## ANALISIS FAKTOR- FAKTOR YANG MEMENGARUHI NILAI PERUSAHAAN DI SEKTOR PROPERTI DAN REAL ESTATE TERDAFTAR DI BURSA EFEK
INDONESIA PADA TAHUN 2014 - 2018
Andy
Program Studi Magister Manajemen Universitas Tarumanagara andyfu@y7mail.com

## Suwinto Johan Program Studi Magister Manajemen Universitas Tarumanagara
Masuk : 07-12-2019 , revisi : 20-12-2019 diterima untuk diterbitkan : 21-12-2019
Abstract  : The  main  issues  examined  in  this  study  are  the  effect  of  profitability,  capital structure, and firm size on firm value. The type of research is using descriptive research. The population in this study are all property and real estate companies listed on the Indonesia Stock Exchange. The sampling technique was determined by purposive sampling that 24 companies could be sampled. All the data in this study are secondary data. The dependent variable is firm value and the independent variable is the profitability, capital  structure, and firm size. From the results of hypothesis testing, it is found that: First, profitability has a significant effect on firm value with a sig value of 0,000 <α = 0.05. Second, capital structure affects the value of the company with a sig value of 0.024 <α = 0.05. Third, the size of the company affects the value of the company with a sig value of 0.699> α = 0.05. Fourth, profitability, capital structure, and company size significantly influence the value of the company with sig 0,000 <α = 0.05. Based on the results of the study, researchers suggest to companies 1. To continue to increase the  profits,  so  that  will  affect  the  increment  of  the  firm  value.  2.  To  be  able  to  maintain  its capital structure that also influences the value of the company. In addition, the company must also maintain the assets because with high assets will increase the value of ln total assets so that the higher the size of the company affects the value of the company.
Keywords : Profitability, Capital Structure, Firm Size, Firm Value
Abstrak  : Pokok  persoalan  yang  dikaji  dalam  penelitian  ini  adalah  pengaruh  profitabilitas, struktur  modal,  dan  ukuran  perusahaan  terhadap  nilai  perusahaan.  Jenis  penelitian  yang digunakan  adalah  penelitian  deskriptif.  Populasi  dalam  penelitian  ini  seluruh  perusahaan properti dan real estate yang terdaftar di Bursa Efek Indonesia. Teknik  pengambilan sampel adalah purposive sampling sehingga terdapat 24 perusahaan yang dijadikan sampel. Data yang digunakan  dalam  penelitian  ini  merupakan  data  sekunder.  Variabel  dependen  adalah  nilai perusahaan  sedangkan  variabel  independen  profitabilitas,  struktur  modal,  dan  ukuran perusahaan. Model analisis yang digunakan adalah analisis regresi linier berganda. Dari hasil pengujian  hipotesis  didapat  bahwa  :  Pertama,  profitabilitas  berpengaruh  signifikan  terhadap nilai perusahaan dengan nilai sig 0,000 < α = 0,05. Kedua, struktur modal berpengaruh terhadap nilai perusahaan dengan nilai sig 0,024 < α = 0,05. Ketiga, ukuran perusahaan berpengaruh terhadap nilai perusahaan dengan nilai sig 0,699 > α = 0,05. Keempat, profitabilitas, struktur modal, dan ukuran perusahaan berpengaruh signifikan terhadap nilai  perusahaan dengan sig 0,000 < α = 0,05. Berdasarkan hasil penelitian, peneliti menyarankan kepada perusahaan 1. Terus meningkatkan laba, sehingga akan mempengaruhi kenaikan nilai perusahaan. 2. Untuk dapat  mempertahankan  struktur  permodalannya  yang  juga  mempengaruhi  nilai  perusahaan. Selain  itu,  perusahaan  juga  harus  menjaga  aset  karena  dengan  aset  yang  tinggi  akan meningkatkan nilai pada total aset sehingga semakin tinggi ukuran perusahaan mempengaruhi nilai perusahaan.
Kata Kunci : Profitabilitas, Struktur Modal, Ukuran Perusahaan, Nilai Perusahaan

## PENDAHULUAN
Persaingan dalam dunia bisnis dan ekonomi di era globalisasi yang semakin berkembang telah  mendorong  persaingan  yang  semakin  ketat  dan  membuat  perusahaan  berusaha  untuk meningkatkan  nilai  perusahaannya.  Perusahaan  dituntut  untuk  dapat  bertahan  dan  bersaing dengan perusahaan dalam negeri, perusahaan asing, dan produk asing  yang masuk ke dalam pasar dalam negeri. Persaingan dalam dunia bisnis dan ekonomi menyebabkan aspek keuangan perusahaan  menjadi  sangat  penting  dengan  tujuan  membangun  dan  menjamin  kehidupan perusahaan.
Beberapa  tahun  terakhir  Indonesia  sedang  mengalami  pemantapan  di  seluruh  sektor perekonomian. Kondisi tersebut sangat membuka peluang bagi dunia usaha untuk berkembang di berbagai sektor. Perusahaan property dan real estate adalah perusahaan yang menawarkan berbagai produk hasil dari pengembangan property yang berupa tanah dan bangunan.
Bisnis  property  dan  real  estate  saat  ini  dimata  masyarakat  dinilai  sangat  menjanjikan karena harga property di Indonesia selalu meningkat setiap tahunnya. Kenaikan harga property di  Indonesia  disebabkan  oleh  pengaruh  dari  faktor  supply  dan  demand,  inflasi,  dan  tingkat pertumbuhan penduduk. Perkembangan tersebut menyebabkan perusahaan property  dan real estate  selalu  mengalami  kenaikan  dan  pertumbuhan  setiap  tahunnya.  Kondisi  pertumbuhan yang selalu mengalami kenaikan membuat kebutuhan sumber dana perusahaan property dan real estate akan meningkat.
Nilai  perusahaan  akan  tercermin  dari  harga  saham  yang  telah  beredar  dipasar  saham. Harga  saham  merupakan  indikator  yang  tepat  untuk  mengukur  efektifitas  perusahaan,  maka semakin  tinggi  harga  saham  menunjukkan  semakin  efektif  kinerja  perusahaan  dan  akan meningkatkan nilai perusahaan. Dengan meningkatnya nilai perusahaan, maka akan semakin yakin investor untuk berinvestasi di perusahaan.
Menurut  Maryam  (2014),  nilai  perusahaan  pula  dipengaruhi  oleh  besar  kecilnya profitabilitas  yang  dihasilkan  oleh  perusahaan.  Profitabilitas  mengukur  kemampuan perusahaan  untuk  menghasilkan  laba.  Struktur  modal  menentukan  penggunaan  utang  yang dilakukan  oleh  manajer  keuangan  untuk  mendanai  kegiatan  perusahaan.  Menurut  Ustiani (2015),  struktur  modal  adalah  perimbangan  jumlah  utang  jangka  pendek  yang  bersifat permanen, utang jangka panjang, saham preferen dan saham biasa. Keputusan struktur modal ( capital  structure )  meliputi  pemilihan  sumber  dana  baik  yang  berasal  dari  modal  sendiri maupun modal asing dalam bentuk utang, kedua dana ini merupakan dana eksternal yang dapat mempengaruhi  nilai  perusahaan.  Ukuran  Perusahaan  dianggap  mampu  memengaruhi  nilai perusahaan. Karena semakin besar ukuran atau skala perusahaan, maka akan semakin mudah pula perusahaan memperoleh sumber pendanaan baik yang bersifat internal maupun eksternal.

## TELAAH KEPUSTAKAAN Nilai Perusahaan
Nilai  perusahaan  merupakan  persepsi  investor  terhadap  perusahaan,  yang  sering dikaitkan dengan harga saham. Harga saham yang tinggi membuat nilai perusahaan meningkat. Tujuan utama perusahaan menurut theory of the firm adalah untuk memaksimumkan kekayaan atau  nilai  perusahaan  ( value  of  the  firm ).  Memaksimalkan  nilai  perusahaan  sangat  penting artinya  bagi  suatu  perusahaan,  karena  dengan  memaksimalkan  nilai  perusahaan  berarti  juga memaksimalkan kemakmuran pemegang saham yang merupakan tujuan utama perusahaan.
Keown (2010), mengemukakan bahwa nilai perusahaan merupakan nilai pasar atas surat berharga  utang  dan  ekuitas  perusahaan  yang  beredar.  Nilai  perusahaan  merupakan  persepsi investor terhadap tingkat keberhasilan perusahaan yang sering dikaitkan dengan harga saham.
Rasio  penilaian  memberikan  informasi  seberapa  besar  masyarakat  menghargai perusahaan, sehingga masyarakat tertarik untuk membeli saham dengan harga yang lebih tinggi
dibanding nilai bukunya. Berikut ini metode yang digunakan untuk mengukur nilai perusahaan pada penelitian ini. Price to Book Value (PBV) adalah rasio yang menunjukkan apakah harga saham  yang  diperdagangkan overvalued (di  atas)  atau undervalued (di  bawah)  nilai  buku saham tersebut (Sartono, 2010).
Price to Book Value (PBV) menggambarkan seberapa besar pasar menghargai nilai buku saham suatu perusahaan. Makin tinggi rasio ini, berarti pasar percaya akan prospek perusahaan tersebut. PBV juga menunjukkan seberapa jauh suatu  perusahaan mampu menciptakan nilai perusahaan yang relatif terhadap jumlah modal yang diinvestasikan.
PBV =

## Market price per share Book value per share

## Profitabilitas
Profitabilitas  merupakan  kemampuan  perusahaan  dalam  menghasilkan  laba  selama periode tertentu. Kinerja manajerial dari setiap perusahaan akan dapat dikatakan baik apabila tingkat profitabilitas perusahaan yang dikelolanya tinggi ataupun dengan kata lain maksimal, dimana profitabilitas ini umumnya selalu diukur dengan membandingkan laba yang diperoleh perusahaan  dengan  sejumlah  perkiraan  yang  menjadi  tolak  ukur  keberhasilan  perusahaan seperti  jumlah  aktiva  perusahaan  maupun  penjualan  investasi,  sehingga  dapat  diketahui efektifitas pengelolaan keuangan dan aktiva oleh perusahaan (Munawir, 2010).
Penelitian ini akan menghitung profitabilitas dengan Return on Equity (ROE). Return on Equity (ROE) merupakan suatu pengukuran dari penghasilan ( income ) yang tersedia bagi para pemilik  perusahaan  (baik  pemegang  saham  biasa  maupun  pemegang  saham  preferen)  atas modal yang mereka investasikan dalam perusahaan.
ROE = Net Income Total Equity

## Struktur Modal
Struktur  modal  menurut  Sawir  (2004)  ialah  “Bauran  sumber  pendanaan  permanen (jangka panjang) yang digunakan perusahaan”. Sedangkan menurut Sartono (2010) “Struktur modal adalah merupakan perimbangan jumlah hutang jangka pendek yang bersifat permanen, hutang jangka panjang, saham preferen dan saham biasa”. Dapat disimpulkan bahwa struktur modal adalah proporsi pendanaan perusahaan yang terdiri dari modal sendiri, hutang, saham biasa serta saham preferen guna membiayai operasional perusahaan jangka panjang.
Manajemen  struktur  modal  bertujuan  untuk  menciptakan  suatu  bauran  sumber  dana permanen sedemikian rupa agar mampu memaksimalkan harga saham yang merupakan cermin dari nilai perusahaan. Nilai perusahaan akan naik apabila harga saham perusahaan tersebut juga naik. Dalam penelitian ini struktur modal dihitung dengan Debt to Assets Ratio (DAR).
DAR = Total Liabilities Total Assets

## Ukuran Perusahaan
Ukuran  perusahaan  adalah  suatu  skala  dimana  dapat  diklasifikasikan  besar  kecilnya perusahaan menurut berbagai cara antara lain dengan total aktiva, log size , nilai pasar saham, dan lain-lain. Besar kecilnya perusahaan akan memengaruhi kemampuan dalam menanggung risiko yang mungkin timbul dari berbagai situasi yang dihadapi perusahaan.
Ukuran  perusahaan  menggambarkan  besar  kecilnya  suatu  perusahaan  yang  dapat dinyatakan  dengan  total  aset  atau  total  penjualan  bersih.  Semakin  besar  total  aset  maupun penjualan  maka  semakin  besar  pula  ukuran  suatu  perusahaan.  Semakin  besar  aset  maka semakin  besar  modal  yang  ditanam,  sementara  semakin  banyak  penjualan  maka  semakin banyak  juga  perputaran  uang  dalam  perusahaan.  Dengan  demikian,  ukuran  perusahaan merupakan ukuran atau besarnya aset yang dimiliki oleh perusahaan.

## METODOLOGI PENELITIAN Jenis dan Periode Penelitian
Data  yang  digunakan  adalah  data  sekunder,  yaitu  data  yang  diperoleh  secara  tidak langsung  atau  melalui  media  perantara.  Data  tersebut  bersifat  kuantitatif  mengenai  laporan keuangan  pada  perusahaan property dan real  estate pada tahun  2014-2018.  Adapun  sumber data  pada  penelitian  ini  diperoleh  dari  data  laporan  keuangan  di Indonesia  Stock  Exchange (www.idx.co.id), bahan-bahan bacaan yang berhubungan dengan penelitian, jurnal-jurnal, dan karya-karya ilmiah.

## Populasi dan Sampel
Menurut Sekaran (2014) “Populasi merupakan kumpulan semua elemen dalam populasi dimana sampel diambil”. Populasi dalam penelitian ini adalah seluruh perusahaan property dan real estate yang telah terdaftar di Bursa Efek Indonesia dengan periode 2014 – 2018 yang sudah go  public ,  karena  setiap  perusahaan  yang  telah go  public mempunyai  kepentingan  untuk mempublikasikan serta menyajikan laporan keuangan perusahaan dengan tepat waktu dan telah sesuai  dengan  standar yang berlaku saat  itu agar pengguna laporan keuangan tersebut  dapat mengetahui kondisi  yang ada pada perusahaan dan akan berpengaruh terhadap pengambilan keputusan.

## Sumber dan Pengumpulan Data
Data  yang  digunakan  untuk  penelitian  merupakan  daya  yang  di  peroleh  dari  website resmi Bursa Efek Indonesia (idx.co.id) dan informasid ari buku litetatur yang berkaitan dengan manajemen keuangan. Metode pengumpulan data pada penelitian ini menggunakan observasi dengan  teknik  dokumentasi.  Teknik  dokumentasi  merupakan  pelengkap  dari  penggunaan metode  observasi.  Pengumpulan  data  dilakukan  dengan  melihat  dokumen  yang  telah  terjadi (laporan keuangan dan laporan kinerja perusahaan) yang terdapat pada website Indonesia Stock Exchange .

## HASIL DAN PEMBAHASAN Uji Regresi Secara Simultan (Uji F)
Uji  F  atau Analysis  of  Variance (ANOVA)  digunakan  untuk  mengetahui  ada  atau tidaknya  pengaruh  secara  bersama-sama  (simultan)  variabel-variabel  independen  (bebas) terhadap  variabel  dependen  (terikat).  Hasil  uji  simultan  menunjukkan  bahwa  nilai  F  hitung sebesar 19,944 dengan tingkat signifikansi 0,000, lebih kecil dari 0,05 yang berarti H0 ditolak dan H1 diterima, dapat dikatakan bahwa Profitabilitas, Struktur Modal, dan Ukuran Perusahaan secara bersama-sama memiliki pengaruh terhadap Nilai Perusahaan.

## Uji Regresi Secara Parsial (Uji t)
Uji  t  digunakan  untuk  mengetahui  pengaruh  masing-masing  (parsial)  variabel independen (bebas) terhadap variabel dependen (terikat). Untuk menguji hipotesis dilakukan pengujian  secara  parsial  untuk  melihat  signifikansi  dari  pengaruh  masing-masing  variabel independen terhadap variabel dependen dengan mengasumsikan variabel lain adalah konstan.
1. Pengaruh Profitabilitas (X 1 ) Terhadap Nilai Perusahaan (Y)
Berdasarkan hasil uji t, variabel profitabilitas memiliki koefisien (β) sebesar 5,969 dengan nilai  sig. sebesar 0,000. Nilai signifikansi lebih kecil  dari α=0,05 atau 0,000 < 0,05. Nilai β positif menunjukkan bahwa profitabilitas berpengaruh positif terhadap nilai perusahaan.  Sehingga  hipotesis  yang  menyatakan  Profitabilitas  berpengaruh  positif terhadap  Nilai  Perusahaan  diterima.  Berdasarkan  hasil  pengujian,  dapat  disimpulkan bahwa profitabilitas berpengaruh positif terhadap nilai perusahan.
2. Pengaruh Struktur Modal (X 2 ) Terhadap Nilai Perusahaan (Y)
Berdasarkan  hasil  uji  t,  variabel  struktur  modal  memiliki  koefisien  (β)  sebesar 1,056 dengan nilai sig. sebesar 0,024. Nilai signifikansi lebih kecil dari α=0,05 atau 0,024 < 0,05. Nilai β positif menunjukkan bahwa struktur modal berpengaruh positif terhadap nilai  perusahaan.  Sehingga  hipotesis  yang  menyatakan  struktur  modal  berpengaruh positif  terhadap  Nilai  Perusahaan  diterima.  Berdasarkan  hasil  pengujian,  dapat disimpulkan bahwa struktur modal berpengaruh positif terhadap nilai perusahan.
3. Pengaruh Ukuran Perusaahan (X 3 ) Terhadap Nilai Perusahaan (Y) Berdasarkan hasil uji t, variabel ukuran perusahaan memiliki koefisien (β) sebesar 0,021  dengan  nilai  sig.  sebesar  0,699.  Nilai  signifikansi  lebih  besar  dari  α=0,05  atau 0,699 > 0,05. Nilai β positif menunjukkan bahwa ukuran perusahaan berpengaruh positif terhadap  nilai  perusahaan.  Sehingga  hipotesis  yang  menyatakan  ukuran  perusahaan berpengaruh  positif  terhadap  Nilai  Perusahaan  namun  ditolak.  Berdasarkan  hasil pengujian,  dapat  disimpulkan  bahwa  ukuran  perusahaan  berpengaruh  positif  terhadap nilai perusahaan.

## KESIMPULAN DAN SARAN Kesimpulan
Penelitian  ini  dilakukan  untuk  menganalisis  pengaruh  profitabilitas  (ROE),  struktur modal (DAR), dan ukuran perusahaan (lnTA) terhadap nilai perusahaan (PBV). Sampel yang digunakan dalam penelitian ini sejumlah 24 perusahaan property dan real estate yang terdaftar di Bursa Efek Indonesia periode 2014 - 2018. Dengan total seluruh observasi 120 data. Teknik analisis  yang  digunakan  dalam  penelitian  ini  adalah  uji  data  panel  dengan  menggunakan program  SPSS  24.  berdasarkan  hasil  penelitian  yang  telah  dilakukan,  maka  dapat  ditarik kesimpulan sebagai berikut,
1. Profitabilitas memiliki pengaruh positif dan signifikan terhadap nilai perusahaan. Hal ini dibuktikan dengan semakin tinggi profitabilitas, maka semakin tinggi nilai perusahaan.
2. Struktur modal memiliki pengaruh positif terhadap nilai perusahaan. Hal ini dibuktikan dengan semakin rendah struktur modal, maka nilai perusahaan semakin tinggi
3. Ukuran  perusahaan  tidak  memiliki  pengaruh  terhadap  nilai  perusahaan.  Hal  ini dibuktikan  dengan  semakin  tinggi  ukuran  perusahaan,  maka  nilai  perusahaan  akan semakin tinggi.
4. Profitabilitas,  struktur  modal,  keputusan  investasi,  dan  ukuran  perusahaan  secara simultan berpengaruh signifikan terhadap nilai perusahaan.

## Saran
Berdasarkan hasil penelitian yang diperoleh dalam penelitian ini maka diharapkan dapat memberikan  masukan  atau  saran  bagi  akkademisi,  perusahaan  dan  pemangku  kepentingan, maka saran yang dapat diberikan sebagai berikut.
1. Bagi akademisi dan peneliti
Bagi akademisi dan peneliti selanjutnya yang tertarik untuk melakukan penelitian serupa, jangan  hanya  membatasi  pada  perusahaan  yang  bergerak  di  sektor  property  dan  real estate yang terdaftar di  BEI. Selain itu, disarankan juga untuk  menambah jumlah data dengan  memperpanjang  periode  penelitian  serta  menggunakan  sampel  dari  jenis perusahaan  lain  sebagai  tambahan  referensi.  Disamping  menambah  jumlah  data penelitian,  peneliti  juga  menyarankan  bagi  para  peneliti  selanjutnya  untuk  dapat menambahkan variabel-variabel yang dinilai memengaruhi nilai perusahaan.
2. Bagi Perusahaan
Bagi perusahaan, informasi yang diperoleh dari penelitian ini sebaiknya dapat digunakan sebagai bahan pertimbangan dalam mengambil keputusan dalam rangka meningkatkan nilai  perusahaan  agar  mampu  menarik  minat  investor  untuk  menanamkan  saham  di
perusahaan  tersebut.  Kemudian  perusahaan  dapat  menjadikan  hasil  penelitian  iini sebagai  bahan  referensi  dalam  meningkatkan  nilai  perusahaan  yaitu  engan  lebih memperhatikan  variabel-variabel  yang  berpengaruh  terhadap  nilai  perusahaan  dalam hasil  penelitian  ini  dalam  mengelola  kinerja  keuangan  perusahaan  dimasa  yang  akan dating
3. Bagi investor dan calon investor
Bagi  investor dan calon  investor yang ingin menginvestasikan dananya ke perusahaan yang go public khususnya di bidang property dan real estate, maka diharapkan penelitian ini  dapat  dijadikan  referensi  dan  sebagai  bahan  pertimbangan  untuk  mengambil keputusan  dalam  berinvestasi.  Yaitu  dengan  menganalisis  keputusan  keuangan  yang diambil manajemen perusahaan pada periode terdahulu hingga sekarang (update), yang dicerminkan  dari  perhitungan  nilai  perusahaan  (PBV),  profitabilitas  (ROE),  struktur modal  (DAR),  dan  ukuran  perusahaan  (lnTA)  perusahaan  yang  akan  dijadikan  wadah berinvestasi.

## DAFTAR PUSTAKA
Keown,  JA.,  dkk.  2010 .  Manajemen  Keuangan:  Prinsip  dan  Penerapan  Jilid  1 .  10th  ed. Jakarta: Penerbit Indeks.
Maryam,  Siti.  2014. Analisis  Pengaruh  Firm  Size,  Growth,  Leverage  dan  Profitabilitas terhadap Nilai Perusahaan (Studi pada Perusahaan Manufaktur yang Terdaftar di Bursa Efek Indonesia) . Makasar: Universitas Hasanuddin. Munawir, S. 2010. Analisis Laporan Keuangan . 4th ed. Yogyakarta: Liberty.
Sawir,  Agnes.  2004, Kebijakan  Pendanaan  dan  Restrukturisasi  Perusahaan .  Jakarta  : Gramedia Pustaka Utama
Sekaran, Uma. 2014. Metodologi Penelitian Untuk Bisnis I. 4th ed. Jakarta: Penerbit Salemba Empat.
Sartono, Agus. 2010. Manajemen Keuangan Teori dan Aplikasi . 4th ed . Yogyakarta : BPFE.
Ustiani, Nila. 2015. Pengaruh Struktur Modal, Kepemilikan Manajerial, Keputusan Investasi, Kebijakan Dividen Keputusan Pendanaan, dan Profitabilitas terhadap Nilai Perusahaan (Studi  pada  Perusahaan  Keuangan  dan  Perbankan  di  BEI  Tahun  2009  2013) .  Jurnal Ilmiah Mahasiswa Akuntansi Universitas Pandanaran Vol. 1, No. 1.