## PEMBERIAN HAK MILIK SATUAN RUMAH SUSUN DIATAS BEBERAPA HAK GUNA BANGUNAN PERORANGAN

## Masrofah
masrofaharofah@gmail.com

## Abstract :
The objectives of this research are: (1) to study and analyze the status of ownership of a modern shopping center  or  mall  upon  some  tenure  individual  rights.  (2)  to  study  and  analyze  the  process  of  granting ownership  rights  for  apartment  unit.  The  method  used  in  this  research  was  normative,  that  is,  a  legal research which was based on legal materials obtained from literature that examined legal norms related to  the  issue  of  providing  ownership  rights  for  apartment  units  upon  some building  rights.  Based  on  the results of research and discussion, it can be concluded as follows:  (1) PT. G.U. that wanted to have its apartment units certified for ownership had constraints by the absence of  implementation guidelines of Law No. 16 of 1985 (now Act No. 20 of 2011). (2) The principle of horizontal separation is the opposite of attachment principle which states that buildings and plants are integrated to land. (3) In planning the development  of  apartment,  developers  of  the  construction  should  first  pay  attention  to  the  layout  of  the area  of  city/  county.  (4)  The  construction  of  a  housing  project  must  meet  some  requirements,  they  are: administrative requirements, technical requirements and ecological requirements. (5) Prior to certificate of ownership registration upon an apartment unit, certificate of land rights either in the form of property rights, the right to use the land for building and the right to use and manage the land. (6) In the Act of Apartment, if it does not meet the provisions of these rules, there are  some sanctions to be given. These may be in the form of administrative sanctions or criminal verdicts such as fines and imprisonment.
Keywords  : Granting  Rights,  Certificate  of  Ownership  Rights  Unit  of  the  Flats,  Broking,  Transitional sale, Land Consolidation .
Abstrak :
Kata kunci :

## PENDAHULUAN
Sejalan  dengan  populasi  masyarakat yang  terus  bertambah  di  lahan  kehidupan perkotaan  yang  terbatas  ketersediaan  luasan tanah  untuk  perumahan  dan  pemukimannya dan juga untuk pembangunan pusat perbelanjaan modernnya, maka pembangun- an  perumahan,  pemukiman  dan  pusat perbelanjaan  modernnya  mengarah  pada pembangunan  rumah  susun.  Pembangunan rumah  susun  menjadi  salah  satu  alternatif
pemecahan  masalah  kebutuhan  perumahan, pemukiman dan pusat perbelanjaan modern- nya,  terutama  di  perkotaan  yang  padat  dan terus  bertambah  jumlah  penduduknya, dengan pemanfaatan ketersediaan luas tanah yang sangat terbatas.
Berdasarkan Undang-Undang Nomor 20  Tahun  2011  tentang  Rumah  Susun (selanjutnya  disebut  UU  Rumah  Susun), mengenal  beberapa  jenis  Rumah  Susun, yaitu  : 1 ) Rumah  Susun  Umum,  adalah
rumah  susun  yang  diselenggarakan  untuk memenuhi  kebutuhan  rumah  bagi  masya- rakat  berpenghasilan  rendah.  Rumah  Susun Umum  inilah  yang  kemudian  berkembang menjadi  Rusunami  dan  Rusunawa.  Rusuna- mi  adalah  akronim  dari  Rumah  Susun Umum  Milik,  sedangkan  Rusunawa  adalah akronim dari Rumah Susun Umum Sewa; 2) Rumah  Susun  Khusus,  merupakan  rumah susun  yang  diselenggarakan  untuk  meme- nuhi  kebutuhan  khusus;  3)  Rumah  Susun Negara,  yaitu  rumah  susun  yang  dimiliki oleh  negara  yang  menjadi  tempat  tinggal, sarana  pembinaan  dan  penunjang  pelak- sanaan tugas pejabat dan pegawai negeri; 4) Rumah  Susun  Komersial  adalah  rumah susun  yang  diselenggarakan  untuk  men- dapatkan keuntungan. Rumah Susun Komer- sial  oleh  pengembang  sering  disebut  apar- temen, flat atau kondominium.
Adapun berdasarkan penggunaannya, Rumah  Susun  kemudian  dapat  dikelompok- kan  menjadi:  1)  Rumah  susun  hunian,  yaitu rumah  susun  yang  seluruhnya  berfungsi sebagai  tempat  tinggal;  2)  Rumah  susun bukan  hunian,  adalah  rumah  susun  yang seluruhnya  berfungsi  sebagai  tempat  usaha dan  atau  kegiatan  social;  3)  Rumah  susun campuran,  merupakan  rumah  susun  yang sebagian  berfungsi  sebagai  tempat  tinggal
dan  sebagian  lagi  berfungsi  sebagai  tempat usaha. 1
Menurut Pasal 45 UU Rumah Susun, penguasaan satuan rumah susun (selanjutnya disebut  sebagai  “sarusun”)  dapat  dilakukan dengan berbagai cara. Untuk sarusun umum dan  sarusun  komersial,  penguasaan  dapat dilakukan dengan cara dimiliki atau disewa. Penguasaan  sarusun  dengan  cara-cara  ter- sebut  dapat  dilakukan  dengan  perjanjian tertulis yang dibuat di hadapan pejabat yang berwenang. Perjanjian tertulis tersebut harus didaftarkan  pada  perhimpunan  pemilik  dan penghuni  sarusun  (PPPSRS),  yaitu  badan hukum  yang  beranggotakan  para  pemilik atau penghuni sarusun.
Dan  salah  satu  jenis  bangunan  yang dapat  dikategorikan  sebagai  rumah  susun adalah  gedung  pusat  perbelanjaan.  Pusat perbelanjaan  modern  dikatakan  sebagai Rumah  Susun  apabila  dalam  suatu  pusat perbelanjaan itu terdapat kepemilikan masing-masing  unit  atas  nama  perorangan maupun  badan  hukum  yang  penggunaannya untuk  komersial  dan  bukan  hunian  (mall saja)  maupun  sebagian  hunian  seperti apartemen  yang  gabung  gedungnya  dengan mall.  Kepemilikan  atas  unit  pusat  per- belanjaan modern dibuktikan dengan adanya
1 Imam  Koeswahyono,  2004. Hukum  Rumah Susun: Suatu Bekal Pengantar Pemahaman , Malang, Bayumedia, hlm. 13-14.
Sertifikat  Hak  Milik  atas  Satuan  Rumah Susun  (SHM  Sarusun)  jika  konsep  pusat perbelanjaan  modern  itu  berupa  rumah susun tersebut didirikan di atas tanah dengan hak  milik,  hak  guna  bangunan,  atau  hak pakai.  Sedangkan  untuk  rumah  susun  yang dibangun di atas barang milik negara/daerah berupa  tanah  atau  tanah  wakaf  dengan  cara sewa  dibuktikan  dengan  Sertifikat  Ke- pemilikan Bangunan Gedung Satuan Rumah Susun (SKBG Sarusun).
Untuk  melakukan  pembelian  unit pusat  perbelanjaan  modern,  para  pembeli dapat melakukan pengikatan terlebih dahulu dengan  pihak  penjual.  Hal  ini  dapat  di- lakukan  dengan  cara  membuat  Perjanjian Pengikatan  Jual  Beli  (PPJB).  PPJB  tentang rumah  susun  diatur  di  dalam  Keputusan Menteri  Negara  Perumahan  Rakyat  Nomor 11/KPTS/1994  tentang  Pedoman  Perikatan Jual  Beli  Satuan  Rumah  Susun  (Kemenpera No.11/1994).  Akan  tetapi  di  wilayah Provinsi  Kalimantan  Selatan  khususnya Kota  Banjarmasin  belum  pernah  terbit  Hak Milik  atas  Satuan  Rumah  Susun  (HM Sarusun)  maupun  SKBG  Sarusun,  ini  dapat dilihat  pada  bangunan-bangunan  Rumah Susun  yang  ada  khususnya mall atau  pusat perbelanjaan yang merupakan Rumah Susun Komersial.  Sebagai  contoh  adalah  pusat perbelanjaan modern atau mall yang konsep penerbitan  Hak  Guna  Bangunannya  adalah pecahan  dari  sertifikat  induk  untuk  lantai bawah (lantai 1) saja.
Berdasarkan  uraian  di  atas,  maka yang  menjadi  permasalahan  adalah  apakah status  kepemilikan  tanah  pada  bangunan lantai 1 dan seterusnya dapat diberikan  Hak Milik  Sarusun?  Dan  bagaimanakah  proses pemberian Hak Milik Sarusun sesuai dengan Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011?

## PEMBAHASAN
Status  Kepemilikan  Hak  Milik  Atas Satuan  Rumah  Susun  Diatas  Beberapa Hak Guna Bangunan Perorangan
 Kronologi dan problema hukum terkait  kepemilikan  rumah  susun  atas Nama PT. G.U
Dilihat  dari  kronologi, 2 komplek pertokoan  atau  mall  Banjarmasin  yang dikelola oleh PT. G.U adalah sebuah gedung pusat  perbelanjaan  dengan  konsep  mall, gaya  modern,  memiliki  desain  grafika dengan  lingkungan  untuk  suatu  konsep  ‘ life syle ’  bagi  masyarakat,  berlantai  4  (empat), terletak  Jl.  Simpang  Ulin  I,  Kelurahan Melayu  Kecamatan  Banjarmasin  Tengah, Kalimantan  Selatan,  dan  didirikan  menurut Surat Ijin Mendirikan Bangunan (IMB) yang dikeluarkan  oleh  instansi  yang  berwenang tertanggal  27  Mei  2004  Nomor  01/ DITAKOT/2004.
Di  atas  mall  tersebut  terdapat  275 sertifikat  dengan  rincian  sebagai  berikut  : Pertama, SHGB  No.  655  s/d  928/Melayu (274  serti-fikat  HGB),  yaitu  sertifikat  hak
2 Wawancara dengan Robensjah Sjachran, Notaris – PPAT Kota Banjarmasin pada tanggal
atas  tanah  untuk  Kios/Unit-Unit  di Trade
Center pada Lantai 1 Duta Mall
Banjarmasin  yang  akan  dialihkan  kepada user dengan  luas  total  5.316,47  m2. Kedua, SHGB  No.  929/Melayu,  yaitu  sertifikat  hak atas tanah untuk tanah pekarangan, halaman, area  parkir,  dan  lahan  yang  direncanakan akan  dibangun  bangunan  hotel  bertingkat dengan luas total 33.074 m2.
Kemudian  dari  274  sertifikat  Hak Guna  Bangunan  untuk  kios  sejumlah  132 sertifikat  Hak  Guna  Bangunan  telah  dijual/ dialihkan  kepada user dan  sisanya  sejumlah 142  sertifikat  Hak  Guna  Bangunan  masih ada pada PT. Govindo Utama yang berakhir haknya tanggal 10 Juli 2033.
Apabila  kita  lihat  pada kronologis kasus  PT  G.U.  dimana  pihak  PT.  G.  U. menjual  kepada  pihak  lain  sebagian  dari sertifikat-sertifikat  di  atas  mall  tersebut. Yang  pada  perkembangannya  pihak  lain sebagai  pemegang  terakhir  dari  sertifikat- sertifikat  tersebut  mengikatkannya  dengan pembebanan Hak Tanggungan. Untuk mengembalikan  ke  posisi  awal  menjadi sertifikat induk tentu saja menjadi persoalan besar  karena  melibatkan  banyak  pihak  yang berkepentingan terhadap perencanaan sertifikat  tersebut  untuk  menjadi  rumah susun  non  hunian  yang  pada  saat  sekarang satuan  rumah  susun  tersebut  dimanfaatkan untuk  usaha  pertokoan/supermarket/ depar- temen  store/food  court / cinema dan  bidang
usaha  lain  yang  umumnya  berada  dalam pusat perbelanjaan.
Setelah diterbitkannya Sertifikat Hak Guna  Bangunan  Nomor  655  sampai  dengan 929  Kelurahan  Melayu  atas  nama  PT.  G.U. pada tahun 2007, maka saat itu yang berlaku untuk  pendaftaran  kepemilikan  sertifikat Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun adalah Undang-Undang  Nomor  16  Tahun  1985 tentang  Rumah  Susun  yang  diikuti  dengan peraturan  pelaksanaanya  yaitu  Peraturan Pemerintah  Nomor  4  Tahun  1988  tentang Rumah  Susun.  Peraturan  Pemerintah  ini masih  berlaku  walaupun  Undang-Undang Nomor  16  tahun  1985  ini  telah  dicabut. Rumah Susun harus memenuhi persyaratan- persyaratan  diantaranya  adalah  persyaratan administratif  yang  termuat  dalam  Pasal  30 ayat 1 dan 2 Peraturan Pemerintah Nomor 4 Tahun  1988  yaitu  : Pertama, rumah  susun dan  lingkungannya  harus  dibangun  dan  di- laksanakan  berdasarkan  perizinan  yang  di- berikan  oleh  Pemerintah  Daerah  sesuai dengan peruntukannya. Kedua, perizinan se- bagaimana  dimaksud  dalam  ayat  (1) diajukan  oleh  penyelenggara  pembangunan kepada  Pemerintah  Daerah  dengan  me- lampirkan  persyaratan-persyaratan  :  a)  ser- tifikat  hak  atas  tanah;  b)  fatwa  peruntukan tanah;  c)  rencana  tapak;  d)  gambar  rencana arsitektur yang memuat denah dan potongan beserta  pertelaannya  yang  menunjukkan dengan  jelas  batasan  secara  vertical  dan horizontal  dari  satuah  rumah  susun;  e)
gambar  rencana  struktur  beserta  per- hitungannya;  f)  gambar  rencana  menunjuk- kan  dengan  jelas  bagian  bersama,  benda bersama,  dan  tanah  bersama;  g)  gambar rencana  jaringan  dan  instalasi  beserta perlengkapannya.  Kemudian  pada  Pasal  31 disebutkan  bahwa  penyelenggara  pem- bangunan  wajib  meminta  pengesahan  dari Pemerintah  Daerah  atas  pertelaan  yang menunjukkan  batas  yang  jelas  dari  masing- masing satuan rumah susun; bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama beserta  uraian  nilai  perbandingan  pro- porsionalnya,  setelah  memperoleh  izin sebagaimana dimaksud dalam Pasal 30.
Pada  Pasal-Pasal  inilah  PT.  G.U. tidak  bisa  melanjutkan  rencananya  untuk menjadikan area rumah susun non hunian ini dengan  mendaftarkannya  pada  Kantor  Per- tanahan.  Hal  ini  disebabkan  karena  belum adanya  Peraturan  Daerah  (Perda)  Kota Banjarmasin  yang  mengatur  tentang  rumah susun,  dimana  di  dalam  Perdalah  diatur persyaratan  penyelenggara  pembangunan untuk  meminta  pengesahan  atas  pertelaan- nya.
Pada  Pasal  39  ayat  (1)  Peraturan Pemerintah  Nomor  4  Tahun  1988  tentang Rumah  Susun  dengan  tegas  dinyatakan bahwa  penyelengara  pembangunan  wajib memisahkan rumah susun atas satuan satuan rumah  susun  meliputi  bagian  bersama, benda  bersama  dan  tanah  bersama  dengan pertelaan  yang  jelas  dalam  bentuk  gambar,
uraian,  dan  batas-batasnya  dalam  arah vertikal dan horizontal sebagaimana dimaksud  dalam  Pasal  31,  dengan  penye- suaian  seperlunya  sesuai  kenyataan  yang dilakukan  dengan  pembuatan  akta  pemisah- an.  Sedangkan  pada  ayat  3  dan  4  nya disebutkan  bahwa  akta  pemisahan  sebagai- mana  dimaksud  dalam  ayat  (1)  disahkan oleh  Pemerintah  Daerah  dilampiri  gambar, uraian,  dan  batas-batas  sebagaimana  di- maksud  dalam  Pasal  30  dan  Pasal  31.  Dan pada  ayat  (4)  disebutkan  bahwa  akta  pe- misahan  sebagaimana  dimaksud  dalam  ayat (3)  harus  didaftarkan  oleh  penyelenggara pembangunan  pada  Kantor  Agraria  Ka- bupaten  atau  Kotamadya  dengan  melampir- kan sertifikat hak atas tanah, izin layak huni, beserta warkah-warkah lainnya.
Maka  wajib  bagi  penyelenggara pembangunan  untuk  minta  pengesahan  atas akta pemisahan rumah susunnya. Pemerintah  Daerah tidak  dapat  memberikan pengesahan  apabila  belum  ada  dasar hukumnya  yaitu  Perda  yang  dimana  pada saat  PT.  G.U.  ingin  mendaftarkan  sertifikat Hak  Milik  Atas  Satuan  Rumah  Susun terkendala  oleh  belum  terbitnya  Perda dimaksud.
Baru  pada  tahun  2010,  Peraturan Daerah  Kota  Banjarmasin  terbit  dengan Nomor 8 tahun 2010 tentang Rumah Susun. Dimana  dalam  rentang  waktu  3  tahun, terhadap  sertifikat  Hak  Guna  Bangunan Nomor  655  sampai  dengan  929  kelurahan
Melayu  itu  telah  dijual  PT.  G.U.  kepada pihak  lain  sebanyak  132  sertifikat  dan sisanya  sebanyak  143  sertifikat  masih  atas nama  PT.  G.U.  Sehingga  ketika  keinginan PT.  G.U.  untuk  minta  diterbitkan  sertifikat Lantai  II,  III,  dan  IV  pada  mall  yang dikelola  PT.  G.U.  dan  telah  dikonsultasikan dengan  bagian  hukum  Badan  Pertanahan Nasional Republik Indonesia dengan jawab- an  bahwa  split/penerbitan  sertifikat  untuk Lantai  II,  III,  dan  IV  hanya  dimungkinkan apabila  tanah  yang  menjadi  Tanah  bersama yang  melandasi  bangunan  mall  tersebut sepenuhnya dikuasai oleh PT. G.U.
 Pendaftaran  hak  milik  atas  satuan rumah susun  PT. G.U.
Di  dalam  proses  kepemilikan  rumah susun  diharuskan  adanya  sertifikat  induk sebagai  hak  atas  tanah  bersama  yang tentunya  mempunyai  satu  nama  sebagai pemegang  haknya.  Sedangkan  pada  kasus PT.  G.U.  ini,  tanah  tempat  berdirinya  mall tersebut terdiri dari 275  sertifikat Hak Guna bangunan  dan  sebagian  dijual  kepada  pihak lain dan diagunkan ke bank.  Tentunya Bank tidak  akan  mudah  mengizinkan  sertifikat yang  dibebani  Hak  Tanggungan  pada Banknya  untuk  dipinjamkan  sementara dalam  proses  penerbitan  SHM  Sarusun, begitu  pula  pemegang  terakhir  yang  tidak dibebani  Hak  Tanggungan.  Tidak  adanya jaminan kepastian bahwa pemegang terakhir akan  kembali  menjadi  nama  yang  tertera
dalam  sertifikatnya  yang  menjadikan  proses kasus ini jadi berlarut larut.
Pendaftaran  Hak  Milik  Sarusun  atas nama  PT.  G.U.  dilakukan  terhadap  HGB atas  nama  PT.  G.U.  yang  telah  dijual  ke perorangan  karena  telah  dilakukan  pem- bebanan  dengan  Hak  Tanggungan  maka persetujuan  bank  merupakan  kewajiban yang harus dilakukan. Semua sertifikat yang ada  pembebanannya  harus  dilakukan  roya karena  tidak  semua  sertifikat  diagunkan pada  bank  yang  sama  dan  tidak  semua sertifikat  dibebankan  Hak  Tanggungan sehingga  semua  harus  bersih.  Pihak  bank tentunya sangat sulit memberikan ijin untuk roya  (penghapusan  hutang)  karena  pada kenyataannya  sertifikat  yang  dibebani  hak Tanggungan  ini  belum  menyelesaikan  ke- wajibannya  secara  menyeluruh  (lunas).  Se- hingga  dapat  dianalisa  untuk  dilakukan perjanjian tertulis di hadapan notaris tentang hak  dan  kewajiban  pemegang  hak  maupun pihak  bank  dalam  proses  penerbitan  SHM Sarusun ini. Perjanjian juga memuat apabila terjadi  wanprestasi  dalam  proses  pen- sertifikatannya.
Langkah  selanjutnya  adalah  jual  beli kepada  PT.  G.U.  dari  pemegang  hak  yang sudah membeli dan membalik nama menjadi namanya  (mengembalikan  ke  posisi  awal). Hal  ini  menjadi  kendala  kembali  ketika dilakukan akad  dengan  pembuatan  akta jual beli,  karena  sebelumnya  harus  ada  pajak- pajak  yang  harus  dibayar  baik  itu  Pajak
Penghasilan  maupun  Bea  Perolehan  Hak Tanah  dan  Bangunan  (BPHTB),  siapa  yang menanggung  biaya  peralihan  jual  beli  ini, apakah  pemegang  hak  asal  (PT.G.U.) ataukah  pemegang  yang  dengan  itikad  baik mau  melaksanakan  proses  penerbitan  SHM Sarusun ini.  Untuk itu penulis menganalisa perlunya perjanjian tertulis antara pemegang hak  asal  dan  pemegang  hak  baru  mengenai hak  dan  kewajiban  serta  wanprestasi  dalam proses penerbitan SHM Sarusun ini.
Apabila sudah dilakukan pendaftaran peralihan  jual  beli  yang  mengakibatkan pemegang hak beralih ke PT. G.U., langkah selanjutnya  adalah  melakukan  proses  peng- gabungan.  Sertifikat-sertifikat  yang  sudah beralih  nama  menjadi  PT.  G.U.    digabung menjadi  satu  dengan  syarat  batas  batasnya berhimpitan,  sehingga  kalau  ada  salah  satu dari  sertifikat  itu  ada  yang  menolak  untuk dilakukan  penggabungan  yang  mengakibat- kan tidak berhimpitnya batas batasnya maka penggabungan  sertifikat  tidak  dapat  di- lakukan.
Pendaftaran  Hak  Milik  Sarusun  juga dapat  dilakukan  dengan  penataan  kembali dengan  prosedur  konsolidasi  tanah.  Kon- solidasi  Tanah  merupakan  salah  satu  sarana untuk  mewujudkan  ruang  yang  aman, nyaman,  produktif  dan  berkelanjutan.    Pada konsep  teorinya,  konsolidasi  lahan  merupa- kan  suatu  upaya  penataan  kembali  pengua- saan,  pengadaan,  kepemilikan  lahan  oleh masyarakat  pemilik  lahan  melalui  usaha
bersama untuk membangun lingkungan yang siap  bangun  dan  menyiapkan  kapling  tanah matang  sesuai  dengan  rencana  tata  ruang yang  berlaku. 3 Oleh  karena  itu  konsolidasi tanah  adalah  salah  satu  jalan  keluar  bagi penye-diaan tanah di daerah perkotaan. 4
Konsolidasi  tanah  dapat  dilakukan dengan  dua  cara,  yaitu  :  a)  konsolidasi Tanah Horisontal; dan b) konsolidasi Tanah Vertikal. Namun demikian konsolidasi tanah bagi  pembangunan  rumah  susun  belumlah popular,  ditambah  landasan  hukumnya sangat  lemah,  belum  adanya  pengaturan dasar,  serta  belum  adanya  petunjuk  pe- laksanaannya.
Untuk  kawasan  perumahan  dan pemukiman,  konsolidasi  tanah  dapat  mem- beri manfaat berupa : 1) Kesempatan kepada pemilik  tanah  untuk  menikmati  secara langsung keuntungan dari konsolidasi tanah; 2)  Terhindar  dari  ekses-ekses  yang  sering timbul  dalam  penyediaan  tanah  secara  kon- vensional;  3)  Adanya  percepatan  laju pembangunan  wilayah  pemukiman;  4)  Ter- tib administrasi pertanahan. Sedangkan prin- sip dasar konsolidasi tanah adalah : 1) Mem- bangun tanpa menggusur; 2)  Kegiatan pem- bangunan dari rakyat, oleh rakyat dan untuk rakyat;  3)  Dilaksanakan  berdasarkan  ke- sepakatan bersama (musyawarah); 4) Penye- diaan  tanah  melalui  STUP  (Sumbangan
3 www.penataanruang.net diakses tgl 21 Juli 2014.
4 Ibid
Tanah  Untuk  Pembangunan);  5)  Trans- paransi;  6)  Keadilan;  7)  Kepastian  hak  atas tanah dengan lingkungan yang tertata.
Untuk  kasus  PT.  G.U.,  proses  kon- solidasi  tanah  adalah  dengan  melakukan pelepasan  hak  atas  tanah  oleh  peserta konsolidasi  yaitu  pemegang  hak  atas  tanah yang  sertifikatnya  merupakan  hasil  pe- mecahan dari PT. G.U.  Sebelum pelepasan, harus  proses  roya  bagi  sertifikat-sertifikat yang dibebani hak tanggungan  yang diiringi dengan  perjanjian  dengan  pihak  bank tentang  hak  dan  kewajiban  serta  wan- prestasinya.  Pelepasan  dimaksudkan  untuk memenuhi  syarat  legalitas  agar  menjadikan status  tanah  sebagai  tanah  yang  langsung dikuasai  oleh  Negara  yang  diwujudkan dalam  bentuk  Surat  Pernyataan.  Setelah pelepasan  hak,  tanah  tersebut  ditegaskan sebagai obyek Konsolidasi Tanah.  Penegas- an tanah obyek konsolidasi tanah ini diusul- kan  oleh  Kepala  Kantor  Pertanahan  Kota Banjarmasin  yang  dimuat  dalam  Surat Keputusan  Penegasan  Tanah  Obyek  Kon- solidasi Tanah.
Proses  selanjutnya  adalah  pelepasan hak  tersebut  yang  sudah  ditegaskan  dalam Surat Keputusan dimohonkan oleh PT. G.U. untuk  diterbitkan  Sertifikat  Hak  Guna Bangunan.  Kemudian  PT.  G.U.  membuat pertelaan  dan akta  pemisahan.    Berdasarkan Pasal  25  UU  Rumah  Susun  disebutkan bahwa : 1) Dalam membangun rumah susun, pelaku  pembangunan  wajib  memisahkan
rumah  susun  atas  sarusun,  bagian  bersama, benda  bersama,  dan  tanah  bersama.  2) Benda bersama sebagaimana dimaksud pada ayat  (1)  menjadi  bagian  bersama  jika  di- bangun  sebagai  bagian  bangunan  rumah susun. 3) Pemisahan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) memberikan kejelasan atas:  a) batas  sarusun  yang  dapat  digunakan  secara terpisah  untuk  setiap  pemilik;  b)  batas  dan uraian  atas  bagian  bersama  dan  benda bersama  yang  menjadi  hak  setiap  sarusun; dan  c)  batas  dan  uraian  tanah  bersama  dan besarnya  bagian  yang  menjadi  hak  setiap sarusun.
Setelah  akta  pemisahan  disahkan oleh pemerintah daerah, langkah selanjutnya adalah  mendaftarkan  ke  Kantor  Pertanahan Kota  Banjarmasin  untuk  penerbitan  SHM Sarusun  atas  nama  PT.  G.U.  Setelah sertifikat-sertifikat  itu  terbit  maka  untuk mengembalikan ke pemegang hak asal yang merupakan  peserta  konsolidasi  dilakukan dengan  cara  melakukan  akad  jual  beli  dan membuat  akta  jual  beli.  Akta  jual  beli  ini kemudian didaftarkan ke Kantor Pertanahan Kota  Banjarmasin  untuk  peralihan  jual belinya  ke  atas  nama  pemegang  hak  asal yang me-rupakan peserta konsolidasi. Sehingga  pe-serta  konsolidasi  memiliki masing-masing SHM Sarusunnya.
Apabila  pendaftaran  Hak  Milik Sarusun tersebut tetap tidak dapat dilaksana- kan  dengan  segala  kendala  yang  ada,  maka pihak yang berkepentingan dalam hal ini PT.
G.U.  membuat  surat  permohonan  untuk minta  dicatatkan  dalam  Buku  Tanah  semua sertifikat  hasil  pemecahan  yang  seharusnya merupakan  HM  Sarusun  dengan  alasan- alasan  yang  tepat  agar  selama  batas  waktu sertifikat-sertifikat  tersebut  yaitu  tahun 2033,  tidak  ada  satupun  sertifikat-sertifikat hasil pemecahan itu memohon perpanjangan atau  pembaharuan.  Hal  ini  dimaksudkan agar pada saat masa berlakunya habis, maka proses permohonan penerbitan SHM Sarusun  lebih  mudah  karena  kalau  sudah habis  berarti  sudah  menjadi  tanah  Negara walaupun  hak  keperdataan  masih  diutama- kan  kepada  pemegang  haknya,  maka  dapat dimohonkan  Sertifikat  Hak  Guna  Bangunan atas  nama  PT.  G.U.  dan  selanjutnya  untuk proses  penerbitan  SHM  Sarusunnya.  Per- mohonan  dapat  juga  di-lakukan  ke  Badan Pertanahan  Nasional  Republik  Indonesia karena  PT.  G.U.    sudah  pernah  konsultasi sehingga  dimungkinkan  untuk  memohon melalui  BPNRI  agar  dicatatkan  di  Buku Tanah.
Walaupun dalam Peraturan Pemerin- tah  Nomor  24  Tahun  1997  tentang  Pen- daftaran Tanah jo. Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala  Badan  Pertanahan  Nasional Nomor  3  tahun  1997  tentang  Ketentuan Pelaksanaan  Peraturan  Pemerintah  Nomor 24  Tahun  1997  tentang  Pendaftaran  Tanah, pencatatan  hanya  berlaku  30  hari  tetapi paling  tidak  akan  mengingatkan  pejabat- pejabat Kantor Pertanahan Kota
Banjarmasin  yang  baru  karena  perputaran mutasi yang tidak mengetahui permasalahan PT.  G.U.  untuk  berhati-hati  dalam  me- mproses  ataupun  tidak  memproses  per- mohonan perpanjangan maupun pem- baharuannya.

## Tata  Ruang  Dalam  Perencanaan  Pem- bangunan Rumah Susun
Arah  kebijaksanaan  rumah  susun  di Indonesia  berisi 3 (tiga) unsur pokok, yaitu: 1)  Konsep  tata  ruang  dan  pembangunan perkotaan,  dengan  mendayagunakan  tanah secara optimal dan mewujudkan pemukiman dengan  kepadatan  penduduk;  2)  Konsep pembangunan  hukum,  dengan  menciptakan hak  kebendaan  baru  yaitu  satuan  rumah susun yang dapat dimiliki secara perseorangan  dengan  pemilikan  bersama atas benda, bagian dan tanah dan menciptakan  badan  hukum  baru  yaitu Perhimpunan Penghuni, yang dengan anggaran  dasar  dan  anggaran  rumah tangganya  dapat  bertindak  ke  luar  dan  ke dalam  atas  nama  pemilik  satuan  rumah susun,  berwenang  mewujudkan  ketertiban dan  ketenteraman  dalam  kehidupan  rumah susun;  3)  Konsep  pembangunan  ekonomi dan  kegiatan  usaha,  dengan  dimungkinkan- nya  kredit  konstruksi  dengan  pembebanan hipotik  atau  fidusia  atas  tanah  beserta gedung yang masih dibangun.
Berdasarkan  arah  kebijaksanaan  ter- sebut,  maka  tujuan  pembanguan  rumah
susun  adalah  :  1)  Untuk  pemenuhan  ke- butuhan  perumahan  yang  layak  dalam  ling- kungan  yang  sehat;  2)  Untuk  mewujudkan pemukiman  yang  serasi,  selaras  dan  se- imbang;  3)  Untuk  meremajakan  daerah- daerah  kumuh;  4)  Untuk  mengoptimalkan sumber  daya  tanah  perkotaan;  5)  Untuk mendorong  pemukiman  yang  berkepadatan penduduk. 5
Beberapa  tujuan  tersebut  harus menjadi  pedoman  bagi  pengusaha  jasa pembangunan  ( developer )  rumah  susun.  Di dalam  Penjelasan  Umum  UURS  ditegaskan bahwa pembangunan rumah susun ditujukan terutama  untuk  tempat  hunian.  Namun demikian pem-bangunan rumah susun harus dapat me-wujudkan pemukiman yang lengkap dan fungsional, sehingga diperlukan adanya  bangunan  bertingkat  lainnya  untuk ke-perluan  bukan  hunian.  Oleh  karena  itu, ada  pembangunan  rumah  susun  yang digunakan  bukan  untuk  hunian  melainkan fungsinya  memberikan  lapangan  kehidupan masyarakat,  misalnya  untuk  tempat  usaha, pertokoan,  perkantoran,  pusat  perbelanjaan, dan  sebagainya.  Hal  ini  diatur  dalam  Pasal 24  UURS  yang  me-negaskan  bahwa ketentuan-ketentuan  dalam  UURS  berlaku dengan penyesuaian menurut kepentingannya  terhadap  rumah  susun  yang dipergunakan  untuk  keperluan  lain,  meng-
5 Hutagalung, Arie S., Condominium dan Permasalahannya , Badan Penerbit Fakultas Hukum Universitas Indonesia, 2002, hlm. 21.
ingat  bahwa  dalam  kenyataannya  terdapat kebutuhan  akan  rumah  susun  yang  bukan untuk  hunian  tetapi  mendukung  fungsi pemukiman  dalam  rangka  menunjang  ke- hidupan masyarakat. 6
Secara  lebih  lanjut  dalam  Peraturan Pemerintah  Nomor  4  Tahun  1988  tentang Rumah  Susun  disebutkan  bahwa  pem- bangunan  rumah  susun  disertai  dengan pengaturan  dan  pembinaan  terhadap  rumah susun yang diarahkan untuk dapat meningkatkan  usaha  pembangunan  pe- rumahan  dan  pemukiman  yang  fungsional bagi kepentingan rakyat banyak.  Pengaturan dan  pembinaan  rumah  susun  tersebut dimasukkan untuk : 1) Mendukung konsepsi tata  ruang  yang  dikaitkan  dengan  pengem- bangan  pembangunan  daerah  per-kotaan kearah  vertical  dan  untuk  me-remajakan daerah  daerah  kumuh.  2)  Meningkatkan optimasi  penggunaan  sumber  daya  tanah perkotaan.  3)  Mendorong  penbangunan  pe- mukiman berkepadatan tinggi.

## Persyaratan  Administrasi,  Teknis  Dan Ekologis Pembangunan Rumah Susun
Persyaratan  pembangunan  rumah susun  sebagaimana  dimaksud  dalam  Pasal 24  Undang-Undang  Nomor  20  Tahun  2011, meliputi:  a)  persyaratan  administratif;  b) persyaratan  teknis;  dan  c)  persyaratan
6 Leks  and  Co  Lawyers.  2009. kebijakan- pembangunan-rumah-susun
http://www.hukumproperti.com/2009/09/24/  diakses pada tgl 17 Agustus 2014, hlm. 1.
ekologis. Didalam penjelasannya disebutkan bahwa  yang  dimaksud  dengan  persyaratan administratif  adalah  perizinan  yang  di- perlukan  sebagai  syarat  untuk  melakukan pembangunan rumah susun. Sedangkan per- syaratan  teknis  adalah  persyaratan  yang berkaitan  dengan  struktur  bangunan,  ke- amanan  dan  keselamatan  bangunan,  ke- sehatan  lingkungan,  kenyamanan,  dan  lain- lain  yang  berhubungan  dengan  rancang bangun,  termasuk  kelengkapan  prasarana dan  fasilitas  lingkungan.  Kemudian  yang dimaksud  dengan  persyaratan  ekologis  ada- lah  persyaratan  yang  memenuhi  analisis dampak lingkungan dalam hal pembangunan rumah susun.
Dalam  Pasal  28  UU  Rumah  Susun dinyatakan  bahwa  dalam  melakukan  pem- bangunan  rumah  susun,  pelaku  pembangun- an  harus  memenuhi  ketentuan  administratif yang meliputi:  a) status hak atas tanah; dan b)  izin  mendirikan  bangunan  (IMB). Sedangkan  Pasal  35  menyebutkan  bahwa persyaratan  teknis  pembangunan  rumah susun  terdiri  atas  :  a)  tata  bangunan  yang meliputi persyaratan peruntukan lokasi serta intensitas  dan  arsitektur  bangunan;  dan  b) keandalan  bangunan  yang  meliputi  per- syaratan keselamatan, kesehatan, kenyaman- an, dan kemudahan.
Pembangunan  rumah  susun  memer- lukan  persyaratan  administrasi,  teknis  dan ekologis yang lebih. Persyaratan administrasi dan teknis ini tetap diatur lebih
lanjut dalam  Peraturan Pemerintah Nomor 4 Tahun 1988 tentang Rumah Susun.
Pada  Pasal  8,  9  dan  10  Peraturan Pemerintah  Nomor  4  Tahun  1988  tentang Rumah  Susun  dinyatakan  bahwa  di  dalam perencanaan  pembangunan  rumah  susun harus  dapat  dengan  jelas  ditentukan  dan dipisahkan  masing-masing  satuan  rumah susun  serta  nilai  perbandingan  propor- sionalnya  antara  hak  satuan  rumah  susun terhadap  hak  bersama  atas  bagian  bersama, benda bersama dan tanah bersama. 7 Rencana yang  menunjukkan  satuan  rumah  susun harus  berisi  rencana  tapak,  yaitu  rencana yang  menunjukkan  tata  letak  dari  rumah susun  dalam  kaitannya  dengan  batas  tanah dimana  rumah  yang  bersangkutan  berdiri, serta  denah  dan  potongan  yang  menunjuk- kan dengan jelas batasan secara vertikal dan horizontal  dari  satuan  tumah  susun  yang dimaksud. 8 Batas  pemilikan  bersama  harus digambarkan  secara  jelas  dan  mudah  di- mengerti  oleh  semua  pihak  dan  ditunjukkan dengan  gambar  dan  uraian  tertulis  yang terperinci.
Sedangkan  mengenai  persyaratan administrasi sebagaimana Pasal 30 Peraturan Pemerintah  Nomor  4  Tahun  1988  tentang Rumah  Susun  disebutkan  bahwa  setelah tanahnya  diperoleh  dengan  status  tanah sesuai dengan status penyelenggara
7 Adrian Sutedi. 2010. Hukum Rumah Susun dan Apartemen . Sinar Grafika. Jakarta. hlm. 200.
8 Ibid
pembangunan,  maka  langkah  selanjutnya adalah  dengan  mengajukan  ijin  mendirikan bangunan kepada Pemerintah Daerah dengan melampirkan : 1) Sertifikat Hak Atas Tanah;  2)  Fatwa  peruntukan  tanah;  3)  Ren- cana  Tapak;  4)  Gambar  rencana  arsitektur yang  memuat  denah  dan  potongan  beserta pertelaannya  yang  menunjukkan  dengan jelas  batasan  secara  vertikal  dan  horizontal dari satuan rumah susun; 5) Gambar rencana struktur  beserta  perhitungannya;  6)  Gambar rencana  menunjukkan  dengan  jelas  bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama; 7)  Gambar  rencana  jaringan  dan  instalasi beserta kelengkapannya.
Mengenai  persyaratan  teknis  diatur dalam Pasal 11 sampai dengan 29 Peraturan Pemerintah  Nomor  4  Tahun  1988  tentang Rumah  Susun.  Persyaratan  teknis  ini  sifat- nya  berhubungan  dengan  rancang  bangun yang  ketentuan-ketentuan  teknisnya  diatur oleh  Menteri  Pekerjaan  Umum.  Dan  untuk persyaratan  ekologis,  lebih  kepada  dampak lingkungan,  oleh  karena  itu  ketentuan- ketentuannya diatur oleh Pemerintah Daerah yang  berhubungan  langsung  dengan  penge- lolaan lingkungan hidup.
Berdasarkan Keputusan Menteri
Negara Lingkungan Hidup Nomor 17 Tahun 2001  tanggal  22  Mei  2001  tentang  Jenis Rencana  Usaha  dan/atau  Kegiatan  Yang Wajib  Dilengkapi  dengan  Analisis  Dampak Lingkungan,  kegiatan  Pembangunan    Ge- dung mall di Banjarmasin yang dikelola PT.
G.U. dengan skala/besaran berupa luas lahan 4  Ha  dan  bangunan  4  (empat)  lantai  seluas 50.000  m2  menimbulkan  dampak  besar  dan penting,  sehingga  dalam  pembangunan  dan kegiatannya wajib dilengkapi dengan dokumen  Analisis  Mengenai  Dampak  Ling- kungan (AMDAL). 9
Adapun  alasan  ilmiah  khusus  adalah (i)  konflik  sosial  akibat  pembebasan  lahan karena  berlokasi  dekat  pusat  kota  yang memiliki  kepadatan  tinggi,  (ii)  struktur bangunan  bertingkat  tinggi  (4  lantai)  dan basement menyebabkan  masalah dewa- tering, (iii)  kebutuhan  akan  tenaga  kerja yang  besar,  (iv)  berkaitan  dengan  per- gerakan  lalulintas,  (v)  kebutuhan  parkir pengunjung,  dan  (vi)  produk  sampah  yang relatif besar. 10
Penyusunan Dokumen Analisis Dampak  Lingkungan  (ANDAL)  mengacu kepada  Keputusan  Kepala  Badan  Pengen- dalian Dampak Lingkungan Nomor 9 Tahun 2000 tentang Pedoman Penyusunan Analisis Mengenai Dampak Lingkungan Hidup.
Penerbitan  Sertifikat  Hak  Milik  Atas Satuan Rumah Susun dan Aspek
Hukumnya Hak Atas Tanah dari suatu lingkungan  dimana  rumah  susun  akan dibangun  dapat  berstatus  Hak  Milik,  Hak
9 PT. G.U. 2004. Analisis Dampak Lingkungan Pembangunan dan Operasional. Banjarmasin. hlm. I-2.
10 Ibid
Guna  Bangunan,  Hak  Pakai  atas  tanah Negara  atau  Hak  Pengelolaan.    Dalam  hal rumah susun yang bersangkutan dibangun di atas  suatu  lingkungan  dimana  tanah  yang dikuasai tersebut berstatus Hak Pengelolaan, penyelenggara  pembangunan  wajib  menye- lesaikan  status  Hak  Guna  Bangunan  di  atas Hak  Pengelolaan  sesuai  yang  diperjanjikan dengan  pihak  pemegang  Hak  Pengelolaan baik sebagian maupun keseluruhannya untuk menentukan  batas-batas  tanah  bersama, yang  dilaksanakan  sebelum  satuan-satuan rumah susun yang bersangkutan dijual.
Dalam  kepemilikan  SHM  Sarusun, hak  pemilik  Sarusun  meliputi  juga  hak  atas tanah  bersama,  maka  Sarusun  hanya  dapat dimiliki  perorangan/Badan  Hukum  yang memenuhi syarat sebagai pemegang hak atas tanah  bersama.    Hak  atas  tanah  bersama ini sangat  menentukan  dapat  tidaknya  se- seorang/badan  hukum  memiliki  Sarusun. Sehingga  pemegang  SHM  Sarusun  harus memenuhi  persyaratan  sebagai  pemegang ha-k  atas  tanahnya  seperti  diatur  dalam UUPA.
Ada empat cara yang dapat ditempuh untuk  memperoleh  tanah  yang  diperlukan untuk  membangun  rumah  susun  :  a)  cara permohonan  hak  (baru)  atas  tanah;  b)  cara jual  beli  tanah;  c)  cara  pembebasan  (hak atas)  tanah,  yang  wajib  diikuti  dengan permohonan  hak  baru;  d)  cara  pencabutan hak,  yang  juga  wajib  diikuti  dengan permohonan hak baru.
Sedangkan cara menurut UU Sarusun adalah  :  a)  pemberian  hak  atas  tanah terhadap  tanah  yang  langsung  dikuasai negara;  b)  konsolidasi  tanah  oleh  pemilik tanah;  c)  peralihan  atau  pelepasan  hak  atas tanah  oleh  pemegang  hak  atas  tanah;  d) pemanfaatan  barang  milik  negara  atau barang  milik  daerah  berupa  tanah;  e) pendayagunaan  tanah  wakaf;  f)  pendaya- gunaan  sebagian  tanah  negara  bekas  tanah terlantar; dan/atau g) pengadaan tanah untuk pembangunan bagi kepentingan umum.
Cara  mana  yang  harus  digunakan tergantung  pada  :  a)  status  hukum  tanah yang  diperlukan;  dan  b)  kesediaan  yang empunya  tanah  untuk  menyerahkannya kepada  pihak  yang  memerlukan.  Adapun tanah  yang  diperlukan  itu  status  hukumnya bisa  sebagai  :  a)  tanah  Negara,  yaitu  tanah yang dikuasai langsung oleh Negara (belum dihaki  perorangan/badan  hukum);  b)  tanah hak ulayat masyarakat hukum adat; c) tanah hak,  yaitu  tanah  yang  sudah  dihaki  oleh perorangan  atau  badan  hukum  dengan  hak milik,  hak  guna  usaha,  hak  guna  bangunan, hak pakai, dan hak pengelolaan. 11
Penyelenggara pembangunan se- belum  dapat  menjual  sarusun-sarusun  yang telah selesai dibangun dan telah memperoleh ijin  layak  huni,  harus  menyelesaikan pensertifikatan  HM  Sarusun  yang  ber-
11 Adrian Sutedi. 2010. Hukum Rumah Susun dan Apartemen . Sinar Grafika. Jakarta. hlm. 207.
sangkutan yaitu dengan melakukan pemisah- an  rumah  susun  atau  satuan-satuan  rumah susun.  Akta  pemisahan  yang  merupakan tanda  bukti  pemisahan  rumah  susun  atas satuan-satuan rumah susun, bagian bersama, benda  bersama  dan  tanah  bersama  dengan pertelaan  yang  jelas  dalam  bentuk  gambar, uraian  dan  batas-batasnya  dalam  arah vertical  dan  horizontal  yang  mengandung Nilai Perbandingan Propor-sional (NPP) dan wajib meminta pengesahannya dari pemerin- tah  daerah.  Bentuk  dan  tata  cara  pengisian dan  pendaftaran  akta  pemisahan  diatur dalam  Peraturan  Kepala  badan  Pertanahan Nasional  Nomor  2  Tahun  1989.  Akta pemisahan  dibuat  dan  diisi  sendiri  oleh penyelenggara  pembangunan  rumah  susun dan  tidak  diharuskan  dibuat  secara  notariel. Dan akta pemisahan ini wajib disahkan oleh Pemerintah  Daerah  Kabupaten/Kota  se- tempat  atau  Pemerintah  Daerah  Khusus Ibukota Jakarta.
NPP  mempunyai  pengertian  yaitu  : 1)  Hak,  yaitu  kepemilikan  perorangan terhadap  hak milik  atas  satuan  rumah  susun dan  hak  kebersamaan  terhadap  hak  atas tanah,  benda  dan  bagian  bersama.  2) Kewajiban,  yaitu  beban  biaya  pemeliharaan dan  perbaikan  kepemilikan  bersama  (tanah, benda  dan  bagian).  3)  Nilai,  yaitu  dasar penentuan nilai/besarnya beban Hak Tanggungan  terhadap  sertifikat  Hak  Milik Atas  Satuan  Rumah  Susun  dan  roya parsialnya.
Setelah disahkannya akta pemisahan, harus  didaftarkan  pada  Kantor  Pertanahan setempat,  dengan  melampirkan  :  1)  Sertifi- kat  hak  atas  tanah;  2)  Warkah-warkah lainnya  yang  diperlukan  (Pasal  4  ayat  (2) Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional  Nomor  2  Tahun  1989)  yaitu  :  a) gambar  Pertelaan  yang  telah  ditandatangani oleh  Kepala  Kantor  Pertanahan  Kabupaten/ Kota  atau  Kepala  Kanwil  BPN  DKI  Jakarta c.q.  Kepala  Bidang  Survey  Pengukuran  dan Pemetaan  untuk  diketahui;  b)  uraian pertelaan  dan  Akta  Pemisahan  yang  telah disahkan  oleh  Kepala  Daerah  setempat;  c) SK  Pengesahan  Pertelaan  dan  Akta  Pe- misahan;  d)  Ijin  Lokasi;  e)  site  Plan/Block Plan; f) Keterangan Rencana Kota (KRT); g) Ijin  Mendirikan  Bangunan  (IMB);  h)  Ijin Layak Huni (ILH)/Ijin Penggunaan Bangun- an  (IPB);  j)  Identitas  Pemohon/pemegang hak;  k)  Akta  Pendirian  Perusahaan/Badan Hukum
Sejak  didaftarkan  akta  pemisahan, maka  terjadi  pemisahan  atas  satuan-satuan yang  dapat  dimiliki  secara  individual  dan terpisah  yang  disebut  hak  milik  atas  satuan rumah  susun  dengan  dibuatkannya  buku tanah untuk setiap satuan rumah susun yang bersangkutan  (Pasal  9  ayat  (4)  Peraturan Pemerintah  Nomor  4  Tahun  1988  tentang Rumah Susun). Terhadap HM Sarusun yang telah  dibukukan  dapat  diterbitkan  SHM Sarusun.    Bentuk  dan  tata  cara  pembuatan buku  tanah  serta  penerbitan  sertifikat  hak
milik  atas  satuan  rumah  susun  diatur  dalam
Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 4 Tahun 1989.
Dengan  demikian  sebagai  bukti  ke- pemilikan  sarusun  adalah  SHM  Sarusun, yang  terdiri  atas  :  1)  Salinan  Buku  Tanah dan Surat Atas Hak Tanah Bersama menurut ketentuan.  Peraturan  Pemerintah  sebagai- mana  dimaksud  dalam  Pasal  19  UUPA.  2) Gambar  denah  tingkat  rumah  susun  yang bersangkutan  yang  menunjukkan  satuan rumah susun yang dimiliki. 3) Peta Pertelaan mengenai  besarnya  bagian  hak  atas  bagian bersama,  benda  bersama  dan  tanah  bersama yang  bersangkutan  kesemuanya  merupakan satu kesatuan yang tidak dipisahkan.
SHM  Sarusun  pertama  kali  diterbit- kan  atas  nama  penyelenggara  pembangunan rumah  susun/pengembang.  Apabila  unit sarusun  telah  dijual  oleh  pengembang kepada  perorangan/badan  hukum  dapat dilakukan pendaftaran peralihan dari pengembang ke atas nama perorangan/badan hukum sesuai ketentuan yang berlaku. 12
Hal-hal  yang  perlu  diperhatikan  :  1) Apabila  Hak  Atas  Tanah  merupakan  Hak Guna  Bangunan  sebagai  tanah  bersama berasal atau berdiri di atas Hak Pengelolaan, maka  setiap  SHM  Sarusun  di  beri  catatan  : Hak  Atas  Tanah  bersama  (Hak  Guna
12 Direktorat  Pendaftaran  Hak  tanah  Dan Guna  Ruang  Deputi  Bidang  Hak  Tanah  dan Pendaftaran  Tanah  Badan  Pertanahan  Nasional Republik Indonesia. 2009. Panduan Pendaftaran Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun . Jakarta.hlm. 12.
Bangunan)  berdiri  diatas  Hak  Pengelolaan Nomor  :…......./(Desa/Kelurahan)  a.n.  ....… (Pemerintah/BUMN/BUMD).  2)  Apabila terhadap tanah  bersamanya  masih  terpasang Hak  Tanggungan  maka  seluruh  SHM Sarusun  harus  juga  tercatat  Hak  Tang- gungannya.  Penjualan  sarusun  harus  di- lakukan  di  hadapan  Pejabat  Pembuat  Akta Tanah  yang  wilayah  kerjanya  meliputi tempat  letak  rumah  susun  yang  ber- sangkutan  (Pasal  12  ayat  (1)  Peraturan Pemerintah  Nomor  4  Tahun  1988  tentang Rumah Susun.
Kemudian  pemindahan  hak  tersebut merupakan  perbuatan  hukum  yang  sifatnya tunai, maka HM Sarusun yang bersangkutan berpindah  kepada  pihak  pembeli  pada  saat selesai  dibuat  akta  jual  beli  oleh  PPAT. Selanjutnya dilakukan pendaftaran peralihan hak  milik  atas  satuan  rumah  susun  itu  ke kantor  Pertanahan  Kabupaten/Kota  setem- pat,  berupa  pencatatan  dalam  buku  tanah dan  sertifikat  hak  milik  atas  satuan  rumah susunnya.
SHM  Sarusun  juga  dapat  beralih karena  pewarisan.  Karena  merupakan  peris- tiwa  hukum  bukan  merupakan  perbuatan hukum  maka  pewarisan  tidak  perlu  adanya akta  PPAT,  cukup  dengan  surat  kematian, fatwa waris/surat pernyataan kewarisan yang dilengkapi  dengan  Kartu  Tanda  Penduduk, Kartu Keluarga seluruh ahli waris.
Dalam  hal  terjadi    pembebanan  atas rumah  susun,  maka  SHM  Sarusun  dapat
djadikan jaminan utang dengan dibebani hak tanggungan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku yaitu Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang  Hak  Tanggungan  Atas  Tanah Berserta  Benda-benda  Yang  Berkaitan Dengan Tanah.
Demikian  pula  untuk  pencatatan Roya,  HM  Sarusun  yang  telah  lunas terhadap pembebanan hak tanggungan dapat dan bahkan harus segera dilakukan pencatatan  roya  dengan  melampirkan  :  a) Kartu  Identitas  pemegang  HM  Sarusun;  b) Sertifikat  Hak  Tanggungan;  c)  Sertifikat HM  Sarusun;  d)  Surat  permohonan  roya (penghapusan hutang)  ; e) Surat Keterangan Lunas  Hutang  dari  kreditur;  f)  Biaya pendaftaran sesuai PP No. 13 tahun 2010
HM sarusun juga dapat diperpanjang dengan melakukan permohonan perpanjang- an  hak  atas  tanah  bersama  dengan melampirkan  :  a)  Identitas  pemohon  yang mewakili  PPRS;  b)  Seluruh  SHM  Sarusun apabila memungkinkan; c) SPPT PBB tahun berjalan;  d)  AD/ART  PPRS;  e)  Persetujuan kreditur  apabila  dalam  pembebanan  hak tanggungan; f) Biaya sesuai PP No. 13 tahun 2010.
Yang perlu menjadi perhatian bahwa Surat  Keputusan  perpanjangan  diterbitkan untuk  semua  pemilik  sesuai  SHM  Sarusun, dan  perpanjangan  tanah  bersama  dicatatkan juga  pada  Buku  Tanah  dan  sertifikat tanahnya  dan  kemudian  semua  SHM
Sarusun  harus  didaftarkan  kembali.  Apabila Hak  Atas  Tanah  Bersama  berasal  dari pemberian Hak Guna Bangunan di atas Hak Pengelolaan  maka  diperlukan  rekomendasi/ persetujuan  pemegang  Hak  Pengelolaan untuk penerbitan, perpanjangan/pemba- haruan  hak  atas  tanah  bersama,  pembeban- an,  peralihan,  pemisahan,  penggabungan HM  Sarusun  sesuai  ketentuan  peraturan perundang-undangan yang berlaku.
Dalam UU Rumah Susun disebutkan adanya  sanksi  administratif  bagi  setiap orang  yang  menyelenggarakan  rumah  susun tapi  tidak  memenuhi  ketentuan  pada  :  a) Pasal  16  ayat  (2);  b)  Pasal  22  ayat  (3);  c) Pasal  25  ayat  (1);  d)  Pasal  26  ayat  (1);  e) Pasal  30;  f)  Pasal  39  ayat  (1);  g)  Pasal  40 ayat (1); h) Pasal 51 ayat (3); i) Pasal 52; j) Pasal  59  ayat  (1);  k)  Pasal  61  ayat  (1);  l) Pasal 66; m) Pasal 74 ayat (1)
Adapun  sanksi  administratif  yang dikenakan  adalah  :  a)  Peringatan tertulis;  b) Pembatasan kegiatan pembangunan dan/atau kegiatan  usaha;  c)  Penghentian  sementara pada  pekerjaan  pelaksanaan  pembangunan; d)  Penghentian  sementara  atau  penghentian tetap  pada  pengelolaan  rumah  susun;  e) Pengenaan  denda  administratif;  f)  Pen- cabutan  IMB;  g)  Pencabutan  sertifikat  laik fungsi;  h)  Pencabutan  Sertifikat  hak  milik atas  satuan  rumah  susun  atau  Sertifikat kepemilikan bangunan gedung satuan rumah susun;  i)  Perintah  pembongkaran  bangunan rumah susun; atau k) Pencabutan izin usaha.
Selain  sanksi  administratif,  juga terdapat  sanksi  pidana  yang  termuat  dalam Undang-Undang  Nomor  20  Tahun  2011 tentang Rumah Susun dari Pasal 109 sampai dengan Pasal 117.  Sanksi pidana ini variatif dari  sanksi  denda  paling  banyak  20  (dua puluh)  milyar  rupiah  sampai  dengan  sanksi penjara paling lama 5 (lima) tahun.

## PENUTUP
Selama ini pembuatan Sertifikat Hak Milik  Atas  Satuan  Rumah  Susun  terkendala belum  adanya  peraturan  pelaksana  dari Undang-Undang  Nomor  16  Tahun  1985 (sekarang Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011)  tentang  Rumah  Susun,  yakni  belum adanya  Peraturan  Daerah  Kota  Banjarmasin yang  menjadi  dasar  dalam  Pemerintah Daerah mengesahkan pertelaan yang menunjukkan  batas  yang  jelas  dari  masing- masing satuan rumah susun, bagian bersama,  benda  bersama  dan  tanah  bersama beserta uraian nilai perbandingan proporsionalnya.  Begitu pula halnya dengan akta  pemisahan,  akan  tetapi  pemerintah daerah  belum  punya  dasar  hukum  untuk melakukan  pengesahan  karena  tidak  adanya Peraturan  daerah  tentang  Rumah  Susun. Setelah Peraturan Daerah Kota  Banjarmasin Nomor  8  Tahun  2010  terbit,  pendaftaran HM  Sarusun  tetap  masih  belum  dapat dilakukan.    Hal  ini  karena  masih  terpisah- pisahnya  kepemilikan  dari  Hak  Guna Bangunan tersebut, sedangkan untuk
pendaftaran HM Sarusun disyaratkan adanya induk hak atas tanahnya.
Untuk  dapat  mendaftarkan  sertifikat hak milik atas satuan rumah susun harus ada dulu sertifikat hak atas tanahnya baik berupa hak  milik,  hak  guna  bangunan  maupun  hak pakai  dan  hak  pengelolaan.  Khusus  menge- nai hak pengelolaan, harus diselesaikan dulu status  hak  atas  tanah  diatasnya  yaitu  hak guna  bangunan  di  atas  tanah  hak  penge- lolaan.  Hal-hal  yang  harus  dipenuhi  adalah harus  adanya  akta  pemisahan  yang  di- dalamnya  juga  ada  nilai  perbandingan proporsionalnya.  Akta  ini  harus  mendapa- tkan  pengesahan  dari  pemerintah  daerah. Selain itu juga harus menyertakan ijin layak huni, gambar pertelaan, uraian pertelaan, SK pengesahan  pertelaan  dan  Akta  Pemisahan. Ijin  Lokasi,  site  plan,  Keterangan  Rencana Kota.  IMB,  identitas  pemohon,  dan  akta pendirian perusahaan/badan hukum.
Penerapan asas pemisahan horizontal dalam  rangka  hukum  sekarang  tidak  se- harusnya  diterapkan  secara  mutlak  terhadap setiap  kasus  yang  dihadapi.    Dalam  hal  ini kasus  demi  kasus  perlu  mendapat  per- timbangan khusus, untuk menentukan apakah  ketentuan  hukum  yang  berlaku terhadap  tanah  berlaku  pula  pada  bangunan diatasnya.  Untuk  itu  disarankan  kepada semua  pihak  yang  terlibat  dan  ber- kepentingan  baik  PT.  G.U.,  pemilik  per- orangan,  pihak  Bank  maupun  instansi  yang terkait  yaitu  Pemerintah  Kota  dan  Badan
Pertanahan Nasional baik tingkat kota dalam hal ini Kantor Pertanahan Kota Banjarmasin, tingkat wilayah yaitu Kantor Wilayah Badan Pertanahan  Nasional  Provinsi  Kalimantan Selatan  maupun  tingkat  nasional,  yaitu Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia untuk duduk bersama menyelesai- kan  kasus  yang  terjadi  dengan  melahirkan peraturan pelaksanaan yang khusus terhadap kasus  ini  dengan  tetap  memperhatikan semua  pihak  agar  tidak  ada  yang  merasa dirugikan.  Peraturan  pelaksana  ini  dapat berupa  Peraturan  Kepala  Badan  Pertanahan Nasional  Republik  Indonesia,  Surat  Ke- putusan  Kepala  Badan  Pertanahan  Nasional Republik  Indonesia  ataupun  hanya  berupa Surat  Edaran,  yang  dapat  menjadikan  dasar semua  pihak  untuk  menyelesaikan  per- masalahan yang terjadi.
Pada  prinsipnya  Pertelaan  dan  Akta pemisahan  dibuat  dan  ditetapkan  oleh penyelenggara  pembangunan  rumah  susun, namun  demikian  agar  tidak  menimbulkan permasalahan  disarankan  agar  petugas  Kan- tor  Pertanahan  memberikan  arahan  dalam pembuatannya.

## DAFTAR PUSTAKA
Abdurrahman.  1979. Ketentuan-ketentuan Pokok  Tentang  Masalah  Agraria, Kehutanan, Pertambangan,
Transmigrasi  dan  Pengairan  (Seri
Hukum  Agraria  III) .  Bandung  : Alumni.
------------------.  1991. Masalah  Pencabutan Hak-hak Atas Tanah dan Pembebasan  Tanah  Di  Indonesia ,
Jakarta : Citra Aditya Bakti. Anonim. Sie Infokum – Ditama
Binbangkum . Pengadaan    Tanah UntukKepentingan Umum
Ata  Ujan,  Andre.  1999. Keadilan  dan Demokrasi  Telaah  dan  Filsafat Politik  John  Rawls.  Seri  Filsafat Atmajaya:  23 .  Yogyakarta:  Penerbit Kanisius.
Bernhard  Limbong,  2012.  Hukum  Agraria
Nasional, Jakarta: Pustaka Margaretha Emmy Mustafa, Marni . Penawaran Pembayaran  Tunai  dan  Konsinyasi di  Pengadilan  Untuk  Pengadaan Tanah  Bagi  Pembangunan  Untuk Kepentingan Umum . Sumatera
Utara.
Fajar,  Mukti  dan  Yulianto  Achmad.  2009.
Dualisme Penelitian Hukum
Normatif  dan  Empiris. Yogyakarta: Pustaka Pelajar.
Fitria.  E.Y,  Rahmani.  2009.  “Pelaksanaan Pemberian  Ganti  Kerugian  Tahap  I- III  dalam  Pengadaan  Tanah  untuk Pembangunan  Jalan  Tol  Semarang- Solo  (Studi  di  kota  Semarang)”. Tesis.  Semarang:  Program  Studi
Magister Kenotariatan Program Pasca Sarjana Universitas Diponegoro.
Fakhruddin,  Adi  2008, Pemberian  Ganti Kerugian  kepada  Bekas  Pemegang
Hak Guna Bangunan Dalam Pengadaan Tanah Untuk
Kepentingan  Umum, Tesis,  Program Studi  Ilmu  Hukum,  Banjarmasin  : Program  Pascasarjana  Universitas Lambung Mangkurat.
Harsono, Budi. 1995. Hukum Agraria
Indonesia.  Sejarah  Pembentukan UUPA,  isi  dan Pelaksanaanya .  Jilid
I:  Hukum  Tanah  Nasional.  Jakarta: Djambatan.
Hartono, Sunarjati. 1978. Beberapa Pemikiran  Kearah  Pembaharuan Tanah . Bandung: Alumni.
Hatta,  Mohammad.  2005. Hukum  Tanah Nasional  Dalam  Perspektif    Negara Kesatuan  (Hukum  Tanah:  Antara Teori  dan  Kenyataan  Berkaitan
Dengan
Kesejahteraan dan
Persatuan  Bangsa) ,  Yogyakarta  :
Media Abadi.
Imamuddin, Urai. Akibat hukum pengadaan tanah  untuk  kepentingan  umum Yang  dilakukan  secara  langsung melalui  jual  beli    (studi  kasus pembelian  tanah  hm  oleh  pemkab sambas  untuk pembangunan gedung
kantor pemerintah). 2010. Semarang
: Perpustakaan Program studi magister kenotariatan Program pasca sarjana Universitas diponegoro.
Ismail,  Nurhasan.  2007. Perkembangan Hukum  Pertanahan,  Pendekatan Ekonomi Politik . Yogyakarta:  Huma dan Magister Hukum UGM.
Iskandar Syah, Mudakir. 2007. Dasar-dasar Pembebasan Tanah Untuk
Kepentingan  Umum. Jakarta:  Jala Permata.
Januar  Habibi,  Tatit.  2007. Pelaksanaan penetapan  ganti  rugi  dan  bentuk Pengawasan panitia pengadaan tanah  pada  Proyek  pembangunan terminal  bumiayu. Tesis.  Semarang: Universitas Diponegoro.
Khadduri,  Majid.1999. Teori  Keadilan Dalam  Persfektif    Islam .  Surabaya: Risalah Gusti.
Limbong,  Bernhard.  2011. Pengadaan Tanah
Untuk Pembangunan (Regulasi  Kompensasi  Penegakan Hukum) . Jakarta : Pustaka
Margaretha.
Liang  Gie, The. 1979. Teori-teori Keadilan . Yogyakarta: Penerbit Super