Jurnal Manajemen dan Bisnis, Volume 1, No. 2, Januari 2020
NPV vs IRR:
Mana yang Harus Digunakan Dalam Mengukur Kelayakan Bisnis

## Daniel Hasibuan
Jurusan Manajemen Keuangan; STIE Jayakarta
Email: danielhasibuan@yahoo.com

## ABSTRAK
Tujuan  Penelitian  ini  adalah  untuk  membandingkan  antara  penggunaan  metoda  Net  Present  Value  (NPV)  dan
Internal Rate of Return (IRR) dalam pengukuran dan analisis kelayakan dari suatu bisnis atau proyek tertentu. Data yang digunakan adalah dalam penelitian ini adalah data teoretikal berdasarkan asumsi tertentu, untuk memudahkan perhitungan dan perbandingan kedua metoda tersebut. Penulis akan melakukan perhitungan kelayakan dari suatu bisnis atau proyek tertentu dengan menggunakan kedua metoda tersebut di atas, menjelaskan interpretasi dari hasil perhitungan  tersebut  dan  membandingkan  keakurasian  dan  ketepatan  penggunaan  dari  kedua  metoda  tersebut.
Terakhir,  penulis  akan  menyampaikan  beberapa  kiat  dan  saran  untuk  penggunaan  kedua  metoda  tersebut  dalam perhitungan kelayakan bisnis atau proyek tertentu dalam bagian kesimpulan.

## I. PENDAHULUAN
Perusahaan adalah suatu entitas yang permanen dan independen, yang didirikan oleh para pemilik perusahaan dengan tujuan  memaksimalkan  nilai  pasar  dari  perusahaan  tersebut  dan  dengan  demikian  memaksimalkan  tingkat pengembalian  dari  investasi  yang  ditanamkan  oleh  para  pemilik  perusahaan.    Nilai  pasar  perusahaan  dan pengembalian  investasi  para  pemilik  perusahaan  tersebut  dapat  ditingkatkan  melalui  dua  cara  utama,  yaitu meningkatkan  hasil  penjualan  atau  menurunkan  biaya  perusahaan.  Perkembangan  dunia  bisnis  sekarang  ini mengharuskan  perusahaan  untuk  mempunyai  tingkat  pengembalian  investasi  yang  menarik  untuk  para  pemilik perusahaan  atau  pemilik  modal  lainnya,  sehingga  dapat  mendorong  pemilik  perusahaan  untuk  meningkatkan investasinya di dalam perusahaan atau  menarik pihak luar dan pemilik modal lainnya untuk ikut menginvestasikan modal mereka ke dalam perusahaan. Pengukuran kelayakan investasi ini menjadi salah satu kriteria dan ukuran yang penting bagi pemilik modal dan pemilik perusahaan, karena tentunya mereka berkeinginan supaya investasinya dapat terus berkembang dan tidak malah berkurang. Di era keterbukaan informasi sekarang ini dan dengan kemudahan akses informasi melalui internet, para pemilik modal dimanjakan (atau mungkin dipusingkan?) oleh berbagai macam pilihan investasi  yang  dapat  mereka  coba,  mulai  dari  investasi  di  pasar  modal  (saham,  obligasi,  reksa  dana,  dan  lain sebagainya), atau investasi di property (rumah, tanah, ruko, dan lain sebagainya) atau investasi langsung di kegiatan ekonomi skala kecil maupun besar (industri rumah tangga seperti makanan minuman dan lain sebagainya).  Brigham
Jurnal Manajemen dan Bisnis, Volume 1, No. 2, Januari 2020
and Ehrhardt (2014) menjabarkan bahwa ada tiga (3) macam cara para pemilik modal dapat menginvestasikan modal yang dimilikinya ke dalam perusahaan atau bisnis atau proyek tertentu (untuk mudahnya kedepannya akan kita sebut sebagai bisnis saja), yang dipaparkan dalam Gambar-1 berikut ini.
Pertama,  pemilik  modal  dapat  langsung  menginvestasikan  dananya  ke  dalam  suatu  bisnis,  dan  bisnis  tersebut kemudian menerbitkan nota saham atau hutang untuk pemilik modal. Kedua, pemilik modal dapat menginvestasikan dananya melalui suatu Perusahaan Investasi, yang berperan sebagai perantara bagi pemilik modal dan bisnis tersebut.
Di  skema  ini,  bisnis  tersebut  menjual  saham  atau  hutangnya  kepada  Perusahaan  Investasi,  yang  kemudian  akan menjual  investasi  ini  kepada  pemilik  modal.  Dana  dari  pemilik  modal  akan  diteruskan  oleh  Perusahaan  Investasi kepada bisnis yang mengeluarkan saham atau hutang tadi. Dan ketiga, pemilik modal dapat menginvestasikan dananya melalui Perusahaan Perantara Keuangan (PPK) seperti bank atau manajer investasi yang menerbitkan reksa dana. Di skema  ini,  PPK  mendapatkan  dana  dari  pemilik  modal  sebagai  ganti  dari  saham  atau  hutang  yang  diterbitkannya sendiri, dan kemudian PPK tersebut akan menempatkan dana tersebut di bisnis yang membutuhkan dengan membeli saham atau hutang yang diterbitkan oleh bisnis tersebut.
Dengan  berbagai  macam  pilihan  investasi  tersebut,  tentunya  suatu  metoda  standar  untuk  mengukur  kelayakan investasi dari berbagai macam pilihan ini akan sangat membantu pemilik modal dalam menentukan pilihan investasi yang ingin mereka lakukan. Apa sajakah metoda pengukuran kelayakan investasi yang lazim dipakai oleh kalangan akademisi dan profesional? Brealey, Myers, Marcus (2015) mendefinisikan keputusan investasi ini sebagai capital budgeting atau penganggaran modal, yang sangat penting dalam menentukan sukses tidaknya suatu bisnis. Investasi modal  kadang  menyerap  jumlah  uang  kas  yang  sangat  besar  dan  juga  mempunyai  konsekuensi  jangka  panjang
Jurnal Manajemen dan Bisnis, Volume 1, No. 2, Januari 2020
terhadap  kelangsungan  bisnis  tersebut.  Konsekuensi-konsekuensi  tersebut  membuat  proses  pengukuran  dan perhitungan  kelayakan  investasi  dan  kriteria  yang  digunakan  menjadi  sangat  krusial.  Mengacu  kepada  penelitian- penelitian yang telah dilakukan sebelumnya antara lain oleh Kriswanto (2011), Kusuma (2012) dan Khotimah (2014), ada empat metoda pengukuran dan perhitungan kelayakan investasi yang lazimnya digunakan, antara lain:

## 1. Net Present Value (NPV)
Metoda pengukuran ini dapat  digambarkan sebagai nilai sekarang dari  arus kas yang dihasilkan oleh investasi yang ditanamkan. NPV merupakan total seluruh arus kas bisnis (yaitu pendapatan dikurangi dengan biaya) dengan memperhitungkan  nilai  waktu  dari  uang  ( time  value  of  money )  dari  arus  kas  tersebut  selama  jangka  waktu perhitungan. Secara matematis, perhitungan NPV dapat dirumuskan sebagai berikut:
𝑁𝑃𝑉 =   ∑ 𝐶𝐹 𝑡
(1 + 𝑖) 𝑡 𝑛 𝑡=0 Dimana CF t : Cash Flow atau arus kas pada tahun ke-t
i: suku bunga yang digunakan
t: tahun ke-t
n: jangka waktu perhitungan
Jika NPV bernilai positif (NPV>0) maka bisnis tersebut layak menjadi pilihan investasi, dan sebaliknya jika NPV bernilai negatif (NPV<0) maka bisnis tersebut dapat dikatakan merugi dan tidak layak  dijadikan pilihan untuk berinvestasi. Semakin besar NPV yang dihasilkan, tentunya lebih baik bagi pemilik modal karena artinya tingkat pengembalian dari investasi yang mereka tanamkan semakin besar dan menguntungkan.

## 2. Internal Rate of Return (IRR)
Metoda pengukuran ini dapat digambarkan sebagai  tingkat suku bunga maksimum yang akan mengembalikan seluruh biaya yang telah diinvestasikan, atau dalam kata lain akan menghasilkan NPV sama dengan 0. Musthafa (2017)  menjelaskan  bahwa  metoda  IRR  adalah  menghitung  tingkat  bunga  yang  menyamakan  antara  “nilai sekarang  penerimaan  kas  bersih  yang  akan  datang”  dengan  “nilai  sekarang  investasi”.  Secara  matematis perhitungan IRR dapat dirumuskan sebagai berikut:
NPV = 0
∑ 𝐶𝐹 𝑡 (1 + 𝐼𝑅𝑅) 𝑡 = 0 𝑛
𝑡=0
Dimana CF t : Cash Flow atau arus kas pada tahun ke-t
i: suku bunga yang digunakan
Jurnal Manajemen dan Bisnis, Volume 1, No. 2, Januari 2020
t: tahun ke-t
n: jangka waktu perhitungan
Jika  IRR  lebih  besar  dari  suku  bunga  bank  yang  berlaku  maka  bisnis  tersebut  layak  untuk  menjadi  pilihan investasi, dan sebaliknya jika IRR lebih kecil dari suku bunga bank yang berlaku maka pemilik modal akan lebih baik untuk menginvestasikan dananya di bank atau pilihan investasi lainnya daripada di bisnis tersebut.

## 3. Profitability Index (PI)
Metoda pengukuran ini akan menghitung nilai penerimaan yang diperoleh dari setiap rupiah yang dikeluarkan.
Nurmalina et. al. (2009) menjelaskan bahwa rasio ini diperoleh dengan membagi nilai sekarang dari arus kas (PV) dengan nilai sekarang dari seluruh biaya. Secara matematis perhitungan PI dapat dirumuskan sebagai berikut:
𝑃𝐼 = 𝑃𝑉 𝑜𝑓 𝑓𝑢𝑡𝑢𝑟𝑒 𝑐𝑎𝑠ℎ 𝑓𝑙𝑜𝑤 𝐼𝑛𝑖𝑡𝑖𝑎𝑙 𝑐𝑜𝑠𝑡 = ∑ 𝐶𝐹 𝑡 (1 + 𝑖) 𝑡 𝑛 𝑡=0 𝐶𝐹 0 Dimana
CF t : Cash Flow atau arus kas pada tahun ke-t
i: suku bunga yang digunakan
t: tahun ke-t
n: jangka waktu perhitungan
Jika PI lebih besar dari satu (PI>1) maka usaha layak menjadi pilihan investasi, dan sebaliknya jika PI lebih kecil dari satu (PI<1) maka artinya arus kas selama bisnis berlangsung akan lebih kecil dari pengeluaran awal, sehingga bisnis tidak layak untuk menjadi pilihan investasi.

## 4. Payback Period (PP)
Metoda pengukuran ini digambarkan sebagai jangka waktu yang diperlukan dari arus kas yang dihasilkan oleh investasi  untuk  mengembalikan  dana  yang  telah  diinvestasikan.  Halim  (2018)  menjelaskan  bahwa  metoda Payback Period ini mengukur kecepatan ( rapidity ) dari kembalinya dana investasi, dan bukan mengukur tingkat keuntungan  investasi  dari  pemilik  modal.  Perhitungan  Payback  Period  secara  matematis  dapat  dirumuskan sebagai berikut:
𝑃𝑎𝑦𝑏𝑎𝑐𝑘 𝑃𝑒𝑟𝑖𝑜𝑑 = 𝐼 𝐴𝑏 𝑥 1 𝑇𝑎ℎ𝑢𝑛
Dimana I: Nilai investasi
Ab: Kas masuk bersih yang telah diperhitungkan nilai waktu dari uangnya
Jurnal Manajemen dan Bisnis, Volume 1, No. 2, Januari 2020
Kriteria ini tidak memiliki indikator standar dan bersifat relatif tergantung umur proyek dan besarnya investasi.
Tentunya semakin kecil Payback Period akan semakin baik bagi pemilik modal karena semakin cepat dia akan mendapatkan modalnya kembali dari bisnis tersebut.
Dari keempat metoda pengukuran di atas, yang paling sering digunakan adalah NPV dan IRR karena kedua metoda ini  mempertimbangkan  nilai  waktu  dari  uang  ( time  value  of  money )  di  dalam  perhitungannya.    Mengapa  hal  ini penting?  Wijaya  (2017)  menjelaskan  bahwa  nilai  waktu  dari  uang  merupakan  perbedaan  nilai  uang  karena  faktor waktu, karena uang yang diterima hari ini adalah lebih besar nilainya dari uang yang diterima di masa mendatang. Jadi meskipun nominal uang yang diterima adalah sama, misalkan Rp1,000,- tapi nilai Rp1,000,- yang diterima hari ini  lebih  besar  dibandingkan  dengan  nilai  Rp1,000,-  yang  diterima  lima  tahun  lagi.  Ini  disebabkan  karena  adanya inflasi dan kenaikan harga barang dan jasa, sehingga secara langsung membuat nilai uang di masa depan akan lebih sedikit dibandingkan nilai uang di masa kini.
Kesederhanaan dalam penghitungan dan kemudahan pemakaiannya dalam pengambilan keputusan membuat metoda Payback  Period menjadi  suatu  metoda  yang  cukup  sering  dipergunakan.  Sayangnya,  metoda  ini  hanya  mengukur kecepatan pengembalian dana pemilik modal seperti yang dijelaskan di atas, dan sama sekali tidak mempertimbangkan hal-hal  sebagai  berikut:  nilai  waktu  dari  uang,  nilai  sisa  dari  investasi,  dan  arus  kas  setelah  periode  pembayaran kembali ( payback ) tercapai. Sementara itu, untuk metoda Profitability Index , meskipun juga mempertimbangkan nilai waktu  dari  uang,  namun  tidak  memberikan  angka  rupiah  atau  angka  absolut  mengenai  tingkat  pengembalian  dari investasi.  Dengan  kata  lain,  angka  PI  dinyatakan  secara  relatif  sehingga  sulit untuk  dapat  membandingkan  tingkat keuntungan dari investasi yang telah atau akan ditanamkan.
Dalam penelitian ini penulis akan melakukan pendalaman lebih lanjut terhadap kedua metoda NPV dan IRR tersebut di atas, yang akan dijelaskan lebih lanjut di dalam bagian Metoda Analisa Data di bawah ini.

## II. METODE PENELITIAN

## Jenis dan Sumber Data
Adapun jenis dan sumber data yang digunakan dalam penelitian ini adalah:
1. Jenis Data
a. Data Primer
Sugiyono (2012) menjelaskan bahwa data primer adalah sumber data yang langsung memberikan data kepada pengumpul data. Jadi data primer adalah data utama atau data pokok, yang langsung didapatkan dari pihak pertama atau subyek penelitian kepada pengumpul data.
b. Data Sekunder
Sugiyono  (2012)  menjelaskan  bahwa  data  sekunder  adalah  data  yang  diperoleh  dengan  cara  membaca, mempelajari dan memahami melalui media lain yang bersumber dari literatur, buku-buku, serta dokumen.
Jurnal Manajemen dan Bisnis, Volume 1, No. 2, Januari 2020
Jadi data sekunder adalah data pelengkap yang diperoleh tidak melalui tangan pertama, melainkan melalui tangan  kedua,  ketiga  dan  seterusnya  yang  sudah  tersedia  dalam  berbagai  format  sebelum  penelitian dilakukan.
2. Sumber Data
Sumber data pada penelitian ini adalah data sekunder, yaitu data yang berasal dari contoh kasus kelayakan bisnis dari berbagai macam penelitian dan buku-buku referensi yang sudah tersedia, dan kemudian dikembangkan oleh penulis sesuai dengan tujuan penelitian ini.

## Metode Pengumpulan Data
Metode pengumpulan data yang digunakan dalam penelitian ini meliputi:
I. Tinjauan  Pustaka  (Survei  Literatur)  merupakan  identifikasi  dan  analisis  dari  dokumen  yang  berisi  informasi terkait  tujuan  penelitian  secara  sistematis.  Data  yang  digunakan  dalam  penelitian  ini  seperti  buku,  jurnal  dan skripsi yang terkait dengan penelitian ini.
II. Dokumen merupakan catatan peristiwa yang sudah berlalu yang berbentuk tulisan atau gambar yang memuat data yang digunakan dalam penelitian ini, yaitu dari Pusat Data Kontan.

## Metode Analisis Data
Dalam penelitian ini penulis menggunakan metoda analisis kelayakan bisnis dengan mengaplikasikan metoda NPV dan IRR  ke  dalam dua  perhitungan contoh kasus kelayakan bisnis dalam Lampiran-1. Contoh kasus yang pertama adalah  analisa  kelayakan  bisnis Franchise  Kebab ,  sementara  contoh  kasus  yang  kedua  adalah  analisa  kelayakan bisnis Furniture . Penulis membuat dua skenario untuk masing-masing contoh kasus, dimana penulis akan mengubah satu variabel yang berdampak langsung terhadap arus kas bisnis tersebut. Kemudian penulis melakukan perhitungan NPV  dan  IRR  untuk  kedua  skenario  tersebut  dan  menganalisa  hasil  perhitungannya.  Dan  akhirnya,  penulis  akan membandingkan  keakurasian  kedua  metoda  tersebut  dan  metoda  mana  yang  lebih  tepat  guna  untuk  mengukur kelayakan suatu perusahaan atau bisnis atau proyek tertentu. Dengan demikian semoga bisa menjadi suatu pedoman bagi  khalayak  akademik  ataupun  praktisi  dalam  memilih  metoda  pengukuran  yang  tepat  untuk  menilai  kelayakan bisnis.

## III. HASIL ANALISIS
Lampiran-1 dari penelitian ini memuat hasil perhitungan dari masing-masing contoh kasus kelayakan bisnis, lengkap dengan detil perhitungan pendapatan dan biayanya. Ada beberapa asumsi penting yang digunakan dalam perhitungan ini, antara lain:
I. Jangka waktu analisa adalah 12 bulan.
Jurnal Manajemen dan Bisnis, Volume 1, No. 2, Januari 2020
II. Tingkat suku bunga untuk menghitung nilai waktu dari uang adalah sebesar 5%, mengacu pada rata-rata tingkat suku bunga deposito per Juli 2020 dari Pusat Data Kontan.co.id. Kemudian penulis menghitung faktor diskonto selama  jangka  waktu  analisa  tersebut  dengan  menggunakan  rumus: 𝑓𝑎𝑘𝑡𝑜𝑟 𝑑𝑖𝑠𝑘𝑜𝑛𝑡𝑜 = 1 (1+ 5% 12 )^𝑛 ;  dimana  n
adalah bulan ke-n dimana arus kas.
III. Arus kas yang dianalisa adalah arus kas sebelum pajak untuk memudahkan perhitungan, karena jangka waktu yang dianalisa juga hanya 12 bulan (atau 1 tahun).
Hasil analisisnya adalah sebagai berikut:

## Contoh Kasus 1:  Bisnis Franchise Kebab
Dalam contoh kasus ini pendapatan bisnis diperoleh dari hasil penjualan kebab selama 12 bulan, kemudian dikalikan dengan rata2 harga penjualan per unit sebesar Rp40,000,-. Biaya yang dikeluarkan adalah royalti ke franchiser, bahan baku, gaji karyawan (diasumsikan 2 orang) dan sewa tempat. Di skenario pertama, diasumsikan bahwa franchise yang diambil hanya untuk satu stall saja.  Dari arus kas yang dihasilkan selama 12 bulan ke depan, dapat dihitung besarnya Present  Value (PV)  dari  arus  kas  tersebut  dengan  menggunakan  faktor  diskonto  dari  tingkat  suku  bunga  5%,  dan didapatkan bahwa besarnya NPV adalah Rp291,010,648,- dengan IRR sebesar 20%.
Sepertinya suatu investasi yang cukup bagus bukan, karena IRR sebesar 20% jauh di atas tingkat suku bunga deposito yang diasumsikan. Mari kita analisa lebih lanjut dengan menerapkan skenario kedua, dimana franchise yang diambil adalah untuk dua stall. Berarti jumlah investasi awal naik menjadi dua kali lipat sebesar Rp190,000,000,- dan sebagai konsekuensinya biaya-biaya yang terkait juga naik dua kali lipat, dan penjualan pun diasumsikan meningkat dua kali lipat. Dari arus kas yang dihasilkan, dapat dihitung besarnya PV dari arus kas tersebut dan didapatkan bahwa besarnya NPV adalah Rp582,021,296,- dengan IRR sebesar 20%.

## Skenario 1: satu stall franchise
Bulan Arus Kas faktor diskonto PV Arus Kas 1 (96,600,000) 0.996 (96,199,170) 2 (1,600,000) 0.992 (1,586,750) 3 10,400,000 0.988 10,271,076 4 10,400,000 0.984 10,228,457 5 10,400,000 0.979 10,186,016 6 34,400,000 0.975 33,552,404 7 34,400,000 0.971 33,413,182 8 34,400,000 0.967 33,274,538 9 58,400,000 0.963 56,254,937 10 58,400,000 0.959 56,021,514 11 58,400,000 0.955 55,789,059 12 94,400,000 0.951 89,805,386 IRR 20% NPV 291,010,648
Jurnal Manajemen dan Bisnis, Volume 1, No. 2, Januari 2020
Hasil perhitungan NPV dan IRR dari kedua skenario tersebut dapat menimbulkan interpretasi yang sangat berbeda.
Metoda NPV dengan tepat memperhitungkan dampak dari perubahan keputusan untuk menambah jumlah franchise dari satu unit menjadi dua unit, dimana jumlah NPVnya pun meningkat dua kali lipat. Artinya metoda NPV dengan tepat mempertimbangkan adanya tambahan manfaat dari kenaikan keuntungan, yaitu total pendapatan dikurangi total biaya.  Sementara  itu,  IRR  tidak  berubah  dan  tetap  berada  di  posisi  20%.  Hal  ini  disebabkan  karena  metoda  IRR menganggap bahwa kenaikan pendapatan tersebut juga diikuti dengan kenaikan biaya dengan rasio yang sama yaitu dua kali lipat. Sehingga metoda IRR tidak mempertimbangkan adanya tambahan manfaat dari kenaikan keuntungan, dan hanya melihat pola arus kas. Dan karena rasio kenaikan pendapatan dan biaya diasumsikan sama sebesar dua kali lipat, maka metoda IRR menganggap bahwa tidak ada perubahan dari pola arus kas tadi, sehingga tetap menghasilkan perhitungan 20%.

## Contoh Kasus 2:  Bisnis Furniture
Dalam contoh kasus ini pendapatan bisnis Furniture diperoleh dari tiga macam sumber: dari hasil sewa, hasil refurbish dan  hasil  penjualan  langsung  furniture.  Diasumsikan  bahwa  pendapatan  dari  ketiga  sumber  ini  diperoleh  secara bertahap, dimana yang pertama kali didapatkan adalah hasil sewa furniture dahulu, kemudian pada bulan ke-3 baru mulai  didapatkan  hasil  penjualan  furniture  dan  akhirnya  pada  bulan  ke-5  baru  mulai  didapatkan  hasil  refurbish furniture. Untuk biaya yang dikeluarkan, investasi awal digunakan untuk membeli alat produksi untuk me-refurbish furniture,  dengan  biaya  operasional  untuk  pembelian  material,  iklan,  karyawan  dan  lain  sebagainya.  Di  skenario pertama,  diasumsikan  bahwa  investasi  awal  adalah  sebesar  Rp60,000,000,-.  Dari  arus  kas  yang  dihasilkan,  dapat dihitung besarnya PV dari arus kas tersebut dan didapatkan bahwa besarnya NPV adalah Rp107,558,192,- dengan IRR sebesar 10%.

## Skenario 2: dua stall franchise
Bulan Arus Kas faktor diskonto PV Arus Kas 1 (193,200,000) 0.996 (192,398,340) 2 (3,200,000) 0.992 (3,173,499) 3 20,800,000 0.988 20,542,152 4 20,800,000 0.984 20,456,915 5 20,800,000 0.979 20,372,031 6 68,800,000 0.975 67,104,807 7 68,800,000 0.971 66,826,364 8 68,800,000 0.967 66,549,076 9 116,800,000 0.963 112,509,873 10 116,800,000 0.959 112,043,027 11 116,800,000 0.955 111,578,118 12 188,800,000 0.951 179,610,772 IRR 20% NPV 582,021,296
Jurnal Manajemen dan Bisnis, Volume 1, No. 2, Januari 2020
Kemudian mari kita analisa lebih lanjut dengan menerapkan skenario kedua, dimana investasi awal untuk membeli alat produksi diasumsikan meningkat dua kali lipat menjadi Rp120,000,000,-, dengan konsekuensinya bahwa hasil dari  refurbish  furniture  juga  meningkat  dua  kali  lipat.  Hanya  saja  kenaikan  investasi  alat  produksi  tersebut  tidak menimbulkan kenaikan biaya operasional lainnya. Dari arus kas yang dihasilkan, dapat dihitung besarnya PV dari arus kas tersebut dan didapatkan bahwa besarnya NPV adalah Rp163,324,217,- dengan IRR sebesar 9%.
Sekali lagi terlihat bahwa hasil perhitungan NPV dan IRR dari kedua skenario tersebut dapat menimbulkan interpretasi yang berbeda. Di satu sisi NPV meningkat  sebesar Rp55,766,025,- yaitu perbedaan antara NPV di skenario  1 dan skenario 2, namun di sisi lain IRR malah menurun dari sebesar 10% di skenario 1 ke sebesar 9% di skenario 2. Perlu diingat  bahwa  kenaikan  investasi  sebesar  Rp60,000,000,-  di  tahun  pertama  akan  menghasilkan  total  kenaikan pendapatan sebesar Rp120,000,000,- yang dimulai di bulan ke-5 sampai bulan ke-12. Hal ini terjadi karena metoda IRR menganggap bahwa nilai sekarang dari kenaikan biaya investasi awal tersebut lebih besar daripada nilai sekarang
Skenario 1: investasi awal Rp60,000,000,-
Bulan Arus Kas faktor diskonto PV Arus Kas 1 (65,700,000) 0.996 (65,427,386) 2 (37,700,000) 0.992 (37,387,786) 3 (700,000) 0.988 (691,322) 4 (22,700,000) 0.984 (22,325,575) 5 24,300,000 0.979 23,800,017 6 2,300,000 0.975 2,243,329 7 44,300,000 0.971 43,029,185 8 4,300,000 0.967 4,159,317 9 54,300,000 0.963 52,305,532 10 24,300,000 0.959 23,310,322 11 64,300,000 0.955 61,425,283 12 24,300,000 0.951 23,117,276 IRR 10% NPV 107,558,192
Skenario 2: investasi awal Rp120,000,000,-
Bulan Arus Kas faktor diskonto PV Arus Kas 1 (125,700,000) 0.996 (125,178,423) 2 (37,700,000) 0.992 (37,387,786) 3 (700,000) 0.988 (691,322) 4 (22,700,000) 0.984 (22,325,575) 5 34,300,000 0.979 33,594,263 6 12,300,000 0.975 11,996,935 7 54,300,000 0.971 52,742,319 8 14,300,000 0.967 13,832,148 9 74,300,000 0.963 71,570,921 10 44,300,000 0.959 42,495,771 11 84,300,000 0.955 80,531,125 12 44,300,000 0.951 42,143,841 IRR 9% NPV 163,324,217
Jurnal Manajemen dan Bisnis, Volume 1, No. 2, Januari 2020
dari kenaikan pendapatan, karena kenaikan biaya tersebut terjadi lebih awal yaitu di bulan ke-1 sedangkan kenaikan pendapatan  baru  terjadi  di  bulan  ke-5.  Dari  sini  bisa  kita  simpulkan  bahwa  metoda  IRR  lebih  sensitif  dan  rentan terhadap  nilai  waktu  dari  uang  terutama  jika  terjadi  perubahan  yang  cukup  besar  di  awal  periode.  Sementara  itu, metoda NPV dengan tepat mempertimbangkan adanya tambahan manfaat arus kas dari keputusan untuk meningkatkan investasi awal, baik secara total maupun secara nilai waktu dari uang. Metoda NPV dengan tepat memperhitungkan bahwa nilai sekarang dari kenaikan pendapatan (meskipun terjadi lebih lama) masih lebih besar dibandingkan  nilai sekarang dari kenaikan biaya investasi awal (meskipun terjadi lebih dahulu), sehingga membawa tambahan manfaat arus kas dan meningkatkan jumlah NPV keseluruhan.

## IV. KESIMPULAN
Berdasarkan hasil penelitian di atas, maka penulis menyimpulkan:
1. Metoda NPV dapat merespon perubahan keputusan investasi dan menganalisa dampak dari perubahan tersebut terhadap imbal hasil investasi. Metoda NPV dengan tepat mempertimbangkan nilai waktu dari uang dari arus kas yang dihasilkan oleh bisnis, beserta dengan tambahan manfaat arus kas jika terjadi perubahan keputusan investasi.
Seperti yang kita lihat dalam contoh kasus 1 di atas, jika perubahan keputusan investasi menghasilkan perubahan pendapatan  yang  lebih  besar  dibandingkan  dengan  perubahan  biaya,  maka  metoda  NPV  dengan  tepat mempertimbangkan hal ini dan menghasilkan perhitungan tingkat imbal hasil investasi yang benar.
2. Metoda  IRR  mempertimbangkan  arus  kas  yang  dihasilkan  dari  bisnis  dan  menghasilkan  imbal  hasil  investasi dalam bentuk rasio  (persentasi), sehingga dapat dibandingkan dengan pilihan investasi lainnya, misalnya suku bunga deposito di bank. Karena sifatnya yang relatif ini, metoda IRR tidak memperhitungkan skala dari investasi yang dilakukan. Sehingga jika terjadi perubahan keputusan investasi dalam proporsi pendapatan dan biaya yang sama,  metoda  IRR  akan  menganggap  bahwa  tidak  ada  perubahan  dalam  pola  arus  kas,  meskipun  perubahan keputusan investasi tersebut menghasilkan tambahan manfaat dari arus kas yang nyata.
3. Kedua metoda  NPV dan IRR  dengan tepat  mempertimbangkan nilai waktu dari uang, hanya saja metoda IRR lebih sensitif dan rentan terhadap perubahan nilai investasi atau biaya yang dikeluarkan, terutama jika terjadi di awal periode. Metoda NPV juga akan mempertimbangkan perubahan dari tingkat suku bunga yang digunakan untuk menghitung nilai waktu dari uang dan akan menghasilkan nilai NPV yang berbeda. Sementara itu, metoda IRR hanya melihat dari arus kas yang dihasilkan dan akan tetap menghasilkan tingkat pengembalian yang sama, meskipun ada perubahan dari tingkat suku bunga yang digunakan dalam analisa.
4. Dalam analisa kelayakan bisnis, penulis menyarankan untuk menggunakan metoda NPV sebagai kriteria utama dalam  pengambilan  keputusan,  sedangkan  metoda  IRR  dapat  digunakan  sebagai  pendukung  untuk membandingkan hasil dari investasi tersebut dengan pilihan investasi lainnya.

## DAFTAR PUSTAKA
Jurnal Manajemen dan Bisnis, Volume 1, No. 2, Januari 2020
Brealey, Myers, Marcus. 2015. Fundamentals of Corporate Finance . New York: McGraw-Hill.
Brigham and Ehrhardt. 2014. Financial Management: Theory and Practice, 14 th edition . South-Western, Cengage Learning.
Halim, Abdul. 2018. Analisis Investasi dan Aplikasinya: Dalam Aset Keuangan dan Aset Riil,Edisi 2 . Jakarta:

## Salemba Empat
Kusuma,  Parama  Tirta  Wulandari  Wening.  2012. Analisis  Kelayakan  Finansial  Pengembangan  Usaha  Kecil Menengah (Ukm) Nata De Coco Di Sumedang, Jawa Barat. Jurnal Inovasi dan Kewirausahaan.
Kriswanto.  2011. Analisis  Strategi  Bisnis  NPV,  IRR,  PI  Dan  DPB  Pada  Golden  Restaurant  Jakarta. Binus Business Review.
Khotimah,  Husnul  &  Sutiono.  2014. Analisis  Kelayakan  Finansial  Usaha  Budidaya  Bambu. Jurnal  Ilmu Kehutanan.
Musthafa. 2017. Manajemen Keuangan . Yogyakarta: Penerbit Andi
Nurmalina R., Sarianti T., & Karyadi A. 2009. Studi Kelayakan Bisnis. Bogor: Butt Design & Printing
Sugiyono. 2012. Memahami Penelitian Kualitatif. Bandung: ALFABETA
Wijaya, David. 2017. Manajemen Keuangan Berbasis IFRS 1. Yogyakarta: Gava Media
Situs resmi Pusat Data Kontan. https://pusatdata.kontan.co.id/bungadeposito
Jurnal Manajemen dan Bisnis, Volume 1, No. 2, Januari 2020

## LAMPIRAN-1
NPV vs IRR: Mana yang Harus Digunakan Dalam Mengukur Kelayakan Bisnis
Contoh Kasus 1: Bisnis Franchise Kebab
Skenario 1: satu stall franchise dengan investasi awal Rp95,000,000,-
Estimasi Arus Kas - 12 bulan: Franchise Kebab
Investasi Awal Biaya sebagai variabel dari pendapatan: Franchise fee 50,000,000 Royalti 5% PPN 10% 5,000,000 Bahan baku 60% Persiapan stall 10,000,000 Deposit 10,000,000 Training Awal 5,000,000 Peralatan 15,000,000 Peralatan dapur 5,000,000 Peralatan makan 5,000,000 Seragam 5,000,000 Total Investasi Awal 95,000,000 Bulan Total 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 Pendapatan Unit terjual/hari 20 20 30 30 30 50 50 50 70 70 70 100 Average price/unit 40,000 40,000 40,000 40,000 40,000 40,000 40,000 40,000 40,000 40,000 40,000 40,000 Total Pendapatan 708,000,000 24,000,000 24,000,000 36,000,000 36,000,000 36,000,000 60,000,000 60,000,000 60,000,000 84,000,000 84,000,000 84,000,000 120,000,000 Biaya Royalti 35,400,000 1,200,000 1,200,000 1,800,000 1,800,000 1,800,000 3,000,000 3,000,000 3,000,000 4,200,000 4,200,000 4,200,000 6,000,000 Biaya bahan baku 424,800,000 14,400,000 14,400,000 21,600,000 21,600,000 21,600,000 36,000,000 36,000,000 36,000,000 50,400,000 50,400,000 50,400,000 72,000,000 Gaji karyawan 60,000,000 5,000,000 5,000,000 5,000,000 5,000,000 5,000,000 5,000,000 5,000,000 5,000,000 5,000,000 5,000,000 5,000,000 5,000,000 Sewa tempat 60,000,000 5,000,000 5,000,000 5,000,000 5,000,000 5,000,000 5,000,000 5,000,000 5,000,000 5,000,000 5,000,000 5,000,000 5,000,000 Total Biaya 307,200,000 25,600,000 25,600,000 25,600,000 25,600,000 25,600,000 25,600,000 25,600,000 25,600,000 25,600,000 25,600,000 25,600,000 25,600,000 Laba (Rugi) 400,800,000 (1,600,000) (1,600,000) 10,400,000 10,400,000 10,400,000 34,400,000 34,400,000 34,400,000 58,400,000 58,400,000 58,400,000 94,400,000 Investasi Awal 95,000,000 Arus Kas 305,800,000 (96,600,000) (1,600,000) 10,400,000 10,400,000 10,400,000 34,400,000 34,400,000 34,400,000 58,400,000 58,400,000 58,400,000 94,400,000
Jurnal Manajemen dan Bisnis, Volume 1, No. 2, Januari 2020

## 50
Skenario 2: dua stall franchise dengan investasi awal Rp190,000,000,- sehingga menaikkan penjualan sebesar dua kali lipat
Total 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 Pendapatan Unit terjual/hari 40 40 60 60 60 100 100 100 140 140 140 200 Average price/unit 40,000 40,000 40,000 40,000 40,000 40,000 40,000 40,000 40,000 40,000 40,000 40,000 Total Pendapatan 1,416,000,000 48,000,000 48,000,000 72,000,000 72,000,000 72,000,000 120,000,000 120,000,000 120,000,000 168,000,000 168,000,000 168,000,000 240,000,000 Biaya Royalti 70,800,000 2,400,000 2,400,000 3,600,000 3,600,000 3,600,000 6,000,000 6,000,000 6,000,000 8,400,000 8,400,000 8,400,000 12,000,000 Biaya bahan baku 849,600,000 28,800,000 28,800,000 43,200,000 43,200,000 43,200,000 72,000,000 72,000,000 72,000,000 100,800,000 100,800,000 100,800,000 144,000,000 Gaji karyawan 120,000,000 10,000,000 10,000,000 10,000,000 10,000,000 10,000,000 10,000,000 10,000,000 10,000,000 10,000,000 10,000,000 10,000,000 10,000,000 Sewa tempat 120,000,000 10,000,000 10,000,000 10,000,000 10,000,000 10,000,000 10,000,000 10,000,000 10,000,000 10,000,000 10,000,000 10,000,000 10,000,000 Total Biaya 614,400,000 51,200,000 51,200,000 51,200,000 51,200,000 51,200,000 51,200,000 51,200,000 51,200,000 51,200,000 51,200,000 51,200,000 51,200,000 Laba (Rugi) 801,600,000 (3,200,000) (3,200,000) 20,800,000 20,800,000 20,800,000 68,800,000 68,800,000 68,800,000 116,800,000 116,800,000 116,800,000 188,800,000 Investasi Awal 190,000,000 Arus Kas 611,600,000 (193,200,000) (3,200,000) 20,800,000 20,800,000 20,800,000 68,800,000 68,800,000 68,800,000 116,800,000 116,800,000 116,800,000 188,800,000
Jurnal Manajemen dan Bisnis, Volume 1, No. 2, Januari 2020
Contoh Kasus 2: Bisnis Furniture
Skenario 1: Investasi awal alat produksi Rp60,000,000,-
Skenario 2: Investasi awal alat produksi Rp120,000,000,- yang dapat menaikkan penjualan “refurbished furniture” dua kali lipat
Bulan Total 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 Pendapatan Sewa furniture 280,000,000 10,000,000 10,000,000 10,000,000 20,000,000 20,000,000 30,000,000 30,000,000 30,000,000 30,000,000 30,000,000 30,000,000 30,000,000 Refurbish furniture 120,000,000 - - - - 10,000,000 10,000,000 10,000,000 10,000,000 20,000,000 20,000,000 20,000,000 20,000,000 Jual langsung 180,000,000 - - 5,000,000 5,000,000 10,000,000 10,000,000 20,000,000 20,000,000 20,000,000 30,000,000 30,000,000 30,000,000 Total Pendapatan 580,000,000 10,000,000 10,000,000 15,000,000 25,000,000 40,000,000 50,000,000 60,000,000 60,000,000 70,000,000 80,000,000 80,000,000 80,000,000 Biaya Material 216,000,000 32,000,000 32,000,000 32,000,000 40,000,000 40,000,000 40,000,000 Iklan 12,000,000 1,000,000 1,000,000 1,000,000 1,000,000 1,000,000 1,000,000 1,000,000 1,000,000 1,000,000 1,000,000 1,000,000 1,000,000 Karyawan 96,000,000 8,000,000 8,000,000 8,000,000 8,000,000 8,000,000 8,000,000 8,000,000 8,000,000 8,000,000 8,000,000 8,000,000 8,000,000 Internet 9,600,000 800,000 800,000 800,000 800,000 800,000 800,000 800,000 800,000 800,000 800,000 800,000 800,000 Gaji pemilik 60,000,000 5,000,000 5,000,000 5,000,000 5,000,000 5,000,000 5,000,000 5,000,000 5,000,000 5,000,000 5,000,000 5,000,000 5,000,000 Security system 2,400,000 200,000 200,000 200,000 200,000 200,000 200,000 200,000 200,000 200,000 200,000 200,000 200,000 Telekomunikasi 2,400,000 200,000 200,000 200,000 200,000 200,000 200,000 200,000 200,000 200,000 200,000 200,000 200,000 Perjalanan Dinas 6,000,000 500,000 500,000 500,000 500,000 500,000 500,000 500,000 500,000 500,000 500,000 500,000 500,000 Total Biaya 404,400,000 15,700,000 47,700,000 15,700,000 47,700,000 15,700,000 47,700,000 15,700,000 55,700,000 15,700,000 55,700,000 15,700,000 55,700,000 Laba (Rugi) 175,600,000 (5,700,000) (37,700,000) (700,000) (22,700,000) 24,300,000 2,300,000 44,300,000 4,300,000 54,300,000 24,300,000 64,300,000 24,300,000 Investasi Awal - alat produksi 60,000,000 Arus Kas 175,600,000 (65,700,000) (37,700,000) (700,000) (22,700,000) 24,300,000 2,300,000 44,300,000 4,300,000 54,300,000 24,300,000 64,300,000 24,300,000
Jurnal Manajemen dan Bisnis, Volume 1, No. 2, Januari 2020
Bulan Total 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 Pendapatan Sewa furniture 280,000,000 10,000,000 10,000,000 10,000,000 20,000,000 20,000,000 30,000,000 30,000,000 30,000,000 30,000,000 30,000,000 30,000,000 30,000,000 Refurbish furniture 240,000,000 - - - - 20,000,000 20,000,000 20,000,000 20,000,000 40,000,000 40,000,000 40,000,000 40,000,000 Jual langsung 180,000,000 - - 5,000,000 5,000,000 10,000,000 10,000,000 20,000,000 20,000,000 20,000,000 30,000,000 30,000,000 30,000,000 Total Pendapatan 700,000,000 10,000,000 10,000,000 15,000,000 25,000,000 50,000,000 60,000,000 70,000,000 70,000,000 90,000,000 100,000,000 100,000,000 100,000,000 Biaya Material 216,000,000 32,000,000 32,000,000 32,000,000 40,000,000 - 40,000,000 - 40,000,000 Iklan 12,000,000 1,000,000 1,000,000 1,000,000 1,000,000 1,000,000 1,000,000 1,000,000 1,000,000 1,000,000 1,000,000 1,000,000 1,000,000 Karyawan 96,000,000 8,000,000 8,000,000 8,000,000 8,000,000 8,000,000 8,000,000 8,000,000 8,000,000 8,000,000 8,000,000 8,000,000 8,000,000 Internet 9,600,000 800,000 800,000 800,000 800,000 800,000 800,000 800,000 800,000 800,000 800,000 800,000 800,000 Gaji pemilik 60,000,000 5,000,000 5,000,000 5,000,000 5,000,000 5,000,000 5,000,000 5,000,000 5,000,000 5,000,000 5,000,000 5,000,000 5,000,000 Security system 2,400,000 200,000 200,000 200,000 200,000 200,000 200,000 200,000 200,000 200,000 200,000 200,000 200,000 Telekomunikasi 2,400,000 200,000 200,000 200,000 200,000 200,000 200,000 200,000 200,000 200,000 200,000 200,000 200,000 Perjalanan Dinas 6,000,000 500,000 500,000 500,000 500,000 500,000 500,000 500,000 500,000 500,000 500,000 500,000 500,000 Total Biaya 404,400,000 15,700,000 47,700,000 15,700,000 47,700,000 15,700,000 47,700,000 15,700,000 55,700,000 15,700,000 55,700,000 15,700,000 55,700,000 Laba (Rugi) 295,600,000 (5,700,000) (37,700,000) (700,000) (22,700,000) 34,300,000 12,300,000 54,300,000 14,300,000 74,300,000 44,300,000 84,300,000 44,300,000 Investasi Awal - alat produksi 120,000,000 Arus Kas 295,600,000 (125,700,000) (37,700,000) (700,000) (22,700,000) 34,300,000 12,300,000 54,300,000 14,300,000 74,300,000 44,300,000 84,300,000 44,300,000