Kajian Bisnis Plan PT CAP Tentang Hunian Rumah Di Kelurahan Semanan Jakarta Barat Tahun 2020- 2024
Dede Hermawan. 1 , Dr. Tina Rosa, S.Sos., MM., M.si. 2 , dan Dr. Tri Suratmi, M.Pd. 3
Mahasiswa Program Studi Administrasi Bisnis Program Magister Fakultas Pascasarjana Universitas Respati Indonesia Dede78hermawan@gmail.com

## Abstract
This  research  is  an  operational  research  (OR)  predictive  study,  intended  to  make  calculations about  the  feasibility  of  a  business  plan  by  taking  various  factors  into  account.  The  approach  used  is qualitative, to study the business plan made by PT CAP in carrying out business expansion in the field of propretion in the West Jakarta area.From the results of the research that has been done by the author, obtained by the payback period obtained normal alternatives to normal 36 months, optimistic alternatives 24  months.  This  result  is  much  smaller  than  the  management's  stipulation  of  4  years,  so  this  project deserves to be accepted. Net Present Value Analysis, from the results of the NPV cash flow calculation is still much greater than the NPV cash outflow, meaning that the NPV assessment is that this project is considered very feasible to be implemented. The Internal Rate of Return (IRR) of this project is feasible because  if you look  for the  IRR, the  normal and optimistic alternatives are greater than the Weighted average  cost  of  capital  (WACC). Based  on  the  results  of  the  analysis  and  calculations  that  have  been carried out by the author in relation to the Citra Garden Puri Semanan residential area project in Semanan, West Jakarta, the investment is generally considered feasible and profitable not only for the developer but also for the consumer who buys a house in the project. .
Keywords: Payback period, NPV, IRR

## Abstrak
Penelitian  ini  merupakan  penelitian  operasional  (OR)  prediktif  studi,  dimaksudkan  untuk  membuat perhitungan tentang kelayakan rencana bisnis dengan mempertimbangkan berbagai faktor. Pendekatan yang  digunakan  adalah  kualitatif,  untuk  mengkaji  rencana  bisnis  yang  dibuat  oleh  PT  CAP  dalam melakukan  ekspansi  bisnis  di  bidang  propresi  di  wilayah  Jakarta  Barat.Dari  hasil  penelitian  yang  telah penulis  lakukan,  didapatkan  payback  period  didapatkan  alternatif  normal  normal  36  bulan,  alternatif optimis 24 bulan. Hasil ini jauh lebih kecil dari ketentuan manajemen 4 tahun, sehingga proyek ini layak untuk diterima. Analisis Net Present Value, dari hasil perhitungan NPV cash flow masih jauh lebih besar dari  NPV  cash  outflow,  artinya  dari  penilaian  NPV  proyek  ini  dinilai  sangat  layak  untuk  dilaksanakan. Internal Rate  of Return (IRR)  proyek ini layak dilakukan  karena jika mencari IRR, alternatif normal dan optimistis lebih besar daripada Weighted average cost of capital (WACC). Berdasarkan hasil analisis dan perhitungan yang telah dilakukan penulis sehubungan dengan proyek kawasan perumahan Citra Garden Puri  Semanan  di  Semanan,  Jakarta  Barat,  secara  umum  investasi  tersebut  dinilai  layak  dan menguntungkan tidak hanya bagi pengembang tetapi juga bagi konsumen yang membeli rumah di proyek tersebut. . Memperhatikan apa yang telah dianalisis dan dibahas, maka saran penulis adalah mengecek kembali  arus  kas  dengan  mempertimbangkan  mencari  alternatif  pendanaan  dengan  pinjaman  yang meningkat sehingga biaya modalnya kecil.
Kata kunci: Payback period, NPV, IRR

## Pendahuluan
Rumah  merupakan  kebutuhan  dasar
yang sangat penting bagi manusia.
Pertumbuhan  penduduk  di  kota-kota  besar terus  meningkat  menuntut  kebutuhan  ruang yang  terus  menerus  bertambah,  pada masyarakat Indonesia. Rumah tinggal merupakan cerminan jati diri manusia, namun terdapat klasifikasi rumah berdasarkan kelasnya  yaitu  kelas  bawah,  menengah  dan kelas atas. Kelas menengah menjadi daya tarik tersendiri dimana merupakan katagori golongan ekonomi mampu dalam finansial dan menuntut  akan  fasilitas  yang  memadai  yang perlu disediakan oleh developer.
Awal mulainya rumah ditujukan sebagai pemuas kebutuhan hidup manusia atas tempat tinggal  yang  aman,  nyaman  dan  tenang.
Namun saat ini kepemilikan rumah tidak hanya ditujukan untuk pemenuhan kebutuhan pokok akan  papan  saja,melainkan  telah  menjadi suatu  alternative  investasi  yang  cukup menarik,dengan    pengembalian  berupa penghasilan sewa ataupun peluang keuntungan  yang  berupa capital  gain yang merupakan  selisih  antara  harga  beli  dengan harga  jual  ketika  rumah  tersebut  terjual. Rumah  juga  merupakan  indicator  indentitas status  social  di  masyarakat,jika  sesorang memiliki  yang  mewah  si  pemilik  merupakan orang yang berkemampuan tinggi. Dewasa ini telah berkembang berbagai jenis rumah
Jurnal Administrasi Dan Manajemen                                                                                E-ISSN 2623-1719 http://ejournal.urindo.ac.id/index.php/administrasimanajemen/index                   P-ISSN 1693-6876
dari  yang  modern  seperti  kondominium  dan apertemen  sampai  jenis  yang  sederhana seperti  rumah  susun  sederhana  dan  rumah biasa.
Menurut  Undang-undang  nomor  4 tahun 1992 tantang perumahan dan pemukiman  Kementerian  Negara  Perumahan Rakyat Republik Indonesia menyatakan bahwa perumahan  adalah  kelompok  rumah  yang berfungsi  sebagai  lingkungan  tempat  tinggal atau  lingkungan  hunian  yang  dilengkapi dengan  sarana  dan  prasarana  lingkungan, sedangkan  pemukiman  adalah  bagian  dari lingkungan di luar kawasan lindung, baik yang berupa kawasan perkotaan maupun pedesaan yang  berfungsi  sebagai  lingkungan  yang mendukung perikehidupan dan penghidupan.
Menurut keputusan Menteri Pemukiman dan Prasarana wilayah Nomor:217/KPTS?2002,  rumah  merupakan salah satu kebutuhan dasar manusia disamping  pangan,  sandang,  pendidikan  dan kesehatan. Selain berfungsi sebagai pelindung terhadap  gangguan  alam/cuaca  dan  mahluk lainnya,rumah  juga  memiliki  peran  social budaya sebagai pusat pendidikan keluarga,persemaian budaya dan nilai kehidupan,penyiapan  generasi  muda  sebagai manifestasi jati diri. Eksklusivitas rumah perlu yang  dipertimbangan,  ketika  muncul  opini bahwasannya  semakin  dekat  dengan  pusat kota,  maka  semakin  mahal  harga  dan  sewa rumah.  Akibatnya  hanya  orang-orang  kaya yang dapat berlokasi di pusat kota, sementara orang  berpenghasilan  menengah  kebawah hanya mampu menempati kawasan pinggiran kota.  Disatu  sisi  hal  ini  sesuai  dengan kemampuan  mereka  akan  tetapi  di  sisi  lain mereka harus  menanggung biaya transportasi dan  waktu  yang  lebih  lama  untuk  berpergian ke pusat kota yang merupakan pusat kegiatan ekonomi dengan berbagai fasilitas pelayanan. Fenomena  ini  merupakan  suatu  paradox perumahan yang terjadi di negara berkembang yang menyimpang dari teori yang menyatakan
bahwa semakin meningkatnya pendapatan,akan  semakin  banyak  orang bermukim di pinggiran kota.
Menurut  data  yang  didapat  dari  badan Pusat Statistik 2019, persentase rumah tangga di  DKI  Jakarta  paling  banyak  tinggal dikediaman  milik  sendiri  sebanyak  47,12%. Namun  masih  banyak  rumah  tangga  yang tinggal dikediaman yang membayar sewa/kontrak  sebanyak  36,36%  sedangkan menurut  luas  lantai  rumah  terluas,  rata-rata rumah  tangga  di  DKI  Jakarta  memiliki  luas lantai  rumah  sebesar  20-49  m2  (35,55%). Komposisi  bangunan  tempat  tinggal  rumah tangga  di  DKI  Jakarta  didominasi  oleh  atap yang terbuat dari asbes (57,12%) dan genteng (36,26%),dinding  yang  terbuat  dari  tembok (95,47%) dan lantai yang terbuat dari keramik (85,26%).  Hanya  sedikit  bangunan  yang terbuat  dari  bahan  lain,hal  ini  disebebkan karena infrasturktur di DKI Jakarta sudah lebih maju jika dibandingkan dengan daerah lain di Indonesia.Presentasi  rumah  tangga  di  DKI Jakarta  paling  banyak  menggunakan  gas  LPG sebagai  bahan  bakar  utama  untuk  memasak sebesar 88,55%,banyak juga persentase rumah tangga  yang  tidak  memasak  dirumah  sbesar 8,23%, contohnya rumah tangga yang seluruh anggota  keluarganya  bekerja.  Namun  masih ada  rumah  tangga  yang  menggunakan  bahan bakar  utama  untuk  memasak  selain  gas  LPG yaitu  minyak  tanah  (1,5%),listrik  (1,11%),gas kota/biogas (0,59%) dan kayu bakar (0,02%).
Kondisi tersebut berpotensi dimanfaatkan  oleh  pengembang  di  daerah sekitar  untuk  mengusahakan  adanya  rumah tinggal.  Melihat  dari  kondisi  perkembangan permukiman  di  pusat  kota  khususnya  DKI Jakarta  masih  banyaknya  kebutuhan  hunian kelas  menengah  keatas  yang  semakin  tinggi. Perkembangan  pemukiman  di  Jakarta  sudah melaju  pesat  saat  ini  dilihat  dari  sebuah marketplace di internet.banyaknya iklan yang menjual  rumah  landed  baru  dengan  kisaran
Jurnal Administrasi Dan Manajemen                                                                                E-ISSN 2623-1719 http://ejournal.urindo.ac.id/index.php/administrasimanajemen/index                   P-ISSN 1693-6876
harga yang bervariatif dan persebaran rumah bias diliat dari harga yang di tawarkan.
PT CAP merupakan salah satu pengembang perumahan yang
mengkhususkan  diri  untuk  menyediakan hunian  kelas  menengah  ke  atas  di  wilayah Jakarta . Dalam rangka memenuhi kebutuhan tentang rumah tinggal sesuai dengan harapan konsumen,  perlu  mengembangkan  sebuah business  plan  dalam  rangka  bersaing  dengan pengembang  serupa  di  kawasan  yang  sama. Hal  ini  merupakan  sebuah  tantangan  bisnis bagi pengembang untuk membuat perencanaan yang memadai sehingga PT  CAP
mampu bertahan, bahkan mengalami perkembangan  pesat  di  tengah  kerasnya persaingan bisnis.
Pada  situasi  Pandemic  Covid  19  yang tidak  pernah  terpikirkan  oleh  semua  pihak, dibutuhkan  perhitungan  yang  lebih  cermat dalam  menyusun  suatu  perencanaan  agar perusahaan  tidak  merugi.  Kondisi  financial yang  dialami  oleh  masyarakat  perlu  disiasati oleh  pengembang  dengan  tetap  memberikan hunian  yang  berkualitas  dengan  mengurangi pagu anggaran yang tidak mendesak dibutuhkan.

## 1.1. Rumusan Masalah dan Pertanyaan Penelitian
Rumah merupakan kebutuhan dasar  manusia,  selain  sandang  dan pangan. Penyediaan rumah bagi
masyarakat bukan saja menjadi
tanggungjawab pemerintah, namun memerlukan  kontribusi  dan  keterlibatan pihak  swasta  yang  kompeten.  PT  CAP merupakan  salah  satu  pengembang property  yang  mengkhususkan  diri  pada penyediaan hunian kelas atas di kawasan DKI  dan  Banten.  Dalam  upayanya  untuk berkembang dan mampu bersaing dengan pengembang lain, membutuhkan suatu kajian untuk jangka waktu tertentu dalam rangka pengembangan bisnis.
Berdasarkan  rumusan  masalah tersebut, maka dapat diajukan pertanyaan penelitian sebagai berikut:
1. Berapa  besar  dana  investasi  yang dibutuhkan  untuk  membuat  business plan selama 2020-2024?
2. Berapa  lama  (jangka  waktu)  investasi yang  berupa  uang  tersebut  dapat kembali?
3. Bagaimana kelayakan investasi PT CAP di  lokasi  di  Perumahan  Citra  Puri Garden Semanan yang dijadikan obyek riset?

## 1.2. Tujuan penelitian
Tujuan umum:
Secara  umum,  penelitian  dilakukan dengan  tujuan  untuk  melakukan  kajian terhadap  kelayakan  bisnis  plan  PT.  Citra Adhi Pataka tahun 2020-2024
Tujuan khususnya:
Adapun  tujuan  khusus  dari  penelitian  ini adalah:
1. Menghitung/mengkalkulasi  besarnya dana investasi yang dibutuhkan untuk membuat business plan selama 2020- 2024.
2. Menghitung/mengkalkulasi prediksi waktu yang diperlukan untuk mengembalikan investasi yang dikeluarkan PT CAP.
3. Mengkaji kelayakan investasi PT CAP di lokasi di Perumahan Citra Puri Garden Semanan yang dijadikan obyek riset.
1.3. Manfaat Penelitian.
1. Manfaat teoritis: dari aspek pengembangan  bisnis  perumahan, hasil  penelitian  ini  dapat  digunakan untuk memformulasikan strategi pengembangan pasar dan investasi.
2. Manfaat  praktis:  hasil  penelitian inimerupakan  bagian  dari  rencana perusahaan  PT  CAP  sebagai  acuan
dalam melaksanakan operasional perusahaan.

## METODE PENELITIAN
4.1 Jenis Penelitian
Penelitian  ini  merupakan  riset operasional (OR) kajian prediktif,
dimaksudkan  untuk  membuat  kalkulasi tentang kelayakan sebuah rencana bisnis dengan memperhitungkan berbagai faktor.  Pendekatan  yang  digunakan adalah  kualitatif,  untuk  mempelajari busines  plan  yang  dibuat  oleh  PT  CAP dalam  melakukan  ekspansi  bisnis  dalam bidang propreti di kawasan Jakarta.

## 4.2 Waktu dan Lokasi Penelitian
Waktu  penelitian  direncanakan mulai bulan April 2020 sampai akhir bulan Mei  2020,  dilakukan  di  Lokasi  PT  CAP berada yakni di Jakarta.
4.3 Subyek dan Obyek Penelitian
Subyek dalam penelitian ini adalah
5  orang  informan  yang  dapat  dijadikan sumber informasi tentang proyek PT CAP. Sedangkan  obyek  penelitian  adalah Dokumen Busines plan PT CAP.
4.4 Teknik Pengumpulan Data
Data  dalam  penelitian  ini  adalah data primer dan sekunder. Data sekunder adalah  berupa  dokumen  rencana  bisnis (busines  plan  PT  CAP  di  Jakarta, sedangkan  data  primer  merupakan  hasil kalkulasi yang dilakukan peneliti.

## 4.5 Analisis Data
Analisis data dengan menggunakan analisis  isi  ( content  analysis )  dengan menggunakan standar perhitungan kelayakan usaha properti.
HASIL PENELITIAN 5.1 Gambaran Umum Tempat Penelitian
PT Ciputra Residence
(“Perseroan”)  merupakan  bagian  dari Grup  Ciputra  yang  bergerak  dalam proyek  pengembangan  rumah  hunian yang  pada  awalnya  didirikan  dengan nama  PT  Ciputra  Habitat  Industrial Estate  Tangerang  pada  tahun  1989. Sebagai  grup  pengembang  properti, Perseroan menjalankan kegiatan usaha yang  meliputi  penyediaan  tanah, perencanaan, pelaksanaan pembangunan  dan  penjualan  kawasan perumahan  (real  estate),  perkantoran, pertokoan, pusat niaga beserta fasilitas sarana  dan  prasarananya.  Pada  tahun 1990, Perseroan melakukan perubahan nama  menjadi  PT  Citraland  Estate, kemudian  berganti  nama  lagi  pada tahun  1996  dan  terakhir  pada  tahun 1999 masing-masing menjadi PT Ciputra Estate  dan  PT  Ciputra  Residence. Sebagian proyek Perseroan berlokasi di Jakarta  dan  Tangerang,  dimana  pada tahun 1989 Perseroan mengembangkan kawasan  proyek  perumahan  yaitu Proyek CitraGarden City yang berlokasi dekat dengan Bandar Udara
Internasional  Soekarno  Hatta.  Pada tahun  1994,  Perseroan  membangun proyek  CitraRaya  Tangerang  yang berlokasi  di  dekat  jalan  tol  Jakarta- Merak.  Selain  kedua  proyek  tersebut, saat ini Perseroan juga telah mengembangkan berbagai proyek perumahan  lainnya  di  wilayah  Jakarta, Tangerang,  Depok  dan  Cilegon  yang ditujukan untuk berbagai segmen pasar yang  berbeda  mulai  dari  hunian  untuk keluarga  berpenghasilan  menengah  ke bawah dengan harga terjangkau, hingga hunian  premium  untuk  rumah  tangga menengah  ke  atas.  Perseroan  juga tengah  melakukan  ekspansi  ke  luar pulau Jawa seperti Jambi dan
Palembang.  Dengan  persediaan  lahan
Jurnal Administrasi Dan Manajemen                                                                                E-ISSN 2623-1719 http://ejournal.urindo.ac.id/index.php/administrasimanajemen/index                   P-ISSN 1693-6876
yang  luas,  Perseroan  diuntungkan dengan  adanya  potensi  peningkatan nilai  tambah  tanah  yang  sangat  tinggi seiring  berjalannya  waktu.  Hal  ini tentunya  akan  memberikan  dampak positif  bagi  prospek  usaha  Perseroan sebagai  bekal  keberlanjutan  usaha properti di Indonesia. Saat ini Perseroan menaungi  28  (dua  puluh  delapan) Entitas  Anak,  12  (dua  belas)  entitas dengan  kepemilikan  tidak  langsung melalui  Entitas  Anak,  3  (tiga)  Entitas Joint  Venture  dan  2  (dua)  Entitas Asosiasi.  Perseroan  memiliki  landasan yang  kuat  untuk  menjadi  pengembang berkualitas  dalam  menggarap  pasar properti  di  Indonesia  dengan  berbekal pengalaman  di  bidang  properti  selama 25 tahun.
Ciputra Group salah satu developer besar yang membangun Citra
Garden  City,  atau  yang  lebih  dikenal dengan nama perumahan Citra. Ciputra Residence  telah  dikenal  di  masyarakat sebagai pemukiman yang ternama serta
standar tinggi dan integritas perusahaan. Perumahan yang dikembangkan  sekitar  tahun  1980an sampai sekarang ini, memiliki beberapa project, dari Perumahan Citra 1 – 8, dan Aeroworld 8. Citra Garden ini merupakan perumahan yang menyasar bagi masyarakat menengah dan menengah  atas.  Perumahan  Citra  ini telah berkembang menjadi kota mandiri di  daerah  Jakarta  Barat.  Perumahan Citra  Garden  ini  sudah  membangun sekitar  10  ribu  rumah,  dan  telah mencapai  90%  tingkat  huniannya.  . Ciputra  Group  akan  meluncurkan produk hunian eksklusif di area Jakarta Barat,  tepatnya  di  Citra  Puri  Garden.
Salah  satu  inovasi  produk  juga  yang dicoba  rilis  ke  market.  Produk  ini diharapkan  bisa  memenuhi  kebutuhan
rumah  para  millenials  dengan  harga  di bawah  Rp1  miliar  di  Jakarta.  Progress pengembangannya masih dalam persiapan  dengan  lahan  sekitar  17  Ha dengan investasi dana kurang lebih 500 milyar  rupiah.  Lokasi  Citra  Puri  Garden dikelilingi  banyak  perumahan  yang sudah  ada.  Sebut  saja  perumahan Kosambi  Baru  yang  sudah  ada  dari sekitar  tahun  1990an.  Ada  juga perumahan  yang  baru  berkembang seperti Metland Cyber City, Riviera Puri, Green Lake City yang menjadi landmark daerah sekitar, dll. Citra Puri Garden ini hanya 5 menit dari perumahan GLC dan stasiun  kereta  Kalideres.  10  menit  dari perumahan Riviera at Puri, rumah sakit Mandaya  Hospital,  dan  gerbang  tol Karang  Tengah  (tol  Jakarta  Merak).  17 Menit  ke  Mall  Puri  Indah,  Lippo  Mall Puri,  dan  CBD  Jakarta  Barat.  30  menit dari Bandara Soekarno Hatta.
5.1.1 Visi dan Misi Perusahaan
a) Vis i
Menjadi  pengembang  hunian
dan  area  komersial  yang  inovatif dan  terdepan  di  Indonesia  dengan pangsa pasar yang patut diperhitungkan. b) Misi Pengembang  yang  berfokus pada pengembangan hunian
terpadu berskala besar dan cadangan  lahan  yang  besar  dalam rangka  memastikan  kelangsungan operasi  bisnis  jangka  panjang. Pencapaian  skala  ekonomis  dan sinergi di antara hunian, komersial dan  fasilitas-fasilitas  lainnya  yang dapat  menciptakan  keunggulan yang komparatif.

## 5.1.2 Tujuan Perusahaan
Tujuan Perusahaan menjadi
Jurnal Administrasi Dan Manajemen                                                                                E-ISSN 2623-1719 http://ejournal.urindo.ac.id/index.php/administrasimanajemen/index                   P-ISSN 1693-6876
perusahaan pengemabang hunian yang terbesar di Indonesia dan menciptakan Enterpreuner muda yang dapat memberi  peluang  lapangan  kerja sebanyak-banyaknya. 5.1.3 Struktur Organisasi Perusahaan
Struktur organisasi proyek mempermudah karyawan dalam
menjalankan  pekerjaan  sesuai  dengan keahlian  yang  dimiliki  serta  kepada siapa  karyawan  itu  akan  bertanggung jawab.  Struktur  organisasi  proyek  juga memperjelas tugas, wewenang,
tanggung jawab, dengan demikian akan membantu  dalam  mencapai  suatu tujuan perusahaan. Berikut di bawah ini bagan struktur organisasi proyek secara umum,  yang  bisa  kamu  sesuaikan dengan kondisi di lapangan.
Gambar 5.1 Struktur Organisasi

## 5.1.4 Busines Plan PT CAP Tahun 2020-2024
Sebagai  bagian  dari  PT  Ciputra Residence, semua ketentuan pokok di PT CAP  dalam  menyusun  rencana  bisnis mengacu  pada  semua  standar  yang berlaku di PT Ciputra Residence.
5.1.5 Manajemen Operasional
Manajemen  operasional  dalama perusahaan property berfungsi menyelenggarakan  suatu  system  yang menyeluruh dan optimal yang terdiri:
1. Tahap Pembuatan Desain
Tahapan  pertama  dalam
pembangunan  proyek  ini  adalah membuat desain hotel yang akan dibangun.  Desain  ini  dibuat berdasarkan  lusanya  lahan  yang akan  digunakan  di  untuk  hotel ini.  Desain  yang  dibuat  terdiri dari beberapa  bagian:
a. Desain Layout Lokasi
b. Desain Pekerjaan Civil
c. Desain  Pekerjaan  Mekanikal dan Elektrikal
d. Desain Pekerjaan Interior Setelah  desain  ini  jadi  dan mendapat  persetujuan  dari  para pemegang  saham  baru  akan dilanjutkan  dengan  penentuan estimasi biaya dan estimasi waktu yang  dibutuhkan  untuk  semua pekerjaan proyek tersebut di atas. Jika  sudah  didapat  estimasi besarnya  biaya  dan  estimasi waktu  yang  akan  dibutuhkan untuk  proyek  ini  maka  akan dilakukan penunjukan  kontraktor dengan  menggunakan  sistem tender terbuka.
Dari  desain  yang  telah dibuat dan disetujui maka desain tersebut  dapat  digunakan  untuk tahap  selanjutnya  yaitu  tahap perijinan. sudah didapat  estimasi besarnya  biaya  dan  estimasi waktu  yang  akan  dibutuhkan untuk  proyek  ini  maka  akan dilakukan penunjukan  kontraktor dengan  menggunakan  sistem tender terbuka.
Dari  desain  yang  telah dibuat dan disetujui maka desain tersebut  dapat  digunakan  untuk tahap  selanjutnya  yaitu  tahap perijinan.
Gambar 5.3 Rencana Lokasi Proyek PT CAP

## 2. Tahap Pelaksanaan Proyek
Citra  Puri  Garden  memiliki beberapa keistimewaan:
a. Memiliki  area  hijau  yang  luas sehingga  membuat  kawasan ini sejuk, rindang dan memiliki udara segar. Dari total area 18 hektar,  kawasan  ini  memiliki area  hijau  sebanyak  2.4 hektar.
b. Menggunakan Auto-Gate
Security  Sytem  dengan  CCTV
24 jam. Pintu gerbang otomatis khusus untuk penghuni dengan menggunakan kartu RFID. c. Menggunakan  Double  Gate Sytem  dimana  disini  tamu dapat  disortir  oleh  petugas keamanan  agar  lingkungan kawasan  tetap  aman  dan nyaman.
d. Setiap rumah sudah dilengkapi dengan  Digital  Smart  Door Lock  System  pada  pintu utamanya.
Di Citra Garden City tersedia beberapa fasilitas seperti:
a. Concierge Di CitraGarden Puri anda dapat memanfaatkan jasa Concierge, dimana layanan yang disediakan mulai dari Housekeeping,  Maintenance
Service dan Estate Management. Semua ini dapat diakses dari aplikasi di handphone anda. b. Laundry Room Kalau  anda  malas  mencuci sendiri,  tidak  perlu  jauh-jauh keluar  komplek,  karena  di CitraGarden Puri tersedia fasilitas Laundry Room.
c. Co-Working Space
Meeting  dengan  klien  atau sekedar  berkumpul  dengan teman  tidak  perlu  cari-cari tempat  yang  pas  karena  di CitraGarden Puri sudah disediakan tempat yang cozy. d. Self Storage Service. Tidak  ingin  rumah  menjadi gudang? Tenang, di
CitraGarden  Puri  disediakan layanan  Self  Storage  dimana anda bisa menyimpan barang- barang  anda  dengan  aman disini.
Untuk  fasilitas  di  dalam kawasan tersedia
a. Club  House  dengan  fasilitas Gym  Indoor,  Kolam  Renang Semi Olympic, Hall (Community  Center),  Cafe, Mini Market, dan lain-lain
b. Jogging  Track  Sepanjang  2 kilometer mengelilingi kawasan
c. Bicycle Track untuk anda yang hobi  bersepeda  anda  bisa memanfaatkan jalur khusus ini
d. Taman  Bermain  Anak  tempat yang  pasti  akan  menjadi favorit buah hati anda tercinta
e. Outdoor  Gym  tempat  anda dapat  berolah  raga  supaya tubuh sehat dan bugar
3. Strategi Penelitian Untuk menghadapi persaingan dalam suatu industri M.  E.  Porter  memberikan  tiga pendekatan  strategi  generik (generic  strategy)  yang  secara potensial akan berhasil mengungguli  perusahaan  lain dalam  suatu  industri,  tiga pendekatan  tersebut  adalah: Keunggulan Biaya (Cost Leadership), Differensiasi (Differensiation),  dan  Fokus (Focus Low Cost and Differensiation).
5.2 Analisis Keuangan
Dalam  menganalisis  investasi keuangan ada beberapa metode yang dapat digunakan untuk menilai kelayakan investasi diataranya dengan metode Rate  of  Return ,  metode Payback Periode , metode Net Present Value , metode Internal Rate of Return
dan metode Profitability Index (DeFranco & Lattin, 2007). Dari semua metode  yang  ada,  yang  biasa dipergunakan dalam menghitung suatu  kelayakan  investasi  adalah metode Net  Present  Value (NPV), metode Internal  Rate  of  Return ditambahkan dengan metode Payback Periode  untuk  menghitung  jangka waktu  pengembalian  investasi,  yang akan dipakai untuk merepresentasikan secara singkat analisi keuangan dalam tesis ini.

## 5.2.1 Income Statement
Income Statement Citra  Puri Garden sering  disebut  juga  sebagai
profit  and  loss  statement yang menyajikan hasil usaha selama
periode tertentu, biasanya satu bulan, kwartal atau tahun (DeFranco & Lattin, 2007). Income  Statement biasanya  di bagi menjadi dua bagian  yaitu bagian pendapatan  ( revenue )  dan  bagian biaya operasi ( operating expenses ).
Pendapatan  yang  dihasilkan didapatkan  dari  hasil  penjualan, kelompok  utama  dalam  penjualan dibedakan menjadi penjualan rumah,kavling,penyewaan lokasi tenan dan penghasilan lainnya seperti IPL  (Iuran  Pemeliharaan  Lingkungan) yaitu  biaya  kebersihan,security,dan keindahan.  Sedangkan  biaya  operasi ( operating expenses ) adalah pengeluaran yang langsung dikeluarkan sehari-hari untuk opeasional  kawasan  hunian,  seperti marketing, COGS  (cost  of  good  sold) , gaji karyawan, biaya marketing , biaya perbaikan,  biaya  energi,  yang  juga biasa  disebut  dengan  ( controllable expenses). Investasi untuk membangun  sebuah  kawasan  hunian sangat  besar  dan  termasuk  investasi jangka panjang. Oleh karena itu dalam membuat  proyeksi income  statement dibuat  untuk  jangka  waktu  4  tahun dimulai  awal  tahun  2020.  Karena rencana pembangunan kawasan hunian  ini  membutuhkan  waktu kurang  lebih  4  tahun  dan  mulai dijalankan  pada  bulan  Januari  tahun 2020,  maka  diperkirakan  pembukaan operasional  kawasan  hunian  akan dimulai  pada  bulan  Januari  2022, sehingga perhitungan proyeksi dimulai tahun 2021. Proyeksi income statement kawasan hunian ini.

## 5.2.2 Perhitungan NPV
Nilai yang pantas kita keluarkan untuk  mendapatkan  suatu  nilai  lain yang  akan  kita  terima  di  masa  yang
akan  datang  disebut  sebagai  Nilai Sekarang  ( Present  Value )  dari  jumlah tersebut.  Sedangkan  Nilai  Bersih Sekarang  (Net  Present  Value)  dari suatu  investasi  modal  adalah  nilai sekarang  dari  suatu  pemasukan tunai (cash  inflow)  dikurangi  dengan  nilai sekarang  dari  pengeluaran  tunainya (DeFranco & Lattin, 2007). Atau dapat juga  dikatakan  bahwan  NPV  adalah Jumlah  kenaikan  keuntungan  yang didapatkan  karena  kita  melakukan suatu  investasi.  Untuk  menghitung nilai sekarang tersebut terlebih dahulu ditentukan  tingkat  suku  bunga  yang dianggap relevan, yaitu sesuai dengan tingkat  pengembalian  yang  didapat jika  dana  tersebut  kita  tanamkan  di deposito ataupun tabungan.
Apabila Nilai Sekarang penerimaan-penerimaan  kas  bersih dimasa  yang  akan  datang  lebih daripada nilai uang yang harusnya kita keluarkan  saat  ini  untuk  investasi, maka proyek ini dikatakan
menguntungkan sehingga cukup layak untuk  dilaksanakan  dan  proyek  ini dikatakan merugi sehingga tidak layak untuk  dilaksanakan  adalah  jikan  NPV tersebut lebih kecil, atau biasa disebut NPV  negatif.  Dengan  menggunakan rate  of  return sebesar  14%  yang diambil  dari  data  Bank  Indonesia untuk Surat Hutang Negara selama 10 tahun. Angka rate of return ini seperti yang dipersyaratkan oleh para
pemegang  saham.  kas  dengan  rumus bunga  bank  sebesar  14%  maka didapatlah nilai NPV sebesar Rp62.215.472.417 dalam tahun keempat  dengan  modal  awal  sebesar Rp 400.000.000.000 dan sesuai kaidah aturan  NPV  maka  proyek  investasi  ini dapat dikatakan feasible untuk dilaksanakan.
Hasil dari nilai NPV dapat dilihat pada tabel di bawah ini.
Tabel 5.1

## Hasil Perhitungan NPV
5.2.3 Perhitungan Internal  Rate  of Return (IRR)
Metode  ini  menghitung  tingkat pengembalian  (atau  dapat  dikatakan sebagai  tingkat  bunga)  dari  suatu rencana  investasi  yang  dibandingkan dengan tingkat pengembalian minimum
yang
ditetapkan/ disayaratkan  oleh  perusahaan,  yang biasanya  berkisar  pada  tingkat  bunga yang  relevan  dengan  yang  saat  ini berlaku  di  pasar.  Apabila  tingkat pengembalian (tingkat bunga) ini lebih besar  daripada  tingkat  bunga  relevan seperti yang disyaratkan di atas, maka investasi  dianggap  menguntungkan dan layak untuk dilaksanakan. Sebaliknya  jika  tingkat  pengembalian berada dibawah tingkat pengembalian yang  ditetapkan  maka  investasi sebaiknya  tidak  dilaksanakan  karena tidak  menguntungkan  (DeFranco  & Lattin,  2007).Nilai  arus  pengembalian internal  atau Internal  Rate  of  Return (IRR) dapat dihitung dengan menggunakan  rumus  yang  terdapat pada Tabel di bawah ini.
0 1 2 3 4 A Arus Masuk 1. Total Penjualan 175.816.000.000,00 276.087.684.000,00 378.309.000.000,00 441.054.000.000,00 2. Kredit a. Investasi b. Modal Kerja 3. Modal Sendiri a. Investasi 400.000.000.000 b. Modal Kerja 4. Nilai Sisa Proyek Total Arus Masuk 175.816.000.000
276.087.684.000 378.309.000.000 441.054.000.000 Arus Masuk unt Menghitung IRR 175.816.000.000 276.087.684.000 378.309.000.000 441.054.000.000
B Arus Keluar 1. Biaya Investasi
400.000.000.000 45.000.000.000,00 38.774.248.233,00             51.432.658.977,00                    52.786.715.217,00 2. Biaya Tetap 6.604.200.000,00                6.934.410.000,00               7.281.130.500,00                      7.281.130.500,00 3. Angsuran Pokok 100.000.000.000,00              11.250.000.000,00               9.693.562.058,25                    12.858.164.744,25
4. Angsuran Bunga
877.192.982,46 86.565.096,95 65.428.782,80 76.130.657,48 5. Pajak 4.500.000.000 3.877.424.823 5.143.265.898 5.278.671.522 6. Biaya Pemasaran/Distribusi 1.000.000.000 1.000.000.000 1.000.000.000 1.000.000.000 Total Arus Keluar 400.000.000.000 157.981.392.982 61.922.648.153 74.616.046.216 79.280.812.640 Arus Keluar unt Menghitung IRR 400.000.000.000 57.104.200.000 50.586.083.056 64.857.055.375 66.346.517.239 C Arus Bersih (NCF) (400.000.000.000) 17.834.607.018 214.165.035.847 303.692.953.784 361.773.187.360 D CASH FLOW UNTUK MENGHITUNG IRR (400.000.000.000) 118.711.800.000 225.501.600.944 313.451.944.625 374.707.482.761 Discount Factor (14%) 1,0000 0,8772 0,7695 0,6750 0,5921
Present Value (400.000.000.000) 104.133.157.895 173.516.159.544 211.571.134.320 221.856.910.326 E CUMMULATIVE (400.000.000.000) (295.866.842.105) (122.350.682.561) 89.220.451.759 311.077.362.085 F ANALISIS KELAYAKAN USAHA NPV (14%) 62.215.472.417 Rp No Uraian Tahun BP   3,6 bulan 42,9
Tabel 5.2 Perhitungan Internal Rate of Return (IRR)
Sumber  :  diolah  dari  proyeksi income statement
Dengan  menggunakan  bantuan program Microsoft Excel maka
didapatkan  nilai  arus  pengembalian internal Internal  Rate  of  Return (IRR)
sebesar 41,59% pada tahun ke empat.
Ternyata  nilai  IRR  ini  berada  di atas  nilai Rate  of  Return yang dipersyaratkan oleh  perusahaan  yaitu sebesar  14%.  Maka  proyek  investasi ini  dapat  dikatakan  menguntungkan ditinjau dari aspek finansial.

## 5.2.4 Perhitungan Payback Periode
Perhitungan nilai payback periode dilakukan dengan menjumlahkan nilai present value dari arus  kas  proyek  yang  masuk  dan dibandingkan  dengan  investasi  awal yang telah dilakukan sehingga didapatkan  lamanya  waktu  yang dibutuhkan untuk mendapatkan kembali  investasi  awal  tersebut (DeFranco & Lattin, 2007). Perhitungannya  dapat  dilihat  pada Tabel 4.15 dibawah ini:
Tabel 5.3
Perhitungan Payback Periode
Sumber  :  diolah  dari  proyeksi income statement Melihat lamanya periode
pengembalian  ini  tentunya  harus kembali  melihat  industri  apa  yang sedang  dimasuki.  Dalam  industri perhotelan,  hampir  semua  bersifat long term investment (investasi jangka panjang) sehingga periode selama 3,6 tahun  atau  40  bulan  masih  termasuk baik dan dapat diterima oleh PT.CAP.

## 5.3 Analisis Sensitivitas
Analisis sensitivitas ini dilakukan untuk  mengetahui  atau  memberikan gambaran  sampai  sejauh  apakah analisis keuangan pada proyek pembangunan  kawasan  hunian    ini cukup kuat untuk berhadapan dengan perubahan
faktor-faktor yang mempengaruhinya Analisa sensitivitas dilakukan dengan mengubah nilai dari suatu  parameter  pada  suatu  saat untuk  selanjutnya  dilihat  bagaimana pengaruhnya  terhadap feasibility dari suatu alternatif investasi. Dalam hal ini analisis  sensitivitas  dilakukan  dengan membuat  dua  skenario  tambahan, yaitu  skenario  terburuk  dan  skenario terbaik.  Dalam  skenario  terburuk  ini asumsi  tingkat kawasan  hunian adalah  14  %.  4.16  (Asumsi),  Tabel dibawah ini:
Tabel 5.4 Analisis Sensitivitas 0 1 2 3
4 A Arus Masuk 1. Total Penjualan 175.816.000.000,00 276.087.684.000,00 378.309.000.000,00 441.054.000.000,00
2. Kredit
a. Investasi b. Modal Kerja 3. Modal Sendiri a. Investasi 400.000.000.000 b. Modal Kerja
4. Nilai Sisa Proyek Total Arus Masuk 175.816.000.000 276.087.684.000 378.309.000.000 441.054.000.000 Arus Masuk unt Menghitung IRR 175.816.000.000 276.087.684.000 378.309.000.000 441.054.000.000 B Arus Keluar 1. Biaya Investasi 400.000.000.000 45.000.000.000,00 38.774.248.233,00             51.432.658.977,00                    52.786.715.217,00 2. Biaya Tetap 6.604.200.000,00                6.934.410.000,00               7.281.130.500,00                      7.281.130.500,00 3. Angsuran Pokok 100.000.000.000,00              11.250.000.000,00               9.693.562.058,25                    12.858.164.744,25 4. Angsuran Bunga 877.192.982,46 86.565.096,95 65.428.782,80 76.130.657,48 5. Pajak 4.500.000.000 3.877.424.823 5.143.265.898 5.278.671.522 6. Biaya Pemasaran/Distribusi 1.000.000.000 1.000.000.000 1.000.000.000 1.000.000.000 Total Arus Keluar 400.000.000.000 157.981.392.982 61.922.648.153 74.616.046.216 79.280.812.640 Arus Keluar unt Menghitung IRR 400.000.000.000 57.104.200.000 50.586.083.056 64.857.055.375 66.346.517.239 C Arus Bersih (NCF) (400.000.000.000) 17.834.607.018 214.165.035.847 303.692.953.784 361.773.187.360 D CASH FLOW UNTUK MENGHITUNG IRR (400.000.000.000) 118.711.800.000 225.501.600.944 313.451.944.625 374.707.482.761 Discount Factor (14%) 1,0000 0,8772 0,7695 0,6750 0,5921 Present Value (400.000.000.000) 104.133.157.895 173.516.159.544 211.571.134.320 221.856.910.326 E CUMMULATIVE (400.000.000.000) (295.866.842.105) (122.350.682.561) 89.220.451.759 311.077.362.085 F ANALISIS KELAYAKAN USAHA IRR 41,59% Net B/C 1,78 PBP 3,6 No Uraian Tahun 0 1 2 3 4 A Arus Masuk 1. Total Penjualan 175.816.000.000,00 276.087.684.000,00 378.309.000.000,00 441.054.000.000,00 2. Kredit a. Investasi b. Modal Kerja 3. Modal Sendiri a. Investasi 400.000.000.000 b. Modal Kerja
4. Nilai Sisa Proyek Total Arus Masuk 175.816.000.000 276.087.684.000 378.309.000.000 441.054.000.000 Arus Masuk unt Menghitung IRR 175.816.000.000 276.087.684.000 378.309.000.000 441.054.000.000
B Arus Keluar 1. Biaya Investasi 400.000.000.000 45.000.000.000,00 38.774.248.233,00             51.432.658.977,00                    52.786.715.217,00 2. Biaya Tetap 6.604.200.000,00                6.934.410.000,00               7.281.130.500,00                      7.281.130.500,00 3. Angsuran Pokok 100.000.000.000,00              11.250.000.000,00               9.693.562.058,25                    12.858.164.744,25 4. Angsuran Bunga 877.192.982,46 86.565.096,95 65.428.782,80 76.130.657,48 5. Pajak 4.500.000.000 3.877.424.823 5.143.265.898 5.278.671.522 6. Biaya Pemasaran/Distribusi 1.000.000.000 1.000.000.000 1.000.000.000 1.000.000.000 Total Arus Keluar 400.000.000.000 157.981.392.982 61.922.648.153 74.616.046.216 79.280.812.640 Arus Keluar unt Menghitung IRR 400.000.000.000 57.104.200.000 50.586.083.056 64.857.055.375 66.346.517.239 C Arus Bersih (NCF) (400.000.000.000) 17.834.607.018 214.165.035.847 303.692.953.784 361.773.187.360 D CASH FLOW UNTUK MENGHITUNG IRR (400.000.000.000) 118.711.800.000 225.501.600.944 313.451.944.625 374.707.482.761 Discount Factor (14%) 1,0000 0,8772 0,7695 0,6750 0,5921
Present Value (400.000.000.000) 104.133.157.895 173.516.159.544 211.571.134.320 221.856.910.326 E CUMMULATIVE (400.000.000.000) (295.866.842.105) (122.350.682.561) 89.220.451.759 311.077.362.085 F ANALISIS KELAYAKAN USAHA PBP 3,6 No Uraian Tahun

## PEMBAHASAN

## 6.1 Keterbatasan Penelitian
Di  dalam  penelitian  ini  terdapat keterbatasan  yang  dapat    diungkapkan, antara lain sebagai berikut:
1. Jenis penelitian merupakan penelitian  operation  riset  prediktif dengan pendekatan kualitatif sehingga  tidak  bisa  di  generalisir untuk wilayah dan kawasan berbeda / tempat lain.
2. Dari  sisi  metode  penelitian  ini menggunakan  pendekatan  kuantatif sehingga  data-data  kualitatif  tidak tergali.
3. Penelitian  prediktif  ketepatannya banyak  dipengaruhi  oleh  situasi  dan kondisi suatu kawasan.
6.2 Kajian Secara Umum Busines Plan PT CAP
Seiring dengan perbaikan- perbaikan  yang  dilakukan  pemerintah  di segala
bidang,perlahan membuat perekonomian Indonesia mulai jalan dan menggeliat  lagi.  Salah  satu  strategi  yang mengguntungkan  bagi  para  investor  dan konsumen  adalah  tingkat  suku  bunga yang  rendah,  sehingga  masyarakat  lebih suka memutar uang daripada menyimpan diban. Kondisi seperti ini juga memberikan  keuntungan  bagi  para pelaku  bisnis  dibidang  perumahan  yang menyebabkan  permintaan  akan  rumah meningkat.
Karena permintaan yang meningkat
inilah  penulis  ingin  melakukan  suatu analisa awal, analisa awal ini adalah suatu studi  kelayakan  pengembang  kawasan yang menentukan  apakah gagasan  bisnis ini bisa dipertimbangkan dan layak untuk dilaksanakan.

## 6.3 Analisis Payback Period
Dengan  perhitungan  diatas,berarti payback  period  untuk  alternative  1 normal  ini  adalah  40  bulan,  untuk alternatif  2  optimis  adalah  20  bulan. Semua  hasil  ini  jauh  lebih  kecil  dari ketetapan  manajemen  yang  4  tahun. Tetapi metode payback periode ini sangat sederhana sehingga mempunyai kelemahan.  Kelemahan  utama  nya  yaitu metode  ini  tidak memperhatikan  konsep nilai waktu dari uang disamping juga tidak memperhatikan aliran kas masuk setelah payback.  Jadi  umumnya  metode  ini digunakan  sebagai  pendukung  metode lain yang lebih baik.
Net Present Value (NPV ).
Untuk  menghitung  NPV  pada proyek ini, penulis menggunakan asumsi- asumsi sebagi berikut:
1. Tingkat  bunga  yang  diperoleh  dari bank  sebesar  14%  dan  tingkat kebijakan pemegang saham
terhadap modal sendiri sebesar 15% maka Weihted  Average  Cost  Of Capital (WACC) yang ditetapkan pada perhitungan NPV sebesai 15% karena proyek  ini  menggunakan  modal sendiri.
2. Menurut penilaian  NPV  bahwa proyek  ini  dianggap  cukup  layak untuk dilaksanakan dengan alternative  terbaik  adalah  scenario normal  dikarenakan  akan  adanya kenaikan nilai jual.
Internal Rate of Return (IRR) Metode  ini  digunakan  untuk
mencari tingkat Bungan yang 0 1 2 3 4
A Arus Masuk 1. Total Penjualan 175.816.000.000,00 276.087.684.000,00 378.309.000.000,00 441.054.000.000,00 2. Kredit a. Investasi b. Modal Kerja 3. Modal Sendiri a. Investasi 400.000.000.000 b. Modal Kerja
4. Nilai Sisa Proyek Total Arus Masuk 175.816.000.000 276.087.684.000 378.309.000.000 441.054.000.000 Arus Masuk unt Menghitung IRR 175.816.000.000 276.087.684.000 378.309.000.000 441.054.000.000 B Arus Keluar 1. Biaya Investasi 400.000.000.000 45.000.000.000,00 38.774.248.233,00             51.432.658.977,00                    52.786.715.217,00 2. Biaya Tetap 6.604.200.000,00                6.934.410.000,00               7.281.130.500,00                      7.281.130.500,00 3. Angsuran Pokok 100.000.000.000,00              11.250.000.000,00               9.693.562.058,25                    12.858.164.744,25 4. Angsuran Bunga 877.192.982,46 86.565.096,95 65.428.782,80 76.130.657,48 5. Pajak 4.500.000.000 3.877.424.823 5.143.265.898 5.278.671.522 6. Biaya Pemasaran/Distribusi 1.000.000.000 1.000.000.000 1.000.000.000 1.000.000.000 Total Arus Keluar 400.000.000.000 157.981.392.982 61.922.648.153 74.616.046.216 79.280.812.640 Arus Keluar unt Menghitung IRR 400.000.000.000 57.104.200.000 50.586.083.056 64.857.055.375 66.346.517.239 C Arus Bersih (NCF) (400.000.000.000) 17.834.607.018 214.165.035.847 303.692.953.784 361.773.187.360 D CASH FLOW UNTUK MENGHITUNG IRR (400.000.000.000) 118.711.800.000 225.501.600.944 313.451.944.625 374.707.482.761 Discount Factor (14%) 1,0000 0,8772 0,7695 0,6750 0,5921 Present Value (400.000.000.000) 104.133.157.895 173.516.159.544 211.571.134.320 221.856.910.326 E CUMMULATIVE (400.000.000.000) (295.866.842.105) (122.350.682.561) 89.220.451.759 311.077.362.085
F ANALISIS KELAYAKAN USAHA PBP 3,6 No Uraian Tahun
Jurnal Administrasi Dan Manajemen                                                                                E-ISSN 2623-1719 http://ejournal.urindo.ac.id/index.php/administrasimanajemen/index                   P-ISSN 1693-6876
menyamakan nilai sekarang dari arus kas yang  diharapkan  di  masa  datang,  atau penerimaan  kas,  dengan  mengeluarkan investasi awal.
Dari  hasil  net  cash  flow  yang  di dapat IRR sebesar
1. Alternatif 1 normal =  89 %
2. Alternatif 2 Optimis=  96 % IRR alternative 1 dan 2 lebih besar dari  Weighted  Average  Cost  Of  Capital (WACC) sehingga layak dilaksanakn
Dari  beberapa  analisa  penilaian investasi  dengan  perhitungan  payback periode, Net Present Value, Internal Rate of  Return  dan  Profitability  Index, Kesemuanya menunjukan bahwa investasi di Citra Puri Garden Semanan di wilayah Jakarta Barat ini dianggap sebagai sangat layak untuk dilaksanakan.
Memperhatikan  aspek  marketing perlu  dilakukan  “marketing  survey”
secara lebih tajam lagi untuk menentukan positioning  proyek  dan  target  market serta pengembangan detail product sales yang sesuai dengan kawasan pelaksanaan market  positioning  tersebut  dijalankan melalui:
1. Identifikasi  keunggulan  kompetitif yang  memberikan  nilai  tambah terbesar  dengan  cara  mengadakan: difrensiasi  produk,  difrensiasi  jasa, difrensiasi  personil  dan  difrensiasi
citra
2. Memilih keunggulan kompetitif yang tepat, antara lain dengan mempromosikan apa saja perbedaan yang dimiliki 3. Mewujudkan dan mengkomunikasikan  posisi  yang dipilih
4. Menggunakan  ke  empat  macam sarana promosi antara lain:
a. Iklan (Advertising)
b. Promosi penjualan (Sales
Promotion)
c. Publisitas (Publicity)
d. Penjualan  ke  daerah-daerah (Road show)

## KESIMPULAN DAN SARAN

## 7.1 Kesimpulan
Berdasarkan  hasil  penelitian  yang telah  dipaparkan  dan  dibahas  pada  bab- bab sebelumnya dengan mengacu tujuan penelitian, maka dapat dibuat kesimpulan sebagai berikut:
1. Dana  yang  dibutuhkan  untuk mewujudkan business plan PT CAP dalam membangun kawasan hunian  perumahan  di  kawasan
Jakarta Barat selama periode tahun 2020-2024  adalah  sebesar  Rp 773.800.899.992 (Tujuh Ratus
Tujuh  Puluh  Tiga  Milyar  Delapan Ratus Juta Delapan Ratus Sembilan
Puluh  Sembilan  Ribu  Sembilan Ratus Sembilan Puluh Dua Rupiah).
2. Dana  investasi  yang  dikeluarkan untuk membangun kawasan tersebut, sesuai dengan
perhitungan  dari  semua  variabel cost  selama  tahun  2020-2024 sebesar  Rp  587.993.622.427  (Lima Ratus  Delapan  Puluh  Tujuh  Milyar Sembilan  Ratus  Sembilan  Puluh Tiga  Juta  Enam  Ratus  Dua  puluh Dua  Ribu  Empat  Ratus  Dua  Puluh Tujuh Rupiah)
3. Busines  plan  PT  CAP  untuk mewujudkan  kawasan  hunian  di Semanan  Jakarta  Barat  dinyatakan layak ( feasible ).

## 7.2 Saran
Berdasarkan  kesimpulan  tersebut, maka dapat dibuat saran sebagai berikut:
1. Memperkecil resiko kegagalan investasi  dengan  lebih  berhati-hati terhadap  segala  jenis  pengeluaran yang  tidak  perlu  pada  masa pandemi  Covid-19  yang  masih berlangsung  sampai  dengan  bulan Agustus  2020  dan  belum  dapat diprediksi kapan berakhir.
2. Dari aspek marketing perlu melakukan “market survey” secara lebih  tajam  lagi  untuk  menetukan positioning  proyek  dan  target market serta pengembangan detail product  sales  yang  sesuai  dengan kawasan.
3. Dari  aspek  teknik,  harus  mampu memberikan  nilai  tambah  pada produk bangunan yang dihasilkannya, baik mengenai
satuan  harga  dan  alternative spesifikasi material yang digunakan maupun  dari  sisi  metedologi  dan kualitas pengawasan dari pekerjaan konstruksi bangunan ruma, pematangan lahan maupun prasarana lingkungan, karena
kualitas  bangunan  dan  prasarana lingkungan yang baik dapat meningkatkan nilai jual tersebut.
4. Dari  aspek  keuangan,  melakukan pengecekan kembali terhadap
cashflow yang sudah dibuat disesuaikan dengan strategi pemasaran,  pencarian  alternatif pendanaan dan monitoring efisiensi  pengeluaran  biaya-biaya yang muncul selama proyek berjalan.

## DAFTAR PUSTAKA
Barney,  J.  B.,  (1991).  Firm  resources  and sustained competitive advantage, Journal of  Management ,  Vol.  17, pp.99-120.
Biro  Pusat  Statistik,  Laporan  Kunjungan Wisatawan  Asing  2009,  Jakarta  :  Biro
Pusat Statistik, 2010. Booms,  B.  H.  and  Bitner,  M.  J.  (1981), “Marketing Strategies and
Organization  Structures  for  Service Firms,” in Donnelly, J. H. and George, W.  R.  (Eds), Marketing  of  services , Chicago: American Marketing Association, pp. 47- 51. Collis,  D.  J.,  (1994).  Research  note:  How valuable are organisational capabilities, Strategic  Management Journal , Vol. 15, pp.143- 152. Davidoff,  D.M.  (1994). Contact:  Customer service  in  the  hospitality and  tourism industry. New York: Prentice Hall. DeFranco,  A  &  Lattin,  T.,(2007). Hospitality financial  management .  New  Jersey: John Wiley & Sons, Inc.
Dessler, G., (2000). Human resource management .  8 th Ed.,  New  Jersey: Prentice- Hall. Inc. Ford, R. C. & Heaton, C. P., (2000). Managing the  guest  experience  in  hospitality , Albany, New York: Delmar Publishers.
Ford,  R. C. &  Heaton,  C. P., (2001). Lessons from  hospitality  that  can  serve anyone, Organizational  Dynamics
Journal , Vol. 30, No. 1, pp. 30 – 47.
Foster, Dennis L., (1993). Rooms at the inn : Front office
operation and administration. Singapore:  Mc  Graw- Hill International Editions.
Ghemawat,  P.,  D.  Collis,  G.  Pisano,  and  J. Rivkin.  Strategy  and  the  Business Landscape.  Upper  Saddle  River,  New Jersey: Prentice Hall.
Grant,  R.M.,  (1991).  The  resource-based theory  of  competitive  advantage: Implications  for  strategy  formulation. California  Management  Review ,  Vol. 33, pp. 114 – 35 Grant,  R.M.,  (2010). Contemporary  strategy analysis ,  7 th Ed.,  New  York:  John  Wiley and Sons.
Gray, W. S. & Liguori, S. C., (1994). Hotel and motel management  and  operations , 3 th Ed., New Jersey : Prentice Hall,  Inc.
Henderson,  J.C.,  (2007).  Corporate  social responsibility  and  tourism:  Hotel companies  in  Phuket,  Thailand,  after the Indian Ocean tsunami. Hospitality Management  Journal, Vol.  26,  pp. 228 – 239.
Henry,  Anthony,  (2007). Understanding strategic management , Oxford
University Press.
Ivancevich,  J.  M.;  Hoon,  Lee  Soon.  (2002).
Human Resource Management in Asia .
Singapore  : McGraw-Hill  Education.  A Division of The McGrow-Hill
Companies.
Johnson, C. & Vanetti, M., (2005). Locational Strategies  of  international  Hotel Chains. Annals  of  Tourism  Research , Vol. 32, No. 4, pp. 1077 – 1099.
Kasali,  Rhenald.  (1998). Membidik  Pasar
Indonesia: Segmentasi, Targeting , Positioning. PT.  Gramedia  Pustaka Utama.
Keiser, J.R., (1989). Principles and practices of management in the hospitality industry.
2 nd Ed,  New  York:  Van  Nostrand- Reinhold.
Kotler  P.  and  Keller  K.L.  (2006), Marketing Management, 12 th Edition , New Jersey
: Prentice Hall.
Kotler,  P.,  J.  Bowen  dan  J.  Makens.  (1996). Marketing for Hospitality and Tourism. Prentice Hall, New York.
Kotler, Philip (1994). Marketing Management : Analysis,  Planning,  Implementation and Control .  8 th Ed.  New  Jersey:  Prentice Hall, Inc. A Paramount Communications
Company.
Kotler,  Philip.  2009.  Manajemen  Pemasaran
Edisi 12. Jakarta.
Kotler, Philip., dan Armstrong. 2013. Marketing  Management.  15th  Edition. Pearson Prentice Hill . Kotler. (1997). Manajemen Pemasaran (Terjemahan), Jakarta : Preghallindo. Lam,  T.  &  Han,  M.  X.  J.,  (2005).  A  study  of outsourcing strategy: a case involving the hotel industry in Shanghai, China. Hospitality Management Journal, Vol. 24, pp. 41 – 56.
Lane,  Keller  Kevin,  (2008). Strategic  brand mangement  :  Building,  measuring and
managing  brand  equity .  3 th Ed,  New Jersey : Prentisce  Hall.
Lewis,  R.  C.  and  Chambers,  R.  E.,  (1989).
Marketing  leadership  in  hospitality , New York: Van NostrandReinhold. Li Song, (2008). An analysis on chinese hotel
enterprises outsourcing strategic modes and corresponding development conception, International Journal of  Business  and Management, Vol. 3, No.3 pp. 76 – 81. Lovelock,  CH  and  Wirtz  J.  (2007). Services Marketing .  7 th Ed.  United  States  of America: Pearson International Edition.
Magretta,  J.,  (2002).  Why  business  models matter, Harvard Business Review , Vol. 80, No 3 . pp. 86-92 McCabe,  V.S.,  (2008).  Strategies  for  career planning  and  development  in  the Convention and Exhibition industry in Australia, Hospitality  Management Journal, Vol. 27, pp. 222 – 231 Mittal,  B.,  Baker,  J.,  2002.  Advertising strategies  for  hospitality  services: Because  services  are  intangible, hospitality advertising must overcome the quadruple challenges of abstraction, generality, mental impalpability,  and  non-  searchability.
Cornell  Hotel  &  Restaurant  Quarterly Journal, Vol. 43 (2), pp. 51 – 63.
Nebel,  Eddystone  C.,  (1991). Managing hotels  effectively  :  Lessons  from outstanding  general  managers ,  New York: Van NostrandReinhold.
Peteraf,  M.  A.,  (1993).  The  cornerstones  of competitive  advantage:  A  resource- based  view, Strategic  Management Journal , Vol. 14, pp. 179-191.
Phillips, P. A., (1996). Strategic planning and business  performance  in  the  quoted
UK  hotel  sector:  Results  of  an exploratory study. Hospitality Management  Journal, Vol.  15  No  4, pp. 347 – 362. Pizam,  A.,  (1993). Managing  cross-cultural hospitality enterprises. In the international hospitality industry: Organizational and operational issues,
eds.  London:  P.  Jones  and  A.  Pizam. Pitman Publishing. Porter,  M.  E.  (1980). Competitive  Strategy: Techniques  for  analysing industries and  competitors .  Free  Press,  New York. Porter, M. E. (1985). Competitive advantage , The Free Press, New York, NY. Porter, M.  E.  (1996).  What  is  strategy?
Harvard Business Review , Vol 74(6).