## SEKURITISASI  ASET SEBAGAI  ALTERNATIF  SUMBER  PEMBIAYAAN  PERUMAHAN (MERUBAH   PIUTANG   MENJADI   SURAT   BERHARGA)

## ANGGO   DOYOHARJO, SH MH Dosen Fakultas Hukum UNISRI
ABSTRAKSI      :  Rumah  merupakan  kebutuhan  yang  mendasar  bagi  keluarga,  namun  sulit dipenuhi  karena  bunga  KPR  yang  tinggi.  Sehingga    diperlukan  alternatif  sumber  pembiayaan perumahan  yang  murah  melalui  Sekuritisasi  Aset,  yaitu  merubah  piutang-piutang  milik originator  menjadi  aset  yang  liquid  dalam  bentuk  Efek  Beragun  Aset  (EBA).    Kelembagaan yang dapat melakukan sekuritisasi aset yaitu Trust, Special Purpose Vehicle (SPV) dan Conduit. Kegiatan  conduit  membeli  piutang-piutang  KPR  kemudian  dilakukan  sekuritisasi  yang  dijual kepada  investor  dalam  bentuk  Surat  Utang  ataupun  Surat  Partisipasi.  Hasil  sekuritisasi  asset berupa EBA, maka bunganya lebih rendah daripada bunga bank. Hasil penjualan EBA diberikan kepada originator untuk disalurkan kembali dalam bentuk KPR baru.

## KATA KUNCI   : Kebutuhan Rumah, Sekuritisasi Aset

## PENDAHULUAN
Jumlah penduduk  Indonesia dari masa ke masa semakin bertambah, pertambahan penduduk tersebut  harus  diikuti  pemenuhan  kebutuhan  yang  sifatnya  mendasar    berupa  sandang,  pangan dan  papan  yang  berupa  rumah.  Oleh  karena  berkembangnya  jumlah  penduduk  dan  tumbuhnya keluarga-keluarga baru, maka harus diikuti dengan pemenuhan kebutuhan rumah-rumah baru.
Selain  pemenuhan  kebutuhan  rumah  untuk  keluarga  baru,  juga  diperlukan    rumah  bagi keluarga yang selama ini masih belum menempati rumahnya sendiri  atau bahkan kepada mereka yang  belum  memiliki  rumah  yang  layak  dari  segi  kesehatan  lingkungan.  Sebenarnya    untuk mendapatkan rumah yang layak merupakan hak setiap orang supaya aman dan lebih bermartabat, dengan  pemenuhan  fasilitas  umum  dan  fasilitas  sosialnya  dalam  satu  kesatuaan  yang  serasi dengan lingkungannya.
Selama  pemerintah  belum  mampu  menanggulangi  masalah    pembiayaan  pembangunan pemukiman,  perumahan,  dan    hunian  secara  menyeluruh,  serta  belum  cukup  berhasilnya  upaya pengendalian  harga  tanah,  pengaturan  pemilikan  dan,  penguasaan  tanah  di  kota,  maka  masalah hunian  liar,  penurunan  kualitas    lingkungan,  serta  kualitas  kehidupan  akan  makin  bertambah (Aca Sugandhy, 1991:15).
Pola pengembangan perumahan di Indonesia sejak dekade 1970-an masih ditekankan kepada pengadaan  perumahan  sebanyak-banyaknya  dengan  harga  terjangkau  (Hendro  Prabowo,  1997).
Mewujudkan  perumahan  yang  layak  diperlukan  dana  yang  tidak  sedikit,  sedangkan  jika mengharapkan  pinjaman  dari  perbankan  dalam  bentuk    kredit  pemilikan  rumah  (KPR)  tentu mengalami keterbatasan  baik dari segi jumlah maupun bunga pinjaman  yang tinggi, dan itupun hanya  dapat  menjangkau  pada  penduduk  yang  berpenghasilan  menengah  ke  atas.  Bagi  yang berpenghasilan  rendah  akan  mengalami  kesulitan  untuk  menjangkaunya,  sehingga  rumah  yang layak dengan harga murah akan menjadi impian semata, hal ini disebabkan masih terhambatnya dana pembiayaan yang murah dan terjangkau oleh masyarakat.   Oleh karena banyak orang yang mengimpikan untuk mendapatkan rumah  yang layak, maka program pengadaan satu juta rumah menjadi  komoditas  politik  dalam  pemilihan  presiden,  yang  kenyataannya  sukses  dalam  meraih simpati  masyarakat.
Program  satu  juta  rumah  bertolak  belakang  dengan  fakta  adanya  2,5    juta  rumah    di Indonesia  yang  kosong,  disebabkan    tidak  dihuni  oleh  pemiliknya  tetapi  hanya  sekedar  alat investasi,  tentu  saja  keadaan  ini  bertentangan  dengan  program  satu  juta  rumah  untuk  rakyat (KOMPAS:  Selasa,  30  November  2004).  Pernyataan  Menteri  Negara  Perumahan  Rakyat  M. Yusuf Asy’ari, bahwa 6 juta penduduk Indonesia tidak memiliki rumah, sedangkan 14 juta lagi menempati rumah-rumah tidak layak huni (KOMPAS: Rabu, 7 Desember 2005). Data dari Real Estate  Indonesia  Jawa  Tengah,  tercatat  1,2  juta  kepala  keluarga  atau  keluarga  di  Jawa  Tengah belum mempunyai rumah (KOMPAS: Kamis, 18 Mei 2006). Kenyataan ini menunjukkan bahwa di satu sisi kelebihan dana   membeli rumah hanya  untuk investasi yang tidak perlu dihuni,  di sisi lain banyak yang kekurangan dana sekaligus belum mempunyai rumah.
Berdasarkan  uraian  tersebut  di  atas  nampak  adanya  kesenjangan  antara  kebutuhan    rumah dengan    kenyataan  ketidak-berdayaan  dalam  memiliki  rumah,  walaupun  sebenarnya  terdapat kelebihan  rumah  kosong  sebesar  dua  setengah  juta.  Apabila  mengharapkan  pinjaman  untuk kredit  kepemilikan  rumah  (KPR)  dari  bank,  memerlukan  uang  muka  yang  banyak  dan  suku bunga bank yang tinggi. Tingginya bunga pinjaman bank ini disebabkan kredit untuk perumahan merupakan  pinjaman  jangka  panjang,  sedangkan  sumber  dana  bank  tersebut  berasal  dari tabungan atau deposito yang sifatnya jangka pendek.
Oleh  karena  tingginya  suku  bunga    pinjaman  untuk  KPR  dan  besarnya  uang  muka  untuk pembelian  rumah,  maka  diperlukan  alternatif  pendanaan  untuk  pengadaan  perumahan.  Upaya untuk    mempersempit  kesenjangan  tersebut  sehinggga  diperoleh    sumber  dana  pembiayaan perumahan yang murah, secara konkrit dilakukan  sekuritisasi  asset.

## SEKURITISASI  ASET
Keberadaan  sekuritisasi  aset  dimulai  di  benua  amerika,    dengan  latar  belakang  banyaknya jual  beli  perumahan  atau  property  maupun  mobil  secara  kredit  sehingga  perekonomian  dapat tumbuh  berkembang.  Permodalan  untuk  pertumbuhan  kredit  tersebut  akan  mengalami keterbatasan,  sehingga  diperlukan  adanya  sumber  pembiayaan  baru.  Sumber  pembiayaan tersebut  dari  segi  hukum  sebenarnya  merubah  piutang  (yang  berupa  property  hasil  penjualan perumahan  dan  mobil  secara  kredit  tersebut)  menjadi  aset  yang  lebih  berharga  dengan menjadikan  sebagai  surat  berharga.  Surat  berharga  inilah  yang  akan  menciptakan  modal  baru bagi pembiayaan perumahan selanjutnya.
Sistem  property  formal  telah  memaksa  kita  untuk  berpikir  tentang  rumah  itu  sebagai    suatu konsep  ekonomi  dan  sosial.  Ia  mengajak  kita  berpikir  cara  pandang  konvensional  yang menganggap  rumah    semata-mata  sebagai  tempat  berteduh  atau  berlindung  -  yang  dengan demikian    menjadi  aset  mati  -  dan  lebih  melihatnya  sebagai  kapital  hidup  (Hernando  de  Soto, 2006:62).
Pendapat  Hernando  de  Soto  tersebut  menunjukkan  bahwa  rumah  bukan  sekedar  tempat tinggal  berupa  aset  yang  mati,  tetapi  bukan  sekedar    dijadikan  sebagai  kekuatan  sosial  saja namun  dapat  mempunyai  nilai  kapital.  Adapun  nilai  kapital  yang  sederhana  misalnya  rumah tersebut  dapat  dijadikan  jaminan  kredit  perbankan,  sedangkan  kapitalisasi  atas  piutang    dari pembiayaan  perumahan  atau  property  yaitu  merubah  piutang  tersebut  menjadi  surat  berharga dengan melalui peningkatan kualitas piutang dan dilakukan sekuritisasi aset.
Menurut Joseph J. Norton sekuritisasi aset  sebagai suatu proses mencari dana (raising fund) melalui pengisuan sekuritas (efek) yang dibackup oleh cash flow di masa depan yang berasal dari pool  terhadap  aset  yang  menghasilkan  revenue  ke  dalam  sekuritas  (efek)  yang  dapat diperdagangkan  (Munir  Fuady,1999:40).  Sekuritisasi  aset  adalah  proses  penciptaan  surat berharga  dengan  agunan  berupa  piutang  dalam  arti  luas.  Yaitu,  segala  bentuk  hak  atau kepemilikan  atas  alur  kas  masuk  di  masa  depan  (Roy  Sembel  dan  Tania  Senjaya,  2003). Peraturan  Presiden  RI  No.  19  Tahun  2005  tentang  Pembiayaan  Sekunder  Perumahan, memberikan  pengertian  sekuritisasi  aset  adalah    transformasi  aset  yang  tidak  liquid  menjadi
liquid dengan cara pembelian aset keuangan dari kreditor asal dan penerbitan Efek Beragun Aset (EBA).
Berdasarkan    beberapa  pengertian  di  atas  maka  sebenarnya  sekuritisasi  aset  yang  dimaksud adalah  aset  yang  berupa  piutang  yang  dimiliki  bank  atau  lembaga  keuangan,  kemudian  atas piutang-piutang tersebut dijadikan sebagai jaminan dalam penerbitan surat berharga berupa Efek Beragun Aset (EBA) yang dijual kepada investor. Kemudian dari hasil penjualan surat berharga berupa EBA tersebut disalurkan kembali kepada bank atau lembaga keuangan  untuk digulirkan kembali sebagai kredit.
Memang tidak semua aset dapat dilakukan sekuritisasi. Aset tidak liquid yang berupa piutang tersebut harus memenuhi karakteristik, antara lain : kontrak kreditnya harus sederhana sehingga mudah dinilai, pola pembayarannya harus jelas dan mudah diprediksi, jatuh temponya lebih dari satu  tahun,  tingkat  wanprestasinya  relatif  rendah,  debiturnya    bersifat  heterogen  dan  nilai  aset tetap yang menjadi jaminan kredit tersebut  tetap bernilai tinggi jika dilikuidasi.
Karakteristik aset  tersebut banyak dijumpai pada kredit konsumen (consumer loan), namun tidak  pada  kredit  industri  dan  komersial.  Itulah  sebabnya  sekuritisasi  aset  berkembang  pesat terutama  pada  piutang  kartu  kredit,  kredit  kepemilikan  kendaraan  dan  rumah  (Roy  Sembel, 1997).
Menurut  Gunawan  Widjaya  dan  E.Paramitha  Sapardan  (2006,13)  ada  beberapa  alasan pentingnya sekuritisasi aset, yaitu berupa manfaat sekuritisasi aset:
1. mengubah aset yang kurang liquid menjadi lebih liquid;
2. mengubah  aset  yang  tadinya  kurang  menarik  menjadi  mudah  untuk  diperdagangkan  di pasar;
3. agar terjadi perluasan investor terhadap suatu aset.
Setelah  memahami  pengertian  sekuritisasi  aset  dan  manfaatnya,  maka  berikut  ini  dibahas mengenai  proses  sekuritisasi  aset.  Pertama,  originator  sebagai  pemilik  sekumpulan  piutang melakukan  transfer  aset  berupa  piutang  tersebut  kepada  issuer,  yaitu  pihak  yang  melakukan sekuritisasi  aset.  Penawaran  EBA  oleh  issuer  harus  didukung  penjamin  emisi  (underwriter), setelah  sebelumnya  dilakukan    credit  enhancement  (peningkatqan  kualitas  kredit)  dan  rating untuk menilai peringkat piutang yang akan dijual oleh originator kepada issuer.
Kedua, hasil penjualan atas  penawaran  EBA kepada investor oleh issuer dibayarkan kepada originator  dengan  kontra  prestasinya  berupa  penyerahan  secara  nyata  atas  kumpulan  piutang
yang tidak liquid tersebut. Kumpulan piutang yang diterima oleh issuer tersebut menjadi jaminan bagi investor atas diterbitkannya efek beragun aset.
Ketiga,  originator  sekaligus  berfungsi  sebagai  pemberi  pelayanan  (servicer)  untuk melakukan  pengumpulan  penarikan  uang  tagihan  piutang  yang  telah  jatuh  tempo  ataupun terhadap pembayaran angsuran dan bunga dari suatu piutang  yang telah  ditransformasikan oleh originator.  Pengumpulan  penarikan  uang  tagihan  piutang  ataupun  angsuran  dan  bunga  tersebut dilakukan  servicer  sebagai  pemberi  jasa,  untuk  dan  atas  nama  issuer  bagi  kepentingan  investor EBA.    Adapun  kepentingan  investor  tersebut  yaitu  penerimaan  pembayaran  bunga  jika  efek berbentuk obligasi dan pelunasannya setelah jatuh tempo EBA tersebut.

## KELEMBAGAAN  DALAM  SEKURITISASI  ASET

## 1.   Trust
Trust  merupakan    lembaga  yang  dikenal  dalam  sistem  common  law,      oleh  hukum  diberi kedudukan  sebagai  badan  yang  memperoleh  kepercayaan  untuk  mengelola  harta  kekayaan bersama untuk kepentingan investor.
Adapun  mekanisme  terjadinya  sekuritisasi  aset,  Pertama  yaitu  bank  atau  lembaga  keuangan sebagai  originator  memisahkan  piutang-piutang  tersebut  untuk  diserahkan  kepada  Trust. Pemisahan  tersebut  maksudnya  piutang-piutangnya  bukan  lagi  menjadi  milik  originator,  tetapi sepenuhnya  telah  menjadi  milik  Trust  sebagai  representasi  keberadaan  para  investor  sebagai pemilik  bersama.    Kemudian  Trust  tersebut  menerbitkan  Certificate  of  Beneficial  Ownership untuk  diserahkan  kepada  originator,  hal  ini  sebagai  pengganti  atas  diserahkan  piutang-piutang kepada Trust.
Kedua,  atas  Certificate  of  Beneficial  Ownership  yang  dimiliki  originator  dibuat  pecahan- pecahan  dalam  bentuk  Surat  Partisipasi  atau  Unit  Penyertaan  sebagai  pass-through  certificates yang  dijual  kepada  investor.  Penjualan  kepada    investor  tersebut  mendapat  jaminan  berupa piutang-piutang  milik  originator  yang  telah  diserahkan  kepada  Trust.  Hasil  penjualan  Surat Partisipasi  atau  Unit  Penyertaan  sebagai  pass-through  certificates  tersebut  sepenuhnya  menjadi milik originator.
Ketiga,  fungsi  originator    sebagai  servicer  tetap  akan  menarik  angsuran,  bunga  ataupun pelunasan  keseluruhan  dari  debitur  asal  terhadap  piutang-piutang  yang  telah  diserahkan  kepada
Trust.  Sebagai  servicer  setiapkali  menerima  angsuran,  bunga  ataupun  pelunasan  piutang, berapapun  besarnya  dana  tersebut  akan  “diserahkan”  kepada  Trust.  Kemudian  dana  yang  telah “diterima” Trust tersebut dibayarkan kepada investor melalui originator sebagai servicer.
Kelembagaan  Trust    dalam  sistem  hukum  Common  Law  yang  tidak  dikenal  dalam  Hukum Indonesia  sebenarnya  telah  mengalami  pergeseran.  Menurut  Fred  B.G.Tumbuan  (2005:36), Kontrak  Investasi  Kolektif  –  Efek  Beragun  Aset  (KIK-EBA)  yang  diatur  dalam  beberapa Peraturan  yang  dikeluarkan  Badan  Pengawas  Pasar  Modal  (BAPEPAM)  telah  menyerupai common  law  transfer  of  legal  title.  Kemudian  kedudukan  Bank  Kustodian  secara  efektif bertindak dalam kapasitas yang sama dengan common law trustee, mengingat  bahwa sekalipun aset keuangan tercatat atas nama Bank Kustodian, namun  segala penguasaan dan tindakan bank Kustodian  tersebut  untuk  kepentingan  dan  keuntungan  pemegang  Efek  Beragun  Aset.  Dengan demikian konstruksi hukum KIK-EBA pada hakekatnya adalah Trust yang dikenal dalam sistem Common Law.

## 2.  Special Purpose Vehicle (SPV)
SPV  merupakan  entitas  hukum    yang  didirikan  secara  khusus  untuk  melakukan  sekuritisasi aset.  Sebuah  SPV  didirikan  hanya  untuk  menampung  satu  originator  saja,  sehingga  untuk melakukan  sekuritisasi  aset  harus  didahului  pendirian  SPV.    Pendek  kata  originator  hanya menjual  piutang-piutangnya  secara  nyata  kepada  SPV,  kemudian  piutang-piutang  tersebut dijadikan jaminan dalam penerbitan efek yang dijual kepada investor.
Oleh  karena  SPV  hanya  menjalankan  satu  kegiatan  saja  dan  hanya  dilakukan  sekali  saja berupa sekuritisasi aset dari satu originator saja, sehingga tidak mempunyai kegiatan komersial apapun.  Ketentuan  ini  sebagai  upaya  untuk  menjaga  agar  SPV  terhindar  dari    risiko  kepailitan, hal  ini  disebabkan  harga  beli  piutang  dari  originator  selalu  dibuat  sama  dengan  nilai  nominal kumpulan piutang setelah dikurangi dengan diskonto, biaya dan bunga.
Proses sekuritisasi aset dengan melalui SPV sebagai berikut, Pertamakali originator menjual piutang-piutangnya  secara  nyata  kepada  SPV,  sehingga  piutang-piutang  tersebut  menjadi terpisah sepenuhnya dari originator dan menjdi milik SPV. Kemudian SPV menerbitkan Global Note  yang  diserahkan  dan  sisimpan  Wali  Amanat  (Trustee)  untuk  mewakili  dan  demi kepentingan  investor.  Kedudukan  SPV  adalah  menerbitkan  Global  Note  (sebagai  suatu  induk perjanjian  penerbitan  obligasi)  yang  dipegang  oleh  Wali  Amanat  dengan  berjaminan    piutang-
piutang yang telah dibeli dari originator. Berdasarkan Global Note tersebut kemudian diterbitkan efek  dengan  jaminan  piutang-piutang  yang  dipegang  Wali  Amanat,  yang  berupa    “pecahan- pecahan” obligasi dijual kepada investor.
Kedua,  oleh karena SPV hanya memiliki satu kreditor saja  yaitu Wali Amanat, maka Wali Amanat  tersebut  sebagai  pemegang  kuasa  dari  para  investor  pemegang  obligasi.  Investor pemegang  obligasi  sebagai  pay-through  certificates  mempunyai  kedudukan  sebagai  bagian pemilik bersama yang terikat dalam Global Note tersebut. Uang hasil penjualan pecahan obligasi kepada investor tersebut diterima SPV untuk kemudian dibayarkan kepada originator.
Ketiga,  originator  sebagai  servicer  akan  menerima  dan  mengelola  penerimaan  bunga  dan angsuran dari piutang-piutang yang telah dijual tersebut, untuk dan atas nama kepentingan  Wali Amanat guna membayar bunga obligasi dan pelunasan saat  obligasi yang dimiliki para  investor telah jatuh tempo.
Menurut  Gunawan  Widjaya  (2006:85),  SPV  sebagai  suatu  perusahaan  merupakan  lembaga yang  akan  membeli  piutang  dan  selanjutnya  menjadikan  piutang  tersebut  sebagai  jaminan penerbitan  efek  beragun  aset  kepada  investor.  Penjualan  piutang  oleh  originator  kepada  SPV dalam  bentuk  true  sale  atau  jual  putus,  sehingga  terjadi    pengalihan  atau  pemindahan  hak-hak atas  piutang  tersebut  kepada  SPV  yang  digunakan  sebagai  jaminan  untuk  pembayaran  kepada investor pemegang efek beragun aset.

## 3.   Institusi Keuangan (Conduit)
Conduit merupakan lembaga keuangan yang berbadan hukum dibentuk secara khusus untuk membeli  kumpulan  piutang-piutang  dari  berbagai  originator,  kemudian  atas  piutang-piutang tersebut  dijadikan    sebagai  jaminan  dalam  sekuritisasi  aset,  baik  efek  yang  bersifat  equitas maupun bersifat utang yang dijual kepada investor.
Adapun  mekanisme  sekuritisasi  aset  yang  diselenggarakan  oleh  Conduit  ada  beberapa langkah, yang Pertama dari  piutang-piutang yang dimiliki oleh berbagai originator dibeli secara tunai  oleh  Conduit,  atas  pembelian  tersebut  maka    piutang-piutang  dari  berbagai  originator sepenuhnya  menjadi  milik  dan  kekuasaan  Conduit.    Sebagai  badan  hukum  Conduit  harus memiliki  modal  yang  besar,  hal  ini  disebabkan  pembelian  piutang-piutang  selalu  dilakukan secara  tunai  dan  tidak    perlu  menunggu  keberhasilan    penjualan  efek  yang  telah  disekuritisasi sebagaimana pada Trust dan SPV.
Kedua, diterbitkanlah efek atau surat berharga dengan jaminan  piutang-piutang dari berbagai originator  tersebut,  sehingga  terjadilah  proses  sekuritisasi  aset.  Adapun  surat  berharga  yang diterbitkan dapat berupa Unit Penyertaan atau  obligasi yang dijual kepada investor, baik melalui penawaran umum dalam pasar modal maupun private placement.
Ketiga,    originator  sekaligus  sebagai  servicer  akan  menerima  pembayaran  bunga,  angsuran ataupun pelunasan piutangnya dari debitur asal, kemudian atas penerimaan pembayaran tersebut dibukukan  dalam  rekening  kepunyaan  Conduit.  Pendapatan  yang  diperoleh  dari  debitur  awal tersebut  kemudian  digunakan  untuk    membayar  bunga    dan  pelunasan  obligasi  setelah  jatuh tempo. Apabila sekuritisasi aset tersebut berupa Unit Penyertaan, maka setiap kumpulan piutang dari  originator  tertentu  menjadi  milik  bersama  para  investor  yang  bersangkutan,  sehingga setiapkali ada pembayaran atau pelunasan dari debitur awal kepada Conduit akan dibagi secara berimbang kepada para investor yang bersangkutan.
Menurut Gunawan Widjaya  (2006:86), Conduit adalah suatu lembaga  yang didirikan secara khusus dengan tujuan untuk membeli piutang dari berbagai institusi dan selanjutnya menjualnya kembali  kepada  investor,  baik  melaluhi  Public  Offering  ataupun  Private  Placement.  Dalam mekanisme  penerbitan  efek  beragun  aset  tidak  dipengaruhi  ataupun  mempengaruhi  proses  jual beli  piutang  dari  originator,  hal  ini  disebabkan  Conduit  merupakan  badan  hukum  dengan memiliki modal yang besar untuk melakukan pembelian piutang-piutang  dari berbagai institusi secara putus (true sale).

## PENERAPANNYA   DI   INDONESIA
Kehendak  dari  kalangan  developer  dan  perbankan  serta  lembaga  keuangan  untuk  mencari sumber  pembiayaan  alternatif  untuk  perumahan  sudah  menjadi  wacana  sejak  tahun  1994. Keinginan  tersebut  muncul  untuk  menyiasati  tingginya  suku  bunga  pinjaman  untuk  KPR,  yang disebabkan  adanya kesenjangan  antara sumber dana dari tabungan dan deposito yang berjangka pendek, sedangkan kredit yang diberikan untuk KPR berjangka panjang.
Pada  waktu  itu  yang  diinginkan  adalah  adanya  Secondary  Mortgage  Market  ataupun Secondary Mortgage Facilities, yang pada intinya adalah perlunya pasar sekunder untuk menjual piutang-piutang  yang  berupa  KPR.  Dapat  pula  piutang-piutang  yang  berupa  hipotek  (sekarang Hak Tanggungan) dijadikan sebagai jaminan untuk dilakukan gadai ulang dalam rengka mencari dana murah untuk perumahan.
Peraturan Bapepam Nomor IX. K.1. Tanggal 21 Juli Tahun 2003 tentang Pedoman Kontrak Investasi Kolektif Efek Beragun Aset (Asset Backed Securities), menjadi landasan hukum untuk melakukan  sekuritisasi  aset  sebagai  sumber  dana  alternatif  dari  pasar  modal,  hanya  saja peraturan tersebut tidak spesifik untuk pendanan perumahan.
Peraturan Pemerintah No. 5 Tahun 2005 tentang Penyertaan Modal Negara Untuk Pendirian Perseroan  Pembiayaan  Sekunder  Perumahan  menjadi  landasan  hukum  pendirian  PT.  Sarana Multigriya  Finansial  dengan  modal  disetor  sepenuhnya  dari  pemerintah  sebesar    satu  trilyun rupiah.    Kemudian  Peraturan  Presiden  No.  19  Tahun  2005  tentang  Pembiayaan  Sekunder Perumahan  menjadi  landasan  hukum  adanya  sekuritisasi  aset  untuk  pembiayaan  sekunder perumahan  dalam  bentuk  Efek  Beragun  Aset,  baik  dalam  bentuk  Surat  Utang  atau  Surat Partisipasi  (istilah  resmi  untuk  Unit  Penyertaan  dalam  pembahasan-pembahasan  sebelumnya  di atas).
Berdasarkan  beberapa  peraturan  di  atas,  untuk  melakukan  sekuritisasi  aset  dalam menerbitkan Efek Beragun Aset yang mempunyai tujuan untuk pembiayaan perumahan ada dua bentuk, yaitu   dengan menerbitkan Surat Utang oleh SPV dan menerbitkan Surat Partisipasi oleh PT. Sarana Multigriya Finansial.  Supaya lebih jelas diuraikan sebagai berikut :

## 1. Penerbitan Surat Utang Oleh  SPV
Kumpulan  piutang  milik  sebuah  originator  saja    yang  berupa  Kredit  Pemilikan  Rumah (KPR) dijual kepada  SPV,  kemudian atas kumpulan piutang tersebut dilakukan sekuritisasi aset dan  dibuat  Global  Note    kepada  PT.  Sarana  Multigriya  Finansial.  SPV  yang  didirikan  tersebut hanya  sekali  saja  melakukan  sekuritisasi  aset  dari  kumpulan  piutang  sebuah  originator  pula, samasekali tidak ada originator  lainnya.
Kumpulan  piutang  yang  telah  dikuasakan  kepada  PT.  Sarana  Multigriya  Finansial  menjadi jaminan  atas  diterbitkannya  Global  Note  dan  “pecahannya”  yang  berupa  obligasi-obligasi  yang dijual  oleh  SPV  kepada  investor.  Oleh  karena  obligasi  tersebut  berjaminan  kumpulan  piutang sebagai  bentuk  sekuritisasi  aset,  maka  bunga  atas  obligasi  tersebut  tentu  lebih  rendah  daripada obligasi  pada  umumnya  yang  tidak  berjaminan.  Hal  ini  disebabkan  bahwa  suatu  utang  yang mendapatkan jaminin secara khusus tentu lebih aman dengan risiko lebih rendah, daripada suatu utang yang samasekali tanpa adanya jaminan yang ditunjuk secara khusus.
Uang  hasil  penjualan  obligasi  oleh  SPV  kepada  investor  diserahkan  kepada  originator, dengan  ketentuan  dana  tersebut  harus  disalurkan  lagi  dalam  bentuk  KPR  kepada  masyarakat.
Originator  yang  juga  berkedudukan  sebagai  servicer  akan  memungut  bunga,  angsuran  maupun pelunasan  KPR  dari  debitur  asal  untuk  kepentingan  SPV  yang  diteruskan  kepada  PT.  Sarana Multigriya  Finansial untuk membayar bunga obligasi kepada investor dan pembayaran kembali atas obligasinya pada saat jatuh tempo.

## 2. Penerbitan Surat Partisipasi oleh PT. SMF
Kumpulan  piutang  dari  berbagai  originator  dibeli  secara  langsung  oleh  PT.  Sarana Multigriya Finansial secara tunai, sehingga piutang tersebut keluar dari kekayaan originator dan sepenuhnya  menjadi  milik  PT.  Sarana  Multigriya  Finansial  sebagai  Conduit.  Uang  hasil pembelian  kumpulan  piutang  dari  Conduit  tersebut  hanya  dan  harus  digunakan  oleh  originator sebagai kreditur asal untuk pemberian KPR.
Kemudian    setiap  kumpulan  piutang    dari    tiap-tiap  originator  tertentu  tersebut  dilakukan sekuritisasi  aset,    artinya  kekayaan  yang  tidak  liquid  diubah  menjadi  liquid  dengan  cara diterbitkannya  efek  atau  surat  berharga  yang  berupa  Surat  Partisipasi.  Proses  sekuritisasi  ini diawali  dengan  credit  enhancement,  yang  berupa  peningkatan  kualitas  aset  keuangan  sehingga bagi  investor  akan  menjadi  lebih  terjamin.    Credit  enhancement  tersebut  dapat  berupa  seleksi atas kredit KPR yang tidak macet, serta dapat pula diikuti dengan perlindungan  dengan asuransi. Selain  itu  juga  harus  dilakukan  rating,  yaitu  dibuat  penilaian  untuk  mengukur  kualitasnya untuk dijadikan pedoman bagi investor.
Penerbitkan  Surat  Partisipasi    dengan  jaminan  kumpulan  piutang  tersebut    untuk  dijual kepada  investor.    Status  kumpulan  piutang  tersebut  secara  utuh  sebagai  jaminan,  dan  menjadi “milik  bersama”  para  investor  yang  bersangkutan  sesuai  dengan  persentase  kepemilikan  Surat Partisipasi.
Setiap  saat  PT.  SMF  akan  menerima  pembayaran  bunga,  angsuran  maupun  pelunasan  dari debitur asal yaitu debitur yang memperoleh KPR, uang pembayaran tersebut akan dikelola oleh PT.  SMF  untuk  dibayarkan  kepada  pemegang  Surat  Partisipasi  sampai  habis  atau  berakhirnya KPR pada debitur awal.

## KESIMPULAN
Rumah  merupakan  kebutuhan  dasar,  namun  kenyataannya  masih  banyak  yang  belum memiliki  rumah.  Alasan  utama  belum  memiliki  rumah  karena  harga  yang  tidak  terjangkau karena mahal.
Adanya  peraturan  perundang-undangan  yang  meliputi  :  Peraturan  Pemerintah  No.  5  Tahun 2005;    Peraturan  Presiden    No.  19  Tahun  2005;  dan  Peraturan  Bapepam  IX.K.1  tersebut  dapat menjadi  landasan  hukum  untuk  dilakukannya  sekuritisasi  aset,  yang  merubah  piutang  sebagai kekayaan  yang  tidak  liquid  menjadi      liquid  baik  berupa  Surat  Utang  maupun  Surat  Partisipasi yang berjaminan kumpulan piutang. Oleh karena efek tersebut dijamin dan telah melaluhi tahap credit enhancement dan rating, maka risikonya rendah sehingga bunganya juga rendah.
Uang  hasil  sekuritisasi  aset  yang  murah  tersebut  pada  akhirnya  akan  masuk  kedalam originator,  yang  disertai  kewajiban  untuk  disalurkan  kembali  dalam  bentuk  KPR  baru.  Dengan cara  inilah  sekuritisasi  aset  dapat  menjadi  alternatif  sumber  pembiayaan  yang  murah  untuk memperluas kembali pemberian kredit KPR.
----------- hasta  la vista -----------

## DAFTAR PUSTAKA
Damardono,  Haryo.  (2007),  Aturan  Pasar  Sekunder  Perumahan,  Jakarta  :  KOMPAS Kamis 1 Februari.
Eddyono,  Sri  Wiyanti.  (2003).  Keterhubungan  Antara  Hak  Atas  Perumahan  dan Kekerasan Terhadap Perempuan, Jakarta : KOMPAS  Senin, 10 November.
Fuady,  Munir.  (1999).  Hukum  Pasar  Modal  Modern  (Tinjauan  Hukum).  Buku  Kedua, Bandung: Citra Aditya Bakti.
Manurung,  Adler  Haymans  &  Eko  Surya  Lesmana  Nasution  .(2007).Investasi  Sekuriti Aset.  Mudah  Himpun  Dana  Trilyunan  Rupiah,  Jakarta:  Elex  Media Komputindo.
Prabowo,  Hendro.  (1997).  Beberapa  Kendala  Internal  dan  Eksternal  Pemberdayaan Kelompok  Masyarakat  dalam  Bidang  Perumahan,  Yogyakarta  :  Makalah Simposium Ikatan Sarjana Psikologi Indonesia.
Prastowo,  Kunto.(2003).  Sekuritisasi  KPR,  Jangan  Cuma  Di  Bibir,  Jakarta:  BUSINESS LAW No.08/Th.1, Maret.
Sembel, Roy.(1997). Sekuritisasi Aset : Ladang Emas atau Ancaman bagi Bank, Jakarta: KONTAN No.38, Tahun 1, 23 Juni 1997.
Sembel, Roy & Tania Senjaya. (2003). Intermediasi Dana lewat EBA, Jakarta: KONTAN No. 48, Tahun VII, 1 September.
Silitonga,  Gomos  B.(2003).  Pentingnya    Pasar  Sekunder  Pembiayaan  Kredit Perumahan,Jakarta: KOMPAS Senin, 13 Oktober.
De  Soto,  Hernando,  (2006),  The  Mistery  of  Capital  (Rahasia  Kejayaan  Kapitalisme Barat), Jakarta: QALAM.
Sugandy, Aca. (1991). Keanekaragaman Pemukiman Golongan Berpenghasilan Rendah, Jakarta:  JIIS  (Jurnal  Ilmu-ilmu  Sosial),  Kerjasama  PAU-IS-Universitas Indonesia dengan PT.Gramedia Pustaka Utama.
Sukarman, Widagdo.(1994). Mengimpikan Secondary Mortgage Market, Jakarta: Prisma LP3ES, No.2 Februari.
Syahruzad,  Edwin.(2003).  Sekuritisasi  Aset  Berbasis  Kartu  Kredit,  Jakarta:  KOMPAS Senin, 15 September.
Tumbuan,  Fred  B.G.(2005).  Menelaah  KIK-EBA  Sebagai  Wahana  Sekuritisasi,  Jakarta:
Jurnal Hukum & Pasar Modal, Edisi 1,  Januari.
Widjaya,  Gunawan.(2006).  Sekuritisasi  Aset  di  Indonesia  (Kritisi  Terhadap  RUU Sekuritisasi), Jakarta: Jurnal Hukum & Pasar Modal, Edisi 3, April-Juli 2006. _________&  E.Paramitha    Sapardan.  (2006).  Seri  Aspek  Hukum  dalam  Pasar  Modal, Asset  Securitization  (Pelaksanaan  SMF  di  Indonesia,  Jakarta:  RajaGrafindo Persada.
KOMPAS .(2006). 1,2 juta KK Tak Punya Rumah, Edisi Jawa Tengah Kamis 18 Mei.
Peraturan  Pemerintah  No.  5  Tahun  2005  tentang  Penyertaan  Modal  Negara  Republik Indonesia  Untuk  Pendirian  Perusahaan  Perseroan  (Persero)  Di  Bidang Pembiayaan Sekunder Perumahan.
Peraturan Presiden  No. 19 Tahun 2005 tentang Pembiayaan Sekunder Perumahan.
Peraturan  Bapepam  IX.K.1.  tentang  Pedoman  Kontrak  Investasi  Kolektif  Efek  Beragun Aset (Asset Backed Securities).