Jurnal Ilmu Hukum “THE JURIS” Vol. V, No. 2, Desember 2021 ISSN 2580-0299, e-ISSN 2580-8370 http://ejournal.stih-awanglong.ac.id/index.php/juris

## PENERBITAN DUA AKTA JUAL BELI TERHADAP TANAH YANG SAMA: PERSPEKTIF HUKUM DAN KODE ETIK
Yusmiati 1 , Daly Erni 2 . 1,2 Magister Kenotariatan, Universitas Indonesia, Depok, Indonesia
yusmiati.emmy@gmail.com 1
Naskah diterima: 1 November 2021; revisi: 2 Desember 2021; disetujui: 26 Desember 2021

## ABSTRACT
The relinquishment or transfer of land rights in relation to the transfer of land rights can be  carried  out  by  means  of  buying  and  selling,  grants,  exchange,  entry  in  the  company (inbreng)  and  other  legal  acts  of  transferring  rights,  except  that  the  transfer  of  rights through auction can only be registered if it is proven by a deed. made by the authorized Land  Deed  Making  Official  according  to  the  provisions  of  the  applicable  laws  and regulations. The Camat or Village Head based on the provisions of Article 5 paragraph (3)  letter  a  of  Government  Regulation  Number  37  of  1998,  is  an  official  who  can  be appointed  as  a  Temporary  PPAT  to  make  deeds  in  areas  where  there  is  not  enough PPAT. Problems arise when the issuance of two deed of transfer of land  rights which is carried  out  before  the  official  making  the  land  deed  in  this  case  the  Camat  and  the Village Head on the same land object with different buyers. The research was conducted from  the  legal  aspect  and  the  PPAT  code  of  ethics  on  the  consequences  for  the  PPAT, prospective buyers and/or potential sellers as well as the consequences for the resulting deed. The method used is a normative juridical research method, where researchers study the  norms  contained  in  the  applicable  laws  and  regulations  through  secondary  data sources,  namely  data  obtained  from  library  materials  related  to  the  formulation  of  the problem.
Keywords: Land, Code of Ethics, PPAT, Buy and Sell
* Alamat korespondensi:
Magister Kenotariatan, Universitas Indonesia, Depok, Indonesia E-mail: Yusmiati.emmy@gmail.com
Jurnal Ilmu Hukum “THE JURIS” Vol. V, No. 2, Desember 2021 ISSN 2580-0299, e-ISSN 2580-8370 http://ejournal.stih-awanglong.ac.id/index.php/juris

## LATAR BELAKANG
Bumi, air dan kekayaan alam yang terkandung di dalamnya dikuasai oleh negara dan dipergunakan untuk sebesar-besarnya kemakmuran rakyat. 1 Sebagai hak asasi manusia, setiap orang mempunyai hak milik pribadi, dan hak milik tersebut tidak boleh diambil sewenang- wenang oleh siapapun. 2 Berdasarkan pada ketentuan Undang-Undang Dasar 1945, asas-asas hukum dalam pengadaan tanah 3 untuk keperluan apapun dan bagi siapapun, termasuk yang diperlukan oleh Penguasa bagi kepentingan umum sekalipun telah ditentukan secara tegas dalam Hukum Tanah Nasional. 4 “ Azas Accessie ” atau “Asas Perlekatan” 5 digunakan dalam Hukum Tanah 6 , karenanya terhadap bangunan dan tanaman yang ada di atas dan merupakan satu kesatuan dengan tanah merupakan “bagian” dari tanah yang bersangkutan, kecuali jika ada kesepakatan lain dengan pihak yang membangun atau menanamnya. 7 Hak atas tanah apapun semuanya memberikan kewenangan untuk memakai suatu bidang tanah tertentu dalam rangka memenuhi suatu kebutuhan tertentu. Pada hakikatnya pemakaian tanah tersebut hanya terbatas pada 2 (dua) tujuan yaitu untuk diusahakan dan tanah dipakai sebagai tempat membangun sesuatu. 8 Karena semua hak atas tanah itu hak untuk memakai tanah, maka semuanya dapat dicakup dalam pengertian dan dengan nama sebutan Hak Pakai. Hak Pakai dengan sebutan nama Hak Milik 9 merupakan hak yang diperuntukan khusus bagi warga negara Indonesia saja yang berkewarganegaraan tunggal dan berlaku dengan jangka waktu tidak terbatas. Hak atas tanah dapat hapus jika dilepaskan atau diserahkan dengan sukarela oleh pemegang haknya. Pelepasan atau penyerahan hak atas tanah dalam kaitannya melalui pemindahan hak atas tanah dapat dilakukan dengan cara jual beli, hibah, tukar menukar, pemasukan dalam perusahaan (inbreng) dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya, kecuali pemindahan hak melalui lelang hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah 10 (selanjutnya disebut PPAT) yang berwenang menurut ketentuan peraturan perundangan yang berlaku. 11
Pemindahan  hak  secara  jual  beli  dihadapan  PPAT  yang  berwenang  wajib  hadir  atau setidak-tidaknya  memberikan  kuasa  kepada  seseorang  untuk  menjual  tanah  miliknya  dan menandatangani akta jual beli dimaksud serta merupakan orang yang namanya tercantum dalam Sertifikat tanah. 12 Untuk PPAT Sementara, kewenangan yang dimilikinya dalam membuat akta
1 Undang-Undang Dasar 1945 Pasal 33 ayat (3)
2 Undang-Undang Dasar 1945 Pasal 28H ayat (4)
3 Menurut pasal 4 UUPA dinyatakan “Atas dasar menguasai dari Negara… ditentukan adanya macam- macam hak atas permukaan bumi, yang disebut tanah, yang dapat diberikan kepada dan dipunyai oleh orang-orang…”  juncto  menurut  Kamus  Besar  Bahasa  Indonesia,  tanah  adalah  (1)  permukaan  bumi atau  lapisan  bumi  yang  diatas  sekali,  (2)  keadaan  bumi  di  suatu  tempat,  (3)  permukaan  bumi  yang diberi batas, (4) bahan-bahan dari bumi, bumi sebagai bahan sesuatu.
4 Boedi  Harsono, Hukum  Agraria  Indonesia:  Sejarah  Pembentukan  Undang-Undang  Pokok  Agraria, Isi dan Pelaksanaanya , (Universitas Trisaksi: Jakarta, 2013), hal. XLIX
5 Boedi Harsono, Hukum Agraria Indonesia: Sejarah Pembentukan … , hal. 20
6 Menurut  Boedi  Harsono  (2013:  30),  Hukum  Tanah  adalah  keseluruhan  ketentuan-ketentuan  hukum, ada  yang  tertulis  ada  pula  yang  tidak  tertulis,  yang  semuanya  mempunyai  obyek  pengaturan  yang sama, yaitu hak-hak penguasaan atas tanah sebagai lembaga-lembaga hukum dan sebagai hubungan- hubungan  hukum  konkret,  beraspek  publik  dan  perdata,  yang  dapat  disusun  dan  dipelajari  secara sistematis, hingga keseluruhannya menjadi satu kesatuan yang merupakan satu sistem.
7 Kitab Undang-Undang Perdata Pasal 500 dan Pasal 571
8 Boedi Harsono, Hukum Agraria Indonesia: Sejarah Pembentukan … , hal. 285
9 Pasal 20 UUPA, Hak Milik adalah hak atas tanah yang “Terkuat dan terpenuh”.
10 Pasal 1 angka 1 Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 2016
11 Boedi Harsono, Hukum Agraria Indonesia: Sejarah Pembentukan … , hal. 506
12 Irma Devita Purnamasari, Panduan Lengkap Hukum Praktis Populer: Kiat-kiat Cerdas, Mudah, dan Bijak Mengatasi Masalah Hukum Pertanahan , (Bandung: Penerbit Kaifa, 2010), hal. 14
Jurnal Ilmu Hukum “THE JURIS” Vol. V, No. 2, Desember 2021 ISSN 2580-0299, e-ISSN 2580-8370 http://ejournal.stih-awanglong.ac.id/index.php/juris
tanah  merupakan  akta  autentik 13 mengenai  hak  atas  tanah  dan  hak  milik  satuan  rumah  susun sesuai  dengan  daerah  kerja  di  dalam  wilayah  kerja  jabatannya. 14 Pada  dasarnya  PPAT  hanya berwenang membuat akta mengenai tanah atau satuan rumah susun yang terletak dalam daerah kerjanya,  kecuali  jika  telah  ditentukan  lain.  Pelanggaran  terhadap  batasan  kewenangan  PPAT tersebut  mengakibatkan  akta  yang  dibuat  oleh  PPAT  menjadi  tidak  sah  dan  tidak  dapat digunakan sebagai dasar pendaftaran. 15
Permasalahan  yang  timbul  bermula  pada  perkara  dua  akta  pemindahan  hak  atas  tanah yang  dilakukan  dihadapan  pejabat  pembuat  akta  tanah  terhadap  objek  tanah  yang  sama sebagaimana  tercantum  dalam  Putusan  Mahkamah  Agung  Nomor  3406  K/Pdt/2018  tertanggal 21  Desember  2018.  Obyek  tanah  berdasarkan  Kohir  C  2015  Persil  73  S.II  seluas  2.400  m2 terdaftar  atas  nama  Tn.  DK  dialihkan  kepemilikannya  berdasarkan  akta  pemindahan  hak  atas tanah  secara  jual  beli  sebagaimana  tercantum  dalam  Akta  Jual  Beli  Nomor  1027/Agr/Jb/1984 tertanggal  15  Mei  1984  yang  dibuat  dihadapan  Camat  Kecamatan  CP  kepada  Ny.  NP  selaku pembeli,  dan  akta  pemindahan  hak  yang  lainnya  tercantum  dalam  Surat  Pernyataan  Pelepasan Hak Atas Tanah Nomor 1056/PPT/PHK/VII/86 tertanggal 22 Juli 1986 dibuat dihadapan Lurah Kelurahan  PT  dialihkan  kepada  PT  SAP  (kini  bernama  PT  MPD)  sebagai  pembeli.  Berdasar pada  permasalahan  tersebut  diatas,  peneliti  akan  mengemukakan  terkait  perspektif  dari  aspek perundang-undangan  dan  kode  etik  terhadap  Lurah  dan  Camat  selaku  pejabat  pembuat  akta tanah dan akibat hukum dalam kaitan terbitnya dua akta pemindahan hak atas tanah dalam objek tanah yang sama dengan dua pembeli yang berbeda.

## METODE PENELITIAN
Dalam penulisan ini menggunakan metode penelitian yuridis normatif 16 , dimana peneliti mempelajari norma-norma yang terdapat di dalam peraturan perundangan yang berlaku terhadap permasalahan  terbitnya  dua  (2)  akta  pemindahan  hak  atas  tanah  yang  dibuat  oleh  Lurah  dan Camat selaku pejabat pembuat akta tanah dan akibat hukum dalam kaitan terbitnya dua (2) akta tersebut atas obyek tanah yang sama dengan dua pembeli yang berbeda. Penulisan ini menurut sifatnya merupakan jenis penelitian deskriptif yang memperhatikan aspek-aspek yang diperoleh dari  sejumlah  data  untuk  memperoleh  gambaran  tentang  suatu  keadaan  secara  tepat  dan berurutan yang berkaitan dengan permasalahan. 17 Sumber data yang digunakan dalam penulisan ini  adalah  dari  data  sekunder  yaitu  data  yang  diperoleh  dari  bahan  pustaka  yang  berkaitan dengan rumusan permasalahan.

## HASIL DAN PEMBAHASAN
Berlakunya  Peraturan  Pemerintah  Nomor  24  Tahun  2016  tentang  Perubahan  Atas Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah  (“PP  No.  24  /  2016”)  sebagai  peraturan  yang  bersifat lex  specialis 18 berkaitan  dengan
13 Akta  autentik  menurut  Pasal  1868  Kitab  Undang-Undang  Hukum  Perdata  adalah  “Akta  di  dalam bentuk  yang  ditentukan  oleh  undang-undang,  dibuat  oleh  dan  di  hadapan  pegawai-pegawai  umum yang berkuasa untuk itu, di tempat dimana akta itu dibuatnya”.
14 Pasal 3 ayat (2) Perkaban Nomor 1 Tahun 2006
15 Hatta  Isnaini  Wahyu  Utomo, Memahami  Peraturan  Jabatan  Perjabat  Pembuat  Akta  Tanah , (Jakarta: Kencana, 2020), hal. 25
16 Jonaedi  Efendi  dan  Johny  Ibrahim, Metode  Penelitian  Hukum  Normatif  &  Empiris ,  (Depok: Prenamedia Group, 2018), hlm. 171
17 Penelitian  Deskriptif  adalah suatu  penelitian  yang  menjelaskan  suatu  gambaran  dari  data-data penelitian  secara  spesifik  berdasarkan  peristiwa  alam  dan  sosial  yang  terjadi  di  masyarakat , menurut Deepublish.com, ( https://penerbitdeepublish.com/penelitian-deskriptif/ )
18 Mengenai  Asas Lex  Specialis  Derogat  Legi  Generali dapat  dilihat  pada  Hukumonline.com, https://www.hukumonline.com/klinik/detail/ulasan/lt509fb7e13bd25/lex-spesialis-dan-lex-genralis , disebutkan,  “Ada  beberapa  prinsip  yang  harus  diperhatikan  dalam  asas lex  specialis  derogate  legi generalis yaitu:
Jurnal Ilmu Hukum “THE JURIS” Vol. V, No. 2, Desember 2021 ISSN 2580-0299, e-ISSN 2580-8370 http://ejournal.stih-awanglong.ac.id/index.php/juris
PPAT  memberikan  pengertian  yang  jelas  mengenai  PPAT  dan  batasan  kewenangannya  yang selanjutnya secara konsisten disebutkan dalam beberapa peraturan perundangan, antara lain: a. Pasal 1 angka 1 Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 1 Tahun 2006 tentang Ketentuan  Pelaksanaan  Peraturan  Pemerintan  Nomor  37  Tahun  1998  tentang  Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah (“Perkaban No. 1 / 2006”);
b. Pasal  1  angka  24  Peraturan  Pemerintah  Nomor  24  Tahun  1997  tentang  Pendaftaran  Tanah (“PP No. 24 / 1997”);
c. Penjelasan  Pasal  3  huruf  c  Peraturan  Pemerintah  Nomor  43  Tahun  2015  tentang  Pihak Pelapor dalam Pencegahan dan Pemberantasan Tindak Pidana Pencucian Uang;
d. Pasal  1  angka  1  Peratuan  Pusat  Pelaporan  dan  Analisis  Transaksi  Keuangan  Nomor  11 Tahun  2017  tentang  Penerapan  Prinsip  Mengenali  Pengguna  Jasa  Pejabat  Pembuat  Akta Tanah.
Pada  Pasal  1  angka  1  PP  No.  24  /  2016  disebutkan  “Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah, selanjutnya disebut PPAT adalah pejabat umum yang diberi kewenangan untuk membuat akta- akta  otentik  mengenai  perbuatan  hukum  tertentu  mengenai  hak  atas  tanah  atau  Hak  Milik Satuan Rumah Susun”. Dengan berlakunya PP No. 24 / 2016, sampai dengan saat ini terdapat 4 (empat)  definisi  yang  berbeda mengenai  PPAT.  Keempat  peraturan  perundang-undangan  yang menyebutkan  definisi  PPAT  secara  berbeda tersebut masih berlaku  secara keseluruhan  sampai saat,  namun  karena  PP  No.  24/2016    merupakan  peraturan  yang  bersifat lex  specialis ,  maka pengertian  PPAT  yang  disebutkan  dalam  Pasal  1  angka  1  PP  No.  24  /  2016  yang  harus digunakan. 19
Camat 20 atau  Kepala  Desa 21 berdasarkan  ketentuan  Pasal  5  ayat  (3)  huruf  a  Peraturan Pemerintah  Nomor  37  Tahun  1998,  merupakan  pejabat  yang  dapat  ditunjuk  sebagai  PPAT Sementara  untuk  melakukan  pembuatan  akta  di  daerah  yang  belum  cukup  terdapat  PPAT. Ketentuan tersebut kembali ditegaskan dalam Pasal 18 ayat (1) Perkaban No. 1 / 2006: “Dalam hal  tertentu  Kepala  Badan  dapat  menunjuk  Camat  dan/atau  Kepala  Desa  karena  jabatannya sebagai  PPAT  Sementara.”  Secara  historis  penunjukan  PPAT  Sementara  sudah  ada  sejak berlakuya  Peraturan  Menteri  Agraria  Nomor  10  Tahun  1961. 22 Menurut  A.A.  Andi  Prajitno: “Camat  dahulu  diangkat  secara  otomastis  (ex  officio)  karena  jabatannya  selaku  camat  maka masa  jabatannya  selama  menjabat  selaku  camat.  Untuk  sekaranga  tidak  otomatis…,  harus mengikuti  pendidikan  (diklat)  dan  bilamana  lulus  wilayah  kerja  atau  kewenangannya disesuaikan  dengan  wilayah  kerja  selaku  camat  (satu  kecamatan)…  Kepala  desa  dari  daerah yang jauh terpencil dari kota serta disana tidak ada PPAT atau jauh dari Kantor Kecamatan … dapat  diangkat  sebagai  PPAT  selama  masa  jabatannya  sebagai  Kepala  Desa  dengan  catatan harus mengikuti diklat/kursus dan dinyatakan lulus”. 23
1. Ketentuan-ketentuan yang didapati dalam aturan hukum umum tetap berlaku, kecuali yang diatur khusus dalam aturan hukum khusus tersebut;
2. Ketentuan-ketentuan  lex  specialis  harus  sederajat  dengan  ketentuan-ketentuan  lex  generalis (undang-undang dengan undang-undang);
3. Ketentuan-ketentuan  les  specialis  harus  berada dalam  lingkungan  hukum  yang  sama  dengan  lex generalis”.
19 Hatta Isnaini Wahyu Utomo, Memahami Peraturan Jabatan … , hal. 16-17
20 Camat  menurut  Pasal  224  Undang-Undang  Nomor  23  Tahun  2014  tentang  Pemerintahan  Daerah sebagaimana  telah  beberapa  kali  diubah  terakhir  dengan  Undang-Undang  Nomor  9  Tahun  2015 tentang Perubahan Kedua atas Undang-Undang Nomor 23 Tahun 2004 tentang Pemerintahan Daerah adalah  pemimpin  kecamatan  yang  berada  di  bawah  dan  bertanggung  jawab  kepada  Bupati/walikota melalui sekretaris daerah
21 Berdasarkan Pasal 1 angka 4 Peraturan Menteri Dalam Negeri Republik Indonesia Nomor 82 Tahun 2015  tentang  Pengangkatan  dan  Pemberhentian  Kepala  Desa,  disebutkan:  “Kepala  Desa  adalah pejabat pemerintah desa yang mempunyai wewenang, tugas dan kewajiban untuk menyelenggarakan rumah tangga desanya dan melaksanakan tugas dari pemerintah dan pemerintah daerah”.
22 Hatta Isnaini Wahyu Utomo, Memahami Peraturan Jabatan … , hal. 18
23 Ibid , hal. 18-19
Jurnal Ilmu Hukum “THE JURIS” Vol. V, No. 2, Desember 2021 ISSN 2580-0299, e-ISSN 2580-8370 http://ejournal.stih-awanglong.ac.id/index.php/juris
Pejabat  Badan  Pertanahan  nasional  yang  dapat  ditunjuk  sebagai  PPAT  Khusus  adalah kepala  kantor  pertanahan.  Penunjukan  kepala  kantor  pertanahan  sebagai  PPAT  Khusus dilakukan  oleh  menteri/  kepala  badan  untuk  perbuatan  hukum  tertentu. 24 Adapun  tujuan  dari menteri menunjuk kepala pertanahan sebagai PPAT Khusus adalah: 25
a. Melayani  pembuatan  akta  PPAT  yang  diperlukan  dalam  rangka  pelaksanaan  program- progarm pelayanan masyarakat.
b. Melayani pembuatan akta PPAT tertentu bagi negara sahabat berdasarkan asas resiprositas 26 sesuai pertimbangan dari Departemen Luar Negeri.
PPAT  (termasuk  pula  PPAT  Sementara  dan  PPAT  Khusus) 27 memiliki  tugas  pokok melaksanakan  sebagian  kegiatan  pendaftaran  tanah  dengan  membuat  akta  sebagai  bukti  telah dilakukannya  perbuatan  hukum  tertentu  mengenai  hak  atas  tanah  atau  hak  milik  atas  satuan rumah  susun,  yang  akan  dijadikan  dasar  bagi  pendaftaran  perubahan  data  pendaftaran  tanah yang  diakibatkan  oleh  perbuatan  hukum  itu. 28 Mengenai  perbuatan  hukum  tertentu  yang dimaksud adalah: 29 a. Jual beli
b. Tukar menukar
c. Hibah
d. Pemasukan ke dalam perusahaan (inbreng)
e. Pembagian hak bersama
f. Pemberian hak guna bangunan/ hak pakai atas tanah hak milik
g. Pemberiam hak tanggungan
h. Pemberian kuasa membebankan hak tanggungan.”
Untuk  melaksanakan  tugas  pokok  sebagaiman  dimaksud  dalam  Pasal  2  ayat  (1) Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah  (“PP  No.  37  /  1998”)  menyatakan  bahwa  seorang  PPAT  mempunyai  kewenangan membuat  akta  autentik  mengenai  semua  perbuatan  hukum  sebagaimana  tertentu  yang  telah disebutkan di atas mengenai hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun yang terletak di dalam daerah kerjanya. Selain kewenangan yang disebutkan diatas, khusus untuk pembuatan akta PPAT, PPAT yang tidak merangkap sebagai notaris diberi kewenangan untuk melakukan pengesahan kecocokan fotokopi dengan aslinya (legalisasi). Kewenangan tersebut diatur dalam Keputusan  Kepala  BPN  RI  Nomor  354/Kep-100.17.3/VIII/2014  tentang  Kewenangan Pengesahan  Kecocokan  Fotokopi  Dengan  Aslinya  untuk  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  yang Tidak  Merangkap  Notaris.  Pengesahan  dilakukan  dengan  memperlihatkan  aslinya  dihadapan PPAT  dan  selanjutnya  PPAT  melakukan  verifikasi  sesuai  dengan  fakta  dan  dokumen  aslinya, dicap  dan  ditandatangani  oleh  PPAT  dengan  kata-kata  “FOTOKOPI  INI  SESUAI  DENGAN ASLINYA.” 30
Akta yang dibuat oleh PPAT mempunya 2 (dua) fungsi yaitu:
a. Akta PPAT sebagai bukti telah diadakannya  perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun;
24 Pasal 21 Perkaban No. 1 Tahun 2006
25 Hatta Isnaini Wahyu Utomo, Memahami Peraturan Jabatan … , hal. 20-21
26 Asas  Resiprositas  adalah  asas  yang  mencerminkan  adanya  persamaan  hak,  persamaan  nilai  dan persamaan perlakuan yang berlaku dalam hubungan antara negara (Lihat Purnadi Purbacaraka, Sendi- sendi Hukum Perdata Internasional Suatu Orientasi, Rajawali Pers, Jakarta, 1991, hal. 67).
27 Syarat pengangkatan PPAT diatur menurut PP No. 24 Tahun 2016 jo. Permen ATR/Ka. BPN No. 20 Tahun 2018
28 Pasal 2 ayat (1) PP No. 37 Tahun 1998 dan Pasal 2 ayat (1) Perkaban No. 1 Tahun 2006
29 Pasal 2 ayat (2) PP No. 37 Tahun 1998 dan Pasal 2 ayat (2) Perkaban No. 1 Tahun 2006
30 Hatta Isnaini Wahyu Utomo, Memahami Peraturan Jabatan … , hal. 26
Jurnal Ilmu Hukum “THE JURIS” Vol. V, No. 2, Desember 2021 ISSN 2580-0299, e-ISSN 2580-8370 http://ejournal.stih-awanglong.ac.id/index.php/juris
b. Akta  PPAT  akan  dijadikan  dasar  bagi  pendafataran  perubahan  data  pendaftaran  tanah  ke Kantor  Pertanahan  Kabupaten/  Kota  yang  wilayah  kerjanya  mepiluti  letak  tanah  yang bersangkutan. 31
Sebagaimana pada umumnya suatu jabatan, dalam jabatan PPAT juga terjadi kapan saat jabatan  PPAT  tersebut  mulai  dilaksanakan  dan  kapan  saat  jabatan  PPAT  tersebut  berhenti. Dalam  Peraturan  Jabatan  PPAT  yang  berlaku  saat  ini,  mengenai  pemberhentian  PPAT  dari jabatannya  dapat  terjadi  dengan  dua  cara,  yaitu  berhenti  demi  hukum  dan  diberhentikan  oleh menteri. 32 PPAT  berhenti  dedi  hukum  karena  terjadi  suatu  keadaan  yang  menyebabkan  PPAT yang  bersangkutan  berhenti  dengan  sendirinya  sebagai  PPAT  dan  untuk  itu  tidak  diperlukan keputusan pemberhentian. Kondisi ini terjadi pada saat PPAT: 33 a. Meninggal dunia; 34 atau
b. Telah  mencapai  usia  65  tahun 35 dan  tidak  mengajukan  permohonan  perpanjangan  masa jabatan
c. Telah  mencapai  usia  67  tahun  dalam  hal  PPAT  yang  bersangkutan  telah  mengajukan permohonan perpanjangan masa jabatan
Selain karena berhenti demi hukum, pemberhentian PPAT dari jabatannya dapat terjadi karena diberhentikan oleh menteri. PPAT yang diberhentikan oleh Menteri terdiri atas: 36
a. Diberhentikan dengan hormat
PPAT  diberhentikan  dengan  hormat  dapat  terjadi  karena  beberapa  alasan, pertama atas permintaan  sendiri,  umumnya  terjadi  pada  saat  PPAT  yang  bersangkutan  hendak mengajukan  permohonan  permindahan  daerah  kerja; kedua ,  tidak  lagu  mampu menjalankan  tugasnya  karena  keadaan  kesehatan  badan  atau  kesehatan  jiwanya,  setelah dinyatakan oleh tim pemeriksa kesehatan yang berwenang atas permintaan menteri/ kepala atau pejabat yang ditunjuk; ketiga , merangkap jabatan yang dilarang oleh peraturan jabatan PPAT; keempat , dinyatakan pailit berdasarkan putusan pengadilan yang telah memperoleh kekuatan  hukum  tetap;  dan kelima ,  berada  di  bawah  pengampuan  secara  terus  menerus lebih dari tiga tahun. 37
b. Diberhentikan dengan tidak hormat
Sebab  diberhentikan  tidak  hormat  karena  melakukan  pelanggaran  berat  terhadap  larang atau  kewajiban  sebagai  PPAT;  dan/atau  dijatuhi  pidana  penjara  berdasarkan  putusan pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap karena melakukan tindak pidana yang diancam dengan pidana penjara 5 (lima) tahun atau lebih.
Mengenai  bentuk  pelanggaran  berat  yang  dapat  membuat  PPAT  diberhentikan  dengan tidak hormat adalah sebagai berikut:
1. Membantu  melakukan  permufakatan  jahat  yang  mengakibatkan  sengketa  atau  konflik pertanahan.
2. Melakukan  pembuatan  akta  sebagai  permufakatan  jahat  yang  mengakibatkan  sengketa atau konflik pertanahan
3. Melakukan  pembuatan  akta  di  luar  wilayah  kerjanya  kecuali  karena  pemekaran kabupaten/kota,  pemekaran  propinsi,  atay  membuat  akta  tukar  menukar,  akta pemasukan  ke  dalam  perusahaan,  atau  akta  pembagian  bersama  mengenai  beberapa hak  atas  tanah/  hak  milik  atas  satuan  rumah  susun  yang  tidak  semuanya  terletak  di dalam wilayah kerjanya.
31 Urip  Santoso, Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah,  Perspektif  Regulasi,  Wewenang  dan  Sifat  Akta , (Kencana, Jakarta, 2017), hal.
32 Hatta Isnaini Wahyu Utomo, Memahami Peraturan Jabatan … , hal. 59
33 Ibid , hal. 59
34 Pasal 1 ayat (1) huruf a PP No. 24 Tahun 2016 dan Pasal 27 ayat (3) Perkaban No. 1 Tahun 2006
35 Pasal 8 ayat (1) huruf b PP No. 24 Tahun 2016
36 Pasal 10 ayat (1) Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 2016
37 Hatta Isnaini Wahyu Utomo, Memahami Peraturan Jabatan … , hal. 60-62
Jurnal Ilmu Hukum “THE JURIS” Vol. V, No. 2, Desember 2021 ISSN 2580-0299, e-ISSN 2580-8370 http://ejournal.stih-awanglong.ac.id/index.php/juris
4. Memberikan  keterangan  yang  tidak  benar  dalam  akta  yang  mengakibatkan  sengketa atau konflik pertanahan;
5. Membuka kantor cabang atau perwakilan atau bentuk lainnya di dalam dan/atau di luar wilayah kerjanya;
6. Melanggar sumpah jabatan sebagai PPAT;
7. Membuat ata PPAT tanpa dihadiri oleh para pihak;
8. Membuat  akta  mengenai  hak  atas  tanah/hak  milik  atas  satuan  rumah  susun  yang objeknya masih sengketa;
9. PPAT tidak membacakan akta yang dibuatnya di hadapan para pihak;
10. PPAT  membuat  akta  di  hadapan  para  pihak  yang  berwenang  melakukan  perbuatan hukum sesuai akta yang dibuatnya; dan/atau
11. PPAT  membuat  akta  dalam  masa  dikenakan  sanksi  pemberhentian  dengan  hormat, pembehentian sementara, atau dalam keadaan cuti. 38
c. Diberhentikan sementara
1. Sedang  dalam  pemeriksaan  pengadilan  sebagai  terdakwa  suatu  perbuatan  pidana  yang diancam dengan hukuman kurungan atau penjara selama-lamanya 5 (lima) tahun atau lebih berat;
2. Tidak  melaksanakan  jabatan  PPAT  secara  nyata  untuk  jangka  waktu  60  (enam  puluh) hari terhitung sejak tanggal pengambilan sumpah;
3. Melakukan pelanggaran ringan terhadap larangan atau kewajiban sebagai PPAT, antara lain:  memungut  uang  jasa  melebihi  ketentuan  peraturan  perundang-undangan,  dalam waktu dua bulan setelah berakhirnya cuti tidak melaksanakan tugasnya kembali, dan/ atau tidak menyampaikan laporan bulanan mengenai akta yang dibuatnya;
4. Merangkap jabatan
5. Diangkat  dan  mengangkat  sumpah  jabatan  atau  melaksanakan  tugas  sebagai  noatris dengan  tempat  kedudukan  di  kabupaten/  kota  yang  lain  daripada  tempat  kedudukan sebagai PPAT
6. Dalam proses pailit atau penundaan kewajiban pembayaran utang
7. Berada di bawah pengampuan; dan/atau
8. Melakukan perbuatan tercela. 39
Pentingnya peranan PPAT dalam melayani masyarakat khususnya dalam hal peralihan dan  pembenahan  hak  atas  tanah  dan  hak  milik  atas  satuan  rumah  susun  membuat  diperlukan adanya  suatu  lembaga  yang  berfungsi  untuk  melakukan  pembinaan  dan  pengawasan  terhadap jabatan PPAT agar pelaksanaan jabatan PPAT selalu berjalan dalam koridor ketentuan peraturan perundang-undangan.  Pembinaan  adalah  usaha,  tindakan  dan  kegiatan  yang  dilakukan  oleh menteri  terhadap  PPAT  secara  efektif  dan  efisien  untuk  mencapai  kualitas  PPAT  yang  lebih baik. 40 Pembinaan terhadap PPAT yang dilaksanakan oleh menteri dapat berupa: 41
a. Penentuan kebijakan mengenai pelaksanaan tugas jabatan PPAT
b. Pemberian arahan pada semua pihak yang berkepntingan terkait dengan kebijakan di bidang ke-PPAT-an
c. Menjalankan  tindakan  yang  dianggap  perlu  untuk  memastikan  pelayanan  PPAT  tetap berjalan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan; dan/atau
d. Memastikan PPAT menjalankan tugas dan fungsi sesuai dengan kode etik.
Untuk  menjaga  martabat  dan  kehormatan  profesi  PPAT  dan/atau  PPAT  Sementara, Pasal  96  Perkaban  No.  1  /  2006  menentukan  bahwa  wajb  dibentuk  organisasi  profesi  PPAT dan/atau PPAT Sementara. Adanya ketentuan yang disebutkan dalam Pasal 69 Perkaban No. 1 /
38 Ibid , hal. 62-63
39 Ibid , hal. 63-64
40 Pasal  1  angka  2  Peraturan  Menteri  Agraria  dan  Tata  Ruang/  Kepala  Badan  Pertanahan  Nasional Nomor 2 Tahun 2018 tentang Pembinaan dan Pengawasan Pejabat Pembuat Akta Tanah
41 Hatta Isnaini Wahyu Utomo, Memahami Peraturan Jabatan … , hal. 124
Jurnal Ilmu Hukum “THE JURIS” Vol. V, No. 2, Desember 2021 ISSN 2580-0299, e-ISSN 2580-8370 http://ejournal.stih-awanglong.ac.id/index.php/juris
2006 tersebut melegalkan posisi organisasi Ikatan Pejabat Pembuat Akta Tanah (IPPAT) yang sudah  terbentuk  sebelum  berlakunya  Perkaban  No.  1  /  2006  .  IPPAT  merupakan  organisasi profesi  jabatan  PPAT  yang  berbentuk  perkumpulan  yang  berbadan  hukum. 42 IPPAT  sebagai organisasi  bagi  para  PPAT  wajib  memiliki  kode  etik  sebagai  representasi  nilai  moral  yang menjadi  norma  perilaku  bagi  siapa  saja  yang  menjalankan  jabatan  PPAT.  Kode  Etik  PPAT merupakan  kaidah  moral  yang  ditentukan  oleh  perkumpulan  berdasarkan  keputusan  Kongres dan/atau yang ditentukan oleh dan diatur dalam peraturan perundang-undangan yang mengatur tentang hal itu dan yang berlaku bagi serta wajib ditaati oleh anggota perkumpulan IPPAT dan semua  yang  menjalankan  tugas  jabatan  sebagai  PPAT,  termasuk  di  dalamnya  para  PPAT Pengganti. 43

## B. Kajian Umum Akta Jual Beli Tanah
Proses  jual  beli  maupun  peralihan  aset  yang  tidak  sesuai  prosedur  seringkali  menjadi penyebab  maraknya  kasus  sengketa  tanah,  jual  beli  tanah  harus  dilakukan  dengan  melibatkan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang akan melakukan pengecekan status tanah tersebut di Kantor  Pertanahan  setempat. 44 Akta  yang  dibuat  oleh  PPAT  mempuyai  2  (dua)  fungsi,  yaitu: Jual  beli  menurut  KUHPerdata  pada  Pasal  1457  menyebutkan  bahwa  “Jual  beli  merupakan suatu perjanjian yang mana pihak yang satu mengikatkan diri untuk menyerahkan suatu benda dan pihak lain membayar dengan harga yang disepakati”. Perjanjian jual beli merupakan suatu ikatan timbal balik  dimana pihak yang satu (si penjual) berjanji untuk menyerahkan hak milik atas suatu barang, sedangkan pihak yang lainnya (pembeli) berjanji untuk membayar harga yang terdiri atas jumlah sebagai imbalan dari perolehan hak milik tersebut. 45
Perihal syarat perjanjian disebutkan dalam pasal 1320 KUHPerdata, yaitu:
1. Sepakat mereka yang mengikat dirinya, syarat kesepakatan ini artinya bahwa subjek hukum yang  melakukan  transaksi  harus  ada  dan  membuat  kesepakatan  antara  pemilik  dengan calon penerima barang;
2. Kecakapan  untuk  membuat  suatu  perikatan,  syarat  kecakapan  bahwa  pihak  yang bertransaksi  harus  cakap  dalam  melakukan  perbuatan  hukum  yang  mana  kecakapan bertindak  dalam  hukum  merupakan  kemampuan  sesorang  membuat  suatu  perjanjian, sehingga perikatan yang diperbuatnya menjadi sah menurut hukum;
3. Suatu  hal  tertentu,  artinya  bahwa  harus  ada  obyek  hukum  yang  pasti,  yang  dalam  hal  ini yaitu hak atas tanah dan bangunan;
4. Suatu sebab yang halal yaitu materi perjanjian haruslah perbuatan yang tidak dilarang oleh hukum, melanggar ketertiban umum dan kesusilaan. 46
Setelah terpenuhinya seluruh syarat perjanjian tersebut diatas, transaksi jual beli tanah harus dilakukan dihadapan PPAT dengan memenuhi syarat materiil dan formil, yaitu:
1. Syarat Materiil, merupakan syarat yang menentukan sahnya jual beli tanah dan bangunan tersebut, yaitu:
a. Pembeli berhak membeli tanah yang bersangkutan Pembeli  sebagai  penerima  hak  harus  memenuhi  syarat  untuk  menjadi  pemegang  hak atas  tanah  yang  akan  dibelinya.  Untuk  menentukan  berhak  atau  tidaknya  si  pembeli memperoleh  hak  atas  tanah  tersebut  tergantung  pada  hak  apa  yang  ada  pada  tanah tersebut, apakah hak milik, hak guna bangunan, hak guna usaha, atau hak pakai.
42 Ibid , hal. 145
43 Pasal  1  angka  2  Keputusan  Menteri  Agraria  dan  Tata  Ruang  /  Kepala  Badan  Pertanahan  Nasional Nomor 112/KEP-4.1/IV/2007 tanggal 27 April 2017
44 Kenali Prosedur Jual Beli Tanah yang Tepat, Kompas.com
( https://www.kompas.com/properti/read/2021/10/04/134744221/kenali-prosedur-jual-beli-tanah- yang-tepat?page=all )
45 R. Subekti, Aneka Perjanjian , (Citra Aditya bakti: Bandung, 1995), hal. 2
46 Kitab  Undang-Undang  Hukum  Perdata Burgerlijk  Wetboek ,  diterjemahkan  oleh  R.  Subekti  dan R. Tjitrosudibio, (Jakarta: Balai Pustaka, 2014), hlm. 339
Jurnal Ilmu Hukum “THE JURIS” Vol. V, No. 2, Desember 2021 ISSN 2580-0299, e-ISSN 2580-8370 http://ejournal.stih-awanglong.ac.id/index.php/juris

## b. Penjual berhak menjual tanah dan bangunan yang bersangkutan
Yang  berhak  menjual  tanah  dan  bangunan  yang  bersangkutan  adalah  pemiliknya. Apabila  pemilik  sebidang  tanah  yang  bersangkutan  hanya  satu  orang,  maka  ia  berhak menjual  sendiri  bidang  tanah  tersebut.  Akan  tetapi,  apabila  pemilik  tanah  dua  orang maka yang berhak menjual tanah itu ialah kedua orang itu secara bersama-sama. Tidak boleh seorang saja yang bertindak sebagai penjual.
c. Tanah yang bersangkutan boleh diperjualbelikan dan tidak sedang dalam sengketa
Mengenai  hak  atas  tanah  yang  bisa  diperjualbelikan/dialihkan  telah  ditentukan  dalam UUPA 47 yaitu, hak milik 48 , hak guna bangunan 49 , hak guna usaha 50 , hak pakai 51 .
2. Syarat Formil
PPAT akan membuat Akta Jual Beli setelah semua persyaratan materiil terpenuhi. Jual beli yang dilakukan tidak dihadapan PPAT tetap sah menurut ketentuan Pasal 5 UUPA . Namun, untuk menunjukkan  adanya  kepastian  hukum  dalam setiap peralihan  hak atas tanah, Pasal 37 ayat (1) PP No. 24 / 1997 tentang Pendaftaran Tanah yang merupakan aturan pelaksana dari Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria (“UUPA”),  menentukan  bahwa  setiap  perjanjian  yang  bermaksud  mengalihkan  hak  atas tanah hanya  dapat  didaftarkan  jika  dibuktikan  dengan  akta  yang  dibuat  oleh  PPAT yang berwenang. 52
Berdasarkan  pada  pengertian  “akta  autentik”,  beberapa  ahli  Hukum  Agraria berpendapat  bahwa  akta  yang  dibuat  oleh  PPAT  adalah  akta  autentik,  diantaranya  disebutkan oleh:
a. A.A. Andi Prajitno
Akta PPAT merupakan akta autentik yang berisikan tentang peralihan dan pembebanan hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun sebagai alat bukti tertulis yang langsung berhubungan dengan hukum pembuktian dan merupakan bagian dari Hukum Keperdataan;
b. A.P. Parlindungan
PPAT  adalah  pejabat  umum,  konsekuensinya  akta-akat  yang  dibuat  adalah  akta  autentik. Dimaksud dengan akta autentik, bahwa jika terjadi suatu masalah atas akta PPAT tersebut Pengadilan  tidak  perlu  memeriksa  kebenaran  isi  dari  akta  tersebut,  ataupun  tanggal ditandatanganinya  dan  demikian  pula  keabsahan  dari  tanda  tangan  dari  pihak-pihak,  asal saja  tidak  dapat  dibuktinya  adanya  pemalsuan,  penipuan,  maupun  lain-lain  kemungkinan akta tanah tersebut dapat dinyatakan batal ataupun harus dinyatakan batal.
c. Irawan Soerodjo
Hakikat  akta  PPAT  sebagai  akta  autentik  ditinjau  dari  Pasal  1868  Burgerlijk  Wetboek (BW)  adalah  suatu  akta  dalam  bentuk  yang  ditentukan  oleh  undang-undang,  dibuat  oleh atau  di  hadapan  pejabat  yang  berwenang  untuk  itu  ditempat  dimana  akta  dibuatnya. Adapun  yang  dimaksud  undang-undang  dalam  pasal  ini  adalah  peraturan  perundang- undangan. 53
Selain  itu,  dalam  praktik,  sebelum  Akta  Jual  Beli  dibuat  para  pihak  dalam  hal  ini penjual dan pembeli wajib menyerahkan surat-surat yang diperlukan kepada PPAT, yaitu:
47 Undang-Undang  Nomor  5  Tahun  1960  tentang  Peraturan Dasar  Pokok-pokok  Agraria, disahkan dan diundangkan pada tanggal 24 September 1960, termasuk Lembaran Negara No. 104 Tahun 1960
48 Pasal 20 ayat (2) UUPA
49 Pasal 35 ayat (3) UUPA
50 Pasal 28 ayat (3) UUPA
51 Pasal 43 huruf b UUPA
52 Sahkah  Jual  Beli  Tanah  &  Bangunan  Jika  Bangunannya  Ternyata  Milik  Pihak  Ketiga?,  Hukum Online.com  ( https://www.hukumonline.com/klinik/detail/ulasan/lt60e2745914b74/sahkah-jual-beli- tanah-bangunan-jika-bangunannya-ternyata-milik-pihak-ketiga/ )
53 Urip  Santoso, Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah,  Perspektif  Regulasi,  Wewenang  dan  Sifat  Akta , (Kencana, Jakarta, 2017), hal. 138-139
Jurnal Ilmu Hukum “THE JURIS” Vol. V, No. 2, Desember 2021 ISSN 2580-0299, e-ISSN 2580-8370 http://ejournal.stih-awanglong.ac.id/index.php/juris
1. Jika  tanahnya  sudah  bersertifikat,  sertifikat  tanahnya  yang  asli  dan  tanda  bukti  biaya pendaftarannya;
2. Jika tanahnya belum bersertifikat maka dibutuhkan surat keterangan bahwa tanah tersebut belum  bersertifikat,  surat-surat  tanah  yang  ada  yang  memerlukan  penguatan  oleh  Kepala Desa  atau  Camat  dilengkapi  dengan  surat-surat  yang  membuktikan  identitas  penjual  dan pembelinya  yang  diperlukan  untuk  pensertifikatan tanahnya setelah  selesai  dilakukan jual beli;
3. PPAT  juga  akan  melakukan  pemeriksaan  terhadap  status  kepemilikan  sertifikat  dan  akan memeriksa  keaslian  sertifikat  ke  Kantor  Pertanahan.  Penjual  juga  harus  membayar  pajak penghasilan  (PPh)  sedangkan  pembeli  diharuskan  membayar  Bea  Perolehan  Hak  atas Tanah dan Bangunan (BPHTB). 54
4. Persetujuan suami/istri untuk bisa melakukan penandatanganan Akta Jual Beli apabila tanah dan bangunan tersebut adalah harta bersama.
Selain  itu,  pada  tahap  pembuatan  dan  penandatanganan  Akta  Jual  Beli,  penjual, pembeli,  saksi  dan  PPAT  akan  menandatangani  Akta  Jual  Beli  apabila  penjual  dan  pembeli telah  menyetujui  isi  Akta  Jual  Beli  tersebut,  kemudian  diberikan  salinan  kepada  pembeli  dan penjual sebagai dokumen masing-masing. 55 Dengan telah dibuatkan Akta Jual Beli oleh PPAT, maka pada saat itu telah terjadi pemindahan hak atas tanah atau Hak Milik Atas satuan Rumah Susun  dari  pemegang  haknya  sebagai  penjual  kepada  pihak  lain  sebagai  pembeli,  namun pemindahan  hak  tersebut  hanyalah  diketahui  oleh  kedua  belah  pihak  (penjual  dan  pembeli), pihak  ketiga  tidak  mengetahui  tentang  adanya  jual  beli  tersebut.  Agar  pihak  ketiga mengetahuinya,  maka  jual  beli  tersebut  harus  didaftarkan  ke  Kantor  Pertanahan  Kabupaten/ Kota setempat karena pendaftaran tanah mempunyai sifat terbuka. 56
Dengan  pendaftaran  pemindahan  hak  ke  Kantor  Pertanahan  Kabupaten/  Kota,  maka terpenuhilah asas publisitas dalam pendaftaran tanah, yatu setiap orang dapat  mengetahui data fisik berupa letak, ukuran, batas-batas tanah, dan data yuridis berupa subjek hak, status hak, dan pemindahan  hak  atas  tanah  atau  Hak  Milik  Atas  Satuan  Rumah  Susun  yang  bersangkutan  ke Kantor  Pertanahan  Kabupaten/  Kota. 57 PPAT  wajib  menyampaikan  akta  PPAT  dan  dokumen- dokumen  lain  yang  diperlukan  untuk  keperluan  pendaftaran  pemindahan  hak  atas  tanah  atau Hak Milik Satuan Rumah Susun yang bersangkutan kepada Kantor Pertanahan Kabupaten/ Kota setempat  selambat-lambatnya  7  (tujuh)  hari  kerja  sejak  ditandantanganinya  akta  yang bersangkutan. 58 Kantor Pertanahan Kabupaten/ Kota wajib memberikan tanda penerimaan atas penyerahan  permohonan  pendaftaran  pemindahan  hak  beserta  akta  PPAT  dan  dokumen- dokumen  lain  yang  dilampirkan  yang  diterimakan  kepada  PPAT  yang  bersangkutan,  dan kemudian  memberitahukan  kepada  penerima  hak  (pembeli)  mengenai  telah  diserahkannya permohonan pendaftaran pemindahan hak ke Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota setempat dan menyerahkan  tanda  penerimaan  tersebut  kepada  penerima  hak  (pembeli). 59 Pengurusan penyelesaian  permohonan  pendaftaran  pemindahan  hak  selanjutnya  dilakukan  oleh  penerima hak atau PPAT atau pihak lain atas nama penerima hak (pembeli).
54 Sahkah  Jual  Beli  Tanah  &  Bangunan  Jika  Bangunannya  Ternyata  Milik  Pihak  Ketiga?,  Hukum Online.com  ( https://www.hukumonline.com/klinik/detail/ulasan/lt60e2745914b74/sahkah-jual-beli- tanah-bangunan-jika-bangunannya-ternyata-milik-pihak-ketiga/ )
55 Ibid
56 Urip Santoso, Pejabat Pembuat Akta Tanah, Perspektif Regulasi …, hal. 371
57 Ibid, 371-372
58 Ibid, hal. 376
59 Ibid, hal. 377
Jurnal Ilmu Hukum “THE JURIS” Vol. V, No. 2, Desember 2021 ISSN 2580-0299, e-ISSN 2580-8370 http://ejournal.stih-awanglong.ac.id/index.php/juris

## IV. AKIBAT HUKUM: PENERBITAN DUA AKTA JUAL BELI TERHADAP TANAH YANG SAMA

## A. Autentikasi Akta Pemindahak Hak Atas Tanah oleh PPAT
Akta  yang  dibuat  oleh  PPAT  adalah  akta  PPAT.  Menurut  Pasal  1  angka  4  PP  No.  24  /  2016 juncto Pasal 1 angka 4 Perkaban No. 1 / 2006, akta PPAT adalah akta yang dibuat oleh PPAT sebagai bukti telah dilaksanakannya perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau hak milik  atas  satuan  rumah  susun. 60 Sehingga  akta  yang  dibuat  oleh  PPAT  adalah  akta  autentik, sesuai  Pasal  1868  KUHPerdata  adalah  akta  di  dalam  bentuk  yang  ditentukan  oleh  undang- undang, dibuat oleh dan di hadapan pegawai-pegawai umum yang berkuasa untuk itu, di tempat di  mana  akta  itu  dibuatnya. 61 Akta  autentik  mempunyai  kekuatan  pembuktian  yang  sempurna bagi  para  pihak  beserta  ahli  warisnya  atau  pihak  lain  yang  mendapatkan  hak  dari  para  pihak, sehingga  apabila  suatu  pihak  mengajukan  suatu  akta  autentik,  hakim  harus  menerimanya  dan menganggap  apa  yang  ditulis  di  dalam  akta.  Berbeda  dengan  akta  dibawah  tangan,  suatu  akta yang  sengaja  dibuat  untuk  pembuktian  oleh  para  pihak  yang  ditandatangani  dibawah  tangan, yang dibuat tidak dengan perantaraan pejabat umum. 62 Sehingga terhadap bentuk Akta Jual Beli yang  dibuat  dihadapan  Camat  ataupun  dalam  bentuk  Surat  Pernyataan  Pelepasan  Hak  Atas Tanah  dibuat  dihadapan  Lurah  merupakan  suatu  autentik  yang  sama-sama  memiliki  kekuatan pembuktian  yang  sempurna.  Permasalahan  akan  timbul  apabila  Akta  Jual  Beli  dan  Surat Pernyataan  Pelepasan  Hak  Atas  Tanah  dimaksud  memuat  ketentuan  obyek  tanah  yang  sama dengan  nama  pembeli  yang  berbeda.  Perlu  dilakukan  suatu  kajian  terhadap  proses  yang melatarbelakangi  terbitnya  dua  akta  autentik  dalam  hal  peralihan  hak  atas  tanah  tersebut. Apabila  dalam  prosesnya  ditemukan  suatu  penyimpangan  atau  pelanggaran  baik  dari  sudut pejabat yang membuat akta tersebut ataupun dari sudut para pihak yang terkait langsung dalam proses peralihan hak atas tanah tersebut yaitu pembeli dan penjual, maka terdapat konsekuensi hukum  yang  ditimbulkan.  Konsekuensi  hukum  yang  timbul  atas  ditemukannya  suatu penyimpangan  ataupun  pelanggaran  dalam  pembuatan  akta  PPAT  dapat  dibedakan  sebagai berikut:
1. Terhadap PPAT
Apabila  ditemukan  adanya  indikasi  pelanggaran  yang  dilakukan  oleh  PPAT  dalam pembuatan  akta  PPAT,  maka  terhadapnya  dapat  dikenakan  sanksi  sebagaimana  diatur dalam  Pasal  10  ayat  (3)  PP  No.  24  /  2016  tentang  Perubahan  Atas  Peraturan  Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah 63 .
2. Terhadap penjual dan/atau pembeli
Begitu  pula  terhadap  penjual  dan/atau  pembeli,  apabila  ditemukan  suatu  pelanggaran sebelum  diterbitkannya  akta  PPAT  berdasarkan  pada  dokumen-dokumen  yang dipersyaratkan namun terdapat pemalsuan yang tidak diketahui oleh PPAT, maka terhadap pihak  terkait  langsung  atas  pelanggaran  tersebut  akan  dikenakan  sanksi  atas  pemalsuan dokumen  sebagaimana  diatur  dalam  Pasal  263 64 dan  Pasal  264 65 Kitab  Undang-Undang Hukum Pidana.
60 Urip Santoso, Pejabat Pembuat Akta Tanah, Persepktif Regulasi, Wewenang dan Sifat Akta , (Jakarta: Kencana, 2017), hlm. 140
61 Kitab  Undang-Undang  Hukum  Perdata Burgerlijk  Wetboek ,  diterjemahkan  oleh  R.  Subekti  dan  R. Tjitrosudibio, (Jakarta: Balai Pustaka, 2014) hlm. 475
62 Urip Santoso, Pejabat Pembuat Akta Tanah …, hlm. 130
63 PPAT diberhentikan dengan tidak hormat sebagaimana dimaksud pada ayat (1) huruf b, karena:
a. melakukan pelanggaran berat terhadap larangan atau kewajiban sebagai PPAT; dan/atau
b. dijatuhi pidana penjara berdasarkan putusan pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap karena melakukan tindak pidana yang diancam dengan pidana penjara 5 (lima) tahun atau lebih.
64 (1)  Barangsiapa  membuat  surat  palsu  atau  memalsukan  surat,  yang  dapat  menerbitkan  sesuatu  hak, sesuatu perjanjian (kewajiban) atau sesuatu pembebasan utang, atau yang boleh dipergunakan sebagai keterangan  bagi  sesuatu  perbuatan,  dengan  maksud  akan  menggunakan  atau  menyuruh  orang  lain
Jurnal Ilmu Hukum “THE JURIS” Vol. V, No. 2, Desember 2021 ISSN 2580-0299, e-ISSN 2580-8370 http://ejournal.stih-awanglong.ac.id/index.php/juris
3. Terhadap akta yang dihasilkannya
Sehubungan  dengan  tidak  terpenuhi  syarat  dan  prosedur  dalam  pembuatan  akta  PPAT  sesuai dengan  ketentuan  hukum  yang  berlaku,  maka  akta  PPAT  yang  dihasilkannya  tersebut  dapat dikatakan  cacat  hukum 66 .  Sehingga  terhadap  akta  tersebut  mengalami  degradasi  kekuatan hukum dan hanya memiliki kekuatan pembuktian sebagai akta dibawah tangan. Namun apabila terdapat  unsur  tidak  terpenuhinya  syarat  sah  suatu  perjanjian  berdasarkan  pasal  1320 KUHPerdata,  maka  terhadap  akta  yang  dihasilkan  dapat  dimintakan  pembatalan  apabila mengandung  unsur  penipuan 67 yang  mungkin  diniatkan  oleh  salah  satu  pihak  dalam pembentukan akta pemindahan hak atas tanah tersebut.

## B. Tanggung Jawab PPAT Menurut Kode Etik PPAT
Bagi setiap  PPAT/  PPAT Sementara  berlaku pula  Kode  Etik  PPAT sebagaimana  diatur  dalam Keputusan  Menteri  Agraria  dan  Tata  Ruang  Kepala  Badan  Pertanahan  Nasional  Nomor 112/KEP-4.1/IV/2017  tertanggal  27  April  2017,  atau  lebih  dikenal  sebagai  Kode  Etik  Ikatan Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  (IPPAT).  Semua  PPAT  diwajibkan  menyesuaikan  praktiknya maupun  perilaku  dalam  menjalankan  jabatannya  dengan  ketentuan  yang  tercantum  dalam peraturan dan/atau Kode Etik IPPAT ini. 68 Kewajiban dan Larangan PPAT sebagaimana diatur dalam Pasal 3 dan 4 Kode Etik IPPAT dalam melaksanakan tugas jabatannya, memaksa PPAT dalam  menjalankan  tugasnya  berdasarkan  PP  No.  37  /  1998.  Apabila  ditemukan  suatu pelanggaran  yang  dilakukan  oleh  PPAT  dalam  pembuatan  akta  pemindahan  hak  atas  tanah maka Kode Etik IPPAT pun mengatur penjatuhan sanksi bagi pelanggarnya 69 .
Konstruksi dakwaan yang ditawarkan oleh penulis dalam perkara a quo ialah Pasal 76D Jo. Pasal 81 UU Perlindungan Anak Subsidair Pasal 76E Jo. Pasal 82 UU Perlindungan Anak. Apabila dakwaan dari penuntut umum pada perkara a quo berbentuk seperti kemungkinan tidak akan  salah  penerapan  ketentuan  pidana  tambahan  kebiri  kimia  yang  dapat  dijatuhkan  kepada
menggunakan  surat-surat  itu  seolah-olah  surat  itu  asli  dan  tidak  dipalsukan,  maka  kalau mempergunakannya dapat mendatangkan sesuatu  kerugian dihukum karena pemalsuan surat, dengan hukuman penjara selama-lamanya enam tahun.
(2) Dengan hukuman serupa itu juga dihukum, barangsiapa dengan sengaja menggunakan surat palsu atau  yang  dipalsukan  itu  seolah-olah  surat  itu  asli  dan  tidak  dipalsukan,  kalau  hal  mempergunakan dapat mendatangkan sesuatu kerugian. (K.U.H.P. 35, 52, 64-2, 276, 277, 416, 417, 486).
65 (1)  Pemalsuan  surat  diancam  dengan  pidana  penjara  paling  lama  delapan  tahun,  bila  dilakukan terhadap:
1. akta-akta otentik;
2. surat  utang  atau  sertifikat  utang  dari  suatu  negara  atau  bagiannya  ataupun  dari  suatu  lembaga umum;
3. surat  sero  atau utang  atau  sertifikat  sero  atau  utang dari  suatu  perkumpulan,  yayasan, perseroan atau maskapai;
4. talon, tanda bukti dividen atau bunga dari salah satu surat yang diterangkan dalam nomor 2 dan 3, atau tanda bukti yang dikeluarkan sebagai engganti surat-surat itu;
5. surat kredit atau surat dagang yang disediakan untuk diedarkan.
(2)  Diancam  dengan  pidana  yang  sama  barang  siapa  dengan  sengaja  memakai  surat  tersebut  dalam ayat  (1),  yang  isinya  tidak  asli  atau  yang  dipalsukan  seolaholah  benar  dn  tidak  dipalsukan,  bila pemalsuan surat itu dapat menimbulkan kerugian.
66 Adapun yang dimaksud dengan perjanjian yang mengandung cacat dalam kehendak adalah perjanjian yang  pada  waktu  lahirnya  mengandung  cacat  dalam  kehendak,  Catatan  Hukum  J.  Satrio, Hukumonline.com ( https://www.hukumonline.com/berita/baca/lt5a4c5a257a301/sepakat-dan- permasalahannya--perjanjian-dengan-cacat-dalam-kehendak/?page=1 )
67 Pasal  1338  KUHPerdata  alinea  3  menyebutkan  “Suatu  perjanjian  harus  dilaksanakan  dengan  itikad baik”
68 Pasal 14 Kode Etik IPPAT
69 Pasal  8  Kode  Etik  IPPAT,  “Majelis  Kehormatan  Daerah  dan  Majelis  Kehormatan  Pusat  merupakan alat kelengkapan organisasi yang berwenang melakukan pemeriksaan atas pelanggaran terhadap Kode Etik dan menjatuhkan sanksi kepada pelanggarnya sesuai dengan kewenangan masing-masing”.
Jurnal Ilmu Hukum “THE JURIS” Vol. V, No. 2, Desember 2021 ISSN 2580-0299, e-ISSN 2580-8370 http://ejournal.stih-awanglong.ac.id/index.php/juris
Memet.  Unsur  dalam  Pasal  76D  UU  Perlindungan  Anak  berkaitan  dengan  persetubuhan terhadap  anak  sebenarnya dapat  terpenuhi.  Jika diperhatikan dalam  keterangan saksi  anak  Abi Sarwan pelajar SMP Praja Mukti Surabaya mengalami persetubuhan yaitu dengan ancaman jika tidak menuruti permintaan Memet tidak akan masuk dalam grup inti Minion. Persetubuhan yang dimaksudkan  dilakukan  dengan  cara memasukkan  alat  kelamin  korban  anak  Abi  Sarwan  pada anus  Memet  atau  terdakwa.  Atas  fakta  tersebut  sebenarnya  dapat  saja  dalam  perkara a  quo dikenakan dakwaan Pasal 76D Jo. Pasal 81 UU Perlindungan Anak.

## KESIMPULAN
Prinsip kehati-hatian dalam mengimplementasikan kewenangan PPAT/ PPAT Sementara dalam pembuatan akta pemindahan hak atas tanag merupakan salah satu unsur krusial yang harus dipedomani oleh PPAT/PPAT Sementara. Terlebih dahulu PPAT/ PPAT Sementara mengkaji setiap maksud dan dokumen yang diajukan dan diterima dari calon penjual maupun calon pembeli. Apabila terdapat keraguan bagi PPAT/PPAT Sementara atas obyek tanah yang akan dituangkan dalam pembuatan akta pemindahan hak atas tanah, maka bagi PPAT/PPAT Sementara dapat menolak pembuatan akta pemindahan hak atas tanah.
Kelalaian  dalam  melaksanakan  jabatannya,  terhadap  PPAT/PPAT  Sementara  dijatuhi sanksi  yang  diatur  secara  tegas  dalam  Peraturan  Pemerintah    dan  Kode  Etik  IPPAT,  dan terhadap  akta  pemindahan  hak  atas  tanah  yang  dihasilkannya  dapat  diajukan  pembatalannya melalui  Pengadilan.  Begitu  pula  terhadap  calon  pembeli  ataupun  calon  penjual  yang  dalam melengkapi  dokumen-dokumen  yang  disyaratkan  terdapat  indikasi  suatu  penyimpangan, pelanggaran  hukum  ataupun  cacat  kehendak,  maka  terhadap  akta  pemindahan  hak  atas  tanah yang  telah  dibuat  dihadapan  PPAT/PPAT  Sementara  dapat  diajukan  pembatalannya  melalui Pengadilan.

## REFERENSI BUKU
Indonesia. Undang-Undang  Dasar  1945. Lembaran  Negara  Republik  Indonesia  Nomor  75 Tahun 1959, Berita Negara Nomor 69 Tahun 1959 dan perubahannya.
_______ Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria. Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 104 Tahun 1960, Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 3318.
________. Undang-Undang  Nomor 16  Tahun  1985 Tentang  Rumah  Susun . Lembaran  Negara Republik  Indonesia  Nomor  Nomor  75  Tahun  1985,  Tambahan  Lembaran  Negara Republik Indonesia Nomor 3318.
________. Undang-Undang  Nomor  23  Tahun  2014 tentang  Pemerintahan  Daerah  sebagaimana telah  beberapa  kali  diubah  terakhir  dengan  Undang-Undang  Nomor  9  Tahun  2015 tentang  Perubahan  Kedua  atas  Undang-Undang  Nomor  23  Tahun  2004  tentang Pemerintahan Daerah.
________ .  Peraturan  Pemerintah  Nomor  38  Tahun  1963  Tentang  Penunjukan  Badan-Badan Hukum Yang Dapat Mempunya Hak Milik Atas Tanah. LNRI Nomor 61 Tahun 1963, TLNRI Nomor 2555.
________ . Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah Nomor 24 Tahun 1997, Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 59 Tahun 1997, Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 3696.
________ .  Peraturan  Pemerintah  Nomor  37  Tahun  1998 tentang  Peraturan  Jabatan  Pejabat Pembuat  Akta  Tanah.  Lembaran  Negara  Republik  Indonesia  Tahun  1998  Nomor  52, Lembaran  Negara  Republik  Indonesia  Nomor 59  Tahun  1997,  Tambahan  Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 3696.
________ .Peraturan  Pemerintah  Nomor  24  Tahun  2016 tentang  Perubahan  Atas  Peraturan Pemerintah  Nomor  37  Tahun  1998  tentang  Peraturan  Jabatan  Pejabat  Pembuat  Akta
Jurnal Ilmu Hukum “THE JURIS” Vol. V, No. 2, Desember 2021 ISSN 2580-0299, e-ISSN 2580-8370 http://ejournal.stih-awanglong.ac.id/index.php/juris
Tanah.  Lembaran  Negara  Republik  Indonesia  Tahun  2016  Nomor  120.  Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 5893.
Peraturan  Menteri  Agraria  dan  Tata  Ruang/Kepala  Badan  Pertanahan  Nasional  Nomor  20 Tahun  2018  tentang  Tata  Cara  Ujian,  Magang,  Dan  Perpanjangan  Masa  Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah.
Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/ Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 2 Tahun 2018 tentang Pembinaan dan Pengawasan Pejabat Pembuat Akta Tanah.
Peraturan  Menteri  Dalam  Negeri  Republik  Indonesia  Nomor  82  Tahun  2015  tentang
Pengangkatan dan Pemberhentian Kepala Desa.
Keputusan  Menteri  Agraria  dan  Tata  Ruang  /  Kepala  Badan  Pertanahan  Nasional  Nomor 112/KEP-4.1/IV/2007 tanggal 27 April 2017.
Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Repubik Indonesia Nomor 8 Tahun 2012 Tentang Perubahan  Atas  Peraturan  Menteri  Negara  Agraria/  Kepala  Badan  Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.
Peraturan  Kepala  Badan  Pertanahan  Nasional  Nomor  1  Tahun  2006  tentang  Ketentuan Pelaksanaan  Peraturan  Pemerintan  Nomor  37  Tahun  1998  tentang  Peraturan  Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah.
Keputusan  Kepala  Badan  Pertanahan  Nasional  Nomor  354/Kep-100.17.3/VIII/2014  tentang Kewenangan  Pengesahan  Kecocokan  Fotokopi  Dengan  Aslinya  untuk  Pejabat Pembuat Akta Tanah yang Tidak Merangkap Notaris
Kitab Undang-Undang Hukum Perdata Burgerlijk Wetboek diterjemahkan oleh R. Subekti dan R. Tjitrosudibio. (Jakarta: Balai Pustaka, 2014).
Kitab Undang-Undang Hukum Pidana, dihimpun oleh Solahuddin, (Jakarta: Visimedia, 2007) Hadiwiyono,  Suharyono  M. Hukum  Pertanahan  di  Indonesia  (Progresifitas  Sistem  Publikasi Positif  Terbatas  Dalam  Pendaftaran  Tanah  di  Indonesia) .  Edisi  I.  Malang:  Cita Intrans Selaras, 2020.
Harsono,  Boedi. Hukum  Agraria  Indonesia:  Sejarah  Pembentukan  Undang-Undang  Pokok Agraria, Isi dan Pelaksanaanya , (Universitas Trisaksi: Jakarta, 2013) Purnamasari,  Irma  Devita. Panduan  Lengkap  Hukum  Praktis  Populer:  Kiat-kiat  Cerdas, Mudah, dan Bijak Mengatasi Masalah Hukum Pertanahan . Bandung: Penerbit Kaifa, 2010.
Utomo,  Hatta  Isnaini  Wahyu. Memahami  Peraturan  Jabatan  Perjabat  Pembuat  Akta  Tanah . Jakarta: Kencana, 2020.
Efendi,  Jonaedi  dan  Johny  Ibrahim. Metode  Penelitian  Hukum  Normatif  &  Empiris .  Depok: Prenamedia Group, 2018.
Made,  I  Pasek  Diantha .  Metodologi  Penelitian  Hukum  Normatif  Dalam  Justifikasi  Teori Hukum. Cetakan ke-2. Jakarta: Fajar Interpratama Mandiri, 2017.
Mamudji, Sri. Et.al. Metode Penelitian dan Penulisan Hukum . Jakarta: Badan Penerbit Fakultas Hukum Universitas Indonesia, 2005.
Santoso,  Urip. Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah,  Perspektif  Regulasi,  Wewenang  dan  Sifat  Akta . Kencana, Jakarta, 2017.
Santoso, Urip. Pendaftaran Dan Peralihan Hak Atas Tanah . Edisi Pertama. Jakarta: Kencana, 2010.
Soekanto,  Soerjono  dan  Sri  Mamudji. Penelitian  Hukum  Normatif  Suatu  Tinjauan  Singkat.
Edisi 1. Cetakan 19. Depok: Rajawali Pers, 2019.
Subekti, R. Hukum Perjanjian . Cetakan 21. Jakarta: Intermasa, 2005.
Shael, Ewaldo. Tanggung Jawab PPAT dalam Pembuatan Akta Jual Beli Tanah dan Bangunan Tanpa  Persetujuan  Mantan  Istri  Penjual  dan  Perlindungan  Hukum  Terhadap  Pembeli yang  Beritikad  Baik:  Analisis  Putusan  Pengadilan  Negeri. Tesis  Kenotariatan .
Universitas Indonesia.
Deepublish.com. https://penerbitdeepublish.com/penelitian-deskriptif/ .
Jurnal Ilmu Hukum “THE JURIS” Vol. V, No. 2, Desember 2021 ISSN 2580-0299, e-ISSN 2580-8370 http://ejournal.stih-awanglong.ac.id/index.php/juris
Hukum Online.com. https://www.hukumonline.com/klinik/detail/ulasan/lt60e2745914b74/sahk ah-jual-beli-tanah-bangunan-jika-bangunannya-ternyata-milik-pihak-ketiga/ . Hukumonline.com. https://www.hukumonline.com/berita/baca/lt5a4c5a257a301/sepakat-dan- permasalahannya-perjanjian-dengan-cacat-dalam-kehendak/?page=1 . Hukumonline.com. https://www.hukumonline.com/klinik/detail/ulasan/lt509fb7e13bd25/lex- spesialis-dan-lex-genralis ).
Kompas.com. https://www.kompas.com/properti/read/2021/10/04/134744221/kenali-prosedur- jual-beli-tanah-yang-tepat?page=all .
Gultom,  Binsar  M.,  2012, Pandangan  Kritis  Seorang  Hakim  dalam  Penegakan  Hukum  di Indonesia , Jakarta: Gramedia Pustaka Utama. Harahap,  M.  Yahya,  2017, Pembahasan  Permasalahan  dan  Penerapan  KUHAP  (Penyidikan dan Penuntutan) , Jakarta: Sinar Grafika.
Purwoleksono,  Didik  Endro,  2017, Hukum  Acara  Pidana ,  Surabaya:  Airlangga  University Press.
Setiadi,  Edi  dan  Kristian,  2017, Sistem  Peradilan  Pidana  Terpadu  dan  Sistem  Penegakan Hukum di Indonesia , Jakarta: Kencana.
Siahaan, Monang, 2017, Falsafah dan Filosofi Hukum Acara Pidana , Jakarta: Grasindo. Witanto,  Darmoko  Yuti  dan  Arya  Putra  Negara  Kutawaringin,  2013, Diskresi  Hakim  Sebuah Instrumen  Menegakkan  Keadilan  Substantif  Dalam  Perkara-Perkara  Pidana ,  Bandung: Alfabeta.