## Wajah Hukum
Fakultas Hukum Universitas Batanghari Jambi ISSN 2598-604X (Online) | DOI 10.33087/wjh.v5i1.434

## Eksistensi Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun (PPPSRS) dalam Kewenangan Pengelolaan Rumah Susun Sewa
Nuraini Zachman 1 *, Nur Fauzia 2
1 Magister Hukum, Universitas Batanghari Jambi
2 Fakultas Hukum Universitas Batanghari Jalan Slamet Riyadi Broni Kota Jambi Telp: (0741) 65351 *Correspondence email: nuraini.zachman@unbari.ac.id, nur.fauzia@unbari.ac.id
Abstrak .  Rumah  susun  merupakan  respon  terhadap  kebutuhan  rumah  bagi  masyarakat  dan  menjadi  alternatif  pilihan  untuk penyediaan  hunian  yang  ideal  bagi  negara-negara  berkembang.  tujuan  dalam  penelitian  dan  penulisan  karya  ilmiah  ini  melalui metode  pendekatan  normatif  adalah  menganalisis  Kegiatan  Pengelolaan  Rumah  Susun  oleh  Badan  Pengelola,  eksistensi Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun (PPPSRS), Hak Suara Berkaitan dengan Kewenangan Pengelolaan dan Pengelolaan  Rumah  Susun  Sewa  dibandingkan  dengan  Pengelolaan  Rumah  Susun  Komersial.  Di  dalam  penelitian  ini menggunakan pendekatan yuridis empiris karena peneliti dilakukan secara langsung terhadap pengelola rumah susun sewa. Ruang lingkup dalam penelitian ini adalah pengelolaan rumah susun dan objeknya adalah rumah susun di daerah perkotaan. Bahan yang digunakan  yaitu  bahan  lapangan  dan  bahan  kepustakaan.  Teknik  pengumpulan  data  yaitu  studi  dokumen  dan  teknik  analisis adalah analisis kualitatif.  Kegiatan  pengelolaan rumah  susun  wajib  pengelolanya  berbadan  hukum  yaitu Himpunan  Pemilik  dan Penghuni  Satuan  Rumah  Susun  yang  dibuat  akta  yang  sah  oleh  Bupati  atau  Walikotamadya  Kepala  Daerah  Tingkat  II  dan penentuan  hak  suara  anggota  ini  belum  terwujud  sepenuhnya.  Pengelolaan  rumah  susun  sederhana  sewa  dibutuhkan  Unit Pengelolaan  Teknis  (UPT)  sedangkan  Pengelolaan  Rumah  Susun  Komersial  adalah  Badan  Pengelola  Rumah  Susun  Komersial adalah Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun, developer sebagai Badan Pengelola sementara.
Kata Kunci : Perhimpunan, Rumah Susun, Kewenangan, Pengelolaan
Abstract.  Flats are a  response  to  the  needs  of  housing  for  the community and  become an  alternative choice  for  providing  ideal housing  for  developing  countries.  The  purpose  of  research  and  writing of  this  scientific paper  through the  normative  approach method is to analyze the Activities of Management of Flats by the Management Agency, the existence of the Association of Owners and Occupants of Apartment Units (PPPSRS), Voting Rights Related to the Authority of Management and Management of Rental Flats compared to Management of Flats Commercial. In this study using an empirical juridical approach because the researcher was carried out directly  on the  manager  of the  rental apartment.  The scope of  this research  is  the  management of flats  and its objects  are  flats  in  urban  areas.  The  materials  used  are  field  materials  and  library  materials.  The  data  collection  technique  is document  study  and  the  analysis  technique  is  qualitative  analysis.  The  activity  of  managing  the  apartment  is  obliged  to  be  the manager  of  a  legal  entity,  namely  the  Association  of  Owners  and  Residents  of Apartment  Units  which  have  been  made  a  legal deed by the Regent or Mayor of the Level II Region and the determination of the voting rights of these members has not been fully realized.  Management  of  simple  rental  apartments  is  required  by  Technical  Management  Unit  (UPT),  while  Management  of Commercial  Flats  is  the  Management  Body  of  Commercial  Flats,  which  is  the  Association  of  Owners  and  Occupants  of  Flat Units, developer as a temporary Management Agency.

## Keywords: Association, Flats, Authority, Management

## PENDAHULUAN
Sekarang  ini  kepadatan  penduduk  semakin  hari  semakin  meningkat  seiring  dengan  perkembangan  dan kemajuan  teknologi  di  dalam  masyarakat.  Dengan  kepadatan  penduduk  yang  sekarang  ini  terus  meningkat  maka dibutuhkan  adanya  rumah  susun  guna  untuk  memberi  kenyamanan  dan  perlindungan  terhadap  seluruh  masyarakat. Oleh  karena  itu,  pembangunan  terkait  rumah  susun  sangat  dibutuhkan  untuk  mengatasi  permasalahan  terutama  di kawasan  kumuh.  Selain  melakukan  pembangunan  juga  harus  menyediakan  tanah  bagi  hunian  guna  untuk memperlancar  pembangunan  rumah  susun  tersebut.  Dalam  setiap  melakukan  perbaikan  di  kawasan  kumuh  seluas  1 hektar  biasanya  dapat  mengatasi  kawasan  kumuh  seluas  4  hektar.  Program  seperti  ini  menjadi  penting  di  perkotaan karena mengingat pada tahun 2030 sekitar 70% penduduk Indonesia akan menempati di kawasan perkotaan sehingga membutuhkan rumah susun untuk mengatasi kepadatan penduduk yang tinggal di perkotaan.
Sebenarnya dengan ada pembangunan rumah susun ini di daerah kawasan kota-kota besar akan dapat mengatasi permasalahan  terkait  dengan  transportasi  yang  padat  di  daerah  perkotaan  karena  Apabila  tempat  tinggal  masyarakat dekat dengan kawasan atau lokasi kerja kerja mereka Maka tidak menutup kemungkinan selain mengurangi kepadatan transportasi  di  daerah  perkotaan,  juga  meminimalisir  tingkat  pengeluaran  untuk  ongkos  transportasi  dalam masyarakat.  Dengan  adanya  rumah  susun  ini  sebenarnya  selain  mengatasi  terkait  dengan  kepadatan  penduduk  juga mengatasi pengurangan penggunaan transportasi di daerah perkotaan. Kondisi yang demikian ini tentunya diperlukan adanya kerjasama antara pemerintah pusat dan daerah dalam memantau tata ruang daerah perkotaan dan transportasi.

## Nuraini  Zachman  dan  Nur  Fauzia,  Eksistensi  Perhimpunan  Pemilik  dan  Penghuni  Satuan  Rumah  Susun  (PPPSRS)  dalam Kewenangan Pengelolaan Rumah Susun Sewa
Adanya  pembangunan  rumah  susun  ini  merupakan  reaksi  dari  masyarakat  terkait  dengan  kebutuhan  tempat tinggal  sehingga  dengan  adanya  pembangunan  rumah  susun  ini  akan  menjadi  alternatif  bagi  masyarakat  yang  kelas bawah  untuk  mendapatkan  rumah  hunian  sesuai  dengan  kebutuhan  dan  pendapatan  masyarakat  itu  sendiri.  Oleh karena itu, sebenarnya keberadaan rumah susun menjadi alternatif di negara-negara berkembang seperti Indonesia saat ini  karena  mengingat  kepadatan  penduduk  dan  persediaan  tanah  tidak  seimbang  sehingga  dibutuhkan  solusi  dalam mengatasi  hal  tersebut.  Untuk  itu,  dalam  mengatasi  permasalahan  tersebut  maka  dibutuhkan  suatu  konsep  dalam pembangunan terkait dengan kesediaan hunian serta kelayakan  hunian untuk masyarakat  yang membutuhkan tempat tinggal di daerah perkotaan.
Pada  prakteknya  pembangunan  Rumah  Susun  yang  marak  berkembang  saat  ini  diselenggarakan  oleh  pihak Swasta, belum seideal tujuannya, para pengembang atau developer lebih mementingkan segi keuntungannya daripada tujuan  untuk  memenuhi  kebutuhan  rakyat  yang  berpenghasilan  menengah  ke  bawah  yang  dalam  Undang  Undang Nomor  20  Tahun  2011  disebut  MBR  (Masyarakat  Berpenghasilan  Rendah).  Apabila  dilihat  dalam  undang-undang tersebut  maka  yang  menjadi  sasaran  utama  adalah  masyarakat  yang  berpenghasilan  rendah  sehingga  undang-undang tersebut  dikeluarkan  untuk  menyesuaikan  kebutuhan  masyarakat  dalam  memiliki  rumah  susun,  dimana  masyarakat tersebut  memiliki  penghasilan  yang  rendah.  Namun,  pada  kenyataannya  di  lapangan  berbeda  dengan  tujuan  dalam undang-undang  yang  telah  diberlakukan  di  masyarakat  sehingga  Pembangunan  rumah  susun  untuk  sekarang  ini disasarkan kepada masyarakat yang memiliki penghasilan ke atas.
Selanjutnya Setiap Rumah Susun/Apartemen wajib mempunyai Perhimpunan Penghuni yang disebut PPPSRS, PPPSRS ini bertugas untuk membentuk dan melakukan pengawasan terhadap Badan Pengelola Rumah Susun. Selain itu juga, PPPSRS berkewenangan dalam memberikan asuransi Apartemen apabila dikemudian hari terjadi kebakaran di  daerah  rumah  susun  tersebut.  Sebenarnya  PPPSRS  ini  dibuat  sesuai  dengan  tujuannya  yaitu  untuk  ketertiban, menimbulkan rasa gotong-royong dan  keselarasan sesuai dengan prinsip dasar bangsa  Indonesia sehingga dalam hal ini  untuk  pengelolaannya  berprinsip  bagian  bersama,  benda  dan  tanah  bersama  Sesuai  dengan  kegiatan  yang  ada  di Rukun  Tetangga (RT) dan Rukun Warga (RW) yang bergerak di kemasyarakatan. Dimana lembaga RT dan RW ini sebenarnya dipilih oleh masyarakat daerah itu sendiri.
Namun, di sisi lain peran dan fungsi PPPSRS Untuk sekarang ini menjadi tidak efektif apabila developer masih bertahan  di  Apartemen.  Hal  yang  demikian  ini  biasanya  disebabkan  karena  satuan  rumah  susun  dalam  penjualnya belum habis dan terkadang juga sebagiannya digunakan oleh developer itu sendiri. Tidak hanya itu saja, terkadang ada juga sebagian rumah susun disewakan sehingga dalam hal ini developer juga masih memiliki kepentingan yang besar atas  rumah  susun/  apartemen  yang  dibangun,  bahkan  terhadap  masalah  penyelenggaraan  pengelolaan  rumah  susun tersebut  masih  berpotensi  mengakibatkan  pertentangan  kepentingan  antara  dua  belah  pihak.  Seharusnya  pengelolaan diurus dan diserahkan kepada PPPSRS sebagaimana yang telah diatur dalam Pasal 74, Pasal 75, Pasal 76, dan Pasal 77 Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tersebut, yang diatur dengan Peraturan Pemerintah  sesuai dengan  ketentuan Pasal 78 Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011.
Kegiatan  yang  dilakukan  pihak  Pengelola  dan  badan  pengelola  yang  ditunjuk  Developer  pada  rumah  susun komersial  sebagian  besar  berjalan  lancar,  namun  sebagian  besar  yang  lain  ada  dalam  pusaran  konflik  antara  Badan Pengelola  dengan  PPPSRS,  kekalahan  ada  dipihak  yang  lemah  yaitu  PPPSRS,  dan  Penegak  hukum  tidak  mau dipersalahkan  karena  bagaimana  mereka  bisa  menerapkan  dan  menegakkan  aturan  hukum  jika  tidak  ada  kepastian hukum.
Berdasarkan  penjelasan  diatas  maka  peneliti  membuat  batasan  permasalahan  sehingga  mempermudah  peneliti dalam  menjelaskan  permasalahan  yang  sedang  diteliti.  Oleh  karena  itu,  batasan  penelitian  dalam  hal  ini  yaitu bagaimana kegiatan Pengelolaan Rumah Susun oleh Badan Pengelola, bagaimana eksistensi Perhimpunan Pemilik dan Penghuni  Satuan  Rumah  Susun  (PPPSRS),  bagaimana  hak  Suara  Berkaitan  dengan  Kewenangan  Pengelolaan  dan Pengelolaan Rumah  Susun Sewa dibandingkan dengan Pengelolaan Rumah  Susun Komersial sehingga  tujuan dalam penelitian  dan  penulisan  karya  ilmiah  ini  melalui  metode  pendekatan  normatif  adalah  menganalisis  Kegiatan Pengelolaan Rumah Susun oleh Badan Pengelola, eksistensi Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun (PPPSRS), Hak Suara Berkaitan dengan Kewenangan Pengelolaan dan Pengelolaan Rumah Susun Sewa dibandingkan dengan Pengelolaan Rumah Susun Komersial.

## METODE
Di  dalam  penelitian  ini  menggunakan  pendekatan  yuridis  empiris  karena  peneliti  dilakukan  secara  langsung terhadap  pengelola  rumah  susun  sewa.  Selain  meneliti  secara  langsung  di  lapangan,  peneliti  juga  terlebih  dahulu melihat  peraturan  perundang-undangan  terkait  dengan  kewenangan  Perhimpunan  Pemilik  Dan  Penghuni  Satuan Rumah  Susun.  Ruang  lingkup  dalam  penelitian  ini  adalah  terkait  dengan  pengelolaan  rumah  susun  dan  objek  yang dikaji adalah rumah susun di daerah perkotaan.
Bahan  yang  digunakan  dalam  penelitian  ini  yaitu  bahan  lapangan  berupa  data-data  yang  ada  lapangan  terkait dengan  pengelolaan  rumah  susun  dan  bahan  kepustakaan  yang  berkaitan  dengan  permasalahan  kewenangan

## Nuraini  Zachman  dan  Nur  Fauzia,  Eksistensi  Perhimpunan  Pemilik  dan  Penghuni  Satuan  Rumah  Susun  (PPPSRS)  dalam Kewenangan Pengelolaan Rumah Susun Sewa
Perhimpunan  Pemilik  Dan  Penghuni  Satuan  Rumah  Susun.  Kemudian  teknik  pengumpulan  data  yang  digunakan dalam penelitian ini  yaitu  studi dokumen, di mana studi dokumen ini mengkaji  terkait dokumen yang sedang diteliti oleh  peneliti  yaitu  tentang  Perhimpunan  Pemilik  Dan  Penghuni  Satuan  Rumah  Susun  (PPPSRS)  dalam  kewenangan pengelolaan rumah susun sewa. Selanjutnya teknik analisis yang digunakan adalah analisis kualitatif, dimana analisis kualitatif  ini  menceritakan  tentang  permasalahan  yang  sedang  diteliti  dan  dituangkan  secara  tersusun  di  dalam pembahasan penelitian ini.

## HASIL DAN PEMBAHASAN

## Kegiatan Pengelolaan Rumah Susun oleh Badan Pengelola.
Rumah susun terdiri dari satuan rumah susun, bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama. Satuan rumah susun adalah hak yang dimiliki oleh perseorangan dalam mengelola rumah susun miliknya sendiri. Selain itu, untuk bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama adalah hak milik bersama, di mana hak ini dikelola bersama-sama oleh  pemilik  dan  penghuni  rumah  susun  tersebut.  Oleh  karena  itu,  di  dalam  pengelolaan  terkait  hak  bersama  ini seharusnya penerapan di lapangan tidak boleh tidak mengikuti aturan yang telah disepakati bersama. Hal ini dilakukan karena berkaitan dengan kepentingan publik atau orang banyak, bukan hanya untuk kepentingan pribadi atau pemilik dan  penghuni  rumah  susun  saja.  Oleh  sebab  itu,  hal  ini  telah  diatur  di  dalam  Bab  VII  Undang-Undang  Nomor  20 Tahun 2011 Tentang Rumah Susun.
Sebenarnya  pengaturan  pengelolaan  rumah  susun  sudah  diatur  di  dalam  Pasal  56  Ayat  (1)  Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 Tentang Rumah Susun. Di dalam aturan sebut mengatur terkait dengan kegiatan operasional, pemeliharaan  dan  perawatan  bagian  bersama,  benda  bersama  dan  tanah  bersama.  Selain  itu  juga,  dalam  aturan  ini ditegaskan  bahwa  dalam  pengelolaan  rumah  susun  wajib  pengelolanya  berbadan  hukum.  Hal  ini  sesuai  dengan  isi ketentuan pada pasal 56 Ayat (2) Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 Tentang Rumah Susun. Namun, ketentuan ini  tidak berlaku untuk semua  rumah  susun karena  rumah  susun umum sewa, rumah susun khusus dan rumah susun negara tidak termasuk dalam aturan tersebut. Untuk itu, di dalam melakukan pengelolaan rumah susun maka pengelola rumah susun baik rumah susun umum maupun rumah susun komersial harus berbadan hukum. Kondisi yang demikian juga  diperkuat  dengan  adanya  Pasal  56  Ayat  (3)  Undang-Undang  Nomor  20  Tahun  2011  Tentang  Rumah  Susun dimana pengelola rumah susun yang berbadan hukum tersebut harus mendaftarkan dan dan mendapat izin usaha dari Bupati/Walikota atau Gubernur untuk DKI Jakarta.
Dalam  pengelolaan  rumah  susun  pastinya  memerlukan  biaya  yang  besar  sehingga  sudah  seharusnya  pihak pengelola rumah susun mendapatkan hak untuk menerima sejumlah biaya pengelolaan dari hasil kegiatan pengelolaan rumah  susun  tersebut.  Biaya  tersebut  harus  termasuk  juga  dalam  biaya  operasional,  perawatan  dan  pemeliharaan rumah  susun  sehingga  rumah  susun  tersebut  terjaga  dan  terawat  bangunannya  sebab  dalam  melakukan  operasional, perawatan  dan  pemeliharaan  rumah  susun  mencapai  biaya  yang  cukup  besar.  Terkadang  pada  kenyataannya  di lapangan terjadi orang yang memiliki satuan rumah susun tersebut seringkali menyewa rumah susunnya kepada orang lain untuk dihuni Sehingga dalam hal ini pemilik dan penghuni satuan rumah susun berbeda. Selain itu, Pasal 57 ayat (2) Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 Tentang Rumah Susun menentukan bahwa biaya pengelolaan dibebankan kepada pemilik dan penghuni  secara proporsional, maksudnya  adalah sesuai dengan  nilai  perbandingan proporsional atau jumlah unit yang menentukan besar proporsional biaya yang ditanggung oleh pemilik dan penghuni sarusun. Oleh karena itu, di dalam membantu masyarakat yang berpenghasilan rendah terkait dengan biaya pengelolaan rumah susun umum sewa dan rumah susun khusus milik pemerintah mendapatkan subsidi dari pemerintah.
Dalam  praktek  kita  sering  menjumpai  beberapa  pekerjaan  di  rumah  susun  seperti  kebersihan,  keamanan, pertamanan, dan pemeliharaan jaringan listrik dan telepon dialihkan ( outsourcing ) ke pihak lain. Hal ini tidak dilarang oleh  undang-undang  berdasarkan  Pasal  58  Undang-Undang  Nomor  20  Tahun  2011  tentang  Rumah  Susun  yang menyebutkan bahwa dalam menjalankan kewajibannya “pengelola dapat bekerjasama dengan orang perseorangan dan badan hukum”.
Pada prinsipnya di dalam melakukan pengelolaan rumah susun wajib melibatkan seluruh pemilik dan penghuni rumah  susun  tersebut  sebab  pengelolaan  rumah  susun  berkaitan  dengan  kepentingan  pemilik  dan  penghuni  rumah susun  itu  sendiri.  Pengelolaan  rumah  susun  ini  dilaksanakan  melalui  badan  hukum  yaitu  Himpunan  Pemilik  dan Penghuni Satuan Rumah  Susun. Namun, pada awalnya perhimpunan tersebut belum dibentuk menjadi badan hukum sehingga pelaku pembangunan berkesempatan untuk membangun  rumah susun baik untuk umum maupun  komersial dalam masa transisi sebelum adanya Pemilik  dan Penghuni Satuan Rumah Susun. Masa transisi ini merupakan masa dimana satuan rumah susun yang belum terjual secara keseluruhan dan paling lama 1 tahun setiap penyerahan pertama kali rumah susun tersebut kepada pemiliknya.
Pelaku pembangunan dalam melakukan pengelolaan pada masa transisi pengelolaan pada masa transisi, pelaku pembangunan dapat bekerja sama dengan pengelola dan besarnya biaya pengelolaan rumah susun pada masa transisi ditanggung  oleh  pelaku  pembangunan  dan  pemilik  satuan  rumah  susun  berdasarkan  nilai  perbandingan  proporsional dari setiap satuan rumah susun. Ini berarti pelaku pembangunan juga wajib untuk menanggung biaya pengelolaan dari

## Nuraini  Zachman  dan  Nur  Fauzia,  Eksistensi  Perhimpunan  Pemilik  dan  Penghuni  Satuan  Rumah  Susun  (PPPSRS)  dalam Kewenangan Pengelolaan Rumah Susun Sewa
satuan  rumah  susun  yang  belum  terjual.  Namun  dalam  praktik  sering  dijumpai  perhitungan  biaya  pengelolaan  yang tidak transparan dan biaya pengelolaan untuk satuan rumah susun yang belum terjual ditanggung oleh pembeli/pemilik satuan rumah susun.
Pengelolaan  rumah  susun  dilakukan  oleh  penghuni  atau  pemilik  Rumah  Susun  tersebut  karena  sesuai  dengan ketentuan  Perhimpunan  Penghuni  rumah  susun  yang  dituangkan  dalam  Anggaran  Dasar  dan  Anggaran  Rumah Tangga. Selain itu juga, koperasi PPPSRS memiliki peran juga sebagai badan pengelola rumah susun sehingga tidak harus  Perhimpunan  Pemilik  Dan  Penghuni  Satuan  Rumah  Susun  saja.  Badan  Pengelola  yang  dibentuk  sendiri  oleh PPPSRS harus dilengkapi dengan unit organisasi, personil, dan peralatan yang mampu untuk mengelola rumah susun. Badan Pengelola yang ditunjuk oleh penghuni harus mempunyai status badan hukum dan profesional. 1
Dalam  melakukan  penyelenggaraan  pembangunan  rumah  susun  maka  pengelola  rumah  susun  memiliki  waktu sekurang-kurangnya  3  bulan  dan  paling  lama  1  tahun  dari  terbentuknya  Perhimpunan  Penghuni  atas  biaya penyelenggaraan  pembangunan  dalam  melakukan  pengelolaan  rumah  susun  tersebut.  Pada  fakta  yang  terjadi seringkali  ditemukan  seperti  petugas  kebersihan,  petugas  keamanan,  petugas  menanam  tanaman  dan  dan  petugas pemeliharaan listrik serta telepon dialihkan ke pihak lain di dalam hal pengelolaan rumah susun.
Jika  kondisi  ini  dilihat  terkait  dengan  undang-undang  yang  berlaku  maka  sudah  jelas  bahwa  perbuatan  yang mengalihkan  ke  pihak  lain  sudah  termasuk  pelanggaran  terhadap  undang-undang  tersebut.  Hal  yang  demikian  ini diatur  di  dalam  Pasal  58  Undang-Undang  Nomor  20  Tahun  2011  tentang  Rumah  Susun  yang  menentukan  bahwa dalam  menjalankan  kewajibannya  sebagaimana  dimaksud  dalam  Pasal  56  ayat  (2)  pengelola  dapat  bekerjasama dengan  orang  perseorangan  dan  badan  hukum.  Jika  isi  pasal  ini  dikaitkan  dengan  fakta  tersebut  sudah  jelas  bahwa yang  dapat  melakukan  kerjasama  dengan  pihak  lain  dalam  pengelolaan  rumah  susun  adalah  pengelola  yang  telah berbadan  hukum  dimana  pengelola  tersebut  memiliki  kewenangan  untuk  mengelola  rumah  susun  umum  milik  dan rumah susun komersial.

## Eksistensi Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun (PPPSRS)
Perhimpunan  Pemilik  dan  Penghuni  Satuan  Rumah  Susun  (PPPSRS)  merupakan  suatu  Organisasi  yang  ruang lingkupnya  yaitu  Rumah  Susun  baik  berpenghuni  maupun  bukan  berpenghuni,  dimana  organisasi  ini  mengatur  dan mengurus serta mengelola kepentingan bersama dalam hal rumah susun. Untuk membentuk PPPSRS ini harus dibuat akta  yang  sah  oleh  Bupati  atau  Walikotamadya  Kepala  Daerah  Tingkat  II.  Sedangkan  untuk  Perhimpunan  penghuni Daerah Khusus Ibukota Jakarta disahkan oleh Gubernur Kepala Daerah Tingkat I. Dengan disahkannya Perhimpunan Penghuni tersebut maka organisasi ini dapat melakukan perbuatan hukum baik didalam maupun diluar pengadilan.
Pembentukan  Perhimpunan  Pemilik  dan  Penghuni  Satuan  Rumah  Susun  (disebut  PPPSRS)  adalah  suatu kewajiban yang diberikan oleh Undang-Undang kepada Pemilik Sarusun yang diatur dalam Pasal 74 ayat (1) Undang- Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun. PPPSRS beranggotakan pemilik atau penghuni yang mendapat kuasa  dari  pemilik  sarusun  dan  diberi  kedudukan  sebagai  Badan  Hukum  berdasarkan  Undang-Undang  ini.  Selaku badan hukum tententunya PPPSRS Memiliki ketentuan badan hukum sendiri karena setiap badan hukum mempunyai hak  dan  kewajiban  yang  diatur  dalam  AD/ART  masing-masing  sesuai  dengan  kebutuhannya  dan  badan  hukum  ini juga telah dilindungi oleh undang-undang yang berlaku. Oleh karena itu, Perhimpunan Penghuni Rumah Susun Yang telah  mempunyai  badan  hukum  dapat  mewakilkan  para  penghuni  atau  pemilik  satuan  rumah  susun  ketika menyelesaikan  perkara  didalam  maupun  diluar  pengadilan  serta  berkewenangan  untuk  mencapai  ketertiban  dan  dan keamanan di lingkungan rumah susun tersebut.
Pengurus  organisasi  ini  dipilih  sesuai  dengan  asas  kekeluargaan  antara  anggota  perhimpunan  penghuni  rumah susun  melalui  Rapat  Umum  Perhimpunan  Penghuni  yang  dilakukan  demi  mencapai  keperluan  organisasi  tersebut. Dalam  kepengurusan  perhimpunan  penghuni  rumah  susun  ini  sekurang-kurangnya  terdiri  atas  ketua,  sekretaris, bendahara  dan  dan  seorang  pengawas  pengelolaan  rumah  susun.  Dengan  adanya  anggota  pengurus  ini  maka diharapkan  akan  dapat  membentuk  unit  pengawasan  pengelolaan  rumah  susun.  Selain  itu  juga,  apabila  belum terbentuknya perhimpunan penghuni maka penyelenggara pembangunan berhak dan dapat bertindak sebagai pengurus perhimpunan  sementara  sehingga  dapat  membantu  menyiapkan  untuk  terbentuknya  perhimpunan  penghuni  dengan waktu yang tepat.
Apabila  dilihat  dalam  subjek  hukum  maka  anggota  PPPSRS  merupakan  subjek  hukum  sehingga  mempunyai hak  untuk  memakai,  menyewa  beli  atau  memfungsikan  satuan  rumah  susun.  Oleh  karena  itu,  sebagai  subjek  hukum maka anggota perhimpunan penghuni rumah susun memiliki hak sebagai berikut :
1. Memilih dan dipilih menjadi pengurus dengan syarat yang ditentukan AD/ART.
2. Mengajukan usul dan pendapat dalam Rapat Umum.
3. Memanfaatkan dan menggunakan satuan Rusun sesuai peruntukannya.
1 Erwin  Kallo,  Panduan  Hukum  Untuk  Pemilik/Penghuni  Rumah  Susun  (Kondominium,  Apartemen  dan  Rusunami) (Jakarta: Minerva Athena Pressindo, Agustus 2008), hal 96
Nuraini  Zachman  dan  Nur  Fauzia,  Eksistensi  Perhimpunan  Pemilik  dan  Penghuni  Satuan  Rumah  Susun  (PPPSRS)  dalam Kewenangan Pengelolaan Rumah Susun Sewa
4. Mendapatkan perlindungan sesuai AD/ART.
Sedangkan kewajiban dari anggota perhimpunan penghuni rumah susun adalah:
1. Mematuhi dan melaksanakan AD/ART, Tata Tertib yang diputuskan dalam Rapat Umum/Rapat Umum Luar Biasa atau yang ditetapkan oleh Rapat Pengurus.
2. Mematuhi segala peraturan yang berlaku yang dikeluarkan oleh Pemerintah Provinsi dan Pemkot/Pemkab.
3. Membayar kewajiban keuangan yang dipungut oleh Pengurus.
4. Memelihara, menjaga, mengatur, memperbaiki rusun dan lingkungannya atas Bagian bersama, Benda bersama dan Tanah bersama.
5. Menunjang terselenggaranya tugas-tugas pokok Pengurus dan Badan Pengelola.
6. Membina  hubungan  sesama  anggota  berdasarkan  azas  kekeluargaan  dan  norma-norma  kehidupan  Bangsa Indonesia.
7. Melaporkan kepada Pengurus PPPSRS, bila terjadi peralihan hak atas satuan rumah susun.
Tugas Pokok PPPSRS (Perhimpunan Penghuni Rumah Susun) adalah sebagai berikut:
1. Mengesahkan  Anggaran  Dasar  dan  Anggaran  Rumah  Tangga  yang  disusun  oleh  pengurus  dalam  Rapat  Umum Perhimpunan Penghuni.
2. Membina  Penghuni  ke  arah  kesadaran  hidup  bersama  yang  serasi,  selaras,  seimbang  dalam  rumah  susun  dan lingkungannya.
3. Mengawasi  pelaksanaan  ketentuan-ketentuan  yang  tercantum  dalam  Anggaran  Dasar  dan  Anggaran  Rumah Tangga.
4. Menyelenggarakan tugas-tugas administratif penghunian.
5. Menunjuk atau membentuk dan mengawasi Badan Pengelola dalam pengelolaan rumah susun dan lingkungannya.
6. Menyelenggarakan  pembukuan  dan  administrasi  keuangan  secara  terpisah  sebagai  kekayaan  perhimpunan penghuni.
7. Menetapkan  sanksi  terhadap  pelanggaran  yang  telah  ditetapkan  dalam  Anggaran  Dasar  dan  Anggaran  Rumah Tangga.
Pasal  56  Peraturan  Pemerintah  Nomor  4  Tahun  1988  mengatur  mengenai  Fungsi  daripada  Perhimpunan Penghuni, yaitu:
1. membina terciptanya kehidupan lingkungan yang sehat, tertib, dan aman.
2. mengatur dan membina kepentingan penghuni.
3. mengelola rumah susun dan lingkungannya.
Adapun  ketertiban  penghuni  rumah  susun  telah  disusun  berdasarkan  undang-undang  rumah  susun  beserta peraturan yang berlaku lainnya dan mengikuti ketentuan-ketentuan teknis yang telah diberlakukan oleh perhimpunan pemilik dan penghuni satuan rumah susun demi untuk kepentingan pengelolaan rumah susun itu sendiri.
Selanjutnya setiap penghuni  rumah susun mendapatkan hak  atas rumah susun tersebut  untuk dimanfaatkannya termasuk juga bagian bersama, Perda bersama dan tanah bersama sesuai dengan Anggaran Dasarnya. Untuk itu, setiap penghuni  dilarang  berbuat  yang  dapat  membahayakan  keamanan  dan  keselamatan  penghuni  lain,  bangunan  dan lingkungannya  serta  tidak  boleh  mengubah  bentuk  atau  menambah  bangunan  yang  tidak  sesuai  dengan  kesepakatan bersama dengan perhimpunan penghuni rumah susun.

## Hak Suara Berkaitan dengan Kewenangan Pengelolaan
Hak suara bagi Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun (disebut PPPSRS) diatur dalam Pasal 77 ayat (1) Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011, disebutkan bahwa dalam hal PPPSRS memutuskan sesuatu yang berkaitan dengan kepemilikan dan pengelolaan rumah susun, setiap anggota mempunyai hak yang sama dengan NPP (Nilai  Perbandingan  Proporsional).  Ayat  (2)  menyebutkan  dalam  hal  PPPSRS  memutuskan  sesuatu  yang  berkaitan dengan kepentingan penghunian rumah susun, setiap anggota berhak memberikan satu suara.
Jika melihat dari penjelasan Arie S. Hutagalung yang pada intinya menjelaskan bahwa Ada tiga hak suara yang dimiliki  oleh  anggota  perhimpunan  penghuni  rumah  susun.  Adapun  ketiga  hak  suara  tersebut  yaitu  hak  suara penghuni,  hak  suara  pengelola  dan  hak  suara  pemilik. 2 Hak  suara  penghuni  yaitu  Hak  yang  dimiliki  oleh  semua anggota  perhimpunan  pemilik  dan  penghuni  satuan  rumah  susun  dalam  menentukan  terkait  dengan  tata  tertib,
2 Arie  S.  Hutagalung,  “ Condominium  dan  Permasalahannya” ,  (Jakarta  :  Badan  Fakultas  Hukum  Universitas  Indonesia, 1998, hal 33-34
Nuraini  Zachman  dan  Nur  Fauzia,  Eksistensi  Perhimpunan  Pemilik  dan  Penghuni  Satuan  Rumah  Susun  (PPPSRS)  dalam Kewenangan Pengelolaan Rumah Susun Sewa
penggunaan  fasilitas  bersama  dan  kewajiban  dalam  melakukan  pembayaran  iuran  atas  pengelolaan  serta  asuransi kebakaran terhadap korban kebakaran satuan rumah susun.
Kemudian hak suara pengelola sangat berperan penting dalam perhimpunan pemilik dan penghuni satuan rumah susun.  Hak  ini  diperlukan  dalam  hal  pemeliharaan,  renovasi  dan  pembangunan  sarana  prasarana  lingkungan  rumah susun  serta  fasilitas  umum  yang  telah  diperhitungkan  berdasarkan  Nilai  Perbandingan  Proporsional  (NPP)  satuan rumah susun. Selanjutnya hak suara pemilih dalam hal ini mengatur tentang hubungan antara sesama penghuni satuan rumah susun, pemeliharaan pengurusan Rumah Susun dan biaya lain atas satuan rumah susun. Hak ini diperhitungkan dengan berdasarkan Nilai Perbandingan Proporsional atas satuan rumah susun.
Apabila dilihat pada kenyataan di lapangan maka penentuan hak suara anggota ini belum terwujud sepenuhnya sehingga menimbulkan ketidakadilan sebab rumah susun dalam satu tower masih ada juga kosong sehingga NPP dari pihak  penyelenggara  sangatlah  besar,  yang  berimplikasi  dengan  pengelolaan  rumah  susun  dikuasai  oleh developer dikarenakan memiliki jumlah hak suara yang terbesar. Ketentuan demikian dianggap tidaklah adil.
Apabila  dilihat  dari  kenyataan  di  lapangan  maka  sudah  seharusnya  pemerintah  melakukan  pemantauan  terkait dengan  perkembangan  rumah  susun  karena  hal  ini  ini  merupakan  sumber  pemasukan  pemerintah  daerah  dan  dapat menciptakan  lapangan pekerjaan terhadap orang yang bekerja sebagai buruh bangunan. Untuk itu,  sudah seharusnya pemerintah  memikirkan  untuk  membentuk  lagi  lembaga  yang  lebih  spesifik  dalam  hal  pengawasan  kegiatan penyelenggaraan  atau  pengelolaan  rumah  susun  tersebut.  Selain  itu  juga,  pemerintah  harus  merancang  aturan  yang lebih khusus terkait dengan pemisahan antara rumah susun hunian dengan rumah susun sewa. Hal demikian membuat pemerintah  harus  terlebih  dahulu  mengkaji  berbagai  macam  aspek  dan  permasalahan  dari  setiap  unsur stakeholder , termasuk  juga  dalam  hal  ini  masyarakat  sebagai  penghuni  dan  organisasi  Rumah  Susun,  praktisi  yang  berkaitan dengan pengelolaan rumah  susun  tersebut sehingga dalam penyusunan aturan  hukum dengan  rumah susun  tidak  lagi menimbulkan  permasalahan.  Dengan  demikian,  hak  suara  itu  bergantung  kepada  siapa  saja  yang  hadir  dalam  rapat perhimpunan penghuni rumah susun tersebut.
Pasal  77  ini  dengan  kedua  ayatnya  sering  disalahgunakan  interpretasinya  untuk  kepentingan  pihak penyelenggara  pembangunan  rumah  susun/developer  dalam  hal  pengaturan  pengelolaan  rumah  susun,  yang menjadikan  merekalah  yang  selalu  keluar  sebagai  pihak  yang  berwenang  untuk  melaksanakan  kegiatan  pengelolaan rumah  susun.  Bayangkan  pengertian  “setiap  orang  mempunyai  hak  yang  sama  dengan  NPP”  berbeda  dengan pengertian  “setiap  anggota berhak memberikan satu suara”, padahal  sesuatu  yang berkaitan dengan kepemilikan dan pengelolaan rumah susun berkaitan dengan sesuatu yang berkaitan dengan kepentingan rumah susun. Hal inilah yang menjadi  celah  bagi  penyelenggara  pembangunan  untuk  mengambil  alih  pengelolaan  dikarenakan  kondisi  masih banyaknya apartemen yang kosong dan belum terjual ketika dilakukan pengambilan suara atas siapa yang berwenang melakukan  Pengelolaan,  Hal  inilah  yang  sering  menimbulkan  konflik  antara  penyelenggara  pembangunan  dan PPPSRS, jika Pasal ini tidak direvisi maka sampai kapanpun celah untuk menepiskan keberadaan PPPSRS sangatlah dimungkinkan, sehingga jelaslah tidak seimbang dimana ketidak seimbangan tersebut menimbulkan ketidak adilan.
Sehubungan dengan Pasal 77 ayat (1) dan ayat (2) Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011, hendaknya perlu di evaluasi  kembali  dikarenakan  2  ayat  itu  sangat  kontradiktif  dimana  Developer  menafsirkan  dengan  ayat  (1)  yaitu berdasarkan NPP, sedangkan PPPSRS menafsirkan dengan ayat (2) yaitu satu suara untuk setiap anggota, yang berarti setiap  kepemilikan  unit  diwakili  oleh  satu  suara  walaupun  satu  orang  itu  mempunyai  beberapa  unit,  misal  4  unit berarti 4 suara. Sehingga terhadap Pasal ini harus ada penegasan lebih lanjut agar tercipta rasa adil.

## Pengelolaan Rumah Susun Sewa dibandingkan dengan Pengelolaan Rumah Susun Komersial Pengelolaan Rumah Susun Sewa
Pengelolaan  rumah  susun  sewa  membutuhkan  beberapa  komponen.  Adapun  beberapa  komponen  tersebut sebagai berikut:
1. Pengoperasian
Dalam  pengoperasian  tentu  dibutuhkan  sarana  prasarana  yang  merupakan  bagian  dari  pengelolaan  teknis  di lapangan. Dengan adanya sarana prasarana sehingga dapat merancang suatu pengoperasian dalam hal pemeliharaan dan  perawatan  rumah  susun  sewa.  Hanya  itu  saja,  terkait  dengan  monitoring  dan  evaluasi  juga  membutuhkan sarana  prasarana  pada  setiap  periode  yang  telah  ditentukan  dengan  mempertimbangkan  faktor  efisien  dan efektivitas serta selalu melakukan koordinasi kepada bagian pemasaran dan pembiayaan rumah susun sewa.
2. Pengorganisasian
Pengorganisasian ini terletak pada pengelolaan persewaan, pemasaran dan pembinaan penghuni rumah susun sewa. Pada bagian pengoperasian ini harus melakukan survei pemasaran dan dan melakukan penyusunan terkait dengan strategi pemasaran serta menjalankan sesuai dengan kebutuhan dalam satuan hunian dan satuan non hunian. Tidak hanya  itu  saja,  dalam  pengorganisasian  ini  harus  saling  berkoordinasi  dengan  bagian  pengelolaan  teknis  dan pengelolaan administrasi terkait dengan hal pembiayaan.
3. Pembiayaan

## Nuraini  Zachman  dan  Nur  Fauzia,  Eksistensi  Perhimpunan  Pemilik  dan  Penghuni  Satuan  Rumah  Susun  (PPPSRS)  dalam Kewenangan Pengelolaan Rumah Susun Sewa
Dalam hal pengelolaan administrasi dan keuangan tentu merupakan bagian dari pembiayaan pengelolaan termasuk juga  dalam  hal  ini  pengelolaan  rumah  susun  sewa.  Untuk  itu,  pada  bagian  pembiayaan  ini  tentunya  harus melakukan  perencanaan  terkait  dengan  anggaran  biaya  ya  untuk  tercapainya  sistem  pengoperasian  yang  baik. Selain  itu  juga,  dalam  pembiayaan  ini  dapat  juga  untuk  menjalin  kerjasama  antar  mitra  dan  juga  melakukan pengelolaan administrasi terhadap kepegawaian dalam hal pengkajian atau memberi upah.
Apabila  dilihat  dari  tiga  komponen  di  atas  maka  komponen  tersebut  saling  berhubungan  antara  satu  dengan lainnya. Dalam pengelolaan rumah susun, ada beberapa pola pengelolaan rumah susun, sebagai berikut: 1. Pengelolaan Rumah Susun Sederhana Sewa
Pengelolaan  rumah  susun  sederhana  sewa  merupakan  salah  satu  upaya  yang  dilakukan  pemerintah  untuk memanfaatkan  rumah  susun  sederhana  sewa  berdasarkan  kebijakan  penataan  pemanfaatan,  pembangunan, pengawasan  dan  pengendalian  rumah  susun  sewa.  Untuk  melakukan  pengelolaan  rumah  susun  sederhana  sewa maka harus ada perencanaan yang dipersiapkan untuk menyelenggarakan pengelolaan rumah susun sewa agar lebih baik  dalam  selenggarakannya.  Perencanaan  adalah  suatu  pemikiran  dalam  mengatasi  permasalahan  yang  sedang dihadapi sehingga akan menimbulkan suatu hasil di masa yang akan datang.
Untuk itu, tujuan yang disasarkan dalam hal ini yaitu keinginan kolektif dan pengusahaan dalam keterpaduan antara  kebijakan  dan  program  kerja.  Sebenarnya  perencanaan  membutuhkan  pemikiran  yang  kritis  sehingga pemikiran  tersebut  dapat  diterima  oleh  masyarakat,  untuk  itu  peran  masyarakat  sangat  dibutuhkan  dalam  suatu perencanaan tersebut. Selain itu juga, dibutuhkan Unit Pengelolaan Teknis (UPT) dalam menjaga eksistensi rumah susun  sederhana  sewa  ini  sehingga  setiap  Unit  Pengelolaan  Teknis  (UPT)  mendapatkan  perlindungan  hukum terkait  dengan  hak  dan  kewajibannya  di  dalam  Pasal  66  Peraturan  Pemerintah  Nomor  4  Tahun  1988  tentang Rumah Susun.
Model organisasi unit pengelola lokasi secara umum dibedakan dalam 2 (dua) model sebagai berikut : a. Model  swakelola  yaitu  pengelola  operasional  merupakan  bagian  dari  organisasi  pemilik  atau  yang  mewakili pemilik rusunawa, yaitu Unit Pelaksana Teknis (UPT) atau badan usaha milik negara/daerah (BUMN/BUMD) atau perhimpunan penghuni/pemilik rusunawa atau perusahaan swasta pengembang rusunawa.
b. Model  kerjasama  operasional  yaitu  pengelolaan  operasional  merupakan  pihak  ketiga,  terdiri  dari  konsultan properti, koperasi dan perhimpunan penguni, yang bermitra dengan pemilik/yang mewakili pemilik/pemegang hak  pengelolaan  aset  rusunawa  untuk  melaksanakan  tugas  pengelolaan  operasional  rusunawa  dalam  jangka waktu yang ditentukan dan sesuai dengan peraturan yang berlaku.
Struktur  organisasi  unit  pengelola  lokasi  atau  unit  pelaksana  teknis  dapat  dikembangkan  sesuai  dengan kebutuhan organisasi dan lingkup pengelolaanya atau setidak-tidaknya mempunyai bidang-bidang yang mengelola administrasi  dan  keuangan,  teknis  serta  persewaan,  pemasaran  dan  pembinaan  penghuni  yang  masing-masing dipimpin oleh seorang asisten manajer.
Badan pengelola ini dapat dibentuk dari perhimpunan penghuni untuk mengurus kepentingan bersama para pemilik  dan  penghuni  serta  mampu  untuk  membentuk  badan  pengelola  yang  memiliki  tugas  dalam menyelenggarakan  pengelolaan  yang  meliputi  pemeliharaan,  perbaikan  dan  pengawasan  terhadap  penggunaan bagian  bersama,  benda  bersama  dan  tanah  bersama  (UU  No.  20/2011).  Pembentukan  perhimpunan  penghuni disyahkan oleh Bupati atau Walikota.
Penghuni rumah susun mempunyai hak dan kewajiban sebagai berikut:
a. Penghuni/Penyewa mempunyai hak-hak sebagai berikut:
1) Menempati rusunawa untuk keperluan tempat tinggal
2) Menggunakan fasilitas umum dan fasilitas sosial dalam lingkungan rumah susun sederhana sewa
3) Mengajukan keberatan atas pelayanan yang kurang baik oleh pengelola
4) Mendapat  penjelasan,  pelatihan  dan  bimbingan  terhadap  pencegahan,  pengamanan  dan  penyelamatan terhadap bahaya kebakaran.
b. Kewajiban penghuni/penyewa adalah sebagai berikut :
1) Membayar sewa dan segala iuran yang ditetapkan sesuai dengan ketentuan yang berlaku.
2) Membayar rekening listrik dan air bersih sesuai ketentuan.
3) Membuang sampah setiap hari di tempat yg ditentukan
4) Memelihara sarana rumah susun yang disewa dengan sebaik-baiknya.
5) Mematuhi ketentuan tata tertib tinggal di rumah susun sederhana sewa.
Selain  mempunyai  hak  dan  kewajiban  dalam  memanfaatkan  barang  yang  bersifat  pribadi,  penghuni  juga mempunyai  hak  atas  barang  bersama,  benda  bersama  dan  tanah  bersama  yang  merupakan  fasilitas  dari  rumah
Nuraini  Zachman  dan  Nur  Fauzia,  Eksistensi  Perhimpunan  Pemilik  dan  Penghuni  Satuan  Rumah  Susun  (PPPSRS)  dalam Kewenangan Pengelolaan Rumah Susun Sewa
susun yang diatur dengan Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun berlaku atas sarana rumah susun yang dimiliki oleh perseorangan atau badan hukum.
Dalam  kegiatan  operasional  dan  pemeliharaan  rumah  susun  sederhana  sewa  ini,  badan  pengelola  rumah susun sederhana sewa wajib melaporkan kepada pemilik aset rumah susun sederhana sewa dan Pemerintah Daerah Kabupaten/Kota. Untuk melakukan pemantauan dalam kegiatan operasional dan pemeliharaan itu maka dibutuhkan badan  pengawas,  dimana  badan  pengawas  ini  berwenang  untuk  mengawasi  penyelenggaraan  rumah  susun sederhana sewa.
2. Pengelolaan Pola Unit Pelaksana Teknis
Unit  Pelaksana  Teknis  ini  dibentuk  berdasarkan  Perda  setempat  atau  keputusan  Walikota/Bupati  serta Kepmen  PU.  Unit  Pelaksana  Teknis  (UPT)  ini  adalah  suatu  unit  yang  terbentuk  setelah  selesai  proses pembangunan sampai dengan serah terima rumah susun sederhana sewa tersebut. Selain itu juga, kegiatan operasi dan pemeliharaan rumah susun sederhana sewa ini wajib dilaporkan kepada Badan Pengelola kepada Pemilik Aset Rusunawa dan Pemda/Pemkot secara berkala.
Kemudian  terkait  dengan  pelarangan  terhadap  penghuni  rumah  susun  sederhana  sewa  apabila  dilihat  dari administrasi  seperti  memindahkan  hak  sewa  dan  mengisi  rumah  susun  sederhana  sewa,  dalam  hal  huni  rumah susun sederhana sewa berbeda dengan aturan atau kesepakatan dalm kontrak. Jika dari sisi fasilitas maka penghuni rumah  susun  sederhana  sewa  dilarang  untuk  melakukan  kerusakan  fasilitas  rumah  susun,  tidak  boleh  mengubah instalasi  tanpa  izin  pengelola,  menjemur  tidak  mengikuti  tempat  yang  telah  ditentukan,  memelihara  binatang peliharaan (kecuali ikan), menyimpan/ meletakkan barang di koridor.
Apabila  larangan  tersebut  dilanggar  oleh  penghuni  rumah  susun  sederhana  sewa  maka  penghuni  akan dikenakan  sanksi  berupa  putusnya  kontrak  yang  dilakukan  oleh  sepihak  dan  uang  jaminan  atas  rumah  susun sederhana  sewa  tersebut  akan  hilang  jika  penghuni  baru  melakukan  pembayaran  selama  3  bulan  secara  berturut- turut wajib serta keluar dari rumah susun sederhana sewa.
3. Pengelolaan Pola Perumnas (PMP)
Pengelolaan  dengan  pola  kerjasama  antara  Perumnas  dengan  Pemda  DKI  misalnya,  penetapan  penghuni rusunawa dapat mengikuti program yang ditetapkan Pemda DKI. Besaran sewa rusunawa yang dikelola Perumnas harus  mengikuti  ketentuan  yang  berlaku.  Mengingat  target  group  penyediaan  rusunawa  adalah  masyarakat berpenghasilan  menengah  ke  bawah,  maka  biaya  sewa  yang  ditetapkan  tidak  dapat  lebih  besar  dari  1/3  upah minimum  regional  (UMR).  Pada  beberapa  kota,  besar  sewa  maksimum  ditetapkan  oleh  Gubernur  Kepala  Daerah Tk.  I.  Besar  sewa  yang  ditetapkan  di  luar  biaya  penggunaan  listrik,  air  dan  gas  dan  sampah.  Biaya  yang  sudah tercakup di dalam biaya sewa bulanan adalah hak penggunaan unit, biaya pemeliharaan fasilitas dan utilitas, biaya keamanan dan pemeliharaan lingkungan.
Kewenangan  pengelola  rumah  susun  dalam  membuat  suatu  kebijakan  harus  mengikuti  peraturan  setiap daerah terkait dengan rumah susun sederhana sewa. Kebijakan yang dapat dilakukan yaitu terkait dengan besaran sewa setiap bulan pada setiap unit hunian, besaran pembayaran iuran untuk keamanan dan kebersihan rumah susun sederhana sewa, menentukan sanksi terhadap siapa saja yang melakukan pelanggaran aturan tersebut, menjalankan ketertiban,  melaksanakan  inspeksi  mendadak  sampai  dengan  memberikan  sanksi,  penalti  bahkan  melakukan pemutusan  atau  pengeluaran  atau  pemberhentian  hak  huni  rumah  susun  sederhana  sewa  jika  telah  terjadi pelanggaran aturan yang telah berlaku dimana telah dilakukan oleh penghuni rumah susun sederhana sewa.
Pengelola  rumah  susun  sederhana  sewa  memiliki  kewajiban  yaitu  melakukan  persediaan,  memelihara, mengelola  dan  menjaga  kualitas  utilitas  serta  fasilitas  lingkungan  rumah  susun  sederhana  sewa.  Selain  itu  juga, pengelola  rumah  susun  sederhana  sewa  mengembalikan  uang  jaminan  sewa  jika  telah  diputus  kontraknya  sesaui dengan aturan yang berlaku dalam hal rumah susun sederhana sewa.
Operasi dan Pemeliharaan, Perumnas di bawah Kementerian BUMN menanggung seluruh biaya operasional harian rutin rumah susun, biaya pemeliharaan dan biaya perbaikan serta biaya yang dikeluarkan sebagai akibat dari pembayaran honorarium dan gaji pegawai.
4. Pengelolaan Pola Kemitraan dengan Swasta
Pola  kemitraan  ini  mengacu  pada  Peraturan  Pemerintah  Nomor  44  tahun  1997  mengenai  kemitraan. Kemitraan adalah  kerjasama  usaha  antara  usaha kecil dengan  usaha menengah dan  atau dengan usaha besar yang disertai  pembinaan  dan  pengembangan  oleh  Usaha  Menengah  dan  atau  Usaha  Besar  dengan  memperhatikan prinsip saling memerlukan, saling memperkuat dan saling menguntungkan.
Pola  ini  dilakukan  karena  berhubungan  dengan  usaha  yang  dilakukan  melalui  pola-pola  yang  telah disesuaikan  dengan  sifat  dan  tujuan  dari  usaha  yang  dimitrakan  dengan  memberikan  peluang  terhadap  kemitraan secara meluas kepada usaha kecil, oleh Pemerintah dan dunia usaha.
Nuraini  Zachman  dan  Nur  Fauzia,  Eksistensi  Perhimpunan  Pemilik  dan  Penghuni  Satuan  Rumah  Susun  (PPPSRS)  dalam Kewenangan Pengelolaan Rumah Susun Sewa

## Pengelolaan Rumah Susun Komersial
Pasal  59  Undang-Undang  Nomor  20  Tahun  2011  tentang  Rumah  Susun  menyebutkan  bahwa  Pelaku pembangunan yang membangun Rumah Susun umum milik dan Rumah Susun komersial dalam masa transisi sebelum terbentuknya  PPPSRS  wajib  mengelola  Rumah  Susun.  Ayat  (2)  menyebutkan  Masa  transisi  sebagaimana  dimaksud pada ayat (1) ditetapkan paling lama 1 (satu) tahun sejak penyerahan pertama kali sarusun kepada pemilik, dan Pelaku pembangunan  dalam  pengelolaan  Rumah  Susun  sebagaimana  dimaksud  pada  ayat  (1)  dapat  bekerja  sama  dengan pengelolaan.  Besarnya  biaya  mengelola  Rumah  Susun  pada  masa  transisi  sebagaimana  dimaksud  pada  ayat  (1) ditanggung  oleh  pelaku  pembangunan  dan  pemilik  sarusun  berdasarkan  NPP  setiap  sarusun.  Pasal  60  ayat  (1) Ketentuan  lebih  lanjut  mengenai  pengelolaan  Rumah  Susun,  masa  transisi,  dan  tata  cara  penyerahan  pertama  kali sebagaimana dimaksud dalam Pasal 56, Pasal 57, Pasal 58, dan Pasal 59 diatur dengan peraturan pemerintah.
Kedua  aturan  tersebut  dengan  jelas  menentukan  bahwa  Badan  Pengelola  Rumah  Susun  Komersial  adalah PPPSRS,  sedangkan  developer  sebagai  Badan  Pengelola  sementara.  Pasal  74  ayat  (3)  menyebutkan  bahwa  PPPSRS diberi  kedudukan  sebagai  badan  hukum,  dan  dalam  Pasal  75  ayat  (2)  menyebutkan  bahwa  dalam  hal  PPPSRS  telah terbentuk, pelaku pembangunan segera menyerahkan pengelolaan benda bersama, bagian bersama dan tanah bersama kepada PPPSRS. Pengelolaan Rusun dapat dilakukan oleh suatu badan pengelola yang ditunjuk atau dibentuk sendiri oleh PPPSRS (Koperasi PPPSRS dapat berperan sebagai Badan Pengelola).

## SIMPULAN
1. Kegiatan  Pengelolaan  Rumah  Susun  oleh  Badan  Pengelola  adalah  pengelolaan  rumah  susun  wajib  pengelolanya berbadan  hukum  yaitu  Himpunan  Pemilik  dan  Penghuni  Satuan  Rumah  Susun.  Pelaku  pembangunan  dalam melakukan  pengelolaan  pada  masa  transisi  pengelolaan  ketika  Himpunan  Pemilik  dan  Penghuni  Satuan  Rumah Susun belum dibentuk. Namun, pada faktanya dalam kegiatan pengelolaan rumah susun ini seringkali dialihkan ke pihak lain oleh pengelolaan rumah susun.
2. Eksistensi Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah  Susun  (PPPSRS) adalah Perhimpunan Pemilik dan Penghuni  Satuan  Rumah  Susun  harus  dibuat  akta  yang  sah  oleh  Bupati  atau  Walikotamadya  Kepala  Daerah Tingkat  II.  Sedangkan  untuk  Perhimpunan  penghuni  Daerah  Khusus  Ibukota  Jakarta  disahkan  oleh  Gubernur Kepala  Daerah  Tingkat  I  sehingga  mempunyai  hak  untuk  memakai,  menyewa  beli  atau  memfungsikan  satuan rumah susun.
3. Hak  Suara  Berkaitan  dengan  Kewenangan  Pengelolaan  adalah  penentuan  hak  suara  anggota  ini  belum  terwujud sepenuhnya  sehingga  menimbulkan  ketidakadilan  sebab  rumah  susun  dalam  satu tower masih  ada  juga  kosong sehingga  NPP  dari  pihak  penyelenggara  sangatlah  besar,  yang  berimplikasi  dengan  pengelolaan  rumah  susun dikuasai oleh developer dikarenakan memiliki jumlah hak suara yang terbesar. 4. Pengelolaan  Rumah  Susun  Sewa  dibandingkan  dengan  Pengelolaan  Rumah  Susun  Komersial  adalah  pengelolaan rumah  susun  sederhana  sewa  dibutuhkan  Unit  Pengelolaan  Teknis  (UPT)  dan  badan  pengelola  rumah  susun sederhana  sewa  wajib  melaporkan  kepada  pemilik  aset  rumah  susun  sederhana  sewa  dan  Pemerintah  Daerah Kabupaten/Kota,  sedangkan  Pengelolaan  Rumah  Susun  Komersial  adalah  Badan  Pengelola  Rumah  Susun Komersial  adalah  Perhimpunan  Pemilik  dan  Penghuni  Satuan  Rumah  Susun, developer sebagai  Badan  Pengelola sementara.  Pelaku  pembangunan  segera  menyerahkan  pengelolaan  benda  bersama,  bagian  bersama  dan  tanah bersama kepada Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun.

## DAFTAR PUSTAKA
Kallo,  Erwin, Panduan  Hukum  Untuk  Pemilik/Penghuni  Rumah  Susun  (Kondominium,  Apartemen  dan  Rusunami) , (Jakarta : Minerva Athena Pressindo), 2008. Hutagalung, Arie S, Condominium dan Permasalahannya , (Jakarta  : Badan Fakultas Hukum Universitas  Indonesia),
1998.