## PENGALIHAN HAK PENGUASAAN TANAH MENURUT UUPA DALAM RANGKA PENDAFTARAN TANAH PERTAMA KALI

## Arivan Amir *
Abstrak: Penguasaan  atas  tanah  merupakan  kewenangan  yang  memberikan  kebebasan  untuk pemegang  kuasa  atas  tanah  untuk  bebas  menggunakan  dan  mengusahakan  tanahnya  untuk keperluan apapun selama tidak bertentangan dengan ketentuan peraturan perundang-undangan dan ataupun  kesusilaan.  Tanah  merupakan  sumber  konflik  jangka  panjang  yang  apabila  tidak ditanggulangi dengan segera dapat menjadi bom waktu yang siap meledak kapan saja. Penguasaan atas suatu  bidang  atas  tanah  bukan  berarti  seseorang  yang  menguasai  tersebut  diakui  oleh  Negara sebagai orang yang berhak atas tanah tersebut, kepemilikan tanah harus dibuktikan dengan adanya bukti yuridis, dan pembuktian yuridis yang diakui oleh Negara adalah sertifikat hak atas tanah. Saat ini,  banyak  masyarakat  yang  menduduki  atau  menguasai  tanah  namun  tidak  memiliki  sertifikat, sehingga  penguasaan  tanahnya  dibuktikan  dengan  alat  bukti  yuridis  lain  seperti  Akta  Autentik, Surat  Pengakuan  Hak  dan  bahkan  surat  bawah  tangan,  peralihan  terhadap  tanah  yang  belum memiliki  sertifikat  biasanya  dilakukan  dengan  proses  pengoperan  hak  ataupun  jual  beli,  hal  ini dilakukan  karena  kepemilikan  bidang  tanahnya  secara  yuridis  belum  diakui  oleh  negara  sehingga dalam  peralihannya,  yang  dialihkan  hanyalah  hak  keperdataan  yang  melekat  antara  subjek  dan objek  tanah.  Peralihan  terhadap  penguasaan  tanah  yang  belum  bersertifikat  dilakukan  dihadapan Notaris sebagai penyedia jasa hukum, sepanjang alat bukti yuridisnya merupakan akta autentik, dan seharusnya setiap hak atas tanah yang belum memiliki sertifikat harus segera dilakukan pendaftaran sehingga kepastian dan perlindungan hukum terhadap pemegang hak atas tanah dapat diwujudkan dan kepemilikan tanahnya dapat dibuktikan dengan alat bukti yuridis yang sempurna, penelitian ini menggunakan jenis penelitian hukum normatif yang mengkaji secara mendalam dan eksplisit yang dipergunakan  sebagai  acuan  untuk  mengetahui  analisis  hukum  yang  konkret  mengenai permasalahan yang diteliti.
Kata Kunci: Pendaftaran Tanah; Pengalihan Hak; Penguasaan Tanah; Tanah
Abstract : Tenure of an area over land  is an authority that gives freedom to the power holders of land to be free to use and operate their land for any purposes as long as it does not contradict with the  provisions  of  the  legislation  or  morality.  Tenure  of  an  area  over  land  does  not  mean  that someone  who  has  controled  it  is  recognized  by  the  State  as  the  person  entitled  to  the  land,  land ownership must be proven by the existence of juridical evidence, and juridical evidence recognized by the State is a certificate of land rights. Nowadays, many people occupy or control the land but do
not  have  a  land  title  of  certificate,  so  that  their  land  tenure  is  proven  by  other  juridical  evidence such as Authentic Deed, Letter of Recognition Rights and even subordinate letters, the transition of land that does not yet have a certificate or buying and selling,  this is because the ownership of the land  in  a  juridical  way  has  not  been  recognized  by  the  state  so  in  its  transition,  thing  that  is transferred  is  only  inherent  civil  rights  between  the  subject  and  the  object  of  the  land.  The transition of land ownership that has not been certified is carried out in front of a Notary insofar as the juridical evidence is an authentic deed and / or carried out before a local government official, as long as the juridical evidence is an authentic deed, and every land right that does not yet have a certificate should be registered immediately, this study uses a type of normative legal research that studies explicitly used as a reference for knowing concrete legal analysis of the problem which is the focus of the problem.
Keywords : Land,  Land Registration; Land Tenure; Transfer Of Rights

## Riwayat Artikel:
Diterima : 27 Maret 2019; Revisi : 15 April 2019; Disetujui : 29 April 2019.
*Magister  Kenotariatan  Fakultas  Hukum Universitas Sriwijaya Email: amirarivian28@gmail.com

## LATAR BELAKANG
Tanah bagi masyarakat telah tumbuh sebagai benda  ekonomi  yang  sangat  penting  dan juga dapat dijadikan sebagai bahan perniagaan.  Mengingat  pentingnya  tanah bagi  kehidupan  manusia  harga  tanah  selalu mengalami  kenaikan,  maka  manusia  selalu berupaya semaksimal mungkin untuk memiliki  dan  menguasai  tanah  demi memenuhi kebutuhan hidupnya serta meningkatkan kesejahteraannya. 1
Peralihan hak atas tanah dapat terjadi karena  2  (dua)  hal  yaitu  perbuatan  hukum
1 Imam  Soetiknyo, Proses  Terjadinya  UUPA, Yogyakarta: Gajah Mada University, 2008, hlm.59.
dan  peristiwa  hukum.  Peralihan  hak  atas tanah  karena  perbuatan  hukum  adalah peralihan hak atas tanah yang terjadi karena perbuatan hukum yang dilakukan para pihak dengan  sengaja  dan  secara  sadar  dilakukan untuk  melakukan  peralihan.  Perbuatan hukum  yang  menyebabkan  beralihnya  hak atas  tanah  tersebut  antara  lain  jual  beli, tukar-menukar,  hibah,  pemasukan  dalam perusahaan,  dan  pembagian  hak  bersama. Peralihan  hak  atas  tanah  karena  peristiwa hukum  yaitu  peralihan  hak  yang  terjadi karena  meninggalnya  seseorang,  hal  ini mengakibatkan  beralih  dengan  sendirinya suatu  hak  karena  sebuah  peristiwa  hukum kematian yang mendasari terjadinya hak atas tanah beralih pada pewaris. 2
Berlakunya  Undang-Undang  Nomor 5  Tahun  1960  Tentang  Peraturan  Dasar
2 Adrian  Sutedi, Peralihan  Hak  Atas  Tanah  dan Pendaftaranya , Jakarta: Sinar Grafika, 2007, hlm.58.
Pokok-Pokok Agraria yang disingkat dengan UUPA, pengertian jual beli tanah bukan lagi suatu  perjanjian  seperti  dalam  Pasal  1457 KUHPerdata,  melainkan  perbuatan  hukum terhadap peralihan hak atas tanah.  Di dalam Pasal  20  ayat  (2)  UUPA  ditentukan  bahwa hak  milik  dapat  beralih  dan  dialihkan. Beralih  maksudnya  terjadi  bukan  karena suatu perbuatan hukum (kesengajaan) melainkan  karena  peristiwa  hukum  (bukan kesengajaan), misalnya diwariskan, sedangkan  dialihkan  menunjukkan  adanya kesengajaan sehingga terdapat suatu perbuatan  hukum  terhadap  hak  milik tersebut. 3
Kewenangan pemerintah dalam mengatur bidang pertanahan terutama dalam lalu  lintas  hukum  dan  pemanfaatan  tanah didasarkan  pada  ketentuan  Pasal  2  Ayat  (2) UUPA  yakni  dalam  hal  kewenangan  untuk mengatur dan menyelenggarakan peruntukan,  penggunaan,  persediaan  dan pemeliharaan  tanah  termasuk  menentukan dan  mengatur  hubungan-hubungan  hukum antara  orang-orang  dengan  tanah  dan  juga menentukan dan mengatur hubungan- hubungan hukum antara orang-orang dengan
3 Boedi Harsono, Hukum Agraria Indonesia, Sejarah Pembentuk  Undang-Undang  Pokok  Agraria,  Isi  dan Pelaksanaannya ,  Jakarta  :  Djambatan,  2007,  hlm. 507.
perbuatan-perbuatan  hukum  yang  mengenai tanah. 4
Menurut Peraturan Pemerintah Nomor 24 tahun 1997, pelaksanaan pendaftaran hak atas  tanah  meliputi  kegiatan  Pendaftaran Tanah untuk pertama kali (initial registration) dan  Pemeliharaan  Data  tanah (maintenance). Pendaftaran  tanah  untuk pertama kali dilaksanakan melalui pendaftaran  tanah  secara  Sistematik  dan pendaftaran tanah secara Sporadik, yaitu: 5
a) Pendaftaran  tanah  secara  Sistematik, Merupakan kegiatan pendaftaran tanah untuk  pertama  kali  yang  dilakukan secara  serentak  yang  meliputi  semua objek  pendaftaran  tanah  yang  belum didaftar  dalam  wilayah  atau  bagian wilayah suatu desa/kelurahan. Pendaftaran  ini  dilaksanakan  atas prakarsa  pemerintah  berdasarkan  pada suatu  rencana  kerja  jangka  panjang dan  tahunan  serta  dilaksanakan  di wilayah-wilayah  yang  ditetapkan  oleh menteri negara agraria/Kepala BPN.
b) Pendaftaran  tanah  secara  Sporadik, Merupakan  pendaftaran  tanah  untuk pertama  kali  mengenai  satu  atau
4 Urip  Santoso, Hukum  Agraria  dan  Hak  -Hak  atas Tanah , Jakarta: Kencana, 2005, hlm.45
5 J. Andy Hartanto, Hukum Pertanahan: Karakteristik Jual Beli Tanah yang Belum Terdafrar Hak  Atas  Tanahnya, Surabaya  :  Laksbang  Justitia, 2014, hlm. 113.
beberapa  objek  pendaftaran  tanah dalam  wilayah  atau  bagian  wilayah suatu desa/kelurahan secara individiual  atau  masal.  Pendaftaran tanah  secara  Sporadik  dilaksanakan atas permintaan pihak yang berkepentingan,  yaitu  pihak  yang berhak  atas  objek  pendaftaran  tanah yang bersangkutan atau kuasanya. Pemberian  atau  penetapan  hak-hak atas tanah termasuk dalam setiap penyelesaian  masalah  pertanahan  tersebut dimaksudkan sebagai upaya untuk pemberian  jaminan  kepastian  hukum  bagi pemegang haknya. Dalam rangka memberikan jaminan kepastian hukum  yang merupakan  salah  satu  tujuan  pokok  UUPA maka  Undang-undang  menginstruksikan kepada  pemerintah  untuk  mengadakan pendaftaran  tanah  di  seluruh  wilayah Indonesia yang  bersifat  Rechskadaster artinya  tujuan  menjamin  kepastian  hukum dan  kepastian  haknya  sebagaimana  diatur dalam Pasal 19 UUPA. 6
Sebagai  landasan  teknis  pendaftaran tanah  diatur  dalam  Peraturan  Pemerintah Nomor  10  Tahun  1961  tantang  pendaftaran tanah,  kemudian  disempurnakan  dalam Peraturan  Pemerintah  Nomor  24  Tahun
6 Irawan  Soerodjo, Kepastian  Hukum  Hak  Atas Tanah di Indonesia , Surabaya: Arkola, 2003 , hlm.67.
1997.  Dalam  Peraturan  Pemerintah  Nomor 24 Tahun 1997 yang merupakan penyempurnaan  dari  Peraturan  Pemerintah Nomor  10  Tahun  1961,  tetap  dipertahankan tujuan dan sistem yang digunakan selama ini yang  pada  hakekatnya  sudah  ditetapkan dalam  UUPA,  yaitu  bahwa  pendaftaran tanah diselenggarakan dalam rangka memberikan  jaminan  kepastian  hukum dalam penguasaan dan penggunaan tanah. 7
Hal  yang  lebih  penting  lagi  adalah menyangkut  sistem  pendaftaran  tanah  yang dikembangkan  terutama  menyangkut  sistim publikasinya yang  tetap  menggunakan sistem  negatif  tetapi  yang  mengandung unsur  positif,  tidak  menganut  asas  negatif semata dan bukan pula positif murni, karena dengan  pendaftaran  tanah  hanya  akan menghasilkan  surat-surat  tanda  bukti  hak yang  berlaku  sebagai  alat  pembuktian  yang kuat  seperti  yang  telah  dinyatakan  dalam Pasal 19 Ayat (2) huruf c, Pasal 23 Ayat (2), Pasal 32 Ayat (2) dan Pasal 38 Ayat (2).
Dalam  Pasal  32  Ayat  (1)  Peraturan Pemerintah  No.24  Tahun  1997  disebutkan bahwa:  sertifikat  merupakan  surat  tanda bukti yang kuat mengenai data fisik dan data yuridis yang termuat di dalamnya, sepanjang data  fisik  dan  data  yuridis  tersebut  sesuai dengan  data  yang  ada  dalam  surat  ukur  dan
7 Ibid., hlm.75.
buku tanah hak yang bersangkutan, sedangkan  dalam  Penjelasan  Pasal  32  Ayat (1)  Peraturan  Pemerintah  No.  24  Tahun 1997 menyatakan bahwa sertifikat merupakan tanda bukti hak yang kuat, dalam arti  bahwa  selama  tidak  dapat  dibuktikan sebaliknya  data  fisik  dan  data  yuridis  yang tercantum didalamnya harus diterima sebagai data yang benar. Ketentuan Pasal 19 Ayat (2) UUPA menegaskan bahwa pemberian  surat  tanda  bukti  hak  (sertifikat) yang  berlaku  sebagai  alat  pembuktian  yang kuat,  ini  sesuai  pula  dengan  penjelasan  atas UUPA  Bab  IV  alinea  2  yang  menyebutkan pendaftaran tanah yang bersifat rechtkadaster yang artinya bertujuan menjamin kepastian hukum. 8
Kepastian hukum sertifikat seharusnya dapat dipahami sebagai sertifikat yang  merupakan  produk  dari  lembaga pemerintah adalah sesuatu sebagai alat bukti kepemilikan hak atas tanah yang tidak dapat di gangu gugat lagi. Akan tetapi sebagaimana  penjelasan  Pasal  32  Ayat  (1) PP No. 24 Tahun 1997 sertifikat merupakan tanda  bukti  yang  kuat  selama  tidak  dapat dibuktikan  sebaliknya  data  fisik  dan  data yuridis  yang tercantum didalamnya diterima sebagai  data  yang  benar.  Ini  dapat disimpulkan bahwa sertifikat sebagai produk
8 Ibid., hlm.85
lembaga pemerintah ada kemungkinan tidak benar (terlepas dari sebab-sebabnya), dengan demikian  dapat  mengurangi  arti  kepastian hukum sertifikat itu sendiri. 9
Ketentuan  Pasal  32  Ayat  (1)  PP  No. 24 Tahun 1997 tersebut rawan menimbulkan sengketa  karena  sertifikat  sebagai  tanda bukti  hak  atas  tanah  belum  dapat  menjamin kebenarannya.  Pasal  32  Ayat  (2)  Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 menyatakan: Dalam  hal  atas  suatu  bidang  tanah  sudah diterbitkan  sertifikat  secara  sah  atas  nama orang  atau  badan  hukum  yang  memperoleh tanah  tersebut  dengan  itikat  baik  dan  secara nyata  menguasanya,  maka  pihak  lain  yang merasa  mempunyai  hak  atas  tanah  itu  tidak dapat  lagi  menuntut  pelaksanaan  hak tersebut apabila dalam waktu 5 (lima) tahun sejak diterbitkannya sertifikat itu telah tidak mengajukan keberatan secara tertulis kepada pemegang  sertifikat  dan  kepala  kantor pertanahan yang bersangkutan ataupun tidak mengajukan gugatan ke Pengadilan mengenai  penguasaan  tanah  atau  penerbitan sertifikat tersebut. 10
Dalam  penjelasan  Pasal  32  Ayat  (2) Peraturan  Pemerintah  No.  24  Tahun  1997 dinyatakan bahwa di dalam sistem publikasi
9 Ibid., hlm.92
10 Maria  SW  Sumardjono, Kebijakan  Pertanahan  : Antara Regulasi dan Implementasi , Jakarta: Kompas, 2007, hlm.27.
negatif  negara  tidak  menjamin  kebenaran data  yang  disajikan.  Tetapi  walaupun demikian tidaklah dimaksudkan untuk menggunakan  sistem  publikasi  negatif secara  murni.  Hal  tersebut  tampak  dari pernyataan dalam  Pasal  19 Ayat  (2) huruf  c UUPA,  bahwa  surat  tanda  bukti  hak  yang diterbitkan  berlaku  sebagai  alat  bukti  yang kuat dan dalam Pasal 23, 32, dan 38 UUPA bahwa pendaftaran berbagai peristiwa hukum  merupakan  alat  pembuktian  yang kuat. 11 Selain  itu  dari  ketentuan-ketentuan mengenai prosedur pengumpulan, pengolahan,  penyimpanan  dan  penyajian data  fisik  dan  data  yuridis  serta  penerbitan sertifikat  dalam  Peraturan  Pemerintah  ini tampak  jelas  usaha  untuk  sejauh  mungkin memperoleh  dan  menyajikan  data  yang benar,  karena  pendaftaran  tanah  adalah untuk menjamin kepastian hukum.
Menurut Peraturan Pemerintah Nomor 24 tahun 1997, pelaksanaan pendaftaran hak atas  tanah  meliputi  kegiatan  Pendaftaran Tanah untuk pertama kali (initial registration) dan  Pemeliharaan  Data  tanah (maintenance). Pendaftaran  tanah  untuk pertama kali dilaksanakan melalui
11 Ibid., hlm.35
pendaftaran  tanah  secara  Sistematik  dan pendaftaran tanah secara Sporadik, yaitu: 12
a) Pendaftaran  tanah  secara  Sistematik, Merupakan kegiatan pendaftaran tanah untuk  pertama  kali  yang  dilakukan secara  serentak  yang  meliputi  semua objek  pendaftaran  tanah  yang  belum didaftar  dalam  wilayah  atau  bagian wilayah suatu desa/kelurahan. Pendaftaran  ini  dilaksanakan  atas prakarsa  pemerintah  berdasarkan  pada suatu  rencana  kerja  jangka  panjang dan  tahunan  serta  dilaksanakan  di wilayah-wilayah  yang  ditetapkan  oleh menteri negara agraria/Kepala BPN.
b) Pendaftaran  tanah  secara  Sporadik, Merupakan  pendaftaran  tanah  untuk pertama  kali  mengenai  satu  atau beberapa  objek  pendaftaran  tanah dalam  wilayah  atau  bagian  wilayah suatu desa/kelurahan secara individiual  atau  masal.  Pendaftaran tanah  secara  Sporadik  dilaksanakan atas permintaan pihak yang berkepentingan,  yaitu  pihak  yang berhak  atas  objek  pendaftaran  tanah yang bersangkutan atau kuasanya. Kepastian hukum sertifikat seharusnya dapat  dipahami  sebagai  sertifikat  yang
12 J Andy Hartanto, Hukum Pertanahan: Karakteristik Jual  Beli  Tanah  yang  Belum  Terdafrar  Hak  Atas Tanahnya, Op.Cit., hlm. 113.
Arivan Amir
merupakan produk dari lembaga pemerintah adalah sesuatu sebagai alat bukti kepemilikan hak atas tanah yang tidak dapat di gangu gugat lagi. Akan tetapi sebagaimana  penjelasan  Pasal  32  Ayat  (1) PP No. 24 Tahun 1997 sertifikat merupakan tanda  bukti  yang  kuat  selama  tidak  dapat dibuktikan  sebaliknya  data  fisik  dan  data yuridis  yang tercantum didalamnya diterima sebagai  data  yang  benar.  Ini  dapat disimpulkan bahwa sertifikat sebagai produk lembaga pemerintah ada kemungkinan tidak benar (terlepas dari sebab-sebabnya), dengan demikian  dapat  mengurangi  arti  kepastian hukum sertifikat itu sendiri. 13
Peralihan  tanah  untuk  pertama  kali dalam  praktiknya  dilakukan  Oleh  Notaris, hal ini sesuai dengan ketentuan pasal 15 ayat (2)  huruf  (f),  yang  menentukan  bahwa Notaris  berwenang  membuat  akta  yang berkaitan  dengan  pertanahan,  hal  ini  karena dalam kewenangannya notaris berhak
melakukan  pembuatan  akta  berdasarkan kesepakatan  dan  perjanjian,  dalam  jual  beli tanah  yang  belum  bersertifikat,  para  pihak hanya  mengalihkan  hubungan  ataupun  hak keperdataannya  melalui  perjanjian  dan kesepakatan  yang  dibentuk  melalui  akta pengoperan,  pelepasan  hak  dan  atau penyerahan  hak,  hal  ini  karena  tanah
13 Ibid., hlm.92.
tersebut  belum  mempunyai  status  hak  atas tanah  dan  secara  yuridis  masih  berstatus tanah negara meskipun dalam penguasaannya  sudah  ada  pada  pribadi masing-masing.
Berdasarkan  uraian  di  atas,  maka penulis  ingin  mengupas  tentang  peran Notaris  sebagai  pejabat  umum  dalam pendaftaran  tanah  untuk  pertama  kali  dan bagaimana  dalam  praktiknya  pendaftaran tanah  untuk  pertama  kali  diwujudkan  untuk memberi  kepastian  hukum  bagi  pihak  yang berkepentingan  dengan  rumusan  masalah bagaimana  proses  peralihan  tanah  yang belum  memiliki  status  hak  atas  tanah  seta b agaimana  mekanisme  pendaftaran  tanah untuk pertama kali dan Peran Notaris dalam Pendaftaran Tanah sebagai upaya mewujudkan  Kepastian  hukum  bagi  pihak yang  berkepentingan  dalam  pendaftaran tanah.

## METODE
Penelitian  yang  akan  dilakukan  merupakan tipe  penelitian  hukum  normatif.  Penelitian hukum  normatif  adalah  penelitian  hukum yang  dilakukan  dengan  cara  meneliti  bahan pustaka  atau  meneliti  dari  bahan-bahan hukum, seperti penelitian terhadap asas-asas hukum, hukum positif, aturan-aturan hukum,
Arivan Amir
dan  kaedah-kaedah  hukum. 14 Bahan-bahan hukum  yang  diperoleh  dalam  penelitian  ini dilakukan pengolahan dengan cara terstruktur  dan  sistematis  terhadap  bahan- bahan  yang  ada.  Selanjutnya,  dianalisis dengan  mempergunakan  penafsiran  hukum secara  teleologis  dan  fungsional  yang kemudian ditarik kesimpulan mempergunakan metode deduktif.

## ANALISIS DAN DISKUSI
Proses  Pralihan  Tanah  Yang  Belum Bersertifikat
Dalam  hal  kepemilikan  tanah,  konsepsi hukum  tanah  nasional  menyatakan  tanah  di seluruh  Indonesia  adalah  milik  Bangsa Indonesia,  yang  sekaligus  menjadi  simbol kesatuan  bagi  keutuhan  bangsa  dan  negara, karenanya tidak dapat diperjual belikan atau diperdagangkan, tidak boleh dijadikan objek penguasaan  yang  menimbulkan  disintegrasi bangsa.  Di  dalam  UUPA  disebutkan  bahwa dalam  konsepsi  kepemilikan  terdapat  unsur komunalistik  religius,  artinya  ketentuan hukum  Indonesia  melihat  bahwa  tanah  itu adalah  milik  bersama  yang  diberikan  oleh Sang Pencipta guna kesejahteraan
14 Soerjono  Soekanto  dan  Sri  Mamudji, Penelitian Hukum Normatif Suatu Tinjauan Singkat , Jakarta: PT Raja Grafindo Persada, 2010, hlm. 13.
masyarakat,  berarti  Indonesia  mengatur prinsip Negara kesejahteraan. 15
Oleh karena itu, terdapat terminologi mengenai  “hak  menguasai  oleh  Negara”, yang  merupakan  hak  menguasasi  tertinggi. Hak menguasai ini memberikan kewenangan pada Negara untuk mengelola bumi, air dan ruang  angkasa  serta  kekayaan  alam  yang terkandung  di  dalamnya  untuk  sebesar- besarnya kemakmuran rakyat. 16
Peralihan  hak  atas  tanah  dapat  terjadi karena  2  (dua)  hal  yaitu  perbuatan  hukum dan  peristiwa  hukum.  Peralihan  hak  atas tanah  karena  perbuatan  hukum  adalah peralihan hak atas tanah yang terjadi karena perbuatan  hukum  yang  dilakukan  para pihak. Perbuatan hukum yang menyebabkan beralihnya hak atas tanah tersebut antara lain jual  beli,  tukar-menukar,  hibah,  pemasukan dalam  perusahaan,  dan  pembagian  hak bersama.  Peralihan  hak  atas  tanah  karena peristiwa  hukum  yaitu  peralihan  hak  yang terjadi karena meninggalnya seseorang. 17
Setiap  perbuatan  yang  dimaksudkan memindahkan  Hak  Milik  atas  tanah  di  atur dengan  Peraturan  Pemerintah.  Hal  ini  di
15 Rosmidah,  2013,  “Kepemilikan  hak  atas  tanah  di Indonesia , ” Inovatif:  Jurnal  Ilmu  Hukum ,  6(2),  hlm. 63-76.
16 Agus Surono, Penguasaan, Pemilikan, Penggunaan dan  Pemanfaatan  Tanah  (P4T) ,  Jakarta:  FH Universitas Al-Azhar Indonesia, 2013, hlm 2.
17 Adrian  Sutedi, Peralihan  Hak  Atas  Tanah  dan Pendaftarannya , Op.Cit. , hlm.58.
amanatkan  oleh  Pasal  26  Peraturan  Dasar Pokok-pokok  Agraria  (UUPA).  Ketentuan pendaftaran tanah di  Indonesia diatur dalam UUPA  Pasal  19  Jo  Pasal  37  ayat  (1) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang  Pendaftaran  Tanah  “Peralihan  hak atas  tanah  dan  hak  milik  atas  satuan  rumah susun  melalui  jual  beli,  tukar  menukar, hibah,  pemasukan  dalam  perusahaan  dan perbuatan  hukum  pemindahan  hak  lainnya, kecuali  pemindahan  hak  melalui  lelang hanya  dapat  didaftarkan  jika  dibuktikan dengan  akta  yang  dibuat  Pejabat  Pembuat Akta  Tanah  (PPAT)  yang  berwenang menurut  ketentuan  peraturan  perundang- undangan”. 18
Jual beli tanah tanpa bukti kepemilikan berupa sertifikat tanah, merupakan  masalah  pelik  yang  sering menjadi  sumber  konflik  masyarakat  kita. Ada  yang  melakukan  transaksi  jual  beli tanah  berdasarkan  kesepakatan  lisan  saja antara  penjual  dan  pembeli  tanpa  bukti berupa  dokumen  yang  dapat  menguatkan kepemilikan  seseorang.  Bahkan  ada  orang yang  nekat  menjual  tanah  yang  sudah dijualnya,  istilah  kampungnya,  jual  di  atas jual.  Di  kemudian  hari  muncul  masalah,
18 Christiana  Sri  Murni,  2018,  “Peralihan  hak  atas tanah  tanpa  sertifikat , Lex  Librum ,  4(2),  hlm.  680- 692.
tanah  yang  dijual  atau  dibeli  itu  digugat keabsahannya. Ada yang kemudian diselesaikan secara musyawarah atau kekeluargaan, ada yang dibawa ke pengadilan,  adapula  lewat  jalan  pintas pertikaian bahkan pertumpahan darah. 19
Dalam  hal  jual  beli  tanah,  yang menjadi  objeknya  adalah  sertifikat  tanah. Jika  tanah  sudah  bersertifikat,  tidak  ada masalah. Sebagai pembeli tinggal mengecek keabsahan  sertifikat  tanah  itu  dikantor  BPN setempat  apakah  sudah  sesuai  dengan  data yang  termuat  dalam  buku  tanah.  Jika  tanah yang akan  dibeli belum  atau  tidak bersertifikat, maka pembeli harus mengecek keberadaan  status  tanah  tersebut  ke  Kantor Kepala  Desa  atau Kantor  Kelurahan setempat. 20
Setelah  status  tanah  tersebut  benar terdaftar  dan  ada  bukti  kepemilikannya, maka pembeli dapat meminta surat keterangan  Kepala  Desa  atau  Kelurahan setempat  untuk  pengurusan  pendaftaran tanah  ke  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah (PPAT).  Ini  sesuai  dengan  amanat  Pasal  39 angka  2  Peraturan  Pemerintah  Nomor  24 Tahun  1997  tentang  Pendaftaran  Tanah,  di mana  PPAT  berhak  menolak  apabila  tanah yang belum terdaftar ternyata tidak ada surat
19 Ibid, hlm. 681
20 Loc.cit.
Arivan Amir
keterangan  yang  menyatakan  bahwa  tanah tersebut  belum  bersertifikat  dari  Kantor Pertanahan. Bagi obyek tanah yang letaknya jauh dari Kantor Pertanahan, dapat dimintakan  surat  keterangan  dari  pemegang hak  yang bersangkutan  yang dikuatkan oleh Kepala Desa atau Lurah setempat. 21
Sertifikat tanah menjadi bukti kepemilikan atau penguasaan seseorang atas tanah. Pasal 4 ayat (1) UUPA menjamin hak dari  setiap  pemegang  hak  atas  tanah  untuk memperoleh  sertifikat.  Fungsi  utama  dan terutama dari sertifikat adalah bukti kepemilikan  hak  atas  tanah  yang  sah  dan kuat. Hal ini berdasarkan ketentuan Pasal 19 Ayat  2  huruf  c  UUPA.  Sertifikat  tanah merupakan  tanda  bukti  yang  berlaku  sebagi alat  pembuktian  yang  sah  dan  kuat sepanjang  data  di  dalam  sertifikat  itu  sesuai dengan  data  yang  terdapat  didalam  surat ukur dan buku tanah yang bersangkutan. 22
Proses  jual  beli  hak  atas  tanah  yang telah  didaftarkan  atau  telah  bersertifikat memiliki resiko hukum yang rendah, karena hak kepemilikan dan subyek hukum penjual telah jelas dan terang. Sebaliknya bagi tanah yang belum didaftarkan hak kepemilikannya atau  tidak  ada  sertifkatnya,  memiliki  resiko hukum  dan  kerawanan  yang  lebih  tinggi.
21 Loc.cit.
22 Loc.cit.
Terhadap  obyek  jual  beli  hak  atas  tanah yang tidak memiliki sertifikat lebih menekankan  pada  kepercayaan  dan  atas dasar  bukti  secukupnya  bahwa  seorang sebagai  pemiliknya  sekalipun  tanpa  bukti kepemilikan  tanah  yang  sah  sebagaimana yang  telah  ditetapkan  dalam  peraturan- perundangan.  Hal  ini  dapat  dicermati  dari persyaratan formil yang melekat sebagai alas hak. 23
Menurut  Boedi  Harsono  pengertian jual beli tanah adalah perbuatan hukum yang berupa  penyerahan  hak  milik  (peyerahan tanah  untuk  selama-lamanya)  oleh  penjual kepada  pembeli,  yang  pada  saat  itu  juga pembeli membayar harganya kepada penjual.  Jual  beli  yang  mengakibatkan beralihnya hak milik atas tanah dari penjual kepada  pembeli  itu  masuk  dalam  hukum agraria atau hukum tanah. 24
Realitanya  dalam  peralihan  tanah yang  belum  memiliki  status  hak  atas  tanah atau  belum  bersertifikat,  sering  dilakukan masyarakat  dengan  berbagai  cara.  Untuk peralihan  tanah  yang  belum  bersertifikat, yang dialihkan hanyalah hubungan keperdataan  dan  hak  menguasai  atas tanahnya  saja,  sebab  secara  yuridis  bidang
23 Ibid, hlm. 682
24 Boedi  Harsono, Menuju  Penyempurnaan  Hukum Tanah  Nasional ,  Jakarta:  Penerbit  Unierversitas Trisaksi, 2002, hlm. 135.
Arivan Amir
tanah  yang  belum  ada  status  hak  atas tanahnya masih berada dibawah penguasaan tanah  Negara,  hal  ini  berkesesuaian  dengan konsep kepemilikan  yang dapat  kita pahami dalam hukum perdata, yang mana kepemilikan adalah jika kita sudah menguasai secara fisik dan yuridis atas suatu bidang  atas  tanah,  dan  dalam  permasalahan ini, tanah secara tidak langsung masih dalam penguasaan  Negara  dan  belum  terdaftar haknya,  sehingga  belum  ada  kepastian hukum  atas  pemegang  status  hak  atas  tanah tersebut.
Jual  beli  harusnya  dilakukan  dengan terang,  dalam  artian  setidaknya  ada  pihak aparatur  pemerintahan  terendah  ditempat lokasi tanah berada yang mengetahuinya dan seharusnya  jual  beli  tersebut  alat  bukti yuridis  nya  dikeluarkan  oleh  pihak  yang berwenang, hal ini karena kekuatan pembuktian  yang  diberikan  pada  sistem pertanahan adalah pengakuan tanpa sanggahan dari pihak lain.
Jika peralihan tanah melalui jual beli yang  tidak  diketahui  aparatur  negara,  dan surat-surat bukti yuridis nya tidak dikeluarkan  oleh  pihak  yang  berwenang, maka  bukti  yuridisnya  hanyalah  bersifat deklataroir  atau  pengakuan  sepihak,  hal  ini tidak  memberikan  kekuatan  pembuktian yang mengikat sebab tidak ada saksi penguat
atau bahkan bukti kuat yang dapat dijadikan dasar  bahwa  seseorang  memiliki  suatu bidang atas tanah.
Peralihan tanah yang belum memiliki sertifikat  ini  memiliki  beberapa  cara,  untuk tanah  yang  dasar  alas  haknya  bukan merupakan  bukti  autentik  seperti  surat bawah  tangan,  kwitansi,  dan  bukti-bukti lama  lainnya,  biasanya  jual  beli  dilakukan masyarakat melalui pejabat terendah setempat  yaitu  melalui  RT  dan  atau dilakukan  pembuatan  Surat  Pengakuan  Hak yang di ikuti dengan berita acara pengukuran ulang serta didaftarkan dikantor Camat.
Sedangkan  untuk  tanah  yang  sudah memiliki bukti autentik seperti Akta Notaris dan atau Surat  tanah  yang dikeluarkan Oleh Camat,  jual  belinya  dapat dilakukan dihadapan  pejabat  yang  berwenang  dan sudah memiliki kekuatan pembuktian terhadap  pihak  ketiga,  namun  bukan  berarti negara  mengakui  kepemilikan  tanahnya, dengan  bukti  autentik  seseorang  hanya terbukti dalam penguasaannya namun secara harfiah tanah tersebut masih dalam penguasaan Negara.
Mekanisme  Pendaftaran  Tanah  dan Peranan  Notaris  dalam  Pendaftaran Tanah
Pendaftaran  tanah  dan  pendaftaran  hak  atas tanah  adalah  program  dan  tugas  pokok  dari Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan
Pertanahan
Nasional, yaitu untuk
melaksanakan  dan  memberikan  landasan hukum bidang pertanahan untuk terwujudnya  suatu  tata  kehidupan  bagi masyarakat di mana tanah, disamping fungsi sosial  dan  dapat  juga  berfungsi  atau memberikan  nilai  ekonomis  bagi  pemilik hak  atas  tanah,  hal  ini  disebabkan  karena tanah sebagai benda tidak bergerak dan nilai jaminan  bagi  pemegang  hak.  Terhadap sebidang  tanah  yang  telah  didaftarkan  oleh pemiliknya  atas  suatu  hak,  maka  Kantor Agraria  dan  Tata  Ruang/Badan  Pertanahan Nasional  akan  mengeluarkan/menerbitkan surat keterangan hak yaitu Sertifikat hak atas tanah atas nama pemiliknya. 25
Pendaftaran tanah untuk pertama kali adalah  kegiatan  pendaftaran  yang  dilakukan terhadap  objek  pendaftaran  tanah  yang belum  didaftar  berdasarkan  PP  Nomor  10 Tahun 1961 dan PP Nomor 24 Tahun 1997. Objek dari pendaftaran tanah untuk pertama kali adalah tanah negara dan tanah bekas hak
25 Bambang Sugianto, 2017, “Pendaftaran  tanah adat untuk  mendapat  kepastian  hukum  di  Kabupaten Kepahiang , ” Jurnal  Panorama  Hukum ,  2  (2),    hlm. 131-148.
milik  adat.  Kegiatan  pendaftaran  tanah untuk pertama kali meliputi: 26
1) Pengumpulan dan pengolahan data fisik;
2) Pengumpulan dan pengolahan data  yuridis  serta  pembukuan haknya;
3) Penerbitan sertifikat;
4) Penyimpanan  daftar  umum  dan dokumen.
Sertifikat  dan  dokumen  kepemilikan merupakan  hal  yang  sangat  penting  karena merupakan  bukti  yang  sah  atas  kepemilikan aset  properti.  Tanpa  memiliki  sertifikat  dan dokumen  bukti  kepemilikan,  seseorang dapat  dikatakan  berada  dalam  posisi  yang lemah dimata hukum dan status kepemilikan tanah sebagai aset mudah digugat oleh pihak lain. 27
Oleh  sebab  itulah  suatu  bidang  atas tanah  harus  didaftarkan,  karena  dengan terselenggaranya  pendaftaran  tanah  yang sistematis  dan  lengkap,  dapat  berdampak pada  timbulnya  kepastian  hukum  yang  kuat dalam hal pembuktian kepemilikan sertifikat. Secara praktik, masyarakat memiliki 3 cara dalam melakukan kepengurusan permohonan pendaftaran 26 Adrian  Sutedi, Peralihan  Hak  Atas  Tanah  dan Pendaftarannya , Op.Cit. hlm. 137.
27 Dinda Keumala dan Setiyono, Tips Hukum Praktis Tanah  dan  Bangunan ,  Jakarta:  Raih  Asa  Sukses, 2009, hlm. 77.
tanah,  yakni  dengan  cara  mengurus  sendiri secara  aktif  ke  Badan  Pertanahan  Nasional setempat, mengurus dengan bantuan melalui jasa  Notaris/PPAT,  dan  mengikuti  program pemerintah dalam hal didaerah tempat tanah berada  terdapat  Proyek  Pensertifikatan masal/serentak.
Tugas  untuk  melakukan  pendaftaran tanah  di  seluruh  Indonesia  dibebankan kepada  Pemerintah  yang  oleh  Pasal  19  ayat (1)  UUPA  ditentukan  dengan  bertujuan tunggal,  yaitu  untuk  menjamin  kepastian hukum.  Menurut  penjelasan  dari  UUPA, pelaksanaan  kegiatan  pendaftaran  tanah merupakan  kewajiban  dari  Pemerintah  dan bertujuan  untuk  menjamin  kepastian  hukum yang bersifat Rechtkadaster. 28
Rechtkadaster artinya untuk kepentingan  pendaftaran  tanah  saja  dan hanya  mempermasalahkan  haknya  apa  dan siapa  pemiliknya,  bukan  untuk  kepentingan lain  seperti  perpajakan.  Pendaftaran  tanah selain  berfungsi  untuk  melindungi  si pemilik,  juga  berfungsi  untuk  mengetahui status  bidang  tanah,  siapa  pemiliknya,  apa haknya, berapa luasnya, untuk apa dipergunakannya dan sebagainya. 29
28 Yamin  Lubis  dan  Rahim  Lubis, Hukum Pendaftaran  Tanah, Bandung:  Mandar  Maju,  2012, hlm. 167.
29 Ibid, hlm. 167.
Pengurusan  pendaftaran  tanah  yang dilakukan  oleh  Notaris  merupakan  jasa hukum  yang  dapat  diberikan  oleh  Notaris sebagai  penyedia  jasa  yang  mewakili kepentingan  dari  penghadap.  Permohonan pengajuan  pendaftaran  yang  dilakukan adalah  dengan  bertujuan  untuk  memohon suatu  hak  atas  tanah  yang  dibarengi  dengan pemberian  sertifikat  sebagai  suatu  tanda bukti  kepemilikan  hak  atas  tanah  dan kepatian hukum terhadap tanah bahwa tanah tersebut sudah didaftarkan dan secara hukum Negara  telah  mengakui  dan  menjamin kepemilikan tanah tersebut melalui perolehan  permohonan  hak  atas  tanah  yang diajukan.
Sebagai Pejabat Publik, yang berwenang  memberikan  pelayanan  hukum mengenai  segala  sesuatu  yang  berkaitan dengan  akta,  terhadap  pendaftaran  tanah, Notaris berwenang membuat Akta Pengoperan dan Pelepasan Hak, dimana akta ini  berfungsi  sebagai  bukti  pengalihan  atas penguasaan  tanah  yang  dimiliki  seseorang, dan  selain  itu,  Akta  Pengoperan  dan Pelepasan  Hak  yang  dibuat  oleh  Notaris tersebut  berfungsi  pula  sebagai  alas  hak yang  dapat  digunakan  sebagai  alat  bukti autentik  yang  merupakan  bukti  dasar kepemilikan dan sebagai syarat kelengkapan
Arivan Amir
data  yuridis  dalam  pengajuan  permohonan sertifikat hak atas tanah.
Sebagai pihak yang memiliki keahlian  dibidang  tertentu  dan  memiliki kepercayaan  yang  besar  dari  masyarakat, Notaris sebagai penyedia jasa hukum, dalam pendaftaran  tanah  berhak  menerima  jasa untuk melakukan ataupun mewakili kepentingan  seseorang  dalam  kepengurusan pendaftaran  tanah.  Notaris  tidak  menerima kuasa  untuk  melakukan  pendaftaran  tanah karena tidak logis apabila seseorang Notaris membuat  kuasa  untuk  dirinya  sendiri,  oleh sebab  itu,  meskipun  ada  para  pihak  yang meminta  dilakukan  pengurusan  pendaftaran tanah,  Notaris  tetap  berhak  menerima tawaran jasa hukum tersebut dan melimpahkan  kuasa  ataupun  tugas  tersebut kepada karyawannya untuk bertindak mewakili  kepentingan  pihak  yang  meminta dan dengan dibawah tanggung jawab Notaris tersebut.

## KESIMPULAN
Proses peralihan tanah yang belum bersertifikat  pada  dasarnya  harus  tetap berpegang teguh pada asas jual beli menurut Hukum  Adat,  yakni  tunai  dan  terang. Peralihan tanah dapat terjadi karena perbuatan  hukum  dan  peristiwa  hukum. Peralihan  tanah  yang  belum  memiliki
sertifikat  harusnya  dilakukan  dihadapan pejabat  berwenang,  sehingga  surat  dan  atau alat bukti yang menjadi dasar dari peralihan memiliki  kekuatan  pembuktian  karena dikeluarkan oleh pejabat berwenang.
Mekanisme  pendaftaran  tanah  dilakukan dengan  pengumpulan  dan  pengolahan  data fisik  dan  yuridis  yang  dilakukan  sampai dengan penerbitan sertifikat. Proses pendaftaran  tanah  pertama  kali  dapat dilakukan  dengan  cara  Sporadis dan Sistematis.  Seharusnya  Negara  berperan aktif  melalui  wakil-wakil  yang  ditunjuk melalui aparatur pemerintahan untuk meneruskan proyek-proyek strategis nasional seperti pensertfikatan masal sehingga  masyarakat  dapat  dengan  mudah dan  hemat  waktu  serta  biaya  dalam melakukan  kepengurusan  sertifikat  tanah, dengan  berbagai  kemudahan  tersebut  maka masyarakat  akan  tertarik  untuk  mengurus proses  pendaftaran  tanah  mereka  sehingga terwujudlah  kepastian  hukum  dan  tertib administrasi pertanahan yang baik.
Arivan Amir

## DAFTAR PUSTAKA
Buku Harsono, Boedi. 2002. Menuju Penyempurnaan Hukum Tanah Nasional , Jakarta: Penerbit
Unierversitas Trisaksi.
Harsono,  Boedi.  2007. Hukum  Agraria
Indonesia, Sejarah Pembentuk Undang-Undang Pokok Agraria, Isi dan  Pelaksanaannya ,  Jakarta  : Djambatan.
Hartanto, J. Andy. 2014. Hukum Pertanahan: Karakteristik Jual Beli Tanah  yang  Belum  Terdafrar  Hak Atas Tanahnya , Surabaya :
Laksbang Justitia.
Keumala,  Dinda  dan  Setiyono.  2009. Tips Hukum Praktis Tanah dan Bangunan , Jakarta: Raih Asa Sukses.
Lubis,  Yamin  dan  Rahim  Lubis.  2012. Hukum Pendaftaran Tanah ,
Bandung: Mandar Maju.
Santoso,  Urip.  2005. Hukum  Agraria  dan Hak  -Hak  atas  Tanah ,  Jakarta: Kencana.
Soekanto, Soerjono dan Sri Mamudji.  2010.
Penelitian  Hukum  Normatif  Suatu Tinjauan  Singkat ,  Jakarta:  PT  Raja Grafindo Persada.
Soerodjo,  Irawan.  2003. Kepastian  Hukum Hak  Atas  Tanah  di  Indonesia , Surabaya: Arkola.
Sumardjono,  Maria  SW.  2007. Kebijakan Pertanahan:  Antara  Regulasi  dan Implementasi , Jakarta: Kompas.
Surono, Agus. 2013. Penguasaan, Pemilikan, Penggunaan dan Pemanfaatan Tanah (P4T) , Jakarta: FH Universitas Al-Azhar Indonesia.
Sutedi,  Adrian.  2007. Peralihan  Hak  Atas Tanah  dan  Pendaftaranya ,  Jakarta: Sinar Grafika.
Soetiknyo,  Imam,  2008, Proses  Terjadinya UUPA ,  Yogyakarta:  Gajah  Mada University.

## Jurnal
Rosmidah.  2013.  “Kepemilikan  hak  atas tanah  di  Indonesia.”  Inovatif:
Jurnal Ilmu Hukum . 6 (2).
Sugianto,  Bambang.  2017.  “Pendaftaran tanah adat untuk mendapat kepastian  hukum  di  Kabupaten Kepahiang,” Jurnal Panorama Hukum, 2(2).
Sri  Murni,  Christiana.  2018.  “Peralihan  hak atas  tanah  tanpa  sertifikat, Lex Librum , 4(2).