## PENGEMBALIAN MODAL INVESTASI PEMBANGUNAN BARU PASAR  SENTRAL HAMADI – JAYAPURA

## Santje Magdalena Iriyanto
Dosen  Program Studi Teknik Sipil Fakultas Teknik Sipil dan Perencanaan Universitas Sains dan Teknologi Jayapura email: santje_iriyanto@yahoo.com

## Abstrak
Tujuan  dari  penelitian  ini  adalah  untuk  mendapatkan  nilai  sewa  los  jualan  yang ekonomis  bagi  pedagang  untuk  pengembalian  modal  investasi  pembangunan  baru  Pasar Hamadi  selama masa  operasional,  denga  umur ekonomis  investasi  yaitu  20  tahun.  Analisa biaya  sewa  tersebut  diperoleh  dengan  menggunakan  metode  Net  Present  Value  (NPV), Benefit cost Ratio (BCR), Break Event Point (BEP), dan Internal Rate of Return (IRR).
Perencanaan  biaya  ini  dimulai  dengan  pengumpulan  data    di  lapangan  berupa keadaan pedagang kemudian dilanjutkan dengan  pengumpulan keterangan yang berkaitan dengan  pengeluaran  dan  pemasukan  Pasar  oleh  pengelola  sementara  pasar  dan  Dinas terkait  termasuk  dengan  mengumpulkan  data  penunjang  dari  pedagang  Pasar  Youtefa mengenai  biaya  sewa  los,  meja  pantri,  dan  lahan  jualan  yang  dipakai  sebagai  nilai  contoh pada  perhitungan  yang  dilakukan.  Kemudian  data-data  tersebut  dianalisis  dengan menggunakan metode ekonomi teknik sehingga dapat diketahui biaya sewa yang ekonomis bagi  pedagang  tetapi  bermanfaat  bagi  pengembalian  modal  investasi  pembangunan  Pasar Hamadi  selama  masa  operasional  pada  umur  ekonomis  investasi  yaitu  20  tahun  pertama dari umur ekonomis Pasar Hamadi.
Dari  analisis  biaya  manfaat  pembangunan  Pasar  Sentral  Hamadi,  diperoleh  biaya sewa optimum sebesar  Rp. 1.400.000,- / m² untuk Los jualan setiap tahun, sedangkan untuk biaya retribusi meja dan lahan jualan dikenakan biaya sebesar Rp. 2.000,- / hari untuk setiap meja dan pedagang. Dengan nilai NPV sebesar Rp. 272.802.886, BEP sebesar 18,39 tahun, BCR  sebesar  1,001192457  dan  IRR  Sebesar  15%.  Dari  analisis  tersebut  dapat  dikatakan pengembalian  modal  invesatasi  dengan  menggunakan  biaya  optimum  sebesar  Rp. 1.400.000,- / m² untuk Los jualan untuk setiap tahun layak danmenguntungkan.
Kata kunci : Net Present Value (NPV), Benefit cost Ratio (BCR), Break Event Point (BEP), Internal Rate of Return (IRR).
1.   PENGANTAR Kota  Jayapura  adalah  satu  wilayah berkembang yang
memiliki tingkat perekonomian  dan  perkembangan  penduduk yang sangat tinggi. Dengan fakta tersebut dapat dikatakan  tingkat  kebutuhan  akan  adanya fasilitas  perdagangan  seperti  Pasar  yang mampu  menjawab  kebutuhan  penduduk  serta mendorong  tingkat  perekonomian  masyarakat sudah  seharusnya  menjadi  pekerjaan  rumah tersendiri bagi pemerintah daerah Kota Jayapura.  Oleh  karena  itu  dalam  membangun suatu  proyek  perdagangan  (Pasar)  perlu dilakukan  strategi  managemen  Pasar  yang
menarik  sehingga  dapat  mengangkat  nilai pendapatan  Pasar  dan  terhindar  dari  kerugian oleh nilai investasi yang dikeluarkan.
Analisis dilakukan pada lingkup
pengelolaan  biaya  dalam  pembangunan  Pasar Sentral  Hamadi  yang  dalam    waktu realisasinya menelan
biaya
kurang lebih Rp 43.191.140.000,-  (Empat  Puluh  Tiga  Milyar Seratus  Sembilan  Puluh  Satu  Juta  Seratus Empat  Puluh  Ribu  Rupiah)  dimana  bila  dilihat dari kondisi fisik Pasar dua lantai yang dibangun diatas  lahan  seluas  1,8  Ha  ini  memiliki  strategi pengembalian  modal  investasi  pembangunan dengan  sistem  sewa  pertahun  pada  Los-los
berjualan  ukuran  3m  x  3m,  3m  x  4m,  3m  x  6m dan  3m  x  7m  bagi  pedagang  di  lantai  satu  dan dua,  serta  dengan  sistem  sewa  perhari  pada Lahan  berjualan  dan  Meja  berjualan  ukuran 1,2m  x  0,8m  di  sekitar  area  gedung  utama  dan di  sekitar  los  Pasar  ikan  yang  terletak  di belakang  gedung  utama  Pasar  Sentral  Hamadi. Fasilitas  yang  ada  tersebut  dilengkapi  juga dengan  fasilitas    beretribusi  seperti  toilet  yang terletak  di  belakang  gedung  utama  serta  lahan parkiran yang terletak di halaman kanan, kiri dan depan gedung utama Pasar Sentral Hamadi.
Kondisi  di  lapangan  sampai  saat  ini  los- los  berjualan  yang  selayaknya  sudah  memiliki biaya  tarif sewa  perhari, perbulan atau pertahunnya
belum
ditetapkan besar
nominalnya, sedangkan los-los berjualan tersebut  sudah  digunakan  sejak  oktober  2010 sampai  sekarang.  Isu  yang  berkembang  adalah biaya  sewa  los-los  berjualan  serta  lahan berjualan  akan  ditentukan  menunggu    Walikota periode 2011-2016 menjalankan program kerjanya. Melihat interval waktu awal pengoperasian  Pasar  dengan  penentuan  biaya sewa  los-los  berjualan  serta  lahan  berjualan yang  cukup  lama,  tentunya  sangat  sangat berpengaruh  pada  nilai  pengembalian  modal pembangunan Pasar.
Dengan  fakta  diatas,  perlu  dilakukan analisis  kelayakan  biaya  sewa  los  pada    Pasar Hamadi  dan  pemanfaatannya,  penerapan  tarif yang efisien bagi
pemerintah dalam pengembalian  biaya  investasi  pembangunan Pasar  tetapi  ekonomis  bagi  pedagang  yang bertindak  sebagai  subjek  dalam  pengembalian biaya investasi.

## 2. KAJIAN PUSTAKA
Investasi  atau  penanaman  modal  adalah pengikatan  sumber-sumber  dana  dalam  jangka panjang  untuk  menghasilkan  laba  dimasa  yang akan datang. Dipandang dari sudut perusahaan, investasi  adalah  konversi  uang  pada  saat sekarang dengan perhitungan untuk memperoleh  arus  dana  atau  penghematan  arus dana  di  masa  datang.  Investasi  adalah  sebagai proses  identifikasi,  evaluasi,  perencanaan  dan pembelanjaan  proyek-proyek  investasi  utama suatu perusahaan.

## 2.1.  Kelayakan Ekonomi
Pada dasarnya pembangunan suatu proyek membutuhkan  kelayakan  ekonomi  agar  tujuan atau  sasaran  pembangunan  dapat  tercapai dengan  maksimal,  untuk  itu  dalam menganalisa kelayakan  suatu  proyek  diperlukan  analisa kelayakan  ekonomi,  yang  dilakukan  untuk menunjukan:
1. Analisa Return  on  Investasi /  berapa  lama biaya investasi kembali.
2. Apakah  bermanfaat  melakukan  invenstasi ke  proyek  ini  /  harus  melakukan  sesuatu yang lain.

## 2.2.  Biaya Investasi
Biaya  investasi  adalah  arus  keluar  aktiva  atau pengguna  aktiva  lainnya  dari  suatu  investor yang  timbul  dari  penerimaan  barang  atau  jasa. Berdasarkan pendekatan investasi, biaya investasi antara lain :
1. Biaya  Modal  adalah  jumlah  dari  semua pengeluaran  yang  dibutuhkan  mulai  dari prastudi  sampai  proyek  selesai  dibangun. Dalam  investasi  ini  biaya  milik  investor sendiri bukan pinjaman bank.
2.   Biaya Tahunan adalah biaya yang dikeluarkan  oleh  pihak  investor  setelah proyek  selesai  dibangun  sampai  umur proyek, yaitu :
a. Depresiasi ,  adalah  turunan/penyusutan suatu  harga  barang/nilai  dari  suatu bangunan atau yang lainnya.
b.    Biaya  operasional,  diperlukan  agar dapat  memenuhi  umur  proyek  sesuai dengan yang direncanakan pada detail desain.
c.   Bunga,  adalah  biaya  yang  terjadi akibat  perubahan  biaya  modal  karena adanya  tingkat  suku  bunga  selama umur proyek.

## 2.3.  Pertimbangan  Ekonomi  Teknik  Pada Bangunan Pasar
Ada empat hal yang perlu di pertimbangkan pada pembangunan pasar, yaitu :
1.  Nilai Investasi
2.  Perhitungan bunga
3.  Harga sekarang (Present Worth)
4.  Deret atau cicilan pembayaran seragam
(Uniform Series / annuity)
.

## 2.4.  Pendapatan Gedung Komersial
Bila  pendapatan  proyek  tersebut  berasal dari  sewa, maka  gedung  berikut tanahnya  tetap menjadi  milik  pengusaha  bangunan.  Proyek komersial perkantoran atau pertokoan umumnya menghasilkan  pendapatan  yang  berasal  dari sewa ruangan atau kamar.
Pembangunan  dari  suatu  proyek  biasanya menggunakan modal sendiri dan modal pinjaman,  maka  pendapatan  gedung  harus cukup untuk membayar:
1. Pengembalian  modal  pinjaman  berikut bunganya
2. Penyusutan gedung
3. Biaya operasional gedung
4. Pajak perseroan
Pendapatan  gedung  kotor  setiap  tahun  (  R  ), dapat dihitung dengan rumus:

## R =  365 hari x C x r
Dengan
R = Pendapatan kotor gedung C = Jumlah kamar r  = Harga Sewa

## 2.5.  Pengeluaran Bangunan
Yang dihitung sebagai biaya atau pengeluaran  proyek  ( Project  Expenditures ) adalah  hanya  biaya  atau  ongkos-ongkos  yang akan  dikeluarkan  di  masa  yang  akan  datang  ( Future Returns ).
Pengeluaran  untuk  suatu  bangunan  pasar adalah meliputi :
1.  Modal pembangunan ( Investasi ) dan tingkat suku bunga.
2.  Biaya operasi dan pemeliharaan gedung 3.  Penyusutan gedung dan peralatan
2.6.  Aliran Kas ( Cash Flow )
Setiap  proyek  mempunyai Cash  In  Flow dan Cash Out Flow atau arus uang masuk dan uang  keluar.  Masuk  dan  keluarnya  uang digambarkan  dalam  suatu  daftar  yang  diatur secara Sistematis dan kronologis.  Cash  Flow (aliran  kas)  bukan  merupakan  keuntungan ataupun kerugian perusahaan. Aliran kas bersih merupakan  selisih  antara  nilai  aliran  kas  masuk dari  penjualan  kas  dan  sumber  lain  (  misalnya, penjualan mesin lama ) dengan aliran kas keluar untuk pembayaran tenaga kerja, bahan mentah, beban  tetap  dan  pajak.  Biasanya  sebagian besar  aliran  kas  masuk  itu  keluar  lagi  langsung untuk  membayar  rekening  atau  tagihan  listrik, pajak,  mesin  baru,  membangun  gedung,  dan sebagainya.

## 2.7.  Teknik-Teknik Penilaian Investasi
Dalam  analisis  proyek  ada  beberapa kriteria  yang  sering  dipakai  untuk  menentukan diterima  atau  tidaknya  sesuatu  usulan  dalam proyek,  atau  untuk  menentukan  pilihan  antara berbagai  macam  usulan  proyek.  Dalam  semua kriteria itu baik manfaat ( Benefit ) maupun biaya ( Cost ) dinyatakan dalam nilai sekarangnya ( The Present  Value -nya ).  Beberapa  macam  kriteria investasi  berupa  indeks  keuntungan  proyek dapat mendasari keputusan-keputusan investasi yang  akan  diambil.  Kriteria-kriteria  investasi yang  penggunaannya  dapat  dipertanggung- jawabkan yang sering digunakan dalam evaluasi proyek adalah sebagai berikut :
a) Net Present Value (NPV).
b) Benefit Cost Ratio (BCR)
c) Internal Rate of Return (IRR).
d)  Titik Impas / Break Event Point (BEP).
1.  3. Metode Penelitian
a. Penelitian ini dilaksanakan  di Pasar Sentral Hamadi Jayapura Provinsi Papua  dan  yang menjadi objek dari  penelitian  ini adalah nilai sewa los.
b. Melakuan kuisioner untuk mengetahui pendapatan / pemasukan  pengguna los.
c. Analisis pengeluaran Pasar (Cost)  :
1. Biaya modal pembangunan Pasar ( Investasi)
2. Biaya operasional dan pemeliharaan gedung
3. Biaya penyusutan gedung dan peralatan
d. Analisis pemasukan Pasar (Benefit) : Biaya  sewa  los  jualan,  meja  jualan  dan lahan  jualan  yang  diperoleh  dari  pemilsalan harga  sewa  menurut  nilai  sewa  pada  Pasar lain (Alternatif I  Pasar Abepura) .
e. Analisis Ekonomi  ( dengan harga sewa ada tiga Alternatif  :
1. NPV
2. BCR
3. BEP
f. Menentukan Biaya Sewa Los / Optimum

## 4.  Hasil dan  Pembahasan
Dari  hasil  data  responden  pada  los  jualan, diketahui  bahwa  umur  pedagang  yang  paling banyak  berada  pada  umur  21 –  50  tahun dengan  persentase  sebesar  75  %dan  tingkat pendidikan  terakhir  responden  pada  los  jualan yang  paling  banyak  berada  pada  tingkat pendidkan  Sekolah  Menengah  Akhir  (SMA) dengan  persentase  sebesar  62  %.  Pada  umur dan  tingkat  pendidikan  tersebut  kemampuan berpikir seseorang sudah sangat stabil sehingga keterangan  dari  responden  pada  los  jualan dapat dikatan akurat.
Penentuan  biaya  sewa  Los  jualan  di  Pasar Hamadi, diawali dengan menggunakan alternatif pertama yaitu dengan menyamakan harga sewa /  m   los  jualan  di  Pasar  Hamadi  sama  dengan Biaya sewa los jualan di Pasar Youtefa sebesar Rp. 1.222.000,-/m /Tahun.Setelah dianalisis dengan  menggunakan  metode  Net  Present Value (NPV) dan Benefit Cost Ratio (BCR) pada umur  ekonomis  investasi  (tahun  ke  1-20),  hasil yang  diperoleh  adalah  NPV  =  Rp.  -5768950279 <  0  dan  BCR  =  0,90  <  1  sehingga  alternatif tersebut dinyatakan tidak efektif untuk diterapkan.  Maka  penentuan  biaya  sewa  los jualan  dicoba  dengan  menggunakan  alternatif kedua  yaitu  dengan  menaikan  15%  dari  biaya sewa  Pasar  Youtefa.  Setelah  dianalisis  dengan
menggunakan metode Net Present Value (NPV) dan  Benefit  Cost  Ratio  (BCR)  pada  umur ekonomis  investasi  (tahun  ke  1-20),  hasil  yang diperoleh  adalah  NPV  =  Rp.  567.981.065  >  0 dan  BCR  =  1,00955  >  1  sehingga  alternatif tersebut dinyatakan
efektif
untuk diterapkan.Tetapi analisis masih dilakukan untuk mencari nilai sewa optimum yang ekonomis bagi padagang,  maka  penentuan  nilai  sewa  tersebut dimulai  dengan  menggunakan  metode  Break Event  Point  (BEP).  Dari  analisis  BEP  tersebut, diketahui  bahwa  tidak  terjadi  pertemuan  nilai antara  kedua  alternatif  tersebut,  sehingga alternatif  pertama  (harga  sewa  sama  dengan harga  Pasar  Youtefa)  dianggap  tidak  layak untuk dipertimbangkan lagi, sehingga dihadirkan alternatif  ketiga  yaitu  dengan  menaikan  16% dari  biaya  sewa  Pasar  youtefa.  Setelah dianalisis  menggunakan  metode  Net  Present Value (NPV) dan Benefit Cost Ratio (BCR) pada umur  ekonomis  investasi  (tahun  ke  1-20),  hasil yang diperoleh adalah NPV = Rp. 567.981.065> 0  sehingga  alternatif  tersebut  dinyatakan  efektif untuk dianalisis  dengan alternatif kedua  dengan menggunakan metode Break Event Point (BEP). Setelah dilakukan analisis BEP, diketahui bahwa terjadi  pertemuan  nilai  NPV  antara  kedua alternatif tersebut pada tahun ke 18,3932804964.  Dengan  menggunakan  rumus interpolasi, diketahui nilai NPV yang menjadi titik impas  antara  alternatif  kedua  (kenaikan  15%) dan  alternatif  ketiga  (kenaikan  16%)  adalah sebesar  Rp.  272.802.886.  Setelah  mengetahui nilai  impas  antara  kedua  alternatif  tersebut, maka analisis dilanjutkan dengan mencari biaya sewa  optimum  yang  ekonomis  bagi  pedagang tetapi  efektif  bagi  pengembalian  investasi pembangunan  Pasar  Sentral  Hamadi.  Dari analisis  lanjutan  tersebut  diperoleh  biaya  sewa los  optimum  yang  direkomendasikan  untuk diterapkan  sebesar  Rp.  1.400.000,-  /  m²  / Tahun.
Dari  survey  yang  kondisi  responden  yang dilakukan  diketahui  ada  beberapa  responden dengan  omset  minimum  perhari  sebesar  Rp. 300.000,-.  sehingga  dalam  menetapkan  biaya sewa los tersebut harus memperhatikan pedagang  yang  memiliki  pengahsilan  dibawah Rp.  300.000,-  tersebut.  Dengan  penghasilan minimum  responden  sebesar  Rp.  300.000,-  / hari, dapat menutupi biaya sewa los / m² / tahun sebesar  Rp.  1.400.000,-  /  m²  =  Rp.  116.000,-  / m²  /  bulan  =  Rp.  4.500,-  /  m²  /  hari  yang  akan disesuaikan  dengan  type  ukuran  los  yang digunakan, seperti pada tabel berikut

## 5. Kesimpulan
1.  Dari hasil analisis responden pada los jualan diketahui  umur  responden    diantara  21 –  50 tahun adalah sebesar 75 %, artinya sebagian besar  umur  responden  produktif  (memiliki tingkat  kerja  yang  tinggi)  dan  tingkat pendidikan terakhir responden sebesar 62 % berada pada tingkat Sekolah Menengah Atas (SMA),  sehingga  keterangan  yang  diperoleh dari  responden  pada  los  jualan  dapat dikatakan akurat.
2.  Dari  hasil  perhitungan  biaya  sewa  los sebesar  Rp.  1.400.000,-  /  m²  /  tahun.  Bila ditinjau  dari  hasil  pendapatan  responden, ada  beberapa  responden  yang  memiliki pendapatan  minimum  perhari  sebesar  Rp. 300.000,-. sehingga solusi dalam menetapkan  biaya  sewa  los  tersebut  harus memperhatikan  pedagang  yang  memiliki pengahasilan  dibawah  Rp.  300.000,-.Jika dibandingkan dengan biaya sewa los sebesar  Rp.  1.400.000,-  /  m²  /  tahun,  maka penghasilan  minimum  responden  sebesar Rp.  300.000,-  /  hari,  dapat  menutupi  biaya sewa  los  /  m²  /  tahun  sebesar  Rp. 1.400.000,- / m² = Rp. 116.000,- / m² / bulan =  Rp.  4.500,-  /  m²  /  hari  yang  akan disesuaikan  dengan  type  ukuran  los  yang digunakan dan biaya pemasukan Pasar yang masih dikelola oleh masyarakat adat setempat,  sebaiknya  diambil  alih  oleh pemerintah  selaku  pengelola  yang  resmi sehingga  waktu  pengembalian  modal  yang direncanakan  dapat  sesuai  dengan  yang telah  ditetapkan.
3.  Dari  hasil  analisis  dan  pembahasan  dapat disimpulkan  bahwa  tarif  sewa  los  optimum adalah sebesar Rp. 1.400.000,-  / m² / tahun. Dengan  hasil  analisis  BCR  = 1,001192457 ≥
1,  NPV  70867734,41 >  0,  dan    IRR  =  15%  ≥ MARR  =  15%.  Waktu  pengembalian  modal yang diperoleh adalah 18,3 tahun ( bisa lebih cepat  dari  waktu  rencana  pengembalian modal selama 20 tahun )

## 6.  DAFTAR PUSTAKA
Asiyanto, MBA, IPM, 2005, “Construction Project Cost  Management”,  Pradnya  Paramita, Jakarta.
Donald G.Newnan, Engineering Economic
Analysis, Bina rupa Aksara.
FX  Marsudi  Joyowiyono,  Ekonomi  Teknik, Departemen Pkerjaan Umum
Giatman, Ekonomi Teknik, Jakarta, 2005
I  Nyoman  Pujawan, Ekonomi  Teknik, Penerbit Guna Widya, Surabaya, 2009.