## Penyelesaian Kredit Yang Dijamin Hak Tanggungan Dengan Ayda (Agunan Yang Diambil Alih) Bank Melalui Lelang

## Grace Ayu Prabandari, Agus Nurdin, Mujiono Hafidh Prasetyo
Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum, Universitas Diponegoro Email: gracexayu@gmail.com

## Abstract
In order to expand its business, many business actors apply for credit to banks. The proposed credit is often collateralized by immovable collateral, the immovable object referred to land or buildings or land  and buildings. Then the  collateralized object  is  charged Mortgage. However, not  all loans can  be  paid  off  smoothly,  in  practice  there  are  still  many  bad  loans  that  cannot  be  paid.  If  a  loan guaranteed  by  the  mortgage  cannot  be  repaid,  the  creditor  (Bank)  can  execute  the  collateralized object by auction or underhand sale. However, if the two methods do not produce results, another alternative  can  be  done,  namely  by  conducting  AYDA  or  Collateral  Taken  by  the  Bank.  In  the applicable regulations, AYDA by the Bank can be done with a certain period. According to PMK No. 27/2016, the repayment period is only one year and if the time period has been exceeded, then the Bank is determined as a buyer. In practice, many Banks do more than the specified time period, therefore the author is interested in further researching the Settlement of Guaranteed Mortgage with AYDA by Banks through Auction.

## Keywords : credit; mortgage; AYDA

## Abstrak
Dalam rangka memperluas usahanya, banyak pelaku usaha yang mengajukan kredit ke Bank. Kredit yang  diajukan  ini  sering  dijaminkan  dengan  agunan  benda  tidak  bergerak,  benda  tidak  bergerak yang  dimaksud  adalah  tanah  atau  bangunan  atau  tanah  dan  bangunan.  Kemudian  agunan  yang dijaminkan tersebut dibebankan Hak Tanggungan. Namun tidak semua kredit dapat dilunasi dengan lancer, dalam prakteknya masih banyak kredit yang macet atau tidak dapat dibayar.  Apabila kredit yang  dijamin  dengan  hak  tanggungan  terserbut  tidak  dapat  dilunasi,  maka  kreditor  (Bank)  dapat mengeksekusi  agunan  dengan  cara  lelang  atau  penjualan  di  bawah  tangan.  Namun  apabila  kedua cara tersebut tidak juga membuahkan hasil maka dapat dilakukan alternative lain yaitu dengan cara melakukan  AYDA  atau  Agunan  yang  Diambil  Alih  oleh  Bank.    Dalam  peraturan  yang  berlaku, AYDA  dapat  dilakukan  oleh  Bank  namun  dengan  jangka  waktu  tertentu.  Menurut  PMK  No 27/2016  jangka  waktu  AYDA  hanyalah  setahun  dan  apabila  jangka  waktu  tersebut  sudah terlampaui,  maka  Bank  ditentukan  sebagai  pembeli.  Dalam  prakteknya  banyak  Bank  yang melakukan AYDA lebih dari jangka waktu  yang ditentukan, oleh karena itu penulis tertarik untuk meneliti  lebih  jauh  tentang  Penyelesaian  Kredit  yang  Dijamin  Hak  Tanggungan  dengan  AYDA (Agunan yang Diambil Alih) Bank melalui Lelang.

## Kata kunci : kredit; hak tanggungan; AYDA

## A. Pendahuluan
Dalam kehidupan sehari hari khususnya bagi pelaku usaha, pengajuan kredit pada bank bukanlah  hal  yang  asing.  Untuk  pengembangan  usaha,  diperlukan  penambahan  modal  yang dapat  diperoleh  dari  pengajuan  kredit  pada  bank.  Kredit  dilihat  dari  sudut  bahasa  berarti
kepercayaan,  dalam  arti  bahwa  apabila  seseorang  mendapatkan  fasilitas  kredit,  maka  orang atau badan usaha tersebut telah medapatkan kepercayaan dari pemberi kredit.(YLBHI, 2007) Sedangkan  pengertian  kredit  menurut  Pasal  1  (11)  Undang  Undang  tentang  Perbankan, sebagai  berikut:(Undang  Undang  Nomor  10  Tahun  1998  tentang  perubahan  atas  Undang- Undang Nomor 71 Tahun 1992 tentang Perbankan, 1998)
“Kredit  adalah  penyediaan  uang  atau  tagihan  yang  dapat  dipersamakan  dengan  itu, berdasarkan  persetujuan  atau  kesepakatan  pinjam-meminjam  antara  bank  dengan  pihak  lain yang  mewajibkan  pihak  peminjam  untuk  melunasi  utangnya  setelah  jangka  waktu  tertentu dengan pemberian bunga”
Pemberian  kredit  memiliki  tujuan  tertentu,  bagi  perbankan  atau  pemberi  kredit,  kredit dapat  menghasilkan  keuntungan  yang  didapatkan  dalam  bentuk  bunga.  Sedangkan  bagi masyarakat kredit dapat memberi manfaat diantaranya menimbulkan backward linkage  yaitu kegiatan  sektor  unggulan  yang  membutuhkan  sektor  lain  untuk  kelancaran  kegiatannya  dan forward  linkage  yaitu  kegiatan  dimana  sektor  unggulan  tersebut  mampu  mendorong  sektor lain  supaya  lebih  berkembang.  Kemudian  kredit  juga  dapat  meningkatkan  peluang  berusaha serta peningkatan daya beli (Saraswati, 2012).
Untuk  kredit  dengan  jaminan,  berdasarkan  Undnag  Undang  Perbankan,  sebelum memberikan kredit bank harus melakukan penilaian yang seksama terhadap agunan, selain itu perlu juga melakukan penilaian terhadap watak, kemampuan, modal, dan prospek usaha dari debitor,  sebagaimana  diatur  dalam  penjelasan  Pasal  8  ayat  (1)  Undang  Undang  Nomor  10 Tahun  1998  Tentang  Perubahan  Atas  Undang-Undang  Nomor  7  Tahun  1992  Tentang Perbankan, sebagai berikut :
“Untuk  mengurangi  resiko  tersebut,  jaminan  pemberian  kredit  atau  pembiayaan berdasarkan  prinsip  syariah  dalam  arti  keyakinan  atas  kemampuan  dan  kesanggupan nasabah  debitur  untuk  melunasi  kewajibannya  sesuai  dengan  diperjanjikan  merupakan faktor penting yang harus diperhatikan oleh bank. Untuk memperoleh keyakinan tersebut, sebelum  memberikan  kredit,  bank  harus  melakukan  penilaian  yang  saksama  terhadap watak, kemampuan, modal, agunan dan prospek usaha dari nasabah debitur.”
Agunan  merupakan  syarat  yang  cukup  penting  untuk  dipenuhi,  dan  mutlak  harus dipertimbangkan  oleh  kreditor.  Dalam  melakukan  pertimbangan  atau  penilaian  atas  agunan yang  dijaminkan  oleh  debitor,  kreditor  kiranya  dapat  menerapkan  prinsip  kehati-hatian (Andrianto, 2020).
Jaminan  atau  agunan  dapat  memberikan  hak  dan  kekuasaan  kepada  Bank  untuk mendapatkan  pelunasan  apabila  di  kemudian  hari  nasabah  tidak  membayar  tepat  waktu.
Selain  itu  juga  dpat  berguna  sebagai  dorongan  kepad  nasabah  untuk  memenuhi  perjanjian kredit agar tidak kehilangan jaminan yang diserahkan ke Bank (Suyatno, 2007).
Jaminan berupa hak atas tanah biasanya dibebankan dengan Hak Tanggungan. Menurut Budi  Harsono,  Hak  tanggungan  adalah  penguasaan  atas  tanah  yang  berisi  kewenangan  bagi kreditor untuk melakukan sesuatu dengan tanah tersebut. Tetapi buakn untuk dikuasai secara fisik  dan  digunakan  melainkan  untuk  dijual  apabila  debitor  cidera  janji  dna  mengambil  dari hasil penjualan seluruhnya atau sebagian sebagai pembayaran sisa hutang (Indrajaya, 2016)
Apabila kredit tidak dapat dilunasi sesuai tenggat waktu maka dapat dilakukan beberapa cara yang dapat dipilih oleh kreditor yaitu:
1. Pelelangan
Bagi  Bank  yang  hendak  melakukan  eksekusi  Hak  Tanggungan,  terdapat  dua  cara  yang dapat dilakukan selaku pemegang hak tanggungan, yaitu :
a. Pemegang  Hak  Tanggungan  dapat  mengajukan  permohonan  eksekusi  hak  tanggungan kepada Ketua Pengadilan Negeri.
b. Pemegang  Hak  Tanggungan  melakukan  eksekusi  hak  tanggungan  tidak  melalui pengadilan, tetapi langsug meminta bantuan KPKNL untuk
melakukan penjualan objek hak tanggungan.
2. Penjualan dibawah tangan
Pelaksanaan  eksekusi  dibawah  tangan  dilakukan  karena  menyangkut  pihak  ketiga  yang berkepentingan  (pemegang  hak  tanggungan  peringkat  kedua,  ketiga  dan  seterusnya),  wajib diberitahukan kepada mereka dengan cara mengumumkan pada dua surat kabar setempat oleh pemberi atau pemegang hak tanggungan
Namun selain kedua eksekusi atas agunan seperti yang telah disebutkan di atas, terdapat cara  lain  yaitu  dengan  cara  pengambilalihan  asset  atau  agunan  milik  debitur  oleh  pihak kreditur  (Bank/lembaga  keuangan  pemberi  kredit)  yang  biasanya  dikenal  dengan  istilah Agunan  Yang  Diambil  alih  (AYDA).    Dalam  Peraturan  Bank  Indonesia  tentang  Penilaian Kualitas Asset Bank Umum khususnya pasal 1 angka 15 dijelaskan pengertian AYDA yaitu: (PBI No 14/15/PBI/2012 tentang Penilaian Kualitas Asset Bank Umum, 2012)
“Agunan  yang  Diambil  Alih  yang  untuk  selanjutnya  disebut  AYDA,  adalah  aset  yang diperoleh  Bank,   baik  melalui   pelelangan   maupun    diluar    pelelangan   berdasarkan penyerahan   secara  sukarela oleh pemilik agunan atau berdasarkan kuasa untuk menjual di  luar  lelang  dari  pemilik  agunan  dalam  hal  debitur  tidak  memenuhi  kewajibannya kepada Bank.”
Menurut  PBI  7/2005  pasal  36-  39  tentang  AYDA  dan  penjelasan  pasal  70  ayat  (4)  PBI 7/2005  penyelesaian  kredit  dapat  dilakukan  dengan  pengambilalihan  agunan  atau  pelunasan oleh debitur (Hariyani, 2010).
Adanya AYDA dapat menjadi alternatif penyelesaian kredit macet untuk menekan angka Non  Performing  Loan  (NPL)  atau  Presentase  Kredit  Macet,  karena  pembiayaan  yang  macet tentunya sangat merugikan Bank. Semakin kecil NPL semakin sehat pula Bank tersebut. Hal yang  biasanya  menjadi  pertimbangan  Bank  saat  melakukan  AYDA  terhadap  agunan  adalah legalitas agunan, jenis agunan, agunan tersebut memiliki nilai pasar yang baik dan marketable kemudian perbandingan nilai agunan terhadap kewajiban debitur ( coverage). Hal-hal tersebut juga  wajib  dilengkapi  dengan  tata  cara  dan  batas  waktu  penyelesaian  AYDA  termasuk penetapan direksi atau pejabat yang ditunjuk untuk menyelesaiakn AYDA.
Dalam  PMK  mengenai  Petunjuk  Pelaksanaan  Lelang  (PMK  27/PMK.06/2016  tentang Petunjuk  Pelaksanaan  Lelang,  2016)  khususnya  pasal  78  menjelaskan  bahwa  AYDA  oleh Bank memiliki jangka waktu 1 tahun, apabila jangka waktu terlampaui maka Bank ditetapkan sebagai pembeli. Setelah Bank telah diputuskan sebagai pemenang lelang yang tertera dalam risalah  lelang,  Bank  tentu  harus  menjual  atau  mencairkan  objek  yang  di  AYDA  tersebut secepatnya.  Apabila  Bank  sudah  menjual  objek  AYDA  ke  pembeli  yang  baru  tentu  saja pembeli dapat memiliki dan menguasai objek tersebut. Namun terkadang ada beberapa kasus AYDA dimana objeknya masih  dihuni atau dikuasai  oleh  pihak lain atau debitur itu sendiri. Untuk mengatasi permasalahan ini maka harus segera dilakukan pengosongan.
Aristoteles  memandang  bahwa  keadilan  sebagai  suatu  pemberian  hak  persamaan  tapi bukan  persamarataan.  Aristoteles  membedakan  hak  persamaanya  sesuai  dengan  hak proposional. Kesamaan hak dipandangan manusia sebagai suatu unit atau wadah yang sama. Inilah  yang  dapat  dipahami  bahwa  semua  orang  atau  setiap  warga  negara  dihadapan  hukum sama.  Kesamaan  proposional  memberi  tiap  orang  apa  yang  menjadi  haknya  sesuai  dengan kemampuan dan prestasi yang telah dilakukanya.
John  Rawls  menegaskan  pandangannya  terhadap  keadilan  bahwa  program  penegakan keadilan  yang  berdimensi  kerakyatan  haruslah  memperhatikan  dua  prinsip  keadilan,  yaitu, pertama,  memberi  hak  dan  kesempatan  yang  sama  atas  kebebasan  dasar  yang  paling  luas seluas kebebasan yang sama bagi setiap orang. Kedua, mampu mengatur kembali kesenjangan sosial ekonomi yang terjadi sehingga dapat memberi keuntungan yang bersifat timbal balik.
Permasalahan  dalam  penelitian  ini  adalah:  1)  Bagaimana  akibat  hukum  AYDA  oleh Bank  melalui  lelang  yang  jangka  waktunya  melebihi  ketentuan  yang  ada?  2)  Bagaimana
proses pengosongan apabila Objek AYDA oleh Bank yang akan dijual kembali atau dicairkan oleh Bank masih dihuni?
Berdasarkan  hasil  penelusuran,  penulis  mendapat  penelitian  dalam  bentuk  jurnal  yang ditulis oleh Ni Wayan Anik Parwati di tahun 2009 dengan judul “Penyelesaian Kredit Macet Melalui  Pengambilalihan  Asset  Debitur  (AYDA)  Berupa  Tanah  Dan  Bangunan  Sebagai Alternatif Penyelesaian Kredit Macet di Bank Century Tbk di Jakarta” yang mengungkapkan permasalahan,  yaitu:  pertama  alasan-alasan  apa  saja  yang  ditetapkan  oleh  suatu  bank  dalam menentukan  debitur  wanprestasi  dan  dalam  menentukan  perlu  atau  tidaknya  penyelesaian kredit  macet  melaiui  pengambilalihan  asset  debitur  (AYDA)  berupa  tanah  dan  bangunan. Kedua  Bagaimana  proses  pelaksanaan  penyelesaian  kredit  macet  melalui  pengambilalihan asset  debitur  (AYDA)  berupa  tanah  dan  bangunan  terhadap  debitur  wanprestasi  pada  suatu bank (Parwati, 2009).
Jurnal  yang  ditulis  oleh  Defrianta  Sukirman  pada  tahun  2019  yang  berjudul “Penyelesaian  Utang  yang  Dijamin  Hak  Tanggungan  Melalui  Cara  Agunan  Yang  Diambil Alih  Pada  PT  Bank  Syariah  Bukopin  Cabang  Bukittinggi”  yang  mengungkapkan permasalahan,  yaitu:  Bagaimana  proses  pengikatan  pembiayaan  yang  dibebani  Hak Tanggungan  pada  PT.  Bank  Syariah  Bukopin  Cabang  Bukittinggi,  apakah  terdapat  hal-hal yang  bertentangan  dengan  ketentuan  Undang-Undang  Hak  Tanggungan.  Kedua,  Bagaimana proses  penyelesaian  utang  dalam  pembiayaan  yang  dibebani  Hak  Tanggungan  melalui Agunan  Yang  Diambil  Alih  (AYDA)  pada  PT.  Bank  Syariah  Bukopin  Cabang  Bukittinggi (Sukirman, 2019).
Kedua jurnal di atas sama-sama memiliki salah satu rumusan masalah yang sama yaitu bagaimana  cara  proses  penyelesaian  hutang  atau  kredit  melalui  AYDA,  hal  ini  berbeda dengan  kedua  rumusan  masalah  dalam  jurnal  ini  yaitu  1)  Bagaimana  akibat  hukum  AYDA oleh Bank melalui lelang yang jangka waktunya melebihi ketentuan yang ada? 2) Bagaimana proses pengosongan apabila Objek AYDA oleh Bank yang akan dijual kembali atau dicairkan oleh Bank masih dihuni?

## B. Metode Penelitian
Metode pendekatan yang digunakan dalam penelitian ini adalah metode pendekatan yuridis empiris. Metode yuridis empiris mempelajari dan meneliti hubungan timbal balik antara hukum dengan lembaga-lembaga sosial yang lain agar memperoleh hasil yang lebih memadai baik dari segi  praktek  maupun  kandungan  ilmiahnya.  Metode  pendekatan  yuridis  empiris  ini  mengkaji kesenjangan  antara “law  in  the  books”  (das  sollen) dengan “law  in  society”  (das  sein) .  Jenis penelitian  ini  tidak  hanya  meneliti  norma  yang  ada  tetapi  juga  meneliti  penerapan  hukum  atau
bekerjanya  hukum  di  masyarakat,  sehingga  metode  pendekatan  tersebut  tidak  hanya  meneliti bahan  kepustakaan  (data  sekunder)  yang  berupa  bahan-bahan  hukum,  tetapi  juga  mengamati perilaku manusia dalam melaksanakan perbuatan hukum. Pendekatan yuridis empiris digunakan untuk memberikan gambaran secara kualitatif tentang  penyelesaian kredit yang dijamin dengan hak tanggungan dengan AYDA Bank melalui lelang.

## C. Hasil Dan Pembahasan
1. Akibat Hukum AYDA Oleh Bank Melalui Lelang Yang Melampaui Jangka Waktu

## 1.1 Tinjauan Hak Tanggungan
Secara  yuridis  pengertian  Hak  Tanggungan  dijelaskan  pada  Undang-Undang  Hak Tanggungan  Undang  Undang  Hak  Tanggungan  (Undang-Undang  Nomor  4  Tahun  1996 tentang Hak Tanggungan, 1996) Pasal 1 ayat 1 yang berbunyi sebagai berikut:
“ Hak  Tanggungan  atas  tanah  beserta  benda-benda  yang  berkaitan  dengan  tanah, yang  selanjutnya  disebut  Hak  Tanggungan,  adalah  hak  jaminan  yang  dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960  tentang  Peraturan  Dasar  Pokok-Pokok  Agraria,  berikut  atau  tidak  berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan utang tertentu terhadap kreditor-kreditor lain.”
Pada pasal 4 Undang Undang Hak Tanggungan menyebutkan bahwa hak atas tanah yang dibebani hak tanggungan adalah:
a. Hak Milik
b. Hak Guna Usaha;
c. Hak Guna Bangunan.
d. Hak Pakai atas tanah Negara yang menurut ketentuan yang berlaku wajib didaftar dan menurut sifatnya dapat dipindahtangankan dapat juga dibebani Hak Tanggungan.
Hak  tanggungan  tidak  dapat  berdiri  sendiri  tanpa  didukung  oleh  suatu  perjanjian (perjanjian  kredit)  antara  debitor  dan  kreditor.  Dalam  perjanjian  itu  diatur  tentang hubungan  hukum  antara  kreditor  dan  debitor,  baik  menyangkut  besarnya  jumlah  kredit yang  diterima  oleh  debitor,  jangka  waktu  pengembalian  kredit,  maupun  jaminan  yang nantinya  akan  diikat  dengan  hak  tanggungan.  Oleh  karena  hak  tanggungan  tidak  dapat dilepaskan  dari  perjanjian  kredit,  itulah  sebabnya  maka  hak  tanggungan  dikatakan accessoir (mengikuti) perjanjian pokoknya (Nurjannah, 2018).
Hak tanggungan akan dibebankan pada sebuah agunan  yang menjadi jaminan atas perjanjian  kredit  antara  kreditur  (Bank)  dan  debitur.  Dalam  penelitian  ini  penulis  akan mengkaji  pengikatan  kredit  di  Bank  Bukopin  cabang  Semarang  dalam  hal  pembebanan
HT  mengikuti  ketentuan  yang  ada.  Jadi  setelah  pengajuan  kredit  diterima  oleh  pihak Bank, maka kemudian dibuat perjanjian kredit oleh Notaris yang ditunjuk oleh Bank.
Perjanjian  kredit pada umumnya memuat  beberapa hal  diantaranya adalah sebagai berikut: (Susanto, 2017)
a. Uraian  mengenai  identitas  yang  meliputi  nama  pekerjaan  dan  domisili  para  pihak, yaitu kreditur dan debitur
b. Dasar  hukum  yang  memberi  kewenangan  bertindak  dari  para  pihak,  contohnya  surat penunjukan atau surat waris
c. Kedudukan para pihak
d. Ketetntuan  mengenai  fasilitas  kredit  yaitu  jumlah  maksimum  kredit,  jangka  waktu, tujuan, bentuk kredit.
e. Suku bunga kredit dan biaya-biaya yang timbul terkait pemberian kredit
f. Syarat-syarat  tangguh  yang  harus  dipenuhi  terlebih  dahulu  oleh  penerima  kredit  agar dapat menarik kredit untuk pertama kalinya.
g. Uraian menganai agunan kredit
h. Kewajiban dan pembatasan tindakan penerima kredit selama jangka waktu kredit.
i. Tindakan pengawasan bank dalam penyelamatan kredit.
j. Klausa mengenai tindakan wanprestasi atau hal-hal  yang dapat mengakhiri perjanjian kredit seketika menagih utang beserta bunga dan biaya lain yang timbul.
k. Pilihan  domisili  hukum  apabila  terjadi  perselisihan  antara  para  pihak  dalam penyelesaian kredit
l. Ketentuan  mengenai  mulai  berlakunya  perjanjian  kredit  dan  penandatanganan prejanjian kredit
Setelah  dibuat  perjanjian  kredit  anatra  para  pihak  selanjutnya  dapat  diajukan pembuatan  Akta  Pemberian  Hak  Tanggungan  (APHT)  yang  dibuat  oleh  Notaris/PPAT. Untuk  memenuhi  asas  spesialitas  dari  hak  tanggungan,  maka  menurut  Pasal  11  ayat  (1) Undang Undang Hak Tanggungan di dalam APHT wajib memuat: (Usman, 2008)
a. Nama dan identitas, beserta domisili dan pekerjaan dari pemegang dan pemberi hak tanggungan
b. Penunjukan secara jelas mengenai hutang yang dijaminkan
c. Nilai tanggungan
d. Uraian mengenai objek Hak Tanggungan, uraian disini meliputi jenis ha katas tanah dari objek hak tanggungan, nomor sertifikat hak atas tanah, nama pemegang ha katas tanah, tanggal dan nomor surat ukur atau gambar situasi, letak tanahnya, batas-batas
tanah, menjelaskan kewajiban pemberi hak tanggungan menyerahkan semua alas hak atau  bukti  kepemilikan  hak  atas  tanah  kepada  Notaris/PPAT  untuk  keperluan pendaftaran  Hak  Tanggungan,  kemudian  yang  terakhir  adalah  penunjukan  benda- benda yang berkaitan dengan tanah.
Terkait  dengan  pembuatan  APHT,  pemberi  Hak  Tanggungan  diwajibkan  hadir  di hadapan  Notaris/PPAT.  Namun  apabila  memang  tidak  memungkinkan  untuk  hadir, pemberi  hak  tanggungan  dapat  memberikan  atau  menunjuk  orang  lain  sebagai  kuasa dengan  Surat  Kuasa  Membebankan  Hak  Tanggungan  (SKMHT)  yang  dibuat  oleh Notaris/PPAT.  Berdasarkan  pasal  15  ayat  (1)  Undang  Undang  Hak  Tanggungan menentukan bahwa yaitu: “Surat kuasa untuk membebankan hak tanggung  wajib  dibuat dengan    akta    notaries    atau    akta    PPAT    dan  memenuhi  persyaratan  sebagai  berikut: (Punarbawa, 2014)
a. Tidak memuat kuasa untuk melakukan perbuatan hukum lain daripada membebankan Hak  Tanggungan  maka  jelas  bahwa  di  dalam        SKMHT        tidak        boleh dicantumkan    kuasa    untuk melakukan perbuatan hukum lain;
b. Tidak   memuat   kuasa   substitusi   dalam   arti   didalamnya terdapat klausul yang memungkinkan  penerima  kuasa  mensubstitusikan    atau    mengalihkan    kuasanya kepada  pihak lain. Tidak termasuk dalam pengertian substitusi tersebut jika penerima kuasa  memberi  kuasa  kepada  pihak  lain  dalam rangka penugasan untuk bertindak mewakilinya;
c. Mencantumkan  secara  jelas  obyek  Hak  Tanggungan,  jumlah hutang   dan   nama serta      identitas      kreditornya,      nama      dan  identitas        debitor        apabila        debitor bukan    pemberi    Hak Tanggungan
Untuk  tanah  yang  sudah  didaftar,  berdasarkan  Pasal  15  ayat  (1)  Undang  Undang Hak  Tanggungan,  batas  waktu  penggunaan  SKMHT  selambat-lambatnya  1  bulan  sejak diberikan, wajib diikuti dengan pembuatan APHT yang bersangkutan.
Setelah  dibuat  APHT  oleh  Notaris/PPAT  kemudian  dilakukan  pendaftaran  Hak Tanggungan  di  BPN,  hal  ini  menunjukkan  bahwa  Hak  Tanggungan  mengandung  asas publisitas.  Asas  publisitas  (openbaarheid)  dapat  disebut  juga  “pengumuman”  kepada masyarakat  mengenai  status  kepemilikan atas tanah  yang dilakukan melalui  pendaftaran dalam buku tanah (Evawati, 2014).
Pendaftaran HT dilakukan berdasarkan Undang Undang Hak Tanggungan pasal 13- 14.  Pendafataran  Hak  Tanggungan  dilaskanakan  maksimal  7  hari  kerja  setelah penandatanganan  APHT,  PPAT  wajib  mengirimkan  APHT  dan  warkah  lain  yang
diperlukan BPN. Pendaftaran Hak Tanggungan dilakukan dengan pembuatan buku tanah Hak Tanggungan oleh  BPN dan kemudian mencatatnya dalam buku tanah dari ha katas tanah yang menjadi objek Hak Tanggungan lalu menyalin catatan tersebut pada sertifikat Hak  Tanggungan.  Tanggal  Buku  Tanah  Hak  Tanggungan  adalah  tanggal  hari  ke  tujuh (hari kerja) setelah dibuat buku tanah oleh Kepala Kantor BPN dan diterbitkan sertifikat HT  sebagai  surat  tanda  bukti.  Jadi  sertifikat  HT  terdiri  dari  salinan  buku  tanah  HT  dan salinan APHT. Sertifikat HT kemudian diserahkan kepada pemegang Hak Tanggungan.
Di  dalam  Sertifikat  HT  terdapat  irah  irah  "DEMI  KEADILAN  BERDASARKAN KETUHANAN  YANG  MAHA  ESA"  yang  memiliki  kekuatan  eksekutorial  yang  sama dengan  putusan  pengadilan  yang  telah  memperoleh  kekuatan  hukum  tetap  dan  berlaku sebagai grosse akta hipotek mengenai hak atas tanah.(Setyaningsih, 2018)
Dengan  adanya  kekautan  eksekutorial  pada  Hak  tanggungan  maka  apabila  debitur wanprestasi  maka  kreditur  atau  Bank  dapat  melakukan  eksekusi  atas  agunan  yang dijaminkan. Bagi Bank yang hendak melakukan eksekusi Hak Tanggungan, terdapat dua cara yang dapat dilakukan selaku pemegang hak tanggungan, yaitu :
1. Pelelangan, yang dapat dilakukan dengan 2 cara berikut:
a. Pemegang  Hak  Tanggungan  dapat  mengajukan  permohonan  eksekusi  hak tanggungan kepada Ketua Pengadilan Negeri.
b. Pemegang  Hak  Tanggungan  melakukan  eksekusi  hak  tanggungan  tidak  melalui pengadilan,  tetapi  langsug  meminta  bantuan  KPKNL  untuk  melakukan  penjualan objek hak tanggungan.
2. Penjualan dibawah tangan
Pelaksanaan eksekusi dibawah tangan dilakukan karena menyangkut pihak ketiga yang berkepentingan  (pemegang  hak  tanggungan  peringkat  kedua,  ketiga  dan  seterusnya), wajib diberitahukan kepada mereka dengan cara mengumumkan pada dua surat kabar setempat oleh pemberi atau pemegang hak tanggungan.
Namun selain kedua eksekusi atas agunan seperti yang telah disebutkan di atas, terdapat cara lain yaitu dengan cara pengambilalihan asset atau agunan milik debitur oleh pihak kreditur  (Bank/lembaga  keuangan  pemberi  kredit)  yang  biasanya  dikenal  dengan istilah Agunan Yang Diambil alih (AYDA).
1.2 Tinjauan Umum Tentang AYDA
Dalam  Peraturan  Bank  Indonesia  Nomor  14/15/PBI/2012  tentang  Penilaian Kualitas  Asset  Bank  Umum  khususnya  pasal  1  angka  15  dijelaskan  pengertian  AYDA yaitu
“Agunan  yang  Diambil  Alih  yang  untuk  selanjutnya  disebut  AYDA,  adalah  aset yang  diperoleh  Bank,   baik  melalui   pelelangan   maupun    diluar    pelelangan berdasarkan   penyerahan   secara  sukarela oleh pemilik agunan atau berdasarkan kuasa  untuk  menjual  di  luar  lelang  dari  pemilik  agunan  dalam  hal  debitur  tidak memenuhi kewajibannya kepada Bank.”
Menurut wawancara dengan Bapak Sonhaji dari divisi remedial Credit/Penyelesaian Kredit Bermasalah di Bank Bukopin cabang Semarang pada tanggal 31    Maret  2020,  apabila  lelang  dan  penjualan  di  bawah  tangan  tidak  dapat  ditempuh, maka  dapat  diambil  langkah  AYDA  atau  Agunan  Yang  Diambil  Alih  Bank.  Hal  itu dilakukan  agar  angka  Non  Performing  Loan  (NPL)  atau  Presentase  Kredit  Macet  tidak terlalu  tinggi.  Diusahakan  agar  nilai  NPL  dari  Bank  tidak  melebihi  5%.  Selain  itu pertimbangan  lainnya  adalah  ketika  agunan  dari  kredit  macet  tersebut  merupakan  asset yang strategis sehingga dinilai menguntungkan apabila dapat dijual kembali oleh Bank.
Berdasarkan  UU  Perbankan  Pasal  12A  ayat  (1)  Bank  umum  dapat  membeli sebagian  atau  seluruh  agunan  baik  melalui  pelelangan  maupun  diluar  pelelangan berdasarkan  penyerahan  secara  sukarela  oleh  pemilik  agunan  atau  berdasarkan  kuasa mejual  diluar  lelang  dalam  hal  debitur  tidak  memenuhi  kewajiban  atau  wanprestasi, dengan ketentuan agunan yang dibeli tersebut wajib dicairkan secepatnya.
Pelaksanaan  AYDA  menurut  PMK  27/PMK.06/2016  pasal  78  dapat  dilakukan dengan  menyampaikan  surat  pernyataan  dalam  bentuk  akte  notaris  bahwa  pembelian tersebut dilakukan untuk pihak lain yang akan ditunjuk kemudian dalam jangka waktu 1 tahun  terhitung  tanggal  pelaksanaan  lelang,  apabila  jangka  waktu  tersebut  telah terlampaui  maka  Bank  ditetapkan  sebagai  Pembeli.  Namun  untuk  Bank  swasta  tidak diperbolehkan  untuk  memiliki  hak  milik  atas  tanah  mengacu  pada  pasal  1  Peraturan Pemerintah  No  38  Tahun  1963  tentang  Penunjukan  Badan-Badan  Hukum  yang  Dapat mempunyai Hak Milik Atas Tanah, hanya badan-badan hukum yang disebut di bawah ini yang  dapat  mempunyai  hak  milik  atas  tanah,  masing-masing  dengan  pembatasan  yang disebutkan pada Pasal 2,3 dan 4  peraturan ini : 1) Bank-bank yang didirikan oleh negara (selanjutnya  disebut  bank  negara);  2)  Perkumpulan-perkumpulan  Koperasi  Pertanian yang didirikan berdasarkan atas Undang-Undang No. 79 Tahun 1958 (Lembaran Negara Tahun  1958  No.  139);  3)  Badan-badan  keagamaan,  yang  ditunjuk  oleh  Menteri Pertanian/Agraria,  setelah  mendengar  Menteri  Agama;  4)  Badan-badan  sosial,  yang ditunjuk  oleh  Menteri  Pertanian/Agraria,  setelah  mendengar  Menteri  Kesejahteraan Sosial.  Akan  tetapi  bank  milik  swasta  diperbolehkan  untuk  memiliki  Hak  Guna  Usaha,
Hak  Guna  Bangunan  dan  Hak  pakai  berdasarkan  PP  No  40  Tahun  1996  tentang  Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai Tanah.
AYDA  itu  sendiri  tidak  dijelaskan  secara  merinci  seharusnya  dilaksanakan  pada lelang  ke  berapa,  karena  sampai  saat  ini  PP  mengenai  lelang  belum  juga  disusun  oleh Pemerintah. Sebab dalam uu Perbankan No 10 Tahun 1998 pasal 12 ayat (2) menjelaskan bahwa  ketentuan  mengenai  tata  cara  pembelian  agunan  dan  pencairannya  akan  diatur lebih  lanjut  dengan  Peraturan  Pemerintah.  Apabila  tidak  ditentukan  maka  AYDA  tentu akan  dilakukan  pada  saat  lelang  kedua  atau  ketiga  karena  nilai  limit  dari  objek  yang dilelang  akan  semakin  turun  pada  lelang  kedua  dan  ketiga  dan  hampir  mendekati  nilai likuidasi.  Hal  ini  tentu  saja  akan  merugikan  debitur  karena  objek/agunan  yang  dilelang harganya akan turun di bawah harga pasar.

## 1.3 AYDA Melebihi Jangka Waktu
Sebelum  melakukan  lelang,  Bank  Bukopin  cabang  Semarang  telah  memberikan surat  peringatan  kepada  debitur  untuk  menyelesaikan  kewajiban  membayar  kredit  ayng telah  jatuh  tempo  namun  tetap  tidak  diselesaikan  oleh  debitur.  Kemudian  pelaksanaan lelang  juga  sudah  diberitahukan  kepada  pihak  debitur  melalui  surat  pemberitahuan. Pelelangan juga telah diumumkan melalui koran yang ditunjuk oleh KPKNL.
Berdasarkan  risalah  lelang  No.  1294/37/2018  tertanggal  18  September  2018  Bank Bukopin  cabang  Semarang  memohon  lelang  untuk  agunan  sebidang  tanah  berikut bangunan SHM No. 2452  Lt.  104 m2  a.n. Gigih Cahyono  yang terletak di  Perum Bumi Wanamukti  Blok  D4  No.  6,  Kelurahan  Sambiroto,  Kecamatan  Tembalang,  Kota Semarang.  Dalam  risalah  lelang  tersebut  Pembeli  atas  objek/agunan  adalah  pihak  Bank Bukopin yang ditunjuk oleh PT Bank Bukopin cabang Semarang yang didasarkan dengan Kuasa dari PT. Bank Bukopin. Dari harga lelang tersebut dipotong bea lelang 2% untuk disetorkan ke KPKNL.
Menurut wawancara dengan Bapak Sonhaji dari divisi remedial Credit/Penyelesaian Kredit Bermasalah di Bank Bukopin cabang Semarang pada tanggal 31  Maret 2020, objek yang telah di AYDA dari tanggal pelelangan hingga tahun 2019 (1 tahun  setelahnya)  belum  juga  dilakukan  pencairan  atau  penjualan  kembali  oleh  pihak Bank. Oleh karena itu Bank ditetapkan sebagai pembeli.
Status dari hak atas tanah yang dilelang oleh PT Bank BUkopin cabang Semarang adalah  Hak  Milik.  Subjek  yang  dapat  memperoleh  hak  milik  adalah  perseorangan  yaitu WNI  dan  badan-badna  hukum  yang  yang  ditetapkan  pemerintah  sesuai  dengan  pasal  8 Permen Agraria/Kepala BPN No. 9/1999 (Santoso, 2012).
Dikarenakan  bank  milik  swasta  hanya  diperbolehkan  untuk  memiliki  Hak  Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak pakai, maka hak atas tanah yang dilelang oleh Bank Bukopin  harus  didegradasi  menjadi  HGB  dan  atas  nama  Bank  Bukopin  cabang Semarang.  (PP  No  40  Tahun  1996  tentang  Hak  Guna  Usaha,  Hak  Guna  Bangunan  dan Hak Pakai Tanah, 1996)
Menurut Keputusan Menteri Agraria Nomor 16/1997 tentang perubahan Hak Milik menjadi  Hak  Guna  Bangunan  atau  Hak  Pakai  dan  Hak  Guna  Bangunan  menjadi  Hak Pakai,  Hak  Milik  yang  dimenangkan  oleh  badan  hukum  Indonesia  melalui  pelelangan umum  dan  hendak  diubah  menjadi  Hak  Guna  Bangunan  dapat  diajukan  permohonan perndaftaran  perubahan  Hak  Milik  menjadi  HGB  diajukan  kepada  Kepala  Kantor Pertanahan  setempat  disertai:  1)  Sertipikat  Hak  Milik  yang  dimohonkan  perubahan haknya  2)  Kutipan  risalah  lelang  3)  surat  persetujuan  dari  pemegang  hak  tanggungan, apabila dibebani hak tanggungan 4) bukti identitas pemohon. Dalam hal Hak Milik yang dimohon  peubahan  haknya  dimenangkan  oleh  badan  hukum  melalui  pelelangan  umum, maka permohonan pendaftaran perubahan Hak Milik tersebut diajukan oleh badan hukum yang  bersangkutan  bersamaan  dengan  permohonan  pendaftaran  peralihan  haknya  dan kedua  permohonan  tersebut  diselesaikan  sekaligus  dengan  mendaftar  perubahan  hak tersebut  terlebih  dahulu  dan  kemudian  mendaftar  peralihan  haknya.  Kemudian  atas permohonan  perubahan  pendaftaran  hak  tersebut  di  atas,  Kepala  Kantor  Pertanahan mengeluarkan  perintah  setor  pungutan  sesuai  ketentuan.  Setelah  diterima  tanda  bukti setor  pungutan  sebagaimana  dimaksud  di  atas,  Kepala  Kantor  Pertanahan  mendaftar perubahan Hak Milik menjadi Hak Guna Bangunan.
Setelah  dimohonkan  haknya,  seperti  langkah  di  atas,  menurut  wawancara  dengan Ibu  Hartiningsih  staff  dari  Balai  lelang  Balenus  Prima  Nusa  cabang  Semarang  yang berkedudukan sebagai pihak ketiga yang membantu terlaksananya AYDA melalui lelang di  Bank  Bukopin,  pada  tanggal  1  April  2020,  terdapat  tahapan  yang  dinamakan pertimbangan  teknis  pertanahan  yang  gunanya  adalah  sebagai  pertimbangan  dalam  hal penguasaan,  pemilikan,  penggunaan  dan  pemanfaatan  tanah  yang  dimohonkan  tersebut
apakah sesuai dengan tata ruang. Hal ini diatur dalam Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang  No  15/2018  tentang  Pertimbangan  Teknis  Pertanahan.  Permohonan  diajukan  ke loket  pelayanan  Kantor  Pertanahan  setempat  kemudian  pemohon  diwajibkan  membayar biaya  layanan  sesuai  ketentuan.  Setelah  itu  dilaksanakan  peninjauan  lokasi  dari  objek yang  dimohonkan  untuk  mengecek  batas  lokasi,  batas  administrasi,  status  tanah, peruntukan tanah, dan hal lainnya yang berkaitan dengan objek yang dimohonkan sesuai dengan ketentuan tersebut di atas. Dalam pelaksanaan AYDA oleh Bank Bukopin dengan risalah  lelang  No.  1249/37/2018  objek/agunan  sudah  dimohonkan  pertimbangan  teknis dalam rangka pemberian hak atas tanah No. 1184/PTP-400.9/33.74/XII/2019 tanggal 31 Desember 2019, peruntukan yang disimpulkan oleh Pertimbangan Teknis Pertanahan ini adalah untuk rumah tinggal. Pertimbangan teknis ini diharapkan ditaati oleh pemohon ha katas tanah agar peruntukannya tidak dilanggar, misalnya awalnya diperuntukkan sebagai rumah  tinggal  namun  nanti  digunakan  untuk  industri  atau  lainnya.  Setelah  melakukan langkah  langkah  di  atas,  barulah  kita  dapat  menunggu  penerbitan  hak  atas  tanah  sesuai yang dimohonkan yaitu HGB atas nama Bank Bukopin Semarang.
Risalah lelang  yang dibuat  oleh pejabat  lelang memiliki  fungsi  yang sama dengan akta  jual  beli  yang  biasa  dibuat  oleh  PPAT  pada  proses  jual  beli  biasa  (Purnamasari, 2010).
Risalah lelang sma artinya dengan “berita acara” lelang yang merupakan landasan otentik penjualan lelang. Tanpa risalah lelang maka lelang yang terlaksana dianggap tidak sah  karena  risalah  lelang  mencatat  segala  peristiwa  yang  terjadi  pada  penjualan  lelang (Kuncoro, 2015).
Setelah ha katas tanah sudah dibalik nama dan diubah menjadi HGb atas ama Bank Bukopin  cabang  Semarang,  Bank  tetap  dapat  menjual  kembali  ke  pembeli  baru  tanpa jangka  waktu  seperti  yang  tertulis  di  PMK  No.  27/PMK.06/2016.  Namun  hal  ini  justru akan  membuat  rancu  karena  tidak  ada  ketentuan  yang  membahas  mengenai  batasan pencairan AYDA atau tindak lanjutnya apabila objek AYDA tidak juga dapat dicairkan. Dalam  PBI  Nomor  14/15/PBI/2012  tentang  Penilaian  Kualitas  Aset  Bank  Umum khususnya  pasal  36  menjelaskan  status  dari  objek  AYDA  yang  sudah  diupayakan penyelesaiannya  sebagai  berikut:  1)  lancar  apabila  sampai  dengan  1  tahun,  2)  kurang lancar, apabila lebih dari 1tahun sampai 3 tahun, 3) diragukan apabila lebih dari 3 tahun sampai  dengan  5  tahun,  4)  macet  apabila  lebih  dari  5  tahun.  Dari  penjelasan  tersebut
dapat  kita  pahami  bahwa  PBI  hanya  mengatur  status  dari  objek  AYDA,  bukan  tindak lanjut atau sanksi yang harus dibebankan. Namun meski demikian AYDA tetap memiliki konsekuensi  dalam  pelaksanaannya,  yaitu  seringnya  perubahan  ha  katas  tanah  yang disertai  dengan  biaya-biaya  pajak  yang  menyertainya,  karena  apabila  tanah  HGB  atas nama  Bank  Bukopin  dijual  ke  perorangan  sangat  dimungkinkan  akan  gradasi  kembali menjadi Hak Milik.

## 2. Proses Pengosongan Apabila Objek AYDA Oleh Bank Yang Akan Dijual Kembali Atau Dicairkan Oleh Bank Masih Dihuni
Dalam  penjualan  kembali  objek  AYDA  biasanya  penghuni  lama  tidak  bersedia mengosongkan  objek  lelang  dengan  sukarela.  Dengan  demikian  diperlukan  negosiasi  oleh pembeli dan membutuhkan biaya yang cukup besar dan melalui prosedur yang cukup berliku untuk melakukan eksekusi pengosongan secara paksa (Darmawan, 2009).
Berdasarkan Surat Edaran Mahkamah Agung No. 4 Tahun 2014 Pengosongan eksekusi Objek  Hak  Tanggungan  diatur  bahwa  terhadap  pelalangan  HT  melalui  KPKNL  apabila terlelang  tidak  mau  mengosongkan  objek  lelang,  eksekusi  pengosongan  dapat  langsung diajukan kepada Ketua Pengadilan Negeri tanpa melalui gugatan. Permohonan dapat diajukan secara  lisan  maupun  secara  tertulis.  Kemudian  dari  permohonan  tersebut  Ketua  Pengadilan Negeri  akan  menindaklanjutinya    dengan  mengadakan Aanmaning atau  peringatan,  dalam Aanmaning  tersebut  tereksekusi  diperingatkan  untuk  mengosongkan  objek  lelang  secara sukarela,  apabila  cara  ini  belum  berhasil  maka  ketua  Pengadilan  negeri  setempat  akan mengeluarkan  penetapan  berupa  perintah  kepada  Juru  Sita  pada  Pengadilan  Negeri  untuk mengeluarkan  terteksekusi  tersebut  dari  objek  lelang  dengan  paksa,  dengan  bantuan  polisi. Setelah eksekusi pengosongan tersebut dilaksanakan, Juru Sita akan menyerahkan penguasaan barang tersebut kepada pembeli objek lelang (Wiguna, 2013).
Persyaratan yang harus disertakan dalam pengajuan permohonan di atas yakni fotocopy setifikat Hak Tanggungan, fotocopy salinan risalah lelang, Fotocopy Sertifikat Hak Milik atas tanah yang diAYDA oleh Bank Bukopin cabang Semarang melalui lelang.
Namun  berdasarkan  wawancara  dengan  Bapak  Sonhaji  dari  divisi  remedial Credit/Penyelesaian  Kredit  Bermasalah  di  Bank  Bukopin  cabang  Semarang  pada  tanggal  31 Maret  2020,  sebelum  menempuh  jalur  hukum,  pihak  Bank  Bukopin  cabang  Semarang memilih  untuk  menyelesaikan  dengan  cara  kekeluargaan.  Penyelesaian  kekeluargaan  ini meliputi negosiasi dengan penghuni objek lelang agar penghuni tersebut mau mengosongkan objek  lelang  tersebut  dengan  penawaran  uang  tali  asih  dari  Bank  Bukopin  yang  diharapkan
dapat memenuhi kebutuhan penghuni untuk mencari tempat tinggal sementara, apabila  Bank Bukopin  cabang  Semarang  dan  penghuni  sudah  sepakat  dengan  uang  penawaran  tali  asih tersebut  maka  dapat  segera  dilakukan  pengosongan.  Cara  ini  dipandnag  lebih  efektif dibandingkan  menempuh  jalur  hukum  yang  menghabiskan  waktu  yang  lebih  lama  dna  tentu biaya yang tidak sedikit.

## D. Simpulan
1. A kibat hukum  dari AYDA oleh  Bank melalui lelang  yang melampaui jangka waktu  sesuai ketentuan  adalah  Bank  ditetapkan  sebagai  pembeli  dari  objek  lelang,  sehingga  Hak  Atas Tanah  yang  awalnya  Hak  Milik  harus  dilakukan  degradasi  menjadi  HGB  karena  Bank Bukopin cabang Semarang adalah badan hukum swasta. Degradasi diatur dalam Keputusan Menteri Agraria Nomor 16/1997 tentang perubahan Hak Milik menjadi Hak Guna Bangunan atau  Hak  Pakai  dan  Hak  Guna  Bangunan  menjadi  Hak  Pakai,  kemudian  dalam  degradasi juga  disertakan  tahapan  Pertimbangan  Teknis  Pertanahan  yang  diatur  dalam  Peraturan Menteri  Agraria  dan  Tata  Ruang  No  15/2018  tentang  Pertimbangan  Teknis  Pertanahan. AYDA lebih dari satu  tahun tidak memiliki sanksi tertentu tapi memiliki status  kelancaran yang diatur dalam PBI Nomor 14/15/PBI/2012 tentang Penilaian Kualitas Aset Bank Umum khususnya  pasal  36.  Namun  meski  demikian  AYDA  tetap  memiliki  konsekuensi  dalam pelaksanaannya, yaitu seringnya perubahan ha katas tanah yang disertai dengan biaya-biaya pajak  yang  menyertainya,  karena  apabila  tanah  HGB  atas  nama  Bank  Bukopin  dijual  ke perorangan sangat dimungkinkan akan gradasi kembali menjadi Hak Milik.
2. Pengosongan dari objek secara yuridis diatur dalam Surat Edaran Mahkamah Agung No. 4 Tahun  2014  tentang  Pengosongan  eksekusi  Objek  Hak  Tanggungan,  dalam  ketentuan tersebut  dijelaskan  bahwa  terhadap  pelalangan  HT  melalui  KPKNL  apabila  terlelang  tidak mau  mengosongkan  objek  lelang,  eksekusi  pengosongan  dapat  langsung  diajukan  kepada Ketua Pengadilan Negeri tanpa melalui gugatan. Pada prakteknya, sebelum menempuh jalur hukum,  pihak  Bank  Bukopin  cabang  Semarang  memilih  untuk  menyelesaikan  dengan  cara kekeluargaan.  Penyelesaian  kekeluargaan  ini  meliputi  negosiasi  dengan  penghuni  objek lelang agar penghuni tersebut mau mengosongkan objek lelang tersebut dengan penawaran uang  tali  asih  dari  Bank  Bukopin  yang  diharapkan  dapat  memenuhi  kebutuhan  penghuni untuk  mencari  tempat  tinggal  sementara.  Cara  ini  dianggap  lebih  efektif  dibandingkan menempuh jalur hukum.

## DAFTAR PUSTAKA
Buku:
Andrianto. (2020). Manajemen Kredit: Teori dan Konsep bagi Bank Umum . Qiara Media. Darmawan, D. (2009). 75 Tanya Jawab Jual Beli Properti . Visimedia.
Evawati, J. (2014). Asas Publisitas Pada Hak Jaminan Atas Resi Gudang. Yuridika , 29 (2).
Hariyani, I. (2010). Restrukturisasi & Penghapusan Kredit Macet . PT Elex Media Kmputindo. Indrajaya,  R.  (2016). Kedudukan  Akta  Izin  Roya  Hak  Tanggungan  Sebagai  Pengganti  Sertifikat Hak Tanggungan yang Hilang . Visimedia.
Kuncoro, N. W. (2015). 97 Resiko Jual beli Properti . Raih Asa Sukses.
Purnamasari,  I.  D.  (2010). Panduan  Lengkap  Hukum  Praktis  Populer:  Kiat-Kiat  Cerdas,  Mudah, dan Bijak Mengatasi Masalah Hukum Pertanahan . Kaifa PT Mizan Pustaka.
Santoso, U. (2012). Hukum Agraria: Kajian Komprehensif . Kencana.
Suyatno. (2007). Dasar-Dasar Perkreditan . PT. Gramedia Pustaka Utama.
Usman, R. (2008). Hukum Jaminan Keperdataan . Sinar Grafika.
YLBHI.  (2007). Panduan  Bantuan  Hukum  di  Indonesia:  Pedoman  Anda  Memahami  dan Menyelesaiakn Masalah Hukum . YLBHI.

## Artikel Jurnal:
Nurjannah, S. (2018). Eksistensi hak tanggungan sebagai lembaga jaminan hak atas tanah (tinjauan filosofis). Jurisprudentie , 5 , 195–205.
Parwati,  N.  W.  A.  (2009). Penyelesaian  Kredit  Macet  Melalui  Pengambilalihan  Asset  Debitur (AYDA) Berupa Tanah dan Bangunan Sebagai Alternatif Penyelesaian Kredit Macet  di Bank Century, Tbk di Jakarta . Universitas Diponegoro.
Punarbawa,  P.  A.  (2014).  Kedudukan  Hukum  Akta  Notaris  dalam  Pembebanan  Hak  Tanggungan Atas Nama Warga Negara Asing. Kertha Semaya: Journal Ilmu Hukum , 2 (2).
Purnamasari,  I.  D.  (2010). Panduan  Lengkap  Hukum  Praktis  Populer:  Kiat-Kiat  Cerdas,  Mudah, dan Bijak Mengatasi Masalah Hukum Pertanahan . Kaifa PT Mizan Pustaka.
Santoso, U. (2012). Hukum Agraria: Kajian Komprehensif . Kencana.
Saraswati, R. A. (2012). Peranan Analisis Laporan Keuangan, Penilaian Prinsip  5C Calon Debitur Dan  Pengawasan  Kredit  Terhadap  Efektivitas  Pemberian  Kredit  Pada  PD  BPR  Bank  Pasar Kabupaten Temanggung. Jurnal Nominal , 1 (1).
Setyaningsih.  (2018).  Peranan  Notaris  Dalam  Pembuatan  Akta  Pemberian  Hak  Tanggungan (APHT) Terhadap Perjanjian Antara Kreditur DAn Debitur Dengan Jaminan Hak Tanggungan Di Purwokerto. Jurnal Akta , 5 (1).
Sukirman,  D.  (2019). Penyelesaian  Utang  yang  Dijamin  Hak  Tanggungan  Melalui  Cara  Agunan yang  Diambil  Alih  Pada  PT.  Bank  Syariah  BUKOPIN  Cabang  Bukittinggi .  Universitas Andalas.
Susanto.  (2017).  Perjanjian  Kredit  yang  Dibuat  Secara  Baku  pada  Kredit  Perbankan  dan Permasalahan Pilihan Domisili Hukum Penyelesaian Sengketa (Studi Kasus Pada Bank Sumut Cabang  Jakarta  Pusat). Jurnal  Surya  Kencana  Satu :  Dinamika  Masalah  Hukum  Dan Keadilan , 8 (2), 21–40.
Wiguna,  K.  O.  S.  (2013).  Pelaksanaan  Eksekusi  Hak  Tanggungan  Berdasarkan  Undang-Undang Nomor  4  Tahun  1996  Tentang  Hak  Tanggungan  Atas  Tanah  Beserta  Benda-Benda  Yang Berkaitan  Dengan  Tanah  Pada  PT.  BPR  Partha  Kencana  Tohpati. Kertha  Semaya:  Journal Ilmu Hukum , 1 (10).

## Peraturan Perundang-Undangan:
Undang Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan
Undang Undang Nomor 10 Tahun 1998 tentang Perubahan atas Undang-Undang Nomor 71 Tahun 1992 tentang Perbankan
Peraturan  Pemerintah  Nomor  40  Tahun  1996  tentang  Hak  Guna  Usaha,  Hak  Guna  Bangunan  dan Hak Pakai Tanah
PBI Nomor 14/15/PBI/2012 tentang Penilaian Kualitas Asset Bank Umum
PMK Nomor 27/PMK.06/2016 tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang