## ANALISIS MANAJEMEN PEMELIHARAAN DAN PERAWATAN BANGUNAN RUSUNAWA BERDASARKAN PERMEN PU NO.24/PRT/M/2008 (RUSUNAWA
PINUS ELOK BLOK A)
Wahyu Hidayat 1 Anisah 2 dan Rosmawita Saleh 3
1,2,3 Pendidikan Teknik Bangunan, FT, UNJ Email: anisah_mt@unj.ac.id

## ABSTRAK
Penelitian  ini  bertujuan  untuk  menganalisis  manajemen  pemeliharaan  dan  perawatan  bangunan Rusunawa berdasarkan Peraturan Menteri Pekerjaan Umum No.24/PRT/M/2008 tentang  pedoman tata cara dan metode pemeliharaan dan perawatan bangunan gedung. Maraknya pembangunan tempat tinggal ke arah vertikal yang diselenggarakan pemerintah tidak diimbangi dengan manajemen pemeliharaan bangunan yang memadai. Penelitian ini dilakukan dengan menganalisis manajemen pemeliharaan  kepada  pengelola, teknisi dan  cleaning  service  dengan  menggunakan  pedoman  wawancara  dan  tabel  checklist  kesesuaian  yang berdasarkan  PERMEN  PU  No.24/PRT/M/2008.Hasil  penelitian  ini  menyatakan  bahwa  belum  maksimalnya manajemen  pemeliharaan  yang  dilakukan  pengelola  Rusunawa.  Hasil  penelitian  juga  didapatkan  bahwa tingkat kesesuaian metode menurut hasil observasi peneliti didapatkan persentase sebesar 32% berdasarkan Peraturan Menteri Pekerjaan Umum No.24/PRT/M/2008.
Kata kunci : pemeliharaan bangunan, perawatan bangunan, rusunawa.

## ABSTRACT
Research aims to analyze maintenance and repair management of Simple Rental Apartment building based on Regulation of Minister of Public Works No.24 / PRT / M / 2008 on guidance of procedure and method of  maintenance  and  repair  of  building.  The  rise  of  vertical  government-built  residential  development  is  not matched  by  adequate  maintenance  management.  This  research  was  conducted  by  analyzing  maintenance management  to  managers,  technicians  and  cleaning  service  by  using  interview  guides  and  checklist  of conformity table based on Regulation of Minister of Public Works No.24 / PRT / M / 2008.Results of this study states that not maximal maintenance management undertaken Simple Rental Apartment managers. The result of research also found that the suitability level of the method from the observation result the researcher only got percentage of 32% based on Regulation of Minister of Public Works No.24 / PRT / M / 2008.
Keywords: maintenance of building, repair of building, simple rental  apartment
Analisis Manajemen Pemeliharaan… (Wahyu/ hal. 37-43)

## PENDAHULUAN
Meningkatnya  pertumbuhan  penduduk perkotaan  disertai  urbanisasi  masyarakat pedesaan  memiliki  permasalahan  bagi pembangunan  kota,  salah  satu  diantaranya ketersediaan  lahan  untuk  rumah  tinggal yang kurang memadai (Tampubolon, Subiyanto, & Ammarrohman, 2018). Dampak  yang  bisa  dirasakan,  yakni terjadinya  persaingan  antar  individu  untuk mendapatkan  tempat  tinggal sehingga terjadi peningkatan harga rumah  tinggal dari tahun  ke  tahun.  Karena  ketidakmampuan masyarakat  yang  berpenghasilan  rendah untuk  memiliki  tempat  tinggal  disertai dengan  kurang  pemahaman  mengenai hunian  yang  indah dan  layak  huni,  maka timbul  rumah-rumah  yang  kumuh  dan kurang  memadai  di  bantaran  sungai, pinggiran  rel  kereta api,dan  lahan  sengketa yang menurut administrasi tidak mendapatkan izin resmi atau tidak diperuntukkan  untuk  rumah  tinggal  sesuai tata  ruang  kota.  Jika  dilihat  dari  segi keindahan, kenyamanan maupun kesehatan, tempat  tinggal  tersebut  tidak  layak  huni, tetapi karena kondisi tingkat ekonomi yang tidak memungkinkan,  sehingga mereka tetap bertahan di tempat tersebut.
Pembangunan  rumah  susun  merupakan salah  satu  alternatif  yang  cukup  efektif dalam pemecahan masalah dalam kebutuhan  perumahan  dan  pemukiman, terutama  di  DKI  Jakarta (Hutagalung, 2004). Hartanto (2013) menyatakan dibangunnya  rumah  susun  menjadi  suatu solusi  dalam  mengurangi  pemukiman kumuh, sebab rumah susun dapat mengurangi  penggunaan  tanah,  peremajaan kota, dan membuat ruang terbuka.
Pada  tahun  2007-2014,  Pemerintah akhirnya  mencanangkan  program  nasional pembangunan  seribu  menara,  kemudian dilanjutkan  dengan  program  1  juta  rumah pada  tahun  2015-2019,  salah  satunya melakukan pembangunan hunian secara
vertikal  diwujudkan  melalui  rumah  rusun (Widiananda, 2018). Diantara pembangunan
rumah susun yang dilaksanakan  adalah  Rusunawa  Pinus  Elok Blok  A  yang  selesai  pada  tahun  2009  dan mulai dipergunakan pada tahun 2012.
Pemerintah memprakarsai pemba- ngunan  Rusunawa  Pinus  Elok  Blok  A  di Kel.Penggilingan untuk relokasi masyarakat pemukiman  bantaran  Waduk  Ria  Rio  di Jakarta  Timur  dan  Waduk  Pluit  di  Jakarta Utara.  Pada  tahun  2015  dan 2016, Rusunawa  Pinus  Elok  Blok  A  merupakan bangunan  yang  direkomendasikan  untuk dilakukan perbaikan berdasarkan hasil survei lapangan  yang  dilakukan  oleh Pemerintah Provinsi DKI Jakarta. Pelaksanaan rehabilitasi  Rusunawa  Pinus  Elok  Blok  A pada  tahun  2016  dan  2017 dengan  item pekerjaan  yang  tercantum  sebagai  berikut: 1.Pekerjaan Arsitektur, 2. Pekerjaan ME, 3. Pekerjaan Sipil, 4. Pekerjaan Atap (Laporan Perbaikan Rusunawa Pinus Elok, 2017).
Dalam  perkembangan  selanjutnya  dan kini masih terjadi, pembangunan Rusunawa tidak memperhatikan kualitas dan perawatan  bangunan  serta  keberlanjutan pemanfaatan bangunan tersebut yang mengakibatkan penurunan kualitas bangunan  (Hendaryono,  2010).  Hal  ini diperkuat dengan temuan kerusakan- kerusakan  pada  fisik  bangunan  dari  segi arsitektural, struktur, mekanikal dan elektrikal  bangunan  Rusunawa  Pinus  Elok Blok A.
Untuk  menganggarkan  dana  perbaikan, pemerintah  DKI  Jakarta  melalui  Dinas Perumahan Rakyat dan Kawasan Pemukiman  telah  memiliki  SOP  Usulan Perbaikan  Rumah  Susun  dengan  jumlah durasi  pengajuan  usulan  yang  tercantum selama 10 hari sebelum  pelaksanaan, namun pada kenyataannya membutuhkan 1- 2 tahun untuk dapat melaksanakan perbaikan.
Melihat  banyaknya  kerusakan  yang terjadi pada Bangunan Rusunawa Pinus Elok Blok A dan ketidaksesuaian durasi
usulan  anggaran  perbaikan  yang  tercantum dalam SOP dan kenyataan di lapangan, maka perlu  adanya  manajemen pemeliharaan  dan perawatan  bangunan  secara  baik.  Peran pemeliharaan  bangunan  sangat  diperlukan agar  bangunan  selalu  dalam  keadaan  laik fungsi  dalam  jangka  waktu  yang  lama. Diperlukan adanya prosedur-prosedur pemeliharaan yang digunakan untuk menjaga keandalan  bangunan  tersebut  (Risanji  & Raflis, 2018). Pemerintah melalui kementerian pekerjaan umum telah membuat suatu pedoman untuk pemeliharaan dan perawatan  bangunan, yaitu Permen PU No.24  /PRT/M/2008  yang harus  dipatuhi oleh  para  penyelenggara bangunan  gedung. Pedoman tersebut  meliputi prosedur pengelolaan  pemeliharaan  dan  perawatan bangunan  gedung,  tata  cara  dan  metode, sistem dan program, perlengkapan, peralatan, serta standar kinerja pemeliharaan dan perawatan bangunan gedung (Nugraha & Iriana, 2015).
Peraturan  Menteri  PU  No.24/PRT/ M/2008 dimaksudkan untuk menjadi pedoman atau acuan bagi instansi penyelenggara  bangunan  Rusunawa  dalam melaksanakan  pemeliharaan  dan  perawatan bangunan gedung agar  bangunan Rusunawa selalu  dalam  keadaan  terawat  dan  laik fungsi.  Akan  tetapi,  pada  pelaksanaannya, sering  kali  pihak  pengelola  mengabaikan manajerial pemeliharaan dari peraturan yang ada  dan  memberikan dampak  menurunnya kualitas  material komponen  tersebut  hingga terjadi kerusakan.
Berdasarkan uraian di atas, perlu adanya tinjauan  terhadap  manajemen  pemeliharaan dan  perawatan  bangunan  Rusunawa  Pinus Elok BlokA dari pihak pengelola bangunan dengan  mengacu  kepada  Permen  PU No.24/PRT/M/2008 tentang pedoman pemeliharaan  dan  perawatan  bangunan gedung.

## METODE
Pendekatan  yang  sesuai  dengan  tujuan penelitian ini dilakukan  dengan pendekatan survei,  yaitu  pendekatan  penelitian  yang pada umumnya digunakan untuk mengumpulkan  data  yang  luas  dan  banyak. Pendekatan  Survei  merupakan  bagian  dari metode penelitian deskriptif yang bertujuan mencari  kedudukan  fenomena  (gejala)  dan menentukan  kesamaan  status  dengan  cara membandingkan  dengan  standar  yang ditentukan  (Suharsimi,  2006,  hal.  93). Menurut  Salim  (2016)  pendekatan  survei merupakan suatu penelitian  yang mengambil sampel dari suatu populasi dan menggunakan kuesioner sebagai alat pembantu dalam mengumpulkan data pokok.
Penelitian  deskriptif  ini  menggunakan teknik analisis deskriptif kualitatif
(Neolaka, 2014). Pertama
untuk menganalisis kesesuaian manajemen pemeliharaan  komponen  bangunan  yang dimiliki pengelola Rusunawa menggunakan tabel  checklist  dengan  acuan  Peraturan Menteri  PU  No.24  /PRT/M/2008  tentang Pedoman  Pemeliharaan  dan  Perawatan Bangunan Gedung. Dalam penilaian penulis menggunakan  tabel  rating,  yaitu  penilaian berdasarkan  jumlah  kesesuaian  dari  tabel checklist  yang  telah  dibuat.  Terdapat  butir- butir  pertanyaan  yang  mengacu  pada Peraturan  Mentari  PU  No.24/PRT/M/2008 tentang Pedoman Pemeliharaan dan Perawatan  Bangunan  Gedung.  Jika  butir terpenuhi atau sesuai, maka akan mendapatkan  nilai,  sedangkan  yang  tidak sesuai, maka tidak akan mendapatkan nilai.
Setelah  menentukan  jumlah  penilaian, maka  yang  dilakukan  selanjutnya  adalah membagi  dengan  jumlah  butir  yang  ada  di Peraturan  Menteri,  lalu  mengalikannya dengan  bobot  maksimal  untuk  semua komponen,  yaitu  100%.  Hasilnya  akan terlihat  berapa  persen  jumlah  kesesuaian, dapat dilihat dari contoh dibawah ini :

## HASIL DAN PEMBAHASAN
Gambar 1. Hasil Kesesuaian Komponen Arsitektural Bangunan Rusunawa Pinus
Elok blok A
Pada  komponen  arsitektur  bangunan gedung  terdapat  128  butir  metode-metode pemeliharaan yang terbagi menjadi 19 item berdasarkan Peraturan Menteri PU No.24/PRT/M/2008, hanya 77 butir metode pemeliharaan  yang dilaksanakan  oleh pengelola  Rusunawa,  tetapi  berdasarkan hasil  observasi  hanya  33  butir  metode pemeliharaan yang dilaksanakan.
Dalam perhitungan persentase, didapatkan  hasil  kesesuaian  pemeliharaan yang  dilakukan  menurut  pengelola  sebesar 60% dari 100% bobot maksimal komponen arsitektur  bangunan  gedung  yang  ada  di Peraturan Menteri PU No.24/PRT/M/ 2008. Sedangkan  menurut  hasil  observasi  di lapangan,  nilai  kesesuaian  pemeliharaan yang  dilakukan  oleh  pengelola  adalah sebesar  26%  dari  100%  bobot  maksimal komponen  arsitektur  bangunan  gedung berdasarkan Peraturan Menteri PU No.24/PRT/M/2008.
Gambar 2. Hasil Kesesuaian Komponen Struktural Bangunan Rusunawa Pinus Elok blok A
Pada  komponen  struktural  bangunan gedung  terdapat  24  butir  metode-metode pemeliharaan  yang  terbagi  menjadi  6  item berdasarkan Peraturan Menteri PU
No.24/PRT/M/2008, hanya 18 butir metode pemeliharaan yang dilaksanakan oleh pengelola  Rusunawa,  tetapi  berdasarkan hasil  observasi  hanya  9  butir  metode pemeliharaan yang dilaksanakan.
Dalam perhitungan persentase, didapatkan  hasil  kesesuaian  pemeliharaan yang  dilakukan  menurut  pengelola  sebesar 75% dari 100% bobot maksimal komponen struktural  bangunan  gedung  yang  ada  di Peraturan Menteri PU No.24/PRT/M/ 2008. Sedangkan  menurut  hasil  observasi  di lapangan,  nilai  kesesuaian  pemeliharaan yang  dilakukan  oleh  pengelola  adalah sebesar  38%  dari  100%  bobot  maksimal komponen  struktural  bangunan  gedung berdasarkan Peraturan Menteri PU
No.24/PRT/M/2008.

## Analisis Manajemen Pemeliharaan… (Wahyu/ hal. 37-43)
Gambar 3. Hasil Kesesuaian Komponen Mekanikal Elektrikal Bangunan Rusunawa Pinus Elok blok A
Pada  komponen  Mekanikal  Elektrikal bangunan gedung terdapat 48 butir metode- metode  pemeliharaan  yang  terbagi  menjadi 10  item  berdasarkan  Peraturan  Menteri  PU No.24/PRT/M/2008, hanya 21 butir metode pemeliharaan  yang  dilaksanakan  menurut pengelola  Rusunawa,  tetapi  berdasarkan hasil  observasi  hanya  15  butir  metode pemeliharaan yang dilaksanakan.
Dalam perhitungan persentase, didapatkan  hasil  kesesuaian  pemeliharaan yang  dilakukan  menurut  pengelola  sebesar 44% dari 100% bobot maksimal komponen mekanikal elektrikal bangunan gedung yang ada  di  Peraturan  Menteri  PU  No.24/PRT/ M/2008. Sedangkan menurut  hasil observasi di  lapangan,  nilai  kesesuaian pemeliharaan yang  dilakukan oleh  pengelola  adalah sebesar  31%  dari  100% bobot  maksimal komponen  arsitektur  bangunan  gedung berdasarkan Peraturan Menteri PU No.24/PRT/M/2008.
Gambar 4. Persentase kesesuaian rata-rata
Pemeliharaan Rusunawa Pinus Elok Blok A
Berdasarkan Permen PU
No.24/PRT/M/2008
Dari  ketiga  komponen  yang  ditinjau dalam  penelitian  ini  dapat  disimpulkan bahwa pekerjaan pemeliharaan yang dilakukan  masih  belum  mengacu  kepada Permen  PU  No.24/PRT/M/2008.  Perlu adanya manajemen pemeliharaan dan perawatan  bangunan  yang  terencana  agar pekerjaan  pemeliharaan  berjalan  dengan optimal dan dapat meminimalisir kerusakan- kerusakan  bangunan  yang  terdapat  pada bangunan Rusunawa Pinus Elok Blok A.
Kendala yang dihadapi menurut pengelola,  yaitu  kurangnya kepedulian warga Rusunawa untuk  menjaga lingkungan huniannya  seperti  membuang  sampah sembarangan,  dan  kurangnya  dana  untuk penyediaan peralatan pemeliharaan penunjang  seperti vacuum  cleaner dll  agar dapat memenuhi metode pemeliharaan yang ada  di  Peraturan  Menteri  PU  No.24 /PRT/M/2008.
Selama pelaksanaan kegiatan observasi didapatkan temuan penelitian, yakni kurangnya tenaga kerja pemeliharaan bangunan,  tidak  terdapatnya  penjadwalan kegiatan  rutin  mingguan  maupun  bulanan, kurangnya  monitoring  pengecekan  kondisi bangunan,  dan  lambatnya  waktu  untuk penganggaran perawatan bangunan Rusunawa  hingga  1-2  tahun melebihi jumlah  waktu  yang  ditentukan  oleh  SOP Usulan pera watan bangunan Rumah Susun yang  hanya  selama  10  hari  dalam menindaklanjuti laporan kerusakan bangunan yang dilaporkan penghuni
Rusunawa Pinus Elok Blok A.
Berdasarkan  uraian  di  atas  merupakan kendala  yang  dihadapi  pengelola  dalam melakukan  kegiatan  pemeliharaan  dan perawatan  bangunan  Rusunawa  Pinus  Elok Blok A. Tiap 1 gedung berlantai  6 dipelihara oleh  satu  orang  staf cleaning  service bangunan, sehingga cukup
menyulitkan  staff  bekerja  sesuai  target. Untuk melakukan pekerjaan yang membutuhkan tenaga lebih  dari satu orang, biasanya  para  staff  saling  berkoordinasi menyesuaikan waktu agar dapat mengerjakan secara bersama-sama.
Monitoring  pengecekan  kondisi  bangunan akan  dilakukan  oleh  pengelola jika penghuni  melaporkan  terjadi  kerusakan  , apabila kerusakan tidak dapat  ditangani oleh teknisi,  maka  pengelola  akan  membuat usulan  pengajuan  perbaikan  kepada  Dinas Perumahan Rakyat dan Kawasan Pemukiman  DKI  Jakarta.  Lamanya  waktu untuk  pelaksanaan  dan  besarnya  biaya anggaran perawatan ditentukan berdasarkan berita  acara  survei  di  lapangan  dan pertimbangan DPRD serta Badan
Perencanaan Daerah (Bappeda)  DKI Jakarta, jika  anggaran  disetujui  akan  masuk  e- budgeting kas daerah dan dapat dilaksanakan perbaikan.

## SIMPULAN
Berdasarkan hasil penelitian dan pembahasan  pada  bab  sebelumnya,  maka dapat ditarik kesimpulan sebagai berikut :
1. Berdasarkan
hasil observasi kesesuaian di lapangan mengemukakan  bahwa  manajemen pemeliharaan dan perawatan bangunan gedung yang dimiliki oleh
Pengelola  Rusunawa  Pinus  Elok Blok  A  belum  mengacu  kepada Permen PU No.24/PRT/M/2008.
2. Hasil  kesesuaian  pemeliharaan  dan perawatan  komponen bangunan
yang dilakukan pengelola Rusunawa Pinus Elok Blok A terhadap metode- metode  yang  berlaku  berdasarkan Peraturan Menteri PU No.24/PRT/M/2008  dengan  rata- rata  sebesar  60  %,  tetapi  dari  hasil kesesuaian  observasi  di  lapangan memiliki rata-rata kesesuaian sebesar 32%.
3. Komponen  yang  memiliki  nilai kesesuaian tertinggi menurut
pengelola  dan  hasil  observasi,  yaitu pemeliharaan  saluran  air  bersih sebesar  100%,  karena  didukung dengan peralatan yang memadai dan metode pelaksanaan yang sesuai.
4. Dari  hasil  penelitian  dan  nilai persentase kesesuaian, peneliti menyimpulkan bahwa belum sesuainya  manajemen  pemeliharaan dan  perawatan  bangunan  Rusunawa Pinus  Elok  Blok  A  dikarenakan berbagai  faktor,  sebagai  berikut  : kurangnya penyesuaian metode pemeliharaan  kepada  Permen  PU
No.24/PRT/M/2008, masalah
pengang  garan  dana  pemeliharaan yang lambat ditangani oleh pemerintah,  dan  masih  kurangnya sumber daya manusia dalam melaksanakan pemeliharaan.

## DAFTAR PUSTAKA
Hartanto,  A.  (2013).  Kepemilikan  Hak Milik  Atas  Satuan  Rumah  Susun. Jurnal Rechtens , 2(1), 1-11.
Hendaryono, M. (2010).
Evaluasi
Pengelolaan  Rusun  Pekunden  dan Bandarharjo  Semarang. Semarang: Universitas Diponegoro.
Hutagalung,  A.  S.  (2004).  Dinamika Pengaturan  Rumah  Susun  atau Apartemen. Jurnal Hukum & Pembangunan , 34(4), 317-330.
Neolaka, A. (2014). Metode Penelitian dan Statistik. bandung:  Remaja  Rosda Karya.
Nugraha, R., & Iriana, R. T. (2015). Estimasi Biaya Pemeliharaan Bangunan Berdasarkan Pedoman Pemeliharaan dan  Perawatan  Bangunan  Gedung (PERMEN Nomor:
24/PRT/M/2008). JOM  FTEKNIK , 2(2), 1-11.
Risanji,  M.  A.,  &  Raflis.  (2018).  Analisis
Faktor Pemeliharaan Bangunan Gedung terhadap Kenyamanan Pekerja Kantor. Jurnal Sipil
Politenik , 98-102.
Salim, F. D., & Darmawaty. (2016). Kajian Ketahanan  Pangan  Rumah  Tangga Nelayan  Buruh  di  Desa  Bajo Sangkung  Kabupaten  Halmahera
Selatan. Jurnal  Sosial  Ekonomi
Kelautan dan Perikanan , 11(1), 121-
132.
Suharsimi, A. (2006). Metodologi Penelitian. Yogyakarta: Bina Aksara.
Tampubolon,  R.  Y.,  Subiyanto,  S.,  & Ammarrohman,  F.  J.  (2018).  Faktor
Ketersediaan  Lahan  Kosong  dan Harga  Tanah  Pasar  Wajar  untuk Menentukan  Arah  Perkembangan Perumahan di Kecamatan Tembalang      Tahun      2010-2017.
Jurnal Geosida Undip , 7(3), 32-41.
Widiananda,  A.  (2018).  Peranan  dan Pemanfaatan  Ruang  Publik  pada
Permukiman Kampung Vertikal
Rusun  Pekuden  Kota  Semarang. Jurnal  Pembangunan  Wilayah  dan Kota , 14(1), 1-16.