## PERLINDUNGAN KONSUMEN ATAS JUAL BELI RUMAH DI KOTA MAKASSAR

## Ashar Sinilele

## Universitas Islam Negeri Alauddin Makassar

## Abstract
The legal relationship that arises in the sale and purchase utilization of houses  between  consumers  and  developers  not  only  takes  place  due  to  an agreement (binding sale and purchase agreement), but also arises because of the provisions  of  the  law  (legal  engagement  relationship).  The  legal  relationship takes place at each transaction process/stage, both the pre-transaction stage, the transaction  stage  and  the  post/transactional  stage.  The  legal  relationship  takes place  at  every  transaction  process/stage,  so  that  legal  protection  must  also  be obtained  by  each  consumer  in  each  transaction  stage.  Legal  protection  for consumer  rights  in  the  process  of  buying  and  selling  stages  and  ownership  of residential houses has been regulated and stated in various legal provisions and legislation  consisting  of  the  Civil  Code,  Law  number  8  of  1999  concerning Consumer  Protection,  Law  number  4  of  1992  concerning  Housing  and Settlements,  and  Law  Number  18  of  1999  concerning  Construction  Services.  To realize consumer protection is carried out as a joint effort based on the principle of  benefits,  the  principle  of  justice,  the  principle  of  balance,  the  principle  of security and the principle of legal certainty.
Keywords: Consumer Protection, Legal Relationship, Sale and Purchase.

## Abstrak
Hubungan  hukum  yang  timbul  dalam  jual  beli  dan  pemanfaatan  rumah antara konsumen dan developer tidak hanya berlangsung karena adanya perjanjian (perjanjian  pengikatan  jual  beli)  semata,  tetapi  juga  timbul  karena  ketentuan undang-undang  (hubungan  hukum  perikatan).  Hubungan  hukum  tersebut berlangsung  pada  setiap  proses/tahapan  transaksi,  baik  tahap  pra transaksi,  tahap transaksi  maupun  tahap  purna/pascatransaksi.  Hubungan  hukum  tersebut berlangsung  pada  setiap  proses/tahapan  transaksi,  sehingga  perlindungan  hukum harus  pula  diperoleh  setiap  konsumen  dalam  setiap  tahapan  transaksi. Perlindungan  hukum  atas  hak-hak  konsumen  dalam  proses  tahapan  jual  beli  dan pemilikan  rumah  tinggal  telah  diatur  dan  tercantum  dalam  berbagai  ketentuan hukum dan perundang-undangan yang terdiri dari Kitab Undang-Undang Hukum Perdata,  Undang-Undang  No.  8  Tahun  1999  tentang  Perlindungan  Konsumen, Undang-Undang  No.  4  Tahun  1992  tentang  Perumahan  dan  Permukiman,    dan Undang-Undang  Nomor  18  Tahun  1999  tentang  Jasa  Konstruksi.  Untuk mewujudkan  perlindungan  konsumen  diselenggarakan  sebagai  usaha  bersama
El-Iqtishady | Volume  1 Nomor  2  Desember 2019
berdasarkan asas manfaat, asas keadilan, asas keseimbangan, asas keamanan dan asas kepastian hukum.
Kata Kunci : Hubungan Hukum, Jual Beli, Perlindungan Konsumen.

## PENDAHULUAN
Sebagaimana    dalam  Pasal  5  ayat  (1)  Undang-Undang  No.  4  Tahun  1992 tentang  Perumahan  dan  Permukiman  (Undang-Undang  Perumahan  dan Permukiman)  bahwa  setiap  warga  negara  mempunyai  hak  untuk  menempati dan/atau menikmati dan/atau memiliki rumah yang layak dalam lingkungan yang sehat, aman.
Seiring  dengan  perkembangan  pembangunan  permukiman  yang  dibangun oleh  developer  secara  terpadu  yang  dibarengi  dengan  derasnya  promosi  iklan perumahan  di  berbagai  media  massa  yang  menjanjikan  berbagai  macam  bonus dan fasilitas permukiman secara terpadu, mendorong masyarakat lebih cenderung untuk  membeli  rumah  di  lokasi  permukiman  dengan  harapan  untuk  memperoleh kawasan rumah tinggal  yang terpadu dengan fasilitas permukiman yang nyaman, aman dan asri dalam lingkungan yang sehat.
Pengalaman yang sama dialami Agustan. Yang mana  telah membeli sebuah rumah  di  salah  satu  lokasi  permukiman  di  Makassar.  Setelah  masuk  rumah  dan melakukan  pengembangan  pada  beberapa  bagian  rukonya,  alangkah  kecewanya setelah  melihat  bahwa  kayu  plafond  dan  atap  yang  digunakan  oleh  developer untuk  membangun  rumah  tersebut  tidak  sesuai  dengan  spesifikasi  teknis  seperti yang  ditawarkan  dalam  brosur.    Agustan  mencoba  untuk  mengajukan complain hal  tersebut  kepada  pihak  developer,  tetapi  ternyata  tidak  mendapat  tanggapan yang  serius,  sehingga  dengan  terpaksa  harus  mengganti  seluruh  kayu  yang  ada pada  bagian  plafond  dan  atap  rumah.  Tentu  saja    harus  mengeluarkan  biaya tambahan untuk melakukan renovasi rumah tersebut.
Demikian  pula  sarana  dan  prasarana  pendukung  seperti  penyediaan  sarana air bersih, listrik, tempat pembuangan sampah, jalan, selokan dan drainase, lampu penerang  jalan  dan  sarana  lainnya  seperti  sarana  ibadah,  olah  raga,  sarana pendidikan  belum  atau  tidak  kunjung  di  bangun  oleh  developer  sesuai  janjinya pada saat penawaran perdana kepada konsumen, dan hengkang begitu saja setelah proyek  selesai.  Padahal,  dalam  Permendagri  Nomor  1  tahun  1997  ditegaskan bahwa  dalam  mengembangkan  suatu  kawasan  permukiman  pengembang  harus menyediakan  prasarana  lingkungan,  fasilitas  umum  (fasum)  dan  fasilitas  sosial (fasos).
Selain itu, banyak pula developer tidak mempedulikan pelayanan purna jual dan  pengelolaan,  Seperti  penyediaan  dan  pengelolaan  sarana  air  bersih, pemeliharaan  lampu  penerangan  jalan,  perbaikan  dan  pemeliharaan  jalan    serta
selokan  sehingga  menimbulkan  banjir,  pemeliharaan  taman  dan  ruang  terbuka hijau, sarana pengamanan (satpam) dan sarana-sarana pendukung lainnya.

## METODE PENELITIAN
Penelitian  dilakukan  di  Kota  Makassar  karena  banyaknya  sentra permukiman  yang  dibangun  oleh  developer  di  kota  Makassar  yang  dipicu  oleh jumlah developer yang cukup besar, sehingga bagi calon peneliti menentukan dan mengarahkan sasaran penelitian.

## PEMBAHASAN

## A. Hubungan Hukum Antara Konsumen Dengan Developer Dalam Jual Beli Rumah di Kota Makassar
Salah satu norma hukum yang mengatur hubungan hukum di luar ketentuan KUHPerdata  yaitu  norma-norma  hukum  yang  diatur  dalam  Undang-Undang Perumahan dan Permukiman serta Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen (UUPK).
Dalam  kaitannya  dengan  perlindungan  hukum  bagi  konsumen,  di  dalam UUPK  telah  diatur  berbagai  norma-norma  hubungan  hukum  antara  konsumen dengan  pelaku  usaha.  Norma-norma  hubungan  hukum  dalam  UUPK  ini  telah memberikan  kedudukan  yang  seimbang  antara  pelaku  usaha  dan  konsumen. Norma-norma  tersebut  sekaligus  merupakan  norma-norma  perlindungan  kepada konsumen  dalam  hubungan  hukum  dengan  pelaku  usaha,  yang  menurut  Yusuf Shofie (2003:10) dikelompokkan  sebagai berikut:
1. Kegiatan produksi dan/atau perdagangan barang dan/atau jasa;
2. Kegiatan penawaran, promosi, dan periklanan barang dan/atau jasa ;
3. Kegiatan transaksi penjualan barang dan/atau jasa;
4. Kegiatan pasca transaksi penjualan barang dan/atau jasa.
Dalam  hubungan  hukum  jual  beli  dan  pemanfaatan  rumah  tinggal  antara konsumen dan developer, pengelompokan norma-norma tersebut tercermin dalam setiap  tahapan  atau  proses  hubungan  hukum,  yang  meskipun  hubungan  hukum jual  beli  rumah  tinggal  antara  konsumen  dan  developer  didasarkan  pada  suatu perjanjian  (perjanjian  jual  beli),  namun    ketentuan-ketentuan  di  dalam  Undang- Undang  Perumahan  dan  Permukiman  serta  UUPK  tidak  dapat  dikesampingkan begitu saja sebagai norma-norma hukum  perikatan yang lahir dari undang-undang yang berlaku sebagai hukum publik.
Dari  keseluruhan  proses/tahapan  kegiatan  developer  yang  digambarkan  di atas,  maka  hubungan  hukum  antara  developer  dan  konsumen  dapat  dibagi
kedalam tiga tahapan transaksi, yaitu pada tahap pra transaksi, tahap transaksi dan tahap purna/pascatransaksi, dengan penjelasan sebagai berikut:
1. Tahap Pra Transaksi
Tahap pra transaksi yang meliputi kegiatan perizinan dan produksi, kegiatan penawaran, promosi dan periklanan (brosur, iklan, pameran) merupakan tahap awal  kegiatan  developer  untuk  memulai  rencana  pengembangan  wilayah permukiman.
Sebelum developer melakukan kegiatan produksi, maka kegiatan developer didahului dengan persiapan pendahuluan, berupa:
a. Kelengkapan perizinan
Pada  tahap  ini,  kegiatan  developer  diawali  dengan  pengurusan kelengkapan  perizinan  pada  instansi  pemerintah  setempat.  Pengurusan kelengkapan perizinan ini merupakan tahapan penting bagi developer dan konsumen    dalam  melakukan  hubungan  hukum  jual  beli  rumah  tinggal. Kelengkapan  perizinan  ini  merupakan  persyaratan  administratif  yang dibebankan oleh Pemerintah Daerah/Kota dan Kantor Pertanahan setempat kepada developer.
Dari  hasil  penelitian  dapat  dijelaskan  bahwa  bentuk  perizinan  yang lasim dan harus disiapkan developer adalah sebagai berikut:
1) Izin Prinsip
Izin  prinsip  merupakan  salah  satu  bentuk  perizinan  yang  sangat prinsipil  yang  harus  diperhatikan    dan  dimiliki  developer  sebelum memulai  kegiatan  dalam  pengembangan  permukiman.  Izin  prinsip dimaksudkan untuk menyesuaikan rencana pembangunan dan penataan ruang  kota  jangka  panjang,  sehingga  pengaturan  peruntukan  suatu lokasi atau wilayah tidak semrawut dan tidak melanggar prinsip-prinsip penataan  kota  dalam  Rencana  Umum Tata  Ruang  Kota  (RUTRK)  dan Rencana Bagian Wilayah Kota (RBWK).
Dalam  pemberian  rekomendasi  izin  prinsip  ini  yang  terpenting adalah  adanya  persyaratan  penggunaan  lahan,  yaitu  pertimbangan perbandingan  penggunaan  lahan  yakni  40%  untuk  prasarana  dan open space , fasilitas/sarana umum yang terdiri dari penggunaan lahan untuk jalan,  saluran  pembuangan  air  hujan,  saluran  pembuangan  air  limbah, sarana  pendidikan,  sarana  kesehatan,  sarana  peribadatan,  sarana  olah raga,  ruang  terbuka  hijau  (taman),  sarana  kebersihan  dan  sarana keamanan,  sedangkan  penggunaan  lahan  60%  digunakan  untuk bangunan fisik (bangunan rumah).
2) Izin Lokasi
Setelah  izin  prinsip  diberikan  dan  dimiliki  developer,  maka selanjutnya  developer  harus  menentukan  lokasi  mana  yang  akan dijadikan  prioritas  pengembangan  permukiman/  perumahan  dalam rangka  melakukan  kegiatan  pengadaan  tanah.  Izin  prinsip  yang  telah dimiliki  selanjutnya  ditindaklanjuti  dalam  bentuk  izin  lokasi  atas wilayah  tanah    yang  akan  dibebaskan.  Lokasi  yang  menjadi  rencana prioritas  pengembangan  tidak  boleh  keluar  dari  wilayah  izin  prinsip yang diberikan.
Dalam  pemberian  izin  lokasi  ini,  Kantor  Pertanahan  mendasarkan pertimbangan  bahwa  developer  yang  mengajukan  permohonan  telah mendapat  izin  prinsip  dari  Pemerintah  Daerah/Kota  setempat,  dan wilayah  yang  dimohonkan  memungkinkan  dan  dapat  dikembangkan sebagai  daerah  permukiman/perumahan.  Pertimbangan  lainnya  adalah bahwa pemohon izin lokasi telah dilengkapi persyaratan dan ketentuan untuk  memperoleh  surat  keputusan  izin  lokasi,  seperti  hasil survey AMDAL  dan Master  Plan developer  atau  bukti  kepemilikan  hak  atas tanah  bagi  developer  yang  telah  memiliki  hak  atas  tanah  di  atas  izin lokasi yang akan dimohonkan.
Sebelum  memberikan  izin  lokasi,  Kantor  Pertanahan  akan melakukan survey lokasi  yang dimohonkan, serta membuat peta lokasi tanah  yang  akan  diberikan  izin,  yang  selanjutnya  dituangkan  dalam suatu  keputusan  pemberian  izin  lokasi.  Isi  surat  keputusan  Kantor Pertanahan akan dilampiri dengan peta lokasi tanah, dengan syarat dan ketentuan sebagai berikut:
1. Perolehan tanah harus dilakukan secara langsung antara pihak-pihak yang  berkepentingan  melalui  jual  beli  atau  dengan  cara  pelepasan hak  yang  dilaksanakan  di  hadapan  Kepala  Kantor  Pertanahan setempat  dengan  pemberian  ganti  kerugian  yang  bentuk  dan besarnya ditentukan secara musyawarah;
2. Pembayaran  ganti  kerugian  tanah  serta  tanaman  tumbuh  dan  atau bangunan  yang  ada  di  atasnya  ataupun  barang-barang  lain  untuk pemegang  hak  atas  tanah  tidak  dibenarkan  dilaksanakan  melalui perantaraan dalam bentuk dan nama apapun kepada yang berhak;
3. Perolehan  tanah  harus  diselesaikan  dalam  jangka  waktu  12  (dua belas) bulan sejak tanggal ditetapkan surat keputusan pemberian izin lokasi dan dapat diperpanjang paling lama 12 (dua belas) bulan dan dilaporkan  perkembangannya  oleh  penerima  izin  lokasi  kepada
Kepala Kantor Pertanahan setempat dengan tembusan kepada Kepala Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional Propinsi setempat; Persoalan yang sering terjadi dengan diterbitkannya sertifikat kavling ini, yakni  apabila  proyek  yang  dibangun  developer  di  biayai  oleh  pinjaman  bank dengan  jaminan  sertifikat  induk,  maka  baik  sisa  luasan  sertifikat  induk maupun sertifikat pecahan/kavling tersebut harus diserahkan ke bank sebagai jaminan utang, yang meliputi tanah dan seluruh bangunan rumah tinggal yang ada  di  atasnya,  sehingga  untuk  melakukan  pengalihan  hak  dan  meyerahkan bukti  hak  kepada  konsumen,  developer  harus  menempuh  proses  penebusan terlebih  dahulu  dengan  menyerahkan  sejumlah  dana  kepada  bank  untuk menarik  sertifikat.  Hal  ini  banyak  terjadi  pada  penjualan  rumah  secara tunai. Nilai  tebusan/setoran  satu  sertifikat  kavling  pada  bank  yang  harus diserahkan/disetorkan developer tergantung dari kesepakatan dalam perjanjian kredit  bank  yang  disesuaikan  dengan  besarnya  nilai  plafond  kredit  yang diberikan kepada developer.
Untuk menghindari kemungkinan risiko tersebut di atas, maka sebaiknya sebelum konsumen melakukan pembayaran pelunasan harga sesuai perjanjian (PPJB),  maka  terlebih  dahulu  harus  menanyakan  dan  melihat  sendiri  apakah sertifikat pecahan/kavling sebagai objek rumah tinggal tersebut sudah tersedia. Karena bila tidak, maka kesulitan akan diderita konsumen di kemudian hari.
Janji-janji developer untuk membangun dan menyediakan sarana/fasilitas permukiman  kepada  konsumen  pada  saat  penawaran  perdana  ini  berupa fasilitas  umum  seperti:  pembangunan  sarana  jalan,  lampu  penerangan  jalan, sarana  hiburan,  sarana  perbelanjaan/perdagangan  (ruko/toko),  penyediaan sarana  air  bersih,  instalasi  listrik  dan  pengamanan  lingkungan  permukiman, taman  bermain  anak-anak,  serta  fasilitas  sosial  seperti:  sarana  rumah  ibadah (mesjid, gereja), sarana olah raga dan sarana pendidikan (sekolah).
2. Tahap Transaksi
Proses  hubungan  hukum  pada  tahap  ini  didasarkan  pada  perjanjian  jual beli  antara  konsumen  dan  developer  sebagaimana  diatur  dalam  Pasal  1457- 1518  KUHPdt.  Hubungan  hukum  dalam  jual  beli  ini  akan  berlangsung  baik secara  tunai  maupun  dengan  kredit  dengan  melibatkan  berbagai  pihak,  dan mengikuti  berbagai  prosedur  dan  ketentuan  hukum  yang  tersebar  di  luar ketentuan  KUHPdt,  seperti  ketentuan  Undang-Undang  Nomor  4  tahun  1996 tentang Hak Tanggungan, Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan  Jabatan  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah,  Undang-Undang  Nomor  24 tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, ketentuan tentang tugas dan wewenang Badan  Pertanahan  Nasional,  serta  berbagai  ketentuan  tentang  perpajakan
(seperti Pajak Pertambahan Nilai, Pajak Penghasilan dan Pajak Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan/BPHATB).
Tahapan  perbuatan  hukum  di  atas  secara  rinci  dimuat  dan  menjadi klausula dalam Perjanjian Pengikatan Jual beli unit rumah.
a. Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB)
Dalam hubungan hukum jual beli rumah antara konsumen dan developer diawali dengan penandatanganan suatu perjanjian jual beli di bawah tangan dengan  bentuk  Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli  (PPJB)  atau  Perjanjian Pemesanan  Rumah  (PPR).  Hal  ini  sesuai  dengan  amanat  diktum  kedua Kepmenpera No.09/KPTS/M/1995 tanggal 23 Juni 1995), yang menegaskan bahwa:  setiap  adanya  Pengikatan  Jual  Beli  Rumah  wajib  mengikuti pedoman Pengikatan Jual Beli Rumah beserta contohnya. Contoh perjanjian
Pengikatan Jual Beli Rumah sebagai lampiran Kepmenpera No.09/KPTS/M/1995 dapat dilihat pada bagian lampiran tulisan ini.
Bagi konsumen yang terpenting adalah,  menandatangani suatu perjanjian jual beli, karena ketiadaan perjanjian  tersebut justru akan lebih melemahkan kedudukan konsumen karena tidak adanya ikatan hukum (alat bukti) secara tertulis  atas  objek  perjanjian  jual  beli  yaitu  rumah.  Umumnya  konsumen tidak  terlalu  mempersoalkan  isi  dan  materi  perjanjian  selain  dari  materi tentang  harga  dan  objek  jual  beli.    Penandatanganan    perjanjian  ini  sangat perlu  sebagai  bentuk  adanya  hubungan  hukum  perjanjian  antara  konsumen dan developer terhadap objek perjanjian.
b. Mekanisme pembayaran
Selain objek jual beli dan harga jual yang diatur dalam PPJB atau PPR, juga  ditentukan  mengenai  mekanisme  pembayaran  yang  harus  dilakukan oleh  konsumen.  Mekanisme  atau  aturan  pembayaran  ini  meliputi pembayaran  tanda  jadi  ( booking  fee ),  uang  muka  ( down  payment ),  dan pelunasan  harga,  yang  dapat  dilakukan  konsumen  dengan  cara  sesuai  yang telah  disepakati  dan  ditentukan  dalam  PPJB/PPR.  Cara  pembayaran  dapat dilakukan  baik  secara  tunai  ( cash keras),  angsuran/cicilan  ( cash bertahap), maupun melalui fasilitas Kredit Pemilikan Rumah (KPR) dari bank. Bentuk pembayaran dapat dilakukan  konsumen dengan tunai pada kasir developer, menggunakan media surat berharga (cek, bilyet giro), melalui transfer atau inkaso  ke  rekening  bank  atas  nama  developer  atau  dengan  cara  melakukan kompensasi  pembayaran  bagi  konsumen  yang  bermitra  usaha  dengan developer.  Semua  bentuk  dan  cara  pembayaran  ini  dilakukan  sesuai kesepakatan dan persetujuan para pihak.
Dalam  kondisi  seperti  ini,  konsumen  harus  lebih  teliti  dan  berhati-hati dalam  melakukan  pembayaran  harga.  Konsumen  harus  memperhatikan progress pembayaran  dengan progress pembangunan  dan  penyelesaian bangunan  rumah  seperti  yang  ditentukan  dalam  perjanjian.  Karena, umumnya klausula kewajiban pembayaran  yang ditentukan developer telah disesuaikan  dengan  kemampuan  developer  untuk  membangun  dan menyelesaikan  bangunan  rumah.  Konsumen  harus  senantiasa  mengontrol kemajuan pekerjaan developer di lapangan agar tidak menyesal di kemudian hari.
c. Pembangunan rumah
Waktu  pembangunan  dan  penyelesaian  rumah  merupakan  saat  yang menggembirakan bagi konsumen. Setelah konsumen melakukan pembayaran  (tanda  jadi,  uang  muka  dan/atau  pelunasan  harga)  sesuai  cara dan  bentuk  pembayaran  yang  disepakati    dalam  perjanjian  tentu  saja konsumen  sangat  mengharapkan  agar  rumah  yang  dibeli  segera  dibangun dan diselesaikan oleh developer. Kekhawatiran konsumen sering terjadi bila telah  membayar  harga  sedangkan  rumah  belum  atau  baru  akan  dibangun oleh developer.
Beberapa  strategi  konsumen  dalam  mencermati  persoalan  seperti diuraikan  di  atas,  yakni  meskipun  konsumen  mempunyai  dana  yang  cukup untuk melunasi seluruh harga  (tidak menggunakan fasilitas KPR) tetapi ada kekhawatiran  bahwa  developer  nantinya  tidak  melakukan  penebusan seritifikat  karena  pembayaran  konsumen  digunakan  untuk  pembiayaan  lain oleh  developer,  maka  konsumen  mengajukan  permohonan  fasilitas  KPR dalam  jangka  waktu  pendek  (1-12  bulan)  hanya  dengan  maksud  agar sertifikat dapat diterima melalui bank dan tidak lagi melalui developer.
Setelah  sertifikat  telah  didaftar  (dibalik  nama)  atas  nama  konsumen, maka  sertifikat harus diserahkan kepada konsumen sebagai bukti pemilikan hak atas unit rumah tinggal. Penyerahan  sertifikat bukti hak ini merupakan bentuk  perlindungan  dan  jaminan  kepastian  hukum  bagi  konsumen.  Bagi konsumen  yang  melakukan  pembelian/pembayaran  seluruh  harga  secara tunai,  maka  developer  harus  menyerahkan  kepada  konsumen,  sedangkan bagi  pembayaran  melalui  fasilitas  KPR,  developer  harus  menyerahkan sertifikat  tersebut  kepada  pihak  bank  pemberi  kredit  untuk  selanjutnya diserahkan kepada konsumen setelah KPR telah dilunasi.
3. Tahap Purna/Pascatransaksi
a. Layanan Purna Jual
Layanan  purna  jual, merupakan  layanan  yang  diberikan  developer kepada  konsumen  setelah  penyerahan  bangunan  rumah  dan  penyerahan sertifikat  dilakukan.  Layanan  purna  jual  ini  dilakukan  developer  untuk memberikan layanan prima kepada konsumen. Layanan ini juga merupakan bagian dari teknik dan strategi pemasaran yang dilakukan developer dalam menghadapi para pesaing ( competitor ) di bidang bisnis ini.
Layanan  purna  jual  dapat  berbentuk  penyediaan  dan  pengelolaan  air bersih, pengelolaan sampah dan kebersihan lingkungan permukiman, serta pengelolaan  petugas  pengamanan  (satpam).  Layanan  lainnya  seperti pembayaran rekening listrik, rekening air, rekening kebersihan/sampah dan rekening  telepon,  yang  dilakukan  baik  pada  kantor  developer  atau  pada bank  yang  berada  dilokasi  permukiman  dengan  bekerja  sama  dengan instansi-instansi  terkait.  Layanan  ini  diberikan  untuk  memberikan kemudahan bagi konsumen/penghuni/warga, sehingga  tidak perlu lagi jauh membayar ke kota dan harus antrian panjang.
Selain itu, bentuk layanan lainnya seperti: layanan pemasangan jaringan telepon  dengan  bekerja  sama  dengan  pihak  PT.Telkom,  pemasangan  dan pembersihan AC, pengecatan rumah, memberikan konsultasi perbaikan/pengembangan  konstruksi  bangunan  rumah,  penataan  interior dan  eksterior,  pemotongan  rumput  dan  penataan  taman,  serta  layanan perbaikan  pada  bagian  rumah  yang  telah  rusak  atau  usang.  Layanan  ini diberikan  setelah  berakhirnya  masa maintenance, yang  sewaktu-waktu dikehendaki oleh konsumen.
Dengan  melakukan  pengelolaan  purna  jual,  developer  dapat memperoleh  pendapatan  untuk  menambah  omset  laba  sekaligus  untuk membantu  menyediakan  kesempatan  kerja  bagi  warga  sekitar  komplek permukiman, di mana gaji diperoleh dari pendapatan layanan purna jual.
Meskipun  layanan  purna  jual  ini  turut  memberi  andil  dalam  promosi dan penawaran, namun ada juga konsumen yang tidak mempedulikan akan layanan ini pada saat memutuskan membeli unit rumah, yang penting dapat memiliki rumah sebagai tempat tinggal.
b. Penyediaan Sarana Permukiman
Pembangunan  dan  penyediaan  sarana  permukiman  merupakan kewajiban  developer.  Meskipun  hal  ini  tidak  dicantumkan  dan diperjanjikan  secara  tegas  di  dalam  PPJB  atau  PPR,  namun  tidak  berarti melepaskan  tanggung  jawab  developer  untuk  membangun  sarana  dan prasarana  lingkungan  permukiman,  karena  pada  brosur  penawaran  yang diedarkan  oleh  developer  termuat  janji-janji  tersebut  secara  jelas,
konsumen  mempunyai  hak  untuk  menikmati  sarana  permukiman,  karena brosur  merupakan  bagian  dari  perjanjian.  Selain  di  dalam  brosur,  janji tersebut  seringkali  disampaikan  lebih  detil  oleh  para sales  marketing atau pada pamflet atau poster yang dipasang dipinggir jalan raya.
Janji  yang  disampaikan  developer  pada  berbagai  media  atau  sarana tersebut  merupakan  bentuk  informasi  yang  sangat  mempengaruhi  dan mendorong  keinginan  konsumen  untuk  membeli  rumah  tinggal  di  lokasi permukiman  yang  dibangun  developer.  Konsumen  tentunya  telah mempertimbangkan  bahwa  harga  jual  unit  rumah  yang  ditawarkan developer  sudah  termasuk  komponen  harga  sarana  dan  prasarana  yang harus  dibayar  dalam  harga  jual,  sehingga  konsumen  menganggap  bahwa dengan pembayaran seluruh harga jual sudah meliputi harga/nilai bangunan rumah dan tanah, sarana dan prasarana serta penataan taman dan tanaman.
Anggapan  konsumen  memang  benar,  karena  umumnya  sebelum menetapkan harga jual per unit rumah tinggal ( unit price ), developer telah memperhitungkan  nilai  harga  pokok  (biaya  produksi)  dan  keuntungan ( profit margin ) kemudian menetapkan harga jual. Harga pokok atau biaya produksi dapat meliputi biaya overhead , harga dan biaya pengadaan tanah, sertifikasi  tanah,  biaya  pemasaran,  bunga  pinjaman  (jika  menggunakan fasilitas pinjaman/Kredit Modal Kerja), biaya bangunan rumah, pajak, serta seluruh  komponen  biaya  sarana  dan  prasarana  yang  akan  dibangun developer  (seperti:  sarana  akses  jalan,  selokan  dan  drainase,  taman  dan tanaman,  serta  fasum  dan  fasos  lainnya).  Harga  pokok  ini  kemudian dikelompokkan  ke  dalam  tiga  komponen  biaya  produksi  yaitu  biaya bangunan  rumah  dan  tanah  ( building ),  biaya  sarana  dan  prasarana
( infrastructure ) serta taman dan  tanaman tumbuh ( landscape ).
Setelah  memperhitungkan    harga  pokok  dan  besarnya  persentase keuntungan yang harus diperoleh dari harga per unit ( unit price ) penjualan rumah,  barulah  developer  dapat  menentukan  berapa  harga  jual  yang ditawarkan.  Penetapan  harga  jual  ini  tentu  saja  telah  mempertimbangkan harga pasar dan harga yang ditetapkan oleh para pesaing ( competitor ) yang ada  pada  area  yang  sama.  Harga  jual  unit  rumah  tinggal  di  Jakarta  tentu saja tidak sama di Makassar, atau daerah lain di luar Makassar, semuanya tergantung  dari  komponen  harga  pokok,  persentase  keuntungan  dan kemampuan daya beli masyarakat setempat (harga pasar).
Oleh  karena  pembayaran  harga  beli  rumah  tinggal  yang  dilakukan konsumen  sudah  termasuk  komponen  biaya  tersebut,  sehingga  tidak  ada
alasan  bagi  developer  untuk  tidak  membangun  dan  menyediakan  sarana dan prasarana permukiman.
Dari berbagai alasan dan dasar hukum yang dikemukakan di atas, maka pembangunan  dan  penyediaan  sarana  dan  prasarana  permukiman  tidak dapat  dihindari  dan  dipungkiri  oleh  setiap  developer,  oleh  karena pembangunan  dan  penyediaan  sarana  dan  prasarana  permukiman merupakan konsekuensi bagi setiap developer (pemerintah atau swasta) bila ingin berbisnis di bidang ini.
Walaupun  pembangunan  dan  penyediaan  sarana  dan  prasarana permukiman diwajibkan bagi developer, namun  dalam berbagai peraturan dan perundang-undangan tidak dijelaskan secara tegas mengenai sarana dan prasarana apa saja yang harus dibangun  dan disediakan developer. Hal ini merupakan  kelemahan  dari  peraturan  dan  perundang-undangan  di  bidang perumahan dan permukiman, sehingga tidak memberikan perlindungan atas hak-hak konsumen untuk menikmati sarana dan prasarana permukiman.
Menurut Direktur Teknik dan Perencanaan PT.BAD bahwa penyediaan sarana  dan  prasarana  permukiman  yang  telah  dibangun  developer  harus memenuhi  ketentuan  seperti  ditegaskan  dalam  rekomendasi  izin  prinsip, yaitu  penyediaan  sarana  permukiman  dilakukan  dengan  perbandingan 40:60,  artinya  40%  dari  keseluruhan  luas  lokasi  harus  dibangun  untuk sarana,  dan  60%  untuk  peruntukan  pembangunan  rumah.  Hal  ini dimaksudkan  untuk  memberikan  keseimbangan  antara  lingkungan  alam dengan  lingkungan  buatan.  Bila  developer  menaati  ketentuan  ini,  maka akan tercipta keserasian dan keseimbangan, baik antara lingkungan buatan dengan  lingkungan  alam  maupun  dengan  lingkungan  sosial  budaya  di kawasan  permukiman  sebagai  persyaratan  ekologis  pembangunan permukiman.
c. Pengelolaan dan pemeliharaan lingkungan permukiman
Pengelolaan  dan  pemeliharaan  lingkungan  permukiman  merupakan salah satu bentuk layanan purna jual yang diberikan developer di kawasan permukiman.  Hanya  saja,  dalam  layanan  ini  developer  tidak  memberikan layanan jasa secara langsung seperti halnya pada layanan purna jual seperti diuraikan  di  atas,  sehingga  developer  tidak  memungut  iuran  secara langsung dari konsumen/warga.

## B.  Perlindungan  Hukum  Bagi  Konsumen  Atas  Pemilikan  Rumah  dari Developer di Kota Makassar
Perlindungan  konsumen  adalah  segala  upaya  yang  menjamin  adanya kepastian hukum untuk memberi perlindungan hukum kepada konsumen (Pasal 1 angka  (1)  UUPK).  Perlindungan  hukum  merupakan  perlindungan  atas  hak-hak konsumen  baik  dari  pelaku  usaha,  pemerintah  serta  institusi  hukum  dalam kaitannya  dengan  pemanfaatan  atau  penggunaan  suatu  produk  barang  dan/atau jasa, baik berdasarkan perjanjian maupun menurut peraturan perundang-undangan yang  berlaku  untuk  memberikan  jaminan  kepastian  hukum  kepada  konsumen sesuai asas perlindungan konsumen.
Untuk  mewujudkan  perlindungan  bagi  konsumen,  maka  perlindungan konsumen diselenggarakan sebagai usaha bersama berdasarkan 5 (lima) asas yang relevan dalam pembangunan nasional (penjelasan Pasal 2 UUPK), yaitu:
1. Asas  manfaat  dimaksudkan  untuk  mengamanatkan  bahwa  segala  upaya dalam  penyelenggaran  perlindungan  konsumen    harus  memberikan manfaat  sebesar-besarnya  bagi  kepentingan  konsumen  dan  pelaku  usaha secara keseluruhan;
2. Asas  keadilan  dimaksudkan  agar  partisipasi  seluruh  rakyat  dapat diwujudkan  secara  maksimal  dan  memberikan  kesempatan  kepada kosnumen dan pelaku usaha untuk memperoleh haknya dan melaksanakan kewajibannya secara adil;
3. Asas keseimbangan dimaksudkan untuk memberikan keseimbangan antara kepentingan  konsumen,  pelaku  usaha,  pemerintah  dalam  arti  materil ataupun spritual;
4. Asas  keamanan  dan  keselamatan  konsumen  dimaksudkan  untuk memberikan  jaminan  atas  keamanan  dan  keselamatan  kepada  konsumen dalam  penggunaan,  pemakaian,  dan  pemanfaatan  barang  dan/atau  jasa yang dikonsumsi atau digunakan;
5. Asas  kepastian  hukum  dimaksudkan  agar  baik  pelaku  usaha  maupun konsumen menaati hukum dan memperoleh keadilan dalam penyelenggaraan  perlindungan  konsumen,  serta  negara  menjamin kepastian hukum.

## PENUTUP

## A.Kesimpulan
Berdasarkan pembahasan diatas  maka, disimpulkan  sebagai berikut :
1) Hubungan hukum yang timbul dalam jual beli dan pemanfaatan rumah  antara konsumen  dan  developer  tidak  hanya  berlangsung  karena  adanya  perjanjian
(perjanjian  pengikatan  jual  beli)  semata, tetapi  juga  timbul  karena  ketentuan undang-undang  (hubungan  hukum  perikatan).  Hubungan  hukum  tersebut berlangsung  pada  setiap  proses/tahapan  transaksi,  baik  tahap  pra  transaksi, tahap transaksi maupun tahap purna/pascatransaksi.
2) Hubungan hukum tersebut berlangsung pada setiap proses/tahapan transaksi, sehingga  perlindungan  hukum  harus  pula  diperoleh  setiap  konsumen  dalam setiap tahapan transaksi. Perlindungan hukum atas hak-hak konsumen dalam proses tahapan jual beli dan pemilikan rumah tinggal telah diatur dan tersebar dalam  berbagai  ketentuan  hukum  dan  perundang-undangan  seperti:  Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Undang-Undang No. 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan  Konsumen,  Undang-Undang  No.  4  Tahun  1992  tentang Perumahan dan Permukiman, Undang-Undang Nomor 18 Tahun 1999 tentang Jasa Konstruksi.

## B.Saran -Saran
1) Konsumen hendaknya dapat mengetahui hak dan kewajibannya dalam setiap proses/tahapan  transaksi,  lebih  teliti  dan  cermat  dalam  melakukan  seluruh tahapan  hubungan  hukum  agar  terhindar dari  berbagai  macam  permasalahan dan risiko dalam jual beli dan pemanfaatan rumah tinggal.
2) Rentannya  permasalahan  yang  dihadapi  konsumen  dalam  pemilikan  rumah dari developer, sedangkan ketentuan hukum dan perundang-undangan belum mengatur  secara  rinci  dan  tegas  tentang  perlindungan  konsumen  dalam pemilikan  rumah  tinggal  dari  developer,  sehingga  diperlukan  upaya  regulasi tersendiri untuk mengantisipasi perilaku menyimpang developer  yang belum dapat dijangkau oleh hukum.

## DAFTAR PUSTAKA
Ahmadi  Miru. Prinsip-Prinsip  Perlindungan  Hukum  Bagi  Konsumen  di
Indonesia. Disertasi. Surabaya: Universitas Airlangga, 2000.
Ahmadi  Miru  dan  Sutarman  Yodo. Hukum  Perlindungan  Konsumen .  Jakarta: PT.RajaGrafindo Persada, 2004.
Endang  Sri  Wahyuni. Aspek  Hukum  Sertifikasi  dan  Keterkaitannya  dengan Perlindungan Konsumen . Bandung: PT.Citra Aditya Bakti, 2003. Gunawan  Widjaja  dan  Ahmad  Yani. Hukum  tentang  Perlindungan  Konsumen . Jakarta: PT.Gramedia Pustaka Utama, 2001.
Husni  Syawali  dan  Neni  Sri  Imaniyati. Hukum  Perlindungan  Konsumen . Bandung: CV.Mandar Maju, 2000.
Nasution, Az. Konsumen dan Hukum, Tinjauan Sosial, Ekonomi dan Hukum pada Perlindungan  Konsumen  Indonesia .  Jakarta:  Pustaka  Sinar  Harapan, 1995.
Parlindungan, A.P. Komentar atas Undang-Undang Perumahan dan Permukiman & Undang-Undang Rumah Susun . Bandung: CV.Mandar Maju, 2001. Ronny  Hanitijo  Soemitro. Metodologi  Penelitian  Hukum .  Jakarta:  Ghalia Indonesia, 1983.
Salim,  H.S. Perkembangan  Hukum  Kontrak  Innominaat  di  Indonesia .  Jakarta: Sinar Grafika, 2003.
----------------. Hukum  Kontrak,  Teori  dan  Teknik  Penyusunan  Kontrak .  Jakarta: Sinar Grafika, 2003.
Suharnoko. Hukum Perjanjian, Teori dan Analisa Kasus. Jakarta: Prenada Media, 2004.
Yusuf  Shofie. Perlindungan  Konsumen  dan  Instrumen-Instrumen  Hukumnya . Bandung: PT.Citra Aditya Bakti, 2003.