## Majalah Hukum Nasional Volume 52 Nomor 1 Tahun 2021
P-ISSN: 0126-0227; E-ISSN: 2772-0664 DOI : 10.33331/mhn.v52i1.181 https://mhn.bphn.go.id

## KAJIAN KEBIJAKAN PEMBATASAN PENGALIHAN HAK ATAS TANAH DI IBU KOTA NUSANTARA
( The Study of Policy For Limitation of Transfer Land Ownership In The Capital of Nusantara (Land freezing ))
Oleh: Aditya Nurahmani 1 dan Putrida Sihombing 2

## Abstrak
Peningkatan  jumlah  transaksi  pengalihan  hak  atas  tanah  di  Ibu  Kota  Nusantara  (IKN)  menjadi  incaran spekulan, kawasan IKN memiliki estimasi 37.695 bidang terdaftar dan total luas 42.026, 18 Ha melahirkan urgensi pentingnya pembatasan pengalihan hak atas tanah ( Land freezing ) di IKN. Land freezing merupakan “ a legal restraint on the sale or transfer of land ” yang artinya terdapat pembatasan pengalihan hak atas tanah di dalam kawasan tertentu, namun status quo saat ini pengaturan Land freezing sudah disebutkan di  dalam  UU  IKN  tetapi  belum  di  elaborasi  secara  komprehensif.  Identifikasi  masalah  dalam  penelitian ini  adalah  bagaimana  kebijakan  pembatasan  pengalihan  hak  atas  tanah  di  Ibu  Kota  Nusantara  dan bagaimana mekanisme kebijakan pembatasan pengalihan hak atas tanah di Ibukota Nusantara. Penelitian menggunakan metode  yuridis normatif dengan pendekatan konseptual, peraturan perundang-undangan, dan perbandingan hukum. Hasil penelitian menyimpulkan bahwa kebijakan pembatasan pengalihan hak atas tanah di IKN tidak dimaksudkan untuk menghilangkan hak keperdataan seseorang, namun sebagai mekanisme  kontrol  guna  memitigasi  hal-hal  yang  dapat  menghambat  pembangunan  IKN.  Mekanisme kebijakan yang perlu diterapkan adalah menyusun pengaturan land freezing secara komprehensif dalam level undang-undang karena terkait pembatasan hak seseorang, membentuk Satuan Tugas Pencegahan Mitigasi Pelanggaran land freezing , dan memberlakukan capital gain tax dalam pengalihan hak atas tanah di IKN.
Kata Kunci : Pengalihan Hak Atas Tanah, Ibu Kota Nusantara, Land freezing .

## Abstract
The rise in the number of transactions for the transfer of land rights in the Capital of the Archipelago (IKN) has  been  the  target  of  speculators,  the  IKN  area  has  an  estimated  37,695  registered  fields  and  a  total area of 42,026, 18 Ha, giving of the necessity for limiting the transfer of land rights (Land freezing) in IKN. Land freezing is defined as “a legal restraint on the sale or transfer of land,” which indicates that there are restrictions on the transfer of land rights in certain areas, but the status quo of Land freezing arrangements is stated in the IKN Law but not properly elaborated. The identification of the problem in this study is how the policy of restricting the transfer of land rights in the Capital of the Archipelago and how the policy mechanism for limiting the transfer of land rights in the Capital of the Archipelago. The study employs a normative juridical approach, legislation, and comparative law. According to the literature review, the policy of regulating the transfer of land rights in IKN is not aimed to destroy a person’s civil rights, but rather as a control mechanism to limit matters that might restrict IKN’s development. Compiling a comprehensive
1 Penulis merupakan lulusan Strata 1 Fakultas Hukum, Universitas Padjadjaran. Saat ini bekerja sebagai Konsultan Perorangan di Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Republik Indonesia, Jalan Sisingamangaraja Nomor 2, Kebayoran Baru, Jakarta Selatan. Penulis dapat dihubungi melalui surel adityanurahmani98@gmail. com.
2 Penulis merupakan lulusan Strata 1 Fakultas Hukum, Universitas Padjadjaran. Saat ini bekerja sebagai Konsultan Perorangan di Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Republik Indonesia, Jalan H. Agus Salim No.58, RT.8/RW.4, Gondangdia, Kec. Menteng, Kota Jakarta Pusat, Daerah Khusus Ibukota Jakarta 10350, Penulis dapat dihubungi melalui surel ptrdshmbng@gmail.com.
land freezing arrangement at the statutory `s because it is related to limiting a person’s rights, establishing a Land freezing Violation Prevention Task Force, and imposing a capital gain tax on the transfer of land rights in IKN are indeed the policy strategies that must be implemented.
Keyword: Transfer of Land Ownership, the Capital of Nusantara, land freezing.

## A. Pendahuluan
3 Yudik  Darmawan,  “Faktor-faktor  yang  mempengaruhi  harga  lahan  di  sekitar  Kawasan  Ekonomi  Khusus  (KEK) Mandalika, Kecamatan Pujut, Kabupaten Lombok Tengah” Skripsi, Universitas Muhammadiyah Mataram, Program Studi Perencanaan Wilayah dan Kota 2020, hlm. 1.
4 Ibid , hlm. 4.
5 CNBC  Indonesia,  “Sah  Jokowi  Putuskan  Ibukota  RI  Pindah  ke  Kalimantan  Timur”,  https://www.cnbcindonesia. com/news/20190826121608-4-94621/sah-jokowi-putuskan-ibu-kota-ri-pindah-ke-kaltim (diakses 15 April 2022)
6 Bagian Penjelasan Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 3 Tahun 2022 Tentang Ibukota Negara.
Setiap  kebijakan  pembangunan,  secara langsung atau tidak langsung mempengaruhi kebutuhan lahan. Fenomena ini mengingatkan bahwa tanah merupakan sumber daya alam yang sangat penting bagi kelangsungan hidup manusia. Tanah merupakan barang ekonomi yang  tidak  mengalami  penurunan  nilai  atau harga. Harga tanah naik seiring penggunaan tanah meningkat, menjadi logis ketika harga tanah  ditentukan  oleh  penawaran  dan permintaan. 3 Teori  Presylia  menyatakan bahwa  nilai  tanah  tidak  hanya  bergantung pada  besar  dan  kecilnya  tingkat  natalitas, tetapi    juga  bergantung  pada  lokasinya yang  strategis. 4 Pada  tahun  1990,  kawasan Mandalika  dengan  harga  tanah  yang  cukup murah sebesar Rp. 50.000-Rp. 350.000 / are atau setara dengan 100 meter persegi, hal ini disebabkan berdasarkan penatagunaan tanah jenis  entisol  di  kawasan  Mandalika  hanya cocok diproyeksikan sebagai lahan pertanian pada  musim  kering,  alhasil  cenderung  sulit dimanfaatkan  secara  maksimal.  Namun, ketika  ditetapkan  sebagai  Kawasan  Ekonomi Khusus (KEK) juga kawasan penyelenggaraan MotoGP harga nilai tanah meningkat drastis mencapai  Rp.  300.000.000  per  are  pada

## tahun 2018.
Contoh  kasus  di  atas  perlu  dijadikan pembelajaran  oleh  Pemerintah  Pusat  ketika membuat kebijakan pemindahan Ibu Kota Negara dari DKI Jakarta ke Kalimantan Timur yang kemudian diberi nama Ibu Kota  Nusantara. 5 Kebijakan pemindahan Ibu  Kota  Negara  disahkan  melalui  Undang- Undang Nomor 3 Tahun 2022 tentang Ibu Kota Negara pada tanggal 15 Februari 2022 lalu.  Pemerintah  berpandangan  bahwa pemindahan  Ibu  Kota  Negara  didasarkan pada  kebijakan  dan  perekonomian  terpusat di  pulau  jawa  sehingga  kesenjangan  antar pulau di Negara Republik Kesatuan Indonesia harus  diratakan.  Terlebih,  berdasarkan  hasil kajian  menyimpulkan  bahwa  kemampuan DKI Jakarta sudah tidak dapat lagi berperan sebagai Ibu Kota Negara. 6
Pemindahan Ibu Kota Negara tidak hanya berdampak  pada  DKI  Jakarta  yang  melepas status Ibu Kota Kota, namun juga kepada Pulau Kalimantan khususnya Kalimantan Timur yang telah ditetapkan sebagai Ibu Kota Nusantara. Ibu Kota Nusantara mengalami pembangunan dengan  skala  besar  sebab  diproyeksikan sebagai wilayah pemerintahan yang strategis
dan  memberikan  kemudahan  aksesibilitas. Pembangunan  Ibu  Kota  Nusantara  dimulai dari tanah, pengadaan lahan yang bersumber dari  kawasan  hutan  pun  hak  guna  usaha secara  gempar  dilakukan  sehingga  merujuk pada Teori Presylia, fenomena nilai tanah naik secara drastis menjadi konsekuensi kebijakan pemindahan Ibu Kota Negara. 7 Kepemilikan
hak atas tanah erat kaitannya dengan konflik dan  sengketa  lahan,  hal  ini  pun  tidak  dapat dipungkiri berpotensi terjadi dalam kebijakan pengadaan tanah untuk pembangunan Ibu Kota  Nusantara  di  Pulau  Kalimantan.  Pem- bangunan  skala  besar  yang  berpotensi sengketa  dan  konflik  pertanahan  tersebut harus  masuk  di  dalam  agenda  mitigasi  bagi Pemerintah  dalam  rangka  meminimalisir permasalahan dalam pembangunan Ibu Kota Nusantara.
Berdasarkan  data  faktual  yang  telah disusun  oleh  Kantor  Wilayah  Badan Pertanahan  Nasional  Provinsi  Kalimantan Timur,  peralihan  hak  atas  tanah  meningkat pasca  diputuskannya  pemindahan  Ibu  Kota Nusantara  ke  Provinsi  Kalimantan  Timur. Pemindahan hak atas tanah dilakukan melalui perjanjian jual beli pada 175 lokasi di wilayah Ibu  Kota  Nusantara  pada  tahun  2020  yang kian  meningkat  signifikan  pada  tahun  2021 menjadi 294 transaksi yang tercatat. 8
7  Asyeafinafilah, H., dan Haryo, W, “Dinamika Harga Lahan Di Sekitar Pengembangan Lahan Skala Besar Gedebage Kota Bandung”. Jurnal Perencanaan Wilayah, No. 2(2017): 4
8 Data diolah oleh Kantor Wilayah BPN Provinsi Kalimantan Timur, Jumlah Peralihan HAT Jual Beli di Lokasi Ibu Kota Negara, 2022.

## Gambar 1. Data Jumlah Peralihan HAT Jual Beli di Lokasi IKN
Dalam  rangka  mitigasi  peralihan  hak secara  besar-besaran  yang  tidak  terkontrol, pemerintah  mengeluarkan  kebijakan  pem- batasan  pengalihan  hak  atas  tanah  ( Land freezing ).
Kebijakan land freezing bertujuan untuk membatasi  pengalihan  hak  atas  tanah, mencegah spekulan tanah, dan okupasi dari mafia tanah di wilayah delineasi IKN sehingga pembangunan dan penyelenggaraan IKN oleh  pemerintah  yang  dilakukan  ber- dasarkan strategi yang matang dapat segera diaktualisasikan.  Namun  disisi  lain,  ketika land  freezing  diwujudkan  menjadi  suatu kebijakan  pembatasan  pengalihan  hak  atas tanah  justru  berpotensi  meningkatkan perjanjian  jual  beli  tanah  di  bawah  tangan sehingga  menimbulkan  pengalihan  hak  atas tanah yang tidak terkontrol oleh Pemerintah dan berbalik menghambat pembangunan IKN. Kebijakan Land freezing memiliki dua sisi  mata  pisau,  satu  sisi  menghantarkan pembangunan IKN yang terhindar dari spekulan dan mafia tanah, namun di satu sisi
dengan diterapkannya kebijakan land freezing berpotensi melahirkan persoalan baru karena bayang-bayang maraknya perjanjian jual beli bawah  tangan  yang  dapat  mengakibatkan bom waktu. Artinya kebijakan Land freezing harus  berdasarkan  peraturan  perundang- undangan dan penegakan hukum yang ideal, agar tidak memberikan resiko terhambatnya pembangunan IKN akibat melonjaknya perjanjian jual beli di bawah tangan dan tetap melindungi wilayah deliniasi IKN dari praktik mafia  dan  spekulan  tanah.  Dilematik  yang menjadi diskursus tersebut perlu dikaji secara komprehensif  melalui  pengkajian  dengan masalah-masalah,  diantaranya:  Bagaimana kebijakan  pembatasan  pengalihan  hak  atas tanah ( land freezing ) di Ibu Kota Nusantara? Bagaimana mekanisme kebijakan pembatasan pengalihan hak atas tanah ( Land freezing ) di Ibukota Nusantara?

## B.  Metode Penelitian
Soerjono  Soekanto  menjelaskan  bahwa penelitian hukum adalah suatu kegiatan yang didasarkan  pada  suatu  metode, sistem atau pemikiran tertentu, dengan tujuan untuk menyelidiki satu atau lebih fenomena hukum tertentu  dengan  cara  menganalisisnya. 9
Sedang kan dalam menggunakan metode pen dekatan, terdapat 5 (lima) metode pen dekatan yang dapat digunakan dalam penelitian hukum, sebagaimana di- sampaikan  oleh  Peter  Mahmud  Marzuki
9  Soerjono Soekanto, Pengantar Penelitian Hukum , (Jakarta: Universitas Indonesia),  43
10 Peter Marzuki dalam Bachtiar, Metode Penelitian Hukum , Jakarta: UNPAM PRESS, 2019, 81
11 Ibid , 82 12 Ibid ., 84. 13 Michael Adiyia, Comparative Research , Canada: Brandon University, 2017, hlm. 1
yakni;  pendekatan  kasus  ( case  approach ); pendekatan  perundang-undangan  ( statute approach) ,  pendekatan  historis  ( historical approach ); pendekatan perbandingan ( comparative  approach ); dan pendekatan konseptual  ( conceptual  approach ). 10 Artikel ini diteliti dengan metode penelitian hukum normatif  dan  pendekatan  pendekatan perundang-undangan  ( statute  approach ), pendekatan konseptual ( conceptual approach ), dan pendekatan perbandingan ( comparative  approach). Statute  approach dilakukan  melalui  penelaahan  dan  analisis terhadap  peraturan  perundang-undangan yang  beririsan  dengan  permasalahan  yang tengah dikaji. 11 Artinya,  dalam  artikel  ini peraturan perundang-undangan yang akan digunakan adalah peraturan yang berkaitan  dengan  Ibu  Kota  Nusantara  dan pengadaan lahan di IKN. Kedua, conceptual approach ,  pendekatan  dilakukan  ketika tidak terdapat aturan hukum dalam masalah yang  diidentifikasi,  sehingga  penyelesaian masalah  dilakukan  secara  konseptual  yang terdapat  dalam  sumber  hukum  sekunder, buku hukum, artikel hukum, dan ensiklopedia hukum. 12 Ketiga, comparative  approach , sebagai  metode  pendekatan  yang  berupaya menemukan praktik terbaik di negara-negara lain dengan tujuan menemukan konsep baru hasil perkembangan. 13

## C. Pembahasan

## 1.  Pengaturan Kebijakan Pembatasan
Pengalihan Hak Atas Tanah ( Land freezing ) di Ibu Kota Nusantara a. Urgensi Kebijakan Pembatasan Pengalihan Hak Atas Tanah ( Land freezing ) di Ibu Kota Nusantara Pembangunan IKN memerlukan guidance agar dapat dilaksanakan dengan teratur atau tertib, dalam hal ini guidance pengadaan lahan sebagai modal utama membangun kota. Teori Hukum Pembangunan dalam pandangan Mochtar Kusumaatmadja menegaskan bahwa  fungsi  hukum  dalam  pembangunan seharus nya  bukan  saja  dapat  namun  harus ber peran dalam pembangunan. 14 Esensi dari pembangunan  adalah  perubahan,  artinya hukum dapat berperan menjaga keteraturan dan  ketertiban  dalam  proses  pembangunan hukum  seharusnya  bukan  saja  dapat  tapi harus  berperan  dalam  pembangunan. 15 Apabila dikontekstualisasikan dengan pemindahan Ibu Kota Negara ke IKN sebagai kebijakan  yang  berdampak  luas  terhadap aspek-aspek kehidupan di masyarakat, salah satunya aspek ekonomi melalui pemanfaatan kepemilikan  hak  tanah  di  dalam  wilayah deliniasi  IKN.  Pemanfaatan  kepemilikan  hak atas tanah yang kemudian digunakan sebagai properti  investasi  ketika  pembangunan  IKN dimulai  dan  berdampak  pada  tingginya nilai  tanah  ketika  pembangunan  IKN  segera dimulai dan berujung pada terhambatnya pembangunan  IKN.  Fakta  yang  sebelumnya
14  Atip Latipulhayat, “Khazanah Mochtar Kusumaatmadja”, Padjadjaran Jurnal Ilmu Hukum , Vol. 1 No. 3, (2014):. 628.
15 Mochtar Kusumaatmadja, Konsep-Konsep Hukum Dalam Pembangunan Nasional , (Bandung: Alumni, 2006) :19. 16 Data Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional Provinsi Kalimantan Timur, 2022.
penulis  sampaikan  di  latar  belakang  bahwa pengalihan  hak  atas  tanah  sebesar  175  di lokasi deliniasi IKN terjadi pasca pengumuman rencana pemindahan Ibu Kota Negara dengan peningkatan nilai tanah yang terjadi dalam rupiah  dikalkulasikan  berjumlah  44  Miliar pada tahun 2021. Bukan hanya terjadi di kawasan deliniasi namun, Kawasan Inti Pusat Pemerintahan tercatat terdapat 11 transaksi dengan nilai rupiah 2,3 Milyar per Januari 2021. 16
Fenomena peningkatan nilai harga dan transaksi  tersebut  direspon  Pemerintah sebagai  suatu  permasalahan  yang  akan menciptakan  tidak  teratur  pengaturan pengalihan  hak  atas  tanah  sehingga dikeluarkan kebijakan land freezing .  Apa- bila  dikontekstualisasikan  dengan  teori hukum  pembangunan  yang  disampaikan oleh  Mochtar,  sebagai  instrumen  untuk memberikan  ketertiban  dan  keteraturan di dalam pembangunan, land freezing merupakan  hukum  yang  berupaya  men- capai  keteraturan  dan  ketertiban  dalam pembangunan (IKN). Kebijakan land freezing di  IKN  sebagai  kebijakan  yang  mengubah sarana  kontrol  pemerintah  guna  mencegah potensi terjadinya spekulan tanah.
Dalam hal skema pengadaan tanah, perlu dibuat strategi percepatan proses penetapan lokasi  agar  tidak  memberikan  kesempatan kepada  para  spekulan  tanah  bertransaksi sebelum kepemilikan tanah dibekukan ( land
freezing ). 17 Kebijakan land freezing yang selanjutnya akan menutup ruang gerak para spekulan  untuk  masuk  yang  berakibat  pada potensi terhambatnya pembangunan IKN.
Gambar 2. Nilai Transaksi Peralihan HAT Jual Beli di Lokasi IKN, 2022.
Tabel 2. Data pendaftaran tanah di

## Kawasan Ibukota Negara, 2021.
Potensi  peralihan  hak  atas  tanah  lebih besar  berpotensi  terjadi  di  Kawasan  IKN, terlebih lahan IKN bukan merupakan lahan yang  benar-benar  kosong,  tetapi  sudah  ada penguasaan  dan  hak  masyarakat  di  sana
17  Shentot Sudirman, “Pembangunan Jalan Tol di Indonesia: Kendala Pembebasan Tanah untuk Pembangunan Bagi Kepentingan Umum dan Gagasan Upaya Penyelesaiannya”, Jurnal Ilmiah Pertanahan PPM-STPN Bhumi , No40, (2014).
18 Ahmad Ma’ruf, “Spekulan Tanah”, 2018, http://repository.umy.ac.id/handle/123456789/18185 (diakses 16 April
yang  dapat  menjadi  incaran  para  spekulan. Berdasarkan  data  Kantor  Wilayah  BPN Provinsi Kalimantan Timur (Peta Pendaftaran Aplikasi Komputerisasi Kegiatan Pertanahan, s.d 06 Februari 2021 jumlah bidang terdaftar di kawasan IKN berjumlah 37.695 bidang dan dengan  total  luas  42.026,18  Ha.    Persoalan di  atas  telah  melahirkan  urgensi  pentingnya kebijakan Land freezing di IKN sebagai berikut:
1)  tujuan pembatasan pengalihan hak atas tanah  adalah  dalam  rangka  persiapan pembangunan  wilayah  IKN  serta mencegah potensi adanya mafia tanah, spekulan tanah dan okupasi dari pihak- pihak  yang  tidak  berkepentingan  di wilayah  yang  termasuk  dalam  delineasi Ibu  Kota  Negara.  Secara  faktual  praktik yang  dilakukan  oleh  spekulan  tanah sudah  marak  terjadi  di  lokasi-lokasi calon  proyek  strategis.  Sama  halnya yang terjadi ketika pembangunan proyek New  Yogyakarta  International  Airport (NYIA) berdampak pada kenaikan nilai  tanah  secara  tidak  wajar  bahkan mencapai  ratusan  persen  dari  harga awal.  Implikasinya  selain  menghambat pembangunan  strategis  juga  memicu timbulnya  permasalahan  sosial  dalam bentuk kesenjangan dan konflik ekonomi atas penguasaan lahan. Gejolak ini bisa menghambat  keinginan  para  investor untuk berinvestasi. 18
2)  pembatasan  pengalihan  hak  atas tanah  berperan  sebagai  mewujudkan
peranan  masyarakat  setempat  dalam pembangunan IKN.
3)  Pembangunan  IKN  berlangsung  secara teratur,  tertib,  dan  terkontrol  dalam mewujudkan visi IKN sebagai kota dunia. 19
Dalam  mewujudkan  cita-cita  di  atas, titik  pijaknya  pasti  akan  berangkat  dari ketersediaan  lahan  yang  akan  digunakan untuk pembangunan IKN. Dengan mekanisme kontrol oleh pemerintah melalui pembatasan peralihan  hak  berikut  pengawasan  oleh Otorita maka diharapkan pembangunan IKN diharapkan bisa teratur dan tidak semrawut sebagaimana pembelajaran dari Jakarta.
b.  Pengaturan Pembatasan Pengalihan Hak Atas Tanah ( Land freezing ) di Ibu Kota Nusantara Land freezing diartikan  sebagai “ a legal  restraint  on  the  sale  or  transfer  of land . 20 Artinya,  terdapat  pembatasan  dalam melakukan penjualan atau perpindahan kepemilikan  atas  tanah.  Kebijakan land freezing sebetulnya sudah pernah diatur pada Peraturan Presiden Nomor 36 Tahun 2005 jo. Peraturan Kepala BPN Nomor 3 Tahun 2017 tentang  Pengadaan  Tanah  Bagi  Pelaksanaan Pembangunan  Untuk  Kepentingan  Umum mengatur  pembekuan  kegiatan  administrasi pertanahan pada lokasi yang telah ditetapkan untuk pembangunan. Apabila telah dilakukan penetapan terhadap tanah yang diproyeksikan  sebagai  lokasi  pembangunan, melalui  surat  keputusan  penetapan  lokasi
19 Penjelasan Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 3 Tahun 2022 Tentang Ibu Kota Negara.
20 Dictionary  diakses  di  https://www.dictionary.com/browse/landfreeze#:~:text=noun,sale%20or%20transfer%20 of%20land. (diakses 16 April 2022)
21 Pasal 4 ayat (3) Peraturan Presiden Republik Indonesia Nomor 36 Tahun 2005 tentang Pengadaan Tanah Bagi Pelaksanaan Pembangunan Untuk Kepentingan Umum.
dari  kepala  daerah  dalam  hal  ini  Bupati/ Walikota/Gubernur,  pihak-pihak  yang  akan melakukan pembelian tanah harus mendapat persetujuan  tertulis  dari  Bupati/Walikota atau Gubernur. 21
Pengaturan land freezing sebetulnya berangkat  dari  peran  negara  dalam  konteks hak menguasai negara sebagaimana Undang- Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Pokok- Pokok Agraria, yaitu untuk: 22
1)  Mengatur  dan  menyelenggarakan  per- untukan,  penggunaan,  persediaan dan pemeliharaan bumi, air dan ruang angkasa;
2)  Menentukan  dan  mengatur  hubungan- hubungan  hukum  antara  orang-orang dengan bumi, air dan ruang angkasa;
3)  Menentukan  dan  mengatur  hubungan- hubungan  hukum  antara  orang-orang dan  perbuatan-perbuatan  hukum  yang mengenai bumi, air dan ruang angkasa.
Artinya, Land freezing adalah konsep hak menguasai atas bumi, air dan ruang angkasa yang dilakukan oleh negara digunakan peruntukannya  untuk  kesejahteraan  masya- rakat.  Hak  menguasai  negara  melalui pengaturan Land freezing diperankan oleh Kementerian ATR/BPN sebagai lembaga yang diberikan tugas dan kewenangan berdasarkan Peraturan Presiden Nomor 47 Tahun 2020 dan Peraturan  Presiden  Nomor  48  Tahun  2020. Kementerian  ATR/BPN  berfungsi  menyusun dan menetapkan kebijakan pada bidang

## pertanahan dan tata ruang.
Konteks  kebijakan  pengaturan  pem- batasan  pengalihan  hak  atas  tanah  ( land freezing) di  IKN  secara  kronologis  diatur dalam  beberapa  instrumen  hukum  sebagai berikut:
1)  Peraturan  Bupati  Penajam  Paser
Utara Nomor 22 Tahun 2019 tentang Pengawasan dan Pengendalian Transaksi Jual/Beli  Tanah/Peralihan  Hak  Atas
Tanah.
Pada  Pasal  3  Ayat  (3)  bahwa  “ setiap transaksi  tanah  wajib  diketahui  oleh bupati  dan  mendapat  persetujuan atau  tidak  mendapat  persetujuan dikarenakan ibu kota negara dipindahkan ke Kabupaten Penajam Paser Utara” .
2) Peraturan Gubernur Kalimantan Timur Nomor 6 Tahun 2020 tentang
Pengendalian Peralihan, Penggunaan Tanah  dan  Perizinan  Pada  Kawasan Calon  Ibu  Kota  Negara  dan  Kawasan Penyangga.
Pada pasal 3 misalnya disebutkan: “Ayat (1)
Pemerintah Daerah melakukan pengen- dalian  atas  peralihan  dan  penggunaan tanah  pada  Kawasan  Calon  IKN  dan penyangga.
3)  Surat Edaran Menteri Agraria dan Tata  Ruang/Kepala  Badan  Pertanahan Nasional c.q. Direktur Jenderal
Penetapan  Hak  dan  Pendaftaran  Tanah Tanggal  14  Februari  2022  Nomor  3/SE- 400.HR. 02/II/2022 tentang Pembatasan Penerbitan  dan  Pengalihan  Hak  Atas
23 Pasal 19 Peraturan Presiden Republik Indonesia Nomor 65 Tahun 2022 Tentang Perolehan Tanah dan Pengelolaan Pertanahan di Ibu Kota Nusantara

## Tanah di Wilayah Ibukota Negara.

## 4)  Undang-Undang  Republik  Indonesia Nomor 3 Tahun 2022 Tentang Ibukota Negara.
Pasal  16  Ayat  (12)  UU  IKN  disebutkan bahwa:
“Pengalihan HAT di Ibu Kota Nusantara wajib mendapatkan persetujuan Kepala Otorita Ibu Kota Nusantara” Pasal 17 UU IKN disebutkan bahwa: “Otorita  Ibu  Kota  Nusantara  memiliki hak untuk diutamakan dalam pembelian Tanah di Ibu Kota Nusantara”.
5)  Peraturan  Presiden  Republik  Indonesia Nomor 65 Tahun 2022 Tentang Perolehan Tanah dan Pengelolaan Pertanahan di
Ibu Kota Nusantara
Pada  tanggal  18  April  2022  Presiden mengesahkan  Perpres  dalam  rangka pengendalian  pengalihan  hak  atas  tanah  di Ibu Kota Nusantara Pada pasal 19 disebutkan bahwa: 23
(1)  Dalam  rangka  mencegah  terjadinya pengalihan  HAT  secara  berlebihan dan  terindikasi  spekulatif  dilakukan pengendalian pengalihan HAT.
(2) Pengendalian pengalihan HAT sebagaimana  dimaksud  pada  ayat  (1) dilakukan  terhadap  Tanah  terdaftar maupun belum terdaftar yang berada di wilayah KSN Ibu Kota Nusantara.
(3)  Pengendalian  pengalihan  HAT  sebagai- mana dimaksud pada ayat (2) dilakukan oleh Kepala Otorita Ibu Kota Nusantara.
(4)  Pengendalian  pengalihan  HAT  sebagai- mana dimaksud pada ayat (2) dilakukan terhadap perbuatan hukum dengan mekanisme jual beli melalui:
a)  akta Pejabat Pembuat akta tanah;
b)  akta perjanjian pengikatan jual beli;
c)  surat jual beli dibawah tangan yang dilegalisasi  atau  waarmerking  oleh notaris; dan/ atau
d)  surat  jual  beli  di  bawah  tangan lainnya.
Lebih lanjut dalam Pasal 20 disebutkan terkait  skema  pengalihan  HAT  sebagai berikut: 24
(1)  Setiap  pengalihan  HAT  melalui  jual  beli sebagaimana  dimaksud  dalam  Pasal  19 hanya dapat dilakukan setelah mendapat persetqiuan dari Kepala Otorita Ibu Kota Nusantara.
(2)  Pejabat  pembuat  akta  tanah,  notaris, camat,  Lurah/  kepala  desa  atau  yang disebut  dengan  nama  lain,  atau pejabat  yang  berwenang  lainnya  dapat membuat  akta  atau  surat  sebagaimana dimaksud dalam Pasal 19 ayat (4) di KSN Ibu  Kota  Nusantara  setelah  mendapat persetujuan pengalihan HAT oleh Kepala Otorita Ibu Kota Nusantara.
(3)  Ketentuan mengenai syarat dan tata cara permohonan  persetujuan  pengalihan HAT  sebagaimana  dimaksud  pada  ayat (1) diatur dalam Peraturan Kepala Otorita Ibu Kota Nusantara.
24  Pasal 20 Peraturan Presiden Republik Indonesia Nomor 65 Tahun 2022 Tentang Perolehan Tanah dan Pengelolaan Pertanahan di Ibu Kota Nusantara.
Adapun  pembatasan  pengalihan  Hak Atas Tanah di IKN meliputi areal penggunaan lain  di  kawasan  Ibu  Kota  Nusantara  dan Kawasan Pengembangan Ibu Kota Nusantara yang  telah  ditetapkan  sebelumnya.  Adapun Deliniasi Ibukota Negara terdiri dari: 25
1)  Kawasan Inti Pusat Pemerintahan seluas 6.671 Ha.
2)  Kawasan Ibu Kota Negara (KI-IKN) seluas 56.181 Ha.
3)  Kawasan  Pengembangan  IKN  (KP-IKN) yang  juga  menjadi  Kawasan  Strategis Nasional IKN seluas 256. 142,72 Ha.
Selain  skema  pembatasan  pengalihan hak atas tanah ( Land freezing ) di IKN, bentuk pengendalian  pengalihan  hak  atas  tanah dapat dilaksanakan menggunakan mekanisme pengendalian harga tanah melalui penetapan capital  gain  tax. Konsep capital  gain  tax merupakan upaya kontrol terhadap harga tanah  bisa  dari masuknya potensi spekulan. Namun skema tersebut yang semula diajukan dimasukan  dalam  ketentuan  RaPerpres tidak  terakomodir  dalam  Perpres  Nomor 65 Tahun 2022 tentang Perolehan Tanah dan Pengelolaan Pertanahan di Ibu Kota Nusantara.
2. Analisis Kebijakan Pembatasan Pengalihan Hak Atas Tanah ( Land freezing ) di Ibu Kota Nusantara dalam Perspektif Hukum Agraria Hukum Agraria menurut Boedi Harsono bukan hanya berbicara hukum perdata, tetapi juga telah masuk dalam ranah hukum publik
di bidang administrasi negara dan tata negara yang mana didalamnya mengatur hubungan antar orang dan badan hukum dengan bumi, air dan ruang angkasa dalam seluruh wilayah negara  dan  mengatur  pola  wewenang- wewenang yang bersumber pada hubungan- hubungan tersebut. 26
Sebelum  berbicara  mengenai  kebijakan pembatasan pengalihan hak atas tanah ( land freezing) di IKN, perlu dibedah makna hak atas tanah yang melekat secara keperdataan. “Hak” pada hakikatnya merupakan kekuasaan yang diberikan oleh hukum kepada seseorang terhadap  suatu  (benda/prestasi),  sehingga berkonsekuensi timbulnya hubungan hukum  antara  keduanya  (hubungan  subjek dan  objek),  sehingga  apabila  seseorang memperoleh  suatu  hak  atas  tanah,  maka pada orang tersebut telah melekat kekuasaan atas  tanah  yang  disertai  pula  dengan kewajiban  yang  diperintahkan  oleh  hukum. Tanah diberikan kepada dan dipunyai oleh orang dengan hak-hak yang disediakan oleh UUPA untuk digunakan dan dimanfaatkan. 27
Menurut Wantjik Saleh, dengan diberikanya hak atas tanah, konsekuensinya antara orang atau  badan  hukum  itu  telah  terjalin  suatu hubungan hukum, dimana dapat dilakukan perbuatan hukum oleh yang mempunyai hak itu terhadap tanah kepada pihak lain. 28

## Dengan  hak  tersebut  seseorang  seyogyanya
26 I  Ketut  Sudiarta,  Ni  Gusti  Ayu  Dyah,  dkk,  “Diklat  Hukum  Agraria”,  (makalah  disampaikan  pada  Diklat  Hukum Agraria, Fakultas Hukum Universitas Udayana Tahun 2017).
27  Wantijk Saleh, Hak Anda Atas Tanah , (Jakarta, Ghalia Indonesia, 1982), hlm 7.
28 Ibid ., hlm. 7
29 Pasal 33 ayat (3) Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945 30  Moh. Mahfud MD, Membangun Politik Hukum, Menegakkan Konstitusi , (Jakarta: LP3ES, 2006): 265.
31 Mukmin Zakie, “Pengadaan Tanah Untuk Kepentingan Umum (Perbandingan antara Malaysia dan Indonesia)”Jurnal Hukum,  Vol.  18,  (2011):  195  e https://media.neliti.com/media/publications/84184-ID-pengadaan-tanah-untuk- kepentingan-umum-p.pdf (Diakses 14 April 2022)
memiliki  kuasa  untuk  melakukan  perbuatan hukum termasuk halnya memperjual belikan kepada pihak lain.
Namun  makna  hak  atas  tanah  di Indonesia  bukan  kuasa  mutlak  dan  tidak bisa diganggu gugat, itulah mengapa hukum agraria  bukan  hanya  berbicara  aspek keperdataan atau privat, namun terdapat aspek publik disana yang harus diperhatikan. Hal ini berangkat dari landasan konstitusional Pasal 33 ayat (3) UUD NRI Tahun 1945 yang meletakan bumi, air dan kekayaan alam yang  terkandung  di  dalamnya  dikuasai  oleh negara  dan  dipergunakan  untuk  sebesar- besar  kemakmuran  rakyat. 29 Dalam  konteks pembangunan  untuk  kepentingan  umum, sebagai  konsekuensi  dari  hidup  bernegara dan  bermasyarakat,  jika  hak  milik  individu (pribadi)  berhadapan  dengan  kepentingan umum  maka  kepentingan  umum  lah  yang harus  didahulukan. 30 Namun, demikian negara  harus  tetap  menghormati  hak-hak warga  negara  kalau  tidak  mau  dikatakan melanggar  hak  asasi  manusia. 31 Artinya  hak sekalipun  ada  pembatasan  atau  bersifat relatif  (terbatas)  yaitu  untuk  kepentingan umum, bahkan negara dapat melakukan pengambilan hak atas tanah dengan memberi ganti rugi yang layak kepada pemegang hak. 32
Ketika  dikaitkan  dengan  kebijakan pembatasan  pengalihan  hak  atas  tanah
( Land freezing) dalam konteks pembangunan IKN  artinya  pembatasan  tersebut  tidak dimaksudkan  untuk  menghilangkan  hak keperdataan pemilik tanah, namun kebijakan tersebut  sebagai  mekanisme  kontrol  guna menghindari  pihak-pihak  yang  tujuannya mencari  untung  pada  pembangunan  IKN sehingga pemerintah melakukan pembatasan.
Perlu digarisbawahi juga bahwa konsep kebijakan pengendalian berupa pembatasan pengalihan  hak  atas  tanah  ( land freezing ) dilakukan  sampai  seluruh  wilayah  Ibu  Kota Nusantara  menjadi  Hak  Pakai  dan/atau  Hak Pengelolaan  Otorita  Ibu  Kota  Nusantara. Artinya  kebijakan  ini  merupakan  kebijakan transisi  sambil  proses  pemberian  hak  pakai dan atau Hak Pengelolaan pada wilayah Ibu Kota Nusantara selesai dilakukan prosesnya, namun  pemberian  Hak  Pakai  dan/atau  HPL tetap  memperhatikan  keberadaan  Hak Atas  Tanah  masyarakat  dan  Tanah  Ulayat masyarakat hukum adat.
Selanjutnya, apabila ada kebutuhan rencana pembangunan di Kawasan IKN pada lokasi  tanah-tanah  yang  di  atas  nya  sudah ada hak masyarakat, maka pemerintah akan menggunakan  skema  Pengadaan  Tanah yang  mengedepankan  musyawarah  mufakat serta  ada  mekanisme  ganti  kerugian  bagi pihak yang tanahnya akan digunakan untuk pembangunan. Bahkan untuk menghitung nilai objek kegiatan pengadaan tanah bagi pembangunan  untuk  kepentingan  umum dilakukan  oleh  penilai  publik  yang  secara
33 Pasal 1 angka 13 dan 14 Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 19 Tahun 2021 tentang Penyelenggaraan Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum.
34  Pasal  75  ayat  (1)  Peraturan  Pemerintah  Republik  Indonesia  Nomor  19  Tahun  2021  tentang  Penyelenggaraan Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum.
35 Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional, Materi Informasi Pertanahan dan Tata Ruang Ibukota Nusantara, Februari 2022.
independen  dan  profesional  serta  berlisensi praktik penilaian. 33 Bahkan apabila ada pihak yang  keberatan  dengan  bentuk  dan/atau besarnya  ganti  kerugian  dapat  mengajukan keberatan kepada Pengadilan Negeri. 34
Selanjutnya pada skema perolehan tanah Ibu Kota  Nusantara,  dimungkinkan  juga  skema Pengadaan tanah secara langsung ( Business to Business ) dengan Pihak yang Berhak, dengan cara jual beli, hibah, ruislag , pelepasan secara sukarela, tukar menukar, atau cara lain yang disepakati. Sementara bagi lahan masyarakat yang  tidak  dibutuhkan  untuk  pembangunan IKN akan direvitalisasi, dan berlaku ketentuan land freeze dan first right . 35
Sebagai Kawasan Strategis Nasional, IKN perlu dukungan dari berbagai stakeholders termasuk  masyarakat  agar  pembangunan yang  dilakukan  bisa  berjalan  dengan  lancar sehingga visi sebagai kota dunia untuk semua bisa tercapai. Untuk mengeksplorasi tujuan di atas dibentuk Otorita Ibu Kota Nusantara yang bertanggung jawab pada kegiatan persiapan, pembangunan, dan pemindahan Ibu Kota Negara,  serta  penyelenggara  Pemerintahan Daerah Khusus lbu Kota Nusantara. Nantinya segala  kegiatan  pengalihan  Hak  Atas  Tanah di  Ibu  Kota  Nusantara  wajib  mendapatkan persetujuan  Kepala  Otorita  Ibu  Kota Nusantara,  sehingga  diharapkan  potensi spekulan tanah bisa teratasi dengan baik.

## 3.  Mekanisme Kebijakan Pembatasan
Pengalihan Hak Atas Tanah ( Land freezing ) di Ibu Kota Nusantara
Secara  bahasa,  ibu  kota  atau  dalam bahasa  Inggris  disebut  sebagai capital  city berasal  dari  bahasa  latin  yakni caput yang berarti  kepala  ( head ). Dalam Black’s  Law Dictionary , kata capital mempunyai banyak makna  tergantung  dalam  konteks  yang dipergunakan. Berkaitan dengan ibu kota, Black’s  Law  Dictionary mengartikan Capital sebagai place  where  legislative  department holds  its  sessions  and  where  chief  offices of  the  executive  are  located;  political  and governmental metropolis . Capital juga dapat diartikan sebagai seat of government .
a.  Konsep  Pemindahan  untuk  Kepen- ting an Umum
Konsep land freezing yang  sebelumnya sudah  dijelaskan  di  atas  sebagai  “ a legal restraint  on  the  sale  or  transfer  of  land . ” Di  Australia  keberadaan  tanah  sebagai properti  yang  diberlakukan  pembatasan pemindahtanganan,  apalagi  kepentingan yang  hendak  dicapai  adalah  kepentingan individu.  Profesor  Merrill  Schnebly  meng- artikulasikan bahwa secara umum pembatasan  pemindahtanganan  terhadap properti  harus  didasarkan  pada  kebijakan publik.  Gray  dan  Schnebly  berpendapat bahwa pemindahtanganan properti memiliki unsur-unsur  sebagai  berikut. 36 Pertama , menghalangi perdagangan dan produktivitas yang bekerja secara efisien (baik dengan cara perbaikan oleh pemilik saat ini atau transfer ke yang lain). Poin yang hendak disampaikan oleh
36 Scott  Grattan,  “ Revisiting  Restraints  On  Alienation:  Public  and  Private  Dimensions” , Monash  University  Law Review , Vol 41, No 1, http://classic.austlii.edu.au/au/journals/MonashULawRw/2015/4.pdf
Gray  adalah  pembatasan  akan  menghalangi perdagangan  properti  dalam  aspek  efisiensi oleh  sang  pemilik  maupun  ditransfer  ke pihak lain, artinya efisiensi adalah poin yang perlu  disorot.  Apabila  dikontekstualisasikan dengan kebijakan land freezing di IKN melalui penegak hukum yang ideal, pengalihan hak  atas  tanah  di  IKN  menjadi  kebijakan yang  menghalangi  fleksibilitas  dan  efisiensi pengalihan  hak  atas  tanah  dalam  rangka percepatan  pembangunan  berdasarkan target  yang  direncanakan  pembangunan pusat pemerintahan di tahun 2024. Namun, menghalangi  efesiensi  ini  bukan  berarti secara mutlak justru menghilangkan urgensi kebijakan Land freezing di  IKN,  artinya kebijakan Land freezing harus  dilaksanakan dengan  struktur  dan  norma  hukum  yang ideal.
Kedua,  memusatkan  kekayaan  dan kekuatan  ekonomi,  dengan  merugikan  ke- penting an umum, di tangan segelintir orang. Ketiga,  mendorong ‘survival  of  the  least  fit ’ dengan  melindungi  pemilik  properti  dari kemungkinan  transaksi  yang  merugikan. Apabila dikontekstualisasikan dengan keberadaan  pembangunan  di  IKN  selaras dengan  fakta  sejumlah  transaksi  yang  telah terjadi  di  deliniasi  IKN  pasca  pengumuman perpindahan Ibu Kota Negara akan dilakukan, unsur  yang  disampaikan  oleh  Gray  adalah benar  adanya.  Artinya Land freezing dalam hal ini bertujuan untuk menghilangkan potensi  kekayaan  yang  terpusat  hanya pada  satu  atau  segelintir  orang.  Keempat, memungkinkan penyalahgunaan kreditur
dengan menyangkal kemampuan mereka untuk mengambil milik peminjam, di mana kepemilikan  (jelas)  dari  properti  itu  yang pada  awalnya  mendorong  pemberian  kredit Apabila dikontekstualisasikan pendapat Gray dalam tulisannya selaras dengan kekhawatiran penulis  bahwa  dengan  tidak  diaturnya Land freezing berdampak pada penyalahgunaan properti di masa yang akan datang. Salah satu tugas dan fungsi Kementerian ATR/BPN adalah sebagai land administration yang masih dalam proses  penyelenggaraannya.  Pembangunan IKN  di  Kalimantan  tidak  menjadi  pekerjaan baru untuk menambah daftar tanah dengan kepemilikan  tumpang  tindih,  kasus  mafia tanah  atau  sengketa  konflik  lainnya  yang akan  masuk  di  dalam  daftar  permasalahan pertanahan.  Artinya  land  administration yang  dilakukan  oleh  Kementerian  ATR/BPN di  Kalimantan  harus  dilaksanakan  secara ideal melalui kebijakan Land freezing . Peran properti  yang  memaksimalkan  kekayaan, yang  ia  sebut  sebagai  ‘properti-sebagai- komoditas’,  Gregory  Alexander  telah mengartikulasikan  sebuah  visi  dari  ‘properti sebagai  kepatutan’.  Di  bawah  pandangan ini, properti memberikan dasar bagi tatanan sosial  masyarakat  yang  tepat. 37 Artinya, kepatutan ini berkaitan dengan pemahaman masyarakat  untuk  meningkatkan awareness dalam membangun IKN dengan tidak menjadi spekulan tanah di wilayah IKN.
Pembatasan  dalam  perkembangan hukum di Australia muncul dalam satu kasus pada  tahun  2011  di  Pengadilan  Tinggi  New South  Wales  yang  menjatuhkan  putusannya
37 Ibid . 38 Ibid . 39 Ibid.
terhadap  Bondi  Beach  Astra  Retirement Village  Pty  Ltd  v  Gora  (‘Gora’)  di  mana Campbell JA mengenai pembatasan properti. Pengadilan  memiliki  kesempatan  untuk membenarkan penegakan pengekangan atas dasar kepentingan umum dalam memajukan kegiatan  ekonomi  di  kawasan  tersebut. Bahwa  pembatasan  yang  diperlukan  oleh pemberian  “hak  memesan  terlebih  dahulu” berada di luar larangan pengekangan pada pemindahtanganan.  Bahwa  pembatasan substansial  dalam  pengaturan  properti mungkin  ditegakkan,  tetapi  tidak  me- nunjukkan  dasar  yang  tepat  dimana  hal ini mungkin dilakukan. 38 Dalam  keputusan pengadilan di Gora yang membatalkan pengekangan,  Hakim  Bryson  AJ  menentang signifikansi pemindahtanganan tanah secara bebas  berhadapan  dengan  kebijakan  publik untuk menahan orang pada kontrak yang mereka  tawar-menawar  secara  bebas. Namun,  kebijakan  yang  diidentifikasi  oleh Hakim  Bryson  adalah  kebijakan  formal  yang hanya mengambil preferensi individu sebagai sesuatu yang diberikan, dan agnostik tentang bagaimana  masyarakat  harus  diatur  secara substantif. 39
Sebaliknya, Hakim Campbell JA dalam Gora, dengan memperhatikan hukum umum dan peraturan perundang-undangan modern yang mengatur pengoperasian properti umum dan menerima kepatutan organisasi sosial di mana  pengaturan  khusus  bagi  masyarakat tertentu. Hakim Giles, tidak menerima bahwa pengekangan akan berdampak buruk pada pemindahan  properti,  bagaimanapun  juga

## menerima adanya kebijakan publik yang
diartikulasikan dengan jelas dalam hal ini. 40
Tujuan  ekonomi  dari  sumber  daya yang bergerak ke penggunaan yang bernilai tertinggi dapat dibandingkan dengan masalah non-finansial lainnya. Dengan cara ini, kasus- kasus  diatas  menggunakan  pandangan bahwa  cara  di  mana  hak  milik  dipegang dalam  masyarakat  kadang-kadang  harus dipandu oleh visi substantif (publik) tentang kebaikan, daripada hanya diserahkan kepada kepentingan (privat).
b.  Mekanisme Kebijakan Pembatasan Pengalihan Hak Atas Tanah ( Land freezing ) di Ibu Kota Nusantara Lawrence M. Friedman mengemukakan bahwa  efektif  dan  berhasil  tidaknya penegakan  hukum  tergantung  tiga  unsur sistem  hukum  yang  mana  dua  diantaranya yakni  struktur  hukum (struktur  of  law ) dan substansi hukum ( substance of the law ) Dalam kaitannya  dengan  mekanisme  kebijakan pembatasan  pengalihan  hak  atas  tanah dapat dilakukan terhadap dua (2) tataran di antaranya;
1)  Menyusun  Pengaturan Land freezing s ecara Komprehensif
Terkait  penggunaan  instrumen  hukum Land freezing . Sebagai tools dalam rangka menghindari  spekulasi  tanah,  dasar hukum kebijakan Land freezing tidak relevan apabila diatur dalam instrumen hukum seperti Peraturan Kepala Daerah, terlebih  kewenangan  terkait  kebijakan pertanahan ada pada pemerintah
40 Ibid .
41  Sekretaris Jenderal Dewan Perwakilan Rakyat, Naskah Akademik Rancangan Undang-Undang Pengadaan Tanah Untuk Pembangunan, 2010,  25.
42  Manfred Nowak, Introduction to The International Human Rights Regime , Martinus Nijhoff Publishers,(2003),. 23
pusat.  Bahkan  instrumen  Surat  Edaran Direktur  Jenderal  saja  tidaklah  cukup, terlebih Surat Edaran bukan merupakan peraturan perundang-undangan.
Lebih  lanjut  instrumen  hukum  tersebut dianggap  tidak  dapat  mengatur ketentuan  yang  sifatnya  membatasi hak  seseorang  atas  tanah.  Sehingga ketentuan mengenai Land freezing harus  diatur  oleh  peraturan  setingkat undang-undang. 41 Praktik Land freezing merupakan perbuatan hukum yang berkaitan erat dengan pembatasan  hak asasi manusia terhadap kepemilikan hak atas  tanah.  Syarat-syarat  pembatasan dan pengurangan hak-hak asasi manusia yang  diatur  di  atas  diterjemahkan secara  lebih  detail  di  dalam  Prinsip- Prinsip  Siracusa  ( Siracusa  Principles ). Negara dapat memutuskan pembatasan terhadap HAM dengan ketentuan bahwa  mereka  memenuhi  syarat-syarat yang  tertuang  dalam  klausul-klausul yang relevan. 42 Namun,  syarat-syarat pembatasan  HAM  di  atas  ditujukan pada HAM yang tergolong derogable rights .  Dukungan  ketersediaan  lahan untuk pembangunan Ibu Kota Nusantara merupakan hal yang krusial serta harus didukung  dengan  lancarnya  proses pembangunan  melalui  mitigasi  potensi permasalahan lahan salah satunya akibat peralihan  hak  yang  tidak  terkontrol serta  potensi  munculnya  spekulan  dan mafia  tanah.  Sehingga  pembatasan
tersebut  memiliki  urgensi  untuk  diatur dalam  peraturan  perundang-undangan dalam  bentuk  produk  hukum  undang- undang.  Undang-Undang  IKN  memang sudah  mengatur  secara  implisit  terkait dengan Land freezing , disebutkan bahwa
“Pengalihan  HAT  di  Ibu  Kota  Nusantara wajib mendapatkan persetujuan Kepala Otorita Ibu Kota Nusantara” namun perlu dielaborasi  secara  lebih  komprehensif: bentuk  pembatasan,  mekanisme  atau skema  pembatasnya  seperti  apa  serta perlindungan hukum bagi pemilik hak atas  tanah,  sehingga  pemilik  hak  tidak dirugikan.  Pengaturan  tersebut  harus dijelaskan  di  dalam  undang-undang. Ketidakjelasan  tersebut  berpotensi mengakibatkan  kegamangan  pelaksana dan  PPAT  maupun  masyarakat  yang dilayani. Selain kebijakan land  freezing, kebijakan Zona Nilai Tanah (ZNT) yang selama ini sudah ditentukan berdasarkan zona/wilayah  tertentu  perlu  benar- benar dilaksanakan berikut pengawasan yang efektif. Hal ini sebagai sarana untuk menahan gejolak harga tanah yang berlebihan dan tidak terkontrol.
2)  Membentuk  Satuan  Tugas  Pencegahan Mitigasi Pelanggaran Land freezing Struktur hukum memiliki makna pola yang menunjukkan tentang bagaimana hukum  dijalankan  menurut  ketentuan- ketentuan formalnya. Struktur menjadi instrumen  yang  menjalankan  norma hukum terkait larangan land freezing pembuat hukum dan badan serta proses hukum itu berjalan dan dijalankan.
Secara  yuridis,  jual  beli  di  bawah
tangan  adalah  jual  beli  yang  tidak diperkenankan secara hukum dan tidak memenuhi  Pasal  1320  KUHPerdata yakni kesepakatan yang mengikat kedua belah  pihak,  kecakapan,  suatu  hal tertentu  dan  suatu  sebab  ( causa ) yang halal.  Praktik  jual  beli  dibawah  tangan setidaknya  bertentangan  dengan  syarat sebab ( causa ) yang halal. Namun secara yuridis  boleh  saja  kita  merujuk  kepada ketentuan  tersebut.  Namun  secara praktik  perlu  dibuat  aspek  mitigasi karena keberadaan Ibukota Negara yang sangat  strategis  dan  memiliki  prospek ekonomi  yang  besar.  Pencegahan spekulasi  pada  level  pengurusan administrasi  peralihan  kepemilikan lahan juga dapat mengurangi, namun tidak  juga  menghilangkan  spekulan. Seperti  yang  terjadi  di  lokasi  sekitar bandara di Kulonprogo, praktik spekulasi dilakukan  melalui  transaksi  bawah tangan  sehingga  pencegahan  pada administrasi jual beli tanah tidak semua terdeteksi.  Apabila  tidak  dimitigasi maka dapat mengakibatkan bom waktu yang berujung sengketa dan konflik dan tidak  jelasnya  pencatatan  administrasi pertanahan karena terjadi perbedaan antara data yuridis dan fisik.
Menjawab  persoalan  tersebut  Kepala Otorita  Ibu  Kota  Nusantara  secara berkala  melakukan:  pengawasan  dan pengendalian  atas  pembatasan  peng- alihan  Hak  Atas  Tanah,  penyelesaian permasalahan terkait pertanahan di Ibu Kota  Nusantara,  membentuk  Satuan Tugas  Pengawasan  dan  Pengendalian
Pertanahan. Satgas yang dibentuk perlu kolaborasi berbagai instansi yaitu Badan Pertanahan  Nasional  (BPN),  Badan Otorita IKN, Aparat Penegak Hukum (APH),  Komisi  Pemberantasan  Korupsi (KPK), Hingga PPATK (Pusat Pelaporan dan Analisis  Transaksi  Keuangan). 43 Satgas ini  perlu  secara  efektif  berkoordinasi dan menyampaikan laporanya, bukan hanya  secara  represif,  tetapi  perlu mengedepankan pula aspek pencegahan /preventif,  sehingga  jangan  sampai Satgas ini lebih condong bekerja seperti pemadam kebakaran. Lebih lanjut peranan aparat keamanan sangat krusial untuk  benar-benar  mengawasi  lahan- lahan  di  IKN,  jangan  sampai  ada  pihak- pihak yang melakukan okupasi di wilayah IKN  dan  ‘seolah-seolah’  merupakan pemilik  lahan,  sehingga  akan  semakin menghambat proses pembangunan.
Secara  kelembagaan,  dalam  rangka mendukung pembangunan IKN, Kementerian  ATR/BPN  sebagai  instansi vertikal perlu segera membentuk Kantor Wilayah BPN Ibu Kota Nusantara. Selama ini  peranan  tersebut  dijalankan  oleh Kantor Wilayah BPN Kalimantan Timur yang juga mengurusi Provinsi Kalimantan Utara. Dengan adanya Kantor Wilayah BPN IKN maka akan lebih memudahkan koordinasi  serta  mempercepat  pe- nyelesaian persoalan pertanahan di IKN dalam rangka mendukung pembangunan
43  Iqbal Dwi Purnama, Berantas Spekulan di IKN Nusantara Ini Tugas Satgas Pertanahan, https://economy.okezone. com/read/2022/03/31/470/2570921/berantas-spekulan-tanah-di-ikn-nusantara-ini-tugas-satgas-pertanahan 44  Gerald Auten, Capital gains taxation, Department of the Treasury, hlm. 52 diakses di https://www.urban.org/sites/ default/files/publication/71031/1000519-Capital-Gains-Taxation.PDF

## IKN itu sendiri.

## 3) Memberlakukan Capital  Gain  Tax terhadap Pemindahan Kepemilikan Hak Atas Tanah
Capital  gain tax merupakan perlakuan terhadap  perubahan  nilai  aset  modal seperti  saham  perusahaan, real estat , atau  kepentingan  bisnis, 44 Artinya Keuntungan  modal  dapat  didefinisikan sebagai  setiap  keuntungan  yang diterima melalui penjualan aset modal. Keuntungan  yang  diterima  termasuk dalam kategori pendapatan. Oleh karena  itu,  pajak  perlu  dibayarkan  atas penghasilan  yang  diterima.  Pajak  yang dibayarkan disebut pajak capital gain . 45 Penerapan capital  gain  tax ini akan membuat  seseorang  berpikir  berkali- kali  untuk  berlomba-lomba  menjadi ‘tuan tanah’ karena pajak yang dihitung berdasarkan  selisih  antara  harga pembelian  dengan  harga  saat  dijual. Skema ini akan membuat lahan-lahan di IKN lebih terkontrol, sehingga kebijakan memindahkan Ibukota bukan hanya ‘asal pindah’  tetapi  disertai  komitmen  untuk menata  kota  secara  lebih  ideal  dan berkelanjutan.

## D.  Penutup
Hasil penelitian ini menyimpulkan bahwa status quo saat  ini  pengaturan  terkait  pem- batasan pengalihan hak atas tanah di Ibukota Nusantara dilakukan melalui Peraturan Bupati Penajam Paser Utara Nomor 22 Tahun 2019,
Peraturan Gubernur Kalimantan Timur Nomor 6 Tahun 2020, Surat Edaran Menteri Agraria dan  Tata  Ruang/Kepala  Badan  Pertanahan Nasional  c.q.  Direktur  Jenderal  Penetapan Hak  dan  Pendaftaran  Tanah  dan  Undang- Undang Nomor 3 Tahun 2022 tentang Ibu Kota Negara dan Perpres Nomor  65 Tahun 2022 tentang Perolehan Tanah dan Pengelolaan Pertanahan  di  Ibu  Kota  Nusantara.  Dalam hukum agraria yang merupakan percampuran antara aspek hukum privat dan hukum publik, ketika berbicara aspek Hak Atas Tanah, negara Indonesia tidak menganut sistem kepemilikan mutlak, artinya demi kepentingan umum hak tersebut  bisa  dilakukan  pembatasan  salah satunya  melalui  mekanisme land freezing , namun  pembatasan  tersebut  dilakukan dengan  memperhatikan  pula  hak-hak penerima dampak jangan sampai merugikan
salah satunya kebijakan land freezing bersifat sementara dan ada mekanisme ganti kerugian yang layak apabila akan digunakan untuk pembangunan melalui pengadaan tanah.
Pengaturan terkait land freezing kedepan perlu diatur secara komprehensif di dalam undang-undang karena terkait dengan pembatasan  hak  seseorang,  selanjutnya perlunya  aspek  mitigasi  risiko  dalam  rangka mencegah  persoalan  pertanahan  muncul  di IKN  terlebih  kawasan  IKN  adalah  kawasan strategis yang menjadi incaran banyak pihak, mekanismenya adalah melalui pembentukan Kanwil  BPN  Ibu  Kota  Nusantara  dan  secara simultan  dengan  dibentuk  Satuan  Tugas Pencegahan  Mitigasi  Pelanggaran Land freezing , dan memberlakukan capital gain tax dalam proses peralihan hak atas tanah tanah di Ibu Kota Nusantara.

## DAFTAR PUSTAKA

## A.  Buku
Adiyia, Michael Comparative Research , Canada: Brandon University, 2017
Bachtiar, Metode Penelitian Hukum , Jakarta: UNPAM PRESS, 2019.
MD, Moh. Mahfud, Membangun Politik Hukum, Menegakkan Konstitusi , Jakarta: LP3ES, 2006.
Nowak, Manfred, “Introduction to The International Human Rights Regime”, Leiden/Boston: Martinus Nijhoff Publishers, 2003.
Saleh, Wantijk, Hak Anda Atas Tanah , Jakarta: Ghalia Indonesia, 1982.
Salim,  M Nazir, Problem Agraria, Sistem Tenurial Adat, dan Body of Knowledge Ilmu Agraria- Pertanahan , Yogyakarta: STPN Press, 2015.
Soekanto, Soerjono, Pengantar Penelitian Hukum , Jakarta: Universitas Indonesia.

## B.  Makalah/Artikel/Prosiding/Hasil Penelitian
Asyeafinafilah, H., dan Haryo, W, “Dinamika Harga Lahan  Di Sekitar Pengembangan Lahan Skala Besar Gedebage Kota Bandung”. Jurnal Perencanaan Wilayah , Volume 2, 2017.
Darmawan, Yudik, “Faktor-faktor yang mempengaruhi harga lahan di sekitar Kawasan Ekonomi Khusus (KEK) Mandalika, Kecamatan Pujut, Kabupaten Lombok Tengah” Skripsi, Universitas Muhammadiyah Mataram, Program Studi Perencanaan Wilayah dan Kota, 2020.
Djasmani,  Yacob,  “Hukum  Sebagai  Alat  Rekayasa  Sosial  Dalam  Praktek  Berhukum  di Indonesia”, E Journal Fakultas Hukum, Universitas Diponegoro, Nomor 3, 2011. C :\Users\ ACER \Downloads\ hukum sebagai alat rekayasa sosial dalam praktek berhukum ... https:\ ejournal.undip. ac .id ›
Grattan , Scott , Revisiting Restraints On Alienation: Public and Private Dimensions , Monash University Law Review , Vol 41 , No 1, diakses di http://classic . austlii .edu.au / au /journals/
MonashULawRw/2015/4 .pdf.
Kusumaatmadja , Mochtar “ Konsep-Konsep Hukum Dalam Pembangunan Nasional”, Kumpulan Karya Tulis , Bandung : Alumni, 2006.
Latipulhayat , Atip “ Khazanah Mochtar Kusumaatmadja”, Padjadjaran Jurnal Ilmu Hukum , Vol. 1 No. 3, 2014 .
Sudiarta, I Ketut, Ni Gusti Ayu Dyah, dkk, “Diklat Hukum Agraria ”, ( makalah disampaikan pada Diklat Hukum Agraria, Fakultas Hukum Universitas Udayana Tahun 2017 .
Sudirman, Shentot, “Pembangunan Jalan Tol di Indonesia: Kendala Pembebasan Tanah untuk Pembangunan  Bagi Kepentingan Umum  dan Gagasan Upaya Penyelesaiannya”, Jurnal Ilmiah Pertanahan PPM-STPN Bhumi , Nomor 40 , 2014 .
Susanto , Mei “ Konstitusi Dan Pembangunan Nasional”, Padjadjaran Law Review V, 2017 .
Zakie, Mukmin, “Pengadaan Tanah Untuk Kepentingan Umum (Perbandingan antara Malaysia dan Indonesia)” Jurnal Hukum , Volume 18, (2011)
https://media.neliti.com/media/publications/84184-ID-pengadaan-tanah-untuk- kepentingan-umum-p.pdf

## C. Internet
Auten, Gerald, “Capital gains taxation, Department of the Treasury”, https://www.urban.org/ sites/default/files/publication/71031/1000519-Capital-Gains-Taxation.PDF
CNBC Indonesia, “Sah Jokowi Putuskan Ibukota RI Pindah ke Kalimantan Timur”, 15 April 2022 https://www.cnbcindonesia.com/news/20190826121608-4-94621/sah-jokowi-putuskan- ibu-kota-ri-pindah-ke-kaltim,
Ma’ruf,  Ahmad,  “Spekulan  Tanah”,  16  April  2022,  http://repository.umy.ac.id/ handle/123456789/18185
Purnama, Iqbal Dwi, Berantas Spekulan di IKN Nusantara Ini Tugas Satgas Pertanahan, 16 April 2022.
https://economy.okezone.com/read/2022/03/31/470/2570921/berantas-spekulan-tanah-di- ikn-nusantara-ini-tugas-satgas-pertanahan.
Yhulia, Vendy, “Pemerintah Mulai Cari Investor Untuk Pembangunan IKN” , 15 April 2022
https://nasional.kontan.co.id/news/pemerintah-mulai-cari-investor-untuk-pembangunan- ikn

## D.  Dokumen Hukum
Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 3 Tahun 2022 Tentang Ibukota Negara.
Peraturan Presiden Republik Indonesia Nomor 36 Tahun 2005 tentang Pengadaan Tanah Bagi Pelaksanaan Pembangunan Untuk Kepentingan Umum.
Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria.
Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 19 Tahun 2021 tentang Penyelenggaraan Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum.
Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 19 Tahun 2021 tentang Penyelenggaraan Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum.
Peraturan Presiden Republik Indonesia Nomor 65 Tahun 2022 Tentang Perolehan Tanah dan Pengelolaan Pertanahan di Ibu Kota Nusantara.

## BIODATA PENULIS
Aditya Nurahmani, S.H. ,  penulis  merupakan  lulusan  Strata  1  Fakultas  Hukum,  Universitas Padjadjaran  dengan  program  kekhususan  Hukum  Administrasi  Negara  (HAN).  Semasa  kuliah Penulis  tergabung  ke  dalam  beberapa  organisasi  kemahasiswaan  diantaranya  Tim  Departemen Kajian  Strategis  Badan  Eksekutif  Mahasiswa  Universitas  Padjadjaran,  Kepala  Bidang  Dinamisasi Kampus  Badan  Eksekutif  Mahasiswa  Fakultas  Hukum,  Universitas  Padjadjaran,  Ketua  Umum Paguyuban Keluarga Mahasiswa Ciamis Universitas Padjadjaran, Staf Biro Debat Padjadjaran Law Research and Debate Society (Pleads) , dll.  Saat ini Penulis bekerja di Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional (Kementerian ATR/BPN) sejak bulan Mei Tahun 2020 sampai saat ini. Pada bulan Mei 2020 s.d Juni 2022 sebagai Konsultan Perorangan Program Percepatan Reforma Agraria (PPRA) Wakil Menteri ATR/Wakil Kepala BPN. Bulan Juni 2022 s.d sekarang sebagai Tenaga  Ahli  Komunikasi  pada  Biro  Hubungan  Masyarakat,  Kementerian  ATR/BPN.  Sebelumnya Penulis pernah mempublikasikan karya ilmiah pada Jurnal Nasional diantaranya Jurnal Majalah Hukum  Nasional,  BPHN,  Kemenkumham  “Reorientasi  Perekonomian  Nasional  Berdasarkan Pancasila  Melalui  Perubahan  Pasal  33  UUD  NRI  Tahun  1945  Dengan  Model  Directive  Principle of State Policies” pada tahun 2018.  Selanjutnya Jurnal Nasional LK2 Fakultas Hukum Universitas Indonesia “Menanti Undang-Undang Komisi Kebenaran dan Rekonsiliasi Sebagai Salah Satu Upaya Penuntasan  Pelanggaran  HAM  Berat  Di  Masa  Lalu”,  tahun  2020,  Jurnal  Nasional  Padjadjaran Law Review, Universitas Padjadjaran “Peranan Hukum Dalam Pembangunan: Studi Ketimpangan Pembangunan Jawa Barat Bagian Selatan”, tahun 2022 dan artikel jurnal nasional lainnya.
Putrida Sihombing, S.H , penulis merupakan lulusan Fakultas Hukum Universitas Padjadjaran dengan program kekhususan Hukum Tata Negara. Penulis pernah mengikuti beberapa perlombaan debat hukum tingkat nasional yang mewakili Universitas Padjadjaran dalam ampuan PLEADS ( Padjadjaran Law Research and Debate Society) sebagai Unit Kegiatan Mahasiswa di Fakultas Hukum Universitas Padjadjaran. Penulis pernah bekerja di Kementerian Agraria dan Tata Ruang / Badan Pertanahan Nasional (Kementerian  ATR / BPN) sebagai Konsultan Perorangan  untuk  Direktorat Landreform , Direktorat  Jenderal  Penataan  Agraria.  Beberapa publikasi yang  pernah Penulis dengan  judul Makna Kerugian Potensial Sebagai Kualifikasi Legal Standing : Analisis Pengujian Undang - Undang Pemilumakna Kerugian Potensial Sebagai Kualifikasi Legal Standing : Analisis Pengujian Undang - Undang Pemilu dalam Jurnal Bina Mulya Hukum pada Tahun 2021 dan dengan judul Tax Treaty Dengan Asas Source Jurisdiction Sebagai Bentuk Legalisasi Dwikewarganegaraan Di Indonesia: Studi Kasus Tax Treaty Indonesia Dengan Amerika Serikat Tax Treaty Dengan Asas Source Jurisdiction Sebagai  Bentuk Legalisasi Dwikewarganegaraan Di Indonesia: Studi Kasus Tax  Treaty Indonesia Dengan Amerika Serikat dalam Legislatif Journal, Hasanuddin University pada tahun 2020.