Volume 04 Nomor 01, Desember 2022 http://jurnal.untagsmg.ac.id/index.php/NLR
Penerbit : Program Studi Magister Kenotariatan  Fakultas Hukum  Universitas 17 Agustus 1945 Semarang  Indonesia
This article is published in a peer-reviewed section of the Notary Law Research

## PERLINDUNGAN HUKUM TERHADAP PENYEWA AKIBAT PEMBATALAN SECARA SEPIHAK DALAM PERJANJIAN SEWA MENYEWA SHOP UNIT MALL
Oleh: Martin Suryatama Mulia Magister Kenotariatan UNTAG Semarang martin.suryatama@gmail.com
Sigit Irianto Dosen Fakultas Hukum UNTAG Semarang sigit-irianto@untagsmg.ac.id

## ABSTRAK
Perjanjian  sewa  menyewa  merupakan  perjanjian  timbal  balik  karena  adanya  hak  dan kewajiban.  Hukum  harus  memberikan  perlindungan  terhadap  hak-hak  setiap  orang, disamping itu hukum juga menetapkan kewajiban-kewajiban yang harus dipenuhi haknya. Namun dalam praktik ada hak-hak orang yang telah dilanggar walaupun itu semua sudah diperjanjikan dalam perjanjian sewa menyewa.
Perumusan  masalah  :  (1)  Bagaimana  perlindungan  hukum  terhadap  hak-hak  Penyewa dalam  hal  pembatalan  perjanjian  sewa  menyewa  secara  sepihak  oleh  pihak  yang menyewakan gedung dalam perjanjian sewa menyewa shop unit mall?
(2)  Faktor-faktor  apa  yang  menyebabkan  pemutusan  perjanjian  sewa  menyewa  secara sepihak oleh pihak yang menyewakan gedung dalam perjanjian sewa menyewa shop unit mall? (3) Apakah penyelesaian kasus sewa menyewa shop unit mall sesuai dengan putusan Mahkamah Agung Nomor 135 K/Pdt/2017?
Metode  pendekatan  adalah  yuridis  normatif  yaitu  metode  penelitian  hukum  normatif. Spesifikasi  penelitian  menggunakan  sifat  deskriptif-analitis.  Sumber  data  sekunder dengan metode pengumpulan data studi kepustakaan. Metode analisa data adalah analisis kualitatif  yaitu dari data yang diperoleh kemudian disusun secara sistematis.
Hasil  penelitian:  (1)  Dalam  perjanjian  sewa  menyewa  adanya  unsur  ketidakseimbangan dalam perjanjian salah satunya pemutusan secara sepihak tidak diatur dalam perjanjian (2) PT Courts Retail Indonesia memutuskan perjanjian secara sepihak dengan menutup Gedung Mall  Courts  Megastore  BSD  karena  kesulitan  keuangan  sehingga  merugikan  Penyewa  (3) Kesesuaian  antara  perjanjian  PT  Courts  Retail  Indonesia  dengan  pihak  ketiga  dengan Putusan Mahkamah Agung Nomor 135 K/Pdt/2017 adalah perlindungan hukum terhadap Penyewa karena pemutusan perjanjian secara sepihak dilarang oleh undang-undang .
Kata  Kunci  : Perlindungan  Hukum,  Penyewa,  Perjanjian  Sewa  Menyewa,  Pembatalan Perjanjian Sepihak

## ABSTRACT
The lease agreement is a reciprocal agreement because of the rights and obligations. The law must provide protection for the rights of everyone,  besides that the law  also stipulates the obligations  that  must  be  fulfilled.  But  in  practice  there  are  people's  rights  that  have  been violated even though it has all been agreed in the lease agreement.
Formulation of the problem: (1) How is the legal protection for the rights of the Tenants in the event of the cancellation of the rental agreement unilaterally by the party who rents out the building in the shop unit mall rental agreement?  (2) What factors cause the unilateral termination of the rental agreement by the party who rents out the building in the shop unit mall  rental  agreement?  (3)  Is  the  settlement  of  the  case  of  renting  a  shop  unit  mall  in accordance with the decision of the Supreme Court Number 135 K/Pdt/2017?
The approach method is normative juridical, namely normative legal research methods. The research specification uses descriptive-analytical properties. Sources of secondary data with library  study  data  collection  methods.  The  method  of  data  analysis  is  qualitative  analysis, namely from the data obtained and then arranged systematically.
The results of the study: (1) In the lease agreement, there is an element of imbalance in the agreement, one of which is unilateral termination which is not regulated in the agreement (2) PT Courts Retail Indonesia unilaterally terminated the agreement by closing the Courts Megastore BSD Mall Building due to financial difficulties which resulted in the loss of tenants (3)  The  compatibility  between  PT  Courts  Retail  Indonesia's  agreement  with  third  parties with  the  Supreme  Court's  Decision  Number  135  K/Pdt/2017  is  legal  protection  for  the Tenants because unilateral termination of the agreement is prohibited by law.
Keywords: Legal Protection, Tenant, Lease Agreement, Cancellation of Unilateral Agreement

## A. PENDAHULUAN
Salah satu model bentuk perjanjian yang seringkali dilakukan oleh masyarakat merupakan  perjanjian  sewa-menyewa.  Dengan  adanya  kolerasi  perjanjian  sewa- menyewa memiliki tujuan utama yaitu memenuhi kepentingan  sesuai kebutuhannya sehari-hari  bisa  dengan  mudah  terlaksanakan.  Perjanjian  sewa-menyewa  menurut Pasal 1548 KUHPerdata berbunyi:
“Sewa -menyewa  ialah  suatu  perjanjian,  dengan  mana  pihak  yang  satu mengikatkan  dirinya  untuk  memberikan  kepada  pihak  yang  lainnya kenikmatan  dari  sesuatu  barang,  selama  suatu  waktu  tertentu  dan  dengan pembayaran  sesuatu  harga  yang  oleh  pihak  yang  tersebut  terakhir  itu disanggupi pembayarannya.”
Berdasarkan  pengertian  tersebut  maka  dapat  diketahui  bahwa  unsur-unsur dalam  perjanjian  sewa-menyewa  adalah:  benda,  harga  dan  waktu,  terdapat  pihak- pihak  yang  saling  mengikatkan  diri,    pihak  yang  satu  memberikan  kenikmatan  atas suatu  barang  kepada  pihak  yang  lain,  selama  jangka  waktu  tertentu  dan  dengan pembayaran  yang  disanggupi  oleh  pihak  lainnya.  Sewa  menyewa  sama  seperti perjanjian  jual  beli  dan  perjanjian-perjanjian  lain  pada  umumnya,  yaitu  perjanjian
konsensual,  artinya  perjanjian  itu  sudah  mengikat  dan  sah  ketika  tercapainya  kata sepakat mengenai unsur-unsur pokoknya, yaitu barang dan harga sewa. 1
Perjanjian sewa-menyewa adalah perjanjian yang bersifat timbal balik, artinya memunculkan  hak  dan  kewajiban  kepada  para  pihak.  Kewajiban-kewajiban  pihak yang menyewakan secara  umum yaitu menyerahkan suatu barang atau obyek sewa yang disewakan kepada si penyewa, memelihara barang yang disewakan sedemikian hingga itu dapat dipakai untuk keperluan yang dimaksudkan dan memberikan kepada si  penyewa  kenikmatan  aman  tentram  dari  barang  yang  disewakan  selama berlangsungnya  periode  sewa.  Kewajiban-kewajiban  penyewa  secara  umum  yaitu memakai  barang yang  disewa  sebagai  seorang  “bapak  rumah  tangga  yang  baik”, sesuai  dengan  tujuan  yang  diberikan  pada  barang  itu  berdasarkan  perjanjian  sewa menyewanya  dengan  membayar  sejumlah  uang  sewa  pada  waktu-waktu  yang  telah disepakati dalam perjanjian tersebut.
Kewajiban-kewajiban tersebut artinya suatu prestasi yang wajib dipenuhi oleh para pihak, bila salah satu atau kedua pihak tidak memenuhi prestasi tersebut maka bisa  dikatakan  sudah  terjadi  wanprestasi  dalam  suatu  perjanjian.  Wanprestasi muncul  karena  tidak  terpenuhinya  prestasi  atau  kewajiban  yang  telah  ditetapkan terhadap  salah  satu  pihak  di dalam  suatu  perikatan,  baik  perikatan  yang  dilahirkan dari  suatu  perjanjian  ataupun  perikatan  yang  muncul  karena  undang-undang. 2 Wanprestasi  dalam  perjanjian  sewa  menyewa  yang  dilakukan  oleh  kreditur merupakan  kasus  yang  sangat  langka  jarang  ditemui  dalam  masyarakat,  namun perjanjian  sewa  menyewa  ini  tidak  dipenuhi  oleh  kreditur  dengan  cara  melakukan pemutusan perjanjian secara sepihak. Hal ini bertentangan dengan Asas Exceptio Non Ad  Impleti  Contractus yaitu  merupakan  suatu  pembelaan  bagi  debitur  untuk dibebaskan  dari  kewajiban  membayar  ganti  kerugian  akibat  tidak  dipenuhinya kewajiban, dengan alasan bahwa krediturpun telah lalai atau wanprestasi. 3
Asas Exceptio Non Ad Impleti Contractus berhubungan erat dengan pemutusan perjanjian  dalam  perjanjian  timbal  balik  dalam  Pasal  1266  Kitab  Undang-Undang Hukum Perdata yang berbunyi :
“Syarat batal dianggap selalu dicantumkan dalam persetujuan persetujuan yang bertimbal  balik,  manakala  salah  satu  pihak  tidak  memenuhi  kewajibannya. Dalam  hal  yang  demikian  persetujuan  tidak  batal  demi  hukum,  tetapi pembatalan  harus  dimintakan  kepada  Hakim.  Permintaan  ini  juga  harus dilakukan,  meskipun  syarat  batal  mengenai  tidak  dipenuhinya  kewajiban dinyatakan  di  dalam  persetujuan.  Jika  syarat  batal  tidak  dinyatakan  dalam persetujuan,  Hakim  adalah  luluasa  untuk,  menurut  keadaan,  atas  permintaan tergugat,  memberikan  suatu  jangka  waktu  untuk  masih  juga  memenuhi kewajibannya, jangka waktu mana namun tid ak boleh lebih dari satu bulan”
1 I.G. Rai Widjaya, 2007, Merancang Suatu Kontrak (contract drafting teori dan praktik), Jakarta: Kesaint Blanc, hlm. 168.
2 Abdulkadir Muhammad, 2010, Hukum Perdata Indonesia , Bandung: Citra Aditya Bakti, hlm. 20.
3 Sigit Irianto, 2009, Hukum Perdata , Semarang: Fakultas Hukum Universitas 17 Agustus 1945 (UNTAG) Semarang, hlm 85.
Ketentuan  mengenai  Pasal  1266  KUHPerdata  membedakan  antara  batal  demi hukum dengan pembatalan, batal demi hukum terjadi apabila ketentuan tentang hal tertentu  (obyek  perjanjian)  dan  kausa  yang  halal  tidak  dipenuhi  dalam  perjanjian atau  telah  dilanggar.  Pembatalan  terjadi  karena  dilanggarnya  kesepakatan  dan kecakapan  oleh  salah  satu  pihak.  Perjanjian  sewa  menyewa  yang  diteliti  dalam penelitian  ini  termasuk  dalam  unsur  pembatalan  sehingga  akibat  hukumnya  adalah dapat  dibatalkannya  perjanjian  yaitu  dengan  pemutusan  secara  sepihak  dengan menyertakan  surat  pengakhiran  perjanjian  sewa  menyewa  dari  pihak  yang menyewakan.  Hal  ini  bertentangan  dengan  hak  yang  diterima  Penyewa  yang  diatur dalam  Pasal  1550  ayat  3  huruf  (e)  KUHPerdata  dituliskan  memberikan  si  penyewa kenikmatan yang tenteram daripada barang yang disewakan selama berlangsungnya sewa.
Untuk  memaksimalkan  hak-hak  yang  diperoleh  pihak  yang  dirugikan  maka harus ada kewajiban-kewajiban yang dipikul oleh pihak yang melakukan wanprestasi, berupa: penggantian biaya ( konsten ), rugi ( shaden ) dan bunga ( interessens) . Code Civil memperinci kerugian itu  terdiri  dari  dua  unsur  yaitu  kerugian  yang  nyata-nyata diderita (damnum emergens ) yang terdiri dari rugi dan biaya, dan keuntungan yang seharusnya  diperoleh  ( Lucrum  cessans )  yaitu  bunga. 4 Oleh  karena  itu,  penggantian biaya,  penggantian  rugi  dan  penggantian  bunga  biasanya  berbentuk  sejumlah  uang merupakan hak-hak yang dapat diterima pembayarannya dihitung mulai dari putusan yang dimintakan pada pengadilan. Prosedur penggantian biaya, rugi dan bunga diatur dalam Pasal 1243 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata.
Sebagai  salah  satu  contoh  nyata  yang  terjadi  di  masyarakat  yaitu  perjanjian sewa  menyewa shop  unit mall  oleh  PT Courts  Retail Indonesia  bersama  Penyewa dengan  obyek  sewa  sebuah tempat di  Gedung  Mall Courts  Megastore Bumi  Serpong Damai,  Tangerang  Selatan  dengan  periode  sewa  selama  60  (enam  puluh)  bulan terhitung mulai tahun 2017 sampai dengan tahun 2022. Lokasi yang sangat strategis dan merupakan pusat perdagangan pemekaran wilayah Tangerang Selatan membuat Penyewa  ingin  membuka  usahanya  disana.  Perjanjian  tersebut  memunculkan  suatu hubungan  hukum  yang  tertulis  dalam  perjanjian  sewa  menyewa shop  unit Mall dengan dilakukan penandatanganan oleh kedua belah pihak. Pihak yang menyewakan berkewajiban menyerahkan kepada Penyewa 1 (satu) unit lahan dengan luas 273 m 2 didalam  gedung  tersebut  dan  Penyewa  mempunyai  kewajiban  untuk  membayar sejumlah uang dengan termin sewa selama 60 bulan.
Namun  pada  kenyataannya  pihak  yang  menyewakan  yaitu  PT Courts  Retail Indonesia  gagal memenuhi prestasinya  dengan  menerbitkan  surat  nomor  004/CRI- CEO/I/2019  tentang  Pengakhiran  Operasional  di  Gedung Courts  Megastore Bumi Serpong Damai. Meskipun kedua belah pihak tersebut sudah berpikir matang perihal perjanjiannya, masih adanya faktor-faktor lain yang mengakibatkan masalah sehingga terjadilah  pengakhiran  perjanjian  secara  sepihak.  Perjanjian  yang  sah  dan  harus dihormati  dibatalkan  secara  sepihak  adalah  tindakan  yang  tidak  dapat  dibenarkan menurut hukum karena telah melanggar kesepakatan para pihak, dalam hal ini pihak
4 Sigit Irianto, 2009, op.cit , hlm 71.
yang  menyewakan  secara  paksa  mengakhiri  perjanjiannya  lebih  awal  pada  tahun 2019.
Dari contoh kasus diatas , terlihat jelas bahwa Pihak PT Courts Retail Indonesia murni  melakukan  pemutusan  perjanjian  terhadap  Penyewa  karena  pengakhiran perjanjian  sewa  menyewa  pada  saat  waktu  periode  sewa  berlangsung.  Dengan adanya  kasus  pemutuskan  perjanjian  sewa  menyewa  secara  sepihak  merupakan praktik  wanprestasi  yang  menunjukan  adanya  suatu  sikap  dimana  seseorang  tidak memenuhi  atau  lalai  melaksanakan  kewajiban  sebagaimana  yang  sudah  ditentukan dalam perjanjian yang dibuat oleh para pihak. Hal ini menyebabkan Penyewa sebagai korban  mengalami  beberapa  kerugian  materiil  dan  kerugian  immateriil.  Dalam Putusan Mahkamah Agung Nomor 135 K/Pdt/2017 Penyewa tetap dilindungi akibat adanya  pemutusan  perjanjian  secara  sepihak,  dimana  Pihak  Penyewa  tersebut dimenangkan secara hukum oleh hakim untuk menuntut semua kerugian materiil dan immateriil dari Pihak Yang Menyewakan.
Penulis ingin menganalisa apakah perjanjian sewa menyewa yang dilaksanakan PT Courts Retail Indonesia dengan obyek sewa Gedung Courts Megastore BSD tersebut sudah  memenuhi  ketentuan  undang-undang  yang  belaku  di  Indonesia  dalam  Kitab Undang-Undang Hukum Perdata.  Berangkat  dari  uraian  di  atas,  mendorong keingintahuan  penulis  untuk  meneliti  lebih  jauh  dengan  menganalisis  Perlindungan Hukum Terhadap Penyewa Akibat Pembatalan Secara Sepihak Dalam Perjanjian Sewa Menyewa Shop Unit Mall .

## B. PERUMUSAN MASALAH
Berdasarkan uraian tersebut diatas, maka rumusan masalahnya sebagai berikut:
1. Bagaimana  perlindungan  hukum  terhadap  hak-hak  Penyewa  dalam  hal pembatalan  perjanjian  sewa  menyewa  secara  sepihak  oleh  pihak  yang menyewakan gedung dalam perjanjian sewa menyewa shop unit mall?
2. Faktor-faktor apa yang menyebabkan pemutusan perjanjian sewa menyewa secara sepihak  oleh  pihak  yang  menyewakan  gedung  dalam  perjanjian  sewa  menyewa shop unit mall?
3. Apakah penyelesaian kasus sewa menyewa shop unit mall sesuai dengan putusan Mahkamah Agung Nomor 135 K/Pdt/2017?

## C. METODE PENELITIAN
Metode  pendekatan  adalah  metode  yuridis  normatif  yaitu  metode  penelitian hukum  normatif.  Metode  penelitian  yuridis  normatif  adalah  penelitian  hukum kepustakaan  yang  dilakukan  dengan  cara  meneliti  bahan-bahan  pustaka  atau  data sekunder  belaka.  Spesifikasi  penelitian  menggunakan  sifat  deskriptif-analitis. Deskriptif adalah penelitian yang menggambarkan secara jelas, rinci dan menyeluruh. Analitis  menghubungkan data satu dengan data lain sehingga terjadi kolerasi antar data  dalam  penelitian.  Dengan  demikian  penelitian  deskriptif  analitis  adalah penelitian  yang  menggambarkan  secara  rinci,  jelas,  sistematis  dan  menyeluruh. Sumber  data  dalam  penelitian  ini  adalah  diperoleh  dari  data  sekunder,  dengan metode  pengumpulan  data  studi  kepustakaan  artinya  merupakan  metode  yang
digunakan  dalam  memperoleh  data  sekunder  yang  kaitannya  dengan  obyek  sewa. Metode  analisa  data  ini  adalah  analisis  kualitatif  yaitu  dari  data  yang  diperoleh kemudian disusun secara sistematis dan dianalisa untuk mencapai kejelasan masalah yang dibahas.

## D. HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN
1. Perlindungan  hukum  terhadap  hak-hak  Penyewa  dalam  hal  pembatalan perjanjian  sewa  menyewa  secara  sepihak  oleh  pihak  yang  menyewakan gedung dalam perjanjian sewa menyewa shop unit mall.
Di dalam Perjanjian Sewa Menyewa ( Shop Unit : GF-05) nomor : 035/CRI- Legal/IV/2017 yang dilaksanakan oleh PT Courts Retail Indonesia dengan Bapak Candra di Gedung Mall Courts Megastore BSD memunculkan hak dan kewajiban bagi para pihak yaitu pihak yang menyewakan dan pihak penyewa. Mengenai hak dan kewajiban yang menyewakan maupun penyewa adalah sebagai berikut:
a. Hak pihak yang menyewakan
Manusia  adalah  penggerak  roda  kehidupan  masyarakat  karena  itu manusia  adalah  pendukung  hak  dan  kewajiban.  Hukum  perdata  mengatur siapakah  yang  dimaksud  dengan  orang  sebagai  pendukung  hak  dan kewajiban.  Berdasarkan  Peraturan  Pemerintah  Republik  Indonesia  nomor 44  Tahun  1994  tentang  Penghunian  rumah  oleh  bukan  pemilik  pasal  6, pemilik  berhak  menerima  uang  sewa  rumah  dari  penyewa  sesuai  dengan yang diperjanjian. Hal ini tentunya sudah diatur dalam Pasal 2 ayat (5) dan ayat (6) berbunyi:
“(5) COURTS akan mengirimkan kepada Penyewa tagihan atas Biaya Sewa dan  Biaya  Utilitas  (selanjutnya disebut  “Tagihan”)  setiap  bulan  dan Jaminan  Sewa.  Dalam  waktu  tujuh  (7)  hari  kalender  sejak  diterimanya Tagihan oleh Penyewa atau pada saat jatuh tempo yang disebutkan dalam masing-masing Tagihan, Penyewa harus melakukan pembayaran Tagihan dan Jaminan Sewa kepada COURTS . Apabila dimungkinkan COURTS dapat mengirimkan Tagihan secara langsung kepada karyawan/manager/penanggung  jawab  Peyewa  yang  ditempatkan  di
Area Sewa.”
(6) Seluruh pembayaran tagihan dan jaminan sewa dilakukan dengan cara pemindahan/transfer ke rekening COURTS sebagai berikut: Nama Bank : BANK CENTRAL ASIA Cabang : Mangga Dua Raya Nomor Rekening : 335 309 1111 Nama Pemilik Rekening : PT COURTS RETAIL INDONESIA
Hak  pihak  yang  menyewakan  yang  kedua  adalah Pandbeslag ,  yaitu penyitaan  pengadilan  atas  permohonan  yang  menyewakan  mengenai perabot-perabot  rumah  yang  berada  di  rumah  yang  disewakan  dalam  hal
penyewa  menunggak  uang  sewa  untuk  dilelang. 5 Hal  ini  juga  diatur  dalam Pasal 11 ayat 3 huruf b romawi (iii), berbunyi sebagai berikut:
“( iii) Apabila Tagihan tidak dilunasi dalam waktu 45 (empat puluh lima) hari sejak tanggal jatuh tempo, maka COURTS berhak membongkar Area Sewa  dan  menahan  barang-barang  milik  Penyewa  sampai  dilunasinya tagihan.  Setiap  biaya  atas  pembongkaran  Area  Sewa  akan  dibebankan kepada  Penyewa.  Apabila  dalam  waktu  15  (lima  belas)  hari  sejak pembongkaran  dan  penahanan  barang-barang  milik  Penyewa,  Penyewa belum melunasi segala kewajibannya, maka COURTS dapat menjual atau melelang  barang-barang  tersebut  untuk  pembayaran  Tagihan.  Untuk kepeningan  tersebut,  Penyewa  dengan  ini  memberikan  kuasa  dan wewenang  kepada COURTS untuk  membongkar  dan  menjual  barang- barang tersebut. Segala kekurangan atas hasil penjualan tersebut menjadi beban dan tanggung jawab Penyewa, dan sebaliknya, jika hasil penjualan lebih besar dari kewajiban yang harus dibayar oleh Penyewa maka selisih has il penjualan tersebut menjadi hak Penyewa.”
Selain  hak-hak  pihak  yang  menyewakan  tersebut  diatas,  PT Courts Retail Indonesia berhak berdaulat untuk melakukan pemindahan atas lokasi Area  Sewa  yang  disebabkan  oleh  Penyewa  yang  melanggar  tata  tertib gedung maupun pemindahan secara sukarela karena pemandangan kurang iconic yang disebabkan oleh dagangan penyewa. Hal ini diatur dalam Pasal 3 ayat (9) berbunyi:
“ COURTS memiliki  hak  untuk  melakukan  pemindahan  atas  lokasi  Area Sewa Penyewa dengan melakukan pemberitahuan secara tertulis 30 (tiga puluh)  hari  sebelum  dilakukan  pemindahan  lokasi  Area  Sewa  kepada Penyewa.  Apabila  pemindahan  tersebut  dilakukan  oleh COURTS dan selama  proses  relokasi  dilakukan,  periode  sewa  sebagaimana  dimaksud dalam Perjanjian ini akan dit angguhkan.”
dan Pasal 4 ayat (7) berbunyi:
“ COURTS berhak  memindahkan  seluruh  perlengkapan  milik  Penyewa tanpa  diperlukan  pemberitahuan  baik  lisan  maupun  tertulis  terlebih dahulu  kepada  Penyewa  jika  Penyewa  tidak  melakukan  ketentuan- ketentuan  dalam  Perjanjian  atau  melanggar  tata  tertib  dan  Peraturan Gedung.  Penyewa  setuju  seluruh  biaya  yang  dikeluarkan  untuk memindahkan perlengkapan tersebut akan dibebankan kepada Penyewa dengan mengurangi jumlah Jaminan Sewa milik Penyewa.”
PT Courts Retail Indonesia juga dapat menyelesaikan perjanjian sewa menyewa lebih awal secara sukarela, hal ini diatur dalam Pasal 11 ayat (3) huruf a berbunyi:
5 Irianto, Sigit, dkk, 2013, Hukum Kontrak , Semarang: Badan Penerbit Fakultas Hukum UNTAG Semarang, hlm. 47.
3. Pengakhiran oleh COURTS
a.  Apabila COURTS mengakhiri  sewa  lebih  awal  dalam  Perjanjian  ini secara  sukarela  karena  suatu  sebab  (tidak  termasuk  pengakhiran dikarenakan  suatu  peristiwa  kepailitan  atau  peristiwa  cidera  janji  yang dilakukan Penyewa atas pelanggaran ketentuan dalam Perjanjian ini atau dalam  LOO),  maka COURTS akan  mengembalikan  kepada  Penyewa  sisa sewa yang tidak terpakai secara proposional dan jaminan sewa (apabila ada)
b. Kewajiban pihak yang menyewakan
Berdasarkan ketentuan Pasal 1550 KUHPerdata, pihak yang menyewakan mempunyai  tiga  kewajiban  yang  wajib  dipenuhi,  yaitu  :  yang  pertama menyerahkan  benda  sewaan  kepada  penyewa  hal  yang  diserahkan  itu  hanya penguasaan benda ( bezit ), bukan hak milik. Penyerahan benda sewaan bertujuan untuk  memberikan  kenikmatan  kepada  pihak  penyewa. 6 Menurut  ketentuan Pasal  1551  KUHPerdata,  pihak  yang  menyewakan  wajib  menyerahkan  benda sewaan dalam keadaan terpelihara dengan baik. Hal ini diatur dalam perjanjian sewa menyewa Pasal 4 ayat (1) berbunyi:
“ COURTS akan menyerahkan Area  Sewa  kepada  Penyewa  untuk  proses renovasi  yang  dibuktikan  dengan  suatu  Berita  Acara  Serah  Terima (BAST)  Area  Sewa  ( handover  form ),  termasuk  dengan  spesifikasi  Area Sewa  terkait  sebagaimana  disebutkan  dalam  BATS  dan/atau  LOO,  yang ditandatangani oleh Para Pihak.”
Selain itu, selama periode sewa berlangsung, pihak yang menyewakan juga wajib  melakukan  perbaikan- perbaikan pada  benda  sewaan,  kecuali  perbaikan ringan  yang  dibebankan  kepada  pihak  penyewa.  Menurut  Pasal  1583 KUHPerdata,  perbaikan  ringan  yang  dimaksud,  antara  lain,  perbaikan  lemari, tutupan  jendela,  kunci  dalam,  kaca  jendela,  dan  yang  semacam  itu  menurut kebiasaan setempat 7 .  Peristiwa ini dapat terjadi karena kerusakan terhadap area sewa yang disebabkan oleh keadaan darurat ( force majeure ), diatur dalam Pasal 7 ayat (1) dan (2) berbunyi:
“(1) Apabila  terjadi kerusakan terhadap Area Sewa yang disebabkan oleh suatu  peristiwa  bencana  alam  atau  keadaan  memaksa  yang  tidak  dapat dikendalikan, COURTS berkewajiban  untuk  segera  memperbaiki  Area Sewa  tersebut. COURTS akan  menyertakan  Area  Sewa  dalam  asuransi bangunan  yang  menjadi  bagian  dari Megastore selama  Periode  Sewa berlangsung.  Bila  menurut  pendapat COURTS kerusakan  atas  bangunan Area Sewa sedemikian parah sehingga dinilai harus dikosongkan dahulu sampai  selesai  diperbaiki,  maka COURTS setuju  untuk  memperpanjang masa sewa tanpa pembayaran tambahan, untuk jangka waktu yang sama lamanya dengan masa pengosongan Area Sewa oleh Penyewa.
6 Rio Ch. Rondonuwu, 2018, “Hak dan Kewajiban Para Pihak Dalam Perjanjian Sewa Menyewa Menurut Pasal 1548 KUHPerdata”, Lex Crimen, Vol. VII/No. 6 /Ags / 2018 , hlm. 8.
7 Ibid .
(2) Yang dimaksud dengan peristiwa force majeur adalah setiap kejadian yang  terjadi  diluar  kendali  para  pihak,  termasuk  namun  tidak  terbatas kepada  kejadian  atas  kuasa  Tuhan,  gempa  bumi,  unjuk  rasa,  huru  hara, wabah  penyakit,  perang  (baik  yang dideklarasikan  maupun  yang  tidak), gangguan sipil, pemberontakan, kebakaran, banjir, badai hebat, tindakan otoritas pemerintah atau militer, diberlakukannya peraturan perundang- undangan  baru  atau  perubahannya  yang  berlaku  terhadap  Area  Sewa dan/atau Gedung.”
Kewajiban kedua yaitu pemeliharaan benda sewaan yang  harus  dipenuhi oleh  pihak  yang  menyewakan  adalah  pemeliharaan  benda  sewaan.  Menurut ketentuan Pasal 1550 KUHPerdata butir 2 KUHPerdata, pihak yang menyewakan wajib  memelihara  benda  sewaan  sedemikian  rupa  sehingga  benda  itu  dapat dipakai  untuk  keperluan  yang  dimaksud.    Dalam  melaksanakan  kewajiban pemeliharaan  tersebut,  Pasal  1551  ayat  2  KUHPerdata  menentukan,  selama berlakunya  sewa  menyewa,  pihak  yang  menyewakan  wajib  menyuruh melakukan  perbaikan-perbaikan  yang  perlu  terhadap  benda  sewaan,  kecuali perbaikan kecil yang menjadi kewajiban penyewa. Peristiwa pemeliharaan benda sewaan  pihak  yang  menyewakan  dalam  usahanya  untuk  mengasuransikan gedung  dengan  premi  akan  dibayar  oleh  pihak  yang  menyewakan,  ini  diatur dalam Pasal 8 ayat (3) berbunyi:
“ COURTS akan mengasuransikan Gedung dan setiap peralatan/fasilitas di dalam-nya  yang  dimiliki  atau  dikelola,  termasuk  perlindungan  asuransi dari  bahaya  kebakaran.  Premi  atas  asuransi  tersebut  ditanggung sepenuhnya  oleh COURTS .  Perlindungan  asuransi  tersebut  tidak mencakup perlindungan asuransi atas barang-barang dan peralatan milik penyewa.”
Kewajiban  ketiga  adalah  penjaminan  benda  sewaan,  pihak  yang menyewakan  adalah  wajib  menjamin  pihak  penyewa  terhadap  cacat  benda sewaan  yang  mengganggu  pemakaian  meskipun  pihak  yang  menyewakan  itu sendiri tidak mengetahuinya ketika sewa menyewa itu dibuat. Apabila cacat itu telah  mengakibatkan  kerugian  bagi  pihak  penyewa,  pihak  yang  menyewakan wajib  memberikan  ganti  kerugian,  hal  ini  ditegaskan  dalam  Pasal  1552 KUHPerdata. Akan tetapi, pihak yang menyewakan tidak wajib menjamin pihak penyewa terhadap gangguan pemakaiannya oleh pihak ketiga tanpa mengajukan suatu hak atas benda yang disewa, dengan tidak mengurangi hak pihak penyewa untuk menuntut sendiri pihak ketiga tersebut. Penjamin benda sewaan ini diatur dalam Pasal 9 ayat (2) berbunyi:
“ COURTS dan/atau  pihak  ketiga  yang  ditunjuk  atas  diskresi  tunggal COURTS sebagai Pengelola Gedung, berkewajiban dan bertanggung jawab untuk  memelihara/merawat  dan/atau  memperbaiki  Gedung,  fasilitas umum/bersama  dan  fasilitas  lainnya  di  Gedung  terhadap  segala perbaikan, kerusakan dan/atau penggantian yang timbul supaya Gedung
beserta dengan segala fasilitasnya tetap dalam keadaan terpelihara baik, bersih dan berfungsi sebagaimana mestinya, termasuk untuk operasional Gedung,  kebersihan,  keamanan,  pemeliharaan  dan  perawatan  bangunan Gedung dan fasilitas bersama.”
Adanya tuntutan itu sendiri, misalnya dapat menggugat pihak ketiga yang mengganggu  kenikmatan  penggunaan  benda  sewaan  dengan  alasan  perbuatan melawan hukum. Sebaliknya, apabila pihak penyewa diganggu dalam pemakaian benda  sewaan  karena  gugatan  mengenai  hak  milik  atas  benda,  pihak  penyewa berhak  menuntut  pengurangan  harga  sewa  menurut  perimbangan,  asalkan gangguan itu telah diberitahukan secara sah kepada pemiliknya 8 .  Hal ini diatur dalam Pasal 3 ayat 8 huruf (a) berbunyi :
“Area  Sewa  baik  sebagian  maupun  seluruhnya  tidak  dalam  keadaan disewakan  atau  dipinjampakaikan  atau  dijadikan  obyek  kerjasama  atau telah  diberikan  hak  untuk  mengelola  dengan  cara  apapun  juga  dan kep ada pihak lain manapun juga.”
Pihak yang menyewakan juga wajib menyediakan faktur pajak, faktur pajak adalah  bukti  pungutan  pajak  Pengusaha  Kena  Pajak  (PKP)  sesuai  perpajakan yang berlaku di Negara Republik Indonesia oleh Menetri Keuangan. Pajak bumi dan bangunan (PBB) sepenuhnya dibayar oleh pihak yang menyewakan. Hal ini diatur dalam Pasal 6 ayat 1 huruf (b) berbunyi:
“(b). COURTS wajib  menyediakan  kepada  Penyewa,  Faktur  Pajak  yang disiapkan menurut ketentuan peraturan perundang-undangan pajak yang berlaku  untuk  setiap  faktur  komersial  yang  dikeluarkan  oleh COURTS berdasarkan perjanjian ini. COURTS akan membayar jumlah PPN ke Kas Negara  dan  selanjutnya  memberikan  bukti  pembayaran  (Surat  Setoran Pajak) kepada Penyewa.”
dan Pasal 6 ayat (3) berbunyi:
“(3). Pajak Bumi dan Bangunan
Penyewa tidak dibebankan untuk pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) atas Area Sewa.”
c. Hak pihak penyewa
Secara  umum,  penyewa  berhak  atas  yang  pertama  penyerahan  barang dalam  keadaan  terpelihara,  sehingga  barang  itu  dapat  dipergunakan sebagaimana  mestinya  dalam  perjanjian.  Hal  ini  diatur  dalam  pasal  5  ayat  (1) berbunyi:
“Penyewa  dapat  memasuki  dan  menggunakan Area  Sewa  pada  saat  Jam Operasional Gedung sebagaimana disebutkan dalam Lampiran Ketentuan Khusus Sewa, dimana jam tersebut merupakan jam Gedung dioperasikan dan Area Sewa akan dilengkapi dengan semua utilitas dan fasilitas/area
8 Rio Ch. Rondonuwu, 2018, op.cit, hlm. 8.
bersama  yang  diberikan  oleh COURTS sesuai  dengan  ketentuan  dalam Perjanjian ini.”
Yang  kedua  penyewa  berhak  atas  jaminan  dari  yang  menyewakan mengenai  kenikmatan  tentram  dan  damai  dan  tidak  adanya  cacat  yang menghalangi  pemakaian  barang  yang  disewanya.  Dalam  hal  ini  diatur  dalam pasal 3 ayat 8 huruf (b) berbunyi:
“Penyewa  dapat  melakukan  kegiatan  usaha  di  dalam  Area  Sewa  dengan aman tanpa gangguan atau tuntutan apapun dari pihak ketiga, termasuk dari  pihak  atau  turut  memiliki  hak  atas  Area  Sewa,  dengan  bukti penguasaan  yang  sah  menurut  hukum  atau  mempunyai  putusan pengadilan yang mempunyai kekuatan hukum tetap.”
Selain  hak-hak  penyewa  diatas,  perjanjian  sewa  menyewa  inipun  juga mengatur  tentang  pengahiran  perjanjian  oleh  penyewa  sebelum  periode  sewa berakhir  dan  mengatur  tentang  penyewa  dapat  memperpanjang  periode  sewa sebelum periode pertama berakhir. Untuk pengakhiran perjanjian oleh Penyewa diatur dalam Pasal 11 ayat (2) berbunyi:
1) “(2). Pengakhiran oleh penyewa
Apabila  penyewa  mengakhiri  sewa  lebih  awal  dalam  perjanjian  ini karena  sebab  apapun  juga,  maka  Penyewa  harus  memberitahukan terlebih  dahulu  secara  tertulis  kepada COURTS 12  (dua  belas)  bulan sebelum tanggal pengakhiran lebih awal yang dikehendaki. Dalam hal pengakhiran sewa lebih awal tersebut, maka jaminan sewa yang telah dibayarkan akan dikembalikan kepada Penyewa (tanpa bunga) dalam waktu tidak lebih dari 2 (dua) bulan setelah tanggal pengakhiran lebih awal  tersebut  efektif  dan  tidak  ada  tunggakan  apapun  dari  Penyewa. Seluruh  pembayaran  sewa  yang  telah  dibayarkan  akan  hangus  dan menjadi milik COURTS .
2) Apabila  Penyewa  tidak  menyampaikan  pemberitahuan  tertulis terlebih dahulu atau apabila pemberitahuan tersebut diberikan kurang dari  periode  sebagaimana  disebutkan  dalam  Pasal  11  ayat  2,  maka jaminan  sewa  akan  hangus  (secara  proporsional)  dan  menjadi  milik
COURTS .
3) Penyewa  wajib  melunasi  setiap  tunggakan  atas  Tagihan  yang  jatuh tempo hingga tanggal berakhirnya sewa dalam waktu tidak lebih dari 30 (tiga puluh) hari sejak tanggal pengakhiran.”
Adapun penyewa  juga  ingin  melakukan  perpanjangan  periode  area  sewa, maka  penyewa  dapat  memperpanjang  periode  sewa  sebelum  periode  sewa pertama berakhir, hal ini diatur dalam Pasal 1 ayat (2) berbunyi:
“Penyewa  dapat  memperpanjang  Periode  Sewa  dengan  mengajukan permohonan  terlebih  dahulu  kepada COURTS paling  lambat  6  (enam) bulan sebelum berakhirnya periode sewa. Para pihak akan menyepakati untuk  ketentuan  sewa  yang  baru  paling  lambat  3  (tiga)  bulan  sebelum
berakhirnya  Periode  Sewa.  Selama  periode  negoisasi  dengan  Penyewa untuk ketentuan sewa yang baru, COURTS tidak akan menawarkan Area Sewa kepada pihak ketiga.”
Penyewa  juga  mempunyai  hak  untuk  melakukan  pembayaran  pajak penghasilan selama masa periode sewa yang dihitung berdasarkan keuntungan yang didapat dari sewa area sewa tersebut. Hal ini diatur dalam Pasal 6 ayat (2) berbunyi:
“(2) Pajak Penghasilan Penyewa  berhak,  tanpa  kewajiban  terhadap COURTS ,  memotong  Pajak Penghasilan  dari  pembayaran  yang  dilakukan  oleh  Penyewa  kepada COURTS selama  pemotongan  tersebut  diwajibkan  (atau  sewajarnya diyakini sebagai kewajiban) berdasarkan peraturan perundang-undangan di  bidang  perpajakan  yang  berlaku  di  Indonesia.  Penyewa  akan  segera membayar  jumlah  potongan  pajak  ke  Kas  Negara  sesuai  dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku di Indonesia, memberikan tanda  terima  bukti  pemotongan  Pajak  Penghasilan  atas  nama COURTS sesuai  dengan  jumlah  Pajak  Penghasilan  atas  nama COURTS  s esuai dengan jumlah Pajak Penghasilan yang dipotong tersebut.”

## d. Kewajiban pihak penyewa
Pihak  Penyewa  mempunyai  beberapa  kewajiban  utama  yang  ditetapkan oleh  undang-undang.  Secara  teoritik,  menurut  pasal  1560  KUHPerdata,  ada beberapa  kewajiban  penyewa  yaitu  yang  pertama  adalah  pemakaian  benda sewaan dengan baik yang diatur dalam Pasal 1560 butir (1) KUHPerdata. Hal ini diatur dalam
1) Pasal 3 ayat (1) :
“Penyewa  menjamin  Area  Sewa  akan  digunakan  sebagai  kegiatan usaha  Penyewa  terbatas  sesuai  yang  dimaksud  dalam  Lampiran  Ketentuan Khusus  Sewa  ini.  Segala  perubahan  kegiatan  usaha  di  dalam  Area  Sewa harus  disetujui  secara  tertulis  terlebih  dahulu  oleh COURTS .  Penyewa dilarang  melakukan  kegiatan  usaha  sebagaimana  disebutkan  dalam Lampiran Ketentuan Khusus Sewa (apabila ada).
Apabila  Penyewa  tidak  dapat  dengan  tertib  dalam  melakukan  kegiatan usahanya  atau  melanggar  ketentuan  yang  ditetapkan  dan  dikeluarkan  oleh COURTS dari  waktu  ke  waktu,  sehingga  diharuskan  untuk  mengosongkan Area  Sewa  pada  saat  berlangsungnya  Perjanjian  ini, COURTS dapat menggunakan  haknya  untuk  mengakhiri  Perjanjian  ini  dengan menya mpaikan pemberitahuan tertulis terlebih dahulu kepada Penyewa.”
2) Diatur dalam Pasal 9 ayat (1);
3) Diatur dalam Pasal 13 ayat (1);
4) Diatur dalam Pasal 3 ayat (5);
5) Diatur dalam Pasal 4 ayat (5)
Dengan  perincian  perhitungan  biaya  yang  sudah  diatur  dalam perjanjia n  sewa  menyewa,  hal  ini  ada  dalam  “Lampiran  Ketentuan  Khusus Sewa”  dan“Lampiran  Perhitungan  Pembayaran  Sewa”  serta  “Lampiran Tenancy Fit Out Regulation ”;
Kewajiban  ketiga  yang  wajib  dipenuhi  oleh  Penyewa  ialah pengembalian benda sewaan, munculnya kewajiban ini setelah periode sewa menyewa ini berakhir.
6) Dalam hal ini diatur dalam Pasal 3 ayat (2);
7) dan diatur dalam Pasal 11 ayat (5)
Kewajiban  keempat  yang  wajib  dipenuhi  oleh  penyewa  ialah  tidak mengulangsewakan benda sewaan, secara teoritik diatur dalam Pasal 1559 KUHPerdata  menegaskan  bahwa  penyewa  tidak  boleh  mengulangsewakan benda yang disewanya, atau mengalihsewakan kepada orang lain;
8) Hal ini juga diatur dalam Pasal 3 ayat (3);
9) dan diatur dalam Pasal 13 ayat (4)
Selain kewajiban-kewajiban diatas, Penyewa berkewajiban mematuhi segala peraturan tata tertib Gedung Mall Courts Megastore BSD.
10) Hal ini diatur dalam Pasal 3 ayat (7) berbunyi:
“Penyewa  wajib  mematuhi  Tata  Tertib  dan  Peraturan  Gedung  yang dikeluarkan oleh COURTS dari waktu ke waktu, termasuk antara lain:
1) Wajib  menyerahkan  daftar  karyawan  yang  ditempatkan  di  Area  Sewa  dan memberitahukan atas setiap perubahan yang ada.
2) Tidak  diperbolehkan  menjual  minuman  siap  saji  ( ready  to  drink ),  kecuali mendapatkan persetujuan terlebih dahulu dari COURTS .
3) Wajib  menempatkan  Karyawan/Pelayan  di  Area  Sewa  dan  memakai seragam/pakaian  yang  rapi  serta  menggunakan  sepatu  selama  Jam Operasional Gedung.”
dan diatur dalam Pasal 13 ayat (10) berbunyi:
“ Tata Tertib & Peraturan Gedung
Penyewa  setiap  saat  harus  mematuhi  Tata  Tertib  dan  Peraturan  Gedung yang  ditetapkan  dari  waktu  ke  waktu  oleh COURTS dan/atau  Pengelola Gedung.  Tata  Tertib  tersebut  merupakan  satu  kesatuan  yang  merupakan bagian  yang  tidak  terpisahkan  dari  Perjanjian  ini.  Apabila  terdapat pertentangan atau ketidak-sesuaian antara ketentuan dalam Perjanjian dan Tata  Tertib  yang  dikeluarkan  oleh COURTS dan/atau  Pengelola  Gedung, maka yang berlaku adalah ketentuan dalam Perjanjian ini.”
PT Courts Retail Indonesia juga mewajibkan Penyewa untuk memiliki perlindungan asuransi seluruh barang dagangan dengan biaya yang menjadi tanggung jawab Penyewa, Hal ini diatur dalam Pasal 8 ayat (1) berbunyi: “Penyewa  wajib  untuk  mengasuransikan  semua  peralatan  dan  barang - barang  milik  Penyewa  yang  berada  di  dalam  Area  Sewa  terhadap  atas kehilangan  dan/atau  kerusakan  yang  disebabkan  oleh  antara  lain  bahaya
kebakaran,  kehilangan,  banjir,  gempa,  huru  hara,  kerusakan  pencurian  dan sebab  lainnya  yang  disebabkan  oleh  siapapun  juga,  atas  biaya  Penyewa, termasuk  keberlakuan Public  Risk  and  Product  Liability  Insurance dengan jumlah yang dianggap perlu dan layak oleh Penyewa. Apabila Penyewa tidak memiliki  perlindungan  asuransi  sendiri, COURTS akan  mengikutsertakan Penyewa  dalam  asuransi  yang  dimiliki  oleh COURTS ,  dengan  biaya  yang menjadi tanggung jawab Penyewa.”
Apabila  tetap  tidak  menggunakan  perlindungan  asuransi  tersebut maka Penyewa dengan ini membebaskan COURTS dari segala tuntutan.  Hal ini diatur dalam Pasal 8 ayat (2) berbunyi:
“Apabila  tidak  ada  perlindungan  asuransi  tersebut,  maka  Penyewa  dengan ini membebaskan COURTS dan/atau Pengelola Gedung dari semua tuntutan dan  permintaan  apapun  yang  diakibatkan  oleh  kecelakaan,  kerusakan, kematian  atau  cedera  yang  timbul  di  dalam  Area  Sewa  atau  sehubungan dengan  kegiatan  usaha  Penyewa.  Perlindungan  asuransi  tersebut  wajib mencakup  perlindungan  selama  masa  renovasi  Area  Sewa/fitting  out, kecuali  kejadian-kejadian  yang  disebabkan  karena  kelalaian  COURTS dan/atau Pengelola Gedung.”
Dari hal-hal mengenai hak dan kewajiban yang menyewakan maupun pihak  penyewa  yang  telah  penulis  uraikan  dapat  kita  lihat  bahwa  hak  dan kewajiban  kedudukan  pihak  yang  menyewakan  dan  kedudukan  pihak penyewa  ditemukan  ketidakseimbangan  dalam  hal  pengakhiran  perjanjian secara sukarela yang dilaksanakan oleh pihak yang menyewakan. Di sisi lain hak dan kewajiban para pihak adalah setara antara lain yaitu :
1) Adanya  kepastian  jaminan  bahwa  pengembalian  uang  jaminan  oleh pihak  yang  menyewakan  kepada  pihak  penyewa  apabila  masa  sewa berakhir  dan  akan  diperhitungkan  dengan  biaya  utilitas  yang merupakan  kewajiban  pihak  penyewa  (listrik,  air,  tlepon,  kerusakan pada  objek  sewa  dan  juga  biaya  tidak  terduga  yang  merupakan kewajiban pihak penyewa.)
2) Adanya  jaminan  dari  pihak  yang  menyewakan  dalam  hal  terjadi force majeur , pihak yang menyewakan bertanggung jawab memperbaiki area sewa  dan  pihak  yang  menyewakan  setuju  memperpanjang  masa  sewa tanpa pembayaran tambahan.
3) Adanya  pernyataan  dan  jaminan  dari  pihak  yang  menyewakan  untuk kepentingan penyewa dalam jangka waktu 60 bulan.
4) Adanya  kepastian  perpajakan  diantara  lain  yaitu  pajak  pertambahan nilai  (PPN),  faktur  pajak  penghasilan  serta  pajak  daerah  yang dibayarkan pada Pemerintah Republik Indonesia.
5) Adanya jaminan perlindungan asuransi yang diikutsertakan oleh pihak yang  menyewakan  untuk  gedung  maupun  barang-barang  milik penyewa.
6) Adanya kepastian bahwa pihak yang menyewakan ditunjuk atas diskresi tunggal  sebagai  pengeloga  gedung Courts  Megastore BSD.  Sebagai pengelola berkewajiban dan bertanggungjawab untuk memelihara/merawat  dan/atau  memperbaiki  Gedung.  Dapat  diartikan bahwa  gedung  tersebut  tidak  terikat  suatu  piutang,  tidak  dalam sengketa dan tidak dikenakan suatu sitaan dari pihak manapun.
2. Faktor-faktor  yang  menyebabkan  pemutusan  perjanjian  sewa  menyewa secara  sepihak  oleh  pihak  yang  menyewakan  dalam  perjanjian  sewa menyewa shop unit mall.
Perjanjian  sewa  menyewa  yang  dilaksanakan  oleh  PT Courts  Retail Indonesia  dengan  obyek  gedung  mall Courts  Megastore BSD  tersebut memunculkan hak dan kewajiban bagi para pihak yaitu pihak yang menyewakan dan  pihak  penyewa.  Perjanjian  yang  mereka  buat  memenuhi  asas  kebebasan berkontrak ( Contracts Vrijheid, partij autonomie, freedom of contract ) yaitu orang bebas untuk membuat perjanjian apapun bentuknya, dan bagaimanapun isinya 9 . Selain  itu,  pada  akhir-akhir  ini  asas  kebebasan  berkontrak  dibatasi  oleh  asas aeqitas prestationis ajaran justum pretium ; ajaran justum contrapassum yang pada intinya  adalah  bahwa  orang  yang  membuat  perjanjian  wajib  memperhatikan keseimbangan  yang  berlaku  antara  para  pihak,  keseimbangan  prestasi  ini ditunjukkan  untuk  pembatasan,  baik  terhadap  kebebasan  berkontrak  maupun kekuatan mengikat dari perjanjian. 10
Salah  satu  pelaku  bisnis  didalam  Gedung Courts  Megastore BSD  tersebut adalah  Bapak  Candra  yang  selanjutnya  disebut  Penyewa,  kedua  belah  pihak mempunyai  kata  sepakat  ( ex  nudo  consensu )  dalam  perjanjiannya  yang ditandatangani  dalam  sebuah  Perjanjian  Sewa  Menyewa  ( Shop  Unit :  GF-05) nomor  :  035/CRI-Legal/IV/2017  pada  tanggal  26  April  2017  dengan  periode sewa 5 tahun. Obyek sewa merupakan sebuah Gedung Mall Courts Megastore BSD yang  beralamat  pada  jalan  Bumi  Serpong  Damai  (BSD)  Raya  Utama,  Blok  G nomor  :  03,  Tangerang  Selatan,  Banten.  Lokasi  yang  strategis  dipinggir  jalan besar  dan  tempat  tinggal  Penyewa  berada  dekat  gedung  tersebut  serta  harga sewa  yang  terjangkau  membuat  Penyewa  membuka  usahanya  di  Gedung  Mall Courts Megastore tersebut.
Akan  tetapi  perjanjian  sewa  menyewa  tidak  berjalan  dengan  baik  yang disebabkan  karena  beberapa  faktor-faktor  yang  menyebabkan  pemutusan perjanjian sewa menyewa secara sepihak oleh pihak yang menyewakan. Faktor- faktor  tersebut  merupakan  faktor  pemicu  penutupan  secara  permanen  pada Gedung Courts Megastore BSD oleh PT Courts Retail Indonesia, yaitu :
a. Pengunduran  diri  Bapak  Joseph  Andrew  Greenway  dalam  jabatannya sebagai  Direktur  Utama  PT Courts  Retail Indonesia  sehingga  terjadi kekosongan  pemimpin  dan  penanggungjawab.  Keputusan  ini  disebabkan karena  pembengkakan  biaya  operasional  tiap  tahunnya  yang  harus  dipikul
9 Edy Lisdiyono, 2013, Kapita Selekta Hukum Perdata, Semarang: Penerbit Pustaka Magister, hlm. 14.
10 Ibid , hlm. 15.
oleh  PT Courts  Retail Indonesia  cabang  Bumi  Serpong  Damai  (BSD).  Nasib perjanjian sewa menyewa harus diakhiri secara sepontan terhadap seluruh penyewa  di  Gedung  Mall Courts  Megastore BSD,  dikarenakan  gedung tersebut menjadi terbengkalai yang harus ditutup permanen oleh PT Courts Retail Indonesia.
b. Sepi  pengunjung  pada  Gedung  Mall Courts  Megastore BSD  menyebabkan menurunnya atau berkurangnya transaksi jual beli produk-produk milik PT Courts  Retail Indonesia.  Hal  ini  menyebabkan  pendapatan  atau  pemasukan tiap bulan Gedung Courts Megastore BSD sudah tidak profitable dengan biaya operasional yang tidak sama tiap bulannya sehingga memunculkan kerugian yang sangat besar, sehingga PT Courts Retail Indonesia cabang Bumi Serpong Damai  dalam  posisi  kesulitan  keuangan.  Posisi  ini    berdampak  penutupan gedung  mall  tersebut  yang  pada  gilirannya  merugikan  para  pelaku  bisnis yang  melakukan  perjanjian  sewa  menyewa  terhadap  PT Courts  Retail Indonesia.
c. Krisis  ekonomi  global  menyebabkan  daya  beli  masyarakat  sangat  rendah serta  masyarakat  sekitar  tidak  tertarik  dengan  produk-produk  yang ditawarkan  oleh  PT Courts  Retail Indonesia  karena  hanya  menyediakan furnitur yang  merupakan  kebutuhan  sekunder  manusia.  Kebutuhan sekunder  hanya  sebagai  pelengkap  kebutuhan  manusia  sehari-hari  yang pembeliannya  bisa  ditunda-tunda  oleh  calon  pembeli,  serta  pembeli  hanya menunggu pesta diskon yang diadakan oleh suatu perusahaan.
d. Persaingan  bisnis retail yang  semakin  menjamur  tiap  tahunnya,  produk- produk  dalam  negri  yang  semakin  disupport  oleh  pemerintah  membuat harga  pasar  kalah  bersaing  di  Indonesia.  Pemasaran  atau  marketing  PT Courts  Retail Indonesia  tidak  menjalankan  bisnis  berbasis  online  untuk memperluas jaringan pasar dan hanya mengandalkan para customer datang ke  mall Courts  Megastore BSD  tersebut.  Bisnis  online  yang  sudah berkembang,  menyebabkan  orang  melakukan  pembelian  hanya  diam dirumah  saja.  Jadi  strategi  pemasaran  atau  marketing  harus  melakukan business  plan karena  sangat  mempegaruhi  penjualan omzet produk-produk milik PT Courts Retail Indonesia.
e. Inisiatif  pelaku  bisnis  lain  dalam  Gedung  Mall Courts  Megastore BSD  yang terikat  perjanjian  sewa  menyewa  banyak  melakukan  penutupan  usahanya karena  hanya  mengikuti  kondisi  arus  lingkungan  sekitar  yang  kurang kondusif  untuk  berbisnis.  Penutupan  ini  tidak  mempengaruhi  PT Courts Retail Indonesia karena tanpa mereka perusahaan sudah berjalan mandiri.
f. Konsep  perjanjian  kerjasama “Build -to- Suit” antara  PT Courts  Retail Indonesia dengan  Sinarmas.  Konsep ini  merupakan  sebuah  konsep  dimana pemilik  tanah  ikut  membiayai  dan  membangun  gedung  sesuai  kebutuhan kliennya. Dalam hal ini Sinarmas adalah pemilik tanah yang ikut membiayai pembangunan  gedung  mall  tersebut  yang  dikelola  oleh  PT Courts  Retail Indonesia, sehingga perjanjian kerjasama inipun terus berlanjut hingga batas waktu yang sudah ditentukan oleh mereka.
3. Apakah  penyelesaian  kasus  sewa  menyewa shop  unit mall  sesuai  dengan putusan Mahkamah Agung Nomor 135 K/Pdt/2017
Penyelesaian kasus sewa menyewa shop unit mall merupakan pembatalan perjanjian  dilakukan  PT Courts  Retail Indonesia  secara  sepihak  karena  tidak dipenuhinya  syarat  subyektif,  yaitu  tidak  adanya  kata  sepakat.  Pembatalan perjanjian  dapat  dimintakan  oleh  pihak  penyewa  yang  dirugikan  kepada pengadilan  untuk  memberikan  perlindungan  hukum,  akan  tetapi  dalam  kasus perjanjian sewa menyewa ini tidak karena ada beberapa faktor penyebab:
a. Perjanjian  Sewa  Menyewa  ( Shop  Unit :  GF-05)  nomor  :  035/CRI- Legal/IV/2017  merupakan  perjanjian  baku  memakai  kluasula  eksonerasi yang dibuat dibawah tangan yang memberatkan Penyewa untuk memahami isi setiap pasal tersebut;
b. Pasal 11 ayat (3) yang memberi peluang kesempatan pada PT Courts Retail Indonesia  untuk  menyelesaikan  dan  megakhiri  sewa  lebih  awal  secara sukarela  karena  suatu  sebab  (tidak  termasuk  pengakhiran  dikarenakan suatu  peristiwa  kepailitan  atau  peristiwa  cidera  janji  yang  dilakukan penyewa)
c. Pasal 11 ayat (4) yang menyatakan bahwa para pihak sepakat untuk melepas ketentuan  Pasal  1266  dan  1267  Kitab  Undang-Undang  Hukum  Perdata sepanjang  diperlukannya  putusan  pengadilan  untuk  mengakhiri  Perjanjian ini.
d. PT  Courts  Retail  Indonesia  mengeluarkan  pengumuman  berbentuk  surat nomor  004/CRI-CEO/I/2019  tentang  Pengakhiran  Operasional  di  Gedung Courts Megastore Bumi Serpong Damai pada tanggal 30 Januari 2019.
e. Itikad  baik  (te  goeder  trouw)  dari  PT  Courts  Retail  Indonesia  untuk memberikan  peluang  menjalin  hubungan  kerjasama  kembali  di  Gedung Courts Megastore Kota Harapan Indah, Bekasi.
Akan  tetapi  apapun  alasannya  perjanjian  sewa  menyewa  yang  dibatalkan secara  sepihak  oleh    PT Courts  Retail Indonesia  dapat  digugat  ke  pengadilan karena hukum akan menyediakan sarana  untuk pihak yang dirugikan agar bisa melakukan gugatan kepada yang bersangkutan melalui pengadilan 11 , bedasarkan kasus  yang  sama  dalam  putusan  Mahkamah  Agung  Nomor  135  K/Pdt/2017. Penyewa  tetap  dilindungi  akibat  adanya  pemutusan  perjanjian  secara  sepihak, dimana pihak penyewa tidak boleh dirugikan akibat dari perjanjian yang bersifat timbal  balik  tersebut.  Putusan  Mahkamah  Agung  Nomor  135  K/Pdt/2017  ini merupakan  putusan  pembanding  dalam  penelitian  agar  dapat  mengetahui perlindungan hukum yang seharusnya didapat, karena putusan ini mendapatkan kedudukan  yang  sama  di  depan  Hukum  ( Equality  Before  The  Law ).    Dimana hakim  tetap  melindungi  Penyewa  dari  pemutusan  perjanjian  secara  sepihak dengan  menyatakan  pihak  yang  menyewakan  telah  melakukan  ingkar janji/wanprestasi,  sehingga  kerugian  imateriil  dan  materiil  Penyewa  dapat dimintakan terhadap hakim.
11 I.G. Rai Widjaya, 2007, Merancang Suatu Kontrak ( contract drafting teori dan praktik), Jakarta:
Kesaint Blanc, hlm. 55.

## E. PENUTUP

## 1. Kesimpulan
Berdasarkan  uraian  yang  telah  dipaparkan  pada  hasil  penelitian  dan pembahasan, maka penulis dapat membuat kesimpulan sebagai berikut:
a. Perjanjian  Sewa  Menyewa  ( Shop  Unit  : GF-05)  nomor  :  035/CRI- Legal/IV/2017 mengatur tentang hak dan kewajiban antara kedudukan pihak  yang  menyewakan  dan  kedudukan  pihak  penyewa,  ditemukan ketidakseimbangan  dalam  hal  pengakhiran  perjanjian  secara  sukarela oleh pihak yang menyewakan yang tidak diatur sebagaimana mestinya dalam undang-undang. Di sisi lain hak dan kewajiban para pihak adalah setara antara lain yaitu :
1) Adanya kepastian jaminan bahwa pengembalian uang jaminan oleh pihak yang menyewakan kepada pihak penyewa apabila masa sewa berakhir  dan  akan  diperhitungkan  dengan  biaya  utilitas  yang merupakan  kewajiban  pihak  penyewa  (listrik,  air,  tlepon, kerusakan  pada  objek  sewa  dan  juga  biaya  tidak  terduga  yang merupakan kewajiban pihak penyewa).
2) Adanya  jaminan  dari  pihak  yang  menyewakan  dalam  hal  terjadi force  majeur ,  pihak  yang  menyewakan  bertanggung  jawab memperbaiki  area  sewa  dan  pihak  yang  menyewakan  setuju memperpanjang masa sewa tanpa pembayaran tambahan.
3) Adanya  pernyataan  dan  jaminan  dari  pihak  yang  menyewakan untuk kepentingan penyewa dalam jangka waktu 60 bulan.
4) Adanya  kepastian  perpajakan  diantara  lain  yaitu  pajak pertambahan  nilai  (PPN),  faktur  pajak  penghasilan  serta  pajak daerah yang dibayarkan pada Pemerintah Republik Indonesia.
5) Adanya  jaminan  perlindungan  asuransi  yang  diikutsertakan  oleh pihak  yang  menyewakan  untuk  gedung  maupun  barang-barang milik penyewa.
6) Adanya  kepastian  bahwa  pihak  yang  menyewakan  ditunjuk  atas diskresi  tunggal  sebagai  pengeloga  gedung Courts  Megastore BSD. Sebagai  pengelola  berkewajiban  dan  bertanggungjawab  untuk memelihara/merawat  dan/atau  memperbaiki  Gedung.  Dapat diartikan bahwa gedung tersebut tidak terikat suatu piutang, tidak dalam  sengketa  dan  tidak  dikenakan  suatu  sitaan  dari  pihak manapun.
b. Bisnis retail yang dilakukan oleh PT Courts Retail Indonesia mempunyai konsep  kerjasama “Build -to- Suit” terhadap  Sinarmas.  Faktor  paling utama  penyebab  pemutusan  perjanjian  sewa  menyewa  secara  sepihak oleh PT Courts Retail Indonesia sebagai pihak yang menyewakan adalah tingginya  biaya  operasional  Gedung  Mall Courts  Megatsore BSD  yang harus ditanggung PT Courts Retail Indonesia karena kesulitan keuangan. Hal  ini  membuat  PT Courts  Retail Indonesia  telah  menyelesaikan kerjasama terhadap Sinarmas dengan cara menutup permanen Gedung
Mall Courts  Megastore BSD,  sehingga  menyebabkan  gedung  tersebut menjadi terbengkalai dan otomatis memutuskan semua perjanjian sewa menyewa  terhadap  Penyewa.  Selanjutnya  disebabkan  oleh  sepinya pengunjung di dalam Gedung Mall Courts Megastore BSD menyebabkan menurunnya atau berkurangnya transaksi jual beli produk-produk milik PT Courts  Retail Indonesia  sehingga  sudah  tidak profitable antara pendapatan dan pengeluaran tiap bulannya. Hal ini dipicu oleh daya beli masyarakat  rendah  dan  masyarakat  sekitar  tidak  tertarik  dengan produk yang ditawarkan oleh PT Courts Retail Indonesia karena hanya menjual furnitur yang merupakan kebutuhan sekunder manusia.
c. Kesesuaian  perjanjian  sewa  menyewa shop  unit mall  PT Courts  Retail Indonesia dengan pihak ketiga dalam Putusan Mahkamah Agung Nomor 135  K/Pdt/2017  adalah  perlindungan  kepada  pihak  penyewa  dengan memberikan  putusan  ingkar  janji/wanprestasi  kepada  pihak  yang menyewakan karena memutus perjanjiannya dalam masa periode sewa. Meskipun  perjanjian  sewa  menyewa  adalah  perjanjian  baku menggunakan  klausul  eksonerasi,  para  pihak  tetap  harus  tunduk  pada peraturan yang berlaku karena pemutusan secara sepihak dilarang oleh undang-undang.

## 2. Saran
Saran yang diberikan Penulis adalah sebagai berikut:
a. Sebaiknya sebelum menandatangani suatu perjanjian maka para pihak harus  membaca  dan  memahami  serta  memperhatikan  ketentuan  yang ada di dalam perjanjian tersebut agar tidak ada hak dan kewajiban yang dilanggar.  Pemutusan  perjanjian  oleh  salah  satu  pihak  harus  mengacu pada  klausul  perjanjiannya  sehingga  tidak  ada  pihak  yang  dirugikan terutama pihak Penyewa.
b. Sebaiknya  perjanjian  sewa  menyewa  antara  para  pihak  dibuat  oleh Notaris  sehingga  menjadi  akta  otentik.  Dengan  demikian  pembuktian perjanjian  yang  telah  para  pihak  buat  dapat  dijadikan  alat  bukti sempurna di Pengadilan.
c. Sebaiknya  apabila  terjadi  suatu  sengketa  seperti  perselisihan, pertentangan  atau  masalah  yang  timbul  sebagai  akibat  dari  perjanjian maka  para  pihak  harus  menyelesaikan  sengketanya  melalui musyawarah untuk mufakat atau melalui wadah penyelesaian sengketa konsumen yaitu melalui Badan Perlindungan Konsumen Nasional.

## DAFTAR PUSTAKA
Buku : Irianto,  Sigit,  2009, Hukum  Perdata ,  Semarang:  Fakultas  Hukum  Universitas  17  Agustus 1945 (UNTAG) Semarang.
Irianto,  Sigit,  dkk,  2013, Hukum  Kontrak ,  Semarang:  Badan  Penerbit  Fakultas  Hukum UNTAG Semarang.
Lisdiyono,  Edy,  2013, Kapita  Selekta  Hukum  Perdata ,  Semarang:  Penerbit  Pustaka Magister.
Muhammad, Abdulkadir , 2010, Hukum Perdata Indonesia , Bandung: Citra Aditya Bakti.
Widjaya,  I.G.  Rai,  2007, Merancang  Suatu  Kontrak  (contract  drafting  teori  dan  praktik), Jakarta: Kesaint Blanc.

## Undang-undang :
Undang-Undang Negara Republik Indonesia Tahun 1945.
RI, Kitab Undang-Undang Hukum Perdata.
Undang-Undang  Republik  Indonesia  Nomor  8  Tahun  1999  tentang  Perlindungan Konsumen.
Peraturan  Pemerintah  Republik  Indonesia  Nomor  44  Tahun  1994  Tentang  Penghunian Rumah Oleh Bukan Pemilik.

## Jurnal Ilmiah :
Rondonuwu,  Rio  Ch,  “Hak  dan  Kewajiban  Para Pihak  Dalam  Perjanjian  Sewa  Menyewa Menurut  Pasal  1548  KUHPerdata”, Lex  Crimen, Vol.  VII/No.  6  /Ags  /  2018 , Online, Internet, 22 Februari 2022, WWW: https://ejournal.unsrat.ac.id/index.php/lexcrimen/article/view/20740