Abstrak—Seiring  dengan  perkembangan  kota  Depok,  dapat dijumpai  beberapa  lahan  di  kawasan  kota  yang  tidak  terdapat aktivitas diatasnya yang disebabkan oleh beberapa faktor belum munculnya  aktivitas  baru  pada  lahan  yang  ditinggalkan  oleh aktivitas  sebelumnya  atau  tidak  berkem-bangnya  aktivitas  yang pernah  ada  sebelumnya. Salah  satu  lahan  yang  kurang termanfaatkan  dengan  optimal  adalah  lahan  di  Jalan  Raya Meruyung. Saat ini lahan masih dalam keadaan kosong tanpa ada aktivitas diatasnya. Lahan seluas 14376 m 2 ini terletak di daerah meruyung, Kota depok dan berada pada kawasan komersial yang cocok  untuk  dikembangkan  menjadi  properti  komersial  seperti hotel,  perkantoran,  ruko  dan  perumahan.  Berdasarkan hal  ini, maka perlu dilakukan penelitian untuk menetapkan produktivitas maksimum  penggunaan  lahan  di  Jalan  Raya  Meruyung  Kota Depok tersebut
Analisis  lahan  di  Jalan  Raya  Meruyung  Kota  Depok menggunakan prinsip dasar penilaian dengan metode Highest and Best  Use  (HBU).  Analisis  ini  meliputi  empat  hal  pokok  yaitu, analisis  kelayakan  secara  fisik,  analisis  kelayakan  secara peraturan, analisis kelayakan secara keuangan, dan analisis produktivitas yang maksimal.
Hasil penelitian ini didapatkan alternatif perkantoran sebagai alternatif  terbaik  dengan  nilai  lahan  tertinggi  sebesar  Rp. 11,571,574 dengan produktivitas maksimum sebesar 136%.
Kata Kunci— HBU, Jalan Raya Meruyung, Lahan, Produktivitas.

## I. PENDAHULUAN
ERKEMBANGAN kota akan terus terjadi sejalan dengan perkembangan  jumlah  penduduk  dan  kegiatan  sosial ekonomi penduduk yang menyertainya. Pertumbuhan penduduk  mengakibatkan  meningkatnya  permintaan  keter- sediaan  lahan  yang  dipergunakan  untuk  menyelenggarakan kegiatan. Ketersediaan lahan yang terbatas akan menimbulkan persaingan di antara pengguna lahan kota. Hal ini sesuai dengan prinsip ekonomi, bahwa pengguna selalu akan memaksimalkan penggunaan  lahannya.  Usaha-usaha  untuk  memaksimalkan penggunaan  lahan  tercermin  dari  semakin  intensifnya pemanfaatan  suatu  guna  lahan.  Kegiatan-kegiatan  yang dianggap tidak produktif dan tidak menguntungkan selalu akan dengan  cepat  digantikan  dengan  kegiatan  lain  yang  lebih produktif  dan  menguntungkan  (khususnya  secara  ekonomi). Persaingan terjadi untuk pemanfaatan yang paling menguntungkan  sehingga  dapat  mendorong  terjadinya perubahan pemanfaatan lahan (Prasetya, 2013) [1].
Seiring  dengan  perkembangan  kota  Depok,  dapat  dijumpai beberapa  lahan  di  kawasan  kota  yang  tidak  terdapat  aktivitas
diatasnya  yang  disebabkan  oleh  beberapa  faktor,  belum munculnya  aktivitas  baru  pada  lahan  yang  ditinggalkan  oleh aktivitas sebelumnya dan tidak berkembangnya aktivitas yang pernah  ada  sebelumnya.  Pemilik  lahan  membutuhkan  waktu untuk  penyesuaian  aktivitas  lahan  terkait  ketersediaan  modal, dan  lamanya  waktu  tersebut  menyebabkan  munculnya  lahan tidak  termanfaatkan.  Lahan  tidak  termanfaatkan  meru-pakan lahan  yang  memiliki  dasar  penguasaan,  dapat  berupa  lahan terbangun maupun tidak terbangun namun kurang dimanfaatkan oleh pihak pemilik sesuai dengan sifat dan tujuan rencana tata ruang kawasan tersebut.
Salah satu lahan yang kurang termanfaatkan dengan optimal adalah Lahan di Jalan Raya Meruyung Kota Depok. Lahan ini merupakan  lahan  kosong  milik  PT  Bangun  Citra  Permata Prima. Lahan ini terletak di daerah meruyung, Kecamatan Limo Kota depok dan berada pada kawasan komersial . Lingkungan disekitar objek penelitian merupakan kawasan perdagangan dan jasa  serta  perumahan  kepadatan  sedang.  Selain  itu,  lokasi  ini dekat  dengan  Mall  Cinere  dan  Masjid  Kubah  Emas  Dian  Al- Mahri serta gedung perkantoran di kawasan Cinere. Namun saat ini  lahan  masih  dalam  keada-an  kosong  tanpa  ada  aktivitas diatasnya. Berdasarkan hal tersebut, perlu dilakukan penilaian terhadap  gedung  tersebut  agar  tidak  salah  dalam  membuat keputusan. Maka  itu dilakukan analisis dengan metode Highest and  Best  Use  untuk  mengetahui  penggunanaan  tertinggi  dan terbaik pada lahan tersebut.
Analisis  lahan  Jalan  Raya  Meruyung  Kota  Depok. menggunakan  prinsip  dasar  penilaian  dengan  metode Highest and Best Use (HBU). Penilaian adalah proses menentukan nilai suatu properti, sehingga tipe tertentu dari nilai dan kepentingan yang ada bisa diidentifikasi secara jelas dan tegas. Highest and Best Use (HBU) adalah analisis terhadap kegunaan terbaik dan tertinggi dari suatu bidang tanah kosong (V acant Land ), tanah yang  dianggap  kosong  ( Land  as  Vacant )  ataupun  property dalam  pengembangan  ( Property  as  Improved ).  Analisis  ini meliputi empat hal pokok yaitu, analisis kelayakan secara fisik ( physically  feasible ),  analisis  kelayakan  secara  peraturan ( legally  permissible ),  analisis  kelayakan  secara  keuangan ( financially feasible ), dan analisis produktivitas yang maksimal ( maximally  productive ).  Sebuah  properti  dikatakan  telah memenuhi  kriteria  HBU  jika  secara  fisik  dimungkinkan, diijinkan  secara  peraturan,  layak  secara  finansial,  dan  dapat memberikan hasil produktivitas yang paling maksimal.

## Analisis Produktivitas Maksimum Penggunaan Lahan di Jalan Raya Meruyung Kota Depok
Siti Nur Sarah Mayangsari dan Christiono Utomo Jurusan Teknik Sipil, Fakultas Teknik Sipil dan Perencanaan, Institut Teknologi Sepuluh Nopember Jl. Arief Rahman Hakim, Surabaya 60111
e-mail: sarah.mayangsari@gmail.com, christiono@ce.its.ac.id
P

## II. PENELITIAN TERDAHULU
Akmaluddin  dan  Utomo[2],  menganalisis  lahan  kosong seluas 1.150 meter 2 di Jl. Gubeng Raya no. 54 Surabaya untuk dioptimalisasikan  menjadi  properti  komersial  dengan  metode Highest and  Best  Use (HBU).  Alternatif  yang  dipilih  yaitu hotel,  apartemen,  perkantoran  dan  pertokoan.  Produktivitas maksimum  yang  menghasilkan  nilai  lahan  tertinggi  yaitu alternatif properti hotel dengan nilai Rp 67.069.980,31/ m 2 .
Rasyid dan Utomo [3], menganalisis lahan bekas SPBU di Jl. Biliton Surabaya dengan prinsip Highest and Best Use (HBU). Pemilihan  alternatif  dilakukan  dengan  cara  penyebaran kuesioner,  dan  didapat  alternatif  yaitu  pertokoan,  perkantoran dan  pujasera.  Kesimpulan  dari  penelitian  ini  adalah  pertokoan menghasilkan  nilai  lahan  tertinggi  yaitu  Rp16.457.465/m 2 dan memiliki produktifitas maksimum sebesar 65%.
Mubayyinah  dan  Utomo  [4],  menganalisis  lahan  “X” yang  berlokasi  di  Jalan  Raya    Dr.Sutomo  no.79-81 mempunyai luas 820 m 2 . Alternatif properti komersial yang digunakan  yaitu  apartemen,  hotel,  perkantoran  dan pertokoan. Kesimpulan dari penelitian  ini didapat alternatif hotel sebagai penggunaan lahan terbaik yang memiliki nilai lahan tertinggi yaitu sebesar Rp 13.148.307/m 2 .
Anggarwati  dan  Utomo  [5],  menganalisis  lahan  kawasan komersial Perumahan Citra Raya Surabaya. Alternatif properti komersial  yang  digunakan  adalah  kantor,  hotel  dan  kantor dengan  ruang  serbaguna.  Kesimpulan  dari  penelitian  ini didapatkan alternatif kantor sebagai penggunaan lahan tertinggi dan  terbaik  dengan  nilai  lahan  sebesar  Rp  27.984.580,59/m 2 dengan peningkatan prosentase produktivitas sebesar 74,9%.
Faradiany  dan  Utomo  [6],  menganalisis  lahan  kosong  di Jemur  Gayungan  II  Surabaya.  Alternatif  properti  komersial yang  digunakan  berupa  apartemen,  hotel  dan  perkantoran. Kesimpulan  dari  penelitian  ini  didapatkan  alternatif  hotel sebagai penggunaan lahan terbaik yang memiliki nilai lahan tertinggi yaitu sebesar Rp 9.772.718/m 2 dengan prodiktivitas meningkat sebesar 486%.
Utami  dan  Utomo  [7],  menganalisis  lahan  kosong  di kawasan  wisata  Ubud.  Alternatif  properti  komersial  yang digunakan menggunakan 3 alternatif mix used villa dan spa center,  dimana  alternatif  tersebut  dijadikan  satu  properti komersial  dengan  prosentase  penggunaan  yang  telah ditentukan.  Hasil  yang  didapatkan  adalah  penggunaan alternatif  1 mix  used antara  villa  60%  dan  spa  center  40% dengan  produktivitas  sebesar  829%  dan  nilai  lahan  yang didapatkan adalah Rp 10.263.207/m 2 .
Aziz  dan  Utomo  [8],  menganalisis  lahan  Gedung Serbaguna Purnama di Jl. R.A. Kartini Bangkalan. Alternatif properti  komersial  yang  digunakan  berupa  supermarket, hotel,  dan  kolam  renang.  Hasil  yang  diperoleh  yaitu  hotel merupakan  alternatif  penggunaan  tertinggi  dengan  nilai lahan  sebesar  Rp  4.086.635/m 2 dengan  produktifitas maksimum sebesar 253%
Mustika  dan  Utomo[9],  menganalisis  revitalisasi  Pasar Gubeng  Masjid  Surabaya.  Alternatif  komersial single  use yang  digunakan  adalah  revitalisasi  pasar,  sedangkan  untuk multi use adalah pasar dengan pusat perbelanjaan dan pasar dengan perkantoran dimana prosentase pasar 40% dan 60% sisanya untuk pusat perbelanjaan dan perkantoran. Dari hasil penelitian didapatkan alternatif yang menghasilkan nilai lahan
tertinggi  dan  produktivitas  maksimum  adalah  alternatif pengembangan  mix  use  pasar  dengan  pusat perbelanjaan.. Nilai  lahan  yang didapatkan  Rp  46.946.524/ m 2 dengan produktivitas meningkat sebesar 312%.
Herradiyanti dan Utomo[10], menganalisis lahan Pasar Turi Lama  Surabaya . Alternatif  komersial  yang  digunakan  adalah pertokoan, rumah toko, pasar tradisional dan perkantoran. Dari hasil  penelitian  didapatkan  alternatif  pertokoan  yang menghasilkan nilai  lahan tertinggi sebesar Rp 27.994.695/  m 2 dengan produktivitas maksimum sebesar 124%.

## III. METODOLOGI
Penilaian  yang  merupakan  terjemahan  dari  kata appraisal /valuation adalah  suatu  proses  pekerjaan  yang  dilakukan seorang penilai dalam memberikan suatu estimasi dan pendapat (opini)  tentang  nilai  ekonomis  suatu  property  baik  berwujud maupun  tidak  berwujud  berdasarkan  analisis  terhadap  fakta- fakta yang obyektif dan relevan dengan menggunakan metode penilaian  tertentu  serta  mengacu  kepada  prinsip-prinsip penilaian yang berlaku.
Properti adalah konsep hukum yang mencakup kepentingan, hak  dan  manfaat  yang  berkaitan  dengan  suatu  kepemilikan. Properti  terdiri  atas  hak  kepemilikan,  yang  memberikan  hak kepada  pemilik  untuk  suatu  kepentingan  tertentu (specific interest) atau sejumlah kepentingan atas apa yang dimilikinya. Oleh karena itu, kita wajib memperhatikan konsep hukum dari properti yang meliputi segala sesuatu yang merupakan konsep kepemilikan atau hak dan kepentingan yang bernilai, berbentuk benda atau bukan ( corporeal or noncorporeal ), berwujud atau tidak  berwujud,  dapat  dilihat  atau  tidak,  yang  memiliki  nilai tukar atau yang dapat membentuk kekayaan. (KPUP pasal 3.0, 2012) [11]
Untuk  menentukan  penggunaan  tertinggi  dan  terbaik  pada sebidang  lahan,  maka terdapat empat  langkah pengujian  yang harus dilakukan. Proses pengujian tersebut yaitu

## A. Aspek Legal
Pada  aspek  ini  terdapat  dua  jenis  analisis  yang  akan dilakukan, antara lain:
1. Zoning
Analisis  peramalan  peruntukan  lahan  yang  ditinjau sehingga  dapat  mengembangkan  dan  mendatangkan  nilai tertinggi.
2. Building Code Analisis  yang  dilakukan  sesuai  persyaratan  yang  telah ditetapkan oleh pemerintah, yaitu GSB, KDB, KLB, KDH, Tinggi maksimum bangunan.

## B. Aspek Fisik
Metode  yang  digunakan  untuk  analisis  aspek  fisik  adalah dengan  cara  observasi  lapangan  dan  wawancara  dengan stakeholder . Pada Aspek fisik ini terdapat beberapa hal yang di analisis, diantaranya:
1. Bentuk Lahan
Hal  yang  ditinjau  meliputi  luas  lahan  dan  bentuk  lahan. Bentuk  dan  luas  lahan  akan  mempengaruhi  jenis  properti yang akan dikembangkan dan akan memberikan nilai yang berbeda.
2. Aksesibilitas
Hal  yang  ditinjau  meliputi  kemudahan  pada  suatu  lahan untuk dicapai seperti:
a. Tersedianya sarana transportasi
b. Lalu lintas dan kemacetan
3. Ketersediaan sarana publik
Pada  suatu  lahan  harus  didukung  juga  oleh  ketersediaan sarana publik. Semakin  baik sarana public  yang ada  maka lahan  tersebut  semakin  baik  penggunaannya.  Hal  yang ditinjau meliputi :
a. Jalan b. Listrik
c. Telepon
d. Jaringan PDAM
4. Bentuk preliminary desain dari properti yang direncanakan

## C. Penentuan Alternatif Penggunaan Lahan
Penentuan  alternatif  penggunaan  lahan  dilakukan  dengan cara observasi di lapangan yaitu dengan mengamati bangunan di sekitar objek penelitian. Selain itu dilakukan juga wawancara terstruktur dan penyebaran kuisioner kepada stakeholder yang terdiri  dari  pemilik  lahan  dan  masyarakat  sekitar  Hal  ini dilakukan agar dapat memberikan pilihan alternatif yang telah spesifik  kepada  responden  sehingga  konsistensi  jawaban  para responden akan lebih baik. Selain itu pemilihan alternatif juga harus  mempertimbangkan  kesesuaian  bangunan  eksisting dengan  bangunanan  alternatif  yang  direncanakan.  Kemudian dari hasil tersebut diperoleh 4 alternatif dengan suara terbanyak dari  koresponden  kuisioner  yang  telah  disesuaikan  dengan bangunan eksisting.
Setelah  diperoleh  alternatif  bangunan,  langkah  selanjutnya adalah  membuat basic  design untuk  masing-masing  alternatif lalu menguji alternatif yang didapat dengan syarat Highest and Best  Use (HBU)  yaitu  aspek  finansial,  dan  produktivitas maksimum.

## D. Aspek Finansial
Alternatif  yang  telah  melewati  tiga  tahapan  analisis  diatas lalu  dilakukan  analisis  kelayakan  finansialnya.  Pengujian kelayakan finansial dilakukan melalui analisis aliran kas, yaitu biaya  investasi,  pendapatan  dan  pengeluaran.  Pendapatan  dan pengeluaran  diprediksi  akan  mengalami  peningkatan  dengan prosentase  perubahan  tertentu  setiap  jangka  waktu  tertentu. Nilai  yang  berbeda-beda  setiap  periode  tertentu  kemudian  di discounted faktorkan menjadi nilai sekarang dan menghasilkan Net Present Value (NPV). Nilai MARR yang digunakan adalah nilai  rata-rata  tingkat  suku  bunga  bank  nilai  resiko  yang diterima.  Besarnya  nilai  resiko  diasumsikan  sama  dengan tingkat suku bunga bank. Alternatif properti dinyatakan  layak jika NPV > 0.
Pada  aspek  finansial  terdapat  5  jenis  analisis  yang  dilakukan, yaitu:
1. Biaya Investasi
Biaya  investasi  yaitu  penempatan  sejumlah  dana  atau barang  dalam  jangka  waktu  tertentu.  Adapun  perincian perhitungan biaya investasi antara lain:
a. Biaya Tanah Biaya tanah merupakan harga tanah standar per m 2 dari suatu  lahan.  Data  ini  didapat  dari  perbandingan  harga tanah sejenis.
b. Biaya Investasi
Biaya investasi diperoleh dari penjumlahan biaya tanah, nilai bangunan dan biaya renovasi.
2. Pendapatan
Pendapatan diperoleh dari hasil penjualan atau penyewaan, service  charge dan  pendapatan  tambahan  tergantung masing-masing  alternative. Service  charge merupakan biaya untuk perawatan gedung, fasilitas umum, kebersihan dan keamanan  yang  secara rutin  harus dikeluarkan oleh si pemilik atau penyewa. Biaya ini dihitung per m 2 bangunan yang merupakan pendapatan pengelola. 3. Pengeluaran
Pengeluaran untuk tiap jenis altenatif bangunan terdiri dari biaya  operasional,  biaya  pemeliharaan  dan  penggantian. Biaya operasional meliputi biaya listrik, biaya air, dan gaji pegawai.
4. Aliran Kas Proses keluar masuknya uang atau aset perusahaan. Dimana proses tersebut harus tercatat dengan jelas.
5. Net Present Value (NPV)
Menganalisis  selisih  antara benefit (penerimaan)  dengan cost (pengeluaran) yang telah di- present value kan. Tingkat bunga  yang  dipergunakan  untuk  mendiskonkan  selisih aliran kas yang masuk dan keluar diperoleh dengan melihat tingkat  bunga  pinjaman  jangka  panjang  yang  berlaku  di bank  atau  dengan  menggunakan  tingkat  bunga  pinjaman yang harus dibayar pemilik proyek jika ada. Apabila NPV > 0, maka proyek dikatakan layak, sedangkan sebaliknya jika NPV < 0, maka proyek dikatakan tidak layak.

## E. Penetapan Penggunaan Terbaik
Alternatif  yang  mempunyai  nilai  NPV  >  0  dan  dikatakan layak kemudian dicari nilai lahan dengan perumusan
𝑁𝑖𝑙𝑎𝑖 𝐿𝑎ℎ𝑎𝑛/𝑚 2 = 𝑁𝑖𝑙𝑎𝑖 𝑃𝑟𝑜𝑝𝑒𝑟𝑡𝑖  −  𝑁𝑖𝑙𝑎𝑖 𝐵𝑎𝑛𝑔𝑢𝑛𝑎𝑛

## 𝑇𝑜𝑡𝑎𝑙 𝐿𝑢𝑎𝑠 𝐿𝑎ℎ𝑎𝑛
Nilai  properti  diasumsikan  dari  total  pendapatan  dan pengeluaran  selama  masa  investasi  yang  telah  di discounted faktorkan  menjadi  nilai  sekarang.  Sedangkan  nilai  bangunan diasumsikan  sebesar  nilai  investasi  bangunan.  Properti komersial  terbaik  untuk  lahan  di  Jalan  Raya  Meruyung  Kota Depok dipilih dari hasil analisis Highest and Best Use (HBU). Alternatif properti terbaik adalah alternatif yang memiliki nilai lahan  tertinggi  dan  merupakan  alternatif  yang  memiliki produktivitas maksimum.

## IV. ANALISIS DAN HASIL

## A. Gambaran Umum Objek Yang Diteliti
Lahan  yang  digunakan  sebagai  objek  dalam  penelitian  ini merupakan lahan milik PT. Bangun Citra Permata Prima. Lahan ini  terletak  di  Jalan  Raya  Meruyung,  kecamatan  Limo,  Kota Depok.  Lahan  tersebut  memiliki  luas  14376  m 2 . Lahan  objek berupa  lahan  kosong  yang  saat  ini  digunakan  sebagai perkebunan.
Lahan  objek  penelitian  berbatasan  langsung  dengan  Jalan Raya  Meruyung  yang  merupakan  jalur  arteri  sekunder  yang menghubungkan Jalan Raya Limp, Jalan Raya Cinere dan Jalan Sawangan  sehingga  akses  menuju  lokasi  mudah.  Terdapat transportasi  umum  yang  melewati  sekitar  lokasi  penelitian,
diantaranya angkutan kota, taksi dan ojek. Lingkungan disekitar objek  penelitian  merupakan  kawasan  perdagangan  dan  jasa serta perumahan kepadatan sedang. Selain itu, lokasi ini dekat dengan  Mall  Cinere dan  Masjid  Kubah Emas Dian  Al-Mahri. Selain  itu,  objek  penelitian  juga  dekat  dengan  gedung perkantoran di kawasan Cinere.
Pada  analisis  Highest  and  Best  Use  yang  akan  dilakukan, diperlukan data – data yang menunjang seperti peraturan yang berlaku dan telah ditetapkan oleh pemerintah yaitu zoning atau peruntukkan  lahan,  selain  itu  juga  harus  diperhatikan  data pendukung lahan dan bangunan tersebut.

## B. Analisis Aspek Legal
Berdasarkan peraturan Peraturan Daerah No. 1 Tahun 2015 tentang Rencana Tata Ruang Wilayah Kota Depok Tahun 2012- 2032  [12]dan  Peraturan  Walikota  Depok  No.  15  Tahun  2013 tentang Penetapan dan Persyaratan Jarak Bebas Bangunan Serta Pemanfaatan  pada  Daerah  Sempadan  dan  analisis  aspek  legal diatas yaitu objek penelitian yang memiliki lahan seluas 14376 m 2 dengan luas dasar bangunan 8626 m 2 , luas lantai bangunan 86256 m 2 yang terdiri dari 10 lantai, KLB 6, KDB maksimum 60%,  dan  KDH  minimum  20%.  Sehingga  dapat  disimpulkan penggunaan lahan ini secara aspek legal diijinkan dan lahan ini berpotensi  untuk  dikembangkan  sebagai  bangunan  komersial dan permukiman .

## C. Aspek Fisik
Setelah  melakukan  analisis  aspek  legal, syarat kedua yang harus dilakukan adalah melakukan analisis aspek fisik. Dalam menentukan kelayakan aspek fisik diperlukan beberapa kriteria yang  harus  dipenuhi,  antara  lain:  lokasi  lahan,  ukuran  dan bentuk lahan, aksesibilitas lahan dan utilitas.
1. Analisis Lokasi Lahan
Berdasarkan  data,  lahan  objek  penelitian  yang  terletak  di Jalan  Raya  Meruyung,  Kota  Depok  mempunyai  lokasi  yang cocok  untuk  properti  komersial.  Lingkungan  disekitar  objek penelitian  merupakan  kawasan  perdagangan  dan  jasa  serta permukiman. Berikut merupakan lokasi objek penelitian pada

## Gambar 1. Lokasi Lahan
2. Bentuk dan Ukuran Lahan
Berdasarkan  data,  lahan  ini  memiliki  luasan  sebesar 14376m 2 .    Luasan  lahan    objek  penelitian  yang  cukup  luas menjadikan lahan ini cocok digunakan sebagai bangunan yang memiliki  kebutuhan  ruang  yang  luas.  Berikut  bentuk  lahan objek penelitian
Gambar 2. Bentuk Lahan
3. Aksesibilitas Lahan
Berdasarkan  data  hasil  pengamatan,  aksesibilitas  lahan objek penelitian ini sudah baik ditinjau dari ketersediaan akses keluar masuk dan transportasi umum seperti angkutan kota dan taksi.  Selain  itu,  lahan  terletak  di  Jalan  Raya  Meruyung  yang merupakan jalan arteri sekunder penghubung daerah cinere dan sawangan 4. Utilitas
Lahan  objek  penelitian  ini  telah  memiliki  kelengkapan utilitas  kota  yang  baik.  Utilitas  yang  tersedia  seperti  saluran listrik, telepon dan air bersih.
5. Pemilihan Alternatif Pemilihan alternatif dipilih berdasarkan peruntukkan lahan, pengamatan  bangunan  disekitar  lokasi  objek  penelitian, wawancara dan penyebaran kuisioner pada stakeholder terkait yaitu PT. Bangun Citra Permata Prima sebagai pemilik lahan, pengelola mall cinere yang terletak tidak jauh dari lokasi lahan penelitian. Objek penelitian  merupakan  lahan kosong di Jalan Raya  Meruyung  seluas  14376  m 2 .  Alternatif  properti  yang terdapat  di  kuisioner  didapatkan  dari  peruntukkan  lahan (zoning)  yang  sesuai  dengan  peraturan  setempat  dan pengamatan  langsung  pada  daerah  sekitar  lahan  objek penelitian  dengan  memperhatikan  jenis-jenis  properti  yang telah  dibangun  sebelumnya.  Pengisian  kuisioner  oleh stakeholder dapat dilihat pada lampiran 1 dan 2. Berikut adalah hasil kuisioner pemilihan alternatif.
Berdasarkan  hasil  survey  tersebut  didapatkan  alternatif property berupa:
1. Hotel 2. Kantor dan Aula Serbaguna
3. Rumah Toko (Ruko) dan Perumahan

## D. Aspek Finansial
Setelah melewati tahapan analisis aspek legal dan aspek fisik, lalu dilakukan analisis finansial. Analisis finansial meliputi biaya investasi, pendapatan dan pengeluaran 1. Perencanaan Biaya Investasi
Dalam perencanaan biaya investasi terdiri dari biaya tanah dan  biaya  bangunan.  Perhitungan  harga  tanah  per  m2  didapat berdasarkan  pendekatan  data  pasar  dan  penyesuaian. Sedangkan untuk biaya bangunan didapat berdasarkan analisis unit  terpasang.  Berdasarkan  peraturan  Menteri  Pekerjaan Umum  nomor  45/PRT/  M/2007  Tentang  Pedoman  Teknis Pembangunan  Bangunan  Gedung  Negara,  besarnya  biaya kontruksi  fisik  maksimum  untuk  pekerjaan  standar  dihitung dari hasil perkalian total luas bangunan gedung negara dengan
standar  harga  satuan  per-m 2 yang  berlaku.  Untuk  pekerjaan standar  bangunan  negara  dan  rumah  negara  sebagai  pedoman penyusunan  anggaran  pembangunan  dapat  berpedoman  pada prosentase komponen-komponen pekerjaan.
Pembobotan dari standar pemerintah kemudian diolah dan disesuaikan  dengan  desain  alternatif  hingga  prosentase  biaya sebesar 100%.
Tabel 1. Perencanaan Biaya Investasi Uraian Hotel Perkantoran dan Aula Serbaguna Ruko dan Perumahan Biaya Tanah Rp70,514,280,000 Rp70,514,280,000 Rp70,514,280,000 Biaya Bangunan Rp66,570,761,944 Rp165,265,947,153 Rp35,178,671,411 Total Rp137,085,041,944 Rp235,780,227,153 Rp105,692,951,411
2. Perencanaan Pendapatan
Perencanaan pendapatan untuk alternative bangunan berasal dari penyewaan atau penjualan dan service charge
Tabel 2. Perencanaan Pendapatan Uraian Hotel Perkantoran dan Aula Serbaguna Ruko dan Perumahan 2018 Rp24,441,570,000 Rp43,937,160,000 Rp19,523,552,000 2019 Rp24,441,570,000 Rp43,937,160,000 Rp31,266,976,000 2020 Rp24,441,570,000 Rp43,937,160,000 Rp34,844,960,000 2021 Rp24,441,570,000 Rp43,937,160,000 Rp444,960,000 2022 Rp24,441,570,000 Rp43,937,160,000 Rp444,960,000 2023 Rp25,663,648,500 Rp46,134,018,000 -
3. Perencanaan Pengeluaran
Perencanaan pengeluaran terdiri dari biaya operasional dan biaya pemeliharaan.
a. Biaya Operasional Biaya  operasional  terdiri  dari  biaya  pengunaan  listrik, biaya penggunaan air dan gaji pegawai.
b. Biaya Pemeliharaan Biaya  pemeliharaan  yang  dikeluarkan  bertujuan  agar kondisi  gedung  dan  utilitas  tetap  dalam  kondisi  baik. Biaya  pemeliharaan  diasumsikan  sebesar  15%  dari service charge (juwana, 2005) [13].
Tabel 3 Perencanaan Pengeluaran Uraian Hotel Perkantoran dan Aula Serbaguna Ruko dan Perumahan 2018 Rp7,890,718,759 Rp6,710,288,112 Rp119,845,440 2019 Rp8,541,833,243 Rp7,486,666,677 Rp269,709,574 2020 Rp8,855,901,815 Rp7,737,115,299 Rp457,048,808 2021 Rp9,100,193,809 Rp7,878,683,821 Rp475,566,695 2022 Rp9,330,040,379 Rp7,997,711,553 Rp479,400,341 2023 Rp9,696,213,348 Rp8,329,464,418 -
4. Analisis Arus Kas
Analisis arus kas menggunakan metode NPV (Net Present Value)  yang  merupakan pengurangan dari pendapatan dengan pengeluaran  tiap  tahunnya  selama  masa  investasi  hingga didapatkan  aliran  kas  bersih  (Net  Cash  Flow).  Net  cash  flow kemudian disesuaikan dengan faktor diskon tingkat
pengembalian yang diharapkan. Apabila NPV > 0, maka proyek dikatakan  layak,  sedangkan  sebaliknya  jika  NPV  <  0,  maka proyek dikatakan tidak layak.
Besarnya  nilai  resiko  diasumsikan  sama  dengan  tingkat suku  bunga  bank.  Sehingga  nilai  MARR  yang  diperoleh  dari tingkat suku bunga  resiko dimana resiko diasumsikan sebesar tingkat  suku  bunga,  sehingga  MARR  sebesar  11,4%.  Masa investasi  yang  direncanakan  adalah  6  tahun  untuk  alternative hotel  dan  perkantoran+Aula  serbaguna  berdasarkan  Siklus Bisnis  Properti  Bank  Indonesia,  sedangkan  untuk  alternative ruko dan perumahan direncanakan selama 3 tahun. Perhitungan arus  kas  untuk  setiap  alternative  disajikan  pada  lampiran. Semua  jenis  alternative  dinyatakan  lulus  uji  dalam  kelayakan finansial sesuai dengan persyaratan NPV bernilai positif.
Tabel 4. Kelayakan Finansial Uraian Alternatif Hotel Perkantoran + Aula Serbaguna Ruko + Perumahan Investasi Rp137,085,041,944 Rp235,780,227,153 Rp105,836,711,411 Pendapatan  Rp147,871,498,500 Rp265,819,818,000 Rp86,721,248,000 Pengeluaran Rp53,414,901,353 Rp46,139,929,880 Rp1,640,047,068 NPV Rp2,267,793,915 Rp90,847,496,470 -Rp38,359,147,115 Hasil Layak Layak Tidak Layak
5. Analisis Arus Kas
Alternatif-alternatif yang telah lulus pengujian aspek legal, fisik  dan  finansial  akan  dicari  nilai  lahannya  melalui  uji produktivitas  maksimum.  Produktivitas  lahan  merupakan peningkatan  nilai  lahan  per  m 2 sebagai  akibat  dari  aktivitas diatasnya. Nilai  lahan per  m 2 diperoleh dengan  menggunakan metode penyisaan tanah yaitu selisih nilai property dengan nilai bangunan  dibagi  luas  total  lahan.  Nilai  bangunan  diperoleh berdasarkan  hasil  perhitungan  biaya  investasi  bangunan. Sedangkan  nilai  property  diperoleh  dari  perhitungan  terminal value.  Terminal  value  didapatkan  dari  pendapatan  dikurangi dengan pengeluaran diakhir  masa  investasi dibagi  dengan cap rate.  Cap  rate  direncanakan  sebesar  11,4%.  sehingga  dari terminal value tersebut diperoleh nilai property yang kemudian digunakan untuk menghitung produktivitas maksimum.
Tabel 5. Produktivitas Maksimum Uraian Alternatif Hotel Perkantoran + Aula Serbaguna Nilai Properti Rp140,065,220,627 Rp331,618,891,072 Nilai Investasi Rp137,085,041,944 Rp235,780,227,153 Biaya Tanah Rp70,514,280,000 Rp70,514,280,000 Nilai Bangunan Rp66,570,761,944 Rp165,265,947,153 Nilai Lahan Rp73,494,458,684 Rp166,352,943,919 Nilai Lahan/m2 Rp5,112,302 Rp11,571,574 Produktivitas 4% 136%

## V. KESIMPULAN/RINGKASAN
Penelitian  ini  bertujuan  untuk  menentukan  bangunan properti  komersial  tertinggi  dan  terbaik  pada  lahan  di  Jalan Raya  Meruyung.  Dari  hasil  analisis  legal  dan  fisik,  terpilih  3
alternatif property yaitu hotel, perkantoran dan aula serbaguna, serta ruko dan perumahan untuk di analisis kelayakan finansial.
Dari  hasil  analisis Highest  and  Best  Use yang  telah dilakukan  Perkantoran  dan  Aula  Serbaguna  memiliki  nilai lahan  tertinggi  yaitu  sebesar  Rp  11.571.574  dengan produktivitas  tertinggi  sebesar  136%.  Jadi  dapat  disimpulkan bahwa  peruntukan  lahan  untuk  pengembangan  properti komersial  Perkantoran  dan  Aula  Serbaguna  merupakan alternatif  penggunaan  terbaik  untuk  lahan  di  Jalan  Raya Meruyung kota Depok.

## DAFTAR PUSTAKA
[1] Prasetya. 2012.” Identifikasi Pola Perubahan Fungsi Kawasan Seampadan Kali Cisadane Menjadi Kawasan Budidaya Koridor Neglasari-Kecamatan Neglasari Kota Tangerang”. Penelitian Program Studi Planologi. Jakarta
: Universitas Esa Unggul
[2] Akmaluddin, A. dan Utomo, C. 2013.Analisis Highest And Best Used Jl. Raya  Gubeng No. 54 Surabaya. Jurnal Jurusan  Teknik Sipil ITS Vol.  2 No. 1 : 2301-9271 C6-C10.
[3] Rasyid,T.D.A. dan Utomo, C .2013. Analisis Highest and best use (HBU) pada  lahan  bekas  SPBU  Biliton.  Jurnal  Jurusan  Teknik Sipil  ITS Vol. 2 No. 2 : 2301-9271 D181-D185.
[4] Mubayyinah,  M  dan  Utomo,  C.  2012.  “Analisis  Highest  and  Best Use  (HBU)  Lahan  „X‟  Untuk  Properti  Komersial”.  Jurnal  Teknik  ITS Vol. 1, No. 1, hal. D16-D19.
[5] Anggarwati,  B  dan  Utomo,  C.  2013.  Analisis  Penggunaan  Lahan Kawasan  Komersial  Perumahan  Citra  Raya  Surabaya  dengan  Metode
Highest and Best Use . Surabaya: Jurnal Teknik ITS 2 No.2, D39-D41.
[6] Faradiany,  F.V.  dan  Utomo,  C.  2014.  Analisis  Highest and Best   Use Pada Lahan Kosong Di Jemur Gayungan II   Surabaya. Surabaya : Jurnal Teknik ITS 3 (2), C61-63.
[7] Utami, N.P.K. dan Utomo, C. 2015. Analisis Highest adn Best Use pada Lahan  Kosong  di  Kawasan  Wisata  Ubud.  Surabaya:  Jurnal  Teknik  ITS
Vol. 4, No. 1, C41-C44.
[8] Aziz, C.N. dan Utomo, C. 2015. Analisis Highest ad Best Use pada Lahan
Gedung Serbaguna  Purnama  di  Jl.  R.A.  Kartini  Bangkalan.  Surabaya: Jurnal Teknik ITS Vol. 4, No. 1, D51-D53
[9] Mustika, M. S. Dan Utomo, C. 2016. Analisis Alternatif Revitalisasi Pasar Gubeng Masjid dengan Metode Highest and Best Use . Surabaya: Jurnal Teknik ITS Vol. 5, No. 2, C75-C77 [10] Herradiyanti,  M.  Dan  Utomo,  C.  2016.  Analisis  Penggunaan  Tertinggi dan  Terbaik  ( Highest  and  Best  Use  Analysis )  pada  Lahan  Pasar  Turi Lama. Surabaya: Jurnal Teknik ITS Vol. 5, No. 2, D172-D175 [11] Komite Penyusunan Standar Penilai Indonesia (KPSPI) dan Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI). 2012. Standar Penilaian Indonesia (SPI).
[12] Pemerintah  Kota  Depok.  2015.  “Peraturan  Daerah  Kota  Depok  No.  1 Tahun 2015 tentang Rencana Tata Ruang Wilayah Kota Depok”. Depok.
[13] Juwana, J. S. 2005. “Panduan Sistem Bangunan Tinggi Untuk Arsitek dan Praktisi Bangunan”. Jakarta : Erlangga.