## AKIBAT HUKUM PEMBATALAN AKTA PERJANJIAN PENGIKATAN JUAL BELI TERHADAP BIAYA YANG DITIMBULKAN DI HADAPAN NOTARIS
Ni Made Trisna Dewi Fakultas Hukum, Universitas Dwijendra e-mail : madetrisnadewishmh@gmail.com
Anak Agung Mas Adi Trinaya Dewi Fakultas Hukum, Universitas Dwijendra e-mail : agungmasadi@gmail.com

## Abstrak
Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli  (PPJB)  tanah  mengandung  hak  dan  kewajiban dari  para  pihak  yang  membuatnya,  sehingga  apabila  hal-hal  yang  telah disepakati  dalam  akta  Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli  (PPJB)  dilanggar  atau tidak  dipenuhi  oleh  para  pihak  yang  membuatnya  maka  hal  tersebut  dapat dikatakan  telah  terjadi  wanprestasi.  Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli  (PPJB) dimungkinkan  dibatalkan  secara  sepihak  oleh  salah  satu  pihak  atau  atas kesepakatan  kedua  belah  pihak.  Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli  (PPJB)  tanah tersebut  dapat  pula  dibatalkan  oleh  suatu  keputusan  pengadilan.  Rumusan masalah  yang  diangkat  dalam  penelitian  ini  Bagaimanakah  akibat  hukum terhadap  biaya  yang  ditimbulkan  dari  adanya  pembatalan  akta  Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) di hadapan Notaris dan Bagaimanakah mekanisme hukum yang harus ditempuh di dalam meminta pelunasan biaya pembatalan akta  Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli  (PPJB)  di  hadapan  Notaris.  Metode penelitian  yang    digunakan  ialah  metode  dengan  jenis  penelitian  yuridis empiris yaitu penelitian yang berfokus pada perilaku masyarakat hukum (law in action) . Metode pendekatan dilakukan dengan studi dokumentasi dari bahan- bahan  literature  serta  wawancara  terhadap  informan  dan  memerlukan  data primer  sebagai  data  utama  disamping  data  sekunder  dan  data  tersier. Kesimpulan  dari  penelitian  ini  adalah  para  pihak  dikenakan  denda  yang besarnya  telah  disepakati  dari  jumlah  yang  harus  dibayar  pembeli  kepada penjual atau pembeli untuk tiap-tiap hari keterlambatannya dan pihak penjual wajib  untuk  mengembalikan  uang  yang  telah  dibayarkan  oleh  pihak  pembeli setelah  dipotong  beberapa  persen  dari  harga  jual  tanah  dan  bangunan. Mekanisme  dalam  meminta  pelunasan  biaya  pembatalan  akta  Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) adalah uang pembayaran tahap pertama tidak akan dikembalikan  sepenuhnya.  Uang  pembayaran  tahap  pertama  akan  dipotong sebesar 30% dari harga yang sudah dibayarkan.
Kata Kunci :  Akibat Hukum Pembatalan Akta Perjanjian, Jual Beli

## ISSN : 2356-4164 (Cetak)        Vol. 6 No. 2, Agustus 2020

## Abstract
Commitment  of  Sale  and  Purchase  Agreement  (PPJB)  of  the  land  contains  the  rights and obligations of the parties making it so that if the matters agreed in the Deed of Sale and Purchase Agreement (PPJB) are violated or not fulfilled by the parties making it then  it  can  be  said  to  have  been  there  was  a  default.  The  Commitment  of  Sale  and Purchase  Agreement  (PPJB)  may  be  canceled  unilaterally  by  either  party  or  by agreement of both parties. The land purchase agreement (PPJB) may also be canceled by a  court  decision.  The  formulation  of  the  issues  raised  in  this  thesis  How  is  the  legal effect  on  the  costs  arising  from  the  cancellation  of  the  Deed  of  Sale  and  Purchase Agreement (PPJB) in the presence of Notary and How is the legal mechanism that must be taken in requesting the payment of the cancellation fee of the Commitment of Sale and Purchase Agreement (PPJB) before Notary. The research method used by the writer is  a  method  with  the  type  of  research  empirical  juridical  research  that  focuses  on  the behavior  on  the  legal  community  (law  in  action).  Approach  method  is  done  by documentation  study  from  literature  materials  and  interview  to  an  informant  and require  primary  data  as  main  data  beside  secondary  data  and  tertiary  data.  The conclusion of the study is that the parties are liable to a fine whose amount has been agreed upon from the amount that the buyer must pay to the seller of the buyer for each day  of  delay  and  the  seller  is  obliged  to  return  the  money  paid  by  the  buyer  after deducting  some  percent  of  the  price  of  the  land  and  buildings.  The  mechanism  for requesting payment of the cancellation fee of the Deed of Sale and Purchase Agreement (PPJB)  is  that  the  payment  of  the  first  tranche  will  not  be  fully  refunded.  The  first- tranche payment will be deducted by 30% of the price already paid.
Keywords : Due to Legal Cancellation of Deed of Agreement, Sale and Purchase

## Pendahuluan
Tanah mempunyai ciri khusus yang  bersegi  dua,  yaitu  sebagai benda dan sumber daya
alam.Seperti  halnya  air  dan  udara, yang merupakan sumber daya alam karena  tidak  dapat  diciptakan  oleh manusia.Tanah  menjadi  benda  bila telah  diusahakan  oleh  manusia, misalnya  menjadi  tanah  pertanian atau  dapat  pula  dikembangkan menjadi tanah perkotaan. Pengembangannya  dilakukan  oleh pemerintah  melalui  penyediaan prasarana  yang  akan  meningkatkan nilai tanah. Kenyataan ini telah menunjukkan  bahwa  kedudukan dan peranan tanah sering menimbulkan  masalah,  hal  ini
disebabkan  keadaan  tanah  yang terbatas  dengan  jumlah  penduduk yang semakin bertambah dan harga tanah  yang  meningkat  dengan cepat.  Untuk  mengatur  tentang pemanfaatan  tanah  atau  lahan  agar tidak menimbulkan sengketa dalam masyarakat,  maka  pada  tanggal  24 September  1960  dikeluarkanlah peraturan perundang-undangan tentang  pertanahan  yang  dikenal dengan  Undang-Undang  No.  5 Tahun  1960  tentang  Peraturan Dasar-Dasar  Pokok  Agraria  atau yang lebih dikenal dengan Undang- Undang  Pokok  Agraria  (UUPA). (Bambang Eko Supriyadi, 2013 : 7) Jual beli tanah dimulai dengan proses  negosiasi  harga  tanah  dan sebagainya.  Perjanjian  jual  beli

## ISSN : 2356-4164 (Cetak)        Vol. 6 No. 2, Agustus 2020
merupakan  perjanjian  yang  bersifat riil,  maksudnya  penyerahan  barang yang diperjanjikan merupakan syarat yang mutlak dipenuhi untuk adanya  sebuah  perjanjian,  dengan kata lain apabila telah diperjanjikan suatu  hal  akan  tetapi  dalam prakteknya belum diserahkan obyek perjanjian  tersebut  maka  perjanjian tersebut  dianggap  tidak  ada  atau belum  ada  perjanjian.  Selain  itu, perjanjian  jual  beli  juga  menganut asas terang dan tunai, yaitu jual beli berupa  penyerahan  hak  untuk selama-lamanya  dan  pada  saat  itu juga dilakukan pembayarannya oleh pembeli yang diterima oleh penjual.
Transaksi  jual  beli  tanah dilakukan  dengan  perjanjian  untuk lebih memberikan kepastian hukum karena  hak  atas  tanah  termasuk objek perjanjian yang secara khusus diatur dalam peraturan perundang- undangan  yang  berlaku,  dimana setiap  perbuatan  hukum  yang menyangkut tentang hak atas tanah terikat atau harus mengikuti ketentuan  yang  diatur  dalam peraturan
perundang-undangan tersebut,  maksudnya  pihak  yang akan  melakukan  perbuatan  hukum yang  menyangkut  tentang  hak  atas tanah harus tunduk terhadap aturan hukum yang mengatur atau berkaitan dengan pengaturan
tentang hak atas tanah atau dengan kata  lain  pihak  yang  melakukan perbuatan  hukum  tertentu  tentang hak atas tanah, maka ia tidak bebas untuk  melakukannya  akan  tetapi dia  terikat  dengan  ketentuan hukum  yang  mengatur  tentang  hak atas tanah.
Perjanjian  Pengikatan  Jual Beli  (PPJB)  bersifat  bebas  dimana berisi  janji-janji  dari  para  pihak.
Mengalihkan hak kepada pihak lain sehingga  peralihan  hak  tersebut mendapatkan  kepastian,  ketertiban dan perlindungan hukum dibutuhkan  bukti  tertulis  yang bersifat  otentik  mengenai  keadaan, peristiwa,  atau  perbuatan  hukum yang diselenggarakan melalui jabatan tertentu, sehingga dalam hal ini  dibutuhkan  seorang  Pejabat yang  berwenang  untuk  melakukan hak itu. (Habib Adije, 2008 : 14)
Pejabat yang dimaksud adalah  Notaris  yang  mempunyai wewenang  untuk  membuat  dan mengesahkan  suatu  akta  otentik atas peralihan hak guna mendapatkan legalitas dan otentisitas  atas  peralihan  hak tersebut, sehingga Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) tersebut dibuat  dalam  bentuk  Akta.  Namun masih  dimungkinkan  akta  tersebut dapat  dibatalkan  atau  batal  demi hukum, jika akta tersebut mengandung  cacat  secara  yuridis maupun materi. Hal ini menunjukkan bahwa akta merupakan alat bukti yang sempurna,  tetapi  masih  dapat dibantah  kebenarannya  selama  bisa dibuktikan sebaliknya.
Perjanjian  Pengikatan  Jual Beli  (PPJB)  dalam  prakteknya dimungkinkan  untuk  dibatalkan secara sepihak oleh salah satu pihak atau  atas  kesepakatan  kedua  belah pihak.  Perjanjian  Pengikatan  Jual Beli  (PPJB)  tersebut  dapat  pula dibatalkan  oleh  suatu  keputusan pengadilan.  Dibatalkannya  suatu akta  perjanjian  yang  dibuat  secara otentik  tentu  akan  membawa konsekuensi hukum.
Teori Pacta  Sun  Servanda mengajarkan bahwa suatu
perjanjian  yang  dibuat  secara  sah dan  sesuai  hukum  yang  berlaku sehingga diasumsi sebagai perjanjian  yang  dibuat  dengan itikad  baik,  maka  klausula-klausula dalam perjanjian seperti itu mengikat para pihak yang membuatnya,  dimana  kekuatan mengikatnya setara dengan kekuatan mengikatnya sebuah Undang-Undang, dan pula pelaksanaan  perjanjian  seperti  itu tidak  boleh  dilakukan  karena merugikan  pihak  lawan  dalam perjanjian maupun merugikan pihak  ketiga  diluar  para  pihak dalam  perjanjian  tersebut.  (Munir
Fuady, 2014 : 210)
Metode Penelitian Hukum
merupakan  suatu  kegiatan  ilmiah yang  didasarkan  pada  metode, sistematika,  dan  pemikiran  tertentu yang  bertujuan  untuk  mempelajari sesuatu atau beberapa gejala hukum tertentu dengan jalan menganalisanya.  (H. Zainuddin Ali,
2016  :  18).  Penelitian  mengenai Akibat  Hukum  Pembatalan  Akta Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli Terhadap Biaya Di hadapan Notaris yang  merupakan  jenis  penelitian yuridis  empiris  yaitu  penelitian yang  berfokus  pada  perilaku masyarakat  hukum (law  in  action) , dan  memerlukan  data  primer sebagai  data  utama  disamping  data sekunder dan data tersier. Penelitian ini  bersifat  Eksploratoris,  artinya penelitian  ini  ingin  mengetahui pengaruh  atau  dampak  suatu variable  terhadap  variable  lainnya atau  penelitian  tentang  hubungan atau  korelasi  suatu  variable.  Dalam penelitian  hukum  empiris  ini,  data
yang diperlukan adalah data primer sebagai sumber data utama disamping  data  sekunder  yang berupa  bahan  hukum  sebagai sumber  data  dan  data  tersier sebagai pendukung.
Penelitian  ini  merupakan penelitian  empiris  dengan  sumber dan jenis data yang digunakan yaitu sumber  data  kepustakaan,  dan sumber  data  lapangan.  Serta  jenis data  yang  digunakan  yang  terdiri dari  data  primer  dan  sekunder. Sedangkan  teknik  pengumpulan data  dilakukan  dengan  studi dokumentasi  dari  bahan-bahan literatur  serta  wawancara  terhadap informan, dan analisis data dianalisis  dengan  deskriptif  dan kualitatif  dengan  menyusun  data- data  yang  diperoleh.  Berdasarkan data yang diperoleh dan
dikumpulkan  dari  hasil  penelitian, dilakukan  analisis  secara  kualitatif yaitu  metode  analisis  yang  tidak disusun  pada  angka-angka  tetapi dilakukan  dengan  memahami  dan merangkai data yang telah dikumpulkan  secara  sistematis, sehingga diperoleh gambaran mengenai  masalah  yang  akan diteliti.  Adapun  metode  berfikir yang  digunakan  adalah  metode berfikir  indukatif,  yaitu  metode berfikir  dari  hal-hal  yang  bersifat khusus
kemudian ditarik kesimpulan  yang  bersifat  umum, yaitu  tentang  Akibat  Hukum Pembatalan Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli Terhadap Biaya
Di Hadapan Notaris.

## Hasil Dan Pembahasan
Perjanjian  Pengikatan  Jual Beli (PPJB) tanah dapat digolongkan ke  dalam  perikatan  bersyarat.  Hal

## ISSN : 2356-4164 (Cetak)        Vol. 6 No. 2, Agustus 2020
ini  dapat  dilihat  berdasarkan ketentuan  Pasal  1253  KUHPerdata yang menyebutkan: “Perikatan adalah  bersyarat  jika  digantungkan pada  suatu  peristiwa  yang  masih akan datang dan masih belum tentu akan terjadi, baik secara menangguhkan  perikatan  hingga terjadinya  peristiwa  semacam  itu menurut terjadi atau tidak terjadinya peristiwa tersebut”.
Perikatan  bersyarat  dilawankan dengan  perikatan  murni  yaitu perikatan  yang  tidak  mengandung suatu syarat.
Suatu  syarat  harus  tegas dicantumkan dalam perikatan. Undang-Undang menentukan syarat-syarat  yang  tidak  boleh dicantumkan dalam suatu perikatan, yaitu : 1. Bertujuan  melakukan  sesuatu yang tidak mungkin dilaksanakan.
2. Bertentangan dengan kesusilaan.
3. Dilarang Undang-Undang.
4. Pelaksanaannya  tergantung  dari kemauan orang terikat.
Salah  satu  syarat  yang penting  dalam  perjanjian  timbal- balik adalah ingkar janji. Pasal 1266 KUHPerdata  disebutkan  bahwa “Ingkar  janji  adalah  syarat  batal”. Syarat  batal  dianggap  selalu  ada dalam  perjanjian  timbal-balik.  Jika syarat  batal  itu  terjadi,  perjanjian tidak  batal  dari  segi  hukum,  tetapi pembatalan harus dimintakan kepada  hakim.  Permintaan  itu  juga harus  dilakukan  walaupun  ingkar janji sebagai syarat batal
dicantumkan di dalam perjanjian.
Masalah  yang  sering  terjadi dalam  akta  perjanjian  pengikatan jual  beli  adalah  tidak  terpenuhinya secara  tepat  waktu  pembayaran
yang  dilakukan  pembeli  kepada penjual.  Pasal  2  akta  Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) menyebutkan  tahapan  pembayaran pembeli  kepada  penjual  sebanyak dua  tahap  pembayaran.  Pasal tersebut pembayaran akan dilakukan dengan proses pembayaran  secara  angsuran  tetapi dalam  Pasal  2  tidak  disebutkan jangka waktu atau tanggal pelunasan pembayaran, jangka waktu  atau  tanggal  pelunasan berfungsi agar para pihak memahami  waktu  pelunasan  yang harus  dilakukan  oleh  pembeli. Selain  memiliki  fungsi  agar  saling memahami  hal  tersebut  untuk menjamin  kepastian  hukum  bagi penjual untuk menerima pembayaran  penjualan  tanahnya dari  pembeli  agar  penjual  tidak menunggu dan menunda keinginan untuk menerima uang dari penjualan  hak  atas  tanahnya.  Tidak dicantumkannya  mengenai  tanggal terakhir pelunasanyan akan dilakukan oleh pembeli hal tersebut membuat  penjual  tidak  mendapat kepastian hukum.
Didalam tahapan pembayaran yang telah  dituangkan  dalam  akta,  harus tertera secara rinci tanggal pembayaran  yang  akan  dilakukan oleh  pembeli.  Bersamaan  dengan hal  tersebut,  penjual  yang  memiliki hak  dalam  pembuatan  akta  dapat meminta  suatu  klausul  sanksi kepada  Notaris  untuk  dituliskan pada  suatu  akta  apabila  pembeli tidak  dapat  membayar  lunas  secara tepat  waktu.  Penulis  berpendapat apabila  dalam  pasal  2  (dua)  hanya berisi  mengenai  kesepakatan  harga dan tahapan pembayaran yang akan dilakukan  saja,  maka  harus  ada

## ISSN : 2356-4164 (Cetak)        Vol. 6 No. 2, Agustus 2020
klausul  khusus  mengenai  sanksi yang mengatur mengenai kewajiban pembeli untuk memenuhi prestasinya  kepada  penjual,  yang menyatakan “Manakala pihak
pembeli  tidak  dapat  memenuhi kewajibannya  dalam  jangka  waktu yang  telah  ditentukan,  kelalaian mana  telah  terjadi  dan  terbukti dengan  lewatnya  waktu  saja,  maka pihak  pembeli  dikenakan  denda yang  besarnya  telah  disepakati  dari jumlah yang harus dibayar pembeli kepada penjual, untuk tiap-tiap hari keterlambatan.
Denda tersebut harus  dibayar  dengan  seketika  dan sekaligus”.
Perjanjian  Pengikatan  Jual Beli  (PPJB)  tanah  dapat  dikatakan sebagai  suatu  perjanjian  dengan mana  kedua  belah  pihak  saling mengikatkan dirinya untuk melakukan jual beli, apakah hal-hal yang  belum  dapat  dipenuhi  pada saat  perjanjian  pengikatan  jual  beli tersebut dilakukan,
biasanya menyangkut  harga  yang  belum lunas  atau  surat-surat  tanah  yang belum ada.
Selain  itu  terdapat  pula permasalahan yang di akta
Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli (PPJB)  ialah  pembayaran  Pajak Bumi  dan  Bangunan  (PBB),  dimana transaksi  yang  dilakukan  pada tahun  2014  dan  pada  akhirnya peralihan  dilakukan  pada  tahun selanjutnya  maka  pajak  tahun berikutnya belum ditentukan mengenai pembayaran pajak
dibayar  oleh  pihak  penjual  atau pembeli.  Pasal  7  (tujuh)  akta Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli (PPJB)  hanya  menyebutkan  “  Biaya akta  ini  dan  biaya-biaya  lainnya yang  timbul  berhubungan  dengan
akta  ini  dan  biaya  Akta  Jual  Beli (AJB)  dihadapan  Pejabat  yang berwenang  serta  biaya  balik  nama nantinya  akan  dibayar  dan  menjadi tanggungan  Pihak  Kedua.”  Akta tersebut tidak ditentukannya pembayaran apa saja yang berhubungan  dengan  akta,  karena terdapat  banyak  pembayaran  yang harus  dilakukan  oleh  penjual  dan pembeli tetapi dalam akta Perjanjian Pengikatan  Jual  Beli  (PPJB)  Pasal  7 (tujuh)  tersebut  hanya  menyatakan semua tanggungan dibayarkan oleh pihak  pembeli  (pihak  kedua).
Menurut penulis harus ada penjelasan  mengenai  pembayaran apa  saja  yang  harus  dipenuhi  oleh penjual  dan  pembeli  agar  tidak terjadi  kesenjangan  oleh  salah  satu pihak.  Selain  itu  pula  perumusan mengenai waktu, biaya dan persyaratan-persyaratan harus
disebut  dengan  jelas  agar  apabila terjadi  sengketa  para  pihak  dapat membaca  dan  memahami  lagi dengan  apa  yang  dikehendakinya dalam akta tersebut.
Perjanjian  Pengikatan  Jual Beli  (PPJB)  ini  berbeda  dengan  jual beli  sebagaimana  dimaksud  dalam KUHPerdata  yang  diatur  dalam Buku  III  Bab  ke-5  (Pasal  1457-1540) KUHPerdata.  Jual  beli  yang  dalam bahasa  Belanda  disebut  “ koop  en verkoop ”  ialah  suatu  persetujuan/ perjanjian  ( overeenkomst )  dengan mana  pihak  yang  satu  penjual mengikatkan dirinya untuk menyerahkan  suatu  benda  ( zaak ), sedangkan  pihak  lainnya  pembeli untuk  membayar  harga  yang  telah dijanjikan (Pasal 1457 KUHPerdata). Ketentuan  umum  (sifat)  dan  hak serta  kewajiban  para  pihak  penjual dan  pihak  pembeli,  segera  setelah
mereka  sepakat  tentang  benda  dan harga yang bersangkutan walaupun baik  benda  maupun  harga  belum diserahkan dan dibayar.
Sebenarnya  akta  Perjanjian Pengikatan  Jual  Beli  (PPJB)  adalah akta  otentik  yang  tidak  akan disengketakan  apabila  salah  satu pihak  tidak  merasa  keberatan  atau dirugikan,  tetapi  dengan  adanya beberapa isi akta Perjanjian
Pengikatan  Jual  Beli  (PPJB)  diatas, bisa  saja  muncul  sengketa  yang dipermasalahkan  oleh  salah  satu pihak.  Maka  menurut  penulis perumusan jangka waktu
pemenuhan  hak  dan  kewajiban didalam  akta  menjadi  sangat penting  dan  harus  terinci  dengan tepat.  Perumusan  jangka  waktu  di dalam  akta  Perjanjian  Pengikatan Jual  Beli  (PPJB)  juga  berkaitan dengan sanksi-sanksi apabila perjanjian pengikatan tersebut dilanggar  oleh  para  pihak.  Kedua klausul  tersebut  dapat  memberikan kepastian  hukum  bagi  para  pihak setelah menghadap Notaris.
Perumusan  jangka  waktu  didalam akta  disebutkan  mengenai  kapan pembeli  akan  melunasi  dengan jangka  waktu  yang  telah  tertulis  di dalam  akta,  dan  juga  mengenai waktu  kelengkapan  persyaratan yang harus dilengkapi sebelum akta Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli (PPJB) dibuat.
Apabila jangka waktu
pemenuhan  hak  dan  kewajibannya telah  terpenuhi  maka  berakhirnya perjanjian juga akan secara otomatis akan  terlaksana.  Dengan  demikian para pihak dapat merasa aman dan tidak  ragu  untuk  dibuatkan  akta Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli (PPJB)  di  hadapan  Notaris.  Selain
kedua klausul yang harus ditetapkan terdapat pula sanksi bagi para pihak yang melanggar perjanjian,  didalam  akta  Perjanjian Pengikatan  Jual  Beli  (PPJB)  tidak disebutkan  dengan  jelas  mengenai sanksi  bagi  para  pihak  apabila melakukan  wanprestasi.  Misalnya sanksi  denda  yang  dilakukan  oleh penjual  kepada  pembeli  apabila pembayaran  harga  oleh  pembeli tidak  tepat  waktu,  begitu  juga sebaliknya  apabila  pembeli  sepakat dengan harga yang telah ditentukan dan pelunasannya dilakukan dengan  cara  mengangsur,  maka objek  dari  perjanjian  telah  menjadi milik  pembeli  dan  penjual  tidak dapat  menjual  lagi  kepada  pihak lain.
Beralihnya  hak  milik  atas benda yang dijual hanya terjadi jika telah dilakukan penyerahan ( levering ).  Penyerahan  dalam  jual beli  itu  ialah  suatu  pemindahan barang  yang  telah  dijual  ke  dalam kekuasaan  ( macht )  dan  kepunyaan ( bezit )  pembeli.  Jika  benda  yang dijual  itu  berupa  suatu  barang tertentu,  apabila  para  pihak  tidak menentukan  lain,  maka  barang  ini sejak  saat  pembelian  itu  terjadi merupakan  tanggungan  pembeli, walaupun  penyerahanya  belum dilakukan,  dan  penjual  dapat (berhak untuk) menuntut harganya.
Demikian bunyi Pasal 1460 KUHPerdata  yang  menurut  para ahli merupakan pasal mati.
Kewajiban  utama  dari  penjual terhadap pembeli, yaitu :
1. Kewajiban  Menyerahkan  Hak Milik Atas Barang Yang Diperjualbelikan Kewajiban  menyerahkan  hak milik  meliputi  segala  perbuatan

## ISSN : 2356-4164 (Cetak)        Vol. 6 No. 2, Agustus 2020
yang  menurut  hukum  diperlukan untuk  mengalihkan  hak  milik  atas barang  yang  diperjualbelikan  itu dari  si  penjual  kepada  si  pembeli, oleh  karena  KUHPerdata  mengenal tiga  macam  barang,  yaitu  barang bergerak, barang tetap, dan barang- barang  tak  bertubuh  (dengan  mana dimaksud  piutang,  penagihan  atau claim),  maka  menurut  KUHPerdata juga  ada  tiga  macam  penyerahan hak  milik  yang  masing-masing berlaku untuk masing-masing macam barang itu. Penyerahan  itu  menurut  Pasal 1475 KUHPerdata adalah
menyerahkan  barang  yang  telah dijualnya  ke  dalam  kekuasaan  dan kepunyaan  pembeli.  Penyerahan disini adalah dalam arti penyerahan barang  yang  dijual  ke  dalam kekuasaan  pembeli.  Pada  dasarnya ongkos  penyerahan  barang  yang ditentukan  Pasal  1476  KUHPerdata oleh  penjual  dan  ongkos  untuk datang mengambil
barang ditanggung  oleh  pembeli.  Namun demikian,  mengingat  ketentuan tersebut  bersifat  pelengkap,  maka para  pihak  dapat  mengatur  lain diluar ketentuan Pasal 1476 KUHPerdata  tersebut,  misalnya para  pihak  dapat  memperjanjikan atau memberikan
kesepakatan bersama bahwa ongkos penyerahan barang  ditanggung  oleh  pihak pembeli.
Adapun  mengenai  biaya  Akta Jual  Beli  (AJB)  dan  lain-lain  biaya tambahan  menurut  ketentuan  Pasal 1466  KUHPerdata,  kecuali  tidak diperjanjikan sebaliknya ditanggung oleh pembeli. Selanjutnya berkaitan dengan tempat  penyerahan  barang,  Pasal 1477 KUHPerdata menentukan
bahwa  jika  tidak  dilakukan  di tempat  barang  terjual  pada  waktu penjualan  dilakukan.  Ketentuan  ini juga  bersifat  pelengkap,  sehingga dapat diatur lain oleh para pihak.
2. Menanggung/Menjamin Kenikmatan Tentram Atas Barang Tersebut Dan Menanggung  Terhadap  Cacat Yang Tersembunyi. Selain  memiliki  kewajiban melakukan  penyerahan,  penjual juga memiliki kewajiban menanggung  kenikmatan  tentram dan menanggung cacat tersembunyi. Kewajiban untuk menanggung kenikmatan  tentram  merupakan konsekuensi dari pada jaminan oleh penjual  diberikan  kepada  pembeli bahwa  barang  yang  dijual  dan dilever itu  adalah  sungguh-sungguh miliknya  sendiri  yang  bebas  dari sesuatu  beban  atau  tuntutan  dari semua  pihak.  Kewajiban  tersebut merupakan realisasinya dalam kewajiban untuk memberikan penggantian  kerugian  jika  sampai terjadi  pembeli  karena  suatu gugatan  dari  pihak  ketiga,  dengan putusan  hakim  dihukum  untuk menyerahkan  barang  yang  telah dibelinya  kepada  pihak  ketiga tersebut.
Seorang pembeli yang dianggap  dalam bezit -nya  karena munculnya  pihak  ketiga  yang menyatakan  bahwa  dia  adalah pemilik yang sesungguhnya tersebut,  pembeli  dapat  menuntut penjual  berdasarkan  kewajibannya untuk  menjamin  penguasaan  yang aman  dan  damai.  Penjual  harus menjamin  agar  pembeli  dapat terhindar dari permasalahan. Penjual  harus  menjamin  pembeli

## ISSN : 2356-4164 (Cetak)        Vol. 6 No. 2, Agustus 2020
dapat  menguasai  barang  yang dibelinya  secara  aman  dan  damai dan  harus  menjamin  bahwa  barang dijualnya  tersebut  tidak  cacat tersembunyi.
Gangguan tentang
cacat tersembunyi  terjadi  antara  pembeli dan  penjual  dan  merupakan  bagian dari  tuntutan  mengenai  kesesatan atau  dari  tuntutan  karena  cidera janji  dua  jaminan  tersebut  memiliki persamaan, yaitu keduanya menjadi sebab  kewajiban  memberikan  ganti rugi  pembatalan  perjanjian  dengan ganti  rugi.  (Khairandy  Ridwan, 2016: 84)
Kewajiban  utama  pembeli ialah  membayar  harga  pembelian pada waktu dan ditempat sebagaimana  ditetapkan  menurut perjanjian.  Harga  tersebut  harus berupa  uang.  Meskipun  mengenai hal ini tidak ditetapkan dalam suatu pasal Undang-Undang, namun sudah  dengan  sendirinya  termasuk di  dalam  pengertian  jual  beli,  oleh karena  bila  tidak,  umpamanya harga  itu  berupa  barang,  maka  itu akan merubah perjanjiannya menjadi  tukar  menukar  atau  kalau harga  itu  berupa  suatu  jasa, perjanjiannya  akan  menjadi  suatu perjanjian kerja dan begitu seterusnya.  Apabila  pembeli  tidak membayar  harga  barang  tersebut  si penjual dapat menuntut pembatalan perjanjian  sebagai  mana  halnya pembeli dapat menuntut pembatalan  perjanjian  jika  penjual tidak  menyerahkan  barangnya. (Ahmadi Miru, 2011: 133) Tidaknya  cacat  tersembunyi yang  diderita  oleh  suatu  barang sangat perlu diadakan suatu pembuktian. Untuk itu perlu dilihat mengenai  apa,  bagaimana,  serta
siapa yang dibebani tugas pembuktian. Pertama-tama diperingatkan, bahwa dalam pemeriksaan  di  depan  hakim hanyalah hal-hal yang dibantah saja oleh  pihak  lawan  yang  harus dibuktikan.  Hal-hal  yang  diakui kebenarannya, sehingga antara kedua  pihak  yang  berperkara  tidak ada perselisihan, tidak usah dibuktikan. Oleh karena itu, sebenarnya tidak tepat bila Undang- Undang  menganggap  “pengakuan” juga sebagai suatu alat pembuktian. Sebab hal-hal yang diakui kebenarannya,  oleh  hakim  harus dianggap  terang  dan  nyata,  dengan membebaskan  penggugat  untuk mengadakan  suatu  pembuktian. Juga  hal-hal  yang  dapat  dikatakan sudah  diketahui  oleh  setiap  orang atau  hal-hal  yang  secara  kebetulan sudah diketahui sendiri oleh hakim, tidak perlu dibuktikan.
Klausul-klausul yang berkaitan  mengenai  jangka  waktu dan  sanksi  tersebut  terdapat  dalam akta  Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli (PPJB),  para  pihak  mendapatkan kepastian  hukum  dan  kepentingan para  pihak  juga  dapat  terlindungi oleh  keadaan  yang  di  dalam  akta Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli (PPJB).  Dan  tujuan  dari  para  pihak membuat  akta  otentik  di  hadapan Notaris  berjalan  dengan  pasti  dan prediktibilitasnya  terjamin,  tujuan lainnya adalah para pihak mendapatkan  perlindungan  dan para  pihak  tidak  lagi  cemas  akan keadaannya  yang  melakukan  suatu perjanjian  meskipun  formatnya hanya  sebatas  pengikatan.  Apabila para pihak masih merasa ragu akan akta  Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli (PPJB)  yang  dibuatnya,  maka  calon

## ISSN : 2356-4164 (Cetak)        Vol. 6 No. 2, Agustus 2020
pembeli  dapat  meminta  untuk menyimpan  berkas-berkasnya  pada pihak ketiga yaitu notaris. Penyimpanan dokumen dapat
dilakukan  oleh  notaris  sampai  saat penandatangan Akta Jual Beli (AJB) telah dilakukan oleh para pihak.
Perlindungan  hukum  dalam akta  Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli (PPJB)  dapat  dirumuskan  sendiri oleh calon penjual, biasanya berupa persyaratan yang biasanya dimintakan  sendiri  oleh  calon penjual  itu  sendiri.  Misalnya  ada calon penjual yang didalam Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli (PPJB)  yang  dibuatnya  memintakan kepada pihak pembeli agar melakukan pembayaran uang
pembeli  dengan  jangka  waktu tertentu yang disertai dengan syarat batal  dan  sanksi  apabila  terlambat membayar,  ada  pula  yang  apabila pembeli tidak memenuhi pembayaran  sebagaimana  telah dimintakan  dan  disepakati  maka Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli (PPJB)  hak  atas  tanah  yang  telah dibuat dan disepakati menjadi batal dan  biasanya  pihak  penjual  tidak akan  mengambilkan  uang  yang telah  dibayarkan  kecuali  pihak pembeli  meminta  pengecualian. Kebijakan  yang  dibuat  oleh  penjual tersebut  adalah  salah  satu  sanksi yang  diberikan  kepada  calon pembeli  bahwa  dia  tidak  dapat memenuhi kewajibannya. Berbeda dengan perlindungan terhadap calon penjual,  perlindungan  terhadap pembeli  biasanya  selain  dilakukan dengan  persyaratan  juga  di  ikuti dengan permintaan pemberian kuasa  yang  tidak  dapat  ditarik kembali.  Tujuannya  adalah  apabila pihak  penjual  tidak  memenuhinya maka pihak pembeli dapat menuntut  dan  memintakan  ganti rugi  sesuai  dengan  kesepakatan yang  diatur  dalam  Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB).
Selain  itu  perlindungan  lain adalah dengan perjanjian pemberian kuasa  yang  tidak  dapat  ditarik kembali  apabila  semua  persyaratan telah  terpenuhi  untuk  melakukan jual beli, maka pihak pembeli dapat melakukan pemindahan hak kepada dirinya  sendiri  ataupun  ke  orang lain  walaupun  pihak  penjual  tidak hadir dalam penandatanganan Akta Jual Beli (AJB) nya.
Berdasarkan
semua
keterangan  diatas  terlihat  bahwa perlindungan  hukum  yang  dapat diberikan  kepada  semua  pihak dalam  Perjanjian  Pengikatan  Jual Beli  (PPJB).Selain  perlindungan hukum  akta  Perjanjian  Pengikatan Jual  Beli  (PPJB)  juga  berlandaskan Pasal  1338  KUHPerdata  yang berasaskan  kebebasan  berkontrak, serta niat baik dari para pihak untuk memenuhi  kesepakatan  yang  telah dibuat.  Hal  ini  sesuai  dengan kekuatan  pembuktian  dari  akta otentik
sebagaimana yang
diungkapkan  oleh  G.H.S  Lumban Tobing  yang  menyatakan  bahwa, menurut  pendapat  umum  yang dianut  pada  setiap  akta  otentik dibedakan  atas  tiga  kekuatan pembuktian jika dibandingkan dengan akta dibawah tangan, yaitu :
1. Kekuatan Pembuktian Lahir,
2. Kekuatan  Pembuktian  Formal, dan
3. Kekuatan Pembuktian Material. Berdasarkan 3 (tiga)
kekuatan  pembuktian  yang  telah dikemukakan  diatas,  maka  penulis

## ISSN : 2356-4164 (Cetak)        Vol. 6 No. 2, Agustus 2020
berpendapat  bahwa  perlindungan hukum  terhadap  pemenuhan  hak- hak  para  pihak  apabila  salah  satu pihak melakukan
wanprestasi dalam  Perjanjian  Pengikatan  Jual Beli  (PPJB)  sangat  tergantung kepada  kekuatan  dari  Perjanjian Pengikatan  Jual  Beli  (PPJB)  yang dibuat,  yaitu  jika  dibuat  dengan akta dibawah tangan maka perlindungannya  sesuai  dengan perlindungan  akta  dibawah  tangan, sedangkan  apabila  dibuat  oleh  atau dihadapan  Notaris  maka  dengan sendirinya  aktanya  menjadi  akta notariil sehingga kekuatan
perlindungannya  sesuai  dengan perlindungan terhadap akta otentik.
Perjanjian  Pengikatan  Jual Beli  (PPJB)  merupakan  suatu perjanjian  yang  diatur  dalam Undang-Undang.
Tetapi guna
memberikan  perlindungan  hukum bagi  para  pihak  yang  akan melakukan  transaksi  jual  beli  tanah atau  tanah  dan  bangunan  yang belum  memenuhi  syarat  untuk dibuatkannya  Akta  Jual  Beli  (AJB),
maka berdasarkan hukum perjanjian  dalam  perkembangan yang  dasarnya  adalah  hukum perjanjian  yang  baginya  berlaku ketentuan hukum perikatan, dibuatkanlah akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB). Mengenai  hal  itu  diperkuat  oleh ketentuan dalam KUHPerdata yang memberikan  kebebasan  bagi  para pihak  untuk  membuat  bahwa  yang menentukan suatu perjanjian
sepenuhnya  menjadi  kewenangan para pihak.
Apabila  didalam  perjanjian debitur  tidak  karena  kesalahannya tidak  melaksanakan  prestasinya maka  ia  dikatakan  lalai  atau  telah
melakukan wanprestasi. Wanprestasi artinya tidak memenuhi  suatu  yang  diwajibkan seperti  apa  yang  telah  ditetapkan dalam perjanjian. Tidak terpenuhinya kewajiban itu disebabkan oleh dua hal, yaitu : 1. Karena  kesalahan  debitur,  baik dengan sengaja tidak dipenuhinya kewajiban itu maupun karena kelalaian. 2. Karena  keadaan  memaksa  jadi diluar kemampuan debitur (debitur tidak bersalah). Debitur yang tidak memenuhi kewajibannya akan dikenakan  sanksi  untuk  membayar ganti  rugi,  biaya,  bunga  kepada kreditur, untuk kewajiban ganti rugi bagi debitur maka Undang-Undang menentukan bahwa debitur terlebih dahulu  dinyatakan  berada  dalam keadaan  lalai  dan  Undang-Undang juga memberikan ketentuan- ketentuan  tentang  apa  yang  dapat dimasukkan  dalam  ganti  rugi tersebut.
Berdasarkan hasil wawancara pada  tanggal  13  April  2017  dengan Bapak  I  Gede  Perdana  Artha  yang jabatannya sebagai Notaris didapatlah  sebuah  permasalahan dalam  Perjanjian  Pengikatan  Jual Beli  (PPJB).  Perjanjian  pengikatan jual  beli  tersebut  dilakukan  pada hari  Rabu  tanggal  5  Februari 2015.Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli
(PPJB) tertanggal tersebut disebutkan  pihak  I  (pertama)  dari perjanjian  tersebut  disebut  penjual, dan  pihak  II  (kedua)  dalam perjanjian  tersebut  disebut  pembeli. Pasal  3  PPJB  tertanggal  tersebut, telah  disepakati  bahwa  harga  jual beli  tanah  ini  adalah  sebesar  Rp.
360.000.000,-(tiga  ratus  enam  puluh juta rupiah).
Pada  Pasal  4  sub  1  akta Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli
(PPJB) tersebut telah disepakati oleh kedua belah pihak bahwa pembayaran  harga  tanah  tersebut dilakukan oleh pihak kedua dengan cara  angsuran  sebanyak  dua  kali pembayaran, yaitu :
1. Pembayaran  tahap  I  sebanyak
RP.  300.000.000,-  (tiga  ratus  juta rupiah)  yang  akan  dilaksanakan selambat-lambatnya pada tanggal 12 Februari 2015. 2. Pembayaran  tahap  II  sebanyak Rp.  60.000.000,-  (enam  puluh juta rupiah) yang akan dilaksanakan  pada  tanggal  12
Maret 2015.
Pada  pembayaran  tahap  I, pembeli  hak  atas  tanah  tersebut membayar  sesuai  sebelum  tanggal jatuh  tempo  yang  telah  disepakati. Namun  pada  saat  pembayaran tahap  II,  pembeli  belum  membayar angsuran  sampai  tanggal  jatuh tempo pelunasan.
Berdasarkan kebijakan  dari  Notaris,  Notaris memberikan  tenggangan  waktu selama  1  minggu  untuk  biaya pelunasan  tersebut  tanpa  meminta uang denda disetiap keterlambatannya. Namun setelah 1
minggu  berjalan,  pembeli  tersebut belum  juga  membayar  angsuran tahap II, sehingga uang yang sudah dibayarkan  akan  hangus  sebesar 30% atau Rp. 90.000.000,- (Sembilan puluh  juta  rupiah)dari  biaya  yang sudah  dibayarkan.  Sisa  uang  dari pembayaran  tahap  I  sebanyak  Rp. 210.000.000,- (dua ratus sepuluh juta rupiah)  dikembalikan  lagi  kepada pihak  pembeli  seketika  dan  saat  itu juga,  dan  perjanjian  pengiatan  jual
beli  tersebut  berakhir  batal  pada saat itu juga.

## Kesimpulan
Berdasarkan pembahasan diatas,  dapat  ditarik  kesimpulan yaitu sebagai berikut : 1. Akibat  hukum  dari  pembatalan akta  Perjanjian  Pengikatan  Jual Beli  (PPJB)  ialah  para  pihak dapat  dikenakan  denda  yang besarnya  telah  disepakati  dari jumlah  yang  harus  dibayar pembeli  kepada  penjual  atau pembeli  untuk  tiap-tiap  hari keterlambatannya. Pihak penjual wajib  untuk  mengembalikan uang yang telah dibayarkan oleh pihak  pembeli  setelah  dipotong beberapa  persen  dari  harga  jual tanah  dan  bangunan  tersebut sebagai  pengganti  biaya  yang telah  dikeluarkan  oleh  pihak penjual  ditambah  denda  yang harus dibayar oleh pihak pembeli kepada pihak penjual.
2. Mekanisme  dalam  meminta pelunasan  biaya  yang  ada  atau timbul akibat adanya pembatalan akta Perjanjian Pengikatan  Jual  Beli  (PPJB) tersebut  ialah  apabila  pembeli tidak membayar angsuran sampai dengan jatuh tempo dan perpanjangan  waktu    selama  1 minggu,  maka  biaya  yang dibayarkan  pada  tahap  I  akan dikembalikan tetapi tidak dikembalikan sepenuhnya. Uang pembayaran tahap pertama tersebut  akan  hangus  atau dipotong sebesar 30% dari harga yang  sudah  dibayarkan  atau dengan  jumlah  Rp.  90.000.000,- (sembilan puluh juta rupiah).

## ISSN : 2356-4164 (Cetak)        Vol. 6 No. 2, Agustus 2020

## Saran
1. Para pihak dalam membuat akta Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli (PPJB) dihadapan Notaris hendaknya  harus  benar-benar memahami klausul yang diperjanjikan, sehingga semua isi akta  perjanjian  tersebut  benar- benar  dapat  diketahui  dan dipahami  oleh  kedua  belah pihak sehingga dapat di minimalisir hal-hal yang bersifat perbedaan pendapat (perselisihan atau konflik) dalam menafsirkan akta Perjanjian Pengikatan  Jual  Beli  (PPJB) tersebut  dan  pada  akhirnya perjanjian utama yaitu pembuatanAkta  Jual  Beli  (AJB) yang  dibuat  di  hadapan  Pejabat Pembuat  Akta  Tanah  (PPAT) dapat terlaksana.
2. Notaris  dalam  membuat  akta Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli (PPJB)  hendaknya  benar-benar memuat  klausul-klausul  yang jelas  dan  tegas  yang  mengatur hak  dan  kewajiban  para  pihak dalam  perjanjian  tersebut  secara seimbang dan adil. Notaris wajib menjelaskan  secara  terperinci mengenai  akibat  hukum  dari penandatanganan
akta perjanjian  pengikatan  jual  beli kepada para pihak karena setiap upaya  melakukan  wanprestasi dari  salah  satu  pihak  akan menerbitkan hak untuk melakukan penuntutan pemenuhan  prestasi  dari  pihak lain  sesuai  dengan  prosedur yang berlaku.

## Daftar Pustaka
Buku Ahmadi Miru, 2011, Hukum Kontrak Perancangan Kontrak , Rajawali Pers, Jakarta, Hlm. 133
Bambang  Eko  Supriyadi,  2013, Hukum Agraria Kehutanan , PT. Raja Grafindo Persada, Jakarta. Habib  Adije,  2008, Hukum  Notaris Indonesia Tafsir Tematik Terhadap Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 Tentang Jabatan Notaris, Refika Aditama, Bandung, Hlm. 14 H.  Zainuddin  Ali,  2016, Metode Penelitian Hukum , Sinar Grafika,  Jakarta,  Cet.  Ke-7, Hlm. 18 Khairandy  Ridwan,  2016, Perjanjian Jual  Beli ,  FH  UII  Press, Yogyakarta, Hlm. 84 Munir Fuady, 2014, Teori-Teori Besar Dalam Hukum (Grand Theory) , Kencana Prenadamedia
Group,  Jakarta,  Cet.  Ke-3,
Hlm. 210
Peraturan Perundang-Undangan : Kitab  Undang-Undang  Hukum Perdata Undang-Undang  Nomor  5  Tahun
1960  Tentang  Peraturan Dasar-Dasar Pokok Agraria Undang-Undang  Nomor  30  Tahun 2004 Tentang Jabatan Notaris  sebagaimana  telah diubah  dengan  Undang- Undang  Nomor  2  Tahun 2014 Tentang Jabatan Notaris