## EFEKTIFITAS PENYELESAIAN KREDIT BERMASALAH DI BANK JATIM DENGAN PENJUALAN AGUNAN DI BAWAH TANGAN

## SELLA IVANY

## Abstrak
Penelitian yang berjudul “Efektifitas Penyelesaian Kredit Bermasalah di Bank Jatim dengan Penjualan Agunan di Bawah Tangan” bertujuan untuk mengetahui efektifitas penyelesaian kredit bermasalah di Bank Jatim  dengan penjualan agunan di bawah tangan serta untuk mengetahui dan menganalisis  faktor-faktor pendukung  dan  penghambatnya.  Pokok  permasalahan  yang  akan  diteliti,  bagaimanakah  efektifitas penyelesaian kredit bermasalah di Bank Jatim dengan penjualan agunan di bawah tangan?, dan apa saja faktor pendukung dan penghambat dalam efektifitas penyelesaian kredit bermasalah di Bank Jatim dengan penjualan agunan di bawah tangan?. Metode penelitian yang digunakan dalam penelitian ini adalah metode Yuridis Sosiologis dengan teknik pengumpulan data wawancara, observasi dan studi kepustakaan dengan metode analisis deskriptif kualitatif yang bersifat eksploratif. Penelitian ini menghasilkan, bahwa efektifitas penjualan sendiri oleh debitur sebagai cara pelunasan kredit bermasalah sangat membantu pihak perbankan. Karena selain efektif secara biaya juga efektif secara waktu serta membantu menjaga reputasi perbankan dalam hal ini Bank  Jatim.  Serta  faktor-faktor yang mempercepat atau menghambat dari pelaksanaan eksekusi berupa penjualan sendiri agunan oleh debitur adalah adanya itikad baik atau buruk dari debitur sendiri.

## Kata  Kunci: Efektifitas, Penyelesaian Kredit, Penjualan di Bawah Tangan

## Abstract
The study entitled "Effectiveness of Troubled Credit Settlement at Bank Jatim with Sales of Collateral Under the Hand" aims to determine the effectiveness of the settlement of problem loans at Bank Jatim by selling collateral under the hand and to find out and analyze the supporting and inhibiting factors. The main issues to be investigated are, how is the effectiveness of the settlement of problem loans at Bank Jatim with the sale of collateral under the hand ?, and what are the supporting and inhibiting factors in the effectiveness of the settlement of problem loans at Bank Jatim with the sale of collateral under the hand ?. The research method used in this research is the Sociological Juridical method with interview, observation and literature study data collection techniques with explorative qualitative descriptive analysis methods. This research results, that the effectiveness of self-selling by the debtor as a way to pay off problem loans is very helpful to the banking sector. Because besides being cost effective it is also effective in time and helps maintain the reputation of banks in this case Bank Jatim. And the factors that accelerate or hinder the execution of the sale of collateral itself by the debtor are the good or bad intentions of the debtor himself.
Keywords: Effectiveness, Credit Settlement, Under-Hand Sales

## PENDAHULUAN
Kegiatan pembangunan di bidang ekonomi tentu membutuhkan penyediaan modal yang cukup besar, karena merupakan salah satu faktor penentu dalam pelaksanaan pembangunan. Sebagai bagian dari pembangunan nasional, pembangunan ekonomi merupakan salah satu upaya untuk mewujudkan kesejahteraan  rakyat  yang  adil, makmur berdasarkan  Pancasila  dan  Undang-Undang Dasar 1945. 1 Bagi masyarakat, perorangan atau badan  usaha  yang  berusaha  meningkatkan kebutuhan  konsumtif  atau  produktif  sangat
1 Lihat  Penjelasan  Umum  Undang-Undang  Hak
membutuhkan  pendanaan  dari  bank  sebagai salah satu sumber dana, yang diantara nya dalam bentuk  perkreditan,  agar  mampu  mencukupi dalam mendukung kegiatan usahanya. Mengingat pentingnya kedudukan dana perkreditan  dalam  proses pembangunan, sudah semestinya  jika  pemberi  dan  penerima  kredit serta  pihak  lain  yang  terkait  mendapat perlindungan  hukum  bagi  semua  pihak  yang berkepentingan sebagai upaya mengatasi timbulnya  resiko  di  masa  yang  akan  datang. Oleh  karena  itu,  keberadaan  jaminan  amat diperlukan  karena dapat memberikan kepastian,
T anggungan.
dan  perlindungan hukum  bagi pemberi dana/kreditor dan penerima dana atau debitor. 2 Di  dalam  dunia  perbankan  kredit  yang diberikan oleh Bank seringkali mengalami gagal bayar  atau  disebut  juga  sebagai  kredit  macet. Dalam aturan  PBI No 14/15/PBI/2012 memberikan  penggolongan  mengenai  kualitas kredit,  yaitu  kredit performing  loan (tidak bermasalah)  dan non  performing  loan (kredit bermasalah). Berdasarkan kategori kolektibilitas,  yang termasuk dalam performing loan,  yaitu  :  kredit  lancar  adalah  kredit  yang tidak  mengalami  penundaan  pengembalian pokok pinjaman  dan pembayaran bunga. Untuk menyelesaikan  kredit  bermasalah  atau non performing  loan itu  dapat  ditempuh  dua  cara atau  strategi  yaitu  penyelamatan  kredit  dan penyelesaian  kredit.  Mengenai  penyelamatan kredit  bermasalah  dapat  dilakukan  dengan berpedoman  kepada  Peraturan  Bank  Indonesia Nomor  14/15/PBI/2012  yang  pada  prinsipnya mengatur  penyelamatan  kredit  bermasalah dengan  melakukan  Restrukturisasi  Kredit. Restrukturisasi Kredit    adalah  upaya  perbaikan yang dilakukan Bank dalam kegiatan perkreditan  terhadap  debitur  yang  mengalami kesulitan  untuk memenuhi  kewajibannya, yang dilakukan  antara lain  melalui:
1. Penurunan suku bunga Kredit;
2. Perpanjangan jangka waktu Kredit;
3. Pengurangan tunggakan bunga Kredit;
4. Pengurangan tunggakan pokok Kredit;
5. Penambahan fasilitas kredit;  dan atau
6. Konversi  Kredit  menjadi  Penyertaan Modal Sementara.
Seperti  yang  diketahui  bahwa  dalam praktek penyelesaian  kredit  bermasalah  diawali dengan upaya-upaya dari Bank  sebagai kreditur dengan  berbagai  cara.  antara  lain  dengan penjadwalan  kembali  ( rescheduling), penataan kembali ( restructuring), dan persyaratan kembali  ( reconditioning) . Namun apabila kredit kredit sudah berkembang menjadi  kredit macet, maka pihak  bank selaku kreditur dituntut untuk melakukan  tindakan-tindakan  guna  menarik
2 Sony  Harsono, Sambutan  Menteri  Agraria/Kepala BPN  pada  Seminar  Hak  Tanggungan  atas  Tanah  dan
kredit  macet  dari  debitur,  dapat  dilaksanakan baik  melalui  proses  hukum  ( litigasi) maupun diluar  hukum ( non litigasi) . Penarikan  kembali kredit melalui proses  pengadilan dapat dilakukan  dengan  cara  antara  lain  bank mengajukan  gugatan  kepada  debitur  melalui Pengadilan Negeri dan meminta bantuan kepada Pengadilan  Negeri  untuk  melakukan  sita eksekusi  terhadap  harta  jaminan  debitur  yang telah  diikat  secara  sempurna.  Sedangkan penarikan  kembali  kredit  diluar  proses hukum antara  lain  dapat  dilakukan  dengan  cara melakukan  penagihan  kepada  debitur  baik secara langsung maupun dengan  menggunakan bantuan biro  jasa  penagihan.  Jika Kredit  macet yang terjadi  pada Bank  sangat besar tentu akan membuat  tingkat  kesehatan  Bank  menjadi menurun sehingga membahayakan perekonomian nasional  karena jika  sebuah bank apalagi  jika  itu bank BUMD/BUMN  mengalami kebangkrutan karena adanya kredit macet maka dapat berdampak sistemik.
Fasilitas kredit yang diberikan mempunyai  risiko  yang  dihadapi  oleh  pihak kreditur    termasuk  adanya  kredit  bermasalah yang  disebabkan  oleh  berbagai  alasan.  Bank dalam  pemberian  suatu  kredit  pada  umumnya disertai  dengan  adanya  suatu  jaminan  karena adanya aspek hukum dalam pengikatan jaminan merupakan prinsip  pokok yang  harus dipegang oleh  pihak  bank,  maka  dari  itu  bank  wajib mempunyai  keyakinan  berdasarkan  analisis yang  cermat  atas  itikad  baik  dan  kemampuan serta  kesanggupan  nasabah  debitur  dalam melunasi hutangnya/mengembalikan pembiayaan yang dimaksud sesuai dengan yang telah diperjanjikan.  Dan apabila dikemudian hari terjadi permasalahan maka harus ada penyelesaian  yang  efektif  dan  tidak  merugikan kedua  belah  pihak.  Jika  pemberian  kredit  yang diberikan berjalan  baik dan debitur melunasinya sesuai  dengan  yang  diperjanjikan dalam perjanjian  kredit,  maka  hubungan usaha antara bank dengan debitur menjadi  berakhir. Hak  dan kewajiban  dari  masing-masing  pihak  telah
Benda-Benda  yang  Berkaitan  dengan  Tanah ,  Fakultas Hukum  UNPAD (Bandung,  2016), hlm. 33
dipenuhi.  Namun  mengingat  pemberian  kredit juga  mengandung  resiko  kegagalan  pelunasan, terdapat kemungkinan terjadinya kredit bermasalah.  Kredit  bermasalah  yang  dapat terjadi  pada  bank berpotensi  terhadap kerugian bank  yang  bersangkutan.  Bila  kerugian  bank yang  timbul  karena  adanya  kredit  bermasalah yang  tidak dapat  diselesaikan sehingga digolongkan  sebagai  kredit  hapus  buku  atau hapus tagih, maka akan dapat mengurangi modal bank.  Bank  yang  tidak  memenuhi  ketentuan persyaratan  modal  minimum  akan  termasuk sebagai  bank  bermasalah.  Bagi  setiap  bank, jumlah  kredit macet atau bermasalah yang besar dapat berpengaruh buruk terhadap perkembangan  dan  eksistensi  bank.  Kredit bermasalah  yang  dapat  terjadi  pada  bank berpotensi  terhadap  kerugian  bank  yang bersangkutan. Sehubungan dengan hal itu, untuk mengurangi  kerugiannya,  bank  harus  segera menangani kredit bermasalah yang  dihadapinya melalui  pedoman  dan  prosedur  tertulis  yang ditetapkan oleh peraturan interennya.
Setelah  kredit  macet  tersebut  tidak  bisa diselamatkan  dengan  prosedur  di  atas,  jalan terakhir  yang  ditempuh  adalah  pelaksanaan eksekusi jaminan.  Proses pelaksanaan  eksekusi barang  jaminan  merupakan  langkah  terakhir sesuai  dengan  kesepakatan  apabila  terdapat klausul  di  dalam  perjanjian  yang  tidak  dapat dipenuhi  oleh  debitor sebagai  peminjam  kredit. Dalam  praktiknya,  eksekusi  Hak  Tanggungan dilakukan  kreditor dengan cara:
1. Title  eksekutorial  (  Eksekusi  melalui pengadilan)
Sebagaimana  dimaksud  dalam  Pasal  14 ayat  (2)  dan  3  UUHT,  dengan  cara mengajukan  permohonan eksekusi ke  Ketua Pengadilan  Negeri  dimana  objek  jaminan berada.
2. Parate eksekusi (eksekusi langsung) Sebagaimana  dimaksud  dalamPasal  20 ayat  (1)  huruf (a) Jo  Pasal  6  UUHT,  objek Hak  Tanggungan dijual  melalui  pelelangan umum  menurut  tata  cara  yang  ditentukan dalam  peraturan perundang-undangan untuk pelunasan piutang pemegang Hak
Tanggungan  dengan  hak  mendahului  dari pada kreditor-kreditor lainnya.
Persoalan  yang  timbul  kemudian  setelah diterbitkannya  Peraturan  menteri  Keuangan Republik  Indonesia  Nomor  27/PMK.06/2016 Tentang  petunjuk  pelaksanaan  lelang.  Dalam Peraturan
Menteri Keuangan Nomor 27/PMK.06/2016 dikatakan  bahwa  lelang  tetap dapat dilaksanakan  walaupun hanya diikuti  oleh satu  orang  peserta  lelang  (Pasal  3  ayat  (1)). Padahal  pengertian  lelang  itu  sendiri  adalah penjualan  barang  yang  terbuka  untuk  umum dengan penawaran harga secara tertulis dan/atau lisan  yang  semakin  meningkat  atau  menurun untuk mencapai  harga  tertinggi  yang  didahului dengan pengumuman lelang  (Peraturan Menteri Keuangan  Nomor  27/PMK.06/2016,  Pasal  1 angka 1)
Berdasarkan  pengertian  tersebut  dapat diketahui  bahwa jual beli  yang dilakukan  secara lelang  menghendaki  adanya  tawar-menawar harga sehingga dapat  mencapai harga tertinggi, dimana kegiatan  tawar-menawar tersebut hanya dapat  dilakukan  apabila  lebih  dari  satu  orang. Jadi apabila  hanya diikuti  oleh  satu orang maka kegiatan  tersebut  tidak  dapat  disebut  sebagai lelang  melainkan  jual  beli  biasa.  Selain  itu dengan  hanya  diikuti  oleh  satu  orang  dapat memungkinkan  timbulnya  kecurangan  dalam proses lelang, misalnya memberikan penawaran harga  terhadap  objek  hak  tangggungan  yang jauh  dari  harga  pasaran.  Hal  ini  jelas  dapat menimbulkan  kerugian  kepada  debitor.  Selain masalah  tersebut  pada  prakteknya  parate eksekusi dan eksekusi melalui  pengadilan  negeri dinilai  kurang  efektif  karena  rawan  gugatan, membutuhkan  waktu  yang  cukup  lama,  biaya yang mahal serta adanya dampak sosiologi yang ditanggung oleh debitur.
Oleh  karena  itu  dalam  menyelesaikan kredit  bermasalah,  Bank  Jatim  menggunakan cara  penjualan  dibawah  tangan  karena  dirasa efektif  untuk  memberikan  keseimbangan  dan melindungi  kepentingan  kedua  belah  pihak. Cara  penyelesaian  tersebut  telah  menjadi kecenderungan  yang  berlaku  di  Bank  Jatim. Sistem  penjualan  jaminan  dibawah  tangan tersebut  pada  akhirnya  telah  menjadi  pola
penanganan kredit  karena  dengan pola  tersebut telah  memberikan  hasil  yang  cukup signifikan dan efektif bagi Bank Jatim.
Dari  uraian  latar  belakang  masalah  yang dipaparkan  di  atas,  maka  diperoleh  beberapa perumusan masalah diantaranya: Bagaimanakah efektifitas  penyelesaian  kredit  bermasalah  di Bank  Jatim  dengan penjualan  agunan di  bawah tangan  ?,  serta  apa  saja  faktor  pendukung dan penghambat  dalam  efektifitas  penyelesaian kredit  bermasalah  di  Bank  Jatim  dengan penjualan  agunan  di  bawah  tangan?.  Sejalan dengan  rumusan  masalah  yang  akan  diteliti, maka  tujuan  dari  penelitian  ini  adalah  untuk mengetahui  efektifitas  penyelesaian  kredit bermasalah  di  Bank  Jatim  dengan  penjualan agunan di bawah tangan serta untuk mengetahui dan  menganalisis  faktor-faktor pendukung dan penghambatnya.

## METODE  PENELITIAN
Metode  penelitian  Yuridis  Empiris  dipilih dalam  penelitian  ini  agar  tepat  sasaran, karena dalam  penelitian  ini  memfokuskan pada  suatu pendekatan  dengan  berdasarkan  norma-norma atau  peraturan  yang  mengikat,  sehingga diharapkan  dari  pendekatan  ini  dapat  diketahui bagaimana hukum  yang  secara  empiris merupakan  gejala masyarakat  itu  dapat dipelajari  sebagai suatu variabel  penyebab yang menimbulkan  akibat-akibat  pada  berbagai  segi kehidupan  sosial. 3 Metode  penelitian  hukum merupakan  suatu  cara  yang  sistematis  dalam melakukan  sebuah  penelitian. 4 Dalam  sebuah penelitian  harus penting  sekali  mengetahui  dan menentukan jenis  penelitian  sebagai  salah  satu komponen  dalam  metode  penelitian.  Sebab ketepatan dalam  metode  penelitian  akan  sangat berpengaruh  terhadap  proses  dan  hasil  suatu penelitian  hukum.  Penelitian  ini  dilakukan  di Bank  Jatim  Blitar,  dimana  tempat  ini  cukup representatif  untuk  dijadikan  lokasi  penelitian guna mendeskripsikan perumusan masalah.
3 Ronny  Hanitijo  Soemitro, Metodologi  Penelitian Hukum dan Jurimetri (Bandung,  1990), hlm. 34-35

## HASIL DAN PEMBAHASAN
1. Efektifitas  Pelaksanaan  Penjualan  Di Bawah    Tangan  untuk Pelunasan Kredit Bermasalah
Dilihat  dari  sudut  pandang  ketentuan perbankan,  pemberian  kredit  oleh  bank mengandung  risiko  sehingga  diarahkan  oleh undang-undang  agar  pelaksanannya  dilakukan dengan  memperhatikan  asas-asas  perkreditan yang  sehat  ( prudential  banking  principle ). Karena kredit yang diberikan bank mengandung risiko,  maka  perlu  diperoleh  jaminan  dalam pengertian  keyakinan  akan kemampuan debitor melunasi  kredit sesuai dengan persyaratan yang telah  diperjanjikan.  Keyakinan  bank  diperoleh dari  hasil  penilaian  yang  dilakukan  terhadap watak, kemampuan, modal, agunan, dan prospek usaha. Dalam  dunia  perbankkan  apabila  kredit yang diberikan  terjadi  gagal  bayar maka dalam upaya menyelesaian kredit bermasalah, penjualan  agunan  merupakan  langkah  terakhir yang diambil  apabila segala upaya penyelamatan yang dilakukan oleh kreditur tidak mendapatkan hasil.
Untuk  menyelesaikan  kredit  bermasalah atau non performing loan itu dapat ditempuh dua cara atau strategi yaitu penyelamatan kredit dan penyelesaian  kredit.  Mengenai  penyelamatan kredit  bermasalah  dapat  dilakukan  dengan berpedoman  kepada  Peraturan  Bank  Indonesia nomor  14/15/PBI/2012  yang  pada  prinsipnya mengatur  penyelamatan  kredit  bermasalah dengan  melakukan  Restrukturisasi  Kredit. Restrukturisasi Kredit    adalah  upaya  perbaikan yang dilakukan Bank dalam kegiatan perkreditan  terhadap  debitur  yang  mengalami kesulitan  untuk memenuhi  kewajibannya, yang dilakukan  antara  lain  melalui  penjadwalan kembali  ( rescheduling ),  penataan  kembali  ( restructuring )  dan  persyaratan  kembali  ( reconditioning ).  Namun  apabila  kredit  sudah berkembang  menjadi  kredit  macet,  dan  tidak bisa diselamatkan  dengan prosedur diatas, jalan terakhir  yang  ditempuh  adalah  pelaksaan eksekusi  jaminan.  Adapun  cara  eksekusi
4 Abdulkadir  Muhammad, Hukum  dan  Penelitian Hukum (Bandung, 2004), hlm. 57
menurut  Undang  –  Undang  No  4  tahun  1996 tentang  Hak  Tangungan  Atas  Tanah  Beserta Benda  – Benda  Yang  Berkaitan  Dengan  Tanah (UUHT),  ada  3  macam  yakni  Eksekusi  Riil  ( Eksekusi  melalui  pengadilan),  Parate  eksekusi (eksekusi  langsung  )  dan  Penjualan  di  bawah tangan.
Dalam  penelitian  ini,  penyelesaian  kredit bermasalah  di  Bank  Jatim  diselesaikan  dengan penjualan  agunan  di  bawah  tanhan.  Alasan dilaksanakannya penjualan agunan bisa dilakukan  dibawah  tangan  tanpa  harus  melalui penetapan  pengadilan  ataupun  melalui  kantor pelelangan.  Hal  ini  bisa  dilakukan  selama  ada kesepakatan/persetujuan  antara  pemberi  dan pemegang hak tangungan.
Pada  prinsipnya  setiap  eksekusi  harus dilakukan  melalui  pelelangan  umum,  karena dengan  cara  demikian  diharapkan  dapat diperoleh  harga yang paling  tinggi  untuk obyek Hak  Tanggungan  yang  dijual.  Dalam  keadaan tertentu  apabila  melalui  pelelangan  umum diperkirakan tidak menghasilkan harga tertinggi, atas  kesepakatan  pemberi  dan  pemegang  Hak Tanggungan  dan  dipenuhinya  syarat-syarat tertentu  yaitu  Pelaksanaan  penjualan  dibawah tangan  tersebut hanya  dapat  dilakukan  setelah lewat 1  (satu) bulan  sejak  diberitahukan  secara tertulis  oleh  pembeli  dan/atau  pemegang  Hak Tanggungan kepada pihak-pihak yang berkepentingan dan diumumkan sedikit-dikitnya dalam 2 (dua) surat kabar yang beredar di daerah yang  bersangkutan  dan/atau  media  massa setempat, serta tidak ada pihak yang menyatakan keberatan (Pasal 20 ayat (3) Undang-undang No. 4  Tahun  1996),  dimungkinkan  eksekusi dilakukan  dengan  cara  penjualan  obyek  Hak Tanggungan  oleh  kreditor  pemegang  Hak Tanggungan di  bawah tangan, jika  dengan cara demikian  itu  akan  dapat  diperolah  harga tertinggi yang menguntungkan semua pihak. Hal ini  ditentukan dalam Pasal 20 ayat (2) UUHT.
Penjualan obyek  Hak Tanggungan “dibawah tangan”  artinya penjualan  yang tidak melalui  pelelangan  umum.  Namun  penjualan tersebut  tetap  wajib dilakukan menurut ketentuan  PP  24/1997  tentang  Pendaftaran tanah,  yaitu  dilakukan  di  hadapan  PPAT  yang
membuat aktanya dan diikuti dengan pendaftarannya di kantor Pertanahan. Ketentuan seperti  ini  berarti  Bank  tidak  mungkin melakukan  penjualan  dibawah  tangan  terhadap objek  Hak  Tanggungan atau agunan  kredit  itu, apabila  debitor  tidak  menyetujuinya  karena penjualan  dibawah  tangan  atau  penjualan  yang dilakukan  oleh  debitur  seperti  ini  hanya  dapat dilakukan  bila  ada  kesepakatan antara  pemberi dan pemegang Hak  Tanggungan.
Dalam  pelaksanaan  perjanjian  kredit  dan perjanjian  jaminan  yang  sudah  disepakati  dan ditandatangani  oleh  kedua  belah  pihak  juga harus dilaksanakan  dengan  itikad  baik,  artinya para  pihak  terutama  debitur  tidak  boleh mengambil  keuntungan  dengan  tindakan  yang dapat  menyesatkan  salah  satu  pihak,  karena itikad  baik  ini  merupakan salah satu sendi yang terpenting  dalam  perjanjian  ini.  Berdasarkan surat kuasa untuk menjual  dibawah  tangan dari pemberi  Hak  Tanggungan sebenarnya  jual-beli itu  sah  saja  akan  tetapi  apabila  ternyata penjualan  itu  terjadi  dengan  harga  yang  jauh dibawah  harga wajar, pemberi  hak  tanggungan dan debitor itu  sendiri (dalam hal  debitor bukan pemilik objek Hak Tanggungan)  dapat mengajukan gugatan terhadap bank. Gugatan itu sendiri  bukan  diajukan  terhadap  pelaksanaan penjualannya,  tetapi  berdasarkan  dalih  bahwa penjualan  objek  Hak  Tanggungan  harus dilakukan  melalui  pelelangan  umum.  Harga penjualan  itu yang dinilai  tidak wajar, dan dalih dapat  diajukan  oleh  penggugat  adalah  bahwa bank  telah  melakukan  perbuatan  melawan hukum atau bertentangan dengan kepatutan atau bertentangan dengan keadilan  dasas itikad  baik. Sesuai  dengan  asas  kepatutan  dan  Itikad  baik, bank  tidak  menentukan  sendiri  harga  jual  atas barang-barang agunan dalam rangka penyelesaian  kredit  macet  nasabah  debitur. Penaksiran  harga dilakukan oleh suatu perusahaan  penilai  yang  independen  dan  telah mempunyai reputasi baik.  Dalam  hal  penjualan dilakukan  dibawah  tangan,  dan  harga  tidak ditetapkan sendiri oleh  bank, tetapi  berdasarkan kesepakatan antara pemegang dan pemberi  Hak Tanggungan  atau  berdasarkan  penilaian  harga oleh suatu perusahaan penilai  yang independen.
Selain  itu,  setelah  dilakukan  penelitian diperoleh sebuah  masalah bahwa  pada praktiknya  pada  lembaga  keuangan  khususnya Bank,  dalam  menggunakan  kekuatan  eksekusi Hak  Tanggungan  baik  secara  Parate  eksekusi maupun secara Riil  Eksekusi melalui  Pengadilan Negeri belum efektif. Hal  ini terungkap dari data yang  ditampilkan  oleh  kementerian  keuangan bahwa  dalam  pelaksanaan  lelang  khususnya lelang  eksekusi, potensi  gugatan  sangat tinggi. Total  gugatan  yang  masuk  ke  DJKN/KPKNL (berdasarkan Buletin  Media  Kekayaan  Negara Edisi  No.14 Tahun  IV/2013) adalah  2.458 dan 1.500 lebih   adalah  gugatan dari lelang  eksekusi Pasal  6  Hak  Tanggungan gugatan/bantahan itu tersendiri  diajukan  sebelum pelaksanaan  lelang dan pasca lelang. Gugatan sebelum pelaksanaan lelang  dimaksudkan  oleh  penggugat  untuk menunda  pelaksanaan  lelang.  Bank  dalam menggunakan Parate eksekusi, masih ditemukan banyaknya celah hukum yang dapat digugat oleh debitur  jika  Bank  melakukan  Parate  eksekusi terhadap  jaminan  yang  dijaminkan  debitur kepada  bank.  Celah  hukum  tersebut  adalah berupa  rawannya gugatan  ketika  proses lelang berlangsung maupun sebelum lelang dilangsungkan  dan  itu  akan  memakan  waktu yang  lama  sehingga  penyelesaian  kredit  tidak dapat dilaksanakan secara efektif dan efisien.
Menurut  pengamatan  awal  berdasarkan data yang ada pada bank jatim, diketahui  bahwa pelaksanaan penjualan barang jaminan, didominasi  oleh  penjualan  barang  jaminan dibawah  tangan  dikarenakan  beberapa  alasan, antara lain: 5
a. Penjualan  dibawah  tangan  mengutamakan negosiasi  antara  kreditur, debitur  dan  calon pembeli guna melindungi kepentingan semua pihak,  sehingga  diperoleh  kesepakatan tentang  harga  dan  cara  penyerahan  atau pengalihan  hak.
5 Wawancara    dengan    Bapak  Ferdi  (Penyelia  Divisi Hukum), Tanggal 21 Juni  2019 di Kantor Bank Jatim Pusat (Diolah).
6 Berdasarkan ketentuan dalam Pasal 20 ayat (3) UUHT tersebut  pelaksanaan  eksekusi  obyek  Hak  Tanggungan melalui  penjualan  di  bawah  tangan  baru  dapat  dilakukan
b. Dalam menjalankan  kegiatan usahanya Bank diharuskan  untuk  selalu  menjaga  hubungan baik  dengan  nasabah  untuk  jangka  waktu yang  panjang,  untuk  itu  dipilih  eksekusi barang  jaminan  dengan  cara  penjualan  di bawah tangan. Hal tersebut untuk melindungi debitur secara hubungan sosial dimasyarakat, karena  penyitaan  dan  pelelangan  Jaminan merupakan peristiwa yang sangat memalukan bagi debitur.
c. Melalui  penjulan  dibawah  tangan  pihak debitur  bisa  memperoleh  harga  tertinggi sesuai  harapanya  sehingga  selain  bisa menyelesaikan  kredit  sisa  hasil  penjualan bisa  digunakan  untuk  memulihkan  kondisi ekonomi  dan  usahanya. Di  sisi  bank,  bank juga  dapat  terhindar dari  kesan arogan  juga terhindar  dari  gugatan  dikemudian  hari karena debitur  secara  aktif  dilibatkan  dalam proses penjualan barang jaminannya.
Eksekusi obyek hak  Tanggungan  melalui penjualan  di  bawah  tangan  hanya  dapat dilakukan  dengan syarat sebagai berikut : a. Adanya  kesepakatan  antara  debitor  dan kreditor;
b. Hanya dapat dilaksanakan bila ada kesepakatan antara kreditor dan debitor;
c. Dilaksanakan    dalam    rangka  memperoleh harga  tertinggi    dan  demi  menguntungkan semua pihak;
d. Memenuhi  syarat  yang  ditentukan  dalam Pasal  20  ayat  (3),  yakni  “Pelaksanaan penjualan  sebagaimana  dimaksud pada  ayat (2)  hanya  dapat  dilakukan  setelah  lewat  1
(satu)  bulan  sejak  diberitahukan  secara tertulis oleh pemberi dan/atau pemegang Hak Tanggungan  kepada  pihak‐pihak  yang berkepentingan  dan    diumumkan  sedikit‐ dikitnya  dalam  2  (dua)  surat  kabar  yang beredar  di  daerah  yang  bersangkutan dan/atau  media  massa setempat, serta  tidak ada pihak yang menyatakan keberatan.” 6
bila  sebelumnya  rencana  penjualan  di  bawah  tangan  itu diberitahukan  atau  disampaikan  secara  tertulis  kepada pihak ‐ pihak  yang  berkepentingan  oleh  pemberi  dan/atau pemegang  Hak Tanggungan. Dinyatakan dalam Penjelasan atas  Pasal  20  ayat  (3)  UUHT,  bahwa  pemberitahuan dimaksudkan untuk  melindungi pihak ‐ pihak  yang
Dalam  praktek terhadap penjualan  obyek Hak  Tanggungan    di  bawah  tangan  kreditor, biasanya  mengadakan  pendekatan  kepada debitor dan/atau pemberi jaminan, agar mencari sendiri  pembeli  dan  merundingkan  harganya dengan  pembeli  yang  bersangkutan,  asal memenuhi  minimum  harga  yang  disyaratkan oleh  kreditor, karena kreditor  dan  pihak  ketiga pemberi  jaminan  berkepentingan  atas  persil jaminan  dengan  harga  yang  tinggi,  dengan pengharapan  seluruh  tagihannya  akan  tertutup. Pihak  ketiga  mengharapkan harga tinggi,  sebab sisa  penjualan  sesudah  diambil  oleh  kreditor merupakan  haknya. Dimana hasil dari penjualan akan diserahkan terlebih dahulu kepada kreditor sebagai pembayaran/pelunasan. Bilamana terdapat kelebihan  dalam  hasil  penjualan,  maka kelebihan  itu dikembalikan  kepada pihak ketiga, sedangkan  apabila  harga  yang  diperoleh  di bawah jumlah  kewajiban  debitor, maka debitor tetap  diwajibkan  untuk  menyelesaikan  sisa tunggakannya.  Kemudian  dalam  pelaksanaan jual  beli  dalam  penjualan  di  bawah tangan  ini pemilik  jaminan  (pihak  ketiga)  harus langsung menandatangani  akta jual  beli  dengan pembeli. Dalam  jual  beli  ini  perlu diperhatikan  apakah si pemilik  tanah  harus  memerlukan  persetujuan dari  pihak  ketiga  lainnya,  seperti  isteri  (jika perorangan)  maupun  organ  badan  hukum  lain (jika  badan hukum).

## 2. Faktor  Pendukung  Dan  Penghambat
Dalam  Efektifitas  Penyelesaian  Kredit Dengan Penjualan Di Bawah Tangan
Kesadaran  hukum  digunakan  oleh  para ilmuwan  sosial  untuk  mengacu  ke  cara-cara dimana  orang-orang  memaknakan  hukum  dan institusi-  institusi  hukum,  yaitu  pemahaman- pemahaman  yang  memberikan  makna  kepada pengalaman dan tindakan orang-orang. Ada tiga pandangan mengapa seseorang menaati hukum; 7
berkepentingan,  misalnya  pemegang  Hak  Tanggungan kedua,  ketiga,  dan  kreditor  lain  dari  pemberi  Hak Tanggungan.
7 Ahmad Ali, Menguak Teori Hukum (Legal Teory) dan Teori  Peradilan (Judicial Prudence) Termasuk Interpretasi Undang-Undang (Legisprudence) (Jakarta, 2012), hlm. 106
a. Pandangan eksterm pertama, adalah pandangan  bahwa  merupakan  ‘kewajiban moral’  bagi  setiap  warga  negara  untuk melakukan  yang  terbaik  yaitu  untuk senantiasa menaati hukum, kecuali dalam hal hukum  memang  menjadi  tidak  menjamin kepastian  atau  inkonsisten,  kadang-kadang keadaan ini  muncul dalam pemerintah rezim yang lalim.
b. Pandangan kedua yang dianggap  pandangan tengah, adalah  bahwa kewajiban  utama bagi setiap orang (‘ prima facie’ ) adalah kewajiban untuk menerima hukum.
c. Pandangan  ketiga  dianggap  pandangan ekstrem  kedua  yang  berlawanan  dengan pandangan  eksterm pertama,  adalah  bahwa kita  hanya  mempunyai  kewajiban  moral untuk menaati  hukum,jika  hukum itu  benar, dan kita tidak terikat untuk menaati hukum.
Pada pemberian kredit, sebagai pengingat kembali bahwa bank harus memperhatikan asas- asas  perkreditan  yang  sehat  termasuk  resiko yang  harus dihadapi  atas  pengembalian  kredit. Untuk memperoleh keyakinan sebelum memberikan  kredit,  bank  harus  melakukan penilaian yang  seksama  terhadap  watak, kemampuan, modal, agunan dan  prospek usaha debitur.
Selama praktek di lapangan terlihat setiap kredit  harus memiliki  minimal  dua jalan  keluar yang  tidak  berhubungan  sama  sekali.  Kedua jalan  keluar  tersebut harus telah  ada sejak  awal untuk memperbaiki segala kemungkinan terburuk yang dialami  pihak bank; 8
a. Jalan keluar yang pertama adalah cashflow Hal  Ini terjadi  bila  seluruh transaksi berjalan lancar seperti yang diinginkan  oleh  kreditur.
Inilah  kredit  yang  lancar  dan  dikehendaki para  pihak,  dimana  debitur  dapat  melunasi seluruh  tagihan  yang  meliputi  bunga, pinjaman  pokok  dan  kewajiban  lainnya. Akan  tetapi,  bank  harus  bersiap-siap  bila
8 Wawancara  dengan  Bapak  Mugni  ( Senior  Analis Divisi  Hukum ), Tanggal 21 Juni 2019 di Kantor Bank Jatim Pusat (Diolah).
ternyata jalan  pertama yang diharapkan tidak terjadi.
b. Cara  kedua  inilah  yang  merupakan  jalan keluar kedua ( second way out ) yaitu jaminan atau agunan kredit. 9
c. Jalan  keluar  ketiga  ( third  way  out )  adalah jaminan  dari  pihak  lain.  Misalnya,  personal guarantee (jaminan  perseorangan),  atau corporate  guarantee (jaminan  perusahaan).
Dua  alternatif  jalan  keluar  tersebut  harus telah ada sejak awal. Hal  ini  disebabkan oleh realitas bahwa bila  telah terjadi kredit macet, bank tidak akan pernah memperoleh jaminan tambahan lagi  dari debitur. 10
Jaminan  dan agunan  bukanlah  pengganti karakter dan  atau  pembayaran. Meskipun telah disebutkan bahwa dalam pemberian kredit, Bank memiliki jalan keluar kedua yaitu jaminan/agunan, perlu  ditekankan bahwa jaminan  atau  agunan tidak  dapat  dipergunakan sebagai pengganti karakter dan/atau pembayaran.  Kredit  tidak  boleh  dilakukan dengan  alasan  jaminan  yang  bagus,  padahal itikad  debitur tidak  baik  dan dalam perhitungan cashflow diperoleh  hasil  bahwa  debitur  tidak akan  mampu  membayar  kewajiban.  Jaminan harus  dipandang  sebagai  jalan  keluar  terakhir, yaitu jalan  yang ditempuh dengan terpaksa.
Agunan  merupakan  salah  satu  unsur jaminan  kredit  agar  bank  dapat  memperoleh tambahan  keyakinan  atas  kemampuan  Debitur untuk  mengembalikan  utangnya.  Sedangkan konsep  dari  Jaminan  dalam  arti  luas  adalah jaminan  yang  bersifat  materil  maupun  yang bersifat immateril. Jaminan yang bersifat materil misalnya bangunan, tanah, kendaraan, perhiasan,  surat  berharga.  Sedangkan  jaminan yang  bersifat  immateril  misalnya  jaminan perorangan ( borgtocht ).
Keuntungan  yang  bisa  menjadi  faktor pendukung  efektifitas  pelaksaan  penjualan dibawah tangan adalah :
a. Harga  yang  tinggi  dan  merupakan  harga terbaik  karena  dilakukan  dengan  proses
9 Wawancara  dengan  Bapak    Ferdi  ( Legal  Officer ),
Tanggal 21 Juni  2019 di Kantor Bank Jatim Pusat (Diolah).
negosiasi antara Debitor, pemegang hak dan calon pembeli;
b. Biaya  yang  dikeluarkan  lebih  murah karena tidak perlu membayar biaya lelang dan biaya appraisal;
c. Proses penyelesaian  bisa  lebih  cepat karena pihak  pihak  yang  berkepentingan  langsung melakukan    proses  tawar  menawar  dan penjualan;
d. Potensi  timbulnya  gugatan  relatif  kecil karena  hasil  penjualan  obyek  jaminan merupakan  proses  yang  didahului  dengan kesepakatan dan persetujuan dari para pihak;
e. Proses peralihan hak dapat dilakukan  dengan lebih  cepat  dengan  proses  peralihan  hak melalui  Notaris dan/atau PPAT;
f. Dampak sosiologis yang ditanggung Debitor relatif lebih  baik karena tidak perlu dipasang papan lelang  yang akan membuat malu dalam bermasyarakat;
g. Reputasi masing-masing pihak terjaga;
h. Adanya  kecenderungan  budaya  masyarakat yang  ragu  untuk  membeli  melalui  lelang karena  rawan  konflik  hukum  dan  sosial, sehingga  lebih  memilih  untuk  membeli secara langsung.
Selain  uraian  di  atas  dalam  pelaksanaan penjualan  dibawah  tangan,  hal-hal  yang mempercepat pelaksanaannya adalah  kesadaran diri  dari  debitur  akan  sadar hukum  serta sadar moral.
Selanjutnya,  dalam  penyelesaian  kredit bermasalah  dengan  penjualan  agunan  dibawah tangan  ada  hambatan  hambatan  yang  dihadapi bihak  pemegang  hak  tangungan.  Hambatan- hambatan tersebut adalah
a. Debitor  tidak  kooperatif  terhadap  proses penjualan  dibawah tangan. Karena dalam hal ini  pihak  debitor  yang  seharusnya  aktif mencari  pembeli,  tetapi  terkadang  karena itikad  yang tidak  baik  debitor  tidak  mencari pembeli  agar jaminan  tidak segera dijual.
b. Debitor  menghendaki  harga  yang  terlalu tinggi  dari  harga  pasar  sehingga  tidak  ada calon pembeli
c. Nasabah  melarikan  diri  atau  meninggal sehingga tidak bisa dilakukan negosiasi
Dalam  SOP  Bank  Jatim  sebagai  pihak yang  penulis  teliti  dalam  tulisan  ini  tidak dicantumkan  secara detail  proses penjualan  di bawah  tangan,  yang  ada  hanya  penjualan tersebut  dituangkan  dalam  kesepakatan  tetapi tidak  mengatur  mengenai  isi  kesepakatan tersebut.
Dari  pihak  nasabah  yang  bernama  Anik Arini,  beliau ketika itu masih ada rasa tidak mau untuk  menjual  agunannya  sendiri  karena berharap  masih  ada  potongan  bunga  serta berharap masih  ada rechedule dari  Pihak  Bank akan  tetapi  setelah  dilakukan  penjelasan  dan pemahaman  secara  berulang-ulang  dari  Pihak Bank  akhirnya  beliau  melakukan  penjualan sendiri  ternyata  nasabah  memperoleh  hasil maksimal. 11 Sedangkan  dengan  nasabah  bank Jatim yang bernama Marmi Dwi Lestari, ketika diberi  kesempatan  untuk  menjual  sendiri agunannya debitur tersebut langsung mengambil kesempatan  tersebut  dan  menjual  sendiri agunannya  dimana  agunannya  yang  beliau jaminkan  adalah  tanah  beserta  rumah  yang berdiri  di  atasnya yang  beliau  tempati.  Setelah beliau  sendiri  melakukan  penawaran  terhadap salah  satu tetangganya beliau  mendapatkan sisa penjualan  yang  lebih  dari  yang  diharapkan sehingga sisa penjualan tersebut dapat digunakan untuk mengontrak tempat tinggal lain. 12
Berdasarkan  uraian  di  atas maka  hal-hal yang menghambat pelaksanaan eksekusi jaminan melalui  penjualan sendiri adalah adanya itikad  tidak  baik  dari  pihak  debitur  sendiri. Meskipun  juga  terdapat  hambatan  lain  yaitu adanya  makelar-makelar  tradisional yang berusaha  merusak  harga  pasar  terhadap  objek Hak  Tanggungan  yang  akan  dijual  secara dibawah  tangan  tetapi  hal  tersebut  kecil kemungkinan terjadi.
11 Wawancara  dengan  Anik Arini selaku  debitur  Bank Jatim pada tanggal 26 Juli  2019 (diolah).

## KESIMPULAN
Berdasarkan analisis hasil penelitian  yang sudah dibahas  pada  bab  terdahulu, maka  dapat disimpulkan beberapa hal  berikut:
1. Bahwa  pelaksanaan  penjualan  agunan  di bawah tangan melalui  penjualan  sendiri  oleh debitur  ternyata  cukup  efektif  sebagai  cara pelunasan  kredit  bermasalah  dan  sangat membantu  pihak  perbankan.  Karena  selain efisien secara biaya juga efektif secara waktu serta membantu menjaga reputasi perbankan dalam  hal  ini  Bank  Jatim, khususnya dalam penanganan dan penyelesaian kredit bermasalah.
2. Faktor-faktor itikad  baik  dari  debitur  dalam pelaksanaan  eksekusi,  berupa  penjualan sendiri  agunan  oleh  debitur  menjadi  alas  an penting cepatnya penyelesaian kredit bermasalah  di  Bank  Jatim.  Namun  pada waktu tertentu masih ada yang beritkad tidak baik  (buruk)  sehingga  penyelesaian  kredit bermasalah  justru  merugikan  kedua  belah pihak,  baik  Bank  Jatim  sebagai  Kreditur maupun nasabah sebagai kreditur

## REFRENSI
Buku-buku Ali,  Ahmad.  2012. Menguak  Teori  Hukum (Legal  Teory)  dan  Teori  Peradilan
(Judicial Prudence) Termasuk Interpretasi Undang-Undang (Legisprudence) . Jakarta
Aman,  Edy  Putra.  2011. Kredit  Perbankan Suatu Tinjauan Yuridis . Yogyakarta: Liberty
Ashshofa,  Burhan.  2016. Metode  Penelitian Hukum . Jakarta: Rineka Cipta
Badrulzaman  Mariam  Darus. 2001. Kompilasi Hukum  Perikatan . Bandung:  PT. Citra Aditya  Bakti
Harsono,  Sony.  2016. Sambutan  Menteri Agraria/Kepala  BPN  pada  Seminar Hak  Tanggungan  atas  Tanah  dan
12 Wawancara dengan Marmi Dwi  Lestari selaku debitur Bank Jatim pada tanggal 28 Juli  2019 (diolah).
Benda-Benda yang Berkaitan dengan Tanah .  Bandung:  Fakultas  Hukum
UNPAD
Muhammad,  Abdulkadir.  2004. Hukum  dan Penelitian Hukum . Bandung
Soemitro,  Ronny  Hanitijo.  2009. Metodologi Penelitian  Hukum  dan  Jurimet Medan . Jakarta: Ghalia  Indonesia
Soewarso,  Indrawati . 2002. Aspek  Hukum Jaminan  Kredit .  Jakarta:  Institut Bankir  Indonesia
Subekti, R. 1995. Aneka Perjanjian . Bandung: PT. Citra Adiyta  Bakti
Syahdeini, Sutan Remy. 1999. Hak Tanggungan, Asas-asas,  Ketentuan- ketentuan Pokok dan Masalah Yang dihadapi  Oleh  Perbankan .  Jakarta: Institut Bankir  Indonesia.

## Perundang-undangan
Undang-Undang  Dasar  Republik  Indonesia Tahun 1945
Kitab  Undang-Undang Hukum Perdata
Undang-Undang  Nomor  49  Prp  Tahun  1960
tentang Panitia Urusan Piutang Negara; Undang-Undang   Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak  Tanggungan Atas  Tanah  Beserta Benda-Benda  Yang  Berkaitan  Dengan Tanah. Undang-Undang Nomor 10 Tahun 1998 tentang Perubahan atas Undang-Undang Nomor  7  Tahun  1992  tentang
Perbankan;
Peraturan Bank  Indonesia Nomor 7/2/PBI/2005 tanggal  20  Januari  2005  tentang Penilaian  Kualitas  Aktiva  Produktif Bank Umum.

## Wawancara
Wawancara dengan Bapak Mugni ( Senior Analis Divisi Hukum ), Tanggal 21 Juni 2019 di Kantor Bank Jatim Pusat (Diolah).
Wawancara dengan Bapak  Ferdi ( Legal Officer ), Tanggal 21 Juni 2019 di  Kantor Bank Jatim Pusat (Diolah).
Wawancara dengan  Anik  Arini  selaku  debitur Bank  Jatim pada  tanggal  26  Juli  2019 (diolah).
Wawancara dengan  Marmi  Dwi  Lestari  selaku debitur Bank Jatim pada tanggal 28 Juli 2019 (diolah).
Wawancara    dengan    Bapak  Ferdi  (Penyelia Divisi  Hukum), Tanggal 21 Juni 2019 di Kantor Bank Jatim Pusat (Diolah).