## PELAKSANAAN PENILAIAN DALAM PEMERIKSAAN PENGUJIAN KEPATUHAN WAJIB PAJAK
(Studi pada Kantor Pelayanan Pajak Madya Bekasi)
Masda Surya Wicaksana 1 , Ferry Irawan 2
Politeknik Keuangan Negara STAN Email : ferry.irawan@pknstan.ac.id

## ABSTRACT
This research aims to review the appraisal process in the compliance of taxpayers' audits at the Bekasi Medium Tax Office (MTO) and identify the constraints that arise in the field during the appraisal process. The research was carried out by raising taxpayers' audits to test the fairness of land transfer value conducted by PT XYZ in 2017. The business review was carried out by conducting recalculation practices on case studies at MTO Bekasi with guidance and tax appraisal direction. The practice of recounting is carried out to maintain the data's  confidentiality from  the  MTO  Bekasi  report.  Also,  reviews  are carried  out  by comparing existing regulations with existing activities in the field.
Keywords : Appraisal, Audit, Compliance,

## ABSTRAK
Penelitian  ini  bertujuan  untuk  melakukan  tinjauan  pelaksanaan  penilaian  dalam pemeriksaan pengujian kepatuhan wajib pajak pada Kantor Pelayanan Pajak (KPP) Madya Bekasi  serta  mengidentifikasi  kendala  yang  muncul  di  lapangan  atas  proses  penilaian tersebut.  Tinjauan  dilakukan  dengan  mengangkat  sebuah  studi  kasus  penilaian  dalam pemeriksaan  pengujian  kepatuhan  wajib  pajak  untuk  menguji  kewajaran  nilai  peralihan tanah  yang  dilakukan  oleh  PT  XYZ  pada  tahun  2017.  Tinjauan  proses  bisnis  tersebut dilakukan dengan cara melakukan praktik penghitugan ulang atas studi kasus penilaian di KPP Madya Bekasi dengan bimbingan dan arahan dari fungsional penilai pajak. Praktik penghitungan ulang dilakukan agar menjaga kerahasiaan data dari laporan penilaian di KPP Madya Bekasi. Selain itu, tinjauan juga dilakukan dengan membandingkan peraturan yang ada dengan pelaksanaan kegiatan yang ada di lapangan.
Kata  Kunci : Kepatuhan , Penilaian, Pemeriksaan

## PENDAHULUAN
Indonesia saat ini masih memiliki tax ratio 1 (rasio pajak) yang rendah. Masih rendahnya tax ratio di
Indonesia menunjukkan bahwa pemungutan pajak di Indonesia belum optimal.  Pada  Anggaran  Pendapatan dan  Belanja  Negara  (APBN)  2019, pemerintah  mematok  target tax  ratio sebesar 12,2% sementara realisasinya hanya  sebesar  10,70%.  Selain  gagal mencapai  target,  angka tax  ratio ini
1 Tax ratio adalah perbandingan atau persentase penerimaan pajak terhadap Produk Domestik Bruto (PDB)
juga  lebih  rendah  atau  turun  dibandingkan tahun  2018  yang  tercatat  sebesar  11,4% sekaligus  memutus tren  rebound yang  mulai terjadi  dalam  beberapa  tahun  terakhir. Penurunan  angka tax  ratio ini  tidak  terlepas dari rendahnya penerimaan pajak pada tahun 2019,  yang  mengalami shortfall hingga Rp245,4  triliun  dan  hanya  tumbuh  1,43%, terendah sejak 2010 (MUC Consulting, 2020).

## Gambar 1. Tax Ratio Indonesia Tahun
2010 s.d. 2019
Sumber: CNBC Indonesia berdasarkan data Direktorat Jenderal Pajak
Sejak reformasi undang-undang perpajakan  pada  tahun  1984,  sistem pemungutan  pajak  di  Indonesia  yang sebelumnya  menggunakan  sistem official  assessment berubah  menjadi sistem self  assessment .  Sistem self assessment ini  mewajibkan  wajib pajak  untuk  menghitung,  membayar, dan  melaporkan  sendiri  pajak  yang terutang  sesuai  peraturan  perundang- undangan  yang  berlaku.  Menurut Darmayanti  (2004,  dikutip  dalam Suhendra,  2010),  penerapan  sistem self  assessment akan  efektif  apabila kondisi  kepatuhan  sukarela  pada masyarakat  telah  terbentuk.  Untuk mencapai target pajak, perlu ditumbuhkan terus menerus kesadaran  dan  kepatuhan masyarakat untuk  memenuhi  kewajiban  pajak sesuai dengan ketentuan yang berlaku. Bradley (1994, dikutip dalam Suhendra,  2010)  menyatakan  bahwa kesadaran dan kepatuhan wajib pajak merupakan faktor penting bagi peningkatan penerimaan pajak, sehingga  perlu  secara  intensif  dikaji tentang faktor-faktor yang memengaruhi kepatuhan wajib pajak. Kepatuhan wajib pajak perlu diperhatikan  dan  diawasi  karena berkembangnya  praktik  penggelapan pajak  ( tax  evasion )  yang  dapat menimbulkan  kerugian  pada  negara (Fidel, 2010).
Usaha  yang  dilakukan  fiskus untuk efektivitas jalannya sistem self assessment dan meningkatkan penerimaan pajak, antara lain dengan melakukan
ekstensifikasi dan
intensifikasi penerimaan pajak. Ekstensifikasi ditempuh dengan meningkatkan jumlah wajib pajak  yang  aktif,  sedangkan  intensifikasi dapat ditempuh dengan meningkatkan kepatuhan  wajib  pajak  melalui  peningkatan kualitas  aparatur  perpajakan,  pelayanan prima,  pembinaan  wajib  pajak,  pengawasan administratif, pemeriksaan, penyidikan, penagihan,  serta  penegakan  hukum  (Sari  & Afriyanti,  2012).  Indikator  kepatuhan  wajib pajak dinilai dengan melihat banyaknya wajib pajak  yang  telah  melakukan  kewajiban perpajakannya,  yaitu  dengan  melunasi  dan melaporkan Surat Pemberitahuan Pajak (SPT) masa  dan  tahunannya  tepat  waktu  (Oktivani, 2007).  Kepatuhan  wajib  pajak  merupakan salah satu syarat agar penerimaan pajak dapat meningkat.
Ketidakpatuhan  wajib  pajak  dalam sistem self  assessment dapat  berkembang apabila  tidak  adanya  ketegasan  dari  instansi perpajakan.  Pengawasan  oleh  pemerintah terhadap  kepatuhan  wajib  pajak  diperlukan sebagai  konsekuensi  penerapan  sistem self assessment .  Pengawasan  ini  dilakukan  untuk memastikan  bahwa  pelaksanaan  kewajiban perpajakan  yang  dilakukan  oleh  wajib  pajak telah  sesuai  dengan  peraturan  perundang- undangan  yang  berlaku.  Pengawasan  yang dimaksud  salah  satunya  dapat  dilakukan dengan pemeriksaan pajak.
Berdasarkan  Pasal  1  angka  25  pada Undang-Undang Nomor 6 tahun 1983 tentang Ketentuan  Umum  dan  Tata  Cara  Perpajakan sebagaimana  telah  beberapa  kali  diubah terakhir  dengan  Undang-Undang  Nomor  28 tahun  2007  (selanjutnya  disebut  UU  KUP), pemeriksaan pajak adalah serangkaian kegiatan  menghimpun  dan  mengolah  data, keterangan, dan/atau bukti yang dilaksanakan secara  objektif  dan  profesional  berdasarkan suatu  standar  pemeriksaan  untuk  menguji kepatuhan  pemenuhan  kewajiban  perpajakan dan/atau  untuk  tujuan  lain  dalam  rangka melaksanakan ketentuan peraturan perundang-undangan perpajakan.
Dalam rangka meningkatkan efektivitas kegiatan pemeriksaan pajak, pemeriksa dapat meminta  bantuan  Fungsional  Penilai  Pajak sebagai  tenaga  ahli  penilaian  dalam  proses kegiatan  pemeriksaan.  Berdasarkan  Surat Edaran  Direktur  Jenderal  Pajak  Nomor  SE- 15/PJ/2018  tentang  Kebijakan  Pemeriksaan
12.90% 13.80% 14.00% 13.60% 13.10% 11.60% 10.80% 10.70% 11.40% 10.70% 0.00% 2.00% 4.00% 6.00% 8.00% 10.00% 12.00% 14.00% 16.00% 2 0 1 0 2 0 1 1 2 01 2 2 0 1 3 2 0 1 4 2 0 1 5 2 0 1 6 2 0 1 7 2 0 1 8 2 01 9
(selanjutnya  disebut  SE-15/PJ/2018), dalam rangka meningkatkan efektivitas kegiatan pemeriksaan untuk  sektor-sektor  tertentu,  seperti sektor properti, pertambangan, perkebunan,  kehutanan dan  kelautan, kepala  unit  pelaksana  pemeriksaan dapat  melibatkan  fungsional  penilai pajak  sebagai  tenaga  ahli  dalam kegiatan  pemeriksaan.  Selain  itu apabila  dipandang  perlu  kepala  unit pelaksana pemeriksaan
dapat
melibatkan  fungsional  penilai  pajak dalam  kegiatan  pemeriksaan  sebagai tenaga  ahli,  antara  lain  dalam  hal wajib  pajak  melakukan  transaksi dengan pihak yang terindikasi memiliki hubungan istimewa, transaksi tukar-menukar harta, ataupun tidak  melaporkan nilai pengalihan  harta  yang  sebenarnya dalam rangka likuidasi, penggabungan, peleburan, pemekaran, pemecahan, dan pengambilalihan usaha. Kantor Pelayanan Pajak Madya
Bekasi  (selanjutnya  disebut  KPP Madya Bekasi) merupakan salah satu unit  kerja  vertikal  di  bawah  Kantor
Wilayah  Direktorat  Jenderal  Pajak Jawa Barat II yang mempunyai tugas melaksanakan penyuluhan,
pelayanan,  dan  pengawasan  kepada wajib  pajak  yang  berada  dalam wilayah  kerja  KPP  Madya  Bekasi. Salah  satu  bentuk  pengawasan  yang dilakukan  oleh  KPP  Madya  Bekasi kepada  wajib  pajak  yaitu  melakukan pemeriksaan  pengujian  kepatuhan wajib  pajak.  Dalam  pemeriksaan pengujian  kepatuhan  wajib  pajak, pemeriksa  dapat  meminta  bantuan Fungsional  Penilai  Pajak  sebagai tenaga ahli penilaian guna meningkatkan  efektivitas  kegiatan pemeriksaan tersebut. Berdasarkan kondisi di lapangan,  pentingnya  pemeriksaan pajak, peran fungsional penilai dalam pemeriksaan  pajak,  dan  literatur  dari penelitian  sebelumnya,  maka  tujuan penelitian  ini  adalah  memahami proses  penilaian  dalam  pelaksanaan
pemeriksaan untuk menguji kepatuhan pemenuhan  kewajiban  perpajakan  dengan melakukan  praktik  penghitungan  ulang  atas studi  kasus  penilaian  di  KPP  Madya  Bekasi, dan mengidentifikasi kendala yang muncul di lapangan  atas  proses  penilaian  dalam pelaksanaan  pemeriksaan  untuk  menguji kepatuhan  pemenuhan  kewajiban  perpajakan di KPP Madya Bekasi.

## TINJAUAN PUSTAKA

## Pajak
Rochmat  Soemitro  dalam  Mardiasmo (2016) mendefinisikan pajak sebagai berikut:
iuran  rakyat  kepada  kas  negara berdasarkan undang-undang (yang dapat dipaksakan) dengan tiada
mendapat  jasa  timbal  (kontraprestasi) yang  langsung  dapat  ditunjukan  dan yang  digunakan  untuk  membayar pengeluaran umum. (p.3)
Dari  definisi  tersebut,  dapat  disimpulkan bahwa  definisi  pajak  terdiri  dari  beberapa unsur,  yaitu  (1)  iuran  dari  rakyat  kepada negara,  (2)  berdasarkan  undang-undang,  (3) tanpa  kontraprestasi  langsung,  dan  (4) digunakan untuk kepentingan umum.
Di  dalam  Mardiasmo  (2016),  pajak memiliki  dua  fungsi  pokok  yaitu  fungsi penerimaan  ( budgetair )  dan  fungsi  mengatur ( regulator ). Dalam fungsi penerimaan
( budgetair ),  pajak  berfungsi  sebagai  sumber dana  yang  diperuntukkan  bagi  pembiayaan pengeluaran-pengeluaran  pemerintah.  Dalam fungsi  mengatur  ( regulator ),  pajak  berfungsi sebagai alat untuk mengatur atau melaksanakan kebijakan di bidang sosial dan ekonomi.
Supadmi  (2009)  menyebutkan  bahwa sistem  pemungutan  pajak  dapat  dibagi menjadi tiga, yaitu official assesment system , self  assessment  system ,  dan withholding system . Official  assessment  system adalah suatu sistem pemungutan pajak yang memberi wewenang  kepada  pemerintah  (fiskus)  untuk menentukan  besarnya  pajak  yang  terutang. Self  assessment  system adalah  suatu  sistem pemungutan pajak yang memberi wewenang, kepercayaan,  tanggung  jawab  kepada  wajib pajak  untuk  menghitung,  memperhitungkan, membayar,  dan  melaporkan  sendiri  besarnya pajak yang harus dibayar. Withholding System
adalah suatu sistem pemungutan pajak yang  memberi  wewenang  kepada pihak  ketiga  untuk  memotong  atau memungut  besarnya  pajak  yang terutang oleh wajib pajak. Kepatuhan Wajib Pajak Kepatuhan pajak ( tax compliance ) diartikan sebagai kondisi ideal  wajib  pajak  yang  memenuhi peraturan perpajakan serta melaporkan  penghasilannya  secara akurat  dan  jujur  (Harinurdin,  2009). Berdasarkan Peraturan Menteri Keuangan  Nomor  192/PMK.03/2007 tentang  Tata  Cara  Penetapan  Wajib Pajak dengan Kriteria Tertentu dalam
Rangka  Pengembalian  Pendahuluan Kelebihan  Pembayaran  Pajak,  wajib pajak  patuh  adalah  wajib  pajak  yang memenuhi  persyaratan,  yaitu:  (1)
menyampaikan  surat  pemberitahuan tepat  waktu,  (2)  tidak  memiliki tunggakan pajak, (3) laporan keuangan telah diaudit dan mendapat pendapat  wajar  tanpa  pengecualian selama  tiga  tahun  berturut-turut,  dan (4)  tidak  pernah  dipidana  karena melakukan  tindak  pidana  di  bidang perpajakan  dalam  jangka  waktu  5 (lima) tahun terakhir.
Kepatuhan  pajak  didefinisikan sebagai  suatu  keadaan  wajib  pajak yang  memenuhi  semua  kewajiban perpajakan  dan  melaksanakan  hak perpajakannya  dalam  bentuk  formal dan  kepatuhan  material  (Harinurdin, 2009). Konsep kepatuhan perpajakan di  atas  sesuai  dengan  pendapat Nurmantu  (2007)  yang  menyebutkan ada  dua  macam  bentuk  kepatuhan, yaitu  (1)  kepatuhan  formal  dan  (2)
kepatuhan material. Kepatuhan formal  adalah  suatu  keadaan  ketika wajib  pajak  memenuhi  kewajiban secara formal sesuai dengan ketentuan dalam  undang-  undang  perpajakan. Kepatuhan  material  adalah  suatu keadaan ketika wajib pajak memenuhi semua ketentuan material perpajakan, yaitu  sesuai  dengan  isi  dan  jiwa undang-undang
perpajakan.
Kepatuhan  material  dapat  juga  meliputi kepatuhan formal. Pemeriksaan Pajak
Dalam  pelaksanaan  undang-undang perpajakan,  fungsi  pengawasan  sekaligus pembinaan  merupakan  konsekuensi  dari pemberian  kepercayaan  kepada  wajib  pajak (Rahayu, 2010). Rahayu (2010) juga mengungkapkan bahwa selain fungsi
pengawasan  dan  pembinaan  yang  harus dijalankan  oleh  pemerintah  perlu  juga dibarengi  dengan  upaya  penegakan  hukum ( tax enforcement ), diwujudkan dalam pengenaan sanksi, tujuannya untuk mencapai tingkat  keadilan  yang  diharapkan  dalam pemungutan  pajak.  Salah  satu  bentuk  upaya pelaksanaan perundang-undangan perpajakan yang  dilakukan  Direktorat  Jenderal  Pajak dalam rangka melakukan pengawasan adalah pemeriksaan pajak.
Menurut  Ilmiha  (2019),  pemeriksaan merupakan salah satu tindakan yang dilakukan  oleh  fiskus  terhadap  kecurigaan adanya  kelalaian  dan  perlawanan  dari  wajib pajak mengenai kebenaran dari laporan yang diserahkan.  Definisi  pemeriksaan  menurut pasal 1 ayat (25) UU KUP adalah serangkaian kegiatan  menghimpun  dan  mengolah  data, keterangan, dan/atau bukti yang dilaksanakan secara  objektif  dan  profesional  berdasarkan suatu  standar  pemeriksaan  untuk  menguji kepatuhan  pemenuhan  kewajiban  perpajakan dan/atau  untuk  tujuan  lain  dalam  rangka melaksanakan ketentuan peraturan perundang-undangan perpajakan.
Dalam  pasal  29  ayat  (1)  UU  KUP disebutkan  bahwa  Direktur  Jenderal  Pajak berwenang  melakukan  pemeriksaan  untuk menguji  kepatuhan  pemenuhan  kewajiban perpajakan wajib pajak dan untuk tujuan lain dalam rangka melaksanakan ketentuan perundang-undangan perpajakan.
Penilaian
Menurut  MAPPI  (2018),  penilaian adalah  “proses  pekerjaan  untuk  memberikan estimasi  dan  pendapat  atas  nilai  ekonomi suatu objek penilaian pada saat tertentu sesuai dengan  SPI  dan  peraturan  perundang- undangan  yang  berlaku”  (p.  27).  Penilaian dalam  konteks  properti  merupakan  suatu proses penentuan nilai, baik nilai pasar, nilai investasi,  nilai  asuransi  atau  jenis  nilai
lainnya, dari suatu properti pada suatu tanggal  penilaian  tertentu  (Fahirah,
2011). Penentuan  nilai  suatu  properti menurut MAPPI (2018) dapat dilakukan  melalui  tiga  pendekatan utama,  yaitu:  pendekatan  pasar, pendekatan pendapatan, dan pendekatan  biaya.  Pendekatan  pasar menghasilkan  indikasi  nilai  dengan cara membandingkan aset yang dinilai dengan  aset  yang  identik  atau sebanding,  dalam  kondisi  informasi harga  transaksi  atau  penawaran tersedia. Pendekatan pendapatan menghasilkan  indikasi  nilai  dengan mengubah arus kas di masa yang akan datang ke nilai kini. Pendekatan biaya menghasilkan  indikasi  nilai  dengan menggunakan prinsip ekonomi, yaitu pembeli  tidak  akan  membayar  suatu aset  lebih  daripada  biaya  untuk memperoleh  aset  dengan  kegunaan yang  sama  atau  setara,  pada  saat pembelian atau konstruksi.
Nilai
Nilai  adalah  kekuatan/daya tukar  suatu  barang  terhadap  barang lain  yang  dapat  diwujudkan  dalam bentuk  satuan  mata  uang  (Sujono, 2011). Suatu benda dikatakan mempunyai  nilai  apabila  benda  itu bermanfaat  bagi  manusia  (Mustika, 2017).  Nilai  dalam  konteks  pasar properti  adalah  nilai  yang  ditentukan atau  ditetapkan  oleh  pembeli  yang ingin  membeli  sesuatu  dan  penjual yang ingin menjual sesuatu berdasarkan persetujuan atau kesepakatan kedua belah pihak
(Mustika, 2017).
Menurut  Sujono  (2011),  nilai suatu  properti  akan  dipengaruhi  atau ditentukan  oleh  faktor  fisik  dari properti itu sendiri dan faktor di luar properti  yang  mempunyai  pengaruh atau dampak terhadap properti tersebut.  Adapun  faktor  tersebut yaitu:  (1)  faktor  permintaan  dan penawaran,  (2)  faktor  fisik  properti, (3) faktor lokasi dan tata letak, dan (4) faktor politik atau strategi.

## METODE PENELITIAN
Penelitian  yang  dilakukan  merupakan penelitian kualitatif dengan studi kasus. Pada penelitian  ini  penulis  melakukan  praktik penghitungan  ulang  pelaksanaan  penilaian berdasarkan  studi  kasus  yang  ada  di  KPP Madya Bekasi. Penelitian dilakukan terhadap sebuah studi kasus penilaian dalam pengujian kepatuhan  wajib  pajak  yang  ada  di  KPP Madya  Bekasi.  Demi  menjaga  kerahasiaan data  dan  informasi  nilai  pada  laporan penilaian,  maka  dilakukan  penghitungan ulang  atas  studi  kasus  tersebut  dengan bimbingan dan arahan dari fungsional penilai pajak.  Metode  pengumpulan  data  yang dilakukan  adalah  dengan  studi  kepustakaan, observasi, dan studi kasus.

## HASIL
Pemicu Kegiatan Penilaian dalam Pemeriksaan Pajak Berdasarkan  Surat  Edaran  Direktur
Jenderal Pajak Nomor SE-54/PJ/2016 tentang Petunjuk Teknis Penilaian Properti, Penilaian Bisnis, dan Penilaian Aset Takberwujud untuk Tujuan  Perpajakan  (selanjutnya  disebut  SE- 54/PJ/2016),  tujuan  kegiatan  penilaian  di lingkungan  Direktorat  Jenderal  Pajak  yaitu untuk  menentukan  besaran  suatu  jenis  nilai tertentu atas  objek  penilaian  berupa  properti, bisnis,  atau  aset  tak  berwujud,  yang  dapat digunakan  sebagai  dasar  untuk  menghitung pajak terutang  atau tujuan lain  dalam  rangka melaksanakan fungsi pengawasan, pemeriksaan,  penyidikan,  penagihan,  dan fungsi  lainnya  sesuai  ketentuan  peraturan perundang-undangan perpajakan.
Pada studi kasus penelitian, pemeriksaan  dilakukan  terhadap  wajib  pajak a.n. PT XYZ untuk tahun pajak 2017. Dalam pemeriksaan tersebut, pemeriksa menemukan adanya indikasi ketidakwajaran nilai transaksi pengalihan atas tanah yang dilakukan oleh PT XYZ. Dalam rangka menguji kewajaran harga peralihan tanah tersebut, fungsional pemeriksa pajak meminta bantuan fungsional penilai  pajak  untuk  melakukan  penilaian. Selanjutnya  Kepala  KPP  menerbitkan  Surat Tugas  Membantu  Pelaksanaan  Pemeriksaan kepada  fungsional  penilai  yang  ditunjuk sebagai tenaga ahli penilaian untuk membantu
dalam proses pelaksanaan pemeriksaan  pengujian  kepatuhan wajib pajak. Alur Proses Penilaian Dalam  melakukan  penilaian, fungsional penilai berpedoman kepada petunjuk teknis penilaian pada SE-54/PJ/2016.  Alur  proses  penilaian  secara garis  besar  yaitu:  identifikasi  masalah; pengumpulan  dan  pemilihan  data;  analisis data;  penggunaan  pendekatan  penilaian; rekonsiliasi  dan  kesimpulan  nilai;  dan pelaporan penilaian.
Gambar 3. Alur Proses Penilaian
Sumber: SE-54/PJ/2016 Identifikasi Masalah Pada  studi  kasus  penelitian, pemeriksaan dilakukan terhadap wajib pajak a.n. PT XYZ untuk tahun pajak  2017.  Dalam  pemeriksaan tersebut, pemeriksa menemukan adanya  indikasi  ketidakwajaran  nilai transaksi  pengalihan  atas  tanah  yang dilakukan  oleh  PT  XYZ.  Pajak  yang telah  dibayar  oleh  PT  XYZ  selaku penjual yaitu Pajak Penghasilan (PPh) Final  Pasal  4  ayat  (2)  sebesar  2,5% dan  PPN  sebesar  10%  dari  harga transaksi. Harga transaksi pengalihan tanah tersebut adalah Rp 80.942.400.000,00.  Penilai  diminta untuk  menentukan  nilai  pasar  atas tanah tersebut dengan tanggal penilaian 31 Desember 2017.
Pengumpulan dan Pemilihan Data
Pada studi kasus penelitian ini,
jenis  data  yang  dikumpulkan  adalah data  umum,  dan  data  properti.  Data umum  yang  dikumpulkan  meliputi gambaran mengenai keadaan ekonomi  dan  kebijakan  pemerintah. Data  properti  ayang  dikumpulkan meliputi data transaksi, data
penawaran,  hak  atas  tanah,  penggunaan properti, dan kondisi fisik properti. Data yang diperoleh  bersumber  dari  pengumpulan  data internal,  pengumpulan  data  eksternal,  dan pengumpulan  data  lapangan.  Pengumpulan data  internal  diperoleh  dari  data  Sistem lnformasi  Direktorat  Jenderal  Pajak  (SIDJP), Surat  Pemberitahuan  Tahunan  (SPT),  bank data  pasar  properti,  dan  data  perpajakan lainnya. Pengumpulan data eksternal diperoleh dari Biro Pusat Statistik (BPS), data Bank  Indonesia  (BI),  dan  media  online  atau media  cetak.  Pengumpulan  data  lapangan berasal dari pelaksanaan survei lapangan.
Analisis Data
Tahap  ini  menguraikan  mengenai gambaran  umum  industri.  Gambaran  umum industri  ini  diuraikan  dengan  analisis  pasar properti dan analisis penggunaan tertinggi dan terbaik ( highest and best use ). Analisis pasar properti  dilakukan  dengan  menganalisis  data pertumbuhan ekonomi Indonesia triwulan III tahun 2017. Analisis penggunaan tertinggi dan terbaik  ( highest  and  best  use )  dilakukan dengan melakukan analisis kesesuaian dengan ketentuan perundang-undangan, analisis kelayakan  objek  fisik  penilaian,  analisis kelayakan  finansial  dari  objek  penilaian,  dan analisis  produktivitas  maksimal  dari  objek penilaian. Setelah dilakukan analisis pasar dan analisis  penggunaan  tertinggi  dan  terbaik,
maka dilanjutkan dengan analisis data di  dalam  masing-masing  pendekatan yang digunakan. Pendekatan Penilaian Berdasarkan SE-54/PJ/2016, penilaian real property dilakukan atas objek penilaian berupa tanah dilakukan  menggunakan  pendekatan data  pasar  dan/atau  pendekatan pendapatan dengan metode penyisaan. Dalam studi kasus penelitian  ini,  penulis  menggunakan pendekatan data pasar dalam menentukan  nilai  pasar  wajar  dari objek penilaian. Pendekatan pendapatan dengan metode penyisaan tidak  digunakan  karena  pendekatan pendapatan digunakan terhadap objek penilaian  yang  menghasilkan  pendapatan. Pendekatan data pasar ( market data approach )  adalah  pendekatan  penilaian  yang menggunakan  data  transaksi  atau  penawaran atas  properti  yang  sebanding  dan  sejenis dengan objek penilaian, yang didasarkan pada suatu proses perbandingan dan penyesuaian.
Tahap pertama dari pelaksanaan penilaian  dengan  menggunakan  data  pasar adalah melakukan pengumpulan dan identifikasi data terhadap objek penilaian dan objek pembanding. Pada studi kasus penelitian  ini,  rincian  objek  penilaian  dan objek  pembanding  yang  didapatkan  adalah sebagai berikut.
Tabel 1. Rincian Objek Penilaian dan Objek Pembanding Rincian Data Objek Penilaian Pembanding 1 Pembanding 2 Pembanding 3 Jenis Transaksi Jual Beli Penawaran Penawaran Penawaran Harga 24.000.000.000  21.000.000.000  270.000.000.000 Luas Tanah  44.968 m 2 10.000 m 2 8.400 m 2 100.000 m2 Lokasi Kawasan Industri X, Bekasi, Jawa Barat Kawasan Industri X, Bekasi, Jawa Barat Kawasan Industri X, Bekasi, Jawa Barat Kawasan Industri X, Bekasi, Jawa Barat Waktu Transaksi 31 Desember 2017 9 September 2017 1 Juni 2017 10 Februari 2017 Kepemilikan Hak HGB HGB HGB HGB Permukaan Tanah Datar Datar,  Sedikit bergelombang Datar,  sedikit berlubang Datar, Sedikit menggunduk Aksesibilitas  7,2 KM dari Gerbang Tol Y 8,5  KM  dari Gerbang Tol Y 6 KM dari Gerbang Tol Y 7,6 KM dari Gerbang Tol Y Ketinggian tanah Relatif lebih tinggi dari paras jalan Relatif lebih tinggi dari paras jalan Relatif lebih tinggi dari paras jalan Relatif lebih tinggi  dari  paras jalan Lebar Jalan Depan 20 m 11 m 22 m 16 m Posisi Tanah  Tengah Tengah Tengah Hook Setelah  data  objek  penilaian dan data objek pembanding terkumpul, tahapan selanjutnya yang
dilakukan  adalah  tahap  penyesuaian.  Pada
tahap  penyesuaian  ini,  dilakukan analisis  perbandingan  antara  objek pembanding  dengan  objek  penilaian berdasarkan  faktor  jenis  transaksi, waktu transaksi, hak atas tanah, serta lokasi dan fisik.
Pertama, penyesuaian dilakukan  terhadap faktor jenis transaksi. Pada penghitungan penyesuaian jenis transaksi, dilakukan  dengan  penghitungan rata- rata  estimasi  penyesuaian  harga  jual beli terhadap 3 data penawaran objek yang  sejenis.  Hasil  penghitungan penyesuaian atas faktor jenis transaksi yang  didapatkan  adalah  sebesar  - 6,96% terhadap objek pembanding 1, objek  pembanding  2,  dan  objek pembanding 3.
Kedua,  penyesuaian  dilakukan terhadap faktor waktu transaksi. Pada penyesuaian waktu transaksi, penghitungan dilakukan penulis dengan menggunakan teknik penggunaan data pertumbuhan harga.
Teknik  ini  menghitung  penyesuaian waktu  transaksi  berdasarkan  data pertumbuhan  harga  properti  regional yang  sejenis  dengan  objek  yang dinilai.  Data  pertumbuhan  properti regional  yang  didapatkan  bersumber dari  “Data  perkembangan  Properti Komersial” yang dipublikasikan oleh Bank Indonesia (BI). Hasil penghitungan penyesuaian atas faktor waktu  transaksi  yang  didapatkan adalah sebesar +0,09% terhadap objek pembanding 1, +018% terhadap objek pembanding  2,  dan  +0,30%  terhadap objek pembanding 3.
Ketiga, penyesuaian dilakukan terhadap  faktor  hak  atas  tanah.  Objek penilaian dan objek pembanding memiliki hak atas tanah yang sama dengan objek penilaian, sehingga  pada  tahap  ini  tidak  dilakukan penghitungan penyesuaian hak atas tanah.
Keempat, penyesuaian dilakukan terhadap  faktor  lokasi  dan  fisik.  Pada penyesuaian lokasi dan fisik, penulis mengidentifikasi bahwa faktor lokasi dan fisik yang  memengaruhi  nilai  yaitu:  bentuk permukaan  tanah,  aksesibilitas,  ketinggian tanah,  lebar  jalan  depan,  dan  posisi  tanah. Berdasarkan  identifikasi  perbandingan  objek pembanding terhadap objek penilaian dengan pertimbangan keempat faktor lokasi dan fisik di  atas,  hasil  penghitungan  penyesuaian  atas faktor lokasi dan fisik yang didapatkan adalah sebesar  +5,82%  terhadap  objek  pembanding 1, -5,62% terhadap objek pembanding 2, dan - 8,11% terhadap objek pembanding 3.
Setelah dilakukan
penyesuaian terhadap  faktor  jenis  transaksi,  waktu transaksi, hak atas tanah, serta lokasi dan fisik, tahap  selanjutnya  yang  dilakukan  adalah rekonsiliasi  nilai.  Hasil  dari  penghitungan penyesuaian masing-masing objek pembanding selanjutnya dilakukan
pembobotan  dengan  memperhatikan  tingkat kesebandingan  dengan  objek  penilaian. Penghitungan  nilai  tanah  objek  penilaian dilakukan  dengan  cara  menjumlahkan  hasil perkalian  antara  persentase  pembobotan dengan harga tanah per m 2 dari masing masing objek pembanding.  Pada tahap  penghitungan rekonsiliasi  nilai  terhadap  ketiga  objek pembanding,  didapatkan  hasil  nilai  indikasi tanah  per  m ² dari  objek  penilaian  adalah sebesar Rp2.294.000,00.

## Tabel 2. Rincian Penghitungan Penyesuaian
Rangkaian Perhitungan Objek Pembanding 1 Objek Pembanding 2 Objek Pembanding 3 Harga Tanah dan Pengembangan (Rp) 24.000.000.000 21.000.000.000 270.000.000.000 Penyesuaian Jenis Transaksi -6,96% -6,96% -6,96% Harga Tanah dan Pengembangan 22.329.600.000 19.538.400.000 251.208.000.000
Setelah Penyesuaian Jenis Transaksi (Rp) Penyesuaian Waktu Transaksi 0,09% 0,18% 0,30% Harga Tanah dan Pengembangan Setelah Penyesuaian Jenis Transaksi dan Waktu Transaksi (Rp) 22.349.696.640 19.573.569.120 251.961.624.000 Biaya Pengembangan Tanah (Rp) - - - Harga Tanah Tanpa Pengembangan Setelah Penyesuaian Jenis Transaksi dan Waktu Transaksi (Rp) 22.349.696.640 19.573.569.120 251.961.624.000 Luas Tanah (m²) 10.000 8.400 100.000 Harga Tanah per m² Setelah Penyesuaian Jenis Transaksi dan Waktu Transaksi (Rp) 2.234.970 2.330.187 2.519.616 Penyesuaian Hak atas Tanah 0% 0% 0% Harga Tanah per m² Setelah Penyesuaian Jenis Transaksi, Waktu Transaksi, dan Hak atas Tanah (Rp) 2.234.970 2.330.187 2.519.616 Penyesuaian Fisik 5,82% -5,62% -8,11% Nilai Indikasi Tanah per m² dari Objek Penilaian (Rp) 2.293.184 Pembulatan keatas dalam ribuan 2.294.000 Pada penghitungan penyesuaian  dengan  menggunakan pendekatan data pasar ini, didapatkan hasil  nilai  indikasi  tanah  per  m²  dari objek penilaian adalah sebesar Rp2.294.000,00.  Luas  tanah  objek penilaian  adalah  sebesar  44.968  m², sehingga keseluruhan nilai tanah dari objek penilaian adalah sebesar
Rp103.156.592.000,00. Rekonsiliasi dan Kesimpulan Nilai
Rekonsiliasi  diperlukan  dalam hal penilaian menggunakan lebih dari satu  pendekatan.  Pada  penelitian  ini, penulis  hanya  menggunakan  satu
pendekatan  penilaian  yaitu  pendekatan  data pasar sehingga tidak dilakukan penghitungan rekonsiliasi  pendekatan  penilaian.  Setelah dilakukan  rekonsiliasi  nilai,  kesimpulan nilai dinyatakan  dalam  satu  nilai  tertentu  dalam satuan mata uang rupiah (Rp).
Pada  penelitian  ini,  kesimpulan  nilai pasar  atas  tanah  PT  XYZ  dengan  tanggal penilaian  31  Desember  2017  adalah  sebesar Rp103.156.592.000,00.  Berdasarkan  data yang diberikan oleh pemeriksa pajak sebelumnya,  transaksi  pengalihan  atas  tanah yang dilaporkan oleh PT XYZ adalah sebesar Rp80.942.400.000,00.  Dalam  studi  kasus penelitian  ini,  selisih  nilai  pasar  hasil penilaian  dengan  harga  transaksi  pengalihan
atas  tanah  yang  dilaporkan  oleh  PT XYZ  inilah  yang  dapat  menjadi potensi  penerimaan  pajak  pada  KPP Madya  Bekasi.  Potensi  penerimaan pajak  yang  dapat  diperoleh  dalam penelitian ini adalah sebagai berikut:
1) Pajak Pertambahan Nilai (PPN)
= (Rp103.156.592.000,00 – Rp80.942.400.000,00) x 10% = Rp2.221.419.200,00 2) Pajak  Penghasilan  (PPh)  Final Pasal 4 ayat (2) = (Rp108.058.104.000,00 – Rp80.942.400.000,00) x 2,5%
= Rp555.354.800,00.
Perhitungan  potensi  pajak  di atas  merupakan  perkiraan  potensi pajak  yang  dapat  diterima  oleh  KPP Madya  Bekasi.  Hasil  akhir  dari potensi  pajak  yang  dapat  diterima KPP  Madya  Bekasi  kembali  lagi berdasarkan kepada hasil pembahasan pada  proses  pemeriksaan.  Penilai pajak  selaku  tenaga  ahli  dari  proses pemeriksaan hanya memiliki wewenang sampai dengan diterbitkannya laporan penilaian. Data yang diperoleh pemeriksa dari laporan penilaian inilah yang bisa memperkuat argumen pemeriksa pajak  pada  saat  proses  pemeriksaan pengujian kepatuhan wajib pajak. Pelaporan Penilaian Kesimpulan nilai yang dihasilkan dari penerapan pendekatan dan  metode  penilaian  dituangkan dalam laporan penilaian yang ditandatangani oleh tim penilai/penilai.  Pada  studi  kasus penelitian  ini,  penilaian  dilakukan dengan objek sebuah hamparan tanah kosong  di  wilayah  kawasan  industri yang  termasuk  ke  dalam  penilaian properti kriteria II. Pelaporan penilaian properti kriteria II dilakukan sesuai dengan format laporan penilaian properti kriteria II pada SE- 54/PJ/2016.  Laporan  penilaian  yang
2 Retrospective valuation/backdated valuation adalah  penilaian yang dilakukan berdasarkan nilai dan tanggal penilaian yang telah lampau
dihasilkan  oleh  fungsional  penilai  pajak  ini selanjutnya disampaikan kepada kepala kantor selaku pemberi tugas dan kemudian diteruskan kepada fungsional pemeriksa pajak untuk  ditindaklanjuti  ke  dalam  proses pemeriksaan  pengujian  kepatuhan  wajib pajak.
Kendala Pelaksanaan Penilaian dalam Pemeriksaan Kepatuhan Wajib Pajak
Pada  praktik  di  lapangan,  proses penilaian  tidak  selalu  berjalan  sesuai  dengan rencana.  Beberapa  kendala  mungkin  akan ditemui penilai dalam pelaksanaan penilaian. Pada studi kasus ini, penulis juga mendapatkan  beberapa  kendala  yang  serupa dengan  apa  yang  biasa  dialami  penilai  pajak dalam  proses  penilaian.  Berdasarkan  hasil wawancara dengan narasumber, kendala yang seringkali  dijumpai  oleh  penilai  dalam melaksanakan  proses  penilaian,  secara  garis besar terbagi menjadi dua yaitu:
1) Kesulitan dalam Mengidentifikasi Objek
Penilaian Data  objek  penilaian  yang  diberikan oleh pemeriksa pajak kepada penilai adakalanya  belum  mencukupi,  sehingga pemeriksa  pajak  dan  penilai  pajak  bersama- sama akan melakukan survei lapangan kepada wajib pajak. Pada saat proses survei lapangan, beberapa  wajib  pajak  terkadang  memberikan informasi  yang  belum  mencukupi.  Dalam beberapa
kasus retrospective
valuation/backdated valuation 2 , penilai sering mengalami  kesulitan  dalam  mengidentifikasi objek  penilaian  dikarenakan  keadaan  objek penilaian yang kemungkinan berbeda dengan yang terlihat saat survei lapangan.
2)  Kesulitan  dalam  Mencari  Data  Objek Pembanding Dalam beberapa kasus, objek
pembanding  yang  akan  digunakan  dalam penilaian dengan pendekatan data pasar sering kali  susah  untuk  dicari.  Kesulitan  dalam mencari  data  pembanding  salah  satunya terjadi  dalam  hal  properti  objek  penilaian memiliki  tujuan  atau  penggunaan  khusus. Selain itu, dalam beberapa kasus retrospective valuation/backdated valuation , penilai sering
kesulitan  mencari  informasi  data transaksi  atau  data  penawaran  dari objek pembanding dikarenakan tanggal  penilaian  yang  telah  lampau. Pada aplikasi Persil Direktorat Jenderal  Pajak  sebenarnya  telah terdapat  data  properti  yang  bisa digunakan sebagai data objek pembanding, tetapi terkadang ketersediaan  data  yang  ada  pada aplikasi tersebut terbatas.

## SIMPULAN
Berdasarkan  penelitian  yang telah  dilakukan,  penulis  memperoleh beberapa kesimpulan terkait pembahasan  mengenai  pelaksanaan penilaian dalam pemeriksaan pengujian  kepatuhan  wajib  pajak  di KPP Madya Bekasi. Kesimpulan yang diperoleh adalah sebagai berikut. 1) Prosedur pelaksanaan permintaan  bantuan  fungsional penilai  sebagai  tenaga  ahli penilaian pada proses pemeriksaan pengujian kepatuhan  wajib  pajak  di  KPP Madya  Bekasi  telah  sesuai dengan  SE-15/PJ/2018  dengan diawali diterbitkannya Surat Tugas  Membantu  Pelaksanaan Pemeriksaan  oleh  Kepala  KPP Madya Bekasi. Selain itu, prosedur  pelaksanaan  kegiatan penilaian yang dilakukan di KPP Madya  Bekasi  juga  telah  sesuai dengan  prosedur  penilaian  yang terdapat  pada  SE-54/PJ/2016,
SE-14/PJ/2020, dan Standar
Penilaian  Indonesia  2018  (SPI 2018). 2) Terdapat beberapa kendala yang ditemui  fungsional  penilai pajak KPP Madya Bekasi saat melakukan penilaian dalam pemeriksaan pengujian kepatuhan  wajib  pajak.  Secara garis besar kendala yang dialami adalah  ketika  proses  identifikasi objek  penilaian  dan  pencarian
data  objek  pembanding.  Pada  proses identifikasi  objek  penilaian,  kendala yang  sering  dialami  adalah  ketika  data yang diberikan oleh fungsional pemeriksa  pajak  maupun  wajib  pajak belum mencukupi dan ketika pelaksanaan retrospective valuation/backdated  valuation karena fisik  objek  penilaian  kemungkinan berbeda dengan yang terlihat saat survei lapangan.  Pada  proses  pencarian  data objek  pembanding,  kendala  yang  sering dialami adalah ketika melakukan penilaian  properti  yang  memiliki  tujuan atau  penggunaan  khusus  dan  ketika pelaksanaan retrospective valuation/backdated  valuati on  karena data  objek  pembanding  susah  dicari akibat  tanggal  penilaian  yang  telah lampau.

## SARAN
Berdasarkan  penelitian  yang  telah dilakukan,  penulis  mencoba  memberikan saran terkait pembahasan mengenai pelaksanaan  penilaian  dalam  pemeriksaan pengujian  kepatuhan  wajib  pajak  di  KPP
Madya Bekasi sebagai berikut.
1) Input data properti yang ada pada aplikasi Persil Direktorat Jederal Pajak sebaiknya dilakukan  secara  lebih  masif  lagi, sehingga  tersedia  data  dengan  kuantitas yang memadai dan kualitas yang handal. Dengan  ketersediaan  data  yang  lebih memadai  tersebut,  diharapkan  bisa memberikan  manfaat  bersama  dalam pelaksanaan  penilaian  di  lingkungan Direktorat Jenderal Pajak.
2) Melakukan  pemanfaatan  data  spasial yang  tersedia  di  situs  online,  seperti Google Maps dan aplikasi Google Earth Pro  ketika  pelaksanaan  penilaian.  Fitur street  view yang  tersedia  pada  Google Maps dapat dipergunakan untuk melihat penampakan  objek  di  permukaan  bumi. Fitur citra historis pada Google Earth Pro dapat  digunakan  untuk  melihat  citra satelit permukaan bumi pada suatu waktu tertentu.
3) Adanya  ketersediaan  peta  citra satelit secara series di lingkungan Direktorat Jenderal Pajak dengan resolusi  yang  tinggi,  sehingga dapat memudahkan penilai dalam  menangkap  gambaran permukaan  bumi  secara  lebih jelas.  Ketersediaan  data  tersebut juga  akan  memudahkan  penilai pada saat melakukan identifikasi kondisi  permukaan  bumi  pada suatu waktu tertentu yang diperlukan.

## DAFTAR PUSTAKA

## Buku atau Sumber Lain
Fahirah, F. (2011). Identifikasi variabel penilaian properti perumahan berdasarkan persepsi penghuni perumahan. SMARTek . Fidel. (2010). Cara Mudah & Praktis Memahami  Masalah-Masalah Perajakan . Rajagrafindo Persada. Harinurdin,  E.  (2009).  Perilaku Kepatuhan  Wajib  Pajak  Badan. Jurnal  Ilmu  Administrasi  Dan Organisasi , 16 (2), 96–104. Ilmiha, J. (2019). Pengaruh pemeriksaan  dan  penagihan pajakterhadap penerimaan pajak  pada  kantor  pelayanan pajak pratama polonia . 1–6. MAPPI.  (2018). KEPI  &  SPI  Edisi Edisi VII-2018 . Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI). Mardiasmo. (2016). Perpajakan Edisi Revisi Tahun 2016 . Andi.
MUC  Consulting.  (2020). Tax  Ratio Indonesia  Turun  Jadi  10,73% . https://mucglobal.com/id/news/
1878/tax-ratio-indonesia-turun- jadi-073#:~:text=Sementara realisasi  sementara  penerimaan perpajakan,%25 (terendah sejak 2010) Mustika, D. (2017). Analisis
Penilaian  Properti  Rumah  Tinggal  di Perumahan  Citraland  City  Samarinda pada  KJPP.  Aksa,  Nelson  &  Rekan. Jurnal Ekonomia , 6 , 103–115.
Nurmantu,  S.  (2007).  Faktor-  Faktor  yang Mempengaruhi  Pelayanan  Perpajakan. Jurnal Ilmu Adminstrasi Dan Organisasi , 15 (1).
Oktivani,  D.  (2007). Pengaruh  Kepatuhan Wajib  Pajak  dan  Jumlah  Pemeriksaan terhadap Penerimaan Pajak Penghasilan di Kantor Pelayanan Pajak Madiun .
Rahayu, S. K. (2010). Perpajakan Indonesia: Konsep dan Aspek Formal . Graha Ilmu.
Sari,  M.  M.  R.,  &  Afriyanti,  I.  N.  (2012). Pengaruh  Kepatuhan  Wajib  Pajak  dan Pemeriksaan Pajak terhadap Penerimaan PPh  Pasal  25/29 Wajib  Pajak. IAB  Vol.
7, No.1 , 1–21.
Suhendra,  E.  S.  (2010).  Pengaruh  Tingkat Kepatuhan  Wajib  Pajak  Badan. Jurnal Ekonomi , 58–65.
Sujono,  B.  (2011).  Penilaian  Asset  Dalam Sektor Properti. Modul , 11 (1), 37–40. Supadmi, N. I. L. U. H. (2009). Meningkatkan Kepatuhan Wajib Pajak Melalui Kualitas  Pelayanan. Jurnal  Ilmiah Akuntansi Dan Bisnis , 4 (2), 1–14. Dokumen Publik dan Peraturan Perundang-undangan
Undang-Undang Nomor 6 Tahun 1983 tentang
Ketentuan  Umum  dan  Tata  Cara
Perpajakan  sebagaimana  telah  beberapa kali  diubah  terakhir  dengan  Undang- Undang  Republik  Indonesia  Nomor  28 Tahun 2007
Peraturan  Menteri  Keuangan  Nomor  PMK- 184/PMK.03/2015  tentang  Perubahan atas Peraturan Menteri Keuangan Nomor 17/MK.03/2013  Tentang  Tata  Cara Pemeriksaan
Surat  Edaran  Direktur Jenderal  Pajak  Nomor
SE- 05/PJ/2020 tentang Prosedur Pelaksanaan  Penilaian  untuk  Tujuan Perpajakan Surat  Edaran  Direktur Jenderal  Pajak  Nomor SE- 14/PJ/2020 tentang Petunjuk Teknis Penghitungan Penyesuaian dalam
Penentuan  Nilai  Tanah  untuk Tujuan Perpajakan
Surat Edaran Direktur Jenderal Pajak Nomor  SE-  15/PJ/2018  tentang
Kebijakan Pemeriksaan Surat Edaran Direktur Jenderal Pajak Nomor  SE-  54/PJ/2016  tentang Petunjuk Teknis Penilaian Properti,  Penilaian  Bisnis,  dan Penilaian Aset Takberwujud
untuk Tujuan Perpajakan