## ANALISIS  YURIDIS  HAK  EIGENDOM  VERPONDING SEBAGAI JAMINAN KEBENDAAN

## JURIDICAL  ANALYSIS  OF  VERPONDING  EIGENDOM RIGHTS AS A GUARANTEE OF FITNESS
Irman Widi Kurniawan; a Etty Mulyati; b Betty Rubiati c

## ABSTRAK
Di dalam bagian kedua UUPA mengatur tentang pelaksanaan konversi hak atas tanah menjadi wujud kepastian hukum sebagaimana ketentuan Pasal 33 ayat (3) UUD 1945. Namun kepastian hukum terhadap konversi Hak  atas  tanah  barat  terutama  sertifikat  Hak  Eigendom  Verponding masih menjadi problematika tersendiri bagi masyarakat yang memiliki bukti kepemilikan hak atas tanah barat tersebut apabila dijadikan sebuah jaminan  guna  memperoleh  fasilitas  kredit.  Metode  penelitian  yang digunakan ialah yuridis normatif dengan kajian bahan hukum primer, sekunder  serta  tersier.  Berdasarkan  pembahasan  tersebut  bahwa Kepastian  Hukum  terkait  konversi  hak  Eigendom  Verponding  telah memiliki  kekuatan  hukum  mengikat  dengan  ketentuan  diperlukan konversi  sehingga  dapat  dijadikan  objek  jaminan  namun  dalam prakteknya masih terdapat objek jaminan dengan tidak memperhatikan asal mula objek jaminan tersebut serta akibat hukum terhadap konversi hak  atas  tanah  tersebut  adalah  pemberlakuan  UUPA  menjadi  dasar bahwasanya  prinsip  status quo hak  atas  tanah  terdahulu  memberikan jaminan kepastian hukum dengan ketentuan hak-hak lama menjadi tidak diakui keberadaannya.
Kata  kunci: hak  katas  tanah;  hak  barat;  kepastian  hukum  jaminan; konversi.

## ABSTRACT
In the second section of the UUPA regulates the conversion of land rights into a form  of  legal  certainty  as  stipulated  in  Article  33  paragraph  (3)  of  the  1945 Constitution. But the legal certainty of the conversion of the Right to western land, especially the Eigendom Verponding Rights certificate, remains a problem for  people  who  have  proof  of  ownership  of  the  western  land  if  it  is  used  as  a guarantee  to  obtain  credit  facilities.  The  research  method  used  is  normative juridical with the study of primary, secondary and tertiary legal materials. Based on  the  discussion  that  legal  certainty  related  to  the  conversion  of  rights Eigendom  Verponding  has  had  a  binding  legal  force  with  the  necessary provisions of conversion so that it can be used as an object of guarantee but in practice there is still an object of guarantee by not taking into account the origin
a Magister  Ilmu  Hukum  Fakultas  Hukum  Universitas  Padjadjaran,  Jl.  Banda  No.  42  Bandung,  email: irmanwidikurniawan@gmail.com
b Fakultas  Hukum  Universitas  Padjadjaran,  Jalan  Raya  Bandung  Sumedang  KM.  21  Jatinangor,  email: etty.mulyati@unpad.ac.id
c Fakultas  Hukum  Universitas  Padjadjaran,  Jalan  Raya  Bandung  Sumedang  KM.  21  Jatinangor,  email: betty.rubiati@unpad.ac.id

## JURNAL POROS HUKUM PADJADJARAN
P-ISSN: 2715-7202 E-ISSN: 2715-9418 Artikel diterbitkan: 30 November 2020 DOI: https://doi.org/10.23920/jphp .v2i1.264 Halaman Publikasi: http://jurnal.fh.unpad.ac.id/i ndex.php/JPHP/issue/archive
Diterbitkan oleh: Fakultas Hukum Universitas Padjadjaran
of  the  object  of  the  guarantee  and  the  legal  consequences  of  the  conversion  of  the  right  to  land  is  the enactment of the UUPA being the basis that the principle of the status quo of the former land rights provides a guarantee of legal certainty with the provisions of old rights to be unclaimed civility.
Keywords: convertion; guarantee legal certainty; land rights; western rights.

## PENDAHULUAN
Memasuki  era  pembangunan  perekonomian  nasional  seperti  saat  ini,  manusia pada  masa  saat  ini  sedang  berusaha  untuk  mendapatkan  sebuah  keuntungan perekonomian guna menunjang taraf hidup didalam kehidupannya. Hal ini pula yang memberikan  keterikatan  antara  manusia  dengan  lingkungan  sekitar  termasuk  tanah. Hubungan manusia dengan tanah sangat memiliki keterikatan satu sama lain. Tanah bukan hanya dilihat sebagai suatu benda tidak bergerak yang bernilai ekonomis, tetapi banyak hal-hal lain yang mempengaruhi hubungan antara manusia dengan tanah salah satunya  yaitu  adat  istiadat  serta  budaya  manusia. 1 Oleh  sebab  itu  hubungan  antara manusia  dengan  tanah  memerlukan  sebuah  ketentuan  hukum  yang  mengatur hubungan tersebut agar terciptanya suatu kepastian hukum bagi manusia dengan tanah.
Sebagaimana  dijelaskan  didalam  Pasal  2  Ayat  (2)  Undang-Undang  Nomor  5 Tahun  1960  tentang  Peraturan  Dasar  Pokok-Pokok  Agraria  (yang  untuk  selanjutnya disingkat  UUPA)  menjelaskan  bahwasanya  rakyat  Indonesia  sebagai  pemegang  hak tertinggi  yang  dikuasakan  kepada  Negara  Republik  Indonesia  sebagai  organisasi kekuasaan seluruh rakyat sebagaimana ketentuan didalam Pasal 33 ayat (3) Undang- Undang Dasar (yang untuk selanjutnya disingkat UUD). Karena itu, instrumen hukum yang  digunakan  untuk  mendorong  paradigma  pembangunan  ekonomi  seperti dimaksud tersebut cenderung bercorak sentralistik, sektoral, memihak kepada pemodal besar (capital  oriented), eksploitatif,  dan  bernuansa  represif  dengan  menggunakan pendekatan sekuriti (security approach). 2 Hal tersebut mengandung irah-irah berlakunya UUPA  sebagai  pembaharuan  dalam  bidang  hukum  pertanahan  nasional  sehingga berpengaruh  terhadap  semua  pengaturan  yang  berkaitan  dengan  hukum  agraria nasional, dengan maksud memberikan jaminan hak-hak bagi para pihak dan menjamin
1 Peran tanah sangat besar dan sangat penting bagi kehidupan manusia maka perlu adanya perlindungan hukum dari negara  bagi  penguasaan  hak  atas  tanah,  sehingga  hal  itu  diatur  dalam  Pasal  33  Ayat  (3)  UUD  NRI  1945  yang menyatakan  bahwa  “Bumi,  air,  dan  kekayaan  alam  yang  terkandung  didalamnya  dikuasai  oleh  negara  da n dipergunakan untuk sebesar- besar kemakmuran rakyat”, diakses dari Adzini, Danica. (2019). Status Hak Atas Tanah Hasil Okupasi Tentara Nasional Indonesia dan Sertipikat Hak Milik Hasil Konversi. Jurnal Jurist Diction , 2(4), 1196.
2 Nugroho,  Wahyu.  (2017).  Rekontruksi  Teori  Hukum  Pembangunan  Kedalam  Pembentukan  Perundang-Undangan Lingkungan  Hidup  dan  Sumber  Daya  Alam  Pasca  Reformasi  Dalam  Bangunan  Negara  Hukum. Jurnal  Legislasi Indonesia , 14(4), 371.
perlindungan hukum bagi subyek hukum tertentu agar memperoleh suatu kepastian hukum. 3
Untuk memperkuat kedudukan subyek hukum kepemilikan hak atas tanah. Hak atas tanah dapat dibuktikan dengan sertipikat hak atas tanah, yang memuat data fisik dan  data  yuridis  di  dalamnya,  sepanjang  data  fisik  dan  data  yuridis  tersebut  sesuai dengan data yang ada dalam surat ukur dan buku tanah hak yang bersangkutan. 4 Di dalam  Pasal  4  UUPA  dinyatakan  bahwa  dengan  dasar  hak  menguasai  dari  negara ditentukan adanya macam-macam hak atas pemukaan bumi. Pemanfaatan tanah tidak hanya  terbatas  terhadap  permukaan  tanah  saja,  tetapi  juga  lingkup  tanah  yang  ada dibawahnya dan air serta ruang yang ada diatasnya. Didalam permukaan tanah yang ada  diatasnya  dapat  dimanfaatkan  sepanjang  kedalaman  permukaan  yang  dapat digunakan, ketinggian ruang diatas tanah yang boleh digunakan, fungsi tanah sesuai dengan batas wajar, kemampuan secara teknis dari permukaan tanah serta kesanggupan pemegang alas hak tersebut. 5
Mengingat pentingnya tanah sebagai sebuah objek jaminan kebendaan didalam kredit  perbankan,  sehingga  sudah  tentu  diikuti  dengan  lahirnya  sebuah  lembaga jaminan 6 yang berkepentingan untuk melindungi para pihak dan/atau subyek hukum tertentu  dengan  maksud  untuk  mendapatkan  sebuah  kepastian  hukum  tertentu. Berdasarkan  hal  tersebut,  penulis  akan  membahas  terkait  Objek  jaminan  berupa  hak milik  atas  tanah  barat,  yaitu  Hak Eigendom  Verponding .  Sebelumnya  terkait  dengan adanya bukti kepemilikan Hak Eigendom Verponding , pada awalnya didalam perjalanan sistem pertanahan nasional sebelum tahun 1960 di Indonesia (atau sebelum berlakunya UUPA), terdapat suatu dualisme hukum. Di satu sisi berlaku hukum-hukum tanah hak kolonial  Belanda,  yaitu  tanah  yang  tunduk  dan  patuh  terhadap  ketentuan  Hukum Perdata  Barat  yang  dikenal  dengan  istilah  Tanah  Barat  atau  Tanah  Eropa  seperti contohnya tanah hak Eigendom , hak Erfpacht , hak Opstal dan tanah barat lainnya yang berlaku  ketika  itu.  Di  sisi  lain  adanya  suatu  aspek  hukum  yang  berlaku  terhadap penguasaan tanah bagi penduduk asli atau bumiputra yang tunduk dan patuh terhadap
3 Ibid.
4 Afifah,  Siti  Sarah Et.al ,  (2018).  Penggunaan  Ruang  Bawah  Tanah  untuk  Bangunan  Gedung  ditinjau  dari  Peraturan Perundang-Undangan. Jurnal Bina Hukum Lingkungan , 3(1), 53.
5 S.P Sangsun, Florianus, (2008). Tata Cara Mengurus Sertipikat Tanah , Jakarta: Visimedia. hlm. 1.
6 Lembaga Jaminan memiliki fungsi guna mengatur objek jaminan berupa tanah serta benda-benda lainnya yang melekat pada tanah. Dikutip dari Algifarri Sukmaya, Mohammad. Et.al ., (2020). Perlindungan Hukum Bagi Pemenang Lelang Objek Hak Tanggungan Dalam Hal Eksekusi Terhalang Oleh Gugatan Ditinjau Dari Hukum Jaminan. Jurnal Dialogia Iuridica , 11(2), 117.
ketentuan  Hukum  Adat  sehingga  tidak  mempunyai  bukti-bukti  tertulis.  Alas  Hak tersebut biasanya dimiliki oleh penduduk setempat yang dikenal dengan istilah Tanah Adat  misalnya  tanah  milik  adat,  hak  Ulayat,  Kikitir,  tanah  hak  Yasan,  Petuk,  tanah Gogolan dan berbagai macam jenis tanah adat lainnya. 7
Seluruh  tanah  hak-hak  barat  serta  hak  adat  lainnya  yang  belum  melaksanakan konversi  menurut  ketentuan  buku  II  UUPA  mengenai  konversi  akan  berakhir  masa berlakunya  selambat-lambatnya  pada  tanggal  24  September  1980.  Otomatis  setelah lewatnya  dari  tanggal  serta  tahun  yang  telah  ditentukan,  tanah  tersebut  dapat dinyatakan sebagai tanah yang dikuasai langsung oleh negara apabila pemilik maupun ahli  waris  dari  alas  hak  tersebut  belum  melaksanakan  konversi  atas  tanah  yang dimilikinya. Untuk mengantisipasi persoalan hukum yang timbul sebagai akibat dari pembaharuan peraturan agraria nasional, maka pemerintah melalui pengaturan produk hukum  terkait  konversi  menegaskan  kembali  tentang  berakhirnya  hak  atas  tanah, sebagai sebuah prinsip yang ditegaskan di dalam UUPA, dengan maksud dan tujuan agar dapat mengakhiri pemberlakuan hak-hak Barat peninggalan kolonial terhadap alas hak  kepemilikan tanah di Indonesia dengan seluruh unsur-unsur yang tidak sepaham dengan asas-asas Demokrasi Pancasila serta Pasal 33 UUD 1945. 8
Produk  hukum  terkait  yang  dikeluarkan  pemerintah  kala  itu  dengan mengeluarkan pengaturan didalam Keputusan Presiden Nomor 32 Tahun 1979 tentang Pokok-Pokok  Kebijaksanaan  Dalam  Rangka  Pemberian  Hak  Baru  Atas  Tanah  Asal Konversi  Hak  Barat  (untuk  selanjutnya  disingkat  Kepres  32/1979)  serta  Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 3 Tahun 1979 tentang Ketentuan-Ketentuan Mengenai Permohonan dan Pemberian Hak Baru Atas Tanah Asal Konversi Hak-Hak Barat (untuk selanjutnya  disebut  Permendagri  3/1979). 9 Oleh  karenanya  penulis  tertarik  untuk mengkaji  lebih  jauh  tentang  bagaimanakah  Kepastian  Hukum  terkait  konversi  hak Eigendom Verponding serta Akibat Hukum yang ditimbulkan atas Konversi hak Eigendom Verponding apabila dijadikan sebagai jaminan hak kebendaan.
Berdasarkan  latar  belakang  yang  telah  dikemukakan  tersebut,  maka  dapat ditentukan  dua  permasalahan  pokok  yang  akan  dikaji  dalam  penulisan  ini  yaitu: Bagaimanakah  Kepastian  Hukum  terkait  konversi  hak Eigendom  Verponding ,
7 Hasanah, Ulfia. (2012). Status Kepemilikan Tanah Hasil Konversi Hak Barat Berdasarkan UU No. 5 Tahun 1960. Jurnal Ilmu Hukum , 2 (2), 201.
8 Harsono, Budi. (2007). Hukum Agraria Indonesia Jilid I Hukum Tanah Nasional . Jakarta: Djambatan. hlm. 1197.
9 Ibid.

## JURNAL POROS HUKUM PADJADJARAN Volume 2, Nomor 1, November 2020
Bagaimanakah  Akibat  Hukum  yang  ditimbulkan  atas  Konversi  hak Eigendom Verponding apabila dijadikan sebagai jaminan hak kebendaan.

## METODE PENELITIAN
Penelitian  ini  memiliki  tujuan  guna  mengkaji  mengenai  pengaturan  konversi terhadap  Hak Eigendom  Verponding dalam  UUPA  serta  menganalisis  dampak  yang ditimbulkan atas Konversi hak Eigendom Verponding apabila dijadikan sebagai jaminan hak kebendaan.
Penelitian dilakukan dengan menggunakan metode pendekatan yuridis normatif yang membahas terkait doktrin-doktrin serta asas-asas dalam ilmu hukum didukung dengan  spesifikasi  penelitian  yang  digunakan  untuk  menjawab  persoalan-persoalan dalam  penulisan  ini  adalah  deskriptif  analitis,  yaitu  analisis  data  yang  didasarkan kepada peraturan-peraturan yang berlaku sebagai norma hukum positif dan data-data lainnya  yang  kemudian  diolah  dan  diuraikan  secara  deskriptif  sehingga  dapat menjawab permasalahan-permasalahan berdasarkan fakta.
Fakta tersebut kemudian dihubungkan dengan ketentuan perundang-undangan yang berlaku, dikaji, dianalisis, dan ditarik kesimpulan yang dapat digunakan untuk menjawab permasalahan yang ada. 10 Dalam penelitian ini, Penulis menggambarkan dan menganalisis  hubungan  antara  peraturan  hukum  yang  berlaku  dengan  teori-teori hukum  dan  praktik  pelaksanaan  hukum  positif  yang  menyinggung  permasalahan mengenai hak Eigendom Verponding sebagai jaminan kebendaan.

## PEMBAHASAN
Kepastian Hukum terkait Konversi Hak Eigendom Verponding
Mengutip  pendapat  Kelsen,  bahwasanya  hukum  merupakan  sebuah  sistem- sistem norma yang berlaku, khususnya dalam pembangunan nasional. Fungsi hukum dalam pembangunan nasional tersebut dilandasi oleh Teori Hukum Pembangunan dari Mochtar  Kusumaatmadja,  bahwa  hukum  harus  bersifat  aktif  dan  digunakan  untuk mengubah keadaan dan kondisi tertentu sesuai dengan keinginan masyarakat. 11 Norma merupakan pernyataan yang menekankan aspek das sollen (yang seharusnya), dengan
10 Amirudin dan Zainal. (2003). Pengantar Metode Penelitan Hukum, Jakarta: PT Raja Grafindo Persada. hlm. 25.
11 Murwaji,  Tarsisius.  (2016).  Paradigma  Baru  Hukum  Jaminan:  Penjaminan  Hak  Pengelolaan  Daratan  Perairan Kepulauan Melalui Digitalisasi dan e-Cash Collateral . Padjadjaran Jurnal Ilmu Hukum , 3 (2), 230.
mengaitkan  beberapa  pengaturan  terkait  apa  yang  harus  dilakukan  guna  mencapai suatu kepastian hukum. 12
Kepastian  hukum  khususnya  didalam  praktek  hukum  agraria  nasional  telah ditentukan didalam UUPA. Dalam mempelajari sejarah hukum tanah yang diciptakan Belanda, dapat dibagi menjadi 7 (tujuh) periode yang dimulai sejak jaman Vereenigde Oostindische  Compagnie (V.O.C)  hingga  tersusun undang-undang  agraria  seperti  yang sekarang  ini  berlaku.  Pada  Tahun  1870  muncul  lagi  peraturan  baru  mengenai pertanahan yang disebut dengan Agrarische Wet 1870, dengan berlakunya Agrarische Wet 1870  maka Regeringsreglement 1854  ditambah  5  (lima)  ayat  baru  yang  menambah kemungkinan-kemungkinan  dalam  hal  kepemilikan  dan  penggunaan  tanah. Berdasarkan pengaturan tersebut dapat diketahui bahwa hukum tanah telah lahir sejak tahun  1602  dan  menjadi  dasar  ketentuan  UUPA  pada  tahun  1960  yang  ditetapkan menjadi  ketentuan Hukum  Tanah  Nasional  yang  diakui  hingga  saat  ini. 13 Memasuki tahun  1961  tidak  ada  lagi  tanah  yang  menurut  ketentuannya  dapat  dikenakan Verponding. Terkait dengan kepastian hukumnya, bahwa hak Eigendom Verponding perlu di  konversi  sebagaimana  ketentuan  didalam  UUPA.  Pengaturan  mengenai  hak Eigendom itu  sendiri  terdapat  di  Buku  II  Pasal  570  Kitab  Undang-Undang  Hukum Perdata  (untuk  selanjutnya  disingkat  KUHPerdata)  dan  telah  dinyatakan  dicabut setelah berlakunya UUPA. Kemudian, Pasal 1 ayat (1) sampai Bagian Kedua Pasal XI UUPA  mengatur  tentang  ketentuan-ketentuan  konversi  hak  atas  tanah  termasuk didalamnya hak-hak barat terutama Hak Eigendom menjadi sebuah Hak Milik. UUPA tidak  secara  rinci  mengatur  mengenai  definisi  konversi  hak  atas  tanah.  Namun, pengertian konversi hak atas tanah itu sendiri sebagaimana pengaturan dari hak-hak tanah yang ada sebelum berlakunya UUPA (dalam hal ini, hak Eigendom ) untuk masuk
12 Norma-norma  merupakan  produk  dan  aksi  manusia  yang deliberatif ,  sedangkan  undang-undang  yang  berisi pengaturan yang bersifat umum harus menjadi pedoman dan pegangan terhadap individu dalam bertingkah laku di lingkungan masyarakat, baik didalam hubungan individu kepada individu lainya maupun dalam hubungan individu dengan  masyarakat.  Pengaturan  tersebut  menjadi  batasan  khususnya  terhadap  masyarakat  dalam  melakukan dan/atau memutuskan tindakan terhadap individu. Adanya pengaturan serta pelaksanaannya mengakibatkan suatu hal yang memberikan sebuah kepastian hukum tertentu bagi subyek-subyek hukum lainnya
13 Dengan berlakunya UUPA, sejak tanggal 24 September 1960 tidak dikenal lagi tanah-tanah hak barat dan tanah-tanah hak milik adat. Lembaganya sudah sudah tidak ada lagi, sedang hak-hak yang ada pun telah dikonversi oleh UUPA menjadi  salah  satu  hak  yang  baru,  dilihat  didalam  Pasal  24  ayat  (1)  PP  24/1997  Tentang  Pendaftaran  Tanah  yang mengatur  bahwa: “Untuk  keperluan  pendaftaran  hak,  hak  atas  tanah  yang  berasal  dari  konversi  hak -hak  lama dibuktikan  dengan  alat-alat  bukti  mengenai  adanya  hak  tersebut  berupa  bukti-bukti  tertulis,  keterangan  saksi dan/atau, pernyataan yang bersangkutan yang kadar kebenarannya oleh Panitia Ajudikasi dalam pendaftaran tanah secara sistematik atau oleh Kepala Kantor Pertanahan dalam pendaftaran tanah secara sporadik, dianggap cukup untuk mendaftar hak, pemegang hak dan hak- hak pihak lain yang membebaninya.”
dalam sistem dari UUPA, yaitu kegiatan untuk menyesuaikan hak-hak atas tanah lama menjadi hak-hak atas tanah baru yang dikenal dalam UUPA. 14
Pemberlakuan  konversi  terhadap  hak-hak  barat  (termasuk  hak Eigendom )  pada saat  itu  dilakukan  dengan  pemberian  batas  jangka  waktu  sampai  20  tahun  sejak pemberlakuan  UUPA.  Artinya,  mensyaratkan  terhadap  hak  atas  tanah  Eigendom dilakukan konversi menjadi hak milik selambat lambatnya tanggal 24 September 1980. 15 Tetapi kenyataannya hingga sampai saat ini masih terdapat tanah-tanah berstatus hak Eigendom yang belum dikonversi, sehingga terhadap tanah yang masih berstatus hak Eigendom tersebut masih dapat dilakukan konversi menjadi hak milik. 16
Konversi  ini  sebagai  jawaban  atas  ketidakpastian  hukum  didalam  UUPA  yang menyatakan bahwasanya pemberlakuan hak-hak barat wajib untuk dikonversi dengan jangka  waktu  selama  20  tahun  yang  berarti  setelah  tahun 1980, hak-hak  barat  sudah tidak diakui lagi keberadaannya karena belum melaksanakan konversi. Dengan adanya PP 24/1997, sebagaimana tujuan dari Teori Hukum Pembangunan, maka pengaturan tersebut dimaksudkan untuk memberikan kepastian hukum terhadap masyarakat yang masih memiliki bukti kepemilikan hak barat tersebut sepanjang dapat dibuktikan bukti kepemilikannya ketika proses pendaftaran tanah di Kantor Badan Pertanahan Nasional.
Dalam praktik selama ini, sebelum berlakunya Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah (untuk selanjutnya disebut PP 24/1997), proses konversi  hak  atas  tanah  yang  berasal  dari  hak-hak  barat  (termasuk Eigendom )  dapat langsung  dilakukan  konversinya  sepanjang  pemohonnya  masih  tetap  sebagai pemegang hak atas tanah dan merupakan Warga Negara Indonesia serta didalam bukti- bukti  lama  tersebut  belum  beralih  ke  atas  nama  orang  lain,  dan  bukti-bukti  lainnya terutama  Surat  Ukur  untuk  mengetahui  batas-batas  kepemilikan  hak  tersebut.  Lalu, setelah berlakunya PP 24/1997 mengenai pelaksanaan konversi hak atas tanah tersebut disebut  dengan  istilah  pembuktian  hak  lama. 17 Sehingga  berdasarkan  ketentuan didalam Pasal 24 Ayat (1) PP 24/  1997 bahwa untuk keperluan  pendaftaran haknya, dibuktikan  dengan  alat-alat  bukti  mengenai  adanya  hak  tersebut  berupa  bukti-bukti tertulis,  keterangan  saksi  dan  atau  pernyataan  pemilik  alas  hak  atas  tanah  yang
14 Parlindungan, A.P. (1990). Konversi Hak-Hak Atas Tanah . Bandung: Mandar Maju. hlm. 1.
15 Lubis, Yamin. et.al . (2008). Hukum Pendaftaran Tanah . Bandung: Mandar Maju. hlm. 218.
16 Idem. hlm. 225.
17 Idem. hlm. 220.
kebenarannya dianggap patut dan cukup beralasan  agar dilakukan pendaftaran hak atas tanah. 18
Namun  proses  pendaftaran  sebagaimana  diungkapkan  didalam  Pasal  24  PP 24/1997 tersebut perlu memperhatikan alat pembuktian yang dimaksud didalam proses pendaftaran hak-hak barat yang belum dikonversi menjadi hak atas tanah yang diakui didalam hukum tanah nasional. Alat Pembuktian yang dimaksud didalam Pasal 24 PP 24/1997 tersebut dijelaskan didalam Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 Tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah  Nomor  24  Tahun  1997  Tentang  Pendaftaran  Tanah  (untuk  selanjutnya disingkat PMNA 3/1997). Didalam Pasal 60 ayat (1) dan (2) menyebutkan:
1. Alat bukti tertulis mengenai kepemilikan tanah berupa alat bukti untuk pendaftaran hak  baru  dan  pendaftaran  hak-hak  lama  sebagaimana  dimaksud  masing-masing dalam Pasal 23 dan Pasal 24 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997.
2. Alat  bukti tertulis  yang digunakan untuk  pendaftaran  hak-hak  lama  sebagaimana dimaksud  dalam  Pasal  24  ayat  (1)  Peraturan  Pemerintah  Nomor  24  Tahun  1997 dinyatakan lengkap apabila dapat ditunjukkan kepada Panitia Ajudikasi dokumen- dokumen sebagai berikut:
a. Grosse akta  hak Eigendom yang  diterbitkan  berdasarkan  O verschrijvings Ordonnantie (S.1834-27), yang telah dibubuhi catatan, bahwa hak Eigendom yang bersangkutan dikonversi menjadi hak milik, atau
b. Grosse akta  hak Eigendom yang  diterbitkan  berdasarkan Overschrijvings Ordonnantie (S.1834-27) sejak berlakunya UUPA sampai tanggal pendaftaran tanah dilaksanakan  menurut  Peraturan  Pemerintah  Nomor  10  Tahun  1961  di  daerah yang bersangkutan;
Dari  beberapa  penggalan  kalimat  didalam  pengaturan  Pasal  60  PMNA  3/1997 tersebut  dapat  dinyatakan  bahwa  tidak  semua  Hak Eigendom dapat  dilakukan pendaftaran tanah sepanjang alat bukti yang dimaksud didalam pasal tersebut dapat dibuktikan.  Hak Eigendom yang  telah  dikonversi  sebelum  tahun  1980  akan  memiliki bukti kepemilikan berupa Grosse Akta hak Eigendom atau lebih dikenal dengan sebutan Acta Van Eigendom . Sehingga bagi kepemilikan grosse akta tersebut dapat dimohonkan
18 Ismail, Ilyas. (2011). Sertifikat Sebagai Alat Bukti Hak Atas Tanah Dalam Proses Peradilan. Kanun Jurnal Ilmu Hukum . 13 (1), 21.
pendaftaran tanah menjadi alas hak yang diakui didalam UUPA setelah dilaksanakan konversi atas hak Eigendom itu sendiri.
Sebelum  masuk  kedalam  tahap  konversi,  sebelumnya  perlu  adanya  penjelasan bahwasanya Eigendom dan Verponding merupakan dua istilah yang berbeda. Penjelasan terkait istilah “ Verponding ” didalam literatur pengaturan hukum di Indonesia terdapat didalam  Pasal  1  ayat  (1)  Undang-Undang  Nomor  33  Tahun  1953  tentang  Penetapan Undang-undang Darurat Nomor 15 Tahun 1952 untuk pemungutan pajak Verponding 1953 serta pengaturan didalam Undang-Undang Nomor 72 Tahun 1958 tentang Pajak Verponding Untuk Tahun-Tahun 1957 dan Berikutnya, yang memberikan pemahaman bahwasanya istilah “ Verponding ” diperuntukan terhadap salah satu jenis petuk pajak yang dikenakan bagi benda-benda tetap (dalam hal ini tanah) pada saat itu.
Pada Tahun 1952 pajak Verponding terhadap hasil tanah atau lebih dikenal dengan penyebutan  Pajak  Penghasilan  Atas  Tanah,  dihapuskan  oleh  pemerintah  kala  itu. Selanjutnya pada tahun 1959, seluruh pajak hasil bumi ditagihkan dengan nama Iuran Pendapatan Daerah atau dikenal dengan istilah IPEDA, yang merupakan pemungutan pajak oleh pemerintahan pusat tetapi pelaksanaan pemungutan dilakukan oleh otonomi daerah  masing-masing  dengan  maksud  untuk  membiayai  kebutuhan  didalam pembangunan didaerah. IPEDA yang tersedia dan dimiliki oleh rakyat kala itu yang belum didaftarkan untuk penggantian hak baru berdasarkan UUPA (konversi), tentu masih berbentuk hak Eigendom dan Petuk Verponding . 19
Namun didalam prakteknya hingga saat ini pemegang alas hak atas tanah setelah tanggal  24  September  1980  (setelah  berlakunya  UUPA),  masih  mempunyai  bukti kepemilikan  hak  atas  tanah  yang  telah  dicabut  pemberlakuannya  oleh  Buku  Kedua tentang Konversi didalam Pasal I UUPA yaitu berupa hak-hak barat dan hak adat yang belum di konversi, yang sudah pasti akan menimbulkan persoalan hukum baru serta tidak menjamin sebuah kepastian hukum apabila tidak ditentukan didalam pengaturan hukum tanah nasional. Konversi dapat diartikan sebagai perubahan atas hak-hak lama terhadap tanah menjadi alas hak baru yang diakui oleh UUPA. Sehubungan dengan hal tersebut,  sebelumnya  dapat  dijelaskan  bahwasanya  “hak  lama”  mengandung pengertian yaitu kepemilikan hak atas tanah sebelum pemberlakuan UUPA, sedangkan hak baru setelah berlakunya UUPA adalah hak-hak atas tanah sebagaimana ditentukan
19 Seven Liadi, William. (2019). Kedudukan Eigendom Verponding Dalam Hukum Pertanahan di Indonesia. Jurnal Panorama Hukum. 4 (1), 16.
oleh UUPA didalam Pasal 16 ayat (1) yaitu Hak Milik (SHM), Hak Guna Usaha (HGU), Hak Guna Bangunan (HGB) dan hak pakai. Sedangkan konversi ini terdiri dari 3 jenis didalam  UUPA  yaitu  konversi  terhadap  tanah  hak  Barat,  hak  adat  Indonesia  dan Swapraja. 20
Berdasarkan pembahasan diatas diperoleh kesimpulan bahwa Kepastian Hukum terkait konversi hak Eigendom Verponding telah memiliki kekuatan hukum mengikat dan diakui  sebagai  bukti  kepemilikan  Hak  atas  Tanah  dengan  ketentuan  diperlukan konversi  sebagaimana  syarat  dan  ketentuan  dalam  UUPA.  Selanjutnya  apakah kegunaan  terhadap  konversi  Hak Eigendom  V erponding  itu  sendiri  selain  menjamin kepastian hukum hak atas tanah, kegunaan lainnya dari konversi tersebut adalah agar tanah tersebut dapat dijadikan Jaminan Kebendaan sebagaimana ditentukan didalam Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah (untuk selanjutnya disebut UUHT).
Maka  dalam  hal  ini,  penulis  berpedoman  kepada  Teori  Hukum  Pembangunan yang  digunakan  guna  mencapainya  suatu  kepastian  hukum  bagi  masyarakat. Kedudukan Hukum dari Hak Eigendom sendiri apabila dijadikan sebuah jaminan dalam pemberian  kredit  perbankan  maka  wajib  untuk  melaksanakan  konversi  serta pendaftaran  menjadi  suatu  hak  milik  agar  dapat  dibebankan  Hak  Tanggungan sebagaimana  pengaturan  didalam  UUHT.  Hal  ini  dimaksudkan  untuk  memperkuat kedudukan kreditur sebagai pemegang Hak Tanggungan, karena bagaimanapun juga Hak Eigendom merupakan  hak  barat  yang  wajib  di  konversi  agar  meminimalkan terjadinya suatu resiko tertentu terhadap kreditur.
Akibat Hukum yang Ditimbulkan atas Konversi Hak Eigendom Verponding apabila dijadikan sebagai Jaminan Hak Kebendaan
Penggunaan tanah tidak hanya terbatas sebagai tempat tinggal serta tempat untuk bercocok tanam dan lain-lain, tetapi juga dapat digunakan sebagai jaminan kebendaan berupa agunan guna mendapatkan kredit bank dan/atau tanah untuk keperluan jual beli  dan  sewa  menyewa.  Begitu  pentingnya  kegunaan  tanah  bagi  subyek  hukum tertentu sehingga menuntut adanya suatu jaminan berupa kepastian hukum atas objek kebendaan tersebut. 21 Hukum tanah di Indonesia memberikan kepastian hukum terkait
20 Harsono, Boedi. (2007). Loc. Cit. hlm. 83-84.
21 S.P Sangsun, Florianus . (2008). Loc. Cit.

## JURNAL POROS HUKUM PADJADJARAN Volume 2, Nomor 1, November 2020
dengan  kepemilikan  tanah  hak  Komunal  dan  hak  lain  termasuk  Hak Eigendom Verponding sepanjang wujud fisiknya masih ada serta dapat dibuktikan keabsahannya. 22
Jaminan  dalam  perspektif  yuridis  dimaknai  sebagai  salah  satu  upaya  untuk memberikan  kepastian  hukum  kepada  kreditor  (pihak  yang  berhak)  bahwa  debitor (pihak yang memiliki kewajiban) akan melaksanakan kewajibannya. 23 Dalam arti lain dapat  dikatakan  bahwa  Jaminan  sama  pemahamannya  dengan  Agunan  Kebendaan, terkait  dengan  fungsinya  untuk  melindungi  dan  memberikan  kepastian  hukum terhadap kreditur didalam pelunasan piutang debitur.
Kewajiban  terkait  diperlukannya  sebuah jaminan  didalam  suatu fasilitas  kredit tercantum  didalam  Pasal  1131  Kitab  Undang-Undang  Hukum  Perdata  (untuk selanjutnya disingkat KUHPerdata) yang menyebutkan:
“Segala kebendaan si berutang, baik yang bergerak maupun yang tidak bergerak, baik  yang  sudah  ada  maupun  yang  baru  akan  ada  dikemudian  hari,  menjadi tanggungan untuk segala perikatan perseoranga n.”
Terkait jaminan kepastian hukum hak atas tanah beserta dengan perkembangan didalam  perekonomian  nasional,  tanah  sebagaimana  fungsi  nya  dapat  digunakan sebagai Jaminan Hak Kebendaan didalam bentuk Hak Tanggungan Atas Tanah. Hak tanggungan atas tanah merupakan sebuah pembebanan terhadap hak atas tanah yang akan  digunakan  sebagai  objek  jaminan  kebendaan,  hal  ini  dikarenakan  fungsi  hak tanggungan tersebut digunakan guna mendapatkan plafond kredit karena tanah dengan beberapa  manfaatnya  memiliki  nilai  ekonomis  serta  nilai  ekonomis  tersebut  selalu meningkat setiap tahunnya. Pembebanan hak tanggungan tersebut haruslah didahului oleh sebuah Perjanjian Kredit guna kepentingan pemberian plafond kredit.
Sebenarnya  pengaturan  di  dalam  Pasal  51  Jo.  Pasal  57  UUPA,  telah  terdapat sebuah  lembaga  penjaminan  yang  berhubungan  dengan  jaminan  kebendaan  terkait dengan hak atas tanah yang dikenal dengan penyebutan Hak Tanggungan (HT) yang merupakan  pengganti Hypotheek dan Creedietverband .  Namun  keberadaan  lembaga tersebut baru dapat disahkan setelah penantian panjang selama 34 tahun lamanya yang ditandai  dengan  keberadaan  UUHT  pada  tanggal  9  April  Tahun  1996.  Hal  tersebut merupakan  sebuah  penerapan  terhadap  Pasal  51  Jo.  Pasal  57  UUPA.  Dengan  telah
22 Nurhakim, Lukman Ilman Et.al . (2018). Eksistensi Sertipikat Hak Komunal Atas Tanah Masyarakat Hukum Adat di Sektor Kehutanan dan Perkebunan. Jurnal Bina Hukum Lingkungan . 3 (1), 85.
23 Abubakar, Lastuti. (2015). Telaah Yuridis Perkembangan Lembaga dan Objek Jaminan (Gagasan Pembaruan Hukum Jaminan Nasional). Jurnal Buletin Hukum Kebanksentralan. 12 (1), 1.
berlakunya UUHT tersebut, HT merupakan satu-satunya lembaga penjaminan terhadap alas hak atas tanah yang diakui  didalam pengaturan UUPA. 24 Menurut UUPA, yang dapat  dijadikan  jaminan  piutang  yang  dapat  dibebankan  HT  adalah  Sertipikat  Hak Milik, Hak Guna Usaha dan Hak Guna Bangunan. Sertipikat mempunyai nilai lebih bagi pemegang hak atas tanah, dikarenakan sertipikat merupakan suatu alat bukti tertulis yang paling unggul dibandingkan alat bukti tertulis lainnya. 25
Tahapan proses pembebanan HT untuk pertama kali dimulai dengan dibuatnya sebuah perjanjian pokok dari sebuah jaminan dalam bentuk perjanjian kredit, setelah proses  tersebut  pembebanan  HT  dilaksanakan  melalui  mekanisme  Pembuatan  Akta Pemberian Hak  Tanggungan (APHT)  yang  dibuat  oleh Pejabat Pembuat  Akta  Tanah (PPAT). Apabila pemberi HT berhalangan hadir dalam pembuatan APHT dihadapan PPAT,  maka  cukup  dengan  membuat  Surat  Kuasa  Membebankan  Hak  Tanggungan (SKMHT) dan pembuatan kuasa ini sangat bergantung kepada pemberi HT terhadap pihak mana yang akan diberikan kuasa terhadap HT yang dimiliki nya. Pembebanan HT  atas  tanah-tanah  yang  belum  terdaftar  dan/atau  belum  dikonversi  seperti  tanah adat, girik, letter C dan lain-lain, 26 dapat pula menggunakan SKMHT dalam pembuatan APHT. 27
Momen lahirnya HT setelah 34 tahun lamanya merupakan sebuah kejadian yang sangat penting dalam sejarah pengaturan hukum tanah nasional sehubungan dengan munculnya  hak  tagih preferen dari  kreditor  atau  dikenal  dengan  istilah  kreditur preferrent ,  dalam  hal  menentukan  posisi  dan/atau  kedudukan  kreditor  terhadap kreditor lainnya didalam melaksanakan suatu parate executie salah satunya dengan cara sita  jaminan  ( Conservatoir  beslag )  terhadap  objek  jaminan  apabila  debitur  mengalami
24 Harsono, Boedi. (2007). Loc.Cit. hlm. 419.
25 Kurniati, Nia. (2019). Penataan Penguasaan Tanah Milik Adat Melalui Pelaksanaan Kebijakan Landreform. Jurnal Bina Mulia Hukum Lingkungan. 4(1), 169.
26 Sebagaimana ketentuan didalam Pasal 10 Ayat 3 UUHT, “ Apabila obyek Hak Tanggungan berupa hak atas tanah yang berasal dari konversi hak lama yang telah memenuhi syarat untuk didaftarkan akan tetapi pendaftarannya belum dilakukan, pemberian Hak Tanggungan dilakukan bersamaan dengan permohonan pendaftaran hak atas tanah yang bersangkutan. ”
27 Sebagaimana ketentuan didalam Pasal 13 ayat (1) sampai dengan ayat (5) UUHT,” (1) Pemberian Hak Tanggungan wajib  didaftarkan  pada  Kantor  Pertanahan;  (2)  Selambat-lambatnya  (7)  hari  kerja  setelah  penandatanganan  Akta Pemberian Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 10 Ayat (2) UUHT, PPAT wajib mengirimkan Akta Pemberian  Hak  Tanggungan  yang  bersangkutan  dan  warkah  lain  yang  diperlukan  kepada  Kantor  Pertanahan;  (3) Pendaftaran Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud pada Pasal 13 Ayat (1) UUHT dilakukan oleh Kantor Pertanahan dengan membuatkan buku-tanah Hak Tanggungan dan mencatatnya dalam buku-tanah hak atas tanah yang menjadi obyek Hak Tanggungan serta menyalin catatan tersebut pada sertifikat hak atas tanah yang bersangkutan; (4) Tanggal buku-tanah Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud pada Pasal 13 Ayat (3) UUHT adalah tanggal hari ketujuh setelah penerimaan secara lengkap surat-surat yang diperlukan bagi pendaftarannya dan jika hari ketujuh itu jatuh pada hari libur,  buku-tanah  yang  bersangkutan  diberi  bertanggal  hari  kerja  berikutnya;  dan  (5)  Hak  Tanggungan  lahir  pada tanggal buku-tanah Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud pada Pasal 13 Ayat (4) UUHT.

## JURNAL POROS HUKUM PADJADJARAN Volume 2, Nomor 1, November 2020
pailit  atau  mengalami  kendala  dalam  melaksanakan  kreditinya. 28 Sebelum  berbicara terkait  jaminan,  kita  perlu  memperhatikan  terkait  pengaturan  jaminan  di  Indonesia. Jaminan secara yuridis dapat dibedakan menjadi 2 (dua) macam, yaitu jaminan materiil (kebendaan) contohnya seperti Gadai (Pand), Credietverband (diatur dalam Stb. 1908 No. 542  sebagaimana  telah  diubah  menjadi  Stb.  1937  No.  190),  Hipotik (Hyphoteek), Hak Tanggungan  serta  Fidusia 29 dan  jaminan imateriil (perorangan)  seperti  Tanggung- menanggung, Penanggungan (Borgtocht) serta Perjanjian Garansi. Didalam praktiknya hingga  saat  ini  yang  masih  berlaku  dan  digunakan  oleh  masyarakat  adalah  Hak Tanggungan,  Hipotik  atas  kapal  laut  dan  pesawat  udara,  Tanggung-Menanggung, Gadai, Jaminan Fidusia, Perjanjian Garansi serta Borg . 30
Sebelumnya  Bank  dalam  memberikan  kreditnya  wajib  mempunyai  keyakinan akan kemampuan debitur untuk mengembalikan kredit, sehingga pengertian jaminan disini  dalam  arti  yang  luas,  karena  yang  dimaksud  jaminan  tersebut  bukan  dalam pengertian yuridis saja tetapi juga dalam pengertian ekonomi. 31 Menurut Pendapat Sri Soedewi Masjchoen Sofwan memberikan pendapat terkait perbedaan antara pengertian jaminan materiil dan  jaminan imateriil .  Jaminan materiil memiliki  arti  yaitu  sebuah jaminan  yang  berupa  hak  mutlak  atas  suatu  benda  yang  mempunyai  ciri-ciri  yang berhubungan langsung atas benda  tertentu, dapat dipertahankan terhadap siapapun, selalu mengikuti bendanya dan dapat dialihkan. Sedangkan jaminan imateriil memiliki pemahaman  bahwa  suatu  jaminan  yang  langsung  menimbulkan  hubungan  secara langsung pada suatu orang tertentu. 32
Oleh sebabnya perlu kecermatan dari pihak perbankan dalam pemberian kredit, salah  satunya  yaitu  dengan  penerapan  prinsip  kehati-hatian.  Dalam  tataran
28 Satrio, J. (1998). Hukum Jaminan, Hak Jaminan, Hak Tanggungan, Buku 2 . Bandung: Citra Aditya Bakti. hlm. 38.
29 (a) Gadai ( pand ) diatur di dalam Bab 20 Buku II KUHPerdata; (b) Hipotek diatur didalam Bab 21 Buku II KUHPerdata dalam Pasal 1162 KUHPerdata yang mengandung arti bahwa Hipotik merupakan hak kebendaan atas benda-benda tidak bergerak, untuk mengambil penggantian dari padanya bagi pelunasan suatu perikatan; (c) Credietverband , diatur dalam Stb. 1908 Nomor 542 sebagaimana telah diubah dengan Stb. 1937 Nomor 190, mengandung arti hak kebendaan atas  benda-benda  untuk  menuntut  suatu  perikatan,  dengan  adanya credietverband ini  memberi  kesempatan  kepada golongan  pribumi  yang  membutuhkan  sejumlah  uang  untuk  meminjam  dari  lembaga-lembaga  kredit;  (d)  Hak tanggungan  adalah  hak  yang  melekat  pada  suatu  tanah  yang  akan  digunakan  sebagai  objek  jaminan  sebagaimana dimaksud dalam UUPA; (e) Jaminan fidusia mengandung arti bahwasanya hak jaminan atas suatu benda bergerak, baik yang berwujud maupun yang tidak berwujud dan benda tidak bergerak khususnya bangunan yang tidak dapat dibebani hak tanggungan; dikutip dari HS, Salim. (2011). Perkembangan Hukum Jaminan Di Indonesia, cet 1 . Jakarta: PT. Raja Grafindo Persada. hlm. 23-24.
30 Abubakar, Lastuti. & Handayani, Tri. (2017). Telaah Yuridis Terhadap Implementasi Prinsip Kehati-hatian Bank Dalam Aktivitas Perbankan Indonesia , Jurnal De lega Lata . 2(1), 79.
31 Mulyati, Etty & Aprilianti Dwiputri, Fajrina. (2018). Prinsip Kehati-hatian Dalam Menganalisis Jaminan Kebendaan Sebagai Pengaman Perjanjian Kredit Perbankan. Acta Diurnal. 1(2), 144.
32 Sofwan, Sri Soedewi Masjchoen. (2007). Hukum Jaminan Indonesia (Pokok-Pokok Hukum Jaminan dan Jaminan Perorangan) , cet. 4. Yogyakarta: Liberty. hlm. 46.
implementasi,  prinsip  kehati-hatian ini  diterjemahkan  sebagai  kewajiban  Bank untuk memastikan  ketaatan  penuh  terhadap  seluruh  regulasi  yang  berlaku  terhadap  Bank, termasuk Standard  Operating  Procedures (SOP)  yang  dikeluarkan  oleh  Bank  sebagai regulatory compliance . Dengan kata lain, prinsip kehati-hatian ini wajib diterapkan oleh bank baik sebagai lembaga, dalam proses pemberian kredit maupun pembiayaan dan pada organ bank itu sendiri. 33 Selain itu, Prinsip kehati-hatian merupakan prinsip utama bank dalam memberikan kredit. Istilah serta ruang lingkup pengaturan Prinsip Kehati- hatian didalam UU Perbankan dapat ditemukan didalam Pasal 2, Pasal 8, serta Pasal 29 ayat (2), (3), dan (4). Pasal 2 UU Perbankan menyatakan bahwa perbankan Indonesia dalam  melakukan  usahanya  berasaskan  demokrasi  ekonomi  dengan  menggunakan prinsip kehati-hatian.
Dari ketentuan tersebut menunjukkan bahwa prinsip kehati-hatian adalah salah satu  asas  terpenting  yang  wajib  diterapkan  atau  dilaksanakan  oleh  bank  dalam menjalankan  kegiatan  usahanya.  Hal  ini  dimaksudkan  agar  kedudukan  kreditur terhadap debitur ketika terjadi kredit macet 34 menjadi lebih kuat, karena adanya sebuah kepastian hukum didalam hak tanggungan tersebut guna dijadikan sebagai suatu objek jaminan  serta  kepastian  hukum  pun  dapat  diperoleh  dengan  pembuatan  sebuah perjanjian  kredit  dalam  memperoleh plafond kredit.  Pelaksanaan  pemberian plafond kredit oleh lembaga perbankan diawali dengan adanya suatu perjanjian kredit antara kreditur  dengan  calon  debitur  yang  merupakan  perjanjian  riil  dengan  objek  jaminan sebagai acessoir antara kreditur dan debitur. Maka timbul dan berakhirnya perjanjian jaminan  bergantung  pada  perjanjian  pokok.  Arti  riil  disini  ialah  bahwa  terjadinya perjanjian kredit ditentukan oleh penyerahan uang oleh Bank kepada nasabah debitur. 35
Untuk itulah diperlukan suatu itikad baik dari debitur maupun kreditur untuk mencegah  kredit  macet  tersebut.  Prinsip  itikad  baik  pada  umumnya  telah  menjadi landasan fundamental bagi pembuatan dan pelaksanaan kontrak, sebab tanpa dilandasi dengan  itikad  baik  para  pihak  yang  terlibat  dalam  perjanjian  mustahil  perjanjian  itu akan berjalan dengan baik sebagaimana yang telah disepakati bersama. Munculnya asas
33 Abubakar, Lastuti. & Handayani, Tri. (2017). Op.Cit.
34 Kredit macet adalah suatu keadaan di mana seorang nasabah tidak mampu membayar lunas kredit bank tepat pada waktunya. Dikutip dari Mulyati, Etty. (2016). Kredit Perbankan-Aspek Hukum dan Pengembangan Usaha Mikro Kecil dalam Pembangunan Perekonomian Indonesia . Bandung: PT. Refika Aditama. hlm. 206.
35 Djuwityastuti  &  Krysna  Valayvi,  Yunita.  (2016).  Jaminan  Hak  Tanggungan  Atas  Tanah  Milik  Pihak  Ketiga  Dalam Perjanjian Kredit di Lembaga Keuangan Perbankan Berdasarkan Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan. Jurnal Privat Law. 4(2), 143.
itikad baik ini berawal dari kesepakatan atau persesuaian kehendak yang dibuat oleh para pihak sebagai implementasi dari asas konsensualisme dalam perjanjian/kontrak. 36
Sebelumnya  Bank  dalam  memberikan  kreditnya  wajib  mempunyai  keyakinan  akan kemampuan debitur untuk mengembalikan kredit, sehingga pengertian jaminan disini dalam arti yang luas, karena yang dimaksud jaminan tersebut bukan dalam pengertian yuridis saja tetapi juga dalam pengertian ekonomi. 37
Didalam  praktek  pelaksanaannya  sehubungan  dengan  pembuatan  perjanjian kredit, banyak ditemui calon debitur yang memberikan jaminan tanah dengan alas hak pemegang haknya adalah pihak lain bukan calon debitur tersebut, 38 sehingga jaminan berupa  Hak  Tanggungan  ini  bertujuan  untuk  memberikan  kepastian  hukum  bagi pemberi kredit yang dijalankan oleh Bank dalam pelaksanaannya. Hak tanggungan ini pun dapat digunakan bank dalam meningkatkan kepercayaan dan kesanggupan dalam hal kemampuan debitur untuk melunasi prestasi yang telah diberikan, dalam arti ketika debitur mengalami gagal bayar, maka hak tanggungan ini pun berguna sebagai jaminan pelunasan untuk kreditur dengan cara Parate Executie .

## PENUTUP

## Kesimpulan
Tanah  merupakan  hal  yang  sangat  penting  dan  berguna  didalam  kehidupan manusia.  Sehingga  tanah  secara  ekonomis  dapat  dijadikan  Jaminan  Kebendaan sebagaimana ditentukan didalam UUHT. Terkait hak Eigendom Verponding sendiri dapat dijadikan sebagai jaminan kebendaan dan mempunyai kepastian hukum serta memiliki kekuatan  hukum  mengikat  dan  diakui  sebagai  bukti  kepemilikan  Hak  atas  Tanah dengan  ketentuan  diperlukan  konversi  konversi  sebagaimana  dituangkan  didalam Pasal 25, 33, 39, 51 dan 57 UUPA. Akibat Hukum yang ditimbulkan atas proses konversi tersebut  ketika  perubahan  Hak Eigendom  Verponding yang  dikonversi  sebagaimana ketentuan  Pasal  16  ayat (1) UUPA  serta  ditentukan  pula  didalam PP  24/1997  terkait Pendaftaran Tanah sehingga memiliki kekuatan hukum mengikat dan dapat dijadikan
36 Agung,  I  Gusti.  (2013).  Prinsip  Itikad  Baik  Para  Pihak  Dalam  Perjanjian  Kredit  Sebagai  Upaya  Meminimalisasi Terjadinya Kredit Bermasalah Pada Lembaga Keuangan Koperasi. Jurnal Universitas Mataram. 7(2), 58.
37 Mulyati, Etty. (2016). Loc.Cit.
38 Dalam hal keterlibatan pihak ketiga dalam perjanjian kredit ini dapat diartikan bahwa pihak ketiga dapat menanggung pelunasan kredit oleh Debitur (Borgtoch), seperti yang dijelaskan dalam Pasal 1820 KUHPerdata yang mengandung arti bahwa penanggungan adalah suatu perjanjian dengan mana melibatakan seorang pihak ketiga, guna kepentingan si berpiutang, mengikatkan diri untuk memenuhi perikatan si berhutang manakala terjadi sebuah wanprestasi, dikutip dari Valayvi, Yunita Krysna. et.al . (2016). Loc.Cit. 143.
jaminan  kebendaan  sebagaimana  tercantum  didalam  UUHT.  Pemberlakuan  UUPA sendiri  menjadi  dasar  bahwasanya  prinsip  status quo hak  atas  tanah  terdahulu memberikan jaminan kepastian hukum dengan ketentuan hak-hak lama menjadi tidak diakui  keberadaannya.  Bagi  pembentuk  Undang-Undang  terutama  Lembaga  yang berwenang di dalam sistem hukum pertanahan Nasional, sudah saatnya perlu diadakan sebuah pembaharuan Hukum Agraria Nasional dengan tujuan untuk mempermudah sistem pendaftaran tanah yang selama  ini selalu terjadi sengketa diantara kehidupan masyarakat Indonesia. Pembaharuan ini dirasa perlu agar masyarakat dapat memahami sistem  hukum  pertanahan  nasional  dengan  tetap  menjunjung  tinggi  nilai-nilai  moral yang berlaku di masyarakat serta rasa kemanusiaan sebagaimana ditentukan didalam Pasal 33 ayat 3 Undang-Undang Dasar 1945.

## DAFTAR PUSTAKA

## Buku
Amirudin  dan  Zainal.  (2003). Pengantar  Metode  Penelitan  Hukum, Jakarta:  PT RajaGrafindo Persada.
Harsono,  Budi.  (2007). Hukum  Agraria  Indonesia  Jilid  I  Hukum  Tanah  Nasional, Jakarta: Djambatan.
HS,  Salim.  (2011). Perkembangan  Hukum  Jaminan  Di  Indonesia,  cet  1, Jakarta:  PT.  Raja Grafindo Persada.
Lubis, Yamin. et.al . (2008). Hukum Pendaftaran Tanah , Bandung: Mandar Maju.
Mulyati, Etty. (2016). Kredit Perbankan-Aspek Hukum dan Pengembangan Usaha Mikro Kecil dalam Pembangunan Perekonomian Indonesia, Bandung: PT. Refika Aditama.
Parlindungan, A.P. (1990). Konversi Hak-Hak Atas Tanah , Bandung: Mandar Maju.
Satrio, J. (1998). Hukum Jaminan, Hak Jaminan, Hak Tanggungan, Buku 2 , Bandung: Citra Aditya Bakti.
Sofwan, Sri Soedewi Masjchoen. (2007). Hukum Jaminan Indonesia (Pokok-Pokok Hukum Jaminan dan Jaminan Perorangan) , cet. 4 , Yogyakarta: Liberty.
S.P Sangsun, Florianus. (2008). Tata Cara Mengurus Sertipikat Tanah , Jakarta: Visimedia.

## Jurnal
Abubakar, Lastuti. (2015). Telaah Yuridis Perkembangan Lembaga dan Objek Jaminan (Gagasan  Pembaruan  Hukum  Jaminan  Nasional). Jurnal  Buletin  Hukum Kebanksentralan 12 (1).
_________________  &  Handayani,  Tri.  (2017).  Telaah  Yuridis  Terhadap  Implementasi Prinsip Kehati-hatian Bank Dalam Aktivitas Perbankan Indonesia , Jurnal De lega Lata . 2 (1).
Adzini,  Danica.  (2019).  Status  Hak  Atas  Tanah  Hasil  Okupasi  Tentara  Nasional Indonesia dan Sertipikat Hak Milik Hasil Konversi” Jurnal Jurist Diction . 2 (4).
Afifah,  Siti  Sarah Et.al .  (2018).  Penggunaan  Ruang  Bawah  Tanah  untuk  Bangunan Gedung  ditinjau  dari  Peraturan  Perundang-Undangan. Jurnal  Bina  Hukum Lingkungan. 3 (1).
Algifarri  Sukmaya,  Mohammad. Et.al .  (2020).  Perlindungan  Hukum  Bagi  Pemenang Lelang  Objek  Hak  Tanggungan  Dalam  Hal  Eksekusi  Terhalang  Oleh  Gugatan Ditinjau Dari Hukum Jaminan. Jurnal Dialogia Iuridica. 11 (2).
Agung, I Gusti. (2013). Prinsip Itikad Baik Para Pihak Dalam Perjanjian Kredit Sebagai Upaya Meminimalisasi Terjadinya Kredit Bermasalah Pada Lembaga Keuangan Koperasi. Jurnal Universitas Mataram. 7 (2).
Hasanah,  Ulfia.  (2012).  Status  Kepemilikan  Tanah  Hasil  Konversi  Hak  Barat Berdasarkan UU No. 5 Tahun 1960. Jurnal Ilmu Hukum. 2 (2).
Ismail,  Ilyas.  (2011).  Sertifikat  Sebagai  Alat  Bukti  Hak  Atas  Tanah  Dalam  Proses Peradilan. Kanun Jurnal Ilmu Hukum. 13 (1).
Kurniati,  Nia.  (2019).  Penataan  Penguasaan  Tanah  Milik  Adat  Melalui  Pelaksanaan Kebijakan Landreform. Jurnal Bina Mulia Hukum Lingkungan. 4 (1).
Mulyati,  Etty  &  Aprilianti  Dwiputri,  Fajrina.  (2018).  Prinsip  Kehati-hatian  Dalam Menganalisis  Jaminan  Kebendaan  Sebagai  Pengaman  Perjanjian  Kredit Perbankan. Acta Diurnal. 1 (2).
Murwaji,  Tarsisius.  (2016).  Paradigma  Baru  Hukum  Jaminan:  Penjaminan  Hak Pengelolaan  Daratan  Perairan  Kepulauan  Melalui  Digitalisasi  dan e-Cash Collateral . Padjadjaran Jurnal Ilmu Hukum . 3 (2).
Nugroho,  Wahyu.  (2017).  Rekontruksi  Teori  Hukum  Pembangunan  Kedalam Pembentukan Perundang-Undangan Lingkungan Hidup dan Sumber Daya Alam Pasca Reformasi Dalam Bangunan Negara Hukum. Jurnal Legislasi Indonesia . 14 (4).

## JURNAL POROS HUKUM PADJADJARAN Volume 2, Nomor 1, November 2020
Nurhakim, Lukman Ilman Et.al . (2018). Eksistensi Sertipikat Hak Komunal Atas Tanah Masyarakat  Hukum  Adat  di  Sektor  Kehutanan  dan  Perkebunan. Jurnal  Bina Hukum Lingkungan . 3 (1).
Seven  Liadi,  William.  (2019).  Kedudukan Eigendom  Verponding Dalam  Hukum Pertanahan Di Indonesia. Jurnal Panorama Hukum. 4 (1).
Valayvi, Yunita Krysna. et.al . (2016). Jaminan Hak Tanggungan Atas Tanah Milik Pihak Ketiga  Dalam  Perjanjian  Kredit  di  Lembaga  Keuangan  Perbankan  Berdasarkan Undang-Undang  Nomor  4  Tahun  1996  Tentang Hak  Tanggungan. Jurnal  Privat Law. 4 (2).

## Peraturan Perundang-Undangan
Undang-Undang Dasar 1945.
Kitab Undang-Undang Hukum Perdata.
Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria. Undang-Undang Nomor Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah.
Undang-Undang Nomor 10 Tahun 1998 tentang perubahan Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1992 tentang Perbankan.
Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.
Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 Tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah.