Volume : 22, Nomor : 1 ISSN Online : 2613-9340 ISSN Offline : 1412-1255
Analisis Yuridis Peningkatan Status Hak Guna Bangunan Menjadi Hak Milik Pada Perumahan Nasional Heletia Medan ( Studi Pada Kantor Pertanahan Kota Medan)
Oleh Abi Gholibi Ginting Syafruddin Kalo
Muhammad Yamin
Zaidar

## ABSTRAK
Perumahan  Permukiman  Berdasarkan pelaksanaannya  perubahan  hak  merupakan kebijakan  yang  memberikan  kemudahan kepada  rakyat  dalam  pemberian  jaminan atas  kelangsungan  penguasaan  tanah  untuk rumah  tempat  tinggalnya  dengan  status  Hak Milik.  Dalam  rangka  pelaksanaan  kebijakan tersebut  dan  sebagai  wujud  percepatan pelayanan  pertanahan,  maka  diterbitkanlah Keputusan  Menteri  Negara  Agraria/  Kepala Badan  Pertanahan  Nasional  Nomor  6 Tahun 1998  tentang  Pemberian  Hak  Milik  Atas Tanah Untuk Rumah Tinggal.
Pemberian  hak  atas  tanah  berupa Hak  Guna  Bangunan  diatas  tanah  Hak Pengelolaan kerap kali dilakukan oleh Perum Perumnas,  namun  hal  ini  malah  menjadi beban bagi pemegang hak atas tanah. Pihak hak  atas  tanah  tidak  dapat  secara  leluasa menggunakan  mapun  melakukan  tindakan hukum  atas  tanahnya,  sehingga  peningkatan Hak Guna Bangunan diatas Hak Pengelolaan Perum  Perumnas  menjadi  Hak  Milik  bukti penggunaan  tanah  untuk  rumah  tinggal berupa:  Fotocopy  Izin  Mendirikan  Bangunan fotocopy  SPPT  PBB  yang  terakhir  (khusus untuk tanah yang luasnya 200 M2 atau lebih), bukti identitas pemohon dan surat rekomendasi dari pihak Perum Perumnas.menjadi keinginan bagi pemegang hak  atas  tanah.  Kepala  Kantor  Pertanahan mengeluarkan perintah setor pungutan. Selanjutnya mendaftar perubahan.Kantor Pertanahan  Kota  Medan  sangat  berperan dalam  proses  peningkatan  hak  atas  tanah  di Perumnas Helvetia,
Faktor
penghambat dalam pelaksanaan  peningkatan  status  tanah  dari Hak  Guna  Bangunan  menjadi  Hak  Milik  di Perumahan  Nasional  Helavetia  Kota  Medan, adalah  masih    banyaknya    masyarakat Perumahan  Nasional  Helvetia  yang  tidak mengetahui  tentang  tata  cara  peningkatan status  Hak  Guna  Bangunan  menjadi  Hak Milik,  disamping  itu  sering  kali  masyarakat tidak melengkapi berkas dalam pengurusan.
Kata Kunci: Perumahan Nasional, Peningkatan Status Tanah,Hak Guna Bangunan Menjadi Hak Milik

## I. PENDAHULUAN
A.  Latar Belakang Negara Kesatuan
Republik Indonesia,  yang  kaya  dengan  kekayaan alamnya  yang  melimpah  ruah  termasuk  di dalam  dan  segala  isinya,  meliputi  bumi,  air dan  ruang  angkasa,  sebagai  anugrah  Tuhan yang  berfungsi  yang  sangat  penting  bagi pembangunan masyarakat yang makmur dan adil  sebagai  yang  kita  cita-  citakan. 1 Tanah sebagai  sumber  daya  alam  merupakan karunia  Tuhan  Yang  Maha  Esa  kepada bangsa  Indonesia.  Oleh  karena  itu  sudah sewajarnya  apabila  kita  mengelola  tanah dengan sebaik-baiknya agar pemanfaatannya dapat memberikan kemakmuran rakyat sebagaimana
diamanatkan  dalam  Pasal  33  ayat  (3) Undang-Undang Dasar 1945. 2
1 Penjelasan Umum Undang-Undang No. 5 Tahun  1960  Tentang  Peraturan  Dasar  Pokok- Pokok Agraria (UUPA).
2 Arie  Sukanti  Hutagalung,  (b), Tebaran Pemikiran  Seputar  Masalah  Hukum  Tanah ,
Tanah  merupakan  jenis  benda  yang sangat istimewa, oleh karena itu benda yang paling  penting  di  dalam  hukum  adat  yaitu tanah.  Seorang  manusia  tidak  dapat  hidup tanpa tanah, ia bekerja dan hidup sehari-hari di  atas  tanah  dan  makanan  utamanya  juga ditanam  dalam  tanah,  demikian  pula  apabila mereka meninggal ditanam dalam tanah. 3
Disamping  itu  tanah  juga  merupakan hal  yang  sangat  rawan  dan  potensi  pemicu krisis  sosial. 4 Hubungan  antar  bangsa Indonesia  dengan  bumi,  air  serta  ruang angkasa  merupakan  hubungan  yang  sosial religius,  bahkan  dalam  Pasal  ayat  (3)  UUPA menyebutkan bahwa hubungan itu merupakan  suatu  hubungan  yang  abadi. Hubungan  yang  abadi  ini  menunjukkan bahwa selama rakyat Indonesia yang bersatu sebagai  bangsa  Indonesia  masih  ada  dan selama  bumi,  air  serta  ruang  angkasa Indonesia  itu  masih  ada  pula,  maka hubungan ini tidak dapat diputuskan, meskipun dalam keadaan yang bagaimanapun juga. 5 Perumahan
Pemukiman menjadi kebutuhan  dasar  manusia  yang  berfungsi sebagai  tempat  tinggal  atau  hunian  dan digunakan manusia untuk melindungi diri dari cuaca serta gangguan yang ada 6
(Jakarta  :  Lembaga  Pemberdayaan  Hukum Indonesia, 2005), hlm. 19.
3 Djuhaendah  Hasan, Lembaga  Jaminan Kebendaan  Bagi  Tanah  dan  Benda  Lain  yang Melekat Pada Tanah Dalam Konsepsi Penerapan Asas  Pemisahan  Horisontal ,  P.T.  Citra  Aditya Bakti, Bandung, 1996, hlm. 80-81.
4 Ibid. hlm. 1 5 Sudargo  Gautama,  Ellyda  T.  Soetijarto, Tafsiran  UUPA  (1960)  dan  Peraturan  peraturan Pelaksanaannya , PT Citra Aditya Bakti, Bandung, 1997, hlm.51 6 JW Muliawan, Pemberian Hak Milik Untuk Rumah TInggal Kajian Normatif Untuk
Perumahan  serta  permukiman  tidak boleh dilihat hanya sebagai bentuk pemenuhan kebutuhan bagi kehidupan manusia tanpa proses. Akan tetapi, perumahan  dan  permukiman  tersebut  juga dapat dilihat sebagai proses bermukim dalam menciptakan ruang kehidupan untuk bermasyarakat. Dengan demikian, perumahan  dan  permukiman  mempunyai peranan  yang  sangat  penting  diantaranya untuk  mewujudkan  pembangunan  nasional yang pada hakekatnya adalah pembangunan manusia Indonesia seutuhnya.
Berdasarkan pelaksanaannya perubahan  hak  merupakan  kebijakan  yang memberikan  kemudahan  kepada  rakyat dalam pemberian jaminan atas kelangsungan penguasaan  tanah  untuk  rumah  tempat tinggalnya  dengan  status  Hak  Milik.  Dalam rangka  pelaksanaan  kebijakan  tersebut  dan sebagai wujud percepatan pelayanan pertanahan,  maka  diterbitkanlah  Keputusan Menteri  Negara  Agraria/  Kepala  Badan Pertanahan  Nasional  Nomor  6  Tahun  1998 tentang  Pemberian  Hak  Milik  Atas  Tanah Untuk Rumah Tinggal.
Keputusan  tersebut  memiliki  tujuan untuk memberikan  jaminan  kepastian  hukum dan perlindungan hukum kepada perorangan warga negara Indonesia mengenai
kelangsungan  hak  atas  tanahnya  terutama yang digunakan untuk rumah tinggal.
Pemberian Hak Milik atas tanah untuk rumah tinggal  sejalan  dengan  jiwa,  semangat  dan ketentuan  UUPA  yang  menyediakan  Hak Milik  sebagai  hak  yang  terkuat  bagi perseorangan  warga  negara  Indonesia  baik
Keadilan Bagi  Masyarakat, Cetakan Pertama, Cerdas Pustaka Publisher, Jakarta,2009, hlm.1
untuk keperluan
pribadi maupun keluarganya.
KMNA/  Ka.BPN  Nomor  6  Tahun  1998 Pasal  1  butir  2  huruf  b,  menjelaskan  bahwa tanah  Hak  Guna  Bangunan  (HGB)/  Hak Pakai  (HP)  atas  tanah  untuk  rumah  tinggal kepunyaan  perseorangan  warga  negara Indonesia  yang  luasnya  600  m2  atau  masih kurang  dari  600  m2  yang  sudah  berakhir jangka  waktunya  dan  masih  dipunyai  oleh bekas pemegang hak tersebut, atas permohonan  kembali  yang  bersangkutan diberikan Hak Milik kepada bekas pemegang haknya.
Hak Guna Bangunan merupakan salah satu hak-hak atas tanah yang bersifat primer, selain  Hak  Milik,  Hak Guna  Usaha,  dan  Hak Pakai  atas  tanah.  Perkembangan  Hak  Guna Bangunan  merupakan  hak  primer  yang mempunyai  peranan  penting  kedua,  setelah Hak  Guna  Usaha.  Hal  ini  disebabkan  Hak Guna  Bangunan  merupakan  pendukung sarana  pembangunan  baik  perumahan, pertokoan,  dan  lain-lain  yang  sementara  ini semakin  berkembang  dengan  pesat.  Begitu pentingnya  Hak  Guna  Bangunan,  maka pemerintah  mengaturnya  lebih  lanjut  dalam Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 yang  telah  di  rubah  menjadi  Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021.
Pengaturan  Hak  Guna  Bangunan  ini,  seiring dengan  pesatnya  pembangunan  baik  yang dibangun Pemerintah maupun pihak swasta.
Oleh  karena  itu  dalam  perkembangan pembangunan perumahan atau gedung yang semakin  marak  akhir-  akhir  ini,  objek  tanah dijadikan  sasaran  ada  tiga,  yaitu  tanah Negara,  tanah  Hak  Pengelolaan,  dan  tanah Hak  Milik.  Salah  satu  yang  paling  mendasar dalam  pemberian  Hak  Guna  Bangunan
adalah menyangkut adanya kepastian hukum mengenai jangka waktu pemberiannya. Sehingga  Dalam  prakteknya  di  lapangan, bukan merupakan hal mudah untuk mewujudkan  cita-cita  pembentukan  Undang- undang  Pokok  Agraria  (UUPA)  tersebut karena  konflik  kepentingan  antara  berbagai pihak senantiasa menjadi duri dalam pencapaian tujuan tersebut sehingga pelaksanaan kebijakan yang mengatur masalah  hak-hak  atas  tanah  tidak  berjalan sebagaimana  mestinya.  Perselisihan  yang terjadi baik secara horizontal maupun vertikal banyak mewarnai ranah pertanahan Indonesia, khususnya mengenai hak milik ini sehingga  pada  akhirnya  banyak  melahirkan sengketa hak milik. 7
Untuk  menjamin  kepastian  hukum terhadap  hak-hak  atas  tanah  tersebut,  perlu dilakukannya  kegiatan  pendaftaran  tanah. UUPA  telah  mengatur  pendaftaran  tanah yang  bertujuan  untuk  memberikan  jaminan kepastian  hukum.  Pendaftaran  tanah  ini menjadi  kewajiban  bagi  pemerintah  maupun pemegang  hak  atas  tanah.  Ketentuan tentang  kewajiban  bagi  pemerintah  untuk menyelenggarakan pendaftaran tanah diseluruh  wilayah  Republik  Indonesia  diatur dalam Pasal 19 UUPA disebutkan, yaitu :
1.  Untuk  menjamin  kepastian  hukum  oleh pemerintah  diadakan  pendaftaran  tanah diseluruh  wilayah  Republik  Indonesia menurut ketentuan- ketentuan yang diatur dengan peraturanpemerintah.
2.  Pendaftaran  tersebut  dalam  pasal  1  ayat ini meliputi:
a.  Pengukuran, perpetaan, dan pembukuan tanah;
7 Indri  Handayani, Penyelesaian  Hukum Tumpang  Tindih  Kepemilikan  Tanah  (study Putusan Mahkamah Agung Nomor 221 PK/PDT/2014) ,  Tesis,  Program  Studi  Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara, Medan, 2016, hlm. 6
b.  Pendaftaran  hak-hak  atas  tanah  dan peralihan hak-haktersebut;
c.  Pemberian  surat-surat  tanda  bukti hak,  yang  berlaku  sebagai  alat pembuktian yangkuat. 8 Maksud didirikannya Perum Perumnas adalah untuk melaksanakan penataan  perumahan  dan  permukiman  bagi masyarakat    dan  dalam  hal  tertentu melaksanakan  tugas-tugas  tertentu  yang diberikan  oleh  Pemerintah  dalam  rangka pemenuhan  kebutuhan  perumahan  bagi golongan  masyarakat  yang  berpenghasilan rendah. Dengan tujuan melaksanakan kebijaksanaan  dan  program  pemerintah dibidang  pembangunan  perumahan  rakyat yang  layak  dan  terjangkau  berdasarkan rencana tata ruang yang mendukung pengembangan wilayah secara berkelanjutan. 9
1. Mengelola tanah-tanah yang dikuasainya dengan kewenangan untuk :
a. Merencanakan peruntukan dan penggunaan tanah;
b. Menggunakan  tanah  tersebut  untuk usaha;
c. Menyerahkan bagian-bagian dari tanah  berikut  rumah/bangunannya dan atau  memindah  tangankan (menjual) tanah yang sudah dimatangkan kepada pihak ketiga;
2. Melaksanakan  dan  mengusahakan  unit- unit  produksi  bahan  bangunan  dan usaha  penunjang  lainnya  dalam  rangka pelaksanaan  tugas  pokok  perusahaan dan  melakukan  hubungan  kerja  serta hal-hal lain.
Untuk  melaksanakan  tugas  tersebut
Perum  Perumnas  dapat  menguasai  tanah yang  diperlukan  dengan  Hak  Pengelolaan, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai menurut
8 Urip Santoso, Pendaftaran dan Peralihan Hak  Atas  Tanah ,  Kencana  Prenada  Media  Grup, Jakarta, 2010, hlm. 2
9 Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor  15  Tahun  2004  Tentang  Perusahaan umum Perumahan nasional
peraturan perundang-undangan yang berlaku.
Mengenai  hal-hal  yang  telah  di uraikan  di  atas  maka  perlu  dilakukan penelitian lebih lanjut mengenai Peningkatan  Status  tanah  dari  Hak  Guna Bangunan  Menjadi  Hak  Milik  Atas  Tanah “Yang  tertuang  didalam  judul  “  Analisis Yuridis  Peningkatan  Status  Hak  Guna
Bangunan Menjadi Hak Milik Pada
Perumahan  Helvetia  Kota  Medan  (  Studi Pada Kantor Pertanahan Kota Medan).

## B.  PerumusanMasalah
1.  Bagaimana  Pengaturan  Hak-  Hak Atas  Tanah  Dalam  Undang –Undang Pokok Agraria No. 5 Tahun 1960 Dan Peraturan Lainnya?
2.  Bagimana  Pelaksanaan  Peningkatan Hak  Guna  Bangunan  Menjadi  Hak Milik    Pada  Perumahan  Nasional Helvetia Medan?
3.  Bagaimana Peran Kantor Pertanahan Kota  Medan  Dalam  peningkatan Status  Hak  Guna  Bangunan  Menjadi Hak  Milik  Pada  Perumahan  Nasional Helvetia Medan?

## C.  Tujuan Penelitian
1.  Untuk  mengetahui  dan  Memahami terkait  pengaturan  tentang  Hak –  Hak atas  Tanah  dalam  Undang –  Undang Pokok  Agraria  Nomor  6  Tahun  1960 dan Peraturan Lainnya.
2.  Untuk  menganalisis  dan  mengetahui pelaksanaan  Peningkatan  Status  Hak Guna  Bangunan  Menjadi  Hak  Milik Pada  Perumahan  Nasional  Helvetia Studi Kantor Pertanahan Kota Medan.
3.  Untuk mengetahui Solusi dalam
menyelesaikan  permasalahan  dalam proses  peningkatan  Status  Hak  Guna Bangunan Menjadi Hak Milik.

## D.  ManfaatPenelitian
Penelitian ini bermanfaat bagi
banyak pihak,
khususnya sangat
bermanfaatsebagai  salah  satu  syarat  dan tugas akhir untuk memperoleh Gelar Magister  Hukum  dalam  mengikuti  Program Studi  Magister  Kenotariatan  Hukum Fakultas Hukum  Universitas  Sumatera  Utara.  Adapun selain  manfaat  tersebut,  penelitian  ini  juga memberikan manfaat, sebagai berikut:

## 1.  Secara Teoretis
Hasil penelitian ini merupakan sumbangan bagi perkembangan ilmu pengetahuan  hukum  bidang  kenotariatan khususnya  bidang  hukum  profesi  Notaris dalam  pembuatan  akta  serta  perkembangan Hukum Agraria.
2.  Secara Praktis
a.  Sebagai  bahan  informasi  bagi  para akademisi  dan  masyarakat  untuk bahan  pertimbangan  dan  masukan bagi penelitianlanjutan.
b.  Sebagai  bahan  masukan  dalam
proses  pelaksaaan  peningkatan  Hak guna  bangunan  Menjadi  Hak  Milik serta  Solusi  dalam  pelaksanaanya untuk di gunakan Pada Masyarakat.

## II. PEMBAHASAN
1.  Hak-Hak  Atas  Tanah  Dalam  Undang- Undang Pokok Agararia Dan Peraturan Lainnya A.  Hak –  Hak  Atas  Tanah  Dalam

## UUPA
Hak Hak Atas Tanah yang berlaku di Indonesia  merupakan  salah  satu  yang  diatur
dalam  Hukum  Agrarian  Nasional.  Dalam sejarah Hukum Agraria Indoensia terlihat ada dua  fase  penerapan  Hukum  Agraria  yang membawa  Pengaruh  pada  pemilikan  dan penguasaan tanah. 10
Hak-hak  atas  tanah  berdasarkan Pasal  16  junto  Pasal  53  UUPA  dapat dikelompokan menjadi tiga kelompok, yaitu:
a. Hak-hak  atas  tanah  yang  bersifat tetap,  yaitu  hak-hak  atas  tanah  yang akan  tetap  selama  UUPA  masih berlaku  atau  belum  dicabut  dengan undang-undang  yang  baru.  Hak-hak atas  tanah  yang  bersifat  tetap  ini yaitu:
1. Hak Milik
2. Hak Guna Usaha
3. Hak Guna Bangunan
4. Hak Pakai
5. Hak Sewa Bangunan
6. Hak Membuka Tanah
7. Hak Memungut Hasil Hutan
b. Hak-hak  atas  tanah  yang  bersifat sementara,  yaitu  hak  atas  tanah yang  sifatnya  sementara,  dalam waktu yang singkat akan dihapuskan dikarenakan  mengandung  sifat-sifat pemerasan, mengandung sifat feodal dan bertentangan dengan jiwa UUPA.  Hak-hak  atas  tanah  yang bersifat sementara ini yaitu:
1.  hak gadai
2. hak usaha bagi hasil
3. hak menumpang
4. hak sewa tanah pertanian.
c. Hak-hak  atas  tanah  yang  diatur kemudian  dengan  Undang  -  undang, yaitu  hak  atas  tanah  yang  akan  lahir kemudian,  yang  akan  ditetapkan
10 Marihot Pahala Siahaan , Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan Teori dan Praktek Raja Grafindo, Jakarta,2003,hlm.129.
undang-undang. 11 Menurut  Thoyib Sugianto  hak  yang  akan  diatur  oleh undang-undang ini adalah hak pengelolaan. 12
Supriadi mengemukakan bahwa konsep  hak-hak  atas  tanah  yang  terdapat dalam Hukum Agraria Nasional dibagi dalam dua  bentuk,  yaitu,  hak-hak  atas  tanah  yang bersifat primer dan  hakhak  atas  tanah  yang bersifat skunder. 13
Hak-hak  atas  tanah  yang  bersifat primer adalah hak-hak atas tanah yang dapat dimiliki  atau  dikuasai  secara  langsung  oleh seseorang  atau  badan  hukum  dalam  jangka waktu  yang  lama  dan  dapat  dipindah tangankan  kepada  orang  lain  atau  ahli warisnya,  misalnya  hak  milik,  hak  guna usaha,  hak  guna  bangunan,  dan  hak  pakai. Sedangkan hak-hak atas tanah yang bersifat skunder adalah  hak-hak  atas  tanah  yang bersifat sementara, dikatakan bersifat sementara karena hak-hak tersebut dinikmati dalam  jangka  waktu  terbatas,  lagi  pula  pada dasarnya  hak-hak  itu  dimiliki  oleh  orang lain, misalnya  hak  gadai,  hak  usaha  bagi  hasil, hak  menumpang,  dan  hak  sewa  atas  tanah pertanian.
1.  Hak Milik
Hak  Milik  adalah  hak  turun  temurun, terkuat  dan  terpenuh  yang  dapat  dipunyai oleh  orang  atas  tanah,  dengan  mengingat ketentuan  Pasal  6  UUPA  (Pasal  20  ayat  1). Sifat  turun  temurun artinya  hak  milik  tidak hanya  berlangsung  selama  hidupnya  orang yang  mempunyai,  tetapi  dapat  berlangsung dan  dilanjutkan  oleh  ahli  warisnya  apabila pemilik  meninggal  dunia. Sifat  terkuat artinya
11 Urip Santoso, Op Cit., hlm88.
12 Thoyib Sugianto, Op Cit. hlm ., 64.
13 Supriadi, Op Cit. ,hlm.64.
hak  milik  atas  tanah  lebih  kuat  jika dibandingkan dengan dengan hak atas tanah yang  lain,  tidak  mempunyai  batas  waktu tertentu, mudah dipertahankan dari gangguan pihak lain, dan tidak mudah hapus. Sifat  terpenuh artinya  hak  milik  atas  tanah memberi  wewenang  kepada  pemiliknya paling  luas  jika  dibandingkan  dengan  hak atas  tanah  yang  lain,  dapat  menjadi  induk bagi hak atas tanah yang lain, tidak berinduk pada  hak  atas  tanah  yang  lain,  dan penggunaan tanahnya lebih luas jika dibandingkan  dengan  hak  atas  tanah  yang lain. 14
Kata-kata terkuat dan terpenuh dalan Pasal  20  UUPA  itu  dimaksudkan  untuk membedakannya  dengan  Hak  Guna  Usaha, Hak  Guna  Bangunan,  Hak  Pakai  dan  lain- lainnya,  yaitu  untuk  menunjukkan  bahwa diantara  hak-hak  atas  tanah  yang  dapat dipunyai orang, hak miliklah yang paling kuat dan penuh. 15
Menurut  Zainal  Asikin  “  Adapun  yang berhak  atas  Tanah  Hak  Milik  adalah  warga Negara Indonesia dan badan Hukum Indonesia  yang  di  tentukan  dalam  Undang – Undang  Pokok  Agraria  Nomor  5  Tahun 1960 16
Hak milik atas tanah sebagai hak yang paling  kuat,  mempunyai  ciri-ciri  sebagai berikut: 17
a. merupakan hak atas tanah yang kuat (paling kuat) jika dibandingkan dengan hak atas tanah yang lain;
b. merupakan  hak  turun  temurun  dan dapat beralih, artinya dapat dialihkan kepada ahli waris yang berhak;
14 Urip Santoso, Hukum Agraia Kajian…,Op Cit. ,hlm.92.
15 AP.  Parlindungan, Komentar  Atas Undang-undang Pokok Agraria, (Bandung:Mandar  Maju, 1993), hlm,124.
16 Zainal Asikin, Pengantar Tata Hukum Indonesia , Rajawali Pers, Jakarta, 2012, hlm. 175
17 Eddy Ruchiyat, Op Cit . hlm 53.
c. dapat  menjadi  induk  dari  hak  atas yang  lain,  akan  tetapi  tidak  dapat berinduk pada hak yang lain;
d. dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani hak tanggungan;
e. dapat  dialihkan,  adapat  dijual  atau ditukar dengan benda lain;
f. dapat dilepaskan oleh yang punya;
g. dapat diwakafkan;
h. pemilik  dapat  menuntut  kembali  di tangan siapapun benda itu berada.
Hak  Milik  hapus  disebabkan  oleh  beberapa faktor sebagai berikut, yaitu:
1. karena pencabutan hak berdasarkan Pasal 18 UUPA; 2. karena penyerahan secara sukarela;
3. karena diterlantarkan;
4. karena subyek haknya tidak memenuhi  syarat  sebagai  subyek hak milik atas tanah;
5. karena peralihan hak yang mengakibatkan tanahnya berpindah kepada  pihak  lain  yang  tidak memenuhi  syarat  sebagai  subyek hak milik;
6. tanahnya musnah, misalnya karena bencana alam. 18
Hak  milik  hapus  karena  pencabutan hak,  penyerahan  hak  secara  sukarela, diterlantarkan subyek hukumnya tidak memenuhi  syarat,  dan  tanahnya  musnah menyebabkan  tanah  dikuasai  langsung  oleh Negara.  Hapusnya  hak  milik  atas  tanah menurut  Pasal  27  UUPA  masih  bersifat limitative  karena  masih  ada  sebab  lain misalnya terjadi pelanggaran terhadap ketentuan  land  reform.  Hapusnya  hak  milik karena pencabutan sejak dilakukan pencabutan hak oleh pemerintah berdasarkan  Undang-Undang  No.  20  Tahun 1961. Hapusnya hak
milik karena
diserahkan  secara  sukarela  sejak  saat diperjanjikan dalam akta pelepasan hak atau
18 Urip Santoso, Op Cit. hlm 98.
pembebasan  hak.  Hapusnya  hak  milik karena  diterlantarkan  sejak  ada  penetapan ddari  pemerintah  mengenai  status  tanah tersebut  sebagai  tanah  terlantar.  Hapusnya hak  milik  karena  subyek  hukumnya  tidak memenuhi  syarat  sejak  yang  bersangkutan menjadi warga Negara asing atau mempunyai kewarganegaraan
ganda.
Hapusnya hak milik karena tanahnya musnah  sejak  tanah  tersebut  musnah sehingga tidak dapat dimanfaatkan sebagaaimana  mestinya,  misalnya  karena terkena erosi, bencana alam.

## B.  Hak Guna Usaha
Hak  Guna  Usaha  adalah  hak  untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung  oleh  negara,  dalam  jangka  waktu sebagaimana tersebut dalam Pasal 29 UUPA guna  perusahaan  pertanian,  perikanan,  atau peternakan  (Pasal  28  ayat  1  UUPA).  Dalam Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 menambahkan guna perusahaan
perkebunan. 19
Hak  Guna  Usaha  dalam  pengertian hukum  perdata  Barat  sebelum  dikonversi berasal dari hak erfpacht yang
pengaturannya  terdapat  dalam  Pasal  720
KUH Perdata. Luas Hak Guna Usaha untuk perorangan adalah minimal 5 hektar dan luas maksimalnya  25  hektar.  Sedangkan  untuk badan  hukum  luas  minimalnya  5  hektar  dan luas  maksimalnya  ditetapkan  oleh  kepala Badan  Pertanahan  Nasional  ,Subyek  Hak Guna Usaha yaitu:
1. Warga Negara Indonesia.
19 Thoyib Sugianto, Op Cit. ,hlm 69.
2. Badan hukum yang didirikan menurut hukum  Indonesia  dan  berkedudukan di Indonesia.
Bagi  orang  atau  badan  hukum  yang tidak  memenuhi  syarat  sebagai  subyek  Hak Guna  Usaha,  maka  dalam  jangka  waktu  1 tahun  wajib  melepaskan  atau  mengalihkan tanahnya  kepada  pihak  lain  yang  memenuhi syarat,  dan  apabila  hal  ini  tidak  dilakukan maka  karena  hukum  Hak  Guna  Usahanya hapus dan tanahnya menjadi tanah negara.
Tanah Hak Guna Usaha berasal dari tanah negara. Kalau tanah Hak Guna Usaha berupa  tanah  hak,  maka  tanah  hak  tersebut harus  dilakukan  pelepasan  atau  penyerahan hak oleh pemegang hak dengan memberikan ganti  rugi  oleh  calon  pemegang  Hak  Guna Usaha dan selanjutnya mengajukan permohonan  pemberian  Hak  Guna  Usaha kepada Badan Pertanahan Nasinal. Sedangkan jika tanahnya berasal
darikawasan  hutan,  maka  tanah  tersebut harus dikeluarkan statusnya sebagai kawasan  hutan  (Pasal  4  PP.  No.  40  Tahun 1996  Jo  Peraturan  Pemerintah  Nomor  18 Tahun). 20
Hak  Guna  Usaha  terjadi  dengan penetapan  pemerintah.  Hak  Guna  Usaha  ini terjadi  melalui  permohonan  pemberian  Hak Guna  Usaha  oleh  pemohon  kepada  Badan
Pertanahan Nasional. Apabila semua persyaratan yang
diitentukan dalam permohonan  tersebut  dipenuhi,  maka  Badan Pertanahan  Nasional  menerbitkabn  Surat Keputusan Pemberian Hak (SKPH). SKPH ini wajib  didaftarkan  ke  kantor  pertanahan Kabupaten/kota setempat untuk dicatat dalam  Buku  Tanah  dan  diterbitkan  sertipikat sebagai  tanda  bukti  haknya.  Pendaftaran
20 Urip Santoso, Op Cit. , hlm.106.
SKPH tersebut menandai lahirnya Hak Guna Usaha (Pasal 31 UUPAjo. Pasal 6 dan Pasal 7  PP.  No.  40  Tahun  1996  Jo  Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun). 21
Hak Guna Usaha mempunyai jangka waktu  untuk  pertama  kali  selama  35  tahun, dan dapat diperpanjang paling lama 25 tahun (Pasal 29 UUPA). Sedangkan menurut Pasal 8  PP.  No.  40  Tahun  1996  jo  Peraturan Pemerintah  Nomor  18  Tahun  2021  jangka waktu  HGU  untuk  pertama  kalinya  adalah paling lama 35 tahun, dan dapat diperpanjang selama 25 tahun dan
diperbaharui paling lama 35 tahun.
Perpanjangan  HGU  dilakukakan  selambat- lambatnya  diajukan  2  (dua)  tahun  sebelum jangka  waktu  HGU  berakhir.  Ciri-ciri  Hak Guna Usaha adalah sebagai berikut: 22
a. meskipun tidak sekuat hak milik, hak guna usaha  tergolong  hak  atas  tanah  yang kuat,  artinya  tidak  mudah  hapus  dan mudah dipertahankan terhadap gangguan pihak lain;
b. hak  guna  usaha  dapat  beralih,  artinya dapat diwariskan kepada ahli warisnya;
c. hak guna usaha jangka waktunya terbatas;
d. hak  guna  usaha  dapat  dialihkan  kepada pihak  lain,  melalui  jual  beli,  hibah, diberikan dengan wasiat;
e. hak  guna  usaha  dapat  dilepaskan  oleh yang  punya,  sehingga  tanahnya  menjadi tanah negara.
Faktor-faktor yang menyebabkan hak guna  usaha  hapus  berdasarkan  Pasal  34 UUPA, yaitu:
a. jangka waktunya berakhir;
b. dihentikan  sebelum  jangka  waktunya berakhir  karena  suatu  syarat  tidak terpenuhi;
c. dilepaskan oleh pemegang haknya sebelum jangka waktunya berakhir;
d. dicabut untuk kepentingan umum;
e. diterlantarkan;
21 Ibid. , hlm.107.
22 Eddy Ruchiyat, Op Cit. , hlm.56.
f. tanahnya musnah;
g. ketentuan  dalam  pasal  30  ayat  (2) UUPA. 23
Selanjutnya  di  jelaskan  lebih  lanjut dalam  Pasal  Peraturan  Pemerintah  Nomor 40  Jo  Peraturan  Pemerintah  Nomor  18 Tahun 2021, yaitu: 24
a. berakhirnya  jangka  waktu  sebagaimana ditetapkan  dalam  keputusan  pemberian, perpanjangan, atau pembaruan haknya;
b. dibatalkan  haknya  oleh  Menteri  sebelum jangka waktunya berakhir karena:
1. tidak terpenuhinya ketentuan kewajiban dan/atau larangan sebagaimana  dimaksud  dalam  Pasal
27dan/Atau Pasal 28.
2. cacat administrasi; atau
3. putusan pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap;
c.  diubah  haknya  menjadi  Hak  Atas    Tanah lain;
d.  dilepaskan secara sukarela oleh pemegang haknya sebelum jangka waktunya berakhir;
e.  dilepaskan untuk kepentingan umum; f.  dicabut berdasarkan Undang-Undang; g.  ditetapkan sebagai Tanah Telantar; h.  ditetapkan sebagai Tanah Musnah;
i.  berakhirnya perjanjian pemanfaatan Tanah,  untuk  hak  guna  usaha  di  atas tanah Hak Pengelolaan; atau
j.  pemegang  hak  sudah  tidak  memenuhi syarat sebagai subjek hak.
Peraturan  Pemerintah  No  18  Tahun  2021 dalam Pasal Pasal 32Menjealskan :
1. Hapusnya  hak  guna  usaha  sebagaimana dimaksud  dalam  Pasal  31  di  atas  Tanah Negara, mengakibatkan:
2. Tanah menjadi Tanah Negara; atau
3. sesuai dengan amar putusan pengadilan.
4. Tanah  Negara  sebagaimana  dimaksud pada  ayat  (1)  huruf  a,  penataan  kembali penggunaan, pemanfaatan, dan pemilikan selanjutnya menjadi kewenangan Menteri.
5. Hapusnya  hak  guna  usaha  sebagaimana dimaksud  dalam  Pasal  31  di  atas  Tanah Hak Pengelolaan mengakibatkan
23 Thoyib Sugianto, Op Cit ., hlm.72-73.
24 Peraturan pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 Tentang Hak Pengelolaan , Hak Atas Tanah,
Satuan Rumah Susun , Dan Pendaftaran Tanah.
tanahnya  kembali  ke  dalam  penguasaan pemegang Hak Pengelolaan.
Ketentuan dalam Pasal 33 Peraturan pemerintah Nomor 18 Tahun 2021
menjelaskan bahwa :
Ketentuan  lebih  lanjut  mengenai subjek,  Tanah  yang  dapat  diberikan  dengan hak  guna  usaha,  jangka  waktu,  terjadinya hak,  tata  cara  dan  syarat  permohonan pemberian,  perpanjangan,  pembaruan,  dan pendaftaran,  kewajiban,  larangan,  dan  hak, pembebanan,  peralihan,  pelepasan  dan perubahan,  serta  hapusnya  hak  guna  usaha sebagaimana  dimaksud  dalam  Pasal  19 sampai  dengan  Pasal  32  diatur  dalam Peraturan Menteri.

## A.  Hak Guna Bangunan (HGB)
Hak Guna bangunan adalah hak untuk mendirikan  bangunan  atas  tanah  bukan miliknya  sendiri  dengan  jangka  waktu  paling lam  30  tahun  dan  dapat  diperpanjang  untuk jangka waktu paling lama 20 tahun (Pasal 35 ayat 1 dan 2 UUPA). Sebagai suatu hak atas tanah Hak Guna Bangunan memberi wewenang  kepada  yang  mempunyai  untuk mempergunakan  tanah  yang  bersangkutan. Tujuan dari penggunaan hak guna bangunan adalah  untuk  mendirikan  bangunan,  dan dilarang  digunakan  untuk  tujuan  yang  lain, misalnya untuk pertanian atau perkebunan.
Didalam  Pasal  Pasal  37  menjelaskan Tentang  Jangka  waktu  dan  pemberian  Hak Guna Bangunan : 25
1. Hak  guna  bangunan  di  atas  Tanah Negara  dan  Tanah  Hak  Pengelolaan diberikan  untuk jangka  waktu  paling lama 30  (tiga  puluh)  tahun,  diperpanjang  untuk jangka  waktu  paling  lama  20  (dua  puluh) tahun,  dan  diperbarui  untuk jangka  waktu paling lama 30 (tiga puluh) tahun.
2. Hak  guna  bangunan  di  atas  Tanah  hak milik  diberikan  untuk  jangka  waktu  paling lama  30  (tiga  puluh)  tahun  dan  dapat diperbarui  dengan  akta  pemberian  hak guna bangunan di atas hak milik.
25 Peraturan pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 Tentang Hak Pengelolaan , Hak Atas Tanah,
Satuan Rumah Susun , Dan Pendaftaran Tanah.
3. Setelah jangka waktu pemberian,
perpanjangan, dan pembaruan
sebagaimana  dimaksud  pada  ayat  (1) berakhir,  Tanah  hak  guna  bangunan kembali  menjadi  Tanah  yang  Dikuasai Langsung  oleh  Negara  atau  Tanah  Hak Pengelolaan.
4. Tanah  yang  Dikuasai  Langsung  oleh Negara  sebagaimana  dimaksud  pada ayat (3), penataan kembali penggunaan,
pemanfaatan, dan pemilikan menjadi kewenangan Menteri  dan  dapat  diberikan  prioritas kepada  bekas  pemegang  hak  dengan memperhatikan:
a. tanahnya  masih  diusahakan  dan dimanfaatkan  dengan  baik  sesuai dengan  keadaan,  sifat,  dan  tujuan pemberian hak;
b. syarat-syarat pemberian hak
dipenuhi dengan baik oleh pemegang hak;
c. pemegang  hak  masih  memenuhi syarat sebagai pemegang hak;
d. tanahnya  masih  sesuai  dengan rencana tata ruang;
e. tidak dipergunakan dan/atau direncanakan  untuk  kepentingan umum;
f. sumber  daya  alam  dan  lingkungan hidup;  dan  keadaan  Tanah  dan masyarakat sekitar.
Hak Guna Bangunan dalam pengertian hukum Barat sebelum dikonversi berasal dari hak Opstal yang diatur dalam Pasal 711 KUH Perdata.
Setelah berlakunya UUPA kemudian  dikonversi  menjad  Hak  Guna Bangunan. Dalam UUPA
ketentuan mengenai  pengaturan  Hak  Guna  Bangunan diatur  dalam  Pasal  35-40.  Sedangkan ketentuan lebih lanjut diatur dalam Pasal 34- 48 Peraturan Pemerintah No. 40 Tahun 1996 Jo  Peraturan  Pemerintah  Nomor  18  Tahun 2021. 26
Subyek  (yang  dapat  memiliki)  Hak  Guna Bangunan yaitu:
a. Warga Negara Indonesia.
26 Peraturan pemerintah Nomor 18 Tahun
2021 Tentang Hak Pengelolaan , Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun , Dan Pendaftaran Tanah.
b. Badan Hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia (Pasal 36 ayat 1 UUPA).
Apabila  subyek  hukum  HGB  tidak memenuhi syarat-syarat di atas, maka dalam jangka  waktu  satu  tahun  mereka  wajib melepaskan atau mengalihkan HGB tersebut kepada pihak lain yang memenuhi syarat bila hal  ini  tidak  dilakukan,  maka  HGB  hapus karena  hukum  dan  tanahnya  menjadi  tanah Negara (Pasal 36 ayat 2 UUPA).
Hak  Guna  Bangunan  sebagai  hak atas tanah, memiliki ciri-ciri sebagai berikut:
a. Hak  Guna  Bangunan  tergolong  hak  yang kuat,  artinya  tidak  mudah  hapus  dan mudah dipertahankan terhadap gangguan pihak  lain.  Oleh  karena  itu,  Hak  Guna Bangunan  termasuk  salah  satu  hak  yang wajib didaftar (Pasal 38 UUPA)
b. Hak  Guna  Bangunan  dapat  beralih, artinya  dapat  diwaris  oleh  ahli  waris  yang empunya hak (Pasal 35 ayat 3 UUPA)
c. Hak  Guna  Bangunan  jangka  waktu  yang terbatas,  artinya  pada  suatu  waktu  pasti berakhir. (Pasal 35 ayat 1 dan 2 UUPA).
d. Hak  Guna  Bangunan  dapat  dijadikan jaminan  utang  dengan  dibebani  hak tanggungan  hipotek  dan  Crediet  Verband (Pasal 34 UUPA).
e. Hak  Guna  Bangunan  dapat  dialihkan kepada  pihak  lain  yaitu  dijual,  ditukarkan dengan  benda  lain,  dihibahkan  atau diberikan dengan wasiat (Pasal 35 ayat 3 UUPA)
f. Hak Guna Bangunan dapat juga dilepaskan  oleh  yang  mempunyai  hingga tanahnya menjadi tanah negara (Pasal 40 huruf c).
g. Hak  Guna  Bangunan  hanya  dapat diberikan  untuk  keperluan  pembangunan bangunan. 27
Hak Guna Bangunan berdasarkan asal tanah dapat dijelaskan sebagai berikut:
1. Hak Guna Bangunan atas Tanah Negara Hak  Guna  Bangunan  ini  terjadi  dengan keputusan pemberian hak yang diterbitkan oleh Badan Pertahanan
27 Efendi Perangin, Op Cit. , hlm.275. Lihat pula Eddy Ruchiyat, Op Cit .,hlm59.
Nasional.  Berdasarkan  Pasal  4,  9  dan pasal  14  Permen  Agraria/Kepala  BPN Nomor  3/1999,  dan  prosedur  terjadinya Hak  Guna  Bangunan  diatur  dalam  pasal 32 –48  Permen  Agraria  /  Kepala  BPN Nomor 03 / 1999.
2. Hak  Guna  Bangunan  atas  Tanah Pengelolaan Hak Guna Bangunan ini terjadi dengan keputusan  pemberian  hak  atas  usul pemegang  hak  pengelolaan,  yang diterbitkan  oleh  Badan  Pertahanan Nasional  berdasarkan  pasal  4 Permen Agraria  /  Kepala  BPN  nomor  3  /  1999 dan  prosedur  terjadinya  Hak  Guna bangunan  itu  diatur  dalam  Permen Agraria / Kepala BPN Nomor 9 / 1999.
3. Hak  Guna  Bangunan  atas  Tanah  Hak Milik
Hak Guna Bangunan itu terjadi dengan pemberian  oleh  pemegang  hak  milik dengan  akte  yang  dibuat  oleh  Pejabat Pembuat  Akte  Tanah  (PPAT),  Akta  ini wajib  didaftarkan  ke  kepala  Kantor
Pertanahan Kabupaten / kota
setempat,  untuk  dicatat  dalam  buku tanah  (Pasal  24  PP  Nomor  40  / 1996). 28
Jangka waktu HGB diatur dalam Pasal 37  Peraturan  Pemerintah  No.  40  /  1996 Jo Peraturan  Pemerintah  Nomor  18  Tahun 2021.  jangka  waktu  Hak  Guna  Bangunan berbeda-beda sesuai dengan asal tanahnya.
1.  Hak Guna Bangunan atas Tanah Negara Hak Guna Bangunan ini berjangka waktu pertama kali  paling lama  30  tahun  dapat diperpanjang  untuk  jangka  waktu  paling lama  20  tahun  dan  dapat  diperbaruhi untuk  jangka  waktu  paling  lama  30 tahun.
2. Hak  Guna  Bangunan  atas  tanah  Hak Pengelolaan Hak  Guna  Bangunan  ini  berjangka waktu pertama kali paling lama 30 tahun dapat  diperpanjang  untuk  jangka  waktu paling  lama  20  tahun  dan  dapat diperbaharui  untuk  jangka  waktu  paling lama 30 tahun.
3. Hak  Guna  Bangunan  atas  Tanah  hak
Milik
28 Urip Santoso, Op Cit. hlm. 107.
Hak Guna Bangunan ini berjangka waktu paling  lama  30  tahun.  Tidak  ada perpanjangan jangka waktu. Namun atas kesepakatan antara pemilik tanah dengan  pemegang  Hak  Guna  Bangunan dapat  diperbaharui  dengan  pemberian Hak  Guna  Bangunan  baru  dengan  akta yang  dibuat  oleh  PPAT  dan  wajib didaftarkan  pada  Kantor  Pertanahan Kabupaten / Kota setempat. 29 Hak Guna Bangunan hapus disebabkan beberapa faktor berikut (Pasal 40
UUPA);
a. Jangka waktunya berakhir;
b. Dihentikan sebelum jangka waktu berakhir,  karena  sesuatu  syarat  tidak dipenuhi;
c. Dilepaskan oleh pemegang haknya sebelum jangka waktunya berakhir;
d. Dicabut untuk kepentingan umum;
e. Ditelantarkan;
f. Tanahnya musnah;
g. Ketentuan dalam pasal 36 ayat (2).
Sedangkan menurut Pasal 46
Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 Faktor-faktor  penyebab  hapusnya  Hak  Guna Bangunan adalah: 30
a. Berakhirnya jangka waktu yang ditetapkan  dalam  keputusan  pemberian perpanjangan atau pembaruan haknya.
b. Dibatalkan  oleh  Menteri  sebelum  jangka waktunya berkahir karena:
1. Tidak dipenuhinya ketentuan kewajiban dan/atau larangan sebagaimana  dimaksud  dalam  Pasal 42/atau 43:
2. Tidak dipenuhinya syarat atau kewajiban  yang  tertuang  dalam perjanjian  pemberian  Hak  Guna Bangunan  dan  pemegang  hak  Milik atau  Perjanjian  pemanfaatan  Tanah Hak Pengelolaan ;
3. Cacat administrasi ; atau
4. Keputusan pengadilan yang memperoleh kekuatan hukum tetap;
c. Dilepaskan untuk Kepentingan Umum;
d. Dicabut berdasarkan Undang- Undang:.
e. Ditetapkan sebagai Tanah terlantar.
f. Ditetapkan sebagai Tanah musnah.
29 Ibid. ,hlm 108-109.
30 Peraturan pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 Tentang Hak Pengelolaan , Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun , Dan Pendaftaran Tanah.
g. Berakhirnya  perjanjian  Pemberian  Hak atau  perjanjian  pemanfaatan  Tanah Untuk  Hak  Guna  Bangunan  di  atas  Hak Milik atau Hak Pengelolaan; dan/atau
h. Pemegang  Hak  Guna  Bangunan  tidak memenuhi syarat sebagai subjek Hak. 31

## B.  Hak Pakai
Hak Pakai adalah hak untuk menggunakan dan atau memungut hasil dari tanah  yang  dikuasai  langsung  oleh  negara atau  tanah  milik  orang  lain,  yang  memberi wewenang  dan  kewajiban  yang  ditentukan dalam keputusan pemberiannya oleh pejabat yang  berwewenang  memberikannya  atau dalam  perjanjian  dengan  pemilik  tanahnya, yang  bukan  perjanjian  sewa-menyewa  atau perjanjian pengelolaan tanah, segala sesuatu asal  tidak  bertentangan  dengan  jiwa  dan ketentuanketentuan UUPA. 32
Perkataan “menggunakan” dalam  Hak Pakai menunjuk pada pengertian bahwa Hak Pakai digunakan untuk kepentingan mendirikan  bangunan,  sedang  perkataan “memungut hasil ” dalam Hak Pakai menunjuk pada pengertian bahwa Hak Pakai digunakan untuk kepentingan selain mendirikan bangunan,  misalnya  pertanian,  perikanan, peternakan,  perkebunan. 33 Hak  Pakai  pun bias dibayar dengan
Cuma-Cuma,
pembayaran  atau  jasa  apapun  dan  tidak bolehdisertai dengan pemaksaan. 34
Perbedaan  antara  Hak  Pakai  dan hak  atas  tanah  lainnya  adalah  pada  jangka waktu pemakaian atas tanah Hak Pakai tidak ditentukan.  Para  pihak  diberikan  kebebasan untuk  mengatur  jangka  waktu  penggunaan Hak  Pakai  itu  tetapi  tetap  didasarkan  pada
31 Ibid ,hlm 116. 32 Thoyib Sugianto, Op Cit. , hlm.76.
33 Urip Santoso, Op Cit. , hlm.115.
34 Bakhrul Amal. Op.Cit .,hlm96.
keperluan  penggunaan  Hak  Pakai  tersebut .berdasarkan penjelasan ini dapat disimpulkan  bahwa  hak  pakai  merupakan hak yang hanya diberikan kepada seseorang untuk beraktivitas tanpa memiliki hak apapun terhadap tanah dan bangunan yang berdiri di atasnya 35 Pasal 41 ayat (1) UUPA menyebutkan  bahwa  asal  tanah  Hak  Pakai adalah  tanah  yang  dikuasai  langsung  oleh negara  atau  milik  orang  lain,  sedangkan menurut  Pasal  41  PP  No.  40  Tahun  1996 menyebutkan  bahwa  tanah  yang  dapat diberikan  dengan  Hak  Pakai  adalah  tanah negara,  tanah  hak  pengelolaan,  atau  tanah hak milik. 36
Pasal  42  UUPA  menentukan  bahwa yang dapat mempunyai Hak Pakai adalah :
1. WNI
2. Orang  asing  yang  berkedudukan  di Indonesia.
3. Badan  hukum  yang  didirikan  menurut hukum  Indonesia  dan  berkedudukan  di Indonesia.
4. Badan  hukum  asing  yang  mempunyai perwakilan di Indonesia.
Pasal  39  Peraturan  Pemerintah  No.
40/1996  Jo  Peraturan  pemerintah  Nomor  18 Tahun 2021 Tentang Hak Pengelolaan , Hak Atas  Tanah,  Satuan  Rumah  Susun  ,  Dan Pendaftaran Tanah  lebih merinci  yang  dapat mempunyai Hak Pakai yaitu :
a. WNI
b. Badan hukum yang didirikan menurut hukum  Indonesia  dan  berkedudukan di Indonesia.
c. Badan Hukum Asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia.
d. Badan-badan keagamaan dan sosial;dan
e. Orang asing.. 37
35 Jimmy Joses Sembiring.
Op.Cit .hlm.18
36 Urip Santoso, Op.Cit ., hlm.116.
37 Peraturan pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 Tentang Hak Pengelolaan , Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun , Dan Pendaftaran Tanah.
Khusus  subyek  Hak  Pakai  yang berupa  orang  asing  yang  berkedudukan  di Indonesia diatur dalam Peraturan Pemerintah No. 40/1996 Jo Peraturan pemerintah Nomor 18  Tahun  2021  Tentang  Hak  Pengelolaan  , Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun , Dan
Pendaftaran Tanah tentang Pemilikan
Rumah  Tempat  Tinggal  atau  hunian  bagi orang asing yang berkedudukan di Indonesia.
Terjadinya  Hak  Pakai  berdasarkan asal  tanahnya  dapat  dijelaskan  sebagai berikut :
1. Hak Pakai Atas Tanah Negara Hak Pakai ini diberikan dengan keputusan pemberian hak oleh Menteri. 2. Hak Pakai Atas tanah Hak Pengelolaan Hak pakai ini diberikan dengan keputusan pemberian  hak  oleh  Menteri  Berdasarkan
Pemegang Hak Pengelolaan.
3. Hak Pakai Atas Tanah Hak Milik Hak  pakai  di  atas  Tanah  Hak  Milik  ini terjadi melalui pemberian Oleh Pemegang Hak  Milik  dengan  Akta  yang  di  buat Oleh Pejabat Pembuat Akte Tanah.
4. Keputusan  sebagimana  dimaksud  pada Ayat  (1)  dan  Ayat  (2)  dan  akta  yang dibuat  oleh  Pejabat  Pembuat  Akte  Tanah sebagaimana  dimaksud  pada  Ayat  (3) dibuat secara Elektronik 38
Jangka  waktu  hak  pakai/berapa  lama jangka waktu Hak Pakai dalam Pasal 41 Ayat (2)  UUPA  tidak  ditentukan  secara  tegas dalam  pasal  itu  hanya  ditentukan  kalau  hak Pakai  dapat  diberikan  selama  jangka  waktu tertentu  atau  selama  tanahnya  dipergunakan untuk keperluan yang tertentu.

## C.  Hak Pengelolaan
38 Peraturan pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 Tentang Hak Pengelolaan , Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun.
Hak Pengelolaan merupakan kewenangan  yang  bersumber  pada  Hak menguasa dari Negara yang tercantum pada Pasal  2  UUPA  yang  dapat  dilimpahkan kepada Departemen Lembaga Pemerintahan Non departemen, dan badan – badan hukum tertentu.
Hak  Pengelolaan  adalah  suatu  hak atas tanah yang tidak sama sekali ada istilah dalam  UUPA  dan  khusus  hak  ini  demikian pula  luasnya  terdapat  di  luar  ketentuan  dari UUPA. Hak Pengelolaan lahir dan berkembang sesuai dengan terjadinya perkembangan suatu daerah. Suatu kenyataan yang tidak dapat dipungkiri bahwa banyak  perkantoran  yang  terdapat  di  kota- kota  besar  mempergunakan  tanah  dengan Hak Pengelolaan. 39
Bertitik  tolak  dari  ketentuan  di  atas
dapat dirumuskan pengertian Hak
Pengelolaan sebagai suatu hak atas permukaan  bumi  yang  disebut  dengan  tanah yang merupakan  pelimpahan  wewenang  dari pemerintah  pusat  kepada  suatu  lembaga pemerintah  atau  pemerintah  daerah,  badan hukum  pemerintah  atau  pemerintah  daerah untuk:
a. Merencanakan  peruntukan dan
penggunaan tanah  yang bersangkutan; b. Menggunakan  tanah  tersebut untuk  keperluan pelasanaan sahanya; c. Menyerahkan bagian-bagian daripada  tanah  itu  kepada  pihak ketiga  menurut  persyaratan  yang ditentukan oleh
perusahaan pemegang hak tersebut, yang meliputi segi-segi peruntukan, penggunaan,  jangka  waktu  dan keuangannya, dengan ketentuan bahwa  pemberian  hak  atas  tanah
39 AP Parlindungan, Hak Pengelolaan Menurut Sistem UUPA , Mandar Maju, Bandung,
kepada pihak ketiga yangbersangkutan  dilakukan  oleh pejabat-pejabat  yang  berwenang, sesuai dengan peraturan perundangan yang berlaku. 40 Jadi dapat disimpulkan bawa pengertian  Hak  Pengelolaan  dari  penjelasan dan  uraian  di  atas  yaitu  Hak  Pengelolaan merupakan hak menguasai dari Negara yang sebagian kewenangannya dilimpahkan kepada pemegang Hak Pengelolaan. Dengan meilhat  dari  penjabaran  di  atas,  menurut penulis  Hak  Pengelolaan  bukan  merupakan hak  atas  tanah  sebagaimana  yang  dimaksud dalam Pasal 16 UUPA,
karena Hak Pengelolaan itu hanyalah sebagian  dari  hak  menguasai  Negara  yang pelaksanaan kewenangannya diberikan kepada  pemegang  Hak  Pengelolaan  di  Atur lebih  lanjut  di    Dalam  Peraturan  Pemerintah Nomor  18  Tahun  2021Pasal  4  ,Hak Pengelolaan  dapat  berasal  dari  Tanah Negara dan Tanah Ulayat;
Untuk  perjanjian  Karena  Hak  Guna Bangunan terhadap Hak Pengelolaan menjadi  Aset  Milik  Daerah  jika  pemegang Hak  pengelolaan  tersebut  milik  daerah, Perjanjian  kerjasama  pemanfaatan  barang milik  negara/daerah  saat  ini  diatur  dalam Peraturan Pemerintah Nomor 27 Tahun 2014
tentang Pengelolaan Barang Milik
Negara/Daerah  (selanjutnya  disebut  PP Nomor  27  Tahun  2014),  dan  khusus  untuk pengelolaan  atau  pemanfaatan  barang  milik daerah  diatur  lebih  lanjut  dalam  Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 19 Tahun 2016 tentang  Pedoman  Pengelolaan  Barang  Milik Daerah  (selanjutnya  disebut  Permendagri
40 Ramli Zein, Hak Pengelolaan Dalam Sistem UUPA , Rhineka Cipta, Jakarta,
1995, h. 24
Nomor  19  Tahun  2016).  Terbentuknya Permendagri  Nomor  19  Tahun  2016  ini merupakan  kewenangan  yang  diberikan  PP Nomor  27  Tahun  2014  untuk  mengeluarkan kebijakan  terkait  pengelolaan  barang  milik daerah  sebagai  pelaksanaan  ketentuan Pasal  59  ayat  (3),  Pasal  90  ayat  (3)  dan Pasal  98  ayat  (5)  PP  Nomor  27  Tahun 2014. 41
1. Proses Peningkatan Hak Guna
Bangunan  Menjadi  Hak  Milikpada Perumahan  Nasional  Helvetia  Kota Medan
A. . Peningkatan Hakatas Tanah
Hak  atas  tanah  dapat  diubah  status haknya  menjadi  hak  atas  tanah  baru  yang berbeda  jenisnya.  Pengertian  peningkatan hak  terdapat  dalam  Pasal  1  angka  11 Keputusan  Menteri  Negara  Agraria/  Kepala Badan  Pertanahan  Nasional  Nomor  3  Tahun 1999, yang dinyatakan sebagai berikut :
Peningkatan  Hak  adalah  penetapan Pemerintah  mengenai  penegasan  bahwa sebidang  tanah  yang  semula  dipunyai dengan  suatu  hakatas  tanah  tertentu,  atas permohonan  pemegang  haknya,  menjadi tanah  Negara  dan  sekaligus  memberikan tanah  tersebut  kepadanya  dengan  hakatas tanah jenis lainnya.
Perubahan  status  ini  dibagi  menjadi dua,  yaitu  penurunan  hakatas  tanah  dan peningkatan  hakatas  tanah.  Penutrunan  hak atas  tanah  dan  peningkatan  dari  hakatas tanah  yang  paling  tinggi,  terpenuh  dan terkuat  yaitu  Hak  Milik  menjadi  Hak  Guna Bangunan  atau  Hak  Pakai.  Penurunan  Hak
41 Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 19 Tahun 2016 tentang Pedoman Pengelolaan
Barang Milik Daerah
Milik menjadi  Hak Guna  Bangunan  atau  Hak Pakai  diatur  dalam  Keputusan  Menteri Negara  Agraria/  Kepala  Badan  Pertanahan Nasional  Nomor  16  Tahun  1999  tentang Peningkatan  Hak  Milik  menjadi  Hak  Guna Bangunan  atau  Hak  Pakai  dan  Hak  Guna Bangunan  menjadi  Hak  Pakai.  Peningkatan Hak  Milik menjadi  Hak Guna  Bangunan  atau Hak Pakai terjadi saat proses pelelangan jika dimenangkan oleh badan hukum. 42
Peningkatan  hak  dilakukan  karena ingin  menginggikan  haknya  dari  Guna Bangunan atau Hak Pakai menjadi Hak Milik. Peningkatan  status  Hak  Guna  Bangunan atau  Hak  Pakai  terdiri  dari  dua  proses  yang bersambungan yaitu :
1. Pelepasan HGB/ Hak Pakai dari
pemegangnya  kepada  Negara  hingga menjadi tanah Negara; dan
2.  Pemberian  Hak  Milik  atas  tanah  Negara dari pemerintah kepada mantan pemegang HGB/ Hak Pakai dimaksud.
Hak  Guna  Bangunan memiliki tujuan penggunaan  tanah    yaitu  untuk  mendirikan dan  mempunyai  bangunan  sesuai  dengan Pasal  35  ayat  (1)  UUPA,  jadi  didalam  Hak Guna  Bnagunan  ini  tidak  boleh  digunakan untuk tanah pertanian, perkebunan, peternakan,  dan  sebagainya.  Sedangkan Hak  Pakai  adalah  hak  atas  tanah  yang berbeda  dengan  Hak  Guna  Usaha  dan  Hak Guna Bangunan, karena Hak Pakai
mempunyai subjek yang terbanuyak dibandingkan  dengan  hak-hak  tersebut.  Hak Pakai  secara  umum  diatur  dalam  Pasal  41 sampai  Pasal  43  UUPA.  Penggunaan  Hak
Pakai ini dibatasi hanya untuk menggunakan dan/ atau memungut hasil dari tanahnya. 43
Hak  Guna  Bangunan  dan  Hak  Pakai pada  umumnya  diperuntuhkan/  digunakan untuk  rumah  tinggal,  perkantoran  dan perdagangan,  seperti  halnya  Hak  Milik,  Hak Guna  Bangunan,  dan  Hak  Pakai  pun  bias diwariskan atau dibebani oleh Hak Tanggungan (dijadikan agunan bagi
peminjam  uang)  serta  boleh  diperjualbelikan atau dialihkan. Dengan demikian, sebenarnya  hak-hak  pemegang  Hak  Guna Bangunan  atau  Hak  Pakai  tidak  begitu berbeda  dengan  hak-hak  yang  dipunyai  oleh Pemegang  Hak  Milik,  kecuali  dalam  hal terbatasnya penggunaan tanahnya dan cukup merepotkan karena harus memperpanjang  masa  berlakunya.  Tidak mengherankan  apabila  para  pemegang  Hak Guna  Bangunan,  terutama  para  pemilik rumah didaerah perkotaan diperkirakan pada umumnya ingin meningkatkan status tanahnya  menjadi  Hak  Milik,  yang  tidak terbatas  masa  berlakunya  dan  diapresiasi masyarakat  dengan  nilai  dan  harga  yang lebih  tinggi  daripada    tanah  Hak  Guna Bangunan  ataupun  Hak  Pakai.  Dengan demikian  peningkatan  hak  aas  tanah  dapat dilakukan  jika  status  tanah  tersebut  adalah Hak  Guna  Bangunan  atau  Hak  Pakai ditingkatkan menjadi Hak Milik.
Ketentuan-ketentuan  yang  mengatur peningkatan status hakatas tanah (Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai menjadi Hak Milik) adalah sebagai berikut :
1.  Peraturan Menteri Negara agrarian/Kepala  Badan  Pertanahan
43 Rudi Indrajaya,Rizkika Arkan Putera
Indra Jaya, Perubahan Status Hak Guna Bangunan Menjadi Hak Milik Di
Indonesia .Bandung , Nuansa Aulia,2019 hlm.51
nasional  Nomor  5  Tahun  1998 Tentang Perubahan Hak Guna Bangunan  atau  Hak  Pakai  atas Tanah  untuk  Rumah  Tinggal  yang  di bebani  Hak  Tanggungan  menjadi Hak  Milik.  Lebih  rincinya  terdapat pada  Pasal1  Ayat  (1)  yang  di menyebutkan : 44
Pengurusan  pendaftaran  Hak  Milik atas  tanah  untuk  rumah  tinggal  yang
diberikan dengan Keputusan Menteri
Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional :
a.  Nomor  9  Tahun  1997  Jo  Nomor
15  Tahun  1997  dan  Nomor  1
Tahun 1998;
b.  Nomor 2 Tahun 1998,dan c.  Nomor 6 Tahun 1998 Dapat dilakukan sendiri oleh pemohon  yang  bersangkutan  atau  dengan melalui Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang  daerah  kerjanya  meliputi  letak  tanah yang  bersangkutan  selaku  kuasa  dari  yang bersangkutan. 45
Dari  bunyi  Pasal  1  ayat  (1)  diatas  dapat disimpulkan  bahwa  Hakatas  Tanah  pada rumah  dapat  ditingkatkan  menjadi  Hak  Milik yang  sebelumnya  merupakan  Hak  Guna Bangunan.
2.  Peraturan  Menteri  Negara  Agraria/ Kepala  Badan  Pertanahan  Nasional Nomor  9  Tahun  1999  tentang  Tata Cara  Pemberian  dan  Pembatalan
Hak  atas  Tanah  Negara  dan  Hak Pengelolaan.  Peningkatan  hakatas tanah menjadi Hak Milik dapat dilihat pada Pasal 6 ayat (1) yang dinyatakan :
Pemberian  hak  secara  individual merupakan  pemberian  hakatas  sebidang tanah kepada seseorang atau sebuah badan
44 Peraturan Menteri Negara agrarian/Kepala Badan Pertanahan nasional Nomor 5 Tahun 1998 Tentang Perubahan Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai atas Tanah untuk Rumah Tinggal yang di bebani Hak Tanggungan menjadi Hak
45 Ibid., hlm.52
hukum tertentu atau kepada beberapa orang atau  badan  hukum  secara  bersaa  sebagai penerima  hak  bersama  yang  dilakukan dengan satu penetapan pemberian hak.
Berdasarkan  bunyi  Pasal  6  ayat  (1) diatas  dapat  dilihat  bahwa  pemberian  hak terutama pemberian Hak Milik, dapat diberikan  kepada  seseorang  yang  status tanahnya  terdahulu  adalah  Hak  Guna Bangunan ataupun Hak Pakai.
3.  Keputusan Menteri Negara Agraria/ Kepala Badan Pertanahan Nasional
Nomor  9  Tahun  1997 juncto Keputusan Menteri  Negara  Agraria/  Kepala  Badan Pertanahan  Nasional  Nomor  15  Tahun 1997  tentang  Pemberian  Hak  Milik  atas Tanah  untuk  Rumah  sangat  Sederhana (RSS)  dan  Rumah  Sederhana  (RS).
Peningkatan  hakatas  tanah  menjadi  Hak Milik  dapat  dilihat  pada  Pasal  2  ayat  (1) yang dinyatakan :Dengan keputusan ini :
a.  Hak  Guna  Bangunan  atas  tanah untuk  RSS  dan  RS  diiatas  tanah Negara,  termasuk  diatas  tanah  Hak
Pengelolaan, kepunyaan perseorangan warganegara Indonesia, atas permohonan pemegang hak atau kuasanya diubah menjadi Hak Milik. b.  Tanah untuk RSS dan RS diatas Hak Pengelolaan kepunyaan perseorangan waeganegara Indonesia uang belum dipunyai dengan Hak Guna
Bangunan diberikan dengan Hak Milik.
Berdasarkan  ketentuan  Pasal  2  ayat (1)  diatas,  dapat  dilihat  bahwa peningkatan  Hak  Guna  Bangunan baik  diatas  tanah  Negara  termasuk diatas  tanah  Hak  Pengelolaan  dapat ditingkatkan  menjadi  Hak  Milik  jika diajukan  permohpnan  peningkatan hak. 46
4.  Keputusan  Menteri  Negara  Agraria/ Kepala  Badan  Pertanahan  Nasional Nomor 6 Tahun 1998 tentang Pemberian Hak  Milik  atas  Tanah  untuk  Tempat Tinggal.  Lebih  detailnya  terdapat  pada
46 Ibid., hlm.56
Pasal 1 ayat (1) huruf a yang dinyatakan :
Hak  Guna  Bangunan  atau  Hak  Pakai atas tanah untuk rumah tinggal kepunyaan  perseorangan  warga  Negara Indonesia  yang  luasnya  600  M2  atau kurang atas permohonan yang bersangkutan  dihapus  dan  diberikan kembali kepada bekas pemegang haknya dengan Hak Milik.
Dilihat  dari  pasal  diatas,  bahwa  Hak Guna  Bangunan  atas  Hak  Pakai  dapat ditingkatkan  menjadi  Hak  Milik  yang luasnya 600 M2 atau kurang berdasarkan permohonan yang diajukan. .
B.  Pengadaan Perumahan Nasional
Dalam Menggunakan Status Hak Atas Tanah  Hak  Guna  Bangunan  di  atas Tanah Hak Pengelolaan.
Perusahaan  Umum  Pembangunan Perumahan  Nasional  (yang  selanjutnya disingkat Perumnas) merupakan suatu badan hukum  yang  dibentuk  oleh  pemerintah  pada tahun  1994  dalam  rangka  peningkatan kesejahteraan masyarakat dan penyelenggaraan  pembangunan  perumahan dan  prasarana  lingkungan.  Perumnas  ini dibentuk  berdasarkan  Peraturan  Pemerintah nomor  29  tahun  1974  tentang  Perusahaan Umum  Pembangunan  Perumahan  Nasional.
Perusahaan Perumahan Nasional ini mengambil bentuk Perusahaan Umum, dimana  perusahan  yang  dimaksud  dengan perusahaan  umum  adalah  jenis  Badan Usaha  Milik  Negara  (BUMN)  yang  seluruh modalnya  dimiliki  oleh  pemerintah  dan bertujuan  untuk    melayani  kepentingan umum disamping mencari keuntungan.
Dalam rangka melaksanakan maksud  dan  tujuan  tersebut,  Perumnas melakukan kegiatan usaha utama antara lain:
a. Sebagai penyedia tanah
Kegiatan  usaha  Perumnas  di  bidang penyediaan tanah meliputi:
1. Penyedia  tanah  skala  besar/ land bank baik
dengan
cara
membeli/ganti rugi, kerjasama dengan  pemilik  atau  instansi  lain dan/atau tanah-tanah yang diserahkan oleh instansi pemerintah;
2. Pengelolaan  tanah  yang  dikuasai dengan  kewenangan  perencanaan, peruntukan  dan  penggunaan  tanah termasuk  membangun  sarana  dan prasarana; serta,
3. Pengelolaan tanah yang dikuasai dengan kewenangan perencanaan dan peruntukan untuk keperluan usaha Perumnas,  dapat  dilakukan  penyerahan atau  pemindahtanganan  rumah  dan bangunan  dan/atau  bagian-bagian  tanah yang  merupakan  aset  dalam  bentuk persediaan ( inventory ).
b. Sebagai  pengembang  perumahan  dan pemukiman
Kegiatan dibidang pengembangan perumahan dan pemukiman meliputi:
1. Pengadaan  tanah  dan  pemanfaatan tanah pemerintah/pemerintah daerah/Badan Usaha Milik Negara/Badan  Usaha  Milik  Daerah untuk  pembangunan  perumahan dan pemukiman;
2. Penyelenggaraan pembangunan perumahan  dan  pemukiman  untuk memenuhi  kebutuhan  perumahan dan pemukiman bagi masyarakat beserta prasarana/sarana/utilitas; serta,
3. Pengelolaan perumahan dan pemukiman beserta prasarana/sarana/utilitas ( estate management ).
c. Membangun rumah tunggal, rumah deret dan rumah susun;
d. Mengelola rumah susun umum sewa dan rumah susun khusus;
e. Melakukan  penataan  dan  peningkatan kualitas  perumahan,  pemukiman  dan rumah  susun  pada  lokasi  yang  dikuasai oleh Perumnas;
f. Melakukan  pengembangan  kota  dan pembangunan kota baru;
g. Melakukan penataan pemukiman kumuh/padat hunian;
h. Melakukan  pelayanan  jasa  konsultasi dan  advokasi  di  bidang  perusahaan  dan pemukiman; dan,
i. Melakukan off-taker (pembelian  produk rumah  umum  pengembang  lain)  untuk dijual kembali dengan fasilitas subsidi.
Dalam menjalankan
kegiatan
usahanya, Perumnas dapat menguasai tanah dengan Hak Pengelolaan, Hak Guna Bangunan maupun Hak Pakai.Apabila
Peumnas  menguasai  tanah  dengan  Hak
Pengelolaan maka terdapat kewajiban Perumnas  untuk  menyelesaikan  Hak  Guna Bangunan  diatas  Hak  Pengelolaan  tersebut pada  Perumahan  Nasional  Helvetia  Kota Medan  yang  menjadi  Landasan  Hak  atas tanahnya  ialah  Hak  Pengelolaan  yang  di pegang  langsung  Oleh  Perumnas.  Apabila kewajiban tersebut telah selesai dilaksanakan, maka Perumnas dapat mengalihtangankan  Hak  Guna  Bangunan tersebut kepada masyarakat.
Perumnas  tidak  dapat  membangun perumahan diatas tanah berstatus Hak Pakai diatas  Hak  Pengelolaan,  hal  ini  dikarenakan dalam  Undang-Undang  Nomor  1  Tahun 2011tentang Perumahan dan Kawasan Pemukiman  mengatur  bahwa  perumahan hanya dapat dibangun diatas tanah : 47
a. Hak Milik;
b. Hak  Guna  Bangunan  diatas  tanah negara;
c. Hak  Guna  Bangunan  diatas  tanah  Hak Pengelolaan;
d. Hak Pakai diatas tanah negara.
Pemberian  Hak  Guna  Bangunan  diatas
Hak Pengelolaan dilakukan melalui permohonan,  baik  yang  dilakukan  oleh pemegang  Hak  Pengelolaan  maupun  oleh pihak ketiga dengan alur sebagai berikut:
Tabel 1.1 Alur Pengajuan Hak Guna
Bangunan diatas Hak Pengelolaan .
47 Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011tentang Perumahan dan Kawasan Pemukiman
Konsekuensi  yang  timbul  dengan adanya  pengalihtanganan  atas  Hak  Guna Bangunan  diatas  tanah  Hak  Pengelolaan Perumnas kepada masyarakat adalah bahwa masyarakat  tidak  dapat  secara  leluasa menggunakan tanah yang dikuasainya. Dalam hal masyarakat hendak untuk memperpanjang  maupun  mengalihkan  tanah Hak  Guna  Bangunan  diatas  tanah  Hak Pengelolaan yang dikuasainya, maka terlebih dahulu mereka harus mendapatkan persetujuan  dari  Perumnas.  Persetujuan  dari Perumnas ini menjadi salah satu syarat wajib untuk  melakukan  tindakan  hukum  terhadap hak atas tanah tersebut mengingat Perumnas merupakan pemegang Hak
Pengelolaan yang menjadi landasan dari hak atas tanah tersebut.
C.  Persyaratan Dan Prosedur Peningkatan  Hak  Guna  Bangunan menjadi Hak Milik Dasar  hukum  peningkatan  Hak  guna
bangunan menjadi Hak milik adalah keputusan menteru Negara agrarian / Kepala Badan  Pertanahan  Nasional  Nomor  6  Tahun 1998 yang merupakan penetapan pemerintah  yang  di  tentukan  di  dalam  pasal 22  Ayat  (2)  huruf  a  UUPA  yang menyangkut pemberian  Hak  milik  yang  sebelumnya  hak tersebut  Hak  guna  Banguna  atau  Hak  pakai Pasal 22 Ayat (2) UUPA menyatakan : 48
48 Wawancara dengan Bapak Rizky Dwinanda S.H , Penata Pertanahan Pertama
Selain  menurut  cara  sebagai  yang dimaksud  dalam  ayat  (1)  pasal  ini  hak  milik terjadi karena : 49
a.  Penetapan  Pemerintah  Menurut
cara  dan  syarat-  syarat  yang  di tetapkan dengan Peraturan
Pemerintah;
b.  Ketentuan Undang – Undang . Yangdi  maksud  dengan  Penetapan
Pemerintah dalam kaitannya dengan perolehan  hakatas  tanah  adalah  suatu keputusan yang diterbitkan oleh pejabat yang berwenang  untuk  memberikan  Hak  atas Tanah adalah suatu keputusan yang diterbitkan  oleh  pejabat  yang  berwenang untuk memberikan hak atas tanah. 50
Pejabat yang berwenang ini adalah Kementrian  ATR/BPN  atau  kepada  kantor Wilayah  ART/BPN  Provinsi  atau  Kepala Kantor  Pertanahan  Kabupaten/Kota  yang memberikan hakatas tanah. Ketentuan hukumini  dikeluarkan  dengan  tujuan  untuk memberikan  kemudahan  bagi  masyarakat untuk  memiliki  rumah  tinggal  dengan  status Hak milik.
Penerimaan  Negara  Bukan  Pajak (PNBP  yang  wajib  di  bayarkan  pemohon dalam  peningkatan  Hak  guna  Bangunan Menjadi  Hak  Milik  diatur  dalam  Lampiran Perutan  Pemerintah  Nomor  128  Tahun  2015 tentang Jenis dan Tarif atas Jenis Penerimaan  Negara  Bukan  Pajak  yang berlaku  pada  Kementrian  Agraria  dan  Tata Ruang/Badan  Pertanahan  adalah  sebesar Rp. 50.000,-/ bidang.
Kantor Pertanahan Kota Medan Pada Tanggal 26 April 2022 49 Rudi Indrajaya,Rizkika Arkan Putera Indrajaya , Op.Cit .hlm56
50 Urip santoso. Perolehan Hakatas tanah . Op.Cit, hlm.92.
Dalam  Prakteknya  jika  dikuasakan melalui pihak ketiga akanada biaya tambahan  jasa,  sehingga  untuk  menekan biaya,  sebaiknya  pemilik  sertifikat  mengurus sendiri  proses  peningkatan  status  tersebut kekantor pertanahan Kota Medan. 51 bahwamasyarakat lebih memilik
Pihak ketiga yang dikuasakan untuk mengurus  peningkatan  hak  guna  bangunan menjadi  Hak  milik  pada  Umumnya  adalah Notaris  dan/atau  Pejabat  Pembuat  Akta Tanah  (  yang  selanjutnya  disebut  PPAT). Dengan  dikuasakan  kepada  notaris  dan/atau PPAT,  maka  pemohon  hanya  tinggal  tunggu beres tanpa perlu repot ke Kantor Pertanahan. 52
Jika ada Pihak warga yang menunjuk Perum  Perumnas  untuk  menguruskannya, akanTetapi  pihak  Perum  Perumnas  Memiliki kerja sama dengan Pihak Notaris/PPAT yang sudah biasa melakukan pengurusan sertifikat dengan  pihak  Perum  Perumnas  sehingga dalam    membuat  peralihan  hak  atau  balik nama  ,  jika  manakala  haknya  hampir berakhir,dan  sudah  berakhir  maka  otomatis mereka  meningkatkan  status  tanah  rumah mereka  dari  Hak  Guna  Bangunan  menjadi Hak Milik. Keuntungannya pengurusan melalui  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah,  yaitu sebelumnya mereka tidak mengetahui bahwa sertipikat  Hak  Guna  Bangunannya  akan
51 Wawancara dengan ibu Irma Winingsih Warga yang bertempat tinggal Perumahan Nasional Helvetia Medan Pada Tanggal 6 April 2022.
52 Wawancara dengan ibu Sartiman Warga yang bertempat tinggal Perumahan Nasional Helvetia Medan Pada Tanggal 6 April 2022.
berakhir  sehingga  mereka  jadi  tahu  atau mengerti. 53
Dalam Proses peningkatan hak guna Bangunan  Menjadi  Hak  Milik  Terdapat Perbedaan  dalam  hal  persyaratan  yang harus di penuhi.
1.  Persyaratan  dan  prosedur  saat  Jangka
Waktu  Hak  Guna  Bangunan  Belum berakhir.
Persyaratan  yang  harus  dipenuhi untuk  melakukan  Peningkatan  Status  Hak Guna  Bangunan  Menjadi  Hak  milik  saat jangka  waktu  Hak  Guna  Bangunan  Belum berakhir  di  kantor  Pertanahan  Kota  Medan adalah : 54
a.  Fotokopi  Kartu  Tanda  Penduduk  (KTP) Pemohon;
b.  Sertifikat Asli Hak Guna Bangunan;
c.  Asli  dan  Fotokopi  Surat  Pemberitahuan Pajak  Terhutang  Pajak  Bumi    dan bangunan ( SPPT PBB) tahun berjalan;
d.  Fotokopi izin Mendirikan Bangunan (IMB)/Surat  Keterangan  Kelurahan  yang menyatakan  bangunan  tersebut  benar  di gunakan untuk rumah tinggal;
e.  Surat pernyataan tanah tidak melibihi lima bidang tanaha yang seluruhnya mencapai luas  lebih  dari  5000m 2 (lima  ribu  meter persegi );
f.  Surat kuasa pengurusan ( apabila pengurusannya  dilakukan  oleh  pihak ketiga );. 55
Dalam  hal  Rumah  yang  berada dalam  Perumahan  Helvetia  yang  dalam Pengikatan  hak  Tanggungan  yang  kreditnya belum  lunas  atau  memlalui  KPR  ,  Proses peningkatan hak atas Tanah dapat dilakukan tanpa  harus  menunggu  kredit  Rumah  yang
53 Wawancara dengan Bapak Faisal, SH.SpN, Notaris & PPAT di Kota Medan, Tanggal April 2022.
54 Rudi Indrajaya,Rizkika Arkan Putera Indrajaya , Op.Cit .hlm60
55 Wawancara dengan Bapak Rakhmadi Kepala Departemen Pertanahan & Hukum Perumahan Nasional Wilayah 1 Sumatera Utara Pada Tanggal .
berada  di  perumahan  tersebut  lunas  ,  dan Pihak Pengembang dapat memberikan
Rekomendasi surat untuk melakukan pinjaman di bank , akan tetapi pada Faktanya biasanya
masyarakat melakukan peningkatan  Hak  Guna  Bangunan  Menjadi hak  milik  setelah  rumah  tersebut  lunas  dari Kredir  Perumahan  (  KPR)  untuk  mencegah dari  hal –  hal  yang  tidak  di  inginkan  di kemudian hari. 56
Persyaratan – persyaratan di atas
D.  Persyaratan  dan  Proses  Permohonan Hak Guna Bangunan Menjadi Hak Milik atas  tanah  Hak  Guna  Bangunan  yang jangka waktunya telah berakhir;
Hak  Guna  bangunan  yang  jangka waktunya  sudah  berakhir  (  paling  lama  satu tahun)  maka  status  tanah  tersebut  menjadi tanah Negara, oleh sebab itu, Hak Milik atas Tanah  tersebut  terjadi  melalui  permohonan pemberian hakatas tanah Negara.
Pejabat  yang  berwenang  dalam melakukan  pemberian  Hak  Milik  atas  tanah melalui  Surat  Keputusan  Pemberian  Hak (SKPH)  adalah  Menteri  Agraria  dan  Tata Ruang/  Kepala  Badan  pertanahan  Nasional dan  dapat  dilimpahkan  kepada  Kepala Kantor  Wilayah  Badan  Pertanahan  Nasional Provinsi atas Kepala Kantor Pertanahan. 57

## 1.  Saat proses pengurukan
a.  Fotokopi  Katru  Tanda  Penduduk  ( KTP) Pemohon;
b.  Fotokopi Sertifikat;
56 Wawancara dengan bapak Rakhmadi
Kepala Departemen Pertanahan & Hukum Perumahan Nasional Wilayah 1 Sumatera Utara Pada Tanggal.
57 Wawancara dengan Bapak Rizky Dwinanda S.H , Penata Pertanahan Pertama Kantor Pertanahan Kota Medan Pada Tanggal 26 April 2022
c.  Fotokopi  Surat  Pemberitahuan  Pajak
Terhutang  Pajak  Bumi  dan  Bangunan (SPPT PBB) Tahun berjalan;
d.  Surat  pernytaan  telah  memasang tanda batas tanah;
e.  Surat  Kuasa  Pengurusan  (apabila
pengurusannya  dilakukan  oleh  pihak ketiga). Hal ini berdsarkan pasal 9 Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan
Pertanahan  Nasional  Nomor  9  tahun  1999 yang dinyatakan sebagai berikut:
1.  Permohonan  Hak  Milik  atas  Tanah
Negara diajukan secara tertulis.
2.  Permohonan  Hak  Milik  sebagaimana dimaksud pada Ayat (1) memuat:
1.  Keterangan mengenai pemohon;
a.  Apabila  perorangan:  nama,umur kewarganegaraan,
tempat
tinggal  dan  pekerjaan  serta ketrangan  mengenai  istri/suami dan anaknya yang masih tanggungannya;
b.  Apabila  badan  hukum:  nama tempat  kedudukan  akta  atau peraturan  pendiriannya,  tanggal dan  nomor  surat  keputusan pengesahannya oleh pejabat yang berwenang tentang penunjukannya  sebagai  badan hukum  yang  dapat  mempunyai Hak Milik berdasarkan ketentuan peraturan  perundang-  undangan yang berlaku.
2.  Keterangan mengenai tanahnya yang  meliputi  data  yuridis  dan  data fisik:
a.  Dasar  penguasaan  atau  alas haknya  dapat  berupa  sertifikat  , girik,  surat  kapling,  surat-surat bukti pelepasan hak dan pelunasan tanah dan rumah dan atau tanah yang telah dibeli oleh Pemerintah, Putusan pengadilan,  akta  PPAT,  akta pelepasan  Hak,  dan  surat – surat  bukti  perolehan  tanah lainnya;
b.  Letak  batas-batas  dan  luasnaya (jika ada surat ukur atau gambar situasi  sebutkan  tanggal  dan nomornya);
c.  Jenisa  tanah  (  pertanian/non pertanian);
d.  Rencana penggunaan tanah;
e.  Status tanahnya (tanah hak atau tanah negara);
3.  Lain – lain; Keterangan mengenai jumla bidang,  luas  dan  status  tanah tanah yang dimiliki oleh pemohon, termasuk bidang tanah yang dimohon; Keterangan  lain  yang  di  anggap perlu.
2.  saat  proses  peningkatan  Hak
Guna Bangunan.
a.  Fotokopi  Kartu  Tanda  Penduduk
(KTP) Pemohon; b.  Asli Sertifikat; c.  Asli dan Fotokopi (surat Pemeberitahuan Pajak Terhutang Pajak Bumi dan bangunan)  SPPT  PBB  Tahun Berjalan;
d.  Fotokopi  IMB/Surat  Keterangan kelurahan yang menyatakan bahwa  bangunan tersebut benar digunakan untuk rumah tinggal;
e.  Surat  pernyataan  tanah  tidak melibihi  lima  bidang  tanah  yang seluruhnya  mencaai  luas  tidak lebih dari 5000m (lima ribu meter persegi);
f. Blangko  Surat  Keputusan  dari ATR/BPN;
g.  Surat kuasa pengurusan ( apabila
pengurusannya dilakukan oleh pihak ketiga);
Hal  ini  berdsarkan  ketentuan  Pasal 80 Peraturan Menteri Negara Agraria/ Kepala Badan  Pertanahan  Nasional  Nomor  9  Tahun 1999 yang dinyatakan sebagai
berikut;Pemohon  sebagaimana  dimaksud dalam Pasal 78 dilampiri dengan:
a.  Bukti identitas pemohon;
b.  Sertifikat tanah yang bersangkutan;
c.  Bukti  penggunaan  tanah  untuk  rumah tinggal berupa:
1.  Fotokopi  izin  mendirikan  bangunan yang mencantumkan bahwa bangunan  tersebut  digunakan  untuk rumah tinggal,atau 2.  Surat  keterangan  dari  Kepala  Desa/ Kelurahan setempat bahwa bangunan  tersebut  digunakan  untuk rumah tinggal, apabila izin
mendirikan bangunan terserbut belum dikeluarkan oleh instansi yang berwenang;
3.  Fotokopi  SPPT  PBB  tahun  berjalan atau terakhir;
4.  Surat  pernyataan  dari  pemohon mengenai  jumla  bidang,  luas  dan status  tanah-tanah  yang  dimiliki termasuk bidang tanah yang dimohon.
Prosedur yang harus dilakukan untuk permohonan Hak Milik atas Tanah Hak Guna Bangunan  yang  telah  berakhir  jangka waktunya  di  Kantor  Pertanahan  adalah sebagai berikut: 58
a.  Penerimaan  dan  pemerikasaan dokumen permohonan;
b.  Penerimaan  pembayaran  biaya pengukuran  dan  pemeriksaan tanah;
c.  Pengukuran  dan  pemeriksaan tanah ( pemohon harus hadir);
d.  Penerbitan Surat Keputusan Kantor Pertanahan;
e.  Penerimaan  pembayaran  Surat Keputusan Hak;
f. Pengurkuran Hak penerbitan Sertifikat; dan
g.  Penyerahan sertifikat.
Mengenai  pelaksanaan  peningkatan Hak  Guna  Bangunan  yang  jangka  waktunya telah  berakhir  ,  maka  seharusnya  tanah tersebut  menjadi  tanah  Negara  dan  eks pemegang  hak  Guna  Bangunan  tersebut wajib  membongkar  bangunan  dan  benda- benda  yang  ada  di  atasnya  dalam  keadaan kosong  selambat-lambatnya  dalam  waktu satu  tahun  sejak  hapusnya  Hak  Guna Bangunan sesuai dengan
Peraturan
Pemerintah  No  18  Tahun  2021  sering  sekali masyarakat  perumnas  Helvetia  khususnya tidak  melalakukan  dengan  baik  dikarenakan
58 Wawancara dengan Bapak Rizky Dwinanda S.H , Penata Pertanahan Pertama Kantor Pertanahan Kota Medan Pada Tanggal 26 April 2022
kurangnya  pemahaman  terhadap  perbedaan Sertifikat  Hak  Milik  dan  Sertfikat  hak  Guna Bangunan.
Akan  tetapi  ketentuan  ini  tidak dilakukan  oleh  mayoritas  pemegang  Hak Guna Bangunan sehingga bangunan tersebut  tidak  dibongkar  dan  tanahnya  tidak diserahkan kepada Negara. Hal ini dikarenakan  eks  pemegang  Hak  Guna Bangunan  tidak  mau  mengalami  kerugian akibat  membongkar  bangunan  dan  benda- benda diatasnya dan masyarakat perumahan nasional  Helvetia  Medan  dapat  meminta permohonan  Haknya  kembali  pada  Kantor Pertanahan Kota Medan. Serta menyerahkan tanahnya kepada Negara telah di atur secara jelas dan harus di laksanakan sesuai dengan Pasal    Peraturan  Pemerintah  Nomor  18 Tahun 2021.

## E.  Hambatan  dalam  Peningkatan  Hak
Guna  Bangunan  Menjadi  Hak  Milik pada Perumahan NasionalHelvetia Kota Medan
Dalam pelaksanaan peningkatan status  hak  atas  tanah  di  Perumnas  Helvetia Kota  Medan  dari  Hak  Guna  Bangunan menjadi  Hak  Milik  tentunya  tidak  akan terlepas  dari  adanya    hambatan,  hambatan tersebut  berkaitan  dengan  pihak-pihak  yang terkait atau terlibat dalam proses pelaksanaan peningkatan status tanah tersebut.
Hambatan  yang  ada  merupakan hambatan  yang  datang  dari  Pemilik  Rumah baik  itu  ahli  waris  ,  dari  banyaknya masyarakat  Perumahan  nasional  Helvetia Kota  Medan  masih  banyak  yang  tidak mengerti  dan  belum  faham  mengenai  status tanah  dari  rumah  mereka  ,  dan  perbedaan
antara  Hak  Guna  Bangunan  dan  Hak  milik  , yang amsyarakat fahami ketika membeli dari pihak  pengembang  itu  adalah  tanah  milik mereka ataupun milik orangtua mereka.
Masyarakat Pemilik rumah di perumahan Nasional Helvetia baru memahami ketika tanah tersebut alas haknya merupakan Hak Guna Bangunan ketika ingin melakukan
pinjaman Bank atau menganggunkan  ,  dan  Jual  Beli  rumah  , kebanyakan  masyarakat  hanya  tau  tanah rumah  mereka  sudah  menjadi  milik  mereka tanpa  ahrus  meningkatkan  Status  Hak  atas Tanah  tersebut  ,  dan  masyarakat  tidak memahami  perihal  syarat  dan  biaya  yang akan di keluarkan.
Hambatan selanjutnya yang di hadapi  masyarakat  Perumahan  Nasional Helvetia , di dalam 1 rumah masih di tempati oleh banyak kepala keluarga sehingga dalam meningkatkan  status  hak  guna  bangunan menjadi  Hak  milik  mendapatkan  kesulitan ketika  ahli  waris  mengurus  peningkatan status  hak  atas  tanah  tersebut.masyarakat juga  tidak  pernah  mendapatkan  penyuluhan dari pihak pengembang , PPAT , dan Kantor Pertanahan  Kota  Medan.  Namun  ada  pula pemohon yang menyatakan, dalam melakukan  peningkatan  hak  atas  tanahnya mereka  mengalami  hambatan  atau  kesulitan dalam  hal  dana  atau  biaya  yang  akan dikeluarkan,  mereka  harus  mengeluarkan biaya untuk mendapatkan surat rekomendasi dari  pihak  Perum  Perumnas,  selain  itu mereka  juga  harus  mengeluarkan  biaya untuk peningkatan hak di Kantor Pertanahan dan  juga  mereka  harus  mengeluarkan  biaya untuk jasa Notaris PPAT, sehingga
masyarakat susah untuk melakukan peningkatan hak atas tanahnya tersebut. 59
Disamping  itu  hambatan  lain  yang dirasakan oleh pemohon adalah tidak adanya informasi yang diberikan pada saat mendaftar  mengenai  syarat-syarat  apa  saja yang  harus  dilengkapi  oleh  pemohon  untuk peningkatan hak atas tanah tersebut, sehingga  setelah  berkas  pemohon  tersebut sudah  sampai  ke  bagian  hak  atas  tanah barulah  kemudian  berkas  pemohon  tersebut diperiksa kelengkapan administrasinya, sehingga  apabila  berkas  pemohon  tersebut tidak lengkap maka berkas tersebut tidak jadi diproses  melainkan  dikembalikan  kepada pemohon  sehingga  waktu  yang  diperlukan untuk  proses  peningkatan  hak  atas  tanah tersebut menjadi semakin lama.
Hambatan  berikutnya  adalah  yang dirasakan  oleh  pihak  pengembang  berkaitan dengan  peningkatan  status  dari  Hak  Guna Bangunan  menjadi  Hak  Milik  yaitu  bahwa masyarakat  yang  menginginkan  perubahan hak  tersebut  seringkali  tidak  melengkapi persyaratan administrasi yang telah ditentukan, dan juga tergantung kepada dana yang diperlukan sehingga
proses
pengurusannya berjalan sangat lama. 60
Hambatan selanjutnya yang di hadapai  alah  ,  tidak  fahamnya  masyarkat terhadapat  permohonan  hak  kembali  dalam peningkatan  status  hak  guna  bangunan menjadi hak milik yang sudah berakhir masa berlakunya,  kebanyakan  masyarkat  tidak
59 Wawancara dengan Bapak Saiful Amri Warga yang bertempat tinggal Perumahan
Nasional Helvetia Medan Pada Tanggal 6 April 2022.
60 Wawancara dengan Bapak Rakhmadi, Bagian Departemen Pertanahan &Hukum  Perum Perumnas Heveltia Medan, Tanggal Maret November 2022.
mau mencari informasi terhadap peningkatan status hak atas tanahnya.
Selain  itu  faktor  penghambat  dalam pelaksanaan  peningkatan  status  dari  Hak Guna  Bangunan  menjadi  Hak  Milik  adalah pemohon  hak  sering  kali  tidak  melengkapi berkas  atau  syarat  yang  diwajibkan  oleh Kantor Pertanahan, sehingga berkas permohonan  tersebut  tidak  dapat  di  proses dan  apabila  si  pemohon  tidak  dapat melengkapi persyaratan tersebut maka berkas  permohonan  dikembalikan  kepada  si pemohon. 61
Peraturan ini menegaskan  ketentuan hukum dan prosedur yang berlaku dalam hal dilakukan  perubahan  hak  atas  tanah  yang dibebani Hak Tanggungan  menjadi Hak Milik berdasarkan  Keputusan  Menteri  Negara Agraria/Kepala  Badan  Pertanahan  Nasional Nomor  9  Tahun  1997,  Nomor  2 Tahun  1998 dan  Nomor  6  Tahun  1998,  keragu-raguan telah timbul karena menurut Hak Tanggungan hapus dengan sendirinya apabila  hak  atas  tanah  yang  dibebaninya hapus  (Pasal  18  ayat  (1)  huruf  d  Undang- undang Hak Tanggungan.
Sehubungan  dengan  hal  di  atas, perlu diberikan jalan keluar kepada masyarakat pemegang Hak Guna  Bangunan tersebut, terutama yang berasal dari golongan ekonomi lemah, agar mereka dapat mendaftarkan Hak Milik atas tanahnya tanpa terlebih dahulu harus melunasi kreditnya atau menyediakan  jaminan  lain,  dan  di  lain  pihak tetap memberikan kepastian kepada
pemegang Hak Tanggungan akan
61 Wawancara dengan Bapak Rizky Dwinanda S.H , Penata Pertanahan Pertama Kantor Pertanahan Kota Medan Pada Tanggal 26 April 2022
kelangsungan  jaminan  pelunasan  kredit rumahnya.
Faktor  yang  menghambat  lainnya ialah  jangka  waktu  dalam  pengurusan Pembuatan  Akta  ,  Jual  Beli  ,  penghambat yang  ditemui  berdasarkan  waktu  pembuatan akta  jual  beli  atau  perolehan  rumah  di  Kota Medan, telah dijelaskan oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah 62 .dan dalam
penigkatan  status  Hak  Guna  Bangunan menjadi  Hak  milik  yang  lumayan  menyita waktu dikarenakan terhambat dalam penyerahan  berkas  yang  tidak  lengkap bahwa waktu yang diperlukan dalam pembuatan  akta  jual  beli  antara  pihak pemilik lumayan lama  dengan  pihak  pembeli atau  pemohon  peningkatan  status  tanah Rumah  Sederhana  (RS)  hingga  proses pengurusan peningkatan di Kantor Pertanahan  Kota  Medan  dari  Hak  Guna Bangunan  menjadi  Hak  Milik  lumayan menyita  waktu  dari  1 minggu  bahkan  hingga lebih dari 1 bulan.
Oleh  karena  itu  diharapkan  dalam proses peningkatan status hak guna bangunan menjadi Hak milik antara Pengembang  ,  PPAT  ,  Kantor  Pertanahan Kota Medan Hingga Masyarakat yang tinggal di  perumahan  harus  saling  melengkapi sehingga  mempermudah  dalam  pengurusan peningkatan  status  hak  guna  bangunan menjadi hak milik.
Dengan membeli rumah di perumahan  baik  dari  pengembang  ataupun Perumnas  maka  status  hakatas  tanah tersebut adalah Hak Guna Bangunan dengan di  perolehnya  Hak  Guna  Bangunan  tersebut
62 Wawancara dengan Bapak Faisal, SH.SpN, Notaris & PPAT di Kota Medan, Tanggal April 2022
maka  banyak  pula  masyarakat  yang  telah membeli  rumah  di  perumahan  tersebut selaku  pemegang  hak  guna  bangunan menginginkan  hakatas  tanahnya  tersebut ditingkatkan menjadi Hak Milik. 63
Karena  mereka  beralasan  bahwa Hak  Guna  Bangunan  memiliki  batasan- batasan tertentu seperti apabila jangka waktu haknya  habis  maka  harus  diperpanjang ataupun diperbaharui dan penggunaan tanah pada  Hak  Guna  bangunan  itu  terbatas dibandingkan dengan Hak milik. 64
F.  Solusi  Dalam  mengatasi  hambatan Peningkatan Status Hak Guna Bangunan  Menjadi  Hak  Milik  Pada Perumahan Nasional Helvetia Medan 1.  Penyuluhan Dalam upaya mengatasi hal-hal yang menjadi hambatan
terlaksananya peningkatan  Hak  Guna  Bangunan  menjadi Hak  Milik  pada  rumah  sederhana  di Perumnas  Helvetia  Medan  sudah  menjadi kewajiban  bagi  pihak  yang  terlibat  terhadap hal  tersebut  untuk  melakukan  penyuluhan untuk  masyarakat  terutama  bagi  masyarakat yang  bertempat  tinggal  di  Perumnas  di  Kota Medan  khususnya  di  Perumnas  Helvetia Medan.
Sosialisasi  tersebut  dapat  dilakukan dalam  format  penyuluhan  mengenai  status hak atas tanah baik yang langsung ditempati maupun status tanah yang ada di lingkungan mereka.  Penyuluhan  kepada  masyarakat  itu menjadi  bagian  tanggung  jawab  Pemerintah
63 Wawancara dengan Bapak Arsyad Nur Warga yang bertempat tinggal Perumahan Nasional Helvetia Medan Pada Tanggal 6 April 2022
64 Wawancara dengan Ibu Lili Khairina
Warga yang bertempat tinggal Perumahan
Nasional Helvetia Medan Pada Tanggal 6 April 2022
Kota  Medan  bersama  instansi vertikal yaitu Kantor Pertanahan Kota Medan dan
bekerjasama  dengan  organisasi    profesi Ikatan  Notaris  Indonesia  (INI)  Kota  Medan dan  Ikatan  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah (IPAT) Kota Medan.
Penyuluhan  yang  diberikan  adalah sangat  penting,  karena  dengan  diberikannya penyuluhan  dapat  memberikan  informasi sehubungan  dengan  proses  dan  cara  serta persyaratan  dalam  melakukan  peningkatan status  Hak  Guna  Bangunan  menjadi  Hak Milik.
Sebagai  informasi  tambahan,  upaya penyuluhan  tidak  saja  dilakukan  dengan berdialog secara tatap muka dengan masyarakat,  kegiatan  penyuluhan juga  dapat dilakukan dengan melakukan kegiatan dialog interaktif  melalui  media  siaran  televisi  dan radio  maupun  dialog  non  interaktif  melalui media  cetak.  Upaya  ini  dilakukan  sebagai salah  satu  upaya  pemberian  informasi tentang tata cara peningkatan status hak atas tanah dari Hak Guna Bangunan menjadi Hak Milik.
Informasi  yang  diberikan  tersebut meliputi tujuan, proses atau cara serta akibat hukumnya. Sehingga masyarakat lebih mengetahui perkembangan tentang pertanahan, khususnya mengenai
peningkatan  status  hak  atas  tanah  dari  Hak Guna
Bangunan menjadi Hak Milik di Kota Medan.
2.  Pendekatan  Pada  Pihak  Pengembang dan PPAT
Upaya  yang  dapat  dilakukan  oleh Kantor  Pertanahan  Kota  Medan  dalam mengatasi  hambatan  dalam  peningkatan status  tanah  dari  Hak  Guna  Bangunan
Menjadi Hak Milik terhadap pihak pengembang  di  Kota  Medan,  adalah  dengan memberikan  batasan  bahwa  untuk  setiap bidang yang dimohonkan luasnya tidak boleh lebih  dari  2000  M 2 ,  dan  setiap  pemohon dibatasi pemilikan Hak Milik atas tanah untuk rumah  tinggal  tidak lebih  dari  5  (lima)  bidang dengan luas keseluruhan 5000 (lima ribu) M 2 . Selain itu,    pihak  Kantor  Pertanahan Kota  Medan  juga  melakukan  pendekatan kepada  pihak  pihak  pengembang  mengenai kelengkapan syarat administrasi dari masyarakat  sebagai  pemohon  agar  segera dilengkapi,  dalam  hal  ini  syarat-syarat  yang diperlukan dalam kepengurusan  peningkatan status    dari    Hak  Guna  Bangunan    menjadi Hak Milik.
Selain itu upaya yang dapat dilakukan  adalah  dengan  mengubah  cara bekerja  yang  lebih  cepat  dan  lebih  disiplin lagi  agar  tercapai  target    kerja  yang  telah ditentukan.  Untuk  itu  pemahaman  terhadap tugas-tugas di bidang pertanahan khususnya dalam  peningkatan  status  tanah  dari  Hak Guna Bangunan menjadi Hak Milik.
3.  Peranankantor Pertanahan Kota Medan Dalam Peningkatan Status Hak Guna  Bangunan  Menjadi  Hak  Milik
Pada  Perumahan  Nasional  Helvetia Medan A.  Gambaran Umum Kota Medan
Kota Medan secara geografis terletak di  antara  2  27'-2  47'  Lintang  Utara  dan  98 35'-98  44'  Bujur  Timur.  Posisi  Kota  Medan ada di bagian Utara Propinsi Sumatera Utara dengan  topografi  miring  ke  arah  Utara  dan berada pada ketinggian tempat 2,5-37,5 m di atas  permukaan  laut.  Luas  wilayah  Kota
Medan adalah 265,10 km2 secara administratif  terdiri  dari  21  Kecamatan  dan 151  Kelurahan.  Sarana  dan  prasarana perhubungan  di  Kota  Medan  terdiri  dari prasarana  perhubungan  darat,  laut,  udara. Transportasi  lainnya  adalah  kereta  api.  Di samping  itu  juga  telah  tersedia  prasarana listrik,  gas,  telekomunikasi,  air  bersih  dan Kawasan  Industri  Medan  (KIM)  I.  Sebagai daerah  yang  berada  pada  pinggiran  jalur pelayaran Selat Malaka, Kota Medan sebagai ibukota  Provinsi  Sumatera  Utara  memiliki posisi strategis. 65

## B.  Gambaran  Kantor  Pertanahan Kota Medan
Kantor Pertanahan merupakan
instansi  vertikal  Badan  Pertanahan  Nasional (BPN)  di  setiap  daerah  Kabupaten/Kota.
Kantor  Pertanahan  sebagai  bagian  terdepan dari Badan Pertanahan Nasional, mempunyai peranan  yang  sangat  strategis  serta  penting dalam  memberikan  pelayanan  di  bidang pertanahan secara langsung kepada masyarakat,  sebab  hal  tersebut  telah  tertera di  dalam  Perpres  No.  20  Tahun  2015  Bab  3 Pasal 7 ayat (1) dan (2) menyatakan bahwa, :
1.  Untuk  menyelenggarakan tugas dan fungsi  BPN  di  daerah,  dibentuk  Kantor
Wilayah  BPN  di  provinsi  dan  Kantor Pertanahan di kabupaten/kota.
2.  Kantor Pertanahan sebagaimana dimaksud  pada  ayat  (1)  dapat  dibentuk lebih  dari  1  (satu)  Kantor  Pertanahan  tiap kabupaten/kota.
Kantor  Pertanahan  Kota  Medan sebagai instansi vertikal dari Badan Pertanahan  Nasional  memiliki  visi  dan  misi
65 www.perkotaan.bpiw.pu.go.iddiakses Pada Tanggal 20 Mei 2022 Pada Pukul 09.00 Wib.
serta  fungsi  yang  sama  dengan  Badan Pertanahan Nasional di Indonesia, yang telah dijelaskan  dalam  Bab  3  Pasal  7  ayat  (3), “Tugas, fungsi,  susunan  organisasi,  dan  tata kerja  Kantor  Wilayah  BPN  dan  Kantor Pertanahan  ditetapkan  oleh  Kepala  setelah mendapat  persetujuan  dari  menteri  yang menyelenggarakan  urusan  pemerintahan  di bidang aparatur negara”.
Dalam  menjalankan  kewajiban  dan kewenangannya,  Kantor  Pertanahan  Kota Medan  berlandaskan  pada  visi  dan  misi Badan Pertanahan Nasional.
Berikut visi dan misi  Kantor Pertanahan Kota Medan:

## 1.  Visi Kantor Pertanahan Kota Medan
Kantor  Pertanahan  Kota  Medan sendiri  mempunyai  visi, yaitu  menjadi lembaga  yang  mampu  mewujudkan  tanah dan pertanahan untuk sebesarbesar kemakmuran  rakyat,  serta  keadilan  dan keberlanjutan sistem kemasyarakatan, kebangsaan dan kenegaraan Republik Indonesia khususnya di kota Medan.
2. Misi Kantor Pertanahan Kota Medan
Mengembangkan   dan enyelenggarakan  politik  dan  kebijakan pertanahan untuk:
1. peningkatan tatanan kehidupan bersama  yang  lebih  berkeadilan  dan bermartabat  dalam  kaitannya  dengan penguasaan,  pemilikan,  penggunaan dan pemanfaatan tanah (P4T).
2. Perwujudan tatanan kehidupan
bersama  yang  harmonis  dengan mengatasi  berbagai  sengketa,  konflik dan  perkara  pertanahan  di  seluruh tanah  air  dan  penataan  perangkat hukum dan sistem pengelolaan
pertanahan sehingga tidak melahirkan sengketa,  konflik  dan  perkara  di
kemudian hari.
3. Keberlanjutan sistem kemasyarakatan,  kebangsaan  dan kenegaraan Indonesia dengan memberikan  akses  seluas-luasnya pada  generasi  yang  akan  datang terhadap tanah sebagai sumber kesejahteraan masyarakat.
4. Menguatkan lembaga pertanahan sesuai dengan jiwa, semangat, prinsip dan  aturan  yang  tertuang  dalam UUPA  dan  aspirasi  rakyat  secara luas.
2.  Struktur  Organisasi  dan  Tugas  Kantor Pertanahan Kota Medan
Sebagai salah satu lembaga pemerintah,  Kantor  Pertanahan  bertugas menangani masalah pertanahan yang berada di  wilayah  Kota  Medan.  Dalam  menjalankan tugasnya  serta  fungsi  dan  visi  misinya, sangatlah penting memiliki struktur organisasi yang memadai. Struktur oganisasi merupakan  hal  yang  sangat  penting  dalam berjalannya  atau  terlaksananya  kegiatan serta fungsi dan tugas dari Kantor Pertanahan.  Salah  satu  hal  penting  dari struktur  organisasi  adalah  penetapan  seksi sesuai dengan tugasnya.
Struktur  organisasi  menggambarkan bagaimana  seksi-seksi  didalamnya  dengan tanggung  jawabnya  masing-masing.  Struktur organisasi  hanya  gambaran  secara  grafik struktur  kerja  dari  suatu  struktur  organisasi, tanpa  adanya  struktur  organisasi  suatu lembaga  pemerintah  tidak  dapat  berjalan dengan lancar karena tidak adanya pembagian  tugas  di  setiap  masingmasing divisi. Struktur organisasi selalu ada di setiap lembaga  pemerintah,  oleh  karena  itu  adapun struktur  organisasi  yang  ada  di  Kantor
Pertanahan  Kota  Medan  dapat  dilihat  pada bagan berikut:
Sumber : Lampiran Peraturan Menteri Negara Agraria dan Tata Ruang Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 38 Tahun 2016
Setiap  struktur  organisasi  memiliki tugasnya masing masing yang telah ditentukan, di dalam bagan struktur organisasi  tersebut.  Adapun  tugasnya  yang telah  dijelaskan  di  dalam  Peraturan  Menteri Agraria  Dan  Tata  Ruang/  kepala  Badan
Pertanahan  Nasional  Republik  Indonesia
Nomor  38  Tahun  2016  Tentang  Organisasi
Dan Tata Kerja
Kantor  Wilayah  Badan  Pertanahan Nasional  Dan  Kantor  Pertanahan  sebagai berikut: 66
a.  Subbagian Tata Usaha
Subbagian  Tata  Usaha  mempunyai  tugas melakukan pemberian dukungan administrasi kepada seluruh unit organisasi Kantor Pertanahan. b.  Seksi Infrastruktur Pertanahan Seksi Infrastruktur Pertanahan mempunyai tugas melakukan pengoordinasian dan pelaksanaan pengukuran dan pemetaan dasar, pengukuran  dan  pemetaan  kadastral, serta survei dan pemetaan tematik.
c.  Seksi Hubungan Hukum Pertanahan Seksi  Hubungan  Hukum  Pertanahan mempunyai tugas melakukan pengoordinasian dan pelaksanaan penetapan  hak  tanah  dan  pemberdayaan hak  tanah  masyarakat,  pendaftaran  hak tanah  dan  pemeliharaan  data  hak  tanah serta pembinaan PPAT d.  Seksi Penataan Pertanahan Seksi Penataan Pertanahan mempunyai  tugas melakukan pengoordinasian dan pelaksanaan penatagunaan tanah dan kawasan tertentu, landreform dan konsolidasi tanah. e.  Seksi Pengadaan Tanah Seksi Pengadaan   Tanah   mempunyai tugas melakukan pengoordinasian dan pelaksanaan pemanfaatan tanah pemerintah dan penilaian tanah, serta fasilitasi pengadaan dan penetapan tanah pemerintah. f.  Seksi Penanganan Masalah dan Pengendalian Pertanahan Seksi Penanganan  Masalah  dan  Pengendalian Pertanahan  mempunyai  tugas  melakukan pengoordinasian dan pelaksanaan penanganan sengketa, konflik dan perkara  pertanahan,  serta  pengendalian pertanahan.
66 Peraturan Menteri Negara Agraria dan Tata Ruang Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 38 Tahun 2016 Tentang  Organisasi dan Tata Kerja Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional dan Kantor Pertanahan.

## C.  Peran Kantor Pertanahan Kota Medan
Dalam  Peningkatan  Status  Hak  Guna Bangunan menjadi Hak Milik
Masalah  tanah  merupakan  sesuatu yang  sangat  kompleks  sebab  menyangkut banyak aspek kehidupan masyarakat. Melihat banyaknya masalah pertanahan yang terjadi,  Badan  Pertanahan  Nasional  (BPN) selaku  badan  pemerintahan  yang  bertugas untuk  menangani  masalah  pertanahan  mulai melakukan antisipasi terhadap masalah yang timbul. Hal ini ditindaklanjuti dengan dibentuknya  Pusat  Data  dan  Informasi Pertanahan (Pusdatin), sesuai dengan Peraturan Presiden Nomor 10 Tahun 2006.
Kewenangan Badan Pertanahan Nasional (BPN) selaku lembaga negara yang pertama  kali  berwenang  melakukan  kegiatan pendaftaran  tanah  untuk  pemeliharaan  data pendafatran tanah. Pada aplikasinya, terutama  ditingkat  kantor  pertanahan  yang secara langsung berhubungan dengan masyarakat  dalam  kegiatan  pensertifikatan tanah,  terdapat  kebijakan-kebijakan  yang diambil oleh kepala kantor pertanahan dalam pelaksanaan kegiatan pendaftaran tanah. Hal tersebut  disebabkan,  dalam  pelaksanaan pendaftaran tanah terutama prosedur adminitrasinya terkadang menimbulkan permasalahan  baru  yang  menyebabkan kepala  kantor  pertanahan  harus  mengambil jalan  tengah  dalam  menyelesaikan  masalah yang  ada  dengan  mendukung  kegiatan pendaftaran tanah.
Penjelasan  yang  berkaitan  dengan kesenjangan  dalam  pendaftaran  tanah  yang melibatkan kepala kantor pertanahan tersebut  dapat  menjadi  permasalahan  yang menimbulkan  suatu  perbuatan  yang  tidak akan  terselesaikan  sampai  dengan  adanya
perubahan dan pembaharuan terhadap peraturan  pemerintah  dan  peraturan  lainnya yang  membahas  mengenai  pendaftaran tanah.  Riskan  sekali  membahas  mengenai pendaftaran  tanah  pada  era  modern  seperti sekarang  ini,  hal  ini  dikarenakan  dalam pencapaian akses dalam melakukan kejahatan  semakin  mudah  dilakukan  oleh pejabat  yang  diberikan  kewenangan  sebagai kepala  dalam  pendaftaran  tanah.  Maka  dari itu  perlu  ditindaklanjuti  dalam  penekanan bahasa dan istilah dalam peraturan pemerintah  yang  akan  mensejahterakan masyarakat. 67
Adapun  tugas  dari  Pusdatin  adalah melaksanakan  pengumpulan,  pengolahan, penyajian  data  dan  informasi  pertanahan serta  membangun  dan  mengembangkan
Sistem Informasi Pertanahan dan Manajemen Pertanahan Nasional
(SIMTANAS).  Maka  dibuatlah  sistem  KKP (Komputerisasi  Kantor  Pertanahan),  yaitu sistem  pelayanan  pertanahan  yang  telah terkomputerisasi,  sehingga  data  tentang bidang tanah baik tekstual maupun spasialnya  dapat  terintegrasi  dengan  baik. KKP  dilaksanakan  dengan  tujuan  untuk pemeliharaan  data  tekstual  maupun  spasial dan monitoring pelayanan pertanahan. 68
BPN  RI  telah  melakukan  beberapa kegiatan terkait dengan Implementasi
67 Upik Hamidah, Implikasi Diskresi Kepala Kantor Pertanahan Dalam Pendaftaran Tanah ,Journal Fakultas Hukum Universitas Lampung, Juli-Desember 2019,Volume 3 Nomor 2 .Tahun 2019 .(ISSN 2598-3105) Hlm 93-100.
68 Patriot Ginanjar S,Bambang Sudarsono,Bandi Sasmito,K ajian Efektivitas Pemanfaatan Sistem Geokkp Untuk Penerbitan Sertipikat Tanah Di Kantor Pertanahan Kabupaten Kendal Provinsi Jawa Tengah , Jurnal Geodesi Undip, April 2014, Volume 3, Nomor 2, Tahun 2014 (ISSN: 2337-845X)
Teknologi  Informasi  dan  Komunikasi  (TIK), seperti  implementasi  Komputerisasi  Kantor Pertanahan atau Land Office
Computerisation  (LOC)  yang  dimulai  pada tahun  1997  dan  sampai  saat  ini  sudah mengalami  perubahan  yang  ke  3  (LOC  2B), implementasi  Larasita  yaitu  layanan  mobile (layanan jemput masyarakat) yang merupakan  pengembangan  dari  KKP  pada tahun  2006  dan  sampai  saat  ini  masih berlangsung pengembangannya. Serta pembuatan  Grand  Desain  TIK  BPN  RI  yang dilakukan  pada  tahun  2007.  Penyusunan Grand  Desain  TIK  ini  merupakan  salah  satu upaya  terencana  mengembangkan  teknologi informasi  dan  komunikasi  dalam mendukung suksesnya  pelaksanaan  rencana  strategis BPN RI.11 69
Kantor  Pertanahan  adalah  unit  kerja
(Instansi vertikal) Badan Pertanahan
Nasional  di  wilayah  Kabupaten  atau  Kota, yang salah satu tugasnya melakukan pendaftaran hak atas tanah dan pemeliharaan  daftar  umum  pendaftaran tanah.  Kewenangan  Kantor  Pertanahan berada  di  bawah  dan  bertanggung-jawab kepada  Kepala  Badan  Pertanahan  Nasional melalui  Kepala  Kantor  Wilayah  Badan Pertanahan  Nasional  dan  dipimpin  oleh seorang  Kepala  Kantor.  Fungsi  Kantor Pertanahan dalam menyelenggarakan tugas, Kantor  Pertanahan  mempunyai  fungsi  untuk penyusunan rencana, program, danpenganggaran dalam rangka
69 Suci Ratnawatia, Dana Indra Sensuseb, Riri Satria, Strategi Manajemen Perubahan Implementasi TIK Pada Badan Pertanahan Nasional RI (Studi Kasus Komputerisasi Kantor Pertanahan), Studia Informatika: Jurnal Sistem Informasi, Volume 5, Nomor 2, Tahun 2012, hlm. 1-10, p-ISSN 1979- 0767
pelaksanaan  tugas  pertanahan,  pelayanan, perizinan,  dan  rekomendasi  di  bidang pertanahan, pelaksanaan
survei,
pengukuran, dan pemetaan dasar,
pengukuran dan pemetaan bidang,
pembukuan  tanah,  pemetaan  tematik,  dan survei potensi tanah, pelaksanaan penatagunaan tanah, landreform, konsolidasi tanah,  dan  penataan  wilayah  pesisir,  pulau- pulau kecil, perbatasan, dan wilayah tertentu. pengusulan dan pelaksanaan pemetaan  hak  tanah,  pendaftaran  hak  atas tanah,  pemeliharaan  data  pertanahan  dan menginventarisir
tanah-tanah aset pemerintah, pelaksanaan pengendalian pertanahan,  pengelolaan  tanah  negara, tanah  terlantar  dan  tanah  kritis,  peningkatan partisipasi  dan  pemberdayaan  masyarakat, penanganan  konflik,  sengketa,  dan  perkara pertanahan,  pengkoordinasian  pemangku kepentingan  pengguna  tanah,  pengelolaan Sistem  Informasi  Manajemen  Pertanahan, pemberian penerangan dan informasi pertanahan  kepada  masyarakat,  pemerintah dan swasta, pengkoordinasian penelitian dan pengembangan, Pengkoordinasian
pengembangan sumberdaya manusia pertanahan,  dan  pelaksanaan  urusan  tata usaha,  kepegawaian,  keuangan,  sarana  dan prasarana, serta pelayanan. 70
Pasal  3  Peraturan  Presiden  Nomor 20  Tahun  2015  tentang  Badan  Pertanahan Nasional berisi mengenai fungsi BPN, antara lain:
1.  Penyusunan  dan  penetapan  kebijakan  di bidang pertanahan;
70 Meita Djohan Oe , Tugas Dan Fungsi Badan Pertanahan Nasional Dalam Pendaftaran Tanah ,Program Magister Ilmu Hukum Universitas Bandar Lampung, ISSN1907-560X Jurnal Pranata Hukum .
2.  Perumusan dan pelaksanaan kebijakan di bidang survei, pengukuran, dan pemetaan;
3.  Perumusan dan pelaksanaan kebijakan di bidang penetapan hak tanah, pendaftaran tanah, dan pemberdayaan masyarakat;
4.  Perumusan dan pelaksanaan kebijakan di bidang pengaturan, penataan dan pengendalian kebijakan pertanahan;
5.  Perumusan dan pelaksanaan kebijakan di bidang pengadaan tanah;
6.  Perumusan dan pelaksanaan kebijakan di bidang  pengendalian  dan  penanganan sengketa dan perkara pertanahan;
7.  Pengawasan  atas  pelaksanaan  tugas  di lingkungan BPN;
8.  Pelaksanaan koordinasi tugas,
pembinaan,  dan  pemberian  dukungan administrasi kepada seluruh unit organisasi di lingkungan BPN;
9.  Pelaksanaan  pengelolaan  data  informasi lahan pertanian pangan berkelanjutan dan informasi di bidang pertanahan;
10.  Pelaksanaan
penelitian dan pengembangan  di  bidang  pertanahan; dan
11.  Pelaksanaan pengembangan sumber
daya  manusia  di  bidang  pertanahan. Dalam melaksanakan tugas dan fungsinya,  BPN  dikoordinasikan  oleh menteri  yang  menyelenggarakan  urusan pemerintahan  di  bidang  agraria  dan  tata ruang.
Kantor  Pertanahan  mempunyai  beberapa fungsi antara lain:
1.  Penyusunan rencana, program, dan penganggaran dalam rangka pelaksanaan tugas pertanahan;
2.  Pelayanan,  perijinan,  dan  rekomendasi  di bidang pertanahan;
3.  Pelaksanaan  survei,  pengukuran,  dan pemetaan dasar, pengukuran, dan pemetaan  bidang,  pembukuan  tanah, pemetaan  tematik,  dan  survei  potensi tanah;
4.  Pelaksanaan penatagunaan tanah,
landreform, konsolidasi tanah, dan penataan  pertanahan  wilayah  pesisir, pulau-pulau kecil, perbatasan, dan wilayah tertentu;
5.   Pengusulan  dan  pelaksanaan  penetapan hak  tanah,  pendaftaran  hak  tanah, pemeliharaan data pertanahan dan administrasi tanah aset pemerintah;
6.  Pelaksanaan  pengendalian  pertanahan, pengelolaan tanah negara, tanah terlantar dan  tanah  kritis,  peningkatan  partisipasi dan pemberdayaan masyarakat;
7.  Penanganan konflik, sengketa, dan perkara pertanahan;
8.  Pengkoordinasian pemangku kepentingan pengguna tanah; 9.  Pengelolaan Sistem Informasi Manajemen Pertanahan Nasional (SIMTANAS ) 10.  Pemberian  penerangan  dan  informasi pertanahan kepada masyarakat, pemerintah dan swasta; 11.  Pengkoordinasian penelitian dan pengembangan; 12.  Pengkoordinasian pengembangan sumberdaya manusia pertanahan; 13.  Pelaksanaan urusan tata usaha, kepegawaian,  keuangan,  sarana  dan prasarana, perundangundangan serta pelayanan pertanahan. 71
Melaksanakan penelitian
dan pengembangan  di  bidang  pertanahan  serta pendidikan  dan  latihan  tenaga-tenaga  yang diperlukan di bidang administrasi pertanahan 72
Pendaftaran  menjadi  kewajiban  bagi pemerintah  maupun  pemegang  hak  atas tanah,  sebagaimana  diatur  dalam  Undang- Undang  Nomor  5 Tahun  1960  Pasal  19  ayat (1)  dan  (2).4  Dalam  rangka  menjalankan sistem  pertanahan  yang  konsekuen  dan berkesinambungan  maka  dibentuklah  Badan
Pertanahan
Nasional (BPN) yang mempunyai  tugas  dan  melaksanakan  tugas pemerintah  di  bidang  pertanahan  sesuai
71 Calvin  U.  R.  Sumual2  Toar  N. Palilingan3 Altje A. Musa4, KEDUDUKAN TUGAS  DAN  FUNGSI  KANTOR  PERTANAHAN DALAM RANGKA ENDAFTARAN TANAH BERDASARKAN UUPA DAN PP NO. 24 TAHUN 1971 ,    Lex  Administratum,  Vol.  VIII/No.  3/Jul- Sep /2020
72 Achmad  Ali  Chomzah Hukum Agraria Pertanahan Indonesia , Prestasi Pustakaraya, Jakarta, 2004
dengan  Peraturan  Presiden  No.  20  Tahun
2015  tentang  Badan  Pertanahan  Nasional.
Pendaftaran tanah adalah serangkaian tugas BPN  dalam  rangka mengumpulkan  data fisik dan data yuridis dari bidang pertanahan yang akan  di  daftarkan  untuk  menghasilkan  suatu sertifikat tanda bukti sebidang tanah 73

## KESIMPULAN DAN SARAN

## A.  Kesimpulan
1.  Undang-undang  Pokok  Agraria  No.5
Tahun  1960  sebagai  peraturan  dasar hukum  tanah  nasional,  telah  meletakkan dasar-dasar  untuk  memberikan  jaminan kepastian  hukum  hak-hak  atas  tanah. Untuk  mewujudkan  hal  itu  dilakukan pendaftaran  tanah  yang  bersifat  rechts- kadaster,  yaitu  bertujuan  memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum kepada pemegang hak atas suatu bidang tanah dan menjadi acuan dalampelaksanaannya  seperti  Peraturan pemerintah  Nomor  40  Tahun  1996  Jo Peraturan  Pemerintah  Nomor  18  Tahun 2021.
2.  Proses  Peningkatan  Status  Hak  Guna Bangunan  Menjadi  Hak  Milik  bahwa
Perumahan Nasional berdiri diatas tanah
Hak Guna Bangunan diatas Hak
Pengelolaan  dimungkinkan  untuk  dapat diajukan  permohonan  peningkatan  hak
73 P  Mohammad  Mudatsir  Abdullah “ Pertanggung Jawaban Badan Pertanahan
Nasional  Dan  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah Dalam  Pembebanan  Hak  Tanggungan  Terhadap Hak Atas Tanah” Magister Kenotariatan Fakultas Hukum  Universitas  Islam  Indonesia  ,Officium Notarium  NO.  2  VOL.  1  AGUSTUS  2021:  294- 304 hlm 294
atas  tanah  menjadi  Hak  Milik,  namun harus  memenuhi  beberapa  persyaratan, yaitu  bahwa  peruntukkan  dari  tanah tersebut  adalah  untuk  pemukiman  atau tempat tinggal dan permohonan peningkatan  hak  atas  tanah  tersebut digunakan untuk pemukiman atau tempat tinggal.  Selain  itu  saat  akan  melakukan permohonan  peningkatan  hak,  harus mendapatkan persetujuan dan pernyataan  pelepasan  dari  pemegang Hak Pengelolaan. Pemegang Hak Pengelolaan akan melepas Hak
Pengelolaan  pada  bagian-bagian  tanah tertentu, sehingga kembali menjadi tanah negara  dan  kemudian  baru  dapat diajukan  permohonan  menjadi  Hak  Milik dengan  memperhatikan  syarat-syarat pengajuan  Hak  Milik.  tetapi  harus dilepaskan  terlebih  dahulu  kemudian baru  diajukan  permohonan  Hak  Milik atas bagian-bagian tanah yang dilepaskan oleh pemegang Hak
Pengelolaan  serta  hambatan  hambatan yang  masih  di  alami  dalam  peningkatan status Hak Guna Bangunan menjadi Hak Milik. 3.  Kantor Pertanahan Kota Medan memegang peranan paling penting dalam  proses  peningkatan  hak  atas tanah  dari  Hak  Guna  Bangunan  menjadi Hak Milik di Perumnas Helvetia, disamping itu dengan berkembang pesatnya  perkembangan  zaman  Kantor Pertanahan Kota Medansistem digitalisasi dalamPeraturan Menteri Agraria  dan  Tata  Ruang/Kepala  Badan
Pertanahan  Nasional  Nomor  6  Tahun
2018 tentang Pendaftaran Tanah Sistematis Lengkap (PTSL).

## B.  Saran
1.  Seharusnya  Pemerintah  khususnya
Kementerian ATR/Badan Pertanahan Nasioanal Dalam
membuat Harmonisasi  regulasi  aturan  yang tidak  berbelit  belit  sehingga  tidak banyak  peraturan  terkait  pertanahan yang  tumpang  tindih  yang  dapat menyulitkan  masyarakat  ,  dimana aturan  tersebut  seharusnya  dapat menjadi jembatan masyarakat  dalam
Social Control dan Social Engginering . 2.  DiharapkanPemerintah Melakukan Pengawasan terhadap Penjualan Perumahan yang hanya mengandalkan Gambar serta Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli, dimana  sering  sekali  tidak  sesuai dengan aslinya dan Pihak Pengembang memberikan
penjelesan  terkait  Hak  atas  tanah
dari  Perum  Perumahan  Nasional
sehingga  tidak  terdapat  kekeliruan pada  masyarakat  terkait  kepemilikan
Rumah di Perumahan Nasional.
3.  Kantor  Pertanahan  Kota  Medan
sebaiknya  berperan  Aktifdan  juga
memiliki  Motivasi  dan  Etos  kerja
sehingga pegawai Kantor Pertanahan  dapat  bekerja  dengan baik,  dengan  meningkatkan  kualitas dalambekerjakantor Pertanahan Kota
Medan mengedepankan Kepentingan Masyarakat dalam pelayanan  Pertanahan,  diharapkan Kantor Pertanahan melakukan evaluasi  kinerja  kerja  agar  agar tingkat  kepuasan  masyarakat  dalam Pelayanan Kantor
Pertanahan
semakin baik.

## DAFTAR PUSTAKA
A.  Buku-Buku Ali, Zainudin, 2009, Metode Penelitian Hukum , Jakarta: Sinar Grafika.
Ali,  Achmad,  2009, Menguak  Teori  Hukum (Legal  Theory)  dan  Teori  Peradilan (Judicialprudence) Termasuk Interpretasi Undang-Undang (Legisprudence ).  Jakarta:  Penerbit
Kencana..
Amal  ,  Bahkrul  2017, Pengantar  Hukum Tanah  Nasional  sejarah  Politik  dan Perkembangannya .  Yogyakarta  dan Jakarta,  Thafa  Media  dan  Unusia Press.
Admaja,  Kusuma  Muchtar,2000, Pengantar Ilmu  Hukum  ,  Suatu  Pengantar Ruang  Lingkup  Berlakunya  Ilmu Hukum. Bandung, Alumni.
Asikin,  Zainal  2012, Pengantar  Tata  Hukum Indonesia, Jakarta, Rajawali Pers. Diantha,  Pasek  I  Made,2016, Metodologi
Penelitian  Hukum  Normatif  Dalam Justifikasi Teori Hukum, Jakarta: Prenada Media Group.
Fuady,  Munir  2009, Teori  Negara  Hukum Modern  (  Rechstaat  ), Bandung:
Refika Aditama
Fuady,  Munir,  2005, Profesi  Mulia  (Etika
Profesi  Hukum  bagi  Hakim,  Jaksa,
Advokat, Notaris, Kurator, dan Pengurus), Bandung: PT. Citra Aditya Bakti. Gautama, Sudargo,1973, Pengertian
Tentang  Negara  Hukum, Bandung: Alumni.
Gautama,Sudargo  dan  Soetijarto,  Ellyda
T,1997, Tafsiran  UUPA  (1960)  dan Peraturan – Peraturan Pelaksanaanya ,Bandung:PT Citra Aditya Bakti Hadi, Sutrisno,1997, Metodologi Research,Jilid  I ,  Yogyakarta  :  Andi Offset Harsono, Budi 2003, Hukum Agraria Indonesia Sejarah Pembentukan UUPA,  Isi  dan  Pelaksanaannya ,
Jakarta, Djambatan.
Harsono, Budi, 2008 , Hukum Agraria Indonesia Sejarah Pembentukan undang-Undang  Pokok  Agraria  Isi
dan pelaksanaanya , Jakarta,
Djambatan.
Hajati,  Sri,2017, Buku  Ajar  Politik  Hukum Pertanahan ,  ,  Surabaya,  Airlangga
University Press.
Hasan,  Djuaendah,1996, Lembaga  Jaminan Kebendaan  bagi  Tanah  dan  Benda Lain  yang  melekat  Pada  Tanah dalam  Konsepsi  Penerapan  Asas Pemisahan Horisontal, Bandung, P.T Citra Aditya Bakti. Hutagalung  Arie  Sukanti,  2005, Tebaran Pemikiran  Seputar  Masalah  Hukum Tanah , Jakartal Lembaga Pmeberdayaan Hukum Indonesia.
H,Philipus,1987, Perlindungan  Hukum  Bagi Rakyar Indonesia , Surabaya, PT Bina Ilmu.
IndraJaya  Rudi,  IndraJaya  Putera  Arkan Rizkika  ,2019 Perubahan  Status  Hak  Guna Bangunan  Menjadi  Hak  Milik  Di  Indonesia, Bandung . Nuansa Aulia.
Ikhsan Edy , Siregar Mahmul, 2009 , Metode Penelitian  Dan  Penulisan  Hukum  Sebagai Bahan  Ajar,  Fakultas  Hukum  Universitas Sumatera Utara.
Kartono,  Sumarjati  ,2002, Apakah  Rule  Of Law , Bandung., Alumni.
Lubis,  Muhammad  Yamin  ,  Lubis  ,  Rahim
Abdul,2010, Hukum Pendaftaran
Tanah, Bandung: Mandar Maju.
Lubis,  M  Solly,  1994, Filsafat  Ilmu  dan Penelitian, Bandung : Mandar Maju. Lubis,  M.  Solly,  2002, Filsafat  Ilmu  dan Penelitian , Bandung: Mandar Maju.
Marzuki  ,Mahmud,  Peter,  2008, Pengantar Ilmu Hukum , Jakarta : Kencana.
Marzuki  ,Mahmud,  Peter,  2006, Pengantar Ilmu Hukum , Jakarta : Kencana
M. Hadjon, Philipus, 2001, Formulir Pendaftaran  Tanah  Bukan  Akta Otentik , Surabaya : Surabaya Post.
Muliawan  ,  JW,2009, Pemeberian  Hak  Milik Untuk RUmah Tinggal Kajian Normatif Untuk Keadilan Bagi Masyarakat , Jakarta, Ceras
Pustaka Publisher.
Ningrat  Koenjtara,  1997, Metode  Penelitian
Masyarakat, Jakarta:PT. Gramedia.
Perangin,Effendi,1991, Hukum Agraria
Indonesia  Suatu  Telaah  dari  Sudut Praktisi  Hukum ,  (Jakarta:  Rajawali Press.
-----------------------1997, Hukum Agraria Indonesia  Suatu  Telaah  dari  Sudut Praktisi  Hukum ,  (Jakarta:  Rajawali Press. Parlindungan,AP 1998, Komentar Atas
Undang-Undang Pokok Agraria , (Bandung: Mandar Maju.
Parlindungan,AP  1999, Pendaftaran  Tanah Di  Indonesia ,  (Bandung:  Mandar
Maju.
Prajitno,2013,  Pengetahuan  Praktis  Tentang
Apa  dan  Siapa  PPAT,  Malang,
Selaras.
Rato, Dominikus, 2010, Filsafat Hukum Mencari  Memahami  dan  Memahami Hukum ,Yogyakarta: Laksbang Pressindo Raharjo Satjipto,2000, Ilmu Hukum,
Bandung: Citra Aditya Bakti.
Rasjidi,  Lili  ,  Putra  Wyasa  I.B  1993, Hukum
Sebagai  Suatu  Sistem,  Bandung, Remaja Rudaskarya.
Ruchiyat,  Eddy  1999, Politik  Pertanahan Nasional  Sampai  Orde  Reformasi, Bandung, Alumni. Siahaan  ,  Pahala  Marihot,2003, Bea Perolehan  Hak  Atas  Tanah  Dan bangunan  Teori  Dan  Praktek  , Jakarta, RajaGrafindo. Sembiring  ,  Joses  Jimmy  ,2010. Panduan Mengurus  Sertifikat  Tanah  , Jakarta,
VisiMedia.
Suhardono, Edy, 1994, “ Teori Peran Konsep,
Derivasi,  Dan  Implikasinya ”,  Jakarta:
Gramedika Pustaka Utama.
Sunggono, Bambang ,2002, Metode Penelitian Hukum , Jakarta, RajaGrafindo Persada. Soekanto, Soerjono, 1990, Ringkasan Metodologi Hukum Empiris , Jakarta:Indonesia Hill-Co. Soekanto,Soerjono,2009, Sosiologis  Suatu Pengantar , Jakarta, Rajawali Pers. Soekanto, Soerjono, 2008, Faktor-Faktor yang Mempengaruhi Penegakan Hukum ,  Jakarta:  PT.  Raja  Grafindo Persada. Soemitro Hanitijo Rony,1988, Metodologi Penelitian Hukum dan Jurimetri” :Jakarta, Ghalia Indonesia
Supriadi, 2007, Hukum Agrari , Jakarta: Sinar Grafika. Sugianto,Thoyib,2001, Hukum Agraria ,
Malang:  Fakultas  Hukum  Universitas Brawijaya.
Soerodjo  Irawan,2003, Kepastian  Hukum Hak  Atas  Tanah  Di  Indonesia,
Surabaya, Arkola.
Soekanto,  Soerjono  dan  Mamudji,  Sri,  2006 ,
Penelitian Normatif , Jakarta: UI Press.
Santoso,  Urip,2012, Hukum  Agraria  Kajian Komprehensif, Jakarta: Kencana
Kencana Prenada Media Group. Santoso, Urip,2010, Pendaftaran dan
Peralihan  Hak  Atas  Tanah, Jakarta Kencana  Prenada  Media  Group  dan ICCE.
Waluyo,  Bambang,  1991, Penelitian  Hukum Dalam  Praktek ,  Jakarta  :  Sinar
Grafika. Zed, Mestika,2008, Metode Penelitian Kepustakaan  , Jakarta:  Yayasan
Obor Indonesia.
B. Kelompok Artikel dan Jurnal Adyla,  “ Website  Notaris  Sebagai  Media
Penyuluhan Hukum Sehubungan Dengan  Pembuatan  Akta  Notaris ”,
Depok,  Tesis  Magister  Kenotariatan: Pasca Sarjana Universitas Indonesia, 2010. Andre  Prima  Ramanda, Tanggung  Jawab Notaris Terhadap Akta Yang Terdagradasi  Nilai  Pembuktiannya Menjadi Akta Di bawa Tangan , Tesis,
Universitas Andalas,2015. Ardani,  Mira  Nova,  2019, Penyelenggaraan Tertib Administrasi Bidang Pertanahan Untuk Menunjang Pelaksanaan  Kewenangan  Tugas dan Fungsi Banda Pertanahan Nasional, Jurnal  Administrative  Law &  Govenance  ,  Volume  2  Nomor  3 (Agustus 2019).
Hamidah, Upik,2019 Implikasi Diskresi Kepala Kantor Pertanahan Dalam Pendaftaran  Tanah ,Journal  Fakultas  Hukum Universitas Lampung, Juli-Desember
2019,Volume 3 Nomor 2 .Tahun 2019 .
Indri, Handayani, 2016 , Penyelesaian Hukum Tumpang  Tindih  Kepemilikan  Tanah (Study  Putusan  Mahkamah  Agung Nomor 221 PK/PDT/2014) Tesis ,Fakultas  hukum  Universitas Sumatera Utara. Mardansyah,  2020, Analisis  Prosedur Administrasi peralihan Hakatas Tanah  Hibah  Pada  Kementrian  dan Tata  Ruang  /  Badan  Pertanahan nasional  Kabupaten  Bungo  Provinsi Jambi, Universitas Puter
Batam ,Jurnal Dialek Publik. (  2020)
Natania  Dwina,  Abubakar  Lastuti  ,  Lubis  A Nanda,  2020”, Penyampaian  Akta Pemberian  hak  Tanggungan  Oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah setelah
Diberlakukannya  Peraturan  Menteri ATR/BPN Nomor 5 Tentang Pelayanan Hak Tanggungan Terintegrasi Secara Elektronik” Jurnal Ilmu Kenotariatan, ( 2020 Nur  Agus  Susanto, Dimensia  Aksiologis  Dari Putusan  Kasus  “ST”  Kajian  Putusan Peninjauan Kembali Nomor 97PK/Pid.Sus/2012,Jurnal Yudisial Vol 7 No.3, ( Desember 2014). Oe,  Djohan Meita, Tugas  Dan Fungsi  Badan Pertanahan Nasional Dalam Pendaftaran  Tanah. Magister  Hukum Fakultas  Hukum  Universitas  Bandar
Lampung,  Jurnal  Pranata  Hukum,
ISSN 1907-560X.( )
Reza,Syahputra,2015, Peran Dinas
Kesehatan  Kota  Dlaam  Pencegahan
Penyakit  Hiv/Aid  Di  Kota  Samarinda
Fakultas  Ilmu  Sosial  &  Ilmu  Politik, Universitas  Mulawarman,  Jurnal  Ilmu Pemerintahan,  Volume3,  Nomor4 2015).
Ratnawatia  Suci,  Sensuseb  Indra  Dana,
Satria Riri, 2012 Strategi Manajemen Perubahan  Implementasi  TIK  Pada Badan  Pertanahan  nasional  RI  ( Studi  kasus  Komputerisasi  Kantor
Pertanahan), Jurnal Studia Informatikan Sistem Informasi , Volume 5, Nomor 2, ( 2012 S,Ginanjar Partiot, Sudarsono Bambang,2014, Sasmito Bandi, Kajian Efektivitas Pemenfaatan Sistem  Geopkkp  Untuk  Penerbitan Sertipikat Tanah Di Kantor PErtanahan Kabupaten Kendal Provinsi  Jawa  Tengah  , Jurnal
Geodesi undip , Volume 3 Nomor 2 , ( April 2014)

## C.  Peraturan Perundang-Undangan
Undang-Undang  Dasar  Negara  Republik
Indonesia 1945 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata. Undang – Undang Nomor 5 Tahun 1960
Undang- Undang Nomor 20 Tahun 1961. Undang –  Undang  Nomor  4  Tahun  1996 Tentang  Hak  Tanggungan  Atas Tanah  beserta  Benda-  benda  yang berkaitan dengan tanah.
Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 yang  telah  di  rubah  menjadi Peraturan  Pemerintah  Nomor  18 Tahun 2021
Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Peraturan Pemerintah Nomor 38 Tahun 1963 Peraturan  Pemerintah  Nomor  8  Tahun  1953
Tentang  Penguasaan  Tanah – Tanah Negara.
Peraturan  Pemerintah  Nomor  128  Tahun
2015  Tentang  Jenis  dan  Tarif  Atas Jenis  Penerimaan  Negara  Bukan Pajak yang berlaku pada Kementrian  Agraria  dan  Tatan Ruang / Badan Pertanahan Nasional. Peraturan Presiden Nomor 10 Tahun 2006. Peraturan  Presiden  Nomor  20  Tahun  2015 Tentang Badan Pertanahan Nasional.
Peraturan  Menteri  Dalam  Negeri  Nomor  1
Tahun 1977.
Peraturan  Menteri  Dalam  Negeri  Nomor  19
Tahun 2016 .
Peraturan  Menteri  Negara  Agraria  /  Kepada Badan Pertanahan Nasional Nomor 9 Tahun 1999.
Peraturan  Menteri  Negara  Agraria  /  Kepada Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1999.
Peraturan  Menteri  Negara  Agraria  /  Kepada Badan Pertanahan Nasional Nomor 7 Tahun 2019.
Peraturan  Menteri  Negara  Agraria  dan  Tata Ruang  Kepala  Badan  Pertanahan Nasional  Nomor  38  Tahun  2016 Tentang  Organisasi dan Tata Kerja Kantor  Wilayah  Badan  Pertanahan Nasional dan Kantor Pertanahan Keputusan  Menteri  Negara  Agraria/  Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 6 Tahun 1998

## D.  Kelompok Internet
Yance Arizona, http://yancearizona.net/
2008/04/13/apa-itu-kepastian-hukum/
Diakses Pada Tanggal 11 November 2021.
www.perkotaan.bpiw.pu.go.id  diakses  Pada Tanggal 20 Mei 2022.
E.  Wawancara
a.  Kantor Pertanahan Kota Medan.
b.  Notaris / PPAT Kota Medan.
c.  Pimpinan Wilayah 1 Sumbagur
Perum  Perumahan  Nasional Wilayah
1 Sumatera Utara.
d.  Warga Perumahan Nasional Helvetia
Kota Medan.