Volume 03 Nomor 02, Juni 2022 http://jurnal.untagsmg.ac.id/index.php/NLR
Penerbit : Program Studi Magister Kenotariatan  Fakultas Hukum  Universitas 17 Agustus 1945 Semarang  Indonesia

## PERLINDUNGAN HUKUM TERHADAP PEMBELI DALAM JUAL BELI TANAH DENGAN AKTA DIBAWAH TANGAN
Oleh: Melty Shabrinna Putriyadi Magister Kenotariatan UNTAG Semarang shabrinna18@gmail.com

## Yulies Tiena Masriani
Dosen Fakultas Hukum UNTAG Semarang yulies-tm@untagsmg.ac.id

## ABSTRAK
Penelitian  ini  mengkaji  tentang  perlindungan  hukum  bagi  pihak  pembeli  yang  telah membeli  tanah  dari  pihak  penjual,  yang  menurut  peraturan  perundang-undangan  yang berlaku jual beli hak atas hanya dapat didaftarkan apabila akta peralihan hak karena jual beli tersebut dibuat oleh PPAT.  Sedangkan di lapangan, masih banyak jual beli tanah yang dilakukan  secara  di  bawah  tangan.  Penelitian  ini  bertujuan  untuk  mengetahui  dan menganalisis  kekuatan  hukum  akta  jual  beli  tanah  yang  dibuat  di  bawah  tangan, mengetahui dan menganalisis bentuk perlindungan hukum terhadap pembeli dalam jual beli  tanah  yang  dilakukan  secara  di  bawah  tangan,  dan  untuk  mengetahui  dan menganalisia  pertimbangan  hakim  tentang  jual  beli  tanah  dengan  akta  di  bawah  tangan dalam  Putusan  Nomor  18/Pdt.G/2019/PN  Grt.  Metode  pendekatan  yang  dipergunakan dalam  penelitian  ini  adalah  penelitian  normatif  ,  spesifikasi  penelitian  yang  digunakan dalam  penelitian  ini  adalah  deskriptif  analitis,  dengan  menggunakan  sumber  data sekunder,  yang  diperoleh  dari  penelitian  kepustakaan  (library  research),  setelah  data terkumpul  akan  dianalisis  dan  disistematisasikan  secara  kualitatif.  Hasil  penelitian  ini adalah:  Akta  di  bawah  tangan  pada  perjanjian  jual  beli  atas  tanah  dengan  sertipikat memperoleh  kekuatan  pembuktian  yang  sama  dengan  suatu  akta  otentik.  Apabila dianalisis  dengan  teori  perlindungan  hukum  yang  dikemukakan  oleh  Satjipto  Raharjo, maka  meskipun  jual  beli  tersebut  dilakukan  secara  dibawah  tangan,  hal  tersebut  tidak dapat  menjadi  penyebab  atau  suatu  permasalahan  bagi  pembeli,  khususnya  dalam kepemilikan  hak  atas  tanah  yang  diperoleh  dari  jual  beli  tersebut.  Namun  perjanjian  ini tidak  dapat  digunakan  untuk  mengubah  data  kepemilikan  tanah.  Majelis  hakim mempertimbangkan  asas  perlindungan  hukum  bagi  penggugat  guna  mendapatkan kepastian hukum atas tanah dan bangunan rumah yang penggugat beli dari tergugat. Hal tersebut  juga  dikarenakan  penggugat  mampu  membuktikan  semua  dalil  gugatannya dengan  mengajukan  surat-surat  bukti  yang  diberi  tanda  P-1  sampai  dengan  P-5,  dan  2 (dua) orang saksi yang telah memberikan keterangan dibawah sumpah, serta telah pula dilakukan  Pemeriksaan  Setempat  pada  tanggal  10  Nopemer  2015,  untuk  melihat  objek sengketa, sehingga dengan berbagai pertimbangan akhirnya majelis hakim mengabulkan sebagian gugatan penggugat.
Kata Kunci : akta, di bawah tangah, jual beli, perlindungan hukum, tanah.

## ABSTRACT
This  study  examines  the  legal  protection  for  the  buyer  who  has  purchased  land  from  the seller,  which  according  to  the  prevailing  laws  and  regulations,  the  sale  and  purchase  of rights  over  can  only  be  registered  if  the  deed  of  transfer  of  rights  due  to  the  sale  and purchase is made by PPAT. While in the field, there is still a lot of buying and selling of land that  is  carried  out  under  the  hands.  This  study  aims  to  determine  and  analyze  the  legal strength  of  the  deed  of  buying  and  selling  land  made  under  the  hands,  knowing  and analyzing the form of legal protection for buyers in buying and selling land that is carried out  under  the  hands,  and  to  find  out  and  analyze the  judges'  considerations  about  buying and selling land with private deed in Decision Number 18/Pdt.G/2019/PN Grt. The approach method  used  in this  research  is  normative  research,  the  research specification  used  in  this study is descriptive analytical, using secondary data sources, obtained from library research, after  the  data  has  been  collected  it  will  be  analyzed  and  systematized  qualitatively.  The results  of  this  study  are:  A  private  deed  in  a sale  and  purchase  agreement  on  land  with  a certificate has the same evidentiary power as an authentic deed. If analyzed with the theory of legal protection put forward by Satjipto Raharjo, then even though the sale and purchase is carried out under the hands, it cannot be a cause or a problem for the buyer, especially in the ownership of land rights obtained from the sale and purchase. However, this agreement cannot be used to change land ownership data. The panel of judges considered the principle of legal protection for the plaintiff in order to obtain legal certainty over the land and house buildings that the plaintiff purchased from the defendant. This is also because the plaintiff is able to prove all the arguments of his lawsuit by submitting evidence letters marked P-1 to P- 5, and 2 (two) witnesses who have given testimony under oath, and a Local Examination has also  been  carried  out  on  10  November  2015,  to  see  the  object  of  the  dispute,  so  that  with various considerations, the panel of judges finally granted part of the plaintiff's claim.
Keywords: deed, underhand, buying and selling, legal protection, land.

## A. PENDAHULUAN
Persoalan  agraria  adalah  persoalan  yang  memerlukan  perhatian  dan  pengaturan yang khusus, jelas dan sesegera mungkin. Oleh karenanya maka dalam UUD 1945 Pasal 33 ayat  (3)  menentukan  sebagai  berikut:  “bumi,  air  dan  kekayaan  alam  yang  terkandung didalamnya  dikuasai  oleh  Negara  dan  dipergunakan  sebesarbesarnya  kemakmuran rakyat”.  Ketentuan  ini  menjadi  landasan  dasar  bagi  pemerintah  Indonesia  untuk membentuk berbagai peraturan perundang-undangan dibidang pertanahan/agraria. 1
Tanah  sebagai  bagian  permukaan  bumi,  mempunyai  arti  yang  sangat  penting dalam  kehidupan  manusia,  baik  sebagai  tempat  atau  ruang  kehidupan  dengan  segala kegiatannya, sebagai sumber kehidupan, bahkan sebagai suatu bangsa tanah merupakan unsur  wilayah  dalam  kedaulatan  negara.  Oleh  karena  itu  tanah  bagi  bangsa  Indonesia mempunyai hubungan abadi dan bersifat magic religius, yang harus dijaga, dikelola, dan dimanfaatkan dengan baik.
1 Joko  Sadewo,  2019, Perlindungan  Hukum Bagi  Para  Pihak  Dalam Jual Beli  Tanah  Dengan Akta Di Bawah Tangan , SOL JUSTICIA, VOL. 2, NO. 2 Desember 2019, hlm. 189.
Masyarakat  dalam  memperolehan  tanah  lebih  sering  melakukan  dengan  cara pemindahan  hak,  yaitu  melalui  cara  jual  beli.  Perkataan  jual  beli  disini  dalam pengertiannya  dapat diartikan, dimana  seseorang melepaskan  uang  untuk  mendapatkan barang yang dikehendaki secara sukarela. 2
Pasal 26 ayat (1) Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok- Pokok  Agraria  ditentukan  bahwa:  “jual  beli ,  penukaran,  penghibahan,  pemberian, dengan wasiat dan perbuatan perbuatan lain yang dimaksudkan untuk pemindahan hak milik serta pengawasannya diatur dengan peraturan pemerintah” Jual beli juga di jelaskan didalam Pasal 1457 KUHPerdata, bahwa: “jual beli adalah suatu perjanjuan, dengan mana pihak yang ada mengikatkan dirinya untuk menyerahkan suatu kebendaan dan pihak yang lain untuk membayar harga yang telah dinjanjikan” .
Istilah jual beli hak atas tanah hanya disebutkan dalam Pasal 26 UUPA yaitu yang menyangkut  jual  beli  hak  milik  atas  tanah.  Ketentuan  yang  terdapat  dalam  pasal-pasal lainnya  tidak  ada  kata  yang  menyebutkan  jual  beli,  tetapi  disebutkan  sebagai  dialihkan. Pengertian  dialihkan  menunjukkan  suatu  perbuatan  hukum  yang  disengaja  untuk memindahkan  hak  atas  tanah  kepada  pihak  lain  melalui  jual  beli,  hibah,  tukar  menukar dan hibah wasiat. Jadi, meskipun dalam pasal hanya disebutkan dialihkan, termasuk salah satunya adalah perbuatan hukum pemindahan hak atas tanah karena jual beli. 3
Lembaga jual beli hak atas tanah yang merupakan perbuatan hukum yang bersifat tunai, sehingga jual beli hak atas tanah yang terpenting adalah kepentingan pihak pembeli dalam  hubungannya  dengan  pihak  penjual.  Hak  atas  tanah  yang  bersangkutan  sudah berpindah kepada pembeli pada waktu perbuatan hukum jual belinya selesai dilakukan di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).
Akta PPAT merupakan alat bukti bahwa pembeli sudah menjadi pemegang haknya yang  baru.  Kepentingan  pihak  ketiga  tidak  selalu  tersangkut  pada  pemindahan  hak tersebut,  maka  dari  itu  pendaftaran  pemindahan  haknya  hanya  berfungsi  untuk memperkuat  kedudukan  pembeli  dalam  hubungannya  dengan  pihak  ketiga,  yang kepentingannya mungkin tersangkut dan bukan merupakan syarat bagi berpindahnya hak yang bersangkutan kepadanya. 4
Pasal  37  Peraturan  Pemerintah  Nomor  24  tahun  1997  menyebutkan  bahwa peralihan hak atas tanah melalui jual beli hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta  yang  dibuat  oleh  PPAT  yang  berwenang  menurut  ketentuan  peraturan  perundang- undangan.  Pembuatan  akta  jual  beli  hak  atas  tanah  tersebut,  pihak  penjual  dan  pembeli harus  menghadap  PPAT,  atau  masing-masing  pihak  dapat  diwakili  oleh  seorang  kuasa berdasarkan surat kuasa yang sah untuk melakukan perbuatan hukum tersebut. 5
Pihak pembeli harus memenuhi syarat subyek dari tanah yang akan dibelinya itu. Demikian  pula  pihak  penjual,  harus  pula  memenuhi  syarat  yaitu  berwenang memindahkan  hak  atas  tanah  tersebut.  Pembuatan  akta  jual  beli  hak  atas  tanah  harus
2 Avita  Nendy  Falief  Yolanda,  Ana  Silviana,  Dewi  Hendrawati,  2019, Perlindungan  Hukum Terhadap Praktik Jual Beli Tanah Di Bawah Tangan Di Desa Sugihwaras Kecamatan Candi Kabupaten Sidoarjo, DIPONEGORO LAW JOURNAL Volume 8, Nomor 3, Tahun 2019, hlm.1768 3 Ibid ., hlm. 76.
4 Boedi  Harsono,  2003, Hukum  Agraria  Indonesia,  Sejarah  Pembentukan  Undang-undang Pokok Agraria Isi dan Pelaksanaannya , Djambatan, Jakarta, hlm.221
5 Ibid. , hlm. 425-426.
dihadiri  oleh  para  pihak  yang  melakukan  perbuatan  hukum  yang  bersangkutan  dan disaksikan  oleh  sekurang-kurangnya  dua  orang  saksi  yang  memenuhi  syarat  untuk bertindak sebagai saksi dalam perbuatan hukum itu. 6
Setiap  pembuatan  akta  di  hadapan  PPAT,  harus  disampaikan  kepada  Kantor Pertanahan  dalam  jangka  waktu  7  (tujuh)  hari  sejak  ditandatanganinya  akta  oleh  PPAT yang  bersangkutan  untuk  didaftar.  Di  kalangan  masyarakat,  praktek  jual  beli  ha  katas tanah  masih  banyak  dilakukan  secara  dibawah  tangan,  dimana  jual  beli  hak  atas  tanah yang  hanya  dibuktikan  dengan  selembar  kwitansi  saja  atas  transaksi  jual  beli  hak  atas tanah  dari  penjual  kepada  pembeli,  tanpa  adanya  akta  jual  beli  yang  dibuat  di  hadapan PPAT. Tentunya perbuatan hukum ini akan sangat merugikan bagi pihak pembeli, karena pihak  pembeli  tidak  ada  kepastian  hukum  terhadap  peralihan  hak  atas  tanah  yang dibelinya,  yang  notabene  telah  membayar  sejumlah  uang  kepada  pihak  pembeli.  Secara normatif sertipikat yang sudah dibelinya belum ada bukti peralihan hak atas tanah yang bersangkutan dan  sertipikat  masih  atas  nama  pihak  penjual,  meskipun  telah  diserahkan kepada pihak pembeli.
Seperti  halnya  kasus  yang    terjadi  pada  Putusan  Nomor  18/Pdt.G/2019/PN  Grt, terjadi  jual  beli  antara  Siswanto  selaku  penggugat  dan  Nunung  selaku  tergugat,  dalam gugatannya  Siswanto  menyebutkan  bahwa  pada  tanggal  02  Juni  1978  antara  penggugat dan tergugat telah mengadakan ikatan jual-beli sebidang tanah berikut rumah di atasnya dengan  nomor  Sertifikat  Hak  Milik  (SHM)  :  1726  tertanggal  08  Januari  1976  atas  nama Nunung seluas 115 m2 yang terletak di Jalan Ciledug Belakang Nomor 167 RT 001 RW 011 Kelurahan Kota Kulon Kecamatan Garut Kota Kabupaten Garut;
Sejak  terjadinya  jual-beli  antara  penggugat  dan  tergugat  pada  tahun  1979 persisnya pelunasan pembayaran pada tanggal 15 Oktober 1979 tanah berikut rumah di atasnya dikuasai oleh penggugat sebagai pembeli yang sah. Penggugat melakukan jual-beli tanah berikut rumah di atasnya secara di bawah tangan (tidak dihadapan notaris /PPAT). Oleh karena kesibukan penggugat sampai saat ini belum sempat membuat Akta Jual Beli (AJB)  dan  alamat  Nyonya  Nunung  Setiawati  sampai  saat  ini  tidak  diketahui.  Kemudian penggugat telah datang ke Kantor Badan Pertanahan Nasional dan Tata Ruang (BPNTR) Kabupaten Garut bermaksud untuk membuat sertifikat Hak Milik untuk dibalik-namakan atas  nama  penggugat,  akan  tetapi  Petugas  Badan  Pertanahan  Nasional  dan  Tata  Ruang (BPNTR) Kabupaten Garut memberikan penjelasan bahwa  untuk dibalik-namakan harus ada  putusan  dari  Pengadilan  Negeri  yang  menyatakan  bahwa  penggugat  adalah  pemilik sah Sertifikat Hak Milik tersebut.
Berkenaan dengan  kasus tersebut di atas yang menjadi permasalahan yang akan diteliti dan dikaji adalah perlindungan hukum bagi pihak pembeli yang telah nyata-nyata sudah membeli tanah dari pihak penjual, yang menurut peraturan perundang-undangan yang berlaku jual beli hak atas hanya dapat didaftarkan apabila akta peralihan hak karena jual beli tersebut dibuat oleh PPAT.
Berdasarkan  latar  belakang  masalah  di  atas,  maka  penulis  tertarik  untuk mangangkat  permasalahan  tersebut  dalam  suatu  penelitian  dengan judul ” PERLINDUNGAN  HUKUM  TERHADAP  PEMBELI DALAM  JUAL  BELI  TANAH  DENGAN AKTA DIBAWAH TANGAN ” .
6 Adian Sutedi, op.cit ., hlm. 80-81
B. PERUMUSAN MASALAH
1. Bagaimana kekuatan hukum akta jual beli tanah yang dibuat di bawah tangan?
2. Bagaimana  perlindungan  hukum  terhadap  pembeli  dalam  jual  beli  tanah  yang dilakukan secara di bawah tangan?
3. Bagaimana  pertimbangan  hakim  tentang  jual  beli  tanah  dengan  akta  di  bawah tangan dalam Putusan Nomor 18/Pdt.G/2019/PN Grt ?

## C. METODE PENELITIAN
Metode  pendekatan  yang  dipergunakan  dalam  penelitian  ini  adalah  penelitian normatif yaitu suatu penelitian yang secara deduktif dimulai analisa terhadap peraturan perundang-undangan yang mengatur terhadap permasalahan.
Spesifikasi  penelitian  yang  digunakan  dalam  penelitian  ini  adalah  deskriptif analitis.  Penelitian  yang  bersifat  Deskriptif  Analitis  merupakan  suatu  penelitian  yang menggambarkan, menelaah, menjelaskan, dan menganalisis suatu peraturan hukum. 7 Data yang dipergunakan dalam penelitian ini adalah data sekunder, yang diperoleh dari  penelitian  kepustakaan  ( library  research )  bertujuan  untuk  mendapatkan  konsep- konsep,  teori-teori  dan  informasi-informasi  serta  pemikiran  konseptual  dari  peneliti pendahulu baik berupa peraturan perundang-undangan dan karya ilmiah lainnya. 8
Teknik  pengumpulan  data,  dalam  hal  ini  penulis  melakukan  penelitian kepustakaan  dan  studi  dokumen.  Dalam  proses  pengolahan,  analisis  dan  pemanfaatan data  dalam  penelitian  ini  menggunakan  metode  kualitatif.  Setelah  data  terkumpul  akan dianalisis  dan  disistematisasikan  secara  kualitatif  yang  artinya  menjelaskan  dengan kalimat  sendiri  semua  kenyataan  yang  terungkap  dari  data  sehingga  menghasilkan klasifikasi yang selaras dengan permasalahan yang dibahas dalam penelitian ini. 9 .

## D. HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN
1. Kekuatan Hukum Akta Jual Beli Tanah yang Dibuat di Bawah Tangan Berdasarkan pada hasil penelitian data kasus keputusan pengadilan negeri Garut  Nomor  18/Pdt.G/2019/PN  Grt  bahwa  bermula  pada  adanya  ikatan  jual- beli  tanggal  02  Juni  1978.  Penggugat  bernama  Siswanto  membeli  tanah  dari tergugat  Nunung  atas  sebidang  tanah  berikut  rumah  di  atasnya  dengan  nomor Sertifikat Hak Milik (SHM) : 1726 tertanggal 08 Januari 1976 atas nama Nunung seluas  115  m2  yang  terletak  di  Jalan  Ciledug  Belakang  Nomor  167  RT  001  RW 011  Kelurahan  Kota  Kulon  Kecamatan  Garut  Kota  Kabupaten  Garut.  Tanah berikut rumah di atasnya sepakat dijual oleh tergugat dan dibeli oleh penggugat seharga Rp 4.500.000,- (empat juta lima ratus ribu rupiah). Sejak terjadinya jual- beli  antara  penggugat  dan  tergugat  pada  tahun  1979  persisnya  pelunasan pembayaran  pada  tanggal  15  Oktober  1979  tanah  berikut  rumah  di  atasnya dikuasai  oleh  penggugat  sebagai  pembeli  yang  sah.  Jual  beli  baik  antara
7 Soerjono Soekanto, 1986, Pengantar Penelitian Hukum , UI Press, Jakarta , hlm.63
8 Jhony Ibrahim, 2006, Teori dan Metodologi Penelitian Hukum Normatif , Surabaya, hlm. 192.
9 Burhan Ashsofa, 2007, Metode Penelitan Hukum , Rineka Cipta, Jakarta, hlm.16
penggugat  dengan  penggugat  atas  kesepakatan  bersama  dilakukan  di  bawah tangan.
Setelah  dibeli  penggugat  belum  sempat  membuat  AJB  dihadapan  PPAT karena kesibukan penggugat dan tidak diketahuinya alamat Tergugat. Kemudian penggugat  telah  datang  ke  Kantor  Badan  Pertanahan  Nasional  dan  Tata  Ruang (BPNTR) Kabupaten Garut bermaksud untuk membuat sertifikat Hak Milik untuk dibalik-namakan  atas  nama  penggugat,  akan  tetapi  Petugas  Badan  Pertanahan Nasional  dan  Tata  Ruang  (BPNTR)  Kabupaten  Garut  memberikan  penjelasan bahwa  untuk  dibalik-namakan  harus  ada  putusan  dari  Pengadilan  Negeri  yang menyatakan  bahwa  penggugat  adalah  pemilik  sah  atas  sebidang  tanah  berikut rumah di atasnya dengan nomor Sertifikat Hak Milik (SHM) : 1726 tertanggal 08 Januari  1976  atas  nama  Nunung  seluas  115  m2  yang  terletak  di  Jalan  Ciledug Belakang  Nomor  167  RT  001  RW  011  Kelurahan  Kota  Kulon  Kecamatan  Garut Kota  Kabupaten  Garut.  Proses  balik  nama  sertifikat  belum  terlaksana  dan tergugat  tidak  diketahui  keberadaannya  untuk  melakukan  proses  jual  beli  dan balik nama dihadapan pejabat pembuat akta tanah yang berwenang.
Berdasarkan kasus posisi perkara nomor 18/Pdt.G/2019/PN  Grt tersebut di  atas  penggugat  mengajukan  gugatan  agar  majelis  hakim  menyatakan  demi hukum  perjanjian  jual  beli  yang  dilakukan  antara  tergugat  dengan  penggugat secara  di  bawah  tangan  atas  sebidang  tanah  berikut  rumah  di  atasnya  dengan nomor Sertifikat Hak Milik (SHM) : 1726 tertanggal 08 Januari 1976  atas nama Nunung  seluas  115  m2  yang  terletak  di  Jalan  Ciledug  Belakang  Nomor  167  RT 001  RW  011  Kelurahan  Kota  Kulon  Kecamatan  Garut  Kota  Kabupaten  Garut adalah sah dan mempunyai kekuatan hukum dan penggugat adalah pemilik yang sah atas sebidang tanah berikut rumah di atasnya dengan nomor Sertifikat Hak Milik (SHM) : 1726 tertanggal 08 Januari 1976 atas nama Nunung seluas 115 m2 yang  terletak  di  Jalan  Ciledug  Belakang  Nomor  167  RT  001  RW  011  Kelurahan Kota Kulon Kecamatan Garut Kota Kabupaten Garut.
Berdasarkan dari fakta-fakta pada perkara nomor 18/Pdt.G/2019/PN Grt. dapat  diketahui  bahwa  sejak  adanya  penyerahan  tanah  objek  perkara  dari tergugat  kepada  penggugat  penguasaan  dan  pemanfaatan  tanah  secara  terus- menerus tanpa ada gangguan dari pihak manapun atas tanah objek sengketa ada pada penguasaan penggugat maka timbulnya hubungan hukum antara penggugat dengan tanah objek sengketa adalah lahir dari adanya hubungan hukum jual beli di bawah tangan yang didasari itikad baik.
Kekuatan hukum akta di bawah tangan pada perjanjian jual beli sertifikat pada  putusan  18/Pdt.G/2019/PN  Grt  adalah  sah,  hal  itu  dikarenakan  untuk sahnya  perjanjian  jual  beli  tidak  mutlak  harus  dengan  akta  yang  dibuat  oleh PPAT, hal ini dibuktikan dari dalil posita gugatan dan dihubungkan dengan alat bukti  tertulis  yang  diajukan  oleh  pihak  yang  berperkara,  keterangan  saksi,  dan hasil pemeriksaan setempat maka dapat diperoleh fakta yang saling dibenarkan oleh para pihak.
Akta  di  bawah  tangan  adalah  akta  yang  sengaja  dibuat  tidak  dihadapan pejabat yang berwenang akta ini yang dibuat dan ditandatangani oleh para pihak
yang membuatnya. Apabila suatu akta di bawah tangan tidak disangkal oleh para pihak maka berarti mereka mengakui dan tidak menyangkal kebenaran apa yang tertulis  pada  akta  di  bawah  tangan  tersebut,  sehingga  akta  di  bawah  tangan tersebut  memperoleh  kekuatan  pembuktian  yang  sama  dengan  suatu  akta otentik.  Dengan  demikian  akta  di  bawah  tangan  pada  perjanjian  jual  beli  atas tanah  dengan  sertifikat  memperoleh  kekuatan  pembuktian  yang  sama  dengan suatu akta otentik.
2. Perlindungan  Hukum  terhadap  Pembeli  dalam  Jual  Beli  Tanah  yang Dilakukan Secara di Bawah Tangan
Pembuatan perjanjian baik itu dibawah tangan atau dengan akta jual beli dan  pemindahan  hak  atas  tanahnya  dilakukan  dihadapan  PPAT  dan  dicatatkan pemindahan  haknya  ke  kantor  Pertanahan  seperti  yang  dimaksudkan  dalam Pasal  616  dan  Pasal  620  KUHPerdata,  dimana  penyerahan  akan  benda  tak bergerak dilakukan dengan pengumuman akan akta yang bersangkutan dengan cara  memindahkan  salian  otentik  lengkap  dengan  akta  otentik  atau  keputusan yang  bersangkutan  ke  kantor  penyimpanan  hipotik  dan  dengan  membukukan dalam register.
Apabila pemindahan hak atas tanah dilakukan dengan perjanjian jual beli dibawah  tangan,  perjanjian  tersebut  tetap  sah  selama  para  pihak  mengakui adanya  perbuatan  tersebut.  Namun  perjanjian  ini  tidak  dapat  digunakan  untuk mengubah data kepemilikan tanah karena pembuatan akta jual beli tidak sesuai dengan Pasal 37 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran  Tanah.  Selain  sulitnya  mengubah  data  kepemilikan  tanah,  jual  beli tanah  dengan  perjanjian  di  bawah  tangan  ini  akan  sulit  dilakukan  pembuktian telah  terjadinya  perbuatan  hukum  peralihan  hak  atas  tanah  melalui  jual  beli mengingat  perjanjian  di  bawah  tangan  dibuat  hanya  oleh  para  pihak  tanpa notaris/PPAT.
Perlindungan hukum dalam teorinya terbagi atas  dua, yaitu perlindungan hukum  represif  dan  perlindungan  hukum  preventif.  Perlindungan  hukum  yang represif yang bertujuan untuk menyelesaikan permasalahan atau sengketa yang timbul,  perlindungan  hukum  represif  biasanya  dilakukan  di  pengadilan. Perlindungan hukum preventif bertujuan mencegah terjadinya suatu sengketa. Pembentukan  peraturan  perundang-undangan  merupakan  bentuk  dari perlindungan hukum preventif karena bertujuan mencegah terjadinya sengketa. Perlindungan hukum represif bertujuan untuk menyelesaikan sengketa. Apabila setelah  dibuatnya  perjanjian  salah  satu  melakukan  wanprestasi.  Perlindungan hukum  preventif  untuk  para  pihak  juga  terdapat  dalam  KUHPerdata. Perlindungan  hukum  untuk  perjanjian  dibawah  tangan  hanyalah  Pasal  1338 KUHPerdata  dimana  semua  perjanjian  yang  dibuat  secara  sah  berlaku  sebagai undang-undang  bagi  mereka  yang  membuatnya.  Suatu  perjanjian  yang  telah dibuat tidak dapat ditarik kembali selain dengan kesepakatan kedua belah pihak atau karena alasan-alasan yang oleh undang-undang dinyatakan cukup untuk itu. Perlindungan  hukum  represif  dapat  diperoleh  dengan  mengajukan  gugatan  ke pengadilan  yang  diajukan  oleh  pihak  yang  merasa  dirugikan  oleh  pihak  lain
karena  adanya  wanprestasi.  Namun  dalam  menyelesaikan  perselisihan  yang mungkin  timbul  antara  para  pihak  maupun  dengan  pihak  ketiga,  tidak  hanya dapat memilih menyelesaikannya melalui pengadilan saja.
Perlindungan    hukum    terhadap  pemenuhan        hak-hak        para        pihak apabila  terjadi sengketa dalam perjanjian pengikatan jual beli sangat tergantung kepada    kekuatan    dari perjanjian  pengikatan  jual  beli  yang dibuat,  yaitu  jika dibuat    dengan    akta  di  bawah  tangan  maka  perlindungannya  sesuai perlindungan terhadap Akta di bawah tangan. Sedangkan     apabila     dibuat oleh atau    dihadapan    Notaris    maka  dengan    sendirinya    aktanya    menjadi  akta Notaril          sehingga          kekuatan  perlindungannya  sesuai  dengan  perlindungan terhadap Akta Otentik.
Apabila  dianalisis  dengan  teori  perlindungan  hukum  yang  dikemukakan oleh  Satjipto  Raharjo,  maka  meskipun  jual  beli  tersebut  dilakukan  secara dibawah  tangan,  hal  tersebut  tidak  dapat  menjadi  penyebab  atau  suatu permasalahan bagi pembeli, khususnya dalam kepemilikan hak atas tanah yang diperoleh dari jual beli tersebut.
Jual  beli  yang  dilakukan  secara  di  bawah  tangan  dapat  dijadikan  sebagai alat  bukti,  akan  tetapi  bukan  merupakan  alat  bukti  yang  kuat  untuk  dijadikan sebagai  bukti  pemindahan  hak  atas  tanah  yang  bersangkutan,  karena  menurut Pasal 37 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997, peralihan hak atas tanah hanya  dapat  didaftarkan  jika  dibuktikan  dengan  akta  yang  dibuat  oleh  PPAT. Dengan demikian, maka peralihan hak atas tanah yang dilakukan secara di bawah tangan tidak dapat didaftarkan ke Kantor Pertanahan. Apabila suatu saat terjadi sengketa  yang  mempermasalahkan  tentang  jual-beli  tersebut,  maka  perjanjian jual  beli  di  bawah  tangan  tersebut  dapat  dijadikan  suatu  alat  bukti,  meski kekuatan pembuktiannya adalah lemah.
Teori  perlindungan  hukum  yang  dikemukakan  oleh  Satjipto  Rahardjo tersebut apabila dikaitkan dengan permasalahan yang terjadi di lapangan, maka hukum telah melindungi pembeli apabila suatu saat terjadi sengketa yang timbul atas  jual  beli  tanah  tersebut,  karena  meskipun  dibuat  secara  dibawah  tangan, maka perjanjian jual beli tersebut sudah memenuhi syarat-syarat perjanjian dan asas  perjanjian  yang  diatur  dalam  hukum  perdata,  dimana  suatu  perjanjian tersebut akan mengikat dan menjadi undang-undang bagi para pihak yang telah membuatperjanjian  tersebut  (asas pacta  sun  servanda ),  sehingga  perjanjian tersebut  dapat  menjadi  sebuah  alat  bukti,  meskipun  mempunyai  kekuatan pembuktian sebatas kuat, belum sempurna.
Kenyataan  yang  terjadi  di  lapangan,  apabila  pihak pembeli  menginginkan balik  nama  atas  sertifikat  tersebut,  maka  perjanjian  jual  beli  dibawah  tangan tersebut tidak dapat dijadikan suatu patokan untuk melakukakan balik nama di Kantor  Pertanahan.  Pada  dasarnya  kekuatan  pembuktian    surat    di    bawah tangan lemah  dan  belum  sempurna, namun ia  bisa  menjadi  bukti  yang  kuat dan sempurna bila diakui oleh lawan atau dikuatkan    dengan    alat-alat    bukti lainnya  seperti  keterangan  saksi,  dan sebagainya. Alat  bukti  tertulis  berupa
kuitansi pembayaran   dalam    hal    ini hanya   sebagai   bukti   bahwa   para pihak  memang  melakukan  jual  beli tanah  tersebut.
Pada kasus Putusan Pengadilan Negeri Garut Nomor
18/Pdt.G/2019/PN.Grt.  Hakim  menyatakan  sah  jual  beli  antara  Penggugat  dan Tergugat teranggal 15 Oktober 1978 terhadap sebidang tanah berikut bangunan diatasnya  dengan  nomor  Sertifikat  Hak  Milik  (SHM)  1726,  tertanggal  8  Januari 1976 atas nama Nunung, seluas 115 M2 yang terletak di Jalan Ciledug Belakang, No.  167,  RT.  001,  RW.  011,  Kelurahan  Kota  Kulon,  Kecamatan  Garut  Kota, Kabupaten Garut, dan menyatakan Penggugat adalah pemilik yang sah menurut hukum atas sebidang tanah berikut bangunan diatasnya dengan nomor Sertifikat Hak Milik (SHM) 1726, tertanggal 8 Januari 1976 atas nama Nunung, seluas 115 M2 yang terletak di Jalan Ciledug Belakang, No. 167, RT. 001, RW. 011, Kelurahan Kota Kulon, Kecamatan Garut Kota, Kabupaten Garut.
Perlindungan  hukum  yang  didapatkan  oleh  Siswanto  selaku  pembeli adalah perlindungan hukum represif, yaitu perlindungan hukum yang bertujuan untuk  menyelesaikan  permasalahan  atau  sengketa  yang  timbul.  Perlindungan hukum  represif  tersebut  diperoleh  dengan  mengajukan  gugatan  ke  pengadilan yang  diajukan  oleh  pihak  yang  merasa  dirugikan  dalah  hal  ini  Siswanto  selaku pembeli  yang  tidak  dapat  membalik  nama  Sertifikat  Hak  Milik  (SHM)  1726, tertanggal  8  Januari  1976  atas  nama  Nunung,  seluas  115  M2  yang  terletak  di Jalan  Ciledug  Belakang,  No.  167,  RT.  001,  RW.  011,  Kelurahan  Kota  Kulon, Kecamatan Garut Kota, Kabupaten Garut yang telah dibelinya.
3. Pertimbangan  Hakim  tentang  Jual  Beli  Tanah  dengan  Akta  di  Bawah Tangan dalam Putusan Nomor 18/Pdt.G/2019/Pn Grt
Penulis  menganalisis terkait putusan  hakim di  atas  adalah  penulis  sangat setuju  atas  keputusan  majelis  hakim  yang  mengabulkan  sebagian  gugatan penggugat hal tersebut membuktikan bahwa majelis hakim mempertimbangkan asas  perlindungan  hukum  bagi  penggugat  guna  mendapatkan  kepastian  hukum atas tanah dan bangunan rumah yang penggugat beli dari tergugat. Hal tersebut juga  dikarenakan  penggugat  mampu  membuktikan  semua  dalil  gugatannya sehingga  dengan  berbagai  pertimbangan  akhirnya  majelis  hakim  mengabulkan sebagian gugatan penggugat.
Berikut penulis kutip kembali beberapa pertimbangan Hakim yang menjadi dasar dalam memutuskan mengabulkan sebagian gugatan penggugat yakni:
Bahwa berdasarkan ketentuan Pasal 163 HIR Jo. Pasal 1865 KUH Perdata menyatakan  Setiap  orang  yang  mendalilkan  suatu  hak,  atau  guna  menegakkan haknya  sendiri  maupun  membantah  sesuatu  hak  orang  lain,  menunjuk  pada suatu peristiwa, diwajibkan membuktikan adanya hak atau peristiwa tersebut ;
a. Bahwa  untuk  menguatkan  dalil-dalil  gugatannya,  Penggugat  telah mengajukan  surat-surat  bukti  yang  diberi  tandaP-1  sampai  dengan  P-5, semuanya  telah  diberi  materai  secukupnya  dan  telah  disesuaikan  dengan aslinya serta telah mengajukan 2 (dua) orang saksi yang telah memberikan keterangan dibawah sumpah ;
b. Bahwa  Penggugat  dalam  gugatannya  pada  pokoknya  mendalilkan  bahwa Penggugat  dan  Tergugat  telah  mengadakan  ikatan  jual  beli  pada  tanggal  2 Juni  1978  untuk  sebidang  tanah  berikut  rumah  diatasnya  dengan  nomor Sertifikat Hak  Milik  (SHM)  No.  1726,  tertanggal  8  Januari  1976,  atas  nama Nunung, seluas 115 M2, yang terletak di Jalan Ciledug Belakang No. 167, RT. 001,  RW.  011,  Keluarahan  Kota  Kuln,  Kecamatan  Garut  Kota,  Kabupaten Garut,  dengan  harga  Rp.  4.500.000,-  (empat  juta  lima  ratus  ribu  rupiah). Dimana sejak terjadi pelunasan pembayaran jual beli tersebut yaitu tanggal 15 Oktober 1978, objek jual beli tersebut telah dikuasai oleh Pengguugat dan sampai  saat  gugatan ini diajukan  tidak  ada  satu  pihak  pun  yang  keberatan terhadap penguasaan dari Penggugat tersebut ;
c. Bahwa Tergugat tidak hadir dimuka persidangan dan tidak menyuruh orang lain datang menghadap sebagai kuasanya, maka Tergugat harus dinyatakan tidak  hadir  dipersidangan  dan  pemeriksaan  atas  gugatan  Penggugat dilanjutkan dan akan diputus secara verstek sesuai dengan ketentuan dalam pasal 125 ayat (1) HIR dan pasal 73 Rv ;
d. Bahwa  oleh  karena  Para  Tergugat  tidak  hadir  atau  mengutus  Kuasanya walau telah dipanggil secara patut dan sah melalui Juru Sita maka tidak ada bantahan  terhadap  dalil  dari  Penggugat  tersebut  diatas  maka  dengan demikian dalil Penggugat tersebut dapat diterima ;
e. Bahwa  oleh  karena  tidak  terdapat  bantahan  atau  sanggahan  dari  Para Tergugat  atau  kuasanya  dan  setelah  Majelis  Hakim  melihat  ke  objek sengketa  dimana  benar  dan  terdapat  kecocokan  antara  yang  termaksud dalam  gugatan  dengan  yang  ada  dilapangan  maka  menurut  hemat  Majelis Hakim gugatan Penggugat sangat beralasan untuk diterima ;
f. Bahwa  berdasarkan  keterangan  para  Saksi  dan  bukti  surat  yang  diajukan Kuasa  Penggugat  bahwa  benar  Penggugat  dan  Tergugat  telah  mengadakan ikatan  jual  beli  pada  tanggal  2  Juni  1978  untuk  sebidang  tanah  berikut rumah  diatasnya  dengan  nomor  Sertifikat  Hak  Milik  (SHM)  No.  1726, Dimana sejak terjadi pelunasan pembayaran jual beli tersebut yaitu tanggal 15 Oktober 1978, objek jual beli tersebut telah dikuasai oleh Pengguugat dan sampai  saat  gugatan ini diajukan  tidak  ada  satu  pihak  pun  yang  keberatan terhadap penguasaan dari Penggugat tersebut ;
g. Bahwa atas pertimbangan tersebut diatas maka Majelis Hakim berpendapat bahwa Gugatan Penggugat beralasan untuk dapat dikabulkan sebagian ;
h. Bahwa  telah  pula  dilakukan  Pemeriksaan  Setempat  pada  tanggal  10 Nopemer  2015,  untuk  melihat  objek  sengketa  yang  dihadiri  oleh  Kuasa Penggugat  dan  aparat  Desa  setempat,  tanpa  dihadiri  oleh  Para  Tergugat ataupun Kuasanya ;
Berdasarkan  pertimbangan-pertimbangan  majelis  hakim  yang  penulis kutip  di  atas  penulis  berpendapat  bahwa  apa  yang  majelis  hakim  putuskan tersebut di atas telah memenuhi asas keadilan dan asas kepastian hukum.

## E. PENUTUP
1. Kesimpulan
a. Akta  di  bawah  tangan  adalah  akta  yang  sengaja  dibuat  tidak  dihadapan pejabat  yang  berwenang  akta  ini  yang  dibuat  dan  ditandatangani  oleh  para pihak yang membuatnya. Apabila suatu akta di bawah tangan tidak disangkal oleh  para  pihak  maka  berarti  mereka  mengakui  dan  tidak  menyangkal kebenaran  apa  yang  tertulis  pada  akta  di  bawah  tangan  tersebut,  sehingga akta di bawah tangan tersebut memperoleh kekuatan pembuktian yang sama dengan  suatu  akta  otentik.  Dengan  demikian  akta  di  bawah  tangan  pada perjanjian  jual  beli  atas  tanah  dengan  sertifikat  memperoleh  kekuatan pembuktian yang sama dengan suatu akta otentik.
b. Perlindungan  hukum  dalam  teorinya  terbagi  atas  dua,  yaitu  perlindungan hukum  represif  dan  perlindungan  hukum  preventif.  Perlindungan  hukum yang  represif  yang  bertujuan  untuk  menyelesaikan  permasalahan  atau sengketa  yang  timbul,  perlindungan  hukum  represif  biasanya  dilakukan  di pengadilan.  Perlindungan  hukum  preventif  bertujuan  mencegah  terjadinya suatu  sengketa.  Apabila  dianalisis  dengan  teori  perlindungan  hukum  yang dikemukakan  oleh  Satjipto  Raharjo,  maka  meskipun  jual  beli  tersebut dilakukan secara dibawah tangan, hal tersebut tidak dapat menjadi penyebab atau  suatu  permasalahan  bagi  pembeli,  khususnya  dalam  kepemilikan  hak atas tanah yang diperoleh dari jual beli tersebut.  Namun perjanjian ini tidak dapat digunakan untuk mengubah data kepemilikan tanah karena pembuatan akta  jual  beli  tidak  sesuai  dengan  Pasal  37  ayat  (1)  Peraturan  Pemerintah Nomor  24  Tahun  1997  tentang  Pendaftaran  Tanah.  Sehingga  untuk  bisa mendapatkan  perlindungan  hukum  represif  tersebut  yaitu  dengan mengajukan  gugatan  ke  pengadilan  yang  diajukan  oleh  pihak  yang  merasa dirugikan  dalam  hal  ini  pembeli  yang  tidak  dapat membalik  nama  Sertifikat Hak Milik atas tanah yang telah dibelinya.
c. Majelis hakim mempertimbangkan asas perlindungan hukum bagi penggugat guna  mendapatkan  kepastian  hukum  atas  tanah  dan  bangunan  rumah  yang penggugat  beli  dari  tergugat.  Hal  tersebut  juga  dikarenakan  penggugat mampu  membuktikan  semua  dalil  gugatannya  dengan  mengajukan  surat- surat bukti yang diberi tanda P-1 sampai dengan P-5, dan 2 (dua) orang saksi yang  telah  memberikan  keterangan  dibawah  sumpah,  serta  telah  pula dilakukan  Pemeriksaan  Setempat  pada  tanggal  10  Nopemer  2015,  untuk melihat  objek  sengketa,  sehingga  dengan  berbagai  pertimbangan  akhirnya majelis hakim mengabulkan sebagian gugatan penggugat.
2. Saran
Sebaiknya  pemindahan  hak  tas  tanah  dilakukan  melalui  PPAT  dan pencatatan hak atas tanah di kantor Pertanahanan dapat memberi kemanfaatan bagi para pihak yang terlibat serta untuk memberikan kepastian hukum kepada para pihak pembuat perjanjian itu sendiri untuk  mencegah terjadinya tindakan sewenang-wenang atau wanprestasi baik dari salah satu pihak atau pihak-pihak
lain  yang  mengharapkan  sesuatu  atas  keadaan  tertentu  sehingga  dapat memberikan rasa keadilan dan tidak menimbulkan keresahan.

## DAFTAR PUSTAKA
Buku Abdulkadir, Muhammad, 2010, Hukum Perjanjian , Alumni, Bandung. Ashsofa, Burhan, 2007, Metode Penelitan Hukum , Rineka Cipta, Jakarta. H.S.,  Salim,  2003, Hukum  Kontrak  Teori  dan  Teknik  Penyusunan  Kontrak ,  Sinar  Grafika, Jakarta. Harsono,  Boedi,  2003, Hukum  Agraria  Indonesia,  Sejarah  Pembentukan  Undang-undang Pokok Agraria Isi dan Pelaksanaannya , Djambatan, Jakarta. Ibrahim, Jhony, 2006, Teori dan Metodologi Penelitian Hukum Normatif , Surabaya. Kansil,  C.S.T.,  1989, Pengantar  Ilmu  Hukum  dan  Tata  Hukum  Indonesia ,  Balai  Pustaka, Jakarta.
Kartono, Kartini, 1998, Pengantar Metodologi Research , Alumni, Bandung. ND,  Fajar,  Mukti  &  Achmad,  Yulianto,  2010, Dualisme  Penelitian  Hukum  Normatif  dan Empiris , Pustaka Pelajar, Yogyakarta. Rahardjo, Handri,2009, Hukum Perjanjian di Indonesia , Pustaka Yustisia, Jakarta. Rahardjo, Satjipto, 2000, Ilmu Hukum , PT. Citra Aditya Bakti, Bandung. Santoso, Urip, 2012, Hukum Agraria: Kajian Komprehensif , Edisi I, Kencana Prenada Media Group, Jakarta.
Satrio,  J.,  1996, Hukum  Perikatan  Tentang  Hapusnya  Perikatan ,  Citra  Aditya  Bakti, Bandung.
Sembiring, M.U, 1997, Teknik Pembuatan Akta , Universitas Sumatera Utara, Medan. Soekanto, Soerjono, 1985, Pengantar Penelitian Hukum , UI-Press, Jakarta. Soekanto, Soerjono, 1986, Pengantar Penelitian Hukum , UI Press, Jakarta. Sutedi, Adrian, 2006, Peralihan Hak Atas Tanah Dan Pendaftaranya , Sinar Grafika, Jakarta.

## Jurnal Ilmiah
Sadewo, Joko, 2019, Perlindungan Hukum Bagi Para Pihak Dalam Jual Beli Tanah Dengan Akta Di Bawah Tangan , SOL JUSTICIA, VOL. 2, NO. 2 Desember 2019.
Sakti,  Socha  Tcefortin  Indera,  2020, Perlindungan  Hukum  Bagi  Para  Pihak  Dalam Perjanjian Jual Beli Tanah Letter C Di Bawah Tangan , Jurnal Privat Law Vol. VIII No. 1 Januari-Juni 2020.
Setiono.  2004, Rule  of  Law  (Supremasi  Hukum). Tesis,  Magister  Ilmu  Hukum  Program Pascasarjana Universitas Sebelas Maret, Surakarta.
Yolanda,  Avita  Nendy  Falief,  Ana  Silviana,  Dewi  Hendrawati,  2019, Perlindungan  Hukum Terhadap Praktik Jual Beli Tanah Di Bawah Tangan Di Desa Sugihwaras Kecamatan Candi Kabupaten Sidoarjo, DIPONEGORO LAW JOURNAL Volume 8, Nomor 3, Tahun 2019.