Volume 7 Nomor 1, September 2021 e-ISSN: 2580-1678 dan ISSN: 2355-4657 Open Access : http://e-jurnal.stih-pm.ac.id/index.php/cendekeahukum/index

## NON-PERFORMING LOAN SETTLEMENT FOR RESIDENTIAL PROPERTY DEVELOPERS AMID THE COVID-19 PANDEMIC

## PENYELESAIAN KREDIT MACET DEVELOPER PROPERTI RESIDENSIAL DITENGAH PANDEMI COVID-19 
Lambok Suprianto 1 , Andriyanto Adhi Nugroho 2
Fakultas Hukum, UPN Veteran Jakarta, DKI Jakarta * e-mail: Lamboksuprianto@upnvj.ac.id 1
e-mail: Andriyanto.adhi.n@upnvj.ac.id 2

## Abstract
This research discusses the issue of Non-performing loan settlement for residential property developers  amid  the  Covid-19  pandemic.  The  legal  research  used  is  a  normative  juridical  method with  a  statutory  approach.  This  research  was  conducted  by  making  an  inventory  of  primary  and secondary materials to assess published legal  issues. This research examines that the settlement of property developers' bad credit can be done by means of credit rescue and credit settlement. Credit rescue is carried out by providing easy conditions for debtors so that they are expected to complete their credit, which can be done by restructuring credit both inside and outside the court. Meanwhile, credit  settlement  is  carried  out  by  executing  the  collateral  object  made  by  the  creditor,  such  as taking  collateral,  cessie,  subrogation,  execution  of  mortgage  rights,  lawsuit  for  default  and bankruptcy.  In  the  event  of  bad  credit,  creditors  will  generally  choose  the  bankruptcy  route  to resolve  bad  credit  by  the  developer.  The  bankruptcy  of  property  developers  will  certainly  be  very detrimental to property consumers because the position of property consumers is only as concurrent creditors,  which  means  that  consumers  will  get  the  final  payment  after  preferred  creditors  and separatists.
Keywords: Non-Performing Loan; Non-Performing Loan Settlement; Consumer.

## Abstrak
Penelitian ini membahas isu tentang penyelesaian kredit macet yang dialami oleh developer properti residensial di tengah pandemi covid-19. Penelitian hukum yang digunakan adalah metode yuridis  normatif  dengan  pendekatan  perundang-undangan.  Penelitian  ini  dilakukan  dengan menginventarisasi  bahan  primer  dan  sekunder  untuk  menilai  permasalahan  hukum  yang dipublikasikan. Penelitian ini mengkaji bahwa penyelesaian kredit macet developer properti dapat dilakukan  dengan  cara  penyelamatan  kredit  dan  penyelesaian  kredit.  Penyelamatan  kredit dilakukan  dengan  memberikan  kemudahan  syarat  bagi  debitur  sehingga  diharapkan  dapat menyelesaikan kreditnya, yang dapat dilakukan dengan cara merestrukturisasi kredit baik  di dalam dan  diluar  pengadilan. Sedangkan penyelesaian  kredit  dilakukan  dengan  cara  mengeksekusi  objek agunan  yang  dibuat  oleh  kreditur,  seperti  pengambilan  agunan,  cessie,  subrogasi,  eksekusi  hak tanggungan, gugatan wanprestasi dan kepailitan. Dalam hal terjadinya kredit macet, para kreditur umumnya akan memilih jalur kepailitan untuk menyelesaikan kredit macet oleh developer. Pailitnya developer  properti  tentunya  akan  sangat  merugikan  bagi  konsumen  properti  karena  kedudukan konsumen  properti  hanya  sebagai  kreditur  konkuren,  yang  artinya  konsumen  akan  mendapatkan pembayaran terakhir setelah kreditur preferen dan separatis.
Kata Kunci: Kredit Macet; Penyelesaian Kredit Macet; Konsumen.
 Naskah diterima: 23 Januari 2021, direvisi: 7 September 2021, disetujui untuk terbit: 23 September 2021 Doi: 10.3376/jch.v7i1.326

## PENDAHULUAN
Pada pertengahan bulan maret, seluruh dunia digambarkan dengan ditemukannya virus baru yaitu COVID-19 dan digolongkan sebagai pandemi. Hal ini disebabkan karena cara kerja dari virus ini adalah  dengan  cara  mengadakan  virus, menghancurkan  paru  dan  melemahkan imun  (Fathiyah  Isbaniah  &  Agus  Dwi Susanto,  2020).  Penyebaran  virus  corona yang  sangat  cepat  dan  masif,  termasuk penyebarannya  di  Indonesia  yang  telah menyentuh  angka  900  ribu  kasus  lebih pada akhir tahun 2020. Hal ini mengakibatkan  dikeluarkannya  Peraturan Pemerintah  Nomor  21  Tahun  2020 Tentang  Pembatasan  Sosial  Berskala Besar  (PSBB)  yang  mana  meliputi diliburkan tempat sekolah, kerja, kegiatan agama serta pembatasan tempat keramaian.  Dampak  yang  ditimbulkan dari  pandemi  COVID-19  ini,  tidak  lagi hanya  menyerang  pada  kesehatan  semata akan  tetapi  telah  mengarah  pada  sistem perekonomian. Dari data yang dikeluarkan  oleh  Badan  Pusat  Statistik menjelaskan  bahwa  setidaknya  84,5% usaha mikro kecil di Indonesia mengalami penurunan  pendapatan  dan  sebanyak 82,29%  usaha  menengah  dan  besar  juga mengalami penurunan
pendapatan
(Wildan, 2020).
Salah  satu  bidang  usaha  yang mengalami dampak dan memegang penting  dalam  pembangunan  ekonomi adalah  sektor  properti.  Sektor  properti tercatat  mampu  menyerap  tenaga  kerja mencapai  30,34  juta  pekerja  di  seluruh Indonesia.  Sektor  properti  di  Indonesia
sangat  memegang  peranan  penting  dalam pertumbuhan  ekonomi  di  Indonesia, karena  pada  dasarnya  sektor  properti adalah multiplier  effect dan  memegang peranan  penting  terhadap  174  usaha lainnya.  Di  tengah  pandemi  COVID-19 mengakibatkan  terjadinya  pertumbuhan ekonomi  lesu,  hal  ini  dapat  dilihat  pada penjualan properti residensial pada kuartal ke-III, dimana sektor properti mencatatkan  volume  penjualan  dengan mengalami  penurunan  sampai  dengan 30,93%  secara year  on  year (yoy). Penurunan terbesar dialami dalam penjualan  rumah  dengan  tipe  besar  yang mengalami  penurunan  mencapai  60,03% dan  24,99%  (CNN,  2020),  dan  secara triwulan sektor penjualan properti residensial secara keseluruhan mengalami penurunan  mencapai  7,8%  ditambah selama  pandemi  COVID-19  berlangsung tak  kurang  dari  13%  dari  penjualan mengalami  pembatalan  oleh  konsumen. Data  ini  juga  semakin  dikuatkan  dengan adanya  laporan  dari  Indonesian  Property Watch  (IPW)  yang  mencatatkan  bahwa penjualan  sektor  properti  di  daerah jabodetabek dan banten mengalami penurunan mencapai 31,3% atau mengalami penurunan dari 2.319 menjadi 1.594 Unit (Klobor, 2020).
Permasalahan  yang  timbul  saat  ini bagi  para  developer  properti  khususnya sektor  residensial  adalah  mengenai cash flow dari  suatu  perusahaan.  Banyak  para developer  melakukan  efisiensi  cost  yang mengakibatkan kas yang dimiliki perusahaan  digunakan  untuk  membayar salary (gaji) pekerja dan biaya operasional sehari-hari. Keterbatasan dana
yang  dimiliki  oleh  developer  properti mengakibatkan  developer  tidak  mampu untuk memenuhi kewajiban atau membayar  utang  mereka  kepada  kreditur. Hal  ini  mengingat  bahwa  saat  ini  24% jumlah kredit yang dimiliki oleh developer  adalah  kredit  jangka  pendek sehingga  harus  dilakukan  pembayaran secepatnya.  Kondisi  keuangan  developer properti yang memburuk selama pandemi membuat  banyak  developer  mengalami kredit macet. Dari data yang disampaikan oleh  Paulus  Totok  selaku  ketua  umum dari  organisasi  Real  Estate  Indonesia (REI), mengatakan bahwa lebih dari 50% developer  properti  mengalami  kredit macet yang mengakibatkan banyak developer  meminta  untuk  melakukan restrukturisasi  kredit.  Hal  ini  sejalan dengan tingginya lonjakan kasus Penundaan Kewajiban Pembayaran Utang (PKPU) di pengadilan niaga, dimana pada kuartal  II  tahun  2020  terdapat  129  Kasus PKPU  dan  16  kasus  kepailitan,  dan  pada kuartal  III  tercatat  ada  213  kasus  PKPU dan  29  Perkara  kepailitan  (yulia  susanto,
2020). Kurator Imran Nating
menyebutkan  bahwa  sektor  yang  paling terdampak  dan  terpukul di  tengah pandemi  ini  adalah  sektor  properti. Tingginya  kasus  kredit  macet  yang dialami  oleh  developer  properti  di tengah pandemi  seperti  ini  tentunya  akan mengganggu  pertumbuhan  ekonomi  di Indonesia,  sehingga  oleh  dari  pada  itu harus  dicarikan  solusi  dan  penyelesaian kredit  macet  yang  dapat  menguntungkan bagi kedua belah pihak.
Di tengah pandemi COVID-19 Penyelesaian kredit macet melalui
lembaga  pengadilan  niaga  yaitu  dengan Kepailitan  dan  PKPU  mungkin  menjadi alternatif  yang  sangat  disukai  oleh  para kreditur.  Hal  ini  dapat  terlihat  dari tingginya  permohonan  Kepailitan  dan PKPU  di  pengadilan  niaga.  Pailit  secara sederhananya adalah suatu kondisi dimana  seorang  debitur  tidak  bisa memenuhi  prestasinya  untuk  melunasi kredit atau utangnya kepada para kreditur, yang mana keadaan ini disebabkan karena kondisi kesulitan uang (financial distress) akibat  adanya  kemunduran  dari  usaha debitur (Shubhan, n.d.). Keadaan pailit ini dapat  dialami  oleh  siapa  saja,  baik  itu perorangan  maupun  badan  hukum  (Ras Ginting, 2018), salah satu contoh developer besar yang mengalami kepailitan  di  tengah  pandemi  ini  adalah PT.  Cowell  Development.  Dalam  hal terjadinya  kepailitan  developer  properti, pihak  yang  paling  dirugikan  adalah konsumen. Hal ini dikarenakan dalam hal terjadi  kepailitan  maka  seluruh  aset  yang dimiliki  developer  akan  disita  dan dilelang untuk pembayaran utang, sehingga  akan  menjadi  timbul  suatu permasalahan dan pertanyaan bagi konsumen  tentang  kepastian  hukum terhadap  properti  yang  belum  melakukan akta  jual  beli,  sehingga  hal  ini  memicu pertanyaan bagi konsumen properti terkait dengan  nasib  konsumen  pasca  pailitinya developer.
Berdasarkan  latar  belakang  yang telah  diuraikan,  maka  penulis  tertarik untuk mengkaji tentang bagaimana penyelesaian  kredit  macet  developer properti  residensial  di  tengah  gelombang pandemi  COVID-19  dan  bagaimana
akibat hukum terhadap konsumen properti akibat  terjadinya  kepailitan  terhadap developer.

## METODE PENELITIAN
Dalam penelitian ini penulis menggunakan  metode  penelitian  yuridis normatif, dimana  metode penelitian dengan menggunakan sumber
kepustakaan  sumber  kepustakaan  sebagai bahan  dasar  atau  data  sekunder  melalui penelusuran  literatur  untuk  meneliti  dan mengkaji  permasalahan  hukum  yang disajikan dalam penelitian ini. Pandangan yuridis normatif menurut Soerjono Soekanto,  memberikan  pandangan  bahwa pendekatan  Yuridis  normatif  sebagai sebuah penelitian hukum yang mengandalkan  bahan  hukum  sekunder atau  bahan-bahan  kepustakaan  yang digunakan  sebagai  bahan  dasar  untuk melakukan  penelitian,  baik  dengan  cara melakukan penelusuran
terhadap peraturan-peraturan maupun literatur- literatur  untuk  mengkaji  permasalahan hukum  dalam  penelitian  (Soekanto  & Mamudji, 2015).
Pendekatan  penelitian  yang  penulis gunakan  dalam  penelitian  ini  adalah dengan menggunakan pendekatan perundang-undangan (statute  approach) , dimana  pendekatan  ini  dilakukan  dengan cara  mengkaji  peraturan  perundang- undangan  yang  terkait  dengan  penelitian ini.  Metode  pengumpulan  data  yang dilakukan  dalam  penelitian  ini  adalah dengan  menggunakan  studi  kepustakaan (library  research), dimana  metode  ini dilakukan  dengan  menelaah  terhadap literatur-literatur baik berupa bahan
hukum  primer,  bahan  hukum  sekunder dan bahan tersier.
HASIL DAN PEMBAHASAN 1. Penyelesaian Kredit Macet
Developer  Properti  Residensial  di Tengah Pandemi Covid-19.
Penyelesaian  kredit  macet  terhadap developer  properti  residensial  di  tengah pandemi covid-19 dapat dilakukan dengan menggunakan dua metode. Metode pertama  adalah  dengan  menggunakan penyelamatan  kredit,  dan  metode  yang kedua adalah dengan menggunakan metode penyelesaian kredit. Pada dasarnya  keduanya  memiliki  kesamaan yaitu,  untuk  menyelesaikan  kredit  macet yang  dialami  oleh  developer  properti, hanya saja ada kelebihan dan kekurangan dalam  penyelesaian  kredit  menggunakan kedua metode tersebut. Adapun penyelesaian  kredit  macet  bagi  developer dapat diuraikan sebagai berikut:
a . Penyelamatan Kredit
Penyelamatan  kredit  pada  dasarnya adalah  suatu  bentuk  penyelesaian  kredit macet  yang  mana  dilakukan  dengan  cara melakukan  perundingan  kembali  antara debitur dan kreditur dimana nantinya akan diberikan beberapa kemudahan-
kemudahan dengan harapan debitur dapat menyelesaikan  sisa  kreditnya  kepada kreditur (Rusmawati, 2015).
Penyelamatan  kredit  cenderung  akan menguntungkan kedua belah pihak karena apabila  dilakukan  dengan  itikad  baik maka  kreditur  akan  mendapatkan  haknya secara  penuh,  sedangkan  untuk  debitur juga  akan  sama  menguntungkan  karena debitur  tetap  bisa  melanjutkan  usahanya sebagaimana mestinya. Penyelamatan
kredit juga tidak sepenuhnya menguntungkan, karena metode penyelamatan kredit juga bisa menimbulkan ketidakpastian
bagi kreditur, apabila setelah diberikan kemudahan  syarat  bagi  debitur  namun ternyata  debitur  tidak  mampu  memenuhi kewajiban sebagaimana yang telah diperjanjikan.
Penyelamatan  kredit  pada  umumnya lebih dikenal dengan istilah restrukturisasi kredit,  dimana  di  tengah  pandemi COVID-19  ini  dikenal  dengan  dua  jenis restrukturisasi kredit yang dapat dimanfaatkan oleh debitur untuk menyelamatkan usahanya dari kebangkrutan.  Pertama,  debitur  bisa memilih  untuk  melakukan  restrukturisasi kredit yaitu dengan memanfaatkan stimulus  pemerintah  dalam  Peraturan Otoritas Jasa Keuangan (POJK) No.11/POJK.03/  2020  dan  debitur  juga bisa  memanfaatkan  restrukturisasi  kredit melalui  pengadilan  niaga  yaitu  dengan mengajukan permohonan Penundaan Kewajiban Pembayaran Utang (PKPU).
1) Restrukturisasi Kredit
POJK.No.11/POJK.03/2020
Dampak  yang  timbul  dari  akibat adanya  pandemi  COVID-19  sudahlah sangat meluas dan bahkan telah merugikan banyak pihak. Menanggapi hal ini, kemudian pemerintah melalui Keputusan  Presiden  Nomor  12  Tahun 2020 menyatakan bahwa Pandemi COVID-19  merupakan  bencana  Non-
alam,  sehingga  banyak  yang  berpendapat bahwa pandemi COVID-19 dapat dikategorikan  sebagai force  majeure
(keadaan  memaksa)  yang  bersifat  relatif.
Banyak  sektor  usaha  yang  mengalami penurunan pendapatan dan bahkan mengalami kebangkrutan, kemudian pemerintah mengeluarkan stimulus keuangan  melalui  Peraturan  Otoritas  Jasa Keuangan Nomor 11/POJK.03/2020, yang  ditujukan  kepada  kredit  perbankan. Melalui  POJK  ini  diharapkan  dapat memberikan  stimulus  kebijakan  terhadap pelaku  usaha  yang  mengalami  dampak akibat pandemi COVID-19 untuk melakukan  restrukturisasi  kredit  kepada pihak  perbankan.  Restrukturisasi  kredit adalah suatu keputusan yang diambil oleh perseorangan  atau  perusahaan  untuk melakukan  penataan  ulang  terhadap kewajiban  (utang)  kepada  kreditur  akibat terjadinya  kondisi  kesulitan  ekonomi (Respatia, 2018).
Developer yang mengalami gangguan atas cash flow atau kesulitan keuangan di tengah pandemi COVID-19 dapat mengajukan  restrukturisasi  kredit  kepada kreditur,  dalam  hal  ini  adalah  pihak perbankan. Developer properti residensial yang mengalami kesulitan keuangan dapat memanfaatkan POJK ini untuk melakukan restrukturisasi  kreditnya  kepada  pihak perbankan  dengan  batasan  utang  sebesar 10  Miliar  rupiah.  Adapun  syarat  untuk mengajukan restrukturisasi ini adalah:
a) Bahwa
debitur (developer)
merupakan  kredit  lancar  sebelum pandemi  COVID-19  terjadi  atau debitur  tidak  mengalami  (default) sebelum COVID-19 terjadi.
b) Bahwa debitur (developer) harus bisa membuktikan  bahwa  debitur  tidak dapat  melaksanakan  kewajibannya karena usahanya baik secara langsung
atau tidak langsung berdampak pandemi COVID-19.
Dalam hal developer telah memenuhi syarat  diatas,  maka  developer  dapat mengajukan  permohonan  restrukturisasi kepada pihak perbankan. Kemudian pihak perbankan  akan  melakukan  pemeriksaan, untuk  memastikan  apakah  permohonan restrukturisasi  kredit  dapat  diterima  atau tidak.  Dalam  hal  permohonan  diterima maka debitur atau developer properti akan diberikan  keringanan  untuk  jangka  waktu 1  (satu)  tahun.  Pemberian  restrukturisasi kredit  oleh  bank  kepada  debiturnya  akan disesuaikan dengan peraturan otoritas jasa keuangan  tentang  penilaian  kualitas  asset baik berupa penurunan suku bunga kredit, penambahan jangka waktu kredit, mengurangi angsuran pokok kredit, mengurangi  jumlah  tunggakan  bunga, atau  memberikan  fasilitas  penambahan kredit  atau  memberikan  fasilitas  konversi kredit kepada debitur 2) Penundaan Kewajiban Pembayaran  Utang  (PKPU)  di Pengadilan Niaga . Penundaan  kewajiban  pembayaran
utang (PKPU) adalah salah satu penyelesaian kredit macet melalui restrukturisasi kredit di dalam pengadilan. PKPU  adalah  salah  satu  alternatif  dalam pencegahan kepailitan sebab PKPU dapat digunakan  oleh  debitur  yang  mengalami kredit macet untuk melakukan renegosiasi kepada kreditur melalui pengadilan niaga, sehingga  debitur  tetap  bisa  menjalankan usahanya  dengan  harapan  debitur  dapat melunasi kembali kredit di kemudian hari (Harsono  et  al.,  2019).  Pada  dasarnya
PKPU  dilakukan  karena  adanya  alasan atau motivasi hukum sebagai berikut:
a)    Sebagai  upaya  yang  dapat  dilakukan oleh  debitur  untuk  menyelesaikan kredit  macet  dan  sudah  jatuh  tempo serta dapat ditagih.
b)    Sebagai  tangkisan  atau  pembelaan dari  debitur  atas  adanya  permohonan pailit yang dilakukan oleh kreditur.
Selain  dari  alasan  tersebut,  PKPU juga  dapat  dilakukan  apabila  kreditur melihat  dan  menilai  bahwa  debitur  yang dapat  ditagih  tidak  mampu  membayar kewajibannya,  sehingga  kreditur  dapat memaksa debitur untuk melakukan penundaan  kewajiban  pembayaran  utang di  pengadilan  niaga.  Developer  properti yang  sedang  mengalami  kredit  macet, dapat mengajukan PKPU kepada pengadilan niaga dengan cara mendaftarkan permohonan kepada pengadilan  niaga.  Pada  saat  mengajukan
PKPU, developer properti dapat mengajukan  rencana  perdamaian  kepada kreditur dengan harapan rencana perdamaian ini dapat memberikan penyelesaian utang-utang (Huizink,
2004).  Penentuan  apakah  PKPU  akan diterima atau tidak tersebut akan digantungkan pada voting atau kesepakatan  dari  kreditur  konkuren  dan separatis. Adapun syarat untuk memenangkan  PKPU  adalah  sebagai berikut (Subham, 2008):
(1) Syarat pertama yaitu, Jumlah kreditur konkuren  yang  hadir  harus  ½  dari jumlah kreditur konkuren, dan sekurang-kurangnya  jumlah  kreditur konkuren  yang  hadir  harus  mewakili lebih dari 2/3 dari jumlah tagihan
(2) Syarat  kedua  yang  harus  dipenuhi adalah  bahwa  dalam  proses  PKPU maka  debitur  harus  mendapatkan persetujuan  dari  kreditur  separatis, dimana debitur harus mendapatkan ½ dari jumlah kreditur  yang piutangnya telah  dijaminkan  dan  harus  dihadiri dan  dimana  kreditur  yang  hadir tersebut harus memiliki jumlah tagihan hutang paling sedikit 2/3 dari jumlah tagihan kreditur.
b. Penyelesaian Kredit
Penyelesaian kredit adalah penyelesaian  kredit  bermasalah  dengan cara  melalui  menjual  atau  mengeksekusi benda  jaminan  yang  dapat  dilakukan dengan meminta bantuan kepada lembaga hukum  atau  lembaga  lainnya.  Metode penyelesaian kredit dengan cara mengeksekusi atau menjual benda
jaminan  tentunya  memiliki  kelebihan  dan kekurangan seperti halnya pada penyelesaian  kredit.  Keuntungan  yang didapatkan  khususnya  kepada  kreditur adalah  masalah  kepastian  hukum,  dimana dengan melakukan eksekusi benda jaminan  diharapkan  dapat  memenuhi kewajiban  debitur  yang  bermasalah. Namun  hal  ini  akan  menjadi  masalah apabila  ternyata  benda  jaminan  yang dieksekusi  lebih  sedikit  dibandingkan dengan  utang  yang  dimiliki  debitur, sehingga  hal  ini  akan  menguntungkan kreditur  karena  tidak  harus  melunasi atau memenuhi utang sesuai dengan perjanjian. Namun di sisi lain hal ini akan mengakibatkan debitur tidak dapat menjalankan usahanya sebagaimana biasanya. Penyelesaian kredit dapat ditempuh  baik  diluar  jalur  pengadilan
(non-litigasi) atau jalur pengadilan (Litigasi).  Adapun  beberapa  penyelesaian kredit  macet  developer  properti  yang dapat dilakukan antara lain:
1) Agunan Yang Diambil Alih (AYDA) atau Asset Settlement Penyelesaian kredit macet bagi developer  properti  residensial  yang  dapat dilakukan adalah dengan pengambilalihan agunan  (AYDA).  Dimana  penyelesaian kredit  melalui  AYDA  ini  lazim  dikenal dalam  dunia  perbankan.  AYDA  adalah suatu asset  yang dimiliki oleh perbankan, dimana  asset  tersebut  didapatkan  dari pelelangan  maupun  dari  luar  pelelangan atas  dasar  kesukarelaan  dari  pemilik agunan  karena  terjadinya  kredit  macet. Penyelesaian  melalui  AYDA  ini  cukup disukai  oleh  perbankan  karena  prosesnya cepat,  sederhana,  dan  menguntungkan. Dasar  hukum  dari  AYDA  diatur  dalam Peraturan Bank Indonesia Nomor
14/15/2012  tentang  penilaian  kualitas asset  dan  juga  diatur  dalam  pasal  12
Undang-Undang  Nomor  10  Tahun  1998 Tentang Perbankan.
Adapun syarat bagi developer properti  yang  ingin  menyelesaikan  kredit macet dengan cara AYDA adalah sebagai berikut (Abdilah  Surindo  Hasibuan,
2020):
a) Developer mengalami kesulitan keuangan  atau  mengalami  kredit macet.
b) Developer  kemudian  membuat  surat pernyataan untuk dilakukan AYDA.
c) Dalam  hal  disetujui  oleh  pihak perbankan  untuk  membeli  agunan tersebut  dengan  harga  yang  telah dikompensasikan dengan utang.
d) Pihak  perbankan  selambat-lambat dalam jangka waktu 1 tahun diwajibkan  untuk  menjual  kembali agunan tersebut.
2) Penjualan  Piutang  Macet  (Cessie) dan Penggantian Kreditur (Subrogasi)
Penyelesaian kredit macet bagi developer  properti  juga  dapat  dilakukan dengan  penjualan  piutang  macet (cessie) oleh  debitur.  Cessie  sendiri  telah  diatur dalam  pasal  613  KUHPerdata,  dimana cessie adalah salah satu cara penyelesaian kredit  dengan  cara  mengalihkan  tagihan, dan  hak-hak  yang  timbul  akibat  dari adanya  suatu  perjanjian  yang  dapat dilakukan  dengan  menggunakan  akta otentik  atau  juga  bisa  menggunakan  akta dibawah  tangan  (Rizky  Djangkarang, 2013).  Cessie  dilakukan  dengan  maksud dan  tujuan  agar  kreditur  mendapatkan pelunasan baik keseluruhan atau sebagian dari kewajiban debitur dari hasil penjualan  piutang  tersebut  kepada  pihak ketiga  (Marzuki,  2002).  Jadi  debitur
(developer) dan kreditur melalui kesepakatan  bersama  dapat  menjual sebagian atau keseluruhan dari pada utang dimiliki  debitur  kepada  pihak  ketiga dengan  tujuan  bahwa  penjualan  tersebut dapat melunasi sebagian atau keseluruhan dari utang yang dimiliki oleh debitur.
Selain  penjualan  jaminan,  hal  yang dapat  dilakukan  untuk  menyelesaikan kredit  macet  adalah  dengan  melakukan subrogasi atau pergantian kreditur.
Subrogasi  pada  dasarnya  adalah  suatu penyelamatan kredit macet sehingga tidak terjadi  eksekusi  jaminan  oleh  kreditur diakibatkan  karena  terjadinya  peralihan
kreditur  kepada  pihak  ketiga,  dimana pihak ketiga tersebut melakukan pembayaran  utang  secara  keseluruhan sehingga  dengan  demikian  beralih  pula hak  dan  kewajibannya  kepada  kreditur pihak ketiga (Nopitayuni, 2016). Persyaratan  untuk  melakukan  subrogasi adalah dilakukan dengan
mempertimbangkan secara hati-hati, kemudian tidak harus mendapatkan persetujuan dari pada debitur, mempertimbangkan  jumlah  kredit  yang akan  dialihkan  sama  besar  dengan  kredit, dan  apabila  dilakukan  subrogasi  maka agunannya harus dilakukan secara paripasu. (Suyatno, 2018)
3) Eksekusi Hak Tanggungan Melalui Pengadilan Negeri
Penyelesaian kredit macet oleh developer properti yang mengalami kredit macet  dapat  dilakukan  melalui  eksekusi hak tanggungan melalui pengadilan negeri.  Pada  dasarnya  eksekusi  hak tanggungan dapat dilakukan tanpa melalui pengadilan, namun untuk lebih memberikan  kepastian  maka  kreditur dapat  meminta  penetapan  pengadilan. Dasar  hukum  dari  hak  tanggungan  telah dituangkan dalam Undang-Undang Nomor  4  Tahun  1996  Tentang  Hak
Tanggungan. Pada dasarnya hak tanggungan adalah hak-hak  yang terdapat diatas tanah yang dapat dijadikan sebagai bentuk  jaminan  yang  dapat  digunakan sebagai pelunasan utang dengan memiliki sifat  memberikan  sifat  pendahulu  kepada krediturnya (Pratama, 2016). Pada dasarnya  eksekusi  hak  tanggungan  dapat dilakukan  diluar  pengadilan,  namun  pada kenyataannya
sering terjadi
ketidaksepakatan  antara  para  pihak  yang mengakibatkan  terkendalanya  eksekusi.
Untuk memberikan kepastian dan kemudahan bagi kreditur, maka
permohonan  eksekusi  dapat  dilakukan melalui pengadilan.
Penyelesaian kredit macet hak tanggungan  dapat  dilakukan  apabila kreditur  telah  mengalami  wanprestasi
(kredit macet) dengan cara:
a) Membuat gugatan kemudian mengajukan kepada pengadilan untuk dieksekusi sebagai jaminan pelunasan dari sisa utang.
b) Pada dasarnya eksekusi hak
tanggungan dapat dilaksanakan secara langsung tanpa harus meminta kepada pengadilan. Dasar hukum dari eksekusi  hak  tanggungan  terdapat dalam  pasal  224 Herzien  Inlandsch
Reglement dan dalam Undang-
Undang  Nomor  4  Tahun  1996 Tentang  Hak  Tanggungan  dimana diketahui bahwa sertifikat hak tanggungan  memiliki  keistimewaan karena  dapat  melakukan  eksekusi tanpa  harus  mendapatkan  putusan dari  pengadilan  atau  yang  disebut dengan kekuatan eksekutorial.
Namun  dalam  hal  tidak  terjadi kesepakatan diantara para pihak dapat meminta  perintah  dari  pimpinan pengadilan  negeri.  (Fikri  Assegaf  & Tanjah, 2010).
4) Gugatan Wanprestasi Melalui Pengadilan Negeri
Penyelesaian kredit macet oleh developer  selanjutnya  dapat  diselesaikan dengan cara kreditur mengajukan gugatan
wanprestasi atau  perbuatan  ingkar  janji
(Hendri  &  Khoiri,  2018)  di  pengadilan negeri. Gugatan ini dapat diajukan dengan terlebih dahulu melakukan somasi kepada debitur. Wanprestasi dapat diartikan tidak melakukan  sesuatu,  melakukan  sesuatu tapi  terlambat,  melakukan  sesuatu  tetapi tidak  sesuai  dengan  apa  yang  dijanjikan dan  melakukan  sesuatu  tetapi  keliru. Dalam  gugatan  wanprestasi,  apabila debitur terbukti telah melakukan wanprestasi maka debitur dapat dimintakan  pertanggung  jawaban  untuk permintaan  ganti  rugi  atas  penderitaan yang  dialami  oleh  kreditur  sebagai  akibat adanya kelalaian oleh dimintai pertanggung  jawaban  untuk  ganti  rugi atas  penderitaan  yang  dialami  kreditur, pembatalan  perjanjian,  pemenuhan  hak, peralihan  resiko  dan  membayar  biaya perkara (Prayogo, 2016).
Dalam  hal  ini,  apabila  terjadi  kredit macet  yang  dialami  oleh  developer properti  maka  kreditur  dapat  mengajukan gugatan  wanprestasi  kepada  pengadilan negeri  sesuai  dengan  domisili  hukumnya. Dimana  dalam  gugatan  tersebut  kreditur dapat  mencantumkan  petitum  berupa pemenuhan  hak,  pemberian  ganti  rugi, meminta  pembatalan  perjanjian  dan meminta  agar  biaya  perkara  ditanggung oleh pihak debitur. Akan tetapi kelemahan dari  penyelesaian  kredit  melalui  gugatan wanprestasi  di  pengadilan  negeri  adalah penyelesaian  yang  memakan  waktu  yang lama.  Sehingga  hal  ini  akan  lebih menguntungkan  debitur  (developer)  dari pada kreditur.

## 5) Kepailitan
Penyelesaian  kredit  selanjutnya  yang dapat  dilakukan  oleh  developer  adalah
dengan menggunakan atau melalui gugatan  kepailitan  di  pengadilan  niaga. Dalam  proses  kepailitan  maka  akan terjadi  pembayaran  utang  debitur  kepada kreditur  melalui  sita  umum  terhadap seluruh kekayaan debitur, yang kemudian pemberesan utang tersebut akan dilakukan oleh seorang kurator (Saputri et al., 2019).
Syarat untuk mengajukan permohonan  pailit  debitur  diatur  dalam pasal  2  ayat  (1)  dan  pasal  8  ayat  (4) Undang-Undang  Nomor  37  Tahun  2004 Tentang Kepailitan dan PKPU yang dapat dilakukan kreditur yaitu:
a) Terdapat 2 (dua) kreditor atau lebih.
b) Utang  atau  kredit  yang  dimiliki debitur sudah mengalami jatuh tempo.
c) Kredit  atau  hutang  sudah  jatuh tempo.
d) Terdapat  utang  atau  kredit  yang belum dibayar debitur kepada minimal satu (1) kreditur.
e) Utang  tersebut  merupakan  dapat ditagih.
f) Pembuktiannya harus sederhana.
Penyelesaian kredit melalui kepailitan dapat dilakukan dengan mengajukan  permohonan  pailit  kepada pengadilan  niaga.  Penyelesaian  kredit macet developer properti melalui kepailitan  pada  dasarnya  adalah  hal  yang paling  banyak  dilakukan  oleh  kreditur. Hal  ini  dikarenakan  penyelesaian  kredit melalui  kepailitan  relatif  lebih  cepat dibandingkan dengan gugatan wanprestasi di pengadilan negeri. Kemudian penyelesaian  kredit  melalui  kepailitan memiliki  kepastian  hukum  yang  lebih baik
dibandingkan mekanisme
penyelesaian  melalui  penyelesaian  kredit lainnya.  Seorang  debitur  yang  telah diputus pailit oleh pengadilan maka mulai pukul  00.00  Waktu  Indonesia,  maka debitur tersebut otomatis akan kehilangan seluruh  haknya  atas  harta  kekayaan  yang dimiliki.  Namun  kepastian  dan  kecepatan dari  proses  kepailitan  juga  memiliki kekurangan, dimana dalam perkara kepailitan, apabila diketahui harta kekayaan debitur lebih sedikit dibandingkan dengan utang  yang dimiliki kreditur,  maka  kreditur  harus  menerima apabila  pelunasan  utang  tidak  sesuai dengan  jumlah  utang  yang  seharusnya dibayarkan oleh debitur kepada kreditur.
2. Akibat  Hukum  Atas  Kepailitan
Developer Properti Residensial

## Terhadap Konsumen
Penyelesaian  kredit  macet  developer properti  diharapkan  dapat  memberikan win-win  solution kepada  kedua  belah pihak.  Pada  kenyataannya  hal  seperti  ini tidak  selalu  terjadi  melainkan  para  pihak cenderung melakukan penyelesaian kredit dengan  cara  di  eksekusi.  Salah  satu  cara yang  paling  disukai  oleh  para  kreditur dalam menyelesaikan kredit macet adalah dengan cara melakukan gugatan kepailitan  di  pengadilan  niaga.  Hal  ini dipilih karena prosesnya lebih cepat, lebih mudah  dan  yang  pasti  langsung  bisa dieksekusi.  Kepailitan  sebagai  suatu  sita umum  tidak  hanya  menjangkau  kekayaan debitur  saat  ini  akan  tetapi  juga  terhadap harta  debitur  yang  akan  datang.  Setelah terjadinya  kepailitan,  maka  selanjutnya akan  terjadi  peralihan  pengurusan  harta kepailitan  milik  debitur  yang  selanjutnya akan  diurus  oleh  seorang  kurator ataupun
Balai  Harta  Peninggalan  (BHP).  Dalam pemberesan  harta  pailit,  seorang  kurator dituntut  untuk  tidak  memiliki  benturan kepentingan  karena  kurator  memiliki peranan  penting  baik  untuk  debitur  dan kreditur  (Kartoningrat,  2018).  Tugas utama  seorang  kurator  adalah  untuk memastikan  setiap  krediturnya  dapat mendapatkan  pelunasan  sesuai  dengan kedudukan  dan  bagian  dari  masing- masing kreditur (H Ondang, 2017).
Dalam  hal  terjadinya  kepailitan terhadap debitur, kedudukan kreditur akan menjadi sangat penting dalam pemberesan utang debitur. Dalam dunia kepailitan ada 3  golongan  kreditur  yaitu  pertama kreditur  preferen,  yang  kedua  kreditur konkuren  serta  yang  ketiga  adalah kreditur  separatis.  Kreditur  pertama  yaitu kreditur  preferen,  merupakan  kreditur yang  memiliki  kekhususan  dibandingkan kreditur  lainnya  dimana  kreditur  preferen mempunyai  hak  untuk  mendapatkan prioritas dalam pelunasan utang.
Keistimewaan  dari  kreditur  ini  adalah kreditur  preferen  memiliki  kedudukan yang lebih dibandingkan kreditur-kreditur lainnya, dimana keistimewaan ini didapatkan  atau  diberikan  oleh  undang- undang  (Imran  Eka  Saputra,  2020). Kreditur  preferen  termasuk  kedalam golongan secured creditor hal ini disebabkan  karena  sifat  utangnya  yang oleh undang-undang
diberikan kekhususan untuk dibayarkan lebih dahulu  dibandingkan  dengan  kreditur lainnya.  Oleh  sebab  itu  utang  yang dimiliki  oleh  kreditur  preferen  harus didahulukan  dibandingkan  kreditur  yang lain.
Kreditur  yang  kedua  adalah  kreditur separatis,  dan  kreditur  separatis  juga memiliki  kekhususan  dalam  undang- undang kepailitan. Kreditur ini merupakan  kreditur  yang  memegang jaminan  atas  utang  dari  debitur,  sehingga kreditur ini memiliki keistimewaan terhadap  eksekusi  jaminan.  Dalam  pasal 55  ayat  (1)  Undang-Undang  Nomor  37 Tahun  2004  Tentang  Kepailitan  dan PKPU  dimana  kreditur  separatis  dapat melakukan  eksekusi  sendiri  terhadap benda jaminan yang dimiliki oleh kreditur dan  tidak  terpengaruh  dengan  adanya proses  kepailitan  yang  dialami  oleh debitur  (Baginda,  2020).  Jaminan  yang dimiliki  oleh  kreditur  separatis  ini  dapat berupa  hak  tanggungan,  gadai,  hipotik, fidusia  atau  bentuk  jaminan  lainya (Slamet, 2016).
Kreditur yang terakhir adalah kreditur yang  piutangnya  tidak  dijaminkan  oleh hak-hak kebendaan yaitu kreditur konkuren. Hak-hak kebendaan yang tidak dijaminkan  yang  dimaksud  adalah  hak- hak  kebendaan  seperti  hak  tanggungan, jaminan  fidusia,  gadai,  oleh  karena  itu disebut dengan unsecured creditor. Persentase  pembayaran  kepada  kreditur konkuren  harus   mengacu  dalam  pasal 189  ayat  (1)  Undang-Undang  Nomor  37 Tahun  2004  Tentang  Kepailitan  dan PKPU  ini  ditentukan  dari  keputusan hakim  pengawasan  dengan  cara  harus memperhatikan nilai harta pailit. Kreditur konkuren  akan  mendapatkan  pembayaran yang  bersumber  dari  sisa  hasil  penjualan harta debitur setelah dilakukan perhitungan  pembayaran  kepada  kreditur preferen dan kreditur separatis.
Dalam  hal  terjadinya  kepailitan developer  properti  residensial,  maka status  atau  kedudukan  dari  konsumen properti  itu  sendiri  adalah  kreditur konkuren.  Konsumen  properti  tergolong kepada  kreditur  yang  tidak  memiliki keistimewaan sehingga konsumen
properti  akan  mendapatkan  pembayaran pelunasan setelah dikurangi dengan pembayaran kepada kreditur separatis dan kreditur  preferen  dengan  pembagian secara  proporsional  atau  disebut  juga dengan  prinsip pari  passu  pro  rata  parte (Fitrya Primadhany, 2014) .
Ketentuan  ini  dapat  didasarkan  pada
pasal  36  ayat  (1)  dan  Pasal  37  dari Undang-Undang
Kepailitan. Dapat
dijelaskan  dalam  kedua  pasal  tersebut dalam  hal  developer  properti  mengalami kepailitan,  sehingga  pihak-pihak  yang memiliki perjanjian dengan yang dipailitkan  dapat  meminta  kejelasan haknya  kepada  kurator,  khusus  bagi konsumen  properti  sebagaimana  yang telah  ditetapkan  dalam  pasal  37  Undang- Undang  Kepailitan  yang  menyatakan bahwa  dalam  hal  terjadi  kepailitan  bagi developer  khusus  terhadap  perjanjian terkait dengan penyerahan benda dagangan, maka dapat dilakukan sebelum pernyataan pailit diputus oleh pengadilan, dalam hal belum terjadi penyerahan maka para pihak yang dirugikan dapat mengajukan diri sebagai kreditur
konkuren.
Dalam  hal  terjadi  kepailitan  pada developer,  maka  kedudukan  konsumen akan  dipengaruhi  oleh  penyerahan  benda perjanjian.  Hal  ini  dikarenakan,  Ketika terjadinya putusan kepailitan oleh
pengadilan  niaga  kepada  developer  maka seluruh  gugatan  yang  diajukan  kepada pengadilan  negeri  akan  menjadi  tidak memiliki  kepastian  hukum.  Sehingga dengan adanya kepailitan maka developer sudah  tidak  memiliki  tanggung  jawab untuk  memberikan  ganti  rugi  kepada konsumen properti, sebab developer telah kehilangan  hak  atas  hartanya  dan  seluruh harta  yang  dimiliki  oleh  developer  akan masuk  kedalam  harta  budel  pailit  dan akan  dibagikan  sesuai  dengan  golongan krediturnya.
Secara  yuridis  hubungan  developer properti dan konsumen adalah penjual dan pembeli.  Jual  beli  terhadap  benda  tidak bergerak  baru  dikatakan  terjadi  setelah adanya  pelunasan  dan  penyerahan  benda tersebut  dari  penjual  kepada  pembeli. Proses  transaksi  jual  beli  properti  pada awalnya  dilakukan  dengan  perjanjian pemesanan.  Adanya  perjanjian  digunakan sebagai bukti untuk memberikan Batasan- batasan  kewajiban  antara  debitur  dan kreditur  (Nikmah  et  al.,  2020).  kemudian setelah  perjanjian  pemesanan  dilakukan maka selanjutnya dapat dilakukan dengan pengikatan  perjanjian  jual  beli  atau  yang sering  disebut  dengan  PPJB.  Setelah perjanjian PPJB dilakukan dan pembangunan  properti  sudah  dilakukan properti dan telah mencapai pembangunan mencapai  20%  maka  selanjutnya  dapat dilakukan  perjanjian  akta  jual  beli  atau sering  disebut  dengan  AJB  (Nurwulan, 2015).  Sehingga  konsumen  yang  sudah melakukan Akta Jual Beli, maka konsumen  tersebut  tidak  perlu  khawatir dengan  kepailitan  dari  developer  properti
karena  unit  yang  telah  dibeli  tersebut tidak lagi menjadi bagian dari harta pailit.
Terhadap  konsumen  yang  belum melakukan  akta  jual  beli  (AJB)  atas properti  yang  telah  dibeli  ataupun  yang sudah  diangsur  pembayarannya  sampai dengan  putusan  pailit  oleh  pengadilan, maka kedudukan konsumen properti akan menjadi  kreditur  konkuren  sebagaimana yang  telah  dijelaskan  dalam  pasal  37 Undang-Undang  Kepailitan.  Hal  ini  tentu sangat merugikan konsumen atas pailitnya developer  karena  kepastian  hukum  untuk mendapatkan  haknya  sangatlah  tidak jelas.  Dalam  hal  kekayaan  debitur  lebih kecil  dari  utang  yang  dimiliki  maka  jelas hal  ini  sangat  merugikan  konsumen karena  kemungkinan  besar  konsumen tidak  mendapatkan  apa-apa.  Sehingga terhadap  konsumen  properti  yang  saat  ini sudah  memenuhi  syarat  untuk  melakukan akta jual beli maka harus secepat mungkin untuk dilakukan untuk memberikan jaminan  kepastian  hukum  atas  properti yang  telah  dibeli.  Dalam  hal  konsumen telah  melakukan  akta  jual  beli  dengan developer sebelum adanya kepailitan oleh developer  maka  kedudukan  konsumen bukan lagi menjadi kreditur konkuren dan asset  yang telah dibeli tersebut juga tidak akan  menjadi  masuk  kedalam  harta bundle pailit milik developer.

## SIMPULAN
Penyelesaian  kredit  macet  developer properti dapat dilakukan dengan menggunakan  dua  metode  yaitu,  melalui penyelamatan  kredit  dan  penyelesaian kredit. Penyelamatan kredit pada dasarnya dilakukan dengan memberikan
kemudahan syarat kepada debitur sehingga debitur diharapkan dapat menyelesaikan hutangnya kepada kreditur. Penyelamatan kredit dapat dilakukan dengan memanfaatkan restrukturisasi  kredit  dalam  Peraturan Otoritas Jasa Keuangan Nomor 11/POJK.03/2020,  Penundaan  Kewajiban Pembayaran Utang (PKPU) dalam pengadilan niaga. Sedangkan penyelesaian kredit macet adalah penyelesaian kredit macet dengan melakukan  eksekusi  terhadap  benda jaminan dalam rangka untuk menyelesaikan kredit macet. Penyelesaian kredit macet dapat dilakukan dengan cara Agunan  yang  diambil  alih  (AYDA), penjualan piutang macet (cessie), pergantian  kreditur  (subrogasi),  eksekusi hak tanggungan, gugatan wanprestasi, dan kepailitan.  Pada  dasarnya  kedua  metode tersebut memiliki kelebihan dan kelemahan,  namun  penyelesaian  kredit dengan menggunakan metode
penyelamatan kredit akan lebih menguntungkan  debitur  dan  kreditur  di tengah pandemi COVID-19 ini.
Akibat hukum dari pailitnya developer  properti  terhadap  konsumen dapat ditentukan dari kedudukan konsumen  dalam  hal  terjadi  kepailitan. Dalam  hal  konsumen  telah  membayar lunas  atau  sudah  melakukan  angsuran pembayaran properti namun belum melakukan  akta  jual  beli  (AJB)  maka sesuai dengan pasal 36 ayat (1) dan pasal 37  Undang-Undang  Kepailitan  maka kedudukan  konsumen  akan  menjadi kreditur  konkuren.  Sehingga  properti yang  telah  dibeli  tersebut  akan  masuk
kedalam  bundel  harta  pailit  yang  akan dibagikan  kepada  setiap  kreditur  sesuai dengan  tingkatnya  dan  dalam  hal  harta pailit  lebih  kecil  dari  utang  developer maka bisa dipastikan konsumen bisa tidak mendapatkan apa-apa dari pailitnya developer.

## UCAPAN TERIMAKASIH
Penulis ingin mengucapkan terimakasih yang sebesar-besarnya
kepada:
1. Bapak Andriyan  Adhi Nugroho, S.H, M.H  selaku  dosen  pembimbing  yang telah membantu penulis dalam menyelesaikan penelitian ini.
2. Kepada kedua Orang Tua dan seluruh keluarga  yang  telah  memberikan bantuan  materi  dan  doa  dalam menyelesaikan penelitian ini.
3. Kepada  Bapak  Marudin  Hutahaean dan Ibu Saulina Br. Pangaribuan yang telah memberikan bantuan materi dan doa  dalam  menyelesaikan  penelitian ini

## DAFTAR PUSTAKA
Abdilah  Surindo  Hasibuan,  M.  (2020). Pembuatan  Kuasa  Menjual  Dalam Penyelesaian  Kredit  Macet  Oleh Bank  Dengan  proses  Aset  Yang Diambil  Alih  (AYDA). Recital Review , 2 (1), 117–127.
Baginda,  I.  V.  (2020).  Pelaksanaan  Hak Kreditur  Separatis  Terhadap  Harta
Debitur Pailit Insolven. Lex
Privatum , 8 , 1689–1699.
CNN.  (2020,  November).  Survei  BI: Kuartal III, Penjualan Hunian Anjlok
30,93 Persen.
CNN.News . https://www.cnnindonesia.com/ekon omi/20201112114457-532- 568925/survei-bi-kuartal-iii- penjualan-hunian-anjlok-3093- persen
Fathiyah  Isbaniah,  &  Agus  Dwi  Susanto.
(2020).  Pneumonia  Corona  Virus Infection  Disease-19  (COVID-19). Journal  Of  The  Indonesian  Medical Association . https://doi.org/10.47830/jinma- vol.70.4-2020-235
Fikri  Assegaf,  A.,  &  Tanjah,  E.  (2010).
Penjelasan  Hukum  Tentang  Grosse Akte . National Legal Reform. Fitrya Primadhany, E. (2014). Perlindungan Hukum Terhadap Konsumen Perumahan Graha Dewata  Akibat  Dipailitkanya  PT. Dewata  Abadi  Nusa. Arena  Hukum ,
7 (2), 172–194.
H  Ondang,  Q.  (2017). Tugas  Dan Tanggung  Jawab  Kurator  Dalam Pengurusan  Dan  Pemberesan  Harta Pailit Menurut Undang-Undang Nomor 37 Tahun 2004 . V (7), 1–9.
Harsono,  I.,  Prananingtyas,  P.,  Studi,  P., Kenotariatan,  M.,  Hukum,  F.,  & Diponegoro,  U.  (2019). Analisis Terhadap  Perdamaian  Dalam  Pkpu Dan  Pembatalan  Perdamaian  Pada Kasus  Kepailitan  Pt  Njonja  Meneer, Jurnal hukum Notarius . 12 (2), 1067– 1088.
Hendri, J., & Khoiri,  K. (2018). Tinjauan Yuridis Terhadap Wanprestasi
Dalam  Hal  Hutang  Piutang. JCH (Jurnal Cendekia Hukum) , 3 (2), 116. https://doi.org/10.33760/jch.v3i2.22 Huizink, J. . (2004). Insolventie .  Fakultas Hukum Universitas indonesia.
Imran  Eka  Saputra.  (2020).  Kedudukan Hukum  Kreditor  Preferen  Pajak  dan Kreditor  Preferen  Buruh  dalam Proses  Kepailitan. Al-Ishlah :  Jurnal Ilmiah  Hukum , 23 (2),  155–166. https://doi.org/10.33096/aijih.v23i2.4 4
Kartoningrat,  R.  B.  (2018). Mediasi Sebagai Alternatif dalam Pengurusan  dan  Pemberesan  Harta Pailit oleh Kurator Kepailitan Mediation  As  an  Alternative  in
Managing and Ordering of Bankrupt Treasures by the Bankruptcy
Curator . 2 (1), 291–305.
Klobor,  P.  (2020).  Penjualan  Perumahan
Kuartal  III  2020  Turun. Indonesia
Properti Channel . https://propertyandthecity.com/penju alan-perumahan-kuartal-iii-2020- turun/ Marzuki,  M.  (2002).  Properti  dan  Real Estate Muryati Marzuki . Restrukturisasi Kredit Sektor Properti  dan  Real  Estate  Prospek InvestasI  PropertiPasca  RekapitulasI
Perbankan  .  Semarang  .  Jawa Tengah :  Dewan  Pimpinan. Jurnal Hukum , 9 (19), 64–80.
Nikmah,  M.,  Disemadi,  H.  S.,  & Purwanti,  A.  (2020).  Akibat  Hukum Perjanjian  Jual  Beli  Rumah  Melalui Kredit  Pemilikan  Rumah  Secara
Over Credit Di Bawah Tangan. JCH
(Jurnal  Cendekia  Hukum) , 6 (1),  13. https://doi.org/10.33760/jch.v6i1.254 Nopitayuni,  N.  K.  (2016).  Penyelamatan Benda  Jaminan  Milik  Pihak  Ketiga Dalam  Hal  Debitur  Wanprestasi. Portalgaruda.Org , 04 (02), 1–5.
Nurwulan,  P.  (2015).  Aspek  Hukum Transaksi Jual Beli Rumah Susun/Apartemen Di Daerah Istimewa Yogyakarta Kaitannya Dengan  Peran  Notaris-Ppat. Jurnal
Hukum Ius Quia Iustum , 22 (4), 674–
697. https://doi.org/10.20885/iustum.vol2 2.iss4.art8
Pratama,  W.  (2016).  Tinjauan  Hukum Tentang  Sertifikat  Hak  Tanggungan Menurut  Undang-Undang  Nomor  4 Tahun  1996. Legal  Opinion , 3 (6). https://doi.org/10.24843/ac.2020.v05
.i01.p07
Prayogo,  S.  (2016). Penerapan  Batas- Batas  Wanprestasi  Dan  Perbuatan Melawan  Hukum  Dalam  Perjanjian . III (2), 56.
Ras Ginting, E. (2018). Hukum Kepailitan:  Teori  Kepailitan, .  sinar grafika.
Respatia, W. (2018).
Kebijakan
Restrukturisasi  Utang  Melalui  Debt
To  Equity  Swap. EKUITAS  (Jurnal Ekonomi Dan Keuangan) , 14 (1), 82– 96. https://doi.org/10.24034/j25485024.y 2010.v14.i1.231
Rizky  Djangkarang,  M.  (2013).  Aspek Hukum  Pengalihan  Hak  Tagihan Melalui  Cessie. Lex  Privatum , I (5), 75–84.
https://ejournal.unsrat.ac.id/index.ph p/lexprivatum/article/view/3081 Rusmawati,  D.  E.  (2015).  Tinjauan Yuridis Penyelamatan Dan Penyelesaian  Kredit  Macet  (Studi Pada  Koperasi  Kredit  Mekar  Sai Bandar Lampung). FIAT JUSTISIA:Jurnal  Ilmu  Hukum , 6 (1),
1–8.
https://doi.org/10.25041/fiatjustisia.v 6no1.349 Saputri, E. M., Waspiah, W., & Arifin, R. (2019). Perlindungan Hukum
Terhadap  Konsumen  Dalam  Hal Pengembang (Developer) Apartemen Dinyatakan  Pailit. Jurnal  Hukum Bisnis  Bonum  Commune , 2 (2),  151. https://doi.org/10.30996/jhbbc.v2i2.1 936
Shubhan,  H.  (n.d.). Hukum  Kepailitan:
Edisi Revisi (4th ed.). kencana.
Slamet,  S.  R.  (2016).  Perlindungan
Hukum  Dan  Kedudukan  Kreditor. Forum Ilmiah , 13 (1). file:///C:/Users/Leonora/Documents/ mey/TUGAS/New  folder/kepailitan pertama.pdf%0D
Soekanto,    soerjono,  &  Mamudji,  S.
(2015). Penelitian  Hukum  Normatif Suatu  Tinjauan  Singkat .  Rajawali Pers.
Subham,  H.  (2008). Hukum  Kepailitan: Prinsip Norma dan Praktik
Peradilan . kencana.
Suyatno,  A.  (2018). Kepastian  Hukum Dalam  Penyelesaian  Kredit  Macet:
Melalui  Eksekusi  Jaminan  Hak Tanggungan  Tanpa  Proses  Gugatan Di Pengadilan’ . Kencana.
Wildan,  M.  (2020,  September).  “Survei terbaru  BPS:  82,8%  Pelaku  Usaha
Akui  Alami  Penurunan  Pendapatan. News Dttc . https://news.ddtc.co.id/survei- terbaru-bps-828-pelaku-usaha-akui-
alami penurunan-pendapatan- 23934?page_y=769,  diakses  pada tanggal 12 November 2020. Yulia  Susanto,  V.  (2020).  Ini  penyebab
laporan  PKPU  di  tahun  2020 meningkat.
Kontan.Co.Id . https://nasional.kontan.co.id/news/ini -penyebab-laporan-pkpu-di-tahun-
2020-meningkat