## Eksistensi Bank Tanah Terkait Pengadaan Tanah Berdasarkan Undang-Undang Cipta Kerja
Nila Erdiana, Budi Santoso, Mujiono Hafidh Prasetyo Program Studi Magister Kenotariatan, Fakultas Hukum, Universitas Diponegoro Email : erdiananila@gmail.com

## Abstract
Regarding  land  sector,  Job  Creation  Law  has  included  regulation  regarding  existence  of  Land Banking in Indonesia. The purpose of writing this article is to examine and analyze how existence of Land  Banking  is  related  to  land  acquisition  based  on  the  Job  Creation  Law  and  its  derivative regulations. The research method in this article is juridical normative. The existence of Land Banking related to land acquisition based on Job Creation Law includes: First, legitimacy of establishing Land Banking.  Article  125  paragraph  (1),  (2)  and  (3)  of  the  Job  Creation  Law  states  that  the  Central Government establishes Land Banking, which is a special agency that manages land and its assets are separated state assets. Second, structure of Land Banking organs consists of: Committee; Supervisory Board; and Implementing Agency. Third, Land Banking functions to carry out planning, acquisition, procurement,  management,  utilization  and  distribution  of  land.  Fourth,  the  character  of  duties  and authorities of Land Banking is transparent, accountable, and non-profit. Fifth, sources Land Banking assets  can  come  from:  State  Budget;  Own  income;  State  equity  participation;  and  other  legitimate sources. Sixth, land managed by Land Banking is granted management rights.

## Keywords: Land Banking; Job Creation Law; Land Acquisition

## Abstrak
Terkait bidang pertanahan, UU Cipta Kerja telah  menyisipkan pengaturan  mengenai eksistensi Bank Tanah  di  Indonesia.  Tujuan  penulisan  artikel  ini  adalah  mengkaji  dan  menganalisis  bagaimana eksistensi  Bank  Tanah  terkait  pengadaan  tanah  berdasarkan  UU  Cipta  Kerja  serta  peraturan turunannya. Metode penelitian dalam artikel ini adalah yuridis normatif. Eksistensi Bank Tanah terkait pengadaan  tanah  berdasarkan  UU  Cipta  Kerja  meliputi: Pertama, legitimasi  pembentukan  Bank Tanah.  Pasal  125  ayat  (1),  (2)  dan  (3)  UU  Cipta  Kerja  menyatakan  bahwa  Pemerintah  Pusat membentuk  Bank  Tanah,  yang  merupakan  badan  khusus  yang  mengelola  tanah  dan  kekayaannya merupakan kekayaan negara yang dipisahkan. Kedua, struktur organ Bank Tanah terdiri atas Komite, Dewan Pengawas, serta Badan Pelaksana. Ketiga, Bank Tanah berfungsi melaksanakan perencanaan, perolehan, pengadaan, pengelolaan, pemanfaatan, dan pendistribusian tanah. Keempat, sifat tugas dan wewenang  dari  Bank  Tanah  adalah  transparan,  akuntabel,  dan  non  profit. Kelima, sumber  kekayaan Bank Tanah dapat bersumber dari: APBN; Pendapatan sendiri; Penyertaan modal negara; dan sumber lain yang memiliki kebasahan. Keenam, tanah yang dikelola Bank Tanah diberikan hak pengelolaan. Kata kunci: Bank Tanah; UU Cipta Kerja; Pengadaan Tanah

## A. PENDAHULUAN

## 1. Latar Belakang Masalah
Pengaturan  pengadaan  tanah  bagi  pembangunan  untuk  kepentingan  umum  seharusnya dapat  menciptakan  keadilan,  memberikan  kepastian  hukum  atas  hak-hak  kepemilikan  tanah masyarakat  dan  memberikan  kemanfaatan  bagi  kepentingan  umum.  Usaha  dalam  pengadaan
tanah  untuk  keperluan  kepentingan  umum  implementasinya  perlu  dilakukan  dengan mencermati  kedudukan  tanah  bagi  kehidupan  manusia,  serta  prinsip  penghormatan  terhadap keabsahan hak atas tanah tersebut dan tidak mengabaikan kepentingan pribadi pemilik hak atas tanah. Artinya kepentingan umum juga harus sesuai dengan ketentuan yang berlaku agar tidak mengalahkan  kepentingan  pribadi  pemilik  hak  atas  tanah  (Syah,  2018).  Kalaupun  terpaksa kepentingan  umum  harus  didahulukan  dari  pada  kepentingan  individu,  maka  kepentingan individu harus tetap di lindungi dengan tetap memberikan kompensasi berupa ganti rugi yang layak (Sutedi, 2000).
Setelah  Undang-Undang  Nomor  2  Tahun  2012  Tentang  Pengadaan  Tanah  Bagi Pembangunan  Untuk  Kepentingan  Umum  (selanjutnya  disebut  UU  Pengadaan  Tanah) diterbitkan,  maka  pengaturan  pengadaan  tanah  mempunyai  legitimasi  yang  kuat.  Adapun istilah  pengadaan  tanah  termuat  dalam  Pasal  1  angka  2  UU  Pengadaan  Tanah  menyatakan bahwa  Pengadaan  tanah  adalah  kegiatan  pengadaan  tanah  dengan  metode  memberikan  ganti rugi yang layak dan adil kepada pihak yang berhak.
Pada  tanggal  5  Oktober  2020,  melalui  rapat  paripurna,  DPR  telah  mengesahkan  RUU Cipta Kerja usulan dari Pemerintah menjadi Undang-Undang Nomor 11 Tahun 2020 Tentang Cipta  Kerja  (selanjutnya  disebut  UU  Cipta  Kerja).  Dalam  rangka  memberi  kemudahan  serta kelancaran  pengadaan  tanah  bagi  kepentingan  penciptaan  kerja,  Pasal  122  UU  Cipta  Kerja telah  mengubah,  menghapus,  serta  menetapkan  beberapa  ketentuan  yang  telah  diatur  dalam UU  Pengadaan  Tanah  dan  Undang-Undang  Nomor  41  Tahun  2009  Tentang  Perlindungan Lahan  Pertanian  Pangan  Berkelanjutan  (selanjutnya  disebut  UU  Perlindungan  Lahan Pertanian).  Terkait  bidang  pertanahan,  dalam  UU  Cipta  Kerja  juga  menyisipkan  pengaturan mengenai  eksistensi  Bank  Tanah  di  Indonesia.  Pemerintah  sudah  memberikan  target  bahwa organ  Bank  Tanah  akan  terbentuk  pada  2021.  Namun  hingga  saat  ini,  persiapannya  belum memiliki kejelasan, hal tersebut karena Rancangan Peraturan Pemerintah Tentang Bank Tanah (selanjutnya disebut RPP Bank Tanah) belum disahkan menjadi Peraturan Pemerintah (PP).
Menurut  (Limbong,  2013)  Bank  Tanah  dapat  menjamin  ketersediaan  tanah  bagi kepentingan  pembangunan  di  masa  mendatang,  efisiensi  APBN/APBD,  mengurangi  konflik pembebasan  tanah  serta  dampak  buruk  dari  liberalisasi  tanah.  Prakteknya  di  Indonesia,  Bank Tanah  memang  dibutuhkan  guna  mempercepat  pelaksanaan  dan  mempermudah  proses pengadaan  tanah.  Bank  Tanah  dapat  berupa  lembaga  bersifat  independen dan  terdiri  dari
beberapa  kementerian  yang  menjalankan  tugas  dan  kewenangan  sendiri  dalam  perencanaan pembangunan kawasan yang telah disepakati bersama (Zahra, 2017).

## 2. Kerangka Teori
Pasal    33    Ayat    (3)    Undang-Undang    Dasar  Negara  Republik  Indonesia  (UUD  NRI) 1945    dinyatakan  bahwa    bumi,    air,    dan  kekayaan    alam    yang    terkandung  di    dalamnya dikuasai    oleh    negara  dan  dipergunakan  untuk  sebesar-besarnya  kemakmuran  rakyat.  Istilah “dikuasai    oleh  negara”    diartikan    sebagai  penguasaan  oleh  negara  dalam  artian  luas  yang berasal dari konsepsi kedaulatan  rakyat  Indonesia  terhadap  segala  sumber  kekayaan  antara lain  Bumi,    air,    dan    kekayaan    alam    yang    terkandung    di    dalamnya,  termasuk    pula    di dalamnya    pengertian    kepemilikan    publik    oleh  rakyat    secara    kolektif    atas    sumber kekayaan  dimaksud.  UUD NRI 1945 mengamanatkan bahwa  rakyat  secara  kolektif  sebagai pemberi  mandat    kepada    negara    untuk    membuat  kebijakan  ( beleid ),  tindakan  pengurusan ( bestuursdaad ),  pengaturan  ( regelendaad ),  pengelolaan    ( beheersdaad ),    dan    pengawasan ( toezichthoudensdaad ) untuk tujuan sebesar-besarya kemakmuran rakyat.
Konsep  “dikuasai  oleh  negara”  dalam  Pasal  33  Ayat  (3)  UUD  1945  kemudian dijabarkan    lebih    lanjut    dalam    Pasal    2    Ayat    (1)  Undang-Undang  Nomor  5  Tahun  1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok  Agraria  yang  lebih  dikenal  dengan  Undang-Undang Pokok Agraria (selanjutnya disebut UUPA) yang menyatakan bahwa negara adalah  organisasi kekuasaan  seluruh  rakyat  Indonesia.
Demi  untuk  merepresentasikan  hak  bangsa  Indonesia  tersebut,  penguasaan  negara terhadap tanah menjadi dalam kategori hukum publik yang tidak mungkin dilaksanakan sendiri oleh  rakyat.  Penyelenggaraan  penguasaan  dilaksanakan  bangsa  Indonesia  sendiri  sebagai pemegang  hak  dan  pengemban  amanat  yang  berada  pada  tingkatan  tertinggi  dengan mendelegasikan  penguasaan  tersebut  kepada  negara  sebagai  organisasi  kekuasaan  seluruh rakyat  Indonesia.  Negara  Republik  Indonesia  memiliki  hubungan  hukum  dengan  tanah  di seluruh wilayah Republik Indonesia. Hubungan hukum antara Negara dengan tanah di seluruh wilayah  Republik  Indonesia  inilah  yang  dinamakan  Hak  Menguasai  Negara  (HMN) adalah sebutan yang diberikan oleh Undang-undang Pokok Agraria (UUPA) kepada hubungan hukum konkret  antara  negara  dan  tanah  di  Indonesia,  yang  dirinci  isi  dan  tujuannya  dalam  Pasal  2 Ayat (2) dan (3) UUPA (Harsono, 2008). HMN tidak memberi kewenangan untuk menguasai tanah  secara  fisik  dan  menggunakannya  seperti  hak  atas  tanah  lain  secara  umum  karena sifatnya semata-mata sebagai kewenangan publik. Pengertian “dikuasai” dalam konteks HMN
memiliki  batasan,  yaitu  dimanfaatkan  demi  kemakmuran  rakyat  Indonesia.  HMN  menjadi landasan konstitusional bagi pengaturan bank tanah, yang akan memberikan kewenangan pada negara untuk dapat menerapkan konsep bank tanah di Indonesia. Eksistensi bank tanah sebagai pengelola  aset  tanah  negara  yang  terintegrasi  merupakan  solusi  yang  ideal  atas  berbagai permasalahan ketersediaan tanah yang hingga saat ini belum terselesaikan

## 3. Rumusan Masalah
Berdasarkan  pada  uraian  di  atas  permasalahan  yang  akan  dibahas  dalam  artikel  ini mengenai
1. Bagaimana konsep Bank Tanah?
2. Bagaimana Eksistensi Bank Tanah Terkait Pengadaan Tanah ?

## 4. Orisinalitas Penelitian
Berdasarkan  penelusuran  ditemukan  beberapa  artikel  terkait  yang  membahas  mengenai eksistensi  badan  bank  tanah  terkait  pengadaan  tanah,  antara  lain  artikel  yang  ditulis  Azhari Pamungkas  &  Haryo  Winarso  yang  berjudul  “Bentuk  Kelembagaan  dan  Pola  Pembiayaan Land Banking Publik di Indonesia”.  Artikel  tersebut  lebih focus membahas mengenai  bentuk kelembagaan dan pola pembiayaan land banking di Indonesia (Pamungkas & Winarso, 2018). Selanjutnya  artikel  yang  ditulis  oleh  Noegi  Noegroho  berjudul  “Penerapan  Konsep Land Banking di Indonesia Untuk Pembangunan Perumahan  MBR di Kawasan Perkotaan”. Artikel tersebut  lebih  mnyoroti  permasalahan  mengenai  konsep Land  Banking sebagai  solusi memperoleh  lahan  dan  bagaimana  penerapannya  di  Indonesia  (Noegroho,  2012).  Kemudian artikel  yang  ditulis  oleh  Fatimah  Al  Zahra  berjudul  “Melacak  Landasan  Hukum  Pengelolaan Aset  Tanah  Negara  melalui  Konsep  Bank  Tanah”.  Fokus  artikel  ini  membahas  mengenai landasan hukum terkait konsep bank tanah terkait pengelolaan terhadap aset tanah negara yang bisa  menciptakan  keadilan  sosial  bagi  rakyat  Indonesia  (Zahra,  2017).  Terakhir  artikel  yang ditulis  oleh  Martin  Roestamy  yang  berjudul  “Pengadaan  Tanah  Dalam  Perspektif  Sosiologi Hukum”.  Artikel  ini  membahas  mengenai  perlunya  lembaga  tertentu,  Bank  Tanah  ( Land Banking )  sebagai  alternatif  pengadaan  tanah,  atau  lembaga  lain  dengan  mengembangkan kewenangan  kelembagaan  yang  sudah  ada,  seperti  Perum  Perumnas,  Pengelola  kawasan Industri, merupakan alternatif yang dapat dikembangkan sebagai sarana pengadaan tanah untuk mencapai kepastian hukum (Roestamy, 2017).
Artikel  yang  dibuat  ini  memiliki  perbedaan  dengan  beberapa  artikel  yang  sudah disebutkan  di  atas.  Artikel  ini  lebih  focus  membahas  mengenai  konsep  Bank  Tanah,  dan eksistensi Bank Tanah Terkait Pengadaan Tanah.

## B. METODE PENELITIAN
Metode penelitian artikel ini adalah yuridis normatif. Penelitian hukum normatif merupakan suatu  proses  dalam  menemukan  aturan  hukum,  prinsip  hukum,  maupun  doktrin  hukum  untuk menjawab  isu  hukum  yang  terjadi  (Marzuki,  2010).  Teknik  pengumpulan  data  dalam  artikel  ini yaitu studi  kepustakaan.  Sumber  data  dalam  artikel  ini  adalah  bahan  hukum  primer  dan  bahan hukum  sekunder. Bahan  hukum  primer yaitu  a)  UU  Pengadaan Tanah;  c) UU Cipta Kerja;  d) PP Penyelenggaraan Pengadaan Tanah; d) serta RPP Bank Tanah. Bahan hukum sekunder merupakan bahan  hukum  yang  berupa  buku-buku  kajian  hukum  yang  ditulis  para  ahli  hukum,  artikel-artikel hukum,  pendapat  para  sarjana  dan  hasil  simposium  hukum  yang  relevan  dengan  penelitian  ini (Soekanto & Mamudji, 1995). Artikel ini menggunakan metode analisis deskriptif kualitatif.

## C. HASIL DAN PEMBAHASAN

## 1. Konsep Bank Tanah
Konsep Bank tanah pada dasarnya tidak berbeda jauh dengan Bank Konvensional, kedua lembaga  ini  memiliki  kesamaan  fungsi  intermediasi  yaitu  sebagai  penghimpun  dan  penyalur dana  masyarakat.  Apabila  Bank  Konvensional  menghimpun  dana  dari  masyarakat  dalam wujud tabungan simpanan dan giro, maka Bank Tanah menghimpun tanah terlantar yang ada di  masyarakat.  Dalam  Bank  Konvensional  dana  disalurkan  dalam  bentuk  Pinjaman  (kredit) sedangkan  Bank  Tanah  menyalurkan  tanah  kepada  masyarakat  untuk  kepentingan  umum (Ganindha, 2016).
“Keberadaan  Bank  tanah  sebagai  implikasi  atas  implementasi  pengadaan  tanah  secara analitis  terhadap  tanah  terlantar  yang  dianggap  mempunyai  potensi  untuk  pengembangan  di masa  mendatang.  Melalui  Bank  Tanah,  pemerintah  pusat  atau  daerah  dapat  dimungkinkan memperoleh  dan  menghimpun  tanah  untuk  tujuan  strategis  jangka  pendek  sekaligus  jangka panjang (Limbong, 2013). Secara umum Bank Tanah dapat dikategorikan sebagai kepanjangan tangan pemerintah dalam menyediakan tanah, yang akan dialokasikan pemanfaatannya di masa mendatang  (Sumardjono,  2005).  Dengan  demikian  Bank  Tanah,  secara  konseptual  memiliki fungsi  antara  lain  sebagai  lembaga  yang  menghimpun  tanah  ( land  keeper ),  sebagai pengamanan tanah bagi kebutuhan pembangunan di masa mendatang ( land warantee ), sebagai
pengendali  tanah  ( land  purchaser )  dan  sebagai  pendistribusian  tanah  bagi  kepentingan pembangunan ( land distributor ) (Mochtar, 2013).
Bank  tanah  dapat  menjadi  instrumen  tersendiri  secara  efisien  dan  efektif, untuk melaksanakan  bermacam  kebijakan  pertanahan  serta  mensupport  pengembangan  area  dan mengendalikan pengadaan tanah secara adil dalam melaksanakan pembangunan. Bank Tanah akan  menjawab  beberapa  permasalahan  kompleks  terkait  penyediaan  lahan  yang  banyak terjadi, seperti menyediakan stok tanah pemerintah untuk berbagai kepentingan pembangunan di  masa  depan,  menghemat  dana  APBN/  APBD,  mengurangi  sengketa  dalam  proses pembebasan  tanah,  dan  mengurangi  dampak  negatif  liberalisasi  tanah,  termasuk  juga membatasi ruang gerak para spekulan dan mafia tanah (Limbong, 2013).
Terdapat  3  (tiga)  jenis  Bank  Tanah  yang  dikenal  selama  ini  (Limbong,  2013),  yaitu: Pertama, Bank  Tanah  Publik,  yang  penyelenggaraannya  memberi  layanan  publik  yang sepenuhnya  berada  di  bawah  kendali  pemerintah,  melibatkan  lembaga  publik  dan  bersifat independen. Bank Tanah publik dapat diklasifikasikan menjadi: (a) Bank Tanah Umum, yang melayani  akusisi  tanah    yang    belum  dikembangkan    dan    terlantar,    bertugas  dalam penguasaan    tanah    dan  mendistribusikan  tanah  untuk  semua  jenis  penggunaan  tanah  tanpa spesifikasi  penggunaan  sebelumnya  untuk  daerah  tertentu.  Bank  Tanah  ini  dijalankan  oleh badan  publik  yang  bertujuan  mengontrol  laju  pertumbuhan  kota,  pengaturan  terhadap  harga tanah, serta penggunaan tanah; (b) Bank Tanah Khusus, fokusnya adalah area khusus tertentu di  antaranya  pembangunan  perkotaan,  perumahan  bagi  masyarakat  miskin,  fasilitas  umum, pengembangan  industry,  serta  ruang  terbuka  hijau,. Kedua, Bank  Tanah  Swasta,  yang penyelenggaraannya  melibatkan  peran  swasta.  Motif  utamanya  adalah  mencari  keuntungan dari  pendapatan  kontrak  sewa  jangka  panjang  dan  peningkatan  nilai  tanah.  Contohnya  dapat berupa  Bank  Tanah  yang  bergerak  di  bidang  investasi,  kontraktor  swasta,  kawasan  industri, dan  lainnya. Ketiga, Bank  Tanah  Campuran,  yang  diselenggarakan  pemerintah  dan  swasta secara  bersama-sama.  Bank  Tanah  tersebut  dapat  dibentuk  dalam  rangka  untuk  menyiasati keterbatasan modal, namun dengan tetap menjaga kepentingan publik.
Urgensi  penerapan  konsep  Bank  Tanah  di  Indonesia  dapat  ditinjau  dari  beberapa implikasi  positif  yang  akan  terjadi  setelah  diterapkannya  konsep  bank  tanah,  antara  lain (Limbong,  2013): Pertama, ketersediaan  stok  tanah  bagi  Pemerintah.  Kehadiran  bank  tanah sangat  bermanfaat  bagi  ketersediaan  tanah  negara  (pemerintah).  Bank  tanah  dapat  menjadi lembaga  yang  menyimpan  cadangan  tanah  pemerintah  untuk  berbagai  keperluan,  terutama
untuk  kepentingan  pembangunan.  Sebagaimana  fungsinya  sebagai  lembaga  penghimpun  dan penyimpan  tanah,  bank  tanah  dapat  menyediakan  tanah  yang  dapat  digunakan  pemerintah sewaktu-waktu.  Pemerintah  memang  sebaiknya  memiliki  stok  tanah,  hal  tesrebut  untuk kemudahan  pelaksanaan  pembangunan  di  berbagai  bidang  pada  masa  mendatang,  terutama bagi kepentingan umum.
Kedua, mengurangi  konflik  pengadaan  tanah.  Salah  satu  fungsi  lembaga  bank  tanah adalah  menghimpun  dan  menyediakan  tanah  untuk  keperluan  pembangunan.  Fungsi  ini  tentu saja  menjamin  ketersediaan  tanah  bagi  pelaksanaan  kegiatan  pembangunan.  Pengalaman selama  ini  bahwa  pelaksanaan  kegiatan  pembangunan  baik  itu  infrastruktur  atau  fasilitas umum  lainnya  seringkali  terkendala  pembebasan  tanah.  Konflik  pembebasan  tanah  sering terjadi karena pemegang hak atas tanah umumnya menolak menyerahkan tanah untuk kegiatan pembangunan  akibat  besarnya  nilai  ganti  kerugian  yang  dianggap  tidak  adil.  Di  satu  sisi, pemerintah  melalui  Panitia  pengadaan  tanah  membayar  ganti  rugi  sesuai  dengan  NJOP. Sementara di sisi lain, masyarakat pemegang hak atas tanah menghendaki besarnya ganti rugi sesuai  harga  pasar,  bahkan  bisa  beberapa  kali  lipat  dari  harga  pasar  akibat  permainan  para spekulan  dan  calo  tanah  yang  membeli  tanah  di  lokasi  pengadaan  tanah  dalam  jumlah  yang cukup  besar.  Melalui  kehadiran  Bank  Tanah,  dapat  menjamin  ketersediaan  tanah  untuk menampung  kegiatan  pembangunan,  khususnya  untuk  kepentingan  umum.  Bank  Tanah memperoleh  tanah  jauh  sebelum  adanya  kebutuhan  pembangunan.  Dengan  demikian,  tanah yang  telah  dihimpun  oleh  bank  tanah  dapat  digunakan  sebagai  wadah  penampung  kegiatan pembangunan.
Ketiga, efisiensi  anggaran  APBN.  Merujuk  pada  konsepnya,  Bank  Tanah  memberikan alternatif  bagi  pemerintah  memperoleh  tanah  (dengan  harga  murah)  sebelum  adanya kebutuhan.  Dengan  stok  tanah  yang  selalu  tersedia,  dana  APBN  atau  APBD  bisa  dihemat karena pemerintah tidak perlu lagi membebaskan tanah. Kalaupun harus membebaskan tanah, setidaknya  pemerintah  memiliki  stok  tanah  untuk  merelokasi  warga  yang  terkena  dampak pengadaan  tanah.  Sesuai  fungsinya  sebagai  pengendali  tanah,  Bank  Tanah  juga  dapat digunakan sebagai alat untuk mengendalikan pasar tanah. Kehadiran lembaga bank tanah tentu memberikan  efisiensi  terhadap  APBN  maupun  APBD  karena  lembaga  bank  tanah  dapat menyediakan tanah untuk kepentingan pembangunan di masa datang, meski belum ditetapkan tujuan  pemanfaatan  tanah  tersebut.  Pemerintah  bisa  membeli  tanah  dengan  murah  karena belum ditetapkan peruntukan tanah tersebut. Berbeda dengan kebijakan pengadaan tanah yang
sudah  diketahui  publik  untuk  proyek  pembangunan  tertentu.  Informasi  rencana  proyek pemerintah  itulah  yang  memicu  melonjaknya  harga  tanah  akibat  permainan  para  spekulan tanah.
Keempat, mengurangi dampak negatif dari liberalisasi tanah. Salah satu penyebab utama masalah  pembebasan  tanah  ialah  akibat  liberalisasi  pasar  tanah  ditambah  dengan  kehadiran para  spekulan  tanah.  Harga  tanah  melonjak  sangat  tajam  di  sekitar  lokasi pembebasan  tanah. Akibatnya,  pemerintah  mengalami  kesulitan  ketika  harus  membayar  ganti  rugi  kepada  para pemilik tanah. Di negara lain, lembaga yang mengelola bank tanah berfungsi untuk memantau pergerakan harga tanah  secara sistematik dan ketat, terutama yang disebabkan oleh aksi  para spekulan  tanah  (Ganindha,  2016).  Praktik  liberalisasi  tanah  juga  memberi  peluang  terjadinya ketimpangan penguasaan tanah. Kepemilikan tanah pun dapat terkonsentrasi di tangan pemilik modal  besar.  Dengan  fungsinya  sebagai  sarana  untuk  mengendalikan  tanah,  bank  tanah  juga dapat mengurangi sekaligus mencegah spekulasi tanah dan liberalisasi tanah. Bank Tanah juga dapat mengurangi struktur ketimpangan kepemilikan tanah karena memiliki kewenangan untuk mengatur peruntukkan, penguasaan, dan penggunaan tanah.

## 2. Eksistensi Bank Tanah Terkait Pengadaan Tanah
Tanah  merupakan  modal  yang  penting  bagi  suatu  Negara,  oleh  sebab  itu  negara  turut andil dalam pengaturan mengenai tanah yang berada di dalam wilayah negaranya. Hal tersebut sesuai dengan Pasal 33 ayat (3) Undang-Undang Dasar Tahun 1945 (selanjutnya disebut UUD 1945) yang menyatakan bahwa bumi, air, serta kekayaan alam yang terkandung di dalamnya, dikuasai  oleh  negara  dan  dipergunakan  untuk  sebesar-besarnya  kemakmuran  rakyat.  Terkait bidang  pertanahan,  sebagai  implikasi  perwujudan  Pasal  33  Ayat  (3)  UUD  1945,  maka dibentuklah  Undang-Undang  Nomor  5  Tahun  1960  Tentang  Peraturan  Dasar  Pokok-Pokok Agraria  yang  lebih  dikenal  dengan  Undang-Undang  Pokok  Agraria  (selanjutnya  disebut UUPA).
Pasal  2  Ayat  (1)  UUPA  menyebutkan  bahwa  negara  merupakan  organisasi  kekuasaan bagi  seluruh  rakyat  Indonesia.  Hal  tersebut  berarti  bangsa  Indonesia  membentuk  Negara Republik  Indonesia  untuk  melindungi  segenap  tanah  air  Indonesia  dan  melaksanakan  tujuan bangsa  Indonesia  yaitu  memajukan  kesejahteraan  umum  (Hutagalung  &  Gunawan,  2008). Untuk  mempresentasikan  hak  bangsa  Indonesia,  tentu  penyelenggaraan  tanah  di  Indonesia harus  dilakukan  oleh  bangsa  Indonesia  sebagai  pemegang  hak  dan  pengemban  amanat,  yang
mana  dalam  hal  ini  didelegasikan  kepada  negara  sebagai  suatu  organisasi  kekuasaan  bagi masyarakat Indonesia. Penguasaan negara atas tanah di  seluruh wilayah Indonesia  bersumber dari  hak  bangsa  Indonesia,  yang  memberikan  wewenang  kepada  negara  untuk:  a)  mengatur serta  menyelenggarakan  penggunaan,    persediaan,  dan  pemeliharaan  bumi,  air,  dan  ruang angkasa;  b).  Memastikan  serta  menata  hubungan  hukum  antara  orang  dengan  bumi,  air,  dan ruang  angkasa;  c).  Memastikan  serta  menata  hubungan  hukum  antara  orang  dan  perbuatan hukum mengenai bumi, air dan ruang angkasa (Harsono, 2008).
Selama  ini,  Pemerintah  menggunakan  instrumen  UU  Pengadaan  Tanah  sebagai legitimasi  pengadaan  tanah  yang  dibutuhkan  bagi  pembangunan  untuk  tujuan  kepentingan umum. Secara sederhana dapat saja diartikan bahwa kepentingan umum merupakan kebutuhan atau kepentingan orang banyak atau diperuntukkan tujuan yang luas, namun rumusan tersebut terlalu general dan tidak memiliki batasan (Sitorus & Limbong, 2013). Kepentingan umum ini termasuk  kepentingan  bersama  dari  rakyat,  serta  kepentingan  bangsa  dan  negara  dengan mencermati juga segi sosial,  politik, psikologis dan pertahanan keamanan nasional  atas dasar asas-asas  Pembangunan  Nasional  dan  Ketahanan  Nasional  serta  Wawasan  Nusantara (Salindeho, 1988).
Prinsip  pengadaan  tanah  bagi  kepentingan  umum  harus  memenuhi  sebagaimana ketentuan  UU  Pengadaan  Tanah jo UU  Cipta  Kerja  dan  PP  Penyelenggaraan  Pengadaan Tanah.  Pasal  1  angka  2  UU  Pengadaan  Tanah  jo  Pasal  1  angka  2  PP  Penyelenggaraan Pengadaan  Tanah  menyatakan  Pengadaan  Tanah  adalah  kegiatan  menyediakan  tanah,  yang dilakukan dengan metode memberi ganti rugi yang layak dan adil kepada pihak yang memiliki hak. Sebagaimana Pasal 36 UU Pengadaan Tanah yang telah diubah oleh Pasal 123 UU Cipta Kerja jo Pasal 76 ayat (1) PP Penyelenggaraan Pengadaan Tanah, pemberian Ganti Kerugian dapat diberikan berupa: uang; tanah pengganti; pemukiman kembali; kepemilikan saham; atau dalam bentuk lain yang merupakan konsensus bersama.
Dalam  Pasal  1  angka  1  PP  Penyelenggaraan  Pengadaan  Tanah,  disebutkan  bahwa Instansi  yang  memerlukan  tanah  salah  satunya  adalah  Badan  Bank  Tanah  yang  mendapat penugasan khusus Pemerintah Pusat dalam rangka penyediaan infrastruktur untuk Kepentingan Umum. Berdasarkan hal tersebut, maka Badan Bank Tanah adalah badan khusus ( sui generis ) yang  merupakan  badan  hukum  Indonesia  yang  dibentuk  oleh  Pemerintah  Pusat  yang  diberi kewenangan  khusus  untuk  mengelola  tanah  ( vide Pasal  1  angka  19  PP  Penyelenggaraan Pengadaan Tanah).
Terkait  eksistensi  Bank  Tanah  dalam  pengadaan  tanah,  UU  Cipta  Kerja  telah menyisipkan 10 Pasal yaitu Pasal 125 sampai Pasal 135 yang mengatur mengenai Bank Tanah. Pengaturan tersebut meliputi:
Pertama, legitimasi pembentukan Bank Tanah. Pasal 125 ayat (1), (2) dan (3) UU Cipta Kerja  menyatakan  bahwa  Pemerintah  Pusat  membentuk  Bank  Tanah  sebagai  badan  khusus yang  mengelola  tanah,  dimana  kekayaannya  merupakan  kekayaan  negara  yang  dipisahkan. Berdasarkan  hal  tersebut,  maka  Bank  Tanah  bersifat  independen  dimana  kekayaannya dipisahkan  dari  Negara  untuk  memberi  layanan  publik  yang  sepenuhnya  berada  di  bawah kendali Pemerintah Pusat.
Kedua, struktur  organ  Bank  Tanah.  Badan  Bank  Tanah  terdiri  atas:  Komite,  Dewan Pengawas, dan Badan Pelaksana ( vide Pasal 130 UU Cipta Kerja). Komite Badan Bank Tanah diketuai  oleh  menteri  bidang  pertanahan  dan  beranggotakan  para  menteri  dan  kepala  yang terkait ( vide Pasal 131 ayat (1) UU Cipta Kerja). Ketua dan anggota Komite ditetapkan dengan Keputusan  Presiden  berdasarkan  usulan  dari  menteri  bidang  pertanahan  ( vide Pasal  131  ayat (2) UU Cipta Kerja). Dewan Pengawas Badan Bank Tanah berjumlah paling banyak 7 (tujuh) orang, yang terdiri dari 4 (empat) orang dari unsur profesional serta 3 (tiga) orang yang dipilih sendiri  oleh  Pemerintah  Pusat.  Calon  yang  berasal  dari  unsur  profesional  diajukan  minimal berjumlah  2  (dua)  kali  dari  kebutuhan  melalui  proses  seleksi  oleh  Pemerintah  Pusat  yang selanjutnya  disampaikan  ke  DPR  untuk  dipilih  dan  disetujui.  Sedangkan  Badan  Pelaksana Badan Bank Tanah terdiri  dari Kepala dan Deputi ( vide Pasal  133  ayat  (1) UU Cipta Kerja). Jumlah  Deputi  ditetapkan  oleh  Ketua  Komite Badan  Bank  Tanah,  sedangkan  Kepala  dan Deputi diangkat dan diberhentikan oleh Ketua Komite Badan Bank Tanah. Pengangkatan dan pemberhentian  Kepala  dan  Deputi  dapat  juga  diusulkan  oleh  Dewan  Pengawas Badan  Bank Tanah.
Ketiga, fungsi  Bank  Tanah.  Bank  Tanah  memiliki  fungsi  melaksanakan  perencanaan, perolehan,  pengadaan,  pengelolaan,  pemanfaatan,  dan  pendistribusian  tanah  ( vide Pasal  125 ayat  (4)  UU  Cipta  Kerja jo Pasal  3  ayat  (1)  RPP  Bank  Tanah).  Bank  Tanah  menjamin ketersediaan tanah dalam rangka ekonomi berkeadilan, untuk: kepentingan umum, kepentingan social,  kepentingan  pembangunan  nasional,  pemerataan  ekonomi,  konsolidasi  lahan,  dan reforma agraria ( vide Pasal 126 ayat (1) UU Cipta Kerja). Ketersediaan tanah reforma agraria minimal 30 (tiga puluh) persen dari tanah negara yang diperuntukkan  bagi Bank Tanah ( vide Pasal 126 ayat (2) UU Cipta Kerja).
Dalam  melaksanakan  fungsinya  Bank  Tanah  memiliki  tugas:  merencanakan  kegiatan tahunan,  jangka  menengah,  dan  jangka  panjang;  melaksanakan  perolehan  tanah  yang  dapat bersumber  dari  penetapan  pemerintah,  milik  pihak  lain,  atau  cara  lain;  melaksanakan pengadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum atau bisa juga pengadaan tanah secara  langsung;  mengelola  tanah  berdasarkan  kegiatan  pengembanan,  pemeliharaan  dan pengamanan,  serta  pengendalian  tanah;  melaksanakan  pemanfaatan  tanah  melalui  alternative bekerjasama  dengan  pihak  lain;  dan  melaksanakan  pendistribusian  tanah  dengan  melakukan kegiatan penyediaan dan pembagian tanah kepada pihak lain ( vide Pasal 3 ayat (2) RPP Bank Tanah).  Bank  Tanah  memiliki  kewenangan  untuk  melaksanakan  penyusunan  rencana  induk, membantu memberikan kemudahan Perizinan Berusaha/persetujuan, melaksanakan pengadaan tanah, dan menentukan tarif pelayanan (Pasal 23 RPP Bank Tanah).
Keempat, sifat  tugas  dan  wewenang  dari  Bank  Tanah.  Pasal  127  UU  Cipta  Kerja menyatakan bahwa Badan Bank Tanah dalam melaksanakan tugas dan wewenangnya bersifat transparan,  akuntabel,  dan  non  profit.  Karena  bersifat  non  profit,  maka  menurut  penulis, tantangan  utama  dalam  pengembangan  Bank  Tanah  adalah  terkait  pembiayaan  operasional meliputi  ketersediaan    dana    selama    fase    awal    pembentukan,    penyeimbangan    tujuan pembentukan  dan sumberdaya  keuangan,  dan  kebutuhan  pendanaan  yang berskala  besar.
Kelima, sumber penghasilan Bank Tanah. Terkait hal tersebut, Pasal 128 UU Cipta Kerja mengamanatkan  bahwa  sumber  penghasilan  Bank  Tanah  bisa  bersumber  dari:  Anggaran Pendapatan  dan  Belanja  Negara  (APBN);  Pendapatan  sendiri;  Penyertaan  modal  negara;  dan sumber lain yang memiliki keabsahan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.
Keenam, hak pengelolaan terhadap tanah yang dikelola Bank Tanah. Menurut Pasal 129 ayat  (1)  dan  (2)  UU  Cipta  Kerja,  tanah  yang  dikelola  oleh  Bank  Tanah  diberikan  hak pengelolaan  berupa  Hak  Guna  Usaha  (HGU),  Hak  Guna  Bangunan  (HGB),  dan  Hak  Pakai. Pemerintah Pusat melakukan kontrol terhadap penggunaan serta pemanfaatan tanah di atas hak pengelolaan Bank Tanah ( vide Pasal 129 ayat (5) UU Cipta Kerja). Hak guna bangunan di atas hak pengelolaan Bank Tanah memiliki jangka waktu, namun bisa diberikan perpanjangan dan pembaharuan,  apabila  pemanfaatannya  telah  sesuai  dengan  tujuan  pemberian  haknya  ( vide Pasal 129 ayat (3) UU Cipta Kerja).

## D. SIMPULAN
Terkait  eksistensi  Bank  Tanah  dalam  pengadaan  tanah,  UU  Cipta  Kerja  telah menyisipkan 10 Pasal yaitu Pasal 125 sampai Pasal 135 yang mengatur mengenai Bank Tanah.
Pengaturan tersebut meliputi: Pertama, mengenai legitimasi pembentukan Bank Tanah, Pasal 125  ayat  (1),  (2)  dan  (3)  UU  Cipta  Kerja  menyatakan  bahwa  Pemerintah  Pusat  membentuk Bank  Tanah  yaitu  badan  khusus  yang  mengelola  tanah,  dimana  kekayaannya  merupakan kekayaan  negara  yang  dipisahkan. Kedua, struktur  organ  Bank  Tanah.  Badan  Bank  Tanah terdiri dari Komite, Dewan Pengawas, dan Badan Pelaksana.
Ketiga, fungsi  Bank  Tanah.  Bank  Tanah  berfungsi  dalam  melaksanakan  perencanaan, perolehan,  pengadaan,  pengelolaan,  pemanfaatan,  serta  pendistribusian  tanah. Keempat, sifat tugas dan wewenang dari Bank Tanah adalah  transparan, akuntabel, serta non-profit . Kelima, sumber  penghasilan  Bank  Tanah  dapat  berasal  dari  APBN;  Pendapatan  dari  Bank  Tanah sendiri;  Penyertaan  dari  modal  negara;  dan  sumber  lain  yang  memiliki  keabsahan. Keenam, hak  pengelolaan  terhadap  tanah  yang  dikelola  Bank  Tanah.  Menurut  UU  Cipta  Kerja,  tanah yang  dikelola  badan  bank  tanah  dapat  diberikan  hak  pengelolaan berupa  Hak  Guna  Usaha (HGU), Hak Guna Bangunan (HGB), dan Hak Pakai.
Eksistensi Bank Tanah perlu dibuat pengaturan yang ketat dalam peraturan pemerintah sebagai  implementasinya  agar  semakin  jelas  eksistensinya  dan  dapat  terkontrol  secara  baik oleh  publik  dalam  hal  transparansi  dan  akuntabilitasnya.  Oleh  sebab  itu,  RPP  Bank  Tanah harus segera disahkan oleh Pemerintah menjadi PP, sehingga Pemerintah juga dapat bergerak cepat menyiapkan calon bagi Komite Bank Tanah; Dewan Pengawas; dan Badan Pelaksana.

## DAFTAR PUSTAKA
Buku:
Harsono,  B.  (2008). Hukum  Agraria  Indonesia:  Sejarah  Pembentukan  Undang-Undang .  Jakarta: Djambatan.
Hutagalung, A.S., & Gunawan, M. (2008). Kewenangan Pemerintah di Bidang Pertanahan" . Jakarta:
Raja Grafindo Persada.
John S. (1988). Masalah Tanah dalam Pembangunan, Cetakan Kedua. Jakarta: Sinar Grafika". Limbong, B. (2013). Bank Tanah. Jakarta: Margaretha Pustaka.
Marzuki, P.M. (2010). Penelitian Hukum Cetakan keenam . Jakarta: Kencana Prenada Media Group. Sitorus, O., & Limbong, D. (2004). Pengadaan Tanah Untuk Kepentingan Umum. Yogyakarta: Mitra Kebijakan Tanah Indonesia.
Soekanto,  S  &  Mamudji,  S.  (1995). Penelitian  Hukum  Normatif:  Suatu  Tinjauan  Singkat. Jakarta: Rajawali Press.
Sumardjono,  M.S.W.  (2005). Kebijakan  Pertanahan  :  Antara  Regulasi  Dan  Implementasi. Jakarta: Penerbit Buku Kompas.
Sutedi,  A.  (2008). Implementasi  Prinsip  Kepentingan  Umum  Dalam  Pengadaan  Tanah  Untuk Pembangunan. Cetakan kedua. Jakarta: Sinar Grafika.
Syah, M.I. (2018). Pembebasan Tanah Reklamasi: Untuk Pembangunan Kepentingan Umum. Jakarta : Jala Permata Aksara.
Artikel Jurnal:
Ganindha, R. (2016). Urgensi Pembentukan Kelembagaan Bank Tanah Sebagai Alternatif Penyediaan Tanah Bagi Masyarakat Untuk Kepentingan Umum. Arena Hukum, Vol.9,(No. 3, Desember),
p. 442-462.
Mochtar, H. (2013). Keberadaan Bank Tanah Dalam Pengadaan Tanah Untuk Pembangunan. Jurnal Cakrawala Hukum, Vol.18,(No.2, Desember), p. 127-135.
Noegroho,  N.  (2012).  Penerapan  Konsep  Land  Banking  Di  Indonesia  Untuk  Pembangunan Perumahan MBR Di Kawasan Perkotaan. ComTech , Vol.3,(No. 2, Desember), pp. 961-965.
Pamungkas,  A.,  &  Winarso,  H.  (2018).  Bentuk  Kelembagaan  Dan  Pola  Pembiayaan  Land  Banking Publik Di Indonesia. Tataloka, Vol.20,(No.1, Februari), p. 35-49.
Roestamy,  M.  (2017).  Pengadaan  Tanah  Dalam  Perspektif  Sosiologi  Hukum. Jurnal  Ilmiah  Living Law , Vol. 9,(No.1, Januari), p.79-90.
Zahra, F.A. (2017). Melacak Landasan Hukum Pengelolaan Aset Tanah Negara melalui Konsep Bank Tanah. Al-Ihkam, Vol. 12,(No.2, Desember), p. 405-428.

## Peraturan Perundang-Undangan
Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945.
Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria.
Undang-Undang  Nomor  2  Tahun  2012  tentang  Pengadaan  Tanah  Bagi  Pembangunan  Untuk
Kepentingan Umum.
Undang-Undang Nomor 11 Tahun 2020 tentang Cipta Kerja.
Peraturan  Pemerintah  Nomor  19  Tahun  2021  Tentang  Penyelenggaraan  Pengadaan  Tanah  Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum.
Rancangan Peraturan Pemerintah Tentang Bank Tanah (Pembahasan 18 Januari 2021).