Tanjungpura Law Journal, Vol. 7, Issue 2, July 2023, Page : 184 - 210 ISSN Print: 2541-0482 | ISSN Online: 2541-0490 Open Access at: http://jurnal.untan.ac.id/index.php/tlj Article Info
Submitted: 10 October 2022 | Reviewed: 30 March 2023 | Accepted: 30 July 2023

## PENGATURAN HAK PAKAI SEBAGAI OBJEK HAK TANGGUNGAN ATAS  RUMAH  TINGGAL WARGA NEGARA ASING

## Arsensius 1

## Abstract
The  purpose  of  this  study  is  to  examine  the  right  to  use,  as  the  object  of  mortgage  rights  on  the houses  that  foreigners  stay  in  Indonesia.  The  research  method  used  is  normative  legal  research, which  includes  literature  study  pertaining  research  on  laws  as  regulated  in  Article  4  paragraphs  (2) and (3) of Act No. 4 of 1996 on Mortgage and Article 4 Government Regulation (GR) No. 103 of 2015 with Article 53 Paragraph (1) GR No. 40 of 1996. The results of this research shows as follows right of use that can be used as Mortgage according to Article 4 paragraph (2) and (3) of Act No. 4 of 1996 on Mortgage  is  associated  with  Article  4  GR  103  of 2015  which  provides  a  synchronical  statement,  the type of house that can be owned by foreigners is a single house located on the land with the right to use and ownership with the deed of the government official who is in the authority and the apartment unit located on the land with the right to use. However, there appears to be a discrepancy. According to  Article  53  paragraph  (1)  GR  No.  40  of  1996,  Land  Use  Rights  on  State  Owned  Land  and Management Rights can function as collateral for debt with encumbered mortgage rights. To achieve legal  certainty,  the  government  should  revise  GR  No.  103  of  2015  Jo  Regulation  of  the  Minister  of Agrarian  Affairs  and  Spatial  Planning/Head  of  the  National  Land  Agency  No.  29  of  2016,  so  that  it contains provisions that regulate the types of rights of use and the criteria for residences of foreigners with mortgage rights and to harmonize the provisions governing the types of rights of use that can be used as mortgage rights.

## Keywords: foreigners; mortgage; rights of use

## Abstrak
Tujuan  penelitian  untuk  mengkaji  pengaturan  hak  pakai  sebagai  objek  hak  tanggungan  terhadap rumah tempat tinggal  Warga Negara Asing di Indonesia. Metode penelitian yang digunakan  adalah penelitian  hukum  normatif  yaitu  meneliti  bahan  pustaka,  khususnya  penelitian  hukum  terhadap peraturan  perundang-undangan  yang  yang  berkaitan  dengan  hak  pakai  sebagai  objek  hak tanggungan  atas rumah tempat tinggal Warga Negara Asing (WNA) yang diatur dalam Pasal 4  ayat (2)  dan  (3)  Undang-Undang  Nomor  4  Tahun  1996  tentang  Hak  Tanggungan  Beserta  Benda-Benda yang Berkaitan Dengan Tanah, dan   Pasal 4  PP  Nomor 103 Tahun 2015 dengan Pasal 53 Ayat (1) PP  Nomor  40  Tahun  1996.  Hasil  penelitian  menunjukan:    jenis  hak  pakai  yang  dapat  dijadikan  hak tanggungan menurut  Pasal 4 ayat  (2) dan (3) UUHT dikaitkan dengan jenis hak pakai untuk rumah tempat tinggal  bagi WNA pada Pasal 4 PP Nomor 103 Tahun 2015 memiliki kesesuaian, yaitu  jenis rumah yang dapat dimiliki oleh WNA adalah rumah tunggal yang berada di atas tanah hak pakai dan hak  pakai  atas  tanah  hak  milik  dengan  akta pejabat  pembuat  akta tanah  serta  satuan  rumah  susun yang berada di atas tanah hak pakai. jika dibandingkan dengan Pasal 53 PP Nomor 40 Tahun 1996, tampak  adanya  ketidaksesuaian.  Menurut  Pasal  53  ayat  (1)  PP  Nomor  40  Tahun  1996,  hak  pakai atas tanah negara dan hak pakai atas tanah hak pengelolaan dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani  hak tanggungan.  Untuk terwujudnya kepastian hukum,  hendaknya  pemerintah  merevisi  PP Nomor  103 Tahun 2015 Jo PMNA/KBPN Nomor 29 Tahun 2016, sehingga  memuat ketentuan yang
1 Fakultas    Hukum,  Universitas  Tanjungpura,  Jln.  Prof.  Hadari  Nawawi,  Pontianak,  78124,  Kalimantan  Barat, Indonesia, email: arsensius@hukum.untan.ac.id.
secara  jelas  mengatur  jenis  hak  pakai  serta  kriteria  rumah  tinggal  WNA  yang  dapat  dibebani  hak tanggungan serta menyelaraskan ketentuan yang mengatur jenis hak pakai yang dapat dijadikan hak tanggungan.

## Kata Kunci: hak pakai; hak tanggungan; WNA

## I.  Pendahuluan
Tanah  merupakan  salah  satu  komponen  ekosistem  yang  sangat  strategis  bagi kelangsungan  hidup  umat  manusia,  dan  juga  sebagai  faktor  utama  dalam  setiap  kegiatan pembangunan. Hubungan manusia dengan tanah yang kuat menuntut jaminan perlindungan hukum  agar  manusia  dapat  melaksanakan  hak-haknya  secara  aman. 2 Sebagai  salah  satu unsur  esensial  pembentuk  negara,  tanah  memegang  peran  vital  dalam  kehidupan  dan penghidupan  bangsa  dan  negara  yang  bersangkutan,  lebih-lebih  yang  corak  agrarisnya mendominasi.  Di  negara  yang  rakyatnya  berhasrat  melaksanakan  demokrasi  yang berkeadilan  sosial,  pemanfaatan  tanah  untuk  sebesar-besarnya  kemakmuran  rakyat merupakan conditiosine quanon . 3
Kebutuhan akan rumah sebagai tempat tinggal adalah mutlak bagi setiap orang tanpa memandang  bangsa,  kewarganegaraan,  status  sosial,  pekerjaan,  tempat,  dan  waktu. Kebutuhan  rumah  akan  tetap  bergema  sepanjang  masa. 4 Rumah  menjadi  salah  satu kebutuhan  dasar  setiap  manusia  yang  memiliki  peran  strategis  dalam  pembentukan  watak dan  kepribadian  sebagai  upaya  untuk  peningkatan  kehidupan  dan  penghidupan  umat manusia.  Kebutuhan  akan  rumah  sebagai  tempat  tinggal  dari  tahun  ke  tahun  semakin meningkat  seiring  dengan  meningkatnya  permintaan  akan  rumah  dan  semakin  sempitnya lahan  yang  digunakan  sebagai  tempat  pembangunan  rumah  tersebut.  Kondisi  seperti  ini sangat dirasakan di daerah perkotaan yang memiliki kepadatan penduduk. Kebutuhan akan rumah  sebagai  tempat  tinggal  dan  tempat  kegiatan  usaha  bukan  saja  menjadi  kebutuhan bagi  setiap  Warga  Negara  Indonesia  melainkan  pula  menjadi  kebutuhan  setiap  Warga Negara Asing (WNA) yang berada dan menetap di Indonesia.
Keberadaan  WNA  atau  orang  asing  di  Indonesia  dipengaruhi  oleh  berbagai  faktor yaitu bekerja sebagai perwakilan diplomatik atau konsuler, organisasi internasional, investor, bekerja di perusahaan penanaman modal asing, pindah tugas oleh instansinya, melakukan riset, berwisata, dan lain sebagainya. Secara umum, WNA  berada di kota besar seperti di Jakarta,  Bandung,  Surabaya,  Medan,  Makassar,  dan  Denpasar.  WNA  itu  berasal  dari negara-negara  di  kawasan  Eropa,  Amerika  Latin,  Amerika  Serikat,  Australia,  China,  dan
2 Yosia Hetharie. 2019. “Perjanjian Nominee Sebagai Sarana Penguasaan Hak Milik atas Tanah oleh Warga Negara Asing (WNA) Menurut Kitab Undang- Undang Hukum Perdata”, SASI , 25(1): 27.
3 Arter Y. Ginting. 2017. “Aspek Hukum Hak Pakai Atas Tanah Negara Sebagai Objek Jaminan”, Lex Crimen , 6(4): 104.
4 Binoto Nadapdap. 2018. Alokasi Lahan Untuk Permukiman di Perkotaan . Jakarta: Jala Permata Aksara, hlm. 89.
Afrika.  Semakin  meningkatnya  WNA  yang  menetap  di  Indonesia  maka  hal  itu  telah menimbulkan  beberapa  permasalahan  seperti  ketersediaan  tempat  tinggal  bagi  mereka, persyaratan kepemilikan rumah tempat tinggal, serta persyaratan hak atas tanah yang dapat dimiliki oleh WNA untuk tempat tinggal. 5
Dalam  rangka  memenuhi  kebutuhan  rumah  perlu  diperhatikan  kebijaksanaan  umum pembangunan  perumahan,  kelembagaan,  pembiayaan,  masalah  pertanahan  serta  unsur- unsur penunjang pembangunan perumahan. Masalah pertanahan menjadi salah satu faktor yang  harus  diperhatikan  dalam  pembangunan  perumahan  disebabkan  pada  dasarnya perumahan  dibangun  di  atas  tanah  dengan  status  tanah  tertentu. 6 Supaya  terdapat  tertib hukum  dalam  kepemilikan,  penggunaan  dan  pemanfaatan  fungsi  rumah,  maka  diperlukan perangkat hukum yang mengatur untuk menghindari penggunaan rumah yang tidak sesuai dengan izin peruntukannya, persyaratan subjek pemilik hak atas tanah, persyaratan subjek pemilik atas rumah, pembatasan kepemilikan atas rumah, serta perbuatan-perbuatan hukum yang berkaitan dengan hak atas tanah dan rumah atau segala benda di atas tanah, seperti jual-beli, hibah, warisan dan jaminan utang dengan hak tanggungan.
Pengaturan  mengenai  hak  atas  tanah  dalam  hukum  tanah  nasional  dimuat  dalam Undang-Undang  Nomor  5  Tahun  1960  tentang  Peraturan  Dasar  Pokok-Pokok  Agraria (UUPA)  sebagai  peraturan  dasarnya  yang  dijabarkan  lebih  lanjut  dalam  peraturan perundang-undangan di bidang pertanahan sebagai peraturan pelaksanaannya. Sementara itu,  peraturan  mengenai  perumahan  dimuat  dalam  Undang-Undang  Nomor  1  Tahun  2011 tentang Perumahan Dan Kawasan Permukiman (UU PERKIM), Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun (UU RUSUN), serta Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung (UU GEDUNG).
Berkenaan  dengan  subjek  hak  atas  tanah,  UUPA  secara  tegas  menentukan  hanya Warga Negara Indonesia (WNI) yang dapat memiliki hak milik atas tanah. Namun demikian, UUPA masih memungkinkan WNA atau badan hukum asing untuk memiliki hak pakai atas tanah  sesuai  persyaratan  yang  ditentukan  dalam  Pasal  41  dan  42  UUPA.  Ketentuan  lebih lanjut  mengenai  hak  pakai  dimuat  dalam  Peraturan  Pemerintah  Nomor  40  Tahun  1996 tentang hak guna usaha, hak guna bangunan dan hak pakai atas tanah, yaitu dari Pasal 39 sampai dengan Pasal 53 (PP Nomor 40 Tahun 1996).
S ampai dengan tahun 1996, sarana hukum untuk penyediaan rumah bagi WNA belum terpikirkan. Sebelum tahun 1996, tidak ada landasan hukum penyediaan hunian bagi WNA. Tahun 1996 merupakan titik awal di mana WNA diperbolehkan memiliki rumah di Indonesia berdasarkan  syarat-syarat  tertentu.  Hal  itu  seiring  dengan  lahirnya  Peraturan  Pemerintah Nomor 41 Tahun 1996 tentang Pemilikan Rumah Tempat Tinggal atau Hunian oleh Orang
5 Ibid. hlm.  151.
6 Urip Santoso. 2014. Hukum Perumahan ,  Jakarta: Kencana,  hlm. 3.
Asing  yang  Berkedudukan  di  Indonesia.  Setelah  berlaku  selama  kurang  lebih  19  tahun, ketentuan  dalam  peraturan  pemerintah  itu  dinilai  tidak  sesuai  lagi  dengan  keadaan  dan kebutuhan kepemilikan rumah untuk WNA, karena itu kemudian pemerintah mengubah PP Nomor  41  Tahun  1996  menjadi    Peraturan  Pemerintah  Nomor  103  Tahun  2015  tentang Pemilikan  Rumah  Tempat  Tinggal  atau  Hunian  oleh  Orang  Asing  yang  Berkedudukan  di Indonesia (PP Nomor 103 Tahun 2015). 7
Berdasarkan  PP  Nomor  103  Tahun  2015,  maka  WNA  diperbolehkan  untuk  memiliki rumah tempat tinggal sesuai syarat-syarat yang ditentukan, yaitu WNA yang keberadaannya memberikan manfaat, melakukan usaha,  bekerja atau berinvestasi di Indonesia.  Kemudian pada Pasal 4 PP Nomor 103 Tahun 2015 menentukan jenis rumah yang dapat dimiliki oleh WNA. Berdasarkan ketentuan ini, jenis rumah yang dapat dimiliki oleh WNA adalah rumah tunggal  yang  berada  di  atas  tanah  hak  pakai  dan  atau  hak  pakai  di  atas  tanah  hak  milik. Selain  itu,  WNA  juga  diperbolehkan  memiliki  rumah  susun  yang  berada  di  atas  tanah  hak pakai.  Di  dalam  PP  Nomor  103  Tahun  2015  tidak  diatur  mengenai  penjaminan  utang dengan hak tanggungan atas  rumah tempat tinggal milik WNA.
Untuk  memenuhi  Pasal  11  PP  Nomor  103  Tahun  2015,  mengenai  tata  cara pemberian,  pelepasan,  atau  pengalihan  hak  atas  pemilikan  rumah  tempat  tinggal  atau hunian  oleh  WNA,  maka  diterbitkan  Peraturan  Menteri  Agraria  Dan  Tata  Ruang/Kepala Badan  Pertanahan  Nasional  Nomor  13  Tahun  2016  tentang  Tata  Cara  Pemberian, Pelepasan atau Pengalihan Hak Atas Pemilikan Rumah Tempat Tinggal atau Hunian Oleh Orang  Asing  yang  Berkedudukan  di  Indonesia,  terakhir  diperbaharui  dengan    Peraturan Menteri  Agraria  dan  Tata  Ruang/  Kepala  Badan  Pertanahan  Nasional  Nomor  29  Tahun 2016 tentang Tata Cara Pemberian, Pelepasan atau Pengalihan Hak Atas Pemilikan Rumah Tempat  Tinggal  atau  Hunian  oleh  Orang  Asing  yang  Berkedudukan  di  Indonesia (PMATR/KBPN Nomor 29 Tahun 2016).
Pelepasan  hak  atas  tanah  dapat  diserahkan  secara  sukarela  atau  ada  ganti  rugi kepada  pemilik  tanah.  Penyerahan  secara  sukarela  atau  dengan  ganti  rugi  inilah  yang disebut melepasakan hak, dalam prakteknya istilah sukarela itu tidak murni lagi, sebab ada unsur  ganti  rugi,  dalam  Bahasa  sehari-hari  penyerahan  sukarela  seperti  itu  adalah  akibat tindakan  penggususran  oleh  suatu  pihak  yang  menang  dalam  sengketa  tanah  di pengadilan. 8
Berdasarkan  ketentuan  pada  Pasal  16  PMATR/KBPN  Nomor  29  Tahun  2016,  maka WNA  dapat  menjaminkan  rumah  tempat  tinggalnya  untuk  dijadikan  jaminan  utang  dengan dibebani  hak  tanggungan.  Namun,  PMATR/KBPN  Nomor  29  Tahun  2016  tersebut  tidak
7 Binoto Nadapdap. Op. Cit., hlm. 151.
8 D.K  Hallauw,  J.K.  Matuankotta  dan  N.  Uktolseja.  2020.  “Analisis  Hukum  Surat  Pelepasan  Hak  Atas  Tanah Adat (Dati) Di Kota Ambon”, SAS I, 26(1): 114. https://doi.org/10.47268/sasi.v26i1.256
tegas  menentukan  jenis  hak  pakai  atas  rumah  tinggal  milik  WNA  yang  dapat  dijadikan jaminan  utang  dengan  hak  tanggungan.  PMATR/KBPN  juga  tidak  memberikan  pengertian yang dimaksud hak tanggungan serta tidak mengatur  prosedur dan tata cara pembebanan hak  tanggungan  atas  rumah  tempat  tinggal  milik  WNA.  Pada  ayat  (3)  dari  Pasal  16 PMATR/KBPN  Nomor  29  Tahun  2016,  hanya  menentukan  pembebanan  dengan  hak tanggungan dilaksanakan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.
Penjaminan  tanah  dan  atau  bangunan  sebagai  jaminan  utang  diatur  UUHT. Pengertian hak tanggungan adalah hak jaminan atas tanah sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang  Nomor  5  Tahun  1960  tentang  Peraturan  Dasar  Pokok-Pokok  Agraria, berikut  atau  tidak  berikut  benda-benda  lain  yang  merupakan  satu  kesatuan  dengan  tanah itu, untuk pelunasan utang tertentu, yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditur  tertentu  terhadap  kreditur-kreditur  lain.  Berdasarkan  Pasal  4  ayat  (1),  (2)  dan  (3) UUHT,  maka  hak  atas  tanah  yang  dapat  dijadikan  jaminan  utang  dengan  hak  tanggungan adalah  hak  milik,  hak  guna  usaha,  hak  guna  bangunan  dan  hak  pakai  atas  tanah  negara yang menurut ketentuannya wajib didaftarkan dan menurut sifatnya dapat dipindahtangankan serta hak pakai atas tanah hak milik.
Berdasarkan  hasil  penelusuran  yang  telah  dilakukan  sebelumnya  yang  menyangkut masalah “Hak pakai sebagai objek hak tanggungan atas rumah tinggal warga negara asing”, penulis  membandingkan  penelitian  yang  mengangkat  permasalahan  terkait  dengan  hak pakai  sebagai  hak  tanggungan  atas  rumah  tinggal  warga  negara  asing  yaitu  Winerungan Julio,  Jurnal  Lex  Administratum,  Vol.  V/No.9/Nov/2017  dengan  judul  “Pembebanan  Hak Tanggungan  Atas  Pemilikan  Rumah  Oleh  Orang  Asing  di  Indonesia”.  Rumusan  masalah yang dikemukakan dalam penelitian ini adalah bagaimana prosedur pembebanan hak oleh orang  asing  di  Indonesia  dan  bagaimanakah  bentuk  pembebanan  hak  tanggungan  orang asing  di  Indonesia.  Dari  hasil  penelitian  dapat  disimpulkan  bahwa  pembebanan  hak tanggungan atas pemilikan rumah oleh orang asing di Indonesia, memiliki landasan hukum yaitu  Peraturan  Menteri  Agraria  No.  29  Tahun  2016  yang  mengatur  tentang  Tata  Cara Pemberian,  Pelepasan,  Atau  Pengalihan  Hak  Atas  Pemilikan  Rumah  Tempat Tinggal  atau Hunian Oleh Orang Asing Yang Berkedudukan di Indonesia.
Permen  tersebut  merupakan  turunan  PP  No.  103  Tahun  2015  tentang  Pemilikan Rumah  Tinggal  Atau  Hunian  Oleh  Orang  Asing  Yang  Berkedudukan  di  Indonesia,  dalam aturan ini Pemerintah memperbolehkan warga negara asing untuk menjadikan rumah yang dibeli  sebagai  jaminan  utang  dengan  dibebani  hak  tanggungan.  Bentuk  pembebanan  hak tanggungan  atas  pemilikan  rumah  oleh  orang  asing  di  Indonesia,  bahwa  orang  asing dengan  izin  tinggal  dan  berkedudukan  di  Indonesia  dapat  memiliki  rumah  atau  hunian  di atas  tanah  yaitu  hak  pakai,  hak  pakai  atas  hak  milik  yang  dikuasakan  berdasarkan
perjanjian  pemberian  hak  pakai  diatas  hak  milik  dengan  akta  PPAT  atau  hak  pakai  yang berasal dari perubahan hak milik atau HGB.
Jika dibandingkan dengan tulisan ini, kajian dilakukan terhadap pengaturan hak pakai sebagai  objek  hak  tanggungan  terhadap  rumah  tempat  tinggal  Warga  Negara  Asing  di Indonesia.  Pengaturan  yang  diinventarisir  untuk  dianalisis  dalam  tulisan  ini  yakni  Pasal  4 ayat (2) dan (3) UUHT, Pasal 4 PP Nomor 103 Tahun 2015 , Pasal 53 PP Nomor 40 Tahun 1996, serta PP Nomor 103 Tahun 2015 Jo PMNA/KBPN Nomor 29 Tahun 2016 terkait jenis hak pakai yang dapat dijadikan hak tanggungan. Sedangkan tulisan oleh Winerungan Julio yang berjudul “Pembebanan Hak Tanggungan Atas Pemilikan Rumah Oleh Orang Asing di Indonesia”  berfokus  pada  prosedur  pembebanan  hak  oleh  orang  asing  di  Indonesia  dan bagaimanakah bentuk pembebanan hak tanggungan orang asing di Indonesia berdasarkan PMNA/KBPN No. 29 Tahun 2016.
Alfi Rachmawati, Tesis yang berjudul Pemberian Hak Tanggungan oleh Warga Negara Asing dengan Objek Tanah Hak Pakai Diatas Hak Milik . Rumusan masalah dalam tesis ini adalah ratio  legis pemberian  Hak  Pakai  diatas  Hak  Milik  yang  diberikan  kepada WNA  dan lahirnya  Hak  Tanggungan  atas  Hak  Pakai  diatas  Hak  Milik  yang  diberikan  kepada  WNA. Hasil penelitian menyimpulkan bahwa ratio legis pemberian Hak Pakai diatas Hak Milik yang diberikan  kepada WNA  adalah  mengisi  kekosongan  hukum  dan  sebagai  pelaksanaan  dari PP No. 103 Tahun 2015 tentang Pemilikan Rumah Tempat Tinggal atau Hunian oleh Orang Asing.  Lahirnya  Hak  Tanggungan  tersebut  adalah  sejak  didaftarkannya  Hak  Tanggungan tersebut.  jika  Tesis  Alfi  Rachmawati  dibandingkan  dengan  tulisan  ini,  jelas  memiliki  fokus yang  berbeda.  Tesis  Alfi  Rachmawati  berfokus  pada  alasan  hukum  pemberian  Hak  Pakai diatas  Hak  Milik  yang  diberikan  kepada  WNA  dan  lahirnya  Hak  Tanggungan  di  atas  Hak Pakai diatas Hak Milik tersebut. sedangkan tulisan ini berfokus pada pengaturan hak pakai sebagai objek hak tanggungan terhadap rumah tempat tinggal WNA. 9
Artikel tersebut dimaksudkan untuk mengkaji pengaturan hak pakai sebagai objek hak tanggunan  terhadap  rumah  tempat  tinggal  Warga  Negara  Asing  di  Indonesia  yang  diatur dalam  Undang-Undang  Nomor  4  Tahun  1996  tentang  Hak  Tanggungan  Beserta  Benda- Benda  yang  Berkaitan  Dengan  tanah  dan  Peraturan  Pemerintah  Nomor  103  Tahun  2015 tentang  Pemilikan  Rumah  Tempat  Tinggal  atau  Hunian  oleh  Orang  Asing  yang Berkedudukan  di  Indonesia.    Artikel  ini  tidak  membahas  pengaturan  mengenai  hak tanggungan  terhadap  rumah  tempat  tinggal  WNA  yang  diatur  dalam  peraturan  terbaru terutama pasca penerbitan Undang-Undang Nomor 11 Tahun 2020 tentang Cipta Kerja (UU Ciptaker).
9 Alfi Rachmawati. 2017. Tesis. Pemberian Hak Tanggungan oleh Warga Negara Asing dengan Objek Tanah Hak Pakai Diatas Hak Milik. Universitas Airlangga.
Berdasarkan  uraian  di  atas,  peneliti  akan  mengkaji  lebih  lanjut  dalam  bentuk penelitian  hukum  mengenai  bagaimana  pengaturan  hak  pakai  sebagai  objek  hak tanggungan untuk rumah tempat tinggal bagi WNA.

## II.  Metode Penelitian
Metode penelitian yang dipergunakan adalah penelitian hukum normatif yaitu meneliti bahan  pustaka  atau  bahan  hukum  sekunder,  khususnya  penelitian  hukum  mengenai sinkronisasi  vertikal    terhadap  peraturan  perundangan  yang  berkaitan  dengan  hak  pakai sebagai objek hak tanggungan atas rumah tempat tinggal WNA yang diatur dalam Pasal 4 Ayat (2) dan (3) UUHT dan Pasal 4 PP Nomor 103 Tahun 1015 dengan Pasal 53 Ayat (1) PP Nomor 40 Tahun 1996.
Analisa  data  dilakukan  secara kualitatif, komprehensif  dan  lengkap.  Analisis  kualitatif artinya menguraikan data secara bermutu dalam bentuk kalimat yang teratur, runtun, logis, tidak tumpang tindih,  dan efektif sehingga memudahkan interpretasi data dan pemahaman hasil  analisis.  Komprehensif  artinya  analisis  secara  mendalam  dari  berbagai  aspek  sesuai dengan  lingkup  penelitian.  Lengkap  artinya  tidak  ada  bagian-bagian  yang  terlupakan, semuanya sudah masuk dalam analisis. 10
Teknik  analisis  bahan  hukum  yang  digunakan  adalah  teknik  deskriptif. 11 Teknik deskriptif  yaitu  memaparkan  apa  adanya  tentang  suatu  peristiwa  hukum  atau  kondisi hukum.  Analisis  deskriptif  ini  dilakukan  berdasarkan  pada  bahan  hukum  primer,  yaitu peraturan  perundang-undangan  yang  berkaitan  dengan  permasalahan  penelitian  dan dibantu pendapat ahli hukum.

## III.   Analisis Dan Pembahasan

## A.  Hak Pakai Dalam Hukum Pertanahan Nasional
Dalam hukum tanah nasional, hak pakai  dalam UUPA diatur pada pasal 41, 42, 43 jo PP Nomor 40 Tahun 1996 pada Pasal 39 sampai dengan Pasal 53. Pengertian hak pakai dirumuskan  pada  Pasal  41  ayat  (1)  UUPA  adalah  hak  untuk  mempergunakan  dan  atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh negara atau tanah milik orang lain yang  memberikan  wewenang  dan  kewajiban  yang  ditentukan  dalam  keputusan pemberiannya  oleh  pejabat  yang  berwenang  memberikannya  atau  dalam  perjanjian dengan  dengan  pemilik  tanahnya  yang  bukan  perjanjian  sewa  menyewa  atau  perjanjian pengolahan  tanah  segala  sesuatu  asal  tidak  bertentangan  dengan  jiwa  dan  ketentuan undang-undang.
10 Abdulkadir Muhammad. 2004. Hukum Dan Penelitian Hukum . Bandung: Citra Aditya Bakti, hlm. 127.
11 I Made Pasek diantha. 2019 . Metodologi Penelitian Hukum Normatif Dalam Justifikasi Teori Hukum. Jakarta: Prenada Media Group, hlm. 152.
Perkataan  “menggunakan”  dalam  pengertian  Hak  Pakai  sebagaimana  tersebut menunjuk  pada  pengertian  bahwa  Hak  Pakai  digunakan  untuk  kepentingan  mendirikan bangunan.  Sedangkan  perkataan  “memungut  hasil”  dari  pengertian  diatas  adalah menunjuk  pada  pengertian  bahwa  Hak  Pakai  digunakan  untuk  kepentingan  selain mendirikan bangunan, misalnya pertanian, perikanan, peternakan, perkebunan. 12
Kemudian  pada  penjelasan  Pasal  41  dan  42  UUPA  dinyatakan  bahwa  hak  pakai adalah  suatu  kumpulan  pengertian  dari  hak-hak  yang  dikenal  dalam  hukum  pertanahan dengan  berbagai  nama  yang  semuanya  sedikit  perbedaan  berhubungan  dengan  dengan keadaan  daerah-daerah  pada  pokoknya  memberi  wewenang  kepada  yang  disebutkan dalam pasal ini.
Dalam  rangka  usaha  penyederhanaan  sebagaimana  dimaksudkan  dalam  penjelasan umum, maka  hak-hak tersebut  dalam  hukum  agraria  disebut  hak  pakai. Maka,  jenis-jenis hak  pakai  yang  diatur  dalam  UUPA  dan  PP  Nomor  40  Tahun  1996  meliputi    hak  pakai untuk menggunakan tanah bagi keperluan tertentu seperti hak pakai memungut hasil dari tanah  dan  hak  pakai  untuk  menggunakan  dan  memungut  hasil  dari  tanah.  Hak-hak  atas tanah dikelompokan menjadi dua kelompok, yaitu hak-hak atas tanah primer dan hak-hak atas  tanah  sekunder.  Hak-hak  atas  tanah  primer  adalah  hak  atas  tanah  yang  diberikan oleh  negara,  sedangkan  hak-hak  atas  tanah  sekunder  adalah  yang  bersumber  pada  hak pihak lain. 13 Apabila dilihat dari sumber tanah yang dapat diberikan status hak pakai, maka hak pakai itu meliputi hak pakai atas tanah negara, hak pakai atas tanah hak pengelolaan dan hak pakai atas tanah hak milik.
Pengertian dari ketiga jenis hak pakai tidak ditemukan dalam UUPA dan PP Nomor 40 Tahun  1996.  Hak  pakai  atas  tanah  negara  diberikan  kepada  pemegang  haknya  dengan keputusan  pemberian  haknya  oleh  Menteri  atau  pejabat  yang  ditunjuk.  Hak  pakai  atas tanah hak pengelolaan diberikan dengan keputusan pemberian haknya  oleh Menteri atau pejabat  yang  ditunjuk  berdasarkan  usul  dari  pemegang  hak  pengelolaan.  Hak  pakai  atas tanah  hak  milik  terjadi  dengan  pemberian  tanah  oleh  pemegang  hak  milik    dengan  akta yang dibuat oleh pejabat pembuat akta tanah.
Subjek  hak  pakai  adalah  orang  perorangan,  baik  WNI  maupun  WNA,  dan  badan hukum, baik badan hukum Indonesia maupun badan hukum asing. Badan hukum asing ini dapat  dibagi  lagi  menjadi  badan  hukum  perdata  dan  badan  hukum  publik.  Ketentuan mengenai  subjek  hak  pakai  ditentukan  pada  Pasal  42  UUPA  jo  Pasal  39  PP  Nomor  40 Tahun 1996. Pengertian WNI merujuk pada UU Nomor 12 Tahun 2006, pada Pasal 2, 3, 4,
12 Suryani  Sappe,  Adonia  Ivone  Latturete,  Novita  Uktolseja.  2021.  “Hak  Pakai  Atas  Tanah  Hak  Milik  dan Penyelesaian Sengketa”, Batulis Civil Law Review , 2 (1): 80.
13 Boedi  Harsono.  2009. Hukum  Agraria  Indonesia  Sejarah  Pembentukan  Undang-Undang  Pokok  Agraria,  Isi Dan Pelaksanaannya Jilid I Hukum Tanah Nasional . Jakarta: Djambatan, hlm. 288.
5,  dan  6.  Sementara  itu,  WNA  atau  orang  asing  adalah  mereka  yang  tidak  termasuk sebagai  WNI  menurut  ketentuan  pada  pasal-pasal  tersebut.  Apabila  dikaitkan  dengan subjek  hak  pakai  untuk badan  hukum  asing,  maka  subjek  hak  pakai  untuk  badan  hukum asing  perdata  adalah  badan  hukum  asing  yang  didirikan  menurut  hukum  Indonesia  dan berkedudukan di Indonesia.
Sesuai ketentuan pada Pasal 7 ayat (1) UU Nomor 40 Tahun 2007 tentang Perseroan Terbatas dan Pasal 5 ayat (2) UU Nomor 25 Tahun 2007 tentang Penanaman Modal maka badan  hukum  asing  yang  dimaksud  adalah  perseroan  terbatas  berdasarkan  hukum Indonesia dan berkedudukan dalam wilayah Negara Kesatuan Republik Indonesia, kecuali ditentukan  lain  oleh  undang-undang.  Sementara  itu,  untuk  badan  hukum  asing  publik adalah  perwakilan  negara  asing  dan  perwakilan  badan  internasional  yang  berada  di Indonesia.Objek  hak  pakai  adalah  tanah.  Sumber  tanah  yang  dapat  diberikan  hak  pakai. Menurut  Pasal 41 ayat (1) UUPA jo Pasal 41 PP Nomor 40 Tahun 1996 berasal dari tanah negara, tanah hak pengelolaan, dan tanah hak milik.
Mengenai  pengertian  tanah  negara  dan  hak  pengelolaan  tidak  ditemukan  penjelasan lebih lanjut pada UUPA dan PP Nomor 40 Tahun 1996, namun dalam PMNA/KBPN Nomor 9 Tahun 1999 tentang Tata Cara Pemberian Hak Atas Tanah dan Hak Pengelolaan, pada Pasal  1  huruf  (2)  pengertian  tanah  negara  adalah  tanah  yang  langsung  dikuasai  oleh negara  sebagaimana  dimaksud  dalam  UUPA.  Pengertian  hak  pengelolaan  yang dirumuskan pada Pasal 1 angka (3) PMNA/KBPN Nomor 9 Tahun 1999 tentang Tata Cara Pemberian Hak Atas Tanah dan Hak Pengelolaan adalah hak menguasai dari negara yang kewenangan  pelaksanaannya  sebagian  dilimpahkan  pada  pemegangnya.  Sementara  itu, tanah hak milik adalah tanah yang berstatus hak milik.
Pada Pasal 42 ayat (1), (2), (3) PP Nomor 40 Tahun 1996 juga menentukan hak pakai atas tanah negara diberikan dengan keputusan pemberian hak oleh Menteri atau pejabat yang ditunjuk. Hak pakai yang berasal dari hak pengelolaan diberikan dengan keputusan pemberian  hak  oleh  menteri  atau  pejabat  yang ditunjuk  berdasarkan  usul  pemegang  hak pengelolaan. Ketentuan mengenai tata cara dan syarat permohonan dan pemberian akan diatur lebih lanjut dengan Keputusan Presiden.
Untuk  hak  pakai  yang  berasal  dari  hak  milik  menurut  Pasal  44  ayat  (1),  (2),  (3)  PP Nomor 40 Tahun 1996, terjadi dengan pemberian tanah oleh pemegang hak milik dengan akta  yang  dibuat  oleh  pejabat  pembuat  akta  tanah.  Pemberian  hak  pakai  dari  tanah  hak milik  didaftarkan  dalam  buku  tanah  pada  kantor  pertanahan.  Ketentuan  lebih  lanjut mengenai  pemberian  dan  pendaftaran  hak  pakai  atas  tanah  hak  milik  akan  diatur  lebih lanjut  dengan keputusan presiden. Pemegang hak pakai mempunyai hak-hak yang dapat dipergunakan sebagaimana ditentukan :
1.  Pada Pasal 41 dan 44 UUPA. Sesuai ketentuan itu, berarti pemegang hak pakai dapat menggunakan  dan  atau  memungut  hasil  dari  tanahnya  sesuai  keputusan  pemberian haknya atau berdasarkan  perjanjian dengan pemilik tanah.
2.  Pemegang hak pakai berhak menguasai dan mempergunakan  tanah  selama waktu tertentu  untuk  keperluan    pribadi  atau  usahanya  serta  untuk  memindahkan  hak  itu kepada  pihak  lain  dan membebaninya  atau  selama  digunakan  untuk  keperluan tertentu. (Pasal 53 PP Nomor 40 Tahun 1996).
3.  Hak  pakai  atas  tanah  negara  dan  hak  pengelolaan  dapat  dijadikan  jaminan  utang dengan  dibebani  hak  tanggungan.  hak  tanggungan  ini  hapus  dengan  hapusnya  hak pakai. (Pasal 53 PP Nomor 40 Tahun 1996).
4.  Hak  pakai  atas  tanah  negara  dan  tanah  hak  pengelolaan  dapat  beralih  dan  dialihan pada pihak lain. Hak pakai atas tanah hak milik dapat dialihakan apabila hal itu diatur dalam  perjanjian  pemberian  hak  itu  (Pasal  54  ayat  (1)  dan  (2)  PP  Nomor  40  Tahun 1996).
Pemegang  hak  pakai  wajib  untuk  mendaftarkan  hak  pakai  pada  buku  tanah  pada kantor  pertanahan  sehubungan  dengan  keputusan  pemberian  hak  pakai  atas  tanah negara, keputusan pemberian hak pakai atas hak pengelolaan, dan keputusan pemberian hak pakai atas tanah hak milik, sebagaimana diatur pada Pasal 43 ayat (1) dan (2) serta Pasal  44  ayat  (2)  PP  Nomor  40  Tahun  1996.  Kewajiban  bagi  pemegang  hak  pakai  juga diatur pada Pasal 50 PP Nomor 40 Tahun 1996.
Hukum jaminan yang diatur dalam Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerd), dikenal  2  macam  lembaga  jaminan  kebendaan  yaitu  gadai  untuk  benda  bergerak  dan hipotik untuk benda tidak bergerak.  Selain itu untuk jaminan benda tidak bergerak di luar KUHPerd,  terdapat  lembaga  jaminan  yang  disebut credietverband (S.1937-191). 14
Diberlakukannya  UUHT,  maka  ketentuan-ketentuan  mengenai  hipotik  dan creditverband yang  berkaitan  dengan  tanah  dan  benda-benda  di  atasnya  dinyatakan  tidak  berlaku  lagi. 15 Pada  Pasal  4  UUHT  menentukan  hak-hak  atas  tanah  yang  dapat  dibebani  hak tanggungan  adalah  hak milik,  hak guna  usaha, hak guna  bangunan  serta  hak  pakai  atas tanah  negara  yang  telah  didaftar  dan  menurut  sifatnya  dapat  dipindahtangankan  dapat dibebani hak tanggungan.  Selain hak pakai atas tanah negara, hak pakai atas tanah hak pengelolaan juga  dapat dijadikan jaminan hutang dengan dibebani hak tanggungan. Hak
14 Sri Soedewi Masjchoen Sofwan. 2004. Hukum Perdata: Hukum Benda . Yogyakarta: Liberty, hlm. 25-27.
15 Pasal  29  Undang-Undang  Nomor  4  Tahun  1996  tentang  hak  tanggungan  Beserta  Benda-Benda  yang Berkaitan Dengan Tanah
tanggungan  itu  akan  hapus  dengan  dihapusnya  hak  pakai  itu.  Pelaksanaan  hak tanggungan atas hak pakai ini merujuk pada UUHT. 16
Pembebanan  hak  pakai  atas  tanah  hak  milik  akan  diatur  dengan  peraturan pemerintah. 17 Terjadinya Hak atas tanah berupa hak milik, hak guna bangunan, hak guna usaha, dan hak pakai menjadi hak tanggungan, hal ini tidak berarti hukum tanah nasional telah  meninggalkan  asas  Pemisahan  Horizontal  dan  menggantikannya  dengan  asas Accesie .  Pembebanan  hak  atas  tanah  dan  benda-benda  di  atasnya  oleh  UUHT,  karena menyesuaikan dengan kenyataan dan kebutuhan dalam masyarakat, praktik demikian juga dianut  dalam  jurisprudensi,  dan  benda-benda  yang  merupakan  satu  kesatuan  dengan tanah  apabila  dijadikan  jaminan  secara  tegas  dinyatakan  dalam  akta  pemberian  hak tanggungannya. Berdasarkan pada alasan-alasan itu, maka undang-undang tersebut tetap menganut asas pemisahan horizontal, bukan Asas Accesie. 18
Hak  pakai  terdiri  atas  hak  pakai  dengan  jangka  waktu  dan  hak  pakai  selama dipergunakan.  Hak  Pakai  dengan  jangka  waktu  diberikan  kepada  WNI,  Badan  Hukum yang  didirikan  menurut  hukum  Indonesia  dan  berkedudukan  di  Indonesia,  badan  hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia, badan keagamaan dan sosial dan orang asing.  Sedangkan  hak  pakai  selama  dipergunakan  diberikan  kepada  instansi  pemerintah pusat, pemerintah daerah, pemerintah desa, dan perwakilan negara asing dan perwakilan badan internasional. 19
Pengaturan mengenai pembaharuan dan perpanjangan hak pakai tidak secara tegas diatur dalam UUPA, tetapi ketentuan mengenai hal ini dimuat pada Pasal 46 PP Nomor 40 Tahun  1996.  Pembaharuan  dan  perpanjangan  hak  pakai  atas  tanah  negara  dapat diberikan  dengan syarat-syarat :
1.  Tanahnya  masih  digunakan  dengan  baik    sesuai  dengan  keadaan,  sifat,  dan  tujuan pemberian hak itu.
2.  Syarat-syarat pemberian hak itu dipenuhi dengan baik oleh pemegang hak.
3.  Pemegang  hak  masih  memenuhi  syarat  sebagai  pemegang  hak  sebagaimana dimaksud Pasal 39 PP Nomor 40 Tahun 1996.
Untuk  hak  pakai  atas  tanah  hak  pengelolaan  dapat  diperpanjang  atau  diperbaharui atas usul pemegang hak pengelolaan. Pada Pasal 47 PP Nomor 40 Tahun 1996 mengatur mengenai  permohonan  perpanjangan  jangka  waktu  hak  pakai  itu  diajukan  selambat-
16 Pasal  53 ayat  (1) dan  (2)  Undang-Undang  Nomor  4  Tahun  1996  tentang  Hak  Tanggungan  Beserta  Benda- Benda yang Berkaitan Dengan Tanah
17 Pasal 4  ayat (1) dan (2) 7 ayat (1). (2), (3) Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Beserta Benda-Benda yang Berkaitan Dengan Tanah
18 Boedi Harsono. Op. Cit., hlm. 427-428. Lihat juga Pasal 4 dan Pasal 6 Penjelasan Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Beserta Benda-Benda yang Berkaitan Dengan Tanah.
19 Pasal 49  Peraturan  Pemerintah  Nomor  18  Tahun 2021  tentang  Hak  Pengelolaan,  Hak  Atas  Tanah,  Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah.
lambatnya dua tahun sebelum berakhirnya jangka waktu hak pakai berakhir. Perpanjangan dan  pembaharuan  hak  pakai    itu  dicatat  dalam  buku  tanah.  Ketentuan  lebih  lanjut mengenai tata cara permohonan dan perpanjangan atau pembaharuan hak pakai itu akan diatur dengan Keputusan Presiden.
Dalam kaitannya dengan kegiatan penanaman modal, menurut Pasal 49 PP Nomor 40 Tahun  1996,  ditentukan  bahwa  permintaan  perpanjangan  dan  pembaharuan  hak  pakai sebagaimana  dimaksud  Pasal  47  PP  Nomor  40  Tahun  1996  dapat  dilakukan  sekaligus dengan  pembayaran  uang  pemasukan  yang  ditentukan  untuk  itu  pada  saat  pertama  kali mengajukan  permohonan  hak  pakai.  Bila  pemasukan  telah  dibayar  sekaligus  pada  saat perpanjangan  atau  pembaharuan  hak  pakai,  hanya  dikenakan  biaya  administrasi  yang besarnya  ditetapkan  oleh  menteri  setelah  mendapat  persetujuan  dari  Menteri  Keuangan. Persetujuan  untuk  pemberian  perpanjangan  atau  pembaharuan  hak  pakai  atas  tanah negara  serta  perincian  biaya  untuk  perpanjangan  dan  pembaharuan  hak  pakai  itu  akan dicantumkan dalam Keputusan Pemberian Hak Pakai.
Berdasarkan Pasal 40 PP Nomor 40 Tahun 1996 bagi pemegang hak pakai yang tidak memenuhi persyaratan sebagai subjek hak pakai, seperti dimaksud Pasal 39 PP Nomor 40 Tahun 1996, dalam jangka waktu satu tahun wajib melepaskan atau mengalihkan hak itu pada pihak lain yang memenuhi persyaratan. Apabila dalam jangka waktu tersebut haknya juga  tidak  dilepaskan  atau  dialihkan,  maka  hak  itu  akan  hapus  karena  hukum  dengan ketentuan  hak-hak  pihak  lain  yang  terkait  atas  tanah  itu  tetap  diperhatikan.  Hak  pakai dapat hapus atau berakhir karena: 20
1.  Pemakainya menjadi pemilik.
2.  Jangka waktu yang ditentukan berakhir.
3.  Pencabutan hak untuk kepentingan umum.
4.  Barangnya musnah.
5.  Pelepasan hak.
Adapun secara normatif, hak pakai dapat hapus karena alasan-alasan sebagaimana ditentukan pada Pasal  55  PP Nomor 40 Tahun 1996. Akibat alasan sebagaimana diatur pada Pasal 40 ayat (2) PP Nomor 40 Tahun 1996, yaitu berkaitan dengan pemegang hak pakai  yang  tidak  memenuhi  syarat  sebagai  pemegang  hak  pakai  tetapi  dalam  jangka waktu  1  tahun  tidak  melepaskan  atau  mengalihkan  haknya  pada  pihak  lain  yang memenuhi  syarat,  sehingga  hak  pakai  atas  tanah  menjadi  hapus  dan  tanahnya  dikuasai oleh negara. Akibat hukum dari hapusnya hak pakai, diatur  pada Pasal 56, 57 dan 58 PP Nomor 40 Tahun 1996 dengan ketentuan sebagai berikut:
20 Abdulkadir Muhammad . 1994. Hukum Harta Kekayaan . Bandung: Citra Aditya Bakti, hlm. 88.
1.  Hak pakai atas tanah negara  menjadi hapus dan tanahnya menjadi tanah negara. hak pakai  itu,  jika  tidak  diperpanjang  atau  diperbaharui,  pemegang  hak  pakai  wajib membongkar  bangunan  dan  benda-benda  di  atasnya,  untuk  kemudian  menyerahkan tanahnya  dalam  keadaan  kosong  dalam  waktu  satu  tahun  sejak  tanahnya  menjadi hapus. Bila bangunan atau benda-benda masih diperlukan, kepada bekas pemegang hak  pakai  dapat  diberikan  ganti  kerugian.  Bekas  pemegang  hak  pakai  wajib  untuk melakukan pembongkaran atas bangunan atau benda-benda di atas tanah hak pakai atas biaya sendiri. Dalam hal bekas pemegang  hak pakai lalai, maka pembongkaran dapat dilakukan oleh pemerintah atas tanggungan biaya bekas pemegang hak pakai.
2.  Hak  pakai  atas  tanah  hak  pengelolaan  dan  hak  pakai  atas  tanah  hak milik  yang  hak pakai  atas  tanahnya  menjadi  hapus,  kepada  bekas  pemegang  hak  pakai  atas  tanah tersebut    wajib  menyerahkan  tanahnya  kepada  pemegang  hak  pengelolaan  atau pemegang hak milik serta wajib memenuhi ketentuan-ketentuan yang telah  disepakati dalam  perjanjian  penggunaan  tanah  hak  pengelolaan  atau  perjanjian  hak  pakai  atas tanah hak milik.

## B.  Hak Pakai Untuk Rumah Tempat Tinggal Warga Negara Asing
Negara Indonesia dari waktu ke waktu semakin membuka peluang investasi bagi para pihak yang ingin menanamkan modal di Indonesia, tidak terkecuali warga negara asing. 21 Pemerintah telah memberikan kesempatan bagi investor asing untuk menanamkan modal dan  berinvestasi  di  Indonesia  dengan  maksud  agar  pendapatan  negara  dapat  meningkat sehingga mampu menjaga stabilitas perekonomian. 22
Pemerintah  Indonesia  memberikan  fasilitas  kepada  warga  negara  asing  yang  telah lama  berada  di  Indonesia  untuk  memperoleh  hak  atas  tanah  berupa  hak  pakai.  Warga negara asing yang diberikan hak pakai sebagaimana dimaksud dalam ketentuan Peraturan Perundang-Undangan  yaitu  warga  negara  asing  yang  keberadaannya  dapat  memberikan manfaat, melakukan usaha, bekerja, atau berinvestasi di Indonesia. 23 Pemberian hak pakai kepada  warga  negara  asing  didasarkan  pada  asas  larangan  pengasingan  tanah  yang dianut  oleh  sistem  hukum  tanah  di  Indonesia.  Warga  negara  asing  yang  relatif  lama
21 Karenina dan L. ,Setyono, Y.A. 2021. “Pemberian Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun bagi Warga Negara Asing di Indonesia”, The Juris , 5(2): 119.
22 Junifer  Pricilia  Reske  Ringke Boneka,  Friend  H.  Anis  dan Roy  Victor  Karamoy.  2022.  “Rumah  Susun  Bagi Orang Asing Menurut Pe raturan Pemerintah RI Nomor 18 Tahun 2021”, Lex Privatum , 10(1) : 102.
23 Mentari  Putri  Lijaya,  Ni  Putu  Patsana  Anggarawati  dan  Dewi  Rumaisa .  2021.  “Karakteristik  Hak  Milik  Atas Satuan Rumah Susun Bagi Warga Negara Asing Yang Berkedudukan Di Indonesia”, Rechtsregel: jurnal ilmu hukum , 4(1): 30. http://dx.doi.org/10.32493/rjih.v4i1.12662
berada  di  Indonesia  karena  terlibat  sebagai  investor  dapat  memperoleh  hak  pakai  atas tanah yang dijadikan sebagai tempat tinggal. 24
Pengaturan  kepemilikan  rumah  tempat  tinggal  bagi  WNA  di  Indonesia  dimuat  pada Peraturan Pemerintah Nomor 103 Tahun 2015 tentang Pemilikan Rumah Tempat Tinggal atau  Hunian  Oleh  Orang  Asing  yang  Berkedudukan  di  Indonesia  (PP  Nomor  103  Tahun 2015). PP Nomor 103 Tahun 2015 menggantikan Peraturan Pemerintah Nomor 41 Tahun 1996  tentang  Pemilikan  Rumah  Tempat  Tinggal  atau  Hunian  Oleh  Orang  Asing  yang Berkedudukan  di  Indonesia.  Untuk  memenuhi  Pasal  11  PP  Nomor  103  Tahun  2015, mengenai  tata  cara  pemberian,  pelepasan,  atau  pengalihan  hak  atas  pemilikan  rumah tempat  tinggal  atau  hunian  oleh  WNA,  maka  diterbitkan  Peraturan  Menteri  Agraria  Dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 13 Tahun 2016 tentang Tata Cara Pemberian, Pelepasan atau Pengalihan Hak Atas Pemilikan Rumah Tempat Tinggal atau Hunian  Oleh  Orang  Asing  yang  Berkedudukan  di  Indonesia,  terakhir  diganti  dengan Peraturan    Menteri  Agraria  Dan  Tata  Ruang/  Kepala  Badan  Pertanahan  Nasional  Nomor 29  Tahun  2016  tentang    Tata  Cara  Pemberian,  Pelepasan  atau  Pengalihan  Hak  Atas Pemilikan  Rumah Tempat  Tinggal  atau  Hunian  Oleh  Orang  Asing  yang Berkedudukan  di Indonesia (PMATR/KBPN Nomor 29 Tahun 2016).
Dalam PP Nomor 103 Tahun 2015 tidak memberikan pengertian rumah tempat tinggal hanya menentukan pengertian rumah tunggal dan rumah susun. Menurut Pasal 1 angka 2 PP  Nomor  103  Tahun  2015,  yang  dimaksud  rumah  tunggal  adalah  rumah  yang mempunyai  kavling  sendiri  dan  salah  satu  dinding  bangunan  tidak  dibangun  tepat  pada batas kavling. Pada dasarnya yang dimaksud satuan rumah susun pada Pasal 1 angka 3 PP  Nomor  103  Tahun  2015  adalah  unit  rumah  susun  yang  tujuan  utamanya  digunakan secara  terpisah  dengan  fungsi  utama  sebagai  tempat  hunian  dan  mempunyai  sarana penghubung  ke  jalan  utama.  Sementara  itu,  pengertian  rumah  susun  yang  dimuat  pada Pasal  1  angka  1  UU  RUSUN,  adalah  bangunan gedung  bertingkat  yang dibangun  dalam suatu lingkungan yang terbagi dalam  bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional baik  dalam  arah  horizontal  maupun  vertikal  dan  merupakan  satuan-satuan  yang  masing masing  dapat  dimiliki  dan  digunakan  secara  terpisah  terutama  untuk  tempat  hunian  yang dilengkapi dengan bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama.
Menurut  Pasal  1  Nomor  7  UU  PERKIM,  pengertian  rumah  adalah  bangunan  gedung yang  berfungsi  sebagai  tempat  tinggal  yang  layak  huni,  sarana  pembinaan  keluarga cerminan  harkat  dan  martabat  penghuninya,  serta  aset  bagi  pemiliknya.  Selanjutnya menurut Pasal 22 UU PERKIM menentukan bahwa  bentuk rumah dibedakan berdasarkan
24 J. Andy Hartanto, Hana Djaja Waluja dan Herlin Djaja Waluja . 2021. “Kepastian Hukum Kepemilikan Rumah Susun Oleh Orang Asing Dalam Undang- Undang Cipta Kerja”, Rectidee , 16(2): 270. https://doi.org/10.21107/ri.v16i2.11850.g6274
hubungan  atau  keterikatan  antar  bangunan.  Bentuk  rumah  meliputi:  Rumah  tunggal; Rumah deret; dan Rumah susun.
Luas  lantai  rumah  tunggal  dan  rumah  deret  memiliki  ukuran  paling  sedikit  36  meter persegi. 25 Sementara  itu,  pengertian  bangunan  gedung  menurut    Pasal  1  angka  1  UU GEDUNG,  adalah  wujud  fisik  hasil  pekerjaan  konstruksi  yang  menyatu  dengan  tempat kedudukannya, sebagian atau seluruhnya berada di atas dan/atau di dalam tanah dan/atau air,  yang  berfungsi  sebagai  tempat  manusia  melakukan  kegiatannya,  baik  untuk  hunian atau  tempat  tinggal,  kegiatan  keagamaan,  kegiatan  usaha,  kegiatan  sosial,  budaya, maupun  kegiatan  khusus.  Menurut  Pasal  5  UU  GEDUNG,  menentukan  bahwa  fungsi bangunan  gedung  meliputi  fungsi  hunian,  keagamaan,  usaha,  sosial  dan  budaya,  serta fungsi  khusus.  Bangunan  gedung  fungsi  hunian  meliputi  bangunan  untuk  rumah  tinggal tunggal,  rumah  tinggal  deret,  rumah  susun,  dan  rumah  tinggal  sementara.  Maka, pengertian rumah tempat tinggal bagi WNA yang diatur pada PP Nomor 103 Tahun 2015 akan  merujuk  pada  pengertian  rumah  pada  Pasal  1  Nomor  7  UU  PERKIM  dan  Pasal  1 angka  1  jo  Pasal  7  UU  GEDUNG,  baik  rumah  yang  berbentuk  rumah  tunggal  maupun rumah susun.
Kriteria    WNA  yang  dapat  diberikan  rumah  untuk  tempat  tinggal  menurut  Pasal  1 angka 1 PP Nomor 103 Tahun 2015, adalah WNA yang berkedudukan di Indonesia yang bukan  Warga  Negara  Indonesia  yang  keberadaannya  memberikan  manfaat,  melakukan usaha, bekerja, atau berinvestasi di Indonesia. Selain itu, pemberian rumah tempat tinggal bagi  WNA  juga  wajib  menaati  persyaratan-persyaratan  yang  diatur  pada  Pasal  2  PP Nomor 103 Tahun 2015, yaitu :
1.  WNA  dapat  memiliki  rumah  untuk  tempat  tinggal  dengan  hak  pakai.  WNA  tersebut adalah  pemegang  izin  tinggal  di  Indonesia  sesuai  dengan  ketentuan  peraturan perundang-undangan.  Izin  tinggal  yang  dimaksud  adalah  izin  tinggal  diplomatik,  izin tinggal dinas, izin tinggal kunjungan, izin tinggal terbatas dan izin tinggal tetap.
2.  Dalam hal WNA meninggal dunia, rumah tempat tinggal dapat diwariskan. Dalam hal ahli  waris  merupakan  Orang  Asing,  ahli  waris  harus  mempunyai  izin  tinggal  di Indonesia sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.
Kemudian  menurut  Pasal  3  PP  Nomor  103  Tahun  2015,  apabila  WNI  yang melaksanakan  perkawinan  dengan  WNA  dapat  memiliki  hak  atas  tanah  yang  sama dengan WNI lainnya, dengan syarat harus ada pemisahan harta bersama yang dibuktikan dengan  perjanjian  pemisahan  harta  antara  suami  dan  istri,  yang  dibuat  dengan  akta notaris.  Persyaratan  hak  atas  tanah  untuk  rumah  tempat  tinggal  yang  dapat  diberikan kepada  WNA  diatur  di  dalam  Pasal  4  ayat  (1)  dan  (2)  PP  Nomor  103  Tahun  2015.
25 Pasal 22 Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan Dan Kawasan Permukiman
Ketentuan pada Pasal 4 PP PP Nomor 103 Tahun 2015 dipertegas kembali pada Pasal 4 ayat (1) PMATR/KBPN Nomor 29 Tahun 2016, yang menentukan prasyarat rumah tempat tinggal yang dapat dimiliki oleh WNA. Selain itu, juga dilakukan pembatasan harga minimal dan  ukuran  tanah  untuk  rumah  tempat  tinggal  bagi  WNA  diatur  pada  Pasal  5  (1) PMATR/KBPN Nomor 29 Tahun 2016, yaitu:
1.  Rumah tunggal untuk lokasi/provinsi harga minimal (rupiah):
a.  DKI Jakarta 10 Milyar
b.  Banten 5 Milyar
c.  Jawa Barat 5 Milyar
d.  Jawa Tengah 3 Milyar
e.  di Yogyakarta 5 Milyar
f.  Jawa Timur 5 Milyar
g.  Bali 5 Milyar h.  NTB 3 Milyar
i.  Sumatera Utara 3 Milyar
j.  Kalimantan Timur 2 Milyar
k.  Sulawesi Selatan 2 Miliar
l.  Daerah/Provinsi lainnya 1 Milyar.
2.  Satuan rumah susun untuk lokasi/provinsi harga minimal (rupiah):
a.  DKI Jakarta 3 Milyar
b.  Banten 2 Milyar
c.  Jawa Barat 1 Milyar
d.  Jawa Tengah 1 Milyar
e.  di Yogyakarta 1 Milyar
f.  Jawa Timur 1,5 Milyar
g.  Bali 2 Milyar h.  NTB 1 Milyar
i.  Sumatera Utara 1 Milyar
j.  Kalimantan Timur 1 Milyar
k.  Sulawesi Selatan 1 Milyar
l.  Daerah/Provinsi Lainnya 750 Juta.
3. Batasan harga minimal dengan ketentuan:
a.  1 (satu) bidang tanah per orang/keluarga; dan
b.  Tanahnya paling luas 2.000 (dua ribu) meter persegi.
c.  Dalam  keadaan  tertentu  yang  mempunyai  dampak  positif  luar  biasa  terhadap ekonomi, maka pemberian rumah tempat tinggal dapat diberikan dengan luas lebih dari 2.000 (dua ribu) meter persegi, dengan izin menteri.
d.  Pembatasan  sebagaimana  dimaksud  tidak  berlaku  bagi  pemilikan  rumah  tempat tinggal  atau  hunian  oleh  perwakilan  negara  asing  dan/atau  perwakilan  badan internasional.
Ketentuan mengenai hak atas tanah yang dapat dibangun  rumah atau rumah susun dalam UU RUSUN diatur pada Pasal 17, yaitu  pembangunan rumah susun di atas tanah: Hak milik; Hak guna bangunan atau hak pakai atas tanah negara; dan Hak guna bangunan atau  hak  pakai  di  atas  hak  pengelolaan.  Sementara  itu,  dalam  UU  PERKIM  hal  itu  diatur pada Pasal 43 ayat (1) UU RUSUN, yang menentukan bahwa untuk pembangunan untuk rumah  tunggal,  rumah  deret,  dan/atau  rumah  susun,  dapat  dilakukan  di  atas  tanah:  Hak milik;  Hak  guna  bangunan,  baik  di  atas  tanah  negara  maupun  di  atas  hak  pengelolaan; atau Hak pakai di atas tanah negara.
Kemudian  menurut  Pasal  52  ayat  (1)  UU  RUSUN  menentukan  bahwa  orang  asing dapat  menghuni  atau  menempati  rumah  dengan  cara  hak  sewa  atau  hak  pakai.  Ayat  (2) UU  RUSUN  menentukan  bahwa  ketentuan  mengenai  orang  asing  dapat  menghuni  atau menempati  rumah  dengan  cara  hak  sewa  atau  hak  pakai  sebagaimana  dimaksud  pada ayat  (1)  dilaksanakan  sesuai  dengan  ketentuan  peraturan  perundang-undangan.  Dalam UU GEDUNG, hal itu tidak tegas diatur. Pada Pasal 7 ayat (1) UU GEDUNG menentukan bahwa  Setiap  bangunan  gedung  harus  memenuhi  persyaratan  administratif  dan persyaratan  teknis  sesuai  dengan  fungsi  bangunan  gedung.  Kemudian  pada  ayat  (2) menentukan  bahwa:  Persyaratan  administratif  bangunan  gedung  sebagaimana  dimaksud dalam  ayat  (1)  meliputi  persyaratan  status  hak  atas  tanah,  status  kepemilikan  bangunan gedung, dan izin mendirikan bangunan.
Dengan demikian, orang asing atau badan hukum asing dapat memiliki rumah tempat tinggal  atau  bangunan  gedung  apabila  memenuhi  persyaratan  status  hak  atas  tanah tempat  rumah  tinggal  atau  bangunan  gedung  itu  terletak,  yaitu  hak  pakai  sebagaimana dimaksud Pasal 42 UUPA jo Pasal 39 PP Nomor 40 Tahun 1996 jo Pasal 4 ayat (1) dan (2) PP Nomor 103 Tahun 2015.

## C.  Hak Pakai Atas Rumah Tempat Tinggal Warga Negara Asing Sebagai Objek Hak Tanggungan
Tanah  merupakan  jaminan  kebendaan  yang  memiliki  sifat  memberikan  kenikmatan dan memberikan jaminan, tanah merupakan investasi yang sangat berharga. Hari ke hari
nilai ekonomisnya terus meningkat seiring meningkatnya kebutuhan manusia akan tanah. 26 Oleh karena  itu,  tanah  dan  atau  bangunan  di  atasnya  sering kali  dijadikan  objek jaminan utang  untuk  kredit  perbankan.  Menurut  R.  Subekti  kerangka  hukum  jaminan  kebendaan tidak  terlepas  dari  kerangka  hukum  bendanya,  maka  dalam  menentukan  dan  mengatur hukum  jaminan  tetap  harus  memperhatikan  kaitan  dan  sinkronisasi    hukum  jaminan dengan hukum bendanya. 27
Dalam  hukum  jaminan  yang  diatur  dalam  KUHPer.  Dikenal  dua  macam  lembaga jaminan    kebendaan    yaitu  gadai  untuk  benda  bergerak  dan  hipotik    untuk  benda  tidak bergerak. Karena gadai dan hipotik merupakan hak kebendaan, maka juga memiliki sifat- sifat  hak  kebendaan  yaitu    hak  mutlak  yang  dapat  dipertahankan  pada  siapapun  juga, selalu mengikuti bendanya (droit de suit) , yang terjadi dahulu didahulukan pemenuhannya (droit de preference atau azas prioriteit), adanya gugat kebendaan, apabila gangguan atas haknya,  memindahkan  hak  kebendaan  dapat  sepenuhnya  dilakukan. 28 Dari  segi materilnya, ketentuan mengenai hipotik dan credietverband ini masih berlaku sesuai pasal 57  UUPA,  namun  secara  formil,  ketentuan  pelaksana  mengenai  hukum  jaminan kebendaan atas hak atas tanah dan  benda di atasnya mengacu pada UUHT. 29
Pengertian  hak  tanggungan  dimuat  pada  Pasal  1  angka  1  UUHT,  yaitu:  Hak tanggungan  atas  tanah  beserta  benda-benda  yang  berkaitan  dengan  tanah,  yang selanjutnya disebut hak tanggungan, adalah hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah  sebagaimana  dimaksud  dalam  UUPA,  berikut  atau  tidak  berikut  benda-benda  lain yang  merupakan  satu  kesatuan  dengan  tanah  itu,  untuk  pelunasan  utang  tertentu,  yang memberikan  kedudukan  yang  diutamakan  kepada  kreditur  tertentu  terhadap  kreditor- kreditor  lain.  Hak  tanggungan  diatur  dalam  UUHT  diterbitkan  sebagai  peraturan pelaksanaan  dari  Pasal  51  dan  57  UUPA.  Penerbitan  undang-undang  itu  dimaksudkan untuk  mengakhiri  dualisme  dalam  pengaturan  hak  jaminan  atas  tanah  yang  sebelumnya menggunakan lembaga jaminan hipotik dan credietverband . 30 Dari definisi itu, maka unsur- unsur pokok hak tanggungan adalah: 31
1.  Hak tanggungan adalah hak jaminan untuk pelunasan utang:
2.  Objek hak tanggungan adalah hak atas tanah sesuai UUPA;
26 Wira  Franciska.  2016. Kepastian  Hukum  Pemegang  HGB  di  Atas  HPL  Dalam  Perjanjian Penjaminan  Kredit Perbankan. Bandung: Alfabeta,  hlm. 5.
27 Djunendah  Hasan.  1996. Lembaga  Jaminan  Kebendaan  Bagi  Tanah  Dan  Benda  lain  yang    Melekat  Pada Tanah Dalam Konsepsi Penerapan Asas Pemisahan Horisontal . Bandung: Citra Aditya Bakti,  hlm. 29.
28 Sri Soedewi Masjchoen Sofwan. Op. Cit. , hlm. 96.
29 Herowati  Poesoko.  2007. Parate  Executie  Obyek  hak  tanggungan  (Inkonsistensi,  Konflik  Norma  Dan Kesesatan penalaran Dalam UUHT) . Yogyakarta: LaksBang, hlm. 77.
30 M.  Khoidin.  2017. Hukum  Jaminan  (Hak-Hak  Jaminan,  hak  tanggungan  Dan  Eksekusi  Hak  Tanggungan) , Surabaya: Laksbang Justitia, hlm. 51.
31 Sutan  Remy  Sjahdeini.  1999. hak  tanggungan  :  Asas-Asas,  Ketentuan-Ketentuan  Pokok    Dan  Masalah Masalah yang dihadapi Perbankan. Bandung: Alumni, hlm. 11.
3.  Hak tanggungan dapat dibebankan atas tanahnya saja, tetapi dapat pula dibebankan berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanahnya;
4.  Utang yang dijamin harus utang tertentu;
5.  Memberikan  kedudukan  yang  diutamakan  kepada  kreditur  tertentu  terhadap  kreditur lainnya.
Sesuai  Pasal  8  UUHT,  pemberi  hak  tanggungan  adalah  orang  perseorangan  atau badan hukum yang mempunyai kewenangan untuk melakukan perbuatan hukum terhadap hak  tanggungan  yang  bersangkutan.  Kewenangan  itu  harus  ada  pada  pemberi  hak tanggungan pada saat pendaftaran hak tanggungan dilakukan. Kemudian yang dimaksud pemegang  hak  tanggungan  menurut  Pasal  9  adalah  orang  perseorangan  atau  badan hukum yang berkedudukan sebagai pihak yang berpiutang.
Tata cara pemberian hak tanggungan didahului dengan janji untuk memberikan hak tanggungan sebagai jaminan untuk pelunasan hutang tertentu,  yang dituangkan di dalam dan  merupakan  bagian  yang  tidak  terpisahkan  dari  perjanjian  utang  piutang  yang bersangkutan  atau  perjanjian  lainnya  yang  menimbulkan  utang  tersebut.  Pemberian  hak tanggungan  dilakukan  dengan  pembuatan  akta  pemberian  hak  tanggungan  oleh  PPAT sesuai  dengan  peraturan  perundang-undangan  yang  berlaku. 32 Apabila  objek  hak tanggungan berupa hak atas tanah yang berasal dari konversi hak lama  yang memenuhi syarat  untuk  didaftarkan  akan  tetapi  pendaftarannya  belum  dilakukan,  pemberian  hak tanggungan dilakukan bersamaan dengan pendaftaran hak atas tanah yang bersangkutan. Secara  normatif,  hak  atas  tanah  yang  menjadi  objek  hak  tanggungan  ditentukan  pada Pasal 4 UUHT.
Berdasarkan  Pasal  4  Ayat  (1),  (2)  dan  (3)  UUHT,  maka  hak  atas  tanah  yang  dapat dijadikan  jaminan  utang  dengan  hak  tanggungan  adalah  hak  milik,  hak  guna  usaha,  hak guna  bangunan.  Selain  itu  juga  untuk  hak  pakai  atas  tanah  negara  yang  menurut ketentuan  yang  berlaku  wajib  didaftar  dan  menurut  sifatnya  dapat  dipindahtangankan dapat  juga  dibebani  hak  tanggungan.  Hak  tanggungan  dapat  juga  dibebankan  pada  hak atas tanah berikut bangunan, tanaman, dan hasil karya yang telah ada atau yang akan ada yang  merupakan  satu  kesatuan  dengan  tanah  tersebut,  dan  yang  merupakan  milik pemegang  hak  atas  tanah  yang  pembebanannya  dengan  tegas  dinyatakan  dalam  akta pemberian  hak  tanggungan  yang  bersangkutan.    Apabila  bangunan,  tanaman  dan  hasil karya  tersebut  tidak  dimiliki  oleh  pemegang  hak  atas  tanah,  maka  pembebanan  hak tanggungan atas benda-benda tersebut hanya dapat dilakukan dengan penandatanganan serta pada akta pemberian hak tanggungan yang bersangkutan oleh pemiliknya atau yang diberi kuasa untuk itu olehnya dengan akta otentik.
32 Pasal  10  Undang-Undang  Nomor  4  Tahun  1996  tentang  hak  tanggungan  Beserta  Benda-Benda  yang Berkaitan Dengan Tanah
Objek hak tanggungan dapat dibebani dengan lebih dari satu hak tanggungan guna menjamin  pelunasan  dari  satu  utang.  Apabila  suatu  objek  hak  tanggungan  dibebani dengan  lebih  dari  satu  hak  tanggungan,  peringkat  masing-masing  hak  tanggungan ditentukan  menurut  tanggal  pendaftarannya  pada  kantor  pertanahan.  Peringkat  hak tanggungan yang didaftar pada tanggal yang sama ditentukan menurut tanggal pembuatan akta pemberian hak tanggungan yang bersangkutan. 33
Apabila  debitur  cidera  janji,  pemegang  hak  tanggungan  pertama  mempunyai  hak untuk  menjual  objek  hak  tanggungan  atas  kekuasaan  sendiri  melalui  pelelangan  umum serta  mengambil  pelunasan  piutangnya  dari  hasil  penjualan  tersebut.  Hak  tanggungan tetap  mengikuti  objeknya  dalam  tangan  siapa  pun  objek  tersebut  berada. 34 Berakhirnya hak tanggungan menurut Pasal 18 UUHT adalah:
1.  Hapusnya  utang  yang  dijamin  dengan  hak  tanggungan.  Hapusnya    hak  tanggungan karena  dilepaskan  oleh  pemegangnya  dilakukan  dengan  pemberian  pernyataan tertulis  mengenai  dilepaskannya  hak  tanggungan  tersebut  oleh  pemegang  hak tanggungan kepada pemberi hak tanggungan.
2.  Dilepaskannya hak tanggungan oleh pemegang hak tanggungan.
3.  Pembersihan  hak  tanggungan  berdasarkan  penetapan  peringkat  oleh  ketua pengadilan  negeri.  Hapusnya  hak  tanggungan  karena  pembersihan  hak  tanggungan berdasarkan  penetapan  peringkat  oleh  ketua  pengadilan  negeri  terjadi  karena permohonan pembeli hak atas tanah yang dibebani hak tanggungan tersebut agar hak atas  tanah  yang  dibelinya  itu  dibersihkan  dari  beban  hak  tanggungan  sebagaimana diatur Pasal 19 UUHT.
4.  Hapusnya hak atas tanah yang dibebani hak tanggungan. Hapusnya hak tanggungan karena  hapusnya  hak  atas  tanah  yang  dibebani hak  tanggungan tidak menyebabkan hapusnya utang yang dijamin.
PP Nomor 103 Tahun 2015 tidak mengatur penjaminan rumah tempat tinggal WNA dengan  hak  tanggungan.  Pembebanan  rumah  tempat  tinggal  milik  WNA  diatur  dalam peraturan pelaksana dari peraturan pemerintah tersebut, yaitu pada Pasal 16 PMNA/KBPN Nomor 29 Tahun 2016, yang menentukan bahwa rumah tempat tinggal atau hunian yang dimiliki  oleh  WNA  dapat  dijadikan  jaminan  hutang  dengan  dibebani  hak  tanggungan. Persyaratan  atau  kriteria  rumah  tempat  tinggal  milik  WNA  yang  dapat  dijadikan  hak tanggungan  juga  tidak  diatur  secara  jelas  dalam  peraturan  menteri  agraria/kepala  badan pertanahan  nasional  tersebut.  Untuk  memperoleh  jawaban  mengenai  hal  itu,  dapat
33 Pasal  5  Undang-Undang  Nomor  4  Tahun  1996  tentang  hak  tanggungan  Beserta  Benda-Benda  yang Berkaitan Dengan Tanah
34 Pasal 6 dan 7. Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang hak tanggungan Beserta Benda-Benda yang Berkaitan Dengan Tanah
dikaitkan dengan dengan Pasal 4 ayat (1) dan (2) PP Nomor 103 Tahun 2, yang mengatur persyaratan rumah tempat tinggal atau hunian yang dapat  diberikan kepada WNA. Selain itu, juga harus ditaati ketentuan pada Pasal 4 dan 5 PMNA/KBPN Nomor 29 Tahun 2016, yaitu mengenai batasan  harga dan luasan tanah untuk rumah tempat tinggal serta kriteria rumah tempat tinggal yang dapat diberikan kepada WNA.
Dengan demikian, WNA dapat memiliki  rumah tempat tinggal berupa rumah tunggal atau rumah susun apabila  memenuhi syarat-syarat yang ditentukan pada  Pasal 4 ayat (1) dan (2) PP Nomor 103 Tahun 2015 Jo Pasal 4 dan 5 PMNA/KBPN Nomor 29 Tahun 2016. Apabila persyaratan hak atas tanah dan persyaratan rumah tempat tinggal bagi WNA yang diatur  pada   Pasal 4 ayat (1) dan (2) PP Nomor 103 Tahun 2015 Jo Pasal 4 dan 5 serta Pasal  16  PMNA/KBPN  Nomor  29  Tahun  2016  dikaitkan  dengan  hak  atas  tanah  sebagai objek  hak  tanggungan  pada  Pasal  4  ayat  (3)  dan  (4)  UUHT,  maka  rumah  tempat  tinggal WNA  yang  dapat  dijaminkan  dengan  hak  tanggungan  adalah  rumah  tunggal  atau  rumah susun yang berada di atas tanah hak pakai, yang berasal dari tanah negara dan  hak pakai yang berasal dari perubahan hak milik dengan akta pejabat pembuat akta tanah.
Jenis hak pakai sebagai objek hak tanggungan yang diatur pada Pasal 4 ayat (2) dan (3) UUHT dikaitkan dengan jenis hak pakai yang digunakan untuk alas hak tempat tinggal yang  diperuntukan  bagi  WNA  pada  Pasal  4  PP  Nomor  103  Tahun  2015  memiliki kesesuaian,  yaitu  jenis  rumah  yang  dapat  dimiliki  oleh  WNA  adalah  rumah  tunggal  yang berada  di  atas  tanah  hak  pakai  dan  hak  pakai  atas  tanah  hak  milik  dengan  akta  pejabat pembuat akta tanah serta satuan rumah susun yang berada di atas tanah hak pakai.
Jenis hak pakai sebagai objek hak tanggungan sebagaimana diatur pada Pasal 4 ayat (2)  dan  (3)  UUHT  dan  jenis  hak  pakai  yang  digunakan  sebagai  alas  hak  untuk  rumah tempat tinggal WNA yang diatur dalam Pasal 4 PP Nomor 103 Tahun 2015 jika dikaitkan dengan  Pasal  53  PP  Nomor  40  Tahun  1996,  tampak  adanya  ketidaksesuaian,  karena menurut Pasal 53 ayat (1)  PP Nomor 40 Tahun 1996, yang menentukan bahwa hak pakai atas tanah negara dan atas tanah hak pengelolaan dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani  hak  tanggungan.  Sementara  itu,  menurut  Pasal  4  ayat  (2)  dan  (3)  UUHT  dan kaitannya  dengan    Pasal  4  PP  Nomor  103  Tahun  1015,  jenis  hak  pakai  yang  dapat dijadikan  objek  hak  tanggungan  adalah  hak  pakai  dan  hak  pakai  atas  tanah  hak  milik dengan akta pejabat pembuat akta tanah.
Dari  uraian  di  atas,  maka  terdapat  ketidaksinkronan  secara  vertikal  antara  dua peraturan  yang  memiliki  kedudukan  yang  berbeda  derajat  yang  mengatur  bidang  yang sama, berkaitan dengan pengaturan jenis hak pakai yang menjadi objek hak tanggungan, yaitu antara Pasal 4 ayat (2) dan (3) UUHT dan  kaitannya dengan Pasal 4 PP Nomor 103
Tahun 1015 dengan Pasal 53 ayat (1)  PP Nomor 40 Tahun 1996. 35 Ketidaksinkronan dari peraturan  yang  mengatur  jenis  hak  pakai  sebagai  obyek  hak  tanggungan  atas  rumah tempat tinggal WNA dapat menimbulkan ketidakpastian atas pemberlakuan norma hukum terhadap peristiwa hukum yang konkrit.
Warga  negara  asing  yang  relatif  lama  berada  di  Indonesia  dapat  memperoleh  hak pakai atas tanah. Pasal 6 PP Nomor 103 Tahun 2015 menjelaskan bahwa hak pakai atas tanah yang diberikan kepada warga negara asing hanya dibatasi untuk rumah tinggal dan rumah  susun  yang  keduanya  merupakan  pembelian  unit  baru. 36 Rumah  susun  dapat dibangun di atas tanah hak milik, hak guna bangunan, atau hak pakai. Rumah susun yang dibangun di atas tanah hak milik dapat dimiliki oleh perseorangan warga negara Indonesia atau  badan-badan  hukum  yang  ditunjuk  oleh  pemerintah  yaitu  bank,  badan  keagamaan, atau badan sosial. 37 Rumah susun yang dibangun di atas tanah hak guna bangunan dapat dimiliki  oleh  perseorangan  warga  negara  Indonesia  atau  badan  hukum  yang  didirikan berdasarkan hukum dan berkedudukan di Indonesia. 38
Pengaturan  penjaminan  rumah  susun  dengan  hak  tanggungan  dalam  UU  RUSUN dimuat pada Pasal 47 ayat (5) yang menentukan bahwa sertifikat hak milik satuan rumah susun  dapat  dijadikan  jaminan  utang  dengan  dibebani  hak  tanggungan  sesuai  dengan ketentuan peraturan perundang-undangan. Ketentuan di atas tidak secara tegas mengatur tentang pembebanan rumah susun yang dimiliki oleh WNA dengan hak tanggungan. Untuk mengetahui  apakah  WNA  yang  memiliki  rumah  susun  dapat  membebani  rumah  tempat tinggalnya dengan hak tanggungan, maka yang akan dikaji terlebih dahulu jenis hak atas tanah yang dapat dibangun rumah susun.
Sesuai Pasal 17 UU RUSUN, salah satu hak atas tanah yang dapat digunakan untuk membangun  rumah  susun  adalah  hak  pakai  atas  tanah  negara.  Apabila  ketentuan  tadi dikaitkan  dengan  Pasal  4  ayat  (2)  dan  (3)  UUHT,  maka  salah  satu  hak  atas  tanah  yang dapat menjadi obyek hak tanggungan adalah hak pakai atas tanah negara dan hak pakai atas  tanah  hak  milik.  Hak  pakai  tersebut  berasal  dari  tanah  negara,  telah  terdaftar  dan dapat  dipindahtangankan.  Hak  pakai  yang  dapat  dipindahtangankan  meliputi  hak  pakai yang  diberikan  kepada  orang  perorangan  dan  badan  hukum  untuk  jangka  waktu  tertentu yang  ditetapkan  dalam  keputusan  pemberiannya.  Izin  dari  pejabat  yang  berwenang  itu
35 Urip Santoso. 2015. Pendaftaran Dan Peralihan Hak Atas Tanah. Jakarta: Kencana, hlm. 418-419.
36 I.K.A Darmawan,  A.A.S Dewi, Seputra dan I.P.G.Saputra. 2020. “Proses Permohonan Hak Pakai Atas Tanah Milik Pribadi Oleh Warga Negara Asing”, Jurnal Preferensi Hukum, 1(1): 56. https://doi.org/10.22225/jph.1.1.1984.52-58
37 V  Hussi.  2019. Konsep  Hukum  Pembentukan  Perhimpunan  Pemilik  Dan  Penghuni  Satuan  Rumah  Susun (PPPSRS)  Menurut  UU  No.  20  Tahun  2011  tentang  Rumah  Susun  Serta  Penerapannya  di  Kota  Batam . Batam: Universitas Internasional Batam, hlm. 37.
38 Nanda soraya, Nia Kurniati dan Elis Nurhayati . 2021. “Kepemilikan Satuan Rumah Susun Diatas Tanah Hak Guna  Bangunan  Oleh  Orang  Asing”, Acta  Diurnal:  Jurnal  Ilmu  Hukum  Kenotariatan ,  5(1):  22. https://doi.org/10.23920/acta.v5i1.622
diperlukan  hanya  berkaitan  dengan  persyaratan  yang  diperlukan  sebagai  pemegang  hak pakai.
Berdasarkan ketentuan itu berarti pemegang hak pakai atas tanah negara, baik WNA maupun  badan  hukum  asing  dapat  menjadikan  tanah  dan  atau  bangunan  di  atasnya menjadi  obyek  hak  tanggungan.  Dalam  UU  PERKIM  tidak  ditemukan  pengaturan pembebanan  rumah  tempat  tinggal WNA  dengan  hak  tanggungan.  Sesuai  Pasal  43  ayat (1)  UU  PERKIM,    mengatur  jenis  hak  atas  tanah  yang  dapat  dibangun  rumah  tunggal, rumah deret dan rumah susun  yaitu di atas tanah  hak milik, hak guna bangunan, baik di atas tanah negara maupun di atas hak pengelolaan, atau hak pakai di atas tanah negara. Apabila jenis hak atas tanah yang dapat dibangun rumah tempat tinggal dikaitkan dengan objek  hak tanggungan  sesuai  Pasal 4 UUHT, maka  WNA yang memiliki rumah  tempat tinggal di atas tanah hak pakai dapat membebankan rumahnya dengan hak tanggungan.
Pasca penerbitan UU Ciptaker, pengaturan mengenai hak tanggunan terhadap rumah tempat  tinggal  WNA  diatur  dalam  Peraturan  Pemerintah  Nomor  18  Tahun  2021  tentang Hak  Pengelolaan,  Hak  Atas  Tanah,  Satuan  Rumah  Susun,  dan  Pendaftaran  Tanah  (PP No.  18  Tahun  2021).  PP  ini  merupakan  aturan  turunan  dari  UU  Ciptaker  yang melaksanakan ketentuan Pasal 142 dan Pasal 185 huruf b UU Ciptaker dan di dalam PP ini, hak pakai dengan jangka waktu dapat dimiliki oleh Orang Asing. Pengaturan mengenai pembebanan rumah tempat tinggal WNA dengan hak tanggungan telah diatur secara jelas dalam  Pasal  59  huruf  c  mengenai  hak  pemegang  hak  pakai  yakni  salah  satunya  dapat melakukan  perbutan  hokum  yang  bermaksud  untuk  membebankan  dengan  hak tanggungan.  Selanjutnya,  Pasal  60  ayat  (1)  memberikan  dasar  hokum  untuk  membebani hak  tanggungan  terhadap  hak  pakai  dengan  jangka  waktu.  Aturan  ini  menyeleraskan implementasi  pelaksanaan  pembebanan  rumah  tempat  tinggal  WNA  dengan  hak tanggungan.

## IV.  Penutup
PP Nomor 103 Tahun 2015 tidak mengatur pembebanan rumah tempat tinggal WNA dengan hak tanggungan. Pengaturan pembebanan rumah tempat tinggal WNA dengan hak tanggungan  dimuat  pada  peraturan  pelaksanaan  dari  PP  tersebut,  yaitu  pada  Pasal  16 PMNA/KBPN Nomor 29 Tahun 2016. Sesuai Pasal 4 ayat (1) dan (2) PP Nomor 103 Tahun 2015 Jo Pasal 4 dan 5 serta Pasal 16 PMNA/KBPN Nomor 29 Tahun 2016 dikaitkan dengan hak atas tanah sebagai objek hak tanggungan pada Pasal 4 ayat (3) dan (4) UUHT, maka rumah  tempat  tinggal WNA  yang  dapat  dijaminkan  dengan  hak  tanggungan  adalah  rumah tunggal atau rumah susun yang berada di atas tanah hak pakai dan hak pakai yang berasal dari  perubahan  hak  milik  dengan  akta  pejabat  pembuat  akta  tanah.  Jenis  hak  pakai  yang
dapat dijadikan hak tanggungan menurut  Pasal 4 ayat  (2) dan (3) UUHT dikaitkan dengan jenis hak pakai untuk rumah  tempat tinggal  bagi WNA pada Pasal 4 PP Nomor 103 Tahun 2015  memiliki  kesesuaian,  yaitu  jenis  rumah  yang  dapat  dimiliki  oleh  WNA  adalah  rumah tunggal  yang  berada  di  atas  tanah  hak  pakai  dan  hak  pakai  atas  tanah  hak  milik    dengan akta pejabat pembuat akta tanah serta satuan rumah susun yang berada di atas tanah hak pakai.  Jenis  hak  pakai  sebagai  objek  hak  tanggungan  sebagaimana  diatur    pada  Pasal  4 Ayat (2) dan (3) UUHT dan jenis hak pakai yang digunakan sebagai alas hak untuk rumah tempat  tinggal  WNA  yang  diatur  dalam  Pasal  4  PP  Nomor  103  Tahun  1015,  jika dibandingkan dengan Pasal 53 PP Nomor 40 Tahun 1996, tampak adanya ketidaksesuaian.
Menurut  Pasal  53  ayat  (1)    PP  Nomor  40 Tahun  1996,  hak  pakai  atas tanah  negara dan hak pakai atas tanah hak pengelolaan dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani hak tanggungan. Sementara itu, Pasal 4 ayat (2) dan (3) UUHT dan  Pasal 4 PP Nomor 103 Tahun  1015,  menentukan  jenis  hak  pakai  yang  dapat  dijadikan  objek  hak  tanggungan adalah  hak  pakai    dan  hak  pakai  atas  tanah  hak  milik  dengan  akta  pejabat  pembuat  akta tanah.  Untuk  mewujudkan  adanya    kepastian  hukum,  hendaknya  pemerintah  merevisi    PP Nomor  103  Tahun  2015  Jo  PMNA/KBPN  Nomor  29  Tahun  2016,  sehingga  memuat ketentuan  yang  secara  jelas  mengatur  jenis  hak  pakai  serta  kriteria  rumah  tinggal  WNA yang dapat dibebani hak tanggungan.
Agar  terciptanya  keserasian  pengaturan  mengenai  jenis  hak  pakai  yang  dapat dijadikan  jaminan  utang  dengan  hak  tanggungan,  maka  pemerintah  menyelaraskan ketentuan  yang  mengatur  jenis  hak  pakai  yang  dapat  dijadikan  hak  tanggungan,  yaitu  hak pakai  yang  berasal  dari hak  pengelolaan  menurut  Pasal  53  ayat  (1)    PP  Nomor  40  Tahun 1996, agar selaras dengan  Pasal 4 ayat  (2) UUHT serta kaitannya dengan  jenis hak pakai untuk rumah  tempat tinggal  bagi WNA pada Pasal 4 ayat (1) dan (2) PP Nomor 103 Tahun 2015  Jo  Pasal  4  dan  5    PMNA/KBPN  Nomor  29  Tahun  2016.  Untuk  memenuhi  ketentuan pada  Pasal  4  ayat  (3)  UUHT,  pemerintah  hendaknya    membuat    peraturan  pemerintah mengenai Pembebanan hak tanggungan pada hak pakai atas tanah hak milik. Penyelarasan telah  dilakukan  melalui  PP  No.  18  Tahun  2021.  Penelitian  lanjutan  diperlukan  untuk menganalisa  ketentuan  mengenai  pembebanan  rumah  tempat  tinggal  WNA  dengan  hak tanggungan yang pengaturannya berubah pasca penerbitan UU Ciptaker.

## Bibliografi
Buku :
Abdulkadir Muhammad. 1994. Hukum Harta Kekayaan . Bandung: Citra Aditya Bakti.
__________________. 2004. Hukum Dan Penelitian Hukum . Bandung : Citra Aditya Bakti.
Binoto  Nadapdap.  2018. Alokasi  Lahan  Untuk  Permukiman  di  Perkotaan .  Jakarta:  Jala Permata Aksara.
Boedi  Harsono.  2009. Hukum  Agraria  Indonesia  Sejarah  Pembentukan  Undang-Undang Pokok  Agraria,  Isi  Dan  Pelaksanaannya  Jilid  I  Hukum  Tanah  Nasional .  Jakarta: Djambatan.
Djunendah Hasan.  1996. Lembaga Jaminan Kebendaan Bagi Tanah Dan Benda lain yang Melekat  Pada  Tanah  Dalam  Konsepsi  Penerapan  Asas  Pemisahan  Horisontal. Bandung:  Citra Aditya Bakti.
Heroway  Poesoko.  2007. Parate  Executie  Obyek  hak  tanggungan  (Inkonsistensi,  Konflik Norma Dan Kesesatan penalaran Dalam UUHT). Yogyakarta: LaksBang .
Hussi, V. 2019. Konsep Hukum Pembentukan Perhimpunan Pemilik Dan Penghuni Satuan Rumah  Susun  (PPPSRS)  Menurut  UU  No.  20  Tahun  2011  tentang  Rumah  Susun Serta Penerapannya di Kota Batam . Batam: Universitas Internasional Batam.
I Made Pasek diantha. 2019 . Metodologi Penelitian Hukum Normatif Dalam Justifikasi Teori Hukum. Jakarta: Prenada Media Group.
M. Khoidin.  2017. Hukum Jaminan (Hak-Hak Jaminan,  hak tanggungan Dan Eksekusi Hak Tanggungan). Surabaya: Laksbang Justitia.
Sri Soedewi Masjchoen Sofwan. 2004. Hukum Perdata: Hukum Benda . Yogyakarta: Liberty. Sutan  Remy  Sjahdeini.  1999. Hak  tanggungan:  Asas-Asas,  Ketentuan-Ketentuan  Pokok Dan Masalah-Masalah yang dihadapi Perbankan. Bandung: Alumni.
Urip Santoso. 2014. Hukum Perumahan . Jakarta: Kencana.
Urip Santoso. 2014. Pendaftaran Dan Peralihan Hak Atas Tanah . Jakarta: Kencana.
Wira  Franciska.  2016. Kepastian  Hukum  Pemegang  HGB  di  Atas  HPL  Dalam  Perjanjian Penjaminan Kredit Perbankan. Bandung: Alfabeta.

## Artikel Jurnal:
Arter  Y.  Ginting.  2017.  “Aspek  Hukum  Hak  Pakai  Atas  Tanah  Negara  Sebagai  Objek Jaminan”. Lex Crimen , 6(4): 103-111.
D.K  Hallauw,  J.K.  Matuankotta  dan  N.  Uktolseja.  2020.  “Analisis  Hukum  Surat  Pelepasan Hak  Atas  Tanah  Adat  (Dati)  Di  Kota  Ambon”, SAS I, 26(1): 114. https://doi.org/10.47268/sasi.v26i1.256
I.K.A Darmawan,  A.A.S Dewi, Seputra dan I.P.G.Saputra. 2020. “Proses Permohonan Hak Pakai Atas Tanah Milik Pribadi Oleh Warga Negara Asing”, Jurnal Preferensi Hukum, 1(1): 53-58. https://doi.org/10.22225/jph.1.1.1984.52-58
J.  Andy  Hartanto,  Hana  Djaja  Waluja  dan  Herlin  Djaja  Waluja .  2021.  “Kepastian  Hukum Kepemilikan  Rumah  Susun  Oleh  Orang  Asing  Dalam  Undang- Undang  Cipta  Kerja”,
Rectidee , 16(2): 267-281. https://doi.org/10.21107/ri.v16i2.11850.g6274
Junifer  Pricilia  Reske  Ringke  Boneka,  Friend  H.  Anis  dan  Roy  Victor  Karamoy.  2022.
“Rumah Susun Bagi Orang Asing Menurut Peraturan Pemerintah RI Nomor 18 Tahun 2021”, Lex Privatum , 10(1): 100-109.
Karenina,  L.  Setyono,  Y.A.  2021.  “Pemberian  Hak  Milik  Atas  Satuan  Rumah  Susun  bagi Warga Negara Asing di Indonesia”, The Juris , 5(2): 219-225.
Mentari Putri Lijaya,  Ni Putu Patsana Anggarawati dan Dewi Rumaisa . 2021. “Karakteristik Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun Bagi Warga Negara Asing Yang Berkedudukan Di Indonesia”, Rechtsregel: jurnal ilmu hukum , 4(1): 25-40. http://dx.doi.org/10.32493/rjih.v4i1.12662
Nanda  Soraya,  Nia  Kurniati  dan  Elis  Nurhayati . 2021.  “Kepemilikan  Satuan Rumah Susun Diatas  Tanah  Hak  Guna  Bangunan  Oleh  Orang  Asing”, Acta  Diurnal:  Jurnal  Ilmu Hukum Kenotariatan , 5(1): 20-32. https://doi.org/10.23920/acta.v5i1.622
Suryani Sappe, Adonia Ivone Latturete dan Novyta Uktolseja. 2021. “Hak Pakai Atas Tanah Hak  Milik  dan  Penyelesaian  Sengketa”, Batulis  Civil  Law  Review ,  2(1):  78-92. https://doi.org/10.47268/ballrev.v2i1.560
Yosia  Hetharie.  2019.  “Perjanjian  Nominee  Sebagai  Sarana  Penguasaan  Hak  Milik  atas Tanah  oleh  Warga  Negara  Asing  (WNA)  Menurut  Kitab  Undang-Undang  Hukum Perdata”, SASI , 25(1): 27-36.

## Peraturan Indonesia:
Undang-Undang  Pokok  Agraria  Nomor  5  Tahun  1960  tentang  Peraturan  Dasar  Pokok- Pokok  Agraria  (Lembaran  Negara  Republik  Indonesia  Tahun  1960  Nomor  104, Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 2043);
Undang-Undang  Nomor  4  Tahun  1996  tentang  Hak  Tanggungan  Beserta  Benda-Benda yang  Berkaitan  Dengan  Tanah  (Lembaran  Negara  Republik  Indonesia  Tahun  1996 Nomor 42, Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 3632);
Undang-Undang  Nomor  28  Tahun    2002  tentang  Bangunan  Gedung  (Lembaran  Negara Republik Indonesia Tahun 2002 Nomor 134, Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 4247);
Undang-Undang  Nomor  1  Tahun  2011  tentang  Perumahan  Dan  Kawasan  Permukiman (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2011 Nomor 7, Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 5188);
Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2011 Nomor 102, Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 5252);
Peraturan  Pemerintah    Nomor  40  Tahun  1996  tentang  Hak  Guna  Usaha,  Hak  Guna Bangunan dan Hak Pakai Atas Tanah (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 1996 Nomor 42, Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 3632);
Peraturan  Pemerintah  Nomor  103  Tahun  2015  tentang  Pemilikan  Rumah  Tempat  Tinggal atau Hunian Oleh Orang Asing yang Berkedudukan di Indonesia (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2015 Nomor 325, Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 5793);
Peraturan  Menteri Agraria Dan Tata Ruang/ Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 29 Tahun  2016  tentang    Tata  Cara  Pemberian,  Pelepasan  atau  Pengalihan  Hak  Atas Pemilikan  Rumah  Tempat  Tinggal  atau  Hunian  Oleh  Orang  Asing  yang Berkedudukan  di  Indonesia  (Berita  Negara  Republik  Indonesia  Tahun  2016  Nomor 1442).