## TINJAUAN YURIDIS TERHADAP JUAL BELI TANAH DAN BANGUNAN YANG DIBEBANI HAK TANGGUNGAN

## KIKI ANGGRIYANI, ERLINA, ST NURJANNAH Universitas Islam Negeri Alauddin Makassar
Email: erlina@uin-alauddin.co.id

## Abstrak
Bank  sangat  berhati-hati  dalam  kasus  penjualan  objek  hak  tanggungan  secara  di bawah  tangan  karena  harus  mengacu  pada  pasal  1320  KUHPerdata  sebagai  syarat  sah suatu  perjanjian,  pihak  bank  lebih  memilih  eksekusi  jaminan  melalui  lelang  dari  pada melakukan  penjualan  objek  hak  tanggungan  secara  di  bawah  tangan  karena menurut  bank  hal  tersebut  tidak  memiliki  kekuatan  hukum  yang  kuat. Metode pendekatan  yang  dilakukan      dalam  penelitian  ini  adalah  penelitian    empiris.  Metode penelitian    normatif    empiris    adalah    implementasi  undang-undang    dalam  suatu peristiwa  di  lapangan.
Hasil  penelitian  ini  menunjukkan  bahwa  pihak  bank  sangat  berhati-hati dalam  kasus penjualan  objek  hak  tanggungaan  secara  dibawah  tangan,  pihak  bank lebih  memilih eksekusi  jaminan  melalui  lelang  dari  pada  melakukan  penjualan  objek hak tanggungan secara di bawah tangan, karena menurut bank hal tersebut tidak memiliki kekuatan  hukum yang   kuat,   dapat   merrugikan   pihak   bank,   dan  sangat   rawan  terjadi  masalah  jika  hal tersebut benar terjadi.
Kata Kunci : Bank , Hak Tanggungan, Jual Beli.

## Abstract
The  bank  is  very  careful  in  the  case  of  selling  objects  of  mortgages  under  the  hand because  it  must  refer  to  Article  1320  of  the  Civil  Code  as  a  legal  condition  for  an agreement,  the  bank  prefers  the  execution  of  collateral  through  auction  rather  than selling the object of underwriting because according to the bank it does not have strong legal  force.  The  method  used  in  this  research  is  empirical  research.  The  empirical normative research method is the implementation of laws in an event in the field.
The  results  of  this  study  indicate  that  the  bank  is  very  careful  in  the  case  of  selling objects of liability under the hand, the bank prefers the execution of collateral through the auction rather than selling the object of mortgage under the hand, because according to  the  bank  it  has  no  legal  force  which  is  strong,  can  harm  the  bank,  and  is  very vulnerable to problems if it really happens.
Keywords: Bank, Mortgages Right, Sales.

## Pendahuluan
Tanah  merupakan  sumber  daya  alam  yang  penting  untuk  kelangsungan  hidup umat  manusia,  hubungan  manusia  dengan  tanah  bukan  hanya  sekedar  tempat  hidup, tetapi  lebih  dari itu tanah  merupakan  tempat  dimana  manusia  hidup dan  berkembang, tanah  menjadi  sumber  bagi  segala  kepentingan  hidup  manusia.  Begitu  pula  dengan bangunan yang berdiri  di  atas  tanah  tersebut  maka dari itu tanah dan bangunan yang berdiri  di  atasnya  menjadi  satu  kesatuan yang tak dapat dipisahkan.   Dengan makin berkembang dan bertambahnya kebutuhan masyarakat tanah telah beralih fungsi bukan hanya  sebagai    tempat    untuk    membangun  rumah  atau  pertanian,  tanah  juga  bisa menjadi  aset    yang    sewaktu-waktu  dapat  dijual  atau  dijaminkan  kepada  bank  atau instansi  terkait  sebagai  jaminan  ketika meminjam uang atau yang lainnya. Jual beli tanah  pada hakekatnya  merupakan  salah  satu pengalihan  hak  atas tanah  kepada pihak lain atau orang lain yang berupa bangunan yang ada di atas tanah tersebut dari penjual kepada pembeli tanah.
Dalam  kehidupan  manusia  yang  senantisa  berkembang  dari  waktu  ke  waktu  dan berbagai  nacam  bentuk  hubungan  antarmanusia  untuk  memenuhi  kebutuhan  hidup beraneka ragam, salah satunya adalah perbuatan jual beli. Jual beli merupakan perbuatan hukum  yang  paling  banyak  berlangsung  di  masyarakat.  Jual  beli  dalam  pengertian sehari-hari dapat diartikan sebagai suatu perbuatan dimana seseorang menyerahkan uang untuk  mendapatkan  barang  yang  dikehendaki.  Jual  beli  tanah  yang  menyebabkan beralihnya  hak  milik  tanah  dari  penjual  kepada  pembeli  untuk  selama-lamanya  disebut “jual  lepas”.  Menurut  Van  Vollenhoven,  mengatakan  bahwa  jual  lepas  dari  sebidang tanah  atau  perairan  ialah  penyerahan  dari  benda  itu  dihadapan  petugas  hukum  adat dengan  pembayaran  sejumlah  uang  pada  saat  itu  atau  kemudian. 1 Imam  Sudiyat, mengatakan  bahwa  menjual  lepas  yaitu  menyerahkan  tanah    untuk  menerima pembayaran uang  secara tunai, tanpa hak menebus kembali.  Jadi penyerahan itu untuk seterusnya dan selamanya. 2
Hak atas tanah merupakan hak yang melekat yang tidak dapat dihilangkan begitu saja.  Hak  atas    tanah    akan    diperoleh    setelah    melakukan  suatu  tranksaksi misalnya jual  beli.  Meskipun  telah  dilakukan  tranksaksi  jual  beli  atas  tanah,  tidak  secara otomatis  hak  atas  tanah  beralih  kepada  pembeli  karena  terlebih  dahulu  harus  melalui tahapan-tahapan agar kepemilikan tanah dapat beralih dari pihak yang satu kepihak yang lain.  Bukan  hanya  jual  beli,  dengan  bertambahnya  kebutuhan  dan  semakin  naiknya nilai investasi tanah masyarakat memiliki cara lain   agar  tanahnya  tidak harus dijual untuk  memenuhi  kebutuhan  tetapi  dengan  cara  menjaminkan  tanah  tersebut  kepada pihak bank atau pihak terkait.
Kegiatan pinjam meminjam yang memerlukan pinjaman dana besar akan melirik perbankan  sebagai  sebuah  solusi  untuk  mendapatkan  pinjaman  dalam  bentuk  kredit. Lembaga  perbankan  dalam  menjalankan  peranannya  tersebut,  bertindak  sebagai  salah satu  bentuk  lembaga  keuangan  yang  bertujuan  memberikan  kredit  dan  jasa-jasa perbankan  lainnya,  salah  satu  persyaratan  untuk  mengambil  kredit  di  bank  adalah dengan  adanya  jaminan  yang  pada  umumnya  berbentuk  sertifikat  tanah  dan  atau bangunannya.  Di dalam hukum jaminan, bentuk jaminan yang menjaminkan sertifikat tanah  dan  atau  bangunannya  dikenal  dengan  istilah  hak  tanggungan.  Hak  tanggungan menurut ketentuan Pasal 1 Ayat (1) Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan atas tanah berseta  benda-benda yang berkaitan dengan tanah, selanjutnya
1 Hilman Hadikusuma, Hukum Perjanjian Adat, (Bandung: Citra Aditya Bakti, 1994), hlm. 108.
2 Imam Sudiyat, Hukum Adat Sketsa Asas, (Yogyakarta: Liberty, 1978), hlm. 32.
dikenal dengan Undang-Undang Hak Tanggungan (UUHT), adalah hak jaminan  yang dibebankan  pada  hak  atas tanah sebagaimana yang dimaksud dalam undang-undang No  5  Tahun  1960    tetang  Peraturan  Dasar  Pokok-Pokok  Agraria,  berikut  atau  tidak berikut  benda-benda  lain  yang  merupakan  satu  kesatuan  dengan  tanah  itu,  untuk pelunasan utang tertentu, yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditur tertentu terhadap kreditur-kreditur lain.
Adapun ciri-ciri dari Hak Tanggungan:
1. Memberikan  kedudukan  yang  diutamakan  atau  mendahulu  kepada  pemegangnya ( droit de preference ). 3
2. Selalu  mengikuti  obyek  yang  dijaminkan  dalam  tangan  siapapun  objek  itu  berada ( droit de suite ). 4
3. Mudah dan pasti pelaksanaan eksekusinya.
4. Tidak dapat dibagi-bagi. Adapun Asas-Asas Hak Tanggungan: 5
1. Asas publisitas;
2. Asas spesialitas; dan
3. Asas tidak dapat dibagi-bagi.
Dari  rumusan  Pasal  1  ayat  (1)  UUHT  tersebut    dapat    diketahui  bahwa  pada dasarnya suatu hak tanggungan adalah suatu bentuk jaminan pelunasan hutang, dengan hak mendahului dengan objek hak-hak atas tanah yang diatur Undang-Undang Nomor 5  Tahun  1960  tentang  Peraturan  Pokok-Pokok  Agraria  atau  Undang-Undang  Pokok Agraria (UUPA). Hak tanggungan sebagai jaminan kredit dalam perbankan merupakan jaminan pelunasan utang  debitur agar kredit yang diberikan  oleh bank kepada debitur menjadi  aman  dalam  pengembaliannya  dan  tidak  menjadi  kredit  macet  atau bermasalah.  Sebagai  suatu  badan  usaha,  bank  senantiasa  mengharapkan  kredit  yang disalurkan  dapat  kembali  dengan  lancar  dan  menghasilkan  keuntungan  yang  optimal. Tetapi bank juga menyadari adanya resiko dam timbulnya  kerugian dalam penyaluran kredit tersebut, apabila kredit tersebut menjadi kredit macet atau bermasalah.
Istilah kredit berasal dari bahasa Romawi, yaitu dari kata  “ Credere” yang berarti percaya,  artinya  pemberi  pinjaman  (kreditur)  percaya  bahwa  penerima  pinjaman (debitur)  dapat  dipercaya  kemampuannya  untuk  memenuhi  perikatannya  seorang nasabah  yang  mendapat  kredit  dari  bank  memang  adalah  seorang  yang  mendapat kepercayaan  dari  bank. 6 Kepercayaan  merupakan  unsur  yang  sangat  penting  dan  utama dalam  pergaulan  hidup  manusia  terutama  dalam  hubungan  dagang  atau  transaksi  antar seseorang.  Kredit  adalah  “suatu  pemberian  prestasi  oleh  suatu  pihak  kepada  pihak lainnya  dan  prestasi  itu  akan  dikembalikan  lagi  pada  suatu  masa  tertentu  yang  akan datang disertai dengan suatu kontraprestasi berupa bunga” 7
Apabila suatu kredit sudah berkembang menjadi kredit  bermasalah,  maka bank harus segera mencari upaya-upaya untuk bisa  menyelematkan  kredit tersebut. Hal ini dapat dilakukan jika menurut bank, kegiatan usaha  debitur masih dapat dipertahankan
3 Satrio, Hukum  Jaminan,  Hak  Jaminan  Kebendaan,  Hak  Tanggungan,  Buku  I ,  (Bandung:  PT. Citra Aditya, 2002),  hlm. 94.
4 Sri  Soedewi  Masjchoen  Sofwan, Hukum  Perdata:  Hukum  Benda ,  (Yogyakarta:  Liberty,  1981), hlm.34
5 Purwahid Patrik dan Kashadi, Hukum Jaminan, Edisi Revisi dengan UUHT , (Semarang, Fakultas Hukum Universitas Diponegoro 2008), hlm. 54-55.
6 Harun,H.H.M, Aspek-Aspek Hukum Perdata Dalam Pemberian Kredit Perbankan , (Jakarta: IND- HILL-CO, 1995), hlm.3.
7 Badrulzaman, M.D, Perjanjian Kredit Bank , (Bandung, PT. Citra Aditya Bhakti, 1983), hlm.22.
atau  bahkan  ditingkatkan.  Namum  apabila  kredit  sudah  berkembang  menjadi  kredit macet, maka pihak  bank  selaku kreditur dituntut untuk melakukan  tindakan-tindakan guna  menarik kredit macet dari debitur dapat dilaksanakan baik melalu proses hukum (ligitasi)  maupun  di  luar  hukum  (nonligitasi).  Jika  kredit  macet  tersebut  tidak  dapat diselamatkan  dengan  prosedur  di  atas,  maka  jalan  terakhir  yang  ditempuh  adalah pelaksanaan  eksekusi  jaminan.  Proses  pelaksanaan  eksekusi  barang  jaminan merupakan  langkah  terakhir  sesuatu  dengan  kesepakatan  apabila  terdapat  klausul  di dalam  perjanjian  yang  tidak  dapat  dipenuhi  oleh  debitur  sebagai  peminjam  kredit. Dalam  praktiknya,  eksekusi  hak  tanggungan  dapat  dilakukan  dengan  dua  cara,  yaitu melalui proses lelang dan melalui penjualan bawah  tangan.

## Metode Penelitian
Metode    pendekatan    yang    dilakukan    dalam    penelitian    ini   adalah  penelitian empiris.        Metode        penelitian        normatif         empiris        adalah  implementasi    undang- undang    dalam  suatu  peristiwa   di  lapangan.    Aspek  dalam      penelitian      ini      adalah peraturan      yang      berhubungan      dengan  penyelesaian    sengketa    yang    berhubungan dengan   jual   beli   tanah   dan ketentuan  hak tanggungan.
Lokasi  Penelitian  yang  dipilih  dalam  penelitian  ini  akan  di  lakukan  di  kota Makassar.  Dengan  pengkhususan  lokasi  pada  Bank  BRI  Syariah  yang  berada    di  kota Makassar    sebagai    penyedia    Jasa  Penjaminan    Kredit    dan  sebagai      bank      yang menerapkan      sistem      syariah      pada      transaksinya,  BPN  (badan    pertanahan  nasional) sebagai  satu-satunya  badan  pemerintah  penerbit Akta Hak Tanggungan.

## Hasil dan Pembahasan
1. Pelaksanaan Jual Beli Tanah dan Bangunan Sebagai Objek Hak Tanggungan Secara di Bawah Tangan.
Dalam hukum perjanjian dikenal istilah perjanjian secara di bawah tangan, maksud perjanjian  secara  di  bawah  tangan  ialah  perjanjian  yang  tidak  melibatkan  pejabat berwenang.  Perjanjian  di  bawah  tangan  tidak  memiliki  kekuatan  hukum  yang  kuat  jadi jika saat salah satu pihak mengingkari isi perjanjian, pihak lainnya akan kesulitan untuk membuktikannya. Menurut J. Satrio, Perjanjian adalah peristiwa yang menimbulkan dan berisi  ketentuan-ketentuan  hak  dan  kewajiban  antara  dua  pihak  atau  dengan  perkataan lain,  perjanjian  berisi  perikatan. 8 Relevan  dengan  pendapat  Subekti,  Perjanjian  adalah suatu  peristiwa  di  mana  ada  seorang  berjanji  kepada  seorang  lain  atau  dua  orang  itu saling berjanji untuk melaksanakan suatu hal.
Dengan  demikian,  hubungan  antara  perikatan  dan  perjanjian  adalah  bahwa perjanjian itu menerbitkan perikatan. Perjanjian  adalah  sumber   perikatan,  disamping sumber-sumber lain. Suatu perjanjian juga  dinamakan  persetujuan, karena dua pihak itu setuju  melakukan  sesuatu.  Dapat  dikatakan  bahwa  dua  perkataan  (perjanjian  dan persetujuan)  itu  adalah  sama  artinya. 9 Menurut  Marilang,  Perjanjian  adalah  suatu perbuatan dimana seorang atau lebih mengikatkan dirinya terhadap orang lain atau lebih. Lebih lanjut dikemukakan, kontrak tidak lain adalah perjanjian dalam bentuk tertulis atau sebaliknya  perjanjian  adalah  kontrak  dalam  bentuk  lisan.  Dengan  demikian  istilah kontrak  dan  perjanjian,  khususnya  pada  judul  Bab  II  Buku  III  KUHPerdata
8 J.  Satrio, Hukum  Perikatan,  Perikatan  yang  Lahir  dari  Perjanjian ,  (Bandung,  PT.  Citra  Aditya Bakti, 1995), hlm. 5.
9 Subekti, Hukum Perjanjian, cetakan 19, (Jakarta: Intermasa, 1995), hlm. 1.
pengertiannya  sama  sehingga  khusus  istilah  kontrak  di  sini  tidak  diartikan  sebagai perjanjian yang dibuat untuk jangka waktu tertentu dan dalam bentuk tertulis. 10
Berdasarkan  pendapat-pendapat  di  atas,  maka  dapat  ditarik  kesimpulan  bahwa perjanjian adalah hubungan hukum antara dua pihak atau lebih berdasarkan kata sepakat untuk  menimbulkan  hak  dan  kewajiban.  Jual  beli  menurut  Pasal  1457  KUHPerdata adalah  suatu  perjanjian  dengan  mana  pihak  yang  satu  mengikatkan  dirinya  untuk menyerahkan  suatu  barang  dan  pihak  yang  lain  untuk  membayar  harga  yang  telah dijanjikan. Dari ketentuan pasal diatas tersebut, Jual beli adalah suatu perjanjian timbal- balik  dalam  mana  pihak yang satu (si penjual) berjanji untuk menyerahkan hak milik atas suatu barang, sedangkan pihak  yang lainnya (si pembeli) berjanji untuk membayar harga,  yang  terdiri  atas  sejumlah  uang  sebagai  imbalan  dari  perolehan  hak  milik tersebut. 11
Mengeni  perjanjian  bernama  tidak  hanya  disebutkan  dalam  KUHPerdata  tetapi KUHD  juga  menyebutkan  mengenai  perjanjian  bernama,  seperti  perjanjian  wesel, perjanjian  asuransi,  dan  lain  sebagainya. 12 Jual  beli  tanah  secara  di  bawah  tangan  atau jual beli  tanah  yang biasa kita lakukan hanya terletak pembuktian tranksaksi, jika jual beli  yang  biasa  kita  lakukan  memiliki  Akta  Notaris,  jual  beli  secara  di  bawah  tangan hanya  terletak  pada  Akta  Perjanjian  yang  dibuat  dan  disetujui  kedua  pihak  tanpa diketahui/tanpa  bantuan  pejabat  berwenang,  walaupun  begitu  syarat sah perjanjian jual beli tanah secara dibawah tangan tetap mengacu pada Pasal 1320 KUHPerdata:
1. Sepakat mereka yang mengikatkan dirinya
Sepakat  adalah  kesesuaian  kehendak  antara  para  pihak.  Kedua    pihak  yang  ingin mengadakan  perjanjian  harus  sepakat  mengenai  hal-hal  pokok  dari  perjanjian  yang diadakan. 13
2. Kecakapan untuk membuat suatu perjanjian
Kecakapan  adalah  kemampuan  menurut  hukum  untuk  melakukan  perbuatan hukum.  Seorang  dianggap  cakap  menurut  hukum  apabila  telah  berusia  21  tahun  atau sudah menikah. Artinya, setiap orang  yang telah berusia 21 tahun, maka orang tersebut telah dewasa dan sekalipun usianya belum genap 21 tahun tetapi dia telah menikah maka orang  tersebut  telah  cakap  melakukan  perbuatan  hukum.  Orang-orang  yang  dianggap tidak  cakap  menurut  hukum  ditentukan  dalam  Pasal  1330  KUHPerdata  yaitu:  orang yang belum cukup usia 21 tahun dan orang yang berada di bawah pengampuan.
3. Suatu hal tertentu
Suatu perjanjian harus secara jelas mengenai suatu hal atau objek tertentu, artinya dalam membuat  perjanjian  objek  dari  perjanjian  harus  disebutkan  secara  jelas  sehingga hak dan kewajiban para pihak bisa ditetapkan.
4. Suatu sebab yang legal atau sah. 14
Suatu  perjanjian  dianggap  sah  apabila  tidak  bertentangan  dengan  undang-undang, kesusilaan,  dan  ketertiban  umum  sebagaimana  diatur  dalam  Pasal  1337  KUHPerdata. Asas  konsensualisme  yang  terkandung  dalam  Pasal  1320  KUHPerdata  (kalau dikehendaki:  Pasal  1320  KUHPerdata  dihubungkan  dengan  Pasal    1338  ayat  (1)
10 Marilang, Hukum  Perikatan,  Perikatan  yang  Lahir  Dari  Perjanjian ,  (Makassar:  Alauddin University Press, 2013), hlm. 142.
11 Subekti, Aneka Perjanjian , (Bandung: Citra Aditya Bakti, 1995), hlm 1.
12 I Ketut Oka Setiawan, Hukum Perikatan , (Jakarta: Sinar Grafika, 2015), hlm. 51.
13 B.N. Marbun, Membuat Perjanjian yang Aman dan sesuai Hukum , (Jakarta: Puspa Swara, 2009), hlm. 3.
14 Purwahid Patrik, Dasar-Dasar Hukum Perikatan, Perikatan yang Lahir dari Perjanjian dan dari Undang-Undang , (Bandung: Mandar Maju, 1994), hlm. 55.
KUHPerdata),  tampak  jelas  pula  dari  perumusan–perumusan  berbagai  macam perjanjian.  Kalau  diambil  perjanjian  yang  utama,  yaitu  jual  beli,  maka konsensualisme  itu  menonjol  sekali  dari perumusannya  dalam  Pasal  1548  KUHPerdata yang  berbunyi:  ”Jual  beli  itu  dianggap  telah  terjadi  antara  kedua  belah  pihak,  seketika setelahnya  orang-orang  ini  mencapai  sepakat  tentang  barang  tersebut  dan  harganya, meskipun barang itu belum diserahkan, maupun harga hak miliknya belum dibayar”. Namun  perlu  diperhatikan  bahwa  dengan  persetujuan  ini  si  pembeli  belumlah menjadi pemilik eigenaar karena persetujuan ini hanya bersifat obligator. Untuk menjadi pemilik harus diadakan penyerahan ( lavening ) lebih dulu. Yang mana penyerahan  yang mempunyai  akibat  pemindahan  kebendaan.  Penyerahan  ini  mempunyai  akibat perpindahan  kebendaan.  Penyerahan  ini  tergantung  pada  jenis  bendanya  apakah bergerak,  tidak  bergerak  maupun  benda  tak  bertubuh.  Hal  ini  ditegaskan  juga  dalam ketentuan  1945  KUHPerdata  yakni  hak milik  atas  barang  yang  dijual  tidaklah  berpihak kepada si pembeli selama penyerahannya belum dilakukan menurut Pasal 612, 613, 616 KUHPerdata. 15
Pengikatan hak tangunggan di bank dengan sistem syariah dan bank konvensional juga  tidak  ada  yang  membedakan  yang  membedakan  hanya  pada  saat  akad perjanjiaannya/akad  pembiayaan  di  lakukan.  Sebenarnya  dalam  dunia  perbankan  tidak menganjurkan jual beli secara  di bawah tangan karena  tidak memiliki kekuatan hukum yang kuat  dan dapat merugikan pihak bank, walau tidak menutup kemungkinan hal itu terjadi.  Dalam  Undang-Undang  Nomor  4    Tahun  1996  tentang  hak  tanggungan  pada pasal  20  ayat  2  dijelaskan  bahwa  jual  beli  secara  bawah  tangan  pada  objek  hak tanggungan dapat dilakukan jika dengan demikian itu dapat memperoleh harga tertinggi dan menguntungkan semua  pihak.
Berdasarkan dari hasil wawancara yang dilakukan penulis pada salah satu staf PT. Bank  BRI  Syariah  diketahui  bahwa  sebenarnya  jual  beli  secara  di  bawah  tangan  tetap dilakukan hanya saja penggunaan  istilah  yang  berbeda, pada bank BRI Syariah istilah yang  pakai  ialah  jual  secara  sukarela  akan  tetapi  maksud  dan  tujuannya  adalah  sama. Penjualan  objek  hak  tanggungan  secara  dibawah  tangan  dapat  dilakukan  oleh  kedua pihak  atas  persetujuan  bersama,  maksudnya  pemegang  hak  dapat  menjual  objek  hak tanggungan jika pemberi  hak tanggungan cedera janji atau tidak membayar sampai jatuh tempo walau sebenarnya pihak  pemegang hak  biasanya  lebih  memilih  untuk  melakukan eksekusi jaminan dengan cara dilelang dari pada dijual secara  di bawah  tangan,  begitu pula  pemberi  hak  dapat  menjual  objek  hak  tanggungan    jika  dirasa  tidak  sanggup  lagi membayar  kredit  dan  tidak  mau  jika  tanahnya  tersebut  dilelang  tetapi  atas  persetujuan dari pemegang  hak.
Pihak  bank  biasanya  lebih  memilih  eksekusi  jaminan  hak  tanggungan  melalui lelang  dari  pada  penjualan  di  bawah  tangan  dikarenkan  kekuatannya  hukumnya  lebih kuat  dan  jika  terjadi  sengketa  maka  pihak  pemegang  hak  memiliki  bukti  yang  kuat sebagai pemegang hak tanggungan, pada undang-undang hak tanggungan pada Pasal 20 ayat  1  (a)  dan  (b)  pihak  pemegang  hak  memiliki  dua  opsi  eksekusi  objek  jaminan, pertama melalui penjualan di bawah tangan, kedua melalui lelang,  dan  biasanya  pihak bank  lebih  memilih  opsi  kedua  dikarenakan  pihak    bank    diberikan  kuasa  secara  tidak langsung  oleh  undang-udang  untuk  melakukannya  yang  berarti  segala  bentuk  hal  yang akan  pemegang  hak  tanggungan  untuk  melakukan  eksekusi  jaminan  melalui  lelang dijamin    oleh    undang-undang    atau  dengan  kata  lain  jika  pemberi  hak  melakukan
15 Subekti, Kitab Undang-Undang Hukum Perdata , (Jakarta, PT Pradnya Paramita, 2001), hlm 32
penuntutan  pada  pihak  pemegang  hak  dikarenakan  melelang  objek  hak  tanggungan maka pemegangan hak tanggungan terlindungi oleh hukum.
Seperti  terdapat  pada  undang-undang  hak  tanggungan  pasal  14  ayat  2  dan  3 “ Sertipikat  Hak  Tanggungan  sebagaimana  dimaksud  pada  ayat  (1)  memuat  irah-irah dengan  kata-kata  “DEMI  KEADILAN  BERDASARKAN  KETUHANAN  YANG  MAHA ESA ”.  “ Sertipikat  Hak  Tanggunan  sebagaimana  dimaksud  pada  ayat  (2)  mempunyai kekuatan  eksekutorial  yang  sama  dengan  putusan  pengadilan  yang  telah  memperoleh kekeuatan  hukum  tetap  dan  berlaku  sebagai  pengganti  Grosse  Acte  Hypotheek sepanjang  mengenai  hak  atas  tanah”. Hal  di  atas  juga  diperkuat  dengan  pasal  yang terdapat  pada APHT (Akta Pemberian Hak Tanggungan) yang telah disetujui oleh kedua belah  pihak  dan  disahkan  oleh  pihak  notaris/PPAT, “janji  bahwa  pemegang  hak tanggungan  pertama  mempunyai  hak  untuk  menjual  atas  kekuasaan  sendiri  objek  hak tanggungan  apabila  debitur cidera janji ”.

## Perlindungan  Terhadap  Pemegang  Hak  Tanggungan  Pada  Penjualan  Objek  Hak Tanggungan Secara di Bawah Tangan
Perlindungan  pada  pemegang  hak  tanggungan  sudah    dijelaskan    pada  saat pengikatan  yang  tercantum  di  akta  perjanjian  yang  pada  bank  dengan  sistem  syariah dikenal  dengan  istilah  akad  pembiayaan,  pada  saat  pengikatan  semua  hal  yang berhubungan dengan perjanjian ini dijelaskan oleh pihak notaris dan pihak bank sebagai saksi  dan  sebagai  penerima  hak,  setelah  menjadi  pemegang  hak  (bank)  secara  tidak langsung ia terlindungi secara hukum dikarenakan pihak pemegang hak tersebutlah yang memegang  sertifikat  dan  surat-surat  yang  berhubungan  dengan  tanah  tersebut,  pemberi hak  hanya  akan  memegang buku  atau  sertifikat  hak tanggungan setelah hak tanggungan tersebut  didaftarkan  pada  kantor  Badan  Pertanahan  Nasional  (BPN),  pada  buku  atau sertifikat  hak  tanggungan  terdapat  irah-irah  “DEMI  KEADILAN  BERDASARKAN KETUHANAN  YANG  MAHA  ESA”  yang  maksud  mempunyai  kekuatan  eksekutorial yang sama dengan putusan pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap dan berlaku  sebagai  pengganti Grosse  Acte  Hypotheek sepanjang  mengenai  hak  atas  tanah seperti tercantum pada Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan pada Pasal 14 ayat 1 sampai 5 yang menjelaskan tentang sertifikat hak tanggungan. Jadi jika pihak pemberi hak melakukan sesuatu hal yang dapat menimbulkan akibat hukum  terhadap  objek  hak  tanggungan  seperti    menjual  tanah  tersebut  secara  di  bawah tangan  (dilihat  dari  kekuatan  hukumnya)  maka  pihak  pemegang  hak  dapat  melakukan upaya  hukum.  Akan  tetapi  jika  pihak  pemberi  hak  melakukan  penjualan  objek  hak tanggungan  secara  di  bawah  tangan/  jual  sukarela  dengan  persetujuan  oleh  bank  atau pemegang hak maka hal itu dapat dilakukan asal tidak menimbulkan kerugian. Pada saat Akad  Pembiayaan  juga  telah  dijelaskan    oleh    pihak  notaris  apa  saja  yang  boleh dilakukan  pihak  nasabah  pada  objek  hak  tanggungan,  seperti  tercantum  pada  UUHT Pasal 11 ayat 2 (b) sebagai bentuk perlindungan hukum terhadap pemegang  hak. “J anji yang membatasi kewenangan pemberi hak tanggungan untuk mengubah bentuk atau tata susunan  obyek  hak  tanggungan  kecuali    dengan  persetujuan  tertulis  lebih  dahulu  dari pemegang hak tanggungan”.
Hal ini juga tercantum pada Akte Akad  Pembiayaan maka dari itu pemegang hak sudah  sangat  terlindungi    atau    sudah    dilindungi  undang-undang  ketika  perjanjian  itu dibuat  yang  berarti  telah  disejutui  oleh  pemberi  hak.  Setiap  bank  memiliki aturan  baku yang  berbeda-beda  mengenai  isi  dari  suatu  akad  atau  akta  perjanjian  tergantung kebutuhan  dan  jenis  perjanjian  yang  dibuat  walaupun  sama-sama  memegang  sistem syariah dan bank yang dengan sistem syariah seperti bank BRI Syariah hal utama yang
harus diperhatikan adalah tidak boleh melanggar syariat islam  yang  berlaku, setelah itu diserahkan  kepada  PPAT  yang  bermitra  dengan  bank  tersebut  untuk  diperiksa  apakah sudah memenuhi syarat sesuai undang-undang dan tidak berat sebelah.

## 2. Sanksi  Terhadap  Wanprestasi  yang  Dilakukan  Pemegang  Hak  Tanggungan dan Pemberi Hak Tanggungan
Seperti halnya di atas pada saat  akad pembiayaan juga telah dijelaskan semua hal termasuk  jika  pemegang  hak  dan  pemberi  hak  melanggar  perjanjian.  Pada  Akte  Akad Pembiayaan  ada  pasal  yang  menjelaskan  jika  pemberi  hak  melanggar  perjanjian  dan pihak  bank  dapat  melakukan  penagihan  pembayaran  secara  tiba-tiba  tanpa  adanya pemberitahuan  atau  surat  teguran  terlebih  dahulu  jika  ternyata  terbukti  pihak  pemberi hak melakukan cedera janji. Banyak hal yang menjadi faktor cedera janji menurut pihak bank  antara  lain  adalah  pihak  nasabah  tidak  membayar  kredit  sesuai  tanggal  yang diperjanjikan  pada  akta  pembiayaan  sampai  jatuh  tempo  atau    pihak  nasabah  pada  saat melakukan permohonan kredit ternyata terbukti memalsukan dokumen-dokumen.
Dalam  akte  pembiayanaan  pada  Pasal  10  ini  juga  menjelaskan  jika  pada  saat berjalannya waktu nasabah yang namanya tercantum pada akte pembiayaaan melakukan sesuatu hal yang berakibat pada tindak pidana dan dijatuhi hukuman penjara maka bank dapat  melakukan  penagihan  secara  tiba-tiba  atau  tanpa  adanya  pemberitahuan  terlebih dahulu  terhadap  kredit  yang  dilakukan  baik  itu  setengah  dari  kredit  atau  seluruhnya. Segala sesuatu  yang dapat berakibat pada cedera janji semua hal tersebut tertuang pada akta pembiayaan.
Pihak  bank  tetap  mengupayakan  agar  kredit  dari  pihak  nasabah  akan  lunas  atau terbayarkan,  mengenai  upaya  hukum  bank  selalu  mengupayakan  dengan  musyawarah terlebih  dahulu,  sangat  jarang  pihak  bank  melakukan  penuntutan  terhadap  nasabah bermasalah  karena  dapat  kita  ketahui  sistemnya  yang  ribet  dan  eksekusinya  yang  lama dan  memakan  biaya  yang  cukup  besar  mengakibatkan  bank  lebih  memilih  melelang objek  jaminan  agar  kredit  terbayarkan  dari  pada  melakukan  upaya  hukum  terhadap nasabah  bermasalah.  Menurut  penulis  isi  dalam  akte  perjanjian  hanya  menitikberatkan kepada  nasabah  tanpa  membahas  jika  pihak  banklah  yang  melanggar,  itu  dikarenakan menurut  pihak  bank  mereka  tidak  mungkin  melanggar  karena  memiliki  aturan  baku langsung  dari  perusahaan  saat  melakukan  perjanjian  kalaupun  melanggar  berarti  itu kesalahan  dari  individu  yang  melaksanakan  atau  oknum-oknum  tertentu  dan  bukan kesalahan  dari  pihak  bank.  Timbulnya  kredit-kredit  bermasalah  (macet)  selain  berasal dari nasabah dapat juga berasal dari bank karena bank tidak terlepas dari kelemahan yang dimilikinya.
Bank merupakan salah satu penyebab terjadinya kredit macet. Hal  tersebut karena dalam  melakukan  analisis,  pihak  bank  melakukan  analisis  kurang  teliti  sehingga  apa yang  seharusnya  terjadi  tidak  diprediksi  sebelumnya.  Hal  tersebut  terlihat  dari  akte pembiayaan  pada  Pasal  10  tentang  cedera  janji  dari  poin  pertama  sampai  poin  terakhir hanya  membahas  jika  pihak  nasabahlah  yang  melakukan  cedera  janji  padahal  bisa  saja cedera  janji  yang  terjadi  pada  nasabah  adalah  akibat  dari  kesalahan  bank  sendiri. “Apabila berdasarkan peraturan perundang-undangan yang berlaku pada saat akad ini ditandatangani atau diberlakukan pada kemudian hari,   nasabah tidak dapat atau tidak berhak menjadi  nasabah”.
Pada poin ini mengatakan jika perjanjian tersebut telah dilaksanakan dan ternyata ditemukan  fakta  bahwa  pihak  nasabah  adalah  yang  menurut  peraturan  perundangan- undangan tidak dapat melakukan perjanjian  pembiayaan,  bukankah hak tersebut adalah kesalahan  dari  pihak  bank  yang  tidak  teliti  memeriksa  berkas  nasabah  dan  tidak
menjelaskan  dengan  baik  isi  dari  perjanjiannya  yang  berakibat  pada  kesalahan  persepsi oleh  pihak  nasabah.  Pada  pasal  10  akte  pembiayaan  membahas  jika  nasabah  yang melakukan  perjanjian  itu meninggal  dunia,  jika  diketahui  bahwa  objek  hak  tanggungan itu  tidak  memiliki  asuransi  maka  pembiayan  diwariskan  kepada  pihak  keluarga  tetapi jika ternyata objek hak tanggungan memiliki asuransi maka kredit itu sepenuhnya  akan dibayar  oleh  pihak  asuransi,  maka  dari  itu  pihak  bank  selau  menanyakan  atau merekomendasikan agar objek  hak  tanggungan  diasuransikan.
Akibat dari peristiwa cedera janji tersebut pada Pasal 11  Akte  Pembiayaan Bank BRI  Syariah  pihak  akan  memberikan  pemberitahuan  terlebih  dahulu  kepada  pihak nasabah dan memberikan waktu 30 hari setelah surat pemberitahuan dilayangkan  pihak bank,  jika  dalam  30  hari  pihak  nasabah  tidak  dapat  lagi  memenuhi  kewajibannya  atau tidak dapat lagi memulihkan keadaan maka pihak bank akan melakukan eksekusi objek jaminan  baik  itu  penjual  secara  di  bawah  tangan  ataupun  melalui  lelang  tanpa pemberitahuan  terlebih  dahulu.  Walau  pada  kenyataanya  pihak  bank  akan  tetap melakukan pemberitahuan terlebih dahulu kepada pihak nasabah bahwa objek  jaminan akan dijual, walaupun nasabah tersebut adalah nasabah  bermasalah.

## Kesimpulan
Berdasarkan pembahasan diatas, penulis mengambil kesimpulan:
1. Pelaksanaan  jual  beli  objek  hak  tanggungan  secara  di  bawah tangan  pada  Bank  BRI Syariah  dapat  dilakukan  tetapi  hanya  dengan  persetejuan  bersama  dan mengungtungkan kedua belah pihak. Perjanjian jual beli tanah secara di bawah tangan tetap mengacu pada Pasal 1320 KUHPerdata sebagai syarat sah suatu perjanjian.
2. Perlindungan  hukum  terhadap  pemegang  hak  tanggungan  pada  penjualan  objek  hak tanggungan  secara  di  bawah  tangan  sudah  sangat  jelas  tercantum  pada  Akta Perjanjian/Akta  Pembiayaan,  APHT  dan  juga  pada  Sertifikat  Hak  Tanggungan, pemegang hak memiliki kekuatan eksekutorial yang sama dengan putusan pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap dan berlaku sebagai pengganti Grosse Acte Hypotheek sepanjang mengenai hak atas tanah, pemegang hak juga memiliki hak untuk  menjual  objek  hak  tanggungan  tanpa  pemberitahuan  terlebih  dahulu  kepada pemberi hak jika diketahui telah cedera janji.
3. Sanksi terhadap wanpretasi pemegang hak tanggungan dan pemberi hak tanggungan, hal  ini  juga  telah  tercantum  pada  Akta  Pembiayaan/Akta  Perjanjian  pada  Pasal  11, pemegang  hak  dapat  menjual  objek  hak  tanggungan  tanpa  pemberitahuan  terlebih dahulu  kepada  pihak  pemberi  hak  tanggungan  baik  itu  dijual  secara  dibawah  tangan atau  melalui  lelang,  jika  pihak  bank  yang  melakukan  cedera  janji  maka  itu  adalah kesalahan individu dan bukan pihak bank menurut pihak bank.

## DAFTAR PUSTAKA
Badrulzaman, M.D. Perjanjian Kredit Bank . Bandung: PT. Citra Aditya Bhakti. 1983.
Harun  H.H.M. Aspek-Aspek  Hukum  Perdata  Dalam  Pemberian  Kredit  Perbankan . Jakarta: IND-HILL-CO. 1995.
Hilman Hadikusuma. Hukum Perjanjian Adat . Bandung: Citra Aditya Bakti. 1994. I Ketut Oka Setiawan. Hukum Perikatan . Jakarta: Sinar Grafika. 2015. Imam Sudiyat. Hukum Adat Sketsa Asas . Yogyakarta: Liberty. 1978.
J.  Satrio. Hukum  Perikatan,  Perikatan  yang  Lahir  dari  Perjanjian .  Bandung:  PT.  Citra

## Aditya Bakti. 1995
Marilang. Hukum Perikatan, Perikatan yang Lahir Dari Perjanjian . Makassar: Alauddin University Press. 2013.
Purwahid Patrik dan Kashadi. Hukum Jaminan , Edisi Revisi dengan UUHT. Semarang: Fakultas Hukum Universitas Diponegoro. 2008.
Purwahid Patrik. Dasar-Dasar Hukum Perikatan, Perikatan yang Lahir dari Perjanjian dan dari Undang-Undang. Bandung: Mandar Maju. 1994. Satrio. Hukum Jaminan, Hak Jaminan Kebendaan, Hak Tanggungan, Buku I . Bandung: PT. Citra Aditya. 2002.
Sri  Soedewi  Masjchoen  Sofwan. Hukum  Perdata  :  Hukum  Benda .  Yogyakarta:Liberty. 1981.
Subekti. Aneka Perjanjian. Bandung: Citra Aditya Bakti. 1995.
______, Hukum Perjanjian, Cetakan 19 . Jakarta: Intermasa. 1995.
______, Kitab Undang-Undang Hukum Perdata . Jakarta: PT Pradnya Paramita. 2001.