## JIUBJ

## Analisis Pengendalian Biaya Konstruksi Gedung Asrama Dengan Metode Life Cycle Cost
Rini Pebri Utari * , Abdul Samad Universitas Muhammadiyah Malang Jalan Raya Tlogomas No. 246, Tlogomas, Lowokwaru, Kota Malang, Jawa Timur 651441
* Correspondence email: rinipebriutari@umm.ac.id
Abstrak. Bangunan memiliki peranan penting bagi kehidupan manusia sesuai dari fungsinya. Setelah proses pembanguan selesai, bangunan tersebut diharapkan dapat menjalankan fungsinya sesuai dengan umur rencana yang diharapkan. Namun  pembangunan dengan  kualitas  bahan  bangunan  dibawah  standar    mengakibatkan    bangunan  cepat    mengalami    kerusakan    sehingga menyebabkan  pemeliharaan  yang  lebih  rutin  dan  biaya  pemeliharaan  yang  tinggi.  Objek  dalam  penelitian  ini  adalah  Gedung asrema  putra  Politeknik  Bali.  Salah  satu  metode  yang  tepat  dalam  mengalisa  nilai  ekonomis  suatu  bangunan  mulai  dari perencananaan,  pelaksanaan  dan  pemeliharaan  yaitu  dengan  menggunakan  Metode  Life  Cycle  Cost.  Dari  hasil  penelitian didapatkan empat komponen yang meyusun Life Cycle Cost yaitu biaya awal atau biaya pembangunan sebesar Rp.6.407.566.714 (19%),  biaya  operasional  Rp  21.911.035.624  (64%),  biaya  perawatan  dan  penggantian  Rp  5.622.402.603  (16%),  dan  biaya perobohan  Rp  213.171.382  (1%).  Dan  dari  penelitian  ini  diketahui  pula  biaya  siklus  penggantian  komponen  bangunan berdasarkan  peraturan  PU  no  24.  Tahun  2008  sehingga  diharapkan  Gedung  Asrama  Putra  Politeknik  Kelautan  dan  Perikanan Jembrana Bali ini dapat berdiri selama 50 tahun sesuai usia guna bangunan yang diharapkan.
Keyword: Biaya Konstruksi; Life Cycle Cost; Initial cost; Financing Costs; Operational Costs
Abstract. Buildings have an important role for human life according to their functions. After the construction process is complete, the building  is expected  to  carry out  its functions according  to the expected plan  age. However, construction  with substandard quality  building  materials  causes  the  building  to  experience  rapid  damage  resulting  in  more  routine  maintenance  and  high maintenance costs. The object of this research is the Asrema Gedung Putra Polytechnic Bali. One of the appropriate methods in analyzing the economic value of a building starting from planning, implementation and maintenance is to use the Life Cycle Cost Method.  From  the  research  results,  it  is  found  that  four  components  make  up  the  Life  Cycle  Cost,  namely  the  initial  cost  or development cost of Rp. 6,407,566,714 (19%), operational costs Rp. 21,911,035,624 (64%), maintenance and replacement costs Rp. 5,622,402,603 (16%), and the cost for the destruction of Rp. 213,171,382 (1%). And from this research it is also known that the cost of the building component replacement cycle is in accordance  with the regulation No. PU. 24 of 2008 so it is expected that  the  Jembrana  Bali  Marine  and  Fisheries  Polytechnic  Male  Dormitory  Building  can  stand  for  50  years  according  to  the expected building age.
Keywords: Construction Costs; Life Cycle Costs; Initial Costs; Financing Costs; Operational Costs

## PENDAHULUAN
Suatu  bagunan  memiliki  peranan  penting  bagi kehidupan manusia sesuai dari fungsi bangunan tersebut. Setelah  proses  pembanguan  selesai,  bangunan  tersebut diharapkan  dapat  menjalankan  fungsinya  sesuai  dengan umur  rencana  yang  diharapkan.  Sering  dengan penggunaan  bangunan  tersebut,  nilai  ekonomis  dan kinerja  bangunan  pasti  akan  menurun.  Adapun  factor yang  mempengaruhi  umur  penggunaan  bangunan tersebut  adalah  perencanaan  dari  segi  material  yang tepat, berkualitas, kualitifkasi sumber daya pekerja serta metode  pengerjaan  yang  tepat.  Rini  (2018) menjelaskan bahwa  Proyek  konstruksi,  memiliki    beberapa    jenis sumberdaya    yaitu    material,    peralatan,    sumber  daya manusia,    biaya    dan    waktu.    Dimana,  untuk  mencapai mutu    konstruksi    yang    baik    diperlukan  suatu  sistem manajemen untuk mengatur sumber daya  tersebut  agar dapat  dimanfaatkan   secara optimal. Metode Life Cycle Cost  (LCC) telah  digunakan  dalam  beberapa  penelitian, diantaranya  penelitian  Wongkar  (2016)  Metode  LCC
cukup efektif mengidentifikasi besarnya biaya pemeliharan  pada    proyek    Sekolah    St.  URSULA Kotamobagu,  ditemukan  indikasi  bahwa  pemeliharaan terbesar    ada    pada    biaya  pemeliharaan.  Selain  itu, menurut  Kamagi  (2013)  Kegunaan    utama Life    Cycle Cost adalah  pada    waktu    evaluasi    solusi-solusi alternatif  atas  problema  desain  tertentu,  sebagai  contoh, suatu    pilihan    mungkin    tersedia    untuk    atap  suatu proyek    baru.    Hal  yang  perlu    ditinjau  bukan    hanya biaya  awal  saja,  tetapi  juga biaya  pemeliharaan  dan perbaikan,    usia  rencana,    penampilan,    dan    hal-hal yang mungkin berpengaruh terhadap nilai sebagai akibat dari    pilihan    yang    tersedia.  Janitra  (2018)  mampu menemukan  biaya  paling  efektif  dari  sistem  pendingin ruangan  pada  gedung  dengan  menggunakan  Metode LCC.  Begitu  pula  halnya  dengan  Firsani  (2012)  dengan analisa  Life  Cycle  Cost  dapat  melihat  seberapa  besar biaya  yang  dikeluarkan  oleh  suatu  bangunan  berkonsep green building selama periode yang ditetapkan.
Rini Pebri Utari dan Abdul Samad, Analisis Pengendalian Biaya Konstruksi Gedung Asrama Dengan Metode Life Cycle Cost
Pada  penelitian  ini  ingin  menghitung Life  Cycle Cost pada  Gedung  Asrama  Putra  Politeknik  Bali sehingga  nantinya  dapat  menjadi  perhatian  owner khususnya  pada  biaya  pengelolaan,  perawatan  dan penggantian komponen berkala sehingga gedung asrama putra ini dapat mencapai usia guna yang diharapkan.

## METODE

## Jenis Penelitian
Penelitian  ini  menggunakan  Pengumpulan  data  primer dan  data  skunder  Gambar  Teknis  dan  Arsitektur  HSPK dan  Spesifikasi  Teknik.  Pengumpulan  data  primer  dan data skunder menggunakan Analisis Life Cycle Cost

## Tahap Penelitian
Pengumpulan  data  primer  dan  data  skunder menggunakan Analisis Life Cycle Cost:
1. Breakdown Pekerjaan dan perhitungan Volume pekerjaan
2. Perhitungan RAB atau Biaya Awal (initial cost) Proyek Lanjutan Pembangunan Politeknik Kelautan Dan Perikanan Jembrana-Bali
3. Biaya Langsung, terdiri dari:
a. Biaya Prakonstruksi
b. Biaya Konstruksi
c. Biaya Pengawasan, Pajak, Asuransi
4. Biaya pengguna /Operasional (user cost), terdiri dari:
5. Biaya perbaikan masa depan (future rehabilitation cost)
6. Biaya Penghancuran bangunan saat usia 51 tahun

## Objek penelitian
Adapun  yang  menjadi  Objek  penelitian  adalah Gedung  Asrama  Putra  Politeknik  Bali  yang  bernilai Progress pekerjaan Gedung asrama Putra telah mencapai 100%  penyelesaian.  Gedung  asrama  putra  ini  ini  terdiri dari  dua  lantai  dengan  total  luas  keseluruhan  sebesar 644.75  m2.  Pada  lantai  1  terdiri  dari  Ruang  areal serbaguna,  R.  duduk/belajar,  R.  Resepsionis,  Pantri, Lobby,  Toilet,  R.  Tamu  dan  R.  MEP.  Sedangkan  pada lantai 2 terdapat kamar tidur berukuran 35m2 sebanyak 4 kamar,  rang  kamar  pengasuh,  areal  wastafel,  arel shower, kamar mandi dan areal closet.
Gambar 1. Tampak Depan Eksisting Gedung Asrama Putra
Dalam  penelitian  ini  secara  umum  variabel  - variabel  yang  akan  dihitung  untuk  mengetahui Life Cycle Cost Pekerjaan Lanjutan Pembangunan Politeknik Kelautan  Dan  Perikanan  Jembrana  Bali  namun  data eksisting  proyek  akan  dipilah  menjadi  9  komponen utama  dalam Life  Cycle  Cost, yaitu    (1) Initial    Costs , (2) Financing    Costs,    (3)    Operational    Costs,    (4) Maintanance    Costs,    (5)  Replacement  Costs,  (6)  Tax Elements, (7) Associated Costs, (8) Salvage Value
Menurut Heralopa (2019) dalam jurnal Life  Cycle Costing  Of  Public  Construction  Project, Metode  yang digunakan dalam analisis Life Cycle Cost ini adalah nilai masa  datang  ( Future  Value )  dengan Single  Payment Compound  Amount  Factor (SPCA)  dan Equal  Payment Series Compound Amount Factor (EPSCA). Nilai  masa  datang  ( future  value )  merupakan cerminan  suatu  nilai  uang  di  masa  datang  dari  sejumlah uang  yang  diinvestasikan  saat  ini.  Dalam  analisis single payment  compound amount  factor akan  digunkan  untuk perhitungan  biaya  pemeriksaan  ( inspection  cost ),  biaya pengguna  ( user  cost )  dan  biaya  perbaikan  masa  depan ( future rehabilitation cost ).
Gambar 2 . Single payment (Giatman, 2011)
F = P (1 + i) n dimana: F = nilai masa datang P = nilai sekarang n = jumlah periode pembayaran i = tingkat suku bunga
Faktor  pengali (1  +  i) n di  atas  disebut  faktor pembungaan majemuk tunggal ( single payment coumpound  amount  factor ).  Faktor  bunga  tersebut diperoleh  melalui  tabel  bunga.  Jika  mempergunakan tabel  bunga  dalam  perhitungan  ekuivalensi,  maka persamaan  di  atas  diubah  dengan  persamaan  faktor bunga menjadi;
F = P (F/P, i, n)
Dalam  analisis equal  payment  series  compound amount  factor akan  digunkan  untuk  perhitungan  biaya pemeliharaan  ( maintenance  cost )  yang  dilakukan  rutin setiap  tahun.  Dalam  analisis  ini  di  cari  nilai  F  ( future ) dengan menggunakan nilai A ( annual ) yang telah ada.
Rini Pebri Utari dan Abdul Samad, Analisis Pengendalian Biaya Konstruksi Gedung Asrama Dengan Metode Life Cycle Cost
Gambar 3 . Annual payment (Giatman, 2011)

## HASIL DAN PEMBAHASAN
Komponen Biaya Life Cycle Cost
Dalam perencanaan  analisis Life Cycle Cost perlu diketahui seluruh rangkaian pengeluaran proyek sepanjang  usia  proyek  tersebut,  yaitu  mulai  dari  ide, studi  kelayakan,  perencanaan,  pelaksanaan  sampai  pada operasi dan pemeliharaan Gedung dengan harapan umur ekonomis bangunan 50 tahun. Adapun pengelompokkan biaya proyek dibagi menjadi beberapa komponen yaitu :
Biaya konstruksi atau biaya modal.
Biaya  modal  dalam  hal  ini  adalah  banyaknya biaya  yang  telah  dikeluarkan  dari  pra  studi  hingga proyek  ini  selesai.  Adapun  biaya  modal  ini  dibagi menjadi :

## Biaya Langsung (Direct Cost)
Biaya langsung merupakan biaya yang diperlukan dalam proses pembangunan konstruksi ini, yang terdiri dari: 1. Persiapan lahan
2. Biaya Konstuksi
3. Biaya Arsitektural
4. Biaya Instalasi Mekanikal Elektrikal
5. Pekerjaan Plumbing
Adapun  biaya  langsung  Proyek  Gedung  asrama putra  Pembangunan  Politeknik    Bali,  khususnya  pada segment Gedung asrama putra dapat dilihat pada tabel 1.
Tabel 1 . Biaya Langsung Gedung Asrama Putra No Jenis Pekerjaan Bobot Pekerjaan (%) Jumlah Harga 1 Persiapan lahan 0,003 Rp. 55.544.155 2 Biaya Konstuksi 0,133 Rp 2.735.181.596 3 Biaya Arsitektural 0,090 Rp. 1.834.953.438 4 Biaya Instalasi Mekanikal Elektrikal 0,012 RP. 255.439.153 5 Pekerjaan Plumbing 0,005 Rp. 104.718.886 Total Biaya RP.  4.985.837.227
Persentase  biaya  langsung  dapat  dilihat  pada gambar 4.
Gambar 4 . Presentase Biaya Langsung

## Biaya tidak langsung (Indirect Cost)
Biaya  tidak  langsung  merupakan  biaya  yang dikeluarkan  untuk  biaya  manajemen,  jasa/upah  dalam pembangunan proyek konstruksi, yang meliputi : 1. Pajak Bumi dan Bangunan
Adapun    nilai  PBB  Gedung  asrama  putra  ini  sebesar Rp. 7.011.684
2. Asuransi
Adapun biaya  asuransi Gedung  asrama putra sebesar Rp 14.921.997,68.

## Biaya Investasi
Adapun biaya Investasi dari Gedung asrama putra dapat di lihat pada tabel 2.
Tabel 2 . Biaya Investasi Pekerjaan Jumlah Biaya Prakonstruksi Rp. 1.315.958,759 UPL&UKL Rp. 25.007.000.,00 Konstruksi Rp.  4.985.837,227 Pengawasan RP.  59.830.046,72 Total  Rp. 6.386.633.032

## Biaya Operasional
Berdasarkan  hasil  perhitungan  dketahui  biaya operasional Gedung terdiri dari 1. Gaji pegawai Adapun  besar  gaji  pegawai  pertahun  adalah  sebesar
Rp. 229.433.600
2. Biaya air dan listrik
Kebutuhan  Listrik  &  air  dalam  setahun  adalah sebesar Rp.353.216.514,-
3. Biaya Pemeliharaan Gedung
Adapun  biaya  pemeliharaan  Gedung  yaitu  sebesar 633.75m 2 x Rp. 4.500.000 x 2% = Rp. 57.037.500.

## Biaya penggantian
Biaya  komponen  yang  memerlukan  penggantian secara berkala sesuai usia ekonomis komponen tersebut. Sebelum  menghitung  biaya  penggantian  yang  perlu
Rini Pebri Utari dan Abdul Samad, Analisis Pengendalian Biaya Konstruksi Gedung Asrama Dengan Metode Life Cycle Cost
dilakukan  adalah  menentukan  komponen-komponen perbaikan  dari  asrama  putra.  Dalam  penggantian  cat Gedung dihitung berdasarkan peraturan Menteri PU No. 24  tahun  2008  tentang  Pedoman  Pemeliharaan  dan Perawatan  Bangunan  Gedung.  Dalam  penelitian  ini batasan  komponen  yang  dipilih  hanya  pada  pekerjaan arsitektural,  dimana  bagian  ini  sering  terekspose sehingga  akan  mempengaruhi  tampak  keindahan  dari
bangunan.  perencanaan  pekerjaan  biaya  penggantian bertujuan  untuk  memudahkan  pemilik  gedung  asrama Politeknik Bali dalam memperkirakan biaya masa depan, sehingga dalam pengelolaanya kedepan dapat diperkirakan  biaya  yang  dibutuhkan  serta  kapan  di perlukan penggantian
Adapun biaya penggantian dapat dilihat pada tabel 3.
Tabel 3 . Biaya Penggantian Komponen Gedung Asrama Putra Politeknik Bali
Pekerjaan Item Usia Penggantian (Tahun) Volume satuan Harga Satuan (Rp) Harga Total (Rp) Pengecatan Dinding 7 2196.95 m2 21.600,00 47.454.120,00 Plafon 6 1306.05 m2 19.20,00 25.076.160,00 Penggantian Komponen Pintu dan jendela jendela 6 84 unit 393.127,00 33.022.668,00 Daun pintu 20 40 unit 995.143,00 39.805.720,00 Kunci Pintu 20 84 unit 55.000,00 4.620.000,00 Engsel Pintu 20 168 unit 62.000,00 10.416.000,00 Plafon Plafon 25 1306.05 m2 54.864,00 71.655.127,20 Atap Penutup atap zinca 30 1306.05 m2 62.247,60 81.298.477,98 Nok genteng metal 30 362.52 m2 99.600.,00 36.106.992,00 Mekanikal Kran air 20 218 unit 42.720,00 9.312.960,00 Pompa Air 15 2 unit 19.200.000,00 38.400.000,00 Elektrical Saklar tunggal 20 115 unit 65.880,00 7.576.200,00 Saklar ganda 20 102 unit 78.360,00 7.992.720,00 Stop Kontak 20 156 unit 50.400,00 7.862.400.00

## Biaya Perobohan
Pada penelitian ini biaya perobohan di asumsikan 5% dari nilai konstruksi.  Biaya tersebut termasuk biaya pengolahan  limbah  sehingga  dapat  di  buang  Seperti beton,  keramik  dan  lain-lain,  maka  biaya  perobohan yang di dapatkan sebagai berikut:
Biaya Perobohan = Rp 4.263.427.909,72 x 10% = Rp 213.171.392,49
Perobohan  dilakukan  ketika  umur  ekonomis bangunan  telah  selesai  yaitu  selama  50  tahun,  maka perobohan dilakukan pada tahun ke 51.

## Rekapitulasi Biaya Siklus Hidup
Adapun  rekapitulasi  biaya  siklus  hidup  gedung asrama  putra  dan  putri  Politeknik  Kelautan  dan Perikanan  Jembrana  Bali  di  tampilakan  dalam  table untuk masa usia guna 50 tahun.
Tabel 4 . Tabel Rekapitulasi Biaya Siklus Hidup
Biaya yang terjadi Besarnya biaya Biaya Langsung (Prakonstruksi, Konstruksi, Pengawasan, dll) Rp.6.408.566.714 Biaya Operasional Rp.21.91..035.624 Biaya perawatan dan penggantian Rp.5.622.402.603 Biaya penghancuran Rp.213.171.392,- Total Biaya LCC Rp.34.155.176.335
Adapun  presentase  biaya  siklus  hidup  mulai  dari perencanaan, pelaksanaan, hingga perawatan sampai usia
guna  yang  diharapkan,  di  gambarkan  dalam  bentuk diagram pie pada gambar 6.
Gambar 5 . Diagram presentase biaya siklus hidup

## SIMPULAN
Dari  hasil penelitian didapatkan  empat  komponen yang  meyusun  Life  Cycle  Cost  yaitu  biaya  awal  atau biaya  pembangunan  sebesar  Rp.6.407.566.714  (19%), biaya  operasional  Rp  21.911.035.624  (64%),  biaya perawatan  dan  penggantian  Rp  5.622.402.603  (16%), dan  biaya  perobohan  Rp  213.171.382  (1%).  Dan  dari penelitian  ini  diketahui  pula  biaya  siklus  penggantian komponen  bangunan  berdasarkan  peraturan  PU  no  24. Tahun 2008 sehingga diharapkan Gedung  Asrama Putra Politeknik  Kelautan  dan  Perikanan  Jembrana  Bali  ini dapat berdiri selama 50 tahun sesuai usia guna bangunan yang diharapkan.
Rini Pebri Utari dan Abdul Samad, Analisis Pengendalian Biaya Konstruksi Gedung Asrama Dengan Metode Life Cycle Cost

## DAFTAR PUSTAKA
Heralova,  R  Schneiderova.  2019. Life  Cycle  Costing  Of Public  Construction Project.  Iop  Converence Series : Earth and Environmental Science. Central Europe  toward  Suistainable  Building.  doi  : 10.1088/1755-1315/290/1/012060 Firsani,    Trixsi.    &    Utomo,    C.,    2012.    Analisa    Life Cycle    Cost    pada    Green    Building  Diamond Building    Malaysia.    teknik    ITS,    1(September
(2012)),  pp.D34–D38. Giatman.  (2011)  Ekonomi  teknik.  Jakarta:  PT  Raja Grafindo Persada Hestin dan
Rully.(2011).Pemeliharaan  bangunan:  basic  skill management.Yogyakarta:Andi Janitra,Kevin.,Widyanugraha,Khrisna.,Alifin,Setiawarda ni.  2018.  Perhitungan  Life  Cycle  Cost  Sistem Pendingin Ruangan Pada Gedung Hotel Goldvitel Surabaya.  Jurnal  Dimensi  Pratama  Teknik  Sipil Volume 7, No 1.
Kamagi, Grace Priscillia. 2013. Analisis Life Cycle Cost Pada Pembangunan Gedung (Studi Kasus : Proyek Bangunan  Rukan  Bahu  Mall  Manado).  Jurnal Sipil  Statik  Vol.1  No.8,  Juli  2013  (549-556) ISSN: 2337-6732549 Kementerian  Pekerjaan  Umum.  (2008).  Permen  PU  No. 24/PRT/M/2008 tentang Peraturan Menteri
Pekerjaan  Umum  dan  Perumahan  Rakyat  tentang Pedoman  Pemeliharaan  dan  Perawatan  Bangunan
Gedung Jakarta: Kemen PU.
Utari,  Rini  Pebri.  2018.  Permodelan  Proporsi  SDM,
Material  Dan  Alat  Pada  Proyek  Konstruksi Gedung Sederhana & Non Sederhana Studi Kasus
:  Beberapa  Proyek  Konstruksi  Di  Wilayah  Jawa
Timur. Jurnal Hexagon Volume 3 no 1 2018. Wongkar, Kristti, Yellih. 2016. Analisis Life Cycle Cost Pada  Pembangunan    Gedung.  Jurnal  Sipil  Statik Vol.4 No.4 (253-262) ISSN: 2337-6732.