## Jurnal Hukum tora : Hukum untuk mengatur dan melindungi masyarakat
Volume 8 Issue 3, 2022 P-ISSN: 2442-8019, E-ISSN: 2620-9837 This work is licensed under a Creative Commons Attribution 4.0 International License

## A Study on The Granting of Secondary Right of Building Over Right of Management: A Comparative Study With Land Lease Agreements
Lutfi Djoko Djumeno 1 , Fahrul Fauzi 2
1 Faculty of Law, Universitas Indonesia, Jakarta, Indonesia. E-mail: lutfidjoko@gmail.com
2 Faculty of Law, Universitas Indonesia, Jakarta, Indonesia. E-mai: fahrul.fauzi11@ui.ac.id
Abstract: One of the legal subjects that can control the Right of Management is a State-Owned Enterprise. The holder of Management Rights has the authority to grant land rights on the Right of Management, one of  which  is  the  Right  of  Building.  In  practice,  the  imposition  of  the  Right  of  Building  over  the  Right  of Management has similarities from a legal point of view to Land Leases. This article compares the statutory provisions related to the imposition of the Right of Building over the Right of Management and Land Leases. This  study uses a  normative legal (juridical) research method (legal research). This study found  that the context of cooperation with third parties was carried out by making land use agreements. This land use agreement in practice has different nomenclatures. The granting of the Right of Building over the Right of Management is not a transfer of rights but only encumbrances of rights so that when the Right of Building expires, the land is returned to the control of the Right of Management holders. In practice, the imposition of the Right of Building over the Right of Management is similar to long-term Land Leases. This equation can  be seen from the legal  aspect of the  engagement through the  agreement made by the  parties,  the aspect of maintaining the land object, the cost aspect, and the period aspect.
Keywords: Land Rights; Right of Management; Right of Building; Lease.
How to Site: Lutfi Djoko Djumeno, Fahrul Fauzi (2022). A Study on The Granting of Secondary Right of Building Over Right  of  Management:  A  Comparative  Study  With  Land  Lease  Agreements, 8(3),  pp  261-274.  DOI. 10.55809/tora.v8i3.141

## Introduction
Indonesia merupakan salah satu negara dengan daratan terluas di dunia. Daratan yang luas  berkaitan  dengan  tanah  tempat  dimana  kita  berpijak.  Tanah  merupakan  aset penting bagi negara Indonesia karena negara dan bangsa hidup dan berkembang di atas tanah  tersebut. 1 Tata  susunan  hak  penguasaan  atas  tanah  dalam  pengaturan  hukum tanah  nasional  memberikan  suatu  hak  kepada  negara  yang  dikenal  Hak  Menguasai Negara  (HMN).  HMN  merupakan  satu-satunya  hak  kebendaan  yang  secara  eksplisit diberikan  oleh  Undang-Undang  Dasar  1945  kepada  negara.  Hak  kebendaan  yang dimaksud dalam hal ini ialah hak kebendaan dalam bidang pertanahan. Undang-Undang
1 Fauzi,  F.  (2015).  “Social  Justice:  The  Basis  for  Implementing  Compensation  in  Land  Acquisition  for  the  National Strategic Projects in Indonesia.” Bhumi: Jurnal Agraria dan Pertanahan , 7 (1): 14-27. https://doi.org/10.31292/bhumi.v7i1.452.
A Study on The Granting of Secondary Right of Building Over Right of Management: A Comparative Study With Land Lease Agreements Jurnal Hukum tora: 8 (3): 261-274
Nomor 5 Tahun 1960 (UUPA) mengatur mengenai HMN ini yaitu bahwa “ bumi, air, dan ruang  angkasa,  termasuk  kekayaan  alam  yang  terkandung  di  dalamnya  itu  pada tingkatan tertinggi dikuasai oleh negara sebagai organisasi kekuasaan seluruh rakyat . 2 ” Negara  sebagai  organ  kekuasaan  tertinggi  atau  organ  yang  memiliki  kekuasaan HMN  memiliki  wewenang  untuk  menetapkan  bermacam-macam  hak-hak  atas  tanah. Hak atas tanah merupakan hak yang memberikan wewenang pada pemegangnya untuk memanfaatkan dan menggunakan tanah yang dihaki. Istilah pemilik hak mengacu pada subjek  hak  atas  tanah,  antara  lain  perseorangan  ataupun  badan  hukum.  Istilah “ mempergunakan ”  memiliki arti bahwa hak  atas  tanah  digunakan untuk  kepentingan nonpertanian,  misalnya  bangunan.  Sedangkan  istilah  “ mengambil  manfaat ”  memiliki makna bahwa hak atas tanah digunakan untuk kepentingan pertanian, perikanan, dan perkebunan. 3
Hak  Pengelolaan  (HPL)  sangat  berkaitan  dengan  HMN.  Parlindungan  (2015) menyatakan HPL merupakan suatu hak atas tanah yang sama sekali tidak ada istilahnya dalam  UUPA.  Pasal  2  ayat  (4)  UUPA  secara  tidak  langsung  menyatakan  bahwa  HMN pelaksanaannya  dapat  dikuasakan  kepada  daerah swatantra dan  masyarakat  hukum adat  sekedar  dibutuhkan  dan  tidak  bertentangan  dengan  kepentingan  nasional  serta sesuai  peraturan  perundang-undangan. Hal  tersebut  menunjukkan  memunculnya hak baru  yang  belum  disebutkan  namanya  dalam  UUPA  dengan  pendelegasian  kepada daerah otonom atau masyarakat hukum adat. Hak baru ini yang kemudian hari dikenal dengan HPL. 4
Pendapat  serupa  oleh  Harsono  (2018),  bahwa  keberadaan  HPL  dalam  hukum tanah nasional tidak disebut dalam UUPA, namun tersirat pada Penjelasan Umum II (2) UUPA bahwa: “ Dengan berpedoman pada tujuan yang disebutkan diatas, Negara dapat memberikan tanah yang demikian kepada seseorang atau badan-badan dengan sesuatu hak menurut peruntukan dan keperluannya, misalnya dengan hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan atau hak pakai atau memberikannya dalam pengelolaan kepada sesuatu  Badan  Penguasa  (Departemen,  Jawatan,  atau  Daerah  Swatantra)  untuk dipergunakan bagi pelaksanaan tugasnya masing-masing .”
Harsono juga menyatakan bahwa HPL sejatinya bukan merupakan hak atas tanah sebagaimana dimaksud oleh Parlindungan melainkan “ gempilan ” dari HMN. 5 Pendapat serupa oleh Sumardjono (2008) yang menyatakan bahwa HPL merupakan “ bagian ” dari HMN dimana kewenangannya dilimpahkan kepada pemegangnya. 6 Kemudian salah satu pertimbangan  hukum,  Hutagalung  (2009)  menyatakan  bahwa  HPL  dalam  sistematika hak-hak penguasaan atas tanah tidak dimasukkan dalam golongan hak-hak atas tanah. Pemegang  HPL  memang  mempunyai  kewenangan  untuk  menggunakan  tanah  yang diberi  hak  bagi  keperluan usahanya,  tetapi  itu bukan  tujuan  pemberian  hak  tersebut,
2 Indonesia, Undang-Undang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria , UU No. 5 Tahun 1960, LN No. 104 Tahun 1960, Ps. 2 (1).
3 Santoso, U. (2011). “Hak Guna Bangunan Atas Hak Pengelolaan (Suatu Kajian Perolehan Hak dan Perjanjangan Jangka Waktu).” ADIL: Jurnal Hukum , 2 (3): 286–306. https://doi.org/10.33476/ajl.v2i3.844.
4 Parlindungan, A. P. (2015). Hak Pengelolaan Menurut Sistem UUPA . Bandung: CV Mandar Maju, hlm. 5-20.
5 Harsono,  B.  (2018). Hukum  Agraria  Indonesia  (Sejarah  Pembentukan  Undang-Undang  Pokok  Agraria,  Isi  dan Pelaksanaannya) . Jakarta: Universitas Trisakti.
6 Sumardjono, M. S. W. (2008). Tanah dalam Pespektif Hak Ekonomi Sosial dan Budaya . Jakarta: Penerbit Kompas.
A Study on The Granting of Secondary Right of Building Over Right of Management: A Comparative Study With Land Lease Agreements Jurnal Hukum tora: 8 (3): 261-274
tujuan  utamanya  adalah  tanah  yang  bersangkutan  disediakan  bagi  penggunaan  oleh pihak-pihak lain yang memerlukan.
Pengertian  HPL  yang  merupakan  bagian  dari  HMN  dalam  perundang-undangan baru  diatur  dalam  Peraturan  Pemerintah  Nomor  40  Tahun  1996.  HPL  didefinisikan sebagai  hak  menguasai  dari  Negara  yang  kewenangan  pelaksanaannya  sebagian dilimpahkan kepada pemegangnya. Definisi ini yang hingga saat ini konsisten digunakan untuk  mengartikan  HPL.  Definisi  yang  hampir  sama  terdapat  dalam  Undang-Undang Nomor 11 Tahun 2020 tentang Cipta Kerja (UUCK) serta Peraturan Pemerintah Nomor 18  Tahun  2021  tentang  Hak  Pengelolaan,  Hak  Atas  Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah (PPHHSP) yang menyebutkan bahwa HPL adalah hak menguasai dari negara  yang  kewenangan  pelaksanaannya  sebagian  dilimpahkan  kepada  pemegang haknya. 7
Salah satu kewenangan yang melekat pada pemegang atau subjek daripada HPL adalah dapat memberikan bagian dari tanahnya itu dengan suatu hak atas tanah kepada pihak ketiga. Saat ini berdasarkan perundang-undangan yang berlaku, di atas HPL dapat diberikan hak atas tanah berupa Hak Guna Usaha (HGU), Hak Guna Bangunan (HGB), dan Hak Pakai (HP). Pemberian hak atas tanah kepada pihak ketiga ini memerlukan suatu proses  yang  diatur  dalam  perundang-undangan.  Dengan  demikian  HPL  adalah  hak menguasai dari negara yang kewenangan pelaksanaannya sebagian dilimpahkan kepada pemegang haknya, antara lain berupa perencanaan peruntukan dan penggunaan tanah, penggunaan  tanah  untuk  keperluan  usahanya,  penyerahan  bagian-bagian  dari  tanah tersebut kepada pihak ketiga dan atau bekerjasama dengan pihak ketiga. Dalam rangka memberikan  hak  di  atas  tanah  HPL  terdapat  beberapa  opsi  hak  atas  tanah  yang diberikan yakni HGU, HGB, dan HP yang dimana hak atas tanah tersebut dapat dikatakan pula  merupakan  hak  atas  tanah  sekunder  karena  tidak  berasal  langsung  dari  tanah negara. Oleh karena itu, tulisan ini menelaah secara detail terkait pemberian hak atas tanah khususnya HGB di atas tanah HPL berdasarkan ketentuan perundang-undangan yang berlaku dan membandingkannya dengan perikatan hukum sewa menyewa tanah yang lazim terjadi di Indonesia.
Penelitian  hukum  merupakan  kegiatan  ilmiah  yang  didasarkan  pada  metode, sistematika,  dan  pemikiran  tertentu,  yang  bertujuan  untuk  mempelajari  satu  atau beberapa  gejala  hukum  tertentu,  dengan  jalan  menganalisanya. 8 Penelitian  ini dilaksanakan dengan menggunakan metode penelitian hukum (yuridis) normatif ( legal research ),  yaitu  suatu  penelitian  hukum yang  data-datanya berasal  dari  bahan-bahan pustaka atau yang lazimnya dinamakan data sekunder (data kepustakaan).  Penelitian hukum normatif adalah bagian dari penelitian kepustakaan. 9 Penelitian hukum normatif ialah jenis penelitian yang lazim digunakan dalam pengembanan ilmu hukum yang biasa disebut dogmatika hukum. 10
7 Indonesia, Undang-Undang Cipta Kerja , UU No. 11 Tahun 2020, LN No. 245 Tahun 2020, TLN No. 6573.
8 Soekanto, S. (2007). Pengantar Penelitian Hukum . Depok: Penerbit Universitas Indonesia.
9 Soekanto, S. & Mamudji, S. (1985). Penelitian Hukum Normatif, Suatu Tinjauan Singkat . Jakarta: PT Raja Grafindo Persada, hlm. 13.
10 Sidharta,  B.A.  “Penelitian  Hukum  Normatif:  Analisis  Penelitian  Filosofikal  dan  Dogmatika,”  dalam  Sidharta, B.A. (2009). Metode Penelitian Hukum: Konstelasi dan Refleksi . Jakarta: Yayasan Obor Indonesia, hlm. 142.
A Study on The Granting of Secondary Right of Building Over Right of Management: A Comparative Study With Land Lease Agreements Jurnal Hukum tora: 8 (3): 261-274
Penelitian  menggunakan  norma  hukum  tertulis  yang  relevan  dengan permasalahan yang diangkat. Data yang digunakan adalah data-data yang didapatkan dari  bahan  pustaka  didukung  dengan  pendapat  para  ahli.  Bahan  pustaka  terdiri  dari bahan hukum primer, bahan hukum sekunder, dan bahan hukum tersier. Bahan hukum primer  yang  digunakan  antara  lain  adalah:  (1)  UUPA;  (2)  UUCK;  (3)  PPHHSP;  dan  (4) Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 1 Tahun 1977 (PMDN No. 1/1977).
Bahan  hukum  sekunder  yang  digunakan  adalah  buku-buku  dan  jurnal-jurnal  ilmiah terkait dengan topik permasalahan pada penelitian ini seperti buku (1) Hukum Agraria Indonesia Sejarah Pembentukan Undang-Undang Pokok Agraria, Isi dan Pelaksanaannya oleh  Prof.  Boedi  Harsono;  (2)  Seputar  Hak  Pengelolaan  oleh  Prof.  Arie  Sukanti Hutagalung;  dan  (3)  Hak  Pengelolaan  Menurut  Sistem  UUPA  oleh  Prof.  A.  P. Parlindungan.  Sedangkan  bahan  hukum  tersier  yang  digunakan  penelitian  ini  adalah kamus hukum untuk menerjemahkan istilah-istilah hukum yang ada pada penelitian ini. Sedangkan  bahan  hukum  tersier  yang  digunakan  adalah  kamus  hukum  untuk memberikan  petunjuk  maupun  penjelasan  terhadap  bahan  hukum  primer  dan sekunder.

## Discussion

## Telaah Hak Pengelolaan dalam Sistem Hukum Tanah Nasional
Pemerintah  bersama  dengan  DPR  ditengah  proses  protes  dari  beberapa  kalangan masyarakat  pada  akhirnya  menerbitkan  UUCK  pada  pertengahan  tahun  2020.  UUCK dimunculkan sebagai alat untuk  menarik investor asing dalam menanamkan modal di Indonesia dengan merevisi serta mencabut puluhan perundang-undangan yang berlaku sebelumnya. 11 UUCK yang sering disebut sebagai omnibus law dapat dikatakan menjadi periode baru perkembangan HPL karena pengaturan HPL secara khusus dan diberi judul “ Penguatan  Hak  Pengelolaan ”  pada  Pasal  136  hingga  Pasal  142.  Antara  lain  diatur mengenai  pengertian,  subjek,  kewenangan  dan  tata  cara  penyerahan  kepada  pihak ketiga.
UUCK  menegaskan  kembali  pengertian  HPL  yang  telah  diatur  dalam  PP  No.  40/1996 yang  berbunyi:  “ Hak  pengelolaan  merupakan  hak  menguasai  dari  negara  yang kewenangan  pelaksanaannya  sebagian  dilimpahkan  kepada  pemegang  haknya .” Pemegang  HPL  merupakan  subjek  hukum  yang  berhak  berdasarkan  undang-undang. Pasal  137  mengatur  bahwa  HPL  dapat  diberikan  kepada  instansi  pemerintah  pusat, pemerintah  daerah,  badan  bank  tanah,  BUMN/BUMD,  badan  hukum  milik negara/daerah,  dan  badan  hukum  yang  ditunjuk  oleh  pemerintah  pusat.  Satu  hal menarik  berkaitan  dengan  subjek  HPL  adalah  kemunculan  subjek  hukum  baru  yang dapat  menguasai  lahan  dengan  status  HPL  yaitu  badan  bank  tanah.  Pemegang  HPL memiliki kewenangan antara lain: “(a) menyusun rencana peruntukan, penggunaan, dan pemanfaatan  tanah  sesuai  dengan  rencana  tata  ruang;  (b)  menggunakan  dan memanfaatkan seluruh atau sebagian tanah hak pengelolaan untuk digunakan sendiri
11 Dananjaya, I.P.L. (2021). “Pengaturan Hak Pengelolaan Lahan (HPL) Pasca Berlakunya UU Cipta Kerja.” Jurnal Kertha Semaya , 9 (3): 556–567. https://doi.org/10.24843/KS.2021.v09.i03.p16.
A Study on The Granting of Secondary Right of Building Over Right of Management: A Comparative Study With Land Lease Agreements Jurnal Hukum tora: 8 (3): 261-274
atau dikerjasamakan dengan pihak ketiga; dan (c) menentukan tarif dan menerima uang pemasukan/ganti  rugi  dan/atau  uang  wajib  tahunan  dari  pihak  ketiga  sesuai  dengan perjanjian. 12 ”
UUCK juga mengatur hal baru terkait hak atas tanah yang dapat diberikan kepada pihak ketiga.  Bahwa  diketahui  sebelum  berlakunya  undang-undang  ini,  di  atas  tanah  HPL hanya dapat diberikan HGB dan HP. Maka dengan berlakunya undang-undang ini, HGU juga  dapat  diberikan  di  atas  tanah  HPL  sebagaimana  diatur  dalam  Pasal  138  ayat  (3) undang-undang  tersebut.  Selanjutnya  Pasal  142  mengamanatkan  bahwa  HPL selanjutnya akan diatur dalam Peraturan Pemerintah yang akan dibentuk kemudian hari. PP  sebagaimana  dimaksud  kemudian  diundangkan  pada  tahun  2021  yaitu  PPHHSP. Penamaan  PP  tersebut  menandakan  serta  menegaskan  sekali  lagi  bahwa  HPL merupakan satu hal yang berbeda daripada Hak Atas Tanah pada umumnya.
PPHHSP mengatur lebih rinci mengenai subjek HPL, pemanfaatan tanah HPL, mekanisme pemberian  hak  atas  tanah  kepada  pihak  ketiga,  penentuan  tarif  pemanfaatan  tanah, terjadinya  HPL,  pembebanan,  peralihan,  pelepasan,  dan  hapusnya  HPL.  PPHHSP mengatur bahwa HPL dapat berasal dari tanah negara dan tanah ulayat. Pemberian HPL yang  berasal  dari  tanah  ulayat  merupakan  hal  baru  bagi  perkembangan  HPL  di Indonesia. HPL dari tanah ulayat ditetapkan oleh MHA sebagai perkumpulan masyarakat adat.  Perlu  dicatat  bahwa  PPHHSP  ini  mencabut  ketentuan  PP  No.  40/1996  yang sebelumnya mengatur HPL. Secara garis besar, UUCK dan PPHHSP merupakan fase baru perkembangan HPL di Indonesia mengingat banyak terobosan baru dan hal baru yang sebelumnya belum diatur dalam perundang-undangan tentang HPL sebelumnya.
UUCK dan PPHHSP mengatur bahwa hak atas tanah yang dapat diberikan di atas HPL saat  ini,  yaitu  HGU,  HGB,  dan  HP.  UUPA  mendefinisikan  HGU  adalah  hak  untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh Negara dalam jangka waktu 35 tahun guna  perusahaan  pertanian,  perikanan  atau  peternakan.  Atas  permintaan  pemegang hak dan mengingat keadaan perusahaannya jangka waktu dapat diperpanjang dengan waktu yang paling lama 25 tahun. Subjek hukum yang dapat menguasai tanah dengan HGU  adalah  warga  negara  Indonesia  dan  badan  hukum  yang  didirikan  berdasarkan hukum  Indonesia.  HGU  hanya  dapat  diberikan  di  atas  tanah  negara  secara  langsung sebelum diterbitkannya UUCK. UUCK dan PPHHSP membolehkan HGU dibangun di atas tanah hak pengelolaan. HGU di atas tanah HPL diberikan dengan keputusan pemberian hak oleh Menteri berdasarkan persetujuan dari pemegang hak pengelolaan.
HGB adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan atas tanah yang bukan  miliknya  sendiri,  dengan  jangka  waktu  paling  lama  30  tahun.  HGB  dapat diperpanjang atas permintaan pemegang  hak  dan  dengan  mengingat  keperluan  serta keadaan  bangunan-bangunannya,  jangka  waktu  dapat  diperpanjang  dengan  waktu paling lama 20 tahun. Subjek hukum yang dapat menguasai HGB adalah warga negara
12 Indonesia, Undang-Undang Cipta Kerja , Ps. 136-137.
A Study on The Granting of Secondary Right of Building Over Right of Management: A Comparative Study With Land Lease Agreements Jurnal Hukum tora: 8 (3): 261-274
Indonesia dan badan hukum yang didirikan berdasarkan hukum Indonesia. HGB ini dapat diberikan di atas tanah negara, tanah hak milik, maupun tanah hak pengelolaan. 13
HP  ialah  hak  untuk  menggunakan  atau  memungut  hasil  dari  tanah  yang  dikuasai langsung  oleh  negara  atau  tanah  milik  orang  lain  yang  memberikan  wewenang  dan kewajiban  yang  ditentukan  dalam  keputusan  pemberiannya  oleh  pejabat  yang berwenang  memberikannya  atau  dalam  perjanjian  dengan  pemilik  tanahnya,  yang bukan  perjanjian  sewa-menyewa  atau  perjanjian  pengolahan  tanah.  HP  juga  dapat diberikan  di  atas  HPL.  HP  terdiri  atas  hak  pakai  dengan  jangka  waktu  dan  hak  waktu selama  dipergunakan.  HP  dengan  jangka  waktu  dapat  dimiliki  oleh  warga  negara Indonesia, badan hukum Indonesia, badan hukum asing, badan keagamaan/sosial, dan orang  asing.  HP  selama  dipergunakan  dapat  diberikan  kepada  instansi  pemerintah pusat, pemerintah daerah, pemerintah desa, perwakilan negara asing, dan perwakilan badan internasional.  PPHHSP  mengatur bahwa  HGU,  HGB, dan  HP  dapat  diberikan di atas tanah HPL.

## Telaah Hak Guna Bangunan dalam Sistem Hukum Tanah Nasional
HGB merupakan hak atas tanah yang secara eksplisit disebutkan dalam Pasal 16 ayat (1) huruf  c  UUPA,  dan  secara  khusus  diatur  dalam  Pasal  35-40  UUPA. 14 Lebih  detail, pengaturan HGB juga dimuat dalam Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 (PP 40/1996)  pada  Pasal  19-38  yang  saat  ini  tengah  diperbaharui  dengan  PPHHSP.  UUPA menyatakan  bahwa  HGB  ialah  “ hak  untuk  mendirikan  dan  mempunyai  bangunan- bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri, dengan jangka waktu paling lama 30 tahun .” Benang merah dari definisi tersebut adalah bahwa HGB merupakan hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan, tanah HGB berasal dari tanah yang bukan milik pemegang HGB, dan HGB berjangka waktu. 15
Dalam  HGB  terdapat  pemisahan  antara  pemilikan  atas  bangunan  dan  tanah  di bawahnya.  Bangunan  menjadi  milik  pemegang  HGB  sedangkan  tanahnya  milik  pihak lain.  Benda-benda  yang  dapat  dikategorikan  sebagai  bangunan  antara  lain:  rumah tempat  tinggal  atau  hunian,  ruko,  rukan,  rumah  sakit/pusat  kesehatan  masyarakat, restoran, rumah susun, apartemen, hotel, pabrik, gudang, dan lain sebagainya. 16 Saat ini berdasarkan  Pasal  36  PPHHSP  menetapkan  bahwa  tanah  yang  di  atasnya  dapat diberikan HGB adalah tanah negara, tanah HPL, dan tanah HM. 17
13 Santoso, U. (2017). Hak Atas Tanah, Hak Pengelolaan, dan Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun . Depok: Kencana, hlm. 69.
14 Fauzi, F. & Djumeno, L.D. (2021). “Hak Guna Bangunan Di Atas Tanah Wakaf Sebagai Terobosan Baru Pemberdayaan Tanah  Wakaf  Secara  Produktif.” Al-Awqaf:  Jurnal  Wakaf  dan  Ekonomi  Islam ,  14  (1):  1-16. https://doi.org/10.471411/al-awqaf.v14i1.103.
15 Djumeno, L.D. & Fauzi, F. (2021). “Innovation For Empowerment of Waqf Land Right: Comparative Analysis of Legal Aspects of Waqf Land and Land With Right of Management in Indonesia.” Journal of Asian and African Social Science and Humanities , 7 (4): 1-12. https://doi.org/10.55327/jaash.v7i4.248.
16 Santoso, U. (2017). Hak Atas Tanah, Hak Pengelolaan, dan Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun . Depok: Kencana, hlm. 69.
17 Indonesia, Peraturan Pemerintah tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah , PP 18 Tahun 2021, Ps. 36.
A Study on The Granting of Secondary Right of Building Over Right of Management: A Comparative Study With Land Lease Agreements Jurnal Hukum tora: 8 (3): 261-274
Subjek  hukum  yang  dapat  menguasai  HGB  antara  lain  WNI  dan  badan  hukum  yang didirikan  berdasarkan  hukum  Indonesia  dan  berkedudukan  di  Indonesia  (BHI).  WNA yang berkedudukan di Indonesia atau badan hukum asing yang mempunyai perwakilan tidak dapat menjadi pemegang HGB di Indonesia. Pengaturan mengenai subjek hukum yang dapat menguasai tanah ini sangatlah baku apabila subjek hukum atas tanah tidak sesuai  atau  tidak  berhak  atas  tanah  maka  tanah  tersebut  harus  dilepaskan.  Hal  itu dikarenakan dalam hukum tanah nasional terdapat prinsip “ status subjek menentukan status tanah yang dapat dikuasainya .”
HGB terjadi atau tercipta dikarenakan dua hal, yaitu (1) Apabila terhadap tanah yang dikuasai langsung oleh negara, HGB tercipta karena penetapan Pemerintah; (2) Apabila di atas tanah HPL atau HM, HGB tercipta karena perjanjian yang berbentuk akta otentik antara pemilik tanah yang bersangkutan dengan pihak yang akan memperoleh HGB itu yang bermaksud menimbulkan hak itu.
HGB dapat diberikan untuk jangka waktu paling lama 30 (tiga puluh) tahun. Yang atas permintaan  pemegang  hak  dan  mengingat  keperluan  dan  keadaan  bangunan- bangunannya jangka waktu HGB dapat diperpanjang dengan jangka waktu paling lama 20 (dua puluh) tahun dan dapat diperbaharui haknya untuk jangka waktu paling lama 30 (tiga  puluh)  tahun.  Untuk  HGB  diatas  tanah  Hak  Milik  boleh  diperpanjang  atas kesepakatan antara pemegang HGB dengan pemegang Hak Milik.
Kewajiban pemegang HGB berdasarkan Pasal 42 PPHHSP antara lain: (a) melaksanakan pembangunan  atau  mengusahakan  tanahnya  sesuai  peruntukannya;  (b)  memelihara kesuburan tanah dan mencegah kerusakannya; (c) menjaga fungsi konservasi sempadan badan air; (d) mematuhi ketentuan pemanfaatan ruang yang diatur dalam rencana tata ruang;  (e)  melepaskan  hak  atas  tanah  apabila  akan  dipergunakan  untuk  kepentingan umum; (f) menyerahkan kembali tanah kepada negara, pemegang HPL, atau pemegang HM apabila jangka waktunya telah habis. 18
Selain  kewajiban,  pemegang  HGB  berdasarkan  Pasal  44  PPHHSP  juga  memiliki  hak antara  lain:  (a)  menggunakan  dan  memanfaatkan  tanah  sesuai  peruntukannya  dan persyaratan  sebagaimana  dalam  keputusan  pemberian  haknya;    (b)  mendirikan  dan memiliki bangunan di atas tanah yang diberikan sepanjang untuk keperluan pribadi atau mendukung usaha sesuai perundang-undangan; (c) melakukan perbuatan hukum yang bermaksud  melepaskan,  mengalihkan,  dan  mengubah  penggunaannya  serta membebankan dengan hak tanggunan sesuai perundang-undangan. 19

## Telaah Pemberian Hak Guna Bangunan Sekunder di atas Hak Pengelolaan
UUCK telah mengatur dan menguatkan pengaturan HPL yang selama ini pengaturannya masih sumir. Terkhusus lagi pengaturan mengenai pemberian hak atas tanah pada tanah HPL yang sebelumnya mengacu pada PMDN No. 1/1977 yang nyatanya sudah dicabut. Pasal 137 ayat (2) huruf b UUCK menyatakan bahwa salah satu kewenangan pemegang
18 Indonesia, PP No. 18 Tahun 2021, Ps. 42.
19 Indonesia, PP No. 18 Tahun 2021, Ps. 44.
A Study on The Granting of Secondary Right of Building Over Right of Management: A Comparative Study With Land Lease Agreements Jurnal Hukum tora: 8 (3): 261-274
HPL  adalah  menggunakan  dan  memanfaatkan  seluruh  atau  sebagian  tanah  hak pengelolaan  untuk  digunakan  sendiri  atau  dikerjasamakan  dengan  pihak  ketiga. 20 Pembahasan ini lebih menitikberatkan pada pengaturan mengenai pemberian hak atas tanah dengan cara dikerjasamakan kepada pihak ketiga. Penjelasan lengkap mengenai penyerahan pemanfaatan tanah HPL dijelaskan pada Pasal 138 UUCK.
Penyerahan pemanfaatan bagian tanah HPL atau pemberian hak atas tanah pada tanah HPL kepada pihak ketiga dilakukan dengan membuat perjanjian pemanfaatan tanah. Di atas  HPL  yang  pemanfaatannya  diserahkan  pada  pihak  ketiga  baik  sebagian  atau seluruhnya  dapat  diberikan  HGU,  HGB,  dan  HP  sesuai  dengan  ketentuan  perundang- undangan.  HGB  di  atas  HPL  di  sini  merupakan  HGB  Sekunder  karena  tidak  langsung diberikan di atas tanah negara melainkan di atas tanah HPL. Jangka waktu HGB pada HPL dapat diberikan perpanjangan dan pembaharuan hak bilamana sudah digunakan  atau dimanfaatkan  sesuai  tujuan  pemberian  haknya.  Pengawasan  serta  pengendalian penggunaan  atau  pemanfaatan  tanah  pada  HPL  dilakukan  oleh  Pemerintah  Pusat. Kemudian  jika  hak-hak  atas  tanah  pada  HPL  telah  berakhir  jangka  waktunya,  maka tanahnya kembali menjadi tanah HPL atau dalam penguasaan pemegang HPL. Pasal 142 UUCK  mengamanatkan  untuk  dibentuknya  suatu  Peraturan  Pemerintah  yang  lebih lanjut  mengatur  mengenai  HPL.  Amanat  itu  telah  dilaksanakan  dengan  dibentuknya PPHHSP.
Pengaturan mengenai pemberian hak atas tanah pada tanah HPL diatur secara spesifik pada Pasal 8 PPHHSP. Penggunaan serta pemanfaatan tanah HPL seluruh atau sebagian tanahnya  dapat  digunakan  oleh  subjek  HPL  sendiri  ataupun  dikerjasamakan  dengan pihak lain dengan dapat diberikan HGU, HGB, dan HP. Dalam rangka kerjasama dengan pihak  lain  tersebut  dilakukan  dengan  membuat  perjanjian  pemanfaatan  tanah. Perjanjian  pemanfaatan  tanah  ini dalam praktik  memiliki  nomenklatur  yang berbeda- beda. Perjanjian pemanfaatan tanah harus memuat, antara lain: a. identitas para pihak; b.  letak,  batas,  dan  luas  tanah;  c.  jenis  penggunaan,  pemanfaatan  tanah,  dan/atau bangunan  yang  akan  didirikan;  d.  ketentuan  mengenai  jenis  hak,  jangka  waktu, perpanjangan,  pembaruan,  peralihan,  pembebanan,  perubahan,  dan/atau  hapus/ batalnya  hak  yang  diberikan  di  atas  tanah  HPL,  dan  ketentuan  pemilikan  tanah  dan bangunan  setelah  berakhirnya  hak  atas  tanah;  e.  besaran  tarif  dan/atau  uang  wajib tahunan  dan  tata  cara  pembayarannya;    dan  f.  persyaratan  dan  ketentuan  yang mengikat  para  pihak,  pelaksanaan  pembangunan,  denda  atas  wanprestasi  termasuk klasul sanksi, dan pembatalan/pemutusan perjanjian. 21
Pengaturan HPL dan tata cara pemberian hak atas tanah pada tanah HPL pasca UUCK dan  PPHHSP  menguatkan  posisi  status  tanah  HPL  yang  bersifat publik.  Nuansa  publik dari  HPL  tampak  ketika  akan dilakukan pemberian  hak  atas  tanah dalam hal ini  HGU, HGB, dan HP kepada pihak ketiga. Pengaturan rinci mengenai tata cara pemberian hak atas tanah pada tanah HPL dalam UUCK dan PPHHSP adalah langkah konkrit pemerintah untuk  memberikan  kepastian  hukum  yang  selama  ini  sebenarnya  telah  terjadi
20 Indonesia, Undang-Undang Cipta Kerja , Ps. 137 (2).
21 Indonesia, PP No. 18 Tahun 2021, Ps. 8.
A Study on The Granting of Secondary Right of Building Over Right of Management: A Comparative Study With Land Lease Agreements Jurnal Hukum tora: 8 (3): 261-274
kekosongan  hukum.  Dengan  demikian, praktik  pemberian  hak atas  tanah  pada  tanah HPL  saat  ini  telah  memiliki  pegangan  atau  dasar  hukum dalam  perundang-undangan, bukan  hanya  berdasarkan  pada  doktrin  ahli  atau  kebiasaan  praktik  bisnis  yang  ada. Kepastian  hukum  yang  tercipta  dapat  memberikan  perlindungan  hukum  bagi  subjek HPL, subjek hak atas tanah pada HPL, maupun masyarakat.

## Telaah  Hubungan  Pemberian  Hak  Guna Bangunan  Sekunder  Di  Atas  Hak  Pengelolaan dan Sewa Menyewa Tanah
Telah diuraikan sebelumnya bahwa UUCK dan PPHHSP mengatur bahwa hak atas tanah yang dapat diberikan di atas HPL saat ini, yaitu HGU, HGB, dan HP. Hak di atas tanah HPL tersebut  dapat  diberikan  setelah  Pihak  Ketiga  mengajukan  permohonan  hak  di  atas tanah  HPL  yang  dikuasai  subjek  HPL  kepada  pejabat  yang  berwenang  yakni  Badan Pertanahan  Nasional  (BPN).  Subjek  HPL  yang  dimaksud  di  sini  dapat  berupa  instansi pemerintah pusat, pemerintah daerah, badan bank tanah, BUMN/BUMD, badan hukum milik  negara/daerah,  dan  badan  hukum  yang  ditunjuk  oleh  pemerintah  pusat.  Pasca mendapatkan persetujuan  dari  BPN  maka  terbitlah  hak  atas  tanah  di atas  tanah HPL, yang salah satunya adalah Hak Guna Bangunan (HGB).
Subjek  HGB di  atas  tanah  HPL  dapat  mendirikan  dan  menggunakan bangunan  di atas tanah  HPL  untuk  keperluan  usahanya.  Kemudian  muncul  perdebatan  atas  peristiwa hukum  yang  terjadi  yakni  apakah  dengan  terbitnya  HGB  di  atas  tanah  HPL  berakibat terjadinya peralihan hak atas tanah atau semata-mata hanya terjadi pembebanan hak atas tanah HPL? Yang kemudian juga muncul suatu titik irisan bahwa penggunaan HGB di atas HPL dalam implementasinya memiliki kemiripan dengan praktik sewa menyewa tanah  karena  hak  yang  diberikan  kepada  pihak  ketiga  berjangka  waktu  dan  mesti kembali penguasaan tanah terkait kepada pemegang HPL jika jangka waktunya selesai.
Dimyati Hartono, dalam memberikan pertimbangan hukum atas permasalahan hukum yang dihadapi oleh PT Mustika Lodan selaku Pihak Ketiga pemegang HGB di atas tanah HPL berpendapat bahwa: “ pihak ketiga pada hakekatnya bukan membeli atau meminta peralihan  hak  atas  tanah  dan  bangunan  dari  Instansi/BUMN  melainkan  hanya memperoleh  hak  untuk  memanfaatkan  tanah  dan  bangunan  tersebut  selama  jangka waktu  BOT  (Built,  Operate  and  Transfer)  dan  diperoleh  atas  dasar  PKSO  (Perjanjian Kerjasama Operasi) .” Lebih lanjut berdasar pada Pasal 3, Pasal 5, Pasal 10 Permendagri No. 1/1977, Hartono berpendapat bahwa meskipun Pasal 3 Ayat (1) Permendagri No. 1/1977  hanya  mensyaratkan  adanya  perjanjian  tertulis  saja  untuk  penyerahan penggunaan  tanah  sehingga dalam  hal ini  secara  implisit  perjanjian  tertulis dimaksud meliputi  juga  perjanjian  jual  beli,  namun  mengingat  yang  menjadi  alas  hak  dari  HGB adalah HPL, yang secara eksplisit merupakan hak publik maka ketentuan Pasal 3 tersebut dibatasi oleh Pasal 5 dan Pasal 10 yang menyebutkan bahwa setelah jangka waktu Hak Guna Bangunan (HGB) yang diberikan kepada pihak ketiga berakhir, maka tanah yang bersangkutan kembali dalam penguasaan sepenuhnya dari pemegang Hak Pengelolaan (HPL) yang bersangkutan. Lebih lengkap Pasal 5 dan Pasal 10 Permendagri No. 1/1977 berbunyi:
A Study on The Granting of Secondary Right of Building Over Right of Management: A Comparative Study With Land Lease Agreements Jurnal Hukum tora: 8 (3): 261-274
“ Hubungan hukum antara Lembaga, Instansi dan/atau Badan-badan Hukum milik Pemerintah  pemegang  hak  pengelolaan,  yang  didirikan  atau  ditunjuk  untuk menyelenggarakan  penyediaan  tanah  untuk  berbagai  jenis  kegiatan  yang termasuk di dalam bidang pengembangan pemukiman dalam bentuk perusahaan, dengan  tanah  hak  pengelolaan  yang  telah  diberikan  kepadanya.  tidak  menjadi hapus  dengan  didaftarkannya  hak-hak  yang  diberikan  kepada  pihak  ketiga sebagaimana dimaksud dalam Pasal 2 Peraturan ini pada Kantor Sub Direktorat Agraria setempat .”
“ Setelah jangka waktu hak guna bangunan atau hak pakai yang diberikan kepada pihak  ketiga  sebagaimana  dimaksud  dalam  Pasal  2  dan  Pasal  7 berakhir,  maka tanah yang bersangkutan kembali dalam penguasaan sepenuhnya dari pemegang hak pengelolaan yang bersangkutan .”
Secara  yuridis  formil  terdapat  perbedaan  antara  perjanjian  yang  didasarkan  pada PKSO/BOT dengan Perjanjian Jual Beli (PJB). Apabila penggunaan bagian-bagian tanah HPL  dalam  bentuk  PKSO/BOT  maka  tidak  menimbulkan  konsekuensi  hukum  adanya peralihan hak terhadap status HPL. Sebaliknya apabila dasar pemberian HGB diatas HPL adalah  Jual  Beli  maka  akan  berlaku  pasal  1457  KUHPerdata  yang  berbunyi  “ Jual  Beli adalah  suatu  perjanjian,  dengan  mana  pihak  yang  satu  mengikatkan  dirinya  untuk menyerahkan suatu kebendaan dan pihak yang lain untuk membayar harga yang telah dijanjikan ,” sehingga disini terdapat adanya unsur peralihan hak.
Arie S. Hutagalung dalam pendapat hukum atas Perjanjian Penggunaan Tanah Industri (PPTI)  HGB  di  atas  HPL  PT  Kawasan  Berikat  Nusantara  (Persero)  berpendapat  bahwa pemberian  HGB  di  atas  HPL  tidak  ada  peralihan  hak  atas  tanah  dari  pemegang  HPL kepada pemegang HGB. Sedangkan dalam penjualan tanah terdapat peralihan hak  atas tanah dari penjual kepada pembeli secara keseluruhan peraturan perundang-undangan yang mengatur HGB di atas Tanah Negara berlaku juga untuk tanah HGB di atas HPL.
Hubungan hukum antara pemegang HPL dengan bidang tanah yang diberikan kepada Pihak  Ketiga  dengan  HGB  tidak  menjadi  hapus,  artinya  bidang  tanah  tersebut  tetap merupakan  bagian  dari  tanah  HPL  dengan  didaftarkan  dan  berlangsungnya  hak  atas tanah yang mebebaninya. Dengan demikian setelah jangka waktu HGB berakhir, bidang tanah  tersebut  bukan  menjadi  tanah  negara  yang  bebas  melainkan  kembali  dalam penguasaan penuh pemegang HPL sebagai tanah HPL.
Kembalinya tanah hak di atas HPL kepada pemegang HPL setelah jangka waktu hak di atas  tanah  HPL  tersebut  habis  menandakan  bahwa  dalam  peristiwa  hukum  ini  tidak terjadi peralihan hak atas tanah dari pemegang HPL kepada pemegang hak di atas tanah HPL melainkan hanya pembebanan hak. Dalam praktiknya pembebanan hak atas tanah di atas HPL ini memiliki kemiripan dengan sewa tanah berjangka waktu panjang. Hal ini didukung  dengan  pendapat  Hartono  bahwa  HGB  diatas  HPL  adalah  hak  untuk memanfaatkan  tanah  dan/atau  aset  instansi/BUMN/BUMD,  sehingga  termasuk
pembebanan hak, bukan pemberian hak (hak semacam ini dapat dikategorikan sebagai sewa tanah dengan berjangka waktu panjang).
KUHPerdata mengkategorikan perjanjian sewa menyewa sebagai perjanjian khusus dan diatur dalam buku  ketiga  tentang  perikatan,  Pasal  1548:  “ Sewa  menyewa ialah  suatu persetujuan  dengan  mana  pihak  yang  satu  mengikatkan  dirinya  untuk  memberikan kepada pihak lainnya kenikmatan dari suatu barang, selama suatu waktu tertentu dan dengan pembayaran suatu harga; yang oleh pihak tersebut belakangan itu disanggupi pembayarannya .”  Istilah  sewa  menyewa yang diberikan  oleh  pasal  tersebut  memberi pengertian kembar yang dapat menimbulkan salah pengertian karena disini seolah-olah para  pihak  saling  menyewakan  antara  mereka,  kenyataannya  tidak  demikian  yang benar-benar  terjadi  ialah  sepihak  menyewakan  barang  kepada  pihak  penyewa  dan  si penyewa membayar sejumlah harga barang yang disewa. Jadi hanya sepihak saja yang menyewakan, bukan saling menyewakan antara mereka. Seperti yang telah dikatakan, maksud persetujuan sewa menyewa ialah “ penikmatan ” atas suatu barang dengan jalan membayar  sewa  untuk  jangka  waktu  tertentu.  Penikmatan  inilah  sebagai  salah  satu unsur  yang  ditekankan  pada  Pasal  1548  KUHPerdata.  Penikmatan  itu  tidak  terbatas sifatnya.  Seluruh  kenikmatan  yang  dapat  dikecap  dari  barang  yang  disewakan  harus “ diperuntukkan ” bagi si penyewa.
Adapun  mengenai  definisi  barang  atau  benda  yang  disebut  dalam  persetujuan  sewa menyewa harus dibedakan dengan pengertian benda atau barang yang terdapat pada hukum kebendaan, karena pengertian benda yang ada pada Pasal 499 KUHPerdata yakni segala  barang  dan  hak  yang  dapat  dijadikan  obyek  hak  milik,  hal  ini  berbeda  dengan benda atau barang yang dimaksud dalam sewa menyewa. Pada sewa menyewa barang yang menjadi obyek sewa menyewa tersebut bukan untuk dimiliki, tetapi hanya untuk “ dinikmati ”.  Sewa  menyewa  ini  merupakan  perjanjian  konsensual  yang  bebas bentuknya.  Perjanjian  konsensual  artinya  ia  sudah  sah  dan  mengikat  pada  detik tercapainya sepakat mengenai unsur-unsur pokok yaitu barang atau benda dan harga; boleh  dibuat  drngan  persetujuan  atau perjanjian  lisan  atau  tertulis.  Obyek  perjanjian atau persetujuan sewa menyewa meliputi segala jenis benda, baik atas benda berwujud, tidak berwujud, maupun benda bergerak dan tidak bergerak. Mengenai essensial harga sewa atau uang sewa, harus ditentukan bersama antara yang menyewakan dengan si penyewa.  Karena  itu  besarnya uang  sewa  “harus  tertentu”  atau  sesuatu  yang  “dapat ditentukan.”  Akan  tetapi  harga  sewa  bukan  harus  berupa  uang  tapi  bisa  juga  berupa prestasi lain asalkan hal itu telah ditentukan sebagai pembayaran sewa.
Sebagaimana  telah  diuraikan  detail  sebelumnya  bahwa  pemegang  HPL  dapat mengusulkan  kepada  Pemerintah  untuk  memberikan  HGB  di  atas  HPL  kepada  pihak ketiga  didahului  dengan  perjanjian  penggunaan  tanah  dengan  pihak  ketiga,  dalam perjanjian  penggunaan  tanah  tersebut  disepakati  besaran  biaya  penggunaan  tanah. Dengan  kalimat  lain,  hubungan  hukum  antara  pemegang  HPL  dengan  pihak  ketiga adalah perjanjian penggunaan tanah yang memiliki kemiripan dengan perjanjian sewa menyewa tanah karena HGB di atas HPL diberikan kepada pihak ketiga untuk dinikmati dalam  jangka  waktu  tertentu  dan  pihak  ketiga  berkewajiban  untuk  membayar  biaya sebagaimana  disepakati  perjanjian  penggunaan  tanah.  Apabila  dibandingkan  antara
A Study on The Granting of Secondary Right of Building Over Right of Management: A Comparative Study With Land Lease Agreements Jurnal Hukum tora: 8 (3): 261-274
ketentuan  yang  mengatur  sewa-menyewa  dalam  KUHPerdata  dengan  pengaturan pembebanan HGB di atas HPL dapat diuraikan sebagai berikut:
No Persewaan HGB di atas HPL 1 Pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk  memberikan  kepada  pihak lainnya  kenikmatan,  selama  suatu waktu tertentu, dengan pembayaran suatu harga, yang oleh pihak tersebut disanggupi pembayarannya. Pihak  yang  satu  mengikatkan  diri untuk  memberikan  hak  tanahnya untuk  dinikmati    selama  waktu tertentu  dengan  membayar  sesuatu harga  yang  ditentukan  dan  disetujui kedua belah pihak. 2 Memelihara  barang  yang  disewa sedemikian  hingga barang itu dapat dipakai untuk keperluan yang dimaksudkan. Memelihara tanah yang sudah diberikan  haknya  untuk  keperluan tertentu. 3 Membayar  harga  sewa  pada  waktu yang telah ditentukan. Membayar  sejumlah  uang  yang ditentukan  dan  disetujui  kedua  belah pihak. 4 Jika  sewa  dibuat  dengan  tulisan, maka sewa itu berakhir demi hukum, apabila waktu yang  ditentukan telah lampau,  tanpa  diperlukan  sesuatu pemberhentian untuk itu.
Jika  batas  waktu  HGB  berakhir,  maka harus  menyerahkan  hak  atas  tanah kepada pemegang HPL.

## Conclusion
Hak Pengelolaan dapat diberikan kepada instansi pemerintah pusat, pemerintah daerah, badan bank tanah, BUMN/BUMD, badan hukum milik negara/daerah, dan badan hukum yang  ditunjuk  oleh  pemerintah  pusat.  Salah  satu  kewenangan  yang  melekat  pada pemegang atau subjek daripada HPL adalah dapat memberikan bagian dari tanahnya itu dengan suatu hak atas tanah kepada pihak ketiga salah satunya dapat berupa Hak Guna Bangunan. Dalam rangka kerja sama dengan pihak ketiga dilakukan dengan membuat perjanjian pemanfaatan tanah. Perjanjian pemanfaatan tanah ini dalam praktik memiliki nomenklatur yang berbeda-beda, salah satu nomenklatur yang sering digunakan adalah perjanjian  penggunaan  tanah.  Pemberian  Hak  Guna  Bangunan  di  atas  tanah  Hak Pengelolaan  bukan  merupakan  peralihan  hak  atas  tanah  dari  pemegang  Hak Pengelolaan kepada pemegang Hak Guna Bangunan, melainkan hanya pembebanan hak saja. Sehingga ketika Hak Guna Bangunan habis jangka waktunya maka tanah kembali dalam  penguasaan  pemegang  Hak  Pengelolaan.  Praktik  pembebanan  Hak  Guna Bangunan  di  atas  Hak  Pengelolaan  memiliki  kemiripan  dengan  sewa  menyewa  tanah berjangka  waktu  panjang.  Persamaan  tersebut  dapat  dilihat  dari  aspek  berikut:  (1) kedua peristiwa hukum tersebut terjadi suatu pengikatan untuk memberikan suatu hak kepada pihak lain untuk dinikmati dalam waktu tertentu dengan membayar suatu harga yang  disepakati  para  pihak;  (2)  pihak  ketiga  pemegang  Hak  Guna  Bangunan  atau penyewa mesti memelihara tanah yang sudah diberikan untuk keperluan tertentu; (3) Dalam kedua peristiwa hukum tersebut diharuskan membayar sejumlah biaya; (4) kedua peristiwa hukum tersebut memiliki jangka waktu.
A Study on The Granting of Secondary Right of Building Over Right of Management: A Comparative Study With Land Lease Agreements Jurnal Hukum tora: 8 (3): 261-274

## References
Dananjaya,  I.P.L.  (2021).  “Pengaturan  Hak  Pengelolaan  Lahan  (HPL)  Pasca  Berlakunya
UU Cipta Kerja.” Jurnal Kertha Semaya , 9 (3): 556–567. https://doi.org/10.24843/KS.2021.v09.i03.p16.
Djumeno, L.D. & Fauzi, F. (2021). “Innovation For Empowerment of Waqf Land Right:
Comparative  Analysis  of  Legal  Aspects  of  Waqf  Land  and  Land  With  Right  of Management  in  Indonesia.” Journal  of  Asian  and  African  Social  Science  and Humanities , 7 (4): 1-12. https://doi.org/10.55327/jaash.v7i4.248.
Fauzi, F.  &  Djumeno,  L.D.  (2021).  “Hak  Guna  Bangunan  Di  Atas  Tanah  Wakaf Sebagai Terobosan Baru Pemberdayaan Tanah Wakaf Secara Produktif.” Al-Awqaf: Jurnal Wakaf  dan  Ekonomi  Islam ,  14  (1):  1-16.  https://doi.org/10.471411/al- awqaf.v14i1.103.
Fauzi,  F.  (2015).  “Social  Justice:  The  Basis  for  Implementing  Compensation  in  Land Acquisition for the National Strategic Projects in Indonesia .” Bhumi: Jurnal Agraria dan Pertanahan , 7 (1): 14-27. https://doi.org/10.31292/bhumi.v7i1.452.
Harsono, B. (2018). Hukum Agraria Indonesia (Sejarah Pembentukan Undang-Undang Pokok Agraria, Isi dan Pelaksanaannya) . Jakarta: Universitas Trisakti.
Indonesia. Kitab Undang-Undang Hukum Perdata .
Indonesia. Peraturan  Pemerintah  tentang  Hak  Pengelolaan,  Hak  Atas  Tanah,  Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah . PP 18 Tahun 2021, Ps. 36.
Indonesia. Undang-Undang Cipta Kerja . UU No. 11 Tahun 2020, LN No. 245 Tahun 2020, TLN No. 6573.
Indonesia. Undang-Undang  Peraturan  Dasar  Pokok-Pokok  Agraria .  UU  No.  5  Tahun 1960, LN No. 104 Tahun 1960.
Parlindungan,  A.  P.  (2015). Hak  Pengelolaan  Menurut  Sistem  Undang-Undang  Pokok Agraria . Bandung: CV Mandar Maju.
Santoso, U. (2011). “Hak Guna Bangunan Atas Hak Pengelolaan (Suatu Kajian Perolehan Hak  dan  Perjanjangan  Jangka  Waktu).” ADIL:  Jurnal  Hukum ,  2  (3):  286–306. https://doi.org/10.33476/ajl.v2i3.844.
Santoso, U. (2017). Hak Atas Tanah, Hak Pengelolaan, dan Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun . Depok: Kencana.
Sidharta,  B.A.  “Penelitian  Hukum  Normatif:  Analisis  Penelitian  Filosofikal  dan Dogmatika,”  dalam  Sidharta,  B.A.  (2009). Metode  Penelitian  Hukum:  Konstelasi dan Refleksi . Jakarta: Yayasan Obor Indonesia.
Soekanto, S. & Mamudji, S. (1985). Penelitian Hukum Normatif, Suatu Tinjauan Singkat . Jakarta: PT Raja Grafindo Persada.
Soekanto,  S.  (2007). Pengantar  Penelitian  Hukum .  Depok:  Penerbit  Universitas Indonesia.
Sumardjono, M. S. W. (2008). Tanah dalam Pespektif Hak Ekonomi Sosial dan Budaya .
Jakarta: Penerbit Kompas.