## VALIDITAS PERJANJIAN PENGIKATAN JUAL BELI: DASAR TERUTANGNYA BEA PEROLEHAN HAK ATAS TANAH DAN BANGUNAN
Naflah Faadiyah a, Muhammad Syaifuddin b, Agus Trisaka c
a Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sriwijaya, Email: naflahfaadyh@gmail.com
b Fakultas Hukum Universitas Sriwijaya, Email syaifuddin@fh.unsri.ac.id
c Notaris dan PPAT Kota Palembang, Email: agustrisaka@gmail.com
Naskah diterima:   26 januari 2024; revisi: 28 April 2024; disetujui: 30 Mei 2024 DOI: 10.28946/rpt.v13i1.3577

## Abstrak:
Undang-Undang  Nomor  1  Tahun  2022  tentang  Hubungan  Keuangan  antara  Pemerintah  Pusat  dan Pemerintah  Daerah  serta  Peraturan  Pemerintah  Nomor  35  Tahun  2023  tentang  Ketentuan  Umum Pajak  Daerah  dan  Retribusi  Daerah  merubah  ketentuan  saat  terutangnya  Bea  Perolehan  Hak  Atas Tanah dan Bangunaan (BPHTB). Salah satunya dalam transaksi jual beli saat terutang BPHTB adalah pada  saat  dibuat  dan  ditandatanganinya  Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli  (PPJB).  Penentuan  saat terutangnya BPHTB saat PPJB menimbulkan potensi pelanggaran terhadap prinsip peralihan/perolehan  hak  atas  tanah  dan  bangunan  yang  wajib  melalui  proses  penyerahan  nyata  dan penyerahan  yuridis  dengan  penandatangan  Akta  Jual  Beli  (AJB)  dihadapan  Pejabat  Pembuat  Akta Tanah  (PPAT).  Penulisan  ini  membahas  mengenai  validitas  PPJB  yang  menjadi  dasar  saat terutangnya  BPHTB  untuk  transaksi  jual  beli.  Penelitian  ini  merupakan  penelitian  hukum  normatif dengan  pendekatan  Undang-Undang,  pendekatan  konseptual  dan  pendekatan  teori.  Penelitian dilakukan  dengan  menganalisis  bahan  hukum  primer,  sekunder  dan  tersier.  Berdasarkan  hasil penelitian  dapat  disimpulkan  bahwa  PPJB  hanya  merupakan  perjanjian  pengikatan  awal  bukan landasan sah telah beralih dan diperolehnya hak atas tanah dan bangunan. Sehingga menjadikan PPJB sebagai dasar saat terutangnya BPHTB tidaklah tepat karena BPHTB berdasarkan Pasal 1 angka (37) Undang-Undang No. 1 Tahun 2022 adalah pajak dari perolehan hak atas tanah dan bangunan. Serta pelanggaran  mengenai  prinsip  peralihan/perolehan  hak  kebendaan  yang  menyebabkan  ketidakadilan pada wajib pajak yang telah dibebankan BPHTB padahal secara hukum belum memperoleh peralihan hak atas tanah dan bangunan.
Kata Kunci: BPHTB; PPJB; Peralihan/perolehan; Hak atas Tanah dan Bangunan

## Abstract:
Law  Number  1  of  2022  concerning  Financial  Relations  between  Central  Government  and  Regional Governments  and  Government  Regulation  Number  35  of  2023  concerning  General  Provisions  of Regional Taxes and Regional Levies amend the provisions on the due date of Acquisition fee Rights to Land  and  Buildings  (BPHTB  in  Indonesia).  One  of  the  changes  is  that  in  sale  and  purchase transaction, BPHTB is due at the time Conditional Sale and Purchase Agreement (PPJB in Indonesia) is made and signed. The determination due date of BPHTB at the time of PPJB gives rise potential violation of transfer/acquisition of rights to land and buildings principle, which must go through the process  of  factual  submission  and  juridical  submission  by  signing  the  Deed  of  Sale  and  Purchase (AJB in Indonesia) before the Land Deed Official (PPAT in Indonesia). This research discusses the validity  of  PPJB,  which  serves  as  the  basis  for  the  due  date  of  BPHTB  for  sale  and  purchase transactions.  This  research  is  a  normative  legal  study  with  a  statutory,  conceptual,  and  theoretical approach. The research is conducted by analyzing primary, secondary, and tertiary legal materials.
Based  on  the  research  results,  it  can  be  concluded  that  PPJB  is  only  a  preliminary  conditional agreement and not a valid basis for the transfer/acquisition of rights to land and buildings. Therefore, using  PPJB  as  the  basis  of  due  date  of  BPHTB  is  not  appropriate  because  BPHTB,  according  to Article 1 number (37) of Law No. 1 of 2022, is a tax on acquisition of rights to land and buildings. This  also  constitutes  a  violation  of  transfer/acquisition  of  rights  to  land  and  buildings  principle, causing  injustice  to  taxpayers  who  have  been  charged  BPHTB  even  though  they  have  not  legally acquired the transfer of rights to land and buildings.
Keywords: BPHT; PPJB; Transfer/acquisition; Rights to Land and Buildings.

## LATAR BELAKANG
Indonesia  memiliki  landasan  konstitusional  mengenai  pemungutan  pajak  yang  mengatur bahwa pajak dan pungutan lain yang bersifat memaksa untuk keperluan negara diatur dengan undang-undang  hal  ini  diatur  pada  Pasal  23  A  Undang-Undang  Dasar  Negara  Republik Indonesia  Tahun  1945  (UUD  1945).  Ketentuan  tersebut  mengandung  makna  bahwa  setiap pemungutan  pajak  harus  diatur  dengan  peraturan  perundang-undangan.  Pajak  sebagaimana diatur  dalam  Pasal  4  ayat  (1) Undang-Undang  Nomor  28  Tahun  2007 tentang  Perubahan Ketiga atas Undang-Undang Nomor 6 Tahun 1983 tentang Ketentuan Umum dan Tata Cara Perpajakan adalah kontribusi yang diwajibkan negara terhadap orang pribadi atau badan yang bersifat  memaksa  yang  sesuai  dengan  Undang-Undang.  Pajak  akan  dialokasikan  untuk memenuhi  kebutuhan  negara  guna  memaksimalkan  kesejahteraan  masyarakat  secara keseluruhan.  Negara  mengatur  salah  satu  jenis  pajak  tertentu  yang  disebut  pajak  perolehan hak  atas  tanah  dan  bangunan.  Setidaknya  terdapat  dua  jenis  pajak  yang  dapat  dikenakan, yaitu Pajak Penghasilan Pengalihan Hak atas Tanah dan Bangunan (PPhTB) yang dibebankan terhadap pihak penjual dan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan atau Bangunan (BPHTB) yang dibebankan terhadap pihak pembeli.
BPHTB  sebelumnya  tergolong  jenis  pajak  pusat  namun  setelah  diterbitkannya Undang-Undang  Republik  Indonesia  Nomor  28  Tahun  2009  Tentang  Pajak  Daerah  Dan Retribusi  Daerah  pada  Pasal  2  ayat  (2)  butir  k  BPHTB  menjadi  jenis  pajak  daerah.  Aturan mengenai  BPHTB  terakhir  diubah  dengan  Undang-Undang  Republik  Indonesia  Nomor  1 Tahun  2022  tentang  Hubungan  Keuangan  Antara  Pemerintah  Pusat  Dan  Pemerintahan Daerah. BPHTB didefinisikan dalam Pasal 1 Angka (37) Undang-Undang No. 1 Tahun 2022 yaitu “Pajak atas perolehan hak atas tanah dan bangunan”.  Aturan lebih lanjut terdapat pada peraturan pelaksana dalam Peraturan Pemerintah Nomor 35 Tahun 2023 Tentang Ketentuan Umum Pajak Daerah dan Retribusi Daerah. Penerapan aturan mengenai BPHTB selanjutnya diatur oleh Pemerintah Daerah melalui Peraturan Daerah.
Subjek dari BPHTB adalah orang pribadi dan badan serta yang menjadi objek BPHTB adalah perolehan hak atas tanah dan bangunan. Perolehan hak atas tanah dan bangunan dapat melalui  berbagai  perbuatan  hukum,  salah  satunya  melalui  perjanjian  jual  beli.  Dasar pengenaan BPHTB terhadap perolehan hak atas tanah dan bangunan melalui jual beli adalah harga  transaksi 1 .  Salah  satu  aspek  krusial  dalam  pemungutan  pajak  adalah  penentuan  saat terutangnya  suatu  objek  pajak,  sebagaimana  tercantum  dalam  Pasal  49  Ayat  (2)  huruf  a Undang-Undang No. 1 Tahun 2022 jo. Pasal 18 Ayat (2) huruf a PP No.35 Tahun 2023 yang menyatakan  bahwa  saat  terutangnya  BPHTB  untuk  jual  beli  adalah  pada  saat  Perjanjian Pengikatan Jual  Beli (PPJB) dibuat dan ditandatangani.  Terdapat  ketentuan lain pada    Pasal 18 Ayat (3) PP No.35 Tahun 2023 menyatakan bahwa terhadap jual beli tanah dan Bangunan yang  tidak  menggunakan  PPJB,  saat  terutang  BPHTB  untuk  jual  beli  adalah  pada  saat ditandatanganinya Akta Jual Beli (AJB).
1 Republik  Indonesia,  “Undang-Undang  Republik  Indonesia  Nomor  1  Tahun  2022  Tentang  Hubungan Keuangan Antara Pemerintah Pusat Dan Pemerintahan Daerah,” Pub. L. No. 1 (2022).
Jual  beli  diatur  dalam  Pasal  1457  Kitab  Undang-Undang  Hukum  Perdata (KUHPerdata)  yang  menyatakan  bahwa  perjanjian  jual  beli  merupakan  suatu  perjanjian timbal  balik  yang  mana  salah  satu  pihak  mengikatkan  diri  untuk  mengalihkan  suatu  benda, sedangkan  pihak  yang  lain  sepakat  untuk  membayar  sejumlah  uang  yang  telah  disepakati. Hak atas tanah dan bangunan dapat diperjualbelikan melalui tata cara yang telah diatur oleh undang-undang. 2 Secara  hukum  Jual  beli  hak  atas  tanah  dan  bangunan  harus  dibuktikan dengan  AJB  yang  dibuat  dihadapan  pejabat  yang  berwenang  yaitu  Pejabat  Pembuat  Akta Tanah (PPAT). AJB baru dapat dibuat apabila apabila para pihak yang terlibat dalam jual beli telah  memenuhi  seluruh  syarat-syarat  yang  diperlukan  untuk  pembuatan  AJB  dan  melunasi pajak-pajak  yang  berkaitan  dengan  peralihan/perolehan  hak  atas  tanah  dan  bangunan tersebut. 3
Pengecualian  muncul  ketika  para  pihak  yang  terlibat  dalam  jual  beli  tidak  dapat segera  membuat  AJB  karena  belum  memenuhi  syarat-syarat  dalam  membuat  AJB.  Syarat- syarat  tersebut  dapat  berupa  dokumen-  dokumen  yang  diwajibkan,  ketidakmampuan  untuk melakukan  pembayaran  penuh  atas  tanah  dan  bangunan  tersebut,  belum  dapat  dikuasainya objek  jual  beli,  maupun  keadaan-keadaan  lainnya.  Terhadap  kondisi  tersebut  jual  beli  hak atas  tanah  dan  bangunan  dapat  dilakukan  terlebih  dahulu  dengan  membuat  PPJB.  PPJB merupakan  perjanjian  pengikatan  awal  bagi  penjual  dan  pembeli  untuk  mengikat  komitmen penjual  dan  pembeli  dalam  jual  beli  hak  atas  tanah  dan  bangunan.    Perjanjian  ini  dibuat sebelum  pembentukan  AJB  dan  sebelum  melibatkan  PPAT.  Menurut  R.  Subekti  dalam bukunya  menyatakan  bahwa  perjanjian  pengikatan  jual  beli  adalah  perjanjian  pra-jual  beli antara pihak penjual dan pihak pembeli. Perjanjian ini diperlukan karena adanya unsur-unsur yang harus dipenuhi untuk jual beli tersebut antara lain sertifikat hak atas tanah sedang dalam proses,  atau  belum  terjadinya  pelunasan  harga  atau  pajak-pajak  yang  berkaitan  dengan  jual beli hak atas tanah belum dapat dibayar baik oleh penjual atau pembeli. 4
Widhi  Handoko  menyampaikan  pengertian  PPJB  yaitu  “Perjanjian  yang  dibuat  oleh calon penjual dan calon pembeli dalam bentuk otentik atau dibawah tangan atas suatu tanah/ bangunan sebagai pengikatan awal sebelum para pihak membuat AJB di hadapan PPAT”. 5 PPJB dapat dibuat dalam 2 (dua) format berbeda yaitu akta dibawah tangan dan akta otentik yang  dibuat  dihadapan  Notaris.  Akta  otentik  sendiri  berdasarkan  Pasal  1868  KUHperdata merupakan  “suatu  akta  yang  dibuat  dalam  bentuk  yang  ditentukan  oleh  undang-undang oleh/atau dihadapan pejabat umum yang berwenang untuk maksud itu, ditempat dimana akta dibuat”. PPJB yang dibuat di hadapan Notaris pada hakekatnya masih bersifat obligatoir atau perjanjian pendahuluan yang menimbulkan perikatan saja bukan merupakan perjanjian yang melandasi peralihan hak.
Berdasarkan  hal  tersebut,  yang  menarik  untuk  dianalisis  adalah  ketentuan  mengenai PPJB yang menjadi dasar saat terutangnya BPHTB dalam Undang-Undang No. 1 Tahun 2022 maupun  PP  No.35  Tahun  2023.  Ketentuan  tersebut  tidak  sejalan  dengan  ketentuan  umum yang  menyatakan  bahwa  BPHTB  merupakan  bea  yang  dibebankan  pada  saat  wajib  pajak memperoleh  peralihan  hak  atas  tanah  dan  bangunan.  Sedangkan  yang  menjadi  bukti  atas peralihan hak atas tanah dan bangunan adalah dengan dibuatnya AJB dihadapan PPAT. Hal ini  kemudian  berimplikasi  pada  pelanggaran  prinsip  perolehan/peralihan  hak  atas  tanah  dan bangunan.  Oleh  karena  itu  perlu  untuk  dibahas  lebih  lanjut  mengenai  validitas  PPJB  yang menjadi dasar terutangnya BPHTB dalam Undang-Undang No. 1 Tahun 2022 dan PP No.35
2 R. Subekti, Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (Burgelijk Wetboek) , 4th ed, Jakarta: Balai Pustaka, 2017.
3 Baiq Husnul Hidayati, “Pengenaan PPh Dan BPHTB Pada PPJB Yang Menimbulkan Ketidak Adilan” Jurnal Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Brawijaya . Vol.3 Nomor. 1 tahun 2018. hlm.12.
aiq  Husnul  Hidayati,  “PENGENAAN  PPh  DAN  BPHTB  PADA  PPJB  YANGMENIMBULKAN  KETIDAK ADILAN” 3, no. 1 (2018): 10–27, https://medium.com/@arifwicaksanaa/pengertian-use-case-
Tahun 2023 dengan harapan dapat memahami PPJB sebagai dasar terutangnya BPHTB bagi wajib pajak dengan prinsip perolehan/peralihan hak atas tanah dan bangunan.

## METODE PENELITIAN
Artikel  ini  ditulis  dengan  menggunakan  metode  penelitian  normatif.  Penelitian  hukum normatif  adalah  penelitian  hukum  yang  menekankan  pada  segi  abstraksi  atau  penelitian hukum  kepustakaan  yang  dilakukan  dengan  cara  meneliti  bahan-bahan  hukum  berupa perundang-undangan  dan  norma  yang  hidup  di  dalam  masyarakat.  Penelitian  normatif  ini akan mengkaji bahan pustaka yang mencakup bahan hukum primer, bahan hukum sekunder, dan  bahan  hukum  tersier.  Selanjutnya  pendekatan  yang  digunakan  adalah  pendekatan undang-undang, pendekatan teori serta pendekatan konseptual. Penelitian ini akan dianalisis melalui penafsiran gramatikal dan penafsiran sistematikal terhadap bahan-bahan hukum yang digunakan.

## ANALISIS DAN DISKUSI

## Validitas  Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli  Sebagai  Dasar  Terutangnya  Bea  Perolehan Hak Atas Tanah Dan Bangunan
Ketentuan  tentang  PPJB  sebagai  dasar  terutangnya  BPHTB  merupakan  perubahan  yang signifikan mengenai pemungutan pajak terhadap perolehan hak atas tanah dan bangunan dan menjadi  sesuatu  yang  perlu  dikaji.  PPJB  sebagai  bentuk  perjanjian  yang  terbentuk  karena sifat  terbukanya  Buku  III  KUH  Perdata  yang  memberikan  kebebasan  sebesar-besarnya kepada subjek hukum untuk mengadakan perjanjian dalam bentuk apa pun dan dalam format apa  pun,  sepanjang  tidak  bertentangan  dengan  batasan  peraturan  perundang-undangan, ketertiban umum, dan kesopanan. PPJB merupakan suatu perjanjian yang dibuat berdasarkan ketentuan  Pasal  1313  KUH  Perdata  dan  asas  kebebasan  berkontrak  sebagaimana  tercantum dalam  Pasal  1338  KUH  Perdata.  Lebih  khusus  PPJB  yang  merupakan  perjanjian  untuk  jual beli  diatur  dalam  Pasal  1457  sampai  dengan  Pasal  1540  KUHPerdata.  Pasal  1457 KUHPerdata  yaitu  “Perjanjian  jual  beli  adalah  suatu  perjanjian  timbal  balik  dimana  pihak yang  satu  (penjual)  berjanji  akan  menyerahkan  suatu  barang  dan  pihak  yang  lain  (pembeli) akan membayar harga yang telah diperjanjikan”.
PPJB merupakan perjanjian pendahuluan dari perjanjian jual beli yang dibuat karena belum terpenuhinya syarat administrasi untuk melakukan pembuatan akta jual beli dan dibuat karena kesepakatan para pihak. PPJB berfungsi untuk mempersiapkan perjanjian pokok yang akan  dilakukan,  karena  PPJB  menjadi  landasan  untuk  dilakukannya  perjanjian  pokok mengenai  peralihan hak.  PPJB dalam hal  jual beli hak atas tanah dan bangunan dibuat oleh para pihak dalam jual beli yaitu calon penjual dan calon pembeli. Calon penjual dalam PPJB biasanya  merupakan  pihak  pertama  yaitu  pihak  pemilik  hak  atas  tanah  yang  kan  menjadi objek  PPJB.  Calon  pembeli  yang  dalam  PPJB  biasanya  menjadi  pihak  kedua  merupakan pihak yang mengikatkan dirinya untuk membeli hak atas tanah dan/atau bangunan dari pihak pertama.  Kewajiban  masing-masing  pihak  tersebut  dalam  PPJB  dikenal  sebagai  prestasi dalam KUHPerdata, yang diatur dalam Pasal 1234 KUHPerdata yang menyatakan “Tiap-tiap perikatan adalah untuk memberikan sesuatu, untuk berbuat sesuatu, atau untuk tidak berbuat sesuatu”. 6
Pada umumnya suatu PPJB hak atas tanah  memuat kewajiban-kewajiban yang harus dipenuhi oleh satu pihak atau lebih sebelum dilaksanakannya perjanjian pokok yang menjadi tujuan  akhir  para  pihak  yaitu  AJB. 7 Menurut  sistem  KUHPerdata,  suatu  perjanjian  yang
6 R Subekti dan R Tjitrosudibio, Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (Jakarta: Pradnya Paramita, 1996).ibid
7 Angger Sigit Pramukti, Erdha Widayanto, “Awas” Jangan Beli Tanah Sengketa: Panduan Mengurus Peralihan Hak  atas  Tanah  secara  Aman,  Cet.  Pertama,  Yogyakarta:  Pustaka  Yustisia,  2015, hlm. 50,  dikutip  dari    Imam Muhasan, “Validitas PPJB Sebagai Basis PPh Pengalihan Hak Atas Tanah Dan/Atau Bangunan (Tinjauan Dari
bermaksud  untuk  mengalihkan  hak  milik  atas  kebendaan  tidak  dengan  begitu  saja mengalihkan hak milik atas kebendaan tersebut, tetapi harus disertai dengan: 8
1. perjanjian kebendaan ( zakelijke overeenkomst );
2. adanya perjanjian obligatoir; dan
3. penyerahan.
Perjanjian kebendaan adalah tindakan hukum yang dengan mengindahkan ketentuan undang- undang,  timbul  karena  kesepakatan  dari  dua  pihak  atau  lebih  yang  saling  mengikatkan  diri dengan  tujuan  untuk  membuat,  mengalihkan,  mengubah,  atau  mengakhiri  suatu  hak kebendaan. Berdasarkan hal tersebut, dalam hal jual beli hak atas tanah dan bangunan maka perjanjian  obligatoir  yang  dimaksud  dapat  berupa  PPJB  yang  dibuat  sebagai  perjanjian pendahuluan apabila belum dapat membuat AJB. PPJB dibuat dengan tidak mengurangi, baik unsur-unsur perjanjian, syarat sahnya perjanjian, maupun asas-asas hukum perjanjian. 9
Syarat  sah  jual  beli  hak  atas  tanah  tanah  menurut  hukum  adat  adalah  syarat  materiil yaitu  penjual  dan  pembeli  harus  sebagai  subyek  yang  sah  menurut  hukum  dari  tanah  yang diperjualbelikan  dan  syarat  formalnya  adalah  jual  beli  tanah  tersebut  dilakukan  dihadapan Kepala  Desa  atau  Kepala  Adat  dimana  tanah  yang  diperjualbelikan  tersebut  terletak.  Pada sistem hukum adat sifat dari jual beli hak atas tanah adalah: 10
a. Tunai  ( contant ),  artinya  penyerahan  hak-hak  atas  tanah  oleh  pemilik  tanah (penjual)  dilakukan  bersamaan  dengan  pembayaran  harganya  oleh  pihak  lain (pembeli).  Dengan  perbuatan  hukum  jual-beli  tersebut,  maka  seketika  itu  juga terjadi  peralihan  hak  atas  tanah.  Harga  yang  dibayar  pada  saat  penyerahan  hak tidak harus lunas atau penuh dan hal ini tidak mengurangi sifat tunai tadi.
b. Terang,  artinya  perbuatan  pemindahan  hak  tersebut  harus  dilakukan  dihadapan kepala  adat,  yang  berperan  sebagai  pejabat  yang  menanggung  keteraturan  dan sahnya  perbuatan  pemindahan  hak  tersebut,  sehingga  suatu  perbuatan  tersebut diketahui oleh umum.
Berdasarkan sifat tunai dan terang tersebut juga terwujud dalam jual beli hak atas tanah dan bangunan  pada  saat  ini  dimana  syarat  materilnya  yang  harus  dipenuhi  antara  lain  penjual adalah  orang  yang  berhak  atas  hak  atas  tanah  dan  bangunan  yang  akan  menjadi  objek  jual beli, pembeli adalah orang yang berhak untuk mempunyai hak atas tanah dan bangunan yang dibelinya  dan  tanah  yang  menjadi  objek  jual  beli  boleh  diperjualbelikan  atau  tidak  dalam sengketa. Sedangkan syarat  formil  yang harus dipenuhi merupakan formalitas transaksi  jual beli yang meliputi akta yang menjadi bukti perjanjian jual beli serta pejabat yang berwenang membuat  akta  tersebut,  dengan  kata  lain  maka  syarat  formil  jual  beli  hak  atas  tanah  dan bangunan harus dibuktikan dengan AJB yang dibuat oleh dan dihadapan PPAT 11
Mengenai  penyerahan  yang  dimaksud  dengan  penyerahan  menurut  hukum  perdata mengacu  pada  pengalihan  kepemilikan  suatu  benda  dari  pemiliknya  kepada  orang  lain, dengan  maksud  menjadikan  penerimanya  sebagai  pemilik  baru  atas  barang  tersebut. KUHPerdata  telah  mengatur  dalam  Pasal  616  mengenai  penyerahan  hak  atas  tanah  dan bangunan  yang  merupakan  benda  tidak  bergerak  dimana  proses  peralihan  hak  atas  benda
Aspek  Hukum  Perdata),” Jurnal  Pajak  Indonesia  (Indonesian  Tax  Review) Vol.  2  Nomor  2  tahun  2018), hlm.35.
8 Herlien Budiono, Kumpulan Tulisan Hukum Perdata Di Bidang Kenotariatan , 1st ed, Bandung: Citra Aditya Bakti, 2016, hlm.228.
9 Frieda Husni Hasbullah, Hukum Kebendaan Perdata: Hak-Hak Yang Memberi Kenikmatan, Jakarta: Ind-Hill- Co, 2005, hlm.45,  dikutip dari Imam Muhasan, “Validitas PPJB Sebagai Basis PPh Pengalihan Hak Atas Tanah Dan/Atau Bangunan (Tinjauan Dari Aspek Hukum Perdata), hlm.34.
10 Urip Santoso, “Jual-Beli Tanah Hak Milik ( Kutipan Letter C ),” Jurnal Perspektif . Vol.17 Nomor  2, tahun 2012. Hlm. 65
11 Ratri Puspita Suryandari, dkk., “Akibat Hukum Tidak Terpenuhinya Syarat-Syarat Pembuatan Akta Jual Beli Oleh Notaris,” Jurnal Notarius . Vol. 13, Nomor 2, tahun 2020, hlm.826.
tidak  bergerak  harus  melalui  penyerahan  nyata  dan  penyerahan  yuridis.  Penyerahan  nyata dapat  dilakukan  secara  simbolis  seperti  memberikan  kunci.  Sedangkan  penyerahan  yuridis adalah  melalui  suatu  akta  yang  dibuat  dihadapan  pejabat  yang  berwenang  yang  untuk kemudian dicatatkan dan dipublikasikan serta dilakukan dengan pengumuman akan akta yang bersangkutan  dengan  cara  seperti  ditentukan  dalam  Pasal  620  KUHPerdata 12 .  Proses pencatatan  dan  pempublikasian  peralihan  hak  atas  tanah  dan  bangunan  diatur  dalam Peraturan  Pemerintah  Nomor  24  Tahun  1997  tentang  Pendaftaran  Tanah  sebagaimana  telah diubah  dengan  dalam  Peraturan  Pemerintah  Nomor  18  Tahun  2021  Tentang  Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, Dan Pendaftaran Tanah. Pada Pasal 37 PP No. 24 Tahun 1997 jo. PP No. 18 Tahun 2021 menyatakan:
“Peralihan hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun melalui jual beli, tukar  menukar,  hibah,  pemasukan  dalam  perusahaan  dan  perbuatan  hukum pemindahan  hak  lainnya,  kecuali  pemindahan  hak  melalui  lelang  hanya  dapat didaftarkan  jika  dibuktikan  dengan  akta  yang  dibuat  oleh  Pejabat  Pembuat  Akta Tanah  yang  berwenang  menurut  ketentuan  peraturan  perundang-undangan  yang berlaku.”
Pada  transaksi  jual  beli  akta  yang  dibuat  oleh  PPAT  adalah  AJB.  AJB  menjadi  dasar pendaftaran  tanah  atas  suatu  peralihan  hak  atas  tanah  dan  bangunan. 13 Berdasarkan  hal tersebut  tanda  sebagai  landasan  yang  sah  dari  peralihan/perolehan  hak  atas  tanah  dan bangunan adalah dengan dibuat dan ditandatanganinya AJB yang dibuat oleh pejabat PPAT yang berwenang bukan dengan PPJB Notaris.
Berdasarkan penjelasan tersebut, ketentuan Pasal 49 Ayat (2) huruf a Undang-Undang No.  1  Tahun  2022  dan  Pasal  18  Ayat  (2)  huruf  a  PP  No.35  Tahun  2023  yang  menjadikan PPJB sebagai dasar saat terutangnya BPHTB tidak sejalan dengan prinsip peralihan/perolehan  hak  atas  tanah  dan  bangunan,  sehingga  ketentuan  tersebut  tidak memenuhi asas kepastian dan asas menyenangkan dari pemungutan BPHTB. Perlu diketahui bahwa  pemungutan  pajak  yang  dilakukan  oleh  pemerintah  harus  memperhatikan  asas-asas pemungutan  pajak.  Adam  smith  dalam  buku Wealth  of  Nations menyatakan  terdapat  4 (empat) asas pemungutan pajak yang disebut “ four canons taxation ” yaitu: 14
a. Equality (asas persamaan)
Asas  persamaan  adalah  asas  yang  menyatakan  bahwa  negara  dilarang  melakukan praktik diskriminatif terhadap wajib pajak. Adalah adil bagi  wajib pajak di  setiap negara  untuk  memberikan  kontribusi  terhadap  keuangan  negaranya  berdasarkan proporsi keuntungan pendapatan yang diperolehnya dari negara tersebut.
b. Certainty (asas kepastian)
Asas  kepastian  adalah  asas  yang  mengutamakan  terjaminnya  kepastian  hukum sehubungan  dengan  subjek  dan  objek  perpajakan.  Penting  bagi  wajib  pajak  untuk memiliki  pemahaman  yang  jelas  dan  pasti  mengenai  tarif  pajak,  tanggal  jatuh tempo pajak, dan metode pembayarannya.
c. Convenience of Payment (asas menyenangkan)
Asas  menyenangkan  adalah  asas  yang  menyatakan  bahwa  filosofi  panduan  yang menganjurkan  pemungutan  pajak  dengan  cara  yang  paling  nyaman  dan menyenangkan bagi wajib pajak. Misalnya, apakah memperoleh penghasilan kena pajak atau menerima keuntungan.
d. Low Cost of Collection (asas efisiensi)
12 Herlien Budiono, Kumpulan Tulisan Hukum Perdata Di Bidang Kenotariatan, hlm.234.
13 Yudi Hardiawan, “Peranan Notaris Selaku Pejabat Pembuat Akta Tanah Dalam Proses Verifikasi Bea Perolehan Hak Atas Tanah Dan Bangunan Di Kabupaten Banyuasin,” Jurnal Repertorium 5, no. 2 (2016): 92– 105, https://doi.org/http://dx.doi.org/10.28946/rpt.v5i2.194.
14 H. Bohari, Pengantar Hukum Pajak , Depok: Raja Grafindo Persada, 2019, hlm. 21.
Asas efisiensi adalah asas yang menegaskan bahwa pemungutan pajak tidak boleh melebihi  penerimaan  pajak,  dan  harus  dilakukan  dengan  efisiensi  yang  sebesar- besarnya tanpa melebihi penerimaan pajak.
Dalam  pemungutan  pajak,  penentuan  saat  terutangnya  suatu  objek  pajak  merupakan  salah satu faktor yang sangat esensial. Pada Pasal 4 Ayat (1) PP 35/2023 telah menyatakan bahwa:
“ Saat terutang pajak ditetapkan pada saat orang pribadi atau badan telah memenuhi syarat subjektif dan o  bjektif atas suatu jenisajak dalam 1 (satu) kurun waktu tertentu dalam  masa  pajak,  dalam  tahun  pajak,  atau  bagian  tahun  pajak  sesuai  dengan ketentuan peraturan perundang-undangan mengenai perpajakan daerah.”
Syarat  subjektif  yang  dimaksud  adalah  persyaratan  yang  berkaitan  dengan  ketentuan mengenai  subjek  pajak,  dalam  hal  BPHTB  yang  menjadi  subjek  pajak  adalah  setiap orang/badan yang memperoleh hak atas tanah dan bangunan. Syarat objektif yang dimaksud adalah  persyaratan  yang  berkaitan  dengan  ketentuan  mengenai  objek  pajak,  dalam  hal BPHTB yang menjadi objek pajak adalah perolehan hak atas tanah dan bangunan. Penjelasan pasal  tersebut  menjelaskan  bahwa  pada  prinsipnya  saat  terutangnya  suatu  pajak  terjadi apabila timbulnya objek yang dapat dikenai pajak, dalam hal BPHTB timbulnya objek pajak adalah pada saat hak atas tanah dan bangunan telah beralih. Sedangkan pada PPJB hak atas tanah dan bangunan belum beralih sehingga belum timbulnya objek pajak bagi pembeli untuk membayar BPHTB. 15
Selain  itu  pada  Undang-Undang  No.  1  Tahun  2022  maupun  PP  No.35  Tahun  2023 tidak  mengatur  kapan  pastinya  BPHTB  tersebut  terutang  apabila  dihadapkan  dengan  dua jenis  akta  PPJB  yaitu  PPJB  lunas  dan  PPJB  belum  lunas  atau  bertahap.  PPJB  lunas  adalah PPJB  yang  dibuat  oleh  para  pihak  dengan  telah  melunasi  seluruh  harga  pada  saat penandatanganan  PPJB  tetapi  belum  dapat  membuat  AJB  di  PPAT  karena  belum terpenuhinya salah satu  syarat. Sedangkan PPJB belum lunas adalah PPJB yang dibuat oleh para  pihak  selain  karena  harga  yang  masih  harus  dibayarkan  secara  bertahap  dan  belum terpenuhinya  juga  syarat  lain.  Terhadap  dua  jenis  akta  PPJB  tersebut  apabila  PPJB  yang dibuat adalah PPJB lunas maka tidak menjadi masalah jika BPHTB akan diterapkan pada saat dibuat dan ditandatanganinya PPJB tersebut. Tetapi pada saat PPJB yang dibuat adalah PPJB belum lunas maka apakah BPHTB harus dibayarkan saat tahap pertama pembayaran atau saat pembayaran  sudah  dilunasi  seluruhnya.  Hal  ini  karena  pada  PPJB  belum  lunas  yang pembayarannya  dilakukan  secara  bertahap  sangat  dimungkinkan  terjadinya  pembatalan perjanjian maupun terjadinya wanprestasi dalam proses transaksi. 16 Berkaitan dengan hal ini, penyelesaian  apabila  pada  akhirnya  terjadi  pembatalan  ataupun  wanprestasi  dalam  PPJB dimana  BPHTB  telah  terutang  pada  tanggal  dibuat  dan  ditandatanganinya  PPJB  walaupun pembayaran  belum  lunas  maka    PP  No.35  Tahun  2023  mengatur  dalam  Pasal  59  ayat  (9) bahwa  jika  terjadi  perubahan  atau  pembatalan  PPJB  sebelum  AJB  ditandatangani  sehingga mengakibatkan  BPHTB  tidak  terutang,  kelebihan,  atau  kurang  bayar,  maka  Wajib  Pajak mempunyai  hak  dan  kewajiban  untuk  mengajukan  pengembalian  kelebihan  pembayaran BPHTB atau melakukan pembayaran atas kekurangan pembayaran tersebut.
Meskipun  telah  diatur  demikian  berdasarkan  tujuan  pokok  pembuatan  PPJB  dimana PPJB  masih  merupakan  perjanjian  obligatoir  yang  bukan  merupakan  tanda  beralihnya  hak dalam  jual  beli,  keberadaan  norma  dalam  PP  No.35  Tahun  2023  yang  memasukkan  PPJB sebagai saat terutangnya BPHTB telah  mengakibatkan adanya perlakuan tidak adil terhadap wajib  pajak.  Marihot  Pahala  Siahaan  menjelaskan  bahwa  setidaknya  penerapan  pajak menyangkut  tiga  bagian  utama  keadilan,  yaitu  keadilan  dalam  merumuskan  peraturan
15 Republik Indonesia, “Peraturan Pemerintah  Nomor 35 Tahun 2023 Tentang Ketentuan Umum Pajak Daerah Dan Retribusi Daerah,” Pub. L. No. 35 (2023).
16 Irma  Devita  Purnamasari,  “Hak  Belum  Beralih  Tapi  BPHTB  Harus  Lunas  Dulu,”  2023.  diakses  :  22 November 2023 Pukul 11.23 WIB.
perpajakan,  keadilan  dalam  melaksanakan  peraturan  perpajakan,  dan  keadilan  dalam mengalokasikan  penerimaan  pajak 17 .  Ketidakadilan  penerapan  dalam  aturan  perpajakan terlihat dalam hal pelanggaran terhadap prinsip peralihan/perolehan hak kebendaan dalam hal ini  hak  atas  tanah  dan  bangunan.  Sebagaimana  yang  telah  dijelaskan  sebelumnya  bahwa untuk hak atas tanah dan bangunan baru dikatakan beralih sepenuhnya apabila telah membuat AJB di hadapan PPAT. Maka BPHTB yang telah dibebankan kepada wajib pajak saat dibuat dan  ditandatanganinya  PPJB  menunjukkan  ketidakadilan  pada  wajib  pajak  karena  telah dibebankan BPHTB padahal wajib pajak belum secara resmi memperoleh peralihan dari hak atas tanah dan bangunan tersebut.

## KESIMPULAN
Ketentuan  saat  terutangnya  BPHTB  pada  saat  dibuat  dan  ditandatanganinya  PPJB  dalam Undang-Undang  No.  1  Tahun  2022  maupun  PP  No.35  Tahun  2023  tidaklah  tepat.  Hal  ini karena  secara  keperdataan,  tanah  dan  bangunan  termasuk  benda  tidak  bergerak  yang  oleh karenanya  terjadinya  pengalihan  hak  atas  tanah  dan  bangunan  adalah  pada  saat  dibuat  dan ditandatanganinya  AJB  sebagai  bukti  penyerahan  yuridis.  Sedangkan  PPJB  sebagai  suatu perjanjian  pengikatan  awal  dalam  transaksi  pengalihan  hak  atas  tanah  dan  bangunan  bukan merupakan  landasan  sah  telah  terjadinya  peralihan/perolehan  hak  atas  tanah  dan  bangunan. Maka  aturan  tersebut  tidak  sesuai  apabila  mengacu  pada  definisi  BPHTB  yang  merupakan pajak dari perolehan hak atas tanah dan bangunan.

## DAFTAR PUSTAKA
Baiq  Husnul  Hidayati.  “PENGENAAN  PPh  DAN  BPHTB  PADA  PPJB YANGMENIMBULKAN KETIDAK ADILAN” 3, no. 1 (2018): 10–27.
Bohari, H. Pengantar Hukum Pajak . Depok: Raja Grafindo Persada, 2019.
Budiono,  Herlien. Kumpulan  Tulisan  Hukum  Perdata  Di  Bidang  Kenotariatan .  Bandung:
Citra Aditya Bakti, 2007.
Hardiawan,  Yudi.  “Peranan  Notaris  Selaku  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  Dalam  Proses
Verifikasi  Bea  Perolehan  Hak  Atas  Tanah  Dan  Bangunan  Di  Kabupaten  Banyuasin.”
Jurnal Repertorium 5, no. 2 (2016): 92–105.
https://doi.org/http://dx.doi.org/10.28946/rpt.v5i2.194.
Irma Devita Purnamasari. “Hak Belum Beralih Tapi BPHTB Harus Lunas Dulu,” 2023.
Muhasan, Imam. “Validitas PPJB Sebagai Basis PPh Pengalihan Hak Atas Tanah Dan/Atau
Bangunan  (Tinjauan  Dari  Aspek  Hukum  Perdata).” JURNAL  PAJAK  INDONESIA (Indonesian Tax Review) 2, no. 2 (2018): 30–38. https://doi.org/10.31092/jpi.v2i2.639.
R  Subekti  dan  R  Tjitrosudibio. Kitab  Undang-Undang  Hukum  Perdata .  Jakarta:  Pradnya Paramita, 1996.
17 Marihot Pahala Siahaan, Pajak Daerah Dan Retribusi Daerah , Bandung: Rajawali Pers, 2005.

## REPUBLIK  INDONESIA.  PP  Nomor  35  Tahun  2023  TENTANG  KETENTUAN  UMUM
PAJAK  DAERAH  DAN  RETRIBUSI  DAERAH,  Pub.  L.  No.  PERATURAN
PEMERINTAH REPUBLIK INDONESIA N (2023).
Santoso,  Urip.  “Jual-Beli  Tanah  Hak  Milik  (  Kutipan  Letter  C  ).” Perspektif XVII,  no.  2
(2012): 62–69.
Siahaan,  Marihot  Pahala. Pajak  Daerah  Dan  Retribusi  Daerah .  Bandung:  Rajawali  Pers,
2005.
Subekti,  R. Kitab  Undang-Undang  Hukum  Perdata  (Burgelijk  Wetboek) .  4th  ed.  Jakarta:
Balai Pustaka, 2017.
Suryandari,  Ratri  Puspita,  Adya  Paramita  Prabandari,  Program  Studimagister  Kenotariatan,
Fakultas  Hukum,  and  Universitas  Diponegoro.  “AKIBAT  HUKUM  TIDAK
TERPENUHINYA  SYARAT-SYARAT  PEMBUATAN  AKTA  JUAL  BELI  OLEH NOTARIS.” Notarius 13, no. 2 (2020): 819–37.
Undang-undang  Nomor  1  Tahun  2022  Tentang  Hubungan  Keuangan  Antara  Pemerintah Pusat dan Pemerintahan Daerah (2022).