## STUDI KELAYAKAN DAN ANALISIS RISIKO PENERAPAN
SISTEM PENYEDIAAN AIR SIAP MINUM PDAM KOTA SURABAYA DI APARTEMEN

## Annas Taufan dan Adhi Yuniarto
Departemen Teknik Lingkungan, Institut Teknologi Sepuluh Nopember Email : adhy@its.ac.id

## ABSTRAK
Kota Surabaya sebagai pusat pemerintahan dan bisnis di Jawa Timur telah menjadikan Kota Surabaya  mengalami  pesatnya  pertumbuhan  properti di  segala jenis  termasuk  pertumbuhan apartemen.  Tingginya  pertumbuhan  unit  apartemen  di  Surabaya  baik  sudah  terbangun, sedang  atau  direncanakan  pembangunannya  akan  selaras  dengan  pertumbuhan  penduduk yang semakin meningkat di Kota Surabaya. Hal ini akan diiringi oleh peningkatan kebutuhan air  minum  di  apartemen  itu  sendiri.  Harga  pembelian  air  PDAM  khusus  apartemen  yang lebih  mahal  dari  tarif  rumah  tapak  juga  membebani  penghuni  apartemen.  Oleh  karena  itu diperlukan inisiatif dan upaya untuk memenuhi kebutuhan air yang telah siap minum untuk apartemen.  Penelitian  ini  akan  menganalisis  kelayakan  teknis, finansial  serta analisis  risiko terhadap penerapan aplikasi sistem penyediaan air siap minum di apartemen sehingga dapat menjadi  bahan  acuan  atau  bahan  kajian  akademik  selanjutnya.  Berdasarkan  analisis  yang telah dilakukan, penerapan sistem penyediaan air siap minum di apartemen dinyatakan layak secara  teknis  dan  finansial.  Mitigasi  risiko  terkait  penerapan  sistem  penyediaan  air  siap minum  di  apartemen  dilakukan  dengan  mengalokasikan  risiko  kepada  pihak  yang  relatif mampu  mengelolanya  atau  disebabkan  memiliki  biaya  terendah  untuk  menyerap  risiko tersebut.
Kata kunci : Air Siap Minum, Analisis Risiko, Apartemen, Sistem Penyediaan Air Siap Minum, Studi Kelayakan.

## ABSTRACT
The  city  of  Surabaya  as  the  center  of  government  and  business in  East  Java  has  made  the city of Surabaya experience rapid property growth in all types including apartment growth. The  high  growth  of  apartment  units  in  Surabaya,  whether  they  have  been  built,  are  being built, or are planned for construction will be in line with the increasing population growth in the  city  of  Surabaya.  This  will  be  accompanied  by  an  increase  in  the  need  for  drinking/ potable  water  in  the  apartment  itself.  The  purchase  price  of  PDAM  water  specifically  for apartments, which is more expensive than the landed house rate, also burdens the apartment residents.  Therefore,  we  need  initiatives  and  efforts  to  meet  the  demand  for  ready-to-drink water for apartments. This study will analyze the technical aspect, financial aspect, and risk analysis of the application of a ready-to-drink water supply system in an apartment so that it can  be  used  as  reference  material  or  material  for  further  academic  studies.  Based  on  the analysis that has been carried out, the application of a ready-to-drink water supply system in the apartment is declared technically and financially feasible. Risk mitigation related to the application  of  a  ready-to-drink  water  supply  system  in  apartments  is  carried  out  by allocating  risk  to  parties  who  are  relatively  able  to  manage  it  or  because  they  have  the lowest cost to absorb this risk.
Keywords : Ready to Drink Water, Risk Analysis, Apartments, Ready-to-Drink Water Supply System, Feasibility Study.
“STUDI  KELAYAKAN  DAN  ANALISIS  RISIKO  PENERAPAN  SISTEM  PENYEDIAAN  AIR SIAP  MINUM  PDAM  KOTA  SURABAYA  DI  APARTEMEN”  (ANNAS  TAUFAN  DAN  ADHI YUNIARTO)

## PENDAHULUAN
Kota  Surabaya  sebagai  ibukota  provinsi Jawa  Timur  menjadikan  Kota  Surabaya sebagai  kantor  pemerintahan  dan  pusat bisnis  di  Jawa  Timur.  Hal  ini  pula  yang mendasari  Kota  Surabaya  menjadi  pusat dari  segala  aktivitas  bisnis,  perdagangan dan  ekonomi  bagi  para  pelaku  usaha  di Jawa  Timur.  Aktivitas  pemerintahan  dan bisnis  di  Surabaya  ini  yang  mendasari pesatnya pertumbuhan properti di Surabaya. Menurut  data  PT.  Colliers  International pada  tahun  2019,  akan  ada  penambahan unit  apartemen  baru  ( Strata-title )  sebesar 36.523-unit  pada  tahun  2021  dengan penambahan  sebesar  9.251-unit  apartemen setiap tahunnya (Arfianto, 2019).
Peningkatan jumlah penduduk yang menempati  unit  apartemen  juga  akan diiringi  oleh  peningkatan  kebutuhan  air minum di  apartemen itu sendiri. Namun air PDAM  Kota  Surabaya  masih  tidak  dapat dikonsumsi  secara  langsung  sebagai  air minum  oleh  penghuni  apartemen.  Standar kualitas  air  minum  berdasarkan  Peraturan
Menteri Kesehatan RI nomor 492/MENKES/PER/IV/2010 tentang persyaratan Kualitas Air Minum
menyebutkan  bahwa  air  minum  harus memenuhi  standar  baku  mutu  yang  di dalamnya  mencakup  persyaratan  fisik, kimia,  bakteriologis  dan  radiologis.  Oleh karena  itu  perlu  dilakukannya  studi kelayakan  dan  analisis  risiko  dalam  upaya penerapan  sistem  penyediaan  air  siap minum  di  apartemen  sehingga  dapat membantu pengelola serta penghuni apartemen  untuk  mendapatkan  kebutuhan air minumnya dengan lebih mudah.
Dalam  penelitian  ini  akan dilakukan kajian kelayakan  secara teknis  dan  finansial, serta analisis  risiko  terhadap  penerapan  sistem penyediaan  air  siap  minum  PDAM  Kota Surabaya  di  apartemen.  Setelah  dilakukan studi kelayakan dan analisis risiko, dilakukan perencanaan strategi pengelolaan yang tepat untuk menjamin
keberlangsungan  sistem.  Adapun  wilayah studi penelitian ini terbatas pada apartemen di wilayah administrasi Kota Surabaya.
Menurut  Hidayat  dkk  (2018)  dalam melakukan  analisis  kelayakan  finansial terdapat  beberapa  indikator  atau  kriteria yang  perlu  dipenuhi  antara  lain  analisa Break  Event  Point  (BEP),  Net  Present Value (NPV), Internal Rate of Return (IRR), Benefit  Cost  Ratio  (BCR), dan Payback
Periode (PP). Sedangkan risiko
berdasarkan  pemaparan  Darmawi  (2010) adalah suatu keadaan adanya ketidakpastian dengan  tingkat  ketidakpastian  yang  terukur secara  kuantitatif.  Dimana  risiko  tersebut dapat  menyebabkan  kerugian  yang  dapat ditanggulangi  melalui  manajemen  risiko. Adapun  manajemen  risiko  seperti  yang dijelaskan  Simamora  dan  Kurniati  (2016) adalah  proses  secara  sistematis  untuk mengidentifikasi, menganalisis kemungkinan dan konsekuensi, serta mengatur hasil tingkat risiko. Geraldin  dkk  (2007)  menyatakan  bahwa dengan manajemen risiko dapat memproyeksikan seberapa jauh risiko yang akan  dihadapi  serta  mengetahui  bagaimana proses  pengendaliannya. Risiko  tersebut dinilai  secara  kualitatif  dan  kuantitatif. Proses analisis risiko terdiri atas identifikasi risiko,  alokasi  risiko,  penilaian  risiko,  dan mitigasi  risiko.  Tujuan  analisis  risiko adalah  agar stakeholder dapat  memperoleh manfaat  finansial  sebesar-besarnya  melalui proses  pengelolaan  risiko  yang  meliputi menghilangkan, meminimalkan,
mengalihkan, dan menyerap/menerima risiko tersebut.
Aksa  &  Hadi  (2019)  menjelaskan  bahwa berdasarkan aspek teknis untuk pengolahan air  siap  minum  menggunakan  ultrafiltrasi, karbon  aktif  dan  ozon  didapatkan  air minum  dengan  kualitas  yang  memenuhi baku mutu air minum dalam kemasan. Hasil perhitungan didapatkan rancangan anggaran biaya yang paling murah dan efisien berupa air  siap  minum  hanya  pada  wastafel  dapur. Berdasarkan  aspek  finansial  didapatkan harga jual  air  minum  termurah  sebesar  Rp. 34.000/  bulan  berupa  air  siap  minum  yang disediakan  dalam  bentuk  kemasan  galon. Berdasarkan  aspek  partisipasi  masyarakat, sebagian masyarakat lebih memilih air siap
minum  yang  berasal  dari  wastafel  dapur (47,9%).
Penerapan  sistem  penyediaan  air  siap minum  di  apartemen  pada  penelitian  ini terdiri  dari  beberapa  tahapan  diantaranya penampungan  air  baku,  tahap  penyaringan, tahap  desinfeksi  dan  tahap  distribusi  ke penghuni  apartemen.  Adapun  air  baku berasal  dari  air  PDAM  Kota  Surabaya. Proses  penampungan  air  baku  dilakukan dengan membangun  bak tandon  dari  bahan tara  pangan  ( food  grade )  dan  bebas  dari bahan – bahan yang dapat merusak kualitas air baku.
Tahap penyaringan dilakukan untuk mencegah  kemungkinan  adanya  kotoran yang  terbawa  dalam  proses  distribusi  dari IPAM PDAM melalui pipa – pipa distribusi sampai ke tandon apartemen. Pada dasarnya, tahap penyaringan dapat
menggunakan  media  pasir  atau sandfilter ,
karbon aktif, saringan halus atau
microfilter .  Dalam  tahap  penyaringan  ini pula dilakukan penyaringan lanjutan dengan  media  penyaringan  tingkat  tinggi seperti  menggunakan  ultrafiltrasi.  Setelah dilakukan  penyaringan  akan  dilakukan proses desinfeksi. Proses desinfeksi digunakan  untuk  menghilangkan  atau membunuh bakteri di dalam air minum. Di dalam  depot  air  minum  dikenal  2  cara desinfeksi  yaitu  menggunakan  ozon  dan sinar  ultraviolet  (Rumondor  dkk,  2014). Namun  seiring  perkembangan  teknologi munculah  teknologi  baru  yaitu reverse osmosis (Widayat dan Yudo, 2002).
Penelitian ini diharapkan dapat memberikan informasi  yang  memadai  terkait  kajian kelayakan  dan  risiko  terhadap  penerapan sistem  penyediaan  air  siap  minum  di apartemen.  Dan  diharapkan  memperoleh hasil  yang  dapat  digunakan  sebagai  bahan referensi atau acuan untuk rencana pengembangan  penyediaan  air  siap  minum di  apartemen.  Selain  itu  dapat  juga dijadikan sebagai referensi untuk penelitian selanjutnya  terkait  sistem  penyediaan  air siap  minum  PDAM  Kota  Surabaya  di apartemen maupun lokasi lainnya.

## METODE PENELITIAN
Metode penelitian ini dilaksanakan dalam beberapa tahapan:
A. Pengumpulan Data Pengumpulan  data  perlu  dilakukan  untuk mendukung studi yang dilakukan. Data-data yang  dikumpulkan  dalam  tugas  akhir  ini meliputi  data  primer  dan  data  sekunder. Data  Primer  merupakan  data  –  data  yang diperoleh  secara  langsung  dari  sumber aslinya  yang  berupa  survey.  Pengumpulan data-data  primer  pada  penelitian  ini meliputi kusioner untuk pengelola apartemen, kuisioner untuk penghuni apartemen  dan  kuisioner  untuk  pakar  air minum  dan  PDAM  Kota  Surabaya  (jika diperlukan).
Sedangkan  Data  sekunder  adalah  data-data yang  diperoleh  melalui  media  perantara atau  secara  tidak  langsung  yang  berupa buku,  catatan  arsip  dan  bukti-bukti  lainnya yang  didapatkan  dari  sumber  atau  instansi yang  terkait.  Data-data  sekunder  yang diperlukan  antara  lain  data  pertumbuhan apartemen,  peta  kota  Surabaya,  data  IMB bangunan  apartemen,  data  teknis  PDAM Kota  Surabaya,  dan  informasi  air  baku PDAM Kota Surabaya serta RISPAM Kota Surabaya (jika diperlukan).
B. Analisis Aspek Teknis Aspek  teknis  ini  meliputi  aspek  –  aspek yang  dapat  digunakan  untuk  menilai kelayakan  suatu  aplikasi  penyediaan  air siap  minum  di  apartemen  dan  juga berdasarkan  hasil  survey  kebutuhan  nyata ( Real Demand Survey-RDS ). Adapun aspek teknis  yang  ditinjau  diantaranya  survey kepuasan penghuni apartemen terkait survey  kebutuhan  nyata  ( Real  Demand Survey ) yang terdiri dari willingness to pay dan ability  to  pay ,  penyediaan air eksisting di  apartemen,  ketersediaan  bahan  baku, pemilihan  unit  pengolahan  air  minum terbaik  serta  analisa  sistem  penyediaan  air siap minum di apartemen. Selain itu, dalam penelitian  ini  juga  akan  dibahas  mengenai model  kerja  sama  antara  PDAM  Kota Surabaya dengan pengelola/ pemilik apartemen terkait dengan penerapan system
penyediaan  air  siap  minum  PDAM  Kota Surabaya di apartemen.
C. Analisis Aspek Finansial Dalam  kajian  analisis  finansial  akan dilakukan terlebih dahulu analisis permintaan (Demand) terhadap  proyeksi kebutuhan  air  selama  periode  perencanaan yang  mengacu  pada  rata-rata  penggunaan air  minum  penghuni  apartemen.  Analisis permintaan  terdiri  dari  kondisi  penyediaan air  minum  penghuni  apartemen,  kebutuhan air  minum  penghuni  apartemen,  tingkat pelayanan yang diharapkan penghuni apartemen.  Selain  itu  juga  dilakukan analisis biaya manfaat yang terdiri dari Net Present  Value (NPV), Internal  Rate  of Return (IRR), Benefit  Cost  Ratio (BCR) serta dilakukan penentuan tarif pelanggan. D. Analisis Risiko
Analisis  risiko  akan  dilakukan  dengan mengidentifikasi risiko-risiko yang
berpotensi  akan  timbul  di  dalam  suatu proyek  pekerjaan.  Setiap  tahap  dari  suatu pekerjaan  sistem  penyediaan  air  siap minum  di  apartemen  akan  dilakukan identifikasi  risiko-risiko  yang  berpotensi timbul.  Pada  analisis  risiko  ini  juga  akan ditentukan  strategi  berdasarkan  peringkat terbesar  dampak  yang  ditimbulkan  dari hasil perhitungan pada alokasi risiko. Hasil analisis yang dilakukan secara teknis, finansial  dan  analisis  risiko,  dapat  ditarik kesimpulan  dan  saran.  Kesimpulan  dan saran  merupakan  tahapan  terakhir  dalam penulisan  penelitian.  Kesimpulan  yang dibuat  berdasarkan  tujuan  yang  telah ditetapkan. Saran digunakan untuk membuat  usulan  perbaikan  penelitian  ke depan sehingga penelitian selanjutnya akan lebih baik.

## HASIL DAN PEMBAHASAN
Pertumbuhan  apartemen  di  Kota  Surabaya berdasarkan  data  PT.  Colliers  International dalam  laporannya  yang  berjudul  Surabaya All Sector Market Report Colliers H2 2019 (Arfianto,  2019)  menyebutkan  bahwa jumlah unit apartemen yang telah terbangun
sampai  tahun  2021  sebesar  46.388-unit apartemen baik type studio, 2 BR maupun 3
BR. Adapun kebutuhan air minum
penghuni  apartemen  per  orang  per  hari sebesar  2,5  liter  serta  kebutuhan  memasak sebesar  6  liter  per  hari.  Sedangkan kebutuhan  penggunaan  air  untuk  mandi, cuci,  kakus  (MCK)  setiap  penghuni apartemen sebesar 20 liter per hari.
 Aspek Teknis
A. Proyeksi  kebutuhan  air  minum  di apartemen
Pada  penyusunan  proyeksi  kebutuhan  air minum  pada  salah  satu  apartemen  terpilih yaitu  Apartemen  X  yang  berlokasi  di Surabaya  diproyeksikan  selama  20  tahun namun  setiap  tahun  tidak  mengalami penambahan  penghuni.  Hal  ini  disebabkan proses  pembangunan  apartemen  educity telah  dilakukan  100%  di  wilayah  tersebut sehingga tidak memungkinkan untuk dilakukan  pengembangan  tower  menjadi lebih  banyak.  Hasil  perhitungan  proyeksi kebutuhan  air  minum  di  apartemen  X diketahui total pemakaian rata- rata sebesar 0,7 liter per detik.
B. Analisis kepuasan penghuni apartemen Dalam  survey  yang  dilakukan  ke  penghuni apartemen diketahui bahwa seluruh penghuni  apartemen  telah  mendapatkan pelayanan  air  bersih  dari  PDAM  Kota Surabaya.  Namun  hanya  80-%  responden penghuni  apartemen  yang  menyatakan mendapatkan  kualitas  air  bersih  yang jernih,  sedangkan  20%  responden  lainnya menyebutkan  bahwa  air  bersih  yang didapatkan terkadang masih keruh.
Dalam survey tersebut juga didapatkan data bahwa 65% responden menyatakan persetujuannya jika ada peningkatan kualitas  air  bersih  menjadi  air  siap minum. Sedangkan 35% responden mengaku masih bimbang  jika  ada  pelayanan  peningkatan kualitas  air  bersih  menjadi  air  siap minum. Data  lebih  lengkap  dapat  dilihat  pada Gambar-1 sebagai berikut.
Gambar-1 : Lokasi kran air siap minum Selain itu,  terkait  dengan  pemasangan  kran air  siap  minum  di  apartemen,  sebanyak 75%  responden  lebih  memilih    untuk dipasang  di  kran  dapur  setiap  unit apartemen  karena  hanya  akan  digunakan untuk  keperluan  kebutuhan  air  minum  dan memasak.  Sedangkan  kebutuhan  untuk mandi, cuci dan sebagainya tetap menghendaki  menggunakan  air  bersih. Adapun  15%  responden  menghendaki lokasi  air  siap  minum  dipasang  untuk seluruh  kran  air  di  setiap  unit  apartemen. Data lengkap dapat dilihat pada Gambar-2.
Gambar-2 : Lokasi kran air siap minum Biaya kebutuhan air minum sebagian besar responden di apartemen berkisar antara Rp. 251.000  –  Rp.  500.000  (47%  responden), 33  %  responden  membutuhkan  biaya sebesar  Rp.  501.000  –  Rp.  750.000  untuk memenuhi kebutuhan air minum per bulan. Data lengkap tersaji pada Gambar-3.
Gambar-3 : Lokasi kran air siap minum
Pada  penelitian  ini  juga  dilakukan  survey kebutuhan nyata ( real demand survey ) yang terdiri  dari  survey  keinginan  membayar ( willingness to pay ) dan kemampuan untuk membayar  ( ability  to pay). Seluruh responden  menyatakan  persetujuannnya jika  ada  peningkatan  pembayaran  tarif untuk  peningkatan  pelayanan  penyediaan air  bersih  menjadi  air  siap  minum.  Dalam survey  yang  dilakukan  diperoleh  data bahwa  40,8%  responden  sanggup  untuk membayar sampai dengan maksimal Rp.150.000,  -  per  m 3 air  siap  minum  atau Rp.  150,  -  per  liter  air  siap  minum, sedangkan  sebanyak  35,2%  responden mengaku  tidak  keberatan  jika  harus membayar sampai Rp.100.000, - per m 3 air siap minum di apartemen. 13,6% responden bahkan mengaku sanggup untuk membayar sampai  dengan  Rp.200.000,  -  per  m 3 air siap  minum  atau  Rp.200,-  per  liter  air  siap minum.  Data  lengkap  disajikan  pada Gambar-4 di bawah ini.
Gambar-4 : Kemampuan untuk membayar ( ability to pay )
C. Penyediaan air baku Air baku yang digunakan untuk perencanaan  system  penyediaan  air  siap minum  di  apartemen  berasal  dari  air PDAM.  Pemakaian  air  PDAM  diharapkan dapat  meminimalisir  beban  pengolahan menjadi  air  siap  minum  karena  air  PDAM telah  memiliki  kualitas  air  bersih  yang cukup baik. Data primer terkait kualitas air baku  yang  berasal  dari  PDAM  Kota Surabaya telah diperoleh dengan melakukan uji laboratorium untuk mengetahui  kualitas  air  baku.  Sampling dilakukan  di  salah  satu  rumah  yang  berada di  kompleks  perumahan  Sukolilo  Dian Regency 1. Hasil uji laboratorium menunjukkan  sebagian  besar  parameter
“STUDI  KELAYAKAN  DAN  ANALISIS  RISIKO  PENERAPAN  SISTEM  PENYEDIAAN  AIR SIAP  MINUM  PDAM  KOTA  SURABAYA  DI  APARTEMEN”  (ANNAS  TAUFAN  DAN  ADHI YUNIARTO)
masih  memenuhi  baku  mutu,  namun beberapa parameter masih
belum memenuhi  baku  mutu  diantaranya  dapat dilihat pada Tabel-1 di bawah ini.
Tabel-1 : Parameter air baku yang belum memenuhi baku mutu
Hasil  uji  laboratorium  tersebut  menjadi dasar  untuk  merancang  desain  Instalasi Pengolahan Air Minum (IPAM) di apartemen dengan kualitas air siap diminum secara langsung oleh penghuni apartemen. Dalam  penentuan  desain  IPAM  dipilih  3 alternatif  rancangan  desain  IPAM  yang mengacu  pada  hasil  uji  laboratorium  yang telah  dilakukan.  Ketiga  alternatif  desain IPAM kemudian dilakukan penilaian sesuai kriteria  penilaian  yang  telah  ditetapkan untuk menentukan kelayakan sistem IPAM. Metode penilaian dalam menentukan alternatif  pengolahan  terbaik  menggunakan tabel tabulasi dan pembobotan untuk setiap kriteria  penilaian  yang  dapat  dilihat  pada Tabel  -2.  Penilaian  kriteria  diasumsikan oleh perencana berdasarkan kondisi eksisting.  Adapun  kriteria  yang  ditetapkan dan juga besar bobot penilaian dapat dilihat pada Tabel -2 di bawah ini.
Tabel-2 : Kriteria penilaian dan bobot penilaian Penentuan  alternatif  terbaik  didapatkan dengan  melakukan  penilaian  sesuai  kriteria
penilaian  dan  dikalikan  dengan  bobot penilaian.  Berdasarkan  hasil  perhitungan dapat  diketahui  bahwa  alternatif  desain IPAM  yang  terbaik  adalah  menggunakan rangkaian  unit  Bak  Tampung  1,  unit  filter karbon aktif, unit ultrafiltrasi, unit ultraviolet dan reservoir.
 Aspek Finansial
A. Biaya Investasi (CAPEX)
Setelah  diketahui  desain  unit  IPAM berdasarkan  penilaian  yang  dilakukan sebelumnya,  maka  dibuat  perencanaan biaya pembangunan awal dengan memperhatikan  tingkat  inflasi  10  tahun  ke belakang yang diketahui sebesar 4,79% dan mengacu  tingkat  suku  bunga  dasar  Bank Mandiri  tahun  2020  yang  sebesar  9,95% untuk  kredit  korporasi.  Hasil  perhitungan biaya  investasi  yang  telah  dilakukan diketahui sebesar Rp. 739.826.519, -.
B. Biaya Operasional (OPEX) Biaya operasional dan pemeliharaan merupakan  biaya  yang  dikeluarkan  setiap tahun untuk mengoperasikan dan memelihara  mesin  dan  utilitas  lainnya, biaya gaji dan tunjangan pegawai, penggunaan bahan kimia, serta biaya listrik. Kenaikan  biaya  operasional  disesuaikan dengan  tingkat  inflasi  10  tahun  terakhir yaitu  4,79%  per  tahun  hingga  tahun  2040. Hasil  perhitungan  biaya  operasional  yang telah  dilakukan  diketahui  sebesar  Rp. 516.109.664, -.
C. Penetapan kelayakan finansial Kelayakan  finansial  ditetapkan  dengan indicator  analisis  NPV,  BCR,  FIRR,  dan Payback Period.
Analisa  NPV  dihitung  berdasarkan  biaya investasi,  biaya  operasi  dan  pemeliharaan serta  benefit  dari  proyek  yang  telah direncanakan.  Suku  bunga  yang  dipakai adalah  bunga  berubah  ( Floating  Interest Rate )  yang  berkisar  antara  12-14%. Perhitungan NPV untuk penelitian menggunakan  suku  bunga  12%.  Adapun perhitungan NPV adalah sebagai berikut: NPV air siap minum
= ∑ 12%
= ∑ ℎ 12%
= Rp2.271.276.566 Nilai NPV>0 sehingga proyek ini LAYAK berdasarkan  parameter net  present  value dengan  jangka  waktu  20  tahun  dan  suku bunga 12%. Setelah  menentukan net  present  value selanjutnya dilakukan perhitungan
kelayakan  berdasarkan  parameter benefit cost  ratio  (BCR) dengan  suku  bunga  12% yaitu BCR air siap minum = PV+/PV- = Rp3.011.103.085,380 / -Rp739.826.519 = 4,07 Berdasarkan perhitungan yang telah
dilakukan, nilai BCR>1 sehingga proyek ini dinyatakan LAYAK untuk dilaksanakan .
Financial Internal Rate of Return merupakan  kemampuan  suatu  proyek menghasilkan return pada  tingkat discount factor tertentu pada saat NPV = 0. Sehingga pada  perencanaan  ini  ditentukan discount factor yang  digunakan  adalah  12%  dan 13%.  Berdasarkan  perhitungan  yang  telah dilakukan  nilai  IRR  pada  rencana  investasi pembangunan IPAM ini adalah 13,15%. Nilai IRR proyek BOT berkisar rata-rata 13 -  15%  sehingga  pada  rencana  proyek  ini dinyatakan LAYAK .
Tahap  terakhir  dari  penentuan  kelayakan finansial pembangunan IPAM di apartemen adalah  penentuan  waktu  pengembalian model  dengan  metode payback  period analysis berdasarkan  arus  kas  bersih  dan kumulatif  arus  kas  yang  telah  disusun . Berdasarkan  hasil  perhitungan  didapatkan Payback  period  selama  3  tahun  sehingga rencana proyek ini dinyatakan LAYAK.
D. Analisis sensitivitas
Analisis sensitivitas adalah prosedur sistematis  untuk  memperkirakan  efek  dari pilihan yang dibuat terkait metode dan data pada hasil penelitian. Metode yang digunakan  dalam  analisis  sensitivitas  ini adalah analisis sensitivitas scenario.
Analisis  sensitivitas  skenario  dilakukan dengan  melibatkan  penghitungan  skenario yang berbeda, untuk menganalisis pengaruh parameter  input  diskrit  baik  pada  nilai parameter output atau prioritas.
Hasil analisis sensitivitas finansial investasi sistem penyediaan air minum di Apartemen Kota Surabaya karena adanya Covid-19 dan apabila  Covid-19  telah  berakhir  digunakan standar  deviasi  sebesar  ±50%,  sehingga hasil  yang  didapatkan  dapat  dilihat  pada Tabel -3 sebagai berikut.
Tabel-3 : Perhitungan Analisis Sensitivitas
Berdasarkan perhitungan yang telah dilakukan  dapat  diketahui  bahwa  dengan memvariasikan input yaitu -50%, basis, dan +50% terjadi perubahan hasil dampak yang berbeda  dari  nilai  basis  sehingga  data merupakan  data sensitive .  Selain  itu,  kita dapat  mengetahui  bahwa  setiap  perubahan 50% dari data basis berpengaruh signifikan terhadap hasil yang diharapkan.
 Penetapan  risiko  investasi  penerapan penyediaan air siap minum di apartemen
A. Pemilihan  investor  dalam  pelaksanaan pembangunan dan operasional
Sebelum  melakukan  analisis  risiko  perlu dilakukan  penentuan  alternatif  pelaksana pembangunan  dan  operasional  penyediaan air  siap  minum  di  apartemen.  Dalam penentuan alternatif
pelaksana pembangunan  dan  operasional  ini  ada  3 (tiga) pihak yang terlibat diantaranya pihak
Pemilik Apartemen, PDAM Kota Surabaya dan  Pihak  Ketiga/  Vendor  Luar.  Metode penilaian  dalam  menentukan  alternatif pelaksana  menggunakan  tabel  tabulasi  dan pembobotan untuk setiap kriteria penilaian. Adapun  kriteria  yang  ditetapkan  dan  juga besar  bobot  penilaian  dapat  dilihat  pada Tabel-4 di bawah ini.
Tabel-4 : Kriteria penilaian penetapan pelaksana pembangunan & operasional IPAM
Penentuan  alternatif  terbaik  diperoleh dengan  melakukan  penilaian  sesuai  kriteria penilaian  dan  perkalian  dengan  bobot penilaian.  Berdasarkan  hasil  perhitungan diperoleh alternatif pelaksana terbaik untuk pembangunan  dan  pengoperasian  unit IPAM  sekaligus  menjadi  investor  dalam
No. Kriteria Bobot 1 SDM terampil secara teknis 0,25 2 Kemampuan finansial kuat 0,3 3 Pengalaman pelaksana 0,2 4 Profesionalitas & pelayanan prima  0,15 5 Kemampuan penekanan biaya 0,1 1 Total
proyek  ini  adalah  pelaksana  dari  pihak ketiga/ vendor luar.
B. Identifikasi risiko Identifikasi  risiko  dalam  penelitian  ini dilakukan  pada  tahap  pra-konstruksi,  tahap konstruksi  dan  tahap  operasi.  Adapun metode  yang  digunakan  untuk  melakukan identifikasi  risiko  menggunakan  diagram fishbone.  Analisa  risiko  menggunakan diagram  fishbone  dibagi  menjadi  beberapa sector  diantaranya  sektor man,  material, machine, method, environment. Hasil analisa  identifikasi  risiko  diperoleh  11 potensi risiko pada tahap pra-konstruksi, 21 potensi risiko pada tahap konstruksi dan 32 potensi risiko pada tahap operasi.
C. Penilaian Risiko Hasil  Analisa  identifikasi  risiko  kemudian dilakukan  penilaian  untuk  masing-  masing risiko  untuk  menentukan  risiko  yang memiliki  kemungkinan  terjadi  paling  besar dan  mempunyai  pengaruh  yang  paling signifikan terhadap kelangsungan penerapan  system  penyediaan  air  siap minum  di  apartemen.  Penilaian  risiko dilakukan dengan rumus sebagai berikut: Nilai  Risiko  =  skala  kemungkinan  x  skala konsekuensi.
Skala kemungkinan terdiri dari 5-point nilai dengan  point  1  merupakan  kemungkinan yang  hampir  tidak  mungkin  terjadi  dan point  5  merupakan  kemungkinan  yang hampir pasti terjadi. Sedangkan konsekuensi  terdiri  dari  5-point  nilai dengan  point  1  merupakan  konsekuensi tidak  penting  sampai  dengan  point  5  yang memiliki konsekuensi paling penting. Hasil  perhitungan  terhadap  penilaian  risiko diperoleh  nilai  risiko  terbesar  pada  tahap pra  konstruksi  diantaranya  adalah  risiko terjadinya penolakan dari penghuni dan/atau  pengelola  apartemen  terhadap penerapan  system  penyediaan  air  siap minum  di  apartemen,  tidak  tersedianya dana  investasi  awal  untuk  pembangunan dan operasional, serta risiko kecenderungan penghuni apartemen yang masih meragukan kualitas  hasil  pengolahan  air  siap  minum serta  risiko  kesalahan  desain  perencanaan unit  pengolahan  dan  kesalahan  Analisa finansial.
Pada  tahap  konstruksi,  nilai  risiko  terbesar diantaranya risiko pembangunanunit pengolahan  air  siap  minum  tidak  sesuai dengan  desain  perencanaan  awal,  hasil  uji kualitas  air  pengolahan  air  minum  yang belum  memenuhi  baku  mutu  air  minum, kapasitas  pengolahan  yang  tidak  sesuai dengan  perencanaan  awal.  Selain  itu potensi  risiko  control  dan  monitoring pekerjaan  kosntruksi  yang  lemah  perlu mendapat perhatian khusus.
Pada  tahap  operasi  risiko  dengan  nilai terbesar  diantaranya  risiko  keterlambatan pembayaran  retribusi  air  siap  minum  oleh penghuni apartemen, risiko biaya operasional lebih besar daripada pendapatan, risiko keterlambatan penggantian  atau  pembersihan  rutin  unit pengolaham, risiko kenaikan Listrik, kesalahan  penerapan  tarif  awal  dan penurunan kualitas hasil pengolahan.
D. Alokasi risiko Setelah  identifikasi  dan  penilaian  risiko, tahapan  selanjutnya  adalah  alokasi  risiko baik  pada  tahap  pra-kosntruksi,  konstruksi dan  tahap  operasional.  Alokasi  risiko adalah salah satu tahapan substansi analisis risiko  dalam  studi  kelayakan  sebuah proyek.  Alokasi  risiko  merupakan  salah satu  metode  untuk  membagi  beban  risiko antar  tiga  pihak  yang  terlibat  yaitu  pihak PDAM,  vendor  luar  dan  pihak  pemilik apartemen.  Risiko  –  risiko  yang  telah dinilai  dialokasikan  kepada  pihak  yang relatif  mampu  mengelolanya.  Jika  prinsip ini  diterapkan  dengan  baik,  diharapkan dapat  menghasilkan  premi  risiko  yang rendah dan biaya proyek yang lebih rendah sehingga berdampak positif bagi pemangku kepentingan proyek tersebut.
Alokasi  risiko  tahap  pra-konstruksi  yang dibebankan  kepada  PDAM  Kota  Surabaya diantaranya  ketersediaan  air  baku,  kualitas air  baku.  Sedangkan  alokasi  risiko  yang menjadi tanggung jawab pengelola apartemen  diantaranya  risiko  penolakan penghuni  apartemen,  sosialisasi  proyek  ke penghuni apartemen, Adapun alokasi risiko yang  dibebankan  kepada  vendor  luar diantaranya  risiko  dana  investasi,  kualitas hasil  pengolahan  air  minum,  risiko  desain
perencanaan  unit  pengolahan  serta  risiko kesalahan analisa finansial.
Alokasi  risiko  pada  tahap  konstruksi Sebagian besar dibebankan kepada pelaksana/  vendor  luar.  Hal  ini  disebabkan pada  masa  konstruksi  Sebagian  besar merupakan  tanggung  jawab  pelaksana. Alokasi  risiko  pada  tahap  operasional sebagian  besar  menjadi  tanggung  jawab pelaksana/  vendor  luar.  Hal  ini  disebabkan pada  Sebagian  besar  pekerjaan  tahap operasional  menjadi  tanggung  jawab  dari pelaksana/ vendor luar.
E. Mitigasi dan Strategi Risiko Mitigasi risiko bertujuan untuk memberikan metode  pengelolaan  risiko  terbaik  dengan mempertimbangkan kemampuan pihak yang  mengelola  risiko  dan  juga  dampak risiko.  Mitigasi  risiko  ini  berisi  strategi yang  harus  dilakukan  oleh  PDAM,  vendor luar  dan  Pengelola  Apartemen  dalam kondisi  preventif,  saat  risiko  terjadi, ataupun pasca terjadinya  risiko.  Strategi risiko  ini  diberikan  pada  setiap  identifikasi risiko yang telah dilakukan pada tahap pra- konstruksi,  tahap  konstruksi,  dan  tahap operasi. Strategi risiko ini dijadikan sebagai acuan  apabila  proyek  akan  dilaksanakan pembangunannya,
sehingga perlu dipersiapkan pula sebagai Langkah preventif.

## KESIMPULAN
Kesimpulan  yang  dapat  ditarik  dari penelitian ini adalah:
1. Total  pemakaian  air  rata-rata  penghuni
apartemen adalah 0,7 liter per detik.
2. Hasil survey menunjukkan bahwa mayoritas responden penghuni apartemen menyetujui jika ada peningkatan  pelayanan  penyediaan  air bersih menjadi air siap minum. Mayoritas responden juga lebih memilih lokasi  penempatan  kran  air  siap  minum berada  di  kran  dapur  di  setiap  unit apartemen. Hal ini disebabkan mayoritas responden  menghendaki  pelayanan  air siap  minum  hanya  dipergunakan  untuk minum dan kegiatan memasak saja.
3. Mayoritas  responden  juga  memberikan persetujuannya  jika  ada  peningkatan biaya untuk pelayanan air siap minum di unit  apartemennya.  Hasil  survey  juga menunjukkan  bahwa  kemampuan  untuk membayar  ( ability  to  pay )  mayoritas responden  penghuni  apartemen  berkisar Rp. 150.000,-.
4. Berdasarkan  hasil  analisa  diperoleh alternatif  desain  IPAM  yang  terbaik adalah menggunakan rangkaian unit Bak Tampung 1, unit filter karbon aktif, unit ultrafiltrasi, unit ultraviolet dan reservoir. 5. Layak  secara  finansial  karena  nilai NPV> 0 yaitu Rp2.271.276.566, BCR >1 yaitu  4,07,  FIRR  BOT  13-15%  yaitu 13,15%.  FIRR  BOT  13-15%  yaitu 13,15% dengan jangka waktu proyek 20 tahun yaitu tahun 2021-2039. 6. Kemampuan penghuni apartemen ( ability  to  pay )  untuk  menerapkan aplikasi  penyediaan  air  siap  minum  di atas harga penerapan aplikasi berdasarkan Analisis finansial. 7. Alternatif pelaksana untuk pembangunan dan pengoperasian system penyediaan  air  siap  minum  untuk apartemen  yang  terbaik  disarankan menggunakan pihak ketiga/ vendor luar.
8. Identifikasi  risiko,  alokasi  risiko  serta strategi  dan  mitigasi  risiko  dalam penerapan  sistem  penyediaan  air  siap minum  di  apartemen  dilakukan  mulai dari tahap pra-konstruksi, tahap konstruksi sampai pada tahap operasi.

## DAFTAR PUSTAKA
Aksa,  M.A.  2019. Studi  Kelayakan  Sistem
Penyediaan  Air  Siap  Minum  Di Apartemen Grand Dharmahusada Lagoon Surabaya. Jurnal Teknik Lingkungan . ITS. Surabaya. http://digilib.its.ac.id Arfianto,  E.  2019. Surabaya  Property
Market  Report  H2  2019 .  Jakarta: Colliers International.
Darmawi,  H.  2010. Manajemen  Risiko. Jakarta: Bumi Aksara.
Geraldin,  L.  H.,  Pujawan,  I.  N.,  dan  Dewi,
D.  S.  2007. Manajemen  Risiko  Dan

## Aksi  Mitigasi  Untuk  Menciptakan
Rantai  Pasok  Yang  Robust .  Jurnal Teknologi Dan Rekayasa Teknik Sipil. Hidayat, A.F., Baskara, Z.W., Werdiningsih,  W.,  Dan  Sulastri,  Y. 2018. Analisa  Kelayakan  Finansial Usaha  Agroindustri  Abon  Ikan  di Tanjung Karang Kota Mataram . Jurnal Ilmiah Rekayasa Pertanian dan Biosistem Vol.6 No.1. Rumondor,  P.  P.,  Porotu’o,  J.,  dan Waworuntu,  O.  2014. Identifikasi Bakteri  Pada  Depot  Air  Minum  Isi
Ulang  Di  Kota  Manado .  Jurnal  e- Biomedik (eBM) Vol. 2 No. 2. Simamora,  Y.,  dan  Kurniati,  N.  2016. Analisis Risiko Pada Instalasi Pengolahan  Air  Limbah  (IPAL)  PT. Ajinomoto Berdasarkan Konsep Manajemen Risiko Lingkungan . Surabaya: Teknik Industri ITS. Widayat,  W.,  dan  Yudo,  S.  2002. Pengolahan  Air  Payau  Menggunakan Teknologi Osmosa Balik. Jurnal Teknologi  Lingkungan  Vol.  3  No.  1 Hal 69-81.