## SERTIFIKAT HAK MILIK YANG DIAKUI SEBAGAI ASET PERSEROAN TERBATAS DAN MENJADI JAMINAN HUTANG
Idrus Maulana Chatib a , Firman Muntaqo a , Amin Mansyur b a Fakultas Hukum Universitas Sriwijaya, E-mail: idrus.maulana@outlook.com
b Badan Pertanahan Nasional Kantor Wilayah Provinsi Sumatera Selatan
Naskah diterima: 23 September; revisi: 16 Oktober; disetujui: 18 November 2019 DOI: 10.28946/rpt.v%vi%i.389

## Abstrak:
Pembangunan  perekonomian  nasional  diselenggarakan  berdasarkan  demokrasi  ekonomi  dengan prinsip  kebersamaan,  efisiensi  yang  berkeadilan,  berkelanjutan,  berwawasan  lingkungan, kemandirian, serta menjaga keseimbangan kemajuan dan kesatuan ekonomi nasional yang bertujuan untuk  mewujudkan  kesejahteraan  masyarakat.  Demikian  bunyi salah  satu  konsideran  dalam  Undang Undang  Nomor  40  Tahun 2007 tentang  Kepemilikan Perseroan Terbatas  atas sebuah  hak  atas  tanah memiliki pembatasan dimana Perseroan Terbatas tidak dapat memiliki tanah dengan status hak milik. Hak  milik  atas  tanah  hanya  dapat  dimiliki  oleh  perorangan  dan  badan  hukum  yang  ditetapkan  oleh Pemerintah  sesuai  Peraturan  Pemerintah  Nomor  38  tahun  1963  tentang  Penunjukan  Badan  Hukum Yang  Dapat  Mempunyai  Hak  Milik  Atas  Tanah.  Untuk  menjamin  fasilitas  kreditnya  Perseroan Terbatas  menggunakan  sertifikat  hak  milik  atas  nama  Direksi  yang  diakui  sebagai  milik  Perseroan berdasarkan  surat  pernyataan  dan  pencatatan  dalam  laporan  keuangan  Perseroan.  Surat  Pernyataan yang menyatakan bahwa Perseroan adalah pemilik sebenarnya dari suatu hak milik atas tanah bukan merupakan  sebuah  kepastian  hukum,  namun  pencatatan  dalam  laporan  keuangan  merupakan pengakuan  sah  bahwa  suatu  aset  merupakan  milik  Perseroan  Terbatas.  Pencatatan  tersebut  harus ditindaklanjuti  dengan  perubahan  nama  dan  status  tanah  sehingga  sah  menjadi  milik  Perseroan Terbatas,  selama  hal  tersebut  tidak  dilakukan,  maka  Perseroan  Terbatas  tidak  memiliki  dasar  hak untuk melakukan perbuatan hukum terkait tanah tersebut.
Kata kunci : Hak Atas Tanah; Hak Milik; Perseroan Terbatas

## Abstract :
National  economic  development  is  carried  out  based  on  economic  democracy  with  the  principle  of togetherness, equitable efficiency, sustainable, environmentally sound, independent, and maintaining a balance of progress and national economic unity which aims to realize the welfare of society. This is  stated  in the considerations  of  Law  Number  40  of 2007  concerning  Limited  Liability  Companies. Ownership  rights  of  land  can  only  be  owned  by  individuals  and  legal  entities  stipulated  by  the Government  in  accordance  with  Government  Regulation  Number  38  of  1963  concerning  the Appointment of Legal Entities that Can Have Ownership Rights of Land. In developing its business a Company  requires  the  availability  of  funds  or  capital  which  at  this  time  is  often  obtained  through loans or credit to banking institutions. A statement stating that the Company is the actual owner of a land  title  is  not  a  legal  certainty,  but  the  recording  in  the  financial  statements  is  a  legitimate acknowledgment  that  an  asset  belongs  to  a  Company.  The  registration  must  be  followed  up  with changes to the name and status of the land so that it is legally owned by the Company, as long as this is not done, the Company does not have the right to carry out legal actions related to the land.
Keywords : Land Rights; Mortgage Rights; Property Rights

## LATAR BELAKANG
Perseroan  Terbatas  merupakan  persekutuan  modal,  didirikan  berdasarkan  perjanjian, memiliki kekayaan yang terpisah dari kekayaan pribadi pemegang saham, Direksi dan Dewan Komisaris,  hal  ini  merupakan  ciri  utama  suatu  Perseroan  Terbatas,  dimana  kekayaan  yang dimiliki  oleh  sebuah  Perseroan  Terbatas  berupa  aset  ataupun  harta  tidak  dapat  secara  serta merta menjadi milik pribadi pemegang saham, Direksi maupun Dewan Komisaris, begitupun sebaliknya  dimana  aset  atau  harta  milik  pribadi  pemegang  saham,  Direksi  dan  Dewan Komisaris  tidak  dapat  secara  serta  merta  menjadi  milik  Perseroan  Terbatas,  kecuali  telah terjadi pemindahan hak dari pribadi ke Perseroan atau sebaliknya.
Sebagai  persekutuan  modal,  kekayaan  Perseroan  Terbatas  terdiri  dari  modal  yang seluruhnya  terbagi  dalam  bentuk  saham.  Para  pendiri  Perseroan  Terbatas  berkewajiban mengambil  bagian  modal  dalam  bentuk  saham  itu, 1 dan  mereka  akan  mendapatkan  bukti kepemilikan  atas  saham  dalam  bentuk  surat  saham.  Sebagai  Badan  Hukum,  Perseroan Terbatas  dapat  memiliki  hak-hak  dan  melakukan  perbuatan-perbuatan  layaknya  sebuah subjek  hukum,  Badan  Hukum  dapat  memiliki  kekayaan  sendiri  termasuk  memiliki  hak  atas tanah.  Pemilikan  Badan  Hukum  terhadap  hak  atas  tanah  adalah  sebagaimana  diatur  dalam Undang undang Nomor 5 tahun 1960 tentang Pokok-pokok Agraria. 2
Sesuai ketentuan Undang Undang, hak atas tanah dengan status hak milik hanya dapat dimiliki  oleh  Warga  Negara  Indonesia  atau  badan  hukum  yang  ditetapkan/ditunjuk  oleh Pemerintah.  Suatu  badan  hukum  Perseroan  Terbatas  yang  tidak  memenuhi  kriteria sebagaimana  diatur  dalam  Undang  Undang  dan  Peraturan  Pemerintah  tidak  dapat  memiliki aset yang bukti kepemilikannya berupa hak milik, namun demikian saat ini masih kita temui Perseroan Terbatas yang mencatatkan dan mengakui dalam pembukuannya, asset-aset dalam bentuk tanah berstatus hak milik atas nama perorangan. Klaim atau pengakuan tersebut dalam pembukuan  Perseroan,  memberikan  sebuah  akibat  bahwa  secara  formal  harus  segera dilakukan perubahan status hak dan balik nama ke atas nama Perseroan.
Selanjutnya penempatan hak atas tanah tersebut sebagai Agunan hutang, secara umum mengandung  risiko  bagi  kreditur  dalam  hal  ini  bank.  Agunan  berupa  harta  atau  aset  yang bukan  milik  debitur,  merupakan  salah  satu  sumber  pelunasan,  sementara  harta  atau  aset tersebut  tidak  memiliki  keterkaitan  langsung  dengan  hutang,  dan  secara  prinsip  masih  ada kepentingan  pihak  ketiga  lain  yang  harus  dijadikan  pertimbangan  terkait  harta  atau  aset tersebut  seperti  ahli  waris  pemilik  hak  atas  tanah.  Harta  tersebut  sangat  rentan  terhadap sengketa di kemudian hari karena kepemilikannya.
Tujuan dari penelitian ini adalah untuk menjelaskan kedudukan hukum tanah hak milik atas nama  Direktur  yang  diakui  sebagai  harta  Perseroan,  mengetahui  kelayakan  SHM  tersebut sebagai  agunan  fasilitas  kredit  di  Bank  dan  apa  risiko  yang  dihadapi  Bank  serta  bagaimana wewenang Bank, atas agunan tersebut, serta menjelaskan peraturan yang menjadi dasar status pemilikan tanah, dan kebijakan serta peraturan yang dapat diterapkan dalam penindakan atas pencatatan  hak  milik  sebagai  aset  Perseroan  Terbatas,  serta  untuk  mengetahui  bagaimana pengaturan dan kebijakan selanjutnya.
Dengan manfaat penelitian secara teoritis yang diharapkan dapat memperkaya khasanah ilmu pengetahuan khususnya di bidang hukum dan diharapkan dapat dijadikan bahan rujukan
1 Undang Undang Nomor 40 Tahun 2007 tentang Perseroan Terbatas, Pasal 7 ayat 2.
2 Undang Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Pokok-pokok Agraria, Pasal 4 ayat 1.
untuk  penelitian-penelitian  selanjutnya  dalam  rangka  pembangunan  hukum  secara  nasional. Manfaat Praktis  yang diharapkan dapat menjadi  referensi dan memberikan kontribusi dalam penegakan hukum, implementasi hukum perusahaan dan kepemilikan hak khususnya hak atas tanah  bagi  praktisi  dan  akademisi  di  bidang  ilmu  hukum;  Instansi  pemerintah;  Notaris; Pejabat Pembuat Akta Tanah dan Warga Negara.

## METODE
Penelitian  hukum  merupakan  suatu  proses  untuk  menemukan  aturan  hukum,  prinsip-prinsip hukum,  maupun  doktrin-doktrin  hukum  guna  menjawab  isu  hukum  yang  dihadapi,  oleh karenanya  diperlukan  adanya  kerangka  konsepsional  dan  kerangka  atau  landasan  teoritis sebagai  suatu  syarat  penting. 3 Metode  yang  digunakan  dalam  penelitian  ini  adalah menggunakan  penelitian  hukum  Normatif,  yaitu  suatu  penelitian  hukum  kepustakaan. 4 Dengan  Pendekatan  Perundang-undangan  ( Statue  Approach )  untuk  meneliti  berbagai  aturan hukum formal yang menjadi fokus utama dan manjadi sentral suatu penelitian. 5
Jenis  dan  sumber  bahan  penelitian  ini  berupa  bahan-bahan  hukum  yang  terdiri  dari bahan  hukum  primer  yaitu  peraturan  perundang-undangan,  yurisprudensi  dan  traktat, diantaranya  Undang-Undang  Nomor  5  tahun  1960  tentang  Pokok-pokok  Agraria  dan Undang-Undang Nomor 40 Tahun 2007 tentang Perseroan Terbatas. Bahan hukum sekunder yaitu  bahan  hukum  yang  memberikan  petunjuk  maupun  penjelasan  mengenai  bahan  hukum primer, yang meliputi:
1. Rancangan Undang-Undang;
2. Buku-buku literatur;
3. Hasil-hasil penelitian, seminar, sosialisi atau penemuan ilmiah lainnya.
4. Ketentuan-ketentuan  lainnya  yang  mempunyai  keterkaitan  langsung  dan  relevan dengan objek kajian penelitian.
Serta  bahan  Hukum  Tersier  yaitu  yang  memberikan  petunjuk  maupun  penjelasan terhadap  bahan  hukum  primer  dan  sekunder,  seperti  kamus,  ensiklopedia,  indeks  kumulatif dan sebagainya. 6

## ANALISIS DAN DISKUSI Kekayaan Perseroan Terbatas
Kekayaan  Perseroan  Terbatas  adalah,  semua  barang  baik  bergerak  maupun  tidak  bergerak, baik  berwujud  maupun  tidak  berwujud  milik  Perseroan. 7 Kekayaan  bersih  perseroan  adalah seluruh  harta  kekayaan  perseroan  dikurangi  seluruh  kewajiban  perseroan  sesuai  dengan laporan  keuangan  terbaru  yang  disahkan  oleh  RUPS  dalam  waktu  6  bulan  terakhir. 8 Berdasarkan  pengertian  tersebut,  dapat  diambil  suatu  kesimpulan  dan  penjelasan  bahwa, segala barang milik PT adalah termasuk kekayaan PT, termasuk barang tidak bergerak. Kitab Undang Undang Hukum Perdata memberikan pengertian benda tidak bergerak adalah: 9
3 Peter Mahmud Marzuki, Penelitian Hukum , Jakarta: Kencana Prenada Media Group, 2011, hlm. 35.
4 Soerjono  Soekanto  dan  Sri  Mamudji, Penelitian  Hukum  Normatif  (Suatu  Tinjauan  Singkat) ,  Jakarta:  Raja Grafindo Persada, 2001, hlm 29.
5 Ibid.
6 Soerjono Soekanto, Pengantar Penelitian Hukum , Jakarta: UI Press, 2007, hlm. 52.
7 Undang Undang Nomor 40 Tahun 2007, op. cit., Penjelasan Pasal 102 ayat 2.
8 Ibid, Penjelasan Pasal 37 ayat 1.
9 Kitab Undang Undang Hukum Perdata, Buku Kedua:Benda, Pasal 506.
1. tanah pekarangan dan apa yang didirikan di atasnya;
2. penggilingan, kecuali yang dibicarakan dalam Pasal 510;
3. pohon  dan  tanaman  ladang  yang  dengan  akarnya  menancap  dalam  tanah,  buah pohon  yang  belum  dipetik,  demikian  pula  barang-barang  tambang  seperti  batu bara, sampah bara dan sebagainya, selama barang-barang itu belum dipisahkan dan digali dari tanah;
4. kayu belukar dari hutan tebangan dan kayu dari pohon yang tinggi, selama belum ditebang; dan
5. pipa  dan  salurán  yang  digunakan  untuk  mengalirkan  air  dari  rumah  atau pekarangan;  dan  pada  umumnya  segala  sesuatu  yang  tertancap  dalam  pekarangan atau terpaku pada bangunan.
Tanah,  termasuk  dalam  kategori  benda  tidak  bergerak  sebagaimana  ketentuan  Kitab Undang  Undang  Hukum  Perdata  tersebut  diatas,  maka  tanah  berikut  apa  yang  didirikan diatasnya  yang  merupakan  milik  PT  termasuk  kekayaan  PT  sebagaimana  telah  diatur  oleh Undang  Undang.  Dalam  hukum  perdata  dikenal  hak  atas  suatu  benda  dengan  hak  bezit  dan hak  milik,  dimana  kedua  hak  tersebut  memiliki  perbedaan  yang  cukup  tegas  sebagaimana diatur  dalam  Pasal  529  Kitab  Undang  Undang  Hukum  Perdata  yang  mengatur  mengenai definisi bezit sebagai berikut:
“Yang dimaksud dengan besit adalah kedudukan menguasai atau menikmati suatu barang yang ada dalam kekuasaan seseorang secara pribadi atau dengan perantaraan orang lain, seakan-akan barang itu miliknya sendiri.”

## Sementara mengenai hak milik diatur dalam Pasal 570 Kitab Undang Undang Hukum Perdata yang mengatur bahwa:
“Hak  milik  adalah  hak  untuk  menikmati  suatu  barang  secara  lebih leluasa  dan untuk  berbuat terhadap  barang  itu  secara  bebas  sepenuhnya,  asalkan  tidak  bertentangan  dengan  undang- undang  atau  peraturan  umum  yang  ditetapkan  oleh  kuasa  yang  berwenang  dan  asal  tidak mengganggu  hak-hak  orang  lain;  kesemuanya  itu  tidak  mengurangi  kemungkinan  pencabutan hak  demi  kepentingan  umum  dan  penggantian  kerugian  yang  pantas,  berdasarkan  ketentuan- ketentuan perundang-undangan.”
Berdasarkan  kedua  ketentuan  tersebut  terlihat  jelas  perbedaan  antara  hak  bezit (menguasai)  dan  hak  memiliki  yang  sebenar-benarnya.  Dalam  kaitannya  dengan  kekayaan Perseroan  Terbatas,  maka  jelas  makna  dari  kalimat  “semua  barang  baik  bergerak  maupun tidak  bergerak,  baik  berwujud  maupun  tidak  berwujud  milik  Perseroan”,  menyebutkan dengan  tegas  bahwa  yang  termasuk  kekayaan  Perseroan  adalah  barang-barang  atau  benda- benda  yang dikuasai  oleh suatu perseroan terbatas dengan hak milik,  yang memberikan hak bagi  pemiliknya  dalam  hal  ini  perseroan  terbatas  untuk  menikmati  dengan  leluasa,  berbuat bebas sepenuhnya atas benda tersebut selama tidak bertentangan dnegan undang-undang.
Barang-barang  atau  benda-benda  yang  tidak  dikuasai  oleh  perseroan  terbatas,  tidak dapat memberikan hak untuk dinikmati dengan leluasa, berbuat secara bebas sepenuhnya atas barang atau benda tersebut, kesimpulan yang dapat diambil bahwa barang atau benda tersebut tidak  termasuk  dalam  kekayaan  Perseroan.  Selanjutnya  suatu  barang  atau  benda  yang meskipun  secara  fisik  dikuasai  oleh  atau  berada  dalam  kekuasaan  suatu  perseroan  terbatas namun  tidak  memberikan  hak  untuk  dinikmati  dengan  leluasa,  berbuat  secara  bebas sepenuhnya  atas  barang  atau  benda  tersebut,  maka  barang  atau  benda  tersebut  bukan merupakan  milik  perseroan  terbatas  dan  karenanya  tidak  termasuk  dalam  kekayaan
perseroan.  Kedudukan  barang-barang  atau  benda  yang  tidak  termasuk  kekayaan  perseroan, maka  secara  formal  tidak  dapat  ditempatkan  sebagai  bagian  dari  kekayaan  suatu  perseroan terbatas.

## Hak Atas Tanah Milik Perseroan Terbatas
Perseroan  Terbatas  sebagai  salah  satu  subjek  hukum  yang  memiliki  hak  yang  telah  diatur dalam  tatanan  hukum  Indonesia,  mempunyai  hak  untuk  memperoleh  tanah  baik  sebagai investasi atau sebagai lokasi atau letak domisili hukum Perseroan Terbatas tersebut. Hak-hak atas  tanah  yang  dapat  dimiliki  oleh  sebuah  Perseroan  Terbatas  adalah  sebagaimana  diatur dalam  pasal  16  Undang  Undang  Nomor  5  Tahun  1960  Tentang  Pokok  Agraria,  yaitu:  Hak Milik; Hak Guna Usaha; Hak Guna Bangunan; Hak Pakai; Hak Sewa; Hak Membuka Tanah; Hak  Memungut  Hasil  Hutan;  Hak-hak  yang  lain  termasuk  dalam  hak-hak  tersebut  di  atas akan ditetapkan dengan Undang-Undang serta hak-hak yang sifatnya sementara sebagaimana yang disebutkan dalam Pasal 53.
Namun  demikian  hak-hak  atas  tanah  sebagaimana  tersebut  dalam  Pasal  16  tersebut, tidak  seluruhnya  dapat  dimiliki  oleh  suatu  badan  hukum  dalam  hal  ini  Perseroan  Terbatas. Hak  milik  sebagai  salah  satu  hak  atas  tanah  yang  tercantum  dalam  pasal  16  tersebut  tidak serta  merta  dapat  dimiliki  atau  dikuasai  oleh  suatu  badan  hukum.  Pembatasan  tersebut sebagaimana  diatur  dalam  pasal  21  ayat  (1)  dan  (2)  Undang  Undang  Nomor  5  Tahun  1960 tentang Pokok-pokok Agraria, yang menyatakan bahwa:
1) Hanya warga-negara Indonesia dapat mempunyai hak milik;
2) Oleh Pemerintah ditetapkan badan-badan hukum yang dapat mempunyai hak milik dan syarat-syaratnya.
Pasal  1  Peraturan  Pemerintah  Nomor  38  Tahun  1963  tentang  Penunjukan  Badan Hukum Yang Dapat Mempunyai Hak Milik Atas Tanah, memberikan pembatasan yang lebih tegas  lagi  terkait  pemilikan  tanah  untuk  badan  hukum  yang  mengatur  bahwa,  hanya  badan hukum tertentu yang dapat mempunyai hak milik atas tanah yaitu :
a. Bank-bank yang didirikan oleh Negara (selanjutnya disebut Bank Negara);
b. Perkumpulan-perkumpulan  Koperasi  Pertanian  yang  didirikan  berdasar  atas Undang-undang No. 79 tahun 1958 (Lembaran Negara tahun 1958 No. 139);
c. Badan-badan keagamaan, yang ditunjuk oleh Menteri Pertanian/Agraria, setelah mendengar Menteri Agama;
d. Badan-badan  sosial,  yang  ditunjuk  oleh  Menteri  Pertanian/Agraria,  setelah mendengar Menteri Kesejahteraan Sosial.
Ketentuan-ketentuan tersebut mengatur bahwa hanya badan hukum tertentu yang telah ditetapkan Pemerintah yang dapat memperoleh hak milik atas tanah, sementara badan-badan hukum selain yang tersebut tidak dapat memiliki Hak Milik atas tanah, badan-badan hukum tersebut  hanya  dapat  memiliki  hak  atas  tanah  dalam  bentuk  lain  sebagaimana  disebutkan dalam Pasal 16 ayat 1 Undang Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Pokok-pokok Agraria.

## Pemilikan dan Pengadaan Hak Atas Tanah Oleh Perseroan Terbatas
Sebagai  subjek  hukum,  salah  satu  hak  Perseroan  Terbatas  adalah  untuk  memiliki  atau menguasai suatu hak atas tanah. Hak tersebut telah diberikan oleh Undang Undang dan diatur secara resmi oleh Pemerintah, diantaranya Pasal 4 ayat (1) Undang Undang Nomor 5 Tahun
1960  tentang  Pokok-pokok  Agraria.  Pasal  tersebut  mengatur  bahwa  yang  dapat  mempunyai hak atas tanah adalah: Perorangan (sendiri); Perorangan (bersama-sama); dan Badan Hukum.
Undang-Undang  Dasar  1945  pasal  33  ayat  (3)  mengatur  bahwa,  Bumi,  air  dan kekayaan  alam  yang  terkandung  didalamnya  dikuasai  oleh  negara  dan  dipergunakan  untuk sebesar-besarnya  kemakmuran rakyat.  Pengaturan tersebut,  memberikan  hak kepada Negara untuk  menguasai  tanah  yang  berada  di  dalam  Negara  Kesatuan  Republik  Indonesia  untuk dipergunakan  sebesar-besarnya  bagi  kemakmuran  rakyat.  Undang  Undang  Pokok  Agraria juga mengatur mengenai hak negara menguasai tanah sebagaimana ketentuan Pasal 2.
Sesuai ketentuan Pasal 4 UUPA, perorangan baik secara sendiri maupun bersama-sama serta  badan  hukum  dapat  memperoleh  hak  atas  tanah  yang  dikuasai  oleh  negara,  untuk memperoleh  hak  atas  tanah  tersebut  maka  ada  prosedur  yang  harus  ditempuh  dan  syarat- syarat  yang  harus  dipenuhi  sehingga  baik  perorangan  maupun  badan  hukum  dapat memperoleh  hak  atas  tanah.  Prosedur  dan  syarat  dalam  memperoleh  hak  atas  tanah  adalah sebagaimana  diatur  dalam  Peraturan  Menteri  Negara  Agraria/Kepala  Badan  Pertanahan Nasional  No.9  Tahun  1999  Tentang  Tata  Cara  Pemberian  dan  Pembatalan  Hak  Atas  Tanah Negara dan Hak Pengelolaan.
Hak  Milik  dapat  dimohonkan,  dan  Hak  Milik  dapat  diberikan  kepada: 10 (1)  Warga Negara  Indonesia;  dan  (2)  Badan-badan  Hukum  yang  ditetapkan  oleh  Pemerintah  sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku yaitu:
a. Bank Pemerintah; dan
b. Badan Keagamaan dan Badan Sosial yang ditunjuk oleh Pemerintah.
Perseroan Terbatas sebagai badan hukum, tidak termasuk dalam pengertian Pasal 8 ayat 1 tersebut, sehingga tidak dapat memohonkan untuk dapat memperoleh hak milik. Namun PT dapat  memohonkan  dan  dapat  diberikan  Hak  Guna  Bangunan,  dengan  mengajukan permohonan Hak Guna Bangunan secara tertulis, yang memuat: 11
1. Keterangan mengenai pemohon:
a. Apabila  perorangan:  nama,  umur,  kewarganegaraan,  tempat  tinggal  dan pekerjannya  serta  keterangan  mengenai  istri/suami  dan  anaknya  yang  masih menjadi tanggungannya;
b. Apabila  badan  hukum:  nama,  tempat  kedudukan,  akta  atau  peraturan pendiriannya  sesuai  dengan  ketentuan  peraturan  perundang-undangan  yang berlaku
2. Keterangan mengenai tanahnya yang meliputi data yuridis dan data fisik:
Dasar  penguasaan  atau  alas  haknya  dapat  berupa  sertifikat,  girik,  surat  kapling,  surat- surat  bukti  pelepasan  hak  dan  pelunasan  tanah  dan  rumah  dan  atau  tanah  yang  telah  dibeli dari  pemerintah,  putusan  pengadilan,  akta  PPAT,  akta  pelepasan  hak,  dan  surat-surat  bukti perolehan tanah lainnya;
a. Letak,  batas-batas  dan  luasnya  (jika  ada  Surat  Ukur  atau  Gambar  Situasi sebutkan tanggal dan nomornya);
b. Jenis tanah (pertanian, non pertanian);
10 Peraturan  Menteri  Negara  Agraria/Kepala  Badan  Pertanahan  Nasional  Nomor  9  Tahun  1999  Tentang  Tata Cara Pemberian dan Pembatalan Hak Atas Tanah Negara dan Hak Pengelolaan, Pasal 8 ayat 1.
11 Ibid, Pasal 33 - 39
c. Rencana penggunaan tanah;
d. Status tanahnya (tanah hak atau tanah negara);
3. Lain-lain :
a. Keterangan mengenai jumlah bidang, luas, dan status tanah-tanah yang dimiliki oleh pemohon, termasuk bidang tanah yang dimohon;
b. Keterangan lain yang dianggap perlu.

## Pengadaan Tanah Oleh Perseroan Terbatas Yang Berasal Dari Hak Milik Perorangan
Peralihan  hak  milik  atas  tanah  diatur  dalam  Pasal  20  ayat  2  UUPA  yaitu  hak  milik  dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain. Tanah hak milik merupakan tanah yang dimiliki oleh perorangan  dan  atau  badan  hukum  yang  ditunjuk  oleh  Pemerintah  yang  memberikan  hak kepada  pemiliknya  untuk  digunakan  sendiri  atau  dialihkan  kepada  pihak  lain.  Dalam pengalihan  tanah  hak  milik  dari  perorangan  kepada  badan  hukum  dalam  hal  ini  Perseroan Terbatas, maka setelah dilakukan pengalihan hak melalui jual beli, Direksi PT harus merubah nama  dalam  sertipikat  menjadi  atas  nama  PT,  untuk  memperkuat  kedudukan  tanah  tersebut sebagai harta kekayaan PT dan memberikan kepastian hukum bagi pemegang hak atas tanah. Sasaran  dari  kepastian  hukum  hak  atas  tanah  adalah  memberikan  perlindungan  hukum kepada  pemegang  hak  atas  tanah,  (siapa  pemiliknya,  ada/tidak  beban  diatasnya)  dan kepastian  mengenai  obyeknya,  yaitu  letaknya,  batas-batasnya  dan  luasnya  serta  ada  atau tidaknya bangunan, tanaman diatasnya. 12
Sebagaimana  ketentuan  Pasal  32  ayat  1  Peraturan  Pemerintah  Nomor  24  Tahun  1997 yang menyatakan bahwa:
“Sertifikat  merupakan  surat  tanda  bukti  hak  yang  berlaku  sebagai  alat  pembuktian  yang  kuat mengenai data fisik dan data yuridis yang termuat di dalamnya, sepanjang data fisik dan data yuridis  tersebut  sesuai  dengan  data  yang  ada  dalam  surat  ukur  dan  buku  tanah  hak  yang bersangkutan.”
Maka  tidak  dapat  diragukan  lagi  bahwa  bukti  kepemilikan  hak  atas  tanah  berupa sertipikat akan memberikan kepastian hukum bagi pemiliknya dan untuk suatu PT merupakan sebuah  pembuktian  yang  kuat  mengenai  kepemilikan  PT  atas  kekayaan  berupa  sebuah  hak atas tanah. Pembeli yang beritikad baik di dalam melakukan Jual Beli terhadap apapun, maka terhadap  Perbuatan  Hukum  Jual  Beli  tersebut,  ia  selalu  mendapat  Perlindungan  Hukum karena  dianggap  telah  memenuhi  syarat  Jual  Beli,  disebabkan  karena  telah  melalui  proses Jual Beli yang sah. Namun, dalam perkara Jual Beli atas sebidang tanah, ternyata tak cukup hanya dengan melalui proses sahnya jual beli itu saja, tetapi memerlukan proses pendaftaran ke  Kantor  Pertanahan  tempat  tanah  tersebut  diperjual  belikan,  yaitu  untuk  dilakukannya pencoretan  dan  penggantian  nama  dari  pemilik  yang  lama  menjadi  nama  dari  si  pembeli sebagai  pemilik  yang  baru  dan  sebagai  tanda  bukti  kepemilikan  hak  atas  tanah  yang  ia  beli tersebut.
Bilamana  ia  tidak  melakukan  proses  pendaftaran  atau  pencoretan  tersebut,  yaitu  juga tidak  turut  serta  namanya  tercantum  di  dalam  sutu  Sertipikat  Hak  atas  Tanah  dan  tidak tercatat di Kantor Pertanahan, maka bila dikemudian hari timbul sengketa terhadap tanah itu, si  Pembeli  tersebut  akan  mengalami  kesulitan  dalam  hal  membuktikan  bahwa  tanah  itu adalah  miliknya  dan  tentunya  ia  akan  kesulitan  untuk  mempertahankan  apa  yang  menjadi
12 Bachtiar  Effendie, Pendaftaran  Tanah  di  Indonesia  dan  Peraturan-Perturan  Pelaksananya ,  Bandung: Alumni, 1993, hlm. 5
haknya tersebut terlebih bilamana Hak Kepemilikan atas Tanah tersebut diperkarakan sampai ke Pengadilan.
Dalam  pengakuan  dan  klaim  PT  terhadap  sebuah  hak  milik  atas  tanah,  maka  untuk memberikan  kekuatan  hukum  kepemilikan  pada  PT,  pihak  PT  wajib  untuk  merubah  nama dalam sertipikat dari nama perseorangan menjadi nama PT, apabila tidak dilakukan maka PT belum mendapatkan kepastian hukum atas kepemilikan hak atas tanah, apalagi dalam laporan keuangan  PT  selama  ini,  tanah  tersebut  telah  dimasukkan  ke  dalam  daftar  kekayaan  PT. Perolehan hak atas tanah tersebut dapat dilakukan PT melalui cara jual beli maupun hibah.
Sesuai  ketentuan  Pasal  37  ayat  (1)  Peraturan  Pemerintah  Nomor  24  Tahun  1997, tentang Pendaftaran Tanah, disebutkan:
“Peralihan  hak  atas  tanah  dan  hak  milik  atas  satuan  rumah  susun  melalui  jual  beli,  tukar menukar, hibah, pemasukan dalam perusahaan dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya, kecuali  pemindahan  hak  melalui  lelang  hanya  dapat  didaftarkan  jika  dibuktikan  dengan  akta yang  dibuat  oleh  PPAT  yang  berwenang  menurut  ketentuan  peraturan  perundang-undangan yang berlaku.”
Hak  atas  tanah  dengan  status  hak  milik  yang  telah  dibeli  atau  dihibahkan  kepada  PT namun  tidak  dilakukan  balik  nama  ke  atas  nama  PT,  namun  dibalik  nama  ke  atas  nama Direksi  PT  (perorangan  pribadi),  kemudian  secara  pembukuan  perusahaan  hak  atas  tanah tersebut  diakui  dan  dicatat  sebagai  milik  PT,  maka  kondisi  ini  telah  menunjukkan  suatu penyimpangan  dan  ketidaktaatan  dalam  mematuhi  aturan  atau  ketentuan  hukum,  dimana seharusnya  pihak  yang  berhak  untuk  dicantumkan  namanya  dalam  sertipikat  hak  atas  tanah adalah  pihak  pemilik  dan  bukan  pihak  lain,  meskipun  belum  ditemukan  ketentuan  yang mengatur  keharusan  ini  secara  tegas  ataupun  mengatur  sanksi  yang  tegas  apabila  tidak ditaatinya ketentuan tersebut.
Saat  ini  tidak  sedikit  ditemukan  keadaan-keadaan  dimana  hak  milik  atas  nama perorangan  dicatatkan  dalam  pembukuan  PT  dan  diakui  serta  dicatatkan  sebagai  aset  atau kekayaan  milik  PT,  namun  tidak  ditindaklanjuti  dengan  perbuatan  hukum  inbreng/jual beli/hibah  yang  berujung  perubahan  status  kepemilikan  dalam  sertipikat  hak  atas  tanah. Dalam kondisi ini yang sering dijadikan sebagai bukti bahwa PT sebagai pemilik tanah hanya berdasarkan sebuah pernyataan sepihak dari pihak yang tercantum namanya dalam sertipikat hak  atas  tanah,  yang  menyatakan  bahwa  sertipikat  hak  milik  atas  tanah  adalah  sebenarnya milik PT.
Sesuai ketentuan Pasal 19 ayat (2) c Undang Undang Pokok Agraria surat tanda bukti hak  dalam  hal  ini  sertipikat  tanah  berlaku  sebagai  alat  bukti  yang  kuat.  Maka  pernyataan bukan  merupakan  alat  bukti  yang  kuat  atas  kepemilikan  tanah  dan  tidak  dapat  memberikan kepastian hukum atas kepemilikan tanah. Pernyataan tidak merubah status kepemilikan tanah, secara  yuridis  formal  peralihan  hak  atas  tanah  dilakukan  berdasarkan  akta  yang  dibuat  oleh PPAT  yang berwenang  menurut  ketentuan  Undang Undang  yang berlaku, 13 dalam hal  tidak ada akta tersebut maka tidak terjadi peralihan hak, dan hak memiliki tetap berada pada pihak yang  namanya  tercantum  dalam  sertipikat  hak  atas  tanah.  Selama  tidak  ada  peralihan  hak, maka wewenang sepenuhnya terhadap hak atas tanah ada pada pemilik sah sesuai bukti hak, bukan pada pihak lain kecuali atas persetujuan pemilik sah.
13 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, Pasal 37.
Sebagai  Warga  Negara,  maka  ketaatan  dan  kepatuhan  terhadap  peraturan  dan/atau ketentuan  hukum  merupakan  suatu  kewajiban.  Meskipun  kewajiban  tersebut  hanya merupakan  kewajiban  moral  masyarakat,  dan  kewajiban  tersebut  meski  memaksa  namun dalam  penerapan  atau  prakteknya  kewajiban  tersebut  menjadi  tidak  absolut.  Ketaatan  dan kepatuhan  terhadap  atauran  dan/atau  ketentuan  hukum  akan  mewujudkan  ketertiban, keamanan, kepastian dan supremasi serta kedaulatan hukum dan negara.

## Jaminan Dalam Perjanjian Kredit Bank
Jaminan  merupakan  sebuah  sarana  bagi  kreditur,  untuk  mendapatkan  kepastian.  Kepastian atas  pelunasan  hutang  dan  juga  kepastian  atas  pelaksanaan  suatu  prestasi  oleh  debitur  atau penjamin  debitur.  Keberadaan  jaminan  merupakan  salah  satu  syarat  untuk  meminimalisir risiko  yang  dapat  dialami  bank  sebagai  kreditur  dalam  penyaluran  kredit.  Meski  demikian secara  prinsip  bank  lebih  memprioritaskan  kelayakan  usaha  yang  dibiayainya  sebagai jaminan  utama  dalam  pengembalian  kredit  sesuai  jadwal  yang  telah  disepakati.  Sebagai langkah  antisipatif  dalam  menarik  kembali  dana  yang  telah  disalurkan  oleh  kreditur  kepada debitur, jaminan hendaknya dipertimbangkan dua faktor, yaitu: 14
a. Secured. Artinya jaminan dapat diadakan pengikatan secara yuridis formal, sesuai dengan ketentuan  hukum  dan  perundang-undangan  yang  berlaku.  Jika  di  kemudian  hari  terjadi wanprestasi,  maka  bank  memiliki  kekuatan  yuridis  untuk  melakukan  tindakan  eksekusi jaminan.
b. Marketable. Artinya  jaminan  tersebut  dapat  segera  dijual  atau  diuangkan  untuk  melunasi seluruh kewajiban debitur.
Ketentuan  khusus  tentang  perundang-undangan  perbankan,  tidak  menjelaskan  tentang kedudukan  dari  para  kreditur.  Ketentuan-ketentuan  yang  mengatur  tentang  jaminan  kredit tercantum  dalam  Undang-undang  Nomor  7  Tahun  1992  Tentang  Perbankan,  Pasal  8  yang menyatakan bahwa dalam memberikan kredit, Bank Umum wajib mempunyai keyakinan atas kemampuan  dan  kesanggupan  debitur  untuk  melunasi  hutangnya  sesuai  dengan  yang diperjanjikan.
Undang-undang  Nomor  10  Tahun  1998  Tentang  Perubahan  atas  Undang-undang Nomor 7 Tahun 1992 Tentang Perbankan, Pasal 8 menyebutkan bahwa:
Ayat (1) sebagai berikut :
“Dalam memberikan kredit atau pembiayaan berdasarkan  Prinsip Syariah, Bank Umum wajib mempunyai  keyakinan  berdasarkan  analisis  yang  mendalam  atas  itikad  dan  kemampuan  serta kesanggupan  nasabah  debitur  untuk  melunasi  utangnya  atau  mengembalikan  pembiayaan dimaksud sesuai dengan yang diperjanjikan.”
Ayat (2) sebagai berikut :
“Bank  Umum  wajib  memiliki  dan  menerapkan  pedoman  perkreditan  dan  pembiayaan berdasarkan Prinsip Syariah, sesuai dengan ketentuan yang ditetapkan oleh Bank Indonesia.”
Pada  prinsipnya  jaminan  adalah  sesuatu  yang  memiliki  nilai  dari  debitur,  yang disertakan  dalam  sebuah  transaksi  kredit,  yang  diberikan  oleh  debitur  untuk  menjamin hutangnya.  Tidak  disertakannya  jaminan  dalam  perjanjian  hutang  piutang  atau  perjanjian
14 Johannes  Ibrahim, Mengupas  Tuntas  Kredit  Komersial  Dan  Konsumtif  Dalam  Perjanjian  Kredit  Bank (Perspektif Hukum Dan Ekonomi) , Bandung : Mandar Maju, 2004, hlm. 71.
kredit,  maka  yang  terjadi  hanya  sebuah  kontrak  atas  hutang  piutang,  dan  kewajiban  untuk melunasinya.  R.Subekti,  mengemukakan  bahwa  jaminan  kredit  yang  baik  (ideal)  adalah: 15 yang  dapat  dengan  mudah  membantu  perolehan  kredit  oleh  pihak  yang  membutuhkannya.; yang tidak melemahkan potensi (kekuatan) si pencari kredit untuk  melakukan (meneruskan) usahanya;  dan  yang  memberikan  kepastian  kepada  si  pemberi  kredit,  dalam  arti  bahwa barang  jaminan  tersedia  untuk  dieksekusi  kapanpun,  bila  perlu  dapat  dengan  mudah diuangkan untuk melunasi utangnya si penerima kredit.
Sebuah jaminan harus memiliki nilai dan bank yang akan menilai apakah jaminan yang diberikan  telah  memenuhi  kelayakan  sebagai  sebuah  jaminan.  Mengenai  penilaian  terhadap jaminan dalam pemberian kredit bank, dapat dibedakan menjadi sebagai berikut:
1. Jaminan Perorangan ( Personal Guarantee )
Jaminan  perorangan  adalah  suatu  perikatan  antara  kreditur  dengan  pihak  ketiga  yang menyatakan  kesediaannya  untuk  menjamin  dipenuhinya  kewajiban  debitur.  Pengikatan jaminan dalam jaminan perorangan dilakukan dengan akta penanggungan ( borgtocht ).
Penanggungan  sebagaimana  dimaksud  biasanya  dikenal  dengan  sebutan  “personal guarantee”.  Ketentuan  tentang  penanggungan  ( borgtocht )  diatur  dalam  buku  ketiga KUHPerdata  tentang  perikatan,  khususnya  dalam  Bab  XVII  tentang  Penanggungan  pada Pasal 1820 sampai dengan Pasal 1850 KUHPerdata. Dalam ketentuan tersebut, diatur bahwa penanggungan adalah suatu perjanjian asesor ( accessoir ).

## 2. Jaminan Kebendaan
Menjadikan  suatu  benda  miliknya  sebagai  jaminan  dapat  berarti  melepaskan  sebagian kekuasaan  atau  haknya  atas  benda  tersebut.  Kekuasaan  yang  dilepaskan  tersebut  adalah kekuasaan  untuk  mengalihkan  hak  milik  dengan  cara  apapun,  baik  dengan  cara  menjual, menukar atau menghibahkan. 16 Dalam jaminan kebendaan, pengikatan jaminannya dilakukan antara lain, yaitu:
a. Hak Tanggungan
b. Gadai ( Pand )
c. Fidusia
d. Cessie Piutang
Risiko  Penjaminan  Tanah  Hak  Milik  Pihak  Ketiga  Dalam  Fasilitas  Kredit  Perseroan Terbatas Dan Pencegahan Serta Mitigasi Risiko Oleh Bank
Prinsip  kehati-hatian  ( prudent  banking  principle )  adalah  suatu  asas  atau  prinsip  yang menyatakan  bahwa  bank  dalam  menjalankan  fungsi  dan  kegiatan  usahanya  wajib  bersikap hati-hati  dalam  rangka  melindungi  dana  masyarakat  yang  dipercayakan  padanya. 17 Prinsip ini tercantum dan disebutkan dalam Pasal 2 Undang Undang Nomor 10 Tahun 1998 tentang Perubahan  atas  Undang  Undang  Nomor  7  tahun  1992  tentang  Perbankan,  yaitu  bahwa perbankan  Indonesia  dalam  melakukan  usahanya  berasaskan  demokrasi  ekonomi  dengan menggunakan prinsip kehati-hatian.
15 R. Subekti, Jaminan-Jaminan Untuk Pemberian Kredit Menurut Hukum Indonesia, Bandung: Alumni, , 1982, hlm. 19.
16 Johannes Ibrahim, Op.Cit., hlm. 80.
17 Rachmadi  Usman, Aspek-Aspek  Hukum  Perbankan  Di  Indonesia ,  Jakarta:  PT.  Gramedia  Pustaka  Utama,  , 2001, hlm. 18.
Dalam Undang Undang Nomor 10 Tahun 1998, pengaturan prinsip kehati-hatian tidak ditempatkan  dalam  bab  khusus  yang  tersendiri,  namun  terdapat  dalam  beberapa  pasal mengenai  tindakan  perbankan  dalam  menjalankan  fungsi  dan  kegiatan  usahanya.  Beberapa ketentuan yang mengatur mengenai prinsip kehati-hatian diantaranya:
Pasal 8 yang mengatur bahwa:
1) Dalam  memberikan  kredit  atau  pembiayaan  berasarkan  Prinsip  Syariah,  Bank  Umum wajib  mempunyai  keyakinan  berdasarkan  analisis  yang  mendalam  atau  itikad  dan kemampuan  serta  kesanggupan  nasabah  debitur  untuk  melunasi  utangnya  atau mengembalikan pembiayaan dimaksud sesuai dengan yang diperjanjikan.
2) Bank  Umum  wajib  memiliki  dan  menerapkan  pedoman  perkreditan  dan  pembiayaan berdasarkan  Prinsip  Syariah,  sesuai  dengan  ketentuan  yang  ditetapkan  oleh  Bank Indonesia.
Pasal 10 yang mengatur bahwa, Bank Umum dilarang untuk:
1) Melakukan penyertaan modal, kecuali sebagaimana dimaksud dalam Pasal 7 huruf b dan huruf c;
2) Melakukan usaha perasuransian;
3) Melakukan usaha lain di luar kegiatan usaha sebagaimana  dimaksud dalam Pasal 6 dan Pasal 7.
Pasal 11 yang mengatur bahwa:
1) Bank Indonesia menetapkan ketentuan mengenai batas maksimum pemberian kredit atau pembiayaan  berdasarkan  Prinsip  Syariah,  pemberian  jaminan,  penempatan  investasi Surat  Berharga  atau  hal  lain  yang  serupa,  yang  dapat  dilakukan  oleh  Bank  kepada peminjam  atau  sekelompok  peminjam  yang  terkait,  termasuk  kepada  perusahaan- perusahaan dalam kelompok yang sama dengan bank yang bersangkutan.
2) Batas maksimum sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) tidak boleh melebihi 30% (tiga puluh  perseratus)  dari  modal  bank  yang  sesuai  dengan  ketentuan  yang  ditetapkan  oleh Bank Indonesia.
3) Bank Indonesia menetapkan ketentuan mengenai batas maksimum pemberian kredit atau pembiayaan berdasarkan Prinsip Syariah, pemberian jaminan, penempatan investasi surat berharga, atau hal lain yang serupa yang dapat dilakukan oleh bank kepada:
a. Pemegang saham yang memiliki 10% (sepuluh perseratus) atau lebih dari modal disetor bank;
b. Anggota dewan komisaris;
c. Anggota direksi;
d. Keluarga dari pihak sebagaimana dimaksud dalam huruf a, huruf b, dan huruf c;
e. Pejabat bank lainnya; dan
f. Perusahaan-perusahaan yang di dalamnya terdapat kepentingan dari pihak-pihak sebagaimana dimaksud dalam huruf a, huruf b, huruf c, huruf d, dan huruf e.
4) Batas  maksimum  sebagaimana  dimaksud  dalam  ayat  (3)  tidak  boleh  melebihi  10% (sepuluh perseratus) dari modal bank yang sesuai dengan ketentuan yang ditetapkan oleh Bank Indonesia.
(4A)   Dalam  memberikan  kredit  atau  pembiayaan  berdasarkan  Prinsip  Syariah,  bank dilarang melampaui batas maksimum pemberian kredit atau pembiayaan berdasarkan Prinsip Syariah sebagaimana diatur dalam ayat (1), ayat (2), ayat (3), dan ayat (4).
5) Pelaksanaan  ketentuan  sebagaimana  dimaksud  dalam  ayat  (1)  dan  ayat  (3)  wajib dilaporkan sesuai dengan ketentuan yang ditetapkan oleh Bank Indonesia.
Undang Undang tidak menjelaskan dengan tegas mengenai apa yang dimaksud dengan prinsip  kehati-hatian,  baik  pada  bagian  ketentuan  maupun  penjelasannya,  Undang  Undang hanya  menyebutkan  istilah  dan  ruang  lingkupnya  saja,  sehingga  dengan  demikian  untuk menjalankan  amanat  undang  undang  dan  dalam  rangka  mendukung  atau  menjamin terlaksananya  proses  pengambilan  keputusan  dalam  pengelolaan  bank  yang  sesuai  dengan prinsip  kehati-hatian,  bank  wajib  memiliki  dan  menerapkan  sistem  pengawasan  intern 18 dalam bentuk self regulations .
Dalam  pemberian  kredit  kepada  debitur,  bank  harus  berpedoman  pada  prinsip  kehati- hatian  sebagaimana  diatur  dalam  Undang  Undang  Nomor  10  tahun  1998,  khususnya sebagaimana  yang  disebutkan  pada  Pasal  8  ayat  1,  yang  menyatakan  bahwa  dalam memberikan kredit atau pembiayaan, bank wajib mempunyai keyakinan berdasarkan analisis yang  mendalam  atau  itikad  dan  kemampuan  serta  kesanggupan  nasabah  debitur  untuk melunasi  utangnya  atau  mengembalikan  pembiayaan  dimaksud  sesuai  dengan  yang diperjanjikan.  Keyakinan  berdasarkan  analisa  termasuk  memastikan  bahwa  agunan  atau jaminan  yang  diserahkan  oleh  debitur  dapat  menjadi second  way  out bagi  bank  untuk menjamin pelunasan dalam hal debitur wanprestasi.
Agunan  atau  jaminan  yang  bukan  milik  debitur,  dalam  hal  ini  agunan  pihak  ketiga secara prinsip merupakan penanggungan, dimana sesuai ketentuan pasal 1820 Kitab Undang Undang Hukum Perdata penanggungan memiliki pengertian:
“suatu  persetujuan  dimana  pihak  ketiga  demi  kepentingan  kreditur,  mengikatkan  diri  untuk memenuhi perikatan debitur, bila debitur itu tidak memenuhi perikatannya.”
Pihak  ketiga  sebagai  penanggung  fasilitas  kredit  debitur  merupakan  salah  satu  jalan keluar  bagi  bank  disamping  agunan  untuk  mendapatkan  pelunasan  dalam  hal  debitur wanprestasi. Namun hal  tersebut bukan tanpa risiko, penggunaan agunan milik pihak ketiga sebagai  agunan  menunjukkan  adanya  ketidakmampuan  debitur  dalam  memberikan  asetnya sendiri untuk menjamin fasilitas kreditnya senilai yang telah ditetapkan. Agunan berupa hak atas  tanah  milik  pihak  ketiga  memiliki  risiko  di  kemudian  hari,  meskipun  telah  dilakukan pengikatan dengan Hak Tanggungan.
Pada dasarnya objek Hak Tanggungan milik pihak ketiga harus diberikan langsung oleh yang  bersangkutan,  karena  yang  dapat  membebankan  suatu  tanah  dengan  hak  tanggungan adalah  pemilik  tanah  itu  sendiri,  sebagaimana  diatur  dalam  Pasal  8  Undang-Undang  No.  4 Tahun  1996  tentang  Hak  Tanggungan  Atas  Tanah  Beserta  Benda-Benda  yang  Berkaitan dengan Tanah.
Hak  Tanggungan  memiliki  sifat  accessoir  yaitu  merupakan  “perjanjian  ikutan”  yang mengikuti  perjanjian  pokoknya  dalam  hal  ini  perjanjian  kredit,  apabila  tidak  ada  perjanjian pokok, maka Hak Tanggungan tidak akan ada. Salah satu cara melakukan eksekusi terhadap objek  Hak  Tanggungan  adalah  melalui  lelang,  dasar  hukum  lelang  objek  Hak  Tanggungan adalah pasal 6 Undang Undang Nomor 4 Tahun 1996, yang menyatakan:
18 Undang  Undang  Nomor  10  Tahun  1998  tentang  Perubahan  Undang  Undang  Nomor  7  Tahun  1992  tentang Perbankan, Penjelasan Pasal 29 ayat 1, 2, dan 3.
“Apabila  debitor  cidera  janji,  pemegang  Hak  Tanggungan  pertama  mempunyai  hak  untuk menjual  obyek  Hak  Tanggungan  atas  kekuasaan  sendiri  melalui  pelelangan  umum  serta mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualan tersebut.”
Meski  demikian  pelaksanaan  lelang  tetap  memiliki  risiko  seperti  dalam  hal  lelang terhadap  objek  Hak  Tanggungan  milik  pihak  ketiga  dimana  pemiliknya  telah  meninggal dunia.  Sesuai  ketentuan  Pasal  14  Peraturan  Menteri  Keuangan  Nomor  27/PMK.06/2016 Tahun 2016 tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang:
“Dalam hal terdapat gugatan sebelum pelaksanaan lelang terhadap objek Hak Tanggungan dari pihak  lain  selain  debitor/tereksekusi,  suami  atau  istri  debitor/tereksekusi  yang  terkait kepemilikan, Lelang Eksekusi Pasal 6 UUHT tidak dapat dilaksanakan.”
Hal  ini  membuka  peluang  ahli  waris  objek  Hak  Tanggungan  mengajukan  gugatan sebelum  pelaksanaan  lelang  yang  dapat  mengakibatkan  lelang  gagal.  Hal  tersebut  akan menimbulkan  kesulitan  pada  pihak  perbankan  dalam  keadaan  debitur  wanprestasi  dan  bank harus  mendapatkan  pelunasan  dalam  waktu  terbatas.  Ahli  waris  sebagai  pemilik  hak  atas tanah  berdasarkan  pewarisan  memiliki  kewenangan  penuh  melakukan  tindakan  hukum  atas haknya  dan  bukan  tidak  mungkin  bagi  ahli  waris  untuk  mengajukan  gugatan  untuk membatalkan  Hak  Tanggungan  atas  tanah  yang  dimilikinya  dengan  berbagai  alasan  salah satunya perbuatan melawan hukum.
Masih  ada  risiko-risko  lain  terhadap  penjaminan  aset  pihak  ketiga  seperti  sengketa kepemilikan  oleh  ahli  waris  dan  juga  risiko  dalam  hal  debitur  mengalami  kepailitan,  sesuai ketentuan  Pasal  21  Undang-Undang  Nomor  37  Tahun  2004  tentang  Kepailitan  dan Penundaan Kewajiban Pembayaran Utang dinyatakan:
"Kepailitan  meliputi  seluruh  kekayaan  Debitor  pada  saat  putusan  pernyataan  pailit  diucapkan serta segala sesuatu yang diperoleh selama kepailitan.”
Dalam  pengertian  ini  dapat  disimpulkan  bahwa  kekayaan  Debitor  yang  telah dinyatakan  pailit  merupakan  harta  pailit  ( boedel  pailit ).  Dalam  hal  ini  apabila  perusahaan yang  dinyatakan  pailit,  maka  dapat  ditafsirkan  bahwa  harta  direksi  dan  komisaris  yang dijadikan  jaminan  utang  perusahaan  secara  kebendaan  (hak  tanggungan)  tidak  termasuk dalam harta pailit. Sedangkan apabila perusahaan dan direksi serta komisaris secara bersama- sama  dinyatakan  pailit,  maka  seluruh  harta  kekayaan  perusahaan,  direksi,  komisaris merupakan harta pailit yang wajib dibereskan (dilikuidasi) oleh Kurator.
Mitigasi  menurut National  Research  Council diartikan  sebagai:” reduction  of  the likelihood that a risk event will occur and/or reduction of the effect of a risk  even if it does occur ”.  Selanjutnya “...risk  mitigation  strategies  and  specific  action  plan  should  be incorporated  in  the  project  execution  plan,...” Berdasarkan  uraian  tersebut,  secara  singkat mitigasi  risiko  diartikan  sebagai  suatu  sistem  perencanaan  untuk  mengurangi  atas kemungkinan  terjadinya  risiko  dari  kegiatan  bisnis  dan  mitigasi  tersebut  melekat  dalam perencanaan projek atau kegiatan. 19
Mitigasi  risiko  merupakan  bagian  dari  proses  manajemen  risiko  berupa  kewajiban untuk  menyusun  rencana  mitigasi  dengan  tujuan  memperkecil  eksposur  risiko.  Bentuk mitigasi risiko sangat terbuka, namun ada beberapa  yang diatur dalam undang undang  yaitu
19 Siti  Zulaekhah,    “Model  Mitigasi  Risiko  pada  Lembaga  Penjamin  Kredit  di  Indonesia”, Mimbar  Hukum Volume 30 Nomor 2 Juni 2018, hlm. 299.
sebagaimana  pasal  42  Undang  Undang  Nomor  1  tahun  2016  tentang  Penjaminan  yang mengatur  bahwa  bentuk  mitigasi  risiko  adalah  melalui  lembaga  penjaminan  ulang  dan reasuransi.  Terkait  mitigasi  risiko  dalam  penelitian  ini,  yang  dapat  dilakukan  pihak  bank untuk meminimalisir eksposur risiko agunan pihak ketiga, adalah:
1. Meminta PT untuk memberikan agunan tambahan baik berupa asset milik PT lainnya maupun  milik  para  pemegang  saham  sebagai  jaminan  pribadi,  termasuk  melakukan asuransi atas agunan yang telah diberikan. 20
2. Untuk  mencegah  terjadinya  hal-hal  yang  tidak  diinginkan  oleh  bank,  maka  dalam persyaratan persetujuan kredit bank akan mensyaratkan dilakukannya balik nama dan perubahan status agunan sehingga sah menjadi atas nama PT, yang akan dibebankan dengan Hak Tanggungan atas nama PT bukan atas nama pribadi. 21

## KESIMPULAN
Berdasarkan  uraian  dan  pembahasan  yang  telah  dikemukakan  sebelumnya,  maka  dapat disampaikan  suatu  kesimpulan  bahwa  sesuai  ketentuan  peraturan  perundangan-undangan yang  berlaku  di  Indonesia,  tanah  dengan  status  hak  milik  hanya  dapat  dimiliki  oleh  Warga Negara  Indonesia  dan  badan-badan  hukum  yang  ditetapkan  oleh  Pemerintah  berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 38 Tahun 1963 tentang Penunjukan Badan Hukum Yang Dapat Mempunyai  Hak  Milik  Atas  Tanah,  selain  badan-badan  yang  tersebut  dalam  Peraturan Pemerintah, tidak dapat memperoleh tanah dengan status hak milik.
Bahwa tanah hak milik dengan sertipikat hak atas nama perorangan tidak dapat diakui sebagai kekayaan milik Perseroan Terbatas, karena secara yuridis formil tidak ada bukti valid yang menyatakan bahwa hak tersebut milik Perseroan Terbatas. Kepemilikan hak atas tanah dapat dibuktikan dengan surat tanda bukti hak atas tanah yaitu sertipikat.
Agunan  yang  bukan  milik  debitur,  yaitu  agunan  pihak  ketiga  sebagai  satu-satunya agunan  secara  prinsip  penjaminan  tidak  menunjukkan  kemampuan  debitur  memiliki  suatu aset  sebagai  penjamin  kreditnya.  Hak  atas  tanah  milik  pihak  ketiga  sebagai  agunan  kurang memenuhi pertimbangan Secured. Agunan tersebut membuka risiko bagi bank seperti lelang terhadap objek Hak Tanggungan milik pihak ketiga yang pemiliknya telah meninggal dunia, maka sesuai ketentuan Pasal 14 Peraturan Menteri Keuangan Nomor 27/PMK.06/2016 Tahun 2016  tentang  Petunjuk  Pelaksanaan  Lelang  pihak  lain  dapat  mengajukan  gugatan  sebelum pelaksanaan  lelang  terhadap  objek  Hak  Tanggungan,  yang  mengakibatkan  Lelang  Eksekusi tidak  dapat  dilaksanakan.  Dalam  hal  debitur  berbentuk  badan  hukum  PT  dan  terjadi kepailitian,  maka  harta  perorangan  termasuk  harta  pribadi  direksi  dan  komisaris  yang dijadikan  jaminan  utang  perusahaan  secara  kebendaan  (hak  tanggungan)  tidak  termasuk dalam  harta  pailit,  sehingga  tidak  dapat  dilakukan  pengurusan  oleh  curator  untuk  dijual sebagai pelunasan.
Dalam  melakukan  penanganan  dan  pengamanan  risiko,  bank  wajib  memiliki  dan menerapkan sistem pengawasan intern  yang salah satunya dengan adanya divisi manajemen risiko pada operasional bank.
Hingga  saat  ini,  tidak  ditemukan  aturan  dan  ketentuan  yang  dapat  diterapkan  untuk mengatasi  situasi  dan  kondisi  penyimpangan  tersebut.  Penindakan  tegas  maupun  kekuatan
20 Susiyaningsih, Wawancara, Legal Officer Bank Mandiri Kantor Wilayah II Palembang, 6 Februari 2019.
21 Ibid.
memaksa tidak memiliki dasar hukum yang kuat yang dapat digunakan sebagai pijakan untuk mengambil  langkah  hukum  mengatasi  atau  menindak  pelaku  penyimpangan  atau penyelundupan hukum tersebut. Penindakan akan terjadi setelah terjadi permasalahan hukum, dengan risiko yang harus ditanggung oleh penjamin.

## DAFTAR PUSTAKA
Bachtiar  Effendie.  1993. Pendaftaran  Tanah  di  Indonesia  dan  Peraturan-Peraturan Pelaksananya, Bandung: Alumni.
Johannes  Ibrahim.  2004. Mengupas  Tuntas  Kredit  Komersial  Dan  Konsumtif  Dalam Perjanjian  Kredit  Bank  (Perspektif  Hukum  Dan  Ekonomi) .  Bandung:  Mandar Maju.
Kitab Undang Undang Hukum Perdata, Buku Kedua: Benda.
Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional  Nomor 9 Tahun 1999 Tentang  Tata  Cara  Pemberian  dan  Pembatalan  Hak  Atas  Tanah  Negara  dan  Hak Pengelolaan.
Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah
Peter Mahmud Marzuki. 2011. Penelitian Hukum. Jakarta: Kencana Prenada Media Group.
R.  Subekti.  1982. Jaminan-Jaminan  Untuk  Pemberian  Kredit  Menurut  Hukum  Indonesia. Bandung: Alumni.
Rachmadi  Usman.  2001. Aspek-Aspek  Hukum  Perbankan  Di  Indonesia .  Jakarta:  PT. Gramedia Pustaka Utama
Soerjono  Soekanto  dan  Sri  Mamudji.  2001. Penelitian  Hukum  Normatif  (Suatu  Tinjauan Singkat ). Jakarta: Raja Grafindo Persada.
Soerjono Soekanto. 2007. Pengantar Penelitian Hukum . Jakarta: UI Press.
Siti Zulaekhah . 2018. “Model Mitigasi Risiko pada Lembaga Penjamin Kredit di Indonesia” . Mimbar Hukum Volume 30 Nomor 2.
Undang Undang Nomor 40 Tahun 2007 tentang Perseroan Terbatas .
Undang Undang Nomor 10 Tahun 1998 tentang Perubahan Undang Undang Nomor 7 Tahun 1992 tentang Perbankan.
Undang Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Pokok-pokok Agraria.