## TINJAUAN TERHADAP PENGELOLAAN MANAJEMEN RISIKO DALAM INDUSTRI KREDIT KEPEMILIKAN RUMAH SYARI'AH TANPA BANK

## (Studi Kasus PERUMAHAN BALAD RESIDENCE, Depok)
Adityawarman
Universitas Ibn Khaldun
Jl. KH. Shaleh Iskandar KM 2 Kedungbadak, Tanah Sereal Bogor 16162, Indonesia Email : Adityawarman.adityes@gmail.com

## Abstrak
Penelitian ini bertujaun untuk mengetaui pengelolaan manajemen risiko dalam kredit pemilikan  rumah  syari’ah  non  bank    di  Perumahan  Balad  Residence,  Depok.  Dalam penelitian ini menggunakan metode kualitatif, data yang dikumpulkan berupa data deskriptif. Adapun data sekunder yang bersumber dari naskah, catatan, dokumen dan sebagainya,  yang ada  hubungannya  dengan  permasalahan  yang  menjadi  obyek  penelitian.  Hasil  penelitian menunjukan implementasi penerapan manajemen risiko dari perumahan balad residence ialah dilakukan  dengan  cara  mengidentifikasi  risiko,  pengukuran  risiko,  pemantauan  risiko,  dan pengendalaian risiko.
Kata kunci : Manajemen, Risiko kredit, KPRS

## Abstract
This  research  aims  to  know  the  management  of  risk  management  in  non-bank sharia  home  ownership  loans  in  Balad  Residence  Housing,  Depok.  In  this  study  using qualitative  methods,  the  data  collected  in  the  form  of  descriptive  data.  The  secondary  data sourced from  manuscripts,  notes, documents and so on, which have to  do with the problem that  is  the  object  of  research.  The  results  showed  the  implementation  of  risk  management implementation of residential ballad residence is done by identifying risks, measuring  risks, monitoring risks, and controlling risks.

## Keywords: Management, Credit Risk, KPRS

## I. PENDAHULUAN
Tiga  kebutuhan    pokok  manusia, yakni  pangan,  sandang,  dan  papan,
merupakan  kebutuhan  hidup  yang  tidak dapat ditinggalkan dalam kehidupan manusia. Kehidupan yang layak,
menyangkut terpenuhinya ketiga kebutuhan pokok tersebut, sebagai kebutuhan  minimal  hidup  manusia.  Selain itu,  kebutuhan  pendukung  lainnya,  seperti pendidikan, kesehatan, hiburan, dan lainya, juga  memberikan    kontribusi  terhadap suatu  kehidupan  yang  masuk  dalam standar kelayakan hidup manusia Perkembanganmanusiayang semakin bertambah menyebabkan semakin bertambahnya kebutuhan akan perumahan. Rumah  merupakan  kebutuhan  primer  bagi pemenuhan  kesejahteraan  manusia  setelah sandang dan pangan.
Era  globalisasi  yang  serba  modern saat ini memiliki dampak yang besar pada berbagai dunia usaha. Globalisasi menimbulkan persaingan yang ketat antara perusahaan-perusahaan untuk mendapatkan  pangsa  pasar  yang  telah menjadi  bidikan  mereka.  Dengan  adanya globalisasi  maka  dunia  usaha  dan  bisnis mau  tidak  mau  harus  didorong  untuk mencapai  organisasi  perusahaan  yang efektif  dan  efisien,  sehingga  perusahaan dapat  bertahan  dalam  dunia  persaingan yang  ketat  seperti  pada  saat  ini.  Dalam pandangan  Islam  menyikapi  globalisasi adalah  dengan  cara  memiliki  sikap  takwa. Takwa  memiliki  makna  seorang  muslim harus mempunyai kekuatan dan kemandirian  serta  ketundukan  kepada Allah  SWT.  Dalam  keseluruhan  tatanan
kehidupannya  (Tanjung,  2003).  Yang dibarengi dengan kekuatan akidah, kekuatan  ilmu  pengetahuan,  kekuatan ukhuwah, sinergi, dan kekuatan pendidikan  dan  budaya  (Tanjung,  2003). Jika    pengusaha  muslim  memiliki  sikap tersebut  maka  ia  akan  mampu  melakukan arahan dan menyeleksi fenomena disekitarnya.  Misalnya  fenomena  daya saing  antara  perumahan  konvensional  dan perumahan yang berbasis syariah.
Kebutuhan masyarakat yang semakin  beraneka  ragam  dan  kebutuhan yang  semakin  hari  bukannya  semakin berkurang  bahkan  terus  bertambah  seiring berjalannya  waktu  dan  kehidupan  yang dijalani  hal  itulah  yang  menempatkan kredit  atau  pembiayaan  sebagai  produk jasa  perbankan  yang  paling  banyak diminati oleh masyarakat untuk memenuhi kebutuhan hidup.
Karenanya  rumah  termasuk  salah satu  kebutuhan  dasar  manusia  (al-hajat alasasiyah),  selain  kebutuhan  sandang  dan pangan  yang  kita  harus  penuhi.Sebagai sebuah kebutuhan dasar, rumah merupakan hal yang harus dipenuhi. Karena jika tidak, hal ini akan menjadi sebuah ancaman yang merugikan manusia bahkan sampai mengancam  nyawa  atau  jiwa,  yang merupakan salah satu bagian dari maqashid  syariah  (menjaga  agama,  akal, keturunan,  harta,  jiwa).  Dalam  Islam,
apabila  individu  tidak  mampu  memenuhi kebutuhan  ini,  negara  wajib  menjamin dengan  menyediakan  rumah  bagi  individu tersebut. Ini menunjukkan betapa pentingnya rumah dalam kehidupan individu dan masyarakat.
Pembiayaan  kredit  pada  saat  ini sangat  digemari  oleh  kalangan  masyarkat bawah maupun kalangan menengah keatas, Hal  ini  dikarenakan  pembiayaan  tersebut sangat membantu masyarakat guna memenuhi  kebutuhan  sandang,  pangan maupun papan.Sebagai salah satu kebutuhan  utama  manusia,  sektor  papan (perumahan)  merupakan  salah  satu  sektor bisnis  menarik.  Perkembangan  manusia yang  semakin  bertambah  menyebabkan semakin  bertambahnya  kebutuhan  akan perumahan.  Rumah  merupakan  kebutuhan primer  bagi  pemenuhan  kesejahteraan manusia  setelah  sandang  dan  pangan. Namun demikian, ternyata kebutuhan akad perumahan  ini  seringkali  terbentur  pada minimnya  dana yang  dimiliki  oleh konsumen  yang  mendambakan  memiliki rumah  pribadi.  Sehingga,  pengembangan melalui  pembiayaan  kepemilikan  rumah dilirik sebagai alternatif utama pembiayaan perumahan . Dan  dalam  kehidupan  sejak zaman  dahulu  hingga  zaman  yang  serba modern  ini,  Rumah  merupakan  salah  satu aset  yang  paling  mahal  dan  penuh pengorbanan  untuk  dapat  memilikinya
oleh    seorang  manusia  atau  keluarga selama  hidupnya.  Usaha  untuk  memiliki rumah seringkali terbentur oleh kebutuhan penting lainnya misalnya kebutuhan makan  untuk  hidup  dan  pendidikan  untuk generasi penerusnya itulah yang menyebabkan  para  individu  atau  keluarga harus berjuang lebih keras untuk memenuhi  kebutuhan  tersebut,  untuk  saat ini usaha yang paling berat bagi masyarakat  yang  hidup  di  perkotaan karena semakin mahalnya harga tanah dan rumah.  Hal  tersebut  bukan  hanya  dialami oleh  para  masyarakat  yang  hidup  di perkotaan  akan  tetapi  para  masyarakat yang  hidup  di  pedesaan  juga  mengalami hal  yang  sama,  mereka  tidak  bisa  berbuat banyak kalau tidak mendapat harta warisan dari  pendahulunya  yang  didapat  dan digunakan untuk membangun rumah karna sebagian masyarakat dipedesaan mendapat rumah  warisan  untuk  ditempati  dari pendahulunya. Untuk mengatasi  hambatan ini,  skema  kredit  atau  KPR  (Kredit Pemilikan  Rumah)  sering  menjadi  pilihan banyak masyarakat. Di saat ekonomi yang tidak  dalam  kondisi  bagus  yang  membuat harga bahan-bahan material untuk membangun  rumah  semakin  hari  semakin tinggi,  kenaikan  harga  rumah  dan  tanah tersebut  tidak  diiringi  dengan  kenaikan pendapatan  sehingga  semakin  banyak
masyarakat  yang kesulitan untuk memiliki rumah.
Di  Indonesia,  masalah  perumahan menjadi masalah besar bagi yang tinggal di daerah  perkotaan  ataupun  perdesaan. Tingginya  biaya  pembangunan  sebuah rumah,  dan  sulitnya  mencari  lahan  yang tepat  di  perkotaan  maupun  di  perdesaan karna  sebagian  lahan  yang  seharusnya disisihkan untuk pembangunan bagi masyarakat  sekitar  akan  tetapi  tidak dimanfaatkan sebagaimana mestinya, karna  sebagian  besar  lahan  diperkotaan dan di perdesaan dijadikan gedung–gedung bertingkat dan pembangunan infrastruktur. Hal ini yang mendorong para pengembang dan pemerintah memberikan solusi alternatif  berupa  Kredit  Pemilikan  Rumah (KPR).  Upaya  tersebut  diarahkan  untuk memberikan  kemudahan  bagi  masyarakat luas  untuk  memiliki  rumah  sendiri,  dan mendukung  penataan  kota  yang  baik. Kepemilikan  rumah  sendiri  merupakan salah  satu faktor yang  mendukung kemakmuran suatu negara, dan merupakan hak  setiap  warga  negara  dalam  memenuhi kebutuhan akan tempat tinggal.
Selain  masalah  tempat  atau  lahan yang  sangat  minim  dimiliki  oleh  kota  – kota  maju  adalah  harga  rumah  yang terbilang  sangat  mahal  untuk  ukuran kalangan  masyarkat  menengah  kebawah. Padahal  mayoritas  kalangan  yang  belum
memiliki  rumah  tetap  ialah  dari  kalangan masyarakat menengah kebawah, hal tersebut tentu saja sangat menyulitkan.Dan  walaupun  harga  rumah saat  ini  sangat  mahal  tidak  ditunjang  oleh akses  yang  mendukung  hal  itu  disebatkan tidak  adanya  lahan  strategis  yang  tersisa dan akhirnya pihak pengembang membangun perumahan di daerah pelosok atau  yang  jauh  dari  pusat  kota.  Hal tersebut  justru  tidak  sebanding  dengan harga  yang  ditetapkan  yang  sangat tinggi.Dan  saat  ini  kebanyakan  Bank konvensional sebagai pihak yang menawarkan kredit hunian rumah, seringkali  menimbulkan  masalah  bagi masyarakat karena dihadapkan pada aturan-aturan  perbankan  dan  persyaratan yang  rumit.  Dengan  kata  lain,  sistem kredit  perumahan  rakyat  yang  ditawarkan oleh perbankan konvensional  saat  ini jelas tidak sesuai dengan prinsip syariah  karena mengandung  unsur riba yang  diharamkan oleh Allah SWT.
Risiko  dalam  konteks  perbankan merupakan  suatu  kejadian  potensial,  baik yang  dapat  diperkirakan  maupun  yang tidak  dapat  diperkirakan  yang  berdampak negatif terhadap pendapatan dan permodalan  bank.Risiko-risiko  tersebut tidak dapat di hindari, tetapi dapat dikelola dan  dikendalikan.  Oleh  karena  itu, sebagaimana  lembaga  perbankan  pada
umumnya,  bank  syariah  juga  memerlukan serangkaian prosedur dan metodologi yang dapat  di  gunakan  untuk  mengidentifikasi, mengukur,  memantau,  dan  mengendalikan risiko  yang  timbul  dari  kegiatan  usaha yang  disebut  sebagai  manajemen  risiko (Adiwarman A. Karim, 2007).
Bank  syariah  yang  dikenal  sebagai lembaga  keuangan  non-ribawi  dan  sesuai dengan  prinsip-prinsip  syariah  sebenarnya telah  mencoba  menjawab  melalui  produk pembiayaan  rumah  hunian  atau  dikenal dengan  KPR  syariah  (KPRS).  Lahirnya KPRS  ini  sebagai  alternative  dari  skema nasional  yang  jelas  haram.  Bahkan beberapa perbankan syariah KPRS sebagai produk  unggulan  karena  menilai  risiko dalam  ini  sangat  rendah  dibandingkan dengan produk perbankan yang lain. Salah satunya  adalah  rendahnya  tingkat  kredit macet.
Perbedaan  utama  KPRS  dengan KPR  konvensioanl  terletak  pada  akad, berbeda  dengan  KPR  konvensional  yang menggunakan sistem bunga, KPRS menggunakan beberapa akad seperti murabahah  ijarah  muntahiya  bitamlik (IMBT), musyarakah  mutanaqishah, dan Istishna ) .
Prinsip inilah yang dijadikan sebagai  pijakan  atau  landasan  untuk mengembangkan  produk-produk  syariah, KPR  syariah  merupakan  salah  satu
alternatif bagi masyarakat untuk mendapatkan segala kebutuhanyang berkaitan  dengan  perumahan  dengan  akad syariah.  Hal  ini  sejalan  dengan  semakin dikenalnya  bank  syariah  tersebut  juga melayani  pembiayaan  kepemilikan  rumah, bank  syariah  adalah  bank  yang  dalam mengoperasikannya  menggunakan  prinsip syariah  atau  hukum  Islam,  dimana  dalam kegiatan  perbankan  peyimpanan  dana  dan atau pembiayaan kegiatan usaha berdasarkan  fatwa  yang  dikeluarkan  oleh Lembaga  Dewan  Syariah  Nasional  (DSN) yang memiliki kewenangan dalam penetapan fatwa dibidang Syariah (18Ja) .
Skema  kredit  rumah  yang  berlaku saat  ini,termasuk  dibank  syariah,  pada umumnya  melibatkan  tiga  pihak  yaitu developer sebagai pembuat rumah, nasabah sebagai pihak yang membutuhkan/memesan  rumah  dan  bank sebagai  perantara.Namun  saat  ini  terdapat pula  skema  kredit  rumah  syariah  tanpa melibatkan  bank.  Skema  ini  hanya melibatkan pihak developer dan konsumen saja.  Salah  satu  yang    menawarkan  skema ini adalah Developer Property Syariah.
Selain tanpa bank,yang membedakan  DPS  dengan  kredit  rumah bank  adalah  DPS  tidak  menerapkan denda,sita  dan  tidak  melibatkan  pihak asuransi.  Skema  ini  bias  menjadi  solusi alternatif  bagimana  syarat  muslim  yang
ingin  memenuhi  kebutuhan  rumahnya sesuai dengan prinsip syariah.

## II. PEMBAHASAN
Manajemen  adalah  suatu  proses atau  kerangka  kerja,  yang  melibatkan bimbingan atau pengarahan suatu kelompok  orang-orang  kearah  tujuan- tujuan organisasional atau maksud-maksud yang  nyata.  Manajemen  adalah  suatu kegiatan, pelaksanaannya adalah “managing” Pengelolaan, sedang pelaksananya disebut manager atau pengelola (G.A. Ticoalu).
Manajemen  berasal  dari  kata to manage yang artinya mengatur.
Pengaturan  dilakukan  melalui  proses  dan diatur  berdasarkan  urutan  dari  fungsi  - fungsi manajemen itu. Manajemen merupakan suatu proses untuk mewujudkan  suatu  keinginan  (Malayu S.P. Hasibuan, 2009).
Manajemen risiko merupakan kegiatan  mengontrol  kemungkinan  atau potensi kerugian yang berasal dari kondisi natural maupun perilaku spekulatif (Syaiful Azhar bin rosly, 2005).
Manajemen  risiko  dengan  lebih  lengkap dapat  didefinisikan  sebagai  serangkaian prosedur dan metodologi  yang digunakan untuk mengidentifikasi, mengukur, memantau dan mengendalikan risiko yang
timbul  dari  kegiatan  usaha  bank.Risiko juga identik dengan ketidakpastian (uncertainty) yang  merupakan  deviasi dari hasil yang diharapkan.Ketidakpastian tersebut  dapat  dikelompokkan  ke  dalam dua bentuk yaitu general uncertainty yang berarti  potensi  ketidakpastian  yang  tidak dapat  diperkirakan  untuk  menentukan proyeksi hasil yang di inginkan.Sedangkan  bentuk  kedua  adalah specific  uncertainty yang  lebih  bersifat objektif  dimana  proyeksi  dan  potensi hasil  yang  diinginkan  dapat  diperkarakan (Buchari  Alma  dan  Dobbi  Juni  Priansa., 2016).
Menurut Kontur, mendefinisikan manajemen  risiko  adalah  cara-cara  yang digunakan  manajemen  untuk  menangani berbagai  permasalahan  yang  disebabkan oleh  adanya  risiko.  Proses  manajemen dimulai dengan mengidentifikasi, mengukur,  dan  menangani  risiko-risiko yang dihadapi perusahaan.
Menurut  Karim,  manajemen  risiko adalahmengidentifikasi, mengukur, memantau, dan mengendalikan pelaksanaan  kegiatan  usaha  bank  dengan tingkat  risiko  yang  wajar  secara  terarah, terintegrasi, dan berkesinambungan. Dengan  demikian,  manajemen  risiko berfungsi  sebagai  filter  terhadap  kegiatan usaha bank.
Tujuan manajemen risiko adalah:
1. Menyediakan  informasi  tentang  risiko kepada pihak regulator.
2. Memastikan  bank  tidak  mengalami kerugian yang bersifat unacceptable.
3. Meminimalisasi kerugian dari berbagai risiko yang bersifat uncontrolled .
4. Mengukur  eksposur  dan  pemusatan risiko.
5. Mengalokasikan modal dan membatasi risiko.
Perbankan  Syariah  adalah  segala sesuatu  yang  menyangkut  tentang  Bank Syariah dan Unit Usaha Syariah, mencakup  kelembagaan,  kegiatan  usaha, serta cara dan proses dalam melaksanakan kegiatan
usahanya
(https://www.ojk.go.id/id/kanal/perbanka n/regulasi/undang- undang/Documents/504.pdf).
Kredit secara  etimologi  berasal  dari  bahasa  latin yaitu „credete‟ yang artinya percaya. Dari sudut  pandang  ekonomi,  kredit  diartikan sebagai  penundaan  pembayaran  atau pembayaran yang ditangguhkan.
Sedangkan  menurut  Undang-Undang  No. 10  tahun  1998  tentang  Perbankan,  kredit adalah penyediaan uang atau tagihan yang dapat dipersamakan dengan itu, berdasarkan persetujuan atau kesepakatan pinjammeminjam  antara  bank  dengan pihak  lain  yang  mewajibkan  pihak
peminjam  untuk  melunasi  utangnya setelah  jangka  waktu  tertentu  dengan pemberian bunga.
Di  dalam  Undang  –  Undang  no  21 tahun  2008  25  pasal  1  angka  tentang perbankan  syariah  menjelaskan  bahwa Pembiayaan  adalah  penyediaan  dana  atau tagihan  yang  dipersamakan  dengan  itu berupa:
1. Transaksi  Bagi  Hasil  Dalam  Bentuk Mudharabah Dan Musyarakah;
2. Transaksi Sewa-Menyewa Dalam Bentuk  Ijarah  Atau  Sewa  Beli  Dalam Bentuk Ijarah Muntahiya Bittamlik;
3. Transaksi  Jual  Beli  Dalam  Bentuk Piutang  Murabahah,  Salam,  Dan Istishna’;
4. Transaksi  Pinjam  Meminjam  Dalam Bentuk Piutang Qardh; Dan
5. Transaksi Sewa-Menyewa Jasa Dalam Bentuk Ijarah Untuk Transaksi
Dalam  pembelian  rumah  saat  ini terdapat  suatu  terobosan  baru  yakni membeli  sebuah  rumah  tidak  harus melibatkan unit bank dalam hal pembiayaannya.
Di  dalam  Undang  –  Undang  no  21 tahun  2008  pasal  1  angka  10  menjelaskan tentang  usaha  yang  berprinsip  syariah adalah Unit Usaha Syariah, yang selanjutnya disebut UUS, adalah unit kerja dari kantor pusat Bank Umum Konvensional  yang  berfungsi  sebagai
kantor  induk  dari  kantor  atau  unit  yang melaksanakan  kegiatan  usaha  berdasarkan Prinsip  Syariah,  atau  unit  kerja  di  kantor cabang dari suatu Bank yang berkedudukan di luar negeri yang melaksanakan kegiatan usaha secara konvensional  yang  berfungsi  sebagai kantor induk dari kantor cabang pembantu syariah dan/atau unit syariah (https://www.ojk.go.id/id/kanal/perbankan/ regulasi/undang- undang/Documents/504.pdf).
a. Legalitas  KPR  Syariah  tanpa bank
Aturan  baku  mengenai  praktik KPR Syariah tanpa bank masih belum ada. Para  pelaku  transaksi  ini  berpijak  pada hukum  Islam  bahwa  transaksi  muamalah itu  dapat  dilakukan  asal  suka  sama  suka dan  tidak  melanggar  aturan  yang  telah ditetapkan  syariah.  Atas  dasar  ini,  praktik KPR  syariah  cukup  banyak  dilakukan  di beberapa  kota  di  Indonesia  mesikipun tidak  adaaturan  baku  yang  mengaturnya. Namun, keterlibatan notaris dalam transaksi KPR syariah tanpa bank menjadi hal  yang  sangat  penting  dan  ini  dianggap mencukupi  aspek  legalitas  dalam  kegiatan transaksi.

## METODE PENELITIAN
Untuk  mendapatkan  gambaran  yang utuh  tentang  objek  penelitian,  maka
pendekatan penelitian yang digunakan oleh penulis  yaitu  metode  penelitian  dengan pendekatan  kualitatif.Dalam  penelitian kualitatif,  data  yang  dikumpulkan  berupa data  deskriptif,  seperti  dokumen  pribadi, catatan  lapangan,  tindakan  responden, dokumen,  dan  lain-lain.Menurut  Nasution dalam penelitian ini diusahakan mengumpulkan data deskriptif yang banyak,  dituangkan  dalam  bentuk  laporan dan  uraian.Penelitian  ini  dilakukan  di Perumahan Balad Residence.
Untuk teknik pengambilan data yang digunakan  dalam  skripsi  ini,  penulis menggunakan  jenis  pengambilan  data, sebagai berikut :
1. Wawancara
Wawancara adalah kumpulan data dengan  bertanya  langsung  kepada narasumber.

## 2. Observasi
Pengamatan  atau  observasi merupkan serangkain aktifitas yang  dilakukan  oleh  peneliti terhadap  suatu  proses  atau  objek dengan  tujuan  untuk  memahami pengetahuan  dan  gagasan  yang sudah diketahui sebelumnya.
Observasi  yang  dilakukan dalam  penelitian  ini,  dilakukan pada Perumahan Balad Residence, Depok.Dalam pelaksanaannya
peneliti melakukan observasi
secara langsung dengan
mewawancarai narasumber.
3. Dokumen
Dokumen merupakan catatan peristiwa yang sudah
berlalu.Dokumen  bisa  berbentuk tulisan,  gambar,  atau  karya-karya dari seseorang.
Teknik  analisis  data    yang  digunakan dalam skripsi ini, penulis menggunakan  teknik  analisis  data, sebagai berikut :
1. Reduksi data
Reduksi  data  merupakan  proses pemilihan,  pemusatan  perhatian, pengabstraksian dan pentransformasian  data  kasar  dari lapangan.  Proses  ini  berlangsung selama  penelitian  dilakukan,  dari awal sampai akhir penelitian.
2. Penyajian data
Penyajian  data  adalah  sekumpulan informasi  tersusun  yang  memberi kemungkinan untuk menarik kesimpulan dan pengambilan tindakan.Bentuk  penyajian  anatra lain  berupa  teks  naratif,  matriks, grafik, jarigan dan bagan.Tujuannya adalah untuk memudahkan membaca dan menarik kesimpulan.
3. Menarik kesimpulan atau verifikasi
Penarikan  kesimpulan  hanyalah  sebagian dari  suatu  kegiatan  dari  konfigurasi  yang utuh.  Kesimpulan-kesimpulan  diverifikasi selama penelitian berlangsung (Meloeng J, 2011).

## HASIL PENELITIAN
1. Implementasi
Pembiayaan Perumahan Balad Residence Ada beberapa aspek pada implementasi  pembiayaan  rumah  Balad Residence, yaitu:
1. Implementasi akad istishna’
Kontrak istishna’ memberikan pelajaran moral perusahaan sangat dikedepankan  dalam  memproduksi  barang pesanan  pembeli  sebelum  perusahaan mulai memproduksinya, setiap pihak dapat membatalkan kontrak dengan memberitahukan sebelumnya kepada pihak yang  lain.  Namun  demikian,  apabila perusahaan  sudah  memulai  produksinya, kontrak/akad istishna’ tidak dapat diputuskan secara sepihak (Ascarya, 007).
Dalam  Islam  hukum istishna’ boleh, sebagaimana yang dicontohkan oleh Rasulullah saw, dalam hadis:
َنهلَسَو ِهٍَْلَع ُ هاللَّ ىهلَص  هًِبهٌلا  هىَأ ُهٌَْع ُ هاللَّ  ًَِضَر  ٍلْهَس  ْيَع ْيِه ٍةَأَزْها ىَلِإ  َلَسْرَأ َلاَق  ٌراهجًَ ٌم َلَُغ اَهَل  َىاَكَو  َيٌِزِجاَهُوْلا
اَهَدْبَع  ْتَزَهَأَف  ِزَبٌِْوْلا  َداَىْعَأ  اٌََل  ْلَوْعٍَْلَف  ِكَدْبَع  يِزُه  اَهَل
اًزَبٌِْه ُهَل َعٌََصَف ِءاَف ْزهطلا  ْيِه َعَطَقَف  َبَهَذَف

## Artinya:
“Dari  Sahal  bahwa  Nabi  shallallahu alaihi wasallam menyuruh seorang wanita Muhajirin  yang  memiliki  seorang  budak tukang  kayu.  Beliau  berkata  kepadanya; "Perintahkanlah budakmu agar   membuatkan  mimbar  untuk  kami". Maka wanita itu memerintahkan budaknya.Maka  ghulam  itu  pergi  mencari kayu  di  hutan  lalu  dia  membuat  mimbar untuk beliau.“ (HR. Bukhari : 448)
Sama  halnya  dengan  pendapat  Mazhab Hanafiyang  menyetujui  terkait  kontrak istsihna’ dengan  alasan,  secara  luas masyrakat  telah  mempraktikan istishna’ dan  terus  menerus  tanpa  keberatan  sama sekali, hal ini menjadikan istishna’ sebagai kasus ijma’ atau  konsensus  secara  umum.
Dalam Islam dimungkinkan adanya penyimpangan  terhadap qiyas berdasarkan ijma’ ulama, keberadaan istishna’ didasarkan  atas  kebutuhan  masyarkat. Banyak  orang  membutuhkan  barang  yang tidak  ada  di  pasar  sehingga  mereka cenderung  melakukan  kontrak  agar  orang lain  membuatkan  barang  untuk  mereka, kontrak istishna’ sah  secara  keseluruhan apabila  tidak  ada  pertentangan  dengan hukum syara’ (Nurul Huda dan Muhammad Haikal, 2010) .
Istisna’ adalah  pemesanan  oleh pemesan/pembeli kepada perusahaan/produsen    untuk  memproduksi barang  atau  komoditas  tertentu. Istishna’ merupakan  salah  satu  bentuk  jual  beli dengan  pemesanan.  Juga  dalam  fatwa DSN-MUI  dijelaskan  bahwa  jual  beli istishna’ adalah  akad  jual  beli  dalam bentuk  pemesanan  pembuatan  barang tertentu  dengan  kriteria  dan  persyaratan tertentu  yang  disepakati  antara  pemesan (pembeli/mustashni’) dan penjual (pembuat  shani’)  (Adiwarman  Karim, 2004).

## A. Pengelolaan Manajemen Risiko Yang  Diterapkan  Oleh  Perumahan Balad Residence
Secara  umum  Manajemen  Risiko dapat  diartikan  sebagai  suatu  potensi terjadinya peristiwa yang dapat menimbulkan  kerugian  bagi  perusahaan seperti  risiko  pembiayaan,  pemasaran, ataupun  dalam  hal  menentukan  lokasi perumahan yang akan dibangun. Pembiayaan  yang  bergerak  dalam  bidang financing, yang mana risiko dari pembiayaan  ini  adalah  risiko  yang  terjadi karena,  masalah  untuk  menentukan  lokasi perumahan  yang  akan  dibangun  ataupun risiko  dari  nasabah  tidak  memenuhi kewajibannya  untuk  membayar  cicilan yang  telah  ditentukan.  Jika  risiko  dalam
hal mementukan titik lokasi pembangunan ataupun dalam hal pembiayaan tidak dapat diatasi dan diminimalisir maka perusahaan dan  pengelola  dari  perumahan  syariah  ini akan  mengalami  kerugian.  Dalam  hal risiko  pembiayaan  dari  kredit  pemilikan rumah  syariah  tanpa  melalui  bank  adalah risiko  yang  paling  ditakuti  oleh  pihak pengelola  karna  rentannya  terjadi  hal-hal yang  dapat  merugikan  pihak  pengelola ataupun pihak pengembang.
Karena penerapan manajemen risiko  yang baik  akan menghasilkan usaha yang  relatif  stabil  dan  menguntungkan. Tidak  hanya  bagi  perusahaan  ataupun pengelola  perumahan,  namun  itu  berlaku juga bagi para nasabah yang akan membeli rumah  dengan  cara  cash  ataupun  kredit dengan  biaya  yang  terjangkau  dan  syarat- syarat  yang  mudah  serta  lokasi  dari perumahan  yang  ditempati  dapat  dihuni dengan layak dan bernuansa islami. Berdasarkan  hasil  dari  wawancara  penulis kepada  pengelola  dari  perumahan  Balad Residence  tentang  penerapan  manajemen risiko dalam industri kepemilikan perumahan  syariah  tanpa  bank  adalah sebagai berikut:
1. Lokasi Tanah
Dalam  hal  ini  pihak  pengelola perumahan Balad Residence sangat memperhatikan  lokasi  serta  luas  tanah yang  akan  dibangun  perumahan  syariah,
lingkungan sekitar, bahkan dari surat surat dan  sertifikat  hak  milik  tanah  yang dimiliki  oleh  pemilik  sebelumnya.  Itu semua dilakukan supaya dapat memnimalisir  risiko  yang  akan  dihadapi untuk  membangun  perumahan  di  daerah tersebut.  Tak  hanya  itu  izin  dari  pemilik tanah  tidaklah  cukup  untuk  membangun perumahan  syariah  yang  aman,  maka  dari itu  pengelola  dari  perumahan  syariah  ini juga  meminta  izin  dari  pihak  pemerintah desa  dan  juga  dari  pihak  kota  atau kabupaten  setempat  (Kantor  Developer Property Syariah, 2019).
Pembiayaan pengelola dari perumahan balad  residence  yang  dinaungi  oleh Developer  Properti  Syariah  menerapkan system  pembiayaan  yang  terjangkau  dan bersahabat  terhadap  konsumen.Perumahan Balad  Residence  menggunakan  akad Ishtisna dalam  praktiknya  yang  mana  akad istishna adalah  konsumen  dapat  memesan kavling  diawal  dan  juga  dapat  langsung memesan  rumah  dengan  tipe  yang  telah tersedia.  Karena  pihak  DPS  memberikan syarat-syarat  bagi  konsumen  yang  ingin membeli perumahan syariah dengan sangat mudah  seperti  hal  nya  perumahan  yang lain  pada  umumnya.  Untuk  masalah keterlambatan  pembayaran  cicilan  yang telah  disepakati,  sejauh  ini  pihak  dari pengelola  perumahan  ataupun  dari  DPS yang menjalankannya belum ada
konsumen  yang  terlambat  dalam  hal pembayaran cicilan.Namun pihak pengelola  juga  menerapkan  aturan  bahwa jika  konsumen  tidak  bisa  membayar cicilan  sesuai  tanggal  jatuh  tempo  maka pihak  DPS  dapat  memberikan  keringanan untuk memberikan jangka waktu tambahan asalkan  alasan  dari  konsumen  tersebut jelas.Hal  ini  dilakukan  karna  sistem  yang diterapkan oleh DPS dan perumahan Balad Residence  adalah  sistem  syariah,  yang mana tidak hanya sekedar keuntungan saja yang  dicari  tapi  sikap  saling  tolong menolong terhadap sesama juga diterapkan (Kantor  Developer  Property  Syariah, 2019).

## III. Simpulan
Dari uaraian, penjelasan dan analisa  diatas  sebagai  hasil  penelitian yang berkaitan denganTinjauan Terhadap Pengelolaan  Manajemen  Risiko  Dalam Industri  Kredit  Kepemilikan  Rumah Syariah  Tanpa  Bankmaka  dengan  ini penulis mengambil kesimpulan: 1)
Implementasi Penerapan Manajemen Risiko  dari  Perumahan  Balad  Residence ialah dilakukan dengan cara mengidentifikasi risiko, pengukuran risiko, pemantauan risiko, dan
pengendalaian risiko.
Dengan
diterapkannya manajemen risiko  tersebut
pihak perumahan Balad Residence maupun berbagai pihak yang ingin terjun di  dunia  bisnis  property  syariah  harus melakukan  penerapan  manajemen  risiko tersebut  baik  itu  sebelum  memulai  atau membangun,  disaat  berjalannya  bisnis, maupun  disaat  terjadinya  masalah  harus menyiapkan  solusi  dan  strategi  untuk menghadapi  berbagai  masalah  yang  ada. 2)  Implementasi  Akad    Pembiayaan Rumah pada Perumahan Balad Residence Terdiri  dari  beberapa  konsep,  yaitu: menerapkan  akad istishna’ sebagai landasan dalam pembiayaannya,
Perumahan Balad Residence juga menganut konsep tidak menerapkan suku bunga  atau  riba,  tidak  ada  denda,  harga kredit  yang  ditentukan  berlaku  tetap hingga lunas, dan jaminan yang diterapkan berupa jaminan barang (rahn). a)  Penyelesaian  Pembiayaan  Bermasalah pada Perumahan Balad Residence Kategori  pembiayaan  bermasalah  yaitu, pembiayaan  tidak  lancar,  Pembiayaan diragukan,  pembiayaan  macet.  Dari ketiga  kategori  permasalahan  pihak Perumahan Balad Residence menetapkan kebijakan  yaitu, pembiayaan tidak lancar dimana  jika  pembelimenunggak  2  (dua) bulan  maka  pembeli/klien  membayar  3 (tiga)  sekaliguspada  bulan  ketiga  dalam satu  waktu.  Pembiayaan  diragukan, pihak Perumahan Balad Residencesedikit
lebih  tegas  kepada  pembeli.  Tindakan yang  dilakukan  oleh  pihak  Perumahan Balad  Residence  adalah  mendatangi
langsung pembeli/klien, dengan menetapkan Reschedule (penjadwalan kembali)  dengan  kesepakatan  kedua belah  pihak.  Pembiayaan  macet,  pihak Perumahan Balad Residence mengeksekusibarang jaminan milik konsumen Apabila harga jaminan terdapat kelabihan dari hutang pembeli/klien, maka sisanya akan dikembalikan kepada
pihak pembeli/klien.Akan  tetapi  untuk  saat  ini perumahan  Balad  Residence  belum mengalami  adanya  masalah  dalam  hal kredit macet dari konsumen.
a. Mekanisme Pembiayaan Rumah Perumahan Balad Residence Calon nasabah
mengajukan
permohonan pembiayaan rumah kepada  Perumahan  Balad  Residence dengan  ketentuan  pihak  Perumahan Balad  Residence.  Menjelaskan  akad, spesifikasi  rumah  dan  harga,  Setelah pembeli/klien telah memenuhi kriteria  menjadi  debitur/user  dan telah  mengetahui  akad,  spesifikasi rumah  dan  harga  pembiayaan  rumah
Perumahan Balad Residence, kemudian  pembeli/klien  membayar DP sampai akhir pembayaran pembiayaan

## DAFTAR PUSTAKA
(t.thn.). Dipetik Januari 15, 2018, dari www.MuamalatBank.com/home/prod uk/sewa_KPR,
(2019, Februari 20). Kantor Developer Property Syariah. (Aminudin, Pewawancara)
Adiwarman A. Karim. (2007). Bank Islam Analisis Figh Dan Keuangan. jakarta:
Raja Grafindo Persada.
Adiwarman Karim. (2004). Bank Islam Analisis Fiqih dan Keuangan. Jakarta: PT RajaGrafindo Persada.
Ascarya. (007). Akad dan Produk Bank Syariah. jakarta: RajaGrafindo Persada.
Buchari Alma dan Dobbi Juni Priansa. (2016).
Manajemen Bisnis Syariah. Bandung: Alfabeta.
G.A. Ticoalu. (t.thn.). Dasar-dasar manajemen. Jakarta: Bumi Aksara.
https://www.ojk.go.id/id/kanal/perbankan/re gulasi/undang- undang/Documents/504.pdf. (t.thn.).
Diambil kembali dari https://www.ojk.go.id/id/kanal/perba nkan/regulasi/undang- undang/Documents/504.pdf
Malayu S.P. Hasibuan. (2009). Manajemen: Dasar, Pengertian, dan Masalah, cet 8. jakarta: Bumi Aksara.
Meloeng J, L. (2011). Metodologi Penelitian Kualitatif. Bandung: Remaja Rosdakarya.
Nurul Huda dan Muhammad Haikal. (2010).
Lembaga Keuangan Islam. Jakarta: PT Fajat Interpratama Mandiri.
Tanjung, H. d. (2003). Manajemen Syariah dalam Praktik. Jakarta: Gema Insani press.