e-ISSN 2621-6159

## KEWENANGAN PEMERINTAH DAERAH DALAM MENENTUKAN HARGA JUAL DALAM TRANSAKSI JUAL BELI TANAH DAN ATAU BANGUNAN

## Tis’at Afriyandi

## Magister Hukum Universitas Airlangga Surabaya

## ABSTRAK
Bisnis  properti  tanah,  rumah,  dan  bangunan  merupakan  suatu  aktivitas  bisnis  yang mulai  banyak  diminati  oleh  masyarakat.  Mengingat  tanah  dan  bangunan  merupakan benda  tidak  bergerak,  maka  terdapat  ketentuan-ketentuan  yang  harus  dilakukan  oleh para  pihak  sebelum  proses  peralihan  haknya.  Dalam  proses  jual  beli  tanah  dan  atau bangunan  menimbulkan  kewajiban  pajak  bagi  masing-masing  pihak.  Sebagaimana amanat  dari  Undang-Undang  No.  28  tahun  2008  tentang  Pajak  Daerah  dan  Retribusi Daerah, pihak pembeli dibebankan BPHTB sebesar 5% dari harga transaksi yang telah disepakati.  Kesepakatan  para  pihak  dalam  menentukan  harga  transaksi  harus  pula memperhatikan nilai wajar yang berpedoman pada nilai NJOP tanah dan atau bangunan pada  saat  terjadi  transaksi.  Pemerintah  daerah  sebagai  pemungut  pajak  dapat melakukan  proses  validasi  perhitungan  BPHTB  yang  telah  dibayarkan  oleh  pembeli. Dengan  adanya  proses  validasi  BPHTB  ini  pemerintah  daerah  memiliki  wewenang untuk melakukan penelitian perhitungan dan penelitian lapangan terkait objek jual beli tersebut.  Proses  validasi  BPHTB  ini  dapat  mempengaruhi  harga  transaksi  jual  beli karena dianggap harga transaksi yang disepakati masih terlalu rendah dari harga pasar.
Keywords: Jual  Beli  Tanah  dan  atau  Bangunan,  Harga  Transaksi,  BPHTB,  Wewenang Pemerintah Daerah

## A. PENDAHULUAN
Bisnis properti merupakan suatu aktivitas bisnis yang mulai diminati oleh sebagian masyarakat pada saat ini. Diantara jenis properti yang banyak diminati oleh masyarakat adalah tanah, rumah, dan bangunan. Hal tersebut dikarenakan jenis properti ini sangat relevan dan memiliki prospek yang bagus untuk dikelola dan dikembangkan. Properti bukan  hanya  digunakan  untuk  masyarakat  dalam  berbisnis,  namun  juga  untuk kebutuhan investasi seperti tempat tinggal.
e-ISSN 2621-6159
Memiliki properti tentu  tidak didapat  dengan harga yang murah. Meskipun  dengan harga yang selangit, namun keinginan masyarakat untuk memiliki aset properti berupa tanah  atau  bangunan  masih  tetap  saja  tinggi.  Dalam  memperoleh  properti  bukan  hal yang  mudah,  ada  ketentuan-ketentuan  yang  harus  dilakukan  oleh  para  pihak  yang berkepentingan.  Mengingat  tanah  dan  bangunan  merupakan  benda  tidak  bergerak, sehingga cara perolehannya tidak seperti dalam aktivitas jual beli barang bergerak yang hanya sebatas penyerahan barang dari penjual ke pembeli.
Jual  beli  tidak  serta  merta  terjadi  begitu  saja,  namun  para  pihak  terlebih  dahulu harus  benar-benar  mendapat  kesepakatan  tentang  objek  dan  harga.  Kesepakatan merupakan  sebuah  landasan  seseorang  yang  nantinya  akan  melahirkan  suatu perjanjian.  Dengan  adanya  kesepakatan  tersebut  maka  suatu  transaksi  dapat  terjadi. Seperti halnya dalam proses jual beli, kesepakatan antara penjual dan pembeli terkait objek  jual  beli  maupun  harga  merupakan  hal  penting  untuk  lahirnya  suatu  perjanjian yang akan menimbulkan hak dan kewajiban bagi para pihak. Hal ini berarti bahwa jika salah satu pihak tidak memperoleh kesepakatan maka transaksi jual beli tidak mungkin dapat terjadi, sehingga perjanjian tentu tidak akan lahir.
Sepakat  yang  dibangun  para  kontraktan  dalam  transaksi  jual  beli,  pada  pokoknya berintikan  pada  sesuatu  benda  tertentu  dengan  sejumlah  harga  yang  pasti.  Suatu hubungan  hukum,  mana  kala  dari  situ  tertengarai  ada  benda  dan  ada  harga,  itulah perjanjian  jual  beli.  Tanpa  ada  unsur  keduanya  benda  dan  harga,  maka  hubungan hukum  yang  bersangkutan,  bukan  merupakan  perjanjian  jual  beli  (Moch  Isnaeni, hlm.27).  Ketika  para  pihak  yang  membuat  suatu  perjanjian  telah  memenuhi  unsur- unsur  yang  disebutkan  dalam  Pasal  1320  BW  tersebut,  maka  perjanjian  yang  dibuat telah sah secara hukum, dan mengikat antara kedua belah pihak.
Kesepakatan mengenai harga dan objek jual beli ini merupakan tahap awal sebelum akhirnya  dilakukan  pembuatan  Akta  Jual  Beli  di  hadapan  PPAT.  Tahapan  ini  dikenal dengan proses Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB). Dalam tahap ini, para pihak bebas dalam  menentukan  harga.  Para  pihak  memiliki  kebebasan  untuk  menyatakan kehendaknya  pada tingkat jumlah berapa yang diajukan kepada masing-masing pihak (asas  kebebasan  berkontrak).  namun  saat  menyatakan  kehendak  berujud  sejumlah nominal tertentu, mestinya para pihak juga wajib menjaga angka pagu yang patut dan
e-ISSN 2621-6159
wajar, paling tidak selaras dengan fluktuasi pasar (prinsip itikad baik). Mana kala harga yang  diajukan  para  pihak  menemukan  persamaan,  lalu  disepakati,  inilah  prinsip konsesualisme,  yang  kemudian  akan  dipergunakan  oleh  para  pihak  untuk  melangkah selanjutnya,  baik  dalam  melunasi  pembayaran  ataupun  perbuatan  melakukan penyerahan.
Proses jual beli tanah dan bangunan menimbulkan beban kewajiban pajak bagi para pihak  yang  harus  dibayarkan  kepada  pemerintah.  Pajak  merupakan  alat  bagi pemerintah dalam mencapai tujuan untuk mendapatkan  penerimaan guna membiayai pengeluaran rutin serta pembangunan sosial dan ekonomi masyarakat sehingga pajak dikatakan sebagai suatu kewajiban warga negara untuk membiayai berbagai keperluan negara  berupa  pembangunan  nasional  yang  pelaksanaannya  di  atur  dalam  Undang- undang Perpajakan.
Pajak  untuk  pembeli  akan  dikenakan  Bea  Perolehan  Hak  Atas  Tanah  dan  atau Bangunan (BPHTB), dasar pengenaan BPHTB untuk pembeli ini dalam Undang-Undang No. 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah, sebagaimana tercantum dalam  Pasal  85.  Kemudian  untuk  tarif  besarannya  ditetapkan  sebesar  5  %,  yang tertuang dalam Pasal 88, yaitu:
(1) Tarif  Bea  Perolehan  Hak  Atas  Tanah  dan  Bangunan  ditetapkan  paling  tinggi sebesar 5% (lima persen).
(2) Tarif Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan ditetapkan dengan Peraturan Daerah.
Dalam  Pasal  87  ayat  (1)  Undang-Undang  Nomor  28  Tahun  2009  tentang  Pajak Daerah  dan  Retribusi  Daerah  selanjutnya  ditulis  UU  PDRD  diatur  bahwa  dasar pengenaan  Bea  Perolehan  Hak  Atas  Tanah  dan  atau  Bangunan  (BPHTB)  adalah  Nilai Perolehan  Objek  Pajak  (NPOP).  Selanjutnya  diatur  bahwa  penentuan  NPOP  berbeda- beda  tergantung  transaksi  yang  terjadi.  Untuk  transaksi  jual  beli  diatur  bahwa  NPOP adalah harga transaksi (harga yang tertulis dalam akte jual beli). Pasal 87 ayat (3) UU PDRD mengatur bahwa apabila harga transaksi tidak diketahui atau lebih rendah dari NJOP  yang  digunakan  dalam  pengenaan  PBB  pada  tahun  terjadinya  perolehan,  dasar pengenaan yang dipakai adalah NJOP PBB.
e-ISSN 2621-6159
Permasalahan yang sering terjadi adalah adanya pencantuman harga transaksi yang tidak  sesuai  dengan  yang  sebenarnya.  Hal  ini  terjadi  justru  karena  masih  rendahnya penetapan  NJOP  jika  dibandingkan  dengan  harga  pasar  tanah  dilokasi  tersebut. Sebenarnya hal tersebut telah disadari oleh fiskus (saat ini Pemda), sehingga sebelum BPHTB  dibayar  oleh  wajib  pajak,  dilakukan  validasi  atas  Surat  Setoran  BPHTB  (SSB). Hal  ini  dilakukan  karena  mereka  kurang  yakin  dengan  harga  transaksi  yang  tertera dalam akta jual beli. Untuk mencari solusi atas permasalahan tersebut, beberapa daerah telah  menetapkan  nilai  pasar  tersendiri  (diluar  NJOP).  Penentuan  nilai  pasar  tersebut dipakai  sebagai  pedoman  penentuan  harga  transaksi  apabila  terjadi  kasus  seperti tersebut  di  atas.  Hal  inilah  yang  sering  membuat  masyarakat  wajib  pajak  menjadi bingung, seolah-olah fiskus menentukan harga transaksi tersendiri.
Penentuan harga transaksi yang dilakukan oleh pemerintah daerah setelah dilakukan proses validasi BPHTB yang dirasa harga transaksi tidak layak padahal para pihak telah menyepakati harga transaksi yang didasarkan pada NJOP yang berlaku. Pada akhirnya hal tersebut mempengaruhi kesepakatan para pihak yaitu penjual dan pembeli dengan berubahnya nilai transaksi yang telah disepakati sebelumnya.

## B. METODE PENELITIAN
Penelitian  yang  digunakan  dalam  penelitian  adalah  dengan  menggunajan  jenis Penelitian  hukum  normative  dipergunakan  untuk  menyusun  penelitian  ini.  Bahan- bahan hukum yang akan digunakan diperoleh melalui studi kepustakaan.Bahan-bahan hukum  tersebut  terdiri  dari  bahan  hukum  primer  yaitu:  peraturan  perundang- undangan  yang  mengatur  mengenai  yang  terkait  dan  literatur-literatur,  karya  ilmiah hukum. Bahanbahan hukum yang dtersedia dianalisis secara normatif.

## C. PEMBAHASAN DAN HASIL
1. Bea  Perolehan  Hak  Atas  Tanah  Dan  Atau  Bangunan  (BPHTB)  Merupakan  Pajak Daerah
Dengan  lahirnya  Undang-Undang  No.  28  tahun  2009  tentang  Pajak  Daerah  dan Retribusi Daerah diatur lebih banyak mengenai kewenangan pemerintah daerah dalam memungut  pajak  dan  retribusi  untuk  meningkatkan  pendapatan  daerah,  yang
e-ISSN 2621-6159
sebelumnya pemungutan pajak tersebut hanya dilakukan oleh pemerintah pusat dalam hal  ini  Direktur  Jenderal  Pajak.  Dalam  undang-undang  ini  ditentukan  mengenai pembagian jenis pajak daerah, yang mana tercantum dalam Pasal 2 Undang-Undang No. 28 tahun 2009, yaitu :
(1) Jenis Pajak Provinsi terdiri atas:
a. Pajak Kendaraan Bemotor;
b. Bea Balik Nama Kendaraan Bermotor;
c. Pajak Bahan Bakar Kendaraan Bermotor;
d. Pajak Air Permukaan; dan
e. Pajak Rokok.
(2) Jenis Pajak Kabupaten/kota terdiri atas :
a. Pajak Hotel;
b. Pajak Restoran;
c. Pajak Hiburan;
d. Pajak Reklame;
e. Pajak Penerangan Jalan;
f. Pajak Mineral Bukan Logam dan Batuan;
g. Pajak Parkir;
h. Pajak Air Tanah;
i. Pajak Sarang Burung Walet;
j. Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan;
k. Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan.
Dengan  adanya  Undang-Undang  No.  28  tahun  2009  tentang  Pajak  Daerah  dan Retribusi Daerah menjadikan Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan tergolong dalam  Pajak  Daerah  yang  mana  pemungutanya  dilakukan  oleh  pemerintah  daerah. BPHTB merupakan pajak yang dikenakan atas perolehan hak atas tanah dan bangunan berdasarkan  ketentuan  Undang-Undang  Nomor  21  tahun  1997  tentang  BPHTB,  yang kemudian diadakan perubahan dengan Undang-Undang Nomor 20 tahun 2000. Sebelum adanya  Undang-Undang  Nomor  28  tahun  2009,  BPHTB  merupakan  pajak  pusat  yang penerimaannya  dibagikan  kembali  kepada  pemerintah  daerah  melalui  bagi  hasil  ke
e-ISSN 2621-6159
pemerintah daerah, akan tetapi setelah ditetapkannya Undang-Undang Nomor 28 tahun 2009 maka BPHTB telah resmi menjadi pajak daerah.
Tujuan  dari  adanya  pengalihan  BPHTB  tidak  lain  adalah  untuk  meningkatkan kemandirian  daerah  dan  pembangunan  daerah  dalam  hal  pengelolaan  keuangan. Dengan tujuan seperti itu maka diharapkan dengan dialihkannya BPHTB menjadi pajak daerah,  maka  kemampuan  daerah  dalam  hal  penggalian  sumber  dana  akan  semakin baik,  serta  pendapatan  yang  bersumber  dari  pajak  daerah  terutama  BPHTB, proporsinya semakin besar.
2. Sistem Pemungutan Pajak Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB)
Berdasarkan tata cara pemungutan pajak yang dituangkan dalam Pasal 96 UU PDRD bahwa “Setiap Wajib Pajak membayar Pajak yang terutang berdasarkan surat ketetapan pajak  atau  dibayar  sendiri  oleh  Wajib  Pajak  berdasarkan  peraturan  perundang- undangan  perpajakan”,  dapat  dianalisa  mengenai  sistem  pemungutan  pajak  daerah menggunakan 2 sistem yaitu:

## 1. Official Assessment System
Pajak  yang  terutang  dibayarkan  berdasarkan  surat  ketetapan  pajak,  hal  ini dimaksudkan  bahwa  pemungutan  pajak  untuk  menentukan  besarnya  pajak terutang ditentukan oleh pemerintah daerah dalam hal ini adalah kepala daerah sebagai  fiskus.  Sedangkan  wajib  pajak  bersifat  pasif  meunggu  surat  ketetapan pajak dari fiskus.

## 2. Self Assessment System
Pajak  yang  terutang  dibayar  sendiri  oleh  Wajib  Pajak  berdasarkan  peraturan perundang-undangan  perpajakan.  Dalam  sistem  ini  wajib  pajak  mendaftarkan diri,  menghitung,  memperhitungkan,  membayar/  menyetor,  dan  melaporkan sendiri  jumlah  pajak  yang  terutang  dengan  surat  pemberitahuan  pajak  daerah. Wajib  pajak  harus  bersifat  aktif  dan  pemerintah  daerah  sebagai  fiskus  bersifat pasif, yakni hanya melakukan penyuluhan, pengawasan, dan pemeriksaan dalam rangka uji kepatuhan dari laporan wajib pajak atas jumlah pajak yang terutang. Kemudian  apabila  dalam  pelaksanaan  pemungutan  pajak  ternyata  wajib  pajak yang  diberi  kepercayaan  untuk  menghitung,  memperhitungkan,  menyetor,  dan
e-ISSN 2621-6159
melaporkan  sendiri  jumlah  pajak  yang  terutang  tidak  memenuhi  kewajiban perpajakan sesuai dengan ketentuan peraturan perundangan yang berlaku, maka atas dasar tersebut dapat diterbitkan surat ketetapan pajak daerah kurang bayar dan  atau  surat  ketetapan  pajak  daerah  kurang  bayar  tambahan  sebagai  sarana untuk melakukan penagihan pajak yang terutang.
Pemungutan  Bea  Perolehan  Hak  Atas  Tanah  dan  Bangunan  yang  merupakan pajak  daerah,  tata  cara  yang  digunakan  oleh  wajib  pajak  dalam  pemenuhan kewajibannya berdasarkan sistem self assessment , yaitu wajib pajak menghitung dan  membayar  sendiri  utang  pajaknya.  Dengan  sistem self  assessment ini, khususnya  pada  BPHTB,  diharapkan  masyarakat  dapat  dengan  mudah memenuhi kewajiban pajaknya dan meningkatkan kesadaran pajak masyarakat, terutama  pajak yang timbul pada saat  terjadinya perolehan hak atas tanah dan bangunan.
Ketentuan  mengenai  BPHTB  yang  dituangkan  dalam  Undang-Undang  Pajak Daerah dan Retribusi Daerah tersebut tentu saja sangat memudahkan bagi wajib pajak  dalam  melakukan  perhitungan  pajak  terutang  ketika  akan  melakukan transaksi jual beli tanah dan bangunan, wajib pajak dalam hal ini adalah penjual dan  pembeli  sudah  dapat  menentukan  besarnya  pajak  yang  akan  dibayarkan sesuai  dengan  nominal  transaksi  yang  telah  disepakati.  Dengan  demikian perhitungan  yang  dilakukan  oleh  wajib  pajak  tidak  sembarangan  namun didasarkan pada peraturan yang telah ditetapkan dalam Undang-Undang.
3. Kewenangan Pemerintah Daerah Dalam Pemungutan Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB)
Undang-Undang Nomor 32 Tahun 2004 tentang Pemerintahan Daerah dirasa masih belum maksimal dalam melaksanakan pembangunan di daerah dan dirasa sudah tidak relevan lagi terhadap perkembangan yang terjadi  di daerah, sehingga perlu dilakukan suatu  perubahan  dalam  rangka  optimalisasi  penyelenggaraan  pemerintahan  daerah. Pada  akhirnya  pemerintah  mengeluarkan  Undang-Undang  No.  23  tahun  2014  tentang Pemerintah  Daerah  untuk  mengganti  Undang-Undang  Nomor  32  Tahun  2004. Diharapkan  dengan  adanya  Undang-Undang  tersebut  wewenang  pemerintah  daerah akan lebih maksimal dalam proses pembangunan daerah karena wewenang pemerintah
e-ISSN 2621-6159
daerah  diperluas  lagi  dengan  adanya  wewenang  pemerintah  kabupaten/kota,  karena sebelumnya  wewenang  pemerintah  daerah  sebatas  pada  wewenang  pemerintah provinsi.
Kewenangan dapat diperoleh dari tiga sumber, yaitu atribusi, delegasi dan mandate. Kewenangan  atribusi  lazim  digariskan  melalui  pembagian  kekuasaan  negara  yang diatur  dalam  Undang-undang  Dasar,  sedang  delegasi  dan  mandate  merupakan  suatu kewenangan yang berasal dari pelimpahan. Perbedaan antara kewenangan berdasarkan delegasi  dan  mandat  menurut  Philipus  M  Hadjon  adalah  terletak  pada  prosedur pelimpahannya,  tanggung  jawab  dan  tanggung  gugatnya  serta  kemungkinan dipergunakannya kembali kewenangan tersebut (Suriansyah Murhaini, 2016:21).
Kewenangan pemungutan dan pengelolaan dari BPHTB sebagai salah satu jenis Pajak Daerah yang menurut Undang-undang tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah, yang lama  merupakan  kewenangan  Pemerintah  Pusat  untuk  memungut  dan  mengelolanya, maka  berlakunya  Undang-undang  No.  28  tahun  2009  adalah  hal  yang  penting  bagi daerah-daerah untuk menyambutnya serta melengkapinya dalam bentuk Perda tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah.
Pemerintah  daerah  memperoleh  kewenangan  untuk  membentuk  peraturan  daerah dalam tentang Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan yang menjadi dasar dalam pemungutan.  Pembentukan  peraturan  daerah  tersebut  merupakan  amanat  dari Undang-Undang No. 28 tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah.
4. Prosedur  Validasi  Penentuan  Harga  Jual  Objek  Transaksi  Sebagai  Dasar  Pengenaan Bea  Perolehan  Hak  Atas  Tanah  dan  Bangunan  (BPHTB)  Oleh  Pemerintah  Daerah Melalui Verifikasi Lapangan
Nilai Jual Objek Pajak atau NJOP menurut Undang-Undang No. 28 tahun 2009 adalah adalah harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli yang terjadi secara wajar, dan bilamana tidak terdapat transaksi jual beli, NJOP ditentukan melalui perbandingan harga dengan objek lain yang sejenis, atau nilai perolehan baru, atau NJOP pengganti.
Dalam  menetapkan  NJOP  diatur  dalam  Pasal  79  sebagaimana  jangka  waktu penetapan  NJOP,  Pemerintah  Daerah  dalam  hal  ini  adalah  Kepala  Daerah  dilakukan setiap  3  tahun  sekali,  kecuali  objek  pajak  tertentu  yang  besarannya  dapat  ditetapkan
e-ISSN 2621-6159
setiap  tahun  tergantung  perkembangan  wilayahnya.  Penetapan  NJOP  dapat  dilakukan dengan beberapa cara, yaitu:
a.  Perbandingan  harga  dengan  objek  lain  yang  sejenis,  adalah  suatu pendekatan/metode  penentuan  nilai  jual  suatu  objek  pajak  dengan  cara membandingkannya  dengan  objek  pajak  lain  yang  sejenis  yang  letaknya berdekatan dan fungsinya sama dan telah diketahui harga jualnya.
b.  Nilai  perolehan  baru,  adalah  suatu  pendekatan/metode  penentuan  nilai  jual suatu objek pajak dengan cara menghitung seluruh biaya yang dikeluarkan untuk memperoleh  objek  tersebut  pada  saat  penilaian  dilakukan,  yang  dikurangi dengan penyusutan berdasarkan kondisi pisik objek tersebut.
c.  Nilai jual pengganti, adalah suatu pendekatan/metode penentuan nilai jual suatu objek pajak yang berdasarkan pada hasil produksi objek pajak tersebut.
Pemerintah daerah melakukan penaksiran harga jual sendiri diluar ketentuan NJOP ketika  melakukan  proses  validasi  yang  berupa  verifikasi  lapangan  untuk  memastikan kebenaran objek jual beli dalam hal ini adalah tanah dan bangunan. Pemerintah daerah tidak  mempercayai  nilai  transaksi  atas  objek  jual  beli  tersebut,  pemerintah  daerah menganggap  nilai  transaksi  terlalu  rendah  dari  NJOP.  Padahal  pemerintah  daerah sendiri  juga  yang  menetapkan  NJOP  terhadap  tanah  dan  bangunan  tersebut.  Proses verifikasi  lapangan  tersebut  tidak  diatur  dalam  Undang-Undang  maupun  dalam peraturan daerah.
Dengan  adanya  proses  verifikasi  lapangan  yang  dilakukan  oleh  pemerintah  daerah dalam menentukan nilai transaksi objek jual beli tersebut, menimbulkan ketidakpastian hukum  kepada  masyarakat  yang  melakukan  transaksi.  Seharusnya  pemerintah  dalam melaksanakan kewenangannya harus dilandasi dengan peraturan perundang-undangan yang  mengatur  dengan  jelas  terkait  dengan  BPHTB.  Kemudian  dengan  adanya  proses verifikasi lapangan yang berakibat berubahnya nilai BPHTB tersebut mengubah sistem pembayaran bea perolehan hak atas tanah dan bangunan,  yang seharusnya  dilakukan dengan sistem self assessment berubah menjadi sistem official assessment .
e-ISSN 2621-6159

## 5. Akibat  Hukum  Penetapan  Tarif  Bea  Perolehan  Hak  Atas  Tanah  dan  Bangunan (BPHTB) Setelah Verifikasi Lapangan Oleh Pemerintah Daerah
Surat  Ketetapan  Pajak  Daerah  Kurang  Bayar  (SKPDKB)  yang  dikeluarkan  oleh pemerintah  daerah  akibat  adanya  proses  validasi  lapangan,  sepatutnya  tidak  dapat dibenarkan,  mengingat  dalam  Peraturan  Perundang-Undangan  jelas  disampaikan bahwa SKPDKB dikeluarkan apabila wajib pajak yang diberi kepercayaan menghitung, memperhitungkan,  membayar,  dan  melaporkan  sendiri  pajak  yang  terutang  tidak memenuhi kewajiban sebagaimana mestinya, bukan karena adanya harga taksiran baru yang ditetapkan oleh pemerintah daerah.
Dalam  pemungutan  BPHTB  Pemerintah  Daerah  memiliki  kewenangan  yang  diatur dalam  undang-undang,  namun  dalam  penetapan  SKPDKB  yang  tidak  sesuai  dengan kaidah  dalam  peraturan  perundang-undangan  perlu  digali  lagi  terkait  dengan  akibat hukum yang ditimbulkannya apakah berakibat pada batal, dapat dibatalkan, atau batal demi hukum.
Keputusan  yang  tidak  sah  dapat  berakibat nietigheid  van  rechtswege (batal  karena hukum), nietig (batal) atau vernietigbaar (dapat dibatalkan). Nietig berarti bahwa bagi hukum  perbuatan  yang  dilakukan  dianggap  tidak  ada.  Konsekwensinya,  bagi  hukum akibat  perbuatan  itu  dianggap  tidak  pernah  ada. Vernietigbaar berarti  bagi  hukum perbuatan yang dilakukan dan akibatnya dianggap ada sampai waktu pembatalan oleh hakim  atau  badan  lain  yang  kompeten. Nietigheid  van  rechtswege artinya  bagi  hukum akibat  suatu  perbuatan  dianggap  tidak  ada  tanpa  perlu  adanya  suatu  keputusan  yang membatalkan perbuatan tersebut. Tindakan pemerintahan dapat berakibat batal karena hukum,  batal,  atau  dapat  dibatalkan  tergantung  pada  essentiel-tidaknya  kekurangan yang terdapat di dalam keputusan itu.
Tindakan  pemerintah  tersebut  merupakan  hukum  administrasi  maka  berpedoman pada asas vermoeden van rechmatigheid . Artinya keputusan organ pemerintah tersebut hanya  dapat  dibatalkan  ( vernietigbaar) dan  bukan  batal  atau  batal  karena  hukum. Menurut  Stellinga,  keputusan  pemerintah  selalu  tidak  boleh  dianggap  batal  karena hukum.  Lebih  lanjut  dijelaskan,  Suatu  keputusan  tidak  pernah  boleh  dianggap  batal karena hukum, baik dalam hal keputusan itu dapat digugat dimuka hakim administrasi
e-ISSN 2621-6159
atau  banding  administrasi,  maupun  dalam  hal  kemungkinan  untuk  menggugat  dan untuk  memohon  banding  itu  tidak  digunakan,  demikian  juga  dalam  hal  kedua kemungkinan  tersebut  tidak  ada.  Dalam vernietigbaar ,  perbuatan  hukum  adalah  sah sampai dinyatakan batal. Suatu  perbuatan hukum yang dapat dibatalkan  adalah suatu perbuatan  yang  mengandung  cacat.  Selama  pihak  yang  berkepentingan  dengan pembatalan  itu  tidak  pernah  menyatakan  bahwa  karena  cacat  ini  perbuatan  itu dipandang  sebagai  tidak  sah onrechtmatig ,  maka  tidak  bisa  dikatakan  adanya pembatalan vernietiging .  Dengan  kata  lain,  ketika  ada  gugatan  dan  kemudian  gugatan telah  mempunyai  kekuatan  hukum  tetap  terhitung  sejak  saat  keputusan  tata  usaha negara itu dinyatakan batal ( nietig )(Yudhi Setiawan, 2008: 3).
Dalam  penentuan  harga  transaksi  melalui  proses  validasi  lapangan  yang  dilakukan oleh  pemerintah  merupakan  salah  satu  bentuk  tindakan  diskresi  demi  mendorong peningkatan Pendapatan Asli Daerah (PAD), namun apabila wewenang yang diperoleh oleh  pemerintah  daerah  jika  tidak  dilakukan  sesuai  dengan  parameter  peraturan perundang-undangan  dan  AUPB  akan  berpotensi  adanya  penyalahgunaan  wewenang oleh pemerintah daerah.

## D. PENUTUP
Berdasarkan uraian di atas dapat ditarik kesimpulan bahwa kewenangan pemerintah daerah dalam menentukan harga jual dalam transaksi jual beli tanah dan atau bangunan yang  dilakukan  melalui  proses  validasi  BPHTB  tidak  diatur  dalam  peraturan perundang-undangan.  Undang-undang  hanya  mengatur  kewenangan  pemungutan BPHTB  yang  merupakan  kewenangan  pemerintah  daerah,  sebagaimana  diatur  dalam Undang-Undang No. 28 tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah. Proses validasi  BPHTB  yang  mengakibatkan  perubahan  harga  transaksi  jual  beli  merupakan tindakan  diskresi  pemerintah  daerah  demi  meningkatkan  pendapatan  asli  daerah (PAD), tetapi tindakan yang dilakukan oleh pemerintah harus tetap mengacu pada Asas- asas  umum  pemerintahan  yang  baik  (AUPB)  agar  tidak  terjadi  penyalahgunaan wewenang yang dilakukan oleh pemerintah daerah.

## DAFTAR PUSTAKA
e-ISSN 2621-6159
Ahmadi,  W.  (2006). Sinkronisasi  Kebijakan  Pengenaan  Pajak  Tanah  Dengan  Kebijakan Pertanahan di Indonesia . Yogyakarta: Refika Aditama.
Arifin,  Y.  (2013). Panduan  Lengkap  Mengurus  Dokumen  Properti  (Tanah  dan  Rumah) . Jogjakarta: Diva Press.
Hadjon, P. M, dkk. (2008). Pengantar Hukum Administrasi Indonesia . Yogyakarta: Gajah Mada University Press.
Hadjon,  P.  M,  dkk.  (2010). Hukum  Administrasi  dan  Good  Governance .  Jakarta: Universitas Trisakti.
Harahap, M. Y. (2006). Hukum Acara Perdata . Jakarta: Sinar Grafika.
Harsono,  B.  (2002). Hukum  Agraria  Indonesia:  Himpunan  Peraturan-Peraturan  Hukum Tanah. Jakarta: Djambatan.
Hermit,  H.  (2009). Teknik  Penaksiran  Harga  Tanah  Perkotaan  Teori  dan  Praktek. Bandung: Mandar Maju.
Hernoko,  A.  Y.  (2010). Hukum  Perjanjian  Asas  Proporsionalitas  Dalam  Kontrak Komersial . Jakarta: Kencana.
Isnaeni,  M.  (2016). Hukum  Benda  Dalam  Burgerlijk  Wetbok .  Surabaya:  Revka  Petra Media.
Isnaeni, M. (2016). Perjanjian Jual Beli. Bandung: Refika Aditama.
Kurniawan,  P  &  Agus,  P.  (2006). Pajak  Daerah  dan  Retribusi  Daerah  di  Indonesia .
Malang: Bayumedia Publishing.
Mardiasmo. (2016). Perpajakan Edisi Terbaru. Yogyarkarta: Penerbit Andi.
Marzuki, P. M. (2015). Penelitian Hukum Edisi Revisi . Jakarta: Kencana.
Marzuki, P. M. (2009). Pengantar Ilmu Hukum , Kencana, Jakarta.
Minarno, N. B. (ND). Penyelahgunaan Wewenang Dan Tindak Pidana Korupsi.