NOTARIUS, Volume 12 Nomor 2 (2019)                                                                                      ISSN: 2086-1702 -
1702
▪ Edisi 08 Nomor 2 September (2015)
▪
ISSN:2086
-
1702

## PERJANJIAN JUAL BELI TANAH YANG MELANGGAR ASAS NEMO PLUS JURIS PADA PENDAFTARAN TANAH

## Fanny Amelia Legianty, Yunanto, Irawati
Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum, Universitas Diponegoro fannyamelialegianty@gmail.com

## Abstract
Nemo  Plus  Juris  principle  is  a  principle  which  is  adopted  in  the  publication  system  of  land registration  in  Indonesia.  The  principle  said  that people  can’t  do the  transfer  of  a  land  if  they don't have right for that. In the practice,  it can be found that transfer of a land (through buying and selling agreement) is carried out by people who don't have right for the transfer. The purpose of  this  research  is  to  find  out  and  analyze  the  implications  of  a  land  purchase  agreement  that violates  Nemo  Plus  Juris  Principle  on  land  registration  activities  along  with  the  form  of  legal protection  for the  right  owner of  land  rights.  The  research  method  used  is  Normative  Juridical Research.  Normative  Juridical  Research  is  a  legal  research  conducted  by  examining  library materials or secondary data only. The result of this research is the act of transferring land rights through buying and selling agreement has violated Article 1320 of the Civil Code (KUHPerdata) regarding legitimate requirement of an agreement, about halal causes, that makes the agreement null  and  void.  The  right  owner  can  took  repressive  legal  protection  through  litigation  dispute resolution or non-litigation dispute resolution.
Keywords : agreement; nemo plus juris principle;

## Abstrak
Asas  Nemo  Plus  Juris merupakan  asas  yang  dianut  dalam  sistem  publikasi  pendaftaran  tanah yang berlaku di Indonesia. Asas ini menyatakan bahwa seseorang tidak dapat mengalihkan suatu hak  atas  tanah  melebihi  apa  yang  dihak-inya.  Namun,  dalam  praktek  dapat  dijumpai  bahwa pengalihan  hak  atas  tanah  (melalui  jual-beli)  dilakukan  oleh  pihak  yang  tidak  memiliki wewenang  untuk  itu.  Tujuan  dari  penelitian  ini  adalah  untuk  mengetahui  dan  menganalisis implikasi  perjanjian  jual  beli  tanah  yang  melanggar Asas  Nemo  Plus  Juris pada  kegiatan pendaftaran  tanah  beserta  bentuk  perlindungan  hukum  bagi  pemegang  hak  atas  tanah  yang sebenarnya. Metode  penelitian  yang  digunakan  adalah  Penelitian  Yuridis  Normatif,  yaitu penelitian  hukum  yang  dilakukan  dengan  cara  meneliti  bahan  pustaka  atau  data  sekunder  saja. Hasil dari penelitian  ini adalah perbuatan pengalihan hak atas tanah  melalui perjanjian  jual  beli telah  melanggar  ketentuan  Pasal  1320  KUHPerdata  tentang  syarat  sahnya  suatu  perjanjian, mengenai sebab yang halal, sehingga menjadi batal demi hukum. Pemilik hak sebenarnya dapat menuntut  perlindungan  hukum  represif  yang  bisa  ditempuh  melalui  upaya  penyelesaian  secara litigasi maupun non-litigasi.
Kata Kunci : perjanjian; asas nemo plus juris;
NOTARIUS, Volume 12 Nomor 2 (2019)                                                                                      ISSN: 2086-1702 -
1702
▪ Edisi 08 Nomor 2 September (2015) ▪ ISSN:2086
-
1702

## A. Pendahuluan
Menurut  Kamus  Besar  Bahasa  Indonesia,  tanah  memiliki  makna  yaitu  permukaan bumi  atau  lapisan  bumi  yang  di  atas  sekali.  Tanah  di  Indonesia  dikuasai  oleh  Negara  dan dimanfaatkan  untuk  kesejahteraan  rakyat,  sebagaimana  tertuang  dalam  Pasal  33  ayat  (3) Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945, yang berbunyi Bumi dan air dan  kekayaan  alam  yang  terkandung  di  dalamnya  dikuasai  oleh  negara  dan  dipergunakan untuk sebesar-besar kemakmuran rakyat.
Secara  umum,  tanah  terbagi  menjadi  dua  jenis,  yaitu  tanah  negara  dan  tanah  hak. Tanah negara merupakan tanah yang dikuasai  langsung oleh negara dan belum dilekati oleh hak  tertentu,  sedangkan  tanah  hak  merupakan  tanah  yang  sudah  dilekati  oleh  suatu  hak tertentu,  seperti  Hak  Milik,  Hak  Guna  Bangunan,  Hak  Guna  Usaha,  atau  hak  atas  tanah lainnya, baik dimiliki oleh individu/perseorang maupun Badan Hukum. (Harsono, 2008)
Tanah dapat dialihkan dari pihak yang satu kepada pihak yang lain. Peralihan hak atas tanah dapat terjadi karena  jual  beli, tukar menukar, hibah, pemasukan data perusahaan dan perbuatan  hukum  pemindahan  hak  lainnya  maka  pemegang  hak  yang  bersangkutan  wajib mendaftarkan perubahan tersebut kepada Kantor Pertanahan.
Tanah  diberikan  dan  dimiliki  oleh  orang  dengan  hak-hak  yang  telah  disediakan  oleh Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria atau di kenal dengan singkatan UUPA. Untuk dapat menguasai dan memanfaatkan suatu bidang tanah maka seseorang harus mempunyai wewenang untuk itu. Pasal 19 UUPA mensyaratkan agar  dilakukannya  pendaftaran  tanah  terlebih  dahulu  untuk  bisa  seseorang  memiliki  dan memperoleh  manfaat  dari  tanah  yang  dihendakinya.Setiap  macam  hak  atas  tanah  wajib didaftarkan  dan  disertipikatkan  oleh  Kantor  Pertanahan  atau  Badan  Pertanahan Nasional/BPN yang berkantor di setiap daerah Kabupaten dan daerah Kota. (Hermit, 2004)
Pasal  1  angka  20  PP  No.  24 Tahun  1997  menyebutkan  bahwa  Sertifikat  adalah  surat tanda  bukti  hak  sebagaimana  dimaksud  dalam  pasal  19  ayat  (2)  huruf  c  UUPA  untuk  hak atas  tanah,  hak  pengelolaan,  tanah  wakaf,  hak  milik  atas  satuan  rumah  susun  dan  hak tanggungan yang masing-masing sudah dibukukan dalam buku tanah yang bersangkutan.
Sertipikat  hak  atas  tanah  merupakan  surat  tanda  bukti  hak  atas  tanah.  Sertipikat sebagai  alat  bukti  yang  kuat  di  dalam  bukti  kepemilikan  hak  atas  tanah  dan  sekaligus
NOTARIUS, Volume 12 Nomor 2 (2019)                                                                                      ISSN: 2086-1702 -
1702 ▪ Edisi 08 Nomor 2 September (2015) ▪ ISSN:2086 -
1702
memberikan  kepastian  hukum  serta  perlindungan  kepada  orang  yang  tercantum  namanya dalam sertipikat.
Serangkaian  kegiatan  pendaftaran  tanah  termasuk  di  dalamnya  sistem  atau  stelsel publikasi  pendaftaran  tanah  yang  dianut  oleh  suatu  negara.  Terdapat  2  (dua)  macam sistem/stelsel, yaitu stelsel publikasi positif dan stelsel publikasi negatif, keduanya memiliki perbedaan  yang  mendasar.  Terhadap  kedua  sistem  tersebut  berlaku  2  (dua)  asas  hukum, yaitu Asas Itikad Baik dan Asas Nemo Plus Juris . (Sutedi, 2008)
Sistem publikasi positif menjamin dengan sempurna bahwa nama yang terdaftar dalam buku  tanah  tidak  dapat  dibantah  walaupun  ternyata  ia  bukan  pemilik  yang  berhak, sedangkan  pada  sistem  publikasi  negatif  negara  tidak  menjamin  kebenaran  data  yang disajikan dalam sertipikat, oleh karena itu belum tentu seseorang yang telah tertulis namanya pada sertipikat adalah mutlak sebagai pemilik tanah. Kelebihan dari sistem publikasi negatif yang  mendasar  yaitu  adanya  perlindungan  bagi  pemilik  tanah  yang  sebenarnya  (Lubis, 2008).
Sistem  publikasi  yang  digunakan  untuk  Asas  itikad  baik  adalah  sistem  publikasi positif.  Menurut  Adrian  Sutedi,  Asas  itikad  baik  berpandangan  bahwa  orang  yang memperoleh  sesuatu  hak  dengan  itikad  baik  akan  tetap  menjadi  pemegang  hak  yang  sah menurut  hukum.  Asas  ini  bertujuan  untuk  melindungi  orang  yang  beritikad  baik.  Jadi, meskipun pemegang tanda  bukti  hak  bukanlah pemilik sebenarnya, tetapi sistem positif  ini memberikan  jaminan  yang  mutlak  terhadap  tanda  bukti  hak  yang  dimiliki  oleh pemegangnya.(Sutedi, 2008)
Sistem publikasi negatif berlaku Asas Nemo Plus Juris , yaitu bahwa orang tidak dapat mengalihkan hak melebihi hak yang ada padanya. Asas ini bertujuan melindungi pemegang hak yang selalu dapat menuntut kembali haknya yang terdaftar atas nama siapapun. (Sutedi, 2008)
Ini berarti pengalihan hak oleh orang yang tidak berhak adalah batal. Seseorang yang tidak  berhak  atas  bidang  tanah  tertentu  dengan  sendirinya  tidak  dapat  melakukan  suatu perbuatan  hukum  mendaftarkan  tanah  tersebut,  apalagi  mengalihkannya  kepada  pihak  lain. Asas  ini  bertujuan  memberikan  perlindungan  kepada  pemegang  hak  yang  sebenarnya, sehingga  pemegang  hak  yang  sebenarnya  akan  selalu  dapat  menuntut  kembali  haknya apabila tanahnya disertifikatkan oleh orang lain. (Santoso, 2010)
NOTARIUS, Volume 12 Nomor 2 (2019)                                                                                      ISSN: 2086-1702 -
1702 ▪ Edisi 08 Nomor 2 September (2015) ▪ ISSN:2086
-
1702
Dewasa  ini,  banyak  terjadi  sengketa  pertanahan  yang  diakibatkan  karena  pemegang hak atas tanah atau nama  yang tercantum dalam  sertipikat hak atas tanah  merupakan orang yang  tidak  mempunyai  hak  untuk  itu.  Sehingga,  pemegang  hak  yang  sebenarnya  memiliki kedudukan yang sangat dirugikan.
Teori  yang  digunakan  dalam  penelitian  ini  adalah  Teori  Perlindungan  Hukum. Menurut  Satjipto  Raharjo,  Perlindungan  Hukum  adalah  memberikan  pengayoman  kepada hak  asasi  manusia  yang  dirugikan  orang  lain  dan  perlindungan  tersebut  diberikan  kepada masyarakat  agar  mereka  dapat  menikmati  semua  hak-hak  yang  diberikan  oleh  hukum. (Rahardjo, 2000)
Menurut  Muchsin,  perlindungan  hukum  merupakan  suatu  hal  yang  melindungi subyek-subyek  hukum  melalui  peraturan  perundang-undangan  yang  berlaku  dan dipaksankan  pelaksanaannya  dengan  suatu  sanksi.  Perlindungan  hukum  dapat  dibedakan menjadi  dua,  yaitu  Perlindungan  Hukum  Preventif  dan  Perlindungan  Hukum  Represif. Perlindungan  Hukum  Preventif  merupakan  perlindungan  hukum  diberikan  oleh pemerintahan  dengan  tujuan  untuk  mencegah  sebelum  terjadinya  pelanggaran.  Hal  ini terdapat  dalam  peraturan  perundang-undangan  dengan  maksud  untuk  mencegah  suatu pelanggaran  serta  memberikan  rambu-rambu  atau  batasan-batasan  dalam  melakukan  suatu kewajiban. Sedangkan, Perlindungan Hukum Represif merupakan perlindungan akhir berupa sanksi seperti denda, penjara, dan  hukuman tambahan  yang diberikan  apabila sudah terjadi sengketa atau telah dilakukan suatu pelanggaran. (Siadari, 2015)
Berdasarkan  uraian  latar  belakang  di  atas,  rumusan  masalah  yang  disusun  dalam artikel  ini, adalah  Apa implikasi perjanjian jual beli tanah yang melanggar Asas Nemo Plus Juris pada kegiatan pendaftaran tanah serta Bagaimana perlindungan hukum bagi pemegang hak atas tanah yang sebenarnya.
Artikel ini memiliki perbedaan dengan artikel-artikel sebelumnya seperti halnya artikel yang  ditulis  oleh  Sawin  Dwi  Hapsari  yang  berjudul  “Peran  Notaris  Dalam  Implementasi Asas  Nemo  Plus  Yuris Dan  Itikad  Baik  Dalam  Peralihan  Hak  Atas  Tanah  Sebagai  Dasar Pembuktian  Bagi  Pemiliknya”,  artikel  ini  membahas  hal-hal  yang  berkaitan  dengan  peran notaris dan hambatan dalam implementasi Asas Nemo Plus Yuris dan asas itikad baik dalam peralihan hak atas tanah sebagai pembuktian bagi  pemiliknya, serta akibat hukum jika Asas
NOTARIUS, Volume 12 Nomor 2 (2019)                                                                                      ISSN: 2086-1702 -
1702 ▪ Edisi 08 Nomor 2 September (2015) ▪ ISSN:2086
-
1702
Nemo  Plus  Yuris dan  asas  itikad  baik  tidak  di  terapkan  dalam  peralihan  hak  atas  tanah. (Hapsari, 2017)
Artikel  lain  yang  ditulis  oleh  Naomi  Elvienne  Yanto,  yang  dituangkan  dalam  jurnal berjudul  “Implementasi Asas  Nemo  Plus  Yuri s  Sebagai  Perlindungan  Hukum  Bagi Pemegang  Hak  Atas  Tanah  (Studi  Kasus  Pembatalan  Sertifikat  Nomor  2690/Kebon Kelapa)”  dengan  titik  bahasan  mengenai  bagaimana  penerapan Asas  Nemo  Plus  Yuris sebagai  Perlindungan  Hukum  bagi  Pemegang  Hak  atas  Tanah  dalam  Putusan  Nomor Putusan Nomor 487K/TUN/2016 jis . 123/B/TUN/2016, 245/G/PTUN/2015, 209/PDT/PT.DKI/2016, 59/PDT.PLW/2015. (Yanto, 2018)
Selanjutnya,  artikel  yang  ditulis  oleh I  Dewa  Ayu  Widyani  dengan  judul “ Kepastian Hukum Sistem Publikasi Dalam Pendaftaran Tanah Di Indonesia Menurut UU RI Nomor 5 Tahun  1960  Tentang  Pokok-Pokok  Agraria”.  Pokok  kajiannya  terfokus  pada  bagaimana sistem  publikasi  dalam  pendaftaran  tanah  di  UUPA  memberikan  kepastian  hukum. (Widyani, 2015)
Artikel yang penulis susun dituangkan ke dalam jurnal yang berjudul “Perjanjian Jual Beli Tanah Yang Melanggar Asas Nemo Plus Juris Pada Pendaftaran Tanah”. Fokus penulis pada artikel ini adalah mengetahui implikasi perjanjian jual beli tanah yang melanggar Asas Nemo Plus Juris pada kegiatan pendaftaran tanah beserta bentuk  perlindungan hukum  bagi pemegang hak atas tanah yang sebenarnya.

## B. Metode Penelitian
Metode  penelitian  yang  digunakan  adalah  Penelitian  Yuridis  Normatif.  Penelitian Yuridis Normatif  merupakan  penelitian hukum  yang dilakukan dengan cara  meneliti  bahan pustaka  atau  data  sekunder  saja.  (Soekanto,  2014)  Spesifikasi  penelitian  yang  digunakan yaitu  deskriptif  analitis.  Penelitian  deskriptif  analitis,  yaitu  suatu  penelitian  yang menggambarkan  secara  menyeluruh  dan  sistematis  objek  dari  pokok  permasalahan. (Sunggono,  1997)  Jenis  data  yang  digunakan  adalah  data  sekunder  yang  berupa  bahan hukum primer, bahan hukum sekunder dan bahan hukum tersier. Data sekunder ini meliputi dokumen-dokumen resmi, literatur-literatur atau buku-buku, hasil penelitian yang berbentuk laporan, pendapat atau tulisan para sarjana serta bahan-bahan lain yang berhubungan dengan penyusunan  penulisan  jurnal  ini.  Metode  pengumpulan  data  yang  digunakan  yaitu  dengan
NOTARIUS, Volume 12 Nomor 2 (2019)                                                                                      ISSN: 2086-1702 -
1702 ▪ Edisi 08 Nomor 2 September (2015) ▪ ISSN:2086
-
1702
studi  kepustakaan.  Metode  analisis  data  yang  dipergunakan  dalam  penelitian  ini  adalah analisis  kualitatif,  yaitu  penelitian  yang  data-datanya  tidak  berupa  angka-angka,  melainkan kata-kata  verbal.  (Taufani,  2018)  Analisis  data  yang  dilakukan  secara  kualitatif  untuk penarikan  kesimpulan-kesimpulan  tidak  hanya  bertujuan  mengungkapkan  kebenaran  saja, tetapi  juga  bertujuan  untuk  memberikan  masukan  mengenai  penyelesaian  masalah  yang terjadi.

## C. Hasil Dan Pembahasan
1. Implikasi  Perjanjian Jual Beli  Tanah Yang  Melanggar Asas Nemo Plus Juris Pada Kegiatan Pendaftaran Tanah
Menurut  Buku  III  Bab  II  KUH  Perdata  Pasal  1313,  Perjanjian  adalah  suatu perbuatan  dengan  mana  satu  orang  atau  lebih  mengikatkan  dirinya  terhadap  satu  orang atau lebih.
R. Subekti berpendapat bahwa perjanjian adalah suatu peristiwa di mana seseorang berjanji  kepada  orang  lain,  atau  di  mana  dua  orang  saling  berjanji  untuk  melaksanakan sesuatu hal. (Subekti, 1994)
Pada  dasarnya  hukum  perikatan  menganut  suatu  asas  yang  dinamakan  asas kebebasan  berkontrak  atau  diistilahkan contractvrijheid atau partijautonomie, yang artinya  subyek-subyek  hukum  diberi  suatu  kebebasan  untuk  mengadakan  atau melaksanakan  kontrak/perjanjian  sesuai  kehendak  dalam  menentukan  isi  dan  syarat berdasarkan kesepakan. (Busro, 2011)
Perjanjian  yang  dibuat  oleh  para  pihak  meskipun  diberi  kebebasan  namun  tetap harus  memperhatikan  rambu  pembatasannya,  yaitu  tidak  dilarang  undang-undang,  tidak bertentangan dengan kesusilaan dan tidak bertentangan dengan ketertiban umum.  (Busro, 2013)
Suatu  perjanjian  harus  memenuhi  syarat  sahnya  suatu  perjanjian  yang  tertuang dalam Pasal 1320 KUHPerdata, dimana sahnya suatu perjanjian diperlukan empat syarat, yaitu  sepakat  mereka  yang  mengikatkan  dirinya,  kecakapan  untuk  membuat  suatu perikatan,  suatu  hal  tertentu  dan  suatu  sebab  yang  halal.  Jika  syarat  sepakat  dan  cakap tidak  terpenuhi  maka  perjanjian  dapat  dibatalkan,  sedangkan  jika  yang  dilanggar  adalah
NOTARIUS, Volume 12 Nomor 2 (2019)                                                                                      ISSN: 2086-1702 -
1702 ▪ Edisi 08 Nomor 2 September (2015) ▪ ISSN:2086 -
1702
terkait poin suatu hal tertentu dan adanya suatu sebab yang halal maka perjanjian tersebut batal demi hukum.
Kepemilikan  hak  atas  tanah  tidak  secara  mutlak  melekat  pada  pemiliknya.  Suatu hak atas tanah dapat dialihkan kepemilikannya kepada pihak lain.
Peralihan  hak  atas tanah  bisa  terjadi  karena  pewarisan  tanpa  wasiat  dan  perbuatan hukum pemindahan hak. (Harsono, 2008)
Peralihan Hak atas tanah menurut Pasal 37 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 dapat dilakukan melalui perbuatan hukum seperti jual beli, tukar – menukar, hibah, pemasukan  dalam  perusahaan  dan  perbuatan  hukum  lainnya  yang  dibuktikan  dengan Akta yang dibuat oleh PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah) yang berwenang.
Jual  beli  yang  dimaksudkan  di  sini  adalah  jual  beli  hak  atas  tanah.  Dalam praktiknya disebut jual beli tanah. Secara yuridis, yang diperjual belikan adalah hak atas tanah bukan tanahnya. Tujuannya adalah supaya pembeli dapat secara sah menguasai dan menggunakan tanah. (Santoso, 2010)
Boedi  Harsono  menyatakan  bahwa  pengertian  jual  beli  tanah  adalah  perbuatan hukum yang berupa penyerahan hak milik (penyerahan tanah untuk selama-lamanya) oleh penjual kepada pembeli,  yang pada saat  itu juga pembeli  menyerahkan harganya kepada penjual.  Jual  beli  yang  mengakibatkan  beralihnya  hak  milik  atas  tanah  dari  penjual kepada pembeli itu termasuk dalam hukum agraria atau hukum tanah. (Santoso, 2010)
Dalam  hukum  adat  tentang  tanah  dikenal  tiga  macam  adol  (jual),  yaitu  adol  plas atau jual  lepas, adol gadai atau jual gadai, dan adol tahunan atau jual tahunan. Sifat jual beli tanah  menurut Effendi Perangin Contant atau Tunai dan Terang. Contant atau tunai artinya  bahwa  harga  tanah  yang  dibayar  itu  bisa  seluruhnya,  tetapi  bisa  juga  sebagian. Meskipun dibayar sebagian,  menurut hukum dianggap  telah dibayar penuh. Pembayaran harga  dan  penyerahan  haknya  dilakukan  pada  saat  yang  bersamaan.  Pada  saat  itu,  jual beli menurut hukum telah selesai. Sisa harga yang belum dibayar dianggap sebagai utang pembeli kepada  bekas pemilik tanah.  Sedangkan,  Terang  artinya  jual  beli tanah tersebut dilakukan  di  hadapan  kepala  desa  atau  kepala  adat  yang  tidak  hanya  bertindak  sebagai saksi  tetapi  juga  dalam  kedudukannya  sebagai  pihak  yang  menanggung  bahwa  jual  beli tanah tersebut tidak melanggar hukum yang berlaku. (Santoso, 2010)
NOTARIUS, Volume 12 Nomor 2 (2019)                                                                                      ISSN: 2086-1702 -
1702 ▪ Edisi 08 Nomor 2 September (2015) ▪ ISSN:2086
-
1702
Maria S. W. Sumardjono  menambahkan, selain dilakukan secara tunai dan terang, jual  beli  tanah  juga  dilakukan  secara  “riil”,  yaitu  bahwa  kehendak  atau  niat  yang diucapkan  harus  diikuti  dengan  perbuatan  yang  nyata  menunjukkan  tujuan  jual  beli tersebut,  misalnya  dengan  diterimanya  uang  oleh  penjual  dan  dibuatnya  perjanjian  di hadapan kepala desa. (Santoso, 2010)
Adanya  perbuatan  peralihan  hak  atas  tanah  mengakibatkan  pemegang  hak  untuk melakukan pendaftaran peralihan hak atas tanah tersebut. Pendaftaran  peralihan hak atas tanah  bertujuan  untuk  pemeliharaan  data  pertanahan  di  Kantor  Pertanahan  setempat. Dalam  rangkaian  kegiatan  pendaftaran  tanah  di  Indonesia,  dikenal  sistem  publikasi pendaftaran tanah.
Berdasarkan UUPA dan Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997, sistem publikasi yang  digunakan  adalah  sistem  negatif  yang  mengandung  unsur  positif.    Sistem  yang berlaku ini menganut dua macam asas, yaitu Asas Itikad Baik dan Asas Nemo Plus Juris. Asas  Nemo  Plus  Juris menyatakan  bahwa  seseorang  tidak  dapat  mengalihkan  hak melebihi hak yang ada padanya. Dengan kata lain, seseorang yang tidak berhak atas suatu bidang  tanah  tertentu  dengan  sendirinya  tidak  dapat  melakukan  suatu  perbuatan  hukum mendaftarkan tanah tersebut, apalagi mengalihkannya kepada pihak lain.
Pada kenyataannya, di dalam praktek dapat ditemukan kasus-kasus  yang berkaitan dengan sengketa kepemilikan hak atas tanah yang diakibatkan oleh pengalihan hak yang dilakukan  oleh  orang  yang  bukan  pemilik  sebenarnya  dari  tanah  tersebut.  Permasalahan ini akan  menjadi  lebih rumit ketika  Kantor Pertanahan telah  menerbitkan Sertipikat Hak Atas  Tanah.  Sebagaimana  yang  kita  ketahui  bahwa  Sertipikat  merupakan  surat  tanda bukti kepemilikan hak atas tanah.  Dengan demikian, pemilik tanah yang sebenarnya akan dirugikan dengan diterbitkannya Sertipikat tersebut.
Dengan  dilakukannya  peralihan  hak  atas tanah  oleh  orang  yang  bukan  merupakan pemilik  sebenarnya  dari  tanah  yang  dialihkan,  maka  perbuatannya  itu  jelas  telah melanggar  asas  yang  berlaku  pada  kegiatan  pendaftaran  tanah,  yaitu Asas  Nemo  Plus Juris. Hal ini juga tentunya akan berakibat pada sah atau tidaknya perjanjian yang dibuat antara para pihak.
Apabila alas hak yang digunakan sebagai dasar pendaftaran hak atas tanahnya saja tidak  sah,  maka  status  hukum  dari  sertipikatnya  pun  ikut  menjadi  tidak  sah.  Sertipikat
NOTARIUS, Volume 12 Nomor 2 (2019)                                                                                      ISSN: 2086-1702 -
1702 ▪ Edisi 08 Nomor 2 September (2015) ▪ ISSN:2086
-
1702
yang  mempunyai  kekuatan  sebagai  tanda  bukti  hak  yang  seharusnya  dapat  memberikan kepastian dan perlindungan hukum bagi pemegangnya pun menjadi hilang.
Berdasarkan permasalahan yang terjadi di atas, dapat dilakukan pembahasan sesuai dengan  ketentuan  Pasal  1320  KUHPerdata  yang  berkaitan  dengan  syarat  sahnya perjanjian.  Perbuatan  mengalihkan  hak  atas  tanah  yang  bukan  menjadi  haknya  adalah melanggar ketentuan Pasal 1320 KUHPerdata, yaitu suatu sebab yang halal. Dikarenakan poin suatu sebab  yang halal  dilanggar,  maka perjanjian  yang dibuat oleh para pihak pun menjadi  batal  demi  hukum,  yang  berarti  bahwa  sejak  semula  dianggap  tidak  pernah terjadi  suatu  perikatan  atau  perjanjian.  Hal  tersebut  akan  membawa  akibat  pada  tidak sahnya pendaftaran peralihan hak atas tanahnya.
Dengan  demikian,  karena  perjanjian  yang  digunakan  sebagai  alas  hak  untuk melakukan pendaftaran tanah  menjadi  batal demi  hukum,  maka sertipikat hak atas tanah yang  terbit  karena  adanya  perbuatan  tersebut  di  atas  dapat  dibatalkan.  Pemilik  atau pemegang  hak  atas  tanah  yang  sebenarnya  dapat  mengajukan  permohonan  pembatalan sertipikat  yang  telah  diterbitkan  oleh  Badan  Pertanahan  Nasional  (BPN),  baik  melalui proses peradilan maupun di luar peradilan.

## 2. Perlindungan Hukum Bagi Pemegang Hak Atas Tanah Yang Sebenarnya
Menurut  Satjipto  Raharjo,  Perlindungan  Hukum  adalah  memberikan  pengayoman kepada hak asasi manusia yang dirugikan orang lain dan perlindungan tersebut diberikan kepada  masyarakat  agar  mereka  dapat  menikmati  semua  hak-hak  yang  diberikan  oleh hukum. (Rahardjo, 2000)
Muchsin  berpendapat  bahwa  perlindungan  hukum  merupakan  suatu  hal  yang melindungi  subyek-subyek  hukum  melalui  peraturan  perundang-undangan  yang  berlaku dan  dipaksankan  pelaksanaannya  dengan  suatu  sanksi.  Perlindungan  hukum  dapat dibedakan  menjadi  dua,  yaitu  Perlindungan  Hukum  Preventif  dan  Perlindungan  Hukum Represif. Perlindungan Hukum Preventif merupakan perlindungan hukum diberikan oleh pemerintahan  dengan  tujuan  untuk  mencegah  sebelum  terjadinya  pelanggaran.  Hal  ini terdapat  dalam  peraturan  perundang-undangan  dengan  maksud  untuk  mencegah  suatu pelanggaran  serta  memberikan  rambu-rambu  atau  batasan-batasan  dalam  melakukan suatu  kewajiban.  Sedangkan,  Perlindungan  Hukum  Represif  adalah  merupakan perlindungan  akhir  berupa  sanksi  seperti  denda,  penjara,  dan  hukuman  tambahan  yang
NOTARIUS, Volume 12 Nomor 2 (2019)                                                                                      ISSN: 2086-1702 -
1702 ▪ Edisi 08 Nomor 2 September (2015) ▪ ISSN:2086 -
1702
diberikan apabila sudah terjadi sengketa atau telah dilakukan suatu pelanggaran. (Siadari, 2015)
Berdasarkan  pendapat  para  ahli  di  atas,  penulis  berpendapat  bahwa  Pemerintah dalam  hal  jika  terjadi  permasalahan  atau  sengketa  kepemilikan  hak  atas  tanah  yang kaitannya  dengan  pelanggaran  terhadap Asas  Nemo  Plus  Juris ini  secara  jelas  telah memberikan perlindungan hukum bagi pemegang hak atas tanah yang sebenarnya.
Perlindungan hukum yang diberikan Pemerintah dalam hal ini berupa Perlindungan Hukum  Preventif  dan  juga  Perlindungan  Hukum  Represif.  Perlindungan  Hukum Preventif  yang  diberikan  Pemerintah,  yaitu  dengan  adanya  ketentuan  Pasal  1320 KUHPerdata.  Pasal  tersebut  sudah  mengatur  sangat  jelas  mengenai  syarat  sahnya  suatu perjanjian,  berikut  sanksi/akibat  apabila  ketentuan-ketentuan  pada  Pasal  yang  dimaksud tidak terpenuhi. Meskipun demikian, keberadaan Pasal 1320 KUHPerdata  tersebut tetap saja dilanggar, sehingga memberikan kerugian kepada pemilik hak yang sebenarnya.
Upaya  yang  dapat  ditempuh  selanjutnya  oleh  pemegang  hak  atas  tanah  yang sebenarnya  yaitu  dengan  mengajukan  permohonan  pembatalan  sertipikat  hak  atas  tanah atau  sekaligus  juga  memohon  agar  pihak  yang  telah  sewenang-wenang  melakukan perbuatan hukum terhadap hak atas tanahnya diberikan sanksi. Pemberian sanksi tersebut merupakan bentuk Perlindungan Hukum Represif dari Pemerintah kepada pemegang hak atas tanah yang telah dirugikan.
Secara  umum,  terdapat  dua  cara  penyelesaian  sengketa  atas  tanah,  yaitu penyelesaian  melalui  Instansi  Badan  Pertanahan  Nasional  (BPN) yang  terdiri  atas pelayanan secara musyawarah atau mediasi dan pencabutan/pembatalan Surat Keputusan Tata Usaha Negara dibidang pertanahan oleh  Kepala Badan Pertanahan Nasional (BPN) berdasarkan adanya cacat hukum/administrasi di  dalam penerbitannya, dan penyelesaian sengketa hak atas tanah melalui pengadilan. (Chomzah, 2003)
Sengketa  tanah  dapat  diselesaikan  melalui  3  (tiga)  cara,  yaitu  Penyelesaian  secara langsung dengan jalan musyawarah; Penyelesaian melalui Badan Peradilan; atau melalui Badan  Arbitrase  dan  Alternatif  Penyelesaian  Sengketa ( Alternative  Dispute  Resolution ). (Istijab, 2018)
Alternatif  Penyelesaian  Sengketa  merupakan  lembaga  penyelesaian  sengketa  atau beda  pendapat  melalui  prosedur  yang  disepakati  para  pihak,  yakni  penyelesaian  di  luar
NOTARIUS, Volume 12 Nomor 2 (2019)                                                                                      ISSN: 2086-1702 -
1702 ▪ Edisi 08 Nomor 2 September (2015) ▪ ISSN:2086
-
1702
pengadilan  dengan  cara  konsultasi,  negosiasi,  mediasi,konsiliasi  atau  penilaian  ahli, sebagaimana  tertuang  dalam  Pasal  1  angka  10  Undang-Undang    No.  30  Tahun  1999 tentang Arbitrase dan Alternatif Penyelesaian Sengketa.
Berdasarkan  prosesnya,  ada  dua  cara  yang  digunakan  untuk  menyelesaikan sengketa,  yaitu  secara  litigasi  dan  nonlitigasi.  Penyelesaian  sengketa  melalui  lit igasi artinya  menggunakan  pengadilan  berikut  sistem  peradilan  sipil  untuk  menyelesaikan permasalahan.  Sementara  itu,  penyelesaian  sengketa  secara  nonlitigasi  berarti menggunakan  jalur  selain  pengadilan  atau  lebih  dikenal  dengan  Alternatif  Penyelesaian Sengketa.
Upaya  penyelesaian  sengketa  yang  akan  ditempuh  pemegang  hak  yang  dirugikan tentunya  memiliki  kekurangan  dan  kelebihannya  masing-masing.  Penyelesaian  melalui musyawarah,  prosesnya  cepat  dan  biayanya  relatif  lebih  murah  tetapi  keputusan  tidak bersifat final dan tidak memaksa para pihak.
Penyelesaian  melalui  peradilan,  baik  melalui  peradilan  umum  maupun  peradilan tata  usaha  negara  memiliki  kelebihan,  yaitu  prosesnya  dilakukan  secara  formal,  hasil akhir  berupa  putusan  yang  sifatnya  memaksa,  sementara  kekurangannya  terletak  di prosesnya relatif lebih lama dan menggunakan biaya yang relatif lebih mahal.

## D. Simpulan
Hak  atas  tanah  yang  dialihkan  oleh  seseorang  yang  tidak  memiliki  hak  untuk melakukan perbuatan peralihan tersebut bertentangan dengan asas yang berlaku pada sistem publikasi pedaftaran tanah, yaitu Asas Nemo Plus Juris. Sah atau tidaknya peralihan hak atas tanah  yang  dilakukan  akan  menentukan  sah  atau  tidaknya  pendaftaran  peralihan  hak  atas tanah,  sehingga  hal  tersebut  akan  mempengaruhi  keabsahan  dari  sertipikat  hak  atas  tanah sebagai tanda bukti kepemilikan hak atas tanah.  Berdasarkan hasil penelitian, jika dikaitkan dengan  ketentuan  Pasal  1320  KUHPerdata  mengenai  syarat  sahnya  perjanjian,  maka perbuatan  pengalihan  hak  atas  tanah  tersebut  telah  melanggar  ketentuan  Pasal  1320 KUHPerdata,  yaitu  mengenai  suatu  sebab  yang  halal,  sehingga  perjanjian  yang  dibuat menjadi  batal demi  hukum,  yang  berarti  bahwa sejak  semula dianggap tidak pernah terjadi suatu perikatan atau perjanjian.
NOTARIUS, Volume 12 Nomor 2 (2019)                                                                                      ISSN: 2086-1702 -
1702 ▪ Edisi 08 Nomor 2 September (2015) ▪ ISSN:2086 -
1702
Pemerintah dalam  hal terjadi permasalahan atau sengketa kepemilikan  hak atas tanah yang  kaitannya  dengan  pelanggaran  terhadap Asas  Nemo  Plus  Juris sudah  secara  jelas memberikan  perlindungan  hukum  bagi  pemegang  hak  atas  tanah  yang  sebenarnya. Perlindungan hukum yang diberikan Pemerintah dalam hal ini berupa Perlindungan Hukum Preventif  dan  juga  Perlindungan  Hukum  Represif.  Perlindungan  Hukum  Preventif  yang diberikan  Pemerintah,  yaitu  dengan  adanya  ketentuan  Pasal  1320  KUHPerdata.  Pasal tersebut  sudah  mengatur  sangat  jelas  mengenai  syarat  sahnya  suatu  perjanjian,  berikut sanksi/akibat apabila ketentuan-ketentuan pada Pasal yang dimaksud tidak terpenuhi. Selain itu,  pemegang  hak  atas  tanah  yang  sebenarnya  dapat  mengajukan  permohonan  pembatalan sertipikat  hak  atas  tanah  atau  sekaligus  juga  memohon  agar  pihak  yang  telah  sewenang- wenang  melakukan  perbuatan  hukum  terhadap  hak  atas  tanahnya  untuk  diberikan  sanksi. Pemberian sanksi tersebut merupakan bentuk Perlindungan Hukum Represif dari Pemerintah kepada pemegang hak atas tanah yang telah dirugikan.

## DAFTAR PUSTAKA
Busro,  A.  (2011). Hukum  Perikatan  Berdasar  Buku  III  KUHPerdata .  Yogyakarta:  Pohon Cahaya.
Busro, A. (2013). Kapita Selekta Hukum Perjanjian . Yogyakarta: Pohon Cahaya.
Chomzah,  A.  A.  (2003). Hukum  Pertanahan  Seri  III  Penyelesaian  Sengketa  Hak  Atas  Tanah Dan Seri IV Pengadaan Tanah Untuk Instansi Pemerintah . Jakarta: Prestasi Pustaka.
Hapsari,  S.  D.  (2017).  Peran  Notaris  Dalam  Implementasi  Asas  Nemo  Plus  Yuris  Dan  Itikad Baik Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Sebagai Dasar Pembuktian Bagi Pemiliknya. Jurnal Akta , Vol. 4 (Maret 2017), 51.
Harsono,  B.  (2008). HUKUM  AGRARIA  INDONESIA  (Sejarah  Pembentukan  Undang-undang Pokok Agraria, Isi dan Pelaksanaannya) . Jakarta: Djambatan.
Hermit,  H.  (2004). Cara  Memperoleh  Sertifikat  Tanah  Hak  Milik,  Tanah  Negara  Dan  Tanah Pemda . Bandung: Mandar Maju.
Istijab.  (2018).  Penyelesaian  Sengketa  Tanah  Sesudah  Berlakunya  Undang-Undang  Pokok Agraria. Jurnal Hukum Widya Yuridika , Vol. 1 (Juni 2018), 12.
Lubis, M. Y. dan A. R. L. (2008). Hukum Pendaftaran Tanah . Bandung: Mandar Maju.
Rahardjo, S. (2000). Ilmu hukum (Cetakan Ke). Bandung: Citra Aditya Bakti.
NOTARIUS, Volume 12 Nomor 2 (2019)                                                                                      ISSN: 2086-1702 -
1702
▪ Edisi 08 Nomor 2 September (2015)
▪
ISSN:2086
-
1702
Santoso, U. (2010). Pendaftaran dan Peralihan Hak Atas Tanah . Jakarta: Kencana.
Siadari,  R.  P.  (2015).  Teori  Perlindungan  Hukum.  Retrieved  from  4  April  website:
https://raypratama.blogspot.com/2015/04/teori-perlindungan-hukum.html
Soekanto,  S.  dan  S.  M.  (2014). Penelitian  Hukum  Normatif :  Suatu  Tinjauan  Singkat .  Jakarta: Rajawali Pers.
Subekti, R. (1994). Hukum perjanjian . Jakarta: PT. Intermasa.
Sunggono, B. (1997). Metode Penelitian Hukum . Jakarta: PT. Raja Grafindo Persada.
Sutedi, A. (2008). Peralihan Hak atas Tanah dan Pendaftarannya . Jakarta: Sinar Grafika.
Taufani, S. dan G. (2018). Metodologi  Penelitian Hukum (Filsafat, Teori  dan Praktik) . Depok: Rajawali Pers.
Widyani,  I.  D.  A.  (2015).  Kepastian  Hukum  Sistem  Publikasi  Dalam  Pendaftaran  Tanah  Di Indonesia  Menurut  UU  RI  Nomor  5  Tahun  1960  Tentang  Pokok-Pokok  Agraria. Jurnal Hukum Tô-Râ , Vol. 1 (Desember 2015), 201.
Yanto,  N.  E.  (2018).  Implementasi  Asas  Nemo  Plus  Yuris  Sebagai  Perlindungan  Hukum  Bagi Pemegang  Hak  Atas  Tanah  (Studi  Kasus  Pembatalan  Sertifikat  Nomor  2690/Kebon Kelapa). Era Hukum - Jurnal Ilmiah Ilmu Hukum , Vol. 1 (Juni 2018), 128.