Pembatalan Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) Kondominium Akibat Wanprestasi
Oleh : Abel Agustian
Magang pada Kantor Notaris/PPAT Desi S Rachman, S.H., M.Kn Kota Prabumulih-Sumatera Selatan Email  : abelagustian76@gmail.com

## Abstrak
Indonesia adalah negara dengan perkembangannya yang pesat, maka berkembang juga hal-hal di bidang property, misalnya peminat dalam jual beli kondominium atau yang lebih dikenal dengan istilah  apartment.Namun  seiring  dengan  banyaknya  peminat  dalam  hal  jual  beli  kondominium tersebut  tak  jarang  juga  menimbulkan  berbagai  problematika.Tujuan  dari  penelitian  ini  adalah untuk mengetahui hal-hal yang dapat menyebabkan batalnya akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB)  atas  Kondominium  serta  mengetahui  akibat  hukum  apabila  dilakukan  pembatalan perjanjian.Kelalaian  dapat  merugikan  salah  satu  pihak,  akibatnya  hal  ini  dapat  menyebabkan dibatalkannya  suatu  perjanjian.  Sedangkan  akibat  batalnya  Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli (PPJB)  atas  Kondominium  yang  dibuat  dihadapan  notaris  karena  wanprestasi  dapat  berupa denda,  sanksi,  pembatalanterhadap  akta  yang  dibuat  dihadapan  notaris,  dan  pembayaran  biaya perkara akibat pembatalan Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB). Dalam penelitian ini, penulis menggunakan  metode  penelitian  yuridis  normatif,  dengan  pendekatan  konseptual,  pendekatan perundang-undangan.  Adapun  hasil  dari  penelitian  yang  dapat  penulis  berikan  dalam  tesis  ini adalah  penyebab  batalnya  Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli  (PPJB)  atas  Kondominium  dapat dikarenakan oleh adanya pihak  yang tidak  memberikan prestasi  yang telah disepakati, sehingga menyebabkan kerugian disalah satu pihak.

## Kata Kunci : Pembatalan PPJB, Wanprestasi

## Abstract
Indonesia  is  a  country  with  rapid  development,  so  things  that  are  developing  in  the  property sector,  such  as  those  interested  in  buying  and  selling  condominiums  or  better  known  as apartments. But  along  with  the  large  number  of  enthusiasts  in  terms  of  buying  and  selling condominiums it is not uncommon to also cause various problems. The purpose of this study is to find  out  the  things  that  can  cause  the  cancellation  of  the  Binding  of  Sale  and  Purchase Agreement (PPJB) for the Condominium and to find out the legal consequences if the agreement is  canceled.  Negligence  can  be  detrimental  to  one  party,  as  a  result  this  can  lead  to  the cancellation  of  an  agreement.  Whereas  due  to  the  cancellation  of  the  Purchase  Binding Agreement (PPJB) for condos made before a notary because defaults can be in the form of fines, sanctions, cancellation of the deed made before the notary public, and payment of case costs due to the cancellation of the Purchase Binding Agreement (PPJB). In this study, the author uses the normative  juridical  research  method,  conceptual  aproach,  statuta  aproach.  The  results  of  the research that the author can provide in this thesis is the cause of the cancellation of the Binding
Agreement  of  Purchase  (PPJB) for  condos  can  be  caused  by  a  party  that  does  not  provide  the achievements that have been agreed, thus causing harm to one party.

## Keywords: Cancellation of PPJB, Breach of Contract

## Pendahuluan
Tujuan  pembangunan  nasional  adalah  mewujudkan  kesejahteraan  lahir  dan  batin  seluruh rakyat  Indonesia  secara  adil  dan  merata,  sebagai  salah  satu  usaha  untuk  mengisi  cita-cita perjuangan  bangsa  Indonesia  bagi  terwujudnya  masyarakat  adil  dan  makmur  berdasarkan Pancasila dan Undang-Undang Dasar 1945. Salah satu unsur pokok kesejahteraan rakyat adalah terpenuhinya  kebutuhan  akan  perumahan,  yang  merupakan  kebutuhan  dasar  bagi  setiap  warga negara Indonesia dan keluarganya sesuai dengan harkat dan martabatnya sebagai manusia. 1 Berdasarkan data dari Central Intelligence Agency (CIA) World Factbook 2004 Indonesia adalah  negara  keempat  terpadat  penduduk  didunia,  yaitu  sekitar  268.074.600  penduduk  yang tersebar  diseluruh  Indonesia. 2 Dengan  jumlah  penduduk  yang  semakin  meningkat,    membuat pula  kebutuhan  akan  ruang  untuk  hidup  semakin  meningkat.  Namun,  saat  ini  kesediaan  tanah yang ada di Indonesia,  terutama kota Besar semakin terbatas dan tidak bertambah,  sedangkan penduduk  di  Indonesia  semakin  meningkat.    salah  satu  perolehan  tanah  yang  paling  sering dijumpai adalah melalui jual beli.
Pembangunan rumah susunmerupakan salah satualternatif pemecahan masalahkebutuhanperumahan dan pemukiman terutama di daerahperkotaan yang jumlahpenduduknya  terus  meningkat,  karena  pembangunan  rumah  susun  dapat  mengurangi penggunaan  tanah,  membuat  ruang-ruang  terbuka  kota  yang  lebih  lega  dan  dapat  digunakan sebagai suatu cara untuk peremajaan kota bagi daerah yang kumuh. 3
Dewasa  ini,  jual  beli  satuan  rumah  susun/  apartemen  yang  belum  selesai  dibangun semakin  meningkat, bahkan tidak  jarang  jual  beli satuan rumah susun/  apartemen  ini dilakukan pada  saat  rumah  susun  masih  berada  dalam  perencanaan.  Pelaksanaan  jual  beli  satuan  rumah susun/ apartemen yang seperti ini dilakukan dengan cara memesan terlebih dahulu atas unit yang akan dibeli dengan surat pemesanan.  seperti yang terjadi pada pembangunan satuan rumah susun yang  ada  di  salah  satu  kota  Besar  yang  ada  di  Indonesia.    Para  pihak  developer  telah  menjual condominium ini kepada masyarakat dengan cara membayarkan sedikit uang sebagai tanda jadi atau sebagai bukti keseriusan calon pembeli,  setelah itu dilanjutkan dengan perjanjian awal yaitu Surat Pemesanan Pemilihan Unit atau disebut SPPU. SPPU  merupakan kesepakatan awal antara calon pengembang dan pemesan, setelah pemesan membayar 20% (dua puluh persen) dari harga
1 Adrian Sutedi, Hukum Rumah Susun & Apartemen ,Sinar Grafika,Jakarta Timur 2010.hlm.158
2 Diakses pada tanggal 01 Oktober 2019 di Kota Jambi, pada Pukul 12.00 WIB dengan url: https://id.wikipedia.org/wiki/Daftar_negara_menurut_jumlah_penduduk
3 Arie.  S.  Hutagalung, Kondominium  Dan  Permasalahnya  (Edisi  Revisi) ,  BadanPenerbitkan  Fakultas  Hukum  UI,Jakarta, 2017, hlm 2
jual  yang  disepakati,  kemudian  dilanjutkan  dengan  perjanjian  perikatan  pendahuluan  atau  yang lebih  dikenal  dengan  sebutan  perjanjian  perikatan  jual  beli  (PPJB). 4 Ketentuan  pemesan  harus membayar  sebesar  20%  terlebih  dahulu  ini  telah  diatur  dalam  Pasal  43  ayat  1  Undang- UndangNomor  20  Tahun  2011  tentang  Rumah  Susun  (UURS)  bahwa  rumah  susun  yang prosespembangunannya  belum  selesai  dapat  melakukan  proses  jual  beli  di  hadapan  Notaris melalui PPJB, akan tetapi harus memenuhi persyaratan kepastian akan status kepemilikan tanah, kepemilikan  IMB,  ketersediaan  prasarana  sarana,  utilitas  umum  keterbangunan  paling  sedikit 20% (dua puluh persen) dan hal yang diperjanjikan.
Di  Indonesia,  penjualan  dengan  sistem Pre  Project  Selling dilakukan  dengan  membuat Perjanjian  Pengikatan  Juali  Beli  (PPJB).  Para  pihak  membuat  PPJB  yang  dibuat  dihadapan notaris.Isi  dari  PPJB  adalah  syarat-syarat  perjanjian  yang  mengatur  antara  hak  dan  kewajiban serta  tanggung  jawab  masing-masing  pihak  dalam  perjanjian.  Dengan  dibuatnya  perjanjian pengikatan  jual  beli  haknya pembeli sudah ada dan dapat terlindungi, tinggal  menunggu proses pemecahan selesai dan setelah itu diproses balik nama keatas nama diri sendiri (pembeli). 5
Setelah akta PPJB dibuat,  selanjutnya perjanjian ini dilanjutkan dengan pembuatan Akta Jual  Beli  (AJB).    AJB  ini  merupakan  suatu  akta  otentik  yang  dibuat  oleh  PPAT  sebagai  bukti untuk peralihan hak atas tanah dan bangunan.  AJB inilah yang akan digunakan dalam pengajuan balik  nama  atau  pendaftaran  peralihan  hak  ke  kantor  pertanahan  setempat.  Dengan  selesainya proses  balik  nama  atau  pendaftaran  peralihan  hak,  maka  hak  yang  melekat  pada  tanah  dan bangunan telah berpindah dari penjual kepada pembeli.
Pasal 15 Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2014 tentang Perubahan atas Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris menjelskan bahwa Notaris adalah pejabat umum yang satu-satunya  berwenang untuk membuat akta.  Notaris  dalam  posisinya  sebagai  pejabat umum    dan    sekaligus    sebagai    profesi  bertugas    membuat    alat    bukti    tertulis    berupa    akta otentik  yang  dapat  mewujudkan pembuktian hukum yang kuat dan sempurna. 6
Tujuan  dibuatnya  PPJB  untuk  mengamankan  kepentingan  pengembang  dan  pemesan satuan  rumah  susun/  apartemen,  maka  oleh  pemerintah  dirasakan  perlunya  pengaturan  secara khusus  mengenai  PPJB  satuan  rumah  susun/  apartemen  dan  penerapan  pedoman  PPJB  satuan rumah  susun/  apartemen  perlu  pengawasan  dan  pengendalian  yang  dilakukan  oleh  Badan Kebijaksanaan  dan  Pengendalian  Pembangunan  Perumahan  dan  Permukiman  Nasional  melalui BadanPengendalian  Pembangunan  Perumahan  dan  Permukiman  Daerah,  yang  kemudian dituangkan  dalam  Keputusan  Menteri  Negara  Perumahan  Rakyat  Republik  Indonesia  Nomor 11/KPTS/1994 disebut Kepmenpera Nomor 11 Tahun 1994 tentang Pedoman Perikatan Jual Beli Satuan  Rumah  Susun,  dengan  diberlakukannya  Kepmenpera  Nomor  11  Tahun  1994  tersebut,
4 Sugiharti, op.cit.,
5 Pingkan  Martina  Manueke, ‘Jual  Beli  Tanah  Yang Mempunyai  Sertifikat  Hak  Atas  Tanah  Menurut  Peraturan  Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997’, Lex Privatum , VI (2018).hlm.158.
6 Aman, “Perlindungan Hukum Bagi Notaris dalam Melaksanakan Jabatannya”, Recital Review, Vol 1 No. 2 , Juli 2019, hlm. 67.
maka  setiap  adanya  perikatan  jual  beli  satuan  rumah  susun  wajib  mengikuti  pedoman  yang ditetapkan dalam Kepmenpera Nomor  11 Tahun 1994 tersebut. 7
Didalam  hal  jual  beli  condominium  yang  terdapat  di  Kota  Palembang,  pembeli  sudah melakukan  pembayaran  meskipun  unit  condominium  tersebut  belum  selesai  dibuat.Hingga  saat ini  pembangunan  kondominium  tersebut  belum  selesai,  artinya  kesepakatan  antara  pihak developer dan pembeli menimbulkan kerugian terhadap pembeli dikarenakan pembeli belum bisa mendapatkan haknya untuk menikmati condominium yang telah mereka beli.
Perjanjian  tersebut  tidak  berakhir  karena  salah  satu  pihak  baik  penjual  maupun  pembeli meninggal  dunia,  tetapi  temurun  ke  ahli  warisnya  atau  yang  mendapatkan  hak  dari  padanya. Diperlukan proses dan waktu kurang lebih 2 sampai 3 bulan, dan sebelum sertifikat pemecahan selesai,  tidak  dapat  dilakukan  jual  beli  dihadapan  PPAT,  untuk  itu  dibuatkan  perjanjian pengikatan jual beli dan kuasa supaya antara penjual dan pembeli dapat melakukan transaksi jual beli.  Apabila harga jual beli objek tersebut seluruhnya telah dibayar lunas oleh pembeli kepada penjual,  memberi  kuasa  kepada  pembeli  dengan  hak  untuk  menyerahkan  kekuasaan  ini  kepada pihak  lain,  untuk  dan  atas  nama  penjual  menjalankan  hak  dan  kepentingan  penjual  untuk melakukan segala tindakan, baik yang berupa pengurusan maupun yang berupa kepemilikan. 8 Jika  membaca  Kepmenpera  Nomor  11  Tahun  1994  mengenai  komitmen  pengembang dalam  serah  terima  bangunan,  bahwa  pengembang  berkewajiban  menyelesaikan  pembangunan dengan  jangka  waktu  120  (seratus  dua  puluh)  kalender,  dihitung  sejak  tanggal  rencana penyerahan  apartemen  tersebut,  apabila  tidak  terlaksana  sama  sekali,  maka  PPJB  batal  demi hukum.
Hal  kebatalan  didalam  teori  hukum  dapat  dibagi  menjadi  dua  hal,    yaitu  batal  demi hukum  dan  dapat  dibatalkan.    Disebut  batal  demi  hukum  apabila  kebatalannya  terjadi  karena undang-undang,    Pada  umumnya  ketentuan-ketentuan  yang  berhubungan  dengan  kebatalan  ini adalah  perjanjian-perjanjian obligator .    Misalnya  perjanjian  dengan  kausa  yang  tidak  halal  dan hibah  antara  suami  dan  istri.Batal  demi  hukum  berakibat  bahwa  perbuatan  hukum  yang bersangkutan  oleh  hukum  dianggap  tidak  pernah  terjadi.    Dapat  dibatalkan,    mengandung  arti bahwa  perjanjian  itu  akan  dibatalkan  atau  tidak,    sepenuhnya  terserah  pada  para  pihak  yang membuat  perjanjian.    Dapat  dibatalkan  baru  mempunyai  akibat  hukum  setelah  ada  putusan hakim  yang  membatalkan perbuatan  hukum tersebut.  Sebelum ada putusan,  perbuatan  hukum tersebut tetap berlaku. 9
7 Helen  Taurusia,  Perikatan  Jual  Beli  Satuan  Rumah  Susun  Berdasarkan  Kepmenpera  Nomor  11  Tahun  1994, http://www.hukumproperti.com, diakses tanggal 2 September 2019 pukul 11.00 WIB
8 Pingkan Martina Manueke, Op.Cit., hlm. 154.
9 Nindyo Pramono, ” Problematika Putusan Hakim dalam perkara Pembatalan Perjanjian,” Membar Hukum Volume 22 Nomor 1 (Juni 2010),  hlm. 230.
Dalam  hal  Pembatalan  perjanjian  yang  dilakukan  di  depan  Pengadilan  dapat  terlaksana pada  saat  perjanjian  itu  terjadi,  ada  salah  satu  pihakyang  belum  cakap  untuk  melakukan  suatu perbuatan  hukum,  perjanjian  disetujui  karena  di  bawah  ancaman  atau  dikarenakan  adanya kekhilafan  mengenai  objek  perjanjian.  Dengan  demikian,  pihak  yang  merasa  dirugikan  dapat memohon  kepada  Hakim  agar  perjanjian  itu  dapat  dibatalkan.  Selanjutnya  berkenaan  dengan sanksi  hukum  pembatalan  yang  dilakukan  di  depan  pengadilan  berlaku  setelah  adanya  putusan Pengadilan  yang inkracht  van  gewijzde dan  menyatakan  bahwa  pembatalan  atas  perjanjian peralihan hak atas tanah yang dituangkan dalam suatu akta otentik tersebut.
Dari penjelasan sebelumnya, dapat diketahui  bahwa syarat sahnya perjanjian  ini  bersifat kumulatif.  Artinya  seluruh  persyaratan  tersebut  harus  dipenuhi  agar  perjanjian  itu  menjadi  sah, dengan  konsekuensi  tidak  dipenuhi  satu  atau  lebih  syarat  dimaksud  akan  menyebabkan perjanjian  tersebut  dapat  diganggu  gugat  keberadaannya  (batal/neitig  atau  dapat dibatalkan/vernietigbaar). 10
Dari  derivasi  uraian  tersebut  diatas,  penulis  bermaksud  untuk  menyusun  tulisan  dalam bentuk  tesis  yang  berjudul  Pembatalan  Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli  Kondominium  Akibat Wanprestasi.Penelitian  ini  dilakukan  dengan  tipe  penelitian  yuridis  normatif.  Penelitian  hukum normatif adalah penelitian  bahan hukum  yang  meneliti  bahan  hukum  baik data  primer  dan data sekunder  dengan  mempelajari  sumber-sumber  atau  bahan  tertulis  berupa  buku-buku,  artikel, koran  dan  majalah  dengan  membaca,  menafsirkan,  membandingkan  serta  menerjemahkan  dari berbagai  sumber  yang  berhubungan  dengan  akibat  hukum  bagi  Notaris  dalam  hal  pembatalan jual beli condominium setelah pembuatan PPJB. 11

## Permasalahan
Berdasarkan latar belakang di atas maka permasalahannya adalah:
1. Apakah penyebab  batalnya  Akta perjanjian Pengikatan Jual Beli  Atas Condominium yang dibuat dihadapan notaris?
2. Bagaimana  akibat  hukum  apabila  dilakukan  pembatalan  Akta  perjanjian  Pengikatan Jual Beli Atas Condominium yang dibuat dihadapan notaris?

## Pembahasan
Penyebab Batalnya Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) Atas Condominium Yang Dibuat Dihadapan Notaris
Perjanjian  adalah  suatu  peristiwa  dimana  seorang  berjanji  kepada  seorang  lain  atau dimana  dua  orang  itu  saling  berjanji  untuk  melakukan  suatu  hlm.  Perjanjian  juga  telah  diatur didalam  Pasal  1313  KUH  Perdata  yang  menyatakan  bahwa  perjanjian  merupakan  suatu perbuatan dengan mana satu orang atau lebih mengikatkan dirinya terhadap satu orang lain atau
10 Lintang Yudhantaka, “ Keabsahan Kontrak Jual Beli Rumah Susun dengan Sistem Pre Project Selling ,” Yuridika Volume 32 Nomor 1 (Januari 2017), hlm. 89 .
11 Ibid .
lebih.  Perjanjian  merupakan  suatu  perbuatan  hukum  yang  dapat  menimbulkan  akibat hukum.Dengan  adanya  perjanjian,  maka  diantara  pihak  yang  telah  mengikatkan  diri  tersebut timbul suatu hak dan kewajiban yang harus ditepati.
Suatu  perjanjian  dapat  dilaksanakan  apabila  memenuhi  unsur  dan  syarat  sahnya  suatu perjanjian  sebagaimana  ternyata  didalam  Pasal  1320  KUH  Perdata  yaitu,  Sepakat  mereka  yang mengikatkan dirinya,  Kecakapan untuk membuat suatu perikatan, Suatu hal tertentu, dan Suatu sebab yang halal.
Adanya    kata    sepakat    antara    pihak    dalam    perjanjian    mengandung    makna    bahwa para  pihak    yang    membuat    perjanjian    telah    sepakat    atau    ada   persesuaian    kemauan    atau saling menyetujui  kehendak  masing-masing,  yang  dilahirkan  oleh  para  pihak  dengan  tidak ada paksaan, kekeliruan dan penipuan. 12
Dengan timbulnya hak dan kewajiban diantara para pihak, maka melalui peristiwa hukum ini  muncul  suatu  hubungan  antara  dua  orang  tersebut  yang  dinamakan  perikatan.  Berdasarkan Pasal  1233  KUH  Perdata,  perikatan  dilahirkan  baik  karena  perjanjian  ataupun  undang-undang. Selanjutnya  Pasal  1234  menyatakan  bahwa  tiap-tiap  perikatan  adalah  untuk  memberikatan sesuatu, untuk berbuat sesuatu atau tidak berbuat sesuatu.
Dalam perikatan yang timbul diantara para pihak, maka timbul suatu hak dan kewajiban. Adapun hak dari pembeli  adalah untuk mendapatkan barang yang dibeli dari penjual sedangkan kewajiban dari pembeli adalah memberikan uang yang telah disepakati sebagai harga dari suatu barang. Sebaliknya, hak dari penjual adalah menerima uang dari pembeli yang telah menyetujui harga barang yang akan dibeli dan kewajiban dari penjual adalah memberikan barang yang telah dibeli.
Di  era  sekarang  ini,  jual  beli  selalu  ada  dimanapun  dan  kapanpun.Misalnya  jual  beli  di bidang kuliner, jual beli di bidang fashion, sampai dengan jual beli di bidang property.Berbicara mengenai  property,  di  kota-kota  besar  banyak  sekali  terjadi  perikatan  dalam  jual  beli property.Contohnya jual beli apartemen, rumah, rumah susun, condominium, dan masih banyak lagi.Dalam  hal  jual  beli  condominium,  terdapat  penjual  sebagai  pihak  yang  menjual condominium dan konsumen sebagai pihak yang membeli condominium.
Di  Indonesia  sendiri  kondominium  diatur  didalam  Undang-Undang  Nomor  20  Tahun 2011  tentang  Rumah  susun.    Kondominium  di  Indonesia  lebih  dikenal  dengan  hak  guna bangunan atas rumah susun,  Berdasarkan Pasal 1 ayat 1 Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang  Rumah  susun,  Rumah  susun  adalah  bangunan  gedung  bertingkat  yang  dibangun  dalam suatu  lingkungan  yang  terbagi  dalam  bagian-bagian  yang  distrukturkan  secara  fungsional,  baik dalam arah horizontal maupun vertikal dan merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat dimiliki  dan  digunakan  secara  terpisah,  terutama  untuk  tempat  hunian  yang  dilengkapi  dengan bagian  bersama,  benda  bersama,  dan  tanah  bersama.Condominium  adalah  milik  bersama  dan daerah yang dikuasai bersama-sama,gedung bertingkat dengan fasilitas yang lebih mewah.
12 Fauzan  Aziman  Alhamidy,  Isis  Ikhwansyah,  Zainal  Muttaqin,  “Perlindungan  Hukum  Konsumen  Akibat  Pencabutan Izin Mendirikan Bangunan Apartment”, Recital Review, Vol 2 No. 1, 2020, hlm. 93.
Menurut wawancara yang dilakukan penulis kepada Bapak Michael (Developer dari PT. AJH yang berkedudukan di Kota Palembang), kondominium adalah apartemen yang dijual untuk dimiliki oleh masing-masing penghuni. Pemilik dari apartemen tersebut berhak untuk memakai, menyewa,  dan  menjual  kepada  orang  lain.  Namun,  terdapat  perbedaan  dengan  apartemen  yaitu merujuk  ke  hunian  vertical  yang  disewakan  pemiliknya  kepada  orang  lain.  Pemilik  dari apartemen tersebut berhak untuk tinggal, namun tidak berhak untuk menyewakan, apalagi untuk menjualnya kepada orang lain. 13
Di  kota  besar  seperti  Jakarta,  Bogor,  Depok,  Tangerang,  dan  Bekasi  (Jabodetabek), peminat  condominium  sangat  banyak.  Namun,  berdasarkan  data  Lembaga  Konsultan  Properti Jones Lang Lasalle (JLL) tingkat penjualan pada kuartal kedua tahun 2018 menyusut 1 % (satu persen)  disbanding  dengan  penjualan  kuartal  pertama.  Berdasarkan  data  JLL  tercatat  total condominium yang terjual sepanjang kuartal II 2018 sebanyak 900 unit, sementara pengembang menawarkan 309 unit kondominium baru sepanjang waktu tersebut. 14
Berdasarkan  Pasal  3  Peraturan  Menteri  PUPR  Nomor  11/PRT/M/2019  tentang  Sistem PPJB  Rumah,  dalam  kegiatan  pemasaran  pelaku  pembangunan  dapat  melakukan  hal  sebagai berikut: 15
1. Pelaku pembangunan dapat melakukan Pemasaran Rumah tunggal atau Rumah deret pada saat dalam tahap proses pembangunan.
2. Pelaku pembangunan dapat melakukan Pemasaran Rumah Susun sebelum pembangunan dilaksanakan.
3. Pemasaran sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dan ayat (2) harus memuat informasi Pemasaran yang benar, jelas, dan menjamin kepastian informasi mengenai perencanaan dan kondisi fisik yang ada.
Proses pemasaran dan jual beli condominium pada saat bangunan belum jadi, telah diatur dalam Pasal 42, Pasal 43 dan Pasal 44 Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun  (UU  Rusun).  Pasal  42  UU  Rusun  diatur  bahwa  pemasaran  dapat  dilakukan  sebelum pembangunan  rumah  susun  dilaksanakan.Pasal  43  ayat  (3)  diatur  bahwa  ketika  pemasaran dilakukan  sebelum  pembangunan  rumah  susun  segala  sesuatu  yang  dijanjikan  oleh  pelaku pembangunan dan/atau agen pemasaran mengikat sebagai perjanjian pengikatan jual beli (PPJB) bagi  para  pihak.  Pasal  43  ayat  (2)  Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli  (PPJB)  dilakukan  setelah memenuhi persyaratan kepastian atas : 16
1. Status Kepemilikan Tanah;
13 Wawancara kepada Bapak Michael pada tanggal 2-12-2019 di Kota Palembang.
14 Dinda Audriene Muthmainah, Kuartal II, Penjualan Condominium di Jabodetabek Melesu, diaksespadatanggal28Januari2020padahttps://www.cnnindonesia.Com/ekonomi/2018071816024992-315126/kuartal-ii- penjualankondominium-di-jabodetabek-melesu
15 Pasal 3 Peraturan Menteri PUPR Nomor 11/PRT/M/2019 tentang Sistem PPJB Rumah
16 Pasal 42 dan Pasal 43 Undang-Undang Nomor 21 Tahun 2011 tentang Rumah Susun.
2. Kepemilikan IMB;
3. Ketersediaan Prasarana, Sarana, Dan Utilitas Umum;
4. Keterbangunan Paling Sedikit 20% (Dua Puluh Persen); dan
5. Hal Yang Diperjanjikan
Pasal  43  Ayat  (2)  diatur  bahwa  proses  jual  beli  unit  Satuan  Rumah  Susun  (Sarusun) sebelum pembangunan rumah susun selesai, dapat dilakukan melalui Perjanjian Pengikatan Jual Beli  (PPJB)  yang  dibuat  di  hadapan  notaris.  Proses  pembelian  unit  satuan  rumah  susun Condominium  juga  diawali  dengan  Surat  Pemesana  lalu  dibuat  Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli (PPJB)  baik  itu  di  hadapan  notaris  maupun  bawah  tangan.  PPJB  merupakan  perjanjian pengikatan  dalam  jual  beli  unit  condominium  antara  pihak  penjual  dan  pihak  pembeli, dikarenakan  adanya  halangan-halangan  sebelum  dilaksanakan  perjanjian  pokok.  Halangan- halangan  tersebut  antara  lain  adanya  syarat  yang  belum  terpenuhi,  seperti  obyek  jual  beli  yang diperjanjikan  belum  selesai  dibangun,  sertipikat  yang  masih  dalam  proses,  proses  pendaftaran peralihan  hak  maupun  sedang  proses  pemecahan/pertelaan  di  Kantor  Pertanahan,  serta  pajak yang belum lunas, dan/atau pembayaran yang belum lunas.
Sebelum  dilakukan  pembuatan  PPJB  dihadapan  notaris,  biasanya  para  pihak  pemasaran atas  condominium  memberikan  surat  Pra-PPJB  kepada  konsumen  yang  telah  setuju  untuk membeli  condominium.  Surat  pra-PPJB  ini  merupakan  surat  yang  berisi  perjanjian  saat pengembang  (developer)  masih  memasarkan  unit  condominiumnya.  Aturan  ini  juga  disebut dengan surat pesanan.
Surat  pesanan  ini  minimal  memuat  nama  sarusun  atau  nomor  bangunan  yang  dipesan; nomor  lantai  dan  tipe  sarusun;  luas  sarusun;  harga  jual  sarusun;  ketentuan  pembayaran  uang muka; spesifikasi bangunan; tanggal selesainya pembangunan rumah susun; ketentuan mengenai pernyataan  dan  persetujuan  menerima  persyaratan  dan  ketentuan  yang  ditetapkan;  dan menandatangani dokumen  yang dipersiapkan pelaku pembangunan rumah susun. Surat pesanan dilampiri  dengan  gambar  yang  menunjukan  letak  pasti  sarusun  yang  dipesan  serta  ketentuan tahapan pembayaran. 17
Selanjutnya,  dalam  jangka  waktu  30  hari  kalender  setelah  penandatanganan  surat pemesanan, pemesan dan pelaku pembangunan (pengembang) harus menandatangani akta PPJB dan  memenuhi  kewajiban  sebagaimana  ditetapkan  dalam  akta  PPJB.  Apabila  waktu  yang ditentukan  belum  menandatangani  akta  PPJB,  maka  akibat  kelalaian  pemesan,  pelaku pembangunan  dapat  tidak  mengembalikan  uang  pesanan.Sebaliknya,  akibat  kelalaian  pelaku pembangunan,  uang  pesanan  dapat  dikembalikan  100  persen.  Namun,  surat  praPPJB  ini  tidak dapat  dibuat  dihadpaan  notaris,  meskipun  perjanjian  pra-PPJB  mengikat  pihak  developer (pengembang) dan konsumen terkait jual beli atas condominium.
17 Aida Mardatillah, Pra-PPJB yang dibuat dengan maksud mendahului PPJB tidak dapat dibuat di hadapan notaris, diakses pada  tanggal  22  Januari  2020,  pada  laman  https://www.hukumonline.com/berita/baca/lt5a20010d8395b/kenali-model-akad-ini- sebelum-beli-apartemen/
PPJB  atas  condominium  yang  telah  dibuat  oleh  para  pihak  dihadapan  notaris  berakhir apabila  telah  dibuat  suatu  akta  jual  beli  atas  condominium  dihadapan  PPAT  di  wilayah  mana obyek jual beli tersebut berada.
PPJB  dalam  prakteknya  dimungkinkan  untuk  dibatalkan  secara  sepihak  oleh  salah  satu pihak  atau  atas  kesepakatan  kedua  belah  pihak.Selain  itu  juga  PPJB  dapat  pula  dibatalkan  oleh suatu  keputusan  pengadilan.  PPJB  atas  condominium  yang  telah  dibuat  oleh  para  pihak  dapat dilakukan  pembatalan  apabila  salah  satu  pihak  tidak  melaksanakan  apa  yang  menjadi kewajibannya.
Berdasarkan  Pasal  13  Peraturan  Menteri  PUPR  Nomor  11/PRT/M/2019  tentang  Sistem PPJB Rumah yaitu : 18
1. Dalam hal pembatalan pembelian Rumah setelah penandatanganan PPJB karena kelalaian pelaku pembangunan  maka seluruh pembayaran  yang telah diterima harus dikembalikan kepada pembeli.
2. Dalam hal pembatalan pembelian Rumah setelah penandatanganan PPJB karena kelalaian pembeli maka:
a. jika pembayaran telah dilakukan pembeli paling tinggi 10% (sepuluh persen) dari harga transaksi, keseluruhan pembayaran menjadi hak pelaku pembangunan; atau
b. jika  pembayaran  telah  dilakukan  pembeli  lebih  dari  10%  (sepuluh  persen)  dari harga  transaksi,  pelaku  pembangunan  berhak  memotong  10%  (sepuluh  persen) dari harga transaksi.
Di  Indonesia  sendiri  terdapat  beberapa  permasalahan  dalam  hal  jual  beli  condominium. Biasanya  permasalahan  yang  terjadi  antara  developer  dengan  pembeli  karena  adanya wanprestasi.  Namun,  jika  dilihat  dari  asas  kemitraan  yang  memberikan  landasan  agar penyelenggaraan rumah susun (condominium) dilakukan oleh pemerintah dan pemerintah daerah dengan melibatkan pelaku usaha dan masyarakat dengan prinsip saling mendukung sebagaimana dimaksud  dalam  penjelasan  Pasal  2  huruf  m  UURS.  Prinsip  saling  mendukung  antara pengembang  dan  masyarakat  selaku  konsumen  termasuk  bagaimana  bentuk  kesepaktan  yang dibuat terkait dengan kepemilikan unit condominium. 19
Permasalahan  yang terjadi antar para pihak  jual  beli condominium dapat berakibat pada pembatalan  PPJB  yang  dilakukan  oleh  pembeli  karena  pembeli  merasa  dirugikan  oleh  pihak developer.  Hal  ini  dilandasi  karena  berhentinya  pembangunan  condominium  yang  ada  di  salah satu kota di Indonesia.
Berdasarkan  Pasal  1381  KUH  Perdata  yang  menyatakan  bahwa  dengan  berakhirnya perikatan  adalah  selesainya  atau  hapusnya  sebuah  perikatan  yang  diadakan  antara  dua  pihak, yaitu pihak kreditor dan debitor tentang suatu  hlm. Pihak kreditor adalah pihak atau orang yang
18 Pasal 13 Peraturan Menteri PUPR Nomor 11/PRT/M/2019 tentang Sistem PPJB Rumah
19 Riki  Perdana  Raya  Waruwu,  Mengakhiri  Konflik  Konsumen  Pengembang  Apartemen,  diakses  pada  tanggal  01  Februari 2020  pada  laman  https://www.hukumonline.com/berita/baca/lt599ab7314a829/mengakhiri-konflik-konsumen-pengembang- apartemen-oleh--riki-perdana-raya-waruwu/
berhak atas suatu prestasi. Sedangkan debitor adalah pihak yang berkewajiban untuk memenuhi prestasi. 20
Didalam  jual  beli  condominium  yang  mengakibatkan  batalnya  PPJB  akibat  adanya wanprestasi yaitu PPJB batal dikarenakan pihak developer tidak mengindahkan bentuk perjanjian yang telah disyaratkan didalam UU.
Sehingga  pihak  developer  dapat  dikatakan  wanprestasi  terhadap  apa  yang  telah diperjanjikannya  kepada  pembeli  unit  condominium.  Wanprestasi  itu  sendiri  adalah  tindakan debitur (Yakni pihak yang berjanji untuk melakukan sesuatu) tidak memenuhi prestasi yang telah disepakati  dalam  perjanjian.  Prestasi  yang  dimaksud  dalam  hal  ini  adalah  suatu  hal  yang  wajib dipenuhi oleh debitur. 21
Namun,  terdapat  juga  pembatalan  PPJB  yang  dilakukan  oleh  developer  (pengembang condominium)  dikarenakan  pembeli  lalai  memenuhi  prestasinya  dalam  membayar  kewajiban mereka sebagai penjual, sehingga developer membatalkan PPJB atas dasar kewenangan didalam PPJB.  Pembeli  seharusnya  mentaati  kesepakatan  yang  tertuang  didalam  PPJB  karena  pada dasarnya PPJB atas condominium merupakan perjanjian yang mengikat kedua belah pihak.
Jadi, penyebab batalnya PPJB atas condominium akibat wanprestasi dapat terjadi karena pihak  developer  ataupun  konsumen.  Sehingga  ada  beberapa  penyebab  yang  mengakibatkan pembatalan PPJB atas condominium dikarenakan wanprestasi adalah :
1. Pihak developer tidak melakukan kewajibannya untuk memberikan prestasi, misalnya tidak memberikan serah terima kunci pada saat waktu yang telah ditentukan.
2. Konsumen  lalai  dalam  melakukan  kewajibannya  untuk  membayar  unit  condominium  yang telah disepakati didalam PPJB.
3. Konsumen melakukan pembayaran namun tidak sebagaimana diperjanjikan didalam PPJB. Berdasarkan  Pasal  1243  KUH  Perdata  bahwa  “Penggantian  biaya  ganti  rugi  dan  bunga karena  tidak  dipenuhinya  suatu  perikatan,  barulah  mulai  diwajibkan  apabila  debitur  setelah dinyatakan  lalai  memenuhi  perikatannya,  tetap  melalaikannya  atau  jika  sesuatu  yang  harus diberikan atau dibuatnya dalam tenggang waktu tertentu telah dilampauinya”.
Maksudnya  adalah  berada  dalam  keadaan  lalai  adalah  peringatan  atau  pernyataan  dari kreditur  tentang  saat  selambat-lambatnya  debitur  wajib  memenuhi  prestasi.  Apabila  saat  ini dilampauinya, maka debitu ingkarjanji (wanprestasi). 22
Dalam  hal  terjadinya  wanprestasi,  maka  pihak  lain  sebagai  pihak  yang  menderita kerugian dapat memilih antar beberapa kemungkinan, yaitu :
1. Pihak yang dirugikan menuntut pelaksanaan perjanjian
2. Pihak yang dirugikan menuntut ganti rugi
20 Salim HS, Op. Cit. hlm. 187.
21 Lily, Op. Cit.
22 Mariam Darus Badrulzaman , Op. Cit. hlm. 19.
3. Pihak yang dirugikan menuntut pelaksanaan perjanjian disertai ganti rugi
4. Pihak yang dirugikan menuntut pembatalan perjanjian
5. Pihak yang dirugikan menuntut pembatalan perjanjian disertai dengan ganti rugi.
Wanprestasi  yang  mengakibatkan  batalnya  jual  beli  atas  condominium  yang  telah dilakukan  PPJB,  maka  pihak  yang  merasa  dirugikan  baik  pihak  developer  ataupun  konsumen dapat melakukan hal-hal tersebut diatas.

## Akibat  Hukum  Apabila  Dilakukan  Pembatalan  Akta  Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli (PPJB) Atas Condominium Yang Dibuat Dihadapan Notaris
Akta  PPJB  yang  dibuat  oleh  notaris  pada  dasarnya  merupakan  akta  otentik  yang  tidak akan  disengketakan  apabila  salah  satu  pihak  tidak  merasa  dirugikan,  tetapi  dengan  adanya  isi perjanjian didalam PPJB  yang  memuat hal-hal  yang telah disebutkan diatas, maka dapat timbul suatu  permaslahan  karena  salah  satu  pihak  merasa  dirugikan  oleh  pihak  lainnya.  Adapun  isi perjanjian  yang  penting  untuk  dibahas  secara  rinci  adalah  mengenai  hak  dan  kewajiban  antara penjual  dan  pembeli,  harga  obyek  jual  beli  dan  tata  cara  pembayaran.  Klausul  tersebut  dapat memberikan kepastian hukum bagi para pihak setelah menghadap ke notaris. Perumusan jangka waktu  didalam  akta  disebutkan  mengenai  kapan  pembeli  akan  melunasi  dengan  jangka  waktu yang telah tertulis di dalam akta, dan juga mengenai waktu kelengkapan persyaratan yang harus dilengkapi sebelum akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) dibuat.
Perlindungan  hukum  dalam  akta  Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli  (PPJB)  dapat dirumuskan  sendiri  oleh  calon  penjual,  biasanya  berupa  persyaratan  yang  biasanya  dimintakan sendiri  oleh  calon  penjual  itu  sendiri.  Misalnya  ada  calon  penjual  yang  didalam  Perjanjian Pengikatan JualBeli (PPJB) yang dibuatnya memintakan kepada pihak pembeli agar melakukan pembayaran  uang  pembeli  dengan  jangka  waktu tertentu  yang  disertai  dengan  syarat  batal  dan sanksi apabila terlambat membayar, ada pula yang apabila pembeli tidak memenuhi pembayaran sebagaimana telah dimintakan dan disepakati maka Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) hak atas tanah yang telah dibuat dan disepakati menjadi batal dan biasanya pihak penjual tidak akan mengambilkan uang yang telah dibayarkan kecuali pihak pembeli meminta pengecualian.Kebijakan  yang  dibuat  oleh  penjual  tersebut  adalah  salah  satu  sanksi  yang diberikan kepada calon pembeli bahwa dia tidak dapat memenuhi kewajibannya. 23
Berbeda  dengan  perlindungan  terhadap  calon  penjual,  perlindungan  terhadap  pembeli biasanya selain dilakukan dengan persyaratan juga di ikuti dengan permintaan pemberian kuasa yang  tidak  dapat  ditarik  kembali.Tujuannya  adalah  apabila  pihak  penjual  tidak  memenuhinya maka pihak pembeli dapat menuntut dan memintakan ganti rugi sesuai dengan kesepakatan yang diatur dalam Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB). Selain itu perlindungan lain adalah dengan perjanjian  pemberian  kuasa  yang  tidak  dapat  ditarik  kembali  apabila  semua  persyaratan  telah
23 Made  Gede  Arthadana,  Akibat  Hukum  Pembatalan  Akta  Pengikatan  Jual  Beli  Terhadap  Biaya  Yang  Ditimbulkan Dihadapan Notaris, diakses pada tanggal 27 Januari 2020 pada laman file:///Users/admin/Downloads/536-Article%20Text-1016- 1-10-20180219.pdf
terpenuhi  untuk  melakukan  jual  beli,  maka  pihak  pembeli  dapat  melakukan  pemindahan  hak kepada  dirinya  sendiri  ataupun  ke  orang  lain  walaupun  pihak  penjual  tidak  hadir  dalam penandatanganan Akta Jual Beli. 24
Berdasarkan  ketentuan  hukum  yang  berlaku  sebagaimana  yang  tertuang  dalam  Pasal 1320 KUH Perdata, maka suatu perjanjian dinyatakan sah apabila telah memenuhi empat syarat yaitu :
a. Sepakat mereka yang mengikat dirinya;
b. Kecakapan bertindak untuk membuat suatu perjanjian;
c. Adanya objek atau suatu hal tertentu; dan
d. Suatu sebab yang halal
Dua syarat yang pertama, dinamakan syarat subyektif, karena  mengenai orang-orangnya atau  subyeknya  yang  mengadakan  perjanjian,  sedangkan  dua  syarat  yang  terakhir  dinamakan syarat-syarat obyektif  karena  mengenai  perjanjiannya  sendiri  atau obyek  dari  perbuatan  hukum yang dilakukan itu.
Terdapat  implikasi  hukum  jika  salah  satu  syarat  tersebut  tidak  terpenuhi.Dalam  hal  ini jika syarat obyektif tidak terpenuhi, perjanjian itu batal demi hukum.Artinya semula tidak pernah dilahirkan  suatu  perjanjian  dan  tidak  pernah  ada  suatu  perikatan.Dengan  demikian,  maka  tidak ada dasar bagi para pihak untuk saling menuntut didepak hakim (null and void).Berkenaan syarat subyektif, jika syarat tidak terpenuhi maka perjanjian bukan batal demi hukum, tetapi salah satu pihak  mempunyai  hak  untuk  meminta  supaya  perjanjian  itu  dibatalkan.Maka  pihak  yang meminta  pembatalan  itu  adalah  pihak  yang  tidak  cakap.Perjanjian  yang  demikian  dinamakan voidable/vernietigbaar. 25
Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli  (PPJB)  atas  condominium  yang  dibuat  oleh  para  pihak dihadapan notaris dapat dimintakan pembatalan apabila salah satu pihak merasa dirugikan.
Ganti rugi dalam hukum perdata dapat timbul dikarenakan wanprestasi akibat dari suatu perjanjian  atau  dapat  timbul  dikarenakan  oleh  perbuatan  melawan  hukum.  Ganti  rugi  yang muncul dari wanprestasi adalah jika ada pihak-pihak dalam perjanjian yang tidak melaksanakan komitmennya  yang  sudah  dituangkan  dalam  perjanjian,  maka  menurut  hukum  dia  dapat dimintakan  tanggung  jawabnya,  jika  pihak  lain  dalam  perjanjian  tersebut  menderita  kerugian karenanya.
Apabila  PPJB  dimintakan  pembatalan,  tentunya  akan  ada  akibat  hukum  terhadap  akta PPJB  tersebut.  Selain  itu,  yang  perlu  diketahui  adalah  bagaimana  perlindungan  hukum  apabila pihak pembeli yang membatalkan PPJB begitupun sebaliknya.Seperti sanksi administrasi.
Sanksi  administrasi  merupakan  perbuatan  Pemerintah  guna  mengakhiri  suatu keadaan yang  dilarang  oleh  kaidah    hukum  administrasi  atau  melakukan  apa    yang  seharusnya ditinggalkan  oleh  para  warga    masyarakat  karena  bertentangan  dengan  undang-undang  atau
24 Ibid,
25 Subekti, Op. it., hlm. 20.
aturan hukum lainnya. 26
Jika para pihak baik developer ataupun konsumen condominium memilih menyelesaikan suatu sengketa di pengadilan, maka jika pembeli yang mengajukan gugatan pihak pembeli harus sebisa  mungkin  membuktikan  bahwa  lawannya  (developer/pengembang)  tersebut  telah melakukan  wanprestasi,  bukan  keadaan  memaksa  (overmacht).Begitu  pula  dengan  developer, developer  harus  meyakinkan  hakim  jika  kesalahan  bukan  terletak  padanya  dengan  pembelaan seperti  keadaan  memaksa,  menyatakan  bahwa  pihak  pembeli  telah  melepaskan  haknya,  dan kelalaian pembeli.Terhadap kelalaian atau kealpaan si  berutang (si berutang atau pihak pembeli sebagai  pihak  yang  wajib  melakukan  sesuatu),  diancamkan  beberapa  sanksi  atau  hukuman. Hukuman atau akibat-akibat yang diterima oleh debitur yang lalai ada empat macam, yaitu: 27
1. Membayar kerugian yang diderita oleh kreditur atau dengan singkat dinamakan ganti-rugi.
2. Pembatalan perjanjian atau juga dinamakan pemecahan perjanjian.
3. Peralihan risiko.
4. Membayar biaya perkara, kalau sampai diperkarakan didepan hakim.
Terkait  dengan  pihak  yang  dinyatakan  harus  membayar  denda  akibat  batalnya  PPJB tersebut,  maka  seharusnya  dibuktikan  dulu  unsur-unsur  sebagaimana  tersebut  diatas.Apabila pihak  yang  dinyatakan  wanprestasi  telah  memenuhi  keempat  unsur  diatas,  maka  pihak  yang dinyatakan  anprestasi  tersebut  wajib  untuk  emmberikan  ganti  kerugian.Oleh  karenanya,  dalam suatu  PPJB  harus  disebutkan  dengan  jelas  mengenai  sanksi  yang  dierikan  jika  salah  satu  pihak dinyatakan  wanprestasi.Hal  ini  sebagai  pencegahan  apabila  dikemudian  hari  terdapat  sengketa diantara para pihak. Maka, akibat yang ditimbulkan akibat batalnya PPJB yang dibuat dihadapan notaris karena wanprestasi adalah:
1. Adanya denda yang harus dibayarkan oleh pihak yang melakukan tindakan wanprestasi.
2. Akta  yang  dibuat  dihadapan  notaris  yaitu  akta  PPJB  menjadi  dapat  dibatalkan  apabila tidak  memenuhi  unsur  subyektif  atau   batal  demi  hukum  apabila  tidak  memenuhi  unsur obyektif.
3. Membayar  biaya  perkara  apabila  pembatalan  PPJB  tersebut  dilakukan  dimuka pengadilan.

## Penutup

## Kesimpulan
1. Penyebab  batalnya  Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli  (PPJB)  tersebut  dapat  terjadi  baik dikarenakan  oleh  pihak  konsumen  ataupun  pihak  developer.  Adapun  hal-hal  yang  dapat menyebabkan  pembatalan  PPJB  yang  dibuat  dihadapan  notaris  yang  berasal  dari  pihak developer  adalah  Pihak  developer  tidak  melakukan  kewajibannya  untuk  memberikan prestasi  yang  telah  disepakati  oleh  kedua  belah  pihak,  sehingga  pihak  developer  tidak
26 Bahder  Johan  Nasution,  “Penerapan  Sanksi  Administratif  Sebagai  Sarana  Pengendali  Pembatasan  Terhadap  Kebebasan Bertindak Bagi Notaris”, Recital Review Vol 2 No. 1 Tahun 2020 , hlm. 4.
27 Yahya Harahap, Segi-segi Hukum Perjanjian , Cetakan Kedua, Alumni, Bandung, 1986. hlm. 56.
melakukan  kewajibannya  sebagaimana  ternyata  didalam  Undang-Undang,    maka  pihak konsumen akan meminta ganti rugi kepada pihak developer. Namun, apabila diantara kedua belah  pihak  tidak  mendapatkan  solusi  dari  permasalahan  tersebut,  maka  pihak  yang dirugikan  dapat  menggugat  pihak  yang  menyebabkan  kerugian  tersebut  di  pengadilan  atau dengan  membatalkan  kesepakatan  yang  telah  dibuat  oleh  para  pihak.  Selain  itu,  penyebab lain  dapat  berasal  dari  pihak  Konsumen  yang  lalai  dalam  melakukan  kewajibannya  untuk membayar unit condominium yang telah disepakati didalam Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB)  yang  dibuat  dihadapan  notaris.  Kewajiban-kewajiban  yang  tertulis  di  dalam Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) antara kedua belah pihak harus dilaksanakan karena apabila  tidak  dilaksanakan,  maka  dapat  menimbulkan  suatu  permasalahan  diantara  para pihak.  Dikarenakan  Konsumen  tidak  melakukan  pembayaran  sebagaimana  diperjanjikan didalam Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB), dengan demikian Konsumen tersebut dapat dikatakan tidak  memiliki  itikad  yang baik untuk memenuhi prestasinya, hal-hal  inilah  yang menyebabkan  pihak  developer  merasa  dirugikan  oleh  konsumen.  Oleh  karena  masing masing pihak merasa dirugikan, maka hal tersebut dapat menjadi alasan batalnya Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) atas condominium yang telah dibuat dihadapan notaris.
2. Akibat  batalnya  Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli  (PPJB)  yang  dibuat  dihadapan  notaris karena  wanprestasi  dapat  menyebabkan  batalnya  akta  yang  dibuat  dihadapan  notaris  yaitu akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) dapat dibatalkan apabila tidak memenuhi unsur subyektif  atau   batal  demi  hukum  apabila  tidak  memenuhi  unsur  obyektif  sebagaimana ternyata  didalam  Pasal  1320  KUH  Perdata  yang  menyatakan  tentang  syarat  sahnya perjanjian.  Selain  batalnya  akta  yang  dibuat  dihadapan  notaris,  ada  pula  hal  yang  harus dibayarkan oleh pihak yang melakukan wanprestasi yaitu denda yang harus dibayarkan oleh pihak  yang  melakukan  tindakan  wanprestasi  dengan  membayar  biaya  ganti  kerugian  dan bunga  yang  ditimbulkan  akibat  wanprestasi  tersebut,  namun  apabila  perkara  tersebut dilakukan  dimuka  pengadilan,  maka  harus  membayar  biaya  perkara  sesuai  dengan  putusan pengadilan.

## Saran
1. Notaris sebagai pejabat umum yang berwenang membuat akta otentik harus menjalankan kewajibannya  sesuai  dengan  peraturan  perundang-undangan  yang  berlaku.  Dalam  hal membuat  akta  otentik  notaris  diharapkan  dapat  merumuskan  secara  rinci  mengenai  isi akta yang telah dibuat dan menjelaskan serta membacakan maksud dari isi akta tersebut, sehingga  dapat  meminimalisir  perbuatan  wanprestasi  antara  para  pihak  karena  semua aturan yang terdapat dalam akta dapat dijadikan sebagai tindakan preventif sudah tertulis didalam akta otentik yang dibuat oleh notaris dihadapan para pihak.
2. Calon pembeli condominium diharapkan memahami isi dari perjanjian awal yang dibuat antara calon pembeli dan pihak developer dan juga akta Perjanjian Pengikatan Jual  Beli (PPJB)  sebagai  perjanjian  yang  mengikat  antara  calon  pembeli  dan  pihak  developer. Sebelum  dilakukan  penandatanganan  akta Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli  (PPJB) oleh
para pihak dihadapan notaris, maka calon pembeli condominium harus menanyakan hal- hal terkait apa yag akan diperjanjikan, jika ada hal yang tidak dapat dipahami maka calon pembeli  bisa  menanyakan kepada pejabat  yang  berwenang  membuat akta tersebut yaitu notaris. Dengan melakukan hal ini, maka dapat diketahui sanksi apabila pihak developer melakukan wanprestasi kepada calon pembeli.
3. Pengembang  (developer)  sebagai  pihak  penjual  unit  condominium  diharapkan menjelaskan  secara  jelas  dan  terperinci  mengenai  isi  dari  perjanjian  yang  dibuat  oleh pihak  pengembang  dan  calon  pembeli  condominium,  dengan  menjelaskan  isi  dari perjanjian  maka  pihak  pembeli  dapat  memahami  isi  dari  perjanjian  kedua  belah  pihak. Apabila terjadi wanprestasi oleh calon pembeli, maka calon pembeli telah memahami ada sanksi  apabila  terjadi  wanprestasi  oleh  pihak  pembeli.  Selain  itu,  pengembang  harus mentaati  peraturan-peraturan  terkait  pemasaran  condominium.  Dengan  demikian, diharapkan  pihak  developer  dapat  menghindari  hal-hal  yang  menyebabkan  adanya perbuatan wanprestasi.

## Daftar Pustaka
Buku Arie.  S.  Hutagalung, Kondominium  Dan  Permasalahnya  (Edisi  Revisi) ,  BadanPenerbitkan Fakultas Hukum UI, Jakarta, 2017.
Lili  Rasjidi  dan  I.B  Wysa  Putra, Hukum  Sebagai  Suatu  Sistem ,Remaja  Rusdakarya, Bandung,1993.
Maria  Theresia  Geme, Perlindungan  Hukum  Terhadap  Masyarakat  Hukum  Adat  Dalam Pengelolaan  Cagar  Alam  Watu  Ata  Kabupaten  Ngada,  Provinsi  Nusa  Tenggara  Timur , Disertasi Program Doktor Ilmu Hukum Universitas Brawijaya Malang, 2012.
Salim HS, Pengantar Hukum Perdata Tertulis (BW), Cet, 3, Sinar Grafika, Jakarta, 2005. Salim H.S, Perkembangan Hukum Kontrak Innominat di Indonesia , Sinar Grafika, Jakarta, 2003. Sugiharti, Tinjauan  Yuridis  Kontrak  Baku  Perjanjian  Perikatan  Jual  Beli  Rumah  Susun/ Apartemen Taman Melati Sinduadi Di Kota Yogyakarta , Universitas Gajah Mada, 2007.

## Peraturan
Kitab Undang-Undang Hukum Perdata.
Undang-Undang  Nomor  2  Tahun  2014  tentang  Perubahan  atas  Undang-Undang  Nomor  30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris Notaris.
Undang-UndangNomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun. Peraturan Menteri PUPR Nomor 11/PRT/M/2019 tentang Sistem PPJB Rumah

## Jurnal
Adrian Sutedi, Hukum Rumah Susun & Apartemen , Sinar Grafika,Jakarta Timur 2010.
Alhamidy, Fauzan Aziman, Isis Ikhwansyah, Zainal Muttaqin, “Perlindungan Hukum Konsumen Akibat  Pencabutan  Izin  Mendirikan  Bangunan  Apartment”, Recital  Review,  Vol  2  No.  1, Januari 2020 .
Aman,  “Perlindungan  Hukum  Bagi  Notaris  dalam  Melaksanakan  Jabatannya”, Recital  Review, Vol 1 No. 2, Juli 2019,
Bahder  Johan  Nasution,  “Penerapan  Sanksi  Administratif  Sebagai  Sarana  Pengendali Pembatasan  Terhadap  Kebebasan  Bertindak  Bagi  Notaris”, Recital  Review  Vol  2  No. 1,Januari2020.
Nindyo  Pramono, ” Problematika  Putusan  Hakim  dalam  perkara  Pembatalan  Perjanjian,” Membar Hukum Volume 22 Nomor 1 , Juni 2010.
Pingkan  Martina  Manueke, ‘Jual  Beli  Tanah  Yang  Mempunyai  Sertifikat  Hak  Atas  Tanah Menurut Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997’ ,Lex Privatum, VI (2018). Internet https://id.wikipedia.org/wiki/Daftar_negara_menurut_jumlah_penduduk http://www.hukumproperti.com https://www.cnnindonesia.com/ekonomi/20180718160249-92-315126/kuartal-ii-penjualan- kondominium-di-jabodetabek-melesu
https://www.hukumonline.com/berita/baca/lt5a20010d8395b/kenali-model-akad-ini-sebelum- beli-apartemen/
https://www.hukumonline.com/berita/baca/lt599ab7314a829/mengakhiri-konflik-konsumen- pengembang-apartemen-oleh--riki-perdana-raya-waruwu/
file:///Users/admin/Downloads/536-Article%20Text-1016-1-10-20180219.pdf