## J urnal Legisia
Volume 13 Nomor 2 Tahun 2021 Program Studi Hukum Fakultas Hukum dan Sosial Universitas Sunan Giri Surabaya, Sidoarjo

## PERALIHAN HAK MILIK ATAS TANAH  BELUM BERSERTIPIKAT MELALUI JUAL BELI YANG BERKEPASTIAN HUKUM

## Sukendah

## Univesitas Sunan Giri
sukendahs23@gmail.com

## Abstract
Land registration is to obtain collateral for land, while the status of land that is registered other than ownership rights is deemed inadequate because the time period is limited and there is a need for costs to extend the rights and therefore the validity of buying and selling ownership rights to land marked with evidence of land tax receipts is determined by fulfillment material requirements for land sellers and land buyers. The material requirement for land sellers is that the seller has the right and authority to sell ownership rights to the land, while the material requirement for land buyers is that the land buyer must fulfill the requirements as the subject of ownership rights to the land which is the object of buying and selling land. the research method is a normative juridical method, the results of research on the sale and purchase of ownership rights to land marked with evidence of land tax receipts with the intention of being registered (certified) at the district/city land office, then the sale and purchase of ownership rights to the land must be proven by the deed of the official making the deed authorized landlord (PPAT), buyers of land titles marked with evidence of land tax receipts who wish to register the  land  they  have  purchased  are  carried  out  through  sporadic  land  registration  that  is  individual (individual)  or  mass.  the  registration  of  the  land  is  carried  out  by  confirming  the  conversion (recognition of rights).
Keywords: transfer of property rights, uncertified land, sale and purchase
Submit Approve Publish 02 Juni 2020 10 Juli 2021 27 Juli 2021

## PENDAHULUAN.
Masyarakat  banyak  yang  tidak  memahami  arti  penting  sertifikasi  dan pendaftaran  tanah,  sehingga  banyak  timbul,  permasalahan  sekitar  tanah,  khususnya masalah jual beli tanah yang bermasalah, sehingga banyak timbul konflik di masyarakat terkait  pengalihan  hak  milik  atas  tanah  yang  rumit.  Pemerintah  sendiri  telah memfasilitasi  masalah  tanag  dengan  adanya  undang-undang  pertanahan  (UUPA). Negara  sebagai  penguasa  atas  tanah  ditetapkan  macam-macam  hak  atas  tanah, sebagaimana disebutkan dalam Pasal 4 ayat (1) UUPA, yaitu atas dasar hak menguasai negara yang dimaksudkan dalam Pasal 2 ditentukan macam-macam hak atas permukaan bumi yang disebut tanah, yang dapat diberikan kepada dan dipunyai oleh orang-orang, baik sendiri maupun bersama-sama dengan orang lain serta badan-badan hukum. Hak atas  tanah  bersumber  dari  hak  menguasai  negara  atas  tanah,  yang  dapat  diberikan kepada dan dipunyai oleh orang-orang baik sendiri maupun bersama dengan orang lain yang  berasal  dari  warga  negara  Indonesia  atau  orang  asing  yang  berkedudukan  di Indonesia, badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di  Indonesia,  badan  hukum  asing  yang  mempunyai  perwakilan  di  Indonesia,  badan hukum privat misalnya Perseroan Terbatas (PT), atau badan hukum publik misalnya Pemerintah Daerah.
Salah satu hak atas tanah yang ditetapkan dalam Pasal 16 ayat (1) UUPA, adalah Hak  Milik.  Ketentuan  tentang  Hak  Milik  dijabarkan  dalam  Pasal  20  sampai  dengan Pasal 27 UUPA. Menurut Pasal 50 ayat (1) UUPA, ketentuan lebih lanjut tentang Hak Milik diatur dengan Undang-Undang. Sampai sekarang Undang-Undang tentang Hak Milik yang diperintahkan oleh Pasal 50 ayat (1) UUPA belum terbentuk.
Pengertian Hak Milik disebutkan dalam Pasal 20 ayat (1) UUPA, yaitu hak turun temurun, terkuat, dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah dengan mengingat ketentuan  Pasal  6  Undang-Undang  ini.  Sifat  Hak  Milik  atas  tanah  adalah  turun temurun, terkuat, dan terpenuh. Orang yang dapat mempunyai tanah Hak Milik adalah orang dalam pengertian hanya warga negara Indonesia dan badan hukum tertentu yang ditetapkan  oleh  Pemerintah.  Dalam  mempergunakan  tanah  Hak  Milik  harus memperhatikan fungsi sosial hak atas tanah.
Pasal  20  ayat  (2)  UUPA  menetapkan  bahwa  Hak  Milik  dapat  beralih  dan dialihkan  kepada  pihak  lain.  Beralih  mengandung  pengertian  bahwa  Hak  Milik berpindah  dari  pemiliknya  kepada  pihak  lain  disebabkan  oleh  peristiwa  hukum atau berpindah  melalui  pewarisan.  Dialihkan  mengandung  pengertian  bahwa  Hak  Milik berpindah dari pemiliknya kepada pihak lain disebabkan oleh perbuatan hukum, yaitu melalui jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan dalam modal perusahaan ( inbreng ), lelang.  Peralihan  Hak  Milik  atas  tanah  wajib  didaftarkan  ke  Kantor  Pertanahan Kabupaten/Kota.
Dari aspek pembuktiannya, ada tanah Hak Milik yang sudah terdaftar, artinya tanah Hak Milik tersebut sudah diterbitkan sertipikat sebagai surat tanda bukti hak oleh Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota. Ada tanah Hak  Milik yang belum terdaftar, artinya tanah Hak Milik tersebut belum diterbitkan sertipikat sebagai surat tanda bukti hak oleh Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota, atau masih bertanda bukti Petuk Pajak
Bumi/ Landrente , Girik, Pipil, Ketitirditerbitkan sertipikat sebagai surat tanda bukti hak oleh Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota, Verponding Indonesia, yang sekarang diganti dengan  Kutipan  Leter  C.  Kutipan  Leter  C  tanah  diterbitkan  oleh  Kepala Desa/Kelurahan.
Tanah Hak Milik yang bertanda bukti Petuk Pajak Bumi sebagian besar berada di perdesaan, sebagian berada di perkotaan. Tanah Hak Milik yang bertanda bukti Petuk Pajak Bumi dapat berpindah dari pemiliknya kepada pihak lain melalui pewarisan, atau melalui  jual  beli.  Pemilik  tanah  yang  bertanda  bukti  Petuk  Pajak  Bumi  berhak  dan berwenang  menjual  tanah  Hak  Miliknya  kepada  pihak  lain,  atau  dengan  kata  lain, seseorang dapat memperoleh tanah Hak Milik yang bertanda bukti Petuk Pajak Bumi melalui pembelian. Apakah jual beli tanah Hak Milik yang bertanda bukti Petuk Pajak Bumi  harus  dibuat  dengan  akta  PPAT  dan  bilamana  pembeli  tanah  Hak  Milik  yang bertanda bukti Petuk Pajak Bumi agar tanah yang dibelinya dapat didaftarkan

## METODE PENELITIAN
Penelitian  ini  mengunakan    metode  yuridis  normative  dengan  pendekatan undang-undang sebagai sumber bahan hukum utama dan literatur, teori dan berbagai sumber dari media online sebagai bahan hukum sekunder, untuk mengkaji pandangan- pandangan dan doktrin-doktrin mengenai jual beli tanah bertanda bukti Kutipan Leter C  dan  pendaftarannya,  berdasarkan  Undang-Undang  Nomor  5  Tahun  1960  tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang  Pendaftaran  Tanah,  Peraturan  Menteri  Negara  Agraria/Kepala  Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 Tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor  24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah.

## HASIL DAN PEMBAHASAN

## Pembuktian Jual Beli Hak Milik Atas Tanah Yang Belum Bersertipikat
Undang-Undang No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria atau Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA) menetapkan macam hak atas tanah yang bersifat tetap, yaitu Hak Milik, Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, Hak Pakai, Hak Sewa Untuk Bangunan, Hak Membuka Tanah, dan Hak Memungut Hasil Hutan; dan macam hak atas tanah yang bersifat sementara, yaitu Hak Gadai, Hak Usaha Bagi Hasil, Hak Menumpang, dan Hak Sewa Tanah Pertanian.  Salah satu sifat hak atas tanah yang ditetapkan  dalam  UUPA,  adalah  hak  atas  tanah  dapat  beralih  dan  dialihkan  kepada pihak lain.
Dari  uraian  dalam  UUPA  dan  Peraturan  Pemerintah  No.  40  Tahun  1996,  ada  2 (dua) bentuk peralihan hak atas tanah yaitu beralih dan dialihkan. UUPA dan Peraturan Pemerintah  No.  40  Tahun  1996  tidak  memberikan  pengertian  beralih  dan  dialihkan. Urip Santoso menyatakan bahwa peralihan hak dibagi menjadi 2 (dua) bentuk, yaitu : 1
1 Urip Santoso - I, Op.cit. , h. 362 – 363.
1) Beralih  ;  2)Dialihkan. Perbuatan  hukum  tersebut  dapat  berupa  jual  beli,  tukar menukar,  hibah,  pemasukan  dalam  modal  perusahaan  ( inbreng ),  pemberian  dengan wasiat, dan lelang.
Boedi  Harsono  memberikan  pengertian  jual  beli  tanah,  yaitu  perbuatan  hukum yang  berupa  penyerahan  Hak  Milik  (penyerahan  tanah  untuk  selama-lamanya)  oleh penjual kepada pembeli, yang pada saat itu juga pembeli menyerahkan haranya kepada penjual.  Jual  beli  yang  mengakibatkan  beralihnya  hak  milik  atas  tanah  dari  penjual kepada pembeli itu termasuk dalam Hukum Agraria atau Hukum Tanah. 2 Urip Santoso menyatakan bahwa jual beli tanah adalah perbuatan hukum yang berupa penyerahan hak atas tanah untuk selama-lamanya oleh pemilik tanah atau pemegang hak atas tanah sebagai penjual kepada pihak lain sebagai pembeli, dan secara bersamaan pihak pembeli menyerahkan sejumlah uang sebagai harga, yang besarnya sesuai dengan kesepakatan kedua belah pihak. 3 Jual beli tanah bukanlah merupakan perjanjian Jual beli tanah tidak tunduk  pada  Buku  III Burgerlijk  Wetboek (BW),  melainkan  tunduk  pada  Hukum Tanah  Nasional  yang  bersumber  dari  Hukum  Adat  tentang  Tanah,  sebagaimana ditetapkan dalam Pasal 5 UUPA. Objek jual beli tanah yang diatur dalam UUPA dan Peraturan  Pemerintah  No.  40  Tahun  1996  adalah  Hak  Milik,  Hak  Guna  Usaha,  Hak Guna Bangunan, dan Hak Pakai atas tanah.
Ketentuan jual beli tanah yang diatur dalam UUPA dan Peraturan Pemerintah No. 40 Tahun 1996 dapat dijelaskan, yaitu : a) Jual beli tanah tanpa persetujuan pihak lain : b)  Jual  beli  tanah  dengan  persetujuan  pihak  lain  ;  c)  Hak  atas  tanah  tidak  dapat diperjualbelikan
Hak atas tanah yang diperjualbelikan, ada yang sudah bersertipikat dan ada yang belum  bersertipikat,  masih  bertanda  bukti  Petuk  Pajak  Bumi/ Landrente ,  Girik,  Pipil, Ketitir, Verponding Indonesia, Iuran Retribusi Daerah (IREDA), Iurang Pembangunan Daerah  (IPEDA),  yang  sekarang  diganti  dengan  Kutipan  Letter  C.  Jual  beli  tanah tersebut,  ada  dilakukan  dengan  maksud  didaftarkan  pemindahan  haknya  ke  Kantor Pertanahan  Kabupaten/Kota,  dan  ada  yang  dengan  maksud  tidak  untuk  didaftarkan pemindahan haknya ke Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota.
Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) wajib menyampaikan akta Pejabat Pembuat Akta  Tanah  (PPAT)  dan  dokumen-dokumen  lain  yang  diperlukan  untuk  keperluan pendaftaran pemindahan hak atas tanah yang bersangkutan kepada Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota  setempat  selambat-lambatnya  7  (tujuh)  hari  kerja  sejak ditandatanganinya akta yang bersangkutan.Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota wajib memberikan tanda penerimaan atas penyerahan permohonan pendaftaran pemindahan hak beserta akta Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dan dokumen-dokumen lain yang dilampirkan  yang  diterimakan  kepada  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  (PPAT)  yang bersangkutan.
Pencatatan  pemindahan  hak  dalam  buku  tanah,  sertipikat  dan  daftar  lainnya dilakukan sebagai berikut :
2 Boedi Harsono, Loc.cit .
3 Urip Santoso- II, Op.cit , h. 90.
a) Nama pemegang hak lama (penjual) di dalam buku tanah dicoret dengn tinta hitam dan dibubuhi paraf Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota setempat;
b) Nama  atau  nama-nama  pemegang  hak  yang  baru  (pembeli)  dituliskan  pada halaman  dan  kolom  yang  ada  dalam  buku  tanahnya  dengan  dibubuhi  tanggal pencatatan,  dan  kemudian  ditandatangani  oleh  Kepala  Kantor  Pertanahan Kabupaten/Kota setempat atau pejabat yang ditunjuk dan cap dinas Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota.
Sertipikat  hak  atas  tanah  yang  telah  diubah  nama  pemegang  haknya  dari pemegang hak atas tanah yang lama (penjual) menjadi atas nama pemegang hak atas tanah yang baru (pembeli) oleh Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota setempat, kemudian diserahkan kepada pemohon pendaftaran pemindahan hak melalui jual  beli tanah.

## Keabsahan Jual Beli Hak Milik Atas Tanah Yang Bertanda Bukti Petuk Pajak Bumi
Salah satu hak atas tanah yang ditetapkan dalam Undang-Undang No. 5 Tahun 1960 atau Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA) adalah Hak Milik. Hak Milik atas tanah  disebutkan  dalam  Pasal  16 ayat  (1)  huruf  a  Undang-Undang  No.  5  Tahun  1960 (UUPA). Ketentuan tentang Hak Milik  atas tanah dijabarkan dalam Pasal 20 sampai dengan Pasal 27 Undang-Undang No. 5 Tahun 1960 (UUPA). Pasal 50 ayat (1) Undang- Undang No. 5 Tahun 1960 (UUPA) menetapkan bahwa ketentuan lebih lanjut mengenai Hak Milik diatur dengan Undang-Undang. Sampai saat ini, Undang-Undang tentang Hak Milik Atas Tanah yang diperintahkan oleh Pasal 50 ayat (1) Undang-Undang No. 5 Tahun 1960 (UUPA) belum dibentuk. Menurut Supriadi, Hak Milik termasuk salah satu hak  atas  tanah  yang  bersifat  primer,  yaitu  hak  atas  tanah  yang  dapat  dimiliki  atau dikuasai  secara  langsung  oleh  seseorang  atau  badan  hukum  yang  mempunyai  waktu lama dan dapat dipindahtangankan kepada orang lain atau ahli warisnya. 4
Dalam  realita,  terdapat  tanah  Hak  Milik  yang  telah  terdaftar,  yaitu  tanah  Hak Milik yang telah diterbitkan sertipikat Hak Milik atas tanah oleh Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota.  Adapula  tanah  Hak  Milik  yang  belum  terdaftar  atau  belum bersertipikat, yaitu tanah Hak Milik yang bertanda bukti Petuk Pajak Bumi/Landrente, Girik, Pipil, Ketitir, Verponding Indonesia, Iuran Pembangunan Daerah (IPEDA), yang sekarang diganti dengan Kutipan Leter C. Tanah Hak Milik yang bertanda bukti selain bersertipikat disebut tanah yasan atau bekas tanah milik adat. 5
Dari aspek pembuktiannya, Hak Milik atas tanah dibagi menjadi 2 (dua) macam, yaitu :
a. Hak Milik atas tanah yang sudah terdaftar
Hak  Milik  atas  tanah  yang  sudah  didaftarkan  oleh  pemiliknya  ke  Kantor Pertanahan  Kabupaten/Kota sehingga  diterbitkan  Sertipikat  Hak  Milik  sebagai  surat tanda bukti haknya.
b. Hak Milik atas tanah yang belum terdaftar
4 Supriadi, Hukum Agraria , Sinar Grafika, Jakarta, 2007, h. 64
5 Urip Santoso – III, Op.ci t., h. 67.
Hak Milik atas tanah ini belum didaftarkan oleh pemiliknya ke Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota sehingga belum diterbitkan Sertipikat Hak Milik sebagai surat tanda bukti  haknya.  Hak  Milik  atas  tanah  ini  sudah  ada  sebelum  diundangkan  Undang- Undang No. 5 Tahun 1960 (UUPA) tanggal 24 September 1960. Hak Milik atas tanah ini menurut Penjelasan Pasal 24 ayat (1) huruf k Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 diterbitkan  Petuk  Pajak  Bumi/Landrente,  Girik,  Pipil,  Ketitir,  Verponding  Indonesia, yang sekarang diganti dengan sebutan Kutipan Leter C yang diterbitkan oleh Kepala Desa/Kepala Kelurahan.
Dari aspek surat tanda bukti haknya, tanah Hak Milik yang diperjualbelikan ada yang bertanda bukti sertipikat dan ada yang bertanda buktiPetuk Pajak Bumi.  Dalam jual beli tanah Hak Milik yang bertanda bukti Petuk Pajak Bumiharus memperhatikan syarat  materiilnya,  yaitu  pemilik  tanah  sebagai  penjual  tanah  berhak  dan  berwenang menjual Hak Milik atas tanahnya. Berhak menjual tanah adalah penjual tanah adalah orang yang namanya tercantum dalamPetuk Pajak Bumi, atau seseorang tidak berhak menjual tanah milik orang lain kecuali orang tersebut diberi kuasa menjual oleh pemilik tanah.  Berwenang  menjual  tanah  adalah  penjual  mempunyai  kecakapan  untuk melakukan suatu perbuatan hukum berupa jual beli. Syarat materiil bagi pembeli tanah adalah  calon  pembeli  tanah  harus  memenuhi  syarat  sebagai  subjek  Hak  Milik  yang menjadi objek jual beli tanah.
Kalau tanah Hak Milik yang bertanda bukti Petuk Pajak Bumi merupakan tanah pertanian, maka calon pembelinya harus bertempat tinggal di kecamatan dimana tanah pertanian tersebut terletak (berada) yang dibuktikan dengan Kartu Tanda Penduduk (KTP)  yang  masih  berlaku.  Kalau  calon  pembelinya  tidak  bertempat  tinggal  di kecamatan  dimana  tanah  pertanian  tersebut  terletak  (berada),  maka  jual  beli  tanah pertanian  tersebut  akan  menimbulkan  tanah absentee (guntai)  dan  ini  dilarang  dalam Hukum Tanah Nasional.
Kalau  syarat  materiil  dipenuhi  oleh  kedua  belah  pihak  (penjual  dan  pembeli), maka jual beli tanah Hak Milik yang bertanda bukti Petuk Pajak Bumidapat dilakukan oleh penjual tanah dan pembeli tanah. Jual beli tanah yang bertanda bukti Petuk Pajak Bumidapat  dibuat  oleh  penjual  tanah  dan  pembeli  tanah  sendiri  dan  diketahui  oleh Kepala  Desa/Kelurahan  setempat,  atau  jual  beli  tanah  Hak  Miliknya  dibuatkan  oleh Kepala Desa/Kelurahan setempat. Dalam jual beli tanah Hak Milik yang bertanda bukti Petuk Pajak Bumidisertakan asli Petuk Pajak Bumitanah yang diperjualbelikan, riwayat tanah  yang  diperjualbelikan,  Surat  Pemberitahuan  Pajak  Terhutang  Pajak  Bumi  dan Bangunan  (SPPT  PBB)  tanah  yang  diperjualbelikan,  fotokopi  Kartu  Tanda  Penduduk (KTP) penjual yang masih berlaku, dan fotokopi Kartu Tanda Penduduk (KTP) pembeli yang masih berlaku. Kalau tanah Hak Milik yang bertanda bukti Kutipan Leter C yang diperjualbelikan  merupakan  harta  bersama  dalam  suatu  perkawinan,  maka  jual  beli tanah tersebut harus mendapatkan persetujuan dari suami atau istri penjual.
Jual beli tanah Hak Milik yang bertanda bukti Petuk Pajak Bumi ditandatangani oleh  penjual  tanah,  pembeli  tanah,  2  (dua)  orang  saksi,  dan  Kepala  Desa/Kelurahan. Selanjutnya, Kepala Desa/Kelurahan menerbitkan Petuk Pajak Bumiyang baru sebagai pengganti  Petuk  Pajak  Bumiyang  telah  diperjualbelikan  dan  Kepala  Desa/Kelurahan
mencatat jual beli tanah tersebut dalam buku tanah desa/kelurahan yang menerangkan bahwa tanah Hak Milik yang bertanda bukti Petuk Pajak Bumitersebut telah dijual.
Jual beli tanah Hak Milik yang bertanda bukti Petuk Pajak Bumiyang dibuat oleh penjual tanah dan pembeli tanah yang diketahui oleh Kepala Desa/Kelurahan setempat, atau  jual  beli  tanahnya  dibuatkan  oleh  Kepala  Desa/Kelurahan  setempat  merupakan akta  di  bawah  tangan,  yaitu  akta  itu  dibuat  oleh  para  pihak  dalam  jual  beli  tanah (penjual dan pembeli), atau akta jual beli tanah itu tidak dibuat oleh pejabat umum yang diberi kewenangan untuk membuat akta.
Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang membuat akta jual beli Hak Milik atas tanah yang bertanda bukti Kutipan Leter C adalah Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang  juga  menjabat  sebagai  notaris,  atau  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  (PPAT) Sementara yang dijabat oleh Kepala Kecamatan.
Dalam  pembuatan  akta  jual  beli  Hak  Milik  atas  tanah  yang  diserahkan  oleh penjual  tanah  dan  pembeli  tanah  kepada  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  (PPAT)  yang berwenang, adalah :
a. AsliPetuk Pajak Bumi;
b. Riwayat tanah;
c. Surat  Keterangan  Pendaftaran  Tanah  (SKPT)  dari  Kantor  Pertanahan Kabupaten/Kota setempat yang menyatakan bahwa tanah yang diperjualbelikan belum terdaftar;
d. Surat Pemberitahuan Pajak Terhutang Pajak Bumi dan Bangunan (SPPT PBB);
e. Kartu Tanda Penduduk (KTP) penjual yang masih berlaku;
f. Kartu  Tanda  Penduduk  (KTP)  suami  atau  istri  yang  masih  berlaku  apabila tanah yang diperjualbelikan merupakan harta bersama dalam perkawinan;
g. Surat  Nikah  penjual  apabila  tanah  yang  diperjuabelikan  merupakan  harta bersama dalam perkawinan;
h. Bukti pelunasan Pajak Penghasilan (PPh) apabila terkena pajak terhutang;
i. Bukti  pelunasan  Bea  Perolehan  Hak  Atas  Tanah  dan  Bangunan  (BPHTB) apabila terkena bea terhutang;
j. Kartu Tanda Penduduk (KTP) pembeli yang masih berlaku.
Akta jual beli Hak Milik atas tanah yang dibuat oleh  Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) ditandatangani oleh penjual tanah, pembeli tanah, suami atau istri apabila tanah yang  diperjualbelikan  merupakan  harta  bersama  dalam  perkawinan,  Kepala Desa/Kelurahan  sebagai  saksi,  dan  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  (PPAT)  yang bersangkutan.  Dengan  telah  ditandatanganinya akta  jual  beli  tanah,  maka Hak Milik atas  tanah  yang  bertanda  bukti  Kutipan  Leter  C  telah  berpindah  dari  penjual  tanah kepada pembeli tanah.
Dalam  jual  beli  Hak  Milik  atas  tanah  yang  bertanda  bukti  Petuk  Pajak  Bumi, Kepala Desa/Kelurahan mencatat jual beli tanah tersebut dalam buku administrasi tanah desa/kelurahan. Kemudian, Kepala Desa/Kelurahan menerbitkan Petuk Pajak Bumiyang baru  atas  nama  pembeli  tanah  sebagai  pengganti  Petuk  Pajak  Bumilama  atas  nama penjual tanah yang telah dijual.
Jual  beli  Hak  Milik  atas  tanah  yang  bertanda  bukti  Petuk  Pajak  Bumisetelah berlaku  efektifnya  Peraturan  Pemerintah  No.  24  Tahun  1997  tanggal  8  Oktober  1997 yang dengan maksud untuk didaftarkan (disertipikatkan) oleh pembeli tanah ke Kantor Pertanahan  Kabupaten/Kota  wajib  dibuktikan  dengan  akta  Pejabat  Pembuat  Akta Tanah  (PPAT)  yang  berwenang,  sebagaimana  ditetapkan  dalam  Pasal  37  ayat  (1) Peraturan  Pemerintah  No.  24  Tahun  1997.  Kalau  jual beli  Hak  Milik  atas  tanah  yang bertanda bukti Petuk Pajak Bumi tidak dengan maksud didaftarkan (disetipikatkan) ke Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota oleh pembeli tanah, maka jual beli tanah tersebut dibuat  dengan  akta  di  bawah  tangan,  yaitu  aktanya  dibuat  oleh  penjual  tanah  dan pembeli tanah atau aktanya dibuat oleh Kepala Desa/Kelurahan setempat

## Pendaftaran Hak Milik Atas Tanah Yang Belum Bersertipikat
Untuk  mewujudkan  jaminan  kepastian  hukum  mengenai  hak-hak  atas  tanah sebagai salah satu tujuan diundangkannya UUPA dilakukan kegiatan pendaftaran tanah atas  bidang-bidang  tanah  di  seluruh  wilayah  Republik  Indonesia.  Pendaftaran  tanah yang dilakukan adalah pendaftaran tanah yang bersifat rechts cadaster atau legal cadaster , yaitu pendaftaran tanah yang bertujuan memberikan jaminan kepastian hukum, bukan pendaftaran  tanah  yang  bersifat fiscaal  cadaster ,  yaitu  pendaftaran  tanah  yang menetapkan wajib  pajak  atas  tanah. 6 Dengan  pendaftarah  tanah,  setiap bidang  tanah akan diterbitkan sertipikat sebagai surat tanda bukti hak.
Ketentuan mengenai pendaftaran tanah yang menjadi kewajiban bagi Pemerintah diatur dalam Pasal 19 UUPA, yaitu :
(1) Untuk  menjamin  kepastian  hukum,  oleh  Pemerintah  diadakan  pendaftaran tanah di seluruh wilayah Republik Indonesia menurut ketentuan-ketentuan yang diatur dengan Peraturan Pemerintah.
(2) Pendaftaran tersebut dalam ayat 1 pasal ini meliputi :
a. pengukuran, perpetaan, dan pembukuan tanah;
b. pendaftaran hak-hak atas tanah dan peralihan hak-hak tersebut;
c. pemberian surat-surat tanda bukti, yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat.
(3) Pendaftaran  tanah  diselenggarakan  dengan  mengingat  keadaan  negara  dan masyarakat,  keperluan  lalu  lintas  sosial  ekonomi  serta  kemungkinan penyelenggaraannya menurut pertimbangan Menteri.
(4) Dalam  Peraturan  Pemerintah  diatur  biaya-biaya  yang  bersangkutan  dengan pendaftaran termaksud dalam ayat 1 di atas, dengan ketentuan bahwa rakyat yang tidak mampu dibebaskan dari pembayaran biaya-biaya tersebut.
Pasal  19  ayat  (1)  UUPA  menetapkan  bahwa  ketentuan  lebih  lanjut  mengenai pendaftaran  tanah  diatur  dengan  Peraturan  Pemerintah.  Peraturan  Pemerintah  yang melaksanakan ketentuan Pasal 19 ayat (1) UUPA, semula adalah Peraturan Pemerintah No. 10 Tahun 1961 tentang Pendaftaran Tanah. Peraturan Pemerintah No. 10 Tahun 1961
6 Urip Santoso – IV, Op.cit ., h. 2.
dinyatakan  tidak  berlaku  (dicabut)  oleh  Peraturan  Pemerintah  No.  24  Tahun  1997 tentang Pendaftaran Tanah, yang berlaku efektif sejak tanggal 8 Oktober 1997.
Tujuan  pendaftaran  tanah  ditetapkan  dalam  Pasal  3  dan  Pasal  4  Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997, yaitu :
a) Untuk  memberikan  kepastian  hukum  dan  perlindungan  hukum  dalam pendaftaran  tanah,  kepada  pemegang  hak  yang  bersangkutan  diberikan  sertipikat sebagai tanda bukti haknya.
b) Untuk melaksanakan fungsi informasi, data fisik dan data yuridis dari bidang tanah dan satuan rumah susun yang sudah terdaftar terbuka untuk umum.
a. Untuk terselenggaranya tertib administrasi pertanahan.
UUPA  dan  Peraturan  Pemerintah  No.  24  Tahun  1997  menegaskan  bahwa pendaftaran  tanah  diadakan  oleh  Pemerintah.  Pasal  5  Peraturan  Pemerintah  No.  24 Tahun  1997  menetapkan  bahwa  pendaftaran  tanah  diselenggarakan  oleh  Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia. Selanjutnya Pasal 6 ayat (1) nya menetapkan bahwa  dalam  rangka  penyelenggaraan  pendaftaran  tanah,  pelaksanaan  pendaftaran tanah dilakukan oleh Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota. Dalam Pasal 6 ayat (2)  nya  menetapkan  bahwa  dalam  melaksanakan  kegiatan-kegiatan  tertentu,  Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota dibantu oleh :
a. Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT);
b. Pejabat Pembuat Akta Ikrar Wakaf (PPAIW);
c. Panitia Ajudikasi;
d. Pejabat Lelang.
Ada 2 (dua) macam kegiatan pendaftaran tanah yang ditetapkan dalam Peraturan
Pemerintah No. 24 Tahun 1997, yaitu :

## Kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali
Kegiatan pendaftaran tanah yang dilakukan terhadap objek pendaftaran tanah yang belum  didaftar  berdasarkan  Peraturan  Pemerintah  Nomor  10  Tahun  1961  tentang Pendaftaran Tanah atau Peraturan Pemerintah ini. Pendaftaran pertama kali dilakukan melalui  pendaftaran  tanah  secara  sistematik  dan  pendaftaran  tanah  secara  sporadic yaitu  pendaftaran  tanah  secara  sporadik  adalah  kegiatan  pendaftaran  tanah  untuk pertama kali mengenai satu atau beberapa objek pendaftaran tanah dalam wilayah atau bagian wilayah suatu desa/kelurahan secara individual atau massal.
Kegiatan pemeliharaan data pendaftaran tanah ( Bijhouding atau Maintenance) Menurut Pasal 1 angka 9 Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997, yang dimaksud dengan pemeliharaan data pendaftaran tanah adalah kegiatan pendaftaran tanah untuk menyesuaikan data fisik dan data yuridis dalam peta pendaftaran, daftar tanah, daftar nama, surat ukur, buku tanah, dan sertipikat dengan perubahan-perubahan yang terjadi kemudian.
Pemeliharaan  data  pendaftaran  tanah  dilakukan  apabila  terjadi  perubahan  pada data fisik dan atau data yuridis objek pendaftaran tanah yang telah terdaftar. Pemegang hak yang bersangkutan wajib mendaftarkan perubahan data fisik dan atau data yuridis tersebut pada Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota setempat untuk dicatat dalam Buku Tanah.
Kegiatan pemeliharaan data pendaftaran tanah, meliputi :
a) Pendaftaran peralihan dan pembebanan;
b) Pendaftaran perubahan data pendaftaran tanah lainnya.
Peraturan  Pemerintah  No.  24  Tahun  1997  menetapkan  pembuktian  hak  dalam pendaftaran tanah, yaitu :
a. Pembuktian hak baru
a) Hak atas tanah baru dibuktikan dengan :
1) Penetapan pemberian hak dari pejabat yang berwenang memberikan hak yang bersangkutan menurut ketentuan yang berlaku apabila pemberian hak tersebut berasal dari tanah negara atau tanah Hak Pengelolaan;
2) asli akta Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang memuat pemberian hak tersebut  oleh  pemegang  Hak  Milik  kepada  penerima  hak  yang  bersangkutan  apabila mengenai Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai atas tanah Hak Milik.
b) Hak  Pengelolaan  dibuktikan  dengan  penetapan  pemberian  Hak  Pengelolaan oleh pejabat yang berwenang;
c) Tanah wakaf dibuktikan dengan akta ikrar wakaf;
d) Hak milik atas satuan rumah susun dibuktikan dengan akta pemisahan;
e) Pemberian  Hak  Tanggungan  dibuktikan  dengan  Akta  Pemberian  Hak Tanggungan.
b. Pembuktian hak lama
a) Untuk keperluan pendaftaran hak, hak ata stanah yang berasal dari hak-hak lama dibuktikan dengan alat-alat buktim mengenai adanya hak tersebut berupa bukti- bukti  tertulis,  keterangan  saksi  dan  atau  pernyataan  yang  bersangkutan  yang  kadar kebenarannya  oleh  Panitia  Ajudikasi  dalam  pendaftarab  tanah secara  sistematik atau oleh  Kepala  Kantor  Pertanahan  dalam  pendaftaran  tanah  secara  sporadik,  dianggap cukup  untuk  mendaftar  hak,  pemegang  hak,  dan  hak-hak  pihak  lain  yang membebaninya;
b) Dalam hal tidak atau tidak lagi tersedia secara lengkap alat-alat pembuktian, pembuktian hak dapat dilakukan berdasarkan kenyataan penguasaan fisik bidang tanah yang bersangkutan selama 20 (duapuluh) tahun atau lebih secara berturut-turut oleh pemohon pendaftaran dan pendahulu-pendahulunya, dengan syarat :
1) penguasaan  tersebut  dilakukan  dengan  itikad  baik  dan  secara  terbuka  oleh yang bersangkutan sebagai yang berhak atas tanah, serta diperkuat oleh kesaksian orang yang dapat dipercaya;
2) penguasaantersebut  baik  sebelum  maupun  pengumuman  dalam  pendaftaran tanah  tidak  dipermasalahkan  oleh  masyarakat  hukum  adat  atau  desa/kelurahan  yang bersangkutan ataupun pihak lain.
Salah satu tujuan pendaftaran tanah sebagaiman ditetapkan dalam Pasal 3 dan Pasal 4 Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997, adalah untuk memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum kepada pemegang hak atas suatu bidang tanah, satuan rumah susun, dan hak-hak lain yang terdaftar agar dengan mudah dapat membuktikan dirinya sebagai pemegang hak yang bersangkutan. Untuk memberikan kepastian hukum dan
perlindungan  hukum,  kepada  pemegang  hak  yang  bersangkutan  diberikan  sertipikat hak atas tanah.
Dalam Pasal 19 ayat (2) huruf c UUPA ditegaskan bahwa salah satu kegiatan dalam pendaftaran tanah yang diadakan oleh Pemerintah, adalah pemberian surat-surat tanda bukti  hak  yang  berlaku  sebagai  alat  pembuktian  yang  kuat.  Salah  satu  kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali sebagaimana ditetapkan dalam Pasal 12 Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997, adalah penerbitan sertipikat.
Berdasarkan ketentuan Pasal 1 angka 20 Peraturan Pemerintah No.. 24 Tahun 1997 menunjukkan bahwa fungsi sertipikat adalah sebagai surat tanda bukti hak, sertipikat diterbitkan untuk hak atas tanah, hak pengelolaan, tanah wakaf, hak milik atas satuan rumah susun dan hak tanggungan, dan sertipikat merupakan salinan dari buku tanah.
Sertipikat  oleh  Kantor  Pertanahan  Kabupaten/Kota,  sedangkan  pejabat  yang menandatangani sertipikat, adalah : 7
a. Dalam  pendaftaran  tanah  secara  sistematik,  sertipikat  ditandatangani  oleh Ketua Panitia Ajudikasi atas nama Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota;
b. Dalam pendaftaran tanah secara sporadik yang bersifat individual, sertipikat ditandatangani oleh Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota;
c. Dalam  pendaftaran  tanah  secara  sporadik  yang  bersifat  massal,  sertipikat ditandatangani oleh Kepala Seksi Hak Atas Tanah dan Pendaftaran Tanah atas nama Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota.
Esensi  dari  sertipikat  adalah  salinan  buku  tanah  yang  berisi  data  yuridis  yang dilampiri  surat  ukur  untuk  bidang  tanah  yang  bersangkutan  yang  berisi  data  fisik tanah. 8 Data yang dimuat dalam sertipikat adalah data fisik dan data yuridis.
Sertipikat hak atas tanah diterbitkan untuk memberikan jaminan kepastian hukum, meliputi kepastian status hak atas tanah, kepastian subjek hak atas tanah, dan kepastian objek  hak  atas  tanah.  Jaminan  perlindungan  hukum  dalam  pendaftaran  tanah adalah pemilik  sertipikat  dapat  mempertahankan  hak  atas  tanahnya  dari  gangguan  atau gugatan  dari  pihak  lain. 9 Seseorang  yang  memiliki  sertipikat  hak  atas  tanah mendapatkan jaminan kepastian, yang meliputi kepastian status hak, subjek hak, dan objek  hak.  Juga  mendapatkan  perlindungan  hukum  yaitu  memberikan  rasa  aman, tenang, dan nyaman, serta tidak mendapatkan gangguan atau gugatan dari pihak lain. Manfaat yang diperoleh dengan diterbitkannya sertipikat dikemukakan oleh Maria S.W.  Sumardjono,  yaitu  :  Sertipikat  memberikan  manfaat,  memperkuat  posisi  tawar menawar  apabila  hak  atas  tanah  diperlukan  oleh  pihak  lain  untuk  keperluan pembangunan,  serta  mempersingkat  proses  peralihan  hak  dan  pembebanan  hak  atas tanah.  Bagi  pemegang  hak  atas  tanah  memiliki  sertipikat  mempunyai  nilai  lebih  ,
7 Urip Santoso - IV, Op.cit. , h. 42 – 43.
8 Sumardji, “Sertipikat Sebagai Alat Bukti Hak Atas Tanah”, Majalah YURIDIKA , Volume XVI No. 1, Fakultas Hukum Universitas Airlangga, Surabaya, Januari 2001, h. 96.
9 Urip Santoso(Selanjutnya disebut Urip Santoso – V), “Sertipikat Sebagai Tanda Bukti Hak Atas Tanah”, Jurnal ERA HUKUM , Nomor 1 Tahun 15, Fakultas Hukum Universitas Tarumanagara, Jakarta, September 2007, h. 683.
sertipikat  merupakan  tanda  bukti  yang  kuat.  Artinya,  harus  dianggap  sebagai  benar sampai dibuktikan sebaliknya di pengadilan. 10
Manfaat  yang  diperoleh  dengan  diterbitkannya  sertipikat  hak  atas  tanah, adalah dapat mengurangi sengketa subjek hak dan objek hak dalam pendaftaran tanah, harga tanah  menjadi  lebih  tinggi  bila  dibandingkan  dengan  tanah  yang  belum  sertipikat, memudahkan dalam proses beralihnya hak melalui pewarisan dan dialihkan hak melalui jual  beli,  tukar  menukar,  hibah,  pemasukan  dalam  modal  perusahaan  ( inbreng ),  dan lelang, serta memudahkan apabila sertipikat hak atas tanah sebagai jaminan utan yang dibebani Hak Tanggungan.
UUPA dan Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 menetapkan sifat pembuktian sertipikat sebagai surat tanda bukti hak, yaitu : 1) Sertipikat sebagai alat pembuktian yang kuat , 2) Sertipikat sebagai alat pembuktian yang mutlak
Data fisik dan data yuridis yang tercantum dalam sertipikat harus sesuai dengan data yang tercantum dalam surat ukur dan buku tanah yang bersangkutan karena data itu  diambil  dari  surat  ukur  dan  buku  tanah  tersebut. 11 Maria  S.W.  Sumardjono menyatakan bahwa apabila selama 5 (lima) tahun pemegang hak atas tanah semula lalai untuk menggunakan tanahnya sesuai dengan sifat dan tujuan haknya serta membiarkan hak atas tanah dikuasai dan didaftarkan oleh pihak lain yang beritikad baik dan ia tidak mengajukan gugatan ke pengadilan, berarti yang bersangkuta menelantarkan tanahnya dan kehilangan haknya untuk menggugat. 12
Sertipikat sebagai surat tanda bukti hak berkaitan dengan sistem publikasi dalam pendaftaran tanah. Ada 2 (dua) macam sistem publikasi dalam pendaftaran tanah, yaitu :  a) Sistem  publikasi  positif ,  b) Sistem  publikasi  negative .  Dari  2  (dua)  sistem publikasi dalam pendaftaran tanah tersebut, dianut oleh pendaftaran tanah di Indonesia adalah  bukanlah  sistem  publikasi  negatif  murni,  melainkan  gabungan  antara  sistem publikasi  negatif  dan  sistem  publikasi  positif,  Arie  S  Hutagalung  menyatakan bahwa UUPA menggunakan sistem campuran yaitu pada dasarnya sistem negatif tetapi diberi karakteristik  positif,  yaitu  sertipikat  sebagai  alat  pembuktian  yang  kuat,  yang merupakan  ciri  dari  sistem  publikasi  negatif,  dan  Pemerintah  memberikan  jaminan kepastian hukum dalam pendaftaran tanah, yang merupakan ciri dari sistem publikasi positif. 13 Sistem publikasi dalam pendaftaran tanah yang dianut oleh Indonesia adalah gabungan antara sistem publikasi positif dan sistem publikasi negatif.
Salah satu ciri sistem publikasi positif dalam pendaftaran tanah yang dianut adalah sistem pendaftaran tanahnya menggunakan sistem pendaftaran hak ( registration of titles ), sedangkan ciri sistem publikasi dalam pendaftaran tanah yang dianut adalah sertipikat yang  diterbitkan  sebagai  surat  tanda  bukti  hak  yang  bersifat  kuat,  negara  sebagai
10 Maria  S.W. Sumardjono(Selanjutnya  disebut  Maria  S.W.  Sumardjono  –  II), Kebijakan  Pertanahan Antara Regulasi dan Implementasi , Penerbit Buku Kompas, Jakarta, 2005, h. 202.
11 Boedi  Harsono(Selanjutnya  disebut  Boedi  Harsono  –  II), Hukum  Agraria  Indonesia  Sejarah Pembentukan Undang-Undang Pokok Agraria, Isi, dan Pelaksanaannya , Djambatan, Jakarta, 2003, h. 480.
12 Maria S.W. Sumardjono - II, Op.cit. , h. 203.
13 Arie  S  Hutagalung, Tebaran  Pemikiran  Seputar  Masalah  Hukum  Tanah ,  Lembaga  Pemberdayaan Hukum Indonesia, Jakarta, 2005, h. 85.
pendaftar tidak menjamin bahwa data fisik dan data yuridis dalam pendaftaran tanah adalah  benar,  pihak  lain  yang  dirugikan  atas  diterbitkannya  sertipikat  dapat mengajukan  keberatan  kepada  penyelenggara  pendaftaran  tanah untuk  membatalkan sertipikat atau pun mengajukan gugatan ke pengadilan untuk meminta agar sertipikat dinyatakan batal, dan petugas pendaftaran tanah bersifat pasif, yaitu hanya menerima apa yang dinyatakan oleh pihak yang meminta pendaftaran tanah.
Pendaftaran HakMilik Atas Tanah Yang Bertanda Bukti Petuk Pajak BumiOleh Pembeli
Peraturan  Pemerintah  No.  24  Tahun  1997  menetapkan  2  (dua)  macam  kegiatan pendaftaran tanah, yaitu pertama kegiatan pendaftaran untuk pertama kali dan kedua kegiatan  pemeliharaan  data  pendaftaran  tanah.  Kegiatan  pendaftaran  tanah  untuk pertama  kali  dilakukan  melalui  pendaftaran  secara  sistematik  dan  pendaftaran  tanah secara sporadik. Ada 2 (dua) macam pendaftaran tanah yang ditetapkan oleh Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997, adalah :
a. Pendaftaran tanah secara sistematik
Dalam  melaksanakan  pendaftaran  tanah  secara  sistematik,  Kepala  Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota dibantu oleh Panitia Ajudikasi. Berdasarkan inisiatifnya, pelaksanaan  pendaftaran  tanah  secara  sistematik  dibagi  menjadi  2  (dua),  yaitu  :  a) Pendaftaran  tanah  secara  sistematik  dalam  rangka  program  Pemerintah;  b) Pendaftaran tanah secara sistematik dengan swadaya masyarakat
Pada pendaftaran tanah secara sistematik terdapat tahapan berupa pengumuman data fisik dan data yuridis yang sudah dikumpulkan oleh Panitia Ajudikasi selama 30 (tigapuluh)  hari  di  Kantor  Panitia  Ajudikasi  dan  Kantor  Kepala  Desa/Kelurahan. Pengumuman data fisik dan data yuridis dimaksudkan untuk memberikan kesempatan kepada masyarakat untuk mengajukan keberatan atas tanah yang mau didaftar dalam pendaftaran tanah secara sistematik.
Ada 3 (tiga) cara lahirnya hak dalam pendaftaran tanah secara sistematik menurut Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 3 Tahun 1997, yaitu :
a) Penegasan Konversi
Penegasan  konversi  dilakukan  terhadap bidang  tanah  yang alat  bukti  tertulisnya lengkap  dan  yang  alat  bukti  tertulisnya  tidak  lengkap,  tetapi  ada  keterangan  saksi maupun pernyataan yang bersangkutan.
b) Pengakuan Hak
Pengakuan hak dilakukan terhadap hak atas tanah yang alat bukti kepemilikannya tidak ada tetapi telah dibuktikan kenyataan penguasaan fisiknya selama 20 (duapuluh) tahun.
c) Pemberian Hak
Pemberian hak dilakukan terhadap penguasaan atas tanah negara atau tanah negara yang menjadi objek landreform. Penetapan pemberian hak atas tanah negara dilakukan oleh Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota.
Kegiatan  akhir  dalam  pendaftaran  tanah  secara  sistematik  adalah  penerbitan sertipikat.  Sertipikat  diterbitkan  oleh  Kantor  Pertanahan  Kabupaten/Kota  dan ditandatangani  oleh  Ketua  Panitia  Ajudikasi  atas  nama  Kepala  Kantor  Pertanahan Kabupaten/Kota.  Sertipikat  diserahkan  kepada  pemegang  hak  atas  tanah  atau  orang yang namanya tercantum dalam sertipikat atau kuasanya.
b. Pendaftaran tanah secara sporadik
Yang dimaksud dengan pendaftaran tanah secara sporadik menurut Pasal 1 angka 11 Peraturan  Pemerintah  No.  24  Tahun  1997,  adalah  kegiatan  pendaftaran  tanah  untuk pertama kali mengenai satu atau beberapa objek pendaftaran tanah dalam wilayah atau bagian wilayah suatu desa/kelurahan secara individual atau massal. Inisiatif pendaftaran tanah  secara  sporadik  adalah  pihak  yang  berkepentingan.  Berdasarkan  sifatnya, pendaftaran tanah secara sporadik dibagi menjadi 2 (dua), yaitu :
a) Pendaftaran tanah secara sporadik bersifat individual
Orang  yang  menguasai  atau  memiliki  tanah  secara  perseorangan  (individual) mendaftarkan tanahnya ke Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota.
b) Pendaftaran tanah secara sporadik bersifat massal
Sekelompok orang yang menguasai atau memiliki tanah mendaftarkan tanahnya ke Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota.
Pendaftaran tanah secara sporadik dilaksanakan oleh Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota,  yang  dibantu  oleh  Panitia  A.  Susunan  Panitia  A  dalam  pendaftaran tanah secara sporadik, adalah : a) Kepala Seksi atau staf senior seksi Hak Atas Tanah dan Pendaftaran Tanah,   Ketua merangkap anggota; b) Kepala Seksi atau staf senior Seksi Pengukuran, sebagai Wakil Keta merangkap anggota; c) Kepala Seksi atau staf senior Seksi Pengaturan Penguasaan Tanah, sebagai anggota; d) Kepala Seksi atau staf Seksi Penatagunaan Tanah, sebagai anggota; e) Kepala Seksi atau staf Seksi Pengurusan Hak- hak Atas Tanah, sebagai anggota; f) Kepala Desa/Kelurahan yang bersangkutan. Tugas Panitia A dalam pendaftaran tanah secara sporadik, adalah sebagai berikut :
a) meneliti data yuridis bidang tanah yang tidak dilengkapi dengan alat bukti tertulis mengenai pemilikan tanah secara lengkap; b)melakukan pemeriksaan lapangan untuk menentukan kebenaran alat bukti yang diajukan oleh pemohon pendaftaran  tanah; c) mencatat  sanggahan/keberatan  dan  hasil  penyelesaiannya;  d)  membuat  kesimpulan mengenai data yuridis bidang tanah yang bersangkutan; e) mengisi daftar isian 201. Kegiatan  pendaftaran  tanah  yang  termasuk  pendaftaran  tanah  secara  sporadik, adalah : 14 a) Penegasan konversi atau pengakuan hak; b) Pendaftaran pemberian hak atas tanah negara; c) Pendaftaran pemberian Hak Pengelolaan; d) Pendaftaran tanah wakaf; e) Pendaftaran hak milik atas satuan rumah susun; f) Pendaftaran pemberian Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai atas tanah Hak Milik; g) Pendaftaran Hak Tanggungan.
Prosedur pendaftaran tanah secara sporadik menurut Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun  1997,  yaitu  :  a)  Pendaftaran  tanah  secara  sporadik  dilakukan  atas  permintaan pihak yang berkepentingan; b) Pembuatan peta dasar pendaftaran; c) Penetapan batas bidang-bidang  tanah;  d)  Pengukuran  dan  pemetaan  bidang-bidang  tanah  dan pembuatan peta pendaftaran; e) Pembuatan daftar tanah; f) Pembuatan surat ukur; g)
14 Urip Santoso - IV, Op.cit. , h. 174.
Pembuktian hak baru; h) Pembuktian hak lama; i) Pengumuman hasil penelitian data yuridis dan hasil pengukuran; j) Pengesahan hasil pengumuman penelitian data fisik dan data yuridis; k) Pembukuan hak; l) Penerbitan sertipikat.
Prosedur  pendaftaran  tanah  secara  sporadik  menurut  Peraturan  Menteri  Negara Agraria/Kepala  Badan  Pertanahan  Nasional  No.  3  Tahun  199,  yaitu  :  1)Permohonan pendaftaran tanah secara sporadik; 2)Pengukuran; 3)Pengumpulan dan penelitian data yuridis bidang tanah;4) Pengumuman data fisik dan data yuridis, dan pengesahannya; 5) Penegasan konversi dan pengakuan hak; 6)Pembukuan hak; 7) Penerbitan sertipikat. Pada  pendaftaran  tanah  secara  sporadik  terdapat  tahapan  berupa  pengumuman data  fisik  dan  data  yuridis  yang  sudah  dikumpulkan  oleh  Kantor  Pertanahan Kabupaten/Kota  selama  60  (enampuluh)  hari  di  Kantor  Pertanahan  Kabupaten/Kota dan  Kantor  Kepala  Desa/Kelurahan.  Kegiatan  akhir  dalam  pendaftaran  tanah  secara sporadik adalah penerbitan sertipikat. Sertipikat diterbitkan oleh Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota dan pejabat yang menandatangani sertipikat hak atas tanah, pertama oleh  Kepala  Seksi  Hak  Atas  Tanah  dan  Pendaftaran  Tanah,  kedua  Kepala  Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota
Pembeli  tanah  yang  bertanda  bukti  Petuk  Pajak  Bumi  bermaksud mendaftarkan  (mensertipikatkan)  tanah  yang  dia  beli  ke  Kantor  Pertanahan Kabupaten/Kota.  Pendaftaran  tanah  tersebut  dapat  dilakukan  melalui  penegasan konversi dalam pendaftaran tanah secara sistematik apabila tanah yang diperjualbelikan tersebut  ditetapkan  sebagai  lokasi  pendaftaran  tanah  secara  sistematik,  atau Pendaftaran  tanah  tersebut  dapat  dilakukan  melalui  penegasan  konversi  dalam pendaftaran tanah secara sporadik baik secara individual (perseorangan) atau massal. Pendaftaran  hak  atas  tanah  yang  bertanda  bukti  Petuk  Pajak  Bumi  tidak  melalui pemberian  hak  atas  tanah  negara  sebab  tanah  bertanda  bukti  Petuk  Pajak  Bumi bukanlah  tanah  negara melainkan  bekas tanah  milik  adat  (tanah  yasan).  Pendaftaran tanah yasan ditempuh melalui penegasan konversi (perubahan status hak atas tanah).
Pada  umumnya,  pembeli  tanah  yang  bertanda  bukti  Kutipan  Leter  C mendaftarkan  tanahnya  melalui  penegasan  konversi  dalam  pendaftaran  tanah  secara sporadik yang bersifat individual (perseorangan), sebagaimana ditetapkan dalam Pasal 24 ayat (1) Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997. Prosedur pendaftaran tanah secara sporadik atas tanah yang bertanda buktiPetuk Pajak Bumi, yaitu :
1) Permohonan pendaftaran tanah
Pemohon pendaftaran tanah secara sporadik mengajukan permohonan pendaftaran tanah  kepada  Kepala  Kantor  Pertanahan  Kabupaten/Kota  setempat  dengan  mengisi permohonan  (Model  A).  Dalam  permohonan  pendaftaran  tanah  ini  dilampirkan  oleh pemohon berupa dokumen, yaitu : a)Foto kopi Kartu Tanda Penduduk (KTP) pemohon yang masih berlaku; a)
Foto kopi Kartu Keluarga (KK) pemohon yang masih berlaku; b) Bukti Pelunasan Pajak  Bumi  dan  Bangunan  (PBB)  atas  tanah  yang  dimohon  untuk  didaftar;  c)  Surat pernyataan  penguasaan  fisik  bidang  tanah  (sporadik);  d)  Asli  Petuk  Pajak  Bumiatas tanah  yang  dimohon  untuk  didaftar;  e)  Asli  surat  keterangan  riwayat  tanah  yang dimohon untuk didaftar; f) Asli bukti perolehan hak atas tanah, yang dapat berupa akta
jual beli hak atas tanah yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) atau akta jual beli dibawah tangan yang dibuat oleh kepala desa/kelurahan.

## 2) Pengukuran bidang tanah
Pengukuran bidang tanah dalam pendaftaran tanah secara sporadik pada dasarnya merupakan  tanggung  jawab  Kepala  Kantor  Pertanahan  Kabupaten/Kota.  Dalam pelaksanaannya, pengukuran bidang tanah dilakukan oleh petugas ukur pada Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota.
Pengumpulan dan penelitian data yuridis bidang tanah, dan penetapan batas Untuk keperluan penelitian data yuridis tersebut, Kepala Seksi Hak Atas Tanah dan Pendaftaran Tanah menyerahkan alat-alat bukti yang ada dalam rangka penetapan batas bidang tanah kepada Panitia A. Setelah penelitian data yuridis selesai dilakukan, maka Panitia A menyerahkan daftar isian penelitian data yuidis bidang tanah dan penetapan batas yang sudah diisi kepada Kepala Seksi Hak Atas Tanah dan Pendaftaran Tanah, yang selanjutnya menyiapkan pengumuman data fisik dan data yuridis.
3) Pengumuman data fisik dan data yuridis, dan pengesahannya
Data fisik dan data yuridis mengenai bidang tanah yang dimohon untuk didaftar diumumkan  selama  60  (enampuluh)  hari  di  Kantor  Pertanahan  Kabupaten/Kota setempat  dan  kantor  desa/kelurahan  setempat.  Maksud  pengumuman  data  fisik  dan data yuridis tersebut adalah memberikan kesempatan bagi pihak yang berkepentingan untuk  mengajukan  keberatan.  Keberatan  diajukan  kepada Kepala Kantor  Pertanahan Kabupaten/Kota setempat.
Apabila dalam jangka waktu 60 (enampuluh) hari tidak ada pihak yang mengajukan keberatan, maka kepala desa/kelurahan menandatangani surat pengantar pengumuman data fisik dan data yuridis. Selanjutnya  data fisik dan data yuridis bidang tanah yang dimohon  untuk  didaftar  disahkan  oleh  Kepala  Kantor  Pertanahan  Kabupaten/Kota setempat dengan Berita Acara Pengesahan Data Fisik dan Data Yuridis.
Apabila  dalam  masa  pengumuman,  ada  pihak  lain  yang  mengajukan  keberatan, maka  Kepala  Kantor  Pertanahan  Kabupaten/Kota  menghentikan  proses  pendaftaran tanah sampai ada penyelesaian oleh pemohon pendaftaran tanah secara sporadik dan pihak yang mengajukan keberatan.

## 4) Pembukuan hak
Hak atas tanah yang didaftar dibukukan dalam Buku Tanah. Yang dimaksud Buku Tanah  menurut  Pasal  1  angka  19  Peraturan  Pemerintah  No.  24  Tahun  1997,  adalah dokumen  dalam  bentuk  daftar  yang  memuat  data  yuridis  dan  data  fisik  suatu  objek pendaftaran tanah yang sudah ada haknya.
Buku tanah ditandatangani oleh Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota dalam hal  pendaftaran  tanah  secara  sporadik  yang  bersifat  individual,  sedangkan  dalam pendaftaran  tanah  secara  sporadik  yang  bersifat  massal,  Buku  Tanah  ditandatangani oleh  Kepala  Seksi  Hak  Atas  Tanah  dan Pendaftaran Tanah atas  nama  Kepala  Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota.
5) Penerbitan sertipikat
Penerbitan  sertipikat  merupakan  tahap  akhir  dalam  pendaftaran  tanah  secara sporadik. Sertipikat yang diterbitkan adalah Sertipikat Hak Milik, yang diterbitkan oleh
Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota. Sertipikat Hak Milik ditandatangani oleh Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota dalam hal pendaftaran tanah secara sporadik yang bersifat individual, sedangkan dalam pendaftaran tanah secara sporadik yang bersifat massal,  sertipikat  Hak  Milik  ditandatangani  oleh  Kepala  Seksi  Hak  Atas  Tanah  dan Pendaftaran Tanah atas nama Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota.
6) Penyerahan sertipikat
Sertipikat  Hak  Milik  atas  tanah  diserahkan  oleh  Kantor  Pertanahan Kabupaten/Kota kepada pemohon pendaftaran tanah secara sporadik atau kuasanya

## SIMPULAN
Keabsahan jual beli Hak Milik atas tanah yang bertanda bukti Petuk Pajak Bumi ditentukan  oleh  dipenuhinya  syarat  materiil  bagi  penjual  dan  pembeli  tanah.  Syarat materiil bagi penjual tanah adalah penjual berhak dan berwenang menjual Hak Milik atas tanah, sedangkan syarat materiil bagi pembeli tanah adalah pembeli tanah harus memenuhi  syarat  sebagai  subjek  Hak  Milik  atas  tanah  yang  menjadi  objek  jual  beli tanah.  Kalau  jual  beli  Hak  Milik  atas  tanah  yang  bertanda  bukti  Petuk  Pajak Bumidengan  maksud  untuk  didaftarkan  (disertipikatkan)  ke  Kantor  Pertanahan Kabupaten/Kota, maka jual beli Hak Milik atas tanah ,  harus dibuktikan dengan akta Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang berwenang;
Pembeli Hak Milik atas tanah yang bertanda bukti Petuk Pajak Bumiyang ingin mendaftarkan (mensertipikakan) tanah yang dibelinya dilakukan melalui pendaftaran tanah secara sporadik yang bersifat individual (perseorangan) atau massal. Pendaftaran tanah  tersebut  dilakukan  penegasan  konversi  (pengakuan  hak).  Dalam  pendaftaran tanah tersebutkan disertakan akta jual beli Hak Milik atas tanah yang bertanda bukti Petuk  Pajak  Bumiyang  dibuat  oleh  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  (PPAT)  yang berwenang.

## DAFTAR PUSTAKA
Harsono,  Boedi, Undang-undang  Pokok  Agraria  Sedjarah  Penjusunan  Isi  dan  Pelaksanaannja , Djambatan, Djakarta, 1971.
Perangin,  Effendi, Hukum  Agraria  di  Indonesia  Suatu  Telaah  Dari  Sudut  Pandang  Praktisi  Hukum , Rajawali, Jakarta, 1989.
Santoso, Urip, Perolehan Hak Atas Tanah , Revka Petra Media, Surabaya, 2011.
-----------------, Pendaftaran dan Peralihan Hak Atas Tanah , Kencana Prenada Media, Jakarta, 2013.
-----------------, Hukum Agraria Kajian Komprehensif ,  Kencana Prenada Media, Jakarta, 2013.
Supriadi, Hukum Agraria , Sinar Grafika, Jakarta, 2007.
Santoso, Urip, “Jual Beli Tanah Hak Milik Yang Bertanda Bukti Petuk Pajak Bumi (Kutipan Letter C)”, Jurnal PERSPEKTIF , Volume XVII Nomor 2, Fakultas Hukum Universitas Wijaya Kusuma, Surabaya, Mei 2012.
Sumardjono, Maria S.W.,  “Aspek Teoritis Peralihan Hak Atas Tanah Menurut UUPA”, Jurnal MIMBAR  HUKUM ,  No.  18/X/93,  Fakultas  Hukum  Universitas  Gadjah  Mada, Yogyakarta, 1993.
Undang-Undang No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria.
Peraturan Pemerintah No. 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, dan Hak Pakai Atas Tanah.
Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah .
Peraturan Pemerintah No. 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah.
Peraturan  Menteri  Negara  Agraria/Kepala  Badan  Pertanahan  Nasional  No.  3  Tahun  1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.

## Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia No. 1 Tahun 2006 tentang
Ketentuan  Pelaksanaan  Peraturan  Pemerintah  Nomor  37  Tahun  1998  tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah.