HUKMY : Jurnal Hukum Volume 2, No. 2, Oktober 2022 ISSN  : 2807-6656, E- ISSN : 2807-6508

## ANALISIS HAK GUNA BANGUNAN YANG TIDAK BISA DIPERPANJANG KARENA PERUBAHAN RENCANA TATA RUANG WILAYAH
Nur Chamid 1 , Nynda Fatmawati 2
1,2 Universitas Narotam, Jl. Arief Rahman Hakim 51 Surabaya
Email: 1 nurchamid020191@gmail.com

## Abstraks
Hak Guna Bangunan menurut Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 Pasal 35 ayat 1  tentang  Peraturan  Dasar  Pokok-Pokok  Agraria  (UUPA)  adalah  hak  untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri, dengan jangka waktu paling lama 30 tahun. Dengan adanya jangka waktu yang  telah  ditentukan  oleh  UUPA,  maka  pemegang  hak  diwajibkan  untuk memperpanjang  jangka  waktu  yang  sudah  ditentukan  sebelum  masa  berlakunya berakhir. Dalam memperpanjang Hak Guna Bangunan tersebut perlu diperhatikan pula Rencana Tata Ruang Wilayah yang telah ditetapkan oleh Pemerintah Daerah dimana  Hak  Guna  Bangunan  tersebut  berada.  Akan  menjadi  permasalahan tersendiri apabila Rencana Tata Ruang dan Wilayah di daerah tersebut mengalami perubahan  seiring  dengan  kebijakan  yang  telah  ditetapkan  oleh  Pemerintah Daerah,  sehingga  mengakibatkan  Hak  Guna  Bangunan  tidak  bisa  diperpanjang jangka  waktunya  atau  bisa  diperpanjang  jangka  waktunya  dengan  syarat pemegang  Hak  Guna  Bangunan  tersebut  menyesuaikan  obyek  bangunan  dengan mengikuti Tata Ruang dan Wilayah yang telah ditetapkan oleh Pemerintah Daerah. Tujuan  penulisan  ini  adalah  untuk  mendiskripsikan  status  dan  tindakan administratif  pemerintah  daerah  terhadap  Hak  Guna  Bangunan  yang  tidak  bisa diperpanjang  karena  perubahan  Rencana  Tata  Ruang  dan  Wilayah.  Metode  yang digunakan dalam penelitian ini adalah penelitian hukum yuridis-empiris. Sumber data terdiri dari bahan hukum primer dan sekunder. Kesimpulan dalam penelitian ini  bertujuan  untuk  menjawab  permasalahan  yang  muncul  yaitu  status  dan tindakan  administratif  pemerintah  daerah  terhadap  Hak  Guna  Bangunan  yang tidak bisa diperpanjang karena perubahan Rencana Tata Ruang dan Wilayah.

## Kata  Kunci:  Hak  Guna  Bangunan,  Pemerintah  Daerah,  Rencana  Tata  Ruang  dan
Wilayah.

## Abstract
Building  Use  Rights  according  to  Law  Number  5  of  1960  Article  35  paragraph  1 concerning  the  Basic  Regulation  of  Agrarian  Principles  (UUPA)  is  the  right  to  erect and own buildings on land that is not  his own, with a maximum  period of 30  years. With the period determined by the UUPA, the rights holder is required to extend the
period  that  has  been  determined  before  the  validity  period  ends.  In  extending  the Building Use Rights, it is also necessary to pay attention to the Regional Spatial Plan that has been determined by the Regional Government where the Building Use Rights are  located.  It  will  be  a  problem  if  the  Spatial  and  Regional  Planning  in  the  area undergoes  changes  in  line  with  the  policies  that  have  been  set  by  the  Regional Government, resulting in the Building Use Rights cannot be extended for a period of time or can be extended the period of time provided that the holder of the Building Use Rights adjusts the building object by following the Spatial and Regional Planning that has  been  determined  by  The  Local  Government.  The  purpose  of  this  paper  is  to describe the status and administrative actions of local governments against Building Use Rights that have not been able to be extended due to changes in the Spatial and Regional Planning. The method used in this study is juridical-empirical legal research. The data source consists of primary and secondary legal materials. The conclusions in this study aim to answer the problems that arise, namely the status and administrative actions of local governments against Building Use Rights that cannot be extended due to changes in spatial and regional plans.
Keywords : Building Use Rights, Local Government, Spatial and Regional Planning.

## PENDAHULUAN

## A. Latar Belakang
Hak Guna Bangunan merupakan suatu hak dan kewenangan yang diberikan oleh pemerintah  atau  negara  kepada  perorangan  atau  badan  hukum  untuk  menggunakan dan  memanfaatkan  lahan  dengan  sebaik-baiknya  yang  mana  lahan  tersebut  bukan miliknya. Menurut ketentuan di dalam pasal 35 ayat (1) Undang-Undang (UU) Nomor 5 Tahun  1960  tentang  Peraturan  Dasar  Pokok-Pokok  Agraria  (UUPA)  Hak  Guna Bangunan  adalah  hak  untuk  mendirikan  dan  mempunyai  bangunan-bangunan  atas tanah  yang  bukan  miliknya  sendiri,  dengan  jangka  waktu  paling  lama  30  tahun. Selanjutnya  di  dalam  ketentuan  ayat  2  pasal  tersebut  dinyatakan  bahwa  atas permintaan  pemegang  hak  dan  dengan  mengingat  kondisi  bangunan-bangunannya maka Hak Guna Bangunan dapat diperpanjang jangka waktunya paling lama 20 tahun.
Sedangkan  menurut  ketentuan  Peraturan  Pemerintah  Republik  Indonesia Nomor 18 Tahun 2021 pasal 41 ayat 1 dan 2 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah yaitu :
1. Permohonan  perpanjangan  jangka  waktu  hak  guna  bangunan  dapat  diajukan setelah  tanahnya  sudah  digunakan  dan  dimanfaatkan  sesuai  dengan  tujuan
ISSN  : 2807-6656, E- ISSN : 2807-6508
pemberian  haknya  atau  paling  lambat  sebelum  berakhirnya  jangka  waktu  hak guna bangunan.
2. Permohonan pembaruan hak guna bangunan diajukan paling lama 2 (dua) tahun setelah berakhirnya jangka waktu hak guna bangunan.
Karena  sifatnya  Hak  Guna  Bangunan  memiliki  jangka  waktu  tertentu,  maka menyebabkan  pemegang  Hak  Guna  Bangunan  tersebut  memiliki  kewajiban  untuk melakukan  perpanjangan  Hak  Guna  Bangunan  yang  akan  berakhir  jangka  waktunya sebelum berakhirnya jangka waktu Hak Guna Bangunan tersebut.
Sehingga  menurut  ketentuan  tersebut,  untuk  melakukan  perpanjangan  jangka waktu  Hak  Guna  Bangunan  harus  sudah  dilakukan  paling  lambat  sebelum  Hak  Guna Bangunan berakhir jangka waktunya, sedangkan untuk permohonan pembaharuan Hak Guna  Bangunan  tersebut  bisa  diajukan  paling  lama  2  (dua)  tahun  setelah  Hak  Guna Bangunan berakhirnya jangka waktunya.
Untuk  melakukan  perpanjangan  Hak  Guna  Bangunan  tersebut,  perlu diperhatikan  pula  rencana  tata  ruang  dan  wilayah  sebagaimana  disebutkan  dalam Peraturan Pemerintah Republik  Indonesia Nomor 18 Tahun 2021 pasal 37 ayat  4 (d) tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satua Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah yaitu tanahnya masih sesuai dengan rencana tata ruang.
Hal  ini  menyebabkan  jika  Hak  Guna  Bangunan  sudah  tidak  sesuai  dengan rencana  tata  ruang  dan  wilayah,  maka  obyek  yang  berada  diatas  hak  guna  bangunan tersebut  harus  dirubah  peruntukannya  sesuai  dengan  tata  ruang  yang  diatur  dalam perda masing-masing daerah kabupaten/kota dimana obyek  tersebut berada. Padahal sesuai dengan kenyataan nya obyek tersebut sudah berdiri bertahun-tahun dan pemilik obyek  memiliki  iktikad  baik  untuk  memperpanjang  Hak  Guna  Bangunan  atas  tanah tersebut.
Dalam  mengembangkan  dan  memajukan  daerahnya  masing-masing,  tidak menutup kemungkinan setiap pergantian kepala daerah yang baru akan megubah perda tentang  rencana  tata  ruang  wilayah,  sehingga  Hak  Guna  Bangunan  yang  akan diperpanjang tidak sesuai dengan peruntukan sebelumnya yang mengakibatkan pemilik obyek  merasa  dirugikan  dengan  perda  tentang  rencana  tata  ruang  wilayah  yang  baru tersebut.  Sehingga  zona  peruntukan  yang  sebelumnya  berubah  menjadi  zona
peruntukan  yang  baru  dan  menyebabkan  alas  hak  atas  berupa  Hak  Guna  Bangunan obyek tersebut tidak bisa diperpanjang.

## B. Perumusan Masalah
Dari uraian latar belakang tersebut di atas, penulis merumusakan perpasalahan sebagai berikut :
1. Bagaimana  status  Hak  Guna  Bangunan  yang  tidak  bisa  diperpanjang    karena perubahan rencana tata ruang dan wilayah?
2. Apa  tindakan  administratif  pemerintah  daerah  terhadap  obyek  yang  berdiri diatas  tanah  Hak  Guna  Bangunan  yang  telah  berakhir  jangka  waktunya  yang tidak bisa diperpanjang?

## C. Metode Penelitian
Dalam  rangka  mencari  jawaban  atas  permasalahan  di  atas,  peneliti menggunakan  metode  pendekatan  yuridis  empiris.  Pendekatan  yuridis  dipergunakan untuk  mengetahui  status  Hak  Guna  Bangunan  yang  tidak  bisa  diperpanjang    karena perubahan rencana tata ruang dan wilayah, sedangkan pendekatan empiris digunakan untuk  mengetahui  tindakan  administratif  pemerintah  daerah  terhadap  obyek  yang berdiri  diatas  tanah  Hak  Gunan  Bangunan  yang  telah  berakhir  jangka  waktunya  yang tidak bisa diperpanjang.
Adapun  pertimbangan  untuk  menggunakan  pendekatan  yuridis  empiris  dalam penelitian    ini,  karen  memang  sering  kali  penelitian  hukum  empiris  tidak  dapat dilakukan tersendiri (anshich) terlepas dari penelitian hukum normatif tujuan lainnya, agar  diperoleh  hasil  yang  memadai,  baik  dari  segi  praktik  maupun  kandungan ilmiahnya. 1
Sedangakan  pendekatan  penelitian  yang  digunkan  penulis  untuk  menjawab permasalahan di atas adalah pendekatan Peraturan Perundang Undangan, pendekatan konsep  dan  pendekatan  kasus.  Pendekatan  Perundang  Undangan  (statute  approach) adalah pendekatan  yang dilakukan dengan cara menelaah semua peraturan Perundang Undangan  baik  undang-undang  maupun  aturan  lainnya  yang  berkaitan  dengan  isu hukum  yang  sedang  di  pecahkan  atau  ditangani. 2 Sedangkan  Pendekatan  Konseptual (Conceptual  Approach)  dilakukan  dengan  tidak  beranjak  dari  peraturan  hukum  yang
1 Bambang Waluyo, Penelitian Hukum Dalam Praktek, (Jakarta: Sinar Grafika, 1991), hlm. 16.
2 Peter Mahmud Marzuki, Penelitian Hukum, (Jakarta: Kencana Prenada Media, 2005), hlm. 93.
ISSN  : 2807-6656, E- ISSN : 2807-6508
ada, dikarenakan belum adanya aturan yang mengatur topik permasalahan yang sedang dihadapi. 3
Secara  umum  jenis  data  yang  dipergunakan  penulis  dalam  suatu  penelitian hukum  ini  mengarah  pada  sumber  penelitian  data  sekunder  dan  data  primer,  agar diperoleh data yang akurat dan objektif maka dalam penelitian ini dilakukan dengan 2 (dua) cara pengumpulah data, yaitu data primer dan data sekunder.
a. Data  primer  dapat  diperoleh  dengan  cara  mengadakan  penelitian  di  lapangan melalui wawancara, yaitu bertanya langsung kepada informan yang meliputi :
1. Pegawai kantor pertanahan
2. Pegawai kantor perijinan (mewakili instansi pemda)
3. 1 (orang) PPAT di kabupaten/kota
b. Data  sekunder  yang  dapat  diperoleh  melalui  studi  kepustakaan,  yaitu mempelajari  peraturan  perundang-undangan  yang  berlaku  dengan  obyek  dan permasalahan yang diteliti dan karangan para ahli hukum. Meliputi :
1. Undang-Undang (UU) Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok- Pokok Agraria (UUPA)
2. Peraturan  Pemerintah  Republik  Indonesia  Nomor  18  Tahun  2021  tentang Hak  Pengelolaan,  Hak  Atas  Tanah,  Satua  Rumah  Susun,  dan  Pendaftaran Tanah yaitu tanahnya masih sesuai dengan rencana tata ruang.

## PEMBAHASAN
A. Status  Hak  Guna  Bangunan  yang  tidak  bisa  diperpanjang  karena  perubahan rencana tata ruang dan wilayah.
Hak  Atas  Tanah  adalah  hak  yang  memberi  wewenang  kepada  orang  yang mempunyai  hak  untuk  menggunakan  dan  mengambil  manfaat  dari  tanah  yang dimilikinya. 4 Salah  satu  hak  yang  diberikan  pemerintah  adalah  Hak  Guna  Bangunan
3 Dyah Octorina Susanti dan A’an Efendi, Penelitian Hukum, (Legal Research), (Jakarta: Sinar Grafika, 2014) hlm.115.
4 Andy Hartanto, Problematika Hukum Jual Beli Tanah Belum Bersertipikat, Laksbang Media Tama, Yogyakarta, 2009, h. 14
yang  memiliki  jangka  waktu  tertentu  sesuai  dengan  Undang-Undang  (UU)  Nomor  5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA).
Karena hak guna bangunan memiliki jangka waktu tertentu, sehingga pemegang hak  guna  bangunan  memiliki  kewajiban  untuk  sesegera  mungkin  melakukan permohonan  perpanjangan  Hak  guna  bangunan  tersebut  sebelum  jatuh  tempo berakhirnya hak guna bangunan.
Apabila  hak  bangunan  telah  jatuh  tempo,  maka  dengan  Peraturan  Pemerintah Republik  Indonesia  Nomor  18  Tahun  2021  pasal  41  ayat  1  tentang  Hak  Pengelolaan, Hak  Atas  Tanah,  Satuan  Rumah  Susun,  dan  Pendaftaran  Tanah  yaitu  Permohonan perpanjangan jangka waktu hak guna bangunan dapat diajukan setelah tanahnya sudah digunakan  dan  dimanfaatkan  sesuai  dengan  tujuan  pemberian  haknya  atau  paling lambat sebelum berakhirnya jangka waktu hak guna bangunan.
Sedangkan  jika  hak  guna  bangunan  sudah  jatuh  tempo,  maka  yang  perlu dilakukan  oleh  pemegang  hak  guna  bangunan  adalah  mengajukan  permohonan pembaharuan  hak  sesuai  dengan  pasal  selanjutnya  yaitu  pasal  41  ayat  2  yaitu Permohonan  pembaruan  hak  guna  bangunan  diajukan  paling  lama  2  (dua)  tahun setelah berakhirnya jangka waktu hak guna bangunan.
Sehingga, jika masa Hak Guna Bangunan berakhir dan tidak diperpanjang, maka status  tanah  tersebut  akan  kembali  menjadi  milik  negara.  Hal  ini  sesuai  dengan Peraturan  Pemerintah  Republik  Indonesia  Nomor  18  Tahun  2021  Pasal  37  ayat  (3) tentang  Hak  Pengelolaan,  Hak  Atas  Tanah,  Satuan  Rumah  Susun,  dan  Pendaftaran Tanah  yaitu  setelah  jangka  waktu  pemberian,  perpanjangan,  dan  pembaruan sebagaimana  dimaksud  pada  ayat  (1)  berkahir,  tanah  hak  guna  bangunan  kembali menjadi tanah yang dikuasai langusung oleh negara atau tanah Hak Pengelolaan.
Tanah  yang  dikuasai  langsung  oleh  negara  akan  dilakukan  penataan  kembali penggunaan,  pemanfaatan  dan  pemilikannya  agar  tanah  tersebut  bisa  digunakan sebaik-baiknnya  untuk  kesejahteraan  masyarakat,  hal  ini  sesuai  dengan  Undang- Undang  Nomor  2  Tahun  2012  Pasal  3  tentang  pengadaan  tanah  bagi  pembangunan untuk kepentingan umum yaitu Pengadaan Tanah untuk Kepentingan Umum bertujuan menyediakan tanah bagi pelaksanaan pembangunan guna meningkatkan kesejahteraan dan kemakmuran bangsa, negara, dan masyarakat dengan tetap menjamin kepentingan hukum Pihak yang Berhak.
ISSN  : 2807-6656, E- ISSN : 2807-6508
B. Tindakan  administratif  pemerintah  daerah  terhadap  obyek  yang  berdiri diatas  tanah  Hak  Guna  Bangunan  yang  telah  berakhir  jangka  waktunya  dan tidak bisa diperpanjang karena perubahan rencana tata ruang dan wilayah
Menurut Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 21 Tahun 2021 Pasal 9  ayat  1  tentang  Penyelenggaraan  Penataan  Ruang,  penyusunan  rencana  umum  tata ruang meliputi :
1. Penyusunan rencana tata ruang wilayah nasional.
2. Penyusunan rencana tata ruang wilayah provinsi.
3. Penyusunan rencana tata ruang wilayah kabupaten.
4. Penyusunan rencana tata ruang wilayah kota.
Selanjutnya  dalam  menyusun  dan  menetapkan  rencana  umum  tata  ruang tersebut  dilakukan  paling  lama  18  (delapan  belas)  bulan  terhitung  sejak  pelaksanaan penyusunan rencana umum tata ruang tersebut.
Sebagai  daerah  otonom  setiap  daerah  baik  ditingkat  provinsi,  kabupaten/kota, memiliki  wewenang  sendiri  untuk  menyusun  rencana  tata  ruang  wilayahnya  masing- masing, agar wilayahnya semakin maju dan berkembang.
Rencana  tata  ruang  dan  wilayah  dapat  dilakukan  sewaktu-waktu  oleh pemerintah daerah, sehingga dapat mengakibatkan perubahan rencana tata ruang dan wilayah  di  daerah  tersebut.  Oleh  karena  itu  Hak  Guna  bangunan  yang  sudah  sesuai dengan tata ruang dapat diperpanjang kembali sesuai dengan ketentuan yang berlaku, namun  apabila  rencana  tata  ruang  berubah  maka  akan  mengakibatkan  Hak  Guna Bangunan  tidak  bisa  diperpanjang  meskipun  pemilik  obyek  bangunan  tersebut memiliki  iktikad  baik  untuk  memperpanjang  alas  Hak  berupa  Hak  Guna  Bangunan tersebut.
Agar  tidak  muncul  permasalahan  hukum  mengenai  kepastian  bangunan  dan benda-benda yang ada di atas tanah Hak Guna Bangunan yang tidak diperpanjang atau diperbaharui,  maka  pemerintah  setidaknya  harus  memberikan  kepastian  hak  kepada warganya dan sekaligus menjamin perlindungan hukum atas hak hak nya tersebut. Jika pemerintah  tidak  memberikan  perpanjangan  Hak  Guna  Bangunan  tersebut  maka prinsip  dari  negara  hukum  yaitu  kepastian  hak  dan  perlindungan  hukum  telah diabaikan oleh negara.

## Analisis Hak Guna Bangunan Yang Tidak Bisa Diperpanjang Karena Perubahan Rencana Tata Ruang Wilayah
Jika  Hak  Guna  Bangunan  berkahir  dan  tidak  diperpanjang  atau  diperbaharui karena  kendala  rencana  tata  ruang  dan  wilayah,  maka  tanah  akan  kembali  dalam penguasaan negara serta segala bangunan dan tanaman yang ada di atas tanah tersebut sepenuhnya milik dari pemegang Hak Guna Bangunan awal.
Maka  pemerintah  harus  mencari  upaya  untuk  menyelesaikan  permasalahan kepemilikan bangunan  di atas  tanah Hak Guna Bangunan agar tidak muncul  sengketa terkait kepastian kepemilikan bangunan bekas pemegang hak guna bangunan tersebut.
Oleh  karena  itu  pemerintah  daerah  perlu  memperhatikan  hal  di  atas  agar pemilik  obyek  bangunan  yang  berdiri  diatas  Hak  Guna  bangunan  tidak  merasa dirugikan dengan adanya perubahan rencana tata ruang dengan cara memberikan ganti rugi terhadap obyek bangunan tersebut.
Pemberian  ganti  rugi  menurut  Undang  Undang  Nomor  2  Tahun  2012  Pasal  1 ayat 10  tentang pengadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum, Ganti Kerugian  adalah  penggantian  yang  layak  dan  adil  kepada  pihak  yang  berhak  dalam proses pengadaan tanah.
Selanjutnya  dalam  pasal  36  Undang  Undang  Nomor  2  Tahun  2012  pemberian ganti rugi dapat diberikan dalam bentuk :
a. Uang
b. Tanah pengganti
c. Permukiman kembali
d. Kepemilikan saham
e. Bentuk lain yang disetujui oleh kedua belah pihak.

## KESIMPULAN
Status  hak  guna  bangunan  yang  tidak  bisa  diperpanjang  karena  perubahan rencana  tata  ruang  dan  wilayah  maka  Hak  Guna  Bangunan  tersebut  akan  kembali menjadi  milik  negara  sehingga  Tanah  yang  dikuasai  langsung  oleh  negara  akan dilakukan  penataan  kembali  penggunaan,  pemanfaatan  dan  pemilikannya  agar  tanah tersebut bisa digunakan sebaik-baiknnya untuk kesejahteraan masyarakat.
Tindakan administratif negara melalui pemerintah daerah terhadap obyek yang berdiri  diatas  tanah  Hak  Guna  Bangunan  yang  telah  berakhir  jangka  waktunya  dan tidak  bisa  diperpanjang  karena  perubahan  rencana  tata  ruang  dan  wilayah  harus memberi ganti rugi terhadap obyek bangunan yang berada diatas Hak Guna Bangunan
ISSN  : 2807-6656, E- ISSN : 2807-6508
selama  pemohon  mempunyai  iktikad  baik  terhadap  pengelolaan  dan  permohonan perpanjangan Hak Guna Bangunan tersebut.

## DAFTAR PUSTAKA

## Buku
Undang-Undang  Nomor  5  Tahun  1960  tentang  Peraturan  Dasar  Pokok-Pokok  Agraria (UUPA).
Peraturan  Pemerintah  Republik  Indonesia  Nomor  18  Tahun  2021  tentang  Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah.
Undang  Nomor  2  Tahun  2012  tentang  Pengadaan  Tanah  Bagi  Pembangunan  Untuk Kepentingan Umum.
Peraturan  Pemerintah  Republik  Indonesia  Nomor  19  Tahun  2021  tentang Penyelenggaraan  Pengadaan  Tanah  Bagi  Pembangunan  Untuk  Kepentingan Umum.

## Peraturan  Pemerintah  Republik  Indonesia  Nomor  21  Tahun  2021  tentang Penyelenggaraan Penataan Ruang

## Karangan Esai dalam Buku Kumpulan Karangan
Bambang Waluyo, 1991, Penelitian Hukum Dalam Praktek, Sinar Grafika, Jakarta.
Peter Mahmud Marzuki, 2005, Penelitian Hukum, Kencana Prenada Media, Jakarta.
Dyah Octorina Susanti dan A’an Efendi, 2014, Penelitian Hukum, (Legal Research), Sinar Grafika, Jakarta.
Andy  Hartanto,  Problematika  Hukum  Jual  Beli  Tanah  Belum  Bersertipikat,  Laksbang Media Tama, Yogyakarta.