## FAKTOR YANG MEMENGARUHI NIAT PEMBELIAN RUKO DI MOROWALI
Sudarman Kosasih
Program Studi Magister Manajemen, Universitas Tarumanagara sudarman.117201017@stu.untar.ac.id ( corresponding author )

## Keni

## Program Studi Magister Manajemen, Universitas Tarumanagara
Masuk : 07-12-2021 , revisi : 21-12-2021 , diterima untuk diterbitkan : 22-12-2021
Abstract: This study was conducted to find out the factors that influence the purchase intention of a shop-house in Morowali. The factors that will be analyzed for their influence on purchase intention include quality, perceived price, and location. This study uses a quantitative method by distributing questionnaires to 210 respondents of SMEs in Morowali. With 207 valid data collected and then processed using the PLS-SEM method with the SmartPLS statistical data processing tool. From the research, it can be concluded that perceived price and location factors have a significant positive effect on shop-house purchase intentions in Morowali.
Keywords: Purchase Intention, Quality, Location, Perceived Price, Property
Abstrak: Penelitian ini dilakukan untuk mencari tahu faktor yang memengaruhi niat pembelian terhadap  ruko  di  Morowali.  Faktor-faktor  yang  akan  dianalisis  pengaruhnya  terhadap  niat pembelian meliputi  kualitas, persepsi  harga, dan lokasi. Penelitian ini menggunakan metode kuantitatif dengan menyebarkan kuesioner kepada 210 responden pelaku UMKM di Morowali. Dengan  207  data  valid  yang  terkumpul  kemudian  diolah  menggunakan  metode  PLS-SEM dengan alat pengolah data statistik SmartPLS. Dari penelitian, dapat disimpulkan bahwa faktor persepsi  harga  dan  lokasi  berpengaruh  positif  signifikan  terhadap  niat  pembelian  ruko  di Morowali.
Kata Kunci: Niat Pembelian, Kualitas, Persepsi Harga, Lokasi, Properti

## PENDAHULUAN
Kabupaten Morowali berada di Provinsi Sulawesi Tengah dan merupakan daerah yang memiliki  kandungan  sumber  daya  alam.  Menurut  Sekretaris  Daerah  Kabupaten  Morowali, kabupaten ini punya lebih dari 200.000 hektar tambang nikel (Adiakurnia, 2018). Berdasarkan Undang-undang No. 4 tahun 2009 tentang Pertambangan Mineral dan Batu Bara, perusahaan mineral  harus  melakukan  pengolahan  dan  pemurnian  di  dalam  negeri  terlebih  dahulu  maka sejak  Januari  2014,  bahan  mentah  Nikel  tidak  boleh  diekspor  lagi  keluar  negeri.  Berkat larangan  ini  maka  pembangunan  fasilitas  pengolahan  dan  pemurnian  ( smelter )  di  Indonesia semakin  marak,  salah  satunya  adalah  PT  Indonesia  Morowali  Industrial  Park  atau  sering disebut IMIP di Kabupaten Morowali, Kawasan Industri IMIP terdapat 16 perusahaan dengan Jumlah  karyawan  sekitar  25,447  karyawan  dan  sekitar  3,121  merupakan  TKA  dari  China (Issetiabudi, 2018).
Dampak  ekonomi  yang  ditimbulkan  akibat  adanya  investasi  di  Kabupaten  Morowali sangat  besar.  Yang  paling  menonjol  adalah industri  pengolahan  atau manufacturing dimana kenaikannya 902% dari 4,8 Triliun rupiah di tahun 2016 menjadi 43,3 triliun rupiah di tahun 2020  (Badan  Pusat  Statistik,  2020).  Dengan  pertumbuhan  yang  pesat  di  semua  industri  dan diikuti dengan perubahan gaya hidup masyarakat, maka kebutuhan akan tempat usaha ataupun kantor  sangat  dibutuhkan  sedangkan  kegiatan  pengembang  perumahan  yang  berkelas  dan modern belum banyak di Morowali.
Dengan hadirnya ruko di Morowali, maka konsumen memiliki opsi untuk membeli ruko ini  baik  sebagai  tempat  usaha,  kantor,  maupun  sebagai  tempat  tinggal.  Konsumen  sebelum
melakukan  pembelian,  pada  umumnya  akan  mencari  informasi  mengenai  ruko  yang diinginkan, menilai, dan membandingkan. Salah satu faktor utama adalah pengembang, apakah mempunyai reputasi yang baik dengan bangunan yang berkualitas baik dan juga pengalaman dalam pengelolaan sebuah Komplek.
Beberapa peneliti menyatakan bahwa kualitas produk memengaruhi  niat pembelian ke arah yang positif seperti Lee dan Ong (2020), demikian juga penelitian dari Chinomona et al. (2013). Ada satu faktor lagi, yakni persepsi harga, apakah harga yang diluncurkan pengembang itu mahal atau terjangkau, kemudian dari sisi cara pembayarannya, apakah pendapatan mereka bisa menutupi cicilan per bulannya dan lain-lain. Seperti yang ditunjukkan di penelitian Wang dan  Chen  (2016),  persepsi  harga  mengidentifikasi  positif  terhadap  niat  pembelian.  Faktor lokasi  juga menentukan niat pembelian, apakah strategis dan terjangkau dengan  transportasi yang gampang dan mempunyai nilai ekonomi karena umumnya para UMKM dan pengusaha ingin  membeli ruko  yang  potensinya  bakalan ramai  Hasil  penelitian  Le-Hoang  et  al.  (2020) menyimpulkan bahwa faktor lokasi memberikan hasil positif terhadap niat pembelian.
Berdasarkan  uraian  di  atas,  maka  diputuskan  untuk  dilakukan  penelitian  mengenai “Faktor  yang  Memengaruhi  Niat  pembelian  Ruko  di  Morowali”.  Faktor-faktor  yang  akan diteliti pengaruhnya terhadap niat pembelian antara lain kualitas, persepsi harga, dan lokasi.

## Tujuan Penelitian
1. Menguji pengaruh faktor kualitas ruko terhadap niat pembelian pada ruko di Morowali.
2. Menguji  pengaruh  faktor  persepsi  harga  ruko  terhadap  niat  pembelian  pada  ruko  di Morowali.
3. Menguji pengaruh faktor lokasi ruko terhadap niat pembelian pada ruko di Morowali.

## TINJAUAN PUSTAKA

## Kualitas produk
Perreault et al. (2021, p. 206) mendefinisikan kualitas produk adalah “ A product’s ability to satisfy a customer’s need or requirements. This definition focuses on the customer and how the customer thinks a product  will fit some purpose .” Sementara menurut Tanjung (2017, p. 227), “kualitas produk bisa berupa kualitas material yang digunakan maupun kualitas desain produk, produk yang berkualitas tinggi  tentu lebih menarik  bagi  konsumen daripada produk berkualitas rendah”, dapat disimpulkan bahwa kualitas produk adalah karakteristik fisik dan kinerja  produk  mencakup  aspek-aspek  seperti  daya  tahan,  penampilan,  dan  kesempurnaan sehingga produk tersebut mencapai tujuannya yakni sesuai dengan kebutuhan seseorang.

## Persepsi Harga
Menurut Wang dan Chen (2016, p. 98), “ Perceived price is a consumer’s perceptions of price, and it includes sacrificed money, time cost, search cost, effort, and psychic costs. ” Lebih lanjut  menurut  Witama  dan  Keni  (2020)  mendefinisikan  persepsi  harga  sebagai  “ The consumer’s perception of the price that must be spent to obtain an item or service .” Kesimpulan dari semua kutipan di atas adalah bahwa persepsi harga adalah nilai yang menurut konsumen layak untuk dikeluarkan sesuai manfaat yang akan didapatkan baik berupa barang maupun jasa.

## Lokasi
Menurut Perreault et al. (2021, p. 266), “ Marketing must think about Place - making good and services available in the right quantities and locations, when customers want them .” Lebih lanjut menurut Tanjung (2017, p. 226), “Nilai sebuah properti di mata bank akan tinggi ketika properti  tersebut  berada  di  lokasi  yang  permintaannya  lebih  tinggi  dibandingkan  dengan penyediaan.” Dari teori-teori yang ditemukan di atas, dapat disimpulkan bahwa lokasi adalah letak  dimana  suatu  perusahaan  beroperasi  untuk  menghasilkan  barang  atau  jasa  untuk ditawarkan kepada konsumen.

## Niat Pembelian
Menurut Wu et al. (2013, p. 11), niat pembelian adalah “ the probability or likelihood that people  would  engage  in  specific  purchasing  behavior .”  Garg  dan  Joshi  (2018,  p.  686) menjelaskan  niat  pembelian  adalah  “ a  procedure  for  examining  and  predicting  consumer
behavior in their attention to a particular brand and their willingness to make a purchase .” Dari  teori-teori  yang  ditemukan  di  atas,  dapat  disimpulkan  bahwa  niat  pembelian  adalah keinginan yang muncul dalam benak konsumen untuk  melakukan pembelian terhadap suatu barang atau jasa.

## Kaitan antar Variabel Pengaruh Kualitas Produk terhadap Niat Pembelian
Produk  dengan  kualitas  yang  baik  akan  meningkatkan  niat  pembelian  konsumen. Pernyataan ini didukung oleh penelitian yang dilakukan Wonggotwarin dan Kim (2017) yang hasilnya  menunjukkan product  quality memberikan efek positif terhadap purchase intention kondominium  di  Bangkok,  Thailand.  Lebih  lanjut  penelitian  yang  dilakukan  Sutianingsih (2010) juga menemukan bahwa kualitas produk memberikan efek positif signifikan terhadap niat pembelian konsumen dalam hal pembelian rumah di kota Surakarta.
Berdasarkan pernyataan di atas, maka hipotesis pertama dalam penelitian adalah: H 1 : Kualitas produk memiliki pengaruh positif terhadap niat pembelian.

## Pengaruh Persepsi Harga terhadap Niat Pembelian
Wang  dan  Chen  (2016)  dalam  penelitiannya,  menyimpulkan  bahwa perceived  price memengaruhi purchase  intention. Satriawan  dan Setiawan  (2020)  dalam  penelitiannya, juga menemukan bahwa ternyata perceived price yang positif meningkatkan purchase intention .
Berdasarkan pernyataan di atas, maka hipotesis kedua dalam penelitian adalah:
H 2 : Persepsi harga memiliki pengaruh positif terhadap niat pembelian.

## Pengaruh Lokasi terhadap Niat Pembelian
Hasil  penelitian  Le-Hoang  et  al.  (2020)  menyimpulkan  bahwa  faktor location berpengaruh  positif  terhadap buying intention .  Ada  juga  penelitian  yang  dilakukan  Lee  dan Ong (2020) yang hasilnya location memberikan efek positif terhadap purchase intention . Berdasarkan pernyataan di atas, maka hipotesis ketiga dalam penelitian adalah: H 3 : Lokasi memiliki pengaruh positif terhadap niat pembelian.
Berdasarkan uraian atas kaitan antar variabel sebelumnya, maka model penelitian yang digunakan dapat dilihat pada Gambar 1.
Gambar 1 Model Penelitian
Sumber: Peneliti, 2021

## METODOLOGI PENELITIAN
Jenis  penelitian  ini  adalah  penelitian  deskriptif cross-sectional , dimana  periode penelitian adalah November 2021. Sumber data primer yang dikumpulkan melalui kuesioner yang disebarkan dengan teknik convenience sampling dimana sampel penelitian adalah pelaku UMKM  di  Desa  Bahomakmur,  Desa  Keurea,  Desa  Fatufia,  dan  Desa  Labota  di  Kabupaten Morowali yang mengetahui penjualan ruko di Morowali. Dari 207 data valid yang diterima, mayoritas responden adalah mereka yang berusia 25-35 tahun (41,5%) yang sedang berprofesi sebagai karyawan swasta (49,8%) dengan pendidikan terakhir adalah SMA (65,2%).
Pada  penelitian  ini,  variabel  kualitas  produk,  persepsi  harga,  dan  lokasi merupakan variabel  independen,  sementara  niat  pembelian  adalah  variabel  dependen.  Untuk  mengukur variabel dalam penelitian, digunakan skala Likert 5 poin dengan 1 berarti “sangat tidak setuju” dan 5 berarti “sangat setuju”.
Data  kemudian  dianalisis  dengan  metode Partial  Least  Squares-Structural  Equation Modeling (PLS-SEM)  menggunakan software SmartPLS  3.3.3.  Hasil  analisis  data menunjukkan bahwa variabel dalam penelitian dapat dipercaya dan diandalkan. Hasil analisis validitas konvergen, yaitu nilai AVE ≥ 0,50 dan loading factor > 0,70 (Hair Jr. et al., 2016) dan validitas diskriminan, yaitu kriteria Fornell-Larcker dan nilai cross loading (Hair Jr. et al., 2016), serta nilai composite reliability , yaitu > 0,7 (Hair Jr. et al., 2016) dan nilai Cronbach’s Alpha ,  yaitu  >  0,6  (Kuncoro,  2013)  menunjukkan  bahwa  semua  indikator  penelitian  telah memenuhi nilai syarat minimum dari metode pengukuran yang digunakan.

## HASIL DAN KESIMPULAN

## Tabel 1

## Hasil Analisis Path Coefficient
Keterangan t-statistics  p-value Keterangan Kualitas Ruko → Niat Pembelian 1,185 0,118 Ditolak Persepsi Harga → Niat Pembelian 4,950 0,000 Tidak Ditolak Lokasi → Niat Pembelian 7,171 0,000 Tidak Ditolak
Sumber: Hasil olah data Peneliti, 2021
Berdasarkan hasil pengujian hipotesis yang ditampilkan pada Tabel 1, diketahui bahwa hanya dua hipotesis dalam penelitian ini diterima, yakni persepsi harga dan lokasi. Hipotesis kedua  didukung  oleh  penelitian  Suhud  dan  Willson  (2019)  menunjukkan  bahwa perceived price mempunyai pengaruh positif terhadap purchase intention. Berdasarkan hasil temuan ini, dapat disimpulkan bahwa semakin baik persepsi konsumen atas harga dari Ruko PMS Plaza yang  ditawarkan  maka  niat  pembelian  konsumen  akan  semakin  tinggi.  Hipotesis  ketiga didukung  oleh  Le-Hoang  et  al.  (2020)  bahwa  faktor location berpengaruh  positif  terhadap purchase intention, lokasi Ruko PMS Plaza yang strategis berada di daerah komersial dengan tingkat  penduduk yang cukup ramai membentuk perspektif  yang positif sehingga konsumen lebih tertarik untuk membeli  ruko. Salah satu  usaha yang dapat  dilakukan perusahaan untuk lebih  menarik  perhatian  konsumen  adalah  dengan  melakukan  promosi  yang  intensif  dan berkesinambungan.  Dengan  konsumen  mengetahui  lokasi  ruko  yang  menarik,  maka  niat pembelian konsumen atas Ruko PMS Plaza akan semakin meningkat.

## KESIMPULAN & SARAN

## Kesimpulan
Penelitian ini membuktikan bahwa persepsi harga dan lokasi memiliki pengaruh positif signifikan  terhadap  niat  pembelian.  Hasil  penelitian  menunjukkan  bahwa  faktor  lokasi merupakan faktor terbesar terhadap niat pembelian.

## Implikasi Manajerial
Pertama,  telah  dikemukakan  pada  hasil  penelitian  bahwa  mayoritas  responden menganggap  bahwa  persepsi  harga  ruko  di  Morowali  telah  baik  sehingga  responden menunjukkan  niat  yang  positif  untuk  melakukan  pembelian.  Peneliti  menyarankan  kepada pengembang ruko di Morowali untuk mempertahankan dan meningkatkan persepsi harga ruko yang telah baik saat ini. Salah satu indikator persepsi harga yang baik menurut penelitian ini adalah cara pembayaran yang fleksibel. Hal ini dapat dilihat dari opsi skema pembayaran yang dapat dipilih oleh konsumen ketika akan melakukan pembelian.
Kedua,  telah  dikemukakan  pada  hasil  penelitian  bahwa  mayoritas  responden menganggap bahwa lokasi ruko di Morowali telah baik sehingga responden menunjukkan niat yang positif untuk melakukan pembelian. Lokasi strategis dari  ruko di Morowali yang dekat dengan penduduk dan daerah komersial menjadi indikator yang memberikan pengaruh paling besar  terhadap  lokasi.  Pengembang  ruko  harus  dapat  memanfaatkan  indikator-indikator  ini sebagai nilai jual untuk menarik lebih banyak perhatian konsumen terutama responden yang ingin membeli ruko untuk membuka usaha retail atau eceran.

## Saran untuk Penelitian Selanjutnya
Peneliti  menyarankan  penelitian  selanjutnya  meneliti  subjek  perusahaan  yang  berbeda seperti perumahan di Morowali. Penelitian selanjutnya juga dapat mengombinasikan variabel lain yang memengaruhi niat pembelian. Penelitian selanjutnya juga dapat mempertimbangkan pengambilan  sampel  yang  lebih  besar  dan metode  sampling yang  lebih  akurat  untuk meningkatkan validitas dari hasil penelitian.

## DAFTAR PUSTAKA
Adiakurnia, M. I. (2018). Menengok potensi ekonomi di Kabupaten Morowali. Kompas.com . https://ekonomi.kompas.com/read/2018/03/02/064517826/menengok-potensi-ekonomi- di-kabupaten-morowali
Badan Pusat Statistik. (2020). Badan pusat statistik Kabupaten Morowali . Badan Pusat Statistik. https://morowalikab.bps.go.id/
Chinomona, R., Okoumba, L., & Pooe, D. (2013). The impact of product quality on perceived value, trust and students’ intention to purchase electronic gadgets. Mediterranean Journal of Social Sciences , 4 (14), 463–472. https://doi.org/10.5901/mjss.2013.v4n14p463
Garg, P., & Joshi, R. (2018). Purchase intention of “Halal” brands in India: The mediating effect of attitude. Journal of Islamic Marketing , 9 (3), 683–694. https://doi.org/10.1108/JIMA-11-2017-0125
Hair Jr., J. F., Hult, G. T. M., Ringle, C. M., & Sarstedt, M. (2016). A primer on partial least squares structural equation modeling (PLS-SEM) (2nd ed.). SAGE. Issetiabudi, D. E. (2018). TKA dari China di Morowali: Merek ada, tetapi tidak menguasai. Bisnis.com . https://ekonomi.bisnis.com/read/20180807/44/825203/tka-dari-china-di- morowali-mereka-ada-tetapi-tidak-menguasai
Kuncoro, M. (2013). Metode riset untuk bisnis dan ekonomi: Bagaimana meneliti dan menulis tesis? (W. Hardani (ed.); 4th ed.). Erlangga.
Le-Hoang, P. V., Ho, Y. T. T., Luu, D. X., & Le, T. T. T. (2020). Determinants of customer’s apartment  purchase  intention:  Is  the  location  dominant? Independent  Journal  of Management & Production , 11 (4), 1303–1322. https://doi.org/10.14807/ijmp.v11i4.1100 Lee, J. M. M., & Ong, E. G. (2020). Consumers’ choice factors for buying residential property in the Philippines: An empirical investigation. International Journal of Research in Business and Social Science (2147- 4478) , 9 (4), 271–276. https://doi.org/10.20525/ijrbs.v9i4.732
Perreault, W. D., Cannon, J. P., & McCarthy, E. J. (2021). Essentials of marketing: A marketing strategy planning approach (17th ed.). McGraw-Hill.
Satriawan, K. A., & Setiawan, P. Y. (2020). The role of purchase intention in mediating the effect of perceived price and perceived quality on purchase decision. International Research Journal of Management, IT and Social Sciences , 7 (3), 38–49. https://doi.org/10.21744/irjmis.v7n3.887
Suhud, U., & Willson, G. (2019). Low-cost green car purchase intention: Measuring the role of brand image on perceived price and quality. International Journal of Economics and Business Administration , 7 (3), 238–249. https://doi.org/10.35808/ijeba/322
Sutianingsih. (2010). Keputusan konsumen dalam membeli perumahan. Riset Manajemen dan Akuntansi , 1 (2), 97–111. https://media.neliti.com/media/publications/220987- keputusan-konsumen-dalam-membeli-perumah.pdf
Tanjung, A. A. (2017). Cara benar meraih sukses di bisnis developer properti . Gramedia Pustaka Utama.
Wang, Y.-H., & Chen, L.-Y. (2016). An empirical study of the effect of perceived price on purchase intention evidence from low-cost carriers. International Journal of Business and Social Science , 7 (4), 97–107. https://ijbssnet.com/journals/Vol_7_No_4_April_2016/11.pdf
Witama, A., & Keni. (2020). The impact of brand image, perceived price and service quality toward customer satisfaction. Proceedings of the Tarumanagara International Conference on the Applications of Social Sciences and Humanities (TICASH 2019) , 316–320. https://doi.org/10.2991/assehr.k.200515.057
Wonggotwarin, T., & Kim, S. (2017). The products’ factors affecting purchase intention: A case study of condominium in Bangkok, Thailand. AU-GSB e-JOURNAL , 10 (1), 223– 231. http://www.assumptionjournal.au.edu/index.php/AU-
GSB/article/viewFile/2875/1860
Wu, W. Y., Lee, C. L., Fu, C. S., & Wang, H. C. (2013). How can online store layout design and atmosphere influence consumer shopping intention on a website? International Journal of Retail & Distribution Management , 42 (1), 4–24. https://doi.org/10.1108/IJRDM-01-2013-0035