## KLAUSULA  EKSONERASI   OLEH PELAKU USAHA DALAM  PERJANJIAN JUAL BELI  RUMAH
Wishnu Kurniawan, Ninis Nugraheni Fakultas Hukum, Universitas Hang Tuah,Surabaya
Abstract: The exenoration  clause is  an exclusion /  liability exclusion clause in a housing  sale  and  purchase  agreement.  The  purpose  of  writing  this  scientific article is  to  find out  the  accountability of  business actors for  offers  submitted to prospective  consumers  and  restrictions  on  the  inclusion  of  standard  clauses containing exenoration clauses in the offer of buying and selling houses as a legal protection  effort  for  consumers.  The  results  of  the  study  indicate  that  the  treaty law in Indonesia essentially assumes that brochures have binding legal force. This binding strength is based on the fact that the brochure is a binding form of supply as  specified  in  the  Consumer  Protection  Act  which  is  based  on  the  principle  of good faith at the pre-contractual stage. Judging from the freedom of contract the standard agreement with an exoneration clause does not meet the subjective and objective  requirements  as  specified  in  Article  1320  BW,  thus  the  exoneration clause stated by the business actor in the brochure as a bidding instrument does not have binding power. Provisions for transferring accountability, actions in the form  of  business  actors  are  not  responsible  for  changes  in  specifications contained  in  brochures  violating  Article  18  paragraph  (1)  letters  a,  c,  and  d  of Consumer  Protection  Act.  And  has  an  effect  on  null  and  void  (nietig  /  null  and void).
Keywords: business actors, consumers, exenoration clause, good faith, null and void
Abstrak : Klausula eksenorasi merupakan klausula pengecualian kewajiban/tanggung  gugat  dalam  perjanjian  jual  beli  perumahan.  Tujuan penulisan  artikel  ilmiah  ini  untuk  mengetahui  tanggung  gugat  pelaku  usaha  atas penawaran  yang  disampaikan  kepada  calon  konsumen  dan  pembatasan pencantuman klausula baku yang berisi klausula eksenorasi dalam penawaran jual beli  rumah  sebagai  upaya  perlindungan  hukum  bagi  konsumen.  Hasil  penelitian menunjukkan bahwa hukum perjanjian di Indonesia pada hakekatnya menganggap bahwa  brosur  memiliki  kekuatan  hukum  yang  mengikat.  Kekuatan  mengikat  ini didasarkan  bahwa  brosur  merupakan  sebuah  bentuk  penawaran  yang  mengikat seperti  yang  ditentukan  dalam  Undang-Undang  Perlindungan  Konsumen  yang dilandasi  dengan  asas  itikad  baik  pada  tahap  prakontraktual.  Ditinjau  dari kebebasan membuat perjanjian (freedom of contract) perjanjian baku berklausula eksonerasi  tidak  memenuhi  syarat  subyektif  dan  syarat  obyektif  sebagaimana ditentukan  dalam  Pasal  1320  BW,  dengan  demikian  klausula  eksonerasi  yang dicantumkan  oleh  pelaku  usaha  dalam  brosur  sebagai  alat  penawaran  tidak mempunyai  kekuatan  mengikat.  Ketentuan  pengalihan  tanggung  gugat,  tindakan berupa  pelaku  usaha  tidak  bertanggungjawab  atas  perubahan  spesifikasi  yang terdapat di brosur melanggar Pasal 18 ayat (1) huruf a, c, dan d UUPK. Dan akan berdampak batal demi hukum (nietig / null and void).
Kata kunci : pelaku usaha, konsumen, klausula eksenorasi, itikad baik, batal demi hukum

## PENDAHULUAN

## A. LATAR BELAKANG MASALAH
Sesuai  dengan  ciri  dari  pelaku usaha yaitu merupakan tindakan yang dilakukan secara terus menerus untuk mendapatkan  keuntungan  terkadang tidak  hanya  sekadar  keuntungan. Pertanggungjawaban  sebagai  pelaku usaha  banyak  dilepas  dan  dibebaskan dari pertanggungjawaban melalui klausul  eksonerasi  yang  tercantum dalam  perjanjian  sepihak.  Salah  satu contohnya  adalah  dalam  Putusan dengan  Nomor  551/Pdt.G/2000/PN yang terakhir dikuatkan dalam putusan  Peninjauan  Kembali  Nomor 124  PK/PDT/2007  yang  menguatkan gugatan  Anny  dan  Hontas  hilangnya mobil Toyota Kijang tahun 1994 yang diparkir  di  Plaza  Cempaka  Mas  pada 1 Maret 2000.
Klausul Eksonerasi adalah klausula  yang  mengandung  kondisi membatasi  atau  bahkan  menghapus sama  sekali  tanggung  jawab  yang semestinya  dibebankan  kepada  pihak pelaku  usaha. 1 Klausula  eksonerasi merupakan bagian dari standar
1 Shidarta, 2000, Hukum Perlindungan Konsumen , Grasindo, Jakarta, hlm. 120
kontrak  yang  memuat  pengalihan tanggungjawab  pelaku  usaha,  namun masih  banyak  juga  dijumpai  dalam kehidupan  sehari  –  hari.  Klausula  ini banyak  digunakan  oleh  pelaku  usaha sebagai pelarian untuk menghindarkan  pelaku  usaha  dari tanggung jawab atas resiko yang akan timbul  di  kemudian  hari  dengan dimasukkan  ke  dalam  ketentuan dalam perjanjian. Pelaku usaha memiliki  pandangan  bahwa  sesuai dengan  Pasal  1338  BW  ditentukan bahwa suatu perjanjian dapat dilakukan secara bebas yang merupakan  perwujudan  dari  asa kebebasan berkontrak.
Pelaku usaha dengan konsumen dalam  hubungan  bisnis  cenderung berorientasi efisiensi sehingga banyak fakta  konkret  yang  menggambarkan realisasi  hubungan  antara  pelaku usaha  dengan  konsumen  cenderung dicari  bentuk  atau  model  hubungan yang  praktis.  Berdasarkan  alasan tersebut,  pelaku  bisnis  cenderung membentuk  klausula  baku.  Perjanjian baku  adalah  perjanjian  yang  hampir seluruh klausul – klausulnya dibakukan  oleh  pemakainya  dan pihak  yang  lain  pada  dasarnya  tidak
mempunyai peluang untuk merundingkan atau meminta
perubahan. 2 Pelaku  usaha  berusaha untuk  menutup  kemungkinan  bagi konsumen untuk me-negosiasi isi dari perjanjian,  sehingga  jual  beli  dapat segera dilangsungkan
Dalam perkembangannya, klausula  eksonerasi  ini  dilakukan bukan  hanya  saat  dituangkannya perikatan  pada  klausula  kontrak, namun  klausula  eksonerasi  ini  juga diterapkan  dalam  brosur  penawaran suatu  produk.  Salah  satu  contoh adalah  produk  perumahan  ( property ).
Pelaku  usaha  di  bidang  perumahan ( developer ) dalam memasarkan
rumah termasuk tanah selalu membuat format perjanjian baku yang substansinya  tidak  seragam  antara developer yang satu dengan developer yang  lain.  Pada  saat  pemesanan rumah calon konsumen diminta menandatangani surat pemesanan yang  telah  dipersiapkan  terlebih dahulu oleh developer . Bahkan penghindaran tanggungjawab ini sudah  dilakukan  sejak  penawaran produk  yang  digambarkan  dalam
2 Celina  Tri.  S.K,  2008, Hukum  Perlindungan Konsumen , Sinar Grafika, Jakarta, hlm. 139.
sebuah  brosur.  Salah  satu  wujud penghindaran developer dalam brosur penawarannya disampaikan bahwa:
“ Brosur, Ilustrasi/bagian brosur in merupakan alat bantu pemasaran  dan  penjualan.  Isi dibuat secara teliti dan seksama pada  masa  persiapan,  dan bukan  merupakan  bagian  dari kontra  jual  beli.  Desain  dan spesifikasi dapat berubah sewaktu  –  waktu  sesuai  dengan
kondisi lapangan ”.
Berdasarkan brosur penawaran tersebut, developer
berusaha menghindari  segala  tuntutan  yang akan  timbul  dikemudian  hari  apabila terjadi  perubahan  spesifikasi  maupun wujud bangunan serta kondisi lingkungan  perumahan  seperti  yang telah  digambarkan  dalam  brosur  (alat peraga) penjualan.
Hal ini menjadikan permasalahan tersendiri bagi
konsumen calon pembeli suatu perumahan.  Pada  satu  sisi  konsumen membutuhkan  rumah  sebagai  tempat hunian,  pada  sisi  lain  konsumen dihadapkan  pada  pilihan  sulit  yang dibentuk  oleh  pelaku  usaha  dalam menghindari
tanggungjawab
penuntutan  di  kemudian  hari  atas pembangunan unit perumahan maupun  lingkungan  pendukung  yang tidak sesuai dengan penawaran.
Berdasarkan permasalahan yang disampaikan  di  atas,  maka  guna pembatasan  dalam  kerangka  bahasan, penulis  merumuskan  masalah  dalam penulisan ini sebagai berikut:
“Apakah  klausula  eksonerasi yang  dicantumkan  dalam  brosur penjualan dapat menjadi obyek tanggung  gugat  antara developer dengan konsumen?”

## A. METODE PENELITIAN
Penulisan ini menggunakan metode  penelitian  hukum  normatif, bertitik  tolak  dari  adanya  kekaburan norma/asas hukum. dengan menggunakan pendekatan perundang- undangan  ( statute  approach )  dan pendekatan  konseptual  ( konseptual approach ).  Zainuddin  menyampaikan bahwa  Penelitian  Yuridis  Normatif merupakan penelitian yang membahas terkait  doktrin  –  doktrin  atau  asas  – asas dalam ilmu  hukum. 3 Selanjutnya oleh  karena  penelitian  ini  merupakan
3 Zainuddin  Ali, 2012, Metode  Penelitian  Hukum , Sinar Grafika, Jakarta, hlm 25.
penelitian  yuridis,  maka  pendekatan utama  dalam  melakukan  analisa adalah menggunakan pendekatan peraturan
perundangan yang didukung  dengan  analisa  berdasarkan pendekatan teori – teori atau doktrin – doktrin  yang  dikemukakan  oleh  para pakar.

## B. KERANGKA TEORI
Sebagai  dasar  dalam  pelaksanaan suatu  perikatan  dalam  bentuk perjanjian  tertulis,  penting  dalam penulisan  ini  untuk  dijelaskan beberapa  landasan  penting  terkait dengan  asas  –  asas  yang  wajib dipatuhi  dalam  melakukan  suatu perjanjian.  Adapun  asas  –asas tersebut adalah sebagai berikut:

## 1. Perjanjian
Perjanjian  merupakan  ihwal timbulnya  sebuah  perikatan. Hal  ini  tegas  ditentukan  dalam
Pasal 1233 BW yang menentukan  “tiap  –  tiap dilahirkan baik karena
perjanjian, baik karena Undang Undang”.  Secara  etimologi, perjanjian  berasal  dari  bahasa Belanda  yaitu  overeenkomst yang  artinya  ditegaskan  dalam
Pasal 1313 BW yang menentukan “Suatu persetujuan adalah suatu
perbuatan  di  mana  satu  orang atau  lebih  mengikatkan  diri terhadap  satu  orang  lain  atau lebih”.  Pelaksanaan  perjanjian memiliki syarat – syarat sahnya dalam  melakukan  perjanjian yang secara tegas di atur dalam
Pasal 1320 BW yang menentukan  “Supaya  terjadi persetujuan  yang  sah,  perlu
dipenuhi  empat  syarat:  1).
kesepakatan mereka yang mengikatkan dirinya; 2). kecakapan untuk membuat
suatu  perikatan;  3).  suatu pokok  persoalan  tertentu;  dan 4).  suatu  sebab  yang  tidak terlarang.
Salim  menyampaikan  bahwa Suatu  perjanjian  menjadi  sah jika  memenuhi  syarat-syarat sahnya  suatu  perjanjian  baik syarat subyektif maupun syarat obyektif  sebagaimana  diatur dalam pasal 1320 KUHPerdata.4  Sunarjo  lebih
4 Salim  H.S.,  2007,  Perancangan  Perjanjian, Jakarta, Sinar Grafika, hlm. 41
rinci menjelaskan bahwa
“Disebut syarat subyektif karena  menyangkut  subyek yang melakukan perjanjian dan syarat  subyektif  terdiri  dari kesepakatan  para  pihak  dan kecakapan
melakukan perbuatan hukum. Kesepakatan dalam perjanjian harus diberikan secara bebas (merdeka)  tanpa  adanya  unsur paksaan,  penipuan,  maupun kekhilafan. Sedangkan kecakapan melakukan
perbuatan  hukum  artinya  para pihak  dalam  perjanjian  harus sudah dewasa dan tidak berada dibawah  pengampuan.  Tidak dipenuhinya  syarat  subyektif akan berakibat hukum perjanjian  dapat  dimintakan pembatalan.  Sedangkan  syarat obyektif  menyangkut  obyek dalam perjanjian. Syarat obyektif  meliputi  suatu  hal tertentu  (obyek  tertentu)  dan suatu sebab yang diperbolehkan  (halal).  Dalam setiap  perjanjian  harus  ada obyeknya serta harus mempunyai sebab yang
diperbolehkan  (halal)  artinya perjanjian tersebut tidak bertentangan  dengan  undang- undang,  ketertiban  umum,  dan kesusilaan.  Tidak  dipenuhinya syarat  obyektif  akan  berakibat hukum  perjanjian  batal  demi hukum  artinya  perjanjian  sejak semula  dianggap  tidak  pernah ada. 5

## 2. Asas Pacta Sun Servanda
Menurut  Harry  disampaikan bahwa Pacta  Sun  Servanda
berasal  dari  bahasa  latin  yang bearti  “Janji  Harus  Ditepati”.
Pada dasarnya asas ini berkaitan dengan kontrak perjanjian yang dilakukan
diantara  para  individu  yang mengandung makna bahwa: 6 a. Perjanjian merupakan Undang  –  Undang  bagi para pihak yang membuatnya, dan b. Mengisyaratkan bahwa pengingkaran terhadap 5 Sunarjo,  2015,  Perbandingan  Hukum  Indonesia dan  Malaysia  Terhadap  Ketidakseimbangan Dalam Perjanjian Baku, Malang, Jurnal Cakrawala Hukum, Nomor 1, hlm.110
6 Harry  Purwanto,  2009,  Keberadaan  Asas  Pacta Sun  Servanda  Dalam  Perjanjian  Internasional, Jurnal  Mimbar  Hukum,  Volume  21,  Nomor  1, hlm. 162
kewajiban  yang  ada  pada perjanjian merupakan tindakan  melanggar  janji atau wanprestasi. Azis menambahkan bahwa asas Pacta  Sun  Servanda merupakan skralisasi atas suatu perjanjian. 7

## 3. Asas Itikad Baik
Asas ini telah ditentukan secara tegas  dalam  BW  khususnya Pasal  1338,  dalam  ayat  ketiga menentukan  bahwa  “Suatu Perjanjian  harus  dilaksanakan dengan  itikad  baik”.  Antari menjelaskan bahwa Secara teoritis  asas  itikad  baik  dapat dibagi menjadi dua: 8
a. Itikad Baik Subyektif, yaitu
sebelum perjanjian dilaksanakan  para  pihak harus menunjukkan
kejujuran.  Biasanya  itikad baik  subyektif  ada  pada tahap  negosiasi,  dimana para  pihak  secara  terbuka
7 Azis  T.  Saliba,  2001,  Contract  Law  and Legislation,  Comparative  Law  Volume  3,
Number 3, hlm. 6
8 Antari  Innaka,  Sa’ida  Rusdiana,  Sularto,  2012,
Penerapan Asas Itikad Baik Tahap Prakontraktual  Pada  Perjanjian  Jual  Beli Perumahan, Mimbar Hukum Volume 24, Nomor 3, hlm. 505
memberikan informasi yang sesungguhnya tentang siapa dirinya dengan memberikan  bukti  berupa dokumen tentang dirinya.
b. Itikad  baik  obyektif,  yaitu pada saat pelaksanaan perjanjian harus sesuai dengan kepatutan atau keadilan.

## C. HASIL DAN PEMBAHASAN
1. Hasil Berdasarkan hasil penggalian  data  yang  dilakukan oleh  penulis  menggambarkan bahwa  penggunaan  klausula eksonerasi dalam perkembangan  hingga  saat  ini tidak  hanya  diterapkan  dalam perjanjian
baku sebagai klausula  baku  dalam  suatu perjanjian.  Demi  menghindari tuntutan  ketidaksesuaian  atas produk yang ditawarkan, pelaku usaha  cenderung  melakukan penghindaran  atas  tanggung gugat yang akan timbul dikemudian  hari  terkait  dengan pembangunan  perumahan  yang tidak sesuai  dengan brosur (alat
peraga penjualan). Pelaku usaha memberikan
klausula eksonerasi  berupa  perubahan spesifikasi maupun bentuk bangunan serta lingkungan yang diperjanjikan dalam brosur sewaktu – waktu dapat berubah. Salah  satu  klausula  eksonerasi yang  diberikan  oleh  pelaku usaha adalah sebagai berikut:
“ Brosur,  Ilustrasi/bagian brosur  in  merupakan  alat bantu pemasaran dan
penjualan. Isi dibuat secara  teliti  dan  seksama pada masa persiapan, dan bukan  merupakan  bagian dari  kontra  jual  beli. Desain  dan  spesifikasi dapat  berubah  sewaktu  – waktu sesuai dengan kondisi lapangan ”.
Pernyataan  tersebut  di atas diterjemahkan secara bebas oleh penulis bahwa brosur yang diberikan  oleh  pelaku  usaha hanyalah  merupakan  alat  bantu pemasaran dan penjualan, sehingga  brosur  sebagai  alat bantu pemasaran tersebut bukan merupakan bagian
dari
perjanjian  jual  beli.  Apabila terjadi  perubahan  atas  desain dan  spesifikasi  atas  perumahan baik  atas  bangunan  maupun lingkungan  perumahan,  pelaku usaha dibebaskan dari tanggung gugat  dari  konsumen  pembeli
unit perumahan. Sehingga konsumen tidak dapat menggugat  ganti  rugi  atas perubahan  yang  terjadi.  Berikut klausula eksonerasi yang diambil  secara  acak  atas  2 pelaku usaha perumahan.
Tabel 1.
Klausula Eksonerasi Pada Brosur Penawaran Rumah Huni
NO PELAKU USAHA PERUMAHAN ISI KLAUSULA EKSONERASI 1 PT. Pondok XXXXXX XXXXX
Brosur,  Ilustrasi/bagian  brosur  in  merupakan  alat bantu pemasaran dan penjualan. Isi dibuat secara teliti dan  seksama  pada  masa  persiapan,  dan  bukan merupakan  bagian  dari  kontra  jual  beli.  Desain  dan spesifikasi  dapat  berubah  sewaktu  –  waktu  sesuai dengan kondisi lapangan 2 PT. United XXX Brosur ini adalah alat bantu pemasaran dan penjualan dan  bukan  merupakan  bagian  dari  kontrak  jual  beli. Developer  dibebaskan  dari  segala  tuntutan  apabila
terdapat perubahan sewaktu – waktu.
Sumber: diambil dari brosur 2 pengembang perumahan yang berbeda di 2 kota.
Menjadi pertanyaan besar,
apakah  klausul  eksonerasi  yang disampaikan  di  dalam  brosur penawaran  sebagai  alat  bantu pemasaran mengikat bagi
konsumen yang membeli bangunan  perumahan  tersebut. Khususnya bagi konsumen yang mendapatkan informasi spesifikasi rumah dan
lingkungan  hanya  di  dasarkan brosur pemasaran tersebut.
2. Pembahasan Sebelum menentukan
apakah klausula eksonerasi dapat  mengikat  bagi  konsumen peruumahan.  Hematnya  kita kupas  terlebih  dahulu  tentang perikatan dan berlakunya perikatan  pada  para  pihak  yang saling menyepakati. Berdasarkan
pada ketentuan  Pasal  1458  BW  yang
menentukan  bahwa  “Jual  Beli
itu dianggap telah terjadi diantara  kedua  belah  pihak,
seketika setelah sepakat
mengenai  barang  dan  harganya.
Berdasarkan hal tersebut, dianggap  bahwa  pada  dasarnya iklan  tersebut  melekat  dalam kontraktual  itu  sendiri  karena iklan  dianggap  sebagai  bentu atau wujud lain dari penawaran. Adanya  persesuaian  kehendak antara penawaran dengan penerimaan  dari  kedua  belah pihak  menggambarkan  lahirnya kesepakatan  timbal  balik.  Oleh karena  itu  seorang  pembeli tertarik untuk melakukan
persesuaian  kehendak  berawal dari  penawaran  yang  dilakukan kepada  pihak  pembeli.  Pihak pembeli pada akhirnya menyepakati  oleh  karena  janji- janji  dan  gambaran  –  gambaran yang  sesuai  dengan  kehendak pembeli hingga akhirnya timbul hubungan  timbal  balik,  yaitu hubungan jual beli. Janji – janji dan  gambaran  yang  sesuai kehendak  hingga  menimbulkan persesuaian  kehendak  tersebut
direpresentasikan  dalam  bentuk iklan  yang  dikemas  secara bagus  dalam  wujud  tertulis berbetuk iklan/brosur. Atas dasar  pernyataan  persesuaian kehendak itulah, maka hubungan  kontraktual;  antara penjual  dengan  pembeli  telah lahir, sehingga membuat iklan/brosur  menjadi  bagian yang  melekat  dalam  perjanjian jual beli tersebut. Sesuai dengan hasil  pembahasan  di  atas,  maka klausula  yang  timbul  dalam suatu perjanjian menjadi sebuah kesepakatan yang wajib
dijalankan  oleh  para  pihak  saat lahirnya perjanjian tersebut yang dalam hal ini juga sebagai wujud  dari  pelaksanaan  asas “ Pacta Sun Servanda” .
Ketentuan lain yang
mengatur tentang perjanjian jual beli  diatur  juga  dalam  Undang Undang  Nomor  8  Tahun  1999 tentang Perlindungan Konsumen  (UUPK).  UUPK memberikan  perlindungan  bagi konsumen  terkait  janji  –  janji pelaku usaha pada saat mempromosikan  produk  yang
ditawarkan  kepada  masyarakat. Hal  tersebut  di  gambarkan dalam  ketentuan  pasal  pasal UUPK  sebagai  berikut:  Pasal  8 ayat  (1)  huruf  f,  Pasal  9,  Pasal 10, Pasal 12, Pasal 13, Pasal 19 ayat  (1),  Pasal  62  ayat  (1)  dan Pasal 7 huruf a. Pasal  8  ayat  (1)  huruf  f menentukan:
(1) Pelaku usaha dilarang memproduksi dan/atau memperdagangkan barang dan/atau jasa yang : f.  tidak  sesuai  dengan  janji yang dinyatakan dalam label,  etiket,  keterangan, iklan atau promosi
penjualan  barang  dan/atau jasa tersebut Pasal 9 menentukan:
(1) Pelaku usaha dilarang menawarkan, mempromosikan, mengiklan-kan suatu  barang dan/atau  jasa  secara  tidak benar, dan/atau seolah-olah :
a. barang tersebut telah memenuhi dan/atau memiliki  potongan  harga,
harga  khusus,  standar  mutu
tertentu,  gaya  atau  mode tertentu, karakteristik tertentu,  sejarah  atau  guna tertentu;
b. barang tersebut dalam
keadaan baik dan/atau baru;
c. barang dan/atau jasa tersebut  telah  mendapatkan dan/atau  memiliki  sponsor, persetujuan,  perlengkapan tertentu, keuntungan tertentu,  ciri-ciri  kerja  atau aksesori tertentu; d. barang dan/atau jasa tersebut dibuat oleh perusahaan yang mempunyai sponsor, persetujuan atau afiliasi; e. barang dan/atau jasa
tersebut tersedia; f. barang tersebut tidak
mengandung cacat
tersembunyi;
g. barang  tersebut  merupakan kelengkapan  dari  barang tertentu;
h. barang tersebut berasal dari daerah tertentu;
i. secara  langsung  atau  tidak langsung merendahkan barang dan/atau jasa lain;
j. menggunakan kata-kata
yang  berlebihan,  seperti
aman, tidak berbahaya, tidak  mengandung  risiko atau  efek  sampingan  tanpa keterangan yang lengkap;
k. menawarkan  sesuatu  yang mengandung janji yang belum pasti. (2) Barang dan/atau jasa
sebagaimana dimaksud pada ayat  (1)  dilarang  untuk diperdagangkan. (3) Pelaku usaha yang melakukan pelanggaran terhadap  ayat  (1)  dilarang melanjutkan penawaran, promosi,  dan  pengiklanan barang dan/atau jasa
tersebut.
Penulis  mencoba  menafsirkan
dari  ketentuan  Pasal  8  ayat  (1) huruf  f  dan  Pasal  9  UUPK memberikan  gambaran  bahwa
pelaku usaha tidak diperkenankan untuk melakukan penyebarluasan informasi  secara  tidak  benar melalui  iklan  (yang  dalam  hal
ini direpresentasikan dalam
wujud  brosur).  Pelaku  usaha hendaknya menyampaikan hal – hal  yang  benar  adanya,  dapat dipertanggungjawabkan, dan
sesuai dengan kondisi sesungguhnya. Ketentuan – ketentuan tersebut secara
eksplisit  menentukan  bahwa pada  prinsipnya  iklan  tersebut mengikat  secara  hukum  ketika konsumen  merasa  dirugikan atas  kondisi  fakta  yang  tidak sesuai  dengan  keadaan  yang digambarkan dalam iklan.
Lebih  lanjut  ditentukan dalam Pasal 18 bahwa:
(1) Pelaku usaha dalam menawarkan barang dan/atau jasa yang ditujukan untuk diperdagangkan dilarang membuat atau
mencantumkan klausula baku  pada  setiap  dokumen dan/atau perjanjian apabila: a. menyatakan pengalihan tanggung  jawab  pelaku usaha;
b. menyatakan bahwa pelaku usaha  berhak  menolak penyerahan kembali
barang yang dibeli konsumen;
c. menyatakan bahwa pelaku usaha  berhak  menolak penyerahan  kembali  uang
yang dibayarkan atas barang  dan/atau  jasa  yang dibeli oleh konsumen;
d. menyatakan pemberian kuasa dari konsumen
kepada  pelaku  usaha  baik secara  langsung  maupun tidak langsung untuk melakukan segala tindakan  sepihak  yang berkaitan  dengan  barang yang dibeli oleh konsumen secara angsuran; e. mengatur perihal pembuktian atas hilangnya kegunaan barang  atau  pemanfaatan jasa  yang  dibeli  oleh konsumen;
f. memberi hak kepada pelaku usaha untuk mengurangi  manfaat  jasa atau  mengurangi  harta
kekayaan  konsumen  yang
menjadi  obyek  jual  beli jasa;
g. menyatakan tunduknya konsumen kepada peraturan  yang  berupa aturan  baru,  tambahan, lanjutan dan/atau pengubahan lanjutan yang dibuat sepihak oleh pelaku  usaha  dalam  masa konsumen  memanfaatkan
jasa yang dibelinya;
h. menyatakan bahwa konsumen  memberi  kuasa kepada pelaku usaha
untuk  pembebanan  hak tanggungan,  hak  gadai, atau hak jaminan terhadap barang  yang  dibeli  oleh konsumen secara angsuran. (2) Pelaku usaha dilarang mencantumkan klausula baku yang letak atau bentuknya sulit terlihat atau tidak  dapat  dibaca  secara jelas, atau yang pengungkapannya sulit dimengerti. (3) Setiap  klausula  baku  yang telah ditetapkan oleh
pelaku usaha pada dokumen  atau  perjanjian yang  memenuhi  ketentuan sebagaimana dimaksud pada  ayat  (1)  dan  ayat  (2) dinyatakan batal demi hukum. (4) Pelaku usaha wajib menyesuaikan klausula baku  yang  bertentangan dengan Undang-undang ini Berdasarkan ketentuan diatas, khususnya ayat (1) huruf a, c, dan d merupakan ketentuan tegas bahwa pengalihan
tanggungjawab yang berindikasi pada  pelepasan  tanggungjawab
pelaku  usaha  atas  produk  yang diperjualbelikan telah melanggar  prinsip  –  prinsip yang  diatur  dalam  UUPK. Lebih  lanjut  Pasal  18  ayat  (3) UUPK  mengindikasikan  bahwa setiap  klausula  baku yang ditetapkan  oleh  pelaku  usaha pada  dokumen  atau  perjanjian yang memenuhi ketentuan sebagaimana  dimaksud  pada ayat  (1)  dan  ayat  (2)  UUPK berdampak  pada  batal  demi hukum ( nietig/null and void )
Sejatinya  suatu  tindakan itikat tidak baik dalam melakukan  perjanjian  dilarang dalam ketentuan BW khususnya Pasal 1328 BW yang
menentukan  bahwa  “Penipuan merupakan  suatu  alasan  untuk membatalkan suatu persetujuan, bila penipuan yang dipakai oleh salah satu pihak adalah sedemikian rupa, sehingga nyata  bahwa  pihak    yang  lain tidak akan mengadakan perjanjian  itu  tanpa  adanya  tipu muslihat.  Penipuan  tidak  hanya dikira  –  kira,  melainkan  harus dibuktikan. 9
Berdasarkan hasil pembahasan  yang  dilakukan pada paragraf –  paragraf sebelumnya  dapat  diketahui,
bahwa  sejatinya  seorang  calon konsumen tidak
akan melakukan pembelian atas produk  (yang  dalam  hal  ini adalah  produk  rumah)  apabila nyata  –  nyata  terdapat  hal  yang dia  tidak  inginkan.  Untuk  itu seorang  penjual  harus  memiliki
9 Kitab  Undang  Undang  Hukum  Perdata, Lembaran  Negara  Republik  Indonesia  Tahun 1924-556.
itikad  baik  dalam  melakukan sebuah  jual  beli  (perjanjian). Hal  ini  dapat  kita  ambil  dari kata  “....sehingga  nyata  bahwa pihak    yang  lain  tidak  akan mengadakan perjanjian itu tanpa  adanya  tipu  muslihat.”
Asas  itikad  baik  ini  juga merupakan amanat dari ketentuan  Pasal  1338  ayat  (3) BW menentukan
bahwa:
Persetujuan-persetujuan (perjanjian)  harus  dilaksanakan dengan itikad baik. Apabila kita merangkai  atas  Pasal  1328  dan 1338  seperti  yang  tersebut  di atas,  maka  dengan  adanya pelanggaran atas asa itikad baik
akan berdampak pada pembatalan atas perjanjian/kesepakatan yang telah  dilakukan  oleh  para  pihak atau  yang  lazim  kita  sebut dengan “Dapat
Dibatalkan
Demi Hukum”.
J.  Satrio  menyampaikan bahwa    “Dalam  perikatan  yang lahir  dari  perjanjian,  kehendak para pihak memang tertuju  atau dianggap  tertuju  pada  akibat hukum tertentu. Mereka
memang menghendaki atau dianggap
menghendaki munculnya  perikatan  sebagai akibat  hukum  dari  perjanjian yang  mereka  tutup. 10 Lebih lanjut Satrio juga
menyampaikan  bahwa  “Pada hakikatnya, bila pihak dirugikan (konsumen)  karena  janji  –  janji iklan  yang  dinyatakan  oleh pihak  produsen  tidaklah  benar dan tidak sesuai dengan kenyataannya, hendak menggugat pihak yang menimbulkan kerugian (produsen) atas dasar kualifikasi wanprestasi, maka terlebih dahulu haruslah dibuktikan bahwa terdapat hubungan kontraktual  diantara  produsen dan  konsumen.  Dalam  artian ada  perikatan  yang  lahir  atas dasar  perjanjian  diantara  kedua belah pihak. 11
Pendapat  J.  Satrio  bukan tanpa  dasar,  berdasarkan The
Principles or European Contract  of  Law 2002 Act.
10 J Satrio, 2009, Hukum Perikatan, Perikatan Pada Umumnya, Alumni, Bandung, hlm. 43.
11 Ibid , hlm. 43
2.201 12 menentukan bahwa suatu tawaran untuk menyediakan  barang  atau  jasa dengan harga yang telah tercantum,  yang  dibuat  oleh seorang  penyedia  barang  atau jasa  yang  profesional,  dalam iklan  layanan  masyarakat  atau katalog, dianggap menjadi sebuah  penawaran  ( offer )  untuk menjual  barang  dan/atau  jasa pada  harga  saat  itu,  sampai persediaan barang atau
kapasitas  pasokan  ( supply )  atas barang tersebut telah habis.
Lebih  lanjut  disampaikan
oleh Taufik, yang menyampaikan bahwa kedudukan  hukum  iklan  adalah sebagai janji/unsur dari perjanjian  yang  memberikan implikasi  hukum  dari  iklan tersebut. 13 Pendapat
ini
Kalaupun  terdapat  klausul  yang menyatakan  bahwa  brosur  – brosur maupun iklan penawaran
12 K.M.  Sharma,  1999, From  Sancity  to  Fairness: An  Easy  Transition  in  The  Law  of  Contract?,
Law  School  Journal  of  International  Law  &
Comparative Law Vol. 18, New York , hlm. 107 13 Taufik  H.  Simatupang,  2004,  Aspek  Hukum Periklanan dalam perspektif Perlindungan Konsumen,  cet.  1,  PT.  Citra  Aditya  Bakti, Bandung, hlm. 30.
tidak  menjadikannya  sebagai bagian  dari  perjanjian,  selama pembeli merasa dirugikan sebagai  akibat  klausul  tersebut di  kemudian  hari,  maka  tetap ada suatu tanggungjawab prakontraktual  ( precontractual liability )  dari  penjual  untuk selalu  beritikad  baik  dalam melakukan  kegiatan  usahanya. Berdasarkan paparan tersebut di atas  dapat  dinyatakan  bahwa klausula eksonerasi selama menimbulkan  kerugian  bagi pihak konsumen, maka klausula eksonerasi  yang  timbul  dalam brosur  tidak  mengikat  dalam perjanjian jual beli tersebut.
Celina menambahkan bahwa  persesuaian  sepakat  dari para  pihak  (dalam  hal  ini  jual beli  rumah  pada  developer) menempatkan  posisi  pembeli pada  pihak  yang  lemah.  Alih  – alih efisiensi waktu pengurusan, Penjual  menerapkan  Perjanjian sepihak  yang tidak memberikan kesempatan  bagi  pembeli  untuk melakukan negoisasi atas klausula  yang  terdapat  dalam perjanjian. Kecenderungan
konsumen dalam menandatangani perjanjian dalam kondisi
terpaksa menerima  segala  isi  beserta syarat-syarat  yang  termaktub dalam  perjanjian  baku  yang ditetapkan  secara  sepihak  oleh pelaku  usaha  merupakan  bukti bahwa  adanya  penyalahgunaan keadaan ketidakseimbangan dalam  posisi  tawar-menawar atau  perundingan  antara  pihak penjual yang memiliki kekuatan secara ekonomis terhadap pihak
pembeli yang cenderung
dalamposisi pihak ekonomi
lemah.  Kondisi  ini  membuat
salah  satu  pihak  berada  dalam keadaan  tidak  bebas  untuk menyatakan kehendak. Kelemahan ini menjadikan celah  penyalahgunaan  keadaan yang dimasukkan sebagai keadaan yang bertentangan dengan  ketertiban  umum  atau kebiasaan  yang  baik  ( goede zeden ). 14 Hal  ini  bertentangan dengan  syarat  subyektif  dan syarat  obyektif  yang  tercantum
dalam Pasal 1320 BW. 14 Op. Cit. Celina Tri. S.K, hlm. 139
Selanjutnya pencederaan
terhadap  syarat  obyektif  bentuk pengingkaran/mencederai syarat obyektif, maka secara keseluruhan persesuaian kehendak  antara  penjual  dan pembeli yang dituangkan dalam perjanjian jual beli sedari pembentukan perjanjian dianggap  tidak  ada,  karena dianggap  terdapat  itikad  buruk yang mendasari perjanjian.

## D. KESIMPULAN
Penawaran  melalui  brosur (alat peraga penawaran) berklausula  eksonerasi  membuat konsumen  tidak  memiliki  posisi tawar  dalam  jual  beli  perumahan. Hukum  perjanjian  di  Indonesia pada hakekatnya menganggap bahwa  brosur  memiliki  kekuatan hukum  yang  mengikat.  Kekuatan mengikat  ini  didasarkan  bahwa brosur  merupakan  sebuah  bentuk penawaran  yang  mengikat  seperti yang  ditentukan  dalam  UUPK yang  dilandasi  dengan  asas  itikad baik  pada  tahap  prakontraktual. Apabila timbul hubungan kontraktual  antara  pelaku  usaha
dengan konsumen yang diwujudkan dalam persesuaian kehendak dituangkan dalam
perjanjian  atas  dasar  brosur  yang diterima  oleh  konsumen,  maka brosur merupakan dokumen pendukung dalam substansi perjanjian. Ditinjau dari kebebasan membuat  perjanjian  ( freedom  of
contract ) perjanjian baku
berklausula  eksonerasi  tidak  tidak mempunyai  kekuatan  mengikat sepanjang terdapat hal yang
merugikan  konsumen.  Ketentuan
pengalihan  tanggung  gugat  yaitu tindakan pelaku usaha tidak bertanggungjawab  atas  perubahan spesifikasi  yang  terdapat  di  brosur telah  mencederai  prinsip  –  prinsip perlindungan konsumen yang
ditentukan dalam Pasal 18 ayat (1) huruf  a,  c,  dan  d  UUPK.  Pasal  18 ayat (3) UUPK selanjutnya menentukan bahwa setiap klausula baku  yang  ditetapkan  oleh  pelaku
usaha pada dokumen atau perjanjian yang memenuhi ketentuan  sebagaimana  dimaksud pada  ayat  (1)  dan  ayat  (2)  UUPK berdampak pada batal demi hukum ( nietig/null and void ).

## DAFTAR PUSTAKA
Ali, Zainuddin, 2012, Metode Penelitian Hukum, Sinar Grafika, Jakarta Badrulzaman,  Mariam  Darus,  2015, Hukum Perikatan Dalam KUH  Perdata  Buku  Ketiga , PT Citra Aditya Bakti,
Bandung.
Fuady, Munir, 2003, Hukum Kontrak (Dari  Sudut  Hukum  Bisnis), PT. Citra Aditya Bakti,
Bandung. HS.  H.Salim,  2006,  Perkembangan Hukum  Kontrak  di  luar  KUH Perdata, Raja Grafindo
Persada, Jakarta.
Hernoko, Agus Yudha, 2010, Hukum perjanjian  “Asas  Proposional dalam  Kontrak  Komersial”,
Kencana, Jakarta.
Keraf,  A.  Sonny,  2012,  Pustaka Filsfat  Etika  Bisnis,  Tuntunan dan  Relevansinya,  Kanisius, Yogyakarta.
Satrio,  J,  1993,  Hukum  Perikatan yang  Lahir  Dari  Undang Undang,  Citra  Aditya  Bhakti, Bandung.
----------,  2009,  Hukum  Perikatan,
Perikatan  Pada  Umumnya,
Alumni, Bandung S.  Salim  H.S.,  2007,  Perancangan
Perjanjian, Jakarta, Sinar Grafika.
Shidarta,  2000,  Hukum  Perlindungan
Konsumen, Grasindo, Jakarta. Simatupang,  Taufik  H.,  2004,  Aspek
Hukum Periklanan dalam perspektif Perlindungan Konsumen,  cet.  1,  PT.  Citra Aditya Bakti, Bandung. S.K,  Celina  Tri,  2008,  Hukum Perlindungan Konsumen, Sinar Grafika, Jakarta Putusan  Pengadilan  Negeri  Jakarta Pusat Nomor 551/Pdt.G/2000/PN perihal Gugatan  wanprestasi  antara Anny  dan  Hontas  melawan
PT.  Securindo  Packatama  atas
hilangnya mobil Toyota
Kijang Tahun 1994. Putusan  Mahkamah  Agung  Atas Peninjauan  Kembali  Nomor
124 PK/PDT/2007 perihal Gugatan  wanprestasi  antara Anny  dan  Hontas  melawan
PT.  Securindo  Packatama  atas
hilangnya mobil Toyota Kijang Tahun 1994
Undang-Undang  Nomor  8  Tahun
1999  tentang  Perlindungan
Konsumen  (Lembaran  Negara Republik Indonesia Tahun
1999  Nomor  42,  Tambahan
Lembaran  Negara  Republik Indonesia Nomor 3821). Kitab Undang Undang Hukum Perdata,  Lembaran  Negara Republik Indonesia Tahun 1924-556
Purwanto,  Harry,  2009,  Keberadaan
Asas  Pacta  Sun  Servanda Dalam Perjanjian
Internasional,  Jurnal  Mimbar Hukum, Volume 21, Nomor 1, hlm. 162
Azis  T.,  Saliba,  2001,  Contract  Law and  Legislation,  Comparative Law  Volume  3,  Number  3, hlm. 6
Innaka,  Antari,  Sa’ida  Rusdiana,
Sularto, 2012, Penerapan Asas Itikad Baik Tahap Prakontraktual Pada Perjanjian Jual  Beli  Perumahan,  Mimbar
Hukum Volume 24, Nomor 3, hlm. 505
Sharma, K.M., 1999, From Sancity to Fairness:  An  Easy  Transition
in The Law of Contract?, Law School Journal of International Law &
Comparative  Law Vol.  18,
New York.
Sunarjo,  2015,  Perbandingan  Hukum
Indonesia dan Malaysia Terhadap  Ketidakseimbangan Dalam Perjanjian Baku,
Malang, Jurnal Cakrawala
Hukum, Nomor 1.