Volume 11, No. 2, Agustus 2019, pp. 125-133 e-ISSN: 2502-5449 p-ISSN: 2085-2266 DOI : 10.30998/sosioekons.v11i2.3110

## KELAYAKAN EKONOMI INVESTASI DALAM PEMBANGUNAN KAWASAN PERUMAHAN
(Studi Kasus: Padma Resident Housing Area in Yogyakarta)
Arman Paramansyah 1 , Bakti Toni Endaryono 2 , Tjipto Djuhartono 3
1,2 Ekonomi Syariah Institut Agama Islam Nasional Laa Roiba – Bogor
3 Program Studi Pendidikan Ekonomi Universitas Indraprasta PGRI jakarta
1 Paramansyah.aba@gmail.com.
2 baktitoni@laaroiba.ac.id.
3 tjiptodjuhartono@gmail.com
Diterima: 28 Desember 2018; Direvisi: 08 Agustus 2019; dipublikasikan: 28 Agustus 2019

## ABSTRAK
Kebutuhan  penyediaan  perumahan  terus  mengalami  peningkatan  termasuk  di  wilayah Yogyakarta.Pengembang  menyediakan  perumahan  dengan  menginvestasikan  uangnya  untuk pelaksanaan  pembangunan  termasuk  fasilitas  di  dalamnya.  Namun  pengembang  sebagai investor  akan  menilai  secara  ekonomi  apakah  perumahan  yang  akan  dibangun  layak  secara ekonomi. Pembayaran rumah oleh pembeli dapat dilakukan secara tunai dan cicilan.Oleh karena itu tujuan penelitian ini adalah untuk menilai kelayakan dari indikator nilai saat ini, internal rate of  return  dan  indeks  profitabilitas.Data  diambil  langsung  dari  bagian  keuangan pengembang.Data  meliputi  semua  biaya  yang  dikeluarkan  untuk  melaksanakan  pembangunan dari  mulai  pengolahan  lahan  sampai  operasi  perumahan.Dari  penelitian  ditemukan  bahwa proyek  layak  karena  nilai  net  present  adalah  positif  dengan  nilai  Rp.  45.842.494.786  untuk cicilan 10 tahun. Nilai indeks profitabilitas sebesar 1,95 untuk cicilan 10 tahun nilai internal rate of return (IRR) sebesar 24.57% sedangkan tingkat suku bunga yang ada hanya 7,5%.
Kata Kunci : Perumahan, indicator ekonomi, kredit, NPV, IRR, indeks profitabilitas.

## ABSTRACT
Housing needs continue to increase, including in Yogyakarta. The developer provides housing by  investing  the  money  for  the  construction,  including  the  facilities  in  it.  But  developers  as investors will assess economically whether housing to be built is economically feasible. Home payments by buyers can be made in cash and installments. Therefore the purpose of this study is to  assess  the feasibility  of the current  value indicator,  internal rate  of  return  and  profitability index.  Data  is  taken  directly  from  the  finance  department  of  the  developer.  Data  includes  all costs incurred to carry out construction from the start of land processing to housing operations. From the research it was found that the project was feasible because the net present value was positive  with  a  value  of  Rp.  45,842,494,786  for  10  years  installments.  The  profitability  index value  is  1.95  for  10  years  installments,  the  internal  rate  of  return  (IRR)  is  24.57%  while  the interest rate is only 7.5%.
Keywords: Housing, economic indicators, credit, NPV, IRR, profitability index.
Volume 11, No. 2, Agustus 2019, pp. 125-133 e-ISSN: 2502-5449 p-ISSN: 2085-2266 DOI : 10.30998/sosioekons.v11i2.3110

## PENDAHULUAN
UUD 1945, setiap warga negara Indonesia harus mendapatkan tempat tinggal atau rumah layak huni."Namun dalam kenyataannya, negara masih belum mampu dan jauh dapat memenuhi dan  melaksanakan  kewajiban  untuk  menyediakan  rumah  layak  huni  bagi  rakyat  lndonesia," tambahnya.
Pada  kenyataannya  bahwa  71%  pengembang  menyediakan  perumahan  untuk  kelas ekonomi menengah dan atas (liputan 6.com,). Penyediaan perumahan di Yogyakarta untuk kelas sangat  sederhana  sebesar  (42.8%),  diikuti  perumahan  untuk  pendapatan  rendah  (19.3%)  dan kelas  sederhana  (12.1%)  (Fajriyanto,)  Area  perumahan  dan  tempat  tinggal  harus  berlandaskan pada:  kesejahteraan,    keadilan  dan  kesamaan;  kebangsaan;  efisiensi  dan  kemanfaatan keterjangkauan  dan  kemudahan;  kebebasan  dan  kebersamaan;  kemitraan;  keharmonisan  dan keseimbangan;  perpaduan;  kesehatan;  pelestarian  dan  keberlanjutan;  dan  keselamatan, keamanan,  peraturan  dan  perundang-undangan  (RI,  2011).  Menteri  Pekerjaan  Umum  dan Perumahan  Rakyat  (PUPR),  Basuki  Hadimuljono  mengatakan  pemerintah  menyiapkan  dana Rp17  triliun  untuk  program  Fasilitas  Likuiditas  Pembiayaan  Perumahan  (FLPP),  atau  subsidi rumah  murah,  pada  tahun  2017  (tirto.id)Pengembang  memperhitungkan  semua  biaya  yang terkait dengan penyediaan rumah yang akan dilaksanakan. Umumnya, setiap proyek melakukan studi  kelayakan  seperti  ekonomi,  teknik  dan  lingkungan.Biasanya  kelayakan  ekonomi diperlukan untuk memenuhi perhitungan biaya yang layak (Maretnawati, 2010).
Usaha  perumahan  merupakan  usaha  yang  mengandung  risiko.Faktor  ekonomi  yang memiliki  risiko  tinggi  adalah  tingkat  suku  bunga  dan  peningkatan  penjualan.Sementara  itu, faktor yang memiliki sensitivitas rendah adalah perubahan tingkat inflasi dan persentase ekuiti (Aditya, Veronika, & Trigunarsyah, 2006).
Kelayakan  dalam  investasi  property  dapat  dinilai  dari  berbagai  indikator  yaitu:  nilai bersih saat ini (Net Present Value), internal rate of return, indeks profitabilitas (Warsika, 2009). Pengambilan  keputusan  dalam  melakukan  pemilihan  investasi  paling  banyak  dilakukan  dalam proyek perumahan seperti dilaksanakan di proyek pembangunan gedung Legian Plaza Building di  Bali  (Ariani,  2006).Dalam  penelitian  ini  analisis  kelayakan  investasi  perumahan  dilakukan untuk  perumahan  Padma  Resident  yang  berlokasi  di  Yogyakarta.DIY  Yogyakarta  memiliki jumlah penduduk sebanyak 3.514.762 orang pada tahun 2012 (Jogjakarta dalam angka, 2012).
Tujuan penelitian ini adalah untuk menentukan kelayakan ekonomi investasi perumahan dari indikator nilai bersih saat ini, internal rate of return dan indeks profitabilitas.

## METODE
Metode  yang  digunakan  dalam  penelitian  ini  yaitu  metode  penelitian  kuantitatif  dengan melalui proses yaitu menjawab suatu  masalah serta membuat hipotesis dengan mengumpulkan data  yang  spesifikasi secara  dan sistematis  sesuai  di  lapangan  serta  menganalisis  data  tersebut untuk  membuktikan  data  tersebut  benar  atau  tidak.  dengan  teknik  pengambilan  sampel  secara random, yang diperoleh berdasarkan observasi atau pengalaman

## HASIL DAN PEMBAHASAN
Proyek adalah kegiatan-kegiatan yang dapat direncanakan dan dapat dilaksanakan dalam satu  bentuk  kesatuan  dengan  mencari  untuk  mendapatkan  sumber  dana  untuk  mendapatkan keuntungan.  Sumber-sumber  yang  digunakan  dalam  suatu  proyek  dapat  berbentuk  barang- barang modal, tanah, bahan-bahan setengah jadi, bahan-bahan mentah, tenaga kerja dan waktu.
Volume 11, No. 2, Agustus 2019, pp. 125-133 e-ISSN: 2502-5449 p-ISSN: 2085-2266 DOI : 10.30998/sosioekons.v11i2.3110
Sumber-sumber tersebut sebagian atau seluruhnya, digunakan pada masa sekarang untuk memperoleh benefit yang lebih besar di masa yang akan datang. ( Gray at.al, 1993).Biaya pembangunan konstruksi perumahan meliputi biaya langsung, akuisisi, dan biaya tidak langsung (White, Bole, & Sheehan, 1997).
Dalam  evaluasi  ekonomi  proyek  untuk  pengambilan  keputusan  investasi,  ada  beberapa indikator  yang  umum  digunakan.Analisis  investasi  telah  sering  dilaksanakan  adalah menggunakan periode pengembalian (payback period) , nilai bersih saat ini ( net present value ), indeks  profitabilitas, internal  rate  of  return (Suroso  &  Purnomo).Semua  indikator  ini  dapat digunakan  mengukur  kinerja  dari  proyek  perumahan.Analisis cost-benefit untuk  proyek pembangunan jalan dalam riset sebelumnya telah pernah dilaksanakan (Amjad, 2005).
Kelayakan  proyek  pembangunan  perumahan  dari  sisi  keuangan  menggunakan  kriteria kelayakan  investasi  B/C,  NPV,  IRR,  dan  PI  telah  pernah  dilakukan.Hasil  kelayakannya  dapat diterima  sampai  batas  biaya  maksimum  bertambah  sampai  25%  (Andini  &  Christiono, 2013).Penerapan  analisis  kriteria  investasi  dalam  hal  aspek  keuangan  adalah  penting  tujuan untuk menentukan kelayakan suatu investasi.
Persiapan  aliran  kas  merupakan  hal  yang  kritis  dalam  melakukan  analisis  investasi (Manopo, J. Tjakra, & Mandagi, Analisis Biaya Investasi Pada Perumahan Griya Panik Indah, 2013).Aliran  kas  sangat  dipengaruhi  oleh  jenis  kontrak  konstruksi  dan  kontraktor  (E  & Westney,  1997).Annualitas  dalam  aliran  kas  adalah  aliran  yang  terjadi  secara  berurutan  yang besar dan jumlahnya sama.
Perumahan seperti pada rumus 1:
……………………(1)
Dimana, F = nilai akan datang
A
= pembayaran tahunan n = tahun nilai akan datang dirumuskan dalam persamaan 2 ……………………...(2)

## Arus Pengembalian Internal
Untuk mendapatkan arus pengembalian internal maka rumusnya adalah sebagai berikut: ....(3)
Dimana: (C)t = Aliran kas masuk tahun t (Co)t = Aliran kas keluar tahun t t = Arus pengembalian (diskonto) n = Tahun
Jika  nilai  IRR>  arus  pengembalian,  maka  proyek  diterima  dan  jika  IRR  <  arus,  maka  proyek ditolak.
Indeks Profitabilitas ( Profitability index) Kalau indeks profitabilitas besar menguntungkan dan diterima. Sebaliknya apabila kurang dari satu  maka  proyek  tidak  menguntungkan  dan  ditolak  (Sumastuti,  2006:  128).  Formula menentukan indeks profitabilitas dinyatakan dengan:
Volume 11, No. 2, Agustus 2019, pp. 125-133 e-ISSN: 2502-5449 p-ISSN: 2085-2266 DOI : 10.30998/sosioekons.v11i2.3110
…………………………...….(4)
Dimana:
PI = Indeks profitabilitas
PV = Present value benefi  = Investasi modal
…..(5)
Dengan  demikian,  dalam  batasan  atau  syarat  tertentu  indeks  profitabilitas  dapat digunakan  untuk  membandingkan  secara  langsung  menariknya  tidak  usulan  proyek-proyek. Gbr. 1. Site Plan perumahan Padma Housing di Yogyakarta Adapun rangkuman perincian semua biaya yang dikeluarkan disajikan pada tabel 1
Tabel 1. Rangkuman rincian besaran
Sumber: Data Proyek
Masing-masing biaya unit dan jumlah rumah dijelaskan pada tabel 2.
Tabel 2. Biaya dan jumlah unit rumah
No Jenis Biaya Rumah Jumlah Unit 1 Aster 76.000.000 40 2 Jasmine 95.000.000 43 3 Dahlia 152.000.000 46 4 Magnolia A 95.000.000 18 5 Magnolia B 95.000.000 20 Total 167 Sumber : Data Proyek No Biaya Presentase 1 Biaya bangunan 2 Presentase modal Biaya internal Biaya luar 50% 50% 3 Kredit 10% 4 Interest rate 14,5% 5 Bunga modal 12% 6 Pertumbuhan kredit 10% 7 Luas lahan fasilitas 1.303 m 2 8 Luas lahan taman 1.253 m 2 9 Luas lahan jalan 8.753 m 2 10 Luas are terbangun 14.691m 2 11 Harga satuan tanah 150.000/m2 12 Waktu konstruksi 3 th 13. Syarat KDB 60% 14 Syarat KLB 0.56 15 Biaya tidak langsung 10% dari biaya pembangunan 16 Cadangan biaya
17 Biaya operasional dan pemeliharaan 5% dari pendapatan 18 Cadangan pajak 15% pendapatan
Volume 11, No. 2, Agustus 2019, pp. 125-133 e-ISSN: 2502-5449 p-ISSN: 2085-2266 DOI : 10.30998/sosioekons.v11i2.3110
Adapun besar pembayaran dapat dilakukan secara tunai dan kredit perumahan disajikan pada tabel  3.  Bunga  kredit  ditentukan  sebesar  7,5%  tetap  selama  umur  kredit  uang  muka  pembayaran secara kredit ditetapkan 20% dari harga rumah.

## Tabel 3. Harga tunai dan cicilan masing-masing tipe rumah
Jenis Pembayaran Tipe Aster (B19) Jasmine (117) Dahlia (F8) Magnolia A (C6) Magnolia B (A6) Harga Termasuk ppn 10% 285.511.600 313.354.800 534.146.800 287.800.000 383.350.000 DP 20% 57.102.320 62.670.960 160.244.040 57.596.000 76.670.000 KPR 80% 228.409.280 250.683.840 373.902.760 230.384.000 306.680.000 Cicilan (thn) 10 2.711.259 2.975.662 4.438.292 2.734.699 3.640.346 Cicilan (thn) 15 2.117.382 2.328.870 3.466.125 2.135.588 2.842.962
Sumber: hasil olahan data
Jenis  perumahan  yang  akan  dibangun  adalah:  1)  Kluster  Aster  dengan  luas  42,61  m2 sebanyak 40 unit, 2) Jasmin, 43 unit, 3) Dahlia, seluas 86,35 m2 berjumlah 46 unit, 4) Magnolia A dengan luas 47,08 m2 berjumlah 18 unit dan 5) Magnolia B berjumlah 20 unit. Selain itu, dalam perumahan  disediakan  juga  berbagai  fasilitas  seperti  jalan,  trotoar,  fasilitas  umum, penerangan.Panjang jalan terbangun sepanjang 2.332 m dilengkapi dengan 99 titik lampu.Analisa Penilaian InvestasiInteres rate tetap sebesar 7,5% selama 15 tahun. Biaya total per unit rumah yang terbangun sebesar Rp. 17.727.000.000,-
Tabel 4. Biaya rumah terbangun per unit
No Tipe Biaya Rumah x1000 Unit Biaya Total x1000 1 Aster 76.000 40 3.040.000 2 Jasmine 95.000 43 4.085.000 3 Dahlia 152.000 46 6.992.000 4 Magnolia A 95.000 18 1.710.000 5 Magnolia B 95.000 20 1.900.000 Total 167 17.727.000 Sumber: olahan data
Biaya jalan yang terbangun sepanjang 2332 Meter dan jumlah titik lampu sebanyak 99 titik seperti disajikan pada tabel 5.

## Tabel 5. Biaya fasilitas perumahan
No  Pembangunan lahan Unit Area Harga Satuan x1000 Biaya Total x1000 1 Fasilitas M2 1.303 1.700 2.215.100 2 Taman M2 1.253 500 626.500 3 Jalan M1 8.753 200 1.750.000 4 Lokasi rumah M2 14.691 200 2.938.200 5 Drainase M1 2.332 400 932.800 6 Penerangan Tittik 99 3.000 297.000
Volume 11, No. 2, Agustus 2019, pp. 125-133 e-ISSN: 2502-5449 p-ISSN: 2085-2266 DOI : 10.30998/sosioekons.v11i2.3110
Modal  sendiri  sebesar  50%,  sedangkan  modal  pinjaman  sebesar  50%.  Biaya  yang dikeluarkan  untuk  pembangunan  unit  perumahan  adalah  biaya  awal  ( initial  cost )  yaitu pengadaan  lahan  dan  pengolahan  tanahnya.Harga  beli  lahan  tanah  Rp.  150.000/m2.Biaya pengolahan tanah Rp. 70.000/m2 yang dikerjakan oleh kontraktor tanah.
Penentuan  biaya  modal  untuk  menentukan  faktor  diskonto  yang  akan  digunakan  untuk mendiskonto  aliran  kas  pada  nilai  sekarang.  Biaya  tidak  langsung  sebesar  10%  dari  biaya bangunan.Biaya  operasional  dan  pemeliharaan  sebesar  5%  dari  pendapatan  proyek.  Sementara cadangan pajak sebesar 15% dari pendapatan proyek
Penentuan  Pendapatan. Kredit  perumahan  dilakukan  dengan  cara  pembayaran  cicilan selama jangka waktu 10 tahun dan 15 tahun. Pembayaran dengan kredit diwajibkan membayar uang muka ( down payment ) sebesar 20% dari harga unit rumah.Jumlah pendapatan yang harus diperoleh  dari  konsumen  untuk  tiap  tipe  rumah  dengan  pembayaran  tunai  cicilan  selama  10 tahun disajikan pada tabel 3.Pendapatan tunai diasumsikan seluruhanya diperoleh pada tahun ke 3.Sedangkan seluruh unit rumah diasumsikan terjual seluruhnya pada tahun ke 3.
Tabel 6. Pendapatan dengan kredit 10tahun masing-masing tipe rumah
Jenis Pembayaran Type Aster (B19) Jasmine (I17) Dahlia (F8) Magnolia A (C6) Magnolia B (A6) 40 43 46 18 20 Harga termasuk ppn 10 % 285.551.600 313.354.80 0 534.146.800 287.800.00 0 383350.00 0 DP 20 % 57.102.320 62.670.960 160.244.040 57.596.000 76.670.000 KPR 80 % 228.409.280 250.683.84 0. 373.902.760 230.384.00 0 306.680.00 0 Cicilan (thn) 10  2.711.259 2975.662 4.438.292 2.734.699 3.640.346 Pemasuk an dp (thn ke 3) 2.284.092.80 0 2.694.851. 280 7.371.225.84 0 1.086.728. 000 1.533.400. 000 14.920.297.920 Cicilan/t hn selama 10 thn 1.301.404.32 0 1.535.441. 592 2.449.937.18 4 590.694.98 4 873.683.04 0 6.751.161.120

## Sumber : Hasil olahan data
Penentuan  Aliran  Kas. Sementara  itu,  aliran  kas  dengan  pembayaran  cicilan  selama  10  tahun disajikan pada tabel 7.
Tabel 7. Cash Flow selama umur proyek dengan cicilan 10 tahun
No Pendapatan Biaya 0 0 20.546.690.189 1 0 11.786.490.189 2 0 11.786.490.189 3 21.671.459.040 1.095.021.126 4 14.920.297.920 1.095.021.126 5 14.920.297.920 1.095.021.126
Volume 11, No. 2, Agustus 2019, pp. 125-133 e-ISSN: 2502-5449 p-ISSN: 2085-2266 DOI : 10.30998/sosioekons.v11i2.3110
6 14.920.297.920 1.095.021.126 7 14.920.297.920 1.095.021.126 8 14.920.297.920 1.095.021.126 9 14.920.297.920 1.095.021.126 10 14.920.297.920 1.095.021.126 11 14.920.297.920 1.095.021.126 12 14.920.297.920 1.095.021.126
Sumber: Hasil olahan data
Dengan cicilan selama 10 tahun diperoleh net present value sebesar 45.842.494.786 dengan asumsi interest rate sebesar 7,5% (tabel.8)
Tabel 8. Nilai NPV dengan cicilan 10 tahun
No Pendapatan Biaya 0 0 20.546.690.189 1 0 11.786.490.189 2 0 11.786.490.189 3 21.671.459.040 1.095.021.126 4 14.920.297.920 1.095.021.126 5 14.920.297.920 1.095.021.126 6 14.920.297.920 1.095.021.126 7 14.920.297.920 1.095.021.126 8 14.920.297.920 1.095.021.126 9 14.920.297.920 1.095.021.126 10 14.920.297.920 1.095.021.126 11 14.920.297.920 1.095.021.126 12 14.920.297.920
NPV (i=7,5%) 45.842.494.786 Sumber: Haril olahan data
Terlihat  dari  nilai  net  present  value  bahwa  proyek  ini  layak  dilaksanakan  dengan pembayaran  tunai  dan  cicilan  selama  10  tahun,  karena  nilai  NPV  adalah  positif.  Masing-masing bernilai Rp. 5.707.148.554 untuk pembayaran tunai dan 45.842.494.786 untuk cicilan 10 tahun
Ditinjau  dari  nilai  indeks  profitabilitas  maka  proyek  ini  layak  untuk  dilaksanakan  karena memiliki  indeks  profitabilitas  sebesar  1,12  untuk  pembayaran  tunai  dan  1,95  untuk  pembayaran cicilan selama 10 tahun.

## Indeks Profitabilitas
Indeks  profitabilitas  dengan  pembayaran  cicilan  10  tahun  dengan  tingkat  suku  bunga  7,5 %/tahun flat adalah:

## Internal Rate of Return
Dari hasil perhitungan data diperoleh nilai IRR sebesar 24,57% seperti disajikan pada tabel 9 dan digambarkan pada Gambar 2.
Volume 11, No. 2, Agustus 2019, pp. 125-133 e-ISSN: 2502-5449 p-ISSN: 2085-2266 DOI : 10.30998/sosioekons.v11i2.3110
Tabel 9. Internal Rate Return
Thn Biaya & Pendapatan Try Error Interest Pendapatan/ Penerimaan IRR 0 -20.546.690.189 13% 3.939.015.703 24,57% 1 -11.786.490.189 14% 3.597.682.976 2 50.526.383.011 15% 3.253.885.705 3 -1.095.021.126 16% 2.908.696.400 4 -1.095.021.126 17% 2.563.047.628 5 -1.095.021.126 18% 2.217.749.017 6 -1.095.021.126 19% 1.873.502.128 7 -1.095.021.126 20% 1.530.913.476 8 -1.095.021.126 21% 1.190.505.949 9 -1.095.021.126 22% 852.728.820 10 -1.095.021.126 23% 517.966.549 11 -1.095.021.126 24% 186.546.514 12 -1.095.021.126 25% -141.254.182 Sumber: Hasil olahan data
Ditinjau  dari  nilai  IRR  ini  maka  proyek  ini  layak  karena  nilainya  lebih  besar  dari  nilai tingkat  bunga  yang  ada  yaitu  sebesar  24,57%.  Sedangkan  tingkat  suku  bunga  yang  ada  hanya 7,5%.
Penelitian  yang  serupa  dengan  penelitian  ini  telah  dilakukan  oleh  Martono,  Apri  Indra (2013) Analisa Investasi Dan Studi Kelayakan Proyek Pembangunan Perumahan Griya Asri Di Karanganyar. Skripsi thesis , Universitas Muhammadiyah Surakarta. dengan hasil penelitianya : Hasil  dari  perhitungan  rencana  anggaran  biaya  yaitu  biaya  total  proyek  sebesar  Rp. 8.435.159.662 dan estimasi total pendapatan sebesar Rp. 10.865.046.140 dengan umur investasi selama 2 tahun dan bunga 10% pertahun. pada analisa keuangan diperoleh, Net Present Value Rp 1.045.855.711 Internal Rate of Return 14,40%, Benefit Cost Ratio 1,12, Indeks Profitabilitas 1,12  dan  Break  event  point  77,63  %  dari  penjualan  rumah.  dari  hasil  di  atas  dapat  diambil kesimpulan bahwa investasi proyek tersebut dapat diterima.
Yunita  A.  Messah,  Jusuf  J.  S.  Pah,  Ria  A.  Putri  (2015) Studi  Kelayakan  Finansial Investasi  Perumahan  Ume  Malinan  Permai  Kabupaten  Kupang adapun dengan  hasil penelitianya : kelayakan dari segi finansial digunakan perhitungan analisa uji kelayakan dengan parameter  investasi  yaitu  NPV,  IRR  dan  PP.Setelah  diadakan  analisis,  diperoleh  kesimpulan bahwa  peluang  pasar  pembangunan  perumahan  Ume  Malinan  Permai  sangat  menjanjikan karena  besarnya  peluang  pasar  (market  potencial)  di  Kupang  yaitu  58489  unit  pada  tahun 2018.Dari aspek ekonomi dengan biaya investasi sebesar Rp. 9,536,722,200.00 dan perhitungan uji kelayakan investasi dalam jangka waktu 5 tahun menggunakan 4 asumsi penjualan berbeda disimpulkan bahwa asumsi keempat lebih besar dari 3 asumsi lainnya dengan nilai NPV sebesar Rp.  5,548,503,421,IRRsebesar  25.2112%  dan  PP  selama  3  tahun.  Perumahan  Ume  Malinan Permai  yang  dilakukan  oleh  PT.  Spison  Brajo  dikatakan  layak  (feasible)  direalisasikan  dari aspek finansial.

## SIMPULAN
Proyek  perumahan  ini  adalah  layak  secara  ekonomi  yang  ditinjau  dari  nilai  net  present value terlihat bahwa proyek ini layak dilaksanakan dengan pembayaran cicilan selama 10 tahun, karena  nilai  NPV  adalah  positif  dengan  nilai  Rp.  45.842.494.786.  Ditinjau  dari  nilai  indeks profitabilitas maka proyek ini layak dilaksanakan karena memiliki indeks profitabilitas sebesar 1,95  lebih  besar  dari  1  untuk  pembayaran  cicilan  selama  10  tahun.  Ditinjau  dari  nilai internal
Volume 11, No. 2, Agustus 2019, pp. 125-133 e-ISSN: 2502-5449 p-ISSN: 2085-2266 DOI : 10.30998/sosioekons.v11i2.3110
rate  of  return (IRR)  ini  maka  proyek  ini  layak  karena  nilainya  lebih  besar  dari  nilai  tingkat bunga yang ada yaitu sebesar 24,57%. Sedangkan tingkat suku bunga yang ada hanya 7,5%

## DAFTAR RUJUKAN
Aditya,  F.B,  Veronika,  A.,  &  Trigunarsyah,B.  (2006). Risk  Analysis  in  Feasibility  Study  Of Building Construction Project: Case Study-PT. Perusahaan Gas Negara Indonesi a. The Tenth  East  Asia-Pacific  Conference  on  Structural  Engineering  and  Construction  Augus 3-5, (hal. 145-150). 2006. Bangkok, Thailand. Badan Pusat Statistik. (2011). Statistik Tingkat Inflasi Indonesia Bentoro, G. (2004). Pengaruh Kualitas manajemen Perusahaan Terhadap Peningkatan Kinerja Perusahaan  Jasa  Konstruksi .  Tesis  Program  Pasca  Sarjana  Teknik  Sipil  Universitas Indonesia
Endaryono,  B.  T.,  &  Djuhartono,  T.,  (2018).
Membangun  Jaringan  Pasar  untuk Mengembangkan  Usaha  Produk  Lokal  dalam  Menumbuh  Kembangkan  Usaha  Berbasis Sumber  Daya  Lokal  Melalui  Usaha  Mikro  dan  Keuangan  Mikro .  Sosio  e-kons,  10(3), 228-233.
Endaryono,  B.  T.,  Paramansyah,  A.,  &  Djuhartono,  T.  (2018). Peran  Kinerja  dapat Meningkatkan  Pendapatan  untuk  Peningkatan  Ekonomi  Keluarga  Menurut  Perspektif Islam .Sosio e-kons, 10(1), 11-19. Etty  Maretnawati.  (2010). Pembuatan  Lembar  Kerja  pada  Microsoft  Excel  2007  untuk  Analisis Kelayakan Investasi Proyek Apartemen (YSQ 3 Spreadsheet) , Skripsi, Jurusan Teknik Sipil Fakultas Teknik Universitas Sebelas, 2010.
https://tirto.id/pemerintah-kucurkan-rp17-triliun-untuk-sejuta-rumah-murah-cjEC Ike  Isnawati.  (2006). Peran  Developer  Dalam  Penyediaan  Rumah  Sederhana  di  Kota Semarang, Tugas  Akhir,  Jurusan  Perencanaan  Wilayah  dan  Kota,  Fakultas  Teknik  Universitas Diponegoro, Semarang.
Isnawati.  I.  (2006). Peran  Developer  Dalam  Penyediaan  Rumah  Sederhana  di  Kota  Semarang . Semarang; Tugas Akhir Jurusan Perencanaan Wilayah dan Kota Fakultas Teknik Universitas Deponegoro.
Maretnawati,  E.  (2010). Pembuatan  Lembar  Kerja  pada  Microsoft  Excel  2007  untuk  Analisis Kelayakan Investasi Proyek Apartemen . Solo: Skripsi Jurusan Teknik Sipil Fakultas Teknik Universitas 11 Maret.
Martono, A. I. (2013). Analisa Investasi Dan Studi Kelayakan Proyek Pembangunan Perumahan Griya Asri Di Karanganyar (Doctoral dissertation, Universitas Muhammadiyah Surakarta). Messah, Y. A., Pah, J. J., & Putri, R. A. (2015). Studi Kelayakan Finansial Investasi Perumahan UME Malinan Permai Kabupaten Kupang. Jurnal Teknik Sipil, 4(2), 119-132.
Newnan,  G.D;  Eschenbach.  T.G  and  Jarome  P.  Lavelle,  J.P;  (2004). Engineering  Economic Analysis Ninth Edition .New York Oxford University Press. Warsika,  P.D.  (2009). Studi  Kelayakan  Investasi  Bisnis  Properti  (Studi  Kasus:  Ciater  Riuang Rangga . Jurnal Ilmiah Teknik Sipil Vol. 13, No. 1, Januari.
Yenni Wiska Ariani. (2001). Analisis Pemilihan Alternatif Investasi Pemanfaatan Gedung Legian Plaza Bali