Abstrak-  Salah  satu  karakteristik  dari  proyek  adalah selalu  memerlukan  biaya  investasi  yang  relatif  besar  untuk pendanaan.  Pendanaan  proyek  biasanya  dengan  modal  sendiri dan  pinjaman  jangka  panjang  dengan  komposisi  tertentu. Pendanaan dengan metode seperti ini seringkali mengakibatkan cost  of  capital  yang  tidak  optimal  sehingga  kurang menguntungkan perusahaan.
Paper  ini  bertujuan  untuk  mengetahui  komposisi pembiayaan  yang  paling  menguntungkan  dalam  proyek pembangunan  Properti  Perkantoran  Nifarro  Office  Tower- Sky18 menggunakan 4 alternatif yaitu 100% modal sendiri, 60% modal  sendiri  dan  40%  pinjaman,  50%  modal  sendiri  dan  50% pinjaman, serta 40% modal sendiri dan 60% pinjaman.
Metode  yang  digunakan  untuk  menentukan  biaya modal  yang paling ringan adalah WACC (Weight  Average Cost of Capital), yang kemudian akan dicari (Net Present Value)  dan IRR  (Internal  Rate  Of  Return)  dari  arus  kas.  Dari  hasil perhitungan  NPV  akan  didapatkan  ROR  (Rate  Of  Return)  dan ROE  (Return  Of  Equity)  yang  digunakan  untuk  memperoleh peluang  keuangan  (Leverage)  dari  besarnya  komposisi  hutang yang masih meringankan pengembalian modal.
Berdasarkan  hasil  analisa  cost  of  capital  yang  paling ringan yaitu 40% modal sendiri dan 60% pinjaman dengan nilai 11.69%,  NPV  sebesar  Rp  302,164,947,669  dan  IRR  75%  serta memiliki  tingkat  pengembalian  (Leverage)  yang  paling  ringan dalam keadaan harapan pengembalian modal sendiri lebih besar dari pada pinjaman. Sedangkan jika bunga pinjaman lebih besar daripada  harapan  pengembalian  modal  sendiri  maka  alternatif pembiayaan  yang  dipilih  adalah  dengan  100%  modal  sendiri yang  memiliki  cost  of  capital  paling  ringan  sebesar  10.02% dengan  nilai  NPV  sebesar  Rp  282,087,757,189  dan  IRR  25%, tetapi  pada  100%  modal  sendiri  tidak  memberikan  tingkat pengembalian  (Leverage)  yang  paling  ringan  atau  yang  paling positif.
Kata  Kunci  :  Pembiayaan,  Sensitivitas,  Biaya  Modal, Properti Perkantoran.

## I. PENDAHULUAN
1.1 Latar Belakang
Sejumlah perusahaan besar mulai melakukan ekspansi bisnis sehingga membutuhkan ruang perkantoran untuk menjalankan aktivitas usaha. Perkantoran sebagai salah satu produk  real  properti  yaitu  komersial  real  estate  [1]. Berbentuk bangunan dengan berbagai tipe dan kepemilikan merupakan  suatu  alternatif  sehingga  menyebabkan  bisnis perkantoran menjanjikan prospek yang menguntungkan bagi para investor.
Salah  satu  karakteristik  dari  proyek  properti  dan konstruksi  adalah  selalu  memerlukan  biaya  investasi  yang relatif besar untuk pendanaan. Menurut [2] Investasi adalah untuk  memaksimumkan  nilai  pasar  dan  modal  sendiri,  dan pendanaan  adalah  masalah  penting  dalam  memulai  bisnis, suatu  gagasan  bisnis  tidak  mungkin  terwujud  menjadi realitas tanpa adanya pendanaan [3].
Pendanaan proyek biasanya dilakukan dengan pendanaan modal sendiri dan hutang jangka panjang dengan komposisi tertentu.  Selain  itu  dapat  juga  menggunakan  sumber  dana yang lainnya seperti: saham,  obligasi,  kredit bank, leasing dan  lain-lain,  dengan  banyaknya  sumber  dana  yang  dapat digunakan  oleh  perusahaan  maka  konsekuensinya  adalah perusahaan harus mampu menentukan komposisi yang dapat menghasilkan  cost  of  capital  yang  paling  ringan  dengan segala  kendala  yang  ada.  Melalui  penerapan project financing [4] yaitu  suatu teknik atau metode penggalangan atau  pengumpulan  dana  jangka  panjang  untuk  membiayai suatu proyek investasi.
Dalam hal pembangunan Nifarro Office Tower- SKY-18 diperluan  optimalisasi  pendanaan.  Nifarro  Office  Tower- Sky18  salah  satu project Gedung  Perkantoran  Baru  yang berlokasi di kawasan Jl.Pasar Minggu Jakarta Selatan.
Investasi pembangunan ini memerlukan biaya yang besar sehingga perlu dianalisa pembiayaan dan pendanaan.

## II. URAIAN PENELITIAN 2.1  Konsep Penelitian
Penelitian  ini  diawali  dengan  melakukan  identifikasi lapangan  yang  dilakukan  guna  untuk  mendapatkan  data awal.  Data  awal  ini  berupa  data  proyek,  gambar  proyek, lama investasi proyek, komposisi alternatif dari pembiayaan serta  data  penunjang  lainnya.  Setelah  data  yang  terkumpul sudah  lengkap,  dilakukan  analisa  keuangan  mengenai pembiayaan  investasi.  Sehingga  pada  akhirnya  didapat kesimpulan  dan  saran  mengenai  komposisi  pembiayaan yang  paling  ringan  dalam  proyek  Nifarro  Office  Tower  – SKY18

## 2.2  Penelitian Terdahulu
Penelitian yang berjudul Analisa Pembeayaan Investasi Proyek  Apartemen  Puncak  Kertajaya  Surabaya dilakukan oleh  [5]. Penelitian  ini  bertujuan  untuk  mengetahui  bentuk pembiayaan  yang  paling  menguntungkan  dalam  proyek pembangunan Apartemen Puncak Kertajaya menggunakan 4 alternatif  yang  berbeda.  Untuk  menghasilkan  pembiayaan yang  paling  menguntungkan  menggunakan  metode  Net Present Value (NPV).
Penelitian  yang  berjudul Analisa  Pembeayaan Kerjasama  Pemerintah  dan  Swasta  Pada  Proyek  Sidoarjo Town  Square dilakukan  oleh  [6]. Penelitian  ini  bertujuan untuk  mengetahui  keuntungan antara  pihak investor swasta dengan  pemerintah  selama  masa  investasi  dan  serta perbandingan tingkat keuntungan antara kedua pihak. Untuk mengetahui  tingkat  keuntungan  tersebut  digunakan perhitungan  analisa  aliran  kas  dengan  parameter  analisa pembeayaan  yaitu  NPV  dan  PI.  Dari  analisa  pembeayaan, tingkat keuntungan  swasta  dan pemerintah dapat  diketahui. Selain  itu  dari  analisa  sensivitas  dengan  perubahan  masa

## Analisa Pembiayaan Investasi Properti Perkantoran di Jakarta Selatan
Anita Maulanasari dan Christiono Utomo
Jurusan Teknik Sipil, Fakultas Teknik Sipil dan Perencanaan, Institut Teknologi Sepuluh Nopember (ITS) Jl. Arief Rahman Hakim, Surabaya 60111
e-mail : christiono@ce.its.ac.id , anitamaulanasari@yahoo.com
investasi  dapat  diketahui  tingkat  keuntungan  yang  sepadan antar pihak investor swasta dengan pemerintah.
Penelitian  yang  berjudul  Analisis  Investasi  pada Proyek  Pembangunan  Apartemen  Bale  Hinggil  Surabaya dilakukan  oleh  [7]. Penelitian  ini  bertujuan  untuk mendapatkan  alternatif  pendapatan  yang  optimal  dari pemilihan  alternatif  pendapatan  antara  apartemen  sewa, apartemen  jual,  dan  gabungan  keduamya.  Untuk  penilaian alternatif  sistem  pendapatan  digunakan  analisis  arus  kas dengan penilaian kelayakan investasi menggunakan metode Net Present Value (NPV)  dan IRR.
Penelitian  yang  berjudul  Analisis  Pembeayaan  Invetasi Proyek Perumahan Green Pakis Regency Malang dilakukan oleh [8]. Penelitian ini bertujuan  untuk  menentukan bentuk pembeayaan  yang  paling  ringan  dan  tingkat  pengembalian yang  paling  ringan.  Sumber  pembeayaan  yang  dipakai adalah  modal  sendiri  dan  pinjaman.  Metode  yang  akan digunakan  untuk  menentukan  biaya  modal  yang  paling ringan adalah WACC. Sedangkan untuk menentukan tingkat pengembalian  yang  paling  ringan  digunakan  metode leverage.
Penelitian  yang  berjudul  Analisa  Pembiayaan  Invetasi Apartemen Puri Park View Tower E Kebon Jeruk – Jakarta Barat dilakukan  oleh  [9]. Penelitian  ini  bertujuan  untuk memperoleh  sumber  pembeayaan  pengembangan  proyek dengan  4  alternatif  yaitu  modal  sendiri  dan  pinjaman. Analisa struktur dan beaya modal dilakukan dengan kriteria penganggaran  modal  yaitu  NPV  dan  IRR.  Nilai  ROR  dan ROE  kemudian  digunakan  untuk  memperoleh  peluang keuangan  (Leverage)  dari  besarnya  komposisi  hutang  yang masih meringankan pengembalian modal.
Ada  beberapa  persamaan  mengenai  metode  yang digunakan  untuk  analisa  arus  kas  yaitu  NPV  dan  IRR. Sedangkan  perbedaan  konsep  dasar  pembeayaan  antara penelitian  terdahulu  dengan  rencana  penelitian  ini  adalah jika  penelitian  terdahulu  menggunakan  konsep  pembiayaan kerjasama pemerintah dan swasta pada proyek publik, pada penelitian  ini  akan  digunakan  konsep  pembiayaan  equity, loan, dan pembeayaan non-bank lain pada proyek komersial. Serta  digunakan  metode  leverage  untuk  mengetahui pengembalian modal teringan.

## III.METODOLOGI

## 3.1  Data Penelitian
Data yang digunakan dalam penelitian ini berupa data primer  dan  sekunder.  Data  primer  diperoleh  melalui wawancara langsung oleh peneliti sedangkan data sekunder terdiri  dari  gambar  proyek,data  keuangan  proyek.  Data penunjang  yang  terdiri  dari  data  suku  bunga  yang dikeluarkan bank Indonesia,data tarif air dan listrik.

## 3.2  Analisa Pembiayaan
Analisa pembiayaan dilakukan berdasarkan kombinasi dari 2 alternatif, yaitu modal sendiri dan pinjaman. Beberapa kombinasi  antara  modal  sendiri  dan  pinjaman  adalah sebagai berikut:
1. Modal Sendiri (100%)
2. Modal Sendiri (60%) dan Pinjaman (40%)
3. Modal Sendiri (50%) dan Pinjaman (50%)
4. Modal Sendiri (40%) dan Pinjaman (60%)
Setelah  mendapatkan  komposisi  pembiayaan  dan dihitung  disetiap  komposisinya,  dibuat  pendekatan  biaya pendapatan  dan  biaya  pengeluaran  kemudian  dibuat  aliran cash  flownya  untuk  dianalisa  dengan  metode  Discounted
Cash Flow (DCF). Analisa aliran kas yang digunakan untuk menghitung analisa pembiayaan, yaitu:
a. Pendapatan dari unit ruang kantor yang dijual.
b. Biaya  total  investasi  (biaya  tanah,  biaya  konstruksi, biaya biaya perizinan,dll)
c. Biaya operasional (biaya listrik, air, telepon, dll)

## 3.3  Biaya Modal
Nilai  cost  of  capital  terkecil  dengan  menggunakan  metode WACC (Weighted Averaged Cost of Capital) .
WACC = (Wh)(Kh) + (We)(Ke)
Dimana : WACC = Biaya modal rata-rata tertimbang Wh = Persentase bobot hutang Kh = Biaya hutang setelah pajak We = Persentase bobot ekuitas Ke = Biaya modal ekuitas setelah pajak
Dan nilai perbandingan ROE dan ROR terbesar dengan metode leverage .
ROR =  Pemasukan bersih operasi Nilai properti ROE =  Aliran kas sebelum pajak Investasi modal pertama
IV. HASIL PENELITIAN 4.1  Analisa Pembiayaan Investasi Komponen  biaya  investasi  pembangunan  properti perkantoran Nifarro Office Tower SKY-18  ini terdiri dari: biaya  bangunan,  biaya  peralatan  tetap,  biaya  konstruksi, biaya tanah, jasa profesi, biaya administrasi, dan biaya-biaya tidak langsung lainnya.

## 4.1.1  Biaya Pekerjaan Fisik
Dalam  hal  ini  biaya  pekerjaan    dihitung  berdasarkan harga  satuan  per  m2  bangunan.  Menurut  data  Pemerintah Provinsi  DKI  Jakarta  Dinas  Cipta  Karya  tahun  1999  harga dasar bangunan di lantai dasar adalah Rp 1,406,000. Untuk mendapatkan  harga  dasar  bangunan  di  tahun  2014  maka dilakukan  perhitungan  dengan  mempertimbangkan  nilai inflasi  pada  tahun  2014  yaitu  sebesar  8.36  %.  Sehingga didapatkan harga dasar bangunan di lantai dasar pada tahun 2014  adalah  Rp  5,208,457.  Untuk  biaya  bangunan  non standard,  harga  dasar  bangunan  tersebut  dikalikan  dengan suatu  faktor  pengali  berdasarkan  [10]  yang  menghasilkan total biaya  pekerjaan  fisik  Rp 233,942,957,228.  Sedangkan biaya pekerjaan non standar adalah Rp 100,078,717,246.
4.1.2   Biaya Investasi
Perhitungan  biaya  investasi  dihitung  melalui  pendekatan yang  disusun  pada  Tabel  4.1.  Adapun  rincian  dari perhitungan biaya investasi yaitu :
4.1.2.1 Biaya Pekerjaan Standard
Biaya  pekerjaan  standard  diperoleh  dari  perhitungan hasil  analisis  sebelumnya  Dari  hasil  perhitungan  diperoleh total biaya bangunan sebesar Rp 233,942,957,228.
4.1.2.2 Biaya Pekerjaan Non Standard
Untuk  biaya  pekerjaan  non  standard  berupa  peketrjaan lantai  basement  dan  semi  basement,  alat  sistem  tata  udara, eskalator,  elektrikal  (termasuk  genset),  sistem  proteksi
kebakaran, sistem penangkal petir serta pengolahan air yaitu Rp 100,078,717,246.
4.1.2.3 Biaya Perencanaan Konstruksi Fisik
Biaya  perencanaa  konstruksi  diperoleh  dari  hasil penjumlahan  biaya  pekerjaan  standard  dan  biaya  pekerjaan non standard yaitu sebesar Rp 334,021,674,474.
4.1.2.4 Biaya Tanah
Dari  hasil  perbandingan  harga  tanah  dengan  metode perbandingan  data  pasar  diketahui  harga  tanah  untuk pembangunan  Niffarro  Sky18  Office  Tower  ini  sebesar  Rp 29,367,250  m2.  Dengan  luas  tanah  sebesar  5638  m2  maka biaya  tanah  yang  dikeluarkan  adalah  sebesar  Rp 165,572,555,500.
4.1.2.5 Biaya Manajemen Konstruksi
Biaya manajemen konstruksi untuk biaya konstruksi fisik 250-500  juta  adalah  6.20%-7.25%  dari  biaya  konstruksi fisik.  Biaya  manajemen  kosntruksi  ini  diambil  6.2%  dari biaya  konstruksi  fisik  yaitu  sebesar  Rp  20,709,343,817 (Pedoman  Teknis  Pembangunan  Bangunan  Gedung Negara).
4.1.2.6 Biaya Investasi Total
Biaya  investasi  total  diperoleh  dari  penjumlahan perencanaan  konstruksi  fisik,  biaya  tanah,  dan  biaya manajemen  konstruksi.  Dari  perhitungan  didapatkan  total biaya  investasi  sebesar  Rp  520,303,573,792.  Perhitungan biaya investasi total dapat dilihat pada Tabel 1.
Tabel 1 Biaya Investasi Total
4.1.3 Analisa Pendapatan dan Biaya Operasional
Biaya-biaya  yang  termasuk  terdiri  dari  pendapatan  dan pengeluaran.  Komponen  dari  pendapatan  adalah  penjualan unit ruang kantor dan service charge , sedangkan komponen biaya  adalah  biaya  air,  listrik,  gaji  karyawan,  dan maintenance .
4.1.3.1 Penjualan Unit Kantor Pendapatan ini diperoleh dari penjualan unit ruang kantor dan  service  charge.  Dimana  harga  dari  tiap  unit  berbeda setiap tipe.  Jumlah  unit  yang  terjual  keseluruhan adalah 86 unit. Dengan target tahun ke-1 terjual 31 unit, tahun ke-2 35 unit,  dan  tahun  ke-3  20  unit.  Dari  hasil  perhitungan diperoleh  nilai  pendapatan  dari  penjualan  unit office pada tahun  2015  senilai  Rp  269,503,410,000  pada  tahun  2016 penjualan  sebesar  Rp  414,461,190,000  tahun  2017  senilai Rp 280,580,180,000
Tabel 2 Rekapitulasi Penjualan Unit Ruang Kantor
Service  Charge  adalah  biaya  yang  harus  dikeluarkan pemilik  unit  kantor  untuk  perawatan  gedung,  fasilitas umum,  taman,  kebersihan  dan  keamanan.  Pada  Nifarro Office  Tower  -  SKY  18  dikenakan  service  charge  sebesar Rp.40,000/m2  Pendapatan  service  charge  ini  didapatkan setelah office tower dioperasikan.

## Tabel 3 Rekapitulasi Service Charge
4.1.3.3 Biaya Operasional Nifarro Office Tower - SKY 18 a.) Perhitungan Biaya Listrik Nifarro Office Tower Untuk bangunan dengan kategori kantor kebutuhan listrik yang cukup efesiensi adalah sebesar 246 kWh/m 2 /tahun [11] Luas  bangunan  yang  tidak  termasuk  unit  kantor  adalah 16,678  m 2 .  Dari  data  tersebut  bisa  diketahui  jumlah penggunaan energi listrik dan biaya pengeluaran pemakaian listrik untuk pada Tabel 4.

## Tabel 4 Pengeluaran Pemakaian Listrik Office Tower
Untuk tarif dasar listrik tahun 2015 – 2019 diperoleh dari hasil  regresi  tarif  dasar  listrik  muiltiguna  tahun  2010-2014 yang ditetapkan oleh PT. PLN.
Dari hasil regresi tarif dasar listrik dapat diperoleh rumus y  =  75.6-150906  yang  nantinya  digunakan  untuk  mencari tarif dasar  listrik pada  tahun-tahun berikutnya.  Grafik  hasil regresi  tarif  dasar  listrik  dapat  dilihat  pada  Gambar  4.1. Setelah  didapatkan  tarif  dasar  listrik  pertahunnya  maka dapat dihitung biaya pengeluaran pemakaian listrik.

## Gambar 1 Grafik Regresi Tarif Dasar Listrik

## Tabel 5 Hasil Regresi Tarif Dasar Listrik
Tahun 2015-2019
b.) Perhitungan Biaya Air Nifarro Office Tower - SKY 18
Biaya  air  yang  dihitung  adalah  biaya  yang  digunakan untuk kebutuhan fasilitas umum, taman dan toilet. Menurut [11],  kebutuhan  air  dapat  dihitung  melalui  pendekatan luasan bangunan.
Jika  Kebutuhan  air  per  hari  adalah  10  liter/  hari/ m 2 , maka  kebutuhan  air  per  tahunnya  adalah  3650  liter/  tahun/
Meliputi BIAYA PEKERJAAN STANDARD - Rp 233,942,957,228 BIAYA PEKERJAAN NON STANDARD - Rp 100,078,717,246 Rp 334,021,674,474 BIAYA TANAH Rp 29,367,250  x 5638 m2 Rp 165,572,555,500 BIAYA MANAJEMEN KOSNTRUKSI 6.20% dari biaya konstruksi Rp 20,709,343,817 Rp 520,303,573,792
Biaya Investasi Total Biaya Perencanaan Kosntruksi Fisik Tahun Pendapatan Penjualan
Tahun ke-1 Rp 269,503,410,000 Tahun ke-2 Rp 414,461,190,000 Tahun ke-3 Rp 280,580,180,000 Total Rp 964,544,780,000
Tahun Biaya Service Charge/Tahun Tahun ke-1 Rp 0 Tahun ke-2 Rp 3,886,876,800 Tahun ke-3 Rp 9,710,688,000 Tahun ke-4 Rp 13,776,974,400
Tahun ke-5 Rp 13,776,974,400
Tahun Kebutuhan Listrik TDL Total per tahun (Rp) (kwh/tahun) Per/kWh Tahun ke-1 4,106,613 1,428 5,864,243,535 Tahun ke-2 4,106,613 1,504 6,174,703,487 Tahun ke-3 4,106,613 1,579 6,485,163,439 Tahun ke-4 4,106,613 1,655 6,795,623,391 Tahun ke-5 4,106,613 1,730 7,106,083,343
y = 75.6x - 150906 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Ta rif Li st rik Tahun Tarif Dasar Listrik Tahun TDL/kWh (Rp) a y = 75.6x - 150906
2015 1428 2016
1504
2017 1579 2018 1655 2019 1730
m 2 atau  3.65  m 3 /  tahun/  m 2 .  Berdasarkan  keterangan  dari PDAM  Jakarta    tarif  air  yang  berlaku  tahun  2015  yaitu sebesar  Rp  12,550/m 3 untuk  kelompok  IV-B.  Untuk pengeluaran biaya air pertahunnya Rp 37,218,594.
c.) Perhitungan Gaji Karyawan
Menurut  [10],  besarnya  gaji  karyawan  adalah  42%  dari service charge.
Tabel 6 Gaji Karyawan Pengelola Nifarro Office Tower - SKY 18
d.) Biaya Maintenence Biaya maintenance atau  pemeliharaan  untuk  gedung perkantoran  digunakan  untuk  aktivitas  perbaikan  peralatan, pemeliharaan  elevator,  pengecatan  ulang,  dan  lain sebagainya  yang  dilakukan  setiap  setahun  sekali.  Menurut [11]  besarnya  biaya  pemeliharaan  per  tahun  dialokasikan sebesar  15%  dari  service  charge  apartemen.  Rincian  biaya pemeliharaan Nifarro Office Tower – SKY 18 dapat dilihat dalam Tabel 7.
Tabel 7 Biaya Pemeliharaan Nifarro Office Tower Sky 18
4.2 Analisa Aliran Kas
Aliran  kas  masuk  dan  kas  keluar  digunakan  untuk penilaian terhadap investasi. Tingkat pengembalian masing- masing  alternative  berturut-turut  adalah  alternatif  yang menggunakan 100% modal sendiri 13.36%, untuk alternatif 60%  modal  sendiri  dan  40%  pinjaman  12.24%,.  untuk alternatif  50%  modal  sendiri  dan  50%  pinjaman  11.97%, dan  untuk  alternatif  40%  modal  sendiri  (equity)  dan  60% pinjaman  (loan)  11.69%.  Penilaian  investasi  dilakukan selama  5  tahun  terhitung  mulai  tahun  2015  sampai  dengan tahun  2019.  Kriteria  yang  digunakan  untuk  menilai kelayakan  investasi  proyek  dengan  menggunakan  metode NPV, dan IRR.
Proyek  properti  perkantoran  ini  menghabiskan  dana  Rp 520,303,573,792  dengan  masa  investasi  5  tahun.  Setelah diketahui  layak  tidaknya  investasi  ini  maka  dilihat  juga leverage  untuk  mendapatkan  tingkat  pengembalian  paling ringan.  Leverage  dilihat  dari  perbandingan  ROE  dan  ROR yang paling besar.
4.3  Analisa Pembiayaan
Dari  4  alternatif  yang  telah  ditentukan  kemudian  dipilih alternatif  pembiayaan  yang  paling  menguntungkan  yaitu yang  memiliki  hasil  perhitungan  NPV  yang  tertinggi  atau paling besar.
A. 100%Modal Sendiri
Dengan  sumber  pembiayaan  100%  modal  sendiri,  maka biaya  investasi  yang  harus  dibayarkan  oleh  pemilik  proyek adalah  senilai  Rp  520,303,573,792.  Perhitungan  NPV dengan  sumber  pembiayaan  100%  dari  Modal  Sendiri (equity) menghasilkan nilai NPV sebesar Rp
235,088,090,535  dan  IRR  21%  dengan  faktor  diskon  (i) sebesar 12.36%, faktor diskon yang digunakan adalah hasil dari  penjumlahan  dari  safe  rate  dan  resiko  investasi.  Safe rate  adalah  hasil  dari  rata-rata  bunga  deposito,  sedangkan resiko  investasi  nilainya  sama  dengan  nilai  safe  rate.  Dari NPV  kemudian  dilakukan  perhitungan  ROR  dan  ROE sehingga didapatkan nilai ROR 45% dan ROE 45%. Karena tidak ada pinjaman maka nilai ROR =ROE.
B. 60% Modal Sendiri dan 40% Pinjaman
Dengan sumber pembiayaan 60% modal sendiri dan 40% pinjaman, maka biaya investasi yang harus dibayarkan oleh pemilik  proyek  adalah  senilai  Rp  520,303,573,792  dan pinjaman  dari  bank  senilai  Rp  208,121,429,517.  Maka dengan  asumsi  pembayaran  selama  5  tahun  dan  bunga pinjaman  sebesar  10.57%,  pembayaran  pinjaman  pertahun adalah senilai Rp 46,023,972,923.
Perhitungan  NPV  dengan  sumber  pembiayaan  ini menghasilkan  nilai  NPV  sebesar    Rp  276,645,581,658  dan IRR  45%  dengan  faktor  diskon  (i)  sebesar  12.24%.  Faktor diskon yang digunakan untuk sumber pembiayan kombinasi antara  modal  sendiri  dan  pinjaman  adalah  hasil  dari perhitungan cost of capital i= (60% equity x 13.36%)+(40% loan x 10.57%). Dari NPV kemudian dilakukan perhitungan ROR  dan  ROE  sehingga  didapatkan  nilai  ROR  53%  dan ROE  89%.  Karena  ROE  lebih  besar  dari  ROR  maka leveragenya adalah positif yaitu sebesar 1.67.

## C. 50% Modal Sendiri dan 50% Pinjaman
Dengan sumber pembiayaan 50% modal sendiri dan 50% pinjaman, maka biaya investasi yang harus dibayarkan oleh pemilik  proyek  adalah  senilai  Rp  520,303,573,792  dan pinjaman  dari  bank  senilai  Rp  260,151,786,896.  Maka dengan  asumsi  pembayaran  selama  5  tahun  dan  bunga pinjaman  sebesar  10.57%,  pembayaran  pinjaman  pertahun adalah senilai Rp 57,529,966,154.
Perhitungan  NPV  dengan  sumber  pembiayaan  ini menghasilkan  nilai  NPV  sebesar  Rp  289,685,542,113  dan IRR  57%  dengan  faktor  diskon  (i)  sebesar  11,97%.  Faktor diskon yang digunakan untuk sumber pembiayan kombinasi antara  modal  sendiri  dan  pinjaman  adalah  hasil  dari perhitungan cost of capital i= (50% equity x 13.36%)+(50% loan x 10.57%). Dari NPV kemudian dilakukan perhitungan ROR  dan  ROE  sehingga  didapatkan  nilai  ROR  56%  dan ROE  111%.  Karena  ROE  lebih  besar  dari  ROR  maka leveragenya adalah positif yaitu sebesar 2.0.

## D. 40 Modal Sendiri dan 60% Pinjaman
Dengan sumber pembiayaan 40% modal sendiri dan 60% pinjaman, maka biaya investasi yang harus dibayarkan oleh pemilik  proyek  adalah  senilai  Rp  520,303,573,792  dan pinjaman  dari  bank  senilai  Rp  312,182,144,275.  Maka, dengan  asumsi  pembayaran  selama  5  tahun  dan  bunga pinjaman  sebesar  10.57%,  pembayaran  pinjaman  pertahun adalah senilai Rp 69,035,959,385.
Perhitungan  NPV  dengan  sumber  pembiayaan  ini menghasilkan  nilai  NPV  sebesar  Rp  302,164,947,669  dan IRR  75%  dengan  faktor  diskon  (i)  sebesar  11.69%.  Faktor diskon yang digunakan untuk sumber pembiayan kombinasi antara  modal  sendiri  dan  pinjaman  adalah  hasil  dari perhitungan cost of capital i= (40% equity x 13.36%)+(60% loan x 10.57%). Dari NPV kemudian dilakukan perhitungan ROR  dan  ROE  sehingga  didapatkan  nilai  ROR  58%  dan
Tahun Service Charge Biaya Gaji Karyawan 2015 Rp 3,886,876,800 Rp 1,632,488,256 2016 Rp 3,886,876,800 Rp 1,632,488,256 2017 Rp 9,710,688,000 Rp 4,078,488,960 2018 Rp 13,776,974,400 Rp 5,786,329,248 2019 Rp 13,776,974,400 Rp 5,786,329,248
Tahun Service Charge(Rp) Biaya
Pemeliharaan(Rp) (a) b=0,15 x a Tahun ke-1 Rp3,886,876,800 Rp 583,031,520 Tahun ke-2 Rp3,886,876,800 Rp 583,031,520 Tahun ke-3 Rp9,710,688,000 Rp 1,456,603,200 Tahun ke-4 Rp13,776,974,400 Rp 2,066,546,160 Tahun ke-5 Rp13,776,974,400 Rp 2,066,546,160
ROE  145%  Karena  ROE  lebih  besar  dari  ROR  maka leveragenya adalah positif yaitu sebesar 2.5.
Dari hasil perhitungan diatas didapatkan nilai NPV, IRR dan Leverage seperti pada Tabel 12.
Tabel 12 Hasil Perhitungan NPV, IRR dan Leverage
Pada Gambar 2 dan Gambar 3 dapat dilihat grafik cost of capital dan  NPV  terhadap loan dari  masing  -  masing alternatif pembiayaan.

## Gambar 2 Grafik Cost Of Capital
Nilai cost  of  capital yang  paling  kecil  terdapat  pada alternatif  pembiayaan  40  %  modal  sendiri  dan  60  % pinjaman.  Dapat  dilihat  bahwa  semakin  besar  presentase pinjaman maka semakin kecil nilai cost of capital.

## Gambar 3 Grafik Leverage
Dapat  dilihat  pada  Grafik  3 Leverage diatas  bahwa semakin  besar  presentase  pinjaman  maka Leverage yang didapat  akan  semakin  positif  yang  berarti  pinjaman  masih meringankan pengembalian modal.

## V. KESIMPULAN
Komposisi  alternatif  pembiayaan  yang  memiliki  cost  of capital terkecil yaitu 40% modal sendiri dan 60% pinjaman dengan  nilai  11.69  %  pada  leverage  positif  yang  berarti masih  meringankan  pengembalian  modal  dalam  keadaan bunga  modal  sendiri  lebih  besar  dari  pada  pinjaman. Sedangkan jika bunga pinjaman lebih besar daripada modal sendiri  maka  alternatif  pembiayaan  yang  dipilih  adalah dengan  100%  modal  sendiri  yang  memiliki  cost  of  capital paling  ringan  sebesar  10,02%.  Tetapi  pada  100%  modal sendiri  tidak  memberikan  tingkat  pengembalian  (Leverage) yang  paling  ringan  atau  yang  paling  positif.  Sehingga alternatif  yang  akan  dipilih  untuk  pembiayaan  Nifarro Office  Tower  –  SKY18  adalah  alternatif  degan  komposisi 40  %  modal  sendiri  dan  60  %  pinjaman  karena  memiiki
pembiayaan paling ringan dan tingkat  pengembalian  modal paling ringan.
Penelitian  lanjutan  diperlukan  untuk  perhitungan  bentuk pembiayaan  sebaiknya  diperhitungkan  juga  alternatif sumber pembeayaan lainnya jika memungkinkan dilakukan, serta  menambah  kombinasi  dari  komposisi  alternatif- alternatif sumber pembiayaan yang telah ditentukan.
DAFTAR PUSTAKA
[1]  Kyle,  R.C.,  dan  Baird,  F.M.,  1995. Property Management . USA : Real Estate Education Company [2]  Husnan,  S.,  dan  Suwarsono.,  2008. Studi  Kelayakan Proyek. Edisi 4, UPP AMPN YKPN, Yogyakarta [3]  Noor,  H.F,.  2007. Ekonomi  Manajerial ,  PT. Rajagrafindo Persada, Jakarta
[4]  Yescombe,  E.,  2002. Principles  of  Project  Finance , Academic Press
[5]  Putra, M A.A., Utomo, C., dan Nurcahyo, C.B., 2013. Analisa  Pembeayaan  Investasi  Apartemen  Puncak Kertajaya Surabaya . Jurnal Teknik ITS 2 (1), D1-D5.
[6]  Sari,  K.,  dan  Utomo  C.  2012, Analisa  Pembiayaan Kerjasama  Pemerintah  dan  Swasta  Pada  Proyek Sidoarjo  Town  Square. Jurnal  Teknik  ITS  Vol.1. No.1, D12-D15.
[7]   Wahyudhi,O.  dan  Utomo  C.  2014. Analisis  Investasi pada  Proyek  Pembangunan  Apartemen  Bale Hinggil Surabaya. Jurnal Teknik ITS Vol 3. No.1, D1- D6.
[8]  Syahrizal,  M.A.,  dan  Utomo,  C.,  2014. Analisa Pembiayaan  Investasi  Proyek  Perumahan  Green Pakis Regency Malang . Jurnal Teknik ITS 3(2), C67- C71.
[9]  Ningsih,  M.D.P.,  dan  Utomo,  C.,  2014. Analisa Pembiayaan  Invetasi  Apartemen  Puri  Park  View Tower  E  Kebon  Jeruk  –  Jakarta  Barat .  Jurnal Teknik ITS 3(2). D104-D108.
[10]  Pedoman  Teknis  Pembangunan  Bangunan  Gedung Negara
[11]  Juwana, J S. 2005. Panduan Sitem Bangunan Tinggi Untuk  Arsitek  dan  Praktisi  Bangunan. Jakarta  : Erlangga
Alternatif Pembiayaan Biaya modal (i)% NPV IRR Leverage 100% modal sendiri 13.36 Rp 235,088,090,535 21% 1.00 60% modal sendiri,40% pinjaman 12.24 Rp 276,645,581,658 45% 1.67 50% modal sendiri,50% pinjaman 11.97 Rp 289,685,542,113 57% 2.00 40% modal sendiri,60% pinjaman 11.69 Rp 302,164,947,669 75%
2.50 13.36 12.24 11.97 11.69 11.60 11.80 12.00 12.20 12.40 12.60 12.80 13.00 13.20 13.40 13.60 0 10 20 30 40 50 60 70 C os t O f C ap it al Loan % Cost Of Capital Cost Of Capital 0.00 0.50 1.00 1.50 2.00 2.50 3.00 0 10 20 30 40 50 60 70 Le ve ra ge Loan(%) Leverage Leverage