Analisis Kinerja Aset Fasilitas Pasar Ulekan Berdasarkan Building Performance Assesment (Studi Kasus di Pasar Rakyat Pagarsih Kota Bandung)
Performance Evaluation Of Pasar Ulekan Assets Facillities Based On Building Performance Assesment (Case Study of Pagarsih Bandung City Traditional Market)
Husna Candranurani Oktavia 1) & Ressa Aprillia 2,a)
1) Program Studi Manajemen Aset, Politeknik Negeri Bandung
Koresponden : a) ressa.aprillia.mas19@polban.ac.id

## ABSTRAK
Penelitian  ini  ditujukan  untuk  mengetahui  kinerja  bangunan  Pasar  Ulekan berdasarkan  aset  fasilitas  menggunakan  empat  dimensi  yaitu  Functional,  Technis, Satisfaction,  dan  Enviromental.  Metode  penelitain  yang  digunakan  adalah  eksploratori dengan  pendekatan  kualitataif  dan  kuantitatif.  Teknik  pengumpulan  data  dengan  cara observasi, wawancara, kuesioner, dan studi dokumentasi. Dalam penelitian ini, populasi yang  dikaji  adalah  pengguna  dan  pengunjung  Pasar.  Metode  sampling  yaitu nonprobability  sampling  dengan  teknik  yang  dipilih  adalah  purposive  sampling.  Unit analisis  kinerja  aset  bangunan  Pasar.  Hasil  penelitian  menunjukan  permasalahan dimensi (1) functional  yaitu kerusakan fisik bangunan, pengelompokan ruangan belum sesuai,  kondisi  aksesibilitas  tidak  baik,  area  parkiran  tidak  strategis,  toilet  kotor  dan belum  ada  pemisah  gender.(2)  technis  yaitu  tidak  ada  alat  kebakaran,  keamanan  cctv, papan  petunjuk  darurat,  kabel  berantakan.(3)  satisfaction  yaitu  pencahayaan  kios  dan lorong  belum  cukup,  peralatan  dan  perlengkapan  melebihi  kapasitas,  tampilan  pasar rusak  dan  tidak  menarik.  (4)  enviromental  yaitu  sampah  internal.  Rekomendasi pemecahan masalah yang disarankan adalah perencanaan pengembangan aset fasilitas di Pasar Ulekan Pagarsih Kota Bandung.
Kata Kunci :  Kinerja Aset, Manajemen Aset, Manajemen Fasilitas, Pasar Rakyat

## PENDAHULUAN
Pasar  dikenal  sebagai  wadah  pelayanan  belanja  masyarakat,  baik  dalam  arti  falsafah perekonomian  maupun  harafiah  dalam  wujudnya  secara  fisik.  Keduanya  memiliki  fungsi sebagai  wadah  aktivitas  perekonomian.  Perkembangan  fungsi  dan  aset  fasilitas  mengalami perubahan,  sama  halnya  dengan  pusat  perbelanjaan  di  Pasar  Pagarsih,  yang  mulanya  Pasar Rakyat  menjadi  pusat  percetakan.  Dilansir  dari  Pikiran  Rakyat.com  Pasar  yang  tumpah  di halaman  luar  bangunan  digunakan  sebagai  Pasar  basah  sedangkan  di  lantai  1  bangunan sebagai Pasar kering. Namun seiring waktu, diferensiasi itu terabaikan karena menjadi sentra percetakan, bangunan Pasar menjadi rusak seperti aset fasilitas, dan tidak beroperasi optimal.
Kinerja  suatu  gedung  dapat  dilihat  dari  fungsi  utama  gedung  yaitu  sebagai  tempat manusia  melakukan kegiatannya, apakah sebagai hunian, kegiatan keagamaan, usaha, sosial, budaya,  maupun  kegiatan  khusus  dan  umum  (Permen  Pu  No.24/Prtm/2008).  Menurut (Douglas,  1996)  Bangunan  baik  harus  adaptif,  umur  panjang,  layak  huni,  dan  aman.  Oleh karena itu pada umumnya bangunan tidak dibeli  untuk kepentingan pribadi, tetapi bangunan
Jurnal Manajemen Aset Infrastruktur & Fasilitas  – Vol. 7, No. 1, Januari 2023
dijadikan  sebagai  sumber  daya  yang  memungkinan  untuk  mendukung  penciptaan produk/layanan. Maka dapat  dikatakan bahwa sebuah bangunan adalah  aset  fisik  utama  dari setiap fasilitas  yang ada di dalamnya, karena penilaian bangunan dapat berjalan baik apabila dapat mempengaruhi efesiensi fasilitas itu sendiri.
Hasil  observasi  pendahuluan  Pasar  Ulekan  Pagarsih  menunjukkan  bahwa  saat  ini keberadaan  aset  fasilitas  di  Pasar  belum  dikelola  dengan  optimal,  hal  ini  dibuktikan  dengan fenomena  permasalahan  Pasar  seperti  (1)  atap  bangunan  fiber  tidak  tersusun  dan  lepas  (2) kondisi  tembok  retak,  rembes,  lembab,  dan  kotor,  (3)  kondisi  ruang  kios  rusak  karena kapasitas menggunakan mesin dan peralatan berlebih (4) lantai, tangga dalam keadaan rusak berkarat, kotor (5) mobil dan motor pengunjung di parkirkan di sisi jalan lokal dan sisi jalan sekunder  keduanya  dapat  menimbulkan  kemacetan.  (6)  kamar  mandi  Pasar  tidak  memadai, kotor.  (7)  Pasar  tidak  memiliki  alat  kebakaran,  (8)  kondisi  jalur  kabel  berantakan  karena penggunaan mesin yang menggunakan listrik, (9) kondisi wilayah Pagarsih merupakan rawan banjir,  banjir  dapat  memasuki  area  parkir  di  Pasar,  (10)  pencahayaan  bangunan  minim  di setiap lantai dan lorong, (11) penampilan bangunan rusak berat dan tidak menarik, (12) tidak tersedia TPS kios.
Berdasarkan  identifikasi  permasalahan,  penelitian  ini  bertujuan  untuk    menganalisis Pasar  Ulekan  secara  komprehensif  dengan  melakukan  evaluasi  kinerja  Pasar.  Pembahasan dalam  penelitian  terbagi  menjadi  lima  bagian.  Bagian  pertama  pendahuluan,  memaparkan latar  belakang  dan  tujuan  penelitian.  Bagian  kedua  studi  pustaka,  mendukung  dalam penelitian.  Bagian  ketiga  pengumpulan  data  terkait  apa  saja  yang  dibutuhkan  penelitian. Bagian  keempat  analisis  dari  penelitian.  Terakhir  adalah  penutup,  memaparkan  kesimpulan hasil dari penelitian.

## STUDI PUSTAKA

## Manajemen Aset
Manajemen  aset  bukan  hanya  sekedar  aktivitas  operasional  saja  tetapi  termasuk kedalam  pengembangan  strategi  pencapaian  tujuan  organisasi.  Manajemen  aset  sebagai  cara mengoptimalkan  penggunaan  aset  dengan  tujuan  memperoleh  keuntungan  pelayanan  dan finansial sehingga proses pengelolaan harus meniminalkan biaya kepemilikan, mengoptimalkan ketersediaan aset, dan penggunaan aset (Siregar, 2006), sedangkan menurut (Sugiama,  2013)  Manajemen  Aset  adalah  ilmu  dan  seni  untuk  memandu  pengelolaan kekayaan  yang  mencakup  proses  merencanakan  kebutuhan  aset,  menginventarisasi, melakukan  legal  audit,  menilai,  mengoperasikan,  memelihara,  membaharukan  atau mengahapuskan hingga  mengalihkan aset  secara efektif dan efesien.  Berdasarkan pengertian di atas, dapat disimpulkan bahwa aset adalah suatu barang yang memiliki nilai potensial dan mampu  dinilai  secara  finansial  yang  dikuasai  oleh  individu  ataupun  kelompok.  Tujuan manajemen  aset  adalah  untuk  meminimalkan  biaya  selama  umur  aset,  menghasilkan  profit maksimum,  dan  mengoptimalkan  penggunaan  serta  pemanfaatan  aset  yang  bersangkutan (Sugiama, 2013).
Sementara  itu,  jenis  atau  klasifikasi  aset  terdiri  dari  lima kelas  aset,  yakni real  estate and facilities, plant and production, mobile assets, infrsatructure, dan infromance technology . Pada objek penelitian Pasar Ulekan Pagarsih Kota Bandung termasuk ke dalam kategori Real Estate and Facilities karena jenis kelas aset tersebut meliputi lahan, bangunan kantor, gudang, ruang retail, bangunan sekolah, perumahan, dan rumah sakit (Campbell et al, 2011),

## Kinerja Aset
Kinerja  oleh  Mulyadi  (2009)  didefinisikan  sebagai  keberhasilan  dalam  mewujudkan sasaran strategik perusahaan. Sasaran startegik perusahaan ini merupakan hasil penerjemahan atas visi, misi, keyakinan dasar dan strategi perushaaan. Menurut Heo et al (2012) kinerja juga
dapat digambarkan sebagai perilaku perihal melayani fasilitas untuk penggunaan tertentu dan bangunan  dapat  memburuk  dari  waktu  ke  waktu  bahkan  lebih  cepat  jika  perawatan  tidak maksimal.
Pengukuran  kinerja  dapat  meninjau  fungsi  masa  lalu  dan  sekarang,  yang  bertujuan memperoleh  stratgi  untuk  masa  depan,  membandingkan  kinerja  di  dalam  dan  di  antara fasilitas  lainnya  (Lavy  et  al,  2014).  Menurut  (Topkar  et  al,  2017)  Untuk  memperoleh  nilai terhadap kinerja yang dinilai memerlukan umpan balik yang diperleh dari pengguna ataupun penghuni  yang  nantinya  dapat  menjadi  kumpulan  data  utama  untuk  mengevaluasi  kinerja setiap  fasilitas  yang  dibangun.  Tujuan  utama  melakukan  evaluasi  kinerja  fasilitas  terhadap bangunan  yaitu  untuk  memenuhi  kebutuhan,  harapan,  dan  mengembangkan  aspirasi pengguna. Maka dari itu Topkar et al (2017) dan Yan et al (2015) memiliki empat atribut atau kategori yakni Technis, Functional, Satisfaction, dan Enviromental.

## Pasar Rakyat
Pasar adalah tempat jual beli barang dengan jumlah penjual lebih dari satu baik disebut sebagai pusat perbelanjaan, Pasar tradisional, pertokoan, mall, plasa, sebutan lainnya (Perpres No.112, 2007 ). Menurut definisi dari Badan Pusat Statistik (BPS) indonesia, Pasar tradisional atau  Pasar  rakyat  adalah  Pasar  yang  dibangun  dan  dikelola  oleh  pemerintah  pusat,  daerah, swasta, Badan Usaha Milik Negara (BUMN), dan dapat  dikatakan Pasar dapat  dikelola oleh siapa  saja  dengan  tempat  usahanya  berupa  toko,kios,  los,  dan  tenda  yang  dimiliki  atau dikelola oleh pedagang kecil, serta proses jual belinya melalui tawar menawar.
Pasar  tradisional  atau  Pasar  rakyat  tidak  hanya  berfungsi  sebagai  tempat  jual  beli, menjadi  distributor,  organisir  produk,  penetapan  nilai  dan  pembentukan  harga,  akan  tetapi fungsi  Pasar  dapat  menjadi  pusat  pertemuan,  pertukaran  informasi,  aktivitas  kesenian masyarakat,  bahkan  menjadi  tempat  wisata  suatu  daerah  dalam  menjalankan  fungsi distribusinya.

## METODA PENELITIAN
Metode  penelitian  yang  digunakan  adalah  metode  eksploratori  karena  peneliti  harus mengidentifikasi  dan  mendefiniskan  masalah  pada  objek.  Kemudian  menggunakan  jenis pendekatan  penilaian  kualitatif  dan  kuantitatif.  Pendekatan  kualitatif  adalah  pengumpulan data  berupa  kata  tertulis  atau  lisan  dari  perilaku  secara  deskriptif,  sedangkan  pendekatan kuantitatif  adalah  penelitian  yang  analsisnya  fokus  pada  data numerical yang  diolah menggunakan metode statistika.
Teknik  pengumpulan  data  yaitu  langkah  yang  paling  strategis  dalam  penelitian  karena tujuan  utama  dalam  penelitian  adalah  untuk  mengumpulkan  data  (Sugiyono,  2012).  Pada Pasar  Ulekan  teknik  pengumpulan  data  dilakukan  dengan  (1)  Observasi,  menurut  (Cooper, 2014)  observasi  adalah  metode  mengumpulkan  data  asli  yang  dilihat  secara  langsung  di tempat,  (2)  wawancara,  menurut  (Sugiyono,  2010)  wawancara  merupakan  teknik  secara terstruktur  maupun  tidak,  dengan  cara  tatap  muka  maupun  dengan  jaringan  telepon,  (3) Kuisioner, menurut (Sugiyono, 2018) kueisioner dilakukan dengan cara memberi pertanyaan atau pernyataan tertulis kepada responden. Dalam penelitian  ini, pengumpulan data kusioner dilakukan  untuk  mengetahui  persepsi  pengunjung  terhadap  kinerja  Pasar,  adapun  untuk populasi  dan  sampel  dari  kuesioner  yakni,  (a)  Populasi,  populasi  yang  dimaksudkan  adalah masyarakat  pengguna  dan  pengunjung  yang  pernah  mengunjungi  Pasar  Ulekan.  (b)  Sampel, pengambalian sampel menggunakan teknik non-probability sampling yaitu teknik yang tidak memberikan  peluang/kesempatan  sama  bagi  setiap  anggota  populasi  untuk  dipilih  menjadi sampel  (Sugiyono,  2018).  Sampling  yang  digunakan  yaitu purposive  sampling yaitu  teknik penentuan sampel dengan pertimbangan tertentu (Sugiyono, 2018). Adapun untuk penentuan jumlah sampel berdasarkan Roscoe dalam Sugiyono (2015) yaitu paling sedikit 30 sampel. (4)
Jurnal Manajemen Aset Infrastruktur & Fasilitas  – Vol. 7, No. 1, Januari 2023
Studi  dokumentasi,  Merupakan  pelengkap  bagi  pengguna  metode  observasi  dan  wawancara dalam penelitian kualitatif (Sugiyono, 2015). Dalam penelitian ini, peneliti memperoleh data sekunder  melalui  data  tertulis  dan  arsip  yang  berkaitan  dengan  Pasar  Ulekan  Pagarsih  Kota Bandung.

## ANALISIS PENELITIAN

## Gambaran Umum Pasar Ulekan Pagarsih
Pasar Ulekan berada pada kawasan Pagarsih tepatnya di Jl. Pagarsih No. 95, Kelurahan Cibadak, Kecamatan Astanaanyar, Kota Bandung. Pasar Ulekan merupakan tempat transaksi jual  beli  terkait  bahan  baku,  perlengkapan,  peralatan,  dll,  dengan  sebutan  Pasar  Rakyat. Namun  Pada  tahun  2014  beralih  menjadi  industri  percetakan  yang  bergerak  di  bidang  jasa. Percetakan  melayani  pembuatan  souvenir,  undangan,  spanduk,  yasin,  dsb.  Produk  yang dihasilkan diproduksi menggunakan alat teknologi yang membuat proses pembuatan menjadi praktis.
Pasar  Ulekan  memiliki  luas  lahan  8.290  m2  dan  luas  bangunan  13.220  m2  serta memiliki  342  kios.  Bangunan  Pasar  Ulekan  memiliki  3  lantai  dengan  masing-masing pembagian,  lantai  1  digunakan  sebagai  kegiatan  Pasar  rakyat,  lantai  2  digunakan  sebagai percetakan, dan, lantai 3 tidak terpakai, atau kios kosong tidak ada peruntukkan. Akan tetapi, pembagian kegiatan pada setiap lantai Pasar Ulekan tergantikan oleh sentra percetakan, yang mengakibatkan  kegiatan  jual  beli  bahan  baku  Pasar  berubah  menjadi  dasaran  terbuka  atau berada  di  luar  bangunan,  dikarenakan  seluruh  kios  dan  lantai  sudah  beroperasi  menjadi percetakan.

## Evaluasi Kinerja Aset
Evaluasi  kinerja  Pasar  yang  digunakan  yaitu  kondisi  bangunan  dan  fasilitas  di dalamnya, sehingga dalam penelitian studi evaluasi kinerja ditinjau berdasarkan empat aspek yakni,  kinerja technis ,  kinerja functional ,  kinerja satisfaction ,  dan  kinerja enviromental . Namun untuk menambah indikator yang lebih rinci atau mendetail ditambahkan pedoman dari SNI  Pasar  Rakyat  812:2015  dan  Keputusan  Menteri  Kesehatan  RI  Nomor  519  Tahun  2008 tentang Pedoman Penyelenggara Pasar Sehat.
Berdasarkan  hasil  observasi  dan  wawancara,  posisi  bangunan  Pasar  Ulekan  berbentuk persegi  panjang,  dapat  dilihat  pada  Gambar  1  Pasar  Ulekan  memiliki  pintu  masuk  dari berbagai arah (Barat, Timur, Utara, dan Selatan).

## Gambar 1 . Layout dan Kondisi Bangunan Pasar

## Kineja Functional
Fungsional  bangunan  menggambarkan  dan  menilai  seberapa  baik  aktivitas/proses penguna  dapat  dilakukan.  Terdapat  6  indikator  yaitu physical  condition,  space,  indoor  air, accesibility, parking, dan amenities.
Jurnal Manajemen Aset Infrastruktur & Fasilitas  – Vol. 7, No. 1, Januari 2023
1. Physical Condition
Kerusakan atap termasuk rusak berat, ditandai dengan atap yang berlubang, tidak tersusun, jika hujan terdapat genagan air pada setiap lantai. Hal ini karena belum adanya perbaikan  preventif/korektif  sejak  berdirinya  bangunan.  Kemudian,  kondisi  dinding tembok  memiliki  keretakan  dan  kelembab-an.  Selain  itu  seluruh  tembok  dipenuhi dengan  brosur,  spanduk,  pilox,  hal  ini  terjadi  karena  aktivitas  di  Pasar  adalah Percetakan.  Berikut  merupakan  perbandingan  kriteria  dan  kondisi  eksisting  Pasar  di Tabel 1.
Tabel 1. Fisik Bangunan Pasar Indikator Kriteria Kondisi Eksisting Kriteria Kinerja Terpenuhi Tidak Terpenuhi Atap Atap harus kuat, tidak bocor fiber rusak dan terangkat * Kemiringan atap tidak memungkinkan terjadinya genangan air pada atap langit atap berlubang * Ketinggian atap lebih dari 10m dilengkapi penangkal petir
tidak ada * Dinding Bersih, tidak lembab, berwarna terang terdapat tempelan, kotor * Dinding yang selalu terkena percikan air harus dari bahan kuat dan kedap air lembab. Dan rembes * Pertemuan lantai dengan dinding serta pertemuan dua dinding berbentuk lengkung ada *

## 2. Space
Kondisi  eksisting  Pasar  Ulekan  masih  tidak  tertata  sesuai  jenis/kategori  dalam pengelompkokkan  seharusnya.  Selain  itu  permasalahan  pada  penataan  kios  saar  ini adalah  rusaknya  kios  karena  perlengkapan  atau  peralatan  percetakan  yang  melebihi kapasitas,  sehingga  kios  rusak.  Berikut  merupakan  perbandingan  kriteria  dan  kondisi eksisting Pasar di Tabel 2.

## Tabel 2a. Ruang Dagang Pasar
Kriteria Kinerja Indikator Kriteria Kondisi Eksisting Terpenuhi Tidak Terpenuhi Space Ruang Dagang Pembagian area sesuai jenis komoditi, sifat dan klasifikasinya seperti : basah, kering, penjualan unggas hidup, pemotongan unggas Tidak ada *
Jurnal Manajemen Aset Infrastruktur & Fasilitas  – Vol. 7, No. 1, Januari 2023
Tabel 2b. Ruang Dagang Pasar
Kriteria Kinerja Indikator Kriteria Kondisi Eksisting Terpenuhi Tidak Terpenuhi Pembagian zoning diberi identitas Tidak ada * Space Ruang Dagang Setiap kios memiliki identitas (nomor, nama dan mudah dilihat) Ada tetapi tertutup spanduk * Khusus untuk jenis (B3) Ditempatkan terpisah dan tidak berdamppingan dengan zona makanan dsb. Tidak ada *

## 3. Indoor Air
Pasar  Ulekan  tidak  memiliki  Ac,  atau  akses  udara  lainnya  selain  dari  vaentilasi alami. Akan tetapi keadaan ventilasi lantai 1 hingga 3 dalam kondisi kotor dan terrtutup oleh  debu.  Berikut  merupakan  perbandingan  kriteria  dan  kondisi  eksisting  Pasar  di Tabel 3.
Tabel 3. Ventilasi Pasar
Indikator Kriteria Kondisi Eksisting Kondisi Kinerja Terpenuhi Tidak Terpenuhi Ventilasi Minimal 20% dari uas lantai dan saling berhadapan (cross ventilation) Ventilasi objek kotor, tertutup debu dan sarang laba-laba. *

## 4. Accesibility
Kondisi  aksesbilitas  tangga  tidak  baik,  karena  tangga  sudah  berkarat,  dan pegangan  tangga  tidak  kokoh,  kemudian  akses  tangga  1  menuju  lantai  2  terbuka, sehingga  apabila  terdapat  genangan  akan  membasahi  tangga,  dan  membuat  kondisi menjadi  licin.  Berikut  merupakan  perbandingan  kriteria  dan  kondisi  eksisting  Pasar  di Tabel 4.
Tabel 4a. Aksesibilitas Pasar Indikator Kriteria Kondisi Eksisting Kondisi Kinerja Terpenuhi Tidak Terpenuhi Aksesibiitas Dapat diakses oleh semua orang (penyandang cacat, dan lansia) Tersedia
*
Tabel 4b. Aksesibilitas Pasar
Indikator Kriteria Kondisi Eksisting Kondisi Kinerja Terpenuhi Tidak Terpenuhi Aksesibiitas Dapat diakses oleh semua orang (penyandang cacat, dan lansia) Tersedia * Akses kendaraan bongkar muat barang, berada di lokasi yang tidak menimbulkan kemacetan Tidak Ada * Koridor dapat memberikan kemudahan sirkulasi pedagang dan pembeli Tersedia, tetapi dipenuhi oleh alat percetakan * Ada pegangan tangan di kanan dan kiri tangga Tersedia, kondisi berkarat dan kotor * Terbuat dari bahan yang kuat dan tidak licin Tersedia *

## 5. Area Parkir
Area parkir Pasr Ulekan tidak sesuai, kendaraan di parkirkan di sisi jalan sekunder dan  sisi  jalan  lokal,  yang  dapat  mengakibatkan  kemacaetan.  Berikut  merupakan perbandingan kriteria dan kondisi eksisting Pasar di Tabel 5.
Tabel 5a. Area Parkir Pasar Indikator Kriteria Kondisi Eksisting Kondisi Kinerja Terpenuhi Tidak Terpenuhi Parkiran Area parkir proposional dengan area Pasar Tidak Tersedia * Pemisah area antara parkir dengan wilayah dagang Berada di Luar Pasar *
Jurnal Manajemen Aset Infrastruktur & Fasilitas  – Vol. 7, No. 1, Januari 2023
Tabel 5b. Area Parkir Pasar
Indikator Kriteria Kondisi Eksisting Kondisi Kinerja Terpenuhi Tidak Terpenuhi Area parkir proposional dengan area Pasar Tidak Tersedia * Pemisah area antara parkir dengan wilayah dagang Berada di Luar Pasar * Memiliki tanda masuk dan keluar kendaraan terdapat garis parkir * Dibedakan antara jalur masuk dan keluar Masuk/Keluar di satu titik * Parkir di pisahkan jenisnnya (mobil, motor,
sepeda, delman, becak) hanya motor dan mobil *
Area rata, tidak menyebabkan genangan dan mudah bersih Berada di jalan aspal
*

## 6. Amenities
Pasar  Ulekan  memiliki  3  kamar  mandi  yang  berada  di  lantai  2,  kondisi  kamar mandi kotor dan tidak terawat dan menimbulkan bau. Berikut merupakan perbandingan kriteria dan kondisi eksisting Pasar di Tabel 6.

## Tabel 6a. Kamar Mandi Pasar
Indikator Kriteria Kondisi Eksisting Kondisi Kinerja Terpenuhi  Tidak Terpenuhi Kamar Mandi Jumlah  pedagang s/d 25, kamar mandi 1, toilet 1 Kios berjumlah 342, tetapi  toilet  hanya  3 di lanati 2 * -  26/50,  kamar mandi  2,  toilet  , 51/100,
kamar mandi 3, toilet 3
Tabel 6b. Kamar Mandi Pasar
Indikator
Kriteria Kondisi Eksisting Kondisi Kinerja Terpenuhi  Tidak Terpenuhi - setiap penambahan 40-100 orang ditambah  satu kamar mandi dan satu toilet. Toilet gender dipisah dan dilengkapi simbol, danletak terpisah dari penjulan Tidak tersedia * toilet tersedia jamban leher angsa dilengkapi dengan tempat penampungan air. tersedia * Penampungan air yang disediakan harus bersih dan bebas jentik Tidak tersedia *

## Kinerja Technis
Kinerja  teknis  ditinjau  berdasarkan  fasilitasnya  terdapat  5  indikator  yaitu physical safety, fire safety, electric safet, parking safety, dan security

## Physical Safety
Pasar  Ulekan  memiliki  pembagian  terhadap  ruangannya,  yang  dibatasi  dengan  lorong ataupun  akses  tangga.  Akan  tetapi  setiap  sudut  Pasar  Ulekan  tidak  terlihat  adanya  alat kemanan/CCTV untuk memantau kegiatan atau perilaku di seluruh lingkup bangunan. Berikut merupakan perbandingan kriteria dan kondisi eksisting Pasar di Tabel 7.
Tabel 7. Kemanan Pasar Indikator Kriteria Kondisi Eksisting Kondisi Kinerja Terpenuhi  Tidak Terpenuhi Keamanan Bangunan Sistem pelengkap keamanan yang terdiiri atas kamera danperekam, difungsikan memantau dan mengirimkan sinyal video pada suatu ruang Tidak ada CCTV *
Jurnal Manajemen Aset Infrastruktur & Fasilitas  – Vol. 7, No. 1, Januari 2023

## Fire Safety
Pasar  Ulekan  tidak  memiliki  alat  pemadam  kebakaran  (alarm  kebakaran, hydrant , tabung  pemadan).  Berikut  merupakan  perbandingan  kriteria  dan  kondisi  eksisting  Pasar  di Tabel 8.
Tabel 8. Alat Kebakaran Pasar Indikator Kriteria Kondisi Eksisting Kriteria Kinerja Terpenuhi Tidak Terpenuhi Alat Kebakaran Tersedia peraltan pemadam kebakaran yang cukup berfungsi serta tidak kadaluawarsa Tidak Tersedia * Tersedia hidran air dengan jumlah cukup Tidak Tersedia * Letak alat mudah dijangkau dan ada petunjuk arah penyelamatan diri Tidak Tersedia * Adanya prosedure pengguaan alat Tidak Tersedia *

## Elecrtic Safety
Kegiatan Pasar Ulekan pada 5 tahun terakhir yaitu sebagai sentra Percetakan, maka dari itu  banyak  diantaranya  pelaku  usaha  yang  menggunakan  alat  berat  terhadap  mesin-mesin percetakan. Berikut merupakan perbandingan kriteria dan kondisi eksisting Pasar di Tabel 9.

## Tabel 9. Alat Kelistrikan Pasar
Indikator Kriteria Kondisi Eksisting Kriteria Kinerja Terpenuhi Tidak Terpenuhi Kelistrikan Pengamanan instalansi tenaga listrik (aman dari bahasa manusia dan makhluk hidup lainnya) Kondisi kabel berantakan dan tidak tertata rapih
*

## Parking safety
Keamanan parkiran Pasar Ulekan memiliki 3 juru parkir yang diperuntukan untuk area parkir barat, utara, dan Timur. Berikut merupakan perbandingan kriteria dan kondisi eksisting Pasar di Tabel 10.
Tabel 10 . Keamanan Parkir Pasar
Indikator Kriteria Kondisi Eksisting Kriteria Kinerja Terpenuhi Tidak Terpenuhi Parkir Menugaskan Juru Parkir Tersedia * Menjaga keamanan, ketertiban, serta bertanggung jawab atas kendaraan perlengkapannya. Juru parkir di area berkerja sesuai jam operasial Pasar * Menyerahkan karcis parkir setiap kali memasuki lokasi parkir dan memungut retribusi Tidak ada karcis di area parkiran *

## Security
Pasar  Ulekan  memiliki  pos  keamanan  yang  berada  di  bangunan  bagian  timur.  Berikut merupakan perbandingan kriteria dan kondisi eksisting Pasar di Tabel 11.
Tabel 11. Pos Keamanan Pasar Indikator Kriteria Kondisi Eksisting Kriteria Kinerja Terpenuhi Tidak Terpenuhi Security Tersedia pos dilengkasi personil dan peraltannya Tersedia * Tersedia pos pelayanan kesehatan dn peralatan (P3) memadai Tidak Tersedia *

## Kinejra Satisfaction
Kinerja  kepuasan  ditinjau  berdasarkan  fasilitasnya  terdapat  3  indikator  yaitu lighting type, aesthetic, appearance.

## Lighting Type
Sumber cahaya Pasar Ulekan berasal dari cahaya alami (matahari, bintang) dan cahaya buatan  (listrik  dan  non  listrik).  Pencahyaan  lorong  dan  kios  di  Pasar  Ulekan  masih  kurang.
Jurnal Manajemen Aset Infrastruktur & Fasilitas  – Vol. 7, No. 1, Januari 2023
Sumber  cahaya  listik  belum  membantu  pencahyaan  di  sekitar  bangunan,  dan  juga  cahaya alami  (sinar  matahari)  tertutup  oleh  terpal  atau  spanduk-spanduk  besar  yang  menggantng  di atas balkon. Berikut merupakan perbandingan kriteria dan kondisi eksisting Pasar di Tabel 12.
Tabel 12. Penerangan Pasar
Indikator Kriteria Kondisi Eksisting Kriteria Kinerja Terpenuhi Tidak Terpenuhi Lighting Type Intensitas harus cukuo untuk melakukan pekerjaan Pencahayaan belum cukup menerangi * Pencahayaan cukup terang dan dapat melihat barang dagangan dengan jelas minimal 100 lux Pencahayaan menggunakan watt seadanya untuk kios *

## Aesthetic
Keberadaan Pasar Ulekan belum memperhatikan kebersihan dan kerapihan  yang dapat mempengaruhi kenyamanan pengguna/pengunjung. Berikut merupakan perbandingan kriteria dan kondisi eksisting Pasar di Tabel 13.
Tabel 13 . Penampilan Pasar Indikator Kriteria Kondisi Eksisting Kriteria Kinerja
Terpenuhi
Tidak Terpenuhi Aesthetic
Penerapan desain pada
bentuk massa pemiliha nmaterial, pelatakan dan desain harus dapat merespon kondisi iklim Desain Pasar dalah bangunan tua, sehingga memiliki kerusakan setiap titik * Menciptakan keindahan sebuah struktur Pasar tidak memiiki keidahan dari segi kebersihan/kerapahian *

## Appearance
Tampilan  visual  mengacu  pada  sistem  visual.  Pasar  Ulekan  saat  ini  mengalami penurunan  degradasi  bangunan,  karena  belum  adanya  pemeliharaan  preventif  ataupun korektif. Berikut merupakan perbandingan kriteria dan kondisi eksisting Pasar di Tabel 14.
Tabel 14. Visual Bangunan Pasar
Indikator Kriteria Kondisi Eksisting Kriteria Kinerja Terpenuhi Tidak Terpenuhi Appearance Penerapan desain terhadap citra visual (Clarity, Boldnes, Investnese) Kejelasan, ketajaman bangunan tidak memiliki citra visual yang baik, karena bangunan dalam kondisi rusak *

## Kinerja Enviromental
Pasar  Ulekan  dengan  kegiatannya  sebagai  sentra  Percetakan  tentunya  menghasilkan banyak  sampah.  tempat  sampah  tidak  setiap  kiosnya  memilikinya,  hal  ini  tidak  bisa menampung  sampah  percetakan  yang  setiap  harinya  yang  menumpuk.  Berikut  merupakan perbandingan kriteria dan kondisi eksisting Pasar di Tabel 15.
Tabel 15 . Indoor Enviromental Indikator Kriteria Kondisi Eksisting Kriteria Kinerja Terpenuhi Tidak Terpenuhi Inernal Setiap
kios/los/lorong
tersedua tempat sampah basah
dan kering Tidak semua kios memiiki TPS, sehingga sampah terlihat depan kios/lorong * Sampah diangkut minimal 1 x 24 jam Sampah masih terlihat disekitar lantai, ruangan *
Perbandingan  kondisi  eksisting  Pasar  Ulekan  dengan  krtiteria  atau  persyaratan  Pasar ideal  juga didukung dengan  hasil kuesioner  yang diisi  oleh pengguna dan pengunjung Pasar Ulekan. Berikut hasil kuesioner sesuai dengan empat dimensi functional, technis, satisfaction, dan enviromental.
Jurnal Manajemen Aset Infrastruktur & Fasilitas  – Vol. 7, No. 1, Januari 2023
Tabel 16a . Hasil kuesioner sesuai dengan empat dimensi functional, technis, satisfaction, dan enviromental No. Pernyataan Mean Functional 1 Kondisi tembok Pasar Ulekan retak 4.1 2 Kondisi tembok Pasar Ulekan rembes 4.1 3 Kondisi tembok Pasar Ulekan lembab 4.1 4 Setiap kios di Pasar digunakan pedagang berjualan 2.4 5 Pasar Ulekan memiliki ruangan khusus merokok 1.8 6 Pasar Ulekan memiliki ruang terbuka hijau 1.8 7 Kondisi ventilasi udara disetiap lantai Pasar perlu dibersihkan 4.2 8 Pasar Ulekan memiliki akses darurat 2.3 9 Pasar Ulekan memiliki akses keluar masuk pengunjung di pintu utama 4.0 10 Kondisi tangga Pasar dalam keadaan baik 2.2 11 Keberadaan parkir Pasar di sisi jalan menimbulkan kemacetan 4.3 12 Area parkir di Pasar Ulekan dapat menampung lebih dari 50 kendaraan 4.2 13 Toilet pengunjung Pasar Ulekan sudah dibedakan sesuai dengan jenis kelamin 2.3 14 Kondisi kamar mandi Pasar Ulekan menimbulkan bau 4.1 Rata – Rata Fungsional 3.2 Technis 15 Setiap ruangan di Pasar Ulekan memiliki alat keamanan cctv 1.8 16 Kondisi kabel listrik Pasar Ulekan tidak tertata rapih 4.2 17 Pasar Ulekan memiliki alat kebakaran yang tersedia dari lantai 1 hingga 3 2.0 18 Pasar Ulekan memiliki papan petunjuk arah darurat 1.8 19 Terdapat petugas di area parkir mobil/motor di Pasar Ulekan 4.2 20 Terdapat petugas keamanan di sekitar bangunan Pasar Ulekan 4.0 Rata-rata Technis 3.0 Technis 21 Setiap ruangan di Pasar Ulekan memiliki alat keamanan cctv 1.8 22 Kondisi kabel listrik Pasar Ulekan tidak tertata rapih 4.2
Tabel 16b . Hasil kuesioner sesuai dengan empat dimensi functional, technis, satisfaction, dan enviromental No. Pernyataan Mean 23 Peralatan dan perlengkapan melebihi kapasitas kios, sehingga menganggu akses jalan 4.2 24 Tampilan visual Pasar Ulekan menarik 1.8 25 Kebersihan Pasar Ulekan dapat meningkatkan kenyamanan Pasar 4.1 26 Kerapihan Pasar Ulekan dapat meningkatkan kenyamanan Pasar 4.1 Rata-rata Satisfaction 3.0 Enviromental 27 Limbah kertas Pasar Ulekan berserakan dan menumpuk 4.1 28 Kondisi udara di lingkungan luar menimbulkan polusi yang disebabkan oleh kendaraan 4.5 29 Kondisi akses jalan umum menimbulkan kebisingan 3.8 Rata-rata enviromental 4.1 Rata-rata Persepsi Pengunjung Terhadap Kinerja Aset Fasilitas Pasar Ulekan 3.4

## KESIMPULAN
Berdasarkan  hasil  evaluasi  mengenai  kinerja  pada  Pasar  Ulekan  Pagarsih  Kota Bandung,  menunjukkan  bahwa  Pasar  Ulekan  belum  memenuhi  ketersediaan  fasilitas  pada bangunan  Pasar  dan  adanya  beberapa  ketidaksesuaian  anatara  kondisi  eksisting  dengan kriteria  ideal  pada  setiap  indikators,  sehingga  perlu  dilakukannya  perbaikan.  Fasilitas  yang masih jauh dari kriteria membuat penjual atau pembeli merasa tidak nyaman. Dilihat dari fisik bangunan,  Pasar  Ulekan  belum  melakukan  perbaikan  secara  preventif  atau  korektif  sejak berdirinya  bangunan,  sehingga  menimbulkan  kerusaskan  pada  sturuktur,  atap,  tembok,  dan fasilitas di dalamnya.

## DAFTAR PUSTAKA
[1]  Afriyanto  Setya  D,  Dyah  Titisari  W.  (2021).  “Karakter  Spasial  Arsitektur  Dalem Kabupaten Di Kota-Kota Pesisir Utara Jawa””. PAWON Jurnal Arsitektur Vol 5, No 02, Desember 2023, Hal 267-282.
[2]  BORTOLINI  Rafaela  et  al,  Facility  managers’  perceptions  on  building  performance assessment. (2018). “ Frontiers of Engineering Management, Vol 5, No 3 May 2018, Hal 324-333
[3]  Douglas,  J.  (1996).  “Building  performance  and  its  relevance  to  facilities  management. Facilities”, Journal Of Facilities Manaement, Vol 14 (3–4), hal 23–32.
[4]  Gopikrishnan,  S.,  &  Topkar,  V.  M.  (2017).  “Attributes  and  descriptors  for  building performance evaluation”. HBRC Journal, Vol 13, No 3, Hal 291–296.
Jurnal Manajemen Aset Infrastruktur & Fasilitas  – Vol. 7, No. 1, Januari 2023
[5]  John,  D.  Campbell.,  Andrew  K.S.  Joel  McGlynn.  2011.  Asset  Management  Excellence: Optimizing  Equipment  Life-Cycle  Decisions.  Second  Edition.  Boca  Raton:  CRC Press
[6]  Keputusan  Menteri  Kesehatan  Republik  Indonesia  Nomor  _  519_Menkes_Sk_Vi_2008 Tentang Pasar Sehat
[7]  PUPR  24/08.  Peraturan  Pekerjaam  Umum  dan  Perumahan  Rakyat  tentang  Pedoman Pemeliharaan dan Perawatan Bangunan Gedung.
[8]  PERPRES  112/07.  Peraturan  Presiden  Republik  Indonesia  tentang  Penataan  dan Pembinaan Pasar Tradisional, Pusat Perbelanjaan dan Toko Modern
[9] Rosni, Arif Muhammad, dan Herdi, (2016), “Analisis Kondisi Sarana dan Prasarana Pasar Tradisionl  Kampus  Lalan  Di  Kecamatan  Medan  Sunggal  Kota  Medan”. Jurnal Geografi Vol 8 No, 2 Hal 113-123.
[10] SNI 8152-2015. SNI 8152-2015 tentang Pasr Rakyat
[11] Sugiama, A. Gima. (2013). Manajemen Aset Pariwisata. Guardaya Intimarta. Bandung.
[12]  Sugiyono.  2010.  Metode  Penelitian  Pendidikan  Pendekatan  Kuantitatif,  kualitatif,  dan R&D. Alfabeta. Bandung.
[13] Sugiyono (2015). Metode Penelitian Kombinasi (Mix Methods). Alfabeta. Bandung.
[14] Sugiyono. 2017. Metode Penelitian Kuantitatif, Kualitatif, dan R&D. Alfabeta. Bandung.
[15] Sugiyono. (2018). Metode Penelitian Kuantitatif. Alfabeta. Bandung.