## FAKTOR PENYEBAB PENYIMPANGAN TATA RUANG PEMBANGUNAN KONDOMINIUM DI KOTA BANDUNG
Agri Chairunisa Isradjuningtias Junior Legal Kantor Hukum email: agri_chairunisa@yahoo.com
disampaikan 5/9/17 – di -review 27/11/17 – diterima 25/12/17 DOI: 10.25123/vej.2687

## Abstract
The Bandung Townhall apparently believed that development of housing apartments (condominium) is the perfect solution to meet housing need of increasing urban population.  However, quite a number of condominiums are constructed disregarding spatial or land use planning or building regulations. By  using  a  socio-legal  approach,  the  author  attempts  highlights  a  number  of  influencing  factors explaining the violation of prevailing laws and regulations pertaining to land use, spatial planning as well as building regulations.
Keywords: spatial plan; condominiums; compliance theory; Urban Spatial Plan Regulation.

## Abstrak
Pemerintah  Kota  kiranya  percaya  bahwa  pembangunan  kondominium  adalah  jawaban  bagi permasalahan  penyediaan  dan  pemenuhan  kebutuhan  tempat  tinggal  masyarakat  kota,  juga  di Kota  Bandung.  Namun  kerap  terjadi  pembangunan  kondominium  menyalahi  peraturan perundang-undangan  yang  terkait  dengan  tata  ruang,  pemanfaatan  tanah  maupun  aturan bangunan.    Metoda  sosio-legal  digunakan  untuk  mengungkap  faktor-faktor  yang  menyebabkan penyimpangan peraturan-peraturan terkait.
Kata kunci: tata ruang; kondominium; teori kepatuhan; RTRWK.

## Pendahuluan
Penelitian  ini  akan  mengobservasi  terjadinya  penyimpangan  tata  ruang dengan studi kasus pembangunan kondominium 1 yang terdapat di kota Bandung.
1 Condominium menurut arti kata berasal dari bahasa Latin yang terdiri dari dua kata, yaitu: ‘ con ’ yang  berarti  bersama-sama  dan  ‘ dominium ’  yang  berarti  pemilikan.  Dalam  perkembangan selanjutnya, kondominium mempunyai arti sebagai suatu  pemilikan  bangunan yang terdiri atas bagian-bagian yang masing-masing merupakan suatu kesatuan yang dapat digunakan dan dihuni secara terpisah, serta dimiiki secara individual berikut bagian-bagian lain dari bangunan itu dan tanah  di  atas  mana  bangunan  itu  terdiri  yang  karena  fungsinya  digunakan  bersama,  dimiliki secara bersama-sama oleh pemilik bagian yang dimiliki secara individual tersebut di atas. Dalam Arie  S.  Hutagalung,  Sistem  Kondominium  Indonesia:  Implikasi  dan  Manfaatnya  bagi Developer/Properti  Owner.  (Makalah  Program  Pendidikan  Lanjutan  Ilmu  Hukum  Bidang Konsultan Hukum dan Kepengacaraan, FH-UI), Jakarta, hlm.1.
Menurut Black’s Law Dictionary , “ Condominium: system of separate ownership of individual units in multiple-unit building” . Susskind v.1136 Tenants Corp., 251 N.Y.S.2sd 321, 327,43 Misc.2d 588.
Penelitian  terfokus  untuk  menyelidiki  faktor-faktor  yang  mempengaruhi penyimpangan tata ruang kota Bandung.
Kecenderungan penyimpangan terhadap tata ruang yang telah ditetapkan dapat  disebabkan  oleh  berbagai  faktor  baik  produk  tata  ruang  maupun  pada tahapan implementasi. Pemantauan dalam bentuk penelitian terhadap tata ruang sangat  diperlukan  untuk  meneliti  apakah  produk  hukum  rencana  tata  ruang tersebut berjalan sesuai dengan pemanfaatannya atau telah terjadi penyimpangan dan  faktor  apa  yang  mempengaruhi  terjadinya  penyimpangan  tersebut. 2 Melalui metode  sosio-legal 3 yaitu  kajian  terhadap  hukum  dengan  menggunakan pendekatan  ilmu  hukum  maupun  ilmu-ilmu  sosial.  Menurut Irianto sosio-legal lebih  dari  studi  hukum  empirik,  karena  ahli  sosio-legal  juga  harus  memiliki pemahaman dan kemampuan analisis mengenai peraturan perundang-undangan, instrumen, dan substansi hukum yang terkait dengan penelitian. 4
Pada dasarnya pemikiran sosio-legal menambahkan (perspektif yang lain) dalam mempertimbangkan proses pembentukan legislasi, penerapan hukum dan penyelesaian  sengketa. 5 Pada  penelitian  dilakukan  dengan  cara  pemetaan  data dihimpun, diolah, dan dianalisis untuk mengetahui faktor yang menjadi penyebab
Henry  Campbell  Black,  M.A,  Black’s  Law  Dictionary,    Revised  Fourth  Edition  by  Publisher’s Editorial Staff, ST. Paul, Minn, West Publishing Co, 1968, hlm. 367
Menurut Kamus Besar Bahasa Indonesia (KBBI) kondominium /kon-do-mi-ni-um/ n apartemen mewah.  Dalam  Pusat  Bahasa  Departemen  Pendidikan  Nasional,  Kamus  Bahasa  Indonesia, Jakarta, 2008, hlm.746.
2 Zubair  Butudoka,  Evaluasi  Pemanfaatan  Ruang  dan  Struktur  Tata  Ruang  Wilayah  Kabupaten Tolitoli, SMARTek, http://download.portalgaruda.org/article.php?article=10630&val=750, terakhir diunduh pada tanggal 7 Agustus 2017.
3 Menurut  Prof.Arief  Sidharta  (dalam  Pendidikan  Sosio-Legal  di  Fakultas  Hukum  Universitas Lampung,  Bandar  Lampung  13  Juni  2014)  “Sosio-Legal,  bukanlah  sosiologi  hukum,  bukan  pula direduksi  menjadi  semata  penelitian  [yuridis]-  empiris,  sosio-legal  mensyaratkan  kemampuan penelitian  hukum  normatif  secara  baik”,  sebagaimana  dikutip  oleh  Herlambang  P.  Wiratraman dalam “Penelitian Sosio-Legal dan Konsekuensi Metodologisnya”, hlm.4.
https://herlambangperdana.files.wordpress.com/2008/06/penelitian-sosio-legal-dalam-tun.pdf terakhir diunduh pada tanggal 19 Juni 2017.
4 Candra  Kusuma,  Penelitian  Interdisipliner  Tentang  Hukum,  Seri  Hukum  dan  Keadilan  Sosial, Epistema Institute, Depok, 2013, hlm.80
5 Sulistiowati  Irianto,  Jan  Michele  Otto,  Sebastiaan  Pompe,  Adriaan  W.  Bedner,  Jacqueline  Vel, Suzan  Stoler,  dan  Julia  Arnscheidt,  Kajian  Sosio-Legal,  Seri  Unsur-Unsur  Penyusun  Bangunan Negara Hukum, Penerjemah Tristam Moelyono, Pustaka Larasan, Jakarta: Universitas Indonesia, Universitas Leiden, Universitas Groningen, 2012, hlm.vii
penyimpangan  tata  ruang  di  kota  Bandung  khususnya  pada  pembangunan kondominium.
Penelitian hukum ini disajikan dalam bentuk observasi letak pembangunan kondominium  di  kota  Bandung  apakah  sesuai  dengan  Rencana  Tata  Ruang Wilayah  kota  Bandung  tahun  2011-2031  (selanjutnya  disingkat  dengan  RTRW kota  Bandung).  Penataan  ruang  wilayah  bertujuan  untuk  tercapainya pemanfaatan ruang yang berkualitas. Untuk itu, diperlukan pengendalian melalui kegiatan pengawasan dan penertiban terhadap pemanfaatan ruang, sebagaimana yang  diamanatkan  dalam  Undang-Undang  Nomor  26  Tahun  2007  tentang Penataan  Ruang,  bahwa  pengawasan  terhadap  pemanfaatan  ruang diselenggarakan  dalam  bentuk  pelaporan,  pemantauan  dan  evaluasi  yang  dapat dilakukan  oleh  Pemerintah  atau  Pemerintah  Daerah  serta  peran  serta masyarakat. 6
Melalui kegiatan pemantauan dan evaluasi, kesesuaian pemanfaatan ruang sesuai dengan fungsi yang telah ditetapkan dapat diwujudkan. Menurut  M. Daud Silalahi, suatu ruang tertentu dapat digunakan untuk berbagai alternatif kegiatan, seperti  pemukiman,  industri,  pertanian,  dan  sebagainya.  Apabila  suatu  kegiatan tertentu  telah  dilakukan  di  suatu  ruang  tertentu,  pada  waktu  yang  sama  tidak dapat dilakukan suatu kegiatan yang lain karena dapat menimbulkan persaingan bahkan konflik dalam pemanfaatan ruang. 7
Penataan  ruang  menggariskan  bahwa  pelaksanaan  pembangunan  di tingkat pusat maupun di tingkat daerah harus sesuai dengan rencana tata ruang yang  telah  ditetapkan.  Dengan  demikian  pemanfaatan  ruang  termasuk  di dalamnya  struktur  ruang  selayaknya  disesuaikan  dengan  rencana  tata  ruang. Kecenderungan  penyimpangan  tersebut  dapat  terjadi  karena  pada  saat penyusunan  produk  rencana  tata  ruang  kurang  memperhatikan  aspek-aspek
6 Undang-Undang RI Nomor 26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang, L.N.R.I. Tahun 2007 Nomor 68, Pasal 55.
Dalam Pasal 1 angka 12, yang dimaksud dengan Pengawasan penataan ruang adalah upaya agar penyelenggaraan  penataan  ruang  dapat  diwujudkan  sesuai  dengan  ketentuan  peraturan perundang-undangan.
7 M.  Daud  Silalahi,  Hukum  Lingkungan  Dalam  Sistem  Penegakan  Hukum  Lingkungan  Indonesia, Alumni, Bandung, 2001, hlm.85.
pelaksanaan  pemanfaatan  ruang  atau  sebaliknya  bahwa  pemanfaatan  ruang kurang  memperhatikan  rencana  tata  ruang  yang  telah  disusun. 8 Oleh  sebab  itu, penting  untuk  mengadakan  penelitian  terkait  faktor  yang  mempengaruhi penyimpangan tata ruang di kota Bandung.
Penelitian  dilaksanakan  dengan  terlebih  dahulu  membandingkan penggunaan tata ruang wilayah dalam RTRW kota Bandung tahun 2011-2031 dan implementasinya.  Setelah  membandingkan  penggunaan  wilayah  tata  ruang pembangunan  akan  disajikan  data  harga  per-unit  dari  kondominium  di  Kota Bandung dengan maksud untuk mengetahui harga rata-rata kondominium di kota Bandung  dan  menyajikan  data  pendapatan  per  kapita  penduduk  kota  Bandung 9 agar  mendapatkan  penjelasan  lebih  terperinci  mengenai  siapa  yang  menjadi konsumen dari kondominium di kota Bandung.
Setelah  mengadakan  perbandingan  antara  pendapatan  per-kapita  dari penduduk kota Bandung dan harga per-unit dari kondominium diharapkan akan mendapatkan  jawaban  dari  permasalahan  yaitu  apakah  faktor  apa  yang mempengaruhi  penyimpangan  tata  ruang  di  Kota  Bandung  dengan  studi  kasus pembangunan kondominium, karena  pada  akhirnya  data  tentang  siapa  yang menjadi konsumen kondominium akan menjawab faktor pasar atau ekonomi yang mempengaruhi penyimpangan tata ruang.
Penyimpangan penataan ruang ini menarik untuk ditelusuri dan diadakan penelitian lebih lanjut karena penulis mendapatkan keterangan dari seorang yang merupakan  salah  satu  pihak  yang  terganggung  dengan  adanya  pembangunan kondominium  yang  berjarak  4  meter  saja  dari  tempat  tinggalnya.  Menurut pengakuan  beliau  bahwa  pembangunan  kondominium  di  sebelah  rumahnya  itu
8 Zubair Butudoka, Supranote 2, hlm.245-246.
9 Menurut  Dumairy  (1999)  Pendapatan  per  Kapita  ( Per  Capita  Income/  PCI )  adalah  pendapatan rata-rata  untuk  masing-masing  penduduk  dalam  satu  periode  tertentu.  Penghitungan pendapatan  per  kapita  adalah  pendapatan  nasional  dibagi  dengan  jumlah  penduduk  dalam sebuah negara. Hal tersebut sebagaimana dikutip oleh Siska Lestari, Vecky A.J Masinambow, dan Mauna  Th.  B  Maramis,  Pengaruh  Jumlah  Penduduk  dan  Pendapatan  Perkapita  Terhadap Penerimaan Pajak Restoran di Kota Manado, Jurnal Berkala Ilmiah Efisiensi, Volume 16 No. 02 Tahun  2016,  Fakultas  Ekonomi  dan  Bisnis,  Universitas  Sam  Ratulangi  Manado,  hlm.309. https://ejournal.unsrat.ac.id/index.php/jbie/article/viewFile/12404/11977  terakhir  di  unduh pada tanggal 30 Agustus 2017.
kurang  sesuai  dengan  peraturan  yang  berlaku  tentang  penataan  ruang  di  kota Bandung.
Pembangunan kondominium yang berada di sebelah rumah penduduk itu bernama  La  Grande  Merdeka  Tamansari,  yang  merupakan  salah  satu kondominium  yang  didirikan  di  kawasan  jalan  Merdeka  dan  jalan  Aceh.  Apabila menelaah  ketentuan  dalam  Rencana  Tata  Ruang  Wilayah  Kota  Bandung  tahun 2011-2031 jalan Merdeka diperuntukan untuk kawasan pusat perbelanjaan bukan untuk  kawasan  penghunian.  Sehingga  letak  kondominium  La  grande  ini  dapat diindikasikan telah menyimpangi tata ruang Kota Bandung.
Berdasarkan  contoh  kasus  dari  seorang  tersebut  sebagai  data  awal membuat  penulis  tertarik  untuk  menelti  lebih  lanjut  apakah  telah  terjadi penyimpangan  dari  apa  yang  telah  ditetapkan  oleh  pemerintah  dalam  Rencana Tata Ruang Wilayah dan faktor apa yang menyebabkan penyimpangan tata ruang.
Penyimpangan  tata  ruang  tidak  hanya  sekedar  penyimpangan  semata tetapi  akibatnya  meluas  kepada  beberapa  aspek  terkait  lainnya.  Keberadaan ruang sangat mempengaruhi kelangsungan hidup manusia, oleh sebab itu dalam melakukan  perencanaan  wilayah  pemanfaatan  dan  pengelolaan  ruang  harus sebijaksana  mungkin  sehingga  keharmonisan  dapat  terwujud  guna  mendukung proses  pembangunan.  Pembangunan  yang  dimaksud  tidak  hanya  sekedar mengadakan  pembangunan,  namun  pada  hakekat  pembangunan  berkelanjutan yang berwawasan lingkungan ( sustainable development ).
Pemasalahan  yang  menyebabkan  penyimpangan  tata  ruang  di  kota Bandung  ini  menarik  untuk  dianalisa,  untuk  mengetahui  faktor  penyebab penyimpangan  tata  ruang  dan  selanjutnya  memberi  masukan  untuk  mendorong pemanfaatan ruang ke arah yang lebih baik.
Pemasalahan  penyimpangan  erat  kaitannya  dengan  kepatuhan.  Pada penelitian  ini  dipilih  satu  teori  yang  paling  berkaitan  dengan  kepatuhan  hukum yaitu  teori  kepatuhan  ( compliance  theory ).  Menurut  Tom  R.  Tyler  terdapat  dua perspektif  dasar  kepatuhan  pada  hukum,  yaitu  instrumental  dan  normatif. Perspektif  instrumental  berarti  individu  dengan  kepentingan  pribadi  dan tanggapan  terhadap  perubahan  yang  berhubungan  dengan  perilaku.  Perspektif
normatif  berhubungan  dengan  moral  dan  berlawanan  dengan  kepentingan pribadi. 10
Teori  kepatuhan  dari  Tyler  ini  dianggap  teori  yang  paling  tepat  untuk dijadikan  pisau  analisis  dalam  melakukan  penelitian  terkait  dengan penyimpangan  tata  ruang  kota  Bandung,  karena  apabila  terjadi  penyimpangan maka  terjadi  ketidakpatuhan  dari  yang  seharusnya.  Selanjutnya  diteliti  pada bagian  mana  terdapat  ketidakpatuhan  yang  mengakibatkan  terjadinya penyimpangan  tata  ruang  di  kota  Bandung  khususnya  pada  pembangunan kondominium. Oleh karena itu, penelitian ini bertujuan tidak hanya untuk melihat dan  menemukan  faktor  penyebab  penyimpangan  tata  ruang,  namun  juga menemukan  penyebab  pangkal  permasalahan  dan  memberikan  solusi  untuk memecahkan masalah.

## Pembahasan
Indonesia  sebagai  negara  berkembang  dewasa  ini  sedang  berupaya menyetarakan diri dengan negara-negara yang dianggap lebih maju dari Indonesia di  segala  bidang.  Upaya  ini  dilakukan  tentunya  agar  Indonesia  menjadi  negara yang  lebih  maju  dari  sebelumnya  dan  tidak  tertinggal  di  era  globalisasi  saat  ini. Salah  satu  upaya  yang  dilakukan  oleh  Indonesia  di  antaranya  melakukan pembangunan di bidang ekonomi, struktur dan infrastruktur.
Pembangunan  rumah  susun  merupakan  salah  satu  alternatif  pemenuhan kebutuhan masyarakat akan pemecahan masalah perumahan dan pemukiman di daerah perkotaan yang pertumbuhannya makin meningkat. Pembangunan rumah susun  dianggap  mampu  meminimalisir  penggunaan  ruang.  Pembangunan perumahan  yang  demikian  itu  sesuai  dengan  kebutuhan  masyarakat  terutama masyarakat perkotaan dengan mempergunakan sistem kondominium. 11
Landasan hukum kondominium di Indonesia tunduk pada pengaturan tentang rumah susun yaitu Undang-Undang Nomor 16 tahun 1985 tentang  Rumah Susun
10 Rahmat Saleh, Studi Empiris Ketepatan Waktu Pelaporan Keuangan Perusahaan Manufaktur di Bursa Efek Jakarta, Simposium Nasional Akuntansi VII, Bali. p : 897-910, 2004, hlm.2-3
11 Arie S.Hutagalung, Supra no 1.
LN 1985/75; TLN No. 3318 dan dilengkapi dengan Peraturan Pemerintah Nomor 4 tahun 1988 tentang Rumah Susun. Pada saat ditetapkan UU No. 16 tahun 1985 tentang  Rumah  Susun,  pembangunan  rumah  susun  ditujukan  untuk  memenuhi kebutuhan  perumahan  yang  layak  bagi  masyarakat  terutama  untuk  golongan masyarakat berpenghasilan rendah. 12
UU  No.  16  tahun  1985  tentang  Rumah  Susun  dalam  perkembangannya dianggap  sudah  tidak  sesuai  dengan  perkembangan  hukum,  kebutuhan  setiap orang,  dan  partisipasi  masyarakat  serta  tanggung  jawab  dan  kewajiban  negara dalam  penyelenggaraan  rumah  susun  sehingga  UU  No.  16  tahun  1985  tentang Rumah  Susun  diganti  dengan  Undang-Undang  Nomor  20  Tahun  2011  tentang Rumah  Susun  L.N.R.I  Tahun  2011  Nomor  108  (selanjutnya  disingkat  dengan UURusun). 13
Pada  mulanya  konsep  rumah  susun  dibuat  untuk  memenuhi  usaha pemerataan  pemenuhan  kebutuhan  pokok  tempat  tinggal  dengan  peningkatan usaha-usaha penyediaan tempat tinggal yang layak, dengan harga yang terjangkau khususnya  masyarakat  yang  mempunyai  penghasilan  rendah.  Tetapi  dewasa  ini konsep  tersebut  mulai  bergeser  tidak  hanya  masyarakat  yang  tergolong berpenghasilan  rendah.  Kini  konsep  rumah  susun  diperluas  maknanya  sehingga terdapat  rumah  susun  komersial  yang  dibuat  dengan  mewah  untuk  memenuhi kebutuhan  masyarakat  berpenghasilan  menengah  ke  atas  (selanjutnya  dalam pengaturan UU Rusun disebut dengan rumah susun komersial) yang akrab dikenal dengan kondominium.
Bagi  pengembang  kondominium  seharusnya  dalam  melakukan pembangunan  tidak  hanya  kebutuhan  akan  pemukiman  saja  yang  diperhatikan,
12 Hal ini dipertegas dalam konsideran UU No. 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun, bahwa untuk mewujudkan  kesejahteraan umum dan peningkatan taraf hidup rakyat, khususnya dalam usaha pemerataan pemenuhan kebutuhan pokok akan pemenuhan sebagaimana diamanatkan dalam Garis-garis Besar Haluan Negara, diperlukan peningkatan usaha-usaha penyediaan perumahan yang layak, dengan harga yang dapat dijangkau oleh daya beli rakyat terutama golongan masyarakat yang mempunyai penghasilan rendah.
13 Dalam konsideran huruf e, Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun L.N.R.I Tahun 2011 Nomor 108 selanjutnya dalam Pasal 1 angka 10, Kondominium dapat ditemukan pengaturannya dengan disebut Rumah Susun Komersial, yang definisinya adalah “rumah susun yang diselenggarakan untuk mendapatkan keuntungan.”
namun juga memperhatikan lingkungan hidup yang baik dan sehat. Pada dasarnya lingkungan hidup yang baik dan sehat merupakan hak asasi setiap warga negara Indonesia  sebagaimana  diamanatkan  dalam  Pasal  28H  UUD  1945. 14 Ketentuan UUD  1945  Pasal  28H  diberlakukan  dalam  rangka  pelaksanaan  pembangunan ekonomi  nasional  dan  diselenggarakan  berdasarkan  prinsip  pembangunan berkelanjutan  dan  berwawasan  lingkungan 15 ( sustainable  development ),  agar lingkungan hidup di Indonesia tetap menjadi sumber daya  dan penunjang hidup bagi rakyat Indonesia serta makhluk hidup lain.
Dalam hal rencana tata ruang kiranya Pemerintah telah menyadari bahwa perencanaan  itu  mahal,  namun  lebih  mahal  lagi  adalah  pembangunan  tanpa perencanaan. 16 Perencanaan  adalah  suatu  bentuk  kebijaksanaan,  sehingga  dapat dikatakan bahwa perencanaan adalah sebuah species dari genus kebijaksanaan. 17
Masalah  perencanaan  terkait  erat  dengan  perihal  pengambilan  keputusan  serta pelaksanaannya.  Perencanaan  berperan  sebagai  pemecahan  masalah  yang  saling terkait serta berpedoman kepada masa depan. 18
Menurut  Asep  Warlan  Yusuf  tidak  ada  konsensus  mengenai  definisi  atau teori perencanaan. Teori perencanaan dikembangkan dari penggabungan konsep- konsep  yang  berasal  dari  macam-macam  disiplin  ilmu.  Teori  perencanaan berkaitan  dengan  definisi  tentang  bentuknya,  tahapannya,  hubungannya  dengan
14 UUD 1945 amandemen ke-empat, Pasal 28 H (1) Setiap orang berhak hidup  sejahtera lahir dan  batin, bertempat tinggal, dan mendapatkan lingkungan hidup yang baik dan sehat serta berhak memperoleh pelayanan kesehatan.
(2) Setiap  orang  berhak  mendapat  kemudahan  dan  perlakuan  khusus  untuk  memperoleh kesempatan dan manfaat yang sama guna mencapai persamaan dan keadilan.
(3) Setiap orang berhak atas jaminan sosial yang memungkinkan pengembangan dirinya secara utuh sebagai manusia yang bermartabat.
(4) Setiap  orang  berhak  mempunyai  hak  milik  pribadi  dan  hak  milik  tersebut  tidak  boleh diambil alih secara sewenang-wenang oleh siapa pun.
15 Undang-Undang RI Nomor 32 tahun 2009 tentang Perlindungan dan Pengelolaan Lingkungan Hidup, L.N.R.I, Tahun 2009 Nomor 140, dalam konsideran (selanjutnya disingkat dengan UUPPLH)
16 Juniarso Ridwan dan Achmad Sodik, Hukum Tata Ruang Dalam Konsep Kebijakan Otonomi Daerah, Nuansa, Bandung, 2007, hlm. 25.
17 Id.
konteks  proses  perencanaan  dan  keluarannya. 19 Adapun  kriteria  minimal  dari suatu  perencanaan  adalah  bahwa  perencanaan  itu  harus  merupakan  kegiatan pemerintah beserta masyarakat untuk menetapkan metode-metode yang rasional dan  strategis,  berorientasi  dan  mengantisipasi  masa  depan,  untuk  memecahkan masalah-masalah,  tidak  rutin,  yang  diusahakan  dengan  sungguh-sungguh,  dan berorientasi pada kegiatan. 20
Saat  ini  pembangunan  di  Indonesia  khususnya  di  wilayah  Kota  Bandung semakin  berkembang  dengan  pesat.  Bandung  terkenal  dengan  keasrian  kota, pusat  perbelanjaan  modern,  dan  tempat  pariwisata.  Hal  ini  menjadikan  Kota Bandung sebagai salah satu kota yang menarik bukan sekedar dikunjungi tapi juga untuk tempat tinggal dan mencari pekerjaan. Berkaitan dengan hal tersebut Kota Bandung  mengadakan  pembangunan  untuk  memfasilitasi  permintaan  dan kebutuhan masyarakat. Terdapat banyaknya pembangunan gedung, pembangunan  kondominium,  dan  hotel.  Perkembangan  pembangunan  di  Kota Bandung,  perlu  mendapat  perhatian  secara  khusus  dan  mendalam  dari  akibat yang  akan  dan/atau  mungkin  saja  terjadi  pada  lingkungan,  serta  perlu  adanya perhatian akan keberlangsungan lingkungan serta harmonisasi antara lingkungan hidup dan makhluk hidup yang tinggal di dalam dan sekitarnya.
Perkembangan  perubahan  bentuk  dan  penggunaan  rumah  susun, menimbulkan adanya konsekuensi dalam kelanjutan hidup bersama dalam rumah susun. Sebelum melaksanakan suatu pembangunan penting diperhatikan  adanya kajian  guna  bangunan  dan  analisa  secara  kritis  terhadap  efek  yang  timbul  pada lingkungan hidup. Kajian tersebut adalah Analisis Mengenai Dampak Lingkungan (selanjutnya  disingkat  dengan  Amdal).  Amdal  merupakan  kajian  mengenai dampak  penting  suatu  Usaha  dan/atau  Kegiatan  yang  direncanakan  pada
19 Asep Warlan Yusuf, Wewenang Pemerintah Dalam Penataan Ruang (Suatu Model Pendekatan Sistem), Disertasi, Universitas Indonesia, Fakultas Hukum Program Pascasarjana, Jakarta, 2002, hlm. 115.
20 Id. Lebih lanjut di jelaskan oleh Asep Warlan Yusuf bahwa dalam pengertian yang lebih sederhana, dalam perencanaan terkandung uncur-unsur sebagai berikut: (1) Masalah-masalah masa depan; (2) Persangkut-pautan antar masalah-masalah dan antara aktivitas sekarang dengan aktivitas masa depan; (3) Upaya pengemudian atau pengendalian ( stuuren ) masa depan dengan seluruh masalahnya.
lingkungan  hidup  yang  diperlukan  bagi  proses  pengambilan  keputusan  tentang penyelenggaraan Usaha dan/atau Kegiatan. 21
Memperhatikan  Amdal  pada  dasarnya  berkaitan  dengan  pemenuhan  hak asasi  masyarakat  sekitar  yang  tentunya  terkena  dampak  dari  pembangunan. Masyarakat  tidak  hanya  merupakan  pihak  yang  mendapatkan  manfaat  dari penataan  ruang  namun  juga  merupakan  pihak  yang  memiliki  andil  terhadap penataan  ruang  wilayahnya.  Dalam  hal  ini  masyarakat  memiliki  hak  dan kewajiban untuk menentukan kualitas ruang yang ditinggalinya. 22
Pembangunan kondominium marak dilakukan dengan mempertimbangkan keefektivitasan penggunaan ruang. Bangunan dididirikan secara vertikal sehingga dapat memenuhi kebutuhan lebih banyak masyarakat, dalam hal ini pangsa pasar kondominium yaitu  masyarakat  dengan  penghasilan  menengah  ke  atas.  Demi merealisasikan  rencana  pembangunan  tidak  jarang  dalam  tahap  pembangunan menimbulkan  kontroversi  di  lingkungan  masyarakat  terkait  dengan  kepatuhan pelaksana  pembangunan  kondominium  terhadap  peraturan  terkait  dan pemenuhan  hak  kepada  masyarakat  sekitar  yang  terkena  dampak  dari pembangunan kondominium .
Pada  permulaan  abad  ke-20  Richard  M.Hurd  (1903)  mulai  menyinggung masalah  nilai  tanah  ( land  values ),  sewa  ( rents )  dan  biaya  ( costs )  di  dalam  suatu kota yang dianggap mempunyai kaitan erat dengan pola penggunaan lahan. Dalam hal ini Hurd mengatakan bahwa “ the patterns of land uses and land values will be mutually determining ” (Hurd, 1924) dalam Carter (1975). 23
Dalam pernyataannya sarjana ini mulai dengan prinsip bahwa: (1) “ value in urban  land,  as  in  agricultural-land  is  the  resultant  of  economic  or  ground  rent capitalized ”. (2) “ in cities, economic rent is based on superiority of location-only the sole  function  of  city  land  being  to  furnish  an  area  on  which  in  erect  buildings ”. Dengan berkembangnya area perkotaan ke arah luar maka variabel lokasi menjadi sedemikian  penting  sehingga  sewa  untuk  tempat-tempat  yang  mempunyai
21 Peraturan Pemerintah RI Nomor 27 Tahun 2012 tentang Izin Lingkungan, L.N.R.I Tahun 2012 Nomor 48, Pasal 1 angka 2
22 Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) Kota Bandung 2011-2031
23 Hadi Sabari Yunus, Struktur Tata Ruang Kota, Pustaka Pelajar, Yogyakarta, 1999, hlm.63
aksesbilitas  yang  tinggi  akan  meningkat  pula.  Akibatnya  pada  lahan-lahan perkotaan akan terjadi persaingan ketat untuk mendapatkan lokasi-lokasi seperti itu, seperti dikatakan dalam karyanya bahwa (3 ) any utility may compete for any location within a city and all land goes to the highest bidder . Di sini nampak bahwa penggunaan  lahan  yang  mampu  menawar  paling  tinggilah  yang  akan mendapatkan  tempat  yang  diinginkan.  Berdasarkan  kenyataan  ini  Hurd menyimpulkan pendapatnya sebagai berikut (4) since value depends on economic rent  and  rent  on  location  on  conviniece,  and  convinience  on  nearness,  we  may eliminate the intermediate steps and say that value depends on nearness . 24
Dalam sejarah perkembangannya, bongkar pasang konsep pengembangan wilayah  di  Indonesia  terdapat  beberapa  landasan  teori  yang  turut  mewarnai keberadaannya  selain  dari  Teori  Hurd  yang  telah  di  uraikan  di  atas.  Pertama adalah  Walter  Isard  sebagai  pelopor  ilmu  wilayah  yang  mengkaji  terjadinya hubungan  sebab  dan  akibat  dari  faktor-faktor  utama  pembentuk  ruang  wilayah, yakni  faktor  fisik,  sosial  ekonomi  dan  budaya.  Kedua  adalah  Hirschmann  (era 1980an)  yang  memunculkan  teori polarization  effect dan trickling  down  effect dengan  argumentasi  bahwa  perkembangan  suatu  wilayah  tidak  terjadi  secara bersamaan ( unbalanced development ). Ketiga adalah Myrdal (era 1950an) dengan teori  yang  menjelaskan  hubungan  antara  wilayah  maju  dan  wilayah belakangannya  dengan  menggunakan  istilah backwash  effect dan spreadwash effect .  Keempat  adalah  Friedmann  (era  1960an)  yang  lebih  menekankan  pada pembentukan  hirarki  guna  mempermudah  pengembangan  sistem  pembangunan yang kemudian dikenal dengan teori pusat pertumbuhan. Kelima adalah Douglass (era 1970an) yang memperkenalkan lahirnya model keterkaitan desa-kota ( rural- urban linkages ) dalam pengembangan wilayah. 25
Teori yang tidak hanya berkaitan dengan tata ruang namun juga berkaitan dengan  bidang  ilmu  hukum  karena  penelitian  ini  merupakan  penelitian  sosio- legal. Teori yang dipilih yaitu yang berkaitan dengan kepatuhan hukum yaitu teori
24 Id, hlm.64.
25 Hariyanto dan Tukidi, Konsep Pengembangan Wilayah dan Penataan Ruang Indonesia Di Era Otonomi Daerah, Jurnal Geografi, FIS UNNES, Vol 4 No.1 Januari 2007, hlm.1.
kepatuhan  ( compliance  theory )  dari  Tyler.  Teori  kepatuhan  telah  diteliti  pada ilmu-limu  sosial  khususnya  di  bidang  psikologis  dan  sosiologi  yang  lebih menekankan  pada  pentingnya  proses  sosialisasi  dalam  mempengaruhi  perilaku kepatuhan seorang individu.
Menurut  Tyler  sebagaimana  dikutip  oleh  Susilowati  terdapat  dua perspektif dasar dalam literatur sosiologi mengenai kepatuhan pada hukum, yang disebut  instrumental  dan  normatif. 26 Perspektif  instrumental  mengasumsikan individu secara utuh didorong oleh kepentingan pribadi dan tanggapan terhadap perubahan-perubahan  dalam tangible ,  insentif,  dan  penalti  yang  berhubungan dengan perilaku. Perspektif normatif berhubungan dengan apa yang orang anggap sebagai moral dan berlawanan dengan kepentingan pribadi mereka. 27
Seorang individu cenderung mematuhi hukum yang mereka anggap sesuai dan konsisten dengan norma-norma internal mereka. Komitmen normatif melalui moralitas  personal  ( normative  commitment  through  morality )  berarti  mematuhi hukum karena hukum tersebut dianggap sebagai keharusan, sedangkan komitmen normatif  melalui  legitimasi  ( normative  commitment  through  legitimacy )  berarti mematuhi  peraturan  karena  otoritas  penyusun  hukum  tersebut  memiliki  hak untuk mendikte perilaku. 28
Pemahaman  mengenai  gagasan  pembangunan  berkelanjutan  yang berwawasan  lingkungan  ( sustainable  development )  penting  bagi  masyarakat, pemerintah  dan  juga  pengembang  yang  akan  menjalankan  bisnis  kondominium, karena ketidakpahaman pada gagasan ini akan mengakibatkan penyimpangan tata ruang bahkan pemanfaatan ruang yang mengeksploitasi lingkungan dengan tidak bertanggungjawab.
26 Rahmat Saleh, Supra no 10.
27 Id.
28 Id, Rahmat Saleh, Supranote 10, hlm.2-3
Berkaitan dengan hal tersebut lebih lanjut Tom R. Tyler juga berpendapat bahwa pengaruh moral jauh lebih penting dari perilaku, secara sukarela bertindak melawan kepentingan pribadi adalah kunci nilai sosial pengaruh normatif. Dengan asumsi seperti ini, diharapkan pemimpin dapat memperoleh kepatuhan sukarela dari tindakan masyarakat, jika tindakan tersebut sesuai dengan pandangan masyarakat tentang benar dan salah, meskipun tidak bermanfaat secara pribadi. Tom R. Tyler, Why People Obey the Law, Yale University Press, New Haven and London, 1990, Pg.24. http://www.psych.nyu.edu/tyler/lab/Chapters_1-4.pdf terakhir diunduh pada tanggal 30 Agustus 2017.
Kesesuaian  penggunaan  lahan  bukan  hanya  untuk  kepentingan  pembuat regulasi namun juga bermanfaat bagi kelangsungan hidup manusia di masa depan. Jangan sampai daya tampung bumi tidak sanggup lagi untuk menampung makhluk hidup  karena  memang  penggunaannya  tidak  sesuai  dengan  keperuntukannya. Apabila dianalisa lebih jauh peraturan perundangan tentang lingkungan hidup di Indonesia telah sesuai dengan ruh, jiwa atau semangat dari gagasan pembangunan berkelanjutan  ( sustainable  development ),  bahkan  istilah  “Pembangunan Berkelanjutan”  secara  resmi  dipergunakan  dalam  Tap  MPR  No.  IV/MPR/1999 tentang  GBHN,  sedangkan  istilah  Pembangunan  berwawasan  lingkungan  hidup digunakan  dalam  Undang-Undang  Nomor  23  Tahun  1997  tentang  Pengelolaan Lingkungan Hidup. 29
Menurut World  Commission  on  Environment  and  Development (1987) Our Common Future pembangunan berkelanjutan yaitu pembangunan yang memenuhi kebutuhan  masa  kini,  tanpa  mengorbankan  kemampuan  generasi  masa  depan untuk memenuhi kebutuhan mereka. 30 World submit on Sustainable Development (WSSD) memuat prinsip-prinsip pembangunan berkelanjutan sebagai pendekatan baru  berdasarkan  pertimbangan  keterkaitan  dan  kesalingtergantungan pembangunan ekonomi, pembangunan sosial dan pembangunan lingkungan. 31
Terdapat  hubungan  yang  erat  antara  kebijakan  dan  kesejahteraan  di  mana kebijakan  yang  dibuat  harus  memuat  nilai-nilai  yang  tujuan  akhirnya mensejahterakan  masyarakat,  dalam  hal  ini  bukan  pada  segmen  masyarakat tertentu  namun  kesejahteraan  seluas-luasnya. 32 Hal  tentang  kesejahteraan
29 Abdurrahman, Pembangunan Berkelanjutan Dalam Pengelolaan Sumber Daya Alam Indonesia, makalah disampaikan pada: Seminar Pembangunan Hukum Nasional VII Tema Penegakan Hukum Dalam Era Pembangunan Berkelanjutan, diselenggarakan oleh Badan Pembinaan Hukum Nasional, Departemen Kehakiman dan Hak Asasi Manusia RI, Denpasar, 14-18 Juli 2003, hlm.4
30 Sebagaimana dikutip oleh Jonathan M. Harris, Basic Principles of Sustainable Development, Global Development and Environment Institute working paper 00-04, Tufts University Medford MA 02155, USA, June 2000, pg.5.
31 Daud Silalahi, Pembangunan Berkelanjutan Dalam Rangka Pengelolaan (Termasuk Perlindungan) Sumber Daya Alam Yang Berbasis Pembangunan Sosisal dan Ekonomi, makalah disampaikan pada: Seminar Pembangunan Hukum Nasional VII Tema Penegakan Hukum Dalam Era Pembangunan Berkelanjutan, diselenggarakan oleh Badan Pembinaan Hukum Nasional, Departemen Kehakiman dan Hak Asasi Manusia RI, Denpasar, 14-18 Juli 2003, hlm. 2.
32 UU Penataan Ruang, Supranote 5, Pasal 7 ayat (1), yang berbunyi: “Negara menyelenggarakan penataan ruang untuk sebesar-besarnya kemakmuran rakyat”
masyarakat tersebut  telah terakomodasi dalam Pasal 7 UU Penataan Ruang, yang pada intinya:
1. Memberikan kemakmuran
Peraturan memberikan makna kemakmuran dimaksudkan bahwa penataan ruang  mampu  mewujudkan  kemakmuran  ruang  yang  digunakan  oleh masyarakat,  mampu  memberikan  rasa  aman,  nyaman,  sehat  dan  tidak  ada ancaman  bahaya.  Di  sisi  lain  dalam  peraturan  ukuran  kesejahteraan  yang didefinisikan sangat sederhana.
2. Memperhatikan hak-hak setiap orang Misalnya  dalam  hal  terjadi  jual-beli  tanah  untuk kondominium diharapkan pemerintah  dapat  memperhatikan  dengan  seksama,  jangan  sampai masyarakat  yang  minim  informasi  menjadi  pihak  yang  dirugikan  oleh pengembang  dengan  membeli  tanah  dengan  harga  dibawah  nilai  pasar.
Dalam  hal  ini  Pemerintah  merupakan  mediator  bagi  masyarakat  dan pengusaha,  dimana  negara  hadir  dalam  bentuk  pertanggung  jawaban pemerintah.
3. Memberikan  nilai  tambah  ( value  added ),  menghindarkan  penataan  ruang justru merugikan masyarakat, tidak memberikan nilai tambah.
4. Adanya aksestabilitas masyarakat
Apabila  semua  faktor  di  atas  dilaksanakan  sesuai  dengan  peraturan  yang berlaku maka akan menciptakan kesejahteraan masyarakat dalam penataan ruang.
Rencana  Tata  Ruang  Wilayah  Kota  Bandung  yang  selanjutnya  disebut RTRWK  adalah  arahan  kebijakan  dan  strategi  pemanfaatan  ruang  wilayah. 33
Pengaturan  RTRWK  ini  penting  untuk  diatur  karena  keberadaan  ruang  yang terbatas  dan  pemahaman  masyarakat  yang  berkembang  terhadap  pentingnya penataan ruang, memerlukan penyelenggaraan penataan ruang yang transparan, efektif  dan  partisipatif,  agar  terwujud  ruang  yang  aman,  nyaman,  produktif  dan
33 Peraturan Daerah  Kota Bandung Nomor: 18 Tahun 2011 tentang Rencana Tata Ruang Wilayah Kota Bandung Tahun 2011-2031, Lembaran Daerah Kota Bandung Tahun 2011 Nomor 18, Pasal 1 angka 19
berkelanjutan. 34 Berdasarkan  pengaturan  ini  menjadikan  zonasi  penataan  ruang sejalan  dengan  pembangunan  berkelanjutan  yang  berwawasan  lingkungan, karena  pada  dasarnya  RTRWK  disusun  dengan  terlebih  dahulu  diadakan  kajian keilmuan yang komprehensif.
Sanksi  bagi  penyimpangan  ketentuan  dalam  RTRWK  diatur  dalam  UU Penataan  Ruang.  Persoalan  utama  dilanggarnya  tata  ruang  di  Indonesia  adalah karena  penegakan  hukumnya  yang  lemah. 35 UU  Penataan  Ruang  mengatur  tiga sanksi  yaitu  sanksi  administratif  (Pasal  62-64),  sanksi  perdata  (Pasal  66,67  dan 75),  dan  sanksi  pidana  (Pasal  69-74). 36 Dalam  Pasal  61  dan  62  tentang  sanksi administratif, dirumuskan sebagai berikut:

## Pasal 61
Dalam pemanfaatan ruang, setiap orang wajib:
a. Menaati rencana tata ruang yang telah ditetapkan;
b. Memanfaatkan  ruang  sesuai  dengan  izin  pemanfaatan  ruang  dari pejabat yang berwenang;
c. Mematuhi  ketentuan  yang  diterapkan  dalam  persyaratan  izin pemanfaatan ruang; dan
d. Memberikan akses terhadap kawasan yang oleh ketentuan peraturan perundang-undangan dinyatakan sebagai milik umum.

## Pasal 62
Setiap  orang  yang  melanggar  ketentuan  sebagaimana  dimaksud  dalam Pasal 61, dikenakan sanksi administratif
Sanksi  Administratif  dapat  berupa:  (a)  peringatan  tertulis;  (b)  penghentian sementara kegiatan; (c) penghentian sementara pelayanan umum; (d) penutupan lokasi; (e) pencabutan izin; (f) pembatalan izin; (g) pembongkaran bangunan; (h) pemulihan fungsi ruang; dan atau (i) denda administratif. 37
34 Dalam konsideran Perda RTRWK, Supranote 23 .
35 I Wayan Parsa, Laporan Akhir Tim Pengkajian Hukum Tentang Penegakan Hukum Penataan Ruang Dalam Kerangka Otonomi Daerah, Badan Pembinaan Hukum Nasional Kementerian Hukum dan Hak Asasi Manusia R.I, Jakarta, 2014, hlm.7 , http://www.bphn.go.id/data/documents/laporan_lengkap.pdf terakhir diunduh pada tanggal 17 Oktober 2017.
36 Id.
37 UU Penataan Ruang, Supra no 5, Pasal 63.
Apabila  sanksi  administratif  tidak  cukup  memberikan  efek  jera  maka pelaku  usaha  dapat  dikenai  sanksi  pidana  apabila  kesalahan  memenuhi  unsur Pasal 69 UU Penataan ruang tentang Ketentuan sanksi Pidana, yaitu: “(1) Setiap orang yang tidak menaati rencana tata ruang yang telah ditetapkan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 61 huruf a 38 yang mengakibatkan perubahan fungsi ruang, dipidana  dengan  pidana  penjara  paling  lama  3  (tiga)  tahun  dan  denda  paling banyak Rp500.000.000.000,-(lima ratus juta rupiah).”

## Temuan Dan Analisa

## Kasus Kondominium La Grande Merdeka Tamansari
Telah  dibahas  pada  bagian  pendahuluan  latar  belakang  bahwa  awal mula dilakukan penelitian pada penyimpangan tata ruang di kota bandung khususnya pada  pembangunan  kondominium  yaitu  karena  terdapat  data  awal  bahwa pembangunan kondominium yang kurang lebih sejarak 4 meter dari pemukiman. Dalam hal  ini  warga  menyangsikan  surat  izin  gangguan  ( Hinder  Ordonantie atau H.O) 39 yang dikeluarkan oleh Pemerintah kepada Pelaku Usaha. Berkaitan dengan pembangunan kondominium La  Grande  Merdeka  Tamansari,  selanjutnya ditelusuri  lebih  lanjut  penggunaan  lahan  di  kota  Bandung  dalam  Rencana  Tata Ruang  Wilayah  kota  Bandung  2011-2031  khusus  bagi  pembangunan kondominium.
38 Id, Supra no 5, Pasal 61 huruf a adalah sebagai berikut:
“Dalam pemanfaatan ruang, setiap orang wajib:
a. Menaati rencana tata ruang yang telah ditetapkan;........”
39 Tujuan utama dari dokumen ini adalah untuk memperkuat fungsi izin gangguan sebagai alat untuk mengendalikan pengaruh negatif dari luar yang mungkin ditimbulkan oleh kegiatan- kegiatan sosial ekonomi tertentu, dan untuk melakukan penyederhanaan sehingga ijin gangguan tidak membenani iklim usaha. Tinjauan sejarah tentang Undang-Undang Gangguan Staatsblad (Lembaran Negara) tahun 1926, nomor 226, Staatsblad tahun 1940, nomor 450, dan Peraturan Menteri Dalam Negeri No.7 Tahun 1993 tentang Ijin Mendirikan Bangunan dan Ijin Gangguan, lebih lanjut dalam Donald L. Elliott , Sistem Perijinan Gangguan Sebuah Laporan Tentang Pengendalian Kekacauan, didukung oleh United States Agency for International Development (USAID), Juli, 2008, Ulasan Tentang Dokumen Latar Belakang Gangguan, hlm.3.
Menurut ordonantie ini akan dikenakan larangan kepada siapapun untuk mendirikan tempat usaha yang dapat menimbulkan bahaya, kerugian, dan gangguan, kecuali apabila mendapatkan izin dari yang terkena gangguan. Gangguan yang dimaksud meliputi gangguan getaran, kebisingan, cahaya, dan bau.

## Gambar 1

## Site Plan pembangunan kondominium La Grande Merdeka Taman Sari
Gambar 2
Pada gambar 1.2  ini diperlihatkan bahwa pembangunan kondominium La Grande Merdeka Tamansari dibangun antara pusat perbelanjaan dan memang terdapat RTRW kota Bandung bahwa wilayah Jalan Merdeka apabila diadakan pembangunan, maka pembangunan itu khusus untuk pusat perbelanjaan . 40
40 Site Plan Kondominium La Grande Merdeka, Gambar terakhir diunggah pada tanggal 23 Agustus 2017 https://www.google.co.id/search?q=site+plan+la+grande+merdeka&source=lnms&tbm=isch&sa =X&ved=0ahUKEwilsfqdqezVAhURT48KHXs3DosQ_AUICigB
Berdasarkan  2  (dua)  gambar  di  atas  diperlihatkan  bahwa  terjadi penyimpangan  penggunaan  tata  ruang  dengan  adanya  pembangunan kondominium  La  Grande  Merdeka Tamansari,  karena  dalam  RTRW tahun  2011- 2031  kota  Bandung  diatur  bahwa  peruntukan  Jalan  merdeka  untuk  pusat perbelanjaan  dengan  maksud  kegiatan  ekonomi  masyarakat  terpusat  tidak tercampur antara pemukiman dan pusat perbelanjaan. Berdasarkan hal tersebut maka  dapat  diindikasikan  adanya  ketidak  konsistenan  antara  produk  kebijakan dengan  pembuat  kebijakan  itu  sendiri,  karena  pada  dasarnya  telah  dibangun kondominium berdasarkan  izin  dari  pemegang  kewenangan.  Disini  dibutuhkan adanya  pemahaman  pada  peraturan  bagi  pemerintah  khususnya  Pemerintah Daerah  akan  kepatuhan  terhadap  RTRWK.  Dibutuhkan  pemerintah  yang  tegas pada penerapan RTRWK karena pada saat pembuatan RTRWK melibatkan pihak- pihak  yang  memiliki  kompetensi  dalam  perencanaan  tata  ruang  sehingga  telah diperhitungkan secara seksama demi kebaikan dan kepentingan bersama saat ini dan masa depan.

## Kasus Kondominium Pullman Bandung City Center
Contoh  berikutnya  adalah  kondominium  bernama  Pullman  Bandung  City Center  yang  dianggap  pembangunannya  menyalahi  aturan  pembangunan. Pengembang  pembangunan  Pullman  Bandung  City  Center  merupakan pengembang  proyek  hotel  dan  kondominium  yang  terkemuka.  Walaupun pengembang pembangunan kondominium Pullman merupakan pengembang yang terkemuka namun tidak secara otomatis bahwa pengembang tersebut paham dan taat pada hukum yang berlaku.
Pembangunan kondominium Pullman menimbulkan beberapa kontroversi karena pembangunan  kondominium  dibangun tepat berhadapan dengan Gedung Sate yang mana merupakan gedung Pemerintahan Provinsi Jawa Barat. 41 Setelah
41 Gedung Sate, dengan ciri khasnya berupa ornamen tusuk sate pada menara sentralnya, telah lama menjadi penanda atau markah tanahKota Bandung yang tidak saja dikenal masyarakat di Jawa Barat, namun juga seluruh Indonesia bahkan model bangunan itu dijadikan pertanda bagi beberapa bangunan dan tanda-tanda kota di Jawa Barat. Misalnya bentuk gedung bagian
ditelusuri  bahwa  pihak  pengembang  mengacu  pada  Izin  Mendirikan  Bangunan (IMB) proyek yang merupakan produk hukum tahun 1997. Dalam ketentuan IMB Tahun  1997  diatur  bahwa  diperbolehkan  terdapat  bangunan  sampai  14  lantai, akan tetapi untuk saat ini berubah sudah tidak sesuai. 42
Tidak  hanya  permasalahan  ketinggian  dari  Pullman  yang  melebihi ketinggian Gedung Sate yang menjadi sorotan,  namun juga terdapat penggunaan trotoar yang dipakai sebagai bagian dari sarana pembangunan kondominium. Hal ini  bertentangan  dengan  pemanfaatan  trotoar  sebagai  sarana  fasilitas  umum. Pengembang  Pullman  dibebaskan  untuk  memakainya  sebagai  sarana pembangunan  kondominium,  dimana  hal  ini  bertentangan  dengan  peruntukkan penggunaan trotoar sebagaimana mestinya.

## Gambar 3
Pengembang proyek pembangunan Pullman menutup trotoar dengan pagar pembatas pembangunan .
depan Stasiun Kereta Api Tasikmalaya. Mulai dibangun tahun 1920, gedung berwarna putih ini masih berdiri kokoh namun anggun dan kini berfungsi sebagai gedung pusat pemerintahan Jawa Barat. http://id.wikipedia.org/wiki/Gedung_Sate terakhir diakses pada tanggal 26 Agustus 2017.
42 Tempo, Izin Hotel Pullman Bandung Harus Ditinjau Ulang, https://nasional.tempo.co/read/562037/izin-hotel-pullman-bandung-harus-ditinjau-ulang terakhir diakses tanggal 17 Oktober 2017

## Gambar 4
Menggambarkan seorang paruh baya sebagai pejalan kaki yang sedang memperhatikan kendaraan dibelakangnya sebagai bentuk kewaspadaan karena ia terpaksa berjalan kaki di bahu jalan akibat trotoar yang ditutup oleh pagar pembatas bangunan proyek pembangunan kondominium Pullman Bandung City Center.

## Kasus Kondominium Grand Dago
Penyimpangan  juga  diduga  dilakukan  oleh kondominium bernama  Grand dago  yang  terletak  di  Jalan  Bayangbang  RT  005/008  Kelurahan  Sekeloa Kecamatan Coblong dan kawasan ini termasuk ke dalam Kawasan Bandung Utara (KBU) 43 .
KBU memiliki fungsi dan peranan penting dalam menjamin keberlanjutan kehidupan  dan  keseimbangan  lingkungan  hidup  di  Cekungan  Bandung,  telah ditetapkan menjadi Kawasan Strategis Provinsi. 44 Pemanfaatan ruang di KBU yang
43 Kawasan Bandung Utara yang selanjutnya disebut KBU adalah kawasan yang meliputi sebagian wilayah Kabupaten Bandung, Kota Bandung, Kota Cimahi dan Kabupaten Bandung Barat dengan batas di sebelah utara dan timur dibatasi oleh punggung topografi yang menghubungkan puncak Gunung Burangrang, Masigit, Gedongan, Sunda, Tangkubanparahu dan Manglayang, sedangkan di sebelah barat dan selatan dibatasi oleh garis (kontur) 750 m di atas permukaan laut (dpl) yang secara geografis terletak antara 107º 27’ - 107 º Bujur Timur, 6º 44’ - 6º 56’ Lintang Selatan. Pasal 1 angka 25 Peraturan Daerah Kota Bandung Nomor 18 tahun 2011 tentang Rencana Tata Ruang Wilayah Kota Bandung tahun 2011-2031.
44 Berdasarkan Peraturan Daerah Provinsi Jawa Barat Nomor 22 Tahun 2010 tentang Rencana Tata Ruang Wilayah Provinsi Jawa Barat Tahun 2009-2029.
tidak  terkendali  akan  mengancam  keberlangsungan  fungsi  konservasi  kawasan sebagai tangkapan air dan menimbulkan berbagai bencana. 45
Berbagai  dampak  negatif  lingkungan  mulai  dirasakan,  seperti  longsor, meningkatnya  limpasan  air,  berkurangnya  daerah  resapan,  hilangnya  beberapa mata  air,  berkurangnya  debit  mata  air,  hingga  berkurangnya  kesejukan  udara. Dampak  lain  adalah  terjadinya  gangguan  pada  cadangan  dan  konservasi  air, karena  KBU  merupakan  sub  DAS  Cikapundung,  Cimahi,  Citarik  Hulu,  Cigugur, Cibeureum,  Citepus  dan  beberapa  anak  sungai  lainnya  yang  bermuara  di  Sungai Citarum. Oleh karena itu, perlu upaya pengendalian yang ketat dan tepat terhadap pembangunan di KBU dalam rangka mengembalikan kondisi fungsi hidroorologis terutama pada lahan dengan kondisi sangat kritis. 46
Menurut  Direktorat  Geologi  dan  Tata  Lingkungan,  sedikitnya  60%  dari sekitar 108 juta M 3 air tanah dari dataran tinggi sekitar Bandung yang masuk ke cekungan  Bandung  berasal  dari  Kawasan  Bandung  Utara,  dengan  demikian kawasan  ini  berfungsi  sebagai  kawasan  resapan  air  yang  memepunyai  peran sangat  penting  dalam  penyediaan  air  tanah  baik  untuk  wilayah  Bandung  Utara tersebut maupun untuk daerah cekungan Bandung. 47
Berdasarkan  pemaparan  mengenai  KBU  di  atas  nampak  bahwa pembangunan kondominium Grand  Dago  telah  menyalahi  aturan  tata  ruang karena dibangun di Kawasan Bandung Utara. Berikut disajikan dalam bentuk tabel data  pembangunan kondominium ,  letak,  serta  peruntukannya  sesuai  dengan RTRW Kota Bandung tahun 2011-2031.
No Nama Kondominium Alamat Seharusnya peruntukan atau permasalahan yang terjadi Harga per-unit 1 La Grande Merdeka Tamansari Jl Merdeka No. 25- 29, Bandung Pusat perbelanjaan (tidak sesuai)  Rp.1.1M 2 Pullman Bandung City Center Jl. Diponegoro dan Jl. Surapati Pembangunannya menyalahi aturan dalam IMB kota bandung. (tidak sesuai) -
45 Peraturan Daerah Provinsi Jawa Barat Nomor 2 Tahun 2016 tentang Pedoman Pengendalian Kawasan Bandung Utara sebagai Kawasan Strategis Provinsi Jawa Barat, Lembaran Daerah Provinsi Jawa Barat Tahun 2016 Nomor 2 Seri E, Konsideran Huruf a dan b.
46 Id, dalam Penjelasan Ketentuan Umum.
47 Ketut Wikantika, Ashwin Ismail dan Akhmad Riqqi, Bandung Utara Nasibmu Kini. Departemen Teknik Geodesi ITB, www.Pikiranrakyat.com edisi Kamis 7 April 2005. Terakhir diakses pada tanggal 26 Agustus 2017.
3 The Pavilijoen Jl. LLRE Martadinata Mempertahankan perumahan terencana yang menjadi ciri khas kota dalam kerangka perlindungan cagar budaya (Tidak untuk pembangunan secara vertikal). Rp.600jut a 4 Margahayuland Jl. Soekarno Hatta No 693 Kawasan pemukiman dan pusat pengembangan perdagangan grosir (sesuai) Rp.500- 750 juta 5 Dago Suite Jl. Dago Timur Mempertahankan perumahan terencana yang menjadi ciri khas kota dalam kerangka perlindungan cagar budaya (tidak sesuai) Rp. 1,3M 6 Newton Residence Jl. Terusan Buah Batu Kawasan pemukiman (sesuai) Rp.1,2M 7 Galeri Ciumbuleuit Jl. Ciumbuleuit No 42 A, Hegarmanah, Cidadap, Kota Bandung Daerah resapan air (tidak sesuai)  Rp.1,4M 8 Royal Apartments Jl. Cipaku Kawasan pemukiman (sesuai) - 9 Setra Manunggal Jl. Manunggal no.7 Kawasan pemukiman (sesuai) - 10 Sriti apartment Jl. Hegarmanah No.11 Kawasan pemukiman (sesuai) - 11 Landmark Residence Jl. Bima No.81 Mempertahankan perumahan terencana yang menjadi ciri khas kota dalam kerangka perlindungan cagar budaya. (tidak untuk pembangunan secara vertikal). Rp.1M 12 Sudirman Suite Jl. Sudirman Kawasan pemukiman (sesuai) Rp.1,075 M 13 Grand Asia-Afrika Jl. Sunda Kawasan pemukiman (sesuai) Rp.400- 500juta 14 Grand Dago Jl. Bangbayang RT05/08 Kel.sekeloa Kec.Coblong Termasuk dalam KBU  (Kawasan Bandung Utara)KBU termasuk kawasan lindung untuk mempertahankan, memelihara dan meningkatkan kualitas RTH (Ruang Terbuka Hijau) terhadap kawasan bahwahannya. Rp.866 juta 15 Apartemen Gateway Jl. Jend. A. Yani No.669, Padasuka, Cibeunying Kidul, Kota Bandung, Jawa Barat 40125 Pengembangan kawasan perumahan (sesuai)
Rp.400jut a 16 Tamansari Kencana Wika Realty Jl. Sulaksana, Terusan jalan Jakarta, Antapani, Bandung Pengembangan kawasan perumahan (sesuai) Rp380Juta 17 The Maj Condotel Jl. Ir. Haji Juanda, Gg. Kawasan pelestarian alam adalah  Rp.1.167
and Apartment Dago Bandung A. Wijaya No.471, Coblong, Dago, Bandung. Kawasan Taman Hutan Raya Juanda di Kelurahan Dago, Kecamatan Coblong dengan luasan lebih kurang 2,96 (dua koma sembilan puluh enam) hektar. (Tidak sesuai) M 18 Buah Batu Park Apartment
Jl. Adhyaksa Raya No.1, Mengger, Bandung Kidul, Kota Bandung Pengembangan kawasan perumahan (sesuai) Rp. 400 juta 19 Emerald Tower Bandung Jl. Sanggar Kencana Bandung XXVII, Jatisari, Buahbatu, Bandung Pengembangan kawasan perumahan (sesuai) Mulai dari Rp.250 juta 20 Apartment Parahyangan Residences Jl. Ciumbuleuit Raya No. 125(40141) Bandun g Utara, Jabar - (50 m dari Unpar) Daerah resapan air, kawasan bandung utara. (tidak sesuai) Rp.1.1M 21 The Jardin Cihampelas Jl. Cihampelas Belakang No. 10 Kawasan Strategis Kota Sentra Jeans Cihampelas yaitu kawasan strategis yang ditetapkan berdasarkan sudut kepentingan ekonomi. Rp.200- 900 Juta 22 The Suites Metro Bandung Jl. Soekarno Hatta No. 689. Bandung Kawasan pemukiman dan pusat pengembangan perdagangan grosir (sesuai) Mulai dari Rp.399 Juta
Salah  satu  faktor  yang  paling  berpengaruh  terhadap  penyimpangan  tata ruang  di  kota  Bandung  terkait  dengan  pembangunan  kondominium  itu  adalah berkaitan dengan masalah perizinan. Asep Warlan Yusuf mengungkapkan bahwa izin  adalah  suatu  instrumen  pemerintah  yang  bersifat  yuridis  preventif,  yang digunakan  sebagai  sarana  hukum  administrasi  untuk  mengendalikan  perilaku masyarakat. 48 Mencermati  uraian  di  atas,  dapat  dipahami  bahwa  izin  dalam kontek pengelolaan lingkungan memuat batasan dan berfungsi sebagai 49 :
a. Alat legitimasi dari suatu larangan untuk diperbolehkannya suatu kegiatan.
b. Instrumen  hukum  administrasi  yang  bersifat  preventif  dalam  pengendalian pencemaran lingkungan.
48 Asep  Warlan  Yusuf,  Bahan  Kuliah  Hukum  Perizinan  dalam  Bisnis,  Program  Pascasarjana  Ilmu Hukum Universitas Katolik Parahyangan, Bandung, 1999.
49 Id, hlm.74.
c. Berisikan  limitasi  atau  syarat-syarat  teknis  tentang  pertimbangan dikeluarkannya izin untuk beroperasinya suatu kegiatan. 50
d. Landasan  hukum  administrasi  guna  melakukan  tindakan  represif  apabila dalam  pelaksanaannya  tidak  memenuhi  limitasi  yang  tertuang  dalam  izin khususnya dan peraturan perundang-undangan umumnya.
Penemuan  penting  dari  penelitian  ini  akan  disajikan  dalam  rangkaian argumentasi agar memudahkan untuk dipahami. Penulis setuju dengan teori yang dikemukakan oleh Tyler terkait dengan teori kepatuhan ( compliance theory ) yang menyatakan  bahwa  terdapat  dua  perspektif  dasar  mengenai  kepatuhan  hukum yaitu  instrumental  dan  normatif.  Perspektif  instrumental  mengasumsikan individu secara utuh didorong oleh kepentingan pribadi dan tanggapan-tanggapan terhadap  perubahan  insentif,  dan  sanksi  yang  berhubungan  dengan  perilaku. Perspektif  normatif  berhubungan  dengan  hal  yang  orang  anggap  sebagai  moral dan berlawanan dengan kepentingan pribadi mereka.
Terbukti  dalam  beberapa  kasus  yang  telah  diungkapkandi  atas,  beberapa kondominium  yang  menyimpangi  aturan  tata  ruang    dipengaruhi  oleh  beberapa faktor  salah  satunya  yaitu  faktor  pemerintah,  di  mana  terjadinya “kelonggaran” dalam  menegakan  hukum.  Terlepas  dari  adanya  kepentingan  pribadi    dengan menerbitkan  izin  pembangunan  kondominium  sehingga  terjadi  ketidakpatuhan terhadap hukum. Apabila pemerintah melakukan hal yang sebaliknya maka yang terjadi adalah adanya kepatuhan terhadap hukum yang berhubungan dengan apa yang masyarakat anggap sebagai moral.
Pembangunan kondominium memang merupakan ide yang sangat strategis dengan menyediakan tempat tinggal yang dapat menampung banyak orang tetapi dengan memanfaatkan lahan yang cenderung lebih sedikit. Akan tetapi harus pula diperhitungkan mengenai kondisi tanah dan peruntukannya, hingga tanah untuk ruang terbuka hijau digunakan untuk pemukiman atau penyimpangan lainnya.
Faktor-faktor  yang  menyebabkan  terjadinya  penyimpangan  tata  ruang khususnya  pada  pembangunan  kondominium  dipengaruhi  oleh  3  (tiga)  faktor,
50 Juniarso Ridwan dan Achmad Sodik, Supra no 12, hlm.73
yaitu:  (1)  Faktor  Masyarakat,  (2)  Faktor  Pemerintah,  dan  (3)  Faktor  Kekuatan Pasar.  Ketiga  faktor  penyebab  ini  tidak  berdiri  sendiri-sendiri  namun  saling mempengaruhi.
Faktor  Pertama  yaitu  Faktor  Masyarakat,  adalah  salah  satu  faktor  yang mempengaruhi  terjadinya  penyimpangan  penggunaan  tata  ruang  kota  yaitu masyarakat  yang  kurang  memahami  tentang  Rencana  Tata  Ruang  Wilayah  Kota Bandung.  Hal  ini  memudahkan  bagi  pihak  pengembang  proyek  pembangunan kondominium  (yang  beritikad  buruk)  untuk  meminta  salah  satu  syarat  izin gangguan  ( Hinder  Ordoinantie atau  H.O)  kepada  masyarakat  sekitar  demi memenuhi  syarat  untuk  mendapatkan  Izin  Mendirikan  Bangunan  (IMB). Masyarakat  yang  memahami  RTRW  di  kota  Bandung  persentasenya  lebih  kecil dibandingkan  dengan  masyarakat  yang  tidak  mengetahui.  Pada  akhirnya pengembang  dapat  sedikit  demi  sedikit  memenuhi  persyaratan  dalam membangun kondominium.
Faktor  Kedua  yang  menjadi  salah  satu  faktor  yang  mendorong  terjadinya penyimpangan tata ruang yaitu Faktor Pemerintah. Untuk menegakan konsistensi dalam  menjalankan  RTRW  Kota  Bandung  2011-2031  dibutuhkan  pemerintah yang secara profesional yang bekerja demi masyarakat bukan untuk kepentingan pribadi.  Selain  itu  dibutuhkan  pemerintah  yang  secara  konsisten  meneruskan program  pemerintah  sebelumnya  agar  rencana  program  jangka  panjang  dapat terselesaikan  dengan  tidak  meneruskan  kekeliruan  yang  telah  dibuat  oleh pemerintah terdahulu.
Faktor  Ketiga  yang  mempengaruhi  terjadinya  penyimpangan  terhadap penggunaan  tata  ruang  Kota  Bandung  yaitu  Faktor  Kekuatan  Pasar.  Faktor  ini dianggap  sebagai  faktor  yang  memiliki  kekuatan  paling  dominan  dalam mendorong  terjadinya  penyimpangan  tata  ruang  di  kota  Bandung.  Ditinjau  dari kondisi kota Bandung saat ini, kota Bandung perkembangannya sangat meningkat khususnya di bidang pertumbuhan ekonomi. Hal ini disebabkan oleh adanya akses cepat jalan tol Cipularang yang menghubungkan kota Bandung dengan kota-kota lain khususnya dengan ibu kota negara, hal ini menyebabkan banyak masyarakat
yang bukan warga asli Bandung datang ke kota Bandung untuk sekedar berwisata, karena hal ini mendorong pelaku bisnis untuk berinvestasi di kota Bandung.
Meninjau  banyaknya  peluang  bisnis  di  Kota  Bandung,  menimbulkan ketertarikan  bagi  pengembang  proyek  pembangunan  kondominium  dengan  niat mencari keuntungan dari Kota Bandung untuk menyediakan hunian atau tempat menginap  yang  bagus,  nyaman  dan  mewah.  Mengapa  diklasifikasikan kondominium  dengan  kemewahan  karena  telah  disampaikan  sebelumnya  pada bagian  pembahasan  pada  kondominium  La  Grande  Merdeka  Tamansari  yang dijual dengan harga per unit Rp.1.100.000.000 ( satu milyar seratus juta rupiah ).
Berkaitan  dengan  pendapatan  per  kapita  penduduk  Kota  Bandung, menurut  RKPD  tahun  2014  pendapatan  per  kapita  (atas  dasar  harga  konstan) Kota  Bandung  berada  di  atas  level  nasional,  hal  ini  menunjukan  bahwa  tingkat kesejahteraan  masyarakat  Kota  Bandung  relatif  lebih  baik  jika  dibandingkan dengan  rata-rata  tingkat  nasional.  Pendapatan  per kapita  di  tahun  2011  sebesar Rp10,160,000 ( sepuluh juta seratus enam puluh ribu rupiah ) per orang. 51
Berdasarkan  data  pendapatan  per  kapita  penduduk  kota  Bandung  bahwa segmen  masyarakat  yang  menjadi  konsumen  kondominium  besar  kemungkinan bukan  merupakan  warga  kota  Bandung,  karena  bila  berpijak  pada  data pendapatan  per  kapita  penduduk  Kota  Bandung  dengan  pendapatan  sejumlah tersebut  tidak  memungkinkan  untuk  membeli  kondominium  yang  harganya melebihi  pendapatan.  Sehingga  dapat  disimpulkan  bahwa  salah  satu faktor  yang menyebabkan  terjadinya  penyimpangan  tata  ruang  Kota  Bandung  yaitu  adanya kekuatan  pasar  yang  berasal  dari  luar  kota  Bandung  untuk  berinvestasi  di  Kota Bandung mengingat nilai keuntungan yang akan diperoleh cukup bernilai.
Besar  kemungkinan  kekuatan  pasar  tersebut  berasal  dari  penduduk  ibu Kota  Negara  yaitu  dari  DKI  Jakarta  karena  nilai  pendapatan  per  kapita  dari penduduk  DKI  Jakarta  memungkinkan  untuk  membeli  kondominium  di  Kota Bandung.
51 Revisi Kedua Rencana Kerja Pembangunan Daerah (RKPD) Kota Bandung tahun 2014, hlm.II-15, https://ppid.bandung.go.id/wp-content/uploads/2016/09/RKPD_2014.pdf terakhir diunduh pada tanggal 26 Agustus 2017.

## Penutup
Dari beberapa faktor yang dibahas dalam  penelitian tersebut di atas dapat disimpulkan  bahwa  faktor  yang  mempengaruhi  terjadinya  penyimpangan penggunaan  tata  ruang  Kota  Bandung  tidak  hanya  di  pegaruhi  oleh  faktor masyarakat  dan  faktor  ketegasan  pemerintah  namun  ada  satu  lagi  faktor  yang mendominasi  yaitu  faktor  kekuatan  pasar  yang  seyogianya  penting  untuk dipertimbangkan oleh pembuat kebijakan agar tidak merusak tatanan yang telah direncanakan.
Untuk  meminimalisir  kekurangan  informasi  pengaturan  tata  ruang  salah satu upaya yang dapat dilakukan untuk mencegah terjadinya penyimpangan tata ruang  Kota  Bandung  yaitu  dengan  melakukan  penyuluhan  mengenai  adanya RTRW  Kota  Bandung  tahun  2011-2031  kepada  masyarakat.  Secara  maksimal memberikan  penyuluhan  dan  sosialisasi  peraturan  lama  maupun  peraturan terbaru  kepada  masyarakat  peruntukan  wilayah-wilayah  di  Bandung diperuntukkan  untuk  apa  saja  sehingga  masyarakat  bisa  lebih  kritis,  atau  secara minimal  masyarakat  yang  tinggal  di  wilayah  yang  mereka  duduki  mengetahui peruntukkan wilayah mereka menurut RTRW Kota  Bandung untuk apa sehingga masyarakat  apabila  dimintai  persetujuan  untuk  membangun  bangunan  tidak secara asal memberikan persetujuan.
Dibutuhkan  Pemerintah  yang  konsisten  menegakan  penataan  ruang sebagai salah satu contoh, Walikota Kota Bandung Ridwan Kamil S.T., MUD turut serta  membenahi  tata  ruang  kota  Bandung  memimpin  langsung  pembongkaran area  parkir  dari  Mall  Paris  Van  Java.  Walaupun  hal    ini  bukan  terkait  dengan pembangunan kondominium namun berikut ini terlihat bahwa seorang pemimpin yang  tegas  dalam  menegakkan  tata  ruang  sesuai  dengan  RTRW  kota  Bandung 2011-2031.
Luas  lahan  parkir  dan basement yang  dibongkar  mencapai  1.200M 2 , pembongkaran  dilakukan  oleh  tim  Dinas  Tata  Ruang  dan  Cipta  Karya  yang  di awasi  dan  dipimpin  langsung  oleh  Walikota  Kota  Bandung  sebagai  perwakilan dari Pemerintah Kota Bandung. Menurut Ridwan Kamil Mall PVJ telah melanggar
peraturan  tentang  jatah  Koefisiensi  Dasar  Hijau  (KDH) 52 yang  sudah  sepatutnya dimiliki oleh bangunan besar komersial. Dijelaskan oleh Walikota Bandung bahwa yang dimaksud dengan KDH adalah zona di mana disediakan disekitar bangunan besar  komersial  sebagai  ruang  yang  dari  atas  sampai  bawah  hanya  hijau (tumbuhan) dan tanah, bukan di atas pot, di bawah ada basement yang seperti ini bukan KDH dan ini yang terdapat di PVJ. 53
Berdasarkan hal tersebut maka dapat disimpulkan bahwa salah satu faktor terjadinya  penyimpangan  tata  ruang  di  kota  Bandung  adalah  pemerintah  yang tidak  tegas  dan  dapat  dianggap  memiliki  kepentingan  pribadi  bukan  untuk kepentingan  bersama. Terbukti  dengan  terpilihnya  Walikota  Bandung yang  baru secara  tegas  memperhatikan  ruang  terbuka  hijau  sebagai  hak  bersama  untuk menghirup  udara  segar  yang  akan  dihasilkan  oleh  tanaman  hijau  itu  sendiri. Sehingga  untuk  selanjutnya  bagi  masyarakat  penting  untuk  mempertimbangkan pemilihan pemimpin, karena pemimpin yang tegas dan paham mengenai penataan ruang  tidak  akan  mnecederai  ketentuan  rencana  tata  kota  yang  telah  diatur. Pemerintah  yang  teguh  pendirian  dengan  tegas  menegakkan  penataan  ruang sesuai  dengan  RTRWK  tidak  akan  tergoyahkan  walaupun  kekuatan  pasar  tinggi pada permintaan kebutuhan kondominium.
52 Koefisien Dasar Hijau (KDH) adalah angka presentase perbandingan antara luas seluruh ruang terbuka di luar bangunan gedung yang diperuntukkan bagi pertamanan/penghijauan dan luas tanah perpetakan/daerah perencanaan yang dikuasai sesuai rencana tata ruang dan rencana tata bangunan lingkungan. Dalam Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor: 05/PRT/M/2008 tentang Pedoman Penyediaan dan Pemanfaatan Ruang Terbuka Hijau di Kawasan Perkotaan, Lampiran, hlm.2
53 KOMPAS,Ridwan Kamil Bongkar 1.200 M Persegi Lahan Parkir di Mal PVJ, Edisi 08 Januari 2015, http://regional.kompas.com/read/2015/01/08/13412351/Ridwan.Kamil.Bongkar.1.200.Meter. Persegi.Lahan.Parkir.di.Mal.PVJ. terakhir diakses pada tanggal 7 Agustus 2017.

## Daftar Pustaka
Buku:
Henry  Campbell  Black,  M.A,  Black’s  Law  Dictionary,    Revised  Fourth  Edition  by Publisher’s Editorial Staff, ST. Paul, Minn, West Publishing Co, 1968 . Candra  Kusuma,  Penelitian  Interdisipliner  Tentang  Hukum,  Seri  Hukum  dan Keadilan Sosial, Epistema Institute, Depok, 2013.
Hadi Sabari Yunus, Struktur Tata Ruang Kota, Pustaka Pelajar, Yogyakarta, 1999. Juniarso Ridwan dan Achmad Sodik, Hukum Tata Ruang Dalam Konsep Kebijakan Otonomi Daerah, Nuansa, Bandung, 2007.
M.  Daud  Silalahi,  Hukum  Lingkungan  Dalam  Sistem  Penegakan  Hukum Lingkungan Indonesia, Alumni, Bandung, 2001.
Pusat Bahasa Departemen Pendidikan Nasional, Kamus Bahasa Indonesia, Jakarta, 2008.
Sulistiowati  Irianto,  Jan  Michele  Otto,  Sebastiaan  Pompe,  Adriaan  W.  Bedner, Jacqueline  Vel,  Suzan  Stoler,  dan  Julia  Arnscheidt,  Kajian Sosio-Legal,  Seri Unsur-Unsur  Penyusun  Bangunan  Negara  Hukum,  Penerjemah  Tristam Moelyono,  Pustaka  Larasan,  Jakarta:  Universitas  Indonesia,  Universitas Leiden, Universitas Groningen, 2012.

## Peraturan Perundang-undangan:
Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945 Undang-Undang Nomor 16 tahun 1985 tentang  Rumah Susun LN 1985/75; TLN No. 3318
Undang-Undang RI Nomor 26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang, L.N.R.I. Tahun 2007 Nomor 68
Undang-Undang RI Nomor 32 Tahun 2009 tentang Perlindungan dan Pengelolaan Lingkungan Hidup, L.N.R.I, Tahun 2009 Nomor 140 Undang-Undang RI Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun Peraturan Pemerintah Nomor 4 tahun 1988 tentang Rumah Susun Peraturan Pemerintah RI Nomor 27 Tahun 2012 tentang Izin Lingkungan, L.N.R.I Tahun 2012 Nomor 48
Peraturan  Menteri  Pekerjaan  Umum  No.24/PRT/M/2007  tentang  Pedoman Teknis Izin Mendirikan Bangunan Gedung
Instruksi  Menteri  Dalam  Negeri  Nomor:  30  tahun  1985  tentang  Penegakan Hukum/ Peraturan Dalam Rangka Pengelolaan Daerah Perkotaan
Peraturan  Menteri  Dalam  Negeri  Nomor:  2  tahun  1987  tentang  Pedoman Penyusunan Rencana Kota
Peraturan  Menteri  Dalam  Negeri  Nomor  7  tahun  1986  tentang  Penetapan  Batas Wilayah Kota di Seluruh Indonesia
Peraturan  Menteri  Pekerjaan  Umum  Nomor:  05/PRT/M/2008  tentang  Pedoman Penyediaan dan Pemanfaatan Ruang Terbuka Hijau di Kawasan Perkotaan Peraturan  Daerah  Kota  Bandung  No.  12  Tahun  2011  tentang  Penyelenggaraan, Retibusi Izin Mendirikan Bangunan dan Retribusi Penggantian Biaya Cetak Peta
Peraturan  Daerah  Kota  Bandung  Nomor:  18  Tahun  2011  tentang  Rencana  Tata Ruang  Wilayah  Kota  Bandung  Tahun  2011-2031,  Lembaran  Daerah  Kota Bandung Tahun 2011 Nomor 18
Peraturan  Daerah  Provinsi  Jawa  Barat  Nomor  2  Tahun  2016  tentang  Pedoman Pengendalian Kawasan Bandung Utara sebagai Kawasan Strategis Provinsi Jawa  Barat,  Lembaran  Daerah  Provinsi  Jawa  Barat  Tahun  2016  Nomor  2 Seri E

## Jurnal Publikasi dan Makalah
Arie  S.Hutagalung,  Sistem  Kondominium  Indonesia:  Implikasi  dan  Manfaatnya bagi  Developer/Properti  Owner.  (Makalah  Program  Pendidikan  Lanjutan Ilmu Hukum Bidang Konsultan Hukum dan Kepengacaraan, FH-UI), Jakarta.
Abdurrahman,  Pembangunan  Berkelanjutan  Dalam  Pengelolaan  Sumber  Daya Alam  Indonesia,  makalah  disampaikan  pada:  Seminar  Pembangunan Hukum  Nasional  VII  Tema  Penegakan  Hukum  Dalam  Era  Pembangunan Berkelanjutan,  diselenggarakan  oleh  Badan  Pembinaan  Hukum  Nasional, Departemen  Kehakiman  dan  Hak  Asasi  Manusia  RI,  Denpasar,  14-18  Juli 2003.
Daud Silalahi, Pembangunan Berkelanjutan Dalam Rangka Pengelolaan (Termasuk Perlindungan) Sumber Daya Alam Yang Berbasis Pembangunan Sosisal dan Ekonomi,  makalah  disampaikan  pada:  Seminar  Pembangunan  Hukum Nasional  VII  Tema  Penegakan  Hukum  Dalam  Era  Pembangunan Berkelanjutan,  diselenggarakan  oleh  Badan  Pembinaan  Hukum  Nasional, Departemen  Kehakiman  dan  Hak  Asasi  Manusia  RI,  Denpasar,  14-18  Juli 2003.
Donald  L.  Elliott,  Sistem  Perijinan  Gangguan  Sebuah  Laporan  Tentang Pengendalian  Kekacauan,  didukung  oleh  United  States  Agency  for International Development (USAID), Juli, 2008.
Hariyanto  dan  Tukidi,  Konsep  Pengembangan  Wilayah  dan  Penataan  Ruang Indonesia Di Era Otonomi Daerah, Jurnal Geografi, FIS UNNES, Vol 4 No.1 Januari 2007.
I Wayan Parsa, Laporan Akhir Tim Pengkajian Hukum Tentang Penegakan Hukum Penataan  Ruang  Dalam  Kerangka  Otonomi  Daerah,  Badan  Pembinaan Hukum Nasional Kementerian Hukum dan Hak Asasi Manusia R.I, Jakarta, 2014. http://www.bphn.go.id/data/documents/laporan_lengkap.pdf terakhir diunduh pada tanggal 17 Oktober 2017
Jonathan  M.  Harris,  Basic  Principles  of  Sustainable  Development,  Global Development  and  Environment  Institute  working  paper  00-04,  Tufts University Medford MA 02155, USA, June 2000
Rahmat  Saleh,  Studi  Empiris  Ketepatan  Waktu  Pelaporan  Keuangan  Perusahaan Manufaktur di Bursa Efek Jakarta, Simposium Nasional Akuntansi VII, Bali. p : 897-910, 2004
Siska Lestari, Vecky A.J Masinambow, dan Mauna Th. B Maramis, Pengaruh Jumlah Penduduk  dan  Pendapatan  Perkapita  Terhadap  Penerimaan  Pajak Restoran di Kota Manado, Jurnal Berkala Ilmiah Efisiensi, Volume 16 No. 02 Tahun  2016,  Fakultas  Ekonomi  dan  Bisnis,  Universitas  Sam  Ratulangi
Manado,. https://ejournal.unsrat.ac.id/index.php/jbie/article/viewFile/12404/119 77 terakhir di unduh pada tanggal 30 Agustus 2017.
Tom  R.  Tyler,  Why  People  Obey the  Law,  Yale  University  Press,  New  Haven  and London,  1990.  http://www.psych.nyu.edu/tyler/lab/Chapters_1-4.pdf terakhir di unduh pada tanggal 30 Agustus 2017.

## Sumber lain:
Asep Warlan Yusuf, Wewenang Pemerintah Dalam Penataan Ruang (Suatu Model Pendekatan Sistem), Disertasi, Universitas Indonesia, Fakultas Hukum Program Pascasarjana, Jakarta, 2002.
_____________________, Bahan Kuliah Hukum Perizinan dalam Bisnis, Program Pascasarjana Ilmu Hukum Universitas Katolik Parahyangan, Bandung, 1999
Herlambang P. Wiratraman, “Penelitian Sosio-Legal dan Konsekuensi Metodologisnya”, https://herlambangperdana.files.wordpress.com/2008/06/penelitian- sosio-legal-dalam-tun.pdf terakhir diunduh pada tanggal 19 Juni 2017. Ketut Wikantika, Ashwin Ismail dan Akhmad Riqqi, Bandung Utara Nasibmu Kini. Departemen Teknik Geodesi ITB, www.Pikiranrakyat.com edisi Kamis 7 April 2005. Terakhir diakses pada tanggal 26 Agustus 2017.
KOMPAS,Ridwan Kamil Bongkar 1.200 M Persegi Lahan Parkir di Mal PVJ, Edisi 08
Januari 2015,  terakhir diakses pada tanggal 7 Agustus 2017. http://regional.kompas.com/read/2015/01/08/13412351/Ridwan.Kamil. Bongkar.1.200.Meter.Persegi.Lahan.Parkir.di.Mal.PVJ Revisi Kedua Rencana Kerja Pembangunan Daerah (RKPD) Kota Bandung tahun 2014, https://ppid.bandung.go.id/wp- content/uploads/2016/09/RKPD_2014.pdf terakhir diunduh pada tanggal 26 Agustus 2017.
Site Plan Kondominium La Grande Merdeka, Gambar terakhir diunggah pada tanggal 23 Agustus 2017 https://www.google.co.id/search?q=site+plan+la+grande+merdeka&sourc e=lnms&tbm=isch&sa=X&ved=0ahUKEwilsfqdqezVAhURT48KHXs3DosQ_ AUICigB
Tempo, Izin Hotel Pullman Bandung Harus Ditinjau Ulang, https://nasional.tempo.co/read/562037/izin-hotel-pullman-bandung-harus- ditinjau-ulang terakhir diakses tanggal 17 Oktober 2017
Wikipedia, tentang Gedung Sate, http://id.wikipedia.org/wiki/Gedung_Sate terakhir diakses pada tanggal 26 Agustus 2017.
Zubair Butudoka, Evaluasi Pemanfaatan Ruang dan Struktur Tata Ruang Wilayah Kabupaten Tolitoli , SMARTek, terakhir diunduh pada tanggal 7 Agustus
2017. http://download.portalgaruda.org/article.php?article=10630&val=750