## RENCANA TATA BANGUNAN DAN LINGKUNGAN (RTBL) DALAM MENATA RUANG KOTA

## Ilva Nurfitriati
email : ilva.effendi@yahoo.com

## Abstract
Urban  society  has  a  placed  a  considerable  amount  of  hope  in  and  holds  great  expectations  of  the Urban  Planning  Program  (RTRWK)  on  RTRWK  as  the  solution  to  urban  planning  problems.  This program serves as a general guideline for urban planning, although much more detailed regulations are  certainly  required. The  Building  and  Developmental  Planning  Program  (RTBL)  contains  urban planning regulations that are in fact already in place despite its being much less popular and/or well known  compared  to  its  counterparts:  RTRWK  or  even  RDTR  (Detailed  Urban  Space  Management Program). Urban  and  environmental  development  planning  can  be  one  of  the  solutions  for  urban management and regulations in accordance with Law No. 26 of 2007 concerning Urban Planning, as well as government regulations for urban planning management.  In this study, attempts are made to describe  and  explain  how  RTBL  can  be  utilized  as  a  so-called  tandem  solution  to  certain  urban planning  problems,  after  taking  into  consideration  that  various  urban  areas  have  distinct characteristics and priorities.
Keywords:
RTRW, RTBL , Spatial Planning, Urban Area Management, Urban Planning

## Abstrak
Masyarakat Kota menaruh harapan pada Rencana Tata Ruang Wilayah Kota (RTRWK) untuk dapat menjadi  solusi  dari  permasalahan  penataan  ruang.  RTRWK  berfungsi  sebagai  pedoman  umum dalam  menata  kota,  sedangkan  diperlukan  peraturan  pelaksana  yang  mengatur  lebih  rinci. Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL) merupakan salah satu peraturan pelaksana dari penataan  ruang.  Hanya  saja  RTBL  belum  sepopuler  RTRW  ataupun  Rencana  Detail  Tata  Ruang (RDTR). Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan dapat menjadi salah satu solusi pengaturan tata ruang berdasarkan amanat Undang-Undang Nomor  26  Tahun 2007 tentang Penataan Ruang dan Peraturan  Pemerintah  tentang  Penyelenggaraan  Penataan  Ruang.  Penulis  mencoba  memaparkan bagaimana RTBL dapat menjadi solusi pendamping permasalahan tata ruang mengingat beberapa bagian wilayah kota memiliki karakter dan prioritas yang berbeda.
Kata Kunci:
RTRW, RTBL, Penataan Ruang, Pengaturan ruang kota, Tata kota

## Pendahuluan
Jumlah penduduk di perkotaan menunjukkan kecenderungan pertumbuhan  yang  semakin  meningkat  dan  cepat.  Menjadi  sesuatu  yang  wajar karena  daerah  perkotaan  mempunyai  daya  tarik  yang  kuat 1 .  Jumlah  penduduk
1 Juniarso  Ridwan  dan  Achmad  Sodik,  Hukum  Tata  Ruang  Dalam  Konsep  Kebijakan  Otonomi Daerah 137 (Nuansa Bandung, 2013).
perkotaan yang relatif padat tersebut membutuhkan ketersediaan prasarana dan sarana  perkotaan  dan  berbagai  fasilitas  pelayanan  ekonomi  juga  sosial  dalam jumlah yang cukup besar serta kualitas pelayanan umum yang cukup memadai 2 . Permintaan  pelayanan  prasarana  dan  sarana  yang  dibutuhkan  di  daerah perkotaan  pada  umumnya  dirasakan  jauh  lebih  besar  dibandingkan  dengan ketersediaan prasarana dan sarana yang dibangun 3 . Tidak seimbangnya prasarana dan  sarana  perkotaan  dibanding  dengan  pertumbuhan  penduduk  menimbulkan ketidakteraturan 4 .
Di  sisi  lain,  keteraturan,  bahkan  kerapihan  dan  keindahan  tata  kota (ataupun kabupaten 5 ) seringkali menjadi opini/pernyataan awal ketika singgah di sebuah  kota.  Penilaian  akan  kinerja  terhadap  pemerintah  yang  sedang  berjalan secara  subjektif  akan  dipengaruhi  oleh  tampilan  tata  kotanya.  Bagaimana pemerintah  mengatur,  mengelola,  mengawasi  hingga  tegas  dalam  menerapkan sanksi  ketika  ketidakteraturan  kota  terjadi.  Masyarakat  secara  pedas  seringkali mengkritisi  kinerja  pemerintah  terkait  pengaturan  dari  sebuah  kota.    Menurut Aristoteles,  kota  adalah  “politik  yang  dibangun”:  di  sana  terdapat  interaksi  yang kuat  antara  bentuk  dan  nilai–nilai  politiknya  yang  mendominasi penyelenggaraannya.  Sedangkan,  Vitruvius  menyelipkan  unsur  estetika  pada sebuah  kota,  karena  ia  menginginkan  agar  kota  menjadi  solid,  indah,  dan berguna 6 .  Jika  politik  yang  dibangun  berlangsung  mulus,  dilengkapi  dengan terbentuknya  kota  yang  solid,  indah  dan  berguna,  sepertinya  dapat  tercipta sebuah kota ideal.
2 Id.
3 Id., hlm., 138.
4 Id., hlm., 142.
5 Untuk  selanjutnya  penyebutan  kata  kota  akan  diasumsikan  bersamaan  dengan  penyebutan kabupaten.
6 Voula  Mega,  Konsep  dan  Peradaban  Masyarakat  Berwawasan  Ekologi:  Dilema,  Inovasi,  dan Drama Perkotaan 48.
Berkaitan  dengan  semakin  populernya  isu  Rencana  Tata  Ruang  Wilayah (RTRW 7 ) dan terbukanya masyarakat dengan isu tata ruang, penulis beranggapan, saat  ini  merupakan  waktu  yang  tepat  untuk  lebih  memperkenalkan  atau mengingatkan  adanya  perangkat  Rencana  Tata  Bangunan  dan  Lingkungan (RTBL 8 )  sebagai  salah  satu  solusi  penataan  ruang  yang  merupakan  bagian  dari peraturan  penataan  ruang.  Penulis  melihat,  kurangnya  beberapa  ketersediaan sarana  dan  prasarana 9 pada  ruang  seperti  yang  diinginkan  oleh  masyarakat, mungkin  saja  memang  tidak  diakomodasi  oleh  RTRW,  namun  harus  disediakan oleh  peraturan  pelaksana  yang  diamanatkan  oleh  peraturan  yang  lebih  tinggi. Dalam hal ini bisa saja harus diatur pada RTBL.
Keragaman  yang  berpengaruh  terhadap  pembentukan  sebuah  kota,  pada akhirnya  akan  mempengaruhi  tata  cara  mengatur  kota  itu sendiri.  Dalam  hal  ini penulis melihat, bergantung pada RTRW saja tidak cukup dalam mengakomodasi kebutuhan  masyarakat  kota,  RTRW  sebagai  perangkat  pengatur  yang  berlaku secara  umum,  memerlukan  peraturan  pelaksana  yang  dapat  menguraikan  lebih rinci  kebutuhan  warga  kota  yang  beragam.  Kota  (Bandung)  dalam mengimplementasikan  rencana  tata  ruangnya,  telah  mengamanatkan  untuk disusunnya  peraturan  tata  ruang  dalam  bentuk  Rencana  Tata  Bangunan  dan Lingkungan (RTBL). Sebagai contoh, Kota Bandung melalui Peraturan Daerah Kota Bandung  Nomor  18  Tahun  2011  tentang  Rencana  Tata  Ruang  Wilayah  (RTRW) Kota  Bandung  2011–2031,  mengamanatkan 10 untuk  membentuk  RTBL  pada wilayah/kawasan tertentu.
7 Untuk selanjutnya akan disingkat dengan RTRW.
8 Untuk selanjutnya akan disingkat dengan RTBL.
9 Peraturan Menteri Pekerjaan Umum, Nomor 6 Tahun 2007, Pedoman Penyusunan Rencana Tata Bangunan  dan  Lingkungan,  Lampiran  Bagian  II  Umum.  Program  bangunan  dan  lingkungan merupakan  penjabaran  lebih  lanjut  dari    perencanaan    dan    peruntukan    lahan    yang    telah ditetapkan    untuk  kurun  waktu  tertentu,  yang  memuat  jenis,  jumlah,  besaran,  dan  luasan bangunan  gedung,  serta  kebutuhan  ruang  terbuka  hijau,  fasilitas  umum,  fasilitas  sosial, prasarana aksesibilitas, sarana pencahayaan, dan sarana penyehatan  lingkungan,  baik  berupa penataan  prasarana  dan  sarana yang sudah ada maupun baru.
10 Dapat dilihat pada bagian mengenal RTBL artikel ini.
Dari  apa  yang  telah  dipaparkan  oleh  penulis,  tulisan  ini  bertujuan  untuk mencari  jawaban  atas  permasalahan  tata  ruang  yang  terjadi  melalui  salah  satu perangkat tata ruang yang dimiliki oleh perundang-undangan. Permasalahan yang diangkat  diidentifikasikan  sebagai  berikut:  Melalui  Rencana  Tata  Ruang  Wilayah Nasional  (RTRW  Nasional)  diamanatkan  bahwa  bagi  daerah  tingkat  Provinsi, Kabupaten  dan  Kota  agar  menyusun  rencana  tata  ruang  dan  wilayah  sesuai dengan  kebutuhan  dan  kemampuan  masing-masing  daerah.  Setiap  perencanaan tata  ruang  wilayah  diasumsikan  telah  mempertimbangkan  dinamika pembangunan skala jangka pendek hingga jangka panjang. Namun, mengapa pada pelaksanaannya  masih  terjadi  pembangunan  yang  tidak  sesuai  dengan peruntukkannya serta beragam permasalahan penataan ruang meskipun wilayah tersebut  telah  memiliki  RTRW?  Peraturan  tata  ruang  memiliki  perangkat– perangkat  dalam  menata  ruang,  selain  RTRW,  terdapat  perangkat  RTBL, karenanya  tulisan  ini  juga  hendak  melihat,  apakah  RTBL  sebagai  salah  satu instrumen  pelaksana  penataan  ruang  dapat  menjadi  solusi  atas  permasalahan yang disebutkan sebelumnya.

## Penataan Ruang dan Rencana Tata Ruang
Saat  ini  masyarakat  berasumsi  jika  RTRW  merupakan  indikator keberhasilan  pemerintah  dalam  menata  ruang,  tak  jarang  masyarakat  pun berasumsi  jika  kesemerawutan  kota  adalah  buah  dari  RTRW  yang  tidak  sesuai dengan  kota  yang  diaturnya.  Masyarakat  kadangkala  menuntut  RTRW  dapat menjawab seluruh permasalahan tata ruang kota, di lain pihak, apa yang terdapat pada  RTRW  adalah  panduan  umum.  Diperlukan  peraturan  pelaksana  bagi  tiap kawasan  atau  wilayah  pada  sebuah  kota.  Salah  satunya  adalah  dengan pembentukan RTBL.
Ketika  pertumbuhan  penduduk  di  suatu  wilayah  cukup  pesat, masyarakatnya  seringkali  menuntut  pemerintah  untuk  mampu  menyediakan berbagai  sarana  dan  prasarana  pemenuhan  hidup  bagi  rakyat.  Pemenuhan
kebutuhan untuk mencukupi  masyarakat dikatakan sebagai salah satu kewajiban pemerintah  dalam sebuah Negara  yang  menganut  paham “welfare  state”. Negara dituntut  untuk  berperan  lebih  jauh  dan  melakukan  campur  tangan  terhadap aspek–aspek  pemenuhan  kebutuhan  masyarakat  dalam  rangka  mewujudkan kesejahteraan rakyatnya .
Alfitri 11 menjelaskan  pada  tulisannya,  para    pendiri    negara    Indonesia telah    menyepakati    bahwa    salah    satu    tujuan  didirikannya    negara    Indonesia adalah    agar    keadilan    dan    kemakmuran    bangsa  Indonesia    bisa    diwujudkan. Unsur-unsur welfare    state ini    telah    dimasukkan    ke  dalam  dasar  negara Indonesia (Pancasila dan Undang-Undang Dasar 1945) pada saat persiapan rapat pembahasan  persiapan  dan  paska  kemerdekaan  negara  Indonesia. Pembukaan Undang-Undang Dasar 1945  yang  memuat  rumusan  tujuan  negara  Indonesia dan  juga  Pancasila menyatakan  bahwa  negara  Indonesia  dibentuk,  “...  untuk melindungi  segenap bangsa  Indonesia  dan  seluruh  tumpah  darah  Indonesia dan    untuk    memajukan  kesejahteraan  umum,  mencerdaskan  kehidupan  bangsa, dan  ikut  melaksanakan  ketertiban    dunia    …    dengan    berdasar    kepada    [disini kemudian    teks    Pancasila  muncul]  …  keadilan  sosial  bagi  seluruh  rakyat Indonesia.” 12 .  Rumusan    dasar    ideologi welfare    state tersebut    (“memajukan kesejahteraan  umum”  dan  sila  kelima  Pancasila  “keadilan  sosial  bagi  seluruh rakyat Indonesia”)  kemudian dimanifestasikan ke dalam batang tubuh konstitusi negara  Indonesia    untuk    dijadikan    pedoman    hidup    berbangsa    dan penyelenggaraan  kenegaraan.
Dasar  Negara  Indonesia  tersebut  menjadi  landasan  bahwa  pemerintah wajib menyediakan apa yang dibutuhkan oleh warganya. Dalam hal ini, ketertiban yang  merupakan  tujuan  dari  penataan  ruang  merupakan  kebutuhan  dari
11 Alfitri,  Ideologi Welfare  State dalam  Dasar  Negara  Indonesia.  Volume  9  Nomor  3  Jurnal Konstitusi. 458. (September 2012).
12 Pembukaan Undang-Undang Dasar 1945.
masyarakat  kota  dan  untuk  kepentingan  tersebut,  pemerintah  berkewajiban menjamin ketertiban yang dibutuhkan oleh masyarakat.
Undang-undang  Nomor  26  Tahun  2007  tentang  Penataan  Ruang  juga menjamin  bahwa  penataan  ruang  bertujuan  untuk  menjamin  kepastian  hukum dan  terciptanya  keadilan,  pemerintah  sebagai  aparat  Negara  merupakan perangkat  yang  diberikan  kewajiban  untuk  menjamin  terwujudnya  tujuan tersebut.  Pencapaian  ini  diatur  pada  asas  kepastian  hukum  dan  keadilan. Penjelasan Pasal 2, huruf f, Undang-Undang Penataan Ruang:
“Asas  kepastian  hukum  dan  keadilan,  maksudnya  penataan  ruang diselenggarakan  dengan  berlandaskan  hukum/ketentuan  peraturan perundang-undangan  dan  bahwa  penataan  ruang  dilaksanakan dengan  mempertimbangkan  rasa  keadilan  masyarakat  serta melindungi  hak  dan  kewajiban  semua  pihak  secara  adil  dengan jaminan kepastian hukum”.
Undang-undang  Penataan  Ruang  menjamin  juga  tercapainya  keteraturan berdasarkan asas keserasian, keselarasan dan keseimbangan yang tercantum pada Penjelasan Pasal 2, huruf b, Undang-Undang Penataan Ruang:
“Asas  keserasian,  keselarasan,  dan  keseimbangan,  maksudnya penataan  ruang  diselenggarakan  dengan  mewujudkan  keserasian antara struktur ruang dan pola ruang, keselarasan antara kehidupan manusia  dan  lingkungannya,  keseimbangan  pertumbuhan  dan perkembangan  antar  daerah  serta  antar  kawasan  perkotaan  dan kawasan perdesaan”.
RTRW diasumsikan menjadi buku sakral yang diharapkan memuat seluruh rincian ketentuan pengaturan tata ruang, diharapkan untuk dapat menjawab dan menyelesaikan  setiap  pertanyaan  dan  permasalahan  yang  menyangkut  penataan ruang pada sebuah kota. Sebagai contoh, Peraturan Daerah Kota Bandung Nomor 18  Tahun  2011  tentang  RTRW  Kota  Bandung  2011  –  2031.  Pengaturan  Kota Bandung  mengacu  pada  Peraturan  Daerah  Nomor  18  Tahun  2011,  terdapat beberapa  rincian  teknis  yang  belum  dimuat  pada  Peraturan  Daerah  Nomor  18
Tahun  2011,  terhadap  hal  ini,  masyarakat  seringkali  menumpukan  kritik  bahwa Peraturan  Daerah  Nomor  18  Tahun  2011  Tentang  RTRW  Kota  Bandung  tidak disusun secara menyeluruh.
Pada  Buku  Rencana  Tata  Ruang  Wilayah  Kota  Bandung  Nomor  18  Tahun 2011, Bab 2 mengenai tujuan, kebijakan dan strategis, telah dijelaskan,
“bahwasanya  berdasarkan    Pengendalian  pemanfaatan  ruang mengacu kepada RTRWK, atau rencana yang lebih rinci (RDTRK) dan Peraturan  Zonasi  (PZ)  yang  berlaku,  dengan  memperhatikan ketentuan,  standar  teknis,  kelengkapan  prasarana,  kualitas  ruang, dan standar kinerja kegiatan yang ditetapkan”.
Disebutkan  pula,  bahwa  strategi  yang  akan  diterapkan  oleh  Peraturan Daerah  Nomor  18  Tahun  2011  Tentang  RTRW  Kota  Bandung  adalah  menyusun peraturan  zonasi,  ketentuan  teknis,  standar  teknis,  kualitas  ruang,  dan  standar kinerja  sebagai  rujukan  bagi  penerbitan  izin  yang  lebih  efisien,  efektif  dan akuntabel.  Hal  ini  memperlihatkan  bahwa,  Peraturan  Daerah  Kota  Bandung Nomor  18  Tahun  2011  tentang  RTRW  Kota  Bandung  2011  –  2031  tidak  dapat berdiri  sendiri  untuk  dapat  diimplementasikan  secara  menyeluruh,  namun diperlukan  adanya  peraturan  pelaksana  yang  mengatur  lebih  teknis  agar pengaturan Tata Kota efektif, efisien dan akuntabel.
RTBL seperti juga perangkat peraturan pelaksana penataan ruang lainnya, memiliki ciri dan fungsi yang hanya dimiliki oleh RTBL. Hal ini dapat juga menjadi tawaran solusi dalam memecahkan permasalahan penataan ruang kota.

## Penataan Ruang dan Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL)
Bagaimana RTBL dapat menjadi salah satu pemecah permasalah penataan ruang dapat dikaji menggunakan aturan terkait tentang RTBL: kedudukan, fungsi dan tujuan RTBL dapat dilihat pada uraian berikut ini.

## RTBL  Berdasarkan  Undang-Undang  Nomor  28  Tahun  2002  Tentang Bangunan Gedung
Undang-undang Nomor 28 Tahun 2002, Pasal 1 angka 14 menjelaskan,
“  RTBL  adalah  panduan  rancang  bangun  suatu  kawasan  untuk mengendalikan  pemanfaatan  ruang  yang  memuat  rencana  program bangunan  dan  lingkungan,  rencana  umum  dan  panduan  rancangan, rencana  investasi,  ketentuan  pengendalian  rencana,  dan  pedoman pengendalian pelaksanaan.”
Marihot  Siahaan 13 menyebutkan,  Undang-undang  Nomor  28  Tahun  2002 lahir  dengan  pertimbangan  bahwa  bangunan  gedung  penting  sebagai  tempat manusia  melakukan  kegiatannya  untuk  mencapai  berbagai  sasaran  yang menunjang  terwujudnya  tujuan  pembangunan  nasional.  Tujuan  tersebut  adalah mewujudkan  masyarakat  adil  dan  makmur  yang  merata  material  dan  spiritual berdasarkan Pancasila dan Undang-Undang Dasar 1945.
Tujuan  tersebut  di  atas  dapat  dicapai  dengan  penyelenggaraan  bangunan gedung  secara,  “tertib,  diwujudkan  sesuai  dengan  fungsinya,  serta  dipenuhi persyaratan  administrasi  dan  teknis  bangunan  gedung 14 ”.  Fungsi  dari  bangunan gedung  menyangkut  aktivitas  masyarakat,  diantaranya:  fungsi  hunian;  fungsi keagamaan; fungsi usaha; fungsi sosial dan budaya; serta fungsi khusus.
Fungsi  tersebut  diatas  akan  berkaitan  dengan  tujuan  diterbitkannya Peraturan  Menteri  Pekerjaan  Umum  Nomor  29  Tahun  2006  Tentang  Pedoman Persyaratan Teknis Bangunan Gedung, dimana disebutkan,
“Pembangunan  bangunan  gedung  di  atas  dan/atau  di  bawah  tanah, air dan/atau prasarana/sarana umum harus sesuai dengan  rencana tata ruang wilayah dan/atau rencana teknik ruang kabupaten/kota, dan/atau RTBL. 15 ”
13 Marihot Pahala Siahaan, supra catatan no.7, pada 2.
14 Marihot Pahala Siahaan, supra catatan no.7, pada 2.
15 Id., hlm. 14.
Menurut  Marihot  Pahala  Siahaan 16 ,  RTBL  merupakan  pengaturan  sebagai tindak  lanjut  dari  RTRW  kabupaten/kota  dan  atau  RDTR,  digunakan  untuk mengendalikan  pemanfaatan  suatu  kawasan  dan  sebagai  panduan  rancangan kawasan  untuk  mewujudkan  kesatuan  karakter  dengan  aspek  fungsional,  sosial, ekonomi, dan ekosistem.
Apa  yang  dipaparkan  dalam  Undang-undang  Bangunan  Gedung memperlihatkan  kepada  masyarakat  jika  RTBL  merupakan  peraturan  pelaksana dari  RTRW  (atau  RDTR)  dan  RTBL  memuat  program  pembangunan  dan lingkungan.  Secara  teknis  bangunan  gedung  merupakan  perangkat  yang diperlukan  masyarakat  untuk  mengadakan  kegiatan,  dimana  Undang-Undang Bangunan  Gedung  telah  mengklasifikasi  fungsi-fungsi  bangunan  gedung  yang dapat dimanfaatkan oleh masyarakat.
Ketika  kebutuhan  masyarakat  dapat  langsung  dirasakan  melalui dibentuknya  RTBL,  pada  saat  itu  pula  tujuan  dari  pengaturan  penataan  ruang berlangsung, diasumsikan juga telah mencapai tujuan untuk memenuhi kebutuhan masyarakat  sebagai  penjamin  kepastian  hukum  dan  mencapai  ketertiban masyarakat.

## RTBL  Berdasarkan  Undang–Undang  Nomor  26  Tahun  2007  Tentang Penataan Ruang
Undang-undang  Nomor  26  Tahun  2007  tentang  Penataan  Ruang.  Bab  VI Pelaksanaan  penataan  ruang,  perencanaan  tata  ruang,  Pasal  14  ayat  (3)  huruf  c menyebutkan bahwa rencana tata ruang terdiri dari rencana umum dan rencana rinci,  dimana  pada  huruf  c  dijelaskan,  salah  satu  dari  rencana  rinci  tata  ruang tersebut  dapat  dibentuk  rencana  detail  tata  ruang  kabupaten/kota  dan  rencana tata  ruang  kawasan  strategis  kebupaten/kota,  dimana  RTDR  ini  menjadi  dasar bagi penyusunan peraturan zonasi (ayat 6).
16 Id., hlm. 119.
Dijelaskan juga pada Undang-undang Nomor 26 Tahun 2007, Pasal 14 ayat (5), bahwa rencana rinci tata ruang dapat disusun apabila:
a. Rencana  umum  tata  ruang  belum  dapat  dijadikan  dasar  dalam pelaksanaan  pemanfaatan  ruang  dan  pengendalian  pemanfaatan ruang dan/atau;
b. Rencana  umum  tata  ruang  mencakup  wilayah  perencanaan  yang luas  dan  skala  peta  dalam  rencana  umum  tata  ruang  tersebut memerlukan perincian sebelum dioperasionalkan.
Bagaimana  rencana  rinci  dan  peraturan  zonasi  dapat  berkaitan  dengan pembentukan  RTBL  akan  dipaparkan  dalam  artikel  ini  pada  penjelasan  lebih lanjut di angka 3 tentang Peraturan Pemerintah Nomor  15  Tahun 2010  Tentang Penyelenggaraan  Penataan  Ruang  dan  Peraturan  Menteri  Nomor  6  Tahun  2007 Tentang Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan.

## RTBL  Berdasarkan  Peraturan  Pemerintah  Nomor  15  Tahun  2010  Tentang Penyelenggaraan Penataan Ruang
Seperti disampaikan pada paparan artikel angka 2 tentang Undang-undang Nomor  26  Tahun  2007  Tentang  Penataan  Ruang  di  atas,  keterkaitan  antara Pengaturan  zonasi  dengan  pembentukan  RTBL  dapat  dilihat  pada  ketentuan umum Pasal 1 angka 15, bahwa dijelaskan:
“Pengaturan  zonasi  adalah  ketentuan  tentang  persyaratan pemanfaatan  ruang  sektoral  dan  ketentuan  persyaratan pemanfaatan  ruang  untuk  setiap  blok/zona  peruntukan  yang penetapan zonanya dalam rencana rinci tata ruang.”
Pada Pasal 1 angka 16, dijelaskan pengertian mengenai peraturan zonasi:
“Peraturan  zonasi  adalah  ketentuan  yang  mengatur  tentang persyaratan pemanfaatan ruang dan ketentuan pengendaliannya dan disusun  untuk  setiap  blok/zona  peruntukan  yang  penetapan zonanya dalam rencana rinci tata ruang.”
Penataan  ruang  mengatur  juga  perencanaan  berdasarkan  zonasi  ataupun blok pada sebuah wilayah/kawasan, pengaturan zonasi atau blok diperuntukkan untuk perencanaan tata ruang yang lebih rinci.
Kaitan  Rencana  rinci  dengan  RTBL  berada  pada  Peraturan  Pemerintah Nomor  15  tahun  2010  tentang  Penyelenggaraan  Penataan  Ruang,  Peraturan Pemerintah  tersebut  telah  lebih  eksplisit  mengeluarkan  bagaimana  penyusunan RTBL dalam batang tubuhnya. Pasal 41 Peraturan pemerintah ini menyatakan:
“Rencana  rinci  tata  ruang  kabupaten/kota  merupakan  dasar penyusunan  rencana  tata  bangunan  dan  lingkungan  bagi  zona-zona yang  pada  rencana  rinci  tata  ruang  ditentukan  sebagai  zona  yang penanganannya diprioritaskan.”
Kemudian  berdasarkan  Pasal  59  ayat  (5)  ditegaskan  ulang  bahwa penyusunan beranjak dari RDTR:
“Rencana  detail  tata  ruang  merupakan  dasar  penyusunan  rencana tata  bangunan  dan  lingkungan  bagi  zona-zona  yang  pada  rencana detail  tata  ruang  ditentukan  sebagai  zona  yang  penanganannya diprioritaskan.”
Berdasarkan  paparan  angka  1  hingga  3  diatas  terdapat  beberapa  istilah yang  harus  diperhatikan  berkaitan  dengan  pembentukan  RTBL,  yakni  penataan ruang rinci, penataan ruang dalam blok dan penataan ruang berdasarkan zonasi. Istilah tersebut menunjukkan bahwa RTBL merupakan peraturan pelaksana dari RTRW yang mengatur secara umum.

## RTBL  Berdasarkan  Peraturan  Menteri  Nomor  6  Tahun  2007  Tentang Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan
Peraturan Menteri Nomor 6 Tahun 2007 Tentang Rencana Tata Bangunan dan  Lingkungan  menjelaskan  bahwa  seluruh  rencana,  rancangan,  aturan,  dan mekanisme  dalam  penyusunan  Dokumen  RTBL  harus  merujuk  pada  pranata pembangunan  yang  lebih  tinggi,  baik  pada  lingkup  kawasan,  kota,  maupun
wilayah  dan  berdasarkan  paparan  sebelumnya,  dapat  terlihat  jika  RTBL merupakan peraturan pelaksana dari RTRW dan/atau RDTR.
Pedoman  teknis  tentang  RTBL  yang  terdapat  pada  Peraturan  Menteri Nomor  6  Tahun  2007  ini  bertujuan  untuk  dapat  mewujudkan  bangunan  gedung sesuai  fungsi  yang  ditetapkan  dan  yang  memenuhi  persyaratan  teknis,  yaitu meliputi  persyaratan  peruntukan  dan  intensitas  bangunan,  arsitektur  dan lingkungan,  serta  keandalan  bangunan 17 .  Pada  batang  tubuh  Peraturan  Menteri Nomor  6  Tahun  2007  dijelaskan  mengenai  materi  yang  harus  termuat  dalam setiap pembentukan RTBL. Materi tersebut dijelaskan pada Pasal 3 ayat (1) , yaitu:
“Materi pokok Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan meliputi: a.  Program Bangunan dan Lingkungan;
b.  Rencana Umum dan Panduan Rancangan; c.  Rencana Investasi;
d.  Ketentuan Pengendalian Rencana; e.  Pedoman Pengendalian Pelaksanaan.”
Pasal  3  ayat  (1)  huruf  b  mengatur  mengenai  materi  rencana  umum  dan panduan rancangan, dimana Panduan  Rancangan  merupakan  penjelasan  lebih rinci  atas  Rencana  Umum  yang  telah  ditetapkan  sebelumnya  dalam  bentuk penjabaran    materi    utama    melalui    pengembangan    komponen    rancangan kawasan    pada    bangunan,    kelompok    bangunan,    elemen    prasarana    kawasan, kaveling    dan    blok,    termasuk    panduan    ketentuan    detail    visual    kualitas minimal  tata  bangunan  dan  lingkungan.  Disinilah  penempatan  dari  istilah  yang sebelumnya  dijelaskan  dalam  paparan  angka  3  (tiga) 18 ,  pengaturan  panduan zonasi,  blok  atau  kaveling  akan  tercantum pada  Peraturan  RTBL  bagian  rencana umum dan panduan rancangan.
17 Marihot Pahala Siahaan, supra catatan no.7, pada 13.
18 Berdasarkan paparan angka 1 hingga 3 diatas terdapat beberapa istilah yang harus diperhatikan berkaitan dengan pembentukan RTBL, yakni penataan ruang rinci, penataan ruang dalam blok dan penataan ruang berdasarkan zonasi. Istilah tersebut menunjukkan bahwa RTBL merupakan peraturan pelaksana dari RTRW yang mengatur secara umum.
Pada  Peraturan  Menteri  No.  6  Tahun  2007  tentang  Pedoman  Umum Rencana  Tata  Bangunan  dan  Lingkungan  kedudukan  RTBL  berada  pada  tingkat hirarki di bawah RTRW. Kedudukan RTBL dapat dilihat pada bagan di bawah ini.
Peraturan Menteri Nomor 6 tahun 2007, pada Pasal 5 ayat (4) menjelaskan bahwa dokumen RTBL ditetapkan dengan peraturan Bupati/Walikota, dan untuk Daerah  Khusus  Ibukota  Jakarta  dengan  peraturan  Gubernur.  Berdasarkan  pada Peraturan  Menteri  tersebut,  terdapat  kriteria  kawasan  yang  termasuk  dalam pembentukan RTBL, yakni: kawasan baru berkembang cepat; kawasan terbangun; kawasan  dilestarikan;  kawasan  rawan  bencana;  dan  kawasan    gabungan  atau campuran  dari  keempat  jenis kawasan pada butir (a), (b), (c) dan/atau (d).

## RTBL  Berdasarkan  Peraturan  Daerah  Kota  Bandung  Nomor  5  Tahun  2010 Tentang Bangunan Gedung
Pada  akhirnya,  pelaksanaan  peraturan  akan  diharmonisasi  dengan peraturan lainnya, Peraturan Daerah Kota Bandung Nomor 5 Tahun 2010 tentang
Bangunan  Gedung  merupakan  peraturan  daerah  yang  secara  hirarki melaksanakan peraturan yang lebih tinggi.
Peraturan  pemerintah  Nomor  36  Tahun  2005  merupakan  peraturan pelaksana dari Undang-undang Nomor 28 Tahun 2002 Tentang Bangunan Gedung dan  Rancangan  Peraturan  Walikota  atau  bupati  akan  menjadi  bentuk  produk peraturan  daerah  RTBL  dari  Peraturan  Daerah  Kabupaten/Kota  Tentang Bangunan Gedung.
Berikut  cuplikan  isi  pasal  dari  Peraturan  Daerah  Kota  Bandung  Nomor  5 Tahun 2010 tentang Bangunan gedung yang menyatakan mengenai pembentukan RTBL, Pasal 8 menyebutkan,
“(1)   Fungsi dan klasifikasi bangunan gedung harus sesuai dengan peruntukan  lokasi  yang  diatur  dalam  RTRW,  RDTR,  RTBL dan/atau Peraturan setempat .
(2) Walikota  menetapkan  fungsi  dan/atau  perubahan  fungsi bangunan gedung, kecuali bangunan gedung fungsi khusus.
(3) Penetapan  fungsi  bangunan  khusus  ditetapkan  oleh Pemerintah.”
Pasal 17 menyebutkan,
“….(5) Dalam hal RTRW, RDTR, RTRK dan/atau peraturan bangunan setempat  dan  RTBL  belum  ditetapkan,  maka  Walikota  dapat memberikan  persetujuan  membangun  bangunan  gedung dengan pertimbangan:
a.  Persetujuan  membangun  tersebut  bersifat  sementara sepanjang  tidak  bertentangan  dengan  ketentuan- ketentuan  tata  ruang  yang  lebih  makro,  kaidah perencanaan kota dan penataan bangunan;
b.  Walikota  segera  menyusun  dan  menetapkan  RDTR, peraturan  bangunan  setempat  dan  RTBL  berdasarkan RTRW;
c.  Apabila  persetujuan  yang  telah  diberikan  terdapat ketidaksesuaian  dengan  rencana  tata  ruang  dan  tata bangunan yang ditetapkan kemudian, maka perlu diadakan penyesuaian dengan resiko ditanggung oleh pemohon/pemilik bangunan…”;
Pasal  17  ayat  5  huruf  b  Peraturan  Daerah  Kota  Bandung  Nomor  5  Tahun 2010 Tentang Bangunan Gedung merupakan amanat untuk menyusun RTBL telah tertuang  dengan  eksplisit.  Dalam  hal  kota  Bandung  telah  memiliki  Peraturan Daerah Nomor 18 Tahun 2011 Tentang RTRW Kota Bandung Tahun 2011 – 2031, maka  penyusunan  Peraturan  Walikota  Tentang  RTBL  untuk  kawasan/wilayah Kota Bandung dapat berdasar pada RTRW Kota Bandung.

## RTBL Berdasarkan Peraturan Daerah Kota Bandung Nomor 18 Tahun 2011
Tentang Rencana Tata Ruang Wilayah Kota Bandung 2011–2031.
Rencana  Tata  Bangunan  dan  Lingkungan  (RTBL)  merupakan  perangkat yang tidak dikenal secara umum seperti Rencana Tata Ruang dan Wilayah (RTRW) ataupun  Rencana  Detil  Tata  Ruang  (RDTR).  RTBL  berkedudukan  sebagai peraturan pelaksana harus mengacu pada RTRW dan/atau RDTR. Sebagai contoh, dapat dilihat pada RTRW Kota Bandung, Peraturan Daerah Nomor 18 Tahun 2011 tentang RTRW Kota Bandung 2011-2031.
Pada Bab VII, Arahan pemanfaatan ruang wilayah kota, dalam mewujudkan pusat pelayanan kegiatan kota, Pasal 74 ayat (2) berbunyi,
“Untuk  mewujudkan  optimalisasi  fungsi  dan  pelayanan  PPK, diarahkan untuk menyusun Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL)  atau  Panduan  Rancang  Kota  untuk  kegiatan  berskala  besar atau berdampak penting dalam PPK Alun-Alun dan PPK Gedebage”.
Pasal 74 ayat (4),
“Mengarahkan  untuk  menyusun  program  dalam  mengembangkan SPK  dan  PL  dilakukan  dengan  huruf  (d)  menyusun  RTBL  atau Panduan Rancang Kota untuk setiap SPK.”
Lebih lanjut Pada Bab VIII, pengendalian pemanfaatan ruang wilayah, Pasal 93 ayat (3),
“Untuk  melakukan  rujukan  pengendalian  yang  lebih  teknis, penjabaran  RTRW  dilakukan  dalam  Huruf  (a)  RDTRK  dan/  atau RTBL;  dan  (b)  perangkat  pengendalian,  antara  lain  Peraturan Zonasi,  pengkajian  rancangan,  Panduan  Rancang  Kota  dan/atau standar teknis yang ditetapkan”.
Kota  Bandung  telah  memiliki  dasar  hukum  untuk  menyusun  peraturan tentang  RTBL  sesuai  dengan  amanat  yang  tercantum  pada  Peraturan  Daerah tentang  RTRW  Kota  Bandung,  bahkan  secara  jelas  Pasal  74  ayat  (2) mengamanatkan  untuk  membentuk  RTBL  untuk  kawasan  Alun-Alun  dan Gedebage.  Contoh  yang  terdapat  di  Kota  Bandung  dapat  menjadi  gambaran pembentukan peraturan tentang RTBL di Kabupaten/kota lainnya.
RTBL  sebagai  peraturan  pelaksana  akan  keluar  sebagai  produk  hukum berupa  Peraturan  Daerah  atau  Peraturan  Kepala  Daerah  (Peraturan  Bupati  atau peraturan  Walikota).  Sebagai  contoh,  dapat  dilihat  pada  Peraturan  Daerah  Kota Bandung  Nomor  5  Tahun  2010  Tentang  Bangunan  Gedung,  Pasal  17  ayat  (5), disebutkan,
“….(5) Dalam hal RTRW, RDTR, RTRK dan/atau peraturan bangunan setempat  dan  RTBL  belum  ditetapkan,  maka  Walikota  dapat memberikan  persetujuan  membangun  bangunan  gedung  dengan pertimbangan:
a.   Persetujuan  membangun  tersebut  bersifat  sementara  sepanjang tidak bertentangan dengan ketentuan-ketentuan tata ruang yang lebih makro, kaidah perencanaan kota dan penataan bangunan;
b.    Walikota  segera  menyusun  dan  menetapkan  RDTR,  peraturan bangunan setempat dan RTBL berdasarkan RTRW;”.
Peraturan  Daerah  Kota  Bandung  mengenai  Bangunan  Gedung  dan  RTRW Kota Bandung yang telah dipaparkan di atas, memperlihatkan keterkaitan antara RTRW  dengan  RTBL,  RTRW  mengamanatkan  RTBL  untuk  disusun  agar pengaturan tata ruang yang lebih rinci dapat dilaksanakan.
Berdasarkan  pemaparan  sebelumnya,  RTBL  sebagai  salah  satu  dari instrumen  hukum  penataan  ruang,  tergambarkan  mempunyai  kedudukan  dan
fungsi yang penting. Keterkaitan antara satu peraturan dengan peraturan lainnya saling  melengkapi  dan  mendukung  untuk  dibentuk  sebuah  peraturan  tentang RTBL sebagai peraturan pelaksana dari RTRW.

## Penerapan RTBL di Lapangan
Bahwa RTBL harus disusun sebagai perangkat aturan pelaksana tentunya tidak luput  dari  kendala.  Apabila  perangkat  tentang  RTRW dapat  disusun  sesuai dengan  waktu  yang  ditetapkan,  seringkali  tidak  demikian  dengan  penyusunan peraturan  RTBL 19 .  Berikut  adalah  permasalahan  mengenai  pelaksanaan  RTBL menurut pendapat para pelaku teknis.
1. Seorang  arsitek  Bayu  Arie  Wibawa,  ST,  MT,  IAI 20 ,  menyatakan,  “Sering  kali pengaturan bangunan (tinggi, KDB 21 , KLB 22 , sempadan, dll) diterapkan hanya berdasar  pada  produk-produk  rencana  tata  ruang  seperti  RTRW,  RUTRK, RDTRK,  dan  RTRK.  Dengan  sifat  perencanaan  dua  dimensinya,  maka beberapa  aspek  teknis  yang  terkait  dengan  analisis  tiga  dimensi  bangunan praktis  ”diabaikan”.  RTBL  sebagai  manifestasi  perancangan  kota (urban desain) merupakan  ”jembatan”  antara  perencanaan  tata  ruang  kota (urban planning) dengan  arsitektur  bangunan (architecture). Dengan  basis perancangan  tiga  dimensi  yang  dimilikinya  serta  penekanan  pada  potensi
19 Hal  ini  dibuktikan  dengan  amanat  yang  terdapat  pada  RTRW  Kota  Bandung  (Perda  Kota Bandung  No.18  Tahun  2011)  bahwa  terdapat  arahan  untuk  membentuk  RTBL,  diantaranya adalah RTBL Kawasan ALun-Alun, RTBL Kawasan Gede Bage, RTBL Kawasan Cibaduyut, namun hingga penghujung tahun 2015 belum dapat dilaksanakan.
20 Bayu Arie Wibawa, RTBL Sebagai Alat Perancangan Kota “IDEAL” Untuk Pengaturan Bangunan dan Lingkungannya, http://www.inkindo-jateng.web.id/?p=792
21 Marihot  Pahala  Siahaan,  Hukum  Bangunan  Gedung  di  Indonesia  22.(RajaGrafindo  Persada, Jakarta,  2008).  Koefisien  Dasar  Bangunan  atau  KDB  adalah  angka  persentase  perbandingan antara  luas  seluruh  lantai  dasar  bangunan  gedung  dan  luas  lahan/tanah  perpetakan/daerah perencanaan  yang  dikuasi  sesuai  rencana  tata  ruang  dan  rencana  tata  bangunan  dan lingkungan.
22 Id., 23. Koefisien Luas Bangunan atau KLB adalah angka persentase perbandingan antara luas seluruh lantai bangunan gedung dan luas tanah perpetakan/daerah perencanaan yang dikuasai sesuai rencana tata ruang dan rencana tata bangunan dan lingkungan
dan  kendala  lokal,  menjadikan  produk  RTBL  dinilai  lebih  tepat  untuk pengaturan bangunan.”
Pada  pengaturan  bangunan  telah  banyak  ditetapkan  aturan-aturan mengenai IMB, HO, peraturan beton, baja, dan lain-lain. Pada sisi tata ruang kota  juga  telah  ada  berbagai  aturan  tingkatan  tata  ruang  mulai  dari  RTRW sampai  RTRK.  Di  antara  dua  sisi  pengaturan  ini,  maka  terdapat  ” grey  area ” yang  belum  dapat  diatur  secara  jelas  dan  tegas  seperti  jalur  pedestrian, ruang  terbuka  publik  pada  kapling  bangunan,  reklame, street  furniture , desain  PKL,  corak  arsitektur  lingkungan  setempat, landmark kawasan,  dan lain-lain. Melalui RTBL pengaturan elemen-elemen yang mengkaitkan antara bangunan dan kota dapat diatur dengan detail dan jelas.
2. Kasubdit  Perencanaan  Teknis  Dit.PBL  Dian  Irawati 23 ,  pada  Workshop Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL) di Werdhapura Sanur Bali,
Senin 14 Juli 2014 yang diselenggarakan oleh Direktorat Penataan Bangunan dan  Lingkungan  (PBL)  Ditjen  Cipta  Karya,  Kementerian  PU.  Dian mengatakan, RTBL sebagai produk ideal dalam upaya pengaturan bangunan dan  lingkungan  kawasan  kota  tidak  dapat  terlepas  dari  berbagai  kendala dalam  penyusunan  dan  terlebih  lagi  dalam  tahap  pelaksanaannya.  Hal  ini terjadi  mengingat  dalam  produk  perancangan  yang  dihasilkan  terjadi persinggungan langsung antara kepentingan publik dan privat.
"Keberhasilan  pengaturan  bangunan  melalui  RTBL  sangat tergantung  pada  kemampuan  perencana,  kesungguhan  pelaksana  serta peran  serta  masyarakat  dan  investor.  Tanpa  diikuti  sinergi  semua stakeholder maka  produk  RTBL  hanya  akan  menjadi  dokumen  rapi  yang tersimpan di dinas/instansi Pemerintah Daerah atau Kota," tegas Dian.
23 Galih-Rentek,  Dokumen  RTBL  Untuk  Mendukung  Perwujudan  Permukiman  Layak  Huni  dan Berkelanjutan,  http://ciptakarya.pu.go.id/water/post.php?q=3905-Dokumen-RTBL-Untuk-Men- dukung. html
Kedua pernyataan di atas menjelaskan kelebihan yang terdapat pada RTBL. Kekuatan atau kelebihan yang dimiliki RTBL antara lain:
a. Produk  RTBL  mengeluarkan  tampilan  rancang  kota  dalam  bentuk  3  (tiga) dimensi.  Perancangan  yang  memberikan  gambaran  nyata  terhadap  lokasi perencanaan,  tingkat  kedetilan  dari  perancanaan  tentu  diharapkan  semirip mungkin dengan keadaan dan situasi di lapangan.
b.   Produk  RTBL  berhadapan  langsung  dengan  kepentingan  masyarakat. Persinggungan  perangkat  RTBL  dengan  kepentingan  masyarakat  diharapkan dapat  mengakomodir  kebutuhan  masyarakat  baik  kebutuhan  publik  maupun privat, memerlukan dukungan dan kerjasama dari berbagai pihak.
Kelebihan  yang  dimiliki  oleh  RTBL  sebagai  salah  satu  perangkat pelaksanaan  dari  undang-undang  penataan  ruang  pada  implementasinya berhadapan dengan beberapa kendala. Kendala tersebut yakni:
a. Rancangan  kota  3  dimensi  yang  rinci  membutuhkan  waktu,  perangkat  dan pelaksanaan  teknis  yang  utuh  dan  komprehensif  di  lapangan,  sehingga implementasi RTBL seringkali mengambil tenggat waktu yang lama sedangkan dinamika ruang berjalan dengan cepat.
b. Persinggungan  langsung  dengan  masyarakat  untuk  menemukan  kepentingan yang memadai bagi seluruh lapisan masyarakat di sebuah kawasan tidak dapat diselenggarakan secara terburu-buru dan singkat.
Selain  dari  kendala  tersebut  di  atas,  penulis  menemukan  kendala  lain  di lapangan  antara  lain:  sebagai  peraturan  pelaksana,  banyak  ditemukan  benturan dengan  peraturan  pelaksana  lain;  semakin  rinci  sebuah  penataan,  proses penyusunan mengalami banyak kendala di lapangan, terutama ketika kebutuhan masyarakat  di  daerah  perencanaan  saling  berbenturan;  terdapatnya kekosongan atau tumpang tindih kewenangan pada lembaga dan unit pelaksana teknis terkait penataan  ruang  ketika  hendak  melakukan  implementasi  RTBL  (dalam  hal pengelolaan  hingga  pengawasan);  dan  apabila  perencanaan  terlalu  rinci,  ketika
terjadi perubahan di daerah perencanaan, akan sukar untuk dilakukan revisi atau pembenahan.

## Fungsi  Instrumen  RTBL  Berdasarkan  Peraturan  Menteri  Pekerjaan  Umum Nomor 6 Tahun 2007 Tentang Pedoman Umum Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan
Kegiatan  Penataan  Bangunan  dan  Lingkungan  adalah  kegiatan  yang bertujuan  mengendalikan  pemanfaatan  ruang dan  menciptakan  lingkungan  yang tertata,  berkelanjutan,  berkualitas  serta  menambah  vitalitas  ekonomi  dan kehidupan  masyarakat.  Oleh  karenanya  penyusunan  dokumen  RTBL,  selain sebagai pemenuhan aspek legal-formal, yaitu 24 :
A. sebagai produk pengaturan pemanfaatan ruang serta penataan bangunan dan lingkungan pada kawasan terpilih;
B. sebagai dokumen panduan/pengendali pembangunan dalam penyelenggaraan penataan bangunan dan lingkungan kawasan terpilih agar memenuhi kriteria perencanaan tata bangunan dan lingkungan yang berkelanjutan yang meliputi, pemenuhan persyaratan tata bangunan dan lingkungan, peningkatan kualitas hidup  masyarakat  melalui  perbaikan  kualitas  lingkungan  dan  ruang  publik, perwujudan  pelindungan  lingkungan,  serta  peningkatan  vitalitas  ekonomi lingkungan;
C. bermanfaat untuk mengarahkan jalannya pembangunan sejak dini;
D. mewujudkan pemanfaatan ruang secara efektif, tepat guna, spesifik setempat dan konkret sesuai dengan rencana tata ruang wilayah;
E. melengkapi peraturan daerah tentang bangunan gedung;
F. mewujudkan kesatuan karakter dan meningkatkan kualitas bangunan gedung dan lingkungan/kawasan;
G. mengendalikan pertumbuhan fisik suatu lingkungan/kawasan;
24 Bahan  laporan  akhir  bab  pendahuluan  Rancangan  Rencana  Tata  Bangunan  dan  Lingkungan Kawasan ITB Bandung.
H. menjamin  implementasi  pembangunan  agar  sesuai  dengan  aspirasi  dan kebutuhan  masyarakat  dalam  pengembangan  lingkungan/kawasan  yang berkelanjutan; dan
I. menjamin  terpeliharanya  hasil  pembangunan  pasca  pelaksanaan,  karena adanya rasa memiliki dari masyarakat terhadap semua hasil pembangunan.
Fungsi  lain  dari  perangkat  RTBL  berada  pada  tingkat  kepastian pembiayaan  yang  dimiliki.  Seringkali  kendala  pembiayaan  menjadi  salah  satu alasan  terhambatnya  pembangunan  tata  ruang  yang  baik  dan  memadai,  namun kendala ini telah diwadahi oleh perangkat RTBL 25 .
Materi  pokok  mengenai  rencana  investasi  merupakan  materi  yang  harus terdapat dalam peraturan tentang RTBL, dimana pada rencana investasi tersebut peraturan telah mempertimbangan hal-hal berikut ini:
a. Rencana    investasi    disusun    berdasarkan    dokumen    RTBL    yang memperhitungkan  kebutuhan  nyata  para  pemangku  kepentingan  dalam proses    pengendalian    investasi    dan    pembiayaan    dalam    penataan lingkungan/kawasan;
b. Rencana  ini  merupakan  rujukan  bagi  para  pemangku  kepentingan  untuk menghitung  kelayakan  investasi  dan  pembiayaan  suatu  penataan  atau pun menghitung    tolok    ukur    keberhasilan    investasi,    sehingga    tercapai kesinambungan pentahapan pelaksanaan pembangunan;
c. Rencana    ini    menjadi    alat    mobilisasi    dana    investasi    masing-masing pemangku  kepentingan  dalam  pengendalian  pelaksanaan  sesuai  dengan kapasitas    dan    perannya    dalam    suatu    sistem    wilayah    yang    disepakati
25 Sebagaimana  telah  dijelaskan  bahwa  Rencana  Tata  Bangunan  dan  Lingkungan  (RTBL) merupakan  panduan  rancang  banging  suatu  lingkungan/kawasan  yang  dimaksudkan  untuk mengendalikan  pemanfaatan  ruang,  penataan  bangunan  dan  lingkungan  yang  memuat  materi pokok:  a.  ketentuan  program  bangunan  dan  lingkungan;  b.  rencana  umum  dan  panduan rancangan;  c.  rencana  investasi;  d.  ketentuan  pengendalian  rencana;  dan  e.pedoman pengendalian pelaksanaan pengembangan lingkungan/kawasan.
bersama,  sehingga  dapat  tercapai  kerja  sama  untuk  mengurangi berbagai konflik kepentingan dalam investasi/ pembiayaan; dan
d. Rencana    investasi    juga    mengatur    upaya    percepatan    penyediaan    dan peningkatan    kualitas    pelayanan    prasarana/sarana    dari    suatu lingkungan/kawasan.
Selain  materi  tersebut  di  atas  harus  tercantum  pada  peraturan  tentang RTBL  yang  akan  disusun,  RTBL  juga  sudah  menetapkan  teknis  pelaksanaan investasi 26 , yakni:
a. Program perencanaan bersifat jangka menengah, minimal untuk kurun waktu 5  (lima)  tahun  dan  telah  mengindikasikan  investasi  untuk  berbagai  macam kegiatan, yang meliputi:
1) Tolak ukur pekerjaan;
2) Besaran rencana pembiayaan;
3) Perkiraan waktu pelaksanaan; dan
4) Kesepakatan sumber pendanaan.
b. Pembiayaan investasi pembangunan direncanakan berdasarkan:
1) Pihak pemerintah daerah/pusat (dari berbagai sektor);
2) Pihak dunia usaha/swasta; dan
3) Masyarakat.
c. Teknis pola penggalangan dana;
d. Teknis tata cara penyiapan dan penyepakatan investasi; hingga
e. Menuntun  para  pemangku  kepentingan  dalam  memperoleh  justifikasi kelayakan ekonomi dan usulan perencanaan lingkungan.
Fungsi  pembiayaan  melalui  rencana  investasi  yang  dimiliki  RTBL merupakan salah satu fungsi yang juga menjadi ciri khas yang hanya dimiliki oleh RTBL sebagai salah satu perangkat penataan ruang.
26 Buku  Pedoman Umum Rencana Tata Bangunan Dan Lingkungan. Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 6 tahun 2007, hlm. 52.

## Instrumen RTBL dan Lingkungan Hidup
Sebagai pelengkap, pada saat ini, menjaga kondisi dan kualitas lingkungan menjadi prioritas pada setiap lapisan kegiatan. Penataan ruang diharapkan dapat menjadi salah satu gerbang untuk turut menjaga kondisi dan kualitas lingkungan ini.  Konsep-konsep  ramah  lingkungan  yang  ditegaskan  melalui  prinsip pembangunan  berkelanjutan  pada  Undang-undang  Lingkungan  Hidup  Nomor  32 Tahun  2009,  diimplementasikan  juga  dalam  RTBL,  hal  ini  menjadi  salah  satu fungsi dari penyelenggaraan RTBL.
Konsep  lingkungan  yang  diimplementasikan  dalam  RTBL  adalah  kota hijau 27 (kota berkelanjutan), yakni merupakan kota yang dibangun  dengan tidak mengorbankan  aset  kota,  melainkan  terus  menerus  memupuk  semua  kelompok aset meliputi manusia, lingkungan terbangun, sumber daya alam, lingkungan dan kualitas prasarana perkotaan.
Kota  hijau  juga  dapat  dipahami  sebagai  kota  yang  ramah  lingkungan berdasarkan  perencanaan  dan  perancangan  kota  yang  berpihak  pada  prinsip- prinsip  pembangunan  berkelanjutan,  antara  lain  dengan  memanfaatkan  secara efektif dan efisien sumber daya air dan energi, mengurangi limbah,  menerapkan sistem transportasi terpadu, menjamin kesehatan lingkungan, dan mensinergikan lingkungan alami dan buatan.
RTBL  adalah  sebuah  produk  pengaturan  yang  disusun  dan  diharapkan dapat  mensinergikan  seluruh  perencanaan  yang  ada  di  suatu  kawasan  sehingga dapat  mendukung  dan  memberikan  kontribusi  terhadap  terwujudnya  kota  hijau yang berkelanjutan; dan RTBL adalah juga merupakan upaya konservasi kawasan berskala  lingkungan  dalam  dokumen  yang  disusun  sesuai  Pedoman  RTBL (Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 06/PRT/M/2007).
Upaya tersebut diharapkan tercapai dengan fokus pada penciptaan ide-ide kreatif  sebagai  target  hijau  kawasan  yang  menciptakan  suasana  kondusif  dalam
27 Bahan  laporan  akhir  bab  pendahuluan  Rancangan  Rencana  Tata  Bangunan  dan  Lingkungan Kawasan ITB Bandung.
rangka pembangunan bangunan gedung hijau; fokus pada desain lingkungan yang dapat menghemat penggunaan sumber daya tak terbarukan/ fossil fuel ; dan detail tata cara pelaksanaan di tingkat basis masyarakat untuk mencapai target sasaran “hijau di wilayahnya” 28 .

## Penutup
Untuk  mengatur  ruang  beserta  masyarakatnya  diperlukan  sebuah  aturan dalam  bentuk  hukum.  Untuk  tujuan  inilah,  terbentuk  Hukum  Tata  Ruang  (HTR) seperti  yang  disampaikan  oleh  Yunus  Wahid,  “Hukum  Tata  Ruang  adalah keseluruhan  peraturan  hukum  yang  mengatur  tentang  proses  perencanaan, peruntukan,  pemanfaatan,  serta  pengendalian  dan  pengawasan  pemanfaatan ruang.” 29 .  Hukum  Tata  Ruang  sebagai  sarana  diharapkan  berfungsi  dalam mendukung tercapainya tujuan penataan ruang 30 .
Rencana  Tata  Ruang  Wilayah  Kota  (RTRWK)  menjadi  acuan  bagi pelaksanaaan kegiatan para penduduk kotanya. Negara Indonesia yang terdiri dari beragam suku bangsa, memiliki beragam karakter, faktor keragaman karakter ini dapat  membentuk  sebuah  kota.  Menurut    Zoe’raini  Djamal  Irwan,  M.Si 31 ,  Kota merupakan  sebuah  sistem  yaitu  sistem  terbuka,  baik  secara  fisik  maupun  sosial ekonomi,  bersifat  tidak  statis  dan  dinamis  atau  bersifat  sementara.  Dalam perkembangannya,  kota    sukar    untuk    dikontrol    dan    sewaktu-waktu    dapat
28 Id.  Konsep  Kota  Hijau  merupakan  konsep  yang  digunakan  sebagai  Bahan  laporan  akhir  bab pendahuluan  Rancangan  Rencana  Tata  Bangunan  dan  Lingkungan  Kawasan  ITB  Bandung  dan RTBL Alun-ALun Bandung.
29 Yunus  Wahid,  Pengantar  Hukum  Tata  Ruang  79  (Kencana,  Jakarta,  2014).  Rumusan  tentang “Hukum Tata Ruang” ini, dikemukakan sebagai bahan kuliah Hukum Tata Ruang pada Fakultas Hukum  Unhas,  25  April  2005,  kemudian  dilanjutkan  dengan  perbaikan  seperlunya  pada  15 Februari  2007,  28  Februari  2008  dan  terakhir  29  Januari  2009.  Masukan  dari  pembaca  yang budiman,  berkaitan  dengan  penyempurnaan  definisi  ini,  senantiasa  diharapkan  sebagai gambaran,  pada  2009,  dicoba  memperbaiki  dengan  mendahulukan  karta  “awasan”  dari “pengendalian” sebagai berikut: “…, pengawasan dan pengendalian pemanfaatan ruang”, dengan pengertian  bahwa  dalam  pemanfaatan  ruang  diawasi  untuk  dikendalikan,  tetapi  kemudian disadari  bahwa  yang  diawasi  termasuk  pengendalian  pemanfaatan  itu  sendiri,  sehingga pengertian yang dirumuskan 28 Februari 2008 dipertahankan sampai saat ini.
30 Id., hlm. 80.
31 Zoe’raini Djamal Irwan, Tantangan Lingkungan dan Lansekap Kota 31 (2004).
menjadi    tidak    beraturan.    Kota  merupakan    suatu    wilayah    berkembangnya kegiatan  sosial,  budaya  dan  ekonomi  perkotaan yang tidak berstatus sebagai kota administratif atau kotamadya. Aktifitas dan perkembangan kota  mempunyai pengaruh terhadap  lingkungan  fisik.
Pada  dasarnya  kota  itu  kompleks:  untuk  terlibat  di  dalamnya membutuhkan  sebuah  pemahaman  mengenai  kompleksitasnya.  Hal  tersebut disusun  atas  dasar  hubungan  dan  konflik,  persamaan  dan  perbedaan,  mitos  dan legenda,  tanpa  adanya  hasil  tambahan  kecuali  sinergis 32 .  Hal  inilah  yang menimbulkan  pertanyaan,  apakah  RTRW  sudah  cukup  dapat  memenuhi  dan mewadahi  kepentingan  kota  dalam  mengatur  penataan  ruangnya?  ataukah diperlukan  pengaturan  yang  lebih  rinci  mengingat  tingkat  kompleksitas  dari tipikal masyarakat berkembang.
Kompleksitas  wilayah/kawasan  dari  kota  yang  berbeda-beda  itu  dapat berdasarkan  tipologi  ruang  ataupun  keragaman  masyarakatnya.  Mengambil contoh  Kota  Bandung,  setiap  kawasan  memiliki  karakter  masyarakat  yang beragam, hal ini tentunya dapat menjadikan rupa dari ruang kota yang berbeda- beda. RTRW telah melihat hal tersebut, sehingga berdasarkan hirarki perundang– undangan, Peraturan Daerah Nomor 18 Tahun 2011 Tentang RTRW Kota Bandung 2011–2031,  keragaman  tersebut  diatur  menggunakan  peraturan  pelaksana. Peraturan Daerah Nomor 18 Tahun 2011 berkedudukan sebagai pemberi arahan dan pedoman secara umum untuk seluruh Kawasan Kota Bandung.
RTBL  memiliki  karakter  perancangan  kota  yang  cukup  rinci  dan  dapat mengukur  kebutuhan  masyarakatnya,  dengan  tampilan  rancangan  tiga  dimensi sebagai  salah  satu  produk  RTBL,  tentunya  tingkat  pemenuhan  kebutuhan masyarakat  dapat  mencapai  sasaran  yang  diinginkan.  Pada  RTBL  terdapat  juga rencana  investasi  sebagai  fungsi  pembiayaan,  dimana  pada  rancangan penyusunannya,  calon–calon  investor  pada  kawasan  perencanaan  RTBL  telah
32 Calvet,  Voix  de  la  ville.  Ruang  Kota  Eropa  dan  Tantangan  Masyarakat  Berwawasan  Ekologis. Voula Mega, hlm. 81.
diperkenalkan  untuk  ikut  membangun  kawasan  perencanaan,  sehingga diharapkan  ketika  RTBL  diimplementasikan,  tidak  akan  terjadi  kendala pembiayaan.  RTBL  sebagai  salah  satu  peraturan  pelaksana  memiliki  kelebihan yang patut untuk dipertimbangkan, dengan demikian, tulisan ini bermaksud untuk menegaskan  bahwa  arahan  pada  peraturan penataan  ruang (pada  RTRW)  untuk menyusun  RTBL  sepatutnya  dilaksanakan  oleh  pemerintah  agar  terselenggara penataan ruang yang baik.
Sebaik-baiknya  sebuah  perangkat  perencanaan,  jika  masyarakat  sebagai subjek, baik berkedudukan sebagai pihak pemerintah maupun warga masyarakat, tidak  membentuk  kerjasama  dan  kesepakatan  dalam  mencapai  pembangunan kota,  maka  perencanaan  RTBL-pun  hanya  akan  menjadi  sebuah  dokumen perencanaan.  Kesiapan  itu  harus  timbul  dari  seluruh  aspek  dan  perangkat  agar tercipta tata ruang kota yang diharapkan.

## Daftar Pustaka
Buku:
Budihardjo,  Eko  (2003),  “Pengantar:  Menuju  Kota  Yang  Manusiawi  dan Berwawasan  Lingkungan”  .  Kota  dan  Lingkungan,  Pendekatan  Baru Terhadap Masyarakat Berwawasan Ekologi. Jakarta. LP3ES.
Hasni (2008). “Hukum Penataan Ruang dan Penatagunaan Tanah Jilid 1”. Jakarta:
PT RajaGrafindo Persada.
Hasni (2008). “Hukum Penataan Ruang dan Penatahunaan Tanah Jlid 2”. Jakarta:
PT RajaGrafindo Persada.
Inoguchi,  Takashi,  Edward  Newman,  dan  Glen  Paoletto  (2003).  “Pendahuluan  : Kota dan Lingkungan – Menuju Kemitraan Berwawasan Ekologi". Kota dan Lingkungan, Pendekatan Baru Terhadap Masyarakat Berwawasan Ekologi. Jakarta. LP3ES.
Ridwan,  Juniarso  &  Achmad  Sodik  (2013).  “Hukum  Tata  Ruang”.  Bandung:
NUANSA.
Siahaan, Marihot Pahala (2008). “Hukum Bangunan Gedung di Indonesia”. Jakarta: PT RajaGrafindo Persada.
Soekanto, Soerdjono dan Sri Mamudji (1994). “Penelitian Hukum Normatif Suatu Tinjauan Singkat”. Jakarta: Raja Grafindo Persada.
Wahid, A.M. Yunus (2014). “Hukum Tata Ruang”. Jakarta: Kencana.

## Makalah:
Djamal  Irwan,  Zoe’raini  (2004),  “Tantangan  Lingkungan  dan  Lansekap Kota”.CIDES. Jakarta
Jurnal:
Alfriani  (2012),”Ideologi  Welfare  State  Dalam  Dasar  Negara  Indonesia:  Analisis Putusan  Mahkamah  Konstitusi  Terkait  Sistem  Jaminan  Sosial  Nasional”. Jurnal Konstitusi Volume 9 No. 3 September 2012. Jakarta.
Barliana, M. Syaom, BetanParamita, Dodit Ardian Pancapana, Dian Cahyani (2015), “Belajar  Dari  Kota  Surabaya:  Pengukuran  Kualitas  Objektif  Untuk Menentukan Prioritas Penataan Kota”. Jurnal Lingkungan Binaan Indonesia Volume 2 No. 1 Januari 2015.
Yusuf, Asep Warlan (2015), “Hukum dan Keadilan”. Padjajaran Jurnal Ilmu Hukum Volume 2 No.1.

## Peraturan Perundang-undangan:
Undang – Undang No. 28 Tahun 2002 Tentang Bangunan Gedung Undang – Undang No. 26 Tahun 2007 Tentang Penataan Ruang Peraturan Pemerintah No. 36 Tahun 2005 Tentang Peraturan Pelaksana Undang – Undang No. 26 Tahun 2002 Tentang Bangunan Gedung.
Peraturan Menteri Pekerjaan Umum No. 6 Tahun 2007 Tentang Pedoman Umum Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan.
Peraturan  Pemerintah  Pekerjaan  Umum  No.  24/PRT/M/2007  Tentang  Pedoman Teknis Izin Mendirikan Bangunan Gedung.
Peraturan  Pemerintah  No.  15  Tahun  2010  Tentang  Penyelenggaraan  Penataan Ruang.
Peraturan  Daerah  Kota  Bandung  No.  12  Tahun  2011  Tentang  Penyelenggaraan  , Retribusi Izin Mendirikan Bangunan dan Retribusi Penggantian Biaya Cetak Peta.
Peraturan Daerah Kota Bandung No. 18 Tahun 2011 Tentang Rencana Tata Ruang dan Wilayah Kota Bandung 2011–2031.

## Internet:
Andy Simarmata, Hendrius. “Peran Perencanaan Dalam Proses Perencanaan Tata Ruang Yang Partisipatif”. http://penataanruang.pu.go.id/bulletin/ index.asp?mod=_fullart&idart=190. Buletin Tata Ruang Online. Edisi  Juli  – Agustus 2009. Diakses 2 Juni 2014.
Bayu  Arie  Wibawa,  RTBL  Sebagai  Alat  Perancangan  Kota  “IDEAL”  Untuk Pengaturan  Bangunan  dan  Lingkungannya,  http://www.inkindo- jateng.web.id/?p=792 diakses 26 Desember 2014.
Galih-Rentek, Dokumen RTBL Untuk Mendukung Perwujudan Permukiman Layak
Huni dan Berkelanjutan, http://ciptakarya.pu.go.id/water/
post.php?q=3905-Dokumen-RTBL-Untuk-Mendukung.html  diakses  14 Februari 2015.
Lubis,  Joessair.  Mewujudkan  Pembangunan  Kota  Pesisir  di  Indonesia. http://penataanruang.pu.go.id/bulletin/index.asp?mod=_fullart&idart=31 1. Buletin Tata Ruang Online. Edisi Juli – Agustus 2011. Diakses 16 Februari 2015.