licensed under a Creative Commons Attribution 4.0 International License http://publishing-widyagama.ac.id/ejournal-v2/index.php/yuridika/
Kecacatan Hukum Perjanjian Jual Beli Vila erlawanan Pihak Ketiga Pemegang Sertifikat Hak Pakai Atas Sita Eksekusi Tanah Sriwedari The Significanity of Academic Manuscripts Dignity on Legal Products Ikarini Dani Widyanti 1 , Nuzulia Kumala Sari 2 , Vica Putri Ayuning Tiyas 3 Azmi Hawari Sunny 1 , Artaji 2 , Betty Rubiati 3 Muhammad Ramadhana Alfaris 1 , Sulthon Miladiyanto 2 1 Fakultas Hukum, Ilmu Hukum, Universitas Jember
2 Fakultas Hukum, Ilmu Hukum, Universitas Jember 3 Fakultas Hukum, Ilmu Hukum, Universitas Jember, vicaayu6@gmail.com 1 Fakultas Hukum, Ilmu Hukum, Universitas Padjadjaran, azmi18004@mail.unpad.ac.id 2 Fakultas Hukum, Ilmu Hukum, Universitas Padjadjaran, Indonesia 3 Fakultas Hukum, Ilmu Hukum, Universitas Padjadjaran, Indonesia 1 Faculty of Law, Universitas Widya Gama, Malang, Indonesia, ramadhanaalfaris@yahoo.com 2 Faculty of Law, Universitas Widya Gama, Malang, Indonesia

## ABSTRACT
MANUSCRIPT INFO
The implementation of buying and selling will not always be in accordance with what has been agreed. As an example of the case between Johandi Akman who is consumer and PT.Putra Adhi Prima who is a seller or business actor. In this  case  the  panel  of  judges  in  the  Cibinong  Court  Decision  Number: 57/Pdt.G/2021/Pn.Cbi on 12 July 2021 stated that PT. Putra Adhi Prima had committed an unlawful act where there were hidden defects in the NE-21 villa that was purchased by Johandi Akman. The formulation of the problem in this writing is; First, how is the validity of the binding sale and purchase agreement (PPJB) of villa NE-21 which contains hidden defects? Second, what are the legal consequences of the binding sale and purchase agreement (PPJB) of villa NE- 21  which  contains  elements  of  an  unlawful  act?  Third,  what  are  the  legal considerations in the decision number. 57/Pdt.G/2021 is in accordance with the provisions of Law Number 8 of 1999 concerning Consumer Protection? The research method used is normative juridical with a statutory and conceptual approach.  The  results  obtained  from  the  research  are  the  invalidity  of  the binding  sale  and  purchase  agreement  which  contains  hidden  defects,  legal consequences  of  the  binding  sale  and  purchase  agreement  which  contains elements of unlawful acts, so the injured party can claim responsibility for the losses  suffered,  and  the  legal  considerations  in  decision  number 57/Pdt.G/2021/Pn.Cbi are in accordance with applicable legal provisions.
Manuscript History:
Received: 2023-06-08
Accepted: 2024-03-19
Corresponding Author: Vica Putri Ayuning Tiyas, vicaayu6@gmail.com
Keywords : Binding sale and Purschase Agreement; Hidden Defects; Unlawful Acts
Widya Yuridika: Jurnal Hukum is L icensed under a Creative Commons Attribution-ShareAlike 4.0
International License Layout Version: v.7.2024 Cite this paper Widyanti,  I.  D.,  Sari,  N.  K.,  &  Tiyas,  V.  P.  (2024). Kecacatan  Hukum  Perjanjian  Jual  Beli  Vila. Widya Yuridika: Jurnal Hukum, 7 (1).

## PENDAHULUAN
Pada era globalisasi, perkembangan teknologi, ilmu pengetahuan, dan pembangunan kian berkembang sehingga berpengaruh pada berbagai aspek kehidupan dalam masyarakat, seperti halnya kebutuhan masyarakat. Kebutuhan masyarakat yang terus bertambah dapat mendorong  manusia  melakukan  berbagai  aktivitas  untuk  memfasilitasi  kebutuhan
hidupnya. 1 Tidak  menutup  kemungkinan  pula  dalam  kehidupan  sosial  terjadi  perbuatan yang melawan hukum.
Keseharian  manusia  sebagai  makhluk  sosial  tidak  luput  dari  berbagai  kebutuhan. Tingkatan  kebutuhan  masing-masing  pun  berbeda.    Salah  satunya  yaitu  kebutuhan  akan hunian atau rumah yang merupakan kebutuhan dasar bagi manusia. Keberadaan hunian pun tidak dapat dilepaskan dari kebutuhan atas tanah.
Fungsi utama rumah yaitu sebagai tempat berlangsungnya aktivitas manusia. Rumah juga  berfungsi  sebagai  tempat  istirahat  diantaranya  untuk  berlindung  dari  panas,  hujan, dingin sekaligus dapat memberi rasa aman, nyaman, dan tentram dari hiruk pikuk dunia luar. 2 Pesatnya pembangunan khususnya di perkotaan mengakibatkan kebutuhan primer yaitu rumah yang diharapkan sebagai tempat peristirahatan mengalami penurunan makna. Maksudnya masyarakat perkotaan (terutama masyarakat golongan menengah keatas) yang sebagian besar adalah office worker banyak mendambakan suasana yang tentram dan jauh dari kepenatan aktivitas di kota. Hal ini mendorong pembelian vila sebagai tempat tinggal atau rumah sementara adalah sebuat alternatif yang tepat dan menguntungkan.
Seiring  berkembangngnya  jaman,  vila  mulai  digandrungi  oleh  kalangan  kelas menengah ke atas untuk investasi pribadi maupun bisnis. Maka dari itu, semakin banyak pula  developer  yang  dengan  gencarnya  memasang  iklan  atau  promosi  untuk memperkenalkan  produknya  kepada  calon  pembeli.  Banyak  macam  fasilitas  yang diperjanjikan  dalam  promosi  penjualan  guna  menarik  minat  beli  pembeli.  Semakin canggihnya perkembangan jaman, semakin pintar pula pihak promotor dalam memasang iklan yang dapat mengakibatkan kerugian bagi pembeli. 3
Persoalan  yang  sering  terjadi  adalah  developer  memasang  promosi  dengan memperlihatkan  produk  properti  yang  bagus,  elok,  rapi,  dan  indah  dengan  fasilitas  yang menggugah  hati  pembeli  untuk  membelinya.  Namun  pada  kenyataan  yang  sebenarnya, pihak  developer  tidak  menjelaskan  dengan  detail  kondisi  keadaan  vila  yang  sebenarnya. Akibat  hal  tersebut  pembeli  yang  terlanjur  membeli  properti  merasa  dirugikan  karena properti  yang  diterima  tidak  sesuai  dengan  apa  yang  disampaikan  dalam  iklan.  Hal  ini disebut dengan cacat tersembunyi yaitu cacat yang sedemikian rupa adanya (tidak dapat dideteksi)  sehingga  tidak  kelihatan  dengan  mudah  oleh  seorang  pembeli  yang  normal. 4 Perbedaan  kondisi  properti  dengan  iklan  yang  ditawarkan  ini  kerap  terjadi  dalam kesepakatan jual beli salah satunya yaitu kasus antara PT.Putra Adhi Prima dengan Johandi Akman.
Kasus bermula pada bulan April 2013, ketika Johandi Akbagi pembeliman dalam hal ini sebagai Penggugat menghadiri pemasaran vila yang diadakan oleh PT. Putra Adhi Prima sebagai  Tergugat.  Diketahui  vila  dalam  brosur  pemasaran  tersebut  bernama  Vila  Vimala Hills,  yang  diperkenalkan  sebagai  kawasan  “First  Class  Environment”.    Dalam  kegiatan pemasaran tersebut developer menawarkan sebuah vila yang diperlihatkan di brosur serta menunjukkan  maket  pemasaran  Vila  Vimala  Hills  dimana  memperlihatkan  Vila  yang dikelilingi  oleh  pepohonan  yang  rimbun  nan  hijau  sehingga  terkesan  asri,  indah,  dan menarik.
1 Renisitoresmi, Lovienna, Ikarini Dani Widiyanti, Nuzulia Kumala Sari. “Perlindungan Hukum Bagi Investor di Sektor Pariwisata” Jurnal Lentera Hukum, Vol.3, No.1, 2016, h. 6.
2 Rumah”. KBBI Daring, diakses pada 1 Okt 2022, https://kbbi.web.id/rumah
3 Mardi Handono, Ikarini Dani Widiyanti, dan Pratiwi Puspitho Andini, Perlindungan Konsumen Terhadap Hasil Produksi Kosmetik dan Obat Tradisional Melalui Peningkatan Fungsi dan Kewenangan Balai Besar Pengawas Obat dan Makanan (Balai Besar POM) Surabaya, Jurnal Rechtens, Vol. 7, No. 2, 2018,  h 2.
4 YBH RI, “ Hak Konsumen Pada Produk Cacat ”, (Artikel Online LBH RI, 22 Juli 2019), h.1.
Tawaran  atas  Vila  tersebut  membuat  Johandi  Akman  tertarik  untuk  membeli  satu unit vila sebagaimana yang ditawarkan dengan memberikan pembayaran awal / booking fee sebesar  Rp.  20.000.000,  -  (dua  puluh  juta  rupiah)  dan  melakukan  penandatanganan Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) Tanah dan Bangunan (PPJB NE-21) yang bertujuan untuk  mengikat  para  pihaknya  atas  pembelian  1  unit  vila  di  cluster  Kinabalu,  yang selanjutnya dilakukan pembayaran bertahap dimulai sejak April 2013 sampai dengan tahun 2015 dengan nilai total Rp. 4.208.200.008,-. Namun permasalahan nampak ketika pembeli berkunjung untuk meninjau Vila NE-21 tersebut, pembeli menemukan bahwa kondisi vila masih dalam keadaan yang tidak layak untuk diserahterimakan serta tidak sesuai dengan fakta yang berada di iklan pemasaran. Tidak cukup sampai disitu, ternyata Vila NE-21 ini terletak tepat di sebelah perkampungan warga bahkan bersebelahan juga dengan kawasan pemakaman yang sudah terdapat banyak makam. Sehingga suasananya sangat jauh dari apa yang  diharapkan  pembeli.  Hal  ini  mengakibatkan  Johandi  Akman  sangat  dirugikan, seandainya  pada  saat  kegiatan  pemasaran  yang  dilakukan  oleh  PT.Putra  Adhi  Prima, developer tidak mempertunjukkan brosur serta maket yang menyesatkan yang membuat Johandi Akman terkecoh maka seharusnya Johandi Akman mendapatkan vila yang nyaman, dalam  lingkungan  asri  dan  baik  sehingga  bisa  menikmati  ketenangan,  serta  beristirahat dengan privasi yang terjaga. Namun kenyataannya Johandi Akman telah menderita kerugian akibat  perbuatan  melawan  hukum  yang  dilakukan  PT.Putra  Adhi  Prima  tersebut. Sebagaimana menurut Rosa Agustina (2003) dalam bukunya Perbuatan Melawan Hukum, menyatakan  bahwa  suatu  perbuatan  melawan  hukum  dikatakan  terjadi  ketika  suatu  hal yang dilakukan memenuhi beberapa hal yakni: pertama, adanya perbuatan yang dilakukan. kedua, perbuatan yang dilakukan terindikasi melanggar hukum. ketiga, terdapat kerugian yang ditimbulkan. keempat, antara perbuatan dan kerugian harus terdapat hubungan sebab akibat, kelima, adanya kesalahan yang dilakukan.
Dengan begitu, pembeli merasa tertipu akibat  penjual menyembunyikan fakta dua informasi penting dalam pemasaran vila NE-21 mengenai adanya perkampungan warga dan adanya pemakaman tersebut. Pembeli yang notabene nya masyarakat berhak mendapatkan suatu perlindungan hukum dan layak mendapatkan suatu kepastian hukum sebagaimana mestinya.    Berdasarkan  uraian  permasalahan  diatas  peneliti  tertarik  untuk  meneliti  dan menganalisis mengenai “Perbuatan Melawan Hukum Dalam Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB)  Vila  NE-21  Yang  Mengandung  Cacat  Tersembunyi  (Studi  Putusan  Nomor 57/Pdt.G/2021/Pn.Cbi)”
Hasil yangdiperoleh dari penelitian ini digarapkan mampu memberikan sumbangsi akademis  terhadap  keilmuan  ilmu  hukum  pada  umumnya  dan  pada  khususnya  terkait perbuatan melawan hukum dalam Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) yang mengandung cacat tersembunyi.

## METODE
Dalam  penyusunan  penelitian  hukum  ini,  digunakan  jenis  penelitian  hukum doktrinal.  Jenis  penelitian  ini  bertujuan  untuk  memberikan  penjelasan  yang  rinci  dan sistematis  mengenai  aturan  hukum  yang  mengatur  bidang  tertentu.  Penelitian  ini  juga menganalisis  hubungan  antara  aturan  hukum  yang  satu  dengan  yang  lain,  menjelaskan bagian-bagian yang sulit dipahami dari suatu aturan hukum, dan bahkan mencakup prediksi perkembangan  di  masa  mendatang.  Dalam  hal  ini  disebut  dengan  penelitian  berbasis kepustakaan. 5
5 Dyah Ochtorina Susanti & A’an Efendi, 2014, Penelitian Hukum (Legal Research) , (Jakarta: Sinar Grafika), h.11.

## HASIL DAN PEMBAHASAN

## Keabsahan Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) Vila NE-21 Yang Mengandung Cacat Tersembunyi
Perjanjian pengikatan jual beli yang mengandung cacat tersembunyi jelas tidak sah menurut hukum karena PPJB NE-21 disini mengalami cacat pada syarat pertama dan syarat ketiga yaitu sepakat dan sebab yang halal. Kedua syarat yang dilanggar ini mengacu pada unsur ketidakjujuran dari penjual yang menyembunyikan adanya cacat pada barang dijual. Hal ini dengan jelas bertentangan dengan kesusilaan, sehingga telah patut jika PPJB NE-21 dianggap tidak sah atau batal demi hukum.
Pengertian  PPJB  sendiri  yang  trtuang  dalam  pasal  1457  KUHPerdata  yakni  suatu kesepakatan yang mana terdapat pihak yang membayar diharuskan untuk membayar biata sesuai  kesepakatan,  sedangkan  di  sisi  lain  terdapat  pihak  yang  memiliki  kewajiban menyerahkan barang yang diperjanjikan. 6 Akan tertapi terdapat kondisi lain yakni apabila benda  tersebut  belum  diserahkan  dan  harganya  belum  dibayar.  Pasal  1458  menjelaskan bahwa pelaksanaan suatu jual beli dianggap terjadi ketika dari para pihak telah terdapat kata sepakat  untuk  melaksanakan  jual  beli  tersebut  walaupun  penyerahan  barang  serta pembayaran belum dilakukan.
Titik ukur terlaksananya perjanjian jual beli, cukup para pihak sudah menyetujui atau sepakat dengan benda dan harga jualnya. Suau benda yang dapat dikatakan sebagai objek jual beli maka benda tersebut harus memiliki nilai jual (vermogen), dan juga objek jual beli tersebut  harus  dapat  dihitung  jumlahnya  untuk  menghindari  ksalaha  ketika  diserahkan kepada pihak lain. Jadi begitu kedua belah pihak sudah setuju tentang benda dan harga, maka lahirlah  perjanjian  jual  beli  yang  sah. 7 Seperti  yang  ditentukan  dalam  Pasal  1458  KUH Perdata, tetapi hal tersebut belum memindahkan hak atas kepemilikan. Hal ini karena KUH Perdata  menganut  sistem  bahwa  perjanjian  jual  beli  itu  hanya  “obligatoir”  saja,  artinya bahwa perjanjian yang dibuat oleh para pihak itu baru dalam taraf menimbulkan hak dan kewajiban  saja,  belum  memindahkan  hak  milik  dan  hak  milik  baru  berpindah  setelah dilakukan penyerahan atau levering yang merupakan perbuatan yuridis.
Hal berbeda terdapat dalam pelaksanaan jual beli tanah serta bangunan yang mana aturan  pelaksnaanya  tertulis  dalam  Overschrijving  Ordonantie  Stb.  1934  Nomor  27. Pelaksanaan pemindahan hak yakni berupa perbuatan hukum yang dilakukan dalam jual beli  tanah  yakni:  sebelum  adanya  pemindahan  hak  dalam  jual  beli  tanah  dan  bangunan diharuskan untu membuat suatu akta pembelian di notaris. Kemudian penyerahan secara yuridis terjadi ketika akta yang sebelumnya atas nama penjual telah dibalik nama atas nama pembeli. 8 Namun,  terdapat  permasalahan  yakni  ketika  Jual  beli  hak  atas  tanah  dan bangunan dilakukan dengan hanya menggunakan selembar kwitansi pembayara atau hanya berupa akta dibawah tangan maka akan terdapat kesulitan yang dialami pembeli ketika akan mendaftarkan  atau  melakukan  balik  nama  atas  objek  tanah  yang  dibelinya.  Kondisi  ini terjadi  karena  belum  terpenuhinya  persyaratan  yang  dibutuhkan  dalam  jual  beli  seperti pembayaran dan penyerahan barang yang memiliki potensi untuk mengakibatkan kerugian
6 Urip Santoso, 2014, Pendaftaran dan Peralihan Hak Atas Tanah , cet. IV, Kencana Prenada Media Group, Jakarta, h. 360.
7 Bing Waluyo, Kajian Terhadap Cacat Tersembunyi Dalam Perjanjian Jual Beli Benda Bergerak , Majalah Ilmiah Fakultas Hukum Universitas Wijaya Kusuma, Vol. 23, Issue. 1, 2021, h. 77
8 Putu Mahaesa, dan I Nyoman, 2019, Keabsahan Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) Hak Atas Tanah Yang Didasarkan Akta Notaris , Online Journal, h.4
pihak  yang  terlibat  dalam  jual  beli. 9 Oleh  karena  itu  pejabat  pembuat  akta  tanah  akan menolak membuatka akta jual beli tersebut.
Solusinya  agar  tetap  dapat  melakukan  jual  beli  adalah  para  pihak  yang  telah bersepakat untuk malakukan jual beli tersebut akan dilakukan setelah Akta Jual Beli (AJB) telah dilakukan balik nama atas nama pihak penjual dan sertifikat tanah hak milik atas nama pihak  pembeli  pembeli.  Kemudian,  untuk  memperlancar  pelaksanaan  terjadinya  jual  beli tersebut  maka  pada  umumya  antarapihak  penjual  dan  pembeli  melakukan  praktik perjanjian  awal  yang  dalam  hal  ini  dikenal  dengan  nama  Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli (PPJB). PPJB sendiri memuat isi perjanjian yang dilakukan seperti taggal dibuat AJB, waktu pelunasan  pembayaran,  harga  yang  disepakati,  dll.  Terdapat  pula  beberapa  hal  penting mengenai Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB), seperti: 10
1. Obejek perjanjian
2. Jaminan serta kewajiban dari Penjual
3. Jaminan serta kewajiban dari Pembeli
4. Isi PPJB sesuai Keputusan Pemerintah yaitu KEPMEN Perumahan Rakyat Nomor 9 Tahun 1995. Yang berisi 10 faktor penting PPJB, diantaranya:
a) Para pihak;
b) Kewajiban penjual;
c) Rincian objek perjanjin;
d) Jaminan pihak penjual;
e) Waktu dilakukanya serah terima;
f) Pemeliharaan atas objek perjanjian;
g) Hak guna bangunan;
h) Pengalihan hak;
i) Pembatalan pengikatan;
j) Penyelesaian ketika terdapat Perselisihan
Secara umum, dalam setiap kegiatan jual beli terdapat dua pihak yaitu pihak penjual dan pihak pembeli yang masing-masing pihak mempunyai hak dan kewajiban secara timbal balik dan oleh karenanya jual beli merupakan perjanjian timbal balik. Adapun kewajiban utama  penjual  adalah  menyerahkan  hak  milik  atas  benda  yang  diperjual-belikan  dan menanggung kenikmat-tenteraman atas benda tersebut serta menanggung terhadap cacat- cacat  yang  tersembunyi,  sedangkan  kewajiban  utama  pembeli  adalah  membayar  harga pembelian  pada  waktu  dan  di  tempat  sebagaimana  ditetapkan  di  dalam  perjanjian.  Yang perlu ditekankan disini adalah kewajiban penjual untuk menanggung benda yang dijual dari adanya  cacat-cacat  yang  tersembunyi,  sebagaimana  yang  ditentukan  dalam  Pasal  1504 KUHPerdata  yang  dapat  diartikan  yakni  penjual  memiliki  kewajiban  untuk  memberikan kepastian bahwa pihak barang yang dijualnya tidak memiliki cacat tersembunyi sehingga barang  ang  telah  dibeli  oleh  pihk  pembeli  tidk  dapat  dipergunkan  sesuai  maksud  atas pembelian barang tersebut. 11
Cacat atau tidaknya suatu benda tidak dapat ditentukan melalui ukuran adanya cacat tersembunyi seseorang dikarenakan setiap orang akan memiliki pemikiran yang berbeda- beda, mungkin ada orang yang dapat menerima benda yang dibelinya itu, walaupun menurut
9 Rusdianto, Dony Hadi. 2019. Beberapa Catatan Penting Tentang Pengikatan Jual-Beli Hak Atas Tanah , Mitra Ilmu. Jakarta: Rineka Cipta. H 41.
10 Rio Pongantung, Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) Oleh Para Pihak Menurut Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 Tentang Rumah Susun, Lex Privatum, Vol VI, No,10,2018, h.185
11 Haryati Widjaja dan Hanafi Tanawijaya , Analisis Perbuatan Melawan Hukum Dalam Akta
Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) Tanah Antara Koko Purnomo Santoso Dengan PT.Intan Plaza Adika (Studi Kasus:Putusan Mahkamah Agung Nomor 17/K/Pdt/2016), Jurnal Hukum Adigama, h.3.
anggapan pembeli lain benda itu terdapat adanya cacat tersembunyi. Kata “tersembunyi” harus  diartikan  sebagai  cacat-cacat  yang  oleh  orang  atau  pembeli  pada  umumnya  tidak mudah dilihat, bukan oleh pembeli yang sangat teliti atau pembeli yang ahli terhadap benda tersebut,  karena  mungkin  saja  pembeli-pembeli  yang  seperti  ini  dapat  menemukan  atau melihat adanya cacat tersembunyi pada benda tersebut. 12
Tidak  dipungkiri,  tidak  selamanya  perjanjian  yang  dibuat  oleh  setiap  orang  akan berjalan dengan lancar, ada beberapa kemungkinan perjanjian yang dibuat menjadi batal dan gagal baik itu diakibatkan oleh kesalahan par pihak dlam perjanjian ataupun pembatalan itu terjadi karena putusan dri pengadilan . Hal ini seperti kasus pembelian Vil NE 21 sebgi berikut:  Kasus antara Johandi Akman dan PT.Putra Adhi Prima yang bermula pada bulan April  2013,  di  awal  dijelaskan  oleh  Tergugat  bahwa  objek  jual  beli  yang  merupakan  vila bernama  Vila  Vimala  Hills  yang  diperkenalkan  sebagai  First  Class  Environment  dan digambarkan dalam Maket Pemasaran Vila Vimala Hills yang memperlihatkan Villa tersebut dikelilingi oleh pepohonan yang rimbun dan hijau sehingga nampak asri, indah, dan menarik. Oleh  karena  gambaran  vila    dalam  maket  yang  cukup  menarik  maka  Penggugat  tertarik untuk membeli villa yang dipasarkan oleh Tergugat.
Dibuatlah  Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli  dan  dilakukan  penandatanganan  pada tanggal 28 September 2013. Dengan Penggugat (sebagai pihak kedua alias pembeli) bersama dengan  Tergugat(sebagai  pihak  pertama  alias  penjual)  menandatangani  Perjanjian Pengikatan Jual Beli Tanah dan Bangunan Nomor 00000239 tertanggal 28/09/2013 yang memuat  ketentuan  bahwa  Penggugat  dan  Tergugat  melakukan  janji  jual-beli  yaitu pembelian 1 (satu) unit vila di cluster Kinabalu, jalan Kinabalu Elok dengan kode unit NE- 21. Bahwa atas dasar PPJB NE-21 tersebut, Penggugat telah melakukan pembayaran di muka sebesar Rp 20.000.000,- (dua puluh juta rupiah) dan selanjutnya melakukan pembayaran bertahap dengan sistem angsuran sejak April 2013 hingga lunas pada tahun 2015 dengan nilai total Rp 4.208.200.008,- (empat milyar dua ratus delapan juta dua ratus ribu delapan rupiah). Atas dibuatnya PPJB NE-21 dan menandatanganinya mengartikan bahwa keduanya telah sepakat untuk melakukan jual beli dengan obyek dan harga yang telah jelas dan telah ditentukan.
Pada bulan Maret 2020 Penggugat meninjau vila NE-21 tersebut, ternyata Penggugat menemukan  fakta  yang  sangat  menyakitkan  dan  mengecewakan,  yaitu  selain  vila  NE-21 tersebut  masih  dalam  keadaan  yang  tidak  layak  untuk  diserah  terimakan,  vila  NE-21  ini ternyata  tepat  bersebelahan  dengan  Perkampungan  Warga  setempat,  yaitu  Kampung Nagrog, yang berada dalam Kawasan Desa Sukamahi Kecamatan Megamendung, sehingga suasananya  sangat  mengganggu  privasi,  ketenangan,  dan  kenyamanan  akibat  gangguan polusi suara yang ditimbulkan dari suara motor, tawa, teriakan ataupun jeritan anak-anak yang bermain. Ditambah lagi fakta bahwa vila NE-21 tersebut berdekatan dengan Kawasan Pemakaman yang sudah terdapat banyak makam yaitu lebih dari 40 (empat puluh) makam. Hal  ini  sangat  tidak  bisa  diterima  oleh  Penggugat  karena  telah  menimbulkan ketidaknyamanan (seram, takut, tidak enak).
Hal  tersebut  sangat  mengejutkan  bagi  Penggugat  karena  dalam  Maket  pemasaran villa vimala Hills tidak diperlihatkan dan tidak diberitahukan tentang adanya Perkampungan Warga dan pemakaman melainkan diganti dengan penampakan pepohonan yang rimbun. Lebih lanjut dalam persidangan terdapat keterangan saksi yakni Head Marketing Vila Vimala Hills dan didukung dengan bukti T-8 yakni brosur Vimala Hills edisi September 2013 berupa surat pernyataan sepihak dan terdapat disclaimer yang tertera pada bukti T-8 dibuat dalam bentuk baku yang tercetak dalam dalam bahasa Inggris, yang maksudnya adalah “pengalihan
12 Anggi Persica, Tanggung Jawab Penjual Atas Cacat Tersembunyi Dalam Transaksi Jual Beli Pakaian Dalam Praktek (Studi Kasus di Pasar Lawang) , Brawijaya Law Journal, Vol.1 No.2, Oktober 2021, h.3.
tanggung jawab Pelaku Usaha” dan dicetak dengan ukuran yang s angat kecil, sehingga letak dan bentuknya tidak terbaca dan dipahami pembeli.
Selain  itu  dalam  pernyataan  warga  setempat,  Perkampungan  Warga  dan  Kawasan Pemakaman tersebut sudah ada sejak lama, jauh sebelum adanya proyek Vila Vimala Hills. Atas  temuan  fakta  adanya  Perkampungan  Warga  dan  Pemakaman,  jelas  merupakan kenyataan  yang  negatif  bagi  Villa  NE-21  sehingga  merusak  nilai  dari  Villa  NE-21  (Cacat) karena  siapapun  tentu  akan  menghindar  dan  menolak  untuk  membeli  vila  yang  letaknya tepat disebelah pemakaman dan juga perkampungan warga yang ramai.
Berdasarkan  fakta  tersebut  penggugat  merasa  dirugikan  karena  dilihat  dari  segi keterlibatan  pihak  yang  melakukan  penipuan,  maka  pihak  tergugat  dalam  perjanjian pengikatan jual beli tersebut telah melakukan:
1. Penipuan disengaja, yaitu penjual dengan sengaja melakukan penipuan yakni dengan cara menghilangkan pemandangan berupa pemukiman warga dan juga  pemakan dan menggantinya dengan gambar pepohonan
2. Penipuan  dengan  jalan  merahasiakan,  dalam  jual  beli  tersebut  terdapat  hal  yang dirahasiakan yaitu dengan tidak menginformasikan terkait keberadaan pemukiman warga dan juga pemakaman
3. Penipuan dengan jalan tidak terbuka informasi, yaitu informasi tentang keberadaan pemukiman sengaja tidak diberitahukan.
Dalam  kasus  tersebut,  terdapat  unsur  penipuan  yang  mana  dalam  persidangan terbukti saksi adanya kepalsuan mengenai penyembunyian fakta yang sebenarnya yang jika tidak tertipu Penggugat seharusnya mendapatkan vila yang lebih layak, nyaman, serta sesuai dengan apa yang dikehendakinya.
Penipuan yang dilakukan oleh salah satu pihak akan menimulkan dampak tersendiri bagi pihak lain dn juga perjanjian yang telah disepakati. Pelanggaran terhadp syarat sagnya perjanjian yaki pasal 1320 KUHPerdata dapat mengaibatkan perjanjian menjadi batal ykni batal demi hukum atau dapat dibatalkan.
Pasal  1320  KUHPerdata  menyebutkan  bahwa  terdapat  4  (empat)  syarat  sahnya perjanjian yaitu:
1. Sepakat
2. Cakap
3. Sebab tertentu
4. Sebab yang halal.
Ditinjau dari fakta hukum yang terdapat dalam kasus ini maka terdapat 2 (dua) unsur sahnya  perjanjian  yang  dilanggar  oleh  penggugat  yaitu  unsur  “sepakat”  dan  “sebab  yang halal”.  Pertama,  dapat  dipahami  bahwa  tergugat  telah  melakukan  pelanggaran  terhadap unsur “sepakat” dalam pasal 1320 KUHPerdata. Hal ini sesuai den gan fakta di persidangan bahwa  tergugat  telah  melakukan  penipuan  terkait  kondisi  vila  yang  sesungguhnya  yakni berupa penyembunyian fakta terkait keberadaan pemukiman warga dan juga pemakaman dan  menggantinya  dengan  gambaran  pepohonan.  Pasal  1321  KUHPerdata  menegaskan bahwa  tiada  sepakat  yang  sah  apabila  sepakat  itu  diberikan  karena  kekhilafan  atau diperolehnya  dengan  paksaan  atau  penipuan.  Selanjutnya,  berdasarkan  Pasal  1449 KUHPerdata  menyebutkan,  “perikatan  yang  dibuat  dengan  paksaan,  penyesatan,  atau pen ipuan menimbulkan tuntutan untuk membatalkannya”. Atas penjelasan tersebut dapat dipahami  bahwa  pelanggaran  unsur  “sepakat”  yang  dilakukan  oleh  tergugat  akan berimplikasi  terhadap  sahnya  perjanjian  yakni  PPJB  yang  telah  dibuat  tersebut  dapat
diminta pembatalan ke pengadilan. Kedua, tergugat juga dapat dipahami telah melakukan pelanggaran  terhadap  unsur  “sebab  yang  halal”  yang  terdapat  dalam  pasal  1320 KUHPerdata. Hal ini dikarenakan adanya unsur kebohongan dalam kegiatan jual beli vila NE 21  yakni  dengan  sengaja  mengganti  gambaran  perkampungan  warga  dan  pemakaman dengan pemandangan pepohonan. Penipuan atau pemberian informasi secara tidak benar disini  termasuk  perbuatan  yang  dilarang  dalam  Undang – undang.  Lebih  tepatnya  yakni Undang – Undang  Nomor  8  Tahun  1999  tentang  perlindungan  konsumen. Hal  ini  karena Penggugat/pembeli juga termasuk konsumen yang haknya harus dilindungi.

## Akibat Hukum Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) Vila NE-21 Yang Mengandung Unsur Perbuatan Melawan Hukum
Perjanjian pengikatan jual beli yang mengandung unsur perbuatan melawan hukum dapat  diartikan  bahwa  baik  dalam  pelaksanaan  maupun  sebelumnya  perjanjian  diiringi dengan perbuatan yang dilarang oleh hukum atau bertentangan dengan hukum yang berlaku akibatnya perjanjian yang dibuat atas dasar perbuatan melawan hukum tersebut dinggap tidak  sah  menurut  hukum,  sehingga  perjanjian  tersebut  dianggap  tidak  pernah  ada  atau batal demi hukum. Akibatnya pihak yang dirugikan dapat meminta ganti rugi atas kerugian yang diderita akibat perbuatan melawan hukum pelaku.
Yang perlu diketahui, kegiatan jual beli properti yang dalam hal ini merupakan villa pada  umumnya  tidak  berbeda  dengan  jual  beli  yang  lain.  Pada  kegiatan  jual  beli  ini diperlukan pula suatu instrumen yang mengikat satu pihak dengan pihak lain yakni berupa perjanjian.  Perjanjian  merupakan  aktivitas  yang  tidak  dapat  dilepaskan  dari  kehidupan manusia  modern.  Perjanjian  tersebut  berfungsi  untuk  melindungi  hak  serta  kepentingan masing – masing  pihak  yang  membuat  perjanjian  sehingga  dengan  adanya  perjanjian tersebut diharapkan tidak ada pihak yang dirugikan.
Pada  kegiatan  jual  beli  properti  pada  umumnya  lazim  digunakan  perjanjian pengikatan  jual  beli.  Perjanjian  pengikatan  jual  beli  pada  dasarnya  hampir  sama  dengan perjanjian  pada  umumnya  akan  tetapi  terdapat  sedikit  perbedaan  dalam  penerapannya. Dalam  penjelasan  sebelumnya  di  diketahui  bahwa  pada  kegiatan  jual  beli  properti  yang menggunakan  PPJB  adalah  sah  menurut  hukum  ketika  memenuhi  unsur  syarat  sah  nya perjanjian  yakni  pasal  1320  KUH  Perdata  dan  PPJB  tersebut  juga  berlaku  sebagai  suatu undang  -  undang  sehingga  harus  ditaati  oleh  setiap  pihak.  Akan  tetapi,  tidak  selamanya pembuatan PPJB berlangsung dengan baik karena terdapat pula satu pihak yang bisa saja melakukan perbuatan melawan hukum dalam pembuatan PPJB yang dapat menimbulkan akibat  hukum.  Hal  ini  seperti  pada  kasus  jual  beli  villa  NE21  antara  Johandi  Akman  dan PT.Putra  Adhi  Prima  yang  dikatakan  melakukan  perbuatan  melawan  hukum.  Lantas,  apa akibat hukum yang dapat timbul jika perbuatan melawan hukum itu terjadi dalam perjanjian pengikatan jual beli.
Sebelum merujuk pada poin tersebut kita perlu melihat kembali penjelasan dari PPJB dan perbuatan melawan hukum. Perjanjian pengikatan jual beli merupakan suatu perjanjian pendahuluan  yakni  perjanjian  awal  yang  dibuat  sebelum  dibuatnya  perjanjian  utama, perjanjian  pengikatan  jual  beli  merupakan  perjanjian  yang  sifatnya  bebas  yakni  tidak memiliki bentuk perjanjian yang ditentukan asalkan memenuhi syarat sahnya perjanjian. 13
PPJB  dalam  KUHPerdata  pada  dasarnyatidak  diatur  secara  eksplisit  bunyi  dan ketentuanya. Namun, Konteks PPJB ini pada pelaksanaanya perjanjian sama dengan konteks hukum  perikatan  /  perjanjian  dalam  Burgerlijk  Wetboek  voor  Indonesie  (BW),  dalam
13 Dewi Kurnia Putri, Amin Purnawan, 2017, Perbedaan Perjanjian Pengikatan Jual Beli Lunas Dengan Perjanjian Pengikatan Jual Beli Tidak Lunas, Jurnal Akta Vol. 4 No. 4 Desember 2017, h. 632.
Burgerlijk Wetboek dikatakan bahwa suatu perjanjian dijelaskan adanya sifat terbuka dari Buku III KUHPerdata, yang mana Burgerlijk Wetboek memberikan kebebasan yang seluas- luasnya  kepada  subjek  hukum  untuk  mengadakan  perjanjian    dengan  isi  dan  ketentuan apapun,  asalkan  tidak  melanggar  peraturan  perundang-undangan,  ketertiban  umum,  dan kesusilaan.
PPJB dipilih untuk diguakan berbagai pihak yakni dalam hal pelaksanaan kegiatan jual beli tanah dan bangunan yakni; 14
1. Belum memukinkan untuk dilakukannya pembayaran terhadap objek jual beli secara penuh ;
2. Belum terlengkapinya berkas administrasi;
3. Objek belum dapat dikuasai
4. Masih terdapat pertimbangan nilai objek..
Perjajian  pengikatan  jual  beli  yang  dilakukan  oleh  para  pihak  yang  dalam  hal  ini merupakan  jual  beli  tanah  sert  bangunan  memiliki  sifat  mengikat  para  pihak  yang membuatnya  ketika  didasarkan  pada  syarat  sahnya  perjanjian  yakni  pasal  1320 KUHPerdata.  Hak  dan  kewajiban  yang  melekat  kepada  para  pihak  yang  terdapat  dalam perjanjan  tersebut  berlaku  sebagai  undang – undang  dan  harus  dipenuhi.  Hal  ini  sesuai dengan Pasal 1338 KUH Perdata.
Sementara itu, pengertian perbuatan melawan hukum terdapat pada Pasal 1365 KUH Perdata yaang dpat kita artikan yakni suatu perbutan yang dilakukan baik itu secara sengaja ataupun tidak yang mengakibatkan kerugin bagi orng lin karen salahnya.
Dalam Ilmu hukum terdapat 3 (tiga) hal pokok yang dikategorikan sebagai perbuatan melawan hukum, yaitu :
a. Perbuatan yang disengaja
b. Perbuatan tanpa kesalahan ataupun kelalaian
c. Perbuatan yang dikibatkan kelalaian.
Penjelasan diatas dapat dimaknai bahwa setiap perbuatan melanggar hukum, baik dilakuka secara sengaja maupun tidak termasuk suatu perbuatan melawan hukum karena unsur kesengajaan ataupun kelalaian di sini telah terpenuhi. Selanjutnya cakupan peraturan yang dimaksud dengan hukum dalam Pasal di atas adalah segala hal yang berupa ketentuan dan  peraturan  atau  kaedah,  baik  diberlakukan  secara  tertulis  maupun  tidak  tertulis  dan segala sesuatu yang dianggap sebagai hukum.
Rosa  Agustina  (2003;11)  .  Mendefinisikan  pengertian  dari  Perbuatan  Melawan Hukum yaitu suatu perbuatan baik itu yang dilakukan ataupun yang tidak dilakukan yang melanggar hukum positif mupun yang bertentangan dengan norma hukum yang ada dlm masyarakat yang mana perbuatn tersebut menimbulkan kerugian bagi pihak lain.
Suatu perbuatan dapat dikatakan sebagai perbuata melawan hukum adalah ketika memenuhi unsur yang terdapat dalam ketentuan Pasal 1365 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, dimana unsur-unsur yang dimaksud adalah sebagai berikut:
A. Adanya suatu perbuatan.
14 Rina Ratna Paramita, Yunanto, Dewi Hendrawati, 2016, Wanprestasi Dalam Perjanjian Pengikatan Jual Beli Tanah dan Bangunan (Studi Penelitian Pada Pengembang Kota Semarang), Diponegoro Law Journal, Volume 5, Nomor 3, Tahun 2016, h. 2.
Unsur  perbuatan  ini  memiliki  makna  yang  luas,  perbuatan  dalam  hal  ini  dapat dikatakan  sebagai  suatu  perbuatan  yang  dilakukan  (aktif)  ataupun  memiliki  makna  lain sebagai  suatu  perbuatan  yang  tidak  dilakukan  (pasif)  dimakana  keduanya  dapat dikategorikan sebagai perbuatan melawan hukum sesuai keadaan yang terjadi.
B. Perbuatan tersebut melawan hukum.
Suatu  perbuatan  dikatakan  sebagai  Perbuatan  melawan  Hukum  ketika  perbuatan yang  dilakukan  bertentagdn  dengan  hukum  yang  berlaku.  unsur  melawan  hukum  ini diartikan dalam arti yang seluas-luasnya yakni meliputi hal sebagai berikut
1) Melanggar peraturan perundng-undangan
2) pelanggaran atas hak orang lain dang dilindungi oleh hukum
3) perbuatan belawanan dengan kewajiban hukum
4) Perbuatan berlawanan dengan nilai kesusilaan.
5) Perbuatan berlawanan dengan norma kemasyarakatan.

## C. Adanya kesalahan dari pihak pelaku
Suatu perbuatan melawan hukum tidak semerta-merta dapat divoniskan bagitu saja, harus  terdapat  unsur  kesalahan  yang  dilakukan.  Cakupan  kesalahan  yang  dilakukan disinipun beragam yakni Ada unsur kesengajaan, ada unsur kelalaian dan Tidak ada alasan pembenar  atau  alasan  pemaaf.  Hal  ini  sesuai  dengan  Ketentuan  dalam  Pasal  1365 KUHPerdata  mensyaratkan  adanya  unsur  kesalahan  (schuld)  tersebut  dalam  suatu perbuatan melawan hukum.

## D. Adanya kerugian bagi korban
Kerugian yang terjadi akibat perbuatan melawan hukum memiliki 2 (dua) nilai yakni nilai  materil  dan  immateril.  Kerugian  materil  merupakan  kerugian  yang  dialami  secara langsung  akibat  perbuatan  tersebut  sedangkan  kerugian  immateril  merupakan  kerugian yang  terjadi  tidak  secara  langsung  akan  tetapi  juga  diakibatkan  dari  perbuatan  yang dilakukan.

## E. Adanya Hubungan Kausal antara Perbuatan dengan Kerugian
Pembuktian  paling  penting  dari  unsur  perbuatan  melawan  hukum  adalah  adanya hubungan sebab akibat yakni dari perbuatan yang dilakukan dengan kerugian yang dialami korban. Seseorang atau suatu pihak dapat dikatan melanggar hukum ketika perbuatan yang diakibatkanya dibuktikan mengakibatkan kerugian bagi pihak lain  .
F. Adanya Perbuatan yang bertentangan dengan kehati-hatian
Pelanggaran atas nilai dan norm kemasyarakatan juga merupakan unsur yang dapat tergolong sebagai perbuatan melawan hukum. Unsur yang dimaksud disini juga merupakan unsur  adalah  ketika  suatu  perbuatan  yang  melanggaar  norma  kesusilaan  dan  nilai-nilai kemasyarakatan  dapat  dikategorikan  sebagai  perbuatan  melawan  hukum  walaupun perbuata tersebut tidakmelanggar hukum positif. 15
Sementara Abdulkadir Muhammad, unsur-unsur Perbuatan Melawan Hukum yaitu:
15 rina Ratna Paramita, Yunanto, Dewi Hendrawati, 2016, Wanprestasi Dalam Perjanjian Pengikatan Jual Beli Tanah dan Bangunan (Studi Penelitian Pada Pengembang Kota Semarang), Diponegoro Law Journal, Volume 5, Nomor 3, Tahun 2016, hal. 2
A. Perbuatan Itu Harus Melawan Hukum
Prinsipnya yang digunaan oleh  Abdul kadir muhammad adalah penggunaan 2 (dua) unsur yang berbeda yaki unsur perbuatan dan melanggar hukum. Kedua hal tersebut harus memiliki unsur keterkaitan atau kausalitas yakni apakah perbuatan yang dilakukan tersebut telah melanggar hukum.
Penafsiran dari perbuatan yang melanggar hukum di sini cukup luas. Terdapat arti luas dan sempit. Pengertian secara sempit adalah perbuatan yang dilakukan dengan nyata melanggar hukum yang berlaku, sedangkan dalam artian yang lebih luas adalah perbuatan yang dilakukan bertentangan dan melangar norma kemasyarakatan yang ada.
B. Perbuatan itu harus menimbulkan kerugian.
Suatu  perbuatan  melawan  hukum  dikatakan  terjadi  ketika  perbuatan  tersebut melanggar  hukum  dan  menimbulkan  kerugian  bagi  orang  lain.  Kerugian  yang  dimaksud dalam hal ini adalah kerugian baik itu secara materil atau immateril. Keruian secara materil merupakan kerugian dari segi materi secara langsung yang diakibatkan perbuatan melawan hukum  yang  dilakukan  sedangakan  kerugian  immateril  adalah  kerugian  sifatnya  bukan materi yang secara tidak langsung dirugikan akibat perbuatan melawa hukum tersebut.
Penjelasan lebih lanjut sebaga berikut :
1) Materiil, maksudnya bersifat kebendaan (zakelijk). Contohnya : kerugian harta benda seperti kerusakan mobil, rumah, dll..
2) Immaterial, maksudnya bersifat tidak kebendaan.
Contohnya : pencemran nama baik, hilangnya martabat, pemcemaran lingkungan, dll.
C. Perbuatan dilakukan dengan kesalahan.
Kesalahan  ynag  dimaksud  dalam  penjelasan  ini  yaitu  perbuatan  yang  dilakukan secara  sengaja  dilakuan  melanggar  hukum  (onrechtmatigedaad).  Dalam  hukum  perdata seseorang  dikatakn  bersalah  adalah  ketika  ia  melakukan  atau  tidak  melakukan  suatu perbuatan yang dapat menimbulkan kerugian bagi orang lain.
Unsur  2  (dua)  hal  yang  berbeda  ini  memiliki  kepentingan  yang  sama  yakni melindungi seseorang dari kerugian yang diakibatkan oleh kesalahan orang lain. Pertama, melakukan perbuatan yang melanggar hukum yang berlaku dan mengakibatkan kerugian bagi orang lain adalah secara jelas merupakan perbuatan yang salah karena undang undang memperikan perintah untuk tidak melakukan perbuatan tersebut. Kedua, perbuatan yang tidak dilakukan dan menimbulkan kerugian bagi orang lain. Dalam hal ini seseorang yang memiliki  kewajiban  untuk  melaksanakan  sesuatu  dan  ia  tidak  melakukannya  sehingga menimbulkan  kerugian  bagi  orang  lain  maka  ia  juga  dapat  dikategorikan  melakukan kesalahan yang menjadi unsur perbuata melawan hukum.
D. Antara perbuatan dan kerugian ada hubungan kausal.
Tidak  semua  kerugian  yang  dialami  seseorang  atau  suatu  pihak  disebabkan  oleh kesalahan orang lain. Sehingga dalam perbuatan melawan hukum harus dapat dibuktikan bahwa  kerugian  yang  dialami  diakibatkan  oleh  kesalahan  yg  diperbuat  oleh  orang  lain. Pembuktian  yang  dilakukan  perlu  dilkukan  dengan  cermat  untuk  menghindari  resiko pelanggaran hak.
Kegiatan jual beli yang yang didalamnya terdapat unsur perbuatan melawan hukum dalam  pembuatan  perjanjian  pengikatan  jual  beli  dan  melanggar  undang – undang  yang menyebabkan kerugian baik secara materil atau non material bagi salah satu pihak yakni penjual ataupun pembeli maka pihak yang dirugikan dapat menuntut pertanggungjawaban atas kerugian yang dialami.
Pelaksanan ganti rugi akibat dari adanya perbuatan melawan hukum dilakukan oleh orang  yang  melanggar  hukum  tersebut,  hal  ini  karena  porses  pengembalian  ganti  rugi dibebankan kepada pihak yang menyebabkan kerugian.
Didasarkan pada fakta hukum dalam kasus ini, diketahui bahwa terdapat transaksi jual bel Vila NE 21 antara Johandi Akman dan PT Putra Adhi Prima. Dalam kegiatan Jual beli tersebut  dilakukan  Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli  dikarenakan  Vila  NE  21  belum  dapat diserahkan  dan  masih  dalam  tahap  rencana  pembangunan.  Dalam  maket  promosi digambarkan bahwa vila tersebut sebagai Kawasan “First Class Environment” dan didukung dengan  tampak  pepohonan  yang  rimbun  dan  hijau  sehingga  terkesan  benar- benar  “First Class  Environment”,  yang  tidak  tampak  ada perkampungan  warga  dan  Kawasan pemakaman.  Dalam  PPJB  NE-21  juga,  tidak  ada  satupun  keterangan  tertulis  mengenai adanya pemakaman dan perkampungan warga di belakang Villa NE-21. Akan tetapi setelah dilakukan pemeriksaan oleh tergugat ternyata objek jual beli yaitu Vila NE-21 berjarak 0,5- meter  yang  dibatasi  tembok  terdapat  perkampungan  warga  dan  pemakaman.  Hal  ini didukung pula dengan keterangan saksi yaitu telah ada nya pemakaman jauh sebelum vila vimala hills berdiri bahkan pihak Tergugat juga telah memindahkan beberapa makam saat pembangunan  vila  di  Kawasan  vimala  hills.  Atas  fakta  yang  sengaja  ditutupi  dan  bahkan diganti dengan gambar pepohonan maka Penggugat merasa dirugikan karena mendapat unit yang jauh berbeda dengan apa yg dipromosikan oleh tergugat.
Dari  kasus  diatas  dapat  dipahami  bahwa  perbuatan  penjual/tergugat  yang  secara sengaja  menyembunyikan  fakta  tentang  keberadaan  pemukiman  dan  pemakaman  warga merupakan  perbuatan  yang  melanggar  hukum  yakni  melanggar  UUPK;  Peraturan  dalam Undang – Undang  Perlindungan  Konsumen  yang  dilanggar  oleh  tergugat/penjual  disini antara lain; Pasal 4 huruf c, Pasal 7 huruf b, Pasal 8 huruf f, Pasal 9 huruf f, Pasal 10 Huruf c.
Perbuatan yang dilakukan Penjual/tergugat juga menimbulkan kerugian bagi pihak pembeli karena pembeli mendapat unit yang berbeda dengan apa yang dipromosikan. Vila yang berada di kawasan pemukiman mengakibatkan terganggunya privasi, ketenangan, dan kenyamanan  akibat  gangguan  polusi  suara  yang  ditimbulkan  dari  suara  motor,  tawa, teriakan ataupun jeritan anak-anak yang bermain. Selain itu letak vila yang berada di dekat makam sangat merugikan Penggugat karena telah menimbulkan ketidaknyamanan (seram, takut, tidak enak).
Perbuatan  tergugat  juga  dilakukan  dengan  yakni  tergugat  sudah  mengetahui keberadaan pemukiman warga dan pemakaman namun justru diganti dengan pepohonan. Oleh karena itu perbuatan tergugat dapat dipahami merupakan perbuatan melawan hukum dan atas dasar itu penggugat/pembeli dapat melakukan upaya hukum berupa gugatan ganti rugi kepada penjual/tergugat atas kerugian yang dialami.

## Apakah Pertimbangan hukum dalam Putusan Nomor 57/Pdt.G/2021/Pn. Cbi sudah sesuai dengan ketentuan Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen
Dalam  putusan  tersebut  majelis  hakim  memberikan  putusan  untuk  mengabulkan gugatan penggugat dari Johandi Akman atas perbuatan melawan hukum oleh PT.Putra Adhi Prima dan menegaskan bahwa PPJB NE-21 tersebut batal demi hukum telah sesuai dengan
ketentuan yang berlaku yaitu Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen mengingat penggugat adalah konsumen yang haknya dilindungi dalam hukum, sebaliknya tergugat selaku pelaku usaha yang memiliki kewajiban yang harus dipenuhinya
Dalam  putusan  tersebut  majelis  hakim  memberikan  putusan  untuk  mengabulkan gugatan penggugat dari Johandi Akman atas perbuatan melawan hukum oleh PT.Putra Adhi Prima dan menegaskan bahwa PPJB NE-21 tersebut batal demi hukum telah sesuai dengan ketentuan yang berlaku yaitu Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen mengingat penggugat adalah konsumen yang haknya dilindungi dalam hukum, sebaliknya tergugat selaku pelaku usaha yang memiliki kewajiban yang harus dipenuhinya.
Jelasnya, dalam kasus tersebut majelis hakim memberikan putusan sebagai berikut;
1. Penggugat Konvensi/Tergugat rekonvensi adalah konsumen yang berhak mendapatkan perlindungan Hukum.
2. Tergugat  Rekonvensi  telah  melakukan  Perbuatan  Melawan  Hukum  (onrechtmatige daad) dengan segala akibat Hukumnya.
3. Menegaskan bahwa Perjanjian Pengikatan Jual Beli Tanah dan Bangunan No. 00000239 tanggal 28/09/2013 secara hukum memang batal demi Hukum, tergugat berkewajiban membayar  ganti  kerugian  materiil  kepada  Penggugat  Konvensi/Tergugat  Rekonvensi berupa pengembalian atas pembayaran Villa NE-21 sebesar Rp. 4.208.200.008,- (empat milyar dua ratus delapan juta dua ratus ribu delapan rupiah) dan membayar ganti rugi sebesar  Rp.  5.112.963.009,-(lima  milyar  seratus  dua  belas  juta  sembilan  ratus  enam puluh tiga ribu sembilan rupiah).
Dasar pertimbangan majelis hakim dalam putusan yakni sebagai berikut:

## A. Perbuatan penjual/tergugat merupakan perbuatan melawan hukum
Majelis  hakim  menimbang  bahwa    perbuatan  Tergugat  Konvensi/Penggugat Rekonvensi jelas melanggar Pasal 1338 ayat (3) KUH Perdata, Pasal 4 dan Pasal 7 Undang Undang  Nomor  8  Tahun  1999  tentang  Perlindungan  Konsumen  dimana  hal  tersebut dikualifikasikan sebagai Perbuatan Melawan Hukum.
Seperti  yang  kita  ketahui  bahwa  dalam  kasus  tersebut  tergugat  menyembunyikan informasi adanya perkampungan warga dan juga pemakaman  pada saat promosi padahal dalam membuat kesepakatan dikenal asas itikad baik sebagaimana disebutkan dalam Pasal 1338  ayat  (3)  KUHPerdata  bahwa:  “Persetujuan  harus  dilaksanakan  dengan  Itikad  baik”. Oleh karena itu secara jelas perbuatan tergugat dapat dipahami merupakan perbuatan yang tidak beritikad baik.
Terkait unsur perbuatan melawan hukum yang dilakukan oleh tergugat maka yang perlu  dilihat  adalah  pengertian  dari  perbuatan  melawan  hukum,  Dalam  Pasal  1365  KUH Perdata  yang  dapt  diartkan  bahwa  segala  tindak  perbuatan  yang  melanggar  hukum  dn karena  tindaknayan  tersebut  mengakibatkan  kerugian  bagi  pihak  lain  maka  ia  memiliki kewajiban menggabti kerugian yang ditimbulkan atas perbuatanya.
Berdasarkan  Pasal  1365  KUH  Perdata  tersebut,  unsur-unsur  Perbuatan  Melawan Hukum sebagai berikut:
1) Perbuatan yang melanggar Hukum;
Perbuatan melanggar Hukum disini tidak terbatas hanya Hukum tertulis (Undang- Undang)  namun  juga  Hukum  yang  tidak  tertulis,  sehingga  yang  dikategorikan  perbuatan yang melanggar Hukum sebagai berikut;
a. Menyalahi Undang-Undang;
b. Menylahi  hak subyektif orang lain;
c. Bertentangan dengan kewajiban Hukum pelaku baik tertulis maupun tidak tertulis;
d. Bertentangan  dengan  kesusilaan  (pasal  1335  KUHPerdatadan  Pasal  1337  KUH Perdata);
e. Bertentangan dengan sifat kehati-hatian yang sepatutnya dalam masyarakat,
2) Kesalahan, ada 2 (dua) yaitu bisa karena kesengajaan atau kealpaan;
a. Kesengajaan  maksudnya  perbutan  yang  secara  sadar  dapat  diketahui konsekuensinyadari  perbuatannya  tersebut  akan  menimbulkan  kerugian  bagi  yang lain;
b. Kealpaan yakni perbuatan yang karen kelelianya mengakibatkan kerugian.
3) Terdapat sebab akibat antara kerugian dan perbuatan,
4) Ada kerugian, baik kerugian materiil maupun immaterial
Selanjutnya, dalam putusan Majelis Hakim berpandangan bahwa perbuatan tergugat telah  melanggar  Pasal  4  Undang-Undang  Nomor  8  Tahun  1999  tentang  Perlindungan Konsumen  dimana  untuk  lebih  memperjelas  hal  tersebut  kita  perlu  mengkaji  sebagai berikut;
Pasal  4  Undang-Undang  Nomor  8  Tahun  1999  tentang  Perlindungan  Konsumen mengatur  tentang  bahwa  hak  Konsumen  Indonesia  dimana  terdapat  9  (sembilan)  hak Konsumen yakni antara lain:
a. Hak  atas  kenyamanan,  keamanan,  dan  keselamatan  dalam  mengkonsumsi  barang dan/atau jasa;
b. Hak untuk memilih barang dan/atau jasa serta mendapatkan barang dan/atau jasa tersebut sesuai dengan nilai tukar dan kondisi serta jaminan yang dijanjikan;
c. Hak atas informasi yang benar, jelas dan jujur mengenai kondisi dan jaminan barang dan/atau jasa;
d. Hak  untuk  didengar  pendapat  dan  keluhannya  atas  barang  dan/atau  jasa  yang digunakan;
e. Hak untuk mendapatkan advokasi, perlindungan dan upaya penyelesaian sengketa perlindungan konsumen secara patut;
f. Hak untuk mendapat pembinaan dan pendidikan konsumen;
g. Hak untuk diperlakukan atau dilayani secara benar dan jujur serta diskriminatif;
h. Hak  untuk  mendapat  dispensasi,  ganti  rugi  dan/atau  penggantian  jika  barang dan/atau jasa yang diterima tidak sesuai dengan perjanjian atau tidak sebagaimana mestinya;
i. Hak-hak yang diatur dalam ketentuan peraturan perundang-undangan yang lain.
Pasal yang menjadi pertimbangan hakim selanjutnya yakni Pasal 7 Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen. Dalam pasal tersebut disebutkan bahwa kewajiban Pelaku Usaha, antara lain:
a. Beritikad baik
b. Memberi informasi yang benar, jelas dan jujur mengenai kondisi dan jaminan barang dan/atau jasa serta memberi penjelasan penggunaan, perbaikan dan pemeliharaan;
c. Memperlakukan  atau  melayani  konsumen  secara  benar  dan  jujur  serta  tidak diskriminatif;
d. Menjamin  mutu  barang  dan/atau  jasa  yang  diproduksi  dan/atau  diperdagangkan berdasarkan ketentuan standar mutu barang dan/atau jasa yang berlaku;
e. Memberi kesempatan kepada konsumen untuk menguji dan/atau mencoba barang dan/atau  jasa  tertentu  serta  memberi  jaminan  dan/atau  garansi  atas  barang  yang dibuat dan/atau diperdagangkan;
f. Memberi  kompensasi,  ganti  rugi  dan/atau  penggantian  atas  kerugian  akibat penggunaan,  pemakaian  dan  pemanfaatan  barang  dan/atau  jasa  yang diperdagangkan;
g. Memberi  kompensasi,  ganti  rugi  dan/atau  penggantian  apabila  barang/jasa  yang diterima atau dimanfaatkan tidak sesuai dengan perjanjian
Dilihat dari bunyi Pasal 4 dan pasal 7 Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen dapat kita pahami bahwa disana secara jelas dikatakan konsumen memiliki hak untuk  mendapatkan informasi yang benar, jelas, jujur mengenai kondisi dan jaminan barang dan/atau jasa yang ditawarkan sedangkan pelaku usaha memiliki kewajiban untuk menjamin itu. Akan tetapi disisi lain ketika dikaitkan dengan kasus yang terjadi dalam jual  beli  Vila  NE  21  tersebut  tergugat  tidak  menginformasikan  dengan  jelas  dan  benar tentang  kondisi  sesungguhnya  yakni  adanya  pemukiman  warga  dan  juga  pemakaman sehingga dapat dipahami bahwa pertimbangan yang dipakai hakim telah sesuai perbuatan tergugat  yang  dengan  sengaja  tidak  menginformasikan  adanya  pemukiman  warga  dan pemakaman  dan  bahkan  dengan  sengaja  menutupi  informasi  tersebut  secara  jelas  dapat dikatakan sebagai perbuatan melawan hukum yakni melanggar Pasal 4 dan pasal 7 Undang- Undang Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen.

## B. Perjanjian pengikatan jual beli batal demi hukum
Pertimbangan  dari  majelis  hakim  dalam  putusan  tersebut  yakni    perbuatan  yang dilakukan  Tergugat  Konvensi/Penggugat  Rekonvensi  dengan  tidak  memberitahukan, menginformasikan dan menerangkan adanya perkampungan dan pemakaman di belakang Villa  NE-21  ketika  mempromosikan  Villa  NE-21  kepada  Penggugat  Konvensi/Tergugat Rekonvensi  telah  dinyatakan  sebagai  perbuatan  melawan  Hukum,  maka  dengan berpedoman  pada  Pasal  18  ayat  (3)  Undang  Undang  Nomor  8  Tahun  1999  tentang Perlindungan Konsumen dan Pasal 1452 KUHPerdata, maka perbuatan yang dibuat/timbul berdasarkan  brosur  Vimala  Hills  edisi  September  sebagaimana  bukti  P-1/T-8  yaitu Perjanjian Pengikatan Jual Beli Tanah dan Bangunan No. 00000239 tanggal 28 September 2013 menurut hukum untuk dinyatakan secara Hukum batal demi Hukum.
Untuk  menganalisa  pertimbangan  hakim  diatas  kita  perlu  melihat  pertimbangan sebelumnya dimana Sebelumnya dikatakan bahwa perbuatan yang dilakukan oleh tergugat adalah perbuatan melawan hukum karena melanggar Pasal 1338 ayat (3) KUH Perdata  dan pasal 4 serta pasal 7 Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen.
Seperti yang diketahui juga bahwa tergugat dengan sengaja tidak memberitahukan, menginformasikan dan menerangkan adanya perkampungan dan pemakaman di belakang Villa  NE-21  ketika  mempromosikannya.  Padahal  tergugat  telah  mengetahui  keadaan pemakaman dan pemukiman tersebut. Disisi lain tergugat justru melakukan penipuan dan penyesatan  dengan  mengganti  gambaran  pemukiman  warga  dan  pemakaman  dengan gambar pepohonan.
Pasal  1449  KUHPerdata  menyebutkan  “Perikatan    yang  dibuat  dengan  paksaan, penyesatan  atau  penipuan  menimbulkan  tuntutan    untuk membatalkannya”;  lanjut  Pasal 1452  KUHPerdata  menyebutkan  “Pernyataan  batal  yang  berdasarkan  adanya  paksaan, penyesatan atau penipuan yang mengakibatkan barang dan orang-orang yang bersangkutan pulih dalam keadaan seperti sebelum perikatan dibuat”; Selain itu dalam maket pemasaran Vila  Vimala  Hills  (bukti  T8)  juga  terdapat  klausula baku dimana  dalam  Pasal  18  ayat  (3) Undang-Undang  Nomor  8  Tahun  1999  tentang  Perlindungan  Konsumen  menyebutkan
“setiap  klausula  baku  yang  telah  ditetapkan  oleh  Pelaku  Usaha  pada dokumen  atau perjanjian  yang  memenuhi  ketentuan  sebagaimana  dimaksud  pada  ayat  (1)  dan  ayat  (2) dinyatakan batal demi Hukum”.
Atas  penjelasan  diatas  dapat  dipahami  bahwa  pertimbangan  hukum  hakim  yang menyatakan  bahwa  PPJB  (perjanjian  pengikatan  jual  beli)  antara  kedua  belah  pihak dinyatakan batal demi hukum telah sesuai dengan ketentuan yang berlaku.

## PENUTUP
Perjanjian  pengikatan  jual  beli  lahir  dengan  dasar  asas  hukum  yakni  kebebasan kontrak yang artinya setiap orang bebas membuat perjanjian dengan bentuk apapun asalkan sesuai  dnegan  syarat  sah  perjanjian  dan  tidak  melanggar  undang – undang  serta  norma kemasyarakatan yang ada (1338 ayat (1) KUHPerdata).
Dalam PPJB tanah dan bangunan yang dibuat oleh Johandi Akman dan PT.Putra Adhi Prima mengandung cacat tersembunyi karena PPJB dibuat atas dasar itikad yang tidak baik berupa  adanya  penipuan  oleh  Tergugat  dengan  memperlihatkan  brosur  dan  maket pemasaran  yang  menyesatkan    karena  pada  maket  itu  tidak  diperlihatkan/tidak  diberi keterangan mengenai adanya perkampungan warga dan Kawasan pemakaman. Dengan kata lain  adanya  itikad  tidak  baik  demi  memperoleh  kesepakatan  serta  didukung  adanya pengelabuan/penyembunyian informasi penting yang dilakukan saat pemasaran vila NE-21, dapat dikatakan sebagai unsur sebab yang palsu dan sebab yang terlarang dalam pembuatan dan penandatanganan PPJB NE-21. Maka berdasarkan syarat sahnya perjanjian Pasal 1320 KUHPerdata  berupa  poin  sepakat  dan  suatu  sebab  yang  halal  yang  tidak  terpenuhi mengakibatkan PPJB NE-21 tersebut tidak sah dan secara hukum batal demi hukum.
Pertimbangan hukum dalam putusan nomor 57/Pdt.G/2021/Pn.Cbi  yang menyatakan bahwa  PPJB  (perjanjian  pengikatan  jual  beli)  antara  kedua  belah  pihak  dinyatakan  batal demi hukum telah sesuai dengan ketentuan yang berlaku yaitu Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen. Mengingat,  tergugat jelas melanggar Pasal 1338  ayat  (3)  KUH  Perdata,  Pasal  4  dan  Pasal  7  Undang  Undang  Nomor  8  Tahun  1999 tentang  Perlindungan  Konsumen  dimana  hal  tersebut  dikualifikasikan  sebagai  Perbuatan Melawan Hukum. Selain itu, berpedoman pada Pasal 18 ayat (3) Undang Undang Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen dan Pasal 1452 KUHPerdata, maka perbuatan yang dibuat/timbul berdasarkan brosur Vimala Hills edisi September sebagaimana bukti P- 1/T-8 yaitu Perjanjian Pengikatan Jual Beli Tanah dan Bangunan No. 00000239 tanggal 28 September 2013 menurut hukum untuk dinyatakan secara Hukum batal demi Hukum.

## DAFTAR PUSTAKA

## Buku
Efendi, A’an, Dyah Ochtorina Susanti dan Rahmadi Indra Tektona. (2019).  Penelitian Hukum Doktrinal, Yogyakarta: LaksBang Justitia.
Muhammad, Abdulkadir. (2010). Hukum Perjanjian, Bandung: PT. Alumni.
Urip Santoso. (2014). Pendaftaran dan Peralihan Hak Atas Tanah, cet. IV, Jakarta: Kencana Prenada Media Group.

## Artikel Jurnal
Bing Waluyo,(2021). Kajian Terhadap Cacat Tersembunyi Dalam Perjanjian Jual Beli Benda Bergerak,  Majalah  Ilmiah  Fakultas  Hukum  Universitas  Wijaya  Kusuma,  Vol.  23, Issue. 1, h. 77.
Dewi Kurnia Putri, Amin Purnawan, (2017), Perbedaan Perjanjian Pengikatan Jual Beli Lunas Dengan Perjanjian Pengikatan Jual Beli Tidak Lunas, Jurnal Akta Vol. 4 No. 4 h. 632.
Haryati  Widjaja  dan  Hanafi  Tanawijaya,  Analisis  Perbuatan  Melawan  Hukum  Dalam  Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) Tanah Antara Koko Purnomo Santoso Dengan PT.Intan  Plaza  Adika  (Studi  Kasus:  Putusan  Mahkamah  Agung  Nomor 17/K/Pdt/2016), Jurnal Hukum Adigama, h.3.
Mardi Handono, Ikarini Dani Widiyanti, dan Pratiwi Puspitho Andini, (2018). Perlindungan Konsumen  Terhadap  Hasil  Produksi  Kosmetik  dan  Obat  Tradisional  Melalui Peningkatan  Fungsi  dan  Kewenangan  Balai  Besar  Pengawas  Obat  dan  Makanan (Balai Besar POM) Surabaya, Jurnal Rechtens, Vol. 7, No. 2, h 2.
Persica, Anggi. “Tanggung Jawab Penjual Atas Cacat Tersembunyi Dalam Transaksi Jual Beli Pakaian Dalam Praktek (Studi Kasus di Pasar Lawang)”, Brawijaya Law Journal: 3, 2021
Putu Mahaesa, dan I Nyoman, (2019). Keabsahan Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) Hak Atas Tanah Yang Didasarkan Akta Notaris, Online Journal, h.4
Rina  Ratna  Paramita,  Yunanto,  Dewi  Hendrawati,  (2016).  Wanprestasi  Dalam  Perjanjian Pengikatan Jual Beli Tanah dan Bangunan (Studi Penelitian Pada Pengembang Kota Semarang), Diponegoro Law Journal, Volume 5, Nomor 3, h. 2.
Renisitoresmi, Lovienna, Ikarini Dani Widiyanti, Nuzulia Kumala Sari. “Perlindungan H ukum Bagi Investor di Sektor Pariwisata”, Lentera Hukum, Vol.3, No.1 :6, 2016

## Website
Rumah”. KBBI Daring. Diakses pada Oktober 1, (2022), https://kbbi.web.id/rumah