## ANALISIS KELAYAKAN INVESTASI PARKIR DI KOMPLEK GELANGGANG OLAHRAGA BUNG KARNO
Sisnanto Indrawan 1* , Hamdani Abdulgani 2 , Sarwanta 3
1,2,3 Program Studi Teknik Sipil, Fakultas Teknik, Universitas Wiralodra, Indramayu 45213
Email : masarwanto@gmail.com

## Abstract
Bung Karno Sports Center is a multi-purpose sports complex in Senayan, Jakarta, Indonesia. Gelora  Bung  Karno  complex  accommodates  many  visitors,  therefore  it  is  necessary  to  analyze parking capacity and volume. data collection methods by conducting observations, and interviews in the field. The method used in this study is descriptive analysis with an emphasis on calculations. The analysis found that the average volume of parking for two-wheeled vehicles in the GBK Complex was 2,982 vehicles/day while four-wheeled vehicles were 2,876 vehicles/day. The average parking index  for  two-wheeled  vehicles  is  58.34%,  while  the  four-wheel  parking  index  is  66.03%.  The average parking duration for two-wheeled vehicles is 130.57 minutes/vehicle while for four-wheel is 150.04 minutes/vehicle. The analysis of the feasibility of off-street parking investment in the GBK complex in the existing condition with the BEP flat rate scheme is in the 4th year of investment. The BCR value is 1.36, the NPV value is Rp. 51,204,659,396 and the IRR value of 10.04%. And for the BEP progressive tariff scheme, is in the 8th year of investment. The BCR value is 1.3, the NPV value is Rp. 12,972,674,849 and an IRR value of 10.17%. Meanwhile, the combined BEP tariff scheme is in year 4. The BCR value is 2.1, the NPV value is Rp. 102,366,455,319 and an IRR value of 10.04%. Of all these schemes, it is considered feasible to continue investing Keywords: Parking capacity, parking demand, vehicle volume, Investment feasibility analysis.

## Abstrak
Gelanggang Olahraga (Gelora) Bung Karno adalah sebuah komplek olaharaga serbaguna di Senayan,  Jakarta,  Indonesia.  komplek  Gelora  Bung Karno menampung  banyak  pengunjung maka dari  itu  perlu  untuk  menganalisis  kapasitas  parkir,  volume.  metode  pengumpulan  data  dengan melakukan  observasi,  wawancara  di lapangan.  Metode  yang  digunakan dalam  penelitian  ini yaitu analisis  deskriptif  dengan  menitikberatkan  pada  perhitungan.  Dari  analisis  di  dapatkan  Rata-rata volume parkir kendaraan roda dua di Komplek GBK sebanyak 2.982 kendaran/hari sedangkan roda empat 2.876 kendaraan/hari. Rata-rata indeks parkir kendaraan roda dua sebesar 58,34% sedangkan rata-rata indeks parkir roda empat sebesar 66,03%. Durasi parkir rata-rata parkir kendaraan roda dua 130,57 menit/kendaraan sedangkan roda empat150,04 menit/kendaraan. Analisis kelayakan investasi parkir off street di komplek GBK pada kondisi eksisting dengan skema tarif flat BEP berada ditahun ke 4 investasi. Nilai BCR sebesar 1,36, nilai NPV Rp. 51.204.659.396 dan nilai IRR sebesar 10,04%. Dan untuk skema tarif progressif BEP berada di tahun ke 8 investasi. Nilai BCR sebesar 1,3, nilai NPV Rp. 12.972.674.849 dan nilai IRR sebesar 10,17%. Sedangkan untuk skema tarif kombinasi BEP  berada  ditahun  ke  4.  Nilai  BCR  sebesar  2,1,  nilai  NPV  Rp.  102.366,455.319  dan  nilai  IRR sebesar 10,04%. Dari semua skema tersebut di anggap layak untuk dilanjutkan investasi Kata kunci: Kapasitas parkir, kebutuhan parkir, volume kendaraan, Analisis kelayakan investasi

## I. PENDAHULUAN
Gelora  Bung  Karno  (Gerora)  adalah kompleks olahraga serbaguna yang terletak di Senayan,  Jakarta,  Indonesia.  Dengan  luas 136,84 hektar, kompleks olahraga ini meliputi stadion  utama,  lapangan  sepak  bola,  stadion
air,  stadion  tenis,  lapangan  hoki,  bisbol panahan,  dan  beberapa  gym  dalam  ruangan. Kompleks  olahraga  ini  tidak  hanya  menjadi pusat  olahraga  nasional,  tetapi  juga  tempat yang  populer  bagi  masyarakat  Jakarta  untuk berolahraga, jogging,  bersepeda,  aerobik  dan
senam,  terutama  di  akhir  pekan.  dalam komplek  GBK  terdapat  Jakarta  Convention Cente  (JCC).  Terdapat  13  ruang  pertemuan besar dan kecil, termasuk ruang pleno tempat duduk  dan  aula  konferensi  seluas  3.921  m 2 . JCC  adalah  pusat  konvensi  terbesar  di Indonesia  dan  sering  menjadi  tuan  rumah acara nasional dan internasional.
Berdasarkan  hal  tersebut  komplek  GBK akan banyak di jadikan tempat event olahraga nasional  maupun  internasional  dan  tentunya akan menarik banyak pengunjung yang datang dari  penjuru  Indonesia  maupun  masyarakat Jakarta sendiri.
Dengan
banyaknya pengunjung  yang  datang  ke  GBK  akan berbanding  lurus  dengan  adanya  lonjakan kendaraan  yang  masuk  ke  komplek  GBK maka dari itu di butuhkan tempat parkir yang memadai.
Tempat parkir merupakan jumlah ruang parkir  yang  dibutuhkan  untuk  menampung kendaraan  yang  perlu  diparkir  berdasarkan fasilitas  dan  fungsi  penggunaan  lahan  [1]. Fasilitas  parkir  adalah  prasarana  lalu  lintas yang  berfungsi  untuk  menunjang  aktivitas- aktivitas  dalam  menjangkau  suatu  kawasan tertentu, sehingga untuk penggunaannya harus efisien dan aman [2]. On street parking (parkir dibadan jalan) prinsipnya yaitu memanfaatkan sebagian dari ruas jalan, baik satu sisi maupun dua  sisi  yang  menyebabkan  terjadinya pengurangan  lebar  efektif  jalan  dan  akan mempengaruhi volume lalu lintas yang dapat ditampung ruas jalan tersebut [3].
Secara  garis  besar  Komplek  Gelora Bung Karno memiliki area tempat parkir yang luas  dimana  terdapat  10  areal  parkir  untuk motor dan 15 areal parkir untuk mobil, yang bisa  di  gunakan  saat  ada  lonjakan  penonton terutama  saat  event  event  olahraga  besar  di komplek GBK. Berdasarkan hal ini dilakukan analisis  kelayakan  finansial  investasi  yang bertujuan untuk mengetahui perkiraan pendanaan  dan  aliran  kas,  sehingga  dapat diketahui layak atau tidaknya bisnis off street parking yang dijalankan pada komplek GBK. Untuk mengetahui kelayakan dihitung dengan metode  ekonomi  teknik  seperti  perhitungan Net  Present  Value (NPV), Internal  Rate  of Return (IRR), Benefit Cost Ratio (BCR) [4]

## II. METODE PENELITIAN
2.1. Jenis dan sumber data
Data Primer yaitu data yang bersumber dari  sumber  lapangan  study  lokasi  dan
wawancara  dengan  pengurus  parkir  di Komplek  GBK.  Data  Sekunder  yaitu  data yang bersumber dari dokumen instasi terkait, seperti  pengelola  Komplek  Gelora  Bung Karno  dan  juga  pihak  penyedia  parkir  PT. Centre Park
2.2. Metode Pengumpulan Data
Melakukan Pengamatan atau observasi lapangan meliputi berbagai hal yang menyangkut  pengamatan  kondisi  fisik  dan aktivitas  pada  lokasi  penelitian  serta  juga dilakukan  wawancara  informal  jawab  secara langsung dengan responden dan pengambilan data  primer  dari  pengelola  Komplek  GBK berupa  laporan  transaksi  keluar  masuk kendaraan  yang  kemudian  dianalisis  dan diolah  sesuai  dengan  rumusan  masalah peneliatian.

## III. HASIL DAN PEMBAHASAN
3.1. Data parkir existing Komplek Gelora Bung Karno memiliki  16  lokasi  kantong  parkir,  dan untuk  mengetahui  lebih  detail  mengenai lokasi  dan  kapasitas  parkir  di  Komplek Gelora  Bung  Karno  maka  dapat  dilihat pada tabel berikut ini.
Tabel    1 .  Lokasi  Kantung  Parkir  Eksisting
Komplek GBK No Lokasi Kapasitas Luas Ha Motor Mobil Motor Mobil 1 Parkir Selatan Barat 174 150 0,087 0,27 2 Parkir Selatan Timur - 175 0,32 3 Istora 1000 257 0,17 0,36 4 Parkir Timur - 1054 3,889 5 Gedung Parkir 460 1005 0,10 3,760 6 Stadion Renang 250 175 0,09 0,41 7 Rugby 500 - 0,11 8 Lapangan A/B/C 1000 85 0,57 0,14 9 Parkir Utara 500 524 0,10 1,92 10 Jalur Pintu Kuning - 80 0,18 11 GBK Arena 16 211 0,011 0,32 12 Tenis - 50 0,20 13 Baseball - 40 0,20 14 Masjid Albina 1000 40 0,56 0,21 15 Gd. Konvensi 300 150 0,12 0,29 16 Stadium Utama - 360 0,41 Total 5.200 4.356 1,918 10,959
di ketahui  Komplek  Gelora  Bung  Karno memiliki  16 kantung  parkir,  dari  16  kantung parkir  tersebut  10  kantung  parkir  dapat
digunakan  untuk  parkir  kendaraan  roda  dua dan  roda  empat,  sedangkan  kantung  parkir selatan timur, parkir timur, jalur pintu kuning, tenis, baseball, stadium utama hanya diperuntukan untuk kendaraan roda empat dan hanya kantung parkir rugby yang diperuntukan  untuk  kendaraan  roda  dua. Kapasitas  parkir  eksisting  untuk  kendaraan roda dua sebesar 5.200 kendaraan, sedangkan kapasitas  parkir  eksisting  untuk  kendaraan roda 4 sebesar 4.356 kendaraan.

## 3.2. Pola Parkir Eksisting
Untuk mengetahui lebih detail mengenai pola parkir eksisting di Komplek Gelora Bung Karno  maka  dapat  dilihat  pada  tabel  berikut ini:
Tabel  2 . Pola Parkir Eksisting di GBK No Lokasi Kapasitas Motor Mobil 1 Parkir Selatan Barat Pola parkir kendaraan dua sisi 90 o Pola parkir kendaraan satu sisi 90 o
2 Parkir Selatan
Timur
- Pola parkir kendaraan satu sisi 90 o 3 Istora Pola parkir kendaraan pulau 90 o Pola parkir kendaraan satu sisi 90 o 4 Parkir Timur - Pola parkir kendaraan pulau 90 o 5 Gedung Parkir Pola parkir kendaraan dua sisi 90 o Pola parkir kendaraan pulau 90 o
6 Stadion Renang Pola parkir kendaraan dua sisi 90 o Pola parkir kendaraan dua sisi 90 o 7 Rugby Pola parkir kendaraan dua sisi 90 o - 8 Lapangan A/B/C
Pola parkir kendaraan pulau 90 o Pola parkir kendaraan satu sisi 90 o 9 Parkir Utara Pola parkir kendaraan dua sisi 90 o Pola parkir kendaraan pulau 90 o 10 Jalur Pintu Kuning - Pola parkir kendaraan satu sisi 90 o 11 GBK Arena Pola parkir kendaraan satu sisi 90 o Pola parkir kendaraan dua sisi 90 o 12 Tenis - Pola parkir kendaraan satu sisi 90 o 13 Baseball - Pola parkir kendaraan satu sisi 90 o 14 Masjid Albina Pola parkir kendaraan dua sisi 90 o Pola parkir kendaraan satu sisi 90 o 15 Gd.Konvensi Pola parkir kendaraan dua sisi 90 o Pola parkir kendaraan dua sisi 90 o
16 Stadium Utama - Pola parkir kendaraan dua sisi 90 o Total 5.200 4.356
Dari  Tabel  2  di  ketahui  pola  parkir kendaraan  dua  sisi  90 o yang  paling  banyak dugunakan  Komplek  Gelora  Bung  Karno. Pola  ini  banyak  digunakan  karena  memang mampu memaksimalkan menampung volume kendaraan
3.3. Analisis  Parkir  Off  Street  Gelora
Bung Karno (GBK)
a) Volume dan Indeks Parkir
Data pengamatan parkir harian kendaraan  roda  dua  (Motor)  dan  roda empat (mobil) yang sudah di analisis dan diolah  selama  15  hari  mulai  tanggal  1 Januari  2020  hingga  15  Januari  2020 sebagai berikut.
Tabel  3 . Volume dan Indeks Parkir Kawasan
GBk
Berdasarkan tabel 3 diketahui bahwa jumlah  volume  parkir  kawasan  GBK  untuk kendaraan roda 2 sebesar 44.726 kend per 15 hari atau sebesar 2.982 kend/hari. Sedangkan, untuk  kendaraan  roda  4  diketahui  bahwa jumlah volume parkir sebesar 43.147 kend per 15  hari  atau  sebesar  2.876  kend/hari.  Indeks parkir untuk kendaraan roda 2 memiliki nilai rata-rata sebesar 57,34% per hari, sedangkan untuk  kendaraan  roda  4  indeks  parkir memiliki  nilai  rata-rata  sebesar 66,03%  per hari. Artinya, kapasistas parkir di kawasan GBK  masih  dapat  menampung  volume parkir  kendaraan.  Perbandingan  volume parkir  antara  kendaraan  roda  2  dengan
kendaraan roda 4 di kawasan GBK dapat diketahui pada grafik dibawah ini:
Gambar  1.  Grafik  Volume  Parkir  Kendaraan Roda  2  (Motor)  dan  Kendaraan  Rodan  4 (Mobil) di Kawasan GBK
3.4. Analisis kelayakan finansial investasi  parkir  off  street  GBK kondisi eksisting
Analisis  kelayakan  finansial  investasi bertujuan  untuk mengetahui  perkiraan  dalam hal pendanaan dan aliran kas, sehingga dapat diketahui  layak  atau  tidaknya  bisnis  yang dijalankan. Berikut  Laporan biaya (cost) dan keuntungan  (benefit)  parkir  Gelora  Bung Karno, sebagai berikut : Tabel  4 . Cost and Benefit
Tahun Ke - N
COST BENEFIT Item Jumlah Item Jumlah
0 Investasi Pembangunan Gedung Parkir 110.772.200.0 00 Pendapatan Parkir 20.117.200.00 0 Gaji Karyawan 2.850.000.000 1 Gaji Karyawan 2.850.000.000 Pendapatan Parkir 20.117.200.00 0 2 Gaji Karyawan 2.850.000.000 Pendapatan
Parkir
20.117.200.00 0 3 Gaji Karyawan 2.850.000.000 Pendapatan Parkir 20.117.200.00 0 Biaya Maintenance
Gedung 5% 1.076.372.000
Biaya Perawatan
Lahan Parkir 830.000.000
4 Gaji Karyawan 2.850.000.000 Pendapatan Parkir 20.117.200.00 0 Biaya Maintenance 5% 1.076.372.000 Biaya Perawatan Lahan Parkir 830.000.000 5 Gaji Karyawan 2.850.000.000 Pendapatan Parkir 20.117.200.00 0 Biaya Maintenance 5% 1.076.372.000
Biaya Perawatan
Lahan Parkir 830.000.000 6 Gaji Karyawan 2.850.000.000 Pendapatan Parkir 20.117.200.00 0 Biaya Maintenance 5% 1.076.372.000 Biaya Perawatan Lahan Parkir 830.000.000 7 Gaji Karyawan 2.850.000.000 Pendapatan Parkir 20.117.200.00 0 Biaya Maintenance 5% 1.076.372.000 Biaya Perawatan Lahan Parkir 830.000.000 8 Gaji Karyawan 2.850.000.000 Pendapatan Parkir 20.117.200.00 0 Biaya Perawatan Lahan Parkir 830.000.000 9 Gaji Karyawan 2.850.000.000 Pendapatan Parkir 20.117.200.00 0 Biaya Perawatan Lahan Parkir 830.000.000 10 Gaji Karyawan 2.850.000.000 Pendapatan Parkir 20.117.200.00 0 Biaya Perawatan Lahan Parkir 830.000.000 11 Gaji Karyawan 2.850.000.000 Pendapatan Parkir 20.117.200.00 0 Biaya Perawatan Lahan Parkir 830.000.000 12 Gaji Karyawan 2.850.000.000 Pendapatan Parkir 20.117.200.00 0 Biaya Perawatan Lahan Parkir 830.000.000
13 Gaji Karyawan 2.850.000.000 Pendapatan Parkir 20.117.200.00 0 Biaya Perawatan Lahan Parkir 830.000.000 14 Gaji Karyawan 2.850.000.000 Pendapatan Parkir 20.117.200.00 0 Biaya Perawatan Lahan Parkir 830.000.000 15 Gaji Karyawan 2.850.000.000 Pendapatan Parkir 20.117.200.00 0 Biaya Perawatan Lahan Parkir 830.000.000 16 Gaji Karyawan 2.850.000.000 Pendapatan Parkir 20.117.200.00 0 Biaya Perawatan Lahan Parkir 830.000.000 17 Gaji Karyawan 2.850.000.000 Pendapatan Parkir 20.117.200.00 0 Biaya Perawatan Lahan Parkir 830.000.000 18 Gaji Karyawan 2.850.000.000 Pendapatan Parkir 20.117.200.00 0 Biaya Perawatan Lahan Parkir 830.000.000 19 Gaji Karyawan 2.850.000.000 Pendapatan Parkir 20.117.200.00 0 Biaya Perawatan Lahan Parkir 830.000.000 20 Gaji Karyawan 2.850.000.000 Pendapatan Parkir 20.117.200.00 0 Biaya Perawatan Lahan Parkir 830.000.000 Jumlah Total 190.944.060.0 00 422.461.200.0 00

## Nilai investasi
Berikut  ini  adalah  asumsi  nilai  investasi pembuatan  Gedung  parkir  baru  di Komplek  GBK  dengan  menggunakan standart  harga  konstruksi  untuk  wilayah jabodetabek.
Tabel  5 . Nilai Investasi Gedung Parkir No Uraian Pekerjaan Total RAB 1 Pekerjaan persiapan 400.000.000 II Pekerjaan Struktur Pelaksanaan 52.490.000.000 Design development 1.450.000.000 III Pekerjaan arsitektur Pelaksanaan 21.450.000.000 Design development 2.378.000.000 IV Pekerjaan MEP Pelaksanaan Pekerjaan mechanichal 6.700.000.000 Pekerjaan elektrikal 4.670.000.000 Pekerjaan plambing 2.300.000.000 V Alat alat parkir 6.014.000.000
Setelah  mengetahui  data-data  eksisting maka  akan  di  lanjutkan  analisis  kelayakan finansial  investasi  menggunakan  metode Break  Event  Point  (BEP),  Benefit  and  Cost Ratio  (BCR),  Net  Present  Value  (NPV)  dan IRR  (Internal  Rate  of  Return)  dengan  tarif parkir flat dan tarif parkir progresif.
3.5. Analisis kelayakan finansial investasi  investasi  parkir  Off  street (GBK) dengan tarif flat
Laporan pengeluaran (cost) parkir Gelora Bung Karno, sebagai berikut:
Tahun Ke - N COST Item Jumlah 0 Investasi Pembangunan Gedung Parkir Rp 110.772.200.000
3,014 3,076 3,100 2,957 3,004 3,314 2,941 2,890 2,709 2,688 3,042 3,015 2,787 3,006 3,183 2,843 2,761 2,729 2,531 2,594 2,684 2,648 2,608 2,678 2,609 3,893 3,479 2,601 2,997 3,492 0 500 1,000 1,500 2,000 2,500 3,000 3,500 4,000 4,500 1-J an-20 2-J an-20 3-J an-20 4-J an-20 5-J an-20 6-J an-20 7-J an-20 8-J an-20 9-J an-20 10-J an-20 11-J an-20 12-J an-20 13-J an-20 14-J an-20 15-J an-20 V o lu m e P ar k ir (k e n d /H ar i) Waktu Pengamatan Motor Mobil
Gaji Karyawan Rp 2.850.000.000 1 Gaji Karyawan Rp 2.850.000.000 2 Gaji Karyawan Rp 2.850.000.000 3 Gaji Karyawan Rp 2.850.000.000 Biaya Maintenance Gedung 5% Rp 1.076.372.000 Biaya Perawatan Lahan Parkir Rp 830.000.000 4 Gaji Karyawan Rp 2.850.000.000 Biaya Maintenance 5% Rp 1.076.372.000 Biaya Perawatan Lahan Parkir Rp 830.000.000 5 Gaji Karyawan Rp 2.850.000.000 Biaya Maintenance 5% Rp 1.076.372.000 Biaya Perawatan Lahan Parkir Rp 830.000.000 6 Gaji Karyawan Rp 2.850.000.000 Biaya Maintenance 5% Rp 1.076.372.000 Biaya Perawatan Lahan Parkir Rp 830.000.000 7 Gaji Karyawan Rp 2.850.000.000 Biaya Maintenance 5% Rp 1.076.372.000 Biaya Perawatan Lahan Parkir Rp 830.000.000 8 Gaji Karyawan Rp 2.850.000.000 Biaya Perawatan Lahan Parkir Rp 830.000.000 9 Gaji Karyawan Rp 2.850.000.000 Biaya Perawatan Lahan Parkir Rp 830.000.000 10 Gaji Karyawan Rp 2.850.000.000 Biaya Perawatan Lahan Parkir Rp 830.000.000 11 Gaji Karyawan Rp 2.850.000.000 Biaya Perawatan Lahan Parkir Rp 830.000.000 12 Gaji Karyawan Rp 2.850.000.000 Biaya Perawatan Lahan Parkir Rp 830.000.000 13 Gaji Karyawan Rp 2.850.000.000 Biaya Perawatan Lahan Parkir Rp 830.000.000 14 Gaji Karyawan Rp 2.850.000.000 Biaya Perawatan Lahan Parkir Rp 830.000.000 15 Gaji Karyawan Rp 2.850.000.000 Biaya Perawatan Lahan Parkir Rp 830.000.000 16 Gaji Karyawan Rp 2.850.000.000 Biaya Perawatan Lahan Parkir Rp 830.000.000 17 Gaji Karyawan Rp 2.850.000.000 Biaya Perawatan Lahan Parkir Rp 830.000.000 18 Gaji Karyawan Rp 2.850.000.000 Biaya Perawatan Lahan Parkir Rp 830.000.000 19 Gaji Karyawan Rp 2.850.000.000
Biaya Perawatan Lahan Parkir Rp 830.000.000 20 Gaji Karyawan Rp 2.850.000.000 Biaya Perawatan Lahan Parkir Rp 830.000.000 Jumlah Total Rp 190.944.060.000 Berdasarkan tabel  diatas  rincian laporan  pendapatan  ( revenue )  dan  biaya ( cost ) tarif flat, maka dibuat laporan arus kas, sebagai berikut:
Tabel  6 . Laporan Arus Kas Tarif Flat (dalam ribuan)
Tah un Ke- Total Pendapata n (Rp) Total Biaya (Rp) EBT Pajak (Rp) EAT (Benefit) (Rp) (1) (2) (3) (4) = (2)- (3) (5) = (4) x10% (6) = (4)- (5) 0 25.580.66 0.000 110.487.2 00.000 84.906.54 0.000 76.415.88 6.000 1 25.580.66 0.000 2.850.000. 000 22.730.66 0.000 2.273.06 6.000 20.457.59 4.000 2 25.580.66 0.000 2.850.000. 000 22.730.66 0.000 2.273.06 6.000 20.457.59 4.000 3 25.580.66 0.000 4.756.372. 000 20.824.28 8.000 2.082.42 8.800 18.741.85 9.200 4 25.580.66 0.000 4.756.372. 000 20.824.28 8.000 2.082.42 8.800 18.741.85 9.200 5 25.580.66 0.000 4.756.372. 000 20.824.28 8.000 2.082.42 8.800 18.741.85 9.200 6 25.580.66 0.000 4.756.372. 000 20.824.28 8.000 2.082.42 8.800 18.741.85 9.200 7 25.580.66 0.000 4.756.372. 000 20.824.28 8.000 2.082.42 8.800 18.741.85 9.200 8 25.580.66 0.000 3.680.000. 000 21.900.66 0.000 2.190.06 6.000 19.710.59 4.000 9 25.580.66 0.000 3.680.000. 000 21.900.66 0.000 2.190.06 6.000 19.710.59 4.000 10 25.580.66 0.000 3.680.000. 000 21.900.66 0.000 2.190.06 6.000 19.710.59 4.000 11 25.580.66 0.000 3.680.000. 000 21.900.66 0.000 2.190.06 6.000 19.710.59 4.000 12 25.580.66 0.000 3.680.000. 000 21.900.66 0.000 2.190.06 6.000 19.710.59 4.000 13 25.580.66 0.000 3.680.000. 000 21.900.66 0.000 2.190.06 6.000 19.710.59 4.000 14 25.580.66 0.000 3.680.000. 000 21.900.66 0.000 2.190.06 6.000 19.710.59 4.000 15 25.580.66 0.000 3.680.000. 000 21.900.66 0.000 2.190.06 6.000 19.710.59 4.000 16 25.580.66 0.000 3.680.000. 000 21.900.66 0.000 2.190.06 6.000 19.710.59 4.000 17 25.580.66 0.000 3.680.000. 000 21.900.66 0.000 2.190.06 6.000 19.710.59 4.000 18 25.580.66 0.000 3.680.000. 000 21.900.66 0.000 2.190.06 6.000 19.710.59 4.000 19 25.580.66 0.000 3.680.000. 000 21.900.66 0.000 2.190.06 6.000 19.710.59 4.000 20 25.580.66 0.000 3.680.000. 000 21.900.66 0.000 2.190.06 6.000 19.710.59 4.000 Tot al 511.613.2 00.000 77.321.86 0.000 434.291.3 40.000 43.429.1 34.000 390.862.2 06.000 Keterangan:
EBT  =  Earning  Before  Tax  (Laba  sebelum pajak)
EAT = Earning After Tax (Laba setelah pajak)
Berdasarkan tabel diatas laporan arus kas diatas,  diketahui  bahwa  arus  kas  investasi pembangunan  lahan  parkir  off  street  di komplek  GBK  selalu  menerima  keuntungan bersih ( benefit ) dari tahun ke-1 sampai tahun ke-10.
a) Analisis Break Event Point (BEP)
Berdasarkan  data  lampiran  1C,  maka hasil  kelayakan  investasi  menggunakan analisis BEP, sebagai berikut:
Tabel    7. Titik  Impas  (BEP)  Unit  dan Pendapatan Tarif Flat
Dari tabel 7 di atas diketahui titik impas ( break  event  point )  investasi  lahan  parkir off street di  komplek  Stadion  GBK  berada  di tahun ke 4 investasi.
Gambar  2 .  Grafik  BEP  Investasi  Parkir  Off Street Kawasan GBK dengan Tarif Parkir Flat
b) Analisis Benefit Cost Ratio (BCR) hasil kelayakan investasi menggunakan analisis  BEP  dengan  tarif  kombinasi, sebagai berikut:
Tabel    8 .  Titik  Impas  (BEP)  Unit  dan Pendapatan Tarif Kombinasi
Tahu n Ke- Pengeluaran (Rp) Pendapatan (Rp) Balance 0 110.487.200.00 0 - - 110.487.200.000 1 113.337.200.00 0 31.956.480.000 -81.380.720.000 2 116.187.200.00 0 63.912.960.000 -52.274.240.000
3 120.943.572.00 0 95.869.440.000 -25.074.132.000 4 125.699.944.00 0 127.825.920.00 0 2.125.976.000 5 130.457.516.00 0 159.782.400.00 0 29.324.884.000 6 135.219.902.00 0 191.738.880.00 0 56.518.978.000 7 139.976.274.00 0 223.695.360.00 0 83.719.086.000 8 143.656.274.00 0 255.651.840.00 0 111.995.566.000 9 147.336.274.00 0 287.608.320.00 0 140.272.046.000 10 151.017.474.00 0 319.564.800.00 0 168.547.326.000 11 154.698.674.00 0 351.521.280.00 0 196.822.606.000 12 158.379.874.00 0 383.477.760.00 0 225.097.886.000 13 162.061.074.00 0 415.434.240.00 0 253.373.166.000 14 165.742.274.00 0 447.390.720.00 0 281.648.446.000 15 169.423.474.00 0 479.347.200.00 0 309.923.726.000 16 173.104.674.00 0 511.303.680.00 0 338.199.006.000 17 176.785.874.00 0 543.260.160.00 0 366.474.286.000 18 180.467.074.00 0 575.216.640.00 0 394.749.566.000 19 184.148.274.00 0 607.173.120.00 0 423.024.846.000 20 187.829.474.00 0 639.129.600.00 0 451.300.126.000
Dari Tabel 8 di atas diketahui titik impas ( break event point ) investasi lahan parkir off street di komplek Stadion GBK dengan tarif kombinasi berada di tahun ke 7 investasi. Seperti terlihat juga pada gambar grafik di bawah ini.
Gambar 3 . Grafik BEP Investasi Parkir Off Street Kawasan  GBK  dengan  Tarif  Parkir  Kombinasi (dalam jutaan)
c) Analisis Benefit Cost Ratio (BCR)
Hasil analisis kelayakan finansial investasi pembangunan lahan parkir off street di komplek GBK menggunakan metode BCR, sebagai berikut:
Tabel    9 .  Perhitungan  Benefit  Cost  Ratio
(BCR) Tarif Kombinasi Total Pendapatan (Rp) Total Biaya (Rp) BCR Kesimpula n (1) (2) (3) = (1) /(2) (4) 505.626.966.00 0 243.898.834.05 5 2,1 Layak
Berdasarkan tabel 9 diatas, diketahui bahwa  kelayakan  finansial  investasi pembangunan  lahan  parkir off  street di komplek  GBK  menggunakan  metode BCR  dengan  tarif  kombinasi  untuk investasi  selama  10  tahun  termasuk  ke dalam klasifikasi layak, karena mempunyai nilai BCR sebesar 2,1 >1.

## d) Analisis Net Present Value (NPV)
Hasil perhitungan kelayakan finansial
pembangunan  lahan  parkir off  street komplek GBK tarif
progresif menggunakan  metode  NPV,  sebagai berikut:
Tabel  10. Perhitungan Net Present Value (NPV) Tarif Progresif
Total PV (Rp) Investasi Awal (Rp) NPV (Rp) (1) (2) (3) = (1) – (2) 123.459.874.849 110.487.200.000 12.972.674.849 Berdasarkan Tabel 10 diatas diketahui  bahwa  nilai  NPV  dengan  tarif progresif  sebesar  12.972.674.849  Nilai NPV  >  0,  artinya  kelayakan  finansial investasi  pembangunan  parkir off  street dengan  tarif  progressif  di  komplek  GBK menguntungkan/layak ( feasible ).
e) Analisis Internal Rate of Return (IRR)
Untuk menganalisis kelayakan finansial  menggunakan  metode  IRR, maka  menggunakan  proyeksi discount factor .  Dalam  perhitungan  kelayakan finansial  metode  IRR  menggunakan discount factor sebesar 8%, 10% dan 12%. hasil  perhitungan  kelayakan  finansial investasi lahan parkir off street di komplek GBK dengan tarif progresif menggunakan metode IRR, sebagai berikut:
Tabel  11. Interpolasi IRR Tarif Progresif Selisih Bunga NPV Investasi Awal Selisih NPV - Investasi (1) (2) (3) (4) = (2)-(3) 8% 143.816.743.1 58 110.487.200.0 00 33.329.543.1 58 10% 123.459.874.8 49 110.487.200.0 00 12.972.674.8 49 12% 108.482.242.9 51 110.487.200.0 00 2.004.957.04 9 2% 375.758.860.9 58 44.297.260.9 58
IRR = 10% + 375.758.860.958 /44.297.260.958) x 2% = 10% + 0,17% = 10,17%
Berdasarkan  perhitungan  interpolasi IRR Tabel 11 di atas diketahui bahwa nilai IRR  sebesar  10,17%.  Artinya,  investasi pembangunan  lahan  parkir  off  street  di GBK
dengan tarif
progresif menguntungkan  atau  layak  dijalankan karena nilai IRR > 10%.

## 3.6. Analisis
Kelayakan Finansial Investasi Investasi Parkir Off Street Gelora  Bung  Karno  (GBK)  dengan

## Tarif Kombinasi
Hasil perhitungan pendapatan parkir tarif kombinasi seperti terlihat pada tabel di bawah ini.
Tabel  12 . Hasil Perhitungan Pendapatan Parkir Tarif Kombinasi
Jenis Kendaraan Pendapatan/Ha ri Pendapatan/Tahu n 1 Roda 2 35.784.000 13.061.160.000 2 Roda 4 51.768.000 18.895.320.000 Total 87.552.000 31.956.480.000
Dari  tabel  12  diatas,  diketahui  bahwa pendapatan  parkir  dengan  tarif  kombinasi untuk kendaraan roda 2 sebesar
35.784.000/hari  atau  13.061.160.000/tahun, sedangkan  pendapatan  parkir  untuk  roda  4 sebesar 51.768.000/hari
atau 31.956.480.000/tahun. Jumlah akumulasi pendapatan parkir untuk kendaraan roda 2 dan roda 4 87.552.000/hari atau 31.956.480.000/tahun. Laporan
pengeluaran  ( cost )  parkir  Gelora  Bung Karno, sebagai berikut:
Tabel    13.  Laporan  Biaya  (Cost)  Tarif Kombinasi
Tahun Ke - N COST Item Jumlah 0 Investasi Pembangunan Gedung Parkir 110.480.200.000 Gaji Karyawan 2.850.000.000 1 Gaji Karyawan 2.850.000.000 2 Gaji Karyawan 2.850.000.000 3 Gaji Karyawan 2.850.000.000
Biaya Maintenance Gedung 5% 1.076.372.000 Biaya Perawatan Lahan Parkir 830.000.000 4 Gaji Karyawan 2.850.000.000 Biaya Maintenance 5% 1.076.372.000 Biaya Perawatan Lahan Parkir 830.000.000 5 Gaji Karyawan 2.850.000.000 Biaya Maintenance 5% 1.076.372.000 Biaya Perawatan Lahan Parkir 830.000.000 6 Gaji Karyawan 2.850.000.000 Biaya Maintenance 5% 1.076.372.000 Biaya Perawatan Lahan Parkir 830.000.000 7 Gaji Karyawan 2.850.000.000 Biaya Maintenance 5% 1.076.372.000 Biaya Perawatan Lahan Parkir 830.000.000 8 Gaji Karyawan 2.850.000.000 Biaya Perawatan Lahan Parkir 830.000.000 9 Gaji Karyawan 2.850.000.000 Biaya Perawatan Lahan Parkir 830.000.000 10 Gaji Karyawan 2.850.000.000 Biaya Perawatan Lahan Parkir 830.000.000 11 Gaji Karyawan 2.850.000.000 Biaya Perawatan Lahan Parkir 830.000.000 12 Gaji Karyawan 2.850.000.000 Biaya Perawatan Lahan Parkir 830.000.000 13 Gaji Karyawan 2.850.000.000 Biaya Perawatan Lahan Parkir 830.000.000 14 Gaji Karyawan 2.850.000.000 Biaya Perawatan Lahan Parkir 830.000.000 15 Gaji Karyawan 2.850.000.000 Biaya Perawatan Lahan Parkir 830.000.000 16 Gaji Karyawan 2.850.000.000 Biaya Perawatan Lahan Parkir 830.000.000 17 Gaji Karyawan 2.850.000.000 Biaya Perawatan Lahan Parkir 830.000.000 18 Gaji Karyawan 2.850.000.000 Biaya Perawatan Lahan Parkir 830.000.000 19 Gaji Karyawan 2.850.000.000 Biaya Perawatan Lahan Parkir 830.000.000 20 Gaji Karyawan 2.850.000.000 Biaya Perawatan Lahan Parkir 830.000.000 Jumlah Total 190.944.060.000 Berdasarkan Tabel 12 dan 13 rincian laporan pendapatan  (revenue)  dan  biaya  (cost)  tarif kombinasi, maka laporan arus kasnya sebagai berikut:
Tabel  14 .  Laporan arus kas tarif kombinasi
Ta hun Ke- Total Pendapat an (Rp) Total Biaya (Rp) EBT Pajak (Rp) EAT (Benefit) (Rp) (1) (2) (3) (4) = (2)-(3) (5) = (4) x 10% (6) = (4)-(5) 1 31.956.4 80.000 2.850.0 00.000 29.106.4 80.000 2.910.64 8.000 26.195.8 32.000 2 31.956.4 80.000 2.850.0 00.000 29.106.4 80.000 2.910.64 8.000 26.195.8 32.000 3 31.956.4 80.000 4.756.3 72.000 27.200.1 08.000 2.720.01 0.800 24.480.0 97.200 4 31.956.4 80.000 4.756.3 72.000 27.200.1 08.000 2.720.01 0.800 24.480.0 97.200 5 31.956.4 80.000 4.756.3 72.000 27.200.1 08.000 2.720.01 0.800 24.480.0 97.200 6 31.956.4 80.000 4.756.3 72.000 27.200.1 08.000 2.720.01 0.800 24.480.0 97.200 7 31.956.4 80.000 4.756.3 72.000 27.200.1 08.000 2.720.01 0.800 24.480.0 97.200 8 31.956.4 80.000 3.680.0 00.000 28.276.4 80.000 2.827.64 8.000 25.448.8 32.000 9 31.956.4 80.000 3.680.0 00.000 28.276.4 80.000 2.827.64 8.000 25.448.8 32.000
10 31.956.4 80.000 3.680.0 00.000 28.276.4 80.000 2.827.64 8.000 25.448.8 32.000 11 31.956.4 80.000 3.680.0 00.000 28.276.4 80.000 2.827.64 8.000 25.448.8 32.000 12 31.956.4 80.000 3.680.0 00.000 28.276.4 80.000 2.827.64 8.000 25.448.8 32.000 13 31.956.4 80.000 3.680.0 00.000 28.276.4 80.000 2.827.64 8.000 25.448.8 32.000 14 31.956.4 80.000 3.680.0 00.000 28.276.4 80.000 2.827.64 8.000 25.448.8 32.000 15 31.956.4 80.000 3.680.0 00.000 28.276.4 80.000 2.827.64 8.000 25.448.8 32.000 16 31.956.4 80.000 3.680.0 00.000 28.276.4 80.000 2.827.64 8.000 25.448.8 32.000 17 31.956.4 80.000 3.680.0 00.000 28.276.4 80.000 2.827.64 8.000 25.448.8 32.000 18 31.956.4 80.000 3.680.0 00.000 28.276.4 80.000 2.827.64 8.000 25.448.8 32.000 19 31.956.4 80.000 3.680.0 00.000 28.276.4 80.000 2.827.64 8.000 25.448.8 32.000 20 31.956.4 80.000 3.680.0 00.000 28.276.4 80.000 2.827.64 8.000 25.448.8 32.000
Berdasarkan  tabel  di  atas  laporan  arus kas diatas, diketahui bahwa arus kas investasi pembangunan  lahan  parkir  off  street  di komplek GBK dengan tarif kombinasi selalu menerima  keuntungan  bersih  (benefit)  dari tahun ke-1 sampai tahun ke-20.
a) Analisis Break Event Point (BEP) Hasil kelayakan
investasi menggunakan  analisis  BEP  dengan  tarif kombinasi, sebagai berikut
Tabel  15. Titik Impas (BEP) Unit dan Pendapatan Tarif Kombinasi
Tahun Ke- Pengeluaran (Rp) Pendapatan (Rp) Balance 0 110.487.200.000 - -110.487.200.000 1 113.337.200.000 31.956.480.000 -81.380.720.000 2 116.187.200.000 63.912.960.000 -52.274.240.000 3 120.943.572.000 95.869.440.000 -25.074.132.000 4 125.699.944.000 127.825.920.000 2.125.976.000 5 130.457.516.000 159.782.400.000 29.324.884.000 6 135.219.902.000 191.738.880.000 56.518.978.000 7 139.976.274.000 223.695.360.000 83.719.086.000 8 143.656.274.000 255.651.840.000 111.995.566.000 9 147.336.274.000 287.608.320.000 140.272.046.000 10 151.017.474.000 319.564.800.000 168.547.326.000 11 154.698.674.000 351.521.280.000 196.822.606.000 12 158.379.874.000 383.477.760.000 225.097.886.000 13 162.061.074.000 415.434.240.000 253.373.166.000 14 165.742.274.000 447.390.720.000 281.648.446.000 15 169.423.474.000 479.347.200.000 309.923.726.000
16 173.104.674.000 511.303.680.000 338.199.006.000 17 176.785.874.000 543.260.160.000 366.474.286.000 18 180.467.074.000 575.216.640.000 394.749.566.000 19 184.148.274.000 607.173.120.000 423.024.846.000 20 187.829.474.000 639.129.600.000 451.300.126.000
Dari  Tabel  15  di  atas  diketahui  titik impas ( break event point ) investasi lahan parkir off street di komplek Stadion GBK dengan tarif kombinasi berada di tahun ke 7 investasi:
b) Analisis Benefit Cost Ratio (BCR) Hasil  analisis  kelayakan  finansial investasi  pembangunan  lahan  parkir off street di  komplek  GBK  menggunakan metode BCR, sebagai berikut:
Tabel    16. Perhitungan  Benefit  Cost  Ratio (BCR) Tarif Kombinasi
Total Pendapatan (Rp) Total Biaya (Rp) BCR Kesimpula n (1) (2) (3) = (1) /(2) (4) 505.626.966.000 243.898.834. 055 2,1 Layak
Berdasarkan  tabel  diatas,  diketahui bahwa  kelayakan  finansial  investasi pembangunan  lahan  parkir  off  street  di komplek  GBK  menggunakan  metode BCR  dengan  tarif  kombinasi  untuk investasi  selama  10  tahun  termasuk  ke dalam
klasifikasi layak, karena
mempunyai nilai BCR sebesar 2,1 >1.
c) Analisis Net Present Value (NPV)
Hasil perhitungan kelayakan finansial pembangunan  lahan  parkir off  street
komplek GBK tarif kombinasi
menggunakan  metode  NPV,  sebagai berikut:
Tabel  17 . Perhitungan Net Present Value (NPV) Tarif Kombinasi
Total Pendapatan (Rp) Total Biaya (Rp) BCR (1) (2) (3) = (1) - (2) 212.853.655.319 110.487.20 0.000 102.366.455.3 19
Berdasarkan  tabel  17  diatas  diketahui bahwa  nilai  NPV  dengan  tarif  progresif sebesar  102.366,455.319  Nilai  NPV  >  0, artinya kelayakan finansial investasi
pembangunan  parkir off  street dengan  tarif kombinas di komplek GBK
menguntungkan/layak ( feasible ). d) Analisis Internal Rate of Return (IRR) Untuk menganalisis kelayakan
finansial  menggunakan  metode  IRR,  maka menggunakan proyeksi discount factor. dalam perhitungan  kelayakan  finansial  metode  IRR menggunakan  discount  factor  sebesar  8%, 10%  dan  12%.  Berdasarkan  lampiran  7F, diketahui hasil perhitungan kelayakan finansial  investasi  lahan  parkir  off  street  di komplek  GBK  dengan  tarif  kombinasi menggunakan metode IRR, sebagai berikut: Tabel  18. Interpolasi IRR Tarif Kombinasi
Selisih Bunga NPV Investasi Awal Selisih NPV - Investasi (1) (2) (3) (4) = (2)-(3) 8% 130.274.060.046 110.487.200.000 19.786.860.046 10% 119.373.214.078 110.487.200.000 8.886.014.078 12% 109.847.546.598 110.487.200.000 639.653.402 2% 359.494.820.722 28.033.220.722
IRR = 10% + (647.801.214.765 /316.339.614.765) x 2%
= 10% + 0,04% = 10,04%
Berdasarkan  perhitungan  interpolasi
IRR tabel 18 di atas diketahui bahwa nilai IRR sebesar
10,04%. Artinya, investasi pembangunan lahan parkir off street di GBK dengan tarif kombinasi menguntungkan/layak dijalankan karena nilai IRR > 10%.

## IV. KESIMPULAN
Berdasarkan hasil analisis maka dapat disimpulkan bahwa:
1. Rata-rata  volume  parkir  kendaraan  roda dua  di  Komplek  GBK  sebanyak  2.982 kendaran/hari  sedangkan  roda  empat 2.876 kendaraan/hari.
2. Rata-rata  indeks  parkir  kendaraan  roda dua  sebesar  58,34% sedangkan rata-rata indeks  parkir  roda  empat  sebesar 66,03%.  Durasi  parkir  rata-rata  parkir kendaraan roda dua
130,57 menit/kendaraan sedangkan roda empat150,04 menit/kendaraan
3. Analisis  kelayakan  investasi  parkir off street di  komplek  GBK  pada  kondisi eksisting  dengan  skema  tarif  flat  BEP berada ditahun ke 4 investasi. Nilai BCR sebesar  1,36,  nilai  NPV  51.204.659.396 dan nilai IRR sebesar 10,04%. Dan untuk skema  tarif progressif BEP  berada  di tahun ke 8 investasi. Nilai BCR sebesar 1,3, nilai NPV 12.972.674.849 dan nilai IRR  sebesar  10,17%.  Sedangkan  untuk skema  tarif  kombinasi:  BEP  berada ditahun ke 4. Nilai BCR sebesar 2,1, nilai NPV  102.366,455.319  dan  nilai  IRR sebesar  10,04%.  Dari  semua  skema tersebut di anggap layak untuk dilanjutkan investasi

## DAFTAR PUSTAKA
[1] a.  S.  Syaiful,  rulhendri,  “analisis kapasitas  parkir  di  sekitar  stasiun bogor  parking  capacity  analysis  at around bogor station,” media tek. Sipil , vol. 16, no. 2, pp. 52–59, 2018.
[2] b. Tripoli, r. Djamaluddin, and f. Nas,
“analisis karakteristik parkir kendaraan
bermotor,” jurnal.utu.ac.id/jtsipil ,  vol.  5,  no.  2, pp. 82–91, 2019.
[3] and  l.  S.  Hadijah,  ida,  “pengaruh parkir  badan  jalan  terhadap  kinerja ruas  jalan  (studi  kasus  jalan  imam bonjol  kota  metro),” tapak  (teknologi apl. Konstr. , vol. 5, no. 2, 2016.
[4] p.  Bambang, ekonomi  teknik .  Pt.
Penerbit ipb press, 2014.