## PENYELESAIAN PERJANJIAN JUAL BELI HAK ATAS TANAH YANG MENGANDUNG CACAT HUKUM
Gusti Ayu Kade Komalasari Program Studi, Fakultas Hukum , Universitas Mahendradatta Jl. Ken arok No 12, Peguyangan Denpasar Utara, Bali 80115 (komalasari_51@yahoo.co.id)
Abstrak - Perjanjian jual beli tanah yang mengandung cacat, yang penyelesaiannya di luar pengadilan dapat diselesaikan secara kekeluargaan dengan memusyawarahkan antara pihak-pihak yang melakukan perjanjian jual beli di luar pengadilan ini. Para pihak dapat meminta bantuan aparat desa (Kepala Desa atau Lurah),  pengacara  maupun  notaris.  Penyelesaian  perjanjian  jual  beli  yang mengandung cacat di luar pengadilan dapat dilakukan dengan jalan damai, artinya antara  pihak  penjual  dengan  pihak  pembeli  berdamai.  Mengenai  cacat  tersebut, apabila  cacatnya  terdapat  unsur  tipu  muslihat,  maka  pihak  yang  merasa  ditipu dalam hal ini pembeli berhak menuntut ganti rugi kepada pihak penjual dan pihak penjual berkewajiban memberikan ganti rugi kepada pihak pembeli atau obyek jual beli tersebut dikembalikan kepada pihak penjual dan disertai memberikan ganti rugi akibat tipu muslihat yang dilakukan oleh pihak penjual tersebut.
Penyelesaian  perjanjian  jual  beli  yang  mengandung  cacat  tersebut  yaitu  dengan jalan damai disini para pihak berdamai dengan membuat akta perdamaian. Apabila cacat tersebut akibat adanya tipu muslihat dari salah satu pihak, dalam hal ini oleh pihak  penjual  maka  pihak  pembeli  dapat  menuntut  ganti  rugi.  Artinya  berdamai dengan pemberian ganti rugi oleh pihak penjual, dan  apabila penyelesaian di luar pengadilan atau penyelesaian secara perdamaian atau kekeluargaan tidak tercapai, maka jalan terakhir adalah melalui pengadilan Kata Kunci : jual beli, hak atas tanah, cacat hukum
Abstract - A sale and purchase agreement of a defective land, whose settlement outside the court may be settled in a familial manner by deliberating between the parties  to  the  sale  and  purchase  agreement  outside  this  court.  The  parties  may request  the  assistance  of  village  officials  (Village  Head  or  lurah),  lawyers  or notaries. So the settlement of a sale and purchase agreement that contains defects outside the court can be done in a peaceful way, meaning that between the seller and the buyer reconcile. Regarding the defect, if the defect there is an element of trickery,  then  the  party  who  cheated  in  this  case  the  buyer  is  entitled  to  claim compensation to the seller and the seller is obliged to provide compensation to the buyer or the object of sale and purchase is returned to the seller and accompanied by a change loss due to the ruse performed by the seller.
The completion of the defect-sale agreement is by way of peace here the parties are at peace by making a peace deed. If the defect is due to a trick on the part of one of the  parties,  in  this  case  by  the  seller  then  the  buyer  may  claim  compensation.  It means making peace with the seller's compensation, and if non-court settlement or settlement by peace or kinship is not reached, the last resort is through the courts Keywords : buying and selling, land rights, legal defects
PENDAHULUAN Manusia  adalah    sebagai makhluk  individu  dan  sekaligus makhluk sosial ( zoon poliction ) sebagimana dikemukakan oleh Aristoteles,  sebagai  makhluk  sosial pada dasarnya selalu ingin bergaul dan berkumpul  dengan  sesama  manusia lainnya, jadi makhluk yang bermasyarakat.  (Kansil,  C.S.T,1998: 27)
Jual  beli  apapun  itu  termasuk jual beli tanah pada hakekatnya adalah suatu  perjanjian  yang  terikat  pada pasal  1320  KUH  Perdata  yaitu mengenai  syarat  sahnya  perjanjian, yaitu  adanya  kata  sepakat  dari  para pihak,  kecakapan  bertindak  dalam perjanjian,  adanya  suatu  hal  tertentu dan  sesuatu  yang  tidak  dilarang.  Bila salah  satu  syarat  dari  perjanjian  itu tidak  dipenuhi,  ataupun  perjanjian  itu mengandung  cacat,  maka  perjanjian itu akan batal demi hukum atau dapat dimohonkan  pembatalannya  melalui pengadilan.
Perjanjian  jual  beli  tanah terutama tanah warisan maupun tanah- tanah  pelabe  pura,  tanah  milik  suatu perkumpulan,  atau  suatu  pengempon pura  dalam  proses  dan  perjanjiannya tentu  harus  ada  syarat  yang  khusus harus  dipenuhi,  berupa  lampiran silsilah  keluarga  yang  sah,  terhadap tanah  warisan  belum  dibagi,  terhadap tanah pelabe pura, milik perkumpulan maka  harus  ada  ijin  dari  Departemen Agama  Parisadha  dan  rekomendasi dari  Bupati/Walikota  di  lokasi  tanah
berada.  Bilamana  syarat  itu  tidak dipenuhi  maka  perjanjian  jual  beli tanah itu adalah cacat hukum.
Dari  salah  satu  syarat  sahnya perjanjian  itu  adanya  kata  sepakat, dengan  adanya  saling  menjanjikan kehendak ini maka timbul persetujuan- persetujuan  diantara  mereka  untuk dapat berbuat sesuatu atau
menyerahkan  sesuatu  kepada  pihak- pihak  lain.  Semua  persetujuan  yang dibuat  secara  sah  berlaku  sebagi undang-undang  bagi  mereka  yang membuatnya.  (Dirksen  A.A.  Ngurah Gede, 1999: 34)
Persetujuan  itu  pada  dasarnya tidak  dapat  ditarik  kembali  selain dengan persetujuan kedua belah pihak, atau  karena  alasan-alasan  yang  oleh undang-undang dinyatakan cukup untuk  itu.  Pentingnya  persyaratan perjanjian  itu  harus  diperhatikan  dan itikad  baik  para  pihak  dalam  hal  ini adalah sangat penting untuk melahirkan  suatu  perjanjian  yang  sah dan tidak ada pihak yang dirugikan. Berdasarkan ketentuan tersebut  dapat  diketahui  bahwa  jual beli  tanah  merupakan  salah  satu perbuatan hukum yang dapat menyebabkan terjadinya peralihan hak atas  tanah  dari  tangan  penjual  ke tangan  pembeli.Peralihan  hak  atas tanah  itu  harus  didaftarkan  dengan berdasarkan  bukti  akta  yang  dibuat oleh PPAT guna mewujudkan kepastian hukum  hak  atas tanah yang bersangkutan.Kalau  ditelusuri  sejak awal, adanya jual beli tanah
sesungguhnya  timbul  berdasarkan pada suatu kesepakatan atau persetujuan  yang  dituangkan  dalam bentuk perjanjian antara pihak penjual dengan pihak pembeli. Adanya aspek perjanjian dalam  jual  beli  tanah  menyebabkan terjadinya perikatan antara para pihak sehingga  dengan  demikian  perbuatan jual beli tanah itu tunduk pada kaidah- kaidah  hukum  privat  yaitu  Hukum Perdata karena hal-hal yang berkaitan dengan  perjanjian  diatur  didalamnya. Sedangkan  menginjak  pada  proses pembuatan  akta  tanah  oleh  PPAT maka jual beli tanah tersebut tidak lagi tunduk  pada  kaidah-kaidah  Hukum Perdata tetapi sepenuhnya tunduk pada kaidah-kaidah  Hukum  Administrasi Negara. Terjadinya perbuatan tersebut menurut  Boedi  Harsono  disebabkan oleh beberapa alasan yaitu :
1. PPAT merupakan Pejabat Umum yang memiliki wewenang dan tugas melaksanakan urusan pemerintahan sebagaimana diuraikan dalam Pasal 1 angka 1 Undang-Undang No. 5 tahun 1986, yang diwujudkan dengan pembuatan  akta  tanah  sebagai bukti dan dasar dalam melaksanakan pendaftaran peralihan hak atas tanah. 2. Disamping itu PPAT merupakan  Pejabat  Umum yang diangkat dan diberhentikan  oleh  Menteri Agraria  dan  Tata  Ruang  / Kepala  BPN  yang  diberi wewenang  dan  tugas  seperti telah diuraikan di atas, sehingga ia berkedudukan sebagai  Badan  atau  Pejabat Tata  Usaha  Negara  sesuai dengan  pasal  1  angka  2
Undang-Undang Nomor 5 Tahun  1986.  (Boedi  Harsono, 1999: 418) Mengingat peranan PPAT yang begitu penting dibidang keagrariaan maka Pemerintah memberlakukan Peraturan Pemerintah No. 37 Tahun 1998 yang dimuat dalam Lembaran Negara No. 52 Tahun 1998, Tambahan  Lembaran  Negara  No. 3746 tentang Peraturan Pejabat Pembuat  Akta  Tanah  yang  sekarang diperbaharui    Peraturan  Pemerintah No. 24 Tahun 2016. Melalui peraturan itu PPAT diharapkan dapat melaksanakan tugas dan wewenangnya dengan baik, dalam arti tidak  melanggar  ketentuan-ketentuan yang berlaku.Walaupun demikian karena  yang  diangkat  sebagai  PPAT merupakan  manusia  biasa  dalam pelaksanaan  tugas  dan  wewenangnya mungkin saja terjadi kesalahan, kekhilafan  baik  disengaja  maupun tidak  disengaja,  sehingga  dengan demikian jelas menimbulkan kerugian pada  orang  lain.  Dengan  timbulnya kerugian itu menyebabkan pihak yang merasa dirugikan mengajukan gugatan terhadap  PPAT  yang  bersangkutan. Permasalahan  yang  dibahas  dalam tulisan  ini  adalah  akibat  hukum  dari akta    jual  beli  hak  atas  tanah    yang dibuat  oleh  PPAT  mengandung  cacat hukum  dan    upaya-upaya  yang  dapat ditempuh dalam penyelesaian perjanjian jual beli hak atas tanah yang mengandung  cacat  hukum,  dengan mempergunakan jenis penelitian normatif. (Setiawan, 1997: 82)

## PEMBAHASAN DAN HASIL
Akibat  Hukum  Terhadap  Jual Beli Hak Atas Tanah Yang Mengandung Cacat Hukum
Sebelum  membahas  mengenai akibat  hukum  terhadap  jual  beli  hak atas  tanah  yang  mengandung  cacat, terlebih  dahulu  akan  dibahas  tentang resiko dalam perjanjian jual beli. Resiko ialah kewajiban memikul  kerugian  yang  disebabkan oleh suatu kejadian (peristiwa) di luar kesalahan salah satu pihak. Misalnya : barang  yang  diperjualbelikan  musnah di  perjalanan  karena  kapal  laut  yang mengangkutnya  karam  di  tengah  laut akibat  serangan  badai.  Atau  sebuah rumah  yang  sedang  dipersewakan terbakar  habis  karena  “ kortsluiting ” aliran listrik. Siapakah yang (menurut hukum)  harus  memikul  kerugian- kerugian  tersebut?  Inilah  persoalan yang  dengan  suatu  istilah  hukum dinamakan  persoalan  “resiko”  itu. Pihak  yang  menderita  karena  barang yang menjadi objek perjanjian ditimpa oleh  kejadian  yang  tidak  disengaja tersebut  dan  diwajibkan  memikul kerugian  itu  tanpa  adanya  keharusan bagi pihak lawannya untuk mengganti kerugian  itu,  dinamakan  pihak  yang memikul resiko atas barang tersebut.
Persoalan  tentang  resiko  itu berpokok  pangkal  pada  terjadinya suatu peristiwa diluar kesalahan salah satu  pihak.  Peristiwa  semacam  itu dalam hukum perjanjian dengan suatu istilah  hukum  dinamakan  “keadaan memaksa” ( overmacht, force majeur ). Dengan  demikian  maka  persoalan tentang  resiko  itu  merupakan  buntut dari persoalan tentang keadaan memaksa,  suatu  kejadian  yang  tak disengaja dan tak dapat diduga.
Sekarang  persoalannya  adalah :  Bagaimanakah  diaturnya  masalah resiko itu dalam perjanjian jual beli?
Mengenai  resiko  dalam  jual beli ini dalam B.W. ada tiga peraturan yaitu :
1. Mengenai barang tertentu (pasal 1460).
2. Mengenai  barang  yang  dijual menurut  berat,  jumlah  atau ukuran (pasal 1461).
3. Mengenai barang-barang yang dijual menurut tumpukan (pasal  1462).  (Subekti,  1995: 25) 4. Mengenai barang tertentu ditetapkan oleh pasal 1460 BW bahwa  barang  itu  sejak  saat pembelian  (saat  ditutupnya perjanjian) adalah atas tanggungan si pembeli, meskipun penyerahannya belum dilakukan dan si penjual berhak menuntut harganya. Pertama perlu ditetapkan lebih dahulu apakah yang dimaksud dengan “barang tertentu” itu. Yang
dimaksudkan  dengan  barang  tertentu adalah  barang  yang  pada  waktu perjanjian  dibuat  sudah  ada  dan  di tunjuk  oleh  si  pembeli.  Misalnya pembeli  ini  masuk  ke  sebuah  toks mebel  dan  menjatuhkan  pilihannya pada  sebuah  lemari  yang  disetujui untuk  dibelinya.  Yang  dibeli  adalah lemari yang ditunjuk itu, bukan lemari lain  dan  bukannya  ia  pesan  untuk dibuatkan  lemari  yang  seperti  itu. Dalam  istilah  perdagangan,  lemari tersebut termasuk apa yang dinamakan “ready stock”. (J. Satrio, 1993: 51)
Mengenai  barang  seperti  pada pasal 1460 tersebut diatas menetapkan bahwa  resiko  dipikulkan  kepada  si pembeli,  biarpun  barangnya  belum diserahkan.  Jadi  umpamanya  lemari tersebut  diatas  dalam  perjalanan sewaktu sedang diangkut ke rumahnya si pembeli dimana ia akan diserahkan, hancur karena suatu kecelakaan, maka tetaplah si pembeli diharuskan membayar  harganya.  Inilah  yang
dinamakan  “memikul  resiko”  atas suatu barang. (R. Soebekti, 1996: 69) Banyak  orang  akan  bertanya  : Apakah  itu  adil?  Secara  terus  terang harus  kita  jawab  :  Memang,  itu  tidak adil.  Sebab  bukankah  si  pembeli lemari  itu  (di  dalam  sistem  B.W.) belum  pemilik.  Ia  baru  seorang  calon pemilik  dan  baru  menjadi  pemilik pada  saat  barang  itu  diserahkan kepadanya (dirumahnya). Selama barang  belum  diserahkan  kepada pembeli, apabila si penjual jatuh pailit, barang itu masih termasuk dalam harta kekayaan (“ boedel”) si penjual.
Tentunya ditanyakan lagi oleh orang  banyak  :  Mengapa  ada  pasal undang-undang  yang  memberikan peraturan yang tidak adil itu? Jawabannya  adalah,    secara  terus terang  lagi,  bahwa  pasal  1460  itu (seperti  halnya  dengan  pasal  1471) telah  dikutip  begitu  saja  dari  Code Civil  Perancis,  juga  tanpa  disadari bahwa  B.W  menganut  suatu  sistem yang berlainan dengan Code Civil itu dalam  hal  pemindahan  hak  milik. Dalam sistem Code Civil barang yang kita  bicarakan  tadi  sejak  ditutupnya perjanjian  sudah  menjadi  miliknya pembeli.  Kalau  demikian  halnya, memang  adil    bahwa  pembeli  sudah pula memikul resiko atas barang yang dibelinya  itu.  Bukanlah  sudah  wajar bahwa  setiap  pemilik  barang,  bukan orang  lain,  yang  harus  menanggung semua akibat kejadian yang menimpa barang miliknya kalau tidak ada yang salah dalam kejadian itu. (K. Wantjik Saleh, 1997: 137)
Dengan  menginsyafi  adanya keganjilan itu, yurisprudensi di
Nederland  sudah  mengambil  jalan menafsirkan  pasal  1460  itu  secara sempit.  Ditunjuknya  pada  perkataan “barang tertentu” yang harus diartikan
sebagai  barang  yang  dipilih  dan ditunjuk oleh pembeli, dengan pengertian  tidak  lagi  dapat  ditukar dengan barang lain. Dengan
membatasi  berlakunya  pasal  1460 seperti  itu,  keganjilan  sudah  agak dikurangi.  Si  pembeli  yang  sudah menunjuk sendiri barang yang dibelinya, dapat dianggap seolah-olah menitipkan  barangnya  sampai  barang itu diantarkan ke rumahnya (dalam hal diperjanjikan bahwa penyerahan akan terjadi di rumah pembeli). (R. Subekti, 1996:  95)  Selain  dari  itu,  berlakunya pasal 1460 dibatasi lagi, yaitu ia hanya dipakai  jika  yang  terjadi  itu  adalah suatu  keadaan  memaksa  yang  mutlak ( absolute  overmacht )  dalam  arti bahwa barang yang dibeli tetapi belum dilever  musnah  sama  sekali.  Kalau keadaan  memaksa  hanya  bersifat  tak mutlak  saja  ( relative  overmacht ), misalnya  sekonyong-konyong  oleh pihak  berwajib  dikeluarkan  larangan untuk  mengekspor  suatu  macam barang, sedangkan barang yang dibeli terkena  larangan  itu  sehingga  tidak bisa dikirimkan kepada pembeli, maka akan  dirasakan  sangat  ganjil  apabila pembeli ini masih diwajibkan membayar  harganya,  padahal si penjual tetap memiliki barang itu. Sebagaimana diketahui,
Mahkamah  Agung  dengan  surat edarannya  No.  3  tahun  1963  telah menyatakan  beberapa  pasal  dari  B.W tidak  berlaku  lagi,  antara  lain  pasal 1460 tersebut. Dalam anggapan, surat edaran Mahkamah Agung itu merupakan  suatu  anjuran  kepada semua  Hakim  dan  Pengadilan  untuk membuat yurisprudensi yang menyatakan  pasal  1460  tersebut sebagai pasal yang mati dan karena itu tidak boleh dipakai lagi. (Koentjaraningrat, 1998: 19)
Menurut  ketentuan-ketentuan Pasal 1461 dan Pasal 1462 resiko atas barang-barang  yang  dijual  menurut berat,  jumlah  atau  ukuran  diletakkan pada  pundaknya  si  penjual  hingga barang-barang  itu  telah  ditimbang, dihitung atau diukur, sedangkan resiko atas barang-barang yang dijual menurut tumpukan diletakkan pada si pembeli.
Barang-barang  yang  masih harus ditimbang dahulu, dihitung atau diukur  dahulu  sebelum  dikirim  atau diserahkan  kepada  si  pembeli.  Boleh dikatakan baru dipisahkan dari barang- barang milik si penjual lainnya setelah dilakukan penimbangan, penghitungan  atau  pengukuran.  Baru setelah  dipisahkan  itu  merupakan barang yang disediakan untuk dikirimkan kepada pembeli atau untuk diambil oleh pembeli.
Barang  yang  dijual  menurut tumpukan, dapat dikatakan sudah dari semula  disendirikan  atau  dipisahkan dari  barang-barang  milik  penjual lainnya,  sehingga  sudah  dari  semula dalam  keadaan  siap  untuk  diserahkan kepada  pembeli    ( in  a  deliverable state ).  (Mariam  Darus  Badrulzaman,
2001: 85)
Kalau mengenai barang- barang  yang  masih  harus  ditimbang, dihitung  atau  diukur  dahulu,  sebelum dilakukan penimbangan, penghitungan atau pengukuran, resikonya  diletakkan  dipundaknya  si penjual,  itu  memang  sudah  tepat,
tetapi kalau setelah dilakukan penimbangan, penghitungan atau pengukuran  resiko  tersebut  otomatis dipindahkan  kepada  pembeli,  itu merupakan suatu ketidakadilan seperti yang  dilakukan  oleh  pasal  1460  yang dibicarakan diatas. Begitu pula ketentuan tentang barang “tumpukan”
adalah sama karena barang tumpukan sebetulnya  merupakan  kumpulan  dari barang-barang tertentu menurut
pengertian pasal 1460.
Kesimpulannya  adalah  bahwa selama  belum  dilever,  mengenai barang dari macam apa saja, resikonya masih harus dipikul oleh penjual, yang masih merupakan pemilik sampai pada saat barang itu secara yuridis diserahkan kepada pembeli.
Dalam  hal  perjanjian  jual  beli hak atas tanah yang mengandung cacat hukum, berikut ini akan dikemukakan suatu  contoh  kasus  jual  beli  hak  atas tanah   ang mengandung cacat yuridis atau cacat hukum. Adapun
peristiwanya        yaitu  Penggugat melalui kuasa hukumnya dengan surat gugatannya  tertanggal  Denpasar,  30 Oktober  2014  telah  mengemukakan dalil-dalil  gugatan  sebagai  berikut  : penggugat  pada tanggal  12 Juni 2007 telah  membeli  sebidang  tanah  sesuai dengan  Sertifikat  Hak  Milik  Nomor  : 1022  /  Desa  Pererenan,  NIB  : 22.03.05.18.01103, Surat Ukur Nomor :  1216/Pererenan/2008,  tanggal  12-3- 2008,  Luas  975  M2  (sembilan  ratus tujuh  puluh  lima  meter  persegi), terletak di Jalan Jantuk Angsa (dahulu bernama Gang Sabana), Desa Pererenan, Kecamatan Mengwi,
Kabupaten  Badung,  Propinsi  Bali tercatat  atas  nama  Karpika  Wati berdasarkan  Akta  Jual  Beli  Nomor  : 169 tanggal 12 Juni 2007 yang dibuat dan  ditandatangani  di  Kantor  Notaris dan  PPAT  Kabupaten  Badung  Eddy Nyoman Winarta, SH yang beralamat di  Komp.  Pertokoan  Segi  Tiga  Emas Kav.31-32., Jalan By Pas Ngurah Rai No.  5,  Kuta,  Kabupaten  Badung, Propinsi  Bali  (TERGUGAT  II)  dan kemudian  pada  awal  tahun  2008  atas tanah  tersebut  telah  dibangun  sebuah
villa  dengan  nama  Emmanuelle  serta ditempati  oleh  penggugat  sendiri hingga saat ini.
Penggugat dan tergugat I telah saling  mengenal  dengan  baik  sejak tahun  2006.  Dengan  bujuk  rayu  dan iming-iming  janji  bahwa  tanah  yang dibeli penggugat tersebut akan segera dibangun  Villa  dan  akan  di  sewakan kepada pihak lain yang kemudian hasil yang  didapat  dari  pengelolaan  Villa tersebut akan dibagi bersama, tergugat i  lalu  kemudian  meminta  penggugat untuk  membuatkan  Akta-Akta  atas tanah  tersebut  di  Kantor  tergugat    II (Notaris dan PPAT Kabupaten Badung Eddy  Nyoman  Winarta,  SH  yang beralamat  di  Komp.  Pertokoan  Segi Tiga Emas Kav. 31-32., Jalan By Pass Ngurah  Rai  No.  5,  Kuta,  Kabupaten Badung, Propinsi Bali), adapun Akta- Akta  Notaris  tersebut  adalah  sebagai berikut  :  Akta  Notaris  Nomor  89 tanggal  24  Maret  2008  tentang  Sewa Menyewa  Tanah  antara  penggugat selaku Pihak Pertama Yang Menyewakan  dan  tergugat  i  selaku Pihak Kedua sebagai pihak Penyewa;
Akta  Notaris  Nomor  90  tanggal  24 maret 2008 tentang Pengakuan Hutang Dengan  Memakai  Jaminan  antara tergugat i selaku Pihak Pertama Yang Menghutangkan dan penggugat selaku Pihak  Kedua  sebagai  Pihak  Yang
Berhutang;  Akta  Notaris  Nomor  91 tanggal  24  Maret  2008  tentang Pernyataan dan Kuasa antara penggugat  selaku  Yang  Menyatakan dan  Pemberi  Kuasa  dan  tergugat  I
selaku  Yang  Menerima  Pernyataan dan  Penerima  Kuasa;  Akta  Notaris Nomor 108 tanggal  01  April  2008  tentang  Akta Pemberian  Hak  Tanggungan  (APHT) Atas  nama  ;  Alain,  Maurice  Pons
beralamat  di  10,  rue  Jean  Vidaihet 31800 St. Gaudens, France.
Atas  obyek  tanah  tersebut diatas  yang  dibuatkan  dan  dibebani dengan  Akta  Notaris  Nomor  89 tanggal  24  Maret  2008  tentang  Sewa Menyewa Tanah, Akta Notaris Nomor 90  tanggal  24  maret  2008  tentang Pengakuan  Hutang  Dengan  Memakai Jaminan,  Akta  Notaris  Nomor  91 tanggal  24  Maret  2008  tentang Pernyataan  dan  Kuasa  dan  Akta Notaris  Nomor  108  tanggal  01  April 2008  tentang  Akta  Pemberian  Hak tanggungan  oleh  tergugat  i  yang sangat  jelas  memposisikan  penggugat selaku  nominee.  Perbuatan  tergugat  I meminta  tergugat  II  membuatkan Akta-Akta Notaris / perjanjian notariil atas  tanah  tersebut  dimana  materi dalam  Akta-Akta  Notaris  /  perjanjian notariil  tidak  sesuai  dengan  fakta hanya sebagai “kedok” TERGUGAT I sebagai  warga  Negara  asing  untuk maksud  memindahkan  hak  milik secara tidak langsung kepada tergugat I,  dengan  tujuan  memiliki  asset-aset tanah  /  property  khususnya  di  pulau Bali.  Menurut Maria Sw. Sumardjono dalam bukunya Kebijakan Pertanahan antara  Regulasi  dan  Implementasi , Kompas,  2006,  Jakarta,  hal.  16 mengatakan  :  Perjanjian  pokok  yang diikuti  dengan  perjanjian  lain  terkait dengan  penguasaan  hak  atas  tanah oleh warga Negara asing menunjukkan bahwa  secara  tidak  langsung  melalui perjanjian notariil, telah terjadi
Penyelundupan Hukum .
Bahwa  perjanjian  nominee sama  sekali  tidak  dikenal  dalam system  hukum  Indonesia  khususnya dalam  hukum  perjanjian  Indonesia, dan  tidak  ada  pengaturan  secara khusus  dan  tegas,  sehingga  dapat dikatakan  mengandung  pengertian
yang  kosong/norma  kosong, karena perjanjian nominee dapat dikategorikan sebagai penyelundupan hukum . Bahwa terjadi penyelundupan hukum  sebagai  perbuatan  melawan hukum  dalam  akta  notaris  Nomor  89 tanggal  24  Maret  2008  tentang  Sewa Menyewa Tanah, Akta Notaris Nomor 90  tanggal  24  Maret  2008  tentang Pengakuan  Hutang  Dengan  Memakai Jaminan,  Akta  Notaris  Nomor  91 tanggal  24  Maret  2008  tentang Pernyataan  dan  Kuasa  dan  Akta Notaris  Nomor  108  tanggal  01  April 2008  tentang  Akta  Pemberian  Hak tanggungan  (APHT)  Atas  Nama  ; Alain, Maurice PonS beralamat di 10, rue Jean Vidaihet 31800 St. Gaudens, France, yang dapat Penggugat uraikan sebagai berikut : Bahwa terbitnya Akta Notaris  Nomor  89  tanggal  24  Maret 2008  tentang  Sewa  Menyewa  Tanah antara  penggugat  dengan  tergugat  I atas  sebidang  tanah  sesuai  dengan Sertifikat  Hak  Milik  Nomor  :  1022  / Desa Pererenan, NIB : 22.03.05.18.01103, Surat Ukur Nomor
:  1216/Pererenan/2008,  tanggal  12-3- 2008,  Luas  975  M2,  terletak  di  Jalan Jantuk  Angsa  (dahulu  bernama  Gang Sabana),  Desa  Pererenan,  Kecamatan Mengwi, Kabupaten Badung, Propinsi Bali, tercatat atas nama Karpika Wati, secara  substansinya  jelas  tidak  sesuai dengan kaidah-kaidah
hukum,
kelaziman, kepantasan serta kepatutan dalam perjanjian sewa menyewa yang selama  ini  berlaku  di  Republik Indonesia.  Hal  tersebut  tampak  pada masa  sewa  /  jangka  waktu  sewa menyewa  dan  uang  sewa  yang diberikan penggugat kepada tergugat I sebagaimana  termuat  dalam  pasal  1 (satu) Akta Notaris Nomor 89 tanggal 24  Maret  2008,  yakni  25  (dua  puluh lima)  tahun  dan  secara  otomatis
diperpanjang dan diperbaharui kembali  untuk  jangka  waktu  3  x  25 (dua  puluh  lima)  tahun  dari  sejak tanggal 06 – 08 – 2007 (enam Agustus dua ribu tujuh) dan berakhir selambatnya  tanggal  06  –  08  –  2107 (enam Agustus dua ribu seratus tujuh), atau  dengan  kata  lain  sewa  menyewa antara  penggugat  dengan  tergugat  I dilakukan dalam jangka waktu selama 100 (seratus) tahun dengan uang sewa untuk  seluruh  masa  sewa  selama  100 (seratus)  tahun  hanya  sebesar  Rp. 50.000.000,-  (lima  puluh  juta  rupiah) tanpa adanya renegoisasi jangka waktu dan  uang  sewa.  (Vide:  pasal  2  (dua) Akta  Notaris  Nomor  89  tanggal  24
Maret  2008).  Bahwa  Akta  Notaris
Nomor  89  tanggal  24  Maret  2008 tentang Sewa Menyewa yang memberikan jangka waktu sewa secara otomatis  dapat  diperpanjang  dan diperbaharui  jelas  telah  memberikan peluang atau jalan kepada
TERGUGAT I sebagai  warga Negara asing untuk dapat menguasai tanah di Republik  Indonesia  dengan  jangka waktu  selama  100  (seratus)  tahun dengan  hanya  membayar  uang  sewa sebesar  Rp.  50.000.000,-  (lima  puluh juta  rupiah).  Bahwa  pemberian  masa jangka waktu sewa yang dikomulatifkan  selama  100  (seratus) tahun dalam satu Akta perjanjian sewa adalah tidak sesuai dengan kelaziman /  kaidah-kaidah  perjanjian  sewa menyewa  yang  selama  ini  menjadi praktek  di  Indonesia.  Bahwa  secara materiil  Akta  Notaris  Nomor  89 tanggal  24  Maret  2008  tentang  Sewa Menyewa  yang  diterbitkan  oleh tergugat  II  adalah  tidak  adil,  tidak seimbang dan memberatkan salah satu pihak,  penggugat  hanya  menerima uang  sewa  sebesar  Rp.  50.000.000,- (lima  puluh  juta  rupiah)  untuk  masa
sewa  tanah  selama  jangka  waktu  100 (seratus)  tahun.  Ketidakadilan  yang sengaja  dibuat  oleh  tergugat  I  dan tergugat II menunjukkan memposisikan bahwa keberadaan penggugat  dalam  perjanjian  hanya dianggap pelengkap atau pajangan dan hanya memanfaatkan kewarganegaraan penggugat saja. Hal tersebut membuktikan penerbitan Akta  sewa  menyewa  tersebut  jelas  di dasari  bukan  sebab  yang  halal  yakni bertujuan  memberikan  hak  kepada tergugat  I  untuk  menguasai  tanah dengan  jangka  waktu  yang  tidak terbatas  dengan  kata  lain  penguasaan tanah dalam waktu yang tidak terbatas, secara  tidak  langsung  tergugat  I menguasai  tanah  tersebut  secara pribadi.
Sehingga  dengan  demikian Akta  Notaris  Nomor  89  tanggal  24 Maret  2008  tentang  Sewa  Menyewa yang diterbitkan oleh TERGUGAT II adalah  cacat  hukum  karena  tidak memenuhi  unsur  sahnya  perjanjian sebagaimana diatur dalam  pasal  1320 KUHperdata, maka haruslah dinyatakan batal demi hukum. Bahwa selain  sewa  menyewa,  tanah  yang dibeli oleh penggugat berupa sebidang tanah  sesuai  dngan  Sertifikat  Hak Milik Nomor : 1022 / Desa Pererenan,
NIB  :  22.03.05.18.01103,  Surat  Ukur
Nomor : 1216/Pererenan/2008, tanggal  12-3-2008,  Luas  975  M2 (sembilan ratus tujuh puluh lima meter persegi),  terletak  di  Jalan  Jantuk
Angsa (dahulu bernama Gang Sabana),  Desa  Pererenan,  Kecamatan Mengwi, Kabupaten Badung, Propinsi
Bali, tercatat atas nama Karpika Wati, tergugat  II  juga  menerbitkan  Akta Notaris  Nomor  90  tanggal  24  maret 2008  tentang  Pengakuan  Hutang Dengan  Memakai  Jaminan  antara
tergugat
I selaku pihak yang menghutangkan dan penggugat selaku pihak yang berhutang.
Secara yuridis formal telah ada Akta  Notaris  Nomor  89  tanggal  24 Maret  2008  tentang  Sewa  Menyewa Tanah  antara  penggugat  dengan tergugat  I  kemudian  tanah  yang  telah diperjanjikan  sebagai  sewa  menyewa kembali  lagi  menjadi  jaminan  hutang penggugat  kepada  tergugat  I,  hal  ini telah menyebabkan kekacauan hukum dan  ketidakpastian  hukum  terhadap status  tanah  tersebut  diatas  karena terdapat  2  (dua)  Akta  Notaris  / perjanjian  Notariil  yang  membebani satu  objek  tanah  dengan  para  pihak yang  sama.    Akta  Notaris  Nomor  90 tanggal  24  Maret  2008  tentang Pengakuan  Hutang  dengan  Memakai Jaminan  menyatakan  penggugat  telah berhutang  kepada  tergugat  I  sebesar Rp.  1.000.000.000,-  (satu  milyar rupiah)  (Vide  :  pasal  1  Akta  Notaris Nomor  90  tanggal  24  Maret  2008 tentang  Pengakuan  Hutang  dengan Memakai  Jaminan)  dan  atas  hutang tersebut  penggugat  tidak  dikenakan bunga  dan  selanjutnya  untuk  jangka waktu  lamanya  pengembalian  hutang tidak ditentukan (Vide :  Pasal  2 Akta Notaris  Nomor  90  tanggal  24  Maret 2008  tentang  Pengakuan  Hutang dengan Memakai Jaminan).
Sebagaimana  termuat  adlam Pasal  3  Akta  Notaris  Nomor  90 tanggal  24  Maret  2008  tentang Pengakuan  Hutang  dengan  Memakai
Jaminan, dinyatakan hutang
penggugat  kepada  tergugat  I  hanya dapat  dikembalikan  apabila  telah ditagih  oleh  tergugat  I  dan  hutang hanya  bisa  dibayar  melalui  hasil penjualan tanah dan benda-benda yang ada diatasnya.
Perjanjian hutang piutang tersebut  tidak  masuk  akal  dan  tidak dapat  diterima  akal  sehat  serta  tidak sesuai dengan kaidah-kaidah perjanjian  hutang  piutang  yang  pada lazimnya mensyaratkan adanya bunga dan waktu  jatuh  tempo  pengembalian hutang  secara  jelas  dan  terperinci. Sehingga jelas secara hukum tergugat I  bersama  tergugat  II  dengan  sengaja membuat  perjanjian  notariil  hanya akal-akalan  saja  untuk  memuluskan niat  tergugat  I  untuk  menguasai sebidang  tanah  yang  telah  atas  nama penggugat.  Akta  Notaris  Nomor  90 tanggal  24  Maret  2008  tentang Pengakuan  Hutang  dengan  Memakai Jaminan  yang  ditandatangani  dan dibuat  dihadapan  TERGUGAT  II adalah  tidak  adil,  tidak  seimbang  dan memberatkan  salah  satu  pihak,  salah satunya tersirat dalam ketentuan Pasal 3  Akta  Notaris  Nomor  90  tanggal  24
Maret 2008 tentang Pengakuan Hutang  dengan  Memakai  Jaminan yang  pada  pokoknya  menyebutkan  ; pengembalian  hutang  baru  dapat dilakukan  oleh  penggugat  apabila telah  ditagih  oleh  tergugat  I  dan jumlah  hutang  hanya  dapat  dibayar melalui penjualan tanah yang dijadikan  jaminan  hutang.  Hal  ini sangat  janggal  dan  tidak  masuk  akal serta  memberatkan  penggugat  selaku pihak  yang  berhutang,  sehingga  jelas
Akta  Notaris  Nomor  90  tanggal  24
Maret 2008 tentang Pengakuan Hutang  dengan  Memakai  Jaminan tidak  memenuhi  unsur  keseimbangan dan  keadilan  sebagai  syarat  formil sahnya  perjanjian  dan  membuktikan terbitnya Akta Notaris tersebut hanyalah akal-akalan tergugat I selaku Warga Negara Asing.
Dengan  demikian  tergugat  II telah  dengan  sengaja  memposisikan
penggugat  dalam  keadaan  apapun harus menerima permintaan tergugat I untuk  dapat  mengikat  penggugat  ke dalam  Akta  Notaris  /  Perjanjian Notariil  agar  dapat  dibebani  hutang oleh  TERGUGAT  I  dengan  jaminan tanah yang telah atas nama penggugat dan selanjutnya tergugat II menerbitkan Akta Notaris Nomor 108 tanggal  01  April  2008  tentang  Akta Pemberian  Hak  tanggungan  (APHT) atas  nama  tergugat  I  untuk  mengikat penggugat  dan  objek  jaminan  hutang untuk  secara  tidak  langsung  dapat dikuasai oleh tergugat I.
Perbuatan tergugat II sebagaimana  tersebut  diatas  jelas bertentangan  dengan  Undang-undang Nomor  2  Tahun  2014  Tentang Perubahan Atas Undang-Undang Nomor  30  Tahun  2004  Tentang Jabatan  Notaris  “ Pasal  16  ayat  (1) huruf  (a)  yang  menyatakan  :  dalam menjalankan jabatannya, Notaris wajib bertindak amanah, jujur, saksama, mandiri, tidak berpihak, dan menjaga kepentingan pihak” .
Perbuatan  melawan  hukum lain yang dilakukan oleh tergugat I dan tergugat II secara fakta adalah dengan adanya  pendaftaran  Hak  Tanggungan atas  jaminan  hutang  pada  Kantor Pertanahan  Kabupaten  Badung,  (vide Pasal  4  Akta  Notaris  Nomor  90 tanggal  24  Maret  2008  tentang Pengakuan  Hutang  dengan  Memakai Jaminan). Pendaftaran Hak Tanggungan atas jaminan hutang pada Kantor Pertanahan Kabupaten Badung atas  nama  tergugat  I  yang  hanya menggunakan Paspor dan Visa Turis/ Kunjungan jelas adalah bentuk penyelundupan hukum terhadap
keimigrasian  Warga  Negara  Asing, karena  bagaimana  mungkin  Warga Negara Asing yang hanya berkunjung
ke Indonesia sebagai turis memberikan pinjaman/hutang kepada Warga Negara  Indonesia  yang  kemudian tampil sebagai pemegang hak tanggungan  atas  jaminan  hutang berupa sebidang tanah sesuai Sertifikat Hak  Milik  Nomor  :  1022  /  Desa Pererenan  atas  nama  Karpika  Wati. Sehingga  dengan  demikian  Akta Notaris  Nomor  108  tanggal  01  April 2008  tentang  Akta  Pemberian  Hak tanggungan (APHT) atas nama TERGUGAT  I  adalah  cacat  hukum sehingga  haruslah  dinyatakan  batal demi  hukum.  Maka  hak  tanggungan yang telah diletakkan dalam Sertifikat Hak  Milik  Nomor  :  1022  /  Desa Pererenan  atas  nama  KARPIKA WATI  sehingga  terbitnya  Sertifikat Hak  Tanggungan  Pertama  Nomor  : 209  /  2008  atas  nama  TERGUGAT  I juga cacat hukum.
Dengan  demikian  pula  sudah sepatutnya Sertifikat Hak Tanggungan Pertama Nomor : 209 / 2008 atas nama tergugat  I  dinyatakan  batal  demi hukum  dan  selanjutnya  penggugat mohon  agar  memerintahkan  kepada Kantor Pertanahan Kabupaten Badung untuk mencoret hak tanggungan dalam Sertifikat  Hak  Milik  Nomor  :  1022  / Desa  Pererenan  atas  nama  Karpika Wati dalam buku tanah yang diperuntukkan untuk itu. Upaya Yang Ditempuh Terhadap  Jual  Beli  Tanah  Yang Mengandung Cacat Hukum. Berdasarkan atas kejadian terhadap  jual  beli  atas  tanah  yang mengandung cacat, maka barang yang telah  dijual  tersebut  berhak  untuk dikembalikan.
Kekuasaan  untuk  membeli kembali  barang  yang  telah  dijual (“recht  van wederinkoop”,  “right  to repurchase ”)  diterbitkan  dari  suatu
janji  dimana  si  penjual  diberikan  hak untuk  mengambil  kembali  barangnya yang telah dijual, dengan mengembalikan harga pembelian yang telah  diterimanya,  disertai  semua biaya  yang  telah  dikeluarkan  (oleh  si pembeli)  untuk  menyelenggarakan pembelian serta penyerahannya,
begitu  pula  biaya-biaya  yang  perlu untuk  pembetulan-pembetulan  dan pengeluaran-pengeluaran
yang menyebabkan  barang  yang  dijual bertambah  harganya.  Demikianlah definisi yang dapat diambil dari pasal 1519 BW ditambah dengan ketentuan pasal  1532  BW  dari  perjanjian  “jual beli dengan janji membeli kembali”.
Hak “membeli kembali” tersebut di atas tidak boleh diperjanjikan untuk suatu waktu yang lebih lama dari 5 (lima) tahun.
Jika hak tersebut diperjanjikan untuk  suatu  waktu  yang  lebih  lama, maka  waktu  itu  diperpendek  sampai lima  tahun.  Apabila  si  penjual  lalai memajukan tuntutannya untuk membeli  kembali  dalam  tenggang waktu  yang  telah  ditetapkan  maka tetaplah  si  pembeli  sebagai  pemilik barang  yang  telah  dibelinya  itu. Demikianlah ketentuan-ketentuan yang  dapat  diambil  dari  pasal  1520
BW dan 1521 BW. Jika ditinjau benar-benar perjanjian  jual  beli  dengan  janji membeli kembali ini, maka sebenarnya perjanjian tersebut merupakan  suatu  perjanjian  dimana pihak  penjual  diberikan  kekuasaan untuk  secara  sepihak  (dan  diluar Hakim)  membatalkan  perjanjiannya dan  menuntut  kembali  barangnya sebagai miliknya.
Dengan  demikian  maka  si pembeli  yang  membeli  suatu  barang dengan  janji  membeli  kembali  itu
memperoleh  hak  milik  atas  barang yang  dibelinya  itu  dengan  memikul kewajiban untuk sewaktu-waktu (dalam jangka waktu yang diperjanjikan)  menyerahkan  kembali barangnya kepada si penjual.
Adapun  upaya  yang  ditempuh dalam penyelesaian terhadap jual beli tanah yang mengandung cacat hukum adalah  dengan  cara  :  (Abdulkadir Muhammad, 1998: 40) 1. Penyelesaian  Melalui  Upaya Perdamaian atau Kekeluargaan. Perjanjian jual beli tanah yang mengandung cacat, yang  penyelesaiannya  di  luar pengadilan  dapat  diselesaikan secara  kekeluargaan  dengan memusyawarahkan antara pihak-pihak  yang  melakukan perjanjian  jual  beli  di  luar pengadilan  ini.  Para  pihak dapat  meminta  bantuan  aparat desa (Kepala Desa atau Lurah), pengacara maupun notaris. Bagi  masyarakat  atau pihak yang melakukan perjanjian  jual  beli  secara tertulis  dan  diketahui  oleh kepala desa  atau lurah apabila di kemudian hari terjadi persengketaan  atau  perjanjian yang dibuat terdapat cacat baik cacat  itu  terhadap  syarat subyektif  maupun  cacat  itu terhadap  syarat  obyektifnya, maka penyelesaiannya diusahakan secara kekeluargaan dengan musyawarah dengan memberikan jalan keluar yang tidak  jauh  menyimpang  dari jalur hukum yang ada. Artinya apabila  cacat  tersebut  akibat dari pihak penjual maka pihak
pembeli berhak menuntut ganti rugi dan pihak penjual berkewajiban  membayar  atau memberikan ganti rugi tersebut. Penyelesaian perjanjian  jual  beli  yang mengandung  cacat  di  luar pengadilan  dapat  dilakukan dengan  jalan  damai,  artinya antara  pihak  penjual  dengan pihak pembeli berdamai. Mengenai cacat tersebut, apabila cacatnya terdapat unsur  tipu  muslihat,  maka pihak  yang  merasa  ditipu dalam  hal  ini  pembeli  berhak menuntut  ganti  rugi  kepada pihak penjual dan pihak penjual berkewajiban memberikan ganti rugi kepada pihak pembeli atau obyek jual beli  tersebut  dikembalikan kepada  pihak  penjual  dan disertai memberikan ganti rugi akibat  tipu  muslihat  yang dilakukan  oleh  pihak  penjual tersebut.
Penyelesaian perjanjian  jual  beli  yang mengandung  cacat  tersebut yaitu dengan jalan damai disini para  pihak  berdamai  dengan membuat  akta  perdamaian. Apabila  cacat  tersebut  akibat adanya tipu muslihat dari salah satu  pihak,  dalam  hal  ini  oleh pihak  penjual  maka  pihak pembeli  dapat  menuntut  ganti rugi. Artinya berdamai dengan pemberian  ganti  rugi  oleh pihak penjual.
2. Penyelesaian  Melalui  Upaya Jalur Hukum Atau Pengadilan Penyelesaian
perjanjian  jual  beli  yang
mengandung  cacat  melalui pengadilan  ini  terjadi  apabila penyelesaian di luar pengadilan  atau  penyelesaian secara perdamaian atau kekeluargaan  tidak  tercapai, maka  jalan  terakhir  adalah melalui pengadilan. Dalam hal penyelesaian perjanjian  jual  beli  yang mengandung  cacat  melalui pengadilan ini ada dua alternatif keputusan yaitu : a. Putusan dengan perdamaian b. Putusan  akhir(Felix  S. Soebagio, 1994: 112) Ad.1. Putusan dengan perdamaian Mengenai putusan dengan perdamaian pada sidang pengadilan, dimana pihak penggugat dengan pihak tergugat  pada  sidang  pertama, hakim pimpinan sidang menganjurkan  agar  penggugat dengan tergugat menyelesaikan perkaranya secara damai (berdamai didepan pengadilan). Dalam  hal  hakim  memberikan tenggang waktu kepada penggugat  dan  tergugat  untuk membuat  konsep  perdamaian yang kemudian pada persidangan berikutnya diajukan kepada hakim pimpinan sidang. Apabila konsep perdamaian yang diajukan oleh kedua belah pihak kepada hakim didalam persidangan  disepakati  oleh kedua belah pihak yang berperkara maka hakim pimpinan sidang akan memberikan  keputusan  dengan putusan  perdamaian.  Dimana kedua  belah  pihak  dihukum
untuk melaksanakan isi putusan perdamaian tersebut.
Ad.2. Putusan Akhir Putusan akhir ini terjadi
apabila  penyelesaian  secara damai  tersebut  diatas  tidak tercapai, maka hakim pimpinan sidang akan melanjutkan pemeriksaan dengan pembacaan  gugatan,  setelah pembacaan gugatan hakim memberikan kesempatan kepada pihak-pihak yang berperkara  untuk  mengajukan jawaban gugatan, replik, duplik, ereplik, reduplik yang kemudian setelah jawab menjawab  selesai,  oleh  hakim pimpinan sidang diberikan kesempatan kepada pihak-pihak untuk mengajukan alat-alat bukti (pembuktian). Selesai hakim memeriksa dengan  cermat  semua  permasalahan dan  alat-alat  bukti  dari  pihak-pihak yang  berperkara  yang  diajukan  di dalam  persidangan  maka  hakim pimpinan  sidang  akan  memberikan keputusan sesuai dengan hasil pemeriksaan perkara di dalam persidangan. Dalam hal hakim pimpinan sidang memberikan keputusan ada empat macam yaitu : 1. Putusan  gugatan  tidak  dapat diterima Putusan  gugatan  tidak  dapat diterima, apabila dalam pemeriksaan  perkara  hakim berpendapat  bahwa  petitum dan posita tidak relevan.
2. Putusan gugatan dikabulkan Putusan  gugatan  dikabulkan apabila  dalil-dalil  penggugat dapat  dibuktikan  dengan  baik oleh  penggugat  (baik  berupa
surat-surat maupun saksi- saksi).
3. Putusan gugatan ditolak Putusan  ditolak  apabila  dalil- dalil  penggugat  tidak  dapat dikabulkan atau tidak didukung  oleh  alat-alat  bukti yang diajukan. Mengenai putusan diatas dapat mengajukan upaya hukum yaitu  upaya  hukum  banding dan kasasi.
4. Putusan verstek.
Putusan  terjadi  apabila  pihak tergugat  telah  dipanggil  3 (tiga) kali berturut-turut secara sah dan benar untuk menghadiri persidangan. Tetapi  pihak  tergugat  tidak pernah  hadir  dengan  tidak memberikan alasan yang tepat dan  juga  tidak  mengirim wakilnya  untuk  menghadiri persidangan maka hakim pimpinan  sidang  menjatuhkan putusan dengan verstek. Dalam hal  putusan  verstek  ini,  upaya hukum  yang  dilakukan  oleh pihak  tergugat  adalah  dengan verset  (perlawanan).  (Achmad Ichsan, 1996: 28)
Berkaitan  dengan  kasus  yang dibahas tersebut di atas dapat
disampaikan bahwa keputusan Pengadilan Negeri Denpasar mengabulkan gugatan Penggugat untuk  sebagian;  menyatakan  hukum bahwa Tergugat I dan Tergugat II telah melakukan perbuatan
melawan hukum;  Menyatakan  hukum  Akta Notaris No. 89 tanggal 24 Maret 2008 tentang  sewa  menyewa  tanah;  Akta Notaris No. 90 tanggal 24 Maret 2008 tentang  Pengakuan  Hutang  dengan Memakai  Jaminan;  Akta  Notaris  No. 91  tanggal  24  Maret  2008  tentang
Pernyataan  dan  Kuasa;  Akta  Notaris No. 108 tanggal 01 April 2008 tentang Akta Pemberian Hak Tanggungan;
Yang  semuanya  dibuat  dan ditandatangani  di  Kantor  Notaris  dan PPAT  Kabupaten  Badung  Eddy Nyoman  Winarta,  SH.,  (Tergugat  II) yang beralamat di Komplek Pertokoan Segitiga  Emas  Kavling  31-32,  Jalan By  Pass  Ngurah  Rai  No.  5,  Kuta, Kabupaten  Badung  Propinsi  Bali, adalah batal demi hukum;
Menyatkaan  Sertifikat  Hak Tanggungan  Pertama  No.  209/2008 tercatat atas nama Alain Maurice Pons (Tergugat I) adalah batal demi hukum; Memerintahkan kepada Kepala Kantor Pertanahan  Kabupaten  Badung  untuk mencoret  hak  tanggungan  dalam
Sertifikat Hak Milik Nomor. 1022/Desa Pererenan, NIB: 22.03.05.18.01103, surat ukur No.1216/Pererenan/2008  tanggal  12 Maret  2008,  luas  975  M2,  terletak  di Jalan  Jantuk  Angsa  (Dahulu  bernama Gang Sabana), Desa Pererenan, Kecamatan Mengwi, Kabupaten Badung,  tercatat  atas  nama  Karpika Wati dalam buku tanah yang diperuntukkan untuk itu ; Menyatakan hukum  penguasaan  Sertifikat  Hak Milik  No.  1022/  Desa  Pererenan NIB.22.03.05.18.01103,  surat  ukur No.1216/Pererenan/2008  tanggal  12 Maret  2008,  luas  975  M2,  terletak  di Jalan  Jantuk  Angsa  (Dahulu  bernama
Gang Sabana), Desa Pererenan, Kecamatan Mengwi, Kabupaten Badung,  tercatat  atas  nama  Karpika
Wati oleh Tergugat I adalah tidak sah.

## SIMPULAN DAN SARAN Simpulan
Dari  uraian-uraian  tersebut  di atas,  maka  simpulan  dari  tulisan  ini adalah akibat hukum terhadap
perjanjian  jual  beli  tanah  yang mengandung  cacat  hukum  adalah bahwa si penjual mengembalikan uang hasil  penjualan  tanah  kepada  si pembeli  dan  si  pembeli  menyerahkan kembali  sertifikat  hak  atas  tanah  ke penjual  sehingga  dapat  dikatakan bahwa  perjanjian  itu  batal  demi hukum.  Mengenai  Upaya  yang  dapat ditempuh dalam penyelesaian perjanjian jual beli hak atas tanah yang mengandung  cacat  hukum  adalah dapat diselesaikan baik secara musyawarah, damai maupun kekeluargaan  dan  seandainya  hal  ini mengalami kegagalan maka penyelesaiannya adalah melalui upaya jalur hukum atau pengadilan.
Saran
Hendaknya    pembeli  harus lebih  hati-hati  dalam  melakukan perjanjian jual beli apapun bentuknya harus  lebih  teliti  mengenai  objek  dan subjek yang menjadi pokok perjanjian.Kepada para aparat, apakah itu  dari  tingkat  Desa,  Kecamatan, Kabupaten, Badan Pertanahan Nasional  dan  Notaris/PPAT,  juga harus  lebih  selektif  dan  jeli  terhadap warga yang akan melakukan perjanjian  jual  beli  jangan  sampai ceroboh dalam memberikan rekomendasi  sehingga  permasalahan- permasalahan
tidak merugikan masyarakat atau rakyat.

## UCAPAN TERIMA KASIH
Terimakasih  kepada  suami, anak-anak  yang  ibu  sayang  serta ahabat-sahabat  saya  sebagai  pemberi masukan,  arahan,  dan  saran,  serta memberikan bahan-bahan hukum yang sangat membantu.
DAFAR PUSTAKA Buku-buku
Abdulkadir Muhammad, Hukum Acara Perdata Indonesia , Alumni, Bandung, 1998.
Achmad  Ichsan, Hukum  Perdata  1, Penerbit  Pembimbing  Masa, Jakarta, 1996. Boedi Harsono, Undang-Undang Pokok Agraria Sejarah Penyusun Isi dan Pelaksanaan Hukum Agraria , Bagian Pertama, Jilid Kedua, Jambatan, 1970. Dirksen, A.A. Ngurah Gede., Kebebasan  dan  Pembatasan dalam  Perjanjian ,  Fakultas Hukum UNUD Denpasar, 1999. Felix  S.  Soebagio, Perkembangan Asas-Asas  Hukum  Kontrak Dalam  Praktik  Bisnis  Selama 25  Tahun  Terakhir,  Naskah Akademis Tentang Hukum Kontrak Di Bidang Perdagangan, Badan Pembinaan  Hukum  Nasional, Departemen Kehakiman, Jakarta, 1994. J. Satrio, Hukum Perikatan-Perikatan Pada Umumnya , Cet. I,
Alumni, Bandung, 1993.
K.  Wantjik  Saleh, Hak  dan  Atas Tanah, Penerbit  :  Ghalia
Indonesia, Jakarta, 1997. Kansil, C.S.T., Pengantar Ilmu Hukum  dan  Tata  Hukum Indonesia , Balai Pustaka, Jakarta, 1998. Koentjaraningrat, Metode-Metode Penelitian Masyarakat , Gramedia, Jakarta, 1998. Mariam  Darus  Badrulzaman,  et.al.,
Kompilasi  Hukum  Perikatan ,
PT. Citra Aditya Bakti, Bandung, 2001.
________, Bab-Bab  Tentang  Hak Tanggungan , Cet. IV, Alumni, Bandung, 1996.
R.  Soebekti, Hukum  Perjanjian , Alumni, Bandung, 1996.
________, Aneka  Perjanjian ,  PT. Citra  Aditya  Bakti,  Bandung, 1995.
R.  Subekti, Perbandingan  Hukum Perdata ,  Pradnya  Paramita,
Jakarta, 1996. Setiawan, Pokok-Pokok Hukum Perikatan , Binacipta, Bandung, 1997. Peraturan Perundang-undangan . Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 Undang-Undang Pokok Agraria. Peraturan  Pemerintah  No.  10  Tahun 1961 j.o Peraturan Pemerintah
Nomor 24 Tahun  1997 tentang Pendaftaran Tanah, Peraturan  Pemerintah  Nomor  37 Tahun  1998  j.o  Peraturan  Pemerintah Nomor.  24  Tahun  2016  tentang Pejabat Pembuat Akta Tanah