## PENGGUNAAN MODEL REGRESI LINIER BERGANDA UNTUK MENGETAHUI PENGARUH PEMBANGUNAN
LIPPO PLAZA TERHADAP NILAI TANAH (STUDI KASUS : LIPPO PLAZA, KEC. KALIWATES, KAB. JEMBER)
Udiana Wahyu Deviantari *1 , Dwi Noviyanti 1 , Andy Dediyono 2
1 Departemen Teknik Geomatika, FTSLK-ITS, Kampus ITS Sukolilo, Surabaya, 60111, Indonesia
2 Masyarakat Profesi Penilai Indonesia e-mail: *1 dianada87@gmail.com

## Abstrak
Salah satu kecamatan dengan jumlah penduduk dan kepadatan tertinggi adalah Kecamatan Kaliwates yang memiliki luas  wilayah  24.94  km 2 .  Kecamatan  Kaliwates  merupakan  pusat  perekonomian  di  Kabupaten  Jember.  Keberadaan Lippo  Plaza  di  Kecamatan  Kaliwates  Jember  diharapkan  dapat  memberikan  kontribusi  baik  bagi  pemerintah  melalui penciptaan  lapangan  pekerjaan,  pergerakan  roda  perekonomian  daerah,  kontribusi  pajak,  dan  melalui  sosial kemasyarakatan. Dampak  dari pembangunan Lippo Plaza sebagai fasilitas pusat perbelanjaan di Kecamatan Kaliwates ini akan  berpengaruh terhadap meningkatnya nilai tanah disekitar wilayah tersebut.
Dalam  memprakirakan nilai tanah digunakan suatu pemodelan matematis. Metode yang digunakan adalah metode regresi linier berganda. Metode Regresi Linier berganda dipilih karena dapat digunakan untuk  menentukan model  matematika,    sehingga  dapat  digunakan  untuk  menyelidiki  atau  menganalisis  hubungan  antara  nilai  tanah dengan variabel penentunya.
Pada penelitian ini diperoleh model  regresi linier dengan persamaan Y = 26,187 + 38,921 komersil + 0,049 X2 - 7,022 X1. Variabel Komersil, Jarak ke Pusat Kota (X2), Jarak ke Lippo (X1) mempengaruhi nilai tanah secara signifikan terhadap nilai tanah. Peta Zona Nilai Tanah yang dihasilkan dari NIR model dengan wilayah yang memiliki nilai tanah paling tinggi berada di wilayah komersil dan berada di radius 1 km dari Lippo Plaza. Untuk wilayah yang memiliki nilai tanah paling rendah berada di lahan pertanian, perumahan, dan permukiman serta berada di radius 3 km dari Lippo Plaza.
Kata kunci—NJOP, Regresi Linier Berganda, Zona Nilai Tanah

## PENDAHULUAN
Kecamatan  Kaliwates  merupakan  salah  satu Kecamatan  yang  ada  di  Kabupaten  Jember. Kecamatan  Kaliwates  memiliki  jumlah  penduduk dan  kepadatan  tertinggi.  Menurut  data  yang telah dihimpun kepadatan penduduk di Kecamatan ini mencapai 4.136 jiwa per km2 serta jumlah  penduduk  yang  mencapai  111.861  jiwa (Purwaningsih, 2016).
Letak  Kecamatan  Kaliwates  yang  strategis karena  dilewati  oleh  jalur  utama  antar  kota membuat  daerah  ini  semakin  diperhitungkan oleh  investor  untuk  mengembangkan  usahanya. Salah  satu  dari  perkembangan  di  kecamatan  ini adalah  pembangunan  pusat  perbelanjaan  Lippo Plaza  yang  sudah  mulai  beroperasi  pada  tahun 2017 ( Setia, 2017).
Menurut  penelitian  yang  telah  dilakukan oleh  Kurniati  diketahui  bahwa  dampak    dari pembangunan  Lippo  Plaza  sebagai  fasilitas  pusat perbelanjaan  di  Kecamatan  Kaliwates  ini  akan
berpengaruh  terhadap  meningkatnya  nilai  tanah disekitar wilayah tersebut (Kurniati, 2017).
Nilai  tanah  merupakan  perwujudan  dari kemampuan tanah memproduksi sesuatu sehingga dapat  memberikan  keuntungan  ekonomi.  Nilai tanah akan mencapai nilai tertinggi jika mempunyai semua  faktor-faktor  penentu  nilai  tanah,  atau  jika salah  satu  faktor  penentu  nilai  tanah  sangat  kuat pengaruhnya terhadap kawasan sekitarnya (Yullyan,  2016).  Nilai  tanah  memiliki  hubungan fungsional  terhadap  harga  tanah.  Jika  nilai  tanah tinggi  maka  dipastikan  harga  tanah  juga  akan tinggi. Harga tanah merupakan proyeksi dari tinggi rendahnya nilai tanah (Safitri, 2016).
Pada  penelitian  ini,  dilakukan  kajian  tentang pengaruh nilai tanah terhadap pembangunan Lippo Plaza. Metode yang digunakan dalam penelitian ini menggunakan  metode  regresi  linier  berganda. Metode  ini  digunakan  untuk  menentukan  model matematis yang paling sesuai untuk pasangan data serta  menganalisis  hubungan  antar  variabel  yang
telah ditentukan.

## METODE
Lokasi Penelitian
Lokasi  penelitian  terletak  di  Kecamatan Kaliwates  dengan  koordinat  8°09’54,6”  LS 113°38’21,9”  BT  sampai  dengan  8°12’53,1”  LS 113°42’50,0” LS sampai dengan luas wilayah 24,94 Km 2 Batas – batas wilayah meliputi: Utara  : Kelurahan Kapor Barat  : Kelurahan Kraton Selatan : Desa Langkap Timur  : Kelurahan Benangkah
Gambar 1. Lokasi Penelitian, Kecamatan Kaliwates, Kabupaten Jember (Sumber: BAPPEDA Kab Jember,
2017)
Metodologi Penelitian a.  Deliniasi Zona
Pada  kegiatan  ini  dilakukan  pembuatan batas  imajiner  zona  baru  yang  berisikan data nilai tanah. Hal-hal yang dipertimbangkan  dalam  pembuatan  zona sebagai berikut :
a. Indikasi nilai tanah yang mirip
b. Memiliki karakteritik yang mirip
i. Aksesibilitas
ii. Peruntukan tanah (zoning)
iii. Identifikasi Penentu Nilai Tanah
b. Informasi Harga Tanah Dalam  perhitungan  nilai  tanah  ini digunakan metode Perbandingan Pendekatan  Data  Pasar  (Market  Data Approach). c.  Perhitungan Nilai Tanah Dalam  perhitungan  nilai  tanah  ini digunakan metode Perbandingan
Pendekatan  Data  Pasar  (Market  Data Approach).  Nilai  tanah  ini  didapatkan  dari data Informasi Harga Tanah yang di analisis, informasi  harga  tanah  tidak  dapat  dipakai secara  langsung,  akan  tetapi  harus  melalui penyesuaian-penyesuaian  sehingga  nilainya bisa didapatkan dengan cukup akurat.
d.  Perhitungan NIR Penentuan Nilai Indikasi Rata-rata (NIR) dilakukan  dengan  cara  menjumlahkan minimal  3  data  nilai  tanah  tersebut  dan  di ambil  rata-rata  sehingga  mendapatkan  NIR pada  masing-masing  zona.  Zona  yang  tidak memiliki  data  harga  jual,  maka  untuk  ZNT tersebut,  penentuan  NIR  dilakukan  dengan cara  memakai  data  pembanding  dari  zona yang  ada,  data  yang  pakai  sebagai pembanding  minimal  3  zona  (ZNT).  Dan setelah  itu  dilakukan  analisis  antara  NIR  di zona yang satu dengan yang lainnya.
e.  Regresi Linier Berganda Regresi linier berganda dilakukan untuk
mengetahui  besarnya  pengaruh  variabel- variabel  yang  telah  ditentukan  terhadap variabel nilai tanah di daerah penelitian. Dari hasil  regresi  linier  berganda  ini  dapat diketahui  apakah  dari  variabel  penentu tersebut mempunyai pengaruh yang bersifat menambah  harga  tanah  atau  sebaliknya, mengurangi harga tanah di daerah penelitian.
f.  Uji F
Uji  F  digunakan  untuk  mengetahui apakah variabel-variabel penentu nilai tanah secara bersama-sama/serentak berpengaruh signifikan  terhadap  harga  tanah.  Derajat signifikansi yang digunakan adalah 0.05 atau 5%.
g.  Uji T Uji  T  digunakan  untuk  mengetahui apakah variabel-variabel penentu nilai tanah secara  parsial  berpengaruh  nyata  atau  tidak terhadap  harga  tanah.  Derajat  signifikansi yang digunakan adalah 0.05 atau 5%.
h. R-square (R 2 )
Koefisien  determinasi  digunakan  untuk menunjukkan  berapa  besar  sumbangan model  tersebut  dapat  mewakili  harga  tanah terhadap variabel penentu nilai tanah.
i.  Klasifikasi NIR Model
Variabel  dari  NIR  diolah  kembali menggunakan  model  untuk  menghasilkan NIR  baru  yang  kemudian  diklasifikasikan menjadi NJOP.
j.    Peta ZNT berdasarkan model Pada  peta  ZNT  ini  diperlukan  batas administrasi  dan  hasil  deliniasi  zona  baru yang  merupakan  batas-batas  zona  nilai tanahnya.  NIR  ZNT  dituangkan  dalam sebuah tabel yang berisi kode ZNT beserta NIR.  NIR  yang  digunakan  adalah  NIR  hasil perhitungan model yang telah diklasifikasikan menjadi NJOP.
k.    Hasil Akhir
Hasil  akhir  dari  penelitian  ini,  yaitu model  nilai  tanah  Kecamatan  Kaliwates tahun 2018, peta ZNT Kecamatan Kaliwates tahun 2018 berdasarkan model, dan besar perubahan  atau  selisih  NIR  NJOP  dengan NIR ZNT Kecamatan Kaliwates berdasarkan model.

## HASIL DAN PEMBAHASAN
1. Hasil Deliniasi Zona
Pembuatan  zona  Kecamatan  Kaliwates dibuat  sejauh  radius  3  kilometer  dari  pusat lokasi  CBD  (Lippo  Plaza).  Deliniasi  zona  ini dibuat  berdasarkan  Kep.Men.Keu.  No.533 Tahun  2000  dimana  zona  nilai  tanah  dibatasi oleh batas  penguasaan/pemilikan objek pajak atau  batas  alam  (bersifat  Imajiner).  Dari  hasil deliniasi  zona,  diperoleh  76  zona  yang tersebar seperti padaGambar 2.
Gambar 2. Hasil deliniasi zona
Dalam pengambilan data sampel diambil  sebanyak  minimal  3  data  informasi harga  tanah  pada  setiap  zona.  Persebaran  titik sampel  yang  telah  di  diperoleh  dapat  dilihat pada Gambar 3.
Gambar 3. Persebaran titik sampel yang diperoleh
2. Perhitungan Nilai Tanah a.  Indikasi Nilai Bumi
Data  informasi  harga  tanah  yang diperoleh berupa informasi harga tanah dan harga  bangunan.  Pada  penelitian  ini  yang dibutuhkan  adalah  informasi  harga  tanah saja.  Untuk  data  informasi  harga  bangunan harus  diolah  untuk  mengetahui  harga tanahnya atau Indikasi Nilai Bumi.
Indikasi Nilai Bumi tertinggi dengan nilai Rp  20.921.143/m2  berada  di  Jalan  Gajah Mada.  Hal  tersebut  dikarenakan  sampel berupa  ruko  di  pinggir  jalan  dan  berada  di radius  1  km  dari  Lippo  Plaza.  Untuk  Indikasi Nilai  Bumi  terendah  dengan  nilai  Rp 149.091/m2 berada di Perumahan Kebonagung.  Hal  tersebut  dikarenakan sampel berupa rumah tinggal yang berada di radius 3 km Lippo Plaza.
b.  Penyesuaian Data
Data informasi harga pasar tanah diolah menggunakan  penyesuaian  jenis  data, sumber  data,  jenis  penggunaan,  luas  tanah, kedudukan tanah, dan hak tanah.
Penyesuaian tersebut akan dijelaskan masing-masing, sebagai berikut : - Penyesuaian Jenis Data Jenis  data  informasi  harga  tanah meliputi  jenis  data  penawaran  dan transaksi harga jual beli. Dimana data ini akan  diberi  persentase  penambahan
atau pengurangan. Pada penelitian ini, untuk  data  informasi  transaksi  harga jual  beli  diberikan  persentase  0% karena merupakan harga yang
digunakan  pada  saat  transaksi.  Untuk informasi  harga  penawaran  diberikan persentase  -10%  karena  untuk  harga penawaran masih bisa terjadi pengurangan harga sesuai kesepakatan. Hasil perhitungan persentase  penyesuaian  jenis  data dapat di lihat pada dapat di lihat pada Tabel 1.
Tabel 1. Hasil Perhitungan persentase jenis data ZONA Jenis Data Nilai Penwaran/ Transaksi Penyesuaian Data (%) Penawaran/ Transaksi Jenis Data (%) CI Penawaran Rp 120.000,000 -10% Transaksi Rp 104,500,000 0% Penawaran Rp 225,000,000 -10%
Tabel  1.  merupakan  perhitungan persentase zona CI yang memiliki jenis data  penawaran  dan  transaksi,  maka untuk jenis data penawaran diberikan persentase  -10%,  untuk  jenis  data transaksi diberikan persentase 0%.
- Penyesuaian Sumber Data Sumber  data  terdiri  dari  pemilik dan  makelar.  Untuk  informasi  yang didapatkan  dari  pemilik  diberikan persentase 0%, untuk makelar diberikan  persentase  hingga  5% karena marketing akan menambahkan tidak lebih dari 5% dari harga pemilik.
Hasil
perhitungan persentase penyesuaian  sumber  data  dapat  di lihat pada Tabel 2.
Tabel 2. Hasil Perhitungan persentase sumber data
ZONA Sumber Data Nilai Penwaran/ Transaksi Penyesuaian Data (%) Sumber Data (%) AN Makelar Rp 500,000,000 -5%
Pemilik Rp 300,000,000 0% Pemilik Rp 720,000,000 0%
Tabel  2.  merupakan  perhitungan persentase  zona  AN  yang  memiliki sumber data makelar dan pemilik, maka pada  sumber  data  makelar  diberikan persentase  -5%.  Dan  untuk  smber  data pemilik diberikan persentase 0%.
- Penyesuaian Jenis Penggunaan Jenis  penggunaan  tanah  dibagi menjadi jenis penggunaan sawah, tanah kosong,  rumah  tinggal,  dan  ruko.
Penyesuaian jenis penggunaan
dilakukan  dengan  menambah  atau mengurangi  persentase  harga  tanah dari data pembanding berdasarkan data acuan.  Data  acuan  dipilih  berdasarkan jenis  penggunaan  yang  dominan  dari zona  tersebut.  Jenis  penggunaan  tanah untuk  sawah  diberikan  persentase  0%, tanah  kosong  hingga  bangunan  yang memiliki  nilai  komersial  seperti  kos- kosan, ruko, dan lain-lain akan diberikan persentase  hingga  50%  karena  semakin tanah tersebut memperoleh
manfaat/keuntungan maka harga tanah tersebut  semakin  tinggi  nilainya.  Hasil perhitungan  persentase  penyesuaian jenis  penggunaan  dapat  di  lihat  pada Tabel 3.

## Tabel 3. Hasil Perhitungan persentase jenis
penggunaan ZONA Keterangan Aset Nilai Penwaran /Transaksi Penyesuaian Data (%)
Jenis
Penggunaan
Jenis
Penggunaan (%) AN Rumah Tinggal Rp 500,000,000 0% Tanah Kosong Rp 300,000,000 20% Rumah Tinggal Rp 720,000,000 0%
Tabel  3.  merupakan  perhitungan persentase zona AN yang memiliki jenis penggunaan  rumah  tinggal  dan  tanah kosong.  Pada  zona  AN  data  acuannya adalah rumah tinggal dan data pembandingnya  adalah  tanah  kosong. Maka  pada  jenis  penggunaan  rumah tinggal  diberikan  persentase  0%.  Dan untuk  jenis  penggunaan  tanah  kosong diberikan persentase +20%.
- Penyesuaian Luas Tanah
Setiap harga tanah biasanya akan berbeda  dari  segi  luasnya,  jika  suatu tanah  ditawarkan  tentunya  tanah yang  lebih  besar  luasnya  akan  lebih murah  dibanding  dengan  lahan  yang luasnya lebih kecil karena itu keluasan lahan  menjadi  faktor  penyesuaian dengan  menambah  atau  mengurangi persentase  antara  data  acuan  dan data  pembanding.  Untuk  lahan  yang luasnya  lebih  dari  500  m2  diberikan persentase sebesar 5%. Hasil perhitungan  persentase  penyesuaian luas tanah dapat di lihat pada Tabel 4.
Tabel 4. Hasil Perhitungan persentase luas tanah ZONA Keterangan Aset Nilai Penwaran
/Transaksi Penyesuaian Data (%) Luas Tanah (m 2 ) Luas Tanah (m 2 ) AM 995 Rp 3.500.000.000 5%
110
Rp    450.000.000 0% 180 Rp    700.000.000 0%
Tabel  4.  merupakan  perhitungan persentase  zona  AM  yang  memiliki luas lebih dari 500 m2. Pada zona AM data  acuannya  adalah  luas  tanah kurang dari 500 m2. Maka luas yang di atas  500  m2  diberikan  persentase +5%.
- Penyesuaian Kedudukan Tanah Kedudukan  tanah  ada  dua  yaitu pinggir  jalan  utama  dan  daerah
perumahan, permukiman, lahan pertanian.  Khusus  untuk  perumahan, permukiman,  lahan  pertanian,  dibagi menjadi  dalam,  tengah,  dan  depan. Penyesuaiannya  dilakukan  dengan menambah atau mengurangi persentase  antara  data  acuan  dan data  pembanding.  Untuk  tanah  yang terletak di pinggir jalan akan diberikan persentase  hingga  50%  karena  nilai dari  tanah  tersebut  akan  bertambah dan  bisa  menghasilkan  keuntungan yang  lebih  besar.  Dan  untuk  dalam, tengah, dan depan diberikan penambahan  persentase  hingga  30%. Hasil perhitungan persentase
penyesuaian  kedudukan  tanah  dapat di lihat pada Tabel 5.
Tabel 5.  Hasil Perhitungan persentase kedudukan tanah ZONA Kedudukan Tanah Nilai Penwaran /Transaksi
Penyesuaian Data (%)
Kedudukan Tanah (%) AP Dalam Rp    170.000.000 0% Dalam Rp    300.000.000 0% Pinggir Jalan Rp 2.800.000.000 -50%
Tabel  5.  merupakan  perhitungan persentase  zona  AP  yang  memiliki kedudukan  tanah  dalam  dan  pinggir jalan.  Pada  zona  AP  data  acuannya adalah  kedudukan  tanah  dalam.  Maka kedudukan tanah pinggir jalan diberikan persentase -50%.
- Penyesuaian Jenis Hak Tanah
Jenis hak tanah sangat berpengaruh  terhadap  nilai  tanah, tanah yang mempunyai sertifikat tentunya  akan  mempunyai  nilai  lebih tinggi  dibandingkan  dengan  tanah  yang tidak  bersertifikat,  karena  kekuatan kepemilikan  tanah  yang  bersertifikat tentunya  lebih  kuat  secara  hukum. Untuk  lahan  yang  mempunyai  status tanah  selain  Sertifikat  Hak  Milik  (SHM) diberikan penambahan persentase hingga 10%. Hasil perhitungan
persentase  status  hak  tanah  dapat  di lihat pada Tabel 6.
Tabel 6. Hasil Perhitungan persentase
status hak tanah ZONA Status Hak Tanah Nilai Penwaran /Transaksi Penyesuaian Data (%) Status Hak Tanah (%) BP Lain-lain Rp   150.000.000 5% SHM Rp 3.000.000.000 0% SHM Rp 2.300.000.000 0%
Tabel  6.  merupakan  perhitungan persentase  zona  BP  yang  memiliki status  hak  tanah  SHM  dan  selain  SHM (Lain-lain). Maka status hak tanah selain SHM diberikan persentase +5%.
3. Perhitungan Nilai Indikasi Rata-Rata (NIR) a.  NIR Setiap Zona Nilai  Indikasi  Rata-Rata  (NIR)  diperoleh dari rata-rata Indikasi Nilai Pasar Tanah. NIR
setiap  zona  memiliki  3  Indikasi  Nilai Tanah/m2. Sehingga penentuan NIR dilakukan  dengan  cara  menjumlahkan  3 data Indikasi Nilai Tanah/m2 tersebut pada setiap zona dan diambil rata-rata sehingga mendapatkan  Nilai  Indikasi  Rata-Rata (NIR).  NIR  yang  diperoleh  memiliki bermacam-macam
harga.
Hasil
Perhitungan  NIR  Setiap  Zona  dapat  dilihat pada Tabel 7.
Tabel 7. Hasil Perhitungan NIR Setiap Zona
ZONA No. Sampel Indikasi Nilai Pasar Tanah / m 2 Nilai Indikasi Rata-Rata (NIR) AU 16 Rp 18.200.000 Rp 18.080.190 83 Rp 18.257.600 99 Rp 17.782.971
AG 26 Rp      249.669 Rp     252.541
124 Rp      245.455 125 Rp      262.500
NIR  tertinggi  berada  di  zona  AU dengan  Rp18,080,190/m2.  Hal  tersebut dikarenakan  lokasinya  yang  berada  di radius  1  km  dari  Lippo  Plaza  dan merupakan daerah komersil dengan
bangunan  rata-rata  adalah  ruko  sehingga apabila  memiliki  tanah  di  zona  AU  maka akan memperoleh
lebih banyak keuntungan. Untuk NIR terendah berada di zona AG dengan 252,541/m2. Hal tersebut dikarenakan  lokasinya  berada  di  radius  3 km dari Lippo Plaza dan merupakan daerah lahan pertanian.
b. Perhitungan NIR dari NIR Zona Lain Penentuan  Nilai  Indikasi  Rata-Rata (NIR)  dari  zona  lain  dilakukan  dengan memakai data pembanding dari zona yang telah memiliki NIR. Zona pembanding yang digunakan  adalah  3  zona  yang  memiliki karakteristik  yang  sama  atau  yang berdekatan,  hal  ini  dimaksudkan  agar tingkat  penyesuaian  tidak  terlalu  berbeda. Dari  3  zona  tersebut  disesuaikan  datanya sehingga  memperoleh  Nilai  Tanah  Setelah Penyesuaian/m2  yang  kemudian  diambil nilai  rata-rata  sehingga  didapatkan  Nilai Indikasi  Rata-Rata  (NIR)  pada  zona tersebut.  Adapun  Penyesuaian  dalam Analisis  Penentuan  Nilai  Indikasi  Rata-Rata (NIR) dengan Zona Lain adalah:
- Penyesuaian Lokasi
Pengaruh  lokasi  pada  penelitian  ini dipengaruhi oleh kedudukan zona terhadap  aksesbilitas  ke  zona  tersebut melalui  jenis  jalan  (arteri,  kolektor,  lokal, dan  lingkungan).  Penyesuaian  lokasi dilakukan  dengan  memberikan  nilai persentasi  hingga  50%  sesuai  dengan kondisi dilapangan.
- Penyesuaian Jenis Penggunaan
Dalam penelitian ini, jenis
penggunaannya  berupa  lahan  pertanian, permukiman,  perumahan,  dan  komersil. Penyesuaian  jenis  penggunaan  dilakukan dengan  memberikan  nilai  persentasi hingga  50%  sesuai  dengan  kondisi dilapangan.
4.  Regresi Linier Berganda Penelitian ini menggunakan  model regresi linier  berganda  untuk  menganalisis  pengaruh Jarak  ke  Lippo  (X1),    Jarak  ke  Pusat  Kota  (X2), Lebar  Jalan  (X3),    dan  Kondisi  Lingkungan    (X4) terhadap Nilai Tanah (Y). Hasil analisis diperoleh berbagai model berikut  :
Y = 26,187 + 38,921 Komersil + 0,049 X2 – 7,002 X1
Untuk  kondisi  lingkungan  komersil  akan menambah nilai Y sebesar Rp 38,921. Dan untuk setiap kenaikan X2 sebesar 1 satuan, maka nilai Y  akan  bertambah  sebesar  Rp  0,049  karena Keduanya  merupakan  hubungan  searah.    Dan untuk  setiap  kenaikan  X1  sebesar  1  satuan, maka  nilai  Y  akan  berkurang  sebesar  Rp  7,002 karena  Keduanya  merupakan  hubungan  tidak searah.
a.  Pengujian Serentak (Uji F)
Pengujian  serentak  (uji  F)  untuk mengetahui  apakah  semua  variabel  yang dimasukkan  dalam  model  mempunyai pengaruh  secera  serentak  terhadap  variabel dependan  Harga  Tanah  (Y).  Adapun  hasil pengujian serentak adalah sebagai berikut.
Tabel 8. Pengujian Serentak
F- hitung F- tabel P- value 51,702 2,662 0,000
Tabel  8.  menunjukan  bahwa  Hasil analisis  pengujian  serentak  dengan  nilai  F- hitung    pada  model  lebih  besar  dari  nilai  F-
tabel  2,662  yaitu  51,702  dan  nilai  p-value adalah  0,000  yang  lebih  kecil  dari  α  yaitu 0,05, sehingga terdapat pengaruh signifikan antara variabel Komersil, Jarak ke Pusat  Kota  (X2),  dan  Jarak  ke  Lippo  Plaza (X1) terhadap variabel Y yaitu harga tanah.
b. Pengujian Parsial (Uji t) Pengujian dilanjutkan pada pengujian parsial guna mengetahui koefisien atau masing-masing variabel yang berpangaruh pada pemodelan regresi.
Tabel 9. Pengujian Parsial Variabel t hitung t tabel P -value Komersil 9,075 1,975 0,000 Jarak ke Pusat Kota 4,814 1,975 0,000 Jarak ke Lippo Plaza -3,288 1,975 0,001
*Nilai tabel mutlak
Tabel  9.  menunjukkan  bahwa  hasil analisis pengujian serentak dengan Nilai p- value lebih kecil dari nilai α yaitu 0.05, dan nilai thitung Komersil 9,075, Jarak ke Pusat Kota  4,814,  Jarak  ke  Lippo  Plaza  -3,288 lebih besar dari nilai ttabel 1,975. Dari hasil perhitungan  Uji  Parsial  terdapat  pengaruh yang  signifikan  antara  Komersil,  Jarak  ke Pusat  Kota,  Jarak  ke  Lippo  Plaza  Komersil terhadap Harga Tanah.
c.  R-Square
Berikut adalah hasil pengujian R-
Square:

## Tabel 10. Pengujian R-Square
Variabel R-Square Koefisien 49,7%
Tabel  10.  menunjukkan  hasil  analisis pengujian  R-Square  bahwa  faktor-faktor yang  mempengaruhi  Harga  Tanah  dapat dijelaskan oleh  variabel  predikator  dengan persentase  49,7%,,  sementara  sisanya dijelaskan  oleh  faktor  lain  yang  tidak masuk  dalam  model.  Melihat  persentase yang  hanya  sebesar  49,7%  dapat  diambil analisa bahwa model yang digunakan pada penelitian  kali  ini  cukup  baik  sehingga model yang dihasilkan dapat diterapkan.
5. Klasifikasi NIR
a.  Klasifikasi NIR Model
Hasil  klasifikasi  NIR  terendah  pada kelas  72  yang  terdapat  pada  zona  AV  dan
zona  CR  dengan  NJOP  sebesar  Rp 394.000/m2. Hal tersebut disebabkan karena lokasinya  yang merupakan  permukiman  dan perumahan yang berada di radius 3 km dari Lippo  Plaza.  Untuk  klasifikasi  NIR  tertinggi pada  kelas  58  yang  terdapat  pada  zona  AU dengan  NJOP  sebesar  Rp 2.013.000/m2.  Hal tersebut  disebabkan  karena  lokasinya  yang merupakan  lahan  komersil  dan  berada  di radius 1 km dari Lippo Plaza. Untuk klasifikasi NIR  terendah  dapat  dilihat  pada  Tabel  11. Untuk  klasifikasi  NIR  tertinggi  dapat  dilihat pada tabel 12.
Tabel 11. Klasifikasi NIR terendah berdasarkan model
Tabel 12. Klasifikasi NIR tertinggi berdasarkan model

## 6.  Peta Zona Nilai Tanah
Peta  ZNT  Kecamatan  Kaliwates  Kabupaten Jember  berdasarkan  model  dapat  dilihat  di Gambar 5.
Gambar 5. Peta Zona Nilai Tanah Berdasarkan Model
541.234 Rp 306.234 Rp 320.858 Rp 384.984 Rp 459.226 Rp 341.422 Rp 389.442 Rp 395.211 Rp AV CR 072 362.000 Rp s/d 426.000
Rp 394.000 Rp 072 362.000 Rp s/d 426.000
Rp 394.000 Rp MODEL / m2 NIR MODEL / m2 PERATURAN BUPATI TENTANG KLASIFIKASI DAN PENETAPAN NILAI JUAL OBJEK PAJAK SEBAGAI DASAR
PENGENAAN PAJAK BUMI DAN BANGUNAN Kelas Tanah Pengelompokan Nilai Jual Bumi (Rp/m2) Nilai Jual Objek Pajak (NJOP)/m2 KODE ZONA 2.087.192 Rp 2.111.613 Rp 1.718.998
Rp s/d 2.091.000 Rp 2.013.000
Rp AT 1.972.601 Rp 058 1.934.000 Rp MODEL / m2
NIR MODEL / m2 PERATURAN BUPATI TENTANG KLASIFIKASI DAN PENETAPAN NILAI JUAL OBJEK PAJAK SEBAGAI DASAR
PENGENAAN PAJAK BUMI DAN BANGUNAN Kelas Tanah Pengelompokan Nilai Jual Bumi (Rp/m2) Nilai Jual Objek
Pajak (NJOP)/m2 KODE ZONA
Warna  pada  peta  mendefinisikan  tinggi rendahnya  harga  tanah  di  wilayah  tersebut, semakin  warna  merah  pada  peta  semakin tua/pekat,  maka  harga  tanah  pada  wilayah tersebut tersebut semakin tinggi. Berdasarkan Gambar  5.  yang  memiliki  nilai  paling  tinggi dengan  rentang  harga  >  Rp  7.000.000  adalah di  wilayah  sepanjang  Jalan  Gajah  Mada  dan Jalan  Kenanga.  Wilayah  tersebut  berada  di wilayah  komersil  dan  berada  di  radius  1  km dari Lippo Plaza. Untuk wilayah yang memiliki nilai paling rendah dengan rentang harga < Rp 1.000.000 adalah di wilayah Jalan Ikan Kakap, Jalan  Cadika,  Jalan  Ikan  Paus,  Perumahan Darma  Alam,  Perumahan  Mandiri  Land,  Jalan Hayam  Wuruk  XIII,  Jalan  Gajah  Mada  XXXI, Jalan  Moh  Yamin,  Perumahan  Royal  City, Perumahan Tegal Besar Permai II, Jalan Teuku Umar  gg  VIII,  Perumahan  Bumi  Tegal  Besar, Jalan  Teuku  Umar  gang  pasir  emas, Perumahan Pondok Gede Permai, Jalan Basuki Rahmat  VII,  Jalan  Basuki  Rahmat,  dan  Jalan Basuki Rahmat V. Wilayah tersebut merupakan  lahan  pertanian,  perumahan,  dan permukiman serta  berada di radius 3 km dari Lippo Plaza.

## KESIMPULAN
Kesimpulan  yang  diperoleh  dari  penelitian adalah sebagai berikut :
1. Berdasarkan  hasil  pemodelan  menggunakan regresi  linier  berganda  variabel  Komersil, Jarak  ke  Pusat  Kota  (X2)  dan  Jarak  ke  Lippo Plaza  (X1)  mempengaruhi  nilai  tanah  secara signifikan.  Model  yang  diperoleh  yakni  Y  = 26,187 + 38,921 Komersil + 0,049 X2 – 7,002
X1.
2. Zona  atau  daerah  yang  memiliki  nilai  tanah paling tinggi merupakan lahan komersil yang berada di radius 1 km dari Lippo Plaza. Untuk nilai  tanah  paling  rendah  merupakan  lahan pertanian,  permukiman,  dan  perumahan yang berada di radius 3 km dari Lippo Plaza.

## UCAPAN TERIMA KASIH
Penulis  mengucapkan  terima  kasih  kepada BAPPEDA  Kabupaten  Jember  dan  BAPENDA Kabupaten Jember yang telah menyediakan data. Serta,  pembimbing  dan  teman-teman  yang
menjadi  tempat  diskusi  dalam  pengerjaan penelitian ini.

## DAFTAR PUSTAKA
Kurniati,  N.  (2017).  Analisis  Pengaruh  Daerah Rawan Banjir Terhadap Nilai Tanah Disekitarnya (Studi kasus : Kecamatan Sukolilo Kota Surabaya).
Prawitaningrum, R. (2017). Resmikan Mal Pertama di  Jember  ,  Lippo  Gelontarkan  Rp  1,2  Triliun.
detikFinance
Purwaningsih, I. (2016). Statistik Daerah
Kecamatan  Kaliwates  2016.  Jember:  BPS Kabupaten Jember.
Safitri,  H.  Y.  (2016).  Analisis  Pengaruh  Lokasi Central  Business  District  Terhadap  Nilai  Tanah Di  Daerah  Sekitarnya.  Jurnal  Teknik  POMITS, 2(1), 1–5.
Setia,  D.  A.  (2017,).  Kecamatan  Kaliwates  ,  Pusat Perekonomian  Kota  Jember.  Rabu,  7  Februari 2018. Retrieved from www.jawapos.com
.Yullyan,  S.  E.  (2016).  Pemodelan  Nilai  Tanah Dengan  Menggunakan  Metode  Regresi  Linier Sepanjang  Ruas  Jalan  Ir  Soekarno  Pada  Jalur Middle  East  Ring  Road  (MERR)  II-C  Di Kecamatan Rungkut. Institut Teknologi Sepuluh Nopember (ITS).