Abstrak —Terkait  dengan  padatnya  pembangunan  fisik  yang sudah  menghiasi  kota Surabaya, dalam penelitian ini  khususnya wilayah  Surabaya  Selatan  pada  Koridor  Jalan  Raya  Jemursari, sedangkan  pengajuan  pembangunan  bangunan  tinggi  dari investor  terus  berdatangan,  maka  dari  itu  diperlukan  suatu bentuk  pembatasan  agar  pembangunan  bangunan  tinggi  lebih terkontrol  karena  pada  dasarnya  bangunan  tinggi  tidak  dapat dibangun  disembarang  tempat.  Oleh  karena  itu  perlu  diteliti mengenai  zona  yang  potensial  bagi  pembangunan  bangunan tinggi .
Kata Kunci —Bangunan Tinggi, Lokasi Potensial, Zona.

## I. PENDAHULUAN
AHAN  mempunyai  peranan  penting  dalam  kehidupan manusia, tumbuhan dan makhluk lainnya. Manusia selalu berusaha memiliki dan menguasai lahan yang ikut menentukan status  sosialnya. Lahan dapat diartikan sebagai land settlemen yaitu  suatu  tempat  atau  daerah  dimana  penduduk  berkumpul dan  hidup  bersama,  dimana  mereka  dapat  menggunakan lingkungan  setempat  untuk  mempertahankan,  melangsungkan dan  mengembangkan  hidupnya.  Menurut  Arsyad  (1989:207) mengatakan  bahwa  lahan  diartikan  sebagai  lingkungan  fisik yang terdiri atas iklim, relief, tanah, air dan vegetasi serta benda yang  ada  di  atasnya  sepanjang  ada  pengaruhnya  terhadap penggunaan  lahan.  Penggunaan  lahan  merupakan  upaya  yang dilakukan  manusia  dalam  pemanfaatan  lahan  sehingga produktivitas  lahan  tetap  tinggi  secara  berkelanjutan. Pelaksanaan  penataan  ruang  adalah  upaya  pencapaian  tujuan penataan  ruang  melalui  pelaksanaan  perencanaan  tata  ruang, pemanfaatan  ruang,  dan  pengendalian  pemanfaatan  ruang. Sejalan  dengan  hal  itu,  maka  pengaturan  penggunaan  lahan pada  kawasan  terbangun  dan  telah  memiliki  fungsi  kegiatan tertentu adalah bentuk pengendalian pemanfaatan ruang. Kota Surabaya  sebagai  kota  terbesar  kedua  di  Indonesia  semakin diperhitungkan. Ibu kota Jawa Timur ini telah bertransformasi demikian signifikan sehingga menjadi incaran perusahaan-perusahaan  nasional  dan  juga  multinasional merealisasikan ekspansi bisnisnya. Hal tersebut terindikasi dari menjamurnya pengembangan pusat belanja (ritel), perkantoran, apartemen,  dan  perhotelan.  Pesatnya  pembangunan  gedung tinggi  di  Kota  Surabaya  dapat  terlihat  salah  satunya  pada koridor  Jalan  Raya  Jemursari.  Terkait  tata  guna  lahan  dan pemanfaatan  lahan  kegiatan  perdagangan  dan  jasa,  terdapat permasalahan  pembangunan  yang  tidak  sesuai  dengan  aturan tata guna lahan dan pemanfaatan lahan. Kondisi yang terlihat di koridor Jalan Raya Jemursari telah banyak terdapat bangunan
tinggi  seperti  berupa  perhotelan  kelas  berbintang  serta bangunan gedung tinggi lainnya, dalam hal ini tentu juga harus memperhatikan  perencanaan  daerah  yang  tercantum  dalam RDTRK Kota Surabaya mengenai arahan intensitas bangunan maupun lahan.
Surabaya,  being  a  metropolitan  city,  has  a  built-area covering  up  to  two-thirds  of  its  total  area.  Residential development is one of the motors for development, and it will continue  to  expand.  The  2013  Surabaya  Spatial  Plan  (RTRW 2013) indicates that physical growth of the urban environment is  concentrated  within  the  city  center,  running  along  the north-south  axis.  Currently  dominated  by  real  estate  and commercial  facilities  development,  physical  development shifts towards the eastern and western parts of the city [1].

## II. METODE PENELITIAN
A. Jenis dan Pendekatan Penelitian
Pendekatan yang digunakan dalam arahan zona pengembangan  bangunan  tinggi  terhadap  kesesuaian  lahan adalah  pendekatan  kulitatif  dan  kuantitatif.  Pelaksanaan penelitian ini dilakukan dengan melakukan survei primer yang meliputi  wawancara  dan  kuisioner,  dan  survei  sekunder  yang meliputi instansi dan literatur.

## B. Variabel Penelitian
Penentuan  variabel  penelitian  ini  berdasarkan  pada  kriteria arahan  zona  pengembangan  bangunan  tinggi  di  koridor  Jalan Raya  Jemursari,  dalam  hal  tersebut  merupakan  hasil  sintesis dari  kajian  pustaka.  Faktor  dan  variabel  dalam  penelitian arahan zona pengembangan bangunan tinggi di tampilkan pada tabel berikut:
Tabel 1. Variabel Penentuan Zona Pengembangan No Kriteria Indikator Variabel 1 Ketersediaan lahan Keberadaan lahan potensial  Luas kavling  Nilai lahan  Ketinggian terkait KDB/KLB 2 Aksesibilitas Kompleksitas kegiatan  Fungsi jalan

## C. Metode Pengumpulan Data
Metode    perolehan  data  untuk  penelitian  ini  dilakukan

## Penentuan Zona Pengembangan Bangunan Tinggi Di Koridor Jalan Raya Jemursari
Dhimas Yogi Nurrohman dan Ardy Maulidy Navastara Perencanaan Wilayah dan Kota, Fakultas Arsitektur, Desain dan Perencanaan Institut Teknologi Sepuluh Nopember (ITS)
e-mail : ardy.navastara@urplan.its.ac.id
L
JURNAL TEKNIK ITS Vol. 7, No. 1 (2018),  2337-3520 (2301-928X Print)                                          C 6
dengan survei primer dan survei sekunder. Survei ini dilakukan untuk  mencari  data  yang  bersifat  kuantitatif  dan  kualitatif Metode Analisis.
Teknik analisa yang digunakan dalam studi ini adalah teknik analisis  kualitatif  dan  kuantitatif  serta  analisis  peta menggunakan  teknik  Overlay  pada  ArcGis,  dan  kesimpulan dari hasil pengamatan akan menjadi hasil analisis. Hasil analisa yang  telah  dilakukan,  akan  di  validasi.  Pada  proses  validasi penelitian  tersebut,  peneliti  membutuhkan  penilaian  yang dikonsultasikan pada ahli dibidangnya (expert judgement).
Tabel 2. Metode Analisis Sasaran Data Input Teknik Analisis Output Identifikasi faktor-faktor penentuan lokasi potensial pembangunan bangunan tinggi di koridor Jalan Raya Jemursari. Luas kavling Analisis Delphi Faktor-faktor yang menjadi pertimbangan dalam penentuan lokasi potensial pembangunan bangunan tinggi. Nilai lahan Ketinggian terkait KLB
Tarikan dan bangkitan lalu lintas Fungsi jalan Ketinggian optimal yang dapat dibangun
Penentuan zona pengembangan kawasan bangunan tinggi di wilayah penelitian. Hasil dari sasaran I Teknik Overlay (GIS) Peta zona kawasan bangunan tinggi. Arahan pengembangan kawasan bangunan tinggi. Hasil dari sasaran I dan II Analisis Kualititatif ( Expert Judgement ) Arahan zona pengembangan bangunan tinggi di koridor jalan Raya Jemursari.

## III. HASIL DAN DISKUSI
Untuk  proses  analisis  pada  penentuan  zona  pengembangan bangunan tinggi di koridor jalan Raya Jemursari menggunakan alat analisis teknik Overlay.
Setelah didapatkan faktor dalam penentuan lokasi potensial di kawasan studi, yaitu luas kavling, nilai lahan, ketinggian terkait Koefisien Lantai Bangunan/KLB, tarikan dan bangkitan, serta fungsi jalan. Maka faktor tersebut di atas dijadikan peta dasar dalam  teknik  Overlay  pada  ArcGis  sehingga  didapat  zona kawasan.
Tabel 3. Penentuan Parameter Tingkat Potensi Tiap Faktor Variabel Definisi Operasionsl Parameter Nilai
Luas Lahan Semakin lahan yang tersedia luas, maka masuk dalam kategori potensial 0 – 3 Ha 1 3 – 25 Ha 2 > 25 Ha
3
Harga Lahan Semakin tinggi harga lahan potensi untuk pembangunan bangunan tinggi rendah 0 – 4.000.000 3 4.000.000 - 8.000.000 2 > 8.000.000 1 Ketinggian terkait KLB Semakin rendah kondisi eksisting KLB maka semakin untuk dikuasai investor menjadi bangunan tinggi 0 – 3 lantai 3 4 – 6 lantai 2 7 – 9 lantai 1 Fungsi Jalan Kesesuaian fungsi jalan eksisting terhadap bangunan tinggi Arteri Sekunder -
Berikut ini merupakan data hasil analisis tiap faktor.
Tabel 4. Parameter Skala Luas Lahan Kelas Skala Luas Nilai Luas (Ha) 0 – 3 Ha 1 49,63 3 – 25 Ha 2 7,78 >25 Ha 3 0 Total 57,41
Berdasarkan hasil identifika luas lahan ditentukan parameter skala  luas  pada  tabel  4  Luas  lahan  merupakan  salah  satu  dari penentuan  lokasi  potensial  kawasan  bangunan  tinggi.  Pada tabel 4 dapat dijelaskan bahawa kelas skala luas 0  – 3 Hektar masuk dalam penilaian angka 1 yang berarti tingkat potensinya rendah. Kemudian kelas skala luas 3 – 25 Hektar masuk dalam penilaian angka 2 yaitu tingkat potensinya sedang. Sedang pada kelas  skala  lebih  dari  25  Hektar  tidak  terdapat  pada  kondis eksisting luas luas lahan di wilayah studi.
Tabel 5. Parameter Skala Haraga Lahan Skala Harga (Rp) Nilai Luas (Ha) 0 – 4.000.000 3 12,90 4.000.000 – 8.000.000 2 21,64 >8.000.000 1 22,87 Total 57,41
Selain  luas  lahan  yang  merupakan  salah  satu  dari  penentu lokasi  potensial  kawasan  bangunan  tinggi,  terdapat  juga  nilai lahan.  Berdasarkan  pada  tabel  5  untuk  skala  harga  0  –
JURNAL TEKNIK ITS Vol. 7, No. 1 (2018),  2337-3520 (2301-928X Print)                                          C 7
4.000.000 masuk dalam  penilaian angka 3 yang berarti tingkat potensi  tinggi.  Kemudian  pada  skala  harga  4.000.000  – 8.000.000  masuk  dalam  penilaian  angka  2  dengan  potensi sedang. Sedang skala harga lebih dari 8.000.000 masuk dalam penilaian angka 1 dengan tingkat potensi rendah.
Tabel 6. Parameter skala ketinggian lantai terkait KLB Skala ketinggian (KLB) Nilai Luas (Ha) 0 – 3 lantai 3 50,74 4 – 6 lantai 2 5,91 >7 lantai 1 0,75 Total 57,41
Faktor selanjutnya yang menjadi  salah satu faktor penentuan lokasi  potensial  kawasan  bangunan  tinggi  adalah  koefisien lantai bangunan, dimana dari tabel diatas dapat diketahui skala Koefisien  Lantai  Bangunan  (KLB)  0  –  3  lantai  masuk  dalam penilaian angka 3 dengan potensi tinggi. Kemudian pada skala 4  –  6  lantai  dalam  penilaian  angka  2  dengan  kategori  tingkat potensi  sedang.  Sedangkan  skala  7  –  9  lantai  pada  penilaian angka 1 dengan tingkat potensi rendah.

## A. Faktor Fungsi Jalan
Menurut Rencana Tata Ruang Wilayah Kota Surabaya yang diatur  dalam  Peraturan  Daerah  Nomor  12  Tahun  2014,  maka Jalan Raya Jemursari memiliki fungsi jalan sebagai jalan arteri sekunder dengan kelas jalan adalah III/B. Jalan arteri  sekunder adalah    jalan    arteri    yang    menghubungkan  antara  kawasan primer dan kawasan sekunder kesatu, antar kawasan sekunder kesatu,  atau  antara  kawasan  sekunder  kesatu  dan  antar  kedua (Peraturan Pemerintah No.26 Tahun 1985). Ciri-ciri jalan arteri sekunder, yaitu:
 Didesain  berdasarkan  kecepatan  rencana  paling  rendah  30 (tiga  puluh)  km/jam  dan  dengan  lebar  badan  jalan  tidak kurang dari 11 (sebelas) meter.
 Mempunyai  kapasitas  yang  lebih  besar  dari  volume  lalu lintas rata-rata.
 Lalu  lintas  cepat  tidak  boleh  terganggu  oleh  lalu  lintas lambat.
 Pengaturan pada persimpangan jalan sebidang.

## B. Arahan Zona pengembangan bangunan tinggi di Koridor Jalan Raya Jemursari
Dari  hasil  identifikasi  faktor-faktor  penentuan  lokasi potensial  kawasan  bangunan  tinggi  yang  berupa  tabel  luas lahan,  harga  lahan  dan  ketinggian  terkait  koefisien  lantai bangunan yang dikelompokkan dalam 3 kelas parameter, maka berdasarkan kesamaan karakter kelas-kelas tersebut selanjutnya dapat ditentukan beberapa zona arahan pengembangan kawasan bangunan tinggi di koridor jalan raya Jemursari yang dapat tergambarkan dari peta hasil overlay dari ke 4 faktor tersebut di atas.
Tabel 7. Zona Pengembangan Bangunan Tinggi
Dari  hasil  analisis  peta  yang  telah  tersedia  pada  tabel  7 tersebut dapat jelaskan  mengenai arahan zona pengembangan bangunan  tinggi  di  kawasan  studi,  yaitu:  terlihat  pada  peta  1 zona  yang  terlihat  mendominasi  pada  jalan  raya  Jemursari masuk  dalam  kategori  zona  potensi  sedang  dengan  tertanda blok berwarna hijau. Kemudian untuk pada peta 1 terkait zona dengan  tingkat  potensi  tinggi  rata-rata  terdapat  pada  bagian selatan,  tetapi  juga  masih  terdapat  beberapa  zona  dengan tingkat potensi kategori tinggi di bagian utara dari koridor jalan Raya  Jemursari,  lebih  terperinci  lagi  zona  tinggi  tersebut tertanda dengan blok berwarna merah.

## Gambar 1. Peta hasil overlay dari ke 4 faktor

## IV. KESIMPULAN
Dari  hasil  analisis  penentuan  zona  didapatkan  zona  di kawasan studi yaitu zona sedang dan zona rendah. Zona sedang diartikan  sebangai  zona  dengan  tingkat  potensi  sedang  untuk pengembangan  skala  sedang,  karena  ukuran  luas  kavling rata-rata sedang maka diarahkan untuk bangunan kurang dari 6 lantai dengan luas kavling keseluruhan 40,763 Ha. Kemudian untuk  zona  tinggi  yaitu  zona  dengan  tingkat  potenasi pengembangan  dalam  skala  tinggi,  karena  ukuran  kavling cukup  luas  disertai  dengan  harga  lahan  relatif  sedang  maka tingkat pengembangannya masuk dalam kategori tinggi.

## Saran
Adapun    saran    yang    dapat    disampaikan    oleh    penulis terkait  permasalah dalam penulisan skripsi ini adalah sebagai berikut :
1.  Saran terkait penulisan penelitian ini juga ditujukan kepada penulis berupa hal-hal yang belum atau tidak tercantumkan dalam proses analisis mengenai arahan zona pengembangan
Tingkat Potensi Skala Penilaian Luas (Ha) Rendah 0 – 3 0 Sedang 4 – 6 40,763 Tinggi 7 - 9 16,646 Total 57,408
JURNAL TEKNIK ITS Vol. 7, No. 1 (2018),  2337-3520 (2301-928X Print)                                          C 8
bangunan tinggi di koridor jalan Raya Jemursari. Saran atau masukan  tersebut  dpat  berupa  ditambhakannya  point-pint variabel  untuk  lebih  mendukung  dalam  alat  analisis penetuan zona pengembangan bangunan tinggi.
2.  Dalam  rangka  mendukung  arahan  zona  pengembangan bangunan  tinggi  di  koridor  Jalan  Raya  Jemursari,  maka Pemerintah Kota Surabaya perlu memperhatikan
penyediaan  dan  pengaturan  sistem  utilitas  perkotaan  pada kawasan komersial.

## DAFTAR PUSTAKA
[1]
N.  Navastara,  Ardy  Maulidy.  Prananda,  “Impact  of residential  land  development  towards  land  price dynamics in Surabaya,” 11th IRSA Int. , 2012.