PERLINDUNGAN  HUKUM  TERHADAP  PEMBELI KONDOTEL  JIMBARAN  VIEW  BALI  YANG  TELAH MENERIMA  PENYERAHAN  UNIT  KONDOTEL  DAN TELAH  MENANDATANGANI  AKTA  JUAL  BELI SEBELUM  PENGEMBANG  DINYATAKAN  PAILIT DITINJAU DARI PERATURAN

## PERUNDANG- UNDANGAN TERKAIT
LEGAL  PROTECTION  FOR  THE  BUYERS  OF JIMBARAN  VIEW  BALI  CONDOTEL  THAT  HAS RECEIVED THE CONDOTEL UNITS AND HAS SIGNED THE  SALE  AND  PURCHASE  DEED  BEFORE  THE DEVELOPER  IS  DECLARED  BANKRUPT  REVIEWED WITH RELATED LAWS
Monica Sondang Odilia Adi a , Susilowati Suparto Dajaan b , Betty Rubiati c

## ABSTRAK
Kondotel  merupakan  bangunan  yang  menggabungkan  karakter kondominium  dan  hotel,  yang  dapat  dihuni  dengan  dikelola menggunakan  sistem  hotel.  Namun,  pada  praktiknya,  terdapat pengembang yang dinyatakan pailit dan mengakibatkan unit kondotel dimasukkan kedalam harta pailit pengembang. Sebelum pengembang dinyatakan  pailit,  para  pembeli  telah  melakukan  serah  terima  unit dengan pengembang dan telah melakukan penandatanganan Akta Jual Beli  dihadapan  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah.  Penelitian  ini menggunakan  metode  pendekatan  yuridis-normatif,  dengan  data dianalis  secara  yuridis-kualitatif  dan  spesifikasi  penelitian  adalah deskriptif-analisis. Hasil penelitian menunjukkan bahwa Akta Jual Beli yang telah ditandatangani oleh para pembeli, peralihan haknya telah terjadi. Hak milik atas unit kondotel Jimbaran View Bali telah beralih menjadi milik para pembeli, sehingga tidak seharusnya unit kondotel dimasukkan  kedalam  harta  pailit  pengembang.  Untuk  melindungi para  pembeli  akibat  ditolaknya  permohonan  pendaftaran  peralihan hak untuk balik nama Sertifikat Hak Milik Satuan Rumah Susun oleh Kantor Pertanahan, para pembeli dapat mengajukan gugatan kepada pihak Kantor Pertanahan di Pengadilan Tata Usaha Negara Denpasar, karena  mengakibatkan  unit  kondotel  Jimbaran  View  Bali  milik  para pembeli dimasukkan kedalam harta pailit pengembang.
Kata kunci: akta jual beli; harta pailit; kondotel.
a Magister  Ilmu  Hukum  Fakultas  Hukum  Universitas  Padjadjaran,  Jl.  Banda  No.  42  Bandung,  email: monicasondang@gmail.com
b Fakultas Hukum Universitas Padjadjaran, Jln. Ir. Soekarno km. 21 Jatinangor, email: susilowati.suparto@unpad.ac.id
c Fakultas Hukum Universitas Padjadjaran, Jln. Ir. Soekarno km. 21 Jatinangor, email: betty.rubiati@unpad.ac.id

## JURNAL POROS HUKUM PADJADJARAN
P-ISSN: 2715-7202
E-ISSN: 2715-9418
Artikel diterima: 28 September 2021
Artikel diterbitkan: 30 November 2021
DOI: https://doi.org/10.23920/jphp .v3i1.671
Halaman Publikasi: http://jurnal.fh.unpad.ac.id/i ndex.php/JPHP/issue/archive
Diterbitkan oleh: Fakultas Hukum Universitas Padjadjaran

## ABSTRACT
Condotel combines the characteristics of a condominium and a hotel in one building, hence its units can be purchased and owned individualy, but still be operated like a hotel. Buyers hold the rights of ownership to their purchased units, yet there are cases where the developer of the condotel is declared bankrupt and the condotel  is  listed  as  its  bankruptcy  assets.  That  condition  happened  despite  the  fact  that  before  being declared bankrupt, the units has been handovered by the developer to the buyers, and both parties have signed The Sale and Purchase Deed in front of a Land Deed Official. This article will talk about the case of Jimbaran View Bali Condotel, where said condition occurred. The study in this article was done using juridical-normative  approach,  the  data  was  analyzed  using  juridical-qualitative  method,  and  the specification  of  this  study  is  descriptive-analysis.  The  findings  show  that  the  transfer  of  rights  has happened, marked by the signing of The Sale and Purchase Deed by both parties. Buyer’s ownersh ip of Jimbaran View Bali Condotel units are legitimate, yet the curator still listed the condotel as the developer’s bankruptcy assets. To protect themselves, the buyers whose rights of ownership are denied by the National Land  Agency  can  file  a  lawsuit  in  Denpasar  Administrative  Court  against  the  National  Land  Agency because of their stipulation caused for listing their units in Jimbaran View Bali Condotel as the developer’s bankruptcy assets.
Keywords: the sale and purchase deed; bankruptcy assets; condotel.

## PENDAHULUAN
Tempat  tinggal  merupakan  kebutuhan  dasar  yang  utama  bagi  kehidupan manusia. Untuk melindungi  dan menyejahterakan segenap bangsa Indonesia, negara bertanggung  jawab  untuk  menyelenggarakan  pembangunan  perumahan  agar masyarakat  dapat  memiliki  tempat  tinggal.  Menurut  Komarudin,  perumahan merupakan salah satu kebutuhan dasar manusia dan faktor penting dalam peningkatan harkat  dan  martabat  manusia. 1 Untuk  memenuhi  kebutuhan  rumah  bagi  seluruh masyarakat, salah satu solusi yang dapat dilakukan adalah membangun hunian dengan konsep vertikal ke atas seperti rumah susun (rusun) sebagai alternatif hunian di tengah kota,  karena  saat  ini  lahan  di  perkotaan  sudah  sangat  terbatas.  Di  Indonesia,  rusun dibentuk dengan sistem condominium , yang didalamnya terdapat pemilikan individual atas  satuan  rumah  susun  (sarusun)  dan  juga  pemilikan  bersama  atas  tanah  di  mana bangunan terletak, sarana-sarana bangunan dan lainnya yang dapat digunakan secara bersama oleh para penghuni. 2
Menurut  Arie  S.  Hutagalung, condominium adalah  pemilikan  bangunan  yang terdiri atas bagian-bagian yang masing-masing merupakan suatu kesatuan yang dapat digunakan dan dihuni secara terpisah, serta dimiliki secara individual berikut bagian- bagian lain dari bangunan itu dan tanah di atas mana bangunan itu berdiri yang karena fungsinya  digunakan  bersama,  dimiliki  bersama  oleh  pemilik  bagian  yang  dimiliki secara  individual  tersebut  di  atas. 3 Saat  ini,  pembangunan  apartemen,  rusun, kondominium  atau  kondominium  hotel  (kondotel)  di  Indonesia,  mengacu  pada
1 Komarudin, (1997). Menelusuri Pembangunan Perumahan dan Permukiman . Jakarta: PT. Rakasindo. Hlm. 46.
2 Alif, M. Rizal, (2009). Analisis Kepemilikan Hak Atas Tanah Satuan Rumah Susun di Dalam Kerangka Hukum Benda . Bandung: CV. Nuansa Aulia. Hlm. 19.
3 Hutagalung, Arie S., (2007). Kondominium dan Permasalahannya (Edisi Revisi) . Depok: Badan Penerbit Fakultas Hukum Universitas Indonesia. Hlm. 3.
Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun (UU Rusun). Menurut Benioff,  kondotel  menggabungkan  karakteristik  dari  kondominium  dan  hotel  yang menghasilkan  tipe  properti  hunian  yang  dikelola  dengan  sistem  hotel. 4 Dalam  UU Rusun, pengertian kondotel tidak dijelaskan, namun terdapat dalam Peraturan Walikota Denpasar  Nomor  42  Tahun  2007  tentang  Bangunan  Condominium  Hotel  (Condotel) (Perwalkot  Denpasar  tentang  Condotel).  Dalam  Pasal  1  angka 5 Perwalkot  Denpasar tentang Condotel, condotel adalah bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu  lingkungan  yang  terbagi  dalam  bagian-bagian  yang  distrukturkan  secara fungsional dalam arah horizontal maupun vertikal yang merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah, yang dilengkapi dengan bagian  bersama,  benda  bersama,  tanah  bersama  dan  difungsikan  sebagai  hotel berbintang.
Untuk dapat memiliki kondotel, para pihak terlebih dahulu melakukan hubungan hukum  berupa  kesepakatan  yang  dituangkan  kedalam  perjanjian  tertentu,  yang disepakati  bersama  untuk  mengikatkan  diri  antara  satu  dengan  yang  lainnya berdasarkan Pasal 1338 ayat (1) Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata). Perjanjian yang mendasari kepemilikan rusun, apartemen, kondominium atau kondotel adalah perjanjian jual beli yang diatur dalam Pasal 1457 KUHPerdata. Langkah awal dalam jual beli rusun, apartemen, kondominium atau kondotel, dilakukan dengan cara memesan  unit  yang  akan  dibeli  terlebih  dahulu,  kemudian  dituangkan  ke  dalam Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB), berdasarkan Pasal 43 ayat (1) UU Rusun. PPJB merupakan  akta  perjanjian  yang  bersifat  baku  dan  disusun  secara  sepihak  oleh pengembang.  Di  dalam  PPJB,  memuat  tentang  besarnya  harga  jual  beli,  waktu pelunasan, jadwal penyerahan unit bangunan dan pelaksanaan Akta Jual Beli (AJB).
PPJB dibuat untuk mengikat para pihak secara sementara sebelum AJB dilakukan dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Dalam PPJB, terdapat kontrak baku yang bertujuan untuk memberi kemudahan bagi pihak yang memiliki kepentingan lebih dominan  dan  untuk  melindungi  pihak  pengembang  dari  kewajiban  tertentu  atau menghindarkan atas aturan tertentu yang dapat mengikat dan menghilangkan hak-hak konsumen  sehingga  merugikan  konsumen. 5 Dalam  praktik,  nyatanya  terdapat perjanjian jual beli rusun, apartemen, kondominium atau kondotel, yang tidak berjalan sesuai harapan antara para pihak. Antara lain, pada saat pembeli telah membayar uang muka atau angsuran hingga mencapai 20% (dua puluh persen) dari harga jual beli yang telah  disepakati,  bangunan  rusun,  apartemen,  kondominium  atau  kondotel  belum
4 Kumala, Thalita, (2018). Condotel Dengan Pendekatan Green Architecture di Tenayan, Pekanbaru. Available online at: http://e-journal.uajy.ac.id/16546/3/TA153972.pdf/. [Accessed March 6, 2021].
5 Putro,  Riswan  Sendiko,  (2018).  “Perlindungan  Hukum  Terhadap  Pembeli  Dalam  Perjanjian  Ikatan  Jual  Beli Apartemen”. Jurnal Fakultas Hukum Universitas 17 Agustus 1945 Surabaya , 3.
memenuhi kriteria pembangunan sesuai dengan ketentuan Pasal 16 ayat (2) UU Rusun. Hal  lain  disebabkan  karena  pembangunan  yang  terlambat,  pembeli  terlambat membayar atau tidak melunasi pembayaran, dan atau terdapat pula pengembang yang dinyatakan pailit oleh Putusan Pengadilan.
Pada  PT.  Bukit  Inn  Resort  (PT.  BIR),  terkait  kondotel  yang  dimiliki  bernama Kondotel  Jimbaran  View  Bali,  pada  tanggal  23  Juni  2016  dan  24  Juni  2016,  telah dilakukan penandatanganan AJB, antara para pembeli dengan pengembang yaitu PT. BIR,  di  hadapan  PPAT.  Setelah  penandatanganan  AJB  dilakukan,  pada  saat  proses pendaftaran AJB dan balik nama Sertifikat Hak Milik Satuan Rumah Susun (SHMSRS) di  Badan  Pertanahan  Nasional  (BPN)  Kabupaten  Badung,  dokumen  tidak  dapat diproses dan dikembalikan dengan alasan:
1. Kartu Tanda Penduduk (KTP) pengembang sudah tidak berlaku ( expired );
2. Belum  dilampirkan  Anggaran  Dasar  Perhimpunan  Pemilik  Penghuni  Satuan Rumah Susun (AD PPPSRS) dan persetujuan dari Perhimpunan Pemilik Penghuni Satuan Rumah Susun (PPPSRS) sesuai ketentuan Pasal 74 ayat (1) UU Rusun.
Pada  30  September  2016,  kreditor  mengajukan  permohonan  pailit,  atas  dasar adanya utang pengembang yang telah jatuh tempo sejak lama dan dapat ditagih. Dalam putusan akhir Majelis Hakim Pengadian Niaga dalam Pengadilan Negeri Surabaya pada tanggal 29 November 2016, menyatakan bahwa PT. BIR pailit dengan Putusan Nomor X/Pailit/2016/PN.Niaga.Sby.  Pada  saat  kurator  membereskan  harta  pailit  PT.  BIR, kurator memasukkan unit Kondotel Jimbaran View Bali milik pembeli sebagai bagian dari harta pailit PT. BIR.
Dengan  adanya  putusan  pailit  tersebut,  pihak  pembeli  mengalami  kerugian karena tidak ada kepastian hukum terhadap peralihan hak atas unit kondotel yang telah dibeli. Para pembeli berhak untuk mendapatkan perlindungan, keadilan serta kepastian secara hukum, karena para pembeli telah memenuhi kewajibannya. Unit kondotel telah diserahkan kepada para pembeli serta penandatanganan AJB telah terlaksana sebelum pengembang dinyatakan pailit. Berdasarkan penjelasan di atas, permasalahan hukum yang  timbul  adalah  bagaimana  kedudukan  pembeli  yang  telah  menerima  unit  dan menandatangani AJB sebelum pengembang dinyatakan pailit dan perlindungan hukum terhadap pembeli yang telah menandatangani AJB namun ditolak pendaftarannya oleh BPN.  Penelitian  ini  dilakukan  untuk  menganalisis  kedudukan  pembeli  yang  telah menerima unit dan menandatangani AJB sebelum pengembang dinyatakan pailit dan menganalisis perlindungan hukum terhadap pembeli yang telah menandatangani AJB namun ditolak pendaftarannya oleh BPN.

## METODE PENELITIAN
Metode  penelitian  yang  digunakan  adalah  yuridis-normatif,  yaitu  meneliti  dan mengkaji  data  sekunder,  kemudian  dianalisis  menggunakan  bahan  hukum  primer, bahan  hukum  sekunder  dan  bahan  hukum  tersier.  Dalam  hal  pengumpulan  data, dilakukan  dengan  dua  tahap  yaitu  studi  kepustakaan  dan  wawancara.  Analisis  data yang digunakan adalah analisis secara yuridis-kualitatif, yaitu data yang telah diperoleh baik dari teori maupun lapangan, kemudian akan diseleksi dan dianalisis berdasarkan kualitas kebenarannya. Spesifikasi penelitian yang digunakan adalah deskriptif-analitis, yaitu mengaitkan antara peraturan perundang-undangan yang berlaku dan teori-teori hukum  ke  dalam  praktik  pelaksanaan  hukum  positif  pada  permasalahan  yang  akan dibahas. 6

## PEMBAHASAN
Kedudukan  Pembeli  Kondotel  Jimbaran View  Bali  yang telah Menerima Unit  dan Menandatangani Akta Jual Beli sebelum Pengembang dinyatakan Pailit ditinjau dari Peraturan Perundang-Undangan Terkait
Untuk membangun rusun, apartemen, kondominium atau kondotel di Indonesia, dibutuhkan  jasa  penyedia  atau  pelaku  pembangunan  yang  biasa  disebut  dengan pengembang,  berdasarkan  Pasal  1  angka  15  UU  Rusun.  Umumnya,  masyarakat  di perkotaan  lebih  memilih  membeli  perumahan  atau  apartemen  dari  pengembang. 7 Penjualan seperti rusun, apartemen, kondominium atau kondotel, dapat dilakukan pada saat bangunan belum selesai dibangun, bahkan tidak jarang jual beli terjadi pada saat masih dalam tahap perencanaan. Pada saat pembelian rusun, apartemen, kondominium atau kondotel, antara pengembang dengan para pembeli akan terjalin sebuah hubungan atau suatu ikatan yang dinamakan perjanjian. Menurut Subekti, perjanjian adalah suatu peristiwa dimana seorang berjanji kepada seorang lain atau di mana dua orang itu saling berjanji  untuk  melaksanakan  sesuatu  hal,  yang  akan  menimbulkan  suatu  hubungan antara dua orang tersebut, yang dinamakan perikatan. 8
Perjanjian  yang  dilakukan  antara  pengembang  dengan  para  pembeli  adalah perjanjian  jual  beli.  Perjanjian  jual  beli  yang  dianut  KUHPerdata  bersifat  obligatoir, karena belum memindahkan hak milik. Hak milik baru dapat berpindah apabila telah terjadi penyerahan ( levering ) suatu barang dari pemilik atau atas namanya kepada orang lain, sehingga orang lain yang menerima penyerahan akan memperoleh hak milik atas barang  tersebut,  dan  dalam  hal  ini  unit  kondotel.  Apabila  objek jual  beli  yang  dijual
6 Soemitro, Ronny Hanitjo, (1990). Metodelogi Penulisan Hukum dan Jurimetri. Jakarta: Ghalia Indonesia. Hlm. 97-98.
7 Natalia Salim dan Endang Pandamdari, (2019). “Tanggung Jawab Developer Terhadap Konsumen Akibat Wanprestasi Dalam  Penyerahan  Unit  Apartemen  Pluit  Sea  View  Berdasarkan  Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli”. Jurnal  Hukum Adigama , 2(2), 2.
8 Subekti, (1987). Hukum Perjanjian . Jakarta: PT. Itermasa. Hlm. 1.
belum  diserahkan  kepada  pembeli,  maka  hak  milik  atas  objek  tersebut  tidak  akan berpindah kepada pembeli berdasarkan Pasal 1459 KUHPerdata. Berdasarkan Pasal 506 KUHPerdata, sarusun dapat digolongkan sebagai benda tidak bergerak.
Menurut Subekti, pemindahan hak milik atas barang tidak bergerak tidak cukup dengan  pengoperan  kekuasaan  belaka  (penyerahan  secara  nyata),  melainkan  harus dibuat  suatu  surat  penyerahan  ( akte  van  transport )  yang  harus  dikutip  dalam  daftar eigendom , yang dinamakan balik nama. 9 Balik nama akan dicatatkan dalam akta yang dinamakan  AJB.  Apabila  telah  dicatatkan  dalam  AJB,  secara  implisit  akta  tersebut membuktikan bahwa penerima hak sudah berubah menjadi pemegang hak yang baru. 10 Peralihan  hak  atas  tanah  dan  hak  milik  atas  sarusun  melalui  jual  beli,  hanya  dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT, berdasarkan Pasal 37 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah (PP Pendaftaran  Tanah).  Berdasarkan  Pasal  84  ayat  (1)  Peraturan  Pemerintah  Nomor  13 Tahun 2021 tentang Penyelenggaraan Rumah Susun (PP Rusun), penyerahan sarusun pertama kali oleh pengembang, dilakukan dengan menyerahkan kunci setelah sertifikat laik fungsi diterbitkan.
Penyerahan  sarusun  pertama  kali,  berdasarkan  Pasal  84  ayat  (2)  PP  Rusun, dilengkapi dengan penyerahan dokumen:
1. Berita Acara Serah Terima Kunci;
2. AJB; dan
3. SHMSRS atau Sertifikat Kepemilikan Bangunan Gedung (SKBG) Sarusun.
Berdasarkan Surat Pernyataan Serah Terima Unit pada Tahun 2013, pengembang telah  menyerahkan  kunci  Kondotel  Jimbaran  View  Bali  untuk  pertama  kali  kepada pembeli.  Sejak  Tahun  2013  hingga  Tahun  2015,  kondotel  telah  dioperasikan  sebagai hotel oleh pihak ketiga dan pada Tahun 2016 diambil alih oleh pengembang dan tetap dijalankan  sebagai  hotel.  Sejak  awal  dioperasikan  sebagai  hotel  hingga  Tahun  2016, pembeli  telah  mendapat  pembagian hasil  keuntungan atau return  of  investment (RoI). Pada  tanggal  23  Juni  2016  dan  24  Juni  2016,  telah  dilakukan  penandatanganan  AJB dihadapan PPAT.
Setelah AJB ditandatangani, hak milik sarusun yang dijual akan berpindah kepada pembeli yang menjadi pemilik baru, berikut hak atas bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama yang merupakan bagian tidak terpisahkan dari sarusun. 11 Artinya, apabila telah dilakukan penandatangan AJB oleh para pihak pada tanggal 23 Juni 2016
9 Idem. Hlm. 71.
10 Sandra Terta, FX. Arsin Lukman dan Teddy Anggoro, (2019). “Pertanggungjawaban Pejabat Pembuat Akta Tanah Atas Akta Jual Beli Yang Tidak Didaftarkan Dan Jaminan Yang Tidak Dibuatkan Akta Pemberian Hak Tanggungan (Studi Putusan Pengadilan Negeri Niaga Suraba ya Nomor X/Pailit/2016/PN.Niaga.Sby)”. Jurnal Fakultas Hukum Universitas Indonesia , 8.
11 Hutagalung, Arie S. Op. Cit. Hlm. 55.
dan  24  Juni  2016,  hak  milik  kondotel  telah  beralih  dari  pengembang  kepada  para pembeli. Seharusnya, unit kondotel yang telah dimiliki pembeli tidak dimasukkan ke dalam  harta  pailit  pengembang  oleh  kurator,  karena  hak  milik  telah  beralih  menjadi milik  para  pembeli.  Meskipun  hingga  pada  saat  putusan  pailit  dibacakan,  SHMSRS masih  terdaftar  atas  nama  pengembang,  namun  pengembang  telah  melakukan penyerahan  kepada  para  pembeli.  Penyerahan  secara  nyata  dan  secara  yuridis  pada Kondotel Jimbaran View Bali telah terpenuhi sebelum PT. BIR dipailitkan.
Penyerahan  nyata  telah  terpenuhi,  karena  telah  dilakukan  dengan  penyerahan bangunan serta kunci unit  dari  pengembang kepada para pembeli  sejak Tahun 2013. Penyerahan secara yuridis juga telah terpenuhi dengan dilakukannya penandatanganan AJB oleh para pihak dihadapan PPAT. Berdasarkan Surat Edaran Mahkamah Agung Nomor  4  Tahun  2016  tentang  Pemberlakuan  Rumusan  Hasil  Rapat  Pleno  Kamar Mahkamah Agung Tahun 2016 (SEMA No. 4 Tahun 2016), bagian perdata umum pada angka 7, dijelaskan bahwa  peralihan hak atas tanah berdasarkan PPJB secara hukum terjadi jika pembeli telah membayar lunas harga tanah serta telah menguasai objek jual beli dan dilakukan dengan itikad baik. Dengan dasar angka 7 SEMA No. 4 Tahun 2016 tersebut,  peralihan  hak  pada  para  pembeli  seharusnya  dapat  dianggap  telah  terjadi karena telah memenuhi unsur-unsur dalam SEMA. Para pembeli telah menandatangani PPJB sejak Tahun 2012 hingga Tahun 2013 dengan pengembang.
Setelah  melakukan  penandatanganan  PPJB,  para  pembeli  telah  menunjukkan itikad  baik  untuk  membayar  sejumlah  uang  muka  dan  telah  melakukan  pelunasan kepada pengembang tanpa lewat dari batas waktu yang telah ditentukan. Sejak Tahun 2013, para pembeli telah menguasai kondotel sejak pertama kali dilakukan serah terima unit, dan diikuti dengan ditandatanganinya perjanjian antara pembeli dan pengembang untuk  pengelolaan  kondotel  diserahkan  kepada  pihak  ketiga  sebagai  operator  hotel. Terdapat  putusan  yang  dapat  dijadikan  solusi  terhadap  pembeli  Kondotel  Jimbaran
View Bali sebagai pemilik yang sah, pada Putusan Nomor
A/Plw/Pailit/2015/PN.Niaga.Sby juncto Putusan Nomor B/Pailit/2011/PN.Niaga.Sby tanggal 19 Agustus 2015. Dalam putusan akhir, hakim memutus bahwa PPJB yang telah dilakukan  antara  pengembang  dengan  para  pembeli  atas  kondotel  yang  telah  dibeli adalah  sah,  karena  PPJB  dan  penyerahan  unit  kondotel  telah  dilakukan  lebih  dari  1 (satu)  tahun  sebelum  pengembang  dinyatakan  pailit.  Hakim  memutuskan  untuk mengeluarkan unit kondotel yang telah dimasukkan kedalam harta pailit pengembang, karena PPJB yang telah dilakukan adalah sah dan telah dilakukan penyerahan unit oleh pengembang, meskipun belum dilakukan AJB antara pengembang dan para pembeli.
Perlindungan  Hukum  terhadap  Pembeli  Kondotel  Jimbaran  View  Bali  yang  telah Menandatangani  Akta  Jual  Beli  Namun  Ditolak  Pendaftarannya  oleh  Kantor Pertanahan Ditinjau dari Peraturan Perundang-Undangan Terkait
Perlindungan hukum menurut Satjipto Raharjo adalah memberikan pengayoman kepada  hak  asasi  manusia  yang  dirugikan  orang  lain  dan  perlindungan  tersebut diberikan  kepada  masyarakat  agar  mereka  dapat  menikmati  semua  hak-hak  yang diberikan oleh hukum atau dengan kata lain perlindungan hukum adalah upaya untuk mengorganisasikan  berbagai  kepentingan  dalam  masyarakat  supaya  tidak  terjadi tubrukan antarkepentingan dan dapat menikmati semua hak-hak yang diberikan oleh hukum. 12 Berkaitan  dengan  konsumen,  hukum  memberikan  perlindungan  terhadap hak-hak  konsumen  dari  sesuatu  yang  mengakibatkan  tidak  terpenuhinya  hak-hak tersebut. 13 Hukum  tentunya  akan  melindungi  bagi  para  pembeli  Kondotel  Jimbaran View  Bali,  karena  hak-haknya  telah  terlanggar  dan  dirugikan.  Perlindungan  dapat dilakukan  dengan  dua  cara  yaitu  perlindungan  secara  preventif  dan  perlindungan secara  represif.  Perlindungan  secara  preventif  dalam  hal  jual  beli  sarusun,  dapat dilakukan dengan pembuatan PPJB pada saat sarusun belum sepenuhnya terbangun.
Perlindungan  represif  dilakukan  untuk  menyelesaikan  sengketa  yang  terjadi antara  pengembang  dan  pembeli  sarusun  apabila  hak-hak  salah  satu  pihak  tidak terpenuhi. Untuk mendaftarkan peralihan hak dengan memindahkan hak atas bidang tanah  yang  sudah  bersertifikat  atau  Hak  Milik  Satuan  Rumah  Susun  (HMSRS), memerlukan  beberapa  dokumen  yang  akan  diserahkan  ke  Kantor  Pertanahan  selain akta PPAT, berdasarkan Pasal 103 ayat (2) Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan  Pertanahan  Nasional  Nomor  3  Tahun  1997  tentang  Ketentutan  Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah (Perkaban No. 3 Tahun 1997), salah satunya identitas pihak yang mengalihkan hak. Berdasarkan angka 11 huruf b bagian Pengisian Ruang Akta yang diberi nomor dalam Lampiran 1b tentang Tata Cara Pengisian Akta Jual Beli pada Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia Nomor 8 Tahun 2012 tentang Perubahan Atas Peraturan Menteri Negara  Agraria/Kepala  Badan  Pertanahan  Nasional  Nomor  3  Tahun  1997  tentang Ketentuan  Pelaksanaan  Peraturan  Pemerintah  Nomor  24  Tahun  1997  tentang Pendaftaran Tanah (Perkaban No. 8 Tahun 2012),  komparisi identitas para pihak dalam AJB dapat disertai dengan:
1. Kartu Tanda Penduduk (KTP);
2. Surat Izin Mengemudi (SIM); atau
3. Paspor dan sebagainya.
12 Raharjo, Satjipto, (2000). Ilmu Hukum. Bandung: PT. Citra Aditya Bakti. Hlm. 53-54
13 Hadjon, Phillipus M., (1987). Perlindungan Hukum Bagi Rakyat Indonesia . Surabaya: PT. Bina Ilmu. Hlm. 25.
Dalam kasus Kondotel Jimbaran View Bali, permohonan pendaftaran peralihan hak untuk dilakukan proses balik nama SHMSRS yang semula atas nama pengembang untuk  menjadi  atas  nama  pembeli,  ditolak  oleh  BPN  Badung  dengan  alasan  KTP pengembang  telah  kadaluwarsa,  berdasarkan  surat  dari  BPN  Badung  kepada  PPAT pada tanggal 4 Januari 2017. Pada saat akan dibuat AJB, pengembang telah melampirkan paspor  sebagai  jenis  identitas  lain  dan  telah  melampirkan  surat  keterangan  domisili yang  menerangkan  Nomor  Induk  Kependudukan  (NIK)  pengembang  karena  E-KTP sedang dalam proses pengurusan, kepada PPAT. 14
Berdasarkan keterangan Notaris X, menggunakan paspor sebagai jenis identitas dalam AJB masih dapat dilakukan pada Tahun 2016. Apabila ingin menggunakan KTP di dalam AJB, namun telah kadaluwarsa, dapat melampirkan surat keterangan domisili yang menjelaskan NIK. 15 Berdasarkan angka 1 huruf a bagian Peralihan Hak Atas Tanah dan  Satuan  Rumah  Susun  karena  Jual  Beli  dalam  Lampiran  II  tentang  Pelayanan Pemeliharaan  Data  Pendaftaran  Tanah  pada  Peraturan  Kepala  Badan  Pertanahan Nasional  Republik  Indonesia  Nomor  1  Tahun  2010  tentang  Standar  Pelayanan  dan Pengaturan  Pertanahan  (Perkaban  No.  1  Tahun  2010),  identitas  pengembang  yang digunakan pada saat peralihan hak adalah KTP. Berdasarkan keterangan Bapak Y selaku Kepala Kantor Badan Pertanahan Sibolga, dalam hal permohonan peralihan hak pada Tahun 2016, menggunakan KTP namun telah kadaluwarsa, dapat melampirkan surat keterangan domisili yang menerangkan NIK pihak terkait, sehingga dapat dilakukan peralihan  hak.  Apabila  E-KTP  telah  selesai  diproses,  dapat  dilampirkan  menyusul, selama  telah  dilampirkan  surat  keterangan  domisili  yang  menerangkan  NIK  pihak terkait. 16
Berdasarkan  surat  BPN  Badung  tanggal  4  Januari  2017,  terdapat  alasan  lain permohonan pendaftaran peralihan hak untuk dilakukan proses balik nama SHMSRS tidak dapat dilakukan, karena belum melampirkan AD PPPSRS dan persetujuan dari PPPSRS  sesuai  Pasal  74  ayat  (1)  UU  Rusun.  Berdasarkan  keterangan  pengembang, penjualan kondotel belum sepenuhnya terjual, sehingga pengelolaan sementara dapat dilakukan oleh pengembang, berdasarkan Pasal 59 ayat (1) UU Rusun juncto Pasal 83 ayat (1) huruf a PP Rusun. Didalam PPJB Kondotel Jimbaran  View Bali, pada intinya pembeli memberikan kuasa dan wewenang kepada pengembang dengan hak substitusi untuk  bertindak  sebagai  anggota  perhimpunan.  Secara  tidak  langsung,  pengembang menjadi perhimpunan penghuni dan segala kepengurusan penghuni akan dikelola oleh pengembang sebagai PPPSRS sementara. Berdasarkan Pasal 104 ayat (1) Perkaban No. 3
14 Hasil wawancara melalui telepon dengan Direktur Utama PT. BIR, pada tanggal 27 Juni 2021.
15 Hasil wawancara melalui telepon dengan Notaris X, pada tanggal 27 Juni 2021.
16 Hasil wawancara melalui telepon dengan Bapak Y selaku Kepala Kantor Badan Pertanahan Sibolga, pada tanggal 27 Juni 2021.
Tahun  1997,  untuk  pendaftaran  peralihan  hak  atas  tanah  atau  HMSRS  karena pemindahan hak yang dibuktikan dengan akta PPAT, tidak diperlukan syarat dokumen lain dari yang telah disebutkan dalam Pasal 103 ayat (1) atau ayat (2) Perkaban No. 3 Tahun 1997, kecuali hal tersebut dipersyaratkan oleh Peraturan Pemerintah (PP) atau peraturan yang lebih tinggi.
Dalam Pasal 45 ayat (3) PP Rusun, terdapat dokumen yang harus dilampirkan saat mengajukan  permohonan  pendaftaran  peralihan  hak  dengan  cara  jual  beli  kepada Kantor Pertanahan yaitu akta PPAT atau Berita Acara Lelang dan SHMSRS. Berdasarkan Pasal  45  ayat  (3)  PP  Rusun,  AD  PPPSRS  bukanlah  dokumen  utama  yang  harus dilampirkan pada saat mengajukan permohonan pendaftaran peralihan hak untuk balik nama.  Dengan  ditolaknya  permohonan  pendaftaran  peralihan hak untuk  balik nama SHMSRS menjadi atas nama pembeli oleh BPN, mengakibatkan unit kondotel yang telah dimiliki pembeli masuk kedalam harta pailit pengembang. Berdasarkan Pasal 24 ayat (1)  Undang-Undang  Nomor  37  Tahun  2004  tentang  Kepailitan  dan  Penundaan Kewajiban Pembayaran Utang (UU KPKPU), debitor demi hukum kehilangan haknya untuk menguasai dan mengurus kekayaannya yang termasuk dalam harta pailit, sejak tanggal putusan pernyataan pailit diucapkan. Para pembeli tidak dapat menguasai dan memanfaatkan unit kondotel karena BPN berpendapat bahwa unit kondotel masih atas nama  pengembang,  akibat  ditolaknya  permohonan  pendaftaran  peralihan  hak  untuk balik nama yang telah diajukan sebelumnya.
Menjadi  pailitnya  PT.  BIR  bukan  merupakan  kesalahan  dari  pengembang, melainkan karena salah satu Direktur PT. BIR. Berdasarkan Surat Pernyataan tanggal 6 Maret 2018, yang dibuat oleh salah satu Direktur PT. BIR, bahwa ia telah mengakui surat yang digunakan pada tanggal 20 September 2016 untuk keperluan sidang pailit PT. BIR merupakan  surat  keterangan  palsu.  Surat  palsu  yang  digunakan  adalah  Surat Pernyataan  dan  Pengakuan  Utang  serta  Surat  Pemberian  Kuasa  kepada  Lembaga Perkreditan Desa (LPD) Kelan, untuk menagih utang kepada PT. BIR pada tanggal 22 Agustus 2016. Dengan adanya surat pernyataan yang dibuat oleh salah satu Direktur PT.  BIR  tersebut,  para  pembeli  dapat  mengajukan  permohonan  kepada  Hakim Pengadilan Niaga pada Pengadilan Negeri Surabaya untuk mengeluarkan unit kondotel dari  daftar  harta  pailit  pengembang.  Permohonanan  dilakukan  dengan  alasan  telah dilakukan penyerahan secara nyata maupun secara yuridis dari pengembang kepada pembeli,  jauh  sebelum  pengembang  dipailitkan,  dengan  melihat  Putusan  No. A/Plw/Pailit/2015/PN.Niaga.Sby juncto Putusan  No.  B/Pailit/2011/PN.Niaga.Sby tanggal 19 Agustus 2015.
Selain mengajukan permohonan untuk mengeluarkan unit  kondotel dari  daftar harta pailit  pengembang, para pembeli  dan  pengembang dapat mengajukan gugatan kepada pihak BPN di Pengadilan Tata Usaha Negara Denpasar. Berdasarkan Pasal 53
ayat (1) Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1986 tentang Peradilan Tata Usaha Negara (UU PTUN), para pembeli dan pengembang dapat mengajukan gugatan agar Keputusan Tata Usaha Negara (KTUN) yang dikeluarkan dinyatakan batal atau tidak sah, dengan atau  tanpa  disertai  tuntutan  ganti  rugi  dan/atau  rehabilitasi.  Pengajuan  tersebut dilakukan dengan alasan, akibat surat yang dikeluarkan oleh BPN yang pada intinya menolak  pada  saat  permohonan  pendaftaran  peralihan  hak  untuk  dilakukan  proses balik nama SHMSRS, mengakibatkan unit kondotel dimasukkan kedalam harta pailit pengembang.  Berdasarkan  Surat  Edaran  Mahkamah  Agung  Nomor  2  Tahun  1991 tentang Petunjuk Pelaksanaan Beberapa Ketentuan Dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1986 tentang Peradilan Tata Usaha Negara (SEMA No. 2 Tahun 1991), apabila terdapat pihak ketiga yang tidak dituju oleh suatu KTUN dan merasa kepentingannya dirugikan  akibat  dikeluarkannya  KTUN  tersebut,  maka  tenggang  waktu  untuk mengajukan  gugatan  akan  dihitung  secara  kasuistis.  Untuk  mengajukan  gugatan, kepentingan yang dirugikan harus bersifat langsung.
Kepentingan  para  pembeli  kondotel  yang  dirugikan  bersifat  langsung,  karena dengan  dikeluarkan  KTUN  tersebut,  para  pembeli  tidak  dapat  memanfaatkan  unit kondotel yang telah dibeli dan mengalami kerugian materiil yang besar, terhitung sejak putusan pailit dibacakan Tahun 2016. Dengan dipailitkannya PT. BIR, walaupun para pembeli merupakan pemilik yang sah, namun dalam kepailitan akan menduduki posisi kreditur  konkuren.  Terhadap  kreditur  konkuren,  dalam  hal  pembagian  harta  pailit pengembang, para pembeli akan mendapatkan sebagian kecil dalam pembagian harta pailit. Tidaklah adil bagi para pembeli yang telah membeli unit kondotel dengan itikad baik,  tidak  dapat  menguasai  dan  memanfaatkan  unit  kondotel  tersebut.  Berdasarkan Pasal 4 huruf e Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen (UU PK), para pembeli memiliki hak untuk mendapatkan advokasi, perlindungan dan upaya penyelesaian sengketa perlindungan konsumen secara patut.

## PENUTUP Kesimpulan
Kedudukan pembeli Kondotel Jimbaran View Bali yang telah menerima unit dan menandatangani  AJB  merupakan  pembeli  yang  sah.  Peralihan  hak  telah  terjadi  dari pengembang  kepada  pembeli  setelah  dibuat  akta  di  PPAT,  sehingga  unit  kondotel seharusnya  dikeluarkan  dari  daftar  harta  pailit  pengembang  oleh  Kurator,  karena peralihan  hak  kepada  pembeli  telah  terjadi  sebelum  pengembang  dipailitkan. Perlindungan  hukum  yang  dapat  dilakukan  oleh  pembeli  karena  permohonan pendaftaran  peralihan  hak  untuk  balik  nama  SHMSRS  ditolak  di  BPN,  adalah mengajukan gugatan kepada BPN di PTUN Denpasar. Selain mengajukan gugatan di PTUN, para pembeli dapat memintakan penetapan kepada Hakim di Pengadilan Niaga

## JURNAL POROS HUKUM PADJADJARAN Volume 3, Nomor 1, November 2021
pada Pengadilan Negeri Surabaya untuk membatalkan Putusan No.
X/Pailit/2016/PN.Niaga.Sby,  sehingga  unit  kondotel  dapat  dikeluarkan  dari  daftar harta pailit pengembang.

## Saran
Demi tercapainya kepastian hukum, pemerintah wajib memberikan perlindungan bagi para pembeli yang telah membeli dan bagi masyarakat yang akan membeli sarusun dari  pihak  pengembang,  dengan  cara  melakukan  perbaikan  terhadap  UU  KPKPU, dalam hal apabila pembeli telah menandatangani PPJB; pembeli telah membayar lunas; pembeli  telah  menerima  unit  bangunan;  atau  pembeli  telah  menandatangani  AJB namun masih dalam proses pendaftaran peralihan hak. Sehingga, apabila pengembang dipailitkan, unit sarusun yang telah dijual dan telah dibeli, tidak dimasukkan kedalam harta pailit pengembang oleh Kurator. Bagi para pembeli yang merasa dirugikan akibat adanya  keputusan  dari  pihak  BPN,  dapat  mengajukan  gugatan  ke  PTUN  Denpasar. Kemudian, bagi para pembeli yang merasa dirugikan karena adanya Putusan Pailit No. X/Pailit/2016/PN.Niaga.Sby, yang mengakibatkan unit kondotel dimasukkan kedalam harta  pailit  pengembang,  dapat  mengajukan  permohonan  penetapan  kepada  Hakim Pengadilan  Niaga  pada  Pengadilan  Negeri  Surabaya,  untuk  mengeluarkan  unit kondotel dari daftar harta pailit pengembang.

## DAFTAR PUSTAKA

## Buku
Alif, M. Rizal, (2009). Analisis Kepemilikan Hak Atas Tanah Satuan Rumah Susun di Dalam Kerangka Hukum Benda . Bandung: CV. Nuansa Aulia.
Hadjon, Phillipus M., (1987). Perlindungan Hukum Bagi Rakyat Indonesia . Surabaya: PT. Bina Ilmu.
Hutagalung,  Arie  S.,  (2007). Kondominium  dan  Permasalahannya  (Edisi  Revisi) .  Depok: Badan Penerbit Fakultas Hukum Universitas Indonesia.
Komarudin,  (1997). Menelusuri  Pembangunan  Perumahan  dan  Permukiman .  Jakarta:  PT. Rakasindo.
Raharjo, Satjipto, (2000). Ilmu Hukum . Bandung: PT. Citra Aditya Bakti.
Soemitro,  Ronny  Hanitjo,  (1990). Metodelogi  Penulisan  Hukum  dan  Jurimetri .  Jakarta: Ghalia Indonesia.
Subekti, (1987). Hukum Perjanjian . Jakarta: PT. Intermasa.

## Jurnal
Natalia Salim dan Endang Pandamdari, (2019). “Tanggung Jawab Developer Terhadap Konsumen  Akibat  Wanprestasi  Dalam  Penyerahan  Unit  Apartemen  Pluit  Sea View Berdasarkan Perjanjian Pengikatan Jual Beli”. Jurnal Hukum Adigama , 2(2), Desember 2019.
Putro ,  Riswan  Sendiko,  (2018).  “Perlindungan  Hukum  Terhadap  Pembeli  Dalam Perjanjian  Ikatan  Jual  Beli  Apartemen”. Jurnal  Fakultas  Hukum  Universitas  17 Agustus 1945 Surabaya .
Sandra  Terta,  FX.  Arsin  Lukman  dan  Teddy  Anggoro,  (2019).  “Pertanggungjawaban Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  Atas  Akta  Jual  Beli  Yang  Tidak  Didaftarkan  Dan Jaminan Yang Tidak Dibuatkan Akta Pemberian Hak Tanggungan (Studi Putusan Pengadilan Negeri Niaga Surabaya Nomor X/Pailit/2016/PN.Niaga.Sby)”. Jurnal Fakultas Hukum Universitas Indonesia .

## Peraturan Perundang-undangan
Kitab Undang-Undang Hukum Perdata Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1986 tentang Peradilan Tata Usaha Negara Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen
Undang-Undang Nomor 37 Tahun 2004 tentang Kepailitan dan Penundaan Kewajiban Pembayaran Utang
Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun
Surat Edaran Mahkamah Agung Nomor 2 Tahun 1991 tentang Petunjuk Pelaksanaan Beberapa  Ketentuan  Dalam  Undang-Undang  Nomor  5  Tahun  1986  tentang Peradilan Tata Usaha Negara
Surat Edaran Mahkamah Agung Nomor 4 Tahun 2016 tentang Pemberlakuan Rumusan Hasil Rapat Pleno Kamar Mahkamah Agung Tahun 2016
Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah
Peraturan Pemerintah Nomor 13 Tahun 2021 tentang Penyelenggaraan Rumah Susun Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah
Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia Nomor 1 Tahun 2010 tentang Standar Pelayanan dan Pengaturan Pertanahan
Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia Nomor 8 Tahun 2012 tentang  Perubahan  Atas  Peraturan  Menteri  Negara  Agraria/Kepala  Badan Pertanahan  Nasional  Nomor  3  Tahun  1997  tentang  Ketentuan  Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah
Peraturan Walikota Denpasar Nomor 42 Tahun 2007 tentang Bangunan Condominium Hotel (Condotel)

## Sumber Lain
Kumala, Thalita, (2018). Condotel Dengan Pendekatan Green Architecture Di Tenayan,
Pekanbaru. Available online at: http://e-journal.uajy.ac.id/16546/3/ TA153972.pdf/. [Accessed March 6, 2021].