## PENDAHULUAN
Saat pengembang (pengembang) perusahaan  yang  bergerak  di  bidang property  akan  membangun  dengan  cara bekerjasama  dengan  Bank,  khususnya dalam  penjualan  unit-unit  rumah    melalui fasilitas  Kredit  Pemilikan  Rumah  (KPR) kepada  para  Konsumen maka  pihak pengembang  dan    Bank  akan  melanjutkan membuat  perjanjian  kerjasama  yang  berisi kesepakatan yang dituangkan dalam klausula  perjanjian.  Salah  satu  isi  klausula tersebut  adalah    pihak  pengembang  akan memberikan jaminan-jaminan sebagaimana diatur dalam  perjanjian kerjasama termasuk
Payment
Guarantee . Sebagaimana diketahui selama ini jaminan (collateral ) ada yang  bersifat  kebendaan,  dan  bersifat perorangan  dapat  berupa  penjamin  hutang atau borgtocht ( personal guarantee ), jaminan perusahaan ( Corporate guarantee ), perikatan tanggung menanggung dan garansi  bank  ( Bank  guarantee )  (Usman, 2016).
Payment  Guarantee adalah  jaminan pembayaran dari pengembang untuk pelunasan  kewajiban  debitur jika  debitur melakukan  wanprestasi  atau  disebabkan karena  kelalaian sebagaimana  diatur  dan ditentukan  dalam  Perjanjian  Kerjasama.
Sehingga dasar hukum keberadaan payment guarantee bukanlah karena ditentukan  Undang-Undang  tetapi  karena perjanjian sebagai dasar hukumnya.
Pasal  1338    ayat  (1)  BW  tersimpul  asas kebebasan berkontrak, asas konsensualisme  serta  daya  mengikatnya perjanjian.  Pemahaman  terhadap  Pasal tersebut tidak berdiri dalam kesendiriannya, asas-asas  yang  terdapat  dalam  pasal tersebut  berada  dalam  suatu  system  yang terpadu  dan  Integratif  dengan  ketentuan lainnya (Hernoko, 2014).
Senada dengan pernyataan diatas kerjasama antara Bank dengan Pengembang  dalam  rangka  pemberian fasilitas  Kredit  Pemilikan  Rumah  (KPR) kepada  Debitur  termasuk  perjanjian  kredit yang  di  buat  dan  ditandatangani    antara Bank dan Debitur pemberian fasilitas Kredit Pemilikan  Rumah  (KPR)  untuk  keperluan pembelian  rumah yang  dibangun  oleh pengembang.  Sebagai  perwujudan  tertulis dari  perjanjian,  kontrak  adalah  salah  satu dari  dua  dasar hukum  yang ada  selain  dari undang-undang  yang  dapat  menimbulkan perikatan,  seperti  yang  dinyatakan  oleh Pasal  1233  KUH  Perdata  yaitu  Perikatan lahir  karena  suatu  persetujuanuan  atau karena undang-undang (Satrio, 1992).

## Kepastian Hukum Payment Guarantee Memitigasi Resiko Kontrak Bank dan Developer
Hendrik Fasco Siregar 1* , Siti Nurwulan 1 , Frieda Fania 1
Fakultas Hukum Universitas Pamulang Jl. Surya Kencana No.1 Kota Tangerang Selatan 15417 Banten
*Email: h.fasco@gmail.com
Naskah diterima 21 Januari 2021, Revisi 15 Maret 2021, Terbit 29 April 2021
DOI: doi.org/10.21107/pamator.v14i1.8585

## Abstract
The biggest risk of cooperation agreements will be experienced by Banking business actors, the specific nature of banks as credit lenders in the end requires prudence in contracting to avoid losses, payment guarantee instruments or buying back assets can be considered in the agreement system or cooperation contract. to mitigate the risk of loss to the Bank because with the buyback guarantee there is at least a special bond between the Developer and the Bank so that it will provide legal certainty. The instrument payment guarantee or asset repurchase in the deed of the cooperation agreement between the Bank and the Developer is useful for guaranteeing payment and for mitigating the risk of the Bank in the event of a bad debtor in payment, this is because the Bank cannot execute guarantees that have not been bound by the Deed of Mortgage.
Key words: bank credit, payment guarantee, risk, mitigation
Sebagai perwujudan dari kerjasama atau kontrak
tersebut ternyata banyak pengembang  gagal payment  guarantee . Diantaranya di karenakan  tidak mempunyai kemampuan menyelesaikan pembangunan, atau dikarenakan pengembang tidak mempunyai pengalaman. Dapat pula terjadi karena  konsumen  kecewa  dengan  kinerja pengembang  terkait progres pembangunan yang  tidak  sesuai  ekspektasi  yang  di harapkan oleh konsumen.

## METODOLOGI
Penelitian  ini  dilakukan  pada  wilayah kabupaten Tangerang Selatan, yang merupakan salah satu Kota Provinsi Banten. Pemilihan  lokasi  di  Kabupaten    Tangerang Selatan dengan pertimbangan bahwa Pergerakan  bisnis  property  yang  dilakukan Pengembang yang melibatkan dunia Perbankan. Payment  Guarantee sebagai instrument  dalam  perjanjian  kerjasama antara  Bank  dengan  pengembang  memiliki peran yang penting dalam memitigasi resiko kerugian pada Bank sebagai penyalur kredit dalam  perjanjian  kerjasama  antara  Bank dengan pihak pengembang.
Jenis  dan  sumber  data  yang  digunakan dalam  penelitian  ini,  adalah  data  sekunder ( secondary  data )  dan  data  primer  ( primary data ).  Data  sekunder  adalah  data  yang diperoleh peneliti dari penelitian kepustakaan dan  dokumen,  yang  merupakan  hasil penelitian  dan  pengolahan  orang  lain,  yang sudah tersedia dalam bentuk buku-buku atau dokumen  yang  biasanya  disediakan  di perpustakaan, atau milik pribadi. Sedangkan yang  dimaksud  dengan  data  primer  ialah data yang diperoleh langsung dari masyarakat.  Dalam  penelitian  hukum,  data sekunder  mencakup  bahan  hukum  primer, bahan  hukum  sekunder,  dan  bahan  hukum tertier. Data sekunder yang digunakan dalam penelitian  ini,  yaitu  terdiri  dari  Undang- Undang,  peraturan  yang  masih  berlaku  dan terkait.
Metode  dan  teknik  pengumpulan  data yang digunakan meliputi kepustakaan; pengamatan ( observasi ), wawancara ( interview) .  Sesuai  dengan  sumber  data seperti yang dijelaskan di atas, maka dalam penelitian  ini  pengumpulan  data  dilakukan dengan  cara  :  studi  kepustakaan,  terhadap data sekunder dikumpulkan dengan melakukan  studi  kepustakaan,  yaitu  dengan
mencari  dan  mengumpulkan  serta  mengkaji peraturan  perundang-undangan,  rancangan undang-undang,  hasil  penelitian,  jurnal ilmiah,  artikel  ilmiah,  dan  makalah  seminar yang berhubungan kepastian hukum payment Guarantee .
Wawancara  ( interview )  di  lapangan dilakukan  dengan  teknik  wawancara  tidak terarah  ( non-directive  interview )  atau  tidak terstruktur  ( free  flowing  interview )  yaitu dengan  mengadakan  komunikasi  langsung kepada  informan,  dengan  menggunakan pedoman wawancara ( interview guide ) guna mencari jawaban atas pelaksanaan payment gurantee . Obervasi yaitu mengadakan penelitian dengan terjun langsung pada objek yang  dijadikan  Sasaran  untuk  memperoleh sumber sumber data.
Metode  analisa  data  yang  digunakan dengan  cara  data  yang  diperoleh  baik  dari studi  kepustakaan  maupun  dari  penelitian lapangan  akan  dianalisis  secara  deskriptif kualitatif.  Analisis  deskriptif  kualitatif  yaitu metode analisis data yang mengelompokkan dan  menyeleksi  data  yang  diperoleh  dari penelitian  lapangan  menurut  kualitas  dan kebenarannya, kemudian dihubungkan dengan  teori-teori,  asas-asas,  dan  kaidah- kaidah  hukum  yang  diperoleh  dari  studi kepustakaan  sehingga  diperoleh  jawaban atas permasalahan yang dirumuskan.

## HASIL PEMBAHASAN
Payment Guarantee dan Transaksi

## Berjamin
Kajian  konsep  jaminan  dalam  hukum perdata  khususnya  jaminan  perorangan sifatnya  merupakan  hak  perorangan  bukan dan  bukan  merupakan  hak  kebendaan jaminan  perorangan  relatif  lebih  beresiko  di bandingkan  dengan  jaminan  kebendaan, oleh  karenanya  maka  memang  diperlukan sikap  kehati-hatian  dari  pihak  perbankan khususnya  dalam  memilih    pengembang yang  nantinya  akan  menjalin  kerjasama dengan  bank    dalam    pemberian  Fasilitas Kredit Pemilikan Rumah (KPR), dalam hal ini biasanya  bank  akan  melihat track  record pengembang .
Payment Guarantee atau Buyback guarantee adalah istilah bahasa Inggris yang secara  harfiah  berarti  jaminan  membeli kembali.  Sejauh  ini  tidak  ada  literature  atau referensi  yang  menulis  tentang  pertama kalinya penggunaan istilah buyback
guarantee  untuk  mengartikan  atau  jaminan dari  pengembang  atas  kredit  yang  diterima oleh  konsumen/debitur  dari  Bank  dalam perjanjian  kerjasama  pemberian  fasilitas kredit pemilikan rumah di Indonesia . Buyback guarantee sangat  erat  kaitannya  dengan kredit pemilikan rumah (Anadi, 2019).
Kegagalan  selama  ini  yang  dialami pengembang melakukan payment guarantee atau membeli kembali objek atau asset yang telah dijual disebabkan karena dua (2) factor yaitu pertama terkait factor internal dan yang kedua  factor  eksternal.  Faktor  Internal  yang menyebabkan pengembang gagal melakukan payment  guarantee disebabkan pengembang  tidak  mempunyai  kemampuan untuk menyelesaikan pembangaunan tersebut  dan  disebabkan  pula  karena konsumen kecewa karena progres pembangunan property tidak sesuai dengan ekspektasi  yang  di  harapkan.  Pengembang tidak mempunyai kemampuan untuk menyelesaikan  pembangunan  dapat  terjadi dikarenakan  pengembang  tidak  jujur  terkait kemampuanya  dalam  bidang  property  dan dapat juga terjadi karena pengembang tidak mempunyai pengalaman dan untuk memitigasi resiko ini, Bank hendaknya  harus mengandeng  pengembang  yang  sudah berpengalaman.
Faktor kedua yang menyebabkan Pengembang  gagal  melakukan payment guarantee adalah  terkait  faktor  eksternal sebagai contoh karena kondisi bencana dan berpengaruh  pada  kondisi  ekonomi  secara makro  seperti  yang  dialami  saat  ini  kondisi ekonomi pasca maraknya pandemi Covid19. Berkaca dari kedua factor  internal dan faktor eksternal  yang    menyebabkan  pengembang tidak  dapat  menjalankan  kewajiban  untuk melakukan payment guarantee atau membeli kembali,    maka  pihak  Perbankan  berusaha memitigasi  atau  mengantisipasi,  hal  ini disebabkan  bila  berpijak  pada  konsep perjanjian  maka  jaminan  perorangan  yang berkait  erat  dengan  hak  perorangan    dan sangat tergantung dari itikad baik para pihak dan    kedapannya  menurut  hemat  penulis diharapkan  adanya  keharusan    ketentuan khusus  yang mengatur mengenai perjanjian payment Guarantee ini.
Terkait jaminan di atas beberapa Negara Common  Law telah  ada  yang  memiliki instrument  transaksi  berjaminan (  secured Transaction )  dalam  instrument  transaksi
berjaminan  maka  semua  transaksi  yang diikat dengan jaminan yang begitu luas diatur dalam  suatu  ketentuan  undang-undang, sementara  terkait  jaminan  yang  ada  dalam hukum perdata kita yang diatur  dalam suatu ketentuan  hanya  jaminan  kebendaan  saja, sehingga  untuk  kedepannya  ada  baiknya mengikuti konsep yang ada di negara negara lain seperti di Australia ( Common Law ) yang telah memiliki instrument transaksi berjaminan  dan  diharapkan  hukum  perdata/ bisnis  di  Indonesia  sedang  mengarah  ke sana.
Konsep transaksi berjaminan pada prakteknya  dapat  ditemui  tentang    jaminan yamg    didasarkan  pada  perjanjian  atau perorangan bila suatu saat terjadi wanprestasi terkait pengembang  tidak dapat menggunakan  mekanisme  eksekusi  dimana artinya harus melalui gugatan biasa ini akan sangat  memerlukan  waktu  yang  cukup panjang.  Tapi  bila  seandainya  jaminan  ini dapat  diatur    dalam    Undang-Undang  maka terhadap  jaminan  tersebut  dapat  langsung dilakukan eksekusi terhadap aset-aset pengembang  dan  hal  ini  lebih  dapat menjamin  kepastian  hukum.  Alternatif  lain yang  dapat  dilakukan  dalam    kontrak  harus lebih  ketat  mengatur  tentang  kewajiban- kewajiban pengembang bila nantinya wanprestasi  misalnya  bisa  di  cantumkan kewajiban denda.
Konsep  transaksi  berjamin  dilihat  dari sudut  perikatan  lebih  merupakan  sautu keadaan  hukum  yang  mengikat  satu  atau lebih  subjek  hukum  dengan  hak  dan kewajiban  timbal-balik  yang  berkaitan  satu sama  lain.Perikatan-perikatan  serupa  itu memang  bisa  lahir  dari  kesepakatan  antara dua  pihak  atau  lebih,  atau  karena  Undang- Undang (Kusumohamidjojo, 2019)
Menurut  hemat  penulis  transaksi  bisnis yang  yang  diikat  dengan  jaminan  dan  telah diatur  dalam  ketentuan  Undang-Undang akan  lebih  memberikan  kepastian  hukum tentang  hak-hak  para  pihak.  Secara  garis besar urgensinya ke depan sebaiknya semua transaksi  bejamin  perlu  di  atur  dalam ketentuan  Undang-Undang.  Tidak  hanya jaminan  kebendaan  saja  tetapi  semua  jenis seluruh  transaksi  yang    di  ikat  dengan jaminan  termasuk  pembelian  kembali  atau payment  guarantee .  Transaksi  berjaminan yang akan diatur dalam ketentuan diharapkan nantinya akan lebih memberikan
kepestian  hukum  bagi  para  pihak,  sehingga bila  sebelumnya  debitur  wanprestasi  dan pengembang  melakukan  eksekusi  harus menggunakan gugatan ke pengadilan biasa, maka akan berbeda bila jaminan kebendaan dan perorangan bisa langsung menggunakan permohonan eksekusi.

## Payment  Guarantee  sebagai  Jaminan Perorangan
Berawal  dari  konsep  tentang  jaminan secara  umum,  maka  apabila  dilihat  dari jaminan  secara  umum    yang  pada  intinya memiliki   dua  konsep  yaitu  jaminan  umum dan  jaminan  khusus.  Pada  jaminan  umum berlaku bagi semua kreditur dan semua aset atau  harta  benda  debitur    artinya  tidak  ada kreditur  yang  di  dahulukan  dan  jaminan umum  ini  ada  secara  otomatis  berdasar ketentuan  undang-undang yaitu  pasal 1131 KUHPerdata,    jadi    jaminan  umum  ini  ada berdasarkan    ketentuan  undang-undang ( operation  of  law ),  artinya  jaminan  ini otomatis ada ketika orang atau badan hukum membuat  perikatan    dan  secara  otomatis asetnya menjadi jaminan hukum sebagaimana  dimaksud  pada    pasal  1131 sampai 1132 KUH Perdata.
Sebagaimana  diketahui  unsur  esensial dari kredit Bank adalah adanya kepercayaan dari Bank sebagai kreditor terhadap nasabah peminjam  sebagai  debitur.  Kepercayaan tersebut  timbul  karena  dipenuhinya  segala ketentuan dan persyaratan untuk memperoleh  kredit  bank  oleh  debitur  antara lain jelasnya tujuan pemberian kredit, adanya benda  jaminan  atau  agunan  dan  lain-lainya (Hermansyah, 2006).
Berbeda  dengan  jaminan  umum  apabila Kemudian  masuk  jaminan  khusus,  maka jaminan khusus dapat dibagi menjadi 2 (dua), yaitu  jaminan  yang  terjadi  berdasarkan Undang-Undang  dan  karena  di  perjanjikan para  pihak  dalam  kontraknya,  hal  ini  terkait benda  tertentu  atau  orang  di tunjuk  sebagai penjamin,  selanjutnya  ada    jaminan  yang terjadi karena Undang-Undang dibagi menjadi 2 (dua) yaitu Hak Privilege atau hak istimewa dan  Hak  Retensi atau penahanan benda kedua hak tersebut memiliki kekuatan hukum  secara  otomatis  karena  ketentuan Undang-Undang.
Dalam Pasal 1132 KUH Perdata menyebutkan  barang-barang  itu  menjadi jaminan  bersama  bagi  semua  kreditur
terhadapnya, hasil penjualan barang-barang itu  dibagi  menurut  perbandingan  utang masing-masing  kecuali  bila  di  antara  para kreditur  itu  ada  alasan-alasan  sah  untuk didahulukan.  Pemberian  jaminan  dalam perjanjian  kredit  diharuskan  dalam  dunia perbankan konvensional karena pada dasarnya,  sumber  dana  yang  disalurkan berasal  dari  tabungan  masyarakat.  Dengan demikian, dana kredit yang disalurkan harus dilakukan secara hati-hati ( prudent ) (Purnamasari, 2011).
Secara khusus untuk jaminan kebendaan karena keberadaanya diatur dalam ketentuan undang-undang  sebagaiman kita ketahui dapat berupa jaminan fidusia, gadai, hipotik, dan hak tanggungan  maka jelas dan tegas  mekanisme  eksekusinya,  walaupun dalam perkembangan terakhir banyak timbul masalah  baru.  Ketika  berbicara  jaminan perorangan  maka  karena  sebagai  penjamin yang  di tunjuk itu orang atau subjek hukum sebagai penjaminnya  maka tidak ada benda khusus  yang  dijadikan    jaminan  sehingga dapat meliputi semua aset penjamin.
Payment guarantee atau Buyback guarantee (jaminan pembelian kembali) yang biasa  di  kenal  masyarakat  masuk  dalam jaminan khusus perorangan karena dasarnya adalah perjanjian, namun kateristiknya  berbeda  dengan    jaminan penaggungan  hutang  yang  selama  ini  kita pahami,  dan  hal  ini  perlu  dipahami  karena apabila  dikaji  dari  segi  jaminannya  bukan ditekankan pada jaminan terhadap pembayaran  hutang  tetapi  berupa  jaminan untuk  membeli  kembali  aset  yang  telah  di jual,  dan di sini letak perbedaaanya dengan jaminan penaggungan hutang, karena dalam jaminan  penanggungan  hutang  maka  yang dijaminkan adalah hutangya si Debitur.
Konsep Buyback  guarantee yang  di jaminkan adalah hutangnya si debitur yang di jamin  dalam  hal  ini  berupa  jaminan pembelian  kembali  objek  jual  beli.  Artinya yang di jaminkan dalam perjanjianya adalah membeli kembali barang yang sudah  di jual, walaupun  pada  akhirnya  hasil  penjualannya untuk melunasi kewajiban debitur. Tapi fokus jaminan  hutang  bukanlah  hal  yang  utama karena jaminan  yang  utama adalah membeli kembali aset yang sudah di jual.
Jaminan    yang    utama  perjanjian  antara bank  dan  pengembang  adalah  membeli kembali aset yang sudah di jual maka dapat
disimpulkan Buyback  guarantee memiliki hubungan  hukum  yang  bersifar  persfektif yaitu  hubungan  hukumnya  terkait  antara Bank  dengan  pengembang;  antara  Bank dengan  Debitur  dan  antara  pengembang dengan konsumen jadi hubungan hukumnya seperti itu. Letak jaminan pembelian kembali ini  adanya  di  hubungan  antara  Bank  dan pengembang.
Pada  awal  inisiatif  dan  keinginan  untuk dilakukanya  jaminan  pembelian  kembali adalah  berasal  dari  pengembang  untuk mencari  dan  meyakinkan  Bank  dalam menyediakan  fasilitas  KPR.  Agar  supaya pengembang dapat membangun perumahan atau  apartemen  yang  nantinya  akan  dibeli Konsumen. Tetapi pada keadaan selanjutnya ternyata  inisiatif  jaminan  pembelian  kembali tidak  hanya  datang  dari  pengembang  tetapi dari  pihak Bank dengan sendirinya.
Pada  salah  satu  karakter payment guarantee dalam perjanjian kerjasama Bank dan  pengembang  berguna  untuk  menjamin pelaksanaan  perjanjian  kerjasama  dengan waktu  yang  tidak  lama  sekitar  3  sampai  6 bulan. Karena umumnya  jaminan pembelian digunakan untuk menjamin kalau debiturnya wanprestasi sementara objek jual beli belum bisa  di  ikat  dengan  jaminan.  Misalnya tanahnya  masih  dalam  konsep  sertifikat induk,  sehingga  belum  di  pecah  dan biasanya  bentuknya  masih  HGB  atau  Hak Guna  Bangunan,    karena  HGB  belum  di pecah  maka belum bisa dibuatkan akta jual belinya, sehingga belum bisa di ikat dengan jaminan  hak  tanggungan  dan  inilah  yang menjadi latar belakang munculnya instrument buyback guarantee atau payment guarantee . Pada  kenyataannya payment  guarantee cukup  relevan  dalam  perjanjian  kerjasama dalam jangka waktu pendek tersebut karena apabila  sudah ada atau sudah dapat di ikat jaminan  relatif  aman  bagi  pihak  Bank. Keberadaan payment  guarantee digunakan dalam  perjanjian  kerjasama  pada  umumnya terjadi karena   sertifikatnya  belum  di  pecah, dan  ternyata  rumah  belum  di  bangun  atau pembangunan  perumahan  belum  selesai, apabila    dicermati  pada  Undang-Undang perumahan  syarat  keterbangunan  hanya 20%,  jadi  sudah  bisa  dipasarkan.  Dengan syarat  keterbangunan  20%  itu  pun  banyak pengembang yang mengambil resiko, contohnya  Meikarta  belum    20%  pihak pengembang  sudah  berani  memasarkan.
Konsep jaminan perorangan sifatnya adalah hak  perorangan  bukan  hak  kebendaan  jadi relatif  lebih  beresiko  di  bandingkan  jaminan kebendaan.  Oleh  karenanya  maka  memang diperlukan kehati-hatian dari pihak perbankan khususnya dalam memilih partner atau  pengembang  yang  akan  menjalin kerjasama  dengan  Bank  dalam  pemberian fasilitas KPR.

## Kepastian Hukum Payment Guarantee
Motivasi  pihak  Bank  dan  pengembang mengunakan payment  guarantee adalah untuk  memitigasi  resiko  Bank    dalam  hal debitur  macet  pembayarannya.  Hal  ini disebabkan  Bank  belum  bisa  mengeksekusi jaminan karena jaminan belum diikat dengan Akta  Hak  Tanggungan,  sehingga  objeknya belum  atas  nama  debitur.  Dalam  Undang- Undang  Nomor  10  tahun  1998  tentang perbankan  dalam  pasal  8  menyebutkan bahwa dalam memberikan kredit berdasarkan  prinsip  syariah,  Bank  umum wajib  mempunyai  keyakinan  berdasarkan analisis yang mendalam atas itikad baik dan kemampuan  serta  kesanggupan  nasabah debitur  untuk  melunasi  hutangnya  (Sutedi, 2012).
Sehingga disini payment guarantee jelas ada  manfaatnya  karena  dengan  adanya jaminan  pembelian  kembali  setidaknya  ada ikatan  antar  pihak  Bank  dan  pengembang. Apabila tidak  ada  justru kurang memberikan kepastian  hukum.  Ikatan  secara  khusus antara pengembang dan Bank sehingga lebih memberikan kepastian hukum di bandingkan tidak  ada.  Bila payment  guarantee tidak diepakati  dalam  perjanjian  kerjasama    Bank tidak  akan memberikan kredit atau kucuran kredit    hal  ini  disebabkan  karena  tidak  ada jaminan  bahwa  debitur  akan  melunasi kewajibannya. Tentang apakah peraturan itu harus  adil  dan  mempunyai  kegunaan  bagi masyarakatnya, adalah di luar pengutamaan nilai  kepastian  hukum.  Nilai-nilai  yang berbeda-beda  tersebut,  membuat  penilaian kita  mengenai  keabsahan  hukum  bisa bermacam-macam.  Masalah  ini  biasanya dibicarakan dalam hubungan dengan berlakunya  hukum,  suatu  singkatan  dari dasardasar  berlakunya  hukum  (Wardani, 2018).
Dalam  rangka  mengantisipasi  resiko terkait  factor  internal  maka  bank    harus berhati-hati  dan  selektif  dalam  melakukan
kerjasama dengan Pengembang dan diperlukan apa yang biasa disebut prudential banking , Bank wajib mempraktekkan prinsip kehati-hatian ini, sehingga prinsip prudential bangking harus  dipahami  dan  kembangkan untuk  memitigasi  resiko  Bank    agar  tidak mengalami kerugian, yaitu dengan cara Bank harus berhati-hati dalam memilih Pengembang,  jadi  Bank  harus    memilih Pengembang  yang  sudah  berpengalaman dan  sudah  terpecaya,  dan  hal  ini    terkait dengan  prinsip prudensial  banking ,  untuk memitigasinya resiko Bank ketika Pengembang wanprestasi, dan sikap kehati- hatian    Bank    dalam  berkontrak  sangat tergantung itikad baik para pihak.
Dalam Pasal 1 angka (4) PBI:11/25/2009, dijelaskan  Risiko  adalah  potensi  kerugian akibat  terjadinya  suatu  peristiwa  (event) tertentu.  Pengertian  Manajemen  Risiko dijabarkan  pada  Pasal  1  angka  (5): Manajemen  Risiko  adalah  serangkaian metodologi  dan  prosedur  yang  digunakan untuk mengindentifikasi, mengukur, memantau,  dan  mengendalikan  risiko  yang timbul  dari  seluruh  kegiatan  usaha  Bank, dengan demikian menurut pengertian ini, ada beberapa ukuran yang dipakai untuk mengukur risiko (Sembiring, 2012).
Faktual    dalam  prakteknya    jaminan pembelian kembali ini beda dengan jual beli dengan hak membeli kembali. Bila dalam  jual beli dengan hak membeli kembali  hubungan hukumnya  hanya  dua  pihak  antara  penjual dan  pembeli,  dan  jaminan  tersenuit  bukan kewajiban tapi hak, hak bagi si penjual untuk membeli kembali.  Sedangkan dalam jaminan pembelian  kembali  yang    terjadi  bukan  hak tetapi  justru    kewajiban  di  sinlah  letak perbedaanya.,  dan  hal  mini  disebabkan karena  Pengembang  sebagai  penjamin, Pengembang bukan  memiliki hak tapi justru kewajiban untuk membeli kembali.
Dalam azas  kebebasan berkontrak memang  sepenuhnya  menyerahkan  kepada para  pihak  mengenai  isi  maupun  bentuk perjanjian yang akan mereka buat termasuk perjanjian  dalam  bentuk  kontrak buy  back guarantee . Sebelum berkembang di Perbankan  maupun  lembaga  leasing,  pada awalnya  istilah buy  back  guarantee secara umum  terdapat  dalam  kontrak  jual  beli. Kontrak ini bisa tertulis dalam kwitansi/ nota pembelian ataupun kesepakatan secara lisan antara  penjual  dan  pembeli.  Salah  satu
strategi marketing biasanya dengan memberikan  jaminan  bahwa  penjual  akan membeli  kembali  barang  yang  sudah  di  beli oleh  konsumen  apabila  setelah  digunakan rusak atau tidak dapat dipergunakan sebagai mana mestinya dengan jangka waktu sesuai garansi.  Apabila  terjadi  kondisi  demikian, maka  pembeli  dapat  menuntut  jaminan  dari penjual untuk membeli kembali barang yang telah  dijamin  dengan buy  back  guarantee (Kharisma, 2015).
Istilahkan payment guarantee lebih mirip dengan  jaminan    penaggungan  hutang, karena yang dijaminkan adalah pembayaran hutangnya,  sementara    dalam payment guarantee sebenarnya  yg  dijamin  adalah Pembelian kembali aset  debitur (konsumen) walaupun  pada  akhirnya  untuk  pembayaran hutang.  Konstruksi payment  guarantee ini sama    misalkan  objek  agunan    telah  diikat dengan   jaminan,  biasanya  bank  punya  hak pengambil  alih  agunan,  yang  biasanya disebut  dengan    agunan  yang  di  ambil  alih. Bank  akan  mencari  pihak  ketiga  yang  akan membeli  agunan  itu.  Hal  ini  disebabkan karena    Bank  hanya  boleh  mengambil  alih agunan maksimal selama satu tahun, dan hal itu sudah  diikat dengan  jaminan. Sementara dalam payment guarantee/ buyback guarantee objek  jaminan  belum    diikat dengan  jaminan karena sertifikat masih atas nama  pengembang,  sehingga  tidak  bisa diikat  dengan  konsep  agunan  yang  di  ambil alih  karena  belum  dapat  diikat  dengan jaminan.
Esensi dari payment guarantee ini adalah bukan  hanya  dalam  konteks  membeli kembali beli tetapi esensinya yang sebenarnya adalah pengakhiran atau pembatalan  perjanjian  pengikatan  jual  beli karena    jual-belinya  belum  terlaksana. Sampai  disini  memang  agak  rumit  terkait dengan konstruksi peralihan haknya. Motivasi Bank dan pengembang menggunakan payment  guarantee yaitu karena  hak  nya  belum  beralih,  belum  ada penyerahan  atau levering ,  sehingga  belum ada penyerahan karena belum ada pembelian juga

## KESIMPULAN
Istilah Payment  guarantee biasanya digunakan  untuk  jaminan  benda  dan  objek serta  kaitannya  dengan  benda  tetap  pada intinya untuk melunasi kewajibannya
konsumen walaupun teknisnya adalah  Bank atau  pengembang  melakukan  mengambil alih    kembali  objek  jual  belinya. Payment guarantee jelas  ada  manfaatnya  karena dengan  adanya  jaminan  pembelian  kembali setidaknya ada ikatan antar pihak Bank dan pengembang,  dan  apabila  tidak    ada   justru kurang memberikan kepastian hukum. Ikatan secara khusus antara pengembang dan Bank sehingga lebih memberikan kepastian hukum di  bandingkan  tidak  ada.  Bila payment guarantee tidak  disepakati  dalam  perjanjian kerjasama    Bank  tidak    akan  memberikan kredit atau kucuran kredit  hal ini disebabkan karena tidak ada jaminan bahwa debitur akan melunasi kewajibannya. Perlu adanya kajian lebih  lanjut  terkait  instrument payment guarantee dan  transaksi  berjamin  untuk memperkaya  khasanah  keilmuan  dalam hukum perdata hukum bisnis dan perbankan.

## UCAPAN TERIMA KASIH
Ucapan  Terima  kasih  kepada  Kepala LLDIKTI  wilayah  IV  yang  telah  mendukung Penelitian Hibah Dikti untuk Penelitian Dosen Pemula (PDP) yang telah Penulis laksanakan.

## DAFTAR PUSTAKA
Agus  Yudha  Hernoko,  (2014). Hukum Perjanjian  Asas  Proporsionalitas  dalam Kontrak Komersial , Prenadamedia Group, Jakarta.134.
Adrian  Sutedi, Hukum  Hak  Tanggungan ,
Jakarta, Sinar Grafika, 2012.24.
Budiono
Kusumohamidjojo, (2019). Perbandingan  Hukum  Kontrak ,  Mandar
Maju, Bandung.13. E.Fernando  M.Manullang,  (2019). Legisme, Legalitas dan Kepastian Hukum ,
Prenadamedia, Jakarta.
Hermansyah,  (2006) Hukum  Perbankan
Nasional    Indonesia ,  Predana  Media Group, Jakarta.58.
Irma  Devita  Purnamasari,(2011) Hukum Jaminan  Perbankan ,  PT.Mizan  Pustaka, Jakarta.18.
I.Ketut  Oka  Setiawan,  (2019) Hukum Pendaftaran Tanah dan Hak Tanggungan , Sinar  Grafika, Jakarta, 85.
Racmadi  Usman,  (2016) Hukum  Jaminan Keperdataan , Sinar Grafika,Jakarta,76. Sentosa Sembiring,( 2012) Hukum Perbankan  Edisi  Revisi ,  Mandar  Maju, Bandung.56.
Yandri  Radhi  Anadi, Kekuatan  Hukum  Akta Buy  Back  Guarantee  dengan  Kuasa Menjual Bagi Pihak Pengembang ,(2019)Jurnal Hukum dan Kenotariatan,31,2.117.
Dona  Budi  Kharisma,  Buy  Back  Gurantee dan  Perkembangan  Hukum  Jaminan Kontemporer  Indonesia,  (2015),Jurnal Privat Law,3,2.76.
Siti Nurwullan, Hendrik Fasco Siregar, Frieda
Fania, Aspek  Yuridis  Perbankan  sebagai Penyalur Kredit Persfektif Asa Konsesnsualime    dalam  Berkontrak ,  8 (2020),Jurnal Pamulang Law Review,3.
Wardhani,  Dwi  Kusumo. "Perlindungan Hukum Terhadap Penguasaan Dan Pemilikan  Hak  Atas  Tanah  Dengan Terbitnya Seritipikat Ganda ." Rechtsregel Jurnal Ilmu Hukum 1.1 (2018).39.