Journal homepage: http://iptek.its.ac.id/index.php/jats

## Analisis Perbandingan Kelayakan Investasi Properti Apartemen dan House Landed Jakarta Garden City
Handjoyo Soesanto 1,* , Hans Dermawan 1
Jurusan Teknik Sipil, Universitas Kristen Krida Wacana, Jakarta 1 Koresponden*, Email: handjoyo.2017ts018@civitas.ukrida.ac.id
Info Artikel Abstract
Diajukan            16 November 2022 Diperbaiki          24 Januari 2024 Disetujui            31 Mei 2024
Keywords: analysis feasibility investment, apartment, house landed, and property investment.
Cakung  with  an  area  of  42,278  Km 2 ,  will  be  carrying  out  a  regional  development  process which  is  supported by one  of  the  developers  PT.  Modernland  Realty Tbk  in  the  residential area  of  Jakarta  Garden  City.  This  research  is  focused  on  the  comparison of  the  feasibility value of apartment investment with house landed for potential investors. The research data is processed through a comparison of investment feasibility value analysis using the calculation method  of  NPV  (Net  Present  Value),  IRR  (Internal  Rate  of  Return),  BCR  (Benefit  Cost Ratio), and Sensitivity Analysis within the next 30 years with an interest rate of 3,47% and 4,25%. The results  of a comparative analysis of the  feasibility of property  investment at an interest  percentage  of  3.47%  for  an  apartment's  NPV  value  of  Rp.  2,374,811,235  and  a house's NPV value of Rp. 353,721,256. The IRR value for apartments is 7.7% and for houses is  4.8%.  The  BCR  value  for  apartments  is  2.18  >  1  and  for  houses  is  2.08  >  1.  Sensitivity analysis on the NPV value of apartments with a return value of 7.7% (Rp. 630,183,652 > 0) and  NPV  of  a  house  with  a  return  value  of  4.8%  (Rp.  680  .005  >  0).  The  results  of  the research will be information or material for consideration, especially for potential investors in choosing a form of property investment.
Kata kunci: analisa nilai kelayakan investasi, apartemen, house landed , dan investasi properti.
Abstrak
Cakung dengan luasan 42,278 Km 2 , akan dilakukan proses pengembangan wilayah yang di dukung oleh salah satu developer PT. Modernland Reality Tbk dikawasan perumahan Jakarta  Garden  City.  Penelitian  ini  difokuskan  kepada  perbandingan  nilai  kelayakan investasi  apartemen  dengan house  landed bagi  calon  investor.  Data  penelitian  diolah melalui  perbandingan  analisa  nilai  kelayakan  investasi  dengan  menggunakan  metode perhitungan  NPV  ( Net  Present  Value ),  IRR  ( Internal  Rate of Return ),  BCR  ( Benefit  Cost Ratio ) dan Analisa Sensitivitas dalam kurun waktu 30 tahun kedepan dengan suku bunga sebesar 3,47% dan 4,25%. Hasil analisis perbandingan kelayakan investasi properti pada persentase  bunga  3,47%  untuk  nilai  NPV  apartemen  Rp2.374.811.235  dan  nilai  NPV rumah  Rp353.721.256.  Nilai  IRR  apartemen  7,7%  dan  rumah  4,8%.  Nilai  BCR apartemen 2,18  >  1  dan rumah 2,08  >  1.  Analisis sensitivitas pada nilai NPV apartemen dengan nilai arus balik 7,7% (Rp630.183.652 > 0) dan NPV rumah dengan nilai arus balik 4,8%  (Rp680.005  >  0).  Hasil  penelitian  akan  menjadi  suatu  informasi  atau  bahan pertimbangan, khususnya kepada calon investor dalam memilih bentuk investasi properti.

## 1. Pendahuluan
Cakung  merupakan  daerah  terbesar  di  Jakarta  Timur dengan  luasan  42,278  km 2 (http://statistik.jakarta.go.id). Proyek  apartemen  dan  perumahan  baru  di  Cakung-Jakarta Timur sangatlah kecil, sehingga pemerintah daerah memilih arena  tersebut  untuk  melakukan  pengembangan  kawasan selanjutnya  [1].  Proses  pengembangan  wilayah  di  daerah Cakung akan di dukung oleh salah satu developer yaitu PT. Modernland Reality Tbk. Fasilitas yang telah memadai dari hasil  pengembangan  daerah  Cakung-Jakarta  Timur  yaitu apartemen,  kawasan  industri,  kawasan  komersial,  dan fasilitas  umum.  Salah  satu  fasilitas  hunian  bangunan bertingkat  yag  telah  terealisasikan  di  Jakarta  Timur  adalah Apartemen  Sentra  Timur.  Seperti  yang  terjadi  juga  pada
kawasan  perumahan  JGC  (Jakarta  Garden  City)-Jakarta Timur dengan dibangunnya hunian baru, proyek Apartemen Cleon Park telah direncanakan sejak tahun 2020 lalu. Lokasi dan  waktu  proyek  pembangunan  apartemen  dilakukan  ber- samaan dengan pembangunan house landed .
Properti  merupakan  harta  benda  mati  berupa  tanah  dan bangunan  serta  sarana  dan  prasarana  yang  tidak  bisa  dipi- sahkan dari hak kepemilikan tanah atau bangunan [2]. Jenis- jenis  properti  yang  dapat  dijadikan  sebuah  investasi  pada umumnya  berupa  tanah  dan  bangunan  [3].  Pada  penelitian ini  difokuskan kepada  perbandingan  dalam  nilai  kelayakan investasi antara apartemen dengan house landed bagi calon pembeli  atau  investor.  Dalam  proses  proyek  pembangunan suatu  properti,  perlu  dilakukannya studi kelayakan. Hal ini
bertujuan untuk mengantisipasi kerugian bagi calon investor dalam  berinvestasi  properti  [4].  Disamping  itu  dengan banyaknya  permintaan  terhadap  kebutuhan  rumah  tinggal, bisnis investasi properti pada masa kini semakin meningkat [5].
Gambar 1 . Apartemen Cleon Park Jakarta Garden City Data  perhitungan  diolah  melalui  perbandingan  nilai aspek  finansial  dengan  menggunakan  metode  perhitungan NPV  ( Net  Present  Value ),  IRR  ( Internal  Rate  of  Return ), BCR  ( Benefit  Cost  Ratio )  dan  Analisa  Sensitivitas  dengan kurun  waktu  30  tahun  kedepan  dan  suku  bunga  sebesar 10,25%  [6].  Sehingga  nilai  finansial  dapat  dicari  dengan bentuk investasinya dan dikaitkan dengan periode investasi yang  cukup  panjang.  Hal  ini  dikarenakan  dengan  adanya nilai  finansial  atau  mata  uang  yang  memiliki  hubungan dengan  faktor  waktu  [7].  Hasil  penelitian  ini  diharapkan dapat  menjadi  suatu  informasi  atau  bahan  pertimbangan, khususnya  kepada  calon  investor  dalam  memilih  bentuk investasi.  Pertimbangan  dalam  pemilihan  investasi  dapat disesuaikan  dengan  kemampuan  dan  kebutuhan  masing- masing.

## 2. Metode
Penelitian  ini  menggunakan  metode  kualitatif  dengan melakukan  analisa  mengenai  kelayakan  nilai  investasi  pro- perti pada pengembangan proyek pembangunan real estate Jakarta  Garden  City.  Hasil  perolehan  dari  analisa  tersebut yaitu  membandingkan  nilai  biaya  investasi  dari  properti apartemen  dan  rumah  ( house  landed )  dengan  pendapatan- nya.
Data  primer  didapatkan  dari  wawancara  dengan  pihak pengembang  ( developer ),  tinjauan  lapangan  dan  membuat kuisioner  mengenai  pembelian  dari  setiap  masing-masing properti.  Data  sekunder  didapatkan  dari  sumber  internet, jurnal,  brosur  daftar harga  properti  (apartemen  dan  rumah) dan peraturan pemerintah daerah.
Kemudian  data-data  tersebut  dianalisa  untuk  mem- perhitungkan  besar  nilai  dari  masing-masing  pendapatan dan  pengeluaran  dari  investasi  properti  apartemen  dan
rumah.  Aliran  kas  pendapatan  dan  pengeluaran  akan dianalisa  dengan  metode  NPV,  IRR  dan  BCR.  Setelah diketahui  nilai  dari  masing-masing  finansial  properti, dilakukan perhitungan nilai Analisa Sensitivitas.

## 2.1. Properti
Properti adalah barang atau benda yang berwujud tanah milik  dan  bangunan.  Properti  biasa  disebut  sebagai  tempat hunian  dengan  sebidang  tanah  seperti  rumah,  ruko,  dan apartemen  [8].  Properti  yang  akan  dibahas  kali  ini  adalah rumah  dan  apartemen.  Berikut  merupakan  penjelasan  dari kedua properti tersebut.
a. Rumah ( House Landed )
Rumah  merupakan  bangunan  gedung  sederhana  yang berfungsi  sebagai  tempat  tinggal  [2].  Rumah  adalah  suatu bangunan  berjangka  dengan  waktu  tertentu  yang  berfungsi sebagai pelindung diri dari panas, hujan dan angin.  Rumah juga  berfungsi  sebagai  tempat  aktivitas  keseharian  kita  di dalam ruangan dan penunjang kebutuhan sosial dikalangan masyarakat  sekitar  [3].  Pengertian  rumah  lainnya  meru- pakan  bangunan  gedung  layak  huni  yang  dapat  ditempat tinggalkan,  sebagai  sarana  membina  keluarga,  memiliki nilai gengsi dan cerminan martabat bagi penghuninya, serta salah satu menjadi aset dalam bentuk benda [9].

## b. Apartemen
Apartemen  merupakan  bangunan  gedung  bertingkat yang  terbagi  atas  beberapa  bagian  struktur  vertikal  dan horizontal.  Apartemen  dapat  dimiliki  maupun  digunakan secara  terpisah  dengan  unit  bersama,  tanah  bersama  dan wujud  barang  yang  sama.  Dalam  berinvestasi  apartemen, biaya  yang dikeluarkan  seperti  pembelian harga tanah atau properti,  biaya  konstruksi  bangunan,  biaya  fasilitas perawatan dan manajemen gedung perlu diperhatikan  [10]. Apartemen juga memiliki beberapa pelayanan yang terbagi atas, fully  service , fully  furnished , fully  furnished  and  fully service , dan building only [11].

## 2.2. Investasi Properti
Teori  dari  investasi  dalam  ilmu  ekonomi  merupakan pengeluaran  dalam  perihal  membeli  barang-barang  atau peralatan-peralatan  modal  yang  bertujuan  untuk  penambah barang-barang  dan  jasa  di  masa  depan  nantinya.  Investasi juga  dapat  di  definisikan  sebagai  barang  atau  jasa  untuk konsumsi  saat  ini  ke  masa  depan  dengan  waktu  produktif selama  periode  tertentu  [12].  Investasi  properti  merupakan investasi  berwujud  tanah  atau  bangunan.  Manfaat  dari investasi properti sebagai berikut [13]:
a. Perolehan uang sewa dari penyewaan properti;
b. Perolehan penjualan properti dengan harga tertinggi.

## 2.3. Analisa Kelayakan Nilai Investasi
Analisa  kelayakan  nilai  investasi  atau  bisa  disebut dengan Capital Budgeting merupakan suatu proses perenca- naan  pengembalian  dana  dengan  memperhitungkan  besar pengeluaran  dana  dalam  kurun  waktu  periode  yang  telah ditentukan [12]. Dalam menganalisa kelayakan nilai inves- tasi  pada  suatu  proyek  atau  properti,  ada  beberapa  bagian dasar pertimbangan keputusan yaitu [14]:
a. Autonomous  Investment ,  adalah  investasi  yang  tidak berpengaruh terhadap nilai tingkat pendapatan (I = I 0 ); b. Induce Investment ,  adalah investasi  yang berpengaruh terhadap nilai tingkat pendapatan (I = f(Y));
c. Investasi  yang  berpengaruh  terhadap  adanya  nilai tingkat  bunga  uang  atau  modal  yang  berlaku di  pasar atau masyarakat (I = f(r)).
Hal  dasar  tersebut  dipertimbangkan  agar  dalam  pengam- bilan  keputusan  pada  suatu  investasi  akan  diterima  atau tidak.  Keuntungan  akan  diperoleh  jika  besar  nilai  biaya pengeluaran  lebih  kecil  dibandingkan  dengan  pendapatan [14].

## 2.4. Metode Penilaian Kelayakan Nilai Investasi
a. Metode NPV ( Net Present Value )
Net Present Value (NPV) atau nilai neto sekarang meru- pakan  metode  analisis  yang  mengamati  nilai  kelayakan investasi  atau  keuangan  dengan  perubahan  nilai  uang dikarenakan  faktor  waktu  [12].  NPV  diterapkan  dalam penganggaran  modal  untuk  menganalisis  profitabilitas investasi  atau  proyek  dan  formula  terhadap  nilai  arus  kas masuk  masa  depan  yang  akan  diasilkan  dari  investasi  atau proyek  [15].  Kriteria  dari Net  Present  Value (NPV) berdasarkan dari konsep mendiskonto semua nilai aliran kas ke nilai sekarang. Nilai NPV akan diketahui selisihnya jika memakai  harga  pasar  saat  ini.  Untuk  perhitungan Net Present Value (NPV) dapat dihitung dengan persamaan (1) [16]:
NPV = ∑ ( C ) t (1+i) t n t=0 - ∑
( Co ) t (1+i) t n t=0 (1)
Keterangan,
NPV = Nilai sekarang neto (C)t = Aliran kas masuk tahun ke-t (Co)t = Aliran kas keluar tahun ke-t n = Umur unit usaha hasil investasi i = Arus pengembalian (rate of return)
t = Waktu
Nilai NPV positif > 0, maka nilai proyek atau properti diterima;
Nilai NPV negatif < 0, maka nilai proyek atau properti ditolak;
Nilai NPV = 0, maka nilai proyek atau properti netral.
b. Metode IRR ( Internal Rate of Return ) Metode Internal  Rate  of  Return (IRR)  yaitu  metode analisa  kelayakan  yang  mencari  nilai  tingkat  bunga  untuk menyamakan jumlah nilai  saat  ini  dari pendapatan harapan yang akan diterima ( present value of future proceed ) dengan nilai  pengeluaran  untuk  investasi  [17].  Metode  IRR merupakan  pengembalian  modal  internal  investasi  yang tidak konsisten dan dapat dikaitkan dengan perbedaan pada tingkat reinvestasi jangka waktu dan biaya modal investasi awal  [18]. Selain  itu Internal  Rate  of  Return (IRR)  juga digunakan  sebagai  alat  untuk  mengukur  besar  nilai pengembalian  hasil  internal.  Nilai  IRR  didapatkan  setelah mendapatkan  nilai  NPV  positif  dan  NPV  negatif  dengan menggunakan  tingkat  suku  bunga  yang  telah  ditentukan. Untuk  perhitungan Internal  Rate  of  Return (IRR)  dapat dihitung dengan persamaan (2) [19]:
IRR = i 1 + NPV 1 (NPV 1 NPV 2) × (i 2 - i 1 ) (2)
Keterangan, i 1 = Suku bunga rendah i 2
= Suku bunga tinggi NPV 1  = NPV suku bunga rendah NPV 2  = NPV suku bunga tinggi
Nilai  IRR  >  dari  arus  pengembalian  (i),  maka  proyek  atau properti layak dijalankan;
Nilai  IRR  <  dari  arus  pengembalian  (i),  maka  proyek  atau properti tidak layak dijalankan.
c. Metode BCR ( Benefit Cost Ratio )
Benefit  Cost  Ratio (BCR)  merupakan  metode  analisis yang  membandingkan  nilai  manfaat  ( benefit )  dengan  nilai biaya  ( cost )  [4].  Metode  BCR  juga  biasa  digunakan  untuk menganalisis  proyek  ataupun  properti  untuk  keperluan umum  atau  kawasan  publik.  Manfaat  metode  BCR  tidak sepenuhnya  ditujukan  pada  perusahaan,  lebih  ke  arah kepentingan  umum.  Untuk  perhitungan Benefit  Cost  Ratio (BCR) dapat dihitung dengan persamaan (3) [16]:
BCR = ( PV ) B ( PV ) C = ( PV ) B Cf (3)
Keterangan,
BCR = Perbandingan (benefit-cost ratio) (PV)B  = Nilai sekarang benefit
(PV)C  = Nilai sekarang biaya
Cf = Biaya pertama (aliran kas keluar)
Nilai BCR > 1, maka nilai kelayakan finansial proyek atau properti diterima;
Nilai BCR < 1, maka nilai kelayakan finansial proyek atau properti ditolak;
Nilai BCR = 1, maka netral.
Handjoyo Soesanto dkk, Jurnal Aplikasi Teknik Sipil, Volume 22, Nomor 2, Mei 2024 (163-170) 166

## d. Analisa Sensitivitas
Analisa Sensitivitas biasanya akan memaparkan prediksi sejauh  apa  keputusan-keputusan  yang  cukup  kuat  untuk berhadapan  dengan  perubahan  faktor  dan  parameter  yang berpengaruh  terhadap  nilai  suatu  proyek  ataupun  properti [17].  Analisis  Sensitivitas  juga  digunakan  untuk  situasi dimana  ada  kejanggalan  yang  muncul.  Selain  itu  Analisis Sensitivitas difokuskan kepada aspek pendukung pengambilan  ketetapan  mengenai  ekonomi  terhadap  error dan  penilaian  terhadap  parameter  input,  yang  akan mengetahui potensi dan alternatif nilai investasi proyek atau properti terhadap ekonomi sosial [19].

## 3. Hasil dan Pembahasan
Pada  penelitian  sebelumnya  terdapat  temuan  dari  hasil dan  pembahasan  yang  dapat  membedakan  dari  penelitian ini.  Penelitian  sebelumnya  membahas  tentang  kelayakan nilai  investasi  dari  masing-masing  properti  dari  segi kontraktor  ataupun developer .  Namun  pada  penelitian  ini akan  membandingkan  dari  kedua  properti  yaitu  apartemen dan  rumah pada lokasi yang sama  dengan melihat  sisi dari calon pembeli (investor) secara individual. Data yang akan disajikan  dan  didapatkan  berupa  biaya  investasi  awal, pendapatan,  dan  pengeluaran  yang  harus  di  analisis  oleh pihak calon pembeli (investor).
3.1. Analisa  Finansial  Properti  (Apartemen  dan Rumah)
Analisa nilai finansial pada pengembangan kawasan real estate di Jakarta Garden City terbagi menjadi 3 aspek yaitu, biaya  investasi,  pendapatan  dan  pengeluaran  dari menginvestasikan  suatu  properti  apartemen  dengan  rumah ( House  Landed ).  Berikut  merupakan  penjabaran  finansial dari investasi properti:
a. Biaya Investasi
Biaya investasi merupakan modal atau biaya yang harus dikeluarkan  pada  awal  investasi  properti  [10].  Nilai  biaya investasi  awal  pada  properti  yang  akan  ditinjau  yaitu Apartemen  Cleon  Park  Jakarta  Garden  City  dan  klaster Shinano  Jakarta  Garden  City.  Hasil  tinjauan  data  biaya investasi tercantum pada Tabel 1 .
Tabel 1 . Biaya Awal Investasi Properti Kawasan JGC Type Properti Biaya Investasi (Rp) Apartemen Type 3BR+1BTH 1.564.467.000 Rumah Type 3BR+1BTH 1.682.100.000
Adapun  rincian  rencana  anggaran  biaya  modal  awal  dari masing-masing  properti  apartemen  maupun  rumah  ( house landed ) yang dilampirkan pada Tabel 2 dan Tabel 3.
Tabel  2. Rincian  Rencana  Anggaran  Biaya  Apartemen
Cleon Park Jakarta Garden City Uraian Pekerjaan Jumlah Harga (Rp) Pekerjaan Struktur 137.350.200 Pekerjaan Dinding 91.579.605 Pekerjaan Plafond 11.104.000 Pekerjaan Lantai 31.798.755 Pekerjaan Pintu & Jendela 58.500.000 Pekerjaan Pengecatan 10.827.973 Tabel  2. Rincian  Rencana  Anggaran  Biaya  Apartemen Cleon Park Jakarta Garden City (Lanjutan) Uraian Pekerjaan Jumlah Harga (Rp) Pekerjaan Sanitair & Accessories 17.630.000 Pekerjaan Mekanikal 43.820.000 Pekerjaan Elektrikal 30.890.000 Pekerjaan Plumbing 26.000.000 Pekerjaan Lain-lain 33.600.000 Total 1/11 493.100.533 PPN 10% 49.310.053 Total Setelah PPN 542.410.586 Harga Tanah 1.024.000.000 Grand Total 1.566.410.586
Tabel 3. Rincian Rencana Anggaran Biaya Rumah Cluster Shinano Jakarta Garden City Uraian Pekerjaan Jumlah Harga (Rp) Pekerjaan Persiapan 4.464.020 Pekerjaan Pondasi 19.440.531 Pekerjaan Struktur 72.862.911 Pekerjaan Dinding 29.650.260 Pekerjaan Pelapis Dinding 40.771.900 Pekerjaan Atap 15.843.670 Pekerjaan Plafond 9.852.223 Pekerjaan Lantai 17.736.644 Pekerjaan Kusen, Pintu & Jendela 50.932.387 Pekerjaan Engsel & Kunci 2.384.470 Pekerjaan Finishing Tangga 5.312.021 Pekerjaan Pengecatan 9.049.704 Pekerjaan Instalasi Air 19.669.072 Pekerjaan Instalasi Listrik 17.175.844 Pekerjaan Accessories Sanitair 10.437.955 Pekerjaan Lain-Lain 24.378.607 Pekerjaan Additional (+/-) 1.500.000 Total 1/17 351.462.217 PPN 10% 35.146.222 Total Setelah PPN 386.608.439 Harga Tanah 1.260.000.000 Grand Total 1.646.608.439

## b. Pendapatan
Pendapatan  investasi  properti  diperoleh  dari  hasil penyewaan ataupun penjualan. Nilai persentase sewa rumah ditentukan dari kapitalisasi ( capitalization rate ). Kapitalisasi  diperoleh  dari  perhitungan  penghasilan  bersih dibagi  dengan  harga  awal  pembelian  properti,  sehingga didapatkan range capitalization rate untuk rumah sewa 3%- 5% dan apartemen 7%-12% [20]. Persentase harga kenaikan jual properti pertahun dilihat dari Indonesia Property Sales Market  Index .  Tren  indeks  harga  jual  properti  2022 apartemen  sebesar 5% dan  rumah tapak 6% pertahun  [21]. Berdasarkan dari gambar grafik diatas, kenaikan harga sewa properti  pertahun  diasumsikan  masing-masing  sebesar  3% untuk rumah sewa dan 7% untuk apartemen. Asumsi besar nilai  persentase  kenaikan  harga  penjualan  properti  masing- masing mengalami kenaikan pertahun 6% untuk rumah dan 5% untuk apartemen pada Q2 (kuartal 2 – April, Mei, Juni) tahun 2022.

## c. Pengeluaran
Pengeluaran  saat  berinvestasi  properti  apartemen  dan rumah  dialokasikan  terhadap  tagihan  IPKL  (Iuran Pengelolaan Kebersihan Lingkungan) dan maintenance dari masing-masing properti yang dimiliki oleh investor. Dalam maintenance bangunan  properti,  hal  pertimbangannya adalah  dari  segi  usia  bangunan.  Sehingga  menjadikan  usia bangunan  saling  berkaitan  dengan  beberapa  komponen seperti  saluran  pipa  dan  sebagainya  [22].  Besar  persentase pengeluaran  dari  biaya  tahunan  properti  apartemen  dan rumah  berbeda.  Hasil  perhitungan  mengenai  perbedaan persentase  tahunan  investasi  properti  di  kawasan  Jakarta Garden City dapat dilihat pada Tabel 4 dan Tabel 5 .
Tabel 4 . Pengeluaran Apartemen Cleon Park JGC Pertahun Biaya Pengeluaran Apartemen Harga Pertahun (Rp) Biaya IPKL 11.520.000 Biaya Maintenance 2.304.000 Total 13.824.000 Tabel  5 . Pengeluaran  Rumah  Klaster  Shinano  JGC Pertahun Biaya Pengeluaran Rumah Harga Pertahun (Rp) Biaya IPKL 5.400.000 Biaya Maintenance 3.240.000 Total 8.640.000
Besar  biaya  untuk  IPKL  (Iuran  Pemeliharaan Kebersihan  Lingkungan)  pada  Apartemen  Cleon  Park
Jakarta  Garden  City  sebesar  Rp15.000/m 2 perbulan.  Biaya IPKL apartemen sudah termasuk dengan biaya sinking fund . Sedangkan biaya IPKL rumah untuk klaster Shinano Jakarta Garden  City  sebesar  Rp5.000/m 2 perbulan.  Menurut  survei dari  hasil  wawancara  ke  pengelola  kawasan real  estate Jakarta  Garden  City,  besar  nilai  biaya  alokasi  untuk maintenance bangunan properti sebesar Rp.3.000/m 2 .

## 3.2. Analisa Kelayakan Investasi
Dalam  menganalisis  kelayakan  investasi  properti  pada penelitian  ini,  dilakukan  dengan  beberapa  metode  yaitu metode NPV ( Net Present Value ), IRR, dan BCR. Sebelum masuk  ke  metode  perhitungan  tersebut,  dilakukan  analisis aliran  kas  masuk  dan  keluar  dari  berinvestasi  properti. Aliran  kas  masuk  diambil  dari  pendapatan  sewa  rumah pertahunnya  secara  kumulatif,  sedangkan  aliran  kas  keluar diambil  dari  total  pengeluaran  kebutuhan  properti.  Aliran kas masuk dan keluar dapat dilihat pada Tabel 6 dan Tabel 7 . Tabel  6 . Aliran  Kas  Masuk  Properti  Kawasan  Jakarta
Garden City (JGC) Tahun Ke Aliran Kas Masuk Aliran Kas Masuk Apartemen (Rp) Rumah (Rp) 30 7.758.831.524 4.189.054.729 Tabel  7 . Aliran  Kas  Keluar  Properti  Kawasan  Jakarta Garden City (JGC) Tahun Ke Aliran Kas Keluar Aliran Kas Keluar Apartemen (Rp) Rumah (Rp) 30 Rp2.131.466.586 Rp2.018.560.439
Pendapatan  dan  pengeluaran  aliran  kas  properti diasumsikan  selama  30  tahun  kedepan  berdasarkan  masa umur  layak  Hak  Guna  Bangunan  (HGB)  [23].  Nilai  dari suku  bunga  akan  diambil  berdasarkan  kenaikan  inflasi bunga  dengan  tingkat  persentase  sebesar  3,47%  (bunga terendah) dan 4,35% (bunga tertinggi) [24].
a. Metode NPV ( Net Present Value )
Metode  ini  memperhitungkan  nilai  selisih  dari pendapatan  dan  pengeluaran  saat  ini  dengan  tingkat persentase  dan  periode  waktu  investasi  yang  telah ditentukan  pada  analisa  aliran  kas  investasi  properti  [7]. Penilaian investasi properti apartemen dengan house landed akan dianalisis berdasarkan layak umur bangunan selama 30 tahun  dan  menggunakan  suku  bunga  inflasi  sebesar  3,47% dan  4,35%  dengan  metode  NPV.  Hasil  dari  perhitungan NPV  terhadap  masing-masing  properti  di  kawasan  Jakarta Garden City dilampirkan pada Tabel 8.
Handjoyo Soesanto dkk, Jurnal Aplikasi Teknik Sipil, Volume 22, Nomor 2, Mei 2024 (163-170)
168
Tabel 8 . Hasil Analisis Perhitungan NPV Properti Kawasan Jakarta Garden City (JGC) Jenis Properti Nilai (i%) Nilai NPV (Rp) Apartemen 3,47 2.374.811.235 Rumah 353.721.256 Apartemen 4,35 1.875.791.641 Rumah 117.951.295 Dapat dilihat pada Tabel 8 , hasil akhir perhitungan NPV properti  apartemen dan rumah ( house  landed )  dengan nilai dari persentase suku bunga terendah 3,47% didapatkan nilai berturut-turut sebesar Rp2.374.811.235 dan Rp353.721.256. Untuk nilai dari persentase suku bunga tertinggi 4,35% pada properti  apartemen  dan  rumah  ( house  landed ) didapatkan nilai sebesar berturut-turut Rp1.875.791.641 dan Rp117.951.295.  Hal  tersebut  dikarenakan  persentase pendapatan  sewa  apartemen  sebesar  7%  pertahun, sedangkan  persentase  pendapatan  sewa  rumah  sebesar  3% pertahun.  Hal  ini  menjadikan  nilai  NPV  apartemen  lebih besar  dibandingkan  nilai  NPV  rumah.  Namun  nilai  NPV dari kedua properti tersebut dapat dinyatakan layak untuk di investasikan.
b. Metode IRR ( Internal Rate of Return )
Metode  ini  akan  mengambil  nilai  tingkat  suku  bunga dengan  nilai  NPV  =  0,  dengan  cara  mencari  nilai  dari persentase  (i%)  menggunakan trial  and  error dikarenakan belum diketahui [7]. Hasil perhitungan nilai IRR properti di kawasan Jakarta Garden City terlampir pada Tabel 9.
Tabel 9. Hasil Analisis Perhitungan IRR Properti Kawasan
Jakarta Garden City (JGC) Jenis Properti Nilai (i%) Nilai IRR (%) Apartemen 3,47 7,7 4,35 Rumah 3,47 4,8 4,35
Dapat  dilihat  pada Tabel  9 ,  nilai  perhitungan  IRR  dari Apartemen  Cleon  Park  dengan  Rumah  Shinano  memiliki persentase  berturut-turut  yaitu  7,7%  dan  4,8%.  Hal  ini menunjukkan bahwa nilai IRR dari masing-masing properti memiliki arus pengembalian > 3,47%, maka properti layak untuk di investasikan.
c. Metode BCR ( Benefit Cost Ratio )
Metode  BCR  berfungsi  sebagai  perbandingan  antara manfaat ( Benefit ) dengan perolehan aspek biaya yang akan dikeluarkan  atau  ditanggung  ( Cost )  [7].  Hasil  nilai  BCR
properti  di  kawasan  Jakarta  Garden  City  terlampir  pada Tabel 10.
Tabel  10. Hasil  Analisis  Perhitungan  BCR  Properti Kawasan Jakarta Garden City (JGC)
Jenis Properti Total Pendapatan (Rp) Total Pengeluaran (Rp) Nilai BCR Apartemen 4.646.852.328 2.131.466.586 2,18 Rumah 4.189.054.729 2.018.560.439 2,08
Analisis  perhitungan  BCR  properti  pada Tabel  10, bahwa nilai BCR apartemen 2,18 lebih besar dari 1 (2,18 > 1), sedangkan untuk nilai BCR rumah yaitu 2,08 lebih besar dari  1  (2,08  >  1).  Hal  tersebut  menjadikan  nilai  BCR apartemen dan rumah di kawasan real estate Jakarta Garden City layak untuk di investasikan dari segi pendapatan sewa properti maupun pengeluaran dari masing-masing properti.

## 3.3. Analisis Sensitivitas Properti
a. Analisis Sensitivitas Investasi Apartemen
Dalam  analisis  sensitivitas  investasi  apartemen  akan melihat  nilai  NPV  =  0  menggunakan  nilai  IRR  dari apartemen sebelumnya sebagai acuan nilai persentase bunga (i)  yaitu  sebesar  7,7%.  Hasil  dari  analisis  sensitivitas kelayakan investasi apartemen disajikan pada Tabel 11.
Tabel 11. Hasil Analisis Sensitivitas Pendapatan Apartemen Bunga (i = 7,7%)
Tahun Ke Aliran Kas Masuk Aliran Kas Keluar Apartemen (Rp) Apartemen (Rp) 30 63.264.512 4.158.106
Dapat  dilihat  pada Tabel  11 ,  analisis  sensitivitas  investasi apartemen apabila menggunakan nilai (i) sebesar 7,7% akan didapatkan  nilai  PV  ( present  value )  untuk  total  aliran  kas masuk sebesar Rp.2.395.076.141 dan total aliran kas keluar sebesar Rp1.764.892.488. Sehingga didapatkan nilai analisis sensitivitas  dari  NPV  apartemen  tersebut  sebesar Rp630.183.652  dan  dapat  dinyatakan  bahwa  investasi apartemen layak untuk diinvestasikan (Rp630.183.652 > 0).

## b. Analisis Sensitivitas Investasi Rumah
Dalam  analisis  sensitivitas  investasi  Rumah  ( House Landed )  akan  melihat  nilai  NPV  =  0  menggunakan  nilai IRR  (arus  pengembalian)  sebelumnya  sebagai  acuan  nilai persentase bunga (i) yaitu sebesar 4,8%. Hasil dari analisis sensitivitas  kelayakan  investasi  apartemen  disajikan  pada Tabel 12.
Tabel 12. Hasil Analisis Sensitivitas Pendapatan Apartemen Bunga (i = 7,7%) Tahun Ke Aliran Kas Masuk Aliran Kas Keluar Rumah (Rp) Rumah (Rp) 30 Rp1.828.667.089 Rp1.827.987.084
Dapat  dilihat  dari Tabel  12 ,  analisis  sensitivitas  investasi rumah ( house landed ) apabila menggunakan nilai (i) sebesar 4,8%  akan  didapatkan  nilai  PV  ( present  value )  untuk  total aliran kas masuk sebesar Rp.1.828.667.089 dan total aliran kas  keluar  sebesar  Rp1.827.987.084.  Setelah  didapatkan nilai  PV  dari  masing-masing  aliran  kas,  dihitung  nilai analisis  sensitivitas  dari  NPV  rumah  ( house  landed ).  Hasil perhitungan  nilai  analisis  sensitivitas  dari  NPV  rumah ( house  landed )  tersebut,  dapat  dinyatakan  bahwa  investasi apartemen layak untuk diinvestasikan (Rp680.005 > 0).

## 4. Simpulan
Kesimpulan  yang  diambil  dari  penelitian  mengenai analisa  kelayakan  investasi  Apartemen  Cleon  park  dengan rumah ( house landed ) pada Cluster Shinano Jakarta Garden City,  didapatkan  nilai-nilai  aspek  dari  segi  finansial  dan sensitivitas sebagai berikut:
1. Penelitian  ini  membandingkan  2  jenis  properti  yaitu apartemen  dan  rumah  dengan  type  yang  sama,  harga jual/modal  awal  yang  tidak  jauh  selisihnya,  dan  luas bangunan  yang  tidak  jauh  berbeda.  Faktor  yang membandingkan nilai investasi properti yaitu, ditentukan berdasarkan  dari  aliran  kas  pendapatan,  aliran  kas pengeluaran, suku bunga bank tertinggi dengan terendah dan  kurun  waktu  atau  umur  layak  guna  bangunan  dari kedua  jenis  properti  yaitu  apartemen  dan  rumah  ( house landed ) di kawasan real estate Jakarta Garden City. 2. Dari analisa perhitungan finansial bahwa diperoleh nilai NPV, IRR, dan BCR dari berinvestasi properti selama 30 tahun mengikuti masa layak guna bangunan. Nilai NPV dengan  bunga 3,47% (suku  bunga  inflasi  terendah,  Q2) pada  properti  apartemen  sebesar  Rp2.374.811.235  dan rumah  ( house  landed ) sebesar  Rp353.721.256, sedangkan  nilai  NPV  dengan  suku  bunga  4,25%  (suku bunga  tertinggi,  Q2)  pada  properti  apartemen  sebesar Rp1.875.791.641  dan  rumah  ( house  landed )  sebesar Rp117.951.295. Untuk  besar  nilai  persentase  IRR  dari properti  apartemen  7,7%  dan  rumah  4,8%.  Sedangkan untuk  nilai  rasio  dari  BCR  apartemen  sebesar  2,18  dan rumah 2,08. Dari segi analisis sensitivitasnya, dilakukan metode trial and error dengan mengubah nilai bunga (i) menggunakan  nilai  IRR  dari  masing-masing  properti. Sehingga didapatkan nilai NPVapartemen pada nilai arus balik  (i)  7,7%  sebesar  (Rp630.183.652  >  0)  dan
NPVrumah  pada  nilai  arus  balik  (i)  4,8%  sebesar (Rp680.005 > 0).

## Daftar Pustaka
[1] A.  Sitorus,  “Potensi  Pasar  Apartemen  di  Jakarta Timur Tertinggi,” bisnis.com , 2018.
https://ekonomi.bisnis.com/read/20180401/49/77863 6/potensi-pasar-apartemen-di-jakarta-timur-tertinggi- di-dki (accessed Apr. 01, 2018).
[2] KBBI,  “KBBI  (Kamus  Besar  Bahasa  Indonesia),” Digitial  Ocean ,  2022.  https://kbbi.web.id/properti (accessed Sep. 09, 2022).
[3] M.  Dr.  Dhaniswara  K.  Harjono,  SH,  MH, Hukum Properti , vol. 1, no. 69. 2016.
[4] H. Prasetya, F. S. H, and Sugiyarto, “Analisis Teknis dan  Finansial  Proyek  Pembangunan  Apartemen  U- Residence  3  Karawaci  Tangerang  Selatan,” J. Matriks Tek. Sipil , vol. 5, no. 3, pp. 990–998, 2017.
[5] B. A. Utami, H. Zain, and O. S. Mawarta, “Pengaruh Harga,  Pendapatan  dan  Lokasi  Terhadap  Keputusan Pembelian  Rumah  di  D’Kranji  Residence  Tahap  II Bekasi Barat,” J. Epigram , vol. 12, no. 2, pp. 91–98, 2015.
[6] OJK,  “Suku  Bunga  Dasar  Kredit,” OJK  (Otoritas Jasa Keuangan) , 2022.
[7] R.  Oktavian,  “Analisis  Nilai  Investasi  Proyek Perumahan,” Device , vol. 10, no. 1, pp. 38–44, 2020, doi: 10.32699/device.v10i1.1486.
[8] A. Wardhani, “Analisis Kelayakan Investasi Properti Pembangunan  Ruko  Dengan  Sistem  Bangun  Bagi (Studi  Kasus  Lahan  Di  Jalan  Danau  Sentarum  Kota Pontianak),” J.  Mhs.  Tek.  Sipil  Univ.  Tanjungpura , vol. Vol 1, No, pp. 1–11, 2015.
[9] UU-RI, Undang-Undang  Republik  Indonesia . Indonesia, 2011, p. 4.
[10]  Z.  Putri,  “Study  Kelayakan  Investasi  Apartemen Apartment  Investment  Surabaya,”  Institut  Teknologi Sepuluh Nopember, 2015.
[11]  N.  Junia,  M.  Fauzi,  and  I.  Suprayogi,  “Analisa Kelayakan Finansial Proyek Pembangunan Apartemen  The  Peak  Pekanbaru,” J.  Online  Mhs. Fak. Tek. Univ. Riau , vol. 2, no. 1, pp. 1–9, 2015.
[12]  R.  Gunawan, Studi  Kelayakan  Investasi  Bisnis Properti , vol. 15, no. 2. 2021.
[13]  C.  Hamidah  and  U.  Farida,  “Analisis  Prioritas Investasi Keluarga  Tenaga Kerja Indonesia (TKI) di Kecamatan Babadan Kabupaten Ponorogo,” J. Akunt. Dewantara , vol. 1, no. 1, pp. 97–105, 2017.
[14]  P.  Warsika,  “Studi  Kelayakan  Investasi  Bisnis
Handjoyo Soesanto dkk, Jurnal Aplikasi Teknik Sipil, Volume 22, Nomor 2, Mei 2024 (163-170) 170
Properti (Central Park Cikarang),” J. Ilm. Tek. Sipil , vol. 17, no. 1, pp. 36–43, 2013.
[15]  T. S. Ong and C.  H. Thum, “Net Present Value and Payback Period  for Building Integrated  Photovoltaic Projects  in  Malaysia,” Int.  J.  Acad.  Res.  Bus.  Soc. Sci. ,  vol.  3,  no.  2,  pp.  2222–6990,  2013,  [Online]. Available:
http://www.hrmars.com/admin/pics/1576.pdf
[16]  I.  Soeharto, Manajemen  Proyek  (Dari  Konseptual Sampai  Operasional) ,  Kedua.  Jakarta:  Penerbit Erlangga, 1999. doi: 10.3938/jkps.60.674.
[17]  A.  Prastiwi  and  C.  Utomo,  “Analisa  Investasi Perumahan Green Semanggi Mangrove Surabaya,” J. Tek.  Pomits ,  vol.  2,  no.  2,  pp.  D191–D196,  2013, [Online].  Available:  http://ejurnal.its.ac.id/index.- php/teknik/article/view/3854/1506
[18]  L.  J.  Robison,  P.  J.  Barry,  and  R.  J.  Myers, “Consistent IRR and NPV rankings,” Agric. Financ. Rev. ,  vol.  75,  no.  4,  pp.  499–513,  2015,  doi: 10.1108/AFR-06-2015-0025.
[19]  G.  H.  N.  N.  Rahayu  and  A.  Nurghany,  “Analisis Kelayakan  Investasi  Proyek  Properti  Di  Kota Depok,” J.  Ind.  Serv. ,  vol.  4,  no.  2,  2019,  doi: 10.36055/jiss.v4i2.5151.
[20]  M. Pradana, “Rumus Perhitungan Investasi Properti: Capitalization  Rate,  Capital  Gain,  Rule  72,” investbro.id , 2021. https://investbro.id/rumus- perhitungan-investasi-properti/  (accessed  Aug.  26, 2022).
[21]  B.  Leonard,  “Indonesia  Property  Market  Report  Q2 2022,” rumah.com ,  2022.  https://www.rumah.com/- panduan-properti/rumah-com-indonesia-property- market-report-q2-2022-powered-by-propertyguru- datasense-65034 (accessed May 19, 2022).
[22]  Chaerunnisa,  “Faktor  Penting  dalam  Perawatan Rumah  Sehari-hari,” lifepal ,  2021.  https://lifepal.- co.id/media/perawatan-rumah/  (accessed  May  03, 2022).
[23]  UU-RI,  “Peraturan  Pemerintah  Republik  Indonesi Nomor  18  Tahun  2021  Tentang  Hak  Pengelolaan, Hak  Atas  Tanah,  Satuan  Rumah  Susun,  dan Pendaftaran  Tanah,” Lembaran  Negara  Republik Indones. Tahun 2021 Nomor 28 , no. 086597, pp. 1– 99, 2021.
[24]  SBD, “Suku Bunga Deposito LHBU (Laporan Harian Bank  Umum),” Kontan.co.id ,  2022.  https://pusat- data.kontan.co.id/bungadeposito  (accessed  Sep.  30, 2022).