Aslan Noor, Karin Veronica Wijaya, Ilva Yuniarsi Maruf, Muhammad Yusuf, Gregorius Patrich Setiawan (2023), Kekuatan Mengikat SKMHT Terhadap Pelaksanaan Eksekusi Karena Adanya Wanprestasi, (5) 7, https://doi.org/10.46799/syntax-idea.v5i7.2416 _ _
E-ISSN: 2684-883X
Published by:
Ridwan Institute

## Kekuatan Mengikat SKMHT Terhadap Pelaksanaan Eksekusi Karena Adanya
Wanprestasi
Aslan Noor, Karin Veronica Wijaya, Ilva Yuniarsi Maruf, Muhammad Yusuf, Gregorius Patrich Setiawan
Program Studi Magister Kenotariatan, Universitas Pasundan Bandung Email : nooraslan@yahoo.com , rinveronica16@gmail.com , sarkacupp@gmail.com ,
ilvayuniarsi@gmail.com , gregoriuspetrick@gmail.com

## ABSTRAK
Tanah  merupakan  barang  jaminan  untuk  pembayaran  utang  yang  paling  disukai  oleh lembaga keuangan yang memberikan fasilitas kredit, pada dasarnya tanah mudah dijual, selain  itu  harga  untuk  tanah  tersebut  terus  meningkat  dan  mempunyai  alas  hak  yang merupakan  dasar  bukti  kepemilikan  atas  tanah  tersebut,  serta  sulit  untuk  direkayasa. Sehingga Pemerintah membuat sebuah program yang bernama Kredit Pemilikan Rumah (KPR) yang bertujuan untuk memudahkan Warga Negaranya mendapatkan rumah yang layak huni. Penelitian ini merupakan penelitian yuridis normatif yang bersifat deskriptif, yaitu  menggambarkan  dan  menganalisa  secara  sistematis,  faktual,  dan  akurat  terkait piutang dalam perjanjian kredit yang telah dialihkan. Penelitian ini merupakan penelitian yuridis normatif dengan menggunakan pendekatan perundang-undangan dan pendekatan kasus.  Hasil  penelitian  penulis  menunjukkan  bahwa  kekuatan  SKMHT  sebagai kepemilikan hak tanggungan yang dibuat oleh Notaris tidak memenuhi ketentuan yang diatur dalam UUJN, konsekuensi hukumnya adalah kekuatan pembuktiannya menjadi di bawah tangan. Sehingga, maka kreditur harus membuat APHT dan penerbitan Sertipikat Hak  Tanggungan  agar  kreditur  mendapat  hak  preferen  nya  dalam  Hak  Tanggungan. Tetapi  jika  hanya  membuat  SKMHT  dan  tidak  membuat  APHT,  maka  untuk melaksanakan  parate  eksekusi,  SKMHT  tidak  mempunyai  kekuatan  hukum  yang mengikat.  Serta  penerapan  asas  itikad  baik  terhadap  proses  pemindahtanganan  piutang kepada pihak ketiga yang menjadi solusi untuk perbuatan melawan hukum yaitu bahwa dalam hal ini jika kreditur menerapkan asas itikad itikad baik dan berkomitmen di dalam perjanjian, maka penjualan obyek Hak Tanggungan dapat dilaksanakan di bawah tangan bawah  tangan  jika  dengan  demikian  itu  akan  dapat  diperoleh  harga  tertinggi  yang menguntungkan  semua  pihak  dan/atau  memberikan  prioritas  kepada    debitur  untuk menjadi pembelinya.
Kata Kunci : Perlindungan Hukum, Keabsahan, Perjanjian.

## ABSTRACT
Land is a security item for debt repayment that is most preferred by financial institutions that provide credit facilities, basically land is easy to sell, besides that the price for the land  continues  to  increase  and  has  a  basis  of  rights  which  is  the  basis  of  proof  of ownership of the land, and is difficult to engineer. So the Government created a program
JOURNAL SYNTAX IDEA p–ISSN: 2723-4339 e-ISSN: 2548-1398 Vol. 5, No. 7, Juli 2023
called Home Ownership Credit (KPR) which aims to make it easier for citizens to get a livable house. This research is a normative juridical research that is descriptive, which describes and analyzes systematically, factually, and accurately related to receivables in credit  agreements  that  have  been  transferred.  This  research  is  a  normative  juridical research  using  a  statutory  approach  and  a  case  approach.  The  results  of  the  author's research show that the power of SKMHT as the ownership of dependent rights made by Notaries does not meet the provisions stipulated in the UUJN, the legal consequence is that the power of proof becomes under hand. Thus, the creditor must make APHT and issue a Certificate of Liability so that the creditor gets his preferred rights in the Right to Dependent.  But  if  it  only  makes  SKMHT  and  does  not  make  APHT,  then  to  carry  out execution parate, SKMHT has no binding legal force. As well as the application of the principle of good faith to the process of transferring receivables to third parties which is a solution to unlawful acts, namely that in this case if the creditor applies the principle of good faith and is committed in the agreement, then the sale of the object of the Right of Liability  can  be  carried  out  under  the  lower  hand  if  thus  it  will  be  able  to  obtain  the highest price that benefits all parties and/or give priority to the debtor to be the buyer.
Keywords: Legal Protection, Validity, Agreement .

## PENDAHULUAN
Tanah  sebagai property merupakan  jaminan  yang  dinilai  cukup  bagus  karena mempunyai  nilai  ekonomis  yang  relatif  tinggi  dan  stabil,  sehingga  bisa  diterima  di berbagai  lembaga  jaminan,  baik  itu  perbankan  maupun  lembaga  lainnya.  Tanah merupakan barang jaminan untuk pembayaran utang yang paling disukai oleh lembaga keuangan yang memberikan fasilitas kredit (Jayanti & Darmawan, 2018), pada dasarnya tanah mudah dijual, selain itu harga untuk tanah tersebut terus meningkat dan mempunyai alas hak yang merupakan dasar bukti kepemilikan atas tanah tersebut, serta sulit untuk direkayasa.  Tanah  dapat  dibebani  dengan  hak  tanggungan  yang  memberikan  hak istimewa kepada kreditur. Pada masa sekarang, dalam jual beli tanah atau rumah dapat membayar langsung rumah tersebut dengan lunas atau bisa dengan menggunakan cicilan yang  akan  dibayarkan  sesuai  dengan  jangka  waktu  yang  telah  disepakati.  Sehingga, Pemerintah  membuat  sebuah  program  yang  bernama  Kredit  Pemilikan  Rumah  (KPR) yang  bertujuan  untuk  memudahkan  Warga  Negaranya  mendapatkan  rumah  yang layak huni.
Kredit  Pemilikan  Rumah  (KPR)  adalah  fasilitas  yang  diberikan  untuk  membeli rumah  dengan  kredit  kepada  bank  (Chandra  & Lukman,  2022;  Nurwulan,  2021). KPR dipandang  menguntungkan  karena  dapat  membantu  memiliki  rumah  sendiri,  walaupun tidak secara tunai, melainkan angsuran. Prinsip KPR adalah membiayai terlebih dahulu biaya  pembelian  atau  pembangunan  rumah,  kemudian  dana  untuk  membayarkan  balik dilakukan  dengan  cicilan  tersebut  kredit  tersebut  (Abdurrahman,  2022;  Darus,  1994). KPR merupakan program yang dilaksanakan oleh bank guna mempermudah masyarakat untuk  mendapatkan  rumah,  dengan  mengangsur  rumah  tersebut  dan  mendapatkan kemudahan untuk memiliki tempat tinggal. Kredit berdasarkan Pasal 1 angka 11 Undang- Undang Nomor 10 tahun 1998 “Kredit adalah penyediaan uang atau tagihan yang dapat
dipersamakan dengan itu, berdasarkan persetujuan atau kesepakatan pinjam-meminjam antara  bank  dengan  pihak  lain  yang  mewajibkan  pihak  peminjam  untuk  melunasi utangnya setelah jangka waktu tertentu dengan pemberian bunga;” Pada dasarnya, KPR diawali  dengan  terbitnya  Peraturan  Pemerintah  Pengganti  Undang-Undang  Nomor  6 Tahun  1962  Tentang  Pokok-Pokok  Perumahan  yang  bertujuan  untuk  mewujudkan kesejahteraan  yang  merata  dalam  masyarakat.  Pada  saat  itu,  pemerintah  hanya  bisa membagi perumahan yang ada kepada yang sangat membutuhkan, dengan terbitnya perpu tersebut  memudahkan  warga  negara  dan  badan-badan  usaha  swasta  untuk  membangun perumahan.
Sesuai dengan uraian yang telah disampaikan di atas, perikatan yang terlahir dari Perjanjian  Kredit  memiliki  hak  perorangan  atau  pribadi  dan  bersifat  relatif,  artinya perjanjian  hanya  mengikat  para  pihak  yang  membuatnya  saja,  sedangkan  pihak  ketiga yang tidak mempunyai hak untuk perjanjian tersebut, tidak akan terlibat dalam hal yang ada  dalam  perjanjian.  Perjanjian  tersebut  dibuat  secara  sah  dihadapan  pejabat  yang berwenang dalam hal ini Pejabat Notaris maupun Pembuat Akta Tanah (PPAT), Notaris dan PPAT berwenang untuk menerbitkan Akta Otentik (Adjie, 2018; Chandra & Lukman, 2022).  Akta  Otentik  merupakan  perjanjian  terikat  yang  dibuat  secara  tertulis  di  antara para pihak dihadapan pejabat yang berwenang, dan para pihak mengikatkan diri dan harus mentaatinya. Salah satu Akta Otentik yang dimaksud adalah Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan. SKMHT adalah akta yang isi nya pemberian kuasa dari si pemilik tanah kepada pihak penerima kuasa untuk mewakili pemilik tanah sebagai pemberi kuasa untuk melakukan pemberian Hak Tanggungan kepada Kreditur atas tanah milik pemberi kuasa. SKMHT menjadi landasan dalam pendaftaran Hak Tanggungan. Sesuai dengan Pasal 1 angka  5  Undang-Undang  Nomor  4  Tahun  1996  tentang  Hak  Tanggungan  Atas  Tanah Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan dengan Tanah, berbunyi “Pejabat Pembuat Akta Tanah adalah pejabat umum yang diberi wewenang untuk membuat akta pemindahan hak atas  tanah,  akta  pembebanan  hak  atas  tanah,  dan  akta  pemberian  kuasa  membebankan Hak  Tanggungan  menurut  peraturan  perundang-undangan  yang  berlaku”.  Untuk mengeksekusi  objek  jaminan  hak  tanggungan  jika  debitur  wanprestasi,  kreditur  bisa melakukan parate  executie, eksekusi  atas  dasar  titel  eksekutorial  yang  ada  dalam Sertifikat Hak Tanggungan.
Akan tetapi, dalam prosesnya KPR ini muncul berbagai masalah. Salah satunya yaitu perbuatan melawan hukum yang dilakukan oleh kreditur dalam hal ini bank terhadap debitur, di mana kreditur menjual rumah KPR milik debitur tanpa pemberitahuan terlebih dahulu kepada debitur. Penjualan rumah tersebut dilakukan kreditur karena debitur telah melakukan  wanprestasi  yaitu  tidak  membayar  cicilan  KPR  yang  telah  disepakatinya selama dua belas tahun. Akan tetapi, debitur membayar cicilan KPR tersebut secara tepat waktu selama sepuluh tahun dan dua tahun berikutnya debitur tidak mampu membayar cicilan KPR tersebut karena debitur sakit dan sudah tidak memiliki pekerjaan. Sehingga kreditur menjual  rumah tersebut  karena  debitur telah melakukan wanprestasi dan telah mendapatkan  surat  peringatan  sebanyak  tiga  kali.  Sesuai  dengan  perjanjian  yang  telah dibuat  di  awal  serta  pembuatan  Akta  Pengakuan  Hutang  dengan  kuasa  untuk  menjual
untuk  pelaksanaan  eksekusi  merupakan  sepenuhnya  hak  kreditur.  Sehingga  perbuatan kreditur bukanlah perbuatan melawan hukum. Hal tersebut berarti adanya pengalihan hak kredit  kepada  pihak  lain.  Pengalihan  hak  kredit  yang  dimaksud  dalam  hal  ini  adalah pengalihan kewajiban yang berupa pembayaran angsuran kredit perumahan, tindakan ini adalah merupakan suatu delegasi yaitu pengalihan kewajiban debitur, ketika telah adanya piutang dan merupakan tindakan sepihak yaitu tindakan debitur (Fuady, 1996; Prayuti et al., 2019).
Seperti yang sudah pernah terjadi dalam kasus pada Putusan 303/Pdt.G/2020/PN.Bks yang penulis gambarkan secara sederhana, kreditur serta debitur dalam perjanjian kredit tidak membuat Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT), akan tetapi hanya membuat Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT) dan Akta Pengakuan  Hutang  Dengan  Kuasa  Untuk  Menjual  yang  dibuat  dihadapan  notaris. Sehingga  dalam  hal  ini, kreditur  dapat  menjual  rumah  tersebut  jika  debitur  melakukan wanprestasi.  Dalam  putusan  tersebut,  hakim  memutuskan  bahwa  transaksi  jual  beli tersebut  batal  demi  hukum  dikarenakan  mengandung  cacat  hukum.  Dan  perbuatan melawan hukum yang penulis maksud dalam putusan tersebut, adalah kreditor langsung melakukan penjualan dibawah tangan yang sebenarnya tidak berhak untuk melakukannya dikarenakan  perjanjian  tersebut  mengandung  cacat  hukum,  meskipun  perjanjian  antara pihak debitur dan kreditur terbukti wanprestasi, kreditur tidak memiliki wewenang untuk melakukan  penjualan  dibawah  tangan  tanpa  pemberitahuan  kepada  pihak  debitur  yang telah  terbukti  bersalah  dalam  putusan  tersebut,  yang  sebenarnya  sederhana  jika  saja selama  proses  jalannya  perjanjian  menerapkan  asas  itikad  baik  sebagaimana  yang Undang-Undang  perintahkan  pada  Pasal  1338  ayat  (3)  Kitab  Undang-Undang  Hukum Perdata  yang  berbunyi  “Suatu  perjanjian  harus  dilaksanakan  dengan  Itikad  baik”  hal tersebut tidak mungkin terjadi.
Berdasarkan  uraian  diatas,  maka  penulis  tertarik  untuk  membahas  lebih  lanjut berdasarkan  contoh  kasus  nyata  diatas,  yaitu  :  “Kekuatan  Mengikat  Skmht  Terhadap Pelaksanaan Eksekusi Karena Adanya Wanprestasi ”

## METODE PENELITIAN

## Jenis Penelitian
Penelitian  ini  menggunakan  jenis  penelitian  yuridis  normatif.  merupakan penelitian yuridis normatif  dengan menggunakan pendekatan perundang-undangan  dan pendekatan kasus. Data diperoleh melalui studi dokumen dan studi literatur dan dianalisa dengan menggunakan metode kualitatif.

## Metode Pendekatan
Penelitian  ini  menggunakan  pendekatan  yuridis  normatif.  Pendekatan  yuridis normatif  adalah  penelitian  yang  memandang  hukum  sebagai  doktrin  atau  seperangkat peraturan  yang  bersifat  normatif  yang  mana  penelitian  ini  dilakukan  melalui  upaya pengkajian,  atau  dengan  kata  lain  penelitian  hukum  kepustakaan.    Pendekatan  yuridis normatif dilakukan dengan cara menelaah dan menginterpretasikan hal-hal yang bersifat teoritis  yang  menyangkut  asas,  konsepsi,  doktrin  dan  norma  hukum  yang  berkaitan
dengan  pembuktian  perkara  lingkungan,  yaitu:  Pendekatan  yuridis  normatif  adalah pendekatan yang dilakukan berdasarkan bahan hukum utama dengan cara menelaah teori- teori,  konsep-konsep,  asas-  asas  hukum  serta  peraturan  perundang-undangan  yang berhubungan  dengan  penelitian  ini.  Pendekatan  ini  dikenal  pula  dengan  pendekatan kepustakaan, yakni dengan mempelajari buku-buku, peraturan perundang-undangan dan dokumen lain yang berhubungan dengan penelitian ini.

## Teknik Pengumpulan Data
Penelitian  yuridis  normatif  sebagaimana  tersebut  di  atas  merupakan  penelitian dengan melakukan analisis terhadap permasalahan dalam penelitian melalui pendekatan terhadap asas-asas hukum serta mengacu pada norma-norma hukum yang terdapat dalam peraturan  perundang-undangan  yang  ada  di  Indonesia  oleh  karenanya  Teknik pengumpulan data dalam penelitian ini yakni, studi kepustakaan. Studi kepustakaan yakni proses penghimpunan dan pengkajian yang dilakukan baik terhadap buku-buku, laporan penelitian, karangan ilmiah, tesis dan disertasi, peraturan perundang-undangan, maupun sumber lainnya baik yang sifatnya tertulis maupun bersifat elektronik.

## Analisis Data
Data-data  yang  telah  diperoleh  tersebut  kemudian  dianalisis  dengan  melalui pendekatan secara analisis kualitatif. Analisis kualitatif artinya menguraikan data secara bermutu  dalam  bentuk  kalimat  yang  teratur,  runtun,  logis,  tidak  tumpang  tindih,  dan selektif, sehingga memudahkan interpretasi data dan pemahaman hasil analisis. Dengan langkah langkah sebagai berikut:
1. Data penelitian diklasifikasikan sesuai dengan permasalahan dalam penelitian.
2. Hasil klasifikasi data selanjutnya disistematisasikan.
3. Data  yang  telah  disistematisasikan  kemudian  dianalisis  dan  direduksi  untuk dijadikan dasar dalam menjawab rumusan masalah.

## HASIL DAN PEMBAHASAN
A. Kekuatan Mengikat SKMHT Sebagai Dasar Kepemilikan Hak Tanggungan
Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT) merupakan suatu kuasa yang  diberikan  oleh  pihak  pemberi  Hak  Tanggungan  sebagai  pemberi  kuasa  kepada penerima  kuasa  khusus  untuk  membebankan  suatu  benda  dengan  hak  tanggungan. SKMHT ini harus dibuat dengan akta otentik dihadapan pejabat umum yang berwenang, yaitu Notaris atau PPAT. SKMHT biasanya dibuat dengan obyek hak tanggungan berupa hak atas tanah yang diperbolehkan oleh undang-undang untuk dibebani hak tanggungan seperti,  Hak  Milik,  Hak  Guna  Usaha,  Hak  Guna  Bangunan,  dan  Hak  Pakai  atas  tanah negara.
Obyek  hak  tanggungan  berupa  hak  atas  tanah  tersebut  dapat  diperoleh  salah satunya  dengan  peralihan  hak  atas  tanah  melalui  jual  beli,  yang  mana  dari  jual  beli tersebut akan diperoleh bukti hak kepemilikan berupa Akta Jual Beli (AJB) antara Penjual dengan Pembeli dan sertifikat tanah tersebut didapatkan melalui pendaftaran ke Kantor Pertanahan setempat. Bukti kepemilikan berupa AJB dan sertifikat tersebutlah yang harus dituliskan dan dinyatakan dalam SKMHT sebagai salah satu syarat agar SKMHT tersebut
dapat  berlaku  dan  dapat  digunakan  untuk  pembuatan  APHT  kelak.  Hal  tersebut dinyatakan  dalam  Pasal  15  ayat  (1)  UUHT,  yaitu  salah  satu  syaratnya  adalah “Mencantumkan secara jelas obyek hak tanggungan, jumlah utang, nama serta identitas kreditur, nama serta identitas debitur, apabila debitur bukanlah pemberi hak tanggungan (Harsono,  2007;  Hasim  Purba,  2023)”.  Hal  tersebut  penting  untuk  kepentingan perlindungan dan kepastian bagi pemberi dan penerima Hak Tanggungan.
Untuk mengetahui kekuatan mengikat dari SKMHT, maka kita harus mengetahui apa  yang  menjadikan  suatu  SKMHT  dapat  mengikat  para  pihaknya.  SKMHT  pada dasarnya bertujuan sebagai sarana pembuktian secara khusus dalam hal pemberian kuasa untuk  memasang  hak  tanggungan  dengan  objek  hak  tanggungan.  SKMHT  merupakan suatu bentuk perbuatan hukum yang semata-mata hanya memberikan kuasa saja. Kuasa tersebut  bertujuan  untuk  melimpahkan  wewenang  secara  khusus  dari  pemberi  kuasa kepada penerima kuasa untuk memasang hak tanggungan atas tanah milik pemberi hak tanggungan, dikarenakan pemberi hak tanggungan tidak dapat hadir pada saat memasang hak tanggungan (pembuatan APHT). Mengingat, hak tanggungan merupakan perjanjian accessoir  dari  perjanjian  utang  piutang,  perjanjian  kredit,  atau  perjanjian  lainnya.  Hal tersebut sesuai dengan Pasal 10 ayat (1) UUHT, yang berbunyi :
“Pemberian  Hak  Tanggungan  didahului  dengan  janji  untuk  memberikan  Hak Tanggungan  sebagai  jaminan  pelunasan  utang  tertentu  yang  dituangkan  didalam  dan merupakan bagian tak terpisahkan dari perjanjian utang piutang yang bersangkutan atau perjanjian lainnya yang menimbulkan utang tersebut (Arifin, 2020; Husni, 2005) ”
Mengenai  kekuatan  mengikat  hukum  SKMHT  harus  memiliki  kekuatan  yang sempurna berdasarkan substansi maupun bentuknya. Apabila SKMHT tidak memenuhi ketentuan yang dipersyaratkan UUHT secara substansi, maka implikasi yuridisnya adalah SKMHT  batal  demi  hukum  dan  PPAT  dilarang  membuatkan  APHT.  Namun,  apabila SKMHT yang dibuat oleh Notaris tidak memenuhi ketentuan yang diatur dalam UUJN, konsekuensi hukumnya adalah kekuatan pembuktiannya menjadi di bawah tangan. Untuk mendapatkan  dasar  kepemilikan  hak  tanggungan  secara  penuh,  para  pihak  harus mendaftarkan objek hak tanggungan tersebut kepada kantor pertanahan setempat, karena fungsi dari pendaftaran tersebut dimaksudkan sebagai pemberitahuan kepada masyarakat bahwa  obyek  hak  atas  tanah  tersebut  telah  dijadikan  jaminan  untuk  pelunasan  utang piutang. Dengan kata lain, pemenuhan asas publisitas ini untuk turut serta mengikat pihak ketiga (Harinata, 2015). Hal ini juga diungkapkan oleh Habib Adjie yaitu :
“Dengan  dicantumkannya  janji-janji  tersebut  dalam  APHT,  yang  kemudian diikuti dengan pendaftaran hak-hak tanggungan di Kantor Pertanahan, maka terpenuhi asas  publisitas,  dengan  demikian  janji  tersebut  mempunyai  kedudukan  yang  mengikat terhadap pihak ketiga” (Adjie, 2018) .
Berdasarkan  uraian-uraian  diatas,  meskipun  SKMHT  belum  dijadikan  APHT, surat/akta  tersebut  merupakan  tanda  bukti  dari  kepemilikan  hak  tanggungan.  Dengan kondisi akta/surat tersebut masih dalam waktunya atau tidak batal hukum, dan mematuhi peraturan perundang-undangan yang berlaku guna menjamin suatu keabsahan terhadap akta otentik.

## B. Kekuatan Mengikat SKMHT Terhadap Pelaksanaan Parate Eksekusi
Berdasarkan Pasal 6 UUHT, bahwa kreditor pemegang Hak Tanggungan pertama mempunyai hak untuk menjual obyek Hak Tanggungan atas kekuasaan sendiri melalui pelelangan umum, dari hasil pelelangan umum tersebut kreditur mengambil secukupnya untuk  pelunasan  piutangnya,  atau  yang  biasa  disebut  dengan  parate  eksekusi.  Parate eksekusi  dalam  Pasal  6  UUHT  memang  diberikan  oleh  hukum  kepada  pemegang  Hak Tanggungan  pertama,  sedangkan  menurut  Pasal  1178  ayat  (2)  KUH  Perdata,  parate eksekusi harus diperjanjikan terlebih dahulu dalam akta hipotik, dengan pengertian bahwa Pasal 1178 ayat (2) KUHPerdata hak parate eksekusi oleh kreditur pemegang hipotik baru ada apabila diperjanjikan.
Maksud dari dibentuknya parate eksekusi ini tidak lain dari maksud agar terjadi percepatan  pengembalian  piutang  kreditor  pemegang  Hak  Tanggungan.  Sesuai  dengan bunyi yang diterangkan dalam UUHT, sebagai parate eksekusi, kreditor pemegang Hak Tanggungan  dapat  menjual  melalui  pelelangan  atas  kekuasaan  yang  diberikan  oleh undang-  undang  tanpa melalui fiat  eksekusi  dari  Pengadilan  Negeri.  Untuk  melakukan parate  eksekusi  kreditur  harus  membuat  APHT  dan  penerbitan  Sertipikat  Hak Tanggungan,  maka  kreditur  telah  mendapat  hak  preferen  nya  dalam  Hak  Tanggungan sebagaimana  yang  dimaksud  dalam  Undang-undang  Hak  Tanggungan.  Tetapi  dalam kasus  tersebut  kreditur  hanya  membuat  Surat  Kuasa  Membebankan  Hak  Tanggungan (SKMHT)  tidak  membuat  APHT  sedangkan  untuk  melaksanakan  parate  eksekusi, SKMHT  tidak  mempunyai  kekuatan  hukum  yang  mengikat.  Sehingga  objek  tersebut dapat dijual oleh debitur  kepada  pihak lain, karena tidak adanya  APHT dan sudah ada surat kuasa untuk menjual.
C. Penerapan  Asas  Itikad  Baik  Dalam  Proses  Pemindahtanganan  Piutang Kepada Pihak Ketiga Sebagai Solusi Perbuatan Melawan Hukum
Menurut  R.  Subekti,  “Pembeli  yang  beritikad  baik  adalah  pembeli  yang  sama sekali  tidak  mengetahui  bahwa  ia  berhadapan  dengan  orang  yang  sebenarnya  bukan pemilik,  sehingga  ia  dipandang  sebagai pemilik  dan  barang  siapa  yang  memperoleh suatu  barang  darinya  dilindungi  oleh  hukum. (Subekti, 2014)” Jika  dikaitkan  dengan pengertian  itikad  baik,  maka  mengacu  pada  Pasal  531  Kitab Undang-Undang Hukum Perdata,  dijelaskan  bahwa  kedudukan  itu  beritikad  baik    manakala    pihak    yang memegangnya  memperoleh  kebendaan  dengan  cara  memperoleh  hak  milik,  dalam mana    dia    tidak    mengetahui    akan    cacat    yang    terkandung    didalamnya.  Dalam melindungi   pihak    yang    beritikad    baik    dalam    suatu    perjanjian    maka    dibutuhkan hukum  yang  dapat  memberikan  perlindungan  kepastian  hukum,  salah  satunya  dapat mengajukan upaya hukum ke lembaga peradilan bagi pembeli yang merasa  dirugikan. Dalam  hal  ini  pembeli  rumah  tersebut  beritikad  baik  karena  sudah  sesuai  dengan perjanjian kredit yang telah disepakati oleh kedua belah pihak yakni debitur dan kreditur, serta telah sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku.
Asas  itikad  baik  merupakan  prinsip  utama  dalam  bidang  bisnis  dan  hukum. Seseorang  yang  melakukan  perbuatan  dengan  itikad  baik,  dalam  pandangan  hukum positif dikatakan telah bekerja dengan kesalahan yang tidak dapat dilihat, sehingga bebas
dari  kesalahan  (Nurwulan,  2021;  Winarni,  2015).  Itikad  baik  merupakan  tiang  dalam melaksanakan isi kontrak, dan para pihak diharapkan melakukan transaksi dengan itikad baik (Sinaga, 2018).
Di indonesia asas itikad baik telah diakomodasikan dalam peraturan perundang- undangan di Indonesia. Di dalam buku III Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, mulai berlaku  pada  tanggal  30  April  1847,  (St.no.23/1847)[3].  Di  dalam  buku  III  tersebut dikenal  empat  asas  penting  yang  bersifat  universal,  diantaranya  asas  itikad  baik. Sebagaimana disebutkan dalam pasal 1338 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata yang berbunyi :
“ Semua persetujuan yang dibuat sesuai dengan undang-undang berlaku sebagai undang-undang  bagi  mereka  yang  membuatnya.  Persetujuan  itu  tidak  dapat  ditarik kembali selain dengan kesepakatan kedua belah pihak, atau karena alasan-alasan yang ditentukan oleh undang-undang. Persetujuan harus dilaksanakan dengan itikad baik”
Meskipun tidak dengan tegas dinyatakan, di dalam setiap perjanjian selalu tersirat adanya  itikad  baik  dari  para  pihak.  Menurut  Subekti,  yang  dikutip  oleh  Anita  dalam bukunya “hukum itu selalu mengejar dua tujuan, yaitu menjamin kepastian (ketertiban) dan memenuhi tuntutan keadilan (Kolopaking & SH, 2021)” idealnya suatu hukum yang diterapkan memenuhi kepastian hukum dan rasa keadilan, tetapi hal ini sulit diterapkan dan dirasakan oleh para pihak secara bersama-sama, khususnya mengenai rasa keadilan. Berdasarkan  hal  tersebut,  hal  ini  semua  dikembalikan  kepada  itikad  baik.  Dengan mengedepankan itikad baik sebesar apapun permasalahan itu, semua mudah diselesaikan.
Adapun  mengenai  peralihan  hak  tanggungan  dibawah  tangan  tanpa pemberitahuan yang merupakan perbuatan melawan hukum. Dalam pertimbangan hakim bahwa  Tergugat  I  (kreditur)  ketika  akan  menjual  rumah  Penggugat  (debitur)  yang dijadikan  jaminan  hutang,  tidak  terlebih  dahulu  memberitahukan  Penggugat  (debitur) tentang akan dilakukan penjualan objek tersebut serta tidak memberikan prioritas kepada Penggugat  (debitur)  untuk menjadi pembelinya. Hal tersebut  telah menunjukkan itikad tidak  baik  dari  Tergugat  I  (kreditur),  oleh  karena  Tergugat  I  (kreditur)  tidak  berhak melakukan  eksekusi  langsung  menjual  barang  agunan  milik  Penggugat  (debitur),  dan penjualan  barang  agunan  milik  Penggugat  (debitur)  kepada  Tergugat  II  (pihak  ketiga) juga berlandaskan itikad tidak baik dari Tergugat I (kreditur), maka dengan sendirinya perbuatan  Tergugat  I  (kreditur)  menjual  rumah  Penggugat  di  Perumahan  Kota  Serang Baru Blok E 27 nomor 20 Desa Sukaragam, Kecamatan Serang Baru, Kabupaten Bekasi kepada Tergugat II menjadi melawan hukum dan melanggar hak Penggugat.
Pada  dasarnya,  penerapan  itikad  baik  atau  sikap  para  pihak  yang  bersengketa untuk  menyelesaikannya  harus  dapat  terus  terjaga  sejak  ditandatanganinya  kontrak. Sesuai  dengan  ketentuan  pasal  1338  ayat  (3)  Kitab  Undang-Undang  Hukum  Perdata. Sebab,  pemikiran-pemikiran  yang  timbul  di  dalam  menjalankan  usaha,  kadang mengandung pemikiran positif atau negatif, sama hal dengan kreditur yang menjual objek rumah milik debitur, dikarenakan kreditur menjual guna mendapatkan uangnya kembali. Kreditur  menjualnya  tanpa  pemberitahuan  terlebih  dahulu.  Jika  penerapan  asas  itikad itikad baik diterapkan hal tersebut tidak akan terjadi.
Seperti  yang  telah  penulis  terangkan  diatas  mengenai  alternatif-alternatif penyelesaian sengketa pasca penyusunan kontrak, dalam hal ini jika kreditur menerapkan asas itikad itikad baik dan berkomitmen di dalam perjanjian. Jika ingin melangsungkan penjualan  objek  hak  tanggungan  tanpa  melalui  pelelangan,kreditur  harus  memenuhi ketentuan pasal 20 ayat (1) Undang-Undang Hak Tanggungan, terkhusus pasal 20 ayat (2) yang berbunyi “Atas kesepakatan pemberi dan pemegang Hak Tanggungan, penjualan obyek Hak Tanggungan dapat dilaksanakan di bawah tangan bawah tangan jika dengan demikian  itu  akan  dapat  diperoleh harga tertinggi  yang menguntungkan  semua  pihak” dan/atau memberikan prioritas kepada Penggugat (debitur) untuk menjadi pembelinya.

## KESIMPULAN
Berdasarkan pembahasan atau analisa atas identifikasi masalah yang telah penulis lakukan pada bab sebelumnya, maka penulis dapat menyimpulkan hal-hal sebagai berikut :
1. Kekuatan  mengikat  SKMHT  sebagai  dasar  kepemilikan  Hak  Tanggungan  yaitu apabila  SKMHT  tidak  memenuhi  ketentuan  yang  dipersyaratkan  UUHT  secara substansi, maka implikasi yuridisnya adalah SKMHT batal demi hukum dan PPAT dilarang  membuatkan  APHT.  Namun,  apabila  SKMHT  yang  dibuat  oleh  Notaris tidak memenuhi ketentuan yang diatur dalam UUJN, konsekuensi hukumnya adalah kekuatan  pembuktiannya  menjadi  di  bawah  tangan.  Untuk  mendapatkan  dasar kepemilikan  hak  tanggungan  secara  penuh,  para  pihak  harus  mendaftarkan  objek hak  tanggungan  tersebut  kepada  kantor  pertanahan  setempat,  karena  fungsi  dari pendaftaran  tersebut  dimaksudkan  sebagai  pemberitahuan  kepada  masyarakat bahwa obyek hak atas tanah tersebut telah dijadikan jaminan untuk pelunasan utang piutang.
2. Untuk mengetahui kekuatan SKMHT terhadap pelaksanaan parate eksekusi, maka kreditur harus membuat APHT dan penerbitan Sertipikat Hak Tanggungan, maka kreditur  telah  mendapat  hak  preferen  nya  dalam  Hak  Tanggungan  sebagaimana yang  dimaksud  dalam  Undang-undang  Hak  Tanggungan.  Tetapi  dalam  kasus tersebut  kreditur  hanya  membuat  Surat  Kuasa  Membebankan  Hak  Tanggungan (SKMHT) tidak membuat APHT sedangkan untuk melaksanakan parate eksekusi, SKMHT  tidak  mempunyai  kekuatan  hukum  yang  mengikat.  Sehingga  objek tersebut dapat dijual oleh debitur kepada pihak lain, karena tidak adanya APHT dan sudah ada surat kuasa untuk menjual. Perlindungan hukum terhadap pembeli rumah milik debitur yaitu dalam hal ini pembeli rumah tersebut beritikad baik karena sudah sesuai dengan perjanjian kredit yang telah disepakati oleh kedua belah pihak yakni debitur dan kreditur, serta telah sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku.
3. Penerapan asas itikad baik dalam proses pemindahtanganan piutang kepada pihak ketiga  sebagai  solusi  dari  perbuatan  melawan  hukum  yaitu  dalam  hal  ini  jika kreditur menerapkan asas itikad itikad baik dan berkomitmen di dalam perjanjian. Jika  ingin  melangsungkan  penjualan  objek  hak  tanggungan  tanpa  melalui
pelelangan,kreditur harus memenuhi ketentuan pasal 20 ayat (1) Undang-Undang Hak  Tanggungan,  terkhusus  pasal  20  ayat  (2)  yang  berbunyi  “Atas  kesepakatan pemberi dan pemegang Hak Tanggungan, penjualan obyek Hak Tanggungan dapat dilaksanakan di bawah tangan bawah tangan jika dengan demikian itu akan dapat diperoleh harga tertinggi yang menguntungkan semua pihak” dan/atau memberikan prioritas kepada Penggugat (debitur) untuk menjadi pembelinya.

## DAFTAR PUSTAKA
abdurrahman, R. (2022). Perlindungan Hukum Terhadap Pemilik Hak Atas Tanah Yang Dijadikan Agunan Dalam Perjanjian Kredit Akibat Debitur Wanprestasi . Fakultas Hukum Universitas Pasundan.
Adjie, H. (2018). Hak Tanggungan Sebagai Lembaga Jaminan Atas Tanah . CV Mandar Maju.
Arifin, M. (2020). Membangun Konsep Ideal Penerapan Asas Iktikad Baik Dalam Hukum Perjanjian. Jurnal Ius Constituendum , 5 (1), 66–82.
Chandra,  I.  D.,  &  Lukman,  A.  (2022).  Kekuatan  Mengikat  Perjanjian  Utang  Piutang Dengan  Jaminan  Hak  Atas  Tanah  Berdasarkan  Akta  Pengakuan  Hutang  Notariil (Analisis  Terhadap  Putusan  Pengadilan  Negeri  Kupang  Nomor:  303/PDT. G/2020/PN. KPG). Acta Diurnal Jurnal Ilmu Hukum Kenotariatan , 6 (1), 65–80.
Darus, B. M. (1994). Aneka Hukum Bisnis. Alumni. Bandung . Fuady, M. (1996). Hukum Perkreditan Kontemporer . Citra Aditya Bakti.
Harinata,  S.  (2015).  Akibat  Hukum  Lewatnya  Batas  Waktu  Kewajiban  Mendaftarkan APHT Oleh PPAT. CALYPTRA , 3 (2), 1–18.
Harsono,  B.  (2007).  Hukum  agraria  Indonesia:  sejarah  pembentukan  undang-undang pokok agraria, isi dan pelaksanaannya. (No Title) .
Hasim Purba, S. H. (2023). Hukum Perikatan dan Perjanjian . Sinar Grafika.
Husni, H. F. (2005). Hukum Kebendaan Peserta Hak-hak yang Memberi Jaminan (Jilid II). Jakarta: Ind-Hill-Co .
Jayanti, O., & Darmawan, A. (2018). Pelaksanaan Lelang Tanah Jaminan yang Terikat Hak Tanggungan. Kanun Jurnal Ilmu Hukum , 20 (3), 457–472.
Kolopaking,  I.  A.  D.  A.,  &  SH,  M.  H.  (2021). Asas  Itikad  Baik  dalam  Penyelesaian Sengketa Kontrak Melalui Arbitase . Penerbit Alumni.
Nurwulan, P. (2021). Implementasi Pelayanan Hak Tanggungan Elektronik Bagi Kreditor dan Pejabat Pembuat Akta Tanah. Jurnal Hukum Ius Quia Iustum , 28 (1), 183–202. Prayuti,  Y.,  Anggraeni,  H.  Y.,  &  Amalia,  N.  (2019).  Kedudukan  Sertifikat  Hak Tanggungan Elektronik Sebagai Alat Bukti Dalam Pelaksanaan Eksekusi Langsung Berdasarkan  Uu  No.  4  Tahun  1996  Tentang  Hak  Tanggungan  Atas  Tanah  Dan Benda Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah. Jurnal Pemuliaan Hukum , 1 (2).
Sinaga,  N.  A.  (2018).  Peranan  asas-asas  hukum  perjanjian  dalam  mewujudkan  tujuan perjanjian. Binamulia Hukum , 7 (2), 107–120. Subekti, R. (2014). Aneka Perjanjian, PT Aditya Bakti . Bandung. Winarni, L. N. (2015). Asas Itikad Baik Sebagai Upaya Perlindungan Konsumen Dalam Perjanjian Pembiayaan. DiH: Jurnal Ilmu Hukum , 11 (21), 240032.
Copyright Holder:
Aslan Noor, Karin Veronica Wijaya, Ilva Yuniarsi Maruf, Muhammad Yusuf,
Gregorius Patrich Setiawan (2023)
First publication right:

## Syntax Idea
This article is licensed under: