## JURNAL KOMUNIKASI HUKUM
Volume 9 Nomor 1, Februari 2023 P-ISSN: 2356-4164, E-ISSN: 2407-4276 Open Access at : https://ejournal.undiksha.ac.id/index.php/jkh
Program Studi Ilmu Hukum Fakultas Hukum dan Ilmu Sosial Universitas Pendidikan Ganesha Singaraja

## KEDUDUKAN BANK SEBAGAI KREDITUR TERHADAP OBYEK JAMINAN BERUPA HAK ATAS TANAH YANG BELUM BERALIH SESUAI DENGAN UNDANG-UNDANG NOMOR 4 TAHUN 1996 TENTANG HAK TANGGUNGAN

## Ni Made Trisna Dewi
Fakultas Hukum, Universitas Dwijendra Denpasar E-mail : madetrisnadewishmh@gmail.com
Info Artikel

## Abstract
Masuk: 1 Desember 2022 Diterima: 15 Januari 2023
Terbit: 1 Februari 2023 Keywords: Position  of  the  Bank  as  a creditor, Agreement, Mortgage Not every object of collateral submitted by the debtor can be directly charged with the mortgage, especially the collateral submitted by the debtor who has not yet transferred on their behalf. Mortgage rights can only be charged back for this guarantee if the certificate of land rights has been processed and registered in the name of the debtor. The binding of the guarantee on the  collateral  submitted  is  only  done  by  making  a Power  of  Attorney  to  impose  Mortgage  Rights (SKMHT). In accordance with the provisions of Article 15  paragraph  (4)  of  Law  Number  4  of  1996 concerning Mortgage Rights, it is stated that SKMHT regarding land rights that have not been registered must be followed by making a Mortgage Deed (APHT) no later than 3 (three) months after being granted. If within the period of 3 (three) months the certificate has  not  been  completed,  the  SKMHT  will  be  invalid and cannot be used for making APHT for the object of this  guarantee.  The  research  method  used  is  a normative  method,  this  means  that  this  legal research is obtained by way of or focusing on norms and through library research by collecting secondary data. The conclusion of this study is that the position of the bank as a creditor to the object of collateral in the  form  of  land  that  has  not  yet  been  legally transferred to creditors still has clear legal force by binding  SKMHT  (Power  of  Attorney  to  impose Mortgage Rights). Where the period of SKMHT signed by the debtor in accordance with the legislation is 1 (one) month since the signing of the SKMHT deed /
since  the  credit  agreement  was  signed.  Meanwhile, the mechanism for imposing mortgage rights on the object of collateral in the form of land that has not been transferred first. The debtor and seller sign the Sale and Purchase Agreement and the Authorization to Sell. At the same time, the debtor and the bank sign the SKMHT which is valid for 1 (one) month since the signing. Abstrak Kata kunci:
Kedudukan Bank sebagai kreditur,  Perjanjian,  Hak Tanggungan.
Corresponding Author: Ni  Made  Trisna  Dewi e-mail  :
madetrisnadewishmh@gmail.c om Tidak setiap obyek jaminan  yang diserahkan oleh debitur  dapat  secara  langsung  dibebankan  hak tanggungan,  terutama    jaminan    yang  diserahkan oleh debitur yang belum beralih atas nama mereka.
Hak tanggungan baru bisa dibebankan kembali atas jaminan  ini  apabila    sertipikat  hak  atas  tanah tersebut  sudah selesai diproses dan terdaftar atas nama  debitur.  Pengikatan  jaminan  atas  anggunan yang diserahkan tersebut hanya dilakukan dengan pembuatan  Surat  Kuasa  Membebankan  Hak Tanggungan  (SKMHT).  Sesuai  ketentuan  Pasal  15 ayat  (4)  Undang-undang  Nomor  4  Tahun  1996 tentang Hak Tanggungan disebutkan bahwa SKMHT mengenai  hak  atas  tanah  yang  belum  terdaftar wajib diikuti dengan pembuatan Akta Pembebanan Hak  Tanggungan  (APHT)  selambat-lambatnya  3 (tiga)  bulan  sesudah  diberikan.  Apabila  dalam jangka  waktu  3  (tiga)  bulan  tersebut  sertipikat belum  juga  selesai  maka  SKMHT  tersebut  akan menjadi gugur  dan tidak bisa dipergunakan untuk pembuatan  APHT  atas  obyek  jaminan  ini.  Metode penelitian yang  digunakan adalah metode normatif hal  ini  berarti  bahwa  penelitian  ilmu  hukum  ini diperoleh melalui dengan cara atau berfokus pada norma dan melalui penelitian kepustakaan dengan mengumpulkan  data  sekunder.  Kesimpulan  dari penelitian  ini  adalah  kedudukan  bank  sebagai kreditur  terhadap  obyek  jaminan  berupa  tanah yang  belum  beralih  kreditur  secara  hukum  masih memiliki  kekuatan  hukum  yang  jelas  dengan dilakukannya  pengikatan  SKMHT  (Surat  Kuasa Membebankan  Hak  Tanggungan).  Dimana  jangka waktu  SKMHT  yang  ditandatangani  oleh  debitur sesuai  dengan  peraturan  perundang-undangan selama 1 (satu) bulan sejak ditandatanganinya akta SKMHT  tersebut/sejak  ditandatangani  perjanjian
kredit.  Sedangkan  mekanisme  pembebanan  hak tanggungan terhadap obyek jaminan berupa tanah yang  belum  beralih  terlebih  dahulu  Pihak  debitur dan  penjual  melakukan  penandatangan  Perjanjian Jual  Beli  dan  Kuasa  Menjual.  Pada  saat  yang bersamaan  debitur  dan  Bank  Menandatangani SKMHT  yang  berlaku  selama  1  (satu)  bulan  sejak ditandatanganinya.
@Copyright 2023.

## PENDAHULUAN
Pengertian  Bank  Menurut  G.M.  Verryn  Stuart  adalah  Bank  merupakan  salah  satu badan  usaha  lembaga keuangan  yang  bertujuan  memberikan  kredit,  baik  dengan alat pembayaran sendiri, dengan uang yang diperolehnya dari orang lain, dengan jalan mengedarkan alat-alat pembayaran baru berupa uang giral.
Menurut Buku  Kelembagaan  Perbankan oleh Thomas  Suyatno  dkk,  bahwa pengertian  bank  dapat  dilihat  pada  tiga  sisi  yaitu  bank  sebagai  penerima  kredit (bank as  loan  recipients ),  bank  sebagai  pemberi  kredit  (bank as  a  creditor )  dan terakhir  bank  sebagai  pemberi  kredit  bagi  masyarakat  (bank as  a  lender  for  the community ) melalui sumber yang berasal dari modal sendiri, simpanan/tabungan masyarakat maupun melalui penciptaan uang bank (bank money creation ). Perbankan merupakan salah satu bagian dari sumber dana diantaranya dalam bentuk perkreditan baik bagi masyarakat perorangan ataupun badan usaha untuk memenuhi  kebutuhan  konsumsinya  atau  untuk  meningkatkan  produksinya. Kebutuhan  produktif  misalnya  untuk  meningkatkan  dan  memperluas  kegiatan usahanya, sedangkan kepentingan yang bersifat konsumtif misalnya untuk membeli rumah  sehingga  masyarakat  dapat  memanfaatkan  pendanaan  dari  bank  yang dikenal dengan Kredit Pemilikan Rumah (KPR).
Sumber dana perbankan yang dipinjamkan kepada masyarakat dalam bentuk kredit  tersebut  bukan  dana  milik  bank  itu sendiri,  karena  modal  perbankan  juga sangat terbatas, tetapi juga merupakan dana-dana yang bersumber dari masyarakat yang  disimpan  pada  bank  tersebut.  Oleh  karena  itu  penyaluran  kredit  kepada masyarakat  harus  dilakukan  dengan  prinsip  kehati-hatian  melalui  analisa  yang akurat dan mendalam dari segenap aspeknya. Semuanya itu bertujuan agar kredit yang  telah  disalurkan  oleh  bank  kepada  masyarakat  dapat  kembali  tepat  pada waktunya sesuai perjanjian kredit yang meliputi pinjaman pokok dan bunga,
Hal ini berarti bahwa dalam setiap proses pemberian kredit, terlebih dahulu haruslah diadakan penelitian dan analisis yang mendalam dari berbagai aspek baik aspek ekonomi  maupun  aspek hukumnya.  Dalam  proses  pemberian  kredit  aspek hukum  mempunyai  peranan  yang  sangat  penting,  artinya  pemberian  kredit melahirkan suatu hubungan hukum yang merupakan hak dan kewajiban dari para pihak dengan segala konsekuensi yuridis yang dapat menimbulkan kerugian bagi bank  selaku  kreditur  apabila  hal-hal  yang  mendasar  terabaikan.  Kebenaran  dan keabsahan  subyek hukum  maupun  obyek  hukum  merupakan  persyaratan  utama, dimana untuk mendapatkan kebenaran dan keabsahan ini dapat dilakukan dengan
meneliti  dan  menganalisis  secara  cermat  dan  mendalam  atas  semua  data  yang diperlukan, termasuk didalamnya segala macam jenis perjanjian yang mendahului setiap pemberian kredit oleh bank.
Barang atau benda yang dapat dijadikan jaminan  dapat berupa  jaminan yang berwujud  dan    tidak  berwujud.  Jaminan  yang  berwujud    misalnya  tanah  dan bangunan,  mesin-mesin  yang  melekat  dengan  tanah,  mobil,  sepeda  motor  dan sebagainya,  sedangkan  jaminan  yang  tidak  berwujud  misalnya  Jaminan  pribadi ( personal guarantee ) dan jaminan  perusahan ( corperate guarantee ).
Bank  selaku  kreditur  memiliki  kedudukan  preperent  atas  jaminan  yang diserahkan oleh debitur, maka atas benda jaminan yang secara khusus disediakan oleh  debitur  haruslah  dibuatkan  perjanjian  pengikatan  jaminan  sesuai  dengan ketentuan  perundang-undangan  yang  berlaku.  Ada  beberapa  macam  bentuk pengikatan jaminan menurut hukum Indonesia, salah satu diantaranya adalah hak tanggungan apabila  jaminan yang diserahkan adalah berupa hak-hak atas tanah.
Dalam  pelaksanaannya  tidak  setiap  obyek  jaminan    yang  diserahkan  oleh debitur dapat secara langsung dibebankan hak tanggungan, terutama  jaminan  yang diserahkan  oleh  debitur  yang  belum  beralih  atas  nama  mereka,  artinya    jaminan yang diberikan masih berupa akta jual-beli  atau masih dalam proses balik nama di kantor  Badan  Pertanahan  Nasional  (BPN)  setempat.  Hak  tanggungan  tidak  bisa dibebankan  secara  langsung    atas  jaminan  ini,  sehingga  dalam  kondisi  yang demikian bank selaku kreditur tidak memiliki hak preperent. Hak tanggungan baru bisa dibebankan kembali atas jaminan ini apabila  sertipikat hak atas tanah tersebut sudah  selesai  diproses  dan  terdaftar  atas  nama  debitur.  Pengikatan jaminan  atas agunan yang diserahkan tersebut hanya dilakukan dengan pembuatan Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT).

## METODE PENELITIAN
Jenis  penelitian  dalam  kaitannya  dengan  penulisan  ini  adalah  penelitian hukum normatif . Hal ini berarti bahwa penelitian ilmu hukum ini diperoleh melalui dengan cara atau berfokus pada norma dan melalui  penelitian kepustakaan dengan mengumpulkan data sekunder.
Sesuai  dengan  jenis  penelitian  ini,  maka  teknik  pengumpulan  data  untuk penelitian dilakukan dengan menggunakan studi kepustakaan (studi dokumen), dan wawancara  dengan  narasumber  berkaitan  dengan  penelitian  yang  berkopenten dibidangnya sebagai data pendukung dari data sekunder.
Setelah  data  terkumpul,  selanjutnya  data  dianalisa  secara  kualitatif.  Jenis analisis kualitatif yang telah terkumpul dipisah-pisahkan  menurut katagori masing- masing  untuk  kemudian    ditafsirkan    dalam  usaha  menjawab  masalah  penelitian sehingga  dapat  diperoleh  kesimpulan    yang  bersifat  deskriptif  analitis  dan selanjutnya disusun karya ilmiah dalam bentuk skripsi.
Data  yang  diperoleh  dari  studi  pustaka,  akan  diadakan  komparasi  antara bahan  hukum primer, bahan hukum sekunder dan juga bahan hukum tersier, yang kemudian  akan  dianalisis  dengan  menggunakan    metode  kualitatif  dan    proses berpikir menggunakan metode berpikir deduktif.

## HASIL DAN PEMBAHASAN
Mekanisme  Pembebanan  Hak Tanggungan Terhadap Obyek Jaminan Berupa Tanah Yang Belum Beralih
Pada bagian ini penulis akan memaparkan proses dari pengajuan kredit dimana marketing kredit  harus  melakukan  pengecekan  kelengkapan  data  kredit  dari Debitur yang meliputi :
1. Fotocopy Kartu Tanda Penduduk
2. Fotocopy Kartu Keluarga
3. Fotocopy Akta Nikah
4. Fotocopy Rekening Tabungan
5. Fotocopy Jaminan :
a. Fotocopy Sertipikat
b. Fotocopy Pajak Bumi dan Bangunan
c. Fotocopy Ijin Mendirikan Bangunan (IMB)
6. Dan lain sebagainya.
Setelah  data-data  tersebut  terkumpul  dan  diajukan  ke  Bank  untuk  diproses permohonan  kredit,  maka  langkah  selanjutnya  adalah  proses  wawancara  dan survey. Dimana proses wawancara tersebut meliputi :
1. Untuk memastikan karakter calon debitur,
2. Untuk memastikan usaha calon debitur,
3. Untuk memastikan jaminan yang akan dibeli oleh calon debitur, Setelah proses wawancara dilakukan akan dilanjutkan dengan proses survey, dimana  survey  dilakukan  untuk  mencocokkan  data  yang  dikumpulkan  oleh marketing, hasil wawancara dengan data yang dilapangan.
Apabila dari hasil wawancara dan survey tersebut diatas, debitur layak untuk diberikan  fasilitas  kredit  maka  pihak  BANK  akan  menyetujui  permohonan  kredit tersebut  dan  akan  menerbitkan  SPPK  (Surat  Pemberitahuan  Persetujuan  Kredit), apabila  persyaratan  dalam  SPPK  tersebut  disetujui  oleh  Debitur  maka  akan dilanjutkan  dengan  proses  pengikatan,  sebelum  proses  pengikatan  kredit  dan jaminan dilakukan, pihak BANK terlebih dahulu melakukan :
1. Proses di Notaris yang merupakan rekanan Bank,
2. Pengecekan legalitas jaminan pada instansi setempat (Kantor Pertanahan),
3. Pengecekan Biaya Jual Beli
4. Pengecekan biaya notaris
Setelah  dilakukan  proses  tersebut  diatas,  Bank  akan  menetapkan  jadwal pengikatan kredit dan jaminan guna pencairan kredit. Pada saat proses pengikatan kredit dan jaminan maka akan dilakukan penandatangan berkas berupa :
1. Perjanjian Kredit
2. Dokumen pendukung lainnya
3. Perjanjian Jual Beli dan Kuasa Menjual
4. AJB (Akta Jual Beli)
5. SKMHT (Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan)
Setelah penandatangan berkas tersebut diatas, maka proses selanjutnya adalah proses di instansi Kantor Pertanahan setempat, yang mana proses yang dilakukan adalah:
1. Proses Balik Nama :
Tata Cara Peralihan Hak Tanah dan Bangunan dengan Akta Jual Beli
proses  jual  beli  rumah  Menurut  Pasal  37  Peraturan  Pemerintah  (PP)  Nomor  24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, Akta Jual Beli (AJB) merupakan bukti sah (selain risalah lelang, jika peralihan haknya melalui lelang) bahwa hak atas tanah dan  bangunan  sudah  beralih  kepada  pihak  lain.  AJB  dibuat  di  hadapan  Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) atau Camat untuk daerah tertentu yang masih jarang terdapat PPAT. Secara hukum Peralihan Hak atas tanah dan bangunan tidak bisa dilakukan di bawah tangan.
Langkah pertama yang harus dilakukan untuk melakukan jual beli tanah dan bangunan (untuk selanjutnya hanya disebut jual beli) adalah dengan mendatangi kantor  PPAT  untuk  mendapatkan  keterangan  mengenai  proses  jual  beli  dan menyiapkan  persyaratan  untuk  proses  jual  beli  tersebut.  PPAT  memiliki  wilayah kerja untuk daerah tingkat dua. Jika PPAT berkantor di Kabupaten Gianyar maka ia hanya bisa membuat akta PPAT untuk wilayah Kabupaten Gianyar saja. Demikian Juga jika berkantor di Kota Denpasar, maka ia hanya bisa membuat akta untuk objek yang ada di Kota Denpasar saja.
Sebelum  dilakukan  jual  beli  PPAT  akan  menerangkan  langkah-langkah  dan persyaratan  yang  diperlukan  untuk  melaksanakan  jual  beli.  Kepentingan  lainnya adalah  untuk  menyerahkan  asli  sertifikat  terlebih  dahulu  untuk  dilakukan pengecekan terhadap kesesuaian data teknis dan yuridis antara sertifikat dan buku tanah yang ada di kantor pertanahan.
a. Pemeriksaan sertifikat ke BPN
Pemeriksaan  sertifikat  ke  BPN  dilakukan  oleh  PPAT  yang  bertujuan  untuk mengetahui bahwa objek jual beli tidak dalam sengketa hukum, dalam jaminan, sita atau blokir dari pihak lain. Dimana jika ada catatan di dalam buku tanah yang ada di BPN  maka  penjual  berkewajiban  terlebih  dahulu  untuk  menbersihkan  catatan tersebut. Jika catatan tersebut berupa blokir maka blokir tersebut harus diangkat terlebih dahulu. Tanpa proses ini jual beli tidak bisa dilaksanakan.
b. Menyerahkan SPPT PBB dan bukti pembayarannya
Berkas  lainnya  yang  harus  diserahkan  kepada  PPAT  adalah  Surat Pemberitahuan Pajak Terhutang atau Pajak Bumi dan Bangunan (SPPT/ PBB) dan bukti  pembayarannya.  Penyerahan  SPPT  PBB  sebelum  jual  beli  dilakukan  juga diperlukan  untuk  memastikan  bahwa  tidak  ada  tunggakan  pembayaran  PBB  dan menghitung biaya-biaya  dan  pajak-pajak yang  menjadi  kewajiban  masing-masing pihak. Dimana penghitungan biaya-biaya tersebut bisa dilakukan berdasarkan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP).
c. Menyerahkan dokumen-dokumen para pihak
Dokumen-dokumen  para  pihak  perlu  diserahkan  kepada  PPAT  sebelum dilakukan  penandatanganan  akta  jual  beli,  hal  ini  bertujuan  supaya  PPAT  bisa menyiapkan AJB-nya terlebih dahulu sehingga pada saat hari yang disepakati untuk penandatanganan AJB bisa dilakukan dengan segera. Dokumen yang disiapkan oleh penjual:
1) Asli sertifikat
2) Asli SPPT PBB tahun terakhir dan bukti pembayaran
3) Ijin  Mendirikan  Bangunan  (IMB)  dan  dokumen  lainnya  mengenai  tanah  dan bangunan, jika objek jual beli berupa tanah dan bangunan
4) Fotokopi Kartu Tanda Penduduk (KTP) dan Kartu Keluwarga (KK) suami dan istri
5) Fotokopi  surat  nikah,  jika  sudah  menikah.  Jika  penjual  belum  menikah diperlukan surat pernyataan yang menyatakan bahwa yang bersangkutan belum menikah
6) Fotokopi Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP)
7) Fotokopi Surat Keterangan Kematian (dalam hal pemilik sudah meninggal)
8) Fotokopi Surat Keterangan Waris yang dilegalisir oleh kelurahan
Dokumen yang disiapkan oleh pembeli:
1. Fotokopi Kartu Tanda Penduduk (KTP) dan Kartu Keluwarga (KK)
2. Fotokopi Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP)
d. Dalam hal salah satu pihak suami atau istri meninggal dunia
Jika  suami  atau  istri  ada  yang  meninggal  dunia  maka  harus  ada  persetujuan untuk  menjual  dari  ahli  waris  tanpa  melihat  nama  yang  tercantum  di  dalam sertifikat,  apakah atas nama  suami  atau  atas nama  istri.  Artinya persetujuan  ahli waris  tetap  diperlukan  jika  sertifikat  atas  nama  istri  dan  yang  meninggal  adalah suami (misalnya).
e. Dalam hal suami atau istri tidak bisa menandatangani Akta Jual Beli Ikatan  tali  perkawinan  menyebabkan  terjadinya  percampuran  harta  antara suami  dan  istri,  sepanjang  tidak  ada  perjanjian  kawin.  Maka  dalam  hal  menjual diperlukan persetujuan suami atau istri. Jika suami atau istri karena sesuatu dan lain hal  tidak  bisa  ikut  hadir  pada  saat  penandatanganan  AJB  maka  wajib  ada  surat persetujuan  menjual  yang  dibuat  di  hadapan  notaris,  minimal  surat  persetujuan tersebut dilegalisasi.
Lain  hal  jika  ada  perjanjian  kawin  yang  menyatakan  pemisahan  harta  maka tidak  diperlukan  persetujuan  suami  atau  istri.  Sebab  lainnya  adalah  harta  yang diperoleh sebelum pernikahan tidak termasuk harga gonogini. Untuk menentukan objek  jual  beli  ini  merupakan  harga  gonogini  atau  bukan,  bisa  dilihat  dengan membandingkan tanggal pernikahan dengan tanggal diperolehnya objek jual beli. Jika  tanah  dan  bangunan  diperoleh  sebelum  tanggal  pernikahan  atau  sesudah perceraian maka harta tersebut bukan merupakan harta gonogini.
f. Penandatanganan Akta Jual Beli
Jika semua syarat-syarat yang diperlukan sudah dilengkapi, seperti dokumen- dokumen di atas, penjual sudah menerima haknya, pajak-pajak sudah dibayarkan, biaya Akta Jual Beli sudah diterima Pejabat Pembuat Akta Tanah maka dilakukan penandatanganan  Akta  Jual  Beli  dengan  dihadiri  oleh dua  orang  saksi  yang  pada umumnya karyawan kantor Pejabat Pembuat Akta Tanah tersebut.
g. Balik nama sertifikat
Setelah  semua  data  terkumpul  dilanjutkan  untuk  melakukan  pendaftaran  di kantor  pertanahan  di  masing-masing  kota  atau  kabupaten,  dimana  letak  bidang tanah tersebut  berada. Jangka  waktu pendaftaran  yang  di  berikan  adalah kurang lebih selama dua minggu hari kerja terhitung dari pembayaran Penghasilan Negara Bukan  Pajak  (PNBP)  dan  menerima  Surat  Perintah  Setoran  (SPS)  tersebut. Teknisnya adalah nama yang ada di sertifikat pada awalnya dicoret dan digantikan oleh pembeli dengan mencantumkan dasar peralihannya, yakni nomor dan tanggal Akta Jual Beli beserta Pejabat Pembuat Akta Tanah yang membuatnya.
Saat  sertifikat  sudah  selesai  dibalik  nama  ke  atas  nama  pembeli  selanjutnya diproses kembali untuk pembebanan Hak Tanggungan.
2. Proses Pemasangan Hak Tanggungan :
Pada  proses  pemasangan  hak  tanggungan  ini  dilakukan  setelah  proses  balik nama.  akan  tetapi  Bank  di  cover  dengan  Surat  Kuasa  Membebankan  Hak Tanggungan  (SKMHT).  Sesuai  ketentuan  Undang-undang  Nomor  4  Tahun  1996 tentang Hak Tanggungan, Pasal 15 ayat (4) disebutkan bahwa SKMHT mengenai hak atas tanah  yang belum terdaftar wajib diikuti dengan pembuatan Akta Pembebanan Hak  Tanggungan  (APHT)  selambat-lambatnya  3  (tiga)  bulan  sesudah  diberikan. Apabila dalam jangka waktu 3 (tiga) bulan tersebut sertipikat belum juga selesai maka  SKMHT  tersebut  akan  menjadi  gugur  dan  tidak  bisa  dipergunakan  untuk pembuatan APHT atas obyek jaminan ini.
Prosedur pembebanan hak tanggungan berdasarkan Undang-undang Nomor 4 Tahun  1996  tentang  Hak  Tanggungan,  berdasarkan  penjelasan  umum  angka  7 mengenai  proses  pembebanan  Hak  Tanggungan  dilaksanakan  melalui  dua  tahap kegiatan, yaitu:
1. Tahap  pemberian  Hak  Tanggungan,  dengan  dibuatnya  Akta  Pemberian  Hak Tanggungan oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah, untuk selanjutnya disebut PPAT, yang didahului dengan perjanjian utang-piutang yang dijamin;
2. Tahap pendaftarannya oleh Kantor Pertanahan, yang merupakan saat lahirnya Hak Tanggungan yang dibebankan.
Menurut  peraturan  perundang-undangan  yang  berlaku,  PPAT  (Pejabat Pembuat  Akta  Tanah)  adalah  pejabat  umum  yang  berwenang  membuat  akta pemindahan hak atas tanah dan akta lain dalam rangka pembebanan hak atas tanah, yang  bentuk  aktanya  ditetapkan,  sebagai  bukti  dilakukannya  perbuatan  hukum tertentu  mengenai  tanah  yang  terletak  dalam  daerah  kerjanya  masing-masing. Dalam kedudukan sebagai yang disebutkan di atas, maka akta-akta yang dibuat oleh PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah) merupakan akta otentik.
Pengertian  perbuatan  hukum  pembebanan  hak  atas  tanah  yang  pembuatan aktanya  merupakan  kewenangan  PPAT  (Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah),  meliputi pembuatan  akta  pembebanan  Hak  Guna  Bangunan  atas  tanah  Hak  Milik sebagaimana  dimaksud  dalam  Pasal  37  Undang-undang  Pokok  Agraria  dan pembuatan  akta  dalam  rangka  pembebanan  Hak  Tanggungan  yang  diatur  dalam Undang-undang Hak Tanggungan.
Dalam memberikan Hak Tanggungan, pemberi Hak Tanggungan wajib hadir di hadapan PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah). Jika karena sesuatu sebab tidak dapat hadir sendiri, ia wajib menunjuk pihak lain sebagai kuasanya, dengan Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT), yang berbentuk akta otentik. Pembuatan SKMHT selain kepada Notaris, ditugaskan juga kepada PPAT yang keberadaannya sampai pada wilayah kecamatan, dalam rangka memudahkan pemberian pelayanan kepada pihak-pihak yang memerlukan.
Pada  saat  pembuatan  SKMHT  dan  Akta  Pemberian  Hak  Tanggungan,  harus sudah ada keyakinan pada Notaris atau PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah) yang bersangkutan,  bahwa  pemberi  Hak  Tanggungan  mempunyai  kewenangan  untuk melakukan perbuatan hukum terhadap obyek Hak Tanggungan yang dibebankan, walaupun  kepastian  mengenai  dimilikinya  kewenangan  tersebut  baru dipersyaratkan pada waktu pemberian Hak Tanggungan itu didaftar.
Undang-undang  Nomor  4  Tahun  1996  tentang  Hak  Tanggungan,  Pasal  10 menyebutkan  bahwa  Pemberian  Hak  Tanggungan  didahului  dengan  janji  untuk memberikan  Hak  Tanggungan  sebagai  jaminan  pelunasan  utang  tertentu,  yang
dituangkan di dalam dan merupakan bagian tak terpisahkan dari perjanjian utang- piutang  yang  bersangkutan  atau  perjanjian  lainnya  yang  menimbulkan  utang tersebut.  Pemberian  Hak  Tanggungan  dilakukan  dengan  pembuatan  Akta Pemberian  Hak  Tanggungan  oleh  PPAT  (Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah)  sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku.
Adapun  yang  terlampir  dalam  dokumen  yang  diserahkan  atau  yang  akan didaftarkan APHT(Akta Pembebanan Hak Tanggungan) yaitu Foto Copy KTP dan KK penerima dan pemberi Hak Tanggungan; Foto Copy Pengesahan Badan Hukum dan Akta  Pendirian  Bank  yang  terkait;  SKMHT  (Surat  Kuasa  Membebankan  Hak Tanggungan)  SKMHT  ini  diperlukan  jika  selama  proses  kredit  Debitur  telah meberikan  atau  memakai  SKMHT;  Asli  Sertifikat  yang  mana  nantinya  akan diberikan  atau  di  cantumkan  nama  Bank  yang  bersangkutan,  Salinan  APHT  yang telah di tanda tangani oleh Debitur atau Kuasa Dari Debitur itu sendiri; Foto Copy PK(Perjanjian  Kredit)  yang  isinya  mengenai  Persepakatan  dua  belah  pihak  yang mana telah berjanji unuk pelunasannya maka dicntumkan salah satunya jumblah pinjaman,  jumblah  bunga  dan  denda  yang  disepakati,  jangka  waktu  pelunasan, mncantumkan  barang jaminan, asuransi terhadap barang jaminan  dan juga lain sebagainya;
Dalam Undang-undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan pasal 11 ayat  (1)  disebutkan  bahwa  di  dalam  Akta  Pemberian  Hak  Tanggungan  wajib dicantumkan:
a. nama dan identitas pemegang dan pemberi Hak Tanggungan;
b. domisili pihak-pihak sebagaimana dimaksud pada huruf a, dan apabila di antara mereka ada yang berdomisili di luar Indonesia, baginya harus pula dicantumkan suatu  domisili  pilihan  di  Indonesia,  dan  dalam  hal  domisili  pilihan  itu  tidak dicantumkan, kantor Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) tempat pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan dianggap sebagai domisili yang dipilih;
c. penunjukan secara jelas utang atau utang-utang yang dijamin;
d. nilai tanggungan;
Uraian  yang  jelas  mengenai  obyek  Hak  Tanggungan  dalam  Undang-undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan pasal 11 ayat (2) disebutkan bahwa dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan dapat dicantumkan janji-janji, antara lain:
a. janji  yang  membatasi  kewenangan  pemberi  Hak  Tanggungan  untuk menyewakan  obyek  Hak  Tanggungan  dan/atau  menentukan  atau  mengubah jangka  waktu  sewa  dan/atau  menerima  uang  sewa  di  muka,  kecuali  dengan persetujuan tertulis lebih dahulu dari pemegang Hak Tanggungan;
b. janji yang membatasi kewenangan pemberi Hak Tanggungan untuk mengubah bentuk atau tata susunan obyek Hak Tanggungan, kecuali dengan persetujuan tertulis lebih dahulu dari pemegang Hak Tanggungan;
c. janji yang memberikan kewenangan kepada pemegang Hak Tanggungan untuk mengelola  obyek  Hak  Tanggungan  berdasarkan  penetapan  Ketua  Pengadilan Negeri  yang  daerah  hukumnya  meliputi  letak  obyek  Hak  Tanggungan  apabila debitor sungguh-sungguh cidera janji;
d. janji yang memberikan kewenangan kepada pemegang Hak Tanggungan untuk menyelamatkan  obyek  Hak  Tanggungan,  jika  hal  itu  diperlukan  untuk pelaksanaan  eksekusi  atau  untuk  mencegah  menjadi  hapusnya  atau
dibatalkannya hak yang menjadi obyek Hak Tanggungan karena tidak dipenuhi atau dilanggarnya ketentuan undang-undang;
e. janji bahwa pemegang Hak Tanggungan pertama mempunyai hak untuk menjual atas kekuasaan sendiri obyek Hak Tanggungan apabila debitor cidera janji;
f. janji yang diberikan oleh pemegang Hak Tanggungan pertama bahwa obyek Hak Tanggungan tidak akan dibersihkan dari Hak Tanggungan;
g. janji bahwa pemberi Hak Tanggungan tidak akan melepaskan haknya atas obyek Hak  Tanggungan  tanpa  persetujuan  tertulis  lebih  dahulu  dari  pemegang  Hak Tanggungan;
h. janji  bahwa  pemegang  Hak  Tanggungan  akan  memperoleh  seluruh  atau sebagian  dari  ganti  rugi  yang  diterima  pemberi  Hak  Tanggungan  untuk pelunasan piutangnya apabila obyek Hak Tanggungan dilepaskan haknya oleh pemberi Hak Tanggungan atau dicabut haknya untuk kepentingan umum;
i. janji  bahwa  pemegang  Hak  Tanggungan  akan  memperoleh  seluruh  atau sebagian  dari  uang  asuransi  yang  diterima  pemberi  Hak  Tanggungan  untuk pelunasan piutangnya, jika obyek Hak Tanggungan diasuransikan;
j. janji  bahwa  pemberi  Hak  Tanggungan  akan  mengosongkan  obyek  Hak Tanggungan pada waktu eksekusi Hak Tanggungan;
Menurut  pasal  13  Undang-undang  Nomor  4  Tahun  1996  tentang  Hak Tanggungan Hak Tanggungan, Pemberian Hak Tanggungan wajib didaftarkan pada Kantor  Pertanahan.  Selambat-lambatnya  7  (tujuh)  hari  kerja  setelah penandatanganan Akta Pemberian Hak Tanggungan, PPAT wajib mengirimkan Akta Pemberian Hak Tanggungan yang bersangkutan dan warkah lain yang diperlukan kepada  Kantor  Pertanahan.  Pendaftaran  Hak  Tanggungan  dilakukan  oleh  Kantor Pertanahan  dengan  membuatkan  buku  tanah  Hak  Tanggungan  dan  mencatatnya dalam  buku  tanah  hak  atas  tanah  yang  menjadi  obyek  Hak  Tanggungan  serta menyalin  catatan  tersebut  pada  sertifikat  hak  atas  tanah  yang  bersangkutan. Tanggal  buku  tanah  Hak  Tanggungan  adalah  tanggal  hari  ketujuh  setelah penerimaan secara lengkap surat-surat yang diperlukan bagi pendaftarannya dan jika  hari  ketujuh  itu  jatuh  pada  hari  libur,  buku  tanah  yang  bersangkutan  diberi bertanggal  hari  kerja  berikutnya.  Hak  Tanggungan  lahir  pada  hari  tanggal  buku tanah Hak Tanggungan.
Dalam  pasal  14  Undang-undang  Nomor  4  Tahun  1996  tentang  Hak  Tanggungan disebutkan  bahwa  sebagai  tanda  bukti  telah  adanya  hak  tanggungan,  kepada pemegang  hak  tanggungan  akan  diberikan  Sertipikat  Hak  Tanggungan  yang diterbitkan  oleh  Kantor  Pertanahan.  Oleh  karena  Sertipikat  Hak  Tanggungan merupakan  tanda  bukti  adanya  hak  tanggungan,  maka  sertifikat  tersebut membuktikan  sesuatu  yang  pada  saat  pembuatannya  sudah  ada.  Sertifikat  Hak Tanggungan  mempunyai  kekuatan eksekutorial yang  sama  dengan  putusan pengadilan  yang  telah  memperoleh  kekuatan  hukum  tetap  dan  berlaku  sebagai pengganti grosse  acte  Hypotheek sepanjang  mengenai  hak  atas  tanah.  Kecuali apabila  diperjanjikan  lain,  sertifikat  hak  atas  tanah  yang  telah  dibubuhi  catatan pembebanan Hak Tanggungan dikembalikan kepada pemegang hak atas tanah yang bersangkutan.  Sertifikat  Hak  Tanggungan  diserahkan  kepada  pemegang  Hak Tanggungan.
Akibat Jika Tidak Didaftarkan Terhadap Objek Bidang Tanah Yang Belum Beralih Akibat  hukum  ketika  objek  jaminan  belum  beralih  dan  belum  dilakukan pemasangan Hak Tanggungan :
1. Ketika pemberi hak tanggungan atau pemegang objek jaminan meninggal, maka hak  tanggungan  tidak  akan  terpasang  secara  sempurna  pada  objek  jaminan, sehingga Bank selaku kreditur tidak memiliki hak preferen atas objek jaminan.
2. Ketika  pada  saat  pertengahan  jangka  waktu  kredit,  terjadi  wanprestasi  atas perjanjian,  salah  satunya  terjadi  kemacetan  di  dalam  pembayaran  angsuran kredit.  Sehingga  dengan  hal  tersebut  bank  tidak  dapat  melakukan  pelelangan hak  tanggungan  melalui  KPKNL  (Kantor  Pelayanan  Kekayaan  Negara  dan Lelang) setempat.
Akan tetapi hal tersebut dapat terhindari apabila debitur atau penjamin turut serta menandatangani perjanjian kredit sebagai perjanjian pokok atau utama, sehingga apabila  Hak  Tanggungan  belum  dilakukan  pemasangan  secara  sempurna  maka eksekusi tetap dapat dilaksanakan melalui jalur pengadilan.

## KESIMPULAN
1. kedudukan  bank sebagai kreditur terhadap obyek jaminan  yang  belum beralih atas  nama    debitur  yaitu  hukum  terhadap  kedudukan  Bank  sebagai  kreditur yaitu kreditur secara hukum masih memiliki kekuatan hukum yang jelas dengan dilakukannya  pengikatan  SKMHT  (Surat  Kuasa  Membebankan  Hak Tanggungan). Dimana jangka waktu SKMHT yang ditandatangani oleh debitur sesuai  dengan  peraturan  perundang-undangan  selama  1  (satu)  bulan  sejak ditandatanganinya  akta  SKMHT  tersebut/sejak  ditandatangani  perjanjian kredit.
Dari  hal  tersebut  diatas  ada  2  (dua)  hal  yang  memang  harus  menjadi perhatian oleh pihak Notaris / PPAT diantaranya :
a. Harus menyelesaikan balinama atas sertipikat tersebut dalam jangka waktu kurang dari satu bulan. Hal ini untuk mengantisipasi gugurnya SKMHT (Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan)yang sudah ditandatangani oleh para pihak (kreditur dan debitur); atau
b. Apabila dalam jangka waktu 1 (satu) bulan baliknama belum terselesaikan, maka  pihak  notaris  /  ppat  wajib  memanggil  para  pihak  lagi  untuk menandatangani perpanjangan SKMHT kembali.
Dengan  hal  tersebut,  maka  kedudukan  bank  selaku  kreditur  akan  masih memiliki hak prefrensi atas bidang tanah yang dijadikan jaminan tersebut
2. Mekanisme pembebanan hak tanggungan terhadap obyek  jaminan  yang belum beralih    atas  nama    debitur    dapat  dibebani    dengan  hak  tanggungan  apabila objek jaminan  atas  nama  orang  lain  (belum atas  nama  debitur/berkaitan  jual beli  objek  jaminan)  tidak  serta  merta  secara  langsung  dapat  dibebani  hak tanggungan atas hutang yang diterima oleh debitur dengan mekanisme sebagai berikut :
1) Pihak  debitur  dan  penjual  melakukan  penandatangan  Perjanjian  Jual  Beli dan  Kuasa  Menjual.  Pada  saat  yang  bersamaan  debitur  dan  Bank Menandatangani  SKMHT  (Surat  Kuasa  Membebankan  Hak  Tanggungan) yang berlaku selama 1 (satu) bulan sejak ditandatanganinya.
2) Setelah dilakukan penandatangan tersebut, seluruh teknis (pembayaran PPH dan  BPHTB,  pembayaran  tunggakan  pajak  dan  seluruh  validasinya terlaksana)  telah  dilaksanakan  maka  pengajuan  baliknama  atas  objek jaminan didaftarkan pada kator pertanahan setempat.
3) Apabila dalam jangka waktu 1 bulan proses baliknama belum terselesaikan, maka  SKMHT  (Surat  Kuasa  Membebankan  Hak  Tanggungan)  tersebut dilakukan  perpanjangan  SKMHT  (Surat  Kuasa  Membebankan  Hak Tanggungan)dengan menghadirkan kembali para pihak dihadapan notaris, sampai  dengan  dilakukan  penandatangan  APHT  (Akta  Pembebanan  Hak Tanggungan) guna pengikatan jaminan;
4) apabila berkas tersebut telah ditandatangani, maka tahap selanjutnya adalah pengajuan  ke  kantor  pertanahan  setempat  untuk  dilakukan  pendaftaran. Adapun  berkas  yang  dilengkap  dalam pengajuan  pendaftaran  pada  kantor pertanahan tersebut.
Adapun  yang  terlampir  dalam  dokumen  yang  diserahkan  atau  yang  akan didaftarkan APHT(Akta Pembebanan Hak Tanggungan) yaitu Foto Copy KTP dan  KK  penerima  dan  pemberi  Hak  Tanggungan;  Foto  Copy  Pengesahan Badan Hukum dan Akta Pendirian Bank yang terkait; SKMHT (Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan) SKMHT ini diperlukan jika selama proses kredit Debitur telah meberikan atau memakai SKMHT; Asli Sertifikat yang mana  nantinya  akan  diberikan  atau  di  cantumkan  nama  Bank  yang bersangkutan, Salinan APHT yang telah di tanda tangani oleh Debitur atau Kuasa Dari Debitur itu sendiri; Foto Copy PK(Perjanjian Kredit) yang isinya mengenai  Persepakatan  dua  belah  pihak  yang  mana  telah  berjanji  unuk pelunasannya maka dicntumkan salah satunya jumblah pinjaman, jumblah bunga dan denda yang disepakati, jangka waktu pelunasan, mncantumkan barang jaminan, asuransi terhadap barang jaminan  dan juga lain sebagainya;
5) setelah  berkas-berkas  tersebut  lengkap  maka  tinggal  menunggu penyelesaian  dari  kantor  pertanahan  setempat  untuk  menerbitkan  SHT (sertipikat Hak Tanggungan) atas objek jaminan
SARAN
Kreditur  harus  tetap  menerapkan  prisip  prudent  (kehati-hatian)  didalam pengajuan  permohonan  kredit  atas  nama  debitur,  dimana  prinsip  ini  diterapkan dalam hal :
a. Administrasi, dimana data atau dokumen yang diberikan kepada kreditur oleh calon debitur harus sesuai dengan data yuridis yang terdapat di lapangan (untuk menghindari terjadinya pemalsuan);
b. Harus melakukan analisa yang secara mendetail terhadap 5 C yaitu : 1. Caracter (karakter  nasabah),  2. Capacity (kapasitas  /  kemampuan  bayar),  3. Capital (modal  nasabah),  4. Condition  of  Economic (kondisi  ekonomi),  5. Collatcral (jaminan)  dari calon debitur.
c. Membuat  suatu  perjanjian  kredit  sebagai  perjanjian  pokok  yang  mengatur secara  detail  seluruh  hak  dan  kewajiban  masing-masing  pihak  baik  debitur maupun  kreditur,  sehingga  tidak  terjadi  celah  hukum  yang  nantinya  dapat meminimalisir resiko kredit.
d. Melakukan  penandatanganan  seluruh  dokumen  atau  berkas  terkait  dengan pengikatan jaminan secara sempurna.

## DAFTAR PUSTAKA Buku
Abdul Kadir Muhammad, 1990, Hukum Perikatan, Citra Aditya Bakti, Bandung. Boedi Harsono, 2003, Hukum Agaria Indonesia, Sejarah Pembentukan UUPA, isi dan Pelaksanaannya , Jilid 1, Djembatan, Jakarta.
Ferdinand,2000 Pengertian  Bank  Jenis-Jenis  Bank  Fungsi  Bank  dan  Tugas  Bank,
Jakarta.
Gading, Anggun,2000 Kedudukan Bank Indonesia Dalam Struktur , Jakarta. H.R. Daeng Naja, 2005, Hukum Kredit dan Bank Garansi , Cet. I, PT. Citra Aditya Bakti, Bandung.
Hadisaputro,  1984, Pokok-Pokok  Hukum  Perikatan  dan  Hukum  Jaminan, Liberty, Yogyakarta.
Harsono, Boedi, 2003, Hukum Agaria Indonesia Sejarah Pembentukan UUPA isi dan Pelaksanaannya , Jilid 1, Djembatan, Jakarta. Herlien  Budiono,  2010 ,  Ajaran  Umum  Hukum  Perjanjian  dan  Penerapannya  di Bidang Kenotariata , Bandung, Citra Aditya Bakti.
Kartini Muljadi dan Gunawan Widjaja, 2003, Seri Hukum Perikatan (Perikatan yang Lahir dari Perjanjian), Raja Grafindo Persada, Jakarta.
Kuncoro,  2002,Fungsi  dan  Peranan  Bank  Secara  Umum,  Sinar  Grafika,  Jakarta.
Wisnu,
Malayu S.P. Hasibuan, 2006, Dasar-Dasar Perbankan, PT Bumi Aksara, Jakarta. Mariam  Darus  Badrulzaman  (1),  2001, Kompilasi  Hukum  Perikatan, Citra  Aditya Bakti, Jakarta.
Peraturan Perundang-Undangan :
Kitab Undang-undang Hukum Perdata (KUH Perdata) Undang-undang  Nomor 10 Tahun 1998 tentang Perubahan Undang-undang Nomor 7 Tahun 1992 tentang Perbankan
Undang-undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan Dengan Tanah.
Undang-undang Nomor 5 tahun 1960 tentang Undang-undang Pokok Agraria.