PENGARUH LOAN TO VALUE DAN SHOCK VARIABEL MAKRO EKONOMI TERHADAP PERTUMBUHAN INDUSTRI PROPERTI INDONESIA

## Lokot Zein Nasution
Pusat Kebijakan Ekonomi Makro, Kebijakan Fiskal, Kementerian Keuangan RI Jl. Wahidin No.1 Jakarta, Gedung R.M Notohamiprodjo
Email : lokot.nasution@yahoo.com Diterima : 28/10/2013 Direvisi : 25/11/2013 Disetujui : 23/12/2013

## ABSTRAK
Penelitian  ini  membahas  perkembangan  kredit  perumahan  di  Indonesia.  Tujuan  penelitian  ini untuk  melihat  perkembangan  kredit  perumahan  di  Indonesia  apabila  terdapat  goncangan  pada variabel  makro  ekonomi  yaitu  suku  bunga  dan  inflasi  serta  dengan  adanya  kebijakan  baru  loan  to value (LTV). Alat analisis yang digunakan dalam penelitian ini adalah vector autoregression (VAR) di mana  peneliti  menggunakan  impulse  response  dan  variance  decomposition  dalam  menentukan perkembangan kredit perumahan di Indonesia. Hasil menjelaskan bahwa varibel makroekonomi (suku bunga  dan  inflasi)  hanya  memiliki  dampak  kepada  konsumen  yang  sedang  melakukan  pelunasan kredit  perumahan  sedangakan  kebijakan  LTV  lebih  berpengaruh  terhadap  permintaan  perumahan dimana  dengan  adanya  kebijakan  LTV,  permintaan  akan  kredit  baru  perumahan  mengalami penurunan.
Kata  kunci:  Perkembangan  kredit  perumahan,  permintaan  kredit  perumahan,  perkembangan  usaha perumahan, indeks harga properti residensial, suku bunga, inflasi

## EFFECT OF LOAN TO VALUE AND VARIABLE SHOCK MACRO ECONOMIC GROWTH OF INDUSTRIAL PROPERTY INDONESIA

## ABSTRACT
This study discusses the development of housing loans in Indonesia. The purpose of this study to look  at  the  development  of  housing  loans  in  Indonesia  where  there  are  shocks  on  macroeconomic variables that interest rates and inflation as well as with the new policy loan to value (LTV). Analysis tools used  in this study are Vector Autoregression (VAR) in which the researchers used the impulse response and variance decomposition in determining the development of housing loans in Indonesia. Results  explained  that  the  macroeconomic  variables  (interest  rates  and  inflation)  have  only  a moderate impact to the consumer shall pay the mortgage policy while the  LTV is more influential on housing demand where the presence of LTV policy, demand for new housing loans has decreased.
Keywords:    Development  of  housing  loan,    housing  loan  demand,  housing  business  development, residential property price index,  interest rates,  inflation.

## PENDAHULUAN Latar Belakang
Pertumbuhan  properti  di  Indonesia tahun  2013  diprediksi  akan  naik  20% dari tahun 2012 (Setyo Maharso, 2012). Pertumbuhan  tertinggi  akan  terjadi  di Jawa,  Sumatera,  Kalimantan,  dan Sulawesi terutama pada properti sektor perumahan dan apartemen. Nilai transaksi  properti  tahun  2012  berkisar antara Rp 211 triliun – Rp214 triliun.
Pada  sisi  kredit  properti,  pertumbu han  kredit  segmen  flat  dan  apartemen terlihat  sangat  tinggi  namun  segmen perumahan ( landed house ) relatif rendah. Pada Mei 2013, kredit kepemilikan  flat  &  apartemen  masih tumbuh  87,4%  dibandingkan  bulan yang  sama  pada  tahun  sebelumnya. Bahkan  pada  Januari  2011  kredit  ke segmen tersebut sempat tumbuh sebesar 150%. Sementara itu, pertumbuhan  kredit  perumahan  relatif stabil. Pada Januari 2011 pertumbuhan kredit  segmen  perumahan  mencapai 16,96%  dan  pada  bulan  Mei  2013 tumbuh 14,26% (Anonim 2013).
Kondisi  pertumbuhan  kredit  di  atas perlu  untuk  diwaspadai.  Menyimak pada  pengalaman  negara  Amerika Serikat,  sejak  tahun  1998  sampai dengan 2006 pertumbuhan harga properti  perumahan  meningkat  dengan
tajam. Laju pertumbuhan kredit mencapai  12,5%/tahun  selama  kurun waktu  8  tahun.  Indeks  Harga  properti perumahan  pada  tahun  1998  adalah US  60  dan  pada  tahun  2006  naik menjadi  US  160.  Setelah  tahun  2006, indeks  harga  properti  perumahan  jatuh pada  US  130  pada  tahun  2008  dan semakin jatuh terpuruk sehingga menimbulkan  krisis  bubble  properti  di Amerika Serikat (Ragimun, 2012).
Sedangkan  apabila  dilihat  dari pergerakan  harga  saham  perumahan, pergerakan harga saham perumahan di Indonesia dalam beberapa bulan terakhir  juga  mengalami  penurunan. Saham  –  saham  di  bidang  properti secara  mayoritas  turun  tajam,  nilai tukar  rupiah  yang  semakin  melemah menembus  hingga  Rp11.000,00  per dollar,  ditambah  dengan  kenaikan  BI rate  tentunya  menambah  besar  resiko gagal  bayar  bagi  kredit  perumahan. Sekilas  fenomena  yang  terjadi  di Indonesia  mirip  seperti  peristiwa  kredit perumahan  yang  terjadi  di  Amerika Serikat.
Untuk mengatasi beberapa permasalahan  yang  mungkin  akan ditimbulkan  dalam  penyaluran  kredit perumahan  ini,  maka  Bank  Indonesia membuat  suatu  kebijakan  baru  yang disebut  dengan  LTV  (Loan  to  Value)
Pengaruh Loan To Value dan ShockVariabel Makro Ekonomi Terhadap Pertumbuhan Industri Properti Indonesia
dimana  hal ini  bagi  para  calon  pembeli rumah  diharapkan  mampu  membayar uang muka sekitar 30% dari total kredit perumahan  yang  diajukan,  dan  pihak perbankan hanya diperbolehkan memberikan  agunan  maksimal  70%. Hal  ini  tentu  saja  dimaksudkan  untuk meminimalisir  gagal  bayar.  Dengan adanya  kebijakan  baru  ini  diharapkan asymetri information dapat sedikit diatasi.
Berdasarkan paparan latar belakang  diatas,  tentunya  perkem bangan  kredit  yang  terjadi  di  Indonesia memang  cukup  tinggi  melebihi  dari ekspektasi  yang  diharapkan,  akan tetapi  beberapa  bulan  terakhir  ini pergerakan  kredit  properti  mengalami penurunan dan ditambah dengan semakin memburuknya kondisi beberapa  variabel  makro  ekonomi
Indonesia mengakibatkan timbul kekhawatiran  seperti  yang  terjadi  pada negara Amerika Serikat dimana penyebab krisis finansial global bermuara  dari  kredit  perumahan  yang mengalami  guncangan  hebat.  Maka  di sini peneliti mengambil judul “Pengaruh Loan  To  Value dan  Shock  Variabel Makroekonomi  Terhadap  Pertumbuhan Industri Properti Indonesia”.
Tujuan
Mempertimbangkan  pertumbuhan properti  di  Indonesia akhir-akhir ini  dan pengalaman terjadinya krisis properti di Amerika  Serikat,  maka  perlu  dikaji instrument-instrument  keuangan  dan fiskal  sebagai  pengendali  pertumbuhan sektor  properti  di  Indonesia.    Kajian  ini bertujuan  untuk  mengetahui  berbagai instrument  yang  pengendali  yang  ada di Indonesia dan kelemahan- kelemahan  yang  perlu  diperbaiki  untuk lebih  meningkatkan  peranan  pemerin tah sebagai pengendali pembangunan.

## METODOLOGI
Kajian  ini  menggunakan  metodo logi  analisa  deskriptif  dengan  menggu nakan  data  skunder  berupa  data time series .  Data  diperoleh  dari  lembaga pemerintah  dan  lembaga  lain  yang terkait dengan kajian ini.
Penelitian dilakukan dengan metode  deskriptif  kuantitatif  mengguna kan Regresi  Vector  Autoregression (VAR)  untuk  mengetahui  keterkaitan antar  variabel  dan  kontribusi  masing  - masing  variabel    terhadap    perubahan variabel lainnya. Walaupun ada metode  lain  yang  lebih  sederhana untuk    mengetahui  keterkaitan  antar variabel,  misalnya  dengan Ordinary Least  Squares (OLS)  namun  tidak seperti  dengan  VAR.  VAR  selain  dapat
digunakan  untuk  analisis  keterkaitan antar  variabel,  VAR  juga  dapat  melihat pergerakan  respon  dan  variabilitas seluruh variabel selama periode penelitian,  yaitu    melalui    hasil impulse response dan variance    decomposition baik  dengan  grafik  maupun  tabel.

## Kerangka Berpikir
Peneliti berusaha menjelaskan bahwa  perkembangan  kredit  peruma
han  yang  terdapat  di  Indonesia  di  sini dilihat menjadi tiga aspek yaitu: permintaan kredit perumahan, perkembangan kegiatan usaha perumahan  dan  indeks  harga  properti, dimana  dalam  perkembangan  industri perumahan  ini  pengaruhi  oleh  suku bunga,  inflasi  dan  kebijakan loan  to value.

## Gambar 1
Tinjauan Pusataka

## Teori Permintaan
Menurut  Sadono  Sukirno  (2003)
permintaan adalah keinginan
konsumen  membeli  suatu  barang  pada berbagai  tingkat  harga  tertentu  selama periode waktu tertentu. Fungsi permintaan  seorang  konsumen  akan suatu barang dapat dirumuskan sebagai :
Dx = f ( Y, Py, T, u )………… (2) Dimana : Dx = Jumlah barang yang diminta Y  = Pendapatan Konsumen Py = Harga Barang Lain
T  = Selera U  = Faktor-faktor Lainnya
Persamaan  tersebut  berarti  jumlah barang X yang diminta dipengaruhi oleh harga barang X, pendapatan konsumen,  harga  barang  lain,  selera dan  faktor-faktor  lainnya.  Dimana  DX adalah  jumlah  barang  X  yang  diminta konsumen, Y adalah pendapatan konsumen,  Py  adalah  harga  barang selain  X,  T  adalah  selera  konsumen dan U adalah Faktor-faktor lainnya.
Suku Bunga Inflasi Kebijakan Loan to
Perkembangan Industri Permintaan Kredit Perkembangan Kegiatan Usaha Indeks Harga Properti
P Q D

## Kurva Permintaan
Jika dimisalkan permintaan seseorang  hanya  dipengaruhi  oleh harga  barang  itu  sendiri,  maka  setiap perubahan harga  barang  tersebut  akan mempengaruhi  keputusan  konsumen untuk  menentukan  berapa  jumlah  yang akan  dimintanya.  Pada  umumnya  jika suatu barang naik, maka jumlah barang yang  diminta  akan  turun,  begitu  pula sebaliknya.
Kurva  permintaan  adalah  kurva yang  menghubungkan  antara  tingkat harga  suatu  barang  dengan  jumlah yang  diminta  atas  barang  tersebut, ceteris  paribus .  Hubungan  antar  harga suatu  komoditi  dengan  jumlah  yang diminta  dapat  dilihat  dalam  grafik permintaan  di  bawah  ini  (Suryawati, 2005: 12).
Gambar 2

## Kurva Permintaan Individu
Seperti  disebutkan  di  atas,  maka harus  dapat  membedakan  jumlah  yang diminta  dan  permintaan.  Perubahan harga akan mempengaruhi jumlah yang diminta,  bukan  permintaan.  Sedangkan perubahan
permintaan
akan menyebabkan kurva permintaan
bergeser ke kanan dan ke kiri (Gambar 2). Pegeseran kurva permintaan berarti jumlah  yang  diminta  akan  berubah  di setiap tingkat harga.
Kurva permintaan mempunyai slope yang menurun ke kanan (berslope  negatif)  yang  berarti  jika harga  suatu  barang  naik  (asumsi  yang
lain  tetap- ceteris  paribus ),  maka konsumen akan cenderung untuk menurunkan permintaanya atas barang tersebut, begitu pula sebaliknya dan hal ini disebut Hukum Permintaan. Suryawati (2005:13).

## Permintaan Pasar
Permintaan pasar merupakan jumlah  total  suatu  barang  yang  ingin dibeli  oleh  setiap  konsumen  pada setiap  tingkat  harga  atau  dengan  kata lain merupakan penjum lahan permintaan individual. Permintaan
individual  adalah  jumlah  suatu  barang
yang dibeli oleh konsumen pada setiap tingkat harga. Suryawati (2005 : 15). Permintaan Pasar = f ( Px,Ii ) = f ( Px, Ia)+Fb ( Px,Ib ) = a fi ( Px,Ii )…..( 3 )
Dimana  Px  adalah  harga  barang  x, Ia  adalah  pendapatan  konsumen  A,  Ib adalah pendapatan konsumen B.

## Faktor-faktor  yang  Mempengaruhi Permintaan
Menurut Suryawati (2005 : 15), ada beberapa  faktor  yang  menyebabkan mengapa  suatu  permintaan  konsumen terhadap  suatu  barang  berubah  :  1) Harga  barang  itu  berubah  sedang faktor yang lain tetap; 2) Perubahan ini hanya  menyebabkan  pergerakan  di sepanjang  kurva  permintaan;  3)  Salah satu atau  lebih faktor-faktor  lain berubah (tidak ada lagi ceteris paribus );
4)  Perubahan  ini  menyebabkan  terjadi pergeseran  seluruh  kurva  permintaan.
Kenaikan permintaan akan
menyebabkan kurva permintaan
bergerak naik ke kanan. Sebaliknya jika permintaan turun makan kurva permintaan  akan  bergesr  turun  ke  kiri. Adapun faktor-faktor pembentuk keadaan ceteris  paribus adalah  :  a) Pendapatan : Bila pendapatan
konsumen naik, maka permintaan akan naik  dan  sebaliknya,  Namun  untuk
kasus  barang  inferior  peningkatan pendapatan  justru  akan  mengurangi permintaan  suatu  barang;  a)  Jumlah konsumen  di  pasar  :  Peningkatan konsumen akan meningkatkan permintaan  suatu  barang  di  pasar;  b) Selera  atau  preferensi  konsumen  :  Bila selera konsumen terhadap suatu barang  naik,  maka  kurva  permintaan akan bergeser ke kanan, yang berarti di setiap  tingkat  harga  konsumen  akan menambah konsumsinya.

## Elastisitas Permintaan
Elastisitas merupakan suatu hubungan  kuantitatif  antar  variabel- variabel,  misal  antara  jumlah  yang diminta  dengan  harga  barang  tersebut. Sesuai  dengan  hukum  permintaan komoditi  tersebut.  Besar  perubahan permintaan  akibat  perubahan  harga tersebut  akan  berbeda  dari  satu keadaan  ke  keadaan  lain.  Secara  teori ekonomi dikenal istilah elastisitas harga permintaan  ( price  elasticity  of  demand ) sebagai suatu konsep yang menghubungkan  perubahan  kuantitas pembelian/  permintaan  optimal  atas suatu  komoditi  dengan  perubahan harga  relatifnya  (Miller  dan  Meiner, 2000,111).
Menurut Sukirno (2003, 102) pengukuran elastisitas permintaan
Pengaruh Loan To Value dan ShockVariabel Makro Ekonomi Terhadap Pertumbuhan Industri Properti Indonesia
sangat  bermanfaat  bagi  pihak  swasta dan  pemerintah.  Bagi  pihak  swasta pengukuran elastisitas permintaan dapat  digunakan  sebagai  landasan untuk menyusun kebijakan perekonomian yang akan dilaksanakannya seperti kebijakan impor komoditi yang akan
mempengaruhi  harga  yang  ditanggung rakyatnya.
Pengukuran elastisitas permintaan kerap dinyatakan dalam ukuran
koefisien elastisitas permintaan. Koefisien permintaan merupakan ukuran perbandingan persentase perubahan  harga  atas  barang  tersebut (Sukirno, 2003,104).
Menurut  Sukirno  (2003,  111) terdapat beberapa faktor yang mempengaruhi  elastisitas  permintaan suatu  barang,  yaitu  :  1)  Tingkat kemampuan barang – barang lain untuk menggantikan barang yang bersangkutan.  Apabila  suatu  barang mempunyai  banyak  barang  pengganti (barang  substitusi),  permintaan  atas barang tersebut cenderung akan bersifat  elastis.  Perubahan  harga  yang kecil  akan  beralih  ke  barang  lain sebagai penggantiannya. Untuk barang yang  tidak  memiliki  barang  pengganti, permintaan atas barang tersebut barang  yang  tidak  memiliki  barang
pengganti,  permintaan  atas  barang tersebut  bersifat  tidak  elastis.  Karena konsumen  sukar  memperoleh  barang pengganti apabila harga barang tersebut  naik  permintaan  tidak  banyak berkurang;  2)  Persentase  pendapatan yang  akan  dibelanjakan  untuk  membeli barang tersebut. Besar bagian pendapatan  yang  digunakan  untuk membeli suatu barang dapat mempengaruhi  elastisitas  permintaan terhadap  barang  tersebut.  Semakin besar bagian pendapatan yang diperlukan elastisitas permintaan terhadap  barang  tersebut.  Semakin besar bagian pendapatan yang diperlukan untuk membeli suatu barang, maka permintaan barang tersebut  akan  semakin  elastis;  3) Jangka waktu pengamatan atas permintaan.  Semakin  lama  jangka waktu permintaan
dianalisis, permintaan atas barang tersebut semakin  elastis.  Jangka  waktu  yang singkat permintaan tidak bersifat elastis karena perubahan pasar belum diketahui oleh konsumen. Dalam jangka  waktu  lebih  lama  konsumen akan  mencari  barang  alternatif  untuk menggantikan  barang  yang  mengalami kenaikan harga.

## Faktor Permintaan Lahan
Wolcot  (1987)  menyatakan  bahwa barang  dan  jasa  dikatakan  mempunyai nilai  bagi  seseorang  apabila  barang dan  jasa  tersebut  memiliki  karakteristik sebagai  berikut  (Rifat  :  2004);  1) Kegunaan  ( utility ),  artinya  memiliki kemampuan untuk memberikan kepuasan bagi keinginan dan kebutuhan  manusia.  Kegunaan  suatu properti tergantung
pada karakteristiknya, seperti lokasi, aksessibilitas, ukuran, disain dan bentuk lain dari kegunaan yang berpengaruh  pada  nilai  properti;  2) Tersedia  secara  terbatas  ( scarcity ), artinya  ketersediaan/  penawaran  suatu komoditas relatif terhadap
permintaannya. Kelangkaan tanah terkait dengan kegunaan dan kemampuannya  dalam  memberikan kepuasan;  3)  Hasrat  atau  keinginan ( desire ), adalah harapan pembeli terhadap  suatu  komoditas  untuk  dapat memuaskan  kebutuhan  hidupnya  atau keinginan  individunya;  4)  Daya  beli efektif  ( efective  purchasing  power ), adalah  kemampuan  seseorang  secara individu atau kelompok untuk berpartisipasi di pasar untuk memperoleh  suatu  komoditas  di  tukar dengan  sejumlah  uang  tertentu  atau barang lain yang setara nilainya.
Interaksi  faktor-faktor  tersebut  di atas  menciptakan  nilai  yang  tercermin dalam prinsip ekonomi permintaan dan penawaran. Permintaan suatu komoditas  tercipta  karena  komiditas tersebut memiliki kegunaan dan keterbatasan  di  pasar.  Permintaan juga  dipengaruhi  oleh  keinginan  untuk memuaskan  kebutuhan  tetap  dibatasi oleh  kemampuan  oleh  kegunaan  dan keterbatasan di pasar. Suatu komoditas  akan  tersedia  di  pasar apabila  dapat  memberikan  kepuasan kepada  pembelinya.  Apabila  daya  beli masyarakat menurun maka penawaran suatu komoditas akan meningkat pula.
Wolcot  (1987)  juga  menyebutkan bahwa  nilai  suatu  property  seperti tanah  dipengaruhi  bahwa  nilai  suatu properti seperti tanah, dipengaruhi oleh faktor-  faktor  yang  mempengaruhi motivasi  suatu  kegiatan  manusia. Faktor- faktor yang mempengaruhi nilai tanah  adalah  :  1)  Faktor  sosial, ditunjukan dengan karakteristik penduduk yang meliputi jumlah penduduk,  jumlah  keluarga,  tingkat pendidikan,  tingkat  kejahatan dan lain- lain.  Faktor  ini  membentuk  pola penggunaan tanah pada suatu wilayah; 2) Faktor ekonomi, ditunjukkan dalam hubungan
permintaan  dan  penawaran  dengan
Pengaruh Loan To Value dan ShockVariabel Makro Ekonomi Terhadap Pertumbuhan Industri Properti Indonesia
kemampuan ekonomi suatu masyarakat untuk
memenuhi kebutuhannya. Variasi permintaan meliputi  jumlah  tenaga  kerja,  tingkat upah,  tingkat  pendapatan,  dan  daya beli,  suku  bunga  dan  biaya  transaksi. Variabel  penawaran  meliputi  jumlah tanah  yang  tersedia,  biaya  perijinan, pajak,  dan  biaya  overhead  lainnya;  3) Faktor-  faktor  pemerintah,  kebijakan pemerintah  baik  di  bidang  politik maupun  hukum  akan  mempengaruhi nilai tanah, misalnya fasilitas keamanan, kesehatan, pendidikan, jaringan transportasi, peraturan perpajakan  dan  lain-lain;  4)  Faktor lingkungan  mempengaruhi  nilai  tanah meliputi  kondisi  internal,  yaitu  lokasi, ukuran, topografi, jenis tanah, dimensi. Kondisi  eksternal  /  meliputi  keasaan lingkungan  sekitar  lokasi  tersebut seperti keberadaan laut atau pelabuhan, sungai, gunung dan jaringan transportasi yang mempengaruhi kemudahan atau aksesbilitas ke lokasi tanah.

## Permintaan Perumahan
Permintaan perumahan memainkan peranan  penting  dalam  mempengaruhi nilai  pasar  properti  jenis  perumahan. Hal  ini  di  karenakan  penawaran  tanah untuk  pembangunan  terbatas  dari  segi
keluasaan akan tetap dari segi permintaan selalu berubah dan bertambah. Awang Firdaos (Valuestate,
1997 : 14) menjelaskan bahwa permintaan konsumen terhadap perumahan  dipengaruhi  oleh  faktor  – faktor  sebagai  berikut  :  1)  Lokasi: Keberadaan lokasi perumahan, apakah dipusat di pinggir kota sangat mempengaruhi  minat  konsumen  dalam membeli  rumah.  Semakin  strategis letak perumahan tersebut berarti semakin  baik  dan  memiliki  tingkat permintaan yang semakin tinggi. Faktor-faktor  ekonomi  dari  keberadaan lokasi perumahan juga menjadi pertimbangan konsumen dalam memilih  rumah  yang  dikehendakinya. Jarak  menuju  tempat  kerja,  tempat hiburan,  dan  fasilitas  umum  sebagai motif efesiensi waktu dan biaya transportasi  merupakan  faktor  ekonomi yang  menjadi  pertimbangan  konsumen di  dalam  memilih  lokasi  rumah  yang dimaksud  ;  2)  Pertambahan  penduduk: Dengan  alasan  bahwa  setiap  orang memerlukan  tempat  tinggal  sebagai tempat berlindung, maka setiap pertambahan  penduduk  baik  secara alamai  maupun  non  alami  (karena urbanisasi) akan meningkatkan permintaan akan rumah; 3) Pendapatan Konsumen  :  Kesanggupan  seseorang
di  dalam memiliki  rumah  sangat dipengaruhi pendapatan yang diperolehnya. Apabila pendapatan seseorang meningkat dan kondisi perekonomian  tidak  terjadi  resesi  dan inflasi,  kecenderungan  untuk  memiliki rumah  akan  meningkat  baik  secara kualitas maupun kuantitasl; 4) Kemudahan  Mendapatkan  Pinjaman: Pada pasar properti perumahan, permintaan perumahan dipengaruhi juga  oleh  kebijakan  pemerintah  dan institusi  keuangan  seperti  perbankan. Karakteristik pasar properti yaitu
membutuhkan
dana besar, menyebabkan konsumen sangat tergantung pada
kemudahan pendanaan. Kemudahan pendanaan ini dapat  berupa  fasilitas  kredit  pinjaman, penurunan tingkat suku bunga pinjaman,  dan  jangka  waktu  pelunasan pinjaman.  Apabila  kemudahan  tersebut dapat  diperoleh  konsumen,  dipercaya permintaan akan rumah oleh konsumen akan bertambah. Sebaliknya jika syarat mendapatkan  pinjaman  sangat  ketat, atau  suku  bunga  pinjaman  yang  tinggi akan  menurunkan  permintaan  rumah oleh  masyarakat;  5)  Fasilitas  dan Sarana  Umum:  Fasilitas  disini  meliputi fasilitas  umum  dan  fasilitas  sosial, diantaranya infrastruktur, sarana pendidikan,  kesehatan,  keagamaan,
sarana transportasi, dan lain-lain. Keberadaan fasilitas tersebut membangun serta menarik minta investor yang selanjutnya akan meningkatkan  permintaan  akan  rumah di  kawasan  tersebut;  6)  Harga  Pasar Rumah: Seperti dalam hal teori permintaan  dan  penawaran,  semakin tinggi harga barang akan mengakibatkan  penurunan  permintaan akan  barang  yang  dimaksud.  Apabila harga rumah menengah naik, sementara kecenderungan memiliki rumah  dengan  tingkat  harga  tersebut akan  berkurang  dan  permintaan  akan beralih  ke  rumah  dengan  harga  yang lebih  rendah;  7)  Undang-undang  : Peraturan tentang jenis hak penggunaan lahan/tanah yang membatasi  hak  atas  tanah  tersebut turut menjadi faktor yang mempengaruhi  permintaan  konsumen akan  rumah.  Demikian  juga  dengan peraturan lain seperti peraturan perpajakan  (PBB  dan  BPHTB)  turut menjadi faktor yang menjadi pertimbangan konsumen dalam membeli rumah.

## Definisi Perumahan
Ada beberapa pengertian mengenai  rumah  dan  perumahan. Menurut The Dictioonary of Real Estate
Pengaruh Loan To Value dan ShockVariabel Makro Ekonomi Terhadap Pertumbuhan Industri Properti Indonesia
Appraisal (2002:313)
pengertian properti perumahan adalah tanah kosong  atau  sebidang  tanah  yang dikembangkan, digunakan atau disediakan  untuk  tempat  kediaman, seperti single family houses , apartemen, rumah susun.
Berdasarkan Undang-Undang No 4
Tahun  1992  tentang  Perumahan  dan Permukiman: a) Rumah adalah bangunan  yang  berfungsi  sebagai tempat  tinggal  atau  hunian  dan  sarana pembinaan  keluarga;  b)  Perumahan adalah kelompok rumah yang berfungsi sebagai lingkungan tempat tinggal atau lingkungan  hunian  yang  dilengkapi dengan prasarana dan sarana lingkungan;  c)  Permukiman  adalah bagian  dari  lingkungan  hidup  di  luar kawasan  lindung,  baik  yang  berupa kawasan perkotaan maupun perdesaan yang  berfungsi  sebagai  lingkungan tempat  tinggal  atau  lingkungan  unian dan  tempat  kegiatan  yang  mendukung perikehidupan dan penghidupan.
Menurut  Abd.  Rahman  (1992:  170) properti  perumahan  bisa  dikategorikan kepada  beberapa  jenis,  yaitu  :  1) Rumah tinggal, dapat dibedakan menjadi  rumah  elit,  rumah  menengah, rumah  sederhana  dan  rumah  murah; 2) Flat, dapat dibedakan menjadi rumah susun, apartemen, dan kondominium.
Menurut  Harvey  (1989),  rumah memiliki 2 arti penting, yaitu : 1) Rumah sebagai  kata  benda,  menunjukkan bahwa  tempat  tinggal  (rumah  dan tanah)  sebagai  suatu  komiditi;  2) Rumah sebagai kata kerja, menunjukkan suatu proses dan aktivitas  manusia  yang  terjadi  dalam pembangunan, pengembangan maupun sampai proses penghuninya.
Menurut SKB Menteri Dalam Negeri, Menteri PU, Menteri Perumahan Rakyat tahun 1992 Properti perumahan dapat dikategorikan menjadi  beberapa  jenis,  yaitu  :  1) Rumah  sederhana  adalah  rumah  yang dibangun  di  atas  tanah  dengan  luas kaveling  antara  54  m2  sampai  200  m2 dan  biaya  pembangunan  per  m2  tidak melebihi  dari  harga  satuan  per  m2 tertinggi untuk pembangunan perumahan  dinas  pemerintan  kelas  C yang  berlaku;  2)  Rumah  menengah adalah  rumah  yang  dibangun  di  atas tanah  dengan  luas  kaveling  antara  200 m2  sampai  600  m2  dan/atau  biaya pembangunan  per  m2  antara  harga satuan per m2 tertinggi untuk pembangunan perumahan dinas pemerinah  kelas  C  sampai  A  yang berlaku; dRumah mewah adalah rumah yang  dibangun  di  atas  tanah  dengan luas  kaveling  antara  600  m2  sampai
dengan  2000  m2  dan/  atau  biaya pembangunan  per  m2  di  atas  harga satuan per m2 tertinggi untuk pembangunan  perumahan  dinas  kelas A  yang  berlaku.  Harga  satuan  per  m2 tertinggi  untuk  pembangunan  rumah dinas  pemerintah  adalah  harga  satuan per  m2  tertinggi  yang  tercantum  dalam Pedoman Harga Satuan per m2 tetinggi untuk pembangunan gedung pemerintahan  dari  rumah  dinas  yang secara berkala ditetapkan oleh departemen  Pekerjaan  Umum  dan Direktorat Jenderal Cipta Karya.
Loan To Value
Kebijakan  LTV  ditujukan  untuk lebih  meningkatkan  aspek  prudential bank  dalam  penyaluran  kredit  properti. Ketentuan Loan to Value (LTV) maksimal bagi KPR telah berlaku sejak 15  Juni  2012,  namun  pertumbuhan KPR  tipe  >  70  m2  dan  kredit  untuk flat/apartemen  >  70  m2  masih  tinggi masing-masing  mencapai  25,5%  dan 63,3% pada Juli 2013.
Tingginya pertumbuhan KPR disertai  dengan  tingginya  kenaikan indeks  harga  properti  residensial  di pasar  primer  (sebesar  12,1%  ,  y.o.y, pada  Tw2-2013)  dengan  kenaikan tertinggi pada harga rumah kecil (luas < 36  m2)  sebesar  16,7%  (y.o.y)  pada Tw2-2013.
Kenaikan  harga  yang  tinggi  antara lain didorong oleh tingginya permintaan terhadap  perumahan  baik  untuk  rumah tinggal maupun untuk investasi. Kenaikan  harga  yang  cukup  tinggi dikhawatirkan  dapat  menjadi  pemicu instabilitas  keuangan  apabila  terjadi “gagal  bayar”  oleh  masyarakat  yang memanfaatkan jasa lembaga keuangan sebagai  sumber  pembiayaan  dalam pembelian properti.
Adapun  persyaratan  kredit  kredit bagi  kebijakan  LTV  adalah  sebagai berikut
Debitur:
a)  Kewajiban  menyampaikan  surat pernyataan yang memuat seluruh fasilitas kredit/pembiayaan untuk pemilikan  rumah  tapak,  rumah  susun, rumah  kantor,  rumah  toko  dan/atau kredit  beragun  properti  yang  masih berjalan  baik  dari  bank  yang  sama maupun  bank  lainnya;  b)  Pengenaan rasio LTV/FTV memperhitungkan seluruh fasilitas kredit/pembiayaan yang  diterima  berdasarkan  urutan waktu penerimaan; c) Terhadap debitur suami  dan  istri  diperlakukan  sebagai  1 debitur  kecuali  terdapat  perjanjian pemisahan  harta  yang  disahkan  oleh notaris.
Bank:
Pengaruh Loan To Value dan ShockVariabel Makro Ekonomi Terhadap Pertumbuhan Industri Properti Indonesia
a)  Klausul  tambahan  dalam  PK  untuk memastikan pemenuhan ketentuan LTV/FTV;  b)  Larangan  pemberian fasilitas  kredit  untuk  pemenuhan  uang muka pemilikan properti dan/atau kendaraan  bermotor;  c)  Pengaturan perhitungan  LTV/FTV  untuk  tambahan terhadap  fasilitas  yang  masih  berjalan ( Top  up )  atau  pembiayaan  baru
berdasarkan Properti yang masih menjadi  agunan  dari  fasilitas  KPP  iB sebelumnya;  d)  Pengaturan  pemberian fasilitas  KPP/KPP  iB  dengan  agunan yang  belum  tersedia  secara  utuh  yang hanya  dapat  diberikan  untuk  fasilitas KPP/KPP iB pertama.
Tabel 2.1

## Perkembangan Pertumbuhan KPR
Growth (yoy) Jan-11  Jan-12 Mar-13 Jun- 13 Jul-13 KPR Tipe 22s.d 70 24.6% 18.6% 13.0% 27.7% 28.5% KPR Tipe >70 35.0% 47.2% 39.8% 24.1% 25.5% Flat/Apt s.d Tipe 21 7.1% 295.3%  128.9% 95.8% 85.6% Flat/Apt Tipe 21 s.d Tipe 70 317.3%  80.4% 79.6% 55.7% 57.2% Flat/Apt>70 161.2%  68.1% 70.4% 62.3% 63.3% Ruko/Rukan 125.2%  31.4% 34.6% 30.1% 30.7%

## HASIL
Kondisi Industri Perumahan di Indonesia
Industri  properti  di  masyarakat mempunyai  arti  yang  berbeda  dengan industri  properti  yang  diamati  oleh beberapa  lembaga  penelitian.    Pada lembaga penelitian, properti terdiri dari 4  kategori.    Kategori  pertama  adalah properti untuk tempat tinggal ( residensial ) misalnya perumahan, town house , condominium, apartemen.
Kategori properti kedua adalah properti untuk  komersial  seperti  rumah  toko (ruko) atau rumah kantor (rukan) , trade center,  shopping  mall  dan  office building. Untuk  kategori  ketiga,    jenis properti yang digunakan untuk kegiatan  industri  seperti industrial estate,  warehouse,  logistic  center,  dry port  dan  distribution  center .  Kategori keempat adalah properti untuk kegiatan  wisata  atau  turisme,  seperti
Gambar 3.1 Gambar 3.2 Gambar 3.3 Gambar 3.4 Gambar 3.5
hotel,  convention  hall,  villa  dan  resort (Ragimun, 2012).
Pada  properti  residensial,  sampai dengan  tahun  2013  kuartal  2,  terjadi peningkatan  indeks  harga  properti (IHPR)residensial  sebesar  2,19%  (qtq) atau  12,11%  terhadap  tahun  2012. Kenaikan  tertinggi  terjadi  pada  tipe rumah menengah (2,56%, qtq).
Kenaikan harga properti ini disebabkan oleh  permintaan  masyarakat  terhadap rumah  tinggal  yang  menyebabkan naiknya  volume  penjualan  sebesar 18,08% (qtq). Untuk rumah tinggal tipe menengah  dan  kecil,  kenaikan  volume penjualan mencapai 23,47% dan
23,43%

## Sumber: Bank Indonesia
Kenaikan volume penjualan properti  residensial  tercermin  pula  dari meningkatnya penyaluran kredit
properti  dalam  bentuk  KPR  dan  KPA.
Pada  perioder  April -  Juni  tahun  2013, KPR mengalami pertumbuhan sebesar 12,33%  (qtq)  dengan  nilai  kredit sebesar Rp. 259,01 Triliun.
Pengaruh Loan To Value dan ShockVariabel Makro Ekonomi Terhadap Pertumbuhan Industri Properti Indonesia
Gambar 3.6 Rasio Rent to Price Ruang Perkantoran
Gambar 3.7 Tingkat Hunian dan Tarif Sewa Perkantoran
Pertumbuhan KPR tersebut lebih tinggi daripada  pertumbuhan  total  kredit perbankan  yang  sebesar  7,10%  (qtq). Penyaluran kredit tersebut lebih banyak  disalurkan  melalui  mekanisme KPR  biasa    (95,87%)  dari  pada mekanisme
Fasilitas Likuiditas Pembiayaan  perumahan  (FLPP)  yang hanya sebesar 4,13%.
Pemerintah sudah mempunyai target  untuk  membangun  350.000  unit
rumah
untuk masyarakat berpenghasilan  rendah  (MBR)  melalui mekanisme  FLPP  ini.    Sampai  Juni tahun 2013, sudah 67,33% dari Rp. 2,7 Triliun dana yang dicairkan.
Perkembangan properti ruang perkantoran  di  Jabodetabek  sampai dengan Juni 2013 menunjukkan pertumbuhan  yang  baik.    Tambahan ruang perkantoran untuk disewa meningkat  1,53%  (qtq)  di  tahun  2013 dan  untuk  ruang  perkantoran  untuk dijual meningkat 7,76% (qtq).
Peningkatan  ini  terlihat  dari  naiknya harga  penjualan  ruang  perkantoran sebesar 4,90% (qtq).
Pada ruang kantor untuk penyewaan, terlihat bahwa sejak tahun 2008,  tingkat  hunian  meningkat  dari 86,00% sampai 95,00% di tahun 2013. Demikian juga dengan tarif sewa yang meningkat dari sekitar Rp. 140.000/m2
menjadi  Rp.  200.000/m2.    Namun perkembangan  rasio  rent  to  price menunjukkan hal yang semakin menurun.  Pada  tahun  2008,  nilai rasio rent  to  price  berada  pada  kisaran 12,00%  dan  pada  tahun  2013  berada pada  kisaran  9,00%.    Kondisi  ini menunjukkan bahwa harga sewa yang semakin kecil bila dibandingkan dengan harga jual properti perkantoran.
Gambar 3.8
Tingkat Hunian dan Tarif Sewa
Apartemen di Jakarta
Gambar 3.9
Rasio Rent to Price Apartemen di Jabodetabek
Gambar 3.10 Perkembangan Nilai Kredit Properti
Untuk  apartemen,  jumlah  unit  yang tersedia sampai dengan Juni 2013 adalah 94.248  unit.  Jumlah  ini  akan  semakin bertambah  seiring  dengan  banyaknya pembangunan  gedung  apartemen  lain  di pusat-pusat  kesibukan  masyarakat.  Total penjualan  unit  apartemen  di  Jobadetabek mencapai 96,39% dan meningkat sebesar 2,21%  dibandingkan  Januari-Maret  tahun 2013.    Harga  jual  apartemen  juga meningkat  sebesar  4,67%  (qtq)  dan berada  pada  kisaran  Rp.  18,3  juta/m2. Pada  jenis  properti  ini,  rasio  rent  to  price mengalami  penurunan  sejak  tahun  2009 sampai 2013 dan mencapai sekitar 10,5%.
Sumber: Bank Indonesia
Perkembangan kredit properti menunjukkan  bahwa  sampai  dengan  Juni 2013,  nilai  kredit  yang  disalurkan  sudah mencapai  Rp.  433,31  Triliun.    Nilai  kredit tersebut  mengalami  pertumbuhan  12,78% (qtq) atau sebesar 20,89% terhadap tahun 2012.    Nilai  kredit  properti  memberikan kontribusi sebesar 14,47% dari total kredit yang disalurkan oleh Bank Umum sebesar Rp.  2.993,6  Triliun).    Penyaluran  kredit perumahan  mempunyai  proporsi  terbesar dalam  kredit  properti  (59,97%).  Proporsi terbesar  berikutnya  adalah  untuk  kredit konstruksi  (25,00%)  dan kredit  real  estate (15,03%).  Pertumbuhan  kredit  yang  tinggi ini  akan  mempengaruhi  keuangan  negara Indonesia  pada  sektor  properti  terutama jika  tidak  dikendalikan  dengan  baik  (Smit, 2005).
Sumber: Bank Indonesia
Beberapa faktor yang turut
mendorong  kenaikan  harga  properti  di Indonesia  adalah  kenaikan  harga BBM.  Pemerintah  Indonesia  telah
Pengaruh Loan To Value dan ShockVariabel Makro Ekonomi Terhadap Pertumbuhan Industri Properti Indonesia
Gambar 3.12 Kredit Bank Komersial di Amerika Serikat
menaikan  harga  BBM  beberapa  kali yaitu  tahun  2005,  2008,  2009  dan terakhir  pada  bulan  Juni  2013.    Selain itu,  tarif  dasar  listrik  (TDL)  juga mengalami  kenaikan  dimana  mulai bulan April 2013, pemerintah menaikan kembali  TDL  sebesar  4,3%.  Kenaikan harga BBM dan TDL diperkirakan akan menaikkan  harga  properti  rata-rata sebesar 9,79% (Anonim, 2013).
Di negara Amerika
Serikat, pertumbuhan indeks harga perumahan
dari  tahun  1987  sampai  tahun  1989 menunjukkan nilai indeks yang meningkat  sampai  pada  kisaaran  US 105.  Kemudian  menurun  kembali sampai  dengan  tahun  1998  pada  nilai indeks  USD  90.  Namun  sejak  tahun 1998  sampai  dengan  tahun  2006  nilai indek harga properti perumahan melejit tinggi (rata-rata 15,00%/tahun)dan mencapai  nilai  indeks  USD  160. Setelah  tahun  ini,  terjadilah  over supply  properti  perumahan  dan  nilai indeks  menurun  dratis  pada  tahun 2010  mencapai  USD  130.  Kejadian ini dikenal  dengan  effek  Housing  Bubble dan  menyebabkan  Amerika  Serikat mengalami krisis keuangan pada tahun 2006-2008  (Sufi,  2009  &  Demyanyk, 2011).

## Sumber: Federal Reserve USA
Melihat pada sisi penyaluran kredit, terlihat bahwa sejak tahun 1994, semua  bank  komersial  memberikan tambahan kredit pada sektor perumahan yang besar.  Pertumbuhan nilai  kredit  rata-rata  pertahun  adalah 8,33%  sampai  dengan  tahun  2010. Total  nilai  kredit  sampai  dengan  tahun 2010 adalah USD 3.000,00 Miliar.
Pertumbuhan  kredit  di  Amerika Serikat  tersebut  juga  didukung  oleh tingkat suku bunga kredit properti yang rendah.    Tingkat  suku  bunga  FED sejak  tahun  1990  menurun  terus
Gambar 3.13
Perkembangan Tingkat Suku
Bunga FED
Gambar 3.14 Perkembangan Mortgage
sampai  tahun  2006  dari  sekitar  9,8% menjadi  4,8%.    Demikian  pula  pada skema  Mortgage  dimana  sejak  tahun 1990,  suku  bunga  kredit  properti menurun  terus  dan  mencapai  nilai sekitar 6,5%/tahun pada tahun 2006.

## Sumber: Federal Reserve USA
Membandingkan kondisi properti di Indonesia  dan  di  Amerika  Serikat terlihat bahwa dari nilai IHPR Indonesia  cenderung  menyamai  nilai IHPR  di  Amerika  Serikat.    Pada  awal
tahun  2013  ini,  nilai  IHPR  mencapai 12,11%  sedangkan  di  Amerika  Serikat 15,00%.    Pada  sisi  penyaluran  kredit properti perumahan, pertumbuhan kredit perumahan di Indonesia mencapai 12,33% dan lebih tinggi dari pertumbuhan  total  kredit  perbankan yang hanya mencapai 7,10%
sedangkan  di  Amerika  Serikat,  rata- rata pertumbuhan kredit properti perumahan adalah sekitar 8,33%/tahun. Selain itu, nilai rasio rent to  price  di  Indonesia  juga  cenderung menurun dari tahun ke tahun.
Mempertimbangkan  kondisi  ini  maka pada  tahun  2013  ini,  Indonesia mempunyai  potensi  terjadinya  housing buble pada sektor propertinya.
Beberapa  kebijakan  di  bidang keuangan  yang  telah  diterapkan  pada sektor  properti  antara  lain  adalah  UU no.  21  Tahun  1997  Jo.  UU  no.  20 Tahun  2000  tentang  Bea  Perolehan Hak  Atas  Tanah  dan  Bangunan  dan UU  no.  12  Tahun  1994  tentang  Pajak Bumi  dan  Bangunan.  Bank  Indonesia pada  tahun  2012  telah  mengeluarkan paket  kebijakan  dalam  sektor  properti. Di  dalam  Surat  Edaran  BI  nomor 14/10/DPNP tertanggal 15 Maret 2012, BI  menetapkan  LTV  sebesar  70% untuk Kredit Kepemilikan Rumah (KPR)  untuk  tipe  bangunan  komersial
Pengaruh Loan To Value dan ShockVariabel Makro Ekonomi Terhadap Pertumbuhan Industri Properti Indonesia
Gambar 3.15 Impuls Respons Function Indeks Harga Properti Residensial
Tabel 3.16 Variance Decomposition Indeks Harga Properti Residensial
lebih  besar  dari  70  m2.  Sampai  pada akhir  Juni  2013,  kebijakan-kebijakan keuangan  tersebut  masih  belum  dapat mengendalikan  pertumbuhan  sektor properti di Indonesia.

## PEMBAHASAN
Analisis Vector Autoregresif (VAR)
Dalam  penelitian  ini  peneliti  ingin melihat    shock  yang  terjadi  antar beberapa  variabel  yang  diamati  ketika ada  perubahan  atau  goncangan  pada variabel lainnya. Penelitia akan melihat
pengaruh dari perubahan pada variabel  makro  seperti  inflasi  dan tingkat  suku  bunga  serta  dibentuknya kebijakan baru LTV terhadap pertumbuhan dan perkembangan kondisi industri perumahan di Indonesia  yang  dicerminkan  kedalam permintaan kredit perumahan, perkembangan kegiatan usaha perumahan  dan  indeks  harga  properti resedensial Period S.E. IHPR INF PKB PKS SB 1 1.079.530  1.000.000   0.000000   0.000000  0.000000   0.000000
2 1.801.651  9.770.129  1.839.000   0.024664  0.020524   0.414521
3 2.465.186  9.065.487  5.198.423  2.935.299  0.181751  1.029.652
4 3.065.802  8.530.415  4.690.803  8.873.375  0.429178   0.702492
5 3.369.129  7.633.371  5.018.532  1.720.578  0.550988   0.890998
6 3.556.302  7.292.453  4.511.952  2.059.706  0.518567  1.447.888
7 3.714.619  7.343.294  4.172.062  2.009.253  0.476939  1.825.529
8 4.097.988  7.806.118  3.491.138  1.653.154  0.410574  1.505.575
9 4.910.637  8.342.236  3.286.882  1.172.886  0.304034  1.257.864
10 5.874.254  8.452.600  4.204.897  9.921.049  0.296015  1.052.041
-1 0 1 2 3 4 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 IHP R INF P K B P K S S B Res pons e of IHPR to One S.D. Innov ations
Res pons e of PKB to One S.D. Innov ations
Gambar 3.17
Impuls Respons Function Inflasi
Tabel 3.18 Variance Decomposition
Inflasi Dari  hasil  IRF  dan  variance decomposition  diatas  dapat  dikatakan bahwa indeks harga properti residensial  sangat  responsif  terhadap perubahan  permintaan  kredit  baru. Dengan semakin banyaknya permintaan  akan  perumahan  dan selama  kebijakan  LTV  masih  bisa
diterima oleh para debitur dan ditunjang  dengan  suku  bunga  yang masih  dalam  ambang  batas  yang masih  dapat  dijangkau  oleh  debitur, indeks  harga  property  resisdensial masih  akan  terus  meningkat  selama beberapa bulan kedapan. Period S.E. IHPR INF PKB PKS SB 1 0.463298   0.554246  9.944.575   0.000000   0.000000   0.000000 2 0.685316   0.254036  9.015.528  5.942.533  2.276.420  1.371.729
3 0.794745  7.348.706  7.358.586  1.108.485  6.935.428  1.045.158
4 1.146.938  5.116.684  3.534.173  8.443.419  4.229.730   0.818277
5 1.379.177  5.326.536  3.706.827  5.848.765  2.942.253   0.875355
6 1.570.590  5.017.710  3.878.462  7.204.462  2.669.870  1.163.951
7 1.690.507  4.348.875  3.780.977  1.396.628  3.707.365  1.027.832
8 1.861.504  4.770.395  3.118.265  1.618.985  3.457.760  1.465.788
9 2.035.612  5.059.382  3.069.531  1.381.786  2.913.992  1.979.019
10 2.159.942  4.707.936  3.343.691  1.444.527  2.896.082  2.142.380
-0.8 -0.4 0.0 0.4 0.8 1.2 1 2 3 4
5 6 7 8 9 10
IHP R INF P K B
P K S S B Res pons e of PKS to One S.D. Innov ations
Pengaruh Loan To Value dan ShockVariabel Makro Ekonomi Terhadap Pertumbuhan Industri Properti Indonesia
Gambar 3.19 Impuls Respons Function Permintaan Kredit Baru
Walaupun inflasi masih terus diprediksi akan  meningkat  akan  tetapi  bisnis properti  perumahan  terutama  apabila dilihat  dari  permintan  akan  kredit, perkembangan kegiatan usaha properti untuk  kedepannya  masih  tetap  tinggi. Industri  properti  ini  kurang  begitu responsif  terhadap  guncangan  inflasi yang  terjadi,  bisa  dikatakan  bahwa pemberian  kredit  perumahan  masih bergerak cukup tinggi, walaupun terdapat inflasi yang cukup tinggi akan tetapi selera konsumen untuk melakukan  konsumsi  yang  masih
cukup  tinggi  maka  bisnis  properti  ini akan deprediksi masih terus meningkat untuk kedepannya ini yang menyebabkan lembaga keuangan atau perbankan  masih  menunjukkan  trend yang  positif  dalam  menyalurkan  kredit perumahan.  Pengendalian  kredit  yang dilakukan adalah salah satunya dengan  penggunaan  kebijakan  LTV, dengan  adanya  kebijakan  LTV  maka penyaringan  akan  kredit  perumahan yang  disalurkan  akan  jauh  lebih  baik dan  peristiwa  kredit  macet  dapat sedikit teratasi.
D engan adanya kebijakan LTV ternyata memberikan  dampak  cukup  signifikan terhadap  permintaan  kredit  baru  yang dilakukan oleh para konsumen. Dengan naiknya uang muka yang harus dibayarkan  dalam  mengajukan  kredit perumahan,  maka  minat  konsumen
yang  semula  cukup  tinggi  untuk mengajukan  kredit  berubah  mengalami trend  menurun  dalam  beberapa  bulan terakhir. Dengan adanya kebijakan LTV dapat  dipastikan  bahwa  kemampuan konsumen  untuk  melakukan  kredit perumahan mendapatkan tekanan.
-15 -10 -5 0 5 10 15 1 2 3 4
5 6 7 8 9 10 IHP R
INF P K B
P K S S B Res pons e of SB to One S.D. Innov ations
Tabel 3.20
Variance Decomposition Permintaan Kredit Baru
Gambar 3.21 Impuls Respons Function Perkembangan Kegiatan Usaha
Kebijakan  ini  memang  boleh  diartikan nantinya  akan  mendatangkan  dua dampak.  Dampak  pertama  adalah dengan adanya LTV adalah: kesehatan kredit  perbankan  akan  jauh  lebih  baik dari  sebelumnya  dikarenakan  peristiwa kredit  macet  akan  sedikit  teratasi, sedangkan  dampak  kedua  adalah
permintaan  akan  kredit  perumahan  ini akan  menjadi  lesu  sehingga  walaupun penawaran  akan  kredit  perumahan cuup  tinggi  akan  mendapatkan  respon yang  kurang  dari  para  konsumen dimana  nantinya  pada  akhirnya  akan menurunkan  trend  pertumbuhan  bisnis perumahan.
Period S.E. IHPR INF PKB PKS SB 1 9.164.766  3.665.997   0.072395  6.326.764   0.000000   0.000000 2 1.432.993  2.490.925  4.260.844  2.597.295   0.485518  6.023.840
3 1.778.785  4.542.997  2.997.359  1.745.577  1.333.001  5.807.675
4 2.360.296  5.533.779  1.908.957  2.000.606  1.540.471  4.026.102
5 2.659.155  5.558.143  2.257.887  1.619.519  1.597.029  4.047.483
6 2.949.373  5.681.473  2.378.096  1.360.204  1.311.871  4.490.403
7 3.198.001  4.907.207  2.196.858  2.226.994  2.756.042  3.933.371
8 3.446.761  4.858.759  1.906.458  2.501.625  2.413.240  4.918.344
9 3.805.411  5.304.937  1.811.187  2.171.875  1.979.824  5.140.192
10 4.026.412  4.764.394  2.230.941  2.253.602  2.210.213  5.300.426 -0.6 -0.4 -0.2 0.0 0.2 0.4 0.6 0.8 1.0 1 2 3 4 5
6 7 8 9 10 IHP R
INF P K B
P K S S B
Pengaruh Loan To Value dan ShockVariabel Makro Ekonomi Terhadap Pertumbuhan Industri Properti Indonesia
Tabel 3.22
Variance Decomposition
Perkembangan Kegiatan Usaha
Sejalan  dengan  perkembangan  kredit baru di bidang perumahan,
perkembangan kegiatan usaha perumahan juga
mengalami penurunan. Tidak bisa dipungkuri bahwa  naik  bisnis  perumahan  ini dikarenakan  adanya  permintaan  kredit perumahan  oleh  para  konsumen  yang naik. Akan tetapi dengan diberlakukannya  LTV  maka  secara perlahan  masyarakat  menengah  ke bawah  mulai  menurun  ketertarikannya
kepada  pembelian  rumah.  Banyak masyarakat  menengah  kebawah  lebih memilih  untuk  melakukan  sewa  dari pada  membeli  rumah  akibat  kebijakan baru  tersebut.  Walaupun  dari  pihak pemerintah  sudah  ada  kebijakan  untuk rumah  murah  akan  tetapi  dengan naiknya  nilai  uang  muka  pembayaran uang  muka  yang  naik  proporsinya masih  dianggap  mahal  oleh  sebagian lapisan masyarakat menengah kebawah. Period S.E. IHPR INF PKB PKS SB 1 0.672925  4.340.252  1.941.211  2.507.504  1.211.033   0.000000 2 0.705358  3.967.965  2.423.097  2.336.350  1.150.429  1.221.586
3 0.780945  4.454.202  2.045.399  2.259.948  1.134.388  1.060.629
4 0.954517  4.241.211  2.718.173  2.006.420  9.277.671  1.064.284
5 0.971762  4.336.686  2.677.741  1.947.031  8.951.845  1.433.569
6 1.289.391  6.602.638  1.546.968  1.193.919  5.681.629   0.883122
7 1.422.939  6.005.701  2.115.884  1.295.144  4.934.242   0.898470
8 1.551.790  6.363.441  1.892.968  1.252.592  4.154.532   0.755458
9 1.644.501  5.670.905  1.983.995  1.812.717  4.576.077   0.747753 10 1.661.102  5.566.410  1.972.251  1.890.907  4.488.360  1.215.969
Perkembangan  suku  bunga  selama beberapa  pekan  terakhir  memang mengalami  kenaikan,  apabila  melihat dari  segi  moneter  tujuannya  adalah tidak  lain  untuk  mengurangi  jumlah uang  beredar  dan  berusaha  meredam
tingkat  inflasi  yang  terjadi.  Sedangkan untuk  bidang  perumahan  naiknya  suku bunga  ini  lebih  berdampak  kepada pada  debitur  dalam  pelunasan  kredit perumahan  karena  dengan  naiknya suku bunga apabila proses
Gambar 3.23
Impuls Respons Function
Suku Bunga
Tabel 3.24 Variance Decomposition Suku Bunga
pembayaran  kredit  menggunakan  suku bunga  yang  berlaku  maka  secara otomatis  akan  membayar  jauh  lebih tinggi.  Sedangkan  untuk  permintaan
perumahan  lebih  dipengaruhi  oleh kebijakan  baru  yang  diterbitkan  yaitu Loan To Value (LTV).
Period S.E.
IHPR INF PKB PKS SB 1 0.118474   0.869123  5.881.393  3.164.301   0.534634  8.139.302
2 0.179433  1.501.866  3.361.074  4.573.573  1.148.274  4.486.590
3 0.246517  2.995.455  2.521.402  3.740.370  1.345.041  6.082.683
4 0.267366  3.868.099  2.196.150  3.189.876  1.218.701  6.240.051
5 0.278598  3.791.421  2.296.582  3.203.707  1.273.513  5.809.392
6 0.295023  3.641.715  2.191.954  3.463.858  1.316.845  5.707.877
7 0.334817  4.839.778  1.716.690  2.737.452  1.024.821  6.035.984
8 0.371968  5.657.661  1.434.577  2.313.788   0.837032  5.102.701
9 0.393909  5.395.585  1.442.503  2.629.290   0.757042  4.569.179
10 0.405323  5.139.449  1.386.867  2.901.688   0.738284  4.981.669
-0.20 -0.15 -0.10 -0.05 0.00 0.05 0.10 0.15 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
IHP R INF P K B
P K S S B
Pengaruh Loan To Value dan ShockVariabel Makro Ekonomi Terhadap Pertumbuhan Industri Properti Indonesia

## KESIMPULAN
Berdasarkan  kepada  penelitian diatas maka ada beberapa kesimpulan antara lain sebagai berikut: 1.  Pertumbuhan  volume  properti  di Indonesia  cenderung  menyamai pertumbuhan  volume  properti  di Amerika  Serikat.    Pertumbuhan volume kredit properti di Indonesia lebih  tinggi  dari  pertumbuhan volume  kredit  di  Amerika  Serikat. Nilai IHPR di Indonesia cenderung semakin  menurun  dari  tahun  ke tahun sampai tahun 2013; 2.  Variabel  makro  ekonomi  yang digunakan  dalam  penelitian  yaitu inflasi  dan  suku  bunga  lebih
berpengaruh terhadap masyarakat/konsumen yang sedang  dalam  proses  pelunasan kredit perumahan. Sedangkan untuk  proyek  permintaan  kredit perumahan baru lebih di pengaruhi
oleh kebijakan loan to value; 3.  Dengan diberlakukannyanya kebijakan loan to value perkembangan  kredit  perumahan apabila dilihat dari segi perminataan ( demand ) dan
perkembangan usaha properti
untuk kedepannya mengalami penurunan  hal  ini  diakibatnya konsumen  menengah  kebawah
merasa  uang  muka  yang  harus dibayarkan untuk melakukan kredit perumahan  masih  teralu  besar. Sehingga  kebijakan  pemerintah yang mengatakan pemberian kredit  perumahan  murah  sedikit tersendat  dalam  pelaksanaanya; dan
4.  Diproyeksikan  penawaran  kredit masih  akan  berjalan  cukup  bagus dan  mengalami  kenaian  akan tetapi tidak disertai dengan permintaan  konsumen.  Dimana permintaan untuk kreidt perumahan semakin menurun sejak diberlakunya kebijakan baru

## SARAN
Berdasarkan  kesimpulan  diatas, maka di sini peneliti memiliki beberapa rekomendasi  tentang  perkembangan bisa perumahan  di  Indonesia,  diantara adalah sebagai berikut:
1.  Pemerintah Indonesia perlu membuat  instrument  pengendalian pertumbuhan sektor properti antara lain dengan membuat instrumen  pengendali  dari  sisi fiskal;
2.  Dengan  adanya  kebijakan  LTV maka  sudah  dapat  dipastikan bahwa masyarakat sedikit mengalami penurunan minat
dalam membeli perumahan apabila hal ini terus menerus berlaku maka kondisi  iklim  bisnis  perumahan akan  menurun.  Untuk  mengatasi permasalah  tersebut  pemerintah diharapkan mampu mengkaji sistem  sewa  perumahan  yang  di Indonesia.  Hal  ini  dikarenakan apabila  masyarakat  yang  kesulitan untuk  membeli  rumah  diakibatkan uang  muka  yang  terlalu  tinggi
maka sudah
dipastikan masyarakat akan beralih ke sistem sewa  perumahan  yang  dinggap lebih murah; dan
3.  Mencoba  perubahan  paradigma
tentang membangun bisnis perumahan,  dimana  selama  ini fokus  dari  pemerintah  adalah membangun  rumah  yang  terkesan membutuhkan  lahan  yag  cukup luas,  sudah  saat  pembangunan perumahan  menggunakan  sistem apatemen  mengingat  lahan  yang terdapat  di  Indonesia  semakin sempit  dan  penduduk  Indonesia tumbuh  semakin  besar.  Dengan menggunakan pembangunan sistem  apartemen  lahan  yang diperlukan  tentunya  lebih  sedikit dan  lahan  yang  tersisa  bisa digunakan  sebagai  lahan  yang lebih produktif.

## DAFTAR PUSTAKA
1. Anonim.  2013.  Survei  Harga  Properti Residensial.  Divisi  Statistik  Sektor Real, Bank Indonesia.
2. Anonim. 2013. Perkembangan Properti  Komersial.  Divisi  Statistik Sektor Real, Bank Indonesia.
3. Arsyad,  Lincolin,  1997. Ekonomi Mikro  Ikhtisar  Teori  dan  Soal  Jawab , Edisi 2, BPFE, Yogyakarta.
4. Awang  Firdaos.  1997.  “ Permintaan dan Penawaran Perumahan ” Valuestate, Vol. 007, Jakarta. 5. Demyanyk Yuliya. 2011. Understanding the Subprime Mortgage  Crisis.  Review  of  Financial Studies,  Oxford:  Volume  24,  Issue  6, Page 1848-1880. 6. Gujarati, Damodar, 1997. Ekonometrika Dasar . Jakarta. Erlangga.  Terjemahan  :  Sumarno Zain.
7. Maharso,  Setyo.  2012.  Properti:
Kondisi Saat Ini dan Prospek Kedepan.  Real Estate Indonesia.
8. Micro,  Quantitative  Software.  2005. EViews  5.1  User’S  Guide .  United States of America
9. Miskhin,  Frederic  S.  2009. Ekonomi Uang, Perbankan, dan Pasar Keuangan  Buku  2  Edisi  8 .  Salemba Empat. Jakarta
10.  Ragimun.  2012.  Overheating  Sektor Properti  di  Indonesia.  Policy  Memo. Badan Kebijakan Fiskal, Kementerian Keuangan.
Pengaruh Loan To Value dan ShockVariabel Makro Ekonomi Terhadap Pertumbuhan Industri Properti Indonesia
11.  Sadono  Sukirno,  2003. Pengantar Teori Mikroekonomi , Jakarta: PT Raja Grafindo Persada.
12.  Sufi  Amir;  Atif  Mian.  2009.  The Consequences  of  Mortgage  Credit Expansion:  Evidence  from  the  U.S. Mortgage  Default  Crisis.    Quarterly Journal of Economics, Oxford: Volume  124,  Issue  4,  Page  1449- 1496
13.  Smit,  Marja  C.  Hoek.  2005.  The Housing Finance Sector in Indonesia. The Housing Finance Business Group, World Bank.
14.  SEBI  Nomor  14/10/DPNP  tanggal  15 Maret 2012 tentang Penerapan Manajemen  Risiko  pad  bank  yang melakukan Pemberian kredit kepemilikan  rumah  (KPR)  dan  kredit
kendaraan bermotor (KKB). Dll
15.  Scott  Andrew,  David  Miles.  2005. Macroeconomics  Understanding  The Wealth  Of  Nations .  John  Wiley  &
Sons,  Ltd,  The  At  Atrium,  Southern
Gate Chichester, West Sussex, PO19. England
16.  Taylor,
Littleboy. 2006. Macroeconomics  3 RD Edition .  John Wiley  &  Sons  Australia  Ltd  42
McDougall Street. Australia
17.  Winaryo, Wing Wahayu. 2009. Analisis  Ekonometrika  dan  Statistika dengan  Eviews  edisi  kedua .  UPP STIM YKPN. Yogyakarta