## Legalitas

## Perlindungan Kepastian Hukum Bagi Penghuni dan Pemilik Satuan Rumah Susun Dalam Pengelolahan Rumah Susun di Jakarta

## Liana Tanudjaja Tarsis
Fakultas Hukum Universitas 17 Agustus 1945 Jakarta Jl. Sunter Permai Raya , Tanjung Priok DKI Jakarta 14350, Indonesia e-mail : lianatanudjaja15@gmail.com
Abstrak. Rumah  susun  adalah  bangunan  bertingkat  yang  di  bangun  dalam  suatu  lingkungan  dan  terbagi  dalam  bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional dalam arah horizontal maupun vertikal yang merupakan satuan satuan yang masing masing dapat  dimiliki  dan  di  gunakan  secara  terpisah,  terutama  untuk  hunian  yang  dilengkapi  dengan  bagian  bagian  bersama,  benda bersama dan tanah bersama  yang di atur dalam Undang- Undang No. 20 tahun 2011 Pasal 1. Dalam Pasal 75 ayat 1  Undang- Undang  Rumah  Susun  Pelaku  pembangunan  atau  developer  hanya  diberikan  waktu  pengelolaan  rumah  susun  sampai  dengan masa  transisi,  kenyataan  yang  ada  adalah  pelaku  pembangunan  sampai  masa  transisi  itu  berakhir  masih  juga  mengelolaannya. Pelaku  pembangunan  selama  masa  transisi  adalah  bekerja  sama  dan  memberikan  legalitas  sepenuhnya  kepada  P3SRS  untuk membuat  hunian  sarusun  ini  lebih  nyaman  dan  baik  sehingga  adanya  perlindungan  bagi  pemilik  dan  penghuni  satuan  rumah susun.  Tetapi  yang  terjadi  ,  pelaku  pembangunan  selalu  intervensi  yang  berlebihan  sehingga  membuat  posisi  P3SRS  ini  tidak diakui  keberadaaan  ,  sehingga  membuat  pemilik  dan  penghuni  yang  sering  di  rugikan  karena  adanya  dua  legalitas  yang  mana harus dipatuhi. Maka perlunya ketegasan perlindungan hukum untuk Pemilik/Penghuni mendapatkan hunian yang nyaman dan aman.
Kata Kunci : Rumah susun, Penghuni , Pemilik,  P3SRS , Perlindungan Hukum
Abstract . Flats are multi-storey buildings that are built in an environment and are divided into functionally structured parts in a horizontal  and  vertical  direction,  which  are  units,  each  of  which  can  be  owned  and  used  separately,  especially  for  housing equipped  with  shared  parts,  common  objects  and  common  land  regulated  in  Law  no.  20  of  2011  Article  1.  In  Article  75 paragraph 1 of the Flats Law Development actors or developers are only given time to manage flats until the transition period, the reality is that construction actors until the transition period ends are still managing them. The development actors during the transition  period  are  to  work  together  and provide  full  legality  to  P3SRS  to  make  these condominium  units  more  comfortable and  better  so  that  there  is  protection  for  the  owners  and  occupants  of  the  apartment  units.  However,  what  happens  is  that development  actors  always  intervene  excessively  so  that  the  P3SRS's  position  is  not  recognized,  thus  making  owners  and residents who are often disadvantaged because of two legalities which must be obeyed. So the need for firm legal protection for Owners / Tenants to get comfortable and safe housing.
Keywords: Flats, Occupants, Owners, P3SRS, Legal Protection

## PENDAHULUAN
Setiap  orang  memiliki  hak  untuk  bertempat  tinggal.  Tercermin  dalam  Pasal  28H  ayat  (1)  Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945 yang menyatakan bahwa:
“ Setiap  orang  berhak  hidup  sejahtera  lahir  dan  batin,  bertempat  tinggal,  dan  mendapatkan  lingkungan hidup yang baik dan sehat serta berhak memperoleh pelayanan kesehatan.”
Manusia dengan kodratnya sebagai makhluk sosial memiliki berbagai kebutuhan. Rumah  merupakan suatu kebutuhan  mutlak  yang  tidak  dapat  dikesampingkan  sebagai  anggota  dari  masyarakat.  Selain  memiliki  fungsi sebagai  tempat  tinggal,  rumah  juga  berfungsi  sebagai  aktualisasi  diri  seseorang  dalam  kehidupan  bermasyarakat, rumah menjadi identitas diri bagi setiap orang, dan dalam membina sebuah keluarga. Menurut Kamus Besar Bahasa Indonesia (KBBI) 1 , hunian berarti tempat tinggal atau kediaman yang dihuni oleh masyarakat yang mengharapkan perumahan  yang  nyaman  dan  aman  sebagai  kawasan  hunian  mereka.  Kebutuhan  tempat  tinggal  pun  akan  segera meningkat  seiring  dengan  pertumbuhan  jumlah  populasi  manusia.  Indonesia  merupakan  salah  satu  negara  dengan jumlah  penduduk  terbanyak  dan  berada  pada  posisi  ke-4  populasi  penduduk  tertinggi  di  seluruh  dunia  setelah Tiongkok, India, dan Amerika Serikat. Data Worldometers, saat ini Indonesia memiliki jumlah penduduk sebanyak 269  juta  jiwa  atau  3,49%  dari  total  populasi  dunia,  kemudian  Tiongkok  sebanyak  1,42  miliar  jiwa,  India sebanyak1,37 miliar jiwa, dan Amerika Serikat sebanyak 328 juta jiwa. 2
1 http://kbbi.web.id/huni
2 https://databoks.katadata.co.id/datapublish/2019/04/29/jumlah-penduduk-indonesia-269-juta-jiwa-terbesar-keempat-dunia,  diakses pada tanggal 02/08/2022 jam 11.56 WIB
Liana  Tanudjaja  Tarsis. Perlindungan  Kepastian  Hukum  Bagi  Penghuni  dan  Pemilik  Satuan  Rumah  Susun  Dalam Pengelolahan Rumah Susun di Jakarta
Badan  Pusat  Statistik  (BPS)  juga  telah  memproyeksikan  kepadatan  penduduk  Indonesia  pada  tahun  2020 sebesar  271  juta  jiwa  dan  sampaitahun  2035  akan  terus  mengalami  peningkatan. 3 Kepadatan  penduduk  di  setiap wilayah  Indonesia  tentu  berbeda-beda.  Hal  ini  dipengaruhi  oleh  beberapa  faktor,  di  antaranya  kelahiran,  ekonomi, iklim dan kondisi alam, sosial, bencana alam, krisis keamanan, keyakinan atau agama, adat atau budaya, kebijakan instansi serta momen tertentu. 4
Kebutuhan perumahan di Indonesia menurut Badan Pusat Statistik (BPS) dalam 20 tahun ke depan ditambah dengan backlog. 5 yang  sekarang  akan  mencapai  31  juta  unit.  Berdasarkan  hal-hal  tersebut  diatas,  upaya pembangunan  perumahan  dan  pemukiman  terus  ditingkatkan  untuk  menyediakan  jumlah  perumahan  yang  makin banyak  dan  dengan  harga  terjangkau. 6 Manusia  berupaya  mengembangkan  desain  dan  struktur  rumah  sebagai konsekuensi  dari  globalisasi,  urbanisasi,  ekonomi,  demografi,  perkembangan  teknologi,  dan  faktor  sosial  lainnya, serta  dengan  semakin  bertambahnya  penduduk  sedangkan  lahan  yang  tersedia  sangat  terbatas,  diperlukan  adanya pembangunan  dalam  bidang  perumahan.  Berbagai  faktor  budaya  juga  turut  mempengaruhi  bentuk  hunian  yang semula identik dengan tanah, maka pembangunan rumah dibuat bertingkat atau yang kita kenal dengan rumah susun. Pembangunan  rumah  susun  merupakan  salah  satu  alternatif  pemecahan  masalah  kebutuhan  perumahan  dan pemukiman terutama di daerah perkotaan yang jumlah penduduknya terus meningkat, karena pembangunan rumah susun dapat mengurangi penggunaan tanah, membuat ruang-ruang terbuka kota yang lebih lega dan dapat digunakan sebagai suatu cara untuk peremajaan kota bagi daerah yang kumuh.
Pemenuhan  hak  atas  rumah  merupakan  masalah  nasional  yang  dampaknya  sangat  dirasakan  di  seluruh wilayah tanah air. Hal itu dapat dilihat dari masih banyaknya masyarakat yang belum dapat menghuni rumah yang layak,  khususnya  di  perkotaan  yang  mengakibatkan  terbentuknya  kawasan  kumuh.  Pemenuhan  kebutuhan perumahan  tersebut  salah  satunya  bisa  dilakukan  melalui  pembangunan  rumah  susun  sebagai  bagian  dari pembangunan  perumahan  mengingat  keterbatasan  lahan  di  perkotaan.  Pembangunan  rumah  susun  diharapkan mampu mendorong pembangunan perkotaan yang sekaligus menjadi solusi peningkatan kualitas permukiman . 7 Pemerintah  menganggap  perlu  mengembangkan  konsep  pembangunan  perumahan  yang  dapat  dihuni bersama  di  dalam  suatu  gedung  bertingkat,  dalam  satuan  satuanyaa  dapat  dimiliki  secara  terpisah  yang  dibangun baik  secara  horizontal  maupun  secara  vertikal.  Pembangunan  rumah  susun  merupakan  salah  satu  alternatif pemecahan masalah kebutuhan perumahan dan pemukiman terutama di daerah perkotaan yang jumlah penduduknya terus  meningkat,  karena  pembangunan  rumah  susun  dapat  mengurangi  penggunaan  tanah,  membuat  ruang-ruang terbuka kota yang lebih lega.
Undang-Undang  No.  20  Tahun  2011  Penjelasan  Atas  Undang-Undang  Nomor  20  Tahun  2011  Tentang Rumah  Susun  2011  tentang  Rumah  Susun  (UURS),  mewajibkan  apabila  satuan  rumah  susun  sudah  memiliki penghuni atau telah dihuni diwajibkan untuk membentuk perhimpunan penghuni rumah susun. Kewajiban tersebut wajib dilaksanakan oleh penghuni dan oleh penyelenggara pembangunan, yang artinya setiap pembangunan satuan rumah susun wajib membentuk Perhimpunan Penghuni dan Pemilik Satuan Rumah Susun (P3SRS) yang berbadan hukum.  Pembentukan  P3SRS  harus  difasilitasi  oleh  pelaku  pembangunan/pelaku  usaha  berdasarkan  UU  No.  20 Tahun  2011,  tetapi  kenyataan  yang  terjadi  masih  adanya  intervensiatau  campur  tangan  dari  pelaku  pembangunan yang  dimana  seharusnya  bisa  bekerja  sama  dan  memfasilisatorkan  sehingga  tidak  terjadinya  tumpang  tindih peraturan yang ada. Salah satu perikatan yang bersumber pada undang-undang ini adalah pembentukan PPPSRS. Undang-undang  mewajibkan  kepada  konsumen  dalam  hal  ini  penghuni  satuann  rumah  susun  untuk  membentuk P3SRS tetapi juga mewajibkan pelaku pembangunan/pelaku usaha untuk mengelola memfasilitasi pembentukannya. Pelaku pembangunan/pelaku usaha hanya diberikan waktu pengelolaan rumah susun sampai masa transisi, kenyataan yang ada adalah pelaku usaha/pelaku pembangunan sampai masa transisi itu berakhir masih juga mengelolaannya.
UURS  mewajibkan  pelaku  pembangunan  untuk  memisahkan  Rusun  atas  satuan  Rusun,  bagian  bersama, benda  bersama,  dan  tanah  bersama,  ketika  pelaku  pembangunan  membangun  suatu  Rusun.  Pemisahan  yang dilakukan oleh pelaku pembangunan tersebut harus memberikan kejelasan atas:
1. Batas Sarusun yang bisa digunakan secara terpisah untuk setiap pemilik;
2. Batas dan uraian atas bagian bersama dan benda bersama yang menjadi hak setiap Sarusun;
3 https://www.bps.go.id/statictable/2014/02/18/1274/proyeksi-penduduk-menurut-provinsi2010---2035.html,diakses  pada  tanggal 02/08/2022 jam 12.00WIB
4 https://ilmugeografi.com/ilmu-sosial/faktor-penyebab-kepadatan-penduduk, diakses pada tanggal 02/08/2022 jam 12.11 WIB
5 Dalam dunia properti, istilah ‘backlog’ dapat diartikan sebagai kesenjangan antara jumlah rumah terbangun dengan jumlah rumah yang
dibutuhkan
rakyat,
sebagaimana dikutip dari
https://ppdpp.id/konsepbacklog/#:~:text=Backlog%20Rumah%20adalah%20salah%20satu,jumlah%20kebutuhan%20rumah%20di%20Indones ia.
6 Andi Hamzah. Dasar-Dasar Hukum Perumahan . Jakarta: Rineka Cipta, 1990, hlm. 27
7 Penjelasan Atas Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 Tentang Rumah Susun
Liana  Tanudjaja  Tarsis. Perlindungan  Kepastian  Hukum  Bagi  Penghuni  dan  Pemilik  Satuan  Rumah  Susun  Dalam Pengelolahan Rumah Susun di Jakarta
3. Batas dan uraian tanah bersama dan besarnya bagian yang menjadi hak setiap Sarusun.
4. Batas uraian benda bersama yang menjadi hak sesama pemilik
Terkait  dengan  perlindungan  konsumen,  maka  harus  diperhatikankan  juga  UU  No.  8  Tahun  1999  tentang perlindungan  konsumen  (UUPK).  Perlindungan  konsumen  ialah  segala  upaya  yang  menjamin  adanya  kepastian hukum untuk memberi perlindungan kepada konsumen 8 .
Pada  kenyataannya,  banyak  Rusun  yang  masih  dikelola  oleh  P3SRS  dimana  pengembang  tidak  sejalan dengan  kepentingan  penghuni.  Intervensi  pengembang  dan  P3SRS  sehingga  membuat  peraturan  yang  tidak  pasti semisal  untuk  pembayaran  listrik,  air  ,  parkir  menjadi  tagihan  berganda  membuat  penghuni  bingung  pihak  yang mana padahal listik dan air serta parkir salah satu kebutuhan yang pokok dalam rumah tangga maka di sini lah letak tidak  ada  kepastian  hukum  untuk  penghuni  /  pemilik.  Hal  ini    juga  bisa  menjadi  salah  satu  pendapatan  bagi pengembang. Selaku P3SRS sementara, mereka berhak dan bahkan wajib untuk mengelola Rusun dengan kebijakan yang  mereka  tentukan  sendiri.  Tidak  semua  penghuni  keberatan  dengan  kebijakan  yang  ada,  sepanjang  terdapat kejelasann mengenai kebijakan tersebut, namun, kebijakan ini seringkali satu arah dan tanpa komunikasi yang baik dan benar. Hal ini berakibat pada konflik yang sering terjadi.
Banyak  penghuni  dan  pemilik  yang  kurang  peduli  dan  mengerti  dengan  P3SRS  ini.  Berbagai  alasan  pun menjadi  dasarnya,  mulai  dari  tidak  ada  waktu,  sibuk  kerja,  sampai  kurangnya  publikasi.  Kebanyakan  penghuni kurang paham akan pentingnya P3SRS. Namun mereka baru akan peduli jika ada kebijakan yang dirasa tidak cocok dan merugikan. Adanya permasalahan yang timbul akibat dari ketidak tahuan / ketidakpedulian itu sehingga adanya timbul  dualisme  kepemimpinan  yang  merugikan  penghuni/  pemilik  sehingga  keberadaan  P3SRS  menjadi  ada  dan tiada  sehingga  menimbulkan  kerugian  dalam  hal  Iuran  Pengelolaan  Listrik  ,  Air  dan  Lingkungan  yang  semuanya membuat ketidak nyamanan dalam melepaskan kelelahan dalam bekerja, sehingga fungsi rumah menjadi tidak aman dan  lestari  lagi.  Berdasarkan  latar  belakang  di  atas,  Bagaimana  jika  dalam  dalam  hal  pengelolahan  ini  adanya intervensi  developer  /  pengembang  terhadap  pembentukan  P3SRS  dan  perlindungan  hukum  bagi  penghuni  satuan rumah susun di tinjau dari Undang Undang Rumah Susun ?

## METODE
Metode  pendekatan  yang  digunakan  Penulis  dalam  melakukan  penelitian  ini  adalah  metode  pendekatan yuridis  normatif.  Pendekatan  yuridis  normatif  adalah  pendekatan  penelitian  hukum  yang  dilakukan  secara  teoritis, dengan  cara  meneliti  bahan  pustaka  atau  data  sekunder  sebagai  bahan  dasar  untuk  diteliti  dan  mengadakan penelusuran  yang  berpedoman  terhadap  dan  buku-buku  atau  literatur  literatur  hukum,  serta  peraturan-peraturan tertulis yang berkaitan dengan permasalahan yang dibahas dalam penelitian ini 9 . Metode pendekatan secara yuridis normatif  dimaksudkan  untuk  menganalisis  secara  mendalam  tentang  peraturan-peraturan  hukum  positif  yang bersangkutan.
Metode  penelitian  pada  dasarnya  merupakan  rangkaian  prosedur  tahapan  atau  cara  sistematis  yang digunakan untuk mencari kebenaran dalam suatu karya ilmiah, sehingga dapat menghasilkan sebuah penelitian yang berkualitas yaitu penelitian yang memenuhi syarat penelitian. Metode mengandung aspek-aspek antara lain tahapan- tahapan  kegiatan  yang  dilakukan,  bahan  dan  alat  serta  cara  yang  digunakan  untuk  mengumpulkan  data,  mengolah, dan menganalisa untuk memperoleh jawaban atas pertanyaan penelitian 10 .
Jenis  penelitian  hukum  pada  Jurnal  ini  adalah  Penelitian  Kualitatif,  yaitu  metode  penelitian  yang dimaksudkan untuk memahami fenomena tentang apa yang dialami oleh subjek penelitian, bekaitan dengan perilaku, persepsi, pendapat, atau tindakan subjek yang diteliti yang tidak dapat diukur dengan angka, dengan menggunakan metode penelitian hukum yang bersifat normatif, yaitu suatu proses untuk menemukan aturan hukum, prinsiphukum, dan  doktrin  hukum  guna  menjawab  permasalahan  hukum  yang  dihadapi  yang  berkaitan dengan  prinsip  dan  norma hukum  rumah  susun  dan  PPPSRS.  Data  yang  digunakan  dalam  penelitian  ini adalah  data  sekunder.  Data sekunder adalah  data  yang  diperoleh  dengan  mengkaji  literatur  dan  bahan-bahan  kepustakaan,  seperti  peraturan  perundang- undangan, yurisprudensi, dan jurnal hukum, khususnya di bidang rumah susun, tanah, dan PPPSRS, sehingga dapat membuat suatu kesimpulan yang merupakan jawaban atas rumusan masalah.

## HASIL DAN PEMBAHASAN
Di  dalam  Pasal  74  ayat  (3)  Undang-Undang  No.  20  Tahun  2011  disebutkan  bahwa  PPPSRS  wajib berbentuk  badan  hukum.  PPPSRS  dibentuk  dengan  harapan  bahwa  PPPSRS  dapat  mewakili  seluruh  kepentingan dari  beberapa  Pemilik  dan  Penghuni  yang  tidak  saling  mengenal  namun  mempunyai  satu  kepentingan  yang  sama
8 Pasal 1 angka 1 UUPK UU No. 8 Tahun 1999 tentang perlindungan konsumen
9 Soerjono Soekanto dan Sri Mamudji, Penelitian Hukum Normatif (Suatu Tinjauan Singkat) , Rajawali Pers, Jakarta: 2001, hlm. 13- 14.
10 Soemitro, Metodologi Penelitian Hukum , Rineka Cipta, Jakarta, 1990, hlm. 10.
Liana  Tanudjaja  Tarsis. Perlindungan  Kepastian  Hukum  Bagi  Penghuni  dan  Pemilik  Satuan  Rumah  Susun  Dalam Pengelolahan Rumah Susun di Jakarta
dalam  mengelola  rumah  susun,  dengan  diwakili  oleh  organ-organ  yang  berhak  mewakili  PPPSRS  baik  dalam pengadilan,  maupun  di  luar  pengadilan.Status  badan  hukum  PPPSRS  adalah  Perhimpunan.  Perhimpunan  adalah badan  hukum  yang  terdapat  dalam  Pasal  1653  KUHPerdata  dan  Pasal  1654  KUHPerdata,  bahwa  perhimpunan adalah  perkumpulan,  baik  perkumpulan  itu  diadakan  atau  diakui  oleh  kekuasaan  umum,  maupun  perkumpulan  itu diterima  sebagai  yang  diperbolehkan  atau  telah  didirikan  untuk  suatu  maksud  yang  tidak  bertentangan  dengan undang-undang atau kesusilaan, serta semua perkumpulan yang sah adalah seperti halnya dengan orang-orang yang melakukan tindakan-tindakan perdata, dengan tidak mengurangi peraturan-peraturan umum, dalam mana kekuasaan itu telah diubah, dibatasi atau ditundukkan pada acara-acara tertentu
Pengembang  (developer)  adalah  pelaku  usaha  yang  diartikan  sebagai  perusahaan  yang  bergerak  dalam bidang  pengadaan  perumahan.  Menurutnya  Undang-Undang  Nomor  20  Tahun  2011  bahwa  pengembang menginginkan  apartemen  atau  rusun  yang  dibangunnya  bisa  terus  terjaga  dan  terkelola  dengan  baik.  Jika pengelolaannya tidak baik, maka nama pengembang yang akan tercoreng dan sulit untuk membangun atau menjual produk apartemen di masa yang akan datang.
Pembentukan P3SRS dalam mengelola Rusun mendapat reaksi sebagai berikut:
a) Developer  merasa  mereka  memiliki  turut  memiliki  kepemilikan  atas  unit-unit  kondominium  hotel  yang jumlahnya  cukup  besar,  sehingga  mereka  dapat  melakukan  penundaan  dalam  pembentukan  perhimpunan penghuni.
b) Melakukan  monopoli  suara  pada  perhimpunan  penghuni  oleh  developer  yang  berusaha  menguasai  seluruh  hak suara  perhimpunan  penghuni  juga  perlu  diawasi  oleh  Pemerintah.  Upaya  memonopoli  suara  tersebut  umumnya dilakukan  developer  karena  developer  menyadari  bahwa  pengelolaan  Rusun  mendatangkan  keuntungan  yang besar.
c) Tidak  segera  memfasilitasi  terbentuknya  P3SRS  tetapi  memanfaatkan  celah  peraturan  dengan  menyebutkan, P3SRS  baru  bisa  dibentuk  jika  penghuni  apartemen  sudah  mencapai  minimal  5  tower.  Namun  yang  dibangun hanya 4 tower ternyata satu towernya diperuntukan untuk ruko atau kantor sehingga fungsinya tidak tercapai.
d) Menghambat  pembentukan  P3SRS.  Developer  menghambat  pembentukan  P3SRS  dengan  beberapa  alasan diantaranya adalah ingin menaikkan IuranPerawatan Lingkungan (IPL) yang besarnya tanpa didiskusikan dengan penghuni.
e) Peran  strategis  P3SRS  tampaknya  membuat  banyak  pengembang  apartemen  berupaya  mengendalikan pembentukan badan tersebut seperti mengulur-ulur waktu pembentukan P3SRS
f) Membentuk P3SRS sepihak tanpa sepengetahuan warga. Mereka melakukan itu dengan memanfaatkan hak suara yang didasarkan kepada jumlah unit yang dimiliki dan surat kuasa yang diberikan kepada pengembang.
g) Memunculan dua versi P3SRS disebabkan oleh kerancuan pemahaman terhadap Pasal 74 dan 75 dalam Undang- Undang  Rusun.  Pasal  74  menyatakan,  pemilik  dan  penghuni  wajib  membentuk  P3SRS  sedangkan  Pasal  75 memerintahkan  pengembang  memfasilitasi  pembentukan  P3SRS.  Akibatnya,  kedua  pihak  merasa  yang  paling berhak  membentuk  P3SRS.  Pemilik  dan  penghuni  yang  wajib  membentuk  P3SRS  sementara  pengembang menganggap pengembang yang harus memfasilitasi pembentukannya.
h) Pengembang  kali  ini  juga  tak  bisa  berleha-leha  dalam  memfasilitasi  pembentukan  P3SRS  dengan  dalih  semua unit belum terjual atau bahkan tidak akan menjual semua unitnya.
Berdasarkan Asosiasi Penghuni Rusun Seluruh Indonesia (APERSSI), terdapat 7 pokok permasalahan yang selama inii terjadi antara pemilik Rusun dan developer.
1. Serah terima unit apartemen/Rusun tidakk disertai kelengkapan dokumen seperti tata tertib hunian, salinan IMB, Sertifikat  Laik  Fungsi  (SLF),  pertelaan,  sertifikatt  hak  milik  Sarusun  (Sarusun)  atau  sertifikat  kepemilikann bangunan gedung; dan akta jual beli.
2. Status tanah tidak disampaikan pada para pemilik/penghuni, belum ada kejelasan status tanah bersama.
3. Penetapan  iuran  pengelolaan  lingkungan  (IPL),  pengelolaan  dana,  dan  pemberian  sanksi  kepada  pemilik  oleh pengembang, tidak transparan dalam pengelolaan Rusun.
4. Campur tangan pelaku pembangunann dalam pembentukan P3SRS, penunjukan pengurus dan pengawas P3SRS, dan penunjukann pengelola.
5. Adanya PPJB Sarusun tidak dilaksanakan di hadapan notaris dan PPJB telahh lunas dibayar namun pengembang belum mau membuat Akta Jual Beli dihadapan PPAT.
6. Tidak transparan dalam penetapan besarann dana endapan (sinking fund) dan penggunaannya.
7. administrasi keuangan yang tidak transparan.
Dalam mencapai penyelenggaraan Rusun maka perlu koordinasi P3SRS bersama developer, pemilik unit dan billing  manajemen  dalam  pengelolaan  Rusun.  Sehingga,  P3SRS  dibentuk  dengan  harapan  bahwa  P3SRS  dapat mewakili seluruh kepentingan dari beberapa Pemilik dann Penghuni yang tidak saling mengenal namun mempunyai
Liana  Tanudjaja  Tarsis. Perlindungan  Kepastian  Hukum  Bagi  Penghuni  dan  Pemilik  Satuan  Rumah  Susun  Dalam Pengelolahan Rumah Susun di Jakarta
satu  kepentingan  yang  sama  dalam  mengelola  Rusun,  dengan  diwakili  oleh  organ-organ  yang  berhak  mewakili P3SRS baik dalam pengadilan, maupun di luar pengadilan.
Pembangunan  rumah  susun  yang  telah  dilaksanakan,  maka  dapat  dilaksanakan  ditandai  dengan  adanya sertifikat laik fungsi dan sertifikat hak milik satuan rumah susun dan sertifikat kepemilikan bangunan gedung satuan rumah  susun.  Rumah  susun  komersial  penguasaannya  dapat  dimiliki  dengan  jual  beli  atau  sewa.  Penguasaan  baik rumah susun harus dilakukan dengan pembuatan akta-akta yang dibuat dihadapan pejabat yang berwenang baik itu Notaris atau Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) perjanjian yang dibuat juga harus didaftarkan pada Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun (PPPSRS). Pasal 74 (1) yang memberikan kewajiban untuk mendirikan P3SRS yang telah berbadan hukun.
Pembentukan P3SRS ini difasilitasi oleh pelaku pembangunan/pelaku usaha. Sebelum terbentuknya P3SRS oleh UU No 20 Tahun 2011 pelaku pembangunan/pelaku usaha wajib megelola rumah susun sebagai masa transisi. Masa transisi tersebut hanya berlaku sampai satu tahun sejak penyerahan pertamakali sartuan rumah susun kepada pemilik.  Pembentukan  satuan  rumah  susun  secara  definitif  belum  juga  terlaksanakan.  Hal  ini  bukan  berarti  tanpa usah  tetapi  terkendala  dengan  beberapa  faktor.  Dengan  di  undangkannya  UU  No  20  Tahun  2011seharusnya  telah terhitung  dalam  jangka  satu  tahun  telah  terbentuk  P3SRS  yang  definitif.  Kendala  pembentukkan  P3SRS  tersebut ternyata terdapat beberapa kendala diantaranya belum terbentuknya peraturan pelaksana dari UU No. 20 Tahun 2011. Diantaranya  peraturan  berbentuk  Peraturan  Pemerintah  (PP),  PP  yang  ada  sekarang  ini  adalah  PP  yang  masih didasarkan peraturan yang lama yaitu UU No. 16 Tahun 1985.
Konsumen  pada  rumah  susun  adalah  masyarakat  yang  membeli  barang  berupa  sarutan  rumah  susun  yang beli  pada  pelaku  pembangunan/pelaku  usaha  dan  juga  penghuni.  Penghuni  adalah  orang  yang  menempati  sarusun, baik sebagai pemilik maupun bukan pemilik. pembentukan UUPK adalah:
1. Meningkatkann kesadaran, kemampuan dan kemandirian konsumen untuk melindungi diri;
2. Mengangkat harkat dan martabat konsumen dengan cara menghindarkannya dari ekses negatif pemakaian barang dan/atau jasa;
3. Meningkatkan  pemberdayaan  konsumen  dalam  memilih,  menentukan,  dan  menuntut  hakhaknya  sebagai konsumen;
4. Menciptakan  sistem  perlindungan  konsumen  yang  mengandung  unsur  kepastian  hukum  dan  keterbukaan informasi serta akses untuk mendapatkan informasi;
5. Menumbuhkan  kesadaran  pelaku  usaha  mengenai  pentingnya  perlindungan  konsumen  sehingga  tumbuh  sikap yang jujur dan bertanggung jawab dalam berusaha;
6. Meningkatkan kualitas barang dan/atau jasa yang, menjamin kelangsungan usaha produksi barang dan/atau jasa, kesehatan, kenyamanan, keamanan, dan keselamatan konsumen.
Pada  konsumen  rumah  susun  salah  satu  hak  yang  terdapat  di  UUPK  tidak  didapatkannnya  yaitu  hak  atas informasi yang benar, jelas, dan jujurr mengenai kondisi dan jaminan barangg  dan/atau jasa. Pembentukan P3SRS berdasarkan Undang-undang No 20 Tahun 2011 Tentang Rumah Susun. Pembentukan P3SRS ini sebagai salah satu perlindungan  bagi  penghuni  dan  pemilik  satuan  rumah  susun.  Tetapi  tentu  saja  pembentukannnya  harus  sesuai dengan undang-undang yaitu yaitu harus definitif (berbadan hukum).
Beberapa pasal berkaitan dengan P3SRS adalah: Pasal 59
 Ayat  1  :  Pelaku  pembangunan  yang  membangun  Rumah  Susun  dalam  masa  transisi sebelum  terbentuknya P3SRS wajib mengelola Rumah Susun.
 Ayat  2  :  Masa  transisi  sebagaimana  dimaksud  pada  ayat  1  ditetapkan  paling  lama  satu  tahun  sejak penyerahan pertama kali Sarusun Kepada pemilik.
Pasal 74
 Ayat 1 : Pemilik wajib membentuk PPPSRS. Artinya yang wajibmembentuk P3SRS hanyalah para pemilik, berdasarkan  hak  suara  yang  dimiliki.  Dalam  Rapat  Umum  Pembentukan  P3SRS  para  pemilik  berhak memberikan suara dalam voting, satu nama satu suara.
 Ayat  2  :  P3SRS  sebagaimana  yang  dimaksud  ayat  1  beranggotakan  Pemilih  dan  Penghuni  yang mendapatkan  surat  kuasa  dari  Pemilik.  Penjelasannya:  Kuasa  Pemilik  kepada  Penghunii  terbatas  pada  Hal Penghunian.  Misalnya  dalam  hal  penentuann  besarnya  iuran  untuk  keamanan,  kebersihann  atau  sosial kemasyarakatan.
Pasal 77
 (2) Dalam hal P3SRS memutuskan sesuatu yang berkaitann dengan kepentingan penghunian rumah susun, setiap  anggota  berhak  memberikan  satu  suara  Penjelasan  Ayat  2  yang  dimaksud  dengan  setiap  anggota memberikan  satu  suara  adalah apabila  Sarusun telah  dihuni,  suara  Pemilik  dapat dikuasakan  kepada  setiap
Liana  Tanudjaja  Tarsis. Perlindungan  Kepastian  Hukum  Bagi  Penghuni  dan  Pemilik  Satuan  Rumah  Susun  Dalam Pengelolahan Rumah Susun di Jakarta
Penghuni  Sarusun.  Apabila  Sarusun  belum  dihuni  setiap  Nama  Pemilik  hanya  mempunyai  satu  hak  suara walaupun pemilik bersangkutan mempunyai lebih dari satu Sarusun.
Apabila  pelaku  pembangunan  masih  mempunyai  unit  Sarusun  yang  belum  terjual  maka  secara  otomatis berlaku  sebagai  pemilik  dengan  satu  hak  suara.  Dia  juga  bisa  memberikan  hak  suara  dalam  voting  pembentukan P3SRS  dan  pemilihan  pengurus  PPPSRS,  apabila  yang  datang  ikut  rapat  adalah  Direktur  Perseroan.  Bisa  juga Perseroan memberikan Surat Kuasa Kepada orang lain, dan  ia akan memiliki satu suara dalam voting.
Hukum yang dipaparkan diatas, para Pemilik telah cukup memiliki senjata Hukum untuk membentuk P3SRS dan  memilih  Pengurus  P3SRS  diantara  para  pemilik.  Sehingga  inilah  satu-satunya  pembentukan  P3SRS  yang  sah menurut  Hukum.  Direktur  Perseroan  pelaku  pembangunan  berhak  memilih  dengan  satu  suara  dan  berhak  dipilih sebagai Pengurus P3SRS apabila dia menghuni Sarusun itu. Tetapi karyawan lainnya, dia hanya bisa hadir sebagai Pemegang kuasa bila ia juga menghuni, tetapi tidak memiliki hak suara dalam voting pembentukan P3SRS maupun pemilihan  pengurus  PPPSRS.  Tetapi  apabila  tidak  menghuni  sama  sekali  berarti  tidak  punya  hak  suara  sebagai pemilik  ataupun  sebagai  Pemegang  Surat  kuasa.  Yang  punya  hak  memilih  dan  dipilih  hanyalah  Pemilik  yang menghuni.
Sangat  jelas  bahwa  pelaku  pembangunan,  walaupun  didukung  seluruh  karyawannya  secara  Hukum  tidak berhak membentuk P3SRS atau menguasai kursi Pengurus PPPSRS. Bagaimana mungkin, hanya memiliki satu hak suara dalam voting Pembentukan P3SRS atau pemilihan Pengurus PPPSRS. Kenyataannya sampai sekarang pelaku pembangunan  membentuk  P3SRS  dan  menempatkan  karyawannya  sebagai  Pengurus.  Hal  ini  merupakan pelanggaran Hukum yang telah dijelaskan diatas. Juga P3SRS cacat Hukum yang telah dibentuk itu telah berserikat didalam PPPSRS. Pentingnya pembentukan P3SRS ini sehingga perlu di dorong pembentukkannya sehingga wajar bila UU No. 20 Tahun 2011 memberikan pernyataan agar pelaku pembangunan/pelaku usaha memberikan fasilitas untuk pembentukan PPPSRS.
Belum  terbentuknya  P3SRS  disebabkan  beberapa  kendala  yang  telah  sehingga  proses  pembentukan  juga belum terlaksanakan. Hal ini dapat dilihat proses atau tahapan pembentukan PPSRS pada Pasal 4, yaitu: 1. Sosialisasi kepenghunian
Sosialisasi kepenghunian wajib dilakukan oleh pelaku pembangunan termasuk pengelolaan rusunami, serta hak dan kewajiban penghuni dalam pembentukan PPSRS. Sosialisasi kepenghunian dilakukan pada saat sarusun milik mulai dipasarkan kepada calon pemilik. Pelaksanaan sosialisasi kepenghunian oleh pelaku pembangunan bisa melibatkan organisasi  sosial  kemasyarakatan  atau  organisasi  profesional.  MIM  belum  melaksanakan  sekalipun  mengenai sosialisasi  ini  sehingga  wajar  jika  para  penghuni  dan  pemilik  belum  juga  mengetahui  kewajiban  serta  hak-haknya yang didasrkan pada undang-undang 2. Pendataan pemilik dan/atau penghuni
Pendapatan penghuni atas sarusun milik dilakukan oleh pelaku pembangunann sesuai prinsip kepenghunian yang sah. Syarat  keanggotaann  adalah  surat tanda  bukti  kepemilikan  saurusun  milik.  Pendataan  penghuni harus  diperbaharui sekurang-kurangnya tiap 6 (enam) bulan. Pendataan penghuni disusun oleh pelaku pembangunan dijadikan sebagai dasar  penyelenggaraan  musyawarah  penghuni.  Data  kepemilikan  satuan  rumah  susun  hanya  ada  pada  badan pengelola saat ini dan data tersebut tidak dapat diakses oleh pemilik dan penghuni lainnya.
3. Pembentukan panitia musyawarah
Pelaku  pembangunan  memfasilitasii  penyelenggaraan  pembentukan  panitia  musyawarah  dan  diselenggarakann maksimal  1  (satu)  tahun  sejak  penyerahaan  sarusun  milik  yang  pertama.  Biaya  penyelenggaraan  pembentukan panitia musyawarah yang pertama kali dibebankan kepada pelaku pembangunan.
4. Tugas panitia musyawarah
Panitia  musyawarah  bertugas  menyelenggarakan  musyawarah  dan  bertanggung  jawab  kepada  pemilik  dan/atau penghuni  dan  panitia  musyawarah  sekurangkurangnya  harus  terdiri  dari  ketua,  sekretaris,  dan  bendahara.  Susunan panitia musyawarah dapt dilengkapi dengan seksi seksi dan staff/anggota seksi sesuai kebutuhan.
5. Kegiatan panitia musyawarah
Panitia musyawarah menyelenggarakan kegiatankegiatan untuk membahas dan menyiapkan:
a. Materi naskah-naskah yang akan dibahas dan diputuskan dalam musyawarah.
b. Rancangan keputusan keputusan musyawarah.
c. Kegiatan teknis penyelenggaraan musyawarah.
Dari  uraian  di  atas jelas  pemilik  dan  penghuni sama  sekali tidak  mampu  untuk membentuk  P3SRS  karena keterbatasan dan ketidaktahuan akan hukum yang berlaku. Pemilik dan penghuni perlu melakukan perjuangan lebih untuk melindungi hak mereka atas kepemilikan satuan rumah susun. Pemilik dan/atau penghuni satuan rumah susun mempunyai hak dan kewajiban yang diatur oleh Peraturan Pemerintah No. 4 Tahun 1988 tentang Rumah Susun.
Selain hak yang diatur dalam pasal di atas, penghuni yang juga merupakan anggota Perhimpunan Penghuni Rumah  Susun  juga  mempunyai  hak  suara.  Penghuni  dapat  mengunakan  hak  suara  ini  dalam  kegiatan  rapat  umum anggota perhimpunan penghuni. Hak suara ini terbagi dalam dalam tiga (3) kategori, yaitu:
Liana  Tanudjaja  Tarsis. Perlindungan  Kepastian  Hukum  Bagi  Penghuni  dan  Pemilik  Satuan  Rumah  Susun  Dalam Pengelolahan Rumah Susun di Jakarta
1. Hak Suara Penghunian
2. Hak Suara Pengelolaan
3. Hak Suara Pemilikan

## SIMPULAN
Berdasarkan uraian di atas, maka dapat ditarik kesimpulan antara lain:
1. Seperti yang sudah dijelaskan dan diatur di Undang-Undang No. 20 Tahun 2011 jo Peraturan Pemerintah No. 4 Tahun  1988,  bahwa  tujuan  utama  dibentuknya  PPPSRS  adalah  untuk  melakukan  tindakan  hukum  yang diperlukan untuk kepentingan Pemilik dan Penghuni satuan rumah susun, maka sudah kewajiban dari PPPSRS untuk  memantau  dan  mengurus  segala  bentuk  pengurusan  Sertifikat  Hak  Milik  Atas  Satuan  Rumah  Susun, berikut  pengurusan  perpanjangan  sertifikat  dan  pembaharuan  sertifikatnya  sesuai  dengan  jenis  tanah  dimana rumah  susun  itu  dibangun.Tetapi  Perlindungan  bagi  pemilik  dan  penghuni  satuan  rumah  susun  mampu melindungi  P3SRS  namun  belum  maksimal  hal  ini  disebabkan  adanya  pihak  pengembang  masih  belum  rela melepaskan pengelolaan rumah susun. Untuk itu pemilik dan penghuni perlu melakukan perjuangan lebih untuk melindungi hak mereka atas kepemilikan satuan rumah susun.
2. Perlunya  edukasi  dan  bimbingan  yang  menjelaskan  bahwa  Pengembang  seharusnya  memfasilitasi  P3SRS dengan  itikad  baik  untuk  terbentuk  dengan  mensosialisasikan  kepada  Pemilik  dan  Penghuni  Rusun    tentang tanggung jawab dan keberadaan P3SRS yang di tujukan dari warga dan untuk warga, sehingga hunian menjadi asri dan nyaman dan bukan untuk keuntungan pengembang melainkan untuk warga atau penghuni yang tinggal di rumah susun.
3. Kurangnya kejelasan dan ketegasan dalam peraturan dalam pengaturan P3SRS sehingga mengakibatkan adanya tindakan pengembang terus ikut mengelolanya dan membawa dampak merugikan bagi Pemilik dan Penghuni.

## DAFTAR PUSTAKA
Adrian Sutedi, Hukum Rumah Susun & Apartemen, Sinar Grafika, Jakarta, 2012 Andi Hamzah. Dasar-Dasar Hukum Perumahan . Jakarta: Rineka Cipta, 1990,
Arie. S. Hutagalung, Kondominium dan Permasalahannya (edisi revisi), Badan Penerbit   FHUI, Jakarta, 2007 Bachtiar, Pengantar Teori Hukum, Multi Karya Ilmu, Bandung, 1983 Boedi Harsono, Berbagi Masalah Hukum Bersangkutan dengan Rumah Susun dan Pemilikan Satuan Rumah Susun,
Majalah Hukum dan Pembangunan Desember 1986 Imam Koeswahyono, Hukum Rumah Susun: Suatu Bekal Pengantar Pemahaman, Bayumedia, Malang, 2004 Martin  Roestamy,  Konsep-Konsep  Hukum  Kepemilikan  Properti  Bagi  Asing,  dihubungkan  dengan  Hukum Pertanahan, Alumni, Bandung, 2011 Soerjono Soekanto dan Sri Mamudji, Penelitian Hukum Normatif Soemitro, Metodologi Penelitian Hukum, Rineka Cipta, Jakarta, 1990 Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 Tentang Rumah Susun Undang-Undang Nomor. 8 Tahun 1999 tentang perlindungan konsumen