Vol. 5, No. 1, 2020, pp. 39-54 e-ISSN : 2549-8282 Website: http://journals.ums.ac.id/index.php/laj/article/view/10395

## Pengendalian  Asas  Kebebasan  Berkontrak  Dalam  Sistem Pre Project Selling

## Irwan Gomulja
Fakultas Hukum Magister Kenotariatan Universitas Narotama igohoki@gmail.com

## Habib Adjie
Fakultas Hukum Magister Kenotariatan Universitas Narotama habibadjie8@gmail.com
DOI: 10.23917/laj.v5i1.10395

## Submission
Track:
Received: 27 Februari 2020
Final Revision:
17 Maret 2020 Available online: 28 April 2020
Corresponding Author:
Irwan Gomulja igohoki@gmail.com

## ABSTRAK
Pre  Project  Selling  merupakan  penjualan  sebelum  proyek  dibangun dimana property yang dijual tersebut baru berupa gambar atau konsep. Konsep  pemasaran  semacam  ini  menjadi  tren  pada  era  modern terutama  bagi  para  pengembang  (Developer).  Asas  Kebebasan Berkontrak  dalam  perjanjian  merupakan  suatu  landasan  yang  wajib dimiliki  dalam  hal  perjanjian  dalam  transaksi  pre  project  selling. Dalam kontrak konsumen yang dilakukan dalam bentuk tertulis standar yang  dipersiapkan  sebelumnya  oleh  developer.  Penelitian  ini menggunakan metode penelitian yuridis normative dengan pendekatan undang-undang.  Penelitian  ini  merupakan  penyelesaian  atas  akibat penggunaan sistem pre project selling yang belum mempunyai payung hukum.  Sistem  pre  project  selling  saat  ini  memiliki  kecenderungan menguntungkan  developer/pengembang  dan  memiliki  kecenderungan lebih  tinggi  untuk  merugikan  konsumen  Mengingat  asas  hukum  di Indonesia  menggunakan  asas  legalitas,  apabila  belum  ada  undang- undang  yang  mengaturnya  terlebih  dahulu  maka  tidak  ada  hukuman atas  perbuatan  yang  dilakukan  tersebut.  Dengan  demikian  sudah sepatutnya  peraturan  mengenai  pre  project  selling  segera  disahkan dan/atau  dibuat  untuk  memberikan  payung  hukum  bagi  para konsumenTujuan  penelitian  ini  supaya  adanya  pengendalian  asas kebebasan berkontrak yang diterapkan dalam sistem pre project selling, sehingga  konsumen  tidak  dirugikan  untuk  pembelian  property  yang menggunakan  sistem  pre  project  selling.  Belum  adanya  aturan mengenai  Pre  Project  Selling  dalam  Peraturan  Perundang-undangan yang  berlaku  membuat  pengendalian  perlindungan  konsumen  tidak maksimal. Perlunya Pemerintah untuk membuat regulasi akan hal ini . Keywords: Asas kebebasan Berkontrak, Pre Project Selling, Perjanjian

## ABSTRACT
Pre Project Selling is a sale before building a project where the property to  be sold  is  just a picture or concept. This  concept  of  marketing has become  a  trend  in  the  modern  era,  especially  for  developers.  The principle  of  freedom  of  contract  in  an  agreement  is  a  must-have foundation in the case of a deal in a pre-project selling transaction. In consumer  contracts  made  in  written  form,  standards  are  prepared  by the  developer.  This  study  uses  a  normative  juridical  research  method with  a  statutory  approach.  This  research  is  a  solution  to  the consequences of using the pre-project selling system that does not yet have a legal umbrella. The current pre-project selling system tends to benefit  developers  and  has  a  higher  tendency  to  harm  consumers. Considering  the  principle  of  law  in  Indonesia  uses  the  principle  of legality, if no law regulates it first, then there is no penalty for the act committed. Thus it fits for regulations regarding pre-project selling to be  immediately  passed  and/or  made  to  provide  a  legal  umbrella  for consumers. The purpose of this study is that the control of the principle of freedom of contract is applied in the pre-project selling system so that consumers are not disadvantaged for the purchase of property that uses the  pre-project  selling  system.  The  absence  of  rules  regarding  Pre Project Selling in the applicable laws and regulations makes controlling consumer  protection  not  optimal.  The  Government  needs  to  make regulations on this matter.
Keywords:  Freedom  of  Contracting  Principle,  Pre  Project  Selling,

## Agreement

## PENDAHULUAN
Kebebasan  Berkontrak  merupakan  suatu  asas  yang  dapat  memungkinkan  para  pihak yang  membuat  Perjanjian  yang  sesuai  dengan  kehendaknya.  Dukungan  dari  asas  ini  yang didasarkan  oleh  dinamika  ekonomi  pasar  bebas  dan  individualisme  dalam  masyarakat. Pemikiran  kebebasan  berkontrak  mempunyai  tujuan  untuk  mendatangkan  kesejahteraan seoptimal mungkin (Ridwan & Rusdiana, 2018).
Temuan dari asas kebebasan berkontrak dalam pasal 1338 ayat (1) KUHPerdata yang disebutkan dalam “bagi mereka yang membuat undang-undang yang berlaku, semua perjanjian yang dibuat secara sah” Pasal yang mempunyai kaitan dengan penjabaran dari asas kebebasan berkontrak, dari kata “semua” yang menyimpulkan kebebasan untuk: 1) Suatu perjanjian atau tidak membuat perjanjian dibuat bebas. 2) Perjanjian dengan siapapun yang dibuat bebas. 3) Bentuk Perjanjian yang diatur bebas. 4) Isi dan syarat perjanjian yang dibuat diatur bebas. 5)
Pilihan  hukum  diadakan  bebas.  Kebebasan  berkontrak  yang  mencakup  kebebasan  untuk memilih pihak dengan siapa perjanjian yang akan dibuat (Hernoko, 2016).
Salah  satu  cakupan  dari  asas  kebebasan  berkontrak  adalah  kebebasan  untuk  memilih pihak  dengan  siapa  seseorang  ingin  membuat  perjanjian.1  Cakupan  tersebut  bermakna seseorang  dapat  memilih  atau  menolak  untuk  membuat  perjanjian  dengan  orang  lain berdasarkan pertimbangan subjektif atau objektif dirinya. Pertimbangan yang digunakan sangat erat  kaitannya  dengan  tujuan  perjanjian  yang  akan  dibuat,  misal  dalam  perjanjian  kerja pertimbangan  dalam  memilih  pekerja  adalah  kualifikasi  dan  kemampuan  seseorang  untuk mengisi posisi tertentu (Sjahdini, 2009).
Kebebasan berkontrak yang menyimpulkan ketentuan pasal 1338 ayat (1) KUH Perdata, yang  menyatakan  bahwa  semua  kontrak  (perjanjian)  yang  dibuat  secara  sah  berlaku  sebagai undang-undang  bagi  mereka  yang  membuatnya.  Menurut  Hukum  Perdata  yang  berlaku  di Indonesia, Kebebasan berkontrak bersumber dari kebebasan individu sehingga yang merupakan titik    tolaknya  adalah  kepentingan  individu  pula.  Dengan  demikian  dapat  dipahami  bahwa kebebasan individu memberikan kepadanya kebebasan untuk berkontrak (Mardan, 2015). Asas konsensualisme yang berlaku menurut hukum perjianjian Indonesia memantapkan adanya asas kebebasan  berkontrak.  Salah  satu  pihak  yang  membuat  perjanjian  tanpa  sepakat  maka perjanjian  yang  dibuat  dapat  dibatalkan.  Orang  tidak  ada  paksaan  untuk  memberikan sepakatnya. Asas  kespakatan atau yang disebut dengan contradiction  interminis.  Namun  jika terjadi paksaan karena tidak adanya kesepakatan itu merupakan pilihan. Jadi sikap tolakan yang berakibat pada perjanjian atau kesepakatan yang tidak terlaksana.
Dalam ketentuan hukum perjanjian di Indonesia, barang siapa seseorang mendapatkan kebebasan dalam hal memilih membuat kesepakatn sesuai dengan siapa yang dia mau. Di dalam perundang-udnangan hanya mengatur tentang ketentuan cakap atau tidaknya sesorangn dalam membuat perjanjian. Dimana disebutkan dalam Undang-undang pada pasal 1330 KUHPerdata. Kemudian  pada  pasal  1331  KUHPerdata  ditambahkan  juga  tentang  ketentuan  perjanjian, apabila  sudah  dilakukan  perjanjian  dengan  orang  yang  tidak  cakap  hukum  maka  perjanjian tersebut masih sah di mata hukum kecuali para pihak mempermasalahkannya (Mardan, 2015). Dalam  ketentuan  KUHPerdata,  asas  kebebasan  berkontrak  tidak  secara  penuh  memiliki kebebesan yang mutlak namun tetap ada batasan ketentuannya.
Dalam  pasal  1320  ayat  1,  bahwasanya  perjanjian  atau  kontrak  dikatakan  belum  sah apabila  tidak  ada  kesepakatan  para  pihak.  Jadi  ketentuan  tersebut  dibatasi  oleh  sepakat  atau tidaknya kedua belah pihak. Kemudian pada pasal 1320 ayat 2 kebebasan seseorang dalam hal membuat suatu perjanjian dibatasi terkait kecapakannya di muka hukum. Pada pasal 1330 orang yang  belum  dewasa  dan  orag  yang  mendapatkan  pengampuhan  tidak  diperkenankan  untuk melakukan perjnajian dalam bentuk apapun (Mardan, 2015).
Pada pasal 1320 ayat 3 terkait objek perjanjian harus ditentukan terlebih dahulu. Prestasi dalam perjanjian harus dapat dipenuhi oleh kedua pihak  Jadi apa yang diperjanjiakn harus jelas. Alasan kenapa suatu prestasi dalam perjanjian harus ditentukan yakni ketika prestasi tersebut tidak  dilaksanakan  oelh  salah  satu  pihak  maka  perjanjia  tersebut  batal  demi  hukum  atau dianggap tidak ada perjanjia yang pernah terjadi.
Pada pasal 1320 jo Pasal 1337 semua pihak tidak dapat bebas membuat perjanjian yang dilarang  oleh  undang-undang.  Dalam  ketentuan  undang-undang  terkait  sebab  yang  halal  itu apabila tidak dilarang atau bertentangan dengan norma ketentuan yang ada. Akibat hukumnya apabila kesepakatan tersebut tetap dilakukan maka perjanjian tersebut akan batal demi hokum (Hosiana, 2019).
Sedangkan mengenai obyek perjanjain yang diatur dalam pasal 1332 disebutkan bahwa hanya barang yang dapat diperdagangkan atau barang yang memiliki nilai ekonomis saja yang dijadikan obyek perjanjian(Mardan, 2015). Terkait kebebasan berkontrak juga disebutkan pada pasal  1338  ayat  3  yakni  dalam  mengadakan  suatu  perjanjian  harus  memiliki  iktikad  baik terhadap  perjanjian  tersebut.  Maka  dari  itu  para  pihak  dapat  memiliki  kebebasan  yang  tidak terbatas terkait dengan klausul-klausulnya namun tetap diwajibkan ada unsure iktikad yang baik dalam penyusunannya. Suatu perjanjian yang pada dasarnya memiliki iktikad yang tidak baik maka dapat dibatalkan demi hukum.
Menurut Prof. Asiskin Kusuma Atmaja memberikan tanggapan terkait pembatasan pada asas kebebasan berkontrak, Hakim memiliki kewenangan untuk dapat memeriksa dan meneliti secara  mendalam  terkait  isi  kontrak  di  suatu  persidangan  apabila  isi  kontrak  tersebut bertentangan dengan kondisi norma yang berlaku dimasyarakat. Jadi kesimpulannya ketentuan pasal 1338 kebebasan berkontrak bukanlah asas yang serta merta tidak dapat diganggu gugat, namun selama Hakim merasa perlu untuk memeriksa kontrak tersebut di muka persidangan hal ini  juga  menjadi  penyebab  salah  satu  pihak  yang  tidak  leluasa  menjabarkan  kehendak  yang diinginkannya (Mardan, 2015).
Vol. 5, No. 1, 2020, pp. 39-54 e-ISSN : 2549-8282 Website: http://journals.ums.ac.id/index.php/laj/article/view/10395
Secara  umum  kebebasan  berkontrak  dapat  menimbulkan  ketidakadilan  dikarenakan posisi tawar para pihak yang tidak seimbang. Dalam perkembangannya kebebasan berkontrak dibatasi  melalui  peraturan  perundangundangan,  ketertiban  umum,  dan  kesusilaan.  Untuk membatasi  kebebasan  para  pemilik  tempat  tinggal  dalam  melakukan  diskriminasi  dalam pemilihan  pihak,  Kongres  di  Amerika  Serikat  membuat  undang-undang  yang  melarang diskriminasi  dalam  sewa  tempat  tinggal  dengan  dasar  ras,  warna,  agama,  jenis  kelamin,  dan bangsa dalam Fair Housing Act (Rabin, 1984).
Seperti salah satu contoh pada kesepakatan penjualan Rumah Susun pada pasal 42 dan pasal  43  yakni  terkait  aturannya  pemasaran  sebuah  rumah  susun  dapat  dilakukan  kemudian diikat  menjadi  sebuah  PPJB.  Kemudian  keentuan  pasal  43,  pelaksanaan  PPJB  haruslah bangunan  berdiri  minimal  20%.  Hal  ini  sebenarnya  mengundang  kerancuan  pada  Undang- undang Rumah Susun dimana agar pembeli berhati-hati.
Pada  fakta  dilapangan  sering  kali  pemilik  atau  pemrakarsa  proyek  perumahan  belum mampu memnuhi persyaratan tersebut. Oleh karena itu dalam penjualan rumah susun dengan system  Pre  Project  Selling  harus  diberikan  surat  pesanan  terlebih  dahulu  dikarenakan  para konsumen sudah melakukan pembayaran uang muka. Namun jika dalam perjalanannya tidak memenuhi  ketentuan  yang  disyaratkan  undang-undang  maka  pemrakarsa  proyek  perumahan memiliki inisiatif untuk melakukan perjanjian pemsesanan terhadap konsumen.
Pre Project Selling adalah suatu system pemasaran yang dilakukan ketika pembangunan belum  sama  sekali  dilakukan.  Alasan  dilakukannya  system  seperti  ini  yakni  karena pembangunan gedung-gedung bertingkat muali dari hunian, perkantoran, hingga pusat rekreasi seperti  mall  di  wilayah  Indonesia  yang  berkembang  sangat  pesat  sehingga  berdampak  pada persaingan bisnis pemasaran property dalam menggaet calon konsumennya (Purbandari, 2013).
Dari proses pembayarannyapun juga memiliki skema yang di mudahkan oleh penjual, sehingga promosi ke calon konsumen semakin maksimal. Perjanjian ini merupakan perjanjian yang bersifat pendahuluan atau pengantar. Nantinya hasil kesepakatan kedua belah pihak tetap tercatat dalam Perjanjian Jual Beli atau PJB. Dalam ketentuan pasal 1233 KUHPerdata setiap perikatan yang dibentuk baik karena persetujuan kedua belah pihak, baik juga menurut undang- undang selanjutnya dibuat AJB (Akta Jual Beli) dihadapan PPAT.
Dalam  hal  perjanjian  pendahuluan  tidak  diatur  dalam  KUHPerdata,  namun  tertuang pada  pasal  42  ayat  1  Undang-undang  no  1  tahun  2011  Tentang  Perumahan  dan  Kawasan
Pemukiman yakni Rumah Deret, rumah tunggal dan/atau rumah susun yang masih dalam tahap proses pembangunan dapat dipasarkan melalui system perjanjian pendahuluan jual beli sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku. Pada dasarnya praktek terkait perjanjian tersebut  dituangkan dalam bentuk  kontrak. Pembentukan kontrak didasarkan pada kepentingan  kedua  belah  pihak  yang  aka  mengikatkan  diri  pada  kontrak  tersebut.  Proses pembentukan  pasal  per  pasal  dalam  kontrak  dibutuhkan  komunikasi  dan  negosiasi  yang harusnya tidak merugikan pihak manapun (Nizam, 2017).
Suatu perjanjian jual beli harusnya memiliki kewajiban yang harus dipenuhi oleh setiap pihak  sebelum  nantinya  pelaksanaan  janji  dalam  klausul  kontrak  bisa  dicapai.  Perjanjian pendahuluan dapat  difungsikan untuk  meminimalisir adanya sengketa dalam  jual beli terkait pembayaran  angsuran.  Yang  terpenting  adalah  prinsipnya  berisi  klausul  yang  berisi  tentang kewajiban dan hak para pihak. (Christie, 2012)
Dalam pengertian perjanjian pendahuluan menurut Munir Fuady ialah perjanjian yang sesuai  dengan  asas  kebebasan  berkontrak.  Pasal  1338  ayat  1  kedua  belah  pihak  memiliki kebebasan melakukan perjanjian baik dari segi isi atau perselisihan, sepanjang sesuai dengan ketentuan  Undang-undang  dan  tidak  bertentangan  dengan  norma  yang  berlaku  di  msyarakat serta adanya iktikad baik antara pihak 1 dengan yang lain (Fuady, 2001)
Dalam  ketentuan  pasal  1457  KUHPerdata  yakni  apabila  suatu  perjanjian  sudah dilakukan yang kemudian ada kewajiban salah satu pihak untuk menyerahkan suatu kebendaan, dan kemudian pihak yang lain diwajibkan melakukan pembayaran. Pengertian perjnajian jual beli pada pasal tersebut merupakan perjanjian obligatoir dan disebut juga perjanjian kebendaan yang  pengertiannya  dimana  perjanjian  yang  dilakukan  kemudian  obyek  kebendaan  tersebut beralih  tangan  kepada  pemilik  baru  yang  lain.  Penyerahan  kebendaaan  atau  beralihnya kebendaan tersebut setelah dilakukan pembayaran yang kemudian pemilik baru dapat merubah nama kepemilikan benda tersebut (Satrio, 1995)
Adanya  suatu  iktikad  baik  dalam  perjanjian  jual  beli  nantinya  akan  diberikan perlindungan hukum oleh Negara. Kemudian dalam pasal 1458 menyebutkan bahwa jual beli dianggap telah terjadi apabila terjadi kesepakatan terkait barang dan harganya.
Namun  dalam  prakteknya  sudah  banyak  praktek  perjanjian  yang  sudah  dituangkan  dalam klausul formal yang berbentuk formulir yang kemudian disebut perjanjian baku. Dalam praktek jual beli yang lebih sering digunakan adalah perjanjian yang bersifat baku. Kontrak baku seperti ini  sudah  digunakan  oleh  pelaku  bisnis  dikarenakan  lebih  praktis.  Kontrak  baku  umumnya
Vol. 5, No. 1, 2020, pp. 39-54 e-ISSN : 2549-8282 Website: http://journals.ums.ac.id/index.php/laj/article/view/10395
dibuat oleh salah satu pihak bahkan lebih praktis lagi sudah berbentuk formulir. Ketika kontrak atau formulir tersebut maka pihak pengusaha lebih kearah memberikan bantuan untuk mengisi data yang ada pada formulir yang belum diisi. Kelemahan dari kontrak baku seperti ini yakni pihak pembeli  tidak dapat  lagi melakukan negosiasi  dengan pihak penjual sehingga terkesan berat sebelah (Fuady, 2001). Tidak adanya kesempatan untuk dapat melakukan negosiasi terkait klausul yang baku tersebut  merupakan kerugian  yang sangat besar. Dengan demikian tujuan penelitian ini supaya penerapan asas kebebasan berkontrak untuk sistem pre prject selling tidak merugikan  bagi  konsumen.  Dengan  adanya  penelitian  ini  diharapkan  para  pemangku kepentingan dapat lebih mengedepankan keseimbangan hukum diantara para pihak. Sehingga konsumen  dalam  membeli  property  dengan  sistem pre  project  selling tidak  dirugikan  secara serta  merta  oleh  pengembang/developer.  Mengingat  asas  hukum  di  Indonesia  menggunakan asas legalitas, apabila belum ada undang-undang yang mengaturnya terlebih dahulu maka tidak ada  hukuman  atas  perbuatan  yang  dilakukan  tersebut.  Dengan  demikian  sudah  sepatutnya peraturan  mengenai pre  project  selling segera  disahkan  dan/atau  dibuat  untuk  memberikan payung  hukum  bagi  para  konsumen.  Maka,  rumusan  masalah  dalam  penelitian  ini  adalah, bagaimana pengendalian asas kebebasan berkontrak dalam sistem pre project selling ?

## METODE PENELITIAN
Dalam  penelitian  ini  menggunakan  metode  penelitian  yuridis  normative  dengan pendekatan undang-undang. Pengertian yuridis normative merupakan penelitian yang ditinjau dari sudut pandang internal yang menjadikan norma hukum sebagai obyek penelitian. (Diantha, 2016). Sumber data dalam penelitian ini menggunakan data yang ditelaah secara bahan hukum primer  dan  sekunder.  Bahan    hukum    primer  merupakan  peraturan  perundang-undangan sedangkan untuk bahan hukum sekunder diperoleh dari karya ilmiah atau doktrin tokoh hukum dan  literature.  Teknik  pengumpulan  data  dilakukan  dengan  mengumpulkan  peraturan perundang-undangan  mengenai  asas  kebebasan  berkontrak  dan  sistem pre  project  selling . Teknik pengumpulan data ini menggunakan teknik pengumpulan data studi pustaka. Jadi data dalam penelitian ini diambil dari peraturan perundnag-undangan, buku, jurnal, pendapat hukum dan sebagainya.
Kemudian  data  tersebut  ditelaah  dan  dikaitkan  dengan  permasalahan  yang  akan diangkat  yakni  pengaturan  hukum  terhadap  pengendalian  asas  kebebasan  berkontrak  dalam
system pre project selling . Teknik analisis data dilakukan untuk memeriksa kelengkapan data yang telah dikumpulkan. Selanjutnya dilakukan pemeriksaan kualitas data untuk menentukan berapa  data  yang missing dan/atau  diperlukan  penambahan.  Analisis  data  pada  metode  ini menggunakan  analisis  data  kualitatif  dengan  penentuan  konsep  atas  penelitian  yang  akan dilakukan.

## HASIL DAN PEMBAHASAN
Pemasaran rumah susun dengan model informasi saja dimana pada faktanya unit rumah tersebut  belum  terbangun  sama  sekali,  merupakan  cara  yang  digunakan  oleh  kebanyakan pengembang  property  sekarang  ini.  Apalagi  yang  dipasarkan  oleh  mereka  hanyanberbentuk denah dan rencana lokasi saja, apalagi dalam hal lealitasnya pun juga masih belum terpenuhi. Strategi seperti ini disebut juga system pemasaran Pre Project Selling (Simamora, 1996)
Strategi  ini  dianggap  oleh  pengemang  property  yang  paling  masuk  akal  dan  sangat menguntungkan, dikarenakan nantinya uang muka yang sudah dibayarkan oleh konsumen akan dijadikan modal untuk mendirikan bangunan. Dalam hal ini juga telah terjadi kesepakatan dan saling  percaya  antara  pengembang  dengan  konsumen  yang  nantinya  akan  berkomitmen memberkan  kewajibannya  untuk  melunasi  sisa  pembayaran  ketika  unit  rumah  tersebut  telah berdiri sesuai dengan perjanjian(Purbandari, 2013).
Konsep strategi ini menjadikan pengembang memiliki perputaran keuangan yang sangat aman.  Beban  modal  untuk  pengerjaan  konstruksi  sangat  dibantu  dari  dana  uang  muka  yang diberkan oleh konsumen, dimana konstruksi tersebut biasanya minimal 20-30%.
Nantinya  system  seperti  ini  menjadikan  posisi  pengusaha  property  menjadi  semakin aman, karena tidak adanya spekulasi yang nantinya merugikan atau diingkari oleh konsumen. Kesepakatan  sudah  tercapai  dan  memiliki  jadwal  pembayaran  tersendiri.  Beberapa  dasar daripada konsep pembelian dengan system pre project selling yakni:
a. Konsumen harus cermat dalam menanyakan terlebih dahulu legalitasnya;
b. Jika nantinya unit rumah tersebut akan dimiliki dan dihuni sendiri maka alangkah baiknya memilih lokasi unit yang strategis sesuai kebutuhan;
c. Fakta  di  lapangan  unit  rumah  yang  dipasarkan  dengan  system Pre  Project  Selling lebih murah dengan unit rumah yang sudah jadi atau yang sudah berdiri;
d. Dipastikan  bahwasanya  sebelum  melakukan  pembayaran  uang  muka,  konsumen diwajibkan sudah memiliki kredit kepemilikan rmah yag sudah disetujui oleh pihak Bank;
e. Dipastikan juga penyelesaian pembangunan proyek sesuai dengan jadwal yang diberikan oleh pengembang;
f. Tetap cermat terhadap segala klausul dan pasal per pasal yang ada dalam perjanjian, jangan sampaii konsumen dirugikan.
Disamping  beberapa  hal  diatas  juga  harus  dicermati  terkait  kondisi  harga  property nasional yang dipengaruhi oleh banyak factor di Indonesia.
Secara kaidah hukum yang berlaku system penjualan seperti ini tidak dilarang, dan juga malah diperkenankan pada ketentuan UU Rumah Susun. Sebagaimana yang tercantum dalam pasal  42  ayat  1  UU  Rumah  Susun  yang  disebutkan  bahwa  pelaku  usaha  property  atau pengembang dapat melakukan pemasaran sebelum adanya rumah susun yang berdiri.
Ketentuan hukum yang memberikan kepastian hukum terkait penjualan dengan system seperti ini memang belum ada, maka dari itu kembali lahi kepada kontrak atau klausul yang sudah  disepakati  kedua  belah  pihak  yang  dituangkan  dalam  bentuk  PPJB(Simamora,  1996). Terbentuknya PPJB terjadi karena kedua belah pihak menyatakan kehendak awal yang nantinya tetap melaksanakan jual beli dalam proses sesungguhnya (Hartanto, 2015). Dalam hal perjajian seperti  ini  hanya  disebut  sebagai  perjanjian  obligatoir  dimana  perikatan  seperti  ini  hanya menyatakan  kebendaan  yakni  unit  rumah  hanya  berpindah  tangan,  namun  belum  sampai hmenyatakan sebagai hak milik (Fuady, 1999) Nantiya dibutuhkan perjanjian lain atau disebut sebagai (zakelijke overeenkomst) yang nantinya menjadi dasar penyerahan benda tersebut yang dapat memberikan akibat hukum menjadi hak milik.
Pada  dasarnya  sama  terkait  PPJB  yang  didalamnya  hanya  memuat  tentang  hak  dan kewajiban pihak yang mengikatkan diir dalam perjanjian tersebut. Terkait peralihan hak akan PPJB bisanya disebut dengan AJB atau Akta Jual Beli. Maka dari itu ini yang menjadi alas an PPJB masih disebut dengan perjanjian obligatoir.
PPJB yang telah disepakati dimana pada faktanya terlihat sebagai klausula baku yang tidak dapat diganggu gugat ataupun diberikan negosiasi oleh calonn konsumen dirasa muncul adanya unsure paksaan dan atas dasar kebutuhan  konsumen ini, Meskipun terlihat seperti itu namun  jika  ditelaah  kembali  terkait  salah  satu  unsure  PPJB  dimana  harus  menjadikan  hal tersebut sebagai klausula baku, maka pihak pengembang haruslah tetap memberikan pelayanan dan mengakomodir keinginan dari para konsumen dengan semaksimal mungkin. Hal seperti ini merupakan  bentuk  dari  adanya  fenomena  penyalahgunaan  keadaan  atau  disebut  dengan
misbruk  van  omstandigheden  yakni  hilangnya  hak  kebebasan  dari  pembelli  atau  konsumen dalam hal kesepakatan yang tertuang dalam kontrak baku tersebut (Kurniawan & Parameswary, 2014)
Wirjono  Prodjodikoro  memberikan  pendapat  yakni  sebuah  kausa  yang  disebutkan dalam  suatu  perjanjnian  adalah  isi  dan  tujuan  yang  mengakibatkan  persetujuan  itu  dibuat. (Wirjono  P,2000)  Salah  satu  contoh  misalkan  dalam  penjualan  property,  penyerahan  status kepemilikan property tersebut merupakan kewajiban pengembang propoerti dan yang memiliki kewajiban melakukan pembayaran yakni konsumen.
Kausa yang digunakan dalam suatu perjanjian haruslah yang berkaitan dengan tujuan daripada pembuatan perjanjian tersebut. Suatu sebab perjanjian harus menjadi salah satu syarat yang  diperbolehkan  hendaknya  dipahami  dalam  kerangka  prinsip  dalam  asas  kebebasan berkontrak.  Pada  dasarnya  nantinya  para  pihak  memang  mendapatkan  kebebasan  dalam menentukan isi daripada perjanjian. Sebab atau kausa yang menajdi salah satu factor dalam hal pembentukan perikatan meskipun memiliki kebebasan namun tetap dalam batasan yang masih mengandng  kepatutan  dan  kewajaran  dalam  suatu  perjanjian.  Jika  perikatan  tersebut  yang diingikan terkait yang dilarang oleh ketentuan perundang-undangan maka dengan sendirinya perikatan tersebut batal demi hukum. (Prodjodikoro, 2000)
Jadi dalam ketentuan membuat PPJB harusnya tidak bertentangan dengan hukum yang berlaku. Pengertian PPJB ini yakni suatu perjanjian jual beli yang dilakukan oleh para pihak yang obyek perjanjiannya adalah tanah dan bangunan diatasnya nantinya setelah kewajiban dan hak terpenuhi maka akan dilakukan pengalihan atas obyek tersebut. Jika suatu PPJB diadakan karena suatu sebab yang tidak dilarang oleh undang-undang maka perikatan PPJB tersebut sah di  mata  hukum.  Hal  ini  juga  sejalan  dengan  ketentuan  pasal  1338  ayat  1  dimana  semua perjanjian  yang  pembuatannya  sah  dimata  hukum  maka  berlaku  bagi  Para  Pihak  sehingga menjadi undang-undanng bagi seluruh pihak yang terlibat dalam perjanjian tersebut.
PPJB  merupakan  sebuah  contoh  perwujudan  dari  asas  kebebasan  berkontrak,  dimana esensi  di  dalam  asas  kebebasan  berkontrak  merupakan  hak  bagi  para  pihak  dalam  membuat perjanjian.  Termasuk  Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli  (PPJB).  PPJB  yang  dibuat  oleh  kedua belah  pihak  dengan  tanpa  ada  paksaan  yang  dilakukan  di  hadapan  notaris  merupakan perwujudan pengaplikasian asas kebebasan berkontrak dalam PPJB.
Ruang  lingkup  asas  kebebasan  berkontrak  menurut  hukum  perjanjian  di  Indonesia adalah :
a. Memiliki suatu kebebasan dalam menyusun atau tidak suatu perikatan;
b. Kebebasan dalam memilih pihak dalam menyusun perikatan;
c. Kebebasan untuk menentukan seba atau kausa;
d. Dapat memiliki kebebasan dalam menentukan obyek perjanjian.
e. Kebebasan untuk menentukan bentuk suatu perjanjian;
f. Kebebasan menerima atau menyimpangi ketentuan Undang-Undang yang bersifat opsional (Rahman, 2003).
Perjanjian  pengikatan  jual  beli  dala  Terkait  perjanjian  jual  beli  yang  menggunakan strategi pre  project  selling yakni  salah  satu  contoh  perjanjian  tertulis  yang  dibuat  oleh pengembang  yang  memiliki  kekuatan  atau  kedudukan  yang  lebih  tinggi  daripada  perjanjian yang biasa dibuat. Pengertian perjanjian standar yakni perjanjian yang memiliki syarat dimana syarat  tersebut  ditentukan  oleh  salah  satu  pihak  yang  melakukan  perikatan.  Kedudukan perjanjian  standar  atau  disebut  juga  dengan  perikatan  yang  berbentuk  baku  yang  sejatinya merupakan  kebebasan  individu  sehingga  pengusaha  memiliki  kebebasan  dalam  menentukan sikap bisnisnya.
Ketentuan  klasusula  baku  dalam  perikatan pre  project  selling yang  dibuat  oleh pengembang  property  suatu  proyek  membuat  kedudukan  konsumen  menjadi  tidak  seimbang dan tidak sportif sehingga nantinya merugikan konsumen.
Pandnagan  seperti  ini  bisa  dibilang  konsumen  tidak  memiliki  pilihan  untuk  dapat melakukan  negosiasi  klausul  tersebut.  Konsumen  dapat  mengambil  atau  tidak  melanjutkan proses perikatan(Muhammad, 1992) Yang kemudian menempatkan konsumen pada posisi yang sangat lemah. Ketentuan perjanjian standar yang memiliki isi kurang memberikan perlindungan terhadap konsumen. Nnatinya klausul tersebut berbentuk seperti formulir yang sudah menjadi ketentuan pihak pengembang yang isi dalam klausul tersebut sudah distandarisasi. Konsumen hanya akan mengisi kolom yang kosong seperti data diri dan nominal angsuran. Terdapat juga ketentuan diluar klausula baku yang dibuat oleh pengembang ada juga perjanjian terkait ganti rugi.  Klausul  ini  menyebutkan  pihak  pengembang  membayar  ganti  rugi  secara  menyeluruh akibat dari adanya perbuatan melawan hukum atau ingkar jani (wanprestasi), klausul tersebut disebut juga dengan perjanjian eksonerasi. (Miru, 2011)Ketentuan ini diatur dalam Pasal 18 UU No  8  tahun  1999  tentang  Pencantuman  Klausul  Baku.Ketidak  seimbangan  pada  pengikatan
perjanjian pre project selling terkait syaratnya mengakibatkan ketidak seimbangan kedudukan antara pengembang dan konsumen.
Pandangan  seperti  ini  terjadi  karena  terkait  perjanjian  pesan  bangun  ditentukan  dan dibuat secara baku oleh pengusaha atau pengembang property yang kedudukannya lebih tinggi daipada calon konsumen. Bentuk perjanjian standar yang seperti ini dianggap sellau merugikan para konsumen, padahal bentuk perjanjian seperti ini lebih praktis.
Pada  dasarnya  dan  faktanya  perjanjian  standar  seringkali  tidak  memberikan perlindungan  hak  kepada  konsumen.  Pengusaha  hanya  mementingkan  dirinya  sendiri  yang hanya  berorientasi  pada  laba  atau  keuntungan.  Model  perjanjian  seperti  ini  seringkali  hanya menjadikan  kewajiban  konsumen  menjadi  prioritas  yang  harus  segera  dipenuhi,  padahal konsumen  juga  memiliki  hak-hak  yang  tidak  sedikit.  Kondisi  seperti  ini menjadikan  ketidak seimbangan antara kedua belah pihak yang melakukan perikatan. Sanksi hukum yang tercantum dalam perikatan juga selalu memberikan ketidakseimbangan, seperti ganti rugi yang diberikan oleh pengembang akibat ingkar jani terkait progress pembangunan misalnya.
Rajeswari Kaniah dan Anwar Fazal yang dikutip oleh Yusuf Sofie menyebutkan dalam prakteknya  klausula  standar  sringkali  mencantumkan  point  pengecualian  atau  exemption clause. (Shofie, 2000) Salah satu contoh maksud dari pengecualian yakni tekait penyerahan unit bangunan  yang  sudah  jadi  kepada  konsumen,  kemudian  apabila  terdapat  kelalaian  oleh konsumen  dalam  hal  pembayaran  hingga  mengakibatkan  keterlambatan  konsumen  akan dibebankan denda atau pinalti. Kemudian pengembang dibebaskan terkait sanksi atau pinalti apabila melakukan penyerahan keterlambatan unit.
Pandangan Prof. Moch Isnaeni SH, MS dalam hal pre project selling dilihat dari sudut pandang ketentuan BW yang mejadi focus daripada bidang keilmuannya menilai BW awal mula dibentuk  untuk  tujuan  memudahkan  kegiatan  bisnis  yang  semakin  kompleks  seiring  dengan perkembangan  zaman.  Perjanjian Pre  Project  Selling merupakan  salah  satu  bentuk perkembangan bisnis yang harusnya dapat di cover oleh ketentuan dalam BW.
Isu Pre  Project  Selling jika  ditelaah  dari  sudut  pandang  undang-undang  maka  yang dipakai adalah BW dan UU No 5 tahun 1960 tentang Peraturan Pokok Dasar-Dasar Agraria. Ketika UUPA terbit maka akan mengesampingkan ketentuan hukum pada Buku II KUHPerdata yang mengatur tentang bumi, air, serta segala kekayaan yang terkadung didalamnya. Kemudian Prof  Moch  Isnaeni  kemudian  memberikan  padangan  yang  lebih  sempit  terhadap  aspek pengendalian pada asas kebebasan berkontrak pada system Pre Project Selling (Shofie, 2000).
Vol. 5, No. 1, 2020, pp. 39-54 e-ISSN : 2549-8282 Website: http://journals.ums.ac.id/index.php/laj/article/view/10395
Dalam pembahasan isu ini Prof. Isnaeni mengekerucutkan pembahasannya pada aspek penendalian asas kebebasan berkontrak pada sistem pre project selling , menurut Porf. Isnaeni bahwa  dalam  Pasal  1338  BW  tidak  hanya  terdapat  prinsip  kebebasan  berkontrak,  namun terdapat pula 17 prinsip yang menyertainya. Maka, melalui dasar tersebut muncullah PPJB yang dijadikan  sebagai  terobosan  untuk  mendapatkan  pola  sistem pre  project  selling .  Dengan munculnya  PPJB  sebagai  bagian  dari pre  project  selling memberikan  beberapa  masalah, dikarenakan  bentuk  PPJB  yang  telah  dibakukan  sekiranya  dalam  hal  ini  tidak  mungkin terbentuk perlindungan hukum intern, mengingat kedudukan konsumen relative lemah dengan daya tawar yang sangat rendah (Putra, 2017).
Dengan demikian, menurut penulis Pre Project Selling merupakan perjanjian yang tidak diatur  secara  pasti  dalam  ketentuan  Buku  III  BW.  Biasanya  disebut  juga  perjanjian  tidak bernama.  Awal  mula  terbentuknya  istilah Pre  Project  Selling didasari  pada  ketentuan  pasal 1338 ayat 1 BW yang biasa disebut Asas Kebebasan Berkontrak atau disebut juga Asas Pacta Sunt Servanda.  Maka dari itu timbullah juga PPJB yang lebih mengakomodir alur dari pada pre project  selling . Terkait adanya PPJB tidak serta merta menyelesaikan masalah dan tidak ada  lubang  permasalahan  yang  akan  timbul,  namun  malah  menjadikan  PPJB  tidak  lagi memberikan perlindungan hukum  pada konsumen yang membuat  posisi  konsumen memiliki daya tawar yang sangat rendah akan klausula baku dalam perjanjian pre project selling.
Kendati demikian pada fakta dilapangan terkait perjanjian pre project selling tidak ada payung hukum yang dapat memberikan kejelasan kepada masyarakat. Maka dari itu terdapat salah  satu  solusi  penopang  yakni  adanya  PPJB.  Untuk  itu  agar  pemerintah  segera  membuat regulasi yang dapat memberikan payung hukum terkait pre project selling di Indonesia. Hal ini dapat  menjadi  pedoman  agar  pelaku  pembangunan  dalam  membuat  perjanjian  baku menghindari  terjadinya  klausula-klausula  kabur  dalam  pemahaman  yang  seringkali menempatkan konsumen dalam posisi yang lemah. Oleh karena itu, sebelum perjanjian baku diedarkan kepada konsumen, maka perlu diadakan pengawasan klausula baku yang dilakukan oleh pihak ketiga. Dalam hal ini, pihak ketiga yang dapat dianggap memiliki wewenang untuk melakukan  pengawasan  tersebut  ialah  Pemerintah,  maupun  asosiasi-asosiasi  pengembang properti.  Konsumen  diharapkan  untuk  selalu  lebih  waspada  dalam  membeli  properti  yang dipasarkan  melalui  sistem  pre-project  selling.  Selain  itu,  konsumen  diharapkan  untuk memperhatikan  klasula-klausula  baku  di  dalam  perjanjian  yang  ditetapkan  oleh  pelaku
penegmbang.  Melihat  dari  maraknya  pelanggaran  yang  dilakukan  oleh  pelaku  pembangunan dalam melakukan pemasaran dengan sistem pre-project selling serta tidak adanya sanksi yang diberikan  oleh  pelaku  pembangunan  atas  pelanggaran  pemasaran  tersebut.  Ketentuan  yang perlu dilengkapi ialah pengaturan mengenai sanksi bagi pelaku pembangunan yang melakukan pemasaran  dengan  sistem  pre-project  selling  yang  tidak  sesuai  dengan  ketentuan  peraturan perundang-undangan.

## KESIMPULAN
Pemasaran  properti  dengan  sistem pre-project  selling yang  belum  memiliki  payung hukum  membawa  dampak  bagi  konsumen  terkait  belum  adanya  kepastian  hukum  mengenai status bangunan tersebut. Hal ini berarti bahwa peluang timbulnya wanprestasi yang dilakukan oleh  pihak  developer/pengembang  membawa  kerugian  bagi  konsumen  yang  sangat  besar. Klausula  baku  yang  menjadi  pedoman  terciptanya  Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli  memang berawal  dari  adanya  Asas  Kebebasan  Berkontrak.  Menurut  Hukum  Perdata  yang  berlaku  di Indonesia, kebebasan berkontrak dapat disimpulkan dari ketentuan pasal 1338 ayat  (1) KUH Perdata, yang menyatakan bahwa semua kontrak (perjanjian) yang dibuat secara sah berlaku sebagai  undang-undang  bagi  mereka  yang  membuatnya.  Sumber  dari  kebebasan  berkontrak adalah  kebebasan  individu  sehingga  yang  merupakan    titik  tolaknya  adalah  kepentingan individu  pula.  Dengan  demikian  dapat  dipahami  bahwa  kebebasan    individu  memberikan kepadanya kebebasan untuk berkontrak. Namun pada prakteknya Asas Kebebasan Berkontrak dalam PPJB malah disalahgunakan oleh Pihak Pengembang/Developer properti agar konsumen tidak diberikan pilihan untuk menambahkan atau mengubah tentang isi daripada kotrak PPJB.
Untuk  mengatisipasi  hal  diatas,  pemerintah  perlu    menyusun  payung  hukum  sebagai perlindungan  yang  jelas  bagi  konsumen.  Sehingga  konsumen    tidak  ragu  dan  takut  dalam memilih pihak pengembang atau developer dan dapat leih waspada terutama memperhatikan kalusula  perjanjian  yang  ditandatangai.  Selain  itu,  Pelaku  pembangunan  dalam  membuat perjanjian baku lebih diharapkan untuk mempertimbangkan posisi konsumen agar menghindari terjadinya klausula-klausula kabur dalam pemahaman yang seringkali menempatkan konsumen dalam  posisi  yang  lemah.  Untuk  meminimalisir  pelanggaran  yang  merugikan  masyarakat sebagai  konsumen,  maka  paying  hukum  yang  disusun  pemerintah  harus  mengatur  mengenai sanksi  yang tegas  bagi  pelaku pembangunan yang melakukan pemasaran dengan sistem pre- project selling yang tidak sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.

## REFERENCES
Christie, S. (2012). Aspek Hukum Perjanjian Pengikatan Jual Beli Sebagai Tahapan Jual Beli Hak Atas Tanah Secara Angsuran . Jakarta: Universitas Indonesia.
Diantha,  I.  M.  P.  (2016). Metodologi  Penelitian  Hukum  Normatif  dalam  Justifikasi  Teori Hukum . Jakarta: Prenada Media Group.
Fuady, M. (2001). Hukum Kontrak (Dari Sudut Pandang Hukum Bisnis) . Citra Aditya Bakti. Hartanto, J. A. (2015). Karakteristik Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun Dan Peralihannya Melalui Jual Beli . Surabaya: Universitas Airlangga.
Hernoko,  A.  Y.  (2016).  Asas  Proporsionalitas  Sebagai  Landasan  Pertukaran  Hak  dan Kewajiban Para Pihak Dalam Kontrak Komersial. Dalam Jurnal Hukum Dan Peradilan . https://doi.org/10.25216/jhp.5.3.2016.447-466
Hosiana, D. . (2019). Adakah Akibat Hukum dari Perjanjian Back Date ? Retrieved March 16, 2020, from  https://www.hukumonline.com/klinik/detail/ulasan/lt5d53ce2ab2767/adakah- akibat-hukum-dari-perjanjian-iback-date-i/
Kurniawan,  F.,  &  Parameswary,  A.  (2014).  KONSTRUKSI  HUKUM  PERLINDUNGAN ADHERED  PARTY  DALAM  KONTRAK  ADHESI  YANG  DIGUNAKAN  DALAM TRANSAKSI BISNIS. Perspektif . https://doi.org/10.30742/perspektif.v19i3.17
Mardan,  S.  (2015).  Asas  Kebebasan  Berkontrak  dalam  Hukum  Perjanjian  di  Indonesia. Retrieved from https://www.kompasiana.com/suwandymardan/55001bbaa33311d37250fc23/asas- kebebasan-berkontrak-dalam-hukum-perjanjian-di-indonesia
Miru, A. (2011). hukum perlidungan konsumen . Jakarta: PT. Raja Grafindo Persada.
Muhammad, A. (1992). Perjanjian Baku Dalam Praktek Perusahaan Perdagangan . Bandung: PT. Citra Aditya Bakti.
Nizam,  A.  (2017).  HUKUM  PERJANJIAN  (KONTRAK)  DAN  ASPEK-ASPEKNYA. Retrieved
March 16, 2020,
from wordpress website: https://achmadnizamlaw.wordpress.com/category/hukum-perjanjian-kontrak-dan-aspek- aspeknya/
Prodjodikoro, W. (2000). Azas-Azas Hukum Perjanjian . Mandar Maju.
Purbandari.  (2013).  Kepastian  Dan  Perlindungan  Hukum  Pada  Pemasaran  Properti  Dengan Sistem Pre Project Selling. Majalah Ilmiah Widya .
Putra,  E.  K.  (2017).  PENGENDALIAN  ASAS  KEBEBASAN  BERKONTRAK  DALAM SISTEM PRE PROJECT SELLING. Retrieved March 16, 2020, from https://mkn.fh.unair.ac.id/pengendalian-asas-kebebasan-berkontrak-dalam-sistem-pre- project-selling/?lang=id
Rabin, E. H. (1984). Revolution in Residential Lanlord-Tenant Law: Causes and Consequences. Cornell Law Review , 69 , 531.
Rahman,  H.  (2003). Seri  Keterampilan  Merancang  Kontrak  Bisnis  Contract  Drafting .
Bandung: PT. Citra Aditya Bakti.
Ridwan,  A.  S.  Y.,  &  Rusdiana,  S.  (2018).  KEBEBASAN  MEMILIH  PIHAK  DALAM KONTRAK  PADA  ASAS  KEBEBASAN  BERKONTRAK  DALAM  SEWA MENYEWA KAMAR TINGGAL. Jurnal Hukum Ius Quia Iustum . https://doi.org/10.20885/iustum.vol25.iss1.art6
Satrio, J. (1995). Hukum Perikatan Yang Lahir Dari Perjanjian . Bandung: Citra Aditya Bakti. Shofie, Y. (2000). Perlindungan Konsumen Dan Instrument-Instrumen Hukumnya . Bandung: PT. Citra Aditya Bakti.
Simamora, Y. S. (1996). Penerapan Prinsip Caveat Vendor Sebagai Sarana Perlindungan Bagi Konsumen Perumahan Di Indonesia . Surabaya: Universitas Airlangga.
Sjahdini,  S.  R.  (2009). Kebebasan  Berkontrak  dan  Perlindungan  yang  Seimbang  Bagi  Para Pihak Dalam Perjanjian Kredit Bank di Indonesia . Jakarta: Pustaka Utama Grafiti.