Volume 17, Nomor 2 (2022), https://jurnal.uns.ac.id/region DOI: 10.20961/region.v17i2.53339

## Inisiasi model konseptual Transfer of Development Rights (TDR) bagi kawasan cagar budaya
Conceptual model initiation of the Transfer of Development Rights (TDR) on cultural heritage conservation area
G A Rahadyan 1 dan D A Iskandar 2
1 Magister Perencanaan Wilayah dan Kota, Fakultas Teknik, Universitas Gadjah Mada, Yogyakarta, Indonesia
2 Departemen Teknik Arsitektur dan Perencanaan, Fakultas Teknik, Universitas Gadjah Mada, Yogyakarta, Indonesia
Corresponding author ’s email : gustiaditya@mail.ugm.ac.id
Abstrak. Kawasan Pecinan Ketandan di Kota Yogyakarta sebagai salah satu bagian dari kawasan permukiman etnis Tionghoa memiliki keterbatasan dalam hal pengembangan bangunan  setelah  ditetapkan  sebagai  kawasan  cagar  budaya.  Akibatnya,  timbul kesulitan  bagaimana  menyetarakan  hak  milik  dan  hak  pembangunan  dikarenakan fungsi  perlindungan  dan  pelestarian  yang  melekat  tersebut.  Untuk  mengatasi  hal tersebut, pemerintah telah membentuk instrumen salah satunya melalui pengalihan hak  membangun ( transfer of development rights /TDR). Agar dapat berfungsi secara optimal  sebagai  sebuah  kebijakan,  maka  perlu  dirumuskan  model  konseptual  TDR melalui  pendekatan  ahli.  Dengan  memilih  Kawasan  Pecinan  Ketandan  di  Kota Yogyakarta sebagai studi kasus, perumusan model konseptual TDR dilakukan melalui metode deskriptif kualitatif dengan alat analisis Delphi. Hasil penelitian menghasilkan model  konseptual  TDR  di  Kawasan  Pecinan  Ketandan  yang  terdiri  atas  tahap  awal, tahap transaksi serta tahap akhir dan evaluasi. Di dalam model tersebut telah termuat indikator-indikator  utama  keberhasilan  TDR,  yaitu  adanya  area  pengirim,  area penerima, pasar TDR, dan nilai TDR.
Kata Kunci: Cagar Budaya; Delphi; Kawasan Pecinan; Model Konseptual; Transfer of Development Rights
Abstract. The  Ketandan  Chinatown  as  one  of  the  ethnic  Chinese  settlements  in Yogyakarta  has  limitations  in  the  development  after  being  designated  as  a  cultural heritage  area.  As  a  result,  the  problem  of  how  to  equalize  property  rights  and development rights due to the inherent protection and preservation functions arose. As a solution, the government has established an instrument namely the Transfer of Development Rights (TDR). The policy application of TDR requires a formulation of a conceptual model through the expert approach. By selecting the Ketandan Chinatown Area in Yogyakarta City as a case study, the formulation of the TDR conceptual model was carried out through a qualitative descriptive method  using Delphi analysis. The findings of the study resulted in a conceptual model of TDR in the Chinatown area of Ketandan. The conceptual model consists of the initial stage, the transaction stage and the final stage and evaluation of application. The main indicators of the success of TDR, namely the presence of a sending area, receiving area, TDR market, and TDR value, are also mentioned in the conceptual model.
Keywords:  Conceptual  Model;  Delphi  Analysis;  Heritage;  the  Chinatown;  Transfer  of Development Rights

## 1. Pendahuluan
Pengaturan  pemanfaatan  hak  atas  tanah  telah  diatur  di  dalam  perundangan-undangan, dimana disebutkan bahwa “Bumi dan air dan kekayaan alam yang terkandung di dalamnya dikuasai  oleh  negara  dan  dipergunakan  untuk  sebesar- besarnya  kemakmuran  rakyat” [1]. Adanya  ketentuan  tersebut  telah  melahirkan  konsepsi  hak  penguasaan  atas  tanah  yang menyatakan  untuk  memberi  wewenang  mempergunakan  tanah  yang  bersangkutan  dalam batas-batas menurut Undang-Undang dan peraturan hukum lain yang lebih tinggi [2].
Pengaturan hak kepemilikan dan hak membangun merupakan salah satu wujud dari bentuk kebebasan.  Kebebasan  tidak  hanya  berhenti  pada  pengembangan,  melainkan  bagaimana prinsip-prinsip ketentuan yang mengatur pengembangan tersebut [3]. Pemilik lahan memiliki hak terhadap lahan yang dikuasainya tetapi hak tersebut juga dikenai aturan. Hak milik pribadi selalu mendapat perhatian besar karena berkaitan erat dengan kepentingan individu [4]. Hak membangun muncul sebagai perbedaan antara penggunaan yang ada dari sebidang tanah dan potensi penggunaan seperti yang diizinkan oleh hukum, akibatnya dalam mekanisme pasar sering  terjadi  ketidakseimbangan  antara  fungsi  lahan  dengan  intensitas  lahan  yang ditetapkan, sehingga terjadi dampak sosial maupun ekonomi pembangunan [5].
Kota Yogyakarta sebagai bagian dari kota tua di Indonesia memiliki kawasan pecinan sebagai bagian  dari  keberagaman.  Kawasan  pecinan  merupakan  kawasan  dengan  karakteristik ekonomi  kota  yang  biasanya  berfungsi  sebagai  sentra  ekonomi  dan  hunian  [6].  Kampung Ketandan Yogyakarta merupakan tempat tumbuh dan berkembangnya kebudayaan China di Kota Yogyakarta. Kampung ini memiliki keunikan berupa kekhasan arsitektur, kuliner, suasana dan  pertunjukan  maupun  pengalaman  khas  China  yang  ditawarkan  [7].  Hasil  pengamatan menunjukkan bahwa sebagian Kawasan Pecinan Ketandan Kota Yogyakarta telah mengalami perubahan fungsi menjadi bangunan modern yang tidak menunjukkan kekhasan Pecinan [8].
Kondisi  demikian  berlawanan  dengan  fungsi  perlindungan  yang  dimiliki  oleh  cagar  budaya, seperti termuat di dalam Ketentuan Umum Undang-Undang Nomor 11 Tahun 2010 tentang Cagar Budaya yang menyatakan bahwa cagar budaya perlu dilestarikan keberadaannya karena memiliki  nilai  penting  bagi  sejarah,  ilmu  pengetahuan,  pendidikan,  agama,  dan/atau kebudayaan.
Dalam  rangka  melayani  kepentingan  publik  khususnya  melindungi  hak  milik  dan  hak membangun, pemerintah Kota Yogyakarta memberikan kompensasi/imbalan sebagai bagian dari  perangkat  pengendalian  pemanfaatan  ruang  seperti  tertuang  dalam  peraturan  daerah tentang Rencana Detail Tata Ruang [9]. Kompensasi tersebut dapat diwujudkan dalam bentuk pengalihan hak membangun atau dikenal dengan transfer of development rights (TDR). TDR dipandang sebagai kebijakan simbolik dari gerakan pertumbuhan cerdas kontemporer [10]. TDR  adalah  cara  untuk  merebut  kembali  keuntungan  nilai  properti  dan  mentransfernya, sehingga  mendapatkan  hasil  yang  lebih  positif  dalam  hal  ekuitas  [10].  Prinsip  TDR  adalah mengizinkan hak pengembangan yang tidak terpakai dari suatu situs untuk dipindahkan dari daerah yang oleh pemerintah dianggap kurang berkembang ke daerah yang diupayakan untuk berkembang.  Dari  sudut  pandang  otoritas  publik,  TDR  akan  mengurangi  risiko downzoning yang  dipandang  sebagai  perampasan  material  dan  karenanya  ditentang oleh pemilik  tanah [10].
Namun, di dalam klausul kebijakan TDR yang diatur oleh Pemerintah Kota Yogyakarta, belum diatur  mengenai  mekanisme  rinci  terhadap  pelaksanaan  konsep  tersebut  sebagai  sebuah kebijakan. Mekanisme terperinci dari kebijakan TDR  dibutuhkan untuk meminimasi potensi konflik akibat adanya pengalihan hak. Oleh karena itu, perlu dirumuskan inisiasi awal model konseptual TDR bagi kawasan pecinan di Kota Yogyakarta.

## 2. Metode
Penelitian  ini  bersifat  deduktif  kualitatif  dengan  pendekatan  paradigma post  positivisme . Dalam penelitian ini peneliti merupakan instrumen kunci, dengan teknik pengumpulan data berupa  gabungan  (triangulasi)  pada  berbagai  narasumber  terpilih.  Analisis  data  bersifat kualitatif,  dengan  menggunakan  teknik  analisis  Delphi.  Hasil  penelitian  menekankan  pada makna  generalisasi,  berdasarkan  hasil  konsensus  dari  para  responden  terpilih  penelitian. Adapun  tahapan  yang  dilakukan  untuk  mendapatkan  model  konseptual  TDR  bagi  Kawasan Cagar  Budaya  terdiri  atas  4  (empat)  tahap  yaitu  (1)  tinjauan  pustaka,  (2)  penentuan narasumber, (3) pengumpulan data, dan (4) analisis data.

## 2.1. Tinjauan pustaka
Untuk  mendapatkan  model  konseptual  TDR  di  wilayah  penelitian,  maka  terlebih  dahulu dilakukan identifikasi indikator-indikator awal yang dianggap berpengaruh dalam mendukung keberhasilan penerapan TDR bagi  kawasan  cagar  budaya  [10 – 18].  Selain itu,  hasil  rumusan indikator-indikator  tersebut  juga  dielaborasi  melalui  hasil  tinjauan  terhadap  perumusan kebijakan  TDR  sejenis  dari  berbagai  negara  [14,15,19 – 23],  serta  tinjauan  terhadap keberhasilan perumusan  model  konseptual  TDR sejenis [14,24].  Adapun indikator-indikator perumusan model konseptual TDR bagi kawasan cagar budaya dapat ditinjau pada Tabel 1.
Tabel 1. Indikator-indikator perumusan model konseptual TDR.
No. Indikator Definisi 1. Adanya sending area Area  yang  ingin  dipertahankan/dilindungi,  dalam penelitian ini adalah kawasan cagar budaya. 2. Adanya receiving area
Area  yang  akan  menerima  penambahan  intensitas pembangunan dari area pengirim. 3. Adanya market Proses terjadinya transaksi TDR dengan pembentukan mekanisme tertentu. 4. Adanya TDR credits Nilai  TDR  yang  akan  dijual  dan  dikirimkan  dari  area pengirim kepada area penerima melalui mekanisme di pasar.

## 2.2. Narasumber
Narasumber  dalam  penelitian  ini  adalah  pemilik  pengaruh  dan  kepentingan  ( stakeholder ) dalam  perumusan  kebijakan  TDR di  wilayah  penelitian  agar  mampu  memperoleh  data  dan informasi  secara  mendetail  dan  akurat.  Berdasarkan  kepentingan  tersebut,  maka  metode penentuan sampel ditentukan melalui teknik pengambilan sampel yang tidak didasarkan oleh peluang  dikarenakan  populasi  tidak  diketahui  atau  teknik  sampling  non  probabilitas,  yaitu purposive  sampling .  Untuk  menemukan purposive  sampling telah  dilakukan  analisis stakeholders ,  yang  merupakan  orang  ataupun  kelompok  yang  mempunyai  kekuatan  untuk mempengaruhi secara langsung masa depan suatu organisasi [25], dengan kriteria antara lain sedikit banyak memahami mengenai penatagunaan tanah dan pengembangan cagar budaya serta  mengetahui  kondisi  langsung  di  wilayah  penelitian.  Adapun  narasumber  terpilih ditunjukkan pada Tabel 2.
Tabel 2. Stakeholder penelitian yang terpilih.
Nama Stakeholder Government
1. Bappeda Kota Yogyakarta
2. Dinas Pertanahan dan Tata Ruang Kota Yogyakarta
Private Sector
3. Ikatan Ahli Perencana (IAP) DIY
4. Asosiasi Real Estate Indonesia (REI) DIY
Civil Society
5. Komunitas Jogja Heritage Society
6. Dosen ahli cagar budaya, Jurusan Arsitektur UGM
7. Komunitas masyarakat Kawasan Pecinan Ketandan

## 2.3. Metode pengumpulan data
Jenis data yang digunakan terdiri atas data primer dan sekunder. Pengumpulan data primer bertujuan untuk mendapatkan gambaran kondisi lingkungan dan perubahan-perubahan yang terjadi dengan menggunakan panca indra terhadap fakta yang ada tanpa disertai pengambilan sampel terlebih dahulu. Pengumpulan data primer didapatkan melalui pengamatan langsung
dan  wawancara  mendalam  ( in-depth  interview ).  Pengumpulan  data  sekunder  dilakukan dengan  teknik  survei  sekunder,  baik  survei  literatur  maupun  survei  instansional  untuk mendapatkan  dokumen  formal.  Pengumpulan  data  sekunder  didapatkan  melalui  survei instansional dan survei media.

## 2.4. Teknik analisis Delphi
Teknik  analisis  Delphi  banyak  digunakan  di  berbagai  bidang  studi  dengan  tujuan  untuk mengeksplorasi  pendapat  dari  para  stakeholder  terkait  perumusan  model  konseptual  TDR berdasarkan hasil tinjauan pustaka. Teknik analisis Delphi merupakan pengolahan data secara kualitatif yang diperoleh melalui kuesioner dan wawancara kepada para stakeholder terpilih yang mempunyai tingkat validasi tinggi karena disampaikan oleh para ahli di bidangnya serta melalui  iterasi  minimal  dua  kali.  Teknik  analisis  Delphi  menggunakan  pendekatan  kualitatif karena dinilai lebih tepat dalam menggali pemahaman yang lebih mendalam dan menyeluruh tentang  apa  yang  sebenarnya  terjadi  dari  perilaku  yang  terlibat  langsung.  Langkah-langkah yang dilakukan dalam teknik ini adalah sebagai berikut:
a.  Masalah  diidentifikasikan  dan  melalui  seperangkat  pertanyaan  yang  disusun  cermat, anggota kelompok diminta menyampaikan kesimpulan-kesimpulannya yang potensial; b. Kuesioner pertama diisi oleh anggota secara terpisah dan bebas tanpa identitas; c. Hasil kuesioner pertama dihimpun, dicatat dan diperbanyak;
d. Setiap anggota dikirimi tembusan hasil rekaman;
e.  Setelah  meninjau  hasil,  para  anggota  ditanya  kembali  tentang  kesimpulan-kesimpulan mereka. Hasil yang baru biasanya menggugah para anggota untuk memberi kesimpulan yang baru, hingga memungkinkan responden mengubah sama sekali kesimpulan pertama mereka; f. Langkah ke-4 dan ke-5 dilakukan pengulangan sampai tercapai satu konsensus.

## 3. Hasil penelitian dan pembahasan
Hasil perumusan model konseptual TDR diperoleh setelah melewati beberapa tahapan, yaitu perumusan  model  konseptual  awal  berdasarkan  tinjauan  pustaka,  proses  analisis  Delphi dengan para narasumber, dan penyepakatan konsensus Delphi.

## 3.1 . Model konseptual awal
Model  konseptual  awal  TDR  bagi  kawasan  cagar  budaya  didapatkan  melalui  hasil  tinjauan pustaka yang telah dilakukan sebelumnya, meliputi tinjauan terhadap keberhasilan penerapan TDR,  rumusan  kebijakan  TDR  dari  berbagai  negara,  serta  tinjauan  model  konseptual  TDR sejenis, dengan hasil yang ditunjukkan oleh Gambar 1.
3.1.1. Penentuan lokasi area pengirim TDR . Penentuan ini dilakukan melalui identifikasi kondisi guna  lahan  eksisting,  pengecekan  kesesuaian  terhadap  rencana  tata  ruang  yang  berlaku, mengidentifikasi  status  kepemilikan  lahan,  mengidentifikasi  apakah  kawasan  pengirim  TDR merupakan kawasan cagar budaya, serta melakukan penyesuaian terhadap karakter sosial dan budaya setempat.
3.1.2. Analisis nilai TDR area pengirim . Analisis ini dilakukan melalui analisis nilai kawasan yang akan di-TDR-kan, analisis nilai restorasi dan hasil perbaikan bangunan, serta kajian dampak apabila TDR ini akan diterapkan di area pengirim.
3.1.3. Penentuan lokasi area penerima TDR . Penentuan lokasi area penerima dilakukan melalui penentuan  lokasi  zona  yang  sama  atau  berbeda  dengan  area  pengirim,  mengidentifikasi kondisi guna lahan eksisting di area penerima TDR, melakukan kesesuaian terhadap rencana tata ruang yang berlaku, melakukan analisis potensi pengembangan wilayah, serta melakukan analisis terhadap potensi pengembangan infrastruktur kawasan.
3.1.4.  Analisis  nilai  TDR  area  penerima .  Analisis  ini  dilakukan  melalui  analisis  nilai  kawasan penerima TDR serta kajian dampak apabila TDR ini akan diterapkan di area penerima.
3.1.5.  Penyetaraan  hak  membangun .  Penyetaraan  dilakukan  melalui penyesuaian terhadap luas dan ketinggian bangunan maksimal baik di area pengirim maupun penerima.
3.1.6. Pemantauan dan evaluasi . Sebagai bentuk tindak lanjut apabila dikemudian hari terjadi konflik/perselisihan antara pemilik lahan di area pengirim dan penerima.
Gambar 1. Model konseptual awal TDR bagi kawasan cagar budaya.

## 3.2 . Proses analisis Delphi
Input yang digunakan dalam analisis Delphi adalah model konseptual awal TDR berdasarkan hasil kajian pustaka. Pada praktiknya, kuesioner Delphi telah diajukan kepada responden yang terpilih sebanyak 3 (tiga) kali, dimana telah melalui proses analisis dengan 2 (dua) kali iterasi hingga akhirnya mencapai konsensus atau kesepakatan terhadap model konseptual dimaksud. Adapun proses analisis Delphi di wilayah penelitian disajikan pada Gambar 2.
Gambar 2. Proses analisis model konseptual TDR menggunakan Delphi.

## 3.3 . Hasil konsensus Delphi
Penelitian ini menggunakan metode wawancara semi terstruktur untuk melakukan eksplorasi pendapat  responden  terhadap  model  konseptual  awal  TDR  yang  telah  dirumuskan sebelumnya. Pada setiap akhir sesi eksplorasi, peneliti menghasilkan model konseptual TDR yang  baru  berdasarkan  hasil  penyempurnaan  dari  narasumber,  demikian  untuk  ditanyakan kembali  kepada  responden  hingga  mencapai  kondisi  jenuh,  dimana  hasil  eksplorasi  sudah tidak menghasilkan masukan yang berarti dalam merubah muatan substansial model secara keseluruhan. Adapun rekapitulasi hasil eksplorasi pendapat responden dapat dijelaskan pada Tabel 3.
Tabel 3. Hasil eksplorasi kuesioner Delphi.
Tahap ke- Penekanan Hasil Eksplorasi I • Perlu adanya kesetaraan antara jumlah TDR yang dijual dari area pengirim dan jumlah kebutuhan peningkatan intensitas membangun di area penerima;
• Perlu dilakukannya kesepakatan secara legal hukum antar pelaku TDR ;
• Perlu perumusan peran masing-masing pelaku TDR dari berbagai kalangan;
• Bank TDR sebagai lokasi transaksi TDR agar lebih terpercaya;
• Perlu dirumuskan bentuk TDR, antara lain dalam bentuk finansial maupun non- finansial (terdiri dari skala mikro, dimana area pengirim dan penerima berada pada zona yang sama dan skala makro yang berada lintas zona dan kawasan);
• Perlu sinkronisasi terhadap rencana tata ruang yang berlaku;
• Memberikan wewenang lebih besar kepada pelaku dan mekanisme di pasar TDR secara penuh dan bebas.
II • Penekanan  terhadap  indikator-indikator ke-cagar  budaya-an  sebagai  penentu nilai  TDR  di kawasan cagar  budaya,  yang  meliputi keaslian  fisik,  nilai  sejarah, kondisi fisik, serta upaya preservasi yang telah dilakukan sebelumnya.
• Penyusunan  tabel  analisa  standar  nilai  TDR  di  kawasan  cagar  budaya  dari Pemerintah yang akan dielaborasikan dengan mekanisme pasar TDR .
• Pada TDR finansial maupun non-finansial perlu dielaborasikan dengan nilai-nilai ke-cagar budaya-an di atas.
• Menambahkan masukan ahli atau expert yang kompeten pada bidangnya dalam penentuan TDR credits.
III • Perlunya  dibuat  bank  data  dalam  mendukung  kinerja  bank  TDR,  sehingga mampu memberikan rekomendasi yang win-win solution antar pelaku TDR.
• Perlu penekanan kesesuaian terhadap kriteria di area penerima.
• Penyesuaian jumlah lantai menjadi tinggi bangunan.
• Adanya  kelompok  kerja  (pokja)  administrasi  dan  pokja  penilai  yang  akan membantu proses transaksi TDR.
Setelah  melalui  tahap  eksplorasi  yang  ketiga,  beberapa  responden  masih  memberikan sejumlah masukan, namun masukan tersebut tidak merubah muatan substansial perumusan model konseptual TDR secara makro, sehingga dalam hal ini diputuskan untuk menghentikan eksplorasi  dan  berhenti  untuk  menanyakan  kembali  kepada  responden.  Adapun  hasil konsensus tersebut apabila dituangkan ke dalam bagan dapat dilihat pada Gambar 3.
Gambar 3. Model konseptual TDR bagi kawasan cagar budaya.

## 3.4 . Diskusi
Hasil rumusan model konseptual TDR di atas menjadi inisiasi terhadap implementasi kebijakan TDR  oleh  pemerintah  daerah  khususnya  Pemerintah  Kota  Yogyakarta.  Hal  ini  mengingat kebijakan TDR merupakan hal yang baru khususnya dalam pengendalian pembangunan kota di Indonesia. Berdasarkan hasil tinjauan pustaka, didapatkan bahwa terdapat empat indikator utama penerapan kebijakan TDR, seperti yang tertulis pada Tabel 4.
Tabel 4. Indikator utama TDR dan hasil temuan di wilayah penelitian.
No. Indikator Hasil Temuan Empiris 1. Adanya sending area Teridentifikasi banyak kawasan dengan fungsi preservasi, dengan kawasan cagar  budaya  sebagai  salah  satu  prioritas.  Kawasan  pecinan  merupakan kawasan permukiman etnis Tionghoa tertua yang dijumpai pada kota-kota pada umumnya, termasuk di Kota Yogyakarta. Kawasan ini memiliki nilai historis yang tinggi, hingga saat ini masih aktif berkegiatan dengan tetap mempertahankan  unsur-unsur  etnis  dan  budaya  khas  Tionghoa.  Saat  ini sedang dilakukan pendataan lebih lanjut terhadap aset-aset cagar budaya yang  terdapat  di  kawasan  tersebut,  sebagai  bentuk  tindak  lanjut pemerintah  kota  dalam  upaya  mempertahankan  kawasan  tersebut.
Aktivitas  yang  dijumpai  didominasi  kegiatan  perdagangan  dan  jasa  serta komersial yang memiliki urgensitas tingkat pengembangan pembangunan yang tinggi. 2. Adanya receiving area Tidak  dianalisa  secara  khusus.  Area  penerima  harus  memenuhi  kriteria sebagai berikut: • bukan namun diarahkan menjadi kawasan berkembang;
• bersebelahan atau masih dalam satu kawasan dengan bangunan cagar budaya pengirim TDR;
• lokasi  persil  yang  mudah  dilengkapi  infrastruktur  serta  dengan  biaya rendah;
• lokasi persil dengan potensi koneksi yang tinggi terhadap transportasi publik. 3. Adanya market
TDR Belum  teridentifikasi  keberadaan  pasar  TDR  secara  khusus  di  wilayah penelitian.  Namun,  untuk  transaksi  TDR dapat  diinisiasi  melalui  Dinas Pertanahan  dan  Tata  Ruang,  Dinas  Penanaman  Modal  dan  Perizinan dan/atau  dinas  teknis  terkait  yang  mengurusi  perihal  tata  ruang  dan perizinan bangunan kota. 4. Adanya TDR credits Belum teridentifikasi akibat belum terjadinya transaksi TDR pada wilayah penelitian.
Model  konseptual  TDR  yang  dirumuskan  pada  penelitian  ini  berfokus  pada  kawasan  cagar budaya  dengan  karakteristik  khas  Pecinan  Ketandan  yang  ada  di  Kota  Yogyakarta.  Secara administrasi wilayah tersebut termasuk kedalam kota besar di Indonesia, yang secara fungsi
ekonomi  dan  dinamika  kegiatan  perkotaan  yang  berlangsung  termasuk  kedalam  kota-kota menengah di Indonesia. Berdasarkan Tabel 4, maka penerapan TDR diinisiasi pada area yang diwajibkan  menjadi  area  pengirim  adalah  lahan/bangunan  Cagar  Budaya,  sedangkan  cagar budaya yang tidak memiliki sisa KDB, dapat menjadi alternatif penentuan area pengirim. Area penerima belum ditentukan, namun wajib memenuhi kriteria-kriteria yang telah ditetapkan tersebut.  Pemerintah  perlu  melakukan  kerjasama  dengan  berbagai  elemen  yang berkepentingan, sehingga indikator pasar dan nilai TDR dapat berjalan secara optimal.

## 4. Kesimpulan
Penelitian  ini  memberikan  analisis  sistematis  terhadap  hasil  konsensus  responden  ahli terhadap  perumusan  model  konseptual  TDR  bagi  kawasan  cagar  budaya,  khususnya  bagi Kawasan Pecinan Ketandan di Kota Yogyakarta. Hasil penelitian menunjukkan bahwa indikator adanya area pengirim telah terpenuhi, sedangkan adanya area penerima, pasar dan nilai TDR belum  dapat  terpenuhi  mengingat  belum  terlaksananya  kebijakan  ini.  Sebagai  inisiasi implementasi kebijakan tersebut, maka komponen utama yang perlu diperhatikan antara lain penentuan area pengirim dan area penerima; melakukan kesepakatan dan menentukan skala TDR  (meliputi  mikro  dan  makro);  menentukan  bentuk  TDR  (meliputi  finansial  dan  non- finansial)  dan  melakukan  transaksi  TDR;  melakukan  penilaian;  adanya  persetujuan  dari pemimpin  daerah;  pemutakhiran  dan  pendataan  administrasi;  serta  pemantauan  dan evaluasi.

## Ucapan Teima Kasih
Penulis ingin berterima kasih kepada seluruh pihak yang telah membantu dalam penyusunan materi dan penyempurnaan substansi dalam penelitian ini, terutama kepada pihak Lembaga Pengelola Dana Pendidikan (LPDP) yang telah mendukung dalam hal pendanaan penelitian.

## Referensi
[1] Republik  Indonesia.  Undang-Undang Dasar  Republik  Indonesia 1945  Pasal  33 ayat  (3) 1945.
[2] Republik  Indonesia.  Undang-Undang  Nomor  5  Tahun  1960  tentang  Peraturan  Dasar Pokok-Pokok Agraria 1960.
[3] Sen A. Development as Freedom. New York: Anchor; 2000.
[4] Hou J, Chan EHW, Li LH. Transfer of Development Rights as an Institutional Innovation to  Address  Issues  of  Property  Rights.  J  Hous  Built  Environ  2018;33. https://doi.org/10.1007/s10901-018-9613-6.
[5] Pizor  PJ.  Making  TDR  Work:  A  Study  of  Program  Implementation.  J  Am  Plan  Assoc 1986;52:203 – 11. https://doi.org/10.1080/01944368608976620.
[6] Adishakti  LT.  Modul  2:  Prinsip,  Strategi,  dan  Instrumen  Penataan  Pelestarian  Kota Pusaka. Jakarta: Badan Pelestarian Pusaka Indonesia; 2017.
[7] Sari AN, Aliyah I. Daya Tarik Kampung Ketandan Yogyakarta sebagai Wisata Budaya bagi Generasi Milenial. J Pariwisata Dan Budaya 2021;22.
[8] Nugraha DH, Febrianty D. Kawasan Permukiman Tionghoa dan Akulturasi di Kampung Ketandan  Yogyakarta.  Semin.  Nas.  SCAN  #6,  Yogyakarta:  Universitas  Atma  Jaya Yogyakarta; 2015, p. 281 – 9.
[9] Pemerintah Kota Yogyakarta. Peraturan Daerah Kota Yogyakarta Nomor 1 Tahun 2015 tentang  Rencana  Detail  Tata  Ruang  dan  Peraturan  Zonasi  Kota  Yogyakarta  Tahun 2015-2035 2015.
[10]  Klaus J. Sharing Property Value Losses: The Spatial Concentration of Development Rights as a Way to Limit Urban Sprawl. Land Use Policy 2020;94. https://doi.org/10.1016/j.landusepol.2020.104540.
[11]  Nelson  AC,  Pruetz  R,  Woodruff  D.  The  TDR  Handbook:  Designing  and  Implementing Successful Transfer of Development Rights Programs. Washington DC: Island Press; 2012.
[12]  Walls M, Mcconnell V. Transfer of Development Rights in U.S. Communities. Washington DC: Resources for the Future; 2007.
[13]  Sulaiman R. Evaluasi Kelayakan Teknis Penerapan Transfer of Development Rights (TDR) pada Kawasan Kotatua Jakarta. Institut Teknologi Bandung, 2020.
[14] Guzle G, Akpınar F, Duvarcı Y. Transfer of Development Rights for the Effectiveness of the Conservation Plans: a Case from Historic Kemeralti, Izmir. Habitat Int 2020;103. https://doi.org/10.1016/j.habitatint.2020.102207.
[15]  Chan EHW, Hou J. Developing a Framework to Appraise the Critical Success Factors of Transfer  Development  Rights  (TDRs)  for  Built  Heritage  Conservation.  Habitat  Int 2015;46:35 – 43. https://doi.org/10.1016/j.habitatint.2014.10.018.
[16]  Carroll T, Chen C, Dunbar J, Gore R, Greve D. Evaluating the Potential of a Market-Based Transfer of Developments Program to Preserve Open Space in Santa Barbara County. Santa Barbara: University of California; 2005.
[17]  Fulton  W,  Mazurek  J,  Pruetz  R,  Williamson  C.  TDRs  and  Other  Market-Based  Land Mechanisms:  How  They  Work  and  their  Role  in  Shaping  Metropolitan  Growth. Washington DC: The Brookings Institution; 2004.
[18]  Pruetz  R, Standridge N. What  Makes  Transfer  of  Development  Rights  Work?:  Success Factors  From  Research  and  Practice.  J  Am  Plan  Assoc  2008;75:78 – 87. https://doi.org/10.1080/01944360802565627.
[19]  Li P. Transfer of Development Rights Approach: Striking the Balance between Economic Development and Historic Preservation in Hong Kong. Surv Built Environ 2008;19:38 – 53.
[20]  Shih M, Chiang YH, Chang HB. Where Does Floating TDR Land? An Analysis of Location Attributes in Real Estate Development in Taiwan. Land Use Policy 2019;82:832 – 40. https://doi.org/10.1016/j.landusepol.2018.12.029.
[21]  Yang  DYR,  Chang  JC.  Financialising  Space  through  Transferable  Development  Rights: Urban Renewal, Taipei Style.
Urban Stud 2017;55:1943 – 66. https://doi.org/10.1177/0042098017710124.
[22]  Pemerintah  Provinsi  DKI  Jakarta.  Peraturan  Daerah  Provinsi  Daerah  Khusus  Ibukota Jakarta  Nomor  1  Tahun  2014  tentang  Rencana  Detail  Tata  Ruang  dan  Peraturan Zonasi 2014.
[23]  Pemerintah  Kota  Bandung.  Peraturan  Daerah  Kota  Bandung  Nomor  10  Tahun  2015 tentang Rencana Detail Tata Ruang dan Peraturan Zonasi Kota Bandung Tahun 2015- 2035 2015.
[24] Menghini G. Transferable Development Rights (TDR) in Switzerland : Simulating a TDR Market  with  Agent-Based  Modeling.  École  Polytechnique  Fédérale  de  Lausanne, 2013. https://doi.org/10.5075/epfl-thesis-5707.
[25]  Bryson  JM.  What  to  Do  When  Stakeholders  Matter:  Stakeholder  Identification  and Analysis
Techniques. Public Manag Rev 2004;6:21 – 53.
https://doi.org/10.1080/14719030410001675722.