## AKIBAT HUKUM TERHADAP PEMBATALAN AKTA PERJANJIAN PENGIKATAN JUAL BELI (PPJB)  TANAH DI KOTA MAKASSAR (STUDI KASUS KANTOR NOTARIS KOTA MAKASSAR)
M. Ibnu Sumarna Universitas Muslim Indonesia Email : ibnusumarna76@gmail.com
Syahruddin Nawi Universitas Muslim Indonesia Email : herinawy@yahoo.com
Andi Risma
Universitas Muslim Indonesia Email : Rismaandi12@yahoo.com

## ABSTRACT
The  sale  and  purchase  binding  agreement  may  be  canceled  unilaterally  by  one  party  or  upon  the agreement  of  both  parties,  but  the  cancellation  of  an  authentically  made  deed  of  agreement  will certainly  bring  certain  juridical  consequences.  This  study  aims  to  examine  and  analyze  the  legal consequences  of  the  cancellation  of  the  Land  Purchase  Agreement  (PPJB)  in  Makassar  and  the factors  that  influence  the  cancellation  of  the  land  sale  and  purchase  agreement  deed  in  the  city  of Makassar. This type of research is Empirical Law research. The data used is primary data, namely data  that  is  directly  obtained  directly  from  field  research  (interviews)  and  questionnaires (questionnaires) and secondary data that is obtained through scientific journal documents, scientific articles  with  the  aim  of  completing  primary  data.  Then  analyzed  qualitatively  and  presented descriptively. And using the theory of legal certainty as an analytical knife. The results of this study indicate that: (1) The legal consequences of cancellation Land sale and purchase binding agreement is the existence of a fine in the form of a refund by the seller to the buyer who makes a land sale and purchase  binding  agreement,  because  the  seller  does  not  fulfill  his  obligations  in  the  previously stipulated  agreement  and  the  PPJB  Deed  which  has  been  agreed  by  both  parties.  Canceled  by  a notarial  deed  because  there  are  parties  who  do  not  complete  their  obligations  in  the  land  sale  and purchase transaction within the specified time limit. (2) The factors that influence the cancellation of the sale and purchase binding deed are the parties who have paid off their obligations in the PPJB proceed  with  the  sale  and  purchase,  are  obliged  to  pay  seller  and  buyer  taxes.  based  on  the agreement of both parties while still considering the contents of the PPJB, the land documents needed for the process of buying and selling land before a notary have not been completed until the agreed time limit, and the cancellation of a binding agreement for the sale and purchase of land, namely the sale and purchase price determined has been mutually agreed upon cannot be repaid until the agreed time period.

## Keywords: Deed of sale and purchase binding adreement

## A. PENDAHULUAN
Tanah  adalah  hal  yang  penting  bagi  kehidupan  bangsa  Indonesia,  karena  sebagai sebuah  negara  agraris  (negara  pertanian),  keberadaan  tanah  adalah  suatu  keharusan, dikarenakan sebagian besar rakyat  Indonesia hidup dari ekonomi yang bercorak agraris atau pertanian. Mengingat  pentingnya keberadaan tanah, tidak jarang tanah sering menjadi  tanah
sengketa,  terutama  dalam  hal  hak  kepemilikan.  Selain  itu  dengan  semakin  tingginya pertumbuhan  penduduk,  membuat  kebutuhan  akan  tanah  atau  lahan  meningkat  membuat harga tanah juga menjadi tinggi.
Pengaturan  hukum  mengenai  pemanfaatan  tanah  atau  lahan  agar  tidak  menimbulkan sengketa  dalam  masyarakat,  di  atur  dalam  Undang-Undang  No.  5  Tahun  1960  tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria atau yang lebih dikenal dengan Undang-undang Pokok Agraria (UUPA) yang di keluarkan pada tanggal 24 september 1960 1 .
Tujuan  dikeluarkannya  Undang-Undang  Pokok  Agraria  (UUPA),  adalah  untuk memberikan  kepastian  hukum  tentang  masalah  pertanahan,  karena  sebelum  keluarnya Undang-Undang  Pokok  Agraria  (UUPA),  di  Indonesia  berlaku  dua  sistem  hukum  dalam masalah  pertanahan,  yaitu  hukum  tanah  yang  berdasarkan  atas  hukum  barat  yang  terdapat dalam  BW  ( Burgerlijk  Wetboek /  Kitab  Undang-Undang  Hukum  Perdata).  Dengan berlakunya  Undang-Undang  No.5  Tahun  1960  tentang  Peraturan  Dasar  Pokok-Pokok Agraria, maka dualisme aturan hukum yang terdapat dalam hukum tanah sebelumnya hapus.
Menurut  R.Subekti,  jual-beli  bukanlah  hal  yang  baru  dalam  masyarakat  kita,  karena jual beli telah dilakukan sejak zaman dahulu. Jual beli biasanya dilakukan dengan perjanjian atau  yang  dikenal  dengan  perjanjian  jual  beli.  Berdasarkan  hukum  adat  perjanjian  jual  beli merupakan  perjanjian  yang  bersifat  rill,  maksudnya  penyerahan  barang  yang  diperjanjiakan merupakan  syarat  yang  mutlak  dipenuhi  untuk  adanya  sebuah  perjanjian.  Dengan  kata  lain, apabila telah diperjanjikan sesuatu hal akan tetapi dalam prakteknya belum diserahkan objek perjanjian  tersebut  maka  perjanjian  tersebut  dianggap  tidak  ada  atau  belum  ada  perjanjian selain itu juga menganut asas terang dan tunai,  yaitu jual beli berupa  penyerahan hak untuk selama-lamanya  pada  saat  itu  juga  dilakukan  pembayarannya  oleh  pembeli  yang  diterima oleh penjual 2 .
Keadaan  tersebut  berbeda  dengan  ketentuan  tentang  peraturan  jual  beli  yang  diatur dalam  Kitab  Undang-Undang  Hukum  Perdata,  karena  sesuai  dengan  Pasal  1458  Kitab Undang-Undang  Hukum  Perdata  yang  mengatur  bahwa  “jual  beli  dianggap  telah  terjadi antara kedua belah pihak sewaktu mereka telah mencapai sepakat tentang barang dan harga, meskipun  barang  itu  belum  diserahkan  maupun  harganya  belum  dibayar”.  Atas  dasar  Pasal tersebut,  terlihat  bahwa  perjanjian dianggap telah ada sejak tercapai  kata sepakat,  meskipun barang yang diperjanjikan belum diserahkan maupun harganya belum dibayar 3 .
Berdasarkan  keterangan  diatas  terlihat,  pengikatan  jual  beli  merupakan  sebuah perjanjian  pendahuluan  atas  perjanjian  jual  beli  hak  atas  tanah  dan  atau  bangunan  yang nantinya  aktanya  akan  dibuat  dan  ditandatangani  dihadapan  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah (PPAT).  Dan  pada  pengikatan  jual  beli  tersebut  para  pihak  yang  akan  melakukan  jual  beli sudah terikat serta sudah mempunyai hak atas kewajiban untuk memenuhi prestasi dan kontra prestasi sebagaimana yang disepakati dalam perjanjian jual beli.
Selain mengatur tentang hak dan kewajiban, dalam pengikatan jual beli biasanya juga diatur  tentang  tindakan  selanjutnya  apabila  persyaratan  tentang  jual  beli  telah  terpenuhi, seperti  pembeli  diberi  kuasa  yang  biasanya  ada  yang  bersifat  mutlak  untuk  menghadap sendiri ke Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dan untuk melakukan penandatanganan akta jual  beli  atas  nama  sendiri  serta  atas  nama  penjual,  apabila  semua  persyaratan  tentang  jual
beli  tanah  terpenuhi  sebagaimana  yang  diatur  dalam  jual  beli  hak  atas  tanah  dan  sesuai dengan  yang  disepakati  dalam  pengikatan  jual  beli.  Dalam  kuasa  ini  biasanya  dilakukan apabila  penjual  berhalangan  untuk  datang  pada  waktu  penandatanganan  akta  jual  beli sedangkan  persyaratan  Akta  Jual  Beli  (AJB)  telah  terpenuhi,  namun  suatu  perjanjian  tidak selamanya dapat berjalan sesuai dengan kesepakatan yang diinginkan oleh para pihak. Dalam kondisi-kondisi  tertentu  dapat  ditemukan  terjadinya  berbagai  hal,  yang  berakibat  suatu perjanjian  mengalami  pembatalan,  baik  dibatalkan  oleh  para  pihak  maupun  atas  perintah pengadilan.
Dari sisi ini pelaksanan pengikatan jual beli tanah menjadi menarik untuk dikaji lebih lanjut  mengingat  perjanjian  pengikatan  jual  beli  merupakan  suatu  perbuatan  hukum  yang mendahului proses peralihan hak atas tanah. Sebagai suatu bentuk dari pengikatan, perjanjian pengikatan jual beli tanah mengandung hak dan kewajiban dari para pihak yang membuatnya, sehingga apabila hak-hak yang telah disepakati dalam akta pengikatan jual beli dilanggar atau tidak  dipenuhi  oleh  para  pihak  yang  membuatnya  maka  hal  tersebut  dapat  dikatakan  telah terjadi wanprestasi.  Namun dalam prakteknya perjanjian pengikatan jual beli dimungkinkan untuk  dibatalkan  secara  sepihak  oleh  salah  satu  pihak  atau  atas  kesepakatan  kedua  belah pihak. Dibatalkannya suatu akta perjanjian yang dibuat secara autentik tentu akan membawa konsekuensi  yuridis tertentu. Dengan demikian, penelitian ini bertujuan  untuk mengkaji dan menganalisis  Akibat  Hukum  terhadap  pembatalan  Akta  perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli (PPJB)  Tanah  di  kota  Makassar  dan  Faktor  –  Faktor  yang  mempengaruhi  terjadinya pembatalan Akta perjanjian pengikatan jual beli tanah di kota Makassar.

## B. METODE PENELITIAN
Tipe  penelitian  ini  adalah  penelitian  Hukum Empiris. Data  yang  digunakan  adalah data  primer  yaitu  data  yang  langsung  didapatkan  langsung  dari  penelitian  lapangan (wawancara)  dan  kuisioner  (angket)  dan  data  sekunder  yaitu  diperoleh  melalui  dokumen  – dokumen  jurnal  ilmiah,  artikel  ilmiah  dengan  tujuan  untuk  melengkapi  data  primer. Kemudian dianalisis secara kualitatif dan disajikan secara deskriptif. Dan menggunakan teori kepastian Hukum sebagai pisau analis.

## C. PEMBAHASAN
1. Akibat  Hukum  Terhadap  Pembatalan  Akta  Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli Tanah di Kota Makassar.
Perjanjian Pengikatan Jual Beli dibuat dalam suatu akta otentik yang dibuat oleh dan dihadapan  Notaris,  sehingga  Akta  Pengikatan  Jual  Beli  merupakan  akta  otentik  yang memilki kekuatan pembuktian yang sempurna. Hal ini lebih memberikan perlindungan dan kepastian hukum bagi para pihak  yang membuatnya. Karena notaris dalam membuat suatu akta berwenang penuh menjaga kepentingan para pihak secara obyektif.
Dengan  bantuan  notaris  para  pihak  yang  membuat  perjanjian  pengikatan  jual  beli akan  mendapatkan  bantuan  dalam  merumuskan  hal-hal  yang  akan  diperjanjikan.  Otensitas dari  akta  notaris  bersumber  dari  Pasal  1  ayat  (1)  Undang-  Undang  Jabatan  Notaris  No.  30
Tahun 2004, yaitu notaris dijadikan sebagai pejabat umum, sehingga akta yang dibuat oleh notaris dalam kedudukannya tersebut memperoleh sifat akta otentik. Akta yang dibuat oleh notaris  mempunyai  sifat  otentik,  bukan oleh karena undang-undang menerapkan demikian, tetapi  karena  akta  itu  dibuat  oleh  atau  dihadapan  pejabat  umum.  Hal  ini  sebagaimana dimaksud dalam Pasal 1868 KUHPerdata yang menyatakan: “suatu akta otentik ialah  suatu akta  yang ditentukan  oleh  Undang-Undang 1 ,
Untuk  menyatakan  batalnya  suatu  perbuatan  hukum,  kita  temukan  istilah-  istilah "batal demi hukum", "membatalkannya" (Pasal 1449 KUH Perdata), "menuntut pembatalan" (Pasal  1450  KUH  Perdata),  "pernyataan  batal"  (Pasal  1451-  1452  KUH  Perdata),    "gugur demi hukum" (Pasa! 1553 KUH Perdata ).
Suatu  perjanjian  dikatakan  batal  demi  hukum  jika  terjadi  pelanggaran  terhadap syarat objektif dari sahnya suatu perjanjian. Keharusan akan adanya suatu hal tertentu yang menjadi objek dalam perjanjian ini dirumuskan dalam Pasal 1332 sampai dengan Pasal 1334 KUHPerdata mengenai hal tertentu dalam perjanjian yang diikuti dengan Pasal1335 sampai dengan Pasal 1336 KUHPerdata yang mengatur mengenai rumusan sebab yang halal, yaitu sebab yang tidak dilarang oleh undang-undang dan tidak berlawanan dengan kesusilaan atau ketertiban umum dalam suatu perjanjian. Pasal 1338 ayat (3) KUHPerdata telah menentukan bahwa  ”Perjanjian-perjanjian  harus  dilaksanakan  dengan  itikad  baik.” Perjanjian  yang dibuat dengan causa yang tidak halal hanya akan menerbitkanperikatan alamiah yang tidak dapat dituntut pemenuhannya di hadapan hukum. 2
Disamping  tidak  terpenuhinya  syarat  objektif  seperti  disebutkan  di  atas,  undang- undang juga merumuskan secara konkret  untuk  tiap-tiap perbuatan hukum  (tertutama pada perjanjian formil) yang mensyaratkan dibentuknya perjanjian dalam bentuk yang ditentukan oleh  undang-undang  yang  jika  tidak  dipenuhi,  perjanjian  tersebut  akan  batal  demi  hukum dengan  pengertian  bahwa  perjanjian  tersebut  tidak  memiliki  kekuatan  hukum  dan  tidak dapat  dipaksakan  pelaksanaannya.  Dalam  perjanjian  formil,  adanya  formalitas  pembuatan perjanjian secara tertulis merupakan suatu keharusan, bahkan kadang kala harus dituangkan dalam bentuk akta yang autentik. Kesepakatan yang sudah tercapai diantara para pihak saja, tanpa keberadaan syarat formalitas tersebut, tidak cukup kuat untuk melahirkan perikatan di antara para pihak yang bersepakat secara lisan tersebut.
Berdasarkan  hasil  penelitian  yang  penulis  dapatkan  dari  wawancara  yang  di dapatkan  dari  kantor  notaris  Kasmaningsih  Kasim  SH  Akibat  hukum  terhadap  pembatalan akta perjanjian pengikatan jual beli tanah yakni :
1. Adanya denda berupa pengembalian uang oleh pihak penjual kepada pihak pembeli yang melakukan  perjanjian  pengikatan  jual  beli  tanah,  di  karenakan  pihak  penjual  tersebut, tidak memenuhi kewajibanya  dalam perjanjian yang telah ditetapkan sebelumnya.
1 http://eprints.ums.ac.id, 11
2 Ibid,12

## Fakultas Hukum Universitas Muhammadiyah Palu
2. Akta  PPJB  yang  telah  di  perjanjikan  oleh  kedua  belah  pihak  dapat  dibatalkan  dengan akta  notaris  dikarenakan  ada  pihak  yang  tidak  menyelesaikan  kewajibannya  dalam transaksi perjanjian jual beli tanah pada batas waktu yang telah di tentukan. 3
Hasill  penelitian  melalui  wawancara  yang  didapatkan  dari  kantor  notaris  Fatmi Nuryanti  SH  Akibat  hukum  terhadap  pembatalan  akta  perjanjian  pengikatan  jual  beli  tanah yakni:
1. Kedua  bela  pihak  harus  datang  ke  kantor  notaris  untuk  membatalkan  perjanjian  yang telah disepakati sebelumnya secara etikad baik dan apabila telah di lakukan pembayaran baik  sebagian  maupun  lunas  maka  pihak  penjual  harus  mengembalikan  uang  sesuai dengan  yang  telah  di  bayarkan  karena  jika  tidak  dilakukan  pengembalian  maka  pihak pembeli dapat mengalami kerugian.
2. Jika  suatu  Akta  perjanjian  pengikatan  jual  beli  dinyatakan  batal  maka  timbul  adanya konsekuesni  hukum  yakni  bisa  saja  berupa  adanya  denda  dan  Akta  jual  belinya  tidak dapat dikeluarkan. 4
Adapun  Hasil  penelitian  jawaban  responden  menunjukkan  70%  dari  20  sampel mengatakan  bahwa  Akibat  Hukum  terhadap  pembatalan  Akta  (PPJB)  Tanah  yakni  adanya denda  yang diberikan bagi para pihak  yang melakukan perjanjian pengikatan jual beli tanah dikarenakan  pihak  tersebut  mengingkari  perjanjian  yang  telah  ditetapkan  sebelumnya mengatakan sangat setuju, 10% responden mangatakan setuju, 20 % mengatakan Netral dan 0%  responden  mangatakan  tidak  setuju  dan  sangat  tidak  setuju.  Data  tersebut  dapat  dilihat pada table berikut:

## Tabel 1
Jawaban Responden Tentang Akibat hukum terhadap pembatalan Akta (PPJB) Tanah yakni Adanya denda bagi para pihak yang mengingkari perjanjian jual beli
yang telah di tetapkan sebelumnya NO Jawaban Responden Frekuensi Presentase 1 SangatSetuju 15 70 2 Setuju 1 20 3 Netral 4 10 4 Tidak Setuju 0 0 5 Sangat Tidak Setuju 0 0 Jumlah 20 100
Sumber Data: Hasil Olah Data Primer, Tahun 2022
Jawaban  responden  yang  menunjukkan  50%  sampel  mengatakan  bahwa  Akta  PPJB yang  telah  diperjanjikan  oleh  kedua  belah  pihak  dapat  dibatalkan  dengan  akta  notaris dikarenakan  ada  pihak  yang  tidak  menyelesaikan  kewajibannya  dalam  transaksi  jual  beli tanah  pada  batas  waktu  yang  telah  ditentukan  mengatakan  sangat  setuju,  30%  mengatakan
3 Hasil wawancara langsung oleh penulis dengan notaris kasmaningsih kasim  pada Hari Selasa 8 Februari  2022
4 Hasil wawancara langsung oleh penulis dengan notaris Fatmi Nuryanti  pada Hari Senin 14  Februari  2022
setuju, 20% mengatakan Netral dan 0% mengatakan tidak setuju dan sangat tidak setuju. Data tersebut dapat dilihat pada table berikut:

## Tabel 2
Jawaban Responden Tentang Akibat Hukum Terhadap Pembatalan Akta PPJB Tanah yakni Akta PPJB yang telah diperjanjikan oleh kedua belah pihak dibatalkan dengan akta notaris dikarenakan ada pihak yang tidak menyelesaikan kewajibanya dalam transaksi jual beli tanah pada batas waktu yang telah di
tentukan NO Jawaban Responden Frekuensi Presentase 1 Sangat Setuju 9 50 2 Setuju 7 30 3 Netral 4 20 4 Tidak Setuju 0 0 5 Sangat Tidak Setuju 0 0 Jumlah 20 100
Sumber Data: Hasil Olah Data Primer, Tahun 2021
Dengan  demikian,  Notaris  Ibu  Kasmaningsih  Kasim  S.H  dan  Notaris  ibu  Fatmi Nuryanti mengemukakan bahwa Adanya denda yang diberikan bagi para pihak dan Akta ppjb yang  telah  diperjanjikan  oleh  kedua  pihak  dibatalkan  oleh  Notaris,  Merupakan  suatu ketentuan  hukum  yang  bersifat  memberikan  efek  jera  bagi  para  pihak  yang  melanggar, sehingga  dapat  ditimbulkanya  kepastian  Hukum  demi  terciptanya  suatu  keadilan  bagi masyarakat.
Adapun sampel  kasus Akibat  Hukum  terhadap  pembatalan  Akta  PPJB  dari  kantor notaris kasmaningsih kasim yakni sebagai berikut:
Berawal dari seorang penjual dan pembeli  yang telah melakukan perjanjian jual beli di bawah tangan dan telah terjadi pembayaran sebagai tanda jadi sebesar 50 juta rupiah dan mereka bersepakat ke kantor notaris untuk membuat pelunasannya atau di buatkan akta jual belinya.  Setelah  itu  mereka  berdua  datang  ke  kantor  notaris    Kasmaningsih  Kasim  dan pembeli  mengutarakan  niatnya  dalam  pembicaraan  membeli  sebuah  rumah  di  hadapan notaris.
Kemudian  Notaris  bertanya  kepada  si  penjual  bahwa  apakah  anda  pemilik  rumah tersebut dan apakah anda telah berkeluarga, dijawablah oleh pemilik rumah bahwa benar dia yang  memiliki  rumah  tersebut  dan  sudah  berkeluarga  tetapi  istrinya  telah  dia  usir  beberapa bulan yang lalu dikarenakan ada permasaahan rumah tangga yang sedang terjadi di keluarga mereka.
Kemudian  notaris  menanyakan  kembali  pada  pemilik  rumah  apakah  rumah  tersebut dimiliki sebelum menikah / setelah menikah? maka di jawablah oleh si penjual bahwa rumah tersebut dimiliki setelah menikah.
Selanjutnya notaris menjelaskan bahwa jika rumah tersebut ingin di jual maka harus atas  sepengetahuan  istri  dan  anak  anda,  namun  si  penjual  tetap  pada  pendiriannya  bahwa rumahnya tetap mesti di jual tanpa perlu melibatkan persetujuan istri dan anaknya.
Notaris mengutarakan bahwa dalam aturan PPJB, itu telah diatur bahwa seluruh milik harta  dalam  suatu  keluarga  harus  sepengetahuan  istri  dan  hasil  penjualan  harus  di  bagi sebagaimana aturan yang di atur dalam jual beli.
Selanjunya  di  sampaikan  kepada  penjual  bahwa  dalam  aturan  jual  beli,  sang  istri harus  di  hubungi  karena  rumah  tersebut  adalah  milik  anda  berdua,  Maka  pihak  notaris menghubungi alamat sang istri.
Adapun jawaban dari istri pemilik rumah bahwa iya tidak akan mendatangani segala surat  maupun  berkas  apabila  iya  tidak  mendapatkan  hasil  dari  penjualan  rumah  tersebut  di karenakan suaminya tidak ingin membagi kepada dirinya. Akhirnya keinginan penjual untuk menjual  rumahnya  batal  dan  pembeli  pun  tidak  dapat  membeli  rumah  tersebut  karena perjanjian  pengikatan  jual  beli  yang  mereka  lakukan  di  batalkan  oleh  pihak  notaris  di karenakan akta jual beli nya tidak dapat di selesaikan karena pihak istri penjual rumah tidak mau bertanda tangan.
Dari  kasus  di  atas  penulis  menyatakan  Nampak  adanya  kasus  pembatalan  akta perjanjian  pengikatan  jual  beli  tanah  terjadi  akibat  istri  sang  pemilik  rumah  tidak  menjual rumah  tersebut  serta  tidak  mau  bertanda  tangan  karena  suaminya  tidak  mau  membagi  hasil penjualan  rumah  kepada  istrinya,  yang  sebenanrnya  berhak  juga  menerima  hasil  penjualan rumah  tersebut  karena  obyek  yang  diperjual  belikan  di  atas  dimiliki  saat  setelah  mereka. Selanjutnya penulis menyimpulkan bahwa Akibat hukum pembatalan Akta ppjb dari kasus di atas  yakni  adanya  denda  berupa  pengembalian  uang  sebesar  50  juta  oleh  pihak  penjual dikarenakan penjualan obyek rumah yang diperjual belikan dibatalkan oleh notaris serta Akta jual  beli  yang  semestinya  dapat  di  keluarkan  oleh  notaris  di  batalkan  karena  adanya  pihak dari penjual rumah tersebut tidak mau menandatangani ppjb yang telah di perjanjikan.

## 2.  Faktor  –  faktor  yang  mempengaruhi  terjadinya  pembatalan  akta  perjanjian pengikatan jual beli tanah Di Kota Makassar.
Dalam  suatu  perjanjian  pengikatan  jual  beli  tidak  senantiasa  berjalan  sesuai  dengan kesepakatan  para  pihak  yang  membuatnya,  terdapatnya  kondisi-kondisi  tertentu  yang berakibat suatu perjanjian harus berakhir tidak sesuai dengan kesepakatan awal. Oleh karena itu  perjanjian  pengikatan  jual  beli  merupakan  perjanjian  pendahuluan,  maka  biasanya  di dalam  perjanjian  tersebut  memuat  janji-janji  dari  para  pihak  yang  mengandung  ketentuan- ketentuan manakala syarat - syarat untuk jual beli yang sebenarnya terpenuhi.
Tentu  saja  para  pihak  setelah  syarat  untuk  jual  beli  telah  terpenuhi  dapat  bertemu kembali  untuk  kewajiban  jual  beli  dihadapan  pejabat  umum  yang  berwenangan  untuk melaksanakan jual beli.
Dalam Perjanjian Pengikatan Jual Beli tanah dapat dikatakan Sebagai suatu perjanjian dengan mana kedua belah pihak saling mengikatkan diri untuk melakukan jual beli, apabila hal-hal  yang  belum  dapat  dipenuhi  pada  saat  perjanjian  pengikatan  jual  beli  tersebut dilakukan, biasanya menyangkut harga yang belum lunas atau surat-surat tanah yang belum ada.
Beralihnya  hak  milik  atas  benda  yang  dijual  hanya  terjadi  jika  telah  dilakukan
penyerahan  ( levering ).  Penyerahan  dalam  jual  beli  itu  ialah  suatu  pemindahan  barang  yang telah  dijual  ke  dalam  kekuasaan  ( macht )  dan  kepunyaan  ( bezit )  pembeli.  Jika  benda  yang dijual  itu  berupa  suatu  barang  tertentu,  apabila  para  pihak  tidak  menentukan  lain,  maka barang  ini  sejak  saat  pembelian  itu  terjadi  merupakan  tanggungan  pembeli,  walaupun penyerahannya  belum  dilakukan,  dan  penjual  dapat  (berhak  untuk)  menuntut  harganya. Demikian  bunyi  Pasal  1460,  yang  menurut  para  ahli  hukum  merupakan  Pasal  mati.  Yang artinya  jika  barang  yang  dijual  itu  berupa  barang  yang  sudah  ditentukan,  maka  sejak  saat barang  itu  menjadi  tanggungan  pembeli  meskipun  penyerahannya  belum  dilakukan  dan penjual berhak menuntut harganya.
Adapun kewajiban (utama) dari penjual terhadap pembeli, yaitu:
1) Menyerahkan barang/ benda yang bersangkutan,
2) Menanggung/menjamin (vrijwaren) ,
3) Penguasaan benda yang dijual itu secara aman dan tenteram (rustig en vreedzaam),
4) Cacat-cacat yang tersembunyi (verborgen gebreken) dari benda yang bersangkutan atau yang sedemikian rupa hingga menerbitkan alasan pembatalan jual beli itu.
Pembeli mempunyai kewajiban utama untuk membayar harga dari apa yang dibelinya itu, pada waktu dan di tempat sebagaimana ditetapkan menurut persetujuan/perjanjian  yang bersangkutan  dengan  aturan  tambahan  bahwa  jika  para  pihak  tidak  menentukannya, pembayaran  itu  harus  dilakukan  di  tempat  pada  waktu  penyerahan  benda  itu.  Jika  pembeli tidak membayar harga benda yang dibelinya itu, maka penjual dapat menuntut dibatalkannya jual beli yang bersangkutan. Mengenai jual beli barang-barang dagangan dan barang-barang perabot rumah tangga terdapat kekecualian, yaitu bahwa demi kepentingan penjual, jual beli itu  batal  dengan  sendirinya  jika  barang  itu  tidak  diambil  pada  waktu  yang  telah  ditentukan oleh para pihak.
Dari hasil penelitian melalui wawancara di  kantor notaris  Ibu Kasmaningsih  Kasim, yakni  ada  beberapa  Faktor  yang  mengakibatkan  terjadinya  pembatalan  akta  perjanjian pengikatan jual beli tanah yaitu:
1) Para pihak yang telah melunasi kewajibannya dalam ppjb di lanjutkan dengan jual beli, wajib membayar pajak penjual dan pembeli, Apabila tidak melakukan pembayaran maka jual beli tidak dapat dilaksanakan, maka perjanjianya dibatalkan atas kesepakatan kedua bela pihak dengan tetap mempertimbangkan isi dari ppjb nya tersebut.
2) Batalnya  suatu  perjanjian  di  karenakan  sertifikat  obyek  tanah  yang  diperjual  belikan masih dalam kedaan jaminan di bank.
3) Dokumen-dokumen  tanahnya  yang  di  perlukan  untuk  proses  jual  beli  tanah  dihadapan notaris  belum  selesai  sampai  batas  waktu  yang  telah  diperjanjikan.batalnya  suatu perjanjian pengikatan jual beli tanah yakni harga jual beli yang telah disepakati bersama tidak dapat dilunasi sampai jangka waktu yang telah di perjanjikan 5 .
Selanjutnya hasil penelitian melalui wawancara kantor notaris  Fatmi  Nuryanti  yakni ada beberapa  Faktor  yang mengakibatkan terjadinya pembatalan akta perjanjian pengikatan
5 Hasil wawancara langsung oleh penulis dengan notaris kasmaningsih kasim  pada Hari Selasa 8 Februari 2022

## jual beli tanah yaitu:
1. Apabila  salah  satu  pihak  tidak  menjalankan  isi  perjanjian  dan  merasa  ada  salah  satu pihak yang telah melakukan wanprestasi, apakah wanprestasi tersebut dari pihak penjual atau pembeli maka notaris selaku yang berwenang dapat membatalkan ppjb tersebut.
2. Harga jual beli obyek tanah  yang telah disepakati dalam ppjb tidak dapat  dilunasi  oleh pihak pembeli sampai batas waktu yang telah diperjanjikan. 6
Sampel  kasus: faktor-faktor  terjadinya  pembatalan  Akta  PPJB  yakni  yang  penuis dapatkan dari kantor notaris kasmaningsih kasim yakni sebagai berikut:
Penjual  dan  pembeli  datang  ke  kantor  notaris  kasmaningsih  kasim,  mereka  berdua berencana  melakukan  perjanjian  pengikatan  jual  beli  dengan  obyek  sebuah  rumah.  Dari pihak  notaris  menanyakan  apakah  sudah  ada  kesepakatan  harga  dan  sugala  surat-  surat apakah  telah  lengkap,  di  jawablah  oleh  penjual  dan  pembeli  bahwa  kami  telah  ada kesepakatan harga dan di lengkapi dengan surat maupun sertifikat rumah tersebut.
Selanjutnya notaris mempertanyakan dimana sertifikat rumah tersebut mengapa anda tidak  melampirkannya,  maka  di  jawablah  oleh  si  pemilik  rumah  bahwa  nanti  saya  akan perlihatkan  pada  seminggu  ke  depan.  Dalam  hal  ini  pihak  notaris  tidak  ingin  mengadakan transaksi perjanjian pengikatan jual beli apabila sertifikat rumah tersebut tidak ada.
Dijawablah oleh si  pembeli bahwa meskipun tanpa adanya sertifikat  rumahnya saya tetap  ingin  membeli  rumah  tersebut.  Namun  pihak  notaris  tetap  pada  pendiriannya  bahwa tidak  akan  membuat  akta  jual  perjanjian  pengikatan  jual  bei  jika  sertifikat  tidak diperlihatkan.
Notaris  melanjutkan  pertanyaanya  dan  menegaskan  kepada  penjual  dan  pembeli untuk berterus terang bahwa dimana sertifikat rumah tersebut berada. Maka di jawab dengan berterus  terang  oleh  pemilik  rumah  bahwa  sertifikat  rumahnya  sudah  lama  di  jaminkan  di sebuah  bank  yang  terletak  di  kota  Makassar  dan  sertifikat  tersebut  telah  lama  belum terbayarkan kepada pihak bank dan rumah yang mau di perjual belikan tersebut terancam di ambil  oleh  pihak  bank  di  karenakan  pemilik  rumah  sudah  tidak  sanggup  untuk  membayar uang jaminan di bank tersebut.
Dari  kasus  di  atas  penulis  menyatakan  Nampak  adanya  pembatalan  akta  perjanjian pengikatan  jual  beli  tanah  dikarenakan  sertifikat  yang  semestinya  di  lampirkan  sebagai sayarat  utama  dalam  ppjb  tersebut  tidak  dapat  dipenuhi  oleh  pihak  penjual  dan  dibawa dihadapan  notaris  sebagai  pihak  yang  berwenang,  dikarenakan  sertifikat  obyek  rumah tersebut ternyata masih dalam keadaan sengketa di bank maka penulis menyimpulkan faktor yang  meyebabkan  terjadinya  pembatalan  ppjb  di  kasus  di  atas  yakni  batal  dikarenakan sertifikat  tersebut  masih  dalam  keadaan  jaminan  di  bank,  maka  notaris  membatalkan perjanjian  pengikatan  jual  beli  tersebut  karena  tidak  adanya  sertifikat  yang  harusnya dilampirkan.
Berikut  Adapun  Hasil  jawaban  repsonden  menunjukkan  65%  dari  20  sampel mengatakan  bahwa  Para  pihak  yang  telah  melunasi  kewajibannya  dalam  ppjb  di  lanjutkan dengan  jual  beli,  wajib  membayar  pajak  penjual  dan  pembeli,  Apabila  tidak  melakukan
6 Hasil wawancara langsung oleh penulis dengan  notaris  Fatmi Nuryanti pada Hari Selasa 14 Februari  2022
pembayaran  maka  jual  beli  tidak  dapat  dilaksanakan,  maka  perjanjianya  dibatalkan  atas kesepakatan  kedua  bela  pihak  dengan  tetap  mempertimbangkan  isi  dari  ppjb  nya  tersebut, mengakatan  sangat  setuju,  25%  mengatakan  setuju,  10%  mengatakan  Netral  dan  0% mengatakan  tidak  setuju  dan  sangat  tidak  setuju.  Data  tersebut  dapat  dilihat  pada  table berikut:
Tabel 3
Jawaban Responden Tentang Faktor Pembatalan Akta ppjb tanah dari Para pihak yang telah melunasi kewajibannya dalam ppjb di lanjutkan dengan jual beli, wajib membayar pajak penjual dan pembeli, Apabila tidak melakukan pembayaran maka jual beli tidak dapat dilaksanakan, maka perjanjianya dibatalkan atas kesepakatan
kedua bela pihak No Jawaban Responden Frekuensi Persentase 1 Sangat Setuju 13 65 2 Setuju 5 25 3 Netral 2 10 4 Tidak Setuju 0 0 5 Sangat Tidak Setuju 0 0 Jumlah 20 100 Sumber Data: Hasil Olah Data Primer, Tahun 2022
Adapun  Hasil  jawaban  responden  menunjukkan  50%  dari  20  sampel  mengatakan Faktor  yang  menyebabkan  batalnya  suatu  perjanjian  pengikatan  jual  beli  tanah  yakni  harga jual beli yang telah disepakati bersama tidak dapat dilunasi sampai jangka waktu yang telah di  perjanjikan  mengakatan  sangat  setuju,  30%  mengatakan  setuju,  20%  mengatakan  Netral dan  0%  mengatakan  tidak  setuju  dan  sangat  tidak  setuju.  Data  tersebut  dapat  dlihat  pada table berikut:

## Tabel 4
Jawaban Responden Tentang Faktor yang menyebabkan batalnya suatu perjanjian pengikatan jual beli tanah yakni harga jual beli yang telah disepakati bersama tidak
dapat dilunasi sampai jangka waktu yang telah di perjanjikan NO Jawaban Responden Frekuensi Persentase 1 Sangat Setuju 11 50 2 Setuju 7 30 3 Netral 2 20 4 Tidak Setuju 0 0 5 Sangat Tidak Setuju 0 0 Jumlah 20 100 Sumber Data: Hasil Olah Data Primer, Tahun 2022
Selanjutnya  Hasil  Jawaban  Responden  menunjukkan  65%  dari  20  sampel mengatakan  Faktor  lain  Terjadinya  pembatalan  Akta  perjanjian  pengikatan  jual  beli  tanah ialah  dokumen  –  dokumen  tanah  yang  diperlukan  untuk  proses  jual  beli  tanah  dihadapan notaris belum selesai sampai batas waktu yang telah diperjanjikan mengatakan sangat setuju, 25%  mengatakan  setuju,  10%  mengatakan  Netral  dan  0%  mengatakan  tidak  setuju  dan
sangat tidak setuju. Data tersebut dapat dlihat pada table berikut:

## Tabel 5
Jawaban Responden Faktor lain Terjadinya pembatalan Akta perjanjian pengikatan jual  beli tanah ialah dokumen – dokumen tanah yang diperlukan untuk proses jual beli tanah dihadapan notaris belum selesai sampai batas waktu yang telah diperjanjikan No Jawaban Responden Frekuensi Persentase 1 Sangat Setuju 13 65 2 Setuju 5 25 3 Netral 2 10 4 Tidak Setuju 0 0 5 Sangat Tidak Setuju 0 0 Jumlah 20 100 Sumber Data: Hasil Olah Data Primer, Tahun 2022
Dengan  demikian,  Notaris  Ibu  Kasmaningsih  Kasim  S.H  dan  Notaris  Ibu  Fatmi Nuryanti  mengemukakan  bahwa  Faktor  terjadinya  pembatalan  Akta  perjanjian  pengikatan jual  beli  tanah  dikarenakan  dari  adanya  pihak  yang  tidak  memenuhi  kewajibanya  sebagai penjual dan pembeli seperti tidak melengkapi dokumen  tanah yang diperlukan untuk proses jual  beli  dihadapan  notaris  sampai  batas  waktu  yang  di  perjanjikan,  ada  juga  faktor  batal dikarenakan  para  pihak  tidak  membayar  pajak  PPJB  yang  akhirnya  dibatalkan  oleh  pihak notaris  dengan  tetap  mempetimbangkan  isi  dari  PPJB  tersebut  serta  faktor  lain  yang meneybabkan batalnya suatu perjajian pengikatan jual beli tanah yakni harga jual beli yang telah disepakati bersama tidak dapat diunasi sampai jangka waktu yang telah diperjanjikan.

## D. PENUTUP
Berdasarkan  hasil  penelitian  dan  pembahasan  maka  penelitian  ini  menyimpulkan bahwa Akibat hukum dari pembatalan perjanjian pengikatan jual beli tanah  yaitu para pihak dapat dikenakan denda berupa pengembalian uang yang besarnya telah disepakati dari jumlah yang harus dibayar oleh pihak penjual kepada pembeli. Denda tersebut harus dibayar Lunas dengan  seketika  dan  sekaligus.  Dan  akta  PPJB  yang  telah  diperjanjikan  oleh  kedua  belah pihak dapat dibatalkan dengan akta notaris dikarenakan ada pihak yang tidak menyelesaikan kewajibannya  dalam  transaksi  perjanjian  jual  beli  tanah  pada  batas  waktu  yang  telah  di tentukan.

## DAFTAR PUSTAKA
Ahmadi Miru, 2007, Hukum Kontrak dan Perancangan Kontrak Penerbit   Grafindo Persada,
Jakarta.
Al Rashid, Harun, 1987. Sekilas tentang Jual Beli Tanah (Berikut Peraturan-Peraturannya), Ghalia Indonesia , Jakarta.
A. Qiram Syamsudin Meilala. 1985 . Pokok-pokok Hukum Perjanjian Beserta Perkembangan. Liberty , Yogyakarta.
Herlien  Budiono,  artikel  “ Pengikatan  Jual  Beli  dan  Kuasa  Mutlak ”  (Majalah  Renvoi,  edisi tahun I, No 10 2004)
j.  Satrio. 1995. Hukum Perikatan,  Perikatan yang Lahir  dari Perjanjian. PT. Citra Aditiya Bakti, Bandung.
Lawrence M. Friedman, 2009 Sistem Hukum, Perspektif ilmu sosial, Nusamedia Bandung.
Mucdarsyah
Sinungan, Kredit Seluk Beluk dan Pengelolaannya , Tograf, Yogyakarta, 1990.
Muhammad Abdul Kadir 1992 , Hukum Perikatan, Citra Aditya Bakti, Bandung.
Patrik,  Purwahid.  1994. Dasar-dasar  Hukum  Perikatan  (Perikatan  yang  Lahir  dari Perjanjian dan dari Undang-undang), Mandar Maju Bandung.
Peraturan  Menteri  Negara  Agraria  Nomor  3  Tahun  1997 tentang  ketentuan  pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997.
Projodikoro R. Wiryono , 1993 Asas-asas Hukum Perjanjian , Sumur, Bandung
R. Subekti, 1998. Hukum Perjanjian, Penerbit Intermasa, jakarta.
Ronny  Hanitinjo  Soemitro,  1988. Metodologi  Penelitian  dan  Jurimetri, Ghalia  Indonesia, Jakarta.
R. Setiawan, 1977. Pokok -pokok Hukum Perikatan , Bina Cipta, Bandung.
Salle,   2018. Dasar – Dasar Hukum Perdata , Nas media pustaka, Makassar
Scholthen,  Mr.  Paul,  1954,  Algemeen/Deel,NV  Uitgevers  maats  chappij  W.E.J.  Tjeenk Willink.
Soerjono soekanto 1989, Suatu tinjauan sosiologi hukum terhadap masalah – masalah sosial Citra aditya bakti, Bandung
Sudiyat Iman, 1982. Beberapa Masalah Penguasaan Tanah di Berbagai Masyarakat sedang Berkembang , BPHN
Sudikno Mertokusumo, 1979. Hukum Cara Perdata di Indonesia, Liberty : Yogyakarta.
Soegiono, 2008. Metode Penelitian Kuantitatif dan kualitatif, Alfabeta : bandung
Sunindhia,  Y.W.  dan  Ninik  Widiyanti,  1988. Pembaharuan  Hukum  Agraria, PT.  Dina Aksara, Jakarta
Syahruddin N, 2020. Kapita selekta Hukum Agraria , Kretakupa print Makassar
____________, 2021. Sosiologi Hukum Teori Efektivitas Hukum , Kretakupa Print Makassar
____________,  2021, Penelitian  Hukum  Normatif  Versus  Penelitian  Hukum  Empiris, Kretakupa Print, Makassa
Van aveldoorn. 1996. Pengantar ilmu Hukum. PT. Pradanya Paramita, Jakarta
Wawan  Muhwan,  2011. Hukum  perikatan  di  lengkapi  hukum  perikatan  dalam  islam .  CV.
Pustaka Setia, Bandung
Ni  Made  Trisna  Dewi, Akibat  Hukum  Pembatalan  Akta  Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli Terhadap  Biaya  Yang  Ditimbulkan di hadapan Notaris, ISSN : 2356-4164 Vol. 6 No. 2, Agustus 2020
Ni Luh Yunik Sri Antari, Pembatalan Perjanjian Pengikatan Jual Beli Hak Milik Atas Tanah, e-ISSN: 2502-7573 Vol. 3 No. 2 Oktober 2018
Gede Sumantra Swastyayana, Pembatalan Akta Perikatan Jual Beli Dan Akibat  Hukumnya, Kota Mataram  2017

## Peraturan Perundang – Undangan
Kitab Undang – Undang Hukum Perdata
Undang-Undang No.5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria
Penjelasan  Undang-undang  No.  5  Tahun  1960  tentang Peraturan  Dasar  Pokok-pokok Agraria, Jakarta : Djambatan, 2002
Peraturan  Pemerintah  Nomor  40  Tahun  1996  tentang Hak  Guna  Usaha,  Hak      Guna Bangunan
Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah
Peraturan  Pemerintah  Nomor  37  tahun  1998  tentang Peraturan  Jabatan      Pembuat  Akta Tanah (PPAT) harus dilakukan dihadapan pejabat yang berwenang.