licensed under a Creative Commons Attribution 4.0 International License http://publishing-widyagama.ac.id/ejournal-v2/index.php/jhls/
Pengaturan dan Pengelolaan Aset Tanah Negara dengan Lahirnya Badan Bank Tanah
Della Edwinar 1 , Lukman Hakim 2 , Sirajuddin 3
1 Magister Ilmu Hukum, Universitas Widya Gama, Malang, dellaedwinar@gmail.com 2 Magister Ilmu Hukum, Universitas Widya Gama, Malang
3 Magister Ilmu Hukum, Universitas Widya Gama, Malang

## ABSTRACT
The Job Creation Law has a major influence with the issuance of Government Regulation No. 64 of 2021 on the Land Bank Agency. Through the Perpres, it is hoped that it can create arrangements and management of state land assets, especially abandoned land, so that it can be utilized for the prosperity of the people. Based on this description,  this study  aims  to  determine  and  analyze  the  regulation  and  management  of  state  land  assets before  the  existence  of  Government  Regulation  Number  64  of  2021  concerning  the  Land  Bank  Agency,  to determine and analyze the factors that become obstacles in the regulation and management of state land assets so that a Land Bank Agency is needed. and to know and analyze the legal construction of the regulation and management of the Land Bank Agency in the future. The type of research used is normative juridical research using a statutory approach and concept approach. The research results obtained are: First, the regulation and management of state land assets before the Perpres of the Land Bank Agency was carried out by BPN. Second, the regulation and management of state land assets before the existence of Government Regulation Number 64 of 2021 concerning the Land Bank Agency, the management is still carried out by the National Land Agency (BPN), and the legal construction of the regulation and management of state land assets in the future is a way to fill the void of land bank regulations through principles and values in society.
Keywords Land Bank Agency; Community; State Land Cite This Paper Edwinar,  D.,  Hakim,  L.,  &  Sirajuddin.  (2023).  Pengaturan  dan  Pengelolaan  Aset  Tanah Negara dengan Lahirnya Badan Bank Tanah. Legal Spirit, 7 (1).

## PENDAHULUAN
Setiap manusia mempunyai kepentingan, dimana kepentingan tersebut merupakan suatu  kewajiban  perorangan  atau  kelompok  yang  sangat  diharapkan  untuk  dipenuhi. 1 Kepentingan tersebut juga berkaitan dengan kebutuhan dasar akan tanah yang amat penting dalam  kehidupan  manusia . Di  atas  tanah,  manusia  dapat  mencari  nafkah  seperti  bertani, berkebun,  dan  beternak.  Di  atas  tanah  pula  manusia  membangun  rumah  sebagai  tempat bernaung dan membangun berbagai bangunan lainnya untuk perkantoran dan sebagainya. Tanah  juga  mengandung  berbagai  macam  kekayaan  alam  yang  dapat  dimanfaatkan  oleh manusia. 2 Sebagai  suatu  aset  yang  sangat  strategis  dalam  kehidupan,  selanjutnya  negara turut andil mengatur tanah-tanah yang berada di dalam wilayah Republik Indonesia.
1 Indah  Sukma,  Sirajuddin,  Solehoddin, Efektivitas  Putusan  Majelis  Hakim  Mahkamah  Konstitusi terhadap  Penyelesaian  Sengketa  Eksekusi  Jaminan  Fidusia  tanpa  Putusan  Pengadilan  Negeri , Conference  on  Innovation  and  Application  of  Science  and  Technology  (CIASTECH  2021),  Universitas Widyagama Malang, hlm.167.
2 Adrian Sutedi, 2008, Implementasi Prinsip Kepentingan Umum dalam Pengadaan Tanah Untuk Pembangunan , Jakarta: Sinar Grafika, 2008, hlm. 45.
Intervensi  negara  dalam  mengatur  tanah  telah  sesuai  dengan  amanat  konstitusi, sebagaimana tercantum  dalam Pasal 33 Ayat (3) Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945 (selanjutnya disebut UUD NRI 1945) yang berbunyi: “ Bumi, air, dan kekayaan alam yang terkandung di dalamnya dikuasai oleh negara dan dipergunakan untuk sebesar-besarnya kemakmuran rakyat ”. Sebagai wujud nyata dari Pasal 33 Ayat (3) UUD NRI 1945 tersebut, kemudian lahirlah Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar  Pokok-Pokok  Agraria  yang  lebih  dikenal  dengan  Undang-Undang  Pokok  Agraria (selanjutnya disebut UUPA). Dalam Pasal 2 Ayat (1) UUPA disebutkan bahwa: “ Bumi, air, dan ruang angkasa termasuk kekayaan alam di dalamnya pada tingkat yang tertinggi dikuasai oleh  negara  sebagai  organisasi  kekuasaan  seluruh  rakyat ”,  yang  mana  pasal  tersebut merupakan embrio lahirnya Hak Menguasai Negara (selanjutnya disebut HMN).
Kata  menguasai  mempunyai  dua  arti,  yaitu  menguasai  secara  fisik  dan  menguasai secara yuridis. Menguasai secara fisik adalah orang yang menguasai sebidang  tanah dapat berbuat sesuatu, misalnya: mendirikan bangunan, menanam tanaman di atas tanahnya dan sebagainya. Menguasai secara yuridis adalah penguasaan atas tanah yang dilandasi dengan hak  dan  dilindungi  oleh  hukum,  umumnya  juga  memberi  wewenang  kepada  pemegang haknya untuk menguasai tanahnya secara fisik. Penguasaan negara terhadap tanah-tanah yang  berada  di  Indonesia  merupakan  penguasaan  secara  yuridis  yang  beraspek  publik, sehingga negara tidak diberi wewenang untuk melakukan tindakan privat terhadap tanah- tanah yang dikuasainya.
Saat ini, pembangunan nasional untuk kepentingan umum menggunakan instrumen pengadaan  tanah  yang  seringkali  menimbulkan  konflik  yang  berujung  pada  gagalnya pembebasan lahan yang telah direncanakan untuk pembangunan. Pasal 1 angka 2 Undang- Undang  Nomor  2  Tahun  2012  tentang  Pengadaan  Tanah  bagi  Pembangunan  untuk Kepentingan Umum (selanjutnya disebut UU Nomor 2 Tahun 2012) menyebutkan bahwa pengadaan  tanah  bagi  pembangunan  untuk  kepentingan  umum  merupakan  kegiatan menyediakan tanah dengan memberikan ganti kerugian yang layak dan adil kepada yang berhak. Adapun pengertian ganti kerugian menurut Pasal 1 angka 10 UU Nomor 2 Tahun 2012  adalah  penggantian  yang  layak  dan  adil  kepada  pihak  yang  berhak  dalam  proses pengadaan tanah. Namun demi kian, maksud dari frasa “penggantian yang layak dan adil” ini tidak dijelaskan lebih lanjut.
Selanjutnya  Pasal  63  Ayat  (1)  Peraturan  Presiden  Nomor  30  Tahun  2015  tentang Perubahan Ketiga Atas Peraturan Presiden Nomor 71 Tahun 2012 Tentang Penyelenggaraan Pengadaan  Tanah  Bagi  Pembangunan  Untuk  Kepentingan  Umum  (selanjutnya  disebut Perpres  Nomor  30  Tahun  2015)  menegaskan  bahwa  penetapan  besarnya  nilai  ganti kerugian dilakukan oleh Ketua Pelaksana Pengadaan Tanah berdasarkan hasil penilaian jasa penilai atau penilai publik. Selanjutnya Pasal 65 Ayat (1) Perpres Nomor 30 Tahun 2015 menjelaskan bahwa Penilai bertugas melakukan penilaian besarnya ganti kerugian bidang per bidang tanah, meliputi: tanah, ruang atas tanah dan bawah tanah, bangunan, tanaman, benda yang berkaitan dengan tanah, dan atau kerugian lain yang dapat dinilai. Ketentuan pasal  ini  bertujuan  untuk  memberikan  besaran  ganti  kerugian  yang  seadil-adilnya  bagi warga terdampak pengadaan tanah. Namun sangat disayangkan, nampaknya frasa “kerugian lain ya ng dapat dinilai” sangat bersifat multitafsir dan belum diatur secara spesifik dalam berbagai peraturan perundang-undangan yang ada, sehingga hal ini akan mengurangi rasa keadilan  yang  diharapkan  oleh  seluruh  rakyat,  khususnya  rakyat  yang  terdampak pengadaan tanah.
Setiap  pemilik  hak  atas  tanah  dan  atau  bangunan  yang  terkena  obyek  pengadaan tanah  harus  mendapatkan  ganti  kerugian  sebagaimana  telah  ditegaskan  dalam  Undang- Undang  Nomor  2  Tahun  2012,  Peraturan  Presiden  Nomor  30  Tahun  2015,  dan  berbagai peraturan terkait lainnya. Namun kenyataannya, pelaksanaan pengadaan tanah sering kali terhambat  karena  tidak  tercapainya  kesepakatan  mengenai  besaran  nilai  ganti  kerugian dalam pengadaan tanah tersebut. Perbedaan tentang besaran nilai pengadaan tanah antara
masyarakat  dan  Pemerintah  ini  tak  jarang  berujung  ke  pengadilan. 3 Perbedaan  persepsi antara Pemerintah dan masyarakat mengenai besaran ganti kerugian yang “layak dan adil” sering terjadi dalam proses pengadaan tanah. Ganti kerugian yang dirasa “layak dan adil” m enurut Pemerintah belum tentu dirasa “layak dan adil” menurut masyarakat, begitu pula sebaliknya.
Perbedaan  persepsi  tersebut  berujung  pada  konflik  sosial  yang  sulit  untuk diselesaikan  dalam  waktu  singkat,  hal  ini  terjadi  karena  mayoritas  warga  terdampak pengadaan tanah yang merasa keberatan dengan besaran ganti kerugian melakukan upaya hukum  melalui  Pengadilan  Negeri  di  wilayah  lokasi  pengadaan  tanah  dilakukan.  Konflik yang berkepanjangan antara Pemerintah dan masyarakat mengenai besaran ganti kerugian tersebut  pada  akhirnya  dapat  menghambat  proyek  pembangunan  berbagai  fasilitas kepentingan  umum.  Fakta  bahwa  jumlah  tanah  adalah  tetap,  sedangkan  kebutuhan  akan pembangunan  fisik  semakin  meningkat  seiring  dengan  bertambahnya  jumlah  penduduk, mengakibatkan  timbulnya  konflik  sosial  yang  tidak  bisa  dihindarkan,  yang  mana  terjadi karena  adanya  perbenturan  kepentingan  antara  pemerintah  (kebutuhan  akan pembangunan infrastruktur untuk kepentingan umum) dan masyarakat (kebutuhan akan hak  atas  tanah).  Harga  tanah  yang  semakin  hari  terus  melonjak  dan  penurunan  kualitas tanah juga merupakan permasalahan yang harus dicari penyelesaiannya.
Berdasarkan  hasil  penelitian  awal,  peneliti  menemukan  fakta  di  lapangan  bahwa permasalahan mengenai perbedaan tentang besaran nilai ganti kerugian dalam pengadaan tanah banyak terjadi di berbagai wilayah di Indonesia. Salah satu contohnya yang terjadi di Kota  Malang,  sebagaimana  diberitakan  dalam  harian  Kompas  bahwa  sebanyak  63  KK terdampak  pengadaan  tanah  pembangunan  jalan  tol  Malang-Pandaan  di  Kelurahan Madyopuro, Kecamatan Kedung Kandang, Kota Malang menolak nilai ganti rugi sebesar Rp. 3,9  juta  per  meter  persegi.  Sebanyak  63  KK  telah  melayangkan  gugatannya  terhadap  87 bidang tanah terdampak. Oleh karena itu, Pemerintah Kota Malang berencana mengusulkan pemindahan  lokasi  pembangunan  pintu  tol  Malang-Pandaan  ke  Kelurahan  Buring  atau sekitar GOR Ken  Arok Kota Malang. 4 Konflik kepentingan yang terjadi di Kota Malang ini menyebabkan proses penyediaan tanah untuk proyek pembangunan infrastruktur jalantol yang telah direncanakan sejak lama menjadi tertunda dan tidak sesuai dengan alokasi waktu yang telah direncanakan.
Sebagai  lembaga  baru  yang  dibentuk  oleh  Pemerintah,  tentu  Badan  Bank  Tanah masih memiliki kendala-kendala dalam memaksimalkan tugas dan fungsinya. Pembentukan Badan Bank Tanah sendiri sesuai dengan amanat Undang-Undang Nomor 11  tahun  2020 tentang Cipta Kerja dan Peraturan Pemerintah Nomor 64 tahun 2021 tentang Badan Bank Tanah.  Dengan  adanya  dasar  hukum  tersebut,  Badan  Bank  Tanah  diharapkan  dapat menjawab  permasalahan-permasalahan  pertanahan  di  Indonesia  sebagaimana  tugas  dan fungsinya  tersebut,  khususnya  untuk  mendukung  pemanfaatan  tanah  bagi  kepentingan umum dan pembangunan nasional di Indonesia. Guna mengoptimalkan peran Badan Bank Tanah diperlukan konstruksi hukum.  Tujuan daripada penemuan hukum atau konstruksi hukum  ini  diharapkan  akan  menjadi  jawaban  atas  permasalahan-permasalahan  terkait dengan  aset  tanah  negara  maupun  untuk  pemberian  ganti  rugi  bagi  pemilik  tanah  yang terdampak pembangunan untuk kepentingan umum yang dilakukan oleh Pemerintah.
Berdasarkan  uraian  di  atas,  penulis  tertarik  untuk  melakukan  penelitian  tentang bagaimana kontruksi  Peraturan Pemerintah Nomor 64 tentang Badan Bank Tanah dalam sistem Badan Bank Tanah  yang secara khusus berkaitan dengan perolehan tanah melalui penetapan Pemerintah, termasuk dalam hal pengelolaan aset tanah yang diperoleh melalui penetapan Pemerintah dan pengelolaan ganti rugi atas tanah yang terdampak pembangunan
3 Sudjarwo Marsoen, dkk., 2015, Pedoman Lengkap Ganti Untung Pengadan Tanah , Jakarta: Renebook, hlm. 69 4 Andi Hartik, Pembebasan Lahan Berlarut, MalangUsulkan Pemindahan Proyek Pintu Tol Malang- Pandaan , dalam ( http://regional.kompas.com/read/2016/09/30/07032441/ ), diakses tanggal 28 April 2022 Pukul 10:06 WIB
fasilitas  umum.  Oleh  karena  itu,  penulis  memfokuskan  penelitian  ini  dengan  judul: “ Konstruksi  Hukum  Mengenai  Pengaturan  dan  Pengelolaan  Aset  Tanah  Negara  dengan Lahirnya Badan Bank Tanah ”.

## METODE
Jenis  penelitian  yang  digunakan  penulis  dalam  penulisan  ini  adalah  Yuridis  Normatif. Metode  pendekatan  dalam  penelitian  ini  adalah  Pendekatan  Peraturan  Perundang- undangan ( statue aproach ) dan Pendekatan Konsep (conseptual approach) . Adapun sumber bahan  hukum  yang  diperoleh  dalam  penulisan  tesis  ini  yaitu  bahan  hukum  utama  atau primer,  bahan  hukum  tambahan  atau  sekunder  dan  bahan  hukum  yang  bersifat  tersier. Selanjutnya mengenai teknik pengumpulan bahan hukum pada penelitian ini adalah dengan melakukan library  research .  Terakhir,  pada  penelitian  ini  menggunakan a nalisis  bahan hukum secara deskriptif kualitatif.

## HASIL DAN PEMBAHASAN
Pengaturan  dan  Pengelolaan  Aset  Tanah  Negara  Sebelum  Adanya  Peraturan Pemerintah No 64 Tahun 2021 tentang Badan Bank Tanah
Badan Bank Tanah dalam pasal 125 UU No. 11 Tahun 2020 merupakan sebuah badan khusus untuk mengelola tanah yang dibentuk oleh Pemerintah pusat dan berfungsi sebagai pelaksana  perencanaan,  perolehan,  pengadaan,  pengelolaan,  pemanfaatan  dan pendistribusian tanah. 5 Dalam Maria S.W. Sumardjono (2008) disebutkan bahwa gagasan untuk membentuk Badan Bank Tanah sudah muncul pada tahun 80-an. Adapun di Indonesia kegiatan  yang  dapat  disebut  sebagai  embrio  Badan  Bank  Tanah,  antara  lain  adalah  JIEP (Jakarta  Industrial  Estate  Pulo  Gadung)  di  Jakarta  dan  SIER  (Surabaya  Industrial  Estate Rungkut) di Surabaya.
Pembentukan Badan Bank Tanah sendiri dalam rangka menjaga ketersediaan tanah demi  mewujudkan  ekonomi  berkeadilan  untuk  kepentingan  umum,  kepentingan  sosial, kepentingan pembangunan nasional, pemerataan ekonomi, konsolidasi lahan dan reforma agraria. Reforma agraria adalah upaya untuk mendistribusikan tanah ke perbatasan kecil untuk  memiliki  tanah.  Reforma  agraria  Indonesia  telah  dimulai  sejak  Pemerintahan  orde lama . 6 Dalam hal reforma agraria, paling sedikit 30% tanah negara diperuntukan  kepada Badan Bank Tanah. Hal tersebut sebagaimana dikemukakan Wakil Menteri ATR/ Waka BPN Raja  Juli  Antoni  saat  rapat  kerja  bersama  Dewan  Perwakilan  Daerah  Republik  Indonesia (DPD RI) secara daring, Rabu (22/06/2022).
Sumber-sumber  tanah  yang  akan  digunakan  sebagai  simpanan  dalam  Badan  Bank Tanah  adalah  tanah-tanah  yang  telah  diklasifikasi  dan  diinventarisir  oleh  lembaga pertanahan yang berwenang (ATR/ BPN) dan melekat hak atas tanah di dalamnya.  Sumber- sumber  tanah  tersebut  diantaranya  adalah  tanah  terlantar,  tanah  aset  Pemerintah,  tanah erfpacht  (hak  guna  usaha  untuk  menikmati  manfaat tanah kepunyaan  pihak  lain),  tanah Absentee 7 . tanah fasilitas sosial atau tanah fasilitas umum, tanah aset BUMN/ BUMD dan tanah  sitaan.  Mekanisme  perubahan  hak  atas  tanah  tersebut  sehingga  menjadi  aset Pemerintah dilakukan melalui Akuisisi atau jual beli, tukar guling, hibah, pencabutan hak dan pembelian pada KPKNL
Tabel I Sumber- Sumber Tanah Bagi Badan Bank Tanah No Sumber Tanah Jenis Hak Mekanisme Perolehan
5 Lihat UU No 11 Tahun 2020 Pasal 125
6 Emi  Herawati,  dkk., Regulation  of  Private  Land  Banking  During  the  Agrarian  Reform  in  Indonesia , Proceedings of Advances in Social Science, Education and Humanities Research, Vol.585, hlm.263
7 tanah yang letaknya diluar daerah tempat tinggal yang mempunyai tanah tersebut (Boedie Harsono,2008, Hal. 384)
1 Tanah Telantar HGU, HGB, Tanah Ulayat Akuisisi/jual beli 2 Tanah Aset Pemerintah HGB Akuisisi/jual beli 3 Tanah HGU HGU Akuisisi/jual beli 4 Tanah Absentee Hak Milik Akuisisi/jual beli 5 Tanah Fasum HPL Pengembang Hibah 6 Tanah Aset BUMN/ BUMD HGU, HGB Akuisisi/tukar guling 7 Tanah Sitaan Aset BPPN, Sitaan bank, putusan pengadilan Pencabutan Hak, pembelian pada KPNKL
(Sumber: Bernhard Limbong, 2013 )
Pembentukan Badan Bank Tanah dituangkan dalam ketetapan UU Cipta Kerja Bab VIII mengenai  penggandaan  Badan  Bank  Tanah  dan  PP  yang  mengatur  tentang  Badan  Bank Tanah. Menurut  ketetapan UU Cipta Kerja, Badan Bank Tanah akan dilakukan oleh suatu lembaga sebagai badan khusus yang mengelolah tanah. Badan Bank Tanah berwujud badan hukum BUMN, PERUM atau badan layanan umum. Cakupan lembaga pemerintahan urusan pertanahan yakni Kementerian Agraria dan Tata Ruang (ATR/ BPN).
Pengaturan dan Pengelolaan aset tanah negara sebelum adanya Peraturan Pemerintah Nomor 64 Tahun 2021 tentang Badan  Bank Tanah pengelolaannya masih dilakukan oleh Badan  Pertanahan  Nasional  (BPN).  Hal  tersebut  dapat  diperhatikan  melalui  Pasal  2 Peraturan Presiden Nomor 48 tahun 2020 yang menyebutkan bahwa ATR/ BPN mempunyai tugas melaksanakan tugas Pemerintahan di bidang pertanahan.
Dalam Pasal 3 Peraturan Presiden Nomor 48 tahun 2020 tentang Badan Pertanahan Nasional diatas, maka sudah jelas bahwa ATR/ BPN memiliki fungsi untuk mengelola aset tanah  negara  maupun  pemanfaatan  tanah  untuk  kepentingan  nasional.  Hal  tersebut sebagaimana tertuang dalam Pasal 3 huruf d, e, dan f. Pasal 3 huruf d yang pada intinya ATR/ BPN  memiliki  fungsi  untuk  melakukan  perumusan  dan  pelaksanaan  kebijakan  di  bidang redistribusi tanah, pemberdayaan tanah masyarakat, penatagunaan tanah, penataan tanah sesuai rencana tata ruang, dan penataan wilayah pesisir, pulau-pulau kecil, perbatasan dan wilayah  tertentu.  Hal  tersebut  juga  selaras  dengan  ketentuan  Pasal  3  huruf  e  yang menyebutkan  bahwa  ATR/  BPN  memiliki  fungsi  untuk  perumusan  dan  pelaksanaan kebijakan di bidang pengadaan tanah dan pengembangan pertanahan. Adapun Pasal 3 huruf f menyebutkan fungsi ATR/ BPN termasuk mengenai perumusan dan pelaksanaan kebijakan di bidang pengendalian dan penertiban penguasaan dan pemilikan tanah, serta penggunaan dan pemanfaatan tanah sesuai rencana tata ruang.
Pengaturan mengenai Badan Bank Tanah dengan tujuan pengelolaan aset tanah negara yang  berkeadilan  dibuat  dengan  Peraturan  Perundang-Undangan  sebagai  hukum  positif, dimana  pengaturan  dan  pengelolaan  aset  tanah  Negara  sebelum  adanya  Peraturan Pemerintah mengenai Badan Bank Tanah yaitu sebagai berikut:
1. Pancasila ( Sila II dan IV) Negara Kesejahteraan
2. Undang – Undang DasarRepublik Indonesia tahun 1945
3. Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang UUPA
4. Undang-Undang Nomor 11 tahun 2020 tentang Cipta Kerja
5. Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah
6. Peraturan Pemerintah Nomor 19 Tahun 2021 tentang Penyelenggaraan Pengadaan Tanah bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum
7. Peraturan  Pemerintah  Nomor  20  Tahun  2021  tentang  Penertiban  Kawasan  dan Tanah Telantar
8. Peraturan Pemerintah Nomor 21 Tahun 2021 tentang Penyelenggaraan Penataan Ruang
9. Peraturan Pemerintah Nomor 64 Tahun 2021 tentang Badan Bank Tanah
10. Peraturan Pemerintah Nomor 124 Tahun 2021 tentang Modal Badan Bank Tanah
11. Peraturan Presiden Nomor 113 Tahun 2021 tentang Struktur dan Penyelenggaraan Badan Bank Tanah
Sebagaimana  telah  disebutkan  sebelumnya,  bahwa  Penerbitan  Undang-Undang Nomor 11 Tahun 2020 tentang Cipta Kerja menjadi dasar bagi Pemerintah untuk kemudian memiliki Badan Bank Tanah. Keberadaan Badan Bank Tanah sendiri tercantum dalam Pasal 125 sampai dengan 135 UU Cipta Kerja. Badan Bank Tanah adalah badan khusus ( sui geneis ) yang merupakan badan hukum Indonesia yang dibentuk oleh Pemerintah pusat yang diberi kewenangan khusus untuk mengelola tanah. 8 Berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 64 tahun  2021,  Badan  Bank  Tanah  adalah  badan  khusus  yang  merupakan  badan  hukum Indonesia  yang  dibentuk  oleh  pemerintah  pusat  yang  diberi  kewenangan  khusus  untuk mengelola  tanah.  Kewenangan  khusus  Badan  Bank  Tanah  adalah  menjamin  ketersediaan tanah dalam rangka ekonomi berkeadilan, untuk:
(a) kepentingan umum;
(b) kepentingan sosial;
(c) kepentingan pembangunan nasional;
(d) pemerataan ekonomi;
(e) konsolidasi lahan; dan
(f) reforma agraria.
Adapun  berkaitan  dengan  objek  tanah  yang  dapat  dikuasai  oleh  Badan  Bank Tanah adalah tanah hasil penetapan Pemerintah yang berasal dari tanah negara, seperti:
(a) tanah bekas hak;
(b) kawasan dan tanah terlantar;
(c) tanah pelepasan kawasan hutan;
(d) tanah timbul;
(e) tanah hasil reklamasi;
(f) tanah bekas tambang;
(g) tanah pulau-pulau kecil;
(h) tanah yang terkena kebijakan perubahan tata ruang; dan
(i) tanah yang tidak ada penguasaan di atasnya.
Tanah-tanah  tersebut  dikuasai  oleh  Badan  Bank  Tanah  melalui  berbagai  cara perolehan seperti pembelian, penerimaan hibah/sumbangan, tukar menukar, pelepasan hak maupun melalui perolehan bentuk lain yang sah. Pada akhirnya, apabila Badan Bank Tanah ini  dapat  beroperasi  secara  baik  maka  jaminan  ketersediaan  tanah  untuk  berbagai pembangunan untuk kepentingan umum, kepentingan sosial, maupun untuk  kepentingan pemerataan ekonomi ataupun terkait dengan agenda reforma dapat diwujudkan.
Terbentuknya Badan Bank Tanah ini ditujukan untuk menjamin ketersediaan tanah dalam rangka kepentingan umum, kepentingan sosial, kepentingan pembangunan nasional, pemerataan  ekonomi,  konsolidasi  lahan  dan  reforma  agraria.  Sehingga  pengaturan mengenai Badan Bank Tanah ini diharapkan dapat menjembatani keperluan negara untuk memenuhi  kebutuhan  atas  tanah  seperti  untuk  pembangunan  proyek  strategis  nasional untuk kepentingan umum, dimana nantinya diharapkan dapat menjadikan pengelolaan aset nasional yang berlandaskan keadilan.
Berdasarkan teori kewenangan, kehadiran Badan Bank Tanah di Indonesia termasuk dalam pembuatan regulasinya sudah pasti mencantumkan wewenang atau kewenangan dari Badan  Bank  Tanah  itu  sendiri.  Kewenangan  atau  wewenang  dalam  konsep  hukum  tata negara  dikenal  sebagai rechsmacht (kekuasaan  hukum).  Tujuan  pemberian  kewenangan
8 Pasal 1 angka 1 Peraturan Pemerintah Nomor 64 Tahun 2021 tentang Badan Bank Tanah
kepada Badan Bank Tanah itu sendiri adalah agar dapat menjalankan kebijakan yang dibuat oleh Pemerintah dengan sebaik mungkin, yakni sebagaimana fungsi yang telah ditetapkan.

## Faktor-Faktor Yang Menjadi Kendala dalam Pengaturan dan Pengelolaan Aset Tanah Negara Sehingga Diperlukan Badan Bank Tanah
Di Indonesia sendiri kerap kali menghadapi kendala terkait dengan proses pembangunan untuk  kepentingan  umum,  utamanya  pembangunan  infrastruktur  yang  dalam mekanismenya  seringkali  terhambat  pada  proses  pengadaan  tanahnya.  Terhambatnya proses pengadaan tanah tersebut antara lain disebabkan oleh: (a) lokasi tidak sesuai dengan RTRW; (b) tidak semua masyarakat terdampak Setuju; (c) Hak Atas Tanah tidak jelas (Objek & Subjeknya); (d) ketidaksepakatan dalam Ganti Rugi; (e) kurang terbukanya informasi; (f) munculnya Spekulan; (g) proses penetapan lokasi yang tidak clear & clean ; (h) keterbatasan pembiayaan.  Berbagai  persoalan  tersebut  menjadikan  ketersediaan  tanah  bagi pembangunan untuk kepentingan umum menjadi terganggu. Bahkan untuk pembangunan infrastruktur yang bersifat strategispun menjadi terhambat.
Problem permasalahan pertanahan pada masyarakat umumnya memiliki kaitan dengan 3 hal, yakni: (1) Proses ekspansi dan perluasan skala akumulasi modal, baik modal domestik maupun  intenasional,  (2)  watak  otoriter  Negara  dalam  penyelesaian  kasus  agrarian,  (3) berubahnya strategi dan orientasi pembangunan sumber daya agraria yang populis menjadi strategi  agrarian  yang  kapitalistik.. 9 Ketiga  hal  inilah  yang  kemudian  melahirkan  corak problematika  pertanahan  dalam  kehidupan  masyarakat.  Pertama,  problem  dasar pertanahan  dalam  masyarakat  disebabkan  oleh  penetapan  fungsi  tanah  dan  kandungan fungsi hasil diatasnya sebagai sumber yang akan dieksploitasi secara massif. Kedua, problem agraria  akibat  program  swasembada  pangan  yang  pada  praktiknya  mengakibatkan penguasaan tanah terkosentrasi pada segelintir orang dan membengkaknya jumlah petani tidak bertanah. Ketiga, pada areal perkebunan, baik karena pengalihan dan penerbitan Hak Guna Usaha (HGU).
Pada hakikatnya, konflik pertanahan disebabkan oleh berbagai macam unsur yang salah satunya karena banyaknya tanah  telantar. Selain itu,terdapat unsur  -  unsur lainnya yaitu kurang tertibnya administrasi pertanahan masa lalu, ketimpangan struktur penguasaan dan pemilikan tanah, sistem publikasi pendaftaran tanah yang negatif, meningkatnya kebutuhan tanah sehingga harga tanah tidak dapat dikendalikan karena ulah mafia tanah, peraturan perundangan saling tumpang tindih baik secara horizontal maupun vertical, kurang cermat Notaris  dan  PPAT  dalam  menjalankan  tugasnya  serta  para  penegak  hukum  kurang berkomitmen untuk melaksanakan Peraturan Perundang-undangan secara konsekuen dan konsisten. Sehingga Pemerintah mengeluarkan Peraturan tentang Badan Bank Tanah guna untuk mewujudkan Pengelolaan Aset Tanah yang Berkeadilan.

## 1. Alasan Terbentuknya Badan Bank Tanah di Indonesia
Dari  hari  ke  hari  tanah  menjadi  sumber  daya  yang  semakin  terbatas  jumlahnya karena  perkembangan  populasi  manusia  yang  memerlukan  tempat  tinggal  dan  aktivitas. Terbatasnya  tanah  membuat  masyarakat  ekonomi  lemah  menjadi  pihak  yang  menjadi korban karena ketersediaan pemukiman yang terjangkau semakin menipis, disamping itu Pemerintah  yang  mempunyai  tanggung  jawab  untuk  melaksanakan  pembangunan  untuk kesejahteraan  masyarakat  memerlukan  lahan  untuk  pembangunan  seperti  infrastruktur jalan, pelabuhan, bandara, perumahan rakyat dan lain sebagainya. Permasalahan tersebut mengakibatkan hambatan untuk percepatan pembangunan.
Disamping  itu,  terjadi  permasalahan  yang  cukup  serius  terhadap  penguasaan  dan kepemilikan  lahan  yang  masih  cukup  timpang,  ketimpangan  penguasaan  tanah  antara golongan  ekonomi  lemah  dan  golongan  ekonomi  kuat.  Tanah  dijadikan  komoditas  yang diperjualbelikan oleh spekulan tanah sehingga terjadi peningkatan harga tanah yang tidak terkendali.  Lahan  pertanian  untuk  pangan  menjadi  semakin  menipis  karena  masyarakat cenderung menjual tanah pertaniannya karena merasa mengusahan tanah pertanian tidak
9 Bernhard Limbong, 2013, Bank Tanah , Jakarta : Margaretha Pustaka, hlm. 7
memberikan keuntungan yang berarti. Hal tersebut menjadi sesuatu yang kontraproduktif terhadap pembangunan karena pengadaan tanah untuk kepentingan pembangunan menjadi sesuatu yang tidak sederhana dan memakan biaya tinggi.
Badan  Bank  Tanah  merupakan  sarana  untuk  menghimpun  tanah  dari  masyarakat terutama yang ditelantarkan dan tanah Negara yang belum digunakan. Selanjutnya, tanah yang  dihimpun  tersebut  dikembangkan  dan  didistribusikan  kembali  sesuai  rencana penggunaan tanah atau disewakan kepada masyarakat. Sederhananya, Badan Bank Tanah merupakan  sarana  manajemen  tanah  dalam  rangka  pemanfaatan  dan  penggunaan  tanah menjadi lebih produktif. Dalam implementasinya, Badan Bank Tanah menghadapi sejumlah tantangan  terutama  berkaitan  dengan  pembiayaan  operasional.  Tantangan-tantangan tersebut  terkait: 10 Ketersediaan  dana  selama  fase  awal  pembentukan,  Bagaimana menyeimbangkan tujuan dan sumber daya keuangan, Kebutuhan sumber daya pendanaan skala  besar.  Dengan  demikian,  efektifitas  operasi  Badan  Bank  Tanah  bergantung  pada sumber dana yang stabil dan berkelanjutan.
2. Faktor – faktor Yang Menjadi Kendala di Dalam Pengaturan dan Pengeloaan Aset Tanah Negara
Masalah pertanahan di Indonesia saat ini masih menjadi salah satu penghambat dalam pembangunan,  seperti  harga  tanah  yang  tinggi,  ketersediaan  tanah  Pemerintah  yang terbatas,  terjadinya urban  sprawling 11 sehingga  berakibat  pada  tidak  terkendalinya  alih fungsi  lahan  dan  perkembangan  kota  yang  tidak  efisien. Proses  pengadaan  tanah  secara konvensional mempunyai masalah karena lamanya  waktu untuk memulai pembangunan, hal  tersebut  dikarenakan  Pemerintah  tidak  mempunyai  cadangan  tanah  yang  dapat digunakan  untuk  memulai  proses  pembangunan  sesegera  mungkin.  Berbelitnya  proses pembebasan  tanah  menyebabkan  proses  pembangunan  menjadi  lama.  Dengan  adanya Badan  Bank  Tanah  diharapkan  terjadi  akselerasi  proses  pengadaan  tanah  untuk pembangunan  karena  tanah  potensial  sudah  tersedia  melalui  mekanisme  Badan  Bank Tanah.
Meskipun  Badan  Bank  Tanah  merupakan  sebuah  lembaga  yang  diperlukan keberadaannya di Indonesia namun operasionalnya akan menemui berbagai kendala yang perlu dipikirkan bersama bagaimana cara mengeliminasi atau mereduksi kendala-kendala tersebut. Kendala utama implementasi Badan Bank Tanah di Indonesia yakni:
a. Administrasi Pertanahan di Indonesia yang masih lemah
b. Ketersediaan Tanah Cadangan Umum Negara (TCUN) belum bisa dideteksi secara maksimal.
c. Aspek perencanaan tata ruang
Terbitnya Peraturan Pemerintah Nomot 64 Tahun 2021 tentang Badan Bank Tanah menjadi titik terang dalam terciptanya Badan Bank Tanah di Indonesia, yaitu sebagaimana fungsinya  dalam pengelolaan aset tanah negara. Adapun  terkait dengan pengelolaan aset tanah negara sebelum adanya Peraturan Pemerintah Nomor 64 Tahun 2021 tentang Badan Bank Tanah yakni menggunakan ketentuan yang terdapat dalam Undang-Undang Nomor 1 Tahun  1960  tentang  Peraturan  Dasar  Pokok-Pokok  Agraria  (UUPA),  dimana  selanjutnya diatur dengan peraturan-peraturan lain, misalnya menggunakan Peraturan Presiden Nomor 48 tahun 2020 tentang Badan Pertanahan Nasional untuk mengelola aset tanah negara yang terlantar.
Dalam  prakteknya,  Badan  Bank  Tanah  mempunyai  sejumlah  masalah  terkait pembiayaan  operasional  terutama  kaitannya  pada  ketersediaan  dana  pada  awal pembentukan,  bagaimana  menyeimbangkan  tujuan  dan  sumber  daya  keuangan  dan kebutuhan  sumber  daya  pendanaan  skala  besar,  sehingga  efektifitas  operasional  Badan
10 Karen Heisler, 2009, Alternative Land Tenure And The Social Economy , Literaure Review, Canadian Centre for Community Renewal (CCCR) on behalf of the B.C. Alberta Social Economy Research Alliance.
11 Urban sprawl didefinisikan sebagai munculnya perumahan dengan kepadatan rendah dan fasilitas komersial lain diatas lahan yang belum berkembang. https://www.gurugeografi.id/2019/08/pengertian- urban-sprawl-faktor-penyebab , diakses pada ranggal 22 Januari 2023 23:49
Bank Tanah bergantung pada sumber dana yang stabil dan berkelanjutan. Dengan adanya Badan Bank Tanah, Pemerintah dapat memperoleh tanah sebelum adanya kebutuhan, Badan Bank Tanah memungkinkan untuk menyediakan  tanah untuk  kepentingan publik dengan relatif  murah,  mengarahkan  pola  pembangunan  sesuai  tata  ruang,  mengendalikan  pasar tanah, mencegah spekulasi tanah dan melakukan perbaikan dalam rangka pengembangan lahan pedesaan dan perkotaaan
3. Susunan dan Struktur Badan Bank Tanah di Indonesia
Pembentukan  Badan  Bank  Tanah  dilakukan  melalui  penandatangan  Peraturan Presiden (Perpres) Nomor 113 Tahun 2021 tentang Struktur dan Penyelenggaraan Badan Bank Tanah oleh Presiden Joko Widodo yang telah disahkan pada 30 Desember 2021. Badan Pelaksana  Presiden  sendiri  telah  menetapkan  Anggota  Komite  Badan  Bank  Tanah,  yakni terdiri  dari  Menteri  ATR/BPN,  Menteri  Keuangan,  dan  Menteri  PUPR 12 .Kepala  Bagian Pemberitaan  dan  Hubungan  Antar  Lembaga  (PHAL)  Biro  Hubungan  Masyarakat Kementerian ATR/BPN Indra Gunawan membagikan data susunan dan struktur Badan Bank Tanah sebagai berikut:

## Bagan 1. Susunan dan Struktur Badan Bank Tanah
Secara garis besar dalam Badan Bank  Tanah sendiri terdapat  tiga struktur utama, yakni Komite, Dewan Pengawas, dan Badan Pelaksana. Komite Badan Bank Tanah akan diisi oleh tiga menteri, yakni Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional (ATR/BPN) sebagai ketua merangkap anggota, Menteri Keuangan dan Menteri PUPR sebagai anggota,  serta  menteri/kepala  lembaga  yang  ditunjuk  Presiden  sebagai  anggota.Komite
12 Ardiansyah  Fadli,  30  Desember  2021, Sah,  Badan  Bank  Tanah  Resmi  Dibentuk,  Ini  Susunannya , Kompas.com,    https://www.kompas.com/properti/read/2021/12/30/160000021/sah-badan-bank-tanah- resmi-dibentuk-ini-susunannya-?page=all, Diakses pada tanggal 21 September 2022

## PRESIDEN

## KOMITE BADAN BANK TANAH
Sekretariat Komite
Badan Bank Tanah
DEWAN PENGAWAS KEPALA BADAN PELAKSANA Sekretariat Kepala Badan Pelaksana Satuan Pengawas Intern Menteri Keuangan Menteri ATR/ BPN Menteri PUPR Deputi Bidang Pengembangan
Usaha dan Kerja Sama Deputi Bidang Umum, Keuangan, SDM, Teknologi
Unsur ASN
Unsur Non ASN
Deputi Bidang Managemen Aset dan Pengadaan
Deputi Bidang Perencanaan Strategi dan Teknis
bertugas  menetapkan  kebijakan  strategis  Badan  Bank  Tanah. 13 Sementara  itu,  Dewan Pengawas sebagaimana dimaksud dalam Pasal 3 huruf b bertugas melakukan pengawasan dan  memberikan  nasihat  kepada  Badan  Pelaksana  dalam  menjalankan  kegiatan penyelenggaraan Badan Bank Tanah. 14 Sementara Badan Pelaksana terdiri dari kepala dan deputi  yang  dibantu  oleh  sekretaris.  Satuan  pengawasan  intern  dan  pegawai/karyawan Badan  Bank  Tanah  berasal  dari  ASN  dan  Non  ASN . Kemudian,  Badan  Pelaksana  wajib menyusun laporan tahunan Badan Bank Tanah dan disampaikan kepada Presiden melalui Komite. Selanjutnya mengenai sumber kekayaan Badan Bank Tanah sendiri berasal dari:
a. Anggaran Pendapatan dan Belanja Negara;
b. Pendapatan sendiri;
c. Penyertaan modal negara; dan
d. Sumber lain yang sah sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.

## Konstruksi  Hukum  Pengaturan  dan  Pengelolaan  Badan  Bank  Tanah  di  Masa  Yang Akan Datang
Tanah  merupakan  salah  satu  sarana  untuk  mewujudkan  kesejahteraan  masyarakat, sehingga di dalam pembangunan ekonomi ditekankan bagaimana tanah dapat dimanfaatkan secara maksimal. Khususnya tanah-tanah yang tidak digunakan dapat dimanfaatkan menjadi lahan produktif sehingga dapat meningkatkan perekonomian. Pemerintah telah berupaya agar perekonomian di Indonesia kembali bangkit dari mimpi buruk karena adanya covid-19 yang membuat masyarakat kesusahan dalam mencari lahan untuk dijadikan usaha. Peran Badan Bank Tanah mendapat perhatian khusus dari kalangan masyarakat juga pemerintah. Melalui  Badan  Bank  Tanah,  diharapkan  Pemerintah  mampu  memulihkan  perekonomian. Dengan  cara  mengelola  aset  yang  dimiliki  badan  bank  tanah,  memanfaatkan  aset  yang dimiliki Badan Bank Tanah, dan mendistribusikan aset yang dimiliki Badan Bank Tanah.
a. Pengaturan dan Pengelolaan Aset oleh Badan Bank Tanah
Aset tanah yang dikuasai oleh Badan Bank Tanah dapat dikelola secara penuh guna melahirkan  ekonomi  yang  berkeadilan  serta  memulihkan  kembali  perekonomian  di Indonesia. Hal tersebut dapat terjadi karena aset pada Badan Bank Tanah dan mekanisme keuangan  dipisah  dari  pendapatan  Negara.  Walaupun  begitu  mekanisme  keuangan  pada Badan  Bank  Tanah  yang  terpisah  dari  Negara  namun  untuk  situasi  tertantu  masih  ada system  pelaporan  yang  wajib  dituntaskan  terlebih  dahulu.  Untuk  aset  Pemerintah  yang meliputi  tanah  dan  gedung  harus  melalui  tahapan  metode  penyerahan  dan  penghapusan pada  aset sesuai dengan keputusan regulasi yang diterapkan saat ini. harta  yang dimiliki Badan Bank Tanah yang didalamnya terdapa aset tanah berasal dari APBN, akseptasi sendiri, penyertaan  modal  milik  Negara  dan/atau  pendapatan  lainnya  yang  sesuai  Peraturan Perundang-Undangan.
Badan Bank Tanah dalam mengelola asetnya wajib membuat rancangan yang matang karena tidak hanya untuk jangka pendek saja melainkan jangka panjang ke depannya. Dalam melaksanakan pengelolaan aset secara tidak langsung telah merencanakan kegiatan untuk infrastruktur jangka menengah nasional dan rancangan tata ruang jadi hal tersebut tidak akan  memunculkan  problem  dalam  kegiatan  pemanfaatan  tanah  dan  ruang.  Terdapat beberapa  faktor  yang  mempengaruhi  dalam  kegiatan  pengembangan  lahan  diantaranya, institusi, keuangan dan lingkungan 15
b. Pemanfaatan Aset Tanah Oleh Badan Bank Tanah
13 Pasal  5  ayat  (1)  Peraturan  Presiden  Nomor  113  tentang  Struktur  dan  Penyelenggaraan  Badan  Bank Tanah
14 Pasal 19 ayat (1) Peraturan Presiden Nomor 113 tentang Struktur dan Penyelenggaraan Badan Bank Tanah
Badan Bank Tanah adalah suatu badan atau lembaga yang dapat dibagikan mengenai hak pengelolaan dengan syarat dan ketentuan berdasarkan regulasi yang telah ditetapkan. Peran Badan Bank Tanah sebagai pemegang hak pengelolaan memilki hak untuk memakai dan  memanfaatkan  seluruh  atau  sebagian  Tanah  yang  telah  menjadi  asetnya,  Hak Pengelolaan itu baik dipakai pribadi atau diatur bersama dengan pihak investor. Tanah atau lahan yang telah memiliki hak pengelolaan dapat dibagikan hak atas tanah seperti Hak Guna Usaha  (HGU),  Hak  Guna  Bangunan  (HGB),  serta  Hak  Pakai  dengan  kesepakatan  bersama pihak yang bersangkutan. Namun  ada  juga terkhusus pada sasaran yang ditujukan untuk pemanfaatan  di  wilayah  perumahan,  pertanian  juga  perkebunan  untuk  warga  yang berpendapatan minim, jika tanah tersebut difungsikan dengan maksimal biasanya selama 10  tahun,  sehingga  kelompok  bagian  tanah  yang  mendapat  hak  pengelolaan  yang  telah difungsikan dapat dibebaskan atau diberikan kepada warga guna dijadikan hak miliknya.

## Bagan 2 Sistem Pemanfaatan Aset Tanah oleh Bank Tanah
Sistem  pemanfaatan  aset  tanah  betujuan  untuk  kebutuhan  operasional,  untuk pengembangan modal dan pendistribusian. Pada dasarnya pemanfaatan tanah harus dapat menghasilkan laba pada interpretasi tertentu supaya Badan Bank Tanah dapat beroperasi berkepanjangan  sampai  seterusnya.  Berdasarkan  pada  Pasal  4  PP  No  64  Tahun  2021 mengenai Badan Bank Tanah, yang memberikan penjelasan Badan Bank Tanah berprinsip nonprofit.  Definisi  nonprofit  disini  bukan  menjelaskan  bahwa  Badan  Bank  Tanah  tidak melaksanakan aktivitas yang menghasilkan keuntungan atau juga disebut sebagai alat untuk menampung aset tanah yang selanjutnya akan didistribusikan, tetapi terdapat porsi tertentu yang  hanya  diketahui  oleh  Badan  Bank  Tanah  sendiri  mengenai  pendapatan  untuk mengembangkan badan tersebut. Prinsip atau asas nonprofit telah dijabarkan pada Pasal 4 PP No. 64 Tahun 2021 yakni penghasilan yang didapatkan dari pembentukan Badan Bank Tanah  dipakai  hanya  untuk  kegiatan  mengembangkan  badan  atau  organisasi  dan  tidak memberikan laba tersebut ke Badan Bank Tanah.

## c. Pendistribusian Aset Badan Bank Tanah
Kegiatan pendistribusian aset tanah yang dimiliki oleh Badan Bank Tanah melingkupi antara  penyediaan  dan  pembagian  tanah.  Penyediaan  tanah  merupakan  alokasi  guna kebutuhan publik, kebutuhan sosial, kegiatan pemerataan untuk ekonomi yang sejahtera, kebutuhan  infrastruktur,  kebutuhan  konsolidasi  tanah,  dan  reforma  agraria.  Definisi pembagian tanah ialah redistribusi tanah untuk warga dengan menyesuaikan pada regulasi perundang-undangan. Target pada pendistribusian tanah yaitu lembaga atau badan hukum, Pemda, organisasi dalam lingkup sosial dan keagamaan dan/atau warga yang telah dipilih
Manajemen Aset Tanah
Pemanfaatan HPL oleh Bank Tanah Tujuan Kepentingan Operasional Tujuan Pengembangan Operasional Tujuan Pendistribusian
dan ditentukan oleh Pemerintah Pusat. Seluruh aktivitas dari pendistribusian tanah harus melewati kebijakan dan ketetapan yang telah diterapkan saat ini.
Salah  satu  saran  dalam  pendstribusian  lahan  yaitu  konsolidasi  lahan  dan  reforma agraria yang termasuk ke dalam Kementerian ATR/BPN. Pemberian lahan atau tanah yang akan difungsikan untuk kedua aktivitas diatas teerdapat tahapan-tahapan telah ditetapkan dan  berlaku  untuk  program  Kementerian  ATR/BPN.  Landasan  hukum  yang  dipakai  pada konsolidasi  lahan  mengenai  jaminan  tersedianya  tanah  atau  lahan  yang  berdasar  pada PerMen ATR/Kepala BPN No. 12 Tahun 2019 tentang Konsolidasi Tanah beserta atribut dan mekanismenya.  Lalu  untuk  penyediaan  tanah  pada  reforma  agraria  tercantum  ke  dalam PerPres  No.  86  Tahun  2018  mengenai  Reforma  Agraria.  Dalam  mendistribusikan  tanah melalui  kegiatan  penyaluran  tanah  dapat  ditunjukkan  pada  kegiatan  redistribusi  tanah dengan  Kementerian  ATR/  BPN  berlandaskan  pada  mekanisme  mengenai  redistribusi tanah.  Secara  operasional,  Badan  Bank  Tanah  hanya  beroperasi  pada  penyediaan  tanah, namun untuk langkah-langkah pada kegiatan selain itu yang termasuk didalamnya terdapat koordinasi dengan Pemerintah Daerah dilaksanakan langsung oleh ATR/ BPN setempat.

## d. Konsep Badan Bank Tanah Yang Memberikan Keadilan, Kepastian Hukum, dan Kemanfaatan Hukum
Terdapat 3 (tiga) nilai dasar dari hukum yang kemudian dikenal dengan cita hukum, yang  mana  hukum  harus  memenuhi  nilai-nilai  dasar  tersebut,  yaitu:  keadilan,  kegunaan (zweckmaszigkeit ), dan kepastian hukum. 16 Sebagai suatu nilai dasar yang harus dipenuhi, maka  instrumen  pengaturan  Badan  Bank  Tanah  yang  akan  datang  harus  mampu mengakomodasi terpenuhinya ketiga nilai dasar tersebut.
Pemenuhan terhadap nilai keadilan diperlukan untuk menciptakan keseimbangan hak dan kewajiban antara para pihak yang terlibat dalam penyelenggaraan Badan Bank Tanah. Pemenuhan  terhadap  nilai  kepastian  hukum  ditujukan  agar  negara  menjamin  adanya kepastian  hukum  dalam  wujud  peraturan  perundang-undangan  yang  secara  spesifik mengatur  penyelenggaraan  Badan  Bank  Tanah  di  Indonesia.  Adapun  nilai  kemanfaatan dimaksudkan bahwa segala upaya yang terdapat dalam penyelenggaraan Badan Bank Tanah harus  memberikan  manfaat  yang  besar,  khususnya  untuk  sebesar-besar  kemakmuran rakyat
Pemikiran  dari  penelitian  yang  dilakukan  berusaha  untuk  memberikan  masukan terhadap pembentukan asas hukum Badan Bank Tanah yang diharapkan dapat memberikan keadilan, kepastian hukum dan kemanfaatan hukum bagi seluruh rakyat Indonesia di masa yang akan datang, dapat disimpulkan asas-asas yang perlu direncanakan dalam pengaturan Badan Bank Tanah di Indonesia adalah sebagai berikut:
1. Konsep Keadilan
Asas ini dimaksudkan untuk memberikan jaminan nilai/ harga tanah yang layak  kepada  pihak  yang  berhak  dalam  pelaksanaan  Badan  Bank  Tanah, sehingga  pihak  yang  bersangkutan  dapat  melangsungkan  kehidupannya dengan lebih baik. Konkretisasi dari asas ini adalah pelaksanaan Badan Bank Tanah yang dapat memulihkan kondisi sosial ekonomi pihak pemilik tanah yang  menjadi  obyek  Badan  Bank  Tanah,  minimal  setara  atau  setidak- tidaknya masyarakat tidak menjadi lebih miskin dari sebelumnya.
2. Konsep Kepastian Hukum
Asas ini bermaksud untuk memberikan kepastian hukum tersedianya tanah dalam  pelaksanaan  Badan  Bank  Tanah  dan  memberikan  jaminan  kepada pihak yang berhak untuk mendapatkan haknya secara benar. Jika dikaitkan dengan konsep Badan Bank Tanah yang secara spesifik belum diatur dalam hukum  positif  nasional,  maka  regulasi  yang  mengatur  mengenai  praktik Badan  Bank  Tanah  di  Indonesia  ini  perlu  segera  disusun  untuk  mengisi
16 Emsi Warasih, 2005, Pranata Hukum Sebuah Telaah Sosiologis , Semarang: PT. Suryandaru Utama, hlm. 44.
kekosongan hukum dan menjamin terciptanya kepastian hukum, mengingat kebutuhan  masyarakat  akan  konsep  Badan  Bank  Tanah  ini  sangatlah mendesak. Bentuk regulasi yang paling tepat untuk mewadahi pengaturan Badan Bank Tanah di Indonesia ini adalah undang - undang. Aspek penting yang  harus  ada  dalam  Rancangan  Undang-Undang  Badan  Bank  Tanah setidak-tidaknya  berupa  aspek  regulasi,  kelembagaan,  dan  mekanisme penyelenggaraan.
3. Konsep Kemanfaatan Hukum
Selain keadilan dan kepastian hukum, maka tujuan hukum yang ketiga adalah kemanfaatan.  Asas  ini  dimaksudkan  agar  praktik  Badan  Bank  Tanah  di Indonesia  ini  mampu  memberikan  manfaat  secara  luas  bagi  kepentingan masyarakat,  bangsa,  dan  negara.  Pelaksanaan  Badan  Bank  Tanah  untuk tujuan  kepentingan  umum  dapat  terwujud,  jika  penggunaan  tanah  dalam Badan Bank Tanah dapat dilaksanakan sesuai dengan rencana peruntukan berbagai fasilitas kepentingan umum.
4. Konsep Kesejahteraan
Asas ini dimaksudkan bahwa pelaksanaan Badan Bank Tanah di Indonesia dapat  membantu  meningkatkan  kesejahteraan  sosial  yang  akan  membuat rakyat  bahagia.  Badan  Bank  Tanah  dilakukan  sebagai  upaya  untuk memperbaiki  taraf  hidup  masyarakat  melalui  pembangunan  yang  dapat menguntungkan masyarakat sehingga kesejahteraan sosial ekonomi menjadi lebih  baik.  Di  antara  rencana  pembangunan  tersebut  adalah  penyediaan rumah  terjangkau  untuk  masyarakat  berpenghasilan  rendah,  redistribusi tanah  bagi  para  petani  yang  tidak  memiliki  tanah  garapan  sendiri,  dan mengendalikan pasar tanah sehingga nilai/ harga tanah di Indonesia dapat kembali stabil.
5. Konstruksi Norma Hukum
Norma  hukum  yang  mengatur  Badan  Bank  Tanah  harus  mampu mengidentifikasi  dan  menjabarkan  tujuan,  bentuk  kelembagaan,  dan mekanisme  penyelenggaraan  Badan  Bank  Tanah  secara  jelas  dan  rinci. Setidaknya ada 3 (tiga) aspek yang harus diatur dalam norma hukum yang mengatur Badan Bank Tanah, antara lain jenis Badan Bank Tanah, pihak yang terlibat dalam Badan Bank Tanah, dan mekanisme penyelenggaraan Badan Bank  Tanah.  Kejelasan  norma  hukum  akan  berimplikasi  secara  signifikan terhadap  efektivitas  penerapan  konsep  Badan  Bank  Tanah,  yang  secara otomatis  akan  menentukan  keberhasilan  penerapan  konsep  Badan  Bank Tanah di Indonesia.
Rudolph  Von  Jhering  berpendapat  bahwa  terdapat  3  (tiga  syarat) utama untuk melakukan kontruksi hukum, yakni: 17
1. Kontruksi hukum harus mampu meliputi semua bidang hukum positif yang bersangkutan;
2. Proses  kontruksi  tidak  boleh  ada  pertentangan  logis  didalamnya  dan tidak boleh membantah dirinya sendiri;
3. Kontruksi  hukum  merupakan  metode  yang  mencerminkan  faktor keindahan,  dalam  artian  bahwa  kontruksi  hukum  bukan  merupakan sesuatu  yang  dibuat-buat  dan  kontruksihukum  juga  harus  mampu memberikan  gambaran  yang  jelas  tentang  suatu  hal,  sehingga dimungkinkan  untuk  melakukan  penggabungan  berbagai  peraturan, pembuatan pengertian-pengertian baru, dan lain sebagainya.
Pada  hakikatnya,  eksistensi  Badan  Bank  Tanah  secara  legal  formal  telah  memiliki landasan filosofis dalam ideologi Pancasila yang tertuang dalam sila kedua (kemanusiaan
17 Ahmad Rifai, 2010, Penemuan Hukum oleh Hakim dalam Perspektif Hukum Progresif , Jakarta: Sinar Grafika, h. 75.
yang  adil  dan  beradab)  dan  kelima  (keadilan  sosial  bagi  seluruh  rakyat  lndonesia)  serta dalam  landasan  konstitusional  Undang-Undang  Dasar  Negara  Republik  Indonesia  tahun 1945  yang  termaktub  dalam  Pasal  33  Ayat  (3),  bahwa: “Bumi,  ai r,  dan  kekayaan  yang terkandung  di  dalamnya  dikuasai  oleh  negara  dan  dipergunakan  untuk  sebesar-besamya kemakmuran rakyat."
Konsep Badan Bank Tanah secara umum dapat dipahami melalui 4 (empat) indikator, yakni  (1)  regulasi,  (2)  jenis,  (3)  pihak-pihak,  dan  (4)  mekanisme  penyelenggaraan. Penerapan  keempat  indikator  tersebut  dapat  berbeda-beda  di  setiap  negara,  karena disesuaikan dengan ideologi, sistem hukum, dan kondisi sosial ekonomi dari masing-masing negara. Pengaturan Badan Bank Tanah sebagai upaya untuk mewujudkan aset tanah negara yang berkeadilan dapat  tercapai dengan membentuk suatu aturan mengenai  Badan Bank Tanah melalui peraturan yang setingkat undang-undang. Hal tersebut diperlukan melalui berbagai  pertimbangan  yang  terdiri  dari  pertimbangan  filosofis,  pertimbangan konstitusional dan pertimbangan sosiologis.
Adapun  terdapat  2  (dua)  alternatif  yang  dapat  ditempuh  untuk  mewadahi  aturan tersebut, yakni diatur tersendiri dalam suatu undang-undang khusus mengenai Badan Bank Tanah  atau  dimasukkan  ke  dalam  Rancangan  Undang-Undang  Pertanahan  untuk  dibahas kembali  dalam Prolegnas. Nilai-nilai keadilan,  kepastian hukum dan kemanfaatan hukum dalam penyelenggaraan bank tanah harus dimasukkan dalam asas dan norma hukum pada muatan  pengaturan  mengenai  Badan  Bank  Tanah  agar  tujuan  pengelolaan  pertanahan dikemudian  hari  dapat  mencapai  keadilan  dan  kemanfaatan  yang  seluas-luasnya  bagi masyarakat.
Berdasarkan  pertimbangan-pertimbangan  diatas,  maka  Pemerintah  perlu  memiliki Undang-Undang yang secara khusus mengatur mengenai Badan Bank Tanah, adapun pada UU Cipta Kerja, berkaitan dengan Badan Bank Tanah masih belum disebutkan secara rinci khususnya  mengenai  pelaksanaan  tugas  dan  fungsinya,  sehingga  masih  memerlukan ketentuan  peraturan-peraturan  lain.  Meski  demikian  dalam  pemberlakuan  Badan  Bank Tanah nantinya diharapkan dapat berjalan sebagaimana mestinya, yakni berdasarkan fungsi dari  Badan  tersebut.  Namun  sebagaimana  telah  disebutkan  sebelumnya,  bahwa  fungsi Badan Bank Tanah akan berjalan baik apabila regulasi yang mengaturnya sudah secara rinci diuraikan, sehingga nantinya dapat meminimalisir terjadinya konflik dikemudian hari.

## PENUTUP
Berdasarkan Bab Pembahasan sebelumnya, dapat ditarik kesimpulan yakni sebagai berikut:
1. Pengaturan dan Pengelolaan aset tanah negara sebelum adanya Peraturan Pemerintah Nomor 64 Tahun 2021 tentang Badan Bank Tanah pengelolaannya masih dilakukan oleh Badan Pertanahan Nasional (BPN).
2. Faktor – faktor yang menjadi kendala utama di dalam Pengaturan dan Pengelolaan Aset tanah Negara antara lain :
a. Administrasi Pertanahan di Indonesia yang masih lama;
b. Ketersediaan  Tanah  Cadangan  Umum  Negara  (TCUN)  belum  bias  dideteksi  secara maksimal;
c. Ketidaksesuaian antara tata ruang dan pembangunan;
Kontruksi  hukum  merupakan  suatu  cara  untuk  mengisi  kekosongan  peraturan perundang-undangan  dengan  asas-asas  dan  sendi-sendi  hukum  demi  memenuhi  rasa keadilan dan memberikan kemanfaatan bagi semua pihak, khususnya masyarakat. Konsep Badan Bank Tanah secara umum dapat dipahami melalui 4 (empat) indikator, yakni regulasi, jenis, pihak-pihak, dan mekanisme penyelenggaraan. Pengaturan Badan Bank Tanah sebagai upaya  untuk  mewujudkan  aset  tanah  negara  yang  berkeadilan  dapat  tercapai  dengan membentuk suatu aturan mengenai Badan Bank Tanah yang setingkat Undang-Undang, hal ini  diperlukan  karena  berbagai  pertimbangan  yang  terdiri  dari  pertimbangan  filosofis, pertimbangan konstitusional dan pertimbangan sosiologis.

## DAFTAR PUSTAKA Buku
Iskandar  Syah,Mudakir.  (2015). Pembebasan  Tanah  Untuk  Pembangunan  Kepentingan Umum Jakarta: Permata Aksara.
Limbong, Benhard. (2013). Bank Tanah. Jakarta: Margaretha Pustaka.
Marsoen, Sudjarwo. dkk., (2015). Pedoman Lengkap Ganti Untung Pengadan Tanah , Jakarta: Renebook.
Rifai,  Ahmad.  (2010). Penemuan  Hukum  oleh  Hakim  dalam  Perspektif  Hukum  Progresif , Jakarta: Sinar Grafika.
Sutedi, Adrian. (2008). Implementasi Prinsip Kepentingan Umum dalam Pengadaan Tanah Untuk Pembangunan. Jakarta: Sinar Grafika.
Warasih, Emsi. (2005). Pranata Hukum Sebuah Telaah Sosiologis . Semarang: PT. Suryandaru Utama.
Widya Muliawan, Jarot. (2016). Cara Mudah Pahami Pengadaan Tanah untuk Pembangunan , Yogyakarta: Litera Yogyakarta.

## Peraturan Perundang-Undangan
Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945.
Undang-Undang Nomor 5 tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria. Undang-Undang Nomor 11 Tahun 2020 tentang Cipta Kerja.
Peraturan Pemerintah Nomor 64 Tahun 2021 tentang Badan Bank Tanah
Peraturan Pemerintah Nomor 19 Tahun 2021 tentang Penyelenggaraan Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum.
Peraturan  Pemerintah  Nomor  20  Tahun  2021  tentang  Penertiban  Kawasan  dan  Tanah Telantar.
Peraturan Pemerintah Nomor 124 Tahun 2021 tentang Modal Bank Tanah.
Peraturan Presiden Nomor 48 Tahun 2020 tentang Badan Pertanahan Nasional Peraturan Presiden Nomor 113 Tahun 2021 tentang Struktur dan Penyelenggaraan Badan Bank Tanah

## Artikel Jurnal
Hakim, Lukman dan Sudaryanto, Lukman. An Institutionalization of the State Commisions as a State Institutions on the Basis of the 1945 Constitution of the Republic of Indonesia , Journal of Law, Policy and Globalization, 33, 77.
Heisler, Karen. 2009. Alternative Land  Tenure  And  The Social Economy , Literaure Review, Canadian Centre for Community Renewal (CCCR) on behalf of the B.C. Alberta Social Economy Research Alliance.
Herawati,  Emi.  dkk., Regulation  of  Private  Land  Banking  During  the  Agrarian  Reform  in Indonesia ,  Proceedings  of  Advances  in  Social  Science,  Education  and  Humanities Research, 585, 263.
Sari  Risnawati,  Ayu  dan  Nurwati,  (2015). Urgensi  Pengukuran  Ulang  Batas  Kepemilikan Tanah Di BPN Kab Magelang , Jurnal Varia Justicia, 11(1), 66.
Sukma, Fajar. Sirajuddin, Solehoddin, (2001). Efektivitas Putusan Majelis Hakim Mahkamah Konstitusi terhadap Penyelesaian Sengketa Eksekusi Jaminan Fidusia tanpa Putusan Pengadilan  Negeri ,  Conference  on  Innovation  and  Application  of  Science  and Technology Universitas Widyagama Malang, 167.

## Website
Andi Hartik, 2022. Pembebasan Lahan Berlarut, MalangUsulkan Pemindahan Proyek Pintu Tol Malang-Pandaan . Diambil 28 April 2022, Dari http://regional.kompas.com/read/2016/09/30/07032441/. Ardiansyah Fadli, 2021, Sah, Badan Bank Tanah Resmi Dibentuk, Ini Susunannya , Diambil 21 September 2022. Dari
https://www.kompas.com/properti/read/2021/12/30/160000021/sah-badan- bank-tanah-resmi-dibentuk-ini-susunannya-?page=all.