## Perolehan Sertipikat Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun (Studi Di Star Apartemen)

## Muhammad Shafiyuddin Wafi, Aminah
Program Studi Magister Kenotariatan, Fakultas Hukum, Universitas Diponegoro E-mail : m.wafi72@gmail.com

## Abstract
Obtaining the certificate property rights over units of Flats as a sign of ownership of units of flats. The existence of legal protection of property rights of the owner of the certificate upon the units of  Flats are  needed  because  most  investors are  just  concerned  with  this aspect  of  the  bona  fide profits or merely for their companies without paying attention to the problems that occur in the future that impact for investors or occupants of high-rise units. Requirements for FOREIGNERS who want to inhabit flats in Indonesia should be determined for the FOREIGN NATIONAL must not have owned property rights over land or buildings. Based on research results, obtaining the certificate property rights over units of flats can be done by purchasing units of flats, then make payment,  issuance  of  the  certificate  and  the  next  handover  apartments.  Legal  protection  of  the certificate owner's property rights over units of Flats already existed when the publication of the certificate  by  the  national  land  Agency.  Then  there  are  different  terms  for  FOREIGNERS  who want to inhabit flats/apartments in Indonesia one of them to a FOREIGN NATIONAL can only inhabit flats/apartments which was founded above the land usage rights over State land.

## Keywords: flats; apartments; the certificate property rights, legal protection

## Abstrak
Perolehan Sertipikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun sebagai tanda sebuah kepemilikan atas satuan  rumah  susun.  Adanya  perlindungan  hukum  terhadap  pemilik  Sertipikat  Hak  Milik  atas Satuan  Rumah  Susun  diperlukan  karena  kebanyakan  investor  hanya  mementingkan  aspek keuntungan atau bonafit semata bagi perusahaan mereka saja tanpa memperhatikan masalah yang terjadi dikemudian hari yang berdampak bagi para investor maupun penghuni satuan rumah susun. Persyaratan WNA yang ingin menghuni rumah susun di Indonesia harus ditentukan karena WNA tidak boleh memiliki hak milik milik atas tanah maupun bangunan.Berdasarkan hasil penelitian, perolehan sertipikat hak milik atas satuan rumah susun dapat dilakukan dengan cara melakukan pembelian  unit  rumah  susun,  kemudian  melakukan  pembayaran,  penerbitan  sertipikat  dan selanjutnya yaitu serah terima unit apartemen. Perlindungan hukum terhadap pemilik  Sertipikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun sudah ada yaitu ketika diterbitkannya Sertipikat oleh Badan Pertanahan  Nasional.  Kemudian  ada  berbagai  syarat  bagi  WNA  yang  ingin  menghuni  rumah susun/apartemen  di  Indonesia  salah  satunya  yaitu  bagi  WNA  hanya  boleh  menghuni  rumah susun/apartemen yang didirikan diatas tanah hak pakai atas tanah negara.
Kata kunci : rumah susun; apartemen; sertipikat hak milik ; perlindungan hukum

## A. Pendahuluan
Rumah  susun  dibangun  sebagai  upaya  pemerintah  guna  memenuhi  kebutuhan masyarakat  perkotaan  akan  papan  yang  layak  dalam  lingkungan  yang  sehat.  Hal  ini  juga dijadikan sebagai salah satu alternatif pemecahan masalah pengadaan lahan yang sangat sulit didapat di wilayah-wilayah kota besar di Negara berkembang, seperti Indonesia yang sangat padat  penduduknya  akibat  urbanisasi  seperti  yang  terjadi  di  Jakarta,  Bandung,  Surabaya, Medan,  dan  Semarang.  Di  samping  itu  pembangunan  rumah  susun  diyakini  dapat  menjadi solusi bagi penataan kawasan kumuh. Menurut lampiran Perpres Nomor 6 Tahun 2010 tentang RPJM  II  2010-2014  tersebut  di  atas,  menyebutkan  bahwa  di  wilayah  perkotaan  telah meningkat luas pemukiman kumuh dari 40.053 hektar pada tahun 1996, menjadi 67.500 pada tahun 2010. Pembangunan rumah susun juga akan membantu mengatasi kemacetan lalu lintas dan dapat menekan serta menghemat biaya transportasi yang pada akhirnya dapat menekan unefisiensi (high cost economy) di dalam pembangunan ekonomi di Indonesia.
Semakin  meningkatnya  jumlah  penduduk  yang  tinggal  di  perkotaan,  menimbukan konsekuensi bagi pemerintah daerah setempat untuk menyediakan tempat tinggal yang layak bagi warganya, karena lahan yang tersedia makin sempit,penyediaan tempat tinggal dilakukan dengan pengembangan konsep pembangunan perumahan dalam suatu gedung bertingkat baik horizontal  maupun  vertical.  Saat  ini,  di  beberapa  kota  besar  mulai  bermunculan  gedung- gedung yang dibangun dengan menggunakan konsep condominium (pemilikan bersama) baik berupa rumah-rumah susun murah sampai apartemen mewah.
Dalam rangka mengantisipasi perkembangan tersebut, pemerintah telah memberlakukan Undang-undang Nomor 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun pada tanggal 31  Desember  1985.  Undang-undang  tersebut  telah  dilengkapi  dengan  beberapa  peraturan pelaksana,  antara  lain  :  Peraturan  Pemerintah  No.  4  Tahun  1988  tentang  Rumah  Susun; Peraturan  Pemerintah  No.  24  Tahun  2007  tentang  Pendaftaran  Tanah;  Peraturan  Menteri Negara Agraria/Kepala BPN No. 3 Tahun 1997 tentang Pelaksaan PP No. 24 Tahun 1997
Seiring dengan perkembangan ekonomi nasional, Industri Rumah Susun pada umumnya juga mengalami peningkatan yang searah. Meningkatnya aktivitas pada industri.
Rumah  Susun  dapat  dijadikan  petunjuk  mulai  membaiknya  atau  bangkit  kembalinya kegiatan  ekonomi.  Di  kota-kota  besar,  jumlah  rumah  susun  yang  ada  meningkat  pesat mengingat  kebutuhan  masyarakat  akan  tempat  tinggal  yang  berjarak  lebih  pendek  dengan aktivitas  kerjanya  sehari-hari.  Harga  yang  relatif  terjangkau,  lokasi  yang  strategis,  dekat dengan jalan raya, terletak di tengah kota yang dekat dengan kepadatan aktivitas masyarakat menjadi salah satu alasan terdorongnya industri Rumah Susun dan menjadi kebutuhan bagi
masyarakat, sesuai dengan tujuan dengan diundangkannya aturan mengenai Rumah Susun itu sendiri. Dalam Undang-Undang Rumah Susun terbaru telah didefinisikan lebih lanjut macam- macam rumah susun sehingga melepaskan anggapan bahwa rumah susun adalah peruntukan masyarakat  berpenghasilan rendah  dan  apartemen  untuk  masyarakat  kategori  menengah  ke atas.
Masalah terletak pada kepemilikan atas rumah susun itu sendiri. Berbeda dengan hak milik pada rumah biasa di atas tanah (landed house) , kepemilikan atas suatu Rumah Susun menggunakan konsep strata title . Perbedaan konsep hak milik pada rumah biasa dengan strata title yaitu apabila  seseorang  membeli  rumah biasa  di komplek  perumahan,  kepemilikannya biasanya berupa Sertipikat Hak Milik. Orang yang memiliki Sertipikat Hak Milik berdasarkan sistem  hukum  Indonesia  UUPA/Undang-Undang  Nomor  5  Tahun  1960  tentang  Peraturan Dasar  Pokok-Pokok  Agraria  sangat  kuat  dan  bersifat  selamanya,  yang  kepemilikannya meliputi bangunan di atas tanah, tanah di halaman rumahnya, tanah yang berada di bawahnya, serta apa yang ada di atas bangunan tersebut. Apabila seseorang membeli Rumah Susun, maka sertipikat hak miliknya bukan Sertipikat Hak Milik dengan konsep kepemilikan seperti rumah biasa, namun konsep kepemilikannya bersifat strata title. (Yusariningsih, 2012)

## B. Metode Penelitian
Dalam  penyusunan  skripsi  ini,  metode  penelitian  yang  dipakai  adalah  dengan pendekatan yuridis empiris, yaitu penelitian hukum yang hendak mengadakan pengukuran terhadap peraturan perundang-undangan tertentu mengenai efektivitasnya.(Soekanto, 1984) Metode  penelitian  tersebut  mengkaji  pelaksanaan  atau  implementasi  ketentuan  hukum positif secara faktual pada setiap peristiwa hukum tertentu.
Penelitian  ini  disusun  secara  sistematis  dan  disajikan  dalam  bentuk  deskriptif analisitis, karena penelitian ini menggambarkan tentang perolehan Sertipikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun. Ini dimaksudkan untuk memberikan data yang seteliti mungkin yang dapat  membantu  dalam  memperkuat  teori-teori  mengenai  perolehan  Sertipikat  Hak  Milik atas Satuan Rumah Susun. Analitis karena dalam penelitian akan dianalisis hal-hal tentang perolehan Sertipikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun.
Analisis data pada penelitian ini, yaitu menggunakan analisis secara kualitatif. Analisis data  kualitatif  adalah  suatu  cara  penelitian  yang  menghasilkan  data  lisan  dan  juga perilakunya yang nyata, diteliti dan dipelajari sebagai suatu yang utuh.(Burhan, 2000)
Setelah  analisis  data  selesai  maka  hasilnya  akan  disajikan  secara  deskriptif,  yaitu dengan  menuturkan  dan  menggambarkan  apa  adanya  sesuai  dengan  permasalahan  yang diteliti.(H.B Sutopo, 1998)
Semua  data  yang  telah  terkumpul  kemudian  diedit,  diolah  dan  disusun  secara sistematis untuk selanjutnya disajikan  dalam bentuk deskriptif sistematis. Deskriptif yaitu bahwa  penelitian  ini  bertujuan  memberikan  gambaran  mengenai  hasil  penelitian  yang dilakukan  dan  berdasarkan  peraturan  perundang-undangan.  Sistematis  adalah  cara  teratur dan  baik.  Sedangkan  penyajian  data  diakhiri  dengan  penuangan  lewat  tulisan  melalui penulisan hukum ini.

## C. Hasil Dan Pembahasan

## 1. Perolehan Sertifikat Hak Milik Terhadap Pemegang Hak
Ketika  proses  jual  beli  oleh  pihak  penjual  dengan  pihak  pembeli  dilakukan  maka kemudian muncul hak dan kewajiban bagi pemilik satuan rumah susun, hak dan kewajiban pemilik dari pemilik satuan rumah susun adalah sebagai berikut :(Heri, 2016) Hak setiap pemilik unit Apartemen :
a) Hak untuk mendiami sendiri atau menyewakan;
b) Menggunakan untuk memperoleh fasiltas kredit pemilikan satuan apartemen dan kredit lain;
c) Memindahkan HMSRS kepada pihak lain dalam bentuk jual beli, tukar menukar, hibah, dll;
d) Mewariskan HMSRS kepada ahli waris;
e) Memanfaatkan apartemen dan lingkungannya, termasuk bagian bersama, dan bersama secara aman dan tertib;
f) Mendapatkan perlindungan sesuai dengan AD/ART Perhimpunan Penghuni. Keterangan yang diberikan oleh narasumber sangat sesuai dengan ketentuan Pasal 89  ayat  (1)  Undang-Undang  Nomor  20  Tahun  2011  tentang  Rumah  Susun  yang menyebutkan bahwa : “Setiap  orang  mempunyai  hak  untuk  menghuni  sarusun yang layak,    terjangkau,    dan    berkelanjutan    di    dalam  lingkungan  yang  sehat,  aman,  dan harmonis”.
2. Kewajiban Pemilik Apartemen
a) Membayar biaya pemeliharaan (service charge) Service charge adalah tanggung jawab pemilik, kecuali bila pemilik mengalihkan tanggung jawab kepada penghuni. Ke dalam biaya pemeliharaan ini biasanya termasuk biaya karyawan dan biaya administratif badan pengelola, biaya pemakaian, perawatan, dan perbaikan hak bersama (common property, pajak-pajak, asuransi, fee auditor, fee konsultan, dll;
b) Membayar biaya utilitas umum (utility charge) Utility charge ditanggung bersama oleh seluruh  pemilik/penghuni  berdasarkan  NPP  satuan  apartemen  masing-masing,  dan
dibayar  setiap  bulan.  Utility  charge  biasanya  disimpan  dalam  bentuk  tabungan  atas nama  Perhimpunan  Penghuni.  Pengeluaran  dananya  dilakukan  berdasarkan  anggaran yang telah ditetapkan; Melaksanakan tata tertib dalam apartemen Konsentrasi manusia yang demikian tinggi di atas lahan, bangunan, dan fasilitas bersama yang serba terbatas, menyebabkan pergesekan antar penghuni lebih besar kemungkinan terjadi.
Tanah  bersama  adalah  sebidang  tanah  yang  digunakan  atas  dasar  hak  bersama secara tidak terpisah yang di atasnya berdiri rumah susun dan ditetapkan batasnya dalam persyaratan izin bangunan (Pasal 1 angka 6 Undang-Undang Nomor 16 Tahun 1985). Ketentuan  ini  sesuai  dengan  pasal  6  Undang-Undang  Nomor  5  Tahun  1960  dimana semua hak tanah atas tanah mempunyai fungsi sosial.(Sutedi, 2010)
Ketika  sertipikat  hak  milik  atas  satuan  rumah  susun  terbit,  pada  hakikatnya pemilik satuan rumah susun dapat langsung mengambil sertipikat di Kantor Pertanahan sebagai  pemilik  baru  yang  sah  memegang  hak milik  atas  satuan rumah susun.  Tetapi biasanya,  proses  pendaftaran  sertipikat  hak  milik  atas  satuan  rumah  susun  dilakukan terhadap  banyak  unit  dan  oleh  satu  PPAT  yang  bekerja  sama  dengan  pengelola apartemen maka yang mengambilkan Sertipikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun yang sudah jadi adalah pihak PPAT.(Suroso, 2016)
3. Perlindungan  Hukum  Terhadap  Status  Kepemilikan  Satuan  Rumah

## Susun yang sudah Memiliki Seritipikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun
Pada  umumnya  jual  beli  Rumah  susun/  Apartemen  antara  pelaku  usaha (Pengembang  perumahan)  dengan  konsumen,  didasarkan  pada  perjanjian  yang  telah ditetapkan  secara  sepihak  oleh  pelaku  usaha  (perjanjian  baku/  standar).  Perjanjian tersebut mengandung ketentuan yang berlaku umum dan konsumen hanya memiliki dua pilihan  menyetujui  atau  menolak.  Kekhawatiran  yang  muncul  berkaitan  dengan perjanjian  baku  dalam  jual  beli  Rumah  Susun/  Apartemen  adalah  karena dicantumkannya klausul eksonerasi ( exception clause ). Dan kebanyakan investor hanya mementingkan  aspek  keuntungan  atau  bonafit  semata  bagi  perusahaan  mereka  saja tanpa memperhatikan masalah yang terjadi dikemudian hari yang berdampak bagipara investor maupun penghuni satuan rumah susun.dalam hal kepemilikan terhadap satuan rumah  susun  diberikan  kepastian  hukum  dengan  diterbitkannya  sertifikat  atas  satuan rumah  susun,  hal  ini  ditujukan  untuk  mencegah  dan  kelalaian  dikarenakan  perjanjian klausula baku yang dibuat oleh developer.
1. Orang  asing  hanya  dapat  memiliki  satuan  rumah  susun  yang  dibangun  di  atas tanah hak pakai. Orang asing ini dari segi kehadirannya di Indonesia dapat dibagi dalam dua golongan, yaitu:
a) Orang asing yang bertempat tinggal di Indonesia secara menetap dibuktikan dengan izin tetap tinggal
b) Orang  asing  yang  tidak  tinggal  di  Indonesia  secara  menetap  melainkan  hanya sewaktu-waktu  berada  di  Indonesia,  dibuktikan  dengan  izin  kunjungan  atau  izin keimigrasian.
Alternatif  pemecahan  permasalahan  (solusi)  bagi  WNA  untuk  dapat  menguasai satuan rumah susun dalam prakteknya adalah :
c) SewaMenyewa
Konsep sewa menyewa jangka panjang ( long term lease ) yang dipraktekkan oleh  beberapa  pemilik  satuan  rumah  susun  (pengembang)  dan  pada  dasarnya konsep  ini  juga  tidak  mengalihkan  kepemilikan.Diatur  dalamPasal  52  Undang- undang Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman.
d) Sewa  menyewa  dengan  kemungkinan  konversi  menjadi  jual  beli  ( Convertible Lease )
Konsep  dasar  dari  transaksi  ini  adalah  sepenuhnya  berpedoman  kepada perjanjian sewa menyewa biasa, namun dengan beberapa kondisi antara lain :
- Harga  sewa  diperhitungkan  cicilan  harga  pembelian  apabila  konversi  sewa menjadi konsep pemilikan dimungkinkan di kemudian hari;
- Penyewa  diberikan  hak  yang  penuh  untuk  menghuni  apartemen  termasuk pengurusan penghunian;
- Mengalihkan hak sewa/sub lease kepada pihak ketiga dan lain sebagainya.
e) Nominee /Trustee Arrangement
Konsep nominee/ trustee arrangement mekanismenya diatur bahwa pemilik satuan rumah susun (diluar tanah Hak Pakai), adalah tetap seorang WNI atau badan hukum Indonesia. Dalam prakteknya biasa terjadi hubungan peminjaman uang oleh pihak WNA kepada pihak Indonesia, dimana pembiayaan yang diterima oleh pihak Indonesia  dari  pihak  asing  semata-mata  akan  digunakan  olehnya  untuk  membeli satuan rumah susun.
D. Simpulan .
Proses  pertama  dalam  perolehan  sertipikat  hak  milik  atas  satuan  rumah  susun adalah  dengan  melakukan  pembelian  satuan  rumah  susun  yang  dapat  dilakukan
dilakukan menggunakan 2 (dua) cara, yaitu jual beli satuan rumah susun pertama kali dan  proses  jual  beli  unit  apartemen  dengan  melibatkan  pihak  ketiga,    Kemudian setelah adanya proses jual beli perlu juga ditentukan mengenai bagaimana pembeli melakukan pembayaran atas pembelian apartemen kepada penjual.  Setelah adanya Pembayaran  maka  tahap  selanjutnya  yang  harus  dilakukan  adalah  melakukan penerbitan  SHSM. Penerbitan  SHM  sarusun  ini  dilakukan  untuk  pertama kali  atas nama  pengembang.  Untuk  penerbitan  SHM  sarusun  ini,  maka  pihak  pengembang harus  menyiapkan  berkas-berkas  seperti  yang  disyaratkan  oleh  Badan  Pertanahan Nasional
Kemudian yang terakhir adalah ketika sertipikat hak milik atas satuan rumah susun terbit, pada hakikatnya pemilik satuan rumah susun dapat langsung mengambil sertipikat di  Kantor  Pertanahan  sebagai  pemilik  baru  yang  sah  memegang  hak  milik  atas  satuan rumah susun. Tetapi biasanya, proses pendaftaran sertipikat hak milik atas satuan rumah susun  dilakukan  terhadap  banyak  unit  dan  oleh  satu  PPAT  yang  bekerja  sama  dengan pengelola apartemen maka yang mengambilkan Sertipikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun yang sudah jadi adalah pihak PPAT.
Menurut penelitian yang dilakukan oleh penulis, pemilik satuan rumah susun yang telah memiliki sertipikat hak milik atas satuan rumah susun memiliki perlindungan hukum yang berlaku sejak diterbitkannya Sertipikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun. Sehigga pemilik satuan rumah susun memiliki kepastian hukum dari sertipikat tersebut.
Persyaratan Kepemilikan atau Penghunian Rumah Susun Bagi Orang Asing. Dalam pasal 1 PP No.41/1996 ditentukan persyaratan yang wajib dipenuhi bagi pemilikan rumah bagi orang asing, yaitu Menurut ketentuan ayat (1) : Orang asing yang bersangkutan harus berkedudukan  di  Indonesia;  Rumah  yang  dimiliki  itu  adalah  untuk  tempat  tinggal  atau hunian; Keberadaan rumah tersebut di atas tanah yang  bersangkutan harus dilandasi hak atas tanah tertentu, yang sebagaimana telah kita ketahui dapat berupa Hak Pakai atau Hak Sewa atas Bangunan.

## DAFTAR PUSTAKA
Burhan, A. (2000). Metode Penelitian Hukum . Jakarta: Rineka Cipta.
H.B  Sutopo.  (1998). Metodologi  Penelitian  Hukum  Kualitatif  Bagian  II .  Surakarta:  UNS Press.
Heri. (2016). Wawancara . Semarang.
Kartono, K. (1979). Pengantar Metodologi Research . Bandung: Alumni.
Soekanto, S. (1984). Pengantar Penelitian Hukum . Jakarta: UI-Press.
Suroso. (2016). Wawancara . Semarang.
Sutedi, A. (2010). Hukum Rumah Susun & Apartemen . Jakarta: sinar grafika.
Yusariningsih,  O.  Y.  (2012). Perolehan  Sertipikat  Hak  Milik  atas  Satuan  Rumah  Susun . Universitas Diponegoro.
Peraturan Perundang-undangan
Undang-Undang Dasar 1945
Undang-Undang Nomor 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun
Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman Peraturan Pemerintah Nomor 41 Tahun 1996 tentang Pemilikan Rumah Tempat Tinggal atau Hunian oleh Orang Asing yang Berkedudukan di Indonesia Peraturan Pemerintah Nomor 4 Tahun 1988 tentang Rumah Susun Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan,
dan Hak Pakai atas Tanah
Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 7 Tahun 1996 tentang Persyaratan Pemilikan Rumah Tempat Tinggal atau Hunian oleh Orang Asing Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemertintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran tanah
Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 4 Tahun 1989 tentang Bentuk dan Tata cara  Pembuatan  Buku  Tanah  Serta  Penerbitan  Sertipikat  Hak  Milik  Atas  Satuan Rumah Susun.
Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 2 Tahun 1989 tentang Bentuk dan Tata Cara Pengisian Serta Pendaftaran Akta Pemisahan Rumah Susun.
Kitab Undang-Undang Hukum Perdata