Henry Aspan, Erniyanti, Etty Sri Wahyuni (2023) Perjanjian Nominee dalam Praktik Jual Beli Tanah, (8) 6, http://dx.doi.org/10.36418/syntax-literate.v6i6
E-ISSN: 2548-1398 Published by: Ridwan Institute
Syntax Literate: Jurnal Ilmiah Indonesia p–ISSN: 2541-0849 e- ISSN: 2548-1398 Vol. 8, No. 6, Juni 2023

## PERJANJIAN NOMINEE DALAM PRAKTIK JUAL BELI TANAH
Henry Aspan 1 , Erniyanti 2 , Etty Sri Wahyuni 3
1 Universitas Pembangunan Panca Budi Medan
2,3 Universitas Batam Email: henryaspan@yahoo.com, erniy725@gmail.com, dan ettywahyunie@gmail.com

## Abstrak
Pokok  permasalahan  yang  menjadi  perhatian  penulis  dalam  penulisan  ini  adalah adanya praktik penguasaan hak atas tanah melalui perjanjian nominee atau yang lebih dikenal dengan perjanjian pinjam nama. Dimana dalam perjanjian ini Warga Asing yang  tidak  memiliki  kewenangan  untuk  memiliki  penguasaan  hak  atas  tanah  di Indonesia  meminjam  nama  Warga  Negara  Indonesia,  untuk  melakukan  pembelian suatu tanah/lahan, lalu Warga Negara Indonesia menguasakan kepada Warga Asing tersebut,  untuk  dapat  melakukan  hal  apapun  terhadap  tanah/lahan  tersebut. Pengaturan  perikatan  didasarkan  pada  sistem  terbuka,  dimaksudkan  setiap  orang boleh mengadakan perikatan apa saja, baik yang sudah ditentukan namanya maupun yang belum ditentukan namanya dalam undang-undang. Metode analisis penelitian yang  dilakukan  dalam  penelitian  ini  menggunakan  pendekatan  yuridis  sosiologis. Metode  yuridis  sosiologis  merupakan  suatu  penelitian  yang  dilakukan  terhadap keadaan sesungguhnya masyarakat atau lingkungan masyarakat dengan maksud dan tujuan untuk menemukan fakta dan data, yang kemudian menuju pada identifikasi, serta  pada  akhirnya  menuju  kepada  penyelesaian  masalah.  Berdasarkan  hasil penelitian ini pula, dapat dilihat bawasannya perjanjian nominee dilakukan dengan perjanjian itikad buruk para pihak, dan hal ini bertentangan dengan asas kebebasan berkontrak dengan tidak memenuhi syarat obyektif keabsahan suatu perjanjian yang sebagaimana diatur dalam Pasal 1320 KUHPerdata.
Kata kunci : Perikatan; Jual Beli; Perjanjian Nominee.

## Abstract
The main problem that concerns the author in this paper is the practice of controlling land rights through a nominee agreement or better known as a name loan agreement. Where in this agreement a Foreign Citizen who does not have the authority to have control over land rights in Indonesia borrows the name of an Indonesian Citizen, to purchase a land / land, then the Indonesian Citizen empowers the Foreign Citizen, to be able to do anything to the land / land. The engagement arrangement is based on an open system, meaning that everyone can enter into any engagement, whether it has been determined by name or that has not been determined in law. The research analysis method conducted in this study uses a sociological juridical approach. The
sociological juridical method is a study carried out on the real condition of society or the community environment with the aim and purpose of finding facts and data, which then leads to identification, and ultimately leads to solving problems. Based on the results of this study, it can also be seen that the nominee agreement is carried out with a bad faith agreement of the parties, and this is contrary to the principle of freedom of contract by not fulfilling the objective requirements of the validity of an agreement as stipulated in Article 1320 of the Civil Code.

## Keywords: Alliance; Selling; Nominee Agreement

## Pendahuluan
Salah  satu  sumber  hukum  perikatan  yaitu  perjanjian.  Sumber-sumber  perikatan, oleh  undang-undang  diterangkan,  bahwa  suatu  perikatan  dapat  lahir  dari  suatu persetujuan (perjanjian) atau dari undang-undang (Badrulzaman, 2016). Perikatan yang lahir  dari  undang-  undang  dapat  dibagi  lagi  atas  perikatan-perikatan  yang  lahir  dari undang-undang  saja  dan  yang  lahir  dari undang-undang  karena  suatu  perbuatan  orang. Yang belakangan ini, dibagi lagi atas perikatan-perikatan yang lahir dari suatu perbuatan yang diperbolehkan dan yang lahir dari perbuatan yang berlawanan dengan hukum.
Melawan  hukum  (onrechtmatig)  yaitu  perbuatan  melawan  hukum  adalah  suatu perbuatan yang melanggar hak orang lain atau jika orang berbuat bertentangan dengan kewajiban  hukumnya  sendiri  (Sari,  2021).  Dalam  rumusan  ini,  yang  perlu dipertimbangkan  hanya  hak  dan  kewajiban  hukum  berdasarkan  Undang-undang. Sehingga perbuatan tersebut harus melanggar hak orang lain atau bertentangan dengan kewajiban  hukumnya  sendiri  yang  diberikan  Undang-undang.  Dengan  demikian, melangar hukum (onrechtmatig) sama dengan melanggar Undang-undang (onwetmatig).
Perjanjian nominee atau trustee adalah perjanjian yang menggunakan kuasa yaitu perjanjian  yang  menggunakan  nama  Warga  Negara  Indonesia  dan  Warga  Negara Indonesia  tersebut menyerahkan  surat  kuasa  kepada  Warga  Negara  Asing  untuk  bebas melakukan  perbuatan  hukum  terhadap  tanah  yang  dimilikinya  (Gumanti,  2012). Perjanjian  nominee  biasa  dipergunakan  Warga  Negara  Asing  untuk  memperoleh  Hak Milik  Atas  Tanah  yang  berada  di  Indonesia,  sebagaimana  yang  kita  ketahui  bersama bahwasanya  Warga  Negara  Asing  dilarang  untuk  memiliki  tanah  secara  bebas  di Indonesia,  hal  tersebut  tercantum  dalam  Undang-Undang  Pokok  Agraria  (UU  No.  5 Tahun 1960).
Umumnya  perjanjian  nominee  dikenal  dengan  sebutan  perjanjian  pinjam  nama. Dalam  hal  ini,  yang  dimaksud  dengan  perjanjian  nominee  adalah  perjanjian  antara seorang yang bertindak mewakili atas nama orang lain dengan kewenangan yang terbatas sesuai dengan yang diperjanjikan untuk kepentingan orang/pihak lain (Winardi, 2017). Jika  dilihat  sepintas,  perjanjian  nominee  bukanlah  perjanjian  yang  menyalahi  aturan hukum, karena bentuk pemindahan hak melalui jual beli (Isra & Supriyo, 2023).
Tetapi, apabila isi  perjanjian  tersebut  ditelaah  lebih  dalam,  secara  tidak  langsung dimaksudkan  untuk  mengalihkan  atau  memindahkan  hak  atas  tanah  (yang  berupa  hak milik)  kepada  Warga  Negara  Asing.  Dimana  hal  tersebut  dapat  diketegorikan  sebagai
penyelundupan hukum, karena perjanjian nominee tidak dikenal dalam sistem hukum di Indonesia,  tidak  ada  pengaturan  secara  khusus  dan  tegas,  sehingga  dapat  dikatakan mengandung pengertian yang kosong.
Adapun  rumusan  masalah  yang  dipaparkan  dalam  penelitian  ini  adalah  sebagai berikut;  (a)  Bagaimana  kedudukan  perjanjian  nominee  menurut  hukum  yang  hidup  di Indonesia?  (b)  Bagaimana  kepastian  hukum  kepemilikan  hak  atas  tanah  yang  didasari perjanjian nominee?

## Metode Penelitian
Metode  analisis  penelitian  yang  dilakukan  dalam  penelitian  ini  menggunakan pendekatan  yuridis  sosiologis.  Metode  yuridis  sosiologis  merupakan  suatu  penelitian yang dilakukan terhadap keadaan sesungguhnya masyarakat atau lingkungan masyarakat dengan  maksud  dan  tujuan  untuk  menemukan  fakta  dan  data,  yang  kemudian  menuju pada identifikasi, serta pada akhirnya menuju kepada penyelesaian masalah  (Soekanto, 2006).  Sedangkan  sumber  data  yang  digunakan  adalah  data  primer  dan  sumber  data sekunder, dimana sumber data primer diperoleh dari wawancara yang dilakukan dengan pihak-pihak  yang  berhubungan  dengan  tema  penelitian  dan  sumber  data  sekunder diperoleh

## Hasil dan Pembahasan

## A. Perjanjian Nominee dalam Sistem Hukum di Indonesia
Konsep perjanjian dalam arti luas, Menurut ketentuan Pasal 1313 KUHPerdata bahwa  “Perjanjian  adalah  suatu  perbuatan  dengan  mana  satu  orang  atau  lebih mengikatkan  dirinya  kepada  satu  orang  atau  lebih  lainnya.”Unsur  yang  tekandung dalam  Pasal  1313  KUHPerdata  tersebut,  seharusnya  dirumuskan  untuk  saling mengikatkan diri yang berarti pihak yang satu mengikatkatkan diri kepada pihak yang lain  dan  pihak  yang  lain  juga  mengikatkan  diri  kepada  pihak  yang  satu.  Dengan demikian, ada persetujuan antara dua belah pihak.
Ruang  lingkup  perjanjian  sebenarnya cukup  luas,  mencangkup  juga  perjanjian perkawinan yang didalamnya diatur bidang hukum keluarga. Padahal, yang dimaksud adalah perjanjian hubungan antara debitur dan kreditur yang bersifat kebendaan, dalam buku  III  KUHPerdata  juga  sebenarnya  hanya  melingkupi  perjanjian  bersifat kebendaan,  tidak  mencangkup  perjanjian  bersifat  keperorangan  (personal)  (Buku  & Muhammad, 2014).
Tanpa menyatakan tujuan, dalam rumusan pasal tersebut, tidak dinyatakan tujuan pihak-pihak mengadakan perjanjian sehingga untuk apa para pihak mengikatkan diri juga tidak jelas dalam Pasal tersebut. Jika  tujuan mereka tidak jelas, mungkin dapat menimbulkan  dugaan  tujuan  yang  dilarang  Undang-undang,  yang  dapat mengakibatkan  perjanjian  batal,  disinilah  celah  yang  dapat  dilihat  pada  Pasal  1313 KUHPerdata  tersebut.  Konsep  perjanjian  dalam  arti  sempit,  yaitu  sebagai  berikut “Perjanjian adalah persetujuan dengan mana dua pihak atau lebih saling mengikatkan diri untuk melaksanakan suatu hal yang bersifat kebendaan di bidang harta kekayaan.”
Definisi  perjanjian  dalam  arti  sempit  ini  jelas  menunjukkan  telah  terjadi persetujuan  (persepakatan)  antara  pihak  yang  satu  (kreditur)  dan  pihak  yang  lain (debitur),  untuk  melaksanakan  suatu  hal  yang  bersifat  kebendaan  (zakelijk)  sebagai obyek perjanjian (Timbuleng, 2019). Menurut Subekti (R Subekti, 2021), perjanjian adalah  suatu  peristiwa  dimana  seorang  berjanji  pada  seorang  lain  atau  dimana  dua orang itu saling berjanji untuk melaksanakan sesuatu hal. Menurut Prof. Dr. Sudikno Mertokusumo,  (1988)  menyebutkan  bahwa  perjanjian  merupakan  hubungan  hukum natara dua pihak atau lebih berdasarkan kata sepakat untuk menumbulkan konsekuensi yuridis.
Para pihak dalam perjanjian yang akan diadakan dan telah sepakat tentang apa yang mereka sepakati berupa janji-janji yang diperjanjikan dengan sesuatu hal yang harus dilaksanakan dinamakan prestasi. Prestasi yaitu apa yang menjadi hak kreditur dan  apa  yang  menjadi  kewajiban  debitur,  prestasi  terdiri  dari  memberikan  sesuatu, berbuat sesuatu ataupun tidak berbuat sesuatu.
Adapun  demikian  perjanjian  tersebut  merupakan  suatu  undang-undang  yang mengikat bagi mereka yang membuatnya, dalam artian para pihak yang  telah terikat dalam  perjanjian  tersebut  harus  tunduk  serta  wajib  bertindak  dan  melakukan  sesuai dengan  apa  yang  telah  diperjanjikan  dalam  perjanjian tersebut.  Jika  ia  ingkar  untuk melaksanakan hal yang di perjanjikan maka dikatakan sebagai wanpretasi atau ingkar janji.
Tujuan  perjanjian  merupakan  hasil  akhir  yang  diperoleh  pihak-pihak  berupa pemanfaatan,  penikmatan,  dan  kepemilikan  benda  atau  hak  kebendaan  sebagai pemenuhan  kebutuhan  pihak-pihak.  Pemenuhan  kebutuhan  tidak  akan  tercapai  jika tidak dilakukan dengan mengadakan perjanjian antara pihak-pihak. Tujuan perjanjian yang akan dicapai oleh pihak-pihak itu sifatnya haruslah halal. Artinya tidak dilarang oleh Undang-undang, serta tidak bertentangan dengan ketertiban umum dan kesusilaan masyarakat.
Contoh hal dalam jual-beli tanah, A adalah penjual sebidang tanah dan B adalah pembeli (Warga Negara Indonesia), datang menghadap kepada Pejabat Pembuat Akta Tanah  Setempat,  dan  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  terserbut,  tidak  mengetahui  asal uang  untuk  pembayaran  atas  pembelian  sebidang  tanah  tersebut.  Dikarenakan  tidak ada kewenangan dari Pejabat Pembuat Akta Tanah untuk menanyakan asal-usul dari uang pembayaran atas pembelian tanah tersebut.
Adapun,  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah,  pada  waktu  transaksi  jual-beli dilaksanakan berkewajiban menanyakan apakah uang pembayaran atas sebidang tanah tersebut telah diterima oleh penjual atau belum. Apabila mengacu kepada Pasal 1320 KUHPerdata, tentang syarat sahnya suatu perjanjian, bahwa jual-beli tersebut secara formal adalah sah-sah saja karena telah dilakukan sesuai dengan ketentuan dan aturan yang berlaku.
Kemudian  ternyata,  ada  perjanjian  tersendiri  yang  dibuat  oleh  B  dengan  C (Warga Negara Asing), yang dibuat dihadapan Notaris yang berbeda. Dimana, dalam perjanjian  tersebut  memuat  bahwa  seluruh  uang  dan  biaya  atas  pembelian  sebidang
tanah antara A dan B tersebut, adalah berasal dari C (Warga Negara Asing). Kemudian, perjanjian mana diikuti dengan pembuatan akta kuasa untuk menjual. Pertanyaannya, sah  atau  tidaknya  perjanjian  tersebut  apabila  dilihat  dari  ketentuan  Pasal  1320 KUHPerdata. Dimana terdapat unsur yang tidak halal/bohong.
Dalam  sebuah  perjanjian  mempunyai  unsur-unsur  sebagai  berikut  (Bukido, 2016), yaitu; (a) Unsur Essensialia adalah merupakan unsur yang bersifat mutlak harus ada  dalam  suatu  perjanjian  dimana  tanpa  adanya  unsur  tersebut,  perjanjian  tidak mungkin ada. (b) Unsur Naturalia adalah merupakan unsur untuk perjanjian yang oleh Undang-undang diatur tetapi oleh para pihak dapat disingkirkan atau diganti. (c) Unsur Accidentalia  adalah  merupakan  unsur  perjanjian  yang  ditambahkan  oleh  para  pihak sementara Undang- undang sendiri tidak mengatur tentang hal tersebut.
Keseluruhan unsur diatas terkandung di dalam suatu perjanjian oleh Pasal 1320 KUHPerdata,  yang  ditentukan  sebagai  syarat  sahnya  suatu  perjanjian.  Dalam  pasal 1320  KUHPerdata  syarat  sah  untuk  melaksanakan  suatu  perjanjian  yaitu;  (1) kesepakatan  mereka  yang  mengikat  dirinya;  (2)  kecakapan  untuk  membuat  suatu perjanjian; (3) suatu pokok persoalan tertentu; (4) suatu sebab yang tidak terlarang.
Dalam melakukan suatu perikatan/perjanjian terdapat syarat subyektif dan juga syarat obyektif mengenai akibat hukum jika melanggar syarat sah perjanjian yaitu;
1. Syarat Subyektif
Yaitu syarat yang apabila  dilanggar maka perjanjian tersebut dapat dibatalkan, meliputi: Kesepakatan dan kecakapan para pihak. Apabila para pihak tidak memenuhi syarat  subyektif,  maka  konsekuensinya  adalah  perjanjian  yang  telah  dibuat  dapat dibatalkan. Dengan artian salah satu pihak yang merasa dirugikan dapat mengajukan permohonan pembatalan kepada hakim, namun perjanjian tersebut tetap mengikat para pihak sampai adanya keputusan dari hakim mengenai pembatalan tersebut.
2. Syarat Obyektif
Yaitu  syarat  yang  apabila  dilanggar  maka  dapat  berakibat  perjanjian  tersebut batal demi hukum, meliputi: mengenai obyek perjanjian dalam hukum perdata selalu berupa benda (Syahrani, 2009). Benda adalah setiap barang dan hak halal yang dapat dimiliki dan dinikmati oleh orang. Dapat dinikmati atau dimiliki orang dimaksudkan memberi  manfaat  atau  mendatangkan  keuntungan  secara  halal  bagi  orang  yang memilikinya.  Obyek  perjanjian  yaitu  prestasi  (pokok  perjanjian).  Prestasi  adalah adalah  apa  yang  menjadi  kewajiban  debitur  dan  apa  yang  menjadi  hak  kreditur. Prestasi ini terdiri dari perbuatan positif dan negatif. Prestasi terdiri dari memberikan sesuatu, berbuat sesuatu dan tidak berbuat sesuatu (Pasal 1234 KUHPerdata).
Suatu sebab yang halal, dapat dikatakan para pihak dapat melakukan atau dapat membuat perjanjian apa saja, namun tetap terdapat  pengecualian di dalamnya, yaitu sebuah  perjanjian  tidak  boleh  bertentangan  dengan  perUndang-undangan  yang berlaku, ketertiban, moral dan juga kesusilaan (Hetharie, 2019). Dan jika para pihak tidak memenuhi syarat obyektif maka dapat dipastikan jika perjanjian tersebut akan dianggap batal demi hukum, dengan artian perjanjian tersebut dianggap tidak pernah ada sehingga tidak akan mengikat para pihak.
Untuk mengarahkan para pihak dalam menentukan substansi kontrak agar tidak bertentangan dengan peraturan perUndang-undagan, ketertiban umum, moral dan juga kesusilaan, maka terdapat 5 asas-asas hukum yang diatur dalam buku III KUHPerdata, yaitu;

## a) Asas Kebebasan Berkontrak
Ketentuan Pasal 1338 KUHPerdata: “semua perjanjian yang dibuat secara sah berlaku  sebagai  Undang-undang  bagi  mereka  yang  membuatnya.”  Asas  ini memberikan kebebasan kepada para pihak untuk dapat membuat atau tidak membuat perjanjian,  mengadakan  perjanjian  dengan  siapapun  yang  mereka  kehendaki, menentukan  sendiri  mengenai  isi  perjanjian,  bentuk  pelaksanaannya  dan  juga persyaratannya, menentukan sendiri bentuk penjanjian tersebut tertulis atau lisan.
b) Asas Pacta Sunt Servanda
Asas ini disebut pula dengan asas kepastian hukum. Asas ini berkaitan dengan akibat  perjanjian  dan  sifat  mengikat  untuk  para  pihaknya.  Asas  pacta  sunt  servanda menegaskan  bahwa  para  pihak  harus  menghargai  substansi  kontrak  yang  dibuat layaknya  Undang-undang.  Asas  ini  merupakan  implementasi  dari  Pasal  1338 KUHPerdata yang pada intinya menyebutkan bahwa perjanjian ini dibuat secara sah, mengikat dan berlaku sebagai Undang-undang yang mengikat para pihak di dalamnya.
c) Asas Konsensualisme
Asas ini berarti dalam merancang suatu kontrak harus ada kesepakatan diantara para  pihak  atas  perjanjian  yang  telah  diperjanjikan.  Asas  ini  didasarkan  pada  Pasal 1320  ayat  (1)  KUHPerdata  yang  menyebutkan  salah  satu  syarat  perjanjian  adalah kesepakatan para pihak. Dengan demikian walaupun didasarkan dengan kesepakatan namun kontrak tetap tidak boleh dilakukan dengan adanya paksaan. Apabila terbukti dilakukannya  perjanjian  tersebut  dengan  adanya  paksaan,  maka  kontrak  dapat dibatalkan dengan mengajukan permohonan kepada pengadilan.
d) Asas Itikad Baik
Pasal 1338 ayat (3) KUHPerdata menyebutkan bahwa perjanjian dilaksanakan haruslah  dengan  itikad  yang  baik.  Pelaksanaan  asas  itikad  baik  ini  merupakan implemantasi dari norma- norma kepatutan dan kesusilaan yang dapat dipandang adil sehingga dapat dikesampingkan oleh para pihak. Dengan kata lain bahwa para pihak tidak  boleh  melakukan  sesuatu  yang  bertentangan  dengan  norma  kepatukan  dan kesusilaan. Apabila asas ini tidak terpenuhi maka perjanjian tersebut dapat dibatalkan di muka pengadilan.
e) Asas Kepribadian
Asas ini dimaksudkan bahwa ia sendirilah yang dapat membuat kontrak untuk kepentingan dirinya sendiri saja. Pada Pasal 1315 KUHPerdata menyebutkan bahwa secara umum, seorang tidak dapat mengadakan perikatan atau perjanjian selain untuk diri sendiri serta pada Pasal1340 KUHPerdata menyebutkan bahwa perjanjian hanya berlaku bagi para pihak yang membuatnya.

## B. Perjanjian Nominee Menurut Sistem Hukum di Indonesia
Dalam ketentuan Pasal 1319 KUHPerdata tersirat ada dua jenis perjanjian, yaitu perjanjian  nominaat  dan  perjanjian  innominaat.  Secara  garis  besar,  perjanjian  yang diatur/dikenal di dalam KUHPerdata adalah perjanjian jual-beli, tukar-menukar, sewa- menyewa, kerja, persekutuan perdata, perkumpulan, hibah, penitipan barang, pinjam pakai, bunga tetap dan abadi, untung- untungan, pemberian kuasa, penangung utang dan  perdamaian,  hal-hal  tersebut  itu  dikenal  dengan  istilah  perjanjian  nominaat. Sedangkan  perjanjian  innominaat  adalah  keseluruhan  kaidah  hukum  yang  mengkaji perjanjian  yang  timbul  dan  hidup  di  dalam  masyarakat,  dan  perjanjian  ini  belum dikenal saat KUHPerdata diUndangkan.
Pengaturan  perjanjian  ini  tidak  bernama  dalam  KUHPerdata  dan  diatur  dalam Pasal  1319  KUHPerdata,  yaitu  “semua  persetujuan,  baik  yang  mempunyai  nama khusus maupun yang tidak dikenal dengan suatu nama tertentu, tunduk pada peraturan umum yang termuar dalam bab ini dan bab yang lain.”
Dengan demikian yang mendefinisikan semua perjanjian, baik yang mempunyai nama khusus maupun yang tidak dikenal sebelumnya dengan nama  tertentu, tunduk pada  peraturan  umum  yang  termuat  didalam  bab  ini  dan  bab  yang  lain.  Contohnya yaitu  leasing,  beli-sewa,  franchise  dan  lain  sebagainya.  Perjanjian  innominate  atau perjanjian  tidak  bernama  dapat  terjadi  dimungkinkan  karena  didalam  buku  IIU KUHPerdata  memiliki  sistem  terbuka  dan  mengandung  asas  kebebasan  berkontrak, seperti yang diatur dalam Pasal 1318 KUHPerdata.
Meski  perjanjian  innominaat  tidak  dikenal  dalam  KUHPerdata  namun,  dalam pelaksanaan perjanjiannya harus tunduk dan patuh kepada ketentuan-ketentuan yang ada  didalam  buku  III  KUHPerdata  termasuk  asas-asas  yang  terkandung  dalam KUHPerdata yang berkaitan erat dengan hukum perjanjian itu sendiri.
Dalam  sistem  hukum  di  Indonesia,  tidak  dikenal  istilah  perjanjian  nominee. Perjanjian  ini  tidak  diatur  di  dalam  sistem  hukum  di  Indonesia.  Perjanjian  nominee sering dipergunakan Warga Asing untuk memiliki aset di Indonesia. Hal tersebut dapat timbul karena Undang-undang kita telah mengatur sedemikian rupa agar Warga Asing tidak dapat memiliki dan memperoleh tanah di wilayah NKRI. Namun, dengan adanya perjanjian  nominee  ini,  maka  timbul  lah  celah  Warga  Asing  dapat  memiliki  tanah- tanah diwilayah Indonesia.
Perjanjian  nominee  dalam  bidang  pertanahan  adalah  perjanjian  yang  dibuat antara  seseorang  yang  menurut  hukum  tidak  dapat  menjadi  subyek  hak  atas  tanah tertentu (hak milik), dalam hal ini yakti Warga Asing dengan Warga Negara Indonesia, dengan maksud agar Warga Asing tersebut dapat menguasasi (memiliki) hak milik atas tanah secara de facto, namun secara legal formal (dejure) hak milik atas tanah tersebut diatas  namakan  Warga  Negara  Indonesia.  Hal  ini  terjadi  dikarenakan  adanya  asas larangan  pengasingan  tanah  yang  dianut  oleh  sistem  pertanahan  di  Indonesia,  yang melarang kepemilikan tanah dengan hak selain hak pakai untuk dimiliki oleh Warga Asing.
Dengan  demikian  jelas  dapat  diartikan  bahwa  perjanjian  nominee  merupakan suatu  bentuk  dari  penyelundupan  hukum  yang  dipergunakan  untuk  menghindari
peraturan yang berlaku di Indonesia, yaitu peraturan yang mengatur mengenai tidak bolehnya Warga Asing memiliki tanah di wilayah Indonesia (HANIF, 2017). Hal ini sesuai  dengan  Pasal  9  ayat  (1)  yaitu;  “hanya  Warga  Negara  Indonesia  dapat mempunyai hubungan sepenuhnya dengan bumi, air dan ruang angkasa, dalam batas- batas ketentuan Pasal 1 dan 2.”
Penyelundupan hukum digunakan sebagai sarana untuk dapat menghindari suatu peraturan tertentu agar mencapai tujuan yang ingin dicapai. Penyelundupan hukum ini terjadi,  karena  seseorang  atau  pihak  tertentu  ingin  menghindari  berlakunya  hukum nasional  dengan  maksud  untuk  dapat  menghindari  akibat  dari  perbuatan  yang dilakukan maupun syarat-syarat yang harus dipenuhi sesuai dengan peraturan tertentu.
Dalam  Pasal  21  ayat  (1)  UUPA  juga  jelas  menyebutkan  bahwa  hanya  Warga Negara Indonesia yang dapat mempunyai hak milik. Dipertegas pula dalam Pasal 26 ayat  (2)  “setiap  jual-beli,  penukaran,  penghibahan,  pemberian  dengan  wasiat  dan perbuatan-perbuatan  lain  yang  dimaksudkan  untuk  langsung  atau  tidak  langsung memindahkan hak milik kepada orang asing atau kepada warga negara yang disamping kewarganegaan Indonesianya mempunyai kewarganegaraan asing atau kepada suatu badan hukum kecuai yang ditetapkan oleh Pemerintah termaksud dalam Pasal 21 ayat (2),  adalah  batal  karena  hukum  dan  tanah  jatuh  kepada  Negara,  dengan  ketentuan, bahwa  hak-hak  pihak  lain  yang  membebaninya  tetap  berlangsung  serta  semua pembayaran yang telah diterima oleh pemilik tanah tidak dapat dituntut kembali.”
Walaupun sistem pertanahan hukum Indonesia belum memiliki larangan secara tegas  mengenai  perjanjian  nominee  ini,  namun  tetap  saja  perjanjian  nominee  sudah jelas  dilarang  dalam  Undang-undang  Nomor  25  Tahun  2007  tentang  penanaman modal.  Maka  dari  itu  kita  dapat  mempergunakan  argumentum  peranalogian  bahwa penggunakan  perjanjian  nominee  telah  dilarang  penggunaanya  tidak  hanya  dalam kepemilikan  saham  oleh  warga  asing,  namun  juga  mengenai  kepemilikan  hak  atas tanah itu sendiri.

## C. Kepastian  Hukum  Kepemilikan  Hak  Atas  Tanah  yang  didasarkan  pada Perjanjian Nominee
Jika membahas mengenai kepastian hukum yang timbul dengan kepemilikan hak atas  tanah  yang  didasarkan  pada  perjanjian  nominee  maka  kita  dapat  melihat  syarat sahnya  suatu  perjanjian  itu  sendiri.  Jika  kita  melihat  satu  persatu  dari  syarat  sah perjanjian  itu  maka,  pertama  mengenai  kesepakatan  kedua  belah  pihak.  Perjanjian nominee sendiri pada umumnya timbul dikarenakan adanya kesepakatan kedua belah pihak,  dalam  hal  ini  Warga  Asing  mempergunakan  nama  Warga  Negara  Indonesia untuk melakukan pembelian tanah/asset dan mereka bersepakat terlebih dahulu untuk itu, sehingga dalam hal kesepakatan para pihak perjanjian nominee tidak melanggar syarat sah tersebut. Dan hukum perjanjian di Indonesia juga tidak membatasi dengan siapa mereka melakukan suatu perjanjian.
Syarat  kedua  yaitu  kecapakan  seseorang  dalam  membuat  suatu  perjanjian. Kecakapan yang dimaksud adalah dimana menurut hukum sudah dinyataan dewasa.
Kedewasaan  seseorang  dipengaruhi  oleh  umurnya.  Menurut  konsep  KUHPerdata orang yang dapat dikatakan dewasa apabila telah mecapai usia 21 tahun atau belum berusia  21  tahun  tetapi  sebelumnya  telah  melangsungkan  perkawinan,  dan  tidak sedang  dalam  pengampuan.  Dengan  demikian  apabila  para  pihak  yang  membuat perjanjian  nominee  tersebut  telah  mencapai  syarat  kedewasaan  seseorang  maka perjanjian nominee tersebut tidak melanggar syarat kecakapan tersebut.
Syarat  yang  ketiga  yaitu  suatu  pokok  persoalan  tertentu.  Syarat ini  membahas mengenai  obyek  yang  diperjanjikan.  Obyek  yang  diperjanjikan  tidak  boleh bertentangan dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku. Dan jika melihat perjanjian  nominee  sudah  jelas  jika  obyek  yang  diperjanjikan  merupakan  hak  atas tanah yang berada di wilayah Negara Indonesia. Sehingga obyek perjanjian tersebut menjadi  obyek  yang  terlarang  ketika  berpindahnya  kepemilikan  hak  atas  tanah  dari Warga  Negara  Indonesia  menjadi  kepemilikan  Warga  Asing  melalui  perjanjian nominee ini. Hal ini sudah jelas disebutkan di dalam Pasal 26 UUPA. Dengan melihat perjelasan tersebut, maka jelas perjanjian nominee bertentangan dan sudah melanggar ketentuan syarat sahnya suatu perjanjian yang ketiga dan batal demi hukum.
Dan syarat yang ke empat adalah suatu sebab yang tidak terlarang, dalam Pasal 1335 KUHPerdata menyatakan bahwa suatu perjanjian yang dibuat dengan causa yang terlarang  tidak  mempunyai  kekuatan  hukum  yang  mengikat.  Jika melihat  perjanjian nominee maka  sudah  jelas  bahwa  obyek perjanjiannya  adalah  obyek  yang  terlarang dan dengan demikian pula selain bertentangan dan melanggar syarat sah perjanjian ke tiga  maka  perjanjian  nominee  tersebut  secara  pasti  juga  telah  melanggar  syarat  sah perjanjian yang ke empat dan perjanjian tersebut batal demi hukum atau dianggap tidak pernah ada. Karena hanya perjanjian yang sah sesuai dengan syarat sahnya perjanjian yang dianggap sah dan mengikat kedua belah pihak.
Apabila  perjanjian  nominee  dengan  penguasaan  hak  atas  tanah  kepada  Warga Asing tetap dapat terjadi, hal ini menunjukan bahwa telah terjadinya penyelundupan hukum  melalui  perjanjian  notaril  (Kolopaking  &  SH,  2021).  Perjanjian  notaril merupakan  perjanjian  yang  dibuat  dan  dibacakan  serta  ditandatangani  di  depan Notaris, isi perjanjian merupakan keinginan para pihak namun, sebagai pejabat umum yang  berwenang  Notaris  memiliki  tanggung  jawab  penuh  terhadap  isi  akta  dalam perjanjian  tersebut,  mengenai  kebenaran  dan  ketentuan-ketentuan  yang  ada  di dalamnya,  menjamin  tanggal  dan  para  pihak  yang  menandatanganinya  merupakan orang yang cakap dan berwenang untuk itu (Prakoso & Gunarto, 2017).

## Kesimpulan
Suatu perjanjian akan berlaku dan mengikat para pihak yang membuatnya, apabila telah memenuhi syarat sahnya suatu perjanjian, sebagaimana yang telah tercantum dalam ketentuan Pasal 1320 KUHPerdata, yaitu: (1) kesepakatan mereka yang mengikat dirinya. (2)  kecapakan  untuk  membuat  suatu  perjanjian.  (3)  suatu  pokok  persoalan  tertent.  (4) suatu sebab yang tidak terlarang. Apabila syarat sahnya perjanjian tersebut tidak dipenuhi maka perjanjian tersebut dikatakan memiliki kecatatan hukum.
Dalam perjanjian nominee syarat ke tiga dan juga syarat ke empat yaitu suatu pokok persoalan  tertentu  atau  obyek  perjanjian  dan  juga  suatu  sebab  yang  tidak  terlarang merupakan  dua  syarat  sahnya  suatu  perjanjian  yang  telah  dilanggar,  sehingga konsekuensi  yang  dapat  timbul  dari  hal  tersebut  sesuai  dengan  ketentuannya  adalah perjanjian  tersebut  menurut  Pasal  21  ayat  (2)  yaitu  batal  demi  hukum  dan  tanah  yang diperjanjikan  jatuh  kepada  negara  dengan  ketentuan,  bahwa  pihak-pihak  lain  yang memberbaninya  tetap  berlangsung  serta  semua  pembayaran  yang  telah  diterima  oleh pemilik tidak dapat dikembalikan.
Oleh karena itu, perjanjian nominee yang dibuat oleh para pihak adalah batal demi hukum dan kemudian tanah atau pula bangunan yang ada diatasnya yang diperjanjikan dalam perjanjian tersebut akan jatuh kepada negara. dan konsekuensi lainnya yang akan timbul dalam perjanjian nominee adalah apabila salah satu pihak ingkar mana tidak dapat dibawa  kemuka  pengadilan  dikarenakan  memang  sejak  semula  perjanjian  tersebut dianggap  tidak  pernah  ada,  walaupun  dianggap  ada  tetap  saja  hal  tersebut  tidak  dapat diadili karena telah melanggar syarat sahnya suatu perjanjian dan bertentangan dengan peraturan perUndang-undangan yang berlaku.

## BIBLIOGRAFI
Badrulzaman,  M.  D.  (2016). Kompilasi  Hukum  Perikatan  Cetakan  Kedua .  PT  Citra Aditya Bakti, Bandung.
Bukido, R. (2016). Urgensi Perjanjian Dalam Hubungan Keperdataan. Jurnal Ilmiah Al- Syir’ah , 7 (2).
Buku, A., & Muhammad, A. (2014). Hukum Perdata Indonesia. PT Citra Aditya Bakti, Bandung .
Gumanti,  R.  (2012).  Syarat  Sahnya  Perjanjian  (Ditinjau  dari  KUHPerdata). Jurnal Pelangi Ilmu , 5 (01).
HANIF,  I.  (2017). AKIBAT  HUKUM  PERALIHAN  HAK  ATAS  TANAH  YANG DILAKUKAN  BERDASARKAN  PERJANJIAN  PINJAM  NAMA  ATAU  NOMINEE . UNIVERSITAS ISLAM INDONESIA.
Hetharie,  Y.  (2019).  Perjanjian  Nominee  sebagai  Sarana  Penguasaan  Hak  Milik  atas Tanah  oleh  Warga  Negara  Asing  (WNA)  Menurut  Kitab  Undang-Undang  Hukum Perdata. Sasi , 25 (1), 27–36.
Isra,  M.  I.,  &  Supriyo,  A.  (2023).  PENGUASAAN  HAK  ATAS  TANAH  OLEH WARGA NEGARA ASING BERLANDASKAN PERJANJIAN PINJAM NAMA. Jurnal Sains Sosio Humaniora , 7 (1), 1–15.
Kolopaking, I. A. D. A., & SH, M. H. (2021). Penyelundupan Hukum Kepemilikan Hak Milik Atas Tanah di Indonesia . Penerbit Alumni.
Mertokusumo,  S.  (1988).  Hukum  Acara  Perdata  Indonesia  Edisi  Ketiga. Liberty, Yogyakarta .
Prakoso, W. Y., & Gunarto, G. (2017). Tanggung Jawab Dan Akibat Hukum Dari Akta Notariil  Yang  Dibuat  Oleh  Notaris  Pengganti  Setelah  Masa  Jabatannya  Selesai. Jurnal Akta , 4 (4), 773–778.
R Subekti, S. H. (2021). Aneka perjanjian .
Sari, I. (2021). Perbuatan Melawan Hukum (PMH) Dalam Hukum Pidana Dan Hukum Perdata. Jurnal Ilmiah Hukum Dirgantara , 11 (1).
Soekanto, S. (2006). Pengantar penelitian hukum. (No Title) .
Syahrani, H. R. (2009). Buku Materi Dasar Hukum Acara Perdata Cet. Revisi, Cet , 6 .
Timbuleng,  B. T.  (2019).  Upaya  Hukum Debitur  Terhadap  Penarikan  Barang  Jaminan Oleh Kreditur Dalam Perjanjian Pembiayaan Kendaraan Bermotor Konsumen. LEX ET SOCIETATIS , 6 (10).
Winardi, M. (2017). Penguasaan Tanah Oleh Warga Negara Asing Dengan Perjanjian Pinjam Nama (Nominee) Di Wilayah Indonesia Menurut Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 . Sebelas Maret University.

## Copyright holder:
Henry Aspan, Erniyanti, Etty Sri Wahyuni (2023)
First publication right: Syntax Literate: Jurnal Ilmiah Indonesia
This article is licensed under: