http://dx.doi.org/10.20527bpi.v3i2.68
Jaya, K.S (2020) Pengaruh Biaya Kontruksi Rumah Sederhana Murah Pada Industri Perumahan Terhadap Daya Beli Masyarakat Berpenghasilan Rendah Buletin Profesi Insinyur 3(2) 070-076

## Pengaruh Biaya Kontruksi
Rumah Sederhana Murah Pada Industri Perumahan

## Terhadap Daya Beli
Masyarakat Berpenghasilan Rendah
Dalam industri perumahan harga atau biaya kontruksi rumah sangat menentukan harga jual, karena hampir separuh komponen biaya perumahan disumbang oleh biaya  kontruksi  rumah.  Hal  ini  juga  berimbas  pada kemampuan  daya  beli  masyarakat  berpenghasilan rendah (MBR). Paper ini focus membahas sejauh mana pengaruh  biaya  kontruksi  rumah  sederhana  murah pada  Industri  perumahan  terhadap  daya  beli  MBR. Untuk  mengukur  pengaruh  tersebut,  digunakan analisis perbandingan  biaya rumah sederhana murah dengan data standar harga rumah murah menggunakan  ketentuan  yang  telah  diatur  oleh pemerintah. Empat sampel digunakan dalam menentukan  prosentase  biaya  kontruksi  rumah  serta melakukan simulasi biaya kontruksi rumah sederhana murah  tipe  36  berdasarkan  Analisa  harga  satuan pekerjaan  (AHSP)  tahun  2018.  Hasil  analisis  ini menunjukkan  bahwa  model  rumah,  pemilihan material,  dan  perubahan  jenis  pekerjaan  sangat menentukan  biaya  kontruksi  rumah,  sehingga mempengaruhi daya beli MBR.
Kata kunci : MBR, AHSP, rumah sederhana, daya beli
Diajukan: 31 Mei 2020 Direvisi: 28 Juli 2020 Diterima: 17 September 2020 Dipublikasikan online: 18 September 2020

## Karel Soekma Jaya
Pengembang Perumahan PT Cipta Griya Sarana Asri, Balikpapan
 karelsja@yahoo.co.id

## Pendahuluan
Dalam  industri  perumahan  faktor  daya  beli  atau affordability (keterjangkauan) masyarakat adalah faktor yang sangat menentukan. Suatu perumahan baru dapat dikatakan memiliki potensi penjualan yang baik adalah ketika  perumahan  tersebut  dijual  dengan  harga  yang terjangkau atau berada dikisaran daya beli masyarakat pada segmen yang dituju.
Sebagaimana perintah Undang-undang Dasar 1945, maka  negara  harus  hadir  dalam  melindungi  daya  beli masyarakat  berpenghasilan  rendah  (MBR)  (Triasari, 2019).  Untuk  itu  regulasi  tentang  perumahan  dan kawasan  permukiman  diatur  dalam  Undang-Undang Nomor  1  tahun  2011.  Yang  antara  lain  mengatur tentang  jenis  dan  bentuk  rumah  dan  perencanaan perumahan.  Bahkan  dalam  undang-undang  tersebut secara  eksplisit  menyebutkan,  bahwa  rumah  untuk MBR adalah rumah umum dengan luas lantai minimum 36  meter  persegi  dan  luas  tanah  minimum  72  meter persegi.
Seiring  dengan  hal  tersebut  di  atas,  maka pemerintah  membuat  skema  pembiayaan  perumahan yang  dikenal  dengan  nama  FLPP  (Fasilitas  Likuiditas Pembiayaan Perumahan). Skema ini mengatur tentang bantuan  stimulan  Kredit  modal  kerja,  bantuan Prasarana,  Sarana,  dan  Utilitas  (PSU)  dan  Kredit Pemilikan  Rumah  (KPR)  FLPP  (bersubsidi).  Semua  hal tersebut  dimaksudkan  untuk  melindungi  daya  beli
masyarakat  berpenghasilan  rendah  dan  mengurangi tingginya tingkat kebutuhan perumahan di Indonesia.
Pemerintah  telah  membuat  kebijakan  yang  lebih berpihak  kepada  kepada  MBR  dengan  mengatur  uang muka 1%, bebas biaya PPN, bebas premi asuransi, suku bunga  5%  dan  jangka  waktu  kredit  hingga  20  tahun. Melalui  kebijakan  tersebut  Pemerintah  secara  optimis menetapkan target untuk  menekan tingkat kebutuhan rumah  (backlog),  perumahan,  yaitu  dari  sebesar  11,4 juta  unit  pada  2015  menjadi  7,6  juta  unit  pada  2019 (Nabila, 2019).
Namun  optimisme  dan  kebijakan  pemerintah  itu, tidak secara otomatis dapat menghambat laju kenaikan harga  perumahan,  yang  setiap  tahunnya  mengalami kenaikan akibat inflasi, harga tanah, harga BBM, harga sewa  alat  berat,  harga  material,  dan  upah  kerja. Sementara  dilain  pihak  daya  beli  MBR  semakin berkurang.
Terdapat  3  faktor  yang  mempengaruhi  harga perumahan  bagi  MBR,  yaitu    faktor  perizinan,  faktor lahan,  faktor  prasarana,  sarana  dan  utilitas  (PSU)  dan faktor  kontruksi  rumah.  Kontruksi  rumah  yang dimaksud  disini  adalah  kontruksi  Rumah  Sederhana Murah (RSM).
Yang  dimaksud  dengan  rumah  sederhana  murah adalah  rumah  yang  dibangun  oleh  pengembang perumahan  dengan  mengikuti  ketentuan  yang  telah diatur  oleh  Pemerintah,  yang  diperuntukkan  untuk memenuhi  kebutuhan  MBR,  yang  pembeliannya memanfaatkan fasilitas kredit pemilikan rumah subsidi
http://dx.doi.org/10.20527bpi.v3i2.68
(FLPP) pada bank yang telah ditunjuk oleh pemerintah. Harga  jual  rumahnya  harus  sesuai  dengan  harga  jual yang ditetapkan oleh Pemerintah,  dan yang menerima fasilitasnya  adalah  MBR-nya  yang  bergaji  atau berpenghasilan  sesuai  dengan  skema  yang  telah ditetapkan oleh Pemerintah.
Adapun pengembang perumahan yang membangun rumah sederhana murah sesuai dengan ketentuan yang telah  diatur  pemerintah  akan  memperoleh  bantuan stimulan  PSU,  yang  mana  bantuan  stimulan  PSU tersebut  dimaksudkan  agar  pengembang  perumahan tidak membebani lagi biaya PSU pada harga jual rumah sederhana murah guna menekan harga jual.
Kontruksi dari rumah sederhana murah tidak diatur, kecuali  utuk  harga  jual  dan  luas  bangunan  harus  36 meter  persegi,  sehingga  kontruksi  dari  rumah sederhana murah dapat dikembangkan dan direkayasa baik  model,  denah,  struktur  maupun  material  yang digunakan  dengan  memanfaatkan  material  pabrikasi dan kearifan lokal.
Selanjut  untuk  alasan  penyederhanaan  di  sini penulis hanya membahas faktor rumah saja. Sementara faktor-faktor lainnya ditentukan berdasarkan prosentase  biaya  dari  masing-masing  faktor  tersebut terhadap harga jual.

## Metode
Untuk  mengetahui  seberapa  besar  pengaruh  biaya kontruksi RSM terhadap daya beli MBR, maka dilakukan analisis  perbandingan.  Dalam  analisis  ini  penulis memanfaatkan  fasilitas  dari software  microsoft  exel 2016 . Yang  mana daya beli MBR dinotasikan dengan Y dan biaya kontruksi dinotasikan X . Selanjutnya  untuk  kebutuhan  analisis,  penulis mengumpulkan  data  dari  Surat  Keputusan  Menteri PUPR untuk memperoleh standar penghasilan maksimal yang dapat diberikan fasilitas Kredit Pemilikan Rumah  FLPP,  Peraturan  Pemerintah  (PP)  tentang  gaji ASN,  TNI  dan  Polri  untuk  mengetahui  besar  gaji  yang masuk  dalam  skim  kredit  pemilikan  rumah  FLPP  dan Surat  Keputusan  Gubernur  Kalimantan  Timur  tentang Upah  Minimum  Provinsi  dan  Kabuaten/Kota  untuk mengetahui besar penghasilan yang masuk dalam skim kredit pemilikan rumah FLPP. Yang mana data tersebut dipergunakan untuk mengukur daya beli MBR.
Sementara  untuk  mengetahui  dan  menghitung biaya kontruksi RSM dari harga jual RSM, maka penulis melakukan  sampling  terhadap  empat  perumahan kemudian  menghitung  nilai  rata-rata  dari  masing- masing  faktor  yang  mempengaruhi  harga  jual  RSM. Selanjutnya  nilai  tersebut  dianalisis.  Sehingga  dapat diketahui nilai atau  biaya dari  kontruksi RSM. Data ini, selanjutnya, disimulasikan terhadap pemilihan material dan kontruksi yang  akan digunakan pada RSM tersebut.
Dalam kasus ini digunakan data tahun 2018, karena Surat Keputusan Menteri PUPR, baru berlaku pada Juli 2019.
Kemudian  untuk  mengetahui  biaya  kontruksi  RSM, maka  dihitung  RAB  RSM  dari  ke  empat  sampel  yang digunakan pada penilitian ini berikut pemilihan material dan  kontruksi  dari  masing-masing  sampel  RSM tersebut.
Dalam  hal  ini  penulis  menggunakan  Analisa  Harga Satuan  Pekerjaan  (AHSP)  dari  Dinas  Pekerjaan  Umum (PU)  Kota  Balikpapan  tahun  2018.  Dalam  hal  ini,  luas lantai dari RSM tersebut adalah 36 meter persegi.
Adapun  tahap-tahap  metodologi  analisis  yang dipergunakan dapat dilihat pada Gambar 1.

## Gambar 1 Flowchart metodologi

## Analisis

## Harga Jual Rumah
Harga  jual  Rumah  adalah  harga  yang  ditentukan  oleh pengembang  perumahan  untuk  1  unit  rumah  di komplek perumahan beserta fasilitasnya yang dibangun dan  dijual  oleh  pengembang  perumahan  kepada masyarakat.  Umumnya  dalam  industri  perumahan harga  jual  terdiri  dari  biaya  produksi,  biaya  tidak langsung serta jasa.
Dalam  kasus  RSM,  harga  jual  maksimum  telah ditentukan oleh pemerintah dalam hal ini Kementerian PUPR yang sebelumnya adalah Kementerian Perumahan Rakyat. Sementara pengembang perumahan yang berkeinginan membangunan perumahan rumah sederhana murah bagi MBR dan memanfaatkan segala fasilitas  stimulan  program  FLPP  wajib  mengikuti ketentuan  tersebut,  yaitu  dengan  menetapkan  harga jual  setinggi-tingginya  sesuai  dengan  harga  maksimal yang telah ditetapkan oleh pemerintah.
Khusus  harga  jual  rumah  sederhana  murah  yang diperuntuk  bagi  MBR,  Pemerintah  dalam  hal  ini kementerian  PUPR  pada  setiap  tahunnya  menetapkan harga  jual  maksimal  dari  rumah  sederhana  murah dalam suatu Surat Keputusan Menteri PUPR.
HARGA JUAL RUMAH PENGHASILAN/GAJI MAKSIMAL PEMILIHAN KONTRUKSI RUMAH DAYA BELI MBR ANALISIS MICROSOFT EXEL 2016 OUT PUT/ HASIL GRAFIK DAN TABEL BIAYA KONTRUKSI RUMAH KEMAMPUAN MEMBAYAR ANGSURAN
http://dx.doi.org/10.20527bpi.v3i2.68
Adapun  harga  jual  rumah  sederhana  murah  tahun 2019  tercantum  di  dalam  Surat  Keputusan  Menteri PUPR  Nomor  535/KPTS/M/2019  dan  tahun  2018 tercantum  di  dalam  Surat  Keputusan  Menteri  PUPR Nomor
1126/KPTS/M/2018
dan
Peraturan Menteri Keuangan Republik
Indonesia Nomor 113/PMK.03/2014.
Tabel 1 : Harga Rumah  Sederhana Murah berdasarkan Surat Keputusan Menteri PUPR
Tahun Harga RSM Kenaikan Penghasilan maksimal (Juta Rupiah) (Juta Rupiah) (Juta Rupiah) 2020 164,50 - 5,00 2019 153,00 11,50 4,00 2018 142,00 11,00 4,00 2017 135,00 7,00 4,00 2016 128,00 7,00 4,00 2015 121,00 7,00 4,00 2014 115,00 6,00 4,00
Pada Table 1 dapat dilihat bahwa harga jual rumah sederhana  murah  mengalami  kenaikan  pada  setiap tahunnya,  kenaikan  harga  tersebut  dapat  dilihat  pada kolom  kenaikan.  Sementara  pada  kolom  penghasilan maksimal memuat nilai penghasilan atau gaji maksimal dari  MBR  yang  boleh  memanfaatkan  fasilitas  kredit pemilikan  rumah  FLPP.  Nilai-nilai  yang  tertera  dalam table 1 berasal dari Surat Keputusan Menteri PUPR.
Gambar  2  adalah  grafik  yang  menunjukan  kurva kenaikan  harga  rumah  sederhana  murah  yang  setiap tahunnya mengalami kenaikan harga.
Namun  sangat  disayangkan,  sekalipun  harga  jual rumah  sederhana  murah  telah  diatur  dalam  Surat Keputusan  Menteri  PUPR,  masih  ada  pengembang perumahan  yang  menjual  rumah  sederhana  murah kepada MBR dengan harga diatas harga maksimal yang telah  ditetapkan.  Pengembang  perumahan  yang menjual rumah sederhana  murah dengan  harga diatas harga  maksimal,  umumnya  tetap  mengajukan  kredit pemilikan  rumah  FLPP  dengan  pokok  kredit  sesuai
ketentuan,  namun  selain  uang  muka  1%  yang  harus dibayarkan  oleh  MBR,  maka  MBR  tersebut  masih diwajibkan  membayar selisih  antara  harga jual dengan pokok  kredit  setelah  dikurangi  1%  yang  dihitung  juga sebagai  uang  muka.  Dengan  kata  lain  dapat  dikatakan bahwa uang muka dari harga rumah sederhana murah tersebut  lebih  dari  1%.  Yang  sampai  saat  ini  masih berlaku dan belum tersentuh sangsi hukum.

## Biaya Kontruksi Rumah
Yang  dimaksud  dengan  biaya  kontruksi  Rumah  di  sini adalah  biaya  yang  dianggarkan  untuk  membangun  1 unit  rumah.  Yang  mana  rumah  tersebut  merupakan rumah sederhana murah tipe 36.
Yang  besar  biaya  kontruksi  rumahnya  merupakan turunan dari harga jual rumah sederhana murah setelah dikurangi dengan biaya perijinan, biaya lahan dan biaya PSU.  Harga  jual  rumah  sederhana  murah  tersebut sesuai  dengan  harga  jual  maksimum  yang  ditetapkan dalam Surat Keputusan Menterian PUPR tahun 2018.
Selanjutnya  untuk  mengetahui  biaya  kontruksi rumah sederhana murah, maka perlu dilakukan analisis perbandingan  terhadap  beberapa  perumahan  yang membangun perumahan rumah sederhana murah bagi MBR.  Di  sini,  diambil  empat  sampel  perumahan. Perbandingan  dilakukan  terhadap  harga  jual  dan  RAB perumahan  dari  ke-4  sampel  tersebut.  Ke  4  sampel perumahan tersebut menjual rumah sederhana murah pada  harga  yang  sama  dan  mengikuti  harga  jual maksimal  yang ditetapkan pemerintah.

## Tabel 2 Prosentase biaya perumahan RSM
Sampel Biaya (Prosentase) Perijinan Lahan PSU Rumah Perum. A 5% 30% 15% 50% Perum. B 7% 30% 16% 47% Perum. C 7% 32% 17% 44% Perum. D 6% 35% 20% 39% Rata-rata 6% 32% 17% 45%
http://dx.doi.org/10.20527bpi.v3i2.68
Biaya hanya  ditampilkan prosentase biaya perijinan, biaya  lahan, biaya PSU dan Biaya  kotruksi RSM. Untuk biaya tidak langsung diabaikan, karena tidak termasuk dalam komponen biaya pada RAB perumahan.
Biaya hanya  ditampilkan prosentase biaya perijinan, biaya  lahan, biaya PSU dan Biaya  kotruksi RSM. Untuk biaya tidak langsung diabaikan, karena tidak termasuk dalam komponen biaya pada RAB perumahan.
Dari  Tabel  2  dan  Gambar  3  dapat  dilihat  dan diketahui bahwa terdapat perbedaan biaya antara ke 4 sampel  perumahan  tersebut  terhadap  biaya  perijinan, biaya lahan, biaya PSU dan biaya kontruksi RSM. Namun perbedaan biaya tersebut tidaklah signifikan dan masih dalam batas toleransi dalam suatu proyek perumahan. Sehingga  dihitung  biaya  atau  nilai  rata-rata  dari  ke  4 sampel  perumahan  tersebut,  yang  kemudian  dihitung dan dihadirkan dalam prosentase biaya.
Jika  dikaitkan  dengan  harga  jual  rumah  sederhana murah  di  tahun  2018,  maka  biaya  kontruksi  1  unit rumah  sederhana  murah  adalah  prosentasi  biaya kontruksi  RSM  dikalikan  dengan  harga  jual  maksimal rumah sederhana murah, yakni; 45% dikalikan 142 juta rupiah,  sehingga  diperoleh  nominal  biaya  kontruksi RSM 63,9 juta rupiah.

## Pemilihan Kontruksi Rumah Sederhana Murah
Rancangan  kontruksi  rumah  sederhana  murah  baik model,  denah,  struktur  maupun  material  harus  dibuat berdasarkan  biaya  kontruksi  RSM  yang  telah  dihitung dari  harga jual  rumah sederhana  murah, yaitu sebesar 63,9 juta rupiah. Selanjutnya akan disebut alokasi biaya kontruksi RSM .
Untuk  kebutuhan  analisis,  maka  dibuat  simulasi yaitu dengan melakukan perbandingan 4 sampel rumah sederhana  murah.  Yang  mana  luas  bangunan,  tipe, model dan denah ke 4 sampel tersebut adalah sama.
Sampel  ke-1  adalah  rumah  sederhana  murah  tipe 36, luas bangunan 36 meter persegi, pondasi pasangan batako  1  bata,  struktur  kayu  ulin,  dinding  pasangan batako diplester dan diaci, atap seng gelombang, plafon triplek dan lantai pasangan keramik.
Sampel  ke-2  adalah  rumah  sederhana  murah  tipe 36, luas bangunan 36 meter persegi, pondasi pasangan batako  1  bata,  struktur  kayu  ulin,  dinding  pasangan batako  tidak  diplester,  atap  seng  gelombang,  tanpa plafon dan lantai rabat beton diaci.
Rancangan  kontruksi  untuk  sampel  ke-3  adalah rumah  sederhana  murah  tipe  36,  luas  bangunan  36 meter  persegi,  pondasi  pasangan  batako  1  bata, struktur besi UNP5 dan dibeton, kuda-kuda besi UNP5 , dinding  pasangan  batako  tidak  diplester,  atap  seng gelombang, tanpa plafon dan lantai rabat beton diaci.
Tabel 3 Sampel Biaya Kontruksi RSM
URAIAN Sampel ke-1 Sampel ke-2 Sampel ke-3 Sampel ke-4 Alokasi Biaya Kontruksi RSM 63.900.000 63.900.000 63.900.000 63.900.000 Biaya Kontruksi RSM 87.668.000 63.500.000 58.757.000 45.736.000 Selisih Biaya Kontruksi 23.768.000 400.000 5.143.000 18.164.000 Tabel 4 Sampel Biaya Kontruksi RSM
URAIAN Sampel ke-1 Sampel ke-2 Sampel ke-3 Sampel ke-4 Alokasi B.Ijin, lhn & PSU 78.100.000 78.100.000 78.100.000 78.100.000 Biaya Kontruksi RSM 87.668.000 63.500.000 58.757.000 45.736.000 Harga Jual Rumah (Sampel) 165.768.000 141.600.000 136.857.000 123.836.000 Harga Jual Rumah (SK Menteri) 142.000.000 142.000.000 142.000.000 142.000.000 Selisih Harga -23.768.000 400.000 5.143.000 18.164.000
Dan  rancangan  untuk  sampel  ke-4  adalah  rumah sederhana  murah  tipe  36,  luas  bangunan  36  meter persegi,  pondasi  pasangan  batako  1  bata,  slof  beton praktis, struktur  dan  kuda-kuda  bajaringan  C75.100, rangka dinding bajaringan C75.75, dinding fiber semen
Gambar 3 : Grafis biaya perumahan RSM
http://dx.doi.org/10.20527bpi.v3i2.68
6  mm  dan  8  mm,  rangka  atap  bajaringan ,  atap  seng gelombang, tanpa plafon dan lantai rabat beton diaci.
Kemudian  RAB  seluruh  sampel  tersebut  dihitung berdasarkan  AHSP  Kota  Balikpapan  Tahun  2018  agar dapat diketahui biaya kontruksi RSM dari empat sampel tersebut.
Pada  Tabel  3  diketahui  bahwa  alokasi  biaya kontruksi  RSM  adalah  sebesar  63,9  juta  rupiah  dan besar  biaya  kontruksi  RSM  dari  ke  4  sampel  itu diperoleh dari RAB masing-masing sampel tersebut. Jika dihitung selisihnya, maka untuk sampel ke-1 menunjukan  bahwa  biaya  kontruksi  RSHnya  melebihi alokasi  biaya  kontruksi  RSM  yang  ditentukan. Sementara untuk sampel ke2, sampel ke-3 dan sampel ke-4  menunjukan bahwa biaya kontruksi RSMnya tidak melebihi alokasi biaya kontruksi RSM yang ditentukan.
Dari  Tabel  4  dapat  diketahui  bahwa  perubahan biaya kontruksi RSM secara keseluruhan mempengaruhi harga jual RSM. Dengan kata lain bahwa pemilihan  kontruksi  rumah  sederhana  murah  yang digunakan sangat  mempengaruhi biaya  kontruksi RSM dan harga jual RSM.

## Penghasilan Maksimal
Yang  dimaksud  dengan  Penghasilan  maksimal  atau penghasilan  perbulan  paling  banyak  oleh  Surat Keputusan  Menteri  PUPR  adalah  Batasan  penghasilan kelompok  sasaran  yang  dapat  memanfaatkan  KPR subsidi,  yang  dihitung  berdasarkan  penghasilan  tetap berupa  gaji  atau  upah  pokok  perbulan  dan/atau penghasilan tidak tetap berupa pendapatan bersih atau upah rata-rata perbulan dalam setahun yang diterima.
Kelompok  sasaran  yang  dimaksud  di  atas  adalah MBR  dan  KPR  Subsidi  adalah  Kredit  Pemilikan  Rumah FLPP.
Penghasilan tetap MBR dapat dibuktikan melalui slip gaji  atau  upah  perbulan  yang  diperhitungkan  dari  gaji atau upah pokok dalam kurun waktu 3 bulan berturut- turut.
Penghasilan  tidak  tetap  dapat  dibuktikan  dengan kwitansi  atau  bukti  pembayaran  upah  harian  atau bulanan  yang  diperhitungkan  dari  upah  rata-rata perbulan  dalam  setahun.  Atau  bagi  wirausaha  dapat membuktikan penghasilannya  melalui surat penyataan atau  surat  keterangan  penghasilan  berupa  laporan pendapatan, laporan rugi laba dan laporan neraca serta rekening  koran  yang  ditandatangani  oleh  pihak  bank minimal 3 bulan berturut-turut.
Penghasilan  maksimal  yang  perbolehkan  untuk memanfaatkan  kredit  pemilikan  rumah  FLPP  adalah sebesar  4  juta  rupiah  seperti  yang  tercantum  dalam Tabel  1  sebagaimana  Surat  Keputusan  Menteri  PUPR Nomor 1126/KPTS/M/2018.
Namun  lagi-lagi  sangat  disayangkan  yang  pada kenyataannya  bahwa  kelompok  sasaran  MBR  yang berpenghasilan  tidak  tetap  masih  banyak  yang  tidak dapat    memanfaatkan  fasilitas  kredit  pemilikan  rumah FLPP,  karena  ditolak  oleh  Bank  Pelaksana  dengan berbagai  alasan.  Adapun  MBR  yang  berpenghasilan
tidak tetap yang dapat memanfaatkan fasilitas tersebut, namun  jumlahnya  tidak  seberapa,  jika  dibandingkan dengan  jumlah  MBR  berpenghasilan  tidak  tetap  yang membutuhkan fasilitas tersebut.

## Kemampuan Membayar Angsuran
Kemampuan membayar angsuran yang dimaksud di sini adalah kemampuan seorang MBR sebagai calon debitur yang akan memanfaatkan Kredit Pemilikan Rumah FLPP pada  Bank  Pelaksana  yang  ditunjuk  oleh  pemerintah dalam membayar angsuran bulanan.
Kemampuan  membayar  angsuran  seorang  MBR dapat  diukur  dengan  cara  mengalikan  nilai  koefisien dengan  penghasilan  atau  gaji  atau  upah  pokok  yang diperoleh  MBR  tersebut.  Nilai  dari  koefisien  tersebut adalah 1/3.
Tabel 5 Kemampuan MBR Dalam Membayar Angsuran (Penghasilan dikali satu pertiga)
Berdasarkan  data  penggajian  ASN,  TNI  dan  Polri yang  ditetapkan  oleh  Peraturan  Pemerintah  dan  Upah Minimum Provinsi dan Kota/Kabupaten yang ditetapkan  oleh  Pemerintah  Daerah,  maka  dibagi penghasilan  MBR  ke  dalam  enam  kelas.  Adapun  kelas penghasilan dari MBR tersebut dapat dilihat pada Tabel 5.

## Daya Beli MBR
Daya beli MBR adalah kemampuan seorang MBR dalam melakukan pembelian rumah sederhana murah melalui fasilitas  Kredit  Pemilikan  Rumah  FLPP  yang  disediakan oleh pemerintah melalui Bank Pelaksana.
Kemampuan  yang  dimaksud  adalah  mampu  dalam menyediakan  biaya  akat  kredit,  mampu  membayar uang  muka  sebesar  1%  dan  mampu  membayar angsuran bulanan.
Selanjutnya  diasumsi  bahwa  MBR  sanggup  dalam menyediakan  uang  muka  dan  biaya  akat  kredit, sehingga yang  jadi dasar analisis daya beli MBR dititik- beratkan  pada  kemampuan  MBR  dalam  membayar angsuran.
Pada  Gambar  4  ditampilkan  grafik  daya  beli  MBR yang membandingkan antara penghasilan MBR  dengan kemampuan  MBR  dalam  membayar  angsuran.  Dalam grafik tersebut jelas terlihat bahwa MBR yang memiliki penghasilan antara 2,9 juta hingga 4 juta rupiah adalah MBR  yang  memiliki  kemampuan  membayar  angsuran bulanan.  Sementara  untuk  MBR  yang  berpenghasilan kurang  dari  2,9  juta  rupiah  dapat  dikatakan  tidak
Kelas Penghasilan KMA Keterangan 1 1.500.000 500.000 2 1.999.999 666.666 3 2.000.000 666.667 4 2.999.999 1.000.000 5 3.000.000 1.000.000 6 4.000.000 1.333.333 - Nominal dalam rupiah - Penghasilan = penghasilan dari gaji atau upah - KMA = Kemampuan
Membayar Angsuran
http://dx.doi.org/10.20527bpi.v3i2.68
memiliki  kemampuan  membayar  angsuran  bulanan atau dengan kata lain tidak memiliki daya beli.
Dari  hasil  analisis  diketahui  bahwa  MBR  yang berpenghasilan  antara  2,9  juta  hingga  3,4  juta  rupiah memiliki  kemampuan  membayar  angsuran  bulanan atau  memiliki  daya  beli,  jika  jangka  waktu  kredit pemilikan  rumah  yang  dimohonkan  adalah  20  tahun. Sementara MBR yang berpenghasilan 3,5 juta hingga 4 juta  rupiah  memiliki  kemampuan  membayar  angsuran bulanan  atau  memiliki  daya  beli,  jika  jangka  waktu kredit yang dimohonkan minimum 15 tahun.

## Analisis
Selanjutnya  digunakan  data  pada  Gambar  4  dan data  pada  Tabel  4  dan  Tabel  5  sebagai  dasar  dan pedoman  dalam  membuat  analisis  grafik.  Yang  mana input  data  menggunakan  daya  beli  MBR  pada  jangka waktu  angsuran  15  tahun.  Sementara  biaya  kontruksi RSH menggunakan data harga jual RSM menurut Surat Keputusan Menteri PUPR, harga jual Sampel I, harga jual Sampel II, harga jual Sampel III dan harga jual Sampel IV.
Dari Gambar 5 terbaca dengan jelas bahwa daya beli MBR semakin  meningkat seiring dengan  berkurangnya biaya kontruksi rumah sederhana murah. Sebagaimana ditunjukan pada kurva MBR kelas 6 dan pada kurva MBR kelas 5.
Untuk  lebih  detailnya,  maka  dapat  membaca prosentase  pada  grafik  tersebut.  Yang  mana  nilai prosentase  tersebut  menunjukan  tingkat  daya  beli MBR.  Jika  nilai  prosentase  menunjukan  nilai  yang kurang  dari  1,00%  itu  berarti  MBR  tersebut  tidak memiliki daya beli dan jika nilai prosentase menunjukan nilai  yang  sama  dengan  dan/atau  lebih  dari  1,00%  itu berarti  MBR  tersebut  memiliki  daya  beli.  Peningkatan nilai  prosesntasi  lebih  dari  1,00%  menunjukan  bahwa kemampuan daya beli MBR semakin meningkat.

## Kesimpulan
Dari  hasil  analisis  grafik,  maka  dapat  disimpulkan beberapa hal-hal berikut ini :
1. Semakin kecil biaya kontruksi rumah, maka semakin meningkat daya beli MBR dan/atau sebaliknya.
2. Perubahan  pada  kontruksi  rumah  secara  langsung akan  mempengaruhi  biaya  kontruksi  rumah,  harga jual rumah dan daya beli MBR.
3. Harga  jual  rumah  maksimal  yang  ditetapkan  oleh Surat  Keputusan  Menteri  PUPR  pada  tahun  2018 hanya mengakomodir MBR yang berpenghasilan 2,9 juta hingga 4 juta dengan jangka kredit minimal 15 tahun.
4. Dari hasil analisis di atas, bisa dikatakan bahwa daya beli  MBR  sangat  rendah  terhadap  terhadap  harga jual rumah atau biaya kontruksi rumah.
Gambar 5 Grafik Perbandingan Antara Daya Beli MBR dengan Biaya Kontruksi Rumah
Sampel I SK Menteri Sempel II Sempel III Sempel IV Kelas 1 0,34% 0,44% 0,44% 0,46% 0,51% Kelas 3 0,46% 0,59% 0,59% 0,61% 0,68% Kelas 5 0,69% 0,89% 0,89% 0,92% 1,02% Kelas 6 0,92% 1,18% 1,18% 1,23% 1,35% 0,00% 0,20% 0,40% 0,60% 0,80% 1,00% 1,20% 1,40% 1,60% Gambar 4 Daya Beli MBR
http://dx.doi.org/10.20527bpi.v3i2.68
5. Untuk  itu  diperlukan  komitmen  bersama  bagi insinyur  teknik  sipil  dalam  merancangan  dan merekayasa  kontruksi  rumah  sederhana  murah sehingga dapat menciptakan kontruksi rumah yang benar-benar murah dan terjangkau oleh MBR.
6. Jika  dapat  diciptakan  kontruksi  rumah  sederhana murah  yang  benar-benar  murah  dan  terjangkau, maka secara langsung akan meningkatkan daya beli MBR.

## Referensi
Dinas PU Kota Balikpapan (2018) Analisa Harga Satuan Pekerjaan Kota Balikpapan Tahun 2018. Balikpapan: Dinas PU Kota Balikpapan.
Keputusan  Menteri  PUPR  Nomor  425/KPTS/M/2015. (2015) Jakarta: Biro Hukum Menteri PUPR.
Keputusan  Menteri  PUPR  Nomor  552/KPTS/M/2016. (2016) Jakarta: Biro Hukum Menteri PUPR.
Keputusan  Menteri  PUPR  Nomor  1126/KPTS/M/2018.
(2018) Jakarta: Biro Hukum Menteri PUPR.
Keputusan  Menteri  PUPR  Nomor  535/KPTS/M/2019.
(2019) Jakarta: Biro Hukum Menteri PUPR.
Keputusan  Menteri  PUPR  Nomor  242/KPTS/M/2020.
(2020) Jakarta: Biro Hukum Menteri PUPR.
Nabila,  M  (2019)  Kurangi  Backlog,  PUPR  Utamakan Program Rumah Komunitas. Jakarta: Bisnis.com
Peraturan  Menteri  Keuangan  RI    Nomor  113/PMK.03/ 2014. 2014. Jakarta: Biro Hukum Menteri PUPR.
Surat  Keputusan  Gubernur  Kaltim  (2019)  Penetapan UMP  dan  UMK.  Samarinda:  Sekertariatan  Kantor Gubernur.
Triasari,  D.  (2019)  Undang  Undang  Dasar  1945  dan Amandemen  Super  Komplet.  Sleman-Yogyakarta: Charissa Publisher.
Undang  Undang  Republik  Indonesia  Nomor  1  Tahun 2011 Tentang Perumahan dan Kawasan
Permukiman.  (2012)  Jakarta:  Biro  Hukum  dan Kepegawaian Kementerian Perumahan Rakyat.