90% untuk fasilitas kedua dan seterusnya.
Pola penyaluran KPR dengan PKS antara bank dan developer untuk pembelian unit rumah hanya berjalan 2 (dua) arah, yaitu pihak developer hanya menyampaikan potendi kredit  kepada  pihak  bank  dan  bank  berkewajiban  untuk  mencairkan  fasilitas  KPR tersebut sesuai dengan persayaratan dan analisa kredit yang lakukan berdasarkan prinsip kehati-hatian dalam perbankan.
B. Kerjasama  Dengan  Pemberian  Fasilitas  Kredit  Modal  Kerja  Pembangunan Rumah Kepada Developer.
Terdapat  perbedaan  mendasar  dengan  pola  penyaluran  kredit  seperti  yang  telah dijelaskan sebelumnya, yaitu bank memberikan fasilitas kredit modal kerja (selanjutnya disebut  KMK)  untuk  pembangunan  unit rumah  kepada  developer  dan  bank  memiliki hak ekslusif dalam penjulan unit rumah untuk disalurkan kepada bank yang memberikan fasilitas modal kerja tersebut, hal ini juga tergantung dengan klausula yang diruangkan dalam perjanjian tambahan pada para pihak yang terlibat, yang dimaksud dengan KMK Kontruksi adalah”
Pembiayaan yang dilakukan oleh bank kepada developer yang digunakan untuk modal  kerja  pembangunan  seperti  apartemen  atau  rumah.  Bangunan  kredit konstruksi berupa bangunan horizontal maupun vertikal/ high rise building. Umumnya  kredit  konstruksi  digunakan  oleh pengembang  untuk membangun  perumahan  atau  apartemen  sehingga  pembangunannya  menjadi lebih cepat selesai.
Pola  pembiayaan  melalui  pemberian  kredit  modal  kerja  kontruksi  kepada developer  tersebut  juga  memiliki  risiko  yang  harus  dihadapi  oleh  bank,  karena pembiayaan dalam pada sector property sangat berkaitan dengan pertumbuhan ekonomi secara luas. Artinya bila daya beli masyarakat yang rendah akan sangat mempengaruhi pertumbuhan ataupun bila kondisi ekonomi negara sedak tidak baik secara umum akan sangat mempengaruhi kondisi pemberian kredit KPR, meskipun sangat menarik dalam pemberian kredit melalui KMK pengembang tetapi risiko bad debt tetap ada dan harus dilakukan mitigasi. Hal tersebut merupakan risiko yang dihadapi dari aspek ekonomi. Sedangkan aspek yuridis yang harus di perhatikan antara lain:
1.  Legalitas dari pengembang, yaitu legalitas pengembang selaku badan hukum dan atau  perorangan  serta  legalitas  pengurus  dari  pengembang  baik  secara  individu maupun perusahaan, dan masa berlaku dari legalitas tersebut, sehingga Bank harus dapat menganalisa dan minta data dengan baik agara menghindari risiko kerugian dikedapannya, sebagai contoh legalitas pengembang :
a. Akta Pendirian (Akta, Pengesahan Menteri Hukum & HAM, dan Berita Negara /Tambahan Berita Negara Republik Indonesia);
b. Akta  Penyesuaian  UU  PT  No.  40  tahun  2007  (Akta,  Persetujuan  Menteri Hukum  &  HAM,  dan  Berita  Negara/Tambahan  Berita  Negara  Republik Indonesia);
c. Akta  Perubahan  terakhir  (Akta,  Pengesahan/Pelaporan  Menteri  Hukum  & HAM,  dan  Berita  Negara/Tambahan  Berita  Negara  Republik  Indonesia tergantung jenis perubahannya).
2.  Status kepemilikan tanah harus jelas agar menghindari risiko tuntutan atau klaim dari  pihak  ke  3  (tiga).  Apabila  sertipikat  tanah  telah  pecah  maka  pengembang menyerahkan  Daftar  Rincian  Pecahan  Sertifikat,  apabila  masih  dalam  proses penerbitan Sertipikat Induk maka diwajibkan minimal sudah ada Keputusan Kepala Badan  Pertanahan  Nasional  (selanjutnya  disebut  BPN)  tentang  penerbitan pemberian hak atas tanah;
3.  Sertipikat  Induk  dan  atau  pecahan  tidak  sedang  dijaminkan  dan  tidak  dalam sengketa, dengan dibuktikan oleh surat pernyataan pemilik dan dimasukan dalam klausul Akta Kuasa Menjual Notariil;
4.  Bagi developer perorangan atau bukan berbadan hukum maka proses pemecahan sertipikat  induk/splitzing  maka    wajib  dilakukan  oleh  Notaris  yang  telah bekerjasama dengan pihak bank.
Pemberian  fasilitas  KMK  kontruksi  pada  developer  tersebut  haruslah  memiliki agunan  yang  merupakan  objek  modal  kerja  yang  akan  dibiayai  oleh  bank,  bila
kepemilikan  agunan  tersebut  berasal  dari  pihak  ketiga  merupakan  yang  memiliki hubungan  langsung  dengan  kepengurusan  perusahan  baik  pengendalian  maupun keuangan  (direktur,  komisaris  dan  atau  pejabat  eksekutif)  maka  debitur  atau  calon debitur
Menerbitkan jaminan ( guarantee ) untuk mengambil alih kewajiban pihak ketiga bila terjadi wanprestasi. Selanjutnya bagaimana proses pencairan dari pola PKS dengan pemberian fasilitas KMK modal kerja untuk pengembang, yang  menjadi kerterkaitan untuk pembayaran angsuran KMK modal kerja, sebagai berikut:
1.  Pencairan kredit dilakukan secara bertahap sesuai dengan kebutuhan dan kemajuan pembangunan unit rumah yang dikerjakan;
2.  Menyerahkan  daftar  calon  pembeli  unit  rumah  terhadap  proyek indent disertai dengan adanya bukti pembayaran down payment ;
3.  Penjualan  unit  rumah  tersebut  merupakan  sumber  pengembalian  kredit  yang dibiayai  oleh  bank  melalui  skim  KMK  Kontruksi  kepada  developer  baik  yang terjual secara cash maupun KPR;
4.  Penjualan  unit  rumah  yang  di  bangun  melalui  KMK  developer  tersebut  wajib melakukan PKS Kerjasama produk KPR dari bank yang bersangkutan.
Penjabaran  tentang  Kerjasama  dengan  pembiayaan  KMK  Konstruksi  untuk developer tersebut memiliki beberapa kelebihan dibanding dengan Kerjasama dua pihak dengan PKS hanya untuk penjualan unit rumah tersebut, antara lain:
1.  Potensi  market  lebih  bisa  dikuasai  karena  sejak  pembangunan  sudah  melakukan kerja  dan  adanya  kewajiban  membayar  angsuran  KMK  kepada  developer  dari penjualan unit, akan berbeda jika hanya PKS penjualan pihak developer tidak ada kewajiban mengarahkan calon pembeli secara langsung ke bank bersangkutan;
2.  Keuntungan pendapatan bunga kredit dari skim KMK dan KPR jika pembelian juga dilakukan dengan KPR dari bank bersangkutan;
3.  Mitigasi dilakukan lebih awal, bahwa sebelum diberikan fasilitas KMK developer akan dilakukan analisa dan rating untuk menentukan kualitas dan tingkat kelayakan diberikan,  sehingga  jika  dilanjukan  PKS  untuk  penjalan  akan  lebih  terarah  dan sudah dilakukan screening ;
4.  Penguasaan legalitas agunan lebih baik, karena proyek pembangunan perumahan tersebut  disyaratkan  menjadi  agunan  sehingga  proses  pemecahan  lebih  terpantau oleh  bank  dan  diarahkan  kepada  notaris rekanan,  maka  bila  dilakukan  pencairan KPR sertifikat agunan sudah dalam penguasaan bank sehingga secara legalitas bank lebih aman.
3.2. Bagaimana Peranan Notaris  Dalam Penyaluran Kredit Perjanjian Kerjasama  Antara

## Developer dan Pihak Bank
Pasal  1  angka  1  UUJN  yang  menyebutkan  “Notaris  adalah  pejabat  umum  yang berwenang  untuk  membuat  akta  autentik  dan  memiliki  kewenangan  lainnya  sebagaimana dimaksud dalam Undang-undang ini atau berdasarkan undang-undang lainnya. Berdasarkan UUJN notaris memainkan peranan sangat penting dalam penyaluran pembiayaan unit rumah melalui KPR yang dilakukan PKS antara bank dan developer, bahwa posisi notaris sebagai pejabat umum dan yang membuat akta autentik akan menuangkan klausula yang diperjanjikan antara developer dengan bank dan mengikat kedua belah pihak sesuai dengan  Pasal 1338 ayat (1) KUHPdt yang berbunyi “Semua persetujuan yang dibuat sesuai dengan undang-undang berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya”. Selain itu dalam Pasal 15 ayat (2) UUJN menyatakan bahwa :
Selain kewenangan sebagaimana dimaksud pada ayat (1), Notaris berwenang pula:
1. mengesahkan  tanda  tangan  dan  menetapkan  kepastian  tanggal  surat  di  bawah  tangan dengan mendaftar dalam buku khusus;
2. membukukan surat di bawah tangan dengan mendaftar dalam buku khusus;
3. membuat  kopi  dari  asli  surat  di  bawah  tangan  berupa  salinan  yang  memuat  uraian sebagaimana ditulis dan digambarkan dalam surat yang bersangkutan;
4. melakukan pengesahan kecocokan fotokopi dengan surat aslinya;
5. memberikan penyuluhan hukum sehubungan dengan pembuatan Akta;
6. membuat Akta yang berkaitan dengan pertanahan; atau
7. membuat Akta risalah lelang.
Dari  pasal  tersebut  secara  umum  notaris  berperan  bukan  hanya  membuat  akta  dalam PKS antara developer dan bank, notaris harus mampu menjadi penyuluh hukum apakah PKS yang dibuat telah susai dan tidak bertentangan dengan undang-undang, dan notaris harus dapat memastikan secara formil data yang diberikan benar tetapi tidak secara materil, artinya akta yang dibuat notaris sangat mementukan perjalanan hukum dari perjanjian yang dibuat karena perjanjian yang dibuat tersebut melibatkan para pihak  ,kewenangan notaris juga meliputi 4 hal, yaitu:
1. Notaris harus berwenang sepanjang menyangkut akta yang dibuatnya.
2. Notaris  harus  berwenang  sepanjang  mengenai  orang,  untuk  kepentingan  siapa  akta  itu dibuat.
3. Notaris harus berwenang sepanjang mengenai tempat, di mana akta itu dibuat.
4. Notaris harus berwenang sepanjang mengenai waktu pembuatan akta itu. Kewenangan  notaris  yang  dijabarkan  diatas,  haruslah  sesuai  dengan  wilayah  jabatan dimana  notaris  tersebut  berkedudukan  hal  tersebut  diatur  dalam  Pasal  18  UUJN  yang menyatakan  “Notaris  mempunyai  tempat  kedudukan  di  daerah  kabupten  atau  kota,  dan mempunyai wilayah jabatan meliputi seluruh wilayah propinsi dari tempat kedudukannya”. Bahwa akta notaris yang dibuat harus sesuai dengan tempat kedudukan maka bila tidak sesuai dengan ketentuan UUJN maka akta autentik tersebut akan terdegradasi menjadi akta dibawah tangan.  Peran  penyuluhan  hukum  notaris  juga  harus memposisikan  secara  netral walaupun berbenturan kepentingan bahwa notaris yang digunakan biasanya sudah Kerjasama dengan pihak  bank.  Sebagai  pejabat  umum  yang  membuat  akta  pendirian  perseroan  sesperti  yang disebutkan dalam Pasal 7 angka (1) yang berbunyi “Perseroan didirikan oleh 2 (dua) orang atau  lebih  dengan  akta  notaris  yang  dibuat  dalam  bahasa  Indonesia”  maka  notaris  dapat melihat  dan  menyampaikan  hal-hal  penting  dari  kedua  belah  pihak  yang  akan  melakukan perjanjian apakah akta pendirian perseroan tersebut telah sesuai dengan perundang-undangan. Notaris  juga  ada  yang  menjabat  sebagai  PPAT,  maka  notaris  tersebut  tidak  hanya bertugas  untuk  menuangkan  klausula  menjadi  akta  autentik  dalam  minuta  tetapi  memiliki kewenangan lain dalam jabatannya sebagai PPAT.  Berdasarkan Peraturan Pemerintah (PP) Nomor  24  Tahun  2016  tentang  Perubahan  Atas  PP  No.  37  Tahun  1998  tentang  Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah (selanjutnya disebut sebagai PPAT), Pejabat Pembuat Akta  Tanah  (PPAT)  adalah  “pejabat  umum  yang  diberi  kewenangan  untuk  membuat  akta- akta otentik mengenai perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun”. Peranan ini adalah peranan yang paling penting dimana notaris dalam kedudukannya sebagai PPAT harus dapat memastikan agunan yang akan dijaminkan sebagai agunan kredit telah sesuai, serta sebagai PPAT notaris juga harus memastikan bahwa agunan tersebut  harus  dapat  di  pecah  ( splitzing ).  Selanjutnya  Notaris  yang  juga  menjabat  sebagai PPAT juga harus melakukan pengikatan hak tanggungan kepada tanah yang dijadikan agunan yang  diatur  dalam  Pasal  1  angka  4  Undang-undang  No.  4  Tahun  1996  tentang  Hak Tanggungan (selanjutnya disebut UUHT) yang berbunyi:
Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah,  yang  selanjutnya  disebut  PPAT,  adalah  pejabat  umum  yang diberi wewenang untuk membuat akta pemindahan hak atas tanah, akta pembebanan hak atas tanah,  dan  akta  pemberian  kuasa  membebankan  Hak  Tanggungan  menurut  peraturan perundang-undangan yang berlaku.
engikatan  Hak  Tanggungan  tersebut  sangat  penting  dilakukan  agar  bank  sebagai kreditur  mempunyai  hak  istimewa  untuk  menjual  agunan  agar  mendapat  pelunasan  dari agunan  tersebut,  sesuai  dengan  Pasal  6  UUHT  yang  menyebutkan  “Apabila  debitor  cidera
janji,  pemegang  Hak  Tanggungan  pertama  mempunyai  hak  untuk  menjual  obyek  Hak Tanggungan  atas  kekuasaan  sendiri  melalui  pelelangan  umum  serta  mengambil  pelunasan piutangnya dari hasil penjualan tersebut”.

## 4. KESIMPULAN
Berdasarkan dari beberapa pembahasan diatas, maka dapat disimpulkan dari beberapa aspek diantaranya:
1. Bentuk Kerjasama
Terdapat 2 (dua) jenis kerjasama dalam penyaluran KPR antara pengembang dengan bank, pertama  adalah  bentuk  PKS  antara  bank  dengan  developer  hanya  dalam  bentuk  PKS penjualan unit rumah dari calon pembeli rumah dari developer kepada bank. Kerjasama ini hanya berbentuk 2 (dua) arah dengan developer sebagai penyedia potensi KPR dari calon pembeli  dan  bank  hanya  menyalurkan  KPR  sesuai  dengan  ketentuan  dan  prinsip kehati- hatian. Kedua bentuk Kerjasama bank memberikan fasilitas KMK untuk pembangunan unit kepada  developer,  bentuk  kejasama  yang  lebih  lengkap  bahwa  developer  ada  kewajiban membayar angsuran KMK yang diberikan dari hasil penjualan unit rumah maka developer secara  otomatis  mengikatkan  diri  untuk  melakukan  PKS  penjualan  unit  rumah  tersebut, dengan  keuntungan  bank  dua  kali  dari  pendapatan  Bungan  KMK  Pengembang  serta pendapatan  bunga  KPR,  selain  itu  legalitas  jaminan  lebih  baik  untuk  pihak  bank  karena sejak awal sudah dalam penguasaan bank sebagai agunan KMK.
2. Peran Notaris Dalam Bentuk Kerjasama
Notaris memiliki perananan yang sangat penting dalam proses PKS tersebut, secara umum dan berurutan peranan notaris sebagai berikut:
a. Memastikan  para  pihak  yang  terlibat  adalam  pengikatan  perjanjian,  dengan  cara mengumpulkan  legalitas  baik  individu  maupun  badan  hukum,  dan  memastikan  hak tersebut secara formil;
b. Memeriksa Anggran Dasar para pihak yang terlibat dalam PKS, dan memastikan siapa yang dapat mewakili dan sah menurut hukum untuk menandatangani PKS tersebut;
c. Memastikan syarat sah suatu perjanjian terpenuhi baik secara formil dan materil sesuai Pasl 1320 KUHPdt;
d. Membuat akta perjaniian kredit yang sebagai akta autentik hasil penuangan klausula yang menjadi kesepakatan dalam PKS tersebut;
e. Membuat guarantee (jaminan) baik corporate guarantee maupun personal guarantee untuk memastikan tambahan perjanjian ( accesior ) sebagai pelengkap dari PKS yang dibuat;
f. Menerima dan memeriksa legalitas agunan, apakah dapat digunakan sebagai agunan dan dapat di lakukan pemecahan;
g. Splitzing (pecah)  sertifikat  agunan  menjadi  per  unit  sesuai  dengan  unit  rumah  yang dibangun;
h. Pengikatan Hak Tanggungan terhadap agunan yang telah dipecah agar kreditur dapat mengambil pelunasan bila debitur wan prestasi.

## 5. DAFTAR PUSTAKA
Peraturan Perundang-undangan
Indonesia. Undang-Undang Dasar 1945 . LN No. 75 Tahun 1959. BN No. 69 Tahun 1959 dan Perubahannya.
Indonesia, Undang-Undang Perumahan dan Kawasan Pemukiman . UU No. 1 Tahun 2011. LN No.  7 Tahun 2011. TLN No. 5188.
Indonesia, Undang-undang tentang Jabatan Notaris. UU No. 30 Tahun 2004, LN No. 117 Tahun 2004, TLN Nomor 4432
Indonesia, Undang-Undang Perubahan tentang Jabatan Notaris . UU No. 2 Tahun 2014. LN No. 3 Tahun 2014. TLN No. 5491.
Indonesia, Undang-Undang tentang Perbankan . UU No. 10 Tahun 1998. LN Nomor 182 Tahun 1998. TLN Nomor 3780.
Indonesia, Undang-undang Hak Tanggungan, UU No. 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan, LN No. 42 Tahun 1996, TLN No. 3632.
Indonesia, Undang-undang  Perseroan  Terbatas, UU  No.40  Tahun  2007  tentang  Perseroan Terbatas, LN No. 106 Tahun 2007, TLN No. 4756.
Indonesia,  Peraturan  Pemerintah  Republik  Indonesia  tentang  Peraturan  Jabatan  Pejabat Pembuat Akta Tanah . PP No. 24 Tahun 2016 tentang Perubahan Atas PP No. 27 Tahun 1998.
Peraturan Otoritas Jasa Keuangan tentan g Pembatasan Pemberian Kredit atau Pembiayaan Oleh Bank  Umum  Untuk  Pengadaan  Tanah  dan/atau  Pengelolaan  Tanah. Nomor 44/POJK.03/2017.
Peraturan Otoritas Jasa Keuangan tenta ng Pembatasan Pemberian Kredit atau Pembiayaan Oleh Bank  Umum  Untuk  Pengadaan  Tanah  dan/atau  Pengelolaan  Tanah .  Nomor 16/POJK.03/2018.
Peraturan  Bank  Indonesia  tentang Perubahan  Ketiga  Atas  Peraturan  Bank  Indonesia  Nomor 20/8/PBI/2018 tentang Rasio Loan to Value Untuk Kredit Property, Rasio Financing to Value  Untuk  Pembiayaan  Property,  dan  Uang  Muka  Untuk  Kredit  atau  Pembiayaan Kendaraan Bermotor . PBI Nomor 23/2/PBI/2021.
Petunjuk Teknis Kerjasama Dengan Pihak Ketiga, 002/SK/KKK-BSU/2022. Bank BJB. SK Direksi, 0931/SK/DIR-KOM/2017 tentang Pedoman Pemberian Modal Kerja Pengembang , Bank bjb.

## BUKU
Habib Adjie, Merajut Pemikiran Dalam Dunia Notaris & PPAT , (Surabaya: Citra Aditya Bakti, 2010).
Hudiyanto, et.al.,  “Kajian  Perlindungan  Konsumen  Sektor  Jasa  Keuangan:  Kredit  Pemilikan Rumah (KPR)” . (Jakarta: Departemen Perlindungan Konsumen OJK, 2017). R. Subekti, “Hukum Perjanjian”, (Jakarta: PT. Intermasa, 1985). Sigit Triandaru dan Totok Budisantoso, Bank dan Lembaga Keungan Lainnya, (Jakarta: Salemba Empat, 2006).
Soerjono Soekanto, Pengantar Penelitian Hukum, (Jakarta: Universitas Inonesia (UI Press, 2010). Sri Gambir Melati Hatta, Beli Sewa Sebagai Perjanjian Tak Bernama Pandangan Masyarakat dan Sikap Mahkamah Agung , Cetakan I,(Bandung : Alumni, 1999). Sri Marmudji, et.al., Metode Penelitian dan Penulisan Hukum, (Jakarta: Badan Penerbit Fakultas Hukum Universitas Indonesia).
Tobing. G.H.S Lumban, “ Peraturan Jabatan Notaris” (Jakarta: Erlangga, 1999).

## Artikel/Makalah/Laporan Penelitian
Dionisio  Damara, “Tren  Penyaluran  KPR  Kembali  Menguat  Pada  Awal  2022”, https://finansial.bisnis.com/read/20220315/90/1510771/tren-penyaluran-kpr-kembali- menguat-pada-awal-2022. Diunggah 15 Maret 2022 . Faozan Nurlaili, “Kenali Beda KPR Primary Vs KPR Secondary” https://komunitas.sikatabis.com/beda-kpr-primary-vs-secondary ,  diunggah 25 Juli 2020. Faozan Nurlaili, “Kredit Konstruksi Developer dan Perorangan”,
https://komunitas.sikatabis.com/syarat-kredit-konstruksi . Diunggah 7 Juli 2020. https://dukcapil.kemendagri.go.id/berita/baca/1396/dukcapil-kemendagri-rilis-data-penduduk- semester-i-tahun-2022 , Diunduh 25 Oktober 2022. https://perkim.id/pembiayaan-perumahan/pengertian-kredit-pemilikan-rumah-kpr/ . Diunggah 27 Juli 2020.
https://sikapiuangmu.ojk.go.id/FrontEnd/CMS/Category/47 .
I Dewa Gede Agung DN Ora dan Dewa Gde Rudy. “Kedudukan Lembaga Perbankan Sebagai Pembeli (2021).
Sullahi, Operational Risk Management , (Makalah Disampaikan Pada Materi Program Pemimpin Cabang  Pembantu  ( sub  branch) Angkatan  19  pada  Lembaga  Pengembangan  Perbankan Indonesia Jakarta, 16 Maret 2015).