## JURNAL WIDYA BHUMI

## ANALISIS YURIDIS AKIBAT DARI MUSNAHNYA OBYEK JAMINAN YANG DILEKATI HAK TANGGUNGAN KARENA BENCANA ALAM
Dian Dewi Khasanah 1* , Alfons 2
1,2 Sekolah Tinggi Pertanahan Nasional Jl. Tata Bumi No. 5 Banyuraden, Sleman, Yogyakarta
* Corresponding author: dewinugraha084@gmail

## ABSTRACT
The event of the destruction of the object of the Mortgage Rights due to a natural disaster which is a force majeure or overmacht, the  occurrence of  which cannot be predicted or controlled  by the parties  in  the  Mortgage  Agreement,  is  not  specifically  regulated  in  the  Mortgage  Law  or  other regulations.  The  absence  of  clear  rules  regarding  the  destruction  of  mortgage  objects  causes  no legal protection for the parties, namely creditors and debtors to protect their interests in the event of a natural disaster. In this paper, we will discuss the legal protection for the parties whose objects of the Mortgage are destroyed due to natural disasters. The writing method used is a sociological juridical method (sociolegal research), which is to identify a legal issue from a social point of view. This writing then concludes that the destruction of the object of mortgage guarantee due to natural disasters is an overmacht condition or force majeure that is not explicitly regulated in the provisions of the UUHT. The destruction of the object of mortgage guarantee does not eliminate the debtor's obligations to the creditor. However, it requires the making of a re-agreement considering that the object of the guarantee as the object of the agreement has been destroyed. The agreement for the imposition  of  the  Mortgage  Rights  becomes  null  and  void  because  it  does  not  meet  the  legal requirements of the agreement, and the destruction of the object of the Guaranteed Mortgage will cause the legal force of the Mortgage Certificate to be nullified.
Keywords : Mortgage Certificate, Mortgage Object, Natural Disaster

## INTISARI :
Peristiwa  musnahnya  tanah  obyek  Hak  Tanggungan  karena  bencana  alam  yang  merupakan  force majeur  atau overmacht yang terjadinya tidak dapat diduga ataupun dikendalikan oleh para pihak dalam  perikatan  Hak  tanggungan  belum  diatur  secara  khusus  dalam  Undang-Undang  Hak Tanggungan atau peraturan lainnya. Belum adanya aturan yang jelas mengenai musnahnya obyek hak tanggungan menyebabkan tidak adanya perlindungan hukum bagi para pihak yaitu kreditor dan debitur untuk melindungi kepentingannya apabila peristiwa bencana alam terjadi. Dalam penulisan ini  akan  di  bahas  mengenai  perlindungan  hukum  terhadap  para  pihak  apabila  obyek  Hak Tanggungan  tersebut  musnah  karena  bencana  alam.  Metode  penulisan  yang  digunakan  adalah metode yuridis sosiologis  (sociolegal research) yaitu mengidentifikasi suatu  persoalan hukum dari sudut pandang sosial. Penulisan ini kemudian mendapatkan kesimpulan bahwa Musnahnya obyek jaminan  hak  tanggungan  dikarenakan  bencana  alam  merupakan  kondisi  overmacht  atau  force majeur  tidak  diatur  secara  tegas  dalam  ketentuan  UUHT.  Musnahnya  obyek  jaminan  hak tanggungan  tidak  menghilangkan  kewajiban  debitur  terhadap  kreditur.  Namun  memerlukan pembuatan  perjanjian  ulang  mengingat  obyek  jaminan  sebagai  obyek  perjanjian  telah  musnah maka  perjanjian  pembebanan  Hak  Tanggungan  menjadi  batal  demi  hukum  dikarenakan  tidak memenuhi  syarat  sah  perjanjian,  dan  musnahnya  objek  jaminan  Hak  Tanggungan  mengakibatkan kekuatan hukum sertipikat Hak Tanggungan tersebut menjadi hapus.
Kata Kunci : Sertifikat Hak Tanggungan, Objek Hak Tanggungan, Bencana Alam
Vol 1, No. 2 Oct 2021 Received 1 Dec 2021 Accepted 19 Dec 2021 Published 20 Dec 2021

## A. Pendahuluan
Undang-Undang  Pokok  Agraria  Nomor  5  Tahun  1960  atau  lebih  dikenal dengan  UUPA  merupakan  pelaksanaan  dari  Pasal  33  ayat  (3)  UUD  1945.  UUPA mengamanatkan  bahwa  dilaksanakannya  pendaftaran  tanah  bertujuan  untuk memberikan  kepastian  hukum  dan  memberikan  perlindungan  hukum  kepada pemegang hak atas tanah. Hal ini sejalan dengan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun  1997  tentang  Pendaftaran  Tanah  yang  terdapat  dalam  Pasal  3  yang menyatakan  bahwa  tujuan  dilaksanakannya  pendaftaran  tanah  adalah memberikan kepastian dan perlindungan hukum agar para pemegang hak memiliki bukti atas kepemilikan tanahnya. Proses akhir dari pelaksanaan pendaftaran tanah tersebut  adalah  dikeluarkannya  sertipikat  sebagai  tanda  bukti  hak  dan  alat pembuktian yang kuat, hal ini diatur pula dalam Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961 tentang pendaftaran tanah.
Sertipikat  Hak  Milik  sebagai  bukti  kepemilikan  yang  sah  memberikan kewenangan  bagi  pemegangnya  dalam  melakukan  perbuatan  hukum  berkaitan dengan  tanah  tersebut,  baik  digunakan  sebagai  tempat  tinggal,  pertanian, perkebunan,  maupun  sebagai  lahan  usaha  guna  pemenuhan  kebutuhan  hidup. Sebagai pemegang hak atas tanah, seseorang juga berhak menjaminkan hak atas tanah tersebut sebagai sarana mendapatkan dana dari lembaga pembiayaan dalam rangka pemenuhan kebutuhan hidupnya, baik berupa pemenuhan hidup konsumtif maupun  kebutuhan  produktif.  Salah  satu  upaya  dalam  mendapatkan  dana  yang dibutuhkan, pemegang hak atas tanah melakukan pengajuan permohonan kepada lembaga  pembiayaan.  Permohonan  tersebut  disertai  dengan  suatu  pemberian jaminan  yang  oleh  lembaga  pembiayaan  dibebankan  suatu  hak  yaitu  Hak Tanggungan  yang  memiliki  keistimewaan  dalam  hal  eksekutorialnya  apabila pemegang  Hak  atas  tanah  melakukan  cidera  janji  atau  wanprestasi  terhadap pelunasan atas utangnya.
Permasalahan  dapat timbul  apabila  tanah yang digunakan  sebagai  jaminan atau  agunan  tersebut  musnah  disebabkan  adanya  bencana  alam.  Ketentuan musnahnya obyek hak tanggungan karena bencana alam ini belumlah diatur dalam suatu  regulasi  ataupun  peraturan  perundang-undangan  sehingga  perlindungan hukum  dan  kepastian  hukum  bagi  para  pihak  juga  belum  ada.  Berbagai permasalahan tersebut haruslah mendapatkan jawaban dan solusi agar para pihak mendapatkan  perlindungan  hukum,  dan  kepastian  hukum  agar  tercipta  keadilan sosial  sebagaimana  yang  diamanatkan  Pancasila  dan  UUD  1945.  Dengan musnahnya  obyek  jaminan  hak  tanggungan  maka  kedudukan  Sertipikat  Hak Tanggungan  yang  telah  terbit  menjadi  tidak  jelas  kepastian  hukumnya  apabila dikaitkan  dengan  kekuatan  eksekutorialnya.  Selain  itu  dengan  musnahnya  obyek jaminan hak tanggungan, perlindungan hukum bagi para pihak menjadi tidak pasti karena  tidak  diaturnya  secara  pasti  dalam  Undang-Undang  Hak  Tanggungan. Berbagai uraian tersebut maka perlu dikaji suatu penulisan dengan judul “Analisis Yuridis  Akibat  Dari  Musnahnya  Obyek  Jaminan  Yang  Dilekati  Hak  Tanggungan Karena Bencana Alam”.

## B. Metode
Dalam  penulisan  ini  digunakan  metode sosiolegal  research atau  metode yuridis  sosiologis  yang  artinya  mengidentifikasi  suatu  persoalan  hukum  dengan melihat dari sudut pandang sosial. Tujuannya adalah untuk mencari solusi berbagai permasalahan hukum terkait Hak Tanggungan dengan melihat kondisi di lapangan sebenarnya.

## C. Kedudukan Hak Tanggungan Dalam Hukum Jaminan
Tanggungan memiliki arti sebagai barang yang digunakan jaminan. Jaminan memiliki arti tanggungan atas pinjaman yang diterima.1 Penjelasan Umum angka 4 UUHT menyebutkan bahwa Hak Tanggungan adalah hak jaminan atas tanah untuk pelunasan utang tertentu yang  memberikan kedudukan yang diutamakan  kepada kreditur  tertentu terhadap  kreditur-kreditur  lain.  Hal  ini  memberikan arti  apabila debitur  melakukan  cidera  janji,  kreditur  pemegang  Hak  Tanggungan  berhak menjual  obyek  Hak  Tanggungan  yang  dijadikan  jaminan  menurut  ketentuan perundang-undangan  yang  berlaku  yang  memiliki  hak  mendahulu  daripada kreditur-kreditur yang lain.
Lahirnya  UUHT  menurut  Pasal  29  UUHT  menegaskan  keberadaan  dari jaminan  hipotek  dan  credietverband  menjadi  tidak  berlaku  lagi.  Dengan  lahirnya UUHT maka ditetapkan bahwa Hak Tanggungan merupakan lembaga jaminan yang kuat  yang dibebankan pada Hak Atas Tanah2 (Tampil  Anshari  Siregar 2005: 256). Obyek jaminan atau lebih dikenal dengan sebutan barang jaminan, keberadaanya sangat penting dalam pemberian dana berupa fasilitas kredit yang diberikan oleh Lembaga  keuangan,  karena  penyerahan  dana  yang  tidak  disertai  dengan penyerahan jaminan maka akan memiliki resiko yang besar. Adanya suatu kondisi tertentu  yang  tidak  dapat  diduga  dapat  menjadi  suatu  penyebab  debitur  tidak dapat  lagi  melunasi  apa  yang  menjadi  kewajibannya  yaitu  membayar  utangnya. Jika  kondisi  atau  situasi  tak  terduga  tersebut  terjadi,  maka  jaminan  yang diserahkan oleh debitur haruslah dijual sebagai pelunasan utang debitur.
Dalam  kegiatan  pemberian  dana,  utamanya  pemberian  kredit,  bank  atau lembaga  pembiayaan  sebagai  pemilik  dana  harus  memiliki  suatu  keyakinan terhadap calon debitur sebagai penerima dana. Tujuan adanya keyakinan tersebut adalah untuk memastikan bahwa debitur mampu untuk mengembalikan dana yang diterimanya  sesuai  dengan  apa  yang  telah  disepakati  dengan  kreditor,  sehingga sebelum  mengucurkan  dananya,  suatu  lembaga  pembiayaan  akan  melakukan penelitian  atau  analisis  terhadap  debitur  mengenai  kemampuan,  agunan,  modal dan usaha milik Debitur, bahkan watak dari debiturpun menjadi pertimbangan dari lembaga  jaminan  dalam  menentukan  pemberian  dana.  Analisis  tersebut  perlu dilakukan  mengingat  dana  yang  akan  diberikan  kepada  debitur  tersebut merupakan  dana  yang  dimiliki  oleh  pihak  ketiga  yang  mempercayakan  uangnya kepada  lembaga  jaminan  tersebut.  Pemberian  dana  oleh  lembaga  pembiayaan
1 Fuad Hasan, 1991, Kamus Bahasa Indonesia Jilid II, Jakarta, Balai Pustaka, hlm. 899.
2 Siregar,  Tampil  Anshari,  2005,  Pendalaman  Lanjutan  Undang-Undang  Pokok  Agraria,  Fakultas  Humum  Universitas Sumatera Utara, Medan, hlm. 256
tersebut  memiliki  resiko  yang  tinggi,  sehingga  memerlukan  suatu  jaminan  yang merupakan  sarana  perlindungan  dan  kepastian  atas  pelunasan  dana  yang  telah diberikan.  Jaminan  tersebut  digunakan  sebagai  upaya  meminimalisir  resiko  yang muncul  apabila  debitur  melakukan  cidera  janji  atau  wanprestasi  terhadap kewajibannya.
Setelah  dilakukan  analisis  atau  penilaian  terhadap  debitur  dan  pihak lembaga  pembiayaan  menyetujui  pemberian  dana,  lembaga  pembiayaan  dengan calon kreditor kemudian membuat perjanjian kredit dan diikuti dengan dibuatnya suatu  perjanjian  ikutan  yang  disebut  perjanjian  jaminan.  Perjanjian  ini  dibuat antara  kreditur  atau  lembaga  pembiayaan  dengan  debitur  yang  membuat  suatu janji  dengan  mengikatkan  benda  tertentu  sebagai  jaminan  kesanggupan  debitur yang  bertujuan  memberikan  kepercayaan  dan  rasa  aman  bagi  kreditur  atas pengembalian dana atau  kredit  yang telah diberikan. Pada prinsipnya penyaluran dana  berupa  pemberian  kredit  bisa  diberikan  kepada  siapa  saja  sepanjang  yang bersangkutan  memiliki  kredibilitas  untuk  menyelesaikan  kewajibannya  yang dituangkan  dalam  perjanjian  utang  piutang  sebagai  perjanjian  pokok,  antara kreditor  sebagai  pemilik  dana  atau  pemberi  utang  dengan  debitur  sebagai penerima  dana  atau  pihak  yang  berutang. Perjanjian  ini  kemudian  diikuti dengan perjanjian lain yang bersifat accessoir atau ikutan yang artinya perjanjian ini selalu mengikuti  perjanjian  kredit  sebagai  pokoknya.  Unsur  penting  dari  suatu  obyek jaminan  adalah  harus  adanya  nilai  ekonomis  dari  obyek  jaminan  dan  obyek tersebut  haruslah  dapat  dengan  mudah  dipindahtangankan.  Nilai  ekonomis  dari suatu obyek jaminan artinya benda yang menjadi obyek jaminan harus mempunyai harga  atau  nilai  yang  tinggi  atau  kompetitif  untuk  dapat  dijual  kembali  apabila terjadi  cidera  janji  atau  wanprestasi  dari  debitur.  Sedangkan  unsur  dapat dipindahtangankan  maksudnya  adalah  apabila  debitur  tidak  dapat  melaksanakan kewajibannya terhadap kreditur, maka obyek jaminan tersebut dapat dijual kepada pihak lain sebagai pelunasan utang debitur.
Sebetulnya  dalam  praktiknya  pemberian  kredit  oleh  perbankan  bisa diberikan dengan jaminan atau tanpa jaminan dengan syarat dan ketentuan yang berlaku.  Namun  kredit  yang  diberikan  tanpa  diserahkannya  suatu  jaminan  akan memposisikan lembaga pembiayaan seperti Bank dalam kondisi yang penuh resiko mengingat apabila debitur melakukan cidera janji dan kredit macet maka akan sulit bagi  Bank  untuk  menutup  kerugian  terhadap  kredit  yang  telah  diberikan  kepada nasabah  tersebut.  Dengan  adanya  obyek  jaminan,  maka  posisi  Bank  relatif  lebih aman dan setiap kredit macet akan dapat di tutupi oleh jaminan tersebut dengan cara  mendeksekusi  tanah  sebagai  obyek  jaminan  yang  dilekati  Hak  Tanggungan. Dalam arti sempit, jamiana kredit memiliki arti sebagai penyerahan kakayaan atau suatu  pernyataan  kesanggupan  seseorang  untuk  menanggung  pembayaran kembali suatu utang, sehingga dapat diartikan bahwa jaminan memiliki beberapa kegunaan.  Pertama,  apabila  debitur  cidera  janji,  maka  jaminan  memberikan  hak dan  kekuasaan  kepada  bank  untuk  mendapatkan  pelunasan  dari  hasil  penjualan barang-barang  jaminan  tersebut.  Kedua,  memberikan  jaminan  kepada  bank sebagai  lembaga  pembiayaan  agar  nasabah  berusaha  secara  maksimal  dapat
menyelesaikan  kewajibannya  agara  tidak  kehilangan  harta  benda  nya  yang dijadikan jaminan kepada Bank atau lembaga pembiayaan.

## D. Proses Pelaksanaan Hak Tanggungan
 Prosedur Pelaksanaan Pendaftaran Hak Tanggungan Secara Konvensional
Ketentuan mengenai pendaftaran hak tanggungan telah diatur dalam Pasal 13 – Pasal 14 UUHT, yang secara sistematis diuraikan sebagai berikut: 3
1. Pendaftaran dilakukan di Kantor Pertanahan.
2. Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  (“PPAT”)  dalam  waktu  7  hari  setelah ditandatanganinya  pemberian  Hak  Tanggungan  wajib  mengirimkan Akta Pemberian  Hak  Tanggungan  (APHT) dan  warkah  lainnya  kepada  Kantor Pertanahan beserta membawa berkas berupa:
a. Surat Pengantar dari PPAT yang dibuat rangkap dua dan memuat daftar jenis surat-surat yang disampaikan;
b. Surat  permohonan  pendaftaran  Hak  Tanggungan  dari  penerima  Hak Tanggungan;
c. Fotocopy surat identitas pemberi dan pemegang Hak Tanggungan;
d. Sertipikat  asli  hak  atas  tanah  atau  hak  milik  atas  satuan  rumah  susun yang menjadi objek Hak Tanggungan;
e. Lembar kedua akta pemberian Hak Tanggungan;
f. Salinan akta  pemberian Hak Tanggungan yang  sudah diparaf oleh PPAT yang  bersangkutan  untuk  disahkan  sebagai  salinan  oleh  Kepala  Kantor Pertanahan untuk pembuatan Sertipikat Hak Tanggungan; dan
g. Bukti pelunasan biaya pendaftaran Hak Tanggungan.
3. Kantor  Pertanahan  membuatkan  buku  tanah  Hak  Tanggungan  dan mencatatnya  dalam  buku  tanah  hak  atas  tanah  yang  menjadi  objek  Hak Tanggungan serta menyalin catatan tersebut pada Sertipikat Hak atas Tanah yang bersangkutan.
4. Tanggal  buku  tanah  Hak  Tanggungan  adalah  tanggal  hari  ketujuh  setelah penerimaan  secara lengkap  surat-surat  yang  diperlukan  untuk  pendaftaran. Jika  hari  ketujuh  itu  jatuh  pada  hari  libur,  buku  tanah  yang  bersangkutan diberi tanggal hari kerja berikutnya.
5. Hak  Tanggungan  lahir  pada  hari  tanggal  buku  tanah  Hak  Tanggungan dibuatkan.
6. Kantor  Pertanahan  menerbitkan Sertipikat  Hak  Tanggungan yang  memuat irah-irah, “Demi Keadilan Berdasarkan Ketuhanan Yang Maha Esa”, sehingga setifikat tersebut memiliki kekuatan eksekutorial yang sama dengan putusan pengadilan dan kemudian diserahkan kepada pemegang Hak Tanggungan.
 Sistem Hak Tanggungan Elektronik
Terbitnya Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertahanan Nasional Nomor 9 Tahun 2019 tentang Pelayanan Hak Tanggungan Terintegrasi Secara  Elektronik  atau  lebih  dikenal  dengan  “Permen  Agraria  9/2019”, memperkenalkan  istilah  Sistem  Hak  Tanggungan  Elektronik  (“Sistem  HT-el”).
3 H.S. Salim, 2017, Perkembangan Hukum Jaminan di Indonesia, Raja Grafindo Perkasa, Jakarta, hlm. 179-184
Sistem  HT-el,  sebagaimana  dimaksud  dalam Pasal  1  angka  6  Permen  Agraria 9/2019,  adalah:  serangkaian  proses  pelayanan  hak  tanggungan dalam  rangka pemeliharaan  data  pendaftaran  tanah  yang  diselenggarakan  melalui sistem elektronik  yang  terintegrasi.  (1)  Pelaksanaan  Sistem  HT-el  ini  diselenggarakan oleh  Kantor  Pertanahan  secara  bertahap  menyesuaikan  dengan  kesiapan  data pendukung.  (2)  Jenis  layanan  Hak  Tanggungan  yang  dapat  diajukan  melalui Sistem  HT-el  salah  satunya  adalah  pendaftaran  hak  tanggungan  sebagaimana yang  Anda  tanyakan.  Selain  itu,  (3)  sistem  ini  juga  melayani  peralihan  Hak Tanggungan, perubahan nama kreditor dan penghapusan Hak Tanggungan.
 Penggunaan Tanda Tangan Elektronik dalam Sistem HT-el Sebagai  tanda  originalitas  dari  dokumen  elektronik  dari  sertipikat  hak tanggungan  yang  diterbitkan  oleh  sistem  HT-el  maka  diberikan  tanda  tangan elektronik. Dalam Undang-Undang Nomor 11 Tahun 2008 tentang Informasi dan Transaksi  Elektronik,  Tanda  tangan  elektronik  merupakan  tanda  tangan  yang terdiri atas informasi elektronik yang dilekatkan, terasosiasi atau terkait dengan informasi  elektronik  lainnya  yang  digunakan  sebagai  alat  verifikasi  dan autentikasi. Ketentuan undang-undang informasi dan transaksi elektronik dalam Pasal  2  ayat  (1) Peraturan  Menteri  Agraria  dan  Tata  Ruang/Kepala  Badan Pertanahan  Nasional  Nomor  3  Tahun  2019  tentang  Penerapan  Tanda  Tangan Elektronik (“Permen Agraria 3/2019”) tanda tangan elektronik dapat digunakan untuk memberikan  persetujuan  dan/atau  pengesahan suatu  dokumen elektronik  pertanahan  dalam  penyelenggaraan  tugas  dan  fungsi  Kementerian Agraria dan Tata Ruang (“Kementerian”).
Tanda  tangan  elektronik  hanya  dapat  diberikan  apabila  penanda  tangan memiliki sertifikat  elektronik,  dan  untuk  mendapatkan  sertifikat  elektronik tersebut,  setiap  pejabat  harus  mengajukan  permohonan  pendaftaran  tanda tangan  elektronik  pada  otoritas  pendaftaran  pada  unit  kerja  yang mempunyai tugas di bidang pengelolaan data dan informasi pertanahan dan tata ruang.
 Penggunaan Tanda Tangan Elektronik dalam Sistem HT-el Untuk  menjaga  keutuhan  dan  originalitas  dokumen  elektronik,  Sertipikat  Hak Tanggungan  yang  diterbitkan  oleh  Sistem  HT-el  diberikan  tanda  tangan elektronik. Tanda  tangan  elektronik  adalah  tanda  tangan  yang  terdiri  atas informasi elektronik  yang  dilekatkan,  terasosiasi  atau  terkait  dengan  informasi elektronik  lainnya  yang  digunakan  sebagai  alat  verifikasi  dan  autentikasi sebagaimana  dimaksud  dalam  undang-undang  informasi  dan  transaksi elektronik. Pasal 2  ayat (1) Peraturan  Menteri  Agraria  dan  Tata  Ruang/Kepala  Badan Pertanahan  Nasional  Nomor  3  Tahun  2019  tentang  Penerapan  Tanda  Tangan Elektronik (“Permen Agraria 3/2019”) kemudian menjelaskan bahwa tanda tangan elektronik  dapat  digunakan  untuk memberikan  persetujuan  dan/atau pengesahan suatu  dokumen  elektronik  pertanahan  dalam  penyelenggaraan tugas  dan  fungsi  Kementerian  Agraria  dan  Tata  Ruang  (“Kementerian”).  Perlu diketahui  bahwa  tanda  tangan  elektronik  hanya  dapat  dilakukan  setelah penanda  tangan  memiliki sertifikat  elektronik .  Untuk  mendapatkan  sertifikat
elektronik tersebut, setiap pejabat mengajukan permohonan pendaftaran tanda tangan elektronik kepada otoritas pendaftaran pada unit kerja yang mempunyai tugas di bidang pengelolaan data dan informasi pertanahan dan tata ruang.
 Tata Cara Pendaftaran Hak Tanggungan Berbasis Elektronik Sama seperti tata cara pada pendaftaran Hak Tanggungan secara konvensional, dalam penggunaan Sistem HT-el, pengguna sistem harus telah terdaftar terlebih dahulu dengan ketentuan sebagai berikut:
1. Pengguna  layanan  Sistem  HT-el  terdiri  dari perseorangan/badan hukum selaku  kreditur  dan Aparatur  Sipil  Negara  Kementerian yang bertugas melayani Hak Tanggungan;
2. Terhadap perseorangan/badan hukum sebagaimana dimaksud sebelumnya harus  menjadi pengguna  terdaftar pada  Sistem  HT-el,  dengan  memenuhi persyaratan:
a. mempunyai domisili elektronik;
b. Surat Keterangan Terdaftar di Otoritas Jasa Keuangan;
c. pernyataan  pemenuhan  persyaratan  dan  kriteria  serta  persetujuan ketentuan sebagai Pengguna Terdaftar; dan
d. syarat lainnya yang ditentukan oleh Kementerian.
3. Kementerian  melakukan  verifikasi  atas  pendaftaran  dan  berhak  menolak pendaftaran dimaksud.
Adapun  mekanisme  pendaftaran  Hak  Tanggungan  melalui  sistem  HT-el  dapat dirangkum sebagai berikut:
1. Pengguna  terdaftar  mengajukan  permohonan  layanan  Hak  Tanggungan secara elektronik melalui Sistem HT-el;
2. Selain  berkas  persyaratan  permohonan  pendaftaran  dalam  bentuk dokumen elektronik, pemohon  juga membuat surat pernyataan mengenai pertanggungjawaban  keabsahan  dan  kebenaran  data  dokumen  elektronik yang  diajukan.  Khusus  persyaratan  berupa  Sertipikat  Hak  atas  Tanah  atau Hak Milik atas Satuan Rumah Susun harus atas nama debitur.
3. Permohonan  layanan  yang  diterima  oleh  Sistem  HT-el  akan  mendapatkan tanda bukti pendaftaran permohonan yang diterbitkan oleh sistem, dengan paling  sedikit  memuat  nomor  berkas  pendaftaran  permohonan,  tanggal pendaftaran  permohonan,  nama  pemohon,  dan  kode  pembayaran  biaya layanan.
4. Layanan  Hak  Tanggungan  ini  dikenakan biaya sesuai  dengan  ketentuan peraturan perundang-undangan mengenai Penerimaan Negara Bukan Pajak yang  berlaku  pada  Kementerian.  Setelah  mendapatkan  bukti  pendaftaran permohonan,  pemohon  melakukan  pembayaran  biaya  melalui  bank persepsi paling lambat tiga hari setelah tanggal pendaftaran permohonan.
5. Setelah  data  permohonan  dan  biaya  pendaftaran  permohonan terkonfirmasi  oleh  sistem  elektronik,  Sistem  HT-el  akan  memproses pencatatan Hak Tanggungan pada buku tanah. Pencatatan pada buku tanah dilakukan  oleh  Kepala  Kantor  Pertanahan.  Sementara  kreditur  dapat
melakukan  pencatatan  Hak  Tanggungan  pada  Sertipikat  Hak  atas  Tanah atau  Hak  Milik  Satuan  Rumah  Susun  dengan  mencetak  catatan  yang diterbitkan oleh Sistem HT-el dan melekatkannya pada Sertipikat Hak  atas Tanah atau Hak Milik Satuan Rumah Susun.
6. Setelah  seluruh  tahapan  selesai,  hasil  layanan  Hak  Tanggungan  yang dikeluarkan  berupa  Sertipikat  Hak  Tanggungan  dan  Catatan  Hak Tanggungan pada buku tanah dan Sertipikat Hak Atas Tanah atau Hak Milik Atas  Satuan  Rumah  Susun. Dokumen  ini  diterbitkan  pada  hari  ketujuh setelah  pengajuan  permohonan  terkonfirmasi.  Dalam  rangka  menjaga keutuhan dan keautentikan dokumen elektronik, Sertipikat Hak Tanggungan yang diterbitkan oleh Sistem HT-el diberikan tanda tangan elektronik.
7. Sebelum  hasil  layanan  Hak  Tanggungan  diterbitkan,  Kepala  Kantor Pertanahan atau Pejabat yang ditunjuk harus memeriksa konsep sertipikat HT-el  dan  dokumen  kelengkapan  permohonan.  Kepala  Kantor  Pertanahan atau  Pejabat  yang  ditunjuk  bertanggung  jawab  secara  administratif  atas hasil  layanan  Hak  Tanggungan.  Dalam  hal  Kepala  Kantor  Pertanahan  atau Pejabat  yang  ditunjuk  tidak  melakukan  pemeriksaan,  Kepala  Kantor Pertanahan atau Pejabat yang ditunjuk dianggap memberikan persetujuan.
8. Sementara kebenaran materiil dokumen yang menjadi dasar hasil layanan Sistem HT-el bukan merupakan tanggung jawab Kantor Pertanahan.
E. Akibat Musnahnya Obyek Jaminan Yang Dilekati Hak Tanggungan Ketentuan menghenai hapusnya suatu Hak Tanggungan terdapat pada Pasal
18 ayat (1) UUHT. Dalam pasal tersebut, hapusnya Hak Tanggungan dapat terjadi karena  4  (empat)  hal,  pertama  karena  utang  yang  dijaminkan  dengan  Hak Tanggungan  telah  hapus  atau  telah  lunas.  Kedua,  karena  pelepasan  Hak Tanggungan  yang  dilakukan  oleh  kreditor.  Ketiga,  penghapusan  Hak  Tanggungan melalui  penetapan  pengadilan,  dan  keempat,  hapusnya  hak  atas  tanah  yang dibebani  Hak  Tanggungan.  Meskipun  demikian  apabila  terjadi  peristiwa  obyek jaminan  Hak  Tanggungan  musnah  disebabkan  bencana  alam  maka  menurut pendapat  Prapta  Jaya  dkk,  (2017)  perjanjian  pembebanan  Hak  Tanggungan menjadi batal demi hukum dikarenakan tidak memenuhi syarat sah perjanjian.
Ketentuan  Pasal  18  UUHT,  mengenai  musnahnya  obyek  jaminan  Hak Tanggungan  dikarenakan  bencana  alam,  tidak  diatur  secara  tegas.  Musnahnya obyek  jaminan  Hak  Tanggungan  disebabkan  oleh  bencana  alam  masuk  pada kondisi overmacht  atau  force  majeur,  dan  dalam  ketentuan  Undang-Undang  Hak Tanggungan  belum  diatur  dengan  pasti  dan  tegas,  sehingga  tidak  ada  aturan hukum yang melindungi kreditor apabila obyek jaminan Hak Tanggungan musnah dikarenakan  bencana  alam.  Musnahnya  obyek  jaminan  Hak  Tanggungan dikerenakan bencana alam membawa dampak atau akibat kerugian bagi kreditur. Keadaan  karena  forcemajeur  atau  overmacht  ini  tidak  dapat  pula  dimintakan pertanggung  jawaban  kepada  debitur  selaku  pemilik  obyek  jaminan  Hak Tanggungan.  Menurut  kajian  Dharmawan  dkk  (2018)  dengan  musnahnya  objek jaminan  Hak  Tanggungan  maka  kekuatan  hukum  sertipikat  Hak  Tanggungan tersebut menjadi hapus.
Salah  satu  permasalahan  yang  muncul  bagi  lembaga  keuangan  sebagai pemegang  jaminan  berupa  sertipikat  Hak  Tanggungan,  apabila  obyek  jaminan berupa  tanah  yang  dibebani  Hak  Tanggungan  musnah  atau  lenyap  dikarenakan bencana  alam.  Kepastian  hukum  atas  sertipikat  Hak  Tanggungan  menjadi  tidak jelas  kedudukannya  manakala  obyek  jaminan  dari  Hak  Tanggungan  musnah  atau lenyap.  Terutama  apabila  dihadapkan  pada  eksekusi  yang  harus  dilaksanakan apabila  suatu  waktu  debitur  tidak  dapat  menyelesaikan  kewajibannya,  hal  ini dikarenakan  obyek  jaminan  Hak  Tanggungan  memiliki  sifat  Droit  de  Preference yang artinya Pemegang Hak Tanggungan memiliki kekuatan eksekutorial yaitu hak untuk  melakukan  penjualan  terhadap  obyek  Hak  Tanggungan  atas  kekuasaan sendiri bila debitor cidera janji atau wanprestasi.
Namun  bila  terjadi  suatu  peristiwa  obyek  jaminan  yang  dilekati  Hak Tanggungan  tersebut  musnah,  maka  lembaga  pembiayaan  selaku  kreditur  tidak lagi dapat melakukan hak eksekutorialnya. Yang menjadi permasalahan atas hilang atau  musnahnya  suatu  obyek  jaminan  Hak  Tanggungan  disebabkan  peristiwa bencana alam ini ternyata tidak diatur oleh UUHT maupun peraturan lainnya. Hal ini  menjadi  permasalahan  tersendiri  dalam  hal  kekuatan  hukum  yang  ada  pada sertipikat Hak Tanggungan dan berkenaan dengan pelaksanaan kewajiban debitur dalam menyelesaikan kewajibannya terhadap kreditur atau lembaga pembiayaan. Dengan  hilangnya  obyek  jaminan  Hak  Tanggungan,  maka  kepastian  hukum  dari Sertipikat  Hak  Tanggungan  menjadi  sulit  untuk  dibuktikan,  dikarenakan  fisik  dari obyek  jaminan  Hak  Tanggungan  sudah  musnah.  Selain  itu  perlindungan  yang diberikan bagi kreditor sebagai pemegang sertifikat Hak Tanggungan menjadi tidak mendapat  kepastian  dikarenakan  belum  ada  peraturan  yang  dapat  digunakan sebagai  payung  hukum  yang  melindungi  kepentingan  kreditur  apabila  obyek jaminan Hak Tanggungan nusnah dikarenakan bencana alam.
Perlindungan  atas  penyaluran  dana  atau  kredit  sejatinya  telah  disediakan oleh Undang-Undang Hukum Perdata yaitu pada Pasal 1131 KUH Perdata, dimana pasal tersebut mengatakan  bahwa seluruh kekayaan  debitur adalah  jaminan bagi pelunasan  utangnya  kepada  kreditur.  Karena  jaminan  berlaku  sebagai  sarana pengaman  bagi  para  kreditur,  maka  jaminan  kebendaan  seperti  yang  disebutkan dalam  Buku  II  KUH  Perdata  maupun  jaminan  perseorangan  seperti  yang  diatur dalam  Buku  III  KUH  Perdata  juga  merupakan  bagian  dari  hukum  jaminan. (Djuhaendah Hasan, 1996:231)
Diundangkannya  Hak  Tanggungan  adalah  salah  satu  upaya  pemerintah dalam menyediakan lembaga jaminan yang kuat dengan tanah sebagai obyeknya, dimana  sebelumnya  lembaga  jaminan  yang  masih  digunakan  adalah  Hipotek  dan Creditverband. Lembaga  jaminan atas tanah tersebut merupakan ketentuan yang berasal dan lahir sejak zaman kolonial belanda dan didasarkan pada hukum tanah yang berlaku saat itu, sebelum adanya hukum tanah nasional (Riky Rustam 2017; 185)  sehingga  dalam  realitanya  belum  dapat  mengakomodir  berbagai perkembangan  yang  terjadi  seiring  dengan  adanya  kemajuan  dalam  bidang pembangunan ekonomi
Menilik  kondisi  Geografis  Indonesia,  Indonesia  merupakan  wilayah  tropis yang terletak antara dua benua besar, Asia dan Australia, serta dua Samudra besar,
yaitu Samudra Hindia dan Samudra Pasifik. Indonesia menjadi tempat pertemuan lempeng  tektonik  benua  besar  yaitu  lempeng  Eurasia,  Australia,  dan  lempeng Pasifik,  sehingga  menjadi  jalur  sabuk  gunung  api  akibat  penunjaman  lempeng tektonik tersebut. Hal itu menjadikan Indonesia sangat strategis secara posisi dan sumber daya alam, selain memiliki kekayaan ragam dan keunikan dalam hal cuaca, iklim dan kegempaan yang dapat memberikan kesejahteraan namun mengandung potensi bencana. Hingga Desember 2019, tercatat telah terjadi 343 kejadian banjir, 340  tanah  longsor,  banjir  disertai  tanah  longsor di  5  lokasi,  554  kejadian  putting beliung.  Kemarau  dan  kekeringan  tahun  ini  turut  memicu  52  kejadian  kebakaran hutan  dan  lahan  dan  bencana  asap.  Dalam  hal  kegempaan,  dari  ribuan  kejadian gempa,  tercatat  terdapat  12  kejadian  gempa  bumi  signifikan.  Meskipun  jumlah kejadian  bencana  terkait  cuaca,  iklim,  dan  kegempaan  tahun  2019  paling  sedikit dalam 5 tahun terakhir, masih terdapat 367 korban jiwa, 1385 lainnya menderita luka  dan  650  ribu  orang  mengungsi,  selain  kerugian  material  lainnya  akibat bencana-bencana tersebut.
Dari berbagai data tersebut, maka pemerintah perlu mengatisipasti berbagai kemungkinan  yang  akan  terjadi,  salah  satu  diantaranya  dalam  bidang  perbankan bagaimana  solusi  atau  jalan  keluar  yang  harus  ditempuh  apabila  terjadi tersendatnya pembayaran kredit yang menjadi kewajiban debitor selaku penerima dana perbankan dikarenakan obyek jaminan yang dilekati dengan Hak Tanggungan Musnah.  Dengan  musnahnya  tanah  sebagai  obyek  Hak  Tanggungan  atau  bahkan sekaligus  sebagai  sumber  mata  pencaharian  maka  hal  tersebut  dapat menyebabkan  debitur  selaku  penerima  dana  tidak  dapat  melaksanakan kewajibannya  untuk  membayar  utang  kepada  Bank  selaku  pemberi  pinjaman. Melihat  berbagai  kemungkinan  terjadinya  peristiwa  tersebut  maka  diperlukan adanya  suatu  peraturan  yang  dapat  melindungi  para  pihak  yaitu  Bank  dan debiturnya manakala terjadi peristiwa tersebut. Bagi Kreditur akan menjadi dilema tersendiri  apabila  onyek  jaminan  yang  dilekati  Hak  Tanggungan  tersebut  musnah yaitu,  kreditur  sebagai  lembaga  pembiayaan  kehilangan  obyek  jaminan  Hak Tanggungan  sebagai  bukti  fisik  dari  pemberian  jaminan,  dan  disisi  yang  lain kreditur tidak memiliki kekuatan hukum untuk menuntut debitur atas musnahnya obyek  jaminan  Hak  Tanggungan  karena  memang  belum  ada  aturan  hukum  yang mengatur hal tersebut. Hal ini tentu saja menyebabkan kreditor sebagai lembaga pembiayaan  mengalami  kekhawatiran  tersendiri  karena  dampak  kerugian  yang mungkin dapat diderita oleh lembaga pembiayaan.

## F. Kesimpulan
1. Musnahnya  obyek  jaminan  hak  tanggungan  dikarenakan  bencana  alam merupakan kondisi overmacht atau force majeur tidak diatur secara tegas dalam ketentuan UUHT, sehingga belum ada payung hukum yang melidungi para  pihak  yaitu  kreditur  dan  debitur  apabila  obyek  jaminan  Hak Tanggungan musnah karena peristiwa tersebut.
2. Dengan Musnahnya objek jaminan Hak Tanggungan maka kekuatan hukum sertifikat Hak Tanggungan tersebut menjadi hapus atau hilang.
3. Musnahnya obyek jaminan hak tanggungan tidak menghilangkan kewajiban debitur terhadap kreditur. Namun memerlukan pembuatan perjanjian ulang mengingat  obyek  jaminan  sebagai  obyek  perjanjian  telah  musnah  dan perjanjian  pembebanan  Hak  Tanggungan  menjadi  batal  demi  hukum dikarenakan tidak memenuhi syarat sah perjanjian.

## Saran
Perlu  pembaharuan  aturan  dalam  UUHT  yang  memasukkan  klausul mengenai  Musnahnya  Obyek  Hak  Tanggungan  akibat  bencana  alam  atau  force majeur,  agar  para  pihak  yaitu  kreditor  dan  debitor  mendapatkan  kepastian  dan perlindungnan hukum apabila peristiwa tersebut terjadi.

## DAFTAR PUSTAKA
Khoidin,  M.  (2020 ).  Hukum  Jaminan  (Hak-Hak  Jaminan,  Hak  Tanggungan  dan Eksekusi Hak Tanggungan), Surabaya, Laksbang Yustitia. Maryanto, D., Doni, A. (2018). Kekuatan Hukum Sertifikat Hak Tanggungan Dalam Hal Musnahnya Obyek Hak Tanggungan Karena Bencana Alam di Kabupten Grobogan. Jurnal Akta , 5 (1).
Perangin,  E.  (1997). Praktek  Penggunaan  Tanah  sebagai  Jaminan  Kredit, Jakarta, Rajawali Pers.
Poesoko,  H.  (2013). Dinamika  Hukum  Parate  Eksekusi  Obyek  Hak  Tanggungan. Yogyakarta, Aswaja Pressindo.
Rustam, R. (2017). Hukum Jaminan. Yogyakarta, UII Press.
Salim,  H.S.  (2017). Perkembangan  Hukum  Jaminan  di  Indonesia, Jakarta,  Raja Grafindo Perkasa.
Santoso, U. (2020). Pendaftaran dan Peralihan Hak Atas Tanah, Edisi I, Cetakan ke- 1, Jakarta, Kencana Prenada Media Group.
Supramono, G. (2013). Perjanjian Utang Piutang . Jakarta, Pranamedia. Sutedi, A. (2013). Hukum Hak Tanggungan , Jakarta, Sinar Grafika. Siregar, T.A. (2005). Pendalaman Lanjutan Undang-Undang Pokok Agraria, Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara, Medan.
Usman, R. (2009). Hukum Jaminan Keperdataan , Jakarta, Sinar Grafika. Jaya,  I.G.P.,  Utama  I.M.A,  Westra,  I.K.  (2017).  Kekuatan  Hukum  Sertifikat  Hak Tanggungan Dalam Hal Musnahnya Obyek Hak Tanggungan Karena Bencana Alam, Acta Comitas .
Zaman, M.D. (1980). Perjanjian Kredit Bank , Bandung, Alumni.