PERLINDUNGAN HUKUM BAGI KONSUMEN ATAS PEMILIKAN RUMAH DARI DEVELOPER DI KOTA MAKASSAR
Oleh :
Muh. Anis dan Nurfiah Anwar
Fakultas Syariah dan Hukum UIN Alauddin Makassar Email: sirajuddinroy@gmail.com dan nurfiahanwar05@gmail.com

## ABSTRAK
Tujuan Penelitian ini untuk mengetahui hubungan hukum yang timbul dalam jual beli dan pemanfaatan rumah  antara konsumen dan developer tidak hanya  berlangsung  karena  adanya  perjanjian  (perjanjian  pengikatan  jual  beli) semata,  tetapi  juga  timbul  karena  ketentuan  undang-undang  (hubungan hukum  perikatan).  Hubungan  hukum  tersebut  berlangsung  pada  setiap proses/tahapan  transaksi,  baik  tahap  pra  transaksi,  tahap  transaksi  maupun tahap  purna/pascatransaksi,  yang  dimulai  dari  kegiatan  developer  untuk menyediakan  berbagai  macam  kelengkapan  perisinan,  proses  produksi (penyediaan  dan  pemanfaatan  lahan  untuk  pembangunan  rumah  tinggal beserta  sarana  dan  prasarana),  promosi  dan  penawaran  (brosur,  iklan. Hubungan hukum tersebut berlangsung pada setiap proses/tahapan transaksi, sehingga  perlindungan  hukum  harus  pula  diperoleh  setiap  konsumen  dalam setiap tahapan transaksi. Perlindungan hukum atas hak-hak konsumen dalam proses tahapan jual beli dan pemilikan rumah tinggal telah diatur dan tersebar dalam  berbagai  ketentuan  hukum  dan  perundang-undangan  seperti:  Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Undang-Undang No. 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan  Konsumen,  Undang-Undang  No.  4  Tahun  1992  tentang Perumahan dan Permukiman. Permasalahan sengketa yang seringkali dihadapi konsumen dalam jual beli dan pemilikan rumah, menunjukkan kecenderungan konsumen  untuk  tidak  menggunakan  sarana/wadah  penyelesaian  sengketa yang  ada  (litigasi  dan  non  litigasi),  tetapi  lebih  cenderung  melakukan musyawarah dengan developer.
Kata Kunci : Perlindungan; Hukum; Konsumen;  Kepemilikan Rumah.

## PENDAHULUAN
Seiring  dengan  perkembangan  pembangunan  permukiman  yang dibangun  oleh  developer  secara  terpadu  yang  dibarengi  dengan  derasnya promosi iklan perumahan di berbagai media massa yang menjanjikan berbagai macam  bonus  dan  fasilitas  permukiman  secara  terpadu,  mendorong masyarakat  lebih  cenderung  untuk  membeli  rumah  di  lokasi  permukiman dengan  harapan  untuk  memperoleh  kawasan  rumah  tinggal  yang  terpadu dengan fasilitas permukiman  yang nyaman, aman dan asri dalam lingkungan yang  sehat,  serasi  dan  teratur  sebagai  perwujudan  hak  setiap  warga  negara dalam hal ini para konsumen untuk menikmati rumah tinggal yang layak huni dengan segala fasilitas dan lingkungan yang nyaman.
Permasalahan  tersebut  di  atas  sebenarnya  tidak  perlu  terjadi  bila Kepmenpera  No.  09/KPTS/M/1995  dipatuhi  oleh  developer,  seperti: kewajiban  melaksanakan  pendirian  bangunan  sesuai  waktu  yang  telah diperjanjikan menurut gambar arsitektur, gambar denah, dan spesifikasi teknis bangunan;    menyelesaikan  pendirian  bangunan  dan  menyerahkannya  sesuai waktu  yang  diperjanjikan;  memiliki  persyaratan  administratif  dan  perizinan; mengurus pendaftaran perolehan hak atas nama user; membayar denda sebesar 2%  (dua  persen)  dari  jumlah  total  harga  rumah  setiap  hari  keterlambatannya apabila developer lalai untuk menyerahkan tanah dan bangunan rumah sesuai waktu yang diperjanjikan.
Rentannya  permasalahan  yang  dihadapi  konsumen  atas  pemilikan rumah tinggal dan rumah toko, dari developer, sehingga hubungan hukum jual beli seringkali menjadi tidak harmonis, dan bahkan tidak jarang menimbulkan sengketa hukum antara konsumen dengan developer, meskipun pada akhirnya konsumen  harus  gigit  jari  karena  upaya  hukum  yang  dilakukan  justru  tidak dapat memberikan perlindungan atas hak-haknya, mengingat posisi developer yang begitu kuat di depan hukum dan institusi hukum.

## TINJAUAN PUSTAKA

## Pengertian Jual Beli
Sebagaimana yang tertuang dalam Pasal 1457 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (selanjutnya disebut KUHPerdata), diatur bahwa jual beli adalah suatu perjanjian, dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk menyerahkan suatu kebendaan, dan pihak yang lain untuk membayar harga yang telah dijanjikan.
Hal  ini  diatur  dalam  Pasal  1458  KUHPerdata  bahwa  jual  beli  dianggap telah  terjadi  antara  kedua  belah  pihak,  seketika  setelah  orang-orang  ini mencapai  kata  sepakat  tentang  kebendaan  tersebut  dan  harganya,  meskipun kebendaan itu belum diserahkan maupun harganya belum dibayar.
Pengertian  jual  beli  sebagaimana  dimaksud  di  dalam  Pasal  1457 KUHPerdata di atas mengandung makna adanya suatu perjanjian, yaitu suatu perjanjian jual beli baik tertulis maupun lisan.
Perjanjian jual beli menurut Salim H.S (2003:49), adalah:
Suatu  perjanjian  yang  dibuat  antara  pihak  penjual  dan  pembeli.  Di dalam  perjanjian  itu  pihak  penjual  berkewajiban  untuk  menyerahkan objek jual beli kepada pembeli dan berhak menerima harga dan pembeli berkewajiban  untuk  membayar  harga  dan  berhak  menerima  objek tersebut.
Unsur-unsur yang tercantum dalam definisi tersebut adalah adanya subjek hukum, yaitu penjual dan pembeli adanya kesepakatan antara penjual dan pembeli tentang barang dan harga, adanya hak dan kewajiban yang timbul antara pihak penjual dan pembeli.

## Perjanjian Jual Beli Antara Konsumen Dengan Developer
Pada dasarnya, pemilikan rumah   di lokasi permukiman yang dibangun developer  dilakukan  dengan  prinsip  jual  beli.  Jual  beli  ini  dilakukan  dalam bentuk  suatu  perjanjian  jual  beli  antara  konsumen  (calon user )  dengan
developer.  Berbeda  dengan  jual  beli  pada  umumnya,  jual  beli  rumah  berupa tanah  dan  bangunan  dari  developer  wajib  dilakukan  dalam  suatu  perjanjian jual  beli  secara  tertulis,  yang  didahului  dengan  suatu  perjanjian  jual  beli  di bawah tangan berupa perjanjian pengikatan jual beli.  Jika memperhatikan ketentuan  mengenai  kewajiban  penjual  dalam  lampiran  Kepmenpera No.09/KPTS/M/1995  dalam  hubungan  jual  beli  rumah  tinggal  dan perlindungan  konsumen  atas  pemilikan  rumah  tinggal  dari  developer,  maka kewajiban  developer  untuk  menyediakan  sarana  dan  prasarana  serta pengelolaan lingkungan permukiman tidak diakomodasi dalam  PPJB.
Dengan  pemberian  fasilitas  KPR  oleh  bank  yang  ditunjuk    kepada konsumen  ini  telah  menimbulkan  hubungan  hukum  yang  baru  antara konsumen  dengan  pihak  bank,  yaitu  hubungan  perjanjian  kredit.  Bank bertindak sebagai kreditur dan konsumen (nasabah) bertindak sebagai debitur. Dalam  perjanjian  ini,  konsumen  akan  tunduk  dan  mengikuti  mekanisme hubungan  hukum  hutang  piutang  berupa  perjanjian  pinjam  meminjam sebagaimana  diatur  di  dalam  Pasal  1754  sampai  dengan  Pasal  1764  KUH Perdata.  Dalam  hubungan  ini,  konsumen  diwajibkan  membayar  sejumlah komponen  biaya,  seperti  biaya  KPR  (biaya  pengikatan  kredit  dan  pengikatan jaminan), serta pembayaran angsuran pokok dan bunga pinjaman sesuai waktu dan jumlah yang telah ditentukan oleh pihak bank.

## Perjanjian Jual Beli Rumah (PPJB) dan Perjanjian KPR Merupakan Kontrak Baku
Dalam  hubungan  hukum  jual  beli  rumah  tinggal  antara  konsumen  dan developer,  dan  antara  konsumen  dan  pihak  bank  akan  dijumpai  berbagai macam perjanjian atau kontrak baku (kontrak standar). Perjanjian atau kontrak baku  adalah  perjanjian  yang  hampir  seluruh  klausulanya  sudah  dibakukan oleh  pemakainya  dan  pihak  yang  lain  pada  dasarnya  tidak  mempunyai peluang  untuk  merundingkan  atau  meminta  perubahan.  Kontrak  baku  pada dasarnya  sudah  dipersiapkan  lebih  dahulu  oleh  salah  satu  pihak.  Pada
umumnya  yang  mempersiapkan  kontrak  baku  ini  adalah  pihak  yang mempunyai  kedudukan  ekonomi  lebih  tinggi  dibandingkan  dengan  mitra kontraknya.

## Perlindungan Hukum Konsumen di Indonesia
Setiap  orang,  pada  suatu  waktu,  baik  secara  sendiri-sendiri  maupun berkelompok  bersama  orang  lain,  dalam  keadaan  apapun  pasti  akan  menjadi konsumen untuk suatu produk barang dan/atau jasa tertentu yang diproduksi, ditawarkan dan dijual oleh produsen (pelaku usaha).  Dalam  keadaan  ini  pula, tidak  jarang  konsumen  berada  pada  kedudukan  yang  lemah  dan  tidak  aman dalam  menggunakan  barang  dan/atau  jasa,  sehingga  bagi  konsumen  dalam waktu dan keadaan yang bersamaan juga membutuhkan perlindungan hukum Pengertian  perlindungan  konsumen  diatur  di  dalam  Pasal  1  angka  (1) UUPK  yaitu:  perlindungan  konsumen  adalah  segala  upaya  yang  menjamin adanya  kepastian  hukum  untuk  memberi  perlindungan  hukum  kepada konsumen.   Rumusan hak-hak konsumen secara garis besar menurut Ahmadi Miru  (2000:139) dapat  dibagi  dalam  tiga  prinsip  dasar,  yaitu:  hak  yang dimaksudkan  untuk  mencegah  konsumen  dari  kerugian,  baik  kerugian personal,  maupun  kerugian  harta  kekayaan;  hak  untuk  memperoleh  barang dan/atau  jasa  dengan  harga  yang  wajar;hak  untuk  memperoleh  penyelesaian yang wajar terhadap permasalahan yang dihadapi.

## Keseimbangan Perlindungan Konsumen dan Pelaku Usaha
Lahirnya  UUPK  pada  dasarnya  antara  lain  dimaksudkan  untuk memberikan  kedudukan  yang  seimbang  antara  pelaku  usaha  dan  konsumen. Keseimbangan ini merupakan salah satu asas yang terkandung di dalam Pasal 2  UUPK,  bahwa:  perlindungan  konsumen  berasaskan  manfaat,  keadilan, keseimbangan, keamanan dan keselamatan konsumen, serta kepastian hukum.
Di  dalam  penjelasan  Pasal  2  UUPK  disebutkan  bahwa  asas keseimbangan  dimaksudkan  untuk  memberikan  keseimbangan  antara
kepentingan  konsumen,  pelaku  usaha,  dan  pemerintah  dalam  arti  materiel maupun spiritual.

## METODE PENELITIAN
Banyaknya  permukiman yang dibangun oleh developer di kota Makassar yang  dipicu  oleh  jumlah  developer  yang  cukup  besar,  sehingga  bagi  calon peneliti menentukan dan mengarahkan sasaran penelitian pada developer yang dianggap  sudah  lama  dan  eksis  dalam  pengembangan  permukiman  di  kota Makassar. Demikian pula jumlah unit rumah yang telah dibangun, dijual dan dihuni  masyarakat  kota  Makassar  yang  cukup  besar,  serta  organisasi perusahaan yang cukup mapan, jaringan kerja sama dengan lembaga-lembaga pembiayaan  (perbankan)  dalam  melakukan  eksvansi  pembangunan pengembangan permukiman serta pemberian fasilitas Kredit Pemilikan Rumah (KPR) kepada masyarakat.
Dalam pelaksanaan penelitian ini akan diperoleh dan digunakan dua jenis data,  sebagai  berikut  Data  Primer,  yaitu  data  empirik  yang  diperoleh  dan ikumpulkan  secara  langsung  dari  developer  dan  responden  di  lapangan  atau lokasi  penelitian,  yang  diperoleh  dengan  melakukan  wawancara,  Data Sekunder, yaitu data yang diperoleh melalui penelusuran dan penelaahan studi pustaka,  berupa  buku,  dokumen,  peraturan  perundang-undangan,  majalah, karya  ilmiah  dan  hasil  penelitian  serta  sumber-sumber  lainnya  yang  relevan dengan masalah dan objek penelitian yang akan diteliti.

## PEMBAHASAN

## Hubungan Hukum Antara Konsumen Dengan Developer Dalam Jual Beli dan Pemanfaatan Rumah di Kota Makassar
Kawasan  permukiman  yang  dibangun  di  wilayah  perbukitan  kota Makassar  dan Moncongloe Lappara Maros  ini  dibangun  dengan  konsep  rumah alam  tanpa  pagar.  Permukiman  dengan  konsep  tanpa  pagar  dimaksudkan
untuk  memberikan  apresiasi  rumah  hunian  yang  menyatu  dengan  kondisi alam perbukitan, sehingga diberi nama Bukit Baruga atau rumah diperbukitan. Pemilik tanah maupun pihak ketiga yang akan melakukan kegiatan usaha baik sejenis maupun tidak sejenis yang belum atau tidak mendapat izin prinsip dari Pemerintah  Kota/Daerah  setempat  tertutup  kemungkinan  untuk  melakukan kegiatan usaha, tentu saja asumsi ini tidak benar oleh karena  tidak demikian prinsip diberikannya rekomendasi tersebut. Dengan diberikannya rekomendasi izin prinsip ini, menjadi dasar bagi developer untuk mengajukan permohonan izin lokasi pada Kantor Pertanahan setempat.

## 1. Izin Lokasi
Setelah  izin  prinsip  diberikan  dan  dimiliki  developer,  maka  selanjutnya developer  harus  menentukan  lokasi  mana  yang  akan  dijadikan  prioritas pengembangan  permukiman/  perumahan  dalam  rangka  melakukan  kegiatan pengadaan  tanah.  Izin  prinsip  yang  telah  dimiliki  selanjutnya  ditindaklanjuti dalam  bentuk  izin  lokasi  atas  wilayah  tanah    yang  akan  dibebaskan.  Lokasi yang menjadi rencana prioritas pengembangan tidak boleh keluar dari wilayah izin prinsip yang diberikan. Untuk memperoleh izin lokasi ini, developer harus mengajukan  permohonan  pada  Kantor  Pertanahan  setempat.  Sebelum memberikan izin lokasi, Kantor Pertanahan akan melakukan penelitian ( survey ) lokasi, apakah lokasi tanah yang akan dibebaskan layak untuk dikembangkan dan  tidak  memberi  dampak  bagi    masyarakat  daerah  sekitar,  terutama  risiko terhadap  dampak  lingkungan  yang  ditimbulkannya.  Permohonan  izin  lokasi ini  harus  dilengkapi  dengan  hasil survey Analisis  Mengenai  Dampak Lingkungan (AMDAL) dari Kantor Badan Pengendalian Dampak Lingkungan Daerah  (Bapedalda)  yang  menyatakan  bahwa  rencana  lokasi  pengembangan pembangunan permukiman layak untuk dikembangkan. Sebelum memberikan izin  lokasi,  Kantor  Pertanahan  akan  melakukan survey lokasi  yang dimohonkan, serta membuat peta lokasi tanah yang akan diberikan izin, yang selanjutnya dituangkan dalam suatu keputusan pemberian izin lokasi. Isi surat keputusan Kantor Pertanahan akan dilampiri dengan peta lokasi tanah, dengan
syarat dan ketentuan sebagai berikut: Perolehan tanah harus dilakukan secara langsung  antara  pihak-pihak  yang  berkepentingan  melalui  jual  beli  atau dengan  cara  pelepasan  hak  yang  dilaksanakan  di  hadapan  Kepala  Kantor Pertanahan  setempat  dengan  pemberian  ganti  kerugian  yang  bentuk  dan besarnya  ditentukan  secara  musyawarah;  Pembayaran  ganti  kerugian  tanah serta  tanaman  tumbuh  dan  atau  bangunan  yang  ada  di  atasnya  ataupun barang-barang  lain  untuk  pemegang  hak  atas  tanah  tidak  dibenarkan dilaksanakan  melalui  perantaraan  dalam  bentuk  dan  nama  apapun  kepada yang berhak; Perolehan tanah harus diselesaikan dalam jangka waktu 12 (dua belas)  bulan  sejak  tanggal  ditetapkan  surat  keputusan  pemberian  izin  lokasi dan  dapat  diperpanjang  paling  lama  12  (dua  belas)  bulan  dan  dilaporkan perkembangannya oleh penerima izin lokasi kepada Kepala Kantor Pertanahan setempat dengan tembusan kepada Kepala Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional Propinsi setempat; Untuk tanah yang sudah diperoleh, penerima izin lokasi  diwajibkan  mengajukan  permohonan  hak  atas  tanah  kepada  pejabat yang  berwenang;  Jangka  waktu  berlakunya  izin  lokasi  ini  adalah  selama  12 (dua  belas)  bulan  sejak  tanggal  ditetapkannya,  dan  atas  permohonan  yang bersangkutan  dapat  diperpanjang  satu  kali  untuk  masa  waktu  12  (dua  belas) bulan.
Persoalan  yang  kemudian  timbul  dengan  diberikannya  izin  lokasi  ini adalah  timbulnya  asumsi  penguasaan  wilayah  rencana  pengadaan  tanah  oleh developer, sehingga masyarakat yang tidak mengerti hukum dengan terpaksa harus melepaskan haknya kepada developer dengan cara jual beli, karena bila tidak,  maka  developer  akan  menutup  akses  daerah  setempat.  Harga  jual  beli tanah dengan pemilik tanah tentu saja telah dipatok oleh developer.

## 2. Penyusunan Master Plan dan Site Plan
Sebelum  developer  mengajukan  dan  memperoleh  izin  prinsip  dan  izin lokasi,  maka  rencana  induk  atau Master  Plan harus  sudah  tersedia,  karena merupakan  salah  satu  syarat  administratif  untuk  memperoleh  kedua  izin
tersebut. Master Plan ini  berupa  gambaran  secara  umum  rencana  peruntukan lokasi  yang  akan  dibangun  dan  dikembangkan  developer  yaitu  untuk pembangunan  fasilitas  permukiman  (peruntukannya  40%)  dan  untuk bangunan fisik rumah (peruntukannya 60%). Dalam Master Plan digambarkan dengan jelas wilayah-wilayah peruntukan lokasi baik untuk bangunan rumah maupun  fasilitas  yang  akan  dan  harus  ada  dilokasi  permukiman. Master Plan ini  juga  merupakan  media  informasi  (prospektus  ringkas)  bagi  konsumen untuk  mengetahui  prospek  ke  depan  rencana  pengembangan  yang  akan dilakukan  oleh  developer.  Selain  digunakan  sebagai  lampiran  permohonan permintaan  izin, Master  Plan juga  sering  dimasukkan  sebagai  bagian  dari brosur (dicetak bersama brosur) guna memberikan gambaran singkat mengenai rencana jangka panjang yang akan dilakukan developer di lokasi permukiman.
Selain Master Plan maka  untuk  menggambarkan  dan  menjelaskan  secara rinci  bagian-bagian  wilayah  yang  akan  dikembangkan  maka  dibuatkan  suatu rencana detil berupa Site Plan. Site Plan ini biasanya digunakan pada saat proses produksi akan dimulai. Seperti untuk memulai membangun bangunan rumah, dalam site  plan digambarkan  mengenai  blok  dan  nomor  rumah,  batas-batas kavling,  letak/posisi  bangunan, carport (garasi),  taman,  selokan  dan  jalanan. Site  Plan tidak  sama  lengkapnya  dengan Master  Plan, karena site  plan hanya menggambarkan bagian-bagian rencana pengembangan secara detil dan tidak memberikan  gambaran  secara  umum  dan  global  seperti  halnya  dalam master plan.  Site  Plan hanya  digunakan  untuk  kepentingan  intern  developer  (bagian teknik  dan  perencanaan)  atau  untuk  kepentingan  sebagai  syarat  untuk mengajukan permohonan KPR di bank bagi user guna mengetahui batas-batas, letak  dan  luas  rumah  dalam  gambar  yang  disesuaikan  dengan  keadaaan lapangan.  Persoalan  yang  sering  terjadi  dengan  diterbitkannya  sertifikat kavling  ini,  yakni  apabila  proyek  yang  dibangun  developer  di  biayai  oleh pinjaman bank dengan jaminan sertifikat induk, maka baik sisa luasan sertifikat induk  maupun  sertifikat  pecahan/kavling  tersebut  harus  diserahkan  ke  bank sebagai  jaminan  utang,  yang  meliputi  tanah  dan  seluruh  bangunan  rumah
tinggal  yang  ada  di  atasnya,  sehingga  untuk  melakukan  pengalihan  hak  dan meyerahkan bukti hak kepada konsumen, developer harus menempuh proses penebusan  terlebih  dahulu  dengan menyerahkan  sejumlah  dana  kepada bank untuk menarik  sertifikat. Hal ini banyak terjadi pada penjualan rumah  secara tunai.  Nilai  tebusan/setoran  satu  sertifikat  kavling  pada  bank  yang  harus diserahkan/disetorkan  developer  tergantung  dari  kesepakatan  dalam perjanjian kredit bank yang disesuaikan dengan besarnya nilai plafond kredit yang  diberikan  kepada  developer.  Proses  hukum  dalam  tahap  transaksi sebagaimana  diuraikan  di  atas  akan  melewati  berbagai  proses/tahapan perbuatan hukum seperti digambarkan pada bagan berikut:
Tahapan  perbuatan  hukum  di  atas  secara  rinci  dimuat  dan  menjadi klausula dalam Perjanjian Pengikatan Jual beli unit rumah.

## Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB)
Dalam hubungan hukum jual beli rumah  antara konsumen dan developer diawali  dengan  penandatanganan  suatu  perjanjian  jual  beli  di  bawah  tangan dengan  bentuk  Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli  (PPJB)  atau  Perjanjian Pemesanan  Rumah  (PPR).  Hal  ini  sesuai  dengan  amanat  diktum  kedua
• Mekanisme dan tahapan pembayaran (tunai/KPR)
• Waktu pembangunan dan
penyelesaian rumah
• Pengalihan hak, berupa
penandatanganan AJB
• Penyerahan sertifikat bukti
hak
Kepmenpera  No.09/KPTS/M/1995  tanggal  23  Juni  1995),  yang  menegaskan bahwa:  setiap  adanya  Pengikatan  Jual  Beli  Rumah  wajib  mengikuti  pedoman Pengikatan  Jual  Beli  Rumah  beserta  contohnya.  Contoh  perjanjian  Pengikatan Jual  Beli  Rumah  sebagai  lampiran  Kepmenpera  No.09/KPTS/M/1995  dapat dilihat  pada  bagian  lampiran  tulisan  ini.  Bagi  konsumen  yang  terpenting adalah,  menandatangani suatu perjanjian jual beli, karena ketiadaan perjanjian tersebut  justru  akan  lebih  melemahkan  kedudukan  konsumen  karena  tidak adanya ikatan hukum (alat bukti) secara tertulis atas objek perjanjian jual beli yaitu rumah. Umumnya konsumen tidak terlalu mempersoalkan isi dan materi perjanjian  selain  dari  materi  tentang  harga  dan  objek  jual  beli. Penandatanganan    perjanjian  ini  sangat    perlu  sebagai  bentuk  adanya hubungan  hukum  perjanjian  antara  konsumen  dan  developer  terhadap  objek perjanjian.

## Mekanisme pembayaran
Selain  objek  jual  beli  dan  harga  jual  yang  diatur  dalam  PPJB  atau  PPR, juga ditentukan mengenai mekanisme pembayaran yang harus dilakukan oleh konsumen. Mekanisme atau aturan pembayaran ini meliputi pembayaran tanda jadi ( booking fee ), uang muka ( down payment ), dan pelunasan harga, yang dapat dilakukan konsumen dengan cara sesuai yang telah disepakati dan ditentukan dalam  PPJB/PPR.  Cara  pembayaran  dapat  dilakukan  baik  secara  tunai  ( cash keras),  angsuran/cicilan  ( cash bertahap),  maupun  melalui  fasilitas  Kredit Pemilikan  Rumah  (KPR)  dari  bank.  Bentuk  pembayaran  dapat  dilakukan konsumen  dengan  tunai  pada  kasir  developer,  menggunakan  media  surat berharga (cek, bilyet giro), melalui transfer atau inkaso ke rekening bank  atas nama  developer  atau  dengan  cara  melakukan  kompensasi  pembayaran  bagi konsumen  yang  bermitra  usaha  dengan  developer.  Semua  bentuk  dan  cara pembayaran ini dilakukan sesuai kesepakatan dan persetujuan para pihak.

## Pengalihan Hak dan Penyerahan Sertifikat Bukti Hak
Pengalihan  hak  ini  dilakukan  pada  saat  serah  terima  bangunan  rumah kepada  konsumen  yang  telah  melunasi  seluruh  harga.  Pengalihan  hak  ini ditandai  dengan  penandatanganan  Akte  Jual  Beli  (AJB)  di  depan  Pejabat Pembuat Akte Tanah (PPAT/Notaris atau PPATS/Camat). Dokumen-dokumen yang  harus  dipersiapkan  pada  saat  penandatanganan  AJB  ini  adalah  asli sertifikat objek tanah dan bangunan rumah yang dialihkan (sertifikat HGB atas nama  developer),  SPPT  PBB  (kavling  atau  induk),  Kartu  Tanda  Penduduk (KTP)  atas  nama  pembeli,  Akte  Pendirian  dan  Anggaran  Dasar  serta pengesahannya  (developer  berbadan  hukum),  KTP  pengurus  perseroan  yang berhak menandatangani AJB selaku pihak penjual.
Janji  yang  disampaikan  developer  pada  berbagai  media  atau  sarana tersebut  merupakan  bentuk  informasi  yang  sangat  mempengaruhi  dan mendorong  keinginan  konsumen  untuk  membeli  rumah  tinggal  di  lokasi permukiman  yang  dibangun  developer.  Konsumen  tentunya  telah mempertimbangkan bahwa harga jual unit rumah yang ditawarkan developer sudah  termasuk  komponen  harga  sarana  dan  prasarana  yang  harus  dibayar dalam  harga  jual,  sehingga  konsumen  menganggap  bahwa  dengan pembayaran  seluruh  harga  jual  sudah  meliputi  harga/nilai  bangunan  rumah dan tanah, sarana dan prasarana serta penataan taman dan tanaman.

## Perlindungan  Hukum  Bagi  Konsumen  Atas  Pemilikan  Rumah  Dari Developer di Kota Makassar
Perlindungan  konsumen  adalah  segala  upaya  yang  menjamin  adanya kepastian  hukum  untuk  memberi  perlindungan  hukum  kepada  konsumen (Pasal 1 angka (1) UUPK). Perlindungan hukum merupakan perlindungan atas hak-hak  konsumen  baik  dari  pelaku  usaha,  pemerintah  serta  institusi  hukum dalam kaitannya dengan pemanfaatan atau penggunaan suatu produk barang dan/atau  jasa,  baik  berdasarkan  perjanjian  maupun  menurut  peraturan perundang-undangan  yang  berlaku  untuk  memberikan  jaminan  kepastian hukum kepada konsumen sesuai asas perlindungan konsumen.
Untuk  mewujudkan  perlindungan  bagi  konsumen,  maka  perlindungan konsumen  diselenggarakan  sebagai  usaha  bersama  berdasarkan  5  (lima)  asas yang relevan dalam pembangunan nasional (penjelasan Pasal 2 UUPK), yaitu: Asas manfaat dimaksudkan untuk mengamanatkan bahwa segala upaya dalam penyelenggaran perlindungan konsumen  harus memberikan manfaat sebesar- besarnya  bagi  kepentingan  konsumen  dan  pelaku  usaha  secara  keseluruhan; Asas keadilan dimaksudkan agar partisipasi seluruh rakyat dapat diwujudkan secara  maksimal  dan  memberikan  kesempatan  kepada  kosnumen  dan  pelaku usaha untuk memperoleh haknya dan melaksanakan kewajibannya secara adil; Asas  keseimbangan  dimaksudkan  untuk  memberikan  keseimbangan  antara kepentingan konsumen, pelaku usaha, pemerintah dalam arti materil ataupun spritual;  Asas  keamanan  dan  keselamatan  konsumen  dimaksudkan  untuk memberikan jaminan atas keamanan dan keselamatan kepada konsumen dalam penggunaan,  pemakaian,  dan  pemanfaatan  barang  dan/atau  jasa  yang dikonsumsi  atau  digunakan;  Asas  kepastian  hukum  dimaksudkan  agar  baik pelaku  usaha  maupun  konsumen  menaati  hukum  dan  memperoleh  keadilan dalam  penyelenggaraan  perlindungan  konsumen,  serta  negara  menjamin kepastian hukum.
Perlindungan  hukum  atas  hak-hak  konsumen  di  atas,  harus  diperoleh tiap-tiap  konsumen  pada  setiap  proses  tahapan  transaksi,  baik  pada  tahap pratransaksi  (sejak  awal  proses  produksi),  tahap  transaksi  (proses  jual  beli) maupun  pada  tahap  purna/pascatransaksi  (pemanfaatan  dan  penggunaan rumah tinggal). Perlindungan hukum dalam setiap tahapan transaksi tersebut selanjutnya menjadi norma-norma perlindungan bagi konsumen.
Jika merujuk pada UUPK, proses/tahapan tersebut telah dikelompokkan dalam  norma-norma  perlindungan  konsumen  dalam  sistem  UUPK  yang  oleh Yusuf  Shofie  (2003:10),  dikelompokan  sebagai  berikut:  Kegiatan  produksi dan/atau perdagangan barang dan/atau jasa (Pasal 8 ayat (1), ayat (2), dan ayat (3))  UUPK;  Kegiatan  penawaran,  promosi,  dan  periklanan  barang  dan/atau jasa (Pasal 9 ayat (1), ayat (2), dan ayat (3), Pasal 10, Pasal 12, Pasal 13 ayat (1)
dan  ayat  (2),  Pasal  15,  Pasal  16,  serta  Pasal  17  ayat  (1)  dan  ayat  (2))  UPK;  3. Kegiatan  transaksi  penjualan  barang  dan/atau  jasa  (Pasal  11,  Pasal  14,  serta Pasal  18  ayat  (1),  ayat  (2),  dan  ayat  (4))  UUPK;  4.    Kegiatan  pascatransaksi penjualan barang dan/atau jasa (Pasal 25 dan Pasal 26) UUPK.
Pengelompokan  norma-norma  perlindungan  hukum  bagi  konsumen dalam  UUPK  yang  dilakukan  oleh  Yusuf  Shofie  di  atas  berlaku  pula  dalam setiap  proses/tahapan  transaksi  jual  beli  rumah  antara  konsumen  dan developer,  yang  diuraikan sebagai berikut:

## Perlindungan  Hukum  Pada  Kegiatan  Produksi,  Penawaran,  Promosi  dan Periklanan
Perlindungan  hukum  pada  kegiatan  produksi,  penawaran,  promosi  dan periklanan  rumah merupakan proses tahapan pratransaksi, di mana developer baru  memulai  kegiatan  produksi  bangunan  rumah  tinggal  yang  meliputi pengadaan/penyediaan lahan, pematangan lahan ( land clearing atau cut and fill ), pengurusan  kelengkapan  perizinan,  penyusunan Master  Plan/Site  Plan , persiapan arsitektural dan sipil rancangan konstruksi serta pembangunan fisik bangunan rumah.   Produksi bangunan rumah ini selanjutnya akan ditawarkan kepada  konsumen  ( user ), baik  melalui  penawaran  langsung  ( direct  selling ) maupun  dengan  menggunakan  sarana  promosi  dan  periklanan  yang  ada ( indirect  selling ).  Norma-norma  perlindungan  hukum  bagi  konsumen  pada kegiatan ini diatur di dalam Pasal 8, Pasal 9, Pasal 10, Pasal 12, Pasal 13, Pasal 15,  Pasal  16  dan  Pasal  17  UUPK.  Ketentuan-ketentuan  dalam  pasal-pasal tersebut berisi larangan bagi pelaku usaha (developer).
Ketentuan  Pasal  8  UUPK  ini  melarang  pelaku  usaha  (developer, kontraktor  atau  sub  kontraktor)  membangun  atau  memproduksi  bangunan rumah yang tidak sesuai dengan spesifikasi teknis ataupun kualitas bangunan yang  ditawarkan  pada  saat  penawaran  perdana  ( direct  selling atau indirect selling ).  Dalam  hal  pekerjaan  bangunan  rumah  diserahkan  kepada  kontraktor atau sub kontraktor sebagai mitra usaha developer, maka kontraktor atau sub
kontraktor  sebagai  pelaku  usaha  penyedia  jasa  konstruksi  (perencana, pelaksana atau pengawas konstruksi) dilarang membangun  rumah yang tidak sesuai  spesifikasi  teknis  yang  ditentukan  dalam  Rencana  Anggaran  Biaya (RAB)  yang  telah  disetujui,  mengurangi  kuantitas  material  sehingga mempengaruhi  rendahnya  kualitas  bangunan.  Sedangkan  developer  dilarang memperdagangkan  bangunan  rumah  yang  tidak  sesuai  dengan  mutu, tingkatan,  komposisi,  proses  pengolahan,  gaya,  mode,  atau  penggunaan tertentu sebagaimana dinyatakan dalam brosur.
Dalam  kegiatan  produksi,  developer  dilarang  membangun  rumah  yang tidak  dilengkapi  dengan  izin  atau  persyaratan  administrasi  dari  Pemerintah Kota/Daerah  setempat  seperti:  rekomendasi  izin  prinsip,  izin  lokasi, rekomendasi  Analisis  Mengenai  Dampak  Lingkungan  (AMDAL),  persetujuan dan pengesahan master plan/site plan , izin  mendirikan bangunan, dan sertifikat bukti hak.
Setelah  kegiatan  produksi  selesai,  selanjutnya  developer  akan melakukan  serangkaian  kegiatan  penawaran,  promosi  dan  periklanan  untuk memberikan  informasi  tentang  produk  bangunan  rumah  kepada  konsumen.
Dalam  kegiatan  promosi  dan  penawaran  ini,  seringkali developer memberikan informasi dan penjelasan yang berlebihan kepada konsumen yang tidak sesuai dengan fakta yang sebenarnya. Seperti dalam brosur dicantumkan master  plan/site  plan yang  menggambarkan  tentang  seluruh  rencana pengembangan jangka panjang berupa pembangunan fasum, fasos dan sarana pendukung  lainnya.  Uraian  spesifikasi  teknis  yang  menjamin  kualitas  dan keaandalan  bangunan  rumah,  serta  pemberian  diskon  harga  atau  hadiah- hadiah  tertentu.  Kata-kata  atau  kalimat-kalimat  tersebut  dirangkai  dalam brosur dan terkesan sangat ideal. Terlebih lagi penjelasan sales marketing ( direct selling )  yang  sangat  indah  dengan  memberikan  gambaran  yang  berlebihan tentang rencana pengembangan, bahkan seringkali memberikan janji-janji yang belum pasti, mengungkapkan kelemahan-kelemahan dan merendahkan produk developer  pesaingnya.  Hal  ini  dilakukan  guna  menarik  perhatian  dan  minat
konsumen  untuk  memutuskan  membeli  rumah  tinggal  pada  developer tersebut.  Apalagi  saat  ini  strategi  dan  manajeman  pemasaran  serta  media promosi  yang  sedemikian  canggih  namun  terkadang  tidak  beretika, menghalalkan  segala  macam  cara  untuk  meraup  keuntungan  dan  menguasai pasar. Dalam  melakukan  kegiatan  promosi  seringkali  developer menawarkan  dan  menjanjikan  pemberian  hadiah  kepada  konsumen,  seperti hadiah  seperangkat  alat  dapur,  kursi  tamu,  sofa,  tempat  tidur  atau springbed atau  alat-alat  rumah  tangga  lainnya.  Pemberian  hadiah  ini  di  dalam  Pasal  13 ayat  (1)  UUPK  diatur  bahwa:  pelaku  usaha  dilarang  menawarkan, mempromosikan, atau mengiklankan suatu barang dan/atau jasa dengan cara menjanjikan pemberian hadiah berupa barang dan/atau jasa lain secara cuma- cuma  dengan  maksud  tidak  memberikannya  atau  memberikan  tidak sebagaimana yang dijanjikannya.

## Perlindungan Konsumen Pada Kegiatan Transaksi Penjualan Rumah
Sebagaimana  telah  diuraikan  sebelumnya  bahwa  jual  beli  rumah  antara developer  dan  konsumen  ditandai  dengan  penandatanganan  suatu  perjanjian pengikatan jual beli, baik model PPJB maupun PPR. Model perjanjian ini adalah baku  (kontrak  standar)  yang  telah  dirancang  dan  disusun  oleh  developer. Dalam  menyusun  kontrak  standar  ini,  umumnya  klausula-klausula  dalam kontrak  tersebut  lebih  banyak  melindungi  kepentingan  developer,  seperti klausula  tentang  penerapan  denda/ penalty bila  konsumen  terlambat melakukan  pembayaran  harga,  sedangkan  bila  developer  terlambat menyelesaikan  dan  menyerahkan  bangunan  rumah  kepada  konsumen  tidak dikenakan denda, bahkan dapat melakukan pembatalan secara sepihak jual beli tersebut tanpa pemberitahuan sebelumnya kepada konsumen. Sedangkan, bila konsumen ingin membatalkan jual beli, maka tanda jadi atau uang muka yang telah dibayarkan konsumen akan dipotong beberapa persen.

## PENUTUP
Dari uraian pembahasan sebelumnya, maka hasil penelitian yang dapat disimpulkan  sebagai  berikut  Hubungan  hukum  yang  timbul  dalam  jual  beli dan  pemanfaatan  rumah    antara  konsumen  dan  developer  tidak  hanya berlangsung karena adanya perjanjian (perjanjian pengikatan jual beli) semata, tetapi  juga  timbul  karena  ketentuan  undang-undang  (hubungan  hukum perikatan).  Hubungan  hukum  tersebut  berlangsung  pada  setiap proses/tahapan  transaksi,  baik  tahap  pra  transaksi,  tahap  transaksi  maupun tahap  purna/pascatransaksi,  yang  dimulai  dari  kegiatan  developer  untuk menyediakan  berbagai  macam  kelengkapan  perisinan,  proses  produksi (penyediaan  dan  pemanfaatan  lahan  untuk  pembangunan  rumah  tinggal beserta  sarana  dan  prasarana),  promosi  dan  penawaran  (brosur,  iklan. Hubungan hukum tersebut berlangsung pada setiap proses/tahapan transaksi, sehingga  perlindungan  hukum  harus  pula  diperoleh  setiap  konsumen  dalam setiap tahapan transaksi. Perlindungan hukum atas hak-hak konsumen dalam proses tahapan jual beli dan pemilikan rumah tinggal telah diatur dan tersebar dalam  berbagai  ketentuan  hukum  dan  perundang-undangan  seperti:  Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Undang-Undang No. 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan  Konsumen,  Undang-Undang  No.  4  Tahun  1992  tentang Perumahan dan Permukiman. Permasalahan sengketa yang seringkali dihadapi konsumen dalam jual beli dan pemilikan rumah, menunjukkan kecenderungan konsumen  untuk  tidak  menggunakan  sarana/wadah  penyelesaian  sengketa yang  ada  (litigasi  dan  non  litigasi),  tetapi  lebih  cenderung  melakukan musyawarah dengan developer.

## DAFTAR PUSTAKA
Ahmadi  Miru.  2000. Prinsip-Prinsip  Perlindungan  Hukum  Bagi  Konsumen  di Indonesia. Disertasi. Universitas Airlangga. Surabaya.
Ahmadi  Miru  dan  Sutarman  Yodo.  2004. Hukum  Perlindungan  Konsumen .
PT.RajaGrafindo Persada. Jakarta.
Endang  Sri  Wahyuni.  2003. Aspek  Hukum  Sertifikasi  dan  Keterkaitannya  dengan Perlindungan Konsumen . PT.Citra Aditya Bakti. Bandung.
Gunawan  Widjaja  dan  Ahmad  Yani.  2001. Hukum  tentang  Perlindungan Konsumen . PT.Gramedia Pustaka Utama. Jakarta.
Husni  Syawali  dan  Neni  Sri  Imaniyati.  2000. Hukum  Perlindungan  Konsumen . CV.Mandar Maju. Bandung.
Nasution,  Az.  1995. Konsumen dan Hukum, Tinjauan Sosial, Ekonomi dan Hukum pada Perlindungan Konsumen Indonesia . Pustaka Sinar Harapan. Jakarta.
Parlindungan,  A.P.  2001. Komentar  atas  Undang-Undang  Perumahan  dan Permukiman  &  Undang-Undang  Rumah  Susun .  CV.Mandar  Maju. Bandung.
Ronny Hanitijo Soemitro. 1983. Metodologi Penelitian Hukum . Ghalia Indonesia. Jakarta.
Salim,  H.S.  2003. Perkembangan  Hukum  Kontrak  Innominaat  di  Indonesia .  Sinar Grafika. Jakarta.