NOTARIUS, Volume 13 Nomor 1 (20120)                                  E-ISSN:2686-2425  ISSN: 2086-1702 - 1702
▪ Edisi 08 Nomor 2 September (2015) ▪ ISSN:2086
- 1702

## PERLINDUNGAN HUKUM PEMEGANG SERTIPIKAT HAK GUNA BANGUNAN DI ATAS HAK PENGELOLAAN DI KOTA TEGAL

## Devani Alita Prahastiwi, Ngadino, Mujiono Hafidh Prasetyo
Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum, Universitas Diponegoro Email: devanialita@ymail.com

## Abstract
Management  rights  are the right  of  control over  land from  the state whose partial  implementation authority  is  delegated  to  the  holder.  Land  Management  rights  can  be  given  to  other  parties  in  the form  of  Building  Use  Rights,  Ownership  Rights  or  Use  Rights.  For  Building  Use  Rights  over management rights, if this will be used as a guarantee, a mortgage will be installed for the benefit of creditors,  with  the  approval  of  the  management  right  holder.The  method  used  in  this  study  is  the socio-legal research approach which is sourced from data collection obtained from primary data and secondary data, then analyzed by qualitative analysis methods. The findings of the researcher show that  the  Building  Use  Rights  that  stand  on  management  rights  can  be  encumbered  with  mortgage rights but must obtain approval from the holders of management rights.

## Keywords: legal protection; management rights; building use rights

## Abstrak
Hak  pengelolaan  merupakan  hak  menguasai  atas  tanah  dari  negara  yang  kewenangan pelaksanaannya  sebagian  dilimpahkan  kepada  pemegangnya.  Tanah  Hak  pengelolaan  dapat diberikan  kepada  pihak  lain  dalam  bentuk  Hak  Guna  Bangunan,  Hak  Milik  atau  Hak  Pakai.  Atas Hak Guna Bangunan di  atas hak pengelolaan apabila hal ini akan dijadikan jaminan dipasang  hak tanggungan  untuk  kepentingan  kreditor  dengan  mendapat  persetujuan  dari  pemegang  hak pengelolaan.  Metode  yang  digunakan  dalam  penelitian  ini  adalah  dengan  pendekatan socio-legal research yang bersumber dari pengumpulan data yang diperoleh dari data primer dan data sekunder, kemudian  dianalisis  dengan  metode  analisis  kualitatif.  Hasil  temuan  peneliti  menunjukkan  bahwa Hak Guna  Bangunan yang berdiri  di atas hak pengelolaan dapat dibebani hak tanggungan namun harus mendapatkan persetujuan dari pemegang Hak pengelolaan.

## Kata kunci: perlindungan hukum; hak pengelolaan; hak guna bangunan

## A. Pendahuluan
Hak Pengelolaan atau yang disebut sebagai HPL adalah hak yang secara eksplisit tidak dijelaskan dalam UUPA. Meskipun demikian UUPA tersebut telah menjadi dasar tentang hak pengelolaan tersebut, hal itu disampaikan oleh A.P Parlindungan, secara tidak langsung Pasal 2  ayat  (4)  UUPA  menyatakan  bahwa  dari  Hak  Menguasai  dari  Negara  tersebut  di  atas pelaksanaannya dapat dikuasakan pada daerah-daerah swatantra dan masyarakat hukum adat, sekedar diperlukan dan tidak bertentangan dengan kepentingan nasional,  menurut  ketentuan- ketentuan peraturan pemerintah.(Supriadi, 2010)
NOTARIUS, Volume 13 Nomor 1 (20120)                                  E-ISSN:2686-2425  ISSN: 2086-1702 - 1702
▪ Edisi 08 Nomor 2 September (2015) ▪ ISSN:2086 -
1702
Mengenai  pengertian  hak  pengelolaan  dapat  dilihat  lebih  jelas  pada  penjelasan  Pasal  2 ayat  (3)  Undang-Undang  Nomor  20  Tahun  2000  Tentang  Perubahan  Atas  Undang-Undang Nomor 21 Tahun 1997 Tentang Bea Perolehan Hak Atas Tanah, yaitu:(Boedi, 1997)
“Hak  pengelolaan  adalah  hak  menguasai  dari  negara  yang  kewenangan  pelaksanaannya sebagian  dilimpahkan  kepada  pemegang  haknya,  antara  lain,  berupa  perencanaan peruntukan  dan  penggunaan  tanah,  penggunaan  tanah  untuk  keperluan  pelaksanaan tugasnya,  penyerahan  bagian-bagian  dari  tanah  tersebut  kepada  pihak  ketiga  dan  atau bekerja sama dengan pihak ketiga”.
Berkenaan  dengan kemungkinan pembebanan  HGB/HP  yang  melekat  diatas  HPL dengan  Hak  Tanggungan  (Pasal  53  ayat(1))  tanpa  penegasan  tentang  perlunya  persetujuan pemegang  HPL  terhadap  hal  tersebut.  HGB/HP  yang  melekat  di  atas  HPL  dalam  kaitannya dengan  pembebanan  hak  tanggungan,  hal  ini  tidak  secara  eksplisit  diatur  dalam  Peraturan Pemerintah  Nomor  40  Tahun  1996.  Secara  umum  sesuai  dengan  Undang-Undang  Nomor  4 Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan maka dalam Pasal 33 ayat (1) disebutkan bahwa HGB di atas HPL dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani Hak Tanggungan.
Ketentuan  ini  dipertegas  melalui  Surat  Menteri  Negara  Agraria/Kepala  BPN  nomor 630.1.3433 tanggal 17 September 1998. Surat tersebut menyatakan bahwa pada intinya HGB di  atas  HPL  dapat  dijadikan  jaminan  utang  dengan  dibebani  Hak  Tanggungan  dan  hal  itu memerlukan persetujuan pemegang HPL. Logikanya yaitu bahwa peristiwa peralihan HGB di atas HPL memerlukan persetujuan tertulis pemegang hak .
Pasal  1 ayat (1)  Undang-undang Nomor 4 Tahun 1996  Tentang Hak  Tanggungan Atas Tanah  Beserta  Benda-Benda  yang  Berkaitan  dengan  Tanah  (UUHT)  mengatur  definisi  Hak Tanggungan  atas  tanah  beserta  benda-benda  yang  berkaitan  dengan  tanah,  yang  selanjutnya disebut  Hak  Tanggungan,  adalah  hak  jaminan  yang  dibebankan  pada  hak  atas  tanah sebagaimana  dimaksud  dalam  Undang-Undang  Nomor  5  Tahun  1960  Tentang  Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan utang tertentu, yang memberikan kedudukan yang diutamakan  kepada  kreditor  tertentu  terhadap  kreditor-kreditor  lain.  (Soemardjono,  2009) Hak-hak  atas  tanah  yang  dapat  dibebani  Hak  Tanggungan  adalah  Hak  Milik,  Hak  Guna Usaha,  dan  Hak  Guna  Bangunan,  Hak  Pakai,  Hak  Milik  atas  Satuan  Rumah  Susun. (Widiyono, 2009)
Salah sifat dari  hak  tanggungan  adalah  bahwa  Hak  Tanggungan  mempunyai  sifat  hak didahulukan,  yakni  memiliki  kedudukan  yang  diutamakan  bagi  kreditor  tertentu  terhadap kreditor lain ( droit de preference ) dinyatakan dalam pengertian Hak Tanggungan sebagaimana yang diatur dalam Pasal 1 angka 1 Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996.
NOTARIUS, Volume 13 Nomor 1 (20120)                                  E-ISSN:2686-2425  ISSN: 2086-1702 - 1702
▪ Edisi 08 Nomor 2 September (2015) ▪ ISSN:2086 -
1702
Penjelasan  umum  Undang-Undang  Nomor  4  Tahun  1996  pada  angka  4  menyatakan: “Bahwa  apabila  debitor  cidera  janji,  kreditor  pemegang  hak  tanggungan  berhak  menjual melalui  pelelangan  umum  tanah  yang  dijadikan  jaminan  menurut  ketentuan  peraturan perundang-undangan  yang  bersangkutan,  dengan  hak  mendahulu  daripada  kreditor-kreditor yang lain. Kedudukan yang diutamakan tersebut sudah barang tentu tidak mengurangi prefensi piutang-piutang Negara menurut ketentuan-ketentuan hukum  yang berlaku”. Namun ternyata pada  kenyataannya,  adanya  ketidakpastian  perlindungan  hukum  pemegang  Hak  Tanggungan atas tanah dan bangunan yang bersertipikat Hak Guna Bangunan (selanjutnya disebut HGB) di atas  HPL,  yaitu  dengan  adanya  sengketa  antara  kuasa  pemegang  HPL  yang  berimbas  pada agunan  yang  telah  dipasang  hak  tanggungan  untuk  kepentingan  kreditor.  Selama  kasus  ini bergulir  pihak  Kantor  Pertanahan  (sekarang  disebut  kantor  Agraria  dan  Tata  Ruang) melakukan  blokir  atas  semua  obyek  HPL  yang  dipersengketakan  sehingga  semua  pelayanan yang  menyangkut  suatu  perbuatan  hukum  apapun  terhadap  obyek  tanah  HPL  tidak  dapat dilakukan. (Wira, 2016)
Atas  kondisi  tersebut  menyebabkan semua hal  yang terkait dengan obyek tanah di  atas HPL tersebut tidak dapat dilakukan perbuatan hukum apapun, baik itu pengecekan sertipikat, pemasangan hak tanggungan peringkat berapapun, ataupun jual beli dan sebagainya. Dengan demikian dalam hal ini secara khusus kreditor  yang telah mempunyai hak preferen atas  hak tanggungan  yang  telah  terpasang  pada  HGB  di  atas  HPL  yang  kebetulan  menjadi  sengketa tersebut menjadi tidak terlindungi.(Bahder, 2008)
Pandangan Aristoteles tentang keadilan bisa didapatkan dalam karyanya nichomachean ethics, politics ,  dan rethoric .  Spesifik  dilihat  dalam  buku nicomachean  ethics ,  buku  itu sepenuhnya  ditujukan  bagi  keadilan  yang  berdasarkan  filsafat  hukum  Aristoteles,  mesti dianggap  sebagai  inti  dari  filsafat  hukumnya,  “karena  hukum  hanya  bisa  ditetapkan  dalam kaitannya dengan keadilan”.(Apeldoorn, 1996)
Pada  pokoknya  pandangan  keadilan  ini  sebagai  suatu  pemberian  hak  persamaan  tapi bukan  persamarataan.  Aristoteles  membedakan  hak  persamaanya  sesuai  dengan  hak proposional.  Kesamaan  hak dipandangan  manusia sebagai suatu  unit atau wadah  yang sama. Inilah  yang  dapat  dipahami  bahwa  semua  orang  atau  setiap  warga  negara  dihadapan  hukum sama.  Kesamaan  proposional  memberi  tiap  orang  apa  yang  menjadi  haknya  sesuai  dengan kemampuan dan prestasi yang telah dilakukannya.
Berdasarkan  latar  belakang  masalah  tersebut  di  atas,  maka  permasalahan  yang  dapat dikemukakan  dalam  tulisan  ini  adalah:  1)  Mengapa  kreditor  pemegang  Hak  Tanggungan
NOTARIUS, Volume 13 Nomor 1 (20120)                                  E-ISSN:2686-2425  ISSN: 2086-1702 - 1702
▪ Edisi 08 Nomor 2 September (2015) ▪ ISSN:2086
-
1702
belum mempunyai hak perlindungan hukum yang efektif? 2) Bagaimana perlindungan hukum pemegang Sertipikat Hak Guna Bangunan di atas Hak Pengelolaan di Kota Tegal?.
- Kebaruan/Orisinalitas Hasil Penelitian
Fakta menunjukkan bahwa belum banyak hasil penelitian yang berkaitan dengan obyek penelitian  baik  dalam  bentuk  laporan,  skripsi,  tesis  maupun  disertasi.  namun  khusus  untuk penelitian  hukum,  dengan  keterbatasan  kemampuan  penulis  untuk  menelusuri  hasil-hasil penelitian  di  bidang  hukum,  ada  beberapa  penelitian  tentang  penerapan  doktrin  persamaan pada “Perlindungan Hukum Terhadap Pemegang Sertipikat Hak Guna Bangunan Diatas Hak Pengelolaan”.
Berdasarkan  hasil  penelusuran,  penulis  mendapat  penelitian  dalam  bentuk  jurnal  yang ditulis oleh  Mahdadi  tahun  2016  dengan judul “Perlindungan Hukum Terhadap Pihak Bank Selaku  Kreditor  Dalam  Sengketa  Hak  Atas  Tanah  Yang  Dijaminkan  di  Bank  dan  Masih Dalam Proses  Jual  Beli  di  PPAT”,  yang mengungkapkan  dua  pokok permasalahan,  yaitu:  1) Apakah  pertimbangan  hakim  dalam  gugatan  perbuatan  melawan  hukum  pada  Putusan Mahkamah  Agung  Nomor  1018K/  PDT/2014  sudah  sesuai  dengan  putusan  yang  dapat dikualifikasikan  sebagai  perbuatan  melawan  Hukum  ?,  2)  Bagaimana  bentuk  Perlindungan Hukum  terhadap  pihak  Bank  (PT.  Permodalan  Nasional  Madani)  pada  Putusan  Mahkamah Agung  Nomor  1018K/PDT/2014  berdasarkan  undang-undang  Hukum  Jaminan  di  Indonesia ?(Mahda, 2016)
Jurnal  yang  ditulis  oleh  Fransisca  Kusuma  Aryani  pada  tahun  2018  dengan  judul “Perlindungan Hukum Bagi Kreditur Pemegang Hak Tanggungan Terhadap Sengketa Agunan Yang  Mengakibatkan  Batalnya  Perjanjian  Kredit”  yang  mengungkapkan  dua  permasalahan yaitu:  1)  Bagaimana  bentuk  perlindungan  hukum  bagi  kreditur  pemegang  Hak  Tanggungan terhadap  sengketa  agunan  yang  mengakibatkan  batalnya  perjanjian  kredit?  2)  Bagaimana upaya hukum yang dapat ditempuh kreditur untuk melindungi hak hak nya terhadap sengketa agunan yang mengakibatkan batalnya perjanjian kredit? (Aryani, 2018)
Jurnal  yang  ditulis  oleh  Fitri  Trisnasari  Nasution  pada  tahun  2016  dengan  judul “Perlindungan  Hukum  Pemegang  Hak  Tanggungan  Terhadap  Barang  Jaminan  Yang  Disita Oleh Kantor Pajak” yang mengungkapkan tiga permasalahan yaitu: 1) Bagaimana kedudukan hukum barang jaminan yang telah dipasang Hak Tanggungan yang disita oleh kantor pajak? 2) Bagaimana  ketentuan  penyitaan  yang  dilakukan  oleh  kantor  pajak  atas  barang  jaminan  yang telah  dipasang  Hak  Tanggungan?  3)  Bagaimana  perlindungan  hukum  terhadap  kreditur
NOTARIUS, Volume 13 Nomor 1 (20120)                                  E-ISSN:2686-2425  ISSN: 2086-1702 - 1702
▪ Edisi 08 Nomor 2 September (2015)
▪
ISSN:2086
- 1702 pemegang  Hak  Tanggungan  terhadap  barang  jaminan  yang  disita  oleh  kantor  pajak? (Nasution, 2016)
Jurnal  yang  ditulis  oleh  Ayu  Dyah  Paramitha  pada  tahun  2016  dengan  judul “Perlindungan Hukum Terhadap Pemegang Saham Minoritas Pada Perseroan Terbatas Yang Melakukan Akuisisi (Studi Kasus Pada PT. Bank Sinar Harapan Bali Dan PT. Bank Mandiri (Tbk))”  yang  mengungkapkan  dua  permasalahan  yaitu:1)  Penerapan  Appraisal  Right Terhadap  Akuisisi  Dalam  Perseroan  Terbatas?  2)  Bagaimana  Perlindungan    Hukum Pemegang  Saham  Minoritas  Dalam  Akuisisi  PT. Bank Sinar Harapan Bali Oleh PT. Bank Mandiri (Tbk)? (Paramitha, 2016)
Jurnal  yang  ditulis  oleh  Nuryati  pada  tahun  2019  dengan  judul  “Implikasi  Habisnya Jangka  Waktu  Surat  Kuasa  Membebankan  Hak  Tanggungan  Bagi  Kreditor  Untuk Melaksanakan  Eksekusi”  yang  mengungkapkan  permasalahan  yaitu:  Implikasi    habisnya jangka  waktu  SKMHT. (Nuryati, 2019)

## B. Metode Penelitian
Berdasarkan perumusan masalah dan tujuan penelitian, maka pendekatan yang digunakan dalam penelitian ini adalah pendekatan yuridis empiris. Pendekatan secara yuridis adalah suatu pendakatan yang dilakukan atau digunakan untuk menjadi acuan dalam menyoroti permasalahan aspek-aspek hukum  yang. Pendekatan  yuridis  empiris digunakan untuk  memberikan  gambaran kualitatif tentang Perlindungan Hukum Terhadap  Pemegang Sertipikat Hak Guna Bangunan di Atas  Hak  Pengelolaan,  sedangkan  pendekatan  empiris  adalah  menekankan  penelitian  yang bertujuan  memperoleh  pengetahuan  peraturan  perundang-undangan  yang  menyangkut permasalahan penelitian berdasarkan fakta yang ada. (Soemitro, 1990)

## C. Hasil Dan Pembahasan
1. Kreditor  Pemegang  Hak  Tanggungan  Belum  Mempunyai  Hak  Perlindungan  Hukum yang Efektif
Perjanjian  kredit  yang  dilakukan  antara  pihak  kreditor  dan  debitor,  walaupun  telah mengedepankan  sikap  kehati-hatian  namun  tidak  menutup  risiko  adanya  tindakan wanprestasi  dari  pihak  debitor,  sehingga  diperlukan  jaminan  kebendaan  guna  menjamin pelunasan  piutang  debitor.(Satjipto,  1980)  Jaminan  yang  paling  banyak  digunakan umumnya adalah hak atas tanah yang ketentuannya diatur dalam Undang-undang Nomor 4 Tahun  1996  Tentang  Hak  Tanggungan  Atas  Tanah  Beserta  Benda-Benda  yang  Berkaitan dengan  Tanah,  dimana  Undang-Undang  ini  memberikan  perlindungan  hukum  khususnya
NOTARIUS, Volume 13 Nomor 1 (20120)                                  E-ISSN:2686-2425  ISSN: 2086-1702 - 1702
▪ Edisi 08 Nomor 2 September (2015) ▪ ISSN:2086 -
1702
bagi  kreditor  selaku  pemegang  Hak  Tanggungan  apabila  di  kemudian  hari  debitor  tidak memenuhi kewajibannya.(Suteki, 2013)
Pada prakteknya walaupun telah mendapatkan perlindungan yang cukup kuat dalam ketentuan  yang  telah  ada,  namun  pada  kreditor  dengan  jaminan  HGB  di  atas  Hak Pengelolaan yang dalam hal ini diteliti, walaupun atas jaminan tersebut telah melalui proses yang  benar  dan  telah  dipasang  hak  tanggungan  serta  telah  mendapat  rekomendasi  dari pemegang  hak  pengelolaaan  namun  karena  adanya  sengketa  maka  ketika  kreditor  akan melakukan  pengecekan  sertipikat  dan  rencana  pemasangan  hak  tanggungan  peringkat berikutnya  ternyata  hal  tersebut  tidak  dapat  dilakukan  karena  buku  tanah  yang  terdapat  di Kantor  Pertanahan  (Kantor  Agraria  dan  Tata  Ruang  )  ternyata  diblokir  dan  tidak  dapat diakses  karena  adanya  sengketa  tersebut.(Soemardjono,  2009)  Hak preferen yang  telah dimiliki  kreditor  pun  menjadi  tidak  efektif,  yang  dalam  hal  ini  dapat  mengakibatkan kepastian hukum  yang seharusnya telah ada dengan dipasangnya hak tanggungan dan telah terbitnya  sertifikat  hak  tanggungan  menjadi  berkurang  atau  bahkan  hilang,  sehingga perlindungan  pada  kreditor  pun  tidak  ada.  Atas  kondisi  tersebut,  maka  yang  tinggal  hanya itikad  baik  yang  dimiliki  oleh  debitor  atau  dengan  cara  menggugat  atas  perjanjian  kredit apabila sampai terjadi wanprestasi pada debitor
2. Perlindungan  Hukum  Pemegang  Sertipikat  Hak  Guna  Bangunan  di  Atas  Hak Pengelolaan di Kota Tegal
Pemegang  hak  pengelolaan  berkewajiban  mendaftarkan  tanahnya  ke  Kantor Pertanahan  yang  wilayah  kerjanya  meliputi  letak  tanah  yang  bersangkutan  maksud didaftarkannya  tanah  hak  pengelolaan  ke  Kantor  Pertanahan  adalah  untuk  diterbitkan Sertipikat Hak Pengelolaan sebagai tanda bukti haknya. Dengan diterbitkannya sertipikat ini maka  telah  lahir  wewenang  bagi  pemagang  hak  pengelolaan  unuk  mengadakan  hubungan hukum dengan pihak ketiga dan/atau bekerja sama dengan pihak ketiga.
Persetujuan  dari  pemegang  HPL  tersebut  sebenarnya  telah  memberikan  kekuatan kepada  kreditor  dalam  melaksanakan  hak preferen yang  dimilikinya  berdasarkan  Akta Pemberian Hak Tanggungan yang telah didaftarkan ke Kantor Pertanahan (sekarang disebut Kantor  Agraria  dan  Tata  Ruang)  yaitu  dengan  diterbitkannya  Sertifikat  Hak  Tanggungan (SHT), apabila kemudian terjadi wanprestasi  oleh debitor.  Izin  tertulis  dari Pemegang  Hak Pengelolaan  di  Kota  Tegal  akan  mempunyai  peranan  penting  dalam  melindungi  kreditor karena  dari  izin  tertulis  tersebut  dapat  diketahui  bagaimana  perjanjian  awal  antara  pemilik Hak  Guna  Bangunan  dengan  pemegang  Hak  Pengelolaan  di  Kota  Tegal  mengenai  jangka
NOTARIUS, Volume 13 Nomor 1 (20120)                                  E-ISSN:2686-2425  ISSN: 2086-1702 - 1702
▪ Edisi 08 Nomor 2 September (2015) ▪ ISSN:2086
- 1702
waktu  berdirinya  Hak  Guna  Bangunan  tersebut  apakah  sudah  akan  habis  masa  berlakunya atau  masih  panjang  dan  apakah  pemegang  Hak  Pengelolaan  di  Kota  Tegal  bersedia memberikan  persetujuan  perpanjangan  jangka  waktu  berlakunya  Hak  Guna  Bangunan apabila  nanti  telah  berakhir  jangka  waktu  Hak  Guna  Bangunan  tersebut,  dan  apakah pemegang  hak  pengelolaan  di  Kota  Tegal  bersedia  memberikan  persetujuan  apabila  atas objek tersebut dijaminkan.(Santoso, 2013) Dalam hal terjadi wanprestasi oleh debitor maka yang akan  dijadikan pelunasan atas segala  hutang  debitor  adalah bangunan  yang berada di atas tanah Hak Pengelolaan di Kota Tegal tersebut dan bukan tanahnya. Sebagai pelunasan hutang dari debitor maka terhadap bangunan yang berdiri di atas tanah Hak Pengelolaan di Kota Tegal tersebut akan dilakukan penjualan di muka umum atau lelang. Berdasarkan apa yang  diuraikan  di  atas  maka  penulis  menyimpulkan  bahwa  diperlukan  adanya  koordinasi antara pengembang, pemerintah dan pihak perbankan untuk objek-objek hak atas tanah yang berada  di  atas  hak  pengelolaan  di  Kota  Tegal  di  Kota  Tegal,  lebih  khususnya  dalam kaitannya  apabila  akan  dijaminkan  oleh  pemilik  objek  tersebut  kepada  pihak  perbankan. Selain  itu  juga  diperlukan  penyempurnaan  peraturan-peraturan  yang  mengatur  tentang  hak pengelolaan  di  Kota  Tegal  beserta  objek  yang  berada  di  atasnya  secara  detail  dan komprehensif,  yang  penerapannya  dapat  dimengerti  secara  jelas  oleh  semua  kalangan  dan dapat memberikan kepastian hukum, rasa keadilan dan kemanfaatan bagi masyarakat secara umum sehingga hal itu dapat memberikan perlindungan hukum bagi masyarakat yang terkait dengan  objek  hak  atas  tanah  yang  berada  di  atas  hak  pengelolaan  di  Kota  Tegal.(Hanitijo, 1983)

## D. Simpulan
Kreditor pemegang Hak Tanggungan belum mempunyai hak perlindungan hukum yang efektif. Kreditor selaku pemegang hak tanggungan dengan segala  aturan  yang ada seharusnya telah mendapatkan perlindungan yaitu dengan adanya hak preferen yang dimiliki dan dan ciri- ciri  lain  dalam  Hak  Tanggungan  sesuai  Undang-Undang  Nomor  4  Tahun  1996  Tentang  Hak Tanggungan  yang  seharusnya  semuanya  adalah  memberikan  perlindungan  hukum  bagi  para pihak, dalam hal ini adalah kreditor. Namun dalam praktek, perlindungan hukum yang dimiliki kreditor  kurang  efektif,  hal  ini  terjadi    antara  lain  adanya  sengketa  antara  pemegang  hak pengelolaan di Kota Tegal dengan pihak ketiga  yang menyebabkan kreditor selaku pemegang hak  tanggungan  tidak  mendapatkan  hak  dan  perlindungan  secara  efektif.  Hak–hak  yang dimiliki  oleh  kreditor  berkaitan  dengan  jaminan  atas  kredit  yang  diberikan  kepada  debitor berdasar  hak  tanggungan  yang  telah  dipasang  menjadi  hilang  dan  apabila  debitor  cidera  janji
NOTARIUS, Volume 13 Nomor 1 (20120)                                  E-ISSN:2686-2425  ISSN: 2086-1702 - 1702
▪ Edisi 08 Nomor 2 September (2015)
▪

## ISSN:2086
- 1702 maka upaya hukum yang bisa dilakukan adalah dengan gugat atas perjanjian kredit yang telah dibuat antara kreditor dan debitor.
Konsep  Perlindungan  Hukum  Terhadap  Kreditor  pemegang  Hak  Tanggungan  Atas Sebidang Tanah dan Bangunan Yang Melekat di Atas Hak Pengelolaan di Kota Tegal. Konsep yang  seharusnya  ada  untuk  memberikan  perlindungan  hukum  terhadap  kreditor  selaku pemegang hak tanggungan yaitu bahwa pelaksanaan yang konsisten pada aturan yang telah ada yaitu  dalam  hal  ini  mengacu  pada  Undang-Undang  Nomor  4  Tahun  1996  Tentang  Hak Tanggungan,  sehingga  asas  kepastian  hukum  benar-benar  dapat  dirasakan  pada  semua  pihak yang berkepentingan yang dimaksud dalam undang-undang ini, khususnya selaku kreditor yang akan menggunakan haknya apabila debitor wanprestasi.

## DAFTAR PUSTAKA

## A. Buku
Apeldoorn,  L.  J.  Van.  (1996). Pengantar  Ilmu  Hukum .  Cetakan  Kedua  Puluh  Enam.  Jakarta: Pradnya Paramita.
Bahder, Nasution Johan. (2008). Metode Penelitian Ilmu Hukum . Bandung: Mandar Maju. Boedi,  Harsono.  1997. Hukum  Agraria  Indonesia,  Sejarah  Pembentukan  Undang-Undang Pokok Agraria, Isi, Dan Pelaksanaannya . Jakarta: Djambatan.
Mahda.  2016.  “Perlindungan  Hukum  Terhadap  Pihak  Bank  Selaku  Kreditor  Dalam  Sengketa Hak  Atas  Tanah  Yang  Dijaminkan  Di  Bank  Dan  Masih  Dalam  Proses  Jual  Beli  Di Ppat.” Fakultas Hukum Universitas Brawijaya .
Santoso, Urip. 2013. Hukum Agraria Kajian Komprehensif . Jakarta: Kencana.
Satjipto, Rahardjo. 1980. Hukum   Dan   Masyarakat . Bandung: Angkasa.
Soemardjono,  Maria   S.W. 2009. Tanah Dalam Perspektif   Hak Ekonomi  Sosial  Dan Budaya, Kompas . Kompas.
Soemitro, Ronny Hanitijo. 1990. Metodologi Penelitian Hukum Dan Yurimetri . Jakarta: Ghalia Indonesia.
Soemitro, 1990. Metodologi Penelitian Hukum Dan Yurimetri . Jakarta: Ghalia Indonesia.
Supriadi. 2010. Hukum Agraria . Jakarta: Sinar Grafika.
Surat Menteri  Negara  Agraria  /  Kepala  Bpn  Nomor  630.1.3433  Tanggal  17  September  1998 . T.T.
Suteki. 2013. Hukum Dan Alih Teknologi Suatu Tinjauan Sosiologis . Yogyakarta: Thafa Media. Widiyono, Try. 2009. Agunan Kredit Dalam Financial Engineering . Bogor: Cetakan Pertama. Wira,  Franciska.  2016. Kepastian  Hukum  Pemegang  Hgb  Di  Atas  Hpl  Dalam  Perjanjian Penjaminan Kredit Perbankan . Bandung: Alfabeta.

## B. Jurnal
NOTARIUS, Volume 13 Nomor 1 (20120)                                  E-ISSN:2686-2425  ISSN: 2086-1702 -
1702 ▪ Edisi 08 Nomor 2 September (2015) ▪ ISSN:2086
-
1702 Aryani,  Fransisca  Kusuma.  2018.  “Perlindungan  Hukum  Bagi  Kreditur  Pemegang  Hak Tanggungan  Terhadap  Sengketa  Agunan  Yang  Mengakibatkan  Batalnya  Perjanjian Kredit.” Fakultas Hukum Universitas Tarumanagara .
Mahda.  2016.  “Perlindungan  Hukum  Terhadap  Pihak  Bank  Selaku  Kreditor  Dalam  Sengketa Hak  Atas  Tanah  Yang  Dijaminkan  Di  Bank  Dan  Masih  Dalam  Proses  Jual  Beli  Di PPAT.” Fakultas Hukum Universitas Brawijaya .
Nasution, Fitri Trisnasari.  2016. “Perlindungan Hukum Pemegang Hak  Tanggungan Terhadap Barang  Jaminan  Yang  Disita  Oleh  Kantor  Pajak.” Fakultas  Hukum  Universitas Sumatera Utara .
Nuryati,.  2019.  “Implikasi  Habisnya  Jangka  Waktu  Surat  Kuasa  Membebankan  Hak Tanggungan  bagi  Kreditor  Untuk  Melaksanakan  Eksekusi.” Fakultas  Hukum, Universitas Diponegoro .
Paramitha, Ayu Dyah. 2016. “Perlindungan Hukum Terhadap Pemegang Saham Minoritas Pada Perseroan  Terbatas  Yang  Melakukan  Akuisisi  (Studi  Kasus  Pada  Pt.  Bank  Sinar Harapan Bali Dan Pt. Bank Mandiri (Tbk)).” Fakultas Hukum Universitas Udayana .

## C. Peraturan Perundang-undangan
Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria. Undang-undang  Nomor  4  Tahun  1996  Tentang  Hak  Tanggungan  Atas  Tanah  Beserta  Benda- Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah (UUHT).
Undang-Undang  Nomor  20  Tahun  2000  Tentang  Perubahan  Atas  Undang-Undang  Nomor  21
Tahun 1997 Tentang Bea Perolehan Hak Atas Tanah.
Peraturan  Pemerintah  Nomor  40  Tahun  1996  Tentang  Hak  Guna  Usaha,  Hak  Guna  Bangunan Dan Hak Pakai Atas Tanah.
Surat Menteri Negara Agraria/Kepala BPN Nomor 630.1.3433 Tanggal 17 September 1998.