## F INANCIAL F EASIBILITY O F H OUSING I NVESTMENT T YPE 3 6 I N T HE C ITY O F P ALANGKA R AYA

## K ELAYAKAN F INANSIAL I NVESTASI P ERUMAHAN T IPE 3 6 D I K OTA P ALANGKA R AYA
Carles Willianson 1 , Revianti Coenraad 2
1 Mahasiswa Program Studi Pendidikan Teknik Bangunan Universitas Palangka Raya
2 Dosen Program Studi Pendidikan Teknik Bangunan Universitas Palangka Raya
E-mail: carleswillianson@gmail.com

## ABSTRACT
The  test  results  are  the  basis  for  analyzing  whether  housing  construction  type  36  was  feasible.  Analysis  was carried  out  by  the  buyer's  interest  and  determination.  Likert’s  scale  analysis  of  financial  feasibility  is  already done  by  using  the  criteria  of  Coast  Benefit  Ratio  (BCR),  Internal  Rate  of  Return  (IRR)  and  Break  Event  Point (BEP). Results of the research showed that buyers of Civil Servants very interested to have 36 types of homes in the city of Palangkaraya thus research was proceeding to the stage of financial analysts. The economic analysis of alternative cash flow techniques 1 (8 units), IRR = 28%> 11% (MARR), BCR = 1.05> 1, and BEP = 5. Cash flow alternative 1 (16 units) was IRR = 41,5 %> 11% (MARR), BCR = 1.08> 1, and BEP = 9 unit. Alternative cash flow 1 (24 units) was the value of IRR = 47.9%> 11% (MARR), BCR = 1.10> 1, and BEP = 7 units. Alternative cash flow 1 (32 units) was the value of IRR = 50.0%> 11% (MARR), BCR = 1.11> 1, and BEP = 7 units.  Then the alternative cash flow 1 for feasible overall is based on the financial aspects. Cash flow analysis of alternative 2, and 3 have the same alternative, for the sale of 8 units acquired IRR = 12.3%> 11% (MARR), the value of BCR = 1.01>, and BEP = 8 units. Sales of 16 units acquired IRR = 14.9%> 11% (MARR), the value of BCR = 1.03> 1, and BEP = 16. For the sale of 24 units acquired IRR = 14.9%> 11% (MARR), the value of BCR = 1.03> 1, and BEP = 24 units, and for the sale of 32 units acquired IRR = 15.2%> 11% (MARR), the value of BCR = 1.03> 1, and BEP = 32 units. It is that  the  overall  cash  flow  analysis  of  alternatives  2  and  3  were  a  feasible  alternative  based  on  the  financial aspects. The economic analysis of alternative cash flow techniques 4 (8 units), IRR = 9.8% <11% (MARR), BCR = 0.99 < 1, which concluded that the alternative cash flow 4 (8 units) was not feasible based on financial aspects. Alternative cash flow 4 (16 units) is for value of IRR = 11.4%> 11% (MARR), BCR = 1.00> 1, and BEP = 16 units. Alternative cash flow 4 (24 units) is for the value of IRR = 11.7%> 11% (MARR), BCR =  1.01> 1, and BEP = 24 units. Alternative cash flow 4 (32 units) is for the value of IRR = 12.0%> 11% (MARR), BCR = 1.01> 1, and BEP = 32 units. So the alternative cash flow 4 with sales of 16 units, 24 units and 32 units for overall are feasible based on the financial aspects.
Keywords : Housing  Construction  Type  36,  Buyer's  Interest  And  Determination,  Likert’s  Scale  Analysis  Of Financial Feasibility, Financial Analysts, Buyers Of Civil Servants

## PENDAHULUAN
Survei pendahuluan yang dilakukan terhadap 30 orang Pegawai Negeri Sipil, alat  ukur  yang digunakan berupa  angket  dengan  8  variabel  bebas  (lokasi,  harga,  aksesbilitas,  fasilitas  umum,  infrastruktur,  investasi, desain, lingkungan), dan 1 variabel terikat (minat Pembeli), dengan total pertanyaan dari keseluruhan variable bebas dan variabel terikat  berjumlah 25 soal.  Hasil jawaban 30 orang responden kemudian dianalisis dengan skala likert. Berdasarkan hasil analisis, 8 variabel bebas (lokasi, harga, aksesbilitas, fasilitas umum, infrastruktur, investasi,  desain,  lingkungan)  secara  keseluruhan  memiliki  nilai  di  atas  80%,  dan  variabel  terikat  (Minat Pembeli) memiliki nilai sebesar 83%.
Dari hasil survei pendahuluan yang dilakukan maka dapat disimpulkan 30 orang PNS dalam hal ini adalah responden, Sangat  Berminat terhadap  lokasi,  harga,  aksesbilitas,  fasilitas  umum,  infrastruktur,  investasi, desain,  lingkungan,  dan  30  orang  responden Sangat  Berminat untuk  membeli  rumah  tipe  36  dengan
J J J U U U R R R N N N A A A L L L M M M A A A H H H A A A S S S I I I S S S W W W A A A P P P T T T K K K P P P A A A R R R E E E N N N T T T A A A S S S V V V o o o l l l 2 2 2 N N N o o o . . . 2 2 2 J J J u u u l l l - - - D D D e e e s s s 2 2 2 0 0 0 1 1 1 6
6 6
pertimbangan  faktor-faktor  seperti  lokasi,  harga,  aksesbilitas,  fasilitas  umum,  infrastruktur,  investasi,  desain, lingkungan.

## TUJUAN PENELITIAN
Tujuan yang ingin dicapai dari penelitian ini adalah menganalisa kelayakan finansial investasi perumahan tipe 36 di Kota Palangka Raya.

## METODE PENELITIAN
T abel 1. Jumlah penduduk Kota Palangka Raya berdasarkan kecamatan
No Kecamatan Luas Wilayah (Km²) Jumlah Penduduk (Jiwa) 1 Jekan Raya 352,62 131.019 2 Pahandut 117,25 88.304 3 Sebangau 583,50 16.362 4 Bukit Batu 572,00 13.162 5 Rakumpit 1053,14 3.258 Kota Palangka Raya 2.678,51 252.105 n = 99,9 (sampel dibulatkan menjadi 100 sampel) Tabel 2. Jumlah responden pada setiap strata Kecamatan Jumlah Penduduk Jumlah sampel Per Strata 1 Jekan Raya 131,019 52 2 Pahandut 88,304 35 3 Sebangau 16,362 6 4 Bukit Batu 13,162 5 5 Rakumpit 3,258 1 Kota Palangka Raya 252,105 100

## HASIL DAN PEMBAHASAN UJI VALIDITAS INSTRUMEN
Uji validitas instrumen dilakukan dengan dua tahap, tahap pertama uji validitas dilakukan terhadap data hasil sebaran  angket  dengan  jumlah  responden  100.  Uji  validitas  dilakukan  pada  masing-masing  variabel  dengan jumlah total pertanyaan 25, kemudian diolah dengan program bantu SPSS versi 16.
Tabel 3. Uji validitas instrumen 100 responden
Variabel No.Soal rxy hitung r Tabel df = (N-2) Keterangan X1 (Harga) 1 0,782 0,1654 valid 2 0,814 0,1654 valid X2 (Desain/Fisik) 3 0,650 0,1654 valid 4 0,708 0,1654 valid 5 0,574 0,1654 valid X3 (Lingkungan) 6 0,566 0,1654 valid 7 0,728 0,1654 valid 8 0,744 0,1654 Valid 9 0,634 0,1654 Valid X4 (Investasi) 10 0,892 0,1654 Valid 11 0,886 0,1654 Valid X5 (Aksesbilitas) 12 0,839 0,1654 Valid 13 0,746 0,1654 Valid 14 0,676 0,1654 Valid
J J J U U U R R R N N N A A A L L L M M M A A A H H H A A A S S S I I I S S S W W W A A A P P P T T T K K K P P P A A A R R R E E E N N N T T T A A A S S S V V V o o o l l l 2 2 2 N N N o o o . . . 2 2 2 J J J u u u l l l - - - D D D e e e s s s 2 2 2 0 0 0 1 1 1 6 6 6
Variabel No.Soal rxy hitung r Tabel df = (N-2) Keterangan X6 (Infrastruktur) 15 0,831 0,1654 Valid 16 0,740 0,1654 Valid X7 (Fasilitas Umum) 17 0,520 0,1654 Valid 18 0,591 0,1654 Valid 19 0,890 0,1654 Valid 20 0,875 0,1654 Valid X8 (Lokasi) 21 0,735 0,1654 Valid 22 0,699 0,1654 Valid 23 0,626 0,1654 Valid 24 0,709 0,1654 Valid Y (Minat Membeli) 25 1,000 0,1654 Valid
Pada Tabel 3 dapat dilihat nilai r xy > r Tabel, pada df = 98, dengan taraf signifikansi 10 %, sehingga angket yang disebarkan  kembali  kepada  100  responden  masih  memperlihatkan  nilai r xy yang  lebih  besar  dari  pada r tabel, sehingga item soal pada angket dengan jumlah responden 100 dapat dikatakan valid.

## UJI RELIABELITAS INSTRUMENT
Reliabilitas  dilakukan  untuk  mendapat  tingkat  konsistensi  alat  pengumpul  data  (instrumen)  yang digunakan.  Arikunto  (2010:  239)  menjelaskan  untuk  memperoleh  reliabilitas  instrumen  berupa  angket digunakan rumus Alpha Cronbach yang sudah tersedia pada program bantu SPSS versi 16. Jika nilai alpha cronbach yang dikeluarkan oleh program bantu SPSS versi 16 lebih besar dari 0,70 maka keseluruhan item angket dinyatakan reliabel. Berikut hasil uji reliabilitas angket dengan 30 responden:
Gambar 1. Hasil pengujian reliabilitas 30 responden
Gambar 1. Hasil Uji Reliabilitas Angket
Hasil  uji  reliabilitas  yang  yang  dikeluarkan  oleh  program  bantu SPSS ditunjukan  pada  Gambar  1 menampilkan  nilai Cronbach  Alpha sebesar  0,884,  dengan  demikian  item  angket  dinyatakan  reliabel  karena nilai Cronbach Alpha lebih besar dari 0,70.
Setelah  angket  dengan  jumlah  responden  30  diuji  reliabilitasnya,  angket  disebarkan  kembali  dengan jumlah  responden  100,  dan  sebagai  penelitian  yang  sesungguhnya.  Berikut  hasil  pengujian  reliabilitas  angket dengan jumlah responden 100:
J J J U U U R R R N N N A A A L L L M M M A A A H H H A A A S S S I I I S S S W W W A A A P P P T T T K K K P P P A A A R R R E E E N N N T T T A A A S S S V V V o o o l l l 2 2 2 N N N o o o . . . 2 2 2 J J J u u u l l l - - - D D D e e e s s s 2 2 2 0 0 0 1 1 1 6
6 6
Gambar 2 . Hasil pengujian reliabilitas 100 responden
Pada Gambar 2 dapat dilihat nilai Alpha Cronbach yang dikeluarkan sebesar 0,814 lebih besar dari 0,70 sehingga  item  angket  dengan  jumlah  responden  100  dapat  dikatakan  reliabel  dan  dapat  dilanjutkan  untuk proses analisis minat pembeli terhadap rumah tipe 36 di Kota Palangka Raya.

## ANALISIS SKALA LIKERT
Tabel 4. Rekapitulasi jumlah jawaban responden No VARIABEL Bobot nilai jawaban (5) (4) (3) (2) (1) 1 Variabel Harga (X1) Jumlah jawaban responden 89 103 8 2 Variabel Desain/Fisik (X2) Jumlah jawaban responden 108 167 23 1 3 Variabel Lingkungan (X3) Jumlah jawaban responden 226 143 11 4 Variabel Investasi (X4) Jumlah jawaban responden 44 141 15 5 Variabel Aksesbilitas (X5) Jumlah jawaban responden 81 160 55 6 Variabel Infrastruktur (X6) Jumlah jawaban responden 50 121 14 7 Variabel Fasilitas umum (X7) Jumlah jawaban responden 125 178 100 8 Variabel Lokasi (X8) Jumlah jawaban responden 167 155 78 9 Variabel Minat membeli (Y) Jumlah jawaban responden 47 48 5 Tabel 5. Rata-rata Index % Per Variabel Variabel NO SOAL SOAL Total Index % Rerata Index % Skor Per Variabel X1 1 Harga sesuai dengan kualitas fisik rumah 500 100% 100% 2 Harga terjangkau 500 100% X2 3 Desain  bagian  luar  rumah  (eksterior)  dibuat menarik 437 87.4% 85.8% 4 Denah semua unit rumah dibuat sama 415 83.0% 5 Denah  dapat  dibuat  sesuai  keinginan  anda dengan tambahan biaya sesuai kesepakatan 435 87.0%
J J J U U U R R R N N N A A A L L L M M M A A A H H H A A A S S S I I I S S S W W W A A A P P P T T T K K K P P P A A A R R R E E E N N N T T T A A A S S S V V V o o o l l l 2 2 2 N N N o o o . . . 2 2 2 J J J u u u l l l - - - D D D e e e s s s 2 2 2 0 0 0 1 1 1 6 6 6
Variabel NO SOAL SOAL Total Index % Rerata Index % Skor Per Variabel X3 6 Lingkungan yang asri 443 88.6% 91.3% 7 Lingkungan tenang 467 93.4% 8 Lingkungan aman 454 90.8% 9 Lingkungan bebas banjir 461 92.2% X4 10 Harga jual kembali tinggi 414 82.8% 82.9% 11 Harga jual rumah cepat naik 415 83.0% X5 12 Mudah menuju pusat kota 384 76.8% 81.5% 13 Mudah mencapai bandara 413 82.6% 14 Mudah mencapai tempat kerja 425 85.0% X6 15 Lebar jalan sesuai dengan standar lebar jalan untuk komplek perumahan (7 Meter) 413 82.6% 84.5% 16 Kondisi jalan baik 432 86.4% X7 17 Tersedia tempat pembuangan sampah komplek perumahan 422 84.4% 81.9% 18 Tersedia lampu penerangan jalan perumahan 440 88.0% 19 Tersedia taman pada perumahan 394 78.8% 20 Tersedia pos keamanan 381 76.2% X8 21 Dekat dengan Kampus 380 76.0% 84.5% 22 Dekat dengan pusat pembelanjaan 410 82.0% 23 Dekat dengan sekolah SD,SMP 459 91.8% 24 Dekat dengan tempat Ibadah 440 88.0% Y 25 Berdasarkan  faktor-faktor  diatas  (Lokasi, Harga, Aksesbilitas, Fasilitas umum, infrastruktur,  investasi,  desain,  lingkungan) berminatkah  anda  membeli  rumah  tipe  36 ini? 441 88% 88%
Berdasarkan hasil analisis, variabel bebas (X1, X2, X3, X4, X5, X6, X7, X8) menujukan nilai rata- rata index % diatas 80%,  sehingga dapat disimpulkan masyarakat kota Palangka Raya Sangat Berminat . Variabel terikat (Minat membeli) menujukan nilai rata- rata index % diatas 88%,  sehingga dapat disimpulkan masyarakat kota Palangka Raya Sangat Berminat, untuk membeli perumahan dengan tipe 36 di Kota Palangka Raya.

## MODAL INVESTASI
Tabel 6. Harga satuan beban modal awal No Jenis kegiatan SAT Harga Satuan Sumber A. Biaya Lahan 1. Biaya Pengadaan Lahan 1 M2 M2 Rp.       150.000 Hrg Kota P.Raya 2. Biaya Pengurukan & Pembersihan Ls Rp.     5.000.000 Hrg Kota P.Raya B. Biaya Konstruksi 1. Bangun Rumah Tipe 36 Unit Rp. 130.000.000 RAB Proyek 2. Pemasangan Listrik Unit Rp.     1.900.000 PLN  Kota P.Raya 3. Pemasangan Sumur Bor Unit Rp.        750.000 Hrg Kota P.Raya C. Biaya Legalitas 1. Pembuatan Sertifikat Pecah Ls Rp.     2.500.000 Notaris. Agustri P, SH
J J J U U U R R R N N N A A A L L L M M M A A A H H H A A A S S S I I I S S S W W W A A A P P P T T T K K K P P P A A A R R R E E E N N N T T T A A A S S S V V V o o o l l l 2 2 2 N N N o o o . . . 2 2 2 J J J u u u l l l - - - D D D e e e s s s 2 2 2 0 0 0 1 1 1 6
6 6
No Jenis kegiatan SAT Harga Satuan Sumber 2. Pembuatan Imb Ls Rp.     1.000.000 Notaris. Agustri P, SH 3. Pembuatan Akta Jual Beli Ls Rp.     3.000.000 Notaris. Agustri P, SH 4. Pembuatan Sertifikat Utuh Ls Rp.   25.000.000 Notaris. Agustri P, SH D. Biaya Operasional 1. Gaji Marketing O/Bln Rp.     1.500.000 Rata-Rata Developer ANALISIS EKONOMI ALIRAN KAS ALTERNATIF 1 Tabel 7. Analisis ekonomi penjualan 8 unit rumah (dalam ribu rupiah) Tahun Ke i = 11 % (MARR) i = 11 % (MARR) NPV 1
NPV 2 NPV PV Cash Out PV Cash In i 1 = 26% i 2 = 30% i= 11% (MARR) Kumulatif (Rp) (Rp) (Rp) (Rp) (Rp) (Rp) 0 112.125 - -112.125 -112.125 -112.125 -112.125 1 157.792 157.657 -119.048 -115.385 -135 -112.260 2 368.030 426.101 45.068 42.337 58.071 -54.188 3 406.981 511.833 71.686 65.270 104.852 50.664 1.044.929 1.095.593 4.510 -4.632 BCR = 1,04848587 IRR= 28,0% BEP = 2,5 Tabel 8. Analisis ekonomi penjualan 16 unit rumah (dalam ribu rupiah) Tahun Ke i = 11 % (MARR) i = 11 % (MARR) NPV 1 NPV 2 NPV PV Cash Out PV Cash In i 1 = 41% i 2 = 42% i= 11% (MARR) Kumulatif (Rp) (Rp) (Rp) (Rp) (Rp) (Rp) 0 287.275 - -287.275 -287.275 -287.275 -287.275 1 376.081 630.630 200.390 198.978 254.549 -32.725 2 551.680 568.135 10.198 10.055 16.455 -16.269 3 406.981 511.833 51.155 50.082 104.852 88.583 4 390.363 461.111 27.172 26.415 70.747 159.330 2.012.381 2.171.711 1.641 -1.743 BCR = 1,079175229 IRR= 41,5% BEP = 2,2 Tabel 9. Analisis ekonomi penjualan 24 unit rumah (dalam ribu rupiah) Tahun Ke i = 11 % (MARR) i = 11 % (MARR) NPV 1 NPV 2 NPV PV Cash Out PV Cash In i 1 = 47% i 2 = 49% i= 11% (MARR) Kumulatif (Rp) (Rp) (Rp) (Rp) (Rp) (Rp) 0 251.275 - -251.275 -251.275 -251.275 -251.275 1 283.153 472.972 143.333 141.409 189.819 -61.455 2 338.811 426.101 49.770 48.443 87.289 25.834
J J J U U U R R R N N N A A A L L L M M M A A A H H H A A A S S S I I I S S S W W W A A A P P P T T T K K K P P P A A A R R R E E E N N N T T T A A A S S S V V V o o o l l l 2 2 2 N N N o o o . . . 2 2 2 J J J u u u l l l - - - D D D e e e s s s 2 2 2 0 0 0 1 1 1 6 6 6
Tahun Ke i = 11 % (MARR) i = 11 % (MARR) NPV 1 NPV 2 NPV PV Cash Out PV Cash In i 1 = 47% i 2 = 49% i= 11% (MARR) Kumulatif (Rp) (Rp) (Rp) (Rp) (Rp) (Rp) 3 497.009 511.833 6.382 6.129 14.824 40.659 4 366.649 461.111 30.710 29.094 94.462 135.121 5 403.383 415.415 2.953 2.760 12.032 147.153 6 446.371 561.372 21.317 19.657 115.001 262.155 2.586.653 2.848.809 3.193 -3.780 BCR = 1,10134916 IRR= 47,9% BEP = 1,7 Tabel 10. Analisis ekonomi penjualan 32 unit rumah (dalam ribu rupiah) Tahun Ke i = 11 % (MARR) i = 11 % (MARR) NPV 1 NPV 2 NPV PV Cash Out PV Cash In i 1 = 48% i 2 = 52% i= 11% (MARR) Kumulatif (Rp) (Rp) (Rp) (Rp) (Rp) (Rp) 0 251.275 - -251.275 -251.275 -251.275 -251.275 1 283.153 472.972 142.364 138.618 189.819 -61.455 2 338.811 426.101 49.100 46.550 87.289 25.834 3 497.009 511.833 6.254 5.773 14.824 40.659 4 366.649 461.111 29.888 26.864 94.462 135.121 5 403.383 415.415 2.855 2.498 12.032 147.153 6 446.371 561.372 20.467 17.441 115.001 262.155 7 327.395 337.160 1.303 1.081 9.765 271.920 8 241.523 303.748 6.229 5.032 62.225 334.145 3.155.572 3.489.718 7.189 -7.414 BCR = 1,105890727 IRR= 50,0% BEP = 1,7 ANALISIS EKONOMI ALIRAN KAS ALTERNATIF 2 Tabel 11. Analisis ekonomi penjualan 8 unit rumah (dalam ribu rupiah) Tahun Ke i = 11 % (MARR) i = 11 % (MARR) NPV 1 NPV 2 NPV PV Cash Out PV Cash In i 1 = 10% i 2 = 15% i= 11% (MARR) Kumulatif (Rp) (Rp) (Rp) (Rp) (Rp) (Rp) 0 420.425 70.000 -350.425 -350.425 -350.425 -350.425 1 373.378 346.846 -26.772 -25.608 -26.531 -376.956 2 338.811 426.101 88.884 81.323 87.289 -289.666 3 6.580 307.100 308.790 270.239 300.519 10.853 1.139.195 1.150.049 20.476 -24.471 BCR = 1,009527 IRR= 12,3% BEP = 3,0
J J J U U U R R R N N N A A A L L L M M M A A A H H H A A A S S S I I I S S S W W W A A A P P P T T T K K K P P P A A A R R R E E E N N N T T T A A A S S S V V V o o o l l l 2 2 2 N N N o o o . . . 2 2 2 J J J u u u l l l - - - D D D e e e s s s 2 2 2 0 0 0 1 1 1 6
6 6
Tabel 12. Analisis ekonomi penjualan 16 unit rumah (dalam ribu rupiah)
Tahun Ke i = 11 % (MARR) i = 11 % (MARR) NPV 1 NPV 2 NPV PV Cash Out PV Cash In i 1 = 10% i 2 = 20% i= 11% (MARR) Kumulatif (Rp) (Rp) (Rp) (Rp) (Rp) (Rp) 0 420.425 70.000 -350.425 -350.425 -350.425 -350.425 1 741.351 441.441 -302.636 -277.416 -299.909 -650.334 2 556.549 795.389 243.202 204.357 238.840 -  411.494 3 406.981 511.833 107.738 82.986 104.852 -306.641 4 7.904 368.889 374.291 264.274 360.984 54.342 2.133.212 2.187.554 72.171 -76.223 BCR = 1,025474589 IRR= 14,9% BEP = 3,8 Tabel 13. Analisis ekonomi penjualan 24 unit rumah (dalam ribu rupiah) Tahun Ke i = 11 % (MARR) i = 11 % (MARR) NPV 1 NPV 2 NPV PV Cash Out PV Cash In i 1 = 14% i 2 = 16% i= 11% (MARR) Kumulatif (Rp) (Rp) (Rp) (Rp) (Rp) (Rp) 0 420.425 70.000 -350.425 -350.425 -350.425 -350.425 1 741.351 441.441 -293.303 -286.982 -299.909 -650.334 2 556.549 795.389 228.434 218.694 238.840 -411.494 3 406.981 511.833 98.075 91.870 104.852 -306.641 4 447.755 461.111 12.217 11.197 13.355 -293.286 5 330.315 415.415 76.132 68.274 85.100 -208.185 6 6.415 299.398 256.333 224.922 292.983 84.797 2.909.793 2.994.591 27.464 -22.448 BCR = 1,029142269 IRR= 14,9% BEP = 5,7
Tabel 14. Analisis ekonomi penjualan 32 unit rumah (dalam ribu rupiah)
Tahun Ke i = 11 % (MARR) i = 11 % (MARR) NPV 1 NPV 2 NPV PV Cash Out PV Cash In i 1 = 48% i 2 = 52% i= 11% (MARR) Kumulatif (Rp) (Rp) (Rp) (Rp) (Rp) (Rp) 0 420.425 70.000 -350.425 -350.425 -350.425 -350.425 1 741.351 441.441 -292.017 -286.982 -299.909 -650.334 2 556.549 795.389 226.435 218.694 238.840 -411.494 3 406.981 511.833 98.075 91.870 104.852 -306.641 4 447.755 461.111 12.217 11.197 13.355 -293.286 5 330.315 415.415 76.132 68.274 85.100 -208.185 6 363.408 374.248 9.237 8.321 10.839 -197.345
J J J U U U R R R N N N A A A L L L M M M A A A H H H A A A S S S I I I S S S W W W A A A P P P T T T K K K P P P A A A R R R E E E N N N T T T A A A S S S V V V o o o l l l 2 2 2 N N N o o o . . . 2 2 2 J J J u u u l l l - - - D D D e e e s s s 2 2 2 0 0 0 1 1 1 6
6 6
Tahun Ke i = 11 % (MARR) i = 11 % (MARR) NPV 1 NPV 2 NPV PV Cash Out PV Cash In i 1 = 48% i 2 = 52% i= 11% (MARR) Kumulatif (Rp) (Rp) (Rp) (Rp) (Rp) (Rp) 7 268.091 337.160 57.307 50.739 69.069 -128.275 8 5.207 242.998 192.106 167.153 237.791 109.516 3.540.085 3.649.601 29.069 -21.156 BCR = 1,0309 IRR= 15,2% BEP = 7,5

## ANALISA ALIRAN KAS ALTERNATIF 3
Dikarenakan analisa aliran kas, dan analisa ekonomi pada alternatif 3 memiliki nilai yang sama dengan alternatif 2 dengan kata lain tidak ada perbedaan sama sekali pada kedua alternatif ini.

## ANALISA ALIRAN KAS ALTERNATIF 4
Tabel 15. Analisis ekonomi penjualan 8 unit rumah (dalam ribu rupiah) Tahun Ke i = 11 % (MARR) i = 11 % (MARR) NPV 1 NPV 2 NPV PV Cash Out PV Cash In i 1 = 10% i 2 = 15% i= 11% (MARR) Kumulatif (Rp) (Rp) (Rp) (Rp) (Rp) (Rp) 0 420.425 - -420.425 -420.425 -420.425 -420.425 1 373.378 315.315 -58.590 -56.043 -58.063 -478.488 2 338.811 426.101 88.884 81.323 87.289 -391.198 3 6.580 383.875 387.678 339.278 377.294 -13.903 1.139.195 1.125.292 -2.453 -55.866 BCR = 0,98779 IRR= 9,8%
Berdasarkan  hasil  perhitungan  pada  Tabel  15  pendekatan  grafik Break  Even  Point dan  grafik Internal Rate of Return tidak dapat dilakukan dikarenakan nilai BCR kurang dari 1 dan nilai IRR kurang dari nilai MARR. Berdasarkan  hasil  analisis  pada  Tabel  15  dapat  dinyatakan  bahwa  penjualan  8  unit  rumah  pada  aliran  kas alternatif  4  tidak  memberikan  keuntungan  dengan  nilai  kumulatif  NPV  pada  akhir  masa  investasi  bernilai negatif yaitu Rp. -13.903.318 .
Tabel 16. Analisis ekonomi penjualan 16 unit rumah (dalam ribu rupiah)
Tahun Ke i = 11 % (MARR) i = 11 % (MARR) NPV 1 NPV 2 NPV PV Cash Out PV Cash In i 1 = 10% i 2 = 20% i= 11% (MARR) Kumulatif (Rp) (Rp) (Rp) (Rp) (Rp) (Rp) 0 420.425 - -420.425 -420.425 -420.425 -420.425 1 741.351 315.315 -429.909 -419.237 -426.036 -846.461 2 556.549 852.203 301.053 286.293 295.653 -550.807 3 406.981 511.833 107.738 99.912 104.852 -445.954 4 7.904 461.111 469.913 424.963 453.206 7.252 2.133.212 2.140.464 28.371 -28.492 BCR = 1,0034 IRR= 11,4% BEP = 4,0
J J J U U U R R R N N N A A A L L L M M M A A A H H H A A A S S S I I I S S S W W W A A A P P P T T T K K K P P P A A A R R R E E E N N N T T T A A A S S S V V V o o o l l l 2 2 2 N N N o o o . . . 2 2 2 J J J u u u l l l - - - D D D e e e s s s 2 2 2 0 0 0 1 1 1 6
6 6
Tabel 17. Analisis ekonomi penjualan 24 unit rumah (dalam ribu rupiah)
Tahun Ke i = 11 % (MARR) i = 11 % (MARR) NPV 1 NPV 2 NPV PV Cash Out PV Cash In i 1 = 14% i 2 = 16% i= 11% (MARR) Kumulatif (Rp) (Rp) (Rp) (Rp) (Rp) (Rp) 0 420.425 -      -420.425 -420.425 -420.425 -420.425 1 741.351 315.315 -426.036 -420.355 -426.036 -846.461 2 556.549 852.203 295.653 287.822 295.653 -550.807 3 406.981 511.833 104.852 100.714 104.852 -445.954 4 447.755 461.111 13.355 12.657 13.355 -432.598 5 330.315 415.415 85.100 79.576 85.100 -347.497 6 6.415 374.248 367.832 339.369 367.832 20.335 2.909.793 2.930.129 20.335 -20.639 BCR = 1,006988 IRR= 11,7% BEP = 5,9
Tabel 18. Analisis ekonomi penjualan 32 unit rumah (dalam ribu rupiah)
Tahun Ke i = 11 % (MARR) i = 11 % (MARR) NPV 1 NPV 2 NPV PV Cash Out PV Cash In i 1 = 13% i 2 = 11% i= 11% (MARR) Kumulatif (Rp) (Rp) (Rp) (Rp) (Rp) (Rp) 0 420.425 - -420.425 -420.425 -420.425 -420.425 1 741.351 315.315 -426.036 -418.495 -426.036 -846.461 2 556.549 852.203 295.653 285.280 295.653 -550.807 3 406.981 511.833 104.852 100.714 104.852 -445.954 4 447.755 461.111 13.355 12.657 13.355 -432.598 5 330.315 415.415 85.100 79.576 85.100 -347.497 6 363.408 374.248 10.839 9.738 10.839 -336.657 7 268.091 337.160 69.069 60.953 69.069 -267.588 8 5.207.118 303.748 298.541 258.797 298.541 30.953 3.540.085 3.571.038 30.953 -31.200 BCR = 1.00874 IRR= 12.0% BEP = 7,9

## GRAFIK INTERNAL RATE OF RETURN (IRR) DAN BREAK EVEN POINT (BEP)
Setelah  analisis  ekonomi  sudah  dilakukan  maka  selanjutnya  adalah  membuat  grafik  dari  parameter analisis Internal Rate Of Return (IRR), dan Break Even Point (BEP). Dalam hal ini grafik yang ditampilkan hanya grafik alternatif 1 sebagai perwakilan dari keseluruhan hasil analisis, pada umumnya bentuk dan gambar grafik pada penelitian ini tidak berbeda jauh. Perbedaan terletak pada angka dan hasil analisis, sedangkan angka dan hasil analisis dapat dilihat pada tabel-tabel analisis ekonomi yang ada dalam penelitian ini.
J J J U U U R R R N N N A A A L L L M M M A A A H H H A A A S S S I I I S S S W W W A A A P P P T T T K K K P P P A A A R R R E E E N N N T T T A A A S S S V V V o o o l l l 2 2 2 N N N o o o . . . 2 2 2 J J J u u u l l l - - - D D D e e e s s s 2 2 2 0 0 0 1 1 1 6
6 6
Gambar 3. Grafik Break Even Point Alternatif 1(8 unit terjual)
Gambar 4. Grafik Internal Rate of Return Alternatif 1(8 unit terjual)

## REKAPITULASI HASIL ANALISIS
Setelah  analisis  ekonomi  telah  dilakukan  terhadap  4  alternatif  pembayaran  dengan  masing  –  masing alternatif  memiliki 4 proyeksi aliran kas maka rekapitulasi hasil analisis pada Gambar 5 berikut ini:
Gambar 5. Rekapitulasi Hasil Analisis Ekonomi
Gambar 4. Rekapitulasi hasil analisis
BEP=2,5
IRR 28%
J J J U U U R R R N N N A A A L L L M M M A A A H H H A A A S S S I I I S S S W W W A A A P P P T T T K K K P P P A A A R R R E E E N N N T T T A A A S S S V V V o o o l l l 2 2 2 N N N o o o . . . 2 2 2 J J J u u u l l l - - - D D D e e e s s s 2 2 2 0 0 0 1 1 1 6
6 6
Pada  Gambar  5  dapat  dilihat  hasil  rekapitulasi  analisis  dari  4  alternatif  cara  bayar  dengan  4  proyeksi penjualan. Kotak yang berwarna kuning merupakan alternatif yang layak berdasarkan hasil analisis, sedangkan kotak yang berwarna merah merupakan alternatif yang tidak layak berdasarkan hasil analisis.

## PENUTUP KESIMPULAN
1. Pegawai  Negeri  Sipil  Kota  Palangka  Raya Sangat  Berminat untuk  membeli  rumah  tipe  36  yang  akan dibangun di Kota Palangka Raya. Hal tersebut terbukti dengan hasil jawaban responden, yang kemudian dianalisis dengan skala likert dengan nilai rata-rata index % dari setiap variabel melebihi 80%.
2. Berdasarkan  hasil  analisis  ekonomi  teknik  yang  sudah  direkapitulasi  kedalam  matrix  analisa,  Analisis ekonomi teknik aliran kas alternatif 1(8 unit), IRR = 28% > 11% (MARR), BCR=1,05 > 1, dan BEP = 5. Aliran kas  alternatif  1(16  unit)  nilai  IRR  =  41,5%  >  11%  (MARR),  BCR=1,08  >  1,  dan  BEP  =  9  unit.  Aliran  kas alternatif 1(24 unit), nilai IRR = 47,9% > 11% (MARR), BCR=1,10 > 1, dan BEP = 7 unit. Aliran kas alternatif 1(32 unit), diperoleh nilai IRR = 50,0% > 11% (MARR), BCR=1,11 > 1, dan BEP = 7 unit. Sehingga aliran kas alternatif  1  secara  keseluruhan layak berdasarkan  aspek  finansial.  Analisis  aliran  kas  alternatif  2,  dan alternatif 3 memiliki sama, untuk penjualan 8 unit diperoleh IRR = 12,3% > 11% (MARR), nilai BCR=1,01 > , dan  BEP  =8  unit.  Penjualan  16  unit  diperoleh  nilai  IRR  =  14,9%  >  11%  (MARR),  nilai  BCR=1,03  >  1,  dan BEP=16.  Untuk  penjualan  24  unit  diperoleh  nilai  IRR  =  14,9%  >  11%  (MARR),  nilai  BCR=1,03  >  1,  dan BEP=24 unit, dan untuk penjualan 32 unit diperoleh nilai IRR = 15,2% > 11% (MARR), nilai BCR=1,03 > 1, dan  BEP=32  unit,  sehingga  secara  keseluruhan  analisis  aliran  kas  alternatif  2  dan  alternatif  3 layak dari berdasarkan  aspek  finansial.  Analisis  ekonomi  teknik  aliran  kas  alternatif  4(8  unit),  IRR  =  9,8%  <  11% (MARR),  BCR=0,99  <  1,  sehingga  aliran  kas  alternatif  4(8  unit) tidak  layak berdasarkan  aspek  finansial. Aliran kas alternatif 4(16 unit) nilai IRR = 11,4% > 11% (MARR), BCR=1,00 > 1, dan BEP = 16 unit. Aliran kas alternatif 4(24 unit), nilai IRR = 11,7% > 11% (MARR), BCR=1,01 > 1, dan BEP = 24 unit. Aliran kas alternatif 4(32 unit), diperoleh nilai IRR = 12,0% > 11% (MARR), BCR=1,01 > 1, dan BEP = 32 unit. Sehingga aliran kas alternatif 4 dengan penjualan 16 unit, 24 unit, dan 32 unit  secara keseluruhan layak berdasarkan aspek finansial.

## SARAN
Dari hasil penelitian, pembahasan dan kesimpulan yang telah diambil, dapat diberikan beberapa saran sebagai berikut:
1. Pihak penjual harus memperhatikan tingkat suku bunga, dan inflasi yang berlaku dikarenakan suku bunga, dan inflasi terkadang memiliki nilai yang dapat berubah-ubah dan dapat mempengaruhi keuntungan dari penjualan.
2. Berdasarkan  hasil  penelitian  aliran  kas  alternatif  1  merupakan  keputusan  yang  paling  menguntungkan dibandingkan dengan alternatif lainya, namun pihak penjual harus meningkatkan promosi penjualan baik melalui media cetak maupun media digital agar perumahan dapat terjual dalam kurun waktu yang relatif singkat.
3. Suku  bunga MARR agar  mendapatkan  keuntungan  optimum  berkisar  antara  9%  sampai  dengan  10% dengan pertimbangan suku bunga Bank Indonesia dan Rata-rata inflasi selama 4 tahun terakhir, Jika suku bunga  ( MARR )  lebih    besar  dari  angka  11%  maka  keuntungan  mengalami  penurunan,  atau  bahkan kerugian.

## DAFTAR PUSTAKA
[1] Anton Nur Abadi (2012),. Studi Kelayakan Investasi Properti Proyek Pembangunan Perumahan Citra Alam Mandiri Sukoharjo. Diunduh pada tanggal 18 Mei 2016, dari; http://dglib.uns.ac.id/dokumen/detail/26114.pdf. [2] Bachtiar, H. Studi Kelayakan Proyek. Diunduh pada tanggal 18 Mei 2016 dari: http://file.upi.edu/195512041981031-bachtiar hasan/studi kelayakan proyek _ pak _bahtiar.pdf. 2009.
[3] Chandra Edward L.Gaol., & Coenraad, R. (2015)The Influence Of Learning Model Cooperative Script Type On  Student  Learning  Outcomes  In  The  Material  Of  Identifying  The  Tile  Floor  And  Wall  Construction
J J J U U U R R R N N N A A A L L L M M M A A A H H H A A A S S S I I I S S S W W W A A A P P P T T T K K K P P P A A A R R R E E E N N N T T T A A A S S S V V V o o o l l l 2 2 2 N N N o o o . . . 2 2 2 J J J u u u l l l - - - D D D e e e s s s 2 2 2 0 0 0 1 1 1 6 6 6
Engineering Grade Xi Stone And Concrete (Tkbb) Smkn 1 Palangka Raya Academic Year 2014/2015. Jurnal PARENTAS jurnal Mahasiswa Pendidikan Teknologi dan Kejuruan, 1(1), 36-43.
[4] DeGarmo,  E.P.,  Sullivan,  W.G.,  Bontadelli,  J.A.,  &  Wicks,  E.M.  (1997). ENGINEERING  ECONOMY ,  Edisi Indonesia, Penerbit Prentice-Hall, Inc.
[5] Giatman, M. (2011). Ekonomi Teknik, Edisi Pertama, Penerbit Rajawali Pers, Jakarta.
[6] Husnan, S. dan Suwarsono, M. (2000). Studi Kelayakan Proyek, Edisi ke-4 , Unit Penerbit dan Percetakan, Yogyakarta.
[7] Ibrahim Yacob, H. M. (2003). Studi Kelayakan Bisnis , Edisi Revisi, Penerbit PT. Rineka Cipata, Jakarta.
[8] Mulyadi,  Indra. Studi  Kelayakan  Pembangunan  Perumahan PT.  Darma  Tama  Indonesia ,  Jurnal  Skripsi. Universitas Sumatera Utara. 2011.
[9] Newnan,  D.G.  (1990). Engineering  Economic  Analysis .  Penerbit  Binarupa  Aksara,  Grogol,  Jakarta  Barat, Indonesia.
[10] Patrisia, Y., & Coenraad, R. (2014). MATHEMATIC MODELLING OF CONCRETE PUMP PRODUCTIVITY ON THE CONCRETE WORK OF CONSTRUCTION PROJECT IN PALANGKA RAYA. BALANGA: Jurnal Pendidikan Teknologi dan Kejuruan, 2(2), 12-22.
[11] Patrisia, Y., & Coenraad, R. (2016). Pemodelan Harga Material untuk Bahan Bangunan di Palangka Raya. Jurnal Balanga, 4(2).
[12] Patrisia, Y., & Coenraad, R. (2016). MODELING MATERIALS PRICE FOR BUILDING MATERIAL IN PALANGKA RAYA. BALANGA: Jurnal Pendidikan Teknologi dan Kejuruan , 4 (2), 11-20.
[13] Peraturan Daerah Kota Palangka Raya No.06 Tahun 2012 tentang retribusi izin mendirikan bangunan.
[14] Persyaratan Pengajuan Kredit Investasi Diakses pada tanggal 27 mei 2016 dari:
http://www.btn.co.id/id/content/Produk/Produk-Kredit/Kredit-Umum korporasi / Kredit-investasi
[15] Persyaratan Pemasangan Listrik Prabayar
Diakses pada tanggal 27 mei 2016 dari: http://www.pln.co.id/blog/biaya-pasang-baru-listrik-prabayar
[16] Riduwan,  M.B.A,  2005. Belajar  Mudah  Penelitian  untuk  Guru  Karyawan  dan  Peneliti  Pemula .  Bandung: Alfabet.
[17] Riduwan. (2009). Pengantar Statistika Sosial Cetakan ke-2 . Bandung: Alfabeta
[18] Sakresna Putra Nadea., & Coenraad, R. (2015)The Using Of Adobe Flash Media On The Study Interest Of Tenth  Grade  Student  Of  Tkbb  On  The  Subject  Building  Construction  At  The  Smkn-1  Palangka  Raya 2014/2015. Jurnal PARENTAS jurnal Mahasiswa Pendidikan Teknologi dan Kejuruan, 1(1), 85-94.
[19] Sunarto, Pajak dan Retribusi Daerah, Amus dan Citra Pustaka, Yogyakarta, 2005
[20] Subana., Moersetyo Rahadi, Sudrajat. (2005). Statistik Pendidikan . Bandung: CV. Pustaka Setia.
[21] Sudijono, Anas. Pengantar Statistik Pendidikan . Jakarta: PT Raja Grapindo Perseda.
[22] Undang-Undang  No.    28    Tahun    2002    tentang    bangunan    gedung,  persyaratan  bangunan  gedung, penyelenggaraan bangunan gedung, termasuk hak dan kewajiban pemilik
[23] Yunita  A.  Messah,  (2015),. Studi  Kelayakan  Finansial  Investasi  Perumahan  Ume  Malinan  Permai Kabupaten Kupang . Diunduh pada tanggal 18 Mei 2016, dari:
http://puslit2.petra.ac.id/ejournal/index.php/jurnal-teknik-sipil/article/view/19452 .
[24] Trissan, Whendy. "The influence of reading interest on gpa of student of building engineering education of Palangkaraya  University  in  even  semester  academic  year  2012/2013." BALANGA:  Jurnal  Pendidikan Teknologi dan Kejuruan 3, no. 1 (2015): 47-56.
[25] Trissan,  Whendy.  "Analysis  of  the  factors  influencing  long  studies  and  student  achievement  index education of mechanical engineering of Palangkaraya University." BALANGA: Jurnal Pendidikan Teknologi dan Kejuruan 3, no. 2 (2015): 63-70.
[26] Trissan,  Whendy.  "Analysis  of  effect  of  interests  read,  study  motivation  and  counseling academictostudent  achievement  index  education  of  mechanical  engineering  of  Palangkaraya University." BALANGA: Jurnal Pendidikan Teknologi dan Kejuruan 4, no. 1 (2016): 69-79.