## ESENSI TRANSPARANSI DAN AKUNTABILITASI DALAM PENDAFTARAN TANAH DALAM SISTEM HUKUM INDONESIA

## Deselfia D.N.M. Sahari
Mahasiswa Program Pascasarjana Universitas Muslim Indonesia email : deselfia.sahari@ymail.com

## Abstract
The essence of transparency and accountability in land registration within the legal system in Indonesia has not been realized properly. Due to the weakness of the guarantee of legal certainty and legal protection from the government.  In addition, the publication system of land registration adopted is negative with a positive  tendency,  not  applied  in  Article  32  paragraph  (2)  of  Government Regulation Number 24 Year 1997 regarding expiration to file a five-year lawsuit there  is  a  synchronization  /  non-harmonization  concerning  land  authority between local government Article 14 paragraph (2 ) Letter k of Law Number 23 Year  2014  regarding  Regional  Government  and  Authority  of  National  Land Agency (Regulation of Head of National Land Agency No.2 Year 2013 regarding Abundance of Land Rights and Land Registration Authority) and regulation of grace period of entitlement right.
Keywords : Transparency, Accountability, Land Registry, Legal System.

## Abstrak
Esensi  transparansi  dan  akuntabilitas  dalam  pendaftaran  tanah  dalam  sistem hukum di Indonesia belum terealisasi dengan baik. Karena lemahnya jaminan kepastian hukum dan perlindungan hukum dari pemerintah. Selain itu, sistem publikasi  pendaftaran  tanah  yang  diadopsi  negatif  dengan  kecenderungan positif, tidak diterapkan dalam Pasal 32 ayat (2) Peraturan Pemerintah Nomor 24  Tahun  1997  tentang  berakhirnya  pengajuan  gugatan  lima  tahun  ada sinkronisasi  /  non-harmonisasi  tentang  kewenangan  pertanahan  antar pemerintah daerah Pasal 14 ayat (2) Huruf k Undang-Undang Nomor 23 Tahun 2014  tentang  Pemerintahan  Daerah  dan  Kewenangan  Badan  Pertanahan Nasional  (Peraturan  Kepala  Badan  Pertanahan  Nasional  No.2  Tahun  2013 tentang  Kelimpahan  Hak  atas  Tanah  dan  Pendaftaran  Tanah  Otoritas)  dan peraturan masa tenggang hak cipta.
Kata kunci: Transparansi; Akuntabilitas; Pendaftaran Tanah; Sistem Hukum;

## A. PENDAHULUAN
Pendaftaran tanah merupakan suatu perbuatan administarsi ( bestuurs  handelingen ) berkenaan dengan pencatatan hak-hak atas tanah yang dikuasai atau dimiliki seseorang dan badan hukum. Pencatatan hak-hak atas tanah, dimaksudkan agar setiap bidang-bidang tanah dapat diketahui siapa pemilik, berapa luas, letak, batas-batas serta status hak atas tanah  yang telah didaftarkan atau lazim disebut sebagai data fisik dan data  yuridis hak atas tanah.
Berkenaan  dengan  pendaftaran  tanah  oleh  pemegang  hak  milik,  hak  guna  usaha,
hak  guna  bangunan  dan  pemengang  hak-hak  lainnya  atas  tanah,  merupakan  suatu keharusan bagi pemegang hak.Karena itu, output dari pendaftaran tanah adalah sertifikat hak  atas  tanah  sebagai  alat  bukti.  Hal  ini,  dimaksudkan  supaya  ada  suatu  jaminan perlindungan dan kepastian hukum bagi mereka. Begitu pula halnya yang sudah terdaftar, seharusnya didaftarkan dikantor pertanahan setempat, guna terpeliharanya data fisik dan data  yuridis  atas  bidang  tanah,  sehingga  tercipta  tertib  administrasi  pertanahan  yang merupakan salah satu tujuan pendaftaran tanah.
Pendaftaran tanah di Indonesia dapat dilihat dari segi aspek sejarah hukum mulai dari era pra penjajahan dan era penjajahan, setelah  kemerdekaan serta lahirnya UUPA. Pendaftaran  tanah  era  pra  penjajahan  Pada  era  pra  penjajahan  di  Indonesia  tidak ditemukan  dokumen  sebagai  fakta  hukum  berkenaan  dengan  penyelanggaraan pendaftaran  tanah,Hal  ini  terjadi,  karena  pada  waktu  itu  hukum  yang  berlaku  adalah hukum  adat  yang  sebagian  besar  tidak  tertulis.  Pada  masa  penjajahan,  hukum  yang berlaku di Indonesia bersifat dualisme, yakni berlaku hukum barat bagi golongan Eropa dan Timur Asing serta bagi golongan Bumi Putera yang menundukkan diri pada hukum barat.  Disamping  itu,  berlaku  pula  hukum  adat.  Van  Vonllenhoven  dalam  bukunya Adatrecht  I telah  membagi  seluruh  daerah  Indonesia  ke  dalam  19  (sembilan  belas) lingkaran hukum adat.Tiap-tiap lingkaran hukum adat masing-masing mempunyai sistem pendaftaran  tanah  yang  berbeda  dengan  hukum  adat  lainnya,  sehigga  pada  waktu  itu, terdapat berbagai sistem pendaftaran tanah di Indonesia, seperti perndaftaran tanah secara sederhana yang di lakukan oleh daerah geran Sultan Deli, geran Lama, geran Kejujuran dan pendaftaran tanah yang ada di Riau, Kepulauan Lingga, Yogyakarta dan Surakarta. Persoalan ini tidak perlu di pertahankan, tetapi segera diadakan penataan kembali guna terciptanya suatu sistem pendaftaran tanah di Indonesia .

## B. ANALISIS DAN PEMBAHASAN

## 1. Landasan Teori
Pada hakikatnya perkataan teori berasal dari kata” theoria” dalam bahasa Latin yang berarti “ perenungan” yang pada gilirannya berasal ari kata” thea” dalam bahasa Yunani secara hakiki menyiratkan sesuatu yang disebut dengan “ realitas” atau “ tontonan” . Teori adalah sekumpulan pernyataan-pernyataan yang saling berkaitan dengan suatu fenomena untuk memperoleh suatu kebenaran.
Sementara  itu,  teori  hukum  merupakan  kelanjutan  dari  mempejari  hukum positif.Setidak-tidaknya  dalam  urutan  yang  demikian  itulah  kita  memrekonstruksikan kehadiran teori hukum secara jelas. Pada saat orang mempelajari hukum postif, maka ia sepanjang waktunya di hadapkan pada peraturan-peraturan hukum dengan segala cabang kegiatan  dan  permasalahannya,  seperti  halnya  kesalahannya,  penafsirannya  dan sebagainya.
Lebih  lanjut  Malcolm  Waters  dikutip  H.R.  Otje  Salman  dan  Anthon  F.  Susanto menyatakan bahwa, teori hendaknya meliputi semua perangkat pernyataan yang tersusun dengan sengaja yang dapat memenuhi kriteria sebagai berikut :
a. Pernyataan itu harus abstrak yakni harus dipisahkan dari praktik-praktik sosial yang di lakukan.  Teori  biasanya  mencapai  abstraksi  melalui  pengembangan  konsep  teknis yang hanya digunakan dalam komunitas tertentu;
b. Pernyataan itu harus tematis. Argumentasi tematis tertentu harus diungkapkan melalui
seperangkat pernyataan yang menjadikan pernyataan itu koheren dan kuat;
c. Pernyataan  itu  harus  konsisten  secara  logika.  Pernyataan-pernyataan  itu  tidak  boleh saling berlawanan satu sama laian dan jika mungkin dapat ditarik kesimpulan dari satu dan lainnya;
d. Pernyataan  itu  harus  jelas.  Teori  harus  mengungkapkan  suatu  disertasi  atau argumentasi tentang fenomena tertentu yang dapat menerangkan bentuk substansi atau eksistensinya;
e. Pernyataan itu harus umum pada prinsipnya, pernyataan itu harus dapat digunakan dan menerangkan semua atau contoh fenomena apapun yang mereka coba terangkan;
f. Pernyataan-pernyataan  itu  harus  independen.  Pernyataan  itu  tidak  boleh  dikurangi hingga penjelasan yang ditawarkan para partisipan untuk tingkah laku mereka sendiri;
g. Pernyataan-pernyataan itu harus substansi harus valid. Pernyataan itu harus konsisten tentang  apa  yang  diketahui  dunia  sosial  oleh  partisipan  dan  ahli-ahli  lainnya.
Minimal harus ada aturan-aturan penerjemahan yang dapat menghubungkan teori dengan ilmu yang bahkan pengetahuan lainnya. Selanjutnya, tujuan teori hukum menurut Radbruch, bahwa The task legal theory is clarification of legal values and pustulates up to their ultimate philosophical foundation . Beliau beranggapan bahwa kebenaran suatu teori  hukum  adalah  untuk  mempelajari  nilai-nilai  hukum  serta  postulat-postulatnya sampai pada landasa filosofinya yang mendalam.
Landasan  filosofis  dari  hukum  positif  yang  berlaku  di  Indonesia  ,  telah  termuat dalam sila-sila Pancasila sebagai dasar negara dalam berbangsa dan bernegara. Dengan demikian, untuk mendukung keberhasilan penelitian ini dipergunakan teori-teori hukum yang relevan yaitu :
a) Teori tujuan hukum merupakan salah satu bentuk karya manusia tertentu dalam rangka mengatur kehidupan manusia itu sendiri. Oleh karena itu, kita akan dapat menemukan dalam berbagai bentuk, di antaranya bentuk-bentuk hukum tersebut, yang paling tegas dan terinci mengutarakan isinya adalah dalam bentuk kebiasaan yang diulang-ulang . Kedua jenis hukum dimaksud mempunyai tujuan yang disebut tujuan hukum.
Tujuan hukum memberikan peraturan-peraturan (petunjuk, pedoman) dalam pergaulan hidup, untuk melindungi individu dalam hubungannya dengan masyarakat, sehingga dengan demikian dapat diharapkan terwujudnya suatu keadaan aman, tertib dan adil. Tujuan hukum ialah: mengatur pergaulan hidup secara damai
.hukummenghendaki  perdamaian  .kemudian  memberlakukan  hukum  sebagai  sarana untuk  mencapai  tujuan  ini,  karena  hukum  secara  teknik  dapat  memberikan  atau melakukan hal-hal sebagai berikut :
1) Hukum  merupakan  suatu  sarana  untuk  menjamin  kepastian  dan  memberikan prediktibilitas di dalam kehidupan masyarakat;
2) Hukum merupakan suatu sarana bagi pemerintahan untuk menerapkan sanksi;
3) Hukum sering di pakai oleh pemerintahan sebagai sarana untuk melindungi kritik;
4) Hukum  dapat  digunakan  sebagai  sarana  untuk  mendistribusikan  sumber-sumber daya.
Menurut  Gustav  Readbruch  dengan  istilah  Tiga  Ide  Dasar  Hukum  atau  Tiga Nilai Dasar Hukum, itu juga yang disebut sebagai tujuan hukum dalam makna yang luas  masing-masing  keadilan,  kemanfaatan  dan  kepastian  hukum.  Lebih  lanjut dikatakan, tetapi dari keseluruhan pendapatan tentang apa merupakan tujuan hukum, dapat di klasifikasikannya pada umumnya ke dalam tiga aliran :
1) Aliran etis yang menganggap pada asasnya tujuan hukum adalah untuk mencapai keadilan;
2) Aliran  ultitis  yang  menggangap  pada  asasnya  tujuan  hukum  adalah  untuk menciptakan kemanfaatan;
3) Aliran yuridis-formal yang menganggap pada asasnya tujuan hukum adalah untuk menciptakan kepastian hukum.
Achmad Ali sependapat dengan Gustav Rabdruch yang mengatakan bahwa kita harus  menganut  asas  prioritas,  yaitu  dalam  mewujudkan  tujuan  hukum,  maka dipergunakan  skala  prioritas,  terlebih  dahulu  diprioritaskan  keadilan,  kemudian kemanfaatan dan terakhir kepastian hukum. Idealnya memang selalu diupayakan  agar setiap  aturan  hukum  dan  setiap  penerapan  atauran  hukum  senantiasa  dapat  berhasil mencapai  perwujudkan  keadilan,  kemanfaatan  dan  kepastian  hukum,  tetapi  jika mungkin, maka skala prioritaslah yang harus diberlakukan.
Berkenaan  dengan  pendaftaran  tanah  di  Indonesia,  maka  tujuan  pendaftaran tanah  dilakukan  oleh  pemerintah  adalah  untuk  memberikan  kepastian  hukum  dan perlindungan  hukum  kepada  pemegang  hak  atas  suatu  bidang  tanah,  satuan  rumah susun  dan  hak-hak  lainnya  yang  terdaftar,  sebagaimana  ditegaskan  dalam  pasal  19 UUPA  dan  Pasal  3  PP.  No.  24  Tahun  1997.  Akhirnya  apabila  bidang-bidang  tanah telah  didaftar,  maka  pemegang  hak  atas  tanah  akan  di  berikan  berupa  sertifikat  hak atas tanah sebagai tanda bukti hak.
b) Teori kewenangan oleh Phillipus M Hadjon ditetapkan sebagai middle theory
.wewenang  dalam  konsep  kepustakaan  hukum  Indonesia  adalah  merupakan  konsep public  .  Hal  ini  berbeda  dengan  konsep  hukum  Belanda  dapat  di  maknai privatrechtelijk bevoegdheid .berdasarkan konsep wewenang dalam hukum  Indonesia , wewenang biasa diperoleh melalui atribusi, delegasi dan mandat yang bersumber dari peraturan perundang-undangan.
Kemudian dalam konsep hukum publik wewenang berkaitan dengan kekuasaan. Lebih lanjut dinyatakan bahwa ada tiga cara atau sumber memperoleh kewenangan, yaitu  Atribusi:  wewenang  yang  melekat  pada  suatu  jabatan  menurut  peraturan perundang-undangan  dalam  jabatan.  Contoh  kewenangan  Bupati,  kewenangan Gubernur.  Gelegasi  :pelimpahan  wewenang,  contoh  UU  No.32  Tahun  2004  tentang Pemerintahan Daerah. Mandat: penugasan pada bawahan berkaitan dengan jabatan.
Delegasi  dalam  pemberian  mandat  ,pejabat  yang  diberikan  mandat  menunjuk pejabat lain untuk bertindak atas nama mandator (pemberi mandat). Jadi kewenangan dimaksud  tidak  dapat  didelegasikan  secara  besar-besaran,tetapi  hanya  mungkin apabila  diatur  secara  tegas  dalam  peraturan.  Dari  segi  “Hukum  publik”  istilah “delegasi” dapat pula digolongkan menjadi dua jenis , yakni :
1. Delegasi berarti penyerahan (pengalihan) wewenang public intern (Nasional);
2. Delegasi berarti urusan yang telah diserahi wewenang publik untuk mewakili suatu organisasi penyelesaian masalahhubungan antara Negara (hubungan Hukum Publik Internasional).
Menurut Indroharto terdapat tiga pembagian wewenang pemerintah yakni:
Pertama;  wewenang  pemerintah  yang  bersifat  terikat,  yakni  terjadi  apabila peraturan dasarnya menentukan kapan dan dalam keadaan yang bagaimana wewenang tersebut dapat digunakan atau peraturan dasarnya sedikit banyak menentukan tentang isi dari keputusan yang harus diambil secara rinci maka wewenang pemerintah secara ini merupakan wewenang yang terikat.
Kedua;  wewenang  fakultatif,  terjadi  dalam  hal  badan  atau  pejabat  tata  usaha negara  yang  bersangkutan  tidak  wajib  menerapkan  wewenang  atau  sedikit  banyak masih  ada  pilihan,  sekalipun  itu  hanya  dapat  dilakukan  dalam  hal-hal  tertentu  atau keadaan-keadaan tertentu sebagaimana di tentukan dalam peraturan dasarnya.
Ketiga;  wewenang  bebas,  yakni  terjadi  ketika  peraturan  dasarnya  memberikan kebebasan kepada badan atau pejabat tata usaha negara untuk menentukan sendiri isi dari  keputusan  yang  akan  di  keluarkan  atau  peraturan  dasarnya  memberikan  ruang lingkup kebebasan kepada pejabat tata usaha yang bersangkutan.

## 2. Metode Penelitian
Adapun  tipe  penelitian  normatif Legal  research adalah  penelitian  yang  bersifat deskriptif  ( desekriptive  research) dengan  menggunakan  pendekatan  empiris  dan normatif. Diliat dari segi tujuan penelitian ini adalah penelitian problem indetification , yakni  peneltitian  yang  bertujuan  mengidentifikasi  masalah-masalah  yang  berkaitan dengan pelaksanaan pendaftaran di Indonesia.
Pengkajian ini dilakukan dalam tiga lapisan hokum, yakni dogmatika hukum,teori hukum dan filsafat hukum.  Lapisan ilmu hukum dogmatika hukum dimaksud untuk mengkaji  terhadap  substansi  peraturan  perundang-undangan  yang  terkait  dengan pendaftaran tanah. Pada lapisan teori hukum akan dikaji dalam beberapa teori hukum yang berkaitan dengan pendaftaran tanah.
Lapisan filsafat hukum atau pandangan hidup suatu bangsa tiada berisi nilai-nilai atau  etika  dari  bangsa.Hal  ini  dimaksud  untuk  mengkaji  prinsip-prinsip  dasar  yang menjadi  landasan  hukum  berkenaan  pendaftaran  tanah,  sehingga  peraturan  yang disusun tidak terlepas dari konteks keberlakuan secara yuridis, sosiologis dan filosofis.
Penelitian ini akan berlangsung dalam wilayah hukum Provinsi Sulawesi Selatan,d engan  berkonsentrasi  pada  pelaksanaan  pendaftaran  tanah  pada  5  daerah kabupaten/kota. Adapun penelitian lokasi penelitian, meliputi:
1. Kota Makassar
2. Kabupaten Gowa
3. Kabupaten Maros
4. Kabupaten Barru
5. Kota Parepare
Pertimbangan  memilih  lokasi  penelitian  diatas,  karena  daerah  tersebut  masing- masing  memiliki  wilayah  daratan  berupa  tanah  darat,  sawah  tanah  perumahan  yang luas  dan  sebagaian  besar  masih  belum  di  lakukan  daftarkan  tanah.  Oleh  karena  itu, lokasi penelitian ini di pandang dapat mewakili Provinsi Sulawesi Selatan, megingat keberadaan wilayah lain juga sebagian besar bidang-bidang tanahnya belum di lakukan pendaftaran tanah.
Populasi  penelitian  adalah  warga  masyarakat  memiliki  tanah  dan  petugas pendaftaran  tanah,  praktisi  hukum  dan  tokoh  masyarakat  yang  ada  dalam  lokasi penelitian,  karena  jumlahnya  terlalu  besar  sehingga  dimungkinkan  melakukan penarikan  samel  dalam  jumlah  yang  tertentu  dari  seluruh  populasi  sudah  cukup repsentatif untuk di teliti. Adapun rincian sampel penelitian sebagai berikut:
a. Petugas pendaftaran tanah sebanyak 20 responden;
b. Pemilik tanah sebanyak 20 responden;
c. Praktisi hukum sebanyak 20 responden;
d. Tokoh dan pemuka masyarakat 20 responden.
Teknik pengumpulan data yaitu:
1. Penelitian  kepustakaan,  bertujuan  mencari  dan  menemukan  teori  dan  doktrina hukum sebagai dalil-dali ilmiah dengan cara membaca buku literatur, karya ilmiah, dokumentasi, peraturan perundang-undangan,juklak dan juknis pendaftaran tanah.
2. Penelitian  lapangan,  bertujuan  untuk  memperoleh  informasi  dan  fakta  empiris melalui teknik wawancara, Tanya jawab dan pengedaran kuesioner.
Data kuantitatif di hitung dengan mempergunakan rumus frekuensi sebagai berikut:
P = 𝑓 X 100%
𝑁
Keterangan: P = Presentase; f = frekuensi;
N = jumlah sampel;
% = pembulat (Soerjono Soekanto,1996:284).
3. Faktor  Berpengaruh  Terhadap  Transparansi  dan  Akuntabilitas  Pada Pendaftaran Tanah DalamSistem Hukum Indonesia
Budaya  hukum  merupakan  elemen  penting  dalam  proses  pelaksanaan pendaftaran  tanah,  tentu  saja  budaya  hukum  yang  baik,  karena  budaya  hukum merupakan  salah  satu  bagian  dari  sistem  hukum  yang  sangat  menetukan  efektivitas penengakan hukum.
Secara harfiah kebudayaan dengan asal kata budaya diartikan sebagai hal-hal yang bersangkutan  dengan  budi  dan  akal  atau  hasil  karya,  rasa  dan  cipta  manusia. Sehubungan dengan hal tersebut dapat dipahami, bahwa sifat dan hakikat dari  budaya itu  adalah  sikap  dan  tingkahlaku  manusia  yang  selalu  dinamis,  bergerak  dan beraktivitas untuk mematuhi kebutuhan hidupnya dengan cara melakukan hubungan- hubungan dengan manusia lainnya.
Budaya  hukum  sebagai  salah  satu  instrument  yang  berpengaruh  terhadap
pelaksanaan  pendaftaran  tanah.Oleh  karena,  keberadaan  faktor  budaya  hukum senantiasi  bersinergi  dengan  elemen  sikap  dan  nilai  sosial  yang  merupakan  suatu pilihan hukum.
Keberadaan budaya hukum sebagai salah satu variabel dalam penelitian ini, akan diukur sejauh mana pengaruh budaya hukum dalam  pelaksanaan pendaftaran tanah. Adapun faktor budaya hukum dimaksud terbatas pada persepsi atau cara pandangan seseorang  terhadap  sikap  atau  perilaku,  dan  mentalitas  aparat  Kantor  Pertanahan Kabupaten/Kota, masyarakat atau pemohon sertifikat hak atas tanah berkenaan dengan pendaftaran tanah.
Berdasarkan  hasil  penelitian  diperoleh  data  empiris,  bahwa  pengaruh  faktor budaya hukum pegawai kantor BPN Kabupaten/Kota (Makassar, Gowa, Maros, Barru, Pare-Pare)  maupun  pemilik  tanah  dan  pihak-pihak  terkait  dapat  mempengaruhi pelaksanaan pendaftaran tanah.Hal ini tergambar pada tabel dibawah ini:
Tabel 1 Pengaruh Faktor Budaya Hukum Terhadap Pelaksanaan Pendaftaran Tanah No Kategori Frekuensi Persentase 1
2 3
Berpengaruh
Kurang Berpengaruh Tidak Berpengaruh
41
27
12 51,25 33,75 15,00 Jumlah 80 100,00
Sumber : Data primer setelah diolah tahun 2016.
Berdasarkan data empiris dalam tabel diatas maka diperoleh informasi fenomena yang bersangkutan paut dengan budaya hukum, berpeluang mempengaruhi diri pribadi seseorang,  terutama  aparat  penegak  hukum,  aparat  BPN  Kabupaten/Kota  dan masyarakat pemilik tanah.
Di  antara  fenomena-fenomena  tersebut  terdapat  41  orang  responden  (51,25%) memilih  indikator  budaya  hukum  mempengaruhi  terhadap  pelaksanaan  pendaftaran tanah,  sementara  27  orang  responden  (33,75%)  memilki  jawaban  budaya  hukum kurang  berpengaruh  tehadap  pelaksanaan  pendaftaran  tanah  dan  sisanya  12  orang responden  (15%)  memilih  jawaban  budaya  hukum  tidak  berpengaruh  terhadap pelaksanaan pendaftaran tanah.
Budaya hukum dalam penelitian ini menjadi penting, karena merupakan salah satu unsur sistem hukum yang menjadi penentu jalannya proses pelaksanaan pendaftaran tanah  guna  memperoleh  sertifikat  hak  atas  tanah.  Lebih  lanjutnya  dikatakan  jika hukum dilihat dari pada aspek kulturalnya makan masalahnya akan terumuskan dalam
beberapa bentuk  pertanyaan-pertanyaan tersebut  dirumuskan oleh  Freidmen sebagai berikut :
a. Pendidikan serta kebiasaan apakah yang dimiliki oleh para pelaksana hukum ( law enforcemen);
b. Bagaimana fikiran rakyat terhadap hukum;
c. Apakah golongan atau individu menggunakan secara hukum karena sukarela;
d. Untuk tujuan apakah mereka pergi ke ahli hukum dan untuk tujuan apakah mereka memakai jasa pejabat atau peranta lainnya;
e. Apakah dalam masyarakat terdapat rasa horat terhadap hukum pemerintah atau tradisi;
f. Apakah yang merupakan sumber legitimasi berbagai ketentuan hukum.
Berkaitan  dengan  hal  tersebut  di  atas  maka  ketika  kita  mengaji  riwayat kepemilikan  tanah  yang  berdasarkan  pada  hukum  adat  maka,  pendaftaran  kalaupun ada  pendaftaran  tanah  hanya  di  pergunakan  pembayaran  pajak.  Sikap  atau  perilaku yang dimaksud dalam penelitian ini adalah tindakan yang didasarkan pada pendirian atau  keyakinan  aparat  kantor  pertanahan  kabupaten/kota  dan  masyarakat  atau pemohon  sertifikat  hak  atas  atas  tanah  terhadap  pelaksanaan  pendaftaran  tanah. Kategori  penelitian  dimaksud  berkaitan  dengan  hasil  penelitian  responden  terhadap adanya korelasi  antara sikap atau perilaku  aparat  kantor pertanahan dan masyarakat atau pemohon setifikat atas tanah berkenaan dengan penerbitan hak-hak atas tanah.

## C. SIMPULAN
Esensi  transparansi  dan  akutabilitas  dalam  pendaftaran  tanah  dalam  sistem  hukum  di Indonesia karena masyarakat belum memperoleh ketentraman dan keadilan, karena akibat lemahnyajaminan  kepstian  hukum  dan  perlindungan  hukkum  dari  pemerintah,  tidak diterapkan  Pasal  32  ayat  (2)  PP.  24  Tahun  1997.  Disamping  itu,  Indonesia  menganut sistem  publikasi  pendaftaran  tanah  yakni  sistem  negatif  bertendensi    positif.Terdapat ketidaksinkronan  aturan  hukum  antara  UUPA  dan  PP  No.  40  Tahun  1996  berkenaan dengan  pendaftaran  pembaruan  hak  guna  usaha,  hak  guna  bangunan  dan  hak  pakai. Disamping itu, terdapat pula ketidak sinkronan kewenangan pertanahan sebagai termuat Pasal 14 ayat (2) huruf k UU. No. 12 Tahun 2008 tentang perubahan kedua UU No. 32 Tahun  2004  tentang  pemerintahan  daerah  dengan  kewenangan  BPN  Kabupaten/Kota  , sebagaimana  termuat  pada  Peraturan  Kepala  Badan  Pertanahan  Nasional  Republik Indonesia  No.2  Tahun  2013  tentang  Perlimpahan  Kewenangan  Pemberian  Hak  Atas Tanah dan Kegiatan Pndaftaran Tanah.  Faktor-faktor  yang mempengaruhi pelaksanaan pendaftaran  tanah  di  Indonesia  adalah  budaya  hukum,  kesadaran  hukum,  kemampuan sumber  daya  manusia  dan  fasilitas.  Berdasarkan  data  empiris  :  budaya  hukum,  masih ditemukan nilai-nilai dan sikap yang kurang positif baik dari aparat pelaksana pendaftaran tanah.  Kesadaran  hukum  masyarakat  untuk  melakukan  pendaftaran  tanah  masih kurang.Hal  ini  dapat  dilihat  dari  jumlah  tanah  yang  terdaftar.  Sumber  daya  manusia (SDM)  masih  kurang  khususnya  tenaga  profesional  yang  terkait  dengan  pelaksanaan pendaftaran  tanah.  Kemudian  sarana  dan  fasilitas,  masih  kurang  atau  memadai  guna mempercepat terwujudnya pelaksanaan pendaftaran tanah di Indonesia.

## DAFTAR PUSTAKA
Abdurrahman, 1983. Aneka Masalah Hukum Agraria Dalam Pembangunan Di Indonesia; Seri Hukum Agraria Bandung, Alumni.
,1991. Beberapa Aspekta tentang Hukum Agraria; SeriHukum Agraria  V.
Bandung, Alumni.
Achmad Ali, 1990. Mengembara di Belantara Hukum. Ujung Pandang, Lembaga Penerbitan Universitas Hasanuddin.
, 1996.Menguak Tabir Hukum. (Suatu Kajian Filosofis dan Sosiologis). Jakarta, Chandra Pratama.
,1998. Mempelajari Kajian Empiris Terhadap Hukum. Jakarta, Watangpone.
,  2009. Menguak  Teori  Hukum  (Legal  Theory)  dan  Teori  Peradilan (Judicialprudence)  Termasuk  Interpretasi  Undang-Undang  (Legisprudence). Jakarta, Prenada Media Group.
,1998. Perubahan  Masvarakat  Perubahan  Hukum  dan  Penegakan  Hukum  oleh Hakim . Makassar, Universitas.
Achmad All dan Wiwie Haryani, 2012. Menjelajahi Kajian Empiris Terhadap Hukum.

## Jakarta, Prenada Media Group.Hasanuddin.
Adijani Al-Alabij, 1989, Perwakafan Tanah Di Indonesia Dalam teori dan Praktek , Jakarta, Rajawali
Adrian Sutedi, 2007. Perailhan Hair Atas Tanah Dan Pendaftaran .Jakarta, Sinar Grafika.
A.P. Parlindungan, 2004. Pendaftaran Tanah di Indonesia. Bandung, Mandar Maju
,1989 , Hak Pengelolaan Menurut Sistem UUPA. Bandung, Mandar Maju.
A.  Hamid.  S.  Attamimi,  1993, Hukum  Tentang  Peraturan  PerundangUndangan  dan Peraturan Kebijakan, Jakarta, Fakultas Hukum UI,
Alfred Stepen dan Cindy Skach. 1994. Presidentialism and Parliamentarism in Comparative Presvective. London, Baltimore University Press.
Algra, N.E dan K. Van Duyvendijk, 1983. Mula Hukum; Beberapa Bab Mengenai Hukum dan  Ilmu  untuk  Pendidikan  Hukum  dalam  Pengantar  Ilmu  Hukum. Diterjemahkan oleh J.C.T. Simorangkir dan H. Boerhanoeddin Soetan Batoeah. Bandung, Binacipta.
Alvin  S.  Johson,  2004. Sosiology  Of  Law. Diterjemahkan  Rinaldi  Simanorang,  Jakarta,
Rineka.
Amier Syarifuddin, 1990. Falsafah Hukum. Bahan Kuliah Program, Pascasarjana UNHAS, Ujung Pandang.
Anton Moeliono, M, 1988. Kamus Besar Bahasa Indonesia. Jakarta, Departemen Pendidikan dan Kebudayaan Republik indonesia.
Arie Sukanti Hutagalung, 1985. Program Redistribusi Tanah di Indonesia; Suatu Sarana Ke Arah  Pemecahan  Masalah  Penguasaan  Tanah  dan  Pemilikan  Tanah. Jakarta, Rajawali Press.
Arie  S.  Hutagalung,1998, Condominum  dan  Permasalahannya, Badan,  Jakarta,  Fakultas Hukum Universitas Indonesia.
Arief Sidharta, 2011. Refleksi Tentang Hukum Pengertian-Pengertian Dasar Dalam Teori Hukum. Bandung, Citra Aditya Bakti.
A.S. Homby E.V. Gatenby and H. Wakefeeld, 1972. The Advance Learners . Dictionary Of Current.
Ateng Syafruddin, 2011. Menuju Pemerintahan Negara Yang Bersih Dan Bertanggung Jawab. Internet.
Bambang Sunggono, 1994. Hukum dan Kebijaksanaan Publik. Jakarta„ Sinar Grafika.
,2005. Metodologi Penelitian Hukum. Jakarta, Raja GrafindoPersada.
Bismar Siregar, 1996. Keadilan Hukum Dalam Berbagai Aspek Hukum Nasional. Jakarta, Rajawali Press.
Bruggink.J.J.H. 1999. Refleksi Tentang Hukum. alih bahasa oleh Arief Sidharta. Bandung, Citra Aditya Bakti.
Boedi Harsono, 1962. Undang-undang Pokok Agraria Sejarah Penyusunan Isi dan Pelaksanaannya. Jakarta, Djambatan.
,1996. Hukum  Agraria  Indonesia;  Himpunan  Peraturanperaturan  Hukum Tanah. Jakarta, Djambatan.
Burkens, C.M., 1990. Beginselen van de Democratische Rechtssaat. W.E.J, Tjeenk Willink Zwolle.
Brahmana Adhie dan Hasan Basri Nata Menggala, 2001. Reformasi Pertanahan. Bandung, Mandar Maju.
Carl J. Frederich, 1963. M a n hisGovernment, An Empirical Theory ofPolitics. New York, me Graw Hill Book Coy.
Pransisto, J. 2018. Analisis Yuridis Tentang Kedudukan Sertifikat Hak Milik Atas Tanah Sebagai Obyek Sengketa Tata Usaha Negara Di Pengadilan Tata Usaha Negara Makassar. PLENO JURE , 7 (2), 51-65.