## Analisis Kualitas Aset Fisik Pasar Muara Karang

## The Quality of Physical Assets Analysis Muara Karang Market
Citra Trisnawati Mukti 1,a) & Ita Susanti 2,b)
1) Program Studi Manajemen Aset, Jurusan Administrasi Niaga, Politeknik Negeri Bandung, Bandung.
Koresponden : a) citra.trisnawati.mas19@polban.ac.id & b) ita.susanti@polban.ac.id

## ABSTRAK
Aset yang dijadikan objek penelitian ini adalah aset bangunan pasar rakyat bernama Pasar Muara Karang. Pokok permasalahan penelitian ini adalah kondisi bangunan yang sudah banyak terjadi kerusakan, kondisi kios dan los yang kurang memadai, area parkir yang  tersedia  kurang  memadai,  kurangnya  pencahayan  dan  penghawaan,  dan  kondisi akses  jalan  di  dalam  pasar  sudah  banyak  yang  mengalami  kerusakan.  Tujuan  dari penelitian  ini  yakni  untuk  mengetahui  kualitas  aset  fisik  Pasar  Muara  Karang  yang mencakup  aksesibilitas,  fasilitas  &  infrastruktur,  sirkulasi,  dan  tata  bangunan  & lingkungan serta untuk  memberikan rekomendasi solusi  yang dapat diimplementasikan atas permasalahan yang ditemukan di Pasar Rakyat Muara Karang. Landasan teori yang digunakan terdiri dari satu variabel  yakni  Kualitas Aset Fisik. Metode  yang digunakan dalam  penelitian  ini  adalah  metode  deskriptif  dengan  pendekatan  kualitatif  dan kuantitatif.  Teknik  pengumpulan  data  dilakukan  dengan  penyebaran  kuesioner, observasi,  wawancara  dan  studi  dokumentasi.  Teknik  analisis  data  yang  digunakan adalah analisis statistik deskriptif. Hasil penelitian ini menunjukkan bahwa kualitas Aset fisik  Pasar  Muara  Karang  dalam  kategori  tidak  memadai  sehingga  mempengaruhi kenyamanan  pengunjung.  Selain  itu  juga  masih  terdapat  fasilitas  yang  belum  tersedia dan  belum  sesuai  dengan  SNI  Pasar  Rakyat.  Sehingga  solusi  yang  diberikan  adalah perencanaan pengembangan aset fisik yang sesuai standar pada Pasar Muara Karang.
Kata Kunci : Manajemen Aset, Aset Fisik, Kualitas Aset, Pasar Rakyat

## PENDAHULUAN
Manajemen aset merupakan suatu rangkaian aktivitas yang berhubungan dengan proses identifikasi  kebutuhan  aset,  identifikasi  pendanaan,  mendapatkan  aset,  menyediakan  sistem penunjang dan pemeliharaan aset, menghapus atau mendaur ulang aset agar memenuhi tujuan yang  diinginkan  dengan  efektif  dan  efisien  (Hastings,  2010).  Setiap  organisasi  perusahaan swasta  maupun  pemerintah  tentunya  memiliki  aset  baik  yang  berwujud  ( tangible )  maupun tidak berwujud ( intagible ) (Kinanti dkk, 2020).
Salah  satu  bentuk  aset  berwujud  yaitu  bangunan  Pasar.  Pasar  merupakan  lembaga ekonomi  tempat  dimana  bertemunya  antara  penjual  dengan  pembeli  melalui  proses  tawar menawar  yang  menjadi  ciri  khas  dari  pasar  tradisional.  Pasar  tradisional  merupakan  aspek penting  dalam  sistem  perdagangan  nasional.  Pasar  tradisional  biasanya  terdapat  di  setiap daerah, dimiliki dan dikelola oleh pemerintah yang dapat menjadi wadah bagi industri rumah tangga yang bertempat tinggal di daerah tersebut.
Berdasarkan  UU  No.  7  Tahun  2014  tentang  Perdagangan,  Pasar  Tradisional  berubah penyebutannya  menjadi  Pasar  Rakyat.  Pengertian  Pasar  Rakyat  menurut  SNI  Pasar  Rakyat (2015)  yaitu  tempat  transaksi  antara  penjual  dengan  pembeli  melalui  proses  tawar-menawar yang dapat berupa sejumlah toko, kios, los, dan bentuk lainnya dengan lokasi yang tetap, serta
dengan  pengelolaan  tertentu.  Pasar  Rakyat  memiliki  potensi  yang  tinggi  untuk  penyerapan tenaga kerja di Indonesia.
Dalam Peraturan Menteri Dalam Negeri RI No. 20 Tahun 2012 tentang Pengelolaan dan Pemberdayaan  Pasar  Rakyat  dinyatakan  bahwa  pengelolaan  pasar  rakyat  harus  memenuhi aspek  fisik,  seperti  lokasi,  fasilitas  bangunan  dan  tata  letak  pasar,  sarana  pendukung  pasar, serta aspek non-fisik seperti standar operasional dan prosedur. Oleh karena itu, aspek fisik dan non-fisik  yang  dikelola  dengan  baik  diharapkan  mampu  memberikan  kenyamanan, keselamatan dan kemudahan kepada pengunjung sehingga pengunjung merasa puas terhadap pelayanan  yang  diberikan  dan  pengunjung  akan  terus  kembali  berbelanja  kepasar  tersebut sehingga dapat menambah pemasukan pasar itu sendiri. Pasar rakyat juga dapat menjadi salah satu  aspek  yang  mendukung  untuk  meningkatkan  Pendapatan  Asli  Daerah  (PAD) bersangkutan.
Berdasarkan  SNI  8152:2021  tentang  Pasar  Rakyat,  klasifikasi  pasar  rakyat  terbagi menjadi 4 (empat) tipe, yaitu:
1. Tipe I, merupakan pasar rakyat dengan jumlah pedagang lebih dari 750 (tujuh ratus lima puluh) orang.
2. Tipe  II,  merupakan  pasar  rakyat  dengan  jumlah  pedagang  antara  501  (lima  ratus  satu) hingga 750 (tujuh ratus lima puluh) orang.
3. Tipe  III,  merupakan  pasar  rakyat  dengan  jumlah  pedagang  antara  250  (dua  ratus  lima puluh) hingga 500 (lima ratus) orang.
4. Tipe  IV,  merupakan  pasar  rakyat  dengan  jumlah  pedagang  kurang  dari  250  (dua  ratus lima puluh) orang.
Selain  klasifikasi  pasar  berdasarkan  SNI  8152:2021,  Peraturan  Menteri  Perdagangan Republik Indonesia Nomor 37 Tahun 2017 tentang Pedoman Pembangunan dan Pengelolaan Sarana Perdagangan juga mengkalsifikasikan pasar berdasarkan luas lahan, jumlah pedagang, dan jadwal operasional. Berikut ini merupakan klasifikasi pasar rakyat berdasarkan Peraturan Menteri Perdagangan Republik Indonesia Nomor 37 Tahun 2017.
1. Pasar  Tipe  A,  memiliki  luas  lahan  paling  sedikit  5.000  m 2 ,  jumlah  pedagang  paling sedikit 400 pedagang, dan jadwal operasional harian.
2. Pasar  Tipe  B,  memiliki  luas  lahan  paling  sedikit  4.000  m 2 ,  jumlah  pedagang  paling sedikit 275 pedagang, dan jadwal operasional paling sedikit 3 hari dalam seminggu.
3. Pasar  Tipe  C,  memiliki  luas  lahan  paling  sedikit  3.000  m 2 ,  jumlah  pedagang  paling sedikit  200  pedagang,  dan  jadwal  operasional  dilakukan  paling  sedikit  2  hari  dalam seminggu.
4. Pasar  Tipe  D,  memiliki  luas  lahan  paling  sedikit  2000  m 2 ,  jumlah  pedagang  paling sedikit  100  pedagang,  dan  jadwal  operasional  harian  dilakukan  paling  sedikit  1  hari dalam seminggu.

## METODE PENELITIAN
Metode penelitian yang digunakan dalam penelitian ini menggunakan metode deskriptif. Metode  deksriptif  digunakan  karena  pada  penelitian  ini,  peneliti  harus  melakukan pengumpulan  data  yang  kemudian  dianalisis  dan  menyimpulkannya  berdasarkan  fakta-fakta pada  masa  penelitian  berlangsung.  Pendekatan  penelitian  yang  dilakukan  adalah  dengan pendekatan kuantitatif dan kualitatif. Pendekatan kuantitatif digunakan untuk menginterpretasikan  hasil  kuisioner  terkait  tingkat  kualitas  objek  penelitian.  Sedangkan pendekatan  kualitatif  dilakukan  terhadap  data  yang  dikumpulkan  melalui  observasi  dan wawancara  untuk  mendeskripsikan  fenomena  dan  hal-hal  yang  terkait  dengan  kinerja  aset Pasar Muara Karang.

## PENGUMPULAN DATA
Pengumpulan  data  yang  dilakukan  pada  penelitian  ini  menggunakan  4  teknik.  teknik pertama  yang dilakukan  yaitu dengan melakukan observasi  pada Pasar Muara Karang untuk mengetahui  kualitas  aset  fisik  nya.  Selanjutnya  dilakukan  wawancara  kepada  2  orang pengelola untuk mengetahui secara detail kendala dan indikasi masalah yang terjadi di Pasar Muara  Karang.  kemudian  penyebaran  kuisioner  dengan  skala  likert  untuk  memperoleh  data tentang persepsi responden mengenai Kualitas Aset Fisik Pasar Muara Karang. Sampel pada penelitian ini adalah pedagang dan pengunjung Pasar Muara Karang dengan teknik purposive sampling yang dilakukan pada rentang usia < 25 - > 45 tahun. Teknik pengumpulan data yang terakhir  yaitu  dengan  melakukan  studi  dokumentasi  dengan  mencari  data  mengenai  kondisi kriteria atau standar objek yang seharusnya, dan indikator dari dimensi aksesibilitas, fasilitas dan infrastruktur, dan sirkulasi berdasarkan jurnal dan landasan normatif. Studi dokumentasi yang digunakan pada penelitian ini yaitu Pergub No. 31 Tahun 2022 tentang RDTR Wilayah Perencanaan Provinsi  DKI Jakarta untuk  mencari  besaran batas KDB, KLB, dan KDH  yang ditentukan untuk wilayah Pasar Muara Karang.

## ANALISIS PENELITIAN
Terdapat  4  faktor  yang  menjadi  bahan  analisis  untuk  penelitian  ini  antara  lain aksesibilitas (Suryani & Rinaldy, 2019), fasilitas & infrastruktur (Siregar dkk, 2021), sirkulasi (Siregar dkk, 2021), dan tata bangunan & lingkungan (Lutfi & Syaifulah, 2020).

## Gambar 1. Skema Dimensi Penelitian
Penentuan  dimensi  yang  digunakan  pada  penelitian  ini  mengacu  pada  kondisi  yang terjadi  di  Pasar  Muara  Karang.  setelah  dilakukan  observasi  pendahuluan,  diketahui  bahwa permasalahan yang terjadi di Pasar Muara Karang didasari oleh faktor aksesibilitas, fasilitas & infrastruktur, sirkulasi, dan tata bangunan & lingkungan.

## 1. Aksesibilitas
Berdasarkan  SNI  8152:2021  tentang  Pasar  Rakyat,  aksesibilitas  adalah kemudahan  hubungan  ke,  dari,  dan  di  dalam  bangunan  pasar  yang  disediakan  bagi semua  orang  termasuk  penyandang  cacat  dan  kendaraan.  Pada  dimensi  aksesibilitas, terdapat  3  indikator  yang  digunakan  antara  lain  meliputi  (1)  Ketersediaan  angkutan umum  (2)  Kedekatan  dengan  fasilitas  umum  lainnya  (3)  Akses  jalan  yang  didapatkan dari observasi secara langsung ke Pasar Muara Karang.
Jurnal Manajemen Aset Infrastruktur & Fasilitas  – Vol. 7, No. 2, April 2023
A. Ketersediaan angkutan umum
Ketersediaan  angkutan  umum  merupakan  suatu  hal  yang  penting  untuk menjadi  pertimbangan  seseorang  jika  akan  mengunjungi  suatu  tempat. Berdasarkan  hasil  observasi,  angkutan  umum  yang  tersedia  di  pasar  cukup memadai  antara  lain  seperti  busway  dan  angkutan  kota  (angkot).  Hal  ini  juga  di dukung  dengan  lokasi  pasar  yang  dekat  dengan  halte  busway  dan  dilalui  oleh angkutan kota.
B. Kedekatan dengan fasilitas umum lainnya Keberadaan fasilitas umum disekitar objek dapat berpengaruh terhadap nilai objek itu sendiri.  Berdasarkan hasil observasi,  Pasar Muara Karang berada dekat dengan perumahan warga, dimana hanya berjarak kurang lebih 500 meter menuju ke  perumahan  warga.  Hal  ini  dapat  menjadi  nilai  tambah  untuk  Pasar  Muara Karang  itu  sendiri  karena  dapat  menarik  minat  warga  sekitar  untuk  berbelanja. Selain  perumahan  warga,  Pasar  Muara  Karang  juga  dekat  dengan  jalan  raya sehingga  dapat  memudahkan  pengunjung  ataupun  pedagang  untuk  melakukan mobilitas. Tak hanya itu, Pasar Muara Karang juga berada dekat dengan wilayah perkantoran  salah  satunya  yaitu  Perkantoran  Grand  Pluit  yang  hanya  berjarak kurang lebih 3,5 kilometer.
C. Akses Jalan
Akses jalan yang diteliti pada penelitian ini yaitu hanya akses jalan disekitar pasar  saja  yang  meliputi  akses  jalan  diluar  pasar  dan  akses  jalan  didalam  pasar. Berdasarkan hasil observasi, kondisi jalan didalam pasar kurang memadai dimana banyak  terdapat  lantai  yang  rusak  dan  juga  berlubang  sehingga  dapat  berpotensi membahayakan  pengunjung  terutama  untuk  lansia  dan  anak  kecil  serta pengunjung  disabilitas.  Lantai  di  pasar  Muara  Karang  juga  belum  sepenuhnya memenuhi  SNI  8152:2021,  hal  ini  dibuktikan  dengan  masih  adanya  lantai menggenang  pada  area  pasar  basah.  Fenomena  ini  bertolak  belakang  dengan persyaratan  yang  tertera  pada  SNI  8152:2021  yang  disebutkan  bahwa  area  yang selalu  terkena  air  harus  mempunyai  kemiringan  ke  arah  saluran  pembuangan  air sehingga tidak terjadi genangan.
Selain  kondisi  jalan  didalam  pasar,  sebagai  pasar  tipe  III,  koridor  di  Pasar Muara  Karang  seharusnya  memiliki  lebar  1.5  meter  dan  paling  sedikit  1  meter, namun setelah dilakukan observasi ditemukan bahwa lebar koridor di Pasar Muara Karang  bervariasi  antara  1  meter,  1,5  meter  hingga  4,5  meter.  Pengelola  Pasar Muara  Karang  juga  mengatakan  bahwa  lebar  koridor  pasar  bermacam-macam, namun  koridor  yang  paling  berukuran  minim  yaitu  sebesar  1  meter,  sehingga koridor  Pasar  Muara  Karang  dapat  dikatakan  sudah  memenuhi  standar  SNI 8152:2021. Pada gangway tersebut terdapat juga meja-meja yang digunakan oleh pedagang  untuk  menjajakan  dagangannya  serta  saluran  drainase  yang  terletak  di tengah  gangway.  Berdasarkan  hasil  observasi,  diketahui  juga  bahwa  akses  jalan didalam  Pasar  Muara  Karang  tidak  memadai  untuk  penyandang  disabilitas.  Pada Pasar Muara Karang juga tidak terdapat jalur evakuasi. Melainkan hanya ada jalur keluar  masuk  biasa  yang  terdapat  di  banyak  arah.  Tidak  ditemukannya  jalur evakuasi  juga  didukung  dengan  tidak  adanya  penandaan  jalur  evakuasi  yang terpasang.
2. Fasilitas dan Infrastruktur
Fasilitas  dan  infrastruktur  menjadi  komponen  yang  penting  untuk  menunjang kegiatan  jual  beli.  Indikator  yang  digunakan  dalam  pengukuran  dimensi  fasilitas  dan infrastruktur  meliputi  fasilitas  publik,  jaringan  air  bersih  dan  air  kotor,  dan  tempat
Jurnal Manajemen Aset Infrastruktur & Fasilitas  – Vol. 7, No. 2, April 2023
pembuangan  sampah.  Ketiga  indikator  tersebut  diukur  menggunakan  observasi, wawancara, dan kuisioner yang disebarkan kepada pengunjung dan pedangang.
A. Fasilitas Publik
Pada indikator fasilitas publik, terbagi  menjadi  8 sub indikator  yang terdiri dari  kios,  los,  toilet,  ruang  peribadatan  (mushola),  kantor  pengelola,  fasilitas pemadam kebakaran, pos keamanan, dan area parkir. Penjelasan mengenai 8 sub indikator dari indikator fasilitas publik dijelaskan sebagai berikut.
 Kios
Berdasarkan  SNI  8152:2021,  kios  merupakan  ruang  dagang  yang mempunyai  dinding  pemisah  dan  berlokasi  di  dalam  pasar.  Jumlah keseluruhan  kapasitas  kios  di  Pasar  Muara  Karang  sebanyak  338.  Namun kios yang saat ini terisi hanya 146. Berdasarkan hasil observasi, kondisi kios tidak  sepenuhnya  baik,  terdapat  beberapa  kios  yang  mengalami  kerusakan mulai  dari  lantai,  dinding,  hingga  plafon  nya.  Setelah  dilakukan  observasi, diketahui  terdapat  kurang  lebih  68  kios  tidak  tersewa  dikarenakan mengalami kerusakan yang dilihat dari kondisi plafon yang hancur, dinding yang  sudah  lapuk,  dan  lantai  yang  berlubang.  Sedangkan  124  kios  tidak tersewa dikarenakan kurangnya minat pedagang untuk menyewa karena kios berada  di  lantai  teratas  yaitu  lantai  3  dan  4  yang  mana  sedikit  pengunjung yang ingin mendatangi 2 lantai tersebut.
Kios di Pasar Muara Karang juga sudah berada terpisah khusus sesuai dengan  komoditi  yang  dijual.  Berdasarkan  hasil  observasi  dan  wawancara, besaran  kios  juga  sudah  memenuhi  SNI  8152:2021  dengan  ketentuan minimal  sebesar  2  meter.  Menurut  data  dari  pengelola,  diketahui  besaran kios  di  Pasar  Muara  Karang  berbeda-beda,  terdiri  dari  2 m 2 dan  2,5 m 2 . Khusus untuk kios yang berukuran 2,5 m 2 berada di sudut (hook), dan yang berukuran 2 meter berada di tengah
 Los
Menurut SNI 8152:2021, los adalah ruang dagang  yang bersifat tetap dan  terbuka,  dapat  dilengkapi  dengan  meja.  Pasar  Muara  Karang  memiliki total  kapasitas  los  sebanyak  104.  Hingga  saat  ini,  los  yang  tersewa  yaitu sebanyak  85  unit  atau  sebanyak  82%.  Los  di  Pasar  Muara  Karang  terbagi menjadi  4  bagian,  antara  lain  yaitu  los  ikan,  los  ayam,  los  daging,  dan  los sayur  mayur.  Berdasarkan  hasil  observasi,  terdapat  beberapa  los  dengan kondisi  tidak  terawat.  Kebersihan  disekitar  los  juga  masih  kurang diperhatikan,  hal  ini  akan  berpengaruh  terhadap  tingkat  higienis  produk yang dijual.
Keberadaan  los  sudah  sesuai  dengan  zonasi  dan  berada  pada  area khusus  sesuai  dengan  komoditi  yang  dijual.  Berdasarkan  hasil  wawancara, los yang terdapat di Pasar Muara Karang memiliki luasan kurang lebih 2 m 2 . Hal  ini  mengartikan  bahwa  besar  ukuran  los  sudah  sesuai  dengan  yang disyaratkan  pada  SNI  8152:2021  yaitu  minimal  memiliki  ukuran  sebesar  1 m 2 .  Toilet
Menurut  SNI  8152:2021,  toilet  merupakan  fasilitas  sanitasi  untuk mandi dan melakukan kebersihan diri lainnya. Berdasarkan hasil observasi, diketahui  toilet  di  Pasar  Muara  Karang  sudah  terpisah  antara  pria  dan wanita.  Kondisi  toilet  di  Pasar  Muara  Karang  berbeda-beda.  Terdapat  dua toilet di Pasar Muara Karang, yaitu toilet yang berada di area selatan pasar, dan  toilet  yang  berada  di  area  utara  pasar.  Kedua  toilet  ini  juga  berada
Jurnal Manajemen Aset Infrastruktur & Fasilitas  – Vol. 7, No. 2, April 2023
dilantai  yang  berbeda.  Toilet  di  area  selatan  berada  di  lantai  1,  sedangkan toilet di area utara berada di lantai 4. Toilet di area selatan dapat digunakan dengan  baik,  hanya  saja  keadaan  cat  dinding  nya  banyak  yang  sudah mengelupas dan terdapat kerusakan sedikit pada plafon. Untuk kondisi toilet wanita  di  area  utara  cukup  memadai,  namun  untuk  toilet  pria  mengalami kerusakan pada urinoir nya sehingga tidak layak pakai.
Secara  keseluruhan,  kondisi  toilet  di  Pasar  Muara  Karang  dapat dikatakan  kurang  bersih.  Lantai  toilet  sedikit  licin  namun  tidak  ada genangan. Toilet di Pasar Muara Karang juga cukup berbau, sehingga hal ini lah  yang  dapat  mengganggu  kenyamanan  pengguna.  Setelah  dilakukan observasi, tidak ditemukan toilet untuk penyandang disabilitas. Hal ini tidak sesuai  dengan  aturan  SNI  8152:2021  dimana  setiap  pasar  rakyat  harus memiliki toilet untuk penyandang disabilitas.
 Mushola Berdasarkan  SNI  8152:2021,  setiap  pasar  rakyat  harus  menyediakan ruang  untuk  melakukan  ibadah  yang  memadai  dan  mudah  dijangkau  pada area pasar. Dari hasil observasi, ditemukan mushola di Pasar Muara Karang. Mushola  di  Pasar  Muara  Karang  dalam  kedaan  baik  dan  tidak  terjadi kerusakan.  Pihak  pengelola  mengatakan  bahwa  mushola  adalah  bagian terbaru  pasar  yang  terakhir  di  renovasi  yaitu  pada  tahun  2017.  Pengelola juga  mengatakan  bahwa  pengguna  mushola  tidak  terlalu  banyak,  sehingga mushola dapat terawat dengan baik hingga saat ini.
 Kantor Pengelola
Dalam  SNI  8152:2021,  disebutkan  bahwa  kantor  pengelola merupakan ruangan tetap  yang dapat  berada di  area pasar atau di  luar  area pasar.  Berdasarkan  hasil  observasi,  kantor  pengelola  berada  di  dalam  area pasar lebih tepatnya berada di lantai 3 Pasar Muara Karang. Kondisi kantor pengelola  Pasar  Muara  Karang  dalam  keadaan  baik  dan  sangat  terawat. Kantor pengelola juga difungsikan dengan baik. Di dalam kantor pengelola terdapat 10 orang karyawan dan 1 kepala Pasar.
 Fasilitas Pemadam Kebakaran
SNI  8152:2021  menyebutkan  bahwa  persyaratan  untuk  Pasar  Rakyat Tipe  III  harus  terdapat  tabung  pemadam  kebakaran.  Berdasarkan  hasil observasi,  terdapat  tabung  pemadam  kebakaran  (apar)  di  Pasar  Muara Karang.  tabung  pemadam  kebakaran  masih  berfungsi  dengan  baik  dan berada di dalam pasar
 Pos Keamanan
Pos  keamanan  merupakan  sarana  yang  digunakan  oleh  petugas keamanan  untuk  penjagaan/pengamanan  pasar  (SNI  8152:2021).  Setelah dilakukan  observasi,  pada  Pasar  Muara  Karang  tidak  terdapat  pos keamanan.  Hal  ini  tidak  sejalan  dengan  SNI  8152:2021  yang  mengatakan bahwa persyaratan pasar rakyat harus memiliki pos keamanan.
 Area Parkir Area  Parkir  merupakan  hal  yang  penting  dalam  suatu  bangunan.
Berdasarkan  hasil  observasi,  area  parkir  di  Pasar  Muara  Karang  tidak digunakan sesuai  fungsinya terkhusus  untuk  area parkir mobil.  Area parkir mobil  yang seharusnya digunakan justru dipakai  untuk foodcourt , sehingga sangat  sedikit  lahan  yang  dapat  digunakan  untuk  parkir  mobil  yang mengakibatkan  pengunjung  seringkali  memarkirkan  kendaraan  mobilnya pada badan jalan yang dapat menimbulkan kemacetan. Selain itu, tak jarang
Jurnal Manajemen Aset Infrastruktur & Fasilitas  – Vol. 7, No. 2, April 2023
lahan parkir mobil yang sempit tersebut digunakan untuk memarkirkan truk penyuplai.  Terkait  area  parkir  motor  juga  tidak  terdapat  area  khusus  untuk parkir  melainkan  diparkirkan  di  persis  depan  tangga  pasar  yang mengakibatkan  kepadatan  disekitar  pasar  akibat  parkir  motor  yang  penuh. Berdasarkan  hasil  wawancara,  pengelola  memutuskan  untuk  menggunakan lahan  kosong  yang  ditujukan  sebagai  RTH  menjadi  area  tambahan  untuk parkir  motor.  Sehingga  area  parkir  motor  dapat  dikatakan  tidak  memadai karena  memang  tidak  ada  area  khusus  untuk  parkir  motor  karena keterbatasan lahan
B. Air Bersih dan Air Kotor
Berdasarkan  SNI  8152:2021,  disebutkan  bahwa  persyaratan  pasar  rakyat harus menyediakan air bersih dengan jumlah yang cukup secara berkesinambungan  dan  juga  tersedianya  saluran  drainase.  Pada  Pasar  Muara Karang  terdapat  instalasi  air  bersih  di  dalam  pasar  terutama  pada  area  pangan basah. Menurut hasil wawancara, pengelola mengatakan bahwa kondisi air Pasar Muara  Karang  dapat  mencukupi  kebutuhan  keseluruhan  pasar  baik  dari pengunjung  ataupun  pedagang.  Air  bersih  di  Pasar  Muara  Karang  juga  berasal dari  PDAM  yang  didistribusikan  dengan  toren  melalui  pipa-pipa  kecil  yang menggantung di beberapa area pasar.
Tidak hanya jaringan air bersih, di dalam Pasar Muara Karang juga terdapat drainase sebagai tempat pembuangan limbah pasar. Kondisi drainase cukup aman karena  tertutup  sehingga  tidak  menimbulkan  penyakit  yang  kemungkinan  dapat disebarkan  oleh  hewan-hewan  yang  bersarang  di  dalam  drainase.  Dikarenakan seluruh  drainase  dalam  keadaan  tertutup,  maka  dapat  mengurangi  bau  yang terdampak dari pembuangan limbah pasar
C. Tempat Pembuangan Sampah
Setiap pasar harus memiliki tempat pembuangan sampah untuk menampung sampah  pasar  itu  sendiri.  Berdasarkan  hasil  observasi  pada  Pasar  Muara  Karang tersedia  tempat  pembuangan  sampah.  Namun  tempat  pembuangan  sampah  yang ada belum seluruhnya sesuai dengan SNI 8152:2021. Ketersediaan tempat sampah tidak  disetiap  kios  dan  los,  namun  berada  di  setiap  3  kios  yang  memiliki  jarak antar  tempat  sampah  nya  masing-masing  sekitar  5  meter.  Kondisi  TPS  di  Pasar Muara  Karang  berada  di  pinggir  jalan  belakang  bangunan  pasar.  TPS  berada  di area terbuka. Sistem pembuangan sampahnya pun tidak terpisah berdasarkan jenis sampah, sehingga semua sampah menyatu menjadi satu dalam TPS tersebut.
3. Sirkulasi
Pada  dimensi  sirkulasi,  terdapat  3  indikator  yang  menjadi  pengukuran  dimensi, antara  lain  yaitu  indikator  pencahayaan,  ventilasi,  dan  kenyamanan.  Masing-masing indikator tersebut memiliki hasil analisis yang berbeda-beda.
A. Pencahayaan
Menurut  SNI  8152:2021,  setiap  pasar  rakyat  harus  menyediakan  prasarana untuk  pencahayaan  yang  baik  sesuai  dengan  fungsi  ruangan  atau  area.  Kondisi pencahayaan di Pasar Muara Karang bergantung pada pencahayaan buatan. Pasar Muara  Karang  tidak  mendapat  banyak  pencahayaan  alami  dikarenakan  kondisi bangunan yang cukup tertutup dan padat sehingga cahaya alami hanya memancar pada  bagian  tertentu  saja.  Pencahayaan  buatan  yang  digunakan  di  Pasar  Muara Karang  yaitu  lampu.  Lampu  di  Pasar  Muara  Karang  selalu  menyala  setiap  saat untuk  membantu  penerangan  di  dalam  pasar.  Jumlah  lampu  di  dalam  pasar  juga
Jurnal Manajemen Aset Infrastruktur & Fasilitas  – Vol. 7, No. 2, April 2023
sudah  memadai,  sehingga  meskipun  kurangnya  cahaya  alami  yang  masuk  ke dalam pasar, keadaan pasar tetap terang dan tidak kekurangan cahaya.
Pasar  Muara  Karang  belum  menerapkan  sistem  pencahayaan  darurat. Namun,  menurut  penjelasan  pihak  pengelola,  Pasar  Muara  Karang  memiliki genset  untuk  mengantisipasi  apabila  terjadi  pemadaman  listrik,  sehingga meskipun Pasar Muara Karang tidak memiliki sistem pencahayaan darurat, Pasar Muara Karang memiliki cadangan genset  untuk  tetap membuat  listrik  dan lampu di dalam Pasar menyala.
B. Ventilasi
Berdasarkan  SNI  8152:2021,  disebutkan  bahwa  pada  pasar  rakyat  harus tersedia  prasarana  untuk  ventilasi  yang  baik  sesuai  dengan  fungsi  ruangan  atau area. Pasar Muara Karang tidak memiliki ventilasi seperti jendela. Sirkulasi udara di  pasar  Muara  Karang  hanya  mengandalkan  pertukaran  udara  yang  masuk melalui  koridor.  Sistem  penghawaan  di  Pasar  Muara  Karang  juga  terasa  sedikit pengap  dan  panas,  hal  ini  disebabkan  karena  Pasar  Muara  Karang  selalu menyalakan lampu setiap saat untuk membantu penerangan di dalam pasar. Pasar Muara  Karang  memiliki  koridor  utama  disetiap  sisi  pasar  dengan  lebar  kurang lebih  4,5  meter  yang  berada  disetiap  lantainya,  koridor  ini  lah  yang  sangat berpengaruh terhadap sistem pertukaran udara di  dalam pasar dan juga membuat cahaya alami masuk
C. Kenyamanan
Dalam SNI 8152:2021 disebutkan bahwa Keamanan dan kenyamanan yang ada  di  pasar  rakyat  harus  memenuhi  persyaratan  antara  lain  penataan  sirkulasi yang  memudahkan  pengunjung  dapat  bergerak  dengan  leluasa  dan  bahan bangunan  hendaknya  berupa  bahan  yang  mudah  dalam  perawatan.  Berdasarkan hasil  observasi,  diketahui  bahwa  lebar  koridor  di  Pasar  Muara  Karang  sudah memadai.  Kesesuaian  lebar  koridor  Pasar  Muara  Karang  dapat  mempengaruhi sistem  sirkulasi  pasar  itu  sendiri.  Lebar  koridor  Pasar  Muara  Karang  juga memadai  untuk  dilalui  2  arah,  sehingga  pengunjung  dapat  lebih  leluasa  untuk bergerak.
Selain  koridor  yang  memadai,  bahan  bangunan  yang  digunakan  di  pasar juga  menggunakan  bahan  yang  mudah  dalam  perawatan.  Berdasarkan  hasil wawancara  dengan  pengelola,  disebutkan  bahwa  bangunan  Pasar  Muara  Karang menggunakan  bahan  full  beton  untuk  bagian  strukturnya,  dan  kayu  pada  bagian atapnya untuk memudahkan perawatan.

## 4. Tata Bangunan dan Lingkungan
Tata  bangunan  dan  lingkungan  dilakukan  dalam  rangka  memberikan  arahan arsitektural  kepada  rencana  teknis/rancang  bangunan  ( building  design )  yang  akan dibangun pada suatu kawasan (Suriandjo, 2019). Pengukuran dimensi tata bangunan dan lingkungan untuk Pasar Muara Karang meliputi 3 indikator, antara lain Koefisien Dasar Bangunan  (KDB),  Koefisien  Lantai  Bangunan  (KLB),  dan  Koefisien  Dasar  Hijau (KDH). Pengukuran KDB, KLB, dan KDH ini didasari oleh Pergub No. 31 Tahun 2022 tentang RDTR Wilayah Perencanaan Provinsi DKI Jakarta
A. Koefisien Dasar Bangunan (KDB)
Berdasarkan  Pergub  No.  31  Tahun  2022  tentang  RDTR  Wilayah Perencanaan  Provinsi  DKI  Jakarta,  disebutkan  bahwa  KDB  merupakan  angka persentase  perbandingan  antara  luas  seluruh  lantai  dasar  Bangunan  Gedung  dan luas  Lahan  perpetakan  atau  lahan  perencanaan  yang  dikuasai  sesuai  RDTR.
Jurnal Manajemen Aset Infrastruktur & Fasilitas  – Vol. 7, No. 2, April 2023
Diketahui  bahwa  Pasar  Muara  Karang  berada  pada  sub  zona  K-3  yaitu  sub  zona perdagangan  dan  jasa.  KDB  yang  ditentukan  dalam  RDTR  DKI  Jakarta  yaitu sebesar  55%.  Adapun  hasil  perhitungan  KDB  Pasar  Muara  Karang  dirincikan sebagai berikut.
Tabel 1. Hasil Perhitungan KDB Pasar Muara Karang
= KDB yang ditentukan x Luas Lahan = 55% x 3.060 m 2
= Ketinggian Bangunan =
Luas bangunan eksisting =
Luas Tapak Bangunan 1.683 m 2
4 lantai 6.576 m 2 Keseuaian dengan KDB 6.576 m 2 : 4 = 1.644 m 2 (sesuai)
Berdasarkan hasil perhitungan KDB, diketahui besaran luas tapak bangunan maksimal  yang  dapat  terbangun  yaitu  sebesar  1.683 m 2 .  Jika  dihitung  secara keseluruhan,  apabila  bangunan  memiliki  tinggi  4  lantai,  dan  luas  tapak  sebesar 1.683 m 2 maka  didapatkan  batas  luas  maksimal  bangunan  yang  terbangun  yaitu sebanyak  6.732  m 2 .  Namun  pada  nyatanya,  Pasar  Muara  Karang  memiliki  total luas  bangunan  yang  kurang  dari  6.732 m 2 .  Dari  hasil  tersebut,  maka  dapat disimpulkan  bahwa  bangunan  Pasar  Muara  Karang  sudah  memenuhi  ketentuan KDB berdasarkan Pergub DKI Jakarta No. 31 tahun 2022 dimana bangunan pasar memiliki luas bangunan sebesar 6.576 m 2 . Hal ini dibuktikan juga dengan besaran luas tapak bangunan sebesar 1.644 m 2 yang berarti kurang dari 1.683 m2. Dengan ini  maka  dinyatakan  bahwa  bangunan  Pasar  Muara  Karang  telah  sesuai  dengan ketentuan RDTR DKI Jakarta.
B. Koefisien Lantai Bangunan (KLB)
Pengertian  KLB  menurut  Pergub  No.  31  Tahun  2022  tentang  RDTR Wilayah Perencanaan Provinsi  DKI Jakarta  yaitu angka persentase perbandingan antara luas seluruh lantai Bangunan Gedung dan luas Lahan yang dikuasai sesuai RDTR. Berdasarkan RDTR DKI Jakarta, besaran KLB yang ditetapkan untuk sub zona  K-3  atau  zona  perdagangan  dan  jasa  maksimal  sebesar  2,66.  Maka  dapat dirincikan perhitungan KLB Pasar Muara Karang sebagai berikut.
Tabel 2. Hasil Perhitungan KLB Pasar Muara Karang
= KLB yang ditentukan x Luas Lahan = 2.66 x 3,060 = Luas keseleruhan bangunan yang boleh terbangun 8.139,6 m 2
Berdasarkan  hasil  perhitungan,  dengan  diketahui  besaran  luas  lahan,  Pasar Muara  Karang  sudah  sesuai  dengan  ketentuan  KLB  yang  telah  ditetapkan  pada RDTR  DKI  Jakarta.  Pasar  Muara  Karang  memiliki  total  luas  keseluruhan bangunan sebesar 6.576 m 2 , dimana 6.576 m 2 kurang dari 8.139,6 m 2
Jurnal Manajemen Aset Infrastruktur & Fasilitas  – Vol. 7, No. 2, April 2023
C. Koefisien Dasar Hijau (KDH)
Koefisien  Dasar  Hijau  angka  persentase  perbandingan  antara  luas  seluruh Ruang  terbuka  di  luar  Bangunan  Gedung  yang  diperuntukkan  bagi  pertamanan atau  penghijauan  dan  luas  Lahan  perpetakan  atau  lahan  perencanaan  yang dikuasai sesuai RDTR. Berdasarkan ketentuan pada RDTR DKI Jakarta, sub zona K-3  memiliki  ketentuan  KDH  minimal  sebesar  20%.  Untuk  mengevaluasi kesesuaian  KDH  terhadap  kondisi  eksisting  dengan  ketentuan  yang  berlaku  saat ini,  maka  dilakukan  perhitungan  KDH  Pasar  Muara  Karang  yang  dirincikan sebagai berikut.
Tabel 3. Hasil Perhitungan KDH Pasar Muara Karang
= KDH yang ditentukan x Luas Lahan = 20% x 3.060 m 2 = Luas RTH yang harus tersedia 612 m 2
Berdasarkan hasil perhitungan KDH, didapatkan luasan RTH yang harus tersedia di  Pasar Muara Karang  yaitu sebesar 612 m 2 .  Luas tapak terbangun pada Pasar Muara Karang  sebesar  1.644 m 2 yang  mana  ini  memberikan  arti  bahwa  Pasar  Muara  Karang masih  memiliki  lahan  sisa  sebanyak  1.416 m 2 .  dengan  ketentuan  RTH  minimal  seluas 612  m 2 ,  maka  sisa  luas  tanah  yang  tersedia  sudah  lebih  dari  yang  disyaratkan  dan memadai untuk dibangun RTH.

## KESIMPULAN
Jika  dilihat  dari  kondisi  eksisting  Pasar  Muara  Karang,  dapat  diketahui  bahwa  pada dimensi  aksesibilitas  sudah  memadai  namun  belum  sepenuhnya.  Mengacu  pada  indikator ketersediaan angkutan umum dan kedekatan dengan fasilitas umum lainnya, kualitas aset fisik Pasar  Muara  Karang  sudah  memenuhi  kriteria,  sehingga  dalam  kategori  baik.  Namun  untuk indikator  akses  jalan,  kualitas  aset  fisik  Pasar  Muara  Karang  masih  banyak  kekurangan  dan belum  memadai.  Maka  dari  itu,  Pasar  Muara  Karang  membutuhkan  banyak  perbaikan terhadap indikator akses  jalan untuk pemenuhan kriteria pasar rakyat sesuai SNI 8152:2021. Perbaikan  tersebut  diantaranya  seperti  perbaikan  terhadap  kondisi  jalan  didalam  pasar,  yang meliputi  perbaikan  lantai  yang  berlubang  dan  menggenang,  penyediaan  jalur  untuk penyandang  disabilitas  dan  lansia,  penyediaan  jalur  evakuasi,  perbaikan  tangga  agar  tidak curam dan dapat digunakan oleh semua umur, dan penyediaan lahan parkir khususnya untuk kendaraan bermobil agar tidak parkir di badan jalan dan mengakibatkan kemacetan.
Kualitas dimensi fasilitas dan infrastruktur Pasar Muara Karang dalam kategori cukup. Hal ini karena tidak semua indikator pada dimensi fasilitas dan infrastruktur sudah memadai. Perlu  dilakukan  perbaikan  terhadap  indikator  fasilitas  publik  seperti  kios,  los,  toilet,  area parkir, dan penambahan pos keamanan disekitar area pasar. Indikator air bersih dan air kotor perlu  dipertahankan  kualitasnya  karena  sudah  memadai  dan  tidak  terjadi  masalah.  Namun untuk  indikator  TPS  perlu  dilakukan  perbaikan  terhadap  tempat  pembuangan  sampah  utama nya.  Terkait  tempat  sampah  disekitar  kios  atau  area  pasar  sudah  dalam  keadaan  baik meskipun penempatannya tidak setiap kios  ada,  namun  keberadaan tempat  sampah di  dalam pasar  konsisten  berada  disetiap  3  kios.  Permasalahan  yang  terjadi  yaitu  pada  TPS  utama, keberadaannya  tidak  sesuai  dengan  SNI,  maka  dari  itu  perlu  dilakukan  pemindahan  TPS  ke tempat  yang  lebih  tertutup,  kedap  air,  tidak  mudah  dijangkau  pengunjung  dan  tidak  dekat
Jurnal Manajemen Aset Infrastruktur & Fasilitas  – Vol. 7, No. 2, April 2023
dengan  area  bongkar  muat  barang.  Selain  itu  perlu  dilakukan  pemisahan  sampah  antara sampah organik, sampah anorganik, dan Bahan Berbahaya dan Beracun (B3).
Kualitas  dimensi  sirkulasi  berdasarkan  hasil  observasi  dan  kuisioner  dalam  kategori cukup. Hal ini dipengaruhi oleh bahan bangunan yang sudah sesuai standar yaitu bahan yang mudah  dalam  perawatan  dimana  Pasar  Muara  Karang  menggunakan  bahan  beton  untuk struktur  bangunannya  dan  juga  kondisi  pencahayaan  yang  sudah  memadai  meskipun menggunakan pencahayaan buatan. Namun, kekurangan yang terjadi yaitu pada Pasar Muara Karang  tidak  terdapat  ventilasi  udara  seperti  jendela  atau  semacamnya,  dan  jendela  hanya terdapat di dalam kantor pengelola saja. Hal ini berdampak kepada sistem penghawaan pasar yang  terasa  pengap  dan  sedikit  panas.  Hal  ini  juga  didukung  dengan  hasil  kuisioner  dimana pedagang dan pengunjung setuju jika hawa di dalam Pasar Muara Karang terasa pengap dan panas. Hal lain yang menjadi masalah juga dikarenakan bangunan pasar yang terlihat kurang bersih dan kurang terawat sehingga mempengaruhi kenyamanan pengunjung.
Hasil  analisis  dimensi  Tata  Bangunan  dan  Lingkungan  Pasar  Muara  Karang,  telah didapatkan hasil perhitungan mengenai kesesuaian KDB, KLB, dan KDH terhadap peraturan RDTR DKI Jakarta yang dimana hasil ketiga indikator tersebut telah sesuai dengan ketentuan yang  berlaku.  Namun  meskipun  KDB,  KLB,  dan  KDH  sudah  sesuai,  masih  terdapat  suatu masalah  yang  terjadi  khususnya  pada  area  RTH  di  Pasar  Muara  Karang.  seperti  yang  telah dibahas  sebelumnya,  kondisi  eksisting  RTH  di  Pasar  Muara  Karang  saat  ini  tidak  sesuai dengan fungsinya karena digunakan menjadi lahan parkir.

## DAFTAR PUSTAKA
[1] Hastings, N. A. J. 2010. Physical Asset Management . Springer. London.
[2] Kinanti, Mukti. (2019). Pembangunan Sistem Informasi Manajemen Aset pada PT. Kraft Ultrajaya. Prosiding Sistem Informasi dan Teknologi.
[3]  Lutfi,  M.,  &  Syaifullah,  B.  N.  (2020).  “Analisis  Kelayakan  Bangunan  Gedung  Pasar Sukasari  Bogor  Melalui  Pendekatan  Laik  Fungsi  Bangunan”. ASTONJADRO: CEAESJ , 9 (1), 14-23.
[4]  PerGub  31/22. Peraturan  Gubernur  Nomor  31  Tahun  2022  tentang  RDTR  Wilayah Perencanaan Provinsi DKI Jakarta
[5]  PerMen  20/12. Peraturan  Menteri  Dalam  Negeri  RI  No.  20  Tahun  2012  tentang Pengelolaan dan Pemberdayaan Pasar Rakyat
[6]  Suryani,  Y.,  &  Rinaldy,  R.  (2019).  “Penilaian  Masyarakat  terhadap  Kondisi  Eksisting Pasar Tradisional  yang Dikelola oleh Pemerintah Kota Padang”. Jurnal  Ilmiah  Poli Bisnis , 13-29.
[7] Siregar, R. W., Marisa, A., & Fachrudin, H. T. (2021, May). “Analysis traditional market condition from functional aspects, case study Sukaramai traditional market Medan”. In IOP  Conference  Series:  Earth  and  Environmental  Science (Vol.  780,  No.  1,  p. 012042). IOP Publishing.
[8] SNI 8152:2021. SNI 8152:2021 tentang Pasar Rakyat
[9] UU 7/14. Undang-Undang No. 7 Tahun 2014 tentang Perdagangan
Jurnal Manajemen Aset Infrastruktur & Fasilitas  – Vol. 7, No. 2, April 2023