Journal homepage: http://iptek.its.ac.id/index.php/jats

## Identifikasi  Kuantifikasi  Risiko  Finansial  sebagai  Dasar  Analisis Value  for  Money pada Proyek Pembangunan Rumah Susun Tambak Wedi Surabaya
Estiningtyas Reski Febriana 1* , Farida Rachmawati 1
Departemen Teknik Sipil, Institut Teknologi Sepuluh Nopember, Surabaya 1 Koresponden*, Email: estiningtyas.reski18@gmail.com
Info Artikel Abstract
Diajukan              24 Januari 2024 Diperbaiki           12 Februari 2024
Disetujui             12 Februari 2024 Keywords: cash flow, ppp financial risk identification, Public Private Partnership (PPP) in housing sector, sensitivity analysis.
The  government program  to provide habitable public rental housing  faces the challenge of limited funding. Projects utilizing the Public-Private Partnership (PPP) scheme are considered as an  option to address this issue. However, a thorough analysis  of the risks  and financial feasibility is necessary before deciding on the financing scheme involving private entities to ensure the generation of value for money. This study aims to identify and quantify financial risks in the public rental housing project. Risk identification is obtained through a literature review, summarized into a list of risk variables. The Probability Impact Matrix (PIM) method is  employed  to  assess  the  identified  risk  variables  based  on  the  opinions  of  respondents, consisting of experts in the field of apartment buildings. Sensitivity analysis of the highest risks is conducted on the overall cash flow calculation to quantify their impact. The results of the data analysis indicate that the risk with the highest assessment is the increase in operational costs with a minimum threshold of a 20% decrease for the viable financing category.
Kata kunci: aliran kas, analisis sensitivitas, Kerjasama Pemerintah dan Badan Usaha (KPBU) sektor perumahaan, risiko finansial KPBU.
Abstrak
Program  pemerintah  dalam  menyediakan  rumah  susun  layak  huni  dihadapkan  dengan masalah  keterbatasan  dana.  Proyek  dengan  skema  Kerjasama  Pemerintah  dan  Badan Usaha  (KPBU)  merupakan  pilihan  untuk  mengatasai  masalah  tersebut.  Namun,  perlu dilakukan  sebuah  analisis  terkait  risiko  dan  kelayakan  finansial  sebelum  memutuskan skema pembiayaan proyek yang melibatkan badan usaha agar dapat menghasilkan value for money . Penelitian ini bertujuan untuk memberikan identifikasi dan kuantifiasi risiko finansial  pada  proyek  rumah  susun.  Identifikasi  risiko  diperoleh  melalui  studi  literatur yang  telah  dirangkum menjadi  daftar variabel  risiko.  Metode Probability  Impact  Matrix (PIM)  digunakan  untuk  memberikan  penilaian  terhadap  variabel  risiko  yang  telah  ter- identifikasi,  berdasarkan  pendapat  responden  yang  terdiri  dari  tenaga  ahli  di  bidang rumah  susun.  Analisis  sensitivitas  dari  risiko  tertinggi  dilakukan  terhadap  perhitungan aliran kas keseluruhan guna mendapatkan kuantifikasi risikonya. Hasil analisis data me- nunjukkan  bahwa  risiko  yang  memiliki  penilaian  paling  tinggi  adalah  kenaikan  biaya operasional dengan batas minimal persentase penurunan 20% untuk pembiayaan kategori layak.

## 1. Pendahuluan
Indonesia  merupakan  negara  dengan  jumlah  penduduk terbanyak  ke  empat  dunia  setelah  Amerika  Serikat.  Badan Pusat  Statistik  (BPS)  mencatat  pertumbuhan  jumlah  pen- duduk Indonesia mencapai 1,13% hingga tahun 2023. Total populasi di Indonesia saat ini sekitar 56,7% tinggal di area perkotaan, dan perkiraan menunjukkan bahwa angka tersebut kemungkinan  akan  terus  meningkat  menjadi  66,6%  pada tahun 2035, dengan tingkat urbanisasi sekitar 2,3%.
Surabaya  merupakan  salah  satu  kota  di  Indonesia  yang mengalami pertumbuhan penduduk cukup pesat, dengan pro- yeksi pertumbuhan sebesar 0,67%  setiap tahunnya[1]. Ber- dasarkan  survei  Dinas  Kependudukan dan  Pencatatan  Sipil Kota  Surabaya,  sekitar  25.000  populasi  dari  total  2,87  juta penduduk bukan berasal dari wilayah tersebut[2]. Perpinda- han penduduk dari luar ke dalam kota menjadi faktor utama
yang menyebabkan  peningkatan  jumlah  penduduk di  Sura- baya. Namun pada kenyataannya, lahan kosong yang tersedia di wilayah  kota Surabaya  semakin terbatas dan mengalami kenaikan  harga  yang  signifikan  setiap  tahunnya.  Hal  ini mengakibatkan sebagian masyarakat Surabaya terpaksa ting- gal di wilayah illegal settlement , sehingga menciptakan ke- senjangan  antara  jumlah  rumah  yang  dibangun  dengan kebutuhan yang sebenarnya.
Backlog perumahan adalah istilah yang sering digunakan untuk  merujuk pada kesenjangan kepemilikan rumah layak huni. Survei yang dilakukan oleh Dinas Perumahan Rakyat Kawasan Permukiman dan Cipta Karya Provinsi Jawa Timur menunjukkan  bahwa  di  Surabaya,  jumlah backlog rumah mencapai  angka  350.708  pada  tahun  2021[3].  Temuan  ini mendorong Pemerintah Kota Surabaya untuk memulai pro- gram  pembangunan  rumah  susun  sebagai  salah  satu  upaya
mengatasi  keterbatasan  lahan  dan  memenuhi  kebutuhan rumah yang layak bagi masyarakat.
Rumah  susun  didefinisikan  sebagai  bangunan  gedung bertingkat yang dibangun untuk meningkatkan efisiensi dan efektivitas pemanfaatan  ruang  dan tanah,  serta mengurangi luasan  dan  mencegah  tumbuh  serta  berkembangnya  per- mukiman kumuh[4]. Selama proses penyediaan rumah susun, Pemerintah  Kota  Surabaya  menghadapi  kendala  dalam  pe- nyediaan  dana  dan  biaya  operasional  yang  tinggi.  Hal  ini dikutip  dari  laman  Dinas  Perumahan  Rakyat  dan  Kawasan Permukiman serta Pertanahan Pemerintah terdapat sekitar 20 rumah  susun  di  Surabaya  dengan  biaya  pengelolaan  yang tinggi  namun  biaya  pendapatannya  rendah[5].  Pembiayaan awal yang besar dan periode pengembalian modal yang lama akibat  dari  biaya  pemasukan  yang  tidak  sesuai  perkiraan menjadi  hambatan  utama  dalam  pembangunan  perumahan khususnya  rumah  susun[6].  Kesenjangan  yang  signifikan antara  pendapatan  dan  biaya  perlu  ditutupi  dengan  subsidi pemerintah  daerah.  Pemerintah  daerah  harus  mensubsidi kesenjangan  antara  pendapatan  dan  total  biaya  yang  men- capai  92,5%[7].  Sedangkan  pembangunan  rumah  susun  ini sangat dibutuhkan, mengakibatkan supply dan demand men- jadi tidak seimbang. Namun, mengingat proyek rumah susun merupakan  inisiatif  sosial, dukungan pemerintah dalam  hal kebijakan  pembiayaan  yang  mendukung  menjadi  penting. Kebijakan pembiayaan perumahan berkorelasi  kuat  dengan komitmen sektor publik dan swasta, ketersediaan lahan, serta keterlibatan  pemerintah  dalam  menyediakan  jaminan  dan subsidi[8]. Alternatif yang dimiliki pemerintah untuk menga- tasi hal tersebut adalah dengan melibatkan partisipan swasta melalui Kerjasama Pemerintah dan Badan Usaha (KPBU).
KPBU adalah kesepakatan jangka panjang antara instansi publik  dan  sektor  swasta  untuk  menyediakan  fasilitas  dan layanan publik dengan saling berkontribusi dalam hal kete- rampilan, aset, pengetahuan teknis, serta potensi risiko ber- sama[9]. Proyek dengan skema KPBU dikenal sebagai pro- yek berisiko tinggi, dikarenakan banyaknya pihak yang ter- libat serta investasi jangka panjang[10]. Meskipun memiliki risiko yang tinggi, pembangunan rumah susun dengan skema KPBU lebih terjangkau daripada menggunakan pembiayaan tradisional[11].  Namun  sebelum  suatu  proyek  memutuskan menggunakan skema pembiayaan KPBU, diperlukan sebuah analisis perbandingan yang dapat mengetahui bahwa dengan skema  yang  dipilih  dapat  dapat  mengoptimalkan  nilai  dari setiap pengeluaran. Suatu proyek dapat menggunakan skema KPBU  apabila Value  for  Money (VfM)  lebih  besar  diban- dingkan  dengan  skema  tradisional  atau  tanpa  kerjasama sektor  swasta[12].  Analisis  VfM  dapat  efektif  memberikan perbandingan  bagi  proyek  yang  akan  menentukan  sebuah
skema  pembiayaan  baik  dengan  KPBU  ataupun  konven- sional[13].
VfM adalah istilah yang digunakan untuk menilai apakah sebuah organisasi telah memperoleh manfaat maksimal dari barang dan jasa yang diperoleh atau diberikan selama seluruh masa  proyek.  Penentuan  skema  pembiayaan  proyek  hanya menggunakan  metode  konvensional  yang  tidak  memperhi- tungkan risiko berkelanjutan beberapa kasus penelitian[14]. Penetapan  skema  seperti  itu  dapat  menghadirkan  dampak manfaat  yang  tidak  optimal  dari  proyek pengadaan  publik. Dalam  konteks  risiko,  VfM  merujuk  pada  konsep  evaluasi yang  melibatkan  pertimbangan  biaya,  manfaat,  dan  risiko yang terkait dengan suatu keputusan atau investasi. Tujuan utamanya  adalah  memastikan  bahwa hasil  yang diinginkan dapat dicapai dengan menggunakan sumber daya secara efi- sien dan memperhitungkan risiko yang terlibat.
Penelitian ini bertujuan untuk mengidentifikasi risiko fi- nansial pada proyek pembangunan rumah susun serta mem- berikan gambaran kuantifikasi terhadap risikonya. Risiko fi- nansial yang teridintifikasi akan digunakan sebagai salah satu elemen  yang  dapat  diukur  secara  kuantitatif  untuk  proyek tersebut. Oleh karena itu, risiko finansial dapat menjadi salah satu  elemen  yang  diukur  secara  kuantitatif  untuk  sebuah penentuan VfM pembiayaan proyek rumah susun. Harapan- nya, dapat memberikan referensi bahwa pembiayaan meng- gunakan skema KPBU diperlukan.

## 2. Metode
Perencanaan  merupakan  tahapan  awal  pada  KPBU, terdiri dari penyusunan rencana, studi pendahuluan, dan ke- putusan lanjut atau tidak. Pada proses studi pendahuluan ini, identifikasi  risiko  dilakukan  sebagai  salah  satu  bagian  dari analisis Vaue for Money (VfM) guna mengetahui layak atau tidaknya sebuah proyek apabila menggunakan skema KPBU. Dalam  penilaian  VfM  untuk  penetapan  skema  pembiayaan KPBU, risiko menjadi salah satu faktor penting yang harus dipertimbangkan[15]. Risiko dapat berpengaruh baik dalam efisiensi  maupun  efektivitas  dari  suatu  proyek,  sehingga perlu  diintegrasikan  ke  dalam  sebuah  analisis  VfM.  Oleh karena  itu,  diperlukan  identifikasi  risiko  khususnya  risiko finansial  yang  mungkin  terjadi  pada  proyek  KPBU  sektor perumahan (rumah susun).
Identifikasi risiko didasari dari sebuah praktik, pengeta- huan,  dan  kapasitas  pakar  konstruksi[16].  Dalam  menentu- kan risiko, maka penelitian ini menggunakan penilaian kua- litatif dari expert judgement yakni Probability Impact Matrix (PIM). Risiko yang telah teridentikasi melalui studi literatur kemudian  divalidasikan  kepada  responden  berdasarkan pengalaman. Probability Impact Matrix (PIM) adalah suatu
alat yang digunakan untuk mengevaluasi dan mengelola risi- ko dalam suatu proyek atau situasi, serta menjadi salah satu metode  yang  sering  digunakan  dalam  penilaian  risiko[17]. Tujuan dari metode ini adalah untuk mendapatkan nilai me- ngenai risiko finansial yang terjadi pada pembangunan rumah susun.
Penilaian dari risiko finansial yang termasuk dalam kate- gori risiko dengan kemungkinan sering terjadi dan dampak sangat parah akan dijadikan sebagai komponen analisis sen- sitivitas pada aliran kas. Hal ini bertujuan untuk mendapatkan persentase maksimum  kenaikan atau bahkan penurunan  bi- aya terhadap risiko yang terjadi.
Tujuan  utama  dari  penelitian  ini  adalah  mendapatkan kuantifikasi risiko finasial pada pembangunan rumah susun, untuk itu beberapa detail yang perlu dilakukan akan dijelas- kan pada poin di bawah ini.
1. Objek Penelitian Berdasarkan kajian dari Kementerian Keuangan, skema pembiayaan Kerjasama Pemerintah  dan  Badan Usaha (KP- BU)  dapat  diterapkan  pada  beberapa  sektor  infrastruktur. Objek  yang  digunakan  untuk  mendemonstrasikan  perhitu- ngan  adalah hypothetical  project  study yakni  proyek  pem- bangunan Rumah Susun Tambak Wedi Surabaya. 2. Variabel Penelitian Secara umum dalam penilaian VfM untuk penetapan ske- ma  pembiayaan  KPBU,  risiko  menjadi  salah  satu  faktor penting yang harus dipertimbangkan[15]. Risiko dapat ber- pengaruh baik dalam efisiensi maupun efektivitas dari suatu proyek, sehingga perlu diintegrasikan ke dalam analisis. Oleh karena  itu,  diperlukan  identifikasi  risiko  khususnya  risiko finansial yang mungkin terjadi pada proyek KPBU sektor pe- rumahan  (rumah  susun).  Variabel  dalam penelitian  ini  dia- dopsi  dari  penelitian  Almari[18],  Bagenda[19],  Atmo[20], dan  alokasi  risiko  yang  tertera  pada  buku  laporan  PT  Pen- jaminan Infrastruktur Indonesia[21].
3. Responden Penelitian Berdasarkan tujuan penelitian maka jumlah responden yang digunakan pada penelitian ini yaitu tiga responden. Respon- den yang dipilih berasal dari pihak yang bertanggung jawab dalam menangani perencanaan proyek pembangunan rumah susun yakni Pemerintah Kota Surabaya dan Direktorat Jen- deral Pembiayaan Infrastruktur (DJPI) Pekerjaan Umum dan Perumahan  Kementerian  (PUPR).  Pihak  tersebut  dipilih karena dianggap memiliki kompetensi dan pemahaman yang cukup terhadap objek penelitian, dengan harapan dapat me- nyediakan informasi yang tepat dan akurat. Pemerintah Kota Surabaya  adalah  pihak  yang  berperan  dalam  inisiasi  serta pengelola  operasional  rumah  susun.  Sedangkan  Direktorat Jenderal Pembiayaan Infrastruktur (DJPI) adalah salah satu
divisi  di bawah Kementerian PUPR yang memiliki tupoksi khusus  dalam  mengelola  pembiayaan  perumahan  untuk rakyat.
Rekapitulasi  variabel  penelitian terkait  risiko  yang terdapat pada pengoperasian rumah susun ditunjukkan pada Tabel 1 . Terdapat 8 variabel risiko finansial yang akan dija- dikan sebagai komponen dalam survei kuesioner.
Tabel 1. Variabel Penelitian No. Parameter Definisi 1  Gagal dalam mencapai Financial Close
Ketidakpastian  pasar  atau  sistem modal  proyek  yang  tidak  optimal menyebabkan  ketidakmampuan  un- tuk mencapai finansial close 2  Risiko nilai penukaran mata uang asing Ketidakstabilan pada penukaran nilai mata uang asing apabila 3  Risiko inflasi dan suku bunga Kenaikan  tingkat  inflasi  yang  di- gunakan  dalam  memperkirakan  bi- aya pembangunan
4  Risiko asuransi  Asuransi  untuk  risiko  tertentu  tidak dapat lagi ditemukan dari perusahaan asuransi terkemuka di pasar, dan ter- dapat  peningkatan  yang  signifikan dalam  tarif  dimana  premi  asuransi dihitung
5  Perubahan dan perkiraan permintaan pasar yang tidak tepat
Terdapat potensi ketidaksesuaian an- tara  permintaan  pasar  dan  realisasi yang mengakibatkan dampak kerugi- an pendapatan
6  Defisit keuangan  Defisit  keuangan  dapat  terjadi  saat pendapatan  yang  diperoleh  tidak cukup  untuk  menutupi  biaya  opera- sional 7  Peristiwa ekonomi Adanya resesi ekonomi yang meme- ngaruhi pendapatan proyek 8  Peningkatan biaya operasional Potensi  kenaikan  biaya  yang  terkait dengan pengelolaan dan operasiona- lisasi proyek rumah susun.
4. Pengambilan Data
Teknik atau metode dalam pengambilan data primer pada penelitian ini menggunakan purposive sampling , dimana pe- milihan sampel berdasarkan pemahaman dan sesuai dengan kebutuhan. Proses pengambilan data dilakukan dengan sur- vei  kuesioner  kepada  responden  terkait.  Survei  tersebut ditujukan pada responden yakni Pemerintah Kota Surabaya guna  mendapatkan  risiko  yang  terjadi  selama  proses  pem- bangunan hingga operasional rumah susun. Penentuan risiko diperoleh berdasarkan tabel penilaian yang diberikan respon-
Estiningtyas Reski Febriana dkk, Jurnal Aplikasi Teknik Sipil, Volume 22, Nomor 1, Februari 2024 (91-98) 94
den  terhadap  setiap variabel risiko. Terdapat lima poin pe- nilaian yang digunakan untuk mengukur probabilitas risiko yang terjadi  dengan dampak risikonya[22].  Skala penilaian risiko disajikan pada Tabel 2 .
Tabel 2. Skala Penilaian Risiko
Skala Penilaian Skala Probabilitas Dampak Risiko 1 0-20% Sangat jarang terjadi Sangat kecil 2 20-40% Jarang terjadi Kecil 3 40-60% Mungkin terjadi Sedang 4 60-80% Sering terjadi Kritis 5 80-100% Sangat sering terjadi Sangat parah
Pengambilan data selanjutnya dilakukan melalui wawan- cara  kepada  Direktorat  Jenderal  Pembiayaan  Infrastruktur (DJPI)  selaku  pihak  yang  memberikan  pendanaan  dalam pembangunan  perumahan,  guna  mendapatkan  rekomendasi alternatif  bantuan  pemerintah  apabila  pembiayaan  yang digunakan adalah KPBU.
5. Analisis Data Tahap  analisis  data  pertama  yang  dilakukan  adalah penilaian  risiko  terhadap  hasil  wawancara  yang  telah  di- lakukan  kepada  para  ahli  sebanyak  tiga  responden  dari Pemerintah Kota Surabaya. Penentuan bobot nilai atau skor risiko  dihitung  menggunakan Probability  Impact  Matrix (PIM) seperti pada persamaan 1[22]:
Skor Risiko (R)   =  Probabilitas (P)   ×  Dampak (I) (1)
Keterangan: R  = Tingkat kepentingan risiko P  = Nilai kemungkinan risiko terjadi I  = Nilai dampak risiko terjadi
Tabel 3. Probability Impact Matrix
Risk Matrix
P ro ba bi li ty 5 - Very High VL, VH L, VH M, VH H, VH VH, VH 4 - High VL, H L, H M, H H, H VH, H 3 - Moderate VL, M L, H M, M H, M VH, M 2 - Low VL, L L, L M, L H, L VH, 1 - Very Low VL, VL L, VL M, VL H, VL VH, V 1 2 3 4 5 Very Low Low Moderate High Very High Impact

## Keterangan:
Very Low (VL)  = Sangat Rendah Low (L) = Rendah Moderate (M) = Sedang
High (H) = Tinggi
Very High (VH)  = Sangat Tinggi
Identifikasi  dan  perhitungan  biaya  merupakan  analisis data selanjutnya, guna menghitung aliran kas sebagai tujuan akhir penelitian. Aliran kas menggambarkan suatu pembia- yaan yang terjadi selama masa konsesi rumah susun sebelum menggunakan skema pembiayaan KPBU.
Aliran kas selanjutnya dievaluasi dengan perhitungan Net Present  Value (NPV),  dimana  NPV  memberikan  penilaian terhadap kelayakan sebuah investasi. Apabila NPV bernilai positif  maka  pembiayaan  proyek  tersebut  dinilai  layak, sebaliknya  apabila  NPV  bernilai  negatif  maka  pembiayaan proyek belum dikatakan layak. Komponen dalam aliran kas mencakup  biaya  pemasukan  dan  pengeluaran  ditunjukkan pada Tabel  4 berdasarkan  Peraturan  Menteri  PUPR  No.  7 Tahun 2022.
Tabel 4. Komponen Biaya Aliran Kas No. Komponen Biaya Arus kas masuk
1  Tarif sewa rumah susun
2  Harga jual rumah susun milik
3  Biaya persewaan retail pada area rumah susun Skema Pembiayaan
1  Non-KPBU
Arus kas keluar
1
Biaya Operasional
- Pembayaran listrik, air, dan telepon bersama
- Alat Tulis Kantor
- Pajak bumi dan bangunan (PBB)
- Asuransi
- Biaya penggunaan internet
2 Biaya pemeliharaan
- Pemeliharaan pompa air/ tank air
- Biaya kebersihan
3  Biaya perawatan
4  Biaya konstruksi
5  Pengadaan lahan

## 3. Hasil dan Pembahasan
Proyek  yang  digunakan  pada  penelitian  ini  adalah hypothetical case study , yakni Rumah Susun Tambak Wedi Surabaya. Rumah susun Tambak Wedi menjadi pilot project KPBU sektor perumahan di Surabaya. Proyek pembangunan rumah susun ini berada pada tahap insisasi penentuan skema pembiayaan KPBU.
Rumah Susun Tambak Wedi akan dibangun di atas lahan Pemerintah  Kota  Surabaya  dengan  luas  lahan  sebesar 21.155m 2 ,  terletak  di  Jl.  Tambak  Wedi  Tengah  Timur  I, Kelurahan  Tambak  Wedi,  Kecamatan  Kenjeran.  Rumah susun ini terletak di tepi jalan utama menuju Jembatan Sura- madu, yang menghubungkan Surabaya dan Madura.
Area sekitar rumah susun ini, terdapat rumah susun eksis- ting sejak tahun 2020. Rencana mendatang 3 tower akan diu- payakan dalam pembangunan proyek Rumah Susun Tambak Wedi. Hasil kajian oleh Pemerintah Kota Surabaya dan Ke- menterian Pekerjaan Umum dan Perumahaan Rakyat, 2 to- wer diantaranya dialokasikan untuk rusunawa atau rusunami, dan tower 3 dialokasikan untuk apartemen komersil dengan masing-masing memiliki 20 lantai.
Berdasarkan tahapan penelitian dan analisis data, dipero- leh beberapa hasil penelitian sebagai berikut.
1. Analisis Risiko
Survei perolehan hasil nilai risiko dilakukan kepada pihak pemerintah  yang  berjumlah  tiga  responden,  dimana  survei tersebut dinilai berdasarkan kemungkinan tingkat seringnya suatu risiko yang terjadi dan dampaknya. Daftar risiko yang akan diberikan nilai telah diidentifikasi terlebih dahulu sesuai dengan tabel variabel risiko penelitian. Penentuan nilai akhir atau tingkat risiko berdasarkan hasil perkalian kemungkinan risiko dengan dampak risiko dari hasil survei kepada respon- den. Tabel 5 merupakan hasil dari olahan data analisis risiko.
Tabel 5. Penilaian Risiko No. Variabel Risiko Tingkat Risiko  Keterangan 1 Gagal dalam mencapai Financial Close 8,01 Sedang 2 Risiko nilai penukaran mata uang asing 1,33 Sangat Rendah 3 Risiko inflasi dan suku bunga 3,33 Rendah 4  Risiko asuransi 2,33 Rendah 5 Perubahan dan perkiraan permintaan pasar yang tidak tepat 8,01 Sedang 6  Defisit keuangan 4,67 Rendah 7  Peristiwa ekonomi 1,00 Sangat Rendah 8 Peningkatan biaya operasional 21,67 Sangat Tinggi
Berdasarkan Tabel  5 ,  risiko  utama  pada  rumah  susun berada  pada  masa  pengoperasian.  Hasil  penilaian  menun- jukkan  bahwa  dari  beberapa  variabel  risiko,  peningkatan biaya operasional merupakan risiko sangat tinggi. Hal ini se- jalan  dengan  penelitian  Zhai[6],  dimana  hambatan  utama
pada pembangunan rumah susun terletak pada pengembalian modal  lama  yang  diakibatkan  oleh  kenaikan  biaya operasional. Sehingga, risiko finansial yang akan dijadikan sebagai analisis sensitivitas adalah risiko biaya operasional. 2. Kuantifikasi Risiko Finansial
Berdasarkan  perolehan  data,  dalam  pengambilan  kepu- tusan skema pembiayaan rumah susun dilakukan perhitungan analisis kelayakan finansial. Perhitungan ini dilakukan tanpa ada bantuan dari pihak manapun, pemerintah sebagai pihak yang berkewenangan penuh dalam pembiayaan rumah susun. Aliran  kas  keluar  dan  masuk  seluruhnya  ditanggung  oleh pemerintah. Tarif rumah susun sewa yang digunakan adalah tarif  maksimum.  Aliran  kas  masuk  disesuaikan  dengan jumlah  keseluruhan  unit  rumah  susun.  Penjualan  rumah susun  milik  pada  ketiga  tower,  diasumsikan  terdapat sales schedule ,  dimana  pada  tahun  pertama  unit  terjual  50%, kemudian di tahun berikutnya 30%, dan selanjutnya 20%.
Tabel 6. Aliran Kas No. Komponen Biaya Total Biaya Aliran Kas Masuk 1  Sewa rumah susun Rp    65.552.328.162 2  Penjualan rumah susun Rp  304.898.000.000 3  Kebersihan lingkungan Rp    10.124.730.882 4  Sewa retail Rp    44.639.038.039 Aliran Kas Keluar 1  Biaya awal Rp  393.558.800.000 2  Biaya operasional Biaya SDM Rp    55.691.965.141 Biaya listrik fasum Rp    51.566.634.390 Biaya air fasum Rp         175.326.557 ATK Rp         206.266.538
Rekapitulasi biaya yang telah dihitung selama periode 20 tahun disajikan pada Tabel 6 . Masa periode ditentukan sesuai dengan masa konsesi rumah susun. Seluruh biaya tersebut ke- mudian dialterasi hingga tahun awal pembangunan menjadi nilai  sekarang.  Berdasarkan  perhitungan  nilai  sekarang, diperoleh hasil NPV sebesar -Rp 4.833.639.058. Angka NPV negatif  atau  NPV<0  menunjukkan  bahwa  dengan  pem- biayaan  yang  dibebankan  pada  pemerintah  saja  tidak menjadikan  proyek  rumah  susun  ini  layak.  Hal  ini  di- karenakan biaya yang dikeluarkan pemerintah terlalu besar, sehingga tidak menjadikan aliran kas bernilai positif.
Hasil dari perhitungan aliran kas ini selanjutnya dianalisis sensitivitas  terhadap  risiko  finansial  proyek,  guna  menge- tahui  sejauh  mana  parameter  risiko  yang  telah  ditetapkan dapat mengalami perubahan akibat kondisi dan situasi selama
Estiningtyas Reski Febriana dkk, Jurnal Aplikasi Teknik Sipil, Volume 22, Nomor 1, Februari 2024 (91-98) 96
masa investasi, sehingga perubahan tersebut dapat memiliki dampak yang signifikan pada keputusan yang akan diambil. Penilaian  risiko  yang  telah  dilakukan  sebelumnya  menun- jukkan bahwa kenaikan biaya operasional merupakan risiko yang  memiliki  hasil  paling  tinggi.  Oleh  karena  itu,  risiko biaya  operasional  menjadi  komponen  yang  akan  dianalisis berdasarkan sensitivitas terhadap NPV pembiayaan proyek.
Komponen  biaya  operasional  pada  pehitungan  meliputi biaya pengeluaran untuk pegawai atau sumber daya manusia, biaya  listrik,  biaya  air,  dan  biaya  administrasi  seperti  ke- butuhan  alat  tulis  kantor.  Biaya  sumber  daya  manusia  dan listrik adalah komponen yang dianalisis sensitivitas. Hal ini dikarenakan kedua komponen biaya ini sangat besar di setiap tahunnya,  sehingga  memberikan  dampak  signifikan  pada perhitungan  aliran  kas.  Hasil  analisis  sensitivitas  kenaikan biaya operasional selama periode konsesi 20 tahun ditunjuk- kan pada Tabel 7 .
Tabel 7. Analisis Sensitivitas Penurunan Biaya Operasional
% Penurunan NPV NPV Perubahan Biaya SDM Perubahan Biaya Listrik 0% -Rp4.833.639.058 -Rp4.833.639.058 10% -Rp154.794.985 -Rp501.376.028 20% Rp4.524.049.087 Rp3.830.887.003 30% Rp9.202.893.160 Rp8.163.150.033 40% Rp13.881.737.233 Rp12.495.413.063 50% Rp18.560.581.306 Rp16.827.676.094
Berdasarkan analisis sensitivitas kedua komponen biaya pada Tabel  7 ,  menunjukkan  hasil  bahwa  setiap  perubahan pada  biaya  operasional  memberikan  pengaruh  yang  sig- nifikan terhadap NPV keseluruhan pembiayaan. Pehitungan dengan pembiayaan penuh oleh pemerintah memberikan se- buah  hasil  dimana  investasi  bernilai  negatif.  Hal  ini  yang mendasari  adanya  analisis  sensitivis  terhadap  biaya  opera- sional, dengan menurunkan sedikit demi sedikit setiap total biayanya.
Skenario  penurunan  biaya  operasional  yang  telah  di- hitung  menjelaskan  bahwa  adanya  transfer risiko  biaya  se- besar  20%  akan  menjadikan  NPV  bernilai  positif.  Hasil menunjukkan  bahwa  pemerintah  perlu  mengalokasikan  ri- siko biaya tersebut kepada sektor swasta atau badan usaha. Oleh karena itu, pemerintah menetapkan skema pembiayaan proyek  rumah  susun  menggunakan  Kerjasama  Pemerintah dan Badan Usaha.
Berdasarkan hasil  analisis data pada  tahap pendahuluan mengenai  penilaian  risiko  pembangunan  rumah  susun,  di- peroleh  hasil  dimana  risiko  dengan  kategori  sangat  tinggi
adalah kenaikan biaya operasional. Hal ini sejalan dengan be- berapa  penelitian  terdahulu  bahwa  hambatan  utama  pada pembangunan rumah susun terletak pada pengembaliaan mo- dal  yang  cukup  lama, dikarenakan  terdapat  kenaikan  biaya operasional[6].
Penentuan  skema  pembiayaan  proyek  perlu  dilakukan analisis terhadap kemungkinan risiko yang terjadi[14]. Oleh karena  itu,  pada  skenario  pembiayaan  sebelum  KPBU  di- analisis sensitivitas terhadap risiko yang terjadi, yakni kena- ikan biaya operasional yang tidak terduga.

## 4. Simpulan
Berdasarkan  hasil  identifikasi  terdapat  8  variabel  risiko finansial  pembangunan  rumah  susun  diantaranya,  gagal mencapai financial close , nilai penukaran mata uang asing, nilai inflasi dan suku bunga, asuransi, perkiraan permintaan pasar, defisit keuangan, peristiwa keuangan, serta peningka- tan biaya operasional. Kenaikan biaya operasional merupa- kan  risiko  dengan  nilai  sangat  tinggi,  menjelaskan  bahwa kemungkinan  besar  terjadi  dan  berpengaruh  terhadap  pem- biayaan proyek rumah susun. Hal ini menjadi pertimbangan untuk  melakukan  analisis  sensitivitas  naik  turunnya  biaya operasional  terhadap  NPV  aliran  kas  pembiayaan  yang  di- tanggung pemerintah.
Aliran kas serta analisis sensitivitas menunjukkan bahwa dalam memperoleh kelayakan pembiayaan oleh pemerintah perlu  adanya  penurunan  atau  bahkan  transfer  risiko  biaya operasional terhadap sumber daya manusia dan listrik sebesar 20%. Oleh karena itu, pemerintah memerlukan bantuan da- lam pembiayaan rumah susun untuk dapat mentransfer risiko yakni  dengan  Kerjasama  Pemerintah  dan  Badan  Usaha (KPBU).

## Daftar Pustaka
[1] BPS,  “Proyeksi  Penduduk  Kota  Surabaya  (Jiwa),” Badan Pusat Statistik Kota Surabaya. Accessed: Sep. 07,  2023.  [Online].  Available:https://surabayakota.- bps.go.id/indicator/12/197/1/proyeksi-penduduk- kota-surabaya.html
[2] Disdukcapil,  “Dinas  Kependudukan  dan  Pencatatan Sipil,”  2021.  [Online].  Available:http://dispenduk- capil.surabaya.go.id
[3] Kementerian  PUPR  Dinas  Perumahan  Rakyat, “Jumlah  Backlog  Kepemilikan  Rumah,”  Kominfo Jawa  Timur.  Accessed:  Oct.  14,  2023.  [Online]. Available:https://opendata.jatimprov.go.id/frontend/d ataset/1519/detail_dataset
[4] Kementerian  PUPR,  “Peraturan  Menteri  Pekerjaan Umum  Dan  Perumahan  Rakyat  Republik  Indonesia No. 01/PRT/M/2018,” Jakarta, Indonesia, 2018.
[5] A.  Hakim,  “Biaya  Pengelolaan  Rusunawa  di Surabaya.”  Accessed:  Oct.  14,  2023.  [Online]. Available:https://www.antaranews.com/berita/26705 45/biaya-pengelolaan-rusunawa-di-surabaya-capai- rp15-miliar-per-tahun
[6] X. Zhai, R. Reed, and A. Mills, “Factors Impeding the Offsite Production of Housing Construction in China: An  Investigation  of  Current  Practice,” Construction Management and Economics , vol. 32, no. 1–2, pp. 40– 52, 2014, doi: 10.1080/01446193.2013.787491.
[7] F.  Rachmawati,  C.  Susilawati,  and  A.  Goonetilleke, “An  Affordability  Review  for  Low-Cost  Apartment Rent,”  Brisbane,  Australia:  Proceedings  of  the  2018 Joint  Asia-Paciﬁc  Network  for  Housing  Research (APNHR)  Conference  andthe  Australasian  Housing Researchers Conference (AHRC), 2018.
[8] F. Rachmawati, R. A. Soemitro, T. J. W. Adi, and C. Susilawati, “Critical Success Factor for Partnership in Low-cost Apartments Project: Indonesia perspective,” Paciﬁc Rim Property Research Journal , vol. 24, no. 2, pp. 149–160, 2018.
[9] R. Khallaf, K. Kang, and M. Hastak, “Analysis of the Use of PPPs in Higher Education Institutions through Systematic  Literature  Review,”  in Construction Research Congress , New Orleans, Louisiana, 2018.
[10] Kementerian Keuangan PUPR, “Mengenal Value for Money  dalam  Penyediaan  Infrastruktur,”  Jakarta, Indonesia,  2023.  [Online].  Available:  https://kpbu.- kemenkeu.go.id/read/10921254/pjpk/guideline-dan- toolkit/panduan-value-for-money
[11] N. Kavishe, I. Jefferson, and N. Chileshe, “Evaluating Issues and Outcomes Associated with Public–Private Partnership  Housing  Project  Delivery:  Tanzanian Practitioners’  Preliminary  Observations,” Interna- tional Journal of Construction Management , vol. 19, no.  4,  pp.  354–369,  2019,  doi:  10.1080/15623599.- 2018.1435154.
[12] H. Sun, Z. Ying, and F. Zhi-Qing, “Value for Money Test in Infrastructure Procurement,” in International Conference  on  Logistics  Systems  and  Intelligent Management (ICLSIM) , 2010, pp. 549–553.
[13] E.  Reeves,  “A  Review  of  the  PPP  Experience  in Ireland:  Lessons  for  Comparative  Policy  Analysis,” Journal  of  Comparative  Policy  Analysis:  Research and Practice , vol. 17, no. 5, pp. 467–480, 2015, doi:
10.1080/13876988.2015.1023018.
[14] M.  H.  Pangeran  and  R.  D.  Wirahadikusumah, “Challenges  in  Implementing  The  Public  Sector Comparator for Bid Evaluation of PPP’s Infrastructure Project  Investment,”  in Proceedings  of  the  First Makassar  International  Conference  on  Civil Engineering , 2010, pp. 1229–1239.
[15] M. Siemiatycki and N. Farooqi, “Value for Money and Risk  in  Public-Private  Partnerships,” Journal  of  the American  Planning  Association ,  vol.  78,  no.  3,  pp. 286–299, 2012, doi: 10.1080/01944363.2012.715525.
[16] M. C.  Garrido, M. C. A. Ruotolo, F. M. L. Ribeiro, and  H.  A.  Naked,  “Risk  Identification  Techniques Knowledge  and  Application  in  the  Brazilian Construction,” Journal  of  Civil  Engineering  and Construction Technology , vol. 2, no. 11, pp. 242–252, Nov. 2011, doi: 10.5897/jcect11.024.
[17] C. S. Goh, H. Abdul-Rahman, and Z. Abdul Samad, “Applying Risk Management Workshop for a Public Construction  Project:  Case  Study,” J  Constr  Eng Manag , vol. 139, no. 5, pp. 572–580, May 2013, doi: 10.1061/(asce)co.1943-7862.0000599.
[18] K.  Almarri,  S.  Alzahrani,  and  H.  Boussabaine,  “An Evaluation  of  the  Impact  of  Risk  Cost  on  Risk Allocation  in  Public  Private  Partnership  Projects,” Engineering, Construction and Architectural
Management , vol. 26, no. 8, pp. 1696–1711, 2019, doi: 10.1108/ECAM-04-2018-0177.
[19] B.  Bagenda  and  Z.  Ndevu,  “Principal  Risks Associated with Public-Private Partnership Projects in Uganda,” Public Works Management and Policy , vol. 0,  no.  0,  pp.  1–48,  2023,  doi:  10.1177/1087724X- 231167326.
[20] G.  Atmo  and  C.  Duffield,  “Improving  Investment Sustainability  for  PPP  Power  Projects  in  Emerging Economies:  Value  for  Money  Framework,” Built Environment Project and Asset Management , vol. 4, no. 4, pp. 335–351, Sep. 2014, doi: 10.1108/BEPAM- 10-2013-0051.
[21] PT Penjaminan Infrastruktur Indonesia, “Final Acuan Alokasi Risiko,” Jakarta, Indonesia, 2022.
[22] M.  Kassem,  M.  A.  Khoiry,  and  N.  Hamzah,  “Using Probability  Impact  Matrix  (PIM)  in  Analyzing  Risk Factors  Affecting  the  Success  of  Oil  and  Gas Construction  Projects  in  Yemen,” International Journal of Energy Sector Management , vol. 14, no. 3, pp.  527–546,  Mar.  2020,  doi:  10.1108/IJESM-03- 2019-0011.
Estiningtyas Reski Febriana dkk, Jurnal Aplikasi Teknik Sipil, Volume 22, Nomor 1, Februari 2024 (93-100) 98
Halaman ini sengaja dikosongkan