Abstrak—Berdasarkan  data  Badan  Pusat  Statistik  (BPS),  laju pertumbuhan  penduduk  di  Kabupaten  Sidoarjo  mengalami peningkatan tiap tahunnya. Semakin meningkat pertumbuhan penduduk  maka    kebutuhan  akan  tempat  tinggal  juga meningkat. Salah satu solusi untuk memenuhi kebutuhan akan tempat tinggal adalah dengan membangun sebuah perumahan. Dalam pembangunan sebuah perumahan perlu memperhatikan peraturan-peraturan  pemerintah  agar  sebuah  perumahan dinyatakan layak dan tidak memberikan dampak negatif pada lingkungan sekitar. Penelitian ini bertujuan untuk menganalisis perencanaan investasi pembangunan perumahan di Jalan Raya Anggaswangi  Kabupaten  Sidoarjo  yang  sesuai  dengan peraturan pemerintah. Analisis yang dilakukan terdiri dari dua tahap, yaitu membuat perencanaan pembangunan perumahan dan  menganalisis  kelayakan  finansial  dari  pembangunan perumahan  sesuai  hasil  perencanaan.  Pendapatan  yang diperhitungkan  yaitu  pendapatan  dari  penjualan  unit  rumah. Modal  investasi  yang  digunakan  diasumsikan  menggunakan modal sendiri dan pinjaman bank. Perencanaan pembangunan perumahan  mendapatkan  hasil  proyek  perumahan  dibangun diatas lahan seluas 5,02 ha dengan persentase pembagian lahan 60% peruntukan bangunan dan 40% untuk ruangan terbuka. Dari hasil perencanaan didapat unit rumah tipe 36/72 sebanyak 240  unit  dan  rumah  tipe  45/90  sebanyak  131  unit.  Dari  hasil analisis  kelayakan  finansial  pada  proyek  dengan  MARR  8% dan  masa  investasi  5  tahun,  diperoleh  NPV  sebesar Rp15.072.873.045, PP pada tahun ke-5 masa investasi, dan IRR sebesar  13,41%  lebih  besar  dari  MARR.  Berdasarkan  ketiga parameter  tersebut,  rencana  pembangunan  perumahan  ini layak untuk dilakukan.
Kata  Kunci—Kelayakan  Finansial,  Perencanaan  Investasi, Perencanaan Perumahan.

## I. PENDAHULUAN
ERTUMBUHAN populasi di Indonesia meningkat setiap tahunnya. Berdasarkan data Badan Pusat Statistik jumlah populasi  di  Sidoarjo  mencapai  2.082.801  jiwa  dimana terdapat  kenaikan  populasi  sebesar  0,7%  per  tahun  jika dibandingkan  dengan  populasi  pada  tahun  2010  dengan jumlah  1,94  juta  jiwa  [1].  Seiring  dengan  pertumbuhan populasi  yang  ada  di  Kabupaten  Sidoarjo,  tentunya kebutuhan  akan  tempat  tinggal  juga  akan  meningkat. Perumahan  merupakan  salah  satu  solusi  dalam  pemenuhan kebutuhan  akan  tempat  tinggal.  Dalam  Perencanaan perumahan,  diperlukan  pertimbangan  dari  beberapa  aspek seperti  aspek  finansial  maupun  peraturan-peraturan  yang sudah  ditetapkan  oleh  pemerintah.  Peraturan-peraturan pemerintah  diperlukan  dalam  perencanaan  agar  perumahan yang  dibangun  nantinya  dapat  dikatakan  layak  untuk ditinggali.
Perencanaan  suatu  perumahan  perlu  dilandaskan  pada peraturan-peraturan yang sudah ditetapkan oleh pemerintah.
Peraturan-peraturan  pemerintah  ada  yang  sudah  mengatur perumahan,  baik  secara  administrasi  maupun  spesifikasi. Salah  satu  contoh  peraturan  adalah  Peraturan  Pemerintah Nomor 12 Tahun 2021 yang mengatur tentang Penyelenggaraan  Perumahan  dan  Kawasan  Permukiman. Namun  dalam  penerapannya  sendiri  masih  terdapat pelanggaran-pelanggaran. Pada salah satu penelitian di Kota Surabaya mengenai pelanggaran Garis Sempadan Bangunan (GSB) oleh Suprapti, terdapat pernyataan secara umum yang mengatakan  bahwa  masih  adanya  pelanggaran-pelanggaran terhadap  GSB  [2].  Pelanggaran  seperti  ini  menyebabkan susunan  bangunan  menjadi  tidak  rapih;  berkurangnya halaman  depan  dan  ruang  terbuka  di  dalam  kavling;  serta membahayakan  pengguna  jalan  yang  akan  berbelok  karena pandangannya  tertutup  bangunan  pada  kavling  pojok.  Oleh karena  itu,  perlunya  penekanan  pada  peraturan-peraturan dalam  sebuah  perencanaan  agar  suatu  perumahan  dapat dinyatakan layak secara peraturan dan tidak memberi dampak negatif pada lingkungan sekitar.
Pemenuhan  terhadap  peraturan-peraturan  diperlukan sebelum  masuk  ke-dalam  sebuah  perencanaan  perumahan. Perencanaan  secara  garis  besar  adalah  dengan  menentukan tipe-tipe rumah yang akan dibangun, jumlah unit yang akan direncanakan, serta fasilitas sarana dan prasarana penunjang. Dari  beberapa  poin  tersebut  akan  dihasilkan  sebuah perencanaan  berupa  site  plan  pada  lokasi  yang  akan direncanakan.  Penelitian  ini  bertujuan  untuk  membuat perencanaan  sebuah  perumahan  di  salah  satu  lahan  di Kabupaten Sidoarjo yang terletak di jalan Raya Anggaswangi

## Analisis Perencanaan Investasi Pembangunan Perumahan di Jalan Raya Anggaswangi Kabupaten Sidoarjo
Yoas Marcellino Nainggolan, dan Retno Indryani Departemen Teknik Sipil, Institut Teknologi Sepuluh Nopember (ITS)
E-mail : retno_i@ce.its.ac.id
P
Gambar  1.   Lokasi  Lahan  Penelitian  di  Jalan  Raya  Anggaswangi Kabupaten Sidoarjo.
Gambar 2.  Gambar Citra Satelit Lokasi Perencanaan.
dengan  perencanaan  yang  sesuai  peraturan  pemerintah. Setelah  poin-poin  perencanaan  perumahan  terpenuhi, kemudian  dilanjutkan  dengan  mencari  biaya-biaya  dari perencanaan  perumahan  tersebut  serta  pendapatan  rencana berdasarkan unit rumah yang terjual guna mengetahui apakah proyek  ini  layak  atau  tidak  untuk  dibangun  dari  aspek finansial.

## II. METODE PENELITIAN

## A. Konsep Penelitian
Proses  penelitian  dilakukan  dengan  pengumpulan  data, penyusunan  data,  perencanaan  perumahan  (desain),  dan perhitungan  analisa  kelayakan  investasi  pada  perencanaan perumahan.
Analisis kelayakan finansial dilakukan dengan menggunakan  metode  Net  Present  Value  (NPV),  Internal Rate of Return (IRR), dan Payback Period. Dari aspek-aspek kelayakan  finansial  yang  dicari  dapat  ditentukan  apakah perumahan  yang  direncanakan  dikatakan  layak  atau  tidak secara finansial.

## B. Data Penelitian
Terdapat  dua data yang akan digunakan dalam penelitian dari perencanaan perumahan ini berupa data primer dan data sekunder.  Data  primer  didapatkan  dari  hasil  survey  dan pencarian  lokasi  langsung.  Data  sekunder  berupa  data-data yang  dibutuhkan  dalam  sebuah  perencanaan  rumah  yang terdiri dari peraturan-peraturan dalam perencanaan perumahan  dan  data  pasar  seperti  harga  lahan,  biaya konstruksi,  biaya  operasional,  serta  harga  penjualan  unit rumah sebanding.

## C. Analisis Data
Dari  data  yang  sudah  dikumpulkan,  dilakukan  analisis dengan dua tahapan utama yaitu perencanaan perumahan dan analisis kelayakan investasi. Perencanaan perumahan terdiri dari  perencanaan jenis dan jumlah unit rumah, perencanaan sarana  dan  prasarana,  serta  pembuatan site  plan .  Analisis kelayakan  investasi  terdiri  dari  rencana  pengembangan  dan
Tabel 1.
Perhitungan Kebutuhan Luas Kavling Minimum. Kasus 1 Kasus 2 Anggota Keluarga 2 orang dewasa, 3 anak 2 orang dewasa, 2 anak Kebutuhan Minimum Lahan Dewasa 9,6 m 2 Anak 4,8 m 2 Perhitungan Luas Kavling Minimum Luas Lantai Utama =(2 × 9,6) + (3 × 4,8) =(2 × 9,6) + (2 × 4,8) = 33,6 m 2 = 28,8 m 2 Luas Lantai Pelayanan (50%) 16,8 14,4 Total Luas Lantai 51 44 Koefisien Dasar Bangunan (KDB) 65% Luas Kavling Minimum = (100/65) × 51 = (100/65) × 44 = 79 m 2 = 68 m 2
Tabel 2.
Kriteria Teknis Jaringan Jalan. No. Hierarki Jalan Fungsi Hierarki Lebar Perkerasan Jalan 1
Jalan Lingkungan Sekunder Jalan yang menghubungkan antarpersil dalam kawasan perkotaan. Perumahan 1,5 meter - 3 meter Tabel 3.
Kriteria Teknis Pemilihan Konstruksi Perkerasan Jalan. No.
Kriteria Teknis
Perkerasan Jalan Kondisi Tanah (CBR %) Jenis Kendaraan Bermotor
Tipe Kawasan 1 Jalan Telford Lunak (CBR < 2,5 %) - Normal (CBR 6 %) Sepeda motor Kendaraan ringan Perdesaan 2 Jalan Paving Block Lunak (CBR < 2,5 %) - Normal (CBR 6 %) Sepeda motor Kendaraan ringan
Perdesaan
Perkotaan
Gambar 3. Perencanaan Perkerasan Paving Block.
Tabel 4. Kriteria Teknis Sistem Drainase. No. Sistem Drainase Kriteria Teknis Hierarki Kawasan Permukiman Tingkat Kepadatan Penduduk * Tingkat Kelandaian / Kemiringan (Geometrik) a. Saluran Tanah Perumahan Rendah (<400 jiwa/Ha) Datar (0 % - 8 %) - Gunung (>25 % - 45 % ) b. Saluran Pasangan Batu Kali Perumahan Permukiman Rendah (<400 jiwa/ Ha )
Datar (0 % - 8 % ) - Gunung 1>25 % - 45 % 1 c. Saluran Terbuka Beton Pracetak Perumahan Permukiman Rendah (<400 jiwa/Ha)) Datar (0 % -
8 % )
Tabel 5. Bangunan dan Luas Lahan Minimum Fasilitas Sosial.
Nama Bangunan Luas Lahan Minimum Balai pertemuan warga 300 m 2 Pos hansip 12 m 2 Gardu listrik 30 m 2 Bak sampah 30 m 2 Parkir umum 100 m 2
Gambar 4. Perencanaan Denah Rumah Tipe 45/90 dan Tipe 36/72.
penjualan unit rumah, analisis biaya investasi  awal, analisis biaya  operasional,  analisis  pendapatan,  dan  analisis kelayakan  investasi.  Perencanaan  mengacu  pada  peraturan- peraturan  pemerintah  yang  ada  serta  persyaratan  standar teknis  yang  dikeluarkan  Badan  Standardisasi  Nasional. Aspek  kelayakan  finansial  dicari  dengan  menggunakan parameter Net Present Value (NPV), Internal Rate of Return (IRR), dan Payback Period (PP).

## III. HASIL DAN PEMBAHASAN

## A. Gambaran Lahan Penelitian
Obyek lokasi dari penelitian yang akan ditentukan berada di  Kabupaten  Sidoarjo.  Lokasi  proyek  yang  akan direncanakan  berada  di  Jalan  Anggaswangi,  Kecamatan Sukodono seperti yang ditunjukkan Gambar 1. Perencanaan dari proyek perumahan akan dibangun di lahan siap bangun dengan luasan sebesar ± 5,02 ha. Berdasarkan SNI-03-1733- 2004, kondisi lahan harus memperhatikan kondisi topografi, geografis, iklim, serta sarana lingkungan sekitar [3]. Bentuk lahan  yang  direncanakan  berbentuk  persegi  panjang  untuk mempermudah perencanaan dengan ukuran lahan ± 300 m x 167 m.
Lahan  dilalui  oleh  jalan  Raya  Anggaswangi  yang diklasifikasikan  sebagai  jalan  lingkungan  primer  dengan lebar jalan 6.5 m. Akses dari lokasi menuju beberapa tempat seperti    kota  (alun-alun)  berjarak  ±  5,2  km,  lokasi  menuju gerbang  toll  Sidoarjo  Plaza  ±  4,7  km,  dan  terdapat  rumah sakit, pertokoan terdekat  pada radius ± 2 km. Untuk daerah pada lahan perencanaan memiliki ketersediaan utilitas umum seperti ketersedian air PDAM, kabel listrik dan telepon.
Berdasarkan  Peraturan  Daerah  Kabupaten  Sidoarjo  No.1 Tahun  2019  tentang  Rencana  Detail  Tata  Ruang  dan Peraturan  Zonasi  Wilayah  Sidoarjo,  Kecamatan  Sukodono termasuk  zona  sub  zona  rumah  kepadatan  sedang  dengan pemanfaatan yang diizinkan yaitu untuk perumahan (rumah tunggal,  kopel  dan  deret).  Berdasarkan  citra  satelit,  lahan
Tabel 6. Rekapitulasi Data Perencanaan Site Plan. Keterangan Unit Volume Satuan Luas Lahan - 50.100 m 2 Ruang  Terbangun Jumlah Rumah: Tipe 36/72 240 17.280 m 2 Tipe 45/90 131 11.790 Pos Keamanan 2 24 m 2 Tempat  Ibadah 1 300 m 2 Balai  Pertemuan 1 300 m 2 Ruang  Terbuka Ruang  Terbuka Hijau - 7.848,55 m 2 Jalan  Paving (panjang) - 2460 m Saluran  Drainase (panjang) - 2460 m Pagar  Perumahan - 934 m Lahan Sisa - 34,17 m 2
Persentase Ruang Terbangun = 59%
Persentase Ruang Terbuka = 41%
Gambar 5. Perencanaan Site Plan Perumahan.
Gambar 6. Rencana Pembangunan.
Tabel 7. Rekapitulasi Data Perencanaan Site Plan. No Keterangan Tahun 2022 2023 2024 2025 1. Tipe 36/72 52 Unit 90 Unit 49 Unit 49 Unit 2. Tipe 45/90 40 Unit 15 Unit 41 Unit 35 Unit 3. Total Unit Terbangun 92 Unit 105 Unit 90 Unit 84 Unit 4. Jalan Paving 951 m 823 m 336 m 350 m 5. Saluran Drainase 951 m 823 m 336 m 350 m 6. Pemasangan Pipa 2460 m 7. Penyaluran Pipa Tersier 92 Unit 105 Unit 90 Unit 84 Unit 8. Pemasangan Listrik 92 Unit 105 Unit 90 Unit 84 Unit 9. Pagar Perumahan 934 m
10. Pos Keamanan 24 m 2 11. Tempat Ibadah
300 m 2 12. Kantor Manajemen
100 m 2
13. Balai Pertemuan 300
m 2 Tabel 8. Rencana Penjualan Unit Perumahan. Tipe Jumlah 2023 2024 2025 2026 36/72 240 52 90 49 49 45/90 131 40 15 41 35 Total 371 92 105 90 84 Tabel 9. Biaya Membangun Rumah Tipe 36/72. Tahun Tipe 36/72 Retribusi IMB per Unit (Rp) Biaya per Unit (Rp) Unit Total Biaya (Rp) 2022 Rp252.000 Rp143.280.000 52 Rp7.463.664.000 2023 Rp252.000 Rp157.608.000 90 Rp14.207.400.000 2024 Rp252.000 Rp173.368.800 49 Rp8.507.419.200 2025 Rp252.000 Rp190.705.680 49 Rp9.356.926.320 Tabel 10. Biaya Membangun Rumah Tipe 45/90. Tahun Tipe 45/90 Retribusi IMB per Unit (Rp) Biaya per Unit (Rp) Unit Total Biaya (Rp) 2022 Rp315.000 Rp179.100.000 40 Rp7.176.600.000 2023 Rp315.000 Rp197.010.000 15 Rp2.959.875.000 2024 Rp315.000 Rp216.711.000 41 Rp8.898.066.000 2025 Rp315.000 Rp238.382.100 35 Rp8.354.398.500
berada pada permukiman ramai penduduk dimana pada lokasi ini  juga  terdapat  beberapa  perumahan  yang  telah dibangun. Pada Gambar 2, terdapat  9 perumahan (bulat merah) dalam radius  ±2  km  dari  lokasi  perencanaan  yang  dipilih.  Dari pernyataan  ini  lahan  pada  Jalan  Raya  Anggaswangi dinyatakan layak untuk dilakukan perencanaan perumahan.

## B. Perencanaan Perumahan
1) Perencanaan Jenis dan Jumlah Unit Rumah
Pada  lahan  yang  akan  direncanakan  untuk  bangunan rumah, diambil tipe rumah yang didasarkan pada perhitungan luas  lantai  minimum  yang  dibutuhkan  dari  jumlah  anggota keluarga yang ditargetkan.
Perhitungan  luas  lantai  minimum  diambil  menggunakan persyaratan  SNI  03-1733-2004.  Perumahan  dipilih  untuk memenuhi  kebutuhan luas lantai  minimum  1 keluarga yang terdiri  dari  4  anggota  keluarga  hingga  5  anggota  keluarga. Kebutuhan luas lantai minimum dapat dilihat pada Tabel 1.
Dari dua kasus perhitungan pada Tabel 1 dapat dipilih jenis rumah  yang  sesuai  dengan  kebutuhan  luas  lantai  minimum tersebut  yaitu  rumah  tipe  36/72  dan  45/90.  Pengertian  dari rumah tipe 36/72 adalah 36 m 2 luas bangunan dan 72 m 2 luas kavling,  begitu  juga  pengertian  pada  rumah  tipe  45/90. Persentase dari pembangunan unit rumah masing masing tipe direncanakan  sebesar  60%  :  40%,  60%  untuk  tipe  rumah 36/72 dan 40% untuk tipe rumah 45/90.

## 2) Perencanaan Sarana, Prasarana, dan Utilitas Umum
Berdasarkan  Peraturan  Pemerintah  No.12  Tahun  2021 pasal  17,  perencanaan  perumahan  perlu  merencanakan prasarana, sarana dan utilitas. Standar yang dimaksud paling sedikit  meliputi  jaringan  jalan,  drainase,  sanitasi,  utilitas
Tabel 11. Rekapitulasi Biaya Investasi. Th. Lahan/Tanah Pagar Pembangunan Rumah  36/72 2021 Rp91.919.965.000 2022 Rp1.119.518.90 Rp7.450.560.000 2023 Rp14.207.400.000 2024 Rp8.507.419.200 2025 Rp9.356.926.320 Th. Pembangunan Rumah 45/90 Infrastruktur Fasilitas Sosial 2021 2022 Rp7.176.600.000 Rp2.946.409.277 Rp1.209.000.000 2023 Rp2.959.875.000 Rp2.035.351.976 Rp806.000.000 2024 Rp8.898.066.000 Rp1.080.415.932 2025 Rp 8.354,398.500 Rp1.199.700.406 Th. Total Biaya 2021 Rp91.919.965.000 2022 Rp19.915.255.186 2023 Rp20.008.626.976 2024 Rp18.485.901.132 2025 Rp18.911.025.226 Tabel 12. Perhitungan Pendapatan. Tahun Tipe Rumah Harga jual Rumah (Unit) Pendapatan 2023 36/72 Rp476.978.000 52 Rp24.802.856.000 45/90 Rp640.820.000 40 Rp25.632.800.000 2024 36/72 Rp548.524.700 90 Rp49.367.223.000 45/90 Rp736.943.000 15 Rp11.054.145.000 2025 36/72 Rp630.803.405 49 Rp30.909.366.845 45/90 Rp847.484.450 41 Rp34.746.862.450 2026 36/72 Rp725.423.916 49 Rp35.545.771.872 45/90 Rp974.607.118 35 Rp34.111.249.113 Tabel 13. Intensitas Konsumsi Energi Bangunan. Bangunan Pemakaian Energi Perkantoran 240 kWh/m 2 per tahun Pusat Belanja 330 kWh/m 2 per tahun Hotel/Apartemen 300 kWh/m 2 per tahun Rumah Sakit 380 kWh/m 2 per tahun Tabel 14. Kebutuhan Listrik Kantor Per Tahun. Luas Pemakaian Energi Harga Biaya (m 2 ) (kWh/m 2 /thn) /kWh /tahun 100 240 Rp1.444,70 Rp34.672.800 Tabel 15. Kebutuhan Listrik Fasilitas Sosial Per Tahun. Bangunan Luas Pemakaian Energi Harga Biaya (m 2 ) (kWh/m 2 /thn) /kWh /tahun Tempat Ibadah 200 330 Rp1.114,74 Rp73.572.840 Balai Pertemuan 200 330 Rp1.114,74 Rp73.572.840
Tabel 16. Kebutuhan Listrik Penerangan Jalan Umum per Unit. Jenis Lampu Durasi kWh/unit/tahun Harga/kWh 35W SOX 13 jam/hari 164 Rp1.699,53 Tabel 17. Perhitungan Biaya Kebutuhan Air Kantor Manajemen. Tahun Pemakaian Tarif air Total /bln Total /thn (m 3 /bln) (Rp/m 3 ) (Rp) (Rp) 2022 45 Rp12.100 Rp544.500 Rp6.534.000 2023 45 Rp13.310 Rp598.950 Rp7.187.400 2024 45 Rp14.641 Rp658.845 Rp7.906.140 2025 45 Rp16.105 Rp724.730 Rp8.696.754 2026 45 Rp17.716 Rp797.202 Rp9.566.429 Tabel 18. Estimasi Gaji Karyawan Perumahan Sidoarjo 2022. No Keterangan Jml Harga Satuan Total Gaji per Tahun (Rp) 1 Manager 1 Rp9.371.658 Rp112.459.897 2 Staf Admin 4 Rp3.171.946 Rp152.253.399 3 Staf Marketing 3 Rp3.171.946 Rp114.190.050 4 Security 2 Rp4.325.381 Rp103.809.136 5 Office Boy 2 Rp2.306.870 Rp55.364.872 Tabel 19. Rekapitulasi Biaya Operasional. Tahun Total Biaya 2022 Rp664.392.511 2023 Rp850.046.683 2024 Rp969.768.052 2025 Rp1.106.653.324 2026 Rp1.258.236.077 Tabel 20. Biaya Pemasaran. Tahun Pendapatan/Tahun Beban Pemasaran (%) Biaya Pemasaran/Tahun 2023 Rp50.435.656.000 5% Rp2.521.782.800 2024 Rp60.421.368.000 5% Rp3.021.068.400 2025 Rp65.656.229.295 5% Rp3.282.811.465 2026 Rp69.657.020.984 5% Rp3.482.851.049 Tabel 21. Biaya Estate Management. Tahun Pendapatan/Tahun Beban (%) Biaya Management/Tahun 2023 Rp50.435.656.000 0,25% Rp126.089.140 2024 Rp60.421.368.000 0,25% Rp151.053.420 2025 Rp65.656.229.295 0,25% Rp164.140.573 2026 Rp69.657.020.984 0,25% Rp174.142.552
umum, serta fasilitas sosial yang mencakupi kegiatan dalam suatu perumahan.
a. Jaringan Jalan dan Drainase
Lingkungan  perumahan  harus  disediakan  jaringan  jalan untuk  pergerakan  manusia  dan  kendaraan,  dan  berfungsi sebagai  akses  untuk  penyelamatan  dalam  keadaan  darurat. Perencanaan  jaringan  jalan  mengacu  pada  Surat  Edaran Dirjen Cipta Karya Nomor: 16/SE/DC/2020 tentang Standar Teknis Jalan pada Permukiman. Dalam pengklasifikasiannya, lebar  perkerasan  yang  direncanakan  sebesar  3  m  mengacu pada  Tabel  2.  Panjang  rencana  dari  jalan  akan  disesuaikan dengan site  plan .  Jenis  perkerasan  yang  digunakan  berupa paving  block yang  masih  masuk  dalam  kategori  jalan  pada permukiman yang ditunjukkan pada Tabel 3.
Pemilihan spesifikasi jalan ini didasarkan pada hirarki/tipe kawasan  yang  diambil  untuk  perumahan.  Untuk  pemilihan jenis jalan yang digunakan didasarkan pada jenis kendaraan bermotor  dan  ringan.  Desain  dari  jalan  yang  direncanakan terdapat dalam Gambar 3.
Bangunan  pelengkap  dari  jalan  salah  satunya  adalah drainase. Saluran drainase lingkungan berfungsi menyalurkan kelebihan air dari  suatu  kawasan ke badan air penerima dengan mengatur dan mengendalikan sistem aliran air hujan. Pemilihan saluran yang digunakan mengacu pada hirarki kawasan serta kepadatan penduduk. Dari perhitungan pada  didapat jumlah penghuni yang direncanakan sebanyak 1673  jiwa.  Dengan  luas  lahan  sebesar  5,02  Ha,  didapat jumlah  penghuni  ±335  jiwa/Ha.  Pada  kawasan  perumahan dengan  penduduk  sebanyak  ±335  jiwa/Ha,  maka  diambil sistem drainase dengan menggunakan saluran pasangan batu kali, sesuai kriteria dalam Tabel 4.
b. Jaringan Air Limbah (Tangki Septik)
Lingkungan  perumahan  memerlukan  sistem  pembuangan air limbah yang memenuhi ketentuan dan persyaratan teknis yang diatur dalam peraturan/perundangan yang telah berlaku. Salah  satunya  adalah  SNI-03-2398-2002  tentang  Tata  Cara Perencanaan  Tangki  Septik  dengan  Sistem  Resapan  [4]. Tangki  septik  yang  hanya  melayani  satu  keluarga  dapat berbentuk  bulat  dengan  diameter  minimal  1,2  m dan  tinggi
minimal  1,5  m  termasuk  ambang  batas.  Sehingga  pada perencanaan  tangki  septik  yang  digunakan  berbahan pasangan bata merah, berbentuk bulat, dan berukuran sesuai dengan syarat.
c. Utilitas Umum
Dalam  lingkungan  perumahan  harus  mendapatkan  daya listrik  dari  PLN.  Instalasi  listrik  harus  direncanakan  secara terintegrasi dan berdasarkan peraturan yang ada. Berdasarkan SNI  03-1733-2004,  setiap  unit  rumah  tangga  harus  dapat dilayani  daya  listrik  minimum  450  VA  per  jiwa (dewasa)  . Instalasi  listrik  oleh  PLN  berlaku  untuk  kapasitas  daya 450VA, 900VA, 1300VA, 2200 VA, dan 3500VA. Dengan target  2  orang  dewasa  dan  3  anak,  maka  direncanakan kapasitas  daya  listrik  sebesar  1300VA. Selain  listrik,  setiap rumah  harus  dapat  dilayani  air  bersih  yang  memenuhi persyaratan untuk keperluan rumah tangga.
d. Fasilitas Sosial
Fasilitas  sosial  disediakan  untuk  melayani  setiap  unit administrasi pemerintahan baik yang informal (RT dan RW) maupun  yang  formal  (kelurahan  dan  Kecamatan).  Sarana perlu  mempertimbangkan  radius  area  pelayanan  terkait dengan  kebutuhan  dasar  sarana  yang  harus  dipenuhi  untuk melayani  pada  area  tertentu.  Fasilitas  sosial  yang direncanakan mengacu pada SNI 03-1733-2004 seperti yang ditunjukkan pada Tabel 5.

## 3) Perencanaan Site Plan Perumahan
Berdasarkan persyaratan dan pertimbangan yang dilakukan,  perencanaan  perumahan  tersusun  dari  2  tipe rumah yaitu tipe 36/72 dan tipe 45/90 yang dtunjukkan pada Gambar  4.  Perencanaan  perlu  meninjau  peraturan  daerah yang  berlaku.  Berdasarkan  Peraturan  Daerah  Kabupaten Sidoarjo  No.1  Tahun  2019  tentang  Rencana  Detail  Tata Ruang  dan  Peraturan  Zonasi  Bagian  Wilayah  Perkotaan Sidoarjo,  pada  sub  zona  rumah  kepadatan  sedang,  terdapat ketentuan  KDB  (maksimum)  70%,    dan  KDH  (minimal) 10%, GSB (minimal) 3 m.  Dari  persyaratan tersebut, kedua tipe rumah telah memenuhi dan dapat dilakukan perencanaan. Dari  analisis  yang  dilakukan  pada  poin-poin  sebelumnya,
Tabel 22. Aliran Kas. Tahun ke- 2021 2022 2023 2024 2025 2026 0 1 2 3 4 5 Biaya Investasi - Rp91.919.965.000 -Rp19.915.255.186 -Rp20.008.626.976 -Rp18.485.901.132 - Rp18.911.025.226 Pinjaman Rp36.767.986.000 Rp7.966.102.074 Rp8.003.450.790 Rp7.394.360.453 Rp7.564.410.091 Biaya Operasional -Rp664.392.511 -Rp850.046.683 -Rp969.768.052 -Rp1.106.653.324 -Rp1.258.236.077 Pendapatan Rp50.435.656.000 Rp60.421.368.000 Rp65.656.229.295 Rp69.657.020.984 Pemasaran (5%) -Rp2.521.782.800 -Rp3.021.068.400 -Rp3.282.811.465 -Rp3.482.851.049 Estate Management (0,25%) -Rp126.089.140 -Rp151.053.420 -Rp164.140.573 -Rp174.142.552 Pembayaran Pinjaman -Rp14.784.951.470 -Rp17.988.239.041 -Rp21.206.545.084 - Rp10.682.153.685 -Rp15.799.717.213 Net Cashflow - Rp55.151.979.000 -Rp27.398.497.093 Rp16.944.322.151 Rp23.981.392.365 Rp39.073.855.112 Rp48.942.074.093 Discount Factor (i=8%) 1 1,08 1,1664 1,259712 1,36048896 1,469328077 Present Value (PV) - Rp55.151.979.000 -Rp25.368.978.789 Rp14.527.025.163 Rp19.037.202.444 Rp28.720.449.971 Rp33.309.153.256 PV Kumulatif - Rp55.151.979.000 -Rp80.520.957.789 -Rp65.993.932.626 -Rp46.956.730.182 - Rp18.236.280.211 Rp15.072.873.045 NPV Rp15.072.873.045 PP IRR 13,41%
direncanakan site plan dari perumahan dengan pertimbangan jumlah unit rumah, ruang terbuka, serta fasilitas umum dan sosial.  Dari  analisis  tersebut  didapatkan  rincian  data perencanaan  yang  dapat  dilihat  pada  Tabel  6  dan site  plan pada Gambar 5.

## C. Pengembangan dan Penjualan Unit Rumah

## 1) Perencanaan Pengembangan
Perencanaan  pengembangan  perumahan  disesuaikan dengan  pembangunan  komplek  perumahan  terdahulu  yang sudah dilakukan oleh developer . Berdasarkan penelitian pada Pembangunan  Perumahan  Griya  Asri  Permai, developer mampu menyelesaikan 136 unit rumah dalam waktu 1 tahun [5].  Pembangunan  perumahan  diatas  lahan  seluas  5,02  ha akan  dibangun  secara  bertahap.  Tahapan  pekerjaan pembangunan  mengacu  pada  pembagian layout Gambar  6 dengan mempertimbangkan masing-masing tahapan pembangunan tidak melebihi 136 unit rumah dalam waktu 1 tahun. Pengembangan perumahan dibagi menjadi 5 tahapan yaitu:
a. Tahap Pertama
Pada tahapan ini dilakukan pembebasan lahan seluas 5,02 hektar  di  Jalan  Raya  Anggaswangi.  Tahapan  ini diperhitungkan sebagai tahun ke- 0 pada masa investasi. b. Tahap Kedua
Pada  tahapan  ini  direncanakan  pembangunan  rumah  dua tipe  serta  infrastruktur  pendukung  seperti  jalan  paving  dan drainase.  Unit  rumah  yang  akan  dibangun  dilakukan  secara bertahap  sehingga  pembangunan  akan  terbagi  menjadi beberapa tahun. Tahap kedua masuk kedalam tahun ke-1 pada masa  investasi  dengan  unit  rumah  terbangun  sebanyak  92 unit. Pada tahun ke-1 juga akan dibangun pagar perumahan, pos  keamanan,  balai  pertemuan,  serta  jalan  paving  dan saluran drainase. Tahapan ini juga menghitung pemasangan pipa  sekunder  sebagai  perencanaan  awal  dalam  penyaluran air menuju rumah (saluran tersier) dan penyambungan listrik yang  disesuaikan  dengan  masing-masing  unit  rumah  yang terbangun.  Panjang  pipa  yang  dipasang  mengikuti  panjang jalan yang direncanakan yaitu sepanjang 2460 m, sedangkan pemasangan  listrik  utama  hingga  masuk  ke  dalam  rumah sudah  termasuk  dalam  biaya  pemasangan  listrik  per  unit rumah.
c. Tahap Ketiga
Tahap  ketiga  (tahun  ke-2)  melanjutkan  pembangunan rumah serta fasilitas sosial penunjang perumahan. Total unit rumah  yang  terbangun  sebanyak  105  unit.  Selain pembangunan unit rumah, juga akan dibangun tempat ibadah serta  melanjutkan  pembangunan  paving,  saluran  drainase, penyambungan  air  per  unit  rumah,  serta  penerangan  jalan umum (utilitas umum).
d. Tahap Keempat
Tahap ini dilakukan pada tahun ke-3 masa investasi dengan melanjutkan  pembangunan  rumah  serta  utilitas  umum  dari tahapan-tahapan  sebelumnya.  Total  unit  rumah  yang terbangun sebanyak 90 unit.Hasil dari pembagian pembangunan secara keseluruhan dapat dilihat pada Tabel 7.

## 2) Rencana Penjualan Unit Rumah
Perumahan  yang  direncanakan  memiliki  371  unit  yang terdiri  dari  tipe  36/72  dan  45/90.  Pendapatan  perumahan diperoleh  dari  penjualan  unit  perumahan.  Harga  penjualan unit rumah disesuaikan dengan tipe rumahnya dan data pasar
yang ada. Rumah diasumsikan akan terbeli seluruh unitnya 1 tahun  setelah  pembangunan.  Rencana  pembangunan  rumah seperti  yang  ada  dalam  Tabel  7.  Rencana  penjualan  unit rumah dapat dilihat pada Tabel 8.
D. Analisis Kelayakan Investasi

## 1) Identifikasi Biaya Investasi
Biaya investasi terdiri dari biaya lahan/tanah, biaya pagar perumahan, biaya pembangunan rumah, biaya, infrastruktur, dan biaya fasilitas sosial.
a. Biaya Lahan/Tanah
Perhitungan harga tanah dilakukan dengan menggunakan pendekatan  pasar.  Data  pembanding  diambil  berdasarkan penjualan  tanah  sekitar  Kabupaten  Sidoarjo.  Berdasarkan perhitungan  didapat  harga  tanah  sebesar  Rp  1.831.075,00- /m 2 .  Untuk  lahan  seluas  5,02  ha  didapat  biaya  total  sebesar Rp 91.919.965.000.
b. Biaya Pemasangan Pagar
Pagar  pembatas  yang  digunakan  berupa  panel  beton. Spesifikasi  dari  panel  beton  yang  digunakan  adalah  panel beton  pracetak  5x50x240  cm.  Biaya  pembangunan  pagar menggunakan  Analisa  Harga  Satuan  Kabupaten  Sidoarjo Tahun 2019. Biaya keseluruhan pembangunan pagar sebesar Rp 1.119.581.908 dan terjadi pada tahun ke-1 masa investasi (2021).
c. Biaya Pembangunan Rumah
Harga pembangunan menggunakan Standar Harga Satuan Tertinggi (SHST) per /m 2 yang dikeluarkan oleh pemerintah Sidoarjo . Biaya membangun rumah per/m 2 untuk rumah Tipe C  dan  D  (luas  bangunan  36-50  m 2 )  adalah  sebesar  Rp 3.980.000. Biaya pembangunan diasumsikan naik 10% setiap tahunnya. Pembangunan perumahan juga memperhitungkan biaya  Izin  Mendirikan  Bangunan.  Rekapitulasi  perhitungan biaya  membangun  rumah  masing-masing  tipe  dapat  dilihat pada Tabel 9 dan Tabel 10.
d. Biaya Infrastruktur
Biaya  infrastruktur  terdiri  dari  biaya  pembuatan  jalan, saluran drinase, dan utilitas umum sebagai berikut:
1. Jalan Paving Block Biaya  pemasangan  jalan paving  block mengikuti  harga Analisa Harga Satuan /m 2 Dinas Perumahan dan Permukiman Kab.  Sidoarjo,  2019  sebesar    Rp  265.097.  /m 2 dan diasumsikan naik sebesar 10% setiap tahunnya. Panjang jalan rencana dapat dilihat pada  Tabel 7.
2. Saluran Drainase
Saluran drainase yang digunakan adalah saluran drainase dengan  pasangan  batu  kali.  Panjang  saluran  rencana  dapat dilihat pada Tabel 7. Biaya menggunakan acuan AHSP Kab. Sidoarjo, 2019 dengan harga sebesar Rp 976.070 /m 3 . 3. Utilitas Umum Sambungan listrik dipasang mengikuti jumlah unit rumah yang  terbangun.  Pemasangan  listrik  yang  ditetapkan memiliki  kapasitas  1300  VA.  Biaya  penyambungan  baru mengikuti harga yang ditetapkan oleh PLN yaitu sebesar Rp 1.218.000 per unit rumah. Penerangan jalan umum mengacu pada  SNI  7391:2008  tentang  Spesifikasi  Penerangan  Jalan. Penerangan  jalan  umum  menggunakan  lampu  35W  SOX. Biaya  pemasangan  sebesar  Rp  1.218.000  /per  lampu  dan diasumsikan  naik  sebesar  10%  setiap  tahunnya.  Biaya penyambungan baru air bersih (pipa tersier) PDAM sebesar Rp  1.683.500  per  unit  rumah.  Biaya  pembuatan  jalur  pipa
sekunder  mengacu  pada  HSPK  Kab.  Sidoarjo  sebesar  Rp 323.778  /per  m  dari  pipa.  Jumlah  unit  dan  panjang  yang direncanakan dapat dilihat pada Tabel 7. e. Biaya Fasilitas Sosial dan Pendukung
Fasilitas-fasilitas  yang  direncanakan  dalam  komplek perumahan  terdiri  tempat  ibadah  (masjid),  balai  pertemuan warga,  pos  keamanan  dan  kantor  manajemen  Biaya pembangunan fasilitas sosial dan pendukung  menggunakan Standar  Harga  Satuan  Tertinggi  (SHST)  per  /m 2 yang dikeluarkan oleh pemerintah Sidoarjo sebesar Rp 4.030.000 /m 2 (kategori Gedung sederhana). Fasilitas-fasilitas dibangun pada  tahun  pertama  (2022)  dan  tahun  kedua  (2023)  masa investasi.  Rekapitulasi  biaya  investasi  dapat  dilihat  pada Tabel 11.
f. Arus Kas Masuk
Pendapatan perumahan yang direncanakan diperoleh dari penjualan unit rumah. Harga jual rumah yang direncanakan memiliki  dua  harga  berbeda  yang  disesuaikan  dengan  tipe rumah.  Harga  jual  rumah  yang  ditentukan  sudah  mencakup biaya rumah, tanah, Izin Mendirikan Bangunan, pemasangan listrik serta saluran air.
Penjualan  unit  rumah  diasumsikan  terbeli  seluruhnya setelah  satu  tahun  pembangunan rumah  yang  direncanakan. Rencana penjualan unit rumah seperti yang sudah dijelaskan pada  Tabel  8.  Dengan  menggunakan  pendekatan  pasar, didapat harga jual rumah tipe 36/72 sebesar Rp 476.978.000 dan  rumah  tipe  45/90  sebesar  Rp  640.820.000.  Harga  jual diasumsikan naik sebesar 15% setiap tahunnya. Rekapitulasi pendapatan dapat dilihat pada Tabel 12.
2) Arus Kas Keluar
a. Biaya Operasional
1. Biaya Listrik
Tarif listrik didapat dari PLN dengan tarif yang ditentukan sesuai  keperluan  penggunaan.  Dalam  klasifikasinya,  kantor termasuk  golongan  B-2/TR  dengan  tarif  listrik  sebesar Rp.1.444,70/kWh, fasilitas  sosial  seperti  tempat  ibadah  dan balai  pertemuan  termasuk  golongan  S-3/TM  dengan  tarif Rp.1.114,74/kWh,  dan  untuk  lampu  penerangan  jalan termasuk golongan khusus P-3/TR dengan tarif Rp.1.699,53/kWh.  Kenaikan  tarif  listrik    sebesar  10%  tiap tahunnya.
Perhitungan  kebutuhan  daya  listrik  yang  direncanakan mengacu  pada  Intensitas  Konsumsi  Energi  (IKE)  Listrik seperti yang ditunjukkan pada  (Tabel 13). IKE adalah istilah yang  digunakan  untuk  menyatakan  besarnya  pemakaian energi listrik dalam bangunan gedung dan dinyatakan dalam satuan kWh/m 2 [6]. Perhitungan listrik yang didasarkan pada luasan bangunan dapat dilihat pada Tabel 14, Tabel 15, dan Tabel 16.
2. Biaya Air
Tarif  Perhitungan  kebutuhan  air  didasarkan  pada perhitungan  jumlah  orang  dalam  satu  bangunan  ataupun dihitung  berdasarkan  penelitian  terdahulu  terkait kebutuhan air  berdasarkan  tempat.  Bangunan  kantor  memiliki kebutuhan  air  0,125  m 3 /hari/  orang,  sehingga  didapat kebutuhan  air  sebanyak  1,5  m 3 per/hari.  Berdasarkan Peraturan Bupati Sidoarjo Nomor 5 Tahun 2021 tentang Tarif Air  Minum  Perusahaan  Daerah  Air  Minum  Delta  Tirta Sidoarjo,  tarif  air  untuk  kantor  Kelompok  IIID  (kantor real estate )  dikenakan  tarif  sebesar  Rp  12.100/m 3 dan diasumsukan  naik  10%  tiap  tahunnya.  Fasilitas  sosial
memiliki  kebutuhan  air  3000  liter/hari  dengan  tarif  air  Rp 2.500/m 3 yang  termasuk  dalam  Kelompok  IA.  Tarif  air diasumsikan  naik  sebesar  10%  setiap  tahun.  Perhitungan biaya air dapat dilihat pada Tabel 17.
3. Gaji Karyawan Pengelola Perumahan
Gaji  karyawan  didapat  dari  penyesuaian  perhitungan terhadap  UMK  (Upah  Minimum  Kabupaten)  dan  gaji karyawan  dari  properti  sebanding.  Gaji  karyawan  dapat dilihat pada Tabel 18.  Gaji karyawan diasumsikan naik 10% setiap tahun.
b. Biaya Pemasaran dan Estate Management Biaya pemasaran diasumsikan sebesar 5% dari pendapatan tahunan.  Biaya estate  management diasumsikan  sebesar 0,25% dari pendapatan tahunan. Biaya pemasaran dan biaya estate management dapat dilihat pada Tabel 20 dan Tabel 21. Keseluruhan  dari  biaya  operasional  dapat  dilihat  pada Tabel 19.

## 3) Analisis Kelayakan Finansial
Analisis  dilakukan  dengan  melakukan  perhitungan terhadap  arus  kas  yang  ada  kemudian  direkapitulasi  dalam tabel perhitungan cashflow yang ditunjukkan pada Tabel 22. Tingkat pengembalian modal sendiri (MARR Equity ) diperoleh dari rata-rata tingkat suku bunga deposito 5 bank di Indonesia seperti Perhitungan MARR Equity yang ada di Persamaan 1 dan 2.
𝑀𝐴𝑅𝑅 𝐸𝑞𝑢𝑖𝑡𝑦 = 𝑆𝑎𝑓𝑒 𝑅𝑎𝑡𝑒 ± 𝑟𝑖𝑠𝑖𝑘𝑜 𝑖𝑛𝑣𝑒𝑠𝑡𝑎𝑠𝑖 𝑀𝐴𝑅𝑅 𝐸𝑞𝑢𝑖𝑡𝑦 = 2,73% ± 2,73% 𝑀𝐴𝑅𝑅 𝐸𝑞𝑢𝑖𝑡𝑦 = 5,46% (1)
𝑀𝐴𝑅𝑅 𝐼𝑛𝑣𝑒𝑠𝑡𝑎𝑠𝑖 =   𝑀𝐴𝑅𝑅 𝐸𝑞𝑢𝑖𝑡𝑦 + 𝑀𝐴𝑅𝑅 𝐿𝑜𝑎𝑛 𝑀𝐴𝑅𝑅 𝐼𝑛𝑣𝑒𝑠𝑡𝑎𝑠𝑖 = (60% × 5,46%) + (40% × 10%)
𝑀𝐴𝑅𝑅 𝐼𝑛𝑣𝑒𝑠𝑡𝑎𝑠𝑖 =  3,3% + 4,4%
𝑀𝐴𝑅𝑅 𝐼𝑛𝑣𝑒𝑠𝑡𝑎𝑠𝑖 ≈ 8%
(2)
Perhitungan  NPV  dilakukan  dengan  menghitung  selisih antara nilai sekarang investasi awal dengan nilai sekarang kas bersih di masa yang akan datang, berdasarkan tingkat MARR 8%. Dari hasil perhitungan, didapat nilai NPV positif sebesar Rp  15.072.873.045  dan Payback  Period terjadi  pada  tahun ke-5  masa  investasi  (2026).  Analisis  dilanjutkan  dengan menggunakan  metode Internal  Rate  of  Return (IRR). Perhitungan
dilanjutkan
dengan melakukan interpolasi dan didapat NPV=0 dengan tingkat bunga sebesar 13,41%. Nilai IRR tersebut lebih besar dari MARR.

## IV. KESIMPULAN
Dari  seluruh  tahapan  perencanaan  sampai  analisis kelayakan  finansial  yang  telah  dilakukan,  maka  diambil kesimpulan sebagai berikut: (1) Dari perencanaan perumahan, dengan site plan yang direncanakan didapatkan jumlah unit rumah dengan tipe
36/72 sebanyak 240 unit dan rumah tipe 45/90 sebanyak 131 unit.  Persentase  pembagian  lahan  sebesar  59%  untuk  lahan terbangun  dan  41%  untuk  ruang  terbuka;  (2)  Dengan Minimum Attractive Rate of Return (MARR) sebesar 8% dan masa  investasi  selama  5  tahun, Net  Present  Value (NPV) yang  diperoleh  sebesar  Rp15.072.873.045, Payback  Period (PP)  terjadi  pada  tahun  ke-5  masa  investasi  (2026),  dan
Internal  Rate of Return (IRR) sebesar  13,41% . Dari  ketiga parameter tersebut, dapat disimpulkan proyek Perumahan di Kabupaten Sidoarjo layak secara finansial.

## DAFTAR PUSTAKA
[1]  Badan Pusat Statistik, “Berita Resmi Statistik: Hasil Sensus Penduduk 2020.” Badan Pusat Statistik, Jakarta, 2021.
[2]  S.  Suprapti,  N.  Prasetyawati,  N.  W.  Suarmini,  T.  Hanoraga,  and  S. Zahrok, “Pelanggaran perluasan bangunan di Kota Surabaya ditinjau dari peraturan tentang garis sempadan bangunan,” J. Sos. Hum. , vol. 5,
no. 1, pp. 57–71, 2012.
[3]  Badan  Standar  Nasional,  “Tata  cara  perencanaan  lingkungan perumahan  di  perkotaan  (SNI  03-1733-2004),” Badan  Standar Nasional (BSN) . Jakarta, 2003.
[4]  Badan  Standar  Nasional,  “Tata  Cara  Perencanaan  Tangki  Septik dengan  Sistem  Resapan  (SNI  03-2398-2022),” Badan  Standar Nasional (BSN) . Jakarta, pp. 3–2398, 2002.
[5]  D. Yanto, “Analisis Durasi Penjadwalan Ulang Proyek Pembangunan Perumahan  dengan  Menggunakan  Metode  LSM  (Linear  Scheduling Method),” Departemen Teknik Sipil, Universitas Islam Riau, 2019.
[6]  B. S. Nasional, “Spesifikasi Penerangan Jalan di Kawasan Perkotaan,” Badan Standar Nasional (BSN) . Jakarta, 2008.