## PERLINDUNGAN HUKUM KREDITOR PEMEGANG HAK TANGGUNGAN PERINGKAT KEDUA DALAM PELAKSANAAN EKSEKUSI

## LEGAL PROTECTION CREDITOR HOLDERS OF SECOND RANK RIGHTS IN EXECUTION
Yogi Gantika Gandawidura a

## ABSTRAK
Dalam  praktek  perbankan,  penyaluran  kredit  merupakan  bisnis  utama dari  sebuah  bank.  Pemberian  kredit  akan  dituangkan  dalam  suatu  akta perjanjian kredit antara bank sebagai kreditor dan penerima kredit sebagai debitor yang diikuti dengan pengikatan jaminan. Pada umumnya jaminan yang sering diminta oleh bank adalah jaminan berupa hak milik atas tanah yang  diikat  dengan  Hak  Tanggungan.  Berdasarkan Pasal  5  ayat  (1)  UU Hak Tanggungan, atas suatu objek tanah dapat dibebani lebih dari satu hak tanggungan untuk menjamin lebih dari satu utang. Pemberian kredit yang dilakukan  oleh  bank  memiliki  resiko  macet.  Ketika  terjadi  kredit  macet maka pemegang Hak Tanggungan peringkat pertama akan mendapatkan posisi  yang  didahulukan  dibandingkan  dengan  Pemegang  Hak Tanggungan Peringkat Kedua. Permasalahan bagi kreditor pemegang Hak Tanggungan Peringkat Kedua akan terjadi apabila kredit yang diberikan kepada  debitur  mengalami  macet  sementara  kredit  pada  Kreditur Pemegang Hak Tanggungan Pertama belum macet. Sehingga bagaimana perlindungan  hukum  kepada  Kreditor  pemegang  Hak  Tanggungan peringkat kedua apabila terjadi kredit macet.
Kata  kunci: bank;  eksekusi  objek  hak  tanggungan  peringkat  kedua; kreditor.

## ABSTRACT
In  banking  practice,  credit  distribution  is  the  main  business  of  a  bank.  The awarding of credit shall be poured out in a credit agreement deed between the bank as  creditor  and  the  recipient  of  credit  as  debtor  followed  by  binding  guarantee. Generally,  the  guarantee  that  is  often  requested  by  the  bank  is  a  guarantee  of ownership of the land tied to the rights of liability. Pursuant to article 5 paragraph (1) of the LAW of liability, of a land object can be burdened more than one right of liability to guarantee more than one debt. Credit by banks has a risk of traffic jams. When a bad credit occurs then the first ranked rights holder will get the position precedence compared to the second stage rights holder. The problem for the creditor of the second-level liability holder will occur if the credit given to the debtor has stalled while the credit to the first rights holder's creditor has not been stuck. So how is the legal protection of the creditor holders of the second-place liabilities in case of bad credit.
Keywords: Bank Execution of the rights object of second rank; Creditors.
a Program  Studi  Magister  Ilmu  Hukum,  Fakultas  Hukum  Universitas  Padjadjaran,  Jl.  Banda  No.  21  Bandung,  email: rd.yogi.gantika.gandawidura@gmail.com.

## JURNAL POROS HUKUM PADJADJARAN
P-ISSN: 2715-7202 E-ISSN: 2715-9418
Artikel diterima: 30 Agustus 2019
Artikel diterbitkan: 28 November 2019
DOI: http://dx.doi.org/10.23920/jp hp.v1i1.287
Halaman Publikasi: http://jurnal.fh.unpad.ac.id/i ndex.php/JPHP/issue/archive
Diterbitkan oleh: Fakultas Hukum Universitas Padjadjaran

## PENDAHULUAN
Dalam  rangka  menjalankan  fungsinya  sebagai  penyalur  dana  kepada  masyarakat, bank  menjalakan  usahanya  yang  salah  satunya  dengan  memberikan  kredit  kepada masyarakat  baik  secara  perorangan  maupun  kelompok  ataupun  kepada  korporasi. Pemberian  kredit  oleh  bank  pada  dasarnya  harus  dilandasi  dengan  keyakinan  atas kemampuan  dan  kesanggupan  penerima  kredit  dalam  membayar  angsuran  kredit. Pemberian  kredit  dituangkan  dalam  suatu  akta  perjanjian  kredit  antara  bank  sebagai kreditur  dan  penerima  kredit  sebagai  debitur  yang  diikuti  dengan  pengikatan  jaminan. Jaminan  adalah  tanggungan  yang  diberikan  oleh  debitur  dan  atau  pihak  ketiga  kepada kreditur  karena  pihak  kreditur  harus  mempunyai  keyakinan  akan  pembayaran  dan pelunasan  terhadap  kredit.  Seperti  yang  kita  ketahui  jaminan  yang  umum  diminta  oleh bank  adalah  jaminan  berupa hak  milik  atas  tanah bersertipikat  yang  diikat  dengan Hak Tanggungan. Hak tanggungan merupakan Perjanjian tambahan yang dilekatkan kepada Perjanjian  Kredit  antara  kreditur  dengan  Debitur.  Hak  Tanggungan  berfungsi  untuk menjamin  dan  melindungi  kedua  belah  pihak  terutama  kreditur.  Munculnya  lembaga jaminan  Hak  Tanggungan  telah  memberikan  suatu  keistimewaan  tersendiri  bagi  pihak bank  sebagai  kreditor  dalam  memberikan  kredit  karena  obyek  jaminan  yang  dibebani dengan  Hak  Tanggungan  akan  mudah  untuk  dieksekusi  apabila  terjadi  kredit  macet. Undang-undang  Hak  Tanggungan  memperbolehkan  suatu  objek  Hak  Tanggungan dibebani  dengan  lebih  dari  satu Hak  Tanggungan  artinya  diperbolehkan  lebih  dari  satu kreditor  pemegang  Hak  Tanggungan  terhadap  suatu  objek  Hak  Tanggungan  yang dijaminkan oleh debitor. Dalam hal ini bank pertama sebagai pemegang Hak Tanggungan Peringkat Pertama dan bank kedua sebagai pemegang Hak Tanggungan Peringkat Kedua. Permasalahan  bagi  kreditur  pemegang  Hak  Tanggungan  Kedua  karena  kredit  pada kreditur pemegang Hak Tanggungan Pertama ternyata tidak mengalami kemacetan. Upaya penyelematan kredit pada kreditur pemegang Hak Tanggungan Kedua dengan penjualan dibawah tangan mengalami kendala karena tidak mendapatkan persetujuan dari Debitur. Upaya  lain  melalui  permohonan  eksekusi  lelang  kepada  Balai  Lelang  (parate  eksekusi) tentu tidak dapat dilaksanakan karena ditolak oleh Balai Lelang dengan alasan Undang-
undang Hak Tanggungan hanya memperbolehkan kreditur pemegang Hak Tanggungan Peringkat Pertama yang bisa mengajukan permohonan eksekusi lelang.
Dalam praktik di Lembaga perbankan, solusi yang diberikan Undang-Undang Hak Tanggungan  untuk  pelunasan  utang  melalui  mekanisme  Pasal  20  Undang-Undang  Hak Tanggungan biasanya menjadi solusi terkahir yang dilakukan oleh kreditor Pemegang Hak Tanggungan apabila debitor Pemegang Hak Tanggungan cedera janji. Namun demikian, segala  kemudahan  dalam  Undang-Undang Hak  Tanggungan  tersebut  dalam  praktiknya terdapat  permasalahan  hukum,  dengan  kata  lain  pihak  kreditor  Pemegang  Hak Tanggungan melalui pelelangan umum dengan perantaraan Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang (KPKNL). 1
Berdasarkan  uraian  diatas,  maka  dapat  permasalahan  yang  timbul  yaitu bagaimanakah  hak  kreditor  pemegang  hak  tanggungan  peringkat  kedua  dalam  kredit macet dikaitkan dengan hak kreditor pemegang hak tanggungan pertama dan bagaimana perlindungan  hukum  bagi  kreditor  pemegang  hak  tanggungan  peringkat  kedua  dalam pelaksanaan eksekusi

## METODE PENELITIAN
Penulis  menggunakan  metode  penelitian  yang  bersifat  deskriptif  analitis  yang menggambarkan  peraturan  perundang-undangan  yang  berlaku,  teori-teori  hukum  dan praktik  pelaksanaan  hukum  positif  menyangkut  permasalahan  yang  dibahas  guna memberikan data seteliti mungkin.

## PEMBAHASAN
Dalam praktek perbankan, penyaluran kredit kepada masyarakat ataupun korporasi merupakan  bisnis  utama  yang  paling  banyak  dijalankan  dalam  upaya  mendapatkan keuntungan. Pemberian kredit akan dituangkan dalam suatu akta perjanjian kredit antara kreditur  dan  debitur  yang  diikuti  dengan  pengikatan  jaminan.  Pada  umumnya  jaminan yang paling disukai oleh bank adalah jaminan berupa tanah yang bersertipikat berikut atau
1 Dwi Nugrihandini, Etty Mulyati, 2019, Akibat Hukum Gugatan dan Perlawanan Terhadap Lelang Eksekusi Hak Tanggungan, Jurnal Bina Mulia Hukum , Vol. 4 No. 1, September 2019, hlm 37.
tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu yang diikat dengan  Hak  Tanggungan.  Hak  tanggungan  merupakan  Perjanjian  tambahan  yang dilekatkan  kepada  Perjanjian  Kredit  antara  kreditur  dengan  Debitur.  Hak  Tanggungan berfungsi  untuk  menjamin  dan  melindungi  kedua  belah  pihak  terutama  kreditur. Sedangkan untuk jaminan yang dapat dijadikan Hak Tanggungan antara lain Hak Milik, Hak  Guna  Usaha,  dan  Hak  Guna  Bangunan,  serta  Hak  Pakai.  Dengan  adanya  hak tanggungan,  kreditur  memiliki  hak  yang  dilindungi  oleh  undang-undang  Hak Tanggungan, yang mana obyek yang menjadi jaminan dan telah didaftarkan dengan Hak Tanggungan  memberikan  hak  kepada  pemegang  Hak  Tanggungan  Peringkat  Pertama untuk  didahulukan  (Preferent)  dari  Kreditur  yang  lain  dengan  melihat  peringkat  Hak Tanggungan.  Berdasarkan  Pasal  5  ayat  (1)  UU  Hak  Tanggungan  “Suatu  obyek  Hak Tanggungan  dapat  dibebani  dengan  lebih  dari  satu  Hak  Tanggungan  guna  menjamin pelunasan lebih dari satu utang.”  Artin ya atas suatu objek tanah dapat dibebani lebih dari satu hak tanggungan untuk menjamin lebih dari satu utang. Bahwa terhadap satu objek jaminan  hak  tanggungan  yang  dibebani  lebih  dari  satu  hak  tanggungan  tersebut,  dapat diajukan  pada  lebih  dari  satu  bank  ataupun  diajukan  pada  bank  yang  sama  dengan pemegang hak tanggungan yang pertama. Pihak bank dalam memberikan kredit, apabila merasa yakin dengan kemampuan Debitur dan agunan yang dijaminkan masih mencukupi untuk diagunkan kembali, maka bank sebagai kreditur akan memberikan kredit dengan pengikatan Hak Tanggungan Peringkat Kedua. Dalam hal pembebanan Hak Tanggungan Peringkat Pertama dan Peringkat Kedua kepada bank yang berbeda hal mana bank pertama sebagai pemegang Hak Tanggungan Peringkat Pertama dan bank kedua sebagai pemegang Hak  Tanggungan  Peringkat  Kedua,  maka  penentuan  Peringkatnya  disesuaikan  dengan tanggal pendaftaran Hak Tanggungannya. Hal ini sesuai dengan Pasal 5 ayat (2) dan ayat (3) UU Hak Tanggungan: (1). Apabila suatu obyek Hak Tanggungan dibebani dengan lebih dari  satu  Hak  Tanggungan,  peringkat  masing-masing  Hak  Tanggungan  ditentukan menurut tanggal pendaftarannya pada Kantor Pertanahan; (2). Peringkat Hak Tanggungan yang  didaftar  pada  tanggal  yang  sama  ditentukan  menurut  tanggal  pembuatan  Akta Pemberian  Hak  Tanggungan  yang  bersangkutan.  Ketika  terjadi  kredit  macet  maka pemegang  Hak  Tanggungan  peringkat  pertama,  peringkat  kedua  dan  seterusnya  akan
berupaya  untuk  mendapatkan  pelunasan  piutang  masing-masing  dari  hasil  penjualan obyek Hak Tanggungan. Hak Tanggungan memberikan Hak Istimewa kepada pemegang Hak Tanggungan Peringkat Pertama. Pasal 6 UU Hak Tanggungan:
“Apabila debitor cidera janji, pemegang Hak Tanggungan pertama mempunyai hak untuk menjual obyek Hak Tanggungan atas kekuasaan sendiri melalui pelelangan umum serta  mengambil  pelunasan  piutangnya  dari  hasil  penjualan  tersebut.”  Keistimewaan Peringkat Pertama diulang kembali dalam Pasal 11 ayat (2) huruf e: “janji bahwa pemegang Hak Tanggungan pertama mempunyai hak untuk menjual atas kekuasaan sendiri obyek Hak Tanggungan apabila debitor cidera janji;” Hak Tanggungan dengan Peringkat Pertama mendapatkan Hak Istimewa, Keistimewaan ini dikenal sebagai droit de suite artinya Hak Tanggungan selalu mengikuti objek yang dijaminkan di tangan siapapun objek itu berada. Biarpun objek Hak Tanggungan sudah di pindahkan haknya kepada pihak lain, kreditur pemegang  Hak  Tanggungan  tetap  masih  berhak  untuk  menjualnya  melalui  penjualan umum jika debitor cidera janji. Hak Tanggungan Peringkat Pertama diberikan kedudukan yang diutamakan atau mendahului kepada pemegangnya, yaitu dikenal dengan “droit de preferen” . Apabila debitor cidera janji, maka debitor pemegang Hak Tanggungan Peringkat Pertama berhak untuk menjual  objek yang dijadikan jaminan melalui  pelelangan umum (parate  eksekusi)  menurut  peraturan  hukum  yang  berlaku  dan  mengambil  pelunasan piutangnya  dari  hasil  penjualan  tersebut,  dengan  hak  mendahului  daripada  kreditur- kreditur lain yang bukan pemegang Hak Tanggungan dengan peringkat yang lebih rendah. Hak Tanggungan memenuhi asas spesialitas dan publisitas sehingga dapat mengikat pihak ketiga dan memberikan kepastian hukum kepada pihaknya yang berkepentingan. Droit de preferen dan Droit de suite sebagai keistimewaan yang diberikan kepada kreditur pemegang Hak  Tanggungan,  jelas  bisa  merugikan  kreditur-kreditur  lain  dan  pembeli  objek  Hak Tanggungan yang bersangkutan, apabila adanya Hak Tanggungan yang membebani objek yang  dijadikan  jaminan  bagi  pelunasan  piutang  kreditur  tersebut  tidak  diketahui  oleh mereka.
Untuk sahnya pembebanan Hak Tanggungan dipersyaratkan, bahwa wajib disebut secara jelas piutang mana dan sampai sejumlah berapa yang dijaminkan serta benda-benda yang  mana  dijadikan  jaminan.  Hak  Tanggungan  itu  mudah  dan  pasti  pelaksanaan
eksekusinya. Jika debitor cidera janji maka kreditur pemegang Hak Tanggungan Peringkat Pertama  berhak  untuk  melelang  objek  yang  dijadikan  jaminan  sebagai  pelunasan piutangnya (parate eksekusi). Kepastian pelaksanaan eksekusi tersebut yang menjadi ciri Hak  Tanggungan,  dengan  disediakannya  cara-cara  yang  lebih  mudah  daripada  melalui acara gugatan seperti perkara perdata biasa. Hak atas tanah dinilai sebagai jaminan yang penting dalam pemberian atau permohonan kredit, karena selain dianggap paling aman untuk dijadikan sebagai jaminan, tanah juga mudah untuk dijual, dan dari segi harga juga terus meningkat, tidak gampang musnah, memiliki tanda bukti hak serta dapat dibebani dengan hak tanggungan yang memberikan kedudukan istimewa kepada kreditur sebagai kreditur preferen. Tanah sebagai jaminan suatu kredit, didasarkan pada Undang-undang Nomor 5 tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (selanjutnya disebut UUPA) dan Undang-undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-benda Yang Berkaitan Dengan Tanah (selanjutnya disebut Undang-undang Hak  Tanggungan).  Hak  Tanggungan  Peringkat  Pertama  merupakan  jaminan  guna pelunasan  utang  yang  kedudukan  krediturnya  diutamakan  dari  pada  kreditur  lain. Sehingga  apabila  debitur  cidera  janji,  kreditur  sebagai  pemegang  Hak  Tanggungan Peringkat  Pertama  dapat  menjual  obyek  Hak  Tanggungan  melalui  penjualan  dimuka umum atau pelelangan. Pada dasarnya perjanjian Hak Tanggungan merupakan perjanjian ikutan (accessoir) yang mengikuti perjanjian pokok.

## Hak Tanggungan dalam Perjanjian Kredit
Untuk menjamin pengembalian kredit yang diberikan oleh bank, diadakan perjanjian jaminan.  Perjanjian  jaminan  merupakan  perjanjian  asesor (acesoir), yaitu  perjanjian  yang melekat pada perjanjian pokok atau juga dikatakan perjanjian buntut, karena perjianjian ini tidak  dapat  berdiri  sendiri. 2 R.  Subekti  juga  mengemukakan  “Pemberian  jaminan kebendaan  selalu  berupaya  menyendirikan  suatu  bagian  dari  kekayaan  seseorang,  si pemberi jaminan, dan menyediakannya guna pemenuhan kewajiban (pembayaran utang)
2 Djuhaendah Hasan, 2011, Lembaga Jaminan Kebendaan Bagi Tanah Dan Benda Lain Yang Melekat Pada Tanah Dalam Konsepsi Penerapan Asas Pemisahan Horisontal , Nuansa Madani, Jakarta.
seorang  debitor” 3 .  Perjanjian  jaminan  mengabdi  kepada  perjanjian  pokok  dan  diadakan untuk kepentingan perjanjian pokok dan memberikan kedudukan kuat dan aman bagi para kreditor.  Yang  menjadi  perjanjian  pokok  ini  dapat  berupa  perjanjian  pinjam-meminjam, perjanjian  kredit  atau  juga  dapat  berupa  perjanjian  pemborongan  yang  selalu  meminta Bank garansi. Jadi, suatu perjanjian jaminan tidak mungkin ada apabila tidak ada perjanjian pokoknya,  karena  perjanjian  jaminan  tidak  dapat  berdiri  sendiri.  Perjanjian  jaminan merupakan perjanjian khusus yang dibuat oleh kreditor bersama debitor atau dengan pihak ketiga yang membuat suatu janji dengan mengikatkan benda tertentu atau kesanggupan pihak ketiga dengan tujuan memberikan keamanan dan kepastian hukum pengembalian kredit atau pelaksanaan perjanjian pokok. 4

## Pemberi Hak Tanggungan
Pemberian  Hak  Tanggungan  menurut  pasal  8  UUHT  Pemberi  Hak  Tanggungan adalah  orang  atau  badan  hukum  yang  mempunyai  kewenangan  untuk  melakukan perbuatan hukum terhadap objek hak tanggungan yang bersangkutan. Berdasarkan Pasal 8 tersebut, maka Pemberi Hak Tanggungan di sini adalah pihak yang berutang atau debitor. Namun, subjek hukum lain dapat pula dimungkinkan untuk menjamin pelunasan utang debitor  dengan  syarat  Pemberi  Hak  Tanggungan  mempunyai  kewenangan  untuk melakukan  perbuatan  hukum  terhadap  objek  Hak  Tanggungan.  Kewenangan  untuk melakukan  perbuatan  hukum  terhadap  objek  hak  tanggungan  tersebut  harus  ada  pada pemberi  hak  tanggungan  pada  saat  pendaftaran  hak  tanggungan  dilakukan,  karena lahirnya  hak  tanggungan  adalah  pada  saat  didaftarkannya  hak  tanggungan,  maka kewenangan  untuk  melakukan  perbuatan  hukum  terhadap  obje1k  hak  tanggungan diharuskan  ada  pada  pemberi  hak  tanggungan  pada  saat  pembuatan  buku  tanah  hak tanggungan. 5 Dengan demikian, pemberi hak tanggungan tidak harus orang yang berutang atau  debitor,  akan  tetapi  bisa  subjek  hukum  lain  yang  mempunyai  kewenangan  untuk melakukan perbuatan hukum terhadap objek hak tanggungannya. Misalnya pemegang hak
3 R. Subekti, 1991, Jaminan-Jaminan Untuk Pemberian Kredit Menurut Hukum Indonesia , Citra Aditya Bakti, Bandung, hlm 15.
4 Sri Soedewi Masychun Sofwan, 1981, Hukum Benda , Liberty, Yogyakarta, hlm 32.
5 Purwahid Patrik, 1986, Hukum Perdata I (Asas-Asas Hukum Perikatan) , Fakultas Hukum UNDIP, Semarang, hlm 62.
atas tanah yang dijadikan jaminan, pemilik bangunan, tanaman dan/hasil karya yang ikut dibebani hak tanggungan.

## Penerima Hak Tanggungan
Mariam  Darus  Badrulzaman  mengemukakan  bahwa  jaminan  adalah  suatu tanggungan yang diberikan oleh seorang debitor dan  atau pihak ketiga kepada kreditor untuk menjamin kewajibannya dalam suatu perikatan. Adapun Suyanto, mendefinisikan jaminan  adalah  penyerahan  kekayaan  atau  pernyataan  kesanggupan  seseorang  untuk pembayaran kembali suatu utang. 6 Jaminan adalah tanggungan yang diberikan oleh debitor dan  atau  pihak  ketiga  kepada  pihak  kreditor  karena  pihak  kreditor  mempunyai  suatu kepentingan  bahwa  debitor  harus  memenuhi  kewajibannya  dalam  suatu  perikatan. 7
Menurut  Pasal  9  UU  Hak  Tanggungan  disebutkan  bahwa  pemegang  Hak  tanggungan adalah orang perseorangan atau badan hukum, yang berkedudukan sebagai  pihak yang berpiutang. Sebagai pihak yang berpiutang di sini dapat berupa lembaga keuangan berupa bank, lembaga keuangan bukan bank, badan hukum lainnya atau perseorangan.
Hak  tanggungan  sebagai  lembaga  jaminan  hak  atas  tanah  tidak  mengandung kewenangan  untuk  menguasai  secara  fisik  dan  menggunakan  tanah  yang  dijadikan jaminan,  maka  tanah  tetap  berada  dalam  penguasaan  pemberi  hak  tanggungan,  kecuali dalam keadaan yang disebut dalam Pasal 11 ayat (2) huruf c UU Hak Tanggungan. Maka pemegang  hak  tanggungan  dapat  dilakukan,  oleh  Warga  Negara  Indonesia  atau  badan hukum Indonesia dan dapat juga oleh warga negara asing atau badan hukum asing.

## Permasalahan  Kredit  Macet  dengan  Jaminan  Hak  Tanggungan  Peringkat  Kedua Kaitannya dengan Jaminan Hak Tanggungan Kredit Peringkat Pertama
Secara  umum  dunia  perbankan  menghindari  adanya  penyatuan  Hak  Tanggungan dari  dua  bank  yang  berbeda  dalam  satu  objek  jaminan.  Hal  ini  karena  bank  berupaya mendapatkan jaminan yang dapat dengan mudah di eksekusi di kemudian hari apabila ada
6 Adrian Sutedi, 2010, Hukum Hak Tanggungan, Sindar Grafika, Jakarta, hlm 20.
7 Hasanuddin Rahman, 1995, Aspek-Aspek Hukum Pemberian Kredit Perbankan di Indonesia , Citra Aditya Bakti, Bandung, hlm 162.
permasalahan  pembayaran  dalam  kredit.  Dengan  adanya  dua Hak  Tanggungan  dengan dua  kreditur  yang  berbeda  akan menyulitkan  bank  dalam  proses  eksekusi  di  kemudian hari.  Dalam hukum  Hak  Tanggungan  sangat  dimungkinkan bahwa  terhadap  satu  objek jaminan dapat dibebani lebih dari satu hak tanggungan, hal mana tergantung pada nilai objek  jaminan  hak  tanggungan  tersebut  harus  melebihi  jumlah  total  hutangnya.  Bahwa terhadap satu objek jaminan hak tanggungan yang dibebani lebih dari satu hak tanggungan tersebut, dapat diajukan pada lebih dari satu Bank ataupun diajukan pada Bank yang sama dengan pemegang Hak Tanggungan yang pertama. Setiap kredit yang diberikan oleh bank kepada  nasabahnya  akan  disertai  dengan  permintaan  suatu jaminan untuk  memberikan keyakinan  pada  bank  berkaitan  dengan  pelunasan  kredit  tersebut.  Munculnya  lembaga jaminan  Hak  Tanggungan  telah  memberikan  suatu  keistimewaan  tersendiri  bagi  pihak bank sebagai kreditor dalam memberikan kredit karena nilai obyek jaminan yang dibebani dengan  Hak  Tanggungan  akan  mudah  untuk  dieksekusi  apabila  terjadi  kredit  macet. Namun dengan adanya peraturan di dalam UUHT yang memperbolehkan lebih dari satu kreditor  pemegang  Hak  Tanggungan  terhadap  satu  obyek  Hak  Tanggungan  yang dijaminkan oleh debitor, maka akan menimbulkan suatu persaingan diantara para kreditor tersebut  dalam  mengambil  setiap  pelunasan  piutangnya  yang  mengakibatkan  muncul pemegang Hak Tanggungan peringkat pertama, peringkat kedua dan seterusnya.
Dalam  hukum  jaminan,  antara  para  kreditur  preference  mereka  adalah  kreditur konkuren.  Pembagian  hasil  penjualan  dilakukan  proportional  antara  preference  karena mereka adalah kreditur konkuren. Pembagian hasil penjualan tersebut tentunya disesuikan berdasarkan peringkat yang telah ditentukan oleh Kantor Pertanahan. Hak dari pemegang Hak Tanggungan peringkat kedua terhadap obyek Hak Tanggungan adalah mendapatkan prioritas dalam mendapatkan pelunasan seluruh piutangnya dan jika terjadi kredit macet maka pemegang Hak Tanggungan peringkat kedua berhak untuk memperoleh bagian dari hasil  penjualan obyek Hak Tanggungan. Namun hal  tersebut hanya dapat dilaksanakan setelah  pemegang  Hak  Tanggungan  Peringkat  Pertama  mendapat  pelunasan  seluruh piutangnya dari hasil eksekusi tersebut.
Permasalahan  bagi  kreditur  pemegang  Hak  Tanggungan  Peringkat  Kedua  akan terjadi apabila kredit yang diberikan kepada debitur mengalami macet. Upaya penyelesaian
dari  kreditur  pemegang  Hak  Tanggungan  Kedua  akan  dilakukan  demi  menyelamatkan pembayaran  atas  kredit  yang  telah  diberikan  kreditur.  Penjualan  dibawah  tangan  tentu menjadi  prioritas  dalam  penyelesian  kredit.  Namun  upaya  itu  akan  mengalami  kendala karena  debitur  harus  kooperatif  dan  tentunya  harus  mendapatkan  persetujuan  dari kreditur  pemegang  Hak  Tanggungan  Pertama.  Permasalahan  lain  akan  dihadapi  oleh kreditur  pemegang  Hak  Tanggungan  Kedua  apabila  akan  melakukan  parate  eksekusi melalui  Balai  Lelang karena sesuai  ketentuan Pasal  6 Undang-undang Hak Tanggungan yang  menyatakan  :  “Apabila debitor  cidera  janji,  pemegang  Hak  Tanggungan  pertama mempunyai  hak  untuk  menjual  obyek  Hak  Tanggungan  atas  kekuasaan  sendiri  melalui pelelangan umum serta mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualan tersebut”. Dalam  arti  Balai  lelang  hanya  bisa  melaksanakan  ekeskusi  apabila  permohonannya dilakukan oleh Pemegang Hak Tanggungan Pertama. Permasalahan akan semakin rumit bagi kreditur pemegang Hak Tanggungan Kedua apabila kredit pada kreditur pemegang Hak  Tanggungan  Pertama  ternyata  tidak  mengalami  kemacetan,  eksekusi  melalui  Balai Lelang tentu tidak dapat dilakukanan karena akan ditolak oleh Balai Lelang dengan alasan Undang-undang  Hak  Tanggungan  hanya  memperbolehkan  kreditur  pemegang  Hak Tanggungan Peringkat Pertama yang boleh mengajukan permohonan eksekusi lelang.
Penjualan dibawah tangan pun harus mendapat persetujuan kreditur pemegang Hak Tanggungan Pertama serta persetujuan dari Debitur. Seperti contoh kasus Pemasangan Hak Tanggungan dengan dua peringkat terjadi di dua bank yang berbeda sebagai kreditur atas debitur yang sama. Kedua kreditur ini adalah bank bjb dan Bank Kesejahteraan Ekonomi (BKE) yang memiliki Hak Tanggungan dengan Hak Tanggungan pertama di bank bjb dan Hak Tanggungan Kedua di Bank Kesejahteraan Ekonomi (BKE) atas agunan debitur atas nama  Koperasi  Medal  Raharja  Pemasangan  Hak  Tanggungan  ini  dimulai  dengan permohonan dari Kesejahteraan Ekonomi (BKE) kepada bank bjb dan dikabulkan oleh bank bjb didasarkan atas penilaian agunan yang jauh diatas outstanding atau kewajiban debitur terhadap  nilai  kredit  di  bank  bjb  dan  Kesejahteraan  Ekonomi  (BKEPermasalahan  yang muncul dari kredit dengan Hak Tanggungan dengan dua peringkat ini ketika kredit di bank bjb  tidak  dalam  keadaan  macet,  namun  kredit  di  Bank  Kesejahteraan  Ekonomi  (BKE) mengalami macet, maka bank Bank Kesejahteraan Ekonomi (BKE) harus melakukan upaya
penyelamatan  kredit  melalui  eksekusi  jaminan.  Namun  hal  ini  tidak  bisa  dilaksanakan karena BKE hanya memiliki Hak Tanggungan Peringkat Kedua)

## Perlindungan  Hukum  Kepada  Bank  Sebagai  Kreditor  Pemegang  Hak  Tanggungan Peringkat Kedua
Berdasarkan  ketentuan  Pasal  6  Undang-Undang  Hak  Tanggungan  dan  Pasal  1178 ayat (2) KUHPerdata diketahui bahwa Negara memberikan hak kepada pemegang hipotek pertama  untuk  menjual  langsung  atas  kekuasaan  sendiri  barang  objek  hipotek  tanpa melalui Pengadilan sehingga apabila debitor telah melakukan cidera janji maka eksekusi terhadap  objek  hak  tanggungan  yang  telah  dibebankan  dapat  dilakukan  tanpa  harus melalui  proses gugatan sebagaimana tertulis  dalam ketentuan Pasal  14 Undang-Undang Hak Tanggungan. Bank secara serta merta dapat langsung melaksanakan penjualan barang milik  debitor  yang  dijadikan  barang  jaminan  melalui  mekanisme  pelelangan  dengan perantara  Kantor  Pelayanan  Piutang  dan  Lelang  Negara  Hak  Tanggungan  mempunyai kekuatan  eksekutorial  yang  dipersamakan  dengan  putusan  Pengadilan.  Apabila dikemudian hari kualitas kredit debitor menjadi bermasalah hingga akhirnya macet, maka kreditor pemegang Hak Tanggungan Pertama dapat secara langsung melakukan eksekusi terhadap jaminan yang telah dibebani hak tanggungan melalui pelelangan umum sesuai cara  yang  ditentukan  dalam  Pasal  6  Undang-Undang  Hak  Tanggungan.  Pemegang  Hak Tanggungan  berhak  mengambil  seluruh  atau  sebagian  dari  hasilnya  untuk  pelunasan piutangnya dengan hak yang didahulukan dari kreditor-kreditor lain.
Dalam hal Kreditor pemegang Hak Tanggungan Pertama sepakat dengan Kreditor Pemegang Hak Tanggungan Kedua untuk melaksanakan eksekusi dalam rangka pelunasan kredit yang telah macet, maka bisa dengan pelaksanaan lelang eksekusi hak tanggungan sesuai dengan Undang-Undang Hak Tanggungan Pasal 20 ayat 1 huruf a dan huruf b juncto Pasal  20  ayat  2,  karena  sertifikat  Hak  Tanggungan  telah  dibubuhkan  irah- irah  “Demi Keadilan  Berdasarkan  Ketuhanan  Yang  Mah a  Esa”  untuk  memberikan  kekuatan eksekutorial yang sama layaknya putusan Pengadilan yang mempunyai kekuatan hukum tetap.  Tata  cara  eksekusi  objek  Hak  Tanggungan  melalui  jalur  hukum  antara  lain melakukan eksekusi atas kekuasaan sendiri atau melakukan eksekusi atas perintah Ketua
Pengadilan Negeri berdasarkan sertifikat hak tanggungan.  Eksekusi Hak Tanggungan juga dapat  dilakukan  dengan  cara  melakukan  penjualan  dibawah  tangan  (offsetting)  dengan syarat pihak debitor bersikap kooperatif.
Adapun perlindungan yang diberikan secara umum kepada Kreditor adalah suatu aturan yang mengatur mengenai jaminan dan bersifat umum. Sedangkan ketentuan Pasal 1132 KUHPerdata menegaskan “Kebendaan tersebut menjadi jaminan bersama -sama bagi semua orang yang mengutangkan padanya, pendapatan penjualan benda-benda itu dibagi- bagi menurut keseimbangan, yaitu menurut besar kecilnya piutang masing-masing, kecuali apabila diantara para kreditur itu ada alasan-alasan yang sah untuk didahulukan.
Hak  atas  tanah  dinilai  sebagai  jaminan  yang  penting  dalam  pemberian  atau permohonan  kredit,  karena  selain  dianggap  paling  aman  untuk  dijadikan  sebagagai jaminan, tanah juga mudah untuk dijual, dan dari segi harga juga terus meningkat, tidak gampang musnah, memiliki tanda bukti hak serta dapat dibebani dengan hak tanggungan yang memberikan kedudukan istimewa kepada kreditur sebagai kreditur preferen. Tanah sebagai  jaminan  suatu  kredit,  didasarkan  pada  Undang-undang  Nomor  5  tahun  1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (selanjutnya disebut UUPA) dan Undang- undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-benda Yang  Berkaitan  Dengan  Tanah  (selanjutnya  disebut  Undang-undang  Hak  Tanggungan). Hak Tanggungan adalah hak jaminan atas tanah guna pelunasan utang yang kedudukan krediturnya  diutamakan  daripada  kreditur  lain.  Sehingga  apabila  debitur  cidera  janji, kreditur  sebagai  pemegang  Hak  Tanggungan  dapat  menjual  obyek  Hak  Tanggungan melalui penjualan dimuka umum atau pelelangan.
Dalam  pemberian  Hak  Tanggungan  dengan  kreditur  yang  berbeda,  pelaksanaan eksekusi  sering  mengalami  kesulitan  dikarenakan  ketika  Peringkat  Pertama  belum melakukan roya karena kredit dengan Hak Tanggungan peringkat pertama belum lunas namun tidak dalam keadaan macet, sedangkan peringkat kedua akan melakukan eksekusi atas objek Hak Tanggungan dengan dasar peringkat, Balai Lelang akan menolak dengan alasan ketentuan Pasal 6 Undang- undang Hak Tanggungan yang menyatakan : “Apabila debitor cidera janji, pemegang Hak Tanggungan pertama mempunyai hak untuk menjual
obyek Hak Tanggungan atas kekuasaan sendiri melalui pelelangan umum serta mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualan tersebut”.

## PENUTUP
Pemegang Jaminan Hak Tanggungan sebagai Kreditur Preference memiliki hak untuk diutamakan dalam hal pembayaran utang Debitur. Bahwa dalam hal terdapat lebih dari satu pemegang Hak Tanggungan, maka berdasarkan ketentuan Pasal  6 Undang-undang Hak  Tanggungan  dan  asas  prioritas  sebagaimana  dimaksud  dalam  ketentuan  Pasal  5 Undang-undang Hak Tanggungan, maka pemegang Hak Tanggungan peringkat pertama memiliki prioritas untuk menjual terlebih dahulu objek Hak Tanggungan atas kekuasaan sendiri  melalui  penjualan  dimuka  umum  (pelelangan)  serta  mengambil  pelunasan piutangnya terlebih dahulu dari hasil penjualan tersebut, dibanding dengan pemegang Hak Tanggungan  Peringkat  Kedua.  Bahwa  apabila  kedudukan  pemegang  Hak  Tanggungan peringkat pertama kreditnya masih lancar, maka kedudukan pemegang Hak Tanggungan Peringkat  Kedua  tidak    memiliki  prioritas  untuk  menjual  objek  Hak  Tanggungan  atas kekuasaan  sendiri  melalui  penjualan  dimuka  umum  (pelelangan)  serta  mengambil pelunasan  piutangnya  terlebih  dahulu  dari  hasil  penjualan  tersebut  sehingga  perlu persetujuan  kreditur  pemegang  Hak  Tanggungan  Peringkat  Pertama  untuk  dapat mengajukan Penetapan ke Pengadilan untuk dilakukan Eksekusi Hak Tanggungan
Perlindungan  Hukum  secara  umum  yang  diberikan  kepada  pemegang  Hak Tanggungan peringkat kedua apabila terjadi kredit macet dapat dilihat dalam KUHPerdata Pasal 1131 dan 1132, sedangkan perlindungan hukum secara khusus dapat dilihat dalam Pasal 11 ayat (2), Pasal 19 ayat (3), dan Pasal 20 ayat (3) UU Hak Tanggungan. Pelaksanaan eksekusi  Hak  Tanggungan  yang  sekiranya  lebih  menguntungkan  pihak  pemegang  Hak Tanggungan  peringkat  kedua  adalah  melalui  penjualan  di  bawah  tangan.  Dengan penjualan  di  bawah  tangan  maka  akan  dapat  memperoleh  harga  tertinggi  dan  akan terhindar dari beban biaya eksekusi di pengadilan maupun di pelelangan umum namun dengan  syarat  debitur  kooperatif.  Pelaksanaan  eksekusi  melalui  permohonan  eksekusi kepada  pengadilan  bisa  menjadi  cara  terakhir  untuk  mendapatkan  pembayaran  apabila debitur  tidak  kooperatif.  Dengan  menjadi  kreditur  pemegang  peringkat  kedua  ternyata
tidak  menjamin  kreditur  dapat  melakukan  eksekusi  sendiri  terhadap  objek  Hak Tanggungan.  Sehubungan  dengan  hal  tersebut,  kreditur  peringkat  kedua  dengan persetujuan  kreditur  pemegang  Hak  Tanggungan  Peringkat  Kedua  dapat  melakukan upaya  hukum  berupa  mengajukan  permohonan  pelaksanaan  eksekusi  obyek  Hak Tanggungan kepada Ketua Pengadilan melalui Pengadilan Negeri.

## DAFTAR PUSTAKA

## Buku
Adrian Sutedi, 2010, Hukum Hak Tanggungan , Sindar Grafika, Jakarta.
Djuhaendah  Hasan,  2011, Lembaga  Jaminan  Kebendaan  Bagi  Tanah  Dan  Benda  Lain  Yang Melekat  Pada  Tanah  Dalam  Konsepsi  Penerapan  Asas  Pemisahan  Horisontal ,  Nuansa Madani, Jakarta.
Hasanuddin  Rahman,  1995, Aspek-Aspek  Hukum  Pemberian  Kredit  Perbankan  di  Indonesia , Citra Aditya Bakti, Bandung.
Masjehoen, Sri Soedewi, 1975, Hak Jaminan Atas Tanah, Liberty, Yogyakarta.
Purwahid  Patrik,  1986, Hukum  Perdata  I  (Asas-asas  Hukum  Perikatan), Fakultas  Hukum UNDIP, Semarang.
R. Subekti, 1991, Jaminan-Jaminan Untuk Pemberian Kredit Menurut Hukum Indonesia , Citra Aditya Bakti, Bandung.
Thomas Suyatno, dkk, 1988, Kelembagaan Perbankan , STIE Perbanas Gramedia, Jakarta.

## Jurnal
Dwi Nugrihandini, Etty Mulyati, 2019, Akibat Hukum Gugatan dan Perlawanan Terhadap Lelang Eksekusi Hak Tanggungan, Jurnal Bina Mulia Hukum, Vol. 4 No. 1, September 2019.