STRATEGI PENINGKATAN PENERIMAAN PAJAK BUMI DAN BANGUNAN DI KOTA BEKASI
Nara Simba ¹ , Lukman M Baga², Dwi Rachmina³
¹ ²³ Manajemen Pembangunan Daerah, Sekolah Pascasarjana Institut Pertanian Bogor, Indonesia

## Abstract
The  weakening  economic  conditions  due  to  the  Covid-19  pandemic  leads  to  a  decrease  in  the percentage of PBB payments, that reducing the regional tax revenues and the contribution of Regional Original Income (PAD). The PBB revenue is affected by taxpayer compliance, therefore this study aims to measure the potential for increasing Bekasi City's PBB revenue, to analyze the determinant of Bekasi City taxpayer compliance in paying PBB, and to formulate the strategy to increase the Bekasi city's PBB  revenue.  This  study  used  both  primary  and  secondary  data.  Primary  data  were  obtained  from observations and interviews with taxpayers and employees of the Bekasi City Regional Revenue Service (Dispenda). Secondary data collected from the Bekasi City Dispenda documents and literature as well. The analytical method used are the calculation of NJOP, matrix IFE, EFE, and IE as well as SWOT analysis. The results of this study reveals that there is still a potential for increasing Bekasi City's PBB revenue  for  about  Rp.  525,617,693,523  and  its  most  important  determinant  is  the  development  of internet networks and the service improvement of PBB payment services.
Keywords: Compliance, SWOT, service, potential PBB

## PENDAHULUAN
Pembangunan  Kota  Bekasi  merupakan proses  perbaikan  yang  terus  menerus dilakukan  dengan  cara  mengelola  sumber daya  yang  tersedia  untuk  meningkatkan kesejahterahan  masyarakat.  Pada  era otonomi daerah, daerah dituntut untuk lebih berperan  aktif  dalam  mengatur  dan mengembangkan  potensi  daerah  dalam mempercepat  pelaksanaan  pembangunan. Pembangunan  yang  semakin  meningkat akan  memerlukan  dana  yang  semakin tinggi. Oleh karena itu, pemerintah daerah berupaya  menggali  sumber  dana  potensial yang  dapat  dijadikan  sebagai  Pendapatan Asli  Daerah  (PAD),  salah  satunya  adalah melalui  pajak  daerah.  Pajak  daerah merupakan  sumber  utama  PAD  Kota Bekasi.  Salah  satu  penghasilan  pajak daerah  tertinggi  di  Kota  Bekasi  adalah Pajak  Bumi  dan  Bangunan  (PBB).  Untuk meningkatkan penerimaan PBB, pemerintah  daerah  melakukan  kerjasama dengan  sektor  pemerintahan  maupun swasta.  Tingkat  kepatuhan  wajib  pajak masih belum maksimal, rata – rata tingkat kepatuhan  pembayaran  PBB  Kota  Bekasi yaitu  88,75%  di  tahun  2020  dan  masih bervariasi antar kecamatan. Tingkat
kepatuhan  tertinggi  96%  pada  kecamatan Bekasi  Barat  dan  tingkat  kepatuhan terendah  50%  pada  kecamatan  Bekasi Selatan (Tabel 1).
Tingkat  kepatuhan  pembayaran  PBB Kota  Bekasi  yang  masih  belum  mencapai hasil  yang  maksimal  berdasarkan  pada Tabel  1.  Dessy  dan  Rahayu,  (2019) menyatakan  faktor  yang  memengaruhi kepatuhan  wajib  pajak  membayar  PBB adalah sanksi perpajakan, kesadaran perpajakan  dan  pendapatan  wajib  pajak. Berdasarkan Undang – Undang no 28 tahun 2009  dijelaskan  bahwa  pembayaran  PBB setiap tahunnya ditentukan oleh pemerintah daerah  dan  digunakan  sebagai  ukuran kepatuhan  wajib  pajak  membayar  PBB. Tingkat kepatuhan berkaitan dengan peningkatan  realisasi  penerimaan  PBB. Nugrahadi,  (2018)  menyatakan  dua  faktor yang perlu dipersiapkan untuk meningkatkan realisasi PBB yaitu memberikan sarana dan  prasarana lengkap bagi  wajib  pajak  dan  melakukan  analisis nilai  jual  objek  pajak  (NJOP).  Hal  ini sejalan  dengan  penelitian  Nurbawono, (2016)  yang  menyatakan  bahwa  hasil penilaian  dan  penentuan  NJOP  tanah  dan bangunan segera disampaikan oleh
Dispenda  kepada  wajib  pajak  dalam  surat pemberitahuan  pajak  terhutang  (SPPT) supaya  dapat  dilunasi  enam  bulan  sejak tanggal  diterimanya  SPPT.  Wajib  pajak yang  telah  mendapatkan  SPPT  dapat melakukan  pembayaran  PBB  dengan memanfaatkan sarana dan prasarana pembayaran yang telah disediakan oleh pemerintah  daerah.  Amil et  al. (2020) menyatakan untuk meningkatkan
pembayaran
PBB yaitu dengan memanfaatkan kemajuan teknologi informasi  atau  pembayaran  secara online sehingga  lebih  memberikan  kemudahan dan  kenyamanan  wajib  pajak.  Untuk mendukung  hal  tersebut,  Pemerintah  Kota Bekasi telah menerbitkan peraturan Walikota  Bekasi  nomor  97  tahun  2017 pasal 4 tentang implementasi transaksi non tunai  di  lingkungan  Pemerintah  Kota Bekasi meliputi penerimaan dan pengeluaran  daerah  dan  semua  jenis pendapatan  daerah.  Oleh  karena  itu, penelitian ini bertujuan untuk 1) mengukur potensi  peningkatan  penerimaan  PBB  di Kota  Bekasi,  2)  menganalisis  faktor internal  dan  eksternal  kepatuhan  wajib pajak membayar PBB Kota Bekasi, dan 3) merumuskan strategi peningkatan penerimaan PBB di Kota Bekasi.

## Tabel 1 Kepatuhan Pembayaran PBB
Sumber: diolah dari Dispenda Kota Bekasi tahun 2020

## METODE PENELITIAN
Penelitian  dilakukan  di  Kota  Bekasi, khususnya  di  Dinas  Pendapatan  Daerah (Dispenda)  Kota  Bekasi.  Selain  Dispenda, data  dan  informasi  penelitian  ini  juga bersumber  dari  wajib  pajak  PBB  Kota Bekasi. Proses pengambilan data dilaksanakan  selama  4  (empat)  bulan  yaitu September  sampai  Desember  2021.  Data yang  digunakan  terdiri  atas  data  primer  dan data sekunder. Data primer dikumpulkan dari wajib  pajak  dan  petugas  Dispenda  melalui wawancara dengan alat bantu kuisioner. Data sekunder  bersumber  dari  beberapa  literatur, seperti publikasi Dispenda, BPS Kota Bekasi, regulasi kebijakan pemerintah daerah, jurnal dan  literatur  lain  yang  relevan  dengan penelitian.
Penentuan sampel pegawai Dispenda Kota Bekasi maupun wajib pajak ditentukan secara sengaja ( purposive sampling ). Jumlah sampel pegawai  Dispenda  Kota  Bekasi  sebanyak  7 orang  yaitu  Kepala  Sub  Bidang  Pendaftaran dan  Penetapan  Pajak,  Kepala  Sub  Bidang Pengembangan  Pajak  dan  Retribusi  Daerah, Kepala  UPTD  Pajak  dan  Retribusi  Daerah kecamatan Bekasi Barat, Kepala UPTD Pajak dan  Retribusi  Daerah  Kecamatan  Bekasi Selatan,  dan  3  orang  staf  pelayanan  dan pengelolaan PBB Kota Bekasi. Sampel wajib pajak  dipilih  dari  2  kecamatan  yaitu Kecamatan  Bekasi  Barat  yang  mewakili tingkat  kepatuhan  tertinggi  dan  Bekasi Selatan  yang  mewakili  kecamatan  dengan tingkat  kepatuhan  terendah.  Jumlah  sampel wajib  pajak  di  Kecamatan  Bekasi  Barat sebanyak 38 orang dan di Kecamatan Bekasi Selatan  sebanyak  62orang.  Metode  analisis untuk  perhitungan  potensi  peningkatan penerimaan  PBB  2022  menggunakan  dasar realisasi  penerimaan  PBB  5  (lima)  tahun terakhir  (tahun  2016  sampai  2020).  Analisis IFE,  EFE,  dan  IE  digunakan  untuk menganalisis  faktor  internal  dan  eksternal kepatuhan  wajib  pajak  membayar  PBB. Analisis SWOT digunakan untuk merumuskan  alternatif  strategi  peningkatan penerimaan PBB di Kota Bekasi pada tahun 2022. Kecamatan Realisa si (Rp Milyar) STTS Tingkat Kepatuhan (%) Medan Satria 31.283 1281 94 Bekasi Utara 24.550 1222 90 Bantar Gebang  22.210 2152 94 Bekasi Barat 14.013 1948 96 Pondok Gede 21.883 4151 92 Rawalumbu 24.546 3191 91 Jatisampurna 23.017 3023 92 Bekasi Timur 15.526 1337 94 Pondok Melati  12.632 2222 94 Mustika Jaya 19.909 2351 90 Jatiasih 22.435 3109 88 Bekasi Selatan  26.407 3162 50 Rata Rata 88,75

## HASIL DAN PEMBAHASAN
Potensi Peningkatan Penerimaan PBB di Kota Bekasi
Target  dan  realisasi  penerimaan  PBB Kota Bekasi selama 5 tahun terakhir dapat menjadi gambaran kinerja penerimaan PBB di  Kota  Bekasi  (Tabel  2).  Pada  Tabel  2 dapat dilihat, target dan realisasi penerimaan PBB secara nominal meningkat sampai tahun 2019. Target PBB tahun 2020 menurun cukup besar karena masa pandemi Covid 19. Realisasi penerimaan PBB selalu melebihi  target  (>100%),  kecuali  pada tahun 2019 hanya mencapai 80.32%. Tabel 2 Target dan realisasi PBB Bekasi

## Sumber: Dispenda Kota Bekasi tahun 2021
Penentuan potensi peningkatan penerimaan  PBB  dengan  cara  menghitung besarnya kemampuan suatu wilayah untuk mengembangkan  realisasi  PBB  di  Kota Bekasi.  Penentuan  potensi  peningkatan penerimaan  PBB  ada  empat  tahap  seperti yang  dilakukan  Kumoro  dan  Ariesanti (2017) dengan urutan sebagai berikut:
1. Menghitung  total  luas  wilayah potensi pajak (WPP) di Kota Bekasi
Perhitungan  luas  wilayah  potensi  pajak dimulai  dengan  menentukan  luas  WPP Kota  Bekasi  yaitu  luas  wilayah  dikurangi luas ruang terbuka hijau publik atau RTHP (Tabel 3). Luas  WPP Kota Bekasi,  seperti pada Tabel 3, sebanyak17.618 juta m² yang tersebar di 12 kecamatan.
Setelah  penentuan  luas  WPP  Kota Bekasi, kemudian dilakukan penentuan luas WPP  berdasarkan  tiga  klasifikasi  NJOP. Penentuan  luas  WPP  menurut  klasifikasi NJOP  ditentukan  berdasarkan  proporsi jumlah  wajib  pajak  per  klasifikasi  NJOP dikalikan jumlah luas WPP (Tabel 4). Luas WPP tertinggi pada klasifikasi NJOP ≤ 500 juta yaitu mencapai 81,51% atau 14.360,43
juta m².  Luas WPP pada klasifikasi NJOP > 1 milyar masih rendah yaitu sekitar 6,12 % atau 1.078,23 juta m².
Tabel 4 Luas WPP (klasifikasi NJOP)
Klasifikasi NJOP (Rp) Jumlah Wajib Pajak Luas WPP (Juta m²) (a) Orang (c) % (d) =total/(c)x100 (e) =(f)x(d):100 ≤ 500 Juta 559.630 81,51 14.360,43 >500 Juta – 1M 84.909 12,37 2.179,34 >1Milyar 42.049 6,12 1.078,23 Total 686.588 100 17.618 (f)
Sumber: diolah dari Dispenda Kota Bekasi 2021
2. Nilai Jual Objek Pajak Kota Bekasi
Setelah  menentukan  luas  WPP  Kota Bekasi,  selanjutnya  tahap  kedua  yaitu menghitung NJOP rata – rata Kota Bekasi yang  merupakan  dasar  pengenaan  nilai PBB (Tabel 5). Berdasarkan data Dispenda tahun  2021  total  rata  –  rata  NJOP  Kota Bekasi  sebesar  Rp  37.016.500  kemudian dibagi  12  kecamatan  menghasilkan  rata  – rata  NJOP  perkecamatan  sebesar  Rp 3.084.708.
Selanjutnya  dapat  dihitung  NJOP  bumi dan  NJOP  bangunan  menurut  klasifikasi tarif PBB. NJOP bumi merupakan perkalian  luas  WPP  dengan  NJOP  rata  – rata  Kota  Bekasi.  Sedangkan  NJOP bangunan merupakan proporsi data bangunan Kota Bekasi sebesar Rp 43.740.570.000 kemudian dikalikan dengan  wajib  pajak  dan  dibagi  tarif  pajak (Tabel 6).
Tabel 6 NJOP bumi dan bangunan

## Sumber: diolah dari Dispenda Kota Bekasi 2021
Setelah  menentukan  NJOP  bumi  dan bangunan,  selanjutnya  pada  tahap  ketiga menentukan  NJOPTKP  Kota  Bekasi  yang besaran  nilai  atau  harga  objek  tidak  kena pajak ditetapkan Rp10.000.000 berdasarkan  peraturan  daerah  Walikota Bekasi  nomor  10  tahun  2019  seri  B.  Pada
Tahun Target (RpMilyar) Realisasi (RpMilyar) Realis asi (%) 2016 251.744.828 254.273.249 101 2017 285.582.382 290.460.793 101,7 2018 340.500.000 409.234.138 120,1 2019 599.732.917 481.729.062 80,32 2020 420.000.000 434.325.888 103,4 Tarif (%) Luas WPP (Juta m²) NJOP Bumi (Rp Milyar) Wajib Pajak (%) NJOP Bangunan (Rp Milyar) (a) (b) (d)=(b)x(c) (e) (g)=(f)x(e):100 0,10  14.360,43  44.296.406.880 81,51 35.652.938.607 0,15 2.179,81 6.721.578.732 12,37 5.410.708.509 0,25 1.078,46 3.325.315.224 6,12 2.676.922.844 Total 17.618 54.343.300.836 100 43.740.570.000(f)
Jurnal Ilmu Manajemen dan Bisnis – Vol 13 No 1 Maret 2022
Tabel  7  jumlah  wajib  pajak  dikalikan dengan  NJOPTKP  per  wajib  pajak, dihasilkan sebesar Rp 6.865.880.000.
Tabel 7 NJOPTKP Bekasi
Tarif (%) Jumlah WP (Orang) NJOPTKP per WP (Rp Juta) NJOPTKP (Rp Milyar) (a) (b) (c) (d)=(b)x(c) 0,10 559.630 10.000.000  5.596.300.000 0,15 84.909 10.000.000 849.090.000 0,25 42.049 10.000.000 420.490.000 686.588 6.865.880.000 Sumber: diolah dari Dispenda Kota Bekasi 2021
Setelah  diketahui  NJOPTKP  Kota Bekasi menurut tarif pajak, tahap selanjutnya  yaitu  menentukan  NJOPKP Kota  Bekasi  menurut  klasifikasi  tarif. NJOPKP  merupakan  nilai  jual  objek  kena pajak yaitu total NJOP bumi dan bangunan pada Tabel 6 dikurangi proporsi NJOPTKP pada  Tabel  7,  seperti  dapat  terlihat  pada Tabel 8.
Tabel 8 NJOPKP Bekasi
NJOP Bumi (Rp Milyar) NJOP Bangunan (Rp Milyar) NJOPTKP (Rp Milyar) NJOPKP (Rp Milyar) (b) (c) (d) (e)=(b)+(c)-(d) 44.296.406 35.652.938 5.596.300 74.353.054.487 6.721.578 5.410.708 849.090 11.283.197.241 3.325.315 2.676.922 420.490 5.581.748.068 54.343.300 43.740.570 6.865.880 91.217.999.796
Sumber: diolah dari Dispenda Kota Bekasi 2021

## 3.Potensi penerimaan PBB Kota Bekasi
Setelah  menentukan  NJOPKP  Kota Bekasi,  selanjutnya  pada  tahap  keempat yaitu  menentukan  potensi  peningkatan penerimaan PBB Kota Bekasi tahun 2022. Pada  Tabel  9  dapat  dilihat  bahwa  potensi peningkatan penerimaan PBB Kota Bekasi pada tahun 2022 sebesar Rp 91.291.804.718,  jika  diketahui  realisasi penerimaan PBB di tahun 2020 sebesar Rp 434.325.888.805,  maka  penerimaan  PBB Kota Bekasi pada tahun 2022 dapat menjadi sebesar Rp 525.617.693.523.
Tabel 9 Potensi PBB Bekasi

## Sumber: diolah dari Dispenda Kota Bekasi 2021

## Faktor  Internal  dan  Eksternal  yang Menentukan Kepatuhan Wajib Pajak Kota Bekasi
Pada  Tabel  1,  dapat  dilihat  bahwa tingkat  kepatuhan  wajib  pajak  membayar PBB  setiap  tahun  baru  88,75%,  artinya perlu upaya untuk melakukan peningkatan. Analisis  IFE  dan  EFE  digunakan  untuk menganalisis  faktor  internal  dan  eksternal kepatuhan  pembayaran  PBB  para  wajib pajak  (Tabel  10  dan  11).  Analisis  faktor internal berdasarkan penilaian dari pegawai Dispenda  Kota  Bekasi  dapat  dilihat  pada Tabel 10. Faktor internal meliputi kekuatan dan  kelemahan.  Kekuatan  utama  yaitu pegawai Dispenda telah mengetahui kebijakan  pemotongan  PBB  dan  jam pelayanan  PBB.  Sedangkan  kelemahan yang  utama  yaitu  lemahnya  evaluasi jaringan  yang  sering  terganggu  dan  SPPT PBB  belum  diserahkan  tepat  waktu  dan masih  secara  manual.  Setelah  menentukan faktor internal kepatuhan wajib pajak pada Tabel  10,  selanjutnya  menentukan  faktor eksternal kepatuhan wajib pajak berdasarkan  penilaian  oleh  wajib  pajak (Tabel  11).  Berdasarkan  hasil  analisis faktor eksternal pada matriks EFE (eksternal  factor  evaluation) dapat  dilihat bahwa  faktor  eksternal  menjadi  peluang untuk meningkatkan penerimaan PBB yaitu wajib  pajak  menyadari  bahwa  membayar PBB  merupakan  kewajiban  yang  harus dipenuhi  dan  waajib  pajak  juga  sudah mengetahui kebijakan pemotongan pembayaran PBB. Namun wajib pajak juga berharap  ada  keringanan  pembayaran sanksi  jika  ada  keterlambatan  pembayaran PBB karena denda akan sangat memberatkan wajib pajak. Tarif (%) NJOPKP (Rp Milyar) Potensi PBB Kota Bekasi (Rp Milyar) (a) (b) (c)=(b)x(a):100 0,1 74.353.054.487 74.353.054.487 0,15 11.283.197.241 16.924.795.861 0,25 5.581.748.068 13.954.370.17 Total 91.217.999.796 91.291.804.718
Tabel 10 Matriks IFE faktor internal kepatuhan wajib pajak PBB Kota Bekasi
Tabel 11 Matriks EFE faktor eksternal kepatuhan wajib pajak PBB Kota Bekasi
Faktor – Faktor Internal Bobot Rating Skor Kekuatan/ Strength (S) 1. Pegawai Dispenda mengetahui kebijakan pemotongan pembayaran PBB Kota Bekasi hingga bulan Desember 2021 0,15 4,00 0,58
2. Pegawai  pelayanan  dan  pengelolaan  PBB  mengetahui product  knowledge dan peraturan PEMKOT terbaru yang dikeluarkan tentang PBB Kota Bekasi 0,14 3,86 0,54 3. Pegawai  Dispenda  bidang  pelayanan  dan  pengelolaan  PBB  memberikan  pelayanan prima demi mewujudkan peningkatan potensi penerimaan PBB 0,14 3,86 0,54 4. Pegawai Dispenda mengetahui jam pelayanan PBB Dispenda Kota Bekasi yaitu senin s/d jumat pukul 08.00 – 16.00 0,15 4,00 0,58 5. Adanya  kebijakan  terbaru  dari  PEMKOT  Kota  Bekasi  mengenai  pemotongan pembayaran PBB dapat memberikan keringanan pembayaran bagi wajib pajak 0,15 4,00 0,58
Kelemahan/ Weaknesess (W)
1. Dispenda  masih  perlu  melakukan  evaluasi  setiap  tahunnya  terhadap  jaringan dikarenakan jaringan pembayaran PBB terkadang masih suka offline 0,06 1,71 0,11 2. Pembayaran  PBB  masih  diterima  secara  tunai  atau  belum  memadai  untuk pembayaran online (non tunai) 0,06 1,57 0,09 3. SPPT PBB belum disampaikan tepat waktu setiap tahun dan masih secara manual 0,06 1,71 0,11 4. Mobil pelayanan pajak daerah belum efektif membantu pembayaran PBB wajib pajak karena tidak semua perumahan Kota Bekasi dikelilingi. 0,05 1,43 0,07
5. Pegawai Dispenda setingkat kota hingga kecamatan belum aktif melakukan promosi hingga  penyuluhan  atau  sosialisasi  secara online atau offline mengenai  pentingnya membayar PBB tepat waktu 0,05 1,43 0,07 Total Skor Faktor Internal 1,00 3,27 Faktor Eksternal Bobot Rating Skor Peluang/ Opportunities (O) 1. Wajib pajak membayar PBB sesuai jatuh tempo setiap tahun 2. Wajib  pajak  mengetahui  kebijakan  pemotongan  pembayaran  PBB  Kota  Bekasi hingga bulan Desember 2021 0,12 0,13 3,44 3,56 0,42 0,45 3. Membayar PBB adalah kerelaan untuk memberikan kontribusi serta menjalankan kewajibannya dalam membayar pajak guna menunjang pembangunan daerah 0,13 3,55 0,45 4. Wajib pajak menerima informasi SPPT tepat waktu setiap tahunnya 0,12 3,42 0,42 5. Wajib pajak berharap adanya keringanan pembayaran PBB apabila saya dikenakan sanksi keterlambatan pembayaran 0,12 3,48 0,43 6. Membayar PBB merupakan kewajiban setiap tahun bagi wajib pajak 0,12 3,31 0,39 Ancaman/ Threats (T) 1. Membayar PBB setiap tahunnya mengurangi pendapatan rumah tangga wajib pajak 0,07 1,87 0,12 2. Wajib  pajak  perlu  menabung  pendapatan  bulanan  untuk  membayar  PBB  setiap tahun 0,06 1,65 0,10 3. Kebutuhan  jumlah  anggota  rumah  tangga  wajib  pajak  didahulukan  dibandingkan membayar PBB 0,06 1,81 0,12 4. Sanksi  administrasi  keterlambatan  pembayaran  PBB  seperti  denda  dapat memberatkan pembayaran wajib pajak 0,07 2,08 0,15 Total Skor Faktor Eksternal 1,00 3,05
Hasil analisis faktor internal pada Tabel 10  diperoleh  total  skor  3,27  dan  hasil analisis  faktor  eksternal  pada  Tabel  11 diperoleh  total  skor  3,05  artinya  faktor internal  dan  eksternal  pada  kategori  kuat. Tahap selanjutnya yaitu memadukan faktor internal dan eksternal menggunakan matriks  IE  ( internal and eksternal ) seperti pada  Gambar  1.  Hasil  analisis  IE  dapat menjadi arah penentuan strategi yang akan dipilih,  yaitu  pada  posisi  kuadran  I  yaitu grow and build strategy (tumbuh dan bina). Strategi yang diperlukan untuk peningkatan penerimaan PBB Kota Bekasi yaitu strategi untuk tumbuh dan membina ke arah wajib pajak dan pegawai Dispenda.

## Gambar 1 Matriks IE Kota Bekasi tahun 2021

## Strategi  Peningkatan  Penerimaan  PBB Kota Bekasi
Pada  matriks  IE  yaitu  strategi  yang dipilih  untuk  tumbuh  dan  membina. Beberapa  alternatif  strategi  yang  dapat diterapkan  yaitu  dengan  mengembangkan sistem kerja di dalam lingkungan pemerintah  daerah  dan  menerapkan  ke masyarakat  hingga  tercapai  peningkatan penerimaan  PBB  di  Kota  Bekasi.  Strategi yang diterapkan oleh Dispenda Kota Bekasi dapat  dengan  sistem  yang  intensif, integratif  dan  terkonsentrasi.  Berdasarkan faktor  internal  dan  eksternal  serta  sesuai dengan  strategi  tumbuh  dan  membina, maka dapat dirumuskan sembilan alternatif strategi peningkatan penerimaan PBB Kota Bekasi pada Tabel 12.
Tabel 12 Alternatif strategi PBB
Strategi S-O
Strategi W-O 1. Memberikan pelatihan berjangka kepada pegawai Dispenda Kota Bekasi 2. Menyampaikan kebijakan yang 1. Melakukan evaluasi jaringan pembayaran  PBB secara berkala
2. Mengembangkan fasilitas pembayaran  non
bersifat menetap tentang  keringanan pembayaran PBB melalui  peraturan daerah Kota Bekasi 3. Menyalurkan  dana pajak  daerah  untuk pembangunan tunai yang bekerjasama dengan  perbankan atau jasa keuangan lainnya 3. Melakukan kegiatan intensifikasi dan ekstensifikasi penerimaan  pajak daerah Strategi S-T Strategi W-T 1. Melakukan pemutakhiran  data dan sosialisasi interaktif  tentang pembayaran PBB kepada  wajib  pajak di Kota Bekasi. 2. Meningkatkan kegiatan promosi dan memberikan insentif berupa keringanan atau potongan pembayaran PBB dan kemudahan bagi administrasi para  calon  atau eksisting wajib pajak melalui perda. 1. Mengembangkan sarana dan prasarana pelayanan online bagi pendaftaran wajib pajak  baru  dan  wajib pajak eksisting.

## SIMPULAN DAN SARAN
Hasil  penelitian  menunjukkan  pada tahun 2022, Kota Bekasi  memiliki potensi peningkatan  penerimaan  PBB  dari  wajib pajak  baru  dan exsisting mencapai  Rp 91.291.804.718,  atau  meningkat  sekitar 1,21%  dari  tahun  2021.  Untuk  mencapai peningkatan  tersebut,  maka  pemerintah perlu  melakukan  beberapa  strategi  yaitu memberikan  pelatihan  berjangka  kepada pegawai Dispenda
Kota Bekasi, mengembangkan fasilitas pembayaran non tunai yang bekerjasama dengan perbankan atau  jasa  keuangan  lainnya,  meningkatkan kegiatan promosi dan memberikan insentif berupa keringanan atau potongan pembayaran  PBB  dan  kemudahan  bagi administrasi para calon atau eksisting wajib pajak  melalui  perda,  dan  mengembangkan sarana dan prasarana pelayanan online bagi
pendaftaran  wajib  pajak  baru  dan  wajib pajak eksisting .
Saran dari penelitian ini yaitu Dispenda Kota  Bekasi  dapat  mempertimbangkan usulan  strategi  prioritas  yaitu  melakukan evaluasi  jaringan  dan  mengembangkan pembayaran non tunai yang dapat bekerjasama  dengan  perbankan  atau  jasa keuangan  lainnya.  Hal  ini  masih  sesuai dengan  peraturan  Bank  Indonesia  nomor 20/6/PBI/2018  tentang  uang  elektronik serta  peraturan  walikota  Bekasi  nomor  97 tahun  2017  pasal  4  tentang  implementasi transaksi non tunai di lingkungan pemerintah  Kota  Bekasi,  sehingga  dana pajak  daerah  dapat  tersalurkan  untuk pembangunan seperti fasilitas ruang terbuka hijau publik bagi masyarakat Kota Bekasi.

## DAFTAR PUSTAKA
Amil,  Hidayat  A,  Ningsih  NHI.  2020.
Strategi Peningkatan Pendapatan Asli Daerah  di  Kabupaten  Lombok  Barat (Studi  Kasus  Pajak  Bumi  dan Bangunan). J  Ilmu  Sosial  dan Pendidikan .  4(4):  332  –  344.  doi: 10.36312/jisip.v4i4.1530.
[BI] Bank Indonesia. 2018. Peraturan Bank Indonesia Nomor 20/6/PBI/2018
Tentang Sistem  Pembayaran  Non
Tunai Uang Elektronik . Jakarta: Bank Indonesia.
Dessy A, Rahayu Y. 2019. Analisis Faktor –  Faktor  yang  Mempengaruhi Kepatuhan Wajib Pajak dalam Melakukan  Pembayaran  Pajak  Bumi dan Bangunan Kota Surabaya. J Ilmu dan Riset Akuntansi , 8(10): 2 – 3.
Kumoro  P  M,  Ariesanti  A.  2017.  Potensi
Pajak  Bumi  dan  Bangunan  Sektor Perdesaan dan Perkotaan Kota Yogyakarta dan Kontribusinya
Terhadap  Kemandirian  Daerah. J Riset  Akuntansi  dan  Keuangan Indonesia .  2(1):  79  –  86.  doi:
10.23917/reaksi.v2i1.3684.
Nurbawono  S.  2016.  Kontribusi  Pajak
Bumi  dan  Bangunan  Perdesaan  dan Perkotaan (PBB-P2) Bagi Peningkatan Pendapatan Asli Daerah di  Kabupaten  Sidoarjo. J  Kebijakan dan  Manajemen  Publik (JKMP),
4(1): 3 – 5. doi: 10.21070/jkmp.v4i1.197. Nugrahadi R. 2018. Optimalisasi
Penerimaan  Pendapatan  Asli  Daerah Sektor  Pajak  Bumi  dan  Bangunan Perdesaan  dan  Perkotaan  Badan Pendapatan  Pengelolaan  Keuangan dan  Aset  Daerah  Kabupaten  Blora, Jawa  Tengah. J  Ilmiah  Administrasi Publik (JIAP),  4(1):  36  –  40.  doi: 10.21776/ub.jiap.015.
[Pemkot  Bekasi]  Pemerintah  Kota  Bekasi. 2017.  Peraturan  Daerah  Pemerintah Kota  Bekasi  Nomor  97  pasal  4 tentang Implementasi Transaksi Non Tunai  di  Lingkungan  Pemerintah Kota Bekasi . Bekasi.
[PRI]  Pemerintah  Republik  Indonesia.
2009.  Undang  –  Undang  Republik Indonesia  Nomor  28  Tahun  2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah . Jakarta: Sekertariat Negara.
Corresponding author:
narasimba26simba@apps.ipb.ac.id