Lembaga Penellitian dan Pengabdian kepada Masyarakat Vol 24, No 2 (2024): Juli, 1441-1446 DOI: 10.33087/jiubj.v24i2.5404

## Analisis Pasar Pembangunan Apartemen Mahasiswa Institut Teknologi Sumatera

## Antusias Nurzukhrufa
Program Studi Arsitektur, Institut Teknologi Sumatera, Lampung Selatan Correspondence: antusias.nurzukhrufa@ar.itera.ac.id
Abstrak. Semakin  pesatnya  perkembangan  Institut  Teknologi  Sumatera  akan  berdampak  pada  permintaan kebutuhan  hunian  mahasiswa.  Bisnis  hunian  sewa  berupa  rumah  kontrakan  maupun  rumah  kos  semakin meningkat.  Tetapi,  belum  ada  hunian  sewa  untuk  mahasiswa  dengan  konsep  apartemen  di  sekitar  Institut Teknologi  Sumatera  yang  dibangun  oleh  pengembang.  Walaupun  target  pasar  sudah  jelas  yaitu  mahasiswa, namun  perlu  dilakukan  analisis  pasar  secara  rinci.  Penelitian  ini  bertujuan  untuk  menganalisis  pasar pembangunan apartemen mahasiswa di sekitar Institut Teknologi Sumatera. Metode penelitian yang digunakan adalah kualitatif dengan teknik analisis diskriptif. Data aspek-aspek analisis pasar dieksplorasi melalui pencarian website,  studi  literatur,  wawancara,  kuesioner,  survei  ke  lokasi  langsung  serta  dokumentasi.  Penelitian  ini menemukan  bahwa  dari  aspek-aspek  analisis  pasar  yang  telah  dianalisis,  apartemen  mahasiswa  Institut Teknologi Sumatera berpotensi untuk dibangun.
Kata kunci : analisis pasar; apartemen mahasiswa; hunian sewa; pembangunan; real estate
Abstract.  The  more  rapid  development  of  the  Sumatra  Institute  of  Technology  will  have  an  impact  on  the demand  for  student housing  needs.  The  residential  rental  business  in  the  form  of  rented  houses  and boarding houses is increasing. However, there are no rental housing for students with the concept of apartments around the  Sumatra  Institute  of  Technology  built  by  developers.  Even  though  the  target  market  is  clear,  namely students,  it  is  necessary  to  do  a  detailed  market  analysis.  This  study  aims  to  analyze  the  market  for  student apartment  development  around  the  Sumatra  Institute  of  Technology.  The  research  method  used  is  qualitative with  descriptive  analysis  techniques.  Data  on  aspects  of  market  analysis  were  explored  through  website searches,  literature  studies,  interviews,  questionnaires,  site  surveys  and  documentation.  This  study  found  that from  the  market  analysis  aspects  that  have  been  analyzed,  the  Sumatra  Institute  of  Technology  student apartments have the potential to be built.
Keywords : development; market analysis; real estate; rental residence; student apartments

## PENDAHULUAN
Institut  Teknologi  Sumatera  (ITERA) merupakan perguruan tinggi baru yang berlokasi di  Lampung  Selatan  dengan  luas  sekitar  250 Hektar dan diresmikan pada tahun 2014. Hingga tahun  2022,  ITERA  telah  memiliki  5  asrama mahasiswa, 4 laboratorium 6 gedung perkuliahan  dan  administrasi,  sarana  penunjang serta 2 gedung sedang dalam tahap pembangunan.  Selain  itu,  ITERA  juga  telah memiliki  sekitar  40  program  studi  dengan jumlah  mahasiswa  kurang  lebih  15  ribu  yang diampu sekitar 500an dosen.
Pesatnya  perkembangan  ITERA  akan berdampak  pada  permintaan  kebutuhan  hunian mahasiswa.  Walaupun  telah  terdapat  asrama, namun  belum  mencukupi  untuk  menampung mahasiswa  yang  jumlahnya  terus  meningkat. Bisnis  hunian  sewa  berupa  rumah  kontrakan maupun  rumah  kos  semakin  meningkat.  Lahan semakin  padat  dan  harganya  berlipat-lipat.
Tetapi,  belum  ada  investor  yang  membangun hunian sewa dengan konsep apartemen di sekitar ITERA  (Nurzukhrufa  &  Nurjannah,  2022). Apartemen  merupakan  bangunan  bertingkat yang memiliki unit hunian banyak dengan harga terjangkau,  memiliki  tujuan  untuk  mengatasi masalah  kepadatan  hunian  dan  keterbatasan lahan (Marlina, 2008). Pembangunan apartemen dengan  target  pasar  mahasiswa  di  sekitar kampus telah banyak dilakukan oleh pengembang.  Contohnya  seperti  Apartemen Taman  Melati  dibangun  dekat  dengan  UGM, Apartemen  Kemang  City  berlokasi  di  dekat UNSRI Palembang, Apartemen One East berada di  sekitar  ITS  Surabaya  dan  sebagainya.  Hal tersebut  mengindikasikan  bahwa,  apartemen yang dibangun di dekat kampus menjadi peluang besar untuk investor atau pengembang.
Pembangunan  apartemen  merupakan suatu  bisnis  panjang  yang  harus  mendapatkan keuntungan  maksimal.  Pengembang  properti
dituntut selalu memiliki strategi baru agar dapat bersaing  dalam  dunia  bisnis  (Nurzukhrufa  & Dewi, 2022). Walaupun target pasar sudah jelas ada,  yaitu  mahasiswa,  namun  perlu  dilakukan analisis  pasar  secara  rinci.  Menurut  Abou- Moghli &  Al-Abdallah (2012),  analisis  pasar merupakan langkah pertama yang harus dilakukan  dalam  suatu  bisnis  dengan  tujuan untuk mengumpulkan informasi dan data berupa lokasi,  permintaan,  harga  dan  kompetisis, dengan  maksud  sebagai  bahan  pertimbangan apakah  suatu  proyek  akan  tetap  dilaksanakan atau  tidak.  Analisis  pasar  memiliki  peranan sangat  penting  dimana  analisis  dilakukan  untuk memetakan tentang besar luas pasar, pertumbuhan  permintaan  dan  market  share  dari produk  yang  akan  ditawarkan  (Umar,  2005). Burtonshaw-Gunn (2011) menjabarkan langkah- langkah  analisis  pasar  dimulai  dari  analisis konsumen,  analisis  permintaan  dan  penawaran, analisis pesaing dan analisis ekonomi. Sedangkan  Abou-Moghli  dan  Al-Abdallah (2012)  menggunakan  empat  aspek  dalam analisis  pasar,  yaitu  analisis  lokasi,  analisis permintaan, analisis harga dan analisis pesaing.
Tujuan  penelitian  ini  adalah  untuk mengetahui  seberapa  luas  pasar  produk  yang bersangkutan, bagaimana pertumbuhan permintaannya  dan  berapa  besar  yang  dapat dipenuhi  oleh  konsumen  perusahaan  (Kotler  & Keller  2009).  Analisis  pasar  ini  pengembang akan memiliki keyakinan bahwa apartemen yang dibangun akan laku.

## METODE
Pendekatan  kualitatif  digunakan  dalam penelitian  ini  dengan  metode  diskriptif.  Metode deskriptif  merupakan  sebuah  metode  yang fungsinya  memberikan  gambaran  umum  pada objek  penelitian  yang  diteliti  (Sugiyono,  2008). Analisis  pasar  dapat  dilakukan  secara  kualitatif, yaitu dengan mengidentifikasi, memisahkan dan membuat  deskripsi  pasar.  Data  sekunder diperoleh  dengan  pencarian  data  di  website  dan studi literatur tentang aspek-aspek analisis pasar, antara  lain  analisis  pesaing,  analisis  penawaran,
analisis  permintaan  dan  analisis  konsumen. Sedangkan  data  primer  yang  diperoleh  melalui survei langsung ke lapangan untuk mewawancarai  narasumber  yang  mengetahui informasi  hunian  sewa  serta  menyebarkan kuesioner  ke  mahasiswa  ITERA.  Populasi  yang dijadikan  sasaran  dalam  penelitian  ini  yaitu hunian  sewa  yang  ada  di  sekitar  ITERA  dan mahasiswa ITERA yang menjadi target konsumen.  Pengambilan  sampel  dari  populasi mahasiswa menggunakan simple random sampling dengan jumlah 152 mahasiswa.

## HASIL

## Identifikasi Pesaing
Di kota Bandar Lampung, pembangunan apartemen  mahasiswa  belum  ada  dikarenakan pembangunan  apartemen  diarahkan  ke  lokasi yang  berdekatan  dengan  kawasan  bisnis  dan pusat kota. Terdapat satu apartemen yang masih dalam tahap akhir pembangunan, yaitu The Bay Apartemen yang berlokasi di Teluk Betung. The Bay  Apartemen  termasuk  dalam  Lampung  City Superblock  (mal  dan  apartemen)  dibangun  oleh PT  Budi  Graha  Realty,  anak  perusahaan  bidang properti dari  Sungai Budi (BW) Group. Konsep yang  diusung  yaitu  lifestyle  &  smart  living. Fasilitas  yang  ada  yaitu  shopping  center,  food beverages, pusat kebugaran, dan hiburan. Tower A  The  Bay  Apartemen  memiliki  27  lantai  dan 449  unit  yang  terdiri  dari  6  tipe,  yaitu  studio, tipe  deluxe,  tipe  premiere,  tipe  corner,  tipe executive,  dan  tipe  suite.  Luas  unit  dari  20,82 m2  (studio)  hingga  85,52  m2  (suite).  Harga  per unit  berkisar  mulai  dari  350  juta  hingga  1 milyar.
Apartemen  The  Bay  yang  berlokasi  di pusat  kota  memiliki  target  pebisnis  maupun keluarga  dengan  penghasilan  menengah  ke  atas dan  bukan  untuk  mahasiswa  yang  masih  single serta  belum  memiliki  penghasilan.  Lokasinya pun  juga  terlalu  jauh  dengan  kawasan  kampus serta  harganya  tidak  menjangkau  mahasiswa. Maka  dari  itu,  apartemen  The  Bay  tidak  dapat dijadikan acuan dalam analisis pasar ini.

## Tabel 1

## Daftar Hunian Sewa di Sekitar ITERA
No Nama Hunian Sewa Harga/Tahun (Rp) Fasilitas 1 Wisma Sawici 15.000.000   Dapur bersama, kamar mandi dalam, lemari, kasur, wifi 2 Asrama Aziziyah 1 & 2 7.000.000   Kasur, lemari, kamar mandi luar 3 Ari de Kos 9.000.000   Kasur, lemari, dapur, kamar mandi luar 4 D'kos Jasmine 10.000.000   Kasur, Ac, lemari, meja, kamar mandi dalam 5 Kos Almahira 7.000.000   Kasur, kamar mandi luar, meja, wifi
6 Kos Denny 8.000.000   Kasur, meja, toilet duduk, shower, wifi 7 Loyal Kos 7.000.000   Kasur, kamar mandi dalam, AC, tempat jemur, dapur bersama, wifi, cleaning servis per minggu 8 Kos Putri Salehah 7.000.000   Kamar mandi luar, lemari, meja, kipas angin, wifi 9 Jama-Jama Residence 15.000.000   Kasur, lemari, AC, kamar mandi dalam, wifi, dapur bersama 10 Kos Delima Putri 10.000.000   Kasur, lemari, meja, kamar mandi dalam, wifi 11 Kos Putri Nanda 10.000.000   Wifi, dapur bersama, ruang tamu bersama, kamar mandi dalam, AC, kasur, lemari, meja, TV bersama 12 Kos Putri Pupis 7.000.000   Kasur, meja, lemari, kipas angin, kamar mandi luar 13 Mutiara Kos 12.000.000   Wifi, lemari, meja, kamar mandi dalam, kasur 14 Blue Kos 10.000.000   kasur, meja, kipas angin, kamar mandi dalam 15 Kost Eksekutif JILE 30.000.000  Kasur, kamar mandi dalam, AC, tempat jemur, dapur bersama, wifi, cleaning servis per hari, TV, ruang tamu bersama, shower air panas, toilet duduk
Sumber: data olahan
Sumber: data olahan
Gambar 1

## Peta Persebaran Hunian Sewa di Sekitar ITERA
Tabel  1  dan  Gambar  1  menjelaskan bahwa  harga  hunian  sewa  yang  ada  dipasaran berkisar dari Rp 7.000.000 – Rp 30.000.000 per tahun.  Bila  dirinci  setiap  bulannya,  maka  harga sewa  hunian  berkisar  Rp  400.000  –  Rp 2.500.000  per  bulan.  Dengan  harga  tersebut, harga  yang  ditawarkan  dipasaran  berada  pada tingkat  menengah.  Pada  dasarnya  harga  yang lebih  mahal  menawarkan  fasilitas  yang  lebih lengkap. Dari harga tersebut, dalam pembangunan  apartemen  mahasiswa  sudah selayaknya memperhatikan kondisi harga pesaing  sehingga  nanti  dalam  pembangunannya
dapat  mempertimbangkan  kisaran  harga  yang telah ada yang dapat dijangkau oleh mahasiswa. Selain  keberadaan  hunian  sewa  di  luar  kampus, Institut  Teknologi  Sumatera  menyediakan  4 asrama  mahasiswa  yang  telah  dihuni  dan  1 asrama mahasiswa sedang dalam tahap penyerahan  yang  belum  dapat  dihuni  oleh mahasiswa. Lokasinya di dalam kampus dengan harga  sewa  Rp  1.500.000  per  tahun  atau  Rp 125.000 setiap bulannya.

## Analisis Penawaran
Tabel 2

## Daya Tampung Hunian Sewa di Sekitar ITERA
No Nama Hunian Sewa Jumlah orang Jumlah Unit Daya Tampung 1 Wisma Sawici 2 32 64 2 Asrama Aziziyah 1 & 2 3 33 99 3 Ari de Kos 2 16 32 4 D'kos Jasmine 2 15 30 5 Kos Almahira 2 12 24 6 Kos Denny 2 12 24 7 Loyal Kos 2 22 44 8 Kos Putri Salehah 2 28 56 9 Jama-Jama Residence 1 20 20 10 Kos Delima Putri 2 23 46 11 Kos Putri Nanda 2 39 78 12 Kos Putri Pupis 2 12 24 13 Mutiara Kos 2 40 80 14 Blue Kos 2 32 64 15 Kost Eksekutif JILE 2 20 40 Jumlah Total 356 725 Sumber: data olahan Tabel 3

## Daya Tampung Asrama Mahasiswa ITERA
No Nama Hunian Sewa Jumlah Orang Jumlah Unit Daya Tampung 1 Asrama 1 2 132 64 2 Asrama 2 3 132 99 3 Asrama 3 2 176 32 4 Asrama 4 2 176 30 5 Asrama 5 2 176 24 Jumlah Total 792 1.584 Sumber: data olahan
Analisis  penawaran  mengacu  pada jumlah  pasokan  dan  daya  tampung  yang  ada. Setelah  dilakukan  survei,  diketahui  jumlah pasokan hunian sewa di sekitar ITERA yaitu 356 unit  dengan daya tampung  725 orang.
Sedangkan  jumlah  pasokan  asrama  mahasiswa ITERA  yaitu  798  unit  dengan  daya  tampung 1.584 orang. Sehingga total penawaran yang ada sebesar  1.154  unit  yang  menampung  2.309 orang.
Sumber: data olahan

## Analisis Permintaan
Salah  satu  target  utama  dari  apartemen mahasiswa ini yaitu mahasiswa Institut Teknologi  Sumatera. Jumlah  mahasiswa  Institut Teknologi  Sumatera  pada  awal  tahun  2022 berdasarkan  data  bagian  akademik  secara akumulasi  berkisar  15.169  mahasiswa.  Dari 15.169  mahasiswa,  yang  berasal  dari  Provinsi Lampung  sekitar  51%  dengan  jumlah  7.736 mahasiswa  dan  sisanya  sebanyak  49%  berasal dari  luar  Provinsi  Lampung  dengan  jumlah 7.433 mahasiswa.
Hasil  survei  kuesioner  yang  telah dilakukan  dengan  sampel  152  responden, didapatkan data jumlah mahasiswa yang berasal dari  luar  Lampung  adalah  sebanyak  67 mahasiswa,  dari  jumlah  responden  tersebut hanya 12 mahasiswa (20%) yang tidak tinggal di hunian  sewa  dan  55  mahasiswa  (80%) diantaranya  tinggal  di  hunian  sewa.  Mahasiswa yang tidak tinggal di hunian sewa karena mereka tinggal  di  rumah  kerabat  atau  saudara  yang  ada di  sekitar  ITERA.  Mengacu  pada  hasil  survei, apabila  mahasiswa  dari  luar  Provinsi  Lampung yang tinggal di hunian sewa diasumsikan sekitar 80%  nya,  maka  terdapat  permintaan  sebesar 5.946 mahasiswa. Sedangkan penerimaan mahasiswa  baru  Institut  Teknologi  Sumatera dari  tahun  2020  awal  hingga  tahun  2022 berturut-turut  sebesar  3.222,  4.162  dan  4.651 mahasiswa.  Sehingga  dapat  diprediksi  ke depannya  terdapat  kenaikan  rata-rata  jumlah penerimaan mahasiswa (permintaan) sekitar 700 mahasiswa setiap tahunnya.

## Analisis Konsumen
Target  konsumen  utamanya  dalam analisis  pasar  apartemen  mahasiswa  adalah mahasiswa  Institut  Teknologi  Sumatera  dimana setiap  tahunnya  mahasiswa  ITERA  terus mengalami peningkatan seiring dengan berkembangnya  kampus  tersebut.  Tidak  ada spesifikasi khusus mengenai karakteristik konsumen, baik tua atau muda, pria atau wanita dan  lain  sebagainya.  Berdasarkan  survei konsumen  mahasiswa  ITERA,  didapatkan  data terkait  mata  pencaharian  orang  tua  mahasiswa adalah  sebagian  besar  wiraswasta,  pegawai swasta,  PNS  dan  buruh.  Sedangkan  terkait pengeluaran mahasiswa untuk kebutuhan hunian sewa  per  tahunnya,  sebagian  besar  berkisar antara Rp 9.000.000 – Rp 15.000.000 per tahun. Berdasarkan rentang harga tersebut, pengeluaran yang diperlukan perbulan bagi mahasiswa untuk hunian  sewa  berkisar  Rp  750.000  –  Rp 1.250.000 per bulan.

## Analisis Serapan Pasar
Setelah diketahui penawaran dan permintaan,  maka  dapat  dilakukan residual demand  concepts untuk  mengetahui  seberapa besar  permintaan  yang  dapat  diserap  dari penawaran yang telah ada serta permintaan yang belum  terpenuhi.  Dilihat  dari  total  penawaran yang telah ada sebesar 2.309 mahasiswa dan dari total  permintaan  yang  telah  ada  diperkirakan sebesar  5.946  mahasiswa,  maka  masih  terdapat permintaan sebesar 3.637 mahasiswa yang dapat diserap.
Sumber: data olahan
Untuk  permintaan  yang  akan  datang, dapat  dilihat  dari  prediksi  kenaikan  jumlah penerimaan mahasiswa Institut Teknologi Sumatera  sebesar  700  mahasiswa.  Hal  tersebut mengindikasikan  bahwa  dari  sisi  permintaan setiap  tahunnya  selalu  ada.  Selain  itu,  dapat dikatakan  bahwa  permintaan  masih  lebih  besar dibandingkan penawaran untuk saat ini.

## SIMPULAN
Analisis  pasar  dalam  suatu  bisnis real estate penting dilakukan untuk mengetahui layak atau  tidaknya  produk  yang  akan  dikembangkan terhadap  kondisi  pasar.  Dalam  pembangunan apartemen mahasiswa di sekitar ITERA, analisis pasar  dilakukan  agar  dapat  mengetahui  secara rinci aspek-aspek pasar seperti pesaing, penawaran,  permintaan,  dan  konsumen  sebagai salah  satu  acuan  melihat  keuntungan  dalam bisnis real  estate .  Hasil  temuan  dari  aspek pesaing yaitu belum ada pesaing yang “ apple to apple ”  di  sekitar  kampus  ITERA,  dan  pesaing yang  ada  masih  didominasi  oleh  hunian  sewa berupa  kos  atau  rumah  kontrakan  sehingga apartemen mahasiswa sangat berpotensi dikembangkan. Dari aspek konsumen, beragamnya  profil  maupun  latar  belakang mahasiswa,  masih  ada  potensi  pasar  terhadap pembangunan apartemen mahasiswa. Sedangkan dari  serapan  pasar  yang  mengacu  dari  residual aspek  penawaran  dan  aspek  permintaan, apartemen  mahasiswa  di  sekitar  ITERA  masih sangat berpotensi untuk dikembangkan. Namun, dari berbagai aspek analisis pasar tersebut, perlu penelitian  lanjutan  yang  mempertimbangkan lokasi  pembangunan  apartemen  mahasiswa. Lokasi akan berpengaruh terhadap keterjangkauan  harga  sewa  apartemen  oleh mahasiswa.  Kedekatan  lokasi  dengan  kampus ITERA  dan  fasilitas-fasilitas  umum  juga  harus dipenuhi  agar  lebih  menarik  oleh  mahasiswa. Selain itu, perlu dipertimbangkan juga preferensi mahasiswa terhadap desain apartemen, mengingat apartemen ini khusus untuk mahasiswa.

## DAFTAR PUSTAKA
Abou-Moghli,  Azzam  A.,  dan  Al-Abdallah, Ghaith  M.  2012.  Market  Analysis  and
The  Feasibility  of  Establishing  Small Businesses. European Scientific Journal , 8(9), 94-113. Burtonshaw-Gunn,  Simon  A.  2011. Alat  dan Teknik Analisis Manajemen: Alat,
Model, dan Catatan Bagi Para Manajer dan Konsultan . Jakarta: Indeks.
Kotler,  Philip  dan  Keller,  Kevin  L.  2009.
Manajemen Pemasaran , Edisi 13.
Jakarta: Indeks.
Marlina,  E.  2008. Panduan  Perancangan Bangunan Komersial , Penerbit Andi. Nurzukhrufa,  Antusias.,  Sani,  Andi  A.,  dan Nurjannah, Thalitha. 2022. Studi Kelayakan Investasi Pembangunan Apartemen  Mahasiswa  di  Kecamatan Sukarame Kota Bandar Lampung.
Jurnal Teknik Sipil , 18(2), 299-312.
Nurzukhrufa,  Antusias.,  Satria,  Widi  D.,  dan Dewi,  Meylita  K.  2022.  Strategi Pemasaran Pengembang Perumahan Saat  Pandemi  Covid-19  di  Kota  Bandar Lampung. Jurnal  Maksipreneur, 12(1), 45-57.
Sugiyono.  2008. Metode  Penelitian  Kuantitatif, Kualitatif dan R&D . Bandung: Alfabeta. Umar,  Husein.  2005. Riset  Pemasaran  dan
Perilaku Konsumen . Jakarta: PT. Gramedia Pustaka Utama.