## PERLINDUNGAN HUKUM KREDITUR PENERIMA FIDUSIA DENGAN OBYEK BANGUNAN DIATAS TANAH HAK PAKAI PERSPEKTIF UNDANG-UNDANG NO. 42 TAHUN 1999 TENTANG FIDUSIA

## Leliya dan Hariman Dianofita
Program Studi Akhwal As Syakhshiyyah Fakultas Syari’ah dan Ekonomi Islam IAIN Syekh Nurjati Cirebon e-mail : Leliya12@yahoo.co.id

## Abstrak
Dampak  peristiwa  ekonomi  pada  era  reformasi  adalah  daya  beli  masyarakat  yang semakin  menurun  dikarenakan  naiknya  harga  kebutuhan  pokok. Dunia  usaha  juga mengalami  dampak buruknya,  terkait  dengan  hal  tersebut  pemerintah  mengupayakan  agar para pelaku bisnis tetap dapat menjalankan usahanya dengan menyediakan dana pinjaman. Salah  satu  syarat  untuk  memperoleh  pinjaman  tersebut  adalah  harus  memiliki  jaminan, menurut  pasal  1  ayat  (4)  Undang-Undang  No.  42  tahun  1999  tentang  Fidusia,  benda  tidak berupa  bangunan diatas  tanah  hak  sewa  dapat  dijadikan  obyek  fidusia.  Termasuk didalamnya adalah bangunan diatas tanah hak pakai dapat dijadikan obyek fidusia berdasar pasal  12  ayat  (1b)  Undang-Undang  No.  16  Tahun  1985 Tentang  rumah  susun. Sehingga dipertanyakan tentang perlindungan hukum terhadap kreditur penerima  fidusia jika debitur wanprestasi.  Dan  dapat  diketahui  bahwa  berdasarkan  pasal  12  ayat  (1)  dan  pasal  13 Undang-Undang No. 16 Tahun 1985 Tentang Rumah Susun dan Pasal 15 ayat (2a) Undang- Undang No.4 Tahun 1992 Tentang Perumahan dan Pemukiman bangunan diatas tanah hak pakai dapat dijadikan obyek jaminan fidusia . Bangunan yang dapat dijadikan obyek jaminan fidusia  adalah  rumah  susun  yang  dalam  proses  pembangunan. Rumah  susun  ini  diterima sebagai obyek jaminan fidusia tanpa menjaminkan tanahnya. , karena rumah susun  tersebut memiliki  sertifikat  tersendiri.  Apabila  debitur  wanprestasi berdasar  pasal  15  ayat  (2) Undang-Undang Fidusia kreditur penerima Fidusia memiliki hak untuk menjual benda yang menjadi obyek jaminan fidusia dengan cara parate eksekusi.
Kata kunci: perlindungan hukum, hak pakai, fidusia

## Abstract
The impact of economic events in the reform era is that people's purchasing power has declined  due  to  rising  prices  of  basic  necessities.  The  corporate  world  is also  experiencing these negative impacts, related to the government to strive for the business person can still run their business by providing loan funds. One of the conditions for obtaining such loans is need  to  have  a  guarantee,  according  to  article  1,  paragraph  (4)  of  Law  No.  42  of  1999  on Fiduciary,  the  object  is  not  the  form  of  the  building  above  ground  lease  rights  can  be  the object of a fiduciary. Included are building on land use rights can be the object of a fiduciary under Article 12 paragraph (1b) of Law No. 16 Year 1985 About the flats. So the question of legal  protection  against  creditors  of  the  fiduciary  recipient  if  the  debtor  defaults.  And  it  is known that pursuant to Article 12 paragraph (1) and article 13 of Law No. 16 1985 On Flats and  Article  15  (2a)  of  Act  4  of  1992  on  Housing  and  Residential  buildings  on  the land  use rights can be the object of fiduciary. The building that can be the object of fiduciary are flats in the development process. This apartment is accepted as an object of fiduciary without land offers. , Because the apartment has its own certificate. If the debtor defaults under Article 15 paragraph (2) of Law Fiduciary Fiduciary receiver creditor has the right to sell the objects that become the object of fiduciary manner of execution parate.
Keywords: legal protection, right to use, fiduciar y

## Pendahuluan
Peningkatan  dan  perbaikan  ekonomi, sebagai  bagian  dari  pembangunan  nasional merupakan salah satu upaya untuk mewujudkan kesejahteraan  rakyat  yang  adil dan  makmur  berdasarkan  Pancasila  dan Undang Undang Dasar 1945.
Sejak negara kita memasuki era reformasi situasi ekonomi berdampak luas ada dunia  bisnis.  Salah  satu  hal  yang  sangat menarik  perhatian  yaitu  terjadinya  kenaikan harga  barang-barang  kebutuhan  pokok  pada waktu  terakhir  ini.  Kenaikan  harga  barang- barang  kebutuhan  pokok  tersebut  sangat dirasakan  oleh  setiap  orang  yang  bergerak dibidang  dunia  usaha.  Daya  beli  masyarakat semakin  menurun,  walaupun  kebutuhan  akan barang  dan  jasa  meningkat.  Dunia  bisnis terancam  gulung  tikar,  apabila  usahanya  tidak ditunjang dengan penambahan modal.
Dalam rangka mempertahankan usahanya  setiap  orang  yang  bergerak  didunia usaha,  berlomba-lomba  untuk  melakukan upaya  perolehan  dana  yang  diberikan  oleh pemerintah.  Agar  dunia  usaha  tidak  terancam gulung  ikar,  perlu  ditunjang  dengan  fasilitas yang tersedia. Salah satu fasilitas yang tersedia dan  diberikan  oleh  pemerintah  dibidang keuangan  yaitu  adanya  pemberian  kredit  yang dapat  disalurkan  kepada  dunia  usaha  melalui lembaga keuangan.
Sumber  keuangan  yang  diperlukan  oleh masyarakat  dunia  usaha  ini  dapat  diperoleh melalui  pinjaman  dari  lembaga  perbankan maupun  lembaga  keuangan  lainnya  yang memberikan  pelayanan  pinjaman.  Lembaga Keuangan  ini  dapat  membantu  perolehan pinjaman tersebut untuk pihak yang membutuhkannya  dengan  cara  mengadakan perjanjian kredit dimana lembaga ini bertindak sebagai  kreditur.  Perjanjian  kredit  ini  dapat dilakukan dengan berbagai persyaratan. Persyaratan  perjanjian  kredit  ini  (biasanya telah ditentukan oleh Bank) dimaksudkan bagi pengamanan  kredit  yang  akan  diberikan  agar pihak  kreditur  tidak  dirugikan  seandainya
dikemudian  hari  debitur  tidak  melaksanakan kewajibannya  untuk  mengembalikan  kredit. Salah satu upaya pengamanan bagi Bank yaitu dengan mensyaratkan adanya jaminan. Jaminan ini merupakan hal yang penting dalam perjanjian  kredit,  karena  dengan  adanya jaminan  maka  seandainya  debitur  tidak melaksanakan  kewajibannya,  kreditur  dapat dengan  mudah  untuk  memperoleh  pelunasan dari penjualan jaminan yang ada.
Betapa  pentingnya  dana  perkreditan tersebut  dalam  dunia  usaha  maka  sudah semestinya  jika  pemberi  maupun  penerima kredit  serta  pihak  lain  yang  terkait  mendapat perlindungan  melalui  suatu  lembaga  jaminan yang  kuat  yang  dapat  pula memberikan kepastian  hukum  bagi  semua  pihak  yang berkepentingan.  Salah  satu  lembaga  jaminan yang telah dikenal yaitu jaminan fidusia.
Dalam Pasal 1 Undang - Undang Fidusia disebutkan: Fidusia  adalah  pengalihan  hak kepemilikan suatu benda atas dasar kepercayaan  dengan  ketentuan  bahwa  benda yang  kepemilikannya  dialihkan  tersebut,  tetap dalam  penguasaan  pemilik  benda. Sedangkan yang  dimaksud  dengan  jaminan  fidusia  adalah : “Hak jaminan atas dasar benda bergerak baik yang  berwujud  maupun  yang  tidak  berwujud dan benda  tidak  dan  benda  tidak  bergerak khususnya bangunan yang tidak dapat dibebani dengan  hak  tanggungan,  yang  tetap  berada dalam  penguasaan  Pemberi  Fidusia,  sebagai agunan  bagi  pelunasan  utang  tertentu,  yang memberikan  kedudukan  diutamakan  kepada Penerima Fidusia terhadap kreditur lainnya”. Kalau  kita  perhatikan  pasal  1  sub  2 Undang- Undang  Fidusia,  maka  disana  ada disebut  tentang  benda  bergerak  dan:  “…….. benda  tidak  bergerak  khususnya  bangunan yang tidak dapat dibebani hak tangunggan”.
Pada  mulanya  menurut  KUHPerdata yang  menganut  asas accessie bangunan termasuk  dalam  kelompok  benda  tidak bergerak, dengan berlakunya Undang -Undang Nomor  42  Tahun  1999  telah  dapat  menjadi obyek lembaga jaminan fidusia.
Menurut Sri Soedewi Mashchoen
Sofwan 1 : Tujuan  jaminan  yang  bersifat kebendaan bermaksud memberikan hak verhaal  (hak  untuk  meminta  pemenuhan piutangnya)  kepada  kreditur,  terhadap  hasil penjualan  benda-benda  tertentu  dari  debitur untuk  pemenuhan  piutangnya. Ciri  khas  hak kebendaan yaitu:
1. Dapat dipertahankan (dimintakan pemenuhan) terhadap siapapun juga,  yaitu terhadap  mereka  yang  memperoleh  hak baik  berdasarkan  atas  hak  yang  umum  / khusus,  juga  terhadap  para  kreditur  dan pihak lawannya.
2. Hak  tersebut  selalu  mengikuti  bendanya (droit  de  suite)  /  zaaksgevolg dalam  arti bahwa  yang  mengikuti  bendanya  tidak hanya haknya tapi juga kewenangan untuk menjual bendanya dan hak eksekusi.
Menurut  Pasal  15  Undang - Undang Fidusia.  Penerima  Fidusia  berhak  melakukan eksekusi  terhadap  benda  yang  menjadi  obyek jaminan fidusia dan menurut Pasal 30 Undang Undang Fidusia, bila debitur tidak melaksanakan  kewajiban  untuk  melunasi hutang  kepada  kreditur  maka  ia  wajib menyerahkan  benda  yang  menjadi  obyek jaminan  fidusia  kepada  kreditur  (Penerma Fidusia).  Dengan  demikian,  kreditur  penerima fidusia  dapat  melakukan  eksekusi  dengan  cara menjual  benda  yang  menjadi  obyek  jaminan fidusia  dengan  cara  parate  eksekusi,  yaitu dengan cara menjual tanpa penetapan pengadilan (Pasal 15 Ayat (2) Undang Undang Fidusia).
Menurut  J.  Satrio :  “E ksekusi  benda jaminan  adalah  pelaksanaan  hak  kreditur pemegang  hak  jaminan  terhadap  obyek jaminan  apabila  terjadi  perbuatan  ingkar  janji
1 Sri Soedewi Mascjhoen Sofwan. Hukum Jaminan Di Indonesia Pokok-Pokok Hukum Jaminan dan Jaminan Perorangan, BPHN, Liberty Yogyakarta, Edisi Pertama, 1980, hal. 47.
oleh  debitur  dengan  cara  penjualan  benda obyek jaminan untuk melunasi piutangnya”. 2 Permasalahan akan timbul bila seandainya  pada  suatu  saat  debitur  /  Pemberi Fidusia  tidak  melunasi  hutangnya  sesuai dengan yang  telah  diperjanjikan  dalam Perjanjian Kredit. Timbulnya permasalahan ini karena  berdasarkan  pasal  15  Undang  Undang Fidusia,  bahwa  kreditur  berhak  melakukan eksekusi terhadap  benda  yang  menjadi  obyek jaminan fidusia.
Permasalahan  yang  timbul  yaitu  bila debitur  cidera  janji  atau  wanprestasi    dalam perjanjian  kredit  dengan  jaminan  fidusia dimana obyek jaminan fidusia berupa bangunan yang berada di atas tanah hak pakai, dapatkah kreditur melakukan eksekusi terhadap  obyek  jaminan  fidusia  berupa bangunan yang berada di atas tanah hak pakai? Hal  ini sangat  perlu diketahui agar  Jaminn Fidusia  tidak  akan  membawa  akibat  yang merugikan  para  pihak  dan  tetap  memberi perlindungan  terhadap  pihak  kreditur  yang beritikad baik. Disamping itu diharapkan pula kedudukan masing-masing pihak dalam perjanjian  kredit dengan  jaminan  fidusia, menjadi  jelas  dan  akan  memberikan  kepastian hukum bagi para pihak terutama bagi Penerima Fidusia.

## Identifiksi Masalah
Pertama, apakah  bangunan  diatas  tanah  hak pakai  dapat  dijadikan  obyek  fudisia? Kedua bagaimanakah bentuk perlidungan hukum bagi kreditur  penerima  fidusia  dengan  obyek bangunan  diatas  tanah  hak  pakai  apabila debitur wanprestasi?

## Kerangka Penelitian
Dalam Pasal 1 Undang Undang Fidusia disebutkan:
Fidusia  adalah  pengalihan  hak  kepemilikan suatu  benda  atas  dasar  kepercayaan  dengan ketentuan  bahwa  benda  yang  kepemilikannya
2 J. Satrio. Hukum Jaminan Hak Jaminan Kebendaan Fidusia, Citra Aditya Bakti, Bandung, 2002, hal. 68.
dialihkan  tersebut,  tetap  dalam  penguasaan pemilik benda”
Sedangkan yang dimaksud dengan jaminan  fidusia  adalah  :  “Hak  jaminan  atas dasar  benda  bergerak  baik  yang  berwujud maupun  yang  tidak  berwujud  dan  benda bergerak dan  benda  tidak  bergerak  khususnya bangunan  yang  tidak  dapat  dibebani  dengan hak  tanggungan,  yang  tetap  berada  dalam penguasaan  Pemberi  Fidusia,  sebagai  agunan bagi pelunasan utang tertentu, yang memberikan  kedudukan  diutamakan  kepada Penerima Fidusia terhadap kreditur lainnya”. Asas-Asas Fidusia
a. Perjanjian  jaminan  fidusia  merupakan perjanjian accessoir.
Pasal 4 Undang Undng Fidusia menyatakan sebagai berikut :
“Jaminan  Fidusia  merupakan  perjanjian ikutan  dari  suatu  perjanjian  pokok  yang menimbulkan  kewajiban  bagi  ara  pihak untuk memenuhi prestasi”.
b. Hak  kreditur  mengikuti  bendanya  (asas droit de suite).
Menurut Pasal 20 Undang Undang Fidusia hak atas  jaminan  yang  dimiliki  oleh Penerima Fidusia tetap mengikuti bendanya (asas droit de suite). Artinya hak atas  benda  jaminan  fidusia  mengikuti bendanya,  dimanapun  benda  jaminan  itu berada. Asas  droit  de  suite yang  artinya hak  Penerima  Fidusia  yang  timbul  dari Perjanjian  Pembebanan  fidusia  dapat dipertahankan terhadap setiap orang c. Kewajiban Penerima Fidusia untuk mendaftarkan  obyek  jaminan  fidusia (Pasal 11 Ayat 1 Undang Undang Fidusia)
d. Asas  Publisitas  Pasal  18 Undang  Undang Fidusia.
e. Penerima  Fidusia  memiliki  hak  yang didahulukan.
Pasal  27  Ayat  1  dan  2  Undang Undang  Fidusia  disebutkan  sebagai  berikut  : Ayat (1) “Penerima fidusia memiliki hak yang didahulukan  terhadap  kreditur  lainnya”. Ayat (2)  “hak  preferensi  ad alah  hak  penerima
fidusia untuk mengambil pelunasan piutangnya atas  hasil  eksekusi  benda  yang  menjadi  obyek jaminan fidusia”.
Penjelasan Pasal 27 Ayat (1) menyebutkan: “Hak yang didahulukan dihitung sejak  tanggal  pendaftaran  benda  yang  menjadi Jaminan  Fidusia  pada  Kantor  Pendaftaran Fidusia”.
Ayat (3) “Hak yang didauhulukan dari penerima  fidusia  tidak  hapus  karena  adanya kapilitan dan atau likuidasi Pemberi Fidusia”.
Hak  Preferensi  ini  merupakan  salah satu  ciri  dari  khas hak  kebendaan,  seperti pendapat Djuhaendah Hasan sebagai berikut:
“……………maupun fidusia juga mengandung hak kebendaan karena ada benda tertentu  yang  diikat  dan  didaftar,  dan memberikan kedudukan preferen kepada kreditur pemegangnya”. 3

## Obyek Fidusia
Menurut Pasal 1 Ayat (4), benda yang dapat difidusiakan yaitu:
a) Benda  tersebut  harus  dapat  dimiliki  dan dialihkan secara hukum.
b) Dapat  atas  benda  berwujud,  termasuk piutang.
c) Dapat juga atas benda tidak terwujud
d) Benda bergerak.
e) Benda  tidak  bergerak  yang  tidak  dapat diikat dengan hak tanggungan (bangunan di atas tanah hak sewa).
f) Benda  yang sudah ada  maupun benda  yang akan diperoleh kemudian hari.
g) Dapat atas satuan atau jenis benda.
h) Dapat  juga  atas  lebih  dari  satu  jenis  atau satuan benda.
i) Termasuk  hasil  benda  yang  telah  menjadi obyek fidusia.
j) Termasuk  juga  hasil  klaim  asuransi  dari benda yang menjadi obyek jaminan fidusia.
k) Benda yang ada dalam persediaan.
3 Djuhaendah Hasan. Lembaga Jaminan KEbendaan Bagi Tanah Dan Benda Lain Yang Melekat PAda Tanah Dalam Konsepsi Peneraan Asa PEmisahan Horisontal, P.T Citra Aditya Bakti, Bandung, 1996, hal. 218.
Kalau  kita  perhatikan  pasal  1  dan  2 Undang  Undang  Fidusia,  maka  disana  ada disebut tentang benda bergerak dan :
“………..benda tidak bergerak khususnya bangunan yang tidak dapat dibebani hak tanggungan”.
Pada  mulanya  menurut  KUHPerdata menganut  asas  accessie  bangunan  terasuk dalam kelompok benda tidak bergerak, dengan berlakunya  Undang  Undang  Nomor  42  Tahun 1999  telah  dapat  menjadi  obyek  lembaga jaminan fidusia. Sedangkan dalam pasal 1 sub 4  Undang  Undang  Fidusia  tidak  ditegaskan tentang  “benda  tidak  bergerak”  sebagai  obyek jaminan fidusia.

## Tentang para pihak
Subyek  hukum  dalam  perjanjian Jaminan  Fidusia  yaitu  Pemberi  Fidusia  dan Penerima  Fidusia.  Pemberi  Fidusia  adalah orang  perseorangan  atau  korporasi  pemilik benda  obyek  fidusia.  Sedangkan  Penerima Fidusia  adalah  orang  perseorangan  atau korporasi  yang  mempunyai  piutang  yang pembayarannya  dijamin  dengan  Jaminan Fidusia (Pasal 1 Ayat 5 dan Ayat 6).

## Tentang eksekusi jaminan fidusia
Menurut  Sri  Soedewi  Masjchoen Sofwan 4 : Tujuan  jaminan  yang  bersifat kebendaan bermaksud memberikan hak verhaal  (hak  untuk  meminta  pemenuhan piutangnya)  kepada  kreditur,  terhadap  hasil penjualan  benda-benda  tertentu  dari  debitur untuk  pemenuhan  piutangnya.  Ciri  khas  hak kebendaan yaitu:
1. Dapat dipertahankan (dimintakan pemenuhan) terhadap siapapun juga,  yaitu terhadap  mereka  yang  memperoleh  hak baik  berdasarkan  atas  hak  yang  umum  / khusus,  juga  terhadap  para  kreditur  dan pihak lawannya.
4 Sri Soedewi Mascjhoen Sofwan. Hukum Jaminan Di Indonesia Pokok-Pokok Hukum Jaminan dan Jaminan Perorangan, BPHN, Liberty Yogyakarta, Edisi Pertama, 1980, hal. 47.
2. Hak  tersebut  selalu  mengikuti  bendanya (droit  de  suite)  / zaaksgevolg dalam  arti bahwa  yang  mengikuti  bendanya  tidak hanya haknya tapi juga kewenangan untuk menjual bendanya dan hak eksekusi.
Menurut  Pasal  15  Undang  Undang fidusia. Penerima  Fidusia  berhak  melakukan eksekusi  terhadap  benda yang  menjadi  obyek jaminan  fidusia  dan  menrut  Pasal  30  Undang Undang Fidusia, bila debitur tidak melaksanakan  kewajiban  untuk  melunasi hutang  kepada  kreditur  maka  ia  wajib menyerahkan  benda  yang  menjadi  obyek jaminan  fidusia  kepada  kreditur  (Penerima Fidusia).  Hal  ini  berarti  bila  benda  jaminan berada  pada  Pihak  ketiga,  maka  Pihak  ketiga harus menyerahkan benda yang menjdai obyek jaminan fidusia kepada Penerima fidusia untuk dieksekusi.

## Tentang Perjanjian Kredit
Istilah  perjanjian  kredit  berasal  dari bahas  Inggris,  yaitu contract  credit. Dalam hukum Inggris, perjanjian kredit Bank termasuk loan  of  money 5 . Istilah  perjanjian kredit  ditemukan  dalam  instruksi  pemerintah dan erbagai surat edaran antara lain:
1. Intruksi Presidium Kabinet Nomor 15/EKA/10/96, yang berisi instruksi kepada Bank  bahwa  dalam  memberikan  kredit bentuk apapun, bank-bank wajib menggunakan “akad perjanjian kredit”.
2. Surat Edaran Bank Indonesia Unit 1 Nomor 2/539/UPK/Pemb/1996; dan
3. Surat  Edaran  Bank  Indonesia  Nomor 2/643/Pemb/1996 tantang Pedoman Kebijaksanaan di Bidang Perbankan. Dalam ketentuan itu tidak diketemukan  pengertian  perjanjian  kredit.
Namun  dalam  pasal  1  angka  3  Rancangan Undang Undang tentang Perkreditan
5 Sutan Remy Sjahdeini. Kebebasan Berkontrak dan Perlindungan yang Seimbang Bagi Para Pihak Dalam Perjanian Kredit Bank di Indonesia, Jakarta, Institut Bankir Indonesia, 1993, hal. 157.
Perbankan, telah ditentukan pengertian perjanjian kredit. Perjanjian kredit adalah : “persetujuan dan atau kesepakatan yang dibuat bersama  antara  kreditur  dan  debitur  atas sejumlah  kredit  dengan  kondisi  yang  telah diperjanjikan,  hal  mana  pihak  debitur  wajib untuk  mengembalikan  kredit  yang  telah diterima  dalam  jangka  waktu  tertentu  disertai bunga dan biaya-biaya yang disepakati. Unsur-unsur  yang terdapat di dalam perjanjian kredit adalah:
1. Adanya persetujuan dan/atau kesepakatan;
2. Dibuat bersama anatar kreditur dan debitur;
3. Adanya kewajiban debitur.
Kewajiban debitur adalah :
1. Mengembalikan kredit yang telah diterimanya;
2. Membayar bunga dan biaya-biaya lainnya Menurut pasal 1320 Kitab Undang Undang  Hukum  Perdata  yang  menyatakan bahwa Perjanjian adalah sah jika :
1. Dibuat  berdasarkan  kata  sepakat  dari  para pihak,  tanpa  adanya  paksaan,  kekhilafan ataupun penipuan;
2. Dibuat  oleh  mereka  yang  cakap  untuk bertindak dalam hukum;
3. Memiliki obyek perjanjian yang jelas;
4. Didasarkan pada klausula yang halal. Setiap  perjanjian  telah  memenuhi syarat  yang telah ditentukan dalam pasal 1320 Kitab  Undang  Undang  Hukum  Perdata tersebut,  maka  perjanjian  yang  telah  dibuat berlaku  sebagai  undang  undang  bagi  para pihak.  Perjanjian  itu  mengikat  artinya  para pihak wajib melaksanakannya.

## Pengertian Hak Pakai
Tentang  pengertian  hak  pakai  diatur  dalam pasal  41  Undang  Undang  Nomor  5  Tahun 1960  tentang  Undang  Undang  Pokok  Agraria, yang menyebutkan bahwa:
Pasal 41 ayat (1):
“Hak  pakai  adalah  hak  untuk  menggunakan dan  atau  memungut  hasil  dari  tanah  yang dikuasai langsung oleh negara atau tanah milik orang  lain  yang  memberi  wewenang  dan kewajiban  yang  ditentukan  dalam keputusan
pemberiannya  oleh pejabat yang  berwenang memberikannya  atau  dalam  perjanjian  dengan pemilik  tanahnya  yang  bukan  perjanjian  sewa menyewa  atau  perjanjian  pengolahan  tanah, segala  sesuatu  asal  tidak  bertentangan  dengan jiwa dan ketentuan undang- undang ini”.
Pasal 42 ayat (2) Hak Pakai dapat diberikan : a. Selama  jangka  waktu  tertentu  atau  selama tanahnya  dipergunakan  untuk  keperluan yang tertentu.
b. Dengan  cuma-Cuma  dengan  pembayaran atau pemberian jasa berupa apapun.
Pasal  42  ayat  (3)  Pemberian  hak  pakai  tidak boleh  disertai  syarat-syarat  yang  mengandung unsur-unsur pemerasan.

## Subyek hak pakai
Diatur  dalam  pasal  42  UUPA,  yang  dapat mempunyai hak pakai adalah:
a. Warganegara Indonesia;
b. Orang-orang yang berkedudukan di Indonesia;
c. Badan  hukum  yang  didirikan  menurut hukum  Indonesia  dan  berkedudukan  di Indonesia.
d. Badan  hukum  asing  yang  mempunyai perwakilan di Indonesia.
Pasal  43  ayat  (1)  UUPA  Sepanjang  mengenai tanah  yang  dikuasai  langsung  oleh  negara, maka Hak Pakai hanya dapat dialihkan kepada pihak lain dengan izin pejabat yang berwenang.
Pasal 43 ayat  (2) UUPA Hak Pakai atas tanah milik hanya dapat dialihkan kepada pihak lain, jika  hal  ini  dimungkinkan  dalam  perjanjian yang bersangkutan.
Hak  Pakai  dalam  Peraturan  Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996
a. Hak  pakai  harus  didaftarkan  di  kantor pertanahan  setempat  seperti  diatur  dalam pasal 43;
b. Hak  pakai  tersebut  tertentu  dalam  masanya yaitu sekarang 25 tahun dengan kemungkinan  perpanjangan  20  tahun  dan dijamin pembaharuannya kembali atas tanah negara  dan  2  (dua)  tahun  sebelum
berakhirnya  hak  tersebut  sudah  dapat diajukan  per  2  (dua)  tahun  sebelum perpanjangan/pembaharuan  hak  (pasal  46) dan akan dicatat pada buku tanahnya. c. Hak pakai yang berasal dari hak pengelolaan tergantung dari yang memegang hak pengelolaan tersebut, perpanjangan/pembaharuannya.
d. Hak  pakai  yang  berasal  dari  hak  milik, dibatasi 25  tahun  tetapi  tidak  dapat diperpanjang  dan  tidak  dapat  diperbaharui dengan  suatu  akta  PPAT  antara  pemegang hak milik dengan yang bersangkutan.
e. Dimungkinkan adanya pemberian hak pakai beserta  perpanjangan  dan  pembaharuan sekaligus  (pasal  47)  dengan  pembayaran uang  pemasukan  sekaligus  pada  waktu pengajuan permohonan hak pakai tersebut.
f. Dituangkannya  peralihan  hak  tersebut dengan akta PPAT, khusus untuk hak pakai berasal  dari  perjanjian  dengan pemegang hak milik harus seizin pemegang hak milik.
g. Hak  pakai  yang  berasal  dari  tanah  negara dan  dari  hak  pengelolaan  dapat  diikat dengan hak tangunggan.
h. Hak  pakai  ini  harus  didaftarkan  di  Kantor Pertanahan
Obyek  Fidusia  berupa  bangunan diatas tanah hak pakai
Sesuai  dengan  pasal  1  ayat  (4e), yang isinya  menyatakan bahwa  benda  tidak bergerak  yang  tidak  dapat  diikat  dengan  hak tanggungan,  dapat  difidusiakan.  Isi  pasal tersebut  dapat  dimengerti,  karena  dalam  Pasal 4  Undang  Undang Nomor  4  Tahun  1996 Tentang Hak Tanggungan, yang dapat dijadikan  obyek  hak  tangunggan  hanyalah berupa  hak  asasi  tanah  dan  atau  beserta bangunan  yang  berada  di  atasnya.  Sedangkan bangunan  diatas  tanah  hak  pakai  tidak  dapat dijadikan  obyek  hak  tanggungan.  Karenanya, maka  berdasarkan  pasal  1  Ayat  (4e)  Undang- Undang  Nomor  42  Tahun  1999  Tentang Fidusia, bangunan diatas tanah hak pakai dapat dijadikan obyek fidusia.
Bila  ditinjau  lebih  lanjut,  dapat dikatakan  bahwa  Undang- Undang  Nomor  4 Tahun  1996  Tentang  Hak  Tanggungan, menganut  asas  perlekatan  yang  dianut  juga oleh  KUHPerdata,  hal  mana  terlihat  dalam perumusan pasal 500, 506 dan 507
KUHPerdata.  Berdasarkan  asas  ini,  maka benda-benda  yang  melekat  pada  benda  pokok, secara  yuridis  harus  dianggap  sebagai  bagian yang  tidak  terpisahkan  dari  benda  pokoknya. Maknanya,  asas  asesi  yaitu  benda-benda  yang melekat  pada  benda  pokok,  secara  yuridis harus  dianggap  sebagai  bagian  yang  tidak terpisahkan  dari  benda  pokoknya.  Bangunan diatas sebidang tanah, dianggap sebagai bagian yang  tidak  terpisahkan  dari  tanah  tersebut. Apabila  seseorang  akan  membeli  sebidang tanah di  mana  diatas  tanah  itu  berdiri  sebuah bangunan  maka  penjualan  tanah  tersebut dengan sendirinya harus mencakup bangunannya  pula.  Jadi  dengan  demikian dalam  asas  pelekatan  vertical  atau  asesi vertical  dapat  diartikan  bahwa  pemilikan  atas tanah  berarti  juga memiliki  bangunan  atau rumah  dan  segala  sesuatu  yang  melekat  pada tanah itu demikian pula berarti memiliki segala sesuatu  yang  ada  di  dalam  tanah  (asas  asesi vertical, atau natreking).
Sedangkan Undang- Undang Nomor 42  Tahun  1999  Tentang  Fidusia,  tidak menganut  asas perlekatan  seperti  tersebut dalam  Undang  Undang  Nomor  4  Tahun  1996 Tentang  Hak  Tanggungan  dan  KUHPerdata. Undang- Undang  Nomr  42  Tahun  1999 Tentang  Fidusia  menganut  asas  pemisahan antara hak atas tanah dan bangunan diatasnya, artinya  benda-benda  yang  melekat  pada  benda pokok,  secara  yuridis  harus  dianggap  sebagai bagian  yang terpisahkan dari benda pokoknya. Bangunan  diatas  sebidang  tanah,  dianggap sebagai  bagian  yang  terpisahkan  dari  tanah tersebut.  Apabila  seseorang  akan  membeli sebidang tanah di mana diatas tanah itu berdiri sebuah  bangunan  maka  penjualan  tanah tersebut  tidak  dengan  sendirinya  mencakup bangunannya.  Jadi  dengan  demikian  dalam
asas pemisahan diartikan bahwa pemilikan atas tanah tidak  berarti  memiliki  bangunan  atau rumah  dan  segala  sesuatu  yang  melekat  pada tanah  itu.  Demikian  pula  seseorang  pemilik bangunan dapat membebani bangunan miliknya,  tanpa  membebani  tanah  di  mana bangunan tersebut berdiri.
Beberapa ketentuan lain yang memungkinkan  Bangunan  diatas  Tanah  Hak Pakai menjdai Obyek Jaminan Fidusia yaitu:
a. Dalam  pasal  12  Undang  Undang  Nomor 16  Tahun  1985  Tentang  Rumah  Susun, kemungkinan  bangunan  diatas  tanah  hak pakai  dapat  dijadikan  obyek  jaminan fidusia mengatakan:
Pasal  12  ayat  1  Rumah  Susun  berikut tanah  tempat  bangunan  itu  berdiri  aserta benda-benda lainnya yang merupakan atau kesatuan  dengan  tanah  tersebut  dapat dijadikan jaminan hutang dengan:
1) Dibebani  hipotik,  jika  tanahnya  hak milik atau hak guna bangunan.
2) Dibebani  fidusia,  jika  tanahnya  tanah hak pakai atas tanah negara.
Pasal 12 ayat (2) hipotik atau fiducia dapat juga  dibebankan  atas  tanah  sebagaimana dimaksud  dalam  ayat  (1)  beserta  rumah susun  yang  akan  dibangun  sebagai jaminan  pelunasan  kredit  yang  dimaksud untuk membiayai
pelaksanaan pembangunan  rumah  susun  yang  telah direncanakan di atas tanah yang bersangkutan dan yang pemberian kreditnya dilakukan bertahap sesuai dengan pelaksanaan pembangunan- pembangunan rumah susun tersebut.
b. Dalam  pasal 13  Undang  Undang  Nomor 16  Tahun  1985  Tentang  Rumah  Susun yang menyatakan sebagai berikut: Dengan tidak mengurangi ketentuan pasal 12,  Hak  Milik  atas  satuan  rumah  susun sebagaimana dimaksud dalam pasal 8 ayat (3)  dapat  dijadikan  jaminan  hutang dengan:
1) Dibebani  hipotik,  jika  tanahnya  hak milik atau hak guna bangunan.
2) Dibebani  fidusia,  jika  tanahnya  tanah hak pakai atas tanah negara.
c. Pasal  15  ayat  (2)  a  Undang  Undang Nomor  4  Tahun  1992  tentang  Perumahan dan  Pemukiman  menyebutkan  sebagai berikut:  “Pembe banan  fidusia  atas  rumah dilakukan  dengan  akta  otentik  sesuai dengan  peraturan  perundang-undangan yang berlaku”.
Mengenai  kemungkinan  bangunan  diatas tanah hak pakai dapat dijadikan obyek jaminan fidusia,  Sri  Soedewi  Mascjhoen  Sofwan memberikan  pendapatnya “fidusia  hendaknya dapat  diadakan  atas  rumah/  bangunan  diatas tanah-tanah  hak  sewa,  hak  pakai,  hak pengelolaan  dan  demi  kepastian  hukum mengenai fidusia atas rumah diatas tanah orang lain hendaknya dicatat pada sertifikat tanahnya,  demikian  juga  peralihan haknya dicatat pada Kantor Pert anahan”.
Pada  saat  telah  diberlakukannya  Undang Undang  Nomor  16  Tahun  1985  tanggal  31 Desember  1985. Dalam  passal  12  ayat  (1b) dinyatakan  bahwa  hak  pakai  dapat  dibebani dengan  fidusia  jika  tanahnya  hak  pakai  atas tanah  negara  dan  pada pasal  15  disebutkan bahwa  fidusia  itu  harus  dilakukan  dihadapan PPAT dan wajib didaftarkan di Kantor Agraria Tingkat  II  (sekarang  Kantor  Pertanahan Tingkat  II),  dengan  suatu  formulir  baku  yang akan  diterbitkan.  (Peraturan  K.BPN  2/1989  jo Peraturan K.BPN 4/1989).
Hak  Pakai  keperdataan  yang  berasal  dari suatu  Surat  Keputusan  pemerintah,  baik  atas tanah  yang  langsung  dikuasai  oleh  negara dapat  dilihat  dalam  Peraturan  Menteri  Dalam Negeri  Nomor  6  Tahun  1972  maupun  karena ketentuan PMDN Nomor 1 Tahun 1977, dapat dialihkan selama jangka waktunya masih ada.
Sesuai dengan Keputusan Menteri Agraria Nomor  SK  VI/5/Ka  tanggal  22  Januari  1962 tentang  pendaftaran  Hak  Penguasaan  dan  Hak Pakai  dan  dalam  Peraturan  Menteri  Agraria Nomor  9  Tahun  1965  dan  PMDN  Nomor 1 Tahun  1966  tentang,  Hak  Pakai  keperdataan ini diharuskan untuk didaftarkan.

## Bentuk  Perlindungan  Hukum  Kreditur Penerima Fidusia Jika Debitur Wanprestasi
Di  dalam  suatu  perikatan  apabila debitur karena kesalahannya tidak melaksanakan  apa yang  diperjanjikan,  maka dikatakan bahwa debitur itu “wanprestasi” atau “ingkar janji”
Wujud wanprestasi dalam perjanjian kredit, yaitu:
a. Apabila debitur tidka melaksanakan kewajibannya  untuk  melunasi  pembayaran sesuai dengan yang telah diperjanjikan. b. Apabila debitur melaksanakan kewaibannya tetapi  tidak  seperti  apa yang  telah diperjanjikan.
Dalam  perjanjian  kredit  dengan jaminan  fidusia,  bila  debitur /  pemberi  fidusia melakukan wanprestasi  telah  diatur  dalam pasal 15 dan pasal 30 Undang -Undang Nomor 42  Tahun  1999,  tenatang  eksekusi  jaminan fidusia.
Ada  beberapa  pasal  dalam  Undang- Undang  Nomor  42  Tahun  1999  yang  perlu dicermati,  sebelum  membahas  tentang  hak kreditur penerima fidusia, yaitu tentang bentuk jaminan  fidusia  dimana  menurut  pasal  5  ayat (1)  Undang- Undang  Fidusia  menyebutkan sebagai berikut:
“Pembebanan  Benda dengan  jaminan  fidusia dibuat  dengan  akta  notaris  dalam  Bahasa Indonesia  dan  merupakan  akta  jaminan fidusia”
Walaupun  dalam  Pasal  5  ayat  (1) Undang- Undang  fidusia  tidak  secara  tegas mewajibkan  dibuatnya  perjanjian  pembebanan fidusia  dalam  bentuk  tertentu  (akta  notaris), namun  bila  dihubungkan  dengan  Pasal  12 Undang- Undang  Fidusai  yang  mengatur tentang pendaftaran, maka perjanjian pembebanan fidusia wajib dibuat dalam bentuk akta notaris (Akta Jaminan Fidusia).
Perjanjian pembebanan fidusia  yang dituangkan  dalam  bentuk  Akta  Notaris merupakan  alat  bukti  yang  menunjukkan
adanya  hak-hak  pemberi  fidusia  dan  penerima fidusia.
Setelah dibuat Akta Jaminan
Fidusia,  maka  langkah  selanjutnya  adalah melakukan  pendaftaran  fidusia  di  Kantor Pendaftaran Fidusia yang merupakan kewajiban  yang  tercantum  dalam  Pasal  11 Ayat (1) Undang- Undang Fidusia. Pendaftaran ini  disertai  dengan berbagai  lampiran  seperti yang terdapat dalam pasal 13 ayat (2) Undang- Undang Fidusia.  Bila  berbagai  persyaratan terpenuhi (lampiran sudah lengkap),
selanjutnya Kantor Pendaftaran Fidusia mencatat  Jaminan  Fidusia  dalam  Buku  Daftar Fidusia.  Jaminan  fidusia  lahir  pada  saat dicatatnya  jaminan  fidusia  dalam  buku  daftar fidusia. Setelah itu Kantor Pendaftaran Fidusia menerbitkan  Sertifikat  Jaminan  Fidusia  yang merupakan  kutipan  dari  Buku  Daftar  Fidusia yang  kemudian  diserahkan  kepada  penerima fidusia.  Sertifikat  jaminan  fidusia  merupakan alat  bukti  telah  dilakukannya  pendaftaran fidusia di Kantor Pendaftran Fidusia. Sertifikat jaminan fidusia mempunyai kekuatan eksekutorial  yang  sama  dengan  putusan pengadilan  yang  telah  mempunyai  kekuatan hukum  tetap.  Bila  sertifikat  jaminan  fidusia mempunyai kekuatan eksekutorial maka penerima  fidusia  berhak  untuk  mengajukan eksekusi  tanpa  melalui  gugatan.  Maksudnya yaitu  penerima  fidusia  dapat  melakukan eksekusi  dengan  cara  menjual  benda  yang menjadi  obyek  jaminan  fidusia  dengan  cara parete  eksekusi,  yaitu  dengan  cara  menjual tanpa  penetapan  pengadilan. Makna  ini tercantum  dalam  Pasal  15  ayat  (2)  Undang Undang Fidusia menyebutkan bahwa:
“Penjualan benda  yang  menjadi obyek jamnan fidusia atas kekuasaan penerima fidusia sendiri melalui  pelelangan  umum  serta  mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualan. Penjelasan  Pasal  27  Undang  Undang  Fidusia menyatakan:
“Hak  yang didahulukan  dihitung sejak tanggal pendaftaran  benda  yang  menjadi  jaminan fidusia pada Kantor Pendaftaran Fidusia”.
Menurut pasl 14 ayat (3) “Jaminan fidusia  lahir  pada  tanggal  yang sama  dengan tanggal dicatatnya jaminan fidusia dalam Buku Daftar Fidusia”.
Selain  itu  perlindungan  terhadap kreditur pada saat debitur melakukan wanprestasi  dapat  ditafsirkan  dari  asas  umum dalam hukum jaminan yaitu asas Asas Droit de suite. Dalam  Undang- Undang  Nomor  42 Tahun  1999 Asas  Droit  de  suite tercantum dalam  pasal  20  arti  asas  tersebut  adalah  hak kreditur penerima fidusia timbul dari perjanjian pemebanan fidusia dapat dipertahankan  terhadap  setiap  orang,  juga terhadap  pemilik  hak  atas  tanah  ataupun bangunan  yang  dijadikan  jaminan  tersebut sedang  disewakan  oleh  debitur  kepada  orang lain,  yang  kesemuanya  tidak pernah  terikat dengan perjanjian pembebanan bangunan yang terletak diatas  tanahnya.  Asas  ini  penting artinya  terutama  dalam  hal  kreditur akan melaksanakan  eksekusi  atas  benda  jaminan yang  berwujud  bangunan  diatas  tanah  hak orang  lain, maka  pemegang  hak atas  tanah dimana  bangunan  itu  berdiri  tidak  dapat menghalangi kreditur untuk menjual bangunan yang dijadikan jaminan tersebut.
Dengan demikian walaupun menurut  pasal  15  Undang  Undang  Fidusia. Penerima  fidusia  berhak  melakukan  eksekusi terhadap  benda  yang  menjadi  obyek  jamianan fidusia, akan teapi apabila pembebanan fidusia tidak  dilakukan  dalam  bentuk  akta  notaris  dan didaftarkan, maka penerima fidusia tidak dapat melakukan  penjualan  benda  yang  menjadi obyek jaminan fidusia atas kekuasaan penerima  fidusia  sendiri,  melalui  pelelangan umum  serta  mengambil  pelunasan  piutangnya dari  hasil  penjualan.  Karena  pembebanan dalam  bentuk  akta  notaris,  merupakan  alat bukti  yang  menunjukkan  adanya  hak-hak pemberi fidusia dan penerima fidusia.
Bila  ketentuan  tentang  bentuk perjanjian pembebanan fidusia dan pendaftarannya  telah  dipenuhi,  maka  kreditur mempunyai  hak  untuk  melaksanakan  eksekusi
apabila debitur atau pemberi fidusia melakukan wanprestasi. Sebaliknya bila bentuk  perjanjian  pembebanan  fidusia  dan pendaftarannya  tidak  dipenuhi,  maka  kreditur tidak  mempunyai  hak  untuk  melaksanakan eksekusi  apabila  debitur  atau  pemberi  fidusia melakukan wanprestasi.
Disamping  hak  untuk  melakukan eksekusi  terhadap  obyek  jaminan  fidusia, sesuai  dengan  ketentuan  dalam p asal  1239 KUHPerdata,  kreditur  dapat  juga  memperoleh ganti  rugi  dan  luas  ganti  rugi  tersebut  diaur dalam  Pasal  1243  KUHPerdata  menyebutkan sebagai berikut:
“Pen ggantian  biaya, rugi  dan bunga karena tidak dipenuhinya suatu perikatan  barulah  mulai  diwajibkan,  apabila yang berutang setelah dinyatakan lalai memenuhi  perikatannya,  tetap  melalaikannya atau  jika  sesuatu  yang  harus    diberikan  atau dibuat  dalam  tenggang  waktu  yang  telah dilampaukannya”.
Pasal  1240  KUHPerdata  “Dalam pada  itu  si  berpiutnag  adalah  hak  menuntut akan  penghapusan  segala  sesuatu  yang  telah dibuat  berlawanan  dengan  perikatan  dan bolehlah  ia  minta  supaya  dikuaskan  oleh Hakim  untuk  menyuruh  menghapuskan  segala sesuatu  yang  telah  dibuat  tadi  atas  biaya  si berutang,  dengan  tidak  mengurangi  hak menuntut  penggantian  biaya,  rugi  dan  bunga jika ada alasan untuk ini”.
perjanjian  kredit  dengan  jaminan bagunan  diatas  hak  pakai  belum  memberikan prospek  yang  cerah,  karena  hak  pakai  dapat hapus  dan  apabila  debitur  wanprestasi, eksekusi  atas  bangunan  diatas  hak  pakai  tidak semudah melakukan eksekusi apabila bangunan  tersebut  berada  diatas  tanah  hak milik.  Karena  penjualan  bangunan  termasuk juga bangunan diatasnya.
Kesimpulan
1. Bangunan  di  atas  tanah  hak  pakai,  dapat dijadikan obyek jaminan fidusia. Beberapa ketentuan  yang  mengatur  tentang  hal  ini yaitu  pasal  12  ayat  (1),  pasal  13  Undang
Undang  Nomor  1  Tahun  1985  Tentang Rumah  Susun  dn  Pasal  15  Ayat  (2a) Undang  Undang Nomor  4  Tahun  1992 tentang  Perumahan  dan  Pemukiman. Namun dalam pelaksanaannya tidak semua  bangunan  di  atas  tanah  hak  pakai dapat  diterima  sebagai  obyek  fidusia. Bangunan  yang  dapat  dijadikan  obyek jaminan  fidusia  adalah  rumah  susun  yang dalam proses pembangunan. Rumah susun ini diterima sebagai obyek jaminan fidusia tanpa  menjaminkan  tanahnya.  Hal  ini disebabkan  karena  Rumah  Susun  tersebut memiliki sertifikat tersendiri.
2. Undang  Undang  Nomor  42  Tahun  1999 Tenatng Fidusia telah memberikan kedudukan  yang  kuat  kepada  Penerima
Fidusia, karena ia memiliki hak preferensi yaitu  hak atas  pelunasan  hutang  Pemberi Fidusia  yang  dijamin  dengan  Jaminan Fidusia  didahulukan  pemenuhannya  dari kreditur  yang lainnya,  asalkan  perjanjian pembebanan  fidusia  harus  melalui  fase pendaftaran. Kreditur tidak dapat melaksanakan
hak-haknya apabila perjanjian pembebanan fidusia tidak didaftarkan di Kantor Pendaftaran Fidusia. Apabila debitur tidak melaksanakan ewajibannya untuk melunasi hutang sesuai dengan  yang  telah  diperjanjikan  atau apabila debitur melaksanakan
kewajibannya tetapi tidak seperti apa yang telah  diperjanjikan,  maka  berdasarkan
Pasal 15 Ayat (2) Undang Undang Fidusia
:  kreditur  penerima  fidusia  memiliki  hak untuk  menjual  benda  yang  menjadi  obyek jaminan  fidusia  dengan  cara  parate eksekusi, yaitu dengan cara menjual tanpa penetapan pengadilan. Selain itu penerima fidusia  berhak  menerima  penyerahan obyek  jaminan  yang  berupa  bangunan  di atas  tanah  hak  pakai,  apabila  pada  saat debitur  wanprestasi  obyek  jaminan  ada pada  pihak ketiga.  Penerima  fidusia dilarang  untuk  mendaku  benda  yang menjadi  obyek  jaminan  fidusia  apabila
debitur cidera janji. Bila Penerima Fidusia mendaku  benda  yang  menjadi  obyek jaminan  fidusia,  maka  menurut  Pasal  32 Undang  Undang  Fidusia,  janji  tersebut batal demi  hukum.  Artinya  janji  tersebut dianggap tidak pernah ada.

## Saran
1. Sebaiknya lembaga perkreditan perbankan dapat  menerima  bangunan  ataupun  rumah tinggal  di  atas  tanah-tanah  hak  sewa,  hak pakai,  hak  pengelolaan  sebagai  obyek fidusia,  karena  akan  sangat  berguna  bagi pembangunan  di  kota-kota  di  Indonesis, karena di daerah perkotaan tanah semakin menyempit  sedangkan  penduduk  semakin bertambah.
2. Sebaiknya  dilakukan  adanya  penelaahan yang lebih mendalam tentang dimungkinkannya  pembebanan  bangunan diatas  hak  pakai  atas  tanah.  Bila pembebanan  bangunan  dapat  dilakukan tanpa  membebani  tanahnya  telah  menjadi suatu  kepastian  (dituangkan  dalam  bentuk Undang  Undang),  maka  demikian  pula dalam  prakteknya  pihak  bank  sebagai kreditur tidak perlu ragu untuk memberikan kredit dengan jaminan fidusia yang  obyeknya  berupa  bangunan  diatas tanah hak pakai.

## DAFTAR PUSTAKA
Buku
A.P.Parlindungan. 1993, Kumentar Atas Undang  Undang  Pokok  Agraria, Mandar Maju, Bandung. Budi Harsono. 2005, Hukum Agraria
Indonesia  Jilid  I  Hukum  Tanah Nasional, Djambatan, Jakarta.
Rahmadi  Usman.  1999, Pasal-Pasal  Tentang Hak  Tanggungan  Atas  Tanah,  Jambatan, Jakarta.
Sjahdeini  ,Sutan  Remy.  1993, Kebebasan Berkontrak  dan  Perlindungan  yang Seimbang  Bagi  Para  Pihak  Dalam Perjanian  Kredit  Bank  di  Indonesia, Institut Bankir Indonesia, Jakarta.

## J. Satrio. 1998, Hukum Jaminan, Hak Jaminan
Kebendaan,  Hak  Tanggungan  Buku ke 2, Citra Aditya Bakti, Bandung.
Sri Soedewi Mascjhoen Sofwan. 1974, Hukum Perdata : Hukum Benda, Liberty, Yogyakarta.
.  1980, Hukum Jaminan  di  Indonesia,  Pokok-Pokok
Hukum Jaminan dan Jaminan Perorangan, BPHN, Liberty, Yogyakarta.
.  1981, Hak Jaminan Atas Tanah, Liberty, Yogyakarta.
Subekti.  1981, Hukum  Perjanjian,
Pembimbing Masa, Jakarta.
. 1986, Jaminan Untuk
Pemberian Kredit Menurut Hukum
Indonesia, Alumni, Bandung.
Sjahdeini  St.  Remy,  1999, Hak  Tanggungan, Alumni, Bandung.

## Perundang-Undangan :
Undang  Undang  No.  42  Tahun  1999  Tentang Fidusia.
Soebekti  dan  R.  Tjirosudibijo.  1996, Kitab Undang  Undang  Hukum  Perdata, radnya Paramita, Jakarta.
Undang  Undang  No.  5  Tahun  1960  Tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria. Peraturan  Pemerintah  No.  40 Tahun  1996 Tentang  Hak  Guna  Usaha,  Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai Atas Tanah. Peraturan  Pemerintah  No.  24  Tahun  1997 Tentang Pendaftaran Tanah.