Jurnal Notariil, Vol. 1, No. 2, Mei 2017, 13-22
Available Online at https://ejournal.warmadewa.ac.id/index.php/notariil
DOI: 10.22225/jn.2.1.150.13-22

## Aspek Hukum  Benda Tidak Bergerak Sebagai Obyek Jaminan Fidusia
Celina Tri Siwi K Universitas Katolik Widya Karya Celin_fh@widyakarya.ac.id

## Abstrak
Penelitian ini bertujuan untuk mencari  dan menganalisis aspek hukum harta sebagai objek fidusia jaminan. Studi ini adalah hukum normatif dengan menggunakan empat (4) pendekatan: pendekatan perundang-undangan,  pendekatan  konseptual,  pendekatan  analisis  dan  kasus  pendekatan. Pengumpulan dan pengolahan bahan hukum primer dan sekunder bahan hukum berkaitan dengan fidusia.  Selain  itu,  dikenal  pasti  dengan  aturan  hukum  yang  langsung  berhubungan  dengan perumusan  masalah-masalah  penelitian,  dari  identifikasi,  sistematisasi  bahan-bahan  dilakukan penelitian  telah  dikumpulkan.  Analisis  deskriptif  kemudian  dilakukan  dengan  penjelasan  yang koheren.
Hasil  studi  ini  menjelaskan  bahwa  berkaitan  dengan  aspek-aspek  hukum  objek  tidak  bergerak seperti fidusia objek dapat dikategorikan ke dalam 3 (tiga) periode, yaitu periode sebelum hukum 4 1996 pada hipotek, periode setelah diberlakukannya undang-undang-undang No. 4 tahun 1996 pada hipotek,  dan  periode  setelah  undang-undang  No.  42  tahun  1999  tentang  fidusia.  Ketentuan mengenai  objek  tak  bergerak  di  sini  adalah  untuk  mengakomodasi  kredit  kebutuhan  untuk membangun  pemilik  tanpa  hak  tanah  dimana  bangunan  ini  memiliki  nilai  ekonomis  yang  tinggi sesuai dengan prinsip horisontal pemisahan.
Kata Kunci: aspek hukum, harta, fidusia
Abstract
This study aims to find and analyze legal aspects immovable as a fiduciary guarantee object. This study is a normative law by using four (4) approach: statutory approach, conceptual approach,  an analytical approach  and case approach. Collection and processing of legal materials both primary and secondary legal materials relating to the fiduciary. Furthermore, identified with the rule of law that is directly related to the formulation of research problems, from identification, systematization conducted  research  material  has  been  collected.  Descriptive  analysis  was  then  performed  with  a coherent explanation.
The  results  of  this  study  explained  that  with  regard  to  the  legal  aspects  of  the  object  is  not moving as fiduciary object can be categorized into 3 (three) period, namely a period before Law 4 of 1996  on  Mortgage,  the  period  after  the  enactment  of  Law  No.  4  of  1996  on  Mortgage,  and  the period after the Law No. 42 of 1999 on Fiduciary. The provisions concerning immovable object here is to accommodate the credit needs for building owners without rights on land where the building has a high economic value in accordance with the principle of horizontal separation.
Keywords : legal aspects, immovable, fiduciary
Copyright © 2017 Jurnal Notariil P-ISSN: 2540-797X
1. PENDAHULUAN
Lembaga  jaminan  fidusia  pertama  kali timbul  atas  dasar  kebutuhan  masyarakat akan  kredit  dengan  jaminan  benda-benda bergerak, namun masih memerlukan benda -benda  itu  untuk  dipakai  sehari-hari  dalam menjalankan  usaha  atau  untuk  keperluan bekerja  sehari-hari.  Jika  ditempuh  dengan
menggunakan  lembaga  jaminan  gadai dalam  memperoleh  kredit,  maka  akan terbentur  dengan  adanya  syarat inbezitstelling. Inbezitstelling adalah syarat mutlak  yang  harus  dipenuhi  dalam  gadai yang  mensyaratkan  bahwa  baranggadai harus  dibawa  keluar  dari  kekuasaan  si pemberi  gadai.  Memenuhi  syarat
inbezitstelling  dari  gadai  ini  adakalanya dirasakan  berat  oleh  si  pemberi  gadai, karena  benda-benda  jaminan  ini  justru sangat  dibutuhkan  untuk  keperluan  hidup sehari-hari  atau  untuk  keperluan menjalankan usaha.
Fidusia  tidak  diatur  di  dalam  BW. Konstruksi  hukum  ini  timbul  dari  putusan Mahkamah  Agung  Belanda    tahun  1929. Berdasarkan  putusan  itu  fidusia  hanya berlaku  bagi  benda  bergerak.  Pada prinsipnya,  apabila  suatu  barang dijaminkan  dengan  fidusia  berarti kepemilikan  atas  barang  tersebut  beralih kepada  kreditur  tetapi  penguasaan  barang itu  tetap  pada  debitur.  Bahkan  barang  itu masih  berada  di  tangan  debitur. Penguasaan  semacam  itu  didasarkan  atas perjanjian  pinjam  pakai.  Apabila  utang telah  dbayar  oleh  debitur,  barang  yang dijaminkan  harus  dialihkan  kepada  pemilik semula 1 .
Subekti  berpendapat  jaminan  dalam fidusia  itu  sendiri  mengambil  wujud ”peny erahan  hak   milik  secara kepercayaan”  ( fides)  atau  lazim  disebut Fiduciaire  Eigendoms  Overdracht.  Faktor kepercayaan  dalam  ”penyerahan  hak  milik secara  kepercayaan”  ditujukan  kepada kepercayaan  yang  diberikan  secara bertimbal  balik  oleh  satu  pihak  kepada yang  lain,  bahwa  apa  yang  ”ke  luar ditampakkan  sebagai  pemindahan  milik”, sebenarnya  (ke  dalam,  intern)  hanya sebagai  suatu  ”jaminan”  saja  untuk  suatu hutang,  kepercayaan  debitur  kepada kreditur  bahwa  hak  miliknya  akan  kembali setelah hutang-hutangnya dilunasi 2 . Oleh  karena  itu,  kepada  lembaga jaminan  fidusia  dapat  diberikan  suatu pengertian sebagai suatu cara pengoperan hak  milik  dari  pemiliknya  (debitur) berdasarkan  adanya  suatu  perjanjian
pokok  (perjanjian  utang  piutang)  kepada kreditur,  akan  tetapi  yang  diserahkan hanya  haknya  saja  secara juridische levering  dan  hanya  dimiliki  oleh  kreditur secara  kepercayaan  saja  (sebagai  jaminan hutang)  sedangkan  barangnya  tetap dikuasai  oleh  debitur,  tetapi  bukan  lagi sebagai eigenaar  maupun  bezitter melainkan  hanya  sebagai  detentor  untuk dan atas nama kreditur eigenaar.
Untuk  mengadakan  jaminan  fidusia penyerahan  dilakukan  secara constitutum possessorium,  yang  merupakan  suatu bentuk  penyerahan  tetapi  barang  yang diserahkan  dibiarkan  tetap  berada  dalam penguasaan pihak yang menyerahkan, jadi yang  diserahkan  hanya  hak  miliknya  saja. Penyerahan  demikian  tidak  dikenal  dalam KUHPerdata,  akan  tetapi  penyerahan secara constitutum  possessorium  itu  tetap dapat  dilakukan  secara  sah  karena  pada dasarnya para pihak bebas memperjanjikan apa yang mereka kehendaki.
Di  dalam  praktek  perkreditan  sebelum diundangkannya  Undang-Undang  No.  42 Tahun  1999,  penyerahan  hak  milik  secara fidusia  telah  berkembang  sedemikian  rupa sehingga  tidak  hanya  meliputi  barang bergerak  berupa  inventaris  perusahaan, barang  perniagaan,  hasil  pertanian,  akan tetapi  juga  barang-barang  rumah  tangga, barang  tetap  seperti  tanah  yang  belum terdaftar, bangunan di atas tanah hak sewa atau  hak  pakai  dan  sebagainya.  Tanah yang  belum  memenuhi  persyaratan administratif sebagai hak atas barang ( real right) dapat dijaminkan secara fidusia. Pada  tahun  1985  terjadi  perkembangan baru, yaitu fidusia diatur di dalam Undang- Undang  No.  16  Tahun  1985  Tentang Rumah  Susun,  yang  menentukan  bahwa fidusia  dapat  dibebankan  pada  rumah susun  yang  didirikan  di  atas  tanah  hak
Copyright © 2017 Jurnal Notariil P-ISSN: 2540-797X
Jurnal Notariil, Vol. 1, No. 2 Mei 2017, 14
1.  Peter Mahmud Marzuki, Menyongsong Berlakunya Undang-Undang Nomor 42 Tahun 1999 Tentang Jaminan Fidusia, makalah
2.  Subekti, Jaminan-jaminan Untuk Pemberian Kredit (Termasuk Hak Tanggungan) Menurut Hukum Indonesia. Bandung : PT. Citra Aditya Bakti, 1996
pakai  atas  tanah  milik  negara  (Pasal  12 ayat  1b)  dan  pada  Pasal  13  ditentukan bahwa  hak  milik  atas satuan  rumah  susun dapat  dijadikan  jaminan  utang  dengan dibebani  fidusia,  jika  tanahnya  berstatus tanah hak pakai atas tanah negara. Dalam Pasal 15 UU No. 16 Tahun 1985 ditentukan bahwa  ”pemberian  fidusia  dilakukan dengan  akta  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah dan  didaftarkan  pada  Kantor  Agraria Kabupaten  atau  Kota  madya  untuk  dicatat pada  buku  tanah  dan  sertifikat  hak  yang bersangkutan.
Pada  penjelasan  Pasal  12  UU  No.  16 Tahun  1985  disebutkan  bahwa  mengenai penggunaan  fidusia  sesuai  dengan  tujuan diciptakannya  lembaga  tersebut  adalah untuk  mengisi  kekosongan  dalam ketentuan  hukum.  Fidusia  juga  diatur dalam  Undang-Undang  Perumahan  dan Pemukiman, seperti ditentukan dalam Pasal 15 bahwa pembebanan fidusia atas rumah dilakukan  dengan  akta  autentik  yang dibuat  akta  notaris  sesuai  dengan peraturan  perundang-undangan  yang berlaku.  Demikian  juga  halnya  dalam penjelasan Pasal 8 Undang-Undang Nomor 7  Tahun  1992  tentang  Perbankan  yang menentukan  bahwa  tanah  girik  dapat diletakkan  sebagai  jaminan  bank.  Bentuk jaminan yang dapat digunakan untuk tanah girik adalah fidusia.
Kemudian  dalam  perkembangannya dengan  adanya  UU  No.  42  Tahun  1999 tentang  Jaminan  Fidusia  dimaksudkan untuk  menampung  kebutuhan  masyarakat akan  peraturan  jaminan  fidusia  sebagai salah  satu  sarana  untuk  membantu kegiatan  usaha  dan  untuk  memberikan kepatian  hukum  kepada  para  pihak  yang berkepentingan.
Pada  awalnya,  benda  yang  dijaminkan atau  yang  menjadi  objek  jaminan  fidusia terbatas  pada  kekayaan  benda  bergerak yang  berwujud  yang  terdiri  dari  benda dalam  persediaan  ( inventory),  benda
dagangan,  piutang,  peralatan  mesin  dan kendaraan  bermotor.  Akan  tetapi  dalam perkembangannya,  dengan  dikeluarkannya Undang-Undang  No.  42  Tahun  1999 Tentang jaminan fidusia, maka benda yang menjadi  objek  jaminan  fidusia  termasuk juga  kekayan  benda  bergerak  tidak berwujud,  maupun  benda  tidak  bergerak yang  tidak  dapat  dibebani  dengan  hak tanggungan  sebagaimana  dimaksud  dalam UU  No.  4  Tahun  1996  tentang  Hak Tanggungan.
Bagaimanakah  aspek  hukum  benda tidak  bergerak  sebagai  objek  jaminan fidusia
Penelitian  ini  merupakan  penelitian hukum  normatif  dengan  menggunakan  4 (empat)  pendekatan  yakni  pendekatan undang-undang  ( statutory  approach), pendekatan konsep ( conseptual approach), pendekatan  analitis  ( analytical  approach) dan  pendekatan  kasus  ( case  approach). Pengumpulan  dan  pengolahan  bahan hukum  baik  bahan  hukum  primer  dan sekunder  yang  berkaitan  dengan  fidusia. Selanjutnya,  diidentifikasi  dengan  aturan hukum  yang  secara  langsung  terkait dengan  rumusan  masalah  penelitian,  dari identifikasi,  kemudian  dilakukan sistematisasi  bahan  penelitian  yang  telah dikumpulkan  yang  terakhir  dilakukan analisis deskriptif dengan penjelasan secara runtut.

## 2. PEMBAHASAN
Kajian  tentang  benda  tidak  bergerak sebagai objek jaminan
Berdasarkan  Pasal  504 Kitab  Undang- Undang  Hukum Perdata (“KUHPer”), benda dibedakan  menjadi  2  (dua)  yaitu  benda bergerak  dan  benda  tidak  bergerak. Mengenai  benda  tidak  bergerak,  diatur dalam  Pasal  506  –  Pasal  508  KUHPer. Sedangkan  untuk  benda  bergerak,  diatur dalam Pasal 509 – Pasal 518 KUHPer.

## Jurnal Notariil, Vol. 1, No. 2 Mei 2017, 15
Subekti 3 ,  dalam  bukunya  yang  berjudul Pokok-Pokok Hukum Perdata, suatu benda dapat  tergolong  dalam  golongan  benda yang tidak bergerak (“ onroerend”) pertama karena  sifatnya,  kedua  karena  tujuan pemakaiannya, dan ketiga karena memang demikian  ditentukan  oleh  undang-undang. Lebih  lanjut,  Subekti  menjelaskan  bahwa adapun  benda  yang  tidak  bergerak  karena sifatnya  ialah  tanah,  termasuk  segala sesuatu  yang  secara  langsung  atau  tidak langsung,  karena  perbuatan  alam  atau perbuatan  manusia,  digabungkan  secara erat  menjadi  satu  dengan  tanah  itu.  Jadi, misalnya  sebidang  pekarangan,  beserta dengan  apa yang  terdapat  di  dalam  tanah itu  dan  segala  apa  yang  dibangun  di  situ secara tetap (rumah) dan yang ditanam di situ  (pohon),  terhitung  buah-buahan  di pohon yang belum diambil.
Tidak bergerak  karena  tujuan pemakaiannya,  ialah  segala  apa  yang meskipun  tidak  secara  sungguh-sungguh digabungkan  dengan  tanah  atau bangunan,  dimaksudkan  untuk  mengikuti tanah atau bangunan itu untuk waktu yang agak  lama,  yaitu  misalnya  mesin-mesin dalam  suatu  pabrik.  Selanjutnya,  ialah tidak  bergerak  karena  memang  demikian ditentukan  oleh  undang-undang,  segala hak  atau  penagihan  yang  mengenai  suatu benda yang tidak bergerak.
Pada  sisi  lain  masih  menurut  Subekti, suatu  benda  dihitung  termasuk  golongan benda yang  bergerak  karena  sifatnya atau karena  ditentukan  oleh  undang-undang. Suatu benda yang bergerak karena sifatnya ialah  benda  yang  tidak  tergabung  dengan tanah  atau  dimaksudkan  untuk  mengikuti tanah atau bangunan, jadi misalnya barang perabot  rumah  tangga.  Tergolong  benda yang  bergerak  karena  penetapan  undang- undang  ialah  misalnya vruchtgebruik  dari
suatu  benda  yang  bergerak, lijfrenten, surat-surat  sero  dari  suatu  perseroan perdagangan,  surat-surat  obligasi  negara, dan sebagainya.
Menurut Frieda  Husni  Hasbullah 4 mengatakan bahwa untuk kebendaan tidak bergerak dapat dibagi dalam tiga golongan: 1) Benda  tidak  bergerak karena  sifatnya (Pasal 506 KUHPer) misalnya tanah dan segala  sesuatu  yang  melekat  atau didirikan  di  atasnya,  atau  pohon-pohon dan  tanaman-tanaman  yang  akarnya menancap  dalam  tanah  atau  buah- buahan  di  pohon  yang  belum  dipetik, demikian juga barang-barang tambang.
2) Benda  tidak  bergerak  karena p e r u n t u k a n n y a   a t a u   t u j u a n pemakaiannya  (Pasal  507  KUHPer) misalnya  pabrik  dan  barang-barang yang  dihasilkannya,  penggilingan- penggilingan,  dan  sebagainya.  Juga perumahan  beserta  benda-benda  yang dilekatkan  pada  papan  atau  dinding seperti  cermin,  lukisan,  perhiasan,  dan lain-lain;  kemudian  yang  berkaitan dengan  kepemilikan  tanah  seperti rabuk,  madu  di  pohon  dan  ikan  dalam kolam,  dan  sebagainya;  serta  bahan bangunan  yang  berasal dari reruntuhan gedung  yang  akan  dipakai  lagi  untuk membangun gedung tersebut, dan lain- lain.
3) Benda  tidak  bergerak  karena  ketentuan undang-undang  misalnya,  hak  pakai hasil,  dan  hak  pakai  atas  kebendaan tidak  bergerak,  hak  pengabdian  tanah, hak  numpang  karang,  hak  usaha,  dan lain-lain (Pasal 508 KUHPer). Di samping itu,  menurut  ketentuan  Pasal  314  Kitab Undang-Undang Hukum Dagang, kapal- kapal  berukuran  berat  kotor  20  m 3 ke atas  dapat  dibukukan  dalam  suatu register  kapal  sehingga  termasuk kategori benda-benda tidak bergerak.
Copyright © 2017 Jurnal Notariil P-ISSN: 2540-797X
Jurnal Notariil, Vol. 1, No. 2 Mei 2017, 16
1.  Subekti, 2003. Pokok-Pokok Hukum Perdata. Intermasa, hal. 61-62 2.  Frieda Husni Hasbullah, 2005 . Hukum Kebendaan Perdata: Hak-Hak Yang Memberi Kenikmatan., nd-Hil-Co, 2005, hlm. 43-44
Lebih  lanjut,  Frieda  Husni 5 Hasbullah menerangkan  bahwa  untuk  kebendaan bergerak  dapat  dibagi  dalam  dua golongan:
(1) Benda  bergerak  karena  sifatnya  yaitu benda-benda  yang  dapat  berpindah atau dapat dipindahkan misalnya ayam, kambing, buku, pensil, meja, kursi, dan lain-lain  (Pasal  509  KUHPer).  Termasuk juga sebagai benda bergerak ialah kapal -kapal,  perahu-perahu,  gilingan-gilingan dan  tempat-tempat  pemandian  yang dipasang  di  perahu  dan  sebagainya (Pasal 510 KUHPer).
(2) Benda  bergerak  karena  ketentuan undang-undang  (Pasal  511  KUHPer) misalnya:
a) Hak  pakai  hasil  dan  hak  pakai  atas benda-benda bergerak;
b) Hak  atas  bunga-bunga  yang diperjanjikan;
c)  Penagihan-penagihan  atau  piutang- piutang;
d) Saham-saham  atau  andil-andil  dalam persekutuan dagang, dan lain-lain. Manfaat  pembedaan  benda  bergerak dan  benda  bergerak  akan  terlihat  dalam hal  cara penyerahan  benda  tersebut,  cara meletakkan  jaminan  di  atas  benda tersebut, dan beberapa hal lainnya.
Menurut  Frieda  Husni  Hasbullah 6 , sebagaimana  kami  sarikan,  pentingnya pembedaan  tersebut  berkaitan  dengan empat  hal  yaitu  penguasaan,  penyerahan, daluwarsa, dan pembebanan. Keempat hal yang dimaksud adalah sebagai berikut:
1.  Kedudukan berkuasa ( bezit) Bezit  atas  benda  bergerak  berlaku sebagai titel yang sempurna (Pasal 1977
KUHPer).  Tidak  demikian  halnya  bagi mereka  yang  menguasai  benda  tidak bergerak,  karena  seseorang  yang menguasai  benda  tidak  bergerak  belum
tentu adalah pemilik benda tersebut.
2) Penyerahan ( levering)
Menurut Pasal 612 KUHPer, penyerahan benda bergerak dapat dilakukan dengan penyerahan  nyata  ( feitelijke  levering). Dengan  sendirinya  penyerahan  nyata tersebut  adalah  sekaligus  penyerahan yuridis  ( juridische  levering).  Sedangkan menurut Pasal 616 KUHPer, penyerahan benda  tidak  bergerak  dilakukan  melalui pengumuman  akta  yang  bersangkutan dengan  cara  seperti  ditentukan  dalam Pasal  620  KUHPer  antara  lain membukukannya  dalam  register. Dengan berlakunya Undang-Undang No. 5  Tahun  1960  tentang  Peraturan  Dasar Pokok-Pokok  Agraria  (“UUPA”),  maka pendaftaran  hak  atas  tanah  dan peralihan  haknya  menurut  ketentuan Pasal  19  UUPA  dan  peraturan pelaksananya.
3  Pembebanan ( bezwaring) Pembebanan  terhadap  benda  bergerak berdasarkan  Pasal  1150  KUHPer  harus dilakukan  dengan  gadai,  sedangkan pembebanan  terhadap  benda  tidak bergerak  menurut  Pasal 1162  KUHPer harus  dilakukan  dengan  hipotik.  Sejak berlakunya  Undang-Undang  No.  4 Tahun  1996  tentang  Hak  Tanggungan Atas  Tanah  Beserta  Benda-Benda  Yang Berkaitan  Dengan  Tanah,  maka  atas tanah  beserta  benda-benda  yang berkaitan  dengan  tanah  hanya  dapat dibebankan  dengan  Hak  Tanggungan. Sedangkan  untuk  benda-benda bergerak juga dapat dijaminkan dengan lembaga  fidusia  menurut  Undang- Undang  No.  42  Tahun  1999  tentang Jaminan Fidusia.
4.  Daluwarsa ( verjaring) Terhadap benda bergerak, tidak dikenal
Copyright © 2017 Jurnal Notariil P-ISSN: 2540-797X
Jurnal Notariil, Vol. 1, No. 2 Mei 2017, 17
daluwarsa  sebab  menurut  Pasal  1977 ayat  (1)  KUHPer,  bezit  atas  benda bergerak  adalah  sama  dengan eigendom;  karena  itu  sejak  seseorang menguasai suatu benda bergerak, pada saat itu atau detik itu juga ia dianggap sebagai  pemiliknya.  Terhadap  benda tidak  bergerak  dikenal  daluwarsa karena menurut Pasal 610 KUHPer, hak milik atas sesuatu kebendaan diperoleh karena daluwarsa
Aspek  hukum  benda  tidak  bergerak sebagai objek jaminan fidusia
Sebelum  keluarnya  Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan a.  Menurut  Undang-Undang  Nomor  16 Tahun 1985 Tentang Rumah Susun Apabila  kita  berbicara  tentang  objek jaminan  fidusia,  tidak  bisa  meninggalkan prinsip  pembagian  benda  sebagai  yang dianut oleh KUHPerdata. Sebagaimana kita ketahui,  benda  di  dalam  KUHPerdata antara  lain  dibagi  dalam  dua  kelompok besar,  yaitu  benda  bergerak  dan  benda tetap atau benda tidak bergerak (Pasal 504 KUHPerdata). Pembagian benda dalam dua kelompok  seperti  itu,  mendapat penjabarannya  lebih  lanjut  dalam  hukum jaminan,  yaitu  untuk  masing-masing kelompok  benda  oleh  KUHPerdata diberikan  lembaga  jaminannya  masing- masing.  Untuk  benda  bergerak  disediakan lembaga  jaminan  gadai  (Pasal  1150 KUHPerdata  dan  selanjutnya),  sedangkan untuk  benda  tetap  disediakan  lembaga jaminan  hipotik  (Pasal  1162  KUHPerdata dan selanjutnya).
Di  Indonesia  perkembangan  jaminan fidusia  cukup  menggembirakan  para pemakainya  karena  pada  mulanya  diatur dalam  yurisprudensi  kemudian  mendapat pengakuan  dalam  Undang-Undang  No  16 Tahun  1985  tentang  Rumah  Susun, ditegaskan  bahwa  objek  jaminan  fidusia
juga  meliputi  benda  tidak  bergerak.  Pasal 12  ayat  (1)  undang-undang  ini menyebutkan  bahwa  rumah  susun  berikut tanah  tempat  bangunan  itu  berdiri  serta benda  lainnya  yang  merupakan  atau kesatuan  dengan  tanah  tersebut  dapat dijadikan jaminanhutang dengan:
a.  Dibebani  hipotik,  jika  tanahnya  tanah hak milik atau hak guna bangunan;
b.  Dibebani  fidusia,  jika  tanahnya  tanah hak pakai atas tanah Negara. Di  dalam  Pasal  13  ditegaskan  juga  hak milik  atas  satuan  rumah  susun  dapat dijadikan jaminan hutang dengan : a) Dibebani hipotik, jika tanahnya hak milik atau hak guna bangunan;
b) Dibebani  fidusia,  jika  tanahnya  hak pakai atas tanah Negara.
Pengaturan  lembaga  fidusia  dalam Undang-Undang  Rumah  Susun  tersebut masih  bersifat  sumir,  tetapi  cukup memberikan  kepastian  hukum  khususnya tentang  pengertian  dan  objek  jaminan fidusia.  Dalam  Undang-Undang  Rumah Susun,  fidusia  diartikan  sebagai  hak jaminan yang berupa penyerahan hak atas benda  berdasarkan  kepercayaan  yang disepakati  sebagaijaminan  bagi  pelunasan kredit,  sesuai  Pasal  1  angka  8  Undang- Undang Rumah Susun.
Dalam  rumusan  ini  belum  terlihat karakter  kebendaan  dari  lembaga  fidusia misalnya  kedudukan  kreditur  fidusia terhadap  kreditur  lainnya  (kreditur preferen).  Selain  itu  tidak  dijelaskan  sifat penyerahan  yang  menjadi  ciri  khas  dari fidusia  yakni  benda  yang  dialihkan  tetap berada  pada  pemberi  fidusia.  Demikian pula  tidak  disebutkan  tentang  apa  yang dialihkan kepada kreditur fidusia karena hal ini  juga  merupakan  unsur  penting  dari fidusia  itu  yakni  kepemilikan  yang  berupa hak bukan bendanya.
Mengenai  benda  apa  yang  diserahkan juga  tidak  disebutkan  secara  jelas,  tetapi dapat  dipahami  bahwa  yang  dimaksudkan adalah  rumah  susun  dan  hak  milik  atas satuan rumah susun yang didirikan di atas
Copyright © 2017 Jurnal Notariil P-ISSN: 2540-797X
Jurnal Notariil, Vol. 1, No. 2 Mei 2017, 18
tanah  hak  pakai  atas  tanah  milik  Negara. Penggunaan  fidusia  terhadap  hak  pakai atas  tanah  negera  adalah  untuk menempung  kebutuhan  masyarakat, mengingat  fidusia  merupakan  lembaga hukum  yang  hidup  dan  dalam kenyataannya  diperlukan  oleh  masyarakat. Dengan  undang-undang  ini  maka  fidusia dikukuhkan  menjadi  hukum  positif,  yang awalnya  walaupun  tidak  diatur  dalam peraturan  perundang-undanganlembaga fidusia  dibenarkan  dan  dikukuhkan  oleh yurisprudensi.  Oleh  karena  itu,  fungsinya tidak lain adalah untuk mengisi kekosongan hukum, ini sesuai dengan Penjelasan Pasal 12 ayat (1) Undang-Undang Rumah Susun. a.  Pengaturan  fidusia  dalam  Undang- Undang  Rumah  Susun  merupakan perkembangan yang revolusioner dalam hukum  jaminan  antara  lain  untuk m e n g a n t i s i p a s i k e b u t u h a n pembangunan  sehingga  fidusia  yang mulanya  hanya  dapat  dibebankan terhadap  benda  bergerak,  sekarang dengan  Undang-Undang  Rumah  Susun tidak  lagi  terbatas  terhadap  benda bergerak  tetapi  juga  meliputi  benda tidak bergerak 7 . b.  Menurut  Undang-Undang  Nomor  4 Tahun  1992  Tentang  Perumahan  dan Pemukiman Pengakuan  fidusia  dalam  undang- undang  dinyatakan  juga  dalam  Undang- Undang  Nomor  4  Tahun  1992  tentang Perumahan  dan  Pemukiman.  Dalam Undang-Undang  ini  dikatakan  bahwa pemilikan  rumah  dapat  dijadikan  jaminan utang,  sesuai  dengan  Pasal  15  ayat  (1). Lebih lanjut ayat (2) huruf (a) menegaskan bahwa,  pembebanan  fidusia  atas  rumah dilakukan dengan akta otentik yang dibuat oleh  notaris  sesuai  dengan  peraturan perundang-undangan  yang  berlaku.  Di dalam  penjelasan  pasal  ini  ditegaskan
pemilikan  rumah  olehbukan  pemilik  hak atas  tanah  dengan  persetujuan  tertulis pemilik  hak  atas  tana,  dapat  dijadikan jaminan hutang dengan dibebani fidusia.
Dalam  Undang-Undang  Perumahan  dan Pemukiman  Nomor  4  Tahun  1992  ini  jelas bahwa jaminan fidusia adalah hak jaminan yang  diperuntukkan  kepada  benda  bukan tanah.  Jadi,  yang  menjadi  objek  jaminan fidusiaadalah  rumahnya  bukan  hak  atas tanahnya.  Dalam  undang-undang  ini  tidak dijelaskan  bagaimana  status  hak  atas tanah. Hal ini menunjukkan bahwa Undang -Undang  Perumahan  dan  Pemukiman mengabut  prinsip  horizontal,  prinsip  ini membuka  pengecualian  terhadap pembebanan rumah 8 .

## Setelah  Keluarnya  Undang-Undang
Nomor  4  Tahun  1996  Tentang  Hak Tanggungan
Setelah  keluarnya  Undang-Undang Nomor  4  Tahun  1996  Tentang  Hak Tanggungan  Atas  Tanah  Beserta  Benda- Benda  yang  Berkaitan  dengan  Tanah khususnya  Pasal  29,  hipotik  dan credietverband  sebagai  lembaga  jaminan tidak  dikenal  lagi.  Selanjutnya  diganti dengan  Hak  Tanggungan  Atas  Tanah Beserta  Benda-Benda  yang  berkaitan dengan  tanah.  Berdasarkan  Pasal  4  ayat (1) UUHT disebutkan bahwa, benda-benda yang  dapat  dibebani  Hak  Tanggungan adalah (a) Hak Milik, (b) Hak Guna Usaha, (c)  Hak  Guna  Bangunan.  Sementara  itu  di dalam  ayat  (2)  ditegaskan  bahwa  Hak Pakai  atas  tanah  Negara  yang  menurut ketentuan  yang  berlaku wajib  didaftar dan menurut  sifatnya dapat dipindahtangankan dapat  juga  dibebani  Hak  Tanggungan. Dalam  ayat  (4)  disebutkan  bahwa  Hak Tanggungan  dapat  juga  dibebankan  pada hak atas tanah berikut bangunan, tanaman dan  hasil  karya  yang  telah  ada  atau  aka
Copyright © 2017 Jurnal Notariil P-ISSN: 2540-797X
Jurnal Notariil, Vol. 1, No. 2 Mei 2017, 19
7.  Tan  Kamelo. Hukum  Jaminan  Fidusia,  Suatu  Kebutuhan  Yang  Didambakan,  PT  Alumni,  Bandung,,  2004, hlm.122
nada  yang  merupakan  satu  kesatuan dengan  tanah  tersebut,  yang  merupakan milik  pemegang  hak  atas  tanah  yang pembebanannya  dengan  tegas  dinyatakan dalam  Akta  Pemberian  Hak  Tanggungan yang bersangkutan.
Dengan demikian sesuai dengan Pasal 4 ayat (1), ayat (2) dan ayat (4) UUHT, maka bangunan  yang  berdiri  di  atas  tanah  Hak Milik,  Hak  Guna  Usaha,  Hak  Guna Bangunan  dan  Hak  pakai  atas  tanah Negara,  yang  wajib  didaftar  dan  dapat dialihkan,  bisa  dibebani  dengan  Hak Tanggungan.
Setelah  berlakunya  UUHT,  maka ketentuan  hak  jaminan  yang  diatur  dalam Undang-Undang  Rumah  Susun  dinyatakan tidak  berlaku lagi,  seperti  yang  disebutkan dalam  Pasal  27  undang-undang  ini.  Hak Tanggungan  dapat  dibebankan  pada rumah  susun  dan  hak  milik  atas  satuan rumah  susun  yang  didirikan  di  atas  tanah Hak  pakai  atas  tanah  Negara,  jadi  bukan lagi merupakan objek jaminan fidusia.
Sebaliknya  UUHT  tidak  bermaksud untuk  mengubah  ketentuan  hak  jaminan dalam  undang-undang  perumahan  dan pemukiman. Dalam hal tertentu objek Hak Tanggungan  dapat  juga  meliputi bangunan,  tanaman  dan  hasil  karya  yang merupakan  satu  kesatuan  dengan  tanah. UUHT  bertitik  tolak  dari  hak  atas  tanah, sedangkan  Undang-Undang  Perumahan dan Permukiman menekankan hak jaminan atas  rumah/bangunan.  Jadi,  landasan berpikirnya  berbeda.  Rumah  memiliki  arti yuridis  tersendiri  dan  mempunyai  nilai ekonomi  untuk  dilibatkan  dalam  transaksi bisnis 9 .
Setelah  Keluarnya  Undang-Undang Nomor  42  Tahun  1999  Tentang Jaminan Fidusia
Pada  mulanya  objek  jaminan  fidusia hanyalah  benda  bergerak.  Hal  ini  bisa
dimengerti,  sebab  jaminan  fidusia merupakan penerobosan terhadap jaminan gadai,  khususnya  tentang  adanya keharusan  benda  objek  gadai  berada  di tangan  penerima  gadai.  Dalam perkembangannya  untuk  memenuhi kebutuhan  lalu  lintas  ekonomi  maka lembaga  ini  diperluas,  yakni  juga  meliputi benda  tetap  yang  tidak  dapat  dibebani dengan  hak  tanggungan.  Hal  ini  setelah berlakunya  Undang-Undang  Jaminan Fidusia,  khususnya  Pasal  1  ayat  (4) menegaskan  bahwa  yang  dimaksud  benda adalah  segala  sesuatu  yang  dapat  dimiliki dan dialihkan, baik yang berwujud maupun yang  tidak  berwujud,  yang  terdaftar maupun  yang  tidak  terdaftar,  yang bergerak  maupun  yang  tak  bergerak  yang tidak  dapat  dibebani  hak  tanggungan  atau hipotik.
Ruang  lingkup  jaminan  fidusia  menurut Undang-Undang Jaminan Fidusia lebih luas dari  sebelum  adanya  undang-undang  ini yaitu  sekarang  selain  benda-benda bergerak,  fidusia  juga  berlaku  untuk bengunan-bangunan  yang  tidak  bisa dijaminkan melalui Hak Tanggungan 10 . Sebagaimana  telah  diuraikan  diatas,  di dalam  jaminan  fidusia  objek  atau  benda yang dapat dibebani jaminan fidusia adalah benda  yang  dapat  dimiliki  dan  dialihkan, dengan  ketentuan  untuk  benda  tidak bergerak  khususnya  bangunan  yang  tidak dapat  dibebani  hak  tanggungan  menurut UUHT.  Yang  dimaksud  dengan  itu  antara lain  adalah  bangunan  yang  berdiri  di  atas tanah  milik  orang  lain,  misalnya  adalah bangunan-bangunan  yang  berdiri  di  atas Hak  Sewa  yang  diberikan  dari  Hak  Milik, bangunan  di  atas  tanah  Hak  Pengelolaan bahkan  bangunan  di  atas tanah  Hak  Adat. Karena gadai, hipotik, dan hak tanggungan tidak  bisa  menampung  kebutuhan jaminanitu, maka fidusia bisa menjadi jalan keluarnya.  Bahkan,  dalam  praktek
Copyright © 2017 Jurnal Notariil P-ISSN: 2540-797X
Jurnal Notariil, Vol. 1, No. 2 Mei 2017, 20

## 9.  Ibid, hlm. 125
10. J. Satrio. Hukum Jaminan Hak Jaminan Kebendaan Fidusia, PT. Citra Aditya Bakti, 2007, hlm. 154-155
perbankan  dalam  waktu  belakangan  ini, penjaminan  secara  fidusia  rumah  atau bangunan  di  atas  tanah  Hak  Sewa,  sudah biasa 11 .
Perkembangan  demikian  kiranya  sangat memenuhi  kebutuhan  masyarakat  dan perlindungan  terhdap  ekonomi  lemah, dimana justru tidak mempunyai hak milik di atas  tanah  yang  dapat  dijaminkan  melalui Hak  Tanggungan  dan  hipotik,  sedangkan barang  jaminannya  cukup  berharga  yaitu bangunan,  maka  jalam  keluarnya  ialah lewat fidusia 12 .
Syarat  benda  tidak  bergerak  khususnya bangunan  yang  dapat    dijaminkan  melalui jaminan fidusia, yaitu:
a) Pemilik  rumah  atau  bangunan  dengan pemilik  hak  atas  tanah,  adalah  orang yang  berbeda.  Dengan  kata  lain pemilikan rumah oleh bukan pemilik hak atas tanah;
b) Ada  bukti  kepemilikan  bangunan  yang terpisah dengan kepemilikan tanah;
c)  Ada izin dari pemilik tanah;
d) Ada  klausul  perjanjian  atau kesepakatan;
e) Untuk  bangunan  yang  didirikan  di  atas tanah  Hak  Pengelolaan,  harus  ada pernyataan dari penerima fidusia bahwa jika  status  tanah  ditingkatkan  dari  Hak Pengelolaan  menjadi Hak  Milik  dan  Hak Guna  Usaha  ataupun  Hak  Guna Bangunan,  maka Jaminan  Fidusia  harus dicabut. Ini sesuai dengan Surat Edaran Direktorat  Jenderal  Administrasi  Hukum Umum  dan  Hak  Asasi  Manusia  Republik Indonesia  Nomor  C.HT.01.10-22 tertanggal  15  Maret  2005  tentang Standardisasi  Prosedur  Pendaftaran Fidusia,  pada  point  (8) delapan  sub  (a) dan sub (b).
Ketentuan  mengenai  benda  tidak bergerak   di  sini  lebih  unt uk mengakomodasi  akan  kebutuhan  kredit bagi  pemilik  bangunan  tanpa  memiliki  hak atas  tanah  dimana  bangunan  tersebut
mempunyai  nilai  ekonomis  tinggi  sesuai dengan  asas  pemisahan  horizontal sehingga  orang  mempunyai  hak  milik  atas tanaman,  bangunan  dan  rumah  terlepas dari tanahnya.
Dengan  demikian  bangunan  dapat dipindahtangankan  terlepas  dari  tanahnya. Demikian  juga  dapat  menjaminkan bangunan  itu  terlepas  dari  tanah  dimana bangunan  itu  berdiri  terpisah  dari tanahnya 13 . Secara normatif dan ekonomis, bangunan  di  atas  tanah  orang  lain  dapat dibebani  dengan  jaminan  hutang.  Karena Hak Tanggungan tidak dimungkinkan untuk itu,  dicari  jalan  keluarnya  melalui  jaminan fidusia.  Dengan  keluarnya  Undang-Undang Jaminan  Fidusia  menambah  kepastian hukum  bahwa  pihak  pemberi  kredit  tidak perlu  ragu  lagi  untuk  mengikat  bangunan terlepas  dari  hak  atas  tanahnya  dengan jaminan  fidusia.  Perkembangan  hukum jaminan  fidusia  tersebut  menunjukkan bahwa  pembentuk  undang-undang  cukup m e r e s p o n   r e a l i t a s   b i s n i s   d a n memperhatikan  prinsip  hukum  tanah  yang dianut dalam UUPA.

## 3. SIMPULAN
Aspek  hukum  benda  tidak  bergerak sebagai  obyek  jaminan  fidusia  dapat dikategorikan  menjadi  3  (tiga)  periode yakni masa sebelum UU No. 4 Tahun 1996 tentang  Hak  Tanggungan,  masa  setelah diberlakukannya  UU  No.  4  Tahun  1996 tentang  Hak  Tanggungan,  dan  masa setelah  UU  No.  42  Tahun  1999  Tentang Jaminan  Fidusia.  Ketentuan  mengenai objek  tidak  bergerak  di  sini  adalah  untuk mengakomodasi  kebutuhan  kredit  untuk pemilik  bangunan  tanpa  hak  atas tanah  di mana  bangunan  ini  memiliki  nilai  ekonomi yang  tinggi  sesuai  dengan  prinsip pemisahan horizontal.
Berdasarkan  hasil  penelitian,  maka penulis memberikan saran sebagai berikut:
Copyright © 2017 Jurnal Notariil P-ISSN: 2540-797X
Jurnal Notariil, Vol. 1, No. 2 Mei 2017, 21
a.  Pemerintah perlu melakukan peninjauan Undang-Undang  No.  42  Tahun  1999 tentang Jaminan Fidusia sehingga dapat diperbaharui  atau  direvisi  dengan penambahan  ketentuan-ketentuan  yang belum  diatur  atau  dibuat  peraturan pelaksana yang mengatur.
b.  Masyarakat  perlu  diberdayakan  untuk memahami  hukum  secara  utuh khususnya  di  bidang  hukum  jaminan fidusia.

## UCAPAN TERIMA KASIH
Penulis  mengupkan  terimakasih  kepada Mitra  Bestari  atas  masukan-masukan  yang telah  diberikan  untuk  perbaikan  substansi artikel saya ini.

## DAFTAR PUSTAKA
Frieda  Husni  Hasbullah,  2005 .  Hukum Kebendaan  Perdata:  Hak-Hak  Yang Memberi Kenikmatan ., nd-Hil-Co. J.  Satrio.  2007.  Hukum  Jaminan  Hak  Jaminan Kebendaan  Fidusia,  PT.  Citra  Aditya
Bakti.
Sri  Soedewi  Maschun  Sofwan.  1980. Hukum Jaminan  Di  Indonesia  Pokok-Pokok Hukum  Jaminan  dan  Jaminan Perorangan ,Liberty, Yogjakarta. Subekti.  1996. Jaminan-jaminan  Untuk
Pemberian  Kredit  (Termasuk  Hak Tanggungan)  Menurut    Hukum
Indonesia .  Bandung  :  PT.  Citra  Aditya Bakti, 1996 Subekti,  2003. Pokok-Pokok  Hukum  Perdata . Intermasa. Tan  Kamelo.  2004. Hukum  Jaminan  Fidusia, Suatu  Kebutuhan  Yang  Didambakan ,  PT Alumni, Bandung,.
Peter  Mahmud  Marzuki.  Menyongsong
Berlakunya  Undang-Undang  Nomor  42
Tahun 1999 Tentang Jaminan Fidusia. Kitab Undang-undang Hukum Perdata Kitab Undang-Undang Hukum Dagang
Undang Undang Nomor  4  Tahun  1996 tentang
Hak Tanggungan Undang Undang Nomor 42 Tahun 1999 tentang Jaminan Fidusia
Undang Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Undang Undang Pokok Agraria Undang-Undang Nomor 16 Tahun 1985 Tentang Rumah Susun
Copyright © 2017 Jurnal Notariil P-ISSN: 2540-797X
Jurnal Notariil, Vol. 1, No. 2 Mei 2017, 22