Anjel Ria Meiliva Kanter, Moch Bakri, Imam Koeswahyono

## Fakultas Hukum Universitas Brawijaya
Email : anjelkanter25@gmail.com
Abstract: The Sale and Purchase of the mortgage lending object is intended to pay off the loan from the debtor. Based on the background, then as for the formulation of the problem of writing is a. How does the validity of the sale and purchase of the object of guarantee  of  mortgage  rights  by  the  bank  conducted  without  through  the  auction mechanism?  b.  What  are  the  legal  consequences  for  the  sale  and  purchase  of  the mortgage  guarantee  object  by  the  bank  which  is  conducted  without the  auction mechanism? The research method used is normative juridical research with approach approaches statute approach, conceptual approach, case approach (Case Approach). The  result  of  this  research  is  the  Sale  and  Purchase  of  the  object  of  mortgage guarantee  which  is  done  under  the  hand  and  without  the  debtor's  consent  is  a unlawful act where the sale and purchase of the mortgage security object is contrary to  the  provisions  set  forth  in  Article  6  and  Article  20  of  Law  no.  4  Year  1996 Concerning the Rights of Consumers therefore the sale and purchase of a guarantee maternity  guarantee  is  null  and  void  or  it  is  deemed  that  there  has  never  been  any sale. Furthermore, the Sale and Purchase of the underwriting object under the hand is  contrary  to  Article  20  paragraph  1  (one),  paragraph  2  (two),  and  paragraph  3 (three)  of  Law  no.  4  of  1996  Concerning  the  Deposit  Rights  shall  have  legal consequences for the Creditor as the seller and PPAT as the Officer making the Sale and Purchase Certificate as well as for the Buyer who has good trade
Keywords : Validity of Sale and Purchase, Guarantee of Mortgage, Auction.
Abstrak: Penjualan  dan  Pembelian  objek  pinjaman  hipotek  dimaksudkan  untuk melunasi  pinjaman  dari  debitur.  Rumusan  Masalah  a.  Bagaimana  keabsahan penjualan  dan  pembelian  objek  jaminan  hak  hipotek  oleh  bank  dilakukan  tanpa melalui  mekanisme  lelang?  b.  Apa  konsekuensi  hukum  untuk  penjualan  dan pembelian objek jaminan hipotek oleh bank yang dilakukan tanpa mekanisme lelang? Metode  penelitian  adalah  yuridis  normatif  dengan  pendekatan  pendekatan  peraturan perundangan, pendekatan konseptual, dan pendekatan kasus. Hasil dari penelitian ini adalah  Penjualan  dan  Pembelian  objek  jaminan  hipotek  yang  dilakukan  di  bawah tangan dan tanpa persetujuan debitur adalah tindakan yang melanggar hukum di mana penjualan  dan  pembelian  objek  keamanan  hipotek  bertentangan  dengan  ketentuan yang ditetapkan dalam Pasal 6 dan Pasal 20 UU Nomor 4 Tahun 1996 Tentang Hak Konsumen,  oleh  karena  itu  jual  beli  tidak  berlaku  dan  batal  atau  dianggap  tidak pernah  ada  penjualan.  Selanjutnya,  Penjualan  dan  Pembelian  objek  di  bawah  tangan bertentangan dengan Pasal 20 ayat 1 (satu), ayat 2 (dua), dan ayat 3 (tiga) UU No. 4 Thn.  1996  Tentang  Hak  Setor  memiliki  konsekuensi  hukum  bagi  Kreditor  sebagai penjual dan PPAT sebagai Pejabat yang membuat Sertifikat Penjualan dan Pembelian serta untuk Pembeli yang memiliki perdagangan yang baik
Kata  kunci: Validitas  Penjualan  dan  Pembelian,  Jaminan  Hipotek,  Lelang.

## Keabsahan Jual Beli atas Objek Jaminan Hak Tanggungan oleh Bank yang dilakukan Tanpa melalui Mekanisme Lelang

## Pendahuluan
Bentuk  jaminan  yang  banyak digunakan sebagai agunan dalam perjanjian  kredit  bank  adalah  hak  atas tanah, baik  dengan status  hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan maupun hak  pakai.  Karena  pada  umumnya memiliki nilai atau harga yang tinggi dan terus  meningkat,  sehingga  dalam  hal  ini sudah selayaknya apabila debitur sebagai penerima  kredit  dan  kreditur  sebagai pemberi  fasilitas  kredit  serta  pihak  lain terkait memperoleh perlindungan melalui suatu  lembaga  hak  jaminan  yang  kuat dan  dapat  memberikan  kepastian  hukum bagi semua pihak yang berkepentingan.
Dalam  perjanjian  kredit  untuk jaminan  atau  agunan  yang  berupa  tanah maka  akan  dibebankan  dengan  Hak Tanggungan. Pembebanan Hak Tanggungan  tersebut  dapat  dilakukan dengan  2  (dua)  cara  yaitu  secara langsung  dengan  penandatanganan  Akta Pemberian  Hak  Tanggungan  (APHT) antara  Bank  dengan  pemilik  tanah (pemberi  Hak  Tanggungan)  yang  dibuat dihadapan  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah selanjutnya  di  singkat  (PPAT)  atau secara  tidak  langsung  yang  dilakukan melalui Surat  Kuasa Membebankan  Hak Tanggungan  (SKMHT)  dari  pemberi Hak  Tanggungan  kepada  Bank  yang dapat  dibuat  di  hadapan  PPAT  atau  di
hadapan  notaris.  Selanjutnya  apabila proses  pendaftaran  tanah  tersebut  telah selesai  dan  sertifikat  atas  tanah  tersebut telah  keluar,  Bank  baru  melaksanakan penandatanganan  Akta  Pemberian  Hak Tanggungan  dan  selanjutnya  dilakukan pendaftaran pembebanan Hak Tanggungan atas tanah tersebut.
Sedangkan  dalam  hal  mengatasi masalah nasabah bank atau  yang disebut dengan debitur yang melakukan wanprestasi atau cidera janji, bank sering kali mengalami kesulitan untuk memperoleh  pelunasan  kreditnya.  Jika ditempuh  dengan  cara  gugatan  melalui pengadilan,  maka  memerlukan  waktu yang lama dan biaya yang cukup banyak, meskipun  dalam  proses  beracara  di pengadilan  menganut  asas  sederhana, cepat  dan  biaya  ringan.  Secara  fakta sejarah  perbankan  di  Indonesia  telah mewariskan  senjata  yang  paling  ampuh dan  cepat  dalam  memberantas  kredit macet  yaitu melalui Parate eksekusi atau mengeksekusi sendiri/langsung (melelang)  agunan  tanpa  campur  tangan pengadilan.
Menurut  Sri  Soedewi  Mascjhoen Sofwan, Parate Eksekusi adalah:
“Eksekusi  yang  dilaksanakan  tanpa mempunyai  titel  eksekutorial  (Grosse Akta  Notaris  atau  Keputusan  Hakim) melalui  parate  eksekusi  (eksekusi langsung) yaitu pemegang Hak Tanggungan  dengan  adanya  janji
untuk  menjual  atas  kekuasaan  sendiri dapat  melaksanakan  haknya  secara langsung  tanpa  melalui  keputusan hakim atau grosse akta notaris” .
Dari  pengertian  mengenai Parate eksekusi di  atas,  dapat  disimpulkan bahwa  tidak  hanya  keputusan  hakim yang  dapat  dieksekusi,  tetapi  terdapat ketentuan  yang  memberikan  hak  kepada kreditor  untuk  melaksanakan  sendiri eksekusi  tanpa  perantara  pengadilan yang  disebut  dengan  Parate  eksekusi. Hal  ini  berarti  jika  nasabah  bank melakukan perbuatan wanprestasi, kreditor  dapat  melaksanakan  penjualan barang  milik  Debitur  yang  dijadikan barang  jaminan  atau  agunan  dengan perantara  kantor  pelayanan  piutang  dan lelang  negara,  penjualan  ini  dapat dilakukan tanpa media Pengadilan Negeri.
Pemegang Hak Tanggungan dapat langsung  datang  dan  meminta  kepada Kepala  Kantor  Lelang  untuk  melakukan pelelangan  atas  objek  hak  tanggungan yang bersangkutan. Karena hak pemegang  hak  tanggungan  pertama  itu merupakan  hak  yang  diberikan  oleh Undang-undang  (hak  tersebut  dimiliki demi hukum), maka kepala kantor lelang negara harus menghormati dan mematuhi .
Parate  eksekusi  selain  diatur dalam  Kitab  Undang-Undang  Hukum
Perdata,  juga  diatur  secara  jelas  dalam Pasal 6 UUHT, Mengatur:
“Apabila debitur cidera janji,
pemegang  hak  tanggungan  pertama mempunyai  hak  untuk  menjual  objek hak tanggungan atas kekuasaan sendiri  melalui  pelelangan  umum serta mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualan tersebut”.
Hak  untuk  menjual  objek  hak tanggungan atas kekuasaan sendiri merupakan  salah  satu  perwujudan  dari kedudukan  diutamakan  yang  dimiliki oleh  pemegang  hak  tanggungan,  atau oleh  pemegang  hak  tanggungan  pertama dalam  hal  terdapat  lebih  dari  satu pemegang hak tanggungan, sebagaimana yang  dimaksudkan  dalam  penjelasan Pasal 6 UUHT yang mengatur:
“Hak  untuk  menjual  objek  hak tanggungan  atas  kekuasaan  sendiri merupakan salah satu perwujudan dari kedudukan diutamakan yang dipunyai oleh  pemegang  hak  tanggungan  atau pemegang  hak  tanggungan  pertama dalam  hal  terdapat  lebih  dari  satu pemegang  hak  tanggungan.  Hak tersebut  didasarkan  pada  janji  yang diberikan oleh pemberi hak tanggungan  bahwa  apabila  debitur cidera janji, pemegang hak
tanggungan  berhak  untuk  menjual objek hak tanggungan melalui pelelangan  umum  tanpa  memerlukan persetujuan  lagi  dari  pemberi  hak tanggungan dan selanjutnya mengambil pelunasan piutangnya dari hasil  penjualan  itu  lebih  dahulu  dari pada  kreditor-kreditor  yang  lain.  Sisa hasil  penjualan  tetap  menjadi  hak pemberi hak tanggungan”.
Sebagaimana telah ditentukan dalam UUHT Pasal 14 ayat  (1), (2), dan (3) yang berbunyi:
1.  Sebagai  tanda  bukti  adanya  hak tanggungan, kantor pertanahan menerbitkan sertifikat Hak Tanggungan sesuai dengan Peraturan Perundang-undangan yang berlaku; 2.  Sertifikat Hak Tanggungan sebagaimana  dimaksud  pada  ayat (1)  memuat  irah-irah  dengan  kata- kata  “Demi  Keadilan  Berdasarkan Ketuhanan Yang Maha Esa”. 3.  Sertifikat Hak Tanggungan sebagaimana  dimaksud  pada  ayat (2) mempunyai kekuatan eksekutorial  yang  sama  dengan putusan  pengadilan  yang  telah memperoleh kekuatan hukum tetap dan  berlaku  sebagai  pengganti grosse  acte  Hypotheek  sepanjang mengenai hak atas tanah.
Dengan demikian dapat disimpulkan  bahwa  untuk  melakukan eksekusi  terhadap objek  hak tanggungan yang  telah  dibebankan  atas  tanah  dapat dilakukan  tanpa  harus  melalui  proses gugat-menggugat  apabila  debitur  telah melakukan  cidera  janji.  Pada  prinsipnya penjualan  objek  hak  tanggungan  harus dilakukan melalui pelelangan umum, hal tersebut  dimaksudkan  agar  pelaksanaan penjualan  itu  dapat  dilakukan  secara jujur  (fair).  Dalam  Pasal  20  ayat  (1) UUHT yaitu:
Apabila debitur cidera janji, maka berdasarkan:
a.  Hak  pemegang  Hak  Tanggungan pertama  untuk  menjual  Objek  Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 6, atau;
b.  Titel  Eksekutorial  yang  terdapat dalam  Sertifikat  Hak  Tanggungan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 14 ayat (2).
Dengan cara seperti ini diharapkan dapat diperoleh harga  yang paling tinggi untuk penjualan dari objek hak tanggungan yang menjadi agunan, hal ini sesuai dengan Pasal 20 ayat (1) Undang- undang  Hak  Tanggungan  Ketentuan  dan dalam  Pasal  6  Undang-Undang  Hak Tanggungan  mengatur,  bahwa  Apabila debitor  wanprestasi  (cidera  janji),  maka pemegang  Hak  Tanggungan  mempunyai hak untuk menjual obyek hak Tanggungan atas kekuasan sendiri melalui pelelangan umum serta mengambil  pelunasan  piutangnya  dari hasil  penjualan  tersebut.  Pelaksaan lelang  melalui  Pasal  6  Undang-Undang Hak  Tanggungan  yang  tanpa  melalui pertolongan  hakim  ataupun  tanpa  fiat eksekusi dari pengadilan.
Penjualan  objek  jaminan  kredit dilakukan  guna  melunasi  kredit  dari debitur. Penjualan jaminan kredit tersebut  merupakan  suatu  tindakan  yang perlu dilakukan bank untuk  memperoleh kembali pelunasan dana yang
dipinjamkannya  karena  pihak  debitur tidak  memenuhi  kewajibannya  kepada bank  sesuai  dengan  perjanjian  kredit, serta  hasil  penjualan  jaminan  tersebut untuk  meminimalkan  kerugian  yang akan di derita pihak bank nantinya.
Namun  pada  praktik,  dalam  hal debitur wanprestasi (cidera  janji),  bank melakukan eksekusi terhadap hak tanggungan  yang  telah  dibebankan  atas tanah  sebagai  objek  jaminan  dalam perjanjian  kredit  dengan  menjualnya secara  sepihak  atau  secara  di  bawah tangan  tanpa  persetujuan  dari  debitur (pemberi hak tanggungan) yang bertentagan  dengan  Pasal  20  UUHT. Pratik  jual  beli  atas  objek  jaminan  hak tanggungan  ini  terjadi  sebagaimana  apa yang  dilakukan  oleh  pt.  bank  bukopin tbk cabang manado melakukan penjualan objek  jaminan  hak  tanggungan  secara  di bawah  tangan  tanpa  melalui  pelelangan umum  dengan  menentukan  sendiri  nilai jual objek jaminan hak tanggungan tanpa diketahui  atau  disetujui  oleh  tuan  teddy manueke selaku debitur.
Berdasarkan  diuraikan  pada  latar belakang di atas, maka dapat dirumuskan rumusan  permasalahan  sebagai  berikut: a.Bagaimana  Keabsahan  Jual  Beli  Atas Objek  Jaminan  Hak  Tanggungan  Oleh Bank  Yang  Dilakukan  Tanpa  Melalui Mekanisme Lelang? b.Apa Akibat
Hukum  Terhadap  Kreditur,  PPAT  Dan Pembeli  Beritikat  Baik    Atas  Jual  Beli Objek  Jaminan  Hak  Tanggungan  Oleh Bank  Yang  Dilakukan  Tanpa  Melalui Mekanisme Lelang?

## Metode Penelitian
Penelitian  ini  adalah  penelitian yuridis  normatif    dengan  menggunakan pendekatan peraturan perundang- undangan,  pendekatan  konseptual  dan pendekatan  kasus.  Bahan  hukum  yang digunakan  adalah    bahan  hukum  primer dan  bahan  hukum  sekunder  dengan menggunakan analisa kualitatif.
Hasil dan Pembahasan
Keabsahan  Jual  Beli  Atas  Objek Jaminan Hak Tanggungan Oleh Bank
Yang Dilakukan Tanpa Melalui Mekanisme Lelang. 1. Kajian  Atas  Keabsahan  Jual  Beli Objek  Jaminan  Hak  Tanggungan Dalam System Hukum Yang
Berlaaku Di Indonesia.
Jual  beli  sehari-hari  dapat  diartikan sebagai suatu perbuatan dimana seseorang  menyerahkan  uang  untuk mendapatkan  barang  yang  dikehendaki. Van  Vollenhoven,  mengatakan  bahwa jual  lepas  dari  sebidang  tanah  atau perairan  ialah  penyerahan  dari  benda  itu dihadapan  petugas  Hukum  Adat  dengan pembayaran sejumlah uang pada saat itu atau kemudian.
Selanjutnya,
Imam Sudiyat, mengatakan  bahwa  menjual  lepas  yaitu menyerahkan  tanah  untuk  menerima pembayaran uang secara tunai, tanpa hak menebus  kembali.  Jadi  penyerahan  itu untuk seterusnya dan selamanya.
Sedangkan  Pengikatan  Jual  Beli pengertiannya menurut R. Subekti dalam bukunya  adalah  perjanjian  antar  pihak penjual  dan  pihak  pembeli  sebelum dilaksanakannya  jual  beli  dikarenakan adanya unsur-unsur  yang harus dipenuhi untuk jual beli tersebut antara lain adalah sertifikat belum ada karena masih dalam proses,  belum  terjadi  pelunasan  harga. Dan menurut Herlien Budiono, perjanjian  pengikatan  jual  beli  adalah perjanjian bantuan yang berfungsi sebagai  perjanjian  pendahuluan  yang bentuknya bebas.
Berdasarkan
pengertian  yang  diterangkan  di  atas, dapat  disimpulkan  bahwa  pengertian perjanjian pengikatan jual beli merupakan sebuah perjanjian
pendahuluan yang dibuat sebelum dilaksanakannya  perjanjian  utama  atau perjanjian pokoknya.
Jual  beli  dalam  KUHPerdata  diatur dalam  Buku  III  Bab  V  yaitu  mulai  dari Pasal  1457  sampai  dengan  Pasal  1540 KUHPerdata. Dalam Pasal 1457 KUHPerdata diatur, yaitu: “Jual  beli  adalah  suatu  persetujuan dengan  mana  pihak yang  satu
mengikatkan
dirinya
untuk menyerahkan suatu barang, dan pihak yang lain untuk membayar harga yang telah dijanjikan”.
Sesuai  dengan  pengertian  dalam Pasal  1457  KUHPerdata  di  atas,  maka ada tiga makna pokok dari jual beli yaitu
1.  Kesepakatan  mengenai  jenis  dan bentuk benda yang dijual;
2.  Kesepakatan mengenai harga benda yang dijual; dan 3.  Penyerahan benda, yaitu
mengalihkan  hak  kepemilikan  atas kebendaan yang telah dijual.
Berdasarkan  uraian  penulis  diatas, maka  dapat  diketahui  bahwa  jual  beli adalah  suatu  persetujuan  kehendak antara  penjual  dan  pembeli  mengenai suatu  barang  dan  harga,  karena  tanpa barang yang dijual dan tanpa harga yang disetujui antara kedua belah pihak, maka tidak mungkin ada perbuatan hukum jual beli.  Dengan  dilakukannya  jual  beli  atas objek  yang  diperjual  belikan  tersebut, maka  hak  milik  atas  objek  tersebut beralih kepada pembeli dan sejak saat itu pembeli  menjadi  pemilik  yang  baru  dan sah atas objek yang diperjualbelikan.
Dalam  kaitannya  dengan  jual  beli atas objek hak tanggungan, sebagaimana menjadi  kajian  dalam  penulisan  penulis dimana  penjualan  objek  jaminan  hak tanggungan  oleh  bank  secara  umum dapat  dipahami  sebagai  suatu  perbuatan hukum antara pihak bank selaku kreditur dengan  pihak  lain  sebagai  pembeli
dimana  kreditur  dalam  kedudukannya sebagai  penerima  hak  tanggungan  jika debitur  cidera  janji  dapat  melakukan tindakan  untuk  menjual  objek  jaminan hak  tanggungan  dengan  kekuasaan sendiri  melalui  proses  pelelangan  umum dan  mengambil  pelunasan  piutang  dari hasil penjualan hal ini sebagaimana telah diatur  dalam  Pasal  6  Undang-Undang hak Tanggungan.
2 .Jual Beli Secara Lelang.
Lelang  Merupakan  suatu  bentuk penawaran  barang  kepada  penawar  yang pada  awalnya    membuka  lelang  dengan harga  rendah  kemudian  semakin  naik sampai  akhirnya  diberikan  kepada  calon pembeli  dengan  harga  tertinggi  sehinga pada  akhirnya  penawar  dengan  harga yang  paling  tinggi  mendapatkan  barang yang dilelangkan.
Lelang juga dapat berupa penawaran barang  pada  mulanya  membuka  lelang dengan  harga  tinggi,  kemudian  semakin menurun  sampai  akhirnya  diberikan kepada  calon  pembeli  dengan  tawaran tertinggi  yang disepakati penjual melalui juru  lelang  (auctioneer)  sebagai  kuasa penjual  untuk  melakukan  lelang,  dan biasanya ditandai dengan ketukan (disebut lelang turun). Lelang ini dipakai pula  dalam  praktik  penjualan  saham  di bursa  efek  di  mana  penjual  dapat menawarkan  harga  yang  diinginkan,
tetapi  jika  tidak  ada  pembeli,  penjual dapat  menurunkan  harganya  sampai terjadi kesepakatan.
Lelang  adalah  salah  satu  jenis  jual beli  dimana  penjual  menawarkan  barang di  tengah  keramaian  lalu  para  pembeli saling  menawar  dengan  suatu  harga. Namun akhirnya penjual akan menentukan,  yang  berhak  membeli adalah yang mengajukan harga tertinggi. Lalu  terjadi  akad  dan  pembeli  tersebut mengambil  barang  dari  penjual.  Lelang atau penjualan di muka umum, memberikan  beberapa  manfaat  atau kebaikan dibandingkan dengan penjualan yang  lainnya,  yaitu,  adil,  cepat,  aman mewujudkan  harga  yang  tinggi  dan memberikan kepastian hukum.  Di dalam proses pelelangan penjualan yang dilakukan  secara  lelang  wajib  didahului dengan pengumuman lelang yang dilakukan  oleh  penjual  melalui  surat kabar,  selebaran,  tempelan  yang  mudah dibaca  oleh  umum  dan  atau  melalui media  elektronik  termasuk  internet  di wilayah  kantor  lelang  tempat  barang yang akan dilelang.
Tujuan  diadakannya  pengumuman lelang  adalah  agar  dapat  diketahui  oleh masyarakat luas serta memberikan kesempatan  bagi  pihak  ketiga  yang merasa  dirugikan  untuk  mengajukan sanggahan atau keberatan melalui
pengadilan,  dan  juga  sebagai  syarat hukum  sahnya  suatu  persyaratan  lelang berdasarkan peraturan perundang- undangan yang berlaku.
Adapun jenis-jenis lelang menurut  Peraturan  Menteri  Keuangan Nomor  106/PMK.06/2012  Pasal  1  ayat (4), (5), (6) adalah:
a. Lelang Eksekusi
lelang  eksekusi  adalah  lelang melaksanakan  putusan/penetapan pengadilan  atau  dokumen  lain, yang  sesuai  dengan  peraturan perundang-undangan yang berlaku,  di  persamakan  dengan itu  dalam  rangka  penegakan hukum,  antara  lain  :  Lelang Eksekusi  Panitia  Urusan  Piutang Negara (PUPN), Lelang Eksekusi Pengadilan, Lelang eksekusi pajak,  Lelang  eksekusi  harta pailit,  lelang  eksekusi  pasal  6 Undang-undang Hak Tanggungan (UUHT).
b. Lelang Non Eksekusi Lelang  non  eksekusi  ini  dibagi menjadi:
1) Lelang Non Eksekusi Wajib Adalah lelang untuk melaksanakan  penjualan  barang milik Negara/daerah sebagaimana
di maksud dalam Undang-undang
Nomor  1  tahun  2004  tentang Perbendaharaan Negara atau
Barang  Milik    Badan  Usaha Negara/Daerah  (BMUN/D)  yang oleh peraturan perundang-
undangan diwajibakan untuk dijual secara lelang.
2) Lelang Non Eksekusi Sukarela Adalah lelang untuk melaksanakan  penjualan  barang milik perorangan, kelompok masyarakat  atau  badan  swasta yang  di  lelang  secara  sukarela oleh pemiliknya termasuk BUMN/D yang
berbentuk Persero.
Melalui  penjualan  secara  lelang, seorang pembeli akan terjamin kepastian hukumnya  atas  kepemilikan  obyek lelang (tanah) tersebut, karena dari setiap pelaksanaan  lelang  akan  diterbitkan risalah  lelang  yang  merupakan  akta otentik  dari  pembelian  suatu  barang melalui  proses  penjualan  secara  lelang, sehingga dengan alat bukti risalah lelang tersebut  hak  kepemilkan  atas  obyek lelang  (tanah)  akan  jatuh  kepada  pihak pemenang  lelang,  meskipun  belum secara  sempurna  mendapat  hak  atas tanah  tersebut,  karena  hak  atas  tanah tersebut harus didaftarkan, guna memperoleh  legitimasi  yang  sempurna
akan  hak  atas  tanah  tersebut  kepada Kantor Pertanahan setempat.
Proses lelang objek Hak
Tanggungan,  dapat  dlilakukan  dengan cara kreditor atau pihak penjual, mengajukan  permohonan  lelang  kepada KPKNL.  Setelah  KPKNL  yakin  semua syarat telah dipenuhi oleh pihak pemohon  lelang,  maka  KPKNL  akan menentukan jadwal lelang yang selanjutnya  akan  diberitahukan  kepada pihak  penjual.  Setelah  pihak  penjual menerima  jadwal  yang  diajukan  oleh KPKNL  selanjutnya  akan  melaksanakan pengumuman  penjualan  lelang  terhadap objek  Hak  Tanggungan  sesuai  dengan prosedur yang ada.
Lelang atau penjualan dimuka umum merupakan bagian dari terjadinya peralihan hak tersebut. Menurut Pasal 41 ayat  (1)  Peraturan  Pemerintah  No.  24 tahun  1997  tentang  Pendaftaran  Tanah menjelaskan bahwa peralihan hak melalui  pemindahan  hak  dengan  lelang hanya  dapat  didaftarkan  jika  dibuktikan dengan  kutipan  risalah  lelang  yang dibuat  oleh  pejabat  lelang.  Dengan  kata lain  peralihan  hak  melalui  pemindahan hak  melalui  lelang  tanpa  risalah  lelang tidak  dapat  dilakukan  pendaftaran  hak atas tanah.
3. Jual Beli Secara Di Bawah  Tangan.
Jual  beli  di  bawah  tangan  adalah merupakan  suatu  perjanjian  jual  beli tanah  dalam  Hukum  Adat  dimana perbuatan hukum yang dilakukan berupa pemindahan  hak  dengan  pembayaran tunai, artinya bahwa harga yang disetujui dibayar  penuh  pada  saat  dilakukan  jual beli tersebut.
Dari  Pasal  20  ayat  (2)  dan  ayat  (3) UUHT dapat diambil kesimpulan bahwa, pelaksanaan  eksekusi  jaminan  Hak Tanggungan  melalui  jual  beli  di  bawah tangan dapat dilakukan dengan syarat:
1.  Ada  kesepakatan  antara  pemberi dan pemegang Hak Tanggungan
2.  Penjualan  objek  Hak  Tanggungan dapat  menghasilkan  harga  yang tertinggi dan dapat menguntungkan semua pihak.
3.  Terlebih dahulu diberitahukan secara tertulis oleh pemberi dan/atau pemegang Hak
Tanggungan  kepada  pihak-pihak yang berkepentingan.
4.  Penjualan  hanya  dapat  dilakukan setelah  lewat  1  (satu)  bulan pemberitahuan  secara  tertulis  dan diumumkan  sedikit-dikitnya  dalam 2 (dua) surat kabar yang beredar di daerah yang bersangkutan dan/atau media massa setempat.
5.  Tidak adanya pihak yang menyatakan keberatan.
Syarat  tersebut  merupakan  syarat yang  harus  terpenuhi  secara  keseluruhan dan  apabila  tidak  terpenuhi,  maka penjualan  dapat  dikatakan  batal  demi hukum atau penjaualan tersebut dianggap  tidak  pernah  ada  sama  sekali sesuai  dengan  ketentuan  yang  diatur dalam Pasal 20 UUHT.
Dengan demikian sebagaimana telah di atur dalam Pasal 6 UUHT memberikan kewenangan
kepada pemegang  Hak  Tanggungan  pertama untuk  menjual  objek  hak  tanggungan atas kekuasaan sendiri melalui pelelangan  umum  serta  mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualan tersebut, apabila debitur cidera janji. Pemegang Hak Tanggungan pertama tidak perlu meminta persetujuan terlebih  dahulu  dari  pemberi  hak tanggungan dan tidak perlu pula meminta  penetapan  Ketua  Pengadilan Negeri setempat untuk melakukan eksekusi tersebut. Cukup dengan pemegang  hak  tanggungan  pertama mengajukan  permohonan  kepada  Kepala Kantor  Lelang  Negara  setempat  untuk pelaksanaan  pelelangan  umum  dalam rangka  eksekusi  objek  hak  tanggungan tersebut.
UUHT telah memberikan kewenangan  pemegang  hak  tanggungan pertama  itu  merupakan  kewenangan
yang  diberikan  oleh  undang-undang (kewenangan  tersebut  dipunyai  demi hukum),  Kepala  Kantor  Lelang  Negara harus menghormati dan mematuhi kewenangan tersebut.
Kajian penulis dalam hasil penelitian  ditemukan  bahwa  terjadi    jual beli  objek  jaminan  hak  tanggungan  oleh kreditur  secara  dibawah  tangan  atau tidak  melalui  lelang  umum  dan  tanpa adanya  persetujuan  dari  pihak  debitur. Bank  selaku  kreditur  melalui  eksekusi jaminan langsung menjual objek jaminan,  penjualan  objek  jaminan  hak tanggungan dilakukan dengan
pertimbangan-pertimbangan
adanya surat  kuasa  menjual  oleh  debitur  yang dibuat  pada  saat  dilakukan  pengikatan kredit dengan demikian bank menganggap  dapat  melakukan  penjualn atas  objek  jaminan  sekalipun  tanpa persetujuan debitur lagi.
Pemberian  kuasa  yang  diberikan dan  ditanda-tangani  oleh  debitor  atau pemilik  jaminan  kepada  kreditor  pada tanggal  yang  bersamaan  dengan  tanggal penandatanganan akta pengakuan hutang atau  perjanjian  kredit  untuk  menjual barang jamianan secara di bawah tangan, masih  dilakukan  dalam  prakteknya. Terkadang  di  buat  secara  terpisah  dari akta  pengakuan  hutang  atau  perjanjian kreditnya.  Tindakan  hukum  (pemberian
kuasa) semacam ini bertentangan dengan asas  yang  bersifat  “bertentangan  dengan kepentingan umum (van openbare orde)”,  karena  penjualan  benda  jaminan apabila  dilakukan  tanpa  secara  sukarela haruslah  dilaksanakan  dimuka  umum secara lelang, sehingga  pemberian kuasa semacam ini adalah batal demi hukum.
Pasal  20  ayat  (2)  dan  ayat  (3) UUHT  mengatur  dengan  tegas  bahwa jual  beli  objek  jaminan  dapat  dilakukan secara  di  bawah  tangan  asalkan  kreditur mendapatkan  persetujuan  dari  debitur, namun apabila pelaksanaan jual beli atas objek  jaminan  hak  tanggungan  secara dibawah tangan tanpa meminta persetujuan  atau  sepengetahuan  debitur adalah  perbuatan  yang  bertentangan dengan  Pasal  20  ayat  (2)  dan  ayat  (3) UUHT.  Dengan  demikian  sebagai  hasil kajian  penulis  berdasarkan  uraian  diatas maka  penulis  menyimpulkan  jual  beli  di bawah  tangan  atas  objek  jaminan  dapat dilakukan asalkan memenuhi syarat yang diatur  dalam  ketentuan  hukum  yang berlaku Pasal, Pasal 20 ayat (2) dan ayat (3)  UUHT,  dalam  hal  penjualan  objek jaminan  tidak  memenuhi  unsur-unsur dalam  ketentuan  Pasal  20  ayat  (2)  dan ayat  (3)  UUHT  adalah  perbuatan melawan hukum.
Dalam  hal  keabsahan  penjualan objek  jaminan  hak  tanggunan    di  bawah
tangan oleh bank, didasarkan surat kuasa untuk  menjual  dibawah  tangan  dari pemberi hak tanggungan. Menurut Remy Sjahdeni,  jual  beli  itu  sah,  tetapi  apabila ternyata  penjualan  itu  terjadi  dengan harga  jauh  di  bawah  harga  wajar, pemberi hak tanggungan itu sendiri dapat mengajukan  gugatan  terhadap  bank. Gugatan  itu  sendiri  di  ajukan  terhadap pelaksanaan  penjualannya  berdasarkan dalih  bahwa  penjualan  objek  hak tanggungsan  harus  dilakukan  melalui pelelangan  umum,  dalih  yang  diajukan oleh penggugat adalah bahwa bank telah melakukan  perbuatan  melawan  hukum atau  bertentangan  dengan  keadilan  atau bertentangan dengan asas itikad baik.
Batalnya  jual  beli  objek  jaminan hak  tanggungan  secara  di  bawah  tangan tanpa  persetujuan  oleh  debitur  harus dilakukan  melalui  putusan  pengadilan, debitur  dalam  gugatan  pada  lembaga peradilan  mendalilkan  bawah  jual  beli atas objek jaminan hak tanggungan telah bertentangan  dengan  Pasal  20  ayat  (2) UUHT  yang  mewajibkan  penjualan  di bawah tangan atas objek jaminan dengan persepakatan atau persetujuan dari debitur,  dengan  putusan  pengadilan maka  jual  beli  atas  objek  jaminan  hak tanggungan  oleh  bank  dapat  dinyatakan batal demi hukum dan memiliki kekuatan hukum tetap.
Penjualan  di  bawah  tanggan dimungkinkan  terhadap  jual  beli  objek jaminan  hak  tanggungan  tetapi  harus berdasarkan pada persetujuan dan kesepakatan antara pemberi hak tanggungan dan pemegang hak
tanggungan. Dengan adanya kesepakatan antara  pemberi  hak  tanggungan  dan pemegang  hak  tanggungan,  penjualan objek Hak Tanggungan dapat dilaksanakan  dibawah  tanggan,  jika dengan  cara  itu  dapat  diperoleh  harga tertinggi  yang  menguntungkan  semua pihak.  Sebagaimana  yang  telah  diatur dalam  Pasal  20  ayat  (2)  UUHT,  Karena penjualan  dibawah  tangan  dari  objek Hak Tanggungan hanya dapat dilaksanakan bila ada kesepakatan antara pemberi dan pemegang
Hak Tanggungan, Bank tidak mungkin melakukan  penjualan  di  bawah  tangan terhadap  objek  hak  tanggungan  atau agunan  kredit  itu  apabila  debitur  tidak menyetujuinya.
Akibat  Hukum  Terhadap  Kreditur, PPAT  Dan  Pembeli  Beritikat  Baik Atas  Jual  Beli  Objek  Jaminan  Hak Tanggungan
Oleh Bank Yang Dilakukan  Tanpa  Melalui  Mekanisme
Lelang.
1. Kajian Atas Akibat Hukum Terhadap Kreditur,  PPAT  Dan  Pembeli  Beritikat Baik  Atas  Jual  Beli  Objek  Jaminan Hak  Tanggungan  Oleh  Bank  Yang
Dilakukan  Tanpa  Melaalui  Mekanisme Lelang.
Berdasarkan  Pasal  6  dan  20 UUHT, maka sebagaimana kajian penulis pada bagian sebelumnya menyimpulkan,  jual  beli  atas  objek jaminan hak tanggungan dapat dilakukan dengan dua cara,  yaitu secara lelang dan dibawah  tanggan  melalui  persetujuan antara pihak kreditor dan debitor, dimana penjualan objek jaminan hak tanggungan secara  lelang  dilakukan  oleh  penerima hak  tanggungan  dan  dalam  penguasaan sendiri  melalui  lembaga  pelelangan umum  yang  juga  diatur  lebih  lanjut dalam  Peraturan  Menteri  Keuangan
Nomor 93/PMK.06/2010 tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang.
Sedangkan  penjualan  objek  jaminan secara  sukarela  dilakukan  oleh  kerditur dengan  adanya  persetujuan  dari  debitur sebagaimana  diatur  dalam  Pasal  20 UUHT.
Dalam  kajian  penulis  berdasarkan uraian  Pasal  20  UUHT,  bahwa  setiap perbuatan  dalam  eksekusi  jaminan  serta jual  beli  atas  objek  jaminan  hak tanggungan  yaitu  setiap  janji  untuk melaksanakan  eksekusi  hak  tanggungan dengan  cara  yang  bertentangan  dengan ketentuan yang diatur pada Pasal 20 ayat 1  (satu),  ayat  2  (dua),  dan  ayat  3  (tiga) UUHT batal demi hukum. Hal ini adalah
sebagai  syarat  yang  harus  terpenuhi secara  keseluruhan  dan  apabila  tidak terpenuhi, maka penjualan dapat dikatakan  batal  demi  hukum  atau penjualan tersebut dianggap tidak pernah ada sama sekali.
Jual  beli  atas  objek  jaminan  hak tanggungan  secara  sukarelah  yang  tidak memenuhi  ketentuan  hukum  yang  diatur dalam  Pasal  20  Undang-Undang  No.  4 Tahun  1996  Tentang  Hak  Tanggungan merupakan  penjualan  yang  bertentangan dengan ketentuan Undang-Undang No. 4 Tahun  1996  Tentang  Hak  Tanggungan atau  penjualan  objek  hak  tanggungan yang cacat  hukum.  Muatan cacat  hukum dalam  perjanjian  objek  hak  tangungan inilah  yang  kemudian  memberikan akibat  hukum  bagi  bank,  PPAT  dan pembeli  yang  beritikat  baik,  akan  tetap apabila  surat  kuasa  jual  yang  digunakan oleh  kreditur  sesuai  dengan  mekanisme ketentuan  Pasal  20  Undang-Undang  No. 4 Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan, maka  jual  beli  atas  objek  jaminan  hak tanggungan  memiliki  kekuatan  hukum yang  sah  dan  tidak  mengandung  cacat hukum atau telah sesuai dengan ketentuan hukum yang berlaku.
Akibat  hukum  jual  beli  objek jaminan  hak  tanggugan  bagi  kreditur, perbuatan hukum jual beli objek jaminan yang  dilakukan  oleh  kreditur  batal  demi
hukum, pembeli dapat melakukan gugatan perbuatan melawan hukum  bagi kreditur dikarenakan kreditur melakukan jual  beli  atas  objek  jaminan  hak tanggungan  yang  bertentangan  dengan 20  UUHT,  selain  itu  kreditur  dapat dimintakan ganti rugi oleh pembeli  yang mengalami  kerugian  sebagai  akibat  dari perbuatan melawan hukum yang dilakukan oleh bank selaku kreditur.
Jual  beli  atas  objek  jaminan  hak tanggungan  yang  bertentangan  dengan Pasal 20 Ayat (2) UUHT juga menimbulkan  akibat  hukum  bagi  PPAT, dimana  PPAT  melakukan  perbuatan yang melanggar kode etik serta ketentuan  undang-undang  yang  berlaku. Setiap  suatu  perbuatan  selalu  ada  akibat hukumnya sama halnya dengan perbuatan  pembuatan  akta  PPAT  yang tidak  sesuai  dengan  ketentuan  peraturan yang  berlaku,  maka  mengakibatkan batalnya akta PPAT tersebut.
Hal ini jelas menimbulkan kerugian pada  klainnya  sehingga  pantaslah  PPAT di  jatuhi  sanksi  baik  sanksi  Pidana ataupin  sanksi  administratif  dan  perdata, namun  jika  kesalahan  terdapat  pada klainnya  maka  PPAT  tidak  dapat dimintai  pertanggungjawaban  karena PPAT tidak dapat dipertanggungjawabkan  secara  hukum sebab  PPAT  hanya  mencatat  atau
menuangkan  suatu  perbuatan  hukum
yang dilakukan oleh
para pihak/penghadap kedalam akta.
Sedangkan dalam hal  akibat hukum bagi pembeli dengan itikat baik, atas jual beli objek jaminan hak tanggungan yang batal  demi  hukum  sebagai  akibat  jual beli yang bertentangan dengan ketentuan hukum  yang  berlaku  dalam  pasal  20 UUHT,  pembeli  tidak  dapat  menjadi sebagai  pemegang  hak  dan  menguasai objek  jaminan  yang  diperjual-belikan. Akibat  hukum  yang  lain  juga  adalah pembeli  yang  beritikat  baik  dapat menjadi  turut  tergugat  dalam  suatu gugatan  debitur  atas  jual  beli  objek jaminan.
2. Jual  Beli  Objek  Jaminan  Hak Tanggungan  Dalam  Kajian  Perbuatan Melawan Hukum.
Perbuatan  melawan  hukum  ini lazimnya disebut juga dengan Onrechmatige. Perbuatan tersebut dikatakan  melawan  hukum,  apabila perbuatan itu bertentangan dengan hukum.  Adapun  yang  dimaksud  dengan kerugian-kerugian yang ditimbulkan oleh perbuatan  melawan  hukum  tersebut antara  lain:  kerugian  dan  perbuatan  itu harus ada hubungannya secara langsung, kerugian itu ditimbulkan karena kesalahan pelaku. Yang dimaksud dengan  kesalahan  adalah  pelaku  sengaja atau kelupaan (kelalaian).
Perbuatan melawan hukum itu tidak hanya  terdiri  atas  suatu  perbuatan melawan  hukum  tetapi  juga  bisa  terjadi walaupun tidak melakukan suatu perbuatan apapun. Dalam yang dimaksud hal  ini  setiap  orang  tidak  hanya bertanggung  jawab  atas  kerugian  yang disebabkan  oleh  perbuatan-perbuatan sendiri  namun  juga  atas  kerugian  yang disebabkan oleh orang-orang yang ditanggungnya  hal  ini  dimuat  dalam KUH  Perdata.  Contoh;  orang  tua bertanggung  jawab  atas  apa  yang dilakukan  anaknya  yang  belum  cakap hukum  ketika  melakukan  perbuatan melawan hukum.
Dalam  Pasal  1365  KUHPerdata merupakan dasar dari Perbuatan melawan hukum, berbunyi:
“Tiap  perbuatan  yang  melanggar hukum dan membawa kerugian kepada  orang  lain,  mewajibkan  orang yang  menimbulkan  kerugian  itu karena kesalahannya
untuk menggantikan kerugian tersebut”.
Dari  bunyi  Pasal  tersebut,  maka dapat  ditarik  unsur-unsur  perbuatan melawan hukum adalah sebagai berikut:
1.  ada perbuatan melawan hukum;
2.  ada kesalahan;
3.  ada  hubungan  sebab  akibat  antara kerugian dan perbuatan;
4.  ada kerugian.
Adapun pemberian ganti kerugian menurut KUHPerdata sebagai berikut
1.  Ganti  rugi  untuk  semua  perbuatan melawan  hukum  (Pasal  1365 KUHPerdata);
2.  Ganti  rugi  untuk  perbuatan  yang dilakukan  oleh  orang  lain  (Pasal 1367  KUHPerdata).  Pasal  1367 ayat  (1)  KUHPerdata,  seseorang tidak hanya bertanggungjawab atas kerugian yang disebabkan
perbuatannya  sendiri,  melainkan juga atas kerugian yang disebabkan perbuatan orang-orang
yang
menjadi tanggungannya atau
disebabkan  barang-barang  yang berada dalam pengawasannya
(vicarious liability)
3.  Ganti  rugi  untuk  pemilik  binatan (Pasal 1368 KUHPerdata)
4.  Ganti  rugi  untuk  pemilik  gedung yang ambruk (Pasal 1369
KUHPerdata)
5.  Ganti  rugi  untuk  keluarga  yang ditinggalkan  oleh  orang  yang dibunuh (Pasal 1370 KUHPerdata)
6.  Ganti  rugi  karena  telah  luka  tau cacat  anggota  badan  (Pasal  1371 KUHPerdata)
7.  Ganti rugi karena tindakan penghinaan (Pasal 1372 KUHPerdata) Dalam  kajian  penulis  pada  bagian
sebelumnya, telah penulis uraikan bahwa perbuatan melawan hukum adalah
merupakan  akibat  dari  adanya  suatu perbuatan  yang  dilakukan  bertentangan dengan hukum atau ketentuan perundang-undangan yang berlaku. Setiap  perbuatan  yang  bertentangan dengan  hukum  tentunya  menimbulkan akibat  hukum.  Hal  ini  sebagimana terkandung dalam unsur-unsur perbuatan melawan  hukum  itu  sendiri.  Dalam  hal suatu  perbuatan  hukum  yang  dilakukan bertentangan  dengan  hukum  tentunya memberikan  akibat  bahwa  perbuatan hukum  yang  dilakukan  dianggap  tidak pernah  dilakukan  atau  tidak  pernah  ada. Dalam  hal  seperti  inilah  maka  tujuan hukum  dan  kepastian  hukum  itu  sendiri tidak menjadi bermanfaat dalam kehidupan masyarakat.
Demikian  dengan  jual  beli  atas objek  jaminan  hak  tanggungan,  jual  beli objek  jaminan  hak  tanggungan  diatur dalam  Undang-Undang  Nomor  4  Tahun 1996  tentang  Hak  Tanggungan  Atas Tanah Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan  Dengan  Tanah  dan  Peraturan Menteri Keuangan Nomor 93 / PMK.06 / 2010  tentang  Petunjuk  Pelaksanaan Lelang,  dalam  hak  jual  beli  objek jaminan  hak  tannggungan  dilakukan bertentangan  dengan  ketentuan  hukum yang  berlaku  sebgaimana  dalam  kajian penulis sebelumnya makan jual beli atas objek  jaminan  hak  tanggungan  tersebut
menjadi  batal  demi  hukum  dan  tidak memberikan  kepastian  hukum  serta perlindungan  hukum  bagi  kreditur  dan pembeli.
Berdasarkan  kajian  diatas,  maka bank  selaku  kreditur  dalam  kewenangan untuk  melakukan  eksekusi  erat  dalam penguasaan  sendiri  untuk  menjual  objek jaminan hak tanggungan haruslah melakukan  proses  jual  beli  sebagaimana di  tentukan  dalam  Pasal  6  dan  Pasal  20 UUHT,  baik  jual  beli  itu  dilakukan secara  lelang  maupun  secara  sukarela dengan demikian perbuatan hukum  yang dilakukan  oleh  bank  selaku  kreditur bukanlah sebagai perbuatan yang melawan  hukum  dan  memiliki  kekuatan hukum serta menjamin suatu perlindungan  hukum  bagi  bank  selaku kreditur itu sendiri dan pembeli.

## Kesimpulan
Jual  beli  atas  objek  jaminan  hak tanggungan  yang  di  lakukan  secara  di bawah  tangan  dan  tanpa  persetujuan debitur adalah perbuatan melawan hukum  dimana  jual  beli  atas  objek jaminan hak tanggungan tersebut bertentangan  dengan  ketentuan  yang diatur  dalam  Pasal  6  dan  Pasal  20 Undang-Undang  No.  4  Tahun  1996 Tentang Hak Tanggungan dengan demikian  jual  beli  atas  objek  jaminan hak  tanggungan  adalah  batal  demi
hukum  atau  dianggap  tidak  pernah terjadi adanya suatu jual beli.
Jual  beli  objek  jaminan  hak tanggungan  di  bawah  tangan  yang bertentangan  dengan  Pasal  20  ayat  1 (satu),  ayat  2  (dua),  dan  ayat  3  (tiga) Undang-Undang  No.  4  Tahun  1996 Tentang  Hak  Tanggungan  menimbulkan akibat  hukum  bagi  Kreditur  selaku penjual  dan  PPAT  selaku  Pejabat  yang membuat  Akta  Jual  Beli  serta  Bagi Pembeli  yang  beritikat  baik.  Akibat hukum  bagi  Kreditur,  Kreditur  dapat digugat  melakukan  perbuatan  melawan hukum  serta  ganti  rugi  atas  kerugian yang dialami oleh pembeli yang beritikat baik.  Selanjutnya  akibat  hukum  bagi PPAT  adalah  PPAT  dapat  dikenakan sanksi sebagaimana melanggar kode etik dan ketentuan hukum yang berlaku yaitu Pasal  62  PP  Nomor  24  Tahun  1997 tentang Pendaftaran Tanah dan Peraturan  Kepala  BPN  No.  1  Tahun 2006  tentang  Ketentuan  Pelaksanaan  PP No  24  Tahun  2016  atas  perubahan  PP No.  37  Tahun  1998  tentang  Peraturan Jabatan  Pembuat  Akta  Tanah,  Peraturan Kepala BPN No. 23 Tahun 2009 tentang Perubahan  Atas  Peraturan  Kepala  BPN No.  1  Tahun  2006  tentang  Ketentuan Pelaksanaan  Peraturan  Pemerintah  No. 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah.  Akibat
hukum  bagi  Pembeli  dengan  itikat  baik setelah  jual  beli  atas  objek  jaminan  hak tanggungan  batal  demi  hukum  maka secara  hukum  pembeli  tidak  dapat memiliki hak dan menguasai objek  yang diperjualbelikan.

## Saran
Bank  selaku  kreditur  dalam melakukan  jual  beli  atas  objek  jaminan hak tanggungan seharusnya mempertimbangkan  ketentuan-ketentuan hukum  yang  berlaku  dan  jual  beli  atas objek jaminan hak tanggungan dilakukan tidak  bertentangan  dengan  ketentuan hukum  yang  berlaku  baik  secara  umum maupun  sebagaimana  diatur  dalam Undang-Undang  No.  4  Tahun  1996 Tentang  Hak Tanggungan  dan  Peraturan
Menteri Keuangan Nomor 93/PMK.06/2010 tentang Petunjuk
Pelaksanaan Lelang.

## Daftar   Bacaan
A.  Qirom  Meliala,  1985. Pokok-pokok
Hukum Perjanjian Beserta
Perkembangannya , Yogyakarta, Liberty.
Amirudin  dan  H.  Zainal  Asikin,  2008,
Pengantar  Metode  Penelitian Hukum, Jakarta, PT.Raja Grafindo Persada. Chatamarrasjid, 2008, Hukum Perbankan Nasional Indonesia, Jakarta, Kencana Prenada Media Group. Ch.  Gatot  Wardoyo,  2010. Dalam  Tulis
Sekitar Klausula-Klausula
Perjanjian Kredit
Djuhaendah  Hasan,  1996, Lembaga
Jaminan Kebedaan Bagi Tanah dan  Benda  Lain  yang  Melekat pada  Tanah  dalam  konsepsi
Penerapan  Asas  Pemisahan Horisontal , Bandung, Citra Aditya Bakti.
Dominikus  Rato,  2010. Filsafat   Hukum Mencari: Memahami dan Memahami  Hukum ,  Laksbang Pressindo, Yogyakarta.
Gatot  Supramono,  1996.  Perbankan  dan
Masalah  Kredit  Suatu  Tinjauan Yuridis. Jakarta : Djambatan.
Hartono Supratikno, 1982, Aneka Perjanjian Jual Beli , Yogyakarta, Seksi Notariat Fakultas  Hukum  Universitas
Gadjah Mada.
Hilman  Hadikusuma,  1994, Hukum Perjanjian  Adat ,  Citra  Aditya Bakti, Bandung.
Hermansyah,2005, Hukum  Perbankan Nasional  Indonesia, Jakarta: Prenadamedia Group.
Imam Sudiyat, 1978, Hukum Adat Sketsa Asas, Jogyakarta, Liberty.
Iman Soetiknjo, 1987, Proses Terjadinya
UUPA , Jogyakarta, Gajah Mada University Press.
Irma  Devita  Purnamasari,  2012, Kiat- Kiat  Cerdas,  Mudah,  dan  Bijak Memahami  Masalah  Hukum Jaminan Perbankan, Cetakan II, Kaifa, Bandung.
J.  Satrio,  1992, Hukum  Perjanjian,
Jakarta: Citra Aditya Bakti.
Kansil, 1997, Pokok-Pokok Hukum Hak Tanggungan Atas Tanah. Jakarta: Pustaka Sinar Harapan. Kartini  Muljadi  (dkk),  2008,    Hak
Tanggungan,  Cetakan  ke  tiga, Kencana Prenada Media Group, Jakarta.
Marhainis  Abdul  Hay,  1979, Hukum Perbankan Di Indonesia, Jakarta; Pradnya Paramita. M.A Moegni Djojodirdjo , 1982,
Perbuatan  Melawan  Hukum , Jakarta, Pradnya Paramita.
Munir Fuady, 2002, Perbuatan Melawan Hukum Pendekatan Kontemporer , Citra Aditya Bakti, Bandung.
Munir  Fuady,  2005, Pengantar  Hukum Bisnis  (Menata  Bisnis  Modern di  Era Global), Bandung, Citra Aditya Bakti.
Mukti  Fajar  ND  dan  Yulianto  Ahmad,
2005, Dualisme Penelitian Hukum  Normatif  dan  Hukum Empiris,  Jogyakarta,  Pustaka
Pelajar.
M.Bahsan , 2007, Hukum  Jaminan  dan Jaminan Kredit Perbankan Indonesia. Jakarta: Raja Grafindo Persada. Phipilus  Mandiri  Hadjon,  1994,  “Fungsi Normatif  Hukum,  Administrasi dalam Mewujudkan Pemerintah yang  Bersih”  dalam  Orasi
Ilmiah  Pengukuhan Jabatan Guru Besar dalam Ilmu Hukum,  Surabaya,  Fakultas Hukum Airlangga. Purwahid  Patrik  dan  Kashadi,  2001, Hukum  Jaminan  Edisi  Revisi dengan UUHT Semarang:
Fakultas  Hukum  Universitas
Diponegoro. Peter Mahmud Marzuki, 2008, Pengantar Ilmu Hukum , Jakarta: Kencana Pranada
Media Group.
R.  Subekti,  1993, Pokok-pokok  Hukum
Perdata , Jakarta:  Intermasa.
R.  Subekti,  1997, Hukum  Perjanjian, Jakarta : intermasa.
Rachmadi  Usman , 1999, Pasal-Pasal Tentang  Hak  Tanggungan  Atas Tanah. Jakarta: Djambatan.
Sri  Soedewi  Masjchoen  Sofwan,  1981,
Hukum Perdata : Hukum Benda , Yogyakarta. Liberty.
Soetandyo  Wignjosoebroto,  1994, Dari Hukum  Kolonial  ke  Hukum Nasional, Dinamika Sosial Politik  dalam  Perkembangan Hukum  di  Indonesia ,  Jakarta,
Raja Grafindo Persada.
Sjahdeini Remy, 1999, Hak Tanggungan Asas-Asas, Ketentuan- Ketentuan Pokok Dan Masalah Yang Dihadapi Oleh Perbankan (Suatu Kajian Mengenai Undang-Undang Hak  Tanggungan) ,  Bandung, Alumni. Sudikno  Mertokusumo,  2007,  Mengenal Hukum Suatu Pengantar, Liberty, Yogyakarta.
Sahat HMT Sinaga,2007. jual beli Tanah
Dan Pencatatan Peralihan Hak ,
Pustaka Sutra,Bekasi.
Soetandyo Wignjosoebroto, 2013, Hukum  Konsep  dan  Metode, Malang, Setara Press
Soerjono  Soekanto,  2010,    Pengantar Penelitian Hukum, (Jakarta: Universitas Indonesia (UI- Press). Wiryono  Prodjodikoro,  1981, Pokok-
pokok  Hukum  Perdata  Tentang
Persetujuan-persetujuan Tertentu , Bandung: Sumur Bandung.

## Peraturan Perundang-Undangan
Kitab Undang-Undang Hukum Perdata.
Undang-Undang  Nomor  5  Tahun  1960 Tentang  Perturan  Dasar  Pokok- Pokok Agraria.
Undang-Undang  Nomor  4  Tahun  1996 Tentang  Hak  Tanggungan  Atas Tanah  Berserta  Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah.
Undang-Undang  Nomor  10  Tahun  1998 Tentang Perubahan Atas Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1992 Tentang Bank.
Peraturan  Pemerintah  Nomor  Nomor  24
Tahun  2016  atas  perubahan
Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun  1998  Tentang  Peraturan
Jabatan  Pejabat  Pembuat  Akta
Tanah
Perturan  Menteri  Keuangan  Nomor 106/Pmk.06/2013 Tentang Perubahan Atas Peraturan Menteri Keuangan Nomor 93/Pmk.06/2010 Tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang. Peraturan  Menteri  Keuangan  Nomor 106/Pmk.06/2013 Tentang Perubahan Atas Peraturan Menteri Keuangan Nomor 176/Pmk.06/2010 Tentang Balai Lelang Putusan  Mahkamah  Agung  Belanda dalam  kasus  Arrest  Cohen-
Lindenbaum  (H.R.  31  Januari 1919) ini telah menjadi yurisprudensi dan sudah diketahui  umum  telah  juga menjadi  rujukan  bagi  hukum  di Indonesia. Putusan  Mahkamah  Agung  tanggal  29 Juli Tahun 1997 Reg.3309K/PDT/1985 Jo Putusan Mahkamah Agung tanggal  31  Mei  1990  Nomor 1726/PDT/1986.