## JURNAL HUKUM dan KENOTARIATAN
AKTA PERJANJIAN PENGIKATAN JUAL BELI DAN KUASA MENJUAL SEBAGAI BENTUK PERLINDUNGAN HUKUM TERHADAP PEMBELI HAK

## ATAS TANAH
Leny Kurniawati Magister Kenotariatan Program Pascasarjana Universitas Islam Malang Jl. Mayjen Haryono No.193 Malang Email : lenykurnia9@gmail.com

## Abstrak
PPJB  dan  kuasa  menjual  melindungi  pihak  pembeli  terkait  dengan pajak  dan  bukti  kepemilikan.  PPJB  dan  kuasa  menjual  merupakan  bentuk perlindungan  hukum  yang  bersifat  preventif  guna  mencegah  terjadinya sengketa.  Kekuatan  akta  PPJB  dan  kuasa  menjual  yang  dibuat  di  hadapan Notaris  merupakan  akta  otentik,  yang  secara  hukum  mempunyai  kekuatan pembuktian  yang  sempurna,  artinya  akta  tersebut  harus  dilihat  apa  adanya, tidak perlu ditafsirkan lain selain yang tertulis dalam akta tersebut. PPJB dan kuasa  menjual  yang  dibuat  berdasarkan  pasal  1338  KUH  Perdata  yang memiliki asas kebebasan berkontrak dan tidak bertentangan dengan Undang- Undang,  ketertiban,  dan  norma-norma  kesusilaan  berlaku  bagi  kedua  belah pihak  yaitu  penjual  dan  pembeli.  Dalam  praktik  sering  terjadi  PPJB  dan kuasa menjual dibuat lebih dari satu kali atau bertingkat. Akan tetapi, tidak semua Kantor Pertanahan dapat menerima pendaftaran balik nama sertifikat yang  didasarkan  PPJB  dan  kuasa  menjual  bertingkat.  Setiap  Kantor Pertanahan  memiliki  kebijakan  yang  berbeda  dalam  menerima  pendaftaran balik  nama  sertipikat  dengan  dasar  PPJB  dan  kuasa  menjual,  ada  yang menerima dan ada yang menolak.
Kata  kunci : perlindungan hukum, perjanjian pengikatan jual beli, kuasa menjual

## Abstract
The PPJB and the power of selling protect the purchaser in relation to taxes and proof of ownership. PPJB and the power of selling is a form of preventive legal protection to prevent the occurrence of disputes. The power of the Deed of PPJB and the power of sale made in the presence of a Notary is  an  authentic  deed,  legally  having  a  perfect  evidentiary  power,  meaning that the deed should be seen as it is, not to be interpreted other than what is written in the deed. PPJB and the power of selling made under article 1338 Civil Code which has the principle of freedom of contract and not contrary

## AKTA PERJANJIAN PENGIKATAN JUAL BELI DAN KUASA MENJUAL SEBAGAI BENTUK
PERLINDUNGAN HUKUM TERHADAP PEMBELI HAK ATAS TANAH (Leny Kurniawati)
to the law, order, and moral norms apply to both parties that is seller and buyer. In practice it often happens PPJB and the power of selling is made more than once or storied. However, not all Land Affairs Offices can accept return  registration  of  certificate  names  based  on  PPJB  and  multilevel selling  power.  Each  Land  Office  has  different  policies  in  receiving  the registration of the name of the certificate on the basis of PPJB and power of selling, some accept and refuse.
Keywords: legal protection, binding sale agreement, selling power

## PENDAHULUAN
Tanah  bagi  kehidupan  manusia  adalah  hal  yang  sangat  penting. Tanah    mengandung  makna  yang  multidimensional.  Pertama,  dari  sisi ekonomi  tanah  merupakan  sarana  produksi  yang  dapat  mendatangkan kesejahteraan.  Kedua,  secara  politis  tanah  dapat  menentukan  posisi seseorang dalam mengambil keputusan masyarakat. Ketiga, sebagai kapital budaya  dapat  menentukan  tinggi  rendahnya  status  sosial  pemiliknya. Keempat, tanah bermakna sakral karena pada akhir hayat setiap orang akan akan kembali ke tanah. 1 Realitas, bahwa  tanahnya tidak pernah bertambah tetapi  kebutuhan  akan  tanah  semakin  meningkat.  Untuk  itu  pemilik  tanah memerlukan  perlindungan  dan  jaminan  kepastian  hukum  di  bidang pertanahan.
Demi  terwujudnya  jaminan  kepastian  hukum  dan  perlindungan hukum bagi seluruh rakyat Indonesia maka pada tanggal 24 September 1960 disahkan Undang-undang tentang hukum tanah yaitu Undang-Undang No.5 tahun  1960  tentang  Peraturan  Dasar  Pokok-pokok  Agraria  atau  dikenal dengan sebutan Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA). Di dalam pasal 5 UUPA dinyatakan bahwa Hukum Agraria Nasional kita adalah hukum adat, dan  hukum  agraria  kolonial  dicabut  dan  dinyatakan  tidak  berlaku  lagi. Jaminan kepastian hukum dapat ditemukan dalam pasal 19 ayat (1)  UUPA yang  menyatakan  bahwa  “kepastian  hukum  oleh  pemerintah,  diadakan pendaftaran tanah diseluruh wilayah Republik Indonesia menurut ketentuan- ketentuan yang diatur dengan peraturan pemerintah”.  Hal ini sejalan dengan tujuan diundangkannya Undang-Undang No.5 tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA) 2
Berdasarkan  Undang-Undang  tersebut  ketentuan  selanjutnya  diatur dalam  Peraturan  Pemerintah  (PP).  Peraturan  Pemerintah  Nomor  10  tahun
1 Heru  Nugroho, Menggugat  Kekuasaan  Negara ,  Muhammadiyah  University  Press, Surakarta.2001, hal.237.
2 Urip Santoso, Pendaftaran dan Peralihan Hak atas Tanah , Kencana Prenadamedia Group, Jakarta. 2010, hlm.1.

## Jurnal HUKUM dan KENOTARIATAN
1961  tentang  Pendaftaran  Tanah,  LNRI  tahun  1961  No.  28-TLNRI No.2171.  Kemudian  PP  No.10  tahun  1961  dinyatakan  tidak  berlaku  lagi dengan  disahkan  Peraturan  Pemerintah  Nomor  24  Tahun  1997  tentang Pendaftaran  Tanah,  LNRI  tahun  1997  No.  59-TLNRI  No.3696.  Di  dalam pasal 3 ayat (1) PP No.24 tahun 1997   disebutkan bahwa salah satu tujuan pendaftaran  tanah  yaitu  untuk  memberikan  kepastian  hukum  dan perlindungan hukum kepada pemegang hak atas tanah, satuan rumah susun, dan  hak-hak  lain  yang  terdaftar  agar  dengan  mudah  dapat  membuktikan dirinya sebagai pemegang hak yang bersangkutan.
Pasal  5  PP  No.  24  tahun  1997  tentang  Pendaftaran  Tanah menyebutkan  bahwa  instansi  pemerintah  yang  menyelenggarakan pendaftaran  tanah  adalah  Badan  Pertanahan  Nasional  Republik  Indonesia. Dan  tugas  pelaksanaan  pendaftaran  tanah  dilakukan  oleh  Kepala  Kantor Pertanahan  Kabupaten  atau  Kota.  Dalam  melaksanakan  pendaftaran  tanah, untuk kegiatan-kegiatan tertentu Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten atau Kota  tidak  dapat  melaksanakan  sendiri,  akan  tetapi  membutuhkan  pihak- pihak  lain.  Salah  satu  pihak  yang  yang  dapat  membantu  adalah  Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Hal ini ditegaskan dalam pasal 6 ayat (2) PP No.24  tahun  1997  yaitu  “Dalam    melaksanakan  pendaftaran  tanah,  Kepala Kantor  Pertanahan  dibantu  oleh  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  (PPAT)  dan pejabat lain yang ditugaskan untuk melaksanakan kegiatan-kegiatan tertentu menurut  peraturan  pemerintah  ini  dan  peraturan  perundang-undangan  yang bersangkutan”.
Ketentuan  tentang  PPAT  diatur  dalam  pasal  7  ayat  (3)  PP  No.24 tahun  1997  yaitu  peraturan  jabatan  PPAT  diatur  dengan  peraturan pemerintah.  Peraturan  pemerintah  yang  dimaksud  adalah  Peraturan Pemerintah No.37 tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan PPAT. Dalam pasal 2  ayat  (1)  PP  No.37  tahun  1998,  PPAT  bertugas  pokok  melaksanakan sebagian  kegiatan  pendaftaran  tanah  dengan  membuat  akta  sebagai  bukti telah dilakukannya perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau hak  milik  atas  satuan  rumah  susun,  yang  akan  dijadikan  dasar  bagi pendaftaran  perubahan  data  pendaftaran  tanah  yang  diakibatkan  oleh perbuatan  hukum  itu.  Perbuatan  hukum  dimaksud  pada  ayat  (1)  adalah sebagai  berikut  :a.  jual  beli,  b.  tukar  menukar,  c.  Hibah,  d.  pemasukan  ke dalam  perusahaan  (inbreng),  e.  pembagian  hak  bersama,  f.  pemberian  Hak Guna  Bangunan/Hak  Pakai  atas  Tanah  Hak  Milik,  g.  pemberian  Hak Tanggungan, h. pemberian Kuasa membebankan Hak Tanggungan.
Di dalam pasal 3 ayat (1) PP No.37 tahun 1998 menyebutkan bahwa untuk melaksanakan tugas pokok tersebut, PPAT diberi kewenangan untuk membuat akta otentik mengenai semua perbuatan hukum tertentu mengenai hak  atas  tanah  dan  hak  milik  atas  rumah  susun  yang  terletak  di  daerah

## AKTA PERJANJIAN PENGIKATAN JUAL BELI DAN KUASA MENJUAL SEBAGAI BENTUK
PERLINDUNGAN HUKUM TERHADAP PEMBELI HAK ATAS TANAH (Leny Kurniawati)
kerjanya.  Akta  otentik  yang  dimaksud  adalah  sebagai  alat  bukti  yang  akan dijadikan  dasar  pendaftaran  tanah,  baik  pendaftaran  pertama  kali  maupun pemeliharaan data pendaftaran tanah.
Salah  satu  cara  dari  perolehan  tanah  yang  sering  dilakukan  adalah dengan jual beli. Dalam jual beli ada dua subyek hukum  yaitu penjual dan pembeli, yang masing-masing mempunyai hak dan kewajiban, maka mereka masing-masing  dalam  beberapa  hal  merupakan  pihak  yang  melakukan kewajiban, dan dalam hal-hal lain merupakan pihak yang menerima hak. Ini berhubungan  dengan  sifat  timbal  balik  dari  perjanjian  jual  beli  ( werdering overeenkomst ). 3
Jual beli tanah menurut hukum adat harus memenuhi 3 (tiga) unsur yaitu tunai, riil, dan terang. Yang dimaksud “tunai” adalah penyerahan hak oleh  penjual  dilakukan  bersamaan  dengan  pembayaran  oleh  pembeli  dan seketika  itu  juga  hak  sudah  beralih.  Harga  yang  dibayarkan  itu  tidak  harus lunas,  selisih  harga  dianggap  sebagai  hutang  pembeli  kepada  penjual  yang termasuk  lingkup  hutang  piutang.  Bersifat  “riil”  berarti  kehendak  yang diucapkan harus diikuti perbuatan nyata, misalnya dengan telah diterimanya uang oleh penjual, dan dibuatnya perjanjian di hadapan kepala desa. Bersifat “terang” kalau dilakukan di hadapan kepala desa untuk memastikan bahwa perbuatan itu tidak melanggar ketentuan hukum yang berlaku. 4
Jual  beli  hak  atas  tanah  yang  biasanya  di  dalam  praktik  disebut dengan jual beli tanah, secara yuridis yang diperjual belikan adalah hak atas tanahnya  bukan  tanahnya.  Memang  benar  bahwa  tujuan  membeli  hak  atas tanah adalah supaya pembeli dapat secara sah menguasai dan menggunakan tanah tersebut. 5
Berkenaan  dengan  pengertian  jual  beli  tanah,  Boedi  Harsono menyatakan bahwa pengertian jual beli tanah adalah perbuatan hukum yang berupa  penyerahan  hak  milik  (atas  tanah  untuk  selama-lamanya)  oleh penjual  kepada  pembeli,  yang  pada  saat  itu  juga  pembeli  menyerahkan harganya kepada penjual. Jual beli mengakibatkan beralihnya hak milik atas tanah  dari  penjual  kepada  pembeli  itu  termasuk  dalam  hukum  agraria  atau hukum tanah. 6
Dalam  praktik,  banyak  masyarakat  melakukan  jual  beli  hak  atas tanah  yang  merupakan  salah  satu  perbuatan  hukum  yang  berkaitan  dengan hak atas tanah secara tunai atau lunas dilakukan lebih sering menggunakan
3 Idris  Zainal, Ketentuan  Jual  Beli  Memuat  Hukum  Perdata, Fakultas  USU  Medan,2004, hlm.36
4 Maria  S.W.Sumardjono, Kebijakan  Pertanahan  Antara  Regulasi  dan  Implementasi , Kompas, Jakarta. 2001, hal.119
5 Urip Santoso, Pendaftaran dan Peralihan Hak atas Tanah , Kencana Prenadamedia Group, Jakarta. 2010, hlm.358
6 Ibid, hlm.360

## Jurnal HUKUM dan KENOTARIATAN
Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli  (PPJB)  karena  berbagai  faktor  atau  alasan. Tetapi bukankah jual beli harus dilakukan di hadapan PPAT. Hal ini sesuai dengan  pasal  37  ayat  (1)  Peraturan  Pemerintah  No.24  Tahun  1997  tentang Pendaftaran Tanah, yang menyebutkan bahwa peralihan hak atas tanah dan hak  milik  atas  rumah  susun  melalui  jual  beli,  tukar  menukar,  hibah, pemasukan  dalam  perusahaan  dan  perbuatan  hukum  pemindahan  hak lainnya,  kecuali  pemindahan  hak  melalui  lelang,  hanya  dapat  didaftarkan, jika  dibuktikan  dengan  akta  yang  dibuat  oleh  PPAT  yang  berwenang menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku.
Jual  beli  hak  atas  tanah  menggunakan  PPJB  sebenarnya  boleh  saja dilakukan  akan  tetapi  pembeli  sebagai  pemegang  hak  berkewajiban  untuk mendaftarkan  haknya  atau  melakukan  balik  nama  ke  Kantor  Pertanahan setempat  maka  Kantor  Pertanahan  pasti  akan  menolak  untuk  melakukan proses  pendaftaran  tanah  karena  tidak  terpenuhinya  syarat-syarat  tentang pendaftaran tanah.
Sebagai  salah  satu  contohnya  adalah  pembelian  tanah  secara  lunas tetapi  pembeli  belum  bisa  mengajukan  balik  nama  di  Kantor  Pertanahan dikarenakan  sertipikatnya  masih  induk,  jadi  sertipikat  tersebut  harus dimohonkan  pemecahan  terlebih  dahulu.  Karena  jual  beli  terlanjur dilakukan  secara  tunai  dan  hanya  menggunakan  selembar  kwitansi  biasa maka  sebelum  dapat  dibuatkan  AJB  di  hadapan  PPAT,  para  pihak  sepakat untuk  membuat  perjanjian  jual  beli  yang  dibuat  di  hadapan  Notaris  yaitu berupa Akta PPJB dan kuasa menjual. Namun setelah dibuatnya Akta PPJB dan  kuasa  menjual,  pihak  penjual  meninggal  dunia  dan  pemecahan  masih dalam  proses  di  Kantor  Pertanahan.  Dengan  meninggalnya  pihak  penjual setelah  dibuatnya  PPJB  dan  kuasa  menjual,  pembeli  dapat  mendaftarkan kepemilikan  hak  atas  tanahnya  dan  mendapatkan  perlindungan  hukum karena menurut pasal 37 ayat (1) PP No.24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah,  tersebut  peralihan  hak  atas  tanah  melalui  jual  beli  baru  bisa didaftarkan jika dibuktikan dengan AJB yang dibuat di hadapan PPAT.
Selain  itu  dalam  praktik  juga  sering  ditemui  masyarakat  yang sengaja  membuat  PPJB  dan  kuasa  menjual  di  hadapan  notaris  pada  saat melakukan jual beli hak atas tanah, walaupun sebenarnya sudah memenuhi syarat  untuk  membuat  AJB.  Pembeli  tidak  segera  membuat  AJB  dengan alasan  akan  menjual  lagi  tanah  yang  telah  dibelinya.  Kemudian  pembeli membuat  PPJB  dan  kuasa  menjual  kepada  pihak  yang  lain.  Sehingga terdapat PPJB dan kuasa menjual lebih dari satu kali atau bertingkat.

## METODE PENELITIAN
Jenis  penelitian  yang  digunakan  dalam  penelitian  ini  adalah  yuridis normatif  .  Menurut  Soerjono  Soekanto  penelitian  yuridis  normatif  adalah

## AKTA PERJANJIAN PENGIKATAN JUAL BELI DAN KUASA MENJUAL SEBAGAI BENTUK
PERLINDUNGAN HUKUM TERHADAP PEMBELI HAK ATAS TANAH (Leny Kurniawati)
penelitian  hukum  yang  dilakukan  dengan  cara  meneliti  bahan  pustaka  atau data  sekunder  sebagai  bahan  dasar  untuk  diteliti  dengan  cara  mengadakan penelusuran  terhadap  peraturan-peraturan  dan  literatur-literatur  yang berkaitan  dengan  permasalahan  yang  diteliti. 7 Pendekatan  yang  digunakan dalam  penulisan  penelitian  ini  adalah  pendekatan  perundang-undangan ( statute approach ) dan pendekatan konseptual ( conceptual approach ).
Jenis bahan hukum yang digunakan dalam penelitian ini adalah jenis bahan  hukum  sekunder  yaitu  bahan  hukum    yang  diperoleh  dari  bahan pustaka, antara lain meliputi buku-buku hukum, jurnal atau hasil penelitian, literatur,  peraturan  perundang-undangan,  akta  notaris,  dan  sumber  lainnya yang  berkaitan  dengan  penelitian  ini.  Dalam  penelitian  ini  penulis menggunakan  teknik  analisis  kualitatif  yaitu  data  diperoleh,  kemudian disusun  secara  sistematis,  menyeluruh  (holistik)  dan  lengkap  serta terintegrasi untuk mencapai kejelasan masalah yang akan dibahas.

## PEMBAHASAN
Pada  dasarnya  konsep transaksi  jual  beli  tanah  didasarkan  pada hukum adat. Syarat untuk sahnya jual beli tanah menurut hukum adat adalah terpenuhinya tiga unsur yaitu tunai, riil, dan terang. Yang dimaksud “tunai” adalah  penyerahan  hak  oleh  penjual  dilakukan  bersamaan  dengan pembayaran  oleh  pembeli  dan  seketika  itu  juga  hak  sudah  beralih.  Harga yang dibayarkan itu tidak harus lunas, selisih harga dianggap sebagai hutang pembeli  kepada  penjual  yang  termasuk  lingkup  hutang  piutang.  Bersifat “riil”  berarti  kehendak  yang  diucapkan  harus  diikuti  perbuatan  nyata, misalnya  dengan  telah  diterimanya  uang  oleh  penjual,  dan  dibuatnya perjanjian  di  hadapan  kepala  desa.  Bersifat  “terang”  kalau  dilakukan  di hadapan  kepala  desa  untuk  memastikan  bahwa  perbuatan  itu  tidak melanggar ketentuan hukum yang berlaku. 8
Namun  pada  praktiknya  sering  kali  terjadi  jual  beli  tanah  secara lunas belum dapat dilakukan karena berbagai faktor penghambat dan alasan, sehingga  konsep  terang  dalam  transaksi  jual  beli  tanah  belum  dapat dilakukan.  Terang  disini  dimaksudkan  bahwa  jual  beli  tanah  harus dilakukan  di  hadapan  PPAT,  hal  ini  berdasarkan  pada  ketentuan  pasal  37 ayat (1) PP No.24 tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah yang menyebutkan bahwa peralihan hak atas tanah dan hak milik atas rumah susun melalui jual beli,  tukar  menukar,  hibah,  pemasukan  dalam  perusahaan  dan  perbuatan hukum  pemindahan  hak  lainnya,  kecuali  pemindahan  hak  melalui  lelang,
7  Soerjono  Soekanto  dan  Sri  Mamudji, Penelitian  Hukum  Normatif (Suatu  Tinjauan Singkat), Rajawali Pers, Jakarta.2001, hal.13-14
8 Maria  S.W.Sumardjono, Kebijakan  Pertanahan  Antara  Regulasi  dan  Implementasi , Kompas, Jakarta.2001,hal.119

## Jurnal HUKUM dan KENOTARIATAN
hanya  dapat  didaftarkan,  jika  dibuktikan  dengan  akta  yang  dibuat  oleh PPAT  yang  berwenang  menurut  ketentuan  peraturan  perundang-undangan yang berlaku.
Menurut pasal 39 ayat (1) PP No.24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah,  disebutkan  bahwa  akta  yang  dibuat  oleh  PPAT  adalah  dasar  yang kuat untuk pendaftaran pemindahan hak atas tanah.
Dari  pasal  tersebut  dapat  dipahami  bahwa  dengan  dibuatnya  AJB dan  didaftarkan  balik  nama  di  Kantor  Pertanahan,  pada  saat  itu  hak  milik atas  tanah  sudah  beralih  dari  penjual  kepada  pembeli.  Pendaftaran  balik nama dimaksudkan sebagai perlindungan terhadap pembeli atas kepemilikan hak  atas  tanahnya,  hal  ini  sesuai  dengan  pasal  3  PP  No.24  Tahun  1997 tentang  Pendaftaran  Tanah,  bahwa  salah  satu  tujuan  pendaftaran  tanah adalah  untuk  memberikan  kepastian  hukum  dan  perlindungan  hukum kepada pemegang hak atas suatu bidang tanah, satuan rumah susun dan hak- hak  lain  yang  terdaftar  agar  dengan  mudah  dapat  membuktikan  dirinya sebagai pemegang hak yang bersangkutan.
Belum  terpenuhinya  persyaratan  jual  beli  hak  atas  tanah  yang merupakan  suatu  perbuatan  hukum  yang  dibuat  di  hadapan  PPAT  , dibutuhkan  suatu  perjanjian  tertulis  yang  mengikat  bersifat  otentik  agar memiliki  legalitas  yang  bisa  memberikan  perlindungan  dan  kepastian hukum  para  pihak  terutama  pihak  pembeli.  Akta  otentik  sebagai  alat  bukti terkuat  dan  penuh  mempunyai  peranan  penting  dalam  setiap  hubungan hukum  didalam  kehidupan  masyarakat.  Pejabat  umum  yang  berwenang membuat akta otentik berdasarkan undang-undang antara lain adalah notaris dan PPAT.
Perjanjian  yang  bisa  dibuat  sebelum  bisa  dibuatkan  AJB  adalah PPJB. PPJB dibedakan menjadi 2 (dua) macam, yaitu:
1.  Akta  PPJB  yang  baru  merupakan  janji-janji  karena  biasanya  harganya belum  sepenuhnya  dilunasi  oleh  pembeli  melainkan  masih  diangsur dalam beberapa kali pembayaran, disebut sebagai PPJB Belum Lunas.
2. Akta  PPJB  yang  pembayarannya  sudah  dilakukan  secara lunas  namun belum  bisa  dilaksanakan  pembuatan  akta  jual  belinya  di  hadapan  PPAT yang berwenang, karena belum terpenuhinya persyaratan dan alasan yang menyebabkan AJB belum bisa dibuat disebut sebagai PPJB Lunas.
Walaupun  keduanya  memiliki  latar  belakang  yang  berbeda  secara prinsip,  yaitu  lunas  atau tidaknya  harga  jual  beli,  namun  dalam  kedua  akta PPJB  tersebut  bersifat  mengikat,  baik  bagi  para  pihak  (  penjual  dan pembeli)  serta  bagi  para  ahli  waris  atau  para  penerima  hak  yang  yang meninggal dunia.
Beberapa  hal  yang  harus  diperhatikan  dalam  pelaksanaan  PPJB secara umum antara lain:

## AKTA PERJANJIAN PENGIKATAN JUAL BELI DAN KUASA MENJUAL SEBAGAI BENTUK
PERLINDUNGAN HUKUM TERHADAP PEMBELI HAK ATAS TANAH (Leny Kurniawati)
1. Uraian  obyek  tanah  dan  bangunan  harus  jelas,  antara  lain  ukuran luas  tanah  dan  bangunan  (jika  perlu  disertai  peta  bidang  tanah  dan arsitektur  bangunan),  sertipikat  dan  pemegang  haknya,  dan perizinan-perizinan  yang  melekat  pada  obyek  tanah  dan  bangunan tersebut.
2. Harga  tanah  per  meter  dan  harga  total  keseluruhan  serta  cara pembayarannya.  Pembayaran  harga  tanah  dapat  juga  ditentukan secara bertahap dan pelunasannya dilakukan pada saat penandatanganan AJB.
3. Syarat batal tertentu, misalnya jika ternyata pembangunan rumahnya tidak  sesuai  dengan  jangka  waktu  yang  telah  dijanjikan  developer, maka  calon  pembeli  berhak  membatalkannya  dan  menerima kembali  uang  muka.  Atau  jika  pembangunan  itu  selesai  sesuai waktunya tapi calon pembeli membatalkannya secara sepihak, maka calon pembeli akan kehilangan uang mukanya.
4. Penegasan  pembayaran  pajak  yang  menjadi  kewajiban  masing- masing  pihak  dan  biaya-biaya  lainnya  yang  diperlukan,  misalnya biaya pengukuran tanah dan biaya Notaris/PPAT.
5. Jika  perlu  dapat  dimasukkan  klausul  pernyataan  dan  jaminan  dari calon  penjual  yaitu,  bahwa  tanah  yang  dijual  tersebut  tidak  sedang berada  dalam  jaminan  hutang  pihak  ketiga  atau  terlibat  dalam sengketa  hukum.  Jika  ternyata  pernyataan  dan  jaminan  calon penjual  itu  tidak  benar,  maka  calon  penjual  akan  membebaskan calon pembeli dari tuntutan pihak lain manapun. 9
PPJB  menurut  R.Subekti  adalah  perjanjian  antar  pihak  penjual  dan pembeli sebelum dilaksanakannya jual beli dikarenakan adanya unsur-unsur yang  harus  dipenuhi  untuk  jual  beli  tersebut,  antara  lain  adalah  sertipikat hak  atas  tanah  belum  ada  karena  masih  ada  proses,  atau  belum  terjadinya pelunasan  harga  atau  pajak-pajak  yang  dikenakan  terhadap  jual  beli  hak atas tanah belum dapat dibayar baik oleh penjual atau pembeli. 10
Berdasarkan  pengertian  yang  diterangkan  di  atas  dapat  dikatakan bahwa  pengertian  PPJB  merupakan  suatu  perikatan  bersyarat  atau perjanjian  pendahuluan  yang  dibuat  sebelum  dilaksanakannya  perjanjian utama  atau  perjanjian  pokoknya.  Maka  kedudukan  perjanjian  pengikatan jual  beli  yang  sebagai  pendahuluan  maka  perjanjian  pengikatan  jual  beli berfungsi untuk mempersiapkan atau bahkan memperkuat perjanjian utama atau  pokok  yang  dilakukan,  karena  perjanjian  pengikatan  jual  beli merupakan  awal  dari  lahirnya  perjanjian  pokoknya  yaitu  perjanjian  jual
9 Dony  Hadirusdianto, Beberapa Catatan Penting Tentang Pengikatan Jual Beli Hak Atas Tanah , Mitra Ilmu, Jakarta.2009, hal.12 10 R.Subekti, Hukum Perjanjian, Bina Cipta, Bandung.1987, hal.75

## Jurnal HUKUM dan KENOTARIATAN
beli.  Hal  yang  sama  juga  disampaikan  oleh  Herlien  Budiono,  yang menyatakan  perjanjian  bantuan  berfungsi  dan  mempunyai  tujuan  untuk mempersiapkan,  menegaskan,  memperkuat,  mengatur,  mengubah,  atau menyelesaikan suatu hubungan hukum.
PPJB  adalah  sebuah  perjanjian  yang  dalam  hukum  perdata  dibagi menjadi dua macam bentuk yaitu dalam bentuk jual beli yang diikat dengan perjanjian di bawah tangan, dan akta yang dibuat secara otentik. Perbedaan keduanya menekankan pada kekuatan pembuktiannya. Menurut pasal 1868 KUHPerdata suatu akta otentik ialah suatu akta yang didalam bentuk yang ditentukan  undang-undang,  dibuat  oleh  atau  di  hadapan  pegawai-pegawai umum yang berkuasa untuk itu di tempat di mana akta dibuatnya. PPJB bisa dibuat  di  hadapan  notaris  selaku  pejabat  yang  mempunyai  kewenangan membuat akta otentik berdasarkan undang-undang.
PPJB bersifat mengikat, baik bagi para pihak (penjual dan pembeli) serta  bagi  para  ahli  waris  atau  para  penerima  hak  yang  yang  meninggal dunia.  Hal  ini  dimasukkan  di  dalam  klausula  PPJB.  Klausula  tersebut berbunyi  “Pengikatan  jual  beli  ini  tidak  akan  batal  karena  meninggalnya salah satu pihak akan tetapi menurun dan berlaku terus bagi para ahli waris atau penerima hak dari pihak yang meninggal dunia dan karenanya para ahli waris  dan  atau  penerima  hak  tersebut  wajib  memenuhi  segala  ketentuan yang  diatur  didalam  akta  pengikatan  jual  beli  ini,  hingga  tercapainya maksud dan tujuan dari dibuatnya akta PPJB ini.” Dengan adanya klausula tersebut  maka  dalam  hal  terjadi  peristiwa  meninggalnya  penjual  maka seluruh  ahli  waris  harus  tunduk  terhadap  perjanjian  yang  telah  disepakati sebelumnya.
Di  dalam  PPJB  lunas  maka  setiap  membuat  PPJB  harus  diikuti dengan  kuasa  menjual  dari  penjual  kepada  pembeli.  Jadi  ketika  semua persyaratan  sudah  terpenuhi,  tanpa  perlu  kehadiran  penjual  karena  sudah terwakili, sudah memberikan kuasa untuk menjual kepada pembeli.
Menurut  pasal  1792  KUH  Perdata  pemberian  kuasa  adalah  suatu perjanjian  dengan  mana  seorang  memberikan  kekuasaan  atau  wewenang kepada  seorang  lain,  yang  menerimanya,  untuk  atas  namanya menyelenggarakan suatu urusan. Suatu urusan yang dimaksud hanya untuk perbuatan hukum.
Kuasa  untuk  menjual,  masuk  ke  dalam  kategori  kuasa  khusus  yang digunakan  untuk  memindahtangankan  benda  yang  sejatinya  hanya  dapat dilakukan  oleh  pemiliknya  saja. Oleh  karena  itu,  untuk  kuasa  menjual, diperlukan  suatu  pemberian kuasa  dengan  kata-kata  yang  tegas  di  dalam aktanya (pasal 1796 KUHPerdata).
Akta  PPJB  dan  kuasa  menjual  tersebut  juga  merupakan  pasangan yang  tidak  terpisahkan.  Dua  akta  itu  tidak  saling  bertentangan,  bahkan

## AKTA PERJANJIAN PENGIKATAN JUAL BELI DAN KUASA MENJUAL SEBAGAI BENTUK PERLINDUNGAN HUKUM TERHADAP PEMBELI HAK ATAS TANAH (Leny Kurniawati)
melengkapi. 11 Ini  juga  berarti  bahwa  PPJB  dan  kuasa  menjual  tersebut merupakan  satu  kesatuan. Kuasa  menjual  dalam  PPJB    tujuannya  untuk memberikan  jaminan  atau  perlindungan  kepada  penerima  kuasa  (pembeli), setelah syarat-syarat yang diharuskan dalam jual beli tanah dipenuhi, untuk dapat melaksanakan sendiri hak-hak yang timbul dalam pengikatan jual beli atau  menandatangani  sendiri  AJB  tanpa  perlu  kehadiran  pemberi  kuasa (penjual) di hadapan PPAT.
Kuasa  menjual  lunas  tidak  akan  berakhir  karena  sebab-sebab  yang diatur  dalam  pasal  1813  KUH  Perdata  yaitu  dengan  meninggalnya  si pemberi kuasa maupun si kuasa. Hal ini dikarenakan kuasa menjual bersifat accessoir yang  mengikuti  perjanjian  pokoknya  dan    tidak  berdiri  sendiri, yang  berarti  bahwa  pemberian  klausula  kuasa  mutlak merupakan  hak  yang tidak  terpisahkan  dengan  perjanjian  pokoknya  sehingga  bukan  termasuk dalam larangan dan tidak dapat dicabut kembali.  Kuasa menjual ini dibuat untuk  menjamin  pelaksanaan  hak-hak  pembeli  yang  telah  membayar  lunas harga  jual  belinya  kepada  penjual  atau  untuk  kepentingan  penerima  kuasa dan  tidak  ada  lagi  kepentingan  penjual  dalam  kuasa  menjual  tersebut. Dengan adanya kuasa menjual, dalam penandatanganan AJB pembeli tidak memerlukan  lagi  kehadiran  penjual.  Pembeli  secara  sah  mewakili  penjual dan mewakili dirinya sendiri.
Kecuali jika kuasa menjual yang dibuat secara murni dengan tujuan untuk menjualkan suatu aset tanpa terkait dengan akta PPJB tersebut. Kuasa menjual murni tersebut dapat dicabut dengan menggunakan akta pencabutan kuasa,  dalam  hal  jual  beli  dan  balik  nama  belum  dilakukan.  Dan  kuasa seperti ini batal dengan sendirinya apabila pemberi kuasa meninggal dunia.
Dari contoh kasus pihak penjual meninggal dunia setelah dibuatnya PPJB dan kuasa menjual sedangkan pemecahan sertipikat atas nama penjual masih diproses di Kantor Pertanahan, maka pembeli tetap akan mempunyai perlindungan  hukum  dan  kepastian  hukum  kepemilikan  hak  atas  tanahnya dengan  dibuatnya  PPJB  dan  kuasa  menjual  tersebut  meskipun  belum dibuatkan  AJB.  Hal  ini  dikarenakan  PPJB  dan  kuasa  menjual  bersifat mengikat.
Perlindungan hukum  yang diberikan PPJB lunas dan kuasa menjual terhadap  pembeli  apabila  penjual  meninggal  dunia  sangat  kuat  dan sempurna karena sifat pembuktian dari PPJB dan kuasa menjual yang dibuat di  hadapan  pejabat  umum  dalam  hal  ini  notaris. Hal  ini  sebagai  bentuk jaminan  kepastian  hukum  dan  sebagai  bentuk  perlindungan  hukum  bagi pembeli  yang  sudah  membayar  lunas  harga  yang  sudah  dibayarkannya secara  penuh  namun  belum  bisa  dilaksanakan  pembuatan  AJB  dan
11 A.Kohar, Notaris Berkomunikasi , Alumni, Bandung, 1984, hal.110

## Jurnal HUKUM dan KENOTARIATAN
pendaftaran  baliknamanya  karena  satu  dan  lain  hal  ada  syarat-syarat  yang belum terpenuhi.
Selain  mempunyai  sifat  pembuktian  yang  kuat  dan  sempurna, dengan  dibuatnya  PPJB  dan  kuasa  menjual  juga  dapat  memberi perlindungan hukum bagi pembeli sebagai berikut : 1. Terkait  dengan  pajak,  pembeli  tidak  menanggung  pajak  penjualan, apabila penjual telah meninggal dunia karena saat penandatangan PPJB, PPh  sudah  terbayar  lunas  sebelum  PPJB  ditanda  tangani  hal  ini didasarkan  pasal  1  ayat  (3)  huruf  a  Peraturan  Pemerintah  No.34  tahun 2016  tentang  Pajak  Penghasilan  Atas  Penghasilan  Dari  Pengalihan  Hak Atas  Tanah  Dan/Atau  Bangunan,  Dan  Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli Atas Tanah Dan/Atau Bangunan Beserta Perubahannya. Karena sebelum berlakunya  PP  ini  dalam  praktik,  pada  saat  membuat  PPJB  dan  kuasa menjual  tanpa  dibayarkan  PPh  terlebih  dahulu  sehingga  apabila  penjual sudah meninggal dunia yang menanggung PPh adalah pihak pembeli, dan biasanya PPh baru dibayarkan pada saat pembuatan AJB.
2. Kepemilikannya  secara  sah  dapat  dibuktikan  dengan  PPJB  dan  kuasa menjual  yang  dibuat  di  hadapan  Notaris  sangat  kuat,  apabila  penjual meninggal  dunia  maka    ahli  waris  tidak  dapat  mengganggu  gugat  atas kepemilikan  tanah  tersebut  meskipun  tanah  tersebut  belum  dibuatkan AJB. Karena ahli waris harus tunduk pada ketentuan yang terdapat dalam klausula PPJB dan kuasa menjual.
PPJB dan kuasa menjual yang dibuat berlandaskan pasal 1338 KUH Perdata  merupakan  perjanjian  yang  secara  sah  berlaku  sebagai  undang- undang  bagi  mereka  yang  membuatnya,  sehingga  PPJB  dan  kuasa menjual merupakan  bentuk  perlindungan  hukum  preventif  yang  bertujuan  untuk mencegah terjadinya sengketa.
Jual  beli  hak  atas  tanah  harus  dibuat  di  hadapan  PPAT,  hal  ini didasarkan  pasal  37  ayat  (1)  PP  no.24  tahun  1997  tentang  Pendaftaran Tanah yang menyebutkan bahwa peralihan hak atas tanah dan hak milik atas rumah  susun  melalui  jual  beli,  tukar  menukar,  hibah,  pemasukan  dalam perusahaan  dan  perbuatan  hukum  pemindahan  hak  lainnya,  kecuali pemindahan  hak  melalui  lelang,  hanya  dapat  didaftarkan,  jika  dibuktikan dengan  akta  yang  dibuat  oleh  PPAT  yang  berwenang  menurut  ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku.
Pelaksanaan  jual  beli  di  hadapan  PPAT  baru  dapat  dilaksanakan apabila semua persyaratan yang berhubungan dengan transaksi jual beli hak atas  tanah  terpenuhi,  dan  PPJB  dibuat  akibat  terhambatnya  atau  terdapat beberapa persyaratan  yang belum dipenuhi  yang berkaitan dengan jual beli hak  atas  tanah.  Persyaratan itu ada  yang  lahir  karena  peraturan  perundang- undangan dan ada pula yang lahir karena kesepakatan para pihak yang akan

## AKTA PERJANJIAN PENGIKATAN JUAL BELI DAN KUASA MENJUAL SEBAGAI BENTUK
PERLINDUNGAN HUKUM TERHADAP PEMBELI HAK ATAS TANAH (Leny Kurniawati)
melakukan jual beli hak  atas tanah. Persyaratan yang timbul karena undang- undang  misalnya  jual  beli  harus  sudah  lunas  baru  tandatangan  AJB.  Pada umumnya  persyaratan  yang  sering  timbul  adalah  karena  kesepakatan  para pihak misalnya dalam transaksi jual beli pihak penjual minta jual beli harus langsung  dibayar  secara  lunas  karena  penjual  butuh  uang  akan  tetapi sertifikatnya  masih  induk  atau  belum  dilakukan  pemecahan  di  Kantor Pertanahan.
Di  masyarakat  seringkali  dilakukan  jual  beli  hak  atas  tanah  dengan menggunakan  PPJB.  Pada  dasarnya  semua  orang  berhak  membuat  PPJB karena PPJB merupakan suatu perjanjian seperti pada umumnya dan sebagai perjanjian pendahuluan dalam jual beli hak atas tanah. PPJB penerapannya hanya menggunakan asas umum dalam perjanjian yang sebagaimana diatur dalam  KUH  Perdata  antara  lain  pasal  1338  dan  pasal  1320  KUH  Perdata. Hal  ini  dikarenakan  PPJB  belum  pernah  diatur  secara  khusus  dalam peraturan perundang-undangan.
Pada umumnya  suatu  PPJB  mengandung  janji-janji  yang  harus dipenuhi  terlebih  dahulu  oleh  salah  satu  pihak  atau  para  pihak  sebelum dapat dilakukannya perjanjian pokok yang merupakan tujuan akhir dari para pihak .12 Misalnya  dalam  PPJB  hak  atas  tanah,  dalam  klausul  perjanjiannya biasanya  berisi  janji-janji  baik  dari  pihak  penjual  hak  atas  tanah  maupun pihak pembelinya tentang pemenuhan terhadap syarat-syarat agar perjanjian pokoknya yaitu perjanjian jual beli dan AJB tersebut dapat ditandatangani di hadapan  PPAT,  seperti  janji  untuk  melakukan  pengurusan  pemecahan sertipikat sebagaimana diminta pembeli, atau janji untuk segera melakukan pembayaran  oleh  pembeli  sebagai  syarat  dari  penjual  sebagai  AJB  dapat ditandatangani di hadapan PPAT.
PPJB  dapat  dibuat  menjadi  dua  macam  bentuk,  yaitu  dalam  bentuk jual beli yang diikat dengan perjanjian di bawah tangan atau akta di bawah tangan,  dan  yang  dibuat  secara  otentik.  Jual  beli  yang  diikat  dengan perjanjian di bawah tangan dibuat dalam bentuk yang tidak ditentukan oleh undang-undang, tanpa perantara, atau tidak di hadapan pejabat umum yang berwenang,  mempunyai  kekuatan  atau  nilai  pembuktian  sepanjang  para pihak mengakuinya atau tidak ada penyangkalan dari salah satu pihak. Jika ada  salah  satu  pihak  tidak  mengakuinya,  beban  pembuktian  diserahkan kepada  pihak  yang  menyangkal  akta  tersebut  dan  penilaian  penyangkalan atas  bukti  tersebut  diserahkan  kepada  hakim.  Sedangkan  jual  beli  yang dibuat secara otentik merupakan akta yang dibuat dalam bentuk yang sudah
12 Herlien  Budiono, Kumpulan  Tulisan  Hukum  Perdata  di  Bidang  Kenotariatan  Buku Kesatu , PT Citra Aditya Bakti, Bandung.2016, hal.270

## Jurnal HUKUM dan KENOTARIATAN
ditentukan  undang-undang,  dibuat  di  hadapan  pejabat-pejabat  (pegawai umum)  yang  diberi  wewenang  dan  di  tempat  di  mana  akta  tersebut  dibuat (pasal 1868 KUH Perdata). Akta yang dibuat oleh pejabat yang berwenang secara hukum mempunyai pembuktian yang sempurna. Kesempurnaan akta sebagai alat bukti, maka akta tersebut harus dilihat apa adanya, tidak perlu dinilai  atau  ditafsirkan  lain  selain  yang  tertulis  dalam  akta  tersebut.  Jadi perbedaan  yang  penting  dari  kedua  jenis  akta  tersebut  yaitu  dalam  nilai pembuktiannya.
PPJB  merupakan  perjanjian  seperti  pada  umumnya,  perjanjian merupakan  suatu  perbuatan  yang  mana  satu  orang  atau  lebih  mengikatkan dirinya terhadap satu orang lain atau lebih (pasal 1313 KUH Perdata). PPJB lahir akibat adanya sifat terbuka dari Buku III KUHPerdata pasal 1338 yang memberikan  kebebasan  yang  seluas-luasnya  kepada  subyek  hukum  untuk mengadakan  perjanjian  yang  berisi  apa  saja  sepanjang  tidak  bertentangan dengan  undang-undang,  ketertiban,  dan  norma-norma  kesusilaan.  Sahnya suatu  perjanjian  baik  dibuat  di  bawah  tangan  maupun  akta  otentik  apabila memenuhi persyaratan yang terdapat dalam  Pasal 1320 KUH Perdata yakni adanya  kesepakatan  bagi  mereka  yang  mengikatkan  dirinya,  cakap  untuk membuat  suatu  perikatan,  suatu  hal  yang  tertentu,  dan  suatu  sebab  yang halal.
Kesepakatan dan cakap bertindak untuk melakukan perbuatan hukum merupakan syarat subyektif sedangkan yang berkaitan dengan perjanjian itu sendiri  atau  berkaitan  dengan  obyek  yang  dijadikan  perbuatan  hukum  oleh para pihak yang terdiri atas suatu hal tertentu dan sebab yang tidak dilarang merupakan  syarat  obyektif.  Apabila  syarat  subyektif  tidak  dipenuhi  maka perjanjian dapat dibatalkan dan apabila syarat obyektif yang tidak dipenuhi maka perjanjian tersebut batal demi hukum.
PPJB  dibuat  di  hadapan  Notaris  merupakan  akta  otentik.  Notaris adalah  pejabat  umum  yang  berwenang  membuat  akta  otentik  sejauh pembuatan  akta  otentik  tersebut  tidak  dikecualikan  bagi  pejabat  umum lainnya.  Pembuatan  akta  otentik  tersebut  diharuskan  oleh  peraturan perundang-undangan  dalam  rangka  menciptakan  kepastian,  ketertiban  dan perlindungan hukum. 13
Notaris  merupakan  pejabat  yang  mempunyai  kewenangan  membuat akta  otentik  berdasarkan  Undang-Undang.  Kewenangan  Notaris  ini  sesuai dengan  ketentuan  di  dalam  pasal  15  ayat  (1)  Undang-undang  Republik Indonesia  Nomor  2  tahun  2014  Tentang  Perubahan  Atas  Undang-Undang Nomor  30  tahun  2004  tentang  Jabatan  Notaris  dan  dikenal  dengan  UUJN yang menyebutkan :
13 Gunardi dan Gunawan, Kitab Undang-Undang Hukum Kenotariatan, Himpunan Peraturan tentang Kenotariatan , Rajagrafindo Persada, Jakarta.2007, hal.ix.

## AKTA PERJANJIAN PENGIKATAN JUAL BELI DAN KUASA MENJUAL SEBAGAI BENTUK
PERLINDUNGAN HUKUM TERHADAP PEMBELI HAK ATAS TANAH (Leny Kurniawati)
“Notaris  berwenang  membuat  akta  autentik  mengenai  semua perbuatan,  perjanjian,  dan  ketetapan  yang  diharuskan  oleh  peraturan perundang-undangan  dan/atau  yang  dikehendaki  oleh  yang  berkepentingan untuk  dinyatakan  dalam  akta  otentik,  menjamin  kepastian  tanggal pembuatan akta, menyimpan akta, memberikan grosse, salinan, dan kutipan akta, semuanya itu sepanjang pembuatan akta-akta itu tidak ditugaskan atau dikecualikan  kepada  pejabat  lain  atau  orang  lain  yang  ditetapkan  oleh undang-undang”
Pasal  15  ayat  (1)  UUJN  tersebut  menegaskan  bahwa  salah  satu kewenangan  notaris,  yaitu  membuat  akta  secara  umum,  dengan  batasan sepanjang : 14
1. Tidak dikecualikan kepada pejabat lain yang ditetapkan oleh undang- undang
2.  Menyangkut  akta  yang  harus  dibuat  atau  berwenang  membuat  akta otentik  mengenai  semua  perbuatan,  perjanjian,  dan  ketetapan  yang diharuskan  oleh  aturan  hukum  atau  dikehendaki  oleh  yang bersangkutan.
3.  Mengenai  subyek  hukum  (orang  atau  badan  hukum)  untuk kepentingan  siapa  akta  itu  dibuat  atau  dikehendaki  oleh  yang berkepentingan.
4.  Berwenang  mengenai  tempat,  di  mana  akta  itu  dibuat,  hal  ini  sesuai dengan tempat kedudukan dan wilayah jabatan notaris.
5.  Mengenai  pembuatan  waktu  pembuatan  akta,  dalam  hal  ini  notaris harus  menjamin  kepastian  waktu  menghadap  para  penghadap  yang tercantum dalam akta.
Akta  otentik  yang  dibuat  oleh  notaris  selaku  pejabat  umum merupakan  alat  bukti  yang  sah,  terkuat  dan  terpenuh  serta  mempunyai peranan  penting  dalam  setiap  hubungan  hukum  dalam  kehidupan bermasyarakat.  Kebutuhan  terhadap  akta  otentik  akan  semakin  meningkat sejalan  dengan  perkembangan  hubungan  kontraktual  di  dalam  masyarakat. Akta otentik diperlukan seiring dengan tuntutan akan kepastian,  ketertiban dan perlindungan hukum di dalam kehidupan masyarakat. 15
Berkaitan dengan akta notaris yang otentik, undang-undang telah memberikan kekuatan istimewa pada akta notaris, khusus mengenai tanggalnya, tanggal dibuatnya akta tersebut adalah sudah pasti dan tidak perlu dipermasalahkan lagi, hal ini sesuai dengan ketentuan pasal 15 ayat (1) UUJN.
14 Habib Adjie dan Muhammad Hafidh, Akta Notaris Untuk Perbankan Syariah , Citra Aditya Bakti, Bandung.2017, hal 37-38.
15 Abdul Ghofur Anshori, Lembaga Kenotariatan Indonesia Perspektif Hukum dan Etika , UII Press, Yogyakarta.2009, hal.19

## Jurnal HUKUM dan KENOTARIATAN
Selain mengenai kepastian tanggal, akta notaris sebagai akta otentik mempunyai 3 (tiga) kekuatan nilai pembuktian, yaitu: 16
1. Kekuatan pembuktian lahiriah (uitwendige bewijskracht ).  Kemampuan lahiriah  akta  notaris  merupakan  kemampuan  akta  itu  sendiri  untuk membuktikan  keabsahannya  sebagai  akta  otentik    ( acta  publica probant sese ipsa).
2. Kekuatan  pembuktian  formal (formele  bewijskracht ).  Akta  notaris
harus memberikan kepastian bahwa sesuatu kejadian dan fakta tersebut dalam  akta  betul-betul  dilakukan  oleh  notaris  atau  diterangkan  oleh pihak-pihak  yang  menghadap  pada  saat  yang  tercantum  dalam  akta sesuai dengan prosedur yang sudah ditentukan dalam pembuatan akta.
3. Kekuatan  pembuktian  materiil (materiele  bewijskracht). Artinya  apa yang  tersebut  dalam  akta  merupakan  pembuktian  yang  sah  terhadap pihak-pihak  yang  membuat  akta  atau  mereka  yang  mendapat  hak  dan berlaku umum, kecuali ada pembuktian sebaliknya ( tegenbewijs) . Ketiga aspek tersebut di atas merupakan kesempurnaan akta notaris sebagai akta otentik dan siapapun terikat oleh akta tersebut. Jika dapat dibuktikan dalam suatu persidangan pengadilan bahwa ada salah satu aspek yang tidak benar, akta yang bersangkutan hanya mempunyai kekuatan pembuktian sebagai akta di bawah tangan. 17
Dalam PPJB lunas, saat membuat PPJB harus diikuti dengan kuasa menjual dari penjual kepada pembeli. Jadi ketika semua persyaratan sudah terpenuhi, tanpa perlu kehadiran penjual karena sudah terwakili dengan adanya kuasa menjual yang sudah memberikan kuasa untuk menandatangani sendiri AJB yang dibuat sebagai penjual dan sebagai pembeli secara langsung. Kuasa menjual di dalam PPJB merupakan pemberian kuasa yang tidak dapat ditarik kembali. Kuasa menjual adalah sah apabila kuasa tersebut diperjanjikan dengan tegas serta kuasa tersebut diberikan untuk kepentingan penerima kuasa dan merupakan bagian yang tidak dapat dipisahkan dari suatu perjanjian. Kuasa yang tidak dapat ditarik kembali tersebut penting mengingat pada kematian dari pemberi kuasa atau penerima kuasa, maka kekuasaan tersebut tidak akan berakhir.
Dalam praktik seringkali terjadi pembeli tidak segera membuat AJB meskipun  semua  persyaratan  terpenuhi.  Akan  tetapi  mengalihkan  lagi kepada  pihak  lain  dengan  membuat  PPJB  dan  kuasa  menjual  yang  kedua atau biasa disebut dengan PPJB dan kuasa menjual bertingkat. Karena tidak ada  ketentuan  yang  melarang  tentang    PPJB  dan  kuasa  menjual  secara bertingkat.
16 Habib Adjie dan Muhammad Hafidh, Op.Cit ., hal 45-47
17 Ibid., hal.48

## AKTA PERJANJIAN PENGIKATAN JUAL BELI DAN KUASA MENJUAL SEBAGAI BENTUK
PERLINDUNGAN HUKUM TERHADAP PEMBELI HAK ATAS TANAH (Leny Kurniawati)
Sedangkan apabila mengacu pasal 37 ayat (1) PP No.24 tahun 1997 tentang  Pendaftaran  Tanah,  setelah  terpenuhinya  syarat-syarat  dimaksud dalam PPJB dan  kuasa menjual  harus ditindaklanjuti dengan membuat AJB dan  kemudian  segera  mendaftarkan  balik  nama  di  Kantor  Pertanahan. Sehingga  secara  yuridis  hak  atas  tanahnya  sudah  beralih  kepada  pembeli. Tetapi,  apabila  pembeli  membuat  PPJB  dan  kuasa  menjual  lagi  kepada pihak  lain  maka  pihak  lain  atau  pembeli  terakhir  belum  tentu  dapat memproses peralihan hak atas tanahnya di Kantor Pertanahan.
Dengan  ketentuan  tersebut  Kantor  Pertanahan  pada  dasarnya  tidak memperbolehkan dibuatnya PPJB dan kuasa menjual bertingkat. Akan tetapi dalam praktik banyak masyarakat  yang sudah terlanjur membuat PPJB dan kuasa menjual bertingkat. Apabila Kantor Pertanahan menolak pendaftaran peralihan  hak  atas  tanah  yang  didasarkan  PPJB  dan  kuasa  menjual bertingkat  maka  akan  merugikan  pihak  pembeli  terakhir,  karena  pembeli terakhir tidak akan mempunyai kepastian dan perlindungan hukum hak atas tanah  yang  dimilikinya.  Untuk  itu  Kantor  Pertanahan  memiliki  kebijakan untuk  menerima  pendaftaran  peralihan  hak  atas  tanah  dengan  AJB berdasarkan  PPJB  dan  kuasa menjual  bertingkat  dengan  syarat  pajak-pajak setiap peralihan harus sudah dibayarkan.
Dalam hal membuat akta PPJB dan kuasa menjual secara bertingkat notaris  juga  tidak  dapat  dipersalahkan,  notaris  membuat  akta  PPJB  dan kuasa  menjual  karena  tidak  ada  undang-undang  yang  mengatur  secara khusus  tentang  PPJB  dan  kuasa  menjual  secara  bertingkat.  Notaris  mau membuatkan  PPJB  dan  kuasa  menjual  bertingkat  karena  adanya  sifat terbuka pasal 1338 KUH Perdata yang memberikan kebebasan yang seluas- luasnya kepada subyek hukum untuk mengadakan perjanjian yang berisi apa saja  sepanjang  tidak  bertentangan  dengan  undang-undang,  ketertiban,  dan norma-norma  kesusilaan.  Dan  telah  memenuhi  persyaratan  sahnya  suatu perjanjian yang terdapat dalam Pasal 1320 KUH Perdata.
Berdasarkan  hal  tersebut  di  atas,  penulis  berpendapat  setelah dibuatkan  PPJB  dan  Kuasa  Menjual  sebaiknya  segera  menindaklanjuti proses  peralihan  hak  atas  tanah  dengan  membuat  AJB  dan  segera mendaftarkan ke Kantor Pertanahan untuk proses balik nama. Karena secara yuridis hak atas tanahnya baru beralih kepada pembeli setelah di balik nama menjadi  nama  pembeli.  Karena  kebijakan  Kantor  Pertanahan  bisa  saja berubah  dalam  hal  pendaftaran  peralihan  hak  atas  tanah  dengan menggunakan AJB yang didasarkan PPJB dan kuasa menjual bertingkat.
Meskipun  pada  dasarnya  Kantor  Pertanahan  tidak  memperbolehkan PPJB dan kuasa menjual secara bertingkat, apabila PPJB dan kuasa menjual sudah  terlanjur  dibuat  maka  akta  PPJB  dan  kuasa  menjual  bertingkat  tetap mempunyai  kekuatan  hukum  yang  mengikat  dan  sempurna.  Hal  ini

## Jurnal HUKUM dan KENOTARIATAN
dikarenakan  PPJB  dan  kuasa  menjual  yang  dibuat  di  hadapan  notaris merupakan  suatu  akta  otentik  yang  dibuat  pejabat  umum  merupakan  alat bukti yang sah, terkuat dan terpenuh.

## KESIMPULAN
PPJB  dan kuasa  menjual bersifat  mengikat,  baik  bagi  para  pihak (penjual  dan  pembeli)  serta  bagi  para  ahli  waris  atau  para  penerima  hak yang  meninggal  dunia.  Hal  ini  sesuai  dengan  klausula  PPJB  yang menyebutkan  bahwa  perjanjian  pengikatan  jual  beli  tidak  batal  karena meninggalnya salah satu pihak, akan tetapi berlaku terus bagi ahli waris atau penerima  hak,  dan  oleh  karena  itu  ahli  waris  atau  penerima  hak  wajib memenuhi segala ketentuan  yang diatur di dalam akta PPJB. Untuk kuasa menjual tidak  akan  berakhir karena  sebab-sebab  yang  diatur  dalam  pasal 1813 KUH Perdata yaitu dengan meninggalnya si pemberi kuasa maupun si kuasa, hal ini dikarenakan kuasa menjual bersifat accessoir yang mengikuti perjanjian pokoknya dan tidak berdiri sendiri. Dengan dibuatnya PPJB dan kuasa  menjual,  maka  dalam  hal  terjadi  peristiwa  meninggalnya  penjual, maka  secara  hukum  pembeli  mendapatkan  perlindungan  hukum  guna mencegah  terjadinya  sengketa  dikemudian  hari. PPJB  dan  kuasa  menjual yang  dibuat  secara  otentik merupakan  akta  yang  dibuat  di  hadapan  pejabat yang diberi wewenang menurut Undang-Undang. Secara hukum akta PPJB dan kuasa menjual mempunyai kekuatan pembuktian yang sempurna.

## DAFTAR PUSTAKA
Abdul  Ghofur  Anshori,  2009. Lembaga  Kenotariatan  Indonesia  Perspektif Hukum dan Etika , Yogyakarta: UII Press.
A.Kohar, 1984. Notaris Berkomunikasi , Bandung: Alumni.
Gunardi dan Gunawan, 2007. Kitab Undang-Undang Hukum Kenotariatan, Himpunan  Peraturan  tentang  Kenotariatan ,  Jakarta:  Rajagrafindo Persada.
Habib Adjie dan Muhammad Hafidh, 2017, Akta Notaris Untuk Perbankan Syariah , Bandung: Citra Aditya Bakti. Heru  Nugroho,  2001. Menggugat  Kekuasaan  Negara, Surakarta: Muhammadiyah  University Press.
Herlien  Budiono,  2016. Kumpulan  Tulisan  Hukum  Perdata  di  Bidang Kenotariatan Buku Kesatu, Bandung: PT Citra Aditya Bakti.
Idris  Zainal,  2004. Ketentuan  Jual  Beli  Memuat  Hukum  Perdata, Medan  :
Fakultas USU.
Maria.S.W. Sumardjono, 2001. Kebijakan Pertanahan Antara Regulasi Dan Implementasi , Jakarta: Kompas.

## AKTA PERJANJIAN PENGIKATAN JUAL BELI DAN KUASA MENJUAL SEBAGAI BENTUK PERLINDUNGAN HUKUM TERHADAP PEMBELI HAK ATAS TANAH (Leny Kurniawati)
Soerjono  Soekanto  dan  Sri  Mamudji,  2001 . Penelitian  Hukum  Normatif (Suatu Tinjauan Singkat), Jakarta: Rajawali  Pers. Subekti, 1987. Hukum Perjanjian , Bandung: PT Citra Aditya Bakti. Urip  Santoso,  2010. Pendaftaran  dan  Peralihan  Hak  atas  Tanah ,  Jakarta: Kencana            Prenadamedia Group.