Volume 4, Nomor 1, Juni 2021
licensed under a Creative Commons Attribution 4.0 International License http://publishing-widyagama.ac.id/ejournal-v2/index.php/yuridika/

## PERJANJIAN SEWA BELI RUMAH NEGARA

## Prawatya Ido Nurhayati
Bagian Hukum Perdata Fakultas Hukum Universitas Brawijaya, Email: prawatya11@ub.ac.id

## ABSTRAK
ARTICLE INFO
Penelitian  Ini  ditujukan  untuk  mengetahui  seberapa  jauh  kekuatan  hukum dari perjanjian sewa beli sebagai bentuk perjanjian yang tidak diatur dalam undang-undang  yang  dipergunakan  sebagai  jalan  bagi  seorang  Pegawai Negeri Sipil dengan jabatan tertentu untuk memiliki rumah, yang dalam hal ini  adalah  rumah  negara  yang  telah  ditempatinya  sebagai  fasilitas  yang diberikan  oleh  negara.  Didasarkan  pada  perjanjian  sewa  beli  Nomor  : PER.1129/Sby/VII/2002 tanggal 30 Juli 2002, dengan obyek rumah negara di  jalan  cikampek  nomor  13  Kota  Malang,  maka  penulis  akan  menganalisa keabsahan  perjanjian  sewa  beli  rumah  negara  tersebut  dengan  metode yuridis  normatif,  dengan  berdasarkan  beberapa  bahan  hukum  antara  lain Undang-Undang  Nomor  :  40  Tahun  1994  Tentang  Rumah  Negara  dengan Peraturan  Pemerintah  Nomor  31  Tahun  2005  Tentang  Perubahan  Atas Peraturan  Pemerintah  Nomor  40  Tahun  1994  Tentang  Rumah  Negara, sehingga dapat diketahui apakah perjanjian sewa beli rumah negara tersebut dapat  menjadi  dasar  bagi  Badan  Pertanahan  Nasional  untuk  dapat memproses peralihan hak rumah negara tersebut
Kata Kunci: perjanjian sewa beli; rumah negara .
Cite this paper: Nurhayati, P. I., 2021. Perjanjian Sewa Beli Rumah Negara. Widya Yuridika: Jurnal Hukum, 4(1).

## PENDAHULUAN
Perjanjian  sewa  beli  adalah  perjanjian  tidak  bernama  yang  dibuat  dengan dilandasi  dua    macam  perjanjian  bernama  dengan  maksud  untuk  memudahkan  para pihak. Dua perjanjian bernama yang dimaksud adalah perjanjian jual beli dan perjanjian sewa menyewa. Kenapa perjanjian sewa beli dapat dibuat, karena perjanjian sewa beli dianggap  menjadi  solusi  yang  tepat,  yang  memudahkan  dua  belah  pihak  yang menginginkan suatu obyek dari perjanjian tapi masih belum mampu untuk  memenuhi prestasinya. Lalu bagaimana supaya pihak tersebut bisa mendapatkan obyek perjanjian dengan  dapat  memenuhi  prestasi  dengan  mudah,  maka  perjanjian  sewa  beli  inilah solusinya.
Rumah  adalah  kebutuhan  pokok  yang  saat  ini  selalu  diinginkan  oleh  manusia. Memiliki  rumah  dianggap  cerminan  kesuksesan  bagi  seseorang  ataupun  bagi  sebuah keluarga. Namun dengan besarnya kebutuhan sebuah rumah, semakin melambung pula harga sebuah rumah. Hal inilah yang menyebabkan kepemilikan sebuah rumah menjadi
sangat sulit untuk dijangkau. Harga yang melambung tinggi menjadi tidak sesuai dengan pendapatan  atau  gaji  yang  didapatkan  oleh  seorang  pekerja.  Oleh  karena  itu  terdapat beberapa pilihan transaksi yang dapat ditempuh agar kepemilikan sebuah rumah dapat tercapai, antara lain perjanjian kredit. Namun perjanjian kredit dianggap memberatkan pihak penghuni karena besarnya bunga serta lamanya jangka waktu yang harus mereka tempuh.
Rumah  Negara  adalah  bangunan  yang  dimiliki  negara  dan  berfungsi  sebagai tempat tinggal atau hunian dan sarana pembinaan keluarga serta menunjang pelaksanaan tugas  pejabat  dan  atau  Pegawai  Negeri 1 .  Rumah  negara  tersebut  diberikan  sebagai fasilitas  negara  untuk  memenuhi  kesejahteraan  seorang  PNS.  Namun  Rumah  Negara hanya dapat ditinggali oleh PNS dengan jabatan tertentu untuk sementara waktu saja, yaitu  selama  masa  jabatannya  berlangsung.  Kepemilikan  dari  rumah  negara  tersebut masih  dibawah  kewenangan  Dinas  Permukiman.  Sedangkan  hak  kepemilikan  rumah tersebut menjadi sangat diminati oleh penghuni karena dianggap telah menempati rumah tersebut dengan jangka waktu tertentu. Hal inilah yang mendasari banyaknya permintaan beralihnya hak kepemilikan rumah negara tersebut menjadi hak milik penghuni.
Peralihan hak kepemilikan rumah negara baru dapat terjadi apabila rumah negara tersebut  merupakan  rumah  negara  golongan  III,  seperti  yang  telah  diatur  di  dalam Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1994. Karena perbedaan golongan rumah negara tersebut, maka apabila seorang PNS yang menempati rumah golongan I atau II yang masih ingin mendapatkan hak kepemilikan dari rumah negara tersebut, harus diawali dengan pengajuan pengalihan golongan rumah negara I atau II menjadi golongan rumah negara golongan  III.  Pengalihan  golongan  rumah  negara  ini  dapat  diajukan  kepada  Dinas Permukiman setempat disertai dengan rekomendasi dari intansi terkait.
Besarnya  permintaan  peralihan  hak  rumah  negara  tersebut,  maka  Dinas Permukiman mencari solusi yang baik, bagaimana hak milik rumah negara tersebut dapat menjadi  milik  penghuni,  tanpa  dikatakan  merugikan  negara.  Oleh  karena  itu ditemukanlah solusi berupa perjanjian sewa beli sebagai bentuk  perjanjian  yang tidak memberatkan baik dari pihak penghuni maupun negara yang dalam hal ini diwakilkan oleh Dinas Permukiman. Perjanjian sewa beli ini akhirnya disebut dengan perjanjanjian sewa beli rumah negara. dimana pelaksanannya adalah antara Dinas Permukiman dengan penghuni dengan kesepakatan-kesepakatan yang tidak memberatkan keduanya.
Permasalahan  kemudian  timbul  ketika  perjanjian  sewa  beli  rumah  negara  ini dirasa tidak begitu memiliki kekuatan hukum yg sempurna karena dibuat bukan berupa akta  otentik.  Karena  dibuat  hanya  antara  Dinas  Permukiman  dengan  penghuni,  tanpa melibatkan  pejabat  yang  berwenang  dalam  hal  ini  adalah  notaris  atau  PPAT,  sehingga perjanjian sewa beli rumah negara ini tidak bisa disebut berupa akta otentik. Akta Otentik dianggap memiliki kekuatan hukum yang mengikat dan sempurna dan tidak  diragukan kebenarannya  sehingga  menjadi  dasar  yang  kuat  untuk  proses  hukum  selanjutnya. Namun  perjanjian  sewa  beli  rumah  negara  tidak  dibuat  secara  akta  otentik  sehingga menimbulkan  keraguan  dari  pihak  Kantor  Pertanahan  setempat  untuk  melaksanakan proses  selanjutnya  yaitu  pensertifikatan.  Maka  dari  hal  inilah  penulis  ingin  meneliti bagaimana  kekuatan  Perjanjian  Sewa  Beli  Rumah  Negara  yang  dilakukan  oleh  Dinas Permukiman dengan penghuni, sebagai dasar untuk proses pengajuan sertifikat di Kantor Pertanahan  setempat,  sehingga  penelitian  ini  diharapkan  dapat  membantu  penghuni
1 Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1994 tentang Rumah Negara.
untuk  bisa  mendapatkan  kekuatan  hukum  dalam  memiliki  hak  atas  rumah  negara tersebut, dengan mendapatkan sertifikat.

## METODE
Penelitian yang dilakukan ini adalah penelitian hukum normatif ( normative legal research ) yaitu penelitian yang dilakukan dengan cara mengkaji peraturan perundang- undangan  yang  berlaku  atau  diterapkan  pada  suatu  permasalahan  hukum  tertentu. Penelitian  normatif  sering  disebut  dengan  penelitian  doktrinal,  yaitu  penelitian  yang obyek kajiannya adalah dokumen peraturan perundang-undangan dan bahan pustaka. 2 Pada  penelitian  ini,  peneliti  mengkaji  peraturan  perundang-undangan  terkait  aturan tentang sewa beli dan rumah negara
Sehubungan  dengan  jenis  penelitian  yang  digunakan,  yaitu  penelitian  normatif, maka  pendekatan  yang  digunakan  adalah  Pendekatan  perundang-undangan  ( statute approach ),  yaitu  pendekatan  yang  dilakukan  dengan  menelaah  semua  undang-undang dan regulasi yang bersangkut paut dengan isu hukum yang sedang ditangani. 3 Dalam hal ini aturan-aturan mengenai perjanjian sewa beli dan aturan-aturan tentang rumah negara

## HASIL DAN PEMBAHASAN
Gambaran Umum Tentang Dinas Permukiman dan Gambaran Umum Tentang Sewa Beli Rumah Negara.
1. Gambaran Umum Tentang Dinas Permukiman
Departemen  Pekerjaan  Umum  Direktorat  Jenderal  Cipta  Karya 4 mempunyai tugas untuk merumuskan dan sebagai pelaksana kebijakan dan standarisasi  teknis  di  bidang  Cipta  Karya.  Dalam  melaksanakan  tugas tersebut,  Departemen  pekerjaan  Umum  Direktorat  Jenderal  Cipta  Karya menyelenggarakan fungsi :
a. Penyusunan kebijakan, program dan anggaran serta evaluasi kinerja pembangunan bidang Cipta Karya.
b. Pembinaan teknis dan penyusunan NSPM untuk air minum, air limbah, persampahan, drainase, teriminal, apsar dan fasos-fasum lainnya.
c. Fasilitas  pembangunan  dan  pengelolaan  infrastruktur  permukiman perkotaan dan pedesaan.
d. Pengembangan sistem pembiayaan dan pola investasi air minum dan sanitasi melalui kerjasama pemerintah, dunia usaha dan masyarakat. Serta  standarisasi  bidang  permukiman,  air  minum,  penyehatan lingkungan permukiman dan tata bangunan.
e. Penyediaan  infrastruktur  PU  bagi  pengembangan  kawasan perumahan rakyat.
f. Fasilitas  pembangunan  rumah  susun  dalam  rangka  peremajaan kawasan.
g. Penyediaan infrastruktur permukiman untuk kawasan kumuh/nelayan, pedesaan, daerah perbatasan, kawasan terpencil dan pulau-pulau kecil.
h. Penyediaan air minum dan sanitasi bagi masyarakat miskin dan rawan air.
2 Soejono dan H. Abdurahman, Metode Penelitian Hukum, Jakarta, Rineka Cipta, 2003, hlm. 56
3 Peter Mahmud Marzuki, Penelitian Hukum, Jakarta, Kencana Prenada Group, 2005, hlm. 93
4 www.pu.go.id
i. Pembinaan teknis dan pengawasan pembangunan bangunan gedung dan pengelolaan bangunan gedung dan rumah negara.
j. Penanggulangan  darurat  dan  perbaikan  kerusakan  infrastruktur permukiman akibat bencana alam dan kerusuhan sosial.
k. Pelaksanaan  urusan  administrasi  Direktorat  Jenderal  dan Pemberdayaan kapasitas kelembagaan dan SDM bidang Cipta Karya.
. Direktorat Jenderal Cipta Karya terdiri dari:
a. Sekretariat Direktorat Jenderal.
b. Direktorat Bina Program.
c. Direktorat Pengembangan Permukiman.
d. Direktorat Penataan Bangunan dan Lingkungan.
e. Direktorat Pengembangan Air Minum.
f. Direktorat Pengembangan Penyehatan Lingkungan Permukiman.
g. Kelompok Jabatan Fungsional.
Rumah  Negara  menjadi  bagian  tugas  dan  wewenang  dari  Sub Direktorat Pembinaan Pengelolaan Gedung dan Rumah Negara, dibawah Sub Direktorat Perencanaan Teknis, dan dibawah kepemimpinan dari Direktorat Penataan dan Bangunan. Oleh karena itu pelaksanaan perjanjian sewa beli rumah negara dilaksanakan antara pihak penghuni dengan Kepala Dinas Sub Direktorat Pembinaan Pengelolaan Gedung dan Rumah Negara.
Berdasarkan  Peraturan  Menteri  Pekerjaan  Umum  Nomor 08/PRT/M/2010 tentang Organisasi dan Tata Kerja Departemen Pekerjaan Umum, tugas pokok Direktorat Penataan Bangunan dan Lingkungan adalah melaksanakan  sebagian  tugas  pokok  Direktorat  Jenderal  Cipta  Karya  di bidang  perumusan  dan  pelaksanaan  kebijakan,  penyusunan  produk pengaturan, pembinaan dan pengawasan serta fasilitas di bidang penataan bangunan  dan  lingkungan  termasuk  pembinaan  pengelolaan  gedung  dan rumah negara.
Sedangkan  fungsi  Direktorat  Penataan  Bangunan  dan  Lingkungan adalah:
a. Penyusunan  kebijakan  teknis  dan  strategi  penyelenggaran  penataan bangunan dan lingkungan termasuk gedung dan rumah negara.
b. Pembinaan  teknik,  pengawasan  teknik,  fasilitas  serta  pembinaan pengelolaan  bangunan  gedung  dan  rumah  negara  termasuk  fasilitas bangunan gedung istana kepresidenan.
c. Pembinaan teknik, pengawasan teknik, dan fasilitas penyelenggaraan penataan bangunan dan lingkungan dan pengembangan keswadayaan masyarakat dalam penataan lingkungan.
d. Pembinaan  teknik,  pengawasan  teknik,  dan  fasilitas  revitalisasi kawasan  dan  abngunan  bersejarah/tradisional,  ruang  terbuka  hijau, serta penganggulangan bencana alam dan kerusuhan sosial.
e. Penyusunan norma, standar, prosedur dan kriteria, serta pembinaan kelembagaan penyelenggaraan penataan bangunan dan lingkungan.
f. Pelaksanaan tata usaha Direktorat.
Rumah Negara menjadi bagian tugas dan wewenang dari Kepala Seksi Rumah  Negara,  yang  berada  dibawah  kepempimpinan  Kepala  Seksi Direktorat  Pengelolaan  Pembangunan  Gedung  dan  Rumah  Negara,  yang
bertanggung  jawab  kepada  Direktur  Penataan  Bangunan  dan  Lingkungan. Selanjutnya  Direktorat  Bangunan  dan  Lingkungan  Pusat  inilah  yang mempunyai  kewenangan  untuk  mengeluarkan  Surat  Keputusan  Pelepasan Hak Atas Tanah Rumah Negara Golongan III.
Sedangkan pelaksanaan perjanjian sewa beli Rumah Negara Golongan III di Wilayah Jawa Timur berada dalam kewenangan Direktorat Penataan Bangunan  dan  Lingkungan  Jawa  Timur  yang  terletak  di  Jalan  Gayung Kebonsari nomor 169, Kota Surabaya. Termasuk di dalamnya rumah negara golongan  III  Jalan  Cikampek  nomor  13,  Kota  Malang  yang  menjadi  kasus utama dalam penulisan ini.
2. Gambaran Umum Tentang Sewa Beli Rumah Negara
a. Proses Sewa Beli Rumah Negara Kebutuhan  akan  perumahan  adalah  merupakan  kebutuhan  yang primer. Demikian halnya bagi Pegawai Negeri Sipil yang juga membutuhkan rumah  sebagai  tempat  tinggal  untuk  menunjang  pengabdiannya.  Beranjak dari keinginan dasar tersebut maka pemerintah mencoba untuk memenuhi kebutuhan itu. Disadari bahwa perumahan dinas adalah milik Negara. Dalam rangka  pemikiran  yang  menjadikan  rumah  tersebut  menjadi  Hak  Milik pribadi, tentu melalui prosedur penjualan yang lain dari  penjualan rumah pada umumnya.
Oleh karena itu melalui Peraturan Pemerintah Nomor 40 tahun 1994 tentang Rumah Negara, diadakan proses pengalihan Rumah-Negara dengan cara  sewa  beli.  Dalam  sewa  beli,  Pegawai  Negeri  Sipil  membayar  harga Rumah Negara tersebut dengan cara mengangsur. Untuk menjamin agar hal itu dapat terlaksana, maka dibuat dengan suatu perjanjian. Perjanjian sewa beli  Rumah  Negara  merupakan  suatu  transaksi  baru  dan  sebagai  sarana terwujudnya  jual  beli  rumah  dengan  bentuk  khusus.  Untuk  itu  harus diketahui secara khusus apa yang dimaksud sewa beli, syarat-syarat bagi si penyewa beli dan prosedur pengalihannya serta permasalahan yang timbul sebelum dan pada saat pengalihan dilaksanakan.
Perjanjian  sewa  beli  Rumah  Negara  mempunyai  karateristik tersendiri  dibandingan  perjanjian  sewa  beli  pada  umumnya,  baik  dari subjeknya,  objeknya  maupun  prosedur  pengalihannya.  Akan  tetapi  dalam perjanjian  ini  harus  tetap  memperhatikan  kepentingan  si  penyewa  beli walaupun pembelinya adalah Pegawai Negeri Sipil yang merupakan pegawai (bawahan) dari pemerintah.
Penyelenggara penjualan rumah negara dengan cara sewa beli, adalah oleh  Departemen  Pekerjaan  Umum  Direktorat  Jenderal  Cipta  Karya Direktorat  Penataan  Bangunan  dan  Lingkungan  di  Jalan  Pattimura  No.  20 Jakarta Selatan. Adapun yang menjadi dasar penjualan rumah negara secara sewa beli adalah:
a. UU No. 72 tahun 1957 tentang Penetapan UU No. 11 tahun 1955 tentang Penjualan Rumah Negara kepada Pegawai Negeri.
b. UU No. 4 tahun 1992 tentang Perumahan dan Permukiman.
c. PP. No. 40 tahun 1994 tentang Rumah Negara.
d. Keppres  No.  13  tahun  1974  tentang  Perubahan  dan  Penetapan  Status Rumah Negara.
e. Keppres No. 40 tahun 1974 tentang Tata Cara Penjualan Rumah Negara.
f. Keppres No. 81 tahun 1982  tentang Perubahan Keppres No. 13 tahun 1974 tentang Perubahan Penetapan Status Rumah Negara.
Menurut  ketentuan  Peraturan  Pemerintah  Nomor  40  tahun  1994 tentang Rumah Negara yang dimaksud dengan:
1. Rumah  Negara  adalah  bangunan  yang  dimiliki  negara  dan  berfungsi sebagai tempat tinggal atau hunian dan sarana pembinaan keluarga serta menunjang pelaksanaan  tugas pejabat dan atau Pegawai Negeri.
2. Rumah Negara Golongan I adalah Rumah Negara yang dipergunakan bagi pemegang jabatan dan karena sifat jabatannya harus bertempat tinggal di  rumah  tersebut,  serta  hak  penghuniannya  terbatas  selama  pejabat yang bersangkutan masih memegang jabatan tertentu tersebut.
3. Rumah  Negara  Golongan  II  adalah  Rumah  Negara  yang  mempunyai hubungan  yang tidak dapat dipisahkan dari suatu instansi dan hanya disediakan  untuk  didiami  oleh  Pegawai  Negeri  dan  apabila    telah berhenti atau pensiun rumah dikembalikan kepada Negara.
4. Rumah Negara Golongan III adalah Rumah Negara yang tidak termasuk golongan I dan Golongan II yang dapat dijual kepada penghuninya.
b. Pengalihan Status Rumah Negara
1. Rumah  Negara  yang  dapat  dialihkan  statusnya  hanya  Rumah  Negara Golongan II menjadi Rumah Negara Golongan III.
2. Rumah  Negara Golongan II yang tidak dapat dialihkan statusnya menjadi Rumah Negara Golongan III adalah:
i. Rumah  Negara  Golongsn  II  yang  berfungsi  sebagai  Mess/Asrama Sipil dan ABRI.
ii. Rumah Negara yang mempunyai fungsi secara langsung melayani atau terletak dalam lingkungan suatu kantor instansi, rumah sakit, sekolah,  perguruan  tinggi,  pelabuhan  udara,  pelabuhan  laut, dan  laboratorium/balai penelitian.
Pengalihan status Rumah Negara dari golongan II menjadi golongan III harus melalui beberapa proses, sampai pada akhirnya bisa keluar Surat Keputusan  tentang  status  rumah  negara  yang  sudah  beralih  menjadi golongan  III.  Dimulai  dari  pengajuan  pengalihan  status  rumah  negara golongan  II  kepada  Direktorat  Jenderal  Cipta  Karya,  yang  kemudian pengajuan  peralihan  status  tersebut  diteruskan  kepada  Dinas  Kimpraswil. Dari dinas Kimpraswil, pengajuan pengalihan status rumah negara tersebut diteruskan kepada Direktorat Penataan Bangunan dan Lingkungan wilayah masing-masing sesuai letak dari rumah negara.
Selanjutnya  akan  diadakan  penelitian  berupa  survei  atas  rumah negara tersebut yang dilakukan oleh Kepala Seksi Rumah Negara dibawah perintah dari Kepala Pengelolaan Pembangunan Gedung dan Rumah Negara. Setelah tidak ditemukan masalah pada rumah  negara  yang  akan  dialihkan statusnya  maka  Kepala  Seksi  Rumah  Negara  akan  memberikan  laporan kepada  Direktur  Penataan  Bangunan  dan  Lingkungan  Wilayah  setempat, yang  kemudian  akan  ditanda  tangani  Surat  Keputusan  pengalihan  status rumah  negara  golongan  II  menjadi  golongan  III.  Surat  keputusan  tersebut kemudian  akan  diteruskan  kepada  Dinas  Kimpraswil  dan  akan  diteruskan kepada  Kepala  Bagian  Pengelolaan  Pembangunan  Gedung  dan  Rumah Negara.
c. Pengalihan Hak Rumah Negara.
1. Penghuni Rumah Negara yang dapat mengajukan permohonan pengalihan hak harus memenuhi syarat-syarat sebagai berikut:
i. Pegawai Negeri:
ii. Mempunyai masa kerja sekurang-kurangnya 10 (sepuluh) tahun. iii. Memiliki Surat Izin Penghunian yang sah.
iv. Belum  pernah  dengan  jalan/cara  apapun  memperoleh/membeli rumah  dan  negara  berdasarkan  peraturan  perundang-undangan yang berlaku.
2. Pensiunan Pegawai Negeri:
i. Menerima pensiunan dari negara.
ii. Memiliki Surat Izin Penghunian yang sah.
iii. Belum pernah dengan jalan/cara apapun memperoleh/membeli rumah dari negara berdasarkan peraturan perundang-undangan yang berlaku.
3. Janda/Duda Pegawai Negeri:
i. Masih berhak menerima tunjangan  pensiunan dari negara. Yang:
1) Almarhum  suami/isterinya  sekurang-kurangnya  mempunyai masa  kerja    sekurang-kurangnya  10  (sepuluh)  tahun  pada negara atau;
2) Masa  kerja  suami/isterinya  ditambah  dengan  jangka  waktu sejak  yang  bersangkutan  menjadi  janda/duda  berjumlah sekurang-kurangnya 10 (sepuluh) tahun.
ii. Memiliki Surat Izin Penghunian yang sah.
iii. Almarhum  suami/isterinya  belum  pernah  dengan  jalan/cara  apapun memperoleh/membeli  rumah  negara  berdasarkan  peraturan perundang-undangan yang berlaku.
4. Janda/Duda Pahlawan, yang suami/isterinya dinyatakan sebagai pahlawan berdasarkan peraturan perundang-undangan yang berlaku:
i. Masih berhak menerima tunjangan pensiunan dari Negara.
ii. Memiliki Surat Izin Penghunian yang sah.
iii. Almarhum  suami/isterinya  belum  pernah  dengan  jalan/cara  apapun memperoleh/membeli  rumah  dari  negara  berdasarkan  peraturan perundang-undangan yang berlaku.
5. Pejabat Negara atau Janda/Duda Pejabat Negara:
i. Masih berhak menerima tunjangan pensiun dari Negara.
ii. Memiliki Surat Izin Penghuni yang sah.
iii. Almarhum  suami/isterinya  belum  pernah  dengan  jalan/cara  apapun memperoleh/membeli  rumah  dari  negara  berdasarkan  peraturan perundang-undangan yang berlaku.
D. Kekuatan  akta  Perjanjian  Sewa  Beli  Rumah  Negara  sebagai  Dasar  bagi  Penghuni Untuk Proses Peralihan Hak Miliknya.
Ketika  rumah  menjadi  kebutuhan  paling  besar  pada  saat  ini,  maka keinginan seorang Pegawai Negeri Sipil untuk mendapatkan Hak dari kepemilikan rumah negara yang diterimanya sebagai fasilitas dari negara menjadi amat besar. Berlatarbelakang hal tersebutlah maka menjadi ada usaha yang besar bagi seorang Pegawai  Negeri  Sipil  untuk  dapat  memiliki  hak  kepemilikan  rumah  tersebut. Besarnya  permintaan  untuk  pengalihan  hak  kepemilikan  rumah  negara  kepada Pegawai Negeri Sipil atau yang selanjutnya disebut sebagai  penghuni inilah  yang
mendasari pemerintah untuk menemukan solusi yang tepat bagi kemudahan para penghuni  tapi  tanpa  merugikan  negara.  Prosen  inipun  akhirnya  diawali  dengan pengalihan  golongan  rumah  negara  yang  ditempati  tersebut  semula  dari  rumah negara golongan II yang hak kepemilikannya tidak dapat dialihkan, menjadi rumah negara golongan III yang hak  kepemilikannya dapat dialihkan.
Kemudian pemerintah membuat sebuah jalan keluar, yang tepat bagi kedua belah pihak yaitu dengan mengadakan perjanjian sewa beli rumah negara, yang para pihaknya  adalah  penghuni  dengan  dinas  permukiman.  Kenapa  dengan  Dinas Permukiman,  karena  rumah  negara  yang  golongannya  telah  dialihkan  menjadi rumah  negara  golongan  III  yang  artinya  rumah  tersebut  dapat  dialihkan  hak kepemilikannya,  maka  rumah  negara  tersbeut  kembali  menjadi  tanggung  jawab dinas permukiman setempat.
Menurut  pasal  1313  KUHPdt  Perjanjian  adalah  suatu  perbuatan  dengan mana satu orang atau  lebih mengikatkan  dirinya terhadap satu orang atau  lebih. Sedangkan perjanjian sewa beli adalah perjanjian modifikasi antara perjanjian jual beli  dan  perjanjian  sewa  menyewa.  Perjanjian  sewa  beli  dibuat  berdasarkan kebutuhan  masyarakat  akan  sesuatu  yang  mendesak  tetapi  dirasa  masih  belum mampu untuk mendapatkannya. Sehingga perjanjian sewa beli dianggap solusi yang tepat, karena tidak merugikan salah satu pihak.
Perjanjian  sewa  beli  sendiri  juga  dilandaskan  padapasal  1338  KUHPdt tentang  azas  kebebasan  berkontrak,  telah  disebutkan  bahwa  perjanjian  memiliki azas kebebasan berkontrak, dimana para pihak bebas untuk ;
1. Membuat atau tidak membuat kontrak
2. Mengadakan kontrak dengan siapapun
3. Menentukan substansi kontrak, pelaksanaan dan persyaratannya
4. Menentukan bentuk kontrak, apakah lisan atau tertulis.
Adanya azas kebebasan berkontrak ini menjadikan kemudahan bagi pihak penghuni maupun pihak Dinas Permukiman untuk dapat membuat suatu perjanjian sewa beli rumah negara.
Selain  azas  kebebasan  berkontrak,  dalam  membuat  suatu  perjanjian haruslah memenuhi syarat sah perjanjian, yaitu sesuai yang tertuang dalam pasal 1320 KUHPt, yang menyebutkan bahwa syarat sah perjanjian apabila :
1. Adanya kesepakatan antara kedua belah pihak.
2. Kecakapan untuk melakukan perbuatan hukum.
3. Adanya objek tertentu.
4. Adanya Kausa yang halal.
Apabila  dalam  suatu  perjanjian  telah  memenuhi  empat  syarat  sahnya perjanjian  tersebut,  maka  suatu  perjanjian  dapat  dikatakan  sah  dan  memiliki kekuatan  hukum.  Termasuk  perjanjian  sewa  beli,  walaupun  perjanjian  sewa  beli adalah  perjanjian  yang  tidak  diatur  dalam  undang-undang  atau  termasuk  dalam perjanjian tak bernama, namun apabila telah memenuhi syarat sah perjanjian, maka perjanjian  sewa  beli  mempunyai  kekuatan  hukum  yang  sama  dengan  perjanjian bernama lainnya.
Ada dua hal yang melandasi perjanjian sewa beli, yaitu perjanjian jual beli, perjanjian sewa menyewa. Perjanjian jual beli adalah perjanjian yang sudah mana menjadi dasar dalam suatu pengajuan hak milik kepada Kantor Pertanahan. Sesuai dengan peralihan hak atas tanah didasarkan pada Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961 Tentang Pendaftaran Tanah (PP No. 10 Tahun 1961) sebagaimana telah diubah dengan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah  (PP  No.  24  Tahun  1997).  Dalam  Pasal  37  ayat  (1)  PP  No.  24  Tahun  1997
disebutkan bahwa, ''Pemindahan hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun melalui jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan dalam perusahaan dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya, kecuali pemindahan hak melalui lelang hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang  menurut  ketentuan  peraturan  perundang  -  undangan  yang  berlaku. Perjanjian  jual  beli  dianggap  kuat,  terlebih  karena  dibuat  secara  otentik  oleh seorang  Notaris/  PPAT,  sehingga  dapat  menjadi  dasar  yang  kuat  bagi  Kantor Pertanahan  untuk  dapat  mengabulkan  pengajuan  peralihan  hak  milik  dalam sertifikat bagi pembeli. Perjanjian jual  beli adalah salah satu syarat utama selain syarat-syarat lain dalam pengajuan perpindahan hak kepemilikan.
Tiga  hal  penting  yang  harus  kita  perhatikan  dalam  perjanjian  sewa  beli adalah bahwa, sewa beli tersebut merupakan jual beli dengan angsuran, Objek sewa beli  masih  belum  menjadi  milik  dari  penyewa,  dan  beralihnya  kepemilikannya masih  menunggu  berakhirnya  perjanjian.  Berdasarkan  tiga  hal  penting  tersebut maka Perjanjian sewa beli rumah negara yang dilakukan penghuni yaitu Pegawai Negeri Sipil dengan jabatan tertentu dengan Dinas Permukiman merupakan solusi yang baik,  karena tidak memberatkan pihak penghuni, tapi juga tidak merugikan negara.  Penghuni  dapat  tetap  menempati  rumah  negara  tersebut  selama  masa perjanjian sewa beli berlangsung dan kemudian dapat mengajukan peralihan hak kepemilikannya setelah masa sewa beli berakhir.
Perjanjian  sewa  beli  rumah  negara  adalah  perjanjian  dengan  dua  topik penting yang keduanya harus sama-sama mendapatkan perhatian khusus. Pertama adalah  bagaimana  kekuatan  hukum  perjanjian  sewa  belinya,  dan  kemudian  yang kedua  adalah  bagaimana  status  golongan  rumah  negara  tersebut,  apakah  rumah negara  tersebut  telah  berada  pada  golongan  rumah  negara  yang  memang  dapat dialihkan hak kepemilikannya, yaitu menjadi rumah negara golongan III atau masih belum  berada  dalam  golongan  rumah  Negara  yang  tidak  bisa  dialihkan  hak kepemilikannya.
Sebelum  kita  lihat  bagaimana  bentuk  dari  perjanjian  sewa  beli  yang dilakukan penghuni dengan Dinas Permukiman, sebaiknya kita lihat terlebih dahulu apakah akta otentik itu. Akta Notaris sebagai akta otentik mempunyai kekuatan nilai pembuktian, yaitu: 5
a. Lahiriah
Kemampuan lahiriah akta Notaris, merupakan  kemampuan akta itu  sendiri  untuk  membuktikan  keabsahannya  sebagai  akta  otentik. Sebagai  akta  otentik  serta  sesuai  dengan  aturan  hukum  yang  sudah ditentukan mengenai syarat akta otentik, sampai terbukti sebaliknya, artinya sampai ada yang membuktikan bahwa akta tersebut bukan akta otentik secara lahiriah.
Nilai  pembuktian  akta  notaris  dari  aspek  lahiriah,  akta  tersebut harus dilihat apa adanya, bukan dilihat ada apa. Secara lahiriah tidak perlu  dipertentangkan  dengan  alat  bukti  yang  lainnya.  Jika  ada  yang menilai bahwa suatu akta Notaris tidak memenuhi syarat sebagai akta, maka yang bersangkutan wajib embuktikan bahwa akta tersebut secara lahiriah bukan akta otentik.
b. Formal.
5 Dr. Habib Adjie, SH., M.Hum, Sekilas Dunia Notaris dan PPAT Indonesia , Bandung : CV. Mandar Maju,2009, hal.62-65
Secara  formal  untuk  membuktikan  kebenaran  dan  kepastian tentang hari, tanggal, bulan, tahun, pukul (waktu) menghadap, dan para pihak yang menghadap, paraf dan tanda tangan para pihak/penghadap, saksi  dan  Notaris,  serta  membuktikan  apa  yang  dilihat,  disaksikan, didengar  oleh  Notaris  (pada  akta  pejabat/berita  acara),  dan mencatatkan keterangan atau pernyataan para pihak/penghadap (pada akta pihak).
Jika aspek formal dipermasalahkan oleh para pihak, maka harus dibuktikan  dari  formalitas  dari  akta,  yaitu  harus  dapat  membuktikan ketidakbenaran  hari,  tanggal,  bulan,  tahun  dan  pukul  menghadap, membuktikan ketidakbenaran mereka yang menghadap, membuktikan ketidakbenaran apa yang dilihat, disaksikan dan didengar oleh Notaris, dan ketidakbenaran tanda tangan para pihak, saksi dan Notaris ataupun ada prosedur pembuatan akta yang tidak dilakukan.
Dengan  kata  lain  pihak  yang  mempermasalahkan  akta  tersebut harus melakukan pembuktian terbalik untuk menyangkal aspek formal dari  akta  Notaris.  Jika  tidak  mampu  membuktikan  ketidakbenaran tersebut, maka akta tersebut harus diterima oleh siapapun.
c. Materiil. Keterangan atau pernyataan yang dituangkan/dimuat dalam akta pejabat  (atau  berita  acara),  atau  keterangan  atau  para  pihak  yang diberikan/ disampaikan dihadapan Notaris (akta pihak) dan para pihak harus dinilai benar berkata. Jika ternyata pernyataan/ keterangan para penghadap  tersebut  menjadi  tidak  benar  berkata,  maka  hal  tersebut tanggung jawab para pihak sendiri. Notaris terlepas dari hal semacam itu.  Dengan  demikian  isi  akta  Notaris  mempunyai  kepastian  sebagai yang sebenarnya, menjadi bukti yang sah untuk/ diantara para pihak dan para ahli waris serta para penerima hak mereka.
Jika  akan  membuktikan  aspek  materiil  dari  akta,  maka  yang bersangkutan  harus  dapat  membuktikan,  bahwa  Notaris  tidak menerangkan  atau  menyatakan  yang  sebenarnya  dalam  akta  (akta pejabat), atau para pihak yang telah benar berkata (dihadapan Notaris) menjadi tidak benar berkata, dan harus dilakukan pembuktian terbalik untuk menyangkal aspek materiil dari akta Notaris.
Perjanjian Sewa Beli Rumah Negara dalam hal ini tidak menggunakan jasa seorang Notaris dalam pembuatannya, melainkan hanya perjanjian yang dibuat oleh penghuni dengan Dinas Permukiman. Perjanjian sewa beli rumah negara tersebut dapat dikatakan bukan merupakan akta otentik, karena hanya dibuat oleh dua pihak yang  saling  terkait  tanpa  ada  campur  tangan  seorang  pejabat  yang  berwenang, sehingga  perjanjian  sewa  beli  rumah  negara  tersebut  tidak  memiliki  kekuatan hukum sebesar akta otentik.
Dalam pengajuan peralihan hak kita harus melihat teori kepastian hukum. karena dengan berdasarkan kepastian hukum, maka dapat menjadi dasar yang kuat dalam  pengajuan  peralihan  hak.  Teori  kepastian  hukum  menurut  utrech mengandung  dua  pengertian,  yaitu  pertama,  adanya  aturan  yang  bersifat  umum membuat  individu  mengetahui  perbuatan  apa  yang  boleh  atau  tidak  boleh dilakukan, dan kedua, berupa keamanan hukum bagi individu dari kesewenangan pemerintah karena dengan adanya aturan yang bersifat umum itu individu dapat
mengetahui apa saja yang boleh dibebankan atau dilakukan oleh Negara terhadap individu 6 Sedangkan  menurut  Gustav  Radbruch  menyebutkan  bahwa  terdapat  4 (empat)  hal  mendasar  dari  makna  kepastian  hukum.  Pertama,  bahwa  hukum  itu positif yaitu undang-undang. Kedua, hukum itu didasarkan pada fakta atau hukum yang ditetapkan. Ketiga, kenyataan fakta harus dirumuskan dengan jelas sehingga menghindari kekeliruan dalam pemaknaan, di samping mudah untuk dilaksanakan. Keempat, hukum positif tidak boleh mudah berubah 7
Berdasarkan Teori kepastian hukum dari dua tokoh tersebut maka dapat dikatakan  bahwa  perjanjian  sewa  beli  adalah  perjanjian  yang  mempunyai  kepastian hukum  karena  dibuat  oleh  dua  belah  pihak  yang  saling  mengikatkan  diri  dalam  suatu perjanjian yang telah disepakati bersama, dengan syarat-syarat yang juga telah terpenuhi antara  lain  syarat  sahnya  perjanjian  serta  syarat  golongan  rumah  negara  yang  telah dialihkan  sehingga  dapat  dialhikan  hak  kepemilikannya.  Sehingga  dapat  dikatakan perjanjian  sewa  beli  rumah  negara  yang  dilakukan  oleh  penghuni  dengan  Dinas Permukiman  adalah  perjanjian  yang  sah  dan  dapat  dijadikan  dasar  dalam  pengajuan pengalihan hak kepemilikan ke Kantor Pertanahan setempat oleh penghuni. Walaupun perjanjian sewa beli rumah negara tersebut bukan berupa akta otentik, namun apabila memenuhi syarat sahnya perjanjian dan dengan berdasarkan beberapa teori kepastian hukum maka perjanjian sewa beli rumah negara dapat dikatakan sah dan dapat dijadikan dasar dalam pengurusan peralihan hak di Kantor Pertanahan setempat. Sehingga Kantor Pertanahan  setempat  seharusnya  tidak  mempunyai  dasar  keraguan  lagi  dalam  hal mengabulkan permohonan penghuni untuk mensertifikatkan rumah tersebut.

## PENUTUP
Perjanjian  sewa  beli  adalah  perjanjian  yang  didasari  oleh  dua  perjanjian,  yaitu perjanjian  jual  beli  dan  perjanjian  sewa  menyewa.  Perjanjian  Sewa  beli  dibuat  untuk kemudahan pihak pembeli yang menginginkan sesuatu hal tetapi masih belum mampu untuk  bisa  memilikinya  secara  tunai.  Walaupun  demikian,  perjanjian  sewa  beli  juga dianggap  tidak  merugikan  penjual  karena  hak  kepemilikan  akan  berpindah  ketika perjanjian  sewa  beli  tersebut  berakhir.  Sehingga  perjanjian  sewa  beli  dianggap  solusi yang tepat bagi kedua belah pihak.
Walaupun perjanjian sewa beli adalah termasuk dalam perjanjian tidak bernama, tapi perjanjian sewa beli memiliki kekuatan hukum yang sama kuatnya dengan perjanjian bernama apabila memenuhi syarat sahnya perjanjian sesuai yang tertuang dalam pasal 1320 KUHPdt. Perjanjian sewa beli juga dianggap memiliki kekuatan hukum yang kuat karena perjanjian sewa beli dibuat berdasarkan azas kebebasan berkontrak.
Rumah Negara adalah fasilitas yang diberikan negara kepada Pegawai Negeri Sipil dengan jabatan tertentu. Rumah Negara yang ditempati oleh Pegawai Negeri Sipil terkait yang selanjutnya disebut sebagai Penghuni adalah rumah negara dengan golongan I dan golongan  II,  yang  hak  kepemilikannya  tidak  dapat  dialihkan  kepada  penghuni.  Namun apabila  Penghuni  tersebut  ingin  memiliki  hak  dari  rumah  negara  yang  ditempatinya, maka  penghuni  dapat  mengajukan  perpindahan  golongan  rumah  negara,  yang  semula adalah rumah negara golongan I dan II menjadi rumah negara golongan III. Rumah negara golongan  III  adalah  rumah  negara  yang  hak  kepemilikannya  dapat  dialihkan  kepada penghuni sesuai dengan Keppres No. 40 tahun 1974 tentang Tata Cara Penjualan Rumah Negara.
6 Riduan Syahrani, Rangkuman Intisari Ilmu Hukum , Penerbit Citra Aditya Bakti,Bandung, 1999, hlm.23
7 Gustav Radbruch, Einfuehrung In Die Rechtswissenchaft, (Stuttgart: Koehler Verlag,1961), hlm. 36
Rumah  negara  yang  telah  dialihkan  menjadi  ruamh  negara  golongan  III  makan rumah negara tersebut akan beralih menjadi kewenangan dinas permukiman setempat. Oleh  sebab  itu  proses  peralihan  hak  menjadi  kewenangan  Dinas  Permukiman.  Untuk kemudahan baik penghuni maupun Dinas Permukiman, maka peralihan hak kepemilikan dilakukan  dengan  diawali  perjanjian  sewa  beli  antara  Dinas  Permukiman  dengan penghuni.  Perjanjian  sewa  beli  tersebut  dirasa  menjadi  solusi  yang  tepat  karena  tidak merugikan negara, namun juga memberikan kemudahan bagi penghuni, karena penghuni masih dapat menempati rumah tersebut sampai perjanjian sewa beli tersebut selesai.
Perjanjian  sewa  beli  rumah  negara  yang  dilakukan  penghuni  dengan  Dinas Permukiman bukanlah merupakan suatu akta otentik karena tidak dibuat oleh Notaris atau PPAT yang ditunjuk. Namun hanya dilaksanakan oleh kedua belah pihak saja. Hal ini yang menjadikan Kantor Pertanahan menjadi ragu untuk dapat mensertifikatkan rumah yang perjanjian sewa belinya telah selesai. Namun apabila dilihat dari sisi lain, bahwa perjanjian sewa beli adalah perjanjian yang sah dan memiliki kekuatan hukum yang kuat karena dilaksanakan sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku, maka seharusnya  Kantor  Pertanahan  tidak  mempunyai  lagi  dasar  keraguan  untuk  dapat melakukan proses peralihan hak rumah tersebut kepada penghuni

## DAFTAR PUSTAKA
Nico Ngani, 1984, Sewa Beli Teori dan Praktek , Liberty, Djogjakarta.
Subekti, 1995, Aneka Perjanjian , PT. Citra Adtya Bakti, Bandung.
Subekti, 2007, Hukum Pembuktian, PT. Pradnya Paramita, Jakarta.
Habib Adjie, 2009, Sekilas Dunia Notaris dan PPAT Indonesia. CV. Mandar Maju, Bandung Riduan  Syahrani,  1999. Rangkuman  Intisari  Ilmu  Hukum ,  Penerbit  Citra  Aditya Bakti,Bandung.
Gustav  Radbruch,  Einfuehrung  In  Die  Rechtswissenchaft,  (Stuttgart:  Koehler Verlag,1961), hlm. 36
Undang-Undang:
Kitab Undang-Undang Hukum Perdata
Undang-Undang  Nomor  11  tahun  1969  tentang  Pensiun  Pegawai  Dan  Pensiun Janda/Duda Pegawai.
Format  perjanjian  sewa  beli  rumah  Lampiran  Surat  Keputusan  Bersama  Menteri Pekerjaan  Umum  dan  Menteri  Keuangan  Nomor  :  211/KPTS/1974  KEP- 1189/MK/IV/8/1974 tanggal 22 Agustus 1974.
Perjanjian sewa beli Nomor : PER.1129/Sby/VII/2002 tanggal 30 Juli 2002.
Peraturan  Pemerintah  Nomor  31  Tahun  2005  Tentang  Perubahan  Atas  Peraturan Pemerintah Nomor 40 TAHUN 1994 Tentang Rumah Negara .
Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1994 Tentang Rumah Negara.
Peraturan  Pemerintah  No.  24  Tahun  1955  Tentang  Penjualan  Rumah-Rumah  Negara Kepada Pegawai-Pegawai Negeri.