Abstrak—Gedung  Flamingo  Surabaya  yang  terletak  di  Jalan Raya  Genteng  Kali  No.  51-53  Kecamatan  Genteng,  dengan luas  tanah  sebesar  2.200  m²  dan  luas  bangunan  1.500  m², semula  merupakan  gedung  serbaguna  yang  memiliki  fungsi sebagai  gedung  untuk  acara  seperti  pernikahan,  ulang  tahun, sampai  acara rekrutmen  pekerjaan  sebuah  perusahaan.  Sejak tahun  2020  gedung  tersebut  tidak  berfungsi  lagi,  yang  berarti gedung  tidak  lagi  sebagai  properti  komersial.  Nilai  lahan untuk  properti  non  komersial  tidak  setinggi  nilai  lahan  untuk properti komersial. Dengan lokasi yang sangat strategis, sangat disayangkan  apabila  nilai  lahan  untuk  gedung  tersebut  tidak bisa  tinggi.  Oleh  karena  itu  diperlukan  analisa  kemungkinan alternatif  penggunaan  dari  lahan  Gedung  Flamingo  untuk mengetahui  penggunaan  yang  menghasilkan  nilai  lahan tertinggi dengan metode Highest and Best Use (HBU). Metode HBU ini  meliputi aspek legal, aspek fisik, aspek finansial, dan produktivitas  maksimum.  Aspek  legal  menganalisis  zoning. Aspek  fisik  menganalisis  ukuran,  bentuk  dan  kegunaan, aksesibilitas,  utilitas,  serta  perencanaan  bangunan.  Aspek finansial menganalisis kelayakan finansial. Analisa produktivitas maksimum untuk mengetahui alternatif properti yang menghasilkan nilai lahan tertinggi dan terbaik. Dari hasil analisa  menggunakan  metode  HBU  didapatkan  nilai  eksisting properti  sebesar  Rp.  113.496.377.508.  Sedangkan  hasil  analisa untuk alternatif penggunaan lain didapatkan bahwa alternatif hotel  merupakan  alternatif  penggunaan  yang  memiliki  nilai lahan  tertinggi  dan  terbaik  dengan  nilai  lahan  sebesar  Rp. 278.579.997.176.
Kata  Kunci—Gedung  Flamingo,  Highest  and  Best  Use,  Nilai Lahan, Properti Komersial.

## I. PENDAHULUAN
EDUNG  serbaguna  adalah  suatu  bangunan  fasilitas pendukung  yang  dimanfaatkan  masyarakat  sebagai tempat  untuk  berbagai  macam  kepentingan  seperti  acara pernikahan,  ulang  tahun,  maupun  acara  sejenis  lainnya. Gedung  serbaguna  umumnya  terdapat  pada  kota-kota  besar di  Indonesia.  Kota  Surabaya  termasuk  salah  satu  kota yang hingga  saat  ini  masih  menggunakan  gedung  serbaguna sebagai tempat untuk mengadakan acara karena harga sewa yang  relatif  terjangkau.  Salah  satu  gedung  serbaguna  yang ada di Surabaya adalah Gedung Flamingo.
Gedung  Flamingo  terletak  di  Surabaya  Pusat  tepatnya  di Jalan  Raya  Genteng  Kali  No.  51-53,  Kecamatan  Genteng, Kota Surabaya. Gedung ini didirikan pada tahun 1992. Pada tahun  2008,  Flamingo  berubah  menjadi  restoran  dengan konsep  tradisional  yang  dinamakan  Wakul  Nasi  Flamingo. Sejak  tahun  2020  gedung  dengan  luas  lahan  sebesar  2.200 m² dan luas bangunan sebesar 1.500 tersebut tidak berfungsi lagi  sehingga  gedung  tersebut  bukan  lagi  sebagai  properti komersial.  Nilai  lahan  untuk  properti  non  komersial  tidak setinggi  nilai  lahan  untuk  properti  komersial.  Ditinjau  dari segi lokasi, gedung tersebut terletak pada lokasi yang sangat
strategis. Tetapi akan sangat disayangkan apabila nilai lahan untuk  gedung  tersebut  tidak  bisa  tinggi.  Oleh  karena  itu perlu  dilakukan  analisa  terhadap  lahan  Gedung  Flamingo yang dapat memberikan nilai lahan tertinggi dan terbaik.
Salah  satu  cara  untuk  menentukan  nilai  lahan  adalah dengan menggunakan metode Analisa Highest and Best Use (HBU).  Analisa  HBU  yang  digunakan  adalah  analisa  HBU untuk lahan terbangun. Analisa HBU untuk lahan terbangun adalah analisa terhadap lahan yang diatasnya telah dilakukan pengembangan  atau  telah  dibangun  sebuah  properti  dengan mempertimbangkan apakah properti tersebut perlu dibiarkan, direnovasi, atau dirobohkan.
Metode  HBU  diharapkan  dapat  memberikan  dan mempertimbangkan  berbagai  jenis  alternatif  penggunaan properti  yang  paling  optimal  serta  dapat  mengetahui alternatif  properti  yang  dapat  memberikan  nilai  lahan tertinggi dan  terbaik  pada  lahan Gedung Flamingo. Analisa HBU meliputi aspek legal yang menganalisis zoning, aspek fisik menganalisis ukuran, bentuk dan kegunaan, aksesibilitas, utilitas, serta perencanaan bangunan, dan aspek finansial  menganalisis  kelayakan  finansial.  Kemudian menganalisa  produktivitas  maksimum  untuk  mendapatkan nilai  lahan  tertinggi.  Denah  Gedung  Flamingo  ditampilkan pada Gambar 1.

## II. TINJAUAN PUSTAKA
A. Penilaian Properti
Properti adalah konsep hukum yang mencakup kepentingan,  hak  dan  manfaat  yang  berkaitan  dengan  suatu kepemilikan.  Properti  terdiri  atas  hak  kepemilikan,  yang memberikan  hak  kepada  pemilik  untuk  suatu  kepentingan tertentu  atau  sejumlah  kepentingan  atas  apa  yang dimilikinya.  Penilaian  properti  adalah  suatu  proses  analisa yang  dilakukan  oleh  seorang  penilai  yang  mengestimasi

## Analisa Highest and Best Use pada Lahan Terbangun Gedung Flamingo Surabaya
Safira Rachmasari Damayanti dan Retno Indryani Departemen Teknik Sipil, Institut Teknologi Sepuluh Nopember Surabaya (ITS)
e-mail : retno_i@ce.its.ac.id
G
Gambar 1.  Denah Gedung Flamingo.
nilai suatu properti yang berwujud maupun tidak berwujud.

## B. Metode Penilaian Properti
Ada  3  metode  yang  digunakan  dalam  penilaian  properti, yaitu  metode pendekatan  data  pasar,  pendekatan  biaya, dan pendekata pendapatan.

## 1) Metode Pendekatan Data Pasar
Pendekatan  perbandingan  harga  pasar  adalah  pendekatan penilaian  yang  mempertimbangkan  penjualan  dari  properti sejenis  atau  pengganti  dan  data  pasar  yang  terkait,  serta menghasilkan  estimasi  nilai  melalui  proses  perbandingan [1].  Dalam  metode  ini  terdapat  beberapa  persyaratan  yang harus  dipenuhi  yaitu  tersedia  minimal  3  (tiga)  data pembanding yang relevan, data relatif baru, dan ukuran atau luasan data pembanding memiliki banyak persamaan dengan kondisi properti yang akan dinilai.

## 2) Metode Pendekatan Biaya
Pendekatan  Biaya  adalah  pendekatan  penilaian  untuk mendapatkan  indikasi  nilai  obyek  penilaian  berdasarkan biaya  reproduksi  baru  atau  biaya  pengganti  baru  pada tanggal  penilaian  setelah  dikurangi  dengan  penyusutan  [1]. Dalam  metode  ini  nilai  properti  didapatkan  dari penjumlahan nilai tanah dengan nilai bangunan. Nilai tanah didapat  dengan  metode  pendekatan  data  pasar.  Sedangkan nilai bangunan didapat dengan menghitung biaya pengganti atau  biaya  produksi  baru  dikurangi  biaya  kerusakan  atau penyusutan yang terjadi.

## 3) Metode Pendekatan Pendapatan
Pendekatan  pendapatan  adalah  pendekatan  penilaian dengan mempertimbangkan pendapatan yang akan dihasilkan  aset  selama  14  (empat  belas)  masa  manfaatnya dan menghitung nilai  melalui  proses kapitalisasi  [1]. Ada 4 (empat)  metode  dalam  pendekatan  pendapatan  yaitu Direct Capitalization (Kapitalisasi  Langsung), Gross  Income Multiplier (Pengali  Pendapatan  Kotor), Residual  Technique (Teknik  Penyisaan),  dan Discounted  Cash  Flow (Arus  Kas Terdiskonto).

## C. Jenis Highest and Best Use
Jenis Highest and Best Use dapat dilakukan pada 2 objek, yaitu pada tanah kosong maupun pada tanah yang terbangun dengan penjelasan sebagai berikut:
1) Analisa  Highest  and  Best  Use  Pada  Lahan  Kosong (HBU as Though Vacant)
Kegunaan tertinggi dan terbaik dari sebuah lahan kosong
adalah  kegunaan  yang  menghasilkan  nilai  lahan  tertinggi dengan lahan yang belum dibangun atau lahan pembongkaran.

## 2) Analisa Highest and Best Use Pada Lahan yang Sudah Dikembangkan (HBU Property as Improved)
Kegunaan  tertinggi  dan  terbaik  dari  sebuah  lahan  yang telah  dikembangkan  adalah  lahan  yang  diatasnya  telah dibangun  atau  dikembangkan  sebuah  properti  dan  apakah properti  tersebut  bernilai  lebih  dengan  atau  tanpa pengembangan  dengan  mempertimbangkan  apakah  properti tersebut  perlu  dipertahankan,  direnovasi,  atau  dibangun ulang.

## D. Kriteria Highest and Best Use
HBU memiliki 4 (empat) kriteria yang perlu diperhatikan dalam analisa penggunaan tertinggi dan terbaik yaitu:

## 1) Aspek Legal
Kegunaan  yang  diijinkan  menurut  peraturan-peraturan yang  berkaitan  dalam  aspek  legal  seperti zoning.  Zoning adalah peruntukkan bangunan apa saja yang boleh dan tidak boleh  didirikan  pada  lahan  tersebut  sesuai  dengan  Rencana Tata Ruang Kota (RTRK) Kota Surabaya.

## 2) Aspek Fisik
Kegunaan yang dapat dibangun diatas tanah tersebut yang meliputi ukuran dan bentuk  lahan, aksesibilitas,  utilitas  dan perencanaan  bangunan  dengan  memperhatikan  batasan- batasan yang terdapat dalam building code.

## 3) Aspek Finansial
Kegunaan  yang  dapat  menghasilkan  pendapatan  dan tingkat  pengembalian  yang  layak  dengan  analisa  biaya investasi,  pendapatan,  pengeluaran,  serta  aliran  kas  atau cash flow.

## 4) Produktivitas Maksimum
Diantara  beberapa  penggunaan  yang  dalam  aspek finansial  layak,  penggunaan  yang  menghasilkan  nilai residual tertinggi dan konsisten dengan tingkat pengembalian  yang  dijamin  pasar  merupakan  penggunaan tertinggi dan terbaik [2].

## III. METODOLOGI
Penelitian ini menggunakan analisa Highest and Best Use untuk  menentukan  alternatif  penggunaan  yang  memberikan nilai  lahan  tertinggi  dan  terbaik  pada  lahan  Gedung Flamingo  Surabaya  dengan  meninjau  aspek  legal,  aspek fisik,  aspek  finansial,  serta  produktivitas  maksimumnya. Selain  itu,  dalam  penelitian  ini  juga  menganalisa  nilai properti eksisting dengan menggunakan metode pendekatan biaya.
Dalam  melakukan  sebuah  penelitian,  maka  perlu  adanya pengumpulan  data  sebagai  penunjang  penelitian  tersebut. Data  yang  digunakan  dalam  penelitian  ini  meliputi  data primer  dan  data  sekunder.  Data  primer  diperoleh  dari pengamatan langsung di lapangan. Sedangkan data sekunder diperoleh  dari  berbagai  sumber  data  dan  peraturan  yang telah  ada.  Penjelasan  data  penelitian  beserta  sumber  data akan  dijelaskan  pada  Tabel  1,  sedangkan  proses  dan  tahap dalam penelitian terdapat dalam Gambar 2.
Tabel 1. Data Penelitian No Variabel Data Sumber Data dan Teknik Pengumpulan 1 Aspek Legal Zoning Dinas Cipta Karya dan Tata Ruang Kota Pemerintah Surabaya 2 Aspek Fisik  a. Ukuran Lahan b. Bentuk dan Kegunaan c. Aksesibilitas d. Utilitas e. Building Code
Dinas Cipta Karya dan Tata Ruang Kota Pemerintah Surabaya, Pemilik Lahan dan Pengamatan Langsung 3 Aspek Finansial a. Harga Lahan b. Upah c. Biaya Listrik dan Air a. Properti Pembanding
b. PT. PLN dan PDAM

## IV. ANALISA DAN HASIL

## A. Analisa Nilai Properti Eksisting
Analisa  ini  dilakukan  guna  mengetahui  nilai  properti untuk  penggunaan  saat  ini  sebelum  menganalisa  alternatif penggunaan  lain.  Untuk  mencari  nilai  properti  eksisting
digunakan  metode  pendekatan  biaya  dimana  nilai  properti diperoleh  dari  nilai  tanah  ditambah  nilai  bangunan.  Nilai bangunan  didapat  dari  biaya  bangunan  baru  melalui perhitungan  biaya  investasi  bangunan  dikurangi  dengan penyusutan  yang  terjadi.  Biaya  bangunan  baru  mengacu pada  Peraturan  Menteri  Pekerjaan  Umum  dan  Perumahan Rakyat  Nomor  22  Tahun  2018  tentang  Pembangunan
Latar Belakang
Sejak tahun 2020 Gedung Flamingo tidak berfungsi lagi, namun lokasi sangat strategis,

## Identifikasi Masalah
Nilai properti Gedung Flamingo saat ini dan apakah alternatif penggunaan yang memiliki nilai lahan lebih tinggi dari penggunaan saat ini
Tinjauan Pustaka 1. Konsep dan Jenis Properti
2. Konsep Analisa Highest and Best Use 3. Penelitian Terdahulu

## Pengumpulan Data
1. Peraturan-peraturan bangunan
2. Studi Banding Properti
Analisa Data
1. Mencari nilai properti eksisting 2. Alternatif penggunaan yang memiliki nilai lahan tertinggi dari penggunaan saat ini Nilai properti eksisting dengan metode pendekatan biaya Pemilihan Alternatif Penggunaan Aspek Legal Analisa Zoning Aspek Fisik 1. Ukuran Lahan, bentuk dan kegunaan, aksesibilitas, dan utilitas 2. Building Code Aspek Finansial 1. Biaya Investasi 2. Pendapatan 3. Pengeluaran 4. Aliran Kas Produktivitas Maksimum Nilai lahan tertinggi Kesimpulan
Gambar 2. Bagan Alir Penelitian.
Bangunan  Gedung  Negara.  Sedangkan  nilai  tanah didapatkan dari metode pendekatan perbandingan data pasar dan  bisa  disimpulkan  nilai  pasar  untuk  objek  penelitian tanah  sebesar  Rp.  49.920.140  per  m².  Dengan  luas  lahan sebesar  2.200  m²,  maka  nilai  tanah  total  sebesar  Rp. 109.824.308.000.  Perhitungan  nilai  properti  dapat  dilihat pada Tabel 2.

## B. Analisa Alternatif Penggunaan

## 1) Analisa Aspek Legal
Syarat  utama  yang  perlu  dilakukan  adalah  analisa  aspek legal  atau  analisa  terhadap  kelayakan  hukum  maupun peraturan  pemerintah  setempat.  Analisa  ini  bertujuan  untuk menghindari  penyalahgunaan  fungsi  lahan  yang  telah ditetapkan  oleh  pemerintah  setempat  pada  saat  menentukan bangunan apa yang akan dibangun.
Aspek  legal  yang  akan  ditinjau  adalah zoning. Berdasarkan  Peraturan  Daerah  Nomor  8  Tahun  2018 Tentang  Recana  Detail  Tata  Ruang  dan  Peraturan  Zonasi Kota  Surabaya  2018-2038,  lahan  pada  objek  penelitian  di Jalan  Raya  Genteng  Kali  No.  51-53,  Kecamatan  Genteng, Kota Surabaya, diperuntukkan untuk Zona Perdagangan dan Jasa Skala Regional K-5.

## 2) Pemilihan Alternatif
Dalam  menentukan  alternatif  penggunaan  yang  akan digunakan,  pemilihan  alternatif  dalam  penelitian  ini berdasarkan  observasi  di  sekitar  objek  penelitian  untuk mempelajari  properti  apa  yang  berkembang  di  wilayah tersebut.  Kemudian  pemilihan  alternatif  dianalisa  sesuai aspek legal dan aspek fisik. Berdasarkan ketentuan tersebut, maka  alternatif  properti  yang  dapat  diperuntukkan  pada objek  penelitian  yaitu  hotel,  pertokoan,  serta coworking space.
3) Analisa Aspek Fisik
Aspek  fisik  terdiri  dari  ukuran  lahan,  bentuk  dan kegunaan, aksesibilitas, serta utilitas. Pada analisa aspek ini juga  dilakukan  perencanaan  alternatif  properti  yang  dapat diperuntukkan pada objek penelitian.
a. Ukuran Lahan
Lahan Gedung Flamingo memiliki luas sebesar 2.200 m² sehingga memungkinkan digunakan untuk properti komersial.
b. Bentuk dan Kegunaan
Dilihat dari site plan, bentuk  lahan pada objek penelitian yaitu berbentuk trapesium.
c. Aksesibilitas
Berdasarkan  data,  lahan  ini  terletak  di  jalan  arteri sekunder  yaitu  di  Jalan  Raya  Genteng  Kali.  Jalan  pada lokasi objek penelitian  ini sangat mudah untuk diakses dan sering dilewati oleh transportasi umum.
d. Utilitas
Lahan  ini  memiliki  fasilitas  umum  yang  lengkap  dan memadai dikarenakan disekitar lahan telah memiliki saluran listrik,  air  bersih,  serta  sarana  komunikasi  sehingga  dapat
memudahkan  pengguna  yang  akan  menempati  bangunan  di lahan tersebut.
e. Perencanaan bangunan Berdasarkan  pada  persyaratan building  code untuk masing-masing alternatif properti, berikut adalah persyaratan  building  code  untuk  masing-masing  alternatif sesuai  Peraturan  Daerah  Nomor  8  Tahun  2018  Tentang Recana Detail Tata Ruang dan Peraturan Zonasi.
Persyaratan building code untuk hotel yaitu: (1) Koefisien Dasar  Bangunan  :  60%  ;  (2)  Koefisien  Lantai  Bangunan  : 4,2; (3) Koefisien Daerah Hijau : 10% ; (4) Garis Sempadan Bangunan : sisi depan 6 meter, sisi kanan 3 meter, sisi kiri 3 meter, sisi belakang 3 meter.
Persyaratan  building  code  untuk  pertokoan  yaitu:  (1) Koefisien  Dasar  Bangunan  :  60%  ;  (2)  Koefisien  Lantai Bangunan  :  1,8  ;  (3)  Koefisien  Daerah  Hijau  :  10%  ;  (4) Garis  Sempadan  Bangunan  :  sisi  depan  6  meter,  sisi  kanan tidak disyaratkan, sisi kiri 3 meter, sisi belakang 3 meter.
Persyaratan  building  code  untuk coworking  space yaitu: (1) Koefisien Dasar Bangunan : 60% ; (2) Koefisien Lantai Bangunan : 3 ; (3) Koefisien Daerah Hijau : 10% ; (4) Garis Sempadan  Bangunan  :  sisi  depan  6  meter,  sisi  kanan  tidak disyaratkan, sisi kiri 3 meter, sisi belakang 3 meter.

## 4) Analisa Aspek Finansial
Aspek  selanjutnya  yang  akan  dianalisa  adalah  aspek finansial. Analisa ini berfungsi untuk memperkirakan aliran kas  yang  akan  terjadi  pada  alternatif  penggunaan  lain  yang akan direncanakan pada lahan objek penelitian. Pada analisa ini,  hal-hal  yang  perlu  ditinjau  terdiri  dari  biaya  investasi, pendapatan, pengeluaran, dan aliran kas.
a. Biaya Investasi
Perhitungan biaya investasi terdiri dari penjumlahan biaya tanah, nilai bangunan, serta biaya pembongkaran bangunan. Biaya  tanah  didapatkan  dengan  metode  pendekatan  data pasar.
Nilai  bangunan  didapatkan  dengan  biaya  bangunan  baru. Pada  penelitian  ini,  biaya  konstruksi  untuk  penggunaan alternatif  lain  mengacu  pada  Peraturan  Menteri  Pekerjaan Umum  dan  Perumahan  Rakyat  Nomor  22  Tahun  2018 tentang  Pembangunan  Bangunan  Gedung  Negara  yang terdiri dari biaya standar dan non standar.
Biaya  konstruksi  untuk  pekerjaan  standar  dihitung  dari hasil  perkalian  luas  total  bangunan  dengan  standar  harga satuan  per  meter  persegi  tertinggi  yang  berlaku  (HSBGN). Kemudian harga satuan bangunan per meter persegi tersebut akan  dikalikan  dengan  koefisien  atau  faktor  pengali  jumlah lantai sesuai dengan Peraturan Menteri PUPR.
Biaya  pembongkaran  bangunan  dengan  luas  bangunan 1.500  m²  didasarkan  pada  Harga  Satuan  Pokok  Kegiatan (HSPK)  Kota  Surabaya  Tahun  2020  yang  tercantum  dalam Lampiran  II  Keputusan  Walikota  Surabaya  Nomor 188.45/331/436.1.2/2020.  Pada  Tabel  3  terdapat  rincian biaya investasi dari masing-masing alternatif. b. Pendapatan
Perencanaan pendapatan untuk setiap alternatif bangunan berasal  dari  pendapatan  sewa  dan service  charge . Pendapatan  sewa  didapat  dari  harga  sewa  per  m²/  bulan, tingkat hunian, dan luas yang dapat disewakan.
Penentuan harga sewa didasarkan dengan membandingkan  beberapa  harga  sewa  properti  pembanding
Tabel 2. Nilai Properti Eksisting No Uraian Nilai 1 Nilai Pasar Tanah Rp. 109.824.308.000 2 Nilai Bangunan Eksisting Rp. 3.672.069.508 3 Nilai Properti Eksisting Rp. 113.496.377.508
sejenis  di  Surabaya.  Pada  Tabel  4  terdapat  rincian pendapatan  tahun  pertama  dari  masing-masing  alternatif penggunaan.
c. Pengeluaran
Biaya  pengeluaran  terdiri  dari  biaya  operasional  dan biaya  pemeliharaan.  Biaya  operasional  terdiri  dari  biaya listrik,  biaya  air,  dan  gaji  pegawai.  Biaya  pemeliharaan bertujuan  untuk  menjaga  kondisi  gedung  agar  tetap  pada kondisi  baik.  Besarnya  biaya  pemeliharaan  diasumsikan sebesar  15%  dari  service  charge  [3].  Pada  Tabel  5  terdapat rincian pengeluaran pada tahun pertama dari masing-masing alternatif penggunaan.
d. Aliran Kas
Perencanaan arus kas bertujuan untuk mengetahui selisih dari  arus  kas  masuk  dan  arus  kas  keluar  yang  telah diperhitungkan  sebelumnya  yang  akan  menghasilkan pendapatan  bersih  atau  Net  Operating  Income  (NOI). Kemudian  dihitung  Net  Present  Value  (NPV)  dengan  cara menghitung  selisih  Present  Value  biaya  investasi  dengan Present  Value  Net  Operating  Income  (NOI)  di  masa  yang akan datang termasuk Present Value dari Terminal Value.
Apabila  hasil  NPV>0  maka  investasi  dikatakan  layak, namun  apabila  hasil  NPV<0  maka  investasi  tersebut  tidak layak secara finasial.
Direncanakan besarnya tingkat bunga/Minimum Attractive  Rate  of  Return  (MARR)  yang  didapat  dari penjumlahan  safe  rate  dengan  tingkat  resiko.  Safe  rate didapatkan  dari  rata-rata  beberapa  suku  bunga  deposito Bank  di  Indonesia.  Tingkat  resiko  direncanakan  sama dengan  nilai  safe  rate.  Masa  investasi  direncanakan  10 tahun.  Tabel  6  menunjukkan  kesimpulan  analisa  aspek finansial dari masing-masing alternatif penggunaan.

## 5) Analisa Produktivitas Maksimum
Alternatif  yang  layak  secara  legal,  fisik,  dan  finansial akan  dianalisa  produktivitas  maksimumnya  agar  dapat mengetahui  alternatif  dengan  nilai  lahan  tertinggi  dan terbaik. Nilai lahan didapat dengan metode penyisaan tanah dimana  nilai  lahan  adalah  nilai  properti  dikurangi  dengan nilai  bangunan.  Nilai  bangunan  didapat  dari  hasil perhitungan  biaya  investasi.  Nilai  properti  dihitung  dari jumlah Present  Value dari Net  Operating  Income  (NOI) dimasa  yang  akan  datang  ditambah Present  Value dari Terminal  Value.  Terminal  value adalah  NOI  di  akhir investasi  dibagi  dengan  tingkat  kapitalisasi.  Tingkat kapitalisasi  direncanakan  sebesar  6%.  Hasil  analisa produktivitas maksimum dapat dilihat pada Tabel 7.
V. KESIMPULAN/RINGKASAN
Dari hasil analisa yang dilakukan pada Gedung Flamingo dengan luas lahan sebesar 2.200 m², diperoleh nilai properti eksisting sebesar Rp. 113.496.377.508 yang terdiri dari nilai lahan  sebesar  Rp.  109.824.308.000  dan  nilai  bangunan sebesar Rp. 3.672.069.508.
Dari  hasil  analisa  alternatif  penggunaan  didapatkan  3 (tiga)  alternatif  yang  memenuhi  aspek  legal,  aspek  fisik, aspek  finansial,  serta  produktivitas  maksimum.  Alternatif tersebut  adalah  hotel,  pertokoan,  dan coworking  space . Masing-masing  alternatif  penggunaan  tersebut  layak  secara finansial  karena  memiliki  nilai  NPV  lebih  besar  dari  0. Alternatif  penggunaan  yang  telah  layak  secara  finansial kemudian  dianalisa  produktivitas  maksimum  lahannya dengan  hasil  yang  menunjukkan  bahwa  alternatif  hotel memiliki  nilai  lahan  paling  optimal  diantara  alternatif lainnya yaitu sebesar Rp. 278.579.997.176.
Nilai  lahan  semua  alternatif  penggunaan  lebih  tinggi dibandingkan  dengan  nilai  properti  eksisting.  Hasil  ini menunjukkan  perlunya  lahan  dimanfaatkan  untuk  properti komersial,  yang  akan  memberikan  nilai  lahan  lebih  tinggi dari  nilai  properti  yang  tidak  dimanfaatkan  untuk  properti komersial.

## UCAPAN TERIMA KASIH
Penulis  mengucapkan  terima  kasih  kepada  Dinas  Cipta Karya  dan  Tata  Ruang  Kota  Pemerintah  Surabaya  yang telah  membantu  untuk  memperoleh  data-data  yang diperlukan dalam penelitian ini.
Tabel 5.
Rincian Pengeluaran Tahun Pertama Alternatif Penggunaan
Alternatif Total Pengeluaran Hotel Rp. 16.191.339.790 Pertokoan Rp.   4.476.181.306 Coworking Space Rp. 23.416.719.516 Tabel 6.
Analisa Aspek Finansial Uraian Total Pengeluaran Hotel Pertokoan Coworking Space Investasi -Rp. 196.485.056.382 -Rp. 142.468.537.319 -Rp. 146.495.192.459 PV NOI Rp. 337.790.438.188 Rp. 148.382.806.078 Rp. 163.530.927.397 NPV Rp. 141.305.381.806 Rp. 5.914.268.759 Rp. 17.035.734.938 Uji Kelayakan Layak Layak Layak
Tabel 7. Analisa Produktivitas Lahan Uraian Hotel Pertokoan Coworking Space Nilai Properti Rp. 365.021.686.581 Rp. 147.576.193.293 Rp. 163.554.469.964 Nilai Bangunan Rp. 86.441.689.405 Rp. 32.425.170.342 Rp. 36.451.825.482 Nilai Lahan Rp. 278.579.997.176 Rp. 115.151.022.951 Rp.
127.102.644.482
Tabel 3. Biaya Investasi Alternatif Penggunaan
Alternatif Total Biaya Investasi Hotel Rp. 196.485.056.382 Pertokoan Rp. 142.468.537.319 Coworking Space Rp. 146.495.192.459 Tabel 4. Rincian Pendapatan Tahun Pertama Alternatif Penggunaan Alternatif Total Pendapatan Hotel Rp. 24.637.261.005
Pertokoan
Rp.   9.688.896.000 Coworking Space Rp. 32.930.904.000

## DAFTAR PUSTAKA
[1]  Komite  Penyusun  Standar  Penilaian  Indonesia, Kode  Etik  Penilai Indonesia  (KEPI)  &  Standar  Penilaian  Indonesia  (SPI) .  Jakarta:  CV Gelora Karya Bharata, 2013. isbn : 978-602-14430-0-2
[2]  A.  Prawoto, Teori  dan  Praktek  Penilaian  Properti  Edisi  Ketiga .
Yogyakarta: BPFE, 2015. ISBN : 978-979-503-597-8 [3]  J.  S.  Juwana  and  W.  Hardani, Panduan  Sistem  Bangunan  Tinggi : Untuk Arsitek dan Praktisi Bangunan . Jakarta: Erlangga, 2005. ISBN :9789797416850