## Keabsahan Jual Beli Tanah Dibawah Tangan Yang Dilakukan Di Depan Kepala Desa
Nur Asmi 1 , Ashar Sinelele 2

## Universitas Islam Negeri Alauddin Makassar
Email : Nurasmi1327@gmail.com

## Abstrak
Penelitian  ini  membahas  mengenai  “Tinjauan  Perlindungan  Hukum  Jual  Beli  Tanah dibawah Tangan dihadapan Kepala Desa  (Studi Kasus di Desa Pajukukang  Kec.  Bontoa.  Kab. Maros.)” yang menjadi permasalahan pokok yaitu bagaimana keabsahan jual beli tanah dibawah tangan  dihadapan  kepala  desa  di  Pajukukang  dan  perlindungan  hukum  terhadap  jual  beli  tanah dibawah tangan dihadapan kepala desa di Pajukukang. Adapun tujuan Penelitian ini adalah untuk mengetahui keabsahan jual beli tanah dengan akta dibawah tangan dan mengetahui perlindungan hukum  terhadap  jual  beli  tanah  dengan  akta  dibawah  tangan  yang  dilakukan  dihadapan  kepala desa di Pajukukang. Pada penelitian ini menggunakan jenis penelitian kualitatif deskriptif dengan menggunakan  metode  pendekatan  yuridis  empiris,  normative,  perundang-undangan  dan kompratif.  Kemudian teknik pengumpulan data  yang digunakan  yaitu: interview,  observasi dan dokumentasi.  Hasil  Penelitian  ini  menunjukkan  bahwa  masyarakat  di  Desa  Pajukukang Kecamatan  Bontoa  Kabupaten  Maros  merupakan  masyarakat  yang  mayoritas  masih  banyak melakukan jual beli tanah secara dibawah tangan dihadapan kepala desa. Adapun perlindungan terhadap jual beli tanah yang dilakukan dihadapan kepala desa yaitu: apabila kedua belah pihak telah  sepakat terhadap  perjanjian  jual  beli  tanah  tersebut  dan telah  mengakui  adanya  perjanjian jual  beli  tanah  dengan  akta  dibawah  tangan  maka  hal  tersebut  dianggap  sah  dan  kekuatan hukumnya akan sama dengan akta aotentik dan jika terdapat salah satu pihak yang menyangkal dan  tidak  mengakui  telah  melakukan  jual  beli  maka  kembali  ke  Peraturan  Pemerintah  yang berlaku  sepanjang  tidak ada  bukti  lain  yang  membuktikannya.  Jual  beli  tanah  jika  ditinjau  dari peraturan  pemerintah  belum  di  anggap  sah  karena  bukan  merupakan  perbuatan  hukum  namun Keabsahan jual beli tanah dibawah tangan dihadapan kepala desa dianggap sah menurut hukum, bilamana  sudah  terpenuhinya  unsur-unsur  dan  syarat-syarat  materil  dan  telah memenuhi  aturan dan syarat yang ditentukan oleh desa.

## Kata Kunci : Jual Beli Tanah, Dibawah Tangan Dihadapan Kepala Desa
This thesis discusses the "Legal Protection Review of Land Purchases under the Hand in front of the Village Head (Case Study in Pajukukang Village, Bontoa District. Maros Regency)" which is the main problem, namely how the validity of buying and selling land under the hands before the village head in the Pajukukang and legal protection of buying and selling land under his  hands  before the  village  head in  Pajukukang.  The  purpose  of  this  study  is  to  determine the validity  of  the  sale  and  purchase  of  land  with  a  deed  under  the  hand  and  determine  the  legal protection of buying and selling land with a deed under the hand carried out before the village head  in  Pajukukang.  In  this  study  using  descriptive  qualitative  research  using  empirical, normative, statutory, and comparative juridical approaches. Then the data collection techniques
used  are:  interviews,  observation  and  documentation.  The  results  of  this  study  indicate  that the community in Pajukukang Village, Bontoa District, Maros Regency is the majority of the people who still buy and sell land under their hands before the village head. As for the protection of land sale and purchase carried out before the village head, namely: if both parties have agreed to the land purchase agreement and have recognized the existence of a land purchase agreement with a deed under the hand, then it is considered valid and its legal force will be the same as the aotentic deed and if there is one party who denies and does not admit to having made a sale and purchase then  return  to  the  applicable  Government  Regulation  as  long  as  there  is  no  other  evidence  to prove  it.  Buying  and  selling  land  when  viewed  from  government  regulations  has  not  been considered  legitimate  because  it  is  not  a  legal  act,  but  the  validity  of  buying  and  selling  land under  the  hand  in  front  of  the  village  head  is  considered  legal  according  to  the  law,  when material elements and conditions are met and have fulfilled the rules and conditions determined by the village.

## Keywords: Buying and Selling Land, Under the Hand in front of the Village Head

## Pendahuluan
Dalam  menentukan  suatu  hak  atas  sebidang  tanah  siapa  pemegang  pertama  merupakan suatu factor penentu, sebab secara hukum, kedudukan pemegang pertama diakui sebagai pemilik jika memenuhi beberapa syarat-syarat yaitu: tidak ada seorang pun yang sebelumnya menempati tanah  tersebut,  tanah  tersebut  dikuasai  hanya  sekedar  memnuhi  hidupnya  bukan  untuk  suatu komuditas,  dan  proses  kepemilikan tidak  hanya  dilakukan  dan  ditentukan  oleh  sekedar  upacara adat, melainkan terdapat bukti yang kuat atas kepemilikan yang wajib dihormati oleh orang lain.
Istilah  jual  beli  dimuat  dan  diatur  dalam  peraturan  perundang-undangan  yang  berkaitan dengan  pertanahan  yaitu  dalam  pasal  26  ayat  (1)  Undang-undang  nomor  5  tahun  1960  tentang peraturan dasar pokok-pokok agraria yang mengatakan bahwa“ jual beli, penukaran, pnghibahan, pemberian  dengan  wasiat,  dan  dengan  perbuatan-perbuatan  lain  yang  dimaksudkan  untuk memindahkan  hak  milik  serta  pengawasan  diatur  dengan  peraturan  pemerintah. 1 Dalam KUHPerdata didalam pasal 1457 menerangkan bahwa” jual beli yaitu suatu persetujuan dengan mana pihak yang  satu menyerahkan suatu kebendaan dan pihak lain untuk membayarkan harga yang telah dijanjikan”.
Jual  beli  tanah  adalah  suatu  perjanjian  yang  timbal-balik  dimana  pada  pihak  penjual memiliki  kewajiban  untuk  memberikan  hak  milik  atas  suatu  barang  dan  pada  pihak  pembeli berkewajiban  untuk  memberikan  sejumlah  uang  sesuai  dengan  yang  telah  disepakati. Sebagaimana  dalam  dalil  Al-Qur’an  pentingnya  jual  beli  atas  dasar  kesepakatan  dan  jual  beli yang batil sebagaimana dalam Q.S. An-Nisa (4) ayat 29:
1 Urip Santoso, Pendaftaran Dan Peralihan Hak Atas Tanah (Cet. I; Jakarta: Kencana, 2010), h. 355
Terjemahannya:  “Wahai  orang-orang  yang  beriman!  Janganlah  kamu  saling  memakan  harta sesamamu  dengan  jalan  yang  batil  (tidak  benar),  kecuali  dalam  perdagangan  yang  berlaku  atas dasar  suka  sama  suka  diantara  kamu.  Dan  janganlah  kamu  membunuh  dirimu.  Sunggu  Allah maha penyayang kepadamu.”
Dalam KUHPerdata hak milik adalah hak untuk menikmati kegunaan sesuatu kebendaan tersebut dengan leluasa, dan untuk berbuat bebas terhadap kebendaan tersebut dengan kedaulatan sepenuhnya,  asal  tidak  bertentangan  dengan  undang-undang  atau  peraturan  umum  yang ditetapkan  oleh  suau  kekuasaan  yang  berhak  menentapkan,  dan  tidak  mengurangi kemungkinanakan  pencabutan  hak  demi  kepentingan  umum  berdasarkan  ketentuan  undang- undang dan dengan pembayaran ganti rugi. 2
Tanah  hak  milik  dalam  UUPA  yang  hak  kepemilikannya  bersifat  turun  temurun  serta memiliki  status  kepemilikan  yang  kuat  atas  suatu  tanah.  Sebab  tanah  meupakan  benda  yang mutlak  dalam  kehidupan  manusia,  disamping  memiliki  nilai  ekonomis  tanah  juga  merupakan suatu  kesatuan  yang  tidak  bisa  dipisahkan  oleh  sebab  itu  status  kepemilikannya  dapat  beralih berdasarkan terhadap ketentuan pasal 20 ayat (2) Undang-undang Nomor 5 tahun 1960 tentang peraturan  dasar  pokok-pokok  agrarian  (UUPA)  yang  dijelaskan  bahwa  “hak  milik  atas  tanah dapat  beralih  dan  dialihkan  kepada  orang  lain.”  Dalam  pasal  20  ayat  (2)  menjelaskan  bahwa tanah dapat dialihkan namun peralihannya tidak serta merta dilakukan peralihan seperti jual beli barang  yang  lainnya.  Meskipun  sudah  ada  akad  dalam  jual  beli  tanah  namun  status kepemilikannya  tidak  serta  merta  dapat  berpindah  begitu  saja,  karena  harus  melakukan pendaftaran tanah pada badan pertanahan nasional setempat. Tujuannya pendaftaran tanah untuk mengalihkan suatu kepemilikan atas tanah pada pihak pertama kepihak kedua.

## Metode Penelitian
Jenis penelitian yang digunakan oleh peneliti adalah penelitian lapangan. Bila dilihat dari jenis  datanya,  penelitian  ini  termasuk  penelitian  yang  bertitik  tolak  dari  data  yang  diperoleh langsung  dari  hasil  penelitian  yang  ada  melalui  hasil-hasil  penelitian  dari  beberapa  lokasi penelitian dan juga website yang dapat diakses secara online dari berbagai perguruan tinggi dan pengadilan serta jurnal-jurnal online yang menyangkut tentang upaya perlindungan. Terdiri atas satu  pendekatan  yakni  pendekatan  yuridis  sosiologis  yaitu  pendekatan  yang  digunakan  dengan cara menyoroti fakta-fakta yang terjadi dalam realita bagaimana proses perlindungan hukum jual beli  tanah  dibawah  tangan  dihadapan  kepala  desa  di  desa  Pajukukang  kecamatan  Bontoa Kabupaten Maros.

## Hasil dan Pembahasan

## 1. Keabsahan Jual Beli Tanah Dibawah Tangan Dihadapan Kepala Desa
Keabsahan  jual  beli  tanah  jika  ditinjau  dari  Undang-Undang  maupun  Peraturan Pemerintah,  jual  beli  tanah  dianggap  sah  apabila  jual  beli  tanah  dilakukan  dihadapan  pejabat pembuat akta tanah (PPAT) atau jual beli dengan akta aotentik yang disahkan oleh pejabat yang
2 Zaeni Asyhadie , Hukum Keperdataan Dalam Perspektif Hukum Nasional, Perdata, (BW), Hukum Islam, Dan Hukum Adat, (Cet. I; Depok: Rajawali Pers, 2018), h. 105 .
berwenang.  Hal  tersebut  sesuai  dengan  peraturan  pemerintah  No.  24  Tahun  1997  tentang pendaftaran  tanah  dalam  pasal  37  angka  (1)  menyebutkan  bahwa  peralihan  hak  atas  tanah  dan hak  milik  atas  satuan  rumah  susun  melalui  jual  beli,  tukar  menukar,  hibah  pemasukan  dalam perusahaan  dan  perbuatan  pemindahan  hukum  lainnya,  kecuali  pemindahan  hak  melalui  lelang hanya  dapat  didaftarkan  jika  dibuktikan  dengan  akta  yang  dibuat  oleh  PPAT  yang  berwenang menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku. 3
Kepala  Desa  Pajukukang  bapak  Saharuddin  menegaskan  bahwa  +  70%    dan  bahkan mayoritas  masyarakat  dari  keseluruhan  Masyarakat  Desa  Pajukukang  Kecamatan  Bontoa  yang menggunakan akta jual beli dalam proses jual beli tanah, hal ini membuktikan bahwa masyarakat Desa  Pajukukang  terbilang  masih  sangat  kurang  menyadari  akibat  yang  akan  ditimbulkan  dari akta dibawah tangan dan pentingnya akta aotentik yang dibuat dihadapan pejabat pembuat akta tanah maupun pejabat yang berwenang saat melakukan transaksi jual beli tanah.
Jumlah  transaksi  jual  beli  tanah  dengan  akta  dibawah  tangan  masih  begitu  banyak dibandingkan  transaksi  jual  beli  tanah  dengan  akta  aotentik,  hal  tersebut  menunjukan  bahwa masih  banyak    masyarakat  yang  kurang  sadar  akan  pentingnya  melakukan  transaksi  jual  beli tanah secara aotentik dan sertifikat tanah.
Menurut  Drs.  Wajdi  Syamsu,  S.Ag  selaku  tokoh  agama  dan  imam  desa  di  desa pajukukang  mengatakan  bahwa  jual  beli tanah  dibawah  tangan  menurut  hukum islam  tetap  sah sepanjang jual beli yang dilakukan sesuai dengan syarat dan rukunnya.  Karena jika ditinjau dari segi hukum islam jual beli itu sendiri memiliki syarat dan rukun jika syarat dan rukunnya sudah terpenuhi jual belinya itu tetap sah walaupun dilakukam secara dibawah tangan. 4
Menurut  Saharuddin  selaku  Kepala  Desa  Pajukukang  Kecamatan  Bontoa  Kabupaten Maros dan selaku PPAT Sementara dan selaku Saksi dalam praktek jual beli menanggapi bahwa masalah  jual  beli  tanah  dengan  akta  dibawah  tangan  menurutnya  memang  belum  sah,  karena sesuai  dengan  peraturan  hukum  pertanahan,  jual  beli  tanah  dibawah  tangan  tidak    merupakan perbuatan  hukum.  Namun  dalam  jual  beli  tanah  jika  dilihat  dari  syarat  sah  jual  beli  ditentukan oleh terpenuhinya syarat materil dari jual beli yaitu: (1) syarat sah suatu perbuatan hukum pasal 1320  KUHPedata,  (2)  pembeli  memnuhi  syarat  bagi  pemegang  hak  atas  tanahnya,(3)  tidak melanggar  ketentuan landreform, (4)  dilakukan  secara  tunai,  terang,  dan  nyata.  Sehingga  bapak Saharuddin  menegaskan  bahwa  jual  beli  tanah  yang  dilakukan  dihadapan  kepala  desa  sah menurut hukum bilamana sudah terpenuhinya unsur-unsur dan syarat-syarat materil jual beli.
Menurut  Saharuddin  Jual  beli  beli  yang    dilakukan  di  hadapan  kepala  desa  telah memenuhi  aturan  dan  syarat  yang  ditentukan  oleh  desa  yaitu  Rinci,  Maksudnya  jelas,  ada PBBnya, ada bukti kwitansinya dan ada akta perjanjian jual beli yang disepakati oleh pihak dan dilakukan tidak secara sembunyi-sembunyi, maka jual belinya Sah menurut hukum. Akan tetapi jika  akta  jual  belinya  ingin  di  daftarkan  di  kantor  pertanahan,  maka    kantor  pertanahan  akan menolak untuk mendaftarkannya karena akta jual belinya bukan  merupakan akta aotentik. 5 Secara hukum Jual beli hak atas tanah sah jika dibuatnya akta jual beli yang  merupakan pembuktian bahwa telah terjadi jual beli hak atas tanah yaitu pembeli telah menjadi pemilik atas tanah.  Pendaftaran  peraliha  hak  atas  tanah  di  Kantor  Pertanahan  Nasional  bukan  merupakan
3 Peraturan  Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah.
4 Wajdi Syamsu, Tokoh Agama dan Imam Desa Pajukukang Kecamatan Bontoa Kabupaten Maros, Wawancara, Maros,22 Januari 2020.
5 Saharuddin, Kepala Desa Pajukukang, Kecamatan Bontoa Kabupaten Maros, Wawancara, Maros, 15 Januari 2020
syarat sahnya jual beli yang telah dilakukan akan tetapi hanya untuk memperkuat terhadap pihak ketiga.

## 2. Perlindungan  Hukum  Jual  Beli  Tanah  Dengan  Akta  Dibawah  Tangan  Dihadapan Kepala Desa.
Konflik  pertanahan  menjadi  isu  nasional  karena  jumlahnya  yang  tinggi  dan  banyaknya kendala dalam penyelesaiannya. Konflik pertahanan yang rumit dan tak kunjung mereda dewasa ini  disebabkan  karena  lemahnya  regulasi  dan  adanya  kesalahan  penerapan  hukum  pertanahan sehingga dalam pelaksanaannya kepentingan pemegang hak atas tanah tidak terlindungi dengan pasti. 6 Perlindngungan hukum terhadap masyarakat merupakan suatu yang sangat penting. Menurut Wajdi Syamsu S.Ag tokoh agama Desa Pajukukang, memandang bahwa dalam jual  beli  penting  adanya  surat  pernyataan  ataun  akta  yang  disepakati  oleh  kedua  belah  pihak sebelum  diserahkannya  misalnya  suatu  pembayaran  maka  harus  ada  surat  pernyataan  terlebih dahulu untuk menghindari suatu kejadian hukum seperti wanprestasi atau ingkar janji. 7
Akibat  ingkar  janji  atau  Wanprestatsi  dalam  perjanjian  pengikat  jual  beli  yang  dapat membawa kerugian bagi para pihak, oleh karena iti perlu adanya suatu perlindungan hukum bagi kedua  belah  pihak  untuk  dapat  memberikan  kepastian  hukum  dan  menjaga  pemenuhan kepentingan serta hak-hak masing-masing pihak. Perlindungan hukum terhadap pemenuhan hak- hak para pihak apabila salah satu pihak melakukan ingkar janji atau wanprestasi dalam perjanjian pengikat jual beli  itu sangat bergantung pada kekuatan perjanjian pengikat jual beli yang dibuat. Jika  yang  dibuat  adalah  akta  dibawah  tangan  maka  perlindungan  hukumnya  sesuai  perbuatan hukum  yang dilakukan  yaitu perlindungan terhadap akta dibawah tangan  yang mana di tangani langsung  oleh  kepala  desa  selaku  pejabat  yang  bertanda  tangan  dalam  akta  pengikat  perjanjian jual beli tersebut. Namun jika akta yang dibuat adalah akta yang dibuat dihadapan notaris selaku pejabat  pembuat  akta  tanah  maka  perlindungan  hukumnya  sesuai  dengan  pelindungan  hukum terhadap akta aotentik.
Menurut  Kepala  desa  Pajukukang  Bapak  Saharuddin  bahwa  selain  perlindungan  hukum yang  telah  disebutkan  diatas,  perlindungan  hukum  yang  diberikan  kepada  para  pihak  yang melakukan jual beli dengan akta dibawah tangan yaitu : kedua belah pihak sepakat dan keduanya telah mengakui  adanya  perjanjian  pengikat  jual  beli  yang  telah  dilakukan maka  perjanjian akta dibawah  tangan  yang  telah  dilakukan  dianggap  sempurna  dan  kekuatan  hukumnya  akan  sama dengan  akta  aotentik,  serta  kedua  belah  pihak  telah  melakukan  perjanjian  dengan  dibuktikan surat  pengikat  jual  beli.  jika  terdapat  salah  satu  pihak  yang  tidak  mengakui  telah  melakukan perjanjian  jual  beli  maka  kembali  ke  peraturan  pemerintah  yang  berlaku  sepanjang  tidak  ada bukti lain yang membuktikannya. 8
Kesimpulan
6 Bernhard  Limbong, Pengadaan  Tanah  Untuk  Pembangunan (Cet:  III,  Jakarta  Selatan:  Margaretha Pustaka,  2015)  h. 6
7 Wajdi Syamsu, (55 Tahun), Tokoh Agama Sekaligus Imam Desa Pajukukang Kecamatan Bontoa Kabupaten Maros, Wawancara, Maros,22 Januari 2020.
8 Saharuddin, (52 Tahun), Kepala Desa Pajukukang, Kecamatan Bontoa Kabupaten Maros, Wawancara, Maros, 15 Januari 2020.
Perlindungan  hukum  terhadap  jual  beli  tanah  dibawah  tangan  dihadapan  kepala  desa untuk para pihak yang telah melakukan jual beli tanah dibawah tangan yaitu: kedua belah pihak sepakat dan keduanya telah mengakui adanya perjanjian pengikat jual beli yang telah dilakukan maka  perjanjian  akta  dibawah  tangan  yang  telah  dilakukan  dianggap  sempurna  dan  kekuatan hukumnya akan sama dengan akta aotentik, serta kedua belah pihak telah melakukan perjanjian dengan  dibuktikan  surat  pengikat  jual  beli.  jika  terdapat  salah  satu  pihak  yang  tidak  mengakui telah  melakukan  perjanjian  jual  beli  maka  kembali  ke  peraturan  pemerintah  yang  berlaku sepanjang  tidak  ada  bukti  lain  yang  membuktikannya.  Sedangkan  Keabsahan  jual  beli  tanah dibawah  tangan  dihadapan  kepala  desa  dianggap  sah  menurut  hukum,  bilamana  sudah terpenuhinya unsur-unsur dan syarat-syarat materil  dan telah memenuhi aturan dan syarat  yang ditentukan oleh desa.
Daftar Pustaka .
Bernhard  Limbong, Pengadaan  Tanah  Untuk  Pembangunan ,  Jakarta  Selatan:  Margaretha Pustaka,  2015.
Saharuddin  (50  Tahun),  Kepala  Desa  Pajukukang  Kecamatan  Bontoa    Kabupaten  Maros, wawancara , Maros, 15 Januari 2020
Urip Santoso, Pendaftaran Dan Peralihan Hak Atas Tanah, Jakarta: Kencana, 2010
Peraturan  Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah.
Wajdi Syamsu, (55 Tahun), Tokoh Agama Sekaligus Imam Desa Pajukukang Kecamatan Bontoa Kabupaten Maros, Wawancara , Maros,22 Januari 2020.
Zaeni, Asyhadie Haji . Hukum Keperdataan Dalam Perspektif Hukum Nasional, Perdata, (BW), Hukum Islam, Dan Hukum Adat, Depok: Rajawali Pers, 2018.