## Kebijakan Sanksi Administrasi BPHTB  Untuk Pemberian Hak Baru Atas Tanah di Provinsi DKI Jakarta Dalam Perspektif Collaborative Governance
Dominicus Donny P. 1 , Inayati 2

## ABSTRAK
Banyaknya  bidang  tanah  di  provinsi  DKI  Jakarta  yang  belum  terdaftar  merupakan potensi pajak yang cukup besar dalam meningkatkan penerimaan pajak BPHTB. Namun dalam pelaksanaannya, pengenaan pajak BPHTB untuk pemberian hak baru atas tanah ini  masih  mengalami  kendala.  Adapun  kendala  yang  dialami  yaitu  pengenaan  sanksi administrasi  BPHTB  berdasarkan  saat  terhutang  sejak  penandatanganan  Surat Keputusan  (SK)  BPN.  Dalam  hal  ini  warga  Jakarta  sebagai  pembayar  pajak  merasa dirugikan,  karena  mereka  dikenai  sanksi  administrasi  yang  disebabkan  keterlambatan dalam  menerima  Surat  Keputusan  BPN.  Berdasarkan  hasil  analisis  melalui pengumpulan  data  di  lapangan,  studi  literatur  sebagai  bahan  referensi  dan  wawancara mendalam  dengan  pihak  terkait,  penulis  menyimpulkan  bahwa  BPRD  DKI  Jakarta, Kantor  BPN  Wilayah  DKI  Jakarta  dan  PPAT  DKI  Jakarta  telah  bekerja  sama  dengan baik  dalam  proses  pengenaan  pajak  BPHTB.  Namun  dalam  kenyataannya,  masih  ada masalah  dalam  hal  pengenaan  sanksi  administrasi  BPHTB  untuk  pemberian  hak  baru atas  tanah  karena  keterlambatan  penerimaan  SK  BPN  oleh  wajib  pajak.  Untuk meminimalkan hal ini, diperlukan kolaborasi  yang lebih komprehensif antara lembaga- lembaga, yaitu BPRD DKI Jakarta, Kanwil BPN DKI Jakarta dan PPAT di DKI Jakarta dengan  melakukan  Tata  Kelola  Kolaboratif.  Dengan Collaborative  Governance , diharapkan  pelayanan  kepada  wajib  pajak  akan  lebih  baik  dan  penerimaan  pajak BPHTB di DKI Jakarta akan meningkat.
Keyword : BPHTB , sanksi administrasi, hak baru atas tanah , Collaborative Governance

## ABSTACT
The large number of land in DKI Jakarta province that have not yet beenregistered is a significant  potential  tax  in  increasing  BPHTB  tax  revenue.  But  in  its  implementation, the  imposition  of  BPHTB  tax  for  granting  new  rights  to  this  land  is  still  experiencing obstacles.  The  constraints  experienced  are  the  imposition  of  BPHTB  administrative sanctions based on the time of debt due to the signing of the BPN Decree (SK). In this case,  Jakarta’s  citizenas  tax  payers  felt  disadvantaged  because  they  were  subjected  to administrative  sanctions  due  to  the  delay  in  receiving  the  BPN  Decree.  Based  on  the results of the analysis through data collection in  the field,  literature study as reference
1 Fakultas Ilmu Administrasi, Universitas Indonesia; email: dominicus.donny@gmail.com
2 Dosen Fakultas Ilmu Administrasi, Universitas Indonesia; email: inayati.hifni01@gmail.com
material and in-depth interviews with related parties, author concluded that BPRD DKI Jakarta,  DKI  Jakarta  Regional  Office  of  BPN  and  PPAT  DKI  Jakarta  have  been cooperating well in the imposition process of BPHTB tax. But in reality, there are still problems in the case of the imposition of BPHTB administrative sanctions for granting new rights to land due to delays in receipt of SK BPN by taxpayers. To minimize this, a more  comprehensive  collaboration  is  needed  between  agencies,  namely  BPRD  DKI Jakarta, Regional Office of BPN DKI Jakarta and PPAT in DKI Jakarta by conducting Collaborative Governance. With Collaborative Governance, it is expected that services to taxpayers will be better and BPHTB tax revenues in DKI Jakarta will increase.
Keyword: BPHTB ,  Administrative  Sanctions,  New  land  rights,  Collaborative Governance

## PENDAHULUAN
Berdasarkan Survei  Harga  Properti Residensial  (SHPR)  yang  dikeluarkan  Bank Indonesia  pada  triwulan  I-2018,  diindikasikan bahwa  di  pasar  primer  harga  properti residensial  terus  meningkat.  Hal  ini  tercermin dari  Indeks Harga Properti  Residensial (IHPR) pada  triwulan  I-2018  yang  meningkat  0.54% (qtq),  lebih  tinggi  dibandingkan  dengan pertumbuhan  IHPR  pada  triwulan  sebelumnya yaitu  sebesar  0,09%.  Kenaikan  harga  properti tertinggi  berasal  dari segmen apartemen, lahan industri  dan convention  hall (Bank  Indonesia, 2018, p. 1 ).
Perkembangan  properti  di  Indonesia, sebagian  besar  terjadi  dikota  -  kota  besar seperti  di  Jakarta.  Hal  ini  sejalan  dengan program  pemerintah  yang  giat  membangun sejumlah  fasilitas  infrastruktur  jalan  tol, Mass Rapid  Transport  (MRT) ,  hingga  sarana  kereta transportasi  masal  dalam  kota  atau Light  Rail Transit  (LRT) di  Jakarta.  Konsep  hunian  yang terintegrasi  dengan  sarana  transportasi  dan tempat  bekerja  inilah,  yang  kini  menjadi kebutuhan  pokok  warga  perkotaan.  Konsep hunian  baru  ini  menyebabkan  meningkatnya permintaan  akan  kebutuhan  properti  di  Jakarta baik  sebagai  tempat  tinggal  maupun  sebagai investasi bisnis.
Bila  dilihat  dari  pengertian  dasarnya, properti  adalah  hak  milik  permukaan  sebidang tanah  termasuk  udara  diatas  permukaan  dan termasuk  mineral  yang  berada  dibawah permukaan  serta  apapun  yang  melekat  secara
permanen pada tanah tersebut  (Robert C. Kyle &  Floyd  M.  Baird,  1999,  p.3).  Properti  juga dapat  diartikan  sebagai  kepemilikan  atas  tanah maupun  bangunan,  serta  semua  fasilitas  yang terdapat  pada  tanah  dan  bangunan  tersebut sehingga  menjadi  satu  bagian  yang  tidak terpisahkan  dari  tanah  dan  bangunan  tersebut (Wijaya & Ananta, 2017,p.1).
Banyaknya  keuntungan  yang  dapat diperoleh  dari  berinvestasi  properti,  seperti selisih  kenaikan  harga  dan  keuntungan  pasif dengan menyewakan properti. Selain keuntungan  tersebut  terdapat  pula  kewajiban pajak  yang  harus  dipenuhi  dari  investasi properti.  Oleh  karena  itu,  pengetahuan  akan besarnya  pajak  yang  harus  dibayar  oleh investor  dalam  suatu  investasi  sangatlah penting  karena  tanpa  adanya  kepastian  maka akan  timbul  keengganan  investor  untuk berinvestasi (Mangkoesoebroto, 2014,p.230).
Menurut  Bird  dan  Slack  (2004,  p.15) meskipun  pajak  atas  properti  tidak  dapat dinikmati  secara  langsung  sebagai  "biaya pengguna" bagi individu yang membayar pajak untuk  layanan  yang  mereka  terima,  dimana tarif  pajak  dan  tingkat  pelayanan  ditentukan oleh  pemerintah  daerah.  Namun  dianggap keuntungan  bagi  wajib  pajak  dengan  adanya perbaikan layanan publik yang dapat meningkatkan  nilai  properti  yang  dimilikinya. Kemampuan pemerintah daerah dalam mengelola  pajak  atas  properti  ini,  seringkali menjadi penentu dalam keberhasilan
pemerintah  daerah  dalam  menerapkan  pajak atas properti.
Ada  beberapa  alasan  yang  mendasari untuk  mengenakan  pajak  atas  properti,  seperti yang  disampaikan  Joan  M.  Youngman  dikutip dari  Victor  Thuronyi  (1996:  264)  menyatakan bahwa  yang  menjadi  alasan  utama  untuk diberlakukan  pajak  properti,  yaitu  sebagai insentif  untuk  penggunaan  lahan  yang  efisien, sebagai  basis  pajak  yang  tidak  dapat  ditarik dari  produksi,  dan  merupakan  sumber  pen- dapatan bagi pemerintah daerah.
Pajak  atas  properti  merupakan  salah satu  jenis  pajak  atas  kekayaan,  dimana pengenaan pajaknya bisa berdasarkan nilai dari properti tersebut yang dikenakan secara berkala maupun sporadis.  Dan juga pajak  atas properti yang dikenakan karena adanya peralihan pajak sebagaimana  dijelaskan  pada Ganbar  1 dibawah  ini,  sesuai  dengan  pendapat  yang dikemukakan oleh Thuronyi (1996, p.293).
Gambar 1 Wealth Taxes
Sumber  :  Victor  Thuronyi  (1996,  p.293) Tax Law Design and Drafting
Dengan adanya transaksi properti antara penjual dan pembeli , maka muncul dua macam kewajiban pajak yaitu Pajak Penghasilan (PPh) Final  dan  BPHTB  (Bea  Perolehan  Hak  Atas Tanah  Dan  Bangunan).  BPHTB  termasuk dalam  salah  satu  jenis  pajak  daerah  yang dikelola  oleh  Pemprov  DKI  Jakarta  sesuai dengan amanah Undang-Undang No. 28 Tahun 2009  Tentang  Pajak  Daerah  Dan  Retribusi Daerah,  dan  juga  Perda  DKI  Jakarta  No.  18 Tahun  2010  Tentang  Bea  Perolehan  Hak  Atas Tanah Dan Bangunan.

## Tabel 1 Target dan Realisasi Penerimaan BPHTB DKI Jakarta
Periode Tahun 2014 s/d 2018
Sumber : BPRD DKI Jakarta, Portal BPRD Provinsi DKI Jakarta (telah diolah kembali)
Pada  Tabel  1  menunjukkan besarnya penerimaan  dari  pajak  BPHTB yang  diterima oleh  Pemprov  DKI.  Besarnya  penerimaan BPHTB  yang  ada  DKI  Jakarta,  jika  kita  lihat dalam  lima  tahun  kebelakang  mengalami
pasang  surut.  Hal  ini  bisa  terjadi  karena dipengaruhi  dari  kondisi  perekonomian  di tahun  tersebut,  maupun  dari  faktor-faktor lainnya.

## Grafik 1  Grafik Laju Pertumbuhan Penerimaan BPHTB
Sumber : BPRD DKI Jakarta, Portal BPRD Provinsi DKI Jakarta (telah diolah kembali)
Sebagaimana ditampilkan oleh Grafik 1 Laju Pertumbuhan Penerimaan BPHTB Periode  Tahun  2014  s/d  2018  diatas,  laju pertumbuhan  penerimaan  BPHTB  dalam  lima tahun  terakhir  di  DKI  Jakarta  sangat  fluktuasi. Dimana laju pertumbuhan penerimaan BPHTB terbesar  terjadi  pada  tahun  2017  yaitu  sebesar 42.32%  dan  terendah  terjadi  pada  tahun  2018 yaitu sebsar -43.45%.
BPHTB  merupakan  pajak  yang  timbul pada  saat  terjadi  perolehan  atau  pemindahan hak  atas  tanah  dan/atau  bangunan.  Sesuai dengan Perda DKI Jakarta No. 18 Tahun 2010 Tentang  BPHTB  pasal  5  ayat  2,  bahwa pemindahan hak tersebut dapat dapat disebabkan  dari    proses  tukar  menukar,  hibah, jual  beli,  hibah  wasiat,  pemasukan  dalam perseroan  atau  badan  hukum  lain,  penunjukan pembeli  dalam  lelang,  pemisahan  hak  yang mengakibatkan  peralihan,  pelaksanaan  putusan hakim yang mempunyai kekuatan hukum tetap, penggabungan  usaha,  peleburan  usaha  dan pemekaran usaha atau hadiah.
Berdasarkan  pernyataan  yang  disam- paikan  oleh  Menteri  ATR/BPN    Sofyan
Djalil kepada  Okezone  (Utama,  2016,  p.1) bahwa  di  Jakarta  masih  ada  292.655  lokasi tanah  yang  masih  belum  terdaftar  atau  sama dengan  20,64  persen  dari  seluruh  luas  wilayah Jakarta.
Tabel 2 Data Bidang Tanah Belum Terdaftar Di Provinsi DKI Jakarta
Tahun 2016 No Wilayah Kota Administrasi Jumlah Bidang Tanah 1 Jakarta Timur 119,527 2 Jakarta Selatan 50,207 3 Jakarta Utara dan Kep. Seribu 49,326 4 Jakarta Pusat 38,886 5 Jakarta Barat 34,709 TOTAL 292,655
Sumber : Okezone (telah diolah kembali)
-50% -40% -30% -20% -10% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 2014 2015 2016 2017 2018

## LAJU PERTUMBUHAN PENERIMAAN BPHTB PERIODE TAHUN 2014 S/D 2018
PENERIMAAN BPHTB
Tabel  2  menjelaskan  bahwa  sebagian besar  bidang  tanah  yang  belum  terdaftar tersebut, berada di wilayah Jakarta Timur, yaitu sebanyak  119.527  bidang  tanah.  Banyaknya lokasi  tanah  di  provinsi  DKI  Jakarta  yang masih belum terdaftar merupakan potensi pajak yang  cukup  besar  dalam  penerimaan  BPHTB, terutama dari jenis perolehan hak baru.

## Tabel 3 Data Permohonan Validasi BPHTB Jenis Perolehan Hak Baru Provinsi DKI
Jakarta Tahun 2018 No Wilayah Kota Administrasi Permohonan Validasi 1 Jakarta Timur 2,728 2 Jakarta Pusat 2,717 3 Jakarta Utara 1,972 4 Jakarta Barat 1,826 5 Jakarta Selatan 1,194 TOTAL 10,437
Sumber : BPRD DKI  Jakarta – Bidang SIPDA (telah diolah kembali)
Tabel 3 menjelaskan bahwa pada tahun 2018 jumlah pengajuan validasi BPHTB untuk Jenis  Perolehan  Hak  Baru  di  provinsi  DKI Jakarta  mencapai  10.437  permohonan.  Dengan permohonan pengajuan validasi BPHTB terbesar  ada  di  wilayah  kota  administrasi Jakarta Timur yaitu sebanyak 2.728 permohonan dan yang terendah berada wilayah kota administrasi Jakarta Selatan yaitu sebanyak 1.194 permohonan.
Dalam  penerapan  pengenaan  pajak BPHTB  di  Pemprov  DKI  Jakarta,  terdapat suatu  kendala  atau  permasalahan  dimana  jenis perolehan  hak  baru  untuk  tanah  belum bersertifikat  sesuai  dengan  Perda    DKI  Jakarta No.  18  Tahun  2010  Tentang  BPHTB  Pasal  8 ayat  1,  disebutkan  bahwa  saat  terhutang BPHTB  untuk  jenis  perolehan  hak  baru dihitung  sejak  tanggal  dikeluarkannya  Surat Keputusan  (SK)      untuk  pemberian  hak  baru
atas  tanah.  Surat  keputusan  pemberian  hak  ini berupa  Surat  Keputusan  Kepala  Kantor Pertanahan yang dikeluarkan oleh BPN (Badan Pertanahan Nasional) dimana lokasi tanah atau properti tersebut berada.
Penentuan  saat  terhutang  ber-dasarkan tanggal  SK  BPN  inilah  yang  menjadi  dilema dimasyarakat  dimana  masyarakat  banyak merasa  dirugikan  karena  mereka  harus  terkena sanksi  administrasi  sebesar  2%  (dua  persen) dari  pokok  pajak  BPHTB    perbulannya  akibat keterlambatan  penerimaan SK BPN.
Dengan adanya penentuan saat terhutang  tersebut,  maka  wajib  pajak  harus membayar  sanksi  administrasi  yang  cukup besar  akibat  keterlambatan  diterimanya  Surat Keputusan  BPN  walaupun  keterlambatan  yang terjadi  bukan  kesalahan  murni  masyarakat sebagai  wajib  pajak.  Disisi  lain,  petugas  pajak (fiskus) harus tetap menagih sanksi adminitrasi walaupun  mereka  sadar  bahwa  hal  tersebut bukan  kesalahan  dari  wajib  pajak.  Hal    ini dikarenakanan  peraturan  pajak  BPHTB  yang ada  mengharuskan  petugas  pajak  untuk  tetap menagih  sanksi  administrasi.  Jika  hal  tersebut tidak  dilakukan  maka  petugas  pajak  (fiskus) akan diperiksa karena dianggap tidak mengikuti  peraturan  perpajakan  yang  ada. Penerapan  pengenaan  sanksi  administrasi  juga bisa menyebabkan perbedaan persepsi  diantara petugas  pajak  (fiskus)  yang  pada  akhirnya dapat  menimbulkan  ketidakpastian  dalam proses  perpajakan.  Dalam  hal  ini  unsur Certainty (kepastian)  merupakan  suatu  hal yang sangat mendasar, karena dapat memperbesar potensi terjadinya dispute (perselisihan  atau  perbedaan  pendapat)  antara wajib  pajak  dan  petugas  pajak  (fiskus) (Rosdiana & Erianto, 2017, p.170).
Petugas pajak juga harus bisa memastikan apakah keterlambatan pembayaran BPHTB  disebabkan  karena  adanya  keter- lambatan  wajib  pajak  dalam  menerima  Surat Keputusan  Badan  Pertanahan  Nasional,  atau keterlambatan  pembayaran  tersebut  memang murni  kelalaian  wajib  pajak  dalam  hal memenuhi kewajiban perpajakannya.
Oleh  sebab  itu,  sangat  diperlukan adanya  inovasi  kebijakan  yang  diambil  oleh BPRD  Provinsi  DKI  Jakarta  dalam  me- nyelesaikan  permasalahan  tersebut.  Inovasi kebijakan  itu  sendiri  harus  dimulai  dari  visi pemimpin  yang  kemudian  dijadikan  agenda kebijakan  untuk dirumuskan sebagai  kebijakan nyata  yang  secara  formal  diimplementasikan dan  dilaksanakan  (Sore  dan  Sobirin,  2017, p.185).  Inovasi  kebijakan  menurut  Sururi (2016,  p.2)  merupakan  suatu  bentuk  dorongan yang  lebih  luas  yaitu  berupa  ekspansi  dan modifikasi  kebijakan  yang  bersifat  kebaruan dan kebermanfaatan baik dari aspek formulasi, proses  maupun  evaluasi  kebijakan.  Sedangkan inovasi  dalam  kebijakan  publik  menurut Mulgan  and  Albury  (dalam  Considine,  Lewis &  Alexander,  2009,  p.6)  menyatakan  bahwa inovasi  haruslah  menjadi  kegiatan  inti  dari sektor  publik  karena  dengan  adanya  inovasi berarti  meningkatkan  kinerja  dalam  melayani masyarakat.
Salah  satu  inovasi  kebijakan  yang diambil  oleh  BPRD  DKI  Jakarta  dalam  hal pengenaan  pajak  BPHTB yaitu  dengan melakukan  Metode  Tata  Kelola    Kolaboratif atau Collaborative  Governance dengan  pihak terkait  contohnya  Badan  Pertanahan  Nasional (BPN). Collaborative  Governance merupakan suatu  model  yang  dapat  menyatukan  para pemangku  kepentingan  umum  dalam  forum kolektif  untuk  terlibat  dalam  pengambilan keputusan  yang  bersifat  konsensus.  Dalam prosesnya, pemangku kepentingan harus duduk bersama  dan  mengambil  keputusan  sebagai sebuah  kesepakatan  bersama  untuk  dilak- sanakan (Syaiful, 2018, p.41).
Prinsip Collaborative Governance merupakan  suatu  konsep  alternatif  penye- lenggaraan  pemerintahan  yang  memerlukan kerjasama antar sektor terkait dalam menyelesaikan suatu permasalahan yang kompleks.

## Collaborative Governance
Collaborative  Governance atau  tata kelola  kolaborasi  merupakan  suatu  bentuk  tata
kelola    pemerintahan  di  mana  salah  satu  atau lebih badan publik sebagai pemangku kepentingan  bekerja  sama  dalam  proses pengambilan  kebijakan    dengan  berorientasi pada  konsensus  dan  musyawarah,  dengan tujuan  untuk  membuat  suatu  kebijakan  publik (Ansell & Gash, 2007, p.544).
Menurut    Ansell  &  Gash,  model  tata kelola kolaboratif atau Collaborative Governance sebagai  mana  dijelaskan  dalam gambar  dibawah  ini  memiliki  empat  variabel yang terdiri dari :
1. Starting Conditions
2. Institutional Design
3. Facilitative Leadership
4. Collaborative Process Variabel-variabel tersebut dapat
dipisahkan  menjadi  variabel  yang  lebih  rinci dimana  variabel  proses  kolaborasi    tersebut merupakan  inti  dari  model  Collaborative Governance dengan variabel Starting Conditions , Institutional  Design ,  dan  variabel Leadership yang  direpre-sentasikan  sebagai salah satu faktor kritis dalam proses kolaboratif.
Starting  Conditions mengatur  dasar tingkat  kepercayaan,  konflik,  dan  modal  sosial yang  menjadi  sumber  daya  yang  dibutuhkan selama  proses  kolaborasi. Institutional  Design menetapkan  aturan  dasar  tempat  dimana kolaborasi dilakukan. Dan Leadership berfungsi  memberikan  mediasi  dan  fasilitasi yang  penting  bagi  proses  kolaboratif.  Proses kolaboratif  ini  berjalan  sendiri  secara  berulang dan  nonlinier,  atau  disebut  juga  sebagai  suatu siklus.
Collaborative
Governance antara
BPRD  Provinsi  DKI  Jakarta  dan  Kanwil  BPN DKI Jakarta sangat diperlukan dalam menyelesaikan permasalahan pengenaan sanksi administrasi  BPHTB  untuk  pemberian  hak baru.  Dalam  hal  bagaimana  cara  proses penerapan Collaborative  Governance yang dilakukan  BPRD    Provinsi  DKI  Jakarta  dan faktor  -  faktor  apa  saja  yang  mempengaruhi proses  penerapan Collaborative  Governance tersebut haruslah diteliti secara mendalam.
Gambar 2 Model Of Collaborative Governance
Sumber : Ansell & Gash (2007, p.550)

## METODE PENELITIAN
Penelitian  ini  menggunakan    pen- dekatan  kualitatif  yang  memusatkan  diri  pada satu  obyek  tertentu  dan  mempelajarinya sebagai  suatu  kasus.  Tujuan  dari  penelitian  ini adalah untuk meneliti secara mendalam tentang latar  belakang  masalah,  kondisi  dan  posisi suatu  peristiwa  yang  sedang  berlangsung  saat ini.
Berdasarkan  tujuannya,  penelitian  ini merupakan  penelitian  eksplanatif  dimana penelitian eksplanatif menurut Irawan (2004, p. 61)  merupakan  penelitian  yang  tidak  hanya mendapatkan  gambaran  -  gambaran  umum suatu objek penelitian, tetapi juga mencari tahu faktor  apa  saja  yang  mempengaruhi  objek tersebut sehingga menjadi seperti saat ini.
Merujuk  pada  hal  tersebut,  penelitian ini  bertujuan  untuk  menganalisis  proses penerapan Collaborative  Gover-nance yang dilakukan  BPRD    Provinsi  DKI  Jakarta  dan
menganalisis  faktor  -  faktor  yang  mem- pengaruhi  proses  penerapan Collaborative Governance dalam  menyelesaikan  perma- salahan pengenaan sanksi administrasi BPHTB untuk pemberian hak baru.
Informan  dalam  penelitian  ini  adalah pihak-pihak  yang  terlibat  langsung  dalam pengenaan  sanksi  administrasi  BPHTB  untuk pemberian  hak  baru  atas  tanah  di  UPPRD. Dalam  hal  ini,  peneliti  mencoba  untuk menganalisis  proses  penerapan Collaborative Governance yang  dilakukan  BPRD  Provinsi DKI  Jakarta  serta  menganalisis  faktor-faktor yang mempengaruhi proses penerapan Collaborative  Governance dalam  menye- lesaikan permasalahan pengenaan sanksi administrasi  BPHTB  untuk  pemberian  hak baru.  Informan  dalam  penelitian  ini  adalah BPRD Provinsi DKI Jakarta, Kanwil BPN DKI Jakarta dan (PPAT) wilayah DKI Jakarta.

## HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN
Menurut  teori Collaborative  Gover- nance yang disampaikan oleh Ansell dan Gash, komunikasi  merupakan  faktor    yang  penting dalam menentukan keberhasilan suatu kolaborasi dimana didalamnya terdapat beberapa elemen utama, yaitu :
1. Face  to  face  dialogue  ( Forum    komunikasi antar  pemangku    kepen-tingan  dan  lembaga Negara) . Dari hasil penelitian yang telah dilakukan  oleh  peneliti  diketahui  bahwa BPRD  Provinsi  DKI    Jakarta,  BPN  Kanwil DKI  Jakarta  dan  PPAT,  sepakat  untuk mengadakan  forum  komunikasi  formal dengan  semua  pemangku  kepentingan.  Hal ini bertujuan untuk menyelesaikan permasalahan pengenaan sanksi administrasi BPHTB  terhadap  pemberian  hak  baru  atas tanah.  Saat  ini,  forum  komunikasi  tersebut sedang  mulai  dibangun  antara  BPRD Provinsi  DKI Jakarta dan Kanwil BPN DKI Jakarta  melalui  kerja  sama  diantaranya dengan  membangun online  system yang dapat  menunjang  kinerja  kedua  belah instansi tersebut.
2. Trust  Building (Membangun    kepercayaan antar pemangku  kepentingan).
Proses  membangun  kepercayaan  yang selama  ini  sudah  berjalan  antara  BPRD, BPN  dan  PPAT  sangatlah  baik.  Hal  ini terungkap dalam wawancara yang dilakukan peneliti  bahwa  selama  ini  antara  BPRD, BPN  dan  PPAT  sudah  bekerjasama  sebagai rekan  kerja  yang  saling  menghormati  dan terbuka dalam menyelesaikan suatu permasalahan.
3. Commitment to process (Visi bersama untuk mencapai kolaborasi).
Saat  ini  sudah  ada  agenda  kerjasama yang  disepakati  antara  BPRD  dengan  BPN untuk  membangun  sebuah online  system yang dapat bermanfaat bagi kedua instransi. Online system ini bertujuanantara lain untuk
membantu  BPRD  dalam  menyelesaikan permasalahan pengenaan sanksi administrasi dalam  pemberian  hak  baru  atas  tanah dimana  agenda  kerjasama  tersebut  sesuai dengan  aturan  dasar  yang  berlaku  dikedua belah  instasi.  Namun  sayangnya  agenda kerja  sama  ini  belum  melibatkan  PPAT wilayah  DKI  Jakarta  untuk  ikut  serta didalamnya.
4. Shared Understanding (Pemahaman bersama dalam mewujudkan  kola-borasi).
Antara  BPRD,  BPN  dan  PPAT  telah memiliki  pemahaman  yang  sama  mengapa permasalahan  kebijakan  pemberian    sanksi administrasi  ini  bisa  terjadi.  Namun,  antara BPRD  dengan  BPN  sudah  sepakat  bahwa permasalahan  ini  dapat  diselesaikan  secara teknis yaitu dengan cara membangun online system antara kedua instansi tersebut.
5. Starting Conditions (Kondisi awal kolaborasi).
Kerjasama  antara  BPRD,  BPN  dan PPAT  telah  berlangsung  sejak  lama.  Oleh karena  itu,  para  pihak  optimis  bahwa Collaborative  Governance antar  instansi dapat dilakukan untuk menyelesaikan permasalahan yang timbul.
6. Institutional  Design (Protokol  atau  aturan dasar  dalam  melakukan  kolaborasi  dan sebagai  legitimasi  prosedural  dari  proses kolaborasi).
Dalam melakukan Collaborative Governance, BPRD  DKI  berpegang  pada Undang Undang Pemerintah Daerah Nomor 23  Tahun  2013  dimana  Pemprov  sebagai ibukota  dari  NKRI  dapat  melakukan kerjasama sepanjang saling menguntungkan .
7. Facilitative Leadership (Kepemimpinan yang mempertahankan aturan dasar, membangun kepercayaan dan  memfasilitasi dialog).
Dalam upaya melakukan proses collaborative ,  BPRD  DKI  siap  menjadi leadership dan akan memperdayakan semua pihak yang ada.
Gambar 3 Proses Collaborative Governance
Untuk Pengenaan Sanksi Administrasi BPHTB

## Sumber : Diolah Peneliti
Dilihat dari Gambar 3 diatas menunjukan  proses collaborative  gover-nance yang sedang dibangun oleh BPRD Proinsi DKI Jakarta,  Kanwil  BPN  DKI  Jakarta  dan  PPAT wilayah  DKI  Jakarta  seharusnya  bisa  berjalan dengan  baik.  Meskipun  demikian,  terdapat temuan  dari  peneliti  dimana  ada  variabel collaborative  governance yang  belum  berjalan dengan  maksimal  yaitu  variabel Facilitative Leadership .  Pada  variabel  tersebut  diketahui bahwa belum semua pihak diberdayakan secara maksimal  dalam  proses  tata  kelola  kolaborasi yang  sedang  berjalan.  Adapun  pihak  tersebut yaitu PPAT wilayah DKI Jakarta. Oleh karena itu,  sebaiknya  tata  kelola  kolaborasi  dapat melibatkan  BPRD  Provinsi  DKI  Jakarta, Kanwil  BPN  DKI  Jakarta  dan  PPAT  wilayah DKI  Jakarta  secara  komprehensif.  Hal  ini dikarenakan  bahwa  proses  kerja  yang  ada dalam ketiga unit tersebut saling
berkesinambungan  dan  mempengaruhi.  Oleh sebab itu, sudah waktunya bagi BPRD Provinsi DKI  Jakarta,  Kanwil  BPN  DKI  Jakarta  dan PPAT wilayah DKI Jakarta untuk  membangun tata  kelola  kolaborasi  atau collaborative governance guna menyelesaikan semua permasalahan yang ada secara efektif.
Bila  dilihat  dari  variabel Facilitative Leadership ,  peneliti    menemukan  bahwa  tata kelola  kolaborasi  yang  saat  ini  sedang dibangun belum memiliki variabel kepemimpinan  yang  jelas.  Hal  ini  terlihat  dari kolaborasi yang  sedang  berjalan  belum terstruktur  dengan  baik  dan  belum  memiliki time  line yang  jelas  sehingga  tahapan  kerja yang  saat  ini  berjalan  tidak  dapat  diukur dengan jelas.
Peneliti juga menemukan suatu indikator  positif  dimana  saat  ini  sudah  mulai dibangun  sistem  online  antara  BPRD  Provinsi
DKI  Jakarta  dan  Kanwil  BPN  DKI  Jakarta dalam  hal  keterbukaan  data  pembayaran  pajak BPHTB  sehingga  dengan  sistem  yang  sudah terbangun saat ini dapat menunjang kinerja dari kedua  instansi  pemerintah  tersebut.  Namun online  sistem  ini  belum  dapat  dimanfaatkan oleh  PPAT  wilayah  DKI  Jakarta  sedangkan sistem tersebut sangat berguna untuk menunjang kinerja mereka. Hal ini dikarenakan PPAT  belum  dapat  mengakses  sistem  online tersebut  sehubungan  belum  diikutsertakan dalam  proses  kerjasama  yang  saat  ini  sedang berjalan. Untuk hasil atau Outcome dari proses tata  kelola  kolaborasi  atau  collaborative governance  ini,  peneliti  tidak  menyajikan datanya. Hal ini dikarenakan bahwa proses tata kelola kolaborasi atau collaborative governance yang ada saat ini baru berjalan dan belum memberikan hasil atau outcome sehingga  memungkinkan  bagi  peneliti  lainnya untuk melakukan penelitian lebih lanjut perihal tata  kelola  kolaborasi  atau collaborative governance yang saat ini sedang dibangun oleh BPRD Provinsi DKI Jakarta, Kanwil BPN DKI Jakarta dan PPAT wilayah DKI Jakarta.

## SIMPULAN DAN SARAN

## Simpulan
BPRD  DKI  Jakarta,  Kanwil  BPN  DKI Jakarta  dan  PPAT  wilayah  DKI  Jakarta  sudah memiliki  persamaan  pemahaman    akan  pen- tingnya  suatu  tata  kelola  kolaborasiatau collaborative  governance guna menyelesaikan per-masalahan  pengenaan  sanksi  administrasi BPHTB  untuk  pemberian  hak  baru.  Namun, tata  kelola  yang  saat  ini  sedang  di  bangun tersebut  belum  terstruktur  dengan  baik  dan belum  memiliki  time  line  yang  jelas.  Hal  ini terlihat  dari  belum  adanya  pihak  yang bertanggung  jawab  penuh  sebagai project leader dalam  memonitor progress  update terhadap penyelesaian permasalahan pengenaan sanksi  admi-nistrasi  terhadap  proses  BPHTB dalam  pemberian  hak  baru  atas  tanah.  Selain itu,  forum  diskusi  formal  yang  saat  ini
dilakukan oleh BPRD DKI Jakarta dan Kanwil BPN  DKI  Jakarta  belum  melibatkan  PPAT wilayah Jakarta. Hal  ini mengakibatkan forum tersebut  kurang  maksimal  karena  PPAT sebagai  instansi  yang  berkaitan  dalam  proses BPHTB  kurang  mendapatkan  informasi  yang jelas sehingga masyarakan sebagai wajib pajak merasa dirugikan.

## Saran
BPRD  Provinsi  DKI  Jakarta  perlu segera  mengambil  inisiatif  untuk  memimpin proses collaborative  governance yang  saat  ini sedang  dibangun  dengan  pihak  Kanwil  BPN DKI  Jakarta  serta  memberdayakan  semua potensi  yang  ada  termasuk  dengan  melibatkan pihak  PPAT  wilayah  DKI  Jakarta  agar collaborative governanve yang sedang dibangun bisa berjalan dengan baik dan sukses. Untuk mengatasi permasalahan dalam pengenaan  sanksi  administrasi  terhadap  proses BPHTB dalam pemberian hak baru atas tanah, perlu  dirumuskan  solusi  sementara  (rencana jangka  pendek)  agar  masyarakat  sebagai  wajib pajak  tidak  merasa  dirugikan.  Hal  ini  dengan tetap  mengacu  pada collaborative  governance yang  baik  antar  semua  pihak  terkait  yaitu Kanwil  BPN  DKI  Jakarta  dan  PPAT  wilayah DKI Jakarta.
Sehubungan  akan  diterapkannya  sistem online  aplikasi  BPHTB  di  masa  yang  akan datang,  maka  perlu  dilakukan  penelitian  lebih lanjut  terkait  manfaat  dari  sistem  tersebut  Hal ini  bertujuan  untuk  mengetahui  sejauh  mana sistem  online  tersebut  dapat  memberikan manfaat  bagi  kedua  instansi  dan  kepada masyrakat sebagai wajib pajak.

## DAFTAR PUSTAKA
Ansell, Chris&Gash,
Alison (2007,
November). Collaborative  Gover-nance In  Theory  And  Practise.  Journal  Of Public  Administration  Research  And Theory Advance Access. 18(4): 543-571 https://www.researchgate.net/publication/ 31311629
Bird,  Richard  M.&Slack,  Enid.  (2004).
International  Handbook  of  Land  And Property  Taxation .  USA  :  Edward  Elgar Publishing Limited
Considine, Lewis&Alexander. 2009. Networks, Innovation And Public Policy. Australia : Palgrave Macmillan
Irawan,  Prasetya.  2004. Logika  Dan  Prosedur
Penelitian . Jakarta : STIA LAN PRESS Kyle, Robert C.&Baird, Floyd M. 1999. Property Management Sixth Edition . Chicago USA: Dearborn
Financial Publishing, Inc.
Mangkoesoebroto,  Guritno.  2014. Ekonomi Publik  Edisi  Kedua .  Yogyakarta:  BPFE Yogyakarta
Rosdiana,  Haula  &  Irianto,  Edi  Slamet.  2014. Pengantar  Ilmu  Pajak  Kebi-jakan  Dan Implemetasi di Indonesia . Jakarta:
Rajawali Pers
Sore,  Uddin  &  Sobirin.  2017. Kebijakan Publik . Makassar : CV Sah Media
Syaiful,  La  Ode  Islamy.  (2018).  Collaborative
Governance Konsep Dan Aplikasi,
Yogyakarta : CV Budi Utama
Thuronyi, Victor. (1996). Tax Law Design and Drafting . Washington : IMF
Wijaya,  Andika  &  Ananta,  Wida  Peace.  2017. Hukum  Bisnis  Properti  di  Indonesia . Jakarta :Grasindo
Bank Indonesia. 2018. <https://www.bi.go.id/id/ruang- media/info-terbaru/Pages/SHPR-Harga- Properti-Residensial-Meningkat-pada- Tw-I-2018.aspx>  (Diaksespada 06Desember 2018)
Utama,  Fhirlian  Rizqi .  2018,"Di  Jakarta Timur, Banyak Tanah Belum Bersertifikat" <https://economy.okezone.com/read/20 16/08/12/470/1461752/di-jakarta-
timur-banyak-tanah-belum- bersertifikat> (Diakses pada  20 Februari 2019)