## Amanna Gappa
Fakultas Hukum Universitas Hasanuddin

## Pendaftaran  Hak  Atas  Tanah  dalam  Perspektif Kepastian Hukum
Wulanmas Anna P. G. Frederik * , Deine R. Ringkuangan, Herry F.D. Tuwaidan
Fakultas Hukum Universitas Sam Ratulangi, Sulawesi Utara, Indonesia.
* E-mail Korespondensi: wulanmas_racyfrederik@yahoo.com

## Abstract:
Land registration is an effort to provide certainty and legal protection to holders of rights to a plot of land. This research uses a statutory, case, and conceptual approach. The results of this research show that the legal substance of land registration in Indonesia has basically attempted to provide guarantees of legal certainty through Government Regulation No. 24 of 1997; however, at a practical level, the application of this provision has not been able to create legal certainty because it is not a consideration for judges when deciding on a land case. Without legal certainty, people's rights can one day be sued, and we will not know when the lawsuit will arise because the certificate is not a strong guarantee.
Keywords: Land Registration; Land Rights; Legal Certainty

## Abstrak:
Pendaftaran  tanah  yang  dilakukan  merupakan  suatu  usaha  untuk  memberikan  kepastian  dan perlindungan  hukum  kepada  pemegang  hak  atas  suatu  bidang  tanah.  Penelitian  ini  menggunakan pendekatan  perundang-undangan,  pendekatan  kasus,  dan  pendekatan  konseptual.  Hasil  penilitian  ini menjunjukan  bahwa  substansi  hukum  pendaftaran  tanah  di  Indonesia  pada  dasarnya  telah  berupaya untuk memberikan jaminan kepastian hukum melalui Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997, namun pada tataran praktis, penerapan ketentuan tersebut belum mampu mewujudkan kepastian hukum karena tidak menjadi pertimbangan bagi hakim dalam memutuskan sebuah perkara tanah. Dengan tidak adanya suatu  kepastian  hukum,  maka  hak-hak  masyarakat  suatu  saat  dapat  digugat,  dan  kita  tidak  akan  tahu kapan gugatan itu akan muncul, karena pada dasarnya sertifikat tersebut bukanlah jaminan yang kuat.
Kata Kunci: Pendaftaran Tanah; Hak Atas Tanah; Kepastian Hukum

## 1. Pendahuluan
Indonesia  merupakan  salah  satu  negara  yang  sangat  memberikan  perhatian  pada masalah tanah sebagaimana termaktub dalam Pasal 33 Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945 (UUD NRI 1945). Tercapainya suatu kepastian hukum maka  diperlukannya  pendaftaran  tanah.  Pendaftaran  tanah  yang  dilakukan merupakan  suatu  usaha  untuk  memberikan  kepastian  dan  perlindungan  hukum kepada  pemegang  hak  atas  suatu  bidang  tanah  dan  hak-hak  lain  yang  terdaftar, sehingga pihak yang membuktikan adalah benar pemilik atas bidang tanah tersebut. 1
1 Rajab, Rezeki Aldila, Bambang Eko Turisno, and Anggita Doramia Lumbanraja. "Sertifikat Hak Atas Tanah Dalam Kepastian Hukum Pendaftaran Tanah." Notarius 13, no. 2 (2020): 642-654.
Untuk  mengejawantahkan  Pasal  33  tersebut,  maka  sejak  tahun  1960  diterbitkan Undang-Undang No. 5 tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria atau yang dikenal dengan Undang-undang Pokok Agraria (UUPA). Undang-undang Pokok Agraria  ini  kemudian  doitindaklanjuti  dengan  penerbitan  Peraturan  Pemerintah  No. 10 Tahun 1961 tentang Pendaftaran Tanah yang kemudian dicabut dan diganti dengan penerbitan Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.
Pengaturan  penguasaan  penggunaan  dan  pemanfaatan  tanah  di  Indonesia memberikan  kewenangan  kepada  Kementerian  Agraria  dan  Tata  Ruang/Badan Pertanahan  Nasional  sebagai  Lembaga  yang  memiliki  kewenangan  dalam penyelenggaraan  pendaftaran  tanah.  Pelaksanaan  tugas  dan  fungsi  Kementerian Agraria  dan  Tata  Ruang/Badan  Pertanahan  Nasional  dilakukan  antara  lain  dengan menerbitkan  aturan-aturan  pelaksanaan  dan  petunjuk  teknis  pelaksanaan  Undang- undang  dan  Peraturan  Pemerintah.  Salah  satu  peraturan  yang  diterbitkan  adalah Peraturan  Menteri  Agraria/Kepala  Badan  Pertanahan  Nasional  No.  3  Tahun  1997 sebagai  pelaksanaan  Peraturan  Pemerintah  No.  24  Tahun  1997  tentang  Pendaftaran Tanah. 2
Perkembangan  pembentukan  peraturan  perundang-undangan  ditandai  dengan penyusunan Undang-Undang Cipta Kerja yang pada awalnya diatur dalam Undang- Undang No. 11 Tahun 2020 tentang Cipta Kerja yang saat ini telah menjadi Undang- Undang  No.  6  Tahun  2023  tentang  Penetapan  Peraturan  Pemerintah  Pengganti Undang-Undang  No.  2  Tahun  2022  tentang  Cipta  Kerja  sebagai  Undang-undang. Pembentukan  Undang-undang  Cipta  Kerja  memberikan  dampak  pula  pada  regulasi dalam  bidang  pertanahan  yakni  melalui  pembentukan  Peraturan  Pemerintah  No.  18 Tahun  2021  tentang  Hak  Pengelolaan,  Hak  atas  Tanah,  Satuan  Rumah  Susun  dan Pendaftaran  Tanah  yang  diatur  lebih  rinci  dalam  Peraturan  Menteri  Agraria  No.  18 tahun 2021 tentang Tata Cara Penetapan Hak Pengelolaan dan Hak atas Tanah.
Ketentuan  Pasal  19  ayat  (1)  UUPA  menjadi  sebuah  amanah  yang  diberikan  kepada pemerintah  Republik  Indonesia  untuk  menyelemnggerakan  sebuah  system pendaftaran  tanah  di  seluruh  Indonesia  sekaligus  menjadi  payung  hukum  dalam pelaksanaan  pendaftaran  tanah. 3 Pendaftaran  tanah  yang  dimaksud  dalam  Pasal  19 ayat (1) UUPA adalah pendaftaran tanah yang bersifat rechtscadaster yaitu pendaftaran tanah  dalam  rangka  memberikan  jaminan  kepastian  hukum  kepada  pihak  yang berhak.
Pasal  23  ayat  (1),  Pasal  32  ayat  (1)  dan  Pasal  38  ayat  (1)  UUPA  pada  dasarnya memberikan  pengaturan  bahwa  pendaftaran  tanah  di  Indonesia  sebagai  instrument untuk menjamin kepastian hukum dituangkan dalam sebuah dokumen yang dikenal dengan istilah sertipikat hak atas tanah yang memiliki kedudukan sebagai tanda bukti hak atas tanah yang memiliki pembuatan yang kuat. Undang-undang Pokok Agraria menegaskan  pula  bahwa  pendaftaran  tanah  di  Indonesia  bersifat  individualistik, komunaalistik dan religius untuk melindungi tanah dan mengatur hubungan hukum atas tanah.  Selanjutnya, dalam Pasal 2 PP No. 24 tahun 1997 sebagai pelaksanaan dari UUPA  disebutkan  bahwa  pelaksanaan  pendaftaran  tanah  di  Indonesia  didadasarkan pada  asas  sederhana,  aman,  terjangkau,  mutakhir  dan  terbuka.  Penerapan  asas  ini
2 Sari, Dewi Arnita. "Sengketa pendaftaran hak milik atas tanah." Al-Adalah: Jurnal Hukum dan Politik Islam 5, no. 2 (2020): 150-166.
3 Atikah,  Noor.  "Kedudukan  Surat  Keterangan  Tanah  sebagai  Bukti  Kepemilikan  Hak  Atas  Tanah dalam Sistem Hukum Pertanahan Indonesia." Notary Law Journal 1, no. 3 (2022): 263-289.
menunjukkan  bahwa  penyelenggaraan  pendaftaran  tanah  yang  dikehendaki  oleh UUPA  memiliki  fungsi  ganda  yaitu  memberikan  kemudahan  bagi  yang  ingin mendaftarkan  tanahnya  dan  memberikan  kemudahan  memperoleh  informasi mengenai  pendaftaran  tanah.  Hal  ini  dapat  dilihat  dalam  tujuan  pendaftaran  tanah yang ditegaskan dalam Pasal 3 PP No. 24 Tahun 1997 yaitu memberikan kepastian dan perlindungan  hukum,  menyediakan  informasi  bagi  pihak  yang  berkepentingan  serta terselenggaranya terbit administrasi pertanahan. 4
Dari total tersebut, 65,9 juta bidang tanah di antaranya bersertifikat hak milik (SHM). Kemudian, 5,3 juta bidang lainnya bersertifikat hak guna bangunan (HGB). Ada pula bidang tanah yang bersertifikat hak guna usaha sebanyak 15,6 ribu bidang, hak pakai 796 ribu bidang, hak pengelolaan 5,7 ribu bidang dan tanah wakaf 161,1 ribu bidang. Tanah  Bersertifikat  baru  capai  72  Juta  Bidang.  Dengan  demikian,  dari  total  bidang tanah  yang  belum  bersertifikat  sekitar  54  juta  bidang.  "Bidang  tanah  yang  ada  di Indonesia kan ada sekitar 126 juta bidang diprediksi, dan yang telah disertifikatkan 72 juta bidang".  Sementara itu, dari total 54 juta bidang tanah yang belum bersertifikat, jumlah tanah yang dalam status sengketa dan belum bisa disertifikasi ada sekitar 6.000 bidang.  Keberadaan  sertipikat  hak  atas  tanah  masih  menimbulkan  berbagai permasalahan  antara  lain  tumpang  tindih  sertipikat  hak  atas  tanah,  sengketa kepemilikan atas tanah serta masalah-masalah lain, sebagaimana dapat dilihat dalam Diagram 1.

## Diagram 1. Data Sengketa Kepemilikan Atas Tanah
Sumber: Data sekunder, 2024 (diolah)
Penyelenggaraan  pendaftaran  tanah  di  Indonesia  menggunakan  sistem  pendaftaran tanah  negatif  bertendensi  positif  sebagaimana  dapat  dilihat  dalam  pasal  19  ayat  (2) huruf c dan Pasal 32 PP No. 24 tahun 1997 di mana sertipikat hak atas tanah memiliki nilai  pembuktian  kuat  yakni  dianggap  benar  kecuali  terdapat  pihak  yang  mampu membuktikan  sebaliknya  (sistem  negatif)  namun  terhadap  sertipikat  yang  telah diterbitkan  5  (lima)  tahun  dan  tidak  ada  gugatan  dari  siapapun  maka  sertipikat tersebut  memiliki  pembuktian  sempurna.  Peraturan  perundang-undangan  bidang pertanahan  telah  memberikan  penegasan  mengenai  kedudukan  sertipikat  sebagai
4 Putri, Chintya Agnisya, Farris Nur Sanjaya, and Gunarto Gunarto. "Efektivitas Pengecekan Sertifikat Terhadap  Pencegahan  Sengketa  Tanah  Dalam  Proses  Peralihan  Hak  Atas  Tanah." Jurnal  Akta 5,  no.  1 (2018): 267-274.
tanda bukti hak atas tanah namun realitas menunjukkan bahwa 5 ada 126 juta bidang tanah  di  Indonesia.  Namun,  jumlah  tanah  yang  telah  bersertifikat  berdasarkan  data Kementerian  ATR/BPN  baru  sebanyak  72,2  juta  bidang  dengan  total  luas  sebesar 29.688.791 hektare (ha).
Diagram  1  menunjukkan  bahwa  masih  terdapat  sengketa  tanah  seluas  1  juta  ha dengan jumlah kasus di atas 200 – 600  kasus baik yang berada pada status sengketa, konflik ataupun perkara. Jumlah ini belum termasuk jumlah kasus pada tahun-tahun sebelumnya  yang  belum  selesai.  Persentase  penanganan  sengketa  atas  tanah  dapat dilihat dalam diagram 2.
Fenomena  tersebut  menunjukkan  bahwa  dari  jumlah  562  kasus  masih  terdapat  251 kasus yang belum ditangani, 268 kasus sedang dalam proses dan baru 43 kasus yang selesai.  Hal  ini  menunjukkan  bahwa  penanganan  masalah  tanah  terlihat  sangat lamban.  Keberadaan  sertipikat  hak  atas  tanah  dalam  realitasnya  belum  menjadi jaminan bagi upaya untuk memberikan perlindungan dan jaminan hak atas tanah bagi pemilik tanah sehingga dibutuhkan adanya pengkajian mengenai eksistensi sertipikat hak atas tanah ditinjau dari perspektif kepastian hukum.

## 2. Metode Penelitian
Penelitian ini adalah penelitian hukum dengan menggunakan pendekatan perundang- undangan, pendekatan kasus, dan pendekatan konseptual . 6 Data yang dianalisis secara kualitatif  akan  dikemukakan  dalam  bentuk  uraian  secara  sistmatis  dengan menjelaskan  hubungan  antara  berbagai  jenis  data,  selanjutnya  semua  data  diseleksi dan diolah kemudian dinyatakan secara deskriptif. 7
5 https://www.cnnindonesia.com/ekonomi/20210204171319-92-602391/tanah-bersertifikat-di-ri-baru- capai-72-juta-bidang.
6 Irwansyah,  2020, Penelitian  Hukum:  Pilihan  Metode  &  Praktik  Penulisan  Artikel ,  Mirra  Buana  Media, Yogyakarta, hlm. 157.
7 Theresia  Anita  Christiani,  “Normative  and  Empirical  Research  Methods:  Their  Usefulness  and Relevance in the Study of Law as an Object,” Procedia - Social and Behavioral Sciences 219 (May 2016): 201– 207.

## 3. Substansi  Hukum  Pendaftaran  Tanah  dalam  Mewujudkan Penguasaan dan Pemilikan Tanah yang Berkepastian Hukum
Pendaftaran tanah dalam Pasal 1 angka (1) Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang  Pendaftaran  Tanah  disebutkan  sebagai  rangkaian  kegiatan  yang  dilakukan pemerintah  secara  terus  menerus,  berkesinambungan  dan  teratur  meliputi pengumpulan,  pengolahan,  pembukuan  dan  penyajian  serta  pemeliharaan  data  fisik dan  data  yuridis  dalam  bentuk  peta  dan  daftar  mengenai  bidang  tanah  dan  satuan rumah susun termasuk pemberian surat tanda bukti haknya bagi bidang-bidang tanah yang  sudah  ada  haknya  dan  hak  milik  satuan  rumah  susun  serta  hak-hak  tertentu yang membebaninya.
Pendaftaran  Tanah  merupakan  pengejawantahan  amanat  UUPA  sebagai  suatu undang-undang yang memuat dasar-dasar pokok di bidang agraria yang merupakan landasan  pembaharuan  hukum  agraria  untuk  memberikan  jaminan  kepastian  dan perlindungan  hukum  bagi  masyarakat  dalam  memanfaatkan  fungsi  bumi,  air  dan ruang  angkasa  serta  kekayaan  alam  yang  terkandung  di  dalamnya  untuk kesejahteraan bersama secara adil. 8
Menurut Parlindungan, 9 saat dilakukannya pendaftaran tanah maka hubungan hukum pribadi  antara  seseorang  dengan  tanah  diumumkan  kepada  pihak  ketiga  dianggap mengetahui  adanya  hubungan  hukum  antara  orang  dengan  tanahnya  dimaksud, untuk  mana  ia  menjadi  terikat  dan  wajib  menghormati  hal  tersebut  sebagai  suatu kewajiban  yang  timbul  dari  kepatutan.  Pandangan  tersebut  menunjukkan  bahwa pendaftaran  tanah  pada  dasarnya  merupakan  mekanisme  yang  dilakukan  untuk menciptakan hubungan hukum antara seseorang dengan tanah yang dikuasainya dan dengan  adanya  pendaftaran  tanah  maka  pihak  lain  harus  menghormati    hak-hak tersebut sebagai suatu kewajiban.
Ada  dua  cara  yang  bisa  dilakukan  dalam  mendapatkan  sertifikat  tanah  hak  milik untuk  pertama  kali,  artinya  sebelumnya  tanah-tanah  tersebut  belum  pernah didaftarkan. Adapun caranya yaitu Sporadik dan Sistematik. 10 Pada cara pertama yaitu pendaftaran  tanah  dengan  cara  sporadik,  inisiatif  datang  dari  seseorang  yang  ingin mendaftarkan tanahnya sebagai pemohon sertifikat. Orang tersebut harus mendatangi Kantor  Pertanahan  untuk  mendaftarkan  tanahnya.  Pada  cara  ini  pemohon  sertifikat diminta  mengisi  dan  menandatangani  formulir  khusus  permohonan  sertifikat  seraya menyerahkan  berkas  persyaratan  atau  kelengkapan  seperlunya  dan  membayar sejumlah biaya yang telah ada tarifnya.  Semuanya harus berlangsung di depan loket khusus di dalam ruang lobi gedung Kantor Pertanahan. Cara ini juga bisa dilakukan secara  massal,  yaitu  beberapa  pemilik  (atau  kuasanya)  yang  tanahnya  saling berdekatan  secara  bersamaan  mengajukan  permohonan  penyertifikatan  ke  Kantor Pertanahan,  cara  demikian  biasa  disebut  sebagai pendaftaran  tanah  sporadik  secara massal.
8 Supriyadi. 2012. Aspek Hukum Tanah Aset Daerah . Prestasi Pustaka: Jakarta. hlm. 4
9 Parlindungan. 1993. Komentar Atas UUPA. Cet VII.  Mandar Maju: Bandung, hlm. 46
10 Masriani,  Yulies  Tiena.  "Pentingnya  Kepemilikan  Sertifikat  Tanah  Melalui  Pendaftaran  Tanah Sebagai Bukti Hak." Jurnal USM Law Review 5, no. 2 (2022): 539-552.
Cara  yang  kedua  yaitu  pendaftaran  tanah  secara  sistematik,  inisiatif  datang  dari Kantor  Pertanahan,  mereka  datang  mengunjungi  lokasi  yang  akan  didaftarkan tanahnya.  Beberapa  orang  dari  Kantor  Pertanahan  dan  juga  dari  aparat  Desa/ Kelurahan  yang  melakukan  proses  pendaftaran  tanah  tergabung  dalam  panitia Ajudikasi.  Panitia  ini  ditugaskan  oleh  Kepala  BPN  untuk  menyertifikatkan  tanah- tanah  penduduk  yang  belum  disertifikatkan  dalam  satu  wilayah  desa/kelurahan. Akan  tetapi,  kecil  sekali  kemungkinan  suatu  wilayah  desa/kelurahan  didatangi  oleh Panitia  Ajudikasi  mengingat  terbatasnya  keuangan  Pemerintah,  sebab  pada  cara  ini Pemerintah harus mensubsidi 100% para pemilik tanah yang tanahnya belum pernah disertifikatkan,  baik  penduduk  kaya  maupun  penduduk  miskin.  Biaya  pendaftaran tanah ini dibebankan kepada APBN (Anggaran Pendapatan Belanja Negara) dan uang pinjaman negara dari Bank dunia.
Secara  substansi,  kepastian  hukum    sertipikat  hak  atas  tanah  dapat  dilihat  melalui pengaturan    Pasal  32  Peraturan  Pemerintah  No.  24  Tahun  1997  di  mana  terhadap sertipikat  hak  atas  tanah  yang  telah  didaftarkan  selama  5  tahun  dan  tidak  ada  yang menggugat maka setipikat tersebut tidak dapat digugat lagi.  Adanya Pasal 32 ayat (2) Peraturan Pemerintah RI Nomor 24 Tahun 1997 adalah sebagai upaya untuk mengatasi kelemahan  dari  sistem  pendaftaran  tanah  negatif  dan  hal  ini  diakui  oleh  penjelasan pasal tersebut.
Dalam  bagian  Penjelasan  dari  ketentuan  Pasal  32  ayat  (2)  PP  Nomor  24  Tahun 1997    disebutkan  bahwa  di    dalam    pelaksanaan  sistem    publikasi    negatif,    negara tidak  memberikan menjamin  kebenaran  atas data  yang  disajikan namun demikian hal  tersebut  tidak  berarti  bahwa  Indonesia  menggunakan  sistem  pendafatran  tanah publikasi  negatif.    Hal  ini  dapat  pula  dilihat  dari  seluruh  mekanisme  pendaftaran sertipikat  hak  atas  tanah  di  mana    prosedur    pengumpulan,    pengolahan, penyimpanan   dan   penyajian   data   fisik   dan   data   yuridis   serta   penerbitan sertifikat    dalam    PP    Nomor    24    Tahun    1997    ini,    terlihat  adanya  uipaya  secara maksimal  untuk    dapat  memperoleh    dan    menyajikan    data    yang    benar  sesuai dengan tujuan pendaftaran tanah dalam PP No. 24 tahun 1997 yaitu  untuk  menjamin kepastian  hukum.  Keberadaan ketentuan dalam Pasal 32  pada  satu  pihak  untuk tetap  berpegang  pada  sistem  publikasi  negatif  dan  pada  lain  pihak  untuk secara seimbang    memberi    kepastian    hukum    kepada    pihak    yang    dengan    itikad    baik menguasai  sebidang  tanah  dan  didaftar  sebagai  pemegang  hak dalam buku tanah, dengan sertipikat sebagai tanda buktinya, yang menurut  UUPA berlaku seb agai alat pembuktian yang kuat.
Kepastian  hukum  bisa  dijamin  oleh  diterapkannya  pembatasan  penuntutan sebagaimana  pasal  32  ayat  2  PP  No  24  tahun  1997  karena  dengan  diadakannya pembatasan, maka kepastian pemegang sertipikat akan jelas dan bisa dipercaya. Para pihak  juga  akan  melakukan  perbaikan  agar  lebih  baik  dalam  pelaksanaannya,  pihak pemilik tanah dan Negara dalam hal ini kantor Pertanahan akan lebih teliti dan hati- hati dalam proses sertipikat sebagaimana asas aman dalam pendaftaran tanah. Untuk pihak  yang  merasa  dirugikan  akan  bisa  dengan  cepat  mengetahui  dan  segera melakukan  proses  keberatan  baik  mengajukan  gugatan  atau  keberatan  di  Kantor Pertanahan  atau  pengadilan  dengan  mengetahui  batasan  diperbolehkannya melakukan gugatan, tidak tanpa batas seperti sekarang ini.
Keberadaan  Pasal  32  PP  No.  24  Tahun  1997  dalam  realitasnya  tidak  diterapkan sebagaimana  mestinya.  Dalam  wwancara  dengan  pihak  Badan  Pertanahan  Nasional dikemukakan bahwa ketentuan Pasal 32 PP No. 24 Tahun 1997 sering dijadikan salah satu  dalil  dalam  menghadapi  gugatan  namun  kenyataannya,  hakim  tidak mempertimbangkan keberadaan Pasal 32 PP No. 24 Tahun 1997 dengan alasan bahwa hak  keperdataan  seseorang  dalam  KUHPerdata  memiliki  jangka  waktu  30  tahun bukan 5 tahun.
Hal di atas dapat dilihat dalam Putusan MA-RI No.200.K/Sip/1974, tanggal 15 April 1976.  Oleh  karena  Tergugat-Pembanding  (Tolong  Karo-karo)  telah  meninggal  dunia, maka  sumpah  tambahan  (Suppletoir)  yang  akan  diucapkan  TergugatPembanding dalam Putusan Sela Pengadilan Tinggi tanggal 25 Juli 1970 No. 528/1967 dibebankan kepada seluruh ahli warisnya yaitu dengan mengingat Pasal 185 HIR. Para Penggugat- Terbanding  yang  telah  selama  30  tahun  lebih  membiarkan  tanah-tanah  sengketa dikuasai  oleh  almarhum  Ny.  Ratiem  dan  kemudian  oleh  anak-anaknya,  hak  mereka sebagai ahli waris yang lain dari almarhum Atma untuk menuntut tanah tersebut telah sangat  lewat  waktu  (rechtsverwerking)  (Putusan  Mahkamah  Agung  No.  408 K/Sip/1973 tanggal 9-12-1975). Putusan ini menunjukkan penerapan jangka waktu 30 tahun sebagai masa daluarsa sebagaimana dapat dilihat dalam Pasal 1055 KUPerdata.
Keberadaan Pasal 32 dalam PP No. 24 Tahun 1997 pada hakikatnya bertujuan untuk menciptakan  kepastian  hukum  bagi  para  pemegang  hak  terutama  setelah  5  tahun mereka  memperoleh  hak  dan  tidak  ada  pihak  yang  mengajukan  gugatan  namun keberadaan  pasal  tersebut  dalam  realitasnya  tidak  menjadi  dasar  bagi  hakim  dalam menjatuhkan  putusan  atas  sebuah  perkara  tanah.  Hal  ini  menyebabkan  kepastian hukum yang diharapkan pendaftaran tanah menjadi kehilangan arti  bahkan Pasal 32 PP  No.  24  Tahun  1997  menjadi  aturan  yang  tidak  pernah  diterapkan.      Nilai  dasar kepastian hukum dalam Paal 32 tersebut karena sertifikat tanah dapat berkedudukan sebagai  alat  pembuktian  yang  mutlak  dalam  batas  waktu  5  (lima)  tahun  dengan persyaratan, tanahnya diperoleh dengan itikad baik dan dikuasai secara nyata selama batas waktu tersebut.
Konsistensi  dari  peraturan  yang  telah  dibuat,  seharusnya  peraturan  dibuat  untuk ditaati bukan dikesampingkan dengan alasan yang tidak jelas. Alasan yang paling kuat mengapa tidak diterapkan bembatasan penuntutan dalam Pasal 32 ayat (2) PP No 24 tahun 1997 adalah bentuk peraturan tersebut masih sebatas Peraturan Pemerintah (PP) belum menjadi Undang-undang. Seandainya Peraturan Pemerintah (PP) tersebut telah menjadi  Undang-undang,  maka  kekuatannya  akan  lebih  besar  dan  pembatasan  bisa dilakukan  dengan  dasar  Undang  undang  tersebut.  Dengan  demikian,  jaminan kepastian  hukum  bisa  terlaksana. 11 Namun  setelah  sekian  lama  ternyata  ketentuan Pasal 32 PP No. 24 Tahun 1997 tidak pernah menjadi substansi hukum dalam Undang- undang  sehingga  sampai  saat  ini  hanya  menjadi  aturan  yang  “ada”  namun  “tidak dipergunakan’.
Upaya  mewujudkan  kepastian  hukum  atas  tanah  tidak  dapat  dilepaskan  dari eksistensi  dari  aparat-aparat  pemerintah  yang  terkait  dengan  prosedur  pendaftaran tanah  terutama  Badan  Pertanahan  Nasional  sebagai  lembaga  yang  diberikan kewenangan untuk melakukan pengaturan penguasaan pemilikan tanah. Mekanisme pendaftaran tanah telah diatur sebagaimana dapat dilihat dalam PP No. 24 tahun 1997,
11 Anindhita, Andi Batari, Farida Patittingi, and Chalis Al Rossi. "Perbandingan Sistem Publikasi Positif dan Negatif Pendaftaran Tanah: Perspektif Kepastian Hukum." Amanna Gappa (2021): 106-113.
Peraturan  Menteri  Agraria  /Keputusan  kepala  Badan  Pertanahan  Nasional  No.  3 Tahun  1997,  Peraturan  Menteri  Agraria  No.  18  tahun  2021.  Namun  pengaturan prosedur  dan  mekanisme  tersebut  sangat  didukung  oleh  peran  para  pelaksana pendaftaran  tanah  sehingga  kepastian  hukum  hak  atas  tanah  di  Indonesia  sangat ditentukan  pula  oleh  kemampuan  aparat  pelaksana  pendaftaran  tanah  dalam melakukan  pengolahan  data  dan  penyajian  data  pendaftaran  tanah  dalam  rangka penerbitan sertipikat hak atas tanah.

## 4. Penutup
Substansi hukum pendaftaran tanah di Indonesia pada dasarnya telah berupaya untuk memberikan  jaminan  kepastian  hukum  melalui  Peraturan  Pemerintah  No.  24  Tahun 1997,  namun  pada  tataran  praktis,  penerapan  ketentuan  tersebut  belum  mampu mewujudkan kepastian hukum karena tidak menjadi pertimbangan bagi hakim dalam memutuskan  sebuah  perkara  tanah.  Dengan  tidak  adanya  suatu  kepastian  hukum, maka  hak-hak  masyarakat  suatu  saat  dapat  digugat,  dan  kita  tidak  akan  tahu  kapan gugatan itu akan muncul, karena pada dasarnya sertifikat tersebut bukanlah jaminan yang kuat.

## Referensi
Anindhita,  Andi  Batari,  Farida  Patittingi,  and  Chalis  Al  Rossi.  "Perbandingan  Sistem Publikasi  Positif  dan  Negatif  Pendaftaran  Tanah:  Perspektif  Kepastian Hukum." Amanna Gappa (2021): 106-113.
Atikah,  Noor.  "Kedudukan  Surat  Keterangan  Tanah  sebagai  Bukti  Kepemilikan  Hak Atas Tanah dalam Sistem Hukum Pertanahan Indonesia." Notary Law Journal 1, no. 3 (2022): 263-289. CNN Indonesia. https://www.cnnindonesia.com/ekonomi/20210204171319-92-
602391/tanah-bersertifikat-di-ri-baru-capai-72-juta-bidang.
Irwansyah,  2020, Penelitian  Hukum:  Pilihan  Metode  &  Praktik  Penulisan  Artikel ,  Mirra Buana Media, Yogyakarta.
Masriani, Yulies Tiena. "Pentingnya Kepemilikan Sertifikat Tanah Melalui Pendaftaran Tanah Sebagai Bukti Hak." Jurnal USM Law Review 5, no. 2 (2022): 539-552.
Parlindungan. 1993. Komentar Atas UUPA. Cet VII.  Mandar Maju: Bandung.
Putri,  Chintya  Agnisya,  Farris  Nur  Sanjaya,  and  Gunarto  Gunarto.  "Efektivitas Pengecekan  Sertifikat  Terhadap  Pencegahan  Sengketa  Tanah  Dalam  Proses Peralihan Hak Atas Tanah." Jurnal Akta 5, no. 1 (2018): 267-274.
Rajab,  Rezeki  Aldila,  Bambang  Eko  Turisno,  and  Anggita  Doramia  Lumbanraja. "Sertifikat  Hak  Atas  Tanah  Dalam  Kepastian  Hukum  Pendaftaran Tanah." Notarius 13, no. 2 (2020): 642-654.
Sari,  Dewi  Arnita.  "Sengketa  pendaftaran  hak  milik  atas  tanah." Al-Adalah:  Jurnal Hukum dan Politik Islam 5, no. 2 (2020): 150-166.
Supriyadi. 2012. Aspek Hukum Tanah Aset Daerah . Prestasi Pustaka: Jakarta.
Theresia  Anita  Christiani,  “Normative  and  Empirical  Research  Methods:  Their Usefulness  and  Relevance  in  the  Study  of  Law  as  an  Object,” Procedia  -  Social and Behavioral Sciences 219 (May 2016): 201–207.