## FAKTOR-FAKTOR YANG MEMPENGARUHI PEMBELIAN APARTEMEN MEWAH, THE STATURE JAKARTA
Anastasia Inesencia Program Studi Magister Manajemen Universitas Tarumanagara anastasiainesencia@yahoo.com
Masuk : 07-12-2019 , revisi : 21-12-2019 diterima untuk diterbitkan : 21-12-2019
Abstract : The need for a home is one of the basic human needs. Currently home ownership is  not  only  intended  for  the  fulfillment  of  basic  needs  only,  but  has  become  an  interesting investment  alternative  in  Jakarta,  one  of  the  centers  of  economic  growth  with  the  rate  of population increase is quite high in Indonesia. Population growth that occurs either naturally or through the process of urbanization led to a growth in demand for residential houses. It is boosting  the  development  of  the  city  of  Jakarta  Property  in  good  simple  house  to  luxury Property.  The  research  result  is  consumer  property  in  the  city  of  Jakarta,  in  buying  luxury property prefers factors.
Keywords : Apartment, Luxury, Urbanization, Factor Analysis
Abstrak : Kebutuhan akan rumah merupakan salah satu kebutuhan dasar bagi manusia. Saat ini kepemilikan rumah tidak hanya ditujukan untuk pemenuhan kebutuhan pokok, melainkan telah menjadi suatu alternatif investasi yang cukup menarik Kota Jakarta yang merupakan pusat pertumbuhan  ekonomi  dengan  laju  pertambahan  penduduk  yang  cukup  tinggi  di  Indonesia. Pertambahan penduduk baik secara alamiah maupun melalui proses urbanisasi menyebabkan pertumbuhan pada permintaan rumah tinggal. Hal ini mendorong pertumbuhan pembangunan Property di Kota Jakarta baik rumah sederhana hingga Property mewah. Tujuan penelitian ini adalah  untuk  mengetahui  faktor-faktor  apa  yang  menjadi  pertimbangan  konsumen  dalam membeli properti mewah di Jakarta.
Kata Kunci : Apartemen, Mewah, Urbanisasi, Analisa Faktor

## Latar Belakang
Jakarta  merupakan  ibukota  Negara  Indonesia  yang  tentunya  menjadi  salah  satu  pusat bisnis  yang  paling  diminati  banyak  orang  dari  berbagai  daerah.  Selain  itu  pertumbuhan ekonomi  disuatu  negara  menjadi  alat  ukur  untuk  melihat  atau  menganalisa  seberapa  jauh tingkat perkembangan perekonomian di negara tersebut.
Banyak  orang  berpendapat  bahwa  lebih  mudah  mendapatkan  pekerjaan  dengan  gaji tinggi di kota besar seperti Jakarta sehingga menyebabkan pertumbuhan penduduk di Jakarta yang  semakin  meningkat.  Semakin  bertambahnya  penduduk  tentunya  berdampak  pada meningkatnya kebutuhan tempat tinggal di Jakarta. Dengan lahan yang semakin terbatas dan melambungnya harga tanah di Jakarta, maka hunian vertikalpun menjadi salah satu alternative dalam masalah ini.
Disisi  lain,  properti  di  Indonesia  saat  ini  tidak  hanya  menjadi  suatu  kebutuhan  pokok namun juga merupakan bentuk investasi paling menjanjikan dimana harganya yang cenderung tetap naik dari waktu ke waktu. Investasi merupakan kunci utama untuk mencapai peningkatan pertumbuhan  ekonomi  yang  tercermin  dari  kemampuannya  meningkatkan laju  pertumbuhan dan  tingkat  pendapatan.  Semakin  besar  investasi  di  suatu  negara,  maka  semakin  besar  pula tingkat  pertumbuhan  ekonomi  yang  bisa  dicapai.  Dengan  demikian  pertumbuhan  ekonomi merupakan  fungsi  investasi  (Haryanto,  2005).  Saat  ini  para  investor  memilih  properti  untuk dijadikan asset investasi jangka panjang. Sebagai pengembang lahan pastinya harus mengerti
bahwa  banyak  faktor  yang  dapat  mempengaruhi  konsumen  ketika  memilih  produk  properti, baik dari selera maupun kebutuhan yang dicari.
New  development yang  dilakukan  oleh  pengembang  harus  memberikan added  value terhadap lahan dan masyarakat sehingga secara tidak langsung akan meningkatkan nilai jual terhadap  lahan  yang  telah  dikembangkan  tersebut.  Setiap  lahan  yang  dikembangkan  pada akhirnya akan memiliki sebuah icon atau image yang menentukan target  pasar dari  properti tersebut,  salah  satunya  target  pasar  properti  premium  yang  umumnya  selalu  menjadi  bagian dalam new development skala besar.
Beberapa  kawasan  di  wilayah  Jakarta  menjadi  sangat  eksklusif  khususnya  wilayah segitiga emas ( golden triangle ) Jakarta yakni Sudirman, Thamrin dan Kuningan yang menjadi buruan khususnya para investor besar untuk mengembangkan bisnisnya. Meski begitu, hal ini justru memberikan potensi pasar baru untuk kawasan lainnya, seperti area ring satu, tepatnya di wilayah pusat pemerintahan di sekitaran Monumen Nasional (Monas).
Tingginya  harga  properti  di  kawasan  ini  dianggap  telah  melewati  teori  bisnis  yang berpegang pada keuntungan finansial semata, dan mengarah pada ego dan kebanggaan akan memiliki  atau  tinggal  di  kawasan  nomor  satu  di  Jakarta.  Namun  pertimbangan  utama  yang mendasari  para  pembeli  properti  premium  ini  belum  diketahui  secara  pasti  sehingga  hal  ini mendorong penulis untuk melakukan penelitian mengenai  faktor-faktor yang mempengaruhi nilai suatu apartemen premium di Jakarta.

## Tujuan Penelitian
Penelitian ini bertujuan untuk mengetahui faktor-faktor yang mempengaruhi pembelian apartemen mewah, The Stature Jakarta sehingga untuk  kedepannya sebagai  konsumen dapat memilih properti yang tepat baik sebagai investasi maupun untuk tempat tinggal pribadi dan sebagai  pengembang  suatu  kawasan  dapat  lebih  menyadari  apa  yang  menjadi  kebutuhan konsumennya.

## TINJAUAN PUSTAKA Teori Penawaran dan Permintaan
Teori  Penawaran  dan  Permintaan (supply  and  demand) dalam  ilmu  ekonomi  adalah penggambaran atas hubungan-hubungan di pasar, antara para calon pembeli dan penjual dari suatu  barang.  Model  penawaran  dan  permintaan  digunakan  untuk  menentukan  harga  dan kuantitas yang terjual di  pasar. Model  ini sangat penting untuk  melakukan analisis ekonomi mikro terhadap perilaku serta interaksi  para pembeli dan penjual. Model  ini  memperkirakan bahwa dalam suatu pasar yang kompetitif, harga akan berfungsi sebagai penyeimbang antara kuantitas yang diminta oleh konsumen dan kuantitas yang ditawarkan oleh produsen, sehingga terciptalah  keseimbangan  ekonomi  antara  harga  dan  kuantitas.  Model  ini  mengakomodasi kemungkinan adanya faktor-faktor yang dapat mengubah keseimbangan, yang kemudian akan ditampilkan  dalam  bentuk  terjadinya  pergeseran  dari  permintaan  atau  penawaran (Mankiw,2004).
Penawaran adalah jumlah barang atau jasa yang bersedia dan dapat dijual oleh penjual pada  berbagai  tingkat  harga  dan  pada  waktu  tertentu.  Beberapa  faktor  yang  mempengaruhi penawaran:
1. Harga barang itu sendiri
2. Harga sumber produksi
3. Tingkat produksi
4. Ekspektasi/perkiraan
Permintaan adalah jumlah barang atau jasa yang ingin dan mampu dibeli oleh konsumen, pada  berbagai  tingkat  harga  dan  pada  waktu  tertentu.  Beberapa  faktor  yang  mempengaruhi permintaan:
1. Harga barang itu sendiri
2. Harga barang lain yang berkaitan
3. Tingkat pendapatan
4. Selera konsumen
5. Ekspektasi/perkiraan
Ketika  seorang  konsumen  memutuskan  untuk  membeli  sebuah  produk,  pada  dasarnya konsumen saat itu sedang berada dalam tahapan buyer decision process. Tahapan yang dilalui oleh konsumen tersebut pertama kali diperkenalkan oleh Engel, Blackwell dan Kollat (1968) yang  kemudian  dijelaskan  lebih  lanjut  oleh  Philip  Kotler  dalam  bukunya  Marketing Management Millenium Edition, 2000, (1) problem recognition dimana konsumen menyadari adanya  masalah  atau  kebutuhan  (2) information  search dimulai  saat  konsumen  secara  aktif melakukan  pencarian  informasi  mengenai  produk  yang  dapat  mengatasi  permasalahan  yang dialami  atau  dengan  kata  lain  untuk  memenuhi  kebutuhannya  (3) evaluation  of  alternatives yaitu konsumen mengevaluasi  berbagai  alternative/pilihan produk untuk mengetahui produk mana yang pada akhirnya akan dipilih, dimana dalam tahap ini konsumen akan melihat produk sebagai satu kesatuan dari berbagai atribut yang dapat memberikan manfaat bagi konsumen (4) dalam  tahapan purchase  decision konsumen  akan  melakukan  pengambilan  keputusan  untuk membeli produk atau tidak setelah melakukan evaluasi terhadap beberapa alternative/pilihan di tahap sebelumnya dimana ternyata keputusan konsumen dalam tahapan ini bias dipengaruhi oleh orang lain yang merupakan influencer -nya (5) setelah membeli produk konsumen akan masuk  ke  tahap  akhir  yaitu  postpurchase  behaviour  yang  bias  berupa  kepuasan  atau ketidakpuasan  terhadap  produk  yang  dikonsumsi  atau  sebut  saja postpurchase  satisfaction , kemudian postpurchase action, sampai kemudian postpurchase use and disposal .
Tingkat  involvement  konsumen  dalam  masing-masing  tahapan  buyer  dicision  process akan berbeda. Sebagai contoh, seorang konsumen bias saja tidak melewati tahapan 1, 2 dan 3 dan langsung masuk ke tahap 4 dimana konsumen tersebut memutuskan untuk membeli sebuah produk.

## Kriteria Pemilihan Apartemen
Berikut  aspek  yang  merupakan  kriteria  konsumen  dalam  mengambil  keputusan  dalam pemilihan apartemen (Schmitz, A.2000.Multifamily Housing Development Handbook. Urban Land Institute. Washington):
1. Rekam Jejak Developer
2. Sertifikat Bangunan
3. Fasilitas Pendukung
4. Faktor Keamanan
5. Fasilitas Parkir
6. Lokasi Properti

## Analisis dan Pembahasan Uji Reliabilitas
Setelah  mendapatkan  penjelasan  mengenai  uji  reabilitas  pada  bab  sebelumnya  dapat diketahui  bahwa  tujuan  dari  uji  reliabilitas  adalah  untuk  mengetahui  apakah  hasil  dari penyebaran kuesioner tersebut dapat mengukur secara konsisten mengenai sasaran yang diukur atau  konsistensi  skor  yang  dicapai  jika  dilakukan  tes  secara  berulang-ulang.  Selain  itu dilakukan tes validitas untuk mengetahui apakah tiap-tiap faktor tersebut valid atau tidak. Hasil lengkap  pada  pengolahan  data  menggunakan  Uji  Reliabilitas  terhadap  faktor-faktor  yang mempengaruhi pembelian apartemen mewah The Stature Jakarta.

## Metode Analisis Faktor
Setelah mendapatkan penjelasan mengenai metode analisis faktor pada bab sebelumnya dapat diketahui bahwa tujuan dari metode analisis faktor adalah untuk mengelompokan faktor-
faktor yang ada agar lebih sederhana. Selain itu  tujuan lain dari analisis faktor adalah untuk melihat faktor yang ada valid atau tidak untuk dilakukan pengelompokan. Hasil lengkap pada pengolahan  data  menggunakan  Metode  Analisis  Faktor  untuk  faktor-faktor  yang mempengaruhi pembelian apartemen mewah The Stature Jakarta.

## Pembahasan
Pada  sub-bab  ini  akan  dijelaskan  mengenai  hasil  analisis  data  menggunakan  2  (dua) metode yaitu: metode-metode Reliabilitas, dan metode Analisis Faktor.

## Hasil Output Uji Reliabilitas
Dalam pengujian reliabilitas diuji 1 variabel, yaitu variabel mengenai factor-faktor yang mempengaruhi  pembelian  apartemen  mewah  The  Stature,  Jakarta.  Analisis  hasil output uji Reliabilitas adalah sebagai berikut:

## Tabel 4.1 Hasil Penilaian Cronbach’s Alpha
Pada uji reliabilitas ini hal terpenting yang harus dilakukan adalah untuk mencari nilai cronbach’s alpha, dimana syarat untuk suatu data reliabel atau tidak harus memenuhi syarat nilai cronbach’s  alpha yaitu  0,7.  Nilai cronbach’s alpha pada  pengujian  faktor-faktor  yang mempengaruhi  pembelian  apartemen  The  Stature  Jakarta  adalah  0,821  sehingga  data  yang diperoleh dalam kuesioner adalah reliabel.
Tabel 4.2 Hasil Penilaian Corrected Item-Total Correlation

## Analisis Hasil Output Analisis Faktor
Pengujian  dengan  metode  Analisis  Faktor  diperlukan  untuk  menyederhanakan  atau mengelompokkan faktor-faktor yang ada menjadi beberapa kelompok saja.
Pengujian dengan menggunakkan metode Analisis  Faktor ini mendapatkan nilai  0,594 pada KMO and Bartlett’s Test sehingga telah memenuhi syarat yaitu harus melenihi 0,5. Hasil penilaian KMO and Bartlett’s Test dapat dilihat pada Tabel 4.3.
Tabel 4.3 Hasil Penilaian KMO and Bartlett’s Test
Pengujian  selanjutnya  adalah  melihat  nilai  pada Anti-Image  Matrices untuk  melihat apakah  variable  tersebut  valid  atau  tidak  dengan  melihat  angka  MSA  harus  diatas  0,5. Kemudian  nilai extraction pada  tabel communalities juga  harus  lebih  besar  dari  0,5.  Hasil penilaian Anti-Image Matrices dapat dilihat pada table 4.4. Hasil Extraction dapat dilihat pada table 4.5.
Tabel 4.4 Hasil Peniliaian Anti-Image Matrices Tabel 4.5 Tabel Hasil Extraction Communalities Tabel 4.6 Pengelompokkan pada Rotated Component Matrix Initial
Extraction A2 A3 A5 A6 A8 A9 A14 A15 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 .576 .802 .635 .717 .797 .669 .678 .687

## Kesimpulan
Dengan  metode  Tabel  4.6,  faktor-faktor  tersebut  dapat  dikelompokkan  menjadi  dua kelompok yaitu kelompok faktor eksternal dan kelompok faktor internal.
1. Kelompok pertama (Faktor Eksternal) Kelompok ini terdiri dari:
a. A3  (Kemudahan  akses  seperti  jarak  menuju  lokasi  transportasi  umum  dan  jarak  ke pintu toll)
b. A8  (Fasilitas  penunjang  seperti  rumah  sakit,  perbankan,  restoran  dan  perkantoran maupun sekolah bertaraf internasional)
c. A5 (Keamanan dan kenyamanan di lokasi apartemen)
d. A14 (Kredibilitas pengembang kawasan)
e. A15 (Fasilitas umum yang tersedia dengan baik seperti pedestrian, lebar jalan utama, penataan taman kota dll.)
f. A2 (Komunitas masyarakat sosial kelas atas)
2. Kelompok kedua (Faktor Internal) Kelompok ini terdiri dari:
a. A9 (Desain arsitektur dan interior dari perancang terkemuka.)
b. A6 (Kelengkapan fasilitas dan ketersediaan ruang terbuka hijau)
Dari  hasil  yang  didapatkan  dapat  disimpulkan  bahwa  ada  8  faktor  utama  yang  secara dominan  mempengaruhi  pembelian  sebuah  unit  apartemen  mewah  yang  pada  penulisan  ini difokuskan pada salah satu apartemen di pusat Jakarta, The Stature.

## Daftar Pustaka
Kotler,  Philip  dan  K.L,  Keller.  2000.  Manajemen  Pemasaran.  Jilid  I.  Edisi  ke  13. Erlangga,
Jakarta.
Mahardini Ismi. 2012. Pengaruh Harga, Pendapatan, Lokasi dan Fasilitas Terhadap Permintaan Rumah  Sederhana  (Studi  Kasus  Puri  Dinar  Mas  Semarang).  Skripsi.  FE  Undip. http://eprints.undip.ac.id/36000/1/ MAHARDINI.pdf. tgl akses 12 Oktober 2015
Maoludyo F.T. dan Aprianingsih A. (2015), “Factors Influencing Consumer Buying Intention for Housing Unit in Depok” , Journal of Business and Management , Vol. 4, No. 4, 2015: 484-493
Peter Lie. 2015. Studi Motivasi Pembeli Properti Premium (Kasus Apartemen Kelas Atas di SCBD, Jakarta Selatan) Tesis MT Untar.
Primananda, Agustinus. 2010. Faktor-faktor yang Mempengaruhi Konsumen Dalam Membeli Rumah (Studi pada Perumahan Bukit Semarang) Skripsi FE Undip. https://core.ac.uk/download/pdf/11722103.pdf. tgl akses 12 Oktober 2015.
Rahma, Intan, sari. 2010. Analisis faktor-faktor yang Mempengaruhi Permintaan Perumahan Tipe Cluster (Studi Kasus Perumahan Taman Sari di Kota Semarang). Skripsi FE Undip. https://core.ac.uk/download/ files/379/11722121.pdf . Akses tgl 10 Oktober 2015.