## JURNAL HUKUM KAIDAH

## Media Komunikasi dan Informasi Hukum dan Masyarakat
Volume : 20, Nomor : 2 ISSN Online : 2613-9340 ISSN Offline : 1412-1255
Hubungan hukum antara pt. Bank tabungan negara (persero) tbk. Kcp sutomo di kota medan dengan pengembang dan nasabah peminjam pada kredit pemilikan rumah inden
Oleh :
Azansyah Hashif, Bismar Nasution, Sunarmi, Mahmul Siregar 1

## hashifazansyah@gmail.com

## Abstract
People’s  Housing  Credit  (KPR)  by indent,  as  the  product  of  PT  Bank  Tabungan Negara  (Persero),  is  buying  houses which  have not  been  built  by  contractors  by  credit  system. The  houses  will  be  built  when  the  contract  is signed  by  the  prospective  buyers  who  have ordered  the  houses.  The  Bank  is  vulnerable  to the  risk  of  developers’  default  in  building  the houses; it is also take the risk of the default the debtors  who  are  not  able  to  pay the  installment while the houses are being built. It is necessary to study the legal realationship in giving KPR by indent  so  the  research  was  done  at  PT  Bank Tabungan Negara (Persero), Tbk, KCP Sutomo, Medan.
The  research  used  juridical  normative method  with  descriptive  analytic  approach, supported  by  primary  data.  The  data  were gathered  by  conducting  library  research,  field study,  documentation,  and  interview  and analyzed by using qualitative method. The legal relationship  between  PT  Bank  Tabungan Negara  (Persero)  Tbk  KCP  Sutomo  with developers and borrowing customers in providing  indent  housing  loans  (KPR)  is  a  form of  tripatrit  legal  relationship,  because  of  the cooperation agreement between Bank BTN and the  developer  and  provision  of  credit  between Bank  BTN.  and  borrowing  customers where  the three parties each have rights and obligations.
1 Program  Studi  Magister  Ilmu  Hukum  Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara
Keywords: people’s  housing  credit,  indent, prudential principle, bank

## Abstrak
Kredit  Pemilikan  Rumah  (KPR)  inden merupakan  produk  PT.  Bank Tabungan  Negara (Persero)  berupa  kredit  pembelian  rumah  atas rumah yang belum dibangun oleh pengembang. Rumah  akan  dibangun  oleh  pengembang dengan  memerintahkan  kontraktor  setelah  ada pihak  pembeli.  KPR  inden  menjadikan  posisi bank syarat dengan risiko terutama karena pada saat  penandatanganan  perjanjian  kredit,  rumah dalam  kondisi  belum  dibangun.  Bank  menjadi rawan  risiko  atas  wanprestasinya  pengembang dalam  membangun  rumah,  demikian  pula terhadap  wanprestasinya  debitur  karena  macet tidak mampu membayar angsuran KPR indennya  yang  pada  saat  itu  masih  dalam periode  pembangunan.  Perlu  dilakukan  kajian mengenai  hubungan  hukum  dalam  pemberian KPR  secara  inden  pada  PT.  Bank  Tabungan Negara  (persero)  Tbk.  KCP  Sutomo  di  Kota Medan.
Metode  penelitian  yang  digunakan adalah  penelitian  hukum  normatif  dengan dukungan data primer. Penelitian ini merupakan penelitian  deskriptif  analitis  dengan  tehnik pengumpulan  dilakukan  melalui  studi  pustaka dan  studi  lapangan.  Alat  pengumpulan  data menggunakan  studi  dokumen  dan  pedoman wawancara.  Analisis  data  dilakukan  dengan metode  analisis  data  kualitatif. Hubungan hukum  antara  PT  Bank  Tabungan  Negara (Persero)  Tbk  KCP  Sutomo  dengan developer dan nasabah peminjam dalam pemberian Kredit Pemilikan  Rumah  (KPR)  inden  adalah  bentuk hubungan  hukum  yang  tripatrit,  karena  adanya perjanjian  kerja  sama  antara  bank  BTN  dengan developer dan  pemberian  kredit  antara  bank BTN  dan  nasabah  peminjam  dimana  ketiga pihak  tersebut masing-masing memiliki  hak  dan kewajiban.
Kata  kunci: hubungan  hukum,  bank,  kredit perumahan rakyat, inden

## JURNAL HUKUM KAIDAH

## Media Komunikasi dan Informasi Hukum dan Masyarakat

## I. Pendahuluan

## A. Latar Belakang
Kredit  Pemilikan  Rumah  (KPR)  inden adalah  suatu  bentuk  pelayan  kredit  perumahan dimana  rumah  yang  baru  akan  dibangun  oleh kontraktor  melalui  perintah  dari  pengembang perumahan ( developer ) setelah ada pembelinya.
Fasilitas KPR inden ini memberikan kemudahan bagi developer dalam  menjalankan  usahanya dikarenakan  tidak  perlu  adanya  pengeluaran modal  yang  banyak  untuk  membangun  suatu rumah yang belum ada pembelinya.
Program  KPR  inden  melibatkan  bank, pembeli  dan  pengembang  ( developer) yang terjalin  dalam  suatu  perjanjian  yang  mengikat secara  hukum.  Bank  dengan  pembeli  terikat dalam  suatu  hubungan  hukum  perjanjian  kredit sedangkan  antara  bank  dan developer memiliki perikatan berdasarkan suatu perjanjian kerjasama.  Sebagai  suatu  bentuk  hubungan hukum  perjanjian  kredit,  maka  permasalahan kredit  macet  atau  ketidakmampuan  dari  debitur (pembeli  rumah  inden)  untuk  melanjutkan pembayarannya  terhadap  KPR  inden  tersebut serta  adanya developer yang  tidak  memenuhi perjanjian  kerja  sama  dengan  bank  dalam memenuhi  kewajibannya  dalam  pembangunan rumah  inden,  merupakan  masalah-masalah yang  timbul  dari  kegiatan  operasional  pelayan KPR inden. 2
Pembiayaan  rumah inden melalui kredit perbankan  pada  prinsipnya  melemahkan  posisi bank sebagai lembaga yang membiayai pembelian  rumah  inden  tersebut.  Hal  ini dikarenakan  pada  saat  penandatanganan  akta perjanjian  kredit  berikut  perjanjian accessoir
2 Suhardi  Gunarto.  Resiko  Dalam  Pemberian Kredit  Perbankan. Jurnal  hukum Pro  Justisia,Volume 24 Nomor 2 2010, hal. 11
lainnya  kondisi  rumah  masih  sebuah  tanah kosong  (belum  adanya  rumah  yang  dibangun). Keadaan  ini  sangat  rawan  bagi  bank  terhadap wanprestasinya developer untuk  memenuhi janjinya  dalam  membangun  rumah  sesuai dengan  jangka  waktu  yang  telah  disepakati. Demikian pula dengan debitur yang wanprestasi yaitu  mengalami  kemacetan  dalam  melakukan pembayaran angsuran dari KPR inden-nya yang pada saat itu masih dalam periode pembangunan. 3
PT  Bank  Tabungan  Negara  KCP Sutomo  Kota  Medan  (BTN  Sutomo  Medan) merupakan  salah  satu  bank  yang  menyalurkan kredit KPR inden kepada masyarakat. Masyarakat  dapat  mengajukan  kredit  kepada BTN  untuk  memenuhi  kebutuhan  hidupnya terutama  dalam  bidang  perumahan.  Mengingat berbagai  risiko  bank  dalam  KPR  rumah  inden, maka  perlu  dilakukan  pembahasan  untuk mengetahui  penerapan  prinsip  kehati-hatian dalam  pemberian  KPR  secara  inden  oleh  BTN Sutomo Medan.

## B. Rumusan Masalah
Berdasarkan  latar  Belakang  diatas penulis  tertarik  untuk  membahas  tentang bagaimana  Hubungan  Hukum  Antara  PT.  Bank Tabungan  Negara  (Persero)  Tbk.  KCP  Sutomo di  Kota  Medan  Dengan  Pengembang  dan Nasabah  Peminjam  Pada  Kredit  Pemilikan Rumah Inden.

## C. Metode Penelitian
Penelitian  ini  mengelaborasi  metode penelitian hukum normatif dan penelitian hukum
3 Agus  Santoso.  Maintaining  Financial  Stability: Indonesia’s  Experience  in  Preventing  and    Handling Financial Crisis. Buletin Hukum Perbankan dan Kebanksentralan, Volume 8 Nomor 2 2010, hal. 5.

## JURNAL HUKUM KAIDAH

## Media Komunikasi dan Informasi Hukum dan Masyarakat
empiris.  Metode  penelitian  hukum  normatif digunakan karena objektif dari penelitian adalah untuk  melakukan  analisis  yang  mendalam terhadap  norma  hukum  yang  terkandung  dalam perundang-undangan nasional di bidang perbankan  yang  berkaitan  langsung  maupun tidak  langsung  dengan  prinsip  kehati-hatian perbankan. Sedangkan metode penelitian hukum  empiris  digunakan  untuk  menganalisis penerapan  norma  hukum  oleh  subyek  hukum dalam  hal  ini  penerapan  prinsip  kehati-hatian oleh BTN KCP Sutomo Medan dalam memberikan KPR atas rumah inden.
II.  Pembahasan  Tentang  Hubungan  Hukum Antara  PT.  Bank  Tabungan  Negara
(Persero)  Tbk.  KCP  Sutomo  di  Kota
Medan Dengan Pengembang dan Nasabah Peminjam Pada Kredit

## Pemilikan Rumah Inden
Hubungan  hukum  antara  badan  usaha bank  (kreditor)  dengan  nasabah  peminjam (debitur)  diikatkan  melalui  suatu  perjanjian tertulis.  Bahkan  di  dalam  berbagai  peraturan pelaksanaan  UUP  yang  diterbitkan  oleh  Bank Indonesia  dengan  tegas  dikemukakan,  bank tidak  diperbolehkan  untuk  memberikan  kredit tanpa surat perjanjian secara tertulis. Perjanjian tertulis  antara  kreditor  dan  debitor  pada umumnya sudah dalam bentuk kontrak standar.
Perjanjian  kredit  tersebut  dilihat  dan dipelajari lebih rinci, terlihatlah bahwa perjanjian kredit  itu  terbagi  dalam  dua  bagian  yaitu perjanjian  induk  dan  perjanjian  tambahan. Perjanjian  induk  mengatur  hal-hal  pokok, sedangkan  perjanjian  tambahan  menguraikan apa  yang  kemudian  diatur  dalam  perjanjian pokok.
Dalam Pasal 1313 KUHPdt
dikemukakan  bahwa  suatu  perjanjian  adalah suatu  perbuatan  dimana  satu  orang  atau  lebih mnegikatkan  dirinya  terhadap  satu  orang  lain atau  lebih.  Kemudian  selanjutnya,  dalam  Pasal 1320  KUHPdt  dijelaskan  untuk  sahnya  suatu perjanjain diperlukan 4 (empat) syarat, yaitu:
1.  Sepakat mereka yang mengikatkan dirinya;
2.  Kecakapan untuk membuat suatu perikatan;
3.  Suatu hal tertentu, dan
4.  Suatu sebab yang halal.
Sementara itu di dalam Pasal 1338 ayat (1)  KUHPdt  dijelaskan,  semua  perjanjian  yang dibuat  secara  sah  berlaku  sebagai  undang- undang  bagi  mereka  yang  membuatnya. Berdasarkan  dari  ketentuan  yang  disebutkan  di atas, bagi para pihak yang akan menandatangani  suatu  perjanjian  khususnya perjanjian  kredit  perlu  mempelajari  dengan cermat  apa  hak  dan  kewajibanya  yang  harus dipenuhi jika perjanjia kredit sudah ditandatangani.  Hal  ini  penting  dikarenakan mengingat dalam perjnajian kredit sarat dengan klausul. Artinya, ada sejumlah persyaratan yang harus  dipatuhi  oleh  debitur.  Bila  tidak  dipatuhi akan  mendapatkan  konsekeunsi  antara  lain berupa  denda  yang  tentunya  akan  merugikan debitur.
Salah  satu  bank  yang  menyediakan dana  dalam  pemberian  fasilitas  KPR  inden adalah  bank  BTN  melalui  sebuah  perjanjian. Perjanjian  ini  dilakukan  dalam  bentuk  kerja sama antara bank BTN dan developer . BTN dan nasabah peminjam dalam akad kredit dituangkan dalam bentuk tertulis yang ditandatangani  oleh  pihak-pihak  berwenang. Perjanjian  kerjasama  dan  akad  kredit  dalam bentuk tertulis mempunyai guna untuk menghindari  berbagai  macam  risiko  yang  tidak

## JURNAL HUKUM KAIDAH

## Media Komunikasi dan Informasi Hukum dan Masyarakat
terduga  terhadap  kejadian-kejadian  dikemudian hari.
Pada  prinsipnya  perjanjian  tertulis  ini dilakukan  sebagai  pengingat  bagi  kedua  belah pihak  terhadap  hak  dan  kewajiban  yang seharusnya  dilakukan  dan  larangan  untuk  tidak melakukan  hal-hal  yang  disebutkan  dalam perjanjian tersebut. Bentuk perjanjian kerjasama antara  bank  BTN  dengan developer serta  akad kredit  bank  BTN  dengan  nasabah  peminjam dalam  pemberian  KPR  inden  adalah  di  bawah tangan  pada  awalnya  dan  akan  dilakukan secara  notarial  untuk  selanjutnya.  Dengan demikian  akad  kredit  dan  perjanjian  kerjasama antara  bank  BTN  dengan developer dan nasabah  peminjam  dibuat  dalam  bentuk  akta autentik,  yang  di  dalam  hal  ini  dibuat  oleh notaris yang berwenang. 4
Suatu perjanjian dapat diartikan sebagai suatu  perhubungan  hukum  mengenai  harta benda  antara  2  (dua)  pihak  atau  lebih  dimana suatu  pihak  dianggap  berjanji  untuk  melakukan sesuatu  hal,  sedangkan  pihak  lain  berhak menuntut pelaksanaan janji itu”.
Pembelian  rumah  inden  melalui  KPR bank  terutama  KPR  inden  BTN  diawali  dengan perjanjian  jual  beli  rumah  antara  konsumen dengan developer ialah  perikatan  yang  lahir karena  persetujuan,  oleh  karena  perjanjian  itu sendiri  tidak  akan  ada  apabila  para  pihak  tidak menghendaki  atau  tidak  dapat  mencapai  suatu kesepakatan. Proses tersebut kemudian dilanjutkan  dengan  dibuatnya  perjanjian  kredit antara  pembeli  rumah  (debitur)  dengan  BTN sebagai pihak yang pembiaya pembelian rumah itu, berikut dengan pembebanan rumah tersebut dengan  lembaga  jaminan  hak  tanggungan. Perjanjian  kredit  merupakan  perjanjian  yang
4 R.  Subekti.. Hukum  Perjanjian .  PT.  Intermasa. Jakarta, 2005, hal.1
sudah  baku,  artinya  perjanjian  yang  sudah disusun  dan  dibuat  oleh  pihak  bank  dengan sedemikian rupa.
Didalam konstruksi hukum yang demikian  maka  untuk  selanjutnya  si  pembeli merupakan  debitur  dari  BTN  dan  BTN  adalah kreditur,  serta  rumah  dan  tanah  milik  debitur akan menjadi jaminan terhadap pelunasan KPR BTN  selama  jangka  waktu  yang  diperjanjikan. Maka  daripada  itu  terjadinya  tanggung  jawab hukum  antara developer dengan  bank  ialah karena  timbulnya  suatu  peristiwa  hukum  yang lahir  melalui  perjanjian  antara  bank  dengan debitur  dengan  ketentuan  bahwasanya  rumah yang  dibeli  tersebut  oleh  debitur  tersebut masih inden  atau  masih  tanah  kosong  sehingga developer bertanggung  jawab  penuh  terhadap penyelesaian  pembangunannya  rumah  yang dibiayai  oleh  bank  sebagai  penyedia  dana. Dengan  demikian  terjadilah  hubungan  hukum yang  bersifat  tripatrit  antara  BTN  dengan  pihak developer dan nasabah peminjam sebagaimana dimaksud  di  atas  sehingga  dalam  hal  ini masing-masing  pihak  mempunyai  hak  dan kewajiban masing-masing dan harus bertanggung jawab penuh untuk menyelesaikan perjanjian yang telah disepakati bersama.

## III.  Penutup

## A.  Kesimpulan
Penerapan  standar  kehati-hatian  dalam pemberian  KPR  secara  inden  oleh  PT.  Bank Tabungan  Negara  (persero)  Tbk.  KCP  Sutomo di  Kota  Medan  meliputi  permohonan  kredit, verifikasi  dan  analisa,  persetujuan  kredit; persiapan  akad  kredit;  serta  permohonan pencairan  kredit.  Dalam  prakteknya  Bank  BTN menerapkan prinsip kehati-hatian dalam pelayanan KPR inden, pertama adalah mengatur pengendalian risiko berupa kewajiban

## JURNAL HUKUM KAIDAH

## Media Komunikasi dan Informasi Hukum dan Masyarakat
penyusunan perjanjian kerjasama dengan pengembang,  pembelian  kembali  agunan  atau buy  back ,  penilaian  agunan  oleh  jasa  penilai
properti beserta kewajiban
perjanjian kerjasamanya, serta penyelesaian kredit
bermasalah.
Kedua
adalah petunjuk pelaksanaan LTV dan pelaksanaan Kredit inden untuk  KPR.  Prosedur-prosedur  yang  dilakukan oleh  Bank  BTN  KCP  Sutomo  sebenarnya  telah dilakukan  sesuai  dengan  prinsip  kehati-hatian untuk  menghindari  wanprestasi  debitur  dan developer akan  tetapi  penerapan  dari  prinsip kehati-hatian kurang didukung oleh
kompleksitas  informasi  yang  diyakini  dapat mengurangi  risiko  wanprestasi  debitur  dan dapat mengurangi risiko wanprestasi developer. 5

## B.  Saran
Disarankan  kepada  pihak  perbankan, agar mempertegas tugas pihak internal perbankan di dalam melakuan pengawasan dan kontrol  terhadap  pemberian  KPR  secara  inden pada  pihak  debitur  dan  pihak developer sebagaimana  penerapan  prinsip  kehati-hatian ini  telah  diamanatkan  dalam  Pasal 2  Undang- Undang Nomor 10 Tahun 1998 Tentang Perbankan  serta  Pasal  8  ayat  1  Undang-
Undang Nomor 10 Tahun 1998 Tentang
Perbankan  dimana  bank  dalam  memberikan kredit  harus  melakukan  uji  analisis  yang mendalam atas itikad baik dan serta kemampuan  nasabah  debitur  untuk  melunasi utangnya  sesuai  dengan  apa  yang  telah diperjanjikan.  Hal  ini  karena  bank  adalah Lembaga yang menghimpun dana milik masyarakat,  sehingga  perbankan  haruslah menjalankan kegiatan
penyaluran
5 Wawancara  dengan  Kepala  Cabang  Bank  BTN KCP Sutomo  Medan,  PT Bank Tabungan Negara  (Persero) TBK KCP Sutomo di Kota Medan. Pada tanggal 26 Juli 2020
perkreditannya  berpedoman  prinsip  kehati- hatian yang akan meningkatkan kinerja perbankan  dan  kepercayaan  masyarakat  dan usaha perbankan.

## Daftar Pustaka

## A.  Buku
Abdulkadir  Muhammad, Hukum  Perusahaan Indonesia . Citra Aditya Bakti, Bandung,
2010.
Agus  Santoso. Maintaining  Financial  Stability: Indonesia’s  Experience  in  Preventing and  Handling  Financial  Crisis. Buletin Hukum Perbankan dan Kebanksentralan,  Volume  8  Nomor  2 2010.
Gatot  Supramono,  Perbankan  dan  Masalah Kredit Suatu Tinjauan di Bidang Yuridis,
Rieneka Cipta., Jakarta, 2009.
Iswi Hariyani Restrukturisasi Dan Penghapusan
Kredit Macet, Kenapa Perbankan
Memanjakan  Debitur  Besar  Sedangkan Usaha/Debitur  Kecil  Dipaksa. Alex Media Komputindo, Jakarta, 2010.
R.  Subekti, Hukum  Perjanjian ,  PT.  Intermasa. Jakarta, 2005.
Suhardi  Gunarto,  Resiko  Dalam  Pemberian Kredit  Perbankan,  Jurnal  hukum  Pro Justisia,Volume 24 Nomor 2, 2010.
Wawancara  dengan  Kepala  Cabang  Bank  BTN KCP Sutomo Medan, PT Bank
Tabungan  Negara  (Persero)  TBK  KCP Sutomo  di  Kota  Medan.  Pada  tanggal 26 Juli 2020.

## JURNAL HUKUM KAIDAH

## Media Komunikasi dan Informasi Hukum dan Masyarakat
SOP  Pemberian  Kredit  PT  Bank  Tabungan
Negara  (Persero)  Tbk  KCP  Sutomo. 2020.

## B.  Peraturan Perundang-Undangan
Undang-Undang Nomor 10 Tahun 2008
Tentang Perbankan
C. Internet
BTN.  “Pembiayaan  Perumahan  KPR  BTN Indent”,https://www.btn.co.id/id/Syariah- Home/Syariah-Data-Sources/Product- Links-Syariah/Produk- BTNSyariah/pembiayaan/Pembiayaan- Perumahan/KPR--BTN-Indent-iB (diakses  pada  tanggal  1  Mei  2020, Pukul : 10.00 WIB)