## PRINSIP KEHATI-HATIAN PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH DALAM PEMBUATAN AKTA JUAL BELI BERKAITAN DENGAN ALAS HAK DAN KETERANGAN PALSU

## Ayi Vevi Resvina
Fakultas Hukum Magister Kenotariatan Universitas Jenderal Soedirman Email: ayiveviresvina67@gmail.com
ABSTRAK Kata kunci: PPAT,  Prinsip  Kehati- hatian, Keterangan Palsu Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  adalah  pejabat  umum  yang  diberi  kewenangan untuk membuat akta-akta otentik mengenai perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau Hak Milik atas Satuan Rumah Susun. Diantara akta otentik yang dibuat oleh PPAT yaitu Akta Jual Beli, dan apabila dalam data-data yang diberikan oleh para pihak terdapat unsur keterangan palsu maka akan berdampak hukum  terhadap  keabsahan  akta  yang  dibuatnya.  Maka  dari  itu  PPAT  dalam menjalankan  jabatannya  diwajibkan  untuk  mentaati  peraturan  perundang- undangan yang berkaitan dengan ke-PPAT-an dan diharuskan bertindak secara hati-hati  dan  senatiasa  menerapkan  prinsip  kehati-hatian.Penelitian  ini menggunakan  pendekatan  perundang-undangan  dan  pendekatan  kasus,  studi kasus  putusan  pengadilan  nomor  270/Pdt.  G/2019/PN.  Plg  dengan  penelitian normatif terdapat isu hukum pembahasan dari rumusan masalah yang berkaitan dengan Apa yang seharusnya PPAT lakukan apabila para pihak penghadap tidak jujur terhadap dokumen yang sudah disyaratkan dalam pembuatan akta. Tujuan diberlakukannya prinsip kehati-hatian yaitu agar ppat selalu dalam rambu-rambu yang  benar.  Pengenalan  penghadap  dilakukan  bertujuan  untuk  mengetahui apakah  penghadap  tersebut  merupakan  pihak  yang  cakap  dan  juga  berwenang melakukan perbuatan hukum yang akan dituangkan ke dalam akta, serta memiliki kompetensi  untuk  itu.  Selain  itu  untuk  memastikan  kebenaran  identitas penghadap sebagai subyek di dalam akta adalah merupakan data identitas yang valid  dan  untuk  memastikan  keabsahan  dan  kelengkapan  dokumen-dokumen terkait objek perjanjian. ABSTRACT Keywords: PPAT, Precautionary Principle, False Information The Land Deed Making Official is a public official who is given the authority to make  authentic  deeds  regarding  certain  legal  acts  regarding  land  rights  or ownership rights to apartment units. Among the authentic deeds made by PPAT is the Deed of Sale and Purchase, and if the data provided by the parties contains elements of false information, this will have a legal impact on the validity of the deed  made.  Therefore,  in  carrying  out  their  positions,  PPATs  are  required  to comply  with  statutory  regulations  relating  to  PPATs  and  are  required  to  act carefully  and  always  apply  the  precautionary  principle.  This  research  uses  a statutory  approach  and  a  case  approach,  a  case  study  court  decision  number 270/Pdt.  G/2019/PN.  Plg,  with  normative  research,  there  are  legal  issues discussing the formulation of the problem relating to what PPAT should do if the parties facing it are not honest with the documents that have been required in making  the  deed.  The  aim  of  implementing  the  precautionary  principle  is  to ensure that traffic police always follow the correct signs. The aim of introducing the presenter is to find out whether the presenter is a competent party and also has the authority to carry out legal actions that will be stated in the deed, and has the competence to do so. Apart from that, to ensure the truth of the identity
of the person as the subject of the deed is valid identity data and to ensure the validity and completeness of the documents related to the object of the agreement.

## PENDAHULUAN
Setiap manusia memerlukan tanah untuk memenuhi kebutuhan sehari-hari, oleh karenanya diperlukan  lembaga  hukum  yang  mengatur  atas  kepemilikan  tanah  di  Indonesia.  Dalam meningkatkan kepastian hukum atas kepemilikan tanah, pendaftaran tanah menjadi penting untuk diselenggarakan dan diterapkan dalam setiap peralihan hak atas tanah. Dalam Pasal 19 ayat (1) Undang-Undang  Pokok  Agraria  menjelaskan  bahwa,  Untuk  menjamin  kepastian  hukum  oleh Pemerintah diadakan pendaftaran tanah di seluruh wilayah Indonesia menurut ketentuan-ketentuan yang  diatur  dengan  Peraturan  Pemerintah.  Tujuan  pendaftaran  tanah  adalah  untuk  menjamin kepastian hukum. Ketentuan Pasal 19 ayat (1) yaitu untuk mengintruksikan kepada pemerintah Indonesia  untuk  melaksanakan  pendaftaran  tanah  yang  bersifat  rechts  kadaster,  artinya  hal  itu bertujuan untuk menjamin kepastian hukum.
Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  (PPAT)  menurut  Peraturan  Pemerintah  Nomor.  24  Tahun 2016 Pasal 1 ayat (1)  yang merupakan perubahan atas Peraturan Pemerintah Nomor. 37 Tahun 1998 Tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah adalah pejabat umum yang diberi kewenangan untuk membuat akta-akta otentik mengenai perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas  tanah  atau  Hak  Milik  atas  Satuan  Rumah  Susun.  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  (PPAT) menurut para ahli adalah pejabat umum yang dilantik oleh Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia dan telah diberi kewenangan untuk membuat akta – akta otentik mengenai perbuatan hukum tertentu dan mengenai hak – hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun. (Usman, 2003)
Salah satu profesi di Indonesia yang mengharuskan untuk profesional dalam menjalankan profesinya adalah Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Seiring dengan perkembangan zaman, terdapat permasalahan yang timbul yakni salah satunya tentang tanah. Dan permasalahan bisa saja terjadi  dikarenakan  adanya  pembuatan  akta  otentik  yang  didasari  oleh  alas  hak  palsu  dan keterangan  palsu.  Bukti  surat  merupakan  bukti  yang  terkuat  dan  yang  paling  utama  dalam pembuktian perdata. Bukti surat atau bukti tertulis adalah segala sesuatu yang didalamnya memuat tanda  bacaan  yang  dimaksudkan  untuk  menguraikan  isi  hati  atau  sebagai  bentuk  dalam menyampaikan pemikiran seseorang dan digunakan sebagai pembuktian. Surat sebagai alat bukti
tertulis  dibedakan  menjadi  dua  yaitu  surat  yang  merupakan  akta  dan  surat  lainnya  yang  bukan merupakan  akta.  Sedangkan  akta  dibagi  lebih  lanjut  menjadi  akta  autentik  dan  akta  dibawah tangan. Berdasarkan Pasal 1866 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata bahwa dalam lapangan hukum bukti keperdataan terkuat dan yang utama haruslah dalam bentuk tertulis sebagaimana yang dimaksud dalam Pasal 1868 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata yang menyatakan bahwa suatu akta autentik ialah suatu akta yang dibuat dalam bentuk yang ditentukan undang-undang oleh atau dihadapan pejabat umum yang berwenang untuk itu di tempat akta itu dibuat. (Abi, 2020)
Akta PPAT harus dibuat dengan jujur dan cermat agar dapat dijadikan dasar yang kuat untuk pendaftaran pemindahan hak dan pembebanan hak. Maka dari itu, PPAT sebagai pejabat umum yang mempunyai kewenangan untuk membuat akta-akta mengenai pertanahan. Tentunya harus mempunyai kecakapan dan kemampuan khususnya dalam bidang pertanahan agar akta-akta yang telah dibuat tidak menimbulkan suatu permasalahan dikemudian hari, mengingat akta-akta yang dibuat tersebut akan digunakan sebagai alat bukti bahwa telah terjadinya perbuatan hukum pengalihan  hak  atas  tanah.  Pengalihan  tanah  antara  pemilik  kepada  penerima  disertai  dengan penyerahan  yuridis  (juridische  levering),  yaitu  penyerahan  yang  wajib  memenuhi  formalitas undang-undang,  yang  meliputi  pemenuhan  syarat,  dilakukan  atas  dasar  prosedur  yang  telah ditetapkan, menggunakan dokumen, dan dibuat di hadapan PPAT. (Rahmia Rachman, 2022)
Dalam  menjalankan  jabatannya  PPAT  sebagai  pejabat  umum  diwajibkan  untuk  selalu menjalankan dan mentaati peraturan perundang-undangan dalam bidang pertanahan dan juga yang berkaitan  dengan  ke-  PPAT-  an  begitu  juga  peraturan  perundang-undangan  lainnya  dan menjalankan jabatan dengan jujur, tertib, cermat dan penuh kesadaran, bertanggung jawab serta tidak berpihak berdasarkan sumpah jabatan PPAT yang sebagaimana telah diatur di dalam Pasal 34 ayat (1) Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia Nomor 1 Tahun 2006 Tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 Tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah (untuk selanjutnya disebut PerKep BPN Nomor. 1 Tahun 2006).
PPAT  mempunyai  kewajiban  untuk  melakukan  pengenalan  terhadap  penghadap  sesuai dengan identitas yang diperlihatkan kepada PPAT. Pada praktiknya meskipun pengenalan wajib dilakukan terdapat permasalahan hukum akta PPAT dan penyebabnya adalah ketidakjujuran klien terhadap  kebenaran  syarat-  syarat  administrasi  seperti  pemilik  tanah  yang  palsu  bukan  pemilik
tanah  yang  sebenarnya,  dokumen  persyaratan  yang  dipalsukan  dan  akhirnya  menjadi  dasar pembuatan akta yang berakibat akta jual beli tanah tersebut memiliki jaminan kepastian hukum pada akhirnya dinyatakan batal atau batal demi hukum yang berdasarkan putusan pengadilan yang memiliki kekuatan hukum tetap.
Namun  dalam  prakteknya,  ada  saja  PPAT  yang  menerbitkan  akta  jual  beli  dan  akta pembebanan  hak  tanggungan  yang  didasarkan  pada  keterangan  palsu,  keterangan  tersebut  bisa didapat dari pernyataan para pihak maupun kesengajaan dari PPAT itu sendiri. Hal ini diakibatkan karena kurang hati-hatinya PPAT dalam memeriksa setiap dokumen yang dijadikan dasar untuk membuat akta, sehingga tidak jarang PPAT digugat ke Pengadilan Negeri karena kesalahannya mengakibatkan kerugian bagi para pihak. Seperti dalam kasus Putusan Nomor. 270/ Pdt. G/ 2019/ PN. Plg. Bahwa almarhum Azhar Mahyudin, meninggal dunia pada tanggal 30 September 2013 di Palembang,  meninggalkan  harta  warisan  berupa  tanah  dan  bangunan  (rumah)  sesuai  bukti kepemilikan sertifikat hak milik (SHM) No. 3055/Bukit Lama, terletak di Jalan Padang Selasa Nomor  20  RT026/RW09,  Kelurahan  Bukit  Lama,  Kecamatan  Ilir  Barat  I  Kota  Palembang, Provinsi Sumatera Selatan.
Almarhum  meninggalkan  ahli  waris  sesuai  Surat  Keterangan  Ahli  Waris  tanggal  11 Oktober 2013 terdaftar di Kantor Lurah Bukit Lama Nomor: 61/WRS/BL/2013 tanggal 11 Oktober 2013, masing-masing bernama : Ny. Erry Sofia (Tergugat II), sebagai satu-satunya isteri (janda almarhum),  M.  Hadi,  laki-laki,  sebagai  anak  pertama  (tertua),  Silma  Haryanti  (Penggugat  III), perempuan, sebagai anak kedua, Heny Kurnia Dini (Penggugat I), perempuan, sebagai anak ketiga, Irna Inayah (Penggugat II), perempuan, sebagai anak keempat, Andika Rahmat Abadi (tergugat III), laki-laki, sebagai anak kelima (bungsu).
Sekitar awal tahun 2016, Penggugat I mendapat kabar dari Tergugat III bahwa pernah ada tagihan  dari  Bank  BTN  Palembang  (Tergugat  V)  yang  ditujukan  kepada  Tergugat  I  dan dialamatkan ke rumah warisan almarhum ayahnya Azhar Mahyudin Jalan Padang Selasa Nomor 20  RT026/RW09,  Kelurahan  Bukit  Lama,  Kecamatan  Ilir  Barat  I  Kota  Palembang,  Provinsi Sumatera  Selatan.  Kemudian  Penggugat  I  meminta  kepada  Turut  Tergugat  II  (Andika  Rahmat Abadi) selaku adiknya, untuk mengirimkan surat tagihan dari Tergugat V tersebut via email, dari surat tersebutlah Penggugat I kemudian berkonsultasi dengan suaminya dan kemudian mengetahui jika  “harta  warisan”  ayahnya  berupa  tanah  dan  bangunan  (rumah)  sesuai  SHM  No.
3055/Palembang  telah  menjadi  jaminan  hutang  pada  Tergugat  V.  Menurut  keterangan  Turut Tergugat  II  (Andika  Rachmat  Abadi)  kepada  Penggugat  I  (Heny  Kurnia  Dini)  diperoleh keterangan bahwa sekitar pada bulan Maret 2015, Tergugat I mengajak Turut Tergugat I dan Turut Tergugat  II  bekerjasama  dalam  bisnis  yang  dikelola  oleh  Tergugat  I,  di  mana  Tergugat  I menjanjikan keuntungan kepada Turut Tergugat I dan Turut Tergugat II sebesar Rp20.000.000,- (dua puluh juta rupiah) setiap bulan, untuk mewujudkan ajakannya tersebut, Tergugat I meminjam sertifikat tanah warisan almarhum Azhar Mahyudin kepada Turut Tergugat I dan Turut Tergugat II, yaitu sertifikat hak milik (SHM) No. 3055/Bukit Lama, terletak di Jalan Padang Selasa Nomor 20  RT026/RW09,  Kelurahan  Bukit  Lama,  Kecamatan  Ilir  Barat  I  Kota  Palembang,  Provinsi Sumatera Selatan.
Untuk meyakinkan Turut Tergugat I dan Turut Tergugat II, Tergugat I menjamin bahwa sertifikat tanah yang dipinjamnya akan selalu dalam keadaaan aman dan tidak akan beralih kepada siapapun juga, karena jaminan tersebut maka Turut Tergugat I dan Turut Tergugat II menyerahkan sertifikat tanah tersebut kepada Tergugat I, penyerahan tersebut dilakukan sesuai Surat Perjanjian Peminjaman Sertifikat Tanah yang ditanda tangani oleh Tergugat I dan Turut Tergugat II. Bahwa perjanjian  usaha  tersebut  kemudian  dituangkan  dalam  perjanjian  tertulis  di  bawah  tangan tertanggal 30 November 2015, yang ditandatangani oleh Tergugat I sebagai Pihak Pertama dan Turut Tergugat II sebagai Pihak Kedua, dengan disaksikan Turut Tergugat II dan Saksi Septiana Lubay.
Bahwa sebagai salah satu ahli waris, Penggugat I merasa tidak pernah dimintai izin atau kuasa untuk penyerahan sertifikat tersebut, karena itu kemudian menghubungi ahli waris lainnya, yaitu Penggugat II, Penggugat III dan M. Hadi, di mana sebagaimana Penggugat I, Penggugat II, Penggugat III dan M. Hadi merasa tidak pernah mengetahui, tidak pernah memberikan izin atau kuasa atas penyerahan sertifikat tersebut. Kemudian Penggugat I, Penggugat II, Penggugat III dan M. Hadi atau Para Penggugat mengadakan pertemuan dengan Turut Tergugat I dan Turut Tergugat II,  dalam  pertemuan  Turut  Tergugat  II  mengakui  hanya  meminjamkan  kepada  Tergugat  I  dan peminjaman tersebut juga diketahui oleh Turut Tergugat II, dengan jaminan dari Tergugat I bahwa sertifikat tersebut akan dikembalikan. karena merasa dirugikan dan menduga telah terjadi rekayasa pengalihan/pembebanan  Hak  Tanggugan  atas  “harta  warisan’  almarhum.  Bahwa  selanjutnya, sesuai surat tertanggal 19 April 2016, Nomor : 59/S/Plb.I/IV/2016, Perihal : Tanggapan Somasi,
Tergugat II (Bank BTN) mengirim jawaban somasi kepada Para Penggugat dan M. Hadi, yang pada pokoknya menerangkan bahwa pembebanan hak tanggungan atas tanah milik Para Penggugat telah didahului penandatanganan PPJB dan AJB antara Tergugat II dengan Tergugat I, di mana Tergugat II bertindak berdasarkan surat kuasa khusus dari para ahli waris lainnya untuk menjual.
Bertitik-tolak dari hal-hal tersebut di atas, Para Penggugat dan M. Hadi menjadi tahu bahwa meskipun kesepakatan awal diserahkannya sertifikat tanah warisan almarhum Azhar Mahyudin, yaitu sertifikat hak milik (SHM) No. 3055/Palembang, terletak di Jalan Padang Selasa Nomor 20 RT026/RW09, Kelurahan Bukit Lama, Kecamatan Ilir Barat I Kota Palembang, Provinsi Sumatera Selatan, dari TurutTergugat I (Ny. Erry Sofia) kepada Tergugat I (M. Deni alias Dani Octavian) adalah  dalam  rangka  pinjam-memimjam,  namun  karena  dengan  segala  tipu  daya,  rangkaian kebohongan dan pemalsuan dokumen sehingga pada akhirnya sertifikat tersebut telah beralih dari para ahli waris almarhum Azhar Mahyudin (Penggugat I, Penggugat II, Penggugat III, Penggugat IV, Turut Tergugat I dan Turut Tergugat II) kepada Tergugat I tanpa pembayaran dan kemudian oleh  Tergugat  I  sertifikat  tersebut  kemudian  dijadikan  jaminan  kredit  pada  Tergugat  II  (Bank Tabungan Negara Cabang Kota Palembang) sesuai Akta Pembebanan Hak Tanggungan Nomor : 893/IB.I/2015, tanggal 13 Oktober 2015 yang dibuat di hadapan Notaris/PPAT Sri Wahyuni, SH., M.Kn (Tergugat VI) juncto Sertifikat Hak Tanggungan Nomor : 6153/2015, tanggal 27 Oktober 2015,  yang  diterbitkan  oleh  Kantor  BPN  Kota  Palembang.  Bahwa  dari  serangkaian  perbuatan melawaan hukum yang dilakukan oleh Tergugat-Tergugat sebagaimana diuraikan di atas, tampak bahwa Tergugat I memiliki peran yang dominan karena kebohongan dan rangkaian pemalsuan atau keterangan palsu yang dilakukannya.
Berdasarkan  Pasal  1320  ayat  (4)  KUHPerdata  menyatakan  salah  satu  syarat  sahnya perjanjian apabila dilakukan atas “suatu sebab yang halal”. Dalam kasus tersebut terdapat syarat sah perjanjian yang tidak terpenuhi yaitu suatu sebab yang halal dikarenakan adanya keterangan palsu dalam pembuatan akta ppat maka akan timbul akibat hukum. Tindakan Turut Tergugat I dan Turut  Tergugat  II  yang  merupakan  bagian  dari  ahli  waris  sertifikat  hak  milik  (SHM)  No. 3055/Bukit Lama tanpa adanya kesepakatan dari para ahli waris menjaminkan sertipikat untuk melakukan  perjanjian  bisnis  dengan  Tergugat  I  merupakan  hal  yang  salah  karena  hal  tersebut dilakukan tanpa adanya persetujuan dari para pihak ahli waris yang tercantum dalam sertipikat. Apabila suatu keterangan tidak berdasarkan persetujuan para ahli waris maka keterangan tersebut
dinyatakan  sebagai  keterangan  palsu.  Keterangan  palsu  menjadi  suatu  perbuatan  yang dimanfaatkan oleh seseorang untuk mendapatkan keuntungan tertentu.
Dengan adanya keterangan palsu atau alas hak palsu yang mengakibatkan adanya salah satu pihak yang dirugikan, maka akta yang dibuat oleh ppat menjadi cacat hukum dan dapat batal demi hukum. Untuk itu, penulis akan membahas terkait bagaimana “ Prinsip Kehati-hatian Pejabat Pembuat  Akta  Tanah  Dalam  Pembuatan  Akta  Jual  Beli  Berkaitan  dengan  Alas  Hak  dan Keterangan Palsu”.

## METODE
Penelitian ini dilakukan dengan menggunakan metode yuridis normatif. Penelitian yuridis normatif adalah penelitian hukum kepustakaan yang dilakukan dengan cara meneliti bahan-bahan kepustakaan  atau  data  sekunder  belaka.  Penulis  juga  menggunakan  metode  pendekatan  yaitu pendekatan perundang-undangan (statue approach) dilakukan dengan menelaah semua undang- undang dan regulasi yang bersangkut paut dengan isu hukum yang sedang ditangani. Pendekatan ini  dipilih  dengan  tujuan  untuk  mengkaji  dan  menginventarisir  peraturan  perundang-undangan yang berlaku pada pejabat pembuat akta tanah. Pendekatan Kasus (Case Approach) Pendekatan Kasus  adalah  satu  jenis  pendekatan  dalam  penelitian  hukum  normatif  yang  peneliti  mencoba membangun argumentasi hukum dalam perspektif kasus konkrit yang terjadi dilapangan. Tentunya kasus  tersebut  erat  kaitannya  dengan  kasus  atau  peristiwa  hukum  yang  terjadi  dilapangan. Spesifikasi  penelitian  yang  digunakan  adalah  deskriptif  analisis,  yaitu  menggambarkan  dan menganalisis  permasalahan  berdasarkan  peraturan  perundang-undangan.  Sumber  data  yang digunakan  dalam  penelitian  ini  adalah  sumber  data  sekunder.  Data  sekunder  yaitu  data  yang diperoleh  dari  studi  kepustakaan  dengan  cara  membaca,  mengutip  dan  menelaah  peraturan perundang-undangan, buku-buku, dokumen-dokumen, kamus, artikel dan literature hukum lainnya yang berkenaan dengan permasalahan yang akan dibahas. Data sekunder yang digunakan dalam penelitian  ini  yaitu  bahan  hukum  primer  merupakan  bahan  hukum  yang  mempunyai  kekuatan hukum  yang  mengikat.  Bahan  Hukum  Sekunder  yaitu  bahan  hukum  yang  menunjang  dan memberikan  penjelasan  terhadap  bahan  hukum  primer.  Bahan  hukum  sekunder  yang  terutama adalah  buku-buku  hukum  termasuk  skripsi,  tesis,  dan  disertai  hukum  dan  jurnal-jurnal  hukum. Disamping  itu  juga  kamus-kamus  hukum  dan  komentar-komentar  atas  putusan  pengadilan.
(Marzukim,  2011)  Bahan  Hukum  Tersier  merupakan  bahan-bahan  yang  berguna  untuk memberikan informasi, petunjuk atau penjelasan terhadap bahan hukum primer dan bahan hukum sekunder  seperti  kamus,  media  massa  yang  berkaitan  dan  artikel-artikel  ilmiah  terbaru  yang membahas tentang judul terkait.

## HASIL DAN PEMBAHASAN
PPAT  adalah  pejabat  umum  yang  diberi  wewenang  untuk  membuat  akta-akta  autentik mengenai perbuatan hukum tertentu yang berkaitan dengan hak atas tanah atau Hak Milik Satua Rumah Susun.  Akta-akta autentik yang berkaitan dengan perbuatan hukum dimaksud adalah akta pemindahan dan pembebanan hak atas tanah dan Hak Milik Satuan Rumah Susun. PPAT adalah seorang pejabat umum, maka dapat disimpulkan bahwa PPAT adalah orang yang diangkat oleh instansi  yang  berwenang  dengan  tugas  melayani  masyarakat  umum  di  bidang  atau  kegiatan tertentu. (Sjaifurrachman, 2014)
Pada praktiknya, dalam menjalankan jabatannya PPAT diharuskan bertindak secara hati- hati dan senantiasa menerapkan prinsip kehati-hatian. Secara umum prinsip kehati-hatian dapat diartikan  sebagai  dasar  tentang  suatu  kebenaran  yang  menjadi  landasan  berpikir  dan  bertindak dengan penuh sikap hati-hati. (Usman, 2003) Prinsip Kehati-hatian suatu tindakan akan diambil jika terdapat suatu bukti yang memadai, sehingga tanpa adanya suatu bukti yang memadai tidak akan dilakukan suatu tindakan tertentu. Prinsip kehati-hatian pada dasarnya memiliki tujuan untuk mengantisipasi dan melakukan pencegahan sejak awal terjadinya suatu akibat yang tidak pasti dari suatu kegiatan tertentu yang dilakukan oleh manusia. (Wartini, 2007)
Prinsip asas kehati-hatian adalah asas yang menyatakan bahwa ppat dalam menjalankan fungsi  dan  jabatannya  diwajibkan  untuk  menerapkan  prinsip  kehati-hatian  dalam  rangka melindungi  kepentingan  masyarakat  yang  dipercayakan  kepadanya.  Dengan  diberlakukannya prinsip  kehati-hatian  diharapkan  agar  kepercayaan  masyarakat  terhadap  ppat  tetap  tinggi  dan membuat  masyarakat  tidak  ragu-ragu  untuk  menggunakan  jasa  ppat.  Tujuan  diberlakukannya prinsip kehati-hatian yaitu agar ppat selalu dalam rambu-rambu yang benar.
PPAT  merupakan  pejabat  yang  tanda  tangannya  mampu  mengakibatkan  terjadinya peralihan hak, maka dari itu sudah sewajarnya PPAT bertindak dengan penuh kehati-hatian dalam melaksanakan jabatannya. Dalam Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 2016 tentang Perubahan
Atas Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 Tentang Peraturan Jabatan PPAT, terdapat satu pasal  yang  menunjukan  tentang  prinsip  kehati-hatian  bagi  PPAT  dalam  melaksanakan  tugas jabatannya. Didalam ketentuan tersebut memerintahkan PPAT menerapkan prinsip kehati-hatian dalam pelaksanaan tugas jabatannya yaitu terdapat dalam Pasal 22 Peraturan Jabatan PPAT yang menyatakan  bahwa  “Akta  PPAT  harus  dibacakan/dijelaskan  isinya  kepada  para  pihak  dengan dihadiri oleh sekurang-kurangnya 2 (dua) orang saksi sebelum ditandatangani seketika itu juga oleh para pihah, saksi-saksi dan PPAT”.
Prinsip kehati-hatian PPAT dijelaskan dalam Perkaban Nomor 1 Tahun 2016. Dijelaskan pula  didalamnya  ketentuan  Pasal  22  Peraturan  Jabatan  PPAT  yang  menjadi  peraturan pelaksanaannya. Salah satu bentuk penjabaran yaitu terdapat pada Pasal 53 dan Pasal 54 Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 1 Tahun 2016. Dalam Pasal 53 Perkaban Nomor 1 Tahun 2016 ditentukan bahwa Akta PPAT dibuat dengan mengisi blanko akta yang bentuknya telah ditentukan. Pengisian blanko akta PPAT harus dilakukan sesuai dengan status, data, kejadian yang benar serta didukung dengan dokumen sesuai peraturan perundang-undangan.
Selanjutnya  dalam  Pasal  54  ayat  (1)  Perkaban  Nomor  1  Tahun  2016  yang  menyatakan bahwa  sebelum  pembuatan  akta  PPAT  wajib  melakukan  pemeriksaan  kesesuaian/keabsahan sertipikat  dan  catatan  lain  pada  Kantor  Pertanahan  setempat  dengan  menjelaskan  maksud  dan tujuannya. Ketentuan ini lahir untuk memberikan kepastian dan perlindungan hukum bagi para penghadap  mengenai  obyek  yang  akan  dtransaksikan,  khususnya  terkait  keaslian  alat  bukti kepemilikan  hak  atas  tanah.  Hal  tersebut  dilakukan  untuk  memberikan  perlindungan  hukum kepada para pihak juga untuk memberikan perlindungan hukum pada PPAT itu sendiri.
PPAT harus menerapkan prinsip kehati-hatian sebagaimana yang telah diucapkannya pada sumpah  jabatan,  yaitu  dalam  sumpah  jabatan  PPAT  dalam  Pasal  4  ayat  (2)  Undang-Undang Jabatan PPAT yaitu “bahwa saya akan menjalankan jabatan saya dengan amanah, jujur, seksama, mandiri,  dan  tidak  berpihak.”  Dalam  Pasal  34  ayat  (1)  Perkaban  Nomor  1  Tahun  2006  yaitu “bahwa saya, akan menjalankan jabatan saya dengan jujur, tertib, cermat dan penuh kesadaran, bertanggung  jawab  serta  tidak  berpihak.”  PPAT  berperan  penting  untuk  menentukan  suatu tindakan tersebut dapat dituangkan dalam bentuk akta atau tidak, sehingga pelaksanaan prinsip kehati-hatian wajib dilakukan dalam proses pembuatan akta yang salah satunya dengan melakukan
pengenalan  terhadap  penghadap  berdasarkan  identitasnya  yang  diperlihatkan  kepada  PPAT. (Sjaifurrachman, 2014)
Pengenalan penghadap dilakukan bertujuan untuk mengetahui apakah penghadap tersebut merupakan  pihak  yang  cakap  dan  juga  berwenang  melakukan  perbuatan  hukum  yang  akan dituangkan  ke  dalam  akta,  serta  memiliki  kompetensi  untuk  itu.  Selain  itu  untuk  memastikan kebenaran identitas penghadap sebagai subyek di dalam akta adalah merupakan data identitas yang valid  dan  untuk  memastikan  keabsahan  dan  kelengkapan  dokumen-dokumen  terkait  objek perjanjian. Dan apabila terdapat salah satu aspek yang tidak terpenuhi  maka perbuatan hukum tersebut menjadi tidak sah dan akta tersebut menjadi cacat hukum dan oleh karenanya tidak sah sebagai akta autantik. Dengan demikian pengenalan penghadap wajib dilakukan oleh PPAT.
PPAT dalam persiapan pembuatan akta, dalam hal ini sebelum pelaksanaan pembuatan akta mengenai pemindahan atau pembebanan hak atas tanah PPAT terlebih dahulu wajib melakukan pemeriksaan pada Kantor Badan Pertanahan mengenai kesesuaian sertipikat hak atas tanah yang bersangkutan dengan daftar-daftar yang ada di Kantor Badan Pertanahan dengan memperlihatkan sertipikat  asli.  Sertipikat  yang  sudah  diperiksa  kesesuaiannya  dengan  daftar-daftar  di  Kantor Badan Pertanahan tersebut kemudian dikembalikan kepada PPAT yang bersangkutan. Selanjutnya diatur bahwa sebelum dibuat akta mengenai pemindahan hak atas tanah, calon penerima hak harus membuat pernyataan yang menyatakan bahwa yang bersangkutan:
a. Dengan  pemindahan  hak  tersebut  tidak  menjadi  pemegang  hak  atas  tanah  yang  melebihi ketentuan maksimum penguasaan tanah menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku.
b. Dengan pemindahan hak tersebut tidak menjadi pemegang hak atas tanah absentee (guntai) menurut ketentuan perauran perundang-undangan yang berlaku.
c. Menyadari  bahwa  apabila  pernyataan  tidak  benar  maka  tanah  kelebihan  maksimum  atau tanah absentee tersebut menjadi obyek landreform.
d. Bersedia menanggung semua akibat hukumnya apabila pernyataan sebagaimana dimaksud pada a dan b tidak benar. (Wirjono, 1967)
Penerapan  prinsip  kehati-hatian  yang  harus  diperhatikan  oleh  PPAT  dalam  proses pembuatan akta diantaranya:
a. Melakukan Pengenalan Terhadap Identitas Penghadap
Dalam menjalankan tugasnya ppat sebelum membuat akta tentunya akan dihadapkan oleh para pihak yang akan membuat akta, ppat sebelum memasukan identitas para pihak kedalam suatu akta ppat diharuskan mengecek identitas para pihak yaitu KTP, KK, atau Pasport, Akta Nikah jika sudah menikah, Akta Kelahiran serta mencocokan foto pemilik Identitas dengan pihak-pihak  yang  membuat  akta,  agar  mencegah  pemalsuan  identitas  terhadap  akta  yang dibuat ppat. Untuk proses peralihan hak yang didasari dari waris, apabila ahli warisnya lebih dari satu maka harus ada keterangan ahli waris dari kelurahan dan ditandatangani oleh camat. Dan identitas para ahli waris harus dilampirkan seperti KTP, KK dan para ahli waris harus menyetujui dan semua ahli waris harus menandatangani agar tidak ada pihak yang dirugikan.
b. Memverifikasi secara cermat data subyek dan obyek penghadap
Maksud dan tujuan memverifikasi adalah memeriksa data-data subyek dari para pihak apakah berwenang  dan  cakap  atau  tidak  dalam  melakukan  perbuatan  hukum  sehingga  dapat memenuhi syarat sahnya dari suatu akta. Dan ppat juga harus mengecek apakah para pihak yang  menghadap  tersebut  adalah  pihak  yang  sah  dalam  penguasaan  obyek  tersebut. Contohnya apabila obyeknya sertipikat maka subyek yang berhadapan adalah pemilik yang sah  sesuai  dengan  sertipikat  tersebut,  apabila  sertipikat  tersebut  berdasarkan  warisan  dan masih  atas  nama  para  ahli  waris  maka  seluruh  ahli  warisnya  harus  menyepakati  dan menyetujui  adanya  proses  pembuatan  akta.  Hal  tersebut  bertujuan  agar  tidak  terjadi pemalsuan  dokumen.  Sedangkan  bagian  dari  proses  validasi  obyek  adalah  bagian  proses dalam  memeriksa  dokumen-dokumen  obyek  yang  dibawa  oleh  penghadap  contohnya memeriksa sertipikat tanah ke Kantor Badan Pertanahan Nasional apakah sertipikat tersebut merupakan sertipikat asli atau palsu atau memang benar atau tidak yang bersangkutan yakni para penghadap yang memiliki sertipikat tersebut.
c. Memberikan tenggang waktu dalam pengerjaan akta
Sudah  sepatutnya  ppat  dalam  mengerjakan  suatu  akta  agar  menghasilkan  akta  yang  baik memberikan tenggang waktu dalam proses pembuatan akta tersebut. Hal tersebut bertujuan agar  ppat  tidak  terburu-buru  dan  dapat  bekerja  secara  cermat  serta  teliti  sehingga  tidak menimbulkan kesalahan dalam pengerjaan akta.
d. Bertindak hati-hati, cermat dan teliti dalam proses pembuatan akta
Bertindak berhati-hati, cermat dan teliti dalam proses pembuatan akta agar terhindar dari para pihak yang akan merusak nilai-nilai keautentikan akta tersebut, yaitu salah satunya keterangan palsu dan dokumen palsu.
e. Memenuhi segala syarat teknik pembuatan akta berdasarkan Undang-Undang yang berlaku. Akta PPAT adalah akta otentik sebagai bukti telah dilakukannya suatu perbuataan hukum. Pasal  1868  KUH  Perdata  menyebutkan  “Suatu  akta  otentik  adalah  suatu  akta  yang  dibuat dalam  bentuk  yang  ditentukan  undang-undang  oleh  atau  dihadapan  pejabat  umum  yang berwenang untuk itu di tempat akta itu dibuat.” Akta dapat dijadikan dasar yang kuat untuk pendaftaran pemindahan dan pembebanan hak yang bersangkutan. (Amanda, 2022)
Dalam pembuatan Akta PPAT harus dihadiri oleh 2 orang saksi. Kehadiran 2 orang saksi merupakan aspek formal dalam pembuatan akta ppat, apabila ketentuan tersebut dilanggar maka kedudukan akta hanya sebatas akta di bawah tangan saja. Aspek formal merupakan bagian dari kewajiban PPAT dalam pelaksanaan pembuatan akta sebagaimana disebutkan dalam Peraturan Jabatan PPAT.
Aspek  formal  kedudukan  saksi  dalam  akta  ppat  yaitu  sebagai  sosok  yang  dianggap mengetahui tentang peristiwa atau kejadian yang terjadi dalam pembuatan akta ppat berdasarkan kehendak para pihak, menyaksikan bahwa akta tersebut telah dibacakan oleh ppat dihadapan para pihak dan akta ppat tersebut telah ditandatangani oleh para pihak, saksi-saksi dan ppat atau dengan kata lain bahwa saksi-saksi tersebut menyaksikan segala aspek formal dalam pembuatan akta telah terpenuhi oleh ppat yang bersangkutan sehingga akta yang dibuat ppat tersebut memenuhi syarat sebagai akta otentik.
Saksi dalam akta PPAT ditentukan sejumlah 2 orang karena keterangan seorang saksi saja tanpa alat bukti lainnya tidak dianggap sebagai pembuktian yang cukup. Hal ini sesuai dengan asas unus testus nullus testis (satu saksi bukan saksi). Komar Andasasmita menyebutkan bahwa saksi-saksi  dalam  suatu  akta  otentik  merupakan  saksi  instrumen  .  Hadirnya  dua  orang  saksi merupakan syarat mutlak yang tidak dapat dihindari agar akta mempunyai sifat otentik. Kehadiran saksi-saksi dalam pembuatan akta otentik berguna bila timbul perkara tetang paksaan (dwang) atau penipuan (bedrog) pada saat pembuatan akta. (Soesanto, 1978)
Dalam hal ini berdasarkan kasus putusan Pengadilan Nomor 270/Pdt.G/2019/PN Plg, Akta Jual Beli yang dibuat berdasarkan Akta PPJB yang dibuat dihadapan Notaris/PPAT dalam isinya
terdapat keterangan dari dokumen yaitu Surat Keterangan Waris palsu yang menerangkan bahwa seolah-olah Penggugat I, Penggugat II, Penggugat III, dan M. Hadi, Turut Tergugat I dan Turut Tergugat  II  telah  menandatangani  Surat  Keterangan  Waris  dan  Kuasa,  di  mana  dalam  surat keterangan waris palsu tersebut menjelaskan bahwa Para Penggugat dan Turut Tergugat II telah memberikan kuasa kepada Turut Tergugat I untuk mengalihkan harta warisan kepada pihak lain yakni  Tergugat  I.  Dan  surat  keterangan  waris  tersebut  dinyatakan  palsu  diperkuat  berdasarkan putusan  Pengadilan  Negeri  Palembang  Nomor:  604/Pid.B/2017/PN.Plg  yang  telah  berkekuatan hukum  tetap,  sebagaimana  pertimbangan  Hakim  telah  diperoleh  fakta  bahwa  “terdakwa  yakni Tergugat I telah menandatangani Surat Kuasa Waris palsu atau yang isinya palsu tertanggal 11 September 2015, seolah-olah terdaftar di Kantor Lurah Bukit Lama. Maka dari itu Akta PPJB, Akta Jual Beli dan Akta Pembebanan Hak Tanggungan atas putusan Hakim batal demi hukum.
Berdasarkan  kasus  putusan  Pengadilan  Nomor  270/Pdt.G/2019/PN  Plg  merupakan  bukti bahwa  prinsip  kehati-hatian  bagi  PPAT  itu  harus  dilakukan.  Dari  kasus  tersebut  PPAT  tidak berhati-hati, tidak cermat, dan tidak teliti dalam proses pembuatan akta. Seharusnya PPAT tersebut melakukan pengenalan dan memverifikasi secara cermat subyek dari pemilik sertipikat yang sah. Dalam kasus tersebut tidak adanya persetujuan dari para pihak ahli waris, dan seharusnya PPAT memverifikasi kebenaran dari Surat Keterangan Waris bahwa apa yang telah dituangkan dalam surat keterangan waris tersebut telah disetujui oleh seluruh para ahli waris karena itu pentingnya pengenalan terhadap identitas penghadap.
Dalam pembuktian materil telah jelas bahwa keterangan palsu berupa tanda tangan palsu dan ketidak benaran pihak-pihak yang hadir adalah bentuk kekuatan materil yang menggugurkan akta jual beli tersebut. Memang pada dasarnya untuk mengetahui seseorang itu telah memberikan keterangan  palsu  atau  keterangan  yang  tidak  benar  adanya  adalah  suatu  tindakan  yang  sulit. Dikarenakan seseorang yang memberikan keterangan dalam keadaan tidak tenang atau tidak jelas dan  tidak  sesuai  kronologi,  tidak  dapat  langsung  dinyatakan  bahwa  seseorang  memberikan keterangan  palsu  atau  keterangan  yang  tidak  benar.  Sebaliknya  apabila  suatu  keterangan  yang diberikan oleh seseorang dengan bahasa baik, kronologi, bersikap tenang dan meyakinkan, belum tentu seseorang tersebut memberikan keterangan yang sebenarnya. (Wirjono, 1967)
Keterangan  atau  pernyataan  yang  dimuat  dan  dituangkan  dalam  akta  pejabat  atau  akta dalam berita acara, atau keterangan para pihak yang disampaikan dan diberikan dihadapan PPAT
akta pihak dan para pihak harus dinilai telah berkata benar dan kemudian dimuat dalam akta PPAT. Jika ternyata pernyataan para penghadap tersebut menjadi tidak benar, maka hal tersebut menjadi tanggung jawab para pihak itu sendiri. PPAT terlepas dari hal tersebut, dengan demikian isi akta PPAT mempunyai kepastian terhadap semua pernyataan yang telah disampaikan oleh para pihak dan telah terlebih dahulu PPAT memverifikasi kebenaran data dan informasi yang disampaikan para pihak dan menjadi bukti yang sah antara para pihak dan para ahli waris serta penerima hak mereka.  Jika  akan  membuktikan  aspek  materil  dari  akta,  maka  yang  bersangkutan  harus  dapat membuktikan aspek materil dari akta, dan yang bersangkutan dapat membuktikan bahwa PPAT tidak menerangkan atau menyatakan yang sebenarnya dalam akta pejabat, atau para pihak yang telah berkata benar di hadapan PPAT menjadi tidak benar dan harus dilakukan suatu pembuktian terbalik untuk menyangkal aspek materil dari akta PPAT. (Adjie, 2015)
Untuk  menghindari  adanya  suatu  keterangan  palsu  dalam  pembuatan  Akta  PPAT, diharuskan ppat dalam menjalankan jabatannya menerapkan prinsip kehati-hatian sesuai dalam Pasal 53 Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia Nomor 1 Tahun 2016 menjelaskan bahwa akta ppat dibuat dengan mengisi blanko akta yang bentuknya telah ditentukan. Pengisian blanko akta ppat harus dilakukan sesuai dengan status, data, kejadian yang benar serta didukung dengan dokumen sesuai peraturan perundang-undangan. Dan dijelaskan pula dalam sumpah jabatan ppat Pasal 4 ayat (2) Undang-Undang Jabatan PPAT yaitu “bahwa saya akan menjalankan jabatan saya dengan amanah, jujur, seksama, mandiri, dan tidak berpihak.”
PPAT berperan penting dalam menentukan tindakan mengenai akta, sehingga pelaksanaan prinsip kehati-hatian wajib dilakukan dalam proses pembuatan akta PPAT.

## KESIMPULAN
Dalam menjalankan jabatannya PPAT diharuskan bertindak secara hati-hati dan senantiasa menerapkan prinsip kehati-hatian. Dengan diberlakukannya prinsip kehati-hatian diharapkan agar kepercayaan masyarakat terhadap ppat tetap tinggi dan membuat masyarakat tidak ragu-ragu untuk menggunakan jasa ppat. Tujuan diberlakukannya prinsip kehati-hatian yaitu agar ppat selalu dalam rambu-rambu yang benar. Pengenalan penghadap dilakukan bertujuan untuk mengetahui apakah penghadap  tersebut  merupakan  pihak  yang  cakap  dan  juga  berwenang  melakukan  perbuatan
hukum yang akan dituangkan ke dalam akta, serta memiliki kompetensi untuk itu. Selain itu untuk memastikan kebenaran identitas penghadap sebagai subyek di dalam akta adalah merupakan data identitas yang valid dan untuk memastikan keabsahan dan kelengkapan dokumen-dokumen terkait objek  perjanjian.  Dan  apabila  terdapat  salah  satu  aspek  yang  tidak  terpenuhi    maka  perbuatan hukum tersebut menjadi tidak sah dan akta tersebut menjadi cacat hukum dan oleh karenanya tidak sah sebagai akta autantik.

## DAFTAR PUSTAKA

## Buku
Adjie, Habib. (2015). Penafsiran Tematik Hukum Notaris Indonesia Berdasarkan Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2014 Tentang Perubahan Atas Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 Tentang Jabatan Notaris. Bandung: PT. REFIKA ADITAMA.
Marzukim, P, M. (2011). Penelitian Hukum. Jakarta: Kencana.
Prodjodikoro,  Wirjono.  (1967).  Tindak-Tindak  Pidana  Tertentu  di  Indonesia.  Bandung:  PT. ERESCO.
Hasan, M. (2022). Pokok-Pokok Materi Metodologi Penelitian dan Aplikasinya. Bogor: Ghalia Indonesia.
Sjaifurrachman. Adjie, Habib. (2014). Aspek Pertanggungjawaban PPAT dalam Pembuatan Akta. Bandung: MANDAR MAJU.
Soesanto, R. (1978). Tugas, Kewajiban Dan Hak-Hak Notaris, Wakil Notaris (Sementara). Jakarta: Pradnya Paramita.

## Online Jurnal
Abi Muzahid Abdillah. (2020). ”Akibat Hukum Terhadap PPAT yang Melakukan Akta Jual Beli dengan  Pemalsuan  Identitas  Penjual  dan  Saksi  oleh  Pembeli(Studi  Kasus  Putusan Pengadilan Negeri Depok Nomor 226/Pdt.G/2018/PN.Dpk)”. Indonesian Notary. Volume 2 (Nomor 1).
Bella Okladea Amanda. (2022). “Prinsip Kehati-Hatian Notaris Di Dalam Pembuatan Akta Yang Sempurna”. Recital Review. Volume 4 (Nomor 1).
Ainun Desmarini, dkk. (Juli 2021). “Perlindungan Hukum Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) Terhadap  Tindak  Pidana  Pemalsuan  Dokumen”.  Jurnal  Ilmu  Hukum  dan  Humaniora. Volume 4 (Nomor 2).
Rahmania Rachman, dkk. (Agustus 2022). "Pertanggungjawaban PPAT Atas Keterangan Palsu Dalam Pembuatan Akta Jual Beli Tanah". Jurnal Ilmu Hukum. Volume 18 (Nomor 2).
Karina  Septi  Rahayu.  (September  2022).  "Tanggung  Jawab  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah Mengenai Pemalsuan Dokumen Yang Dilakukan Para Pihak Dalam Pembuatan Akta Jual Beli Tanah". Jurnal Education and Development. Volume 10 (Nomor 3).
Sri Wartini. (April 2007) "Implementasi Prinsip Kehati-hatian Dalam Sanitary And Phythosanitary Agreemant, Studi Kasus: Keputusan Appellate Body WTO Dalam Kasus Hormone Beef Antara Uni Eropa Dengan Amerika Serikat". Jurnal Hukum. Volume 14 (Nomor 2).

## This work is licensed under a
Creative Commons Attribution-ShareAlike 4.0 International License