ISSN: 2654-8526 (Media Online) 2599-2708 (Media Cetak)
Volume 7 Nomor 1, Juni 2023 DOI: https://doi.org/10.37726/ee.v7i1.849

## Penerapan Asuransi Dan Akad Murabahah Pada Pembiayaan KPR Di BTN Syariah KC Bandung
Ira Juniarti 1 , Dede Sumiati 2 , Dian Rosinawati 3 1,2,3 Prodi Perbankan Syariah, Universitas Islam Nusantara Jln. Soekarno Hatta No.530 Bandung - Indonesia
1 irajuniarti049@gmail.com
2 sumiatid373@gmail.com
3 dian.rosinawati@uninus.ac.id

## ABSTRAK
Pembiayaan  KPR  untuk  menyediakan  rumah  layak  huni  dan  nyaman  dengan  cukup menyediakan  dana  uang  muka  saja,  dan  sisanya  diangsur  setiap  bulan.  Pembiayaan  KPR menyertakan juga penutupan asuransi untuk mengantisipasi jika nasabah meninggal dunia dan cara  bank  untuk  meminimalisir  kerugian  dan  risiko.  Penelitian  kualitatif  dilakukan  untuk mengetahui Penerapan Asuransi Dan Akad Murabahah Pada Pembiayaan KPR Di BTN Syariah KC Bandung yang  dilakukan  dengan  mempelajari  studi  pustaka  terkait  Perbankan  Syariah, wawancara, serta prosedur pembiayaan. Hasil penelitian ini bahwa penerapan akad murabahah di  BTN  Syariah  KC  Bandung  digunakan  untuk  memberikan  pembiayaan  KPR  yang  sesuai dengan hasil analisa yang dilakukan oleh pihak bank terhadap calon nasabah. Pertama, pihak bank  akan  menginformasikan  penilaian  lokasi  dan    rumah  yang  diinginkan  nasabah  layak dimiliki,  layak  huni,  dan  dianggap  nyaman  untuk  dihuni.  Kedua,  nasabah  menyiapkan dokumen persyaratan mengajukan pembiayaan KPR di bank BTN Syariah. Ketiga, pihak bank BTN Syariah akan mempertimbangkan dan menilai kelengkapan berkas calon nasabah, serta melakukan analisis 5C terhadap calon nasabah KPR Bank BTN Syariah. Keempat, jika hasil analisis layak dibiayai, maka lanjut ke tahap pencairan pembiayaan KPR. Kelima, pembayaran angsuran  dilakukan  setiap  bulan  sesuai  jangka  waktu  kesepakatan.  Selanjutnya,  penerapan asuransi pada pembiayaan KPR di BTN Syariah KC Bandung dalam bentuk nasabah sebelum menandatangani di depan notaris, bank meminta nasabah untuk menyiapkan biaya uang muka 10–20% dari harga propertinya, biaya booking fee, biaya provisi 1% dari total plafon, biaya notaris perjanjian kredit, biaya APHT jaminan kisaran 0,25% dari 125% nilai kredit, akta jual beli dan sertifikat balik nama, biaya bea perolehan hak atas tanah bangunan (BPHTB), biaya asuransi kebakaran, dan biaya asuransi jiwa kredit.
Kata Kunci : Pembiayaan KPR, Pembiayaan Murabahah, Asuransi.
ISSN: 2654-8526 (Media Online) 2599-2708 (Media Cetak)

## ABSTRACT
Mortgage financing to provide livable and comfortable housing by simply providing a down payment, and the rest is paid in installments every month. Mortgage financing also includes insurance coverage to anticipate if a customer dies and a way for the bank to minimize losses and  risks.  Qualitative  research  was  conducted  to  find  out  the  Application  of  Insurance  and Murabahah Contracts in KPR Financing at BTN Syariah KC Bandung which was carried out by studying literature related to Islamic Banking, interviews, and financing procedures. The results  of  this  study  are  that  the  application  of  a  murabahah  contract  at  BTN  Syariah  KC Bandung is used to provide mortgage financing in accordance with the results of the analysis carried out by the bank on prospective customers. First, the bank will inform the assessment of  the  location  and  house  that  the  customer  wants  to  own,  fit  to  live  in,  and  is  considered comfortable to live in. Second, the customer prepares the required documents for submitting mortgage financing at the BTN Syariah bank. Third, the BTN Syariah bank will consider and assess the completeness of the prospective customer's files, as well as carry out a 5C analysis of the prospective Bank BTN Syariah KPR customers. Fourth, if the results of the analysis are feasible to finance, then proceed to the KPR financing disbursement stage. Fifth, installment payments are made every month according to the agreed period. Furthermore, the application of insurance to KPR financing at BTN Syariah KC Bandung in the form of a customer before signing in front of a notary, the bank asks the customer to prepare a down payment of 10–20% of  the  property  price,  booking  fee  fee,  1%  provision  fee  of  the  total  ceiling,  fees  credit agreement notary, APHT guarantee costs around 0.25% of 125% credit value, deed of sale and transfer of title, costs of acquisition of building land rights (BPHTB), fire insurance costs, and credit life insurance costs.
Keywords: Mortgage Financing, Murabahah Financing, Insurance.
I. PENDAHULUAN
Kebutuhan rumah bagi masyarakat semakin  tinggi  jika  dikaitkan  dengan urbanisasi  penduduk  terutama  di  perkotaan dan  berdampak  pada  keinginan  memiliki rumah tinggal semakin meningkat.
Rumah merupakan dasar kebutuhan ( home needs )  bagi  manusia  setelah  kebutuhan sandang  dan  pangan  terpenuhi,  kebutuhan untuk    mendapat  rumah  dengan  harga terjangkau  akan  semakin  gencar  dicari  oleh masyarakat.  Prioritas pemenuhan permintaan penyediaan  rumah  yang  layak  huni  dan nyaman  diharapkan  dapat  terpenuhi  melalui peran  perbankan  dalam  penyaluran  Kredit Pemilikan Rumah (KPR).
Meningkatnya kebutuhan masyarakat akan perumahan berakibat pada kesulitan
menemukan  kebutuhan  akan  ketersediaan tempat tinggal yang layak dan sesuai dengan kemampuan  untuk  membelinya.  Kredit Pemilikan  Rumah  (KPR)  dapat  dijadikan solusi bagi masyarakat yang ingin mendapatkan  rumah  dengan  cara  serta kemampuan  yang  terbatas.  Masyarakat  tidak harus  menyediakan  dana  secara  penuh  untuk membeli  seharga  rumah,  namun  cukup menyediakan  dana  sebesar  uang  muka  saja dan  sisanya  dapat  diangsur  setiap  bulan selama jangka waktu KPR.
Bank syariah menjalankan sistem operasionalnya  dalam  pembiayaan  dengan memberlakukan sistem bagi hasil ( profit and loss sharing ) dan berbagi risiko ( risk sharing ) Dalam  menawarkan  produknya  hampir  sama dengan  produk  yang  ditawarkan  oleh  bank
ISSN: 2654-8526 (Media Online) 2599-2708 (Media Cetak)
konvensional.  Dalam  syariah  transaksi  yang melibatkan  dua  orang  antara  pembeli  dan penjual  tidak  boleh  ada  yang  dirugikan  dan keduanya  juga  harus  dapat  saling  bekerja sama dalam melakukan transaksi yang sesuai dengan kesepakatan yang menandakan bahwa tidak ada yang dirugikan karena kesepakatan tersebut merupakan sebuah akad ( perjanjian) yang telah disetujui oleh kedua nya (Marcela Nasir dan Siswadi Sululing, 2015)
Beberapa produk pembiayaan bank  untuk program  kredit  pemilikan  rumah  diberikan dengan  menggunakan  skema  pembiayaan harga rumah disesuaikan dengan kemampuan penghasilan  dalam  cicilannya.  Salah  satunya perbankan yang menyediakan produk pembiayaan  kepemilikan  rumah  diantaranya adalah KPR Bank Syariah, KPR Bank Syariah memiliki  lebih  banyak  keunggulan  karena lebih  aman  dan    tidak  menggunakan  istilah bunga  serta  cicilan  lebih  stabil.  Namun sebelum memutuskan untuk pengajuan KPR, terdapat    beberapa  hal  yang  harus  dipahami oleh calon nasabah pembiayaan KPR Syariah tentang  biaya-biaya  yang  harus  disiapkan diantaranya  biaya  uang  muka  dan  biaya lainnya  dan  biasanya  tidak  disiapkan  karena informasi yang diterima kurang lengkap.
Biaya-biaya yang akan dibebankan biasanya  seringkali  membuat  kaget  beberapa calon  nasabah  yang  akan  membeli  rumah melalui  KPR,  manakala  biaya-biaya  yang dibebankan  harus  dibayarkan  di  awal pembiayaan sebelum pembiayaan dikeluarkan oleh  pihak  bank.  Salah  satu  biaya  yang dikenakan  oleh  Bank  sebagai  pemberi  KPR yaitu  menyertakan  penutupan  pertanggungan asuransi  yang  dibiayai  terhadap  jaminan rumah dan asuransi jiwa untuk mengantisipasi jika nasabah tidak mampu melanjutkan cicilan KPR karena meninggal dunia. Biaya asuransi barang  jaminan  tergantung  pada  besarnya pembiayaan yang diberikan dan asuransi jiwa tergantung pada usia pemohon KPR, semakin
tua  usia  nasabah  maka  biaya  asuransi  yang akan  ditanggung  semakin  lebih  besar. Pemberlakuan  penutupan  asuransi  dalam setiap  pembiayaan  menjadi  cara  bank  untuk terhindar  dari  kerugian  atas  dampak  suatu risiko.
Oleh  karena  itu  penelitian  ini  dilakukan untuk  menganalisis  Penerapan  Asuransi  Dan Akad Murabahah Pada Pembiayaan KPR Di BTN Syariah KC Bandung .

## II. TINJAUAN PUSTAKA A. Asuransi
Secara  keseluruhan,  asuransi  pembiayaan murabahah merupakan instrumen yang penting  dalam  meminimalkan  risiko  yang terkait dengan transaksi pembiayaan murabahah,  sehingga  dapat  meningkatkan kepercayaan  dan  kredibilitas  dalam  industri pembiayaan syariah.
Menurut Undang–Undang Republik Indonesia  No.2  Tahun  1992  tentang  Usaha Perasuransian  Bab  1  Pasal  1,  yang  berbunyi sebagai berikut:“Asuransi atau pertanggungan adalah perjanjian antara dua pihak atau lebih dengan mana pihak penanggung mengikatkan diri  kepada  tertanggung,  dengan  menerima premi  asuransi,  memberikan  penggantian kepada tertanggung karena kerugian, kerusakan  atau  kehilangan  keuntungan  yang diharapkan  atau  tanggungjawab  hukum kepada  pihak  ketiga  yang  mungkin  akan diderita  tertanggung,  yang  timbul  dari  dari suatu  peristiwa  yang  tidak  pasti,  atau memberikan suatu pembayaran yang didasarkan  atas  meninggal  atau  hidupnya seorang yang tertanggung”.
Asuransi adalah sebuah bentuk perlindungan  finansial  yang  melibatkan transfer  risiko  dari  seseorang  atau  entitas kepada pihak lain, yaitu perusahaan asuransi. Dalam  asuransi,  individu  atau  perusahaan membayar  premi  secara  berkala  kepada perusahaan asuransi sebagai bentuk pertanggungan  atas  risiko  yang  mungkin
ISSN: 2654-8526 (Media Online) 2599-2708 (Media Cetak)
terjadi. Jika risiko yang diasuransikan terjadi, perusahaan  asuransi  akan  membayar  klaim sesuai dengan ketentuan dalam polis asuransi. Asuransi  dapat  meliputi  berbagai  macam risiko, seperti kecelakaan, kesehatan, kendaraan, rumah, bisnis, dan lain-lain.

## B. Pembiayaan KPR
KPR  adalah  jenis  kredit  yang  digunakan untuk  membeli  rumah  atau  kebutuhan konsumtif  lainnya  dengan  jaminan  berupa rumah  yang  akan  dibeli.  Meskipun  mirip dengan  kredit  konstruksi  dan  renovasi,  KPR berbeda  karena  agunan  yang  dibutuhkan adalah  rumah  yang  akan  dibeli.  Di  bank syariah,  KPR  adalah  bentuk  pembiayaan untuk pembelian rumah secara kredit dengan keuntungan  berupa  margin  yang  telah disepakati bersama dan harga jual rumah yang ditetapkan di awal perjanjian pembiayaan jual beli  rumah  dengan  angsuran  tetap  hingga jatuh tempo (Handayani et al., 2019).
KPR subsidi adalah bentuk kredit kepemilikan  rumah  yang  ditujukan  untuk membantu  masyarakat  dengan  penghasilan menengah  ke  bawah  untuk  memenuhi kebutuhan  perumahan.  Kredit  ini  diharapkan dapat  membantu  masyarakat  yang  belum memiliki  rumah  atau  yang  membutuhkan perbaikan  rumah  agar  dapat  memiliki  rumah yang layak huni. Dengan demikian, kredit ini diharapkan dapat meringankan beban masyarakat  golongan  menengah  ke  bawah dalam  memenuhi  kebutuhan  perumahan (Nirmadarningsih Hiya*, Saparuddin Siregar, 2022).
Bentuk  subsidi  dalam  KPR  subsidi meliputi:
1. Subsidi untuk mengurangi beban kredit, di  mana  peran  pemerintah  sangat penting. Pemerintah membantu
membayar  sebagian  dari  jumlah  kredit atau angsuran yang seharusnya dibayarkan oleh penerima kredit.
2. Pemerintah  juga  memberikan  bantuan kepada  masyarakat  untuk  memperbaiki atau membangun rumah. Dengan demikian,  penerima  kredit  tidak  perlu membayar seluruh biaya perbaikan atau pembangunan rumah tersebut.
KPR  non-subsidi  adalah  jenis  kredit kepemilikan  rumah  yang  tersedia  untuk semua  lapisan  masyarakat.  Berbeda  dengan KPR  subsidi  yang  memiliki  ketentuan  yang diatur  oleh  pemerintah,  ketentuan  KPR  non- subsidi  ditentukan  oleh  bank  sesuai  dengan kebijakan bank tersebut.
Dalam KPR syariah dengan akad murabahah, bank akan membeli barang yang diperlukan  oleh  nasabah  dan  menjualnya kembali  kepada  nasabah  dengan  harga  yang sebenarnya  ditambah  dengan  keuntungan yang disepakati antara nasabah dan bank. Ini menjadi  perbedaan  antara  akad  murabahah dengan  metode  penjualan  lainnya.  Dalam akad murabahah, bank syariah yang bertindak sebagai penjual memberitahu pembeli (nasabah) tentang nilai pokok barang tersebut dan  besar  keuntungan  yang  dikenakan  pada nilai tersebut secara jelas (LIANA, 2010).

## C. Akad Murabahah
Merupakan salah satu jenis kontrak (akad) yang  diterapkan  dalam  aktivitas  pembiayaan di perbankan syariah. Mekanisme pembiayaan ini menggunakan  skema jual beli barang  dengan  penambahan  margin  sebagai keuntungan  yang  akan  diperoleh  bank. Sekalipun  pembiayaan  Murabahah  identik dengan pembiayaan konsumtif, namun sesungguhnya  pembiayaan  Murabahah  dapat juga  digunakan  untuk  pembelian  barang produktif  bagi  aktivitas  investasi  maupun modal kerja usaha.
Berdasarkan  (Standar  Produk  Perbankan Syariah Murabahah, 2016) ‘Pembiayaan akad murabahah, adalah pembiayaan yang diberikan  kepada  masyarakat  dengan  sistem
ISSN: 2654-8526 (Media Online) 2599-2708 (Media Cetak)
jual beli. Dimana pihak bank sebagai penjual dan nasabah sebagai pembeli kemudian pihak bank  dan  pihak  nasabah  menyepakati  pokok dan  marginnya  di  awal.  Dalam  akad murabahah,  penjual  menjual  barangnya kepada  nasabah  atau  pihak  yang  membeli dengan memberikan kelebihan atas harga beli dengan  harga  jual.  Harga  jual  dicantumkan dalam akad jual beli dan jika disepakati tidak dapat berubah selama berlakunya akad’.
Pembiayaan  akad  Murabahah  mensyarat- kan tentang penjual dalam hal ini adalah pihak Bank harus membiayai sebagian atau seluruh harga pembelian barang yang telah disepakati spesifikasinya.  Dalam  kaitan  objek  akad perjanjian  salah  satunya  bahwa  Bank diperbolehkan  memberi  kuasa  melalui  akad wakalah  kepada  Nasabah  untuk  bertindak sebagai  wakil  Bank  untuk  membeli  objek yang  dibelinya  sesuai  spesifikasi,  kondisi, serta harga yang telah disetujui oleh Bank. Hal lain dalam pembiayaan murabahah  berkaitan dengan  perlindungan  hukum  kepada  kedua belah  pihak  selama  akad  berlangsung  harus dinyatakan  dengan  jelas  tentang  hak  dan kewajiban  yang  harus  terpenuhi  diantaranya tentang  perlindungan  atas  jaminan  yang diberikan  terhadap  pembiayaan  murabahah. Untuk    meminimalkan    risiko  dalam pemberian pembiayaan dan   adanya jaminan atas kemampuan    dan kesanggupan nasabah untuk menyelesaikan sampai akhir pembiayaan maka bank    harus    melakukan analisis  terhadap    kriteria  5C,  yaitu  analisis terhadap        watak,    kemampuan,        modal, agunan        dan  kemampuan  dalam  pelunasan (Vidia Annisa Palem & Atika, 2022).
Secara  yuridis,  pedoman  yang  berkaitan dengan  asuransi  perlindungan  terhadap jaminan  fisik  dan  asuransi  jiwa  berpedoman pada prinsip syariah berdasarkan Fatwa No : 21/DSN/MUI/X/2001 tentang Pedoman Umum  Asuransi  Syariah.  (Ta’min, Takaful, atau Tadhamun) adalah usaha saling
melindungi  dan  tolong  menolong  diantara sejumlah  orang/pihak  melalui  investasi melalui  aset  dan/atau  tabarru’  yang memberikan pola pengembalian untuk menghadapi  resiko  tertentu  melalui  akad (perikatan) yang sesuai dengan syariah. Akad dimaksud  adalah  yang  tidak  mengandung gharar (penipuan), maisir (perjudian),  riba, zhulm (penganiayaan), risywah (suap), barang haram dan maksiat (Effendi, 2016).
Penerapan  asuransi  terhadap  pembiayaan murabahah  merupakan  perlindungan  atas jaminan  barang  dan  jiwa  yang  dikenakan biaya  tambahan  atas  premi  dari  besarnya pembiayaan  serta  usia  dari  nasabah  calon penerima  pembiayaan.  Dasar  perhitungan besarnya  premi  asuransi    yang  harus dibayarkan  oleh  nasabah    atas  dasar perhitungan besarnya premi asuransi kebakaran dan asuransi jiwa yang penutupan proteksinya    dalam  asuransi  wajib  dilakukan oleh Perusahaan Asuransi Syariah yang telah menjadi  rekanan  pihak  BUS/UUS/BPRS. Perusahaan  asuransi  membebankan  sejumlah premi  yang  harus  dibayar  oleh  tertanggung. Premi  yang  harus  dibayar  sebelumnya  sudah ditaksirkan  dulu  atau  diperhitungkan  dengan nilai  risiko  yang  akan  dihadapi.  Semakin besar resiko, maka semakin besar premi yang harus  dibayar  dan  sebaliknya.  Perjanjian asuransi  tertuang  dalam  polis  asuransi, dimana  disebutkan  syarat-syarat,  hak-hak, kewajiban masing-masing pihak, jumlah uang yang  dipertanggungkan  dan  jangka  waktu asuransi,  jika  dalam  masa  pertanggungan terjadi  risiko,  maka  pihak  asuransi  akan membayar  sesuai  dengan  perjanjian  yang telah  dibuat  dan  ditandatangani  bersama sebelumnya (Hasanah, 2013).
Nasabah menggunakan biaya sendiri untuk menutup  asuransi  atas  objek  pembiayaan, meliputi  penutupan  pertanggungan  risiko kebakaran, kerugian, gempa bumi, pencurian, dan menutup asuransi lainnya terkait jiwa atau
ISSN: 2654-8526 (Media Online) 2599-2708 (Media Cetak)
kesehatan nasabah penerima pinjaman sesuai dengan  ketentuan  yang  disyaratkan  oleh Bank. Asuransi yang terkait dengan pembiayaan akad Murabahah adalah asuransi terkait kemungkinan timbulnya risiko pembiayaan  yang  akan  ditanggung  oleh perusahaan asuransi di kemudian hari.
Penelitian  ini  mengacu  pada  beberapa penelitian  terdahulu  seperti  penelitian  yang dilakukan oleh penelitian untuk menganalisis tentang  cara  kerja  dan  pelayanan  asuransi terhadap pembiayaan kredit pemilikan rumah FLPP  (Fasilitas  Likuiditas  Pembiayaan perumahan). Metode yang digunakan meliputi beberapa  tahap  seperti  transkrip  data, familiarisasi data, membuat kode, identifikasi tema, tabulasi data, interpretasi dan penyajian, serta  penarikan  kesimpulan,    (Vidia  Annisa Palem & Atika, 2022).

## D. Perbandingan Penelitian Terdahulu
Penelitian  tentang  penerapan  asuransi dalam  pembiayaan  KPR  akad  murabahah sudah  banyak  dilakukan  oleh  peneliti sebelumnya,  akan  tetapi  penelitian  berlokasi di  BTN  Syariah  KC  Bandung  masih  jarang ditemukan. Seperti penelitian yang dilakukan oleh Shofa Musyarofah, Yanyan Suryana, dan Ade  Ponirah  (Musyarofah  et  al.,  2022). Perbedaan penelitian terdahulu dengan penelitian  saat  ini, pertama ,  objek  kajian penelitian  terdahulu  mengkaji  Sosialisasi Pembiayaan Bangun Rumah BTN iB dengan Akad Murabahah, sedangkan pada penelitian saat ini mengkaji tentang penerapan asuransi dalam  pembiayaan  KPR  akad  murabahah. Kedua, lokasi  penelitian  terdahulu  di  Bank Tabungan  Negara  Syariah  Kantor  Cabang Surapati  Core,  sedangkan  penelitian  saat  ini berlokasi  di  BTN  Syariah  KC  Bandung. Ketiga, tahun penelitian terdahulu tahun 2022, sedangkan pada penelitian ini tahun 2023.
Selanjutnya  penelitian  dilakukan  oleh Maryani, dan Faizatul Badriyah dengan judul
penelitian perbandingan efektivitas penerapan sistem  penyaluran  KPR  syariah  subsidi dengan  KPR  Syariah  Platinum  di  BTN Syariah  Probolinggo  (Badriyah  &  others, 2022). Perbedaan penelitian terdahulu dengan penelitian  saat  ini, pertama ,  objek  kajian penelitian  terdahulu  mengkaji  perbandingan efektivitas  penerapan  sistem  penyaluran  KPR syariah  subsidi  dengan  KPR  Syariah  Platinum , sedangkan  pada  penelitian  saat  ini  mengkaji tentang penerapan asuransi dalam pembiayaan  KPR  akad  murabahah. Kedua, lokasi  penelitian  terdahulu  di  BTN  Syariah Probolinggo ,  sedangkan  penelitian  saat  ini berlokasi  di  BTN  Syariah  KC  Bandung. Ketiga, tahun penelitian terdahulu tahun 2022, sedangkan pada penelitian ini tahun 2023.
Berikutnya  penelitian  dilakukan  oleh Sofiandi  dengan  judul  penelitian  tentang Kepuasan  Nasabah  Terhadap  Implementasi Akad  Murabahah  Pembiayaan  Kepemilikan Rumah  Bersubsidi  Secara  Syariah;  Studi Kasus  pada  Bank  Tabungan  Negara  Kantor Cabang  Syariah  Batam  (Sofiandi,  2016). Perbedaan penelitian terdahulu dengan penelitian  saat  ini, pertama ,  objek  kajian penelitian  terdahulu  mengkaji  perbandingan efektivitas  penerapan  sistem  penyaluran  KPR syariah  subsidi  dengan  KPR  Syariah  Platinum , sedangkan  pada  penelitian  saat  ini  mengkaji tentang penerapan asuransi dalam pembiayaan  KPR  akad  murabahah. Kedua, lokasi  penelitian  terdahulu  di  BTN  Syariah Probolinggo ,  sedangkan  penelitian  saat  ini berlokasi  di  BTN  Syariah  KC  Bandung. Ketiga, tahun penelitian terdahulu tahun 2022, sedangkan pada penelitian ini tahun 2023.

## III. METODOLOGI PENELITIAN
Penelitian ini mengacu pada jenis penelitian  kualitatif,  dengan  materi  pokok berupa bahan pustaka yang terdiri dari jurnal penelitian,  artikel,  tesis,  dokumen,  dan  buku tentang  perbankan  syariah.  Data  kualitatif diambil  untuk  mendeskripsikan  mengenai
ISSN: 2654-8526 (Media Online) 2599-2708 (Media Cetak)
standar operasional Akad Pembiayaan Murabahah  dari  OJK  dan  Prosedur  akad pembiayaan Murabahah di Bank BTN Syariah KC. Bandung. Hasil wawancara dengan pihak bank  dan  nasabah  akan  dijadikan  sumber informasi  untuk  pembahasan  masalah  dan dijadikan bahan simpulan.

## IV. HASIL DAN PEMBAHASAN A. Pembiayaan  KPR  pada  Bank  BTN Syariah KC Bandung
BTN Syariah adalah salah satu bank yang menyediakan produk untuk membantu nasabahnya  untuk  kepemilikan  rumah  yang layak serta nyaman. tetapi tidak mengharuskan  memiliki  modal  yang  besar, angsuran  ringan  dan  menggunakan  prinsip syariah sehingga nasabah tidak perlu khawatir akan adanya riba.

## 1. Produk  pembiayaan  KPR  di  BTN
Syariah KC Bandung, sebagai berikut:
a. KPR  BTN  Platinum  iB  :  Untuk kepemilikan rumah, ruko, hingga apartemen
b. KPR  BTN  Indent  iB  :  Fasilitas pembiayaan  untuk  memiliki  rumah, ruko,  rukan,  rusun  atau  apartemen berdasarkan  pesanan  melalui  akad “Istishna”  (jual  beli  berdasarkan pesanan).
c. Pembiayaan  Bangun  Rumah  BTN  iB  : Untuk pembangunan rumah dan renovasi  hunian  diatas  lahan  milik sendiri sesuai rencana dan keinginan.
d. Pembiayaan Properti BTN iB : Pembiayaan  untuk  kepemilikan  atas properti baru atau memerlukan pembiayaan ulang (refinancing).
e. KPR  BTN  Bersubsidi  iB  :  Pembiayaan untuk  program  kesejahteraan  masyara- kat berpenghasilan rendah yang bekerjasama dengan Kementerian
Pekerjaan Umum dan Perumahan
Rakyat.
2. Penerapan  Akad  Murabahah  Pada Pembiayaan KPR Dan Sistem Operasional Penerapan akad murabahah pada pembiayaan  KPR  di  BTN  Syariah  KC Bandung  berdasarkan  skema  dan  sistem operasional yang ditetapkan dalam pengajuan KPR sesuai skema dibawah ini:
Bagan 4.1 Skema Pembiayaan KPR
Penjelasan  skema  diatas  bisa  dilihat bagaimana BTN Syariah memberikan pembiayaan  KPR  yang  sesuai  dengan  hasil analisa  yang  dilakukan  oleh  pihak  bank terhadap  calon  nasabah  BTN  Syariah. Pertama  pihak  bank  akan  menginformasikan terlebih  dahulu  penilaian  tentang  lokasi  dan rumah  yang  diinginkan  nasabah  sehingga memudahkan dalam memproses pembiayaan. Setelah  meninjau  lokasi  dan  rumah  tersebut layak  dimiliki  serta  dianggap  nyaman  untuk dihuni  maka  berdasarkan  analisa  sementara, rumah  tersebut  dapat  dibiayai  menggunakan KPR  BTN  Syariah.    Selanjutnya  nasabah harus  menyiapkan  beberapa  dokumen  atau persyaratan  dan    bukti  pendukung  untuk mengajukan  pembiayaan  di  bank  BTN Syariah.
1.Negosiasi
BTN Syariah 2. Akad jual beli
5. Pembiayaan secara cicilan Nasabah Developer 3. Beli rumah 4. Rumah diserahkan ke nasabah
ISSN: 2654-8526 (Media Online) 2599-2708 (Media Cetak)
Persyaratan  yang  diberikan  pihak  bank kepada calon nasabah nya dengan mempertimbangkan serta menilai kelengkapan  berkas  tersebut.  Bank  akan meninjau/ survey ke lapangan ( On The Spot ) atau melihat langsung rumah yang akan dibeli oleh nasabah (jika non developer). Pihak bank juga  akan    melakukan  analisis  5C  terhadap nasabah (Wahyuni & Hum, 2017).
Adapun  analisis  5C  yang  dilakukan  pihak bank diantaranya, yaitu:
a. Character yaitu  menganalisis  sifat  dari calon  nasabah  yang  akan  melakukan pembiayaan,  menggambarkan  karakter dalam menjalankan usahanya.
b. Capacity
yaitu menganalisis
penghasilan dari nasabah untuk membayar angsuran yang dimiliki. c. Capital yaitu  menganalisis  sumber pendapatan
nasabah
untuk mempertimbangkan  angsuran,  karena jika  pendapatan  lebih  besar  maka  akan mendapatkan  pembiayaan  yang  besar juga. Karena akan berpengaruh terhadap pembiayaan  yang  diberikan  oleh  bank kepada nasabah.
d. Collateral yaitu  menganalisis  jaminan yang  diberikan  nasabah  guna  untuk mempertimbangkan kemampuan nasabah  yang  melakukan  pembiayaan yang akan diterimanya.
e. Condition  of  economy adalah  kondisi suatu  sosial,  politik,  dan  ekonomi  yang berpengaruh  dengan  keadaan  ekonomi nasabah.
Pembelian  rumah  melalui  pembiayaan bank,  besaran  yang  dapat  diambil  oleh nasabah  dalam  pembiayaan  KPR  di  BTN Syariah  adalah  sesuai  dengan  kebutuhan, kemampuan  dan  rasio  agunan  atau  nilai  dari appraisal  property .  Bank  BTN  Syariah, nasabah  dibebaskan  dalam  memilih  sesuai keinginan,  sehingga  nasabah  dapat  memiliki rumah  sesuai  dengan  keinginannya.  Terkait
pembayaran angsuran, nasabah dapat melakukan secara cicilan berupa pembayaran harga pokok rumah tersebut yang telah dibeli pihak  bank  dari  developer  dan  margin keuntungan yang diambil oleh pihak bank.
Pembayaran  angsuran  dilakukan  setiap bulan  dengan  besaran  serta  jangka  waktu sesuai dengan kesepakatan antara nasabah dan pihak bank. Apabila nasabah sudah melunasi rumah  dari jangka waktu dengan  harga yang ditetapkan,  maka  rumah  tersebut  sudah menjadi hak milik nasabah.
Penerapan  akad  murabahah  KPR  bisa dilihat dari perjanjian kontrak akad atau bisa disebut  PK  (perjanjian  kredit).  PK  tersebut adalah  bukti  bahwa  nasabah  diberikan pembiayaan  oleh  bank  yang  bersangkutan, melalui PK tersebut ada beberapa ketentuan- ketentuan. yang dimana jika ada perselisihan antara bank dan nasabah maka perjanjian bisa menjadi bukti bagi nasabah dan bank.

## B. Uang muka
Pembiayaan  KPR  di  BTN  Syariah  KC Bandung menerapkan sistem uang muka atau DP, besaran uang muka yang dibayarkan oleh nasabah BTN Syariah KC Bandung disesuaikan  dengan  nominal  KPR  yang diambil.  Uang  muka  atau  biasa  disebut dengan DP ( Down Payment ) yaitu pembayaran  yang  merupakan  tanda  jadi keseriusan  nasabah  akan  suatu  barang  yang akan  dibeli.  Dalam  ketentuan  murabahah nomor  13/DSN-MUI/XI/2000  tentang  uang muka,  seperti  sebagai  berikut  :  Bank  dapat meminta uang muka kepada nasabah besarnya sesuai kesepakatan. Bank dapat meminta uang pembelian  muka  (urbun)  kepada  nasabah setelah  akad  murabahah  disepakati.  Dalam murabahah,  uang  muka  wajib  dibayar  oleh nasabah kepada bank, bukan kepada pemasok.
Uang  muka  menjadi  bagian  pelunasan piutang  murabahah  apabila  murabahah  jadi dilaksanakan  (tidak  diperkenankan  sebagai
ISSN: 2654-8526 (Media Online) 2599-2708 (Media Cetak)
pembayaran cicilan). Jika nasabah membatal- kan  akad  nasabah  harus  memberikan  ganti rugi  kepada  Bank  dari  uang  muka  tersebut. Apabila  uang  muka  lebih  kecil  dari  biaya- biaya  yang  sudah  dikeluarkan  oleh  pihak bank,  maka  pihak  bank  berhak  meminta kembali  kekurangan  kepada  nasabah,  tetapi bila  kebalikannya  uang  muka  lebih  besar maka  bank  akan  mengembalikan  sisa  uang muka tersebut kepada pihak nasabah.

## C. Diskon
Pembiayaan  KPR  di  BTN  Syariah  KC Bandung  juga  menerapkan  sistem  diskon, hanya  saja  diskon  yang  diberikan  bukan dalam bentuk cash nominal uang, akan tetapi dalam bentuk potongan cicilan atau angsuran. Diskon yang dimaksud di bank hanya diskon yang  dilakukan  oleh  developer  kepada  pihak nasabah  jika  dari  bank  itu  tidak  ada  sebab tidak boleh diperjanjikan di awal, namun ada keuntungan  bagi  nasabah  yaitu  cicilan  yang dilakukan percepatan pelunasan atau pembayaran  ekstra  yaitu  bila  5x  angsuran nasabah  mendapat  1x  margin  dipotong,  jika angsuran  10x,  pembayaran  ke  9  &  10 angsuran  yang  dipotong  margin  (Hildan Fajar,2023).  Sesuai  dengan  fatwa  DSN tentang  diskon  pada  nomor  16/DSN- MUI/IX/2000.

## D. Syarat dan Prosedur Akad Pembiayaan
Syarat  dan  prosedur  akad  pembiayaan murabahah  di  BTN  Syariah  KC  Bandung yaitu  :  Pertama,  nasabah  wajib  melunasi  DP ( down payment ) atau uang muka ke developer dengan  nilai  yang  sudah  disepakati.  Setelah bayar  DP,  lalu  developer  akan  menyerahkan fotokopi  akta  kuasa  jual  untuk  pengurusan Sertifikat  Hak  Milik  (SHM).  Kemudian, nasabah  melampirkan  SK  Domisili  minimal dari  RT/RW  sesuai  alamat  tinggal  nasabah saat  ini.  Adapun  beberapa  lampiran  yang wajib  dibawa  sebelum  akad  pembiayaan
dilakukan, yaitu (identitas pemohon, Slip gaji atau surat penghasilan minimal 1 bulan, Surat keterangan  kerja  terbaru,  Melunasi  seluruh kredit  yang  masih  dimiliki  jika  ada,  dan lainnya  sesuai  persyaratan  bank  yang berlaku).

## E. Biaya  Asuransi  Pada  Pembiayaan  KPR Di BTN Syariah KC Bandung
Sebelum  nasabah  di  BTN  Syariah  KC Bandung  menandatangani  di  depan  notaris, bank  terlebih  dahulu  menghubungi  nasabah untuk  menyiapkan  biaya-biaya  akad  KPR, seperti:
1. Biaya  Uang  Muka  :  Biaya  pertama  yang akan  dibayarkan  oleh  nasabah  pada  saat akad  KPR  adalah uang  muka  ( down payment) . Besaran DP sendiri antara 10– 20% dari harga propertinya. Selain biaya uang  muka,  juga  ditambahkan  biaya booking  fee, yang  berfungsi  sebagai penanda  atau  membooking  keseriusan nasabah untuk membeli properti.
2. Biaya Provisi : Biaya provisi merupakan biaya  tambahan  yang  harus  dibayar sebagai “balas jasa” karena KPR disetujui oleh  bank.  Besarnya  biaya  provinsi tergantung dari biaya bank yang bersangkutan,  biasanya  sampai  dengan 1% dari total plafon yang dibebankan.
3. Biaya  Notaris  Perjanjian  Kredit  : Rincian pada  biaya  notaris ini  terpisah dari  biaya  balik  nama  maupun  dengan biaya  pajak  penjual  dan  pembelian. Dalam  pengikatan  kredit  yang  melalui notaris,  maka  dana  yang  dibebankan sesuai  dengan hubungan kerja  sama antara pihak bank dan notaris.
4. Biaya  APHT  Jaminan  :  Akta  Pemberian Hak Tanggungan (APHT) ini disebut juga sebagai  jaminan  pelunasan  utang  antara debitur  kepada  kreditur.  Untuk  biaya pembuatan  APHT  ini  berbeda-beda,
ISSN: 2654-8526 (Media Online) 2599-2708 (Media Cetak)
karena berdasarkan pada konvensi 0,25% dari 125% nilai kredit.
5. Akta Jual Beli dan Sertifikat Balik Nama
:  Akta  Jual  Beli  (AJB) dan biaya  balik nama rumah sudah  termasuk  ke  dalam rincian  pada  biaya  notaris-PPAT  pada saat  melakukan  proses  jual-beli.  Biaya AJB  yang  tertera  tidak  boleh  lebih  1% dari  total  transaksi,  karena  biasanya pertanggungan  itu  sudah  sesuai  dengan kesepakatan  dari  masing-masing  pihak. Sedangkan, untuk biaya balik nama yang harus  dipersiapkan  tergantung  dari  jarak lokasi  tanah  dan  nilai  transaksi  jual belinya.  Selama  proses  balik  nama  ini dilakukan  untuk  biaya  pengeluaran  itu ditanggung oleh pihak pembeli.
6. Biaya  Bea  Perolehan  Hak  Atas  Tanah Bangunan  (BPHTB)  :  Biaya BPHTB ini merupakan  biaya  tambahan  yang  harus dibayarkan  kepada  penjual  sebelum melakukan penandatangan Akta Jual Beli
7. Biaya  asuransi  kebakaran  :  Sebagai pemilik  rumah  tentu  ingin  melindungi investasi  properti  yang  sudah  dibeli.  Ini juga  yang  wajib  masuk  dalam  catatan biaya KPR. Pemilik dapat
mempertimbangkan penggunaan asuransi untuk  melindungi  pinjaman  ke  bank ataupun  properti  yang  telah  dimiliki, terutama  jika  tinggal  di  daerah  yang rawan  bencana  seperti  gempa  bumi, longsor, atau banjir.
8. Biaya  Asuransi  Jiwa  Kredit  :  Biaya Pembayaran ini dimaksud untuk melindungi kreditur jika terjadi kecelakaan atau kematian. Jumlah asuransi jiwa ini tergantung pada usia dan kesehatan  peminjam.  Pembayaran  lebih tinggi  jika  usia  debitur  melebihi  batas. Biaya resmi tergantung bank, karena ada juga  bank  yang  tidak  mengenakan  biaya asuransi  KPR.  Jika  menerima  biaya asuransi  dengan  nominal  besar,  maka
nasabah  dapat  meminta  diskon  kepada pihak bank.

## V. KESIMPULAN
Penerapan  akad  murabahah  di  BTN Syariah  KC  Bandung  digunakan  untuk memberikan  pembiayaan  KPR  yang  sesuai dengan  hasil  analisa  yang  dilakukan  oleh pihak bank terhadap calon nasabah. Pertama , pihak bank akan menginformasikan penilaian lokasi  dan    rumah  yang  diinginkan  nasabah layak  dimiliki,  layak  huni,  dan  dianggap nyaman  untuk  dihuni. Kedua, nasabah menyiapkan dokumen persyaratan mengajukan  pembiayaan  KPR  di  bank  BTN Syariah. Ketiga, pihak  bank  BTN  Syariah akan mempertimbangkan dan menilai kelengkapan  berkas  calon  nasabah,  serta melakukan  analisis  5C  terhadap  calon nasabah  KPR  Bank  BTN  Syariah. Keempat, jika hasil analisis layak dibiayai, maka lanjut ke tahap pencairan pembiayaan KPR. Kelima, pembayaran angsuran dilakukan setiap bulan dengan  besaran  serta  jangka  waktu  sesuai dengan kesepakatan.
Penerapan asuransi pada pembiayaan KPR Di  BTN  Syariah  KC  Bandung,  sebelum nasabah  menandatangani  di  depan  notaris, bank  meminta  nasabah  untuk  menyiapkan biaya-biaya  akad  KPR,  seperti  biaya  uang muka  besarnya  antara  10–20%  dari  harga propertinya, biaya booking fee, biaya provisi biasanya  1%  dari  total  plafon  yang dibebankan,  biaya  notaris  perjanjian  kredit, biaya  APHT  jaminan  biasanya  konvensi 0,25%  dari  125%  nilai  kredit,  akta  jual  beli dan  sertifikat  balik  nama  biaya  AJB  yang tertera  tidak  boleh  lebih  1%  dari  total transaksi, biaya bea perolehan hak atas tanah bangunan (BPHTB), biaya asuransi kebakaran, dan biaya asuransi jiwa kredit.
ISSN: 2654-8526 (Media Online) 2599-2708 (Media Cetak)

## SARAN
Bank Syariah dalam memberikan informasi tentang  pembiayaan  kepada  calon  nasabah harus  lebih  terperinci  tentang  biaya-biaya yang  akan  dibebankan,  sebelum  menanda- tangani perjanjian akad pembiayaan.

## DAFTAR PUSTAKA
Effendi,  A.  (2016). Asuransi  Syariah  Di Indonesia  (Studi  Tentang  Peluang  Ke Depan Industri Asuransi Syariah): Vol.
Vol. 3, Is .
Handayani, F., Masse, R. A., & Sunuwati, S. (2019).  Implementasi  Akad  Murabahah
Pada Pembiayaan Kpr Di Bank Tabungan  Negara  Syariah  Parepare. Banco: Jurnal Manajemen Dan Perbankan Syariah , 1 (1), 45–68. Https://Doi.Org/10.35905/Banco.V1i1. 700 Hasanah,  U.  (2013).  Asuransi  Dalam Perspektif. Ilmu  Syariah , 47 (1),  240–
268.
Liana,  L.  (2010). Implementasi  Akad Murabahah Dalam Produk Pembiayaan Kpr  Di  Bri  Syariah  Dan  Bni  Syariah Cabang Banjarmasin .
Marcela  Nasir  Dan  Siswadi  Sululing,  S.
(2015). Marcella Dan Sululing: Penerapan Akuntansi Murabahah Terhadap Pembiayaan Kredit… Penerapan Akuntansi Murabahah Terhadap Pembiayaan Kredit Pemilikan Rumah  Pada  Bank  Syariah  Mandiri
Cabang  Luwuk.  In Jurnal  Akuntansi:
Vol. Xix (Issue 01).
Nirmadarningsih  Hiya*,  Saparuddin  Siregar, S.  G.  P.  U.  (2022).  Analisis  Penerapan
Akuntansi Murabahah Dalam
Pembiayaan  Kpr  Syariah  Ditinjau  Dari
Psak  No.102  Pada  Bank  Syariah
Indonesia  Nirmadarningsih. Ekonomi, Keuangan,  Investasi  Dan  Syariah (Ekuitas) , 4 (1), 70–73.
Https://Doi.Org/10.47065/Ekuitas.V4i1. 1298 Standar Produk Perbankan Syariah Murabahah, (2016).
Vidia  Annisa  Palem,  &  Atika,  A.  (2022).
Penerapan Asuransi Dalam Pembiayaan Kredit  Pemilikan  Rumah  (Kpr)  Flpp Pada  Pt.  Bank  Sumut  Syariah  Kantor Cabang  Pembantu  Syariah  Kisaran. Ekoma :  Jurnal  Ekonomi,  Manajemen,
Akuntansi , 2 (1), 12–22. Https://Doi.Org/10.56799/Ekoma.V2i1.
880
Wahyuni, N., & Hum, M. (2017). Penerapan Prinsip  5c  Dalam  Pemberian  Kredit Sebagai Perlindungan Bank .