Jurnal Preferensi Hukum | ISSN: XXXX | E-ISSN: XXXX Vol. 1, No. 2 – September 2020, Hal. 128-132| Available Online at https://www.ejournal.warmadewa.ac.id/index.php/juprehum DOI: http://doi.org/10.22225/jph.v1i2.2349.128-132

## PEMECAHAN SERTIFIKAT HAK ATAS TANAH YANG SEDANG DIBEBANI HAK TANGGUNGAN
I Putu Gian Favian Adhi Pradana, I Made Suwitra, I Ketut Sukadana Fakultas Hukum Universita Warmadewa, Denpasar-Bali, Indonesia

## Abstrak
Tujuan  adanya  prosedur  dari  pemecahan  sertifikat  masih  terikat  hak  tanggungan  yaitu  untuk  memberikan perlindungan  hukum  bagi  pihak  kreditur,  jika  terdapat  pemecahan  sertifikat  maka  seluruh  pemecahanya  akan dibebani  ulang  sesuai  dengan  kredit  yang  dipinjam.  Penelitian  ini  bertujuan  untuk  mengetahui  perlindungan hukum bagi pihak bank terhadap pemecahan sertifikat hak atas tanah yang sedang dibebani hak tanggungan dan untuk  mengetahui  akibat  hukum  pemecahan  sertifikat  hak  atas  tanah  yang  sedang  dibebani  hak  tanggungan. Penelitian  ini  menggunakan  jenis  penelitian  hukum  normatif,  dengan  pendekatan  perundang-undangan  ( The Statute  Approach )  dan  pendekatan  konseptual.  Hasil  penelitian  menunjukkan  bahwa  upaya  perlindungan hukum  bagi  pihak  bank  terhadap  pemecahan  sertifikat  hak  atas  tanah  yang  sedang  dibebani  hak  tanggungan, dapat dilakukan dengan pembuatan surat kuasa membebankan dan pembuatan untuk menjual. Dalam praktiknya, untuk  mendapatkan suatu perlindungan hukum  terhadap kepastian jaminan  yang  akan  dipecahkan, Pihak  Bank akan  meminta  dibuatnya  suatu  surat  kuasa  untuk  melakukan  penjualan.  Dalam  hal  ini  dibuatnya  surat  kuasa menjual  oleh debitur  pihak  bank dan juga dapat  menjual jaminan tersebut. Akibat hukum pemecahan sertifikat yang  sedang  dibebani  hak  tanggungan  menjadi  hapus  Hak  Tanggungan  dan  akan  dibebani  ulang  pada pemecahan tersebut.
Kata Kunci : Pemecahan Sertifikat; Pembebanan Hak Tangungan; Perlindungan Hukum

## Abstract
The purpose of the procedure for certificate management is still bound by mortgage rights, namely to provide legal protection for creditors, if there is a certificate holder, all of the breakers will be re-burdened according to the  loan  borrowed.  This  study  aims  to  look  at  the  legal  protection  for  the  bank  against  land  title  certificate holders who are encumbered with mortgage rights and legal responsibilities for land title certificates that are encumbered with mortgage rights. This research uses a type of normative legal research, with an invited-invited approach  (The  Statute  Approach)  and  a  conceptual  approach.  The  results  showed  that  the  legal  protection measures  for  the  bank  against  the  management  of  land  title  certificates  that  were  encumbered  with  mortgage rights could be done by making a power of attorney to charge and making them to sell. In practice, in order to obtain a legal protection against the certainty of the guarantee to be resolved, the Bank will ask permission to make a power of attorney to make the sale. In this case a power of attorney is made to sell by the bank's debtor and  can  also  sell  the  guarantee.  As  a  result  of  the  legal  law,  the  certificate  which  is  being  burdened  with  a mortgage will be nullified and will be re-burdened on the owner.
Keywords: Certificate Breaking; Imposition of Cover Rights; Legal Protection

## I. PENDAHULUAN
Dalam rangka mencapai tujuan pembangunan nasional Indonesia harus dilaksanakan pembangunan di segala aspek salah satunya pembangunan di bidang ekonomi. Pembangunan ekonomi merupakan hal penting  dimana  bertujuan  mewujudkan  kesejahteraan  rakyat  ( Sutedi,  2010 ) . Dengan  meningkatnya pembangunan  di  bidang  ekonomi,  maka meningkat  pula  keperluan  akan  dana  yang  sebagian  besar diperoleh dari perkreditan. Maka dari itu pihak bank di dalam memberikan perkreditan akan meminta suatu jaminan dari debitur untuk memberikan kepastian hukum kepada pihak bank ( Bahsan, 2007 ) . Kredit  memperlancar usaha dan sangat berperan penting bagi perekonomian di Indonesia baik perusahan  produksi  dalam  hal  di  kembangkan  mandiri  ( Supriyanto,  2006 ). Sarana  mempunyai peran  kuat  dalam  pengadaan  dana  yaitu  pihak  bank dengan  cara  memberikan  pinjaman  melalui
kredit.  Dalam  hal  ini  fungsi  bank  untuk  mengumpulkan  dan  menyalurkan  dana  bersumber  dari masyarakat  mempunyai  tujuan  pembangunan  nasional  dan  meningkatkan  taraf  masyarakat  menjadi sejahtera. Pihak  bank  disini  memberikan  pinjaman  dalam  bentuk  kredit  dan tentunya  bukan  tanpa risiko,  risiko  disini  yang  dimaksud  debitor  tidak  membayar  hutang  padahal  dalam  undang-undang perjanjian tersebut dibayar bertahap ( Yetti, 2012 ).
Risiko  umumnya  dapat  terjadi  dalam  perkreditan  tersebut  adalah  kemacetan  perkreditan, pergerakan  pasar  dan  terdapat  kelemahan  dalam  aspek  yuridis  yaitu  tuntutan  hukum  ketiadaan undang-undang  untuk  mengatur  hal  tersebut  ( Harun,  2010 ).  Perlu  diperhatikan  risiko-risiko  tersebut dalam hal ini dapat merugikan pihak kreditor atau bank, untuk itu perlu keyakinan pihak bank untuk mengkalkulasi  kemampuan  debitor  dalam  hal  membayar  hutang  tersebut  maka  perlu  dilakukan penilaian  secara  seksama  proses  perkreditan  tersebut  dimungkinkan  terjadi  tindakan  wanprestasi dilakukan  pihak  debitor  untuk  itu  diperlukan  suatu  kepastian  hukum  dalam  hal  ini  dilakukan pembebanan  hak  tanggungan  ( Sukmawati,  2019 ).  Jaminan  hak  tanggungan  dapat  berupa  benda bergerak dan tidak bergerak yang digunakan untuk melunasi utang debitor melalui pelelangan sesuai dengan peraturan berlaku dan sebagian akan dikembalikan kepada debitor ( Gatot Supramono, 1996 ) Masyarakat berperan pada pembangunan nasional di segala aspek atau bidang khususnya pada bidang  properti  dapat  memberikan  pendapat  negara. Dalam  hal  tersebut  sangat berhubungan  dengan hak-hak  atas  tanah  yang  dijadikan  jaminan  untuk  kepentingan  bank,  tanah  diberi  pembebanan  hak tanggungan  untuk  kepentingan  pengembang  tanah  yang  diatasnya  terdapat  bangunan  perlu  dipecah sesuai  luas  tanah.  Hak  atas  tanah  tersebut  dipecah  untuk  kepentingan  pengembang  dalam  penjualan dan  pemberian  bangunan.  Sertifikat  tersebut  dipecah  menjadi  beberapa  bagian  luas  tanah.  Asas pemisahan  horizontal  disebutkan  tanah  dan  bangunan  bukan  satu  kesatuan  tidak  terpisahkan.  Pada praktiknya  memungkinkan  perbuatan  hukum  tanah  meliputi  bangunan  diatasnya,  setiap  tanah diatasnya  terdapat  bangunan  dan  ikut  dijadikan  objek  jaminan  hal  tersebut  menyulitkan  bagi pengembang untuk menjual unit rumah. Oleh sebab itu pada bidang properti yang memiliki lahan atas tanah yang luas untuk dijadikan perumahan harus melakukan pemecahan sertifikat induknya.
Apabila  sertifikat  tersebut  masih  terikat  hak  tanggungan  atau  beban  lainnya  hal  tersebut baru  boleh  dipecah  apabila  sudah  mendapatkan  izin  atau  persetujuan  tertulis  mengenai penghapusan  beban  tersebut  ( Sinaga  et  al.,  2019 ).  Dalam  hal  ini  pemisahan  bidang  tanah  perlu memperhatikan prosedur dan peraturan yang berlaku agar tidak merugikan kepentingan pihak kreditor atau  bank ( Fauzi, 2010 ).  Hasil  pemisahan  tersebut  akan  tetap  dibebani  ulang dari pihak bank. Pada praktiknya  kendala  terhadap  pemecahan  tersebut  apabila  setelah  dipecah  harus  dibebani  hak tanggungan  kembali  sebegaimana  berdasarkan  pada  pasal  113  angka  4  Peraturan  Menteri  Negara Agraria/Kepala  Badan  Pertanahan  Nasional  Nomor  3  Tahun  1997  yaitu  Tentang  Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang pendaftaran tanah.
Berdasarkan  uraian  latar  belakang  diatas,  maka  penelitian  ini  bertujuan  untuk  mengetahui perlindungan  hukum  bagi  pihak  bank  terhadap  pemecahan  sertifikat  hak  atas  tanah  yang  terikat  hak tanggungan,  serta  untuk  mengetahui  dampak  hukum  dari  pemecahan  sertifikat  hak  atas  tanah terikat hak tanggungan.

## II. METODE PENELITIAN
Dalam  penelitian  ini  penulis  menggunakan  metode  penelitian  hukum  normatif  karena  adanya kekaburan  norma  terkait  kasus  pemecahan  sertifikat  yang  sedang  di  bebani  hak  tanggungan  yang dilakukan  oleh  debitur  tanpa  ijin  dari  pihak  kreditur  atau  bank  yang  mana  akan  menimbulkan kerugian pada sebagian pihak terutama pada pihak kreditur, dengan pendekatan perundang- undangan ( The  Statute  Approach) dan  pendekatan  konseptual. Adapun  sumber  bahan  hukum  yang  digunakan penulis yakni bersumber dari penelitian dan kepustakaan, berupa:
1. Undang-undang  Nomor  5  Tahun  1960  tentang  Peraturan  Dasar  Pokok-  pokok  Tambahan Lembaran  Negara  Republik  Indonesia  Nomor  2043,  Undang-Undang  Nomor  10  Tahun  1998 tentang  Perbankan  Tambahan  Lembaran  Negara  Republik  Indonesia  Nomor  3790,  Undang- Undang Republik indonesia Nomor 4 Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda  Yang  Berkaitan  Dengan  Tanah  Tambahan  Lembaran  Negara  Republik  Indonesia Nomor  3632,  Peraturan  Pemerintah  Nomor  24  Tahun  1997  Tentang  Pendaftaran  Tanah Tambahan  Lembaran  Negara  Republik  Indonesia  Nomor  3696,  Peraturan  Menteri/Kepala  BPN
Nomor  3  Tahun  1997  Tentang  Ketentuan  Pelaksanaan  Peraturan  Pemerintah  Nomor  24  Tahun 1997 Tentang Pendaftaran  Tanah.
2. Bahan  hukum  sekunder  yaitu  bahan-bahan  hukum  yang  diperoleh  dari buku literatur dan hasil karya ilmiah sarjana.
Teknik  pengumpulan  bahan  hukum  yang  digunakan  dalam  penelitian  ini  adalah Dokumentasi  yaitu  kegiatan  yang  dimana  mengumpulkan  dari  berbagai  suatu  bahan  atau  dokumen untuk mendapatkan suatu keterangan dan akan disebarkan kepada pengguna. Dan pencatatanya dalam bentuk  tulisan  dan  ditulis pada  kertas,  selanjutnya  akan diakhiri  dengan  pembuatan laporan.  Setelah bahan hukum primer dan bahan hukum sekunder terkumpul maka bahan hukum tersebut diolah dan dianalisis dengan menggunakan metode interpretasi, yaitu metode dimana kita menafsirkan terhadap suatu masalah atau objek dari sebuah pemikiran, selanjutnya disajikan dalam bentuk jurnal.

## III. HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN
1. Perlindungan Hukum bagi Pihak Bank terhadap Pemecahan Sertifikat Hak atas Tanah yang sedang Dibebani Hak Tanggungan
Hak  tanggungan  digunakan  karena ada  pihak  -pihak  (subjek)  dan  suatu jaminan  (objek).  Keduanya merupakan  unsur  yang  harus  ada  di  dalam  Hak  Tanggungan,  subjek  tanpa  objek  maka  Hak Tanggungan  tidak  akan  bisa  berjalan,  begitu  juga  sebaliknya.  Subyek  Hak  tanggungan  adalah orang  yang  terlibat  dalam  hak  tanggungan  Dalam  Pasal  8  UU  No.  4  Tahun  1996  tentang  hak tanggungan atas tanah beserta benda-benda yang berkaitan dengan tanah menyebutkan bahwa pihak yang  memberikan  pembebanan  hak  tanggungan  mempunyai  kewenangan  di  dalam  melakukan tindakan  hukum.  Dalam  melakukan  perbuatan  hukum  pada  objek  hak  tanggungan  harus  diberikan oleh  pemberi  tanggungan  karena  lahirnya  hak  tanggungan  pada  saat  sudah  didaftarkan  harus dibuktikan  keaslian.  Pada  praktiknya,  upaya  perlindungan  hukum  yang  dapat  dilakukan  kreditor selaku pemegang hak tanggungan di dalam pemecahan sertifikat yang dibebani hak tanggungan yaitu: 1. Pembuatan  Surat Kuasa  Membebankan  Hak  Tanggungan  Sebelum  Dilaksanakannya  Pemecahan Sertifikat. Dalam hal memberikan perlindungan hukum terhadap pinjaman yang diberikan kepada debitor  dilakukan  dengan  pembuatan  surat  kuasa  pembebanan  hak  tanggungan  sebelum dilakukan  pemecahan  sertifikat  untuk  itu  sebagai  pemegang  hak  tanggungan  diharapkan  hadir dihadapan  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  (PPAT)  untuk  melakukan  pembebanan  ( Usman,  2008 ). Pasal  15  Undang-undang  hak  tanggugan  untuk  pembuatan  surat  kuasa  pembebanan disebutkan:
a. Surat kuasa hanya boleh dibuat oleh notaris dalam bentuk akta sebagai berikut:
1. Tidak  dibolehkan  membuat  kewenangan  lain  selain  pembebanan  hak  tanggungan seperti menjual, sewa atau memperpanjang hak atas tanah tersebut.
2. Tidak  dibolehkan  tercantum  kuasa  subtitusi  yaitu  pergantian  orang  sebagai  penerima kuasa.
3. Dicantumkan keterangan jelas  mengenai objek  hak  tanggungan seperti identitas kreditor dan debitor
2. Pembuatan Surat Kuasa Untuk Menjual. Pihak Bank dalam praktiknya untuk mendapatkan suatu perlindungan hukum terhadap kepastian jaminan yang akan dipecahkan akan meminta dibuatnya suatu  surat  kuasa  yaitu  untuk  melakukan  penjualan.  Dalam  hal  ini  atas  dibuatnya  surat  kuasa menjual  oleh  debitur  pihak  bank  dapat  menjual  jaminan  tersebut.  Surat  Kuasa  Jual  ini,  sesuai keinginan  Bank  akan  dipergunakan  dalam  melakukan  peralihan  hak  atas  tanah  apabila  terjadi itikad  buruk  atau  wanprestasi  dari  pihak  peminjam.  (Hasil  Wawancara  Dengan  Gede  Seputra, Tanggal 26 Maret 2019). Sehingga apabila debitor ingkar janji untuk mengikatkan  kembali hak tanggungannya  kepada  Bank  maka  kreditor  (Bank)  akan  menjual  tanah milik debitor tersebut berdasarkan  kuasa  jual  untuk  mengambil  pelunasan  piutangnya.  Pasal  1792  KUH  Perdata disebutkan:  Pemberian  kewenangan  adalah  orang  yang  memberi  kewenangan  kepada  yang menerima  kewenangan  tersebut.  Pemberian  batasan  dalam  hal  pemberi  kuasa  memberikan persetujuan kepada orang lain untuk menyelenggarakan suatu urusan tertentu.
Persetujuan  berdasarkan  pasal  1313  KUH  Perdata  yaitu  suatu  tindakan  hukum  dimana  satu orang  atau  lebih  mengikat  dirinya  dan  pasal  1338  ayat  (1)  KUH  Perdata  memberikan  kebebasan untuk  menetukan  isi  persetujuan  setelah  itu  diberi  kuasa  memiliki  kuasa  untuk  bertindak  sesuai
keinginan  pemberi  kuasa  dan  akan  menjadi  tanggung  jawab  si  pemberi  kewenangan.  Pemberian kewenangan  umumnya  adalah  perjanjian  sepihak  bahwa  kewajiban  dilaksanakan  prestasi  tersebut pada  penerima kuasa. Arti kuasa  mengandung  pemberian  wewenang  bahwa  penerima  kuasa  dapat melakukan tindakan hukum dan sah sebagai perbuatan yang dilakukan pemberi kewenangan tersebut.

## 2. Akibat Hukum Pemecahan Sertifikat yang sedang Dibebani Hak Tanggungan
Ada beberapa akibat hukum pemecahan sertifikat yang sedang dibebani hak tanggungan, yakni:
1) Hapusnya  hak  tanggungan.  Berdasarkan  ketentuan  Pasal  18  Undang-undang  Hak  Tanggungan ditentukan bahwa; hak Tanggungan hapus karena beberapa hal yakni: lunasnya hutang yang dari pada  pembebanan  tersebut.  Selanjutnya,  dihapusnya  pembebanan  tersebut.  Yang  terakhir, dibersihkanya pembebanan tersebut dari pengadilan negeri.
2) Pencoretan  Hak  Tanggungan.  Setelah  hapusnya  hak  tanggungan,  selanjutnya  perlu  dilakukan pencoretan hak tanggungan untuk mendapatkan kepastian hukum bahwa sertifikat tersebut tidak terikat hak tanggungan.
3) Akibat  Hukum  Pemecahan  Sertifikat,  yakni  Pemecahan  Bidang  Tanah.  Berdasarkan  peraturan Pasal  48  ayat  (1)  PP  No.  24/1997,  bahwa  pemecahan  bidang  tanah  adalah  proses  pemecahan menjadi beberapa bagian bidang tanah sesuai permintaan yang bersangkutan.

## IV. SIMPULAN DAN SARAN

## 1. Simpulan
Adapun  simpulan  dari  penulis  dilihat  dari  pembahasan  tersebut  diatas,  yakni: pemecahan  sertifikat masih  dibebani  hak  tanggungan  dapat  dilakukan  dengan  pembuatan  surat  untuk  pembebanan  dan dibuatan  surat  kuasa  menjual  yaitu  Pihak  Bank  dalam  praktiknya  untuk  mendapatkan  suatu perlindungan  hukum  terhadap  kepastian  jaminan  yang  akan  dipecahkan  meminta  dibuatnya  suatu surat untuk menjual yaitu untuk melakukan penjualan oleh peminjam kredit setelah pihak bank dapat menjual  jaminan  tersebut.  Kemudian,  hapusnya  Hak  Tanggungan  harus  sesuai  berdasarkan ketentuan  pasal 18 Undang-undang Hak Tanggungan setelah hapusnya hak tanggungan dan terbagi menjadi  beberapa  bagian  sertifikat  maka  akan  dibebani  hak  tanggungan  ulang  untuk  seluruhnya maupun sebagian sertifikat sesuai dengan kredit yang dipinjam oleh debitur.

## 2. Saran
Berdasarkan  pembahasan  di  atas,  hendak  disampaikan  beberapa  saran  ke  berbagai  pihak,  yakni: Pihak  bank  selaku  kreditor  pemegang  Hak  Tanggungan  di  dalam  perlindungannya,  sebelum pelaksanaan permohonan pemecahan sertifikat perlu mengantisipasi hambatan yang mungkin timbul pasca pemecahan sertifikat  tersebut,  misalnya  dengan  membuat suatu surat pernyataan  dari  debitor, perjanjian atau kuasa khusus yang  melindungi kepentingan pihak bank. Kemudian, pencoretan roya dilakukan untuk mendapatkan kepastian hukum bahwa sertifikat yang bersangkutan tidak terikat hak tanggungan  sekalipun  tanpa  dilampirkannya  sertifikat  hak  milik  dan  sertifikat  hak  tanggungan, percoretan  roya  dapat  dilaksanakan  karena  hal  tersebut  akan  dicatat  saja  pada  buku  tanah  hal tersebut sesuai dengan peratura pasal 2  ayat (3) undang-undang hak tanggungan.

## DAFTAR PUSTAKA
Bahsan, M. (2007). Hukum Jaminan dan Jaminan Kredit Perbankan di Indonesia . PT. Raja Grafindo Persada.
Fauzi, A. (2010). Eksistensi Hak Tanggungan dalam Kredit Perbankan. INOVATIF Jurnal Imu Hukum , 2 (3), 87–101. Gatot Supramono. (1996). Perbankan dan Masalah Kredit Suatu Tinjauan Yuridis . Djambatan. Harun, B. (2010). Penyelesaian Sengketa Kredit Bermasalah . PustakaYustisia.
Sinaga, T., Kistiyah, S., & Nurasa, A. (2019). Status Hukum Pemecahan Sertipikat Hak atas Tanah yang sedang Terikat Hak Tanggungan. Jurnal Tunas Agraria , 2 (1).
Sukmawati, M. N. (2019). Personal Guarante Terhadap Perjanjian Kredit Dengan Jaminan Hak Tanggungan. Airlangga Development Journal , 3 (1), 54.
Supriyanto. (2006). Pemberdayaan Usaha Mikro, Kecil dan Menengah (UMKM) Sebagai Salah Satu Upaya Penanggulangan Kemiskinan. Jurnal Ekonomi Dan Pendidikan , 3 (1), 1–16.
Sutedi, A. (2010). Hukum Hak Tanggungan . Sinar Grafika. Usman, R. (2008). Hak Jaminan Keperdataan . Sinar Grafika.
Yetti, F. D. (2012). Bank : Studi Komparatif Antara Ekonomi Konvensional Dan Ekonomi Islam. Al- Fikra : Jurnal Ilmiah Keislaman , 11 (1), 133–164.