PERLINDUNGAN HUKUM BAGI KREDITOR TERHADAP DEBITOR WANPRESTASI DALAM PERJANJIAN KREDIT PENGAKUAN HUTANG
Oleh :
Fitri Windradi Hery Lilik Sudarmanto Lindu Ardjayeng
Hery Sulistyo
Fakultas Hukum Universitas Kadiri Jl. Selomangleng No. 1 Kediri e-mail : fithri_windradi@unik-kediri.ac.id

## Abstrak
Didalam  menentukan  tujuanpenelitian  yang  hendak  dicapai,  maka  berdasarkan latarbelakang  masalah,  bertujuan  untuk  mengenal i bentuk  perlindunganhukum ynag  diberikan nn kepada  kreditor  didalam  perjanjian n kredit  pengakuan  hutang dengan  jaminan n hak tt tanggungan  padasaat  debitor  wan  prestasi  sesuai  dengn ketentuan Undang undang Nomer 04/1996 mengenai Hak Tanggungan atas Tanah Beserta  Bendabenda  yang gg Brrkaitan  dengan  Tanah.  Untuk  mengetahui pentafsiran  ketentuan nn yang  terdapat  dalam  UU  Hak  Tanggungan  yang memberikan  perlindingan  hukum  kepada  kreditor  ketika  debitor  wan  prestasi. Dalam m penelitian  ini  menggunakan  jenis p penelitian  juridis  normative,  yaitu dilakukan dengan cara meneliti bahanpustaka atau data sekunder, yang terdiri dari bahan hukum primer, bahan hukum sekunder dan bahan hukum tersier.
Penelitian  hukum  normatif  mencakup  penelitian  terhadap  asas-asas  hukum, penelitian  terhadap  sistematika  hukum  dan  penelitian  terhadap  sinkronisasi hukum.  Penelitian  hukum  normatif  mengkaji  hukum  yang  dikonsepkan  sebagai norma atau kaidah yang berlaku dalam masyarakat.
Bahan-bahan  hukum  tersebut  disusun  secara  sistematic,  dikaji  kemudian  ditarik suatu simpulan dalam hubungannya dengan per-masalahan yang diteliti.
Kata Kunci : Kreditor, Wanprestasi, Perjanjian Kredit, Hak Tanggungan.

## LATAR BELAKANG
Didalam  pemberian n fasilitas  kredit tt yang  trrtuang  didalam  sesuatu perjanjian n kredit p pengakuan  hutang  oleh  pihakbank  kepada  debitor  bukannya tanpa  berisiko,  dikarenakan  risikoini  mungkin  saja aa terjadi  khususnya aa karena debitor  tidak  wajib b membayar  hutangnya  secara  lunas ss atau  kontan,  sebaliknya debitor  diberikan  kepercayaan n oleh  undangundang  didalam  perjanjian n kredit untuk membayar belakangan n secara tahap demi tahap atau mencicil. Risiko ynag padaumumnya  terjadi  yaitu  ketidakberhasilan  atau u macet  didalam  penyelesaian credit  (risikoocredit),  risiko  yang  muncul  karena  pergerakan/perubahan n pasar (risiko pasar), risiko dikarenakan bank tak sanggup memenuhi i kewajibanya yang sudah h jatuh  tempoh  (resiko  likuidasi),  serta a risiko  kerana  terdapatnya keterbatasan aspec yuridik dikarenakan terdapatnya tuntutan hukum, ketidakberdayaan aturan perundangundangan yang g mendukung (risikoohukum) 1 . Bentuk  jaminan  yang g terbanyak  dimanfaatkan  sebagai ii jaminan d dalam persetujuan/perjanjian n credit bank ialah h hak atass tanah, baik untuk dengan status hak   milik,  hak  guna  bangunan,  hak  guna  usaha  maupun  hak  pakai,  kerena  pada umumnya  punya  nilai  harga  ekonomis  atau  nilai  yang  optimal  dan n terus meninggi,  sehingga  didalam  hal  ini  sudah  sepantasnya  jika  debitor sebagai i penrima  credit tt dan  kreditor  sbagai  pemberi ii fasilitas  kredit tt serta pihakpihak  lainnya  terkait  untukmemperoleh  perlindungan n melalui  sesuatu lembaga a hak k jaminan yang g kuat dan sanggup memeberikan n kepastian didalam m hukum (Setiono, 2018). Bedasarkan k ketentuan pasal 5I Undangundang Nomer  05  Tahun  196o  mengenai  Peraturan n Dasar  Pokok  pokok  Agraria, disebutkn  bahwasanya  telah  dipersediakan  lembaga a hakjaminan  yang  kuat  dan dapat dibebani pada a hak atas s tanah, yaitu Hak k Tanggungan sebagai pngganti l lembaga hypotheek dan creditverbands .  Selamawaktu  3O  tahun  lebih semenjak  awalmulai  diberlakukanya  Undangundang  Pokok  Agraria  dimaksud,
1 Badriyah Harun, 2010, Penyelesaian Sengketa Kredit Bermasalah , Yogyakarta : Pustaka Yustisia, hal. 2
lembaga  Hak k Tanggungan  ini  tidak  dapat  berperan  sbagaimana  semestinya, karena  belum  adanya  undangundang  yang  memberikan  pengaturan  dengan komplit, serta ketentuan n didalam peraturan dimaksudkantersebut sudah h tidak lagi sesuai  dengan  asas  Hukum  Tanah  Nasional  dan  kurang  memenuhi  kebutuhan ekonomi di bidang perkreditan.
Lembaga jaminan Hak Tanggungan ini telah diakui eksistensinya melalui Undang-undang Nomor IV Tahun I996 tentang Hak Tanggungan, dan menjadikan kepentingan  debitor  maupun  kreditor  mendapatkan  perlindungan  hukum  dari pemerintah.  Tujuan  utama  diundankannya  UU  Hak  Tanggungan  ini  khususnya memberikan  perlindungan  hukum  bagi  pihak  kreditor apabila  debitor melakukan wanprestasi (Dominika & Kawuryan, 2018). Menurut UU Hak Tanggungan, Hak Tanggungan  adalah  hak  jaminan  yang  dibebankan  pada  hak  atas  tanah sebagaimana dimaksud dalam UU No. 5 Tahun I960 mengenai Peraturan n Dasar r PokokPokok k Agraria, beserta ataupun tidak beserta bendabenda lainnya yang g merupakan satu kesatuan dengan tanah tersebut,
untuk k pelunasan n hutang tertentu, yang memeberikan kedudukan n yang diprioritaskan n kepada  kreditor  yangtertentu  kepada a kreditor-kreditor  lainnya (Aulia  &  Kawuryan,  2018).  Untuk  memeberikan  suatu  kepastian n hukum. Sebagai i bentuk perlindunganhukum, untuk itu pembebanan n jaminan haktanggungan  ini  harus&wajib  untuk  didaftar  di  kantor  pertanahan n setempat, guna a memenuhi  unsur  unsur  publicitas  terhadap  barangjaminan,  serta untuk k mempermudah  pihak  ke-tiga  didalam  memberikan  pengawasan  jika  ada pengoperan benda jaminan (Sari et al., 2020).

## RUMUSAN MASALAH
Berdasarkan  latar  belakang  yang  telah  disebutkan  di  atas,  maka dirumuskan  beberapa  permasalahan  yang  penting  untuk  diajukan  yakni  sebagai berikut :
1.  Apakah        perlindungan      hukum        diberikan        kepada        kreditor      ketika debitor
wanprestasi dalam suatu perjanjian kredit pengakuan hutang?
2. Bagaimana  penafsiran  ketentuan  didalam  Undang undang  Nomer 04/I996 mengenai  Hak k Tanggungan  didalam  memberikan  perlindungan  hukum kepada  kreditor  ketika debitor wanprestasi?

## METODE E PENELITIAN
Penelitian nn hukum  merupakan  bahagian  dari  kegiatan nn ilmiah,  yang didasarkan n pada  methode,  sistematica  serta  pernikiran t tertentu,  yang  tujuannya untuk k mempelajari  satu  atau  lebih  gejala a hukum,  dengan n jalan  menganalisinya serta a dilakukan  pemriksaan  yang  mendalam  terhadap  fakta a hukum  tersebut,  dan mengupayakan suatu peneyelesaian atas permasalahan yang timbul didalam gejala yang bersangkutan 2 .
Dalam penelitian ini, digunakan jenis penelitian n hukum yuridis normative yaitu penelitian h hukum yang dilakukan dengan cara menteliti bahan kepustakaan yangdisusun  secara  sistematis,  dikaji  dan  ditarik  suatu  kesimpulan  dalam hubungannya  dengan  masalah  yang  diteliti.  Penelitian  hukum  ini  mencakup penelitian  yang  dilakukan  pada  perundang-undangan  tertentu  ataupun  hukum positif,  yang  bertujuan  untuk  mengidentifikasi  atas  pengertianpengertian  pokok atau  landasan  didalam  hukum,  yakni  masyarakat t hukum,  subyekhukum, hak k dan k kewajiban,  peristiwa h hukum,  hubungan n hukum  dan  objeck  hukum 3 . Menurut Peter Mahmud Marzuki, “Penelitian hukum adalah suatu penelitian yang menganalisis  situasi  faktual  dan  menerapkan  doktrin-doktrin  hukum  yang  telah terbentuk  atau  dengan  merujuk  kepada  putusan-putusan  hakim  terdahulu  dalam perkara  serupa,  doktrin-doktrin  hukum  tersebut  bukan  tidak  mungkin  saling berbenturan,  oleh  karena  itulah  dengan  penelitian  hukum  ini  dilakukan  kegiatan
2 Soerijono Soekanto, 2008, Pengantar PenelitiannHukum, Jakarta : UI Pres, hal. 42
3 Soerijono  Sukanto  dan  Srie  Mamoedji,  2OO7, Penelitian n Hukum  Normatiive  Suatu u Tinjauan Sinkat, Djakarta ; PT. Raja a Grafindo o Persada, hal. I5
menimbang  doktrin  mana  yang  mempunyai  relevansi  dengan  masalah  yang dihadapi, dan keahlian semacam ini hanya didapatkan dari fakultas hukum”. 4

## PEMBAHASAN
4.1.  Perlindungan  Hukum  kreditor  ketika  debitor  wanprestasi  dalam perjanjian kredit dengan Jaminan Hak Tanggungan
Lembaga  Jaminan  Hak  Tanggungan  telah  diakui  keberadaannya  melalui UU  No.  04  Tahun  1996,  tentang  Hak  Tanggungan  Atas  Tanah  Beserta  Benda- benda  yang  Berkaitan  dengan  Tanah,  menjadikan  kepentingan  debitor  dan kreditor  mendapatkan  perlindungan  hukum  dari  pemerintah.  Tujuan  utama diundangkannya  UU  Hak  Tanggungan  ini,  khususnya  memberikan  perlindungan hukum  bagi  kreditor  apabila  debitor  wanprestasi.  Hak  Tanggungan  merupakan hak  jaminan  kebendaan  yang  dibebankan  pada  hak  atas  tanah  sebagaimana dimaksud  dalam  UU  No.  05  Tahun n 1960,  tentang  Peraturan  Dasar  Pokokpokok Agraria,  berikut  atau  tidak  berikut  benda-benda  lain  yang  merupakan  satu kesatuan  dengan  tanah,  untuk  penyelesaianan  hutang  tretentu,  yang  memberikan kedudukan n yang  diutamakan/didahulukan  kepada  kreditor  tertentu  kpada kreditor-kreditor  lainnya.  Untuk  memberikan  suatu  kepastianhukum  sebagai bentuk  prrlindungan  hukum,  maka  pembebanan  jaminan n Hak  Tanggungan  ini wajib/harus  di  daftarkan  di  Kantor  Pertanahan(agraria),  guna  untukmemenuhi unsur publicitas terhadap benda jaminan, dan membuat mudah pihak pada ketiga mengawasi/mengontrol jika terjadi pengalihan n benda jaminan/agunan.
Berdasarkan  penjelasan  Pasal  10  UU  Hak  Tanggungan,  dijelaskan  bahwa perjanjian  yang  menimbulkan  hubungan  hutang-piutang  yang  dijamin pelunasannya dapat dibuat dalam 2 (dua) bentuk, yaitu baik berupa akta di bawah tangan  maupun  akta  autentik,  tergantung  pada  ketentuan  hukum  yang  mengatur materi perjanjian itu. Bentuk perlindungan hukum yang diberikan kepada kreditor menurut  ketentuan  dalam  UU  Hak  Tanggungan  ini  terdapat  dalam  bentuk
4 Peter Mahmud Marzuki, 2013, Penelitian Hukum, Jakarta, Kencana Prenada Media Group, Edisi Revisi, hal. 57
perjanjian kredit itu sendiri. Perjanjian kredit ini berfungsi sebagai alat bukti serta memberikan  batasan  mengenai  hak  dan  kewajiban  masing-masing  pihak.  Agar perjanjian  kredit  dapat  menjamin  pelunasan  hutang  kreditor,  maka  harus dilakukan  proses  pengikatan  jaminan  dengan  klausul  pemberian  hak  tanggungan apabila benda yang dijaminkan berupa benda tetap yaitu hak atas tanah. Hak atas tanah banyak dijadikan sebagai jaminan, karena umumnya memiliki nilai ekonomi dan cenderung harga meningkat tiap tahunnya.
Setelah dilakukan proces pengikatan jaminan dengan klausul pemberian hak tanggungan  dengan  pembuatan  Akta  Pemberian  Hak  Tanggungan  oleh  Pejabat Pembuat  Akta  Tanah  yang  berisikan  janji-janji  yang  melindungi  kreditor,  maka agar perjanjian kredit dapat menjamin pelunasan piutang kreditor perlu dilakukan proses  pembebanan  hak  tanggungan  dalam  bentuk  akta  hak  tanggungan  yang dilakukan melalui 2 (dua) tahap yaitu melalui proses pendaftaran dan penerbitan hak  tanggungan  dalam  bentuk  Sertipikat  Hak  Tanggungan  yang  memiliki  irah- irah  “Demi  Keadilan  Berdasarkan  Ketuhanan  Yang  Mahaesa”  dan  berkekuatan eksekutorial  sebagai  dasar  atau  landasan  pelaksanaan  eksekusi  apabila  debitor wanprestasi.
Dalam praktiknya, pengakuan hutang yang dibuat secara tertulis ada 2 (dua) bentuk, yakni :

## 1. Pengakuan Hutang dibuat dengan Akta Di bawah Tangan
Akte dibawah tangan n merupakan akte perjanjian yang di buat hanya oleh para  pihak  tidak  dihadapan  pjabat  yang g berwenang  didalam  pembuatan  acta (notaries). Bahkan didalam penanda tanganan akte dimaksud tidak disaksikan/dihadiri  saksi-saksi.  Akta  ini  umumnya  berbentuk  draft  yang  telah dipersiapkan,  lalukemudian  di  tawarkan  kepada a calon  debitor  untuk  disepakati dan  disetujui.  Perjanjian  yang  sudah  berbentuk  baku,  memuat  segala a macam syarat-syarat  dan n ketentuan  dalam  bentuk  formulir  dan  subtansinya  tak  pernah dirundingkan n dengan  calon  debitor  lebih  dulu.  Jika  calon n debitor  tak  brekenan atas  klausul  yang  ada,  maka  tidak  ada  kesempatan  untuk  mengajukan  keberatan atas  klausul  dimaksud,  karena  perjanjian  tersebut  telah  dalam  bentuk  baku  yang
dibuat oleh lembaga perbankan, sehingga calon debitor yang hendak mengajukan kredit harus menyetujui segala syarat dan ketentuan yang diajukan pihak kreditor.
Dalam  praktiknya,  akta  di  bawah  tangan  ini  punya  beberapa  kelemahan, sehingga  kurang  memberikan  jaminan  pelunasan  piutang  kreditor  dan perlindungan hukumnya. Kelemahan tersebut diantaranya :
- Apabila ada wanprestasi oleh debitor, dimana akan diambil jalur hukum, maka apabila  debitor  menyangkal  atau  tidak  mengakui  tanda  tangannya,  akan melemahkan  posisi  kreditor  saat  berperkara  di  pengadilan  akibat  kekuatan hukum perjanjian kredit tersebut.
-  Karena  akta  di  bawah  tangan  ini  hanya  dibuat  diantara  para  pihak,  maka kemungkinan  terdapat  kekurangan  data  yang  seharusnya  dilengkapi  untuk kepentingan kredit.
- Arsip atau file surat asli pada dasarnya merupakan kelemahan perjanjian kredit di  bawah  tangan  apabila  hilang,  sehingga  dapat  mengakibatkan  hlangnya  alat bukti di pengadilan.
-  Kemungkinan  debitor  mengingkari/menyangkal  subtansi  perjanjian  dibawah tangan  sangat  besar,  hal  ini  dikarenakan  didalam  pembuatan  akte,  form  atau blanko  sudah  dipersiapkan  lebih  dulu,  sehingga  debitor  bisa  menyangkal  untuk mengakui bahwasanya dia sudah menanda tangani materi/isi dari i perjanjian.

## 2. Pengakuan Hutang dibuat secara Akta Autentik
Akta autentik merupakan perjanjian pemeberian credit oleh h kreditor pada calon  debitor  yang  dibuat t di  muka  pejabat  yang  berwenang.  Definisi  akta autentik  terdapat  dalam  Pasal  1868  KUHPerdata  yang  memberikan  batasan “Akte  autentik  adalah  sesuatu  akte  yang  didalam  bentuk  yang  ditentukan  oleh undang  undang,  dibuat  oleh  atau  dihadapan  pegawai  pegawai  umum  yang berkuasa  untuk  itu  ditempat  di  mana  akte  di  buatnya”  (Soebekti  dan Tjitrosudibyo, 2OO6:47S). Dari definsi dimaksud, dapat diketahui beberapa a hal diantara lain :
1.  Yang  berkewenangan  membikin  akte  autentik  ialah  notaries,  kecuali wewenangnya  itu  dialihkan  kepada  pejabat  lainnya  atau  orang  lain.
Pejabat k lain  dimaksud,  misalnya  panitera  pengadilan,  pegawai i pencatatan sipil dalam membikin akta lahir dan ataupun akta prkawinan.
2.  Akta  autentik  dibedakan  antara  yang  dibuat  “oleh”  dan  yang  dibuat “dihadapan”  pejabat  umum.  Dalam  hal membuat  proses  verbal akta,  notaris menulis  apa  yang  dilihat  dan  dialami  sendiri  tentang  perbuatan  (handeling) dan kejadian (daadzaken), membaca dan menandatangani hanya bersama para saksi  di  luar  hadirnya  atau  karena  penolakan  para  penghadap.  Dalam membuat  akta  partij,  seorang  notaris  membaca  akta  tersebut,  disusul  oleh penandatanganan  akta  tersebut  oleh  para penghadap  dan  para  saksi  dan  oleh notaris tersebut.
3.  Isi  akta  autentik  merupakan  semua  perbuatan  yang  oleh  undang-undang diwajibkan dibuat dalam akta autentik dan semua perjanjian dan pengawasan yang  dikehendaki  oleh  mereka  yang  berkepentingan.  Misal  :  jual a beli,  sewa menyewa atau hibbah.
4.  Akta a autentik  memberikankepastian  tentang  tanggal  pada  aktanya,  artinya notaries  punya  kewajiban  menyebutkan  didalam  akta a bersangkutan  tahun, bulan, serta tanggal pada waktu akte dimaksud dibuat. Planggaran ini berisiko akta dimaksudtersebut kehilangan n sifat otentiknya.
Bentuk  perlindungan  hukum  yang g diberikan  kepada  kreditor  ketika debitor wanprestasi menurut penjelasan Pasal 10 UU Hak Tanggungan, terdapat dalam bentuk perjanjian kredit itu sendiri yang dibuat tertulis, baik berupa akta di bawah tangan maupun autentik. Kedudukan akta autentik lebih menjamin hak kreditor  dalam  memperoleh  kembali  piutangnya  ketika  debitor  wanprestasi karena  mempunyai  kelebihannyaitu  bisa  dimohonkan  groose  akte  pengakuan hutang  yang  mempunyai  kekuatan  exekutorial  serta  menjadi  landasan untukpelaksanaan  exekusi  jika  debitor  cidra  janji.  Namun  berdasar  pnjelasan umum m angka 9 serta penjelasan n Pasal I4 ayat n (2) UU Hak k Tanggungan, telah dikeluarkan Sertipikat Hak k Atas s Tanah sebagai alternatifpengganti Groose Akte Pengakuan n Hutang ynag mempunyai peran sama.
Akte  otentik  di  buat  oleh  pihak-pihak  dihadapan  pejabat  yang berkewenangan  yaitu  notaries  melalui  proses  pengikatan n perjanjian  credit
denagn  jaminan  pemberian n hak k tanggungan  trelebih  dulu,  selanjutnya  di buatkan  Akte  Pemberian  Hak  Tanggungan(APHT)  oleh  PPAT  yang  berisikan janjijanji  untuk  menjamin n hak  kreditor  didalam  mendapatkan  pelunasan pihutangnya  serta  memberikan  batasan  kewenangan  debitor,  dan n dilakukan tahapan  berikutnya,  yaitu  proses  memberikan n pembebanan  hak k tanggungan melulai  tahapan  pendaftaran  hak k tanggungan  pada  Kantor  Pertanahan/Agraria serta  sbagai  bukti  keberadaan  hak kk tanggungan  diterbitkan  Sertipikat  Hak Tanggungan yang mempunyai irah-irah
“DEMIKEADILAN BERDASARKAN N KETUHANAN YANG MAHAESA”, di mana sertipikat ini menjadi  landasan  atau  dasar  untuk  dilakukannya  eksekusi  jika  debitor menyangkal untuk menyelesaikan hutangnya dikemudian hari.
4.2.  Pentafsiran  Undang  undang  Nomor  04  Tahun  I996  tentang Hak k Tanggungan  yang  Memberikan  Perlindungan  Hukum  Kepada Kreditor
Hak  atas s tanah  merupakanjaminan  yang  paling  banyak  digunakan  sebab nilai  ekonomi  yang  cenderung g meningkat.  Lembagajaminan  yang  dianggap effektif  serta  aman adalah  Hak Tanggungan,  hal  ini  dikarenakan  mudah  didalam mengindentifikasi  obyek  hak  tanggungan  dan  jelas  didalam  pelaksanaan eksekusinya, dan memiliki hak mendahulu dibanding tagihan lainnya dengan uang hasil lelang obyek hak tanggungan.
Hal  ini  jelas  memberikan  perlindungan  hukum  kepada  kreditor  melalui UU Hak Tanggungan. Adapun ketentuan pasal dalam UU Hak Tanggungan yang menyangkut masalah tersebut antara lain :
I.  Pasal  1  angka  1  :  Memberikan  kedudukan  yang  diutamakan  atau  didahulukan kepada pemegang hak tanggungan (droit depreference).
Ketentuan Pasal 1 angka 1 ini dapat ditafsirkan bahwasannya jika debitor cidra janji,  maka  kreditor  sebagai  pemegang g hak  tanggungan  punya  hak  menjual obyek  hak  tanggungan  yang  menjadi  jaminan  penyelesaian  pihutang  melalui lelang  umum berdasar ketentuan  perundangundangan,  dengan  hak mendahulu/prioritas dari pada kreditor-kreditor lainnya, di mana kedudukandiutamakan  dimaksud  tak  mengurangi  preferenci  piutangpiutang
negara  berdasar  ktentuan  hukum  positifyang  brlaku.  Hak k kreditor  yang didulukan/diprioritaskan (preferences) adalah hak tagih yang bagi undangundang  dikategorikan  sebagai  hak  yangistimewa (privileges), dan tagihanya dinamakan sebagai tagihan yang g didahulukan, s sedangkan kreditornya dinamakan kreditor preferences. Hak m mendahulu  atau  istimewa ini  di  atur  juga  dalam  Buku  2  Title  X1X  mengenai  “Piutangpiutang  yang teristimewakan”,  yaitu  mulai  Pasal  113I  sampai  dengan  Pasal  1I49 KUHPerdata.  Dalam  Pasal  1131  tersebut  disebutkan  hakhak  ekstern  kreditor, yakni  1.  Kreditor  diperbolehkan  untukmengambil  pelunasan  dan  tiap  bagian dari  harta k kekayaan  debitor;  2.  Setiap  bagian n kekayaan  debitor  dapat  dijual guna  pelunasan tagihan  kreditor;  3.  Hak tagih  kreditor  hanya  dijamin n dengan hartabenda debitor saja, tidak d dengan ‘ persoon debitor” (J. Satriyo, 2OO7:4) Secara  yuridik,  makna privileges (hak  istimewa) di  rumuskan  didalam Pasal  1I34  ayat  (1)  KUHPerdata,  yang  memberikan  batasan  bahwa  hak istimewa merupakan  hak  yang  oleh  undang-undang  diberikan  kepada  seorang berpiutang,  sehingga  tingkatannya  lebih  tinggi  daripada  orang  berpiutang lainnya, semata-mata berdasarkan sifatnya piutang. KUHPerdata membedakan 2(dua) macam hak privilege brdasarkan ketentuan Pasal 1I38, dimana Hak-hak istimewa  ada  yang  mengenai  benda-benda  tertentu  dan  ada  yang  mengenai seluruh  benda,  baik  bergerak  maupun  tidak  bergerak.  Yang  pertama didahulukan daripada yang disebut terakhir.
Hak privilege berdasarkan ketentuan Pasal 1138 KUHPer tersebut meliputi :
1.  Piutang-piutang  yang  didahulukan  terhadap  kebendaan  tertentu  saja  milik debitor (privilege khusus) ;
2.  Piutang-piutang  yang  didahulukan  terhadap  semua  kebendaan  bergerak maupun tidak bergerak pada umumnya (privilege umum), antara lain :
-  Beaya  perkara,  sematamata  dikarenakan  pelelangan  dan  peneyelesaian suatu kewarisan;
-  Semua  beaya  perawatan  dan  pengobatan  dari  sakit  sampai  kemudian debitor meninggal;
P-ISSN 2613-9200 E-ISSN 2613-9197
- Tagihan anak-anak yang belum dewasa.
Robert W. Vishny didalam Law and Finance Jurnal menyebut hakhak kreditor yang di dahulukan, diantaranya :
1.  Secured  creditor  are e able e to  gain  posession  of  their s security  once  of  the reorganization n petision has been n approved;
2. Secure creditors areeranked first in the distributionnof the proceeds the result from theedispotition of theeassets of a bankruptffirm;
3.  The  debitor  does  not  retainethe  administrationoof  it  property  pending  the resolutionoof the reorganization;
4. Secure creditors first y paid. 5
II.  Pasal  6,  Pasal  I4  ayat  (I),  (2)  &  (3),  Pasal  2O  ayatt(2)  dann(3),  mengenai Exekusi  Hak k Tanggungan.
Salahsatu  characteristik  Hak  Tanggungan  ialah  sebagai  Lembaga a Hak Jaminan n atas  tanah h yang k kuat,  gampang  serta  kepastian  didalam  pelaksanan exekusinya.  Brdasarkan  pnenjelasan  umum m angka a 9  UU  Hak  Tanggungan, menyatakan  bahwa  walaupun  secara  umum  ketentuan  tentang  eksekusi  telah diatur  dalam    hukum  acara  perdata  yang  berlaku,  dipandang  perlu  untuk memasukkan secara khusus ketentuan tentang eksekusi hak tanggungan dalam UU  Hak  Tanggungan,  yaitu  mengatur  tentang  lembaga  parate  eksekusi sebagaimana dimaksud dalam Pasal 224 HIR dan Pasal 256 Rbg.
Pelaksanaan n eksekusi  terhadap  obyek  hak  tanggungan  ini  merupakan salahsatu  bentuk  perlindunganhukum  yang  diberikan n kepada  kreditor  jika debitor  wan  prestasi.  Eksekusi  berdasarkan  ketentuan  yang  ada  dalam  UU HakTanggungan, dibedakan 3 (tiga), yakni :
a. Pasal n 6 UU HakTanggungan, mengatur tentang Parate Eksekusi atau Lelang tanpa melalui pengadilan, yang menyatakan bahwa “Apabila debitor cidera janji,  pemegang  hak  tanggungan  pertama  mempunyai  hak  untuk  menjual
5 Robert W. Vishny. I998, ‘Law a and Financy’, Jurnal of Political l Economic, vol. I06, N0.6, hal. 124
obyek  hak  tanggungan  atas  kekuasaan  sendiri  melalui  pelelangan  umum serta mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualan tersebut”.
b.  Pasal  14  ayat  (1),  (2)  dan  (3)  UU  Hak  Tanggungan, tentang  Eksekusi atau
Lelang melalui pengadilan atas Sertipikat Hak Tanggungan. Sertipikat Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud, mempunyai kekuatan exekutorial yang sama  dengan  putusan  pengadilan  yang  telah  memperoleh  kekuatan  hukum tetap dan diberlakukan sebagai groose akta hipotek spanjang mengenai hak atas s tanah.
Pentafsiran terhadap ketentuan Pasal I4 ini antara lain sebagai berikut :
- Irah-irah  yang  dicantumkan  pada  Sertipikat  Hak  Tanggungan,  di maksudkan  untuk  memberi  penegasan  adanya  kekuatan  exekutorial  pada Sertipikat  Hak  Tanggungan,  shingga  jikalau  debitor  cidra  janji  atau  wan prestasi,  siap  untuk  di  eksekusi  sebagaimana  halnya  suatu  putusan pengadilan  yang  mendapat  kekuatan  hukum  tetap/in  cracht,  melalui tatacara  dan  dengan  memakai  lembagaparate  eksekusi  berdasar  peraturan hukum acara keperdataan;
- Sertipikat Hak k Tanggungan selainberfungsi sebagai tandabukti keberadaan  hak k tanggungan,  pun  berfungsi  sebagai  landasan  untuk melakukan exekusi jika debitor cidra janji, sehingga a kreditor pemegang g hak k tanggungan  (kesatu)  bisa  melaksanakan  penjualan  obyek hak tanggungan n yang bersangkutan n untuk mendapatkan pelunasan n piutang  dari  hasil p penjualan  obyek  hak k tanggungan  dimaksud dan di harapkan mendapat harga tertinggi didalam lelang;
- Melalui title exekutorial, pemegang g hak tanggungan yaitu pihak kreditor, di  berikan  hak  untuk  melakukan  lelang  tanpa  melalui  mekanisme yang g rumit,  yaitu  dengan n megajukan  suratpermohonan  kepada a ketua pengadilan n negeri  sertadengan  menyerahkan n bukti  bahwasanya  debitor ingkarjanji  serta  cukup  menyerahkan n sertipikat  hak k tanggungan  sebagai landasandasar  operasional  exekusi,  serta a dengan  persyaratan  bahwasanya piutang g yang dibebani h hak t tanggungan siap untuk k ditagih.
Adapun n mekanisme  operasional  exekusi  hak k tanggungan  melalui k ketua pengadilan n sebagai berikut :
1.  Kreditor  (pemegang  haktanggungan)  mengajukan  permohonan  exekusi kepada ketua pengadilan negeri;
2.  Surat  panggilan  berupa Aanmaning atau  teguran  kepada  debitor  agar memenuhi kewajibannya;
3. Penetapan ketua pengadilan negeri untuk mengadakan sita eksekusi;
4.  Penjualan  lelang  melalui  Kantor  Pelayanan  Kekayaan  Negara  dan Lelang (KPKNL);
5. KPKNL N menyerahkan hasilnya a kepada kreditor, dan jika terdapat t sisa, maka  diberikan n kepada  debitor.  Penjualan  obyek  hak k tanggungan melalui pelelangan pada umumnya yang dilaksanakan berdasar exekusi yang diinstruksikan oleh ketua pengadilan n negeri setempat ataupun n oleh  Panitia a Urusan n Piutang g Negara a (PUPN),  apabila  tidak cukup  untuk  melunasi  hutang  debitor, maka  sisa  hutang  tersebut  dapat ditagih  oleh  kreditor  dengan  mengajukan  gugatan  terhadap  debitor melalui  pengadilan  negeri  sekaligus  meminta  agar  harta  debitor  disita dengan  sita  jaminan,  dan  agar  penyitaan  tersebut  dimohonkan dinyatakan sah dan berharga. Dapat juga disertakan dalam petitum agar putusan  dinyatakan  dapat  dilaksanakan  terlebih  dahulu,  meskipun debitor  melakukan  verset,  banding  atau  kasasi.  Dalam  hal  debitor ternyata  jatuh  miskin  setelah  tanah  yang  dibebani  hak  tanggungan  itu dilelang,  maka  sisa  hutang  itu  masih  dapat  ditagih  dalam  waktu  30 tahun. 6
- Berdasarkan  penjelasan  umum  angka  9  dan  penjelasan  Pasal  14  ayat  (3) UU  Hak  Tanggungan,  bahwa  Sertipikat  Hak k Tanggungan  berlaku  dan berperan  sebagai  alternatifpengganti  groose  akta  hipotek  ataupun  groose akte  pengakuanhutang  sebagaimana  di  maksud  didalam  Pasal  224 0 H1R ataupun  Pasal 0 258  Rbg.  Sertipikat  Hak k Tanggungan  merupakan n salinan
6 Retno  wulan Sutantyo. I999, Penelitian n tentang Perlindungan Hukum Exekusi  Jaminan Kredit, Jakarta : BPHN, hal. 12
Buku Tanah h Hak Tanggungan n dan/
ataupun n salinan n dari i Akte P Pemberian n Hak  Tanggungan/APHT,  ynag dijahitkan  didalam  satu  document,  yang  selanjutnya  di  serahkan  kepada pemegang hak tanggungan. Bahwasanya pihak kreditor tidak membutuhkan  lagi  groose  akte  pengakuanhutang  sebagai  landasandasar pelaksanaan  exekusi  apabila  debitor  cidra  janji,  namun  cukup  dengan pelaksanaan  exekusi  apabila  debitor  cidra  janji,  namun  dicukupkan dengan n menggunakan sertipikat hak t tanggungan n yang berkekuatan exekutorial untuk k melakukan eksekusi haktanggungan.
c. Pasal y 2O ayat n (2) & (3) UU Hak Tanggungan, tentang penjualan di bawah tangan.
Pentafsiran terhadap ktentuan Pasal 2O, yaitu :
-  Penjualan  dibawahtangan  sebagaimana  dimaksudkan  didalam  Pasal  2O ayat (2) & (3) d dilakukan n dengan :
a.  Wajib  dilaksanakan  menurut  kata  sepakat  diantara  pernberi haktanggungan
dan n pemegang hak k tanggungan, dengan m maksud u untuk membuat lebih cepat penjualan n obyek haktanggungan  jika  kemunkinan  penjualan n melalui m lelang  takkan mendapatkan  harga tt tertinggi  untuk  melunasi  piutang g kreditor  serta untuk m mengurangi  pengeluaran n beaya  exekusi  yangwajib  ditanggung debitor.
b.  Kata  sepakat,  hanya  bisa  di  buat  ketika  debitor  cidra  janji  atau  wan prestasi,  tidak k boleh  ada  kesepakatan  yang  di  tuangkan  dalam  Akte
Pemberian n Hak t Tanggungan/APHT,  namun  diharuskan  terlebih  dulu ada cidra janji, syarat bolehnya disepakati penjualan dibawahtangan.
c.  Bentukmkesepakatan  pnejualan  dibawahtangan  wajib  dalam  bentuk tertulis, baik berupa akte dibawahtangan maupun akte autentic.
d.  Penjualan  dibawahtangan  bretujuan  untuk  mendapatkan  harga  optimal (tertinggi).
III. Pasal I1 ayat (2), mengenai Janjijanji yang tertuang didalam Akte P Pemberian Hak k Tanggungan/APHT.
Semua a janji  yang g dituangkan  didalam  pasal m ini  tidak a absolut  semuanya memeberikan perlindungan n hukum trhadap kreditor, namun cuma sebahagian janji  saja  yang  benar-benar memberikan perlindungan  hukum  untuk  kreditor jika debitor wanpretasi. Janji-janji tersebut diantaranya :
- Janji  yang  membatasi  kewenangan  pemberi  hak  tanggungan  untuk menyewakan  obyek  hak  tanggungan,  kecuali  dengan  persetujuan  tertulis dari pemegang hak tanggungan;
- Janji  yang  membatasi  kewenangan  pemberi  hak  tanggungan  untuk mengubah bentuk atau tata susunan obyek hak tanggungan, kecuali dengan persetujuan trtulis dari pemegang hak tanggungan;
- Janji  yang  memberikan  kewenangan  kepada  pemegang  hak  tanggungan untuk  mengelola  obyek  hak  tanggungan  berdasarkan  penetapan  ketua pengadilan negeri setempat apabila debitor cidra janji;
- Janji  yang  memeberikan  wewenang  kepada  pemegang  haktanggungan untuk menyelamatkan obyek haktanggungan, apabilajika hal itu diperlukan untuk  pelaksanaan  exekusi  atau  untuk  mencegah  menjadi  hapusnya  atau dibatalkannya  hak  yang  menjadi  obyek  hak  tanggungan  karena  tidak terpenuhinya atau dilanggarnya ketentuan undangundang;
- Janji  bahwasanya  pemegang  haktanggungan  kesatu  memiliki  hak  untuk menjual  lelangatas  kekuasaannya  sendiri  obyek  haktanggungan  jika debitor cidra janji;
- Janji  bahwasanya  pemberi  haktanggungan  takkan  melepas  haknya  atas obyek  hak  tanggungan  tanpa  pesetujuan  tertulis  dari  pemegang haktanggungan;
- Janji  bahwasanya  pemegang  haktanggungan  akan  mendapatkan  semua atau sebahagian daripada ganti rugi yang diterima pemberi hak tanggungan untuk  pelunasan  pihutangnya  jika  obyek  haktanggungan  dilepaskan  hak- nya  oleh  pemberi  hak  tanggungan  atau  dicabut  haknya  untuk kepentinganumum;
- Janji  bahwasanya  pemegang  haktanggungan  akan  mendapatkan  semua atau sebahagian dari dana asuransi yang diterima pemberi haktanggungan bagi pelunasan piutangnya, jika obyek haktanggungan diasuransikan;
- Janji  bahwasanya  pemberi  haktanggungan  akan  mengosongkan  sendiri obyek haktanggungan pada saat exekusi haktanggungan.
Ktentuan  didalam  Pasal  11  ayat  (2) 0 ini  mencantumkan  janjijanji  yang termuat  didalam  Akte  PemberiannHak k Tanggungan(APHT),  di  mana janjijanji  dimaksud  merupakan n suatu  bentuk  perlindunganhukum  untuk pemegang g hak t tanggungan (kreditor), kususnya saat debitor wan prestasi.
Pentafsiran terhadap isiketentuan Pasal 0 11 ayat (2) ) ini yaitu trdapat 2 n (dua) jenis janji:
a. Janji yang memberikan batasan wewenang pemberi haktanggungan untuk
:
1. menyewakan atau merubah jangka waktu sewa;
2. merobah bentuk k atau tatasusunan objeck hak k tanggungan;
3. mengosongkan objeck haktanggungan pada waktu exekusi dilakukan;
4. dilarang melepaskan haknya atas obyek hak tanggungan.
b.  Janji i yang  memberikan n kewenangan  kepada p pemegang  hak k tanggungan untuk :
1. menyelamatkannobyek hak k tanggungan dalam r rangka exekusi, artinya wewenang  yang  diamanatkan  kepada  pemegang  haktanggungan  untuk mengurusi  prepanjangan  hak  atas  tanah  yang  ber-fungsi  mencegah hapusnya hak atas tanah serta melakukan pekerjaan lain guna menjaga agarsupaya  obyek  haktanggungan  tak  berkurang  nilainya  yang berakibat  brkurangnya  harga  penjualan  sehingga  tidak  cukup  untuk memberi  pelunasan  hutang  yang  dijamin.  Janji  ini  merupakan  upaya untukmelindungi  kreditor  agarsupaya  mendapatkan  harga  yang  wajar sehingga pelunasan piutangnya terjamin.
2.  menjual  atas  kekuasaan  sendiri,  artinya  agar  kepentingan  kreditor dilindungi ketika debitor wanprestasi, untuk itu di dalam APHT wajib
mencantumkan  jandji  ini, s sehingga  kreditor  dapat t menjual  lansung obyek  haktanggungan  melalui p pelelangan  umum m serta  mendapatkan pelunasan n piutangnya.
3.  mengelola  obyek  hak  tanggungan  berdasarkan  penetapan  ketua pengadilan  negeri  yang  daerah  hukumnya  meliputi  letak  obyek  hak tanggungan.  Artinya  memberikan  keuntungan  bagi  kreditor  apabila debitor wanprestasi.
4.  mendapatkan  sebahagian  atau  semua  uang  ganti  rugi  jika  obyek haktanggungan dilepaskan secara suka rela oleh pemberi haktanggungan  serta  ber  hak  terhadap  uang  asurancy  bila  obyek tersebut diasuransikan.
IV.  Pasal  7,  mengenai  haktanggungan  selalu  mengikut  obyek  yang  dijaminkan dalam tangan siapapun obyek itu berada (droit de suite).
Pentafsiran terhadap ktentuan didalam Pasal 0 7 ini yakni :
a.  Azas  ini  merupakn  salahsatu  ciriciri  hak t tanggungan  artinya  bahwasanya haktanggungan  selalu u mengikuti  obyek  yang  dijaminkan n dalam  tangan siapa pun obyek itu b berada.
b.  Berdasar  pnjelasan  Pasal 0 7  UU  HakTanggungan  dijelaskan  bahwasanya sifat  ini  merupakan  salahsatu  jaminan  istimewa  bagi  kepentingan pemegang  haktanggungan,  bahwasanya  meskipun  obyek  haktanggungan telah  beralih    menjadi  kepada  pihak  lain,  kreditor  masih  tetap  dapat mempergunakan  hak-nya  untuk  melaksakan  eksekusi  jika  debitor  cidra janji.

## KESIMPULAN
1. Akte otentik merupakn surat t atau tulisan n atau perjanjian n pemberian credit oleh kreditor  pada  debitor  yang g hanya  di  buat o oleh  dan/  atau u dihadapan  pejabat yang berwenang. Kelebihan  dari pada akte ini dapat dimohonkan groose Akte PengakuanHutang  yang  mempunyai  kekuatan  exekutorial  sama  sebagaimana putusan  hakimpengadilan  yang  telah  berkekuatan  hukum  tetap/incracht,  yang
dapat  dijadikan  sebagai  landasandasar  pelaksanaan  exekusi  jika  debitor  cidra janji/wanprestasi.
2.  Berdasarkan  ketentuan  dalam  UU  Nomer  04  Tahun  I996,  tentang  Hak Tanggungan  Atas  Tanah  Beserta  Bendabenda  yang  Berkaitan  dengan  Tanah dijelaskan  bahwasanya  kepentingan  pihak  kreditor  selaku  pernegang  hak tanggungan  terhadap  debitur  selaku  pernberi  haktanggungan  memiliki kedudukan  yang  seimbang/setara,  namun  keberpihakan  hukum  di  dalam memberikan  perlindungan  terhadap  kreditor  membawa  konsekuensi  yuridise berupa  berupa  upaya-upaya  yang  dapat  dilakukan  kreditor  dalam mengamankan  obyek  jaminan  apabila  debitor  pemberi  hak  tanggungan  tidak dapat  menyelesaikan  kewajiban  pelunasan  hutang.  Hal  itu  terwujud  dalam janjijanji yang tertuang didalam Akte Pemberian HakTanggungan/APHT.

## DAFTAR BACAAN

## A. BUKU
Agus s Yuda a Hernoko.  2008. Hukum m Perjanjian-Asas s Proporsionalitas  didalam Kontrak k Komersial. Yogyakarta a ; Laksbang g Mediatama.
Abdulkadir  Muhammad.  2000. Hukum  Perdata  Indonesia. Bandung  :  PT  Citra Aditya Bakti.
Badriyah  Harun.  2010. Sengketa  Kredit  Bermasalah. Yogyakarta  :  Pustaka Yustisia.
Gatot t Supramono.  I996. Perbankan n dan  Masalah h Kredit  Bermasalah  Suatu Tinjauan n Yuridis. Jakarta. Djambatan.
H. Salim m HS. 2005. Perkembangan n Hukum Jaminan n di Indonesia. Jakarta : PT. RajaGrafindo o Persada.
H. Budi i Untung. 2000. Kredit t Perbankan diIndonesia. Yogyakarta a : Andi Offset.
Handri r Raharjo.  2OO9. Hukum m Perjanjian  diIndonesia. Yogyakarta a :  Pustaka Yustisia.
H.R.Daeng g Naja.  2OO5. Hukum m Kredit  dan  BankGaransi, The  Banker’s  Hand Book. Bandung g : PT.Citra Aditia Bhakti.
Heribertus s Sutopo.  I988. Pengantar r Penelitian n Kualitatif,  Dasardasar  Theoritis dan n Praktis. Surakarta a ; UNS Pres.
J. Satriyo. 2OO7. Hukum m Jaminan, Hakhak Jaminan n Kebendaan. Bandung ; PT. Chitra Adiya Bhakti.
Kartini i Muljadi  dan  Gunawan n Wijaya.  2OO8. Seri i Hukum  Harta a Kekayaan  ; Hak Tanggungan. Jakarta ; k Kencana.
Mariam i Darus  Badrulzaman.  199I. Perjanjian n Kredit  Bank. Bandung:  PT.Citra Aditia Bhakti.
M. I Bahsan. 2OO7. Hukum m Jaminan dan n Jaminan Kredit t Perbankan n Indonesia. Jakarta ; PT RajaGrafindo Persada.
M.  Yahya a Harahap.  2OO9. Ruang g Lingkup  Permasalahan n Eksekusi  diBidang Perdata. Edisi Ke-2. Jakarta : SinarGrafika.
Peter  Mahmud  Marzuki.  2013. Penelitian  Hukum, Jakarta, Kencana  Prenada Media Group.
Pilipus  M.  Hadjon.  1987. Perlindungan n Hukum  bagi  RakyatIndonesia;  Sebuah Studi t tentang g Prinsipprinsipnya,  Penangananya  oleh  Pengadilan  dalam Lingkungan Peradilan Umum. Surabaya: PT Bina Ilmu.
R. s Setiawan. I987. Pokokpokok Hukum m Perikatan. Bandung : BinaCipta.
R. s Subekti.  1991. Jaminanjaminan  untuk  Pemberian n Kredit  menurut n Hukum Indonesia. Bandung : PT.Citra Aditya Bakti.
Rahmadi Usman. 2OO8. Hukum m Jaminan n Keperdataan, Jakarta : SinarGrafika.
Retno wulan Sutantyo. I999. Penelitian n Tentang Perlindungan n Hukum n Eksekusi Jaminan n Kredit. Jakarta: BPHN.
Soerijono o Soekanto. 2OO8. Pengantar r Pemelitian Hukum. Jakarta : UI Pres.
Soerijono o Soekanto dannSri Mamuji. 2OO7. Penelitian n Hukum Normative Suatu Tinjauan Sinkat. Jakarta : PT.Jakarta GrafindoPersada.
Subekti d dan n Tjitrosudibyo.  2OO6. Kitab b Undang  undang  Hukum m Perdata.
Jakarta: Pradnya a Paramitha.
Sudikno o Mertokusumo. 2OO3. Mengenal l Hukum Suatu u Pengantar. Jogyakarta :
Liberti.

## B. PERATURAN PERUNDANG-UNDANGAN
Undang-undang  Nomor  10  Tahun  1998 Tentang  Perubahan  atas  Undang-undang Nomor 7 tahun 1992 Tentang Perbankan.
Undang-undang  Nomor  4  tahun  1996  Tentang  Hak  Tanggungan  atas  Tanah Beserta Benda-benda yang Berkaitan dengan Tanah.
Kitab Undang-undang Hukum Perdata (Burgerlijk Wetboek).

## C. JURNAL
Aulia, G. P., & Kawuryan, E. S. (2018). Perlindungan Hukum Terhadap Pembeli Cessie  Dalam  Melakukan  Balik  Nama  Sertipikat  Hak  Atas  Tanah  Dan
Bangunan. Transparansi Hukum , 1 (1), 79–98. https://doi.org/10.30737/transparansi.v1i1.170 Dominika, R. W., & Kawuryan, E. S. (2018). Perjanjian Beli Kembali (Buy Back Guarantee)  Antara  Pengembang  Dan  Bank  Dalam  Penyelesaian  Masalah Kredit Macet. Transparansi Hukum , 1 (1). https://doi.org/10.30737/transparansi.v1i1.171
Sari, A. G., Bahroni, A., & Murty, H. (2020). Perlindungan Bagi Konsumen Pada Transaksi  Jual  Beli  Secara  Elektronik  Ditinjau  Dari  Hukum  Positif. Transparansi Hukum , Vol 3 (No 1), 1–22.
Setiono,  G.  C.  (2018).  Jaminan  Kebendaan  Dalam  Proses  Perjanjian  Kredit Perbankan  (Tinjauan  Yuridis  Terhadap  Jaminan  Benda  Bergerak  Tidak Berwujud).
Transparansi Hukum , Vol. 1 (No. 1). https://doi.org/10.30737/transph.v1i1.159