Al Qodiri: Jurnal Pendidikan, Sosial dan Keagamaan Terakreditasi Kemenristekdikti No 21/E/KPT/2018 Vol 17 No 2 Agustus 2019

## TANGGUNG JAWAB PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH (PPAT) DALAM PEMBUATAN AKTA JUAL BELI TANAH DAN IMPLIKASI HUKUMNYA BAGI MASYARAKAT UMUM
Oleh: Triyono Universitas Surabaya, Jawa Timur, Indonesia tritriyono299@gmail.com

## ABSTRACT
Certainty,  order  and  legal  protection  require,  among  other  things,  in  the  life  of  public relations requires the existence of evidence that clearly determines the rights and obligations of a  person  as  a  subject  of  law  in  society.  Authentic  deeds  as  the  strongest  and  most  fulfilled evidence have a role, the need for written proof in the form of authentic deeds is increasing in line with the growing demand for legal certainty in various economic and social relations.
Authentic  deed  which  is  written  evidence  that  can  be  used  to  settle  cases  cheaply  and quickly. PPAT is the authorized official to make the authentic deed insofar as the making of certain authentic deeds is not specific to other public officials.
The authentic deed in its essence contains formal truth in accordance with what was notified to PPAT. However, PPAT has an obligation to ensure that what is contained in the PPAT Deed is truly understood and in accordance with the wishes of the parties, namely by reading it so that it becomes clear the contents of the PPAT Deed, as well as providing access to information, including access to legislation related to the parties who signed the deed.
PPAT as General Officer authorized to make land deeds must have special capability in the land so that the deeds he made do not cause problems in the future, considering the deeds he  made  can  be  used  as  evidence  of  the  occurrence  of  legal  deeds  of  transfer  of  rights  or cancellation of rights on land. If the cause of the problem arises because of negligence by the PPAT, then the result is that the deed has only legal force under the hand that can be canceled. Keywords: Deed, PPAT, Land Purchase

## A. PENDAHULUAN
Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945 menentukan secara tegas bahwa  negara  Republik  Indonesia  adalah  negara  hukum.  Prinsip  negara  hukum  menjamin kepastian, ketertiban, dan perlindungan hukum yang berintikan kebenaran dan keadilan.
Kepastian,  ketertiban,  dan  perlindungan  hukum  menuntut,  antara  lain,  bahwa  dinamika hukum  yang  merupakan  interaksi  dan  interdependensi  dalam  kehidupan  masyarakat memerlukan  adanya  alat  bukti  yang  menentukan  dengan  jelas  hak  dan  kewajiban  seseorang sebagai subjek hukum dalam masyarakat. Akta otentik sebagai alat bukti terkuat dan terpenuh mempunyai  peranan  penting  dalam  setiap  hubungan  hukum  dalam  kehidupan  masyarakat. Dalam berbagai hubungan bisnis, kegiatan di bidang perbankan, pertanahan, kegiatan sosial, dan lain-lain, kebutuhan akan pembuktian tertulis berupa akta otentik makin meningkat sejalan dengan berkembangnya tuntutan akan kepastian hukum dalam berbagai hubungan ekonomi dan sosial, baik pada tingkat nasional, regional, maupun global.
Melalui akta otentik yang menentukan secara jelas hak dan kewajiban, menjamin kepastian hukum,  dan  sekaligus  diharapkan  pula  dapat  menghindari  terjadinya  sengketa.  Walaupun sengketa  tersebut  tidak  dapat  dihindari,  dalam  proses  penyelesaian  sengketa  tersebut,  akta otentik yang merupakan alat bukti tertulis terkuat dan terpenuh memberi sumbangan nyata bagi penyelesaian perkara secara murah dan cepat. Pejabat Pembuat Akta Tanah (yang selanjutnya disingkat PPAT) adalah Pejabat Umum Yang Berwenang antuk membuat Akta Otentik sejauh pembuatan Akta Otentik tertentu tidak dikhususkan bagi pejabat umum lainnya.
Pembuatan Akta Otentik ada yang diharuskan oleh Peraturan Perundang-Undangan dalam rangka menciptakan kepastian, ketertiban, dan perlindungan hukum. Selain akta otentik yang dibuat oleh PPAT, bukan saja karena diharuskan oleh peraturan perundang-undangan, tetapi juga karena dikehendaki oleh pihak yang berkepentingan untuk memastikan hak dan kewajiban para  pihak  demi  kepastian,  ketertiban,  dan  perlindungan  hukum  bagi  pihak  yang berkepentingan sekaligus, bagi masyarakat secara keseluruhan.
Akta  otentik  pada  hakikatnya  memuat  kebenaran  formal  sesuai  dengan  apa  yang diberitahukan kepada PPAT. Namun, PPAT mempunyai kewajiban untuk memastikan bahwa apa  yang  termuat  dalam  Akta  PPAT  sungguh-sungguh  telah  dimengerti  dan  sesuai  dengan kehendak para pihak, yaitu dengan cara membacakannya sehingga menjadi jelas isi Akta PPAT, serta  memberikan  akses  terhadap  informasi,  termasuk  akses  terhadap  peraturan  perundang- undangan yang terkait bagi para pihak yang menandatangani akta. Dengan demikian, para pihak dapat menentukan dengan bebas untuk menyetujui atau tidak menyetujui isi Akta PPAT yang akan ditandatanganinya.
Di  dalam  pelaksanaan  administrasi  pertanahan  dan  pendaftaran  tanah  yang  tercatat  di Kantor Pertanahan, harus selalu sesuai dengan keadaan atau status sebenarnya mengenai bidang tanah  yang  bersangkutan,  baik  yang  menyangkut  data  fisik  mengenai  bidang  tanah  tersebut, maupun mengenai hubungan hukum yang menyangkut bidang tanah itu, atau data yuridis ini,
khususnya pencatatan perubahan data yuridis yang sudah tercatat sebelumnya, peranan PPAT sangatlah penting. Menurut ketentuan di dalam Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997, tentang  perubahan  atas  Peraturan  Pemerintah  Nomor  10  Tahun  1961,  tentang  Pendaftaran Tanah. Peralihan dan pembebanan hak atas tanah hanya dapat didaftarkan apabila dibuktikan dengan akta PPAT.
PPAT sudah dikenal sejak berlakunya Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961 tentang Pendaftaran Tanah, yang merupakan Peraturan Pelaksanaan Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960  tentang  Peraturan  Dasar  Pokok-pokok  Agraria.  Di  dalam  peraturan  tersebut  PPAT disebutkan sebagai Pejabat yang berfungsi membuat akta yang bermaksud memindahkan hak atas tanah, memberikan hak baru atau membebankan hak atas tanah.
Fungsi PPAT lebih ditegaskan lagi dalam Undang-undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak  Tanggungan  atas  Tanah  Beserta  Benda-benda  Yang  Berkaitan  Dengan  Tanah  dan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.yang menggantikan Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961,  yaitu sebagai  Pejabat  Umum  yang berwenang membuat akta pemindahan hak atas tanah, pembebanan hak atas tanah, dan akta-akta lain yang diatur  dengan  peraturan  perundang-undangan  yang  berlaku  dan  membantu  Kepala  Kantor Pertanahan  dalam  melaksanakan  pendaftaran  tanah  dengan  membuat  akta-akta  yang  akan dijadikan dasar pendaftaran perubahan data pendaftaran tanah.
Pejabat Pembuat Akta Tanah lebih spesifik lagi diatur dalam Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 2016 tentang perubahan atas Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 tentang
Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah (selanjutnya disebut PP. No. 24 Tahun 2016). Kemudian  dalam  pelaksanaannya  dikeluarkan  Peraturan  Kepala  Badan  Pertanahan  Nasional Nomor  23  Tahun  2009  (selanjutnya  disebut  PERKABAN  No.23  Tahun  2009)  tentang perubahan  atas  Peraturan  Kepala  Badan  Pertanahan  Nasional  Nomor  1  Tahun  2006  tentang ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah.
Dalam hal meningkatkan sumber penerimaan negara dari pajak, PPAT juga berperan besar karena  mereka  ditugaskan  untuk  memeriksa  dan  memastikan  telah  dibayarnya  Pajak Penghasilan (PPh) dari penghasilan akibat pemindahan hak atas tanah dan Bea Perolehan Hak Atas  Tanah  dan  Bangunan  (BPHTB).  Sebelum  pembuatan  akta,  PPAT  wajib  melakukan pemeriksaan  kesesuaian  sertipikat  dengan  data  dalam  buku  tanah  pada  Kantor  Pertanahan. Apabila pada saat pendaftaran peralihan hak atas tanah, hak atas tanah menjadi objek sengketa, pihak-pihak  yang  berkepentingan  dapat  mengajukan  gugatan  ke  Pengadilan.  Dalam  rangka
kelancaran proses persidangan di pengadilan, para pihak yang berkepentingan dapat meminta dilakukan  pencatatan  dalam  buku  tanah  sesuai  Pasal  126  ayat  (1)  Peraturan  Kepala  Badan Pertanahan  Nasional  Republik  Indonesia  Nomor  8  Tahun  2012  tentang  perubahan  atas Peraturan  Menteri  Pertanahan  Agraria/Kepala  Badan  Pertanahan  Nasional  Nomor  3  Tahun 1997  tentang  Ketentuan  Pelaksanaan  Peraturan  Pemerintah  Nomor  24  Tahun  1997  tentang Pendaftaran Tanah (selanjutnya disebut Peraturan Kepala BPN No.8 Tahun 2012).
Fungsi PPAT cukup besar dalam bidang pelayanan masyarakat dan peningkatan sumber penerimaan  negara  yang  kemudian  akan  merupakan  pendorong  untuk  peningkatan pembangunan  nasional,  serta  dalam  rangka  menciptakan  kepastian,  ketertiban,  dan perlindungan hukum di Negara kesatuan Republik Indonesia. Namun demikian PPAT sebagai Pejabat  Umum  yang  berwenang  membuat  akta-akta  mengenai  pertanahan  harus  memiliki kemampuan  Khusus  dibidang  pertanahan  agar  akta-akta  yang  dibuatnya  tidak  menimbulkan permasalahan dikemudian hari, mengingat akta-akta yang dibuatnya dapat digunakan sebagai alat bukti telah terjadinya perbuatan hukum pengalihan hak maupun pembatalan hak atas tanah. Apabila penyebab permasalahan timbul karena kelalaian yang dilakukan PPAT, maka berakibat akta tersebut hanya mempunyai kekuatan hukum dibawah tangan yang dapat dibatalkan karena tidak  terpenuhinya  syarat  subyektif.  Apabila  penyebab  permasalahan  timbul  akibat  ketidak jujuran  klien  terkait  kebenaran  syarat  administrasi  sebagai  dasar  pembuatan  akta  yang  bisa berakibat akta tersebut batal demi hukum karena tidak terpenuhinya syarat obyektif.

## B. METODE PENELITIAN

## 1. Jenis Penelitian
Dalam Jurnal ini Jenis penelitian yang digunakan adalah penelitian hukum normatif, yaitu penelitian  hukum  yang  dilakukan  dengan  cara  mengkaji  bahan-bahan  yang  berasal  dari berbagai  Peraturan  Perundang-Undangan  dan  bahan-bahan  lain  dari  berbagai  literatur  yang terkait dengan permasalahan yang akan dibahas.

## 2. Pendekatan
Dalam penelitian ini digunakan 3 (tiga) pendekatan yaitu pendekatan Perundang-Undangan (statute approach) yang dilakukan dengan menelaah semua Undang-Undang dan regulasi yang bersangkut  paut  dengan  isu  hukum  yang  sedang  ditangani 1 .  Pendekatan  konsep  (conceptual approach)  dilakukan  dengan  beranjak  dari  Peraturan  Perundang-Undangan  yang  ada,  dan merujuk pada konsep-konsep hukum 2 , dan pendekatan kasus (case approach) yaitu pendekatan berdasarkan kasus-kasus yang terkait dengan isu hukum yang akan dikaji.

## C. PEMBAHASAN
a. Tanggung Jawab PPAT dalam Pembuatan Akta Jual Beli Tanah
“Tanggung  Jawab  Utama  PPAT  secara  khusus  membuat  serta  mengesahkan perbuatan hukum ke dalam AKTA PPAT atas perbuatan hukum tentang: 1
1. Peralihan dan Pembebanan hak atas tanah maupun hak atas satuan rumah susun; dan
2. Pemberian Kuasa Pembebanan Hak Atas Tanah maupun Hak Atas Satuan Rumah
Susun, yang oleh Undang-Undang ditentukan untuk itu ” . 2
PPAT diangkat bukan untuk kepentingan diri pribadi PPAT itu sendiri, akan tetapi adalah untuk  membantu  Pemerintah  sesuai  dengan  ketentuan  Perundang-undangan  Pertanahan, sebagaimana  yang  diatur  dan  diuraikan  secara  rinci  dalam  ketentuan  yang  merupakan penjabaran dari PP Nomor 24 Tahun 2016 dan tindak lanjut dari ketentuan yang diatur dalam PP  Nomor  24  Tahun  1997,  Permenag/KBPN  Nomor  3  Tahun  1997  dan  UURS  yang menjelaskan tugas pokok dan kewenangan PPAT yakni melaksanakan sebagian dari kegiatan pendaftaran tanah dengan tugas pembuatan akta otentik sebagai bukti telah dilakukan perbuatan hukum  tertentu  mengeni  Hak  atas  Tanah  atau  Hak  Milik  Atas  Satuan  Rumah  Susun  yang dijadikan  dasar  bagi  pendaftaran. 3 Perubahan  data  pendaftaran  tanah  yang  diakibatkan  oleh perbuatan hukum itu.
Kewenangan melakukan tugas PPAT tersebut berlaku untuk daerah kewenangan, daerah kerja  atau  wilayah  kerja  PPAT  yang  meliputi  satu  wilayah  Provinsi,  daerah  kerja  PPAT sementara  dan  PPAT  khusus  meliputi  wilayah  kerjanya  sebagai  Pejabat  Pemerintah  yang menjadi dasar penunjukannya, yang diatur secara jelas dalam Pasal 12 ayat (1) PP Nomor 24 Tahun 2016 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah.
Tugas  dan  prinsip  yang  harus  dilaksanakan  dalam  pembuatan  akta  otentik  PPAT  dari  8 (delapan) jenis/macam perbuatan hukum hak atas tanah yang merupakan bagian dari kegiatan pendaftaran  tanah,  mengenai  pembuatan  akta  peralihan,  pembebanan,  pemberian  kuasa  oleh
1 Soerjono Soekanto dan Sri Mamudji, Pengantar Penelitian Hukum, Universitas Indonesia Press, Jakarta,  2007, hlm. 13.
2 Johny Ibrahim, Teori dan Metodologi Penelitian Hukum, Bayu Media, Surabaya, 2005, hlm. 306.
3 Andi Prajitno, Pengetahuan Praktis Tentang Apa Dan Siapa PPAT, Perwira Media Nusantara, Surabaya, 2017, hlm.49.
Al Qodiri: Jurnal Pendidikan, Sosial dan Keagamaan Terakreditasi Kemenristekdikti No 21/E/KPT/2018 Vol 17 No 2 Agustus 2019
pihak-pihak  yang  wajib  dan  harus  dijalankan  sesuai  dengan  Peraturan  Perundang-undangan, serta memenuhi syarat secara prosedural.
Berdasarkan Putusan Mahkamah Agung Nomor 702K/Sip/1973, PPAT hanya mencatatkan /menuliskan  yang  dikehendaki  dan  dikemukakan  para  pihak,  dan  tidak  ada  kewajiban  untuk menyelidiki  secara  materiil  tentang  yang  dikemukakan  oleh  para  penghadap,  PPAT  tidak menjamin pihak-pihak berkata benar dan yang dijamin adalah pihak-pihak benar berkata seperti yang  termuat  di  dalam  akta.  PPAT  tidak  berkewajiban  mengecek  secara  materiil  apa  yang dikemukakan  atau  dikatakan  oleh  para  penghadap  yang  berkepentingan  atas  akta  PPAT tersebut. PPAT tidak dapat dilibatkan di dalam hal para pihak bersengketa, sebab PPAT bukan sebagai pihak yang berkepentingan.
Tugas  dan  kewenangan  Pembuatan  Akta  Peralihan  Hak  Atas  Tanah,  Akta  Pembebanan Hak  Tanggungan  (APHT)  dahulu  dikenal  dengan  sebutan  Akta  Hipotek,  sebelum dikeluarkannya  PMA  Nomor  10  Tahun  1961  atau  lebih  jelasnya  sebelum  dikenal  dengan sebutan Pejabat Pembuat Akta Tanah, kewenangan tersebut dipercayakan kepada :
a. Hakim Pengadilan Niaga/Negeri;
b.  Notaris  selaku  “Pejabat  Umum”  sesuai  KUHPerdata  Pasal  1868,  yang  hingga  sekarang pemerintah  tidak  pernah  mencabut  kewenangan  Notaris  untuk  membuat  akta-akta  tentang pertanahan.
Dalam  Peraturan  Perundang-Undangan  yang  terkait  dengan  PPAT  diatur  bahwa  ketika seorang  PPAT  dalam  menjalankan  tugas  dan  jabatannya  terbukti  melakukan  pelanggaran, PPAT  dapat  dikenai  atau  dijatuhi  sanksi  berupa  sanksi  administratif,  tetapi  tidak  mengatur adanya  sanksi  perdata  dan  pidana  terhadap  PPAT,  maka  apabila  terjadi  pelanggaran  yang memenuhi delik Perdata dan Pidana terhadap PPAT tersebut dapat dikenakan sanksi perdata yang termuat dalam KUHPerdata dan sanksi pidana yang terdapat dalam KUHP.
Adapun Tanggung jawab PPAT terhadap akta yang mengandung cacat hukum, dapat di uraikan sebagai berikut ;

## 2.1. Tanggung jawab secara administratif.
Kesalahan administratif yang dilakukan oleh PPAT dalam melakukan sebagian kegiatan pendaftaran dan peralihan tanah tentunya akan menimbulkan konsekuensi hukum, yakni PPAT dapat diminta pertanggung jawaban.
Al Qodiri: Jurnal Pendidikan, Sosial dan Keagamaan Terakreditasi Kemenristekdikti No 21/E/KPT/2018 Vol 17 No 2 Agustus 2019
“Ada  dua  istilah  yang  menunjuk  pada  pertanggungjawaban  dalam  kamus  hukum,  yaitu liability dan responsibility. Liability merupakan istilah hukum yang luas yang menunjuk hampir semua  karakter  resiko  atau  tanggung  jawab  yang  pasti  yang  bergantung  atau  yang  mungkin meliputi  semua  karakter  hak  dan  kewajiban  secara  aktual  atau  potensial  seperti  kerugian, ancaman, kejahatan, biaya atau kondisi yang menciptakan tugas untuk melaksanakan Undang- Undang. Responsibility berarti  hal  yang  dapat  dipertanggungjawabkan  atas  suatu  kewajiban, dan  termasuk  putusan,  keterampilan,  kemampuan  dan  kecakapan  meliputi  juga  kewajiban bertanggungjawab atas Undang-Undang yang dilaksanakan. Dalam pengertian dan penggunaan praktis,  istilah liability menunjuk  pada  pertanggungjawaban  hukum,  yaitu  tanggung  gugat akibat  kesalahan  yang  dilakukan  oleh  subyek  hukum,  sedangkan  istilah responsibility menunjuk pada pertanggungjawaban politik 4” .
“Mengenai  persoalan  pertanggungjawaban  Pejabat  menurut  Kranenburg  dan  vegtig  ada dua teori yang melandasinya yaitu :
a. Teori fautes personalles, yaitu teori yang menyatakan bahwa kerugian terhadap pihak ketiga dibebankan kepada pejabat yang karena tindakannya itu telah menimbulkan kerugian. Dalam teori ini beban tanggung jawab ini ditujukan pada manusia selaku pribadi.
b. Teori Fautes de services , yaitu teori yang menyatakan bahwa kerugian terhadap pihak ketiga di bebankan pada instansi dari pejabat yang bersangkutan. Menurut teori ini tanggung jawab di bebankan kepada jabatan. Dalam hal penerapannya, kerugian yang timbul itu di sesuaikan
4 Ridwan H.R.,  Hukum Administrasi Negara, Raja Grafindo Persada, Jakarta, 2006, hlm. 335-337.
pula apakah kesalahan yang dilakukakan itu merupakan kesalahan berat apa kesalahan ringan,
dimana berat dan ringannya suatu kesalahan berimplikasi pada tanggung jawab yang harus di tanggung 5 ”.
“Secara  umum  prinsip-prinsip  tanggung  jawab  dalam  hukum  dapat  dibedakan  sebagai berikut :
1. Prinsip Tanggung Jawab berdasarkan unsur kesalahan.
Prinsip Tanggung Jawab berdasarkan unsur kesalahan ( fault liability atau liability based on fault ) adalah prinsip yang cukup umum berlaku dalam hukum Pidana dan Perdata. Dalam Kitab  Undang-Undang  Hukum  Perdata,  khususnya  Pasal  1365,  1366  dan  1367,  prinsip  ini dipegang  secara  teguh.  Prinsip  ini  menyatakan,  seorang  baru  dapat  dimintakan pertanggungjawaban secara hukum jika ada unsur kesalahan yang dilakukannya.
Pasal  1365  Kitab  Undang-Undang  Hukum  Perdata  yang  lazim  dikenal  sebagai  pasal tentang Perbuatan Melawan Hukum (PMH), mengharuskan terpenuhinya empat unsur pokok, yaitu :
a. adanya perbuatan;
b. adanya unsur kesalahan;
c. adanya kerugian yang diderita;
d. adanya hubungan kausalitas antara kesalahan dan kerugian.
Yang  dimaksud  kesalahan  adalah  unsur  yang  bertentangan  dengan  hukum.  Pengertian hukum tidak hanya bertentangan Undang-Undang tetapi juga kepatutan dan kesusilaan dalam masyarakat.
2. Prinsip praduga untuk selalu bertanggung jawab.
Prinsip ini menyatakan bahwa tergugat selalu dianggap bertanggung jawab ( presumption of liability principle ), sampai ia dapat membuktikan bahwa ia tidak bersalah. 4
Kata  “dianggap”  pada  prinsip  “ presumption  of  liability ”  adalah  penting,  karena  ada kemungkinan  tergugat  membebaskan  diri  dari  tanggung  jawab  ,  yaitu  dalam  hal  ia  dapat membuktikan  bahwa  ia  telah  “mengambil”  semua  tindakan  yang  diperlukan  untuk menghindarkan terjadinya kerugian 6 .”
“Menurut E. Suherman, strict liability disamakan dengan absolute liability , dalam prinsip ini  tidak  ada  kemungkinan  untuk  membebaskan  diri  dari  tanggung  jawab,  kecuali  apabila kerugian yang timbul karena kesalahan pihak yang dirugikan sendiri, tanggung jawab adalah mutlak 7 ”.
“Menurut Komar Kantaatmadja sebagaimana dikutip oleh Shidarta menyatakan tanggung jawab profesional adalah tanggung jawab hukum ( legal liability ) dalam hubungan dengan jasa profesional yang diberikan kepada klien. Tanggung Jawab profesional ini dapat timbul karena mereka  (para  penyedia  jasa  profesional)  tidak  memenuhi  perjanjian  yang  mereka  sepakati dengan klien mereka atau akibat dari kelalaian penyedia jasa tersebut mengakibatkan terjadinya perbuatan melawan hukum 8 .
Beradasarkan  teori Fautes  personales di  atas,  penulis  berpendapat  bahwa  PPAT bertanggung jawab atas pembuatan akta jual beli yang mengandung cacat hukum, sebagaimana telah diuraikan diatas. Terhadap PPAT yang membuat akta jual beli tanah yang mengandung cacat  hukum  tersebut,  dikategorikan  sebagai  perbuatan  yang  menyalahgunakan  wewenang,
4 Ridwan H.R.,  Hukum Administrasi Negara, Raja Grafindo Persada, Jakarta, 2006, hlm. 365.
Al Qodiri: Jurnal Pendidikan, Sosial dan Keagamaan Terakreditasi Kemenristekdikti No 21/E/KPT/2018 Vol 17 No 2 Agustus 2019
mengingat  wewenang  yang  ada  padanya  berdasarkan  pasal  2  PJPPAT  telah  disalahgunakan, sehingga penggunaan wewenang tersebut pada akhirnya tidak sesuai dengan tujuan pemberian wewenang  itu  sendiri,  dalam  hal  ini  nampak  telah  terjadi  penyalahgunaan  wewenang  oleh PPAT  karena  tidak  menjalankankan  wewenang  sebagaimana  mestinya.  Menurut  penulis kesalahan PPAT dalam hal ini berbentuk kealpaan atau kelalaian yang dilakukan oleh PPAT dikategorikan  penyalahgunaan  wewenang  yang  telah  diatur  dalam  PP  24  Tahun  2016, mengingat penyalahgunaan wewenang cenderung mengarah kepada pemikiran adanya unsur kesengajaan. 5
Berpijak pada kewenangan yang di miliki oleh PPAT dalam hal pembuatan akta otentik, Seorang  PPAT  diharuskan  selalu  mengambil  sikap  cermat  atau  hati-hati  dalam  menghadapi setiap  kasus,  mengingat  seorang  PPAT  telah  memiliki  kemampuan  profesional  baik  secara teoritis maupun praktis. 6 Dengan demikian apabila seorang PPAT melakukan kealpaan dalam pembuatan  akta,  dan  mengakibatkan  akta  tersebut  cacat  hukum  maka  dapat  dikatakan  telah terjadi penyalah gunaan wewenang, karena PPAT bersangkutan menyadari bahwa sebagai pejabat umum yang diberikan kewenangan oleh undang-undang, maka setiap PPAT dituntut untuk menangani suatu kasus yang berkaitan dengan wewenangnya, dan tidak dapat dilepaskan dari  tuduhan  adanya  penyalahguanaan  wewenang.  Keadaan  penyalahguanaan  wewenang  ini akan semakin jelas apabila terdapat unsur merugikan yang di derita oleh salah satu atau  para pihak yang tampak pada saat di batalkannya akta PPAT yang dibuatnya sebagai konsekuensi final dari akta yang mengalami cacat hukum. 7
Pertanggung  jawaban  PPAT  terkait  kesengajaan,  kealpaan  dan/atau  kelalaiannya  dalam pembuatan  akta  jual  beli  yang  menyimpang  dari  syarat  formil  dan  syarat  materil  tata  cara pembuatan  akta  PPAT,  maka  PPAT  dapat  dikenakan  sanksi  administratif.  Berdasarkan PERKABAN  Nomor  23  Tahun  2009,  penyimpangan  dari  syarat  formil  dan  materil  tersebut adalah  termasuk  pelanggaran  berat  oleh  PPAT  yang  dapat  dikenakan  sanksi  pemberhentian dengan tidak hormat dari jabatannya oleh Kepala Badan Pertanahan Nasional Indonesia.
Pertanggungjawaban secara administratif juga di tentukan pada pasal 62 PP No. 24 Tahun 1997, yaitu:
PPAT  yang  dalam  melakukan  tugasnya  mengabaikan  ketentuan-ketentuan  sebagaimana dimaksud  dalam  pasal  38,  pasal  39  dan  pasal  40  serta  ketentuan  dan  petunjuk  yang
5 E. Suherman, Hukum Indonesia, Alumni, Bandung,1979, hlm. 21.
6 E. Ibid, hlm. 23. 8 Shidarta, 2006, hlm. 82.
7 Shidarta, Refleksi Tentang Struktur Ilmu Hukum, Mandar Maju, Bandung, 2006, hlm. 82)
Al Qodiri: Jurnal Pendidikan, Sosial dan Keagamaan Terakreditasi Kemenristekdikti No 21/E/KPT/2018 Vol 17 No 2 Agustus 2019
diberikan oleh Menteri atau Pejabat yang di tunjuk dikenakan sanksi administratif berupa teguran tertulis sampai pemberhentian dari jabatannya sebagai PPAT (Pasal 10 PJPPAT), juga  di  tetapkan  dalam  pasal  6  ayat  (1)  Kode  Etik  IPPAT,  yakni  bagi  anggota  yang melakukan pelanggaran kode etik dapat dikenai sanksi berupa:
a. Teguran;
b. peringatan;
c. schorsing (pemberhentiaan sementara) dari keanggotaan IPPAT;
d. Onzetting (pemberhentian) dari keaggotaan IPPAT;
e. Pemberhentian dengan tidak hormat dari keanggotaan IPPAT. 8
Penjatuhan sanksi-sanksi tersebut disesuaikan dengan kuantitas dan kualitas pelanggaran yang dilakukan  anggota  tersebut  (pasal  6  ayat  (2)  kode  etik  IPPAT).  Pembinaan  dan  pengawasan pelaksanaan  tugas  PPAT  dilakukan  oleh  Kepala  Badan  Pertanahan  Nasional  (Pasal  65 junto.Pasal 1 angka 10 PERKABAN Nomor 23 Tahun 2009).
Kesalahan tata tulis atau cara penulisan tidak ada yang dijatuhi sanksi berupa sanksi perdata maupun sanksi pidana selama ini, dikarenakan kesalahan-kesalahan yang sering dilakukan oleh PPAT hanya sebatas kesalahan atau kekilafan tata tulis dalam membuat akta otentik mengenai Tanah , yang telah ditentukan bentuk aktanya berdasarkan Peraturan Kepala badan Pertanahan Nasional No. 8 Tahun 2012 maka dari itu , PPAT hanya mendapat sanksi administratif ringan berupa teguran kesalahan penulisan dari Kepala Badan Pertanahan.
Tanggung  jawab  PPAT  secara  administratif  ini,  termasuk  didalamnya  adalah  tanggung jawab perpajakan yang merupakan kewenangan tambahan PPAT yang diberikan oleh undang- undang perpajakan. Berkaitan dengan hal itu PPAT dapat dikenai sanksi administratif berupa denda terhadap pelanggaran Pasal 91 ayat (1) UU No. 28 Tahun 2009 tentang pajak daerah dan retribusi Daerah, yang secara tegas mengatakan: ”Pejabat Pembuat Akta Tanah/Notaris hanya dapat menandatangani akta pemindahan hak atas tanah dan/atau bangunan setelah wajib pajak menyerahkan bukti pembayaran pajak 10 ”. Sebagai akibat dari perbuatan tersebut, maka PPAT dapat dikenakan sanksi sebagaimana yang diatur dalam Pasal 93, yaitu: Pejabat pembuat akta tanah/Notaris dan Kepala Kantor yang membidangi Pelayanan Lelang Negara, yang melanggar ketentuan  sebagaimana  dimaksud  dalam  Pasal  91  ayat  (1)  dan  ayat  (2)  dikenakan  sanksi
8 PP No. 24 Tahun 1997, Tentang Pendaftaran Tanah, Pasal 62
administratif berupa denda sebesar Rp.7.500.000,00 (tujuh juta lima ratus ribu rupiah) untuk setiap pelanggaran. Jadi, sanksi yang dapat mengancam PPAT yang membuat akta tidak sesuai dengan  syarat  formil  dan  syarat  materil  dari  prosedur  atau  tata  cara  pembuatan  akta  PPAT adalah  sanksi  pemberhentian  dengan  tidak  hormat  dari  jabatannya  dan  pengenaan  denda administratif.

## 2.2. Tanggung jawab secara keperdataan.
Pertanggung  jawaban  PPAT  terkait  kesengajaan,  kealpaan  dan/atau  kelalaiannya  dalam pembuatan  akta  jual  beli  yang  menyimpang  dari  syarat  formil  dan  syarat  materiil  tata  cara pembuatan akta PPAT, tidak saja dapat dikenakan sanksi administratif tapi juga tidak menutup kemungkinan dituntut ganti kerugian oleh para pihak yang dirugikan.
Berkaitan  dengan  kesalahan  ( beroepsfout )  dari  PPAT,  maka  harus  ditelaah  mengenai bentuk dari kesalahan tersebut, yakni apakah kesalahan tersebut merupakan wanprestasi atau perbuatan  melanggar  hukum (onrechtmatige  daad). Pendapat  yang  umum  dianut  bahwa, wanprestasi  terjadi  apabila  didahului  dengan  adanya  perjanjian,  sedangkan  jika  tidak  ada kaitannya dengan perjanjian maka bentuk pelanggarannya disebut perbuatan melanggar hukum atau onrechtmatige
10 UU No. 28 Tahun 2009, tentang pajak daerah dan retribusi Daerah, Pasal 91 ayat (1).
daaad. Berpijak pada prinsip umum tersebut, maka penulis berpendapat bahwa perbuatan PPAT yang telah menyebabkan sebuah akta menjadi cacat hukum dapat dianggap sebagai perbuatan melanggar hukum, mengingat antara PPAT dengan klien atau pihak yang berkaitan dalam akta tidak pernah ditemui adanya suatu perjanjian.
Dalam menentukan suatu perbutan dapat dikualifisir sebagai melanggar hukum, diperlukan 4 (empat) syarat :
a. Bertentangan dengan kewajiban hukum si pelaku;
b. Bertentangan dengan hak subjektif orang lain;
c. Bertentangan dengan kesusilaan;
d. Bertentangan dengan kepatutan, ketelitian dan kehati-hatian 11” .
Adanya suatu perbuatan melanggar hukum tidak disyaratkan memenuhi keempat kriteria itu secara  kumulatif,  namun  terpenuhinya  salah  satu  kriteria  secara  alternatif,  sudah  cukup terpenuhi  pula  syarat  untuk  suatu  perbuatan  melanggar  hukum.  Sanksi  perdata  dijatuhkan kepada PPAT atas perbuatan melanggar hukum ( onrechtmatige daad ), yakni perbuatan yang menimbulkan kerugian,  dan secara normatif perbuatan tersebut  tunduk  pada ketentuan Pasal
Al Qodiri: Jurnal Pendidikan, Sosial dan Keagamaan Terakreditasi Kemenristekdikti No 21/E/KPT/2018 Vol 17 No 2 Agustus 2019
1365 KUHPerdata,  yang berbunyi  “Tiap perbuatan  yang melanggar hukum,  yang membawa kerugian kepada orang lain mewajibkan orang yang karena salahnya menerbitkan kerugian itu, mengganti kerugian tersebut”.
Menurut Roscoe Pound, hukum melihat ada tiga pertanggungjawaban atas delik yaitu:
a. Pertanggung jawaban atas kerugian yang di sengaja;
b. Pertanggung jawaban atas kerugian karena kealpaan dan tidak disengaja;
c.  Pertanggung  jawaban  dalam  perkara  tertentu  atas  kerugian  yang  dilakukan  karena kelalaian serta tidak disengaja.
Sedangkan J.H. Nieuwenhuis menyatakan tanggung jawab timbul karena adanya perbuatan melanggar hukum onrechtmatige daad dan merupakan oorzaak timbulnya kerugian, sedangkan pelakunya  yang bersalah  yang disebut schuld,  maka orang itu harus bertanggung jawab atas kerugian tersebut. 9
Namun apabila dalam pelaksanaan tugas dan jabatan PPAT berkaitan dengan kewajiban seorang  PPAT  untuk  mewujudkan  akta  otentik  yang  berkekuatan  pembuktian  sempurna, mengandung cacat hukum, yang kemudian oleh suatu putusan pengadilan dinyatakan tidak otentik karena syarat-syarat formil dan materiil dari prosedur pembuatan akta PPAT tidak di penuhi,  sehingga  kekuatan  akta  otentiknya  hanya  dibawah  tangan,  atau  menjadi  batal  demi hukum,  dan  mengakibatkan  suatu  kerugian,  maka  terhadap  kejadian  tersebut  menjadi bertentangan dengan kewajiban hukum bagi PPAT, dan PPAT tersebut bertanggung jawab atas kerugian itu.
Di  samping  bertentangan  dengan  kewajiban  hukum  bagi  PPAT,  juga  disebabkan  karena melanggar  hak  subyektif  orang  lain.  menurut  Meyers,  sebagaimana  dikutip  oleh  Rachman Setiawan, mengemukakan bahwa “Hak Suyektif menunjuk kepada suatu hak yang diberikan oleh hukum kepada seseorang secara khusus untuk melindungi kepentingannya 12”. Dalam hal ini terhadap kasus pembuatan akta PPAT yang mengandung cacat hukum, akan mengakibatkan kesulitan bagi pihak klien atau orang yang berhak atas akta untuk melaksanakan haknya. Hak klien  yang  dijamin  Undang-Undang  dapat  meneguhkan  selaku  yang  berhak  atas  akta  adalah hak untuk mempergunakan akta tersebut sebagai alat bukti haknya yang sah, sehingga dengan alat  bukti  tersebut  untuk  mendalilkan  haknya,  bahkan  membantah  hak  orang  lain.  Dengan
9 Rosa Agustina,  Perbuatan Melawan Hukum, Fak Hukum UI, Jakarta, 2003, hlm.117.
Al Qodiri: Jurnal Pendidikan, Sosial dan Keagamaan Terakreditasi Kemenristekdikti No 21/E/KPT/2018 Vol 17 No 2 Agustus 2019
demikian  apabila  akta  PPAT  yang  dibuat  sebagai  dasar  peralihan  hak  atas  tanah  tersebut, dinyatakan  batal  oleh  putusan  pengadilan,  dan  mengakibatkan  klien  PPAT  tersebut  tidak mendapatkan hak atas akta otentik, atau tidak dapat mempergunakan akta tersebut sebagaimana layaknya  peran  dan  fungsi  sebuah  akta  otentik,  sehingga  klien  yang  seharusnya  sebagai pemegang  hak  menjadi  tidak  dapat  melaksanakan  haknya  maka  PPAT  yang  bersangkutan bertanggung jawab atas kerugian yang ditimbulkan.
Ganti  rugi  karena  perbuatan  melanggar  hukum  adalah  suatu  bentuk  ganti  rugi  yang dibebankan kepada orang yang telah menimbulkan kesalahan kepada pihak yang dirugikannya. Ganti rugi itu timbul karena ada kesalahan, bukan karena adanya perjanjian. Sedangkan bentuk ganti rugi yang dikenal dalam hukum perdata ada 2 (dua) macam, yaitu :
a. Ganti rugi umum yaitu ganti rugi yang berlaku untuk semua kasus karena perbuatan melawan hukum  berupa  biaya,  rugi  dan  bunga.  Ganti  rugi  secara  umum  diatur  dalam  Pasal  1243 sampai dengan Pasal 1252 KUHPerdata.
b. Ganti rugi khusus yang hanya dapat timbul dari perikatan-perikatan tertentu
Pada  perbuatan  melanggar  hukum  bentuk  ganti  rugi  berbeda  dengan  ganti  rugi  atas wanprestasi,dan terbuka kemungkinan ganti rugi dalam bentuk lain selain jumlah uang.
12 Rachmat Setiawan, Tinjauan Elementer Perbuatan Melawan Hukum, Bina Cipta Bandung, 1991, h. 70.
Mengenai  penggantian  kerugian  dalam  bentuk  lain  dapat  dilihat  dalam  pertimbangan  dari sebuah Hoge Raad yang selengkapnya dirumuskan.
Pelaku perbuatan melanggar hukum dapat dihukum untuk membayar sejumlah uang selaku pengganti kerugian yang ditimbulkannya kepada pihak yang dirugikannya, tetapi kalau pihak yang dirugikan menuntut ganti rugi dalam bentuk lain, dan hakim menganggap sebagai bentuk ganti rugi yang sesuai, maka pelaku tersebut dapat dihukum untuk melakukan prestasi yang lain demi  kepentingan  pihak  yang  dirugikan  yang  cocok  untuk  menghapuskan  kerugian  yang diderita.
Menurut pendapat Penulis bahwa sebagai akibat dari adanya kesalahan karena kesengajaan maupun  kelalaian  berupa  kekurang  hati-hatian,  ketidak  cermatan  dan  ketidak  telitian  dalam pelaksanaan  kewajiban  hukum  bagi  PPAT  dalam  pembuatan  akta  jual  beli  tanah,  sehingga menyebabkan  pelaksanaan  subyektif  seseorang  menjadi  terganggu,  apabila  menimbulkan sesuatu kerugian bagi para pihak, maka PPAT bersangkutan harus bertanggung jawab untuk mengganti kerugian  yang diderita oleh para pihak tersebut  dalam bentuk  penggantian biaya, ganti  rugi  dan  bunga.  Penentuan  bahwa  akta  hanya  memiliki  kekuatan  hukumnya  dibawah
Al Qodiri: Jurnal Pendidikan, Sosial dan Keagamaan Terakreditasi Kemenristekdikti No 21/E/KPT/2018 Vol 17 No 2 Agustus 2019
tangan maupun dinyatakan batal dan/atau batal demi hukum, dan menjadi suatu delik perbuatan melanggar hukum  yang menimbulkan kerugian, harus didasari dengan adanya suatu putusan pengadilan yang telah memiliki kekuatan hukum tetap,sehingga apabila ada pihak-pihak yang menuduh atau menilai, bahwa akta PPAT tersebut palsu atau tidak benar karena telah terjadi penyimpangan terhadap syarat materiil dan formil dari prosedur pembuatan akta PPAT (aspek formal) maka pihak tersebut harus membuktikan tuduhan atau penilaian sendiri melalui proses hukum gugatan perdata bukan dengan cara mengadukan PPAT kepada pihak kepolisian.

## 2.3. Tanggung jawab secara pidana
Penjatuhan sanksi pidana terhadap PPAT dapat dilakukan sepanjang seorang PPAT telah membuat  surat  palsu  atau  memalsukan  akta  dengan  kualifikasi  sebagai  suatu  tindak  pidana. Syarat materil dan syarat formil dari prosedur pembuatan akta PPAT merupakan aspek-aspek formal yang harus dilalui dalam pembuatan akta jual beli tanah berkaitan dengan tugas jabatan PPAT.  Penulis  berpendapat  bahwa  penyimpangan  terhadap  syarat  materil  dan  formil  dari prosedur pembuatan  akta PPAT  harus dilihat berdasarkan batasan-batasan dari aspek formal tersebut yang mana telah ditentukan oleh Peraturan Perundang-Undangan yang terkait dengan PPAT. Artinya apabila seorang PPAT melakukan pelanggaran dari aspek formal, maka sanksi yang  dapat  dijatuhi  adalah  sanksi  perdata  dan  sanksi  administratif  tergantung  pada  jenis pelanggarannya atau sanksi kode etik  IPPAT, sehingga pengkualifikasian pelanggaran aspek formal tersebut suatu tindak pidana merupakan suatu tindakan tanpa dasar hukum yang tidak dapat dipertanggungjawabkan.
Menurut Habib Adjie, dengan metode penalaran analogi, mengemukan bahwa aspek-aspek formal  dari  suatu  akta  PPAT  dapat  dijadikan  dasar  atau  batasan  untuk  dapat  memidanakan PPAT jika:
a.  Aspek-aspek  formal  tersebut  terbukti  secara  sengaja  (dengan  penuh  kesadaran  dan keinsyafan  serta  direncanakan  oleh  PPAT  yang  bersangkutan  )  bahwa  akta  yang dibuatnya dijadikan suatu alat melakukan suatu tindak pidana
b. PPAT secara sadar dan sengaja untuk secara bersama-sama dengan para pi
hak yang bersangkutan melakukan suatu tindakan hukum yang diketahuinya sebagai tindakan yang melanggar hukum 13 .”
Penjatuhan  sanksi  pidana  terhadap  PPAT  dapat  dilakukan  sepanjang  batasan-batasan sebagaimana  tersebut  dilanggar,  artinya  disamping  memenuhi  rumusan  pelanggaran  yang tersebut  dalam  Peraturan  Perundang-Undangan  terkait  PPAT,  Kode  etik  IPPAT  juga  harus
Al Qodiri: Jurnal Pendidikan, Sosial dan Keagamaan Terakreditasi Kemenristekdikti No 21/E/KPT/2018 Vol 17 No 2 Agustus 2019
memenuhi  rumusan  yang  tersebut  dalam  Kitab  Undang-Undang  Hukum  Pidana  (KUHP). Adapun  perkara  pidana  yang  berkaitan  dengan  aspek  formal  akta  Notaris/PPAT  dalam pembuatan akta otentik adalah sebagai berikut :
a. Membuat surat palsu/ yang dipalsukan dan menggunakan surat palsu/yang dipalsukan (Pasal 263 ayat(1) dan (2) KUHP)
b. Melakukan pemalsuan terhadap akta otentik (Pasal 264 KUHP)
c. Menyuruh mencantumkan keterangan palsu dalam akta otentik (Pasal 266 KUHP)
d. Melakukan ,menyuruh melakukan ,turut serta melakukan (Pasal 55 Juncto Pasal 263 ayat (1) dan (2) KUHP atau Pasal 266 KUHP)
e. Membantu membuat surat palsu/atau yang dipalsukan danmenggunakan surat palsu/yang dipalsukan (Pasal 56 ayat (1) dan (2) Juncto Pasal 263 ayat (1) dan (2) KUHP atau Pasal 266 KUHP). 10
Pengertian  kesengajaan (dolus) menurut  hukum  pidana  merupakan  perbuatan  yang disadari,
dimengerti dan diketahui sebagai demikian,sehingga tidak ada unsur salah sangka atau salah paham. Sedangkan kealpaan (culpa) adalah perbuatan yang terjadinya karena sama sekali tidak terpikirkannya akan adanya akibat itu atau oleh karena tidak memperhatikan dan ini disebabkan kurang hati-hati dan perbuatan tersebut bertentangan dengan kewajibannya.
Moeljatno  berpendapat  bahwa  kesengajaan (dolus) menurut  hukum  pidana  merupakan tindakan  yang  secara  sadar  dilakukan  dengan  menentang  larangan,  sedangkan  kealpaan  atau kelalaian (culpa) adalah  kekurang  perhatian  pelaku  terhadap  obyek  dengan  tidak  disadari bahwa  akibatnya  merupakan  keadaan  yang  dilarang,sehingga  kesalahan  yang  berbentuk kealpaan pada hakekatnya adalah sama dengan kesengajaan, hanya berbeda tingkatannya saja. Menurut  Wirjono  Prodjodikoro,  “bahwa  kesengajaan  adalah  penting  sekali  di  dalam  pidana karena sebagian besar tindak pidana mempunyai unsur kesengajaan  atau  opzet,  bukan unsur culpa. Ini layak,karena biasanya yang pantas mendapat hukuman pidana itu adalah orang yang melakukan sesuatu dengan sengaja 14” .
10 Habib  Adjie,  Hukum  Notaris  Indonesia  Tafsir  Tematik  Terhadap  UU  No.30  Thn  2004  Tentang  Jabatan Notaris),AditamaRefika,2009, h. 124.
Al Qodiri: Jurnal Pendidikan, Sosial dan Keagamaan Terakreditasi Kemenristekdikti No 21/E/KPT/2018 Vol 17 No 2 Agustus 2019
Adapun beberapa contoh kasus dari perbuatan yang termasuk kualifikasi tindak pidana dari seseorang PPAT antara lain.
a.  Perbuatan  seseorang  membuat  seorang  Notaris/PPAT,mencantumkan  suatu  keterangan didalam akta perjanjian yang dibuat dihadapannya tentang terjadinya suatu perjanjian jual beli tanah berikut rumah yang berdiri diatasnya dengan hak untuk membeli kembali, padahal yang terjadi antara para pihak ialah suatu perjanjian hutang- piutang.
b. Perbuatan seseorang membuat seorang notaris/PPAT mencantumkan di dalam akta jual beli yang dibuat dihadapannya suatu perjanjian jual beli atas sebidang tanah berikut rumah yang berdiri  diatasnya  dengan  harga  yang  tidak  sebenarnya,  padahal  yang  sebenarnya  terjadi bukanlah suatu perjanjian jual beli tanah berikut rumahnya, melainkan hanya maksud salah satu  pihak  untuk  membuat  tanah  berikut  rumahnya  tersebut  seolah-olah  telah  dibeli  oleh pihak  lainnya  dengan  maksud  menyelamatkan  tanah  berikut  rumah  tersebut  dari kemungkinan  dimintakan  sita  jaminan  kepada  Pengadilan  Negeri  oleh  pihak  ketiga  yang mempunyai piutang kepada pemilik tanah dan rumah tersebut. 11
c. Perbuatan seseorang membuat seorang PPAT mencantumkan suatu keterangan  yang tidak benar  tentang  telah  dilakukannya  suatu  jual  beli  yang  telah  direkayasa  sehingga menguntungkan salah satu pihak dan merugikan pihak yang lainnya.
Pada contoh pertama dan kedua perbuatan hukum para pihak untuk melakukan perjanjian jual beli hak atas tanah berikut rumah kiranya sudah jelas bahwa akta otentik yang dibuat dihadapan Notaris/PPAT  mempunyai  fungsi  untuk  membuktikan  kebenaran  telah  dilakukan  suatu perjanjian jual beli dengan hak untuk membeli kembali atas sebidang tanah berikut rumah yang berdiri diatas tanah tersebut,akan tetapi karena yang sebenarnya terjadi antara para pihak ialah suatu  perjanjian hutang-piutang maka keterangan  yang diberikan oleh pelaku itu sudah jelas merupakan suatu keterangan palsu. Demikian pula pada contoh ketiga, suatu akta jual beli yang dibuat  dihadapan  seorang  Notaris/PPAT  itu  bukan  hanya  mempunyai  kegunaan  untuk membuktikan  bahwa  pihak-pihak  tertentu  telah  memberikan  keterangan-keterangan  tertentu dihadapan  PPAT  ,  melainkan  juga  bahwa  mereka  ini  telah  mengadakan  suatu  perikatan sebagaimana  ketentuan  dalam  Pasal  1458  KUHPerdata  yang  merumuskan  “jual  beli  itu dianggap telah terjadi antara kedua belah pihak, seketika setelahnya orang-orang ini mencapai sepakat tentang kebendaan tersebut dan kesepakatan harganya meskipun kebendaan itu belum diserahkan, maupun belum terjadi transaksi pembayaran”. Akan tetapi akta jual beli tersebut
11 Wirjono Prodjodikoro, Asas-asas Hukum Pidana di Indonesia, Refika Aditama, Bandung, 2003 hlm. 65-66
Al Qodiri: Jurnal Pendidikan, Sosial dan Keagamaan Terakreditasi Kemenristekdikti No 21/E/KPT/2018 Vol 17 No 2 Agustus 2019
juga membuktikan tentang besarnya nilai jual beli atau transaksi, sehingga akta Notaris/PPAT juga  mempunyai  kegunaan  untuk  membuktikan  kebenaran  dari  nilai  jual  beli  yang  telah dikemukakan  oleh  para  pihak,  sehingga  pada  kasus  contoh  ketiga  diatas  pelakunya  dikenai ancaman yang tertuang pada Pasal 266 ayat (1) KUHP.
Pelanggaran  terhadap  Pasal  266  ayat  (1)  KUHP  hanya  dapat  disangkakan  kepada Notaris/PPAT manakala Notaris/PPAT mengetahui bahwa keterangan yang diminta para pihak untuk  dimasukan  dalam  akta  tidak  benar  atau  seolah  olah  keterangannya  sesuai  dengan kebenarannya  dan  jika  karenanya  dapat  menimbulkan  kerugian,  tetapi  Notaris/PPAT  tetap bersedia  membuatkan  akta  tersebut,  maka  Notaris/  PPAT  dalam  hal  ini  dapat  dijerat  telah melakukan kejahatan Pasal 266 ayat (1) KUHP juncto Pasal 56 ayat (1) KUHP,dengan ancaman maksimal  pidananya  yang  dapat  dijatuhkan  untuk  perbuatan  membantu  kejahatan  Pasal  266 ayat (1) KUHP.
Sehubungan  dengan  hal  tersebut  penulis  berpendapat  seorang  Notaris/PPAT  tidak  bisa diminta  Pertanggungjawaban  Pidana  atas  akta  yang  dibuatnya  apabila  Notaris/  PPAT bersangkutan  telah  melakukan  tugasnya  sesuai  dengan  prosedur  sebagaimana  yang  diatur dalam Peraturan Perundang-Undangan yang terkait. Hal ini ditentukan dalam Pasal 266 KUHP, dimana seorang Notaris/PPAT tidak bisa dikenakan pidana atas dasar Pasal 266 ini apabila ia telah menjalankan tugasnya dengan benar. Pada Pasal 266 KUHP menunjukan bahwa posisi seorang Notaris /PPAT adalah orang yang disuruh ( manus ministra ) dan dalam hukum pidana orang yang disuruh tidak dapat dimintai pertanggungjawaban pidana atas perbuatannya. Disisi lain  seorang  Notaris  /PPAT  dapat  dimintai  pertanggungjawaban  pidana  atas  akta  yang dibuatnya  berdasarkan Pasal 263 dan 264 KUHP jika :
a. Notaris/PPAT mengetahui bahwa pada saat orang yang menghadap kepadanya untuk membuat akta otentik, baik berupa perikatan untuk jual beli atau perikatan lainnya, orang tersebut tidak bisa memenuhi syarat-syarat sahnya suatu perikatan berdasarkan Peraturan  Perundang-Undangan  yang  berlaku.  Namun  Notaris/PPAT  tidak mengindahkan  syarat-syarat  syahnya  perikatan  tersebut  dan  tetap  dan  tetap  membuat akta sesuai yang diminta oleh para penghadap.
b. Notaris /PPAT tidak mengindahkan dan tetap saja membuat suatu akta otentik padahal dia mengetahui bahwa pada saat orang yang menghadap kepadanya untuk membuat akta  otentik  tersebut  telah  memberikan  keterangan-keterangan  tidak  benar  untuk dicantumkan di dalam akta tersebut 15 .
Al Qodiri: Jurnal Pendidikan, Sosial dan Keagamaan Terakreditasi Kemenristekdikti No 21/E/KPT/2018 Vol 17 No 2 Agustus 2019
Penulis berpendapat untuk menghindari dakwaan melakukan sesuatu tindak pidana Pasal 266 ayat (1) KUHP, sebaiknya sejak awal para penghadap mengutarakan dengan tegas  niatnya  untuk  melakukan  jual  beli  dengaan  terlebih  dahulu  Notaris/PPAT mengingatkan para penghadap bahwa:
Apabila ingin mencantumkan dalam akta harga yang lain dari pada harga yang sebenarnya penghadap jangan sekali-kali memberitahukan hal itu kepada Notaris/PPAT atau pegawai Kantor Notaris/PPAT bahwa harga yang sesungguhnya berbeda dengan harga yang ingin dicantumkan dalam akta.
Apabila  penghadap  sudah  terlanjur  memberitahukan  adanya  perbedaan  harga  tersebut sebaiknya  Notaris/PPAT  menolak  membuatkan  akta  bagi  penghadap  bersangkutan. Memberitahu  penghadap  bahwa  apabila  dikemudian  hari ketahuan  bahwa  harga  yang tercantum dalam akta tidak benar, ada kemungkinan yang bersangkutan tidak dijerat Pasal 266 ayat (1) KUHP.
Berdasarkan uraian diatas maka dapat ditarik suatu kesimpulan bahwa seorang PPAT tidak dapat  dikenakan  Pasal  266  ayat  (1)  KUHP.  Hal  ini  dikarenakan  dalam  Pasal  266  ayat  (1) tersebut  terdapat  unsur  menyuruh  PPAT  dalam  pembuatan  akta  jual  beli  hanya  merupakan media (alat) untuk lahirnya suatu akta otentik, sedangkan inisiatif timbul dari para penghadap sehingga dalam hal ini PPAT adalah pihak yang disuruh bukan pihak yang menyuruh. Namun apabila seorang
PPAT  dengan  sengaja  dan  disadari  bekerja  sama  dengan  penghadap,  maka  PPAT  dapat dikenakan  Pasal  263  ayat  (1)  KUHP  yang  dikaitkan  dengan  pasal  55  (1),  yaitu  turut  serta melakukan  tindak  pidana.  Selain  itu  karena  produk  yang  dihasilkan  oleh  PPAT  dikenakan pemberatan yang sebagaimana yang diatur dalam Pasal 264 ayat (1) huruf a KUHP Juncto Pasal 55 ayat (1) KUHP. 12

## Implikasi Hukum Atas Penggunaan Dokumen Palsu Dalam Jual Beli Hak Atas Tanah Dihadapan Ppat
Akta jual beli tanah yang dibuat PPAT berfungsi untuk memastikan suatu peristiwa hukum dengan  tujuan  menghindarkan  sengketa.  Oleh  karena  itu,  PPAT  harus  melakukan  perbuatan hukum  jual beli dengan  lengkap dan jelas, sehingga apa  yang ingin  dibuktikan itu diketahui dengan mudah dari akta yang dibuat. Namun dalam praktiknya sering kali dalam transaksi jual
12 Kitab Undang-undang Hukum Pidana (KUHP), Pasal 263 dan Pasal 264.
Al Qodiri: Jurnal Pendidikan, Sosial dan Keagamaan Terakreditasi Kemenristekdikti No 21/E/KPT/2018 Vol 17 No 2 Agustus 2019
beli tanah sebelum dibuatkan akta, yakni pada waktu pemeriksaan status tanah, diketahui bahwa terdapat data-data yang dipalsukan, sebab data-data yang diajukan oleh penghadap tidak sama dengan data-data dalam buku tanah.
Transaksi jual beli tanah yang telah dibuatkan akta oleh PPAT kemungkinan bisa timbul permasalahan  juga,  yaitu  dengan  adanya  keterkaitan  pihak-pihak  lain  di  dalamnya  untuk meminta pembatalan atas pemindahan hak atas tanah tersebut, disebabkan semula adanya itikad tidak baik dari salah satu pihak dalam transaksi jual beli tanah tersebut. Menurut penulis, untuk menghindari  itikad  tidak  baik  dari  salah  satu  pihak,  yakni  penjual,  seharusnya  sebelum dilakukan  transaksi  jual  beli  tanah  yang  akan  dibuatkan  akta  oleh  PPAT  maupun  PPAT Sementara, atau selain dilakukan pemeriksaan status tanah oleh PPAT atau PPAT Sementara, pembeli harus memeriksa lebih dahulu kepemilikan sertifikat tanah tersebut, kemudian melihat langsung ke lokasi tanah yang akan dibelinya, pembeli sebaiknya meminta informasi kepada pejabat setempat (kelurahan) baik mengenai riwayat dari kepemilikan tanah tersebut, maupun siapa  milik  terakhirnya,  dan  pembeli  harus  mengenal  si  penjual.  Dengan  melakukan  hal-hal tersebut,  kemungkinan  data  yang  sengaja  dipalsukan  oleh  pihak  penjual  terungkap  sebelum dibuatkan akta oleh PPAT maupun PPAT Sementara. Kasus dalam pembuatan akta jual beli tanah  antara  lain:  Pertama,  penjualan  harta  bersama  tanpa  persetujuan  istri,  tanpa sepengetahuan    istri,tanah  dijual  oleh  suami  kepada  orang  lain,  melalui  PPAT  dengan  cara pemalsuan  tanda  tangan  istri  dari  pihak  penjual,  seakan-akan  pihak  istri  memberikan persetujuan,  dan  baru  diketahui  oleh  si  istri  pada  saat  pembeli  tanah  tersebut  mengajukan permohonan  sertifikat  hak  milik  tanah.  Kemudian  si  istri  meminta  pembatalan  terhadap pemindahan  hak  atas  tanah  tersebut.  PPAT  baru  tahu  kalau  pihak  penjual  memalsukan tandatangan persetujuan, ketika si istri mengajukan keberatan atas transaksi jual beli tanah yang telah  dilakukan  oleh  suaminya.  Kedua,  penjual  memalsukan  Kartu  Tanda  Penduduk  (KTP) sesuai yang ada dalam sertifikat. Penjual adalah salah satu ahli waris, dia menjual tanah  warisan tanpa  sepengetahuan  ahli  waris  lain  dengan  cara  memalsukan  identitas  dirinya  agar  sesuai dengan yang tercantum dalam sertifikat tanah yang akan dijual. Baik PPAT, PPAT Sementara, dan Kantor Pertanahan tidak mengetahui bahwa data yang disampaikan tersebut palsu, karena PPAT, PPAT Sementara, dan Kantor Pertanahan tidak melakukan penyelidikan akan kebenaran data  tersebut.  Pemalsuan  identitas  tersebut  baru  diketahui  dengan  adanya  keberatan  pihak ketiga,  yakni  ahli  waris  yang  lain.  Ketiga,  nama  penghadap  tidak  sama  dengan  nama  pada sertifikatnya.  Penghadap  mempunyai  itikad  tidak  baik,  yaitu  meminjam  sertifikat  milik temannya,  yang  kemudian  tanah  temannya  dijual  melalui  PPAT.  Keempat,  sertifikat  ganda.
Al Qodiri: Jurnal Pendidikan, Sosial dan Keagamaan Terakreditasi Kemenristekdikti No 21/E/KPT/2018 Vol 17 No 2 Agustus 2019
Seseorang  menjual  tanahnya  melalui  PPAT,  ketika  PPAT  mengecek  status  tanah  ke  Kantor Pertanahan, ternyata sertifikat tersebut ganda. Hal ini bisa terjadi, karena semula tanah negara yang dibebaskan atau tanah kosong yang tidak jelas statusnya, kemudian warga mendiami tanah tersebut.  Karena  warga  merasa  mempunyai  hak,  maka  warga  mengajukan  permohonan  ke Kantor Pertanahan setempat.
Setiap sengketa tanah mengenai jual beli, kemungkinan besar PPAT atau PPAT Sementara dipanggil  untuk  menjadi  saksi  di  Pengadilan  yang  hanya  sebatas  dimintai  keterangan sehubungan  akta  yang  dibuatnya.  PPATatau  PPAT  Sementara  tidak  bertanggung  jawab  atas ketidak benaran materiil yang dikemukakan oleh para pihak, apabila para pihak atau salah satu pihak dalam jual beli tanah menyampaikan data-data  yang dipalsukan sehingga seakan-akan seperti asli. Pejabat Pembuat Akta Tanah atau Pejabat Pembuat Akta Tanah Sementara dapat dikenakan  sanksi  pidana,  yakni  Pasal  55  Kitab  Undang-Undang  Hukum  Pidana  (KUHP), apabila PPAT atau PPAT Sementara mengetahui bahwa para pihak menyampaikan data-data yang palsu kepadanya. Berdasarkan Pasal 55 Kitab Undang-Undang Hukum Pidana (KUHP), menentukan  bahwa  “dipidana  sebagai  pelaku  tindak  pidana  mereka  yang  melakukan,  yang menyuruh melakukan, dan yang turut serta melakukan perbuatan”. Dalam hal ini, PPAT atau PPAT Sementara dapat dikenakan pidana karena turut serta melakukan perbuatan, yakni dalam hal  pembantuan,  PPATatau  PPAT  Sementara  dijatuhi  maksimum  pidana  pokok  terhadap kejahatan,  dikurangi  sepertiga,  misalnya  kejahatan  yang  diancam  dengan  pidana  mati  atau pidana  seumur  hidup,  dijatuhi  pidana  penjara  paling  lama  lima  belas  tahun.  Seseorang  yang dikatakan turut serta melakukan perbuatan apabila seseorang tersebut mempunyai kesengajaan dan pengetahuan yang disyaratkan. Pejabat Pembuat Akta Tanah atau Pejabat Pembuat Akta Tanah  Sementara  juga  dapat  dikenakan  Pasal  263  Kitab  Undang-Undang  Hukum  Pidana (KUHP).  Sanksi  pidana  yang  dijatuhkan  kepada  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  (PPAT)  atau Pejabat Pembuat Akta Tanah Sementara (PPAT Sementara) yang terbukti bersalah, tergantung putusan hakim berdasarkan bukti-bukti  yang ada. Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) atau Pejabat  Pembuat  AktaTanah  Sementara  (PPAT  Sementara)  yang  terbukti  bersalah,  selain dikenakan sanksi pidana juga dapat dikenakan sanksi administratif, ada empat hukuman disiplin berupa sanksi administrasi. Sanksi admintrasi tersebut dikenakan kepada Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT)  atau Pejabat  Pembuat Akta Tanah Sementara (PPAT Sementara) disesuaikan dengan  berat  ringannya  pelanggaran  atau  kelalaiannya.  Tuntutan  ganti  rugi  oleh  pihak  yang dirugikan  secara  perdata,  tidak  tertutup  kemungkinan  juga  dikenakan  kepada  PPAT/PPAT Sementara. Seperti yang dijelaskan dalam Pasal 1365 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata
(KUHPerdata),  bahwa  “Tiap  perbuatan  melanggar  hukum  yang  membawa  kerugian  kepada seseorang lain, mewajibkan orang yang karena salahnya menerbitkan kerugian itu, mengganti kerugian tersebut 16 ”.
Dalam  praktik,  apabila  akta  jual  beli  tanah  yang  dibuat  PPAT  dan  PPAT  Sementara terdapat kasus tentang data palsu, PPAT dan PPAT Sementara yang bersangkutan tidak mau terlibat lebih jauh dalam kasus tersebut hanya bersedia memberikan kesaksiannya tentang akta yang dia buat sesuai dengan keterangan yang diberikan oleh para pihak, karena PPAT danPPAT Sementara  menganggap  bahwa  dirinya  bukanlah  pihak  yang  berwenang  untuk  melakukan penyidikan  atas  kebenaran  dan  keaslian  dari  identitas  penghadap,  jadi  PPAT  dan  PPAT Sementara yang bersangkutan tidak mau disalahkan dalam kasus tersebut. Tindakan PPAT atau PPAT  Sementara  yang  bersangkutan  tersebut,  dilakukannya  demi  menjaga  nama  baik  dan pekerjaannya. 13
Menurut  penulis,  apapun  yang  terjadi,  seorang  PPAT  atau  PPAT  Sementara  dalam menjalankan tugas  jabatannya harus disertai dengan tanggung jawab, disiplin,  kejujuran dan kepercayaan diri  yang penuh, sehingga dapat melaksanakan tugasnya dengan baik dan benar serta siap untuk  bertanggung  jawab jika terjadi  kesalahan baik  yang disengaja maupun  yang tidak  disengaja  dalam  setiap  tindakannya.  PPAT  atau  PPAT  Sementara  harus  bertanggung jawab  mengenai  identitas  para  penghadap  yang  merupakan  pihak-pihak  yang  melakukan perbuatan hukum, mengenai obyek perbuatan hukum, baik data fisik maupun data yuridisnya, dan  mengenai  kebenaran  dari  kejadian  yang  termuat  dalam  akta,  misalnya  mengenai  jenis perbuatan hukum yang dimaksud oleh para pihak, mengenai sudah dilakukannya pembayaran dalam jual
beli.  Apabila  PPAT  atau  PPAT  Sementara  tidak  mengetahui  secara  pribadi  mengenai  hal tersebut,  PPAT  atau  PPAT  Sementara  dapat  mencari  kesaksian  dari  saksi-saksi  yang disyaratkan  dalam  pembuatan  akta.  Pembatasan  terhadap  asas  kebebasan  berkontrak disimpulkan dalam Pasal 1338 ayat (3) KUH Perdata yang menyatakan bahwa suatu perjanjian hanya  dilaksanakan  dengan  itikad  baik.  Oleh  karena  itu  para  pihak  tidak  dapat  menentukan sekehendak  hatinya  klausul-klausul  yang  dalam  pembuatan  akta  jual  beli  tanah  tetapi  harus didasarkan  dan  dilaksanakan  dengan  itikad  baik.  Pembuatan  akta  jual  beli  tanah  yang
13 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata), Pasal 1365.
didasarkan  pada  itikad  buruk  yaitu  data-data  yang  disampaikan  kepada  PPAT  atau  PPAT Sementara dipalsukan, maka akibat hukumnya adalah dapat dibatalkan, maksudnya perjanjian dalam pembuatan akta jual beli tanah tetap ada sampai adanya putusan dari Hakim Pengadilan Negeri.
Jual beli tanah jika syarat mengenai kesepakatan dan kecakapan (syarat subyektif) tidak dipenuhi akibat paksaan atau penipuan, maka suatu perjanjian dapat dibatalkan. Apabila Hakim Pengadilan Negeri memutus bahwa adanya cacat hukum pada suatu akta akibat data-data yang disampaikan  palsu,  dapat  menyebabkan  tidak  sahnya  perbuatan  hukum  yang  dilakukan kemudian. Syarat untuk  melakukan pendaftaran tanah adalah adanya  akta jual beli, akta jual beli  dapat  dibuat  PPAT  atau  PPAT  Sementara  jika  syarat  materiil  sudah  terpenuhi.  Apabila syarat  materiil  tidak  dipenuhi  atau  data  datanya  dipalsukan  oleh  salah  satu  pihak,  misalnya penjual tidak berhak atas tanah yang hendak dijualnya. Maka, akta jual beli tanah yang tidak memenuhi  syarat  materiil  menjadi  tidak  sah,  demikian  pula  sertifikat  tanah  yang  diterbitkan berdasarkan akta jual beli yang tidak sah, tentunya tidak sah pula sehingga dapat dibatalkan. Yang  berhak  untuk  membatalkan  sertifikat  tanah,  menurut  Peraturan  Menteri  Negara Agraria/Kepala  Badan  Pertanahan  Nasional  Nomor  4  Tahun1999  adalah  Kepala  Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional yang pemberiannya dilimpahkan kepada Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota.

## D. KESIMPULAN DAN SARAN
Berdasarkan pembahasan diatas maka dapat disimpulkan Tanggung  Jawab PPAT dalam Pembuatan  Akta  Jual  Beli  Tanah  adalah  Membuat  serta  mengesahkan  perbuatan  hukum kedalam AKTA PPAT atas perbuatan hukum  tentang :  Peralihan dan Pembebanan hak atas tanah maupun hak atas satuan rumah susun; dan Pemberian kuasa pembebanan Hak Atas Tanah maupun Hak Atas Satuan Rumah Susun.
Adapun Implikasi hukum atas penggunaan dokumen palsu dalam jual beli hak atas tanah dihadapan PPAT sehingga Akta PPAT mengandung cacat hukum adalah : 1. Tanggung jawab secara administratif, 2. Tanggung jawab secara keperdataan, 3. Tanggung jawab secara pidana.

## SARAN
Agar  otensitas  Akta  PPAT  tetap  memiliki  legitimasi  maka  PPAT  dalam  menjalankan tugasnya harus menghindari pelanggaran-pelanggaran yang diatur dalam PP Nomor 24 Tahun 2016 dan PERKABAN Nomor 23 Tahun 2009.
Al Qodiri: Jurnal Pendidikan, Sosial dan Keagamaan Terakreditasi Kemenristekdikti No 21/E/KPT/2018 Vol 17 No 2 Agustus 2019

## DAFTAR PUSTAKA

## A. Buku
Abdurrahman, Muslan (2009), Sosiologi dan Metode Penelitian Hukum , Malang, UMM Press.
Adjie, Habib, Hukum Notaris Indonesia(2011) , (Tafsir Tematik Terhadap UU No.30  Tahun 2004 Tentang Jabatan Notaris), Bandung: Refika Aditama.
Agustina, Rosa (2003), Perbuatan Melawan Hukum, Jakarta : Pasca Sarjana.
Ali, achmad (1996), Menguak Tabir Hukum , jakarta: Chandra Pratama.
Ali, achmad (2010), Menguak Teori Hukum dan Teori Peradilan , Jakarta : Kencana.
Ali, Chidir (1993), Hukum Pajak Elementer , Bandung:Eresco.
Apeldoorn, L.J.Van (1996), Pengantar Ilmu Hukum , jakarta:Pradnya Paramita.
Arianto, Thahjo (2010), Disertasi: Problematika Terbitnya Sertipikat Ganda Hak atas  Tanah, Surabaya.
Ashshofa, Burhan (1996), Metode Penelitian Hukum , Jakarta:Rineka Cipta.
Djatmiko Hadiatmodjo, Boedi (2010), Karakter Hukum Sertifikat Hak Tanah dan Hukum Tanah, Jakarta,:Buku Kompas.
Fachridin, Irfan (2010), kedudukan Notaris dan akta-aktanya dalam sengketa tata usaha Negara, Semarang, Varia Peradilan 111.
Faiz, Pan Mohamad (2009), Teori Keadilan John Rawls, dalam Jurnal Konstitusi , Volue 6 Nomor 1.
Fajar, Mukti (2010), Dualisme Penelitian Hukum Normatif dan Empiris , Yogyakarta: PT.Pustaka Pelajar.
Hadjon, Philipus M (1997), “tentang wewenang”, Jakarta : Yridika, No. 5 & 6 Tahun XII. Hadjon, Philupus M.,R.Sri Soemantri Marto Soewignjo,dkk (2008), Pengantar hukum Administrasi Negara(introduction to the Indonesian adminisistrative Law), Yogyakarta: Gadjah Mada University Press.
Harsono, boedi (2000), Hukum Agraria Indonesia , himpunan Peraturan-Peraturan Hukum Tanah, Jakarta : Djambatan.
HR, Ridwan (2006), Hukum Administrasi Negara , Jakarta : Rajawali Pers.
Ibrahim, Johnny (2005), Teori dan Metodologi Penelitian Hukum, Surabaya, Bayu Media.
Ilyas, Wirawan B dan Richard Burton (2001), Hukum Pajak (Teori, Analisis dan Perkembangannya) Edisi 6, Jakarta: Salemba 4.
Kansil, C.S.T (2002), Pengantar Ilmu Hukum dan Tata Hukum Indonesia
Vol 17 No 2 Agustus 2019
Jakarta: Balai Pustaka.
Kartasapoetra, G. (1989), Pajak Bumi dan Bangunan Prosedur dan Pelaksanaanya ,  Jakarta, Bina Aksara.
Kelsen, Hans (2011), General Theory of law and State, diterjemahkan oleh Rasisul Muttaqien, Nusa Median, bandung.
Mardiasmo (2002), Perpajakan (Edisi Revisi) Yogyakarta: Penerbit Andi, 2002.
Marzuki, Peter Mahmud , Penelitian hukum , Jakarta: Kencana.
Mertokusumo (2003), Sudikno, Mengenal Hukum Suatu Pengantar , yogyakarta:
Liberty.
Munawir, S (1992), Perpajakan, Yogyakarta: Liberti.
Murad, Rusmadi (1991), Penyelesaian sengketa Hukum Atas Tanah, Alumni,     Jakarta.
Nasution, S dan M. Thomas (2005), Buku Penuntun Membuat Tesis, Skripsi,  Disertasi dan Makalah, Jakarta: Bumi Aksara.
Notodisoerjo, R.Soegonedo (1993), Hukum Notariat di Indonesia Suatu Penjelasan, Jakarta : Rajawali Press.
Parlindungan, A.P (1998), Pembahasan Atas Undang-undang Peraturan Jabatan PPAT (undang-undang Nomor 37 Tahun 1998), Bandung: C.V Mandar         Maju. Perangin, Efendi (1994), Hukum Agraria di Indonesia, Suatu Tanah dari sudut Pandang Praktisi hukum, Ed.I Cet.4, Jakarta: PT.raja Grafindo   Persada. Prajitno, A.A Andi (2018), Kewenangan Notaris, Surabaya, Perwira Media Nusantara.
Prajitno, A.A Andi (2018), Kewenangan Notaris Akta Otentik Notaris, Surabaya, Perwira Media Nusantara.
Prajitno, A.A Andi (2017), Pengetahuan Praktis tentang Apa dan Siapa PPAT, Surabaya, Perwira Media Nusantara.
Prajitno, A.A Andi (2015), Pengetahuan Praktis tentang Apa dan Siapa Notaris di Indonesia,  Surabaya, Perwira Media Nusantara.
Prodjodikoro, Wiryono (2003), Asas-asas Hukum Pidana di Indonesia , Bandung : Refika Aditama.
Rahardjo, Satjipto (1992), Ilmu Hukum , Bandung : Sinar Baru.
Rifai, Ahmad (2010), Penemuan Hukum oleh Hakim Dalam Perspektif Hukum Progresif, Jakarta : Sinar Grafika.
Rosdiana, Haula dan Rasin tarigan (2005), Perpajakan (Teori dan Aplikasi), Jakarta: Raja Grafindo Persada.
Santoso, Urip (2010), Pendaftaran dan Peralihan Hak Atas Tanah, Jakarta, Kencana .
Santoso, Urip (2017) , Pejabat Pembuat Akta Tanah (Perspektif Regulasi, Wewenang, dan Sifat Akta), Jakarta, Kencana.
Setiawan, Wawan (1997), kedudukan dan keberadaan Notaris sebagai Pejabat Umum serta Pejabat Pembuat Akta Tanah menurut sistem Hukum dibandingkan dengan Pejabat Tata Usaha Negara, Makalah, Jakarta.
Siahaan, Marihot P (2011), Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB), sebagai Pajak Daerah berdasarkan UU No.28 Tahun 2009. Tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah serta Peraturan Daerah tentang BPHTB, Jakarta : Sagung Seto.
Shidarta (2000), Refleksi tentang Struktur ilmu hukum,Bandung, Mandar Maju.
Soekanto, Soerjono dan Sri Mamudji (2007), Pengantar Penelitian Hukum , Jakarta :
Universitas Indonesia Press.
Soemitro, Rochmat (1992), Pengantar Singkat Hukum Pajak, Bandung : PT. Eresco.
Soemitro, Rochmat (1990), Dasar-dasar Pajak dan Pajak Pendapatan, bandung : Eresco. Soesilo, Pramudji (2007), Undang-Undang Jabatan Notaris, Jakarta : Kencana . Sudarsono (2007), Kamus Hukum , Jakarta, Rineka Cipta.
Sugandhi (1981), R, Kitab Undang-Undang Hukum Pidana (KUHP) dengan penjelasannya, Surabaya :Usaha Nasional.
Sunggono, Bambang, 2010, Metodologi Penelitian Hukum , Jakarta : Raja Grafindo Persada.
Suherman, E (1979), Hukum Indonesia, Bandung : Alumni.
Syahrizal, Darda (2012), Hukum Administrasi Negara dan Pengadilan Tata Usaha Negara , Yogyakarta : Pustaka Yustisia.
Syarif, Elsa (2014), Pensertifikatan Tanah, Jakarta,Gramedia.
Syaifurrachman (2011), Aspek Pertanggung Jawaban Notaris Dalam Pembuatan Akta,Bandung : Mandar Maju.
Tanya, Bernard L (2010), Teori Hukum (Strategi Tertib Manusia Lintas Ruang dan Generasi ), yogyakarta, genta Publishing, 2010.
Tjahyono, Achmad dan Triyono Wahyudi (2004), Perpajakan Indonesia ,Jakarta,  PT.Raja Grafindo Persada.
Tobing, GHS Lumban (1992), Peraturan Jabatan Notaris , jakarta: Erlangga.
Wisman, JJJ.M (1996), Penelitian Ilmu Sosial, Jilid I Penuntun M.Hisyam , Jakarta: Uji Press. Poerwadarminta, WJS (1976), Kamus Umum Bahasa Indonesia , Jakarta, Balai Pustaka.
Al Qodiri: Jurnal Pendidikan, Sosial dan Keagamaan Terakreditasi Kemenristekdikti No 21/E/KPT/2018 Vol 17 No 2 Agustus 2019

## B. Peraturan Perundang-undangan
Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945.
Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2014, tentang perubahan atas Undang-undang Nomor 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris,(Lembaran Negara       Republik Indonesia Tahun 2014 Nomor 3).
Kitab Undang-undang Hukum Perdata.
Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2000, tentang Perubahan atas UU No.21Tahun 1997, tentang Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan, (Lembaran   Negara Republik Indonesia Tahun 2000 Nomor 130).
Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960, tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 1960  Nomor 104). Undang-Undang Nomor 12 Tahun 2011, tentang Pembentukan Peraturan Perundang-undangan, (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2011 Nomor 82).
Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996, tentang Hak Tanggungan Atas Tanah beserta benda-benda yang berkaitan dengan tanah. (Lembaran    Negara Republik Indonesia Tahun 1996   Nomor 42).
Undang-undang Nomor 28 Tahun 2007 tentang Perubahan Ketiga atas Undang-    undang Nomor 6 Tahun 1983 tentang ketentuan umum dan tata cara Perpajakan. (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2007   Nomor 85).
Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 , perubahan atas  Undang-Undang Nomor 32 Tahun 2004 tentang Pajak Daerah dan Retribusi  Daerah. (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2009 Nomor 130).
Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 2016, tentang Perubahan Atas PP Nomor 37 Tahun 1998, tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997, tentang Perubahan Atas PP Nomor 10 Tahun 1961, tentang Pendaftaran Tanah
Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia Nomor 23 Tahun 2009, tentang Perubahan Atas PERKABAN Nomor 1 Tahun 2006 tentang Ketentuan Pelaksanaan PP No.37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah.