## PEMBIAYAAN HUNIAN SYARIAH KONGSI AKAD MUSYARAKAH
MUTANAQISAH PERSPEKTIF UNDANG-UNDANG NO. 21 TAHUN 2008 TENTANG PERBANKAN SYARIAH
Rinrin Warisni Pribadi
Sekolah Tinggi Agama Islam Syamsul Ulum Sukabumi, Indonesia Email: Warisni.81@gmail.com

## Abstrak
Dalam  perspektif  Islam  dikenal  dengan  konsep  baiti  jannati (rumahku  surgaku).  Harga  rumah  yang  terus  membumbung menyebabkan jarang orang yang mampu membeli rumah secara tunai. Bagi karyawan berpenghasilan minim, jalan keluar untuk memiliki rumah sendiri adalah dengan mengangsur atau menyewa. Peluang inilah yang dimanfaatkan oleh banyak lembaga pembiayaan dan perbankan untuk menawarkan  produk  konsumtif  yang  banyak  dikenal  dengan  Kredit Kepemilikan  Rumah  (KPR)  bagi  Bank  konvensional  dan  Pembiayaan Hunian  Syariah  bagi  Perbankan  Syariah.  Tulisan  ini  menjelaskan  salah satu  produk  Pembiayaan  Hunian  Syariah  yaitu  Pembiayaan  Hunian Syariah Kongsi dengan akad Musyarakah Mutanaqisah (MMQ) di Bank Muamalat Indonesia Kantor Cabang Sukabumi. Penelitian ini dilakukan secara yuridis normatif, dengan metode kualitatif dan diarahkan kepada analisis  prinsip  keadilan  dan  kepastian  hukum  dalam  penerapan  akad
Musyarakah  Mutanaqisah.  Penelitian  ini  menemukan  bahwa
Pembiayaan  Hunian  syariah  Kongsi  Musyarakah  Mutanaqisah  (MMQ) telah  sesuai  dengan  perundang-undangan  dan  fatwa  yang  terkait. Pembagian imbalan ketika asset diijarahkan  telah memenhi  ketentuan yang berlaku, sehingga memenuhi rasa keadilan bagi kedua belah pihak. Kemudian  pembebanan  seluruh  biaya  yang  timbul  dan  dibebankan kepada  nasabah,  diperbolehkan  asalkan  disepakati  kedua  belah  pihak pada saat akad.
Kata Kunci: musyarakah mutanaqisah, pembiayaan

## Abstract
In Islamic perspective is known by the concept of Baiti Jannati (my house is Heaven). The price of a house that continues to soar causes rare people who can afford to buy a house in cash. For low-
Pembiayaan Hunian Syariah Kongsi Akad Musyarakah Mutanaqisah Perspektif Undang-Undang No. 21 Tahun 2008 Tentang Perbankan Syariah
income employees, the way out to own the house is to nod or rent. This  opportunity  is  utilized  by  many  financing  and  banking institutions  to  offer  the  most  known  consumptive  products  with home  ownership  credits  (KPR)  for  conventional  banks  and  Sharia residential financing for Sharia banking. This article describes one of the sharia residential financing products, namely Syariah share financing  with  Akad  Musyarakah  Mutanaqisah  (MMQ)  at  Bank Muamalat Indonesia Sukabumi Branch Office. This research is done in normative juridical, with qualitative method and directed to the analysis  of  the  principle  of  justice  and  legal  certainty  in  the implementation  of  Musyarakah  Mutanaqisah  agreement.  This study  found  that  the  financing  of  the  Musyarakah  share  Syariah (MMQ) has been in accordance with related legislation and fatwa. The distribution of rewards when the asset has been awarded has won  the  prevailing  provisions,  thus  fulfilling  the  sense  of  fairness for both parties. Then the charge of all costs incurred and charged to the customer, is allowed as long as agreed both parties at the time of contract.
Keywords: financing, mortgage, musharaka mutanaqisah

## PENDAHULUAN
Rumah adalah suatu barang yang khas dengan karakteristik unik di antara semua barang lain yang digunakan secara umum. 1 Dan  dalam  perspektif  Islam  dikenal  dengan  konsep baiti  jannati (rumahku  surgaku).  Rumah  selain  simbol  bagi  status  ekonomi seseorang  dalam  masyarakat,  namun  berperan  juga  membentuk karakter, akhlak, serta kepribadian bangsa.Oleh karena itu rumah tinggal tidak boleh hanya dilihat sebagai bentuk pemenuhan bagi kebutuhan  hidup  yang  timbul  tanpa  proses,  akan  tetapi  harus dilihat  sebagai  proses  bermukim  dalam  menciptakan  ruang
1 Mulyo Budi S, Analisis Permintaan Rumah Sederhana Di Kota Semarang , Jurnal Bisnis dan Ekonomi (JBE), September 2009, Vol. 16, No.2 hlm. 131
Pembiayaan Hunian Syariah Kongsi Akad Musyarakah Mutanaqisah Perspektif Undang-Undang No. 21 Tahun 2008 Tentang Perbankan Syariah
kehidupan  untukmasyarakat.  Dengan  demikian  rumah  tinggal mempunyai  peranan  yang  sangat  strategis,  diantaranya  untuk mewujudkan pembangunan nasional yang pada hakikatnya adalah pembangunan manusia Indonesia seutuhnya. 2
Data  statistik  tentang  peningkatan  kebutuhan  masyarakat akan  rumah  jika  dilihat  dari  tahun  ketahun  semakin  meningkat. Menurut data BPS tahun 2010, kebutuhan rumah mencapai 13,6 juta,  namun  hingga  tahun  2013  bisa  mencapai  sekitar  15  juta. Sebagaimana yang dikatakan oleh Deputi Pengembangan Kawasan Kemenpera Agus Sumargianto dalam keterangan tertulis. 3
Harga  rumah  yang  terus  membumbung  menyebabkan jarang  orang  yang  mampu  membeli  rumah  secara  tunai.  Bagi karyawan  berpenghasilan  minim,  jalan  keluar  untuk  memiliki rumah sendiri adalah dengan mengangsur atau menyewa. Peluang inilah  yang  dimanfaatkan  oleh  banyak  lembaga  pembiayaan  dan perbankan  untuk  menawarkan  produk  konsumtif  yang  banyak dikenal dengan Kredit Kepemilikan Rumah. Di Indonesia KPR pada mulanya disediakan oleh Bank Konvensional dan ditetapkan Bank Tabungan Negara (BTN) sebagai lembaga penyalur kredit pemilik- an  rumah  pada  tahun  1974.  Selanjutnya  11  bank  lainnya  yang terdiri dari bank pembangunan daerah dan bank swasta nasional, juga  ditunjuk  sebagai  penyalur  kredit  pemilikan  rumah. Kebijaksanaan  mengenai  pembangunan  perumahan  dan permukiman  yang  dapat  terjangkau  oleh  masyarakat  luas
2 JW Mullawan, Pemberian Hak Milik Untuk Rumah Tinggal (Sebuah Kajian Normatif Untuk Keadilan Bagi Masyarakat), Jakarta: Cerdas Pustaka Publisher, 2007, hlm. 2.
3 http://www.rumahrakyat123.com/content/kebutuhan-rumah-capai-15- juta-unit-kemenpera-fokus-sediakan-rumah#sthash.mKYVSkII.dpuf. (diakses 23 September 2013 Jam 16.52)
Pembiayaan Hunian Syariah Kongsi Akad Musyarakah Mutanaqisah Perspektif Undang-Undang No. 21 Tahun 2008 Tentang Perbankan Syariah
35
diselenggarakan guna meningkatkan pemerataan dan memperluas  cakupan  pelayanan  penyediaan  perumahan  dan permukiman,  dan  dapat  menjangkau  masyarakat  yang berpenghasilan rendah, menjadi alasan pemerintah mengeluarkan kebijakan untuk kredit pemilikan rumah bagi masyarakat.
Jutaan  orang  sudah  terbantu  memiliki  rumah  dengan keberadaan  KPR.  Namun  masih  belasan  juta  lagi  Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR) yang belum mendapat kesempatan memiliki rumah. KPR yang diluncurkan Bank BTN 36 tahun lalu, dan menjadi  tulang  punggung  bisnis  pembiayaan  perumahan  di Indonesia. Industri properti telah menjadi  lokomotif pertumbuhan ekonomi  Indonesia.  Peranan  yang  paling  membantu  dalam pertumbuhan  ekonomi  salah  satunya  terjadi  karena  keberadaan Kredit  Pemilikan  Rumah.  Berdasarkan  Surat  Menteri  Keuangan No.B-49/MK/IV/I/1974  tanggal  29  Januari  1974,  lahirlah  Kredit Pemilikan  Rumah.  Pada  10  Desember  1976,  Bank  BTN merealisasikan  Kredit Pemilikan Rumah untuk pertama kalinya di Indonesia.  Realisasi  KPR  BTN  pertama  tersebut  terjadi  di  kota Semarang  dengan  9  (sembilan)  unit  rumah,  kemudian  Surabaya dengan 8 (delapan) unit rumah, dan menyusul kota-kota lainnya. 4
Fasilitas  yang  sudah  sangat  dikenal  masyarakat  adalah pembiayaan berdasarkan akad Murabahah . Menurut Wangsawidjaja dalam pembiayaan berdasarkan akad muraabahah ,  bank  Syariah  mendapatkan  margin  keuntungan.
Margin  keuntungan  tersebut  bersifat  tetap  dan  tidak  dapat ditinjau  ulang  sebagaimana  halnya  dalam  pembiayaan  akad
4 http://sesmen.kemenpera.go.id/bpa/index.php?option=com_content&v iew=article&id=1718:kpr-bisnis-yang-menjadi-incaran- bank&catid=47:kliping&Itemid=117  (diakses  Tanggal  29  September  2013  jam 20.42)
Pembiayaan Hunian Syariah Kongsi Akad Musyarakah Mutanaqisah Perspektif Undang-Undang No. 21 Tahun 2008 Tentang Perbankan Syariah
ijaarah. 5 Kita dapat mengajukan Pembiayaan Pemilikan Rumah  ke bank  syariah  yang  menyediakan  beragam  pembiayaan  dengan skema  syariah  yang  dapat  dipilih  sesuai  kebutuhan.  Seperti pembiayaan  rumah  dengan  sistem  jual  beli  (skema Murabahah ), pembiayaan  rumah  dengan  sistem  sewa  (skema Ijarah ), pembiayaan  rumah  syariah  sewa  beli  (skema Ijarah  Muntahiya Bittamlik -IMBT)  dan  pembiayaan  rumah  syariah  kepemilikan bertahap (skema Musyaraqah Mutanaqisah ).
Pembiayaan  pemilikan  rumah  dengan  prinsip  syariah,  yang kini  lebih  dikenal  dengan  sebutan  pembiayaan  rumah  iB  ( Islamic Banking ),  mulai digemari banyak pencari rumah. Sebabnya karena 2 (dua) hal  ; Pertama , Masyarakat belajar dari kezaliman tingginya tingkat suku bunga pembiayaan rumah bank konvensional ketika krisis moneter melanda Indonesia di tahun 1998. Dimana saat itu suku  bunga  melonjak  tajam  sampai  60% Kedua ,  Sifat  angsuran pembiayaan rumah iB menggunakan flat rate atau angsuran tetap sampai akhir masa pembiayaan. Bahkan Karim Business Consulting meyakini Indonesia akan menjadi pemain utama dan menjadi yang terbesar  dari  lima  besar  keuangan  Syariah  global  dalam  dua dekade mendatang. Pada 2023, Indonesia diperkirakan memimpin industri keuangan Syariah global dengan total asset mencapai 8,6 triliun  dolar  AS.  Sementara  asset  perbankan  Syariah  mencapai 1.597 triliun dolar AS. 6
Produk  terbaru  dalam  pembiayaan  perumahan  di  bank syariah  adalah  Pembiayaan  Hunian  Syariah  Kongsi  (selanjutnya
5 Wangsawidjaja Z, Pembiayaan Bank Syari’ah , Jakarta, PT. Gramedia, 2012, hlm. 247 6 Agisa  Muttaqien, Pembiayaan  Pemilikan  Rumah  Dengan  Akad Musyarakah Mutanaqisah Pada Bank Muamalat Indonesia (Studi Kasus: Produk Pembiayaan  Hunian  Syari’ah  kongsi    [PHSK]) ,  Skripsi,  Depok,  Fakultas  Hukum Universitas Indonesia, Juli 2012, hlm. 4
Pembiayaan Hunian Syariah Kongsi Akad Musyarakah Mutanaqisah Perspektif Undang-Undang No. 21 Tahun 2008 Tentang Perbankan Syariah
disebut  PHSK)  adalah  dengan  akad Musyaraakah  Mutanaqisah (selanjutnya  disebut  MMQ)  atau  kerjasama  sewa.  Berdasarkan Fatwa  Dewan  Syariah  Nasional  (selanjutnya  disebut  DSN)  No.
73/DSN-MUI/XI/2008 Tentang MMQ, yang dimaksud musyaraakah mutanaqisah adalah musyaarakah atau syirkah yang kepemilikan  aset  (barang)  atau  modal  salah  satu  pihak  ( Syarik ) berkurang  disebabkan  pembelian  secara  bertahap  oleh  pihak lainnya.  Dalam  MMQ  penyertaan  ( sharing )  Badan  Usaha  Syariah (selanjutnya  disebut  BUS)  dan  Unit  Usaha  Syariah  (selanjutnya disebut  UUS)  tidak  lebih  dari  80%  (delapan  puluh  persen)  dari harga  perolehan  rumah.  Produk  MMQ  memungkinkan  adanya penurunan  harga  ( repricing )  pada  saat  pembiayaan  berjalan memberikan  keuntungan  kepada  nasabah  dan  bank  sehingga produk tersebut menjadi lebih kompetitif. 7 Akad MMQ dapat juga memberikan  peluang  adanya  peninjauan  kembali  terhadap  uang sewa, sehingga pendapatan bank juga dapat disesuaikan.
Dalam  MMQ  berlaku  juga  Fatwa  DSN  No.  08/DSN- MUI/IV/2000  Tentang  pembiayaan Musyarakah yang  para mitranya  memiliki  hak  dan  kewajiban  salah  satunya  adalah menanggung  kerugian sesuai proporsi  masing-masing. Kemudian Fatwa  DSN  menyatakan  juga  bahwa  “Biaya  perolehan  asset Musyaraakah menjadi beban bersama sedangkan biaya peralihan kepemilikan  menjadi  beban  pembeli”.  Fatwa  tersebut  jika  tidak diatur secara rinci dalam akad pembiayaan bisa menjadi tidak jelas ( gharar ). Bank Muamalat Cabang Kota Sukabumi, mulai mengimplementasikan    Musyarakah  Mutanaqisah  sejak  tahun
7 Berdasarkan Surat Edaran (Se) Nomor 14/33/Dpbs Tanggal 27 November 2012  Perihlm  Penerapan  Kebijakan  Produk  Pembiayaan  Kepemilikan  Rumah Dan Pembiayaan Kendaraan Bermotor Bagi Bank Umum Syariah Dan Unit Usaha Syariah
Pembiayaan Hunian Syariah Kongsi Akad Musyarakah Mutanaqisah Perspektif Undang-Undang No. 21 Tahun 2008 Tentang Perbankan Syariah
2010.  Dalam  perkembangannya  hingga  tahun  2013  program  ini mendapat  respon  yang  sangat  baik  dari  nasabah,  hal  tersebut sebagaimana diungkapkan Direktur Bank Muamalat Cabang Kota Sukabumi,  Bapak  Nasrullah. 8 Bahwa  capaian  target  marketing MMQ  pada  bank  Muammalat  yang  mencapai  80%.  Tingginya respon  masyarakat  terhadap  sistem  pembiayaan  hunian  syariah kongsi Musyarakah Mutanaqisah , dikarenakan sistem ini dianggap lebih murah.
Persoalan  yang  muncul  dalam  implementasi  MMQ  di  bank Muamalat  cabang  Kota  Sukabumi  adalah  Skim  Angsuran  MMQ yang  menurut  peneliti  tidak  jauh  berbeda  dengan  skim pembiayaan Murabahah (angsuran  berbentuk flat /tetap),  ketika nasabah  akan  melakukan  “ top  up ”  atau  renovasi  rumah  belum diperkenankan  dikarenakan  status  rumah  tersebut  masih  dalam kondisi milik kedua belah pihak, pembebanan seluruhnya terhadap nasabah atas Pajak Pertambahan Nilai (PPN), Bea Perolehan Hak atas  Tanah  dan  Bangunan,  belum  terlaksananya  proses  evaluasi yang  direncanakan  setiap  2  tahun  sekali  oleh  pihak  bank, dikarenakan  keengganan  nasabah    melakukan  evaluasi  tersebut dengan alasan jika ada evaluasi terhadap perjanjian MMQ berarti akad tersebut sama saja dengan pembiayaan bank konvensional. Kemudian  kepastian  dalam  pembagian  imbalan  terhadap  rumah yang  disewakan  ketika  nasabah  ( Syarik )  memilih  menggunakan prinsip ijarah dalam transaksi MMQ. Jika dilihat dari kondisi saat ini,  naiknya  nilai  dolar  terhadap  mata  uang  rupiah  pastilah  akan berdampak terhadap nilai jual barang-barang kebutuhan primer di Indonesia,  fluktuasi  harga  seperti  saat  ini  berdampak  terhadap berkurangnya    pendapatan  bank  syariah.  Sehingga  wajar  jika
8 Hasil  wawancara  yang  dilksanakan  tanggal  06  Nopember  2013  pukul 16.00 di Kantor Cabang Bank Muamalat kota Sukabumi
Pembiayaan Hunian Syariah Kongsi Akad Musyarakah Mutanaqisah Perspektif Undang-Undang No. 21 Tahun 2008 Tentang Perbankan Syariah
dengan  akad  pembiayaan  MMQ  pihak  bank  dapat  melakukan evaluasi  terhadap  nasabah.  Persoalan  yang  akan  di  teliti  dalam penelitian  ini  dititikberatkan  terhadap  bagaimana  pelaksanaan akad Musyarakah Mutanaqisah dalam Pembiayaan Hunian Syariah Kongsi  (PHSK)  dan  bagaimana  penerapan  bagi  hasil  dalam  akad ijarah dalam  Pembiayaan Hunian Syariah Kongsi (PHSK).

## METODOLOGI PENELITIAN
Metode Penelitian
Metode  penelitian  yang  dilakukan  dalam  Penelitian  tulisan ini  adalah  pendekatan  yuridis  normatif,  yaitu  dengan  melakukan analisis  terhadap  permasalahan  dalam  penelitian  melalui pendekatan  asas-asas  hukum  serta  mengacu  kepada  norma- norma  hukum  yang  terdapat  dalam  peratuaran  perundang- undangan di Indonesia.
Teknik Pengumpulan Data
a. Studi Dokumen
Teknik  pengumpulan  bahan  ini  adalah  studi  kepustakaan melalui  perundang-undangan,  peraturan-peraturan,  fatwa-fatwa MUI,  buku-buku,  jurnal,  karangan  ilmiah  maupun  hasil  seminar. Selain melalui data tertulis, Peneliti juga menggunakan data-data dari cyber media atau internet untuk memperoleh data terbaru.
b. Wawancara
Teknik  pengumpulan  data  dilakukan  dengan  wawancara langsung  terhadap  pihak-pihak  yang  berwenang  dengan  teknik tanya jawab.
Metode Analisis Data
Dalam  analisis  data  akan  dilakukan  pemilihan  pasal-pasal yang  berisi  ketentuan  yang  mengatur  tentang  pelaksanaan perbankan  Syariah  khususnya  pelaksanaan  Pembiayaan  Hunian
Pembiayaan Hunian Syariah Kongsi Akad Musyarakah Mutanaqisah Perspektif Undang-Undang No. 21 Tahun 2008 Tentang Perbankan Syariah

## Syariah  Kongsi  (PHSK)
Musyarakah  Mutanaqisah ,  kemudian membuat  sistimatika  dari  pasal-pasal  tersebut  sehingga  akan menghasilkan  klasifikasi  tertentu  sesuai  dengan  permasalahan yang  dibahas  dalam  penelitian  ini.  Data  yang  berupa  peraturan tersebut akan dianalisis secara yuridis kualitatif untuk menegaskan adanya  kepastian  hukum,  tidak  bertentangan  dengan  peraturan yang berlaku artinya sesuai dengan hirarki undang-undang, serta mencari  dan  menggali  hukum  yang  hidup  dan  berkembang  di masyarakat ( the living law ) 9 , agar sampai pada suatu kesimpulan akhir  yang  akan  menjawab  semua  pokok  permasalahan  dalam penelitian ini. 10

## PEMBAHASAN
Bank  Muamalat  memprogramkan  pembiayaan  hunian syariah  sekitar  Rp  500  miliar.  Bank  Muamalat  Indonesia  resmi meluncurkan  produk  KPRS  sejak  bulan  Februari  2007.  Pada  awal peluncuran produk KPRS, Bank Muamalat Indonesia menggunakan nama Brand KPRS Baiti Jannati, dalam pembiayaan  hunian syariah yang  dikeluarkan  oleh  bank  muamalat  salah  satunya  produk dengan akad Musyarakah Mutanaqisah , merupakan pembiayaan yang memiliki multi akad dalam setiap pembiayaan yang dilakukan. Akad  tersebut  terdiri  dari  akad  kerjasama  modal  dan  kerja ( Musyarakah )  dan  akad  sewa  ( ijarah ).  Akad Musyarakah Mutanaqisah pengurangan porsi kepemilikan dari salah satu mitra ke mitra lainnya akibat pembelian porsi syarik secara bertahap.
Bank Muamalat Cabang Kota Sukabumi, mulai
mengimplementasikan Musyarakah  Mutanaqisah sejak  tahun
9 Idem, hlm. 10 10 Bambang  Sunggono, Metodologi  Penelitian  Hukum ,  (Jakarta:  Raja Grafindo Persada, 1998), hlm. 196
Pembiayaan Hunian Syariah Kongsi Akad Musyarakah Mutanaqisah Perspektif Undang-Undang No. 21 Tahun 2008 Tentang Perbankan Syariah
2010.  Dalam  perkembangannya  hingga  tahun  2013  program  ini mendapat respon yang sangat baik dari nasabah. Bahwa capaian target  marketing  MMQ  pada  bank  Muammalat  yang  mencapai 80%.  Tingginya  respon  masyarakat  terhadap  sistem  pembiayaan hunian  syariah  kongsi Musyarakah  Mutanaqisah ,  dikarenakan sistem ini dianggap lebih murah.
Akad Musyarakah  Mutanaqisah diterapkan  berdasarkan kepentingan  bisnis  ( business  oriented ),  sehingga  segala  sesuatu yang  berkaitan  dengan  kerjasama  harus  berlandaskan kepercayaan  akan  adanya  yang  dibagi  secara  adil  berdasarkan perjanjian  antara syarik atau  mitra.hal  tersebut  sesuai  dengan amanat  Pasal  3  Undang-Undang  No.  21  Tahun  2008  Tentang Perbankan  Syariah.  Juga  ditegaskan  setiap  produk  perbankan syariah  yang  berlaku  di  Indonesia  harus  comply  atau  patuh terhadap  dua  ketentuan,  yaitu  ketentuan  yang  terdapat  dalam hukum positif dan juga hukum syariah.
Mekanisme Musyarakah  Mutanaqisah diatur  juga  dalam PSAK No. 16 bahwa Musyarakah Mutanaqisah adalah Musyarakah dengan  ketentuan  bagian  dana  salah  satu  mitra  akan  dialihkan secara  bertahap  kepada  mitra  lainnya  sehingga  bagian  dananya akan menurun dan pada masa akhir akad mitra lain tersebut akan menjadi  pemilik  penuh. Musyarakah  Mutanaqisah merupakan produk pembiayaan terbaru yang diterapkan PT. Bank Muamalat Indonesia. Penulis secara sederhana akan menjelaskan mekanisme transaksi Musyarakah Mutanaqisah dalam skema sebaga berikut:
Pembiayaan Hunian Syariah Kongsi Akad Musyarakah Mutanaqisah Perspektif Undang-Undang No. 21 Tahun 2008 Tentang Perbankan Syariah
42

## (sumber: hasil olahan penulis)
Keterangan Gambar:
1. Nasabah memilih asset
2. Nasabah  mengajukan  aplikasi  pembiyaan.  Nasabah  dan bank  bersepakat  untuk  menjadi  mitra  dalam  PHSK
Musyarakah Mutanaqisah (MMQ ).
3. Dengan kontribusi bank dan nasabah (biasanya bank akan berkontribusi  80%  dan  nasabah  20%)  bank  membelikan asset yang diinginkan nasabah
4. Bank  menyewakan  asset  yang  dimiliki  kedua  belah  pihak kepada nasabah (dengan asumsi nasabah menyewa porsi asset yang dimiliki bank).
5. Perpindahan  kepemilikan  asset  seluruhnya  kepada nasabah  setelah  porsi  kepemilikan  bank  0%  dan  nasabah 100% yang dibeli secara bertahap
Sesuai dengan Peraturan Bank Indonesia Nomor 10/17/PBI Tentang Produk Bank Syariah dan Unit Usaha Syariah pasal 1 ayat (1)  sampai  dengan  ayat  (3)  yang  menyatakan  tentang  kewajiban pelaporan produk baru bank syariah yang sudah ada dalam Buku Kodifikasi  Produk  Perbankan  Syariah,  dan  kewajiban  untuk memohon perizinan bagi produk yang tidak terdapat dalam Buku
Pembiayaan Hunian Syariah Kongsi Akad Musyarakah Mutanaqisah Perspektif Undang-Undang No. 21 Tahun 2008 Tentang Perbankan Syariah
tersebut.  Produk Musyarakah  Mutanaqisah merupakan  produk derifativ dari Musyarakah , produk ini tidak terdapat di dalam Buku Kodifikasi  Produk  Perbankan  Syariah,  sehingga  selain  pelaporan produk  ini  harus  dimintakan  izin  pada  Bank  Indonesia.Peraturan Bank  Indonesia  No.  13/13/PBI/2011  Tentang  Penilaian  Kualitas Aktiva  Bagi  Bank  Umum  Syariah  dan  Unit  Usaha  Syariah. Ditegaskan  bahwa  Bank  Umum  Syariah  atau  Unit  Usaha  Syariah harus  menetapkan  langkah-langkah  untuk  menilai  kualitas  aktiva produktif  dalm  bentuk  pembiayaan  dengan  melakukan  penilaian terhadap prospek usaha nasabah, kinerja ( performance ) nasabah, dan  kemampuan  membayar  nasabah.  Hal  ini  juga  sebagaimana diatur  dalam  Pasal  36  bahwa:  “dalam  menyalurkan  pembiayaan dan  melakukan  kegiatan  usaha  lainnya,  Bank  Syariah  dan  UUS wajib  menempuh  cara-cara  yang  tidak  merugikan  Bank  Syariah dan/atau  UUS  dan  kepentingan  Nasabah  yang  mempercayakan nasabahnya”. 11
Dasar  hukum  tersebut  direspon  dengan  baik  oleh  Bank Muamalat  Indonesia  dengan  memnuat  ketentuan  mengenai analisis pembiayaan yang terdapat dalam Panduan Hunian Syariah Kongsi.  Dalam  panduan  tersebut  disebutkan  bahwa Account Manager dan  penilai  untuk  melakukan  verifikasi  data  terhadap calon  nasabah  dengan  mencocokan  data-data  yang  diserahkan oleh nasabah. Verifikasi data tersebut dilakukan secara aktif oleh pihak bank, dimulai pengecekan domisili yang sesuai dengan Kartu Tanda  Penduduk  (KTP),  Kartu  Keluarga  (KK)  atau  kartu  identitas lainnya.  Verifikasi  terhadap  identitas  tersebut  dilakukan  oleh Account Manager berdasarkan surat-surat asli yang bersangkutan dan masih berlaku.  Memverifikasi data penghasilan bagi pegawai dan wiraswasta, meliputi biaya pengeluaran dan kewajiban calon
Pembiayaan Hunian Syariah Kongsi Akad Musyarakah Mutanaqisah Perspektif Undang-Undang No. 21 Tahun 2008 Tentang Perbankan Syariah
nasabah.  Selanjutnya Account  Manager harus  mencari  informasi yang  jelas  untuk  memastikan  bahwa  pegawai  atau  wiraswasta beserta istri (apabila suami istri tersebut mempunya penghasilan secara bersama-sama) tidak termasuk kedalam daftar pembiayaan bermasalah.
Verifikasi  terhadap  agunan  calon  nasabah  dilakukan  oleh penilai  dengan  melakukan  kunjungan  setempat  ( On  The  Spot ) apabila limit pembiayaan di atas Rp. 50.000.000 bagi wiraswasta dan Rp. 150.000.000 bagi pegawai, atau perusahaan tempat calon nasabah  bekerja  kurang  diyakini  kredibilitasnya  atau  beroperasi kurang  dari  dua  tahun.  OTS  juga  diperlukan  jika  calon  nasabah belum  pernah  bertemu  sebelumnya  dengan Account  Manager , atau  jika  dipandang  perlu  oleh Account  Manager ,  Komite
Pembiayaan atau Financing Risk officer untuk melakukan OTS. OTS dilakukan  untuk  mengantisipasi  risiko  yang  mungkin  terjadi  di kemudian hari.
Pasal  23  Undang-Undang  No.  21  Tahun  2008  Tentang Perbankan  Syariah,  bahwa  Bank  wajib  memperoleh  agunan  dari nasabah.  PT. Bank Muamalat Indonesia  memberikan pengaturan jaminan/agunan bagi PHSK. Jenis agunan  yang disyaratkan dapat berupa  rumah  tinggal,  rumah  susun,  apartemen,  rumah  kantor, dan  kios.  PT.  Bank  Muamalat  Indonesia  mensyaratkan  adanya agunan  kepada  calon  nasabah  sebagai  jaminan  kembalinya  dana yang disalurkan oleh bank syariah kepada calon nasabah penerima fasilitas  pembiayaan,  amak  agunan  tersebut  disyaratkan  harus mudah dicairkan ( marketable ) dan nilainya lebih tinggi dari jumlah fasilitas pembiayaan yang diberikan oleh bank. Maka dari itu dalam salah  satu  pasal  perjanjian  pihak-pihak  penerima  fasilitas  tidak diperkenankan  merubah  objek  agunan  yang  mengakibatkan  nilai agunan berkurang. Akan tetapi jika akan melakukan “ top up ” atau
Pembiayaan Hunian Syariah Kongsi Akad Musyarakah Mutanaqisah Perspektif Undang-Undang No. 21 Tahun 2008 Tentang Perbankan Syariah
renovasi  yang  akan  meningkatkan  nilai  objek  agunan  tersebut dapat  diperjanjikan  di  kemudian  hari  sesuai  kesepakatan  para pihak. 12
Agunan  yang  dipersyaratkan  dapat  berupa  barang,  proyek, atau  hak  tagih  yang  dibiayai  dengan  fasilitas  pembiayaan  yang bersangkutan sebagai agunan pokok. Bank Muamalat mempersyaratkan  juga  agunan  tambahan  apabila  agunan  pokok tidak  memenuhi  maksimum  atau outstanding pembiayaan  yang diberikan berupa surat berharga, dan/atau garansi.
Dalam  penilaian  barang  agunan  tersebut,  petugas  bank dapat  melakukan  sendiri  penilaian  (taksasi),  dan/atau  menunjuk jasa perusahaan penialai ( appraisal company ) terhadap Nilai Jual Objek  Pajak  (NJOP).  Dalam  melaksanakan  prinsip  kehati-hatian ( prudential  banking )  Bank  Muamalat  akan  memperhitungkan nialai  agunan    di  bawah  nilai  pasar. Misalnya  75%  atau  80%  dari nilai  pasar.  Hal  tersebut  dilakukan  untuk  mengantisipasi  bila terdapat tunggakan pembayaran kewajiban nasabah kepada bank melampaui  maksimum  fasilitas  pembiayaan.  Hal  tersebut  di  atas sesuai dengan penjelasan Pasal 23 ayat (2) UU Perbankan Syariah bahwa:  “dalam  melakukan  penilaian  terhadap  agunan,  Bank Syariah dan/atau UUS harus menilai barang, proyek atau hak tagih yang dibiayai dengan fasilitas pembiayaan yang bersangkutan dan barang lain, surat berharga, atau garansi risiko yang ditambahkan sebagai  agunan  tambahan,  apakah  sudah  cukup  memadai sehingga  apabila  nasabah  penerima  fasilitas  kelak  tidak  dapat melunasi  kewajibannya,  agunan  tersebut dapat  digunakan  untuk
12 Sebagaimana diutarakan oleh Account Manager Bank Muamalat Kantor Cabang Sukabumi pada wawancara tanggal 23 April 2014 Pukul 16.00 di Kantor Bank Muamalat Kota Sukabumi.
Pembiayaan Hunian Syariah Kongsi Akad Musyarakah Mutanaqisah Perspektif Undang-Undang No. 21 Tahun 2008 Tentang Perbankan Syariah
menanggung pembayaran kembali Pembiayaan dari Bank Syariah dan /atau UUS yang bersangkutan.
Penulis  menilai  apa  yang  sudah  diupayakan  oleh  Bank Muamalat dengan adanya agunan tersebut agar penyaluran dana dalam bentuk pembiayaan tersebut aman, dikarenakan dana yang disalurkan tersebut sebagian besar bersumber dari dana nasabah penyimpan  berupa  giro,  deposito,  dan  tabungan  yang  wajib dikembalikan  oleh  bank  syariah  kepada  nasabah  penyimpan. Apabila kualitas pembiayaan tersebut lancar dan aman ( secured ), maka bank syariah dapat menjalankan fungsinya sebagai lembaga intermediary dengan  baik,  mendapat  penghasilan,  dan memberikan  bagi  hasil  kepada  nasabah  penyimpan  dan  juga kepada  pemegang  sahamnya.  Maka  dari  itu  agunan  merupakan suatu keharusan bagi bank syariah, selain merupakan perintah di dalam Undang-Undang ( legal mandatory ) yang wajib ditaati, juga keharusan untuk kesehatan perbankkan syariah itu sendiri.
Butir  7  PSAK  (Pernyataan  Standar  Akuntasi  Keuangan)  106 tentang Musyarakah menegaskan bahwa karena setiap mitra tidak dapat  menjamin  dana  mitra  lainnya,  maka  setiap  mitra  dapat meminta mitra lainnya untuk menyediakan jaminan atas kelalaian atau kesalahan yang disengaja.
Bank syariah pun memliki kewajiban untuk memberikan rasa keadilan dan kepastian hukum kepada nasabah mengenai adanya risiko terhadap agunan yang diberikan nasabah kepada bank jika dikemudian  hari  nasabah  tidak  melakukan  kewajibannya  untuk mengembalikan  fasilitas  pembiayaan  kepada  pihak  bank. Sebagaimana telah diatur di dalam Pasal 39 dan Pasal 40 Undang- Undang No. 21 tahun 2008 Tantang Perbankan Syariah.
Penulis menemukan dalam PHSK Bank Muamalat  penerapan akad Musyarakah  Mutanaqisah telah  mematuhi  ketentuan
Pembiayaan Hunian Syariah Kongsi Akad Musyarakah Mutanaqisah Perspektif Undang-Undang No. 21 Tahun 2008 Tentang Perbankan Syariah
sebagaimana  tertuang  dalam  SK  Direktur  Bank  Indonesia  Nomor 27/162?KEP/DIR  tanggal  31  Maret  1995  memberikan  perintah kepada  setiap  bank  untuk  memiliki  kebijakan  perkreditan  bank secara tertulis yang disetujui oleh dewan komisaris bank dengan sekurang-kurangnya memuat dan mengatur prinsip kehati-hatian dalam  perkreditan,  organisasi  dan  manajemen  perkreditan, kebijakan persetujuan kredit, dokumentasi dan administrasi kredit, pengawasan  kredit,  dan  penyelesaian  kredit  bermasalah.  Hal tersebut ditegaskan pula dalam Pasal 1 angka 3 jo. Pasal 8 ayat (2) Undang-Undang Tahun 1998 Tentang Perbankan dan Pasal 34 ayat (2)  Undang-Undang  No.  21  Tahun  2008  Tentang  Perbankan Syariah yang mewajibkan Bank Syariah dan UUS untuk menyusun prosedur  internal  mengenai  prinsip-prinsip  sebagaimana dimaksud pada ayat (1).
Bank Muamalat dalam menjalankan ketentuan sebagaimana disebutkan diatas telah membuat Pedoman Buku Prosedur Umum Pelaksanaan  Pembiayaan  (PUPP)  PT.  Bank  Muamalat  Indonesia Tbk.,  Buku  Kebijakan  Umum  Pembiayaan  Bermasalah  (KUPB)  PT. Bank  Muamalat  Indonesia  Tbk.,  dan  Buku  Prosedur  Umum Pelaksanaan Pembiayaan Bermasalah (PUPPB) PT.Bank Muamalat Indonesia TBK. Semua proses pembiayaan yang dilakukan di Bank Muamalat  berpedoman  pada  buku-buku  tersebut  sebagai  SOP ( Standar Operating Procedure ).
Lebih lanjut, Bank Muamalat Indonesia dalam menjalankan pembiayaan  dengan  akad Musyarakah  Mutanaqisah ,  penulis menilai  telah  diterapkan  sesuai  dengan  Fatwa  DSN  No.  73/DSN-
MUI/XI/2008  tentang Musyarakah  Mutanaqisah .  Para  mita  yang hendak  melakukan  akad  pembiayaan Musyarakah  Mutanaqisah , memiliki  hak  dan  kewajiban  yang  harus  bersama-sama  dipenuhi. Hak dan kewajiban yang harus dipenuhi tersebut dicantumkan ke
Pembiayaan Hunian Syariah Kongsi Akad Musyarakah Mutanaqisah Perspektif Undang-Undang No. 21 Tahun 2008 Tentang Perbankan Syariah
dalam  akadpembiayaan  yang  akan  digunakan  sebagai  dasr  dari PHSK.
Dari  ketentuan  DSN  yang  menyatakan  “biaya  perolehan asset Musyarakah menjadi  beban  bersama  sedangkan  biaya peralihan  kepemilikan  menjadi  beban  pembeli”.  Sehingga disimpulkan  bahwa  dalam  transaksi Musyarakah  Mutanaqisah terdapat biaya-biaya yang menjadi beban bersama bank dan ada beban  yang  menjadi  beban  nasabah  sendiri.  Namun  pada kenyataan  di  lapangan  penulis  menyimpulkan  bahwa  seluruh beban  yang  timbul  dari  akad  tersebut  seluruhnya  ditanggung nasabah.  Hal  tersebut  sah  saja  berdasarkan  asas  kebebasan berkontrak  ( al-hurriyah ),  selama  apa  yang  diperjanjikan  disetujui oleh kedua belah pihak.
Berdasarkan penelitian yang dilakukan penulis, secara garis besar  kesesuaian  pelaksanaan  dengan  Undang-Undang  dan peraturan pendukung PHSK Musyarakah Mutanaqisah , dirangkum dalam tabel sebagai berikut,
NO Peraturan Ketentuan Kesesuaian Pelaksanaan 1 Peraturan Bank Indonesia Nomor 10/17/PBI Tentang Produk  Bank  Syariah dan Unit Usaha Syariah Kewajiban Perizinan Bagi Produk Derivatif Bank syariah PT. BMI Tbk., telah mendapatkan  izin  dari  Bank Indonesia dengan dikeluarkannya Surat Persetujuan  Bank  Indonesia Nomor  12/1362/DPbs  tanggal 13 Agustus 2010 2 Peraturan Bank Indonesia No. 13/13/PBI/2011 Tentang Penilaian Kualitas  Aktiva  Bagi Bank Umum Syariah dan Unit Usaha Syariah Kewajiban Bank untuk  menerapkan prinsip kehati- hatian dalam melakukan pembiayaan atau Dicantumkan dalam SOP berupa Buku  Panduan  Hunia  Syariah (PHS)  Bab  X  tentang  Kualitras Aktiva dan Penyisihan Pengahapusan  Aktiva  produktif dengan  menilai  prospek  usaha nasabah,  kinerja  nasabah,  dan
Pembiayaan Hunian Syariah Kongsi Akad Musyarakah Mutanaqisah Perspektif Undang-Undang No. 21 Tahun 2008 Tentang Perbankan Syariah
49
penanaman dana bank. kemampuan membayar nasabah. 3 Pasal 23 Undang- Undang  No.  21  Tahun 2008 Tentang Perbankan Syariah, bahwa Bank wajib memperoleh agunan dari nasabah Kewajiban Bank untuk  memperoleh agunan Dituangkan  dalam  klausul  akad pembiayaan 4 SK Direktur Bank Indonesia Nomor 27/162?KEP/DIR tanggal  31  Maret  1995 Tentang Kewajiban Penyusunan dan Pelaksanaan Kebijaksanaan Perkreditan  bagi  Bank Umum Bank diwajibakan memiliki Buku Panduan,Standar Operarting  system (SOP) PT. BMI Tbk., memiliki pedoman Buku Prosedur Umum Pelaksanaan Pembiayaan (PUPP) 5 Fatwa DSN No. 73/DSN- MUI/XI/2008 tentang Musyarakah Mutanaqisah . Kewajiban  dan  hak syarik Musyarakah Mutanaqisah . Pencantuman ketentuan tentang  hak  dan  kewajiban syarik dalam  akad  Pembiayaan Fatwa DSN No. 73/DSN- MUI/XI/2008 tentang Musyarakah Mutanaqisah . Pembiayaan Musyarakah  Mutanaqisah merupakan  produk baru yang memiliki respon yang baik dari para nasabah khususnya di  Kota  Sukabumi.  Alasan  pembiayaan Musyarakah lebih  disukai dibanding  pembiayaan Murabahah akan penulis uraikan sebagai berikut:
Pembiayaan Hunian Syariah Kongsi Akad Musyarakah Mutanaqisah Perspektif Undang-Undang No. 21 Tahun 2008 Tentang Perbankan Syariah
Pembiayaan  Hunian  Syariah  dengan  akad Murabahah memiliki  angsuran  tetap  selama  jangka  waktu.  Jangka  waktu peminjaman  terdiri  dari  60  bulan,  120  bulan  dan  180  bulan. Persentase  pembiayaannya  adalah  uang  muka  sebesar  30% ditanggung  oleh  nasabah  dan  sisanya  70%  menjadi  tanggung jawab bank. Dalam pembiayaan hunian syariah di Bank Muamalat tidak  akan  dikenakan  biaya  provisi  seperti  di  bank  konvensional dan  bebas  penalti  apabila  dilakukan  pelunasan  sebelum  jangka waktu yang ditetapkan. Pelunasannya pun dapat dilakukan secara sebagian  atau  keseluruhan  sebelum  jatuh  tempo.  Dalam pembiayaan dengan akad Murabahah , Bank membelikan terlebih dahulu rumah yang nasabah inginkan dari developer atau penjual rumah.  Setelah  itu  rumah  akan  diserahkan  pada  nasabah.  Dan nasabah akan membayar angsuran setiap bulannya sesuai dengan nominal yang telah disepakati di awal akad.
Pembiayaan Hunian Syariah dengan akad Musyarakah pada Bank Muamalat adalah 20% dari harga rumah menjadi tanggung jawab uang muka bagi nasabah dan sisanya 80% menjadi tanggung jawab bank. Jangka waktu pembiayaan yang diberikan adalah 60 bulan, 84 bulan, 120 bulan dan 180 bulan. Nilai sewa dapat direvisi sesuai dengan ALCO ( Asset and Liabilities Committee ) Muamalat, sehingga  jumlah  angsuran  yang  harus  dibayarkan  oleh  nasabah setiap  tahun  akan  berbeda.  Namun  biasanya  besar  jumlah angsuran  dari  tahun  ke  tahun  akan  menurun.  Dalam  akad Musyarakah ini,  persentase  kepemilikan  rumah  akan  dibagi menjadi dua, antara nasabah dan bank. Misal, nasabah membayar uang  muka  sebesar  20%  dari  harga  rumah  dan  bank  membayar 80%  dari  harga  rumah.  Berarti  posisi  kepemilikan  rumah  adalah 20% milik nasabah dan 80% milik bank. Setiap bulannya nasabah akan membayar angsuran atau sewa kepada bank hingga jumlah
Pembiayaan Hunian Syariah Kongsi Akad Musyarakah Mutanaqisah Perspektif Undang-Undang No. 21 Tahun 2008 Tentang Perbankan Syariah
angsuran  tersebut  sama  dengan  jumlah  pinjaman  yang  telah disepakati.  Dengan  membayar  setiap  bulan  pada  bank  maka jumlah  persentase  kepemilikan  rumahpun  akan  bertambah  bagi pihak nasabah dan persentase kepemilikan bagi pihak bank akan berkurang.  Begitu  seterusnya  hingga  di  akhir  masa  jatuh  tempo pinjaman persentase kepemilikan bagi nasabah adalah 100% dan bank  adalah  0%.  Dengan  begitu  maka  rumah  telah  sah  menjadi milik nasabah sepenuhnya.
Besarnya angsuran hunian syariah dengan akad Murabahah lebih  besar  dibandingkan  angsuran  hunian  syariah  dengan  akad Musyarakah . Hal ini dikarenakan harga rumah dari tahun ke tahun akan  mengalami  kenaikan.  Sehingga  Bank  telah  memperkirakan harga jual rumah beberapa tahun ke depan. Selain itu, pada akad Murabahah harga rumah dinilai secara general, maksudnya harga rumah  dinilai  dari  awal  pembuatan.  Mulai  dari  harga  bahan bangunan, tukang, dan lain-lain. Penerapan angsuran secara fixed atau tetap juga menjadi salah satu faktor yang menyebabkan akad Murabahah lebih  mahal  dibandingkan  akad Musyarakah .  Bank telah membuat ekspektasi harga untuk besarnya angsuran. Faktor inilah  yang  mengakibatkan  besarnya  angsuran  dengan  akad Murabahah lebih  besar  dibandingkan Musyarakah .  Berbeda dengan akad Musyarakah yang angsurannya lebih murah. Hal ini dikarenakan  harga  rumah  yang  digunakan  adalah  harga  pada tahun nasabah mengambil cicilan. Dan nasabah hanya membayar sewanya setiap tahun sesuai dengan yang telah ditetapkan. Akad Murabahah lebih  banyak  diminati  oleh  nasabah  yang  ingin mengambil pembiayaan hunian rumah dengan jangka waktu yang pendek yaitu kurang dari lima tahun. Sedangkan akad Musyarakah lebih  banyak  diminati  oleh  nasabah  yang  ingin  mengambil
Pembiayaan Hunian Syariah Kongsi Akad Musyarakah Mutanaqisah Perspektif Undang-Undang No. 21 Tahun 2008 Tentang Perbankan Syariah
pembiayaan  dengan  jangka  waktu  panjang  yaitu  lebih  dari  lima tahun.
Dalam pencatatan jurnal transaksi dengan akad Murabahah dan  akad Musyarakah ,  Bank  Muamalat  menggunakan  standar berdasarkan pada Pernyataan Standar Akuntansi Keuangan (PSAK) yang  berlaku  di  Indonesia  dan  standar  akuntansi  Islam  dari Accounting  and  Auditing  Organization  for  Islamic  Financial Institutions  (AAO-IFI)  yang  berlaku  secara  Internasional.  Untuk akad Murabahah PSAK yang digunakan adalah PSAK 102 dan untuk akad Musyarakah PSAK yang digunakan adalah PSAK 106.
Analisis  Pembagian  Imbalan  Dan  Beban  Biaya  Dalam  Proses Musyarakah Mutanaqisah  (MMQ)  Ditinjau  Dari  Undang-Undang Perbankan Syariah
Fatwa  DSN-MUI  No.  73/DSN-MUI/XI/2008  Tentang Musyarakah  Mutanaqisah ,  ditegaskan  bahwa Musyarakah Mutanaqisah hanya  terdiri  dari  akad  jual Musyarakah dan  akad Ba’i  (jual  beli).  Namun  dalam  perkembangannya  bahwa  asset Musyarakah  Mutanaqisah dapat  di ijarah kan  kepada syarik atau pihak lain, dan apabila asset Musyarakah dapat di ijarah kan maka syarik (nasabah) dapat menyewa asset tersebut dengan nilai ujrah yang telah disepakati. Akad ijarah diperlukan sebagai pendapatan langsung dan keuntungan langsung yang dapat diambil dari akad pembiayaan  tersebut.  Keuntungan  dari  penerapan  akad ijarah pada  pembiayaan Musyarakah  Mutanaqisah dapat  diambil  dan dibagi  berdasarkan  nisbah  (bagi  hasil)  sesuai  porsi  kepemilikan objek  pembiayaan  dan  keuntungan  ( yield )  yang  sudah diproyeksikan.  Nisbah  diperlukan  untuk  pembagian  keuntungan dan  harus  disepakati  oleh  para  pihak  di  awal  akad.  Nisbah  dari ijarah untuk  bank  menjadi  milik  bank  sebagai  keuntungan  bank, dan  umumnya  bagi  hasil  untuk  nasabah  dikembalikan  oleh
Pembiayaan Hunian Syariah Kongsi Akad Musyarakah Mutanaqisah Perspektif Undang-Undang No. 21 Tahun 2008 Tentang Perbankan Syariah
nasabah kepada bank sebagai penambahan atau pembelian asset pembiayaan,  yang  secara  langsung  berarti  porsi  kepemilikan nasabah menjadi bertambah. Namun keuntungan yang dibagikan tidak boleh menggunakan nilai proyeksi tetapi harus menggunakan realisasi keuntungan.
Paparan  ini  akan  menjelaskan  lebih  spesifik  mengenai ketentuan  pembayaran  angsuran  berupa  sewa,  realisasi pembayaran sewa, dan evaluasi pricing.
a. Pembayaran angsuran sewa
Dalam  produk  PHSK Musyarakah  Mutanaqisah ,  pembelian porsi  bank  dilakukan  nasabah  dengan  melakukan  angsuran pembiayaan  (sewa)  untuk  setiap  bulan  yang  besarnya  tetap sepanjang  sewa  yang  dikenakan  sesuai  dengan  periode  evaluasi pricing . 13 Besarnya  angsuran  pembiayaan  setiap  periode  (bulan) dihitung berdasarkan:
1) Porsi  kepemilikan  bank  (plafond)  dan  porsi  kongsi kepemilikan nasabah (porsi nasabah)
2) Yield yang diharapkan atas sewa
3) Lamanya jangka waktu pembiayaan
4) Pembayaran angsuran pembiayaan pertama kali dilakukan pada  bulan  berikutnya  (sebulan)  sejak  tanggal  pencairan pembiayaan melalui rekening nasabah Bank.
b. Realisasi dan Pengembalian Pembiayaan dan Evaluasi Pricing
1) Realisasi pembiayaan porsi bank dilakukian secara langsung dengan  melakukan  pemindah  bukuan  atau  transfer  ke rekening  developer  atau  penjual  dengan  sebelumnya
13 Evaluasi pricing pada  Bank  Mauamalat  Indonesia  Kantor  Cabang  Kota Sukabumi  dilakukan  2  (dua)  tahun  sekali  atau  jika  diperlukan.  Namun  dalam kurun waktu pertama diluncurkannya produk PHSK Musyarakah Mutanaqisah , pihak bank belum pernah melakukan evaluasi pricing terhadap nasabah.
Pembiayaan Hunian Syariah Kongsi Akad Musyarakah Mutanaqisah Perspektif Undang-Undang No. 21 Tahun 2008 Tentang Perbankan Syariah
54
masuk ke rekening nasabah terlebih dahulu (sebagai bukti hukum positif bahwa nasabah berhutang)
2) Sebelum  ditransfer  ke  penjual  atau  deceloper,  rekening wajib di hold sebesar pembiayaan yang diberikan
3) Transfer  ke  rekening  penjual  atau  developer  harus berdasarkan  instruksi  nasabah  yang  disetujui  Account Manager.
4) Pengembalian pembiayaan dilakukan secara angsuran yang dibayar setiap bulan sampai pembiayaan lunas
5) Periode  evaluasi  pricing  harga  sewa  ditentukan berdasarkan  periode  evaluasi  sewa  yang  ditetapkan  oleh
ALCO
Penerapan  prinsip ijarah dalam Musyarakah  Mutanaqisah , besarnya  nilai  ujrah  menjadi  landasan  penyesuaian/review terhadap  perubahan  harga  sewa  terhadap  objek  sewa. Berdasarkan  fatwa  DSN  No.  56/DSN-MUI?V/2007  tentang Ketentuan Review  Ujrah pada  Lembaga  Keuangan  Syariah  (LKS), besarnya ujrah dapat  ditinjau  ulang  pada  periode  berikutnya apabila memenuhi syarat-syarat sebagai berikut:
1. terjadi periode akad ijarah ;
2. ada  indikasi  sangat  kuat  bahwa  bila  tidak  dilakukan review,  maka  akan  timbul  kerugian  bagi  salah  satu pihak;
3. disepakati oleh kedua belah pihak.
Penulis  berpendapat  untuk  mendapatkan  kepastian  dan
keadilan  bagi  para  pihak  ( syarik ),  serta  mengingat  tujuan  pokok pembiayaan PHSK Musyarakah Mutanaqisah adalah memberikan kemudahan  bagi  nasabah  untuk  mendapatkan  rumah  tinggal. Nasabah pada akhir masa pembiayaan pasti menginginkan untuk memiliki objek ijarah . Maka diharapkan ketika melaksanakan akad
Pembiayaan Hunian Syariah Kongsi Akad Musyarakah Mutanaqisah Perspektif Undang-Undang No. 21 Tahun 2008 Tentang Perbankan Syariah
pembiayaan Musyarakah  Mutanaqisah  wal  ijarah dalam  klausul harus  dicantumkan  secara  tegas  bahwa  bank  dapat  melakukan review  secara  periodik  terhadap  jumlah  imbalan  sewa/ujrah sebagaimana  disebutkan  bahwa  bank  Muamalat  bisa  melakukan review  per  2  tahun,  serta  sebagaimana  hasil  wawancara  dengan Account  Manager PT.  BMI  Kantor  Cabang  Kota  Sukabumi,  tanpa persetujuan  bank,  rumah  tidak  boleh  disewakan  (di ijarah kan) kepada  pihak  lain.  Penulis  setelah  melakukan  wawancara, menyimpulkan bahwa review ujrah sebagai penyesuaian terhadap kondisi ekonomi di Indonesia. Walaupun pada kenyataannya Bank Muamalat  Kantor  Cabang  sukabumi,  sejak  peluncuran  produk PHSK  ini  belum  pernah  dilakukan  riview  ujrah  kepada  nasabah. Selanjutnya yield bagi  bank  muamalat  yang  ditetapkan berdasarkan  perhitungan  metode  efektif,  pada  awalnya  penulis berpendapat penerapan seperti ini sama dengan kredit pada bank konvensional.  Namun  setelah  mendapatkan  penjelasan  bahwa nisbah  dari  akad Musyarakah  Mutanaqisah yang  di  dapat  dari sewa  merupakan yield bagi  bank  yang  diharapkan.  Dan  dalam prakteknya  nisbah  bagi  bank  akan  senantiasa  berubah-rubah sesuai  dengan  porsi  bank  yang  semakin  lama  akan  semakin berkurang  dikarenakan  porsi  nasbah  atas  kepemilikan  semakin besar  secara  bertahap.  Sehingga  dapat  dilihat  nisbah  bagi  bank pun akan semakin sedikit. Review terhadap ujrah yang dilakukan bank  setiap  2  tahun  memungkinkan  berubahnya  nilai yield yang diterima  oleh  bank,  meskipun  telah  direncanakan  dari  awal.  Hal tersebut  yang  membedakan  proyeksi yield dengan  perhitungan dan penetapan bunga sepihak sebagaimana diterapkan pada bank konvensional.  namun  untuk  menghindari  adanya  ketidakjelasan ( gharar )  dalam  akad Musyarakah  Mutanaqisah masing-masing harus senantiasa tercantum dengan jelas dalam klausul PHSK.
Pembiayaan Hunian Syariah Kongsi Akad Musyarakah Mutanaqisah Perspektif Undang-Undang No. 21 Tahun 2008 Tentang Perbankan Syariah
Pembebanan  biaya  yang  timbul  dari  pelaksanaan  akad, penulis  menyimpulkan  bahwa  segala  beban  biaya  dibebankan seluruhnya  kepada  nasabah.  Biaya  yang  dimaksud  adalah  biaya Appraisal ,  Biaya  Notaris  Provisi  Bank,  Biaya  Asuransi  Kebakaran, Biaya  Premi  Asuransi  Jiwa  selama  masa  kredit,  Biaya  Legalisir Notaris,  Biaya  Administrasi,  dan  Biaya  APHT/  Surat  Kuasa.  Biaya- biaya  tersebut  menjadi  beban  nasabah  seluruhnya.  Namun  jika dilihat  dari  ketentuan  DSN  yang  menyatakan  bahwa  “biaya perolehan asset Musyarakah menjadi beban bersama sedangkan biaya peralihan kepemilikan menjadi beban pemilik.
Penulis menjelaskan segala biaya yang timbul dalam PHSK sebagai berikut:
1. Biaya Administrasi
Dalam  Pembiayaan  Syari`ah  biaya  administrasi  terbagi  atas dua    macam,  yaitu:  biaya  administrasi  yang  dibebankan  pra- realisasi  Pembiayaan  iB  dan  biaya  administrasi  perpanjangan jangka waktu (apabila nasabah menghendaki adanya perpanjangan). Mengenai berapa besarnya biaya yang dibebankan masing-masing  berbeda,  untuk  biaya  administrasi  pra-realisasi adalah  sebesar  1%  -  1,5%  dari  plafon  pembiayaan  yang  ditarik, sedangkan  yang  dibebankan  jika  terjadi  perpanjangan  jangka waktu, akan dikaji pembebanan biaya tambahan kepada Nasabah berupa biaya administratif yang besarnya 0,5% - 1% dari sisa nilai outstanding, di mana keduanya sifatnya negotiable (diperbolahkan adanya tawar-menawar), sehingga biaya yang dibebankan kapada nasabah  adalah  biaya  pembebanan  yang  sesuai  dengan kesepakatan antara kedua belah pihak
Penulis  berpendapat  pembebanan  biaya  yang  demikian  ini kurang  sesuai  dengan  apa  yang  telah  dijelaskan  oleh  ulama madzhab yang membolehkan adanya biaya tersebut dengan syarat
Pembiayaan Hunian Syariah Kongsi Akad Musyarakah Mutanaqisah Perspektif Undang-Undang No. 21 Tahun 2008 Tentang Perbankan Syariah
berguna  dan  memberikan  manfaat  terhadap  transaksi  yang dilakukan.  Apabila  biaya  administrasi  ditetapkan  dalam  bentuk prosentase  (1%  -  1,5%  dan  0,5%  -  1%),  biaya  administrasi  disini sama  saja  dengan  provisi  kredit  yang  dibebankan  oleh  bank konvensional  setiap  pencairan  kredit.  Pembebanan  biaya administrasi yang semestinya dilakukan oleh Bank Syari`ah adalah sebesar biaya yang dibutuhkan oleh bank dalam pemrosesan akad pembiayaan  tersebut  bukan  berdasarkan  nominal,  karena  pada dasarnya biaya yang dikeluarkan Bank untuk pemrosesan dengan jumlah pembiayaan yang besar dan  yang kecil sama, akan tetapi biaya  yang  dibebankan  kepada  nasabah  berbeda  nominalnya. Menurut penulis, pembebanan biaya administrasi yang ditetapkan Bank  dalam  bentuk  prosentase  ini  selain  dipandang  kurang  adil dalam memperlakukan nasabah pembiayaan dengan outstanding kecil dan nasabah pembiayaan dengan outstanding besar dengan pembebanan  biaya  yang  berbeda  nominalnya  meskipun  biaya yang  dibutuhkan  untuk  pemrosesannya  sama,  hal  ini  juga dimungkinkan  akan lebih menguntungkan salah satu pihak, yaitu pihak Bank dengan adanya pendapatan administrasi dengan nilai nominal yang lebih besar.
2. Biaya Notaris
Biaya  notaris  adalah  biaya  yang  dikelurkan  untuk mengesahkan akad perjanjian antara nasabah dan bank berkaitan dengan  pembiayaan  yang  disepakati  kedua  belah  pihak.  Biaya notaris  dibebankan  oleh  bank  kepada  nasabah,  adapun  besaran biaya  tersebut  adalah  0,27%  dari  plafond  pembiayaan.  Besaran jumlah  persentase  dari  biaya  tersebut  yang  menentukan  adalah notaris. Keabsahan akad perjanjian adalah demi kebaikan bersama antara  bank  dan  nasabah,  semestinya  biaya  notaris  yang dikeluarkan  untuk  akad  pembiayaan  ini  ditanggung  oleh  kedua
Pembiayaan Hunian Syariah Kongsi Akad Musyarakah Mutanaqisah Perspektif Undang-Undang No. 21 Tahun 2008 Tentang Perbankan Syariah
belah  pihak  secara  adil.  Menurut  penulis,  dengan  adanya keabsahan  akad  yang  tercatat  secara  notaril  ini  banyak  manfaat yang  akan  didapatkan  pihak  bank,  di  antaranya  apabila  ada wanprestasi  yang dilakukan nasabah bank bisa menyelesaikannya melalui jalur hukum dengan bukti-bukti yang kuat dan sah. Begitu juga  sebaliknya  banyak  manfaat  yang  akan  didapatkan  pihak nasabah  selaku  syarik  bank,  di  antranya  apabila  terjadi kebangkrutan,  kebakaran  atau  musibah  yang  lain  pada  bank pemberi pebiayaan nasabah mempunyai bukti yang kuat dan sah untuk dapat menuntut haknya.
3. Biaya SKMHT/APHT
SKMHT/APHT  adalah  Surat  Kuasa  Membebankan  Hak Tanggungan  atau  Akta  Pemberian  Hak  Tanggungan  yang selanjutnya ditingkatkan menjadi Hak  Tanggungan sesuai dengan peraturan  perundang-undangan  yang  berlaku.  Adapun  biaya tersebut  adalah  sebesar  0,05%  dari  plafond  pembiayaan. Ditandatanganinya SKMHT/APHT  adalah untuk mengikat agunan yang  dijadikan  jaminan  oleh  nasabah  dalam  pembiayaan  apabila suatu  hari  nanti  nasabah  melakukan  wanprestasi/ingkar  janji. Biaya  SKMHT/APHT  sepenuhnya  dibebankan  kepada  nasabah. Sebuah kewajaran apabila biaya SKMHT/APHT dibebankan kepada nasabah, karena agunan yang dijaminkan kepada bank adalah sah sepenuhnya  hak  milik  nasabah.  Yang  demikian  ini  sesuai  dengan ayat Al-Qur`an surat Al-Baqarah ayat 205:
4. Biaya Asuransi Kebakaran
Agunan  Pembiayaan  dicover  dengan  Asuransi  Kebakaran Pembiayaan, biaya premi asuransi dibayar dimuka  dan dilakukan sekaligus selama masa pembiayaan (single premium). Asuransi ini dicover  melalui  perusahaan  asuransi  syari`ah.  Biaya  asuransi tersebut  dibebankan  oleh  Bank  kepada  nasabah  pemohon
Pembiayaan Hunian Syariah Kongsi Akad Musyarakah Mutanaqisah Perspektif Undang-Undang No. 21 Tahun 2008 Tentang Perbankan Syariah
pembiayaan. Asuransi memberikan banyak manfaat baik bagi bank maupun nasabah untuk keamanan, kenyamanan dan mengantisipasi  resiko-reisiko  yang  tidak  dikehendaki  selama pembiayaan  berlngsung.  Sebuah  hal  yang  wajar  dan  sudah sepantasnya  apabila  biaya  Asuransi  Kebakaran  ini  dibebankan sepenuhnya kepada nasabah, karena biaya asuransi ini dibayarkan demi keamanan agunan yang dijaminkan kepada bank dan agunan itu adalah sah hak milik nasabah. Yang demikian ini sesuai dengan ayat Al-Qur`an surat Yunus 81 dan Hud 87.
5. Biaya Pengikatan Jaminan ( Cessie & Fiducia ) Fiducia adalah Akta pengikat bukti kepemilikan agunan/jaminan yang tidak dapat diikat dengan akta hipotik yaitu
berupa  barang  bergerak  (kendaraan  bermotor,  mobil  dll), sehubungan dengan hutang-piutang antara debitur dan kreditur. Jaminan  fidusia  diberikan  oleh  debitur  kepada  kreditur  untuk menjamin  pelunasan  hutangnya,  Sedangkan  Cessie  adalah pengalihan  hak  atas  kebendaan  tak  bertubuh  ( intangible  goods ) kepada  pihak  ketiga.  Kebendaan  tak  bertubuh  di  sini  biasa berbentuk piutang atas nama. Dalam prakteknya cessie berfungsi memberikan  kewenangan  kepada  Bank  untuk  menagih  kepada nasabah  pembiayaan  secara  lansung  tanpa  melalui  BMT  atau Koperasi  sebagai  lermbaga  pengelola  modal  pembiayaan ( mudarib )  karena  alasan  tertentu,  misalkan  nasabah  melakukan wanprestasi.  Biaya  perikatan  jaminan  ini  dibebankan  oleh  bank kepada nasabah.
6. Biaya Materai Kontrak
Biaya  Materai  Kontrak  adalah  biaya  yang  digunakan  untuk membeli materai sebanyak 6 lembar materai @ Rp 6000, materai ini  digunakan  untuk  mensahkan  perjanjian-perjanjian  yang
Pembiayaan Hunian Syariah Kongsi Akad Musyarakah Mutanaqisah Perspektif Undang-Undang No. 21 Tahun 2008 Tentang Perbankan Syariah
tercantum dalam akad pembiayaan. Biaya materai ini sepenuhnya dibebankan kepada nasabah pemohon pembiayaan

## SIMPULAN
Dalam PHSK Bank Muamalat  penerapan akad Musyarakah Mutanaqisah telah  mematuhi  ketentuan  sebagaimana  tertuang dalam SK Direktur Bank Indonesia Nomor 27/162?KEP/DIR tanggal 31  Maret  1995  memberikan  perintah  kepada  setiap  bank  untuk memiliki kebijakan perkreditan bank secara tertulis yang disetujui oleh dewan komisaris bank dengan sekurang-kurangnya memuat dan mengatur prinsip kehati-hatian dalam perkreditan, organisasi dan  manajemen  perkreditan,  kebijakan  persetujuan  kredit, dokumentasi  dan  administrasi  kredit,  pengawasan  kredit,  dan penyelesaian  kredit  bermasalah.  Hal  tersebut  ditegaskan  pula dalam Pasal 1 angka 3 jo. Pasal 8 ayat (2) Undang-Undang Tahun 1998  Tentang  Perbankan  dan  Pasal  34  ayat  (2)  Undang-Undang No. 21 Tahun 2008 Tentang Perbankan Syariah yang mewajibkan Bank  Syariah  dan  UUS  untuk  menyusun  prosedur  internal mengenai prinsip-prinsip sebagaimana dimaksud pada ayat (1).
Bank Muamalat dalam menjalankan ketentuan sebagaimana disebutkan diatas telah membuat Pedoman Buku Prosedur Umum Pelaksanaan  Pembiayaan  (PUPP)  PT.  Bank  Muamalat  Indonesia Tbk.,  Buku  Kebijakan  Umum  Pembiayaan  Bermasalah  (KUPB)  PT. Bank  Muamalat  Indonesia  Tbk.,  dan  Buku  Prosedur  Umum Pelaksanaan Pembiayaan Bermasalah (PUPPB) PT. Bank Muamalat Indonesia TBK. Semua proses pembiayaan yang dilakukan di Bank Muamalat  berpedoman  pada  buku-buku  tersebut  sebagai  SOP ( Standar  Operating  Procedure ).  Bank  Muamalat  Indonesia  dalam menjalankan pembiayaan dengan akad Musyarakah Mutanaqisah , penulis  menilai  telah  diterapkan  sesuai  dengan  Fatwa  DSN  No.
Pembiayaan Hunian Syariah Kongsi Akad Musyarakah Mutanaqisah Perspektif Undang-Undang No. 21 Tahun 2008 Tentang Perbankan Syariah
73/DSN-MUI/XI/2008  tentang Musyarakah  Mutanaqisah .  Para mitra  yang  hendak  melakukan  akad  pembiayaan Musyarakah
Mutanaqisah ,  memiliki  hak  dan  kewajiban  yang  harus  bersama- sama dipenuhi. Hak dan kewajiban yang harus dipenuhi tersebut dicantumkan  ke  dalam  akad  pembiayaan  yang  akan  digunakan sebagai dasar dari PHSK.
DAFTAR PUSTAKA
A. Buku
Abdul  Manan, Hukum  Ekonomi  Syariah  Dalam  Perspektif Kewenangan  Peradilan  Agama ,  2012,  Jakarta,  Kencana Prenada Media Group,
Adiwarman  A.  Karim, Bank  Islam  Analisis  Fiqih  dan  Keuangan ,
2010, Jakarta, Raja Grafindo Persada
Badr Ad-Din Al-Ayni, Umdatul Qari: Syarah Shahih Bukhari , 1310H Constatinopel, Mathba’ah Al-Amira,Vol V
Bambang Sunggono, Metodologi Penelitian Hukum , 1998, Jakarta:
Raja Grafindo Persada
Carl  Joachim  Friedrich,  Filsafat  Hukum  Perspektif  Historis,
Bandung: Nuansa dan Nusamedia, 2004
Gemala  Dewi,  Aspek-aspek Hukum  Dalam  Perbankkan  dan Perasuransian Syariah di Indonesia , 2004, Jakarta, Kencana Prenada Media Group.
JW Mullawan, Pemberian Hak Milik Untuk Rumah Tinggal (Sebuah Kajian  Normatif  Untuk  Keadilan  Bagi  Masyarakat) ,  2007, Cerdas Pustaka Publisher, Jakarta.
Koentjara Ningrat, Metode-metode Penelitian Masyarakat , 1997,
Jakarta, Gramedia
Mardalis, Metode Penelitian, Jakarta, Bumi Aksara, 1993
Mochtar Kusumaatmadja, Hukum, Masyarakat dan Pembaharuan Hukum Nasio nal, 1976, Bandung: Bina Cipta
Pembiayaan Hunian Syariah Kongsi Akad Musyarakah Mutanaqisah Perspektif Undang-Undang No. 21 Tahun 2008 Tentang Perbankan Syariah
Mochtar  Kusumaatmadja, Pengantar  Ilmu  Hukum,  Suatu Pengenalan  Perrtama  Ruang  Lingkup  Berlakunya  Ilmu Hukum Buku I, 2009, Bandung, Alumni
Muhammad  Sa'id  Ramdan  al-Buti, Dawabit  al-Maslahah  fi  as-
Syariah al-Islamiyah , 1977, Beirut: Mu'assasah ar-Risalah
Muhammad  Syafi’i  Antonio, Bank  Syariah  Dari  Teori  Ke  Praktik ,
2007, Jakarta, Gema Insani Press
Ronny  Hanitijo  Soemitro, Metodologi  Penemuan  Hukum ,  1982,
Jakarta: Ghlmian Indonesia
Sunarryati  Hartono, Hukum  Ekonomi  Pembangunan  Nasional Indonesia , 1992, Bandung: Bina Cipta
Sunaryati Hartono, Penelitian Hukum di Indonesia pada Abad ke-
20 , 1994, Bandung, Alumni
Soerjono  Soekanto  dan  Sri  mamudji, Penelitian  Hukum  Normatif
Suatu Tinjauan Singkat, 1995, Jakarta, Raja Grafindo Persada
Umer Chapra, Islam dan Tantangan Ekonomi, penrjemah Ikhwan
Abidin , 2000, Jakarta, Gema Insani.
Wangsawidjaja  Z, Pembiayaan  Bank  Syariah ,  2012,  Jakarta,  PT.
Gramedia
Zakaria Ali Yusuf, Majmu Syarh Al-Muhadzdzab , Kairo, Vol IX
B. Perundang-undangan
Undang-Undang Dasar 1945 Amandemen ke- 4
Undang-undang  Nomor  7  Tahun  1992  sebagaimana  diubah  oleh Undang Nomor 10 Tahun 1998 Tentang Perbankan Undang-Undang No. 21 Tahun 2008 Tentang Perbankan Syariah Undang-Undang  No.  1  Tahun  2011  Tentang  Perumahan  dan
Pemukiman
Surat Menteri Keuangan No.B-49/MK/IV/I/1974 tanggal 29 Januari 1974
Pembiayaan Hunian Syariah Kongsi Akad Musyarakah Mutanaqisah Perspektif Undang-Undang No. 21 Tahun 2008 Tentang Perbankan Syariah
Peraturan  Bank  Indonesia  (PBI)  No.  10/16/PBI/2008  tanggal  25 September  2008  tentang  Perubahan  atas  PBI  No.
9/19/PBI/2007 Surat Edaran (Se) Nomor 14/33/Dpbs Tanggal 27 November 2012 Perihlm Penerapan Kebijakan Produk Pembiayaan Kepemilikan  Rumah  Dan  Pembiayaan  Kendaraan  Bermotor
Bagi Bank Umum Syariah Dan Unit Usaha Syariah
C. Sumber Lainnya
Agisa  Muttaqien, Pembiayaan  Pemilikan  Rumah  Dengan  Akad Musyarakah  Mutanaqisah  Pada  Bank  Muamalat  Indonesia (Studi  Kasus:  Produk  Pembiayaan  Hunian  Syariah  kongsi [PHSK]) ,  Skripsi,  Depok,  Fakultas  Hukum  Universitas
Indonesia, Juli 2012
Fatwa Dewan Syariah Nasional No. 73/DSN-MUI/XI/2008 Tentang
MMQ
Fatwa  DSN  No.  08/DSN-MUI/IV/2000  Tentang  pembiayaan Musyaraakah
Mulyo  Budi  S, Analisis  Permintaan  Rumah  Sederhana  Di  Kota Semarang , Jurnal Bisnis dan Ekonomi (JBE), September 2009,
Vol. 16, No.2
Bahan-bahan  yang  diperoleh  dari  perkuliah  Program  Magister Fakultas Hukum UNPAD http://www.rumahrakyat123.com/content/kebutuhan-rumah- capai-15-juta-unit-kemenpera-fokus-sediakan- rumah#sthash.mKYVSkII.dpuf.  (diakses  23  September  2013 Jam 16.52 http://sesmen.kemenpera.go.id/bpa/index.php?option=com_con
tent&view=article&id=1718:kpr-bisnis-yang-menjadi- incaran-bank&catid=47:kliping&Itemid=117 (diakses
Tanggal 29 September 2013 jam 20.42)
Pembiayaan Hunian Syariah Kongsi Akad Musyarakah Mutanaqisah Perspektif Undang-Undang No. 21 Tahun 2008 Tentang Perbankan Syariah
Nadratuzzaman  Hosen, Makalah  Musyarakah  Mutanaqisah , diunduh dari www.ekonomisyariah.org