POTENTIAL LOSS PAJAK BUMI DAN BANGUNAN PERDESAAN DAN PERKOTAAN (PBB-P2) SESUDAH PEMUTAKHIRAN NILAI JUAL OBJEK PAJAK (NJOP) DI KOTA SINGKAWANG
TRI WAHYUNI SRI KURNIAWATI MEIRAN PANGGABEAN triwahyuni.ayue@gmail.com

## ABSTRACT
The  magnitude  of  the  Potential  Losses  of  PBB-P2  shows  that  the  progress  of  regional  development has to be  accompanied by  updating the  data to minimize the  potential losses. Lack of awareness of taxpayers to report broad changes in their tax objects is one of the causes of Potential Loss of PBB- P2  in  Singkawang  City.  However,  in  terms  of  paying  PBB-P2,  the  enthusiasm  of  the  community  as taxpayers is quite good because the services provided by the government of Singkawang City through the  application  make  it  easier  for  taxpayers  to  make  payments.  Various  strategies  Sales  Value  of Taxable Object (NJOP) is having a huge gap from the market value, resulting in potential loss of the Local  Own-Source  Revenue  (PAD)  from  the  Rural  and  Urban  Land  and  Building  Taxes  (PBB-P2)  in Singkawang  City  if  no  updates  is  done.  This  research  uses  descriptive  analysis  with  qualitative methods.  The  results  of  this  research  indicate  that  the  Potential  Loss  of  the  PBB-P2  in  Singkawang City is huge, increasing the PAD have created a good impact which has been shown by an increase in income.  However,  government  has  to  continue  to  make  other  innovations  to  explore  the  potential  of the PBB-P2.
Keywords:  Potential  Loss, Sales  Value  of  Taxable  Object  (NJOP), Rural  and  Urban  Land  and Building Taxes (PBB-P2), Data Updates.

## PENDAHULUAN
Keberhasilan  pembangunan  suatu  daerah  sangat  ditentukan  oleh  peranan pemerintah  daerah  dalam  menyediakan  dana  yang  cukup  untuk  menjamin  terlaksananya proses  pembangunan.  Ketersediaan  dana  ataupun  kapasitas  keuangan  daerah  dapat terpenuhi  apabila  Pemerintah  Daerah  mampu  untuk  mengoptimalkan  potensi  pendapatan daerah dari berbagai sumber, salah satunya adalah Pendapatan Asli Daerah (PAD).
Teori  Peacock  dan  Wiseman  (Mangkoesoebroto,  2018)  menyatakan  bahwa pertumbuhan ekonomi menyebabkan pemungutan pajak semakin meningkat walaupun tarif pajak  tidak  berubah  dan  meningkatnya  penerimaan  pajak  menyebabkan  pengeluaran pemerintah  juga  semakin  meningkat.  Ditegaskan  pula  oleh  Bardhan  (2002)  bahwa  Pajak Properti  berpotensi menjadi  sumber  utama pendapatan  bagi  pemerintah daerah  di  negara- negara  berpenghasilan  rendah  dan  merupakan  komponen  penting  dalam  upaya  mencapai tujuan desentralisasi yaitu meningkatkan tata kelola pemerintahan yang lebih luas.
Singkawang  merupakan  salah  satu  kota  di  Kalimantan  Barat  yang  memiliki  pusat pelayanan  jasa  baik  pemerintahan,  sosial,  ekonomi  dan  pelayanan  publik  lainnya.  Kota Singkawang  juga  merupakan  kota  wisata  yang  mengakibatkan  tingginya  harga  jual  tanah dan  bangunan  untuk  berbagai  kegiatan  ekonomi  maupun  investasi  tempat  tinggal  bagi penduduk daerah lain di sekitarnya.
Salah  satu  data  yang  perlu  dilakukan  pemutakhiran  berkaitan  dengan  PBB-P2  adalah Nilai  Jual  Objek  Pajak  (NJOP)  karena  nilai  NJOP  yang  ada  saat  ini  berbeda  jauh  dari  nilai pasar.  Jika  pemutakhiran  tidak  dilakukan  maka  daerah  akan  mengalami  potensi  kerugian. Secara ekonomi, tingginya jumlah potensi kerugian dari pendapatan PBB-P2 menyebabkan hilangnya  potensi (potential  loss) dalam  meningkatkan  pendapatan  daerah  secara keseluruhan (Yacoub dkk, 2018).
Direktorat  Jendral  Pajak  mendeteksi  potensi  hilangnya  penerimaan  pajak  karena pelaporan  transaksi  jual  beli  tanah  dan  properti  tidak  sesuai  dengan  nilai  yang sesungguhnya (Budi, 2013). Potential Loss terhadap pajak  dianggap sebagai potensi pajak yang  tidak  dilaporkan  oleh  pelaku  kegiatan Underground  Economy .  Hal  ini  menyebabkan pemerintah  perlu  melakukan  perbaikan  peraturan  perundang-undangan,  peningkatan  basis pajak dengan meningkatkan administrasi perpajakan dan teknologi informasi.

## Tabel  1.  Potensi  dan  Realisasi  Penerimaan  PBB-P2  di  Kota  Singkawang  Sebelum Pemutakhiran Data NJOP
Tahun Potensi Penerimaan PBB-P2 (Total SPPT) Target Penerimaan PBB-P2 Realisasi Penerimaan PBB-P2 Potensi penerimaan PBB- P2 Yang Tidak Terealisasi % 2014 2.144.885.033 4.500.000.000 4.154.152.561 0 0 2015 4.567.623.680 5.500.000.000 3.791.602.775 776.020.905 16,99 2016 4.668.610.835 5.500.000.000 3.804.203.157    864.40.678 18,51
Sumber: Badan Keuangan Daerah Kota Singkawang (diolah)
Potensi  Penerimaan PBB-P2  di  Kota  Singkawang  dapat  dilihat  dari  total jumlah  wajib pajak  sebelum  dan  sesudah  pemutakhiran  NJOP.  Pada  Tabel  1.  Potensi  dan  Realisasi Penerimaan  PBB-P2  di Kota Singkawang Tahun  2014 realisasi  penerimaan melebihi  target yang  telah  ditetapkan.  Namun  apabila  dilihat  dari  potensi  penerimaan  PBB-P2  dari  total SPPT  PBB-P2  nilainya  jauh  lebih  kecil  dari  ketetapan  target.  Hal  ini  dikarenkan  pada  saat
pelimpahan  PBB-P2  dari  pemerintah  pusat  ke  pemerintah  daerah  tidak  disertai  data  yang akurat.  Sehingga  daerah  melakukan  pendataan  kembali  objek-objek  pajak  baru  dan langsung  dilakukan  penetapan  pada  tahun  berjalan  dan  mengakibatkan  meningkatnya realisasi  tahun  2014.  Potensi  Penerimaan  PBB-P2  di  Kota  Singkawang  Tahun  2015  dan 2016  meningkat  dari  tahun  2014  namun  realisasinya  menurun  pada  tahun  2015  dan meningkat kembali tahun 2016. Sebelum pemutakhiran data tahun 2017 jumlah SPPT yang tidak terealisasi tahun 2015 dan 2016 sebesar 16,99 % dan 18,51 %.

## Tabel  2.  Potensi  dan  Realisasi  Penerimaan  PBB-P2  di  Kota  Singkawang  Sesudah Pemutakhiran Data NJOP
Tahun Potensi Penerimaan PBB- P2 (Total SPPT) Target Penerimaan PBB-P2 Realisasi Penerimaan PBB-P2 Potensi penerimaan PBB- P2 Yang Tidak Terealisasi % 2017 9.187.804.936 6.000.000.000 5.845.697.761 3.342.107.175 36,37 2018 9.531.447.920 6.500.000.000 6.874.602.651 2.656.845.269 27,87 2019 9.706.313.737 6.500.000.000 6.858.720.708 2.847.593.029 29,33 2020 9.480.495.958 7.400.000.000 6.509.177.488 2.971.318.470 31,34 2021 9.856.607.362 7.600.000.000 6.784.660.145 3.071.947.217 31,16
Sumber: Badan Keuangan Daerah Kota Singkawang (diolah)
Tabel 2. Potensi  dan  Realisasi  Penerimaan  PBB-P2  di  Kota  Singkawang  Tahun  2018 yaitu  setelah  dilakukan  pemutakhiran  data  pada  tahun  2017,  potensi  penerimaan  PBB-P2 terus  meningkat  hingga  2019  serta  potensi  penerimaan  PBB-P2  yang  tidak  terealisasi setelah  dilakukan  pemutakhiran  NJOP  mengalami  kenaikan  yang  sangat  besar  sejalan dengan  meningkatnya  potensi  PBB-P2.  Demikian  halnya  dengan  Realisasi  Penerimaan PBB-P2  dari  2015  hingga  2018  meningkat  seiring  dengan  meningkatnya  potensi  PBB-P2. Namun,  pada  2019  realisasi  penerimaan  PBB-P2  mengalami  penurunan  hingga  Tahun 2020.  Adanya  pandemi  Covid-19  pada  2020  mengakibatkan  realisasi  penerimaan  PBB-P2 semakin menurun namun di tahun 2021 meningkat kembali karena upaya pemerintah untuk memulihkan  perekonomian  di  Indonesia  dan  pandemi  covid-19  yang  semakin  menurun kasusnya.
Apabila dibandingkan dengan realisasi penerimaan, potensi PBB-P2 yang tidak terealisasi pada  tahun  2017  cukup  besar  yaitu  36,37  %  dan  mengalami  penurunan  pada  tahun  2018 menjadi  27,87  %  seiring  dengan  peningkatan  Realisasi  Penerimaan  PBB-P2.  Pada  2019
penerimaan  PBB-P2  turun,  sehingga  penerimaan  yang  tidak  terealisasi  menjadi  29,33  % namun  jika  dilihat  dari  potensi  penerimaan  tahun  2019  terjadi  kenaikan  setiap  tahunnya sejak dilakukan pemutakhiran data NJOP pada tahun 2017. Pada 2020 potensi penerimaan mengalami penurunan dikarenakan adanya perubahan data PBB-P2 seperti data ganda dan pandemi  covid-19  sehingga  mempengaruhi  potensi  penerimaan.  Selain  itu,  realisasi mengalami penurunan yang mengakibatkan potensi yang tidak terealisasi meningkat hingga 31,34%.  Tahun  2021  potensi  penerimaan  PBB-P2  dan  realisasi  penerimaan  meningkat kembali sehingga potensi yang tidak terealisasi menurun menjadi 31,16 %.
Kota  Singkawang  telah  melakukan  pemutakhiran  data  NJOP  di  sebagian  wilayah pada  tahun  2017.  Hal  ini  mengakibatkan  peningkatan  pendapatan  PBB-P2  pada  tahun tersebut.  Pemutakhiran  tersebut  dilakukan  secara  bertahap  karena  keterbatasan  anggaran serta  Sumber  Daya  Manusia  untuk  melaksanakannya.  Pemutakhiran  data  NJOP  bertujuan untuk  mengetahui  potensi  yang  hilang  akibat  perbedaan  harga  pasar  ( market  price )  tanah dan  bangunan  dengan  harga  NJOP  sesungguhnya.  Apabila  potensi  yang  hilang  telah diketahui,  diharapankan  dapat  meningkatkan  penerimaan  daerah.  Berdasarkan  uraian diatas,  penulis  berkeinginan  untuk  melakukan  penelitian  tentang Potential  Loss Pajak  Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan (PBB-P2) sesudah Pemutakhiran Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) di Kota Singkawang.

## LANDASAN TEORI DAN PENGEMBANGAN HIPOTESIS

## Teori Peacock dan Wiseman
Teori  Peacock  dan  Wiseman  (1979)  sebagai  Teori  Perkembang  Pengeluaran pemerintah didasarkan pada suatu analisis penerimaan dan pengeluaran pemerintah. Dalam analisis  tersebut,  pemerintah  berupaya  untuk  memperbesar  pengeluaran  yaitu  dengan mengandalkan  penerimaan  dari  pajak.  Teori  Peacock  dan  Wiseman  menyatakan  bahwa Pertumbuhan  ekonomi  (PDB)  menyebabkan  pemungutan  pajak  semakin  meningkat walaupun  tarif  pajak  tidak  berubah  dan  meningkatnya  penerimaan  pajak  menyebabkan
pengeluaran  pemerintah  juga  semakin  meningkat.  Pemerintah  berupaya  memperbesar pengeluarannya  dengan  mengandalkan  penerimaan  dari  pajak.  Pada  keadaan  normal, meningkatnya GDP menyebabkan penerimaan pemerintah yang semakin besar, begitu juga dengan pengeluaran pemerintah menjadi semakin besar.
Teori  Peacock  dan  Wiseman  didasarkan  pada  toleransi  pajak  yang  dimiliki  oleh masyarakat  dan  memahami  besarnya  pungutan  pajak  yang  dibutuhkan  pemerintah  adalah untuk  membiayai  pengeluaran  pemerintah.  Jadi  masyarakat  menyadari  bahwa  pemerintah membutuhkan dana untuk membiayai aktivitas pemerintah sehingga masyarakat mempunyai tingkat  kesediaan  untuk  membayar  pajak.  Tingkat  toleransi  ini  menjadi  kendala  bagi pemerintah untuk menaikkan pemungutan pajak secara semena-mena (Basri, 2005).
Buchanan  and  Wagner  (1978),  menyatakan  bahwa  peningkatan  pajak  merupakan hubungan  penerimaan  pemerintah  dan  pengeluaran  pemerintah.  Ketika  pajak  dinaikkan, akan mendorong pertumbuhan ekonomi dalam pembelanjaan pemerintah. Kenaikan belanja pemerintah  akan  menyebabkan  pengeluaran  pemerintah  semakin  tinggi  yang  dibiayai  oleh penerimaan baik dari pajak dan non pajak. Hal ini menjadi penentu apakah keuangan negara mengalami  defisit  atau  surplus,  dan  menjadi  acuan  untuk  mengambil  kebijakan  fiskal  oleh pemerintah.

## Konsep Pajak
Pajak merupakan suatu pengalihan sumber dari sektor swasta ke sektor pemerintah, bukan akibat  pelanggaran  hukum,  namun  wajib dilaksanakan,  berdasarkan  ketentuan  yang ditetapkan  lebih  dahulu,  tanpa  mendapat  imbalan  yang  langsung  dan  proporsional,  agar pemerintah  dapat  melaksanakan  tugas-tugasnya  untuk  menajalankan  pemerintahan  (Zain, 2003).
Pajak  dapat  ditarik  oleh  pemerintah  pusat  maupun  pemerintah  daerah.  Penerimaan yang  berhasil  dihimpun  oleh  pemerintah  akan  digunakan  sepenuhnya  untuk  mencapai kesejahteraan  masyarakat  wilayah  tersebut.  Setiap  wilayah  harus  mampu  menilai  potensi
pajak  dengan  kriteria  sebagai  berikut:  (1)  kecukupan  dan  elastisitas;  (2)  keadilan  prinsip keadilan; (3) kemampuan administrasi; dan (4) kesepakatan politis (Davey,1988)
Salah satu pajak yang menjadi bagian dari pendapatan daerah adalah potensi PBB- P2.  Berdasarkan  definisi  dari  potensi,  maka  faktor  yang  mempengaruhi  potensi  PBB-P2 adalah jumlah data, hasil pendataan dan harga pasar.
Sama  seperti  halnya  pajak  pada  umumnya,  pajak  daerah  mempunyai  peranan sebagai  berikut:  (1)  Sebagai  sumber  pendapatan  daerah  ( budgetary ),  yaitu  fungsi  yang letaknya  di  sektor  publik  dan  merupakan  suatu  alat  atau  sumber  mendapatkan  dana  dari masyarakat untuk dimasukkan kedalam kas negara. (2) Sebagai alat pengukur ( regulatory ), yaitu pajak yang digunakan sebagai alat untuk mencapai tujuan-tujuan tertentu di luar bidang keuangan.
Pajak  Bumi  dan  Bangunan  Sektor  Perdesaan  dan  Perkotaan  (PBB-P2)  dan Potential

## Loss
Pajak  Bumi  dan  Bangunan  merupakan  Pajak  Daerah  yang  berpotensi  untuk menyumbang  Pendapatan  Asli  Daerah  (PAD),  maka  untuk  melakukan  optimalisasi penerimaan tersebut dibuatlah dasar pengenaan PBB-P2 melalui penetapan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP).
Pajak Bumi dan Bangunan Sektor Perdesaan dan Perkotaan (PBB-P2) sebagai salah satu  sumber  penerimaan  daerah  dari  sektor  pajak  harus  terus  ditingkatkan  sejalan  dengan peningkatan pembangunan.  Untuk menunjang  hasil  tersebut  diperlukan data  yang lengkap, benar dan mutakhir.
Pengelolaan  PBB-P2  yang  baik  akan  membantu  pemerintah  daerah  untuk menetapkan target PBB-P2 sesuai dengan kebutuhan yang ada. Penetapan target tersebut diharapkan  dapat  meningkatkan  realisasi  penerimaan  PBB-P2.  Hal  ini  ditujukan  agar penerimaan  pajak  tersebut  dapat  memberikan  kontribusi  yang  maksimal  terhadap pendapatan daerah.
Dalam  pelaksanaan  pemungutan  pajak  terdapat  selisih  ( Potential  Loss )  yang  terjadi antara  potensi  pajak  dengan  realisasi  penerimaan  pajak,  dimana  selisih  jumlah  pajak  ini merupakan potensi pajak yang hilang. Hal ini dapat disebabkan karena (Zain, 2003):
1. Ketentuan peraturan perundang-undangan perpajakan yang berlaku;
2. Kerugian karena tindakan aparat pajak; dan
3. Kerugian karena tindakan wajib pajak.
Zain (2003) membagi kesenjangan pajak dalam 3 komponen yaitu :
1. Nonfiling ,  apabila  terdapat  wajib  pajak  tidak  melaporkan  jumlah  pajak  pada  tepat  waktu atau tidak melaporkan diri;
2. Underreporting, yaitu  tindakan  wajib  pajak  yang  memperkecil  jumlah  pendapatan  atau tindakan untuk memperbesar pengeluaran; dan
3. Underpayment ,  dimana  pajak  terutang  tidak  dibayar  secara  penuh  atau  terjadi  kurang bayar

## Metode Penetapan NJOP
Metode  penilaian  pajak  merupakan  cara  yang  digunakan  untuk  menentukan  harga tanah  dan/atau  bangunan  yang  menjadi  objek  pajak.  Selanjutnya  dilakukan  beberapa pendekatan penilaian untuk menentukan NJOP seperti pendekatan data pasar dengan jalan membandingkan  objek  sejenis  dengan  objek  lain  yang  telah  diketahui  harga  pasarnya  dan pendekatan biaya yaitu dengan jalan menghitung semua biaya yang telah dikeluarkan untuk pembuatan  bangunan  baru  yang  sejenis  dikurangi  dengan  penyusutan  fisiknya  dan pendekatan  kapitalisasi  pendapatan  yang  digunakan  apabila  pendekatan  harga  pasar  dan biaya tidak dapat digunakan tetapi ditentukan berdasarkan hasil bersih objek pajak tersebut (Prawoto,2011).

## Kajian Empiris
Penelitian  tentang  mobilisasi  pendapatan  pajak  dalam  pembangunan  di  beberapa negara berkembang menghadapi tantangan besar yang mengakibatkan kesenjangan antara apa  yang  bisa  dikumpulkan  (Potensial)  dan  apa  yang  sebenarnya  mereka  kumpulkan
(Actual) .  Kesenjangan  pajak (Tax  Gap) sulit  diukur,  namun  beberapa  hal  yang  menjadi kontributor  yang  signifikan  terhadap  kesenjangan  pajak  antara  lain  penghindaran  pajak, pengecualian  pajak  dan  pembagian  sewa  yang  tidak  adil  di  sektor  ekstraktif.  Peneliti  juga merekomendasikan 3 (tiga) hal untuk peningkatan pendapatan pajak di negara berkembang antara  lain:  (1)  mendukung  dan  mendorong  insiatif  internasional  untuk  mereformasi  sistem perpajakan  global.  (2)  memberikan  bantuan  keuangan  dan  teknis  untuk  mendukung kapasitas  lokal  dalam  administrasi  perpajakan.  (3)  mendukung  organisasi  regional perpajakan yang ada seperti ATAF (Mascagni, 2014).
Demikian  halnya  dengan  penelitian  yang  dilakukan  oleh  Murphy,  R  (2018) membahas  sumber  daya  yang  dialokasikan  untuk  mengatasi  kesenjangan  pajak  di  Uni Eropa.  Dimana  kesenjangan  pajak  tersebut  merupakan  suatu  masalah  yaitu  adanya perbedaan antara jumlah pajak yang seharusnya secara teoritis dapat dipungut oleh otoritas pajak  dalam  sistem  yang  berlaku  dengan  jumlah  pajak  yang  sebenarnya  dikumpulkan. Penulis  menyimpulkan  bahwa  tidak  ada  hubungan  sederhana  antara  pengeluaran pemerintah  (otoritas  pajak),  hasil  pajak  dan  kesenjangan  pajak.  Masalahnya  jauh  lebih kompleks jika ada pengelolaan yang efektif dari kesenjangan pajak, yang dibutuhkan adalah pendekatan manajemen yang berbeda untuk penilaian resiko dalam sistem perpajakan.
Besley dan Persson (2014) mengemukakan bahwa meskipun tarif pajak pada tingkat tertentu sejalan dengan perkembangan ekonomi, namun pertumbuhan ekonomi tidak secara otomatis  meningkatkan  penerimaan  pajak.  Untuk  meningkatkan  pajak  pemerintah  harus menerapkan  kebijakan  yang  efektif  dan  pasti.  Karena  itu,  politik  sangat  diperlukan  untuk meningkatkan pajak.  Hal ini sejalan dengan Weingast, B (2009) yang menunjukkan bahwa pemerintah  daerah  yang  mengandalkan  pendapatannya  sendiri  memiliki  tambahan  yang kuat untuk mendukung pertumbuhan ekonomi lokal.
Penelitian yang dilakukan oleh Yacoub.dkk (2018) tentang kerugian potensial dalam PBB-P2 di Kab Sambas yang di sebabkan oleh perilaku wajib pajak itu sendiri yang sengaja dilakukan untuk memperoleh pajak ringan. Selain itu kecenderungan wajib pajak yang tidak
menyerahkan  atau  melaporkan  aktual  objek  pajak  seperti  kondisi  bangunan  saat  ini  juga merupakan penyebab terjadinya kerugian potensial. Penelitian ini tidak menjelaskan apakah Potential Loss terjadi sebelum dan sesudah pemutakhiran data.
Hal  serupa  dengan Potential  Loss Bea  Perolehan  Hak  Tanah  dan  Bangunan (BPHTB)  menunjukkan  bahwa  pendapatan  BPHTB  di  Kecamatan  Sungai  Raya  Kabupaten Kubu  Raya  memiliki  potensi  kerugian  yang  cukup  besar.  Startegi  yang  dilakukan  untuk meningkatkan  pendapatan  asli  daerah  dari  pajak  sektor  BPHTB  adalah  menggunakan kebijakan  pendapatan  desentralisasi  berdasrkan  Peraturan  Pusat  atau  Daerah  dengan memanfaatkan  peluang  pemekaran  daerah  penghasilan  khususnya  BPHTB  yaitu  dengan cara  (1)  Pembaharuan  NJOP  PBB-P2  sebagai  dasar  nilai  minimum  BPHTB;  (2)  mendekati dan bekerjasama dengan instansi terkait; (3) melakukankampanye pajak; (4) meningkatkan ketrampilan  staf  pajak;  (5)  memperbaiki  struktir  organisasi;  (6)  meningkatkan  perhatian Pemerintah  Kabupaten  dengan  memberikan  penghargaan  kepada  wajib  pajak  yang membayar pajak tepat waktu (Rizola F, 2014).
Penelitian  lainnya  tentang Potential  Loss BPHB  di  Sungai  Kakap,  Kabupaten  Kubu Raya  menunjukkan  adanya  potensi  kerugian  pendapatan  BPHTB  sebebsar  82,16  %. HIlangnya  pendapatan  BPHTB  sudah  jatuh  tempo  terhadap  kecenderungan  wajib  pajak BPHTB yang berusaha menghindari pembayaran BPHTB dengan cara menyampaikan nilai transaksi  atau  nilai  pasar  dari  objek  pajak  secara  tidak  nyata,  dan  keterbatasan  sarana prasarana,  regulasi serta  kuantitas  dan  kualitas SDM  yang  dimiliki  oleh BPPRD  Kabupaten Kubu Raya (Hutasuhut, 2016)

## METODE PENELITIAN
Bentuk  penelitian  yang  digunakan  dalam  penelitian  ini  adalah  penelitian  deskriptif dengan  metode  penelitian  kuantitatif  yaitu  menggambarkan  hasil  penelitian  berdasarkan kondisi  riil  yang  terjadi  di  Kota  Singkawang.  Dalam  penelitian  ini  yang  akan  diteliti  adalah penyebab terjadinya potential loss dalam penerimaan Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan (PBB-P2) setelah update NJOP, seberapa besar nilai potential loss dan faktor
penyebabnya  serta  bagaimana  dampaknya  terhadap  Pendapastan  Asli  Daerah  (PAD)  di Kota Singkawang. Selain itu juga akan diteliti bagaimana upaya-upaya yang akan dilakukan oleh  Pemerintah  Kota  Singkawang  dalam  menekan  terjadinya potential  loss dan meningkatkan penerimaan PBB-P2 sebagai pajak daerah.
Penelitian  ini  menggunakan  data  primer  dan  sekunder,  data  primer  yaitu  data  yang berkaitan  dengan  NJOP  dan  data  paling  mutakhir  objek  pajak  berupa  data  bumi  dan bangunan  di  Kota  Singkawang  yang  diperoleh  menggunakan  kuesioner  dan  survey  pada lime kecamatan. Data sekunder yaitu data penerimaan daerah (PAD, PBB-P2, pajak daerah, jumlah objek wajib pajak) Kota Singkawang Tahun 2015 – 2021
Untuk  menjawab  tujuan  pertama  penelitian  ini,  dilakukan  dengan  Menghitung besarnya SPPT dan membandingkan dengan hasil survey untuk melihat besar seisih. Selisih tersebut akan menentukan berapa besarnya Potential Loss penerimaan PBB-P2.
Untuk  menjawab  tujuan  kedua  dan  ketiga  penelitian  ini,  dilakukan  dengan menggunakan  analisis  deskriptif  kuantitatif  dengan  penelitian  survey  menggunakan kuesioner  sebagai  alat  pengumpulan  data  pokok  untuk  meringkas  berbagai  kondisi  dan persepsi yang timbul di masyarakat sebagai Wajib Pajak.

## HASIL DAN PEMBAHASAN
Potential  Loss Pajak  Bumi  Bangunan  Perdesaaan  dan  Perkotaan  (PBB-P2)  di  Kota

## Singkawang
Berdasarkan  hasil  pengolahan  data  pada  5  (lima)  Kecamatan  diperoleh  hasil Potential  Loss seluruh  Kota  Singkawang  dengan  jumlah  wajib  pajak  83.448  sebesar  Rp 12.937.442.642  (Dua  Belas  Miliar  Sembilan  Ratus  Tiga  Puluh  Tujuh  Juta  Empat  Ratus Empat Puluh Dua Ribu Enam ratus Empat Puluh Dua Rupiah). Dari data tersebut diketahui bahwa  Kecamatan  Singkawang  Selatan  dan  Kecamatan  Singkawang  Utara  memiliki potential  loss yang  tinggi  dibandingkan  kecamatan  lainnya. Potential  Loss Kecamatan Singkawang Selatan sebesar 45,79 % dan Kecamatan Singkawang Utara sebesar 29,50 %.

## Tabel 3. Potential Loss Singkawang
Kecamatan Sampel Wajib Pajak SPPT sampel (Awal) SPPT sampel (Survey) Selisih Potential Loss Singkawang Barat 80 16.714   14.384.047   28.522.774   14.138.727   2.953.933.538 Singkawang Tengah 100 20.966   7.374.018 8.462.403 1.088.385 228.190.799 Singkawang Timur 41 8.618 5.188.501 5.260.431 71.930 15.119.335 Singkawang Utara 81 17.009   4.637.255 22.814.789   18.177.534   381.684.484 Singkawang Selatan 96 20.144   63.541.747   91.772.793   28.231.046   5.923.814.486
Beberapa hal yang menyebabkan Potensial Loss tertinggi di Kecamatan Singkawang Selatan antara lain:
1.  Adanya  pembangunan  bandara  di  Kota  Singkawang  yang  terletak  di  Kelurahan
Pangmilang mengakibatkan harga tanah di wilayah tersebut dan sekitarnya semakin meningkat.    Dengan  pembangunan  bandara  diharapkan  dapat  mempercepat pembangunan  ekonomi  dan  dapat  membuka  lapangan  kerja  baru  dari  berbagai aktivitas  sehingga  mendorong  pembangunan  tempat-tempat  usaha  baru  yang mengakibatkan naiknya harga tanah di wilayah di sekitar bandara.
2.  Pembangunan  bandara  di  Kecamatan  Singkawang  Selatan  menjadikan  wilayah tersebut  pusat  pertumbuhan  baru  yang  dapat  meningkatkan  perekonomian  daerah. Banyaknya  bangunan  baru  untuk  kegiatan  ekonomi  seperti  gudang  penyimpanan, ruko  dan  kawasan  perdagangan  baru  yang  belum  dilaporkan  kepada  Badan Keuangan Daerah Kota Singkawang untuk dilakukan perubahan data PBB-P2
3.  Banyaknya  komplek  perumahan-perumahan  baru  dimana  yang  awalnya  merupakan tanah kosong namun setelah dilakukan penelitian lapangan telah banyak bangunan- bangunan baru.
4.  Beberapa  tempat  wisata  yang  sudah  melakukan  perubahan  bangunan  namun  tidak melaporkan perubahan data PBB-P2
Kecamatan  Singkawang  Utara potential  loss kedua  tertinggi  setelah  Kecamatan Singkawang Selatan hal ini karena wilayah tersebut berbatasan langsung dengan Kabupaten Sambas.  Karena  letaknya  yang  berada  di  pinggir  Kota  Singkawang  menyebabkan perubahan yang terjadi cukup besar.
Beberapa  hal  yang  menyebabkan potensial  loss di  Kecamatan  Singkawang  Utara cukup tinggi setelah Kecamatan Singkawang Selatan adalah
1.  Banyaknya  perumahan-perumahan  baru  baik  subsidi  maupun  non  subsidi diwilayah  yang  dekat  dengan  Kabupaten  Sambas  namun  tidak  dilaporkan  ke Badan Keuangan Daerah Kota Singkawang perubahan luas bangunannya.
2.  Banyaknya  tanah  yang  awalnya  dimiliki  oleh  1  (satu)  pemilik  namun  setelah dilakukan  penelitian  lapangan  tanah  tersebut  telah  di  pecah  menjadi  beberapa bagian dengan nama pemilik yang berbeda dan belum dilaporkan perubahannya.
3.  Letak  geografis  wilayah Kecamatan  Singkawang  Utara  yang  berbatasan dengan Kabupaten  Sambas  menjadikan  wilayah  tersebut  berkembang  cukup  pesat dimana banyak ruko-ruko baru maupun kawasan perdagangan baru.
Wilayah  ketiga  yang  cukup  tinggi  mengalami Potential  Loss adalah  Kecamatan Singkawang  Barat  sebesar  22,83%.  Kecamatan  Singkawang  Barat  merupakan  pusat  kota dan sudah banyak pembangunan bahkan untuk perubahan luas bangunan tidak terlalu besar meskipun  dibeberapa  titik  objek  pajak mengalami  perubahan  yang  signifikan  salah  satunya di Kelurahan Pasiran terdapat lokasi yang awalanya tanah kosong dengan harga tanah yang murah namun masyarakat tidak memiliki minat untuk membeli dan saat ini di lokasi tersebut memiliki harga tanah yang sangat tinggi bahkan telah di bangun komplek perumahan mewah dengan  nilai  jual  yang  sangat  fantastis.  Hal  ini  dikarenakan  di  lokasi  yang  terletak  di Kelurahan pasiran telah berdiri pusat perbelanjaan berupa Singkawang Grand Mall sehingga mempengaruhi harga jual tanah di sekitarnya
Dua  kecamatan  lainnya  memiliki  persentase Potensial  Loss sangat  rendah  yaitu Kecamatan  Singkawang  Tengah  dan  Kecamatan  Singkawang  Timur  sebesar  1,76  %  dan 0,12  %.  Meskipun  Kecamatan  Singkawang  Tengah  dekat  dengan  pusat  kota,  namun  di wilayah  tersebut  untuk  saat  ini  belum  banyak  yang  mengalami  perkembangan  yang signifikan meski memiliki jumlah wajib pajak terbanyak di Kota Singkawang. Potential Loss di Kecamatan  Singkawang  Timur  merupakan  yang  terkecil  dikarenakan  masih  banyak  tanah
kosong  yang  tidak  dimanfaatkan  oleh  pemiliknya  dan  sebagian  hanya  untuk  pertanian, sehingga  tidak  banyak  perubahan  data  PBB-P2  di  wilayah  tersebut.  Meskipun  Kecamatan Singkawang Timur berbatasan langsung dengan Kabupaten Bengkayang namun akses jalan selama beberapa tahun kebelakang kurang baik dan sering banjir.
Tabel 3. Besaran Potential Loss per Kecamatan di Kota Singkawang
KECAMATAN JML WP SAMPEL SPPT AWAL (SAMPEL) SPPT SURVEY (SAMPEL) SELISIH POTENTIAL LOSS PBB-P2 % SINGKAWANG BARAT 16.714 80  14.384.047  28.522.774 14.138.727 2.953.933.538 22,83 SINGKAWANG TENGAH 20.966 100 7.374.018 8.462.403 1.088.385 228.190.799 1,76 SINGKAWANG TIMUR 8.618 41 5.188.501 5.260.431 71.930 15.119.335 0,12 SINGKAWANG UTARA 17.006 81 4.637.255  22.814.789 18.177.534 3.816.384.484 29,50 SINGKAWANG SELATAN 20.144 96  63.541.747  91.772.793 28.231.046 5.923.814.486 45,79 TOTAL 83.448 398 61.707.622 12.937.442.642   100,00
Sumber: Badan Keuangan Daerah (diolah, 2022)
Adanya Potential  Loss di  suatu  wilayah  dikarenakan  adanya  pembangunan  wilayah namun tidak diiringi dengan perubahan data objek pajak. Kurangnya kesadaran masyarakat sebagai  wajib  pajak  yang  mengakibatkan  hal  tersebut  terjadi. Potential  Loss PBB-P2  yang tinggi  menunjukkan  bahwa  potensi  kehilangan  pendapatan  asli  daerah  dari  sektor  Pajak Bumi  dan  Bangunan  Perdesaan  dan  Perkotaan  (PBB-P2)  sangat  besar  apabila  tidak dilakukan  pemutakhiran  PBB-P2  dan  pemutakhiran  NJOP  secara  keseluruhan  di  Kota Singkawang.  Seperti  hasil  penelitian  yang  dilakukan  oleh  Yacoub  dkk  (2018)  menyebutkan bahwa  apabila  tidak  dilakukan  pemutakhiran  maka  daerah  akan  mengalami  potensi kerugian. Secara ekonomi, tingginya jumlah potensi kerugian, yang berasal dari pendapatan PBB-P2  menyebabkan  hilangnya  potensi (potential  loss) dalam  meningkatkan  pendapatan daerah secara keseluruhan.
Persepsi  Wajib  Pajak  terhadap  penarikan  Pajak  Bumi  dan  Bangunan  Perdesaan  dan Perkotaan (PBB-P2) di Kota Singkawang
Hasil  survei  kepada  wajib  pajak  tentang  penarikan  Pajak  Bumi  dan  Bangunan Perdesaan  dan  Perkotaan  (PBB-P2)  di  Kota  Singkawang  adalah  sebagai  berikut:

## Tabel 4. Kesadaran Membayar Pajak Daerah (PBB-P2)
No Pertanyaan SS S R TS STS 1. Membayar pajak merupakan bentuk partisipasi masyarakat dalam menunjang pembangunan negara 60 39 1 0 0 2. Masyarakat  membayar  PBB  sebelum  batas  jatuh  tempo yang telah ditetapkan 46 52 2 0 0
Pajak merupakan kontribusi wajib yang telah ditetapkan dengan Undang-Undang dan dapat  dipaksakan.  Masyarakat  sebagai  wajib  pajak  sadar  bahwa  pajak  merupakan  bentuk partisipasi dalam menunjang pembangunan. Hal ini terlihat dari banyaknya wajib pajak yang membayar  SPPT  PBB  sebelum  batas  jatuh  tempo  sehingga  capaian  ataupun  realisasi penerimaan  pajak  daerah  dari  sektor  PBB-P2  dapat  lebih  dari  75  %  target  yang  telah ditetapkan oleh pemerintah daerah.

## Tabel 5. Pengetahuan Tentang Pajak Daerah (PBB-P2)
No Pertanyaan SS S R TS STS 1. Penetapan luas tanah dan bangunan yang tertera pada SPPT  harus  sesuai  dengan  luas  tanah  dan  bangunan yang sebenarnya 43 56 1 0 0 2. Penetapan  NJOP  tanah  dan  bangunan  yang  tertera pada  SPPT  sudah  sesuai  dengan  kondisi  objek  pajak yang sebenarnya 33 63 4 0 0 3. Denda  2  %  perbulan  atas  keterlambatan  membayar PBB 5 62 17 14 2 4. Tidak  adanya  sanksi  akibat  melakukan  pembayaran PBB setelah tanggal jatuh tempo 10 55 9 24 2
Wajid pajak banyak yang telah mengetahui bahwa dalam penetapan luas objek pajak berupa  tanah  dan  bangunan  serta  Nilai  Jual  Objek  Pajak  (NJOP)  yang  tertera  pada  SPPT harus  sesuai  dengan  kondisi  objek  pajak yang  sesungguhnya meskipun apabila  dilihat  dari perkembangan  wilayah  Kota  Singkawang  Nilai  Jual  Objek  Pajak  (NJOP)  berbeda  sangat jauh  dari  nilai  pasar.  Hal  ini  terlihat  apabila  wajib  pajak  akan  melakukan  transaksi  jual  beli Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB).
Masyarakat  juga  mengetahui  akan  pentingnya  membayar  pajak  PBB-P2  untuk pembangunan  dan  masyarakat  merasakan  berbagai  sarana  dan  prasarana  yang  diberikan oleh  pemerintah  dari  hasil  pajak  daerah  tidak  terkecuali  PBB-P2  sehingga  apabila masyarakat  terlambat  melakukan  pembayaran  setelah  batas  jatuh  tempo  yang  telah
ditetepkan oleh pemerintah daerah setiap tahunnya maka akan dikenakan denda sebesar 2 % setiap bulan atas keterlambatannya.
Sebagian  masyarakat  menyetujui  apabila  pemerintah  daerah  menghapuskan  sanksi jika  melakukan  pembayaran  setelah  tanggal  jatuh  tempo  namun  terdapat  pula  masyarakat yang  tidak  setuju  jika  wajib  pajak  yang  membayar  melewati  tanggal  jatu  tempo  tidak dikenakan  sanksi  karena  adanya  ketidak  adilan  bagi  wajib  pajak  yang  membayar  sebelum tanggal jatuh tempo
Tabel 6. Pelayanan Pajak Daerah (PBB-P2)
No Pertanyaan SS S R TS STS 1. Petugas  pajak  harus  bersikap  ramah  dan  sopan  dalam melayani setiap Wajib Pajak 76 24 0 0 0 2. Petugas  pajak  memberikan  informasi  dan  penjelasan dengan jelas dan mudah dimengerti oleh Wajib Pajak 69 31 0 0 0 3. Petugas  Pembayaran  PBB  melayani  dengan  baik  dan cepat 62 38 0 0 0
Dalam Pelayanan Pajak Daerah petugas haruslah bersikap ramah, sopan, cepat dan melakukan pelayanan dengan baik serta dapat memberikan informasi dan penjelasan yang mudah  dimengerti  oleh  wajib  pajak.  Hal  ini  akan  memberikan  dampak  yang  positif  dalam upaya  meningkatkan  penerimaan  daerah  dimana  pelayanan  yang  baik  akan  menimbulkan kepuasan pada masyarakat ( service of excellent )
Tabel 7. Inovasi Pajak Daerah (PBB-P2)
No Pertanyaan SS S R TS STS 1. Badan  Keuangan  Daerah  Kota  Singkawang  membuat inovasi  layanan  jemput  pajak  daerah  (LAMORA)  khusus Pelayanan Pembayaran PBB 54 42 2 2 0 2. Layanan  LAMORA  menjangkau  daerah-daerah  pinggiran kota 48 49 3 0 0
3. Pembayaran  PBB  melalui  Aplikasi e-wallet seperti  Link Aja dan Dana serta melalui minimarket seperti Indomaret dan Alfamart 42 48 4 6 0
Pemerintah  Daerah  Kota  Singkawang  telah  melakukan  inovasi  terbaru  untuk meningkatkan pendapatan daerah melalui Layanan Mobil Jemput Pajak Daerah (LAMORA) yang digunakan khusus untuk pembayaran PBB-P2 karena akan memudahkan masyarakat yang  berada  jauh  dari  pusat  kota  untuk  membayar  pajak.  Inovasi  ini  disambut  baik  oleh masyarakat yang berada di pinggiran maupun yang jauh dari pusat Kota Singkawang karena
memberikan  kemudahan  dalam  mendapatkan  pelayanan.  Selain  LAMORA,  pemerintah daerah juga menyediakan media pembayaran melalui minimarket.
Masyarakat  menengah  keatas  menginginkan  pemerintah  daerah  Kota  Singkawang dapat menyediakan layanan pembayaran melalui aplikasi e-Wallet seperti Link Aja dan Dana untuk  memudahkan  Wajib  Pajak  melakukan  pembayaran  pada  saat  wajib  pajak  berada  di luar kota sehingga tetap dapat melakukan pembayaran PBB-P2.
Tabel 8. Hasil Survey dengan Kuesioner Penelitian
SKOR KUESIONER 1.1 1.2 2.1 2.2 2.3 2.4 3.1 3.2 3.3 4.1 4.2 4.3 5.1 5.2 5.3 5.4 1 0 0 0 0 2 2 0 0 0 0 0 0 1 0 0 0 2 0 0 0 0 14 24 0 0 0 2 0 6 14 0 3 0 3 1 2 1 4 17 9 0 0 0 2 3 4 7 6 9 5 4 39 52 56 63 62 55 24 31 38 42 49 48 54 53 60 60 5 60 46 43 33 5 10 76 69 62 54 48 42 24 41 28 35
Sumber : Hasil Survey (diolah, 2022)
Analisis Strategi yang telah dilakukan oleh Pemerintah Kota Singkawang dalam upaya meningkatkan Pendapatan Asli daerah (PAD) dan mengurangi Potential Loss
Peneliti  menyampaikan  strategi  yang  telah  dilakukan  oleh  pemerintah  daerah  untuk mengurangi Potential Loss untuk meningkatkan penerimaan daerah melalui PBB-P2 antara lain  :  (1)  Melakukan  sosialisasi  ke  masyarakat  secara  langsung  maupun  melalui  spanduk- spanduk  yang  dipasang  di  jalan-jalan  utama  kota,  dengan  harapan  adanya  sosialisasi  dan pemasangan  spanduk  untuk  mengingatkan  masyarakat  agar  melaporkan  jika  terdapat perubahan  pada  objek  pajaknya  (luas  bumi  dan  bangunan)  dan  segera  melakukan pembayaran  PBB-P2  sebelum  jatuh  tempo  karena  apabila  melewati  tanggal  jatuh  tempo maka  akan  dikenakan  denda  administrasi  sebesar  2%  setiap  bulannya  dari  jumlah  SPPT yang  harusnya  dibayarkan.  Sosialisasi  yang telah  dilakukan  oleh pemerintah  daerah  dalam hal  ini  Badan  keuangan  Daerah  belum  memberikan  pengaruh  yang  cukup  besar  terhadap penerimaan  daerah,  hal  ini  dikarenakan  masih  banyaknya  laporan  dari  wajib  pajak  yang tidak menerima SPPT, sedangkan pihak kelurahan mengatakan telah memberikan SPPT ke masing-masing RT untuk disampaikan kepada wajib pajak, (2) Melakukan kerjasama dengan Bank  Kalbar  sebagai  alternatif  tempat  pembayaran  PBB-P2.  Pada  saat  wajib  pajak
melakukan  pembayaran,  pihak  bank  tidak  dapat  melakukan  pengecekan  jumlah  piutang secara keseluruhan apabila terdapat tunggakan piutang lebih dari 5 tahun. Sistem pada bank hanya dapat mengecek tunggakan ≤ 5 tahun sesuai yang tertera pada SPPT, (3) Melakukan kegiatan  Pekan  Panutan Pajak  Daerah  sebagai upaya  untuk memotivasi  masyarakat  untuk membayar  pajak  dengan  memberikan  undian  berhadiah  kepada  Wajib  Pajak  yang beruntung.  Kegiatan  ini  cukup  efektif  untuk  menarik  wajib  pajak  untuk  membayar  pajak sebelum  yanggal  jatuh  tempo,  namun  selama  2  (dua)  tahun  terakhir  tidak  dapat  dilakukan karena  pandemi  covid-19  serta  adanya  keterbatasan  anggaran,  (4)  Mengadakan  Studi banding ke daerah lain untuk mengetahui strategi-strategi dalam meningkatkan penerimaan PBB-P2,  namun  hal  tersebut  masih  dibatasi  jumlah  SDM-nya  dikarenakan  adanya keterbatasan  anggaran,  (5)  LAMORA  yaitu  layanan  Mobil  Jemput  Pajak  Daerah  ke  daerah pinggiran Kota Singkawang yang memiliki jarak cukup jauh dan akses jalan yang sulit untuk ditempuh  serta  besarnya  biaya  yang  dikeluarkan  oleh  masyarakat  apabila  membayar  pajak di pusat Kota Singkawang, (6) Menyediakan tempat pembayaran pajak daerah (PBB-P2) di minimarket  yang  telah  ditunjuk  oleh  pemerintah  daerah  seperti  Alfamart  dan  Indomaret, namun  pada  pembayaran  di  minimarket  wajib  pajak  akan  dikenakan  biaya  administrasi sebesar Rp 2.500,- setiap transaksi.
Dalam  upaya  meningkatkan  penerimaan  PBB-P2  di  Kota  Singkawang  terkadang menemui  kendala  pada  proses  pemungutannya  seperti  terjadinya  keterlambatan penyampaian SPPT kepada wajib pajak dikarenakan kesalahanan alamat wajib pajak, nama wajib  pajak  atau  wajib  pajak  berada  diluar  kota  dan  masyarakat  selalu  menunggu  tanggal jatuh  tempo  pembayaran  pajak.  Masih  kurangnya  kesadaran  masyarakat  untuk  membayar akan  semakin  meningkatkan  piutang  jika  tidak  dibayarkan.  Selain  itu,  adanya  peralihan kewenangan pemungutan PBB-P2 dari pemerintah pusat kepada pemerintah daerah disertai dengan diserahkannya data piutang wajib pajak yang tercatat di pemerintah pusat dan belum dilakukan penghapusan sementara wajib pajak sudah membayar dan data piutang di daerah
juga muncul sehingga data tersebut ganda, hal ini menyebabkan wajib pajak enggan untuk membayar PBB.
Perkembangan pembangunan di Kota Singkawang yang cukup pesat menjadi salah satu penyebab potential loss, karena bangunan-bangunan baru tersebut tidak dilaporkan dan juga tidak dilakukan pendataan khusus oleh Badan Keuangan Daerah.
Hingga survey ini selesai dilakukan wajib pajak selaku reponden belum memberikan masukan  tentang  strategi  baru  yang  perlu  dilakukan  oleh  pemerintah  daerah  Kota Singkawang.  Responden  hanya  memberikan  tanggapan  perihal  kesadaran,  pengetahuan, layanan,  inovasi  dan  strategi  dalam  PBB-P2  yang  telah  dilakukan  pemerintah  agar  lebih mudah diterima dan di akses oleh seluruh wajib pajak.

## SIMPULAN
Berdasarkan hasil penelitian yang telah peneliti lakukan dapat disimpulkan Pontential Loss di Kota Singkawang paling tinggi di Kecamatan Singkawang Selatan 45,79 %. Adanya Potential  Loss di  suatu  wilayah  dikarenakan  adanya  pembangunan  wilayah  namun  tidak diiringi dengan perubahan data objek pajak. (1) Masyarakat sadar bahwa pajak merupakan bentuk  partisipasi  dalam  menunjang  pembangunan.  Pemerintah  meningkatkan  penerimaan daerah  dengan  inovasi  berupa  Layanan  Mobil  Jemput  Pajak  Daerah  (LAMORA)  yang digunakan  khusus  untuk  pembayaran  PBB-P2  sehingga  memudahkan  masyarakat  yang berada jauh  dari  pusat  kota  untuk membayar  pajak;  (2)  Dari  6 strategi yang dilakukan  oleh Pemerintah  Kota  Singkawang,  alternatif  pembayaran  pada  Bank  Kalbar  dan  LAMORA merupakan  strategi  yang  di  unggulkan  karena  dapat  meningkatkan  penerimaan  daerah secara  maksimal,  sedangkan  strategi  melalui  sosialisasi  yang  dilakukan  oleh  pemerintah daerah  Kota  Singkawang  kepada  masyarakat  maupun  pihak  kelurahan  masih  kurang maksimal  karena  masih  banyak  laporan  wajib  pajak  yang  tidak  menerima  SPPT.  Hal  ini dikarenakan sosialisasi yang dilakukan tidak secara rutin oleh Badan Keuangan Daerah.

## Rekomendasi
Adapun rekomendasi yang diberikan peneliti adalah sebagai berikut: (1) Pemerintah daerah melalui Badan Keuangan Daerah harus segera melakukan kenaikan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) agar tidak terlalu jauh dari nilai pasar; (2)Melakukan integrasi basis data PBB- P2  dengan  data  PBG  (IMB)  pada  Dinas  Penanaman  Modal  dan  Pelayanan  Terpadu  Satu Pintu  dan  data  sertifikat  di  BPN  serta  data  Bea  Perolehan  Hak  Atas  tanah  dan  Bangunan (BPHTB); (3) Melakukan pemutakhiran database PBB-P2 setiap tahun minimal 2 kelurahan yang  dilakukan  dengan  sistem  by  name  by  addres;  (4)  Update  Aplikasi  SIM  PBB  dengan sistem website agar memudahkan pada saat melakukan pelayanan jemput pajak daerah di kelurahan-kelurahan.  Saat  ini  pelayanan  LAMORA  hanya  untuk  pembayaran  SPPT  PBB namun  tidak  bisa  untuk  melakukan  pengecekan  pada  saat  wajib  pajak  akan  mendaftarkan objek pajak baru maupun pemecahan objek pajak; (5) Menyediakan Aplikasi Pemetaan yang memadai seperti aplikasi GIS (Geographic Information System) untuk pelayanan PBB. Saat ini  Badan  Keuangan  Daerah  Kota  Singkawang  tidak  memiliki  aplikasi  pemetaan  yang memadai  dan  hanya  menggunakan  aplikasi  pemetaan  sederhana  warisan  dari  KPP Pratama.  Hal  ini  sangat  menyulitkan  peneliti  untuk  melihat  lokasi  objek  pajak  yang sesungguhnya;  (6)  Menyediakan  Aplikasi  yang saling  terintegrasi  antar  sistem  dalam  pajak daerah. Hal ini akan memudahkan pelaporan pajak daerah yang dapat di ketahui secara real time.  Artinya  penerimaan  pajak  daerah  akan  dapat  diketahui  besarannya  setiap  waktu;  (7) Menyediakan  Pamflet  PBB-P2  yang  berisi  persyaratan  mendaftarkan  objek  pajak  baru, pemecahan  atau  mutasi  objek  pajak,  pembatalan  Nomor  Objek  Pajak  (NOP)  maupun pengurangan  nilai  PBB.  Pamflet  tersebut  di  sebarkan  diseluruh  kelurahan  maupun kecamatan untuk memudahkan dalam penyampaian informasi perihal pelayanan PBB-P2.

## DAFTAR PUSTAKA
Basley,  T  &  Persson,  T.  (2014).  Why  Do  Developing  Countries  Tax  So  Little? , Journal  Of Economic Perspectives, Volume 28 (4), 99-120
Bardhan,  P.  (2002).  Desentralization  of  governance  and  development, The  Journal  of Economic Perspectives 16 (4), 185-205
Budi,  C,  (2013).  Sanksi  Siap  Menanti  Pengembang  yang  Terbukti  Hindari  Pajak  Properti. Diakses 8 Februari 2021, dari https://finance.detik.com/properti/ sanksi
Davey,  K.J.  (1998). Pembiayaan  Pemerintah  Daerah  :  Praktek-praktek  Internasional  dan Relevansinya  Bagi  Dunia  Ketiga. Terjemahan  Anarullah,  dkk.  Jakarta  :  UI  -Press. Jakarta
Hutasuhut,  AH.  (2016).  Potential  Loss  Penerimaan  Bea  Perolehan  Hak  Atas  Tanah  dan Bangunan  (BPHTB)  di  Kecamatan  Sungai  Kakap  Kabupaten  Kubu  Raya, Jurnal Ekonomi Daerah (JEDA)
Kementerian  Keuangan  Indonesia.  (2019).  Evaluasi  Pajak  Daerah  dan  Retribusi  Daerah sebagai  Sumber  Pendapatan  Daerah.  Diakses  15  November  2020,  dari https://fiscal.kemenkeu.go.id/kajian
Mangkoesoebroto,  G.(1994). Kebijakan  Publik  Indonesia  Substansi  dan  Urgensi .  Jakarta. Gramedia Pustaka.
Mascagni,  Moore,  and  Mccluskey  (2014). Tax  Revenue  Mobilistation  in  Developing Countries: Issues and Challaenges . Institute of Development Studies (IDS). UK Murphy, R & Guter, A. (2018). Resources Allocated to Tackling The Tax Gap: A Comparative EU Study . City University of London
Newrei.  (2017).  Jenis-jenis  Pajak  Properti.  Diakses  pada  9  Januari  2021,  dari https://rei.or.id/newrei/berita-jenisjenis-pajak-properti.html ’
Prawoto, A. (2011). Penilaian Pajak Bumi Bangunan Pedesaan dan Perkotaan . Yogyakarta : BPFE.
Rizola,  F.  (2014).  Analisis  Potential  Loss  Penerimaan  Bea  Perolehan  Hak  Atas  Tanah  dan Bangunan  (BPHTB)  di  Kecamatan  Sungai  Raya  Kabupaten  Kubu  Raya, Jurnal Ekonomi Daerah (JEDA)
Zain, M. (2003). Manajemen Perpajakan. Edisi Pertama. Jakarta: Salemba Empat .
Weingast, B. (2009). Second generation fiscal fredelism: The Implications of fiscal incentives, Journal of Urban Economics 65, 279-93
Yacoub, Y., Safari, S., Lestari, N., (2018). Potential Loss Of  PBB-P2 Revenue As Regional Tax in Sambas Regency. AFEBI Economic and Finance Review (AEFR) Vol.03 (2)
Yunarti,  D.A.  et  al  (2016).  Potensi  Pajak  Bumi  dan  Bangunan  Sektor  Perdesaan  dan Perkotaan  (PBB-P2)  (Studi  Kasus  di  Kabupaten  Malang  Ditinjau  Dari  Perbedaan Harga  Pasar  Wajar  Dengan  Nilai  Jual  Objek  Pajak  (NJOP)  Bumi  yang  Berlaku), Jurnal Perpajakan (JEJAK), Vol. 8 (1)