## Analisa Pembeayaan Investasi Proyek Perumahan Green Pakis Regency Malang
M. Altof Syahrizal dan Christiono Utomo
Jurusan Teknik Sipil, Fakultas Teknik Sipil dan Perencanaan, Institut Teknologi Sepuluh Nopember (ITS)
Jl. Arief Rahman Hakim, Surabaya 60111 Indonesia
e-mail : christiono@ce.its.ac.id Abstrak —Suatu investasi untuk proyek tentunya membutuhkan  pendanaan,  baik  dengan  modal  sendiri  maupun dengan  hutang  jangka  panjang  dengan  komposisi  tertentu. Pendanaan  seperti  ini  tentunya  menimbulkan  kendala  yaitu ketersediaan  sumber  dana  dan  karakteristiknya  sehingga mengakibatkan cost  of  capital tidak  optimal.  Obyek  proyek  yang akan  menjadi  studi  kasus  dalam  penelitian  ini  adalah  Proyek Perumahan Green Pakis Regency Malang seluas 21.610,00 m 2 dan memiliki  149  unit  rumah  yang  akan  dipasarkan.  Tujuan  dari penulisan  Tugas  Akhir  ini  adalah  untuk  menentukan  komposisi dari  alternatif  sumber  pembeayaan  yang  memiliki cost  of  capital (biaya  modal)  dan  tingkat  pengembalian  modal  yang  paling ringan.  Sumber  pembeayaan  yang  dipakai  dalam  penelitian  ini adalah  modal  sendiri  dan  pinjaman.  Alternatif  komposisi pembeayaan  pada  proyek  ini  menggunakan  beberapa  alternatif komposisi yaitu 100% modal sendiri, 70% modal sendiri dan 30% pinjaman,  50%  modal  sendiri  dan  50%  pinjaman,  dan  30% modal  sendiri  dan  70%  pinjaman.  Metode  yang  akan  digunakan untuk  menentukan  biaya  modal  yang  paling  ringan  adalah WACC  ( Weighted  Average  Cost  of  Capital ).  Kemudian  akan dimasukkan  dalam  arus  kas  dan  dicari  nilai  NPV  ( Net  Present Value )    untuk  mendapatkan  ROR  ( Rate  of  Return  on  Total Capital)  dan  ROE  ( Rate  of  Return  on  Equity  Capital )  serta  dicari nilai  IRR  ( Internal  Rate  of  Return )  untuk  menentukan  layak tidaknya pengambilan komposisi pembeayaan terhadap keputusan  investasi.  Sedangkan  untuk  menentukan  tingkat pengembalian  yang  paling  ringan  digunakan  metode leverage . Dari  hasil  analisa cost  of  capital dengan  metode  WACC  didapat nilai cost of capital terendah dengan perbandingan ROE dan ROR tertinggi  yaitu  pada  alternatif  30%  modal  sendiri  dan  70% pinjaman  dengan  nilai cost  of  capital sebesar  1,11%  dan perbandingan  nilai  ROE  dan  ROR  1,98  yang  merupakan  bentuk pembiayaan  dan  tingkat  pengembalian  yang  paling  ringan  pada proyek Perumahan Green Pakis Regency Malang
Kata   Kunci — pembeayaan, perumahan, sensitivitas .

## I.   PENDAHULUAN
INAT  investor  melakukan  investasi  di  bidang property untuk mengembangkan usahanya masih cukup besar. Hal ini  terbukti  dengan  maraknya  pembangunan  proyek konstruksi  di  bidang property seperti  halnya  perumahan. Investasi  di  bidang    perumahan  tentunya  memerlukan  biaya untuk  pendanaan  yang  cukup  besar.  Pendanaan  proyek  – proyek perumahan biasanya dilakukan dengan cara konvensional  yaitu  pendanaan  dengan  modal  sendiri  dan pinjaman  berupa  hutang  jangka  panjang  dalam  komposisi tertentu.  Pendanaan  yang  secara  konvensional  ini  tentunya
memiliki kendala yang akan dihadapi oleh perusahaan maupun investor.  Kendala  yang  dihadapi  oleh  perusahaan  dan  investor adalah ketersediaan dana internal dan karakteristik dari masing –  masing  sumber  pendanaan  sehingga  mengakibatkan cost  of capital (biaya  modal)  dan  tingkat  pengembalian  modal  yang tidak  optimal.  Sehingga  perlu  adanya  sebuah  perencanaan terhadap pendaan tersebut. Perencanaan yang paling tepat untuk mendapatkan rekayasa  pendanaan  yang  optimal adalah  dengan penerapan project  financing . Project  financing adalah  suatu teknik/metode  penggalangan  atau  pengumpulan  dana  jangka panjang untuk membiayai suatu proyek investasi (yang terpisah dan berdiri sendiri) melalui financial engineering [1].
Saat  ini  Developer  PT.  Altofindo  Sentosa  sedang mengembangkan  pembangunan  Perumahan  Green  Pakis Regency  di  Desa  Bunutwetan  Kecamatan  Pakis  Kabupaten Malang  yang  letaknya  dekat  akses  menuju  Bandara  Abdul Rahman  Saleh,  Terminal  Arjosari  dan  dekat  akses  menuju  tol Surabaya  –  Malang  yang  sedang  dibangun  menggantikan  tol yang  rusak  akibat  lumpur  lapindo.  Malang  adalah  kota  dan kabupaten  yang  sedang  berkembang  dengan  luas  100,06  km 2 dan  jumlah  penduduk  3.456.645  pada  tahun  2010  yang  terus meningkat pesat seiring berjalannya waktu karena infrastruktur kota yang terus berkembang. Sehingga muncul proyek – proyek property seperti halnya perumahan untuk memenuhi kebutuhan penduduk terhadap tempat tinggal.
Proyek  Investasi  Perumahan  Green  Pakis  Regency  ini memerlukan  dana  yang  cukup  besar  sehingga developer memerlukan  rancangan  dan  rencana  pembeayaan  yang  matang agar  dapat  mencapai  keuntungan  yang  diinginkan  dan meminimalkan  risiko  yang  akan  didapat.  Dengan  adanya rancangan  dan  rencana  pembeayaan  yang  matang  diharapkan developer tidak lagi ragu  untuk  melakukan  investasi  di  bidang property .
Studi  yang  digunakan  dalam  pembeayaan  suatu  proyek adalah  analisa  pembeayaan.  Analisa  pembeayaan  di  sini dimaksudkan  untuk  memilih  dan  menyaring  beberapa  macam komposisi  –  komposisi  alternatif  sumber  pembeayaan  yang memiliki potensi keberhasilan paling besar. Sumber pembeayaan tersebut  bisa dari saham, equitas, loan , dan lain  – lain. Namun pada studi kasus Perumahan Green Pakis Regency ini  sumber  pembeayaan  yang  paling  memungkinkan  adalah modal  sendiri  ( equity )  dan  pinjaman  ( loan ).  Setiap  sumber pembeayaan  memiliki  biaya  modal  dan  tingkat  pengembalian modal  yang  perlu  dilakukan  analisa  agar  didapatkan  bentuk komposisi  pembeayaan  yang  paling  optimal  sehingga
M
memunculkan  komposisi  pembeayaan  dengan cost  of  capital (biaya modal) dan tingkat pengembalian yang paling ringan.

## II. METODOLOGI
Pada  sub  ini  membahas  tentang  rancangan  metode  yang digunakan dalam penelitian ini dan membahas data penelitian.
A. Model dan Konsep Penelitian
Penelitian  ini  bertujuan  untuk  mendapatkan  kompsisi pembeayaan yang paling ringan dan tingkat pengembalian yang paling  ringan  untuk  Proyek  Perumahan  Green  Pakis  Regency Malang,  untuk  mendapatkan  komposisi  pembeayaan  yang paling  ringan  dan  tingkat  pengembalian  yang  paling  ringan digunakan metode WACC dan leverage.
B. Data Penelitian
Data  yang  digunakan  dalam  penelitian  ini  berupa  data primer  dan  sekunder.  Data  primer  diperoleh  melalui pengamatan  langsung  oleh  peneliti  sedangkan  data  sekunder diperoleh  dari  berbagai  sumber,  diantaranya  dari  manajemen Perumahan Green Pakis Regency dan berbagai sumber lainnya.
C. Analisa Data
Dalam  menganalisa  data  –  data,  diterapkan  langkah  – langkah sesuai analisa pembeayaan, lalu dilanjutkan ke sub-bab D.
Mengingat  proyek  memerlukan  dana  dalam  jumlah  yang besar,  pendanaan  ini  umumnya  melibatkan  lebih  dari  satu sumber  dengan  masing  –  masing  biaya  modal  yang  besarnya berbeda. Biaya modal dimaksud adalah biaya modal rata  – rata tertimbang  ( Weighted  Average  Cost  of Capital –  WACC) dari masing – masing sumber [2].
Rasio  kemampuan  menghasilkan  keuntungan,  rasio  dari periode  satu  tahunan  yang  digunakan  untuk  mengindikasikan kapasitas  kemampuan  dari  properti  yang  dibuat  dalam menghasilkan  pemasukan  dibandingkan  dengan  modal  yang diperlukan [3].
Analisa  pembeayaan  dilakukan  berdasarkan  dari  dua alternatif  sumber  pembeayaan  dengan  empat  kombinasi  yang didapat  dari  hasil  wawancara  dengan  pakar  praktisi,  yaitu sebagai berikut:
1. Modal Sendiri (100%)
2. Modal Sendiri (70%) dan Pinjaman (30%)
3. Modal Sendiri (50%) dan Pinjaman (50%)
4. Modal Sendiri (30%) dan Pinjaman (70%)
Analisa  pembeayaan  dilakukan  dengan  cara  menghitung parameter cost of capital (biaya modal) dan leverage. Nilai cost of  capital yang  paling  kecil  menunjukkan  pembeayaan  yang paling  ringan,  sedangkan  leverage  dengan  perbandingan  ROE dan  ROR  terbesar  adalah  pembeayaan  dengan  tingkat pengembalian yang paling ringan.
WACC = (Wh) (Kh) + (We)(Ke)……………………...…(1)
Di mana : WACC  = Biaya modal rata – rata tertimbang. Wh = Persentase bobot utang dalam OCS ( Optimal
Capital Structure ). Kh = Biaya utang setelah pajak.
We = Persentase bobot ekuitas dalam OCS ( Optimal Capital Structure )
Ke     = Biaya modal ekuitas setelah pajak.
ROR = ……………….……(13) ROE = ……………………...(14)

## D. Pemilihan Pembeayaan
Dalam  penelitian  ini  dipilih  pembeayaan  dari  keempat komposisi  yang  memiliki  nilai cost  of  capital terkecil  dengan metode WACC dan nilai perbandingan ROE dan ROR terbesar dengan metode leverage.

## III. PENELITIAN TERDAHULU
Kegunaan  pembahasan  penelitian  terdahulu  di  sini  adalah untuk menjaga keorisinalitasan dan sebagai relevansi pada topik penelitian ini. Peneliti telah melakukan kajian pustaka terhadap beberapa tulisan yang sudah ada sebelumnya. Berikut penelitian terdahulu dari beberapa sumber :
1. Penelitian  berjudul  Analisa  Pembeayaan  Investasi  Proyek Apartemen  Puncak  Kertajaya  Surabaya.  Penelitian  ini bertujuan  untuk  mengetahui  bentuk  pembeayaan  yang paling  menguntungkan  dalam  proyek  pembangunan Apartemen  Puncak  Kertajaya  Surabaya.  Parameter  yang digunakan untuk penelitian ini adalah NPV [4]. 2. Penelitian  berjudul Analisa  Pembeayaan  Kerjasama Pemerintah dan Swasta Pada Proyek Sidoarjo Town Square . Penelitian ini bertujuan untuk mengetahui nilai Net Present Value (NPV)  dan Profitability  Index (PI)  yang  diperoleh swasta sebagai investor pada proyek pembangunan Sidoarjo Town  Square,  mengetahui  nilai Net  Present  Value (NPV) dan Profitability  Index (PI)  yang  diperoleh  pemerintah selaku  pemilik  lahan  pada  proyek  pembangunan  Sidoarjo Town  Square,  mengetahui  perbandingan  nilai Net  Present Value (NPV) dan Profitability Index (PI) antara swasta dan pemerintah  pada  pembangunan  Sidoarjo  Town  Square. Parameter yang dipakai adalah NPV dan PI [5]. 3. Penelitian  berjudul  Analisa  Investasi  Perumahan  Green Semanggi  Mangove  Surabaya.  Penelitian  ini  bertujuan mengetahui  kelayakan  proyek  Perumahan  Green  Semanggi Mangrove  terhadap  segi  finansial.  Parameter  yang digunakan adalah NPV, IRR, dan PI [6].
Ada  persamaan  dan  perbedaan  pada  penelitian  ini  dan penelitian terdahulu. Pada penelitian ini tujuan penelitian adalah untuk  mendapatkan  komposisi  alternatif  sumber  pembeayaan yang  paling  ringan  dengan  menggunakan  parameter  WACC sedangkan untuk menentukan tingkat pengembalian yang paling ringan menggunakan  parameter leverage dengan  perbandingan ROE dan ROR. Selain itu ada perbedaan pada objek penelitian kali  ini  dan  penelitian  terdahulu  di  mana  objek  yang  ditinjau pada  penelitian  ini  adalah  perumahan  sedangkan  objek  pada penelitian terdahulu adalah apartemen dan town square .

## IV. HASIL PENELITIAN
Pada  sub  bab  ini  akan  dibahas  tentang  hasil  dari  analisa penelitian  berupa  analisa  pembeayaan  Proyek  Perumahan Green Pakis Regency Malang.

## A. Gambaran Umum Proyek
Kota dan Kabupaten Malang memiliki luas sebesar 4.888,36 km 2 yang  terdiri  atas  38  kecamatan,  yang  dibagi  lagi  menjadi sejumlah  desa  dan  kelurahan.  Kota  dan  Kabupaten  dengan jumlah  penduduk  pada  tahun  2010  sebesar  4.240.461  jiwa dengan kepadatan penduduk per kilometer persegi 787,11 jiwa. Salah  satu  dari  38  kecamatan  yang  berada  di  Kabupaten Malang  adalah  Kecamatan  Pakis  yang  memiliki  jumlah penduduk sebesar 143.290 pada tahun 2010.
Pada  tahun  2010,  terdapat  31  perumahan  di  Kota  Malang dan  52  perumahan  di  Kabupaten  Malang.  Pada  Kecamatan Pakis  terdapat  sembilan  perumahan  yang  salah  satunya  adalah Perumahan Green Pakis Regency.
Perumahan  Green  Pakis  Regency  merupakan  salah  satu perumahan  pendatang  baru  di  Kabupaten  Malang  yang  mulai dikembangkan pada tahun 2014. Perumahan ini dikembangkan oleh  PT  Altofindo  Sentosa.  Perumahan  dengan  konsep  asri, modern, dan minimalis ini mengambil segmen pasar menengah dan  diperuntukkan  bagi  keluarga  muda  yang  ingin  membeli rumah pertama mereka dengan kisaran harga Rp163.000.000,00  sampai  Rp350.000.000,00.  Selain  itu perumahan ini juga dekat dengan Bandara Abdurrahman Saleh dan akses tol Malang – Surabaya.

## B. Analisa Pembeayaan
Pembangunan  proyek  Perumahan  Green  Pakis  Regency memerlukan biaya investasi sebesar Rp21.347.093.873,00 yang dikeluarkan pada  masa awal  investasi  dan hanya  terjadi  sekali selama  masa  investasi.  Modal  investasi  pembangunan perumahan  ini  diperoleh  dari  modal  sendiri  dan  modal pinjaman  dari  bank,  dengan  beberapa  alternatif  kombinasi. Pengembalian pinjaman bank akan diangsur selama tiga tahun, lama  maksimal  pinjaman  lima  tahun  dengan  i  =  10.75  % (sumber: Bank BNI). Untuk menganalisa pembeayaan tentunya dibutuhkan  arus  kas  yang  terdapat  biaya  –  biaya  yang dikeluarkan  dan  pendapatan  dari  kas  masuk.  Sehingga  perlu mengidentifikasikan  biaya  –  biaya  apa  saja  yang  dikeluarkan oleh perusahaan atau pengembang dan juga pemasukan apa saja yang didapatkan.

## C. Biaya Investasi Perumahan
Perhitungan  biaya  investasi  dihitung  berdasarkan  data  dari proyek  Perumahan  Green  Pakis  Regency  dan  data  –  data penunjang  lainnya.  Komponen  biaya  investasi  terdiri  dari  : pengadaan  tanah,  legalitas  dan  perizinan,  biaya  infrastruktur dan fasilitas, dan biaya konstruksi bangunan.
1) Biaya Pengadaan Tanah / Lahan Lahan  untuk  perumahan  ini  terdiri  dari  11  sertifikat  tanah. Harga  tanah  untuk  membangun  perumahan  ini  berkisar  dari Rp165.000,00 hingga 235.000,00 per meter persegi. Luas tanah pada perumahan ini adalah sebesar 21.610 m 2 . Sehingga biaya yang  dikeluarkan  untuk  pengadaan  tanah  melihat  dari  data transaksi adalah sebesar Rp4.878.000.000,00
2) Biaya Legalitas dan Perizinan
Jenis  –  jenis  legalitas  maupun  perijinan  pada  perumahan untuk  menjadi  kapling  siap  bangun  yang  harus  dipenuhi  oleh perusahaan  dalam  pelaksanaan  proyek  perumahan  terdiri  dari Izin  Peruntukan  dan  Penggunaan  Tanah  (IPPT)  yang dikeluarkan  oleh  Badan  Pertanahan  Nasional  (BPN),  Izin Penetapan  Lokasi  (IPL)  yang  dikeluarkan  oleh  Badan Perencanaan  dan  Pembangunan  Daerah  (Bappeda),  Pekerjaan Umum  (PU)  dan  Pemerintah  Kabupaten  (Pemkab),  Pengajuan dan  Pengesahan  Site  Plan,  dan  Izin  Mendirikan  Bangunan (IMB)  yang  meliputi  penggabungan  dan  pemecahan  sertifikat tanah.  Total  biaya  legalitas  dan  perizinan  adalah  sebesar Rp448.200.000,00 didapat dari hasil wawancara dengan pemilik perumahan.
3) Biaya Infrastrukur dan Fasilitas
Biaya  infrastruktur  pada  perumahan  Green  Pakis Regency  ini  meliputi  infrastruktur  taman,  pintu  gerbang yang  sudah  termasuk  pos  penjagaan,  masjid,  tempat pembuangan  sampah,  jalan,  saluran,  berm,  lampu  PJU, pengadaan  jaringan  listrik  PLN  dan  juga  jaringan  air bersih  PDAM.  Total  biaya  infrastruktur  dan  fasilitas adalah  sebesar  Rp2.501.395.775,00  didapat  melalui  hasil perhitungan.

## 4) Biaya Konstruksi Bangunan
Biaya  konstruksi  bangunan  pada  perumahan  Green Pakis Regency ini meliputi rumah type 36/72 sebanyak 68 unit,  rumah  type  45/84  sebanyak  43  unit,  rumah  type 45/112  sebanyak  16  unit,  dan  rumah  type  70/120 sebanyak  22  unit.  Biaya  konstruksi  bangunan  didapat dengan mengalikan Rencana Anggaran Biaya (RAB) type rumah dengan jumlah unit rumah yang akan dibuat. Untuk rumah type 36 biaya konstruknya sebesar
Rp71.647.709,00, untuk rumah type 45 biaya konstruksinya  sebesar  Rp91.740.850  sedangkan  rumah type 70 biaya konstuksinya sebesar Rp147.033.809. Total biaya  konstruksi  untuk  membangun  keseluruhan  unit rumah pada perumahan ini adalah sebesar Rp13.519.498.098,00. 5) Biaya Investasi Total
Biaya investasi total diperoleh dari penjumlahan biaya pengadaan tanah, legalitas dan perizinan, biaya infrastruktur dan fasilitas, dan biaya konstruksi bangunan. Setelah  dijumlah  didapatkan  biaya  investasi  total  adalah sebesar Rp21.347.110.065,00.

## 6) Proyeksi Pendapatan Perumahan
Pendapatan  dari  proyek  Perumahan  Green  Pakis Regency  ini  didapat dari penjualan unit rumah  yang akan direncanakan  terjual  habis  pada  tahun  ketiga  dalam  lima tahun  masa  investasi.  Unit  rumah  yang  ditawarkan  pada perumahan Green Pakis Regency ini memiliki harga yang berbeda  –  beda  sesuai  dengan  type  rumah  yang  akan dijual.  Harga  unit  rumah  pada  perumahan  Green  Pakis Regency  ini  sudah  termasuk  SHGB  (Surat  Hak  Guna Bangun),  IMB  (Izin  Mendirikan  Bangunan)  instalasi listrik, air, dan taman depan.
Penjualan  unit  rumah  direncanakan  dilakukan  selama 3  tahun  dengan  target  tahun  ketiga  (2016)  diharapkan habis terjual yaitu sebanyak 149 unit rumah. Diasumsikan penjualan  unit  rumah  tiap  type  terjual  sebanyak  33,33% pertahun.
Penjualan unit rumah dilakukan dengan cara angsuran menggunakan  KPR  (Kredit  Pemilikan  Rumah)  dengan uang  muka  20%  dari  harga  rumah  dan  sisanya  akan menggunakan KPR.
Dari hasil perhitungan diperoleh  nilai pendapatan dari penjualan  unit  rumah  pada  perumahan  Green  Pakis Regency pada tahun 2014 adalah sebesar Rp17,442,425,000,00, pada tahun 2015 sebesar Rp17,425,000,000,00,  dan  pada  tahun  2016  sebesar Rp17,076,500,000,00.
7) Pengeluaran
Biaya  pengeluaran  untuk  operasional  Perumahan  Green Pakis  Regency  terdiri  dari  biaya  listrik,  air,  telepon,  gaji karyawan,  beban  pemasaran,  dan  biaya estate  management . Dari  hasil  perhitungan  didapatkan  pada  tahun  pertama pengeluaran  biaya  operasional  sebesar  Rp964.804.941,00, tahun  kedua  sebesar  Rp976.658.980,00,  tahun  ketiga  sebesar 904.227.522,00, tahun keempat sebesar Rp306.586.321,00 dan tahun kelima sebesar Rp330.734.759,00.
8) Analisa Cost of Capital
Terdapat  empat  alternatif  komposisi  dari  dua  sumber pembeayaan  yang  telah  ditentukan  kemudian  dari  keempat alternatif  tersebut  akan  dianalisa  masing  –  masing  cost  of capitalnya  dengan  menggunakan  metode  WACC.  Berikut keempat alternatif yang digunakan:
a) 100% Modal Sendiri
Biaya investasi yang harus dikeluarkan oleh pemilik proyek dengan 100% modal sendiri adalah senilai Rp21.347.110.065,00 .  Karena  menggunakan  100%  modal sendiri  maka  maka  faktor  diskon  (i)  =  11.8%.  Faktor  diskon yang  digunakan  adalah  hasil  dari  penjumlahan safe  rate dan resiko investasi. Safe rate merupakan rata – rata bunga deposito bank  yaitu  5.92%  yang  didapat  dengan  merata  –  rata  suku bunga  bank,  sedangkan  resiko  investasi  diasumsikan  sama nilainya  dengan  safe  rate  karena  pada  penelitian  ini  dibatasi tidak membahas analisa resiko.
b) 70% Modal Sendiri dan 30% Pinjaman Biaya investasi yang harus dikeluarkan oleh pemilik proyek dengan 70% Modal Sendiri adalah senilai Rp14.942.977.045,00 dan  sisanya  30%  senilai  Rp6.404.133.019,00  adalah  pinjaman dari  bank.  Maka  dengan  angsuran  pinjaman  selama tiga  tahun dengan suku bunga kredit sebesar 10.75% (sumber: Bank BNI) maka  jumlah  yang  harus  diangsur  tiap  tahun  adalah  sebesar Rp2.364.192.440,00.
Faktor  diskon  (i)  yang  digunakan  untuk  alternatif  dari  dua sumber  pembeayaan  ini  adalah  sebesar  11.5%.  Faktor  diskon berasal  dari  metode  WACC  ( Weighted  Average  Cost  of Capital ) dengan perhitungan cost of capital i = [70% equity x ( 5.92%  +  5.92%)  +    (30%  loan  x  10.75%).  Nilai  MARR ( Minimum  Average  Rate  of  Return )  sebesar  10.75%  didapat dari rata – rata suku bunga pinjaman bank.
c) 50% Modal Sendiri dan 50% Pinjaman Biaya investasi yang harus dikeluarkan oleh pemilik proyek dengan 50% Modal Sendiri adalah senilai Rp10.673.546.936,00 dan sisanya 50% senilai Rp10.673.546.936,00 adalah pinjaman dari  bank.  Maka  dengan  angsuran  pinjaman  selama  tiga  tahun dengan  suku  bunga  kredit  sebesar  10.75%  maka  jumlah  yang harus diangsur tiap tahun adalah sebesar Rp3.940.320.733,00.
Faktor  diskon  (i)  yang  digunakan  untuk  alternatif  dari  dua sumber  pembeayaan  ini  adalah  sebesar  11.3%.  Faktor  diskon berasal dari metode WACC dengan perhitungan cost of capital i = [50% equity x ( 5.92% + 5.92%) +  (50% loan x 10.75%). d) 30% Modal Sendiri dan 70% Pinjaman Biaya investasi yang harus dikeluarkan oleh pemilik proyek dengan  30%  Modal  Sendiri  adalah  senilai  Rp6.404.133.019,00 dan sisanya 70% senilai  Rp14.942.977.045,00 adalah pinjaman dari  bank.  Maka  dengan  angsuran  pinjaman  selama  tiga  tahun dengan  suku  bunga  kredit  sebesar  10.75%  maka  jumlah  yang harus diangsur tiap tahun adalah sebesar Rp5.516.449.026,00.
Faktor  diskon  (i)  yang  digunakan  untuk  alternatif  dari  dua sumber  pembeayaan  ini  adalah  sebesar  11.1%.  Faktor  diskon berasal dari metode WACC dengan perhitungan cost of capital i = [30% equity x ( 5.92% + 5.92%) +  (70% loan x 10.75%).
Dari hasil perhitungan cost of capital dari keempat alternatif kemudian ditabelkan pada Tabel 1 dan didapatkan grafik cost of capital yang dapat dilihat pada Gambar 1.
Tabel 1. Hasil Perhitungan Cost of Capital Equity Loan i (%) Alternatif 1 100% 0% 11.8 Alternatif 2 70% 30% 11.5 Alternatif 3 50% 50% 11.3 Alternatif 4 30% 70% 11.1
Gambar 1. Grafik Cost of Capital
9) Analisa Arus Kas
Arus  kas  digunakan  untuk  melakukan  penilaian  terhadap investasi  dengan  menghitung  aliran  kas  masuk  dan  kas  keluar pada  proyek  pembangunan  Perumahan  Green  Pakis  Regency. Untuk  menghitung  arus  kas  ( cash  flow )  yang  terdiskon diperlukan  analisa cost  of  capital untuk  menentukan  besaran faktor  diskonnya.  Penilaian  investasi  dilakukan  selama  masa investasi  yaitu  lima  tahun  terhitung  mulai  tahun  2014  hingga tahun 2018. Kriteria untuk mengukur kelayakan investasi pada proyek  Perumahan  Green  Pakis  Regency  ini  adalah  NPV  dan
IRR.  Setelah  diketahui  layak  tidaknya  investasi  ini  maka ditentukan pemilihan pembiayaan yang tingkat pengembaliannya paling ringan menggunakan metode leverage . Nilai  NPV  digunakan  untuk menentukan  ROE  dan  ROR  yang kemudian  digunakan  untuk  menentukan  nilai leverage . Kemudian  dipilih  alternatif  pembiayaan  yang  paling  ringan tingkat  pengembaliannya  dengan  melihat  nilai leverage yang positif dengan perbandingan ROE dan ROR yang paling besar. Dari  keempat  alternatif  pembeayaan  yang  telah  ditentukan sebelumnya  dari  hasil  wawancara  dianalisa  masing  –  masing arus  kasnya  sehingga  didapatkan  nilai  NPV,  IRR,  ROE  dan ROR. Berikut keempat alternatif yang dianalisa arus kasnya :
1). 100% Modal Sendiri Dari  faktor  diskon  ( i )  yang  telah  didapatkan  dilakukan perhitungan  arus  kas  yang  terdiri  dari  total  investasi  sebesar Rp21,347,093,873,  pendapatan  tahunan  dari  penjualan  unit yang  telah  dihitung  sebelumnya,  serta  biaya  operasional  yang telah direkapitulasi. Kemudian dihitung arus kas terdiskon tiap tahunnya sehingga didapatkan NPV sebesar Rp17.714.115.160,00  dan  IRR  57%,  dari  NPV  dilakukan perhitungan  ROR  dan  ROE  sehingga  didapatkan  nilai  ROR 83%  dan  ROE  83%.  Karena  tidak  ada  pinjaman  maka  nilai ROR = ROE.
2). 70% Modal Sendiri dan 30% Pinjaman Arus  kas  pada  alternatif  ini  didapatkan  NPV  sebesar Rp18.608.461.434,00  dan  IRR  sebesar  77%.  Dari  nilai  NPV didapatkan  nilai  ROR  sebesar  114%  dan  ROE  sebesar  125%. Karena ROE lebih besar dari ROR maka  leverage positif  yang artinya  masih  disarankan  untuk  menambah  pinjaman.  Nilai perbandingan ROE dan ROR sebesar 1,09.
3). 50% Modal Sendiri dan 50% Pinjaman Arus  kas  pada  alternatif  ini  didapatkan  NPV  sebesar Rp19.169.857.215,00  dan  IRR  sebesar  103%.  Dari  nilai  NPV didapatkan  nilai  ROR  sebesar  135%  dan  ROE  sebesar  180%. Karena ROE lebih besar dari ROR maka leverage positif  yang artinya  masih  disarankan  untuk  menambah  pinjaman.  Nilai perbandingan ROE dan ROR sebesar 1,33.
4). 30% Modal Sendiri dan 70% Pinjaman Arus  kas  pada  alternatif  ini  didapatkan  NPV  sebesar Rp19.703.071.144,00  dan  IRR  sebesar  161%.  Dari  nilai  NPV didapatkan  nilai  ROR  sebesar  155%  dan  ROE  sebesar  308%. Karena ROE lebih besar dari ROR maka leverage positif  yang artinya  masih  disarankan  untuk  menambah  pinjaman.  Nilai perbandingan  ROE  dan  ROR  sebesar  1,98.  Perhitungan  arus kas selengkapnya bisa dilihat pada lampiran.
Dari  hasil  perhitungan  arus  kas dari  keempat  alternatif kemudian  direkaptulasi  dalam  Tabel  2  dan  Tabel  3  kemudian dari  dari  tabel  tersebut  didapatkan  grafik yang  dapat  dilihat pada Gambar 2.
Tabel 2. Hasil Perhitungan Arus Kas Equity Loan NPV IRR Alternatif 1 100% 0% Rp17,714,115,160 57% Alternatif 2 70% 30% Rp18,608,461,434 77% Alternatif 3 50% 50% Rp19,169,857,215 103% Alternatif 4 30% 70% Rp19,703,071,144 161%
Tabel 3. Nilai ROE dibanding ROR Tiap Alternatif ROR ROE ROE/ ROR Leverage Alternatif 1 83% 83% 1 Alternatif 2 114% 125% 1.09 Positif Alternatif 3 135% 180% 1.33 Positif Alternatif 4 155% 308% 1.98 Positif
Gambar 2. Grafik Perbandingan ROE dan ROR

## V. KESIMPULAN/RINGKASAN
Kesimpulan  dari  Tugas  Akhir  ini  adalah  diketahui  bahwa kombinasi 30% modal sendiri dan 70% pinjaman menghasilkan cost of capital terkecil yaitu 11.1%  dan menghasilkan leverage positif  dengan  perbandingan  ROE  dan  ROR  terbesar  yaitu sebesar  1,98  merupakan  komposisi  pembeayaan  yang  paling ringan  dan  mempunyai  tingkat  pengembalian  yang  paling ringan untuk Proyek Perumahan Green Pakis Regency Malang.

## DAFTAR PUSTAKA
[1] Miles,  dkk.  2000. Real  Estate  Development .  Washington  :  Urban  Land Institute
[2] Soeharto, I. 1997. Manajemen Proyek . Jakarta : Erlangga [3] Yescombe,  E.R.  2002. Principles  of  Project  Finance .  San  Diego  : Academic Press [4] M.  Awallutfi  Andhika  Putra,  Christiono  Utomo,  Cahyono  Bintang Nurcahyo.  Analisa  Pembeayaan  Investasi  Proyek  Apartemen  Puncak Kertajaya Surabaya. Jurnal Teknik ITS (2013):  Vol. 2 No.1  ISSN 2337- 3539 hal. (D1-D4)
[5] Karmila  Sari,  Christiono  Utomo.  Analisa  Pembeayaan  Kerjasama Pemerintah  dan  Swasta  Pada  Proyek  Sidoarjo  Town  Square. Jurnal Teknik ITS (2012): Vol. 1 No. ISSN 2301-9271 hal. (D12-D14) [6] Andini  Prastiwi,  Christiono  Utomo.  Analisa  Investasi  Perumahan  Green Semanggi  Mangrove  Surabaya .  Jurnal  Teknik  ITS (2013):  Vol.2  No.  2 ISSN 2337-3539 ha; (D191-D196)