Abstrak —Sebagian besar komuter di Jabodetabek melakukan perjalanan  ulang-alik  dari  hunian  ke  tempat  kerja.  Lokasi hunian  yang  jauh  dari  tempat  kerja,  sekolah,  serta  lokasi pemenuhan  kebutuhan  lainnya  menyebabkan  tingginya  tingkat komuter  di  Jabodetabek.  Kemacetan  lalu lintas yang luar biasa di  Jakarta  sangat  merugikan,  baik  dari  aspek  psikologis, ekonomis,  maupun  ekologis.  Salah  satu  solusi  untuk  mengatasi masalah  tersebut  adalah dengan menerapkan konsep mixed use building.  Pembahasan  masalah  dibatasi  pada  optimasi rancangan  mixed  use  building.  Optimasi  difokuskan  pada faktor  bangunan  secara  fisik  dan  bagaimana  bangunan  dapat mempengaruhi  psikologis  user.  Objek  desain  yang  diusulkan adalah sebuah mixed use building yang mengintegrasikan fungsi kantor dan hunian bagi karyawannya. Kasus yang diambil pada usulan  objek  desain  adalah  kantor  perusahaan  Kaskus  dengan asumsi  bahwa  perusahaan  ini  didominasi  oleh  karyawan  muda yang kebutuhan akan huniannya tinggi. Rancangan diharapkan dapat  mengurangi  terjadinya  komuter  yang  menggunakan kendaraan bermotor sehingga akan dapat membantu mengurangi  masalah  kepadatan  dan  kemacetan  lalu  lintas  di Jakarta.  Metode  desain  yang  akan  diterapkan  pada  usulan objek  rancangan  adalah  metode  Architectural  Programming yang berfokus pada pemrograman arsitektur berbasis isu.
Kata Kunci — kemacetan, komuter, mixed use building.

## I. PENDAHULUAN
INAS  Perhubungan  DKI  Jakarta  mencatat  setidaknya terdapat  46  kawasan  dengan  100  titik  simpang  rawan macet di Jakarta.  Di Jakarta, tersedia jaringan jalan raya dan jalan  tol  yang  melayani  seluruh  kota,  namun  perkembangan jumlah mobil dengan jumlah jalan sangatlah timpang (5-10% dengan 4-5%)[1]. Kemacetan merugikan dari segi psikologis, ekonomis,  maupun  ekologis.  Dampaknya  tidak  hanya dirasakan  manusia  tapi  juga  lingkungan  alam  Jakarta.  Jika hal  ini  tidak  ditangani  secara  serius,  Jakarta  diprediksi  akan mengalami stagnansi transportasi beberapa tahun mendatang.
Komuter adalah seseorang yang melakukan suatu kegiatan bekerja/sekolah/kursus  di  luar  kabupaten/kota  tempat  tinggal dan  secara  rutin  pergi  dan  pulang  (PP)  ke  tempat  tinggal pada  hari  yang  sama.  Jumlah  komuter  DKI  Jakarta  yang melakukan kegiatan bekerja/sekolah/kursus di dalam wilayah DKI  Jakarta  sebanyak  1,05  juta  orang.  Sementara  itu, komuter Bodetabek yang melakukan kegiatan di DKI Jakarta
sebanyak  1,38  juta  orang.  Sebagian  besar  komuter Jabodetabek  (81,54%)  melakukan  kegiatan  utama  bekerja, sedangkan  sisanya  sekolah  (18,34%)  dan  kursus  (0,12%). Sebanyak  70,95%  komuter  Jabodetabek  menggunakan  moda transportasi kendaraan pribadi[2].
Lokasi  hunian  yang  jauh  dari  tempat  kerja,  sekolah,  serta lokasi  pemenuhan  kebutuhan  lainnya  sehingga  memaksa masyarakat  menggunakan  kendaraan.  Masih  rendahnya kesadaran  masyarakat  untuk  menggunakan  transportasi umum  dan  juga  kondisi  sarana  transportasi  yang  belum memadai  memicu  ketergantungan  komuter  pada  kendaraan pribadi.  Pada  kenyataanya  pola  tata  guna  lahan  dan  sistem transportasi  kota  memiliki  kaitan  yang  erat.  Sebuah  teori mengungkapkan  bahwa  kedekatan  lokasi  akan  mendorong pelaku  perjalanan  untuk  tidak  menggunakan  kendaraan, memilih  berjalan  kaki  atau  bersepeda.  Semakin  banyak jenis guna  lahan  yang  dicampur  cenderung  mengurangi  jarak perjalanan  dengan  kendaraan  yang  harus  dilakukan  oleh penduduknya.
Luas  total  permukiman  di  Jakarta  yang  mencapai  67% (45.965  Ha)  saat  ini,  dinilai  terlalu  tinggi  dalam  skala internasional.  Sedangkan  rata-rata  luas  total  permukiman kota-kota  di  dunia  hanya  sekitar  35%  dari  luas  wilayah kotanya[3]. Oleh karena itu diperlukan penataan kembali tata ruang  Jakarta  dengan  mengedepankan  konsep  pembangunan permukiman  secara  vertikal  yang  kompak,  berkepadatan tinggi  namun  tertata  dan  layak.  Dalam  RTRW  Pemerintah Kota  Jakarta  menerapkan  kebijakan  pembangunan  secara vertikal dan kompak, dengan strategi pengembangan terpadu yang  multifungsi  (mixed  use),  baik  dalam  satu  blok  ataupun bangunan.
Konsep  pembangunan multifungsi ini sendiri sudah cukup banyak  dikembangkan  di  Jakarta.  Namun  kenyataannya konsep mixed use building yang ada di Jakarta saat ini belum optimal  karena  penghuni  mixed  use  building  itu  sendiri bukan  para  pelaku  komuter.  Oleh  sebab  itu  pengguna  tetap harus  melakukan  pergerakan  ulang-alik  ke  tempat  kerja, sekolah,  maupun  hunian.  Fungsi  retail  pada  mixed  use building  yang  ditujukan  untuk  publik,  misalnya  mall, seringkali  justru  menjadikan  bangunan  tersebut  sebagai ‘magnet’ bagi pelaku komuter lainnya.

## Optimasi Bangunan Mixed-Use untuk Mengantisipasi Kemacetan di Jakarta
Puti Tyas Ambunsari dan Rullan Nirwansyah Jurusan Arsitektur, Fakultas Teknik Sipil dan Perencanaan, Institut Teknologi Sepuluh Nopember (ITS)
Jl. Arief Rahman Hakim, Surabaya 60111 Indonesia
e-mail : rullan@arch.its.ac.id
D
Gambar 1. Kondisi Kemacetan Jalan di Jakarta Sumber: Okezone.com
Gambar 2. Lokasi Lahan Sumber: Google Maps
Gambar 3. Ilustrasi Program Ruang Sumber: Koleksi Pribadi
Gambar 4. Konsep Hubungan Ruang Sumber: Koleksi Pribadi
Gambar 5. Ilustrasi Mode Kerja
Sumber: Gensler.com
Gambar 6. Klasifikasi Workspace
Sumber: Koleksi pribadi
Gambar 7. Konsep Kinetic Facade
Sumber: Google Image

## II. URAIAN

## A. Tinjauan Objek
Kaskus  Headquarters  adalah  sebuah  rancangan  mixed  use building  yang  yang  mengintegrasikan  fungsi  kantor,  hunian, dan leisure bagi karyawannya.
Gambar 8. Ilustrasi Fleksibilitas Workspace
Sumber: Koleksi pribadi
Gambar 9. Ilustrasi Informal Workspace
Sumber: Koleksi pribadi
Gambar 9. Ilustrasi Formal dan Informal Workspace Sumber: Koleksi pribadi
Gambar 9. Ilustrasi Variasi Workspace
Sumber: Koleksi pribadi

## B. Tinjauan Tema
Tema  rancangan  yang  dipilih  adalah  ”Happiness”.  Secara harfiah kebahagiaan memiliki definisi tertentu, antara lain:
1. Keadaan atau perasaan senang dan tenteram. (KBBI)
2. Perasaan  puas  akan  sebuah  kualitas  atau  standar tertentu. (oxforddictionaries.com) 3. Ekspresi dari kesenangan atau kepuasan. (dictionarycambridge.org)
Pemilihan  tema  ini  dilatarbelakangi  studi  literatur  dari beberapa  sumber  yang  menunjukkan  bahwa  kebahagiaan menjadi  faktor  kunci  dari  produktivitas  pekerja,  yang tentunya akan membawa keuntungan besar bagi perusahaan.
Tema  ini  juga  sesuai  dengan  kultur  kerja  di  Kaskus. Karyawan  yang  bekerja  di  Kaskus  rata-rata  berumur     23-30 tahun,  tergolong  sebagai  generasi  Y.  Generasi  ini  tidak  bisa lepas  dari  penggunaan  internet  dan  teknologi.  Dari  segi karakter  organisasi, generasi ini lebih menyukai fleksibilitas. Bentuk  organisasi  yang  kaku  dengan  hierarki  yang  ajeg kurang  disukai.  Dalam  hal  ini  Kaskus  cukup  fleksibel, misalnya  dari  waktu  kerja,  cara  berpakaian,  dan  stuktur organisasi.  Kebebasan  berekspresi  diri  dianggap  menjadi  hal yang  penting.  Kantor  dipandang  sebagai  playground  agar aktivitas bekerja dilakukan secara menyenangkan 1) Tinjauan Tapak
Lahan Kaskus Headquartes berada di Jalan Benyamin Sueb yang  termasuk  area  Kelurahan  Gunung  Sahari  Selatan, Kecamatan  Kemayoran,  Jakarta  Pusat.  Lahan  memiliki  luas 6500  m2  dengan  dimensi  125  m  x  52  m.  Lahan  ini  dipilih karena  sesuai  dengan  kriteria  lokasi  yang  sudah  ditentukan, yakni  berada  di  kawasan  yang  memiliki  tingkat  komuter tinggi, dekat dengan jaringan transportasi massal, serta dekat dengan fasilitas umum.
2) Aplikasi Tema pada Rancangan Objek
Selanjutnya  happiness  dalam  arsitektur  dimaknai  sebagai suatu  fleksibilitas,  di  mana  sebuah  ruang  dapat  memberikan keleluasaan  atau  kebebasan  pengguna  dalam  memanfaatkan dan  memaknainya.  Secara  bahasa  fleksibilitas  memiliki beberapa definisi, antara lain:
1. Fleksibilitas  yaitu  kelenturan;  penyesuaian  diri  secara
mudah  dan  cepat;  keluwesan;  ketidakcanggungan. (KBBI);
2. Flexibilty  is  the  quality  of  bending  easily  without breaking; the ability to be easily modified; willingness to
3. change or compromise. (oxforddictionaries.com);
4. Flexible is able to change or be changed easily according to the situation. (dictionary.cambridge.org).
Dalam arsitektur fleksibilitas mencakup tiga prinsip, yaitu: Versabilitas  atau  sifat  ruang  yang  dapat  digunakan  oleh multi pengguna dan multi aktivitas;
Konvertibilitas  atau  ruang  dapat  ditata  ulang  kembali secara cepat dan praktis;
Ekspansibilitas  atau  luas  ruang  fleksibel  mengikuti kebutuhan pengguna.
3) Konsep Versabilitas Hubungan Ruang
Kaskus  menganut  prinsip  berorientasi  pada  hasil. Karyawan  Kaskus  tetap  harus  memenuhi  target  pengerjaan suatu tugas, walaupun proses pengerjaannya dilakukan secara bebas  dan  kreatif.  Maka  disini  hubungan  ruang  dibuat sefleksibel  mungkin  dimana  para  karyawan  bisa  leluasa berpindah dari satu fungsi ke fungsi lainnya.

## 4) Konsep Fleksibilitas Workspace
Konsep ini dimulai dengan studi mengenai definisi bekerja itu  sendiri.  Aktivitas  bekerja  tidak  hanya  didefinisikan sebagai  kegiatan  formal  duduk  di  dalam  ruangan  dan  di depan komputer, rapat dengan atasan atau tim kerja tertentu. Namun  aktivitas  lain  seperti  bersosialisasi,  diskusi  ringan, dan  interaksi  antar  karyawan  di  momen  informal  juga dikategorikan sebagai aktivitas bekerja. Proses brainstorming/pencarian  ide,  baik  yang  dilakukan  sendiri ataupun  berkelompok  juga  dikatakan  sebagai  proses  bekerja. Studi dari Gensler mengatakan bahwa justru banyak gagasan inovatif  muncul  dari  aktivitas  dan  interaksi  informal  antar karyawan. Mode kerja dibedakan menjadi 4 jenis yaitu focus, collaborate, learn, dan socialize.

## 5) Konsep Ekspansibilitas Tatanan Massa
Struktur  utama  bangunan  terdiri  dari  dua  sistem  yaitu sistem  rangka  kaku  (rigid  frame)  pada  area  housing,  sistem struktur  vierendeel  pada  area  kantor.  Pemisahan  struktur  ini diharapkan  dapat  memudahkan  ekspansi  ruang  kantor  dan hunian. Konsep ini juga dimaksudkan untuk memaksimalkan faktor  fungsional  dari  area  hunian  dan  kantor  di  mana  area kantor  memerlukan  fleksibilitas  ruang  yang  lebih  tinggi dibandingkan area hunian.

## 6) Konsep Konvertibilitas Fasad dan Bukaan
Konsep  kinetic  façade  menggambarkan  fleksibilitas,  di mana panel-panel kaca akan selalu bergerak mengikuti angin. Suara dari panel-panel kaca ketika tertiup angin juga sebagai unsur  relaksasi  bagi  pengguna  bangunan.  Fleksibilitas penghawaan  diterapkan  dengan  prinsip  bukaan.  Jendela- jendela  kaca  yang  terletak  di  belakang  kinetic  façade  dapat dibuka  tutup  dengan  tetap  menyediakan  AC  sehingga pengguna  bebas  menentukan  jenis  penghawaan  apa  yang akan digunakan.

## 7) Konsep Warna
Riset  dari  University  of  Texas  oleh  Nancy  Kwallek mengungkap  bahwa  pilihan  warna  ruang  kerja  mampu memengaruhi  tingkat  produktivitas  pekerja.  Berikut  warna- warna  yang  akan  digunakan  dalam  desain  workspace  kantor Kaskus:
Abu-abu, secara psikologis bersifat netral dan supresif, dan cocok  untuk  kegiatan  yang  rileks  seperti  tidur.  Untuk  itu warna ini akan digunakan pada ruang-ruang istirahat.
Biru,  merangsang  kreatifitas.  Warna  biru  mendorong komunikasi,  kepercayaan,  dan  efisiensi.  Untuk  itu  warna  ini akan  digunakan  pada  ruang  yang  menampung  aktivitas brainstorming  dan  proses  kreatif  lainnya,  seperti  ruang gaming, ruang baca, dan casual lounge.
Merah,  untuk  kerja yang mendetail. Warna merah bersifat powerful, menstimulasi denyut jantung dan dapat meningkatkan  tekanan  darah.  Riset  menunjukkan  warna  ini meningkatkan  performa  pekerja  yang  memiliki  pekerjaan yang  berorientasi  pada  detail.  Untuk  itu  warna  ini  akan digunakan  pada  ruang  divisi  PHP  Programmer,  Web Designer, Admin & Finance, dan Sales Account Executive.
Hijau,  merangsang  inovasi.  Warna  hijau  mendorong harmoni  dan  keseimbangan.  Warna  ini  tepat  untuk digunakan  pada  ruang  kerja  yang  menuntut  inovasi.  Untuk itu  warna  ini  akan  digunakan  pada  ruang  divisi  Bussiness Development, dan Media Planner.
Merah  Bata  (Bata  Ekspos),  mendorong  perasaan  nyaman dan homey[4].

## III. KESIMPULAN
Rancangan Kaskus Headquarters mencoba untuk mengintegrasikan  tiga  aktivitas  yaitu  bekerja,  berhuni,  dan rekreasi di sebuah bangunan. Penggabungan ketiga fungsi ini tentu  akan  memunculkan  suatu  konsekuensi,  salah  satunya adalah  rasa  kebosanan  pengguna  bangunan  karena  menetap dan  beraktivitas  di  satu  bangunan  yang  sama  dalam  jangka waktu  yang  lama  pula.  Untuk  itu  dipilih  tema  happiness dengan harapan para pengguna bangunan tetap merasa secara sukarela  mau  untuk  ‘terisolir’  di  dalam  bangunan  ini.  Pada akhirnya  rancangan  ini  diharapkan  bisa  menjadi  alternatif baru  dalam  mengembangkan  suatu  lingkungan  binaan  yang mandiri  dan  meminimalisasi  komuter  masyarakat  urban, terutama yang menggunakan kendaraan bermotor.

## DAFTAR PUSTAKA
[1] Wikipedia. Daerah Khusus Ibukota Jakarta. Diperoleh 19 November
[2] 2015, dari https://id.wikipedia.org/wiki/Daerah_Khusus_Ibukota_Jakarta
[3] BPS  Provinsi  DKI  Jakarta.  2015.  Berita  Resmi  Statistik  Provinsi  DKI Jakarta No 12/0 6  2/31/Th.XVII[PDF]
[4] Yunita,  Arini.  2010.  Pengurangan  Tingkat  Ketergantungan  Bermobil Pribadi  dengan  Pengembangan  Berkonsep  Multifungsi  di  Tengah  Kota. Tesis Magister pada Universitas Indonesia Depok: tidak diterbitkan Vozza,  Stephanie.  2015,  4  Juli.  Why  You  Should  Never  Paint  Office  Walls
White. Diperoleh 5 Februari 2016, dari http://www.fastcompany.com/3044601/work-smart/why-you-should- never-paint-office-walls-white