## PENGGUNAAN SURAT KUASA MEMBEBANKAN HAK TANGGUNGAN (SKMHT) DALAM PERJANJIAN REDIT PERBANKAN PADA BANK PERKREDITAN RAKYAT (BPR) DI WILAYAH KERJA BANK INDONESIA JEMBER
Oleh:
Nanang Tri Budiman, SH., M.Hum. Tioma R. Hariandja, SH., MH.

## Abstract
Each  credit  agreement  will  be  followed  by  a  collateral  agreement  .  Therefore,  the principal credit agreement is an agreement or agreement in principle , being a guarantee agreement  is  an  agreement  or  accesoir  follow  ,  meaning  there  and  the  expiry  of  the guarantee  depends  on  the  credit  agreement  .  Power  of  Attorney  Charge  Mortgage (SKMHT  )  is  an  authorization  issued  by  the  Mortgage  giver  as  to  the  recipient  of  the authorizing special power to charge an object with Mortgage . Mortgage Provision shall be  made  solely  by  the  giver  Mortgage  by  way  appear  before  the  PPAT  .  The  deadline given by the Act for the manufacture SKMHT must be properly addressed , because it can lead to " null and void " . While the factors which influence the decision makers in the RB to do Making APHT indirect costs of delivering APHT is high enough ceilings for small loans , if the loan remains to be done again Roya and exit costs , there is a provision that provides for indirect APHT .
Keywords : Power of Attorney Charge Mortgage ( SKMHT ) , credit , collateral

## BAB 1. PENDAHULUAN

## 1.1. Latar Belakang
Unsur esensial dalam suatu pemberian  kredit  adalah  kepercayaan. Kredit  dicairkan  setelah  pihak  Bank benar-benar  percaya  terhadap  nasabah debitur  penerima  fasilitas  kredit  tersebut. Kepercayaan  diberikan  setelah  nasabah debitur  benar-benar  telah  memenuhi syarat-syarat  yang  telah  ditentukan  oleh pihak Bank, baik persyaratan administratif,  persyaratan  pemanfaatan kredit,  persyaratan cashflow (perputaran keuangan),  persyaratan  jaminan  atau agunan dan lain-lain.
Hal  tersebut  sebagaimana  disebutkan dalam  pasal  8  Undang-undang  No.  10 Tahun  1998  yang  merupakan  Perubahan Undang-undang No. 7 tahun 1992 tentang Perbankan  yang  pada  dasarnya  adalah ‘dalam  memberikan  kredit  bank  umum wajib  mempunyai  keyakinan  terhadap debitur’.  Selanjutnya  dalam  penjelasan pasal  8  disebutkan,  bahwa  untuk memperoleh  keyakinan  tersebut,  maka pihak  bank  sebelum  memberikan  kredit harus  melakukan  penilaian  yang  seksama yang  dalam  perkembangannya  dikenal dengan The Six C’s of Credit Analysis.
“Mengingat  bahwa  agunan  sebagai salah  satu  unsur  pemberian  kredit, maka  apabila  berdasarkan  unsur-
unsur  lain  telah  dapat  diperoleh keyakinan  atas  kemampuan  nasabah debitur  mengembalikan  utangnya, agunan  dapat  hanya  berupa  barang, proyek,  atau  hak  tagih  yang  dibiayai dengan  kredit  yang  bersangkutan. Tanah yang kepemilikannya didasarkan  pada  hukum  adat,  yaitu tanah  yang  bukti  kepemilikannya berupa girik, petok dan lain-lain yang sejenis  dapat  digunakan  sebagai agunan.  Bank  tidak  wajib  meminta agunan  berupa  barang  yang  tidak berkaitan  langsung  dengan  obyek yang  dibiayai,  yang  lazim  dikenal dengan agunan tambahan”. 1
Memang  masalah  agunan  yang merupakan  salah  satu  unsur  pemberian kredit,  secara  teoritis  bukan  merupakan hal yang pokok apabila unsur-unsur  yang lain sudah dapat meyakinkan pihak  Bank terhadap  keamanan  dan  kepastian pengembalian  kredit  yang  dilepaskannya. Namun di  dalam  praktek  keseharian, ternyata  faktor  agunan  juga  sangat berperan penting sebagai bahan pertimbangan pihak Bank dalam memberikan  kredit  kepada  nasabah debitur. Hal  tersebut  dikarenakan  kredit yang  diberikan  oleh  Bank  mengandung resiko.
Masalah  lain  yang  sering  timbul dalam  proses  perkreditan  adalah  masalah pengikatan  agunan  yang  dijadikan jaminan  kredit.  Mengingat  pentingnya
1 Hermansyah, 2005, Hukum Perbankan Nasional Indonesia, Prenada Media, Jakarta, hal. 69.
dana
perkreditan dalam proses pembangunan,  sudah  semestinya  jika pemberi (kreditur) dan penerima (debitur) kredit  serta  pihak  lain  yang  terkait mendapat  perlindungan  melalui  suatu lembaga hak jaminan yang kuat dan yang dapat  memberikan  kepastian hukum  bagi semua  pihak  yang  berkepentingan. Dengan  demikian  dapat  diharapkan  akan mendorong peningkatan partisipasi masyarakat  dalam  pembangunan  untuk mewujudkan  masyarakat  yang  sejahtera, adil dan makmur.
Pada  tahun  1996  dibentuk  dan diberlakukan Undang-undang No. 4 tahun 1996  tentang  Hak  Tanggungan  Atas Tanah  Beserta  Benda-benda  yang Berkaitan  Dengan  Tanah  (selanjunya disebut  dengan  UUHT)  yang  merupakan amanat  dari  UU  No.  5  Tahun  1960  yang telah  disesuaikan  dengan  perkembangan keadaan  dan  mengatur  berbagai  hal  baru yang  berkaitan  dengan  lembaga  jaminan. Dengan  demikian  ketentuan-ketentuan yang  berupa  hipotik  yang  diatur  dalam KUH  Perdata  sepanjang  yang  berkaitan dengan  tanah,  dan credietverband dinyatakan tidak berlaku lagi, sebagaimana  tersebut  dalam  pasal  29 UUHT yang menyatakan :
“Dengan  berlakunya  Undang-undang ini, ketentuan mengenai Credietverband sebagaimana tersebut
dalam  Staatsblad  1908-542  jo. Staatsblad  1909-586,  dan  Staatsblad 1937-190  jo. Staatsblad  1937-191 dan  ketentuan  mengenai  hypotheek sebagaimana  tersebut  dalam  Buku  II Kitab
Undang-undang Hukum Perdata Indonesia sepanjang mengenai pembebanan Hak
Tanggungan  pada  hak  atas  tanah, beserta  benda-benda  yang  berkaitan dengan  tanah  dinyatakan  tidak berlaku lagi”.
Sejak  berlakunya  UUHT,  yaitu Undang-undang No. 4 tahun 1996 sebagai pelaksanaan amanat dari pasal 51 Undang- undang  No.  5  Tahun  1960  (tentang Peraturan  Dasar  Pokok-pokok  Agraria), maka  Hak  Tanggungan  merupakan  satu- satunya  lembaga  hak  jaminan  atas  tanah. Dengan  demikian  unifikasi  hukum tanah telah terwujud, yang merupakan salah satu tujuan utama UUPA.
Undang-undang  No.  4  Tahun  1996 tentang  Hak  Tanggungan  ini  bertujuan memberikan  landasan  untuk  dapat berlakunya  lembaga  Hak  Tanggungan yang  kuat,  diantaranya  mengenai kedudukan  Surat  Kuasa  Membebankan Hak  Tanggungan  (SKMHT). Persyaratan SKMHT  berdasarkan  pasal  15  ayat  (1) Undang-undang  Hak  Tanggungan,  yaitu meliputi :
a. Tidak  memuat  kuasa  untuk melakukan  perbuatan  hukum  lain daripada membebankan hak tanggungan;
b. Tidak memuat kuasa subtitusi;
c. Mencantumkan secara jelas obyek
Hak  Tanggungan,  jumlah  utang dan nama serta identitas krediturnya,  nama  dan  identitas debitur  apabila  debitur  bukan pemberi Hak Tanggungan.
Pada  asasnya  pembebanan  Hak Tanggungan wajib dilakukan sendiri oleh pemberi  Hak  Tanggungan,  namun  bila benar-benar  diperlukan  yaitu  dalam  hal pemberi  Hak  Tanggungan  tidak  dapat hadir  dihadapan  PPAT  atau  notaris, UUHT  memberikan  kesempatan  kepada pemberi Hak Tanggungan untuk menggunakan
SKMHT. Pembuatan SKMHT  juga  dimungkinkan  dalam  hal hak  atas  tanah  yang  menjadi  obyek  Hak Tanggungan belum bersertifikat.
Kuasa membebankan Hak Tanggungan  tidak  dapat  ditarik  kembali atau  tidak  dapat  berakhir  oleh  sebab apapun juga kecuali karena kuasa tersebut dilaksanakan  atau  karena  telah  habis jangka  waktunya  (Pasal  15  ayat  (2) UUHT.Demikian  juga  untuk  mencegah berlarut-larutnya  pemberian  kuasa  dan demi  untuk  terciptanya  kepastian  hukum, SKMHT  dibatasi  jangka  waktunya.Untuk
tanah yang sudah terdaftar, SKMHT wajib segera  diikuti  dengan  pembuatan  APHT dalam  jangka  waktu  1  (satu)  bulan sesudah diberikan.Sedangkan untuk tanah yang  belum  terdaftar  kewajiban  tersebut harus dipenuhi dalam waktu 3 (tiga) bulan (Pasal 15 ayat (3) UUHT).Apabila dalam persyaratan  jangka  waktu  tersebut  tidak dipenuhi,  maka  SKMHT menjadi  ‘batal demi hukum’ (Pasal 15 ayat (6) UUHT).
Dengan  demikian  jika batas  waktu SKMHT  tersebut  sudah  habis  dan  tidak ditindaklanjuti  dengan  pembuatan  APHT, maka  jika  terjadi  kredit  macet,  kreditur tidak  mempunyai  hak  preferen.  Kendala seperti inilah yang harus dapat diputuskan dengan  suatu  solusi  mengingat  plafon kredit  yang  diberikan  kepada  nasabah debitur BPR sering tidak besar, disisi lain pihak  BPR  harus  bisa  menekan  biaya realisasi  tidak  menjadi  mahal,  sedangkan kredit  yang  dilepaskannya  tetap  aman. Latar  belakang  inilah  yang  mendorong peneliti  untuk  mengetahui  dan  mendapat pengetahuan  secara  mendalam  mengenai hal yang telah dikemukakan diatas dengan judul  : ” Penggunaan  Surat  Kuasa Membebankan Hak Tanggungan
(SKMHT) Dalam Perjanjian  Kredit Perbankan  Pada  Bank  Perkreditan Rakyat  (BPR)  Di  Wilayah  Bank Indonesia Jember”.
Berdasarkan  uraian  dalam  latar belakang  masalah  tersebut  diatas,  maka dapat dirumuskan beberapa permasalahan yang  akan  dibahas  dalam  penelitian  ini, antara lain sebagai berikut :
1. Hal  apa  yang  menjadi  prinsip dalam  perjanjian  pokok  dan perjanjian tambahan dalam perjanjian kredit perbankan?
2. Apakah  akibat  hukum  apabila SKMHT yang tidak ditindaklanjuti dengan pemasangan atau pembuatan  Akta  Pemberian  Hak Tanggungan (APHT)?
3. Faktor-faktor  apa  saja  yang mempengaruhi
pengambil kebijakan  dan  atau  keputusan dalam  lembaga  BPR  untuk  tidak langsung  melakukan  Pembuatan APHT?

## BAB 2. TINJAUAN PUSTAKA

## 1. Perjanjian Kredit
Mengenai  istilah  perjanjian  kredit sendiri,  tidak  diatur  dalam  KUH  Perdata meskipun  Buku  III  KUH  Perdata mengatur  masalah  perjanjian.  Demikian juga  Undang-undang  No.  7  tahun  1992 sebagaimana  telah  diubah  dengan Undang-undang  No.  10  tahun  1998 tentang Perbankan. Undang-undang
perbankan  ini  hanya  memberikan pengertian  tentang kredit sebagaimana tertuang  dalam  pasal  1  angka  (11), sehingga  sulit  untuk  menafsirkan pengertian perjanjian kredit.
Istilah  perjanjian  kredit  dapat ditemukan  dalam  Instruksi  Presidium Kabinet  No.  15/EK/IN/10/1966,  tanggal 10  Oktober  1966,  yang  menyebutkan “Dilarang  melakukan  pemberian  kredit tanpa adanya perjanjian kredit jelas antara Bank dengan  debitur  atau  antara  Bank Sentral  dan  bank-bank  lainnya”.  Surat Bank  Indonesia  yang  ditujuan  kepada segenap Bank
Devisa
No.
03/1093/UPK/KPD, tanggal 29 Desember 1970,  khususnya  butir  4  yang  berbunyi, untuk pemberian kredit harus dibuat surat perjanjian  kredit.  Dengan  keputusan- keputusan  tersebut,  maka  pemberian kredit  oleh  bank  kepada  debitur  menjadi pasti, bahwa :
1. perjanjian  diberi  nama  perjanjian kredit;
2. perjanjian  kredit  harus  dibuat secara tertulis. 2
Perjanjian  kredit  selanjutnya  diikuti dengan perjanjian jaminan.Oleh karenanya  perjanjian  kredit  adalah perjanjian  pokok  atau  perjanjian  prinsip,
2 Sutarno, 2009, Aspek-aspek Hukum Perkreditan Pada Bank, Alfabeta, Bandung, hal. 99
sedangkan  perjanjian  jaminan  adalah perjanjian  ikutan  atau accessoir artinya ada  dan  berakhirnya  perjanjian  jaminan tergantung dari perjanjian pokok (perjanjian  kredit).  Sebagai  ilustrasi,  jika perjanjian  kredit  berakhir  karena  ada pelunasan  hutang,  maka  secara  otomatis perjanjian  jaminan  akan  menjadi  hapus atau berakhir juga; namun sebaliknya jika perjanjian  jaminan  hapus  atau  berakhir missal  karena  barang/ benda  yang  yang menjadi jaminan musnah, maka perjanjian pokok  (perjanjian  kredit)  tidak  berakhir. Perjanjian  jaminan  baru  ada  setelah  ada perjanjian  kredit,  tidak  mungkin  ada perjanjian  jaminan  tanpa  ada  perjanjian kredit.

## 2. Jaminan Kebendaan
Pasal  1131 KUH  Perdata  yang menyatakan  bahwa  segala  kebendaan  si berhutang  baik  yang  bergerak  atau  yang tidak  bergerak,  baik  yang  sudah  ada maupun yang baru akan ada di kemudian hari  menjadi  tanggungan  atas  segala perikatan  seseorang. Jadi  seluruh  harta debitur menjadi jaminan seluruh hutangnya,  ini  disebut  dengan  istilah jaminan  umum,  dalam  arti  meliputi seluruh  harta debitur  dan  untuk keuntungan  semua  krediturnya.  Harta debitur  adalah  semua  hartanya  yang berupa  barang  bergerak  dan  barang  tidak bergerak,  baik  yang  sudah  ada  maupun
yang  aka  nada  dikemudian  hari, sepenuhnya  merupakan  jaminan  kredit yang bersangkutan. 3
Lebih  lanjut  dalam  pasal  1132  KUH Perdata,  bahwa  hak  kebendaan  tersebut menjadi  jaminan  bersama  bagi  semua orang  yang  menghutang  kepadanya; pendapatan  penjualan  benda-benda  itu dibagi menurut keseimbangan, yaitu besar kecilnya  piutang  masing-masing,  kecuali apabila  diantara  para  berpiutang  itu  ada alasan-alasan yang sah untuk didahulukan.Jaminan  merupakan  suatu tanggungan  yang  diberikan  oleh  seorang debitur  dan  atau  pihak  ketiga  kepada kreditur  untuk  menjamin  kewajibannya dalam  suatu  perikatan.Lembaga  jaminan ini  diberikan  untuk  kepentingan  kreditur guna  menjamin  dananya  melalui  suatu perikatan  khusus  yang  bersifat accessoir dari  perjanjian  pokok  (perjanjian  kredit) oleh debitur atau kreditur.
Sesuai  dengan  tujuannya,  barang jaminan  bukan  untuk  dimiliki  oleh kreditur  atau  bank,  karena  perjanjian mengenai  piutang  bukan  perjanjian  jual beli  yang  mengakibatkan  benda  atau barang  untuk  melunasi  hutang,  dengan cara  melelang  barang  jaminan  sedangkan hasilnya  dipakai  untuk  melunasi  hutang
3 Bahsan M.,  2010, Hukum  Jaminan  dan Jaminan Kredit Perbankan Indonesia, Rajawali Press, Jakarta, hal. 71.
dan  apabila  ada  sisa  dari  penjualan/ pelelangan  tersebut  sisanya  dikembalikan kepada nasabah debitur yang bersangkutan. Pengertian jaminan kebendaan adalah jaminan yang mempunyai  hubungan  lengsung  dengan benda  tertentu, selalu  mengikuti  benda tersebut kemanapun benda itu beralih atau dialihkan,  dapat  dialihkan  dan  dapat dipertahankan terhadap siapapun juga.

## 3. Surat  Kuasa  Membebankan  Hak Tanggungan
Surat  Kuasa  Membebankan  Hak Tanggungan adalah kuasa  yang diberikan oleh pihak  pemberi  Hak  Tanggungan sebagai  pemberi  kuasa  kepada  penerima kuasa  khusus  untuk  membebankan  suatu benda dengan hak tanggungan. 4
Penjelasan Umum angka 7 dan Penjelasan pasal  15  ayat  (1)  UUHT  dinyatakan bahwa  pemberian  hak  tanggungan  wajib dilakukan  sendiri  oleh  pemberi  hak tanggungan  dengan  cara  hadir  dihadapan PPAT. Hanya apabila sesuatu sebab tidak dapat  hadir  sendiri  dihadapan  PPAT, maka ia  wajib  menunjuk  pihak  lain sebagai  kuasanya,  dengan  Surat  Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT) yang berbentuk akta otentik.
4 Mariam Darus Badrulzaman, 2009, Kompilasi Hukum Jaminan, Mandar Maju, Bandung, hal. 76.
Notaris berwenang membuat SKMHT untuk  tanah-tanah  di  seluruh  wilayah Indonesia,  maka  PPAT  hanya  boleh membuat SKMHT  untuk  tanah-tanah yang berada di dalam wilayah jabatannya terutama  di  tempat-tempat  dimana  tidak ada  notaris  yang  bertugas. Pembuatan SKMHT  selain  oleh  notaris  juga ditugaskan  kepada  PPAT,  karena  PPAT ini  yang  keberadaannya  sampai  wilayah kecamatan  dalam  rangka  pelayanan  di bidang  pertanahan. Kewenangan  PPAT membuat SKMHT  selain  tercantum dalam  pasal  15  ayat  (1)  UUHT,  juga berdasarkan  Penjelasan  Umum  angka  7 UUHT.
SKMHT  pada  dasarnya  tidak memuat perbuatan hukum yang lain baik  berupa  menjual,  menyewakan obyek  hak  tanggungan  atau memperpanjang  hak  atas  tanah yang diatur dalam pasal 15 ayat (1) UUHT,  sehingga  dapat  dikatakan bahwa  SKMHT  bukan  merupakan jaminan, akan tetapi sebagai upaya awal bagi debitur untuk memberikan  kepercayaan  kepada pihak  bank,  bahwa  debitur mempunyai  iktikad  baik  dalam perjanjian
kredit dengan
memberikan  kuasa  kepada  pihak bank
untuk meningkatkan kedudukan  tanah  yang  digunakan untuk agunan ke APHT.
Perubahan  dari  SKMHT  menjadi APHT  maka  posisi  agunan  berubah menjadi  jaminan,  sehingga  kreditur
mempunyai  hak  untuk  melakukan eksekusi  atas  tanah  yang  dijaminkan karena adanya Sertifikat Hak Tanggungan yang mempunyai kekuatan eksekutorial.

## 4. Bank Perkreditan Rakyat (BPR)
Jenis-jenis  bank  yang  ada  di Indonesia  sebagaimana  diatur  dalam Undang-undang  Perbankan  pasal  5  ayat (1)  terbagi  menjadi  2  (dua)  jenis,  yaitu Bank  Umum  dan  Bank  Perkreditan Rakyat.Bank  Umum adalah  bank  yang melakukan  kegiatan    usaha  secara konvensional dan atau berdasarkan Prinsip Syariah yang dalam kegiatannya memberikan  jasa  dalam  lalu  lintas pembayaran,  sedangkan  yang  dimaksud dengan  Bank  Perkreditan  Rakyat  adalah bank  yang  melaksanakan  kegiatan  usaha secara konvensional dan atau berdasarkan Prinsip  Syariah  yang  dalam  kegiatannya tidak  memberikan  jasa  dalam  lalu  lintas pembayaran.Bank  Perkreditan  Rakyat (BPR) merupakan  lembaga  keuangan bank  yang  menerima  simpanan  hanya dalam  bentuk  deposito berjangka, tabungan,  dan/atau  bentuk  lainnya  yang dipersamakan dengan itu dan menyalurkan dana sebagai usaha BPR .

## BAB 3. TUJUAN DAN MANFAAT PENELITIAN
Adapun tujuan penelitian dilakukan untuk:
1. Mengetahui  segala  sesuatu  yang berkaitan dengan prinsip-prinsip dalam perjanjian  kredit  perbankan,  baik perjanjian  pokok  maupun  perjanjian tambahan  yang  merupakan  perjanjian acessoir;
2. Untuk mengetahui akibat hukum secara detail apabila SKMHT tidak ditindaklanjuti  dengan  pembuatan APHT dan untuk mengatahui cara-cara mengatasinya;
3. Untuk  mengetahui  faktor-faktor  yang mempengaruhi  mengapa  pembuatan APHT tidak langsung dilakukan.

## Manfaat Penelitian
1. Menambah wawasan dan pengetahuandalam  hal  praktik  tentang perjanjian  kredit  perbankan  khususnya yang  berkaitan  dengan pelaksanaan pemasangan  SKMHT  dan  APHT  di lingkungan  Bank  Perkreditan  Rakyat (BPR);
2. Dapat  menambah  dan  memperluas pengetahuan  terkait  kendala-kendala yuridis  yang  mungkin  akan  dihadapi oleh pihak perbankan khususnya BPR.
3. Sebagai  sumbangan  pemikiran  dan informasi  bagi  masyarakat  luas  dan dalam  rangka  pengembangan  ilmu
pengetahuan  yang  berkaitan  dengan hukum perbankan dan hukum jaminan; 4. Sebagai  bahan  masukan  bagi  para praktisi  hukum,  masyarakat  dan  para pengelolah  dan  pengurus  perbankan, khususnya  Bank  Perkreditan  Rakyat berkaitan  dengan  masalah  pengikatan jaminan benda tidak bergerak.

## BAB 4. METODE PENELITIAN
1. Metode Pendekatan Masalah: Normatif Empiris, yaitu menelaah perundang- undangan tentang lembaga jaminan khususnya SKMHT dengan penerapannya di dunia perbankan;
2. Metode Pengumpulan Bahan Hukum dan Data :
- Studi Peraturan Perundang- undangan dan kepustakaan;
- Studi Lapangan (interview)
Dalam hal ini studi lapangan diperoleh melalui interview sekaligus penyebaran questioner dengan :
a. 3 (tiga) orang Notaris/PPAT;
b. Direksi  Bank  Perkreditan  Rakyat (BPR) anggota  PERBARINDO  di Wilayah  Kerja  BI  Jember  yang meliputi Kab.  Jember,  Kab.
Banyuwangi, Kab. Bondowoso dan Kab. Situbondo;
c. Nasabah debitur
3. Analisa Bahan Hukum dan Data

## BAB 5. PEMBAHASAN

## 5.1 Pelaksanaan Perjanjian Kredit dan SKMHT
Surat  Kuasa  Untuk  Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT) adalah Surat atau Akta yang berisikan pemberian kuasa yang diberikan oleh Pemberi Agunan/Pemilik  Tanah  (Pemberi  Kuasa) kepada  Pihak  Penerima  Kuasa untuk mewakili Pemberi Kuasa guna melakukan pembebanan  Hak  Tanggungan  kepada Kreditor atas tanah milik Pemberi Kuasa.
Perjanjian  jaminan yang  merupakan perikatan  antara  kreditur  dengan  debitur atau  pihak  ketiga  yang  isinya  menjamin pelunasan  utang  yang  timbul  dari pemberian kredit. Sifat perjanjian jaminan ini  lazimnya  dikonstruksikan  sebagai perjanjian  accessoir,  yaitu  senantiasa merupakan  perjanjian  yang  dikaitkan dengan  perjanjian  pokok,  mengabdi  pada perjanjian pokok atau dikenal juga dengan perjanjian tambahan.

## 5.2. Perjanjian Kredit Perbankan
Berdasarkan  pasal  1 angka (11)  UU No.10 Tahun 1998  tentang  Perubahan Atas  UU  No.  7 Tahun 1992  tentang Perbankan  (UU  Perbankan) dinyatakan sebagai berikut:
“Kredit adalah penyediaan uang atau tagihan  yang  dapat  dipersamakan dengan  itu,  berdasarkan  persetujuan atau  kesepakatan  pinjam  meminjam antara  bank  dengan  pihak  lain  yang mewajibkan  pihak  peminjam  untuk melunasi  utangnya  setelah  jangka waktu  tertentu  dengan  pemberian bunga”.
Sedangkan Perjanjian  Kredit  adalah perjanjian  pemberian  kredit  antara pemberi  kredit  dan  penerima  kredit”. setiap  kredit  yang  telah  disetujui  dan disepakati  antara  pemberi  kredit  dan penerima  kredit  wajib diaplikasikan/ dituangkan dalam  bentuk  perjanjian kredit.  Pasal  1313  Kitab  UU  Hukum Perdata  (KUHPerdata)  menyebutkan perjanjian  adalah  suatu  perbuatan  dengan mana  satu  orang  atau  lebih  mengikatkan dirinya terhadap satu orang lain atau lebih. Perikatan  adalah  suatu  hubungan  hukum antara  dua  orang  atau  dua  pihak; pihak yang  satu  berhak  menuntut  sesuatu  hal dari  pihak  yang  lain  dan  pihak  yang  lain berkewajiban  untuk  memenuhi  tuntutan itu.  Pihak  yang  menuntut  sesuatu  disebut kreditor sedangkan pihak yang berkewajiban  memenuhi  tuntutan  disebut debitor.
Pada  dasarnya, istilah  perjanjian kredit  tidak  dikenal  di  dalam  Undang-
Undang Perbankan,  namun bila  ditelaah lebih  lanjut  mengenai  pengertian  kredit dalam Undang-Undang Perbankan, tercantum  kata-kata  persetujuan  atau kesepakatan pinjam-meminjam. Kata-kata tersebut  menegaskan  bahwa  hubungan kredit  adalah  hubungan  kontraktual (hubungan yang berdasar pada perjanjian) yang berbentuk pinjam-meminjam.
Perjanjian kredit itu sendiri mengacu pada perjanjian pinjam-meminjam. Di sisi lain, walaupun  perjanjian  kredit  berakar  dari perjanjian  pinjam-meminjam  tetapi  hal tersebut berbeda  dengan  perjanjian pinjam-meminjan seperti tercantum dalam KUH Perdata. Pasal  1754 menyebutkan : Perjanjian pinjam-meminjam ialah perjanjian  dengan  mana  pihak  yang  satu memberikan kepada pihak yang lain suatu jumlah tertentu barang-barang  yang habis karena  pemakaian,  dengan  syarat  bahwa pihak  yang  belakangan  ini  akan mengembalikan  sejumlah  yang  sama  dari macam dan keadaan yang sama pula.
Jenis-jenis Kredit :
Kredit  ditinjau  dari  segi  tujuan penggunaannya dapat berupa :
a. Kredit  Konsumtif,  yaitu  kredit  yang diberikan  kepada  orang-perorangan untuk  memenuhi  kebutuhan  konsumsi masyarakat umumnya;
b. Kredit Modal  Usaha Produktif,  yaitu kredit  yang  diberikan  kepada  usaha- usaha  yang  menghasilkan  barang  dan jasa  sebagai  kontribusi  daripada usahanya.
Sedangkan  ditinjau  dari  jangka  waktunya dapat berupa :
a. Kredit Jangka Pendek;
b. Kredit Jangka Menengah;
c. Kredit Jangka Panjang.
Pihak-pihak  Dalam  Perjanjian  Kredit, antara lain :
a. Pemberi  Kredit  atau  kreditur  adalah bank  atau  lembaga  pembiayaan  lain selain  bank  misalnya  perusahaan leasing;
b. Penerima  Kredit  atau  debitur,  yaitu pihak  yang  bertindak  sebagai  subyek hukum.
5.3. Fungsi Perjanjian Kredi t :
a. Sebagai perjanjian  pokok,  artinya perjanjian kredit merupakan sesuatu  yang  menentukan  batal atau  tidak  batalnya  perjanjian  lain yang  mengikutinya,  misalnya perjanjian pengikatan jaminan;
b. Sebagai  alat  bukti  mengenai batasan-batasan hak dan kewajiban di antara kreditur dan debitur;
c. Sebagai  alat  untuk  melakukan monitoring kredit.
Perjanjian kredit mempunyai dua bentuk, yaitu :
a. Perjanjian  kredit  yang  dibuat dibawah tangan dinamakan akta di bawah  tangan  artinya perjanjian pemberian kredit oleh bank kepada nasabahnya  yang  hanya  dibuat diantara  mereka  (kreditur  dan debitur) tanpa notaris;
- Perjanjian  Kredit  Di  bawah tangan biasa;
- Perjanjian  Kredit  Di  bawah tangan  yang  dicatatkan  di Kantor Notaris ( Waarmerking );
- Perjanjian  Kredit  Di  bawah tangan  yang  ditandatangani  di hadapan  Notaris  namun  bukan merupakan akta notarial
(legalisasi).
b. Perjanjian  kredit  yang  dibuat  oleh dan  dihadapan  notaris  yang dinamakan  akta  otentik  atau  akta notariil.
Komposisi perjanjian kredit secara umum terdiri dari 4 bagian, yaitu :
a. Judul;
b. Komparisi, yaitu bagian dari suatu akta  yang  memuat  keterangan tentang orang/pihak yang bertindak  mengadakan  perbuatan hukum.
c. Isi,  yaitu  bagian  dari  perjanjian kredit  yang  memuat  hal-hal  yang diperjanjikan  para  pihak  termasuk pula Jaminan oleh nasabah debitor;
d. Penutup.
Akibat  hukum  dari  lahirnya  suatu perjanjian  kredit seperti  halnya akibat hukum terhadap lahirnya suatu perjanjian pada  umumnya.  Secara  umum  hal  ini menimbulkan  suatu  perikatan  dalam bentuk  hak  dan  kewajiban.  Hak  dan kewajiban  tersebut  tidak  lain  adalah hubungan  timbal  balik  dari  para  pihak pada perjanjian tersebut. Dengan kata lain, bahwa akibat  hukum  dari  perjanjian Kredit tersebut adalah hal  yang mengikat dan  memaksa  terhadap  pelaksanaan perjanjian kredit yang bersangkutan.

## Berakhirnya Perjanjian Kredit
Berakhirnya atau  hapusnya perjanjian kredit  mengacu  pada  ketentuan  dalam Pasal 1381 KUHPerdata tentang hapusnya perikatan.  Pada  praktek  hapusnya  atau berakhirnya perjanjian kredit lebih banyak disebabkan:
a. Pembayaran;
b. Subrogasi;adalah  perpindahan  hak kreditur  kepada  pihak  ketiga  yang membayar  kepada  kreditur.  hal  ini dapat  terjadi  karena  perjanjian  atau undang–undang.
c. Pembaharuan Utang atau Novasi; d. Perjumpaan Utang atau
Kompensasi.
Berakhir  atau  hapusnya  perjanjian  kredit sebagai perjanjian pokok, secara otomatis juga  menghapus  atau  membawa  akibat berakhirnya perjanjian jaminan.

## 5.6. Surat  Kuasa  Membebankan  Hak Tanggungan (SKMHT)
Surat  Kuasa  Membebankan  Hak Tanggungan (SKMHT) diatur dalam Pasal 15 Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 Tentang  Hak  Tanggungan  Atas  Tanah Beserta  Benda-Benda  Yang  Berkaitan Dengan  Tanah  (UUHT)  sebagai  syarat agar  dapat  segera  ditindak-lanjuti  dengan pembuatan  Akta  Pembebanan  Hak Tanggungan  (APHT).  Namun  dalam praktek  kadangkala  penggunaan  SKMHT menjadi  APHT  menemui  berbagai hambatan.
Praktek  pemberian  kredit  perbankan sekarang  ini  sering  menuntut  adanya jaminan khususnya Hak Tanggungan dari debitur untuk menjamin pelunasan hutang. Dalam  pembebanan  Hak  Tanggungan wajib dilakukan sendiri oleh pemberi Hak Tanggungan,  hanya  apabila  benar-benar diperlukan  dan  apabila  tidak  dapat  hadir dihadapan Notaris/ PPAT dapat menggunakan Surat Kuasa Membebankan Hak  Tanggungan (SKMHT) dan  surat kuasa  tersebut  harus  diberikan  langsung
oleh pemberi Hak Tanggungan dan harus memenuhi  persyaratan  yang  telah ditetapkan. Pasal  15  ayat  1  UU  No.  4 tahun 1996 (UUHT) menentukan bahwa " Surat Kuasa  Untuk  Membebankan  Hak Tanggungan  wajib  dibuat  dengan  akta notaris atau akta PPAT...".
Berdasarkan  ketentuan  Pasal  15  ayat 1 UUHT tersebut, jelas bahwa pemberian kuasa  dalam  rangka  pemberian  Hak Tanggungan  (SKMHT)  harus  dibuat dengan akta otentik yang dibuat dihadapan Notaris  atau  PPAT.  Sudah  tentu  Notaris atau  PPAT  yang  dimaksud  dalam Pasal 15  ayat  1  UUHT  tersebut  adalah  Notaris atau  PPAT  yang  berwenang  sesuai ketentuan  peraturan  perundang-undangan yang  berlaku  di  Indonesia  yaitu  Notaris atau PPAT di Indonesia.
Pembuatan SKMHT harus memenuhi ketentuan atau  syarat yang  ditetapkan dalam  peraturan  perundang-undangan yang  berlaku  dan  harus  dipatuhi  oleh setiap  Notaris  atau  PPAT  yang  akan membuat  SKMHT  tersebut  atau  harus dipatuhi  oleh  PPAT  yang  akan  membuat APHT  yang dibuat berdasarkan SKMHT. Jika  Notaris  atau  PPAT  yang  akan membuat  SKMHT  atau  PPAT  yang  akan membuat  APHT  menemukan  pembuatan SKMHT  yang  tidak  sesuai  dengan ketentuan  peraturan  perundang-undangan yang  berlaku  maka  Notaris  atau  PPAT tersebut  harus  menolak  pembuatan  akta
yang  bersangkutan,  karena  adanya penyimpangan dalam pembuatan SKMHT yang  bertentangan  dengan  ketentuan peraturan  perundang-undangan  yang berlaku  dapat  berakibat SKMHT  tersebut batal  demi  hukum dan  karenanya  dapat membawa  akibat hukum  tertentu  kepada Notaris  atau  PPAT  yang  membuat  akta tersebut.
Selanjutnya  Pasal  15  ayat  1  UUHT menentukan syarat-syarat yang  harus dipenuhi  untuk  pembuatan  akta  SKMHT tersebut yaitu:
1. Tidak  memuat  kuasa  untuk melakukan  perbuatan  hukum  lain daripada membebankan Hak Tanggungan;
2. Tidak memuat kuasa substitusi;
3. Mencantumkan secara jelas obyek
Hak  Tanggungan,  jumlah  utang dan nama serta identitas krediturnya,  nama  dan  identitas debitur  apabila  debitur  bukan pemberi Hak Tanggungan.
SKMHT  tidak  dapat  ditarik kembali atau  tidak  dapat  berakhir  oleh  sebab apapun,  kecuali  karena  kuasa  tersebut telah  dilaksanakan  atau  karena  habis jangka  waktunya. SKMHT  mengenai HakTanggungan  yang  sudah  terdaftar wajib  diikuti  dengan  pembuatan  APHT selambat-lambatnya 1(satu) bulan sesudah
diberikan; Jika  tanahnya  belum  terdaftar, atau  sudah  bersertifikat  tetapi  belum didaftar  atas  nama  pemberi  Hak Tanggungan  sebagai pemegang  hak  baru, maka batas waktu pembuatan APHT nya 3 bulan sesudah diberikan.
SKMHT  yang  tidak  diikuti  dengan pembuatan  APHT  dalam  waktu  yang ditentukan  tersebut, batal  demi  hukum. Ketentuan  tersebut  untuk  memberikan kepastian  hukum  dan  perlindungan hukum.  Ketentuan  ini  juga  berlaku terhadap  tanah  yang  sudah  bersertipikat, tetapi  belum  terdaftar  atas  nama  pemberi Hak  Tanggungan,  tanah  yang  belum didaftar  peralihan  haknya,  pemecahannya atau penggabungannya.
Pengecualian  Batas  Waktu  SKMHT atas  dasar  Peraturan  Menteri  Negara Agraria/  Kepala  BPN  No.  4  Tahun  1996 dan SK Bank Indonesia No.
26/24/KEP/Dir  tanggal  29  Mei  1993  :
Batas  waktu yang 1 bulan  dan 3  bulan tersebut tidak berlaku dalam hal SKMHT diberikan untuk menjamin kredit tertentu. Demikian  juga  tentang SKMHT  yang diberikan  untuk  menjamin  Kredit  Usaha Kecil  ditentukan  dalam  SK Dir. BI  No. 26/24/KEP/Dir tanggal 29 Mei 1993, yaitu sampai saat berakhirnya perjanjian Pokok. Juga Kredit  kepada  Koperasi;  Kredit Usaha  Tani;  Kredit  kepada  Koperasi Primer  untuk  Anggotanya;    KPR  untuk Rumah  Inti,  Rumah  Sederhana,  atau
Rumah Susun dengan luas tanah max 200 m2 dan luas bangunan tidak lebih 70 m2, dengan plafond kredit tidak lebih dari Rp. 250 juta. Kredit untuk pemilikan Kavling Siap Bangun, dengan luas tanah 54 m2 – 72  m2  dan  kredit  yang  diberikan  untuk membiayai  bangunannya.  Kredit  untuk perbaikan/pemagaran  rumah  tersebut. Kredit  produktif  lainnya  yang  diberikan BU dan BPR dengan plafond kredit tidak lebih Rp. 50 juta. Kredit Umum Pedesaan (BRI),  Kredit  Kelayakan Usaha  (yang disalurkan  oleh  Pemerintah). Adapun penyebab tidak langsung dilakukan APHT khususnya oleh BPR, yaitu :
1. Biaya  pemberian  APHT  cukup tinggi untuk kredit plafon kecil;
2. Bila  kredit  lunas,  masih  harus dilakukan roya dengan keluar biaya lagi;
3. Ada  ketentuan  yang  memberikan untuk tidak langsung APHT.

## BAB 6. KESIMPULAN DAN SARAN

## Kesimpulan
1. Perjanjian  kredit  merupakan  salah satu aspek yang sangat penting dalam proses  pemberian  kredit.  Tanpa perjanjian  kredit  yang  ditandatangani oleh pihak Bank dan nasabah debitur, maka  tidak  ada  pemberian  kredit. Perjanjian  kredit  merupakan  ikatan antara Bank dan nasabah debitur yang isinya  mengatur  tentang  hak  dan
kewajiban  masing-masing  pihak. Perjanjian  kredit  biasanya  diikuti dengan  perjanjian  jaminan.  Oleh karena itu perjanjian kredit merupakan  perjanjian  pokok  atau perjanjian  prinsip,  sedang  perjanjian jaminan adalah perjanjian ikutan atau accesoir, artinya ada dan berakhirnya perjanjian  jaminan  tergantung  pada perjanjian kredit;
2. Surat  Kuasa  Membebankan  Hak Tanggungan  (SKMHT)  merupakan kuasa  yang  diberikan  oleh  pemberi Hak  Tanggungan  sebagai  pemberi kuasa kepada penerima kuasa khusus untuk  membebankan  suatu  benda dengan  Hak  Tanggungan.  Pemberian Hak  Tanggungan  wajib  dilakukan sendiri oleh pemberi Hak Tanggungan  dengan  cara  hadir dihadapan  PPAT.  Hanya  oleh  karena suatu sebab pemberi kuasa tidak dapat hadir, maka  dia  wajib  menunjuk pihak  lain  sebagai  kuasanya  dengan Surat  Kuasa  Membebankan  Hak Tanggungan (SKMHT) yang berbentuk  akta  otentik.  Batas  waktu yang  diberikan  oleh  Undang-Undang harus benar-benar diperhatikan, mengingat  apabila  batas  waktu tersebut  tidak  diindahkan  maka SKMHT  tersebut  batal  demi  hukum dan  tidak  dapat  untuk  ditingkatkan menjadi APHT dan akibatnya kreditur
tidak  mempunyai  hak  preferen terhadap  jaminan  tersebut.  Namun batas  waktu  tersebut  tidak  berlaku untuk  kredit  yang  plafondnya dibawah Rp. 50 juta.
3. Faktor-faktor  yang  mempengaruhi pengambil  kebijakan  di  BPR  untuk tidak langsung melakukan Pembuatan APHT, antara lain :
- Biaya  pemberian  APHT  cukup tinggi untuk kredit plafon kecil;
- Bila  kredit  lunas  masih  harus dilakukan  roya  dan  keluar  biaya lagi;
- Ada ketentuan yang memberikan untuk tidak langsung APHT.

## Saran-saran
1. Hendaknya ada keseimbangan perlakuan  hukum  terhadap  perjanjian pokok  dan  perjanjian  jaminan. Artinya  perjanjian  kredit  atau perjanjian  pokok  yang  mendasari perjanjian  jaminan  dapat dilakukan dan dibuat secara dibawah tangan dan dapat  pula  dibuat  secara  notariil, sedangkan  perjanjian  jaminan  yang merupakan  perjanjian  ikutan  pada perjanjian  kredit  wajib  dalam  bentuk notariil.  Sangat  seimbang  apabila perjanjian  kredit  juga  harus  dalam bentuk akta notariil;
2. Dalam  rangka  meningkatkan  peran serta  dunia  perbankan  dalam
pengembangan  modal  usaha  mikro, kecil  dan  menengah  hendaknya
pembatasan
waktu berlakunya SKMHT  perlu  ditinjau  ulang.  Hal tersebut  secara  logika  dengan pembatasan waktu berlakunya  APHT seolah-olah  hanya  untuk  melindungi kepentingan  kreditur;  Disamping  itu bahwa  SKMHT  terhadap  hak  atas tanah  yang  belum  terdaftar  wajib diikuti  dengan  pemberian  APHT selambat-lambatnya  3  (tiga)  bulan sesudah diberikan. Senyatanya waktu 3  (tiga)  bulan  tersebut  kurang  untuk proses  penerbitan  sertifikat  yang umumnya lebih dari 3 (tiga) bulan;
3. Mengingat  bahwa  Surat  Kuasa Membebankan  Hak  Tanggungan
(SKMHT)  hanya  merupakan  suatu perjanjian  pemberian  kuasa  untuk memberikan  Hak  Tanggungan  dan akan  jadi  masalah  tersendiri  bagi pihak  Bank  Perkreditan  Rakyat apabila  kredit  yang  berkaitan  dengan SKMHT tersebut sampai macet. Oleh karenanya pihak BPR harus secepatnya  untuk  membebankan  Hak Tanggungan  sebelum  habis  jangka waktu yang dimiliki oleh SKMHT.

## DAFTAR PUSTAKA
A. Buku Teks.
Andrian  Sutedi,  2010, Hukum  Hak Jaminan, Sinar Grafika, Jakarta.
Bahsan  M.,  2010, Hukum  Jaminan  dan Jaminan Kredit Perbankan Indonesia, Rajawali Press, Jakarta. Bambang  Waluyo,  1996, Penelitian Hukum  Dalam  Praktek, Sinar Grafika, Jakarta.
Hermansyah,  2005, Hukum  Perbankan Nasional Indonesia, Prenada Media, Jakarta.
Jimly Assiddiqie dan M. Ali Safa’at,
2006, Dari Hans Kelsen Tentang Hukum, Sekretaris Jenderal Mahkamah Konstitusi RI,
Jakarta.
Mariam  Darus  Badrulzaman, 2009,
Kompilasi  Hukum  Jaminan,
Mandar Maju, Bandung.
Peter  Mahmud  Marzuki,  2010, Penelitian  Hukum, Kencana,
Jakarta.
Rachmadi  Usman,  2009, Hukum Jaminan  Keperdataan, Sinar
Grafika, Jakarta. Satrio,  2007, Hukum  Jaminan,  Hak Jaminan Kebendaan, Citra
Aditya Bakti, Bandung. Sutarno,  2009, Aspek-aspek  Hukum Perkreditan Pada Bank, Alfabeta, Bandung.
B. Peraturan
Perundang- undangan. Kitab Undang-undang Hukum Perdata (Burgerlijke Wetboek/BW);
Undang-undang  No.  5  tahun  1960 tentang Peraturan  Dasar  Pokok- pokok Agraria;
Undang-undang  No.  4  tahun  1996 tentang Hak  Tanggungan  Atas Tanah  beserta  Benda-benda  yang berkaitan dengan Tanah ;
Undang-undang  No.  7  tahun  1992  jo Undang-undang No. 10 Tahun 1998 tentang Perbankan;

## Peraturan  Menteri  Negara  Agraria/
Kepala  Badan  Pertanahan  Nasional
No.  4  tahun  1996,  tentang Penetapan Batas Waktu Penggunaan Surat Kuasa Membebankan  Hak  Tanggungan untuk  Menjamin  Pelunasan  Kredit- kredit Tertentu ;
Peraturan  Menteri  Negara  Agraria/ Kepala  Badan  Pertanahan  Nasional No.  4  tahun  1996  tentang Bentuk
Surat  Kuasa  Membebankan  Hak Tanggungan (SKMHT), Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT), Buku Tanah Hak Tanggungan  dan  Sertifikat  Hak
Tanggungan ;
Instruksi  Menteri  Dalam  Negeri  No.  14 tahun  1982  tentang Larangan
Penggunaan  Kuasa  Mutlak  Sebagai Pemindahan  Hak  Atas  Tanah ,  yang ditetapkan  pada  tanggal  6  Maret 1982.

## BIODATA PENULIS
Nanang  Tri  Budiman,  SH.,  M.Hum. adalah Dosen Tetap pada Fakultas Hukum Universitas  Islam  Jember. Menamatkan pendidikan  Sarjana  Hukum (S1) pada Fakultas  Hukum Universitas  Jember  dan Magister  Hukum  (S2)  pada  Universitas Narotama Surabaya.
Tioma  Roniuli  Hariandja,  S.H.,  M.H., lahir di Ende pada Tanggal 15 April 1980, adalah  Staf  Pengajar  Di  Fakultas  Hukum Universitas  Islam  Jember.  Menempuh pendidikan S1 Fakultas Hukum Universitas  Airlangga  Surabaya  (1999- 2004)  dan  melanjutkan  S2  di  Program Pasca  Sarjana  Ilmu  Hukum  Universitas Airlangga  Surabaya  (2004-2007).  Di Univ.  Islam  Jember  Penulis  juga  sebagai Anggota  Pusat  Studi  Gender  (PSG-UIJ). Aktivitas akademisnya selain menulis dan melakukan  penelitian,  juga  pernah mengikuti  beberapa  kegiatan  ilmiah, antara  lain  :  seminar  dan  diklat  tingkat regional dan nasional.