2548-1398 Published by: Ridwan Institute
Syntax Literate: Jurnal Ilmiah Indonesia p–ISSN: 2541-0849 e-ISSN: 2548-1398 Vol. 7, No. 8, Agustus 2022

## AKIBAT HUKUM AKTA PERJANJIAN PERIKATAN JUAL BELI (PPJB) YANG DIBATALKAN OLEH PENGADILAN KARENA WANPRESTASI

## Sherly Sulistiorini
Fakultas Hukum, Universitas Slamet Riyadi Surakarta, Indonesia Email: sherlysulistiorini1216@gmail.com

## Abstrak
Tujuan  penelitian  ini  adalah  untuk  mengetahui  indikator  apa  saja  yang menyebabkan  Yusi  A.  dinyatakan  wanprestasi  atas  APJB/PPJB  tanah  dengan Diponegoro K.F. dan untuk mengetahui akibat hukum apa sajakah bagi para pihak dan  notaris  yang  akta  perjanjian  perikatan  jual  belinya  dibatalkan  oleh  putusan pengadilan karena wanprestasi. Hasil penelitian ini mengemukakan bahwa Yusi A telah  lalai  melakukan  prestasinya  menyebabkan  wanprestasi  yang  mengakibatkan batalnya  Perjanjian  pengikatan  jual  beli,  oleh  sebab  itu  perjanjian  tersebut  tidak berlaku lagi  atau  dianggap  tidak  pernah ada  dan  dikembalikan  ke  keadaan  semula seolah-olah perjanjian itu belum dilaksanakan. Penelitian ini menggunakan metode pendekatan yuridis normatif, spesifikasi yang digunakan dalam penulisan penelitian ini adalah deskriptif analitis, dan teknik dan alat pengumpulan data yang digunakan dalam penelitian ini adalah studi kepustakaan dengan menggunakan data sekunder yaitu data yang diperoleh melalui bahan kepustakaan dengan menggunakan bahan hukum primer, bahan hukum sekunder dan bahan hukum tersier.
Kata Kunci : PPJB; wanprestasi; perjanjian

## Abstract
The goal of this study was to determine what factors led to Yusi A. being declared in  default  on  the  APJB/PPJB  of  land  with  Diponegoro  K.F.,  as  well  as  what  the legal ramifications are for the parties and notary whose deed of sale and purchase agreement is canceled by a court decision due to default. According to the findings of  this  study,  Yusi  A  failed  to  perform  his  duties,  resulting  in  a  default  and  the cancellation  of  the  sale  and  purchase  binding  agreement,  so  the  agreement  is  no longer  valid  or  is considered  to  have  never  existed  and  is  returned  to its  original state  as  if  the  agreement  had  not  been  implemented.  This  study  uses  a  normative juridical  approach,  the  specifications  used  in  writing  this  research  are  analytical descriptive,  and  the  techniques  and  data  collection  tools  used  in  this  study  are library  research  using  secondary  data,  namely  data  obtained  through  library materials  using  primary  legal  materials,  secondary  legal  materials,  and  tertiary legal materials.

## Keywords: PPJB; the default; agreement

## Pendahuluan
Dalam  masyarakat  banyak  dikenal  jenis  perjanjian  salah  satunya  ialah  Perjanjian Pengikatan  Jual  Beli  atau  sering  juga  disebut  PPJB.  Dalam  perjanjian  ini,  para  pihak berjanji  dan  mengikatkan  diri  untuk  menjual  sesuatu  barang  kepada  orang/pihak  lain, sehingga  dalam  hal  ini  jual  belinya  sendiri  belum  terjadi,  melainkan  hanya  berupa perjanjian  pengikatan  saja.  Sesuatu  barang  disini  bisa  berupa  barang  bergerak maupun barang  tak  bergerak,  berwujud  atau  tak  berwujud.  Biasanya  yang  biasa  terjadi  ialah perjanjian pengikatan jual-beli hak atas tanah.
Perjanjian  dapat  menjadi  sah  dan  mengikat  para  pihak  ketika  memenuhi  syarat- syarat sebagaimana ditetapkan dalam Pasal 1320 BW, sebagai berikut :
1. Adanya kesepakatan kehendak ( consensus, agreement ), itu kesesuaian kehendak para pihak  perihal  apa  yang  diatur  pada  perjanjian.  Kesepakatan  kehendak  dianggap terjadi  tanpa  adanya  suatu  paksaan  ( dwang,duress ),  tipuan  ( bedrog,fraud )  dan kekhilafan ( dwaling, mistake );
2. Adanya kecakapan bertindak ( bevoged ), maksudnya pihak yang membuat perjanjian harus  cakap  bertindak  dalam  hukum  ( bekwaam )  dan  tidak  sedang  di  bawah pengampuan ( curatele );
3. Adanya suatu objek tertentu sebagai objek yang diperjanjikan pada perjanjian; dan
4. Adanya sebab ( causa ) yang halal, maksudnya isi serta tujuan perjanjian berdasarkan alasan  yang  tidak  dilarang  oleh  peraturan  perundang-undangan,  kesusilaan  dan ketertiban umum.
Tujuan  dibuatnya  Perjanjian  pengikatan  jual  beli  hak  atas  tanah  (PPJB)  untuk mengikat para pihak yaitu penjual dan pembeli walaupun jual belinya belum dilakukan di  hadapan  pejabat  pembuat  akta  tanah  (PPAT)  yang  berwenang.  PPJB  memuat kesepakatan  penjualan  disertai  pembayaran  oleh  pembeli  kepada  penjual  serta  kapan waktu dilakukannya jual beli di hadapan PPAT dan syarat lainnya yang disepakati para pihak (penjual dan pembeli).
Ada dua jenis PPJB, yaitu:
a. PPJB tidak lunas; dan
b. PPJB lunas
Pembuatan PPJB tidak lunas disebabkan oleh harga dari objek yang diperjanjikan untuk diperjualbelikan belum lunas dibayar oleh pembeli, pembuatan PPJB tidak lunas bertujuan  semata-mata  untuk  mengikat  agar  penjual  tidak  penjual  hak  atas  tanah tersebut  kepada  pihak  lain  dan  calon  pembeli  terikat  melunasi  dengan  jangka  waktu yang telah diperjanjikan pada akta PPJB tersebut. Sedangkan PPJB lunas dibuat karena suatu  sebab  yang  belum  mungkin  dilakukan  di  hadapan  PPAT  misalnya  dikarenakan sertifikat hak atas tanah yang diperjanjikan untuk diperjualbelikan masih dalam proses penerbitan  di  kantor  pertanahan  atau  juga  karena  dalam  proses  roya  (pencoretan  dari pencatatan  beban  hak  tanggungan  atas  suatu  kredit/  hutang)  di  kantor  pertanahan  dan sebab-sebab lainnya.
Dalam praktek PPJB yang belum lunas dan tidak kunjung dilunasi sampai tenggang waktu  yang  diperjanjikan/pembeli  tidak  dapat  melunasi  harga  pembelian  seluruhnya,
sehingga perjanjian jual beli tersebut menjadi batal dan memiliki risiko uang muka atau uang  yang  sebagian  telah  dibayarkan  dari  harga  keseluruhan  menjadi  hangus/menjadi hak penjual yang tidak dapat diminta kembali oleh pembeli dengan cara apapun.
Hal  ini  dapat  memicu  persengketaan  seperti  pada  kasus  banding  antara  Yusi  A. sebagai  pembanding  semula  tergugat  I  melawan  terbanding  Diponegoro  K.F.  semula Diponegoro  K.F  (Penggugat)  dan  turut  terbanding  Notaris  Khairu  S,  S.H  semula tergugat  II  atas  putusan  perkara  Nomor  98/Pdt.G/2020/PN  Smr,  telah  diputus  oleh Pengadilan  Negeri  Samarinda  tanggal  21  April  2021,sedangkan  permohonan  banding dari  Pembanding  semula  Tergugat  I  diajukan  tanggal  5  Mei  2021  sebagaimana  Akta Pernyataan Permohonan Banding Nomor 23/Bdg/2021/Pdt.Smr jo. Nomor
98/Pdt.G/2020/PN  Smr  yang  dibuat  oleh  Panitera  Pengadilan  Negeri  Samarinda  atas tindakan  wanprestasi  perjanjian  jual  beli  tanah  yang  telah  dituangkan  dalam  PPJB sebagai contoh kasusnya. Kasus ini dimulai pada awal tahun 2018 saat Diponegoro K.F (Penggugat) memutuskan untuk menjual sebidang tanah berikut bangunan rumah seluas ±  971  m²  kepada  Yusi  A.  (Tergugat  I),  yang  tertuang  dalam  Akta  Perikatan  Jual  Beli (APJB)  Nomor  02  tanggal  02  Januari  2018  dibuat  dihadapan  Notaris  Khairu  S,  S.H. (Tergugat  II),  bahwa  dalam  Akta  Perikatan  Jual  Beli  (APJB)  tersebut  telah  disepakati antara  Diponegoro  K.F  (Penggugat)  dengan  Tergugat  I  harga  jual  sebesar  Rp 800.000.000,00 di mana Tergugat I telah berjanji akan membayar dengan memakai cara bertahap  dan/atau  6  (enam)  kali  akan  dibayar  oleh  Tergugat  kepada  Diponegoro  K.F (Penggugat) selambat-lambatnya pada tanggal 15 Juni 2018. Bahwa setelah Diponegoro K.F  (Penggugat)  dan  Tergugat  I  menandatangani  Akta  Perikatan  Jual  Beli  (APJB) tersebut  sampai  gugatan  ini  diajukan,  Tergugat  I  baru  melakukan  pembayaran  sebesar Rp 260.000.000,00 itupun tidak sesuai dengan isi Akta Perikatan Jual Beli (APJB), baik nilai  setiap  pembayaran  maupun  tanggal  pembayaran.  Bahwa  sesuai  dengan  Akta Perikatan  Jual  Beli  (APJB)  yang  telah  Diponegoro  K.F  (Penggugat)  dan  Tergugat  I tandatangani,  pembayaran  seluruh  harga  tanah  berikut  bangunan  tersebut  seharusnya sudah  selesai  dilakukan  paling  lambat  tanggal  15  juni  2018,  namun  ternyata  sampai tahun  2020  tidak  ada  realisasinya,  dengan  demikian  Tergugat  I  telah  melakukan perbuatan ingkar janji (wanprestasi).
Pengadilan Negri Samarinda mengabulkan sebagian gugatan Diponegoro K.F  yang antara  lain  dengan  menyatakan  Yusi  A.  telah  melakukan  wanprestasi  kepada Diponegoro  K.F    dan  mengabulkan  tuntutan  Diponegoro  K.F    agar  Yusi  A. menyerahkan  kembali  objek  jual  beli  sebidang  tanah  SHM  Nomor  668/Kelurahan Mesjid atas nama Diponegoro kepada Terbanding semula Diponegoro K.F (Penggugat) tanpa  syarat  dan  beban  apapun  juga,  serta  menghukum  Notaris  Khairu  S,  S.H.  untuk mengembalikan SHM Nomor 668/Kelurahan Mesjid atas nama Diponegoro dan asli Ijin Mendirikan  Bangunan  kepada  Diponegoro  K.F,  juga  penggantian  biaya  yang  telah Diponegoro  K.F    keluarkan  untuk  dokumen-dokumen  yang  diminta  oleh  Yusi  A.  dan Notaris  Khairu  S,  S.H.  dan  Pengadilan  Tingkat  Banding  dapat  menyetujui  dan sependapat  karena  kepada  Pembanding Yusi  A  juga  telah  diberikan  peringatan/somasi untuk  memenuhi  prestasi  tersebut  tetapi  tetap  tidak  dilakukan,  namun  tentang  petitum
gugatan terhadap penguasaan objek jual beli yang dianggap sewa yang oleh Pengadilan Tingkat  Pertama  tidak  dikabulkan,  Pengadilan  Tingkat  Banding  tidak  sependapat, dengan  alasan  bahwa  dengan  dikuasasinya  objek  jual  beli  berupa  sebidang  tanah  dan bangunan  yang  ada  diatasnya  sejak  ditandatanganinya  Akta  Pengikatan  Jual  Beli pada bulan  Januari  2018  oleh  Yusi  A.  Pembanding  semula  Tergugat  I,  memang  bukan diperjanjikan  sebagai  sewa,  tetapi  menurut  Pengadilan  Tinggi  adalah  adil  jika  hal tersebut dinilai sebagai kerugian Diponegoro yang tidak dapat memanfaatkan tanah dan bangunannya  karena  sudah  dikuasasi  Pembanding  semula  Tergugat  I  sebagaimana dimaksud dalam Pasal 1239 KUHPerdata, sehingga tuntutan tersebut harus dikabulkan, yang  menurut  Pengadilan  Tingkat  Banding  adalah  wajar  jika  ditetapkan  Rp10.000,00 (sepuluh ribu rupiah) setiap harinya atau Rp3.000.000,00 setiap bulannya yang dihitung sejak  bulan  Februari  2018  sampai  objek jual  beli  berupa  sebidang  tanah  SHM  Nomor 668/Kelurahan  Mesjid  atas  nama  Diponegoro  diserahkan  kepada  Diponegoro  serta Menyatakan Akta Perikatan Jual Beli (APJB) Nomor 02 tanggal 02 Januari 2018 antara Diponegoro  K.F  dengan  Yusi  A.  yaitu  yang  dibuat  dihadapan  Notaris  Khairu  S,  S.H. tidak mempunyai kekuatan hukum.
Berdasarkan  kasus  yang  telah  diuraikan  di  atas,  isu  hukum  yang  dikemukakan dalam penulisan ini adalah sebagai berikut:
1. Indikator apa sajakah yang menyebabkan Yusi A. (Pembanding yang semula tergugat I) dinyatakan wanprestasi?
2. Apa akibat hukum bagi para pihak dan notaris yang akta perjanjian perikatan jual beli dibatalkan oleh putusan pengadilan karena wanprestasi?
Tujuan yang ingin dicapai dari penelitian ini adalah sebagai berikut :
1. Untuk  mengetahui  indikator  apa  saja  yang  menyebabkan  Yusi  A.  dinyatakan wanprestasi atas APJB/PPJB tanah dengan Diponegoro K.F.
2. Untuk  mengetahui  akibat  hukum  apa  sajakah  bagi  para  pihak  dan  notaris  yang akta perjanjian  perikatan  jual  belinya  dibatalkan  oleh  putusan  pengadilan  karena wanprestasi.

## Metode Penelitian

## A. Metode Pendekatan
Penelitian ini  menggunakan  metode  pendekatan  yuridis  normatif  aturan  hukum serta  prinsip  hukum  maupun  doktrin  hukum  guna  menjawab  permasalahan  hukum yang  terjadi,  dengan  meneliti  bahan  pustaka  atau  data  sekunder  yang  menekankan pada norma hukum tertulis dengan Pendekatan kasus ( case approach ) Pendekatan ini bertujuan  untuk  mempelajari  penerapan  norma-norma  atau  kaidah  hukum  yang dilakukan dalam praktik hukum.
B. Spesifikasi Penelitian
Spesifikasi  yang  digunakan  dalam  penulisan  penelitian  ini  adalah  deskriptif analitis,  bahwa  peneliti  dalam menganalisis  dalam  menganalisis  berkeinginan  untuk memberikan  gambaran  atas  subyek  dan  obyek  penelitian  terhadap  bahan  hukum untuk mengetahui makna yang dikandung oleh istilah-istilah yang digunakan dalam
aturan perundang-undangan secara konsepsional, sekaligus mengetahui penerapannya dalam praktik dan putusan-putusan hukum.

## C. Metode Pengumpulan Data
Teknik  dan  alat  pengumpulan  data  yang digunakan  dalam  penelitian  ini  adalah studi  kepustakaan  dengan  menggunakan  data  sekunder  yaitu  data  yang  diperoleh melalui  bahan  kepustakaan  dengan  menggunakan  bahan  hukum  primer,  bahan hukum sekunder dan bahan hukum tersier.
Bahan hukum primer yang akan dibahas dalam penelitian hukum ini yaitu :
1. Kitab-Kitab Undang-undang Hukum Perdata ( Burgerlijk Wetboek )
2. Undang-Undang  nomor  5  tahun  1960  tentang  Peraturan  Dasar  Pokok-pokok Agraria
3. Undang-Undang  nomor  2  tahun  2014  tentang  Perubahan  Atas  Undang-undang nomor 30 tahun 2004 tentang Jabatan Notaris
4. Putusan  Mahkamah  Agung  Nomor  98/Pdt.G/2020/PN  Smr  dan  Nomor 95/PDT/2021/PT SMR
Bahan  hukum  sekunder  bahan  hukum  yang  terdiri  atas;  buku  hukum,  jurnal hukum yang berisi prinsip dasar (asas hukum), pandangan para ahli hukum (doktrin), hasil  penelitian  hukum,  dan  ensiklopedia  hukum  Bahan  hukum  tersier  yang memberikan  petunjuk  penjelasan  terhadap  bahan  hukum  primer  dan  bahan  hukum sekunder yang terdiri dari kamus hukum serta kamus besar bahasa Indonesia.

## Hasil dan Pembahasan
A. Kasus Pokok Perkara
1. Para  pihak  kasus  gugatan  wanprestasi  terhadap  Akta  Pengikatan  Jual  beli atau Perjanjian Pengikatan Jual Beli Tanah
a) Yusi  Ananda,  bertempat  tinggal  di  Jalan Pahlawan  nomor  1  RT  26  Kelurahan Dadi  Mulya,  Kecamatan  Samarinda  Ulu,  Kota  Samarinda,  Kalimantan  Timur Indonesia, selanjutnya disebut Pembanding semula Tergugat I;
b) Diponegoro  K.  Fernandez,  beralamat  di  2532  West  67th  Ave,  AK  99502 Alaska Amerika Serikat, dalam hal ini memberikan kuasa kepada Faisal Rizani, S.H.,  Heriansyah,  S.H.  dan  Sunariyo,  S.H.,  M.H.,  para  Advokat  pada  Kantor Farist & Partners beralamat di Jalan D.I. Pandjaitan - Lokasi A nomor 41B RT 33,Kota  Samarinda,  Provinsi  Kalimantan  Timur,  selanjutnya  disebut  sebagai Terbanding semula Diponegoro K.F (Penggugat);
c) Notaris  Khairu  Subhan,  S.H.,  beralamat  di  Jalan  Pangeran  Antasari  nomor  03 RT  03,  Kota  Samarinda,  Provinsi  Kalimantan  Timur  Indonesia,  selanjutnya disebut sebagai Turut Terbanding semula Tergugat II;
2. Dasar  Permohonan  Gugatan  Wanprestasi  Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli (PPJB) Tanah
Kasus  ini  dimulai  pada  awal  tahun  2018  saat  Diponegoro  K.F  (Diponegoro K.F  (Penggugat))  memutuskan  untuk  menjual  sebidang  tanah  berikut  bangunan rumah  seluas  ±  971  m²  kepada  Yusi  A.  (Tergugat  I),  yang  tertuang  dalam  Akta
Perikatan  Jual  Beli  (APJB)  Nomor  02  tanggal  02  Januari  2018  dibuat  dihadapan Notaris  Khairu  S,  S.H.  (Tergugat  II),  bahwa  dalam  Akta  Perikatan  Jual  Beli (APJB) tersebut telah Diponegoro K.F (Penggugat) dengan  Tergugat I harga jual sebesar  Rp  800.000.000,00  di  mana  Tergugat  I  telah  berjanji  akan  membayar dengan memakai cara bertahap dan/atau 6 (enam) kali akan dibayar oleh Tergugat kepada  Diponegoro  K.F  (Penggugat)  selambat-lambatnya  pada  tanggal  15  Juni 2018. Bahwa setelah Diponegoro K.F (Penggugat) dan Tergugat I menandatangani Akta  Perikatan  Jual  Beli  (APJB)  tersebut  sampai  gugatan  ini  diajukan,  Yusi  A. (Tergugat I) baru melakukan pembayaran sebesar Rp 260.000.000,00 itupun tidak sesuai  dengan  isi  Akta  Perikatan  Jual  Beli  (APJB),  baik  nilai  setiap  pembayaran maupun  tanggal  pembayaran.  Bahwa  sesuai  dengan  Akta  Perikatan  Jual  Beli (APJB)  yang  telah  disepakati  oleh  Diponegoro  K.F  (Penggugat)  dan  Yusi  A.  ( Tergugat  I)  tandatangani,  pembayaran  seluruh  harga  tanah  berikut  bangunan tersebut  seharusnya  sudah  selesai  dilakukan  paling  lambat  tanggal  15  juni  2018, namun  ternyata  sampai  tahun  2020  tidak  ada  realisasinya,  dengan  demikian Tergugat I telah melakukan perbuatan ingkar janji (wanprestasi).
Diponegoro  K.F  (Penggugat)  juga  mengalami  kerugian  akibat  dari  beberapa syarat  dukumen  yang  diminta  oleh  Yusi  A.  (Tergugat  I)  berdasarkan  permintaan Notaris  Khairu  S,  S.H.  (Tergugat  II),  maka  Diponegoro  K.F  (Penggugat)  sangat dirugikan  dan akhirnya  harus  2  (dua)  kali  meninggalkan  pekerjaan  di  Anchorage Amerika  Serikat  di  tahun  dan/atau  waktu  yang  berbeda  untuk  mengurus  dan menyerahkan  berkas  dan  surat-surat  yang  diminta  oleh  Yusi  A.  (Tergugat  I) berdasarkan  permintaan  Notaris  Khairu  S,  S.H.  (Tergugat  II),  Diponegoro  K.F (Penggugat)  telah  menderita  kerugian  dengan  mengeluarkan  biaya-biaya  total lebih  kurang  sebesar  Rp22.122.839,00  +  Rp39.273.250,00  =  Rp61.396.089,00 (enam puluh satu juta tiga ratus sembilan puluh enam ribu delapan puluh sembilan rupiah).  Bahwa  pengeluaran  tersebut  timbul  dan  terjadi  karena  permintaan  dari Yusi  A.  (Tergugat  I)  yang  ternyata  hanya  untuk  tidak  melaksanakan  kewajiban kepada  Diponegoro  K.F  (Penggugat),  dengan  adanya  tersebut  maka  digunakan penggugat  sebagai  dasar  permohonan  gugatan  wanprestasi  terhadap  akta pengikatan jual beli atas tanah pada kasus tersebut.
3. Putusan Pengadilan Negeri Samarinda
1. Mengabulkan Gugatan Penggugat untuk sebagian;
2. Menyatakan Tergugat I telah melakukan perbuatan ingkar janji (wanprestasi);
3. Menyatakan  Akta  Perikatan  Jual  Beli  (APJB)  Nomor  02  Tanggal  02  Januari 2018 antara Penggugat dengan Tergugat I yaitu yang dibuat dihadapan Notaris Khairu Subhan, S.H., Tergugat II adalah tidak mempunyai kekuatan hukum;
4. Menyatakan  Penggugat  adalah  pemilik  sah  sebidang  tanah  hak  berikut bangunan rumah dan segala sesuatu yang berdiri dan tertanam diatasnya seluas ± 971 M² yang terletak di Kelurahan Mesjid, Kecamatan Samarinda Seberang, Kota  Samarinda,  Propinsi  Kalimantan  Timur  berdasarkan  Sertifikat  (Tanda
bukti hak) Hak Milik Nomor : 668, Surat Ukur Nomor : 2699/1999 tanggal 16 Juni 1999 dan tercatat atas nama Diponegoro;
5. Menghukum  Tergugat  I  menyerahkan  kembali  sebidang  tanah  hak  berikut bangunan rumah dan segala sesuatu yang berdiri dan tertanam diatasnya seluas ± 971 M² yang terletak di Kelurahan Mesjid, Kecamatan Samarinda Seberang, Kota  Samarinda,  Propinsi  Kalimantan  Timur  berdasarkan  Sertifikat  (Tanda bukti hak) Hak Milik Nomor : 668, Surat Ukur Nomor : 2699/1999 tanggal 16 Juni  1999  dan  tercatat  atas  nama  Diponegoro,  kepada  Penggugat  tanpa  syarat dan beban apapun juga;
6. Menghukum Tergugat II mengembalikan kepada Penggugat Asli Sertifikat Hak Milik Nomor : 668, Surat Ukur Nomor : 2699/1999 tanggal 16 Juni 1999 dan tercatat atas nama Diponegoro;
7. Memerintahkan  kepada  Penggugat  untuk  mengembalikan  angsuran  Tergugat I yang telah dibayarkan kepada Penggugat sebesar Rp.260.000.000,- ;
8. Menghukum  Tergugat  I  mengganti  biaya  yang  telah  dikeluarkan  oleh Penggugat guna mengurus dokumen yang diminta oleh Tergugat I, sebesar Rp. 61.396.089 ;
9. Menghukum  TERGUGAT  I  dan TERGUGAT  II  untuk  tunduk  dan  patuh  atas putusan ini;
10. Menolak Gugatan Penggugat untuk selain dan selebihnya;
11. Menghukum Tergugat I untuk membayar biaya perkara sebesar Rp.705.000.00,-
4. Putusan Pengadilan Tinggi Kalimantan Timur di Samarinda
Menerima permohonan banding dari Pembanding semula Tergugat I tersebut; Memperbaiki Putusan Pengadilan Negeri Samarinda tanggal 21 April 2021 Nomor 98/Pdt.G/2020/PN  Smr  yang  dimohonkan  banding,  sehingga  amar  selengkapnya sebagai berikut:
Dalam Eksepsi:
Menolak Eksepsi Tergugat I untuk seluruhnya; Dalam Pokok Perkara:
1. Mengabulkan Gugatan Penggugat/Terbanding untuk sebagian;
2. Menyatakan  Tergugat  I/Pembanding  telah  melakukan  perbuatan  ingkar  janji (wanprestasi);
3. Menyatakan  Akta  Perikatan  Jual  Beli  (APJB)  Nomor  02  tanggal  02  Januari 2018  antara  Penggugat/Terbanding  dengan  Tergugat  I/Pembanding  yaitu  yang dibuat dihadapan Notaris Khairu Subhan, S.H. (Tergugat II/Turut Terbanding) tidak mempunyai kekuatan hukum;
4. Menyatakan  Penggugat  adalah  pemilik  sah  sebidang  tanah  hak  berikut bangunan rumah dan segala sesuatu yang berdiri dan tertanam diatasnya seluas ± 971 m² tercatat atas nama Diponegoro;
5. Menghukum  Tergugat  I/Pembanding  untuk  menyerahkan  kembali  sebidang tanah  hak  berikut  bangunan  rumah  dan  segala  sesuatu  yang  berdiri  dan
tertanam  diatasnya  seluas  ±  971  m²  atas  nama  Diponegoro,  kepada Penggugat/Terbanding tanpa syarat dan tanpa beban apapun juga;
6. Menghukum  Tergugat  II/Turut  Terbanding  untuk  mengembalikan  kepada Penggugat/Terbanding Asli SHM Nomor 668 tercatat atas nama Diponegoro ;
7. Menghukum Tergugat I/Pembanding membayar kerugian kepada
Penggugat/Terbanding  atas  penguasaan  tanah  dan  bangunan  objek  jual  beli seluas  ±  971  m²  milik  Penggugat/Terbanding  sejumlah  Rp3.000.000,00  (tiga juta  rupiah)  setiap  bulan  yang  dihitung  sejak  bulan  Februari  2018  sampai dengan  Tergugat  I/Pembanding  menyerahkan  kembali  tanah  dan  bangunan tersebut kepada Penggugat/Terbanding;
8. Memerintahkan kepada Penggugat/Terbanding untuk mengembalikan angsuran Tergugat  I/Pembanding  yang  telah  dibayarkan  kepada  Penggugat/Terbanding sejumlah Rp260.000.000,00 ;
9. Menghukum  Tergugat  I/Pembanding  mengganti  biaya  yang  telah  dikeluarkan oleh  Penggugat/Terbanding  guna  mengurus  dokumen  yang  diminta  oleh Tergugat  I/Pembanding  dan  Tergugat  II/Turut  Terbanding,  sejumlah Rp61.396.089,00;
10. Menolak Gugatan Penggugat untuk selain dan selebihnya;
11. Menghukum Tergugat I/Pembanding dan Tergugat II/Turut Terbanding untuk membayar  biaya  perkara  dalam  peradilan  tingkat  pertama  secara tanggungrenteng  sejumlah  Rp705.000.00,00  (tujuh  ratus  lima  ribu  rupiah); Menghukum  Pembanding  dan  Turut  Terbanding  semula  Tergugat  I  dan Tergugat  II  untuk  membayar  biaya  perkara  dalam  tingkat  banding  secara tanggungrenteng sejumlah Rp150.000,00 (seratus lima puluh ribu rupiah);
B. Analisis Kasus
1. Indikator Tergugat I (Yusi A) melakukan Wanprestasi
Wanprestasi  berasal  dari  bahasa  Belanda,  istilah  ini  digunakan  untuk seseorang yang melakukan ingkar janji pada perjanjian yang telah dia buat dengan pihak lain. Wanprestasi terdapat pada pasal 1234 KUH Perdata yang berbunyi :
“penggantian  biaya,  rugi,  dan  bunga  karena  tidak  dipenuhinya  suatu perikatan, barulah mulai diwajibkan, apabila si berutang, setelah dinyatakan lalai  memenuhi  perikatannya,  tetap  melalaikannya,  atau  jika  sesuatu  yang harus  diberikan  atau  dibuatnya,  hanya  dapat  diberikan  atau  dibuat  dalam tenggang waktu yang telah dilampaukannya.”
Menurut  Riduan  Syahrani,  bentuk  wanprestasi  dibagi  menjadi  4  yaitu  :  1) debitur  sama  sekali  tidak  memenuhi  prestasi;  2)  debitur  tidak  tunai  memenuhi prestasi;  3)  debitur  terlambat  memenuhi  prestasi;  4)  debitur  keliru  memenuhi prestasi.
Jika pihak yang ada dalam perjanjian melakukan salah satu dari empat bentuk wanprestasi  di  atas,  maka  secara  hukum  pihak  yang  dirugikan  tersebut  dapat membuat  surat  teguran  ( somatie )  kepada  pihak  yang  melakukan  tindakan  ingkar janji/wanprestasi  tersebut. Somatie bertujuan  untuk  mengingatkan  pihak  yang
melakukan wanprestasi bahwa ia melakukan ingkar janji dan gagal melaksanakan kewajiban yang telah diperjanjikan dan disepakati. Somatie diatur pada pasal 1238 KUH Perdata:
“si  berutang  adalah  lalai,  apabila  ia  dengan  surat  perintah  atau  dengan sebuah akta sejenis itu telah dinyatakan lalai, atau demi perikatannya sendiri, iyalah jika ini menetapkan, bahwa sip berutang harus dianggap lalai dengan lewatnya waktu yang ditentukan.”
Pada  kasus  ini  tergugat  Yusi  A  telah  lalai  melakukan  prestasinya  dibuktikan dengan  terlambat  membayar  apa  yang  telah  diperjanjikan  dalam  akta  perikatan jual  beli  yang  seharusnya  dilunasi  tanggal  15  Juni  2018,  Bahwa  dalam  Akta Perikatan  Jual  Beli  (APJB)  tersebut  telah  disepakati  antara  Diponegoro  K.F (Terbanding  yang  sebelumnya  Penggugat)    dengan  Yusi  A  (Pembanding  yang sebelumnya Tergugat  )  harga  jual  sebesar  Rp800.000.000,00  di  mana Tergugat  I telah  berjanji  akan  membayar  dengan  memakai  cara  bertahap  dan/atau  6  (enam) kali pembayaran masing-masing sebagai berikut:
a. Pembayaran  sebesar  Rp125.000.000,00  akan  dibayar  oleh  Tergugat  kepada Penggugat setelah menandatangani akta tersebut dan/atau selambat-lambatnya tanggal 08 Januari 2018;
b. Pembayaran  sebesar  Rp135.000.000,00  akan  dibayar  oleh  Tergugat  kepada Penggugat selambat-lambatnya pada tanggal 15 Februari 2018;
c. Pembayaran  sebesar  Rp135.000.000,00  akan  dibayar  oleh  Tergugat  kepada Penggugat selambat-lambatnya pada tanggal 15 Maret 2018;
d. Pembayaran  sebesar  Rp135.000.000,00  akan  dibayar  oleh  Tergugat  kepada Penggugat selambat-lambatnya pada tanggal 15 April 2018;
e. Pembayaran  sebesar  Rp135.000.000,00  akan  dibayar  oleh  Tergugat  kepada Penggugat selambat-lambatnya pada tanggal 15 Mei 2018;
f. Pembayaran  sebesar  Rp135.000.000,00  akan  dibayar  oleh  Tergugat  kepada Penggugat selambat-lambatnya pada tanggal 15 Juni 2018 ( Pasal 2 APJB); Setelah  Penggugat  dan  Tergugat  I  menandatangani  Akta  Perikatan  Jual  Beli (APJB)  tersebut  sampai  gugatan  ini  diajukan  (Juli  2020)  ,  Tergugat  I  baru melakukan  pembayaran  sebesar  Rp260.000.000,00  dan/atau  setara  dengan  mata uang dollar US pada saat itu $18,969.73 dari kewajiban sebesar Rp800.000.000,00 itupun  tidak  sesuai  dengan  isi  Akta  Perikatan  Jual  Beli  (APJB),  baik  nilai  setiap pembayaran  maupun  tanggal  pembayaran,  transaksi  pembayaran  yang  dilakukan Tergugat, sebagai berikut:
a) Pembayaran  pertama  melalui  transfer  uang  sebesar  Rp65.000.000,00  dan/atau setara dengan $4,827.00 pada tanggal 12 Januari 2018;
b) Pembayaran  kedua  melalui  transfer  uang  sebesar  Rp60.000.000,00  dan/atau setara dengan $4,427.73  pada tanggal 16 Januari 2018; Sesuai dengan Pasal 2 huruf  (a)  APJB  pembayaran  pertama  tersebut  seharusnya  Rp125.000.000,00 sekaligus  bukan  diangsur,  dan  dibayar  oleh  Tergugat  I  kepada  Penggugat
setelah  menandatangani  akta  tersebut  dan/atau  selambat-lambatnya  tanggal  08 Januari 2018;
c) Pembayaran  ketiga  melalui  transfer  uang  sebesar  Rp100.000.000,00  dan/atau setara dengan $7,219.00 pada tanggal 14 Februari 2018;
d) Pembayaran  keempat  melalui  transfer  uang  sebesar  Rp35.000.000,00  dan/atau setara  dengan  $2,496.00    pada  tanggal  06  Maret  2018;  Sesuai  dengan  Pasal  2 huruf  (b)  APJB  pembayaran  kedua  tersebut  seharusnya  Rp135.000.000,00 sekaligus  bukan  diangsur,  dan  dibayar  oleh  Tergugat  kepada  Penggugat selambat-lambatnya tanggal 15 Februari 2018;
Penggugat  Diponegoro  K.F  sudah  lebih  2  (dua)  tahun  Penggugat  memberi toleransi  menunggu  itikad  baik  Tergugat I  (  Yusi  A)  dalam  memenuhi isi  APJB, dan  berupaya  mengingatkan  Tergugat  I akan  kewajibannya tersebut  baik  melalui somasi  (Surat  Teguran)  Nomor  001/SMI/FRS/ADV-PERADI/III/2020  tertanggal 02  Maret  2020  maupun  somasi  ke  dua  (Surat  Teguran  ke  dua)  Nomor 002/SMI/FRS/ADV-  PERADI/III/2020  tertanggal  17  Maret  2020  maupun  upaya lain yaitu bertemu dengan Tergugat I atau perwakilannya, namun Tergugat I selalu membuat  alasan  yang  dibuat-buat  untuk  menghindar  dari  kewajiban.  Alasan- alasan  yang  selalu  disampaikan  Tergugat  I  kepada  Penggugat  adalah  bahwa Penggugat  belum  melengkapi  dokumen-dokumen  dan/atau  beberapa  syarat  yang diminta  oleh  Tergugat  II,  padahal  syarat  tersebut  tidak  dicantumkan  secara  jelas dan tertulis di dalam Akta Perikatan Jual Beli, serta tidak relevan menjadi alasan penundaan pembayaran yang menjadi kewajiban Yusi A (Tergugat I). Penggugat telah  memenuhi  dokumen  yang  diminta  oleh  Tergugat  I,  namun  nyatanya permintaan  dokumen  tersebut  hanyalah  akal-akalan  dari  Tergugat  I  untuk menunda pemenuhan kewajibannya kepada Penggugat. Terbukti setelah dokumen tersebut  diserahkan  dan  diterima  oleh  Notaris  Khairu  Subhan  (Tergugat  II), Tergugat  I  tetap  tidak  melakukan  pembayaran  pelunasan,  dengan  demikian Tergugat  I  telah  melakukan  perbuatan  ingkar  janji  dengan  segala  akibat hukumnya.  Sehingga  membuat  Diponegoro  K.F  yaitu  selaku  penggugat  merasa dirugikan  dan  terjadilah  persengketan  yang  dikarenakan  ingkar  janji  yang dilakukan  oleh  Yusi  A,  jika  melihat  pada  pasal  1234  KUH  perdata  tentu  hal  ini menjadi indikator bahwa tergugat lalai memenuhi kewajibannya yaitu lalai untuk melunasi kewajibannya yang telah diperjanjikan pada akta perikatan jual beli yang telah ditandatanganinya.
2. Akibat Hukum bagi Para Pihak dan Notaris yang Akta Perjanjian Perikatan Jual Beli Dibatalkan oleh Putusan Pengadilan karena Wanprestasi
Syarat sahnya suatu perjanjian diatur dalam Pasal 1320 KUH Perdata. Menurut Prof. Subekti perjanjian harus memiliki syarat subyektif dan syarat obyektif, yaitu:
1. Sepakat mereka yang mengikatkan dirinya (syarat subjektif)
2. Kecakapan dalam membuat perjanjian (syarat subjektif)
3. Mengenai suatu hal tertentu (syarat objektif)
4. Suatu sebab yang halal (syarat objektif)
Perjanjian  dapat  dibatalkan  ( cancelled )  jika  persyaratan  subjektif  tidak terpenuhi,  yang  dapat  diajukan  oleh  pihak  yang  tidak  kompeten/cakap  atau  yang tidak  merasa  bebas  untuk  membuat  perjanjian.  Selama  hakim  tidak memerintahkan  pembatalannya  atas  permintaan  salah  satu  pihak  yang  berhak melakukannya,  kesepakatan  yang  dicapai  tetap  mengikat.  Perjanjian  batal  demi hukum jika syarat objektif tidak terpenuhi, perjanjian dianggap tidak pernah lahir, dan  tidak  ada  perikatan.  Dalam  suatu  pengadilan  dianggap  tidak  pernah  ada perjanjian  atau  perikatan  hukum,  sehingga  tidak  mungkin  menuntut  salah  satu pihak  dalam  pengadilan  memenuhi  kewajibannya  karena  tidak  ada  dasar hukumnya.  Dalam  hal  suatu  perjanjian  hukum  dinyatakan  tidak  sah/batal  demi hukum menurut undang-undang, bahwa hakim harus mengambil keputusan bahwa suatu  perjanjian  tidak  pernah  terbentuk  atau  tidak  ada  perikatan  secara  hukum. Jika  suatu  kontrak  ditemukan  tidak  sah  menurut  hukum  yang  berlaku,  akibat hukumnya  berupa  pembatalan  mutlak.  Ini  karena  pembatalan  mutlak mengharuskan  semua  pihak  mengembalikan  situasi  seperti  sebelum  kontrak ditandatangani sesuai dengan Pasal 1265 KUH Perdata yang menyatakan bahwa:
“Suatu  syarat  batal  adalah  syarat  yang  bila  dipenuhi  akan  menghapuskan perikatan  dan  membawa  segala  sesuatu  kembali  pada  keadaan  semula, seolah-olah tidak pernah ada suatu perikatan”
KUH Perdata mengatur mengenai batal demi hukum di dalam beberapa pasal, yaitu:
a. Pasal 1254 KUH Perdata yang menyatakan bahwa:
“Jika  perjanjian  memuat  syarat  yang  bertujuan  melakukan  sesuatu  yang tak  mungkin  terlaksana,  atau  yang  bertentangan  dengan  kesusilaan  yang baik, atau bahkan dilarang oleh undang-undang adalah batal demi hukum,
….”.
b. Pasal 1256 KUH Perdata yang menyatakan bahwa:
“Semua  perikatan  adalah  batal,  jika  pelaksanaannya  semata-mata tergantung pada kemauan orang yang terikat,….”
Sebagaimana Pasal 1267 KUH perdata akibat yang ditimbulkan dari perbuatan ingkar  janji  atau  wanprestasi  yang  dilakukan  oleh  seseorang/debitur,  maka kreditur dapat memilih tuntutan yang isi pasalnya sebagai berikut :
“Pihak  terhadap  siapa  perikatan  tidak  terpenuhi,  dapat  memilih  apakah iya,  jika  hal  itu  masih  dapat  dilakukan,  akan  memaksa  pihak  yang  lain untuk  memenuhi  perjanjian,  apakah  ia  akan  menuntut  pembatalan perjanjian, disertai penggantian biaya kerugian dan bunga.”
Artinya  pihak  yang  dirugikan  dapat  meminta  kepada  hakim  agar  pihak  yang melakukan ingkar janji atau wanprestasi dapat melakukan tuntutan diantaranya:
a. Hak menuntut pemenuhan perikatan ( nakomen );
b. Hak menuntut pemutusan perikatan atau pembatalan perikatan ( ontbinding );
c. Hak menuntut ganti rugi ( schade vergoeding );
d. Hak menuntut pemenuhan perikatan dengan ganti rugi;
e. Hak menuntut pemutusan atau pembatalan perikatan dengan ganti rugi. Teringkarnya kesepakatan yang diperjanjikan oleh Yusi A (Pembanding yang sebelumnya  Tergugat  l)  dengan  tidak  melunasi  tepat  waktu  yang  telah diperjanjikan  pada  akta  perikatan  jual  beli  yang  telah  ditandatangani  dengan Diponegoro  K.F  (Terbanding  yang  sebelumnya  Penggugat)  melahirkan  sebuah tindakan  ingkar  janji  atau  wanprestasi,  mengakibatkan  terjadinya  gugatan wanprestasi yang dilayangkan oleh Diponegoro K.F kepada Yusi A dan penggugat memohon  pembatalan  perjanjian  Perikatan  Jual  Beli  dalam  Akta  Perikatan  Jual Beli  (APJB)  Nomor  02  tanggal  02  Januari  2018.  Sebelum  dilakukan  pembatalan perjanjian  haruslah  pihak  yang  tidak  melakukan  prestasinya  harus  diberi peringatan melalui surat peringatan ( somatie ) untuk melaksanakan kewajibannya, penggugat  telah  mengirimkan  surat  peringatan  namun  tidak  diindahkan  sehingga mengakibatkan terjadinya gugatan wanprestasi.
Pada  putusan  pertama  dan  kedua  Putusan  Mahkamah  Agung  Nomor 98/Pdt.G/2020/PN Smr dan Nomor 95/PDT/2021/PT SMR Pembatalan akta PPJB terjadi  karena  wanprestasi  oleh  pembeli  yang  tidak  melakukan  pelunasan pembayaran  sesuai  waktu  yang  disepakati.  Pengadilan  Negeri  Samarinda menyatakan  Tergugat  telah  melakukan  wanprestasi  sehingga  akta  dibatalkan  dan tidak  mempunyai  kekuatan  hukum  mengikat.  PPJB  yang  dinyatakan  batal  demi hukum  dianggap  tidak  pernah  ada,  maka  seluruh  pembayaran  yang  telah dibayarkan  sebesar  Rp260.000.000,00  oleh  Yusi  A  (Pembanding  yang sebelumnya  Tergugat  l)  haruslah  dikembalikan  kepada  Yusi  A,  tetapi  menurut Pengadilan  Tinggi  adalah  adil  jika  hal  tersebut  dinilai  sebagai  kerugian Terbanding  semula  Penggugat  yang  tidak  dapat  memanfaatkan  tanah  dan bangunannya karena sudah dikuasasi Pembanding semula Tergugat I sebagaimana dimaksud  dalam  Pasal  1239  KUHPerdata,  sehingga  tuntutan  yang  diajukan  oleh penggugat  mengenai    penguasaan  objek  jual  beli  yang  dianggap  sewa  tersebut harus  dikabulkan,  yang  menurut  Pengadilan  Tingkat  Banding  adalah  wajar  jika ditetapkan Rp10.000,00 (sepuluh ribu rupiah) setiap harinya atau Rp3.000.000,00 setiap  bulannya  yang  dihitung  sejak  bulan  Februari  2018  sampai  objek  jual  beli berupa sebidang tanah SHM Nomor 668/Kelurahan Mesjid atas nama Diponegoro diserahkan  kepada  Terbanding  semula  Penggugat.  Serta  untuk  kerugian  yang dialami oleh Diponegoro K.F guna mengurus dokumen yang diminta oleh Yusi A. (Tergugat  I/Pembanding)  dan  Notaris  Khairu  Subhan  (Tergugat  II/Turut Terbanding),  sejumlah  Rp61.396.089,00  ,majelis  Hakim  Pengadilan  Tinggi Kalimantan Timur menyatakan wajib dibayarkan kembali kepada Diponegoro K.F dengan  tanggung  renteng  antara  Yusi  A.  (Tergugat  I/Pembanding)  dan  Notaris Khairu  Subhan  (Tergugat  II/Turut  Terbanding).  Ganti  rugi  yang  disebabkan karena  wanprestasi  adalah  jika  ada  pihak-pihak  dalam  mengingkari kewajiban/prestasi  yang  telah  diperjanjikan,  maka  menurut  hukum  pihak  yang tidak melakukan prestasinya dapat dimintakan tanggung jawabnya, jika pihak lain dalam perjanjian tersebut menderita kerugian karenanya.
Pada  Pasal  1239  dan1243  KUHPerdata  menjelaskan  kerugian  (yang  harus diganti) dalam tiga hal sebagai berikut :
1. Biaya
2. Rugi
3. Bunga
Pada kedua Putusan Mahkamah Agung Nomor 95/PDT/2021/PT SMR majelis hakim  memutuskan  Menghukum  Tergugat  I/Pembanding  mengganti  biaya  yang telah  dikeluarkan  oleh  Diponegoro  K.F  selaku  Penggugat/Terbanding  guna mengurus dokumen yang diminta oleh Yusi A selaku Tergugat I/Pembanding dan Notaris  Khairu  Subhan  selaku  Tergugat  II/Turut  Terbanding,  sejumlah Rp61.396.089,00  (enam  puluh  satu  juta  tiga  ratus  sembilan  puluh  enam  ribu delapan puluh sembilan rupiah),akibat dari beberapa syarat dukumen yang diminta oleh  Tergugat  I  berdasarkan  permintaan  Tergugat  II,  maka  Penggugat  sangat dirugikan  dan akhirnya  harus  2  (dua)  kali  meninggalkan  pekerjaan  di  Anchorage Amerika  Serikat  di  tahun  dan/atau  waktu  yang  berbeda  untuk  mengurus  dan menyerahkan  berkas  dan  surat-surat  yang  diminta  oleh  Tergugat  I  berdasarkan permintaan  Tergugat  II,seharusnya  Pengadilan  Tinggi  Kalimantan  Timur  dalam mengeluarkan  keputusannya  mempertimbangkan  dengan  benar  pernyataan  pada gugatan  awal  yang  di  ajukan  oleh  penggugat  saat  pertama  kali  mengajukan gugatannya  yang  menyatakan  Tergugat  II  tidak  pernah  meminta  dokumen  dan dokumen tersebut belum diperlukan, serta majelis hakim harus mempertimbangkan  isi  tuntutan  penggugat  ,putusan  pengadilan  tinggi  tersebut dianggap  ultra  petitum  partium  dikarenakan  hakim  dalam  mengabulkan  putusan melampaui dari apa yang diminta, dalam Hukum Acara Perdata mengenal adanya asas  Ultra  Petitum  Partium  yang  diatur    pada  Pasal  178  ayat  (3)  HIR  yang menyatakan  bahwa hakim tidak diperbolehkan untuk menjatuhkan suatu putusan terhadap  perkara  yang  tidak  diminta  atau  meloloskan  putusan  melampaui  dari yang digugat oleh penggugat, Dalam proses pembuatan akta yang mengikat secara hukum,  tanggung  jawab  Notaris  mengikuti  prinsip  tanggung  jawab  yang didasarkan pada kesalahan atau tanggung jawab.  Jika notaris membuat akta yang mengandung kesalahan, maka ia wajib bertanggung jawab atas kesalahan tersebut atau pelanggaran yang disengaja oleh Notaris. Jika, di sisi lain, ada kemungkinan kesalahan atau jika pelanggaran tersebut ditetapkan sebagai akibat dari munculnya para  pihak/penghadap  tersebut,  maka  Notaris  menjalankan  kewenangannya dengan cara yang sesuai dengan peraturan,maka  Notaris yang bersangkutan tidak dapat bertanggung jawab karena Notaris hanya bertanggung jawab untuk merekam apa  yang  dikomunikasikan  untuk  dimasukkan  ke  dalam  akta  oleh  pihak-pihak yang  terlibat.  Informasi  yang  salah  diberikan  oleh  para  pihak  berada  di  bawah lingkup  para  pihak  itu  sendiri.  Pada  kasus  ini  tentunya  notaris  tidak  seharusnya dituntut  ganti  rugi  terhadap  kerugian  akibat  penggugat  dimintai  dokumen  oleh Tergugat  I,  seharusnya  majelis  hakim  pengadilan  tinggi  dapat  memutuskan penggantian biaya ganti rugi hanya dibebankan kepada Tergugat l bukan tanggung
renteng,  unsur  kesalahan  atau  pelanggaran  itu  terjadi  dari  para  pihak  penghadap, maka  sepanjang  Notaris  melaksanakan  kewenangannya  sesuai  peraturan,  Notaris bersangkutan tidak dapat diminta pertanggungjawabannya.
Akibat  Hukum  atas  dibatalkannya  PPJB  atas  putusan  pengadilan  ini,  maka mengharuskan  semua  pihak  mengembalikan  situasi  seperti  sebelum  kontrak ditandatangani  sesuai  dengan  Pasal  1265  KUH  Perdata  salah  satunya  ialah Tergugat  I/Pembanding  untuk  menyerahkan  kembali  sebidang  tanah  hak  berikut bangunan rumah dan segala sesuatu yang berdiri dan tertanam diatasnya seluas ± 971  m²  atas  nama  Diponegoro,  kepada  Penggugat/Terbanding  tanpa  syarat  dan tanpa beban apapun juga serta Notaris Khairu Subhan serbagai Tergugat II/Turut Terbanding  untuk  mengembalikan  Sertifikat  Asli  SHM  Nomor  668  kepada Diponegoro  K.F  sebagai  Penggugat/Terbanding,dan  juga  majelis  hakim memerintahkan  kepada  Penggugat/Terbanding  untuk  mengembalikan  angsuran Tergugat  I/Pembanding  yang  telah  dibayarkan  kepada  Penggugat/Terbanding sejumlah Rp260.000.000,00, keputusan ini sudah sesuai dengan Pasal 1265 KUH Perdata  karena  mengharuskan  semua  pihak  mengembalikan  situasi  seperti sebelum kontrak ditandatangani.

## Kesimpulan
a) Pada kasus ini tergugat Yusi A telah lalai melakukan prestasinya dibuktikan dengan terlambat membayar apa yang telah diperjanjikan dalam akta perikatan jual beli yang seharusnya dilunasi tanggal 15 Juni 2018 sampai gugatan diajukan tahun 2020 belum juga dilunasi
b) Penggugat Diponegoro K.F sudah lebih  2 (dua) tahun Penggugat memberi toleransi menunggu itikad baik Tergugat I ( Yusi A) dalam memenuhi isi APJB, dan berupaya mengingatkan  Tergugat  I  akan  kewajibannya  tersebut  baik  melalui  somasi  (Surat Teguran)  sebanyak  2  (dua)  kali  somasi  namun  tidak  diindahkan  oleh  Yusi  A. Sehingga  membuat  Diponegoro  K.F  yaitu  selaku  penggugat  merasa  dirugikan  dan terjadilah  persengketan  yang  dikarenakan  ingkar  janji  yang  dilakukan  oleh  Yusi  A, jika  melihat  pada  pasal  1234  KUH  perdata  tentu  hal  ini  menjadi  indikator  bahwa tergugat lalai memenuhi kewajibannya yaitu lalai untuk melunasi kewajibannya yang telah diperjanjikan pada akta perikatan jual beli yang telah ditandatanganinya.
c) Menurut Pasal 1338 KUHPerdata, suatu perjanjian yang telah dinyatakan batal demi hukum  tidak  lagi  mempunyai  akibat  hukum  bagi  para  pihak  yang  mengadakan perjanjian itu pada semua pihak. Perjanjian tersebut tidak berlaku lagi atau dianggap tidak  pernah  ada  dan  dikembalikan  ke  keadaan  semula  seolah-olah  perjanjian  itu belum  dilaksanakan.  Misalnya,  situasi  di  mana  pihak  yang  melakukan  kesalahan bertanggung  jawab  untuk  memperbaikinya  kembali,  sedangkan  pihak  yang  tidak melakukan  kesalahan  diharapkan  tidak  mengalami  kerugian  oleh  pembatalan perjanjian.

## BIBLIOGRAFI
Afifah, Siti Afrah. (2020). Analisis Yuridis Pembatalan Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) Hak Atas Tanah. Syiah Kuala Law Journal , 4 (2), 123–140.
Astuti,  Nanin  Koeswidi.  (2016).  Analisa  Yuridis  Tentang  Perjanjian  Dinyatakan  Batal Demi Hukum. To-Ra , 2 (1), 279–286.
Dwitama,  Andhita  Mitza,  &  Suradi,  Herni  Widanarti.  (2016).  Analisa  Yuridis  Kasus Gugatan Wanprestasi terhadap Perjanjian Pengikatan Jual Beli (Ppjb) Tanah (Studi Kasus Putusan Mahkamah Agung No. 280 K/Pdt/2006). Diponegoro Law Journal , 5 (2), 1–11.
Fadhli, Risma Safitri. (2021). Putusan Ultra Petitum Partium Dalam Perkara Perdata Ditinjau  Dari  Pasal  178  AYAT  (3)  HIR  (Studi  Kasus  Putusan  Nomor  445/Pdt. G/2018/PA. Kab. Mn) . Universitas 17 Agustus 1945 Surabaya.
Fuady, Munir. (2014). Konsep Hukum Perdata .
Joko,  Dr,  Joko  Sriwidodo,  S.  H.,  Kristiawanto,  Dr,  &  Kristiawanto,  S.  H.  (2020). Memahami Hukum Perikatan . Kepel Press.
Kosasih,  Johannes  Ibrahim,  &  Haykal,  Hassanain.  (2021). Kasus  Hukum  Notaris  di Bidang Kredit Perbankan . Bumi Aksara.
Kusuma,  I.  Made  Hendra,  &  SH,  Sp  N.  (2021). Problematik  Notaris  Dalam  Praktik . Penerbit Alumni.
Mahaputera,  Wahid  Ashari.  (2021).  Perlindungan  Hukum  Dan  Pertanggungjawaban Bagi Notaris Yang Menjadi Turut Tergugat Terhadap Akta Yang Telah Dibuatnya. Indonesian Notary , 3 (2).
Mamminanga,  Andi.  (2008).  Pelaksanaan  Kewenangan  Majelis  Pengawas  Notaris Daerah dalam Pelaksanaan Tugas Jabatan Notaris berdasarkan UUJN. Universitas Gajah Mada .
Muhaimin, Dr. (n.d.). procoding. Prociding .
Subekti, Aneka Perjanjian. (2001). Hukum Perjanjian, cetakan 19. Jakarta: Intermasa .
Copyright holder: Sherly Sulistiorini (2022)
First publication right: Syntax Literate: Jurnal Ilmiah Indonesia
This article is licensed under: