……………………………………………………………………………………………………...
……………………………………………………………………………………………………... ISSN 2798-6489 (Cetak)
Juremi: Jurnal Riset Ekonomi
ISSN 2798-6535 (Online)

## ANALISIS TINGKAT AKURASI PENETAPAN NJOP PADA PAJAK BUMI DAN BANGUNAN TERHADAP NILAI PASAR DENGAN METODE ASSESSMENT SALES RATIO PADA BPPRD KOTA TANJUNGPINANG
Oleh Meidi Yanto
Program Studi Akuntansi, STIE Pembangunan Tanjungpinang Email: meidiyantostie@gmail.com

## Abstract
The purpose of this study was to find out how the determination of NJOP on Land and Building Tax at the BPPRD Tanjungpinang and to find out the level of accuracy of the determination on market  value  using  the  sales  ratio  assessment  method.  This  study  uses  a  type  of  qualitative descriptive research, namely research that seeks to describe  the  current  problem  solving  based on  data  presenting  data,  analyzing  and interpreting. In order to provide a clear, logical and accurate picture of the results of data collection, the data obtained were collected in the form of data  obtained  through  interviews,  observation,  documentation,  and  literature  study  which  were then analyzed more deeply. The results showed that the determination of the NJOP of land and buildings  for  conditions  on  January  1  of  the  tax  year  was  carried  out  through  a  land  and  or building appraisal process. Based on the ASR calculation, it  is known that for the Tanjungpinang Timur District, the determination of NJOP based on the Assessment Sales Ratio when referring to the regulations of the Directorate General of Taxes and IAAO is not in accordance with market value.  Simultaneously,  re-appraisal  of  sub-  districts  with  low  ASR  levels  is  needed,  increasing synergy with related agencies, and improving land appraisal performance.
Keywords: Level of Accuracy, Determination of NJOP, Land Tax and Building, Sales Ratio
Assessment Method PENDAHULUAN
Negara  Indonesia  mempunyai  corak kehidupan rakyat dan perekonomiannya berbasis  agrarian.  Sesuai  dengan  pasal  33 Undang-Undang  Dasar  1945,  disebutkan bahwa  bumi,  air  dan  kekayaan  alam  yang terkandung  didalamnya  mempunyai  fungsi penting dalam membangun masyarakat adil dan makmur  berdasarkan  Pancasila  dan  Undang- Undang  Dasar  1945.  Oleh  karena  itu,  bagi mereka  yang  memperoleh  manfaat  dari  bumi dan  kekayaan  alam  terkandung  didalamnya, termasuk  yang  memanfaatkan  konstruksi teknik yang dilekatkan secara tetap pada tanah, karena  mendapat  sesuatu  manfaat,  wajar  jika mereka menyerahkan sebagian dari kenikmatan yang  diperolehnya  kepada  negara  melalui pembayaran  pajak,  dalam  hal  ini  pajak  bumi dan  bangunan.    Secara  fisik  tanah  dapat
didefinsikan  sebagai  (Soehardi,  Fitridawati, 2019)  permukaan bumi bersama dengan tubuh bumi  yang  berada  dibawahnya.  Pajak  yang dikenakan  kepada  mereka  yang  memperoleh manfaat  dari  bumi  dan  kekayaan  alam  yang terkandung di dalamnya adalah pajak bumi dan bangunan (PBB).
Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) dapat didefinisikan  sebagai  iuran  yang  dikenakan terhadap  orang  atau  badan  yang  secara  nyata mempunyai  hak,  memiliki,  menguasai  dan memperoleh  manfaat  dari  bumi  dan  bangunan (Rahman, 2011). Dasar  yang digunakan untuk mengenakan  pajak  bumi  dan  bangunan  ini adalah  Nilai  Jual  Objek  Pajak  (NJOP).  NJOP merupakan harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi  jual  beli  yang  terjadi  secara  wajar. NJOP sendiri ditentukan melalui perbandingan harga  objek  pajak  dengan  objek  lain  yang
………………………………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………………………… Juremi: Jurnal Riset Ekonomi
ISSN 2798-6489 (Cetak) ISSN 2798-6535 (Online)
sejenis atau nilai perolehan baru atau nilai jual pengganti.
Saat  ini  untuk  jenis  pajak  ini  penilaian yang  dilakukan  oleh  petugas  dilakukan  secara masal (Mass Apraisal). Keadaan ini disebabkan oleh  kurangnya  tenaga  dan  biaya  serta  objek pajak  yang  luas  dan  besarnya  jumlah  objek pajak.  Penilaian  secara  massal  ini  memiliki kelemahan  dimana  kurang  akuratnya  data  dan kurang  seragamnya  tingkat  penilaian  dalam menentukan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP).
Pembangunan  yang  terjadi  di  Kota Tanjungpinang selama beberapa tahun terakhir yang dapat dilihat dari pesatnya pembangunan baik  komersil  maupun  pemerintahan  dengan dibangunannya  gedung  gedung  pemerintah, pertokoan,  hingga  perumahan  mengakibatkan tanah  mengalami  kenaikan  harga  sebagai  efek positif  dari  tingginya  angka  permintaan  atas tanah  tersebut.  Kenaikan  tanah  ini  terutama dirasakan  pada  daerah  yang  semula  masih belum berkembang namun saat  ini mengalami perekembangan yang pesat.
Perkembangan  yang  cukup  pesat  ini menyebabkan kenaikan permintaan atas berbagai property pada pasar property. Sejalan dengan  hal  tersebut  sebenarnya  awal  pula pemerintah      mengeluarkan  peraturan  mentri keuangan  (PMK)  no  208/PMK.07/2018  yang dijelaskan  diatas  adalah  tentang  kajian  pada pasal  79  Undang-Undang  No.28  tahun  2009 yang  mengamanatkan  NJOP  sebagai  dasar pengenaan pajak bumi dan bangunan pedesaan dan    perkotaan  yang  besarnya  ditetapkan  oleh kepala daerah setiap 3 tahun sekali. Pemerintah daerah yang tidak melakukan pemutahiran data dengan keadaan terkini, dan tetap menggunakan  nilai  NJOP  pada  taksiran  yang sudah tidak relevan akan mengalami kehilangan potensi  terhadap penerimaan pajak yang seharusnya masih bisa digali lagi. Secara idealnya  nilai  tanah  dan  bangunan  akan  terus meningkat.  Sisi  ini  yang  dianggap  sebagai kerugian pajak jika tidak dilakukan pemutakhiran data dengan cara yang tepat.
Dengan menggunakan data NJOP lama, mungkin  saja  pajak  bumi  dan  bangunan  yang dikenakan  berada  di  bawah  nilai  sebenarnya. NJOP  yang  seharusnya  bisa  jadi  cerminan harga transaksi atas objek tanah dan bangunan akhirnya  tidak  dapat  melaksanakan  perannta, baik  dalam  transaksi  perdagangan  maupun transaksi perpajakan.
Padahal jika dilihat, semenjak pemberlakuan
pengalihan wewenang pemungutan  pajak  PBB  perkotaan  dan pedesaan dari Direktorat Jenderal Pjak kepada Pemerintah  Daerah,  seharusnya  pos  pajak  ini dapat memmberikan pemasukan yang signifikan pada kas daerah. Namun, kenyataannya  pada  tahun  2019  menurut  data resmi  yang  diliris  oleh  BPPRD  dari  seluruh sektor  pajak  yang  dikelola  oleh  Pemerintah Kota  Tanjungpinang  hanya  pada  sector  PBB saja yang tidak mampu tereralisasi sesuai target yang  dianggarkan  dimana  target  yang  telah ditetapkan  sebesar  Rp.10.700.000.000  namun yang tercapai hanya Rp.10.552.000.000, kekuranagn  Rp.148.000.000  dengan  total  WP sekitar 99.000 ribu orang.
Pihak  BPPRD  pun  menyampaikan bahwa tidak dimenampik bahwa yang menjadi penyebab  tidak  tercapainya  target  pajak  PBB ini  dikarenakan  pihaknya  belum  melakukan pemutakhiran  data  sejak  penyerahan  PBB  P2 dari  Direktorat  Jendral  Pajak  kepada  BPPRD kota Tanjungpinang.
Selain  perlunya  memperhatikan  tingkat akurasi  penilaian,  penentuan  NJOP  juga  perlu memperhatikan  pemenuhan  asas  keadilan. Distribusi  keadilan  pada  pemungutan  Pajak Bumi  dan  Bangunan  ini  khususnya  dalam  arti keadilan horizontal masyarakat bahwa property dengan  nilai  pasar  yang  sama  ditentukan NJOPnya  pada  tingkat  yang  sama  pula. Sedangkan  untuk  keadilan  vertical  terpenuhi apabila  ada  kesamaan  nilai  rasio  antara  NJOP dengan  harga  pasar  pada  objek  pajak  bernilai tinggi dan objek pajak bernilai rendah.
Asssessment sales ratio merupakan salah satu  alat  yang  dapat  digunakan  secara  luas
……………………………………………………………………………………………………...
……………………………………………………………………………………………………... ISSN 2798-6489 (Cetak)
Juremi: Jurnal Riset Ekonomi
ISSN 2798-6535 (Online)
untuk  mengevaluasi  masalah  yang  kaitannya dengan  pajak  bumi  dan  banguna,  baik  itu menyangkut  penetapan,  keseragaman  maupun keadilan.  Selain  itu,  assessment  sales  ratio dapat  digunakan  untuk  melihat  berbagai permasalahan seputar analisis pasar, penyelesaian  keberatan  prosedur  penilaian maupun  masalah  lainnya.  Metode  ini  sendiri akan  membandingkan  antara  nilai  jual  objek pajak  (NJOP)  sebagai  terhadap  nilai  property berdasarkan nilai pasarnya.
Assessment  sales  ratio  memungkinan pengujian  atas  keakuartan  NJOP  tanah  dan bangunan  yang  ada  pada  PBB  guna  melihat tingkat  potensial  penerimaan  pajak  yang sesungguhnya  dapat  digali  oleh  pemerintah kota  Tanjungpinang  sekaligus  memenuhi  asas keadailan terhadap subjek pajak PBB tersebut. Berdasarkan  uraian  tersebut  maka  Tujuan Penelitian ini adalah untuk menganalisis tingkat akurasi  penetapan  njop  pada  pajak  bumi  dan bangunan  terhadap  nilai  pasar  dengan metode                        assessment  sales  ratio  pada BPPRD kota Tanjungpinang.

## METODE PENELITIAN
Jenis penelitian yang digunakan penulis dalam  menyusun  skripsi  ini  adalah  deskriptif analisis  dengan  pendekatan  kualitatif  yaitu metode yang menggunakan gambaran masalah yang  terjadi  saat  penelitian  ini  berlangsung dengan mengumpulkan data dari BPPRD Kota Tanjungpinang yang kemudian disusun, sehingga  dapat  dibuat  kesimpulan  dan  saran dengan  tujuan  untuk  memberikan  deskripsi yang  sistematis  dan  akurat  mengenai  objek yang diteliti.
1. Jenis Data dan Sumber Data
Jenis  data  yang  digunakan  dalam penelitian  ini  adalah  data  primer  dan  data sekunder.  Data  primer  yang  digunakan diperoleh melalui observasi, wawancara dengan  staf  BPPRD  Kota  Tanjungpinang bagian Penetapan dan Perhitungan Pajak Bumi dan Bangunan. Data sekunder dalam penelitian
ini  adalah  data  Surat  Setoran  Pajak  Daerah (SSPD) tanah kosong tahun 2021.
2. Metode Pengumpulan Data Berdasarkan  sumber  data  yang  diteliti, maka  sumber  pengumpulan  data  yang  penulis gunakan adalah :
Penelitian  langsung  (field  Research)  yang meliputi:
a. Pengamatan  dalam  istilah  sederhana adalah  proses  peneliti  dalam  melihat situasi penelitian.
b. Metode dokumentasi. Penggunaan metode  dokumentasi  dalam  penelitian ini  adalah  dengan  mengambil  data terkait proses penetapan NJOP yang ada pada PBB pada BPPRD Kota Tanjungpinang.
c. Studi Pustaka
3. Populasi dan Sampel
Populasi  dalam  penelitian  ini  adalah  jumlah
Objek pajak yang ada di kecamatan Tanjungpinang  Timur  yaitu  sebanyak  61.512 Objek Pajak.
Sampling adalah bagian dari jumlah dan karakteristik  yang  dimiliki  oleh  populasi. Dalam  penelitian  ini  jumlah  sample  yang diambil  merupakan  seluruh  objek  pajak  tanah kosong  yang  melakukan  transaksi  jual  beli  di Kecamatan Tanjungpinang Timur Kota Tanjungpinang pada periode 2021.
Pengambilan  sample  ini  dilakukan  dengan teknik  purposive  sampling.  Jumlah  sampel dalam  penelitian  ini  sebanyak  114  dipilih dengan beberapa kriterio khusus.
4. Tehnik Analisis Data Teknik analis  data yang  digunakan dalam penelitian ini adalah metode Asessment Sales  Ratio  Assessment  Sales  Ratio  dapat dihitung menggunakan prosedur:
1. Pehitungan Assessment Sales Ratio ASR = AV / SV 2. Tendensi Sentral
Pengukuran  tendensi  sentral  dalam studi ASR meliputi perhitungan mean, median, weighted mean dan mean dibagi median.
………………………………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………………………… Juremi: Jurnal Riset Ekonomi
ISSN 2798-6489 (Cetak)
ISSN 2798-6535 (Online)
3. Uji Regresifitas/Progresifitas
Melalui      perhitungan      tendensi  sentral,  hasil pembagian dari mean dan weighted mean dapat menunjukkan  kecenderungan  regresivitas  atau progresivitas.
PRD = Mean / weighted mean

## HASIL DAN PEMBAHASAN
Penentuan besarnya NJOP tanah maupun bangunan untuk kondisi      tanggal 1 Januari  tahun  pajak  dilakukan  melalui  proses penilaian  tanah  dan  atau  bangunan.  Penilaian dilakukan  dengan  tujuan  untuk  menentukan NJOP  tanah  maupun  bangunan  per  Meter persegi  sebagai  dasar  pengenaan  PBB.  NJOP ditetapkan berdasarkan Surat Keputusan Kepala  Daerah  (Bupati  atau  Walikota).  NJOP tanah  ditetapkan  dengan  satuan  rupiah  per meter  persegi  tanah  sesuai  lokasi  tanah,  yang tercermin  dalam  zona  nilai  tanah.  Sementara NJOP  bangunan  ditetapkan  berdasar  besarnya biaya per meter persegi material dan upah yang melekat pada setiap komponen bangunan, yang dalam  pengelolaan  PBB  P2  dikenal  sebagai Daftar Biaya Komponen Bangunan (DBKB). Berdasarkan perhitungan ASR yang dilakukan, diketahui bahwa untuk Kecamatan
Tanjungpinang Timur penetapan NJOP
berdasarkan  Asssessment  sales  Ratio  bila mengacu  pada  peraturan  Direktorat  Jendral Pajak maupun IAAO belum sesuai dengan nilai pasar  yang  ada  saat  ini  dimana  pada  hasil perhitungan  AR  terdapat  4  Kelurahan  yakni Kelurahan  Pinang  Kencana,  Kelurahan  Batu Sembilan,  dan  Kelurahan  Kota  Piring,  dan Kelurahan  Kampung  Bulang.  Selain  itu  nilai mean/median menunjukkan 2  Kelurahan yakni Kelurahan Pinang Kencana dan Kelurahan Batu Sembilan  mengalami  overassessment,  satu Kelurahan yakni Kelurahan Air Raja mengalami underassessment, dan dua kelurahan  yakni  Kelurahan  Kota  Piring  dan Kelurahan Kampung Bulang sudah sesuai. Berdasarkan perhitungan PRD diketahui bahwa 2  Kecamatan  Tanjungpinang  Timur  yaitu Kelurahan  Air  Raja  dan  Kelurahan  Batu
Sembilan  mengalami  regresivitas  sedangkan yang lainnya sudah sesuai.

## PENUTUP Kesimpulan
Berdasarkan  penelitian  yang  dilakukan pada  Badan  Pengelola  Pajak  dan  Retribusi Daerah (BPPRD) Kota Tanjungpinang tentang Analisis  Tingkat  Akurasi  Penetapan  NJOP
Terhadap Nilai Pasar Dengan Metode Assessment Sales Ratio, maka penulis menarik kesimpulan bahwa: 1. Penentuan besarnya NJOP tanah maupun bangunan untuk kondisi tanggal 1 Januari tahun pajak dilakukan melalui proses penilaian tanah dan atau bangunan.
2. Berdasarkan  perhitungan  ASR  yang dilakukan,  diketahui  bahwa  untuk
Kecamatan Tanjungpinang Timur penetapan NJOP berdasarkan Asssessment  sales  Ratio  bila  mengacu pada peraturan Direktorat Jendral Pajak maupun  IAAO  belum  sesuai  dengan nilai pasar yang ada saat ini
Saran
1. Melakukan penilaian ulang (re-
appraisal) terhadap kelurahan-
kelurahan  yang  memiliki  tingkat  ASR rendah  secara  serempak  bukan  secara bertahap.
2. Melakukan penilaian ulang (re-
appraisal) terhadap kelurahan- kelurahan  yang  memiliki  tingkat  ASR rendah  secara  serempak  bukan  secara bertahap, agar tetap sesuai dengan nilai pasar  megikuti  kondisi  perkembangan wilayah tersebut.
3. Meningkatkan sinergitas dengan kelurahan  dan  instansi  terkait  dalam rangka  optimalisasi  PAD  dan  kegiatan edukasi kepada masyarakat yang tingkat  kesadaran  pajaknya  masih rendah.  Sehingga  proses  pengelolaan PBB-P2 berjalan dengan optimal karena
……………………………………………………………………………………………………...
……………………………………………………………………………………………………... ISSN 2798-6489 (Cetak)
Juremi: Jurnal Riset Ekonomi
ISSN 2798-6535 (Online)
adanya  partisipasi  masyarakat  yang meningkat.
4. Mempertahankan  dan  meningkatkan kinerja penilaian dengan cara melakukan  verifikasi  data  secara  teliti dan menyeluruh saat kegiatan pendataan sebelum melakukan penetapan sehingga meminimalisir kebocoran  potensi  pajak  di  kemudian hari.

## DAFTAR PUSTAKA
[1] Andriani, P. J. . (2013). Akuntansi  Pajak. Salemba Empat.
[2] Anwar,  M.  K.  (2019).  Analisis  Tingkat Akurasi Penetapan Nilai Jual Objek Pajak Bumi  Terhadap  Nilai  Pasar  Dengan
Metode  Assessment  Sales  Ratio  (Studi Kasus  di  Kecamatan  Purworejo  Kota Pasuruan  Tahun    2017).  Universitas
Brawidjaya.
[3] Elriza,  P.  (2013).  Analisis  Tingkat
Akurasi Penetapan NJOP Bumi Terhadap Nilai  Pasar  Dengan  Metode  Assessment Sales  Ratio  Di  Kecamatan  Sario  Kota Manado. Universitas Samratulangi Manado.
[4] Indriantoro,  Nur.,  dan  Bambang,  S. (2013).  Metodelogi  Penelitian  Bisnis untuk  Akuntansi  &  Manajemen.  BPFE.
International  Association  of  assessing Officer  (IAAO).  (2013).  Standard  on Ratio Studies.
[5] Rahman, A. (2013). Intensifikasi
Pemungutan  Pajak  Bumi  dan  Bangunan
Kecamatan  Soreang  Kota  Parepare.
Universitas Hasanudin.
[6] Soehardi,  Fitridawati,  D.  (2019).  Studi Identifikasi  Kerusakan  Lereng  Kampus Fakultas  Ilmu  Administrasi  Universitas Lancang Kuning. Jurnal Teknik Sipil.
[7] Sugiyono.  (2016).  Metode  Penelitian (Kuantitatif,Kualitatif dan R&D). Alfabeta
[8] Theresia,  S.  &.  (2015).  Perpajakan Indonesia. Yogyakarta: Andi.
[9] Wakas,  M.,  Karamoy,  H.,  &  Runtu,  T. (2015). Analisis Tingkat Akurasi Penetapan  NJOP  Bumi  Di  Keacamatn Mapenget Kota Manado. Emba.
[10] Zulvia,  D.  (2013).  Analisa  Tingkat Akurasi Penetapan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP)  Bumi  Terhadap  Nilai  Pasar Dengan  Metode  Assessment  Sales  Ratio (studi kasus pada kantor pelayanan pajak kecamatan Padang). STIE KBP
………………………………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………………………… Juremi: Jurnal Riset Ekonomi
ISSN 2798-6489 (Cetak) ISSN 2798-6535 (Online)

## HALAMAN INI SENGAJA DIKOSONGKAN