PERJANJIAN BELI KEMBALI (BUY BACK GUARANTEE) ANTARA PENGEMBANG DAN BANK DALAM PENYELESAIAN MASALAH KREDIT MACET
Disusun Oleh :
Retno Wahyurini Dominika Endang Sri Kawuryan PT. Citra Sekawan Mandiri
Perum Citra Sekawan Mandiri Blok C No. 2 Wilayut Sukodono Email : dominikaretno593@gmail.com

## Abstrak
Penelitian ini bertujuan mengetahui kepentingan  pengembang dan praktik di bidang kenotariatan untuk menganalisa bentuk hubungan hukum dan tanggung gugat antara  Debitur,  Bank  dan  Pengembang  yang  merupakan  subyek  dalam  akta perjanjian beli kembali (buy back  guaratee) agar  mampu memberikan perlindungan hukum  bagi  pengembang  dalam  hal  memiliki  kembali  obyek  jaminan. Dalam penelitian  ini  penulis  menggunakan  metode  pendekatan  Normatif, yang menurut Peter  Mahmud  Marzuki,  “Penelitian  hukum  adalah  suatu  penelitian  yang menganalisis  situasi  faktual  dan  menerapkan  doktrin-doktrin  hukum  yang  telah terbentuk ” . Bersandar pada teori keadilan dan perlindungan hukum , azas asas dalam hukum  jaminan  dengan  tidak  meninggalkan asas  asas  dalam  teori  Perjanjian dan pelaksanaan prinsip kehati hatian dalam dunia perbankan yang mendasari munculnya Perjanjian beli kembali (buy back guarantee).
Akhirnya  dalam  penelitian  ini  penulis  menyimpulkan dalam  perjanjian pembelian  rumah  dengan  fasilirtas  KPR  terjadi  tiga  hubungan  hukum, pertama hubungan yang terjadi antara bank dalam hal ini selaku kreditur dengan pihak debitur (pembeli)  hubungan  yang  terjadi  ditetapkan  dalam  suatu  perjanjian  kredit  dengan jaminan  tanggung  gugat  bank, kedua hubungan  hukum  antara  pihak  bank  selaku kreditur  dengan  pengembang,  hubungan  hukum  yang  terbentuk  adalah  perjanjian “buy back guarantie” dalam hal ini pengembang mengikatkan diri dan bertanggung jawab menjamin pembayaran seluruh dana yang diberikan kepada debitur (pembeli) oleh bank dalam hal kreditur telah melalaikan kewajibannya, ketiga hubungan antara pengembang dengan  debitur (pembeli)  dalam  hal  ini hubungan  yang  timbul  adalah perjanjian subrogasi,  pembayaran  seluruh  hutang  debitur  oleh pengembang kepada bank  menimbulkan subrogasi yaitu pergantian  hak-hak  si  berpiutang  (bank)  oleh pihak  ketiga (pengembang)  yang  membayar  kepada  si  berpiutang  (bank)  tersebut oleh  karena  itu  sebagai  Bentuk perlindungan  hukum  bagi  pengembang  untuk memiliki kembali obyek jaminan jika pengembang melaksanakan isi dari perjanjian beli kembali (buy back guarantee), adalah Akta Subrogasi
Kata  Kunci  :  Jaminan  membeli  kembali  (Buy  Back  guarantee),  Pengembang, Subrogasi

## 1. Latar Belakang Masalah
Batasan  perjanjian  yang  diberikan  oleh Kitab  Undang-udang  Hukum Perdata dalam Pasal 1313 disebutkan , “ Suatu perjanjian adalah suatu perbuatan dengan mana satu orang atau lebih mengikatkan dirinya terhadap satu orang lain atau  lebih” . Sudikno  Mertokusumo juga memberi  batasan  bahwa  perjanjian  itu suatu  hubungan  hukum  antara  dua  pihak  atau  lebih  berdasarkan  kata  sepakat untuk  menimbulkan  akibat  hukum. 1 Batasan  terhadap  “perjanjian”  yang diberikan  oleh  Sudikno  Mertokusumo  lebih  sesuai  dengan  kebutuhan  praktik huk um, karena di dalamnya telah lebih dijelaskan unsur “hubungan hukum” dan “akibat hukum”.
Istilah  perjanjian  (overeenkomst)  ada  kaitannya  dengan  pengertian perikatan  (verbintenis),  kedua-duanya  merupakan  unsur  yang  saling  mengisi dalam  membentuk suatu  perjanjian.  Vollmar  mengartikan verbintenis sebagai perutangan  (jika verbintenis itu  menyangkut  lapangan  hukum  harta  kekayaan), sehingga  untuk  batasan  perikatan  dalam  arti  “perutangan”  diberi  batasan sebagai:  “Sebuah  hubungan  hukum  berdasarkan  hubungan  hukum dimana seseorang  dapat  mengharapkan  suatu  prestasi  dari  seseorang  lain,  jika  perlu dengan perantaraan hakim”. 2
Meskipun  terjemahan verbintennis dapat  diartikan  sebagai  perutangan seperti dilakukan Vollmar, penggunaan istilah itu sangat terbatas sehingga untuk selanjutnya lebih cocok  menggunakan istilah perikatan.  Istilah perikatan  adalah juga  mencakup  perutangan. Hubungan  yang  terjadi  antara perjanjian  dengan perikatan, Subekti  menjelaskan  bahwa “ perikatan  merupakan  bentuk abstrak sedangkan  perjanjian merupakan suatu  peristiwa  konkret. 3 Peristiwa  yang konkret itu dapat dilihat dalam suatu kontrak.
Perjanjian  dan  undang-undang dalam  sistem  hukum  perikatan merupakan suatu sumber  perikatan yang artinya: “ semua  perikatan  dilahirkan  baik  karena
1 Sudikno Mertokusumo, Mengenal Hukum, Liberty, Yogyakarta, 1988, hlm. 97.
2 H.F.A. Vollmar, Pengantar Studi Hukum Perdata, Jilid II, Rajawali, Jakarta, 1984, hlm. 63.
3 R. Subekti, Hukum Perjanjian, Intermasa, Jakarta, 1987, hlm. 3.
perjanjian  maupun karena  undang-undang ” .  Istilah  perjanjian  sebagai terjemahan  “ overeenkomst ”  telah  diterima  secara  luas  dalam  kepustakaan  di Indonesia,  dan  untuk  terjemahan  “ verbintenissen ”  digunakan  istilah  perikatan, terjemahan yang memudahkan  pemahaman  tentang  pengertian  kedua  istilah hukum tersebut.
Menyangkut  pengertian  perikatan  Schut  menjelaskan  bahwa  istilah  itu digunakan dalam dua pengertian yang erat hubungannya satu sama lain yaitu:
a. Sebagai hubungan hukum bahwa salah seorang berhak untuk sesuatu dan yang seorang lagi berkewajiban mengenai sesuatu.
b. Sebagai  suatu  kewajiban  hukum  yaitu  suatu  kewajiban  hukum  yang dihadapkan dengan sesuatu wewenang untuk mengadakan tuntutan. 1
Bertitik tolak pada pengertian itu, Schut memberikan pengertian terhadap perikatan itu sebagai hubungan-hubungan hak-hak kebendaan (vermogensrechtslijke  betrekingen)  antara  dua  orang  dalam  hal  yang  seorang (kreditur)  dapat  menuntut  dari  yang  seorang  lagi  (debitur)  pelaksanaan  suatu prestasi atau kewajiban memberikan jaminan. 2
Terkait  dengan  jaminan, lembaga  yang biasanya menerima  penjaminan salah  satunya  adalah  bank. Bank  adalah  lembaga  keuangan  yang  berwenang melakukan  pelayanan  dalam  masyarakat  di  bidang  keuangan,  penyimpanan maupun pembiayaan (yang biasa disebut kredit). Dalam menunjang dunia usaha terutama  di  bidang  property,  kredit  adalah  penunjang  utama  sebab  sebagian pembayaran  yang  dilakukan  oleh  Pembeli  adalah  menggunakan  fasilitas kredit dari bank, Kredit  Pemilikan  Rumah  (KPR) Didasari oleh prinsip  kehati-hatian bank dalam  memberikan  fasilitas  Kredit Pemilikan  Rumah (KPR), maka dibuatlah perjanjian kerjasama antara Pengembang dan Bank yang isinya adalah bahwa pengembang  bersedia  membeli  kembali  unit rumah  yang  telah  dijual kepada konsumen yang di sisi lain adalah debitur dari bank pemberi KPR, jika konsumen/debitur tersebut  cidera  janji  dan  tidak  mampu  membayar  angsuran
1 H.P.  Pangabean, Praktik  Standard  Contract  (Perjanjian  Baku)  Dalam  Perjanjian  Kredit Perbankan), Alumni, Bandung, 2012, hlm. 60.
2 Ibid.
pada bank secara berturut turut dalam kurun waktu tertentu sesuai dengan perjanjian.
Dalam  praktek  perjanjian Jual  beli  dengan  hak  membeli  kembali  penjual (pemilik  semula) dalam  hal  ini memiliki atau  diberikan  hak untuk  membeli kembali  barang  yang  telah  dijual  tersebut,  hal  ini  diatur  dalam  KUHPer Pasal 1519. Banyak hal yang mendorong para pihak untuk melakukan suatu perjanjian jual beli dengan hak membeli kembali, nilai tertentu dari pihak penjual terhadap objek  yang menjadikan  alasan  timbulnya  suatu  perjanjian  jual  beli  dengan  hak membeli kembali.
Dapat  dikatakan  perjanjian  jual  beli  dengan  hak  membeli  kembali merupakan  bentuk  jual  beli  semu  karena  dalam  hal  ini  sebenarnya yang  terjadi adalah  hutang-piutang,  disini  seseorang  yang  membutuhkan  dana  perjanjian yang  dibuat  antara  debitur  dan  kreditur  adalah  perjanjian  jual  beli  dengan  hak membeli kembali, akan tetapi rumah yang dijual tetap dalam penguasaan debitur (penjual). Secara konkrit dalam hukum sebenarnya  yang terjadi bukan jual beli namun  perjanjian  hutang  piutang  dengan  jaminan  yang  berbentuk  seakan-akan lembaga  gadai.  Tujuannya  dari  perjanjian  ini  adalah    guna memperkuat posisi kreditur baik terhadap  debitur maupun  terhadap  pihak  ketiga, dengan  adanya akta  jual  beli walaupun  dengan  syarat  membeli  kembali sudah  menjamin kepentingan kreditur  atas  pemenuhan  hutang,  apabila dikemudian  hari barang agunan  dipindahkan tagankan atau  dibebani  dengan  hak-hak  pihak  ketiga  oleh debitur,  maka dalam  hal  ini kreditur  dapat  melakukan  perlawanan  atau verzet atas dasar hak milik yang dilandasi dengan jual beli.
Akan tetapi karena syarat pembuktiannya adalah berat dan perjanjian jual beli dengan hak membeli kembali mengenai tanah dan atau rumah selalu terjadi dengan  suatu  akta otentik  sehingga  bagi  debitur  yang  dalam  keadaan  terdesak akan  sulit  membuktikan  bahwa  akta  tersebut  adalah  tidak  sah  dan  sering  kali penjual atau debitur tidak berhasil untuk membuktikan bahwa  yang sebenarnya terjadi  adalah  hutang  piutang.  Jadi, dapat  dikatakan  bahwa  dalam  perjanjian hutang  piutang  tersebut  biasanya  selalu  terdapat  keadaan  yang  tidak  seimbang, sehingga salah satu pihak tidak bebas dalam menentukan kehendaknya dan dapat
juga  ditafsirkan  terdapat  penyalahgunaan  keadaan/kesempatan  atau  pun penyalahgunaan kekuasaan ekonomis.
Dalam  aturan  UUPA  tentang  peralihan  hak  atas  tanah  dimana  aturan- aturan dalam UUPA banyak mengadop aturan hukum adat maka berdasar pada pasal 5 UUPA maka jual beli dengan hak membeli kembali mengenai tanah dan rumah akan batal demi hukum. Hal tersebut dilandasi bahwa dalam hukum adat tidak  mengenal  adanya  perjanjian  jual  beli  dengan hak  membeli  kembali perjanjian tersebut hanya dianggap sebagai perjanjian gadai saja.
Dalam  perkembangannya  di  dunia  pemasaran  Property,  Pengembang membutuhkan mitra kerja  Lembaga Pembiayaan  atau  Bank sebagai pihak  yang membiayai pihak Pembeli untuk membeli rumah dengan cara Kredit Pemilikan Rumah(KPR) Adapun  pihak  bank  menyarankan pembuatan  perjanjian  hak  beli kembali kepada  pengembang karena bank merasa yakin bahwa pihak pengembang pasti lebih mengenal karakter dan kemampuan konsumennya yang diketahui pada  saat pemesanan  rumah.  Sehingga  pada  saat  Konsumen menggunakan  Fasilitas  KPR dari bank yang  bersangkutan Bank  mengharapkan pihak pengembang merupakan filter pertama  bagi  penyaringan calon debitur, dan bagi pengembang sendiri sebetulnya bentuk kerjasama  yang dituang  dalam perjanjian beli kembali ini tidaklah merugikan karena disamping mempermudah proses  pembelian rumah melalui  KPR  dari bank yang  telah  bekerjasama  tadi juga mampu meningkatkan reputasi perusahaan pengembang dan kalaupun harus membeli  kembali  unit rumah yang  bermasalah  tersebut  jika  dijual  kembali  di jangka waktu ke depan harganya sudah mengalami peningkatan yang signifikan. Namun, demikian  Perjanjian  Beli  Kembali  ini  tidak  diatur  dalam KUHPerdata namun  hanya  sebagai kebiasaan yang  sering  dilakukan  antara pihak  bank dan pengembang dan  selalu  dilakukan  dalam  perjanjian  di  bawah  tangan  dan memiliki kelemahan untuk pelaksanaannya.
Bahwa meskipun  telah  dilengkapi  dengan  penandatanganan Surat  Kuasa Membebankan  Hak  Tanggugan (SKMHT), Pengakuan  Hutang  dan  Kuasa Menjual oleh Debitur, pada saat AKAD KREDIT, Karena Dalam pasal 15 ayat 1 UUHT telah dituliskan Bahwa SKMHT tidak memuat kuasa untuk melakukan
perbuatan hukum lain selain membebankan Hak tanggungan serta tidak memuat kuasa substitusi  maka dalam hal ini untuk pelaksanaan pembelian kembali unit rumah  yang  dalam  masalah  kredit  macet  oleh  pengembang  tetap  harus menghadirkan debitur yang    bersangkutan, padahal untuk  masalah  masalah kredit  macet  tersebut  sebagian  besar  terjadi  karena  debitur  sudah  tidak  pernah muncul dan tidak diketahui keberadaannya.
Notaris  selalu  menegaskan  untuk  menghadirkan debitur karena  debitur telah menandatangani akta jual beli dan sertifikat telah balik nama menjadi nama debitur,  sehingga  pada  akhirnya pengembang yang  melaksanakan  isi  perjanjian Beli  Kembali tidak  mampu memiliki  kembali  dalam  hal  ini  tidak  mampu mebalik  nama  sertipikat  kembali  menjadi  nama  Pengembang dan  apabila Pengembang  tidak  bersedia melaksanakan  isi  perjanjian beli  kembali    tersebut maka bank tetap  mengalami  kredit  macet. Adanya beberapa  ketentuan  dalam Perjanjian  Beli  Kembali  tersebut  yang melanggar  asas  keseimbangan  antara pihak bank dan pihak pengembang.
Dengan demikian dalam hal ada sengketa tentang perjanjian jual beli tanah dan  atau  rumah  dengan  hak  membeli  kembali  dan  perjanjian  asal  adalah perjanjian  hutang  piutang,  maka  debitur  dengan  mudah  dapat  meminta  agar perjanjian jual beli tanah dan atau rumah dengan hak membeli kembali tersebut dinyatakan batal atau dibatalkan sebagaimana Putusan Mahkamah Agung RI No. Register  1082  K/PDT/2013  tanggal 13  Maret  2014,  namun  perjanjian  beli kembali tetap digunakan dalam praktik oleh Notaris.

## 2. Rumusan Masalah
Beranjak  dari  latar  belakang  sebagaimana  telah  diuraikan  di  atas, maka dapat ditentukan 2 (dua) rumusan masalahnya sebagai berikut:
2.1. Hubungan  hukum dan  tanggung gugat pihak  pengembang,  bank, dan debitur/pembeli dalam  perjanjian  beli  kembali  (buy  back  guarantee)?
2.2. Bentuk  Perlindungan  hukum  bagi pengembang untuk  Memiliki  kembali obyek  Jaminan  jika pengembang melaksanakan  isi  dari  Perjanjian  Beli Kembali (buy Back Guarantee).

## 3. Tujuan  Penelitian
Berdasarkan  rumusan  masalah  tersebut  di  atas,  maka  penelitian  ini bertujuan untuk:
3.1. Menganalisis hubungan  hukum dan  tanggung gugat pihak  pengembang, bank, dan debitur dalam perjanjian beli kembali (buy back guarantee).
3.2. Menganalisis bentuk  Perlindungan  hukum  bagi pengembang untuk Memiliki  kembali  obyek  Jaminan  jika pengembang melaksanakan  isi  dari Perjanjian Beli Kembali (buy Back Guarantee)

## 4. Manfaat Penelitian
Adapun  penelitian  ini  diharapkan  dapat  memberikan  manfaat  sebagai berikut:
4.1. Secara  teoritis  untuk  Kepentingan  Akademis  adalah  menambah  wawasan dalam  khasanah  keilmuan  yaitu  memberikan  suatu  analisis  mengenai hubungan hukum dan tanggung gugat pihak pengembang, bank, dan debitur dalam perjanjian beli kembali (buy back guarantee).
4.2. Secara praktis bagi kepentingan praktek hukum di bidang kenotariatan, bagi lembaga  perbankan  maupun  bagi  pengembang yaitu  memberikan  suatu analisis dan  saran  praktis mengenai bentuk perlindungan  hukum  bagi pengembang untuk  Memiliki  kembali  obyek  Jaminan  jika pengembang melaksanakan isi dari Perjanjian Beli Kembali (buy Back Guarantee)
5. Metode Penelitian

## 5.1 Tipe Penelitian
Tipe  penelitian  yang  digunakan  adalah  penelitian  hukum  normatif, menurut  Peter  Mahmud  Marzuki,  “Penelitian  hukum  adalah  suatu
penelitian  yang  menganalisis  situasi  faktual  dan  menerapkan  doktrin- doktrin hukum yang telah terbentuk atau dengan merujuk kepada putusan- putusan  hakim  terdahulu  dalam  perkara  serupa,  doktrin-doktrin  hukum tersebut  bukan  tidak  mungkin  saling  berbenturan,  oleh  karena  itulah dengan penelitian hukum ini dilakukan kegiatan menimbang doktrin mana yang  mempunyai  relevansi  dengan  masalah  yang  dihadapi,  dan  keahlian semacam  ini  hanya  didapatkan  dari  Fakultas  Hukum”. 1 Dengan  demikian dalam penelitian ini akan menitikberatkan penilaian pada perilaku hukum Debitur  yang  dijamin  serta  menganalisa  perjanjian buy  back  guarantee yang  dilakukan  oleh  Developer  sebagai  penjamin  dan  Bank  sebagai Kreditur  dalam  akta  perjanjian    yang  seharusnya  memiliki  kekuatan hukum untuk menyelesaikan masalah kredit macet. Sehingga akhirnya bisa ditemukan  solusi  yang  seimbang  antara  pengembang  dan  Bank  dalam menyikapi  Debitur  yang wanprestasi.    Pada  Bank  Pemberi  Kredit  pada posisi  yang lebih spesifik bahwa Debitur wanprestasi dan tidak diketahui keberadaannya  sehingga  dapat  diketahui  pula  tentang  kajian  hukum jaminan dalam pelaksanaannya.

## 5.2 Pendekatan Masalah
Pendekatan masalah  yang  digunakan  dalam  penelitian  ini  adalah Pendekatan perundang-undangan (Statue Aprrooach), Pendekatan Konseptual  (Conseptual Approach),  dan Pendekatan  kasus  (Case Aprroach).
5.2.1 Pendekatan Perundang-undangan (statue aprroach) adalah pendekatan  yang  dilakukan  dengan  menggunakan  legislasi  dan regulasi. 2 Dengan  demikian  dalam  pendekatan  ini  peneliti  akan memahami  hierarki,  dan  asas-asas  dalam  peraturan  perundang- undangan yang berkaitan dengan Perjanjian Buy back guarantee yaitu meliputi  hukum  perjanjian  dan  perikatan,  hukum  jual  beli, serta
1 Peter  Mahmud  Marzuki, Penelitian  Hukum,  Edisi  Revisi, Kencana  Prenada  Media  Group, Jakarta, 2013, hlm. 57.
2 Ibid., hlm. 137.
hukum  jaminan,  karena  ketiga  unsur  hukum  itu  yang  melekat  dalam perjanjian buy back guarantee.
5.2.2 Pendekatan konseptual  (conseptual  aprroach) adalah  pendekatan yang  beranjak  dari  pandangan-pandangan  dan  doktrin-doktrin  yang berkembang  di  dalam  ilmu  hukum. 3 Pendekatan ini dilakukan manakala  penelitian  tidak  beranjak  dari  aturan  hukum  yang  ada, karena  memang  aturan  hukumnya  belum  ada  untuk  masalah yang dihadapi,  di mana  perjanjian  beli  kembali  (buy  back  guarantee)  ini masih  belum  diatur  secara  khusus  dalam undang-undang, namun ditemukan  dalam  praktik  penyaluran  kredit  yang  disertai  dengan perjanjian  beli  kembali  oleh  pihak  penjual  dan  bank,  di mana pihak penjual di sini ditetapkan sebagai penjamin ataupun subrogate seperti yang  diatur  dalam  KUHPerdata  melainkan  sebagai  penjamin  untuk membeli  kembali  barang  (rumah)  yang  telah  dijualnya  kepada pembeli  memlaui  fasilitas  kredit  bank,  sebab  perjanjian buy back guarantee ini  lahir  berdasarkan  itikad  baik  dalam  asa  kebebasan berkontrak.
5.2.3 Pendekatan Kasus (case aprroach) adalah pendekatan yang dilakukan dengan  cara  melakukan  telaah  terhadap  kasus-kasus  yang  berkiatan dengan isu yang dihadapi yang telah menjadi putusan pengadilan yang telah  mempunyai  kekuatan  hukum  yang  tetap. 4 Dalam  hal  ini  akan diteliti suatu  kasus  terkait buy  back  guarantee di mana  pada  kasus tersebut    telah  ditemukan  alasan  hukum  yang  digunakan  oleh  hakim untuk  sampai  kepada  putusan  (ratio decidendi) seperti  yang  tertulis dalam  Keputusan  Mahkamah  Agung Register  1082  K/PDT/2013 tanggal 13 Maret 2014.

## 6. Sumber Bahan Hukum
Bahan  hukum  yang  digunakan  dalam  penelitian  ini  terdiri  atas Sumber Bahan Hukum Primer dan sumber bahan hukum sekunder:
3 Ibid., hlm. 135.
4 Ibid., hlm. 134.
6.1 Sumber  bahan  hukum  Primer terdiri  atas bahan  hukum  yang  bersifat autoritatif  yaitu  bahan  hukum  yang  memiliki otoritas  dan  mengikat berupa  peraturan-peraturan baik  berupa  peraturan  dasar  negara, konstitusi  maupun  perundang  undangan  lainnya.  Bahan  hukum  Primer yang akan di gunakan dalam penelitian ini adalah:
a. “ Kitab Undang-undang Hukum Perdata ” ;
b. “ Undang-undang Republik  Indonesia Nomor  4  Tahun  1996  tentang Hak Tanggungan ” ;
c. “ Undang-undang  Undang-undang Republik  Indonesia Nomor  42 Tahun 1999 tentang Jaminan Fidusia ” ;
d. “ Undang-undang  Undang-undang Republik  Indonesia Nomor  7 Tahun 1992 tentang Perbankan; dan perubahannya ”;
e. “ Undang-undang  Undang-undang Republik  Indonesia Nomor  30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris ” ;
f. Putusan  Mahkamah  Agung  Republik  Indonesia  No.  Register  1082 K/PDT/2013 tanggal 13 Maret 2014 ” .
6.2 Sumber bahan hukum sekunder meliputi bahan bahan yang mendukung bahan  hukum  primer  seperti  hasil  penelitian  hukum,  buku  buku  teks bidang  hukum,  artikel  dan  atau  opini  hukum,  kamus  hukum  sumber lainnya  yang  mendukung  bahan  hukum  primer  termasuk  di  dalamnya buku tentang Ekonomi dan Perbankan  yang ada kaitannya dengan Buy back guarantee.

## 7. Teknik Pengumpulan dan Analisis Bahan Hukum
Bahan  Hukum  Primer  berupa  Perundang-undangan  dikumpulkan  dengan metode  inventarisasi dan  kategorisasi.  Bahan  hukum  sekunder dikumpulkan dengan sistem kartu catatan (card sistem) baik dengan kartu ikhtisar  (memuat  ringkasan  tulisan  sesuai  aslinya,  secara  garis  besar  dan pokok  gagasan  yang  memuat  pendapat  asli  penulis), kartu  kutipan (digunakan  untuk  memuat  catatan  pokok  permasalahan)  untuk  memuat
catatan pokok permasalahan), serta kartu ulasan (berisi analisis dan catatan khusus penulis).
Bahan hukum Primer dan bahan hukum sekunder yang telah dikumpulkan (inventarisasi)  kemudian  dikelompokkan  dan  dikaji  dengan  pendekatan perundan  undangan  guna  memperoleh  gambaran  sinkronisasi  dari  semua bahan  hukum.  Selanjutnya dilakukan  sistimatisasi  dan  klasifikasi kemudian dikaji serta dibandingkan dengan teori dan prinsip hukum yang dikemukakan oleh para ahli untuk akhirnya dianalisa secara normatif. 1
8. PEMBAHASAN DAN HASIL PENELITIAN
8.1 Hubungan  hukum  dan  tanggung gugat pihak  pengembang,  bank, dan debitur dalam perjanjian beli kembali (buy back guarantee).
8.1.1 Pengertian dan teori perjanjian
Menurut Subekti, “ suatu perjanjian juga dinamakan persetujuan, karena dua  pihak  itu  setuju  untuk  melakukan  sesuatu ” . 2 Pengaturan  tentang perjanjian dapat ditemui dalam Buku III Bab II Pasal 1313 KUHPerdata yang berbunyi : “Suatu perjanjian adalah suatu perbuatan d engan mana satu orang atau lebih mengikatkan dirinya terhadap satu orang lain atau lebih”.
Menurut  Abdulkadir  Muhammad,  pengertian  Perjanjian  dalam  Pasal 1313  KUHPerdata  tersebut  kurang  tepat,  karena  ada  beberapa kelemahan yang perlu dikoreksi adalah sebagai berikut:
1) Hanya  menyangkut  sepihak  saja:  Hal  ini  dapat  diketahui  dari  rumusan kata  kerja  “mengikatkan  diri”,  sifatnya  hanya  datang  dari  satu  pihak saja, tidak dari kedua belah pihak. Seharusnya rumusan itu ialah “saling mengikatkan diri” jadi ada konsens us antara dua pihak.
2) Kata  perbuatan  mencakup  juga  tanpa  consensus:  Dalam  pengertian “perbuatan”  termasuk  juga  tindakan  penyelenggaraan  kepentingan (zaakwaarneming), tindakan melawan hukum (onrechtmatige doad) yang
1 Rusdianto, op.cit., hlm. 40.
2 R. Subekti, op.cit., hlm. 1.
3) tidak  mengandung  suatu  konsensus.  Seharusnya  dipakai  istilah “pesetujuan”.
4) Pengertian tentang perjanjian  terlalu  luas:  Pengertian tentang perjanjian juga mencakup tentang hal perjanjian kawin yang dlama KUHPer diatur dalam bidang hukum keluarga. Sedangkan dalam hal ini yang dimaksud adalah  hubungan  antara  debitur  dan  kreditur  mengenai  harta  kekayaan. Perjanjian  yang  diatur  dalam  buku  III  KUHPerdata  sebenarnya  hanya bersifat kebendaan, bukan bersifat kepribadian (personal).
5) Tanpa menyebut tujuan: Dalam rumusan pasal itu tidak disebutkan tujuan mengadakan perjanjian, sehingga pihak-pihak mengikatkan diri itu tidak jelas untuk apa. 1
Mariam  Darus  Badrulzaman dalam  hal  ini,  menyatakan  bahwa: “ Para  Sarjana  Hukum  Perdata  pada  umumnya  berpendapat  bahwa defenisi perjanjian yang terdapat di dalam ketentuan di atas adalah tidak lengkap  dan  pula  terlalu  luas ” .  Tidak  lengkap  karena dalam  aturan  ini yang  dirumuskan hanya menyangkut  hal perjanjian  sepihak  saja dan dikatakan terlalu luas karena juga mencakup perbuatan yang diatur dalam lapangan hukum keluarga, seperti janji kawin yang merupakan perjanjian juga  tetapi  sifatnya  berbeda  dengan  perjanjian  yang  diatur  dalam KUHPerdata  Buku  III.  Perjanjian  yang  diatur  dalam  KUHPerdata  Buku III  kriterianya  dapat  dinilai  secara  materiil,  dengan  kata  lain  dinilai dengan uang. 2

## 8.1.2 Konsep Perjanjian Beli Kembali (Buy Back Guarantee)
Menurut  Suharnoko  Suatu salah  satu  prinsip  yang  berlaku dalam lapangan hukum  jaminan  adalah bahwa  dalam  hal  terjadi perjanjian  jaminan Kreditur  tidak  dapat  meminta perjanjian agar memiliki  benda  jaminan bagi  pelunasan  utang  debitur  kepada
1 Abdulkadir Muhammad, Hukum Perikatan, Alumni, Bandung, 1982, hlm. 78.
2 Mariam Darus Badrulzaman, dkk., Kompilasi Hukum Perikatan Dalam Rangka Memperingati Memasuki Masa Purna Bakti Usia 70 Tahun, Citra Aditya Bakti, Bandung, 2001, hlm. 65.
kreditur, ketentuan  ini  untuk  mencegah  terjadinya  ketidakadilan yang  akan  terjadi  jika  kreditur  memiliki  benda  jaminan  yang nilainya  lebih  besar  dari  jumlah hutang  debitur  kepada  kreditur. 1 karena itu benda jaminan tersebut harus dijual dan kreditur berhak mengambil  uang  hasil  penjualan  tersebut  sebagai  pelunasan piutangnya. Apabila masih ada kelebihan maka sisa hasil penjualan tersebut harus dikembalikan kepada debitur.
Dalam praktek  pelaksanaan  perjanjian  kredit  dengan  jaminan kreditur berupaya  mencari  terobosan  atas  ketentuan-ketentuan  dalam  hukum  jaminan, dalam hal ini pembuatan perjanjian jual beli dengan hak membeli kembali yang dilakukan  adalah  guna menyelubungi  perjanjian  utang  piutang  berikut  tanah sebagai jaminannya. Sikap Mahkamah Agung Republik Indonesia dalam hal ini sudah jelas, yaitu: “ membatalkan atau menyatakan batal demi hukum perjanjian seperti  itu ” .  Namun  demikian  mengingat  berbagai  kendala  yang  dihadapi  oleh kreditur  dalam  melakukan  eksekusi atas  benda  yang  dijaminkan  maka  perlu dipikirkan  suatu  mekanisme  hukum  yang  memungkinkan  kreditur  memperoleh pelunasan piutangnya  secara  efisien  dengan  tetap  memberikan  perlindungan hukum kepada debitur.
Buy  Back  guarantee  menurut Dona  Budi  Kharisma 2 ,  adalah  perjanjian penjaminan , berbeda dengan hak membeli kembali sebagaimana diatur dalam pasal  1519  KUHP, sebenarnya  dalam  perjanjian  buy  back  guarantee menimbulkan akibat hukum bagi pihak Debitur, Kreditur dan pennjamin yang obyeknya adalah pemenuhan prestasi yang menurut pasal 1234 KUHP Prestasi dapat  berbentuk memberikan  sesuatu  ,  berbuat  sesuatu  tau  tidak  berbuar sesuatu maka penjamin mempunyai tanggung gugat yang sama dengan debitur yaitu membayar angsuran atau membeli kebali obyek jaminan bila debitur wan prestasi.
1 Suharnoko, Hukum Perjanjian. Teori dan Analisa Kasus, Cetakan kedua, Prenada Media, Jakarta, 2004, hlm. 23.
2 Dona Budi Kharisma, jurnal privat Law vol iii 2015
8.1.3 Asas  Jaminan  dalam Prinsip  Kehatihatian  Bank (Prudential

## Banking Principles)
Penerapan  prinsip  kehati-hatian  (prudential  banking  principles) dalam  seluruh  kegiatan  perbankan  merupakan  salah  satu  cara  untuk menciptakan Bank yang sehat dengan menerapkan asas Hukum jaminan menurut Suharnoko  Seluruh  harta  benda  Debitur  demi  hukum  (by operation  of  law)  menjadi  jaminan  bagi  pelunasan  utang  Debitur kepada  Kreditur,  apabila  harta  benda  debitur  tidak  mencukupi  maka hasil  penjualan  harta  benda  debitur  dibagikan  secara  proporsional menurut besar kecilnya piutang. 1
Menganalisa  kecukupan  nilai  jaminan  adalah  sebagian  dari penerapan  Prinsip  kehati  hatian  bank,  karena  ada  dasarnya  dalam Undang undang Perbankan telah diatur dasar hukum penerapan Prinsip kehati hatian Bank adalah UU Perbankan / pasal 2 UU no 7 tahun 1992 “Perbankan  Indonesia  dalam  melakukan  usahanya  berasaan  demokrasi ekonomi dengan menggunakan prinsip kehati hatian”
Pasal  UU  no  10  tahun  1998  masih  tentang  perbankan  dan  Pasal 35  UU  no  21  tahun    2008  yang  keduanya  menyatakan  tentang keharusan  pelaksanaan  prinsip  kehati  hatian  dalam  operasional  usaha perbankan  di  Indonesia  yang  semuanya  harus  dilaporkan  kepada  Bank Central  Yaitu  Bank  Indonesia  agar  Bank  Indonesia  bisa  menjalankan Fungsi pengawasannya
9. Bentuk  Perlindungan  hukum  bagi  pengembang  untuk  memiliki  kembali obyek  Jaminan  jika  pengembang  melaksanakan  isi  dari  Perjanjian  Beli Kembali (buy Back Guarantee)
9.1 Teori Perlindungan Hukum
Perlindungan  Hukum  merupakan  unsur  yang  harus  ada  dalam suatu negara,  dalam  setiap  pembentukan  negara  pasti  di  dalamnya  ada  hukum unuk  mengatur  warga  negaranya.  Dalam  suatu  Negara,  terdapat  suatu hubungan  antara  negara  dengan  warga  negaranya.  Hubungan  inilah  yang
1 Ibid., hlm. 24.
melahirkan  hak  dan  kewajiban.  Perlindungan  Hukum    akan  menjadi  hak bagi  warga  negara,  namun  di  sisi  lain  Perlindungan  Hukum  menjadi kewajiban bagi negara.
a. Menurut  Satijipto  Raharjo, “ perlindungan  hukum  adalah memberikan  pengayoman  terhadap  hak  asasi  manusia  (HAM) yang dirugikan orang lain dan perlindungan itu di berikan kepada masyarakat agar dapat menikmati semua hak-hak yang diberikan oleh hokum ” . 1
b. Menurut  Maria  Alfons, “ Ada  dua  macam  perlindungan  hukum, yaitu  perlindungan  hukum  preventif  dan  perlindungan  hukum represif. perlindungan  hukum  yang  preventif  bertujuan  untuk mencegah  terjadinya  sengketa,  yang  mengarahkan  tindakan pemerintah  berikap  hati-hati  dalam  pengambilan  keputusan berdasarkan  diskresi,  dan  perlindungan  yang  represif  bertujuan untuk menyelesaikan terjadinya sengketa, termasuk penangananya di lembaga peradilan ” . 2
Pelaksanaan  asas  keterbukaan  dalam  pelaksanaan  pemerintahan penting  dilakukan,  aturan-aturan  tentang  perlindungan  hukum  prefentif dalam  hukum  administrasi  negara  perlu  segera  mendapat  perhatian. Perlindungan  hukum  preventif  dilakukan  melalui  upaya  peran  serta (inspraak)  ataupun  dengar  pendapat.  Dalam  hubungan  ini  asas keterbukaan dalam pelaksanaan pemerintahan sangat penting artinya. Arti penting  perlindungan  hukum  preventif  ialah  mencegah  sengketa  adalah lebih  baik  daripada  menyelesaikan  sengketa. 3 Pengaturan  tentang  sarana perlindungan  hukum  preventif  dalam  hukum  administrasi  positif  kita belum  memadai.  Sehubungan  dengan  itu  usaha  kodifikasi  hukum
1 Satjipto Rahard jo, “ Ilmu Hukum’ Citra Aditya Bakti, Bandung, 2000, hlm. 54.
2 Maria  Alfons, Implementasi  Perlindungan  Indikasi  Geografis  Atas  Produk-produk Masyarakat  Lokal  Dalam  Perspektif  Hak  Kekayaan  Intelektual,  Ringkasan  Disertasi  Doktor, Universitas Brawijaya, Malang, 2010, hlm. 18.
3 Philipus  M.  Hadjon, et.al., Hukum  Administrasi  dan  Tindak  Pidana  Korupsi, Gadjah  Mada University Press, Yogyakarta, 2011, hlm. 8-9.
administrasi  umum  berupa  undang-undang  tentang  ketentuan  umum hukum administrasi akan sangat menunjang hal tersebut di atas.
Perlindungan  hukum  represif  di  Indonesia  dewasa  ini dilakukan melalui  lembaga  Pengadilan,  dalam  kaitan  ini  Rusli  Muhammad menyatakan,  sebagai  sarana mengupayakan  hukum,  lembaga  pengadilan pun  merupakan  tempat perlindungan  hukum  dan  bagi  warga  negara maupun  aparatur  negara yang  tersangkut  dalam  suatu  sengketa  hukum. Oleh  sebab  itu  dapatlah dimaklumi  keperluan  akan  adanya  lembaga pengadilan  yang  baik, teratur  serta  memenuhi  rasa  keadilan  masyarakat guna  mewujudkan terselenggaranya  negara  hukum  yang  berdasarkan Pancasila. 1 Perlindungan  hukum  merupakan  suatu  gambaran  dari  fungsi hukum  yaitu  bahwa  hukum  dapat  memberikan  suatu  keadilan,  ketertiban, kepastian, kemanfaatan, dan kedamaian.

## 9.2 Teori Keadilan
Teori  tentang  Keadilan  telah  dibicarakan  oleh  para  filsuf  sejak  zaman Purbakala dengan tokoh  pemikirnya  antara lain Sokrates, Plato, Aristotelse dan filsuf-filsuf  lainnya.  Socrates  dalam  dialognya  dengan  Thrasymachus berpendapat: “ bahwa  dengan  mengukur  apa  yang  baik dan  apa  yang  buruk, indah dan jelek, berhak dan tidak berhak jangan diserahkan semata-mata kepada orang perseorangan atau kepada mereka yang memiliki kekuatan atau penguasa yang  zalim ” . Ukuran-ukuran  yang  objektif perlu  ditetapkan untuk  menilainya.
Soal  keadilan  hendaknya  berlaku  juga  bagi  seluruh  masyarakat bukan  hanya berlaku bagi mereka yang memiliki kekuasaan. 2
Plato  mengartikan: “ aturan  negara  yang  adil  dapat  dipelajari  dari  aturan yang  baik  dari  jiwa  yang  terdiri  dari  tiga  bagian  yaitu  Pikiran  (logistikon), perasaan  atau  nafsu,  (epithumetikhon)  dan  bagian  rasa  baik  atau  jahat (thumoeides) ” .  Dalam  ketiga  bagian  tersebut  dapat  ditemukan unsur-unsur
1 Rusli  Muhammad, Lembag vd16dd8 a  Pengadilan  Indonesia  Beserta  Putusan  Kontroversial, UII Press, Yogyakarta, 2013, hlm. 3.
2 Lili  Rasjidi  dan  Ira  Thania  Rasjidi, Dasar-dasar  Filsafat  dan  Teori  Hukum,  Citra  Aditya Bakti, Bandung, 2007, hlm. 14.
tentang keadilan.  Demikian  juga  dengan  Negara harus  diatur  dengan  seimbang sesuai  dengan bagian-bagiannya  supaya  adil. 1 menurut Aristoteles  ketaatan kepada hukum baik hukum yang tertulis maupun yang tidak tertulis merupakan bentuk  keutamaan  moral  yang  merupakan  keutamaan  tertinggi  manusia  yang pada akhirnya  akan melahirkan bentuk keadilan. Dengan menjalankan keadilan ini,  manusia  mewujudkan  keutamaan  yang  lain  oleh  karena  segala  yang  lain dituntut  oleh  hukum  Negara.  Maka  keadilan  menurut hukum adalah sama dengan keadilan umum. 2
Keadilan menurut aristoteles dibedakan kedalam dua jenis yaitu “ keadilan distributif  dan  keadilan  korektif ” .  Keadilan  distributif  berfokus  pada  distribusi honor,  kekayaan  dan  barang-barang  lain  yang  sama-sama  bisa  didapatkan  oleh masyarakat. Distribusi yang adil dalam masyarakat merupakan bentuk distribusi yang  sesuai  dengan  nilai-nilai kebaikannya  bagi  masyarakat.  Sedangkan keadilan  korektif  berfokus  pada  pembetulan  sesuatu  yang  salah.  Jika  suatu perjanjian  dilanggar  atau  kesalahan  dilakukan  maka  keadilan  korektif  berupaya memberikan  kompensasi  yang  memadai  bagi  pihak  yang  dirugikan,  jika  suatu kejahatan dilakukan maka hukuman yang sepantasnya perlu diberikan kepada si pelaku. 3

## 9.2.3 Pengertian SUBROGASI
Kedudukan pengembang sebagai penjamin bisa menggantikan posisi kreditur jika  pelaksanaan  buy  back  guarantee  di  nyatakan  melalui  lembaga  subrogasi. Sesuai  dengan  undang  undang  Hak  tanggungan  pasal  16  (1)  jika  piutang  yang dijamin dengan hak tanggungan beralih karena cesie, subrogasi, pewarisan atau sebab  sebab  lain,  Hak  Tanggungan  tersebut  ikut  beralih  karena  hukum  kepada kreditur yang baru.
Dalam  buku  III  KUHPerdata pasal  1400  “Subrogasi  atau  perpindahan  hak kreditur  kepada  seorang  pihak  ketigayang  membayar  kepada  jreditur,  dapat terjadi karena persetujuan atau karena undang undang”
1 Theo Huijbers, Filsafat Hukum dalam Lintasan Sejarah, Kanisius, Jakarta, 1982, hlm. 23.
2 Ibid., hlm. 28-29.
3 Carl Jachim Friedrich, Filsafat Hukum Perspektif Historis, Nuasa dan  Nusamedia, Bandung, 2004, hlm. 24-25.

## Unsur unsur dalam Subrogasi
1. “ Harus  ada  lebih  dari  1  (satu)  Kreditur  dengan  hanya    1  (satu)  debitur  yang sama sebagai subyek hukum ” .
2. “ Adanya Pembayaran oleh Kreditur baru kepada kreditur lama ”.
Sifat  Subrogasi  menurut Obbie  Afri  Gultom  adalah  merupakan  perjanjian accecoir  , “ perjanjian accecoir  keberadaannya  selalu  mengikuti  perjanjian pokoknya,  perjanjian  tersebut tersebut  ikut  beralih  kepada  kreditur  baru mengikuti perjanjian pokoknya dimana utang piutang  yang lama dihapus untuk kemudian  dihidupkan  lagi  bagi  kepentingan  kreditur  baru,  jika  timbul  karena perjanjian  harus  menggunakan  akta,  dan  harus  dinyatakan  dengan  tegas  agar kreditur baru mendapatkan hak penuh atas debitur ” .
10. KESIMPULAN
10.1 Hubungan  hukum dan  tanggung gugat pihak  pengembang,  bank,  dan debitur dalam perjanjian beli kembali (buy back guarantee).
Hubungan  hukum  dan  tanggung gugat pihak  pengembang,  bank,  dan debitur/pembeli  dalam  perjanjian  beli  kembali  (buy  back  guarantee), diuraikan  sebagai  berikut:  Bahwa hubungan hukum antara  Bank  dengan debitur/pembeli yang  melakukan  pembelian unit  rumah  dengan  fasilitas Kredit Pemilikan Rumah dari Bank diatur dalam perjanjian kredit dan/atau perjanjian  pengakuan  hutang dengan  jaminan  dan tanggung  gugat Kreditur/Bank  adalah  memberikan  fasilitas  KPR  kepada  debitur  dan tanggung  gugat  debitur  adalagh  membayar  angsuran atau melunasi hutangnya  kepada  kreditur  dalam  hal  ini  pihak  bank, sedangkan  hubungan hukum yang terbentuk antara pihak bank dengan pengembang diatur dalam perjanjian buy  back  guarantie, perjanjanjian  kerjasama yang  terbentuk adalah bahwa dalam  hal  ini pengembang bertanggungjawab  sebagai penjamin  atas  pembayaran angsuran  dan  atau seluruh  jumlah  uang  yang terutang  oleh  debitur/pembeli kepada  bank  bila  debitur/pembeli telah melalaikan  kewajiban  kepada  bank,  kemudian  antara pengembang dengan debitur/pembeli hubungan hukum yang timbul tidak mengikat Debitur untuk
membayar  kepada  pengembang  karena  kedudukan  pihak  ketiga  dalam  buy back guarantee tidak menggantikan posisi kreditur.
10.2 Bentuk  Perlindungan  hukum  bagi pengembang untuk memiliki kembali  obyek  Jaminan  jika pengembang melaksanakan  isi  dari Perjanjian Beli Kembali (buy Back Guarantee)
Perjanjian  beli  kembali  merupakan  bentuk perlindungan  hukum  bagi pengembang dalam proses perjanjian kredit dengan hak tanggungan, untuk memiliki  kembali  obyek jaminan  jika  pengembang  melaksanakan  isi  dari perjanjian  beli  kembali  (buy  back  guarantee), yang  sesuai  dengan  asas Perlindungan hukum dan asa keadilan bahwa pengembang berhak atas rasa keamanan, hak untuk mendapat perlindungan hukum dari tindakan pembeli yang beritikad tidak baik; hak untuk melakukan pembelaan diri sepatutnya di  dalam  penyelesaian  hukum sengketa  konsumen. Agar  tidak  menciderai hunbungan kerjasama yang telah terjalin baik antara Bank dan pengembang dan kedudukan pengembang sebagai penjamin mampu menggantikan posisi Kreditur adalah melalui lembaga SUBROGASi

## 11. SARAN
11.1 Dalam  penyaluran  kredit  diharapkan  pihak  bank  selalu  memperhatikan  dan menerapkan prinsip kehati-hatian dan melakukan analisis kredit secara cermat, teliti  dan  mendalam  dari  berbagai  aspek  berdasarkan  prinsip-prinsip  yang berlaku secara universal dalam dunia perbankan. Hal ini dipandang perlu untuk menghindari  atau  mengantisipasi  munculnya  kredit  bermasalah  dikemudian hari.
11.2 Bagi pengembang agar  lebih  seksama  menentukan  calon  pembeli unit-unit perumahan  yang  dipasarkannya,  tidak  hanya  sekedar  mengejar  target pemasaran/terjualnya  unit-unit  perumahan  yang  dibangunnya.  Karena  jika developer  hanya  mengejar  target  pemasaran  unit-unit  perumahan  saja  akan berakibat  permasalahan  apabila  ternyata  kredit  kepemilikan  rumah  yang diberikan bank kepada debitornya mengalami kemacetan.
11.3 Bagi  Praktek  Kenotariatan  dihimbau  agar  mampu  memberikan  konsultasi hukum  yang  transparan  kepada  para  pihak  dalam  akta  beli  kembali  (buy back guarantee) dan melengkapinya dengan akta Subrogasi

## DAFTAR BACAAN

## Buku:
Abdulkadir Muhamad, Hukum Perdata Indonsia, Citra Aditya Bakti, Bandung, 1990.
Abdulkadir Muhammad, Hukum Perikatan, Alumni, Bandung, 1982.
Achmad Ichsan, Hukum Perdata IA, Pembimbing Masa, Jakarta, 1970.
Anita Kamilah, Bangun Guna Serah (Build Operate and Transfer/Bot) Membangun Tanpa  Harus  Memiliki  Tanah  (Perspektif  Hukum  Agraria,  Hukum Perjanjian dan Hukum Publik), Penerbit Keni,Bandung, 2012.

## Ari  Purwadi, Problematika  Hak  tanggungan  Menurut  Undang-Undang  Nomor  4
Tahun 1996, Jurnal Hukum Ekonomi, Edisi IX Agustus 1997.
Ariadin  Nadjamuddin, Aspek  Hukum  Akta  Buy  Back  Guarantee  dan  Implikasinya bagi  Lembaga  Perbankan,  Tesis  Program  Pasca  Sarjana  Magister Kenotariatan PPs Universitas Hasanudin Makasar, 2012.
Bloembergen, A.R., et.al., Rechtshandeling en Overeenkomst, Deventer, 1995.
Carl  Jachim  Friedrich, Filsafat  Hukum  Perspektif  Historis, Nuasa  dan  Nusamedia,
Bandung, 2004.
Djaja  S. Meliala, Hukum  Perdata  dalam  Perpektf  BW,  Nuansa  Aulia,  Bandung, 2014.

## Djuhaendah Hasan, Lembaga Jaminan Kebendaan Bagi Tanah dan benda Lain Yang
Melekat  Pada  Tanah  Dalam  Konsepsi  Penerapan  Asas  Pemisahan Horisontal, Nuansa Madani, Jakarta, 2011.
H.F.A. Vollmar, Pengantar Studi Hukum Perdata, Jilid II, Rajawali, Jakarta, 1984.
H.P.  Pangabean, Praktik  Standard  Contract  (Perjanjian  Baku)  Dalam  Perjanjian Kredit Perbankan), Alumni, Bandung, 2012.
Hardijan  Rusli, Hukum  Perjanjian Indonesia  dan  Common  Law,  Sinar  Harapan, Jakarta, tanpa tahun.
Herlien  Budiono, Asas  Keseimbangan  bagi  Hukum  Perjanjian  Indonesia,  Hukum Perjanjian  Berlandaskan  Asas-asas  Wigati  Indonesia, Citra  Aditya  Bakti, Bandung,2006.
Herowati  Poesoko, Herowati  Poesoko,  Parate  Executie  Obyek  Hak  Tanggungan (Inkonsistensi,  Konflik  Norma  dan  Kesesatan  Penalaran  Dalam  UUHT), Laksbang PRESSindo, Yogyakarta, 2007.
Irawan Soerodjo, Hukum Perjanjian dan Pertanahan: Perjanjian Build, Operate and Transfer (Bot) atas Tanah, Pengaturan Karakteristik dan Praktik, Laksbang Pressindo, Yogyakarta, 2016.
J. Satrio, Hukum Jaminan, Hak Jaminan Kebendaan, Hak Tanggungan Buku 2, Citra Aditya Bakti, Bandung, 2004.
Kristina  Novi  Nugroho  Proborini  “ Tinjauan  Yuridis  terhadap  Perjanjian  Buy  Back Guarante  terhadap  Kredit  Kepemilikan  Rumah  pada  PT,Bank  Tabungan Negara (Persero  Tbk.) Cabang  Banjarmasin ”  Magister  Kenotariatan Universitas Gajah Mada Jogjakarta, Tahun 2012.
Lili  Rasjidi  dan  Ira  Thania  Rasjidi, Dasar-dasar  Filsafat  dan  Teori  Hukum,  Citra Aditya Bakti, Bandung, 2007.
Moch. Isnaeni, Hak Tanggungan Sebagai Lembaga Jaminan Dalam Kerangka Tata Hukum Indonesia, Jurnal Hukum Ekonomi, Edisi V, Agustus 1996.
Moch.  Isnaeni, Hukum  Jaminan  Sebagai  Sarana  Pendukung  Ekonomi, Hukum Ekonomi, Agustus, 1995.
Moch.  Isnaeni, Pengantar  Hukum  Jaminan  Kebendaan, Revka  Petra  Media, Surabaya, 2016.
M. Yahya Harahap, Segi-segi Hukum Perjanjian, Alumni, Bandung, 1992.
Maria  Alfons, Implementasi  Perlindungan  Indikasi  Geografis  Atas  Produk-produk Masyarakat  Lokal  Dalam  Perspektif  Hak  Kekayaan  Intelektual,  Ringkasan Disertasi Doktor, Universitas Brawijaya, Malang, 2010.
Mariam Darus Badrulzaman, Aneka Hukum Bisnis, Alumni, Bandung, 1994.

## Mariam  Darus  Badrulzaman,  dkk., Kompilasi  Hukum  Perikatan  Dalam  Rangka
Memperingati  Memasuki  Masa  Purna  Bakti  Usia 70  Tahun,  Citra  Aditya Bakti, Bandung, 2001.
Mariam  Darus  Badrulzaman, KUHPerdata  Buku  III  Hukum  Perikatan  dengan Penjelasan, Almni, Bandung, 1996.
Munir Fuady, Hukum Kontrak (Dari Sudut Pandang Hukum Bisnis), Citra Aditya Bakti, Bandung, 2001.
Munir Fuady, Konsep Hukum Perdata, Radja Grafindo Persada, Jakarta, 2014.
P.N.H. Simanjuntak, Pokok-pokok  Hukum  Perdata  Indonesia,  Djambatan,  Jakarta, 2009.
P.S.  Atiyah, An  Introduction  to  the  Law  of  Contract, Oxford  University  Press  Inc., New York 1995.
Panary Sitopu,  “ Perjanjian  Kerjasama  antara  Developer  dengan  Bank  dalam Pemberian Fasilitas  Kredit  Kepemilikan  Rumah,  (Suatu  Penelitian di  PT, CIMB  Niaga  Tbk  Cabang  Medan  Bukit  Barisan), Tesis, Fakultas  Hukum Universitas Sumatera Utara, Medan, 2010.
Peter  Mahmud  Marzuki, Penelitian  Hukum,  Edisi  Revisi, Kencana  Prenada  Media Group, Jakarta, 2013.
Philipus M. Hadjon, et.al., Hukum Administrasi dan Tindak Pidana Korupsi, Gadjah Mada University Press, Yogyakarta, 2011.
R. Setiawan, Pokok-pokok Hukum Perikatan, Bina Cipta, Bandung, 1978.

## R. Soeroso, Perjanjian di Bawah Tangan; Pedoman Praktis Pembuatan dan Aplikasi
Hukum, Sinar Grafika, Jakarta, 2011.
R.  Subekti  &  R.  Tjitrosudibio, Kitab  Undang-Undang  Hukum  Perdata (Burgelijk Wetboek), Pradnya Paramita, Jakarta, 1992.
R. Subekti, Hukum Perjanjian, Intermasa, Jakarta, 1987.
R.M. Suryodiningrat, Asasasas Hukum Perikatan, Tarsito, Bandung, 1985.
Riduan  Syahrani, Seluk  Beluk  dan  Asas-asas  Hukum  Perdata, Alumni,  Bandung,
1985.
Rusdianto  Sesung, Prinsip  Kesatuan  Hukum  Nasional  dalam  pembentukan  Produk Hukum  Pemerintah  daerah  Otonomi  Khusus  atau  Istimewa, Proposal Disertasi Program Pasca Sarjana Unibersitas Airlangga Surabaya, 2016.
Rusli  Muhammad, Lembaga  Pengadilan  Indonesia  Beserta  Putusan  Kontroversial, UII Press, Yogyakarta, 2013.
Salim H.S., dkk., Perancangan Kontrak dan Memorondum of Understanding, Sinar Grafika, Jakarta, 2008.
Salim H.S., Hukum Kontrak dan Teknik Penyusunan Kontrak, Sinar Grafika, Jakarta,
2003.
Salim  HS, Perkembangan  Hukum  Jaminan  Di  Indonesia, Rajawali  Pers,  Jakarta, 2011.
Satjipto Rahard jo, “ Ilmu Hukum’ Citra Aditya Bakti, Bandung, 2000.

## Sri Soedewi Masjchoen Sofwan, Hukum Jaminan Di Indonesia Pokok-pokok Hukum
Jaminan  Dan  Jaminan  Perorangan,  Badan  Pembinaan  Hukum  Nasional Departemen Kehakiman, Liberty, Yogyakarta, 1980.
Sri  Soedewi  Masjchoen  Sofwan, Hukum  Perutangan  IA (Terjemahan  Dari  Buku Inleiding  Nederlands  Burgerlijk  Recht dari  HFA.  Vollmar,  Seksi  Hukum Perdata Fakultas Hukum, UGM, Yogyakarta, 1975.
Sudikno Mertokusumo, Mengenal Hukum, Liberty, Yogyakarta, 1988.
Suharnoko, Hukum Perjanjian. Teori dan Analisa Kasus, Cetakan kedua, Prenada Media, Jakarta, 2004.
Sutan  Remy  Sjahdeini, Kebebasan  Berkontrak  dan  Perlindungan  yang  Seimbang bagi Para Pihak dalam Perjanjian Kredit Bank di Indonesia, Institut Bankir Indonesia, Jakarta, 1993.
Theo  Huijbers, Filsafat  Hukum  dalam  Lintasan  Sejarah, Kanisius,  Jakarta,  1982. A.A.  Andi  Prajitno, Hukum  Fidusia  Problematika  Yuridis  Pemberlakuan Undang-Undang No. 42 Tahun 1999, Bayumedia Publishing, Malang, 2009.
Van  Dale, Groot  Woordenboek  der  Nederlandse  Taal,  Tiende  Druk,
Utrecht/Antwerpen, 1982.
Wirjono  Prodjodikoro, Asas-asas  Hukum  Perdata,  Cetakan  Ketujuh,  Sumur Bandung, Bandung, 1979