## ASPEK YURIDIS ATAS PENDIRIAN BANGUNAN DI RUANG BAWAH TANAH
Erlina Universitas Islam Negeri (UIN) Alauddin Makassar Email: erlina_fshuin@yahoo.co.id

## Abstract
Growth  of  fast  such  technology  and  also  the  happening  of  change  of politics,  economic,  social-budaya  in  the  middle  of  society  especially  related  to make-up  of  requirement  demand  of  land;ground,  have  peeped  out  a[n  new paradigm  utilize  to  exploit  land;ground  which  under  surface  of  underground room or earth, what so far not yet owned arrangement of legislation peculiarly
Keyword : Agraria, Building, Room Underground

## Abstrak
Perkembangan  teknologi  yang  demikian  pesat  serta  terjadinya  perubahan politik, ekonomi, social-budaya di tengah masyarakat terutama yang berhubungan dengan  peningkatan  tuntutan  kebutuhan  akan  tanah,  telah  memunculkan  suatu paradigma baru guna memanfaatkan tanah yang berada di bawah permukaan bumi atau ruang bawah tanah,  yang sejauh ini belum  memiliki pengaturan perundang- undangan secara khusus
Kata Kunci : Agraria, Bangunan, Ruang Bawah Tanah

## PENDAHULUAN
anah  merupakan  bagian  yang  tidak  dapat  dipisahkan  dari  kehidupan manusia.  Kebutuhan  akan  tanah  merupakan  salah  satu  kebutuhan  vital bagi manusia. Tanah dipergunakan sebagai tempat tinggal tempat dan atau lahan  untuk  bekerja  bahkan  juga  ketika  manusia  meninggal  digunakan  sebagai tempat pemakamam.
Perkembangan  dunia  yang  begitu  cepat  ditunjang  dengan  kemajuan  ilmu dan  teknologi,  serta  tuntutan  akan  pemenuhan  kebutuhan  hidup  yang  semakin tinggi  diikuti  semakin  tingginya  kebutuhan  akan  tanah.  Kota-kota  besar  di Indonesia  seperti  Jakarta,  Surabaya,  Medan,  Makassar  dan  kota  besar  lainnya menghadapi kebutuhan tanah  yang lebih  tinggi  dibandingkan dengan kota kecil. Selain pertambahan jumlah penduduk karena kelahiran juga merupakan implikasi meningkatnya  kegiatan  pembangunan  yang  merupakan  implikasi  dari  derasnya arus globalisasi. Urbanisasi tidak dapat dielakkan sebagai akibat aglomeras i, yaitu pola  pemusatan  penduduk  ke  kota-kota  besar  dengan  maksud  untuk  mencari lapangan  pekerjaan  yang  dianggap  lebih  mudah  dan  penghasilan  yang  lebih tinggi.
Pembangunan tidak bisa lepas dari aspek penyediaan tanah, sebagai salah satu  faktor  penting  pendukung  pelaksanaan  pembangunan,  terutama  yang dipusatkan  di  daerah  perkotaan.  Keadaan  ini  menimbulkan  kondisi  yang  tidak seimbang,  luas  tanah  tidak  bertambah  namun  kebutuhan  akan  tanah  semakin meningkat.  Jika  kondisi  kebutuhan  dan  tersedianya  tanah  tidak  seimbang  terus berlanjut  akan  menimbulkan  masalah-masalah  dalam  penggunaan  tanah 1 ;  a) berkurangnya  luas  tanah  pertanian  subur  menjadi  tanah  pemukiman  industri  dan keperluan non pertanian  lainnya; b) terjadinya perbenturan kepentingan berbagai sektor  pembangunan  misalnya  antara  kehutanan  dan  transmigrasi,  pertambangan dan perkebunan; c) menurunnya kualitas lingkunganah  pemukiman akibat banjir, kekurangan  air  bersih  baik  dari  jumlah  maupun  mutunya;  d)  meluasnya  tanah kritis  akibat  penggunaan  tanah  yang  tidak  sesuai  dengan  potensinya,  terjadinya erosi, banjir dan sedimentasi; e) penggunaan tanah untuk berbagai kegiatan yang menghasilkan  limbah  yang  dapat  menimbulkan  pencemaran  air  dan  udara.  Oleh karenanya  perlu  dilakukan  pengelolaan  dan  perencanaan  yang  rasional (rational management  and  planning) atas  lingkungan  terutama  bila  diperhadapkan  antara kebutuhan pembangunan dan kebutuhan untuk melindungi lingkungan.
1 Mieke Komar Kantaatmaja Cs., “Undang-undang  Nomor 24 Tahun 1992 Tentang Penataan Ruang dalam Kaitannya dengan Pembangunan Berwawasan Lingkungan”, dalam Hukum Hukum Angkasa dan Tata Ruang, Mandar Maju, Bandung , 1994, h.116
T
Salah  satu  upaya  yang  dilakukan  untuk  mengatasi  keterbatasan  lahan adalah dengan pembangunan rumah atau gedung secara vertikal baik untuk hunian maupun  kondominium.  Dalam  rangka  peningkatan  daya  guna  dan  hasil  guna tanah  bagi    .pemukiman  terutama  didaerah-daerah  yang  berpenduduk  padat  tapi hanya  tersedia  luas  tanah  yang  terbatas,  dirasa  perlu  untuk  membangun perumahan  dengan  sistem  lebih  dari  satu  lantai  adalah  pertimbangan    dalam menetapkan  Undang-undang  Nomor  16  Tahun  1985  Tentang  Rumah  Susun (Lembaran  Negara  Republik  Indonesia  Tahun  1985,  Nomor  75  dan  Tambahan Lembaran  Negara    Republik  Indonesia  Nomor  3317)  dan  dijabarkan  dalam peraturan  pelaksanaannya  melalui  pembentukan  Peraturan  Pemerintah  Nomor  4 Tahun 1985 Tentang Rumah Susun (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 1985,  Nomor  75  dan  Tambahan  Lembaran  Negara    Republik  Indonesia  Nomor 3372). Tujuan pembangunan rumah susun untuk memenuhi kebutuhan perumahan yang layak dengan lingkungan  yang sehat, mewujudkan pemukiman yang serasi, selaras, dan seimbang.
Rumah  susun  pada  umumnya  digunakan  untuk  hunian.  Namun  hunian merupakan  bagian  dari  pemukim  yang  memerlukan  sarana  penunjang  seperti pertokoan  dan  perkantoran  sehingga  pembangunan  rumah  susun  juga  dapat diperuntukkan  untuk  yang  sifatnya  non  hunian.  Selain  rumah  susun,  untuk perkantoran  dan  atau  pertokoan  dapat  memanfaatkan  ruang  bawah  tanah  (tubuh bumi).  Bangunan  gedung  dalam  ruang  bawah  tanah  dapat  dibedakan  dalam  2 (dua)  jenis,  yaitu  pertama;  bangunan  yang  merupakan  bangunan  terkait  dengan bangunan  yang  ada  di  atasnya  (bangunan  induk  berdiri  di  atas  tanah),  kedua; bangunan yang berdiri sendiri, dalam artian diatasnya tidak ada bangunan lain tapi berupa jalan ayau fasilitas umum lainnya.
Penggunaan  ruang  bawah  untuk  pendirian  gedung  merupakan  sesuatu yang  tidak  asing  lagi  di  kota-kota  besar  di  Indonesia.  Pembangunan  kompleks pertokoan Blok M, Kebayoran Baru dan kegiatan perekonomian lainnya di ruang bawah tanah, sedangkan bagian atasnya digunakan untuk keperluan yang bersifat pelayanan  publik,  seperti  jalan  raya  dan  fasilitas  umum  lainnya.  Penggunaan ruang  bawah  tanah  juga  dipergunakan  sebagai  model  pembangunan  jalan  kereta api (sub  way) dari  Jakarta  selatan  ke  Jakarta  Pusat.  Demikian  halnya  di  kota Makassar  penggunaan  ruang  bawah  tanah  juga  digunakan  pada  pusat  pertokoan Karebosi  Link,  sedangkan  bagian  atas  tanah  digunakan  sebagai  lapangan  dan fasilitas umum.
Keberadaan  bangunan  gedung  di  ruang  bawah  tanah  telah  diatur  dalam dalam  Undang-undang  Nomor  28  Tahun  2002  Tentang  Bangunan  Gedung (Lembaran  Negara  Republik  Indonesia  Tahun  2002,  Nomor  134  dan  Tambahan
Lembaran  Negara    Republik  Indonesia  Nomor  4247)  dan  dijabarkan  dalam peraturan pelaksanaannya melalui pembentukan Peraturan Pemerintah Nomor 36 Tahun  2005  (Lembaran  Negara  Republik  Indonesia  Tahun  2005,  Nomor  63  dan Tambahan Lembaran Negara  Republik Indonesia  Nomor 4532).  Dalam pasal 1 angka  1  menyatakan  bangunan  gedung  adalah  wujud  fisik  hasil  pekerjaan konstruksi yang menyatu dengan tempat kedudukannya sebagian atau seluruhnya berada  di  atas  dan  atau  di  dalam  tanah.  Hal  ini  berarti  gedung  dimaksud  dapat berupa basement maupun  gedung  yang  bersifat  mandiri.  Namun  pengaturan  hak atas  tanah  sebagai  suatu  hubungan  hukum  yang  ada  sekarang  baru  mengatur seputar  penggunaan  tanah  yang  meliputi  permukaan  bumi  saja.  Dimana  dari pemanfaatan  permukaan  bumi  telah  memunculkan    lembaga-lembaga  hak  atas tanah  yaitu  Hak  Milik,  Hak  Guna  Bangunan,  Hak  Guna  Usaha,  Hak  Pakai,  dan Hak  Pengelolaan  (pasal  16  UUPA).  Hak-hak  atas  tanah  menurut  pasal  4  UUPA yaitu :
“Atas  dasar  hak  menguasai  dari  Negara    sebagai  yang  dimaksud  dalam pasal 2 ditentukan adanya macam-macam hak atas permukaan bumi, yang disebut tanah, yang dapat diberikan kepada dan dipunyai oleh orang-orang baik  sendiri  maupun  bersama-sama  dengan  orang-orang  lain  serta  badan- badan hukum”.
Pengaturan  di  atas  menunjukkan  bahwa  tanah  hanya  diartikan  sebagai “permukaan bumi”. Padahal yang dimaksud dengan bumi selain permukaan bumi juga  tubuh  bumi  yang  terdapat  dibawahnya  serta  yang  terdapat  di  dasar  dan  di bawah  dasar  perairan  baik  perairan  pedalaman  maupun  laut  wilayah  Indonesia yang  tercermin  dalam  wawasan  nusantara.  Ini  menunjukkan  adanya  pembatasan penguasaan  seseorang terhadap tanah hanya terbatas pada bagian atas bumi saja, sedangkan yang menyangkut bagian bawah permukaan bumi, air dan ruang yang ada  di  atas  permukaan  bumi  berada  di  bawah  penguasaan  Negara  atas  dasar  hak menguasai  dari  Negara  (pasal  2  UUPA)  serta  diatur  secara  khusus  dalam peraturan perundangan, seperti peraturan pertambangan.
Khusus  mengenai  “bawah  permukaan  bumi”  atau  secara  populernya disebut “ruang di bawah tanah”, belum ada aturan yang secara khusus mengatur tentang  hal  tersebut,  padahal  bila  mencermati  fenomena  yang  ada  dalam masyarakat  serta  berbagai  kebijakan  yang  dilakukan  pemerintah  dalam  memacu pertumbuhan  ekonomi  dalam  negeri  dan  menyongsong  era  pasar  bebas (free market), membuka peluang lebar bagi masuknya para investor asing ke Indonesia, yang  secara  otomatis  dengan  keberadaannya,  mereka  memerlukan  lokasi  untuk kegiatan  industrinya,  namun  hal  itu  akan  sulit  dilaksanakan  bila  pengaturan tentang  kemungkinan  penggunaan  ruang  bawah  tanah  saja  belum  ada,  untuk  itu
mungkin  salah  satu  hal  yang  dapat  dilakukan  oleh  pemerintah  Indonesia  untuk mengatasi  keterbatasan  tanah  adalah  menyediakan  kemungkinan  penggunaan tanah  di  bawah  permukaan  bumi  (bagi subway )  dan  penggunaan  ruang  di  atas tanah.
Politik pertanahan kita sebenarnya telah mengatur tentang ruang di bawah tanah  tersebut  namun  baru  secara  umum  (pasal  4  ayat  2),  belum  ada  pengaturan secara  khusus  dalam  suatu  bentuk  peraturan  pelaksanaan  seperti  hak-hak  yang meliputi  atas  permukaan  bumi.  Dikaitkan  dengan  tujuan  hukum  untuk  mencapai kepastian  hukum  (di  luar  dua  tujuan  hukum  lainnya  yaitu  keadilan  dan kemanfaatan) maka  guna memberikan kepastian  hukum,  pengaturan secara tegas terhadap penggunaan ruang bawah tanah dan ruang angkasa dalam mengantisipasi perkembangan  kebutuhan  akan  tanah  dewasa  ini,  merupakan  wacana  yang  perlu mendapat  perhatian  dan  tindak  lanjut  dalam  suatu  bentuk  peraturan  perundang- undangan.
Mencermati  pengaturan  pertanahan  dalam  pasal  4  UUPA  dihubungkan dengan  perkembangan  politik,  ekonomi,  sosial-budaya  yang  berdampak  pada peningkatan  kebutuhan  masyarakat  dan  dihubungkan  dengan  ide  perlunya pengaturan khusus terhadap penggunaan ruang di bawah tanah dan di ruang udara, permasalahan perlukah  dilakukan redefinisi terhadap  pengaturan hak atas tanah dan bagaimanakah pemanfaatan penggunaan ruang bawah tanah.

## PEMBAHASAN

## A. Redefinisi Hak Atas Tanah
Pengaturan  hak-hak  atas  tanah  dalam  pasal  4  ayat  (1)  UUPA  hanya mengatur  penggunaan  tanah  permukaan  bumi  saja.  Sampai  sekarang  belum  ada ketentuan yang memastikan apakah hak atas tanah itu, selain meliputi “pemilikan” permukaan    bumi  yang  bersangkutan,  juga  pemilikan  ruang  yang  diatasnya  dan tubuh bumi dibawahnya. Oleh Boedi Harsono cenderung untuk ditafsirkan tidak. Ruang  di  atas  bumi  dan  tubuh  bumi  yang  di  bawah  tanah  yang  dihaki,  hanya boleh  digunakan  sebagian,  itupun  sekedar  setinggi  dan  sedalam  yang  diperlukan untuk  kepentingan  yang  langsung  berhubungan  dengan  penggunaan  tanah  yang bersangkutan.  Juga  tidak  ada  kewenangan  bagi  pemilik  hak  atas  sebagian permukaan  bumi  untuk  mengambil  dan  memindahkan/menjual  sebagian  tubuh bumi di bawah tanah kepunyaannya, demikian juga mengenai bahan galian  yang ada    dalam  tubuh  bumi  di  bawah  tanah  yang  dihakinya,  sesuai  dengan  pasal  8 UUPA yang menyatakan  atas dasar hak menguasai dari Negara (pasal 2 UUPA) maka diatur tentang pengambilan kekayaan alam yang terkandung di dalam bumi, air dan ruang angkasa. Jadi ada batas kewenangan menggunakan ruang di atas dan
tubuh bumi di bawah tanah yang peruntukan dan penggunaannya ditetapkan oleh PEMDA. 2
Jelaslah bahwa pengertian hak atas tanah hanya meliputi permukaan bumi saja,  kalaupun  diperkenankan  penggunaan  ruang  yang  meliputi  tubuh  bumi  dan ruang udara, maka penambahan itu merupakan kriteria pembatasan yang fleksibel dan adil, sebagaimana tampak dalam kata-kata “sekedar diperlukan sesuai dengan peraturan  perundang-undangan  yang  berlaku”. 3 Permasalahan  yang  berkembang sekarang  ini  mempertanyakan  kemampuan  UUPA  mengakomodasi  kebutuhan untuk  memanfaatkan  ruang  di  bawah  tanah  dan  di  ruang  udara,  dalam mengantisipasi  kebutuhan  akan  tempat  tinggal  bagi  manusia  serta  kebutuhan untuk  melakukan  kegiatan  lainnya.  Permukaan  bumi  sudah  terlalu  sesak  untuk menampung  berbagai  kegiatan  yang  dilakukan  manusia.  Beberapa  fasilitas  yang memanfaatkan  ruang  udara  dan  hanya  membutuhkan  sebagian  kecil  dari permukaan  bumi  untuk  menjadi  tiang  penyangga  bangunan  tersebut,  seperti jembatan layang, jalan layang dan sebagainya, namun untuk pemanfaatan ruang di bawah  tanah  belum  ada.  Padahal  ruang  bawah  tanah  bisa  dimanfaatkan  untuk pembangunan fasilitas seperti stasiun bawah tanah, pertokoan serta fasilitas umum lainnya,  seperti  yang  telah  dilakukan  oleh  Negara-negara  Eropa  serta  beberapa Negara Asia lainnya.
Di  Indonesia,  pengaturan  khusus  terhadap  ruang  bawah  tanah  dan  ruang udara  memang  belum  ada,  namun  sebenarnya  telah  diatur  secara  umum    dalam pasal  4  ayat  (2)  UUPA  yang  menyatakan  hak-hak  atas  tanah  telah  memberi wewenang untuk mempergunakan tanah yang bersangkutan termasuk tubuh bumi dan  air  serta  ruang  yang  ada  diatasnya,  namun    ada  penekanan  harus  untuk kepentingan  yang  berhubungan  langsung  dengan  penggunaan  tanah  tersebut menurut undang-undang dan peraturan yang lebih tinggi.
Lebih  lanjut  dalam  Pasal  5  UUPA  menentukan  hukum  agararia  yang berlaku  adalah  hukum  adat.  Namun  yang  dimaksud  bukanlah  hukum  adat  yang murni,  yaitu  hukum  adat  yang  tidak  bertentangan  dengan  kepentingan  nasional, tidak  bertentangan  dengan  kepentingan  Negara,  harus  berdasarkan  persatuan bangsa, mewujudkan sosialisme Indonesia, tidak bertentangan dengan peraraturan lainnya dan mengindahkan unsur-unsur hukum agama. Hal ini berarti hukum adat
2 Boedi Harsonoi, Hukum Agraria Indonesia, Sejarah Pembentukan Undang-Undang Pokok Agraria, Isi dan Pelaksanaannya. Djambatan, Jakarta 2005, h.:31.
3 Maria  S.W.  Sumardjono Hak  Atas  Tanah  dalam  Konteks  Masa  Kini  dan  Masa  yang Akan  Datang. Kumpulan  Makalah  yang  disajikan  pada  Seminar  Nasional  hasil  kerjasama  BPN dan Fakultas Hukum UGM, 1991, h.38.
memiliki    hubungan  fungsional  dengan  hukum  agrarian  nasional.  Hubungan fungsional  tersebut  menempatkan  hukum  adat  sebagai  sumber  dalam pembentukan hukum agraria tertulis dan sebagai pelengkap selama hukum tertulis belum mengaturnya.Hukum adat sebagai sumber untuk memperoleh bahan-bahan berupa  konsepsi,  asas-asas  dan  lembaga-lembaga  hukumnya  untuk  dirumuskan menjadi norma-norma hukum tertulis yang disusun menurut hukum adat. 4
Penggunaan  hukum  adat  sebagai  sumber  hukum  agraria  nasional  bukan satu-satunya sumber hukum melainkan sebagai sumber utama. Sepanjang konsep, asas  dan  lembaga  hukumnya  mampu  menampung  dinamika  masyarakat,  maka menjadikan  kewajiban  untuk  menggunakan  hukum  adat  sebagai  sumber  dalam pembentukan hukum nasional.
Mengenai  pengaturan  penggunaan  tanah,    hukum  adat  menganut  azas pemisahan horizontal, ( horizontale sheiding) 5 dimana ada pemisahan antara tanah dan  bangunan    ataupun  tanaman,yang  ada  di  atasnya.  Hal  ini  berarti  pemilik bangunan  atau  tanaman  berbeda  dengan  pemilik  tanah  atau  pemilik  tanah  belum tentu  pula  sebagai  pemilik  bangunan  yang  dibangun  di  atas  tanahnya..  Pada khakikatnya  asas ini dapat diinterprestasikan untuk mengatur pemenfaatan ruang bawah tanah.
Jadi  tidak  perlu  ada  redefinisi  terhadap  rumusan  UUPA  tersebut,  sebab secara yuridis pada  dasarnya  telah  ada  pengaturan  tentang  penggunaan  ruang bawah  tanah  serta  ruang  udara,  karena  UUPA  hanyalah  merupakan  peraturan pokok  yang  bersifat  sangat  umum,  hanya  diperlukan  perluasan  penafsiran maknanya,  dan  secara politis dalam  pengembangannya  diperlukan  peraturan perundang-undangan  dalam  bentuk  undang-undang  untuk  pengaturan  hak  baru yang akan lebih memberikan kepastian hukum bagi para pemegang hak dan akan dapat  menunjang  kebijakan-kebijakan  yang  dilakukan  oleh  pemerintah  dalam upaya  meningkatkan  pembangunan  yang  salah  satunya  memerlukan  keterlibatan modal  asing  yang  secara  tidak  langsung  keberadaan  mereka  di  Indonesia  perlu ditunjang  dengan  penyediaan  fasilitas  lahan  atau  tempat  usaha  yang  memadai. Pemberian kesempatan pengggunaan ruang bawah tanah inipun bisa berupa dalam bentuk pemberian hak pakai.
4 Parlindungan AP., Beberapa Masalah dalam UUPA (Undang-undang Pokok Agraria) Mandar Maju, Bandung, 1993, h. 16
5 Hasni, Hukum Penataan Ruang dan Penatagunaan Tanah,  Dalam Konteks UUPA- UUPR-UUPLH , PT. RajaGRafindo, Jakarta, 2008. h. 328

## B. Lembaga Hak Baru yang Diperlukan
Terhadap  perlu  tidaknya  pembentukan  lembaga  hak  atas  tanah  yang  baru ini  ada  dua  pendapat  dari  pakar  keagrariaan  Indonesia  yaitu Boedi  Harsono dan Maria  S.W.  Sumardjono .  Oleh Boedi  Harsono yang  berpangkal  dari  pasal  4 UUPA untuk mengakomodasikan pembangunan ruang di bawah tanah yang tidak ada kaitannya dengan bangunan yang ada diatasnya, disarankan perlunya dibentuk lembaga  hak  baru  yang  mungkin  dapat  disebut  Hak  Guna  Ruang  Bawah  Tanah (HGRBT),  yang dilengkapi  dengan undang-undang  dalam pengaturannya, alasan yang  dikemukakan  adalah  bahwa  karena  bangunan  utama  strukturnya  berada dalam  tubuh  bumi,  isi  kewenangan  yang  berkaitan  dengan  hak  atas  permukaan bumi  tidak  mungkin  ditafsirkan  mampu  mencakup  pembangunan,  pemilikan  dan pengelolaan bangunan bawah tanah termaksud. Pendapat berbeda dari Maria S.W. Sumardjono ,  bahwa  pasal  4  UUPA  tersebut  sudah  mampu  mengakomodasi pemberian  hak  terhadap  ruang  bawah  tanah  melalui  cara  berfikir  analogi  dan interpretasi ekstensif. Pasal 4 UUPA dapat diperluas cakupan berlakunya meliputi ruang  di  bawah  tanah  dan  ruang  udara.  Pengaturan  tentang  hak  atas  tanah  yang ada  masih  dapat  dipertahankan  dan  diberlakukan  secara  analogi  terhadap perluasan  obyek  hak  atas  tanah,  yakni  ruang  di  bawah  tanah  dan  ruang  udara, misalnya  berkenaan  dengan  ketentuan  tentang  subyek  hak,  jangka  waktu, peralihan,  pembebanan,  hapusnya  dan  sebagainya,  dengan  penambahan pengaturan  pemberian  tanda  bukti  haknya,  sehingga  lembaga  hak  baru  belum perlu dibentuk. 6
Penulis  sependapat  dengan  pendapat  dari Boedi  Harsono, dikaitkan dengan  pembahasan  sebelumnya  tentang  tidak  perlunya  ada  redefinisi  hak-hak atas tanah (pasal 4 UUPA) sebab pada dasarnya UUPA telah mengatur tentang hal tersebut  walau  secara  umum  maka    yang  diperlukan  adalah  pengaturan  khusus dalam undang-undang  yang mengatur tentang tata guna dan tata ruang, sehingga diperlukan  suatu  lembaga  hak  hak  atas  tanah  baru,  sebab  lembaga  hak-hak  atas tanah  yang  ada  sekarang  hanya  mencakup  pengertian  dan  pengaturan  terhadap hak-hak  atas  tanah  dipermukaan  bumi  saja,  sehingga  perbedaan  dari  segi keberadaan obyek tanah yang akan diatur maka secara otomatis diperlukan suatu lembaga  lain  yang  membidanginya.  Sebab  belum  tentu  pemilik  bangunan/sarana dipermukaan tanah akan juga merupakan pemilik sarana-sarana atau fasilitas yang ada di bawah permukaan bumi, begitu banyak hal yang perlu diatur secara khusus tentang  hak-hak  atas  tanah  di  bawah  permukaan  bumi  (ruang  bawah  tanah)  ini.
6 Sumardjono,  Maria  S.W. Kebijakan  Pertanahan  Antara  Regulasi  dan  Implementasi. Kompas.2001, h.102
Dan  tentu  saja  keberadaan  lembaga  hak  baru  ini  akan  melengkapi  hukum pertanahan  nasional  kita  setelah  terbentuknya  lembaga  Hak  Milik  Atas  Satuan Rumah Susun (Undang-Undang Nomor 16 Tahun 1985).
Sehubungan  dengan  pengaturan  hak  baru  itu,  dengan  tidak  lepas  dari konsistensi  hak  menguasai  Negara,  maka  ruang  di  bawah  tanah  dan  ruang  udara adalah  juga  hak  Negara  serta  dengan  tetap  berpegang  pada  fungsi  sosial  tanah. Maka  berkenaan  dengan  definisi  pasal  4  UUPA,  maka  hak-hak  atas  tanah  yang dapat  diberikan  terhadap  pemanfaatan  ruang  bawah  tanah  dan  ruang  udara,  juga sama  dengan  yang  tertera  dalam  pasal  16  UUPA  yakni  hak  milik,  hak  guna bangunan, hak guna ruang angkasa dan hak pakai. Dan seperti lazimnya hak atas tanah,  maka  dalam  pengaturannya  hak-hak  tersebutpun  dapat  berakhir  dan dialihkan, serta dapat dijadikan jaminan hutang dengan dibebani hak tanggungan.

## C. Penggunaan Ruang Bawah Tanah
Perkembangan  teknologi  baru  selalu  mempengaruhi  evolusi  peradaban manusia.  Penemuan-penemuan  besar  keilmuan  mengakibatkan  perubahan kebiasaan, system nilai, cara pandang, sampai ketentuan hukum suatu Negara atau yang lebih dikenal dengan sebagai perubahan system hukum nasional. 7 Demikian halnya  dengan  penaggunaan  ruang  bawah  tanah  untuk  bangunan  gedung  harus diikuti dengan pranata hukum.
Sebagaimana  telah  dikemukakan  sebelumnya  penggunaan  ruang  bawah tanah  terdiri  atas basement dan  bangunan  yang  berdiri  sendiri  di  ruang  bawah tanah (the earth bellow the surface). 8 Terhadap bangunan gedung yang berada di ruang bawah tanah terutama pada subjeknya diperlukan pengaturan atas hak yang memberikan  kewenangan  untuk  mendirikan,  memiliki  dan  menggunakan bangunan tersebut.
Penggunaan  ruang  bawah  tanah  untuk  kepentingan  pendirian  bangunan gedung, dilakukan di ruang bawah tanah yang di atasnya bukan tanah milik privat (baik  individu  ataupun  badan  hukum).  Hal  ini  berarti  pembangunan  gedung  di ruang  bawah  tanah  hanya  dapat  dilakukan  yang  di  atasnya  merupakan  tanah Negara  yang  digunakan  untuk  fasilitas  umum,  seperti  jalan  raya    terminal  bus, lapangan  atau  .  Apabila  di  atas  tanah  tersebut  masih  ada  hak  atas  tanah  privat,
7 MT Zen. Sains, Teknologi dan Hari Depan Manusia, Yayasan Obor Indonesia, Jakarta, 1984, h.10
8 Wong, David S.Y. Tenure and Land Dealing in Malay States, Singapore University, Singapore, 1977, h.86
maka  secara  hukum  harus  melepaskan  haknya  terlebih  dahulu  melalui  proses pembebasan atau pengadaan tanah.
Dibeberapa Negara, penggunaan ruang bawah tanah selain mempersiapkan aspek  teknis  pembangunan  dan  tata  ruangnya,  juga  menyangkut  kedudukan haknya, cara perolehan dan peralihannya serta hal lainnya yang dirumuskan dalam seperangkat  peraturan  hukum.  Di  Indonesia  pembangunan  gedung  di  atur  dalam UU No. 28 Tahun 2002 Tentang bangunan gedung 9 . Pada prinsipnya keberadaan bangunan  gedung  harus  memenuhi  persyaratan  administrasi  dan  teknis. Persyaratan  administrasi  meliputi  status  hak  atas  tanah,  status  pemilikan  gedung dan  izin  mendirikan  bangunan.  Sedangkan  persyaratan  teknis  bangunan  gedung meliputi  persyatan  tata  bangunan 10 dan  persyaratan  keandalan  bangunan gedung. 11 .Selain  itu  persyaratan  yang  di  atur  dalam  peraturan  perundang- undangan  yang  terkait. 12 Namun,di  Indonesia  belum  ada  peraturan  hukum  yang mengatur hak atas penggunaan ruang bawah tanah untuk bangunan gedung.

## PENUTUP
Pada  prinsipnya  keberadaan  bangunan  gedung  harus  memenuhi persyaratan  administrasi  dan  teknis  Diperlukan  suatu    konsep  hukum  (hak  baru) dalam  pengaturan  penggunaan  tanah  dibawah  permukaan  bumi  atau  ruang  di bawah  tanah,  yang  memberi  wewenang  untuk  menggunakan  ruang  bawah  tanah untuk bangunan gedung .
9 Lihat pasal 7 UU No. 28 Tahun 2002
10 Persyaratan tata bangunan meliputi peruntukan dan intesitas bangunan gedung, arsitek bangunan .
11 Persyaratan keaandalan bangunan meliputi keselamatan, kesehatan, kenyamanan dan kemudahan.
12 menekankan pada factor kesehatan menangkut sirkulasi udara, pengadaan persediaan air,dan aliran pembuangan air serta keamanan yang terkait struktur dan rancang bangun yang tahan gempa dan tersedianya listrik yang memadai

## DAFTAR PUSTAKA
Wong,  David  S.Y.  1997, Tenure  and  Land  Dealing  in  Malay  States, Singapore University, Singapore,
Gautama,  Sudargo.  1990. Tafsiran  Undang-Undang  Pokok  Agraria. PT  Citra Aditya Bakti, Bandung.
Harsono, Boedi. 2004. Hukum Agraria Indonesia, Sejarah Pembentukan Undang- Undang Pokok Agraria, Isi dan Pelaksanaannya. Djambatan, Jakarta. Hasni, 2008, Hukum Penataan Ruang dan Penatagunaan Tanah,  Dalam Konteks UUPA-UUPR-UUPLH , PT. RajaGRafindo, Jakarta,
Kantaatmaja, Mieke Komar Cs.,1994, Hukum Angkasa dan Tata Ruang, Mandar Maju, Bandung
Parlindungan,  A.P.  1980. Komentar  Atas  Undang-Undang  Pokok  Agraria. Alumni, Bandung.
Siahaan,  Marihot  Pahala,  2008, Hukum  Bangunan  Gedung  di  Indonesia, PT RajaGrafindo Persada, Jakarta.
Sumardjono,  Maria  S.W.  2001. Kebijakan  Pertanahan  Antara  Regulasi  dan Implementasi. Kompas.
__________. 1991. Hasil Seminar Nasional Hak Atas Tanah dalam Konteks Masa Kini  dan  Masa  yang  Akan  Datang. Kumpulan  Makalah  yang  disajikan pada  Seminar  Nasional  hasil  kerjasama  BPN  dan  Fakultas  Hukum UGM.
Zen,  MT,  1984,. Sains,  Teknologi  dan  Hari  Depan  Manusia, Yayasan  Obor Indonesia, Jakarta.