## Jurnal Rectum
Volume: 6, Number: 2, (2024), Mei: 266 - 275 DOI : http://dx.doi.org/10.46930/jurnalrectum.v6i2.4139

## TINJAUAN  YURIDIS  JUAL  BELI  TANAH  DENGAN  BUKTI KWITANSI  (STUDI  KASUS PUTUSAN  NOMOR 412/Pdt. G/2021/PN  Mks)
Irfan 1) ,  Emir  Syarif  Fatahillah  Pakpahan 2)
Fakultas Hukum Universitas Prima Indonesia, Medan, Indonesia 1,2) Corresponding Author: irfan.i32880320@gmail.com 1)
History: Received : 25 Januari 2024 Revised  : 10 Maret 2024
Accepted : 30 Mei 2024
Published: 31 Mei 2024
Publisher: Fakultas Hukum Universitas Darma Agung Licensed: This work is licensed under Attribution-NonCommercial-ShareAlikeCCBY-NC-SA

## Abstrak
Penelitian ini menginvestigasi validitas hukum kwitansi sebagai bukti pembayaran yang sah dalam transaksi jual beli hak atas tanah yang belum bersertifikat, tanpa melalui proses akta PPAT. Peneliti berharap agar setiap individu yang terlibat dalam peraliha n hak, seperti jual beli tanah, mematuhi ketentuan yang ditetapkan oleh Hukum Tanah Indonesia. Kehadiran akta otentik merupakan salah satu persyaratan penting dalam proses jual beli tanah sesuai dengan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, guna menciptakan kepastian  hukum  dan  mencegah  timbulnya  sengketa  properti  di  masa  mendatang.  Metode penelitian ini mengadopsi pendekatan yuridis normatif. Hasil penelitian menegaskan bahwa putusan  Hakim  dalam  Putusan  Nomor  412/Pdt.  G/2021/PN  Mks  sudah  tepat,  di  mana kwitansi  sebagai  bukti  transaksi  jual beli memenuhi prinsip terang tunai karena didukung oleh  saksi-saksi  yang  relevan.  Oleh  karena  itu, transaksi jual beli hak atas tanah tersebut tetap sah.

## Kata Kunci:  Alat Bukti, Kwitansi,  Transaksi Jual Beli Tanah

## Abstract
This  research  investigates  the  legal  validity  of  receipts  as  valid  proof  of  payment  in  buying  and selling  transactions  for  uncertified  land  rights,  without  going  through  the  PPAT  deed  process. Researchers  hope  that  every  individual  involved  in  the  transfer  of  rights,  such  as  buying  and selling  land,  complies  with  the  provisions  stipulated  by  the  Indonesian  Land  Law.  The  presence of  an  authentic  deed  is  one  of  the  important  requirements  in  the  land  buying and selling process in  accordance  with  Government  Regulation  Number  24  of  1997  concerning  Land  Registration,  in order  to  create  legal  certainty  and  prevent  property  disputes  from  arising  in  the  future.  This research  method  adopts  a  normative  juridical  approach.  The  research  results  confirm  that  the Judge's  decision  in  Decision  Number  412/Pdt.  G/2021/PN  Mks  is  correct,  where  the  receipt  as proof  of  the  sale  and  purchase transaction fulfills the clear cash principle because it is supported by relevant  witnesses.  Therefore, the sale and purchase  transaction  of land rights  remains  valid.
Keywords:  Evidence,  Receipts,  Land Sale  and Purchase Transactions

## PENDAHULUAN
Tanah  merupakan  salah  satu  kebutuhan  pokok  manusia  yang  memiliki peran  penting  dalam mencapai  kesejahteraan,  kemakmuran,  dan  kehidupan manusia  itu  sendiri  (Hafidah,  Zulaeha,  and  Ariyani  2017).  Dalam  hukum
tanah,  istilah  "tanah"  memiliki  makna  yuridis  yang  telah  ditetapkan  secara resmi  oleh  Undang-Undang  Pokok  Agraria  (UUPA).  Pasal  dalam  Undang- Undang  Nomor 5  Tahun  1960  tentang  Peraturan  Dasar Pokok-Pokok  Agraria menyatakan bahwa "tanah yang dapat diberikan dan dimiliki oleh orang-orang adalah  permukaan  bumi,  di  mana  berbagai  hak  atas  tanah  ditentukan berdasarkan hak menguasai yang berasal dari negara." Oleh karena itu, dalam konteks yuridis, tanah merujuk pada permukaan bumi. Definisi lain mengenai tanah  secara  yuridis  dijelaskan  dalam  Pasal  1  ayat  (4)  UUPA,  yang menyatakan  bahwa  "dalam  pengertian  bumi,  selain  permukaan  bumi,  juga termasuk tubuh bumi di bawahnya serta yang terletak di bawah air."
Pengaturan  tentang  penguasaan  atas  tanah  di  Indonesia  dijelaskan  dalam Pasal  33  ayat  (3),  yang  menyatakan  bahwa  "Bumi,  Air,  dan  kekayaan  alam yang  terkandung  di dalamnya dikuasai oleh negara dan dipergunakan untuk sebesar-besarnya  kemakmuran rakyat." Hal ini tidak mengindikasikan bahwa rakyat tidak memiliki hak atas tanah baik secara individu maupun ke lompok. Namun,  negara  bertanggung  jawab  atas  pengelolaan  dan  pengaturan  tanah secara nasional di Indonesia. Pemerintah telah mengeluarkan peraturan yang secara  khusus  mengatur  tentang  pertanahan  dengan  menerbitkan  Undang- Undang  Nomor 5  Tahun  1960  tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, yang lebih dikenal dengan nama Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA). UUPA diterbitkan  pada  tanggal  24  September  1960  dengan  tujuan  memberikan jaminan  dan  perlindungan  atas  hak-hak warga negara terkait tanah. Dengan disahkannya UUPA, berakhirlah masa dualisme hukum mengenai pertanahan yang  bersifat  feudal  dan  kolonial,  di  mana  terdapat  perbedaan  dalam pengaturan tanah berdasarkan hak adat dan hak barat.
Pemindahan  kepemilikan  atas  tanah  dapat terjadi karena dua faktor, yaitu perbuatan  hukum  dan  peristiwa  hukum.  Dalam konteks  perbuatan  hukum, kepemilikan  atas  tanah  akan  berpindah  tangan  ketika  ada  intervensi  atau tindakan  dari  pihak-pihak  terkait.  Jual  beli,  pertukaran,  pemberian  hadiah, penyertaan  ke  dalam  perusahaan,  dan  pembagian  hak  bersama  merupakan contoh  tindakan  hukum  yang  mengakibatkan  peralihan  kepemilikan  atas tanah. Sedangkan, peralihan kepemilikan atas tanah karena peristiwa hukum merujuk  pada  situasi  di  mana  hak  atas  tanah  berpindah  karena  kematian seseorang.
Transaksi  jual  beli  merupakan  metode  yang  lazim  digunakan  oleh masyarakat  Indonesia  dalam  melakukan  peralihan  hak  atas  tanah.  Konsep jual  beli  tanah  yang  umumnya  berlaku  diatur  dalam  hukum  perdata (Privaatrecht).  Menurut  Pasal  1457  KUH  Perdata,  jual  beli  adalah  suatu perjanjian  di  mana  satu  pihak  menyanggupi  untuk  menyerahkan  suatu kebendaan,  sementara  pihak  lainnya  menyanggupi  untuk  membayar  harga yang  telah  disepakati.  Dengan  demikian,  transaksi  jual  beli  melibatkan  dua subjek  hukum,  yakni  penjual  dan  pembeli.  Penjual  bertindak  sebagai  pihak yang  menyerahkan  barang,  sedangkan  pembeli  merupakan  pihak  yang membayar  dan  menerima  barang  dari  penjual.  Sesuai  dengan  prinsip  saling memenuhi,  penjual  menerima  uang  dan  pembeli  menerima  barang  sesuai
dengan kesepakatan yang telah dibuat. Karena itu, setiap pihak, baik penjual maupun pembeli, memiliki tanggung jawab dan hak yang harus dipenuhi.
UUPA  mulai  berlaku  pada  tanggal  24  September  1960.  Dengan diberlakukannya  UUPA,  praktik  jual  beli  tanah  tidak  lagi  dilakukan  di hadapan  Kepala  Adat  atau  Kepala  Desa  secara  langsung,  tetapi  harus dilakukan di hadapan pejabat yang berwenang, yaitu seorang Pejabat Pembuat Akta  Tanah  (PPAT)  atau  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  Sementara  (PPAT Sementara) jika di suatu daerah Kecamatan belum ada PPAT yang ditetapkan.
Menurut  Peraturan  Pemerintah  Nomor  24  Tahun  1997,  eksistensi  atau keberadaan  PPAT  dapat  dilihat  dalam  Pasal  5,  Pasal  6,  dan  Pasal  7.  Pasal  5 menegaskan  bahwa  pendaftaran  tanah  diselenggarakan  oleh  Badan Pertanahan  Nasional.  Pasal  6  ayat  (1)  menjelaskan  bahwa  dalam  rangka penyelenggaraan  pendaftaran  tanah,  tugas  pelaksanaannya  dilakukan  oleh Kepala  Kantor  Pertanahan,  kecuali  untuk  kegiatan  tertentu yang diatur oleh Peraturan  Pemerintah  atau  perundang-undangan  yang  bersangkutan  yang ditugaskan  kepada  pejabat  lain.  Pasal  7  ayat  (2)  menyatakan  bahwa  untuk desa-desa  yang  berada  di  wilayah  terpencil,  Menteri  dapat  menunjuk  PPAT Sementara.
Dalam masyarakat,  terutama  di  pedesaan,  modal  kepercayaan  memainkan peran  penting  dalam proses  jual  beli  tanah,  di  mana  akta  jual beli tidak lagi menjadi  hal  yang  esensial.  Transaksi  jual  beli  hak  atas  tanah  dapat  terjadi hanya  berdasarkan  kepercayaan  dan  kesepakatan  para  pihak.  Salah  satu bukti  terjadinya  peralihan  hak  milik  atas  tanah  adalah kwitansi pembayaran yang  ditandatangani  oleh  kedua  belah pihak di hadapan saksi. Penelitian ini bertujuan  untuk  mengkaji  kekuatan  hukum  kwitansi  sebagai  bukti pembayaran yang sah dalam proses jual beli hak atas tanah yang bersertifikat.

## M ETODE PENELITIAN
A. Jenis dan Sifat Penelitian
Penelitian yang dilakukan termasuk dalam jenis penelitian hukum normatif, yang  merupakan  upaya  ilmiah  untuk  menemukan  berdasarkan  logika keilmuan  hukum  dari  sisi  normatifnya  (Purwati  2020).  Pendekatan  ini dibangun  atas  dasar  objek  hukum  itu  sendiri,  yang  meliputi  keputusan pengadilan  dan  literatur-literatur  yang  relevan  dengan  topik  yang  dibahas. Metode  penelitiannya  merupakan  analisis  yuridis  terhadap  norma-norma hukum  yang  terkait  dengan  topik  tertentu,  terutama  dalam  konteks penyelesaian perkara perdata.

## B. Sumber Bahan Baku
Bahan  yang  digunakan  dalam  penelitian  ini  mencakup  bahan  hukum primer  dan  sekunder.  Bahan  hukum  primer  adalah  bahan  hukum  yang bersifat  mengikat,  seperti  peraturan  perundang-undangan  yang  berlaku  dan peraturan yang terkait dengan isu yang dibahas.

## C. Teknik Pengumpulan Data
Teknik  pengumpulan  data  dalam  penelitian  ini  melibatkan  studi kepustakaan  (library  research)  dan  penelitian  lapangan  langsung.  Prosedur pengumpulan  data  ini  mencakup  pengkajian  bahan  pustaka  yang  telah didokumentasikan  sebelumnya,  sehingga  tidak  perlu  mengumpulkan  data langsung dari masyarakat.
Penelitian  langsung  dengan  studi lapangan dalam penelitian ini dilakukan untuk  melengkapi  apa  yang  tidak  ditemukan  dalam  studi  kepustakaan, sehingga tetap menjadi bahan hukum primer.

## D. Analisis Data
Analisis  hukum  dalam konteks  dogmatika  hukum adalah  sebuah  aktivitas intelektual yang bertujuan untuk menguraikan norma-norma hukum agar isi dari suatu kaidah hukum dapat dipahami. Alat bantu (sarana berpikir ilmiah) yang  digunakan  untuk  menganalisis  norma-norma hukum adalah logika dan bahasa.  Oleh  karena  itu,  dalam  dogmatika  hukum  tidak  umum  digunakan istilah  analisis  kualitatif  atau  analisis  kuantitatif.  Jadi,  tujuan  melakukan analisis  hukum  adalah  untuk  mengungkapkan  isi  norma  hukum  sehingga dapat diketahui.
a) Kaidah-kaidah hukum yang berisikan suruhan (gebod),
b) Kaidah-kaidah hukum yang berisikan larangan (verbod) atau,
c) Kaidah-kaidah hukum yang berisikan kebolehan (mogen)

## HASIL DAN PEMBAHASAN

## A. Konsepsi  Kepastian  Hukum  Atas  Kedudukan  Kwitansi  Sebagai  Alat Bukti Jual Beli Tanah
Menurut  Hukum  Perdata,  jual  beli  merupakan  salah  satu  jenis perjanjian/perikatan  yang  terdapat  dalam  Buku  III  KUH  Perdata  tentang Perikatan.  Pasal  1457  menyatakan  bahwa  "Jual  Beli  adalah  suatu persetujuan,  dengan  mana  pihak  yang  satu  mengikatkan  dirinya  untuk menyerahkan  suatu  kebendaan  dan  pihak  lain  membayar  harga  yang  telah dijanjikan."  Hak  milik  yang  berpindah  kepada  pihak  lain  dijelaskan  dalam Pasal  20  ayat  (2)  UUPA,  di  mana  "beralih"  terjadi  bukan  karena  perbuatan hukum  (tidak  disengaja)  seperti  dalam  kasus  pewarisan,  sedangkan "dialihkan"  menunjukkan  adanya  kesengajaan  melalui  suatu  perbuatan hukum terhadap  hak  milik  tersebut,  seperti jual beli, tukar menukar, hibah, atau  inbreng  kepada  pihak  lain.  Salah  satu  bentuk  peralihan hak ini adalah jual beli tanah.
Objek  dalam  transaksi  ini  adalah  tanah,  di  mana  penjual  berjanji  untuk menyerahkan  hak  milik  atas tanah tersebut kepada pembeli, yang kemudian membayar harga  yang  telah  disepakati  sebelumnya.  Menurut  Kitab  Undang- Undang  Hukum  Perdata,  salah  satu  sifat  penting  dari  jual  beli  adalah  sifat "obligatoir."  Ini  berarti  bahwa  perjanjian  jual  beli  tidak  serta  merta memindahkan hak milik; ia hanya menciptakan hak dan kewajiban bagi kedua belah pihak. Pembeli memperoleh hak untuk menuntut penyerahan hak milik atas barang yang dijual. Sifat ini jelas terlihat dalam Pasal 1459 KUH Perdata, yang  menyatakan  bahwa  hak  milik  atas  barang  yang  dijual  tidak  berpindah
kepada  pembeli  sampai  penyerahannya  dilakukan  sesuai  ketentuan  yang berlaku,  seperti  adanya  akta  otentik  (sertifikat)  yang  telah  dibalik  nama  di Kantor  Badan  Pertanahan  atas  nama  pembeli.  Sertifikat  yang  telah  dibalik nama inilah yang menjadi bukti bahwa tanah tersebut telah dialihkan kepada pihak lain sesuai dengan peraturan yang berlaku.
Berdasarkan  penjelasan  tersebut,  jual  beli tanah menurut Hukum Perdata terdiri dari dua bagian: perjanjian jual beli dan penyerahan hak, yang masing - masing  berdiri  sendiri.  Oleh  karena  itu,  meskipun  perjanjian  jual  beli  telah diselesaikan dengan akta notaris, jika penyerahan hak belum dilakukan, maka status  kepemilikan  tanah  masih  tetap  milik  penjual.  Hal  ini berbeda dengan jual  beli  menurut  hukum tanah  nasional yang bersumber pada hukum adat, di  mana  jual  beli  tidak  hanya  merupakan  perjanjian  obligator  yang mewajibkan  seseorang  untuk  menyerahkan  atau  membayar  sesuatu.  Dalam hukum adat, jual beli tanah adalah perbuatan hukum pemindahan hak yang harus memenuhi tiga sifat, yaitu:
a) Harus  bersifat  tunai,  artinya  harga  yang  telah  disepakati  dibayarkan sepenuhnya pada saat transaksi jual beli berlangsung.
b) Harus  bersifat  terang,  artinya  pemindahan  hak  tersebut  dilakukan  di hadapan  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  yang  berwenang  atas  objek transaksi hukum.
c) Bersifat  riil  atau  nyata,  artinya  dengan  ditandatanganinya  akta pemindahan  hak  tersebut,  akta  tersebut  menunjukkan  secara  jelas  dan berfungsi  sebagai  bukti  bahwa  perbuatan  hukum  tersebut  telah dilakukan.
Jual beli tanah harus memiliki kepastian hukum yang final saat dilakukan di  hadapan  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  (PPAT)  dan  memenuhi  semua persyaratan  formal  dan  substansial.  Persyaratan  formal  melibatkan kelengkapan dokumen-dokumen yang menjadi bukti kepemilikan atas tanah, sedangkan persyaratan substansial berhubungan dengan pembayaran penuh dari harga yang disepakati untuk transaksi tersebut oleh pembeli.
Tanah  yang  diperjualbelikan  adalah  aset  tetap,  sehingga  transaksi  jual belinya  tidak  dapat  dilakukan  hanya  dengan  kuitansi.  Hal  ini  karena penggunaan  kuitansi  saja  berisiko  menimbulkan  sengketa  di  masa mendatang.  Kuitansi  hanya  berfungsi  sebagai  bukti  pembayaran antara para pihak  dan  merupakan  surat  di  bawah  tangan  yang  dibuat  serta ditandatangani  oleh  para  pihak  sendiri,  bukan  di  depan  pejabat  yang berwenang.
Beberapa  faktor  yang  menyebabkan  transaksi  pembelian  tanah  sering dilakukan tanpa melibatkan PPAT antara lain:
a) Kurangnya  pemahaman  atau  bahkan  ketidaktahuan  dari  para  pelaku transaksi,  baik  penjual  maupun  pembeli  tanah,  mengenai  ketentuan hukum yang berlaku;
b) Rasa  saling  percaya  antara  penjual  dan  pembeli  yang  mengakibatkan mereka  tidak  memenuhi  hak  dan  kewajiban  masing-masing  sebagai penjual dan pembeli tanah;
c) Tanah yang menjadi objek jual beli belum dikonvensi;
d) Belum  memiliki  dana  untuk  proses  peralihan  hak  atau  bahkan  untuk membayar Pajak  Penghasilan  (PPh)  serta  Bea  Perolehan Hak atas  Tanah dan Bangunan (BPHTB);
e) Jenis tanah yang dibeli masih merupakan tanah pertanian (sawah/tegal), dan  karena  yang  dibeli  hanya  sebagian,  maka  status  tanah  tersebut harus diubah terlebih dahulu menjadi tanah perumahan/pekarangan;
f) Tanah  yang  dibeli  masih  berupa  tanah  pertanian,  sementara  pembeli tinggal  di  luar  kecamatan,  kabupaten,  atau  provinsi  tempat  tanah tersebut berada. Oleh karena itu, proses perpindahan penduduk pembeli perlu  dilakukan  agar  tidak  melanggar  ketentuan  mengenai  absente. Dalam  situasi  seperti  ini,  seringkali  diajukan  permohonan  untuk mengubah jenis tanah menjadi tanah perumahan terlebih dahulu.
g) Untuk  memudahkan  proses  peralihan  hak  karena  pemilik  tanah  telah meninggal  dunia,  sementara  jumlah  ahli  waris  cukup  banyak.  Sebagian besar  dari  mereka  sudah  lanjut  usia  dan  tinggal  jauh  dari  lokasi  tanah yang dijual.
Berdasarkan konsep alat bukti, kuitansi termasuk dalam kategori alat bukti tulisan  sesuai  dengan  Pasal  164  HIR/284  R.Bg  dan  Pasal 1866 KUHPerdata, yang  merupakan  surat  di  bawah  tangan  yang  dibuat  khusus  untuk  suatu pernyataan.  Surat  di  bawah  tangan  ini  memiliki  kekuatan  pembuktian  jika tidak  ada  penyangkalan  dari  salah  satu  pihak.  Sebaiknya,  dalam  jual  beli tanah,  selain  menggunakan  kuitansi,  para  pihak  juga  membuat  perjanjian tertulis.  Kedudukan hukum jual beli tanah akan lebih kuat jika dilakukan di hadapan PPAT, sehingga tindakan hukum tersebut menghasilkan akta otentik yang  merupakan  bukti  yang  mengikat  dan  akan  dianggap  benar  serta dipercaya oleh hakim jika terjadi sengketa di kemudian hari.
B. Akibat  Hukum  Kwitansi  Jual  Beli  Tanah  Dalam  Konsepsi  Kepastian Hukum
Pada studi kasus Nomor 412/Pdt.G/2021/PN.Mks, penggugat menginginkan  pengesahan  jual  beli  tanah  dan  bangunan  rumah  semi permanen yang dilakukan pada tahun 1998 di Kelurahan Sinrijala, Kecamatan Panakukang,  Kota  Makassar,  Provinsi  Sulawesi  Selatan.  Penggugat  juga meminta  panitera  untuk  mengirimkan  salinan  putusan  kepada  kantor pertanahan  Kota  Makassar  agar  Ibu  Nurlina,  sebagai  penggugat/pemilik tanah,  dapat  meregistrasikan  tanah  miliknya  sesuai  dengan  syarat  hukum yang berlaku. Suatu perjanjian jual beli dapat terlaksana dengan baik apabila para  pihak  menjalankan  hak  dan  kewajiban  sesuai  dengan  apa  yang  telah diperjanjikan.  Namun,  terkadang  salah  satu  pihak  dalam  perjanjian  tidak memenuhi  kewajibannya,  sehingga  merugikan  pihak  lainnya.  Dalam situasi seperti  ini,  pihak  yang  tidak  memenuhi  kewajiban  dianggap  melakukan wanprestasi.
Ibu  Nurlina,  sebagai  penggugat,  mengajukan  gugatan  terhadap  Bapak Darman Bin Machmud karena penjualan sebuah tanah pada tahun 1998 yang masih  menjadi  milik  Tergugat  1.  Perkara  ini  terdaftar  dalam  Nomor 412/Pdt.G/2021/PN.Mks.  Gugatan  didasarkan  pada  transaksi  jual  beli  yang
dilakukan  oleh  penggugat,  yang  didukung  oleh  sebuah kwitansi penerimaan uang  dari  saudari  Nurlina  (penggugat)  kepada  saudara  Darman  Machmud (tergugat), yang disaksikan oleh isterinya, Nurmiah Binti Launty, dengan nilai Rp 30.000.000,- pada tanggal 14 September 1998. Pada persidangan, Tergugat 1  tidak  hadir atau  mengirim perwakilan.  Penggugat  telah  mengajukan  bukti berupa fotokopi asli Sertifikat Hak Milik (SHM) Nomor: 20556, yang mencakup tanah  seluas  216  M2  di  Kelurahan  Sinjala,  dan  Surat  Ukur  Nomor:  2980 tahun  1987,  yang  disebut  sebagai  bukti  P-1.  Bukti  lain  adalah  fotokopi  asli kwitansi  tanda  penerimaan  uang  dari  Nurlina  kepada  Bapak  Darman Machmud, dengan persetujuan dan tanda tangan dari Nurmiah Binti Launty, yang disebut sebagai bukti P-2.
Berdasarkan putusan hakim dalam perkara dengan Nomor 412/Pdt.G/2021/PN.Mks,  tuntutan  penggugat  telah  dikabulkan  secara keseluruhan  dengan  verstek.  Putusan  ini  diberlakukan  terhadap  pihak tergugat  karena  tidak  pernah  hadir  dalam  persidangan  meskipun  telah dipanggil  secara  sah,  yang  disebut  sebagai  verstek.  Ketidakhadiran  dan ketiadaan  perwakilan  dari  pihak  tergugat  tanpa  alasan  yang  sah  sesuai dengan pasal 125 ayat (1) dan pasal 126. Keputusan hakim mengenai putusan verstek dianggap benar, karena pihak tergugat tidak hadir dalam persidangan meskipun  telah  dipanggil  secara  sah  dan  patut,  sebagaimana  disebutkan dalam  catatan  panggilan  untuk  sidang  pada  tanggal  3  Desember  2021,  13 Desember  2021,  11  Januari  2022,  9  Februari  2022,  18  Maret  2022,  dan  29 Maret 2022.
Undang-undang  Pokok  Agraria  membentuk  sistem  hukum  tanah  yang merujuk pada hukum adat, meskipun tidak secara spesifik mengatur tentang transaksi jual beli. Hal ini mengartikan bahwa jual beli tanah menurut hukum tanah  nasional  dapat  diinterpretasikan  berdasarkan  prinsip-prinsip  hukum adat.  Sifat-sifat  hukum  adat,  menurut  F.D.  Hollemann,  mencakup  unsur magis  religius,  komunal,  konkret,  dan tunai. Dalam pandangan hukum adat, jual beli tanah adalah pemindahan hak yang harus memenuhi tiga sifat ini:
a) Sifat  tunai  menyatakan  bahwa  penyerahan  hak  dan  pembayaran harganya terjadi secara bersamaan.
b) Sifat  riil adalah pelaksanaan transaksi melalui pembuatan akta jual beli, bukan hanya dengan perjanjian lisan, sesuai dengan Putusan MA Nomor 271/K/Sip/1956 dan Nomor 840/K/SIP/1971.
c) Sifat  terang  adalah  pelaksanaan  transaksi  di  hadapan  pihak  yang berwenang,  seperti  yang  terjadi  dalam  hukum  adat  dengan  disaksikan oleh Kepala Desa.
Transaksi  jual  beli  tanah  yang  tidak  melibatkan  PPAT  tetap  dianggap  sah karena  UUPA  mengacu  pada  hukum  adat.  Dalam  hukum  adat,  sistem  yang diterapkan  adalah  sistem  konkret  atau  riil.  Meskipun  begitu,  untuk memastikan  kepastian  hukum  dalam  peralihan  tanah,  secara  hukum tanah yang  telah  dibeli  belum memiliki  bukti  peralihan  hak  yang sah karena tidak dibuat  di  hadapan  PPAT,  meskipun  tanah  tersebut  telah  diserahkan  kepada pembeli.
Pemindahan  hak  dimulai  dari  transaksi  jual  beli  yang  melibatkan  proses pemindahan  hak  milik  dengan  uang  sebagai  ukurannya.  Namun,  di  tengah- tengah  kehidupan  sehari-hari, masih banyak terjadi transaksi jual beli tanah antara  penjual  dan  pembeli  dilakukan  secara  informal,  tanpa  melibatkan pejabat  pembuat  akta  tanah.  Umumnya,  transaksi  semacam  ini didokumentasikan  dengan  menggunakan  kwitansi  sebagai  bukti  terjadinya jual beli.
Berdasarkan penjelasan
sebelumnya dalam perkara 412/Pdt.G/2021/PN.Mks,  Hakim  menyimpulkan  bahwa  transaksi  jual  beli tanah  perkarangan  yang  dilakukan  pada  tahun  1998  sah.  Keputusan  ini didasarkan  pada  fakta  bahwa  transaksi  jual  beli  yang  dilakukan  secara informal  diperbolehkan  jika  memenuhi  persyaratan  yang  diatur dalam Pasal 1320  KUHPerdata,  serta  memenuhi  persyaratan  material  yang bersifat tunai, terang, dan riil. Penggugat dapat membuktikan klaimnya dengan mengajukan bukti  berupa  fotokopi  asli  Sertifikat  Hak  Milik  (SHM)  Nomor:  20556,  luas tanah  216  M2,  Surat  Ukur  Nomor:  2980  tahun  1987,  yang  juga  telah memenuhi syarat tunai, terang, dan riil, yang didukung oleh kwitansi tanggal 14  September  1998  yang  juga  disaksikan  oleh  istri  Tergugat,  Nurmiah  Binti Launty.
Hakim  juga  mempertimbangkan  bahwa  dalam  persidangan,  Penggugat memanggil  beberapa  saksi.  Para  saksi  tersebut,  antara  lain  Arisal Jamaludin yang  menyatakan  bahwa  Penggugat  telah  membeli  rumah  semi  permanen pada  tahun  1998  dan  sering  datang  ke  rumah  tersebut  setiap  kali  ke Makassar,  serta  Hamsina  yang  mengetahui  bahwa  Penggugat  telah  membeli tanah dan rumah semi permanen.
Akta  di  bawah  tangan  adalah  dokumen  yang dibuat oleh para pihak tanpa kehadiran  pejabat  yang  berwenang,  seperti  PPAT.  Kekuatan mengikat antara penjual  dan  pembeli  dalam akta  di  bawah  tangan sama dengan akta otentik. Ini berarti bahwa perbuatan hukum tersebut sah, asalkan tidak bertentangan dengan  undang-undang  dan  didasarkan  pada  kesepakatan,  sesuai  dengan Pasal  1338  KUHPerdata.  Namun,  kwitansi  tidak  memiliki  kekuatan  hukum tanpa adanya akta PPAT. Oleh karena itu, penggugat meminta kepada Panitera Pengadilan  Negeri  Makassar  untuk  mengirimkan  salinan  putusan  kepada Kantor  Pertanahan  Kota  Makassar  agar  dapat  dicatatkan  dalam  daftar registrasi yang sesuai.
Pasal  1320  KUHPerdata  menyatakan  bahwa  kesalahan,  kelalaian,  dan kesengajaan  dalam  suatu  perjanjian  dapat  mengakibatkan  kerugian  dan sanksi,  termasuk  pembayaran  ganti  rugi,  pembatalan  perjanjian,  peralihan risiko, dan biaya perkara jika perkara tersebut sudah diajukan ke pengadilan. Setelah  mempertimbangkan  hal  ini,  pada  tanggal  09  Juni  2022,  hakim membuat keputusan bahwa:
a) Mengumumkan  bahwa  Tergugat,  yang  secara  sah  telah  dipanggil  untuk hadir dalam persidangan, tidak menghadiri persidangan.
b) Mengabulkan gugatan pengugat untuk seluruhnya dengan Verstek;
c) Mengonfirmasi  keabsahan  transaksi  jual  beli  tanah  perkarangan  yang terjadi  pada  tahun  1998.  Menetapkan  bahwa  Tergugat  dihukum untuk membayar biaya perkara sejumlah Rp. 2.270.000,00.

## SIM PULAN
Keputusan pengadilan disetujui berdasarkan verstek karena Tergugat tidak hadir  dalam  persidangan  tanpa  memberikan  alasan  yang  sah.  Putusan Pengadilan  Negeri  Makassar Nomor 412/Pdt.G/2021/PN.Mks  menerima  dan menyetujui  semua  tuntutan  Penggugat  dengan  pertimbangan  bukti  tertulis berupa  kwitansi dan kesaksian saksi yang diajukan oleh Penggugat. Kwitansi dianggap sebagai bukti tertulis atau akta di bawah tangan.

## DAFTAR PUSTAKA
Afrianedy,  R,  2017,  Kepastian  Hukum  Bagi  Tanah  Adat  Setelah  Adanya Undang-  undang  Nomor 5  Tahun  1960  Tentang  Peraturan Dasar Pokok- Pokok Agraria, Bandung.
Arivan  Amir,  “Pengalihan  Hak  Penguasaan  Tanah  Menurut  UUPA  Dalam Rangka  Pendaftaran  Tanah  PErtama  Kali”,Repertorium:  Jurnal  Ilmiah Hukum Kenotariatan, Fakultas Hukum Universitas Sriwijaya, Vol. 8, No 1 Mei 2019, h. 53,
Bhim  Prakoso,  2014,  Materi  Kuliah  Hukum  Kepemilikan  Tanah,  Fakultas Hukum Universitas Jember, Jember, h.1
Boedi  Harsono,  2002.  Hukum  Agraria  Indonesia,  Himpunan  Peraturan- Peraturan Hukum Tanah, Djambatan, Jakarta, h. 317.
Boedi  Harsono,  Hukum  Agraria  Indonesia  Sejarah  Pembentukan  Undang- Undang Pokok Agraria, Isi Dan Pelaksanaannya, Alumni, Bandung, 2004. h. 18
Boedi Harsono, op.cit., h. 1.
Desi,  S.P.R  &  Fajri,  M,M,P,  2022,  Akibat  Hukum  Terjadinya  Wanprestasi Dalam  Perjanjian  Jual  Beli  (Studi  Kasus  Putusan  Mahkamah  Agung Nomor 560/Pdt.G/2020/PN SBY). Jurnal Unpak.ac.id, Vol. 08. No. 04. H 110-111
F.  E.  Yunita,  “Pelepasan  Hak  Atas  Tanah Adat Menjadi Hak Milik Perorangan Pada Suku Moi Di Kabupaten Sorong Provinsi Papua Barat,” vol. 7, no. 2, pp. 44–68, 2018.
Hafidah, Noor, Mulyani Zulaeha, and Lies Ariyani. 2017. “Dampak Alih Fungsi Lahan  Pertanian  Terhadap  Perlindungan  Hak  Masyarakat  Atas  Pangan Studi Di Kabupaten Banjar.” Badamai Law Journal 2(1): 173–86.
Ibrahim,  Johhny,  Teori  dan  Metodologi  penelitian  hukm Normatif,  Surabaya:
Bayumedia publishing, 2005.
Irza  Legista,  2021.  Kedudukan  Kwitansi  Sebagai  Alat  Bukti  Dalam Jual  Beli Tanah  Di  Pengadilan  Negeri  Rangat  Kelas  II,  JOM  Fakultas  Hukum Volume VIII  No. 2, h 9
J.  Andy  Hartanto,  Problematika  Hukum Jual Beli Tanah Belum Bersertifikat, CetakanPertama, Laksbang Mediatama, Yogyakarta, 2009, h. 46
K. Wantjik Saleh, 1982, Hak Anda Atas Tanah, Jakarta: Ghalia Indonesia, hal. 7 Legista, Irza., 2021, Kedudukan Kwitansi Sebagai Alat Bukti Dalam Jual Beli  Tanah  DiPengadilan  Negeri  Rengat  Kelas  II,  Pekanbaru,  JOM Fakultas Hukum, VIII,  Hal 3.
M.  Ariesnita,  “Akta  Pelepasan  Hak  Milik  Yang  Dibuat  Di  Hadapan  Notaris Dalam  Kaitannya  Dengan  Pemberian  Hak  Guna  Bangunan  Bagi  Badan Hukum Perseroan Terbatas Tesis,” 2018, [Online].
Available: http://103.195.142.59/uploaded_files/temporary/DigitalCollection/MjM5 MDdlNGUwOGM4YzA1NDhhYzI2MzA5NDgxNzEwMGIzMzAyYzE0 ZA==.pdf.
Prancisca  Romana  Dwi  Hastuti,  2015,  “Keabsahan  Juali Beli Hak Atas Tanah Dibawah Tangan DiDesa Patihan Kecamatan Sidoharjo Kabupaten Sragen (Tinjauan  Beberapa  Kasus  Terkait  di  Pengadilan  Negeri  di  Surakarta)”, Jurnal Repertorium ISSN:2355-2646, Vol. II, No. 2., h 120. Purwati, Ani. 2020. “Metode Penelitian Hukum Teori & Praktek.”
R.  Subekti  &  R.  Tjitrosudibio,  2014,  Kitab  Undang-Undang  Hukum Perdata,
Jakarta: Pradnya Paramita, hal. 366.
R.Subekti,1995  Aneka  Perjanjian,  PT.  Citra  Aditya  Bakti,  Bandung,  H.80. Suryohadibroto  Imam  Prayoga,  Djoko  Prakoso.  (2010).  Surat  Berharga Alat Pembayaran dalam Masyarakat Moderen. Jakarta: PT Bina Aksara Taufik,H  &  Yulia,  T.,  T,  2022,  Tinjauan Yuridis Tanah dengan Alas Hak Surat Camat Melalui Notaris, Jurnal AFoSJ-LAS, Vol. 2 No. 2 hal 403.