Viona  Widjaja;  R.M.  Gatot  P.  Soemartono  (2023) Implementasi  UU  Perlindungan  Konsumen  dan  UU Kepailitan terhadap Konsumen Properti Pemegang PPJB, (8) 10, 10.36418/syntax-literate.v8i10 E-ISSN: 2548-1398 Published by: Ridwan Institute
Syntax Literate: Jurnal Ilmiah Indonesia p–ISSN: 2541-0849 e- ISSN: 2548-1398 Vol. 8, No. 10, Oktober 2023

## IMPLEMENTASI  UU  PERLINDUNGAN  KONSUMEN  DAN  UU  KEPAILITAN TERHADAP KONSUMEN PROPERTI PEMEGANG PPJB

## Viona Widjaja, R.M. Gatot P. Soemartono
Fakultas Hukum, Universitas Tarumanagara, Indonesia Email: viona.widjaja@gmail.com, gatots@fh.untar.ac.id

## Abstrak
Pertumbuhan bisnis properti di Indonesia semakin meningkat dari tahun ke tahun. Hal ini terbukti dari minat masyarakat dalam menginvestasikan pendapatannya di bidang properti, baik itu dalam bentuk jenis perumahan, ruko, apartemen maupun jenis lainnya. Sayangnya, keingingan untuk mendapatkan keuntungan tidak selalu seperti yang diharapkan. Hal ini terjadi pada sebagian konsumen dimana harapan untuk  mendapatkan  keuntungan  melalui  pembelian  sebuah  properti,  berakhir dengan  kerugian  pada  saat  pengembangnya  dinyatakan  pailit.  Bagaimana implementasi  Undang-Undang  Nomor  8  Tahun  1999  tentang  Perlindungan Konsumen  (UUPK)  dikaitkan  dengan  Undang-Undang  Nomor  37  Tahun  2004 tentang  Kepailitan  dan  Penundaan  Kewajiban  Pembayaran  Utang  (UUK)  dalam melindungi hak konsumen. Penulisan ini menggunakan metode penelitian normatif dengan spesifikasi yang bersifat preskriptif – evaluatif, dengan tujuan mendapatkan saran dan mengevaluasi bagaimana penerapan undang-undang terhadap kasus yang terjadi. Kesimpulan menunjukkan bahwa implementasi UUPK dalam melindungi konsumen properti pemegang PPJB masih lemah dan tidak tegas karena tidak secara eksplisit menjelaskan perlindungan dalam hal penggantian kerugian bagi konsumen properti.  Penerapan  UUK  sudah  sesuai  dengan  peraturan  perundang-undangan, meskipun tidak bisa dihindari dengan pailitnya pengembang berdampak kerugian bagi konsumen pemegang PPJB, di mana konsumen pemegang PPJB masuk dalam status kreditor konkuren.
Kata Kunci: Perlindungan Konsumen, Kepailitan, Kondotel, PPJB.

## Abstrak
The growth of the property business in Indonesia is increasing from year to year. This is evident from people's interest in investing their income in the property sector, whether  in  the  form  of  housing,  shophouses,  apartments  or  other  types. Unfortunately, the desire for profit is not always as expected. This happens to some consumers where the hope of making a profit through purchasing a property ends up  making  a  loss  when  the  developer  is  declared  bankrupt.  How  is  the implementation  of  Law  Number  8  of  1999  concerning  Consumer  Protection (UUPK) linked to Law Number 37 of 2004 concerning Bankruptcy and Suspension of Debt Payment Obligations (UUK) in protecting consumer rights? This writing
uses normative research methods with prescriptive - evaluative specifications, with the  aim  of  obtaining  advice  and  evaluating  how  the  law  is  applied  to  cases  that occur.  The conclusion  shows  that  the  implementation  of  the  UUPK in  protecting property  consumers  holding  PPJB  is  still  weak  and  unclear  because  it  does  not explicitly  explain  protection  in  terms  of  compensation  for  losses  for  property consumers.  The  implementation  of  UUK  is  in  accordance  with  statutory regulations, although it cannot be avoided that the developer's bankruptcy process will result in losses for consumers holding PPJB, where consumers holding PPJB are included in the status of concurrent creditors.
Keywords: Consumer Protection, Bankrupt, Condominium, PPJB.

## Pendahuluan
Bisnis  properti  terus  berkembang  di  Indonesia  dari  tahun  ke  tahun.  Kemajuan bisnis  di  bidang  ini  menarik  minat  para  pengusaha  untuk  ikut  berlomba-lomba mengembangkan  usahanya  di  bidang  properti.  Tak  heran  jika  banyak  pengusaha  yang tadinya tidak berkecimpung di dunia properti, kini mulai mengembangkan usahanya ke dunia ini, sehingga banyak kita jumpai proyek-proyek baru yang dibangun oleh beberapa pengembang baru. Hal ini disebabkan karena harga tanah selalu meningkat khususnya di beberapa daerah tertentu. Proyek tersebut sering disebut sebagai real estate.
Istilah  real  estate  yang  artinya  tanah  dan  semua  kepunyaan  atau  hak  yang terkandung dan apapun yang diletakkan di atasnya baik oleh kejadian alam atau buatan manusia. Jadi real estate merupakan tanah dan bangunan. Real estate dibagi ke dalam 4 (empat)  jenis,  antara  lain  (Benny  Djaja,  2020):  1)  Commercial,  terdiri  dari  gedung perkantoran, hotel, resort, mall dan shophouses atau dikenal dengan rukan atau ruko. 2) Residential, seperti apartemen, kondominium, komplek perumahan. 3) Industrial, seperti gudang, pabrik dan kawasan industri. 4) Public Facilities, terdiri dari sekolah, universitas, rumah sakit, gereja dan tempat wisata.
Real Estate terus berkembang di Indonesia dan sektor ini menjadi prospek yang menggiurkan  bagi  para  investor.  Kemajuan  real  estate  di  Indonesia  tentunya  menarik minat  para  pengusaha.  Semua  pengusaha  berlomba-lomba  terjun  ke  dalam  bisnis  real estate dan ikut meramaikan dengan mengembangkan usahanya ke dalam bidang ini. Tak heran,  banyak  pengusaha  yang  awalnya  tidak  berkecimpung  di  dunia  real  estate,  kini mulai  melebarkan  sayapnya  ke  dunia  ini,  sehingga  kita  jumpai  banyak  proyek-proyek baru yang dibangun oleh beberapa pengembang yang tidak dikenal sebelumnya.
Berkembangnya gaya hidup masyarakat juga berdampak pada jenis properti yang diinvestasikan. Apartemen mulai menjadi investasi menarik bagi sebagian orang tentunya tanpa mengesampingkan bentuk properti lainnya seperti ruko, rumah dan tanah. Investasi ditanamkan  di  apartemen,  kondominium,  dan  kondotel  yaitu  kondominium  hotel  yang sedang disukai karena konsumen merasa seperti memiliki kondominium dengan standar hotel  berbintang.  “Konsumen  tidak  perlu  pusing  untuk  mengelola  dan  memelihara propertinya karena sudah langsung dikelola oleh manajemen hotel dan pemeliharaannya pun berstandar hotel” (R. Adhi KSP, 2011).
Konsumen  tinggal  menerima  return  of  investment  (ROI)  dari  hasil  penyewaan propertinya. ROI tersebut menjadi passive income bagi konsumen. Selain itu, apartemen juga menjadi investasi masa depan yang menjanjikan, karena harganya yang kian tahun makin  meningkat  serta  pendapatan  dari  penyewaan  apartemen  tersebut  dapat  menjadi passive income bagi pemiliknya sendiri. Dengan manfaat tersebut menjadikan semakin banyak orang beralih ke investasi apartemen (Latief, 2017). Sertipikat yang dimiliki oleh konsumen baik itu kondotel, apartemen ataupun rumah susun juga sama yaitu sertipikat hak milik atas satuan rumah susun (SHMSRS).
Namun  pada  penelitian  ini,  penulis  akan  berfokus  pada  suatu  hunian  dengan konsep ganda yang kita sebut dengan kondotel. Kondotel adalah suatu hunian bertingkat seperti  apartemen  yang  memiliki  konsep  pengelolaan  berbeda  dengan  pengelolaan apartemen  pada  umumnya.  Sejak  tahun  2006,  Kondotel  menjadi  suatu  proyek  yang banyak diminati oleh investor. Kondotel memiliki konsep pengelolaan berstandard hotel, dimana pemilik unit dapat menyewakan dalam jangka panjang kepada pengembang untuk selanjutnya oleh pengembang disewakan dalam jangka waktu pendek dan dioperasikan ke  perusahaan  managemen  hotel.  (Adhi KSP,  2011).  Beberapa  contoh  kondotel  antara lain: Citadines di H.R. Rasuna, Bellevue di area Pondok Indah, The Grove di Kawasan Epicentrum,  dan  Oakwood.  Minat  masyarakat  terhadap  apartemen  maupun  kondotel tentunya disambut dengan baik oleh para pengembang. Hal ini menimbulkan banyaknya muncul pengembang baru.
Dari  sekian  banyaknya  pengembang  properti  di  Indonesia,  tentunya  akan ditemukan pengembang yang terkemuka yang artinya proyeknya sudah diakui, dipercaya dan  diterima  dengan  baik  oleh  masyarakat.  Proyek  yang  dihasilkannya  pun  memiliki mutu dan kualitas yang baik yang menjadikan citra pengembang tersebut masuk dalam jajaran pengembang terbaik dan terpercaya. Ada pengembang yang terpercaya pasti ada juga  pengembang  yang  nakal  dan  melakukan  wanprestasi.  Hal  ini  dapat  kita  temukan dalam  banyaknya  kasus-kasus  wanprestasi  dari  pengembang  karena  tidak  memenuhi kewajibannya sesuai perjanjian yang telah dibuat antara pembeli dengan pengembang.
Misalnya, ada pengembang yang nakal dengan melakukan penjualan dan sudah menerima uang dari pembeli padahal mereka belum mendapatkan izin pembangunan atas lahan  proyek  yang  dijual.  Berbagai  kasus  telah  ditemukan  oleh  Yayasan  Lembaga Konsumen  Indonesia  (YLKI)  (Ali,  2020),  misalnya  ada  yang  membeli  apartemen  dan sudah  melakukan  pembayaran  uang  muka  serta  membayar  cicilan  sebanyak  6  (enam) bulan tetapi proyek yang dibeli belum juga dibangun, sementara pengembang masih terus melakukan  penjualan.  Selain  itu,  ditemukan  juga  kasus  lain  yang  serupa  dimana konsumen  diminta  untuk  melakukan  pembayaran  apartemen  secara  tunai  akan  tetapi pengembang belum mendapatkan izin pembangunan atas apartemen tersebut.
Kasus lainnya juga terjadi pada seorang konsumen yang dijanjikan bahwa ia akan mendapatkan fasilitas tempat parkir mobil, namun kenyataannya fasilitas tersebut tidak ia dapatkan. Fasilitas yang dijanjikan hanyalah sebuah janji belaka. Para konsumen yang menjadi  korban  akibat  pengembang  nakal,  mengaku  merasa  serba  salah.  Jika  tidak melanjutkan pembayaran, maka uang muka dan cicilan yang sudah dibayarkan kepada
pengembang  akan  hangus.  Sedangkan  jika  terus  dibayar,  mereka  mendapat  apartemen tidak  sesuai  dengan  yang  dijanjikan.  Keluhan-keluhan  seperti  ini  sudah  banyak  sekali dijumpai, bahkan diketahui oleh YLKI.
Berbagai  kasus  yang  disebutkan  di  atas  merupakan  bentuk  kasus  akibat pengembang yang nakal dan terjadinya wanprestasi. Belum lagi kasus-kasus lainnya yang diutarakan  oleh  para  konsumen  apartemen  akibat  dari  pengembang  yang  mengalami kepailitan,  dimana  masih  terdapat  perjanjian  timbal  balik  antara  pembeli  dengan pengembang yang belum seluruhnya terpenuhi, tetapi pengembangnya mengalami pailit. Terkait kasus-kasus pengembang nakal, Sudaryatmo Pengurus Harian YLKI menyatakan bahwa  adanya  Undang-Undang  No.  1  Tahun  2011  tentang  Perumahan  dan  Kawasan Pemukiman sama sekali tidak menjawab permasalahan kasus-kasus yang sudah terjadi seperti disebutkan di atas.
Isi  undang-undang  tersebut  hanya  memuat  regulasi  dan  seputar  pengawasan, walaupun dalam Pasal 33 ayat (2) disebutkan bahwa Pemerintah berhak mencabut izin badan  hukum  yang  tidak  memenuhi  kewajibannya  dalam  melakukan  pembangunan perumahan.  Tetapi  masalahnya  justru  terletak  pada  perjanjian  baku  antara  pembeli dengan  pengembang  dimana  sudah  ada  klausula  baku  yang  harus  ditandatangani  dan disetujui oleh pembeli saat membeli proyek tersebut (Ali, 2020)
Beberapa contoh kasus pengembang nakal, di antaranya pengembang perumahan di Jatiasih, Bekasi yaitu PT Hadez Graha Utama. Pengembang ini sudah menjual rumah dengan  harga  miring  padahal  belum  memiliki  izin  pembangunan.  Akibat  kelakuan pengembang tersebut, 260 konsumen mengalami kerugian. Belum lagi kasus Meikarta, dimana  terjadinya  aksi  suap  untuk  mendapatkan  perizinan,  serta  penjualan  sudah dilakukan  sementara  proyek  tersebut  harus  dihentikan  karena  belum  mendapatkan rekomendasi pemprov dengan lahan yang sudah dibangun.
Data dari Badan Perlindungan Konsumen Nasional (BPKN) menunjukkan bahwa keluhan dan pengaduan masalah kasus konsumen perumahan termasuk salah satu keluhan tertinggi.  Dari  data  tersebut  tercatat  bahwa  dari  tahun  2017  sampai  awal  Januari 2023 sudah  tercatat  3.034  kasus  konsumen  masalah  perumahan.  YLKI  mencatat  pada  tahun 2021 bahwa aduan konsumen kasus perumahan rata-rata mengenai pembangunan rumah mangkrak yang mencapai 37%. Hal ini terjadi karena efek dari promosi dan iklan yang kerap dilakukan pengembang dan membuat konsumen tertarik karena harga yang murah, serta  iming-iming  fasilitas  yang  bagus  dan  menjanjikan.  Dengan  promosi  sedemikian menarik sehingga membuat konsumen lupa mempertanyakan status lahan, perizinan serta latar belakang pengembang.
Kasus serupa tentang pengembang yang ingkar janji karena mengalami kepailitan terjadi pada PT PT PSA yang merupakan pengembang dari apartemen berlokasi di jalan Darmawangsa  yang  dikenal  dengan  nama  Essence  Darmawangsa.  Putusan  Mahkamah Agung  Nomor  40  PK/Pdt.Sus-Pailit/2022  menyatakan  bahwa  PT  PSA  pailit  dengan segala akibat hukumnya. Bahwa seluruh harta pailit PT PSA masuk dalam pengawasan kurator  yang  telah  ditunjuk  oleh  Hakim  Pengawas.  Para  konsumen  mengajukan permohonan agar penandatanganan akta jual beli dilakukan dengan segera sehingga unit
apartemen  yang  telah  mereka  bayar  dan  telah  lunas  namun  masih  berstatus  Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) tidak dimasukkan ke dalam kategori harta pailit.
Salah satu kuasa hukum dari MM, konsumen 4 (empat) unit apartemen di Essence berkata  bahwa  seluruh  unit  yang  dibeli telah  dibayar  lunas  pada  tahun  2017  dan kami telah menunggu hampir 3 (tiga) tahun untuk sertipikat kepemilikan unit tersebut, namun dari PT PSA sendiri tidak ada informasi tentang proses pengurusan sertipikat tersebut. Karena status PPJB dan belum dapat dilakukan akta jual beli menyebabkan unit-unit di Essence tidak dapat diperjualbelikan untuk sementara waktu sampai adanya putusan dari Hakim Pengawas.
Sebagian para konsumen merasa panik khususnya mereka yang memerlukan dana dan ingin menjual apartemennya, ditambah masa HGB yang akan berakhir di tahun 2025 menyebabkan harga pasar unit apartemen tersebut menjadi turun drastis dan tentunya hal ini merugikan para konsumen. Namun pada pertengahan September 2023, informasi dari salah  satu  konsumen  unit  apartemen  Essence  yang  masih  berstatus  PPJB,  menyatakan bahwa beliau telah mendapatkan jadwal untuk menandatangani akta jual beli atas unitnya, begitupun halnya dengan unit lainnya yang masih berstatus PPJB dapat segera dilakukan akta jual beli. Permasalahan yang dikhawatirkan oleh para konsumen  pemegang PPJB dalam  hal  pengembang  mengalami  pailit  telah  terjawab  dengan  adanya  penjadwalan penandatanganan  AJB  dan  proses  balik  nama  yang  pengurusannya  dilakukan  oleh Kurator.  Dengan  demikian  kasus  ini  telah  selesai  dimana  konsumen  apartemen  pada akhirnya mendapatkan status hak kepemilikan SHMSRS atas unitnya.
Namun  pada  kenyataannya,  tidak  semua  permasalahan  dengan  kasus  serupa mendapatkan  solusi  dan  jawaban  yang  sama.  Hal  ini  terjadi  dengan  PT  CUN  yang merupakan salah satu perusahaan pengembang yang disahkan melalui Akta Nomor 23, tanggal 26 Mei 2008, dibuat di Notaris Musa Muamarta, S.H bertempat di Jakarta. Salah satu  dari  beberapa  proyek  yang  dihasilkan  oleh  PT  CUN  antara  lain  BWKB,  yang bertempat di Bali. BWKB adalah salah satu proyek hasil PT CUN yang memiliki konsep kondotel, yaitu kondominium dengan operator pengelolaan managemen dari BW Hotel.
Proyek ini dipasarkan kisaran pada tahun 2009-2010. Kondotel dengan berbagai jenis  tipe  kamar  yang  terdiri  dari  tipe  standard  dengan  luasan  kamar  berkisar  18m2 (delapan  belas  meter  persegi),  superior  dengan  luas  20m2,  deluxe  dengan  luas  22m2 sampai tipe junior suite dengan luasan 38.50m2.  Harga kondotel tersebut dijual dengan cukup tinggi dengan daya tarik bagi konsumen bahwa setiap konsumen yang membeli unit  kondotel  tersebut  akan  berstatus  sebagai  investor  dan  mendapatkan  keuntungan selain  return  of  investment  (ROI)  sebesar  8%  selama  3  tahun  pertama  sejak  kondotel tersebut beroperasi, konsumen juga akan mendapatkan free menginap sebanyak 21 poin dalam waktu 12 bulan.
Harga yang ditawarkan oleh pengembang untuk tipe junior suite pada tahun 2010 adalah sebesar U$D 74,382 (Tujuh puluh empat ribu tiga ratus delapan puluh dua dollar Amerika  Serikat)  termasuk  pajak  PPN  10%,  dengan  kisaran  Rp.  800,000,000  (PPJB Nomor  022/CUN-BWKB/IX/10).  Setiap  transaksi  jual  beli  kondotel  ini  akan menempatkan  konsumen  menjadi  investor.  Transaksi  jual  beli  ini  disertai  dengan
Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) antara pengembang  dengan konsumen. PPJB ini akan  dilampiri  juga  dengan  Perjanjian  Sewa  dimana  isi  perjanjian  sewa  tersebut menempatkan konsumen selaku pihak yang menyewakan dan pengembang sebagai pihak penyewa.
Seiring  berjalannya  waktu,  tidak  semua  investasi  menguntungkan  seperti  yang diharapkan.  Demikian  yang  terjadi  pada  salah  satu  konsumen.  Berdasarkan  hasil wawancara dengan konsumen pada awal Januari 2023 diperoleh beberapa informasi yang berguna (Wawancara, 2023). Dari sejak pembelian unit kondotel di tahun 2010 sampai saat wawancara dilakukan, konsumen tidak pernah diberikan informasi terkait Pasal 6.3 PPJB yang bunyinya”Pihak Kedua (konsumen) memiliki sertipikat hak guna bangunan sampai tahun 2040 atas namanya sendiri.”
Konsumen tidak dapat menikmati fasilitas penggunaan 21 (dua puluh satu) poin atau  21  (dua  puluh  satu)  malam  selama  setahun  sejak  pengembang  dinyatakan  pailit. Bahwa konsumen mengetahui pengembang pailit dari pihak hotel. Pada saat menganalisis kasus  ini,  Peneliti  juga  menemukan  keluhan  serupa  yang  penyelesaiannya  dilakukan melalui jalur hukum dari tingkat Pengadilan Negeri sampai tingkat kasasi di Mahkamah Agung,  dan  gugatan  yang  ditujukan  kepada  pengembang  yang  sama  adalah  terkait wanprestasi atas pembayaran ROI.
Dalam kasus tersebut, Penggugat sebagai konsumen kondotel mengajukan ganti rugi  atas  wanprestasi  yang  telah  dilakukan  oleh  PT  CUN  (PPJB  Nomor  022/CUN- BWKB/IX/10).  Hal  ini  menegaskan  apa  yang  telah  disampaikan  konsumen  dalam wawancara  tentang  keluhannya  selaku  konsumen  yang  mengalami  kerugian  akibat investasi  kondotel  yang  dilakukannya.  Niatnya  melakukan  investasi  dengan  harapan memperoleh keuntungan malah yang dialami justru sebaliknya.
Kerugian yang dialami konsumen BWKB semakin bertambah pada saat PT CUN mendapatkan gugatan dari PT. Hardi Agung Perkasa. Putusan Pengadilan Niaga Jakarta Pusat dengan nomor 307/Pdt.Sus-PKPU/2021/PN tercatat tanggal 19 April 2022 berbunyi sebagai  berikut  (Putusan  PN  Nomor  307/Pdt.Sus-PKPU/2021/PN):  Penundaan Kewajiban Pembayaran Utang (PKPU) PT CUN (dalam PKPU) telah berakhir; PT CUN (dalam PKPU) yang beralamat di The Belleza Shopping Arcade Suite 30-31, Jl. Letjen Soepono No. 34, Arteri Permata Hijau, kelurahan Grogol Utara, Kecamatan Kebayoran Lama,  Jakarta  Selatan  12210  berada  dalam  keadaan  Pailit  dengan  segala  akibat hukumnya; Menunjuk Yusuf Pranowo, SH, M.H, Hakim Niaga pada Pengadilan Negeri Jakarta  Pusat  sebagai  Hakim  Pengawas  untuk  mengawasi  proses  Kepailitan  PT  CUN (dalam  pailit);  Menunjuk  dan  mengangkat:  Jufriyadi,  SH,  Kurator  dan  Pengurus  yang terdaftar di Kementrian Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia dengan Surat Bukti Pendaftaran Kurator dan Pengurus No. AHU-69-AH.04.03-2021 tanggal 2 Maret 2021;  Tessa  Budi  H.  Simandjuntak,  SH,  MH,  Kurator  dan  Pengurus  yang  terdaftar  di Kementrian  Hukum  dan  HAM  RI  dengan  Surat  Bukti  Pendaftaran  No.  AHU-278- AH.04.03-2018  tanggal  10  September  2018;  Menetapkan  biaya  kepengurusan  dan imbalan  jasa  bagi  Pengurus  serta  biaya  perkara  dalam  proses  PKPU  PT  CUN  akan ditetapkan kemudian setelah proses Pailit berakhir; Menetapkan biaya jasa pengurusan
serta  imbalan  jasa  Kurator  akan  ditetapkan  kemudian  setelah  Kepailitan  berakhir;  dan Menghukum  PT  CUN  untuk  membayar  biaya  perkara  yang  sampai  hari  putusan  ini ditetapkan sejumlah Rp. 6,120,000.
Putusan  Pengadilan  Niaga  tingkat  pertama  yang  tercatat  pada  tanggal  19  April 2022 menjadi putusan inkrah. Melihat jarak waktu antara putusan tersebut dikeluarkan sampai saat penelitian ini dilakukan sudah melewati masa tenggang waktu permohonan kasasi,  maka  dapat  dipastikan  tidak  ada  permohonan  pengajuan  kasasi  dari  pihak pengembang.  Berdasarkan  Putusan  dari  Hakim  Pengawas  yang  menyatakan  status  PT CUN dalam keadaan pailit, maka timbul akibat hukum bagi konsumen. Akibat Hukum tersebut diantaranya adalah: konsumen tidak mendapatkan ROI tepatnya sejak tahun 2019 Konsumen tidak dapat menikmati penggunaan free menginap sebanyak 21 poin selama 12 bulan sejak pengembang dinyatakan dalam pailit; Semua pengurusan terkait aset-aset pengembang, termasuk di dalamnya BWKB diserahkan kepada pihak kurator; dan Unit kondotel yang masih PPJB termasuk dalam harta (boedel) pailit.
Akibat hukum di atas merupakan kerugian langsung yang diderita oleh konsumen. Tujuan  membeli  properti  untuk  mendapatkan  keuntungan  passive  income  tetapi  yang terjadi justru sebaliknya, konsumen bahkan mengalami kerugian karena kehilangan hak- haknya.  Padahal  ide  dasarnya  kondotel  sebagai  sebuah  kondominium  hotel  memiliki konsep  kegunaan  ganda  yaitu  selain  merupakan  suatu  hunian,  juga  sebagai  hotel yang dikelola  oleh  pihak  ketiga  yang  ditunjuk  atau  operator  hotel,  dan  konsumen  akan mendapatkan  passive  income  dari  penyewaan  tersebut”  (Elmaliza,  2010).  Investasi dengan keuntungan yang diharapkan oleh konsumen berakhir rugi dengan adanya putusan pailit.
Berdasarkan  latar  belakang  di  atas,  timbul  beberapa  pertanyaan  yang  menjadi permasalahan untuk dikaji lebih lanjut sebagai berikut: 1) Bagaimana implementasi UU Perlindungan  Konsumen  (UUPK)  dan  UU  Kepailitan  dan  Penundaan  Kewajiban Pembayaran Utang (UUK) dalam melindungi Konsumen Properti Pemegang PPJB? 2) Bagaimana  implementasi  dari  kedua  undang-undang  tersebut  terhadap  hak-hak konsumen akibat kepailitan pengembang?

## Metode Penelitian
Metode  penelitian  ini  menggunakan  metode  normatif,  yaitu  suatu  metode penelitian yang mengkaji aturan hukum, prinsip-prinsip hukum maupun doktrin-doktrin hukum guna menjawab permasalahan hukum yang diteliti (Marzuki, 2013). Spesifikasi penelitian  ini  bersifat  preskriptif–evaluatif.  Preskriptif  yang  artinya  tujuan  dalam melakukan  penelitian  ini  adalah  untuk  mendapatkan  saran  mengenai  apa  yang  harus dilakukan  untuk  mengatasi  masalah  hukum  yang  diteliti,  serta  merumuskan  suatu permasalahan sesuai dengan kejadian yang ada.
Evaluatif artinya penelitian ini bertujuan untuk menilai melalui analisis mengenai hubungan yang terjadi antar variabel dalam penelitian ini, serta mencari jawaban tentang pencapaian  tujuan  yang  diinginkan  dengan  cara  mengevaluasi  bagaimana  penerapan undang-undang  dalam  menjawab  permasalahan  hukum  yang  diteliti.  Jenis  dan  teknik
pengumpulan  data  dalam  penelitian  ini  adalah  studi  kepustakaan,  yaitu  dengan mengumpulkan  dan  menganalisis  sumber-sumber  bahan  premier  dan  bahan  sekunder. Selain studi kepustakaan, dalam penelitian ini juga terdapat wawancara dengan salah satu konsumen yang merasa dirugikan dan kehilangan haknya.

## Hasil dan Pembahasan
Dari  hasil  penelitian  diketahui  bahwa  permasalahan  dalam  kasus  kondotel tersebut terjadi karena pembelian yang dilakukan belum disertai levering (penyerahan). Pengembang  belum  melakukan  kewajibannya  secara  penuh  yaitu  penyerahan  barang tidak bergerak. Dalam Hukum Perdata dikenal ada 3 (tiga) jenis penyerahan yuridis  (R Subekti, 2021). Pertama adalah penyerahan barang bergerak. Penyerahan barang bergerak dilakukan dengan penyerahan yang nyata atau menyerahkan kekuasaan atas barangnya. Kedua, penyerahan barang tak bergerak. Penyerahan ini terjadi dengan pengutipan sebuah ”akta  transport”  dalam  register  tanah  di  depan  Pegawai  Balik  Nama  (ordonansi  Balik Nama L.N. 1834-27).
Sejak  berlakunya  Undang-Undang  Pokok  Agraria  (UU  No.  5  Tahun  1960) selanjutnya disebut UUPA, dengan pembuatan akta jual beli oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah  (PPAT).  Ketiga  adalah,  penyerahan  piutang  atas  nama  yang  masing-masing mempunyai caranya sendiri. Penyerahan dilakukan dengan pembuatan sebuah akta yang diberitahukan  kepada  si  berutang.  Berdasarkan  permasalahan  di  atas,  penulis  akan menganalisis dari 2 (dua) aspek yaitu UUPK dan UUK.
Pada dasarnya sesuai dengan Pasal 3 UUPK, tujuan dari perlindungan konsumen adalah  sebagai  berikut  Zulham  (2014):  (1)  Meningkatkan  kesadaran,  kemampuan  dan kemandirian  konsumen  untuk  melindungi  diri;  (2)  Mengangkat  harkat  dan  martabat konsumen dengan cara menghindarkannya dari ekses negatif pemakaian barang dan.atau jasa;  (3)  Meningkatkan  pemberdayaan  konsumen  dalam  memilih,  menentukan  dan menuntut  hak-haknya  sebagai  konsumen;  (4)  Menciptakan  sistem  perlindungan konsumen  yang  mengandung  unsur  kepastian  hukum  dan  keterbukaan  informasi  serta akses untuk mendapatkan informasi; Menumbuhkan kesadaran pelaku usaha mengenai pentingnya perlindungan konsumen sehingga tumbuh sikap yang jujur dan bertanggung jawab  dalam  berusaha;  Meningkatkan  kualitas  barang  dan/atau  jasa  yang  menjamin kelangsungan  usaha  produksi  barang  produksi  barang  dan/atau  jasa,  kesehatan, kenyamanan, keamanan, dan keselamatan konsumen.
Di  samping  itu  terdapat  beberapa  asas  yang  perlu  diperhatikan  baik  oleh konsumen  maupun  oleh  pelaku  usaha  (Pasal  2  UUPK),  yaitu:  (1)  Asas  manfaat, dimaksudkan  untuk  mengamanatkan  bahwa  segala  upaya  dalam  menyelenggarakan perlindungan konsumen harus memberikan manfaat sebesar-besarnya bagi kepentingan konsumen dan pelaku usaha secara keseluruhan; (2)  Asas keadilan, dimaksudkan agar partisipasi  seluruh  rakyat  dapat  diwujudkan  secara  maksimal  dan  memberikan kesempatan  kepada  konsumen  dan  pelaku  usaha  untuk  memperoleh  haknya  dan melaksanakan  kewajibannya  secara  adil;  (3)  Asas  keseimbangan,  untuk  memberikan keseimbangan  antara  kepentingan  konsumen,  pelaku  usaha  dan  pemerintah  dalam  arti
materiil dan spirituil; (4) Asas keamanan, dan keselamatan konsumen dimaksudkan untuk memberikan  jaminan  atas  keamanan  dan  keselamatan  kepada  konsumen  dalam penggunaan  pemakaian  dan  pemanfaatan  barang  dan/atau  jasa  yang  dikonsumsi  atau digunakan;  (5)  Asas  kepastian  hukum,  agar  pelaku  usaha  maupun  konsumen  menaati hukum  dan  memperoleh  keadilan  dalam  menyelenggarakan  perlindungan  konsumen, serta negara menjamin adanya kepastian hukum.
Untuk menganalisis hasil penelitian, perlu diketahui terlebih dahulu mengenai hak dan kewajiban pelaku usaha. Pasal 6 UUPK mengatur tentang hak pelaku usaha, antara lain:  (1)  Hak  untuk  menerima  pembayaran  yang  sesuai  dengan  kesepakatan  mengenai kondisi  dan  nilai  tukar  barang  dan/atau  jasa  yang  diperdagangkan;  (2)  Hak  untuk mendapat  perlindungan  hukum  dari  tindakan  konsumen  yang  beritikad  tidak  baik;  (3) Hak untuk melakukan pembelaan diri sepatutnya di dalam penyelesaian hukum sengketa konsumen; (4) Hak untuk rehabilitasi nama baik apabila terbukti secara hukum bahwa kerugian  konsumen  tidak  diakibatkan  oleh  barang  dan/atau  jasa  yang  diperdagangkan; dan (5) Hak-hak yang diatur dalam ketentuan peraturan perundang-undangan lainnya.
Sedangkan Pasal 7 UUPK mengatur tentang kewajiban pelaku usaha, yaitu: (1) Beritikad  baik  dalam  melakukan  kegiatan  usahanya;  (2)  Memberikan  informasi  yang benar, jelas dan jujur mengenai kondisi dan jaminan barang dan/atau jasa serta memberi penjelasan penggunaan, perbaikan dan pemeliharaan; (3) Memperlakukan atau melayani konsumen  secara  benar  dan  jujur  serta  tidak  diskriminatif;  (4)  Menjamin mutu  barang dan/atau  jasa  yang  diproduksi  dan/atau  diperdagangkan  berdasarkan  ketentuan  standar mutu  barang  dan/atau  jasa  yang  berlaku;  (5)  Memberi  kesempatan  kepada  konsumen untuk menguji, dan/atau mencoba barang dan/atau jasa tertentu serta memberi jaminan dan/atau  garansi  atas  barang  yang  dibuat  dan/atau  yang  diperdagangkan;  (6)  Memberi kompensasi, ganti rugi dan/atau pergantian atas kerugian akibat penggunaan, pemakaian dan  pemanfaatan  barang  dan/atau  jasa  yang  diperdagangkan;  dan  (7)  Memberi kompensasi,  ganti  rugi  dan/atau  pergantian  apabila  barang  dan/atau  jasa  yang  diterima atau dimanfaatkan tidak sesuai dengan perjanjian.
Dari  hasil  penelitian  diketahui  bahwa  tanggung  Jawab  pengembang  sebagai pelaku  usaha  dalam  hal  ini  belum  dilakukan  sepenuhnya  karena  belum  adanya penyerahan  yaitu  akta  jual  beli  dan  balik  nama  dari  nama  pengembang  ke  nama konsumen.  Dari tanggung jawab  pelaku usaha,  beberapa  prinsip  tanggung  jawab perlu dipenuhi. Prinsip-prinsip tanggung jawab tersebut adalah sebagai berikut (Yodo & Miru, 2004):  1)  Tanggung  jawab  ganti  kerugian  atas  kerusakan.  2)  Tanggung  jawab  ganti kerugian  atas  pencemaran,  dan  3)  Tanggung  jawab  ganti  kerugian  atas  kerugian konsumen.
Berdasarkan  hal-hal  tersebut,  maka  adanya  produk  barang  dan/atau  jasa  yang cacat bukan merupakan satu-satunya dasar pertanggungjawaban pelaku usaha, tetapi ini meliputi  segala  kerugian  yang  dialami  konsumen.  Jadi,  lingkup  tanggung  jawab pembayaran ganti kerugian terdiri dari 2 (dua) kategori sebagai berikut:
1.  Tuntutan  berdasarkan  wanprestasi.  Hal  ini  didasari  karena  adanya  suatu  perjanjian antara pelaku usaha dengan konsumen. Pihak yang dapat menuntut ganti rugi hanyalah
pihak  yang  terkait  dalam  perjanjian.”  Ganti  kerugian  yang  diperoleh  karena  adanya wanprestasi  merupakan  akibat  tidak  dipenuhinya  kewajiban  utama  atau  kewajiban tambahan  yang  berupa  kewajiban  atas  prestasi  utama  atau  kewajiban  jaminan/garansi dalam perjanjian” (Purwahid Patrik, 1994). Bentuk wanprestasi dapat berupa (Subekti, 2001): a) Tidak melakukan apa yang disanggupi untuk dilakukan. b) Melakukan apa yang diperjanjikan tapi tidak sebagaimana yang diperjanjikan c) Melakukan apa yang sudah diperjanjikan  tapi  terlambat.  d)  Melakukan  sesuatu  yang  oleh  perjanjian  tidak  boleh dilakukan.
Pihak  yang  merasa  dirugikan  akibat  wanprestasi  yang  dilakukan  pihak  lainnya memiliki  hak  untuk  menggugat  untuk  menuntut  ganti  rugi  berupa  penggantian  biaya, kerugian dan bunga jika ada. Hal ini didasari oleh Pasal 1243 dan 1244 KUH Perdata. 2. Tuntutan berdasarkan perbuatan melawan hukum. Berbeda dengan tuntutan ganti rugi yang  didasarkan  pada  wanprestasi,  perbuatan  melawan  hukum  tidak  perlu  didahului dengan  adanya  perjanjian,  sehingga  pihak  yang  dirugikan  dapat  menuntut  ganti  rugi walaupun tidak ada hubungan perjanjian antara para pihak (van Dunne & van der Burght, 1988).
Selanjutnya, perlu diketahui mengenai kerugian itu sendiri. Pengertian kerugian menurut  Nieuwenhuis  adalah”  berkurangnya  harta  kekayaan  pihak  yang  satu,  yang disebabkan  oleh  perbuatan  (melakukan  atau  membiarkan)  yang  melanggar  norma oleh pihak lain”, (Nieuwenhuis, 1985). Kerugian yang diderita seseorang secara garis besar dapat  dibagi  menjadi  2  bagian  yaitu  kerugian  yang  menimpa  diri  dan  kerugian  yang menimpa  harta  benda  seseorang.  Kerugian  harta  benda  sendiri  dapat  berupa  kerugian nyata yang dialami serta kehilangan keuntungan yang diharapkan. Kerugian harta benda dapat  pula  berupa  kehilangan  keuntungan  yang  diharapkan,  maka  pengertian  kerugian seharusnya adalah berkurangnya/tidak diperolehnya harta kekayaan pihak yang satu yang disebabkan  oleh  perbuatan  (melakukan  atau  membiarkan)  yang  melanggar  norma oleh pihak lain (Miru, 2013).
Menghitung  besarnya  kerugian  juga  bukan  merupakan  hal  yang  mudah.  Raad berpendapat  bahwa  penetapan  kerugian  harus  dilakukan  berdasarkan  ukuran  yang objektif  (secara  abstrak).  Dalam  penerapan  metode  abstrak,  hakim  tidak  semata-mata mempertimbangkan  hal  khusus  dalam  peristiwa  yang  bersangkutan  dengan  keadaan subyektif dari pihak yang dirugikan, melainkan hakim meneliti pada umumnya kerugian yang dialami seseorang yang berada dalam posisi sama seperti pihak yang menuntut ganti kerugian” (van Dunne & van der Burght, 1988).
Ganti kerugian dalam UUPK hanya meliputi pengembalian uang atau pergantian barang dan/atau jasa yang sejenis atau setara nilainya atau perawatan kesehatan dan/atau pemberian santunan yang sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku. Ini berarti bahwa ganti kerugian yang dianut dalam UUPK adalah ganti kerugian subyektif. Pembahasan selanjutnya adalah mengenai Klausula Baku yang disampaikan pengembang kepada konsumen untuk ditandatangani, atau perjanjian pengikatan jual beli (PPJB).
PPJB adalah suatu dokumen dalam bentuk otentik maupun dibawah tangan atas suatu tanah/bangunan sebagai pengikatan awal sebelum penjual dan pembeli melakukan
akta  jual  beli  di  hadapan  PPAT.  PPJB  biasanya  digunakan  dalam  transaksi  jual  beli properti  antara  pengembang  dengan  pembeli  sebagai  jaminan  pengikatan  awal  dimana transaksinya  belum  selesai  (Rona  Swastika,  2021).  PPJB  yang  telah  ditandatangani merupakan bagian dari klausula baku dimana posisi konsumen dan pengembang sebagai pelaku usaha disini tidak seimbang, karena konsumen harus menandatangani perjanjian baku yang telah dibuat sepihak oleh pengembang tanpa adanya ruang untuk bernegosiasi mengenai isi dari PPJB tersebut.
Pasal 1 angka 10 UUPK menjelaskan arti dari klausula baku adalah setiap aturan atau ketentuan dan syarat-syarat yang telah dipersiapkan dan ditetapkan terlebih dahulu secara  sepihak  oleh  pelaku  usaha  yang  dituangkan  dalam  suatu  dokumen  dan/atau perjanjian  yang  mengikat  dan  wajib  dipenuhi  oleh  konsumen.  Klausula  Baku memposisikan konsumen di pihak yang lemah, take it or leave it. Jika konsumen tertarik untuk membeli maka konsumen harus bersedia menandatangani PPJB tersebut, jika tidak setuju  just  leave  it.  Sudaryatmo  Pengurus  Harian  YLKI  juga  menyatakan  bahwa banyaknya  keluhan  masuk  yang  dilaporkan  konsumen  perumahan  terkait  wanprestasi pengembang,  bersumber  pada  perjanjian  yang  mengandung  klausula  baku.  Bahkan Sudaryatmo  menyatakan  bahwa  adanya  Undang-Undang  No.  1  Tahun  2011  tentang Perumahan dan Kawasan Pemukiman sama sekali tidak menjawab permasalahan kasus- kasus  wanprestasi  pengembang  (Ali,  2010).  Hal  ini  membuktikan  bahwa  penggunaan klausula  baku  dalam  PPJB  menimbulkan  keadaan  bahaya  bagi  kedudukan  hukum konsumen dalam hal pengembang pailit.
Salah  satu  asas  dari  UUPK  adalah  asas  keadilan  dan  asas  kepastian  hukum. Dimana antara pelaku usaha dan konsumen harus memperoleh hak dan kewajiban yang seimbang dan adil. Akan tetapi dalam permasalahan ini konsumen menjadi pihak yang dirugikan karena pengembang tidak melaksanakan kewajibannya sesuai perjanjian yang disepakati  sehingga  asas  keadilan  tidak  terpenuhi.  Begitupun  dengan  asas  kepastian hukum dimana negara menjamin adanya kepastian hukum, tetapi dalam UUPK sendiri tidak  mengandung  aturan  hukum  yang  pasti  dan  jelas  mengenai  ganti  rugi  terhadap konsumen properti atas wanprestasi pengembang.
Pembahasan  selanjutnya  adalah  mengenai  pengembang  yang  dinyatakan  pailit. Pasal  1  ayat  (1)  UUK  menyebutkan  bahwa  kepailitan  adalah  sita  umum  atas  semua kekayaan  debitur  pailit  yang  pengurusan  dan  pemberesannya  dilakukan  oleh  kurator dibawah  pengawasan  Hakim  Pengawas  sebagaimana  diatur  dalam  Undang-Undang. Terdapat  beberapa  asas  hukum  kepailitan  yang  perlu  diperhatikan  dan  harus  dipatuhi (Rahayu Hartini, 2012):
1) Asas keseimbangan
UU  Kepailitan  mengatur  beberapa  ketentuan  yang  merupakan  perwujudan  dari asas keseimbangan yaitu di satu pihak dimana terdapat ketentuan yang dapat mencegah terjadinya penyalahgunaan pranata dan lembaga kepailitan oleh debitur yang tidak jujur. Di lain pihak terdapat ketentuan yang dapat mencegah terjadinya penyalahgunaan pranata dan lembaga kepailitan oleh kreditur yang tidak beritikad baik.

## 2) Asas kelangsungan usaha (going concern)
Asas  ini  berarti  adanya  ketentuan  yang  memungkinkan  debitur  masih  terus melangsungkan kegiatan usahanya walaupun ia sudah dinyatakan pailit.
3) Asas keadilan
Asas  ini  mengandung  pengertian  bahwa  dengan  dinyatakan  pailit,  hal  tersebut tetap  dapat  memenuhi  rasa  keadilan  bagi  para  pihak  yang  berkepentingan.  Asas  ini mencegah terjadinya kemungkinan timbul kreditur yang mengusahakan pembayaran atas tagihan debitur tanpa mempedulikan kreditur lainnya.
4) Asas integrasi
Asas ini mengandung pengertian bahwa sistem hukum formil dan hukum materiil merupakan satu kesatuan yang utuh dari sistem hukum perdata dan hukum acara perdata nasional.
Saat  ini  asas  going  concern  diterapkan  dalam  proses  kepailitan  pengembang kondotel  tersebut.  Asas  ini  berarti  adanya  ketentuan  yang  memungkinkan  debitor (pengembang)  masih  terus  melangsungkan  kegiatan  usahanya  walaupun  ia  sudah dinyatakan pailit. Saat ini kondotel tetap beroperasional dengan harapan pendapatan yang didapat  akan  digunakan  untuk  membayar  piutang-piutang  kreditor  sesuai  urutannya. Namun tidak ada kepastian sampai kapan going concern ini akan dilakukan, dan sampai kapan  pembayaran  piutang  kreditor  akan  terlaksana,  khususnya  konsumen  sebagai kreditor konkuren.
Penghentian going concern dapat diminta berdasarkan permintaan kreditor. Hal ini tercantum dalam Pasal 183 ayat (1) UUK. Kreditor atau kurator dapat mengusulkan kelangsungan usaha dihentikan jika usaha tersebut merugikan harta pailit atau jika pada penerapannya going concern ini tidak lagi memberikan added value bagi kreditor (Elyta Ras Ginting, 2018). Akibat kepailitan sendiri dibedakan menjadi 2 (dua) bentuk, yaitu: 1) akibat kepailitan secara umum; dan 2) akibat kepailitan secara khusus (Jono, 2013).
Pada penelitian ini, akan dibahas mengenai akibat kepailitan secara khusus karena mengandung perjanjian timbal balik antara debitor dan kreditor yang merupakan bagian dari akibat kepailitan secara khusus. Akibat kepailitan terhadap perjanjian timbal balik dapat  dijelaskan  dengan  memahami  pengertian  perjanjian  lebih  dahulu.  Subekti menerjemahkan  arti  perjanjian  dari  Bahasa  Belanda  ke  dalam  Bahasa  Indonesia, overeenkomst yang berarti perjanjian (Subekti, 2003).
Pasal  1313  KUH  Perdata  mendefinisikan  Perjanjian  adalah  suatu  perbuatan dengan  mana  satu  orang  atau  lebih  mengikatkan  dirinya  terhadap  satu  orang  lain  atau lebih. Penjelasan ini memberikan konsekuensi hukum bahwa dalam suatu perjanjian akan selalu ada dua pihak yaitu dimana satu pihak yang wajib berprestasi (debitor) dan pihak lainnya yang berhak atas prestasi tersebut (kreditor).  “Dalam perjanjian timbal balik yaitu suatu perjanjian bilateral dimana kedua pihak saling berprestasi dan selalu ada hak dan kewajiban di satu pihak yang saling berhadapan dengan hak dan kewajiban pihak lainnya, contohnya perjanjian jual beli” (Ridwan, 1992).
Pasal  36  ayat  (1)  UUK  menentukan  bahwa  dalam  hal  pada  saat  putusan pernyataan  pailit  diucapkan  terdapat  perjanjian  timbal  balik  yang  belum  atau  baru sebagian  dipenuhi,  pihak  yang  mengadakan  perjanjian  dengan  debitor  dapat  meminta kepada kurator untuk memberikan kepastian tentang kelanjutan pelaksanaan perjanjian tersebut dalam jangka waktu yang disepakati oleh kurator dan pihak tersebut. Dalam hal kesepakatan mengenai jangka waktu tersebut tidak tercapai, hakim pengawas menetapkan jangka waktu tersebut (Pasal 36 ayat 2 UUK).
Apabila  dalam  jangka  waktu  tersebut  kurator  tidak  memberikan  jawaban  atau tidak bersedia melanjutkan pelaksanaan perjanjian tersebut maka perjanjian berakhir dan pihak dalam perjanjian tersebut dapat menuntut ganti rugi dan akan diperlakukan sebagai kreditor konkuren (Pasal 36 ayat 3 UUK). Apabila kurator menyatakan kesanggupannya maka kurator wajib memberi jaminan atas kesanggupan untuk melaksanakan perjanjian tersebut. Pelaksanaan perjanjian tersebut tidak meliputi perjanjian yang prestasinya harus dilakukan sendiri oleh debitor karena keahliannya misalnya melukis atau menyanyi.
Pada  dasarnya  kedudukan  kreditor  adalah  sama  (paritas  creditorum).  Setiap kreditor mempunyai hak yang sama atas hasil eksekusi harta pailit sesuai dengan besarnya tagihan  mereka  masing-masing  (pari  passu  prorate  parte).  Namun  asas  ini  memiliki pengecualian yaitu golongan kreditor yang memegang hak agunan atas kebendaan dan golongan  kreditor  yang  haknya  didahulukan  berdasarkan  undang-undang.  Jadi  asas paritas creditorum hanya berlaku bagi kreditor konkuren saja (Fred BG. Tumbuan, 2001). Oleh karena itu, dalam kepailitan kreditor dibedakan menjadi 3 sebagai berikut: 1. Kreditor Preferen
Adalah kreditor dengan hak mendahului, yaitu tingkatan paling awal karena sifat piutangnya  oleh  undang-undang  diberikan  kedudukan  istimewa.  Sesuai  Pasal  1139  jo. Pasal 1149 KUH Perdata dan UU 28/2007 tentang Perubahan Ketiga atas UU No. 6/1983 tentang  Ketentuan  Umum  dan  Tata  Cara  Perpajakan,  yaitu  bahwa  tagihan  pajak merupakan  piutang  istimewa  yang  harus  didahulukan.  Akan  tetapi  Putusan  MK  No 67/PUU-XI/2013 mengubah posisi tersebut dan meletakkan upah buruh atau pekerja di atas kreditor preferen lainnya. Siapa saja contoh kreditor preferen? Upah buruh/pekerja, pajak negara, dan kontraktor.
2. Kreditor Separatis
Adalah kreditor pemegang hak jaminan kebendaan. Golongan kreditor ini tidak terkena akibat putusan pailit, karena hak eksekusi mereka tetap dapat dijalankan seperti tidak ada kepailitan debitor” (Elijana, 2000).
3. Kreditor konkuren
Kreditor  ini memiliki  kedudukan  paling  terakhir  setelah  preferen  dan  separatis. Kreditor konkuren juga berhak memperoleh hasil penjualan harta kekayaan debitor baik yang telah ada maupun yang akan ada di kemudian hari, setelah sebelumnya dikurangi dengan kewajiban membayar piutang kepada para kreditor preferen dan separatis secara proporsional menurut perbandingan besarnya piutang masing-masing kreditor konkuren tersebut (Remy Sjahdeni, 1999).
Berakhirnya  kepailitan  dapat  dibedakan:  1)  akur  atau  perdamaian;  dan  2) insolvensi  atau  pemberesan  harta  pailit  (Rahayu,  2012),  yang  penjelasannya  adalah sebagai berikut:
1) Akur atau perdamaian
Adalah  perjanjian  antara  debitur  pailit  dengan  para  kreditur  dimana  debitur menawarkan  pembayaran  sebagian  dari  utangnya  dengan  syarat  bahwa  ia  setelah melakukan  pembayaran  tersebut  dibebaskan  dari  sisa  utangnya,  sehingga  ia  tidak mempunyai utang lagi. Kepailitan yang berakhir melalui akur disebut juga berakhir tanpa perantaraan hakim (pengadilan).
2) Insolvensi atau pemberesan harta pailit
Hal ini terjadi bilamana dalam suatu kepailitan tidak ditawarkan akur/perdamaian atau akur dipecahkan karena tidak dipenuhi sebagaimana telah disetujui. Kurator harus memulai pemberesan dan menjual semua harta pailit tanpa perlu memperoleh persetujuan debitur apabila: a) Usul untuk mengurus perusahaan deibut tidak diajukan dalam jangka waktu sebagaimana diatur dalam undang-undang atau usul tersebut telah diajukan tetapi ditolak. b) Pengurusan terhadap perusahaan debitur dihentikan. c) Rehabilitasi.
Berakhirnya proses kepailitan dalam permasalahan ini mengacu pada insolvensi atau  pemberesan  harta  pailit,  dimana  kurator  melakukan  pemberesan  harta  pailit pengembang.  Kurator  melakukan  pemberesan  dapat  berupa  penjualan  di  muka  umum atau di bawah tangan dengan persetujuan hakim pengawas (Imran Nating, 2004). Kurator membagikan  hasil  pemberesan  harta  pailit  kepada  kreditor  sesuai  dengan  daftar pembagian.
Pasal  174  UUK  mengatur  bahwa  setiap  waktu  bila  menurut  pendapat  hakim pengawas  tersedia  cukup  uang  tunai,  ia  memerintahkan  suatu  pembagian  kepada  para kreditor  yang  piutangnya  telah  mendapat  pencocokan.  Kurator  tidak  perlu  menunggu sampai  harta  pailit  telah  habis  dijual.  Kurator  akan  menyusun  suatu  daftar  pembagian yang  harus  disetujui  oleh  hakim  pengawas.  Daftar  pembagian  memuat  suatu  pertelaan yang terdiri dari: 1) Penerimaan dan pengeluaran termasuk imbalan jasa kurator. 2) Nama para kreditor. 3) Jumlah yang dicocokkan dari setiap piutang. 4) Bagian atau persentase yang harus diterima kreditor untuk setiap piutang tersebut.
Dalam Pasal 175-187 UUK dijelaskan Kurator dalam melakukan pembagian harta pailit, memiliki tugas dan kewenangan sebagai berikut: 1) Menyusun daftar pembagian yang memuat pertelaan tentang penerimaan dan pengeluaran, nama-nama kreditor, dan jumlah piutang yang telah dicocokkan atas persetujuan hakim pengawas. 2) Meletakkan daftar pembagian yang telah disetujui oleh hakim pengawas di kantor kurator agar dapat dilihat oleh para kreditor. 3) Tentang peletakan surat pembagian tenggang waktu, curator harus  mengumumkan  di  surat  kabar.  4)  Menerima  penetapan  hakim  pengawas  perihal hari  untuk  memeriksa  perlawanan  terhadap  daftar  pembagian  di  kantor  kurator.  5) Menyampaikan  alasan  tentng  penetapan  daftar  pembagian  dalamsidang  yang  terbuka untuk  umum.  6)  Melaksanakan  pembagian  yang  telah  ditetapkab  setelah  berkahirnya jangka waktu untuk melihat surat-surat dan telah diucapkannya putusan atas perlawanan.
UUK menentukan bahwa segera setelah kepada kreditor yang telah dicocokkan, dibayarkan jumlah penuh piutang mereka atau segera setelah daftar pembagian penutup memperoleh kekuatan tetap, maka berakhirlah kepailitan. Dengan demikian implementasi UUK dalam permasalahan ini sudah sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang ada, akan tetapi dalam pelaksanaan proses pemberesan harta pailit memakan waktu yang lama dan tentunya keadaan ini memberi dampak kerugian bagi konsumen.

## Kesimpulan
Implementasi UU Perlindungan Konsumen dalam melindungi konsumen properti pemegang PPJB masih lemah dan tidak tegas. UUPK tidak secara eksplisit menjelaskan perlindungan  dalam  hal  penggantian  kerugian  bagi  konsumen  properti  akibat pengembang  pailit,  sehingga  kondisi  ini  memposisikan  konsumen  berada  dalam  pihak yang  lemah.  Terlebih  lagi  dengan  adanya  klausula  baku  yang  dibuat  sepihak  oleh pengembang  yang  menjadi  keharusan  bagi  konsumen  untuk  menandatangani  PPJB tersebut jika ingin membeli properti.
Pengetahuan konsumen mengenai apa yang seharusnya tertuang dalam PPJB juga sangat  terbatas.  Baiknya  PPJB  yang  dibuat  secara  sepihak  oleh  pengembang mencantumkan tentang status kepemilikan tanah dan unit yang jelas, serta hak-hak yang seharusnya  diterima  oleh  konsumen  terkait  status  kepemilikan  propertinya.  Dalam realitanya, penerapan tanggung jawab pelaku usaha dalam hal penggantian biaya ganti rugi  sesuai  yang  tercantum  dalam  UUPK  belum  terlaksana  karena  dengan  pailitnya pelaku usaha/pengembang, langsung memposisikan konsumen properti ke status kreditor konkuren yang proses pelaksanaannya masuk ke dalam UUK.
Sedangkan  penerapan  UUK  dalam  permasalahan  ini  sudah  sesuai  dengan peraturan perundang-undangan, akan tetapi tidak bisa dihindari kenyataan bahwa proses pailitnya pengembang berdampak kerugian bagi konsumen pemegang PPJB. Konsumen pemegang  PPJB  masuk  dalam  status  kreditor  konkuren  yang  memiliki  hak  untuk menuntut  ganti  rugi  atas  perjanjian  timbal  balik  yang  masih  belum  dipenuhi  secara keseluruhan, akan tetapi proses ini makan waktu lama dan konsumen tidak mendapatkan kepastian  kapan  dan  berapa  lama  mereka  akan  menerima  pembayaran  piutang  dari pemberesan harta pailit pengembang.
Pelaksanaan UUPK belum dapat diterima dengan baik oleh masyarakat. Hal ini dibuktikan  dengan  banyaknya  keluhan  yang  masuk  ke  Badan  Penyelesaian  Konsumen Nasional  (BPKN)  yang  sebagian  besar  berasal  dari  konsumen  properti.  Tercatat  dari tahun 2017 sampai 2023 ini terdapat 3034 kasus konsumen perumahan. Selain itu, terlihat juga dari permasalahan pada PT PSA yang proses pailitnya baru berakhir setelah beberapa tahun sejak dinyatakan pailit.
Demikian juga halnya dengan pelaksanaan UUK  terhadap penelitian ini. Proses dari mulai perhitungan rekapitulasi total aset debitor sampai kepada pembayaran utang debitor memakan waktu lama, mengingat UUK tidak memberikan aturan jangka waktu proses  tersebut  harus  dilakukan  dalam  jangka  waktu  berapa  lama.  Hal  ini  akan memposisikan konsumen dalam keadaan menunggu dalam jangka waktu panjang.

## BIBLIOGRAPHY
Elmaliza,  K.  B.  T.  T.  P.  (2010). Atas  Bangunan  Rumah  Susun  yang  dikuasai  dengan Sistem Strata Title . Tesis, Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara, Medan.
Djaja, Benny.(2020). Hukum Real Estate. Cetakan ke-1. Kencana.
Ginting, Elyta Ras. (2018). Hukum Kepailitan : Rapat-Rapat Kreditor, Jakarta
Hartini, Rahayu. (2012). Hukum Kepailitan. (Universitas Muhammadiyah Malang, edisi revisi)
Marzuki, P. M. (2013). Penelitian Hukum, Jakarta: Kencana. Mertokusumo, Sudikno
Miru, A. (2013). Prinsip-prinsip perlindungan hukum bagi konsumen di Indonesia .
Nating,  Imran.  (2004).  Peranan  dan  Tanggung  Jawab  Kurator  dalam  Pengurusan  dan Pemberesan Harta Pailit. Jakarta
Nieuwenhuis (1985). Pokok Pokok Hukum Perikatan. Universitas Airlangga Surabaya
R Subekti, S. H. (2021). Aneka perjanjian .
Ridwan, S. (1992). Seluk Beluk dan Azaz Hukum Perdata. Bandung: Alumni .
van  Dunne,  J.  M.,  &  van  der  Burght,  G.  (1988). Perbuatan  Melawan  Hukum,  Dewan Kerja  Sama  Ilmu  Hukum  Belanda  Dengan  Indonesia,  Proyek  Hukum  Perdata . Ujungpandang.
Swastika,  Rona  “Analisis  Yuridis  Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli  Tanah  ditinjau  dari Perspektif KUH Perdata”, (Surakarta: FH Universitas Muhammadiyah, 2021)
Subekti. (2001). Hukum Perjanjian. Jakarta. PT Intermasa
Subekti dan R. Tjitrosudibio. (2003). Terjemahan Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (Burgelijk Wetboek). Jakarta
Shidarta. (2006). Hukum Perlindungan Konsumen. Jakarta. PT. Grasindo
Sjahdeni, Sutan Remy. (1999). Hak Tanggungan Asas-Asas, Ketentuan-Ketentuan Pokok dan Masalah yang Dihadapi oleh Perbankan. Bandung
Yodo, S., & Miru, A. (2004). Hukum Perlindungan Konsumen. Jakarta: PT Raja Grafindo Persada .
Zulham.  (2014). Hukum  Perlindungan  Konsumen .  Jakarta.  Kencana  Prenada  Media Group

## Copyright holder:
Viona Widjaja; R.M. Gatot P. Soemartono (2023)

## First publication right:
Syntax Literate: Jurnal Ilmiah Indonesia
This article is licensed under: