licensed under a Creative Commons Attribution 4.0 International License http://publishing-widyagama.ac.id/ejournal-v2/index.php/yuridika/

## STATUS HUKUM PERJANJIAN NOMINEE DALAM PENGUASAAN TANAH (STUDI PERJANJIAN NOMINEE DALAM PERKARA DENGAN PUTUSAN
MAHKAMAH AGUNG NOMOR 3020 K/PDT/2014)
Seventina Monda Devita
Universitas Surabaya, seventinamonda17@gmail.com

## ABSTRACT
ARTICLE INFO
Law  No.  5  of  1960  concerning  the  Basic  Regulations  on  Agrarian  Principles (UUPA) which is a form of protection and management in the agrarian sector, specifically in Article 21 paragraph 1 that only Indonesian citizens can own land with property rights. However, nowadays there are often nominee agreements between Indonesian citizens and foreign nationals (WNA) so that the foreigner can control land in Indonesia. So with that there is an attempt to deceive the law by foreigners to be able to fulfill their personal goals. So the author feels there is an urgency to review the legal status of the Nominee agreement from the point of  view  of  Indonesian  Civil  Law.  In  addition  to  this,  this  writing  will  use  a normative  juridical  research  method  with  a  statutory  and  library  approach. Thus, it is hoped that it will be able to answer the legal issues that the author raises regarding efforts to deceive the law by using the Nominee agreement as a forum for foreigners to control land in Indonesia, which will find clarity on how civil law addresses this issue.
Keywords : Legal Status; Nominee Agreement;  Property Rights; Foreign Citizens
Cite this paper : Devita, S. M. (2022). Status Hukum Perjanjian Nominee Dalam Penguasaan Tanah (Studi Perjanjian Nominee Dalam Perkara Dengan Putusan
Mahkamah Agung Nomor 3020 K/PDT/2014). Widya Yuridika: Jurnal Hukum, 5(1).
Scope Article Civil Law

## PENDAHULUAN
Hukum  positif  di  Indonesia  sudah  seharusnya  dapat  menghadapi  perkembangan zaman  yang  semakin  cepat.  Hal  tersebut  merupakan  suatu  keharusan  bahwa  hukum  ada untuk mengatur masyarakat, sehingga ketika masyarakat mengalami perkembangan dalam berkehidupan  maka  hukum  juga  harus  dapat  menyesuaikan.  Termasuk  hukum  agraria nasional  yang  keberadaannya  memiliki  fungsi  untuk  mengatur  dan  melindungi  sektor agraria  di  Indonesia.  Dengan  berkembangnya  kehidupan  masyarakat,  semakin  kompleks permasalahan yang akan timbul. Tidak dapat dipungkiri masalah pertanahan yang dihadapi tidak  semakin  berkurang,  namun  justru  bertambah  dalam  kompleksitasnya,  diantaranya terjadi  kesenjangan  antara  persediaan  dan  kebutuhan  akan  tanah,  tumpang  tindih peruntukkan tanah yang berkepanjangan dan kegiatan spekulasi tanah dalam masyarakat. 1 Maka dari itu lahirlah Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 Tentang Ketetuan Dasar Pokok- Pokok Agraria (UUPA) yang menjadi pilar untuk mengatur pengelolaan sektor agraria, dalam
1 Maria S.W. Sumardjono, Kebijakan Pertanahan Antara Regulasi dan Implementasi, Kompas, Jakarta, 2001, Hal.7.
hal ini pertanahan. Pasal 21 ayat 1 UUPA salah satu contohnya, sebagai bentuk pengaturan kepemilikan tanah, yang mana mengatur sebagai berikut :
“ Hanya warga-negara Indonesia dapat mempunyai hak milik ” 2
Privatisasi  kekayaan  alam  (khususnya  pertanahan)  untuk  seluruh  warga  negara memang  salah  satu  bentuk  perlindungan  oleh  UUPA,  sehingga  warga  negara  asing  tidak diperbolehkan memiliki tanah dengan hak milik 3 .
Namun  apabila  kita  melihat  fenomena  hukum  saat  ini,  tidak  dapat  diindahkan manakala  terdapat banyak sekali upaya penyelundupan/penerobosan hukum oleh pihak- pihak tertentu agar tidak dianggap melanggar Pasal 21 UUPA tersebut. Upaya tersebut yaitu pengadaan  suatu  perjanjian nominee antara  warga  negara  asing  dengan  penduduk    lokal Indonesia, dengan tujuan warga negara asing tersebut dapat menguasai aset berupa tanah dan/  bangunan  di  Indonesia.  Perjanjian  nominee  merupakan  suatu  upaya  untuk memberikan  kemungkinan  bagi  warga  negara  asing  memiliki  hak  milik  atas  tanah  yang dilarang oleh Undang- Undang Pokok  Agraria ( UU No. 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria) selanjutnya disingkat UUPA adalah dengan jalan menggunakan kedok  melakukan  jual  beli  atas  nama  warga  negara  Indonesia,  sehingga  secara  yuridis formal  tidak  menyalahkan  peraturan.  Disamping  itu,  dibuatkan  suatu  perjanjian  antara warga  negara  Indonesia  dan  warga  negara  asing  dengan  cara  pemberian  kuasa,  yang memberikan  hak  yang  tidak  dapat  ditarik  kembali  oleh  pemberi  kuasa  (warga  negara Indonesia) dan memberikan kewenangan bagi penerima kuasa (warga negara asing) untuk melakukan segala perbuatan hukum berkenaan dengan hak milik atas tanah tersebut.
Terdapat  contoh  kasus  perjanjian nominee yang  dijadikan  acuan  oleh  penulis,  yaitu kasus  perjanjian nominee pada  perkara  dalam  Putusan  Mahkamah  Agung  Nomor  3020 K/PDT/2014. Dalam putusan kasasi  tersebut, kasusnya bermula ketika terjadi perjanjian pinjam  nama  ( nominee) yang  dilakukan  oleh  Warga  Negara  Asing  (WNA)  bernama  Saito Hiromi yang berkewarganegaraan Jepang, dengan Warga Negara Indonesia (WNI) bernama Choirul Anam. Saat Saito Hiromi melakukan tansaksi jual beli tanah beserta bangunan yang terletak di daerah Bali, Saito meminjam nama Choirul untuk melakukan jual beli tersebut, dengan meminjam nama choirul untuk proses administrasi jual beli dan nama pemilik hak pada sertifikat tanah dan bangunan yang dibeli Saito Hiromi. Sehingga lahirlah perjanjian nominee antara  Saito  dengan  Choirul  untuk  mengakomodir  kepentingan  Saito  yang kapasitasnya  sebagai  WNA  dan  tidak  diperbolehkan  oleh  Hukum  di  Indonesia  untuk memiliki tanah dan bangunan. Perjanjian pokok yang diikuti dengan perjanjian lain terkait dengan  penguasaan  hak  milik  atas  tanah  oleh  warga  negara  asing  seperti  diatas menunjukkan  bahwasannya  secara  tidak  langsung  melalui  perjanjiann  notariil,  telah menjadi penyelundupan hukum. 4 Sehingga dengan demikian, penulis ingin mengkaji lebih dalam  bagaimana  status  hukum  dari  perjanjian nominee tersebut.  Sehingga  meskipun hukum  belum  mengatur  secara  langsung  dan  rinci  mengenai  perjanjian nominee ,  dengan pembahasan  oleh  penulis  ini  akan  ditemukan  jawaban  hukum  mengenai  status  hukum perjanjian nominee berdasarkan peraturan perundang-undangan yang berlaku saat ini.
Dalam  penulisan  ini  penulis  memiliki  beberapa  rumusan  masalah  yang  diajukan sebagai  penuntut  alur  pembahasan  nantinya,  antara  lain  sebagai  berikut:  1.  Bagaimana Perjanjian Nominee diatur  dalam  hukum  di  Indonesia,  2.  Bagaimana  status  hukum  dari perjanjian nominee yang terjadi sesuai kasus pada Putusan Mahkamah Agung Nomor 3020 K/PDT/2014?.
2 Pasal 21 ayat 1 Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria
3 Hak milik adalah hak turun-temurun, terkuat, dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah, dengan mengingat ketentuan dalam Pasal 6 (Pasal 20 ayat 1 UUPA)
4 Maria S.W. Sumardjono, 2001, Op,cit , Hal.17
Penelitian  ini  bertujuan  agar  masyarakat  lebih  memahami  bagaimana  Perjanjian Nominee diatur  dalam  hukum  di  Indonesia  dan  agar    mengetahui  status  hukum  dari perjanjian nominee yang terjadi sesuai kasus pada Putusan Mahkamah Agung Nomor 3020 K/PDT/2014.

## METODE
Metode  penelitian  merupakan  cara-cara  dalam  berpikir  dan  berbuat,  yang dipersiapkan dengan baik untuk mengadakan penelitian yang mana untuk mencapai tujuan. 5 Dalam  hal  ini  jenis  penelitian  yang  digunakan  oleh  penulis  untuk  penulisan  ini  yaitu penelitian  yuridis  normatif,  yang  merupakan  suatu  prosedur  penelitian  ilmiah  untuk menemukan kebenaran berdasarkan logika keilmuan hukum dari sisi normatif. Selain itu penelitian ini merupakan penelitian yang bersifat prespektif, karena penelitian ini ditujukan untuk  mendapatkan  saran-saran  mengenai  apa  yang  harus  dilakukan  untuk  mengatasi masalah masalah tertentu, 6 terutama untuk menjawab permasalaahan yang penulis angkat mengenai  status  hukum  perjanjian nominee tersebut.  Karena  pada  dasarnya  metode penelitian  merupakan  sarana  pokok  dalam  mengembangkan  ilmu  pengetahuan,  sehingga penelitian  ini  bertujuan  untuk  mengungkap  suatu  kebenaran, 7 dengan  demikian  penulis ingin menemukan kebenaran formil mengenai status hukum dari suatu perjanjian nominee yang telah terjadi sesuai kasus pada Putusan Mahkamah Agung Nomor 3020 K/PDT/2014 antara  WNA  (Saito  Hiromi)  dengan  WNI  (Choirul  Anam).  Dalam  penelitian  ini  juga menggunakan pendekatan perundang – undangan ( The statue approach ), yang mana penulis mengacu pada peraturan perundang-undangan terkait untuk menganalisis permasalahan. Serta menggunakan pendekatan analisis secara gramatikal untuk mengetahui makna yang dikandung oleh istilah-istilah yang digunakan oleh peraturan perundang-undangan secara konsepsional,  sekaligus  mengetahui  penerapannya  dalam  praktik  dan  putusan-putusan hukum 8

## HASIL DAN PEMBAHASAN

## a) Hak Milik dalam Hukum Agraria Nasional
Hak milik sebagai hak yang terkuat dibandingkan dengan hak atas tanah lainnya berarti  hak  milik  tidak  mudah  dihapus  dan  lebih  mudah  dipertahankan  terhadap gangguan dari pihak lain. 9 Doktrin tersebut selaras dengan pengaturan dalam UUPA yang mana mengatur sebagai berikut :
“Hak milik adalah hak turun -temurun, terkuat, dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah, den gan mengingat ketentuan dalam pasal 6” 10
Dengan demikian dari seluruh hak-hak atas tanah yang tertuang dalam pasal 16 Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960, Hak milik lah yang merupakan ha katas tanah terkuatnya disbanding hak yang lain.
Selain  itu,  kepemilikian  tanah  dengan  hak  milik  juga  diatur  oleh  peraturan perundang-undangan  mengenai  siapa-siapa  saja  subjek  hukum  yang  dapat memilikinya. Kita ketahui bahwasannya subjek hukum terdiri dari Orang ( Persoon ) serta Badan Hukum ( Natuurlijke Persoon ) 11 , sehingga Peraturan Perundang-Undang
5 Kartini  Kartono,  Metode  Pembuatan  Kertas  Kerja  atau  Skripsi  Ilmu  Hukum.  Dalam  Hilman  Adikusuma, Penerbit Mandar Maju, Bandung, 1995, Hal. 58
6 Soerjono  Soekanto  Dan  Sri  Mamudji, Penelitian  Hukum  Normatif  Suatu  Tinjauan  Singkat, Jakarta,  Pt Rajagrafindo Persada, 2007,Hlm. 13-14
7 Zainudin Ali, Metode Penelitian Hukum , Sinar Grafika, Jakarta, 2013, Hlm 17
8 Ibid, Hlm. 310.
9 Adrian Suteni, Peralihan Hak Atas Tanah dan Pendaftarannya, Jakarta, Sinar Grafika, 2010, Hal.60
10 Pasal 20 Ayat 1 Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria
11 Subekti. Pokok-Pokok Hukum Perdata. Jakarta: Intermasa. 2003. Hal 19-21
juga  mengakomodirnya.  Hal  tersebut  diatur  dalam  Pasal  21  UUPA  yang  mengatur sebagaimana berikut :
“(1) Hanya warga -negara Indonesia dapat mempunyai hak milik.
(2)  Oleh  Pemerintah  ditetapkan  badan-badan  hukum  yang  dapat mempunyai hak milik dan syarat-syaratnya.
(3) Orang asing yang sesudah berlakunya Undang-undang ini memperoleh hak  milik  karena  pewarisan  tanpa  wasiat  atau  percampuran  harta  karena perkawinan,  demikian  pula  warga-negara  Indonesia  yang  mempunyai  hak milik  dan  setelah  berlakunya  Undang-undang  ini  kehilangan  kewarga- negaraannya  wajib  melepaskan  hak  itu  didalam  jangka  waktu  satu  tahun sejak  diperolehnya  hak  tersebut  atau  hilangnya  kewarga-negaraan  itu.  Jika sesudah  jangka  waktu  tersebut  lampau  hak  milik  itu  dilepaskan,  maka  hak tersebut  hapus  karena  hukum  dan  tanahnya  jatuh  pada  Negara,  dengan ketentuan bahwa hak-hak pihak lain yang membebaninya tetap berlangsung.
(4)  Selama  seseorang  disamping  kewarga-negaraan  Indonesianya mempunyai kewarganegaraan asing maka ia tidak dapat mempunyai tanah dengan hak milik dan baginya berlaku ketentuan dalam ayat (3) pasal ini.” 12
Dari pasal tersebut dapat kita ketahui bahwasannya orang perseorangan serta badan  hukum  dapat  menguasai  tanah  dengan  beralaskan  hak  milik.  Namun  untuk orang perseorangan hanya diperbolehkan WNI saja yang menguasai tanah dengan hak milik. Sedangkan WNA tidak diperbolehkan memiliki tanah dengan beralaskan hak milik, dan mendapatkan ketentuan khusus sesuai pasal 21 ayat 3 dan 4 UUPA. Disisi lain, badan hukum juga dapat memiliki tanah dengan hak milik, namun hanya badan  hukum  tertentu  saja  yang  sudah  ditetapkan  oleh  pemerintah  melalui peraturan perundang-undangan. 13
Sedangkan peralihan hak milik dapat melalui beberapa cara, yaitu melalui jual beli,  tukar  menukar,  perjanjian  pemindahan  hak,  pelepasan  hak,  penyerahan  hak, lelang,  hibah  atau  cara  lain  yang  tidak  melanggar  peraturan.  Mengingat  kembali bahwasannya  hak  milik  tidak  dapat  dimiliki  oleh  WNA,  maka  peralihan  hak  milik kepada WNA juga dilarang oleh UUPA. Pasal 26 UUPA telah mengatur bahwasannya “ Setiap jual-beli, penukaran, penghibahan, pemberian dengan wasiat dan perbuatan- perbuatan lain yang dimaksudkan untuk langsung atau tidak langsung memindahkan hak  milik  kepada  orang  asing,  kepada  seorang  warga-negara  yang  disamping kewarganegaraan  Indonesianya  mempunyai  kewarga-negaraan  asing  atau  kepada suatu badan hukum kecuali yang ditetapkan oleh Pemerintah termaksud dalam pasal 21 ayat (2), adalah batal karena hukum dan tanahnya jatuh kepada Negara, dengan ketentuan,  bahwa  hak-hak  pihak  lain  yang  membebaninya  tetap  berlangsung  serta semua pembayaran yang telah diterima oleh pemilik tidak dapat dituntut kembali ”.
Meskipun hak milik merupakan hak atas tanah yang paling kuat, namun hak milik juga dapat hapus karena suatu hal yang telah diatur juga oleh Undang-Undang. Sebab- sebab tersebut antara lain :
12 Pasal 21 Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria
13 Pasal 1 Peraturan Pemerintah No. 38 Tahun 1963 tersebut menyebutkan badan badan hukum tersebut antara lain:
1. Bank-bank yang didirikan oleh Negara (selanjutnya disebut Bank Negara)
2. Perkumpulan-perkumpulan Koperasi Pertanian yang didirikan berdasarkan atas UU No. 79 Tahun 1958
3. Badan-badan keagamaan, yang ditunjuk oleh Menteri Pertanian/ Agraria, setelah mendengar Menteri Agama 4. Badan-badan Sosial yang ditunjuk oleh Menteri Pertanian/ Agraria, setelah mendengar Menteri Kesejahteraan Sosial.
“a. tanahnya jatuh kepada negara,:
1. karena pencabutan hak berdasarkan pasal 18; 2. karena penyerahan dengan sukarela oleh pemiliknya; 3. karena diterlantarkan;
4. karena ketentuan -pasal 21 ayat (3) dan 26 ayat (2).
b. tanahnya musnah” 14
Sehingga dengan keadaan-keadaan tersebut, hak milik dapat hapus atau beralih menjadi  tanah  milik  negara.  Dari  beberapa  penjelasan  mengenai  pengaturan  hak milik  atas  tanah  di  Indonesia  diatas,  semakin  meyakinkan  bahwa  pembentukan peraturan tersebut hakikatnya ingin melindungi hak-hak masyarakat atas tanah dari kepentingan-kepentingan  dari  luar.  Dengan  demikian  pemanfaatan  tanah  dapat dimaksimalkan oleh masyarakat Indonesia untuk meningkatkan kesejahteraannya.
b) Pengaturan Perjanjian Nominee di Indonesia
Perjanjian dalam hukum perdata Indonesia telah diatur dalam pasal 1313 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPdt), yang mana menyatakan sebagai berikut :
“Suatu  perjanjian  (persetujuan)  adalah suatu  perbuatan  dengan  mana satu orang, atau lebih mengikatkan dirinya terhadap satu oarng atau lebih”
Selain itu, banyak doktrin-doktrin yang dikeluarkan oleh pakar hukum pengenai makna  dari  perjanjian.  Herlien  Budiono  dalam  bukunya  juga  menjelaskan bahwasannya  Perjanjian adalah sutau perbuatan/tindakan hukum yang terbentuk dengan tercapainya kata sepakat yang merupakan pernyataan kehendak bebas dari dua orang (pihak) atau lebih, di mana tercapainya sepakat tersebut tergantung dari para pihak yang menimbulkan akibat hukum untuk kepentingan pihak yang satu dan atas  beban  pihak  yang  lain  atau  timbal  balik  dengan  mengindahkan  ketentuan perundang-undangan. 15
Apabila  dari  sudut  pandang  Subekti,  perjanjian  merupakan  suatu  peristiwa dimana seorang berjanji kepada orang lain, atau dimana dua orang atau lebih, saling berjanji untuk  melaksanakan suatu hal. 16 Kamus Besar Bahasa Indonesia (KBBI) juga ditemukan makna dari perjanjian yang merupakan suatu persetujuan (tertulis atau dengan lisan) yang dibuat oleh dua pihak atau lebih, masing-masing bersepakat akan menaati apa yang tersebut dalam persetujuan itu. 17 Dengan beberapa pengertian dari perjanjian  diatas,  maka  dapat  diambil  kesimpulan  bahwasannya  perjanjian merupakan suatu perbuatan hukum yang mana akan menimbulkan suatu hak serta kewajiban diantara pihak-pihak yang turut serta, sehingga perjanjian tersebut akan menimbulkan  akibat  hukum    yang  merupakan  tujuan  dari  para  pihak  yang  turut dalam perjanjian tersebut.
Pada  KUHPerdata  juga  diatur  mengenai  syarat  sahnya  suatu  perjanjian,  yang mana sebagai berikut :
a. Sepakat mereka yang mengikat dirinya;
b. Cakap untuk membuat suatu perjanjian;
c. Suatu hal tertentu; dan
14 Pasal 27 Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria
15 Herlien Budiono, Ajaran Umum Hukum Perjanjian dan Penerapannya di Bidang Kenotariatan, Citra Aditya Bakti, Bandung, 2011, hlm.3.
16 Subekti, Hukum Perjanjian Cet XIII, Jakarta, Intermasa, 1991, hal. 1
17 https://kbbi.web.id/janji, diakses pada 9 April 2021, Pada pukul 20.13 WIB

## d. Suatu sebab yang halal. 18
Syarat-syarat sahnya perjanjian tersebut apabila tidak dipenuhi akan memiliki beberapa konsekuensi. Konsekuensi pertama yaitu suatu perjanjian dapat dibatalkan apabila tidak memenuhi syarat pertama dan kedua (Sepakat dan Cakap). Pengajuan pembatalan  ini  dapat  dilakukan  oleh  pihak  yang  merasa  dirugikan  karena  tidak dipenuhinya kedua unsur tersebut oleh pihak lainnya. Selanjutnya suatu perjanjian akan dianggap batal demi hukum apabila tidak memenuihi syarat ketiga dan keempat (Suatu hal tertentu dan Klausul halal). Batal demi hukum disini mengakibatkan suatu perjanjian  tidak  memiliki  kekuatan  hukum  mengikat  dan  tidak  berlaku,  meskipun para pihak tidak menghendaki demikian.
Selanjutnya  untuk  istilah  perjanjian nominee sendiri,  dapat  masuknya  konsep tersebut yang berasal dari Common Law dalam Indonesia yang menggunakan sistem hukum Civil  Law disebabkan  adanya  hubungan  lintas  negara  yang  menyebabkan adanya interaksi antara masyarakat Indonesia dengan orang-orang luar yang tunduk pada  sistem  hukum  yang  berbeda  dengan  hukum  yang  berlaku  di  Indonesia. 19 Sehingga dalam sistem hukum di Indonesia, perjanjian nominee sebagai salah satu perjanjian  yang  tidak  diatur  secara  tegas  dan  khusus,  namun  dalam  praktiknya beberapa pihak banyak  yang menggunakan perjanjian  nominee dalam praktik jual beli tanah di Indonesia.
Nominee mempunyai  dua  arti  yang  berbeda.  Pertama,  nominee  merujuk  pada suatu  usulan  atau  nominasi  kandidat  atau  calon  untuk  menduduki  suatu  jabatan tertentu,  untuk  memperoleh  suatu  pengahrgaan  tertentu,  atau  untuk  jenis-jenis pencalonan lainnya. Kedua, nominee memberikan pengertian sebagai seseorang yang mewakili kepentingan pihak lain. dalam pengertian yang kedua ini seorang nominee dibedakan  dari  seorang  pemberi  kuasa  dalam  keadaan;  dimana  nominee  menjadi pemilik  dari  suatu  benda  (termasuk  kepentingan  atau  hak  yang  lahir  dari  suatu perikatan)  yang  berada  dalam  pengurusannya;  sedangkan  penerima  kuasa  tidak pernah  menjadi  pemilik  dari  benda  (termasuk  kepentingan)  yang  diurus  oleh nominee tersebut.  Adapun pengertian perjanjian nominee yang dikenal juga dengan istilah  perjanjian  pinjam  nama  merupakan  salah  satu  jenis  perjanjian  innominaat atau perjanjian tidak bernama yang tidak dikenal dalam KUH Perdata namun muncul dan berkembang di masyarakat. Perjanjian nominee kerap kali digunakan dalam hal penguasaan tanah di Indonesia oleh WNA.
Dalam konsep nominee dikenal terdapat 2 (dua) pihak, yaitu pihak nominee yang tercatat  secara  hukum  dan  pihak beneficiary (WNA)  yang  menikmati  setiap keuntungan dan kemanfaatan dari tindakan-tindakan yang dilakukan oleh pihak yang tercatat  secara  hukum.  Kepemilikan  tanah  hak  milik  oleh  pihak  asing  yang menggunakan konsep nominee, yaitu pemilik yang tercatat dan diakui secara hukum ( legal owner ) dan pemilik yang sebenarnya menikmati keuntungan berikut kerugian yang timbul dari benda yang dimiliki oleh legal owner . Ini lah poin utama dari suatu perjanjian nominee , yang mana banyak sekali digunakan untuk upaya penyelundupan hukum  dalam  usaha  WNA  agar  dapat  menguasahi  tanah  dan/atau  bangunan  di Indonesia. Sehingga dari penguasaan tersebut dapat menimbulkan keuntungan bagi WNA itu sendiri.
c) Status hukum dari perjanjian nominee yang terjadi sesuai kasus pada Putusan Mahkamah Agung Nomor 3020 K/PDT/2014
18 Pasal 1320 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata
19 Kartini  Muljadi,  Hukum  Kontrak  Internasional  dan  Pengaruhnya  Terhadap  Perkembangan  Hukum Nasional, Jakarta, Badan Pembinaan Hukum Nasional Departemen Kehakiman, 1994, hal. 19.
Dalam  Putusan  Mahkamah  Agung  Nomor  3030  K/PDT/2014,  dijelaskan mengenai duduk perkara yang terjadi, yang mana didalam duduk perkara tersebut terdapat  suatu  perjanjian  antara  WNI  dengan  WNA  untuk  penguasaan  tanah. Bermula  saat  Saito  Hiromi  yang  merupakan  warga  negara  Jepang  ingin  membeli tanah  pada  tahun  1997  di  daerah  Bali.  Namun  karena  terkendala  peraturan bahwasannya WNA tidak diperbolehkan memiliki tanah dengan Hak Milik, membuat Saiko mencari jalan pintas agar dirinya dapat menguasai tanah dan bangunan  yang hendak  dibelinya.  Jalan  pintas  tersebut  adalah  melakukan  pinjam  nama  dengan warga Indonesia, dengan istilahnya yaitu perjanjian nominee.
“Bahwa oleh karena penggugat seorang warga negara asing yang sesuai ketentuan hukum pertanahan di Indonesia tidak  dimungkinkan memiliki, dan membeli tanah beserta bangunan rumah kemudian menjadi atas nama dalam sertifikat, maka sesuai Akta Jual Beli Nomor 137/Dps.B/1997 tertanggal 12 September 1997 yang dibuat di hadapan  Notaries/PPAT  Josef  Sunar  Wibisono,  S.H.,  Penggugat  dan  Tergugat  I sepakat meminjam nama Choirul Anam (Tergugat I) untuk menjadi atas nama dalam Sertifikat, selanjutnya perubahan sertifikat tertanggal 30 September 1997 menjadi Sertifikat Hak Milik Nomor 2366/Pemecutan Kelod, Luas 180 m², atas nama Choirul Anam dan sertifikat Penggugat percayakan dipegang oleh Tergugat I, adapun biaya pembelian  rumah  dan  biaya  pengurusan  akta  jual  beli,  serta  sertifikat  di  Kantor Pertanahan  Kota  Denpasar  melalui  Kantor  Notaris  semua  dari  uang  Penggugat, karenanya tanah s engketa sah hak Penggugat;” 20
Dalam  perkara  ini,  penggugat  merupakan  WNA  yaitu  Saito  Hiromi,  yang melakukan  perjanjian nominee dengan  WNI  (tergugat  1)  bernama  Choirul  Anam. Terdapat beberapa poin penting yang dapat kita jadikan acuan bahwasannya telah terjadi  kesepakatan  peminjaman  nama  yang  menjadikan  adanya  suatu  perjanjian nominee , antara lain :
1. Saito  Hiromi  menggunakan  nama  Choirul  Anam  agar  dapat  menguasai  taah  dan bangunan yang akan dibelinnya dari Anak Agung Made Mahardika
2. Seluruh biaya jual beli bersumber dari Saito Hiromi (WNA)
3. Choirul Anam tidak memilik hak untuk memanfaatkan/mengalihkan tanah beserta bangunan tersebut kepada orang lain tanpa sepengetahuan dan seizin Saito Hiromi. Sehingga Choirul Anam seolah-olah hanya sebagai perwakilan dari Saito Hiromi saja.
4. Segala  keuntungan/manfaat  dari  tanah  beserta  bangunan  tersebut  hanya  dapat dinikmati oleh Saito Hiromi, meskipun pemilik dalam sertifikat tanah dan bangunan adalah Choirul Anam
Poin-poin  tersebut  terdapat  dalam  duduk  perkara  yang  dijelaskan  pada Putusan Mahkamah Agung Nomor 3030 K/PDT/2014. Untuk poin 3 dan 4 dijelaskan dengan duduk perkara sebaagai berikut :
“Bahwa Tergugat I sekitar bulan November 2010 tanpa pengetahuan dan ijin dari Penggugat selaku yang berhak atas tanah sengketa telah menjual tanah sengketa kepada Tergugat II sesuai Akta Nomor 648/2010, tertanggal 29 November 2010 yang dibuat di Kantor Notaris/PPAT I Made Arnaja, S.H., di Denpasar, karenanya perbuatan dari Tergugat I tersebut yang tanpa hak dan tanpa ijin dari Penggugat menjual tanah sengketa  sebagai  perbuatan  melawan  hukum,  karenanya  jual  beli  yang  dilakukan oleh Tergugat I dengan Tergugat II atas tanah sengketa sesuai akta Nomor 648/2010 tertanggal 29 November 2010 yang dibuat di Kantor Notaris/PPAT I Made Arnaja, S.H., d i Denpasar adalah tidak sah dan cacat hukum;” 21
20 Putusan Mahkamah Agung Nomor 3030 K/PDT/2014
21 Ibid
Meskipun  dalam  duduk  perkara  tidak  dijelaskan  bagaimana  isi  perjanjian antara  Saito  Hiromi  dengan  Choirul  Anam , sehingga  dapat  diambil  kesimpulan bahwasannya kesepakatan diantara kedua belah pihak dilakukan secara lisan.
Perwujudan  nominee  ini  ada  pada  surat  perjanjian  yang  dibuat  oleh  para pihak tersebut, yaitu antara WNA dan WNI sebagai pemberi kuasa (nominee) yang diciptakan  melalui  satu  paket  perjanjian  itu  pada  hakikatnya  bermaksud  untuk memberikan  segala  kewenangan  yang  mungkin  timbul  dalam  hubungan  hukum antara  seseorang  dengan  tanahnya  kepada  WNA  selaku  penerima  kuasa  untuk bertindak  layaknya  seorang  pemilik  yang  sebenarnya  dari  sebidang  tanah  yang menurut  hukum  di  Indonesia  tidak  dapat  dimilikinya  yaitu  hak  milik.  Pemberian kuasa tersebut merupakan perjanjian dengan mana seorang memberikan kekuasaan (wewenang)  kepada  seorang  lain,  yang  menerimanya,  untuk  atas  namanya menyelenggarakan suatu urusan. 22
Selanjutnya  setelah  mengetahui  posisi  kasusnya,  kembali  pada  rumusan masalah  yang  telah  penulis  ajukan  yaitu  bagaimana  status  hukum  dari  perjanjian pinjam  nama  ( nominee )  tersebut.  Pada  dasarnya  perjanjian  tersebut  memiliki maksud  bahwa  tanah  yang  dibeli  oleh  WNI  menggunakan  nama  dari  WNI,  tetapi keuangannya  bersumber  dari  pihak  WNA  dan  adanya  pernyataan  dari  pihak  WNI bahwa sebenarnya tanah hak tersebut adalah milik WNA tersebut. Perjanjian beserta kuasa semacam ini bertentangan dengan undang-undang dan berakibat batal demi hukum.  Perjanjian  nominee  tersebut  selain  merupakan  perjanjian  pura-pura,  juga mengandung kausa yang terlarang (Pasal 1335). 23
“Suatu perjanjian yang tidak memakai suatu sebab yang halal, atau dibuat dengan suatu sebab yang palsu atau terlarang, tidak mempunyai kekuatan hukum.” 24
Hal  ini  selaras  dengan  syarat  sah  nya  suatu  perjanjian  yang  telah  tertuang pada Pasal 1320 KUHPerdata antara lain:
a. Sepakat mereka yang mengikat dirinya;
Dimana  para  pihak  yang  mengadakan  perjanjian  tersebut  harus  sepakat  dan setuju  dengan  apa  yang  akan  diperjanjian  tanpa  adanya  suatu  paksaan  atau kekhilafan.
b. Cakap untuk membuat suatu perjanjian; Dimana  para  pihak  harus  memiliki  kecakapan  menurut  hukum  diantara  sudah dewasa dan dalam keadaan sehat.
c. Suatu hal tertentu; dan
Dimana dalam perjanjian tersebut telah ditentukan objek dari perjanjian atau hal yang diperjanjikan.
d. Suatu sebab yang halal.
Dimana  dalam  perjanjian  ini  harus  didasari  dengan  hal-hal  yang  tidak bertentangan  dengan  undang-undang  yang  berlaku.  Unsur  pertama  dan  kedua disebut  syarat  subjektif,  karena  menyangkut  orang  atau  subjek  yang  membuat perjanjian. Sedangkan unsur ketiga dan keempat disebut syarat objektif, karena menyangkut objek atau hal yang diperjanjikan. 25 Apabila salah satu dari syarat tersebut tidak terpenuhi, maka perjanjian tersebut dapat dibatalkan karena tidak sah. Mayarakat pada umumnya harus menyadari bahwa sebuah perjanjian harus
22 Subekti, Aneka Perjanjian Cetakan ke X, Bandung, PT. Citra Aditya Bakti, 1995, hal. 140.
23 Herlien Budiono, Ajaran Umum Hukum Perjanjian dan Penerapannya di Bidang Kenotariatan, Bandung, Citra Aditya Bakti, 2011, hal. 270
24 Pasal 1335 KUHPerdata
25 Bahder J.N, Hukum Kesehatan Pertanggungjawaban Dokter, Jakarta, Rineka Cipta, 2005, hal. 12
dibuat  secara  sadar,  tanpa  paksaan  atau  khilaf.  Dalam  hal  ini  paksaan  yang dimaksud  ialah  tekanan  bathin  yang  membuat  salah  satu  pihak  tidak  bebas menentukan  kehendaknya  dalam  menyepakati  sebuah  perjanjian  yang dibuatnya. 26
Apabila diurutkan dari poin pertama yaitu sepakat, pada awalnya Saito Hiromi dengan  Choirul Anam juga telah sepakat melakukan perjanjian pinjam nama. Maka poin pertama telah terpenuhi. Untuk poin kedua yaitu cakap, kedua belah pihak juga telah cakap dihadapan hukum serta dapat melakukan perbuatan hukum. Selanjutnya poin ketiga adalah suatu hal tertentu, dalam hal ini hal tertentu dalam perjanjiannya adalah adanya maksud untuk pinjam nama oleh Saito kepada Choirul, sehingga poin ketiga telah terpenuhi. Namun poin keempat yaitu suatu sebab yang halal perlu kita telaah  kembali,  mengingat  terdapat  peraturan  bahwasannya  warga  negara  asing tidak dapat memiliki tanah di Indonesia.
Mengingat  kembali  pada  subjek  hukum  dari  tanah  dengan  hak  milik,  yang diperbolehkan oleh Undang-Undang adalah hanya Warga Negara Indonesia saja. Hal tersebut  telah  dijelaskan  pada  pembahasan  sebelumnya,  yang  mana  diatur  dalam Pasal 21 UUPA. Maka dengan demikian perjanjian nominee yang dilakukan oleh Saito Hiromi dengan Choirul Anam melanggar Pasal 21 ayat 1 UUPA tersebut. Hal tersebut dikarenaka  tujuan  diadakannya  perjanjian  itu  adalah  agar  Saito  Hiromi  dapat memiliki  tanah  dan  bangunan  yang  dibelinya  di  Bali,  dengan  melalui  peminjaman nama Choirul Anam. Meskipun nantinya kepemilikan dalam sertifikat akan dimiliki oleh Choirul Anam, namun karena adanya perjanjian nominee ini Choirul Anam tidak memiliki hak atas tanah dan bangunan. Dengan demikian substansi dari perjanjian tersebut memiliki upaya untuk mengelabuhi untuk melanggar peraturan yang ada.
Apabila  merujuk  pada  analisis  diatas,  telah  Nampak  bahwa  sebenarnya perjanjian nominee (pinjam  nama)  yang  dilakukan  oleh  kedua  belah  pihak  tidak memenuhi syarat sah perjanjian yaitu klausul yang halal, serta melanggar pasal 1335 KUHPerdata.  Maka  konsekuensi  yang  didapatkan  adalah  perjanjian  tersebut  batal demi hukum.
Meskipun  kita  ketahui  bersama  bahwa  terdapat  asas-asas  yang  dijadikan landasan  untuk  membuat  suatu  perjanjian,  salah  satunya  yaitu  asas  kebebasan berkontrak,  namun  kebebasan  dalam  hal  ini  juga  dibatasi  oleh  batasan-batasan tertentu  yang  diatur  oleh  Undang-Undang.  Pada  dasarnya  Asas  kebebasan berkontrak adalah suatu asas yang memberikan kebebasan kepada para pihak, untuk : 27
1) Membuat atau tidak membuat perjanjian;
2) Mengadakan perjanjian dengan siapa pun;
3) Menentukan isi perjanjian, pelaksanaan dan persyaratannya
4) Menentukan bentuknya perjanjian, yaitu tertulis atau lisan
Terdapat  poin  bahwa  para  pihak  dapat  menentukan  isi  dari  perjanjian  yang  akan dibuatnya, itu merupakan salah satu kebebasan berkontrak. Namun perlu ditekankan bahwa kebebasan menentukan isi perjanjian ini juga dibatasi, salah satunya dengan Pasal 1320 ayat 4 dan pasal 1335 KUHPerdata, yaitu dalam suatu perjanjian diharuskan mengandung klausa yang halal. Klausa yang halal disini diartikan suatu perjanjian dilarang memiliki muatan yang melanggar peraturan perundang-undangan yang berlaku. Dalam hal ini perjanjian nominee melanggar pasal 21 UUPA sehingga mengakibatkan perjanjian itu tidak memenuhi syarat
26 Subekti, aspek-Aspek Hukum Perikatan Nasional, Bandung, Citra Aditya Bakti, 1992, hal.16
27 Salim HS, Pengantar Hukum Perdata Tertulis (BW), Jakarta, Sinar Grafika, 2002, hal. 158
sah  perjanjian  pada  pasal  1320  KUHPerdata  serta  tidak  sesuai  dengan  Pasal  1355 KUHPerdata.

## PENUTUP
Setelah melakukan analisis pada pembahasan, penulis dapat menyimpulkan perjanjian nominee yang  di  lakukan  oleh  Saito  Hiromi  dengan  Choirul  Anam  akan  memiliki  akibat hukum tersendiri karena tidak memenuhi syarat sah perjanjian serta melanggar pasal 1355 KUHPerdata. Sehingga hasil dari analisis terhadap perjanjian nominee antara Saito Hiromi dengan Choirul Anam antara lain sebagai berikut :
1. Perjanjian nominee tersebut batal demi hukum Perjanjian  tersebut  dianggap  tidak  ada,  sehingga  para  pihak  tidak  terikat  oleh suatu  hak  dan  kewajiban  tertentu  yang  semula  telah  ditentukan  di  dalam perjanjian.
2. Choirul Anam tetap dianggap pemilik tanah yang sah secara hukum Karena proses jual beli dilakukan secara sah melalui notaris dan sertifikat telah dilakukan balik nama melalui kantor pertanahan, sehingga Choirul Anam adalah pemilik sah dari objek dalam perjanjian nominee tersebut.
3. Seluruh  perjanjian nominee yang  dilakukan  untuk  menguasai  pertanahan  di Indonesia akan berakibat batal demi hukum
Tidak hanya untuk perjanjian nominee yang di lakukan oleh Saito Hiromi dengan Choirul  Anam  yang  memiliki  akibat  hukum  batal  demi  hukum,  namun  seluruh perjanjian nominee yang dibuat oleh WNA dengan WNI dengan maksud agar WNA dapat memiliki tanah di Indonesia akan berakibat hukum batal demi hukum.
Dengan demikian meskipun pada peraturan perundang-undangan di Indonesia tidak mengatur secara rinci berkaitan dengan perjanjian Nominee , namun dalam hal ini perjanjian nominee tetap  tidak  diperbolehkan  oleh  peraturan  perundang-undangan  yang  ada  untuk menjaga sumber daya Indonesia demi kesejahteraan rakyatnya, sesuai amanat pasal 33 ayat 3 Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia 1945 28 .

## DAFTAR PUSTAKA
Buku:
Adrian Suteni. (2010). Peralihan Hak Atas Tanah dan Pendaftarannya. Jakarta:Sinar Grafika.
Bahder J.N. (2005). Hukum Kesehatan Pertanggungjawaban Dokter. Jakarta:Rineka Cipta.
Herlien  Budiono.  (2007),  Ajaran  Umum  Hukum  Perjanjian  dan  Penerapannya  di  Bidang Kenotariatan. Bandung: Citra Aditya Bakti.
Kartini  Muljadi.  (1994).  Hukum  Kontrak  Internasional  dan  Pengaruhnya  Terhadap Perkembangan  Hukum  Nasional.  Jakarta,  Badan  Pembinaan  Hukum  Nasional Departemen Kehakiman.
Kartini Kartono. (1995). Metode Pembuatan Kertas Kerja atau Skripsi Ilmu Hukum. Dalam Hilman Adikusuma. Bandung:Penerbit Mandar Maju.
Maria S.W. Sumardjono. (2001), Kebijakan Pertanahan Antara Regulasi dan Implementasi. Jakarta: Kompas.
Salim HS. (2002). Pengantar Hukum Perdata Tertulis (BW). Jakarta:Sinar Grafika.
28 Bumi, air, dan kekayaan alam yang terkandung didalamnya dikuasai oleh negara dan dipergunakan untuk sebesar-besar kemakmuran rakyat.
Soerjono  Soekanto  Dan  Sri  Mamudj.  (2007),  Penelitian  Hukum  Normatif  Suatu  Tinjauan Singkat. Jakarta:Pt Rajagrafindo Persada.
Subekti. (2002). Hukum Perjanjian Cet XIII, Jakarta:Intermasa.
Subekti. (1992). Aspek-Aspek Hukum Perikatan Nasional. Bandung:Citra Aditya Bakti.
Subekti. (1995). Aneka Perjanjian Cetakan ke X. Bandung:PT. Citra Aditya Bakti.
Subekti. (2003). Pokok-Pokok Hukum Perdata. Jakarta:Intermasa.
Zainudin Ali. (2013). Metode Penelitian Hukum. Sinar Grafika:Jakarta.

## Peraturan Perundang-Undangan:
Putusan Mahkamah Agung Nomor 3030 K/PDT/2014
Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Poko-Pokok Agraria Kitab Undang-Undang Hukum Perdata
Peraturan Pemerintah No. 38 Tahun 1963
Website:
https://kbbi.web.id/janji