JUAL BELI HAK ATAS TANAH YANG BELUM BERSERTIPIKAT (STUDI DI DESA CELUKAN BAWANG, KECAMATAN GEROKGAK, KABUPATEN BULELENG)
Oleh: Thomas Rahanra 1 , I Gede Surata 2 , I Nyoman Surata 3
(thomasrahanra821@gmail.com) (gede.surata@unipas.ac.id) (nyoman.surata@unipas.ac.id)
ABSTRAK  : Tanah  adalah  tempat  pemukiman  dari  umat  manusia  di  samping sebagai  sumber  penghidupan  bagi  yang  mencari  nafkah  melalui  pertanian  serta pada  akhirnya  tanah  pula  yang  dijadikan  tempat  persemayaman  terakhir  bagi seorang  yang  meninggal  dunia.  Desa  Celukan  Bawang  merupakan  desa  yang terletak  di  Kecamatan  Gerogak  Kabupaten  Buleleng  Provinsi  Bali,  terkenal dengan  aktivitas  industrinya  sedangkan  fakta  yang  terjadi  di  Desa  Celukan Bawang banyak warga yang belum memiliki sertipikat hak milik atas tanah, saat ini sebagian besar masyarakat memilih untuk menjual lahannya karena Nilai Jual Objek  Pajak  tanah  di  wilayah  tersebut  telah  mengalami  perubahan  yang  sangat signifikan  oleh  karena  itu  pentingnya  pengetahuan  tentang  bagaimana  prosedur penerbitan sertipikat hak milik atas tanah untuk pertama kali di Kantor Pertanahan Kabupaten Buleleng dan bagaimana mekanisme transaksi jual beli hak milik atas tanah  yang  belum  bersertipikat  di  Desa  Celukan  Bawang  Kecamatan  gerogak Kabupaten Buleleng.
Penelitian  ini  merupakan  penelitian  hukum  empiris  yang  bersifat  deskriptif  yang dilakukan  di  Desa  Celukan  Bawang  Kecamatan  Gerogak,  Kabupaten  Buleleng. Teknik  pengumpulan  data  yang  digunakan  adalah  studi  dokumentasi  dan wawancara,  data  yang  dikumpul  dianalisa  secara  kualitatif.  Penelitian  ini bertujuan  untuk  menganalisa  jual  beli  hak  milik  atas  tanah  yang  belum bersertipikat  ditinjau  dari  Undang-Undang  Nomor  5  Tahun  1960  tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria.
Setelah  melakukan  penelitian  di  Desa  Celukan  Bawang  Kecamatan  Gerogak Kabupaten  Buleleng  dapat  diambil  kesimpulan  antara  lain:  pengetahuan masyarakat  terkait  dengan  proses  penerbitan  sertipikat  untuk  pertama  kali  masih sangat  rendah  dan  mekanisme  transaksi  jual  beli  terhadap  tanah  yang  belum memiliki sertipikat hak milik.

## Kata Kunci: Jual Beli, Hak Atas Tanah, Konversi

## PENDAHULUAN
Manusia  hubunganya  dengan  tanah  sejak  dulu  memiliki  keterkaitan  yang erat, bahkan sesuai Undang-Undang Nomor 5 tahun 1950 tentang Peraturan Dasar
1 Alumni Fakultas Hukum Universitas Panji Sakti.
2 Dosen Fakultas Hukum Universitas Panji Sakti.
3 Dosen Fakultas Hukum Universitas Panji Sakti.
Pokok-Pokok  Agraria  (UUPA)  hubungan  manusia  dengan  tanah  bersifat  abadi. Persoalan  tentang  tanah  dalam  kehidupan  manusia  mempunyai  arti  yang  sangat penting  oleh  karena  sebagian  besar  kehidupan  manusia  sangat  tergantung  pada tanah.  Tanah  dapat  dilihat  sebagai  suatu  yang  mempunyai  sifat  permanent  dan dapat dicadangkan untuk kehidupan masa yang akan datang. Tanah adalah tempat pemukiman dari umat manusia di samping sebagai sumber penghidupan bagi yang mencari  nafkah  melalui  pertanian  serta  pada  akhirnya  tanah  pulalah  yang dijadikan  tempat  persemayaman  terakhir  bagi  seorang  yang  meninggal  dunia. Penguasaan  terhadap  tanah  ini  dapat  beralih  dan  juga  dapat  dialihkan kepemilikkannya sesuai  dengan yang dinyatakan dalam Pasal  20 ayat  (2) UUPA yang  menyatakan  bahwa,  adanya  perpindahan  hak  oleh  karena  terjadinya peristiwa hukum itu disebut beralih, contohnya pewarisan.
Tanah  yang  akan  dialihkan  melalui  jual  beli  harus  didaftarkan  perbuatan hukum tersebut ke Kantor Pertanahan agar dapat dicatatkan ke dalam buku tanah. Pasal 37 Ayat (1) Peraturan Pemerintah (selanjutnya disebut PP Nomer 24 Tahun 1997),  menyatakan  bahwa  harus  dibuktikan  terlebih  dahulu  oleh  akta  sebagai bukti  adanya  transaksi  jual  beli  yang  dibuat  dihadapan  Pejabat  Pembuat  Akta Tanah  (selanjutnya  disebut  PPAT).  Selanjutnya  PPAT  dapat  melakukan  proses pembuatan akta sebagai bukti untuk dapat didaftarkan di Kantor Pertanahan agar dicatatkan dan sertipikat kepemilikan atas nama penjual tersebut dapat balik nama menjadi  kepemilikan  dengan  nama  dari  pembeli.  Jual      beli      di  bidang pertanahan      yang      sudah      bersertipikat      pada      dasarnya      tidak  mengalami permasalahan dalam pelaksanaannya.
Hal  ini  disebabkan  karena  baik  pemilik,  status  tanah,  letak  dan  luas  tanah serta  batas-batasnya  sudah  secara  lengkap  tertera        dalam        sertipikat        itu. Peralihan hak atas tanah ialah berpindah hak atas tanah melalui pemilik hak lama beralih  ke  pemilik  hak  baru.  Dalam  jual  beli  banyak  ditemukan  permasalahan- permasalahan  salah  satunya  dalam  praktik  jual  beli  tanah  yang  belum bersertipikat,  jual  beli  ini  biasanya  dilakukan  atas  dasar  saling  percaya  antara penjual dan pembeli atau biasa disebut jual beli dibawah tangan. Pada era modern ini masih banyak masyarakat yang belum mengerti arti penting menyertipikatkan
dan  mendaftarkan  tanah-tanah.  Pasal  19  UUPA  menetapkan  pemerintah  harus mendaftarkan  tanahnya  pada  seluruh  tempat  di  Republik  Indonesia  berdasarkan yang ditentukan dan diatur Peraturan Pemerintah, setiap pemegang hak atas tanah diwajibkan mendaftarkan hak terkait.
Sengketa  tanah  merupakan  hal  yang  sering  terjadi  di  Indonesia  banyak kasus melibatkan tanah yang belum bersertipikat. sengketa tanah termasuk dalam kasus  pertanahan  yang  dapat  diartikan  sebagai  perselisihan  terkait  tanah  antara orang perorangan, badan hukum, atau lembaga yang tidak berdampak luas. Tentu tidak  ada  suatu  pihak  yang  mau  terlibat  dalam  permasalahan  tersebut  mengingat alur  penyelesaian  sengketa  tanah  cukup  rumit  untuk  dipahami.  Rujukan  terkait langkah  penyelesaian  sengketa  tanah  dapat  dilihat  dalam  Peraturan  Menteri Agraria  dan  Tata  Ruang  Badan  Pertanahan  Nasional  Nomor  21  tahun  2020 tentang penanganan  dan  penyelesaian kasus  pertahanan. Pasal  5 Permen tersebut menyatakan sengketa dan konflik tanah digolongkan dalam tiga klasifikasi terdiri dari:  kasus  berat  melibatkan  banyak  pihak  mempunyai  dimensi  hukum  yang kompleks  dan  atau  berpotensi  menimbulkan  gejolak  sosial,  ekonomi,  politik  dan keamanan.
Beberapa  kasus  dapat  saja  diselesaikan  secara  kekeluargaan  atau penyelesaian  lewat  Badan  Pertanahan  Nasional.  Sengketa  tanah  sejatinya  dapat diselesaikan  secara  kekeluargaan  lewat  jalur  mediasi.  Caranya,  mempertemukan kedua  belah  pihak  yang  bertikai  dengan  didampingi  pihak  ketiga  sebagai mediator.  Tujuan  dari  mediasi  adalah  penyelesaian  masalah  secara  musyawarah dan kekeluargaan. Keuntungan penyelesaian sengketa tanah melalui mediasi tidak memakan  banyak  waktu  dan  biaya,  selain  itu  jika  jalur  mediasi  belum  efektif dalam penyelesaian sengketa tanah cara penyelesaian lain dapat ditempuh adalah mengajukan pengaduan ke Kantor Pertanahan.
Selain  itu,  penyelesaian  sengketa  tanah  lewat  Kantor  Pertanahan  tidak begitu  rumit,  berikut  tata  cara  penyelesaian  sengketa  tanah  lewat  Kantor Pertanahan yang peneliti rangkumkan dari berbagai sumber yaitu:
1. Melapor  ke  kantor  atau  Badan  Pertanahan  setempat.  Laporan  dapat disampaikan lewat loket pengaduan atau secara online. Pengaduan harus
memuat  identitas  pengadu  dan  tercantum  pula  uraian  singkat  terkait sengketa
2. Melengkapi  berkas  pengaduan  yang  terdiri  dari:  fotocopy  identitas pengadu, fotocopy surat kuasa serta identitas menerima kuasa, utamanya apabila dikuasakan. data pendukung atau bukti terkait pengaduan.
3. Apabila  pengaduan  telah  memenuhi  syarat  petugas  BPN  akan menerbitkan  surat  tanda  penerima  pengaduan  yang  akan  diberikan kepada  merujuk  pada  Pasal  6  Permen  ATR  BPN  21/2020  tentang penanganan  sengketa  dan  konflik  Pertanahan,  yang  dilakukan  melalui tahapan berikut ini:
1) Pengkajian kasus;
2) Gelar awal;
3) Penelitian;
4) Eksposisi hasil penelitian;
5) Rapat koordinasi;
6) Gelar akhir;
7) Penyelesaian kasus.
Dalam  menyelesaikan  konflik  dengan  klarifikasi  kasus  sedang  atau  ringan penanganannya  dapat  dilakukan  tanpa  melalui  semua  tahapan  yang  telah disebutkan di atas.
Desa  celukan  bawang  merupakan  desa  yang  terletak  di  Kecamatan Gerokgak  Kabupaten  Buleleng  Provinsi  Bali,  yang  terkenal  dengan  aktivitas industrinya.  Saat  ini  Desa  Celukan  Bawang  merupakan  desa  yang  difokuskan kegiatan  industri  karena  lokasinya  yang  strategis  dan  juga  memadai,  bahkan aksesbilitasnya  mudah  dijangkau  karena  letaknya  berada  diwilayah  pesisir Celukan  Bawang.  Saat  ini  banyak  terdapat  kegiatan  industri  yang  besar  dan membutuhkan lahan yang luas seperti Pelabuhan Angkutan Barang, Pabrik Semen Tonasa,  Pabrik  Semen  Holcim,  Gudang  Kayu  bahkan  PLTU  juga  dibangun  di desa  tersebut.    Kegiatan  industri  tersebut  akan  membutuhkan  lahan  yang  luas untuk mendukung kegiatan industrinya. Namun di samping itu, akan bertentangan terhadap lahan permukiman yang sudah ada sejak dahulu.
Saat  ini  di  Desa  Celukan  Bawang  sudah  dibangun  dan  sudah  beroperasi PLTU  (Pembangkit  Listrik  Tenaga  Uap)  tepatnya  di  Banjar  Dinas  Pungkukan. Pembangunan  PLTU  tersebut  membutuhkan  lahan  yang  luas,  bahkan  sampai berhektar-hektar.  Untuk  memenuhi  hal  tersebut  pihak  PLTU  harus  membeli lahan-lahan  permukiman  warga  yang  akan  dijadikan  sebagai  tempat  untuk mendirikan PLTU, sedangkan fakta yang terjadi di Desa Celukan Bawang banyak warga  yang  belum  memiliki  sertipikat  hak  milik  atas  tanahnya.  Tentunya  hal tersebut  akan  berpengaruh  pada  permukiman  warga  yang  sejak  dahulu  sudah bertempat  tinggal  di  sana.  Ada  sebagian  warga  yang  sepakat  terhadap  penjualan lahan tersebut, bahkan ada yang memilih untuk menetap, namun saat ini sebagian besar masyarakat memilih untuk menjual lahannya karena Nilai Jual Objek Pajak tanah di wilayah tersebut telah mengalami perubahan yang sangat signifikan yang berakibat  warga  tidak  mampu  membayar  pajak  karena  penghasilan  warga terpergatung  pada  hasil-hasil  pertanian  dan  nelayan  sehingga  mayoritas  warga memilih  menjual  lahan  tersebut  terhadap  investor.  Banyak  warga  di  wilayah tersebut  belum  memahami  bagaimana  proses  penerbitan  sertipikat  Hak  Milik tanah.  Desa  ini  memiliki  rata-rata  ketinggian  50  derajat  dari  permukaan  laut. Celukan  Bawang  adalah  desa  pesisir  pantai  yang  berupa  celuk  sehingga  sangat potensial dijadikan pelabuhan laut di Kabupaten Buleleng. di ujung pantai celukan bawang  terdapat  momen  perjuangan  dari  Kapten  Wiroka,  luas  daerah  teritorial 4,56  km  dengan  jumlah  penduduk  4.212  jiwa  dengan  kepadatan  penduduk  923 jiwa per km 2 , jumlah RT 3 dusun/banjar , jumlah RW 1 desa adat , jumlah KK 1670. Desa  ini  menjadi  lokasi  pembangkit  listrik  tenaga  uap  (PLTU)  dengan  bahan bakar  batubara,  PLTU  bertenaga  3  x  142  megawatt  ini  mampu  memenuhi kebutuhan akan daya listrik di Pulau Bali.dibangun oleh PT. General Energi Bali (GEB)  yang  menggandeng  dua  perusahaan  dari  Cina  yaitu, Cina  Huadian engineering  Corporation.  LTD dan Cina  Huadian  Development .  Selain  itu,  di desa  ini  terdapat  perusahaan  kayu  yakni  PT.  Wahyu  Karya  yang  memproduksi olahan  kayu  asli  Kalimantan  dan  pabrik  produksi  tripleks,  pengantongan  semen milik  PT.  Semen  Tonasa  yang  terletak  di  ujung  barat  desa  dan  gudang  semen Holcim, Tiga Roda juga terdapat pelabuhan bongkar muat atau Pelabuhan rakyat.
Mata  pencaharian  utama  penduduk  desa  celukan  bawang  ada  nelayan,  peternak, petani tanah hujan dan buruh. Suku yang mendiami desa ini berasal dari berbagai daerah  di  nusantara  diantaranya  mayoritas  Bugis  Sulawesi,  Sasak  Lombok, Madura, Jawa dan Bali.
Dari penjelasan Kepala Desa Celukan Bawang bahwa dari luas desa tersebut dan  jumlah  warga,  lebih  banyak  warga  yang  tidak  memiliki  sertipikat  hak  milik atas  tanah  dibandingkan  dengan  yang  sudah  memiliki  hak  milik  sertipikat  atas tanah.  Ada  warga  desa  yang  memang  sudah  menjadi  kebiasaan  semenjak  turun temurun  melakukan  transaksi  jual  beli  tanah  milik  yang  belum  bersertipikat namun  biasanya  hal  itu  dilakukan  oleh  keluarga  atau  orang  yang  masih berhubungan  family  dengan  pembeli  dan  penjual  dalam  jumlah  yang  kecil  dan peruntukannya kebanyakan untuk tempat pemukiman atau untuk dibangun rumah tinggal  bagi  keluarganya.  Adanya  perkembangan  modern  sekarang  ini  dengan adanya  beberapa  industri  besar  yang  masuk  di  wilayah  Desa  Celukan  Bawang juga mengakibatkan kebutuhan untuk lahan industri maka masyarakat cenderung menjual  lahan  dalam  skala  besar  kepada  investor,  ada  beberapa  yang  menjual dalam  kondisi  sudah  bersertipikat  namun  ada  juga  yang  menjual  lahan  tersebut dalam  kondisi  belum  bersertipikat.  Berdasarkan  dari  uraian  tersebut,  maka Peneliti  tertarik  untuk  memilih  judul  “Akibat  Hukum  Terhadap  Jual  Beli  Hak Atas Tanah yang belum Bersertipikat (Studi di Desa Celukan Bawang, Kecamatan Gerokgak, Kabupaten Buleleng)”
Berdasarkan  latar  belakang  tersebut,  maka  dapat  dikemukakan  rumusan masalah sebagai berikut:
1. Bagaimana  prosedur  penerbitan  sertipikat  Hak  Milik  Atas  Tanah  untuk pertama kali di Kantor Pertanahan Kabupaten Buleleng?
2. Bagaimana  mekanisme  transaksi  jual  beli  Hak  Milik  Atas  Tanah  yang belum  bersertipikat  di  Desa  Celukan  Bawang  Kecamatan  Gerokgak kabupaten Buleleng?

## METODE PENELITIAN
Penelitian ini meneliti tentang pelaksanaan akibat hukum terhadap jual beli hak  atas  tanah  yang  belum  bersertipikat  di  Desa  Celukan  Bawang,  Kecamatan Gerokgak, Kabupaten Buleleng. Penelitian ini merupakan penelitian yang bersifat deskriptif  (menggambarkan)  yang  bertujuan  untuk  menggambarkan/melukiskan pelaksanaan  norma  hukum  mengenai  akibat  hukum  terhadap  jual  beli  hak  atas tanah  yang  belum  bersertipikat  di  Desa  Celukan Bawang,  Kecamatan  Gerokgak, Kabupaten  Buleleng.  Penelitian  ini  dilakukan  di  Desa  Celukan  Bawang, Kecamatan Gerokgak, Kabupaten Buleleng. Pemilihan lokasi penelitian dilakukan berdasarkan  tujuan-tujuan  tertentu,  di  samping  untuk  memudahkan  pencarian data, yang paling penting adalah relevansinya dengan permasalahan yang diteliti.
Bahan-bahan hukum yang dikumpulkan dan digunakan dalam penelitian ini berupa:
1. Bahan hukum primer, yaitu bahan-bahan hukum yang sifatnya mengikat (hukum positif) terutama berupa peraturan perundang-undangan.
2. Bahan hukum sekunder, yaitu bahan-bahan yang memberikan penjelasan tentang  bahan  hukum  primer.  Dalam  hal  ini  yang  digunakan  adalah pendapat  ahli  hukum  yang  tertuang  dalam  karangan  ilmiah  terutama dalam bentuk buku.
3. Bahan  hukum  tersier  yaitu  bahan-bahan  yang  memberikan  penjelasan tentang bahan hukum primer dan bahan hukum sekunder, berupa kamus dan Kamus Hukum.
Sumber  data  lapangan  merupakan  sumber  dari  data  primer.  Data  primer yang  dimaksudkan  adalah  data  yang  terjadi  atau  ada  di  lapangan  secara  nyata mengenai akibat hukum terhadap jual beli hak atas tanah yang belum bersertipikat di Desa Celukan Bawang, Kecamatan Gerokgak, Kabupaten Buleleng.
Mengingat  penelitian  ini  merupakan  penelitian  hukum  empiris,  maka setidaknya  sumber  datanya  ada  dua  jenis  sebagaimana  telah  diuraikan  di  depan, dan  dengan  demikian  teknik  pengumpulan  datanya  juga  minimal  ada  dua. Pelaksanaan  penelitian  ini  mempergunakan  beberapa  teknik  pengumpulan  data seperti:
a. Teknik  studi  dokumentasi/studi  kepustakaan  yaitu  serangkaian  usaha untuk memperoleh data dengan cara membaca, menelaah, mengklasifikasikan,  bahan  pustaka  yang  ada  kaitannya  dengan permasalahan yang dibahas.
b. Teknik  wawancara  merupakan  salah  satu  teknik  yang  sering  dan  paling lazim digunakan dalam penelitian hukum empiris.
Teknik  wawancara  yang  dipilih  dan  digunakan  dalam  penelitian  ini  adalah wawancara  bebas  terpimpin,  dengan  informan  dari  Desa  Celukan  Bawang, Kecamatan Gerokgak, Kabupaten Buleleng.
Pengolahan  data  dalam  penelitian  ini  dilakukan  dengan  menyusun  data secara  teratur  dan  sistematis  untuk  memudahkan  analisis.  Pengolahan  data  ini disebut  juga  klasifikasi  data.  Klasifikasi  data    yaitu  melakukan  penggolongan terhadap  data  yang  telah  dikumpulkan  berdasarkan  kelas-kelas  dari  gejala  yang sama atau dianggap sama.
Pengolahan data dalam penelitian ini dilakukan dengan metode kualitatif dan disajikan  secara  deskriptif  analisis.  Metode  kualitatif  yang  dimaksud  adalah: “Meneliti  obyek  penelitian  dalam  situasinya  yang  nyata/alamiah/riil  ( natural setting ).  Fenomena  yang  diteliti  di  lapangan  adalah  fakta,  maka  terhadap fenomena  yang  dikaji,  tidak  dilakukan  tindakan-tindakan  tertentu  yang  dapat mempengaruhi apa yang terjadi di lapangan.

## HASIL DAN PEMBAHASAN
1. Prosedur Penerbitan Sertipikat Hak Milik Atas Tanah Untuk Pertama Kali Di Kantor Pertanahan Kabupaten Buleleng.
Hasil  dari  wawancara  Bersama  Notaris  Lazarus  Birehina  pada  tanggal  7 Februari  2024  menjelaskan  proses  pelaksanaan  pendaftaran  tanah  pertama  kali atau melalui konversi notaris diuraikan sebagai berikut:
Pemohon  mengisi  formulir-formulir  yang  telah  disediakan  Kantor Pertanahan  untuk  permohonan  pendaftaran  pertama  kali  melalui  konversi, pemohon juga wajib menyertakan persyaratan lain:
1) Berupa identitas diri atau kartu tanda penduduk (KTP) asli dan foto copy KTP dan KK yang dilegalisir sesuai aslinya,
2) Identitas  tanah  berupa  verponding  indonesia  (Petuk  Pajak  Bumi  atau girik) atau foto copy letter C yang telah dilegalisir sesuai dengan aslinya oleh kepala desa.
3) SPPT PBB tahun berjalan.
Setelah berkas  permohonan diterima oleh petugas loket dan diperiksa serta lengkap  sesuai  Peraturan  Kepala  BPN  RI  Nomor  1  Tahun  2010,  maka  berkas dientri untuk cetak surat perintah setor untuk pembayaran di loket keuangan. Dari Loket  II  pemohon  akan  diarahkan  pada  loket  III  yaitu  loket  bendahara  dan membayar biaya-biaya yang telah ditetapkan Badan pertanahan Nasional. Setelah pemohon  membayar  biaya-biaya  yang  telah  ditetapkan  oleh  Badan  Pertanahan Nasional,  Pemohon  mendapat  bukti  pembayaran  lalu  pemohon  dapat  menunggu terbitnya  sertipikat  hak  milik  tanah  dalam  tempo  sekurang-kurangnya  60  hari setelah  proses  permohonan  dan  pengukuran  tanah  selesai  diserahkan  ke  Kantor Pertanahan.
Pasal  25  ayat  (1)  PP  No.  24  Tahun  1997  menyatakan:  “Dalam  rangka menilai  kebenaran  alat  bukti  sebagaimana  dimaksud  Pasal  24  dilakukan pengumpulan  dan  penelitian  data  yuridis  mengenai  bidang  tanah  yang bersangkutan  oleh  Panitia  Ajudikasi  dalam  pendaftaran  tanah  secara  sistematik atau  oleh  Kepala  Kantor  Pertanahan  dalam  pendaftaran  tanah  secara  sporadik”, selanjutnya  pihak  Kantor  Pertanahan  melakukan  Pengukuran  Bidang  Tanah  dan Pembuatan  Surat  Ukur.  Setelah  data-data  terkumpul  panitia  A  melakukan identifikasi  bukti  pemilikan  atau  penguasaan  dengan  kenyataan  penguasaan  dan penggunaan  tanah  lalu  panitia  A  menarik  kesimpulan  melalui  kepala  seksi pengukuran  dan  pendaftaran  tanah.  Apabila  diantara  60  hari  tersebut  terdapat sanggahan  terhadap  objek  tanah  yang  akan  didaftar  maka  pihak  Kantor Pertanahan  tidak  akan  mengeluarkan  sertipikat  karena  sanggahan  tersebut merupakan  sengketa  tanah  yang  harus  diselsaikan  secara  musyawarah kekeluargaan,  jika  tidak  ada  penyelesaian  secara  musyawarah  Kepala  Kantor Pertanahan  atau  Panitia  A  memberitahukan  secara  tertulis  kepada  pihak  yang
mengajukan  keberatan  agar  mengajukan  gugatan  mengenai  data  fisik  dan  atau data yuridis yang disengketakan ke pengadilan, sesuai dengan Pasal 27 ayat 3 PP No.  24  Tahun  1997  yang  menyatakan:  “Jika  usaha  penyelesaian  secara musyawarah  untuk  mufakat  sebagaimana  dimaksud  pada  ayat  (1)  tidak  dapat dilakukan atau tidak membawa hasil, Ketua Panitia Ajudikasi dalam pendaftaran tanah  secara  sistematik  dan  Kepala  Kantor  Pertanahan  dalam  pendaftaran  tanah secara  sporadik  memberitahukan  secara  tertulis  kepada  pihak  yang  mengajukan keberatan  agar  mengajukan  gugatan  mengenai  data  fisik  dan  atau  data  yuridis yang disengketakan ke Pengadilan”.
Jual  beli  hak  milik  atas  tanah  tanpa  bukti  kepemilikan  berupa  sertipikat merupakan masalah pelik yang sering menjadi sumber konflik di masyarakat, ada yang melakukan transaksi jual beli hak milik atas tanah berdasarkan kesepakatan lisan saja antara penjual dan pembeli, bahkan ada orang yang nekat menjual tanah yang sudah dijualnya atau yang sering dikenal di masyarakat jual di atas jual. Di kemudian  hari  muncul  masalah,  tanah  yang  dijual  atau  dibeli  itu  digugat keabsahannya,  ada  yang  kemudian  diselesaikan  secara  musyawarah  atau kekeluargaan,  ada  yang  dibawa  ke  pengadilan  ada  pula  lewat  jalur  pintas pertikaian bahkan pertumpahan darah. Terkait data warga Desa Celukan Bawang yang telah memiliki sertipikat dan belum memiliki sertipikat hak milik atas tanah keterangan  dari  kepala  desa  menyatakan  bahwa  belum  memiliki  angka  terkait dengan hal tersebut namun dari penjelasan Kepala Desa Celukan Bawang bahwa dari luas desa tersebut dan jumlah warga, lebih banyak warga yang tidak memiliki sertipikat  hak  milik  atas  tanah  dibandingkan  dengan  yang  sudah  memiliki  hak milik  sertipikat  atas  tanah.  Di  wilayah  Desa  Celukan  Bawang  tersebut  sangat rawan  terjadi  konflik  permasalahan  tanah  akibat  dari  pertumbuhan  industri  yang mengakibatkan  harga  jual  tanah  meningkat,  di  kesempatan  yang  sama  beliau menyampaikan  agar  aspirasi  ini  dapat  disampaikan  oleh  pihak  yang  berwenang dalam  hal  ini  Kantor  Pertanahan  Kabupaten  Buleleng.  Ada  warga  desa  yang memang  sudah  menjadi  kebiasaan  semenjak  turun  temurun  melakukan  transaksi jual  beli  tanah  milik  yang  belum  bersertipikat  namun  biasanya  hal  itu  dilakukan oleh  keluarga  atau  orang  yang  masih  berhubungan  famili  dengan  pembeli  dan
penjual  dalam  jumlah  yang  kecil  dan  peruntukannya  kebanyakan  untuk  tempat pemukiman atau untuk dibangun rumah tinggal bagi keluarganya.
Selama  melakukan  proses  transaksi  jual  beli  lahan  tidak  ada  kendala  yang berarti,  seluruh  proses  berjalan  dengan  lancar  dan  aman.  Dari  wawancara  dapat dinyatakan bahwa praktik jual beli hak milik atas tanah yang belum bersertipikat di  Desa Celukan Bawang saat  ini masih terjadi,  untuk  sistem jual beli dan tanah tanpa  sertipikat  tersebut  menggunakan  surat  jual  beli  yang  disetujui  oleh  Kepala Desa dan diketahui oleh saksi-saksi yang berbatasan langsung dengan tanah yang diperjualbelikan.
Berikut  ini  adalah  proses  penerbitan  sertipikat  hak  milik  atas  tanah  untuk pertama  kali  melalui  konversi  Notaris  di  Kator  Pertanahan  kabupaten  Buleleng sebagai berikut:
Pemohon menyerahkan surat-surat/dokumen yang diperlukan yaitu :
1) Salinan KTP,
2) SPPT,
3) Surat keterangan kematian,
4) Silsilah,
5) Surat pernyataan pembagian waris,
6) Surat pernyataan penguasaan fisik,
7) Surat keterangan waris,
8) Surat pernyataan hak milik,
9) Surat pernyataan pengajuan pengukuran,
10) Surat pernyataan pemasangan tanda batas bidang tanah,
11) Melunasi biaya permohonan hak atas tanah.
Setelah semua surat-surat tersebut dibuat dan dilengkapi barulah diterbitkan sertipikat hak milik atas tanah, atas nama pemohon.
2. Mekanisme  Transaksi  Jual  Beli  Hak  Milik  Atas  Tanah  yang  belum bersertipikat  di  Desa  Celukan Bawang  Kecamatan  Gerokgak  Kabupaten Buleleng
Perolehan  hak  atas  tanah,  memerlukan  adanya  proses  atau  mekanisme tertentu,  misalnya  karena  waris,  hibah,  jual  beli,  dan  sebagainya.  Dalam  hal perolehan  tersebut  melalui  transaksi  jual  beli,  hal  itu  dilakukan  di  hadapan notaris/Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  (PPAT)  guna  dilakukan  peralihan  beserta pendaftaran  tanah  di  kantor  pertanahan  supaya  kepastian  hukum  dapat  tercapai, sebagaimana  diatur  juga  dalam  Undang-Undang  Pokok  Agraria  (UUPA).  Selain UUPA,  diatur  juga  dalam  PP  No.  24  Tahun  1997.    Salah  satu  tujuan  dari pendaftaran  tanah  adalah  terwujudnya  tertib  administrasi.  Dalam  transaksi  jual beli tanah dan/atau bangunan tidak terlepas dari adanya perjanjian/perikatan, yang di dalamnya terdapat persetujuan yang antara para pihak saling mengikatkan diri, dengan  satu  pihak  melakukan  penyerahan  suatu  kebendaan,  dan  pihak  lainnya akan  melakukan  pembayaran  sesuai  yang  telah  diperjanjikan  sebelumnya, sebagaimana ketentuan pada Pasal 1457 KUHPerdata.
Berdasarkan  ketentuan  Pasal  1454  KUHPerdata,  dijelaskan  bahwa  dengan adanya suatu panjar, jual beli tidak dapat dibatalkan, sehingga tidak diakomodasi jika  di  kemudian  hari  dalam  proses  tersebut  ada  sengketa.  Secara  garis  besar, beberapa  tahapan  proses  jual  beli  di  hadapan  notaris/PPAT,  yaitu  adanya pembayaran  pajak  penjual  dan  pajak  pembeli,  cek  fisik  asli  sertipikat  tanah, penandatanganan  Akta  Jual  Beli  (AJB),  validasi,  dan  sebagainya.  Namun, dikarenakan suatu  hal,  proses AJB  tersebut  terkendala misalnya salah satu pihak pada waktu tertentu tidak bisa hadir, atau status objek jual beli masih dijaminkan atau  diagunkan  di  bank,  atau  objek  jual  beli  masih  proses  penerbitan  sertipikat, dan sebagainya. Oleh karena itu, notaris/PPAT memberikan solusi yaitu membuat suatu perjanjian yang bersifat mengikat antara pembeli dan penjual, dalam hal ini dikenal  dengan  nama  Perjanjian  Perikatan  Jual  Beli  Perjanjian  Jual  Beli,  yang mana  pada  praktiknya  sering  menimbulkan  permasalahan,  baik  konflik  yang bersumber  dari  pembeli,  penjual,  bahkan  dari  notaris/PPAT,  yang  dalam  hal  ini Perjanjian Jual Beli ini merupakan perjanjian pendahuluan.
Penting  untuk  diketahui  bahwa  Perjanjian  Jual  Beli  adalah  istilah  yang umum dikenal dalam proses jual beli tanah atau rumah. Perjanjian Jual Beli tidak diatur  secara  spesifik  dalam  peraturan  perundang-undangan.  Namun  demikian, terdapat sejumlah peraturan yang menggunakan istilah Perjanjian Jual Beli, salah satunya  yaitu  PP  14/2016  dan  aturan  perubahannya.  Dalam  peraturan  tersebut disebutkan  bahwa  sistem  Perjanjian  Jual  Beli  adalah  rangkaian  proses kesepakatan  antara  setiap  orang  dengan  pelaku  pembangunan  dalam  kegiatan pemasaran  yang  dituangkan  dalam  perjanjian  pendahuluan  jual  beli  atau perjanjian  jual  beli  sebelum  ditandatangani  akta  jual  beli.  Selanjutnya,  dalam peraturan  yang  sama  didefinisikan  juga  bahwa  Perjanjian  Jual  Beli  adalah kesepakatan  antara  pelaku  pembangunan  dan  setiap  orang  untuk  melakukan  jual beli  rumah  atau  satuan  rumah  susun,  yang  dapat  dilakukan  oleh  pelaku pembangunan  sebelum  pembangunan  untuk  rumah  susun  atau  dalam  proses pembangunan  untuk  rumah  tunggal  dan  rumah  deret  yang  dibuat  di  hadapan notaris.  Mengacu  kepada  ketentuan  Perjanjian  Jual  Beli  yang  terkandung  dalam pasal  di  atas,  secara  umum  dapat  dipahami  bahwa  Perjanjian  Jual  Beli  adalah kesepakatan  awal  antara  calon  penjual  dengan  calon  pembeli  yang memperjanjikan  akan  dilakukannya  transaksi  jual  beli  atas  suatu  benda,  pada umumnya benda tidak bergerak termasuk tanah dan rumah.
Tujuan  dari  Perjanjian  Jual  Beli  adalah  untuk  mengikat  calon  penjual  agar pada  saat  yang  telah  diperjanjikan  dirinya  akan  menjual  benda/hak  miliknya kepada calon pembeli dan pada saat yang sama perjanjian tersebut juga mengikat calon  pembeli  untuk  membeli  benda/hak  milik  calon  penjual,  sesuai  dengan ketentuan  yang  telah  diperjanjikan  para  pihak.  Perjanjian  Jual  Beli  biasanya digunakan karena tanah yang akan menjadi objek jual beli belum dapat dialihkan seketika  itu  karena  alasan  tertentu,  misalnya  saja  karena  tanahnya  masih  dalam agunan  atau  masih  menunggu  proses  penerbitan/pemecahan  sertipikat,  dan  lain- lain.  Perjanjian  Jual  Beli  bukan  sebuah  keharusan,  tetapi  dapat  dilakukan  jika pihak-pihak menghendaki Perjanjian Jual Beli sebelum dibuatnya Akta Jual Beli. Meskipun  pada  prinsipnya  Perjanjian  Jual  Beli  adalah  tidak  mengakibatkan beralihnya hak kepemilikan, tetapi jika mengacu kepada Lampiran SEMA 4/2016,
peralihan  hak  atas  tanah  berdasarkan  Perjanjian  Jual  Beli  secara  hukum  terjadi jika  pembeli  telah  membayar  lunas  harga  tanah  serta  telah  menguasai  objek  jual beli  dan  dilakukan  dengan  iktikad  baik.  Dengan  demikian,  salah  satu  jika persyarat tersebut terpenuhi, Perjanjian Jual Beli juga merupakan bukti peralihan hak  atas  tanah.  Dengan  telah  ditandatanganinya  Perjanjian  Jual  Beli  oleh  semua pihak di hadapan pejabat umum, Perjanjian Jual Beli tersebut termasuk ke dalam akta  autentik,  sehingga  kedudukan  akta  autentik  tersebut  bersifat  sempurna, kecuali dapat dibuktikan sebaliknya.
perjanjian  jual  beli  di  bawah  tangan  dengan  menyepakati  hal-hal  sebagai berikut:
1. Tanah yang dijualbelikan adalah :
a. Tanah  yang  dijual  belikan  adalah  tanah  pertanian  dalam  kurung tegalan belum bersertipikat, seluas kurang lebih 1.400 M 2 terletak di desa  Celukan  Bawang  Kecamatan  Gerogak  Kabupaten  Buleleng Provinsi  Bali,  satu  dan  lainnya  berdasarkan  surat  pemberitahuan pajak  terutang  PBB  dengan  nomor  objek  pajak  atau  (NJOP 5108.010.003.008. 002000 tercantum atas nama Kaderi).
b. Sebidang tanah pertanian dalam kurung tegalan  belum bersertifikat, seluas  kurang  lebih  8.400  M 2 .  terletak  di  Desa  Celukan  Bawang Kecamatan  Gerogak,  Kabupaten  Buleleng,  Provinsi  Bali,  satu  dan lainnya berdasarkan surat pemberitahuan pajak terutang PBB dengan nomor  objek  pajak  (NJOP:  51.  08.  0  1  0.  003.008  -  0019.  0. tercantum atas nama Kaderi).
c. Sebidang  tanah  pertanian  dalam  kurung  tegalan  belum  bersertifikat seluas  kurang  lebih  10.300  M 2 ,  terletak  di  Desa  Celukan  Bawang Kecamatan  Gerogak,  Kabupaten  Buleleng,  Provinsi  Bali,  satu  dan lainnya berdasarkan surat pemberitahuan pajak terutang PBB dengan nomor  objek  pajak  (NJOP  51.08.010.03.08  -  0017.0  tercantum  atas nama Kaderi).
Bahwa  atas  ketiga  bidang  tanah  tersebut  masih  harus  dilakukan penggabungan  SPPT,  PBB  menjadi  satu  bidang  selanjutnya  diajukan
permohonan  konversi  hak  (peserta  setelah  dilakukan  pengukuran  oleh petugas  ukur  dari  Kantor  Pertanahan  Kabupaten  Buleleng).  Berikut  segala sesuatu  yang  tumbuh  berdiri  dan  tertanam  di  atas  tanah  tersebut  yang menurut ketentuan undang-undang dianggap sebagai benda tetap.
2. Harga yang disepakati adalah: Harga yang disepakati yang diperjualbelikan tersebut ditetapkan/sepakati  sebesar  Rp  65  juta  dalam  kurung  65  juta  per  are.
Harga  tersebut  merupakan harga yang pasti dan tidak akan mengalami perubahan  dengan  alasan  apapun.  Selanjutnya  oleh  karena  atas  bidang tanah  tersebut  masih  harus  di  ajukan  permohonan  konversi  (sertipikat dan dilakukan pengukuran terlebih  dahulu  oleh  pihak yang berwenang untuk  mengetahui luas yang pasti sehingga  apabila terdapat  perbedaan luas  tanah  yang  menjadi  objek  jual  beli  maka  kedua  belah  pihak  telah saling  setuju  untuk  menghitung  jumlah  keseluruhan  harga  berdasarkan luas tanah sesuai keadaan saat ini).
3. Tata cara pembayaran adalah:
a. Tata  cara  pembayaran  dari  jumlah  harga  tersebut  telah  disanggupi oleh  pihak  kedua  untuk  membayar  kepada  pihak  pertama  dengan tahapan sebagai berikut:
1) Tahap  pertama  sebagai  tanda  jadi  sebesar  10  juta  rupiah  telah dibayarkan  dengan  tunai  oleh  pihak  kedua  kepada  dan  telah diterima oleh pihak pertama pada hari ini, untuk itu perjanjian ini oleh  para  pihak  dianggap  sebagai  tanda  terimanya  yang  sah  dan sempurna.
2) Tahap  kedua  sebesar  Rp.1.371  500.000,  akan  dibayarkan selambat-lambatnya  setelah  proses  konversi  atas  tanah  tersebut dilakukan  sidang  oleh  panitia  A  dan  instansi  yang  berwenang setempat.
3) Tahap  ketiga  sebesar  RP.1.371.500.00,  akan  dibayarkan selambat-lambatnya  setelah  hasil  penelitian  data  yuridis  dan
penetapan batas serta peta bidang tanah diumumkan oleh instansi yang berwenang setempat.
4) Tahap  keempat  atau  pelunasannya  sejumlah  yang  akan diperhitungkan  berdasarkan  luas  tanah  yang  tercantum  dalam sertifikat  yang  dikeluarkan  oleh  pihak  yang  berwenang  akan dibayar/dilunasi  setelah  sertipikat  hak  atas  tanah  tersebut  selesai dan diterima dari instansi yang berwenang dan semua persyaratan untuk  jual  beli  terpenuhi  termasuk  pengecekan  dan  pengambilan data  GPS/Game  serta  zona  nilai  tanah  diperoleh  dari  Kantor Pertanahan  setempat  serta  syarat  perpajakan  telah  dipenuhi  oleh kedua belah pihak.
4. Kewajiban para pihak adalah:
Kewajiban  para  pihak  bilamana  ternyata  setelah  sertipikat  hak  atas tanah  tersebut  selesai  diproses  dan  diterima  dari  instansi  yang berwenang,  sedangkan  pihak  kedua  tidak  dapat  membayar  sisa  harga tanah  tersebut  kepada  pihak  pertama  maka  untuk  setiap  bulan keterlambatan  pihak  kedua  dikenakan  denda  untuk  keuntungan  pihak pertama  sebesar  0,5%  dari  jumlah  uang  yang  harus  dibayarkan  oleh pihak  kedua  kepada  pihak  pertama  denda  mana  harus  dibayar  oleh pihak kedua kepada pihak pertama dengan seketika dan sekaligus setiap bulan  keterlambatan  dan  bilamana  keterlambatan  tersebut  berlangsung lebih dari dua bulan terhitung sejak jatuh temponya, maka dengan lewat waktu  saja telah cukup  menjadi  bukti yang nyata akan kelalaian pihak kedua sehingga tidak diperlukan lagi peringatan dengan surat jurus kita atau  surat-surat  lain  serupa  itu  maka  pihak  pertama  berhak membatalkan  perjanjian  ini  secara  sepihak  dengan  cukup  tentang pembatalan itu memberitahukan secara tertulis kepada pihak kedua dan perjanjian ini menjadi batal pada saat surat tersebut dikirimkan kepada pihak kedua.
5. Batalnya perjanjian diatur sebagai berikut :
a. Adapun dengan batalnya perjanjian ini karena kelalaian pihak kedua maka seluruh uang yang telah diterimanya dari pihak kedua tersebut menjadi  milik  pihak  pertama  sepenuhnya  dan  pihak  kedua  berjanji tidak  akan  melakukan  gugatan/tuntutan  tentang  hal  tersebut, sebaliknya apabila karena salah satu  dan lain hal proses pembuatan sertipikat  gagal  dan  atau  tidak  dapat  diterbitkan  oleh  instansi  yang berwenang dalam waktu selambat-lambatnya 8 bulan terhitung sejak tanggal  perjanjian  ini,  maka  pihak  pertama  dinyatakan  lalai  untuk memenuhi  kewajibannya,  yang  dengan  lewatnya  waktu  saja  telah menjadi  bukti  yang  cukup  atas  kelalaian  pihak  pertama  sehingga peringatan dengan surat jurusita atau surat-surat lainnya yang sejenis sudah tidak diperlukan lagi maka pihak kedua berhak membatalkan perjanjian  ini  secara  sepihak  dengan  cukup  tentang  pembatalan  itu memberitahukan secara tertulis kepada pihak pertama dan perjanjian ini  menjadi  batal  pada  saat  surat  tersebut  dikirim  kepada  pihak pertama  adapun  dengan  batalnya  perjanjian  ini  karena  kelalaian pihak  pertama  maka  pihak  pertama  wajib  mengembalikan  seluruh uang  telah  diterimanya  dari  pihak  kedua  tersebut  dan  ditambah denda (penalti) atas batalnya perjanjian sebesar 2  kali jumlah uang yang  telah  diterimanya  dari  pihak  kedua  dalam  waktu  selambat- lambatnya 7 hari terhitung sejak akta ini menjadi batal demi hukum.
Tiba waktu yang ditentukan pihak pertama menyelesaikan proses penerbitan sertipikat maka pihak kedua melunasi sisa pembayaran lahan tersebut dilanjutkan dengan proses Akta Jual Beli (AJB), dengan proses seperti berikut.
1. Pengecekan Sertifikat dan Dokumen PBB
Pejabat  yang  berwenang  melakukan  pengecekan,  terkait  keabsahan  data untuk  memastikan  tanah  tidak  dalam  sengketa,  dijaminkan,  atau  sudah disita.  Pengecekan  dilakukan  dengan  cara  menyamakan  data  antara sertifikat dengan data pada buku tanah di kantor pertanahan.
Pejabat  yang  bersangkutan  juga  akan  mengecek  kelengkapan  dokumen PBB  yang  ada.  Petugas  terkait  akan  memeriksa  Surat  Tanda  Terima
Setoran  PBB  untuk  lebih  meyakinkan  apakah  tanah  yang  sedang  dalam proses transaksi tidak memiliki tunggakan pembayaran PBB.
2. Harus Sudah Disetujui Semua Pihak
Jika  pihak  penjual  sudah  menikah  dan  tanah  yang  akan  dijual  termasuk harta  bersama  (suami  dan  istri),  maka  keduanya  perlu  membuat  surat persetujuan  bersama.  Dengan  demikian,  tanah  yang  akan  dijual  telah disetujui oleh suami maupun istri. Selain surat perjanjian bersama, suami istri  juga  melakukan  penandatanganan  AJB.  Jika  salah  satu,  suami  atau istri,  telah  meninggal,  maka  bisa  dibuktikan  dengan  menyertakan  surat keterangan kematian dari kelurahan setempat.
3. Penyelesaian Pajak
Penjual  dan  pembeli  tanah  masing-masing  wajib  menyelesaikan pembayaran  pajak.  Penjual  membayar  PPh,  sementara  pembeli membayar  BPHTB  atau  Bea  Perolehan  Hak  atas  Tanah  dan  Bangunan. Perhitungannya sendiri kurang lebih sebagai berikut:
a) PPH = Harga Penjualan x 2,5%
b) BPHTB = (Harga Penjualan-Nilai Tidak Kena Pajak) x 5%
c) Selain  penyelesaian  masalah  pajak,  dalam  proses  transaksi  jual  beli tanah juga perlu diperhatikan masalah pembiayaan Pejabat Pembuat Akta Tanah atau PPAT.
d) Jasa PPAT biasanya ditanggung bersama oleh penjual dan pembeli. Namun,  kedua  belah  pihak  juga  dapat  menyepakati  pembiayaan PPAT akan ditanggung oleh penjual atau pembeli saja.
4. Proses Akta Jual Beli (AJB)
a) Bila  penjual  dan  pembeli  telah  sepakat  dengan  isi  AJB,  maka  AJB dapat ditandatangani oleh penjual, pembeli, PPAT, dan saksi. PPAT selanjutnya akan membacakan serta menjelaskan isi dari AJB kepada kedua belah pihak.
b) Jika  penjual  dan  pembeli  telah  setuju,  maka  AJB  bisa  langsung ditandatangani.  Setelah  itu,  AJB  dapat  dicetak  dan  diserahkan kepada pihak-pihak terkait.
5. Penyerahan Dokumen AJB
AJB  asli  akan  dikirim  ke  kantor  pertanahan  untuk  dibutuhkan  sebagai syarat  balik  nama.  Pihak  penjual  dan  pembeli  nantinya  hanya  akan mendapatkan salinan AJB yang telah disahkan oleh PPAT.
6. Balik Nama Kepemilikan Tanah
Proses  ini  bisa  dilakukan  di  kantor  pertanahan  dengan  membawa dokumen  pendukung,  yaitu  dokumen  penjual  dan  dokumen  pembeli. Rincian dokumen tersebut, di antaranya adalah sebagai berikut.
7. Dokumen Pembeli Terdiri Dari:
a) Salinan Kartu Tanda Penduduk
b) Salinan Kartu Keluarga
c) Salinan Akta Nikah (bila sudah menikah)
d) Salinan NPWP
e) Tanda bukti lunas pembayaran BPHTB
f) Surat permohonan balik nama yang telah ditandatangani
g) AJB dari PPAT
8. Dokumen Penjual Terdiri Dari:
a) Salinan Kartu Tanda Penduduk
b) Salinan Kartu Keluarga
c) Salinan Akta Nikah
d) Sertifikat Hak Atas Tanah
e) Bukti lunas pembayaran PPh

## SIMPULAN
Uraian-uraian  yang  telah  dikemukakan  pada  beberapa  bab  terdahulu menggambarkan persoalan yang menyangkut dengan akibat hukum terhadap jual beli hak atas tanah yang belum bersertipikat. Maka pada bab ini sebagai penutup penulis kemukakan kesimpulan sebagai berikut:
1. Prosedur  penerbitan  sertipikat  hak  milik  atas  tanah  untuk  pertama  kali  di Kantor  Pertanahan  Kabupaten  Buleleng  melalui  konversi  notaris  sebagai berikut.
a. Pemohon  mengisi  formulir  yang  telah  disediakan  di  Kantor Pertanahan  untuk  permohonan  pendaftaran  pertama  kali  melalui konversi,  pemohon  juga  wajib  menyertakan  persyaratan  lain  berupa identitas  diri  atau  Kartu  Tanda  Penduduk  (KTP)  asli  dan  fotocopy KTP,  KK  yang  dilegalisir  sesuai  aslinya  identitas  tanah  berupa perpoding  Indonesia  (petunjuk  pajak  bumi  atau  girik)  atau  fotocopy leather  C  yang  telah  dilegalisir  sesuai  dengan  aslinya  oleh  Kepala Desa, SPPT, PBB tahunan berjalan.
b. Setelah  data-data  terkumpul  panitia  A  melakukan  identifikasi  bukti pemilikan  atau  penguasaan  dengan  kenyataan  penguasaan  dan penggunaan tanah lalu panitia A menarik kesimpulan melalui Kepala Seksi  Pengukuran  dan  pendaftaran  tanah,  dilanjutkan  dengan pengumuman  bidang  tanah  di  Kantor  Pertanahan  dan  Kantor  Desa dimana  objek  tanah  yang  bersangkutan  berada  selama  60  hari berturut-turut.
c. Apabila  di  antara  60  hari  tersebut  terdapat  sanggahan  terhadap  objek tanah yang akan didaftarkan maka pihak Kantor Pertanahan tidak akan mengeluarkan  sertipikat  karena  sanggahan  tersebut  merupakan sengketa  tanah  yang  harus  diselesaikan  secara  musyawarah kekeluargaan, jika tidak ada penyelesaian secara musyawarah Kepala Kantor  Pertanahan  atau  panitia  A  memberitahukan  secara  tertulis kepada  pihak  yang  mengajukan  keberatan  agar  mengajukan  gugatan mengenai  data  fisik  dan  atau  data  yuridis  yang  disengketakan  ke pengadilan, sebaliknya apabila selama 60 hari pengumuman tidak ada sanggahan, maka pihak Kantor Pertanahan akan melakukan penerbitan sertipikat.
2. Mekanisme  transaksi  jual  beli  hak  milik  atas  tanah  yang  belum bersertipikat di Desa Celukan Bawang adalah sebagai berikut:
a. Para pihak melakukan perjanjian di bawah tangan Perjanjian Jual Beli terlebih dahulu hingga sertipikat hak milik atas nama terbit atas nama pihak pertama.
b. Setelah sertipikat telah terbit hak milik atas nama pihak pertama maka pihak pertama dan pihak kedua melakukan Akta Jual Beli dilanjutkan dengan balik nama atas nama pihak pembeli.

## DAFTAR PUSTAKA
Adrian  Sutedi.  2010.  “ Peralihan  hak  atas  tanah  dan  pendaftarannya ” .  Cet.  4.
Jakarta : Sinar Grafika .
Baiq    Henni    Paramita    Rosandi,    2016, Akibat    Hukum    Jual    Beli    Hak    Atas Tanah  Yang  Belum Didaftarkan , Jurnal Kajian Hukum Dan Keadilan, No 3.
I Gusti Nyoman Guntur.  2014 , Pendaftaran Tanah. Jakarta: Kementrian Agraria dan tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional, Sekolah Tinggi Pertanahan Nasional.
I  Komang  Kawi  Artha.  2020.  “ Pendaftaran  Tanah  Dalam  Kehidupan Bermasyarakat” . Bandung. Media Sains Indonesia
Mhd.  Yamin  Lubis  dan Abd.  Rahim  Lubis,  2008.  “ Hukum  Pendaftaran  Tanah ”. Bandung. Mandar Maju.
Monica    Hapsari.    2018.  “ Pelaksanaan    Pendaftaran    Tanah    Untuk    Pertama Kali  Secara    Sporadik    Pada  Tanah  Yang  Belum    Bersertipikat  Di Kantor Pertanahan  Kabupaten Karanganyar” .  Publikasi  Ilmiah.
Nurlaila,    Ilyas    Ismail,    Mahdi    Syahbandir.    2018. Kepemilikan    Tanah    Hak Milik    Yang      Dikuasai    Bersama    Warga    Negara    Indonesia    (WNI) Dan    Warga  Negara    Asing (WNA)    Yang    Diperoleh  Berdasarkan Warisan Di Provinsi Aceh. Law Journal. Vol II, No 2.