## Peran PPAT Dalam Melakukan Perlindungan Hukum Bagi Para Pihak Pada Peralihan Hak Atas Tanah Melalui Jual Beli
Sonya Putri Oktavia M Sarno, Budi Santoso, Adya Paramita Prabandari Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum, Universitas Diponegoro Email : Sonyaputrioktavia@gmail.com

## Abstract
The  existence  of  fraud  and  unlawful  acts  committed  by  PPAT  when  carrying  out  its  duties  so  that  it  is detrimental to various parties requesting its services is of course a special concern. The responsibility of a PPAT  should  be  given  legal  protection.  This  research  method  aims  to  determine,  study,  analyze  the responsibilities of PPAT in providing legal protection of land rights during the sale and purchase. When the PPAT has carried out its duties in accordance with the procedures stated in the applicable law, the PPAT cannot be sued and held accountable. The fulfillment of the rights and obligations of both parties, both the seller and the buyer, is a form of the responsibility of a PPAT since the signing of the sale and purchase  deed.  In  addition,  PPAT  is  also  obliged  to  oversee  the  registration  process  of  land  rights transferred until after the receipt of the land title certificate according to what was agreed at the beginning, until there is no lawsuit from the two parties involved. Claims in any form regarding changes to land rights in the future should not occur so that both parties feel safe on the agreed contract.
Keywords: Land Titles Registrar (PPAT); Transfer of land rights; Land sale and purchase deed; Legal protection.

## Abstrak
Adanya kecurangan dan tindakan melanggar hukum yang dilakukan oleh PPAT pada saat melaksanakan tugasnnya sehingga merugikan berbagai pihak yang meminta jasa pelayanannya tentunya menjadi perhatian tersendiri. Tanggung jawab seorang PPAT seharusnya diberikan perlindungan hukum. Metode penelitian ini  bertujuan  untuk  mengetahui,  mengkaji,  menganalisis  tanggung  jawab  PPAT  dalam  memberikan perlindungan  hukum  hak  atas  tanah  pada  saat  jual  beli  berlangsung.  Pada  saat  PPAT  telah  melakukan tugasnya sesuai dengan prosedur yang tertera dalam undang-undang yang berlaku, maka PPAT tidak dapat dituntut  dan  dimintai  pertanggungjawabannya.  Terpenuhinya  hak  dan  kewajiban  dari  kedua  pihak,  baik penjual ataupun pembeli merupakan bentuk tanggung jawab dari seorang PPAT sejak ditandatanganinya akta  jual  beli.  Selain  itu,  PPAT  juga  berkewajiban  mengawal  proses  pendaftaran  hak  atas  tanah  yang dialihkan sampai pada setelah diterimanya sertifikat hak atas tanah sesuai dengan apa yang telah disepakati diawal, hingga sampai pada tidak adanya gugatan dari kedua pihak yang terkait. Tuntutan dalam bentuk apapun terhadap perubahan hak milik atas tanah dikemudian hari sepatutnya tidak terjadi agar kedua pihak merasa aman atas akad yang telah disepakati.
Kata Kunci: PPAT; Peralihan hak atas tanah; Akta jual beli tanah; Perlindungan hukum.

## A. PENDAHULUAN
Sumber kehidupan selain air adalah tanah, dan Indonesia merupakan negara agraria terbesar yang oleh karenanya masyarakat Indonesia memiliki hubungan yang tak terpisahkan dengan tanah dalam
kehidupannya.  Menurut  Faisal  (2017)  disebutkan  bahwa  tanah  menjadi  sektor  sentral  untuk  negara Indonesia karena kehidupan masyarakatnya masih berpondasi pada tanah seperti pada sektor pertanian. Kurangnya sosialisasi dari pemerintah mengenai pertanahan menyebabkan miskonsepsi di akar rumput masyarakat Indonesia mengenai tanah, sehingga kerap kali terjadi masalah di bidang pertanahan.
Pasal 33 Ayat (3) Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia (UUDNRI) Tahun 1945 mengatur tentang kewenangan pemerintah dalam mengatur sektor pertanahan, dijelaskan bahwa air, bumi,  dan  kekayaan  alam  dikuasai  oleh  negara  seluruhnya  yang  kemudian  digunakan  untuk kesejahteraan  masyarakat.  Dengan  demikian  tujuan  dari  penguasaan  negara  atas  bumi,  air  dan kekayaan alam yang terkadung didalamnya tersebut dimaksudkan untuk terciptanya kemakmuran bagi seluruh rakyat Indonesia (Santoso, 2012). Undang-Undang No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria selanjutnya disebut dengan UUPA. Kemudian diikuti oleh beberapa peraturan seperti Peraturan Presiden, Keputusan Presiden, dan lain sebagainya.
Pasal  2  Ayat  (2)  UUPA  yang  mengatur  tentang  bidang  pertanahan  dan  pemanfaatan  tanah menjelaskan  bahwa  dalam  hal  kewenangan  untuk  menyelenggarakan  dan  mengatur  segala  sesuatu tentang  tanah  termasuk  di  dalamnya  mengatur  hukum  tentang  tanah.  Pasal  4  UUPA  dengan  dasar kewenangan tentang tanah dan telah ditentukan mengenai hak atas tanah yang diberikan kepada subjek hukum  oleh  negara.  Pasal  16  UUPA  mengatur  tentang  hak-hak  atas  tanah  yang  memiliki  sifat keperdataan antara badan hukum dengan orang dipersamakan.
Buku  tanah  yang  memuat  data  yuridis  dan  data  fisik  merupakan  bukti  atas  hak  dalam  tanah biasanya beserta dengan surat ukur tanah yang bersangkutan. Peraturan Pemerintah (PP) No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, menjelaskan bahwa buku tanah dan buku ukur merupakan bukti yang menjelaskan bahwa kepemilikan properti yang bersangkutan dapat dikatakan sah secara hukum. Dalam rangka kepentingan pemegang hak atas tanah diterbitkan sertifikat yang sesuai dengan data fisik yang tertera di buku tanah dan buku ukur, hal ini sesuai dengan Pasal 31 PP No. 24 Tahun 1997 (Harsono, 2002).
Apabila terjadi kesalahan pada saat dilakukan penerbitan sertifikat tanah seharusnya pemegang hak  mendapatkan  perlindungan  hukum  sebagaimana  yang  tertera  dalam  UUPA  sehingga  kesalahan yang terjadi tidak merugikan pihak pemegang hak tanah. Diperlukannya peran dari segenap masyarakat dan pemerintah dalam menanggulangi kesalahan. Seperti peran Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) ataupun Notaris, peran pengadilan ataupun penegak hukum (Rizqi & Yusriyadi, 2018).
PP  No.  24  Tahun  1997  memperjelas  kedudukan  PPAT  sebagai  pejabat  umum.  Pembahasan mengenai peraturan jabatan pejabat pembuat akta tanah dan kedudukannya dikukuhkan dalam Pasal 1 Butir 1 PP No. 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PJPPAT). Agar akta yang dibuat tidak menimbulkan permasalahan dikemudian hari, maka sudah seharusnya PPAT memiliki  kecakapan  dan  kemampuan  khusus  di  bidang  pertanahan.  Akta  PPAT  diwajibkan  sesuai dengan  peraturan  PPAT  agar  memiliki  dasar  kuat  yang  mencakup  segala  hak  atas  tanah  agar dikemudian hari tidak menimbulkan kerugian.
Perlindungan    hukum    bagi    korban  kasus-kasus pertanahan akibat penyalahgunaan kekuasaan dapat dilakukan secara civil liability (pertanggungjawaban  perdata),  kepada pihak   yang   dirugikan (korban)   untuk menuntut  agar  yang  menjadi  haknya dapat  dibayar  kembali.
Di  samping  itu  juga  dapat  dilakukan  perlindungan  hukum  secara criminal  liability (pertanggungjawaban pidana). Pertanggungjawaban ini dapat dilakukan  dengan  menerapkan  penal (hukuman) dan non-penal (tidak dengan hukuman), misalnya dengan menerapkan  Pasal  14c  Kitab Undang-Undang  Hukum  Pidana  (KUHP),  yaitu  dengan  sistem  pembayaran  bersyarat  dalam  pidana ganti rugi tanah (Limbong, 2015).
Berdasarkan  latar  belakang  di  atas,  maka  artikel  ini  ingin  membahas  permasalahan  sebagai berikut:
1. Bagaimana  tanggung  jawab  PPAT  dalam  memberikan  perlindungan  hukum  hak  atas  tanah  pada saat jual beli berlangsung?
2. Bagaimana  upaya  PPAT  dalam  memberikan  perlindungan  pada  saat  peralihan  hak  atas  tanah melalui jual beli?
Studi normatif telah dilakukan dari berbagai artikel yang telah dipublikasikan sebelumnya, antara lain yang dilakukan oleh Purna Noor Aditama dalam artikelnya berjudul “Tanggung Jawab Pejabat Pembuat Akta Tanah Dalam Memberikan Perlindungan Hukum Bagi Para Pihak Pada Peralihan Hak Atas Tanah Melalui Jual Beli“. Artikel tersebut lebih menyoroti masalah bentuk tanggung jawab dan upaya PPAT dalam memberikan perlindungan hokum kepada para pihak dalam peralihan tanah melalui jual beli (Aditama, 2018). Selanjutnya artikel yang ditulis oleh Socha Tcefortin Indera Sakti dan Ambar Budhisulistyawati yang berjudul “Perlindungan Hukum Bagi Para Pihak Dalam Perjanjian Jual Beli Tanah  Letter  C  Di  Bawah  Tangan”.  Artikel  tersebut  membahas  persoalan  mengenai  perlindungan hokum  terhadap  pihak-pihak  yang  terkait  dalam  perjanjian  jual  beli  tanah  leter  C  di  bawah  tangan (Sakti & Budhisulistyawati, 2020). Kemudian artikel yang ditulis oleh Joko Sadewo yang berjudul “
Perlindungan Hukum Bagi Para Pihak Dalam Jual Beli Tanah Dengan Akta Di Bawah Tangan”. Artikel tersebut membahas persoalan mengenai perlindungan hokum terhadap pihak-pihak yang terlibat dalam jual beli tanah dengan akta di bawah tangan, dan faktor-faktor penyebab masyarakat tertarik sehingga melakukan jual beli tanah di bawah tangan (Sadewo, 2019).
Artikel yang ditulis ini memiliki perbedaan dengan artikel yang disebutkan di atas. Artikel ini lebih  khusus  membahas  permasalahan  mengenai  tanggung  jawab  PPAT  dan  upaya  yang  dilakukan dalam rangka memberikan perlindungan hukum hak atas tanah yang dilakukan melalui jual beli.

## B. METODE PENELITIAN
Metode  penelitian  yang  digunakan  dalam  penelitian  ini  adalah  dengan  pendekatan  normatif. Penelitian  normatif  adalah  penelitian  hukum  yang  menempatkan  hukum  sebagai  norma  kehidupan. Norma  tersebut  dibangun  pada  asas  dan  kaidah  peraturan  perundang-undangan,  perjanjian,  dan sebagainya (Fajar & Yulianto, 2015). Spesifikasi yang digunakan dalam penelitian ini adalah deskriptif analitis  yaitu  hasil  penelitian  akan  berusaha  memberikan  gambaran  situasi  penelitian  yang komprehensif, sistematis dan mendalam.
Penelitian ini termasuk penelitian hukum normatif, yaitu suatu proses penelitian yang bertujuan untuk menemukan suatu aturan hukum, prinsip-prinsip hukum, maupun doktrin-doktrin hukum guna menjawab isu hukum yang dihadapi (Marzuki, 2010). Jenis data yang digunakan dalam penelitian ini menggunakan data sekunder yang diperoleh dari buku-buku, literatur, dan pendapat ahli hukum yang berkaitan  dengan  penelitian  ini  serta  data  primer  digunakan  dalam  penelitian  ini  sebagai  pelengkap penelitian hukum ini.
Metode Analisis data yang digunakan dengan menggunakan data kualitatif. Data-data yang sudah diperoleh  dikumpulkan  secara  sistematis  kemudian  dilakukan  analisis  secara  kualitatif  untuk mendapatkan kesimpulan atas permasalahan yang menjadi penelitian.

## C. HASIL DAN PEMBAHASAN
1. Tanggung  Jawab  PPAT  Dalam  Memberikan  Perlindungan  Hukum Hak  Atas  Tanah  Pada Saat Jual Beli Berlangsung
Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  (PPAT)  merupakan  pejabat  publik  yang  memiliki  tugas  dan wewenang dalam membuat berbagai macam akta tentang tanah. PP No. 37 Tahun 1998 pada Pasal 2  ayat  (1)  dan  (2)  yang  membahas  tentang  regulasi  jabatan  PPAT,  bahwa  PPAT  bertugas  untuk
melakukan kegiatan pendaftaran hak atas tanah yang dibuktikan dengan adanya akta tanah. Akta tanah tersebut digunakan pada saat adanya pendaftaran ataupun perubahan tanah yang berhubungan dengan hukum.
PPAT  juga  memiliki  peran  yang  cukup  besar  dalam  penerimaan  pajak,  terutama  dalam melakukan pemeriksaan terhadap Pajak Penghasilan (PPh) pada saat pemindahan hak atas tanah. Diperlukannya  peraturan  khusus  yang  membahas  mengenai  PPAT  yang  dikeluarkan  oleh pemerintah karena PPAT juga meningkatkan pelayanan masyarakat serta mendorong pembangunan nasional melalui penambahan kas negara (Abdullah, 2008).
Kedua  pihak,  baik  pihak  penjual  ataupun  pembeli  harus  bersedia  melaksanakan  substansi kontrak secara yakin dan percaya sesuai dengan apa yang telah disepakati bersama. Kejujuran dan kepercayaan antara kedua pihak dapat dilihat pada saat berlakunya hukum atas akad yang disepakati dan pada saat hak & kewajiban yang tertuang dalam akad dilaksanakan (Projodikoro, 1983).
Adanya  kecurangan  dan  tindakan  melanggar  hukum  yang  dilakukan  oleh  PPAT  pada  saat melaksanakan  tugasnya  sehingga  merugikan  berbagai  pihak  yang  meminta  jasa  pelayanannya tentunya  menjadi  perhatian  tersendiri.  Tanggung  jawab  seorang  PPAT  seharusnya  diberikan perlindungan  hukum.  Apabila  terdapat  kesalahan  pada  saat  pembuatan  akta  seharusnya  PPAT bertanggung jawab secara penuh. Akan tetapi apabila kesalahan yang muncul disebabkan kelalaian para pihak yang memberikan kesaksian, maka PPAT tidak diwajibkan dalam bertanggung jawab, karena  PPAT  hanya  mengerjakan  apa  yang  disampaikan  oleh  pihak  yang  bersangkutan.  Apabila terdapat kepalsuan informasi yang diberikan, maka sudah menjadi tanggung jawab penuh dari pihak yang bersangkutan (Mamminanga, 2008).
PPAT dalam hal ini hanya mengkonstatir apa yang terjadi, apa yang dilihat, dan  dikatakan oleh para pihak, kemudian PPAT menuangkannya ke dalam akta. Sehingga jika terjadi kesalahan yang dilakukan PPAT baik yang disengaja atau karena kelalaiannya menyalahgunakan wewenang PP No. 37 Tahun 1998 tentang PPJPAT, sehingga mengakibatkan orang mengalami kerugian, dan jika  kesalahan  tersebut  dapat  dibuktikan  oleh  pihak  yang  merasa  dirugikan,  maka  PPAT  dapat dikenakan sanksi sesuai peraturan Perundang-Undangan yang berlaku.
Dalam mengemban tugas dan tanggung jawabnya, PPAT memiliki tanggung jawab sebagai berikut:

## a. Tanggung Jawab PPAT Secara Administratif
Sanksi administratif sampai diberhentikan dari jabatannya oleh Kepala Badan Pertanahan Nasional  Indonesia  dapat  diberikan  kepada  PPAT  selaku  pejabat  publik  apabila  dalam pelaksanaan tugasnya terdapat pelanggaran, hal ini sesuai dengan apa yang disebutkan di Pasal 62 PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah. Apabila terbukti melakukan pelanggaran pada  Pasal  11  ayat  (1),  Pasal  13  ayat  (2)  dan  Pasal  15  Ayat  (1)  Undang-Undang  (UU)  No.  4 Tahun  1996  tentang  Hak  Tanggungan  atas  Tanah  Beserta  benda-benda  yang  memiliki  kaitan dengan tanah maka dapat diberikan sanksi administratif kepada PPAT. Sanksi yang diberikan sebagaimana  yang  diatur  dalam  Pasal  6  Ayat  (1)  yang  membahas  tentang  Kode  Etik  IPPAT. Dijelaskan pada Pasal 23 Ayat (1) berupa: (1) Teguran dari anggota, (2) Peringatan dari anggota, (3)  Pemberhentian  sementara  dari  keanggotaan  IPPAT,  (4)  Pemberhentian  sementara    dari anggota IPPAT, dan yang terakhir (5) Pemberhentian secara tidak terhormat dari keanggotaan IPPAT.
Tanggung  jawab  yang  dibebankan  kepada  PPAT  selain  daripada  tanggung  jawab administratif,  juga  diberikan  tanggung  jawab  lain  berupa  perpajakan  sebagaimana  yang dijelaskan dalam UU Perpajakan, dalam UU No. 23 Tahun 2009 dan UU No. 71 Tahun 2008 tentang  Pembayaran  Pajak  Penghasilan  Atas  Penghasilan  Melalui  Peralihan  Hak  Atas  Tanah Ataupun Bangunan (BPHB). Meskipun, menjadi kewenangan dari masing-masing daerah dalam perlu atau tidaknya BPHTB, karena BPHTP merupakan bagian dari pajak daerah.
Menurut  Mulyono  dalam  penelitiannya  menjelaskan  bahwa  instansi  terkait  ataupun pemerintah  daerah  tidak  memiliki  kewenangan  dalam  mengatur  dan  ikut  campur  menentukan harga sebidang tanah pada suatu daerah. Apabila terjadi penentuan harga oleh pejabat di instansi terkait, maka dapat dikatakan bahwa telah terjadi pelanggaran wewenang dan dapat dikenakan sanksi (Mulyono, 2016).

## b. Tanggung Jawab PPAT Secara Perdata
Tanggung jawab PPAT  secara perdata di antaranya mencakup berbagai  kelalaian dalam pemuatan  akta  jual  beli  yang  terjadi  penyimpangan  dari  syarat  materiil  dan  formal,  adanya kealpaan, atau kesenjangan dalam pengurusan berkasnya. Selain diberikan sanksi administratif, PPAT  juga  dapat  dikenakan  sanksi  berupa  ganti  rugi  atas  kerugian  yang  diderita  oleh  pihak tertentu.  Apabila  terjadi  pengingkaran  terhadap  apa  yang  tertulis  di  dalam  akta,  maka  PPAT dapat dituntut secara perdata.
Menurut  Aditama  dalam  penelitiannya  menjelaskan  bahwa  apabila  ada  tindakan  PPAT yang melanggar maka dapat dikatakan akta tersebut cacat secara hukum apabila tindakan yang dilakukan  oleh  PPAT  terbukti  bertentangan  dengan  kesusilaan,  ketelitian,  kehati-hatian,  dan kepatutan  (Aditama,  2018).  Apabila  ada  salah  satu  kriteria  pelanggaran  di  atas  terjadi  dan dilakukan oleh PPAT, maka dapat dikatakan PPAT melanggar hukum. Pelanggaran sendiri tidak harus bersifat akumulatif.
Apabila  terdapat  pembatalan  akta  jual  beli  yang  pada  dasarnya  dikarenakan  adanya kegiatan  melanggar  hukum  yang  dilakukan  oleh  PPAT,  maka  PPAT  dapat  diminta  untuk bertanggung  jawab.  Tidak  menutup  kemungkinan  PPAT  dapat  dituntut  untuk  bertanggung jawab,  meskipun  telah  dituangkan  berbagai  kesepakatan  bersama  dalam  akta  yang  ada. Seseorang  yang  telah  diberikan  sanksi  atas  pelanggaran  yang  dilakukannya  dapat  dikatakan bahwa dia telah bertanggung jawab atas kerugian yang diciptakannya terhadap orang lain atau pihak tertentu (Kelsen, 2012).

## c. Tanggung Jawab PPAT Secara Pidana
Apabila PPAT telah membuat dokumen palsu mengenai akta tanah maka dapat diberikan sanksi  pidana  sesuai  dengan  aturan  yang  berlaku.  Aspek-aspek  formal  yang  harus  dilalui  dan dilengkapi  pada saat  melakukan proses pembuatan akta tanah oleh PPAT  di  antaranya adalah syarat formil dan materiil. Apabila batasan yang telah dirumuskan tersebut tertuang dalam KUHP ataupun  undang-undang  terkait  PJPPAT,  PPAT,  ataupun  kode  etik  PPAT  terbukti  dilanggar, maka sanksi pidana dapat diberlakukan.
Pada  saat  PPAT  telah  melakukan  tugasnya  sesuai  dengan  prosedur  yang  tertera  dalam undang-undang  yang  berlaku,  maka  PPAT  tidak  dapat  dituntut  dan  dimintai pertanggungjawabannya.  Sebagaimana  yang  dijelaskan  dalam  Pasal  266  KUHP  yang menyebutkan  bahwa  seorang  PPAT  yang  telah  melaksanakan  tugas  dan  wewenangnya  sesuai dengan  prosedur  yang  berlaku  maka  tidak  dapat  dikenakan  hukuman  pidana  apabila  terjadi kesalahan di luar daripada tanggungjawabnya (Aditama, 2018).
Pemalsuan dalam dokumen dimungkinkan saja bisa terjadi, dan ketika terjadi hal tersebut maka  pelaku  diancam  dengan  maksimum  penjara  selama  6  tahun,  sedangkan  Pasal  264 memperberat  ancaman  pidana  menjadi  8  tahun  penjara  jika  terbukti  melakukan  pemalsuan terhadap akta otentik, surat utang dan lain-lain (Sintang, 2003). Di dalam Pasal 266 ayat 1 KUHP secara khusus mengatur tentang pemalsuan akta otentik (keterangan palsu dalam akta otentik),
pemalsuan  akta  otentik  yang  dimaksud  adalah  pemalsuan  surat  dalam  pengertian  membuat keterangan secara palsu (oleh para pihak) yang dihadapkan kepada PPAT, namun sifat akta yang dibuat oleh PPAT adalah akta partij (akta yang dibuat adalah akta berdasarkan kehendak para pihak). Oleh karena itu, Pasal 266 ayat 1 KUHP tidak dapat diterapkan kepada jabatan PPAT karena keterangan berasal dari penghadap akta.
PPAT  berposisi sebagai seorang yang diminta tolong dalam pembuatan suatu akta jual beli sebagai suatu media untuk melahirkan suatu akta yang otentik, yang kemudian inisiatif dalam pengurusan ini datang dari pihak yang meminta tolong atau menghadap kepada PPAT. Sanksi pidana sebagaimana yang dijelaskan pada  Pasal 263 Ayat (1) KUHP yang berhubungan dengan Pasal  55  ayat    (1)  dapat  dikenakan  kepada  PPAT  yang  terbukti  bekerjasama  terhadap  pihak penghadap.
2. Upaya  PPAT  Dalam  Memberikan  Perlindungan  Pada  Saat  Peralihan  Hak  Atas  Tanah Melalui Jual Beli
Berdasarkan  pada  Peraturan  Kepala  Badan  Pertanahan  Nasional  Republik  Indonesia (Perkaban  RI)  No.  1  Tahun  2006  tentang  Ketentuan  Pelaksanaan  Peraturan  Pemerintah  No.  37 Tahun  1998  tentang  Peraturan  Jabatan  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  (PJPPAT)  diketahui  bahwa apabila telah terpenuhi kewajiban penjual ataupun pembeli yang sesuai dengan Pasal 52, dan Pasal 54 Perkaban RI No. 1 tahun 2006 tentang ketentuan Pelaksanaan PJPPAT yang menjelaskan tentang syarat sahnya perjanjian jual beli dan hukum adat yang berlaku berupa tunai, riil, dan terang maka PPAT dapat memberikan tindakan berupa perlindungan hukum terhadap para pihak yang terlibat dalam perjanjian jual beli atas tanah. Kewajiban yang sudah seharusnya dilaksanakan oleh pihak penjual ataupun pembeli di antaranya adalah (1) Kewajiban Pembeli, (2) Kewajiban Penjual, (3) Hak Pembeli, dan yang terakhir (4) Hak Penjual.
Ketentuan  Pasal  1320  BW  menjelaskan  bahwa  agar  terpenuhi  sahnya  suatu  jual  beli  akta setidaknya  harus  mencakup  beberapa  syarat,  di  antaranya  adalah(1)  Adanya  kecakapan  dengan pihak yang terlibat dalam perjanjian, (2) Terdapat kesepakatan berbagai pihak yang terlibat dalam perjanjian, (3) adanya suatu sebab yang halal, (4) suatu hal tertentu. Persyaratan pertama dan kedua merupakan  bagian  dari  subjek  perjanjian,  sedangkan  perjanjian  ketiga  dan  keempat  merupakan objek dari perjanjian jual beli yang telah disepakati oleh kedua belah pihak.
Tindakan PPAT dalam memberikan perlindungan hukum  terhadap berbagai  pihak sebelum akta dibuat, Aditama (2018) menjelaskan di antaranya adalah: (1) Kedua belah pihak harus dapat
memenuhi  dan  melaksanakan  syarat  formil  tentang  pembuatan  akta  PPAT,  (2)  PPAT  harus membacakan dan menjelaskan secara rinci mengenai isi perjanjian yang tertera pada akta jual beli, (3) Kedua belah pihak harus melakukan tanda tangan kesepakatan secara bersamaan, (4) Adanya saksi pada saat penandatanganan akta dilakukan, (5) Nilai transaksi sebenarnya harus sesuai dengan transaksi yang tertera pada akta.
Menurut Sadewo, bahwa bentuk perlindungan yang dapat dilakukan dan diminta oleh calon penjual adalah ketika dari pihak pembeli meminta pembayaran atas objek tanah yang dijual dalam rentang  waktu  tertentu,  termasuk  di  dalamnya  adalah  syarat  pembatalan  jual  beli  apabila  ada beberapa hal mengenai pembayaran yang tidak dilaksanakan sebagaimana mestinya sesuai dengan kesepakatan yang telah disepakati bersama kedua pihak (Sadewo, 2019). Apabila terjadi pembatalan karena suatu  hal  sesuai  dengan apa yang telah disepakati bersama, maka dari pihak penjual juga tidak  diwajibkan  dalam  mengganti  atau  mengembalikan  pembayaran  yang  sebelumnya  telah dibayarkan kecuali dengan beberapa pengecualian bersama.
Pihak pembeli dapat melakukan pengecekan terlebih dahulu terhadap objek perjanjian yang akan dijual  kepadanya.  Selain itu, pihak pembeli  juga dapat  mengajukan  perjanjian khusus yang menyebutkan bahwa objek yang dijual telah bebas dari gugatan, sitaan ataupun tuntutan dari pihak lainnya  kepada  penjual.  Pihak  pembeli  juga  dapat  mengajukan  surat  perjanjian  bahwa  aset  yang telah dijual atau beralih tangan tidak dapat diminta kembali setelah semua prosedur disepakati dan dilakukan oleh kedua belah pihak (Noviyanti, 2015).
Pengawasan terhadap PPAT sendiri harus dilakukan dengan baik oleh berbagai pihak terkait seperti melalui organisasi profesi PPAT yaitu Ikatan Pejabat Pembuat Akta Tanah (IPPAT), hal ini sesuai dengan yang diatur dalam Pasal 65 sampai Pasal 68 Perkaban RI No. 1 tentang ketentuan Pelaksanaan  PP  No.  37  Tahun  1998  tentang  PJPPAT.  Selain  itu  juga  dijelaskan  bahwa  apabila terjadi pelanggaran kode etik profesi maka PPAT dapat diberhentikan masa tugasnya secara tidak terhormat oleh Kepala Badan (BPN). Hal ini sesuai dengan yang diatur dalam PP No. 37 Tahun 1998 tentang PJPPAT.
Selama proses kerjanya dalam melakukan pelayanan terhadap masyarakat, sudah sepatutnya PPAT  selaku  pejabat  umum  mendapatkan  perlindungan  hukum  pada  saat  melakukan  proses persidangan, pemeriksaan, dan menjaga rahasia keterangan ataupun akta dari berbagai pihak yang terkait. Minimal perlindungan terhadap kode etik PPAT harus ada dan diketahui oleh IPPAT sebagai pengawas  kinerja  PPAT  meskipun  tidak  mengatur  secara  terperinci  mengenai  prosedur  hukum
khusus  dalam  melakukan  penegakan  hukum.  Selain  itu,  tugas  dan  wewenang  IPPAT  sebagai pengawas juga dapat mendampingi seorang PPAT apabila dipanggil oleh penyidik, hakim ataupun kejaksaan. Untuk menghindari adanya oknum tertentu yang terlibat dalam kasus penegakan hukum terhadap PPAT pada saat dilakukan proses penyidikan ataupun kejaksaan maka seharusnya perlu adanya peraturan dari Kepala BPN RI.

## D. SIMPULAN
Terpenuhinya  hak  dan  kewajiban  dari  kedua  pihak,  baik  penjual  ataupun  pembeli  merupakan bentuk tanggung jawab dari seorang PPAT sejak ditandatanganinya akta jual beli. Selain itu, PPAT juga berkewajiban mengawal proses pendaftaran hak atas tanah yang dialihkan sampai pada setelah diterimanya sertifikat hak atas tanah sesuai dengan apa yang telah disepakati di awal, hingga sampai pada tidak adanya gugatan dari kedua pihak yang terkait. Tuntutan dalam  bentuk  apa  pun terhadap perubahan hak milik atas tanah dikemudian hari sepatutnya tidak terjadi agar kedua pihak merasa aman atas akad yang telah disepakati.
Terpenuhinya  Pasal  1320  KUHP  mengenai  syarat  sahnya  suatu  jual  beli  menjadi  acuan  yang harus  dilakukan  PPAT  dalam  memberikan  perlindungan  hukum  bagi  kedua  pihak  yang  melakukan transaksi. Syarat sahnya jual beli di antaranya adalah: (1) terpenuhi legal standing- nya, (2) kecakapan yang terbentuk dari kedua pihak, (3) adanya kesepakatan dari kedua pihak, (4) halal, (5) hal tertentu, (6)  melakukan  pengecekan  terhadap  pajak  BPHTB  serta  PPh,  (7)  terpenuhinya  hak  atas  peralihan tanah. Selain itu harus juga terpenuhi hukum adat yang mencakup syarat terang, tunai, dan nyata.

## DAFTAR  PUSTAKA
Buku:
Kelsen, H. (2012). Teori Hans Kelsen Tentang Hukum , Cet. 2, diterjemahkan oleh Jimly Asshiddiqie dan M. Ali Safaat. Jakarta: Konstitusi Press.
Fajar, M., & Yulianto, A. (2015). Dualisme Penelitian Hukum Normatif dan Empiris . Yogyakarta: Pustaka Pelajar.
Harsono, B. (2002). Menuju Penyempurnaan Hukum Tanah Nasional . Jakarta: Universitas Trisakti.
Limbong, B. (2015). Pengadaan    Tanah    Untuk    Pembangunan. Jakarta: Margaretha Pustaka. Marzuki, P. M. (2010). Penelitian Hukum . Jakarta: Kencana.
Mulyoto. (2016). Legal Standing . Yogyakarta: Cakrawala Media, Yogyakarta.
Projodikoro, R.W. (1983). Azas-azas Hukum Perdata , Bandung: Sumur.
Santoso,  U.  (2012). Hukum  Agraria:  KajianKomprehensif,    Edisi    I. Jakarta:  Kencana  Prenada  Media Group.
Yusnani.  (2007). Analisis  Hukum  Terhadap  Akta  Otentik  Yang  Mengandung  Keterangan  Palsu  (Studi Kasus Di Kota Medan). Universitas Sumatera Utara.
Artikel Jurnal / Karya Ilmiah:
Abdullah,  C.A.  (2008). Perlindungan  Hukum  Bagi  Pemegang  Hak  Atas  Tanah  Dalam  Hal  Terdapat Sertipikat Ganda Di Kabupaten Tangerang Propinsi Banten . Universitas Diponegoro.
Aditama, P.N. (2018). Tanggung Jawab Pejabat Pembuat Akta Tanah Dalam Memberikan Perlindungan Hukum Bagi  Para Pihak Pada Peralihan Hak Atas Tanah Melalui  Jual  Beli. Lex  Renaissance, Vol. 3,(No.1).
Faisal,  L.M.  (2017).  Perlindungan  Hukum  Bagi  Pemegang  Hak  Atas  Tanah  Dalam  Pembebasan  Tanah Untuk Kepentingan Umum. Journal Ilmiah Rinjani_Universitas Gunung Rinjani , Vol. 5,(No.1).
Mamminanga,  A.  (2008). Pelaksanaan  Kewenangan  Majelis  Pengawas  Notaris  Daerah  dalam Pelaksanaan Tugas Jabatan Notaris berdasarkan UUJN . Universitas Gajah Mada,
Noviyanti. (2015). Perlindungan Hukum Bagi Para Pihak dalam Perjanjian Jual Beli Tanah . Universitas Wijaya Putra.
Rizqi,  A.A.,  &  Yusriyadi.  (2018).  Perlindungan  Hukum  Pemilik  Sertipikat  Hak  Atas  Tanah  Dalam  Hal Terjadi Kesalahan Data Penerbitannya (Studi Kasus Di Kantor Pertanahan Kota Semarang). Notarius , Vol.11,(No.2).
Sadewo, J. (2019). Perlindungan Hukum Bagi Para Pihak Dalam Jual Beli Tanah Dengan Akta Di Bawah Tangan. Sol Justicia , Vol. 2,(No.2, Desember), p. 188-200.
Sakti, S.T.I., & Budhisulistyawati, A. (2020). Perlindungan Hukum Bagi Para Pihak Dalam Perjanjian Jual Beli Tanah Letter C Di Bawah Tangan. Jurnal Privat Law , Vol.VIII,(No.1, Januari-Juni).

## Peraturan Perundang-Undangan:
Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia (UUDNRI) 1945.
Kitab Undang-Undang Hukum Pidana (KUHP)
Undang-Undang No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok Agraria/(UUPA).
Peraturan Pemerintah (PP) No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.
Peraturan Pemerintah (PP) No. 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah. Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia (Perkaban RI) No. 1 Tahun 2006 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah No. 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PJPPAT)
Sumber Lain:
Sintong,  S.O.  (2003). Tinjauan  Yuridis  Akta  PPAT  Sebagai  Akta  Otentik .  Disampaikan  Pada  Seminar Nasional dan Pembekalan PPAT, Surabaya, 26 April.