Pembatalan Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli Tanah
Inawati Santini Universitas Pamulang Email: miss.inawati@gmail.com

## Abstract
The basis for land ownership can be in the form of a Sale Purchase Deed, a Will or a Grant through  the  transfer  of  rights  to  land  or  goods  first.  However,  the  sale  and  purchase agreement exists as an alternative to buying and selling between the parties, which can be done through a private deed or can also be done through a deed drawn up before a notary. The deed of sale and purchase binding is often referred to in the form of an authentic deed drawn  up  before  an  authorized  official,  either  a  Notary  or  a  Land  Deed  Making  Officer (PPAT) who has valid evidentiary powers. Every agreement entered into by the parties must be carried out in accordance with their abilities and in good faith, so that all the rights and obligations of each party stipulated in the agreement can be fulfilled perfectly. This is an ideal implementation of the agreement for the parties involved. In the community there are still many problems in the cancellation of the land sale and purchase binding agreement deed  and  the  settlement  process.  These  problems  may  arise  due  to  differences  in interpretation, lack of understanding between one party and another, as well as disputes because one party cannot comply. If the problems in the agreement cannot be resolved by way  of  deliberation,  litigation  and  alternative  dispute  resolution,  then  the  settlement  of problems in the agreement can be done by canceling the agreement based on the applicable law.
Keywords: Deed; Sale and Purchase Binding;

## ABSTRAK
Dasar  kepemilikan  tanah  bisa  di  dapat  berupa  Akta  Jual  Beli,  Wasiat  atau  Hibah  yang melalui  pemindahan  hak  atas  tanah  atau  barang-barang  terlebih  dahulu.  Namun pengikatan jual beli hadir sebagai alternatif jual beli antara para pihak dapat melalui akta dibawah  tangan  atau  dapat  pula  dilakukan  melalui  suatu  akta  yang  dibuat  dihadapan notaris. Akta pengikatan jual beli sering disebut dalam bentuk akta otentik yang dibuat dihadapan pejabat yang berwenang baik Notaris ataupun Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang memiliki kekuatan pembuktian yang sah. Setiap perjanjian yang dibuat oleh para  pihak  harus  dapat  dilaksanakan  sesuai  dengan  kemampuan  dan  dengan  adanya itikad  baik,  sehingga  segala  hak  dan  kewajiban  dari  masing-masing  pihak  yang  diatur dalam  perjanjian  tersebut  dapat  dipenuhi  dengan  sempurna.  Hal  ini  merupakan pelaksanaan  perjanjian yang  ideal  bagi  pihak-pihak  yang  terkait.  Di  masyarakat  masih banyak permasalahan dalam pembatalan akta perjanjian pengikatan jual beli tanah dan proses  penyelesaiannya.  Permasalahan  tersebut  mungkin  muncul  karena  adanya perbedaan penafsiran, kurang kesepahaman antara para pihak yang satu dan yang lain, serta perselisihan karena salah satu pihak memang tidak dapat memenuhinya. Apabila permasalahan  dalam  perjanjian  belum  dapat  diselesaikan  dengan  cara  musyawarah, litigasi  dan  alternatif  penyelesaian  sengketa  maka  penyelesaian  permasalahan  dalam perjanjian  dapat  dilakukan  pembatalan  perjanjian  berdasarkan  undang-undang  yang berlaku.
Kata Kunci: Akta; Pengikatan Jual Beli;

## PENDAHULUAN
Istilah  agraria  berasal  dari  bahasa  latin  ager  berarti  tanah  atau  sebidang  tanah. Agrarius berarti perladangan, persawahan, pertanian. 1)
Hal  yang  bersejarah  pada  tanggal  24  September  1960  disahkan  oleh  Presiden Republik Indonesia Soekarno Hatta dan diundangkan dalam Lembaran Negara Republik Indonesia  nomor  104  tahun  1960  Undang-Undang  Nomor  5  Tahun  1960  tentang Peraturan  Dasar  Pokok-Pokok  Agraria,  yang  lebih  dikenal  dengan  nama  singkatan resminya  yakni  Undang-Undang  Pokok  Agraria  (UUPA). 2) Lahirnya  UUPA  mengakhiri dualisme  dan  pluralisme  hukum  tanah  di  Indonesia  sebagai  dasar  bagi  pembangunan hukum  tanah  nasional  yang  tunggal  berdasarkan  hukum  adat  dan  hukum  nasional Indonesia yang asli serta mengakhiri berlakunya hukum tanah kolonial.
Gambar 1.1: Sistem tanah di Indonesia sebelum UUPA
Dasar kepemilikan tanah bisa di dapat berupa Akta Jual Beli, Wasiat atau Hibah yang melalui  pemindahan  hak  atas  tanah  atau  barang-barang  terlebih  dahulu.  Namun pengikatan jual beli hadir sebagai alternatif jual beli antara para pihak dapat melalui akta dibawah  tangan  atau  dapat  pula  dilakukan  melalui  suatu  akta  yang  dibuat  dihadapan notaris.
1) Prent K.Adisubrata, J. Poerwadarminta, W.J.S., 1960 , Kamus Latin Indonesia, Yayasan Kanisius, Semarang
2) Prof. Boedi Harsono, Hukum Agraria Indoneisa, cet.12, (Jakarta: Jambatan, 2008), hal. 1.
Jual beli merupakan salah satu perjanjian bernama, jual beli adalah perjanjian yang paling banyak dipakai oleh setiap orang pada umumnya. Pada prinsipnya suatu perjanjian pengikatan jual beli tanah tunduk pada ketentuan umum perjanjian yang terdapat dalam Buku III Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUH Perdata) tentang perikatan Pasal 1313  KUHPerdata,  memberikan  rumusan  tentang  suatu  perjanjian  merupakan  suatu perbuatan satu orang atau lebih mengikat dirinya terhadap satu orang atau lebih lainnya.
Kitab  Undang-Undang  Hukum  Perdata  pasal  1338  ayat  (1)  berbunyi:  “Semua perjanjian  yang  dibuat  secara  sah  berlaku  sebagai  undang-undang  bagi  mereka  yang membuatnya.  Dikatakan  bahwa  semua  perjanjian,  brarti  perjanjian  apa  saja,  baik  itu perjanjian  yang  telah  diatur  dalam  Kitab  Undang-Undang  Hukum  Perdata  maupun perjanjian yang muncul dengan suatu nama yang mungkin belum diatur dalam undang- undang.  Jadi  terdapat  kebebasan  dalam  menetapkan  isi  perjanjian  sehingga  asas kebebasan berkontrak merupakan asas yang demikian penting dalam hukum perjanjian.
Kebebasan berkontrak adalah suatu asas yang menyatakan bahwa setiap orang pada dasarnya boleh membuat kontrak (perjanjian) yang berisi dan macam apapun asal tidak bertentangan dengan Undang-Undang kesusilaan, dan ketertiban umum. 3)
Sebagai  suatu  asas  pokok  dari  hukum  perjanjian  yang  di  atur  dalam  pasal  1320 KUHPerdata, yaitu sistem terbuka atau asas kebebasan berkontrak. Asas perjanjian yang dibuat  secara  sah  mengikat  para  pihak  untuk  ditaati.  Perjanjian  mempunyai  kekuatan hukum  yang  sama  dengan  perundang-undangan,  artinya  perjanjian  yang  dibuat  oleh pihak tertentu dapat dijadikan dasar hukum bagi yang membuatnya. Pada intinya suatu perjanjian diperlukan untuk menjaga para pihak dalam menjalankan kegiatan bisnisnya dapat terjaga atau adanya suatu kepastian hukum. 4)
3) Prof. Boedi Harsono, Hukum Agraria Indoneisa, cet.12, (Jakarta: Jambatan, 2008), hal. 1.
4) Faisal Santiago, Pengantar Hukum Bisnis , Mitra Jakarta, hal. 49.
Namun suatu perjanjian tidak selamanya dapat berjalan sesuai dengan kesepakatan yang  diinginkan  oleh  para  pihak.  Dalam  kondisi-kondisi  tertentu  dapat  terjadinya berbagai  hal,  yang  berakibat  suatu  perjanjian  mengalami  pembatalan,  baik  dibatalkan oleh para pihak maupun atas perintah pengadilan. 5) Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) adalah ikatan awal keseriusan para pihak untuk melakukan transaksi jual beli atas tanah tersebut. 6) Namun ada beberapa faktor yang menyebabkan orang melakukan pengikatan jual beli adalah karena pihak pembeli menginginkan adanya sertifikat hak atas tanah yang akan dibelinya sedangkan sertifikatnya hak atas tanah tersebut masih dalam jaminan atau dalam  Kredit  Pemilikan  Rumah  (KPR)  ke  bank  tertentu,  belum  terbitnya  Surat Pemberitahuan  Pajak  Terhutang  Pajak  Bumi  dan  Bangunan  (SPPT  PBB)  dan  masih banyak lagi sesuai kesepakatan antara para pihak. Pengikatan jual beli dilakukan apabila pihak pembeli belum mampu untuk membayar semua harga hak atas tanah secara lunas, baru dibayar setengah harga dari harga yang disepakati. 7)
Akta pengikatan jual beli dalam praktiknya sering dibuat dalam bentuk akta otentik yang dibuat dihadapan pejabat yang berwenang baik Notaris maupun Pejabat Pembuat Akta  Tanah  (PPAT)  yang  memiliki  kekuatan  hukum  dan  pembuktian  yang  sah. Mempunyai  kekuatan  kepada  pihak  ketiga  antara  lain  dengan  penandatanganan  dan pembubuhan cap jempol dengan suatu pernyataan yang tertanggal dari seorang notaris atau  pejabat  lain  yang  ditunjuk  undang-undang  sebagaimana  diatur  dalam  pasal  1847 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata. Memberikan perlindungan dan kepastian hukum
5) Setiawan Rahmat, Pokok-pokok Hukum Perikatan , Putra Abardin, Bandung, 2005, hal. 5
6) Darwanto  Gadiman, Hak  dan  Kewajiban  Para  Pihak  Dalam  Pengikatan  Jual  Beli  Tanah Bersertifikat, Sumber Ilmu, Bandung, 2008, hal. 9.
7) Rusdianto, Dony Hadi, Beberapa Catatan Penting Tentang Pengikatan Jual Beli Hak Atas Tanah , Rineka Cipta, Jakarta, 2009, hal. 41.
bagi para pihak yang membuatnya karena setiap notaris dalam membuat suatu akta tidak boleh berpihak kepada salah satu pihak dan menjaga kepentingan secara obyektif.
Isi dari perjanjian jual beli yang merupakan perjanjian pendahuluan untuk lahirnya perjanjian pokok atau nama berupa janji-janji para pihak yang mengandung ketentuan tentang syarat-syarat yang disepakati untuk sahnya melakukan perjanjian. Dalam klausal perjanjian  biasanya  berisi  janji-janji  baik  dari  pihak  penjual/pemilik  hak  atas  tanah maupun pihak pembeli tentang pemenuhan terhadap syarat-syarat agar perjanjian pokok dari  perjanjian  jual  beli  dapat  ditandatangani  dihadapan  notaris,  seperti  janji  untuk pengambilan  sertifikatnya  hak  atas  tanah  itu  masih  dalam  jaminan  Bank,  pengurusan terbitnya Surat Pemberitahuan Pajak Terhutang Pajak Bumi dan Bangunan (SPPT PBB), atau janji untuk segera melakukan pembayaran oleh pembeli sebagai syarat dari penjual sebagai akta yang dapat ditandatangani dihadapan Notaris. 8)
Akta pengikatan jual beli selain berisi janji-janji biasanya diserati dengan pemberian kuasa untuk menjual dan menyerahkan tanah yang bersangkutan untuk dan atas nama penjual  atau  pemilik  kepada  pihak  kedua  (pembeli),  dengan  harga  dan  perjanjian- perjanjian  yang  dipandang  baik  oleh  pembeli. 9) Hal  ini  karena  formalnya  setelah dilakukan  perjanjian  pengikatan  jual  beli  pihak  penjual  tidak  perlu  hadir  dalam melaksanakan penandatanganan akta jual beli dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).
Pengikatan jual beli harus disertai dengan akta kuasa karena merupakan pasangan yang  tidak  terpisahkan.  Pemberian  kuasa  biasanya  baru  berlaku  setelah  semua  syarat
8) Jaya Gunawan, Perkembangan Hukum Perdata Bidang Perjanjian Innominat (Tak Bernama) , Citra Ilmu, Bandung, 2010, hal. 10.
9) Prof.  Boedi  Harsono, Hukum  Agraria  Indonesia  Sejarah  Pembentukan  Undang-Undang  Pokok Agraria , Jilid I Hukum Tanah Nasional , Djembatan, Jakarta, 2008, hal. 105.
untuk melakukan jual beli hak atas tanah di Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) telah terpenuhi. 10)
Ada  3  (tiga)  faktor  yang  menyebabkan  terjadinya  pembatalan  dalam  suatu pengikatan jual beli yaitu: 11)
1. Karena adanya kesepakatan dari para pihak
2. Karena syarat batal sebagaimana yang tercantum dalam klausal pengikatan jual beli telah terpenuhi.
3. Karena pembatalan oleh Pengadilan atas tuntutan dari salah satu pihak.

## PEMBAHASAN

## A. Pengertian Perjanjian Jual Beli
Isitilah  jual  beli  dalam  hukum  perjanjian  Indonesia  diadobsi  dari  istilah  koop  en verkoop dalam bahasa Belanda. Hukum Belanda juga mengikuti konsep empito vendito yang berasal dari hukum Romawi. Dalam hukum Romawi istilah jual beli adalah emptio vendito, Emptio bermakna membeli kemudian venditio bermakna sebagai menjual. 12)
Terlihat  hubungan  yang  bersifat  timbal  balik  antara  dua  pihak  yang  melakukan perbuatan  hukum  yang  berbeda,  pihak  yang  satu  melakukan  tindakan  hukum  untuk menjual, dan pihak yang lain melakukan tindakan untuk membeli.
Sebagai persetujuan, untuk dianggap sah maka persetujuan jual beli tersebut wajib memenuhi syarat sahnya perjanjian sebagaimana diatur dalam pasal 1320 KUH Perdata, yaitu:
1. Kesepakatan mereka yang mengikatkan dirinya.
2. Kecakapan untuk membuat suatu perikatan.
10) Kamaluddin Patradi, Pemberian Kuasa Dalam Praktek Perjanjian Pengikatan Jual Beli Hak Atas Tanah , Gamma Press, Yogyakarta, 2010, hal.20.
11) Abdul Kadir Muhammad, Hukum Perjanjian, Alumni, Bandung, 1994, hal.28.
12) Ridwan Khairandy, Perjanjian Jual Beli, FH UII Press, Yogyakarta, 2016, hal. 1

## 3. Suatu pokok persoalan tertentu, dan
4. Suatu sebab yang terlarang. 13)
Setelah  terjadinya  kesepakatan  jual  beli,  pasal  1459  KUH  Perdata  menegaskan bahwa hak milik atas barang yang dijual tidak pindah kepada pembeli selama barang itu belum diserahkan menurut pasal 612, 613 dan 616 KUH Perdata. 14)
Berdasarkan  ketentuan-ketentuan  pasal  KUH  Perdata  diatas,  suatu  perjanjian terbagi menjadi berbagai macam jenis ikatan-ikatan yang diperjanjikan oleh para pihak. Ikatan  tersebut  memiliki  kekuatan  setara  dengan  undang-undang.  Oleh  karena  itu, perikatan yang lahir dapat diterima, sepanjang perjanjian tersebut bersumber dari KUH Perdata pasal 1320 sebagai syarat yang benar dan sah.
Setiap  perjanjian  yang  bermula  dengan  sepakat  tidak  boleh  dibatalkan  secara sepihak,  karena pembatalan  yang dilakukan sepihak bertentangan dengan hakikat dan makna  sepakat. 15) Perjanjian  jual  beli  adalah  suatu  perjanjian  dimana  satu  pihak mengikatkan diri untuk menyerahkan benda, sedang pihak lain mengikatkan diri untuk menyerahkan sejumlah harga yang disepakati.
Unsur yang paling utama dari perjanjian jual beli ialah barang dan harga. Akan tetapi terdapat unsur lain yang termuat dalam jual beli, antara lain sebagai berikut;
1. Adanya penjual dan pembeli;
2. Adanya barang yang ditransaksikan;
3. Adanya harga, dan
4. Adanya pembayaran dalam bentuk uang.

## B. Lahirnya Perjanjian Jual Beli
13) NM. Wahyu Kuncoro, 97 Resiko Transaksi Jual Beli Properti, Raih Asa Sukses, Jakarta, 2015, hal. 8
14) Ibid, hal. 9
15) Moch Isnaeni, Perjanjian Jual Beli, PT. Refika Aditama, Bandung, 2016, hal. 26
Dari  penjelasan  tersebut  diatas  dikatakan  bahwa  perjanjian  jual  beli  merupakan perjanjian tergolong sebagai perjanjian konsensuil, artinya dengan adanya kata sepakat maka perjanjian tersebut lahir. Pasal 1458 KUH Perdata menegaskan bahwa perjanjian jual beli sudah lahir sejak para pihak sepakat mengenai benda dan harganya, meskipun bendanya belum diserahkan, maupun harganya belum dibayar. 16)
Lahirnya perjanjian jual beli pada saat yang bersamaan juga melahirkan perikatan antara penjual dan pembeli, karena adanya kesepakatan tukar menukar kewajiban antara para pihak yang nantinya apabila kewajiban tersebut terpenuhi, maka akan melahirkan hak serta kewajiban bagi para pihak.
Lahirnya  perjanjian  jual  beli  akibat  bertemunya  penawaran  (offerte)  dan penerimaan (acceptatie), mengakibatkan para pihak, penjual dan pembeli, satu dengan yang lain saling terikat, sehingga tidak diperkenankan untuk ingkar dari apa yang sudah disetujui. Andaikata dalam tahap ini adanya yang ingkar, sedangkan pihak lain tidak rela, gugatannya dapat diajukan oleh yang bersangkutan ke pengadilan sesuai prosedur. 17)
Apabila  penawaran  yang  diajukan  penjual  tersebut  tidak  langsung  diterima, misalnya  pembeli  melakukan  penawaran  ulang,  maka  akan  dilakukan  negoisasi  atau tawar menawar. Apabila di dalam negoisasi itu sudah ada kesesuaian kehendak diantara para pihak mengenai harga dan barang, kesesuaian harus dituangkan dalam pernyataan kehendak. Pada saat itu penerimaan diterima. Dengan penerimaan tersebut, maka terjadi kata sepakat. Kata sepakat itulah yang melahirkan perjanjian jual beli. 18)
Kata sepakat tersebut dituangkan dalam bentuk persyaratan kehendak. Pernyataan kehendak dapat dituangkan dalam bentuk pernyataan baik secara tertulis maupun tidak
16) Ibid, hal. 31
17) Moch Isnaeni, Op. Cit, hal. 34
18) Ibid, hal. 31
tertulis. Pada saat terjadi kesepakatan itu, perjanjian sudah mengikat kedua belah pihak. Sebagaimana dijelaskan diatas bahwa perjanjian jual beli memiliki karakter konsensuil obligatoir. Perjanjian sudah melahirkan kewajiban dan hak bagi para pihak. Penjual wajib dan  terikat  untuk  menyerahkan  barang  dimaksud  dan  pembeli  wajib  terikat  untuk melakukan pembayaran.
Walaupun sudah terjadi perjanjian jual beli, tetapi tidak berarti bahwa pembeli telah menjadi pemilik barang yang bersangkutan karena terjadi kata sepakat yang melahirkan perjanjian harus diikuti dengan penyerahan. Pasal 1267 KUH Perdata menjelaskan bahwa pihak  yang  terhadapnya  perikatan  tidak  terpenuhi,  dapat  meimilih,  emaksa  pihak  lain untuk memenuhi persetujuan, jika hal itu dapat  dilakukan,  atau menuntut pembatalan persetujuan, dengan penggantian biaya, kerugian dan bunga.

## C. Pihak-Pihak Yang Terlarang Melakukan Jual Beli
KUH  Perdata  mengatur  beberapa  pihak  yang  tidak  boleh  melakukan  jual  beli. Ketentuan tersebut diatur dalam pasal 1467 sampai dengan pasal 1470. Pasal 1647 KUH Perdata,  menentukan  larangan  jual  beli  antara  suami  dan  isteri,  kecuali  dalam  hal-hal sebagai berikut:
1. Jika seorang suami atau seorang isteri menyerahkan  benda-benda kepada isteri atau  kepada  suaminya,  dari  siapa  dia  pengadilan  telah  dipisahkan,  untuk memenuhi apa yang menjadi hak isteri atau suaminya itu menurut hukum;
2. Jika penyerahan yang dilakukan oleh suami kepada isterinya, juga dari siapa dia tidak  dipisahkan,  berdasarkan  pada  suatu  alasan  yang  sah,  misalnya  untuk mengembalikan  barang  isteri  yang  telah  dijual,  atau  barang  yang  menjadi  milik isteri,  demkian  itu  jika  benda-benda  atau  uang  tersebut  dikecualikan  dari persatuan;
3. Jika isteri menyerahkan barang-barang kepada suaminya untuk melunasi jumlah uang yang telah dijanjikan kepada suaminya sebagai harta perkawinan, sekedar barang itu dikecualikan dari persatuan.
Oleh  pembuat  undang-undang,  pasal  ini  dimaksudkan  agar  tidak  ada  perubahan dalam  harta  perkawinan  suami  isteri,  untuk  mencegah  penyelundupan  hukum  yang terlalu  mudah,  maka  jual  beli  antara  suami  isteri  dilarang.  Jika  suami  isteri  dapat mengadakan jual beli, maka dapat diadakan perubahan harta perkawinan mereka dengan menjual di bawah harga atau di atas harga. 19)
Larangan yang sama juga terhadap hibah antara suami siteri. Pasal 1678 ayat (1) KUH Perdata  menentukan bahwa penghibahan antara suami isteri dilarang. Kemudian oleh pasal 1678 ayat (2) KUH Perdata ditentukan bahwa ketentuan bahwa ketentuan ini tidak berlaku terhadap hadiah atau pemberian berupa barang bergerak yang berwujud yang harganya tidak mahal kalau dibandingkan dengan besarnya kekayaan penghibahan.
Berdasarkan  ketentuan  di  atas,  dapat  disimpulkan  ada  tiga  golongan  yang  tidak boleh mengadakan jual beli, yakni;
1. Larangan  jual  beli  antara  suami  isteri,  tujuan  pelanggaran  ini  untuk  menjaga terjadinya pencampuran harta dalam perkawinan bagi suami isteri sama halnya dengan larangan hibah menghibahkan diantara suami isteri.
2. Demikian para hakim, jaksa, panitera, pengacara, juru sita dan notaris, dilarang bertindak  sebagai  pembeli  atas  barang-barang  yang  ada  hubungannya  dengan tugas mereka jabat.
3. Para  pegawai  yang  langsung  menyelenggarakan  dan    menyaksikan  penjualan suatu barang, dilarang bertindak sebagai pembeli atas barang demikian. 20)
19) Ibid, hal. 74
20) Ibid, hal. 77

## D.   Penyelesaian Pembatalan Akta Pengikatan Jual Beli
Pada  dasarnya  setiap  perjanjian  yang  dibuat  oleh  para  pihak  harus  dapat dilaksanakan sesuai dengan kemampuan dan dengan adanya itikad baik, sehingga segala hak dan kewajiban dari masing-masing pihak yang diatur dalam perjanjian tersebut dapat dipenuhi dengan sempurna. Hal ini merupakan pelaksanaan perjanjian yang ideal bagi pihak-pihak yang terkait.
Jika  muncul  permasalahan  mengenai  perjanjian,  berikut  ini  beberapa  cara  yang dapat dilakukan para pihak untuk menyelesaikannya, antara lain:

## 1. Musyawarah
Cara  yang  paling  dianjurkan  adalah  melalui  musyawarah,  karena  melalui musyawarah para pihak dapat bertatap muka dan menyelesaikan permasalahan secara  langsung  tanpa  melalui  atau  mendapat  intervensi  dari  pihak  lain,  yang mungkin  malah  akan  menghambat  laju  informasi  dan  kemauan  yang  akan disampaikan oleh masing-masing pihak.

## 2. Litigasi
Litigasi adalah suatu proses penyelesaian sengketa melalui jalur peradilan dengan mengajukan gugatan ke lembaga pengadilan atau perselisihan atau sengketa yang dialami oleh salah satu pihak yang terkait perjanjian.

## 3. Alternatif Penyelesaian Sengketa (APS)
Alternatif penyelesaian sengketa adalah tata cara penyelesaian sengketa atau beda pendapat melalui prosedur yang disepakati pleh para pihak, yakni penyelesaian diluar pengadilan. 21)
21) Frans Satriyo Wicaksono, Op.Cit, hal. 76
Apabila  permasalahan  dalam  perjanjian  belum  dapat  diselesaikan  dengan  cara musyawarah,  litigasi  dan  Alternatif  Penyelesaian  Sengketa,  maka  penyelesaian permasalahan  dalam  perjanjian  dapat  dilakukan  pembatalan  perjanjian  berdasarkan Undang-Undang yang berlaku. Mengenai kebatalan dan pembatalan perikatan-perikatan diatur dalam Buku III. Bagian kedelapan, Bab IV pasal 1446 sampai dengan pasal 1456 KUH Perdata. Namun istilah kebatalan tersebut tidak ada istilah yang pasti penerapannya.
Pasal 1497 ayat (1) Kuh Perdata menentukan bahwa jika ternyata ketika diadakan penuntutan melalui hukum barang itu telah merosot harganya, atau sangat rusak karena kelalaian  pembeli  maupun  karena  keadaan  memaksa,  maka  penjual  wajib mengembalikan uang harga pembelian seluruhnya, kemudian oleh Pasal 1497 ayat (2) KUH  Perdata  ditentukan  jika  pembeli  mendapat  keuntungan  karena  kerugian  yang disebabkan  olehnya,  penjual  berhak  mengurangi  harga  barang  tersebut  dengan  suatu jumlah yang sama dengan keuntungan tersebut.

## 1. Akta Notaris Dapat Dibatalkan
Akta  notaris  batal  atau  batal  demi  hukum  atau  mempunyai  kekuatan pembuktian sebagai akta dibawah tangan terjadi karena tidak dipenuhinya syarat- syarat  yang  sudah  ditentukan  menurut  hukum,  tanpa  perlu  adanya  tindakan hukum tertentu dari yang bersangkutan yang berkepentingan, sehingga bersifat pasif. Oleh karena itu, kebatalan bersifat pasif artinya tanpa ada tindakan aktif atau upaya apapun para pihak yang terlibat dalam suatu perjanjian, maka akan batal atau batal  demi  hukum  karena  secara  serta  merta  ada syarat-syarat  yang  tidak dipenuhi.
2. Akta Notaris Batal Demi Hukum
Unsur objektif yang pertama berupa objek yang tertentu yang diperjanjikan. Prestasi merupakan pokok/objek perjanjian. Sebagaimana yang disebutkan dalam
pasal 1234, pasal 1332 dan pasal 1334 KUH Perdata, hanya barang-barang yang dapat  diperdagangkan  saja  yang  dapat  menjadi  pokok  perjanjian,  tak  perduli apakah barang-barang itu sudah ada atau yang baru akan ada kelak.
Prestasi  tesebut  hanya  mengikat  pihak-pihak  yang  tersebut  dalam  akta, ketentuan ini sebagaimana dalam pasal 1340 KUH Perdata bahwa suatu perjanjian hanya berlaku antara para pihak yang membuatnya. Suatu perjanjian tidak dapat membawa  rugi  kepada  pihak-pihak  ketiga,  selain  dalam  hal  yang  diatur  dalam pasal 1317 KUH Perdata.
Unsur  objektif  yang  kedua  yaitu  substansi  perjanjian  adalah  sesuatu  yang diperbolehkan.  Baik  menurut  undang-undang,  kebiasaan,  kepatutan,  kesusilaan dan ketertiban umum yang berlaku pada saat perjanjian dibuat dan ketika akan dilaksanakan.
Pasal  1321  KUH  Perdata  menegaskan,  apabila  dapat  dibuktikan  bahwa perjanjian ternyata disepakati di bawah paksaan atau ancaman yang menimbulkan ketakutan  orang  yang  diancam  sehingga  orang  tidak  mempunyai  pilihan  lain, selain menandatangani perjanjian tersebut, maka akta tersebut dapat dibatalkan.

## PENUTUP

## A. Kesimpulan
Perjanjian  jual  beli  adalah  suatu  perjanjian  dimana  satu  pihak  mengikatkan  diri untuk  menyerahkan  benda,  sedang  pihak  lain  mengikatkan  diri  untuk  menyerahkan sejumlah harga yang disepakati. Perjanjian jual beli merupakan janji untuk mengikatkan diri  sehingga  perjanjian  yang  dimaksud  timbul  perikatan,  isi  dari  perjanjian  adalah perikatan yang menimbulkan kewajiban bagi pihak-pihak yang membuat perjanjian.
Perjanjian jual beli lahir sejak para pihak sepakat mengenai benda dan harganya, meskipun  bendanya  belum  diserahkan,  maupun  harganya  belum  dibayar.  Lahirnya
perjanjian jual beli pada saat yang bersamaan juga melahirkan perikatan antara penjual dan  pembeli,  karena  adanya  kesepakatan  tukar  menukar  kewajiban  antara  para  pihak yang nantinya apabila kewajiban tersebut terpenuhi, maka akan melahirkan hak bagi para pihak.
Apabila  permasalahan  dalam  perjanjian  belum  dapat  diselesaikan  dengan  cara musyawarah,  litigasi  dan  alternatif  penyelesaian  sengketa  maka  penyelesaian permasalahan  dalam  perjanjian  dapat  dilakukan  pembatalan  perjanjian  berdasarkan undang-undang yang berlaku.

## B. Saran
1. Penjual  yang  hendak  menjual  atau  mengalihkan  haknya  agar  dipersiapkan kelengkapan  dokumen-dokumennya  persyaratan  peralihan  hak  agar  tidak  terjadi penundaan  atau  terhalangnya  niat  pembeli  untuk  melanjutkan  proses  pengurusan peralihan hak pada Badan Pertanahan Nasional (BPN).
2. Untuk  pembeli  apabila  dirasa  persyaratan  peralihan  hak  tidak  terpenuhi  sebaiknya tidak melanjutkan transaksi jual beli untuk menghindari permasalahan di kemudian hari.
3. Penjual dan pembeli seharusnya memahami hak dan kewajiban masing-masing agar pelaksanaan perjanjian jual beli berjalan dengan baik. Apabila ada kewajiban penjual yang tidak dapat dipenuhi seharusnya penjual memberikan informasi kepada pembeli agar tidak terjadi kesalahpahaman dan permasalahan.
4. Apabila  permasalahan  dalam  perjanjian  belum  dapat  diselesaikan  dengan  cara musyawarah,  litigasi  dan  Alternatif  Penyelesaian  sengketa,  maka  penyelesaian permasalahan dalam perjanjian dapat dilakukan pembatalan perjanjian berdasarkan undang-undang yang berlaku.

## DAFTAR PUSTAKA
Abdul Kadir Muhammad, “ Hukum Perjanjian ”, Alumni, Bandung, 1999.
Boedi Harsono, “ Hukum Agraria Indoneisa”, cet.12, Jakarta: Jambatan, 2008.
-------------------,  “Hukum  Agraria  Indonesia  Sejarah  Pembentukan  Undang-Undang  Pokok Agraria” , Jilid I Hukum Tanah Nasional , Djembatan, Jakarta, 2008.
Darwanto  Gadiman, Hak  dan  Kewajiban  Para  Pihak  Dalam  Pengikatan  Jual  Beli  Tanah Bersertifikat, Sumber Ilmu, Bandung, 2008.
Faisal Santiago, Pengantar Hukum Bisnis , Mitra Jakarta.
Herlien Budiono, “Pengikatan Jual Beli dan Kuasa Mutlak” , Majalah Renovi, edisi tahun I, No.10 Bulan Maret, 2004.
Heriyanto  Jusran, “Hukum  Perjanjian  Innominaat  Dalam  Praktek” ,  Citra  Media  Ilmu, Jakarta, 2009.
Jaya Gunawan, “ Perkembangan Hukum Perdata Bidang Perjanjian Innominat” , Citra Ilmu, Bandung, 2010.
Kamaluddin Patradi, “ Pemberian Kuasa Dalam Praktek Perjanjian Pengikatan Jual Beli Hak Atas Tanah” , Gamma Press, Yogyakarta, 2010.
LG. Rai Widjaja, “Merancang Suatu Kontrak” , Kesaint Blanc, Bekasi Timur, 2003.
Rusdianto, Dony Hadi, “Beberapa Catatan Penting Tentang Pengikatan Jual Beli Hak Atas Tanah” , Rineka Cipta, Jakarta, 2009.
R. Subekti, “Hukum Perjanjian” , Intermasa, Jakarta, 2010.
Rusdianto, “Beberapa  Catatan  Penting  Tentang  Pengikatan  Jual  Beli  Hak  Atas  Tanah” , Rineka Cipta, Jakarta, 2009.
Riduan Syahrani, “ Asas-asas Hukum Perikatan ”, Alumni, Bandung, 2007.
R.  Subketi,  S.H  &  R.  Tjitrosudibio,  “ Kitab  Undang-Undang  Hukum  Perdata” ,  Burgerlijk Wetbook, Cet.34, Jakarta: Pradnya Paramita, 2004.
Supardi, Etika dan Tanggung Jawab Profesi Hukum di Indonesia, Grafika, Jakarta, 2006.
Setiawan Rahmat, “ Pokok-pokok Hukum Perikatan” , Putra Abardin, Bandung, 2005.
Prent K.Adisubrata, J. Poerwadarminta, W.J.S., Kamus Latin Indonesia, Yayasan Kanisius, Semarang, 1960.