## Pendaftaran hak tanggungan sebelum dan setelah
berlakunya Peraturan Menteri Agraria/Kepala BPN Nomor 5 Tahun 2020
Registration of mortgage rights before and after the enactment of the Regulation of the Minister of Agrarian Affairs/Head of BPN Number 5 of 2020

## Shinta Pangesti, Prilly Priscilia Sahetapy
Fakultas Hukum Universitas Pelita Harapan, Lippo Karawaci, Tangerang, Indonesia email: shinta.pang@gmail.com
Submitted: April 15, 2023 Accepted: May 9, 2023  Publish: May 11, 2023
Abstract: The purpose of this study is to compare HT registration before and after the implementation of Permen ATR/KBPN 5/2020 and legal protection for creditors in implementing HT-el registration. This research  is  normative-empirical  with  a  legal  systematic  approach  and  examines  the  data  with qualitative analysis. The results of the study show that there are 7  aspects of comparison: first, the parties that play a role in conventional HT are PPAT, Land Office, and debtors, while in HT-el, they are PPAT, Land  Office, and  creditors.  Second, the  HT  registration method, conventional with physical interaction,  and  HT-el  with  an  electronic  system  Third,  HT  registration  requirements  document, conventional  with  original  and  photocopy, HT-el  with  original  scan  and  upload  Fourth,  the  HT registration PNBP rate is in accordance with the provisions in PP 128/2015.  Fifth, HT registration time, conventional on working days and hours, HT-el at any time Sixth, HT registration results, conventionally typed on paper, are issued electronically. Seventh, royal HT, conventional with physical interaction and acquisition of paper documents, and HT-el with electronic systems and electronic documents Then, the legal  protection for  creditors in  the registration of conventional HT  and HT-el  is  the  same, namely through an HT certificate, which has executive powers.
Keywords: Creditors, legal protection, HT-el, conventional HT.
Abstrak : Tujuan  dari  penelitian  ini  adalah  untuk  membandingkan pendaftaran HT  sebelum dan sesudah pemberlakuan Permen ATR/KBPN 5/2020  serta perlindungan hukum bagi  kreditur  dalam penerapan  pendaftaran  HT-el.  Penelitian  ini  merupakan  penelitian  normatif-empiris  dengan pendekatan sistematika hukum serta mengkaji data-data dengan analisis kualitatif. Hasil  penelitian menunjukkan  terdapat  7  aspek  perbandingan,  pertama,  para  pihak  yang  berperan  dalam  HT konvensional adalah  PPAT, Kantor  Pertanahan, dan  debitur, sedangkan dalam  HT-el  adalah  PPAT, Kantor Pertanahan, dan kreditur. Kedua, metode pendaftaran HT, konvensional dengan interaksi fisik, HT-el dengan sistem elektronik. Ketiga, dokumen persyaratan pendaftaran HT, konvensio nal dengan asli  dan fotocopy, HT-el dengan scan dan  unggah asli.  Keempat, tarif PNBP pendaftaran HT adalah sesuai pengaturan dalam PP 128/2015.  Kelima, waktu pendaftaran HT, konvensional pada hari  dan jam  kerja, HT-el  kapan  saja.  Keenam, hasil  pendaftaran HT,  konvensional diketik  di  kertas, HT-el diterbitkan secara elektronik. Ketujuh, roya HT,  konvensional dengan interaksi fisik  dan perolehan dokumen kertas, HT-el dengan sistem elektronik dan dokumen elektronik. Kemudian, perlindungan hukum  bagi  kreditur  dalam  pendaftaran HT  konvensional dan  HT-el  adalah  sama,  yaitu  melalui sertipikat HT yang memiliki kekuatan eksekutorial.
Kata Kunci: Kreditur, perlindungan hukum, HT-el, HT konvensional.

## Pendahuluan
Kredit  dalam arti luas  berlandaskan  kepercayaan,  risiko,  dan  pertukaran  ekonomi  di masa mendatang, sedangkan kredit dalam perspektif ekonomi merupakan penyediaan uang atau  tagihan.  Kredit  sangat  penting  karena  bertujuan  untuk  meningkatkan  taraf  hidup masyarakat dengan cara memperlancar perdagangan, produksi, jasa, dan bahkan konsumsi (Dwiastuti, 2020). Pemberian kredit didasarkan kepada suatu perjanjian kredit antara debitur (pihak penerima kredit) dengan kreditur (pihak pemberi kredit), sehingga melahirkan suatu hubungan  hukum.  Perjanjian kredit wajib memenuhi  syarat sahnya  perjanjian berdasarkan Pasal  1320  Kitab  Undang-Undang  Hukum  Perdata  (selanjutnya  disebut  KUHPer),  yaitu kesepakatan  para  pihak,  kecakapan,  hal  tertentu,  dan  sebab  yang  halal. Perjanjian  kredit berisi hak  dan  kewajiban  yang  harus  dipenuhi  secara timbal balik  serta  berlaku mengikat sebagai undang-undang bagi debitur dan kreditur (Muljadi & Widjaja, 2014).
Sebelum  bank  memberikan  kredit  kepada  nasabah,  terdapat  5  (lima)  aspek  yang menjadi pertimbangan bank, yakni sifat ( character ), kemampuan ( capacity ) , modal ( capital ), kondisi ekonomi ( condition of economy ), dan jaminan ( collateral ) (Simao, Larasati & Marsha, 2022).  Jaminan kredit  sangat penting  untuk  meminimalisir risiko karena lebih  meyakinkan kreditur atas kemampuan dan kesanggupan debitur  untuk  melunasi pinjamannya (Wiwoho, 2011).
Hak tanggungan sering menjadi jaminan dalam pemberian kredit karena tanah sebagai objeknya memiliki nilai ekonomis yang tinggi dan selalu meningkat dari waktu ke waktu. Hak tanggungan dibebankan  dengan melalui 2 (dua) proses, yakni memberikan hak tanggungan dan  mendaftarkan  hak  tanggungan.  Pertama,  proses  memberikan  hak  tanggungan  yang hanya  dapat  dilaksanakan  jika pertama-tama terdapat  perjanjian kredit,  yang  merupakan perjanjian pokok  antara kreditur dengan debitur. Kemudian berdasarkan Pasal 10 ayat (2) jo. Pasal  11  Undang-Undang  Nomor  4  Tahun  1996  tentang  Hak  Tanggungan  beserta  Benda- Benda  yang  Berkaitan  dengan  Tanah  (selanjutnya  disebut  UUHT),  Pejabat  Pembuat  Akta Tanah  (selanjutnya  disebut  PPAT)  wajib  membuat  Akta  Pemberian  Hak  Tanggungan (selanjutnya  disebut  APHT).  APHT  sangat  penting  karena  mengatur  persyaratan  dan ketentuan  mengenai  pemberian  hak  tanggungan  berkaitan  dengan  penjaminan  utang debitur.  APHT juga memuat syarat-syarat khusus  yang dicantumkan  di dalam Pasal 11 ayat (1)  UUHT,  yaitu  identitas  pemberi  dan  pemegang  hak  tanggungan,  domisili  pemberi  dan pemegang hak tanggungan, penetapan utang yang dijamin, nilai tanggungan, serta penjelasan mengenai objek hak tanggungan.
Kedua,  tahap  pendaftaran  hak  tanggungan  oleh  Kantor  Pertanahan  setempat  yaitu pendaftaran APHT yang telah ditandatangani para pihak (Kharisma & Kurniawan, 2022). PPAT harus  mengirimkan  APHT  dan  warkah  lain  yang  diperlukan  kepada  Kantor  Pertanahan. Kemudian,  Kantor  Pertanahan  akan  membuat  buku  tanah  hak  tanggungan,  melakukan pencatatan terhadap buku tanah hak atas tanah, dan membuat salinan catatan tersebut pada sertipikat hak atas tanah. Hak tanggungan baru terbit ketika telah dicatat dalam buku  tanah hak  tanggungan.  Kantor  Pertanahan  menerbitkan  sertipikat  hak  tanggungan  sebagai hasil
akhir sekaligus tanda bukti hak tanggungan yang dimaksud. Hal ini sebagaimana diatur dalam Pasal 13 UUHT dan Pasal 14 UUHT.
Pengaturan pembebanan hak tanggungan saat ini telah mengalami transformasi guna menyelesaikan berbagai problematika yang lahir seiring dengan perkembangan zaman. Hal ini sejalan dengan salah satu adagium hukum yang berbunyi: het recht hink achter de feiten aan , yang berarti hukum selalu berjalan tertatih-tatih mengejar perubahan dalam masyarakat (Atmasasmita,  2014).  Perkembangan  hukum  dalam  pembebanan  hak  tanggungan  di Indonesia  ditandai  dengan  adanya  pengaturan  layanan  hak  tanggungan  secara elektronik. Selain layanan hak tanggungan secara elektronik, terdapat pula 3 (tiga) layanan pertanahan lainnya  di  Indonesia  yang  juga  telah  berbasis  elektronik.  Layanan  tersebut  seperti  Surat Keterangan Pendaftaran Tanah  (SKPT), Informasi Zona Nilai Tanah (ZNT), dan  Pemeriksaan Sertipikat Tanah (Guntur, et, al., 2021).
Layanan  hak  tanggungan  elektronik  dilatarbelakangi oleh  upaya  pemerintah  untuk meningkatkan peringkat Ease of Doing Business (EODB) Indonesia (Waluyo, 2019). Layanan hak tanggungan elektronik merupakan persiapan untuk  menuju  Kantor  Pertanahan dengan e-office dan zero warkah (Alexander, 2020). Layanan hak tanggungan elektronik didasarkan kepada Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 9 Tahun 2019 tentang Pelayanan Hak Tanggungan Terintegrasi Secara Elektronik (selanjutnya disebut Permen ATR/KBPN 9/2019). Akan tetapi, Permen ATR/KBPN 9/2019 belum mengatur hak tanggungan secara komprehensif. Oleh karena itu, pada tanggal 8 April 2020 diundangkan dan  diberlakukan  Peraturan  Menteri  Agraria  dan  Tata  Ruang/Kepala  Badan  Pertanahan Nasional  Nomor  5  Tahun  2020  tentang  Pelayanan  Hak  Tanggungan  Terintegrasi  Secara Elektronik  (selanjutnya  disebut  Permen  ATR/KBPN  5/2020).  Permen  ATR/KBPN  5/2020 mencabut dan menyatakan Permen ATR/KBPN 9/2019 tidak berlaku. Akan tetapi, pelayanan hak  tanggungan  elektronik  baru  diterapkan  di  seluruh  Kantor  Pertanahan  Indonesia  pada tanggal 8  Juli  2020.  Kepala  Biro  Hubungan  Masyarakat Kementerian  ATR/BPN,  Yulia Jaya Nirmawati  menyatakan  bahwa  pada  tanggal  tersebut  pula  hak  tanggungan  konvensional secara resmi ditutup (Bahfein, 2020).
Pasal  1  angka  7  Permen  ATR/KBPN  5/2020  memberikan  pengertian  pelayanan  hak tanggungan elektronik, yaitu tahapan pelayanan hak tanggungan dalam suatu rangkaian yang diselenggarakan  secara  elektronik.  Pelayanan  hak  tanggungan  elektronik  ter diri  dari beberapa jenis sebagaimana disebutkan  dalam Pasal 6 ayat (1) Permen ATR/KBPN 5/2020, diantaranya  pendaftaran  hak  tanggungan,  peralihan  hak  tanggungan,  perubahan  nama kreditur, penghapusan hak tanggungan, dan koreksi data.
Penelitian terdahulu yang mencoba melihat dari segi efektivitas layanan, menemukan bahwa  efektivitas  pengurusan  HT -el sudah  efektif  apabila  dikaji  dengan  teori  efektivitas hukum.  Pada bagian budaya hukum  mengenai HT -el yang masih terdapat beberapa kendala yang  harus  perlu  penyesuaian  budaya  hukum  yang  semula  pengurusan  hak  tanggungan secara manual dengan perkembangan teknologi sekarang menjadi pengurusan HT- el (Mariadi &  Arta,  2021).  Para  peneliti  lain juga  mengungkapkan  bahwa  efektivitas  layanan  HT-el di
Kantor  Pertanahan  Kabupaten  Klaten  memperoleh  respons  yang  baik.  Efektivitas  layanan tersebut  tidak  terlepas  dari  faktor  pendukung  dan  penghambat  yang  mempengaruhi pelaksanaannya (Sagari & Mujiati, 2022). Pada Kantor Pertanahan Kota Batam, para peneliti menemukan bahwa pelaksanaan HT-el di Kantor Pertanahan Kota Batam telah sesuai dengan tahapan pelayanan HT-el yaitu persiapan, pelaksanaan, dan evaluasi, sehingga pelaksanaan HT-el  di  Kantor  Pertanahan  Kota  Batam  sesuai  Permen  ATR/BPN  Nomor  5  Tahun  2020 (Exaudia, Wahyuni & Nurasa, 2021).
Penelitian  lainnya  yang  mengkaji  dari  segi  PPAT,  menemukan  bahwa  masih  sering terjadi maintenance sistem dan sering terjadi error dalam peng upload an. PPAT tidak diberi akses untuk  hak tanggungan elektronik,  dalam hal ini yang diambil alih adalah tugas Kantor Pertanahan  (Indrahartanti  &  Budhisulistyawati,  2021).  Sedangkan,  hasil  penelitian  lain menambahkan  bahwa  kini tugas  PPAT  hanya  sampai menyampaikan  APHT  melalui sistem elektronik  dan  memberikan  jaminan  terhadap  keabsahan  dokumen-dokumen  pendukung yang dimuat dalam sebuah surat pernyataan yang dikirim melalui sistem elektronik. Hal-hal yang menjadi kendala dalam pelaksanaan HT -el lebih cenderung pada kendala-kendala teknis yang berkaitan dengan sistem elektronik (Azizah, Barkatullah & Hadifah, 2022).
Berbeda dengan penelitian-penelitian yang sudah ada sebelumnya, penelitian ini akan berfokus  pada pembahasan  pendaftaran  hak  tanggungan sebelum  dan  setelah  berlakunya Peraturan  Menteri  Agraria dan  Tata  Ruang/Kepala  Badan  Pertanahan  Nasional  Nomor  5 Tahun  2020  tentang  Pelayanan Hak  Tanggungan Terintegrasi secara Elektronik.  Kemudian, membahas pula perlindungan hukum  terhadap  kreditur dalam penerapan pendaftaran  hak tanggungan terintegrasi secara elektronik.

## Metode Penelitian
Penelitian  hukum  ini  merupakan  penelitian  hukum  normatif-empiris  ( applied  law research ) adalah penelitian  hukum  mengenai pemberlakuan  atau  implementasi  ketentuan hukum  normatif  (kodifikasi,  undang-undang,  atau  kontrak)  secara in  action pada  setiap peristiwa  hukum  tertentu  yang  terjadi  dalam  masyarakat  (Muhaimin,  2020).  Penelitian hukum  normatif-empiris  membutuhkan  data  sekunder  dan  data  primer  (Abdulkadir Muhammad, 2004). Oleh karena sasaran dalam penelitian ini adalah untuk  menguji kualitas substansi atau norma hukum, maka sifat analisis yang tepat untuk digunakan adalah kualitatif (Mezak, 2006).
Penelitian  dilakukan  dari  sekitar  bulan  Agustus  hingga  Desember  tahun  2022. Penentuan  informan dalam penelitian dengan  teknik purposive sampling (Sugiyono,  2011). Beberapa informan yang berhasil diwawancarai adalah SMH, seorang staf administrasi kredit Bank Central Asia Kantor  Cabang Utama Kota  Ambon  secara daring melalui WhatsApp  Call pada tanggal 21 November 2022; RM, Kepala Seksi Penetapan Hak dan Pendaftaran Kantor Pertanahan Kota  Ambon pada tanggal 21 September 2022; dan ES, Notaris dan PPAT di Kota Ambon  pada  tanggal 22  November  2022.  Sedangkan  data  sekunder  yakni  bahan  hukum primer, sekunder dan tersier diperoleh melalui studi kepustakaan.

## Hasil dan pembahasan
Perbandingan pendaftaran hak tanggungan sebelum  dan setelah  berlakunya  Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala BPN Nomor 5 Tahun 2020
Pelayanan  hak  tanggungan  di  Indonesia  saat  ini  dilakukan  secara  elektronik,  yaitu berdasarkan  pada  Permen  ATR/KBPN  5/2020.  Sebelum  Permen  ATR/KBPN  5/2020 dilaksanakan,  maka  pelayanan  hak  tanggungan  dilaksanakan  secara  konvensional berdasarkan PP 24/1997 dan Permen ATR/KBPN 3/1997. Pembebanan hak tanggungan terdiri dari  2  (dua)  tahap,  yaitu  tahap  pemberian  hak  tanggungan  dan  tahap  pendaftaran  hak tanggungan. Tahap pemberian hak tanggungan baik konvensional  maupun  elektronik tetap sama, yaitu dengan pembuatan APHT oleh PPAT serta penandatanganannya oleh kreditur dan debitur di kantor PPAT. Sementara itu, tahap pendaftaran hak tanggungan banyak mengalami penyesuaian  yaitu  dari  yang  dulunya  dilakukan  secara  fisik  (dengan  datang  ke  Kantor Pertanahan)  menjadi  secara  elektronik  (dengan  menggunakan  sistem  elektronik  hak tanggungan).
Perbandingan  pendaftaran  hak  tanggungan  konvensional  dengan  elektronik  dapat ditinjau dalam beberapa aspek, yaitu sebagai berikut:
1. Peran para pihak dalam pendaftaran hak tanggungan.
Pada pendaftaran hak tanggungan konvensional,  terdapat 3 (tiga) pihak dengan peran yang berbeda-beda,  yaitu  PPAT,  Kantor  Pertanahan,  dan debitur.  Pertama, PPAT  berperan untuk  mewakili  kreditur  dalam  mengurus  segala  sesuatu  berkaitan  dengan  permohonan pendaftaran  hak tanggungan sampai pengambilan sertipikat  hak tanggungan. PPAT  datang langsung  ke  Kantor  Pertanahan  dengan  membawa  berkas-berkas  yang  diperlukan  untuk pendaftaran hak  tanggungan dan membayar biaya PNBP.  Kemudian  PPAT akan kembali ke Kantor  Pertanahan  untuk  mengambil  sertipikat  hak  tanggungan,  sebagai  hasil  akhir  dari pendaftaran tersebut.
Kedua,  Kantor  Pertanahan  berperan  untuk  memberikan pelayanan  mengenai  segala sesuatu  yang berkaitan dengan  hak  tanggungan. Hal ini dilakukan dengan  cara memeriksa segala  dokumen  persyaratan  pendaftaran  hak  tanggungan,  mencatat  pembebanan  hak tanggungan pada sertipikat  hak atas tanah  dan membuat  salinannya pada buku  tanah  hak atas  tanah,  serta  menerbitkan  sertipikat  hak  tanggungan  dan  membuat  buku  tanah  hak tanggungan. Selain itu, Kantor Pertanahan berperan ketika hak tanggungan telah hapus yaitu dengan  membuat  catatan  penghapusan  hak  tanggungan  atau  roya  pada  sertipikat  hak tanggungan dan buku tanah hak tanggungan, menyatakan sertipikat hak tanggungan tersebut tidak berlaku lagi bersama-sama dengan buku tanah hak tanggungan, dan menarik sertipikat hak tanggungan.
Ketiga, peran debitur dimulai sejak pengajuan permohonan kredit kepada bank di mana debitur  harus  memberikan  dokumen-dokumen  persyaratan.  Dokumen-dokumen  ini  juga menjadi  syarat  dalam  pembuatan  perjanjian kredit,  yang  nanti  akan  ditandatangani  oleh debitur  dan  kreditur.  Perjanjian  kredit  biasanya  telah  mengatur  biaya-biaya  yang  akan
dikeluarkan debitur untuk  proses pengurusan hak tanggungan (biaya PPAT). Bank mengambil biaya yang dimaksud dan memberikannya kepada PPAT, sehingga biaya tersebut mencakup PNBP  pendaftaran  hak  tanggungan.  Kemudian,  debitur  juga berperan  dalam  memberikan dokumen-dokumen  yang diperlukan kepada PPAT guna pembuatan  APHT seperti KTP, Kartu Keluarga. NPWP, sertipikat hak atas tanah, dan bukti  pembayaran PBB. Debitur dan kreditur lalu menandatangani APHT tersebut. Jika hak tanggungan telah hapus, maka debitur berperan untuk  mengajukan permohonan roya ke Kantor  Pertanahan. Debitur harus datang langsung ke Kantor Pertanahan dengan membawa surat permohonan  roya dari bank selaku kreditur, sertipikat  hak  tanggungan,  dan  dokumen  persyaratan  lainnya  yang  dibutuhkan  serta membayar PNBP.
Sementara pada pendaftaran hak  tanggungan elektronik terdapat  3 (tiga) pihak yang memiliki peran berbeda-beda  pula,  yaitu  kreditur, PPAT,  dan  Kantor  Pertanahan.  Kreditur, PPAT,  dan Kantor  Pertanahan merupakan 2 (dua)  dari 3 (tiga) komponen  penyelenggaraan pelayanan  hak  tanggungan  elektronik  sebagaimana  dimaksud  dalam  Pasal  5  Permen ATR/KBPN  5/2020.  Kreditur  dan  PPAT  termasuk  komponen  pengguna,  yaitu  sebagai pemanfaatan  sistem  hak  tanggungan  elektronik.  Sedangkan  Kantor  Pertanahan  termasuk komponen  pelaksana,  yang  tugasnya  berkaitan  dengan  hasil  pelayanan  hak  tanggungan elektronik.
Pertama,  kreditur  berperan  dalam  mengajukan  permohonan  pendaftaran  hak tanggungan,  memberikan  kode billing kepada  PPAT,  mengunggah  dokumen-dokumen persyaratan, memperbaiki dokumen persyaratan sesuai dengan notifikasi Kantor Pertanahan, mengakses dan mencetak secara mandiri sertipikat hak tanggungan dan catatan pembebanan hak tanggungan, menempel catatan pembebanan  hak tanggungan pada sertipikat hak atas tanah,  mengajukan  permohonan  roya  hak  tanggungan,  serta  mencetak  dan  menempel catatan roya pada sertipikat hak atas tanah.  Kedua, PPAT berperan dalam membayar biaya PNBP berdasarkan kode billing yang diberikan oleh kreditur, mengunggah dokumen-dokumen persyaratan,  dan  memperbaiki  dokumen  persyaratan  sesuai  dengan  notifikasi  Kantor Pertanahan.  Ketiga, Kantor  Pertanahan  berperan  untuk  memeriksa dokumen  persyaratan, memberi notifikasi  jika  terdapat  dokumen  persyaratan  kreditur  dan/atau  PPAT  yang  tidak lengkap  atau  tidak  sesuai,  menerbitkan  hasil  pelayanan  hak  tanggungan  elektronik  yaitu sertipikat hak tanggungan dan catatan pembebanan hak tanggungan dalam jangka waktu 7 (tujuh)  hari (dengan atau tanpa diperiksa), mencetak catatan pembebanan hak tanggungan dan menempelnya pada buku tanah hak tanggungan, memeriksa dokumen  persyaratan roya hak  tanggungan, melakukan  roya pada  sertipikat hak  tanggungan, serta  mencetak catatan roya dan menempelnya pada buku tanah hak atas tanah.
Perbedaan  utama  dari  peran  setiap  pihak  ketika  pendaftaran  hak  tanggungan konvensional  dengan  elektronik  adalah  mengenai  peran  kreditur.  Pada  hak  tanggungan konvensional,  kreditur bersifat pasif karena hanya menerima segala hasil pendaftaran yang telah diurus  oleh PPAT. Sementara itu pada  hak tanggungan elektronik, kreditur lebih aktif untuk  melakukan pengurusan  yang dimulai dari mengajukan permohonan  hak tanggungan
sampai pada permohonan  roya juga dilakukan oleh kreditur. Peran kreditur yang lebih luas dapat  dimaklumi  karena  dalam proses  pendaftaran  hak  tanggungan,  kreditur  merupakan pihak  yang  memiliki  kepentingan  untuk  memperoleh  perlindungan  hukum.  Kemudian, debitur  yang berperan dalam permohonan  roya pada  hak  tanggungan  konvensional  sudah tidak berperan apa-apa dalam hak tanggungan elektronik karena langsung menerima segala hasil roya tersebut dari kreditur.
Berikutnya, PPAT memiliki peran yang dipermudah karena pengajuan permohonan hak tanggungan  tidak  lagi  dilakukan  oleh  PPAT  melainkan  oleh  kreditur.  PPAT  juga  dapat mengirimkan  dokumen  pendaftaran  secara  elektronik  serta  sebagian  lagi  dari  dokumen tersebut  diunggah  oleh  kreditur.  Selain  itu,  Kantor  Pertanahan  memiliki  peran  yang dipermudah pula karena tidak lagi mencetak sertipikat hak tanggungan dan mencatat pada sertipikat  hak  atas  tanah.  Kantor  Pertanahan  juga  menerbitkan  hasil  pelayanan  hak tanggungan pada hari ke-7 (tujuh) secara otomatis, sehingga hasil tersebut akan tetap terbit meskipun  belum dilakukan  pemeriksaan. Kantor Pertanahan  hanya akan mencetak catatan hak tanggungan dan catatan roya untuk kemudian ditempel pada buku tanah hak atas tanah. Kantor  Pertanahan  juga  merupakan  pihak  yang  menerbitkan  hasil  roya  hak  tanggungan, namun perbedaannya hanyalah roya tersebut dilakukan secara elektronik.

## 2. Metode pendaftaran hak tanggungan.
Pada pendaftaran hak tanggungan konvensional,  PPAT perlu berinteraksi secara tatap muka  dengan  cara datang  dan  mengantre  di  loket  pendaftaran  Kantor  Pertanahan  untuk mengajukan permohonan pendaftaran hak tanggungan. Sertipikat hak tanggungan yang telah diterbitkan  juga  akan  diambil  kembali  oleh  PPAT  secara langsung  ke  Kantor  Pertanahan. Demikian pula dengan proses  permohonan  roya dan pengambilan sertipikat hak atas tanah hasil  roya  juga  dilakukan  oleh  debitur  dengan  datang  langsung  ke  Kantor  Pertanahan. Kemudian pada hak tanggungan konvensional, Kantor Pertanahan akan memeriksa dokumen persyaratan  pendaftaran  yang  diberikan  secara  fisik  dan  mengetik  atau  menulis  tangan sertipikat hak tanggungan satu per satu. Catatan pada sertipikat hak atas tanah, buku  tana h hak atas tanah, dan buku tanah hak tanggungan juga harus diketik atau ditulis, sehingga akan sangat menyita waktu jika terdapat banyak permohonan  pendaftaran hak tanggungan pada saat yang sama.
Sementara itu, pada hak tanggungan elektronik permohonan pendaftaran disampaikan langsung  oleh  kreditur  melalui  sistem  elektronik.  Hal  ini  merupakan  perbedaan  paling signifikan  karena pihak  yang  berkepentingan  tidak  lagi datang  ke  Kantor  Pertanahan  dan menyerahkan  dokumen  yang  diperlukan  secara  fisik.  Segala  proses  pendaftaran  hak tanggungan  mulai  dari  pengajuan  permohonan,  pengiriman  dokumen  yang  diperlukan, pembayaran  PNBP,  dan  penerimaan  hasil  dilakukan  melalui  sistem  elektronik  hak tanggungan.  Metode  pendaftaran  hak  tanggungan  secara  elektronik  juga  memudahkan proses  kerja  petugas  Kantor  Pertanahan  karena  langsung  dapat  memeriksa  dokumen persyaratan  secara  elektronik  dan  langsung  terbit  berdasarkan  data-data  yang  telah dimasukkan  oleh  kreditur  dan  PPAT.  Selain  itu,  data  yang  diberikan  lebih  akurat  karena
langsung  akan  terdeteksi  oleh  sistem  elektronik  jika terdapat  ketidaksesuaian.  Contohnya adalah jika terdapat penulisan  nama debitur  atau kreditur  yang tidak sesuai  dengan  Kartu Tanda  Penduduk  (selanjutnya  disebut  KTP)  pihak  yang bersangkutan,  maka akan langsung diberikan notifikasi oleh sistem elektronik.
Sistem elektronik  hak  tanggungan tidak dapat  langsung diakses  oleh  para pihak yang berkepentingan, sehingga sebelumnya terdapat persiapan untuk penyelenggaraan pelayanan hak  tanggungan  elektronik.  Persiapan  yang  dimaksud  adalah  pendaftaran  akun  Kantor Pertanahan  dan pembuatan  tanda  tangan elektronik  serta pendaftaran  dan verifikasi akun PPAT dan kreditur. Pendaftaran akun  dan pembuatan tanda  tangan elektronik  wajib dibuat dengan  melampirkan sejumlah dokumen-dokumen  persyaratan. Selain itu  akun  yang telah dibuat  harus  diamankan  oleh  pelaksana  sistem  elektronik,  dengan  dibantu  pengamanan pribadi  setiap  pengguna  terhadap password akun  masing-masing. Hal  ini  telah  dijelaskan dalam Juknis Menteri ATR/KBPN 2/2020.

## 3. Dokumen persyaratan pendaftaran hak tanggungan.
Pendaftaran  hak  tanggungan  konvensional  dengan  elektronik  juga  memiliki perbandingan  dari  aspek  dokumen  persyaratannya.  Pada  pendaftaran  hak  tanggungan konvensional, dokumen yang diberikan oleh PPAT ke Kantor Pertanahan adalah dalam bentuk fisik.  Dokumen  persyaratan  juga  disesuaikan  dengan  objek  hak  tanggungan  sebagaimana diatur dalam Permen ATR/KBPN 3/1997, yaitu sebagai berikut:
a. Objeknya  adalah tanah  yang telah  terdaftar atas  nama pemberi hak  tanggungan (Pasal 114 Permen ATR/KBPN 3/1997):
1) Surat pengantar sebanyak 2 (dua) rangkap dari PPAT;
2) Surat  permohonan  pendaftaran  hak  tanggungan  dari  penerima  hak tanggungan;
3) Fotocopy identitas  pemberi  dan  pemegang  Hak Tanggungan  (misalnya KTP untuk orang perorangan dan akta pendirian untuk badan hukum);
4) Asli sertipikat objek hak tanggungan;
5) APHT lembar ke-2 (dua);
6) Salinan APHT yang telah diparaf oleh PPAT;
7) SKMHT, jika ada.
b. Objeknya adalah tanah yang telah terdaftar, namun belum atas nama pemberi hak tanggungan (Pasal 115 Permen ATR/KBPN 3/1997):
1) Surat permohonan pendaftaran peralihan hak dari pemberi hak tanggungan;
2) Fotocopy identitas pemohon  pendaftaran peralihan hak;
3) Asli berkas sebagai bukti perbuatan hukum penyebab  peralihan hak terhadap pemberi hak tanggungan;
4) Bukti pelunasan pembayaran Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangungan;
5) Bukti pelunasan pembayaran Pajak Penghasilan;
6) Syarat yang sama sebagaimana disebutkan pada poin a di atas;
c. Objeknya adalah tanah hasil pemisahan maupun  pemecahan dari hak atas tanah induk yang telah terdaftar (Pasal 116 Permen ATR/KBPN 3/1997):
1) Permohonan  pendaftaran  hak  atas  pecahan  dari  bidang  tanah  induk,  dari pemberi hak tanggungan;
2) Fotocopy identitas pemohon  pendaftaran hak atas bidang tanah;
3) Asli sertipikat induk;
4) Asli Akta Jual Beli (AJB) dari pemegang hak atas tanah induk terhadap pemberi hak tanggungan;
5) Bukti pelunasan pembayaran Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangungan;
6) Bukti pelunasan pembayaran Pajak Penghasilan.
7) Syarat yang sama sebagaimana disebutkan pada poin a di atas.
d. Objeknya  adalah  tanah  yang  belum  terdaftar  (Pasal  117  Permen  ATR/KBPN 3/1997):
1) Surat permohonan pendaftaran hak atas tanah dari pemberi hak tanggungan;
2) Fotocopy identitas pemohon  pendaftaran hak atas tanah;
3) Pernyataan  dari  pemberi  hak  tanggungan  maupun  surat  keterangan  dari Kantor Pertanahan bahwa tanah tersebut belum didaftar;
4) Surat-surat yang diatur dalam Pasal 76 Permen ATR/KBPN 3/1997;
5) Bukti pelunasan pembayaran Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan;
6) Bukti pelunasan pembayaran Pajak Penghasilan;
7) Syarat yang sama sebagaimana disebutkan pada poin a di atas;
Sementara itu, pendaftaran  hak tanggungan elektronik membutuhkan  dokumen - dokumen persyaratan dari 2 (dua) sumber, yaitu PPAT dan kreditur. Dokumen-dokumen ini  kemudian  akan  di- scan dan  diunggah  melalui sistem  elektronik  hak  tanggungan, sehingga  berbeda  dengan  pendaftaran  hak  tanggungan  konvensional  sebelumnya.
Adapun dokumen  yang harus diunggah PPAT dan kreditur sebagai berikut:
a. Dokumen yang diunggah PPAT (Juknis Menteri ATR/KBPN 2/2020):
1) APHT;
2) Nomor Pokok  Wajib Pajak (selanjutnya disebut NPWP) debitur;
3) KTP saksi pembuatan APHT;
4) KTP persetujuan (jika ada) atau surat pernyataan;
5) Surat Pemberitahuan Pajak Terutang Pajak Bumi dan Bangunan (SPPT PBB);
6) Sertipikat objek hak tanggungan;
7) SKMHT, jika ada;
8) Formulir  pernyataan  dan  pertanggungjawaban  keabsahan  dan  kebenaran dokumen.
b. Dokumen yang diunggah kreditur:
1) Surat permohonan  pendaftaran hak tanggungan;
2) Akta pendirian, jika badan hukum;
3) NPWP kreditur;
4) KTP  kreditur  (jika badan  hukum,  dapat  diwakili oleh  staf  administrasi kredit Kantor Cabang Bank);
5) Surat Keputusan  pengangkatan (jika ada);
6) Surat penunjukan  (jika ada).

## 4. Pembayaran PNBP
Pada hak tanggungan konvensional,  PNBP dibayar oleh PPAT secara langsung ke loket pembayaran Kantor Pertanahan. Sedangkan  pada hak tanggungan elektronik, PNBP dibayar oleh  PPAT  melalui  sistem  elektronik  dengan  terlebih  dahulu  menerima kode billing dari kreditur. Sementara itu, persamaan antara hak tanggungan konvensional dan hak tanggungan elektronik  adalah  dalam  hal  tarif  PNBP.  Hal  ini  berdasarkan  pada  Lampiran  Peraturan Pemerintah Nomor  128  Tahun  2015 tentang  Jenis  dan  Tarif atas Jenis  Penerimaan Neg ara Bukan  Pajak  yang  Berlaku  pada  Kementerian  Agraria dan  Tata  Ruang/Badan  Pertanahan Nasional.

## 5. Waktu pendaftaran hak tanggungan.
Pendaftaran  hak  tanggungan  konvensional  harus  dilakukan  dengan  cara  datang langsung ke Kantor Pertanahan, sehingga terbatas karena hanya dapat dilakukan di hari dan jam  kerja.  Kendala  dari  sistem  ini  adalah  proses  pendaftaran  hak  tanggungan  dapat terhambat  karena  faktor  tertentu,  seperti  petugas,  pejabat,  dan/atau  Kepala  Kantor Pertanahan  berhalangan hadir di tempat  karena dinas  keluar kota  atau  sakit. Jika  petugas dan/atau  pejabat  yang  berkaitan  dengan  pendaftaran  hak  tanggungan  tidak  hadir,  maka harus  menunggu  sampai  yang bersangkutan  hadir  kembali untuk  melakukan  pemeriksaan terhadap  dokumen-dokumen  pendaftaran  hak  tanggungan.  Kemudian  jika  Kepala  Kantor Pertanahan tidak hadir, maka harus menunggu Kepala Kantor Pertanahan hadir kembali baru dapat menyerahkan sertipikat hak tanggungan untuk ditandatangani.
Pada  hak  tanggungan  konvensional,  petugas  Kantor  Pertanahan  akan  memeriksa langsung  dokumen  persyaratan  secara  fisik.  Jika  terdapat  dokumen  yang  tidak  lengkap (karena ketidaksesuaian  maupun  terdapat  cacat materi), maka Kepala  Kantor  Pertanahan akan memberitahukan kepada  PPAT  mengenai hal tersebut  secara tertulis.  Pemberitahuan mengenai kurang lengkapnya  dokumen  ini dilakukan  oleh Kantor  Pertanahan  dalam waktu maksimal 7 (tujuh  hari) setelah  dokumen  persyaratan diterima. Hal ini sebagaimana diatur dalam Pasal 114 ayat (4) Permen ATR/KBPN 3/1997. Kendala-kendala yang telah dipaparkan berimplikasi pada sertipikat hak tanggungan yang tidak dapat langsung diperoleh pada hari pencatatan  dalam  buku  tanah,  yaitu  hari  ke-7  (tujuh).  Pada  pelaksanaannya,  biasanya sertipikat  hak  tanggungan  namun  baru  diperoleh  beberapa  bulan  kemudian  (tergantung kondisi masing-masing Kantor Pertanahan) (Hanas, S.M, personal communication , November 21, 2022).
Sementara itu, pendaftaran hak tanggungan elektronik dapat dilakukan kapan saja dan di mana saja sehingga Kreditur, PPAT, dan Kantor  Pertanahan dapat menyesuaikan  dengan waktunya  masing-masing. Jika petugas,  pejabat,  dan/atau  Kepala  Kantor  Pertanahan  tidak
hadir,  maka  proses  pemeriksaan  tetap  dapat  dilakukan  di  tempat  petugas  berada  dan penandatanganan  juga  tetap  dapat  dilakukan  oleh  Kepala  Kantor  di  manapun  karena dilakukan secara elektronik. Hal ini membuat sertipikat hak tanggungan akan otomatis terbit dan  dapat  langsung  diakses  oleh  kreditur  pada  hari  ke-7  (tujuh)  setelah  permohonan terkonfirmasi, sehingga waktu pemrosesan hak tanggungan menjadi lebih cepat.

## 6. Hasil pendaftaran hak tanggungan.
Hasil pendaftaran hak tanggungan konvensional  adalah sertipikat hak tanggungan dan buku tanah hak tanggungan dalam bentuk fisik, yaitu dibuat di suatu blanko yang terdiri dari beberapa lembar kertas. Sertipikat hak  tanggungan dan buku tanah hak tanggungan diketik atau langsung ditulis tangan oleh petugas Kantor Pertanahan, diberikan cap, dan dibubuhkan tanda tangan basah oleh  Kantor Pertanahan.  Kemudian pada sertipikat hak atas tanah  dan buku  tanah  hak atas tanah  juga diberikan catatan. Catatan dibuat  dengan cara yang sama, yaitu diketik atau langsung ditulis tangan, diberikan cap, dan dibubuhkan tanda tangan basah oleh Kantor Pertanahan. Buku tanah hak tanggungan dan buku tanah hak atas tanah disimpan oleh Kantor Pertanahan. Sedangkan sertipikat hak tanggungan dan sertipikat hak atas tanah diambil kembali oleh  PPAT  di  loket  Kantor  Pertanahan,  untuk  kemudian  diberikan  kepada kreditur.
Hasil pelayanan hak tanggungan elektronik sama dengan hak tanggungan konvensional, yaitu sertipikat  hak tanggungan dan  buku  tanahnya,  serta catatan pada sertipikat  hak atas tanah dan buku tanahnya. Perbedaannya adalah hasil tersebut terbit secara otomatis dengan memanfaatkan  sistem  elektronik,  sehingga juga  berbentuk  dokumen  elektronik.  Terdapat beberapa perbedaan yang signifikan antara sertipikat hak tanggungan konvensional dengan elektronik, diantaranya:
a. Petugas  Kantor  Pertanahan  tidak  perlu  mengetik  atau  menulis  pada  blanko sertipikat,  karena  sertipikat  hak  tanggungan  akan  terbit  berdasarkan  data-data yang telah diunggah oleh PPAT dan kreditur;
b. Sertipikat hak tanggungan elektronik bersifat lebih ringkas dibandingkan sertipikat hak tanggungan konvensional, karena hanya terdiri dari satu lembar kertas.
c. Sertipikat hak  tanggungan elektronik mencantumkan  edisi sebagai tanda riwayat pelayanan  hak  tanggungan  elektronik,  sedangkan  sertipikat  hak  tanggungan konvensional tidak mencantumkannya.
d. Sertipikat  hak  tanggungan  elektronik  diterbitkan  melalui  sistem  elektronik dan/atau dikirimkan pada domisili elektronik kreditur ( e-mail ).
e. Kreditur  dapat  mengakses  sertipikat  hak  tanggungan  elektronik  sejak  hari  ke-7 (tujuh) dan seterusnya (kapanpun kreditur hendak mengakses) serta mencetaknya secara mandiri, sehingga PPAT tidak perlu datang ke Kantor Pertanahan.
Hasil  pelayanan  hak  tanggungan  elektronik  lainnya  adalah  catatan  hak  tanggungan, yang tidak perlu diketik atau ditulis seperti hak tanggungan konvensional. Catatan ini dicetak oleh  2  (dua)  pihak,  yaitu  kreditur  dan  Kantor  Pertanahan.  Kreditur  mencetak  catatan  hak
tanggungan  pada  kertas  stiker  dan  menempelnya  pada  sertipikat  hak  atas  tanah  dengan ketentuan  sebagaimana  diatur  dalam  Juknis  Menteri  ATR/KBPN  2/2020.  Sementara  itu, Kantor  Pertanahan mencetak catatan hak tanggungan dan  menempelnya pada buku  tanah hak atas tanah.

## 7. Roya hak tanggungan.
Pada  hak  tanggungan  konvensional,  roya  dilakukan  secara fisik  dengan  cara debitur langsung datang ke Kantor Pertanahan. Debitur mengajukan permohonan dengan membawa surat permohonan  roya dari bank  selaku kreditur, sertipikat hak tanggungan, sertipikat hak atas tanah, dan dokumen persyaratan lainnya. Kemudian, debitur juga membayar biaya PNBP langsung  di  loket  pembayaran  Kantor  Pertanahan.  Kantor  Pertanahan  akan  memeriksa dokumen  persyaratan  yang  diberikan  debitur  serta  membuat  catatan  penghapusan  hak tanggungan pada  sertipikat hak  tanggungan dan  buku  tanah  hak  tanggungan. Petugas  lalu memberikan cap dan Kepala Kantor  Pertanahan  membubuhkan  tanda  tangan basah   pada catatan tersebut.  Kantor  Pertanahan  juga menyatakan  sertipikat hak  tanggungan  tersebut tidak berlaku lagi bersama-sama dengan buku tanah hak tanggungan, dan menarik sertipikat hak  tanggungan.  Proses  penghapusan  catatan  hak  tanggungan  yang  sama  juga  dilakukan Kantor  Pertanahan  terhadap  sertipikat  hak  atas  tanah  dan  buku  tanah  hak  atas  tanah. Sertipikat  hak  atas  tanah  dikembalikan  kepada  debitur  dan  buku  tanah  hak  atas  tanah disimpan oleh Kantor Pertanahan.
Pada hak tanggungan elektronik, roya dilakukan melalui sistem elektronik yang mana prosedurnya tidak jauh berbeda dengan pendaftaran hak tanggungan secara elektronik. Roya elektronik dimulai dari pengajuan permohonan  roya oleh kreditur melalui sistem elektronik hak  tanggungan.  Kreditur  mengunggah  dokumen  persyaratan  yang  dibutuhkan  dan membayar biaya PNBP  (sumber  biaya berasal dari debitur). Kantor  Pertanahan  memeriksa dokumen  persyaratan  dan  menerbitkan  hasil roya  pada sertipikat  hak  tanggungan  berupa catatan berwarna merah yang bertuliskan “Tidak berlaku karena roya”. Selain itu, hasil roya juga  berupa  catatan  yang  pada  intinya  menjelaskan  bahwa  hak  tanggungan  dihapus berdasarkan surat roya. Kreditur mencetak dan menempel catatan tersebut secara mandiri di bawah catatan sebelumnya  yang telah ditempel pada sertipikat hak atas tanah. Kemudian, catatan roya yang sama juga dicetak oleh Kantor Pertanahan dan ditempelkan di buku  tanah hak  atas  tanah  yang  bersangkutan  (Maelissa, R, personal  communication ,  September  21, 2022).
Berdasarkan  pemaparan  di  atas,  pendaftaran  hak  tanggungan  elektronik  saat  ini memberikan banyak  manfaat dari segi waktu,  biaya, dan tenaga. Akan tetapi terdapat pula beberapa  kendala  dalam  pendaftaran  hak  tanggungan  elektronik,  yaitu  sebagai  berikut. Pertama, ketika PPAT melakukan checklist ke Kantor Pertanahan seringkali data sertipikat hak atas  tanah  secara  fisik  tidak  sesuai  dengan  data  elektronik.  Hal  ini  menyebabkan  waktu pengurusan checklist menjadi  lebih  lama  karena  PPAT  harus  datang  kembali  ke  Kantor Pertanahan untuk  memperbaiki data-data tersebut, bahkan terkadang harus turun langsung untuk  meninjau  lokasi  objek  tanah  (Sucelaw,  E, personal  communication ,  November  22,
2022).  Kedua,  terkadang  terjadi  gangguan  pada server hak  tanggungan  elektronik  yang menyebabkan  proses  pendaftaran  tidak  dapat  dilanjutkan  ke  tahap  selanjutnya  dan  harus menunggu hingga server stabil kembali (Hanas, S.M, personal communication , November 21, 2022). Ketiga, terkadang terdapat kesalahan pengetikan yang menyebabkan ketidaksesuaian data pada  sertipikat hak  atas tanah dengan  data elektronik  maupun  hasil scan yang kabur ketika  mengunggah  dokumen  persyaratan  pendaftaran  hak  tanggungan  (Maelissa,  R, personal communication ,  September  21,  2022). Selain  itu,  dikhawatirkan  suatu  saat  dapat terjadi  peretasan  dan  kebocoran  data  pribadi  yang  ada  pada  sistem  elektronik  hak tanggungan. Dengan  demikian, diperlukan  langkah-langkah perbaikan dan  koordinasi  yang baik antara Kementerian ATR/BPN, Kantor Pertanahan, kreditur, dan PPAT.

## Tabel 1. Perbandingan pendaftaran hak tanggungan secara konvensional dan elektronik
Faktor Pembanding Hak Tanggungan Konvensional Hak Tanggungan Elektronik Dasar Hukum Permen ATR/KBPN 3/1997 Permen ATR/KBPN 5/2020 Peranan Para Pihak 1. PPAT 2. Kantor Pertanahan 3. Debitur 1. PPAT 2. Kantor Pertanahan 3. Kreditur Metode Pendaftaran Interaksi  secara  fisik  dengan  cara datang langsung ke Kantor Pertanahan Sama  sekali  tidak  ada  interaksi  secara fisik, metode pendaftaran menggunakan  sistem  elektronik  hak tanggungan Dokumen persyaratan Dokumen  asli  dan fotocopy yang diserahkan  langsung  oleh  PPAT  ke Kantor Pertanahan Dokumen asli yang di- scan dan diunggah melalui sistem elektronik PNBP 1. Dibayar  secara  langsung  oleh PPAT  di  loket  pembayaran Kantor Pertanahan; 2. Tarif  PNBP  diatur  dalam  PP 128/2015 1. Dibayar  oleh  PPAT  melalui  sistem elektronik dengan  terlebih  dahulu menerima kode billing dari kreditur;
2. Tarif  PNBP  diatur  dalam  PP 128/2015 Waktu 1. Pendaftaran hanya dapat dilakukan  pada  hari  dan  jam kerja; 2. Hasil pendaftaran hak tanggungan  biasanya  diperoleh lebih dari 7 (tujuh) hari, biasanya berbulan-bulan. 1. Pendaftaran dapat dilakukan kapan saja dan dimana saja;
2. Hasil  pendaftaran hak  tanggungan langsung  dapat  diakses  kreditur pada  hari  ke-7  (tujuh)  setelah permohonan pendaftaran terkonfirmasi. Hasil Pendaftaran 1. Hasil pendaftaran hak tanggungan  berupa  sertipikat hak  tanggungan  dan  catatan pada  sertipikat  hak  atas  tanah dan buku tanahnya; 2. Hasil  pendaftaran  diketik  atau ditulis  tangan  oleh  petugas Kantor Pertanahan;
3. Kantor Pertanahan menerbitkan
1. Hasil  pendaftaran hak  tanggungan berupa  sertipikat  hak  tanggungan dan  catatan  pada  sertipikat  hak atas tanah dan buku tanahnya;
2. Hasil pendaftaran diterbitkan secara  otomatis  oleh  sistem elektronik  berdasarkan  data-data yang telah diunggah oleh PPAT dan kreditur;
hasil  pendaftaran  secara  fisik dalam bentuk kertas; 4. Kreditur menerima hasil pendaftaran yang telah diterbitkan  Kantor  Pertanahan melalui  PPAT,  tanpa  berperan apapun. 3. Kantor  Pertanahan  menerbitkan hasil  pendaftaran  dan  mencetak dan menempel  catatan hak tanggungan  pada  buku  tanah  hak atas tanah;
4. Kreditur mengakses dan mencetak hasil  pendaftaran  secara  mandiri, serta  menempel  catatan  hak tanggungan  pada  sertipikat  hak atas tanah; Roya 1. Permohonan  diajukan oleh debitur dengan datang langsung ke Kantor Pertanahan;
2. Proses  roya  dilakukan  secara fisik;
3. Hasil  roya  secara  fisik,  dalam bentuk kertas.
1. Permohonan diajukan oleh kreditur melalui  sistem  elektronik  hak tanggungan;
2. Proses  roya  dilakukan  melalui sistem elektronik;
3. Hasil roya  berupa  dokumen elektronik.  Catatan  roya  dicetak dan  ditempel  oleh  kreditur  (pada sertipikat hak atas tanah) dan oleh Kantor  Pertanahan  (pada  buku tanah hak atas tanah).
Sumber: Hasil Wawancara dan Observasi Peneliti, 2022

## Perlindungan hukum terhadap kreditur dalam  penerapan pendaftaran hak  tanggungan terintegrasi secara elektronik
Kreditur  pemegang  hak  tanggungan  memiliki  kedudukan  yang  lemah  berdasarkan pengaturan jaminan umum dalam Pasal 1131 KUHPer, yang berbunyi sebagai berikut: “Segala kebendaan  si berutang baik yang bergerak maupun yang tak bergerak, baik yang sudah ada maupun yang baru akan ada di kemudian hari, menjadi tanggungan untuk segala perikatannya perseorangan”.
Pasal ini berlaku  untuk  semua kreditur,  karena  bermakna bahwa  setiap  harta  benda debitur tanpa terkecuali merupakan jaminan untuk memenuhi pelunasan utangnya terhadap setiap  kreditur.  Jaminan  umum  berimplikasi  pada  perolehan  pembayaran  yang  seimbang dengan  jumlah  piutang  semua  kreditur  yang  ada,  termasuk  kreditur  separatis  (kreditur separatis dalam penelitian ini adalah kreditur pemegang hak tanggungan). Kreditur pemegang hak  tanggungan tidak  akan mendapatkan  pelunasan  terhadap  piutangnya  secara utuh  jika hasil penjualan harta kekayaan debitur  tidak cukup  untuk  melunasi piutang setiap kreditur. Oleh  karena  itu,  perlu  diberikan  perlindungan  hukum  terhadap  kreditur  pemegang  hak tanggungan  dengan  secara  khusus  memegang  jaminan  kebendaan  berupa  objek  hak tanggungan.
Perlindungan  hukum  kreditur  pemegang  hak  tanggungan  pertama  kali  diperoleh dengan pembuatan  perjanjian kredit antara kreditur dengan debitur. Perjanjian kredit berisi hak  dan  kewajiban  kreditur  dan  debitur  secara  bertimbal  balik,  serta  berlaku  mengikat sebagai undang-undang bagi para pihak. Hal ini bermakna bahwa kreditur dapat memperoleh perlindungan  melalui  klausul-klausul  dalam  perjanjian,  salah  satunya  adalah  klausul
pemberian jaminan debitur  terhadap kreditur. Perjanjian kredit dapat dibuat  dalam 2 (dua) bentuk,  yaitu akta di bawah tangan dan  akta otentik yang masing-masing memiliki kekuatan pembuktian  yang  berbeda.  Pertama,  akta  di  bawah  tangan  merupakan  akta  yang  hanya dibuat  oleh  atau di  hadapan  para pihak.  Kedua,  akta  otentik  menurut  Pasal 1867  KUHPer merupakan akta yang dibuat oleh atau di hadapan pejabat umum yang berwenang dan dalam bentuk yang ditentukan oleh undang-undang.
Akta di bawah tangan dan akta otentik memberikan perlindungan hukum yang berbeda kepada  kreditur,  karena  memiliki  kekuatan  pembuktian  yang  berbeda  pula.  Kekuatan pembuktian akta otentik adalah sempurna, sehingga tidak membutuhkan alat bukti lain untuk membuktikan  kebenarannya. Selain itu, akta otentik  juga memiliki penanggalan yang dapat dipertahankan  kepastiannya  karena  dibuat  oleh  pejabat  yang  berwenang.  Sementara  itu, kekuatan  pembuktian  akta di bawah tangan menjadi sama dengan akta otentik jika debitur tidak menyangkal kebenarannya. Hal ini kurang memberikan perlindungan terhadap kreditur karena sewaktu-waktu  jika terjadi perkara wanprestasi, maka debitur memiliki potensi untuk menyangkal  tanda  tangan  yang  berarti  menyangkal  pula  persetujuan  yang  diberikannya dalam  akta  di  bawah  tangan.  Penyangkalan  debitur  terhadap  hal  tersebut  harus  diikuti dengan pembuktian oleh debitur pula. Hal ini merupakan penerapan asas dalam hukum acara perdata  yaitu actori  incumbit probation ,  yang  bermakna bahwa  siapa yang  mendalilkan ia yang harus membuktikan.  Asas actori incumbit probation terdapat dalam Pasal 163 Herzien Inlandsch Reglement (HIR) dan Pasal 283 Reglement voor de Buitengewesten (RBg).
Berdasarkan pemaparan di atas, perjanjian kredit dalam bentuk akta otentik tidak perlu dikhawatirkan  oleh  kreditur  dari  segi  kekuatan  pembuktian  karena  memiliki  kekuatan pembuktian  yang  sempurna.  Akan  tetapi  dalam  proses  pembebanan  hak  tanggungan, perjanjian  kredit  dalam  bentuk  akta  otentik  tersebut  belum  cukup  untuk  memberikan perlindungan kepada kreditur. Hal ini dikarenakan perjanjian kredit sebagai perjanjian pokok biasanya  dilengkapi  dengan  perjanjian  jaminan  sebagai  perjanjian accesoir .  Perjanjian accesoir nantinya  akan selalu terikat pada perjanjian pokoknya, sehingga tahap selanjutnya yang perlu dilakukan adalah pembuatan APHT oleh PPAT.
APHT  berisi  persyaratan  dan  ketentuan  yang  menjadi  saat  lahirnya  pemberian  hak tanggungan  sebagai  jaminan  yang  dikhususkan  dalam  pemenuhan  utang  debitur.  APHT memuat  syarat-syarat  khusus  yang  dicantumkan  di  dalam  Pasal  11  ayat  (1)  UUHT,  yaitu identitas  pemberi  dan  pemegang  hak  tanggungan,  domisili  pemberi  dan  pemegang  hak tanggungan, penetapan utang yang dijamin, nilai tanggungan, dan penjelasan tentang objek hak tanggungan. Selain itu, kreditur memperoleh perlindungan hukum berdasarkan janji-janji yang  terdapat  dalam  APHT.  Janji-janji  yang  dimaksud  misalnya  janji  yang  membatasi kewenangan  debitur  terhadap  sesuatu  hal  yang  berpotensi  merugikan  kreditur  tanpa persetujuan kreditur, janji yang memberi kewenangan tertentu terhadap kreditur agar dapat melakukan suatu hal berkaitan dengan objek hak tanggungan, janji yang menyatakan debitur akan  mengosongkan  objek  hak  tanggungan  ketika  eksekusi  hak  tanggungan,  dan  lain
sebagainya. Hal ini  sebagaimana diatur  dalam Pasal  11  ayat (2)  UUHT.  APHT  wajib  dibuat berdasarkan format yang terdapat pada Lampiran Perka BPN 8/2012.
Sebelum  APHT  dibuat,  PPAT  dapat  pula membuat  SKMHT  jika diperlukan pemberian kuasa  dari pemegang hak  tanggungan  kepada  orang lain karena  pemberi hak  tanggungan berhalangan menandatangani APHT.  SKMHT harus  diikuti  dengan  pembuatan  APHT  dalam jangka waktu  yang ditentukan.  Jangka waktu  pembuatan  APHT  jika objek  hak  tanggungan telah terdaftar adalah satu bulan, sedangkan jangka waktu jika objek hak tanggungan belum terdaftar adalah 3 (tiga) bulan setelah diberikan. Hal ini sebagaimana diatur dalam Pasal 15 ayat (3) dan  (4) UUHT.  Jika APHT tidak  dibuat  dalam jangka waktu  tersebut,  maka SKMHT menjadi batal demi hukum sebagaimana diatur dalam Pasal 15 ayat (6) UUHT. SKMHT yang batal demi hukum  bermakna bahwa  SKMHT  dianggap tidak  pernah  ada, sehingga kreditur tidak dapat menikmati hak-hak yang timbul dari pembuatan SKMHT tersebut.
SKMHT  yang  telah  dilanjutkan  pada  pembuatan  APHT  juga  belum  memberikan perlindungan  hukum  yang  sempurna  jika  APHT  tersebut  belum  didaftarkan  ke  Kantor Pertanahan. APHT wajib didaftarkan oleh PPAT ke Kantor Pertanahan maksimal 7 (tujuh) hari kerja sejak APHT ditandatangani, sebagaimana diatur dalam Pasal 13 ayat (2) UUHT. Hal ini merupakan bentuk  penerapan asas publisitas dalam hukum  agraria Indonesia.  Pendaftaran APHT  juga  menjadi  tanda  dimulainya  tahap  kedua  pembebanan  hak  tanggungan,  yaitu pendaftaran hak tanggungan tersebut.
Hasil akhir pendaftaran hak  tanggungan adalah dengan  diterbitkannya  sertipikat  hak tanggungan sebagai tanda bukti adanya hak tanggungan. Sertipikat hak tanggungan dipegang oleh orang maupun badan hukum sebagai pihak yang berpiutang, sebagaimana diatur dalam Pasal 9 UUHT. Oleh karena itu, pemegang sertipikat hak tanggungan adalah kreditur (bank). Sertipikat  hak  tanggungan  mencantumkan  irah- irah  “DEMI  KEADILAN  BERDASARKAN KETUHANAN  YANG MAHA ESA”, yaitu titel eksekutorial sertipikat hak tanggungan tersebut. Irah-irah sertipikat hak tanggungan ini menjadi perlindungan ketika debitur wanprestasi, yaitu sebagai dasar pelaksanaan eksekusi kreditur atas hak tanggungan melalui pelelangan umum.
Eksekusi hak tanggungan didasarkan pada 2 (dua hal), yaitu (1) eksekusi merupakan hak pemegang hak  tanggungan  pertama dan  (2) sertipikat  hak  tanggungan  yang memuat  titel eksekutorial. Titel eksekutorial tersebut bermakna bahwa sertipikat hak tanggungan memiliki kekuatan  yang  sama  dengan  putusan  pengadilan  yang  telah inkracht dan  merupakan pengganti grosse akta  hipotek  tentang  hak  atas  tanah.  Pengaturan  mengenai  titel eksekutorial  terdapat  dalam  Pasal  14  UUHT  dan  Pasal  20  ayat  (1)  UUHT.  Eksekusi  hak tanggungan dengan 2 (dua) dasar yang telah disebutkan  di atas membuat eksekusi menjadi mudah dan pasti dalam implementasinya, sebagaimana dijelaskan dalam Penjelasan Umum angka 3 UUHT. Kemudahan dan kepastian yang dimaksud adalah droit de preference dan droit de suite , yang masing-masing diatur oleh Pasal 20 ayat (1) UUHT dan Pasal 7 UUHT.
Eksekusi hak tanggungan juga memberikan perlindungan hukum  karena memudahkan kreditur pemegang hak tanggungan dari segi biaya dan waktu.  Hal ini dikarenakan kreditur pemegang hak  tanggungan  langsung dapat  mengeksekusi  sendiri tanpa  perlu  mengajukan
permohonan  kepada pengadilan  terlebih dahulu.  Eksekusi  hak  tanggungan sejatinya  dapat dilakukan  melalui  3  (tiga)  cara  sebagaimana diatur  dalam  Pasal  20  UUHT,  yaitu  sebagai berikut:
1. Eksekusi  dengan parate eksekusi,  yaitu  penjualan  objek  hak  tanggungan dengan pelelangan umum sebagai hak kreditur pemegang hak tanggungan pertama. Hal ini sebagaimana diatur dalam Pasal 6 UUHT.
2. Eksekusi  dengan  titel  eksekutorial,  yaitu  permintaan  kreditur  pemegang  hak tanggungan terhadap Ketua Pengadilan untuk  membuat penetapan lelang. Hal ini juga diatur dalam Pasal 26 UUHT jo. Pasal 14 UUHT;
3. Eksekusi  dengan  kesepakatan  pemberi  dan  pemegang  hak  tanggungan,  yaitu penjualan objek hak tanggungan di bawah tangan jika objek tersebut mendapatkan harga tertinggi.
Perlindungan  hukum  terhadap  kreditur  pemegang  hak  tanggungan  tidak  hanya didapatkan  pada  pendaftaran  hak  tanggungan  konvensional,  melainkan  pada  pendaftaran hak  tanggungan  elektronik  seperti  saat  ini.  Setiap  bentuk  perlindungan  hukum  melalui sertipikat hak tanggungan, kemudahan dan kepastian eksekusi, droit de preference , droit de suite , dan sebagainya tetap diperoleh kreditur dalam pendaftaran hak tanggungan elektronik. Hak tanggungan elektronik justru lebih memberikan manfaat kepada kreditur, terutama dari segi waktu. Hal ini dikarenakan sertipikat hak tanggungan pasti terbit dan dapat diakses oleh kreditur  pada  hari  ke-7  (tujuh)  setelah  permohonan  pendaftaran  hak  tanggungan terkonfirmasi. Hak  tanggungan  elektronik  lebih  memberikan rasa aman  terhadap  kreditur karena  perolehan  sertipikat  hak  tanggungan  dalam waktu  yang cepat  dan  pasti  tersebut. Sementara pada hak tanggungan konvensional, biasanya sertipikat hak tanggungan diperoleh kreditur  dalam  jangka  waktu  beberapa  bulan.  Jika  kreditur  mengalami wanprestasi  atau dinyatakan pailit dalam rentang waktu tersebut, maka kreditur belum memperoleh sertipikat sebagai tanda bukti hak tanggungan yang dapat dipegang dan dijadikan dasar eksekusi.
Waktu  penerbitan  sertipikat  hak  tanggungan  yang  lebih  singkat  tidak  serta  merta menimbulkan kekhawatiran mengenai kebenaran data-data yang terdapat di dalamnya. Hal ini dikarenakan dalam penerapan  hak tanggungan elektronik  terdapat dokumen  baru yang harus diunggah oleh PPAT, yaitu surat pernyataan mengenai pertanggungjawaban keabsahan dan  kebenaran  data.  Hal  ini  membuat  PPAT  lebih  berhati-hati  dalam mengunggah  setiap dokumen  persyaratan  dalam pendaftaran  hak  tanggungan.  Berikutnya,  Kantor  Pertanahan tetap  melakukan  pemeriksaan  terhadap  dokumen  dan  data-data  yang  di- input .  Tahap pemeriksaan ini juga dimudahkan  dengan adanya sistem  elektronik,  sehingga lebih  mudah dan  cepat dalam mendeteksi  jika terdapat  data-data yang tidak  sesuai. Selain itu,  Kreditur dan/atau  PPAT juga memiliki kesempatan untuk  memperbaiki jika terdapat dokumen  yang tidak  sesuai  berdasarkan  notifikasi  dari  Kantor  Pertanahan.  Kreditur  juga  tetap  dapat mengajukan permohonan  perbaikan jika masih terdapat kesalahan setelah penerbitan hasil pelayanan  hak  tanggungan.  Berdasarkan  pemaparan  di  atas,  sistem  elektronik  hak tanggungan sangat memudahkan  proses kerja kreditur, PPAT, dan Kantor  Pertanahan yaitu
mulai  dari  mengunggah  dokumen,  memeriksa, dan  memperbaiki  data.  Setiap  pihak  juga memiliki  koordinasi  yang  lebih  mudah  dan  cepat  antara  satu  sama  lain  melalui  sistem elektronik, sehingga pendaftaran hak tanggungan elektronik dapat lebih efektif dan efisien.
Perlindungan  hukum  terhadap  kreditur  melalui sertipikat  hak  tanggungan  elektronik juga sama  dengan  sertipikat  hak  tanggungan  konvensional.  Hal ini  dikarenakan  keduanya mempunyai  kekuatan  yang  sama,  yaitu  kekuatan  eksekutorial  (sama  dengan  putusan pengadilan yang telah inkracht ), sebagaimana diatur dalam Pasal 14 ayat (3) UUHT. Sertipikat hak tanggungan konvensional dengan sertipikat hak tanggungan elektronik memiliki irah-irah, “DEMI KEADILAN  BERDASARKAN  KETUHANAN  YANG MAHA  ESA”.  Irah -irah pada  sertipikat hak  tanggungan  elektronik  berdasarkan  format  yang  terdapat  pada  Lampiran  II  Permen ATR/KPBN 5/2020.
Sertipikat hak tanggungan elektronik juga telah diakui sebagai alat bukti yang sah dalam pengadilan, meskipun berbentuk dokumen elektronik. Hal ini sebagaimana diatur dalam Pasal 5  Undang-Undang  Nomor  11  Tahun  2008  tentang  Informasi  dan  Transaksi  Elektronik sebagaimana  telah  diubah  dengan  Undang-Undang  Nomor  19  Tahun  2016  tentang Perubahan  Atas  Undang-Undang  Nomor  11  Tahun  2008  tentang  Informasi  dan  Transaksi Elektronik (se lanjutnya disebut UU ITE). Pasal 5 ayat (1) UU ITE mengatur bahwa: “...dokumen elektronik  dan/atau  hasil  cetaknya  merupakan  alat  bukti  hukum  yang  sah.”  Dari  hasil wawancara  dengan  seorang  staf  administrasi  kredit  Bank,  SMH,  mengungkapkan  bahwa kreditur  merasa  dilindungi  karena  pembuktian  sertipikat  hak  tanggungan  elektronik  juga telah  terjamin dengan  adanya UU  ITE,  sehingga juga telah  memberikan  kepastian  hukum. Perbedaan yang ada dengan diberlakukannya hak tanggungan elektronik hanyalah dalam hal proses kerja pihak-pihak yang terkait, karena saat ini segala proses dilakukan melalui sistem elektronik  hak tanggungan. Selain itu, kecepatan  dalam waktu  pemrosesan  dan  kebenaran data  yang  diunggah  menjadi  tanggung  jawab  kreditur  dan  PPAT  yang  lebih  aktif  dalam mengunggah  dokumen.  Kantor  Pertanahan  telah  memberi  kepastian  waktu  penerbitan sertipikat hak tanggungan elektronik, yaitu dalam waktu 7 (tujuh) hari (Hanas, S.M, personal communication , November 21, 2022).
Pada  kesempatan  wawancara yang  lain,  ES,  seorang  Notaris  dan  PPAT  Kota  Ambon, memaparkan  bahwa  selama  ini  kendala  yang  dialami  hanyalah  dari  segi  sistem  hak tanggungan  elektronik  yang  terkadang  mengalami  gangguan.  Sedangkan,  perlindungan hukum tetap didapatkan oleh kreditur karena APHT juga tetap dibuat sebagaimana ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku sejak pelayanan hak tanggungan konvensional sampai hak tanggungan elektronik saat ini. Kemudian, pembuatan APHT tetap dilakukan oleh PPAT dan tanda tangan tetap dilakukan oleh debitur dan kreditur langsung di hadapan PPAT. Selain  itu,  data-data  yang  berkaitan  dengan  hak  tanggungan  elektronik  juga  lebih  akurat dibandingkan  dengan  pendaftaran  hak  tanggungan  konvensional  (Sucelaw,  E, personal communication , November 22, 2022). Dari hasil wawancara dengan Kepala Seksi Penetapan Hak  dan  Pendaftaran  Kantor  Pertanahan  Kota  Ambon,  RM,  dijelaskan  bahwa  kekuatan pembuktian  sertipikat  elektronik  adalah sempurna.  Warkah  elektronik  atau warkah  digital
juga dapat digunakan sebagai alat pembuktian  berdasarkan peraturan perundang-undangan yang ada saat ini. Hal ini berimplikasi pada penerapan hak tanggungan elektronik yang sama sekali tidak mempengaruhi proses eksekusi. Sertipikat hak atas tanahnya juga sudah ditempel catatan yang menyatakan pembebanan hak tanggungan. Dengan demikian, Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan  Lelang (KPKNL)  tetap dapat  melaksanakan lelang terhadap objek hak tanggungan  dengan  terlebih dahulu  meminta Surat  Keterangan  Pendaftaran  Tanah  (SKPT) secara  elektronik  juga  dari  Kantor  Pertanahan  (Maelissa,  R, personal  communication , September 21, 2022).
Berdasarkan uraian perlindungan hukum terhadap kreditur pemegang hak tanggungan di  atas,  dapat  ditemukan  2  (dua)  bentuk  perlindungan  hukum  yaitu  perlindungan  hukum preventif  dan  perlindungan  hukum  represif.  Pertama,  perlindungan  hukum  preventif diperoleh kreditur dengan adanya rangkaian proses pembebanan hak tanggungan mulai dari pembuatan  perjanjian  kredit,  APHT,  hingga pendaftaran  hak  tanggungan,  dan  penerbitan sertipikat  hak  tanggungan  elektronik.  Hal-hal tersebut  menunjukkan  perlindungan  hukum preventif karena merupakan upaya pencegahan, yang bertujuan untuk menghindari potensi timbulnya  sengketa antara kreditur  dengan debitur  di kemudian hari. Kedua,  perlindungan hukum  represif diperoleh  kreditur  melalui eksekusi  hak  tanggungan  yang dapat  dilakukan langsung  oleh  kreditur  sendiri  jika  debitur  mengalami  wanprestasi.  Hal  ini  termasuk perlindungan  hukum  represif  karena  perlindungan  tersebut  timbul  setelah  debitur wanprestasi, sehingga eksekusi dilakukan agar kreditur mendapat pelunasan atas piutangnya.
Perlindungan  hukum  juga  dapat  ditinjau  berdasarkan  sumber  perolehannya,  yaitu perlindungan  hukum  internal  dan  perlindungan  hukum  eksternal.  Pertama,  perlindungan hukum  internal diperoleh kreditur melalui klausul-klausul dalam perjanjian yang melindungi kepentingan  kreditur  (seperti  klausul  mengenai  pemberian  jaminan).  Hal  ini  termasuk perlindungan hukum internal karena bersumber dari upaya yang dilakukan para pihak sendiri. Kedua, perlindungan hukum  eksternal diperoleh kreditur melalui setiap tahap pembebanan hak tanggungan yaitu pemberian hak tanggungan dan pendaftaran  hak tanggungan. Hal ini termasuk  perlindungan  hukum  eksternal  karena  bersumber  dari  upaya  negara  dalam melindungi  warganya, sehingga mengatur  ketentuan-ketentuan  tersebut  dalam peraturan perundang-undangan.

## Kesimpulan
Dari pembahasan yang telah dikaji dalam penelitian ini terdapat beberapa kesimpulan penting.  Pendaftaran  hak  tanggungan  sebelum  Permen  ATR/KBPN  5/2020  adalah  secara konvensional  dan  didasarkan pada Permen ATR/KBPN  3/1997,  sedangkan pendaftaran  hak tanggungan setelah berlakunya Permen ATR/KBPN 5/2020 adalah secara elektronik. Terdapat 7 (tujuh) aspek perbandingan pendaftaran hak tanggungan konvensional dengan elektronik, yakni  peran  para  pihak,  metode  pendaftaran,  dokumen  persyaratan  pendaftaran,  PNBP, waktu  pendaftaran, hasil pendaftaran, dan roya hak tanggungan. Pertama, para pihak yang berperan dalam hak tanggungan konvensional adalah PPAT, Kantor Pertanahan, dan debitur,
sedangkan dalam hak tanggungan elektronik adalah PPAT, Kantor Pertanahan, dan kreditur. Kedua,  metode  pendaftaran  hak  tanggungan  konvensional  adalah  dengan  interaksi  fisik, sedangkan  dalam  hak  tanggungan  elektronik  melalui  sistem  elektronik.  Ketiga,  dokumen persyaratan pendaftaran hak tanggungan konvensional  adalah asli dan fotocopy , sedangkan dalam hak tanggungan elektronik adalah asli yang di- scan dan diunggah. Keempat, tarif PNBP pendaftaran  hak  tanggungan sama seperti  yang diatur dalam PP  128/2015.  Kelima,  waktu pendaftaran  hak  tanggungan  konvensional  hanya  pada  hari  dan  jam  kerja  serta  hasilnya diperoleh lebih dari 7 (tujuh) hari. Sedangkan, waktu pendaftaran hak tanggungan el ektronik adalah  kapan  saja  dan  hasilnya  diperoleh  tepat  pada  hari  ke-7  (tujuh).  Keenam,  hasil pendaftaran  hak tanggungan konvensional  diketik  atau ditulis  pada kertas,  serta diperoleh kreditur  melalui  PPAT.  Sementara  itu,  hasil  pendaftaran  hak  tanggungan  elektronik diterbitkan  dan  langsung  diperoleh  kreditur  melalui  sistem  elektronik.  Catatan  hak tanggungan dicetak dan ditempel oleh Kantor Pertanahan pada buku tanah hak atas tanah, serta  dicetak  dan  ditempel  kreditur  pada  sertipikat  hak  atas  tanah.  Ketujuh,  roya  hak tanggungan konvensional dilakukan dengan interaksi fisik dan hasilnya juga diterbitkan dalam bentuk  kertas.  Sedangkan,  roya  hak  tanggungan  elektronik  dilakukan  dengan  sistem elektronik, hasilnya berupa dokumen elektronik, serta catatannya dicetak dan ditempel oleh kreditur dan Kantor Pertanahan sama seperti catatan pembebanan hak tanggungan.
Perlindungan  hukum  bagi kreditur  dalam pendaftaran  hak  tanggungan konvensional dengan  elektronik  adalah  sama,  yaitu  melalui  sertipikat  hak  tanggungan  yang  mem iliki kekuatan  eksekutorial.  Sertipikat  hak  tanggungan  elektronik  juga telah  diakui  sebagai alat bukti  hukum  yang  sah  sebagaimana  diatur  dalam  Pasal  5  UU  ITE.  Perlindungan  hukum terhadap  kreditur  melalui  rangkaian  proses  pembebanan  hak  tanggungan  yaitu  dari pembuatan  perjanjian  kredit  sampai  penerbitan  sertipikat  hak  tanggungan  elektronik termasuk  perlindungan  preventif.  Sedangkan,  perlindungan  represif  diperoleh  kreditur melalui  eksekusi  hak  tanggungan  jika  debitur  mengalami wanprestasi.  Kemudian  melalui klausul-klausul  dalam  perjanjian,  kreditur  memperoleh  perlindungan  secara  internal, sedangkan  perlindungan  secara eksternalnya  terlihat dari upaya  negara dalam melindungi warganya melalui pengaturan  perundang-undangan  dalam  setiap  tahap  pembebanan  hak tanggungan sampai terbitnya sertipikat hak tanggungan.
.

## Daftar  pustaka
Alexander, H. B. (2020, April). Layanan Hak Tanggungan Elektronik Tembus 50 Persen . Diakses tanggal 4 Oktober 2022 dari
https://properti.kompas.com/read/2020/04/18/110000821/layanan-hak-tanggungan- elektronik-tembus-50-persen
Atmasasmita , R. (2014). Hukum Kejahatan Bisnis Teori dan Praktik di Era Globalisas i. Jakarta: Prenada Media Group.
Azizah,  N.,  Barkatullah,  A.  H.  &  Hafidah,  N.  (2022).  Pendaftaran  Hak  Tanggungan  Secara Elektronik (Studi di Kantor PPAT Wilayah Banjarmasin Utara). Notary Law Journal, 1 (2),
84-99.
Bahfein,  S.  (2020,  Juli). Hak  Tanggungan  Elektronik  Resmi  Berlaku  di  Indonesia .  Diakses tanggal 27 September 2022 dari
https://properti.kompas.com/read/2020/07/09/102149221/populer-properti-hak- tanggungan-elektronik-resmi-berlaku-di-indonesia
Dwiastuti,  N.  (2020).  Pengaruh  Kredit  Perbankan  terhadap  Pertumbuhan  Ekonomi  dan Hubungannya  dengan  Kesejahteraan  Masyarakat  Kabupaten/Kota  di  Provinsi Kalimantan  Barat. Prosiding  Seminar  Akademik  Tahunan  Ilmu  Ekonomi  dan  Studi Pembangunan , 73-91.
Exaudia,  S.,  Wahyuni  &  Nurasa,  A.  (2021).  Implementasi  Pelayanan  Hak  Tanggungan Terintegrasi Secara  Elektronik  di  Kantor  Pertanahan  Kota  Batam. Marcapada:  Jurnal Kebijakan Pertanahan, 1 (1), 42-60.
Guntur,  I  G.  N., et.al .  (2021). Berbenah untuk  Masa  Depan  Indonesia: Menuju  Pelayanan Pertanahan yang Inovatif . Yogyakarta: STPN Press.
Hanas, S. M. (2022, November 21). Personal communication [ Personal Interview ].
Indrahartanti,  Y.  D.  &  Budhisulistyawati.  (2021).  Penerapan  Hak  Tanggungan  Elektronik Terhadap Kewenangan PPAT (Pejabat Pembuat  Akta Tanah) di Surakarta. Private Law, 9 (2), 339-347.
Kharisma, B. & Kurniawan, I G. A. (2022). Akta Pejabat Pembuat Akta Tanah Elektronik sebagai Alat  Bukti:  Urgensi  Harmonisasi Kebijakan. Jurnal  Magister  Hukum  Udayana, 11  (2), 320-334.
Maelissa, R. (2022, September 21). Personal communication [ Personal Interview ].
Mariadi, N. N. & Arta, I K. K. (2021). Efektivitas Pengurusan Hak Tanggungan Elektronik Kantor Pertanahan  Kabupaten  Buleleng. Jurnal  Penelitian  dan  Pengembangan  Sains  dan Humaniora, 5 (3), 423-434.
Mezak, M. H. (2006). Jenis, Metode, dan Pendekatan  Dalam Penelitian Hukum. Law Review Fakultas Hukum Universitas Pelita Harapan, 5(3), 85-97.
Muhaimin. (2020). Metode Penelitian Hukum. Mataram: Mataram University Press.
Muhammad, A. (2004). Hukum dan Penelitian Hukum. Bandung: CitraAditya Bakti.
Muljadi, K. & Widjaja, G. (2014). Perikatan yang  Lahir dari Perjanjian . Jakarta: RajaGrafindo Persada.
Sagari,  D.  &  Mujiati.  (2022).  Efektivitas  Layanan  Hak  Tanggungan  Terintegrasi  Secara Elektronik di Kantor Pertanahan Kabupaten Klaten. Jurnal Tunas Agraria 5 (1), 34-46.
Simao, A. L.F.S, Larasati, B. & Marsha, D. (2022). Tinjauan mengenai Pelaksanaan Perjanjian Kredit  dengan  Hak  Tanggungan ,  Diakses  tanggal  22  September  2022  dari https://media.neliti.com/media/publications/26561-ID-tinjauan-mengenai- pelaksanaan-perjanjian-kredit-dengan-hak-tanggungan.pdf
Sugiyono. (2011). Metode Penelitian Kuantitatif, Kualitatif dan R&D . Bandung: Alfabeta.
Sucelaw, E. (2022, November 22). Personal communication [ Personal Interview ].
Waluyo,  D.  (2019,  September). Beri  Layanan  Terpadu,  ATR/BPN  Luncurkan  Layanan
Elektronik . Diakses tanggal 28 September 2022 dari
https://infopublik.id/kategori/sorot-ekonomi-bisnis/406718/beri-layanan-terpadu-atr- bpn-luncurkan-layanan-elektronik
Wiwoho,  J. (2011). Hukum Perbankan  Indonesia . Surakarta: UPT Penerbitan dan Percetakan UNS (UNS Press).