## AL-AWQAF

## Jurnal Wakaf dan Ekonomi Islam
Vol. 14, No. 1, Tahun 2021
Hak Guna Bangunan di Atas Tanah Wakaf sebagai Terobosan Baru Pemberdayaan Tanah Wakaf Secara Produktif
Fahrul Fauzi 1 , Lutfi Djoko Djumeno 2
1 Universitas Indonesia, Depok, fahrul.fauzi@ui.ac.id
2 Universitas Indonesia, Jakarta, l.sriyono@gmail.com
Abstract: The purpose of this research is to provide an idea of how to realize the potential application of the concept of granting the right to build on waqf land. This concept is a new thing that can add value to waqf land so that it can be optimized productively without losing the basic essence of waqf itself. The research method used in writing this article is normative legal research. Using primary legal materials in the form of legislation on waqf and land rights, as well as secondary legal materials in the form of scientific articles related to waqf and land rights. The data analysis technique used in organizing the available data is a qualitative data analysis technique. This study found that waqf land has similarities in practice and concept to the right of management. So, if land managed properly can be granted the right to build, Waqf land can also be granted the right to build. The benefits of implementing this concept in the future could be felt by developers, nazhir, and the general public. Developers get benefits in the form of freedom from land acquisition costs and can guarantee the right to build on waqf land. Nazhir gets benefits in the form of land use fees and recommendation fees that must be paid by the developer as a condition for using waqf land and for certification purposes. Then the profits received by Nazhir can be used for the welfare of the people according to the waqf pledge.
Keywords : Waqf, Waqf Land, Right to Build, Right of Management.
Abstrak: Penelitian ini bertujuan memberikan suatu ide dan gagasan dalam mewujudkan potensi diterapkannya konsep pemberian hak guna bangunan di atas tanah wakaf. Konsep ini  merupakan  hal  baru  yang  dapat  menambah  nilai  dari  tanah  wakaf  sehingga  dapat dioptimalkan secara produktif tanpa menghilangkan esensi dasar dari wakaf itu sendiri. Metode penelitian yang digunakan dalam penulisan artikel ini adalah penelitian hukum normatif. Menggunakan bahan hukum primer berupa perundang-undangan tentang wakaf dan  hak  atas  tanah,  serta  bahan  hukum  sekunder  berupa  artikel  ilmiah  yang  berkaitan dengan  wakaf  dan  hak  atas  tanah.  Teknis  analisis  data  yang  digunakan  dalam mengorganisir  data-data  tersedia  adalah  teknis  analisis  data  kualitatif.  Penelitian  ini menemukan bahwa tanah wakaf memiliki kesamaan dalam praktik dan konsep dengan tanah hak pengelolaan. Sehingga apabila di atas tanah hak pengelolaan dapat diberikan hak guna bangunan, maka di atas tanah wakaf pun dapat diberikan hak guna bangunan. Manfaat penerapan konsep ini di kemudian hari dapat dirasakan oleh developer, nazhir, dan  masyarakat  secara  umum.  Developer  mendapatkan  keuntungan  berupa  kebebasan biaya pengadaan tanah dan dapat menjaminkan hak guna bangunan di atas tanah wakaf. Nazhir  mendapatkan  keuntungan  berupa  biaya  pemanfaatan  tanah  dan  biaya rekomendasi yang harus dibayarkan oleh developer sebagai syarat pemakaian tanah wakaf
dan untuk kepentingan sertifikasi. Kemudian keuntungan yang diterima oleh nazhir itu dapat digunakan untuk kesejahteraan umat sesuai ikrar wakaf.
Kata Kunci : Wakaf, Wakaf Tanah, Hak Guna Bangunan, Hak Pengelolaan.
:صخلم
ىلع ءانبلا قوقح حنم موهفلم لمتحلما قيبطتلا كاردلإ راكفأو ةركف ميدقت ىلإ ةساردلا هذه فدهت لكشب اهنيسحت نكمي ثيحب فقولا ضرأ ىلإ ةميق فيضي نأ نكمي ديدج ءي ش وه موهفلما اذه . فقولا ضرأ ثحبلا يه ةلاقلما هذه ةباتك يف ةمدختسلما ثحبلا ةقيرط . هسفن فقولل ي ساسلأا رهوجلا نادقف نود جتنم كلذكو ، ضرلأا قوقحو فقولا لوح تاعيرشت لكش يف ةيلولأا ةينوناقلا داولما مادختسا . يرايعلما ينوناقلا ةمدختسلما تانايبلا ليلحت ةينقت . ضرلأا قوقحو فقولاب قلعتت ةيملع داوم لكش يف ةيوناثلا ةينوناقلا داولما هجوأ اهل فقولا ضرأ نأ ةساردلا هذه تدجو . ةيعونلا تانايبلا ليلحت ةينقت يه ةحاتلما تانايبلا ميظنت يف ءانبلا مادختسا قوقح حنم نكملما نم ناك اذإ كلذل . ةرادلإا قوقح عم ضرلأا عم موهفلماو ةسراملما يف هباشت نوروطلما رعشي نأ نك مي . فقولا ضرأ يف ءانبلا مادختسا قوقح حنم ا ًضيأ نكميف ، ي ضارلأا ةرادإ قوقح يف يف ةيرح لكش يف ايازم ىلع نوروطلما لصحي . لبقتسلما يف موهفلما اذه قيبطت دئاوفب سانلا ةماعو ريظنلاو موسر لكش يف ايازم ىلع ريظن لصحي . فقولا ضرأ ىلع ءانبلا قوقح نامض مهنكميو ضرلأا ةزايح فيلاكت ضارغلأو فقولا ضرأ مادختسلا طرشك روطلما اهعفدي نأ بجي يتلا ةيصوتلا موسرو ي ضارلأا مادختسا فقولا بسح سانلا ةيهافر لجأ نم ريظنلا اهيلع لصح يتلا حابرلأا مادختسا نكمي مث . قيدصتلا . :ةيحاتفلما تاملكلا فقولا ، فقولا ضرأ ، ءانبلا قوقح ، ةرادلإا قوقح .

## Pendahuluan
Islam  merupakan  agama  yang  mengatur  kehidupan  manusia  secara  menyeluruh  atau komprehensif. Selain hubungan vertikal antara manusia dan Tuhan-Nya, Islam pun mengatur hubungan  horizontal  antarmanusia.  Dalam  hubungan  antarmanusia,  Islam  sangat memerhatikan dimensi sosial. Beberapa hal yang diatur Islam kaitannya dengan dimensi sosial adalah zakat, infak, sedekah, dan wakaf. Wakaf dalam sejarah umat Islam mempunyai peran yang signifikan dalam membawa umat Islam pada era keemasan di berbagai lini kehidupan, baik itu sosial, ekonomi, politik, maupun ilmu pengetahuan.
Wakaf berasal dari bahasa arab, yaitu dari kata waqafa-yaqifu-waqf , yang memiliki arti “ragu -ragu, berhenti,  memberhentikan,  memahami,  mencegah,  menahan,  mengatakan,  memperlihatkan, meletakkan, memperhatikan, mengabdi dan tetap berdiri ” (Munawwir, 1984). Dikutip dari kitab Ahkam al-Waqf , Abdul Wahhab Khallaf mendefinisikan wakaf sebagai menahan sesuatu yang bersifat  inderawi  ( hissi )  maupun  maknawi.  Kata  wakaf  menurutnya  juga  digunakan  untuk objeknya  yakni  dalam  arti  sesuatu  yang  ditahan.  Kemudian  dari  kitab Subul  as-Salam , Muhammad Ibn Ismail as- San’any menyebut bahwa wakaf memiliki arti menahan harta yang mungkin  diambil  manfaatnya  tanpa  menghabiskan  atau  merusak  bendanya  dan  digunakan untuk kebaikan (Prihatini et al., 2005).
Wakaf merupakan lembaga yang dianjurkan oleh ajaran Islam, di mana dapat digunakan oleh seseorang  sebagai  sarana  penyaluran  rezeki  yang  telah  diberikan  oleh  Allah  swt  kepadanya. Perkembangan wakaf di Indonesia sejalan dengan perkembangan penyebaran Islam. Pada awal- awal penyebaran Islam, wakaf sangat identik dengan wakaf benda tak bergerak seperti tanah
dan bangunan yang digunakan untuk pendirian masjid, pesantren, madrasah, dan rumah sakit. Hal ini sangat membantu para dai saat itu untuk menyerukan ajaran Islam.
Negara Indonesia sebagai negara dengan penduduk muslim terbanyak di dunia mendukung keberadaan lembaga wakaf. Keberadaan lembaga wakaf di Indonesia dapat dikatakan sangat strategis. Selain sebagai salah satu aspek ajaran Islam yang memiliki dimensi spriritual, wakaf juga  merupakan  lembaga  yang  menekankan  pentingnya  menjunjung  kesejahteraan  ekonomi dan  kesejahteraan  umat.  Salah  satu  bentuk  konkret  dukungan  pemerintah  adalah  dengan diterbitkannya  Undang-Undang  Nomor  41  Tahun  2004  tentang  Wakaf  (UU  No.  41/2004) serta  peraturan  pelaksanaannya.  Definisi  wakaf  dalam  UU  No.  41/2004  ialah “ perbuatan hukum wakif (orang yang mewakafkan) untuk memisahkan dan/atau menyerahkan sebagian harta benda miliknya untuk dimanfaatkan selamanya atau untuk jangka waktu tertentu sesuai dengan  kepentingannya  guna  keperluan  ibadah  dan/atau  kesejahteraan  umum  menurut syariah. ”
Definisi wakaf dalam UU No. 41/2004 memungkinkan seseorang untuk mewakafkan hartanya dengan jangka waktu tertentu. Dengan berlakunya UU No. 41/2004 ini berkembang beberapa objek  wakaf  baru.  Dahulu  harta  benda  yang  paling  identik  dengan  wakaf  adalah  tanah  dan bangunan,  namun  sekarang  ini  harta  benda  wakaf  dapat  berupa  uang,  logam  mulia,  surat berharga, kendaraan, hak atas kekayaan intelektual, hak sewa dan benda bergerak lain sesuai dengan peraturan perundang-undangan. Perkembangan beberapa objek wakaf yang baru tidak berarti  objek  wakaf  yang  lama  tidak  menjadi  fokus  utama  di  Indonesia.  Justru  tanah  dan bangunan  sebagai  objek  wakaf  lama  menjadi  sesuatu  yang  perlu  diberdayakan  karena masyarakat Indonesia saat ini masih banyak yang menganggap bahwa wakaf adalah tanah atau dengan kata lain sebagian masyarakat belum mengenal objek wakaf lain selain tanah.
Praktik  di  lapangan  ternyata  masih  banyak  tanah wakaf  yang  terlantar  atau  tidak  digunakan secara  produktif.  Berdasarkan  data  Badan  Wakaf  Indonesia,  potensi  aset  wakaf  per  tahun mencapai Rp 2.000 triliun dengan luas tanah wakaf mencapai 420.000 ha (Intan, 2019). Sangat disayangkan apabila dari potensi tanah wakaf yang begitu luas dan menempati beberapa lokasi strategis tidak dimanfaatkan dan dikelola secara produktif. Padahal tanah wakaf yang luas dan strategis  di  berbagai  lokasi  sangat  dimungkinkan  untuk  dikelola  dan  dikembangkan  secara produktif.  Misalnya  tanah  wakaf  dapat  disewakan  pada developer untuk  dibangun  kawasan perkantoran,  apartemen,  rumah  susun,  dan  lain  sebagainya.  Hasil  dari  penyewaan  tersebut dapat digunakan untuk perawatan gedung wakaf atau pemberdayaan pada masyarakat dengan kondisi ekonomi lemah yang ada di sekitarnya (Djumeno & Fauzi, 2021).
Permasalahan  tanah  wakaf  terlantar  pernah  dikeluarkan  Fatwa  Tarjih  tentang  Tanah Wakaf Terlantar  atas  pertanyaan  Majelis  Wakaf  dan  ZIS  PP  Muhammadiyah,  bahwa  terdapat  dua persoalan utama yang menyebabkan tanah wakaf menjadi terlantar: Pertama , tanah wakaf yang terlantar karena belum atau tidak adanya dana untuk membangun sesuai dengan niat wakaf. Pada  persoalan  ini  nampaknya  tujuan  wakaf  yang  diniatkan  atau  diikrarkan  oleh  wakif sebenarnya memiliki nilai maslahat bagi masyarakat, hanya saja untuk mewujudkannya belum tersedia  dana,  yang  menyebabkan  tanah  wakaf  menjadi  terlantar. Kedua ,  tanah  wakaf  yang terlantar karena tujuan wakaf yang diniatkan atau diikrarkan oleh wakif kurang maslahat sebab di tempat itu telah tersedia sarana yang sama dengan yang diniatkan atau diikrarkan oleh wakif.
Dalam  kasus  ini,  apabila  tujuan  wakaf  yang  diniatkan  wakif  tetap  dilakukan  maka  dapat dipastikan  bahwa  harta  wakaf  baik  tanah  maupun  bangunannya  tidak  akan  mendatangkan manfaat dan kebaikan secara optimal (Hidayati, 2012).
Permasalahan mengenai dana yang belum tersedia terjadi karena developer tidak tertarik untuk mendirikan bangunan atas dasar tanah wakaf yang disewakan sebab developer tidak akan dapat menjaminkan tanah tersebut. Akan berbeda ceritanya apabila di atas tanah wakaf tersebut dapat diberikan  Hak  Guna  Bangunan  (HGB)  sebagaimana  halnya  tanah  Hak  Pengelolaan  (HPL). Pada tanah HPL, pemegang HPL diberikan kewenangan untuk memberikan hak-hak atas tanah di atas tanah HPL, seperti Hak Milik (HM), HGB, dan Hak Pakai (HP). Terbaru dalam Undang- Undang Cipta Kerja di atas tanah HPL dapat diberikan Hak Guna Usaha (HGU).
Konsep tanah wakaf yang sebenarnya hampir serupa dengan tanah HPL, keduanya merupakan perincian status tanah-tanah negara. Prof. Boedi Harsono dalam bukunya menyatakan bahwa ditinjau dari segi kewenangan penguasaannya, terdapat kecenderungan untuk lebih memperinci status-status tanah yang semula tercakup dalam pengertian tanah-tanah negara itu menjadi (1) tanah-tanah wakaf; (2) tanah-tanah hak pengelolaan; (3) tanah-tanah hak ulayat; (4) tanah-tanah kaum; (5) tanah-tanah kawasan hutan; (6) tanah-tanah sisanya (tanah negara dalam arti sempit) (Harsono, 2018). Ditinjau dari segi kewenangan penguasaannya antara HPL dan tanah wakaf memiliki  kesamaan,  yaitu  sama-sama  perincian  dari  tanah  negara.  Oleh  karena  itu,  penulis meneliti  mengapa  hanya  tanah  HPL  yang  dapat  diberikan  hak  atas  tanah  lain  di  atasnya, mengapa tanah wakaf tidak demikian?
Penelitian  ini  bertujuan  memberikan  suatu  ide  dan  gagasan  dalam  mewujudkan  potensi diterapkannya  konsep  pemberian  HGB  di  atas  tanah  wakaf.  Konsep  pemberian  ini  apabila dapat  diterapkan  dapat  menambah  nilai  tambah  tanah  wakaf  serta  dapat  mengoptimalkan pemanfaatan tanah wakaf secara produktif tanpa menghilangkan esensi dasar dari wakaf itu sendiri. Tulisan ini diharapkan dapat menjadi dasar dan pegangan bagi pengembang kebijakan dalam merumuskan peraturan perundang-undangan tentang wakaf khususnya pemberdayaan tanah wakaf secara produktif di kemudian hari.

## Studi Literatur

## 1. Pemberdayaan Tanah Wakaf
Tanah wakaf yang luas dan menempati beberapa lokasi strategis seharusnya menjadi potensi untuk dikembangkan dan dikelola secara produktif agar mendapatkan manfaat yang optimal. Penelitian yang dilakukan oleh Hadi (2018) mengungkapkan bahwa wakaf merupakan potensi sumber dana umat yang perlu dikembangkan, didayagunakan, dan dikelola secara profesional untuk memperoleh hasil manfaat yang optimal dalam rangka mengentaskan kemiskinan dan mensejahterakan umat.
Penelitian  oleh  Lita  &  Sandra  (2018)  mengatakan  bahwa  tanah  merupakan  salah  satu  jenis benda wakaf yang memiliki nilai ekonomi tinggi dikarenakan jumlahnya yang tidak bertambah dan akan semakin dibutuhkan manusia. Berkaitan pemberdayaan tanah wakaf dalam penelitian, dikatakan juga bahwa salah satu bentuk pengelolaan tanah wakaf yang menguntungkan secara ekonomi adalah pembangunan commercial building , dimana hasilnya dapat dimanfaatkan untuk meningkatkan kesejahteraan masyarakat. Bentuk lain pemberdayaan tanah wakaf sebagaimana
disebutkan oleh Lita & Utama (2016) adalah bahwa potensi tanah wakaf di Indonesia juga dapat menjadi solusi bagi penyediaan tanah untuk didirikannya rumah susun.
Selain potensi-potensi untuk memberdayakan tanah wakaf, pemberdayaan tanah wakaf juga menemui  titik-titik  hambatan  dalam  pengelolaan  tanah  wakaf.  Sutrisno  (2017)  dalam penelitiannya mengatakan bahwa tanah wakaf dalam perkembangannya masih banyak terdapat masalah  baik  dari  segi  pengelolaannya,  maupun  dari  segi  pengamanan  atau  penguasaannya. Dalam  beberapa dispute tanah  wakaf  di  masyarakat,  beberapa  diantaranya  terjadi  peralihan penguasaan tanah wakaf yang semula merupakan aset umat berubah menjadi penguasaan milik pribadi.
Penelitian yang lain oleh Elimartati (2016) mengatakan bahwa praktik wakaf termasuk tanah wakaf yang terjadi dalam kehidupan masyarakat belum sepenuhnya berjalan tertib dan efisien, sehingga dalam beberapa kasus harta wakaf tidak terpelihara, telantar, atau beralih ke pihak ketiga secara melawan hukum. Hal tersebut menyebabkan fungsi wakaf dalam mewujudkan potensi dan manfaat ekonomis harta benda wakaf untuk kepentingan ibadah serta memajukan kesejahteraan masyarakat belum tercapai.

## 2. Posisi Tanah Wakaf dalam Hukum Agraria Nasional
Hukum  Agraria  Nasional  sebagaimana  dimuat  dalam  UU  No.  5/1960  mengatur  hak penguasaan atas tanah. Prof. Boedi Harsono menyatakan bahwa hak penguasaan atas tanah memiliki  beberapa  wewenang,  kewajiban,  maupun  larangan  bagi  pemegang  haknya  untuk berbuat  terhadap  tanah yang  dihaki.  Sesuatu  yang dibolehkan,  diwajibkan,  ataupun  dilarang untuk diperbuat terhadap hak atas tanah menjadi tolak ukur pembeda antara hak atas tanah yang  satu  dengan  hak  atas  tanah  yang  lainnya  (Harsono,  2018).  Lebih  lanjut  Prof.  Boedi Harsono  mengatakan  bahwa  hak  penguasaan  atas  tanah  memiliki  jenjang  hierarki  sebagai berikut:
Tabel 1. Hierarki Hak Penguasaan Atas Tanah No Indikator Tanah Wakaf Tanah HPL 1 Hak Bangsa Indonesia Memiliki  arti  bahwa  semua  tanah  yang  masuk  dalam teritorial  wilayah  NKRI merupakan  kepunyaan  bangsa Indonesia. 2 Hak Menguasai Negara Negara sebagai organisasi kekuasaan tertinggi diberikan tugas  oleh  hukum  tanah  nasional  untuk  dapat mengendalikan atau mengarahkan fungsi bumi, air, dan ruang angkasa sesuai kebijaksanaan pemerintah. 3 Hak Ulayat Masyarakat Hukum Adat Serangkaian wewenang dan kewajiban suatu masyarakat hukum  adat  yang  berhubungan  dengan  tanah  yang terletak dalam lingkungannya. Pengakuan terhadap Hak ulayat  ini  terus  berlangsung  sepanjang  menurut kenyataannya masih ada. 4 Hak-Hak Individual Terdiri dari: 1) Hak  Atas  Tanah  Orisinal  (primer):  HM,  HGU, HGB, dan HP yang diberikan oleh Negara. 2) Hak  Atas  Tanah  Derivatif  (sekunder):  HGU  atau HP yang diberikan pemilik tanah HM, Hak Sewa,
Hak  Gadai,  Hak  Usaha  Bagi  Hasil,  Hak Menumpang, dll.
3) Tanah Wakaf 4) Hak Jaminan Tanah, yaitu Hak Tanggungan
Prof. Boedi Harsono juga dalam bukunya menyatakan bahwa ditinjau dari segi  kewenangan penguasaan tanahnya, tanah wakaf termasuk dari perincian dari tanah negara. Secara lengkap dikatakan  bahwa  terlihat kecenderungan  dalam  memperinci  status-status  tanah  yang semula tercakup dalam pengertian tanah-tanah negara itu menjadi antara lain: (1) tanah-tanah wakaf; (2) tanah-tanah HPL; (3) tanah-tanah hak ulayat; (4) tanah-tanah kaum; (5) tanah-tanah kawasan hutan; (4) tanah-tanah sisanya (tanah negara dalam arti sempit) (Harsono, 2018).
Santoso  (2014)  berpendapat  mengenai  jengjang  hierarki  yang  dikatakan  oleh  Prof.  Boedi Harsono  yang  mana  menunjukkan  bahwa  tanah  wakaf  merupakan  termasuk  salah  satu  hak penguasaan  atas  tanah  yang  bersifat  perorangan,  dimana  di  dalamnya  terdapat  wewenang, kewajiban, dan larangan bagi pemegang tanah wakaf. Santoso (2014) menuturkan bahwa wakaf tanah merupakan penggunaan tanah untuk kepentingan keagamaan, khususnya Islam. Lebih lanjut  ia  menguraikan  bahwa  UU  No.  5/1960  memperhatikan  nilai-nilai  keagamaan  dapat dilihat  dari  beberapa  hal  berikut:  (1)  Konsiderans  UU  No.  5/1960    di  bawah  perkataan berpendapat huruf a; (2) Konsiderans UU No. 5/1960  di bawah perkataan berpendapat huruf c; (3) Pasal 5 UU No. 5/1960; (4) Pasal 14 ayat (1) UU No. 5/1960; dan (5) Pasal 49 UU No. 5/1960.
Lubis & Lubis  (2008) mengatakan bahwa masalah wakaf tanah mendapat tempat tersendiri dalam aturan hukum di bidang keagrariaan Indonesia. Hal tersebut yang menurutnya mengapa UU No. 5/1960 memandang masalah wakaf ini diatur secara tersendiri dalam Pasal 49 ayat (3). Dengan demikian dapat dikatakan bahwa tanah wakaf dalam hukum agraria nasional memiliki posisi yang sangat penting dan diperhatikan, oleh karenanya ditempatkan dalam tatanan hak atas tanah hukum agraria Indonesia.

## Metode Penelitian
Metode  penelitian  yang  digunakan  penulisan  artikel  ini  adalah  metode  penelitian  hukum normatif. Penelitian hukum merupakan kegiatan ilmiah berdasarkan pada metode, sistematika, dan  pemikiran  tertentu  yang  memiliki  tujuan  untuk  mempelajari  satu  atau  beberapa  gejala hukum tertentu dengan cara menganalisisnya. Pada penelitian hukum normatif, peneliti hanya menggunakan bahan pustaka atau data sekunder yang terdiri dari bahan hukum primer, bahan hukum sekunder, dan bahan hukum tersier yang mengatur atau membahas mengenai  tanah wakaf (Soekanto, 1986).
Bahan hukum primer yang menjadi dasar dari penelitian ini  yaitu UU No. 41/2004 tentang Wakaf,  UU  No.  5/1960  tentang  Peraturan  Dasar  Pokok-Pokok  Agraria  (UUPA),  UU  No. 11/2020  tentang  Cipta  Kerja,  PP  No.  42/2006  tentang  Pelaksanaan  UU  Wakaf,  PP  No. 18/2021  tentang  Hak  Pengelolaan,  Hak  Atas  Tanah,  Satuan  Rumah  Susun,  &  Pendaftaran Tanah, Permenag No. 73/2013 tentang Tata Cara Perwakafan Benda Tidak Bergerak & Benda Bergerak Selain Uang, dan Kompilasi Hukum Islam (KHI).
Bahan hukum sekunder yang menjadi rujukan dari penelitian ini, antara lain: pertama, buku yang ditulis Prof. Boedi Harsono berjudul “ Hukum Agraria Indonesia: Sejarah Pembentukan Undang-Undang Pokok Agraria – Isi dan Pelaksanaannya ”; kedua, buku yang ditulis Farida Prihatini dk k berjudul “ Hukum Islam Zakat dan Wakaf: Teori dan Praktiknya di Indonesia ”; serta beberapa buku dan jurnal ilmiah lain yang secara spesifik membahas berkaitan dengan wakaf  tanah  dan  perkembangannya  di  Indonesia.  Kemudian  bahan  hukum  tersier  yang digunakan dalam penelitian ini adalah kamus hukum.
Teknis analisis data yang digunakan dalam penelitian ini adalah teknis analisis data kualitatif. Penulis melakukan penulisan dengan cara mengorganisasikan data-data yang didapatkan dari bahan hukum yang menjadi sumber penulisan ini. Kemudian memilahnya menjadi satuan yang dapat  dikelola,  mensintesiskan,  mencari  dan  menemukan  pola,  menemukan  sesuatu  yang penting untuk dipelajari, dan memutuskan apa yang dapat dituliskan sehingga mudah dipahami oleh pembaca tulisan ini (Moleong, 2017).

## Hasil Dan Pembahasan
1. Tanah Wakaf Sebagai Wakaf yang Produktif
Pasal 215 ayat (1) KHI mengartikan “wakaf sebagai perbuatan hukum seseorang atau kelompok orang  atau  badan  hukum  yang  memisahkan  sebagian  dari  benda  miliknya  dan melembagakannya  untuk  selama-lamanya  guna  kepentingan  ibadah  atau  keperluan  umum lainnya  sesuai  dengan  ajaran  Islam” .  Indonesia  sebagai  negara  dengan  penduduk  muslim terbanyak di dunia harus terus mendukung keberadaan lembaga wakaf yang sangat strategis ini. Dikatakan sangat  strategis  dikarenakan wakaf  merupakan satu  diantara  banyak  aspek  ajaran Islam yang memiliki dimensi spriritual, wakaf pun menjadi lembaga yang menitikberatkan akan urgensi menjunjung kesejahteraan ekonomi maupun kesejahteraan umat ( welfare state ).
Melihat lembaga wakaf yang sangat potensial untuk dikembangkan dan sebagai bentuk konkret dukungan  pemerintah,  pemerintah  telah  membentuk  UU  No.  41/2004  serta  peraturan pelaksanaannya.  UU  No.  41/2004  mendefinisikan  wakaf  sebagai “perbuatan  hukum  wakif (orang  yang  mewakafkan)  untuk  memisahkan  dan/atau  menyerahkan  sebagian  harta  benda miliknya  untuk  dimanfaatkan  selamanya  atau  untuk  jangka  waktu  tertentu  sesuai  dengan kepentingannya guna keperluan ibadah dan/atau kesejahteraan umum menurut syariah. ”
Berbicara mengenai objek wakaf, harta benda wakaf hanya dapat diwakafkan apabila dimiliki dan dikuasai oleh wakif secara sah. Tanah merupakan salah satu objek wakaf yang termasuk dalam kategori benda tak bergerak. Yang termasuk benda tidak bergerak menurut Pasal 16 ayat (2)  UU  No.  41/2004 meliputi:  “(a)  hak  atas  tanah  sesuai  dengan  ketentuan  peraturan perundang-undangan  yang  berlaku  baik  yang  sudah  maupun  yang  belum  terdaftar;  (b) bangunan atau bagian bangunan yang berdiri di atas tanah sebagaimana dimaksud pada huruf a; (c) tanaman dan benda lain yang berkaitan dengan tanah; (d) hak milik atas satuan rumah susun sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku; (e) benda tidak bergerak  lain  sesuai  dengan  ketentuan  syariah  dan  peraturan  perundang-undangan  yang berlaku.”
UU  No.  41/2004  menyebutkan bahwa  “hak  atas  tanah  sesuai  dengan  ketentuan  peratura n perundang- undangan  yang  berlaku  baik  yang  sudah  maupun  yang  belum  terdaftar”,  belum
disebutkan secara detail hak atas tanah apa saja yang dapat menjadi objek wakaf. Kemudian dalam peraturan pelaksanaan UU No. 41/2004 yaitu PP No. 42/2006 disebutkan dalam Pasal 17 bahwa hak atas tanah yang dapat diwakafkan antara lain: “(a) HM baik yang sudah atau belum terdaftar; (b) HGB, HGU atau HP di atas tanah negara; (c) HGB atau HP di atas HPL atau HM wajib mendapat izin tertulis pemegang hak pengelolaan atau hak mi lik; (d) HMSRS.” (Fauzi, 2019)
Lahirnya  UU  No.  41/2004  menyebabkan  perluasan  objek  wakaf  berupa  tanah  yang  dapat diwakafkan. Apabila dahulu wakaf atas tanah hanya dapat dilakukan terhadap tanah HM, saat ini dapat pula diberlakukan pada HGB, HGU, HP, HMSRS, dan hak atas tanah lain di atas tanah HPL atau HM dengan izin pemegang HPL atau HM. Prof. Boedi Harsono mengatakan bahwa perwakafan tanah ialah perbuatan hukum suci, mulia, dan terpuji, yang dilakukan oleh seseorang  atau  badan  hukum,  dengan  memisahkan  sebagian  dari  harta  kekayaannya  yang berupa hak atas tanah dan melembagakannya untuk selama-lamanya menja di “wakaf sosial”, yaitu wakaf yang diperuntukan bagi kepentingan peribadatan atau keperluan umum lainnya, sesuai dengan ajaran agama Islam (Harsono, 2018).
Tanah wakaf sejak berlakunya PP No. 24/1997 tentang Pendaftaran Tanah merupakan salah satu hak atas tanah yang wajib untuk didaftarkan. Tanah wakaf perlu dicatat dan didaftarkan dalam  rangka  memberikan  kepastian  hukum  terhadap  tanah  wakaf  yang  bersangkutan,  dan menghindarkan berbagai sengketa yang dimungkinkan akan muncul di kemudian hari.  Tanah wakaf yang telah didaftarkan akan diterbitkan Sertipikat Tanah Wakaf atas nama nazhir yang dikeluarkan  oleh  Kepala  Kantor  Pertanahan.  Berdasarkan  ketentuan  Pasal  32  ayat  (1)  PP 24/1997, sertipikat merupakan surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat. Dikuatkan lagi berdasarkan Putusan MA tanggal 3 November 1971 No. 383/K/Sip/1971 disebut bahwa pengadilan tidak berwenang untuk membatalkan sertipikat, karena hal termasuk dalam kewenangan administrasi.
Anggapan  tanah  wakaf  yang  identik  sebagai  objek  wakaf  non-produktif.  Anggapan  ini sepenuhnya salah, wakaf pertanahan dapat juga menjadi wakaf produktif apabila pengelolaan dan manajemen yang mengurusnya mengerti akan esensi wakaf produktif. Diundangkannya UU No. 41/2004 merupakan langkah konkrit yang ingin membawa semangat wakaf produktif di Indonesia (Khusaeri, 2015). Namun karena definisi wakaf produktif tidak dijelaskan secara eksplisit dalam UU No. 41/2004 maka perlu dikaji terlebih dahulu mengenai wakaf produktif.
Secara  bahasa  produktif  berarti  “bersifat  atau  mampu  meghasilkan,  mendatangkan  hasil, manfaat dan menguntungkan.” Munzir Qahaf membagi penggunaan wakaf menjadi dua, yaitu wakaf yang digunakan secara langsung dan tidak langsung (Qahaf, 2005). Wakaf jenis pertama adalah wakaf yang pokok barangnya digunakan untuk mencapai tujuan seperti masjid untuk shalat,  sekolah  untuk  belajar,  rumah  sakit  untuk  layanan  kesehatan.  Wakaf  jenis  ini  disebut wakaf  konsumtif.  Sedangkan  wakaf  jenis  kedua,  pokok  barangnya  tidak  digunakan  secara langsung,  melainkan  dikelola  untuk  menghasilkan  sesuatu,  kemudian  hasil  yang  diperoleh disedekahkan. Wakaf yang demikian disebut sebagai wakaf produktif. Ahli lain, Jaih Mubarak menyatakan wakaf produktif adalah transformasi dari pengelolaan wakaf yang alami menjadi pengelolaan  wakaf  yang  profesional  untuk  meningkatkan  atau  menambah  manfaat  wakaf (Mubarok, 2008). Dari pendapat kedua ahli tersebut dapat disimpulan bahwa wakaf produktif
tidak diartikan secara baku sebagai penambahan kuantitas melainkan bisa juga secara kualitas seperti manajemen pengelolaan wakaf.
Manajemen dan pengelolaan wakaf di Indonesia memiliki sejarah yang panjang. Dikutip dari Direktorat Pemberdayaan Wakaf, setidaknya pengelolaan wakaf di Indonesia dibagi menjadi tiga periode besar sejarah sebagai berikut (Hanna, 2015):
Pertama, periode tradisional. Pada masa ini wakaf masih dianggap ajaran murni yang termasuk dalam kategori ibadah mahdhah. Pada periode ini hampir semua objek wakaf merupakan benda berwujud  fisik  misalnya  mushola,  masjid,  makam,  dan  pesantren.  Maka  dari  itu,  eksistensi lembaga wakaf belum dapat berkontribusi secara luas sebab sifat objek wakaf yang ada saat itu sifatnya konsumtif.
Kedua,  periode  semi  profesional.  Manajemen  pengelolaan  wakaf  kondisinya  hampir  serupa dengan periode tradisional, namun sudah ada pengembangan pola atau bentuk pemberdayaan wakaf  secara  produktif  walaupun  implementasinya  belum  optimal.  Contohnya  ialah dibangunnya  masjid  wakaf  di  tempat  yang  strategis  dan  menambah  bangunan  untuk  aula pertemuan sehingga dapat disewa untuk acara pernikahan dan lainnya.
Ketiga, periode profesional. Pada periode ini potensi wakaf mulai dilirik dan dianggap menarik untuk diberdayakan dengan profesional-produktif. Profesional yang dimaksud adalah meliputi aspek  manajemen,  pola  kemitraan  usaha,  sumber  daya  manusia,  objek  wakaf  sudah  mulai meluas, dan telah mendapatkan dukungan ( political will ) dari pemerintah secara penuh. Salah satu dukungan pemerintah dalam hal ini adalah diterbitkannya  UU No. 41/2004 dan Fatwa MUI.
Konsep wakaf produktif tetap dapat diterapkan dalam mewakafkan tanah. Salah satu konsep konsep  yang  dapat  diterapkan  dalam  rangka  menjadi  wakaf  tanah  yang  produktif  adalah pemberian HGB di atas tanah wakaf. Pemberian HGB tidak akan menghilangkan status tanah wakaf itu sendiri, melainkan HGB yang lahir berdiri di atas tanah wakaf, sehingga ketika jangka waktu HGB habis, tanah tersebut kembali menjadi tanah wakaf yang dikelola nazhir. Konsep ini merupakan konsep wakaf produktif yang dimungkinkan dapat menjadi solusi bagi tanah- tanah wakaf yang masih banyak dikelola secara konsumtif atau bahkan telantar.

## 2. Pengaturan HGB dalam Peraturan Perundang-undangan
HGB  diatur  dan  disebutkan  secara  eksplisit  dalam Pasal  16 ayat  (1)  huruf  c  UUPA.  Secara khusus  pengaturan  HGB  diatur  dalam  Pasal  35  hingga  Pasal  40  UUPA.  Lebih  detail, pengtaturan HGB diatur dalam PP No. 18/2021 khususnya Pasal 34 hingga Pasal 48. UUPA mendefinisikan HGB sebagai “hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan -bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri, dengan jangka waktu paling lama 30 tahun.” Dari pengertian tersebut  terkandung  unsur-undur  dari  HGB  antara  lain  bahwa  (a)  HGB  adalah  hak  untuk mendirikan dan mempunyai bangunan; (b) tanah HGB berasal dari tanah yang bukan milik pemegang HGB; (c) HGB memiliki jangka waktu penguasaan.
Dalam  HGB  terdapat  pemisahan  antara  pemilikan  atas  bangunan  dan  tanah  di  bawahnya. Bangunan menjadi milik pemegang HGB sedangkan tanahnya milik pihak lain. Benda-benda
yang dapat dikategorikan sebagai bangunan antara lain: rumah tempat tinggal atau hunian, ruko, rukan,  rumah  sakit/pusat  kesehatan  masyarakat,  restoran,  rumah  susun,  apartemen,  hotel, pabrik, gudang, dan lain sebagainya (Santoso, 2017).
Saat ini berdasarkan Pasal 36 PP No. 18/2021 menetapkan bahwa tanah yang di atasnya dapat diberikan HGB adalah tanah negara, tanah HPL, dan tanah HM. Tanah wakaf yang menjadi fokus  utama  penulis  dalam  penelitian  ini  belum  merupakan  tanah  yang  di  atasnya  dapat diberikan HGB hal tersebut dikarenakan pemikiran lama yang menganggap harta benda wakaf haruslah abadi. Padahal pemberian HGB di atas tanah wakaf tidak menjadikan tanah wakaf yang  bersangkutan  menjadi  hilang,  tanah  wakaf  yang  bersangkutan  tetap  ada,  yang  menjadi hilang atau dialihkan adalah HGB di atas tanah wakaf tersebut. Apabila HGB di atas tanah wakaf sudah habis jangka waktunya maka tanah tersebut akan kembali menjadi tanah wakaf yang dikelola oleh nazhir.
Subjek hukum yang dapat menguasai HGB antara lain WNI dan badan hukum yang didirikan berdasarkan  hukum  Indonesia  dan  berkedudukan  di  Indonesia  (BHI).  WNA  yang berkedudukan di Indonesia atau badan hukum asing yang mempunyai perwakilan tidak dapat menjadi  pemegang  HGB  di  Indonesia.  Pengaturan  mengenai  subjek  hukum  yang  dapat menguasai tanah ini sangatlah baku apabila subjek hukum atas tanah tidak sesuai atau tidak berhak atas tanah maka tanah tersebut harus dilepaskan. Hal itu dikarenakan dalam hukum tanah  nasional  terdapat  prinsip  “status  subjek  menentukan  status  tanah  yang  dapat dikuasainya.”
HGB terjadi atau tercipta dikarenakan dua hal, yaitu (1) Apabila terhadap tanah yang dikuasai langsung oleh negara, HGB tercipta karena keputusan pemberian hak oleh Menteri; (2) Apabila di atas tanah HPL, HGB tercipta karena keputusan pemberian hak oleh Menteri berdasarkan persetujuan pemegang HPL; (3) Apabila di atas tanah HM, HGB tercipta melalui pemberian hak oleh pemegang HM dengan akta yang dibuat oleh PPAT.
HGB atas tanah negara dan tanah HPL dapat diberikan untuk jangka waktu paling lama 30 (tiga puluh) tahun. Yang atas permintaan pemegang hak dan mengingat keperluan dan keadaan bangunan-bangunannya jangka waktu HGB dapat diperpanjang dengan jangka waktu paling lama 20 (dua puluh) tahun. Serta dapat diperbaharui haknya untuk jangka waktu paling lama 30 (tiga  puluh)  tahun.  Sedangkan  HGB  diatas  tanah  HM  dapat  diberikan  paling  lama  30  (tiga puluh) tahun serta dapat diperbaharui dengan akta pemberian HGB yang baru oleh pemegang HM.
Kewajiban pemegang HGB berdasarkan Pasal 42 PP No. 18/2021 antara lain: (a) melaksanakan pembangunan atau mengusahakan tanahnya sesuai peruntukannya; (b) memelihara kesuburan tanah  dan  mencegah  kerusakannya;  (c)  menjaga  fungsi  konservasi  sempadan  badan  air;  (d) mematuhi ketentuan pemanfaatan ruang yang diatur dalam rencana tata ruang; (e) melepaskan hak atas tanah apabila akan dipergunakan untuk kepentingan umum; (f) menyerahkan kembali tanah kepada negara, pemegang HPL, atau pemegang HM apabila jangka waktunya telah habis.
Selain kewajiban, pemegang HGB berdasarkan Pasal 44 PP 18/2021 juga memiliki hak antara lain:  (a)  menggunakan  dan  memanfaatkan  tanah  sesuai  peruntukannya  dan  persyaratan
sebagaimana dalam keputusan pemberian haknya;  (b) mendirikan dan memiliki bangunan di atas  tanah  yang  diberikan  sepanjang  untuk  keperluan  pribadi  atau  mendukung  usaha sesuai perundang-undangan;  (c)  melakukan  perbuatan  hukum  yang  bermaksud  melepaskan, mengalihkan, dan mengubah penggunaannya serta membebankan dengan hak tanggunan sesuai perundang-undangan.

## 3. Konsep Pemberian HGB di atas Tanah Wakaf
UUPA  berpangkal  pada  pendirian  bahwa  untuk mencapai apa  yang  telah ditentukan  dalam Pasal 33 ayat (3) Undang Undang Dasar 1945 (UUD 1945), bangsa Indonesia sebagai suatu negara tidak perlu bertindak sebagai pemilik tanah. Alangkah lebih tepat jika menempatkan dan memberikan  kedudukan  negara  sebagai  organisasi  kekuasaan  dari  seluruh  rakyat  (bangsa) bertindak selaku badan penguasa atas tanah. Dari sudut inilah harus dilihat arti ketentuan dalam Pasal  2  ayat  (1)  UUPA  yang  menyatakan  bahwa  “bumi,  air,  dan  ruang  angkasa,  termasuk kekuasaan  alam  yang  terkandung  di  dalamnya,  pada  tingkatan  yang  tertinggi  dikuasai  oleh negara.” Berdasarkan  pada pangkal pendirian tersebut, perkataan “dikuasai” dalam pasal ini bukanlah  berarti  “dimiliki”,  tetapi  memberi  wewenang  kepada  negara  sebagai  organisasi kekuasaan  bangsa  Indonesia  untuk  menguasai  tanah  pada  tingkatan  yang  tertinggi  yang dinamakan  Hak  Menguasai  dari  Negara  (HMN).  Dapat  pula  dikatakan  bahwa  HMN  pada tingkatan  tertinggi  ini  merupakan  hubungan  hak  ulayat  yang  diangkat  pada  tingkatan  yang paling tinggi yaitu tingkatan seluruh wilayah Indonesia (Soetiknjo, 1994).
HMN meliputi semua tanah yang berada dalam wilayah Republik Indonesia, baik tanah-tanah yang  tidak  atau  belum  diberikan  hak  maupun  yang  sudah  diberikan  hak  dengan  hak-hak perorangan. Tanah-tanah yang belum diberikan hak dengan hak-hak perorangan oleh UUPA disebut tanah-tanah yang dikuasai langsung oleh negara. Untuk menyingkat pemakaian kata- kata dalam praktik administrasi sering digunakan istilah tanah negara.
Prof.  Boedi  Harsono  dalam  bukunya  menyatakan  bahwa  ditinjau  dari  segi  kewenangan penguasaannya,  terdapat  kecenderungan  untuk  lebih  memperinci  status-status  tanah  yang semula tercakup dalam pengertian tanah-tanah Negara itu menjadi antara lain: (1) tanah-tanah wakaf; (2) tanah-tanah HPL; (3) tanah-tanah hak ulayat; (4) tanah-tanah kaum; (5) tanah-tanah kawasan hutan; (4) tanah-tanah sisanya (tanah negara dalam arti sempit) (Harsono, 2018).
Ditinjau dari segi kewenangan penguasaannya di atas terlihat bahwa baik itu HPL ataupun tanah wakaf merupakan perincian dari tanah negara, oleh karenanya menurut penulis bertanya-tanya, mengapa hanya di atas tanah HPL saja yang dapat diberikan hak atas tanah lainnya. Selain itu, terdapat juga singgungan atau sentuhan hukum yang menandakan bahwa pengelolaan tanah wakaf  dapat  juga  dilakukan  seperti  HPL  antara  lain:  (a)  Tanah  wakaf  maupun  tanah  HPL merupakan tanah-tanah yang dikuasai langsung oleh negara; (b) Tanah wakaf dan tanah HPL keduanya dapat diterbitkan Sertipikat Tanah Wakaf dan Sertipikat HPL; (c) Tanah-tanah wakaf dan  tanah-tanah  HPL  tidak  dapat  beralih  atau  dialihkan;  (d)  Penjagaan,  pengelolaan,  dan pengembangan  tanah  wakaf  dilaksanakan  oleh  nazhir  sedangkan  untuk  tanah-tanah  HPL dilakukan oleh instansi pemerintah, BUMN, BUMD, PT Persero, badan otorita, badan hukum lainnya yang ditunjuk pemerintah.
Tabel 2. Persamaan tanah wakaf dan tanah HPL
No Indikator Tanah Wakaf Tanah HPL 1  Penguasaan Tanah Hak menguasai dari negara yang kewenangan pelaksanaannya sebagian dilimpahkan kepada pemegangnya. Hak menguasai dari negara yang kewenangan pelaksanaannya sebagian dilimpahkan kpada pemegangnya 2  Bukti Hak Atas Tanah Sertipikat Tanah Wakaf Sertipikat Tanah Hak Pengelolaan 3  Sifat Tanah Tidak dapat beralih atau dialihkan Tidak dapat beralih atau dialihkan 4  Pengelola Tanah Nazhir Instansi Pemerintah, BUMN, BUMD, badan otorita, badan hukum lainnya yang ditunjuk pemerintah.
HPL  pada  dasarnya  memiliki  dua  aspek  yaitu:  (a)  Aspek  Publik,  bahwa  HPL  sebagai pengejawantahan dari HMN yang kewenangannya sebagian dilimpahkan kepada pemegangnya, dimana tujuan utama dari HPL adalah bahwa tanah HPL disediakan bagi penggunaan pihak- pihak  lain  yang  memerlukan.  (b)  Aspek  Perdata,  bahwa  HPL  berubah  fungsinya  dari “pengelolaan” oleh negara menjadi “hak” yang dapat digunakan keperluan usaha pemegangnya sendiri  dan  karena  kebutuhan  praktis  yakni  untuk  memberikan  hak  atas  tanah  di  atas  HPL kepada  pihak  ketiga  melalui  perjanjian  antara  pemegang  HPL  dengan  pihak  ketiga  yang memerlukan (Hutagalung & Sitorus, 2011).
HPL  tidak  dimasukan  dalam  golongan  hak-hak  atas  tanah,  pemegang  HPL  mempunyai kewenangan menggunakan tanah untuk keperluan usahanya. Tujuan utama pemberian HPL tersebut adalah pemegang HPL diberi kewenangan untuk melakukan kegiatan yang merupakan sebagian  dari  kewenangan  negara  sebagaimana  di  atur  dalam  Pasal  2  UUPA.  Sehubungan dengan itu maka HPL pada hakikatnya bukan hak atas tanah melainkan gempilan HMN yang diberikan kepada pemegangnya. Berdasarkan PP No. 18/2021, HPL adalah hak menguasai dari negara yang kewenangan pelaksanaannya sebagian dilimpahkan kepada pemegang HPL.
Maksud dari pemberian HPL menurut Prof. Boedi Harsono bahwa bidang-bidang tanah yang dikuasai  dengan  HPL  itu  tidak  diperuntukan  bagi  keperluan  sendiri  pemegang  haknya, melainkan  disediakan  bagi  pemenuhan  kebutuhan  pihak  lain.  Misalnya  pengusaha  kawasan industri yang menyediakan bagian-bagian tanah yang dikuasainya bagi keperluan perusahaan- perusahaan industri yang beroperasi di kawasannya (Hutagalung & Sitorus, 2011).
Untuk mendapatkan hak-hak atas tanah seperti HGB, pemegang HPL mengadakan perjanjian dengan pihak yang memohon hak-hak atas tanah tersebut dengan membuat Surat Perjanjian Penggunaan dan Pemanfaatan Tanah (SPPT). Berdasarkan Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor  1  Tahun  1977  (Permendagri  No.  1/1977),  dalam  perjanjian  tersebut,  selain menyebutkan  identitas  para  pihak,  letak,  luas  dan  batas-batas  bidang  tanahnya  dan  jenis penggunaannya,  juga  kesepakatan  mengenai:  (a)  Hak  atas  tanah  yang  dimintakan  untuk diberikan kepada pihak yang bersangkutan dan keterangan mengenai jangka waktu berlakunya
serta kemungkinan memperpanjangnya; (b) Jenis-jenis bangunan yang akan didirikan di atasnya dan  ketentuan  mengenai pemilikan  bangunan-bangunan  tersebut  pada  berakhirnya  hak  atas tanah yang diberikan; (c) Jumlah uang pemasukan dan syarat-syarat pembayarannya; (d) Serta syarat-syarat lain yang dianggap perlu.
Pendapat lain mengatakan HGB di atas tanah HPL adalah hak untuk memanfaatkan tanah dan bangunan aset Instansi atau BUMN, sehingga termasuk pembebanan hak, bukan pemberian hak. Hak semacam ini dapat dikategorikan sebagai sewa tanah dengan berjangka waktu panjang (Hartono,  2000).  Pemberian  HGB  di atas  HPL  tidak  sama  dengan  penjualan  tanah,  karena dalam pemberian HGB di atas HPL tidak ada peralihan hak atas tanah dari pemegang HPL kepada pemegang HGB, sedangkan dalam penjualan tanah terdapat peralihan hak atas tanah dari penjual kepada pembeli (Hutagalung & Sitorus, 2011).
Secara keseluruhan peraturan perundang-undangan yang mengatur HGB di atas tanah negara berlaku  juga  untuk  HGB  di  atas  HPL.  Namun  terdapat  perbedaan  dalam  hal  perlunya persetujuan  pemegang  HPL  apabila  HGB  di  atas  HPL  akan  diperpanjang  atau  diperbarui, digunakan  sebagai  jaminan  hutang  atau  dialihkan  kepada  pihak  ketiga.  Apabila  tanah  yang bersangkutan  tidak  digunakan/ditelantarkan  oleh  pemilik  HGB  atau  dengan  berakhirnya jangka  waktu  penggunaan  HGB.  Maka  pemegang  HPL  dapat  membatalkan  HGB  yang bersangkutan  sebelum  jangka  waktu  berakhir  atau  tidak  memperpanjang  hak  atas  tanah sehingga HGB tersebut hapus dan tanah yang bersangkutan akan kembali kepada pemegang HPL (Hutagalung & Sitorus, 2011).
Oleh karena kedudukan tanah wakaf dan tanah HPL yang memiliki persamaan hukum dan juga keduanya merupakan perincian dari tanah negara menurut Prof. Boedi Harsono maka secara keseluruhan  peraturan  perundang-undangan  yang  mengatur  tanah-tanah  HPL  seharusnya dapat  diberlakukan  terhadap  tanah  wakaf.  Nazhir  selaku  pengelola  tanah  wakaf  dapat melakukan perjanjian penggunaan tanah di atas tanah wakaf, dimana tanah yang menjadi objek perjanjian tersebut nantinya akan menjadi HGB di atas tanah wakaf. HGB merupakan hak yang berjangka  waktu,  maka  setelah  jangka  waktu  HGB  habis,  tanah  tersebut  kembali  dalam penguasaan nazhir. Secara sederhana, tanah wakaf akan menjadi alas dari HGB yang diterbitkan layaknya tanah HPL atau HM yang menjadi alas dari HGB. Konsep yang demikian tidak akan menghapus status tanah wakaf, karena tanah wakaf tetap ada dan menjadi alas dari HGB yang bersangkutan.
Konsep  pemberian  HGB  di  atas  tanah  wakaf  merupakan  konsep  strategis  apabila  dapat diimplementasikan.  Maka  darinya,  diperlukan  upaya  intensif  agar  konsep  yang  digagas  oleh penulis  ini  dapat  menjadi  rujukan  ataupun  masukan  bagi  pemangku  kebijakan  seperti Pemerintah, DPR, Aparat Penegak Hukum, Civitas Akademik, MUI, dan terlebih lagi BWI selaku lembaga yang menaungi lembaga wakaf di Indonesia.
Selain itu, untuk mendukung konsep pemberian HGB di atas tanah wakaf maka diperlukan pengelola atau dalam hal ini nazhir yang memang kompeten. Posisi pengelola tanah wakaf ini dapat  dilaksanakan  oleh  BWI  atau  BUMN/BUMD  yang  nantinya  dibentuk  khusus  untuk merealisasikan  konsep  ini.  BUMN/BUMD  yang  nantinya  dibentuk  untuk  menjadi  nazhir setidaknya harus memenuhi persyaratan sebagai berikut: (1) badan hukum milik negara atau
milik  daerah;  (2)  seluruh  modalnya  dimiliki  oleh  Pemerintah  atau  Pemerintah  Daerah  dan merupakan kekayaan negara yang tidak dipisahkan; (3) berorientasi pada pelayanan publik yang mengutamakan sebesar-besarnya kemakmuran rakyat.

## 4. Potensi Manfaat Implementasi Konsep HGB di atas Tanah Wakaf
Konsep  yang  penulis  gagas  yaitu  pemberian  HGB  di  atas  tanah  wakaf  memiliki  beberapa keuntungan atau manfaat apabila dapat diterapkan di Indonesia yang diketahui bersama bahwa Indonesia  merupakan  negara  dengan  penduduk  muslim  terbanyak  di  dunia.  Sehingga pemanfaatan  wakaf  sangat  potensial  untuk  kesejahteraan  masyarakat.  Berbicara  mengenai manfaat, selain lembaga wakaf, memang Islam telah mengenal lembaga-lembaga lain seperti sedekah,  infak,  zakat.  Posisi  wakaf  pun  ada  sebagai  bentuk  perhatian  Islam  terhadap kesejahteraan  umat.  Apabila  dana  infak  dan  sedekah  habis  digunakan  untuk  pembiayaan operasional,  dana  zakat  digunakan  untuk  dana  solusi  darurat  umat  (delapan  penerima zakat/mustahik  zakat).  Maka  lembaga  wakaf  hadir  sebagai  lembaga  sedekah  jariyah  guna membangun kesejahteraan ekonomi umat secara umum.
Secara umum manfaat wakaf dapat dilihat dan bergantung sistem pengelolaannya. Pengelolaan secara  tradisional  dan  modern  memberikan  manfaat  yang  berbeda.  Keduanya  memang memberikan bermanfaat, namun dampak manfaat itu diyakini memiliki perbedaan mencolok. Pengelolaan tradisional yang menempatkan kekekalan benda berada pada posisi teratas kerap mengesampingkan inovasi pengelolaan. Adapun pengelolaan modern dinilai mengedepankan aspek  kemanfaatan  benda  melalui  pengelolaan  produktif  dengan  tetap  menjaga  eksistensi bendanya yakni tetap ada dan tidak berkurang. Jadi substansi ajaran wakaf itu tidak semata- mata  terletak  pada  pemeliharaan  bendanya  (aset wakaf),  tapi  jauh  lebih  penting  adalah  nilai manfaat benda tersebut dalam turut memecahkan masalah perekonomian umat.
Secara khusus konsep pengaturan HGB di atas tanah wakaf merupakan inovasi pemanfaatan tanah-tanah wakaf dalam rangka pengembangan investasi wakaf produktif. Implementasi HGB di atas tanah wakaf dapat memberikan manfaat pada developer maupun pada nazhir. Bagi developer sebagai  pihak  yang  menginginkan  HGB  di  atas  tanah  wakaf  untuk  keperluan  bisnis  akan mendapatkan  manfaat  antara  lain:  (a)  kebebasan  biaya  pengadaan  tanah  yang  relatif  besar apabila melalui proses pengadaan tanah untuk keperluan komersial; dan (2) tambahan modal apabila dibutuhkan karena dapat menjaminkan HGB di atas tanah wakaf dengan lembaga Hak Tanggungan dengan izin nazhir selaku pengelola tanah wakaf.
Pada sisi yang lain, keuntungan juga dapat dirasakan bagi nazhir selaku pengelola tanah wakaf. konsep ini juga akan memberikan keuntungan berupa: (a) mendapatkan pemasukan dari biaya pemanfaatan tanah wakaf yang harus dibayar di awal oleh developer saat ingin mendapatkan HGB di atas tanah wakaf; dan (b) mendapatkan pemasukan dari biaya rekomendasi yang diberikan oleh developer baik itu saat pertama kali mendapatkan HGB ataupun pada saat developer ingin memperpanjang HGB-nya. Dana yang didapatkan oleh nazhir dari developer dapat dipergunakan untuk kepentingan umum dan kesejahteraan umat sesuai niat atau akta ikrar wakaf yang dibuat oleh wakif.

## Kesimpulan
Konsep wakaf produktif dapat diterapkan dalam wakaf tanah yang seringkali disebut wakaf konsumtif. Konsep pemberian HGB di atas tanah wakaf merupakan salah satu alternatif pilihan solusi  untuk  mewakafkan  tanah  secara  produktif  di  kemudian  hari.  Konsep  ini  dalam penerapannya dapat menerapkan peraturan-peraturan pemberian hak atas tanah di atas tanah HPL. Hal yang demikian dapat diterapkan karena pada dasarnya tanah wakaf dan tanah HPL memiliki beberapa persamaan dalam praktik dan konsep. Manfaat yang dapat diperoleh dari penerapan konsep pemberian HGB di atas tanah wakaf ini dapat dilihat dari sisi developer selaku pemegang HGB dan sisi nazhir selaku pengelola tanah wakaf. Developer yang memiliki HGB di atas tanah wakaf mendapatkan kebebasan dari biaya pengadaan tanah yang relatif mahal serta dapat menjaminkan HGB di atas tanah wakafnya. Sedangkan di sisi lain, nazhir selaku pengelola tanah  wakaf  juga  mendapatkan  manfaat  berupa  biaya  pemanfaatan  tanah  wakaf  dan  biaya rekomendasi yang dibayarkan oleh developer kepada nazhir sebagai syarat untuk pemakaian tanah wakaf dan kepentingan sertifikasi HGB di atas tanah wakaf tersebut. Manfaat yang diterima oleh nazhir tersebut dapat digunakan guna kepentingan umum atau kesejahteraan umat sesuai dengan  niat  atau  akta  ikrar  wakaf.  Namun  untuk  dapat  menerapkan  konsep  ini,  maka diperlukan partisipasi pemangku kebijakan seperti Pemerintah, DPR, BWI untuk menerbitkan landasan hukum guna praktik pemberian HGB di atas tanah wakaf.

## Referensi
Badan  Wakaf  Indonesia.  (2018). Himpunan  Peraturan  Perundang-Undangan  Tentang  Wakaf (4th ed.). Badan Wakaf Indonesia.
Djumeno, L. D., & Fauzi, F. (2021). Menggagas Pemberian Hak Guna Bangunan Di Atas Tanah Wakaf: Terobosan Baru Pemberdayaan Tanah Wakaf . CV Elfa Mediatama. Elimartati. (2016). Potensi Peningkatan Pemberdayaan Wakaf di Kabupaten Tanah Datar. El- Hekam , 1 (1). https://doi.org/10.31958/jeh.v1i1.343
Fauzi, F. (2019). Pendaftaran Tanah Wakaf Untuk Tanah Milik Adat Yang Belum Terdaftar Berdasarkan  Peraturan  Perundang-undangan  Tentang  Wakaf.  In Percikan  Pemikiran Makara Merah dari FHUI Untuk Indonesia . Badan Penerbit Fakultas Hukum Universitas Indonesia.
Hadi, S. (2018). Pemberdayaan Ekonomi Melalui Wakaf. ZISWAF : Jurnal Zakat Dan Wakaf , 4 (2). https://doi.org/10.21043/ziswaf.v4i2.3043
Hanna, S. (2015). Wakaf Saham dalam Perspektif Hukum Islam. Mizan: Jurnal Ilmu Syariah , 3 . Harsono, B. (2018). Hukum Agraria Indonesia (Sejarah Pembentukan Undang-Undang Pokok Agraria, Isi dan Pelaksanaannya) . Universitas Trisakti. Hartono, D. (2000). Penerbitan HGB di atas HPL .
Hidayati, T. (2012). Tanah Wakaf Terlantar: Perspektif PP Nomor 11 Tahun 2010. Jurnal Kajian Islam , 4 (2), 211 – 231.
Hutagalung, A. S., & Sitorus, O. (2011). Seputar Hak Pengelolaan (1st ed.). STPN Press.
Indonesia. Undang-Undang  Pokok-Pokok  Agraria .  UU  No.5  Tahun  1960,  LN  No.104  Tahun 1960.
Indonesia. Undang-Undang Wakaf . UU No. 41 Tahun 2004, LN No.159 Tahun 2004, TLN No. 4459.
Indonesia. Undang-Undang Cipta Kerja . UU No. 11 Tahun 2020, LN No. 245 Tahun 2020, TLN

## No. 6573.
Indonesia. Peraturan Pemerintah Tentang Pelaksanaan Undang-Undang Nomor 41 Tahun 2004 Tentang Wakaf . PP No. 42 Tahun 2006.
Indonesia. Peraturan Pemerintah Tentang Pendaftaran Tanah . PP No. 24 Tahun 1997.
Indonesia. Peraturan Pemerintah tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah . PP No. 18 Tahun 2021.
Indonesia.  Menteri  Agraria  dan  Tata  Ruang/Kepala  Badan  Pertanahan  Nasional. Peraturan Menteri ATRBPN tentang Tata Cara Pendaftaran Tanah Wakaf di Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional . Nomor PM 2 Tahun 2017.
Indonesia. Menteri Agama. Peraturan Menteri Agama tentang Tata Cara Perwakafan Benda Tidak Bergerak & Benda Bergerak Selain Uang . Nomor PM 73 Tahun 2013.
Indonesia. Kompilasi Hukum Islam .
Intan,  N.  (2019).  BWI:  Potensi  Aset  Wakaf  Capai  Rp  2000  Triliun  per  Tahun. Republika . https://republika.co.id/berita/dunia-islam/wakaf/19/09/30/pymexa383-bwi-potensi- aset-wakaf-capai-rp-2000-triliun-per-tahun
Khusaeri,  K.  (2015).  Wakaf  Produktif. Al- A’raf :  Jurnal  Pemikiran  Islam  Dan  Filsafat , 12 . https://doi.org/10.22515/ajpif.v12i1.1185
Lita,  H.  N.,  &  Sandra,  E.  (2018).  Perjanjian  Build,  Operate,  and  Transfer  (BOT)  Pada Kerjasama  Pembangunan  Commercial  Building  Diatas  Tanah  Wakaf  Berdasarkan Ketentuan Hukum Positif Indonesia. In Al-Awqaf: Jurnal Wakaf dan Ekonomi Islam (Vol. 11, Issue 1).
Lita, H. N., & Utama, Z. M. (2016). Pembangunan Rumah Susun Diatas Tanah Wakaf. Al- Awqaf: Jurnal Wakaf Dan Ekonomi Islam , 9 (2), 113 – 121.
Lubis, M. Y., & Lubis, A. R. (2008). Hukum Pendaftaran Tanah . Mandar Maju. Moleong, L. J. (2017). Metodologi Penelitian Kualitatif. In PT. Remaja Rosda Karya (36th ed.). Mubarok, J. (2008). Wakaf Produktif . Simbiosa Rekatama Media.
Munawwir,  A.  W.  (1984). Al-Munawwir  Kamus  Arab-Indonesia .  Unit  Pengadaan  Buku-Buku Ilmiah Keagamaan Pondok Pesantren Al-Munawwir.
Prihatini, F., Hasanah, U., & Wirdyaningsih. (2005). Hukum Islam Zakat dan Wakaf Teori dan Prakteknya di Indonesia (1st ed.). Badan Penerbit Fakultas Hukum Universitas Indonesia.
Qahaf, M. (2005). Manajemen Wakaf Produktif . Khalifa.
Santoso,  U.  (2014).  Kepastian  Hukum  Wakaf  Tanah  Hak  Milik. Perspektif , 19 (2). https://doi.org/10.30742/perspektif.v19i2.10
Santoso, U. (2017). Hak Atas Tanah, Hak Pengelolaan, dan Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun (1st ed.). Kencana.
Soekanto, S. (1986). Pengantar Penelitian Hukum (3rd ed.). Penerbit Universitas Indonesia. Soetiknjo, I. (1994). Politik Agraria Nasional Hubungan Manusia Dengan Tanah Yang Berdasarkan Pancasila (4th ed.). Gadjah Mada University Press.
Sutrisno,  S.  (2017).  Pemberdayaan  Tanah Wakaf Yang  Dikelola  Yayasan  Berdasarkan  Nilai
Keadilan. Jurnal Pembaharuan Hukum , 4 (1), 140 – 146.
https://doi.org/10.26532/jph.v4i1.1655