## Alternatif Model Kerjasama
Build Operate Transfer Pada Pengelolaan Rest Area

## Jalan Tol

## Radhian Fiqi Sayoga
Radhianfiqi27@gmail.com Universitas Airlangga

## Abstract
The construction of the toll road itself must be based on the Toll Road Concession Agreement which is handled by the Toll Road Regulatory Agency (BPJT) and the Toll Road Business Entity (BUJT). BPJT gives the authority to BUJT to work on toll roads and the section of toll roads. In every toll road construction it is required for BUJT to build a toll road rest area in accordance with what is mandated in Government Regulation No. 15/2005 concerning Toll Roads. BUJT in managing the Rest Area can be done by self-management or by collaborating with partners or investors. In collaborating with partners there are alternative methods of collaboration, namely with Build Operate Transfer and Build Operate Own. This method of cooperation will later be outlined in the Toll Road Rest Management Cooperation Agreement which must refer to Government Regulation Number 15 of 2005 concerning toll roads and Minister of Public Works and Public Housing Regulation No.1 / PRT / M / 2017 Regarding Procedures for Implementing Agency Procurement Business for concession of toll roads and refers to the legal requirements of the agreement. Keywords: Toll Road Concession; Build Operate Transfer; Toll Road Rest Management Agreement.

## Abstrak
Pembangunan  jalan  tol  sendiri  harus  berdasar  pada  Perjanjian Pengusahaan Jalan Tol yang ditantangani oleh Badan Pengatur Jalan Tol (BPJT) dan Badan Usaha Jalan Tol (BUJT). BPJT memberi kewenangan kepada BUJT untuk mengusahaakan jalan tol dan ruas jalan tol. Dalam setiap pembangunan Jalan Tol di haruskan bagi BUJT untuk membangun Rest Area jalan tol sesuai dengan apa yang diamanatkan dalam Peraturan Pemerintah  Nomor  15  Tahun  2005  Tentang  Jalan  Tol.  BUJT  dalam melakukan  Pengelolaan  Rest  Area  tersebut  dapat  dilakukan  dengan swakelola maupun dengan cara melakukan kerjasama dengan mitra atau investor.  Dalam  melakukan  kerjasama  dengan  mitra  terdapat  alternatif metode kerjasama yaitu dengan Build Operate Transfer dan Build Operate Own. Metode kerjasama ini nantinya akan dituangkan dalam Perjanjian Kerjasama  Pengelolaan  Rest  Area  Jalan  Tol  yang  harus  berpedoman pada  Peraturan  Pemerintah  Nomor  15  Tahun  2005  tentang  jalan  tol dan Peraturan Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat No.1/ PRT/M/2017 Tentang Tata Cara Pelaksanaan Pengadaan Badan Usaha Untuk Pengusahaan Jalan Tol serta mengacu pada syarat sah perjanjian.
Kata Kunci: Pengusahaan  Jalan  Tol; Build Operate Transfer ; Perjanjian Pengelolaan Rest Area Jalan Tol.

## Jurist-Diction
Volume 4 No. 5 September 2021
How to cite:
Radhian Fiqi Sayoga, ‘Alternatif Model Kerjasama Build Operate Transfer Pada Pengelolaan Rest Area Jalan Tol’ (2021) Vol. 4 No. 5 Jurist- Diction.
Histori artikel: Submit 15 Juli 2021; Diterima 15 Agustus 2021; Diterbitkan 1 September 2021.
DOI:
10.20473/jd.v4i5.29829
p-ISSN: 2721-8392 e-ISSN: 2655-8297
Copyright © 2021 Radhian Fiqi Sayoga

## 1984 Radhian Fiqi: Alternatif Model Kerjasama...

## Pendahuluan
Infrastruktur adalah salah satu faktor penggerak ekonomi dari suatu negara. Ketersediaan infrastruktur yang memadai merupakan kunci sukses dalam percepatan pembangunan suatu negara, baik yang menyangkut pembangunan ekonomi maupun sosial. Salah satu contoh infrastruktur yang ada adalah jalan tol.
Pengertian jalan tol menurut Pasal 1 angka 2 PP no. 15 Tahun 2005 Tentang Jalan Tol (selanjutnya disebut “PP Jalan Tol”): “Jalan tol adalah jalan umum yang menjadi bagian sistem jaringan jalan dan sebagai jalan nasional yang penggunaanya diharuskan membayar tol”. Pembangunan jalan tol dilakukan di Indonesia dari tahun pertama kali pada tahun 1975 hingga sekarang. 1 Pemerintah saat ini sedang gencar membangun  jalan  tol  dengan  harapan  agar  dapat  memperlancar  lalu  lintas  yang ada serta meningkatkan distribusi barang dan jasa guna menunjang pertumbuhan ekonomi,  meningkatkan  pemerataan  hasil  pembangunan  dan  keadilan,  dan meringankan beban dana pemerintah melalui partisipasi pengguna jalan.
Berdasarkan PP Jalan Tol, Pemerintah dapat memberikan hak konsesi (hak pengusahaan) kepada Badan Usaha Jalan Tol (selanjutnya disebut “BUJT”) untuk membangun, mengoperasikan dan memelihara  ruas tol tertentu . Dasar perikatan antara  Pemerintah  dengan  BUJT  ini  dituangkan  dalam  Perjanjian  Pengusahaan Jalan Tol (PPJT) yang ditandatangani oleh Pemerintah Cq. Badan Pengatur Jalan Tol, Kementerian PU dengan BUJT yang ditunjuk.
Sebagai kompensasi atas pengusahaan jalan tol yang dilakukan oleh BUJT, Pemerintah memberikan kewenangan kepada BUJT untuk memungut pendapatan tol dan memperoleh pendapatan usaha lain dari pemasangan iklan, utilitas, maupun pengelolaan rest area di  Jalan  Tol. Rest area ini  sendiri  diperuntukkan  untuk pengguna jalan tol guna tempat beristirahat.
Dalam  pembangunan  dan  pengelolaan Rest Area ini  sendiri,  BUJT dapat  menerapkan  sistem  swakelola  (atau  dikelola  sendiri  oleh  BUJT)  ataupun dikerjasamakan  dengan  Investor  yang  terpilih  sebagai  Mitra  Kerjasama.  Apabila
1 ‘Sejarah Jalan Tol’ (Kementrian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat Badan Pengusaha Jalan Tol 2019) <http://bpjt.pu.go.id>, accessed 10 Juni 2019.
BUJT memilih untuk bekerjasama dengan Mitra untuk pengelolaan Rest Area ini, maka  BUJT  sebelumnya  harus  menentukan  model  kerjasama  yang  sesuai  dengan kebutuhannya. Ada beberapa macam bentuk atau skema kerjasama yang digunakan oleh BUJT, antara lain BOT ( Build Operate Transfer ) dan BOO ( Build  Operate Own ).
Pada saat ini yang sesuai dengan tujuan kontrak antara BUJT dan investor dalam  kerjasama  untuk  pengelolaan Rest Area Jalan  Tol  yaitu  dengan  bentuk kerjasama  BOT ( Build Operate Transfer ) yang juga sering dikenal dengan Bangun Guna Serah (BGS). Hal ini dikarenakan BOT memiliki kerugian dan keuntungan yang masih mampu dihadapi BUJT maupun investor dibandingkan dengan bentuk kerjasama BOO. Berdasarkan PP Nomor 38 Tahun 2008 Tentang Perubahan atas Peraturan  Pemerintah  Nomor  6  Tahun  2006  Tentang  Pengelolaan  Barang  Milik Negara/Daerah Pasal 1 angka 12, Bangun Guna Serah adalah pemanfaatan barang milik negara/daerah berupa tanah oleh pihak lain dengan cara mendirikan bangunan dan/atau  sarana  berikut  fasilitasnya,  kemudian  didayagunakan  oleh  pihak  lain tersebut  dalam  jangka  waktu  tertentu  yang  telah  disepakati,  untuk  selanjutnya diserahkan  kembali  tanah  beserta  bangunan  dan/atau  sarana  berikut  fasilitasnya setelah  berakhirnya  jangka  waktu.  Sesuai  dengan  Peraturan  Pemerintah  tersebut dapat disimpulkan bahwa Bangun Guna Serah / Build Operate Transfer merupakan bentuk  perjanjian  kerjasama  yang  dilakukan  antara  pemegang  hak  atas  tanah dengan investor, yang menyatakan bahwa pemegang hak atas tanah memberikan hak  kepada  investor  untuk  mendirikan  bangunan  selama  masa  perjanjian Build Transfer Operate (BOT), dan mengalihkan kepemilikan tersebut kepada pemegang hak atas tanah setelah masa Build Operate Transfer berakhir.
Perjanjian  kerjasama Rest Area jalan  tol  ini  mempunyai  alternatif  model kerjasama yang salah satunya adalah Build Operate Transfer dan didalam jurnal ini akan menjelaskan implementasi dari alternatif model kerjasama Build Operate Transfer dalam perjanjian kerjasama pengelolaan rest area jalan tol tersebut sesuai dengan  peraturan  perundang-undangan  yang  berlaku  saat  ini  serta  menjelaskan status  suatu  aset  dalam  perjanjian  kerjasama Rest Area jalan  tol  sesuai  dengan perjanjian kerjasama model Build Operate Transfer .

## 1986 Radhian Fiqi: Alternatif Model Kerjasama...

## Pengertian pengelolaan Rest Area jalan tol
Jika  dilihat  dari  data  milik  Komite  Nasional  Keselamatan  Transportasi, terdapat sekitar 25% dari total jumlah kecelakaan yang disebabkan oleh pengemudi yang  kelelahan. 2 Sedangkan  jumlah  kecelakaan  di  Indonesia  pada  tahun  2015, menurut laporan World Health Organization (WHO) (2016), yaitu 38.279 jiwa atau rata-rata 5 jiwa per jam. 3 Dari beberapa peristiwa kecelakaan tersebut, pemerintah memutuskan untuk mulai membangun banyak Rest Area di beberapa ruas jalan tol.
Hal tersebut juga diamanatkan dalam Pasal 7 ayat 3 PP Jalan Tol, yang dipersyaratkan bahwa pada jalan tol antar kota harus tersedia Tempat Iistirahat dan Pelayanan ( Rest Area ) untuk kepentingan pengguna jalan.
Rest Area sendiri  memiliki  arti  memiliki  arti  suatu  tempat  istirahat  yang dilengkapi  dengan  berbagai  fasilitas  umum  bagi  pengguna  jalan  tol,  sehingga baik bagi pengemudi, penumpang, maupun kendaraannya dapat beristirahat untuk sementara hal ini sesuai dengan bunyi Pasal 1 angka 2 Peraturan Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat Nomor 10/PRT/M/2018 Tentang Tempat Istirahat dan Pelayanan Pada Jalan Tol.
Rest Area dikelompokkan ke dalam 3 (tiga) tipe sebagai berikut: 4
1. Rest Area Tipe A, yang paling sedikit harus dilengkapi dengan fasilitas umum meliputi  ATM  dengan  fasilitas  isi  ulang  kartu  tol,  toilet,  klinik  kesehatan, bengkel,  warung/kios,  minimarket,  mushola,  SPBU,  restoran,  ruang  terbuka hijau, dan sarana tempat parkir.
2. Rest Area Tipe B, yang paling sedikit harus dilengkapi dengan fasilitas umum meliputi ATM dengan fasilitas isi ulang kartu tol, toilet, warung/kios, mushola, restoran, ruang terbuka hijau, dan sarana tempat parkir.
3. Rest Area Tipe C, yang paling sedikit harus dilengkapi dengan fasilitas umum
2 Harlan Pangihutan dan Hendra Hendrawan, ‘ Model Pengelolaan Tempat Istirahat Pada Jalan Non Tol ’ (2016), 33 Jurnal Jalan-Jembatan No. 2. [128].
3 ibid 4 ‘Melepas Lelah Berkendara saat Menuju ke Kampung Halaman, Pemudik dapat Singgah di Tempat Istirahat Tipe A, Tipe B, dan Tipe C’ (Kementrian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat Badan Pengatur Jalan Tol 2019) <http://bpjt.pu.go.id> accessed 10 Desember 2019
meliputi toilet, warung/kios, mushola, dan sarana tempat parkir yang bersifat sementara.
Tahapan  dalam  pengelolaan Rest Area Jalan  Tol  adalah  sebagai  berikut: tahapan  perencanaan,  tahapan  pembangunan,  tahapan  pengoperasian,  tahapan pemeliharaan dan tahapan serah terima. Setiap pengelolaan yang dilakukan agar berjalan dengan baik, maka diperlukan evaluasi untuk review hasil implementasi selama pengelolaan itu berlangsung agar dapat dilakukan perbaikan berkelanjutan.
Fungsi dari evaluasi adalah untuk mengetahui sejauh mana efisiensi dan efektifitas pengelolaan  tempat Rest Area dilaksanakan.  Pertanggungjawaban  dari  seberapa jauh tingkat akuntabilitas dan kemudahan membaca laporan pengelolaan Rest Area dapat dilihat dengan alat bantu yaitu standar pelayanan. Standar pelayanan yang ditetapkan agar optimal dalam proses penilaian dan evaluasi harus bersifat spesifik ( spesific ), dapat diukur ( measurable ), dapat dicapai (attainable), realistis ( realistic ), dan dapat dicapai pada kurun waktu tertentu ( timely ).
Sesuai  dengan  penjelasan  diatas,  dapat  disimpulkan  bahwa  pengelolaan Rest Area jalan  tol  ialah  segala  pengawasan  proses  pelaksanaan  kebijakan  pada tempat istirahat yang merupakan fasilitas umum bagi pengguna jalan tol dengan melalui beberapa tahapan dan pencapaian tujuan yang baik sesuai dengan peraturan perundang-undangan dan standar pelayanan yang telah ditetapkan secara optimal sehingga  pengemudi,  penumpang,  maupun  kendaraannya  agar  dapat  beristirahat dengan nyaman.

## Kewenangan atas pengelolaan Rest Area
Pengelolaan suatu sumber daya pasti akan membutuhkan seseorang atau suatu kelompok yang mengawasi dan juga berperan dalam prosesnya agar sistem tetap terjaga. Pada dasarnya, sesuai dengan ketentuan Pasal 3 PP Jalan Tol dinyatakan bahwa “Wewenang penyelenggaraan jalan tol berada pada Pemerintah.”. Wewenang penyelenggaraan jalan tol tersebut meliputi pengaturan, pembinaan, pengusahaan, dan pengawasan. Sebagian dari kewenangan Pemerintah dalam penyelenggaraan jalan tol yang berkaitan dengan pengaturan, pengusahaan dan pengawasan tersebut

## 1988 Radhian Fiqi: Alternatif Model Kerjasama...
dilaksanakan oleh Badan Pengatur Jalan Tol (BPJT). Hal tersebut sesuai dengan Pasal  3  ayat  3  PP  Jalan  Tol.  Sedangkan  untuk  Pengusahaan  Jalan  Tol  meliputi kegiatan  pendanaan,  perencanaan  teknis,  pelaksanaan  konstruksi,  pengoperasian dan/atau pemeliharaan, dimana sesuai dengan ketentuan Pasal 19 ayat 2 PP Jalan Tol dilakukan oleh BUJT yang memenuhi persyaratan atau Pemerintah dalam hal jalan tol dimaksud dinilai layak secara ekonomi tetapi belum layak secara finansial.
Sebagai kompensasi atas Pengusahaan Jalan Tol yang dilakukan oleh Badan
Usaha  Jalan  Tol  tersebut  diatas,  Pemerintah  memberikan  hak  dan  kewenangan kepada BUJT untuk memungut pendapatan tol dan memperoleh pendapatan usaha lain  dengan  cara  memanfaatkan  ruang  milik  jalan  tol  untuk  pemasangan  iklan, utilitas maupun Rest Area di Jalan Tol. Segala hak dan kewenangan Badan Usaha Jalan Tol tersebut lebih rinci dituangkan dalam Perjanjian Pengusahaan Jalan Tol yang  ditandatangani  oleh  Pemerintah  Cq.  BPJT  dengan  Badan  Usaha  Jalan  Tol yang ditunjuk. Dengan demikian kewenangan untuk pengelolaan Rest Area di Jalan Tol merupakan kewenangan dari Badan Usaha Jalan Tol, kewenangan ini termasuk kewenangan  untuk  menentukan  metode  pengelolaan Rest Area dalam  bentuk swakelola (dikelola secara mandiri) atau bekerja sama dengan Investor. Apabila Rest Area dikelola secara mandiri maka dibutuhkan manajemen yang handal dan memiliki  pengalaman  dibidangnya.  Disamping  itu,  dari  segi  pendanaan,  maka dibutuhkan tambahan investasi untuk perencanaan, pembangunan, pengoperasian dan pemeliharaan Rest Area yang jumlahnya cukup besar dan dapat memberatkan secara finansial ( cash flow ) Perusahaan. Hal-hal tersebutlah yang melatar belakangi sebagian besar BUJT memilih untuk bekerja sama dengan Investor yang terpilih sebagai Mitra Kerjasama untuk pengelolaan Rest Area ini. Apabila BUJT memilih untuk  bekerjasama  dengan  Mitra  untuk  pengelolaan Rest Area ini,  maka  BUJT sebelumnya harus menentukan model kerjasama yang sesuai dengan kebutuhannya.

## Jenis Model Kerjasama dalam Pengelolaan Rest Area
Penulis  melakukan  studi  banding  dan  observasi  tentang  pengelolaan  Rest Area Jalan Tol di PT Jasamarga Surabaya Mojokerto dan dapat dipastikan bahwa PT
Jasamarga Surabaya Mojokerto akan menggunakan salah satu dari jenis kerjasama yang ada pada saat akan melakukan kerjasama dengan para pihak lain mengenai pengelolaan  Rest Area  Jalan  Tol.  Penulis  memastikan  hal  tersebut  dengan  cara melakukan  wawancara  dengan  Manager  Legal  Hukum  PT  Jasamarga  Surabaya Mojokerto. Pengelolaan Rest Area pada ruas jalan tol di wilayah manapun sebagian besar  juga  menggunakan  jenis-jenis  dari  model  kerjasama  dibawah  ini.  Namun, perlu  diingat  bahwa  pemilihan  model  kerjasama  apapun  juga  tergantung  pada kesepakatan para pihak.

## Laporan Hasil Wawancara
Hari/Tanggal Pelaksanaan     : Senin, 9 September 2019
Waktu Pelaksanaan : 10.00 WIB Tempat Pelaksanaan : PT Jasamarga Surabaya Mojokerto Narasumber :  Rezy  Remadhani  Putri  (Manager  Legal  Hukum PT Jasamarga Surabaya Mojokerto) Tema Wawancara : Metode Kerjasama Pengelolaan Rest Area Jalan Tol Tujuan Wawancara :  Mengetahui  jenis-jenis  model  kerjasama  yang digunakan oleh PT Jasamarga Surabaya Mojokerto serta keuntungan dan kerugiannya baik bagi pihak investor atau pihak Badan Usaha Jalan Tol
Hasil Wawancara
Jenis  model  kerjasama  yang  diterapkan  oleh  Badan  Usaha  Jalan  Tol  dalam Pengelolaan Rest Area ini antara lain sebagai berikut:
a.  Build Operate Own (BOO)
Build Operate Own merupakan  salah  satu  bentuk  kerjasama  dimana  investor diberikan  kewenangan  berdasarkan  Perjanjian  Kerjasama  yang  dibuat  oleh BUJT  dengan  Mitra  yang  ditunjuk  untuk  membangun Rest Area termasuk pengadaan  tanah  (tambahan  tanah  yang  diperlukan  diluar  ruang  milik  jalan tol),  pembiayaannya,  mengoperasikan  dan  memelihara Rest Area ,  serta

## 1990 Radhian Fiqi: Alternatif Model Kerjasama...
memanfaatkan atau memperoleh pendapatan dari hasil pengelolaan Rest Area sesuai  dengan  jangka  waktu  kerjasama,  dan  setelah  jangka  waktu  kerjasama berakhir infrastruktur dimaksud akan menjadi milik Investor itu sendiri.
1)  Keuntungan dan kerugian metode kerjasama ini bagi Badan Usaha Jalan Tol:
a)  Keuntungan:
-  Pembiayaan ditanggung sepenuhnya oleh Investor;
-  Dalam  hal  dibutuhkan  tambahan  tanah  untuk  pembangunan Rest Area di luar ruang milik jalan tol, maka baik proses pengadaan tanah maupun biaya yang timbul sepenuhnya menjadi beban Investor;
-  Memperoleh  Bagi  Hasil  dari  hasil  pengelolaan Rest Area yang dilakukan oleh Investor;
-  Meminimalisir  potensial  resiko  yang  dapat  terjadi,  baik  dari  segi keuangan maupun hukum.
b)  Kerugian:
-  Setelah  jangka  waktu  kerjasama  berakhir,  maka  tanah  dan bangunan Rest Area adalah milik Investor (terkecuali tanah yang merupakan ruang milik jalan tol).
2)  Keuntungan dan kerugian metode kerjasama ini bagi Investor :
a)  Keuntungan:
-  Setelah jangka waktu kerjasama berakhir, maka tanah dan bangunan Rest Area adalah milik Investor (terkecuali tanah yang merupakan ruang milik jalan tol).
c)  Kerugian:
-  Penutupan akses dari bangunan Rest Area yang telah terbangun ke jalan tol oleh Badan Usaha Jalan Tol.
b.  Build Operate Transfer (BOT)
Build Operate Transfer merupakan salah satu bentuk kerjasama dimana investor diberikan  kewenangan  berdasarkan  Perjanjian  Kerjasama  yang  dibuat  oleh Badan Usaha Jalan Tol dengan Mitra yang ditunjuk untuk membangun Rest Area termasuk pengadaan tanah (tambahan tanah yang diperlukan diluar ruang milik jalan tol, hal ini tergantung dari hasil kesepakatan Para Pihak), pembiayaannya, mengoperasikan, dan memelihara Rest Area , memanfaatkan atau memperoleh
pendapatan  dari  hasil  pengelolaan Rest Area sesuai  dengan  jangka  waktu kerjasama, dan setelah jangka waktu kerjasama berakhir infrastruktur dimaksud beralih/diserah terimakan kepada Badan Usaha Jalan Tol.
1)  Keuntungan dan kerugian metode kerjasama ini bagi Badan Usaha Jalan Tol: 5
a)  Keuntungan:
-  Pembiayaan ditanggung sepenuhnya oleh Investor;
-  Memperoleh  Bagi  Hasil  dan  Kompensasi  Sewa  Lahan  dari  hasil pengelolaan Rest Area yang dilakukan oleh Investor;
-  Pada  saat  jangka  waktu  kerjasama  berakhir,  baik  tanah  maupun bangunan dimana Rest Area berdiri beralih dan menjadi milik Badan
Usaha Jalan Tol.
b)  Kerugian:
-  Dalam  hal  dibutuhkan  tambahan  tanah  untuk  pembangunan Rest Area di luar ruang milik jalan tol, maka menjadi beban Badan Usaha Jalan Tol;
-  Terdapat potensial resiko yang dapat terjadi, baik dari segi keuangan maupun hukum (biaya pengadaan tanah yang tinggi dan/atau adanya gugatan dari warga pada saat pengadaan tanah untuk rest area ).
2)  Keuntungan dan kerugian metode kerjasama ini bagi Investor:
a)  Keuntungan:
-  Apabila dibutuhkan tambahan tanah untuk pembangunan Rest Area akan dilakukan dan menjadi beban Badan Usaha Jalan Tol;
-  Dalam hal pengadaan tanah dilakukan oleh Badan Usaha Jalan Tol maka dapat meringankan tugas Investor dan mempersingkat proses/ tahapan pengelolaan Rest Area ;
-  Efisiensi biaya, karena tidak mengeluarkan biaya untuk pengadaan tanah Rest Area .
b)  Kerugian:
5 Maria  S.W.  Sumardjono, Tanah Dalam Perspektif Hak Ekonomi Sosial dan Budaya (Kompas 2009).[53].

## 1992 Radhian Fiqi: Alternatif Model Kerjasama...
Pada saat jangka waktu kerjasama berakhir, baik tanah maupun bangunan dimana Rest Area berdiri beralih dan menjadi milik Badan Usaha Jalan Tol.
Masih  belum  ada  Undang-Undang  yang  secara  khusus  mengatur  dan memberikan  pengertian  tentang  BOT.  Oleh  karena  itu  muncul  istilah  BOT  dan diterjemahkan  ke  dalam  Bahasa  Indonesia  menjadi  Bangun  Guna  Serah  (yang selanjutnya  disebut  BGS)  yang  diatur  dalam  peraturan  perundang-undangan.
Berikut Peraturan perundang-undangan yang mengatur tentang BGS:
a.  Keputusan Menteri Keuangan Republik Indonesia (Kep. Menkeu RI) tertanggal 2 Juni 1995 nomor 258/KMK.04/1995, tentang Perlakuan Pajak Penghasilan Terhadap Pihak-Pihak yang Melakukan Kerjasama dalam Bentuk Perjanjian Bangun  Guna  Serah  (Build  Operate  and  Transfer/BOT)  disebutkan  bahwa BOT adalah:
“Bentuk  perjanjian  kerjasama  yang  dilakukan  antara  pemegang  hak  atas tanah  dengan  investor,  yang  menyatakan  bahwa  pemegang  hak  atas  tanah memberikan hak kepada investor untuk mendirikan bangunan selama masa perjanjian bangun guna serah (BOT), dan mengalihkan kepemilikan bangunan tersebut kepada pemegang hak atas tanah setelah masa guna serah berakhir”.
b.  PP Nomor 38 Tahun 2008 Tentang Perubahan atas PP Nomor 6 Tahun 2006 Tentang  Pengelolaan  Barang  Milik  Negara/Daerah  pada  Pasal  1  angka  2 disebutkan bahwa:
“Bangun Guna Serah (BGS) adalah pemanfaatan tanah milik negara/daerah berupa tanah oleh pihak lain dengan cara mendirikan bangunan dan/atau sarana berikut fasilitasnya, kemudian didayagunakan oleh pihak lain tersebut dalam jangka  waktu  tertentu  yang  telah  disepakati,  untuk  selanjutnya  diserahkan kembali  tanah  beserta  bangunannya  dan/atau  sarana  berikut  fasilitasnya setelah berakhirnya jangka waktu”.
c.  Peraturan  Menteri  Negara  Badan  Usaha  Milik  Negara  Nomor  PER-13/ MBU/09/2014  tentang  Pedoman  Pendayagunaan  Aset  Tetap  Badan  Usaha Milik Negara pada Pasal 1 angka 9 disebutkan bahwa:
“Bangun Guna Serah (Build Operate and Transfer/BOT) adalah kerjasama pendayagunaan aktiva tetap berupa tanah milik BUMN oleh pihak lain dengan cara  mendirikan  bangunan  dan/atau  sarana  berikut  fasilitasnya,  kemudian didayagunakan  oleh  pihak  lain  tersebut  dalam  jangka  waktu  tertentu  yang
disepakati, untuk selanjutnya tanah beserta bangunan dan/atau sarana berikut fasilitasnya diserahkan kepada BUMN setelah berakhirnya jangka waktu”.
Menurut pengertian-pengertian di atas dapat disimpulkan bahwa BOT atau Bangun  Guna  Serah  merupakan  suatu  bentuk  kerjasama  dengan  pihak  pertama (pemegang  hak  milik  tanah/lahan  yaitu  instansi  Pemerintah)  mengikatkan  diri kepada pihak lain (investor) untuk menyerahkan dan memberikan hak pengelolaan tanah/lahan yang dikuasai kepada pihak investor guna mendirikan bangunan beserta sarana dan fasilitasnya. Pembiayaan seluruhnya akan dibebankan kepada investor serta  menggunakan  atau  mengusahakan  bangunan  tersebut  untuk  jangka  waktu sesuai dengan kesepakatan. Jika masa perjanjian BOT telah berakhir maka, investor wajib menyerahkan kembali tanah beserta bangunan dan sarana/fasilitasnya kepada pihak pemilik tanah/lahan. 6
Berbagai  keuntungan  maupun  kerugian  masing-masing  model  kerjasama yang telah diuraikan oleh Penulis diatas, PT Jasamarga Surabaya Mojokerto dan Badan  Usaha  Jalan  Tol  lainnya  lebih  banyak  menerapkan  model  kerjasama  ini dibandingkan model kerjasama Build Operate Own (BOO) .
Perjanjian Kerjasama Pengelolaan Rest Area Jalan Tol Surabaya-Mojokerto Istilah perjanjian ini muncul dari kata bahasa Inggris yaitu “ agreement ” dan dalam  bahasa  Belanda,  istilah  perjanjian  atau  persetujuan  disebut  juga  dengan “ overeenkomst ”. 7 Definisi perjanjian sebagaimana dimaksud Pasal 1313 BW yang terdapat  dalam  Kitab  Undang-Undang  Hukum  Perdata  (Burgerlik  Wetboek)  14 dalam  Buku  III  tentang  Perikatan: “Suatu  perjanjian  adalah  suatu  perbuatan  di mana satu orang atau lebih mengikatkan diri terhadap satu orang lain atau lebih”.
Namun dapat disayangkan ada beberapa kelemahan dari pengertian perjanjian yang diatur dalam ketentuan tersebut. Hal ini diperkuat dengan beberapa pendapat ahli hukum dalam buku Mariam Darus Badrulzaman mengenai definisi persetujuan
6 Irawan Soerodjo, Kepastian Hak atas Tanah di Indonesia (Arloka 2003).[59].
7 Leonora Bakarbessy,[ et. al ], Buku Ajar Hukum Perikatan (Zifatama Jawara 2010).[12].

## Radhian Fiqi: Alternatif Model Kerjasama...
yaitu: 8
a.  Definisi ini bersifat sempit karena hanya menunjuk pada perjanjian sepihak, yaitu perjanjian yang hanya mempunyai kewajiban pada satu pihak, sedangkan ada perjanjian yang mengandung hak dan kewajiban pada kedua pihak, seperti perjanjian timbal balik.
b.  Definisi  ini  tidak  lengkap  karena  menunjuk  pada  perbuatan,  seharusnya perbuatan hukum. Perjanjian diadakan dengan tujuan untuk memperoleh akibat hukum,  perbuatan  yang  dilakukan  tidak  dimaksudkan  untuk  menciptakan akibat hukum.
Subekti  berpendapat  bahwa  perjanjian  adalah  suatu  peristiwa  satu  orang saling berjanji dengan orang lainnya untuk melaksanakan suatu hal. Dari peristiwa ini,  terwujudnya  suatu  hubungan  antara  dua  orang  tersebut  yang  dinamakan perikatan. Dalam bentuknya, perjanjian itu berupa suatu rangkaian perkataan yang mengandung janji-janji atau kesanggupan yang diucapkan atau ditulis. 9 Oleh karena itu, dari beberapa pendapat diatas, penulis dapat menyimpulkan bahwa perjanjian merupakan suatu peristiwa antara dua orang atau lebih saling berjanji dan kemudian terciptalah perikatan antara dua orang atau lebih tersebut untuk melaksanakan suatu hal sesuai dengan segala suatu yang telah disanggupinya.
Suatu perjanjian yang sudah dibuat secara sah berdasarkan ketentuan yang berlaku, maka perjanjian tersebut akan otomatis mengikat bagi semua pihak yang telah menyetujuinya. 10 Syarat sah suatu perjanjian telah diatur dalam Pasal 1320 BW yang berbunyi
Untuk sahnya suatu perjanjian diperlukan empat syarat:
1. Sepakat untuk mereka yang mengikatkan dirinya;
2. Kecakapan untuk membuat suatu perikatan;
3. Suatu hal tertentu;
4. Suatu sebab yang diperbolehkan.
8 Mariam Darus Badrulzaman, Hukum Perikatan dalam  KUH Perdata Buku Ketiga (Citra Aditya Bakti 2015).[83].
9 Subekti, Hukum Perjanjian (Intermasa 1996).[1].
10 Irawan Soerodjo, Op.Cit .[24].
Perjanjian  Kerjasama  Pengelolaan Rest Area di  Ruas  Jalan  Tol  Surabaya- Mojokerto pada intinya merupakan salah satu bentuk perikatan yang dibuat oleh PT Jasamarga Surabaya Mojokerto selaku Badan Usaha Jalan Tol dengan Investor/ Mitra  yang  ditunjuk  sebagai  dasar  untuk  kerjasama  pengelolaan Rest Area di ruas  Jalan  Tol  Surabaya-Mojokerto.  Perjanjian  Kerjasama  ini  pada  hakikatnya merupakan Perjanjian pada umumnya yang mengacu pada ketentuan Pasal 1320 BW sebagai syarat sah Perjanjiannya dengan unsur-unsur sebagai berikut:
1.  Kesepakatan
Para Pihak dalam Perjanjian Kerjasama ini yakni PT Jasamarga Surabaya Mojokerto dan Investor yang ditunjuk oleh PT Jasamarga Surabaya Mojokerto sepakat untuk membuat dan menandatangani Perjanjian Kerjasama Pengelolaan Rest Area di ruas Jalan Tol Surabaya Mojokerto.
2.  Kecakapan/kewenangan Para Pihak
PT Jasamarga Surabaya Mojokerto selaku Pihak Pertama dalam Perjanjian Kerjasama  sebagaimana  telah  diuraikan  sebelumnya  oleh  Penulis  telah memenuhi  unsur  kecapakan/kewenangan  untuk  menandatangani  Perjanjian, karena memegang konsesi untuk pengusahaan jalan tol berdasarkan Perjanjian Pengusahaan  Jalan  Tol.  Sedangkan  Investor  selaku  Pihak  Kedua  dalam Perjanjian  Kerjasama  ini  adalah  Badan  Usaha  berbentuk  PT  yang  ditunjuk oleh PT Jasamarga Surabaya Mojokerto melalui proses pemilihan mitra yang memenuhi kualifikasi yang ditetapkan.
3.  Suatu Hal Tertentu
Dalam  Perjanjian  Kerjasama  ini,  obyek  yang  diperjanjian  adalah
Pengelolaan Rest Area di ruas Jalan Tol Surabaya-Mojokerto.
4.  Causa yang diperbolehkan
Bahwa  apa  yang  diperjanjian  dalam  Perjanjian  Kerjasama  ini  tidak bertentangan dengan Undang-Undang/Peraturan yang berlaku. Bahkan untuk menjamin  pemenuhan  Undang-Undang/Peraturan  yang  berlaku  tersebut, Perjanjian  Kerjasama  dibuat  dengan  berpedoman  pada  Peraturan  Menteri Nomor 10/PRT/M/2018 tentang Tempat Istirahat dan Pelayanan pada Jalan Tol.

## 1996 Radhian Fiqi: Alternatif Model Kerjasama...
Secara  garis  besar  Perjanjian  Kerjasama  dengan  menggunakan  model kerjasama  BOT  terbagi  dalam  tiga  tahap  yang  berlangsung  secara  prosedural, yaitu: 11

## 1.   Tahap Pembangunan
Pada tahap ini Badan Usaha Jalan Tol yang memiliki kewenangan atas pemanfaatan lahan di ruang milik jalan tol  akan menyerahkan tanah yang telah dibebaskan untuk kebutuhan pembangunan Rest Area kepada pihak investor guna pembangunan Rest Area beserta segala fasilitasnya. Sebelum dibangun,
Investor wajib membuat gambar bangunan ( schematic design ) dengan disertai penjelasan secara rinci guna memperoleh persetujuan dari Badan Usaha Jalan Tol. Setelah gambar bangunan ( schematic design ) disetujui oleh Badan Usaha
Jalan Tol, maka Investor wajib menyelesaikan pembangunan Rest Area sesuai dengan  jangka  waktu  yang  disepakati  dalam  Perjanjian  Kerjasama.  Dalam hal  pembangunan  telah  selesai  dilakukan  oleh  Investor,  maka  Investor  akan mengajukan  permohonan  untuk  mulai  operasi.  Badan  Usaha  Jalan Tol  akan melakukan  pemeriksaan  atas  hasil  pembangunan Rest Area ,  dan  setelah dinyatakan  laik  fungsi,  maka  sejak  saat  itu  Investor  berhak  untuk  mulai mengoperasikan Rest Area .
2.  Tahap Operasional
Pihak  investor  berhak  mengelola  bangunan  komersial  yang  dibangun untuk jangka waktu sesuai dengan yang disepakati dalam Perjanjian Kerjasama. Jangka waktu dalam kerjasama pengusahaan jalan tol sesuai dengan Pasal 9 ayat (3) Peraturan Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat Republik Indonesia Nomor 01/PRT/M/2017 Tentang Tata Cara Pelaksanaan Pengadaan Badan  Usaha untuk Pengusahaan Jalan Tol yang menyatakan bahwa : “Jangka Waktu kerjasama pengusahaan jalan tol dengan bentuk Bangun Guna Serah tanpa  Dukungan  Pemerintah  adalah  paling  lama  50  (lima  puluh)  tahun  dan
11 I Gede Abdhi Prabawa, Kajian Hukum Terhadap Perjanjian Build Operate and Transfer (BOT) untuk Melindungi Hak Milik atas Tanah Dalam Rangka Menunjang Sektor Pariwisata (Universitas Brawijaya 2014).[11].
dapat  diperpanjang  sesuai  dengan  tingkat  kelayakan  proyek  dan  peraturan perundang-undangan.”. Selama jangka waktu pengoperasian ini Investor wajib membayar bagi hasil atas pengelolaan Rest Area serta kompensasi sewa lahan kepada Badan Usaha Jalan Tol. Besaran bagi hasil ditentukan oleh Badan Usaha Jalan  Tol  dari  estimasi  pendapatan  kotor  Badan  Usaha  Jalan  Tol  tiap  tahun secara  berjenjang,  yang  dituangkan  dalam Business Plan Investor  pada  saat mengikuti proses pemilihan Mitra. Sedangkan kompensasi sewa lahan dihitung berdasarkan nilai NJOP tanah yang di serahkan oleh Badan Usaha Jalan Tol guna pembanguan Rest Area dimaksud. Selama jangka waktu pengoperasian dimaksud, Investor juga memiliki kewajiban untuk memelihara Rest Area agar tetap memenuhi standar pelayanan minimal.
3.  Tahap Penyerahan
Setelah  jangka  waktu  operasional  berakhir,  pihak  investor  wajib menyerahkan kembali hak pengelolaan tanah dan bangunan komersial diatasnya beserta segala fasilitas kepada pihak Badan Usaha Jalan Tol dalam keadaan dapat dan siap dioperasikan.
Berdasarkan  hal-hal  yang  telah  diuraikan  diatas  oleh  Penulis,  maka dapat  diketahui  Pelaksanaan  Perjanjian  Kerjasama  Pengelolaan Rest Area dengan  Model  Kerjasama    Build  Operate  Transfer  (BOT)  di  ruas  Jalan  Tol Surabaya-Mojokerto yang dilakukan oleh PT Jasamarga Surabaya Mojokerto dengan Investor/Mitra yang ditunjuk telah sesuai dengan ketentuan perundang- undangan yang ada. Dimana Perjanjian Kerjasama Pengelolaan Rest Area yang dibuat telah memenuhi syarat sah-nya perjanjian yang diatur dalam ketentuan Pasal 1320 BW.
Keseluruhan tahapan mulai dari tahap Pembangunan, hingga tahap penyerahan kembali ( Transfer ) yang diatur dalam Perjanjian Kerjasama Pengelolaan Rest Area telah mengacu pada PP Jalan Tol dan Permen No. 10/PRT/M/2018 tentang Tempat
Istirahat dan Pelayanan pada Jalan Tol. Sebagaimana konsep kerjasama dengan sistem Build Operate Transfer (BOT), Badan Usaha Jalan Tol dalam hal ini PT Jasamarga Surabaya Mojokerto telah melaksanakan kewajibannya untuk menyediakan tanah

## 1998 Radhian Fiqi: Alternatif Model Kerjasama...
bagi investor yang akan membangun Rest Area tersebut. Sedangkan pihak investor hingga saat ini masih memenuhi kewajibannya untuk melakukan  pengoperasian dan pemeliharaan Rest Area Jalan Tol Surabaya-Mojokerto dengan jangka waktu Perjanjian sampai dengan tahun yang telah ditentukan.

## Objek dalam kerjasama Build Operate Transfer
Dalam suatu usaha yang berhubungan dengan hukum pasti tidak akan terlepas oleh tiga hal penting seperti objek hukum, subjek hukum, dan juga peristiwa hukum. Hal ini juga berlaku dalam perjanjian kerjasama yang menggunakan model Build Operate Transfer (BOT). Subjek hukum dapat berupa perorangan atau badan hukum publik maupun privat.  Sesuai dengan penjelasan pada bab sebelumnya, Perjanjian Kerjasama Build Operate Transfer (BOT) untuk pengelolaan Rest Area Jalan Tol Surabaya Mojokerto terjadi antara PT Jasamarga Surabaya Mojokerto dengan pihak mitra. Sehingga PT Jasamarga Surabaya Mojokerto beserta mitranya merupakan subjek hukum dalam Perjanjian Kerjasama Build Operate Transfer (BOT) ini. 12
Lalu bagaimana dengan objek hukum?
Sesuai  dengan  Keputusan  Menteri  Keuangan  Republik  Indonesia  (Kep. Menkeu  RI)  tanggal  2  Juni  1995  nomor  258/KMK.04/1995,  tentang  Perlakuan Pajak Penghasilan Terhadap Pihak-Pihak yang Melakukan Kerjasama dalam Bentuk Perjanjian Bangun Guna Serah (Build Operate and Transfer/BOT) pada dasarnya objek dari Perjanjian Kerjasama Build Operate Transfer (BOT) sendiri mencakup :
1. Tanah
Tanah dalam hal ini adalah tanah yang disediakan oleh Badan Usaha Jalan Tol dalam hal ini PT Jasamarga Surabaya Mojokerto untuk pembangunan Rest Area pada ruas Jalan Tol Surabaya-Mojokerto.
Tanah dimaksud dapat dikategorikan sebagai barang milik negara dalam hal tanah tersebut merupakan bagian dan/atau berada dalam ruang milik jalan tol. Mengapa demikian dan apa yang dimaksud dengan Barang Milik Negara? Definisi Barang
Milik Negara berdasarkan Peraturan Pemerintah  Nomor: 27 Tahun 2014 tentang Pengelolaan  Barang  Milik  Negara,    adalah  semua  barang  yang  dibeli  atau diperoleh atas beban Anggaran Pendapatan dan Belanja Negara atau berasal dari perolehan lainnya yang sah.  Tanah yang berada dalam ruang milik jalan tol yang dimanfaatkan  untuk  pembangunan Rest Area dikatakan  sebagai  barang  milik negara dikarenakan tanah tersebut dibebaskan oleh Pemerintah dengan mengacu pada  peraturan  tentang  Pengadaan Tanah  untuk  Kepentingan  Umum.  Namun disamping itu, ada pula tanah yang dibebaskan mandiri oleh Badan Usaha Jalan Tol diluar ruang milik jalan tol (apabila diperlukan tambahan tanah diluar ruang milik jalan tol) guna kebutuhan pembangunan Rest Area .
2. Bangunan Rest Area berikut fasilitas di dalamnya.
Bangunan Rest Area berikut fasilitas di dalamnya ini dibangun dan disediakan oleh Investor dengan menggunakan dana dari Investor.

## Kepemilikan aset sebelum berakhirnya perjanjian kerjasama pengelolaan
Rest Area dengan model Build Operate Transfer (BOT)
Sebagaimana telah diuraikan dalam Bab 3.1 diatas, yang dimaksud dengan Aset  dalam  Perjanjian  Kerjasama  Pengelolaan Rest Area dengan  Model Build Operate Transfer (BOT)  ini  mengacu  pada  objek  yang  diperjanjikan  dalam perjanjian yakni :
1. Tanah; dan
2. Bangunan Rest Area berikut fasilitas di dalamnya.
Adapun  status  kepemilikan  aset  sebelum  berakhirnya  Perjanjian  adalah sebagai berikut:
1. Tanah
Dikarenakan  tanah  untuk  pembangunan Rest Area ini  ada  yang  merupakan barang milik negara dan ada sebagian tanah yang dibebaskan sendiri oleh Badan Usaha Jalan Tol, maka hal ini akan menentukan pula status kepemilikan asetnya. Untuk tanah yang berada dalam ruang milik jalan tol yang dikategorikan sebagai barang  milik  negara,  maka  status  asetnya  merupakan  milik  Pemerintah.  Jika

## 2000 Radhian Fiqi: Alternatif Model Kerjasama...
tanah  tersebut  secara  garis  besar  digunakan  dalam  rangka  pengusahaan  Jalan Tol, maka tanah tersebut berada dalam penguasaan Pengguna Barang dalam hal ini  Kementerian  Pekerjaan  Umum.  Kementerian  Pekerjaan  Umum  Cq.  BPJT selanjutnya  memberikan  kewenangan  kepada  Badan  Usaha  Jalan  Tol  untuk memanfaatkan  tanah  dimaksud  melalui  PPJT.  Sedangkan  untuk  tanah  yang dibebaskan sendiri oleh Badan Usaha Jalan Tol diluar ruang milik jalan tol, maka tanah dimaksud merupakan aset milik Badan Usaha Jalan Tol.
2. Bangunan Rest Area berikut fasilitas di dalamnya.
Bangunan Rest Area berikut fasilitas di dalamnya dibiayai dari dana Investor, oleh karenanya status aset atas bangunan berikut fasilitas di dalamnya tersebut merupakan milik Investor.
Kepemilikan aset setelah berakhirnya perjanjian kerjasama pengelolaan Rest Area dengan model Build Operate Transfer (BOT)
Adapun status kepemilikan aset setelah berakhirnya Perjanjian adalah sebagai berikut:
1. Tanah
Pada  dasarnya  dalam  Perjanjian  Kerjasama Rest Area dengan  Model Build Operate Transfer (BOT), setelah jangka waktu berakhir tidak terjadi peralihan hak atas tanah. Dikarenakan dari semula, Mitra sendiri hanya mendapatkan hak untuk memanfaatkan dan menggunakan tanah sesuai dengan waktu yang telah disepakati dalam perjanjian. Namun aset kepemilikan sendiri tetap berada pada Pemerintah  (untuk  tanah    yang  merupakan  barang  milik  negara)  dan  Badan Usaha Jalan Tol (untuk tanah yang dibebaskan sendiri oleh Badan Usaha Jalan Tol diluar ruang milik jalan tol).
Hal ini berarti setelah jangka waktu Perjanjian Kerjasama berakhir maka Mitra  tersebut harus menyerahkan kembali penguasan atas seluruh tanah yang digunakan guna pembangunan Rest Area kepada Badan Usaha Jalan Tol selaku pihak  yang  diberikan  kewenangan  untuk  mengelolanya  selama  masa  konsesi Jalan Tol.
2. Bangunan Rest Area berikut fasilitas di dalamnya.
Sedangkan untuk bangunan Rest Area berikut fasilitas di dalamnya, ketika jangka waktu Perjanjian Kerjasama Pengelolaan Rest Area dengan Model Build Operate Transfer (BOT) berakhir maka status asetnya yang semula milik Investor akan dialihkan kepada Badan Usaha Jalan Tol.

## Kesimpulan
Jenis model pengelolaan rest area dibagi menjadi dua, yaitu secara swakelola sendiri  dan  kerjasama  dengan  mitra.  Namun  untuk  meminimalisir  resiko  usaha yang dapat terjadi karena kurangnya manajemen yang handal dan belum memiliki pengalaman  dibidangnya,  BUJT  dapat  memilih  untuk  melakukan  kerjasama pengelolaan Rest Area dengan investor atau mitra. Model kerjasama dengan mitra pun dibagi menjadi dua yaitu dengan model BOT dan BOO. Perbedaan dari BOT dan BOO adalah adanya proses transfer aset pada BOT saat jangka waktu yang ditentukan telah habis, sedangkan BOO tidak terjadi proses transfer aset sehingga aset akan tetap menjadi milik pihak investor. BUJT maupun investor atau mitra lebih  sering  menggunakan  model  kerjasama  BOT  sebagai  bentuk  perjanjian dalam proses pengelolaan rest area karena lebih dianggap fair bagi kedua belah pihak dibandingkan dengan model kerjasama BOO. Hal ini dapat diketahui dari keuntungan dan kerugian yang akan didapat oleh pihak BUJT maupun investor dari masing-masing model kerjasama yang telah diuraikan. BUJT telah menggunakan kewenangannya dengan baik dalam melakukan perjanjian dengan pihak investor atau  mitra.  Hal  ini  dapat  dilihat  dengan  proses  perjanjian  kerjasama  dalam pengelolaan rest area ini  antara  pihak  BUJT  dan  pihak  investor.  Hal-hal  yang mendukung adanya kewenangan pihak BUJT telah dilakukan dengan baik adalah dengan  berpedoman  pada  Peraturan  Pemerintah  Nomor  15 Tahun  2005 Tentang jalan Tol dan Peraturan Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat Nomor 01/PRT/M/2017 Tentang Tata Cara Pelaksanaan Pengadaan Badan Usaha Untuk Pengusahaan Jalan Tol  serta memenuhi syarat sah suatu perjanjian sesuai dengan ketentuan Pasal 1320 BW. Sesuai dengan Pasal 1320 BW, BUJT telah melakukan

## 2002 Radhian Fiqi: Alternatif Model Kerjasama...
perjanjian  dengan  unsur  adanya  kesepakatan,  kecakapan,  suatu  hal  tertentu,  dan causa yang diperbolehkan serta sesuai dengan klausul-klausul yang ada. Setelah perjanjian telah dibuat, pihak investor dapat melaksanakan pengelolaan Rest Area tersebut sesuai dengan tahapan-tahapan yang telah ditentukan hingga jangka waktu telah habis. Tiga tahapan yang berlangsung secara prosedural dan harus dilakukan oleh pihak investor sesuai dengan model kerjasama BOT yaitu tahap pembangunan, tahap  operasional,  sampai  dengan  tahap  penyerahan  kembali.  Meskipun  dalam Peraturan-peraturan  yang  telah  disebutkan  dalam  bab  ini  tidak  mengatur  secara detail bagaimana pelaksanaan Build Operate Transfer (BOT) namun pelaksanaan Perjanjian Kerjasama ini telah mengacu pada konsep BOT itu sendiri seperti pihak BUJT  yang  telah  menyediakan  tanah  untuk  proses  pengelolaan  Rest Area  Jalan Tol dan pihak investor juga harus melakukan kewajibannya dalam proses-proses pembangunan  serta  operasional  sesuai  dengan  perjanjian  yang  telah  dibuat  dan melakukan penyerahan kembali saat jangka waktu perjanjian telah habis.
Objek hukum dalam perjanjian pengelolan Rest Area Jalan Tol terdiri atas tanah dan bangunan Rest Area berikut sarana nya. Aset dalam Perjanjian Kerjasama Pengelolaan Rest Area dengan Model Build Operate Transfer (BOT) ini mengacu pada objek yang diperjanjikan dalam perjanjian. Untuk status kepemilikan tanah beserta bangunan dan sarana diatas tanah tersebut  Pada saat sebelum berakhirnya jangka waktu perjanjian pengelolaan Rest Area Jalan Tol dengan model kerjasama BOT tanah yang berada dalam ruang milik jalan tol yang dikategorikan sebagai barang milik negara, maka status asetnya merupakan milik Pemerintah. Jika tanah tersebut secara digunakan dalam rangka pengusahaan Jalan Tol, maka tanah tersebut berada dalam penguasaan Pengguna Barang dalam hal ini Kementerian Pekerjaan Umum Cq. Sedangkan tanah yang dibebaskan oleh Badan Usaha Jalan Tol sendiri dan berada di luar ruang milik jalan tol, maka tanah merupakan aset milik Badan Usaha Jalan Tol. Bangunan Rest Area berikut fasilitas di dalamnya dibangun dengan dana Investor, oleh karena itu status aset atas bangunan berikut fasilitas di dalamnya tersebut merupakan milik Investor. Lalu, jika perjanjian kerjasama pengelolaan Rest Area Jalan Tol dengan model BOT telah berakhir maka, tanah tidak akan berpindah
tangan karena memang sedari awal hak atas tanah tersebut tidak berpindah, hanya saja pihak mitra diberikan hak untuk mengelola dan membangun Rest Area yang berada diatas tanah tersebut. Sedangkan bangunan dan sarana yang berada diatas tanah tersebut akan dialihkan kepada pemilik tanah tersebut.

## Daftar Bacaan

## Buku
Irawan Soerodjo, Kepastian Hak atas Tanah di Indonesia (Arloka 2003).
Leonora Bakarbessy, [ et. al ], Buku Ajar Hukum Perikatan (Zifatama Jawara 2010).
Maria S.W. Sumardjono, Tanah Dalam Perspektif Hak Ekonomi Sosial dan Budaya (Kompas 2009).
Mariam Darus Badrulzaman, Hukum Perikatan dalam KUH Perdata Buku Ketiga (Citra Aditya Bakti 2015).
Subekti, Hukum Perjanjian (Intermasa 1996).
Urip Santoso, Hukum Agrarian Kajian Komprehensif , cet II (kencana 2013).

## Perundang-undangan
Burgerlijk Wetboek (BW), terjemahan R.Subekti.
Peraturan  Pemerintah  no.  15  Tahun  2005  Tentang  Jalan  Tol  (Lembaran  Negara Tahun 2005 Nomor 32, Tambahan Lembaran Negara Nomor 4489).
Peraturan  Pemerintah  no.  38  Tahun  2008  Tentang  Perubahan  Atas  Peraturan Pemerintah Nomor 6 Tahun 2006 Tentang Pengelolaan Barang Milik Negara (Lembaran  Negara  Republik  Indonesia Tahun  2006  Nomor  20, Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 4609).
Keputusan Menteri Keuangan Republik Indonesia (Kep. Menkeu RI) tertanggal 2 Juni 1995 nomor 258/KMK.04/1995, tentang Perlakuan Pajak Penghasilan Terhadap Pihak-Pihak yang Melakukan Kerjasama dalam Bentuk Perjanjian Bangun Guna Serah (Build Operate and Transfer/BOT) (Lembaran Negara Tahun 2008 Nomor 78, Tambahan Lembaran Negara Nomor 4855).
Peraturan Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat Nomor 10 /PRT/M/ 2018 Tentang Tempat Istirahat dan Pelayanan Pada Jalan Tol.

## 2004 Radhian Fiqi: Alternatif Model Kerjasama...

## Peraturan Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat Nomor 1 /PRT/M/ 2017
Tentang Tata Cara Pelaksanaan Pengadaan Badan Usaha Untuk Pengusahaan Jalan Tol.

## Jurnal
Harlan Pangihutan dan Hendra Hendrawan, ‘ Model Pengelolaan Tempat Istirahat Pada Jalan Non Tol ’ (2016) 33 Jurnal Jalan-Jembatan No. 2.
I Gede Abdhi Prabawa, ‘ Kajian Hukum Terhadap Perjanjian Build Operate and Transfer (BOT) untuk Melindungi Hak Milik atas Tanah Dalam Rangka Menunjang Sektor Pariwisata’ (2014) Universitas Brawijaya.

## Laman
‘Melepas Lelah Berkendara saat Menuju ke Kampung Halaman, Pemudik dapat Singgah di Tempat Istirahat Tipe A, Tipe B, dan Tipe C’ (Kementrian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat, 2019) <http://bpjt.pu.go.id>.
‘ Sejarah Jalan Tol’ (Kementrian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat Badan Pengusaha Jalan Tol, 2019) <http://bpjt.pu.go.id>.