## PERALIHAN HAK ATAS TANAH BERDASARKAN KLAUSUL KUASA MENJUAL DALAM PERJANJIAN UTANG PIUTANG

## Hizma Meidi Anugrawati
Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Airlangga hizma86@gmail.com

## Areta Edgina Apta Maharani
Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Airlangga Maharaniareta9@gmail.com

## Nabila Pangesti Yudhiasti
Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Airlangga npynabila@gmail.com

## ABSTRAK
Ada  berbagai  perjanjian  yang  dipergunakan  masyarakat  untuk  memiliki  hubungan  hukum  atau melakukan perbuatan hukum dengan masyarakat lainnya yakni diantaranya jual beli, perjanjian utang piutang  yang  tidak  jarang  pula  menyertakan  perjanjian  jaminan.  Perjanjian  utang  piutang  sebagai perjanjian  pokok  diikuti  dengan  perjanjian  jaminan  hak  tanggungan  sebagai  perjanjian  tambahan dengan  objek  hak  milik  atas  tanah  milik  debitur  untuk  menjamin  bilamana  debitur  tersebut  akan memenuhi  kewajibannya  kepada  kreditur  yakni  melakukan  pembayaran  atas  utangnya.  Namun tidak jarang didalam klausul perjanjian utang piutang ataupun perjanjian jaminan yang dibuat oleh debitur dan  kreditur  tersebut  juga  menentukan  bahwasannya  apabila  debitur  tidak  dapat  melaksanakan kewajibannya kepada kreditur maka kreditur sebagai pemegang hak objek jaminan dapat melakukan penjual  atas  objek  jaminan  tersebut  dengan  berdasar  kuasa  menjual  sebagaimana  diatur  didalam perjanjian  utang  piutang  atau  perjanjian  jaminan  yang  dibuat  oleh  debitur  dan  kreditur,  atas  hal tersebut juga dapat merapas hak-hak milik debitur atas objek hak miliknya.
Kata Kunci: jual beli, perjanjian utang piutang, surat kuasa menjual.

## PENDAHULUAN
Dalam  menjalankan  kehidupan  sehari-hari  begitu  banyak  kebutuhan  yang  dibutuhkan oleh setiap individu  untuk  memenuhi  kebutuhan  hidupnya, sudah tentu setiap individu  tidak dapat  terlepas  dari  hubungan  hukum  dengan  subjek  hukum  baik  melalui  peristiwa  hukum ataupun  perbuatan  hukum.  Namun  tidak  jarang  didalam  melaksanakan  hubungan  hukum dengan  subjek  hukum  lainnya  tersebut  timbul  suatu  persoalan  hukum.  Persoalan  hukum tersebut diantaranya berkaitan dengan jual beli atas sebidang tanah, karena begitu pentingnya hubungan tanah oleh setiap individu baik dalam hal menjalankan kehidupannya ataupun untuk memenuhi  kebutuhan hidupnya melalui berbagai transaksi-transaksi  yang dilaksanakan  yang objeknya hak atas tanah.
Menurut  Pasal  20  ayat  (1)  Undang-Undang  Nomor  5  Tahun  1960  Tentang  Peraturan Dasar  Pokok-Pokok  Agraria  (selanjutnya  disebut  dengan  UUPA)  menyebutkan  bahwa  “Hak milik adalah hak turun-temurun, terkuat dan terpenuh, dengan mengingat ketentuan Pasal 6”. Jika  ditelisik  lebih  mendalam,  apa  yang  disebutkan  dalam  Pasal  20  ayat  (1)  UUPA  tersebut bukanlah  pengertian  mengenai  hak  milik  secara  turun-temurun,  terkuat  dan  terpenuh  itu keseluruhnya adalah sifat-sifat atau ciri-ciri yang esensial yang menjadi perbedaan dengan hak atas tanah yang lain yang memberikan kedudukan hak milik sebagai hak atas tanah yang unggul apabila dibandingkan dengan hak atas tanah lainnya.
Menurut Rancangan Undang-Undang Hak Milik menyebutkan bahwa hak milik adalah hak atas permukaan bumi yang meliputi hak penggunaan atas ruang di atasnya dan isi bumi, sepanjang  terdapat  kepentingan  yang  berhubungan  langsung  dengan  penggunaan  tanah. Berdasarkan asal tanahnya, Hak Milik bersifat primer, yaitu hak atas tanah yang berasal dari tanah negara. 1
Perbuatan  hukum  atau  hubungan  hukum  yang  dijalankan  oleh  masyarakat  dengan masyarakat  lainnya  dalam  memenuhi  kebutuhan  hidupnya  sudah  tentu  tidak  hanya  terkait dengan  bidang  hukum  pertanahan  melainkan  juga  dalam  proses  perjanjian  utang-piutang. Pelaksanaan  perjanjian  utang  piutang  dalam  prakteknya  selalu  diikuti  dengan  perjanjian jaminan  yang  kedudukannya  sebagai  perjanjian  tambahan,  perjanjian  jaminan  tersebut mempunyai  fungsi  sebagai  proteksi  bagi  kreditur  bahwa debitur akan melaksanakan prestasi atau kewajibannya sebagaimana yang telah diperjanjikan atau disepakati oleh para pihak dalam perjanjian.  Istilah  jaminan  merupakan  terjemahan  dari  Bahasa  Belanda,  yaitu zekerheid atau cautie . Zekerheid atau cautie mencakup secara umum cara-cara kreditur menjamin dipenuhinya tagihannya,  di  samping  pertanggungan  jawab  umum  debitur  terhadap  barang-barangnya. 2 Perjanjian  jaminan  ini  biasanya  dituangkan  dalam  suatu  akta  Notaris.  Perjanjian  jaminan merupakan  perjanjian accesoir atau  perjanjian  tambahan  kebendaan  yang  lahir  dari  suatu perjanjian pokok yaitu perjanjian kredit ataupun utang piutang. 3
Dengan  begitu  kuat  dan  pentingnya  pemilik  hak  milik  atas  tanah  jika  dibandingkan dengan  pemilik  hak  atas  tanah  lainnya,  oleh  karenanya  pihak  yang  memiliki  hak  milik  atas tanah tersebut selalu ingin mempertahankan hak miliknya tersebut. Persoalan yang berkaitan dengan  hak  milik  atas  tanah,  yakni  diantaranya  berkaitan  dengan  utang  piutang  yang  tidak jarang pihak debitur menggunakan hak milik yang dimilikinya tersebut sebagai jaminan  atas utangnya kepada kreditur untuk menjamin bahwasannya ia akan melaksanakan kewajibannya kepada  kreditur  sebagaimana  perjanjian  yang  telah  disepakati  oleh  mereka.  Tetapi  dalam implementasinya didalam perjanjian jaminan yang dibuat antara debitur dan kreditur tersebut juga  termuat  suatu  klausul  bahwasannya  apabila  nantinya  debitur  tidak  dapat  melaksanakan kewajibannya  maka  kreditur  sebagai  pihak  yang  berhak  atas  objek  jaminan  atas  hak  milik debitur  memiliki  kewenangan  untuk  melakukan  eksekusi  atas  objek  hak  milik  debitur  yang nantinya dipergunakan olehnya untuk memenuhi haknya yang semestinya diperolehnya melalui debitur.  Sudah  tentu  dengan  adanya  klausul  tersebut  telah  terjadi  perampasan  hak  debitur sebagai pihak yang berhak atas objek hak milik yang dimilikinya.
Oleh karenanya didalam peneilitian ini penulis hendak melakukan penelitian berkaitan dengan bagaimana keabsahan akta jual beli hak milik atas tanah dengan berdasarkan surat kuasa menjual  sebagaimana  klausul  yang  biasanya  termuat  didalam  akta  perjanjian  utang  piutang antara  debitur  dan  kreditur  yang  masih  sering  dijumpai  dikehidupan  masyarakat,  dan bagaimana  perlindungan  hukum  bagi  para  pihak  dengan  adanya  objek  hak  milik  atas  tanah sebagai jaminan perjanjian utang piutang tersebut.
1 Sri Hajati, et.al., Politik Hukum Pertanahan Indonesia, Kencana, Jakarta, 2021, h. 52.
2 Salim  HS, Perkembangan  Hukum  Jaminan  di  Indonesia ,  PT.  Rajagrafindo  Persada,  Jakarta, 2011, h. 21.
3 Gentur  Cahyo  Setiono,  “Jaminan  Kebendaaan  dalam  Proses  Perjanjian  Kredit  Perbankan”, Jurnal Transparansi Hukum, Vol. 1 No. 1, Juli 2018, h. 1.

## PEMBAHASAN
4.1 Keabsahan Akta Jual Beli Hak Milik Atas Tanah Dengan Berdasarkan Surat Kuasa Menjual Sebagai Jaminan Perjanjian Utang Piutang.
Menurut Pasal 1457 BW, jual-beli adalah suatu perjanjian, dengan mana pihak yang satu mengikatkan  dirinya  untuk  menyerahkan  suatu  kebendaan,  dan  pihak  yang  lain  untuk membayar  harga  yang  telah  diperjanjikan.  Unsur-unsur esensialia dalam  jual  beli  adalah adanya benda dengan harga. Unsur esensialia berarti unsur yang harus ada di sebuah perjanjian. Tiada perjanjian jika tidak ada benda ataupun harga. Perjanjian lahir karena adanya kata sepakat antara kedua belah pihak. Asas konsensual dalam jual beli terdapat pada Pasal 1458 BW, yang berbunyi: ”Jual beli dianggap sudah terjadi antara kedua belah pihak seketika setelah mereka mencapai sepakat tentang barang dan harga, meskipun barang itu belum diserahkan maupun harganya  belum  dibayar”.  Konsesualisme  berasal  dari  perkataan  “konsensus”  yang  artinya kesepakatan.  Dalam  kesepakatan  berarti  ada  kehendak  yang  dikehendaki  oleh  kedua  belah pihak.
Namun apa yang dikehendaki oleh satu adalah juga harus dikehendaki oleh yang lain atau bahwa kehendak mereka adalah sama itu tidak tepat. Yang benar adalah bahwa yang mereka kehendaki adalah sama dalam kebalikannya. Sebagai contoh: pihak yang satu ingin melepaskan hak miliknya atas suatu barang asal diberi sejumlah uang tertentu sebagai gantinya, sedang yang lain ingin memperoleh hak milik atas barang tersebut dan bersedia memberikan sejumlah uang yang disebutkan sebagai gantinya kepada si pemilik barang. 4
Sedangkan perjanjian yang sah itu adalah perjanjian yang memenuhi syarat-syarat sahnya perjanjian di dalam Pasal 1320 BW. Syarat sahnya perjanjian meliputi: sepakat mereka yang mengikatkan dirinya, kecakapan untuk membuat suatu perikatan, suatu hal tertentu, suatu sebab yang diperbolehkan. Dalam hukum perjanjian lain juga ada suatu asas lain yaitu asas kebebasan berkontrak.
Didalam  kehidupan  dimasyarakat  masih  sering  dijumpai  ketika  para  pihak  akan mengadakan perjanjian utang piutang namun notaris tidak hanya membuatkan perjanjian utang piutang saja melainkan juga notaris tersebut juga membuatkan Surat Pengakuan Hutang dengan Jaminan. Sebagaimana tertera didalam akta surat pengakuan utang antara para pihak tersebut. Utang  piutang  dalam  BW  disebut  dengan  perjanjian  pinjam  meminjam  yang  diatur  dalam ketentuan Pasal 1754 BW berbunyi “pinjam meminjam adalah suatu perjanjian dengan mana pihak yang satu memberikan kepada pihak yang lain suatu jumlah barang-barang tertentu dan habis  karena  pemakian  dengan  syarat  bahwa  yang  belakangan  ini  akan  mengembalikan sejumlah  yang  sama  dari  macam  dan  keadaan  yang  sama  pula”.  Diartikan  pula  bahwa  para pihak dalam perjanjian harus saling melakukan prestasi  yang telah diperjanjikan. Apabila di kemudian  hari  terjadi  wanprestasi  maka  akan  dilakukan  upaya  hukum  menurut  ketentuan perundang-undangan yang berlaku.
Oleh karenanya dengan berdasar pada ketentuan Pasal 1754 BW tersebut maka perjanjian pinjam meminjam yang diadakan oleh para pihak tersebut juga dilaksanakan berdasar jangka waktu yang telah disepakati oleh para pihak.  Tidak hanya perjanjian utang piutang biasanya para  pihak  juga  melekatkan  tambahan  yakni  perjanjian  jaminan.  Benda-benda  milik  setiap orang, demi hukum sudah diikat sebagai jaminan umum, bagi kepentingan rekan seperikatan yang  diajak  berinteraksi.  Situasi  seperti  ini  dicipta  oleh  pembentuk  undang-undang,  untuk mengatisipasi  timbulnya  kerugian  dalam  perikatan  yang  memang  potensial  terjadi.  Tak
4 Subekti, Aneka Perjanjian, PT. Citra Aditya Bakti, Bandung, 2014, h. 2-3.
selamanya  orang  yang  terikat  lewat  perjanjian,  selalu  memenuhi  apa  yang  sudah  disepakati, kendati dalam dadanya sudah disemati amanah Pasal 1965 BW. 5
Hukum  benda  dan  juga  hukum  jaminan  bersifat  dwingend  recht  karena  terkait  dengan prinsip  kepemilikan  terhadap  harta  kekayaan  subjek  hukum.  Kepemilikan  merupakan salah  satu  hak  asasi  manusia,  bahkan  dalam  UUD  Negara  RI  Tahun  1945  sebagai Konstitusi  Indonesia,  ditegaskan  bahwa  setiap  orang  berhak  atas  perlindungan  harta benda yang di bawah kekuasaannya. 6
Hak  jaminan  atas  tanah  ialah  hak  yang  ada  pada  debitor,  yang  memberi  wewenang kepadanya  jika  debitor  cidera  janji,  untuk  menjual  tanah  yang  secara  khusus  ditunjuk sebagai  jaminan  dan  mengambil  pelunasan  piutangnya  dari  hasil  penjualan  tersebut, dengan  hak  mendahulu  dari  pada  kreditor  yang  lain.  Selain  memberikan  kedudukan mendahulu  (droit  de  preference).  Hak  jaminan  atas  tanah  membebani  tanah  yang dijadikan jaminan, dalam tangan siapa pun. 7
Pengertian jaminan dalam Pasal 1131 BW yaitu: ”Segala barang-barang bergerak dan tak bergerak milik debitur, baik  yang sudah ada maupun yang akan ada, menjadi jaminan untuk perikatan-perikatan perorangan debitur itu”. Sehingga dengan berdasar pada pengertian diatas dan ketentuan Pasal 1131 BW tersebut maka benda-benda dari pihak yang memiliki utang sejak semula sudah diikat sebagai jaminan umum, yang telah diantisipasi oleh pembentuk undang- undang agar tidak terjadinya kerugian pada para pihak.
Perjanjian kebendaan yang dibuat antara debitor dengan kreditor melahirkan sebuah hak kebendaan dimana bila obyek benda yang diperjanjikan atau dijaminkan adalah benda bergerak maka lahirlah hak gadai, yang sekarang juga ada jaminan fidusia. Sedangkan perjanjian yang obyeknya  benda  tidak  bergerak  maka  akan  lahir  hak  hipotik,  yang  sekarang  berlaku  hak tanggungan. Semua ini tergolong sebagai hak jaminan kebendaan sesuai dengan karakternya yang terletak dalam Buku II BW.
Didalam  hukum  kontrak  terdapat  asas  yang  sangat  sentral  yakni  asas  kebebasan berkontrak, asas ini didalam pelaksanaannya memang tidak dituangkan menjadi aturan hukum namun  memiliki  pengaruh  yang  sangat  kuat  dalam  hubungan  kontraktual  para  pihak. Kebebasan berkontrak pada dasarnya merupakan perwujudan dari kehendak bebas, pancaran hak asasi manusia yang perkembangannya dilandasi semangat liberalisme yang mengagungkan kebebasan  individu.  Buku  III  BW  menganut  sistem  terbuka,  artinya  hukum  memberi keleluasaan  kepada  para  pihak  untuk  mengatur  sendiri  pola  hubungan  hukumnya.  Kita diperbolehkan  membuat  perjanjian  apa  saja  dan  itu  akan  mengikat  kita  sebagaimana mengikatnya  undang-undang.  Pembatasan  terhadap  kebebasan  itu  hanya  berupa  apa  yang dinamakan “ketertiban umum dan kesusilaan”. 8
Sebagaimana diatur pada ketentuan Pasal 28H  ayat (4) Undang-Undang  Dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945 (selanjutnya disebut UUD 1945) : “Setiap orang mempunyai
5 Moch.  Isnaeni, Hukum  Harta  Kekayaan  Episentrum  Burgerlijk  Wetboek  (BW), CV.  Revka Prima Media, Surabaya, 2020, h. 165.
6 Sri Hajati, Dinamika Hukum Agraria Indonesia, Cetakan I, Kencana, Jakarta, 2020, h. 295.
7 Prof. Boedi Harsono, Hukum Agraria Indonesia, Jilid 1, Djambatan, Jakarta, 2003, h. 331.
8 Agus  Yudha  Hernako, Hukum  Perjanjian  Asas  Proporsionalitas  dalam  Kontrak  Komersial, Cetakan Ke-2, Kencana Prenada Media Group, Jakarta, 2011, h. 110.
hak milik pribadi dan hak milik tersebut tidak boleh diambil alih secara sewenang-wenang oleh siapapun”. Demikian pula melalui Putusan No.3337 K/Pdt/1991 tanggal 18 Maret 1993, yang menentukan:  Dalam  suatu  hubungan  hukum  hutang  piutang  uang  dengan  jaminan  tanah, kemudian  status  hukum  barang  agunan  tersebut  dirubah  menjadi  klausula:  Milik  Beding. Perjanjian yang demikian ini adalah bertentangan dengan hukum dan ketertiban umum, karena barang agunan tidak boleh langsung menjadi atau beralih menjadi miliknya kreditur, bilamana si debitur tidak membayar hutangnya.
Melalui  Putusan  No.3176  K/Pdt/1988  tanggal  19  April  1990  (dalam  kasus  PT  Astra International), MA menegaskan :
Bahwa peralihan hak atas tanah melalui SKM itu tidak prosedural. Sebab pembuatan Akta PPAT ex Pasal 19 PP No.10 Tahun 1961 dinilai imperatif. Tidak bisa hanya dengan cara pembuatan  SKM  saja.  Maka  kreditur  sebagai  penerima  kuasa  tidak  otomatis  sebagai pemilik tanah yang bersangkutan. Atas dasar itu kreditur tidak dapat menuntut agar tanah yang menjadi agunan tersebut diserahkan kepadanya”.
Didalam  pelaksanaannya  perjanjian  utang  piutang  antara  para  pihak  sudah  tentu menerapkan  asas  kebebasan  berkontrak  bagi  para  pihak,  dengan  ketentuan  bahwasannya kesepakatan yang dibuat oleh para pihak tersebut tidak boleh bertentangan dengan “ketertiban umum dan kesusilaan”. Namun bilamana didalam perjanjian utang piutang antara debitur dan kreditur  bilamana  menentukan  debitur  sebagai  pihak  yang  memiliki  kewajiban  pembayaran utang  tersebut  tidak  bisa    melaksanakan  kewajibannya  yakni  melakukan  pembayaran  atas utangnya pada tanggal jatuh tempo, maka kreditur diberikan hak untuk menjual objek jaminan. Klausul pada perjanjian yang dibuat oleh para pihak tersebut termasuk daripada klausul “Milik Beding”,  sebagaimana  dimuat  dalam  ketentuan  Pasal  28  H  ayat  (4)  Undang-Undang  Dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945, Putusan No.3337 K/Pdt/1991 tanggal 18 Maret 1993 dan Putusan No.3176 K/Pdt/1988 tanggal 19 April 1990 maka klausul sebagaimana diatur pada perjanjian  pengakuan  utang  tersebut  tidak  diperkenankan  karena  klausul  tersebut  adalah bertentangan dengan hukum dan ketertiban umum, karena barang agunan tidak boleh langsung menjadi atau beralih menjadi miliknya kreditur, bilamana si debitur tidak membayar hutangnya. Klausul  tersebut  dapat  merampas  hak  milik  pribadi  milik  individu  yang  dirampas  secara sewenang-wenang.
Didalam  kehidupan  masyarakat  penulis  masih  menjumpai  beberapa  kasus  telah  terjadi perjanjian  jual  beli  atas  hak  atas  tanah  Hak  Milik  Atas  Tanah.  Perjanjian  jual  beli  tersebut dilaksanakan antara Pembeli beritikad baik dengan kreditur pemegang hak jaminan kebendaan. Jual beli yang dilaksanakan oleh Pembeli selaku pihak ketiga beritikad baik dengan kreditur tersebut dilaksanakan dengan berdasarkan surat kuasa yang diadakan dihadapan Notaris. Maka kreditur bertindak selaku kuasa dari dan oleh karena itu untuk melaksanakan jual beli dengan objek hak atas tanah dengan sertipikat hak milik atas nama debitur.
Perjanjian pemberian kuasa diatur dalam Pasal 1792-1819 BW. Menurut Pasal 1792 BW, perjanjian pemberian kuasa adalah suatu perjanjian di mana seseorang memberi kuasa kepada orang lain, sedang penerima kuasa menyetujuinya untuk  atas nama pemberi kuasa bertindak dalam  suatu  urusan.  Dalam  hal  ini  pemberian  kuasa  dikecualikan  dalam  hal  yang  bersifat pribadi, seperti membuat surat wasiat ( testamen) atau waris dalam hal hukum keluarga, seperti tugas sebagai suami istri. Perjanjian pemberian kuasa menurut Pasal 1793 BW dapat dilakukan secara lisan maupun tertulis, dalam bentuk surat, akta di bawah tangan, atau akta Notaris (akta otentik). Berdasarkan ketentuan di Pasal 1794 BW, secara prinsip perjanjian pemberian kuasa
terjadi dengan cuma-cuma tanpa imbalan upah, atau pun dengan imbalan upah. Pemberi kuasa dengan penerima kuasa dapat menyepakati imbalan upah yang ditetapkan dalam perjanjian atau berdasarkan ketentuan undang-undang. 9
Berdasar  hal  tersebut  cukup  menarik  apabila  dilakukan  pembahasan  terkait  keabsahan akta jual beli hak milik  atas tanah dengan berdasarkan surat  kuasa menjual  sebagai  jaminan perjanjian utang piutang. Melalui Putusan Mahkamah Agung No. 3332 K/Pdt/1994, tanggal 18 Desember 1997, yang menentukan bahwasannya akta Kuasa Mutlak yang dibuat oleh seorang Notaris sebagai sarana untuk melaksanakan jual beli tanah, tidak dapat diajukan sebagai bukti dipersidangan  Pengadilan,  tentang  adanya  peralihan  hak  atas  tanah  dari  penjual  kepada Pembeli.  Hal  ini  disebabkan  karena  “Kuasa  Mutlak”  adalah  bertentangan  dan  dilarang  oleh Instruksi MENDAGRI No.14/tahun 1982 yang telah diperkuat oleh Jurisprudensi Mahkamah Agung, dengan dasar alasan bahwa “Kuasa Mutlak” mengandung perkosaan hak Penjual yang lemah ekonominya dan tidak adanya kebebasan berkontrak.
Sebagaimana  diatur  pada  ketentuan  Pasal  1337  BW,  yang  menentukan  bahwasannya “Suatu sebab adalah terlarang, apabila dilarang oleh undang-undang, atau apabila berlawanan dengan  kesusilaan  baik  atau  ketertiban  umum”.  Cara  perolehan  hak  milik,  “Dapat  beralih kepada pihak lain dan dapat juga dialihkan oleh pemilik tanah kepada pihak lain. Peralihan itu mungkin  disebabkan  karena  suatu  perbuatan  hukum  yang  sengaja  dilakukan  untuk memindahkan  hak  milik  dari  pemilik  benda  kepada  orang  lain,  misalnya  jual  beli,  tukar menukar, hibah”. 10
Dalam  kaitannya  dengan  fungsi  kuasa  menjual  ini,  penulis  berpendapat  bahwa,  pada dasarnya fungsi kuasa menjual itu bagi debitor adalah untuk  menjamin pelunasan hutangnya kepada kreditor. Sedangkan bagi kreditor adalah sebagai alat untuk menjual atau mengalihkan kepemilikan hak atas tanah yang menjadi objek jaminan untuk mendapatkan pelunasan hutang debitor. Namun dalam praktik penjualan objek jaminan apabila debitor wanprestasi dilakukan setelah  debitor  membuat  dan  menandatangani  penyerahan  sukarela  yang  berisikan  bahwa debitor  sama  sekali  tidak  keberatan  untuk  dijual  tanah  yang  menjadi  objek  jaminan  apabila debitor  wanprestasi/cidera  janji  dengan  syarat  apabila  terjadi  kelebihan  harga  dari  objek jaminan maka kelebihan harga tersebut dikembalikan kepada debitor.
Kuasa menjual akan berfungsi dengan baik dan dapat menguntungkan para pihak apabila dilaksanakan  sebagaimana  tersebut  di  atas.  Keuntungan  yang  diperoleh  adalah  berupa diperolehnya atau dicapainya harga yang tertinggi sehingga debitor mendapatkan selisih harga dari penjualan objek jaminan tersebut dan kreditor tidak akan mendapat tuntutan atau gugatan dari  debitor  karena  menjual  objek  jaminan  berdasarkan  kuasa  menjual  untuk  menjual  objek jaminan apabila debitor wanprestasi atau cidera janji.
Sehingga  terkait  keabsahan  akta  jual  beli  yang  dibuat  di  depan  Pejabat  Pembuat  Akta Tanah  (PPAT)  dengan  berdasarkan  surat  kuasa  yang  dibuat  dihadapan  Notaris  tidak dipenuhinya ketentuan item nomor 4,  yakni : suatu sebab  yang diperbolehkan, dalam hal ini bertentangan dengan ketertiban umum, dan merampas hak milik dari debitur atas hak atas tanah yang  dimiliki  atas  objek  sengketa  tersebut.  Sehingga  atas  akta  jual  beli  yang  diadakan  oleh
9 Oemar Moechtar, Dasar-Dasar Teknik Pembuatan Akta , Airlangga University Press, Surabaya, 2017, h. 133-134.
10 Sri Hajati, et.al ., Op.Cit ., h. 105.
pembeli selaku pihak ketiga yang beritikad baik dengan kreditur selaku pihak pemegang hak jaminan kebendaan milik debitur batal demi hukum, sejak semula perjanjian tersebut batal dan tidak mungkin menimbulkan akibat hukum bagi kedua belah pihak. 11
Oleh karenanya hak milik atas tanah yang diperoleh pembeli pihak ketiga yang beritikad baik  dengan  berdasar  akta  jual  beli,  pada  saat  itu  tidak  lahir  karena  tidak  dipenuhinya  cara perolehan hak milik atas tanah baik secara originair ataupun secara derivatif. Memang kalaupun adanya peralihan hak milik atas hak atas tanah yang diperoleh pembeli ketiga yang beritikad baik, namun perolehan hak milik atas tanah melalui jual beli, maka perolehan hak milik atas tanah tersebut secara derivatif batal demi hukum.
Kami berpendapat objek daripada perjanjian jaminan tidak serta merta dapat dijual ketika debitur cidera janji wanpretasi karena hal tersebut bertentangan dengan jual beli milik bedig sebagaimana diatur pada ketentuan Pasal 28H ayat (4), Putusan No.3337 K/Pdt/1991 tanggal 18  Maret  1993,  Putusan  No.3176  K/Pdt/1988  tanggal  19  April  1990,  Putusan  No.3176 K/Pdt/1988  tanggal  19  April  1990,  Instruksi  MENDAGRI  No.14/tahun  1982.  Dengan  tidak dipenuhinya  objek  perjanjian  jual  beli  karena  bertentangan  dengan  ketertiban  umum sebagaimana diatur pada ketentuan Pasal 1337 BW, dan Pasal 1320 BW maka perjanjian jual beli yang diadakan oleh kreditur dan pembeli selaku pihak ketiga yang beritikad baik adalah batal demi hukum.

## 4.2 Perlindungan Hukum Bagi Para Pihak Dengan Adanya Objek Hak Milik Atas Tanah Sebagai Jaminan Perjanjian Utang Piutang.
Pada  perjanjian  utang  piutang  ini  terdapat  beberapa  pihak  yang  menjadi  subjek perjanjiannya, yakni :
1. Debitur, sebagai pihak yang memiliki utang kepada kreditur, ia mememiliki kewajiban untuk melakukan pembayaran atas utangnya,
2. Kreditur, adalah pihak  yang memberikan pinjaman kepada debitur, ia memiliki  hak untuk mendapatkan pembayaran dari debitur atas utangnya,
3. Pembeli, atau juga dapat disebut sebagai pihak ketiga yang beritikad untuk melakukan hubungan  hukum  jual  beli  dengan  pihak  penjual,  dalam  kedudukannya  sebagai pembeli.
Perlindungan  hukum  bagi  kreditur,  yaitu  pada  saat  dibuatnya  perjanjian  utang  piutang seharusnya  diikuti  pemberian  hak  tanggungan,  yang  artinya  perjanjian  utang  piutang  yang menimbulkan kewajiban bagi pihak debitur, sedangkan perjanjian hak tanggungan merupakan perjanjian tambahan. Pengaturan daripada Hak tanggungan itu sendiri sebagaimana diatur pada ketentuan Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan atas Tanah Beserta Benda-Benda  yang  Berkaitan  dengan  Tanah  (selanjutnya  disebut  UU  4/1996).    Hak Tanggungan diartikan sebagai hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana dimaksud  dalam  UUPA,  atau  tidak  berikut  benda-benda  lain  yang  merupakan  satu  kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan utang tertentu, yang memberikan kedudukan yang berkaitan dengan  kreditor  tertentu  terhadap  kreditor-kreditor  lain  (Pasal  1  angka  1  UU  4/1996).    Dari ketentuan-ketentuan  dalam  UU  4/1996  tersebut  dapat  menjamin  bahwa  yang  menjadi  obyek
11 Simanjuntak, Hukum Perdata Indonesia , Cetakan Ke-1, Kencana, Jakarta, 2015, h. 288.
dari hak tanggungan adalah tanah, bisa tanah itu sendiri maupun beserta benda-benda lainnya yang berkaitan dan merupakan satu kesatuan dengan tanah tersebut.
Apabila dikaitkan dengan kasus perjanjian utang piutang antara debitur dengan kreditur akta  Pengakuan  Hutang  Dengan  Jaminan  dengan  objek  jaminan  daripada  perjanjian    utang piutang tersebut adalah hak milik atas tanah, maka semestinya atas objek perjanjian jaminan tersebut dapat dibebani hak tanggungan. Sebagaimana diatur pada ketentuan Pasal 4 ayat (1) UU 4/1996.
Untuk dapat melahirkan suatu Hak Tanggungan pada objek perjanjian jaminan hak milik atas tanah maka perlu dipenuhinya tiga unsur yang bersifat kumulatif yakni :
1. Adanya perjanjian utang piutang sebagai perjanjian pokoknya,
2. Adanya akta pemberian hak tanggungan sebagai perjanjian ikutan (tambahan),
3. Adanya pendaftaran akta pemberian hak tanggungan.
Untuk menjawab isu hukum yang kedua yakni perlindungan hukum yang dapat diberikan kepada kreditur dengan  adanya objek hak milik  atas tanah sebagai  jaminan perjanjian utang piutang,  kepada  kreditur  sebagai  pihak  yang  memberikan  utang  kepada  debitur,  yakni semestinya  dengan  berdasar  akta  pengakuan  hutang  dengan  jaminan  hak  atas  tanah  tersebut juga dibuatkan pula perjanjian jaminan hak tanggungan sebagai perjanjian tambahan daripada perjanjian pokok utang piutang. Hal tersebut dikarenakan bilamana adanya perjanjian jaminan yakni hak tanggungan, maka dapat diterapkan ketentuan pada UU 4/1996 yakni sebagaimana diatur pada Pasal 20.
Eksekusi hak tanggungan sebagaimana diatur pada ketentuan Pasal 20 UU 4/1996 dapat menguntungkan  para  pihak,  yakni  pihak  kreditur  sebagai  pihak  yang  memberikan  untang kepada  debitur,  ataupun  bagi  pihak  debitur  sebagai  pihak  yang  menjaminkan  hak  milik  atas tanah yang dimilikinya dan diserahkan sebagai jaminan hak tanggungan. Karenanya didalam ketentuan Pasal 20 UU 4/1996 tersebut menentukan bahwasannya apabila debitur cidera janji maka atas objek jaminan tersebut dapat dijual melalui lelang, karena dengan cara ini diharapkan dapat  diperoleh  harga  yang  paling  tinggi  untuk  objek  hak  tanggungan,  kreditur  berhak mengambil pelunasan piutang yang dijamin dari hasil penjualan obyek hak tanggungan, dalam hal  hasil  penjualan  itu  lebih  besar  daripada  piutang  tersebut  yang  setinggi-tingginya  sebesar nilai tanggungan, sisanya menjadi hak pemberi hak tanggungan tersebut. Kalaupun atas objek perjanjian  hak  tanggungan  tersebut  melalui  pelelangan  umum  tidak  menghasilkan  harga tertinggi maka dilaksanakan melalui penjualan dibawah tangan hal tersebut sebagaimana diatur pada  penjelasan  umum  pasal  20  ayat  (1)  dan  ayat  (2)  UU  4/1996.  Oleh  karenanya  dengan berdasar ketentuan tersebut, apabila atas perjanjian utang piutang dengan perjanjian jaminan hak  tanggungan  maka  bagi  pihak  kreditur  sebagai  pihak  yang  memberikan  utang  begitu dilindungi  kepentingannya,  dikarenakan  apabila  debitur  tidak  memenuhi  kewajibannya  pada objek perjanjian tersebut dapat dieksekusi dengan harga yang wajar sehingga dapat memenuhi kepentingan  kreditur,  dan  juga  memberikan  hak  ataupun  keuntungan  bagi  debitur  apabila ternyata objek yang dijaminkan tersebut memiliki nilai jual yang lebih tinggi daripada utang dimilikinya kepada pihak kreditur.
Tidak hanya bagi pihak kreditur, namun dengan dilekatkannya perjanjian hak tanggungan pada  objek  jaminan  hak  milik  atas  tanah  akan  memberikan  keuntungan  bagi  debitur,  bukan hanya atas kelebihan nilai harga jual dari objek jaminan sebagaimana dijelaskan sebelumnya, namun sebagaimana diatur pada ketentuan Pasal 6 jo Pasal 12 UU  4/1996 akan memberikan
perlindungan  kepada  debitur  karena  terhadap  kreditur  sebagai  pemegang  objek  jaminan  hak tanggungan tidak dapat serta merta dijual secara langsung atas keinginan kreditur melainkan harus melalui prosedur pelelangan umum dengan tujuan untuk dapat melindungi kepentingan debitur dan kreditur.
Apabila dikaitkan dengan kasus perjanjian utang piutang antara kreditur dengan debitur, semestinya  juga  diadakan  perjanjian  tambahan  yakni  berupa  jaminan  dengan  objeknya  Hak Milik atas tanah, yang dilekatkan perjanjian jaminan berupa hak tanggungan dengan prosedur yakni  adanya  pemberian  hak  tanggungan  sebagai  perjanjian  ikutan,  dan  pendaftaran  akta pemberian hak tanggungan tersebut sehingga dapat diterbitkan sertipikat hak tanggungan, dan apabila debitur cidera janji yakni tidak dapat memenuhi kewajibannya maka dapat dilaksanakan eksekusi  lelang  atas  objek  perjanjian  jaminan  tersebut,  sehingga  dapat  tetap  melindungi  hak daripada  debitur  sebagai  pihak  yang  memiliki  objek  perjanjian  jaminan  tersebut,  karena eksekusi atas objek perjanjian jaminan tersebut tidak dilakukan secara sewenang-wenang oleh pihak kreditur.
Disisi lain bagi pihak pembeli objek jaminan hak tanggungan, maka ia akan memperoleh hak milik atas tanah melalui prosedur sebagaimana diatur pada ketentuan Pasal 20 UU 4/1996, oleh karenanya hak-haknya sebagai pembeli beritikad baik dapat terlindungi dikarenakan cara perolehan hak milik atas perjanjian jual beli yang dilakukannya telah sesuai dengan ketentuan peraturan  perundang-undangan,  dengan  tetap  memperhatikan  ketentuan-ketentuan  lainnya yang memiliki keterkaitan dengan perjanjian jual beli tersebut.

## PENUTUP

## Kesimpulan
1. Objek daripada perjanjian jaminan tidak serta merta dapat dijual ketika debitur cidera janji wanpretasi karena hal tersebut bertentangan dengan jual beli milik bedig sebagaimana diatur pada  ketentuan  Pasal  28H  ayat  (4),  Putusan  No.3337  K/Pdt/1991  tanggal  18  Maret  1993, Putusan No.3176 K/Pdt/1988 tanggal 19 April 1990, Putusan No.3176 K/Pdt/1988 tanggal 19 April  1990,  Instruksi  MENDAGRI  No.14/tahun  1982.  Dengan  tidak  dipenuhinya  objek perjanjian  jual  beli  karena  bertentangan  dengan  ketertiban  umum  sebagaimana  diatur  pada ketentuan Pasal 1337 jo Pasal 1320 BW maka perjanjian jual beli dengan berdasar akta jual beli No.77/2017 adalah batal demi hukum. Oleh karena perjanjian pengikatan jual beli batal demi hukum, maka kembali kepada hubungan hukum awal yang terjadi, para pihak membuat perjanjian utang piutang sebagai perjanjian pokoknya, dengan perjanjian jaminan.
2. Perlindungan hukum terhadap kreditur dalam hal pengembalian piutangnya dari debitur, seharusnya dilakukan adalah perjanjian hutang piutang yang merupakan perjanjian pokoknya dan perjanjian pemberian hak tanggungan  yang merupakan perjanjian  tambahan ( accesoir ). Pemberian hak tanggungan itu dilakukan dengan pembuatan perjanjian tersendiri oleh PPAT yang disebut APHT. Tujuan dari pemberian hak tanggungan yang diatur dalam UU 4/1996, yaitu  memberikan  kedudukan  bagi  seorang  kreditur  preferen  untuk  didahulukan  terhadap kreditur-kreditur lain.

## Saran
1. Apabila objek jaminan berupa hak milik atas tanah, hendaknya surat pengakuan hutang dan surat kuasa menjual dalam perjanjian tersebut tidak dimasukkan klausul milik bedig agar dapat melindungi para pihak yang memiliki kepentingan dengan objek tersebut.
2. Bagi para pihak yang melaksanakan perbuatan hukum jual beli dengan menyertakan objek jaminan  hak  milik  atas  tanah  agar  dibuatkan  perjanjian  jaminan  kebendaan  yakni  Hak Tanggungan sebagai perjanjian tambahan dari perjanjian jual beli sebagai perjanjian pokok, agar dapat melindungi para pihak yang terlibat dengan objek perjanjian tersebut.

## DAFTAR PUSTAKA

## DAFTAR PERATURAN PERUNDANG-UNDANGAN

## Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945
Staatsblaad Nomor 23 Tahun 1847 Tentang Burgerlijk Wetboek voor Indonesie;
Undang-Undang  Republik  Indonesia  Nomor  5  Tahun  1960  Tentang  Peraturan  Dasar  Pokok-Pokok Agraria,  (Lembaran  Negara  Republik  Indonesia  Tahun  1960  Nomor  104,  Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 2043);
Undang-Undang  Nomor  4  Tahun  1996  Tentang  Hak  Tanggungan,  (Lembaran  Negara  Republik Indonesia Tahun 1996 Nomor 42);
Instruksi  Mendagri  Nomor  14  Tahun  1982  Tentang  Larangan  Penggunaan  Kuasa  Mutlak  Sebagai Pemindahan Hak Atas Tanah
Putusan Nomor 3337 K/Pdt/1991
Putusan Nomor 3176 K/Pdt/1988

## SUMBER BUKU
Hajati, Sri, Dinamika Hukum Agraria Indonesia, Cetakan I, Kencana, Jakarta, 2020.
Hajati,  Sri,  Agus  Sekarmadji,  Sri  Winarsi,  Oemar  Moechtar, Politik  Hukum  Pertanahan  Indonesia, Kencana-Prenadamedia Group, Jakarta, 2021.
Hernako, Agus Yudha, Hukum Perjanjian Asas Proporsionalitas dalam Kontrak Komersial, Cetakan Ke-2, Kencana Prenada Media Group, Jakarta, 2011.
Harsono, Boedi, Hukum Agraria Indonesia, Jilid 1, Djambatan, Jakarta, 2003.
Isnaeni,  Moch., Hukum  Harta  Kekayaan  Episentrum  Burgerlijk  Wetboek  (BW), CV.  Revka  Prima Media, Surabaya, 2020.
Moechtar, Oemar, Dasar-Dasar Teknik Pembuatan Akta, Airlangga University Press, Surabaya, 2017.
Salim HS, Perkembangan Hukum Jaminan di Indonesia , PT. Rajagrafindo Persada, Jakarta, 2011.
Subekti, Aneka Perjanjian, PT. Citra Aditya Bakti, Bandung, 2014.
Simanjuntak, Hukum Perdata Indonesia , Cetakan Ke-1, Kencana, Jakarta, 2015.

## JURNAL
Setiono,  Gentur  Cahyo,  “Jaminan  Kebendaaan  dalam  Proses  Perjanjian  Kredit  Perbankan”, Jurnal Transparansi Hukum, Vol. 1, No. 1, Universitas Kadiri, Kediri, 2018.