licensed under a Creative Commons Attribution 4.0 International License http://publishing-widyagama.ac.id/ejournal-v2/index.php/jhls/

## Wanprestasi Oleh Penjual Pada Perjanjian Pengikatan Jual Beli
Grace Ayu Beta Evangeli Lubis 1 , Rahmi Zubaedah 2 , Imanudin Affandi 3
1 Fakultas Hukum, Universitas Singaperbangsa Karawang, grace.ayubeta.evangeli11@gmail.com 2 Fakultas Hukum, Universitas Singaperbangsa Karawang
3 Fakultas Hukum, Universitas Singaperbangsa Karawang

## ABSTRACT
Default is an act of breaking a promise must be from the seller to perform an achievement , if the implementation of the obligation is not affected by circumstances, then the seller has committed an act of breaking promise. In this case, the occurrence of what is done seller of land to a buyer who has good faith which result in a binding sale and purchase agreement that has been agreed and sight by boyh parties. So the purpose of this study is to determine the factors that cause the seller’s default on the sale and purchase binding agreement as well as the legal consequence of the default commited by the seller and how the (legal) efforts to resolves default disputes in the land sale and purchase binding agreemenat.The research method is using normative juridical research methods  that  are  studied  using  a  statutory  research  approach,  literatur,  papers,  and  books  and  using descriptive analysis. From the results of this study it can be conclude that the occurrence of default in the sale binding agreement made by the seller to the buyer is caused by a negligence factor in which there is an element of intentionality in the from of no good faith from the seller. There are legal consequences for the seller, namely defaulting on the sale and purchase binding agreement namely paying compensation suffered by the buyer, transferring risks, paying case cost.
Keywords default; Sale and Purchase Binding Agreement; Legal Consequences Cite This Paper Lubis,  G.  A.,  Zubaedah,  R.,  &  Affandi,  I.  (2024).  Wanprestasi  Oleh Penjual Pada Perjanjian Pengikatan Jual Beli. Lgal Spirit, 8 (1).
Manuscript History:
Received: 2024-03-12
Accepted: 2024-03-25
Corresponding Author: Grace Ayu Beta Evangeli Lubis, grace.ayubeta.evangeli11@gmail.com
Legal Spirit is L icensed under a Creative Commons Attribution- ShareAlike 4.0 International License
Indexed:
Layout Version: V8.202 4

## PENDAHULUAN
Manusia seringkali berinteraksi  antara satu dengan yang lainnya untuk memenuhi kebutuhannya  dengan  melakukan  hubungan  antara  sesama,  baik  yang  merupakan perbuatan  hukum  ataupun  yang  bukan  merupakan  perbuatan  hukum.  Salah  satu  bentuk interaksi antara para pihak yang sering kali dilakukan untuk memenuhi kebutuhan untuk hidup  adalah  dengan  melakukan  suatu  perjanjian,  baik  perjanjian  dalam  bentuk  tukar- menukar, sewa menyewa, jual beli, atau bisa dalam bentuk yang lainnya.
Perjanjian  jual  beli  merupakan  suatu  perjanjian  yang  bersifat  konsensuil,  dimana perjanjian  tersebut  sah  dan  memiliki  kekuatan  mengikat  sejak  terjadinya,  kata  sepatat antara  para  pihak  yang  sehubungan  dengan  unsur-unsur  dasar  (essentialia)  mengenai
barang  dan  harga,  barang  disini  termasuk  barang  tak  bergerak.  Dalam  KUH  Perdata dijelaskan dalam Pasal 1458 menjelaskan gambaran dan sifat konsesuil pada perjanjian jual beli dalam pasal tersenut menyatakan : “Dimana jual beli dianggap sudah terjadi di antara para pihak ketika adanya kata kesepakatan terhadap harga maupun barang walaupun objek atau barang tersebut belum dise rahkan ataupun harganya belum dibayar .” Dalam perjanjian jual-beli, pihak penjual menjanjikan akan memindahkan dan menyerahkan hak kepemilikan atas barang tersebut, kemudian pihak kedua sebagai pembeli akan membayar harga sesuai dengan kesepakatan 1 .
Jual  beli  tanah  ialah  suatu  aktivitas  jual  beli  tanah  yang  ruang  objeknya  terbatas hanya  pada  hak  milik  atas  tanah. 2 Istilah  jual  beli  tersebut  dijelaskan  dalam  peraturan perundang-undangan  yang  berkaitan  dengan  pertanahan,  yaitu  Undang-Undang  No.  5 Tahun  1960,  Peraturan    Pemerintah  No.  24  Tahun  1997. 3 jual  beli  hak  atas  tanah  yang dilakukan  hanya  dengan  selembar  kwitansi  saja  akan  menimbulkan  kesulitan-kesulitan dipihak pembeli saat ia hendak mendaftarkan tanahnya atau melakukan balik nama atas hak tanah yang dibelinya, sehingga akibatnya dapat merugikan pihak-pihak yang terlibat dalam jual beli hak atas tanah tersebut dan dengan adanya masalah tersebut maka dibuatlah AJB yang merupakan Akta Jual Beli dan Pengikatan Jual Beli (PJB).
Menurut Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah (Lembaran  Negara  Nomor  59  tahun  1997,  Tambahan  Lembaran  Negara  Nomor  3696) Disebutkan  dalam  Pasal  37  ayat  (1)  Peralihan  hak  atas  tanah  dan  hak  milik  atas  satuan rumah  susun  melalui  jual  beli,  tukar  menukar,  hibah,  pemasukan  dalam  perusahaan  dan perbuatan  hukum  pemidahan  hak  lainnya,  kecuali  pemindahan  hak  melalui  lelang  hanya dapat  didaftarkan  jika  dibuktikan  dengan  akta  yang  dibuat  oleh  PPAT  yang  berwenang menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku.
Untuk memberikan jaminan dalam kepastian hukum, sudah seharusnya perjanjian jual beli tanah yang dibuatkan berbentuk akta otentik yaitu dibuat oleh PPAT. Akta notaris yang telah ditandatangani dan diresmikan memiliki peranan sebagai alat bukti otentik. Akta otentik sebagai bukti yang mengikat dan memiliki arti bahwa hal-hal yang diketik dalam akta tersebut  benar  dan  patut  diakui  oleh  hakim,  selama  tidak  ada  pihak  lain  yang  dapat menimbulkan sebaliknya. 4 Perjanjian bisa berjalan dengan lancar sesuai dengan yang telah menjadi kesepakatan di antara pihak-pihak yang berada dalam perjanjian. Adapun hal-hal tertentu  yang  dapat  membawa  aibatnya  batalnya  suatu  perjanjian  yang  sebelumnya disepakati,  pembatalan  tersebut  dapat  dilakukan  oleh  para  pihak  maupun  berdasarkan putusan pengadilan.
Perjanjian Pengikatan jual-beli atau biasa disebut PPJB hak milik atas tanah adalah salah satu dari perbuatan hukum yang mendahului proses peralihan hak milik atas tanah. PPJB merupakan perjanjian yang dilakukan oleh penjual dan pembeli sebelum pelaksanaan jual beli, hal ini disebabkan karena adanya unsur-unsur yang harus terpenuhi dalam jual beli tersebut. Terdapat permasalahan dalam hal PPJB tanah yang nantinya akan muncul akibat dari belum terpenuhinya salah satu dari unsur jual beli yaitu
Sertifikat  tanah  yang  belum  jadi  karena  sedang  dalam  proses,  atau  belum  terjadi pelunasan pembayaran terhadap tanah tersebut, atau pajak-pajak yang dikenakan terhadap tanah  tersebut,  atau  jual  beli  tersebut  belum  melakukan  pembayaran  dalam  PPJB ditentukan,  Pihak-pihak  yang  akan  melaksanakan  kegiatan  jual  beli  sudah  terikat  dan
1 R. Subekti , Hukum Perjanjian, PT Intermasa, Jakarta, 2001, hlm. 79
2 Urip Santoso, Pendaftaran Tanah dan Peralihan Hak Atas Tanah,Cet IV, Kencana Prenada Media Group, Jakarta, 2014 hlm 360
3 Ibid. hlm 39
4 Teguh Samudera , Hukum Pembuktian Dalam Hukum Acara Perdata , PT Alumni, Bandung, 2004, hlm. 49
memiliki hak dan kewajiban untuk menaati perjanjian. 5 Apabila tidak terpenuhinya hal-hal yang telah disepakati dalam perjanjian jual beli atau salah satu pihak melanggar perjanjian maka dapat dikatakan wanprestasi.
Perjanjian  jual  beli  barang  yang  dilakukan  terutama  untuk  memenuhi  kebutuhan masayarakat  saat  ini  sangat  banyak  dilakukan,  terutama  untuk  memenuhi  kebutuhan masyarakat atau dunia bisnis dalam pelaksanaan perniagaan atau transaksi bisnis dengan harapan para pelaksananya dapat Memperoleh laba/keuntungan-keuntungan dari transaksi yang dilakukan.
Di dalam pelaksanaan transaksi yang dilakukan sebagai pelaksanaan dari perjanjian jual  beli,  dalam  prakteknya  sangat  beragam  seperti  pelaksana  dari  perjanjian  jual  beli dilaksanakan  dengan  baik  oleh  para  pihak,  sehingga  para  pihak  dapat  mengambil keuntungan dari perjanjian yang telah dilakukan. Akan tetapi banyak juga pihak-pihak yang tidak bertanggung jawab dengan berbagai macam alasan/dalil yang disamapaikan sehingga perjanjian jual beli, yang telah disepakati tidak terlaksana/ditepati.
Perjanjian, baik yang sepihak maupun yang dua pihak adalah suatu perbuatan hukum, yang  tiap-tiap  perbuatan  yang  menimbulkan  akibat  hukum,  baik  berupa  timbulnya  hak maupun  berupa  lenyapnya  hak.  Perbuatan  hukum  yang  bersegi  satu  hanya  memerlukan kehendak atau pernyataan kehendak dari satu pihak saja sudah cukup menimbulkan akibat hukum.
Demi  terwujudnya  suatu  perbuatan  hukum  yang  bersegi  dua,  maka  diperlukan adanya  pernyataan  kehendak  antara  dua  pihak  atau  lebih  misalnya,  dalam  hal  jual  beli sesuatu  benda,  hanya  terjadi  sesudah  adanya  pernyataan  kehendak  antara  penjual  dan pembeli mengenai barang dan harga dalam suatu transaksi jual beli.
Antara kedua pihak, baik penjual maupun pembeli ditimbulkan hak dan kewajiban secara timbal balik. Si pembeli berkewajiban membayar harga barang yang disepakati dan berhak  menerima  barang  yang  telah  dibayar,  sebaliknya  si  penjual  berkewajiban menyerahkan  barang  yang  telah  dijual  dan  berhak  menerima  barang  yang  telah  dibayar, sebaliknya  si  penjual  berkewajiban  menyerahkan  barang  yang  telaj  dijual  dan  berhak menerima uang pembayaran dari transaksi yang dilakukan. Dengan demikian, hak bagi satu pihak  merupakan  kewajiban  bagi  pihak  lainnya,  sedang  kewajiban  bagi  pihak  yang  satu menjadi hak bagi pihak yang lain. 6
Dalam  sistem  KUHPerdata  segaimana  yang  dinyatakan  dalam  pasal  1338 KUHPerdata dianut dalam asas konsesualisme yaitu bahwa pada dasarnya suatu perjanjian dan  perikatan  yang  ditimbul  sudah  dilahirkan  sejak  detik  tercapainya  kesepakatan. 7 Perjanjian suatu peristiwa dimana seorang berjanji kepada seorang lainnya  atau dimana dua  orang  itu  saling  berjanji  untuk  melaksanakan  sesuatu  hal.  Pihak-pihak  yang mengadakan  perjanjian  diberi  kebebasan  untuk  membuat  isi  perjanjian  sesuai  dengan kebutuhan dan keinginannya.

## METODE
Metode  Penelitian  yang  dipakai  ialah  metode  pendekatan  yuridis  normatif.  Yuridis normatif yakni penelitian hukum yang mengkaji hukum tertulis dari berbagai aspek, yaitu aspek  teori,  sejarah,  filosofi,  perbandingan  struktur  dari  komposisi,  lingkup  dan  materi, konsistensi, penjelasan umum dan pasal demi pasal, formalitas dan kekuatan mengikat suatu
5 Dewi R.P dan Purwadi H. “ Pembatalan Akta Perjanjian Jual Beli akibat Wanprestasi (Studi Kasus Putusan Nomor:200/Pdt.G/2012/PN.Jkt.Sel) “Jurnal Reporinorium Vol. 4 no. 2 (2017) Hlm. 143
6 Marvita Langi   “Akibat Hukum Terjadinya Wanprestasi Dalam Perjanjian Jual Beli, Lex Privatum, Vol. IV/No. 3/Mar/2016, hlm. 100
7 Ibid. hlm 101
undang-undang serba bahasa hukum yang digunakan tetapi tidak mengkaji aspek terapan implementasinya. 8
Spesifikasi  PenelitiaUntuk  mendapatkan  data  dan  informasi  yang  dimaksud  oleh proposal skripsi ini maka menulis menggunakan sifat penelitian deskriptif analisis. Metode penelitian deskriptif analisis merupakan bentuk penelitian yang menggambarkan mengenai keadaan atau situasi tertentu disertai dengan suatu perkiraan dan data serta informasi yang diperoleh  dalam  hubungannya  dengan  masalah  yang  diteliti  dari  data  informasi  itu selanjutnya dilakukan suatu Analisa untuk mendapatkan kebenaran ilmiah dan informasi tersebut.  Jenis  Data  dan  Sumber  Data  Dalam  sudut  pandang  penelitian  hukum  pada umumnya peneliti mengumpulkan data primer dan data sekunder 9 . Data primer diperoleh melalui  wawancara  dan  survei  sedangkan  data  sekunder  melalui  bahan  Pustaka.  Data sekunder  dibagi  3  karateristik  yaitu  bahan  hukum  primer,  bahan  hukum  sekunder  dan bahan  hukum  tersier. 10 sumber  data  yang  digunakan  dalam  penelitian  ini  adalah  data sekunder yang digunakan terdiri dari :Bahan hukum primer Sebagai bahan hukum primer yang memiliki kekuatan hukum yang mengikuti seperti peraturan perundang-undangan dan segala  dokumen  resmi  lainny.  Peraturan  perundang-undangan  yang  berkaitan  dengan penelittian  ini  diantara  lainnya  sebagai  berikut:Undang-Undang  Nomor.  5  Tahun  1960 Peraturan  Pemerintah  Nomor  24  Tahun  1997  Tentang  Pendaftran  tanah.Bahan  hukum sekunder  Bahan  hukum  sekunder  adalah  bahan  hukum  yang  memberikan  penjelasan terhadap  bahan  hukum  primer  seperti    Hasil  karya  dari  pakar  hukum,  Jurnal  Majalah, Artikel.Bahan  hukum  tersierBahan  hukum  tersier  memberikan  petunjuk  dan  penjelasan terhadap  bahan  hukum  primer  dan  sekunder  seperti  kamus  hukum  dan  Kamus  bahasa Indonesia
Teknik Pengumpulan data Dalam Teknik pengumpulan data yang dilakukan dengan cara penelitian studi kepustakaan ( Library Research) yaitu penelitian yang dilakukan dengan cara  meneliti  bahan  Pustaka  atau  yang  disebut  dengan  data  sekunder.  Dengan  cara mempelajari buku-buku kepustakaan yang dilakukan dengan cara mempelajari kedua bahan hukum. Kemudian data diperoleh dan dipelajari yang diklafikasikan didalam analisis lebih lanjut sesuai dengan tujuan dan permasalahan penelitian.
Teknik Analisa Data Analisa data yang dilakukan dalam penelitian proposal skripsi ini dengan mengunakan data kualitatif. Analisa data Kualitatif artinya menguraikan data secara bermutu dalam bentuk kalimat yang teratur, runtun, logis, tidak tumpang tindih dan efektif sehingga memudahkan interpretasi data dan pemahaman hasil analisis 11 . Metode analisis data  kualitatif  ini  diginakan  agar  penulis  dapat  lebih  fokus  untuk  memahami  penelaan bahan-bahan hukum serta perundang-undangan yang berhubungan dengan topik.

## HASIL DAN PEMBAHASAN

## Faktor-Faktor yang Menyebabkan Wanprestasi Penjual Pada Perjanjian Pengikatan Jual beli Tanah
Suatu  perjanjian  dalam  pelaksanaannya  ada  kemungkinan  tidak  sesuai  yang diperjanjikan atau mungkin tidak dapat melaksanakan karena adanya hambatan-hambatan dalam  pelaksananaannya.  Hambatan-hambatan  tersebut  dapat  tejadinya  berupa wanprestasi  dan  keadaan  yang  memaksa.  Menurut  Abdul  R  Saliman,  Wanprestasi  adalah suatu  sikap  dimana  seseorang  tidak  memenuhi  atau  lalai  melaksanakan  kewajiban sebagaimana yang telah  dalam perjanjian yang dibuat antara kreditur dan debitur, tidak dipenuhinya  kewajiban  oleh  debitur  disebabkan  oleh  dua  kemungkinan  alasan  adanya
8 AbdulKadir Muhamad, Hukum dan Penelitian Hukum , PT Citra Aditya Bakti, bandung, 2004 hlm 101-102
9 Zainunddin Ali , Metode Penelitian Hukum, Sinar Grafika, Jakarta, 2017, hlm 23
10 Ibid. hlm 24
faktor-faktor yang menyebabkan wanprestasi yang dilakukan pada perjanjian pengikatan jual beli. 12
Faktor  debitur, baik  sengaja  maupun  karena  kelalaian,  Kelalaian  merupakan  sebuah tingkah  laku seseorang  secara  sadar apa  yang  dia  lakukan  akan  mengakibatkan  kerugian bagi orang yang lain. Untuk menentukan unsur kelalaian tidaklah mudah, agar melakukan pembuktian  karena  seringkali  tidak  dijanjikan  dengan  tepat  kapan  pihak  diwajibkan melakukan  prestasi  yang  dijaniikan,  suatu  perbuatan  yang  dianggap  sebagai  kelalaian haruslah memenuhi unsur pokok, yakni:
a. Adanya suatu perbuatan, atau mengabaikan sesuatu yang mestinya dilakukan.
b. Adanya suatu kewajiban kehati-hatian (duty of care);
c. Tidak dijalankan kewajiban kehati-hatian tersebut;
d. Adanya kerugian bagi orang lain.
Kesengajaan maupun lalai, kedua hal tersebut menimbulkan akibat yang berbeda, dimana akibat adanya kesengajaan, sidebitur harus lebih banyak menganti kerugian dari pada akibat adanya kelalaian. Abdulkadir Muhammad memberikan pengertian wanprestasi adalah tidak memenuhi  kewajiban  yang  telah  ditetapkan  dalam perikatan, baik  perikatan  yang  timbul karena perjanjian maupun perikatan karena undang-undang. 13

## Bentuk-bentuk wanprestasi
1) Memenuhi prestasi tetapi tidak tepat pada waktunya. Dengan perkataan lain, terlamabat melakukan  prestasi,  artinya  meskipun  prestasi  itu  dilaksankan  atau  diberikan  tidak sesuai dengan waktu penyerahan dalam perikatan. Prestasi yang demikian itu disebut juga kelalaian.
2) Tidak memenuhi prestasi, artinya prestasi itu hanya terlambat, tetapi juga tidak bisa dijalankan. Hal ini lagi dilaksanakan karena:
3) Pemenuhan prestasi tidak mungkin lagi dilaksanakan karena barangnya telah musnah
4) Prestasi  kemudian  sudah  tidak  berguna  lagi,  karena  adanya  saat  penyerahan mempunyai arti yang sangat penting.
5) Memenuhi prestasi sudah tidak sempurnah, artinya diberikan tetapi tidak sebagaimana mestinya . 14
Wanprestasi  seorang  debitur  selain  karena  lalai  juga  dapat  terjadi  karena  unsur kesengajaan.  Kesengajaan  adalah  perbuatan  yang  dilakukan  dengan  diketahui  dan dikehendaki.  Untuk  terjadinya  kesengajaan  tidak  diperlukan  adanya  maksud  untuk menimbulkan kerugian kepada orang lain. Jika ditinjau dari wujud-wujud wanprestasi, maka faktor penyebab kesengajaan dapat berupa: 15
a. Tidak memiliki itkad baik, sebagai prestasi tidak dilakukan        sesuai perjanjian
b. Faktor yang bersifat umum
c. Menyepelekan perjanjian
Faktor karena keadaan memaksa (overmacht) atau force majeure di luar kemampuan debitur .
Keadaan memaksa force majeure atau overmacht merupakan suatu peristiwa yang terjadi setelah  dibuatnya  perjanjian  yang  menghalangi  debitur  untuk  melakukan  prestasinya dimana debitur tidak dapat dipersalahkan dan tidak harus menanggung risiko serta tidak dapat menduga pada waktu perjanjian dibuat.
Teori-teori overmacht antara lain :
12 https://konsultanhukum.web.id/artikel/wanprestasi-pengertian-dan-pasalnya/diakses pada tanggal 6 agustus 2021.
13 https://www.dppferari.org/Pengertian-bentuk-penyebab-dan-hukum-wanprestasi/diakes pada tanggal 17 februari 2020.
14 I Ketut Oka Setiawan, Hukum Perikatan , Cetakan 1, Sinar Grafika, Jakarta  2015  hlm. 19
15 R. Setiawan , Pokok-Pokok Hukum Perikatan , Cetakan kedua, Bina Cipta, Bandung,  1979 hlm. 49
1) Teori  ketidakmungkinan  (on  mogelijkeheid),  menyatakan  bahwa    ovemacht  adalah suatu  keadaan  tidak  mungkin  melakukan  pemenuhan  prestasi  yang  diperjanjikan. Ajaran ini dibedakan lagi menjadi:
a. Ketidakmungkinan absolut atau objektif, yaitu suatu ketidakmungkinan sama sekali dari debitur untuk melakukan prestasi.
b. Ketidakmungkinan relatif atau subyektif, yaitu ketidakmungkinan bagi debitur 16
Faktor yang mempengaruhi keadaan memaksa (force majeure), menurut KUHPerdata ada 3 (tiga) unsur yang harus dipenuhi untuk keadaan memaksa, yaitu:
a. Tidak memenuhi prestasi
b. Ada  sebab  yang  terletak  di  luar  kesalahan  debitur  karena  terjadi  peristiwa  yang menghalangi perbuatan debitur untuk berprestasi
c. Faktor  yang  penyebab  itu  terjadi  tidak  dapat  di  duga  sebelumnya  dan  tidak  dapat dipertanggung jawabkan kepada debitur.
Apabila terjadi keadaan memaksa (force majeure) dan memenuhi unsur a dan c, maka  force majeure/overmacht ini disebut absolute overmacht atau keadaan memaksa yang bersifat objektif.  Dasarnya  adalah  ketidakmungkinan  (impossibility)  memenuhi  prestasi  karena bendanya lenyap/musnah. Jika terjadi force majeure/overmacht yang memenuhi unsur b dan c, keadaan ini disebut relatieve overmacht atau keadaan yang memaksa yang bersifat subjektif.  Dasarnya  ialah  kesulitan  memeuhi  prestasi  karena  ada  peristiwa  yang menghalangi debitur untuk berbuat. Keadaan yang memaksa yang menghalangi pemenuhan prestasinya  sendiri,  karena  kita  tidak  dapat  mengatakan  adanya  keadaan  memaksa  jika keadaan itu terjadi kemudian, Overmacht dibagi dua yaitu: 17
a. Overmacht mutlak adalah apabila sama sekali tidak mungkin lagi melaksankan perikatan.
b. Overmacht tidak mutlak yaitu keadaan yang suatu perikatan masih dapat dilaksankan, tetapi pengorbanan yang sangat besar dari hak debitur.
Wanprestasi  terjadi  tidak  dalam  keadaan  memaksa  (overmacht).  Biasanya  overmacht terjadi karena unsur ketidaksengajaan yang sifatnya tidak diduga. Apakah suatu akibat itu dapat diduga atau tidak, maka harus diukur secara obyektif dan subyektif. Obyektif yaitu apabila pemenuhan prestasi itu tidak mungkin (ada unsur imposibilitas) dilaksanakan oleh siapapun  juga,  contohnya  bencana  alam  dan  subyektif  yaitu  apabila  debitur  masih melaksankan  prestasi  tetapi  dengan  kesukaran  atau  pengorbanan  yang  besar  sehingga dalam  keadaan  memaksa  demikian  kreditur  tidak  dapat  menuntut  pelaksanaan  prestasi. Wanprestasi  timbul  dari  persetuajuan  atau  perjanjian.  Artinya  untuk  mendalilkan  suatu subyek  hukum  telah  wanprestasi,  harus  ada  lebih  dahulu  perjanjian  antara  kedua  belah pihak. Dari perjanjian tersebut maka muncul kewajiban para pihak untuk melaksanakan isi perjanjian tersebut maka muncul kewajiban para pihak untuk melaksanakan isi perjanjian (prestasi).  Prestasi  tersebut  dapat  dituntut  apabila  tidak  dipenuhi.  Menurut  Pasal  1234 KUHPerdata prestasi terbagi dalam 3 macam:
1) Prestasi  untuk  menyerahkan  sesuatu  (prestasi  jenis  ini  terdapat  dalam  Pasal  1237 KUHPerdata).
2) Prestasi untuk melakukan sesuatu atau berbuat (prestasi jeni ini terdapat dalam Pasal 1239 KUHPerdata).
3) Prestasi  untuk  tidak  melakukan  atau  tidak  berbuat  sesautu  (prestasi  jenis  terdapat dalam Pasal 1239 KUHPerdata).
16 Ibid, hlm. 24
17 https://pintuhukum.com/artikel/overmacht-atau-fource-majeure-daya-paksa-apa-itu-daya/diakses pada tanggal 10 oktober pukul 22:10
Pada  umumnya,  suatu  wanprestasi  baru  terjadi  jika  debitur  dinyatakan  lalai  untuk memenuhi  prestasinya,  atau  dengan  kata  lain,  wanprestasi  ada  kalau debitur  tidak dapat membuktikan  bahwa  ia  melakukan  wanprestasi  itu  di  luar  kesalahannya  atau  karena keadaan  memaksa  (overmacht).  Apabila  dalam  pelaksanaan  pemenuhan  prestasi  tidak ditentukan tenggang waktunya, maka seorang kreditur perlu untuk memperingatkan/menegur  debitur  agar  ia  memenuhi  kewajiban.  Teguran  ini  disebut sommatie (somasi).
Pada kenayataan sukar untuk menentukan saat debitur dikatakan wanprestasi atau tidak memenuhi perjanjian, karena sering kali ketika mengadakan perjanjian pihak-pihak tidak menentukan waktu melaksanakan perjanjian tersebut.
Akibat hukum Dari Wanprestasi Penjual pada Perjanjian Pengikatan Jual Beli tanah Akibat hukum adalah akibat suatu tindakan yang dilakukan untuk memperoleh suatu akibat yang dikehendaki oleh pelaku dan diatur oleh hukum. Tidakan yang dilakukannya merupakan  tindakan  hukum  yakni  tindakan  yang  dilakukan  guna  memperoleh  sesuatu akibat yang dikehendaki hukum.
Akibat hukum merupakan sumber lahirnya hak dan kewajiban bagi subyek subyek hukum  yang  bersangkutan.  Misalnya,  mangadakan  perjanjian  jual-beli  maka  telah  lahir suatu  akibat  hukum  dari  perjanjian  jual  beli  tersebut  yakni  ada  subyek  hukum  yang mempunyai hak untuk mendapatkan uang tetapi di samping itu Dia mempunyai kewajiban untuk menyerahkan barang.
Suatu perjanjian tidak hanya mengenai segala hal dengan secara tegas diperjanjikan, tetapi juga menyangkut terhadap hal-hal yang berdasarkan pada sifat dari sutau persetujuan itu sendiri  yang dapat dituntut atas dasar keadilan, kebiasaan dan undang-undang (Pasal 1339  KUHPerdata)  mengenai  syarat-syarat  yang  terkandung  dalam  suatu  perjanjian, meskipun  tidak  dicatumkan  secara  jelas  dan  lugas  tetapi  apabila  telah  menjadi  suatu kebiasaan  maka  syarat-sayart  tersebut  haruslah  dianggap  sudah  dicantumkan  dalam perjanjian tersebut.
Suatu perjanjian mengikat para pihak yang membuatnya dan berlaku sebagai bagi para pihak (KUHPerdata Pasal 1338). Namun terdapat pembatasan mengenai hal tersebut, khususnya  dalam  hukum  pertanahan,  yaitu  adalah  selama  persetujuan  atau  perjanjian tersebut harus sesuai dengan aturan-aturan dalam Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA).
Kesepakatan dalam suatu perjanjian dianggap telah terjadi pada saat salah satu pihak telah menerima atau menyanggupi penawaran (offerte) yang diberikan oleh pihak lainnya. Sebuah perjanjian  yang telah dibuat tidak bisa dibatalkan begitu saja dari satu pihak tanpa ada dari pihak lainnya. Dalam perjanjian sangat perlu agar diketahui, hal yang sehubungan terjadinya perubahan atas aturan perundang-undangan yang terkait yang dapat membawa dampak terhadap perjanjian itu sendiri.
Perjanjian  pengikatan  jual  beli  hak  milik  atas  tanah  bisa  diartikan  sebagai  sebuah perjanjian  yang  para  pihaknya  sepakat  untuk  mengahlikan  hak  milik  melalui  jual  beli terhadap suatu obyek yaitu tanah, tetapi jika dalam proses jual beli itu sendiri jika masih terdapat beberapa persyaratan yang belum lengkap dan belum terpenuhi, maka seringkali disiasati  dengan  membuat  suatu  perjnjian  pengikatan  jual  beli  (PPJB)  yang  dapat  dibuat dibawah tangan ataupun dihadapan notaris.
PPJB merupakan suatu perjanjian pendahuluan yang berbentuk bebas, fungsi dan dan tujaun dari PPJB ini ialah untuk mempersiapkan, menegaskan dan memperkuat, mengatur, mengubah,  atau  menyelesaikan  suatu  hubungan  hukum  yang  terjadi  dalan  perjanjian pokoknya, perjanjian pokok dalam perjanjian pengikatan jual beli (PPJB).
Suatu  perjanjian  pengikatan  jual  beli  dapat  berjalan  dan  terlaksana  dengan  baik apabila para pihak telah telah memenuhi isi perjanjian pengikatan jual beli mengenai janji- janji dan kewajiban para pihak seperti yang telah dituangkan dalam perjanjian tanpa ada salah satu pihak yang dirugikan  dalam perjanjian pengikatan jual beli. Tetapi adakalanya Perjanjian Pengikatan Jual beli tanah dan bangunan tidak terlaksana dengan baik apabila
salah satu pihak tidak memenuhi apa yang tidak memenuhi apa yang telah dijanjikan dalam perjanjian pengikatan jual beli yang dibuat berdasarkan kesepakatan bersama pihak yang tidak melakukan kewajiban-kewajibannya sesuai dengan apa yang telah diperjanjikan maka dapat  dikatakan  melakukan  wanprestasi.  Seseorang  melakukan  perbuatan  dalam  suatu Perjanjian Pengikatan Jual Beli terkadang tidaklah mudah karena sering sekali dalam suatu perjanjian  tidak  diisikan  secara  jelas  dan  tepat  kapan  suatu  pihak  diwajibkan  untuk melakukan  kewajiban-kewajiban  atau janji-janjinya  seperti  apa  yang  diperjanjikan  dalam perjanjian pengikatan jual beli hak atas tanah yang para pihak lakukan. 18
Akibat hukum terhadap wanprestasi yang dilakukan penjual menurut KUHPerdata ialah bahwa penjual wajib menyerahkan kebendaan bersangkutan, Adapun bentuk-bentuk wanprestasi dalam jual beli rumah dan tanah yaitu :
a. Pihak penjual tidak dengan segera menyerahkan barang atau benda yang telah dijualnya dalam hal ini ialah sertifikat rumah yang telah dimiliki penjual kepada pembeli.
b. Pihak penjual menolak  uang pelunasan sebesar Rp 100.000.000,- (seratus juta rupiah) dan  pembuatan  Akta  Jual  Beli  tanah  dan  rumah  tidak  terjadi  dan  pembeli  merasa  di rugikan karena pihak penjual melakukan wanprestasi kepada pembeli.
Sulit untuk menentukan saat kreditur  dikatakan tidak memenuhi perjanjian,   karena sering  kali  ketika  mengadakan  perjanjian  pihak-pihak  tidak  menetukan  waktu  untuk melaksanakan  perjanjian  tersebut.  Bahkan  di  dalam  perjanjian  dimana  waktu  untuk melaksanakan pretasi itupun ditentukan, cidera janji tidak terjadi dengan sendirinya. Yang mudah  untuk  menetukan  saat  kreditur  tidak  memenuhi  pejanjian  ialah  pada  perjanjian untuk  tidak  berbuat  sesuatu.  Seseorang  yang  melakukan  perbuatan-perbuatan  yang diilarang suatu perjanjian maka tidak memenuhi perjanjian.
Akibat yang sangat penting dari tidak dipenuhinya perjanjian ialah bahwa kreditur dapat  minta  ganti  rugi.  Untuk  adanya  kewajiban  ganti  rugi  bagi  kreditur,  maka  undang- undang  menentukan  bahwa  kreditur  harus  terlebih  dahulu  dinyatakan  berada  dalam keadaan  lalai.  Apabila  kreditur  lalai  melakukan  prestasi  dan  kelirunya  itu adalah  dengan itikad baik maka pernyataan lalai di perlukan, tetapi kalua kelirunya itu terjadi dengan itikad buruk,  maka  di  sini  tidak  perlu  lagi  pernyataan  lalai.  Apabila  peringatan  diadakan  untuk jangka waktu tertentu oleh karena dengan dilampauinya waktu itu, maka berarti kreditur tidak memenuhi perjanjian.
Peringatan/Pernyataan lalai diperlukan untuk perjanjian yang tidak dipenuhi pada waktunya karena di sini kreditur sebenarnya masih bersedia memenuhi prestasi, hanya saja terlambat.    Dengan  lembaga  itu  kreditur  masih  diberikan  kesempatan  untuk  memenuhi perjanjian.  Apabila  kreditur  tidak  memenuhi  perjanjian  (wanprestasi)  ataupun  pada perjanjian-perjanjian  dimana  pernyataan  lalai  tidak  disampaikan  kepada  kreditur  tetapi tidak diindhkannya maka kreditur dikatakan tidak memenuhi perjanjian.
Dalam pasal 1474 KUHPerdata menjelaskan bahwa, sebagai pihak penjual memiliki dua  kewajiban  penting  dalam  pelaksanaan  perjanjian.  Kewajiban  tersebut  adalah menyerahkan  suatu  barang  dan  menanggungnya.  Penyerahan  (levering)  adalah  cara memperoleh hak milik karena adanya pemindahan hak milik itu. Cara memperoleh hak milik dengan penyerahan ini merupakan cara yang paling banyak dilakukan . Menurut Pasal 1458 KUHPerdata penjual memiliki 3 (tiga) kewajiban pokok. ketentuan tersebut, secara prinsip penjual memiliki kewajiban untuk:
1. Memelihara dan merawat kebendaan yang akan diserahkan kepada pembeli hingga saat penyerahaannya.
18 Intan Manisa Aulia Putri, Mulyani Djakaria, Yusuf Saepul Zamil. Akibat Hukum Klausula Pemutusan Secara Sepihak Dalam Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) Hak Milik Atas Tanah. Vol.3 no.2 2020 hlm. 229
2. Menyerahkan kebendaan yang dijual pada saat yang telah ditentukan, jika tidak telah ditentukan saatnya, atas permintaan pembeli.
3. Menanggung kebendaan yang dijual tersebut.
Perjanjian sering dijumpai ketentuan para pihak telah sepakat atau melepaskan Pasal 1266 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata. Akibat Hukumnya jika terjadinya wanprestasi, maka Perjanjian tersebut tidak perlu dimintakan pembatalan kepada hakim, tetapi dengan sendirinya sudah batal demi hukum. Dalam hal ini wanprestasi merupakan syarat batal. 19 Akibat hukum bagi penjual yang telah melakukan wanprestasi adalah hukuman atau sanksi sebagai berikut :
1. Penjual diharuskan membayar ganti kerugian yang diderita oleh pembeli Dalam  penerapan  ketentuan  yang  benda  dalam  lingkungan  hukum  privat  tersebut, terdapat  perbedaan  esensial  antara  tuntutan  ganti  kerugian  yang  didasarkan  pada wanprestasi  dengan  tuntutan  kerugian  didasarkan  pada  perbuatan  melanggar  hukum, apabila tuntutan kerugian yang didasarkan pada wanprestasi, maka terlebih dahulu tergugat dan penggugat (produsen dan konsumen) terikat suatu perjanjian. Dengan demikian, pihak ketiga (bukan sebagai pihak dalam perjanjian) yang dirugikan tidak dapat menuntut ganti kerugian  dengan  alasan  wanprestasi.  Ganti  kerugian  yang  diperoleh  karena  adanya wanprestasi  merupakan  akibat  tidak  terpenuhinya  kewajiban  utama  atau  kewajiban sampingan  (kewajiban  atas  prestasi  atau  kewajiban  jaminan/garansi)  dalam  perjanjian, bentuk-bentuk wanprestasi dapat berupa:
a. Kreditur tidak memenuhi prestasi sama sekali;
b. Kreditur terlambat dalam memenuhi prestasi;
c. Kreditur berprestasi tidak sebagaimana mestinya.
Memberlakukan  tanggung  jawab  pembayaran  ganti  kerugian  diperoleh  karena adanya wanprestasi merupakan akibat tidak terpenuhinya kewajiban utama atau kewajiban tambahan  yang  berupa  kewajiban  atas  prestasi  utama  atau  kewajiban  jaminan/garansi dalam perjanjian. Bentuk wanprestasi ini dapat berupa debitur terlambat dalam memenuhi prestasi. Debitur tidak melakukan kewajiban untuk pelaksanaan secara rutin atas angsuran pelunasan pembiayaan tunai yang telah disepakati.
Ketentuan  ini  berlaku  untuk  semua  perikatan  dalam  perjanjian  timbal  balik (bilateral),  wanprestasi  dari  satu  pihak  memberikan  hak  kepada  pihak  lainnya.  Resiko beralih kepada debitur sejak saat terjadinya wanprestasi Pasal 1237 ayat (2) Kitab Undang- Undang  Hukum  Perdata.  Ketentuan  ini  hanya  berlaku  bagi  perikatan  untuk  memberikan sesuatu dan membayar biaya perkara apabila diperkarakan di muka hakim Pasal 181 (1) HIR, serta memenuhi perjanjian dapat dilakukan.

## 2. Membayar biaya perkara
Biaya perkara berdasarkan ketentuan acara perdata selalu diberikan kepada pihak yang  kalah.  Dalam  perkara  atau  tuntutan  karena  terjadinya,  kemungkinan  besar  debitor yang akan kalah dalam berpekara, maka akan memberikan biaya-biaya yang timbul akibat perkara tersebut.
Menurut  Pasal  1238  Kitab  Undang-Undang  Hukum  Perdata  memuat  pengertian tentang somasi, yang menyatakan bahwa seorang debitur dapat dianggap lalai jika jika ada surat perintaj ataau akta serupa, atau berdasarkan perikatan yang mengharuskannya untuk dianggap lalai setelah melewati batas yang telah ditentukan. 20
3. Peralihan Resiko
19 Suharnoko, Hukum Perjanjian (teori dan Analisis Kasus), Kencana, Jakarta, 2004, hlm. 61
20 https://fahum.umsu.ac.id/artikel/pengertiansomasidasarhukumbentukdancaramanfaatnya/diakses pada tanggal 13 september 2023 pukul 15:00
Resiko beralih ke pembeli sejak awal terjadinya wanprestasi dalam Kitab Undang- Undang  Hukum  Perdata  tidak diatur  dalam tentang  resiko  dalam perjanjian  timbal  balik, penyelesaian  dalam  hal  ini  melalui  asas  kepatutan,  berdasarkan  asas  kepatutan  dalam perjanjian timbal balik, resiko akan ditanggung pada mereka yang tidak melakukan prestas. Dalam  hal  ini  seseorang  memindahkan  hutang  atau  mengahlikan  sebagaimana  yang dimaksud  adalah  memindahkan  hutang  dari  tanggungan  orang  yang  berhutang  menjadi tanggungan  orang  yang  melakukan  pembayaran  hutang.  Dapat  disimpulkan  dalam perjanjian  timbal  balik,  apabila  terjadinya  keadaan  memaksa  sehingga  suatu  pihak  tidak memenuhi prestasi, maka resiko adalah tanggungan si pemilik, merupakan suatu keadilan dan  pantas  apabila  pihak  lain  dibebaskan  dari  kewajibannya  untuk  membayar  hutang. Memenuhi  perjanjian  dapat  dilakukan  .  Akibat  hukum  dari  wanprestasi  penjual  pada perjanjian pengikatan jual beli tanah antara lain sebagai berikut:
a. Membayar kerugian yang diderita oleh pembeli
b. Peralihan  resiko  kepada  debitur  sejak  terjadinya  wanprestasi  (Pasal  1237  ayat  (2) KUHPerdata.
c. Membayar biaya perkara, apakah sampai diperkarakan dimuka hakim (pasal 181 ayat (1) HIR.
Sesuai  dengan  putusan  hakim  Nomor  16/Pdt.G/2018/PN  Pkl.  akibat  hukum Perjanjian  Pengikatan  Jual  beli  telah  sesuai  dengan  gugatan  pembeli  untuk  sebagian, menyatakan akta perjanjian pengikatan jual beli (PPJB) tanggal 29 agustus 2017 yang dibuat dan  ditandatangani  oleh  penjual  dengan  pembeli  adalah  sah  secara  hukum,  menetapkan pembeli sebagai pembeli yang beritikad baik yang harus dilindung kepentingan hukumnya, menyatakan Akta Kuasa Menjual tanggal 5 mei 2017 Setiana Komara, SH. Notaris di Kajen, Kabupaten Pekalongan, yang dibuat dan ditandangani oleh penjual dan pihak ketiga telah melakukan  wanprestasi  kepada  pembeli,  menghukum  penjual  dan  pihak  ketiga  untuk menerima uang pelunasan dari pembeli sbesar Rp 100.000.000,- (seratus juta rupiah) dan melakukan  pembuatan  dan  penandatangan  Akta  Jual  Beli  di  Pejabat  Pembuat  Akta  tanah (PPAT) guna menindaklanjuti Akta PPJB tanggal 29 agustus 2017 untuk kemudian dilakukan pengalihan ha katas Serifikat Hak Milik No. 01859/Kel. Kajen guna balik nama menjadi atas nama  pembeli,  menolak  gugatan  penggugat  untuk  selain  dan  selebihnya,  menghukum penjual dan pihak ketiga untuk membayar biaya perkara secara tanggung renting sebsae Rp 1.326.000 (satu juta 3 ratus dua puluh enam ribu rupiah).
Tujuan dari buatnya suatu perjanjian cukup jelas yaitu agar isi perjanjian dijalankan sepenuhnya, kecuali jika terjadinya keadaan memaksa (force majeure), maka jika ada pihak yang  tidak  melaksankan  komitmennya  yang  sudah  tertuang  dalam  perjanjian.  Menurut hukum, hal tersebut dapat dimitakan tanggung jawabnya, jika pihak lain dalam perjanjian tersebut menderita kerugian karenanya.

## Upaya  (hukum)  penyelesaian  sengketa  wanprestasi  penjual  pada  Perjanjian Pengikatan Jual Beli
Upaya  (hukum)  penyelesaian  sengketa  wanprestasi  pada  perbuatan wanprestasi  dalam  kasus  ini  dilakukan  hanya  melalui  jalur  litigasi  atau  dilakukan  di Pengadilan Negeri Pekalongan. Pihak Penjual mendaftrakan surat gugatan pada tanggal 12 april  2018,  para  pihak  harus  memperhatikan  prosedur  yang  mengacu  kepada  hukum perdata  formil  (Hukum  Acara  Perdata)  maupun  Hukum  Perdata  Materil.  Contoh  kasus  : dalam putusan  nomor : 16/Pdt.G/2018/PN.Pkl.
Kemudian  dilakukan  jalur  mediasi  yang  telah  disediakan  oleh  pihak pengadilan  Negeri  Pekalongan  telah  mengupayakan  perdamaian  diantara  para  pihak sebagaimana diatur dalam Peraturan Mahkamah agung Republik Indonesia Nomor 1 tahun 2008 tentang Proses Mediasi di Pengadilan sekarang berubah menjadi peraturan Mahkamah Agung Republik Indonesia 1 tahun 2016 tentang tentang Prosedur Mediasi di Pengadilan,
pada tanggal 31 mei 2018 berdasarkan laporan Mediator, namun upaya perdamaian yang dilakukan tidak berhasil. Mediasi di pimpin oleh Hakim Mediator I Gusti Made Juliartawan, SH.,MH. Upaya mediasi gagal mencapai perdamaian.
Jika dianalisa anatara contoh kasus diatas dengan teori upaya (hukum) penyelesaian sengekta wanprestasi, maka menurut Basuki Rekso Wibowo, dalam menutup suatu kontrak atai  mendatangani  perjanjian  ketika  menghadapi  sengketa,  adakalanya  mencatumkan klausula penyelesaian sengketa “ dispute settelement clause” atau “midnight clause” dalam kontrak mereka. Penyelesaian melalui jalur litigasi (in court settlement); 21

## Penyelesaian sengketa melalui Non litigasi
Proses mediasi sebagai penyelesaian sengketa alternatif, juga dapat dilakukan di peradilan atau  yang  dikenal  dengan  mediasi  peradilan.  Mengenai  hal  ini  diatur  dalam  Peraturan Mahkamah Agung (PERMA) Nomor 2 tahun 2003 Tentang Prosedur Mediasi di Pengadilan, sebagaimana telah dicabut dengan PERMA dengan PERMA No. 01 Tahun 2008. Salah satu pertimbangan  diintrodusirnya  mediasi  di  pengadilan  adalah  karena  mediasi  merupakan salah satu instrumen efektif mengatasi kemungkinan penumpukan perkara di pengadilan sehingga  proses  penyelesaian  sengketa  akan  lebih  cepat  dan  murah,  serta  dapat memberikan akses kepada para pihak yang bersengketa untuk memperoleh keadilan atau penyelesaian yang memuaskan atas sengketa yang dihadapi.
Pada  asasnya,  proses  mediasi  tidak  bersifat  terbuka  untuk  umum  kecuali  para  pihak menghendaki lain. Pengecualiannya adalah untuk sengketa publik, yang prosesnya terbuka untuk umum. Oleh karena itu, pertemuan-pertemuan mediasi hanya dihadiri para pihak atau kuasa hukum mereka dan mediator atau pihak lain yang diizinkan oleh para pihak. Dinamika yang terjadi dalam pertemuan, tidak boleh disampaikan yang terjadi dalam pertemuan, tidak boleh disampaikan kepada publik, kecuali atas izin dari pihak yang bersangkutan.
Mediasi  diartikan  sebagai  penyelesaian  sengketa  melalui  proses  perundingan  para  pihak dengan dibantu oleh mediator atau pihak lain yang netral yang membantu para pihak dalam proses  perundingan  guna  mencari  berbagai  kemungkinan  penyelesaian  sengketa  tanpa menggunakan  cara  memutus  atau  memaksakan  sebuah  penyelesaian  sengketa  mediator, sebagaimana dimaksud dalam ketentuan ini, fungsinya hanya membantu para pihak untuk menemukan  beberapa  alternatif  dalam  rangka  menyelesaikan  sengketa  dan  perlu ditekankan  bahwa  mediator  tidak berhak untuk  memberikan  putusan  terhadap  sengketa yang terjadi. 22
Melalui litigasai (upaya (hukum) penyelesaian sengketa melalui Pengadilan .
Pada umumnya sengketa dalam perjanjian jual beli sebidang tanah yang disebabkan adanya wanprestasi  (ingkar  janji)  atau  perbuatan  melawan  hukum  .  menurut  Pasal  1238 KUHPerdata yang dimaksud wanprstasi (ingkar janji) adalah adanya pelanggaran terhadap perjanjian, sedangkan menurut Pasal 1365 KUHPerdata perbuatan melawan hukum adalah tindakan suatu ketentuan/aturan hukum yang berakibat merugikan orang lain.
Bahwa  pembeli  dengan  surat  gugatannya  tertanggal  12  April  2018  yang  diterima  dan didaftar di Kepaniteraan Pengadilan Negeri Pekalongan pada tanggal 12 april 2018 dalam register nomor : 16/Pdt.G/2018/PN Pkl, telah mengajukan gugatan  sebagai berikut:Pembeli (Bagus Ferryanto, S.H.) pada tanggal 28 Agustus 2017 membeli kepada penjual (Ir. Solikhin) berupa sebidang tanah yang luas keseluruhannya 247m2 dan di atasnya berdiri 1(satu) buah
21 Basuki Rekso Wibowo, menyelesaukan Sengketa Bisnis Di luar Pengadilan (pidato) disampaikan pada pengukuhan Guru Besar dalam Bidang Ilmu hukum, fakultas hukum Universitas Erlangga Surabaya, 17 Desember 2005 hlm. 4
22 Khotibul Umam, Penyelesaian Sengketa Di Luar Pengadilan , Pustaka Yustisia, 2010 hlm. 38
bangunan  rumah  berikut  2  (dua)  buah  bangunan  toko  yang  terletak  di  Kelurahan  Kajen, Kecamatan Kajen, Kabupaten Pekalongan, sebagaimana terdaftar dalam Sertifikat Hak Milik No. 01859/Kel. Kajen dengan harga yang disepakati oleh Pembeli dan Penjual sebesar Rp 1.100.000.000,- (satu milyar seratus juta rupiah) dan oleh Pembeli telah dibayar sebesar Rp 1.000.000.000,- (satu milyar rupiah) uang mana telah diterima langsung oleh penjual dan penjual telah memberi tanda terimanya berupa kwitansi tertanggal 28 Agustus 2017 yang ditulis serta ditandatangan sendiri oleh Penjual.
Tanah dan bangunan rumah berikut toko sebagimana dimaksud datas semuala adalah milik suami istri Pihak ketiga (Djazim Chamimi) dan (Suharningsih) sebagaiaman terdaftar dalam sertifikat Hak milik No. 01859/Kel. Kajen, atas nama Djazim CHamimi, luas 247m2, Surat Ukur  Tanggal  15-12-2011  No.00081/KJN/2011,  terletak  di  Kelurahan  Kajen,  Kecamatan Kajen Kabupaten Pekalongan, dengan batas-batas.
-sebelah Utara : tanah rumah/ toko milik H. Ratno -sebelah Timur : Trotoar dan Jaln Raya Kajen;
-sebelah Selatan : Jalan Desa
-sebelah Barat    : tanah rumah milik Lasmi/ Atmo (HM No. 491);
Dengan Akta Kuasa Untuk Menjual tanggal 5 mei 2017 Notaris 2017 Notaris Setiana Komara, S.H.  di  Kajen,  maka  Penjual  telah  mendapat  kuasa  dari  Pihak  ketiga  guna  menjual  tanah dengan 1 (satu) bangunan rumah berikut 2 (dua) bangunan Toko tersebut di atas, sehingga pada  tanggal  29  agustus  2017  Penjual  dengan  Pembeli  telah  membuat  dan  melakukan Perjanjian Pengikatan Jual Beli Tanggal 29 agustus 2017 yang dibuat oleh dan di hadapan Bambang Wijanarko, S.H., M.Kn., Notaris di Wiradesa, Kabupaten Pekalongan.
Dalam Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli tanggal 29 agustus 2017 tersebut juga diuraikan tentang  harga  yang  disepakati  bersama  adalah  sebesar  Rp  1.100.000.000,-  (satu  milyar seratus  juta  rupiah),  dan  telah  diterima  oleh Penjual  yang  dengan  akta  ini  dianggap  pula sebagai kwitansi yang sah.
Adapun  batas  waktu  pelunasan  pembayaran  sisa  kekurangannya  yang  sebesar  Rp 100.000.000,- (seratus juta rupiah) adalah pada tanggal 28 februari 2018.
Pada  bulan  November  dan  Desember  2017  Pembeli  telah  beberapa  kali  menghubungi Penjual untuk menyelesaiakan pelunasan pembayaran sisa yang Rp 100.000.000,- (seraus juta rupiah) tersebut guna selanjutnya dilakukan pembuatan dan penandatangan Akta Jual Beli  di  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  (PPAT)  sebagaimana  yang  dijanjikan  dalam  Akta Perjanjian  Pengikata  Jual  beli  (PPJB)  tanggal  29  agustus  2017  tersebut  namun  ternyata Penjual  selalu  menolak  pelunasannya  dan  menghindar  dengan  berbagai  beralasan,  di antaranya ketika Pembeli mendatangi rumah Penjual di Sleman, maupun melalui WA (Whats App) maka Penjual telah mengatakan dirinya sedang  sakit, depresi berat dan sebagainya, yang  pada  pokoknya  berusaha  mengulur  waktu  dan  Penjual  telah  berniat  buruk  dengan menolak pelunasan  maupun  pembuatan  Akta  Jual  Beli  atas  tanah dan  1  (satu)  bangunan rumah berikut 2 (dua) bangunan toko tersebut di atas, sehingga hal ini membuat kerugian di  pihak  Pembeli,  karena  telah  membayar  secara  tunai  sebesar  Rp  1.000.000.000,-  (satu milyar rupiah).
Oleh  karenanya,  mohon  agar  tanah  dengan  1  (satu)  bangunan  rumah  berikut  2  (dua) bangunan  Toko  tersebut  sebagaimana  dimaksud  dalam  posita  2  di  atas  disebut  sebagai obyek sengketa.
Kemudian  Pembeli  telah  berusaha  mengklarifikasi  kepada  Pihak  ketiga  namun  tidak mendapat respon yang baik, dan juga telah menolak jual beli, maka hal ini membuat kerugian bagi Pembeli karena telah melakukan Pembayaran sebesar Rp 1.000.000.000,- (satu milyar rupiah) namun tidak segera direalisasikan pembuatan Akta Jual Beli untuk itu Pembeli telah mengirim “surat somasi guna melakukan solusi dengan cara mediasi” kepada Penjual dan Pihak ketiga akan tetapi tetap saja Para Penjual dan Pihak ketiga tidak mau melaksanakan solusi terbaik, maka dapat dikatakan bila para Penjual dan Pihak ketiga telah wanprestasi serta beritikad buruk dan merugikan Pembeli.
Demi untuk menjamin keselamatan tanah dsengan 1 (satu) bangunan rumah berikut 2 (dua) bangunan  toko  sebagaimana  terdaftra  dengan  Sertifikat  Hak  Milik  No.  01859/Kel.  Kajen sebagaimana tersebut pada Posita 2 diatas, karena dikhawatiran Para Penjual atau siapapun yang memperoleh hak dari padanya akan mengembalikannya kepada orang/pihak lain atau pihak ketiga, maka dengan ini Pembeli mohon kepada Ketua Pengadilan Negeri Pekalongan agar dapat diadakan Sita Jamina  atas tanah dan rumah berikut 2 toko SHM 01859/Kel. Kajen tersebut.
Akta  Kuasa  Untuk  Menjual  tanggal  5  mei  2017  yang  dibuat  oleh  dan  di  hadapan  Setiana Komara, S.H., Notaris di Kajen, Kabupaten Pekalongan dan ditandatangani oleh Pihak ketiga dengan  Penjual  adalah  sah  dan  mengikat  antara  Penjual  dengan  Pihak  ketiga  tidak  bisa dicabut  kembali  dengan  alasan  apapun,  terlebih  karena  diperguanakan  sebagai  dasar pembuatan Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) tanggal 29 agustus 2017 yang dibuat oleh  dan  di  hadapan  Bambang  Wijanarko,  S.H.,  M.Kn.,  Notaris  di  Wiradesa  Kabupaten Pekalongan.
Akta  Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli  tanggal  29  agustus  2017  yang  dibuat  dan ditandatangani  oleh  Penjual  dengan  Pembeli  adalah  sah  secara  hukum  dan  masih mempunyai kekuatan hukum bagi Pembeli melakukan pelunasan sebesar Rp 100.000.000,- (seratus juta rupiah), dikarenakan yang melakukan wanpretasi tidak mau menyelesaikan penerimaan  uang  pembayaran  itu  adalah  pihak  Penjual  maupun  Pihak  ketiga  (selaku pemberi kuasanya).
Oleh karenanya maka mohon Pembeli agar ditetapkan sebagai Pembeli yang beritikad baik, dan berhak atas tanah obyek sengketa.
Bahwa terhadap Para Penjual dan Pihak ketiga patut dihukum wajib untuk menerima uang pelunasan  sebesar  Rp  100.000.000  (seratus  juta  rupiah)  dari  Penggugat  membuat  dan mendatangani Akta Jual Beli di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).
Perlu ditetapkan, putusan ini dinyatakan sah pula sebagai dasar peralihan ha katas nama dalam SHM No. 01859/Kel. Kajen dari Penjual menjadi atas nama Pembeli.
Oleh  karena  gugatan  ini  diajukan  atas  dasar  perbuatan  wanprestasinya  Para  penjual  dan Pihak ketiga maka wajar kiranya segala biaya yang timbul dalam perkara ini dibebankan kepada para Penjual dan Pihak ketiga
Pembeli Mempunyai bukti-bukti tertulis yang kuat dan otentik, maka berdasar pasal 180 HIR Penjual  mohon  agar  putusan  ini  dapat  dijalankan  terlebih  dahulu,  meskipun  ada  verzet, banding maupun Kasasi.
Perbuatan-perbuatan  hukum  yang  dilakukan  subyek  hukum  dimungkinkan  akan menimbulkan suatu sengketa jika tidak dibatasi dengan konsep hukum. Tapi sengketa tanah yang  mungkin  akan  ada  dikemudian  hari  akan  diminimalisir  keberadaannya  dengan membuat  sutu  perjanjian  di  antara  para  pihak  dan  hak  dari  pihak-pihak  yang  ada  akan terlindungi.  Seperti  halnya  dalam  kasus  jual  beli  tanah,  perjanjian  pengikatan  jual  beli
dilakukan  apabila  pembeli  mau  melunasi  sebidang  tanah  tetapi  pihak  penjual  tidak  mau menerima uang pelunasan sebesar Rp 100.000.000,- (seratus juta rupiah) dan dikemudian hari apabila ada pihak yang wanprestasi maka dengan adanya perjanjian pengikatan jual beli yang merasa dirugikan dapat menuntut keadilan.
Persoalan  yang  sering  terjadi  dalam praktek  jual  beli  tanah yang  pembayaran  dilakukan secara  angsuran  dan  dengan  dibuatnya  perjanjian  pengikatan  jual  belimaka  masalah  ini dapat diselesaikan walaupun kemungkinan karena adanya kelemahan pada klausula-klasula dalam perjanjian tersebut sehinggga penyelesaian sampai ke pengadilan. Jual beli hak ats tanag  dengan  pembayaran  cicilan  akan  sangat  bijaksana  bila  para  pihak  Perjanjian pengikatan  jual  beli  (PPJB)  yang  berisi  kesepakatan  para  pihak  sebelum  membuat  dan menadatangani akta jual beli di hadapan Notarsi dengan sejelas-sejelasnya, misalnya hak dan kewajiban atau pretasi yang harus dilakukan masing-masing pihak, begitu juga untuk jangka waktu pembayaran dan jatuh tempo serta langka apa yang dapat diambil jika salah satu  pihak  wanprestasi.  Begitu  juga  untuk  subyek  dan  obyek  harus  diperhatikan  apakah yang datang sebagai pihak penjual berkompeten untuk melakukan perjanjian tersebut dan obyek  yang  diperjanjikan  apakah  masih  milih  penjual  atau  diagunkan  kepada  pihak  lain. Sengketa jual beli tanah terlalu sering terjadi dan berbagai macam cara yang ditempuh baik melalui gugatan wanprestasi yang dilakukan oleh penjual karena menolak uang pembayaran pelunasan  sebindang  tanah  sebesar 100.000.000,-  (seratus  juta  rupiah) dan  pembeli  bisa segera  dilaksanakan  Pembuatan  dan  penandatangan  Akta  Jual  Beli  (AJB).  Untuk  itu  agar sengketa dapat dicegah dan diminamlisir terjadinya sengketa yang merugikan para pihak perlu dicatumkan secara tegas dalam isi perjanjian itu. Sehingga sengketa tidak akan terjadi karena dalam perjanjian pengikatan jual beli (PPJB) akan dinyatakan secara jelas hak-hak dan kewajiban para pihak serta klausul-klausul tambahan yang telah disepakati bersama.
Adanya  kesepakatan  diantara  kedua  belah  pihak,  dimana  penjual  merelakan  hargatanah diangsur oleh pembeli maka notaris akan membuatakan akta notariil yaitu akta Perjanjian Pengikatan  Jual  Beli  (PPJB).  Surat-  surat  asli  atas  tanah  yang  diperjanjikan  sebaiknya disimpan  di  Notaris.  Apabila  ada  jangka  waktu  jatuh  tempo  dan  pihak  penjual  tidak melakukan kewajibannya, maka sesuai dengan kesepakan yang dibuat. Dan pihak penjual pihak ketiga mau menerima uang pelunasan sebesar Rp 100.000.000 selanjutnya dilakukan pembuatan dan Penandatangan Akta Jual Beli tanah di Pejabat Pembuat Akta Tanah.

## PENUTUP
Faktor-faktor  yang  menyebabkan  wanprestasi  penjual  pada  perjanjian  pengikatan jual  beli  adalah  faktor  kelalaian  yang  disebabkan  karena  unsur  kesengajaan  yang didalamnya  dapat  berupa  tidak  adanya  itikad  baik  dari  penjual  yang  menyebabkan wanprestasi penjual pada perjanjian pengikatan jual beli tanah. Akibat hukum wanpretasi penjual  pada  perjanjian  pengikatan  jual  beli  tanah  yaitu  menimbulkan  kerugian  bagi pembeli, sehingga penjual memilik kewajiban ganti rugi berupa membayar biaya perkara dan peralihan resiko. Upaya (hukum) penyelesaian sengketa wanprestasi pada perbuatan wanprestasi  dalam  kasus  ini  dilakukan  hanya  melalui  jalur  litigasi  atau  dilakukan  di Pengadilan Negeri Pekalongan. Pihak Penjual mendaftrakan surat gugatan pada tanggal 12 april  2018,  para  pihak  harus  memperhatikan  prosedur  yang  mengacu  kepada  hukum perdata  formil  (Hukum  Acara  Perdata)  maupun  Hukum  Perdata  Materil.  Contoh  kasus  : dalam putusan  nomor : 16/Pdt.G/2018/PN.Pkl.
Kemudian  dilakukan  jalur  mediasi  yang  telah  disediakan  oleh  pihak  pengadilan Negeri  Pekalongan  telah  mengupayakan  perdamaian  diantara  para  pihak  sebagaimana diatur dalam Peraturan Mahkamah agung Republik Indonesia Nomor 1 tahun 2008 tentang Proses  Mediasi  di  Pengadilan  sekarang  berubah  menjadi  peraturan  Mahkamah  Agung Republik  Indonesia  1  tahun  2016  tentang  tentang  Prosedur  Mediasi  di  Pengadilan,  pada tanggal  31  mei  2018  berdasarkan  laporan  Mediator,  namun  upaya  perdamaian  yang
dilakukan tidak berhasil. Mediasi di pimpin oleh Hakim Mediator I Gusti Made Juliartawan, SH.,MH. Upaya mediasi gagal mencapai perdamaian.
Disarankan  bagi  pembeli  yang  ingin  membeli  tanah  sebaiknya  memeriksa  obyek tanah dengan teliti agar tidak terjadi hal-hal yang tidak diinginkan dikemudian hari. Hal ini bertujuan  agar  ketika  perjanjian  dibuat  dan  telah  dilakukan  prestasi  pada  perjanjian tersebut. Atau kemudian hari timbul orang lain mengaku sebagai pemilik sah dari obyek jual beli. Bagi Penjual disarankan agar memberikan informasi yang benar atas yang barang yang ia  hendak  jual  kepada  Pembeli.    Seharusnya  dapat  menjalankan  dan  memahami  hak  dan kewajiban  masing-masing  sesuai  dengan  isi  perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli  yang  sudah disepakati  dan  ditandatangani  bersama  antara  masing-masing  pihak  yang  tidak  timbul perbuatan yang merugikan dalam bentuk wanprestasi. Upaya sengketa wanprestasi antara pihak debitur penjual dan pembeli tersebut dapat dilakukan dengan jalur non litigasi karena proses  penyelesaian  di  luar  pengadilan  menghasilakan  suatu  proses win-win  solution sehingga  menghasilkan  suatu  keputusan  secara  musyawarah  oleh  para  pihak  dan mendapatkan hasil yang diharapkan.

## DAFTAR PUSTAKA
BUKU Abdulkadir Muhammad (2004). Hukum Penelitian Hukum . Bandung. PT Citra bakti. I Ketut Oka Setiawan,  (2015) Hukum Peeikatan Indonesia, Jakarta. Sinar Grafika Khotibul Umam (2010). Penyelesaian Sengketa Di Luar Pengadilan , Pustaka Yustisia, R. Subekti, (2001). Hukum Perjanjian . Jakarta. PT Intermasa.
R. Setiawan (1979) Pokok-Pokok Hukum Perikatan . Bandung. Bina Cipta.
Suharnoko. (2004). Hukum Perjanjian (Teori dan Analisis Kasus). Jakarta. Kencana Teguh Samudera. (2004). Hukum Pembuktian Dalam Hukum Acar a Perdata . Bandung. PT. Alumni
Urip Santoso. (2014). Pendaftaran Tanah dan Peralihan Hak atas Tanah . Jakarta. Kencana Prenada Media Grup.
Zainunddin Ali, (2017). Metode Penelitian Hukum . Jakarta. Sinar Grafika.
Artikel
Dewi R.P dan Purwadi H. (2017) Pembatalan Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli Akibat Wanprestasi (studi kasus Putusan Nomor: 200/Pdt.G/PN.Jkt.Sel) “ Jurnal Reporinorium 4 (2)
Marvita Langi. (2016) “ Akibat Hukum Terjadinya Wanpretasi Dalam Perjanjian Jual Beli” Lexprivatum, 4 (3)
Intan Manisa Aulia Putri, Mulyani Djakaria, Yusuf Saepul Zamil. (2020) Akibat Hukum Klausula Pemutusan Secara Sepihak Dalam Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) 3 (2)

## PERUNDANG-UNDANGAN
Kitab Undang-Undang Hukum Perdata Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah

## Website
Kosultan Hukum 2021. Agustus  2021 : Pengertian Wanpretasi dan Pasalmya diambil Oktober 11 2023, https://konsultanhukum.web.id/wanpretasi-pengertian-dan- pasalnya .
Pintu Hukum 2023. Maret : Overmacht atau Force Majeure (Daya Paksa). Apa Itu Daya Paksa dan Bagaimana Akibat Hukumnya? Diambil Oktober 11 2023,
https://pintuhukum.com/overmacht-atau-force-majeure-daya-paksa-apa-itu- daya .
Dppferari  2020.Februari  2021  :  Pengertian  Wanprestasi  diambil  Oktober  11  2023, https://dppferari.org/pengertian-wanprestasi-bentuk-penyebab-dan-hukum- wanprestasi .