Abuyazid  Bustomi,    Peranan  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  Berdasarkan  Peraturan  Pemerintah Pendaftaran Tanah, Halaman 168-182

## PERANAN PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH BERDASARKAN PERATURAN PEMERINTAH PENDAFTARAN TANAH

## Abuyazid  Bustomi
Fakultas Hukum Universitas Palembang E-mail: Abuyazid.bustomi13.ab@gmail.com

## Abstract
Land  is  a  very  profitable  investment,  because  its  value  will  never  go  down,  due  to  natural factors  namely  population  pressure  that  continues  to  grow  and  human  needs  continue  to increase. The Role of Land Deed Officials according to Government Regulation Number 24 of 1997  concerning  Land  Registration,  plays  the  role  of  general  land  deed  maker  to  assist  the government  through  the  Land  Office  in  achieving  one  of  the  objectives  of  land  registration, namely  achieving  legal  certainty  and  legal  protection  for  both  subjects  and  objects,  to provision of information and for the administration of land administration. If land rights are not registered at the Land office, then the land rights holder will not get a certificate of land rights, where the certificate is a strong proof to provide legal guarantees in the field of land. Keywords: Land Deed Officials; Land Registration

## Abstrak
Tanah  merupakan  investasi  yang  sangat  menguntungkan,  karena  nilainya  tidak  akan  pernah turun,  karena  faktor  alamiah  yaitu  tekanan  penduduk  yang  terus  bertambah  dan  kebutuhan manusia  yang  terus  meningkat.  Peranan  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  menurut  Peraturan Pemerintah  Nomor  24  Tahun  1997  tentang  Pendaftaran  Tanah,  berperan  sebagai  pejabat umum pembuat akta tanah membantu pemerintah  melalui kantor Pertanahan dalam  mencapai salah satu tujuan pendaftaran tanah, yaitu  tercapai kepastian hukum dan perlindungan hukum baik  bagi  subyek  maupun  obyek,  untuk  penyediaan  informasi  serta  untuk  terselenggaranya tertib administrasi pertanahan. Apabila hak atas tanah tidak didaftarkan di kantor Pertanahan, maka  pemegang  hak  atas  tanah  tidak  akan  memperoleh  sertipikat  hak  atas  tanah,  dimana sertifikat  merupakan  alat  pembuktian  yang  kuat  untuk  memberikan  jaminan  kepastian  hukun dibidang pertanahan.
Kata Kunci : Pejabat Pembuat Akta Tanah; Pendaftaran Tanah

## PENDAHULUAN
Landasan  yuridis  konstitusional Pasal  33  ayat  (3)  Undang-undang  Dasar 1945  telah  menyebutkan  bahwa  bumi dan  air  serta  kekayaan  alam  yang terkandung  di  dalamnya  dikuasai  oleh Negara dan dipergunakan untuk sebesar- besarnya  kemakmuran  rakyat.  Asas penguasaan  oleh  Negara  atas  bumi,  air serta  kekayaan  alam  yang terkandung  di dalamnya  ini,  untuk  selanjutnya  oleh Undang-Undang  Nomor  5  Tahun  1960
tentang  Peraturan    Dasar  Pokok-pokok Agraria  atau  yang  lebih  dikenal  dengan singkatan Undang-Undang Pokok Agraria  (UUPA)  telah  dijabarkan  lebih lanjut,  yakni  bumi,  air  dan  ruang angkasa  termasuk  kekayaan  alam  yang terkandung  di  dalamnya  pada  tingkat yang tertinggi dikuasai oleh Negara.
Pengertian dikuasai di sini memuat pengertian bahwa Negara adalah berwenang  selaku  organisasi  kekuasaan
Abuyazid  Bustomi,    Peranan  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  Berdasarkan  Peraturan  Pemerintah Pendaftaran Tanah, Halaman 168-182
dari  seluruh  rakyat  Indonesia  untuk melakukan hal-hal sebagai berikut : 1. Mengatur  dan  menyelenggarakan peruntukan, penggunaan dan
pemeliharaannya;
2. Menentukan  dan  mengtur  hak-hak yang  dapat  dipunyai  atas  bagian- bagian  dari  bumi,  air  dan  ruang angkasa;
3. Mengatur hubungan-hubungan hukum antara orang-orang dan perbuatan  hukum  yang  mengenai bumi, air dan ruang angkasa;
4. Penguasaan  Negara  hanyalah  pada tingkat  tertinggi  saja  sedangkan untuk  tingkat  yang  terendah  dapat diberikan dan dipunyai oleh seseorang  atau  badan-badan  hukum tertentu;
5. Penguasaan  terhadap  bumi,  air  dan ruang  angkasa  serta  kekayaan  alam yang terkandung di dalamnya dipergunakan untuk mencapai
sebesar-besarnya
kemakmuran
rakyat Indonesia. 
Hak  milik  atas  tanah  sebagai salah satu jenis hak milik, sangat penting bagi Negara, bangsa dan rakyat Indonesia  sebagai  masyarakat  yang sedang membangun kearah perkembangan  industri.  Akan  tetapi, tanah  yang  merupakan kehidupan pokok manusia akan berhadapan dengan berbagai hal, antara lain :
1. Keterbatasan  tanah,  baik  dalam jumlah  maupun  kualitas  dibanding dengan kebutuhan yang harus dipenuhi;
 Bachtiar  Effendi, Kumpulan  Tulisan  Tentang Hukum Tanah (Bandung: Alumni, 1998).
2. Pergeseran  pola  hubungan  antara pemilik  tanah  dan  tanah  sebagai akibat  perubahan-perubahan  yang ditimbulkan oleh proses pembangunan dan perubahan- perubahan sosial pada umumnya;
3. Tanah  di  satu  pihak  telah  tumbuh sebagai  benda  ekonomi  yang  sangat penting,  pada  lain  pihak  telah tumbuh  sebagai  bahan  perniagaan dan obyek spekulasi;
4. Tanah di satu pihak harus dipergunakan dan dimanfaatkan untuk
sebesar-besarnya kesejahteraan  rakyat  lahir  batin,  adil dan  merata,  sementara  di  lain  pihak harus dijaga kelestariannya. 2
Tanah  merupakan  investasi  yang sangat  menguntungkan,  karena  nilainya tidak  akan  pernah  turun,  demikin  juga pemiliknya tidak perlu susah memperbaiki  mutu  tanahnya,  karena faktor  alamiah  yaitu  tekanan  penduduk yang  terus  bertambah  dan  kebutuhan manusia  yang  terus  meningkat.  Dewasa ini  peranan  tanah    untuk  pemenuhan berbagai  keperluan  meningkat  terus menerus  baik  sebagai  tempat  bermukim maupun  sebagai  tempat  kegiatan  usaha. Dengan  adanya  hal  tersebut  maka semakin meningkat pula kebutuhan akan dukungan  berupa  jaminan  kepastian hukum di bidang pertanahan.
Kebutuhan akan tanah di Indonesia kemudian melahirkan
2 Adrian  Sutedi, Peralihan  Hak  Atas  Tanah  dan Pendaftarannya (Jakarta: Sinar Grafika, 2007).
Abuyazid  Bustomi,    Peranan  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  Berdasarkan  Peraturan  Pemerintah Pendaftaran Tanah, Halaman 168-182
pembentukan  Hukum  Tanah  Nasional. Pembentukan  Hukum  Tanah  Nasional ini  penting  dilakukan  untuk  melakukan unifikasi  hukum  tanah  akibat  adanya dualisme  hukum  tanah  sebelumnya, yaitu hukum tanah adat dan hukum tanah barat. Berkaitan dengan keadaan di atas, terkadang  kepentingan  pribadi  harus dikorbankan  demi  kepentingan  rakyat banyak,    hal  ini  dikuatkan  dengan  Pasal 6  UUPA  yang  menyatakan  bahwa  hak atas  tanah  mempunyai  fungsi  sosial. Dengan  adanya  fungsi  sosial,  maka apabila pemerintah sewaktu-waktu memerlukan tanah milik warganya dapat mengambil  alih  dengan  memberikan ganti kerugian.
Hal  ini  bukan  berarti  bahwa kepentingan  perseorangan  dapat  di kesampingkan, melainkan telah di lindungi  sebagaimana  diatur  dalam ketentuan Pasal 18 UUPA yaitu : ”Untuk kepentingan umum, termasuk kepentingan  bangsa  serta  kepentingan bersama  dari  rakyat,  hak-hak  atas  tanah dapat  dicabut,  dengan  memberi  ganti kerugian  yang  layak  dan  menurut  cara yang di atur dengan Undang-undang.”
Fungsi  pokok  pendaftaran  tanah adalah  untuk  memperoleh  pembuktian yang  kuat  tentang  sahnya  perbuatan hukum  mengenai  tanah,  tetapi  untuk
perbuatan  hukumnya,  pendaftaran  tanah mempunyai  fungsi  lain,  yaitu  untuk memenuhi  sahya  perbuatan  hukum  itu. Artinya,  tanpa  dilakukan  pendaftaran, perbuatan  hukum  itu  tidak  akan  sah menurut hukum. 3
Dasar-dasar hukum untuk mengadakan  pendaftaran  tanah  dapat dijumpai  pada  Peraturan  Pemerintah (PP)  Nomor  24  Tahun  1997  tentang Pendaftaran  Tanah,  dalam  penjelasan umum  PP  Nomor  24  Tahun  1997 dikemukakan bahwa dalam pembangunan  jangka  panjang  kedua peranan  tanah  bagi  pemenuhan  berbagai keperluan  akan  meningkat,  baik  sebagai tempat bermukim maupun untuk kegiatan usaha.
Adapun  kegiatan  pendaftaran tanah  itu  meliputi  hal-hal  sebagai berikut:
1.  Pengukuran,  dan  pemetaan  tanah- tanah serta penyelenggaraan tata usahanya.
2.  Pendaftaran  hak,  pembebanan  dan pemberian  surat-surat  tanda  bukti-  bukti haknya.
Terselenggaranya pendaftaran tanah  secara  baik  merupakan  dasar  dari
3 Effendi  Perangin, Hukum  Agraria  Indonesia, Suatu  Telaah  dari  Sudut  Pandang  Praktisi Hukum (Jakarta: Radjawali, 1998).
Abuyazid  Bustomi,    Peranan  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  Berdasarkan  Peraturan  Pemerintah Pendaftaran Tanah, Halaman 168-182
terwujudnya  tertib  administrasi  dibidang pertanahan. Untuk mencapai tertib administrasi tersebut setiap bidang tanah dan  satuan  rumah  susun  termasuk peralihan,  pembebanan  dan  hapusnya wajib  daftar,  sebagaimana  di  tentukan dalam  Pasal  4  Ayat  (3)  PP  Nomor  24 Tahun 1997.
Berdasarkan  uraian  di  atas,  maka permasalahan  yang  akan  dibahas  dalam penulisan  ini  adalah  bagaimanakah peranan  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah menurut  PP  Nomor  24  Tahun  1997 tentang  Pendaftaran  Tanah.  Apakah akibat  hukum  apabila  hak  atas  tanah tidak  didaftarkan  di  kantor  Pertanahan. Ruang  lingkup  dititikberatkan  pada peranan  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah menurut  PP  Nomor  24  Tahun  1997 tentang Pendaftaran Tanah.
Adapun  manfaat  penelitian  ini secara teoritis dapat memberikan manfaat bagi masyarakat pada umumnya yang  membutuhkan  informasi  mengenai Peranan  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah menurut  PP  Nomor  24  Tahun  1997 tentang  Pendaftaran  Tanah.  Manfaat Praktis  penelitian  ini  dapat  membantu aparat  penegak  hukum  terutama  Pejabat Pembuat Akta Tanah, kantor Pertanahan dan  masyarakat  pada  umumnya  dalam melakukan Pendaftaran Tanah.
Penelitian  ini  adalah  penelitian hukum  normatif.  Teknik  pengumpulan data dilakukan melalui, Penelitian Kepustakaan ( library research ) menggunakan data sekunder dengan cara mengkaji  bahan  hukum  primer  berupa peraturan perundang-undangan yang berlaku dan bahan hukum sekunder yang berupa  karya-karya  ilmiah  dari  para sarjana  yang  terdapat  dalam  literatur- literatur, khususnya yang ada relevansinya  dengan  permasalahan  yang dibahas dan dengan menggunakan metode  analisis  isi  ( content  analisys ), terhadap  data  kemudian  dikonstruksikan dalam suatu kesimpulan .

## PEMBAHASAN

## A. Hak Atas Tanah
Tanah  merupakan  salah  satu kebutuhan manusia yang sangat absolute dan  vital.  Artinya  kehidupan  manusia  di dunia  tidak  dapat  dipisahkan  dengan tanah,  bahkan  secara  ekstrim  bahwa manusia  tidak  bisa  hidup  tanpa  adanya tanah.  Kebutuhan  tersebut  adalah  logis karena  tanah  merupakan  tempat  untuk mencari  dan  tempat  pemberi  makan, tempat manusia dilahirkan, tempat manusia dimakamkan, dan tempat arwah leluhurnya, sehingga selalu ada pasangan antara  manusia  dan  tanah  dan  antara
Abuyazid  Bustomi,    Peranan  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  Berdasarkan  Peraturan  Pemerintah Pendaftaran Tanah, Halaman 168-182
masyarakat dengan tanah. Secara religius dikatakan bahwa manusia adalah berasal dari  tanah  sehingga  mereka  kelak  akan kembali kepada tanah.
Menurut  A.  P.  Parlindungan. Dalam  filsafat  jawa  dikatakan  bahwa kebutuhan pokok manusia terkait dengan, sandang (pakaian),  diperoleh dari  tanah  yang  menghasilkan  tanaman tertentu  untuk  membuat  kain  sebagai penutup badan manusia untuk melindungi  dari  hawa  dan  hujan  serta untuk  memenuhi  kebutuhan  estetika manusia  berupa  berbagai  mode  dan  ciri khas  pakaian  dari  berbagai  suku  bangsa di  dunia pangan (makanan),  dapat diperoleh  dari  bercocok  tanam  yang hasilnya  dikonsumsi  oleh  manusia  itu sendiri. dan papan (tempat tinggal), juga menggunakan  tanah  untuk  areal  tertentu sperti  mendirikan  bangunan  sebagai tempat tinggal manusia guna melindungi diri dan keturunannya. 4
Adapun  hak  atas  tanah  menurut UUPA, antara lain sebagai berikut :
1. Hak Milik
Hak  milik  adalah  hak  turun- temurun,  terkuat  dan  terpenuh  yang dapat  dipunyai  orang  atas  tanah  dengan mengingat  fungsi  sosial.  Turun-temurun menunjukkan  bahwa  hak  tersebut  dapat berlangsung  terus  selama  pemilik  masih hidup dan  jika dia  meninggal dunia, hak
4 A. P. Parlindungan, Komentar Atas Undang- undang Perumahan dan Pemukiman dan Undang-undang Rumah Susun (Bandung: Mandar Maju, 2001).
tersebut  dapat  dilanjutkan  oleh  ahli warisnya.
Terkuat menunjukkan bahwa kedudukan  hak  itu  paling  kuat  jika dibandingkan dengan hak-hak atas tanah lainnya, karena terdaftar dan pemilik hak diberi  tanda  bukti  hak  (sertifikat), sehingga  mudah  dipertahankan  terhadap pihak lain. Di samping itu, jangka waktu pemiliknya tidak terbatas. 5
Terpenuh  menunjukkan  bahwa hak  itu  memberikan  kepada  pemiliknya wewenang paling luas, jika dibandingkan dengan hak-hak atas tanah lainnya,  tidak  berinduk  pada  hak  atas tanah  lain,  dan  peruntukannya  tidak terbatas  selama  tidak  ada  pembatasan dari  penguasa.  Ini  menunjukkan  bahwa hak  milik  mempunyai  fungsi  social. Sifat-sifat seperti ini tidak ada pada hak- hak atas tanah lainnya.
Menurut  ketentuan  Pasal  21  ayat (1) UUPA, hanya warga Negara Indonesia  yang  dapat  mempunyai  hak milik  atas  tanah.  Apabila  ketentuan  ini dihubungkan  dengan  Pasal  21  ayat  (4) UUPA,  maka  hak  milik  hanya  dapat dipunyai  oleh  warga  Negara  Indonesia yang  memiliki kewarganegaraan tunggal karena  warga  Negara  yang  memiliki
5 Effendi Perangin, Hukum Agraria Indonesia, Suatu Telaah dari Sudut Pandang Praktisi Hukum.
Abuyazid  Bustomi,    Peranan  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  Berdasarkan  Peraturan  Pemerintah Pendaftaran Tanah, Halaman 168-182
kewarganegaraan rangkap statusnya disamakan  dengan  warga  Negara  asing, sehingga dia tidak dapat mempunyai hak milik  atas  tanah.  Baginya  berlaku ketentuan  Pasal  21  ayat  (3)  UUPA.  Di samping  syarat  tersebut,  khusus  untuk tanah  pertanian  juga  harus  dipenuhi ketentuan  land  reform  mengenai  batas maksimum luas tanah pertanian.
Pada asasnya, badan hukum tidak dapat  mempunyai  hak  milik  atas  tanah, alasannya adalah sebagai berikut:
a. Untuk  keperluan  usahanya,  badan hukum  tidak  mutlak  memerlukan hak milik.
b. Agar  dapat  dicegah  usaha-usaha yang bermaksud menghindari ketentuan  batas  maksimum  luas tanah  seperti  yang  ditentukan dalam Pasal 17 UUPA.
c. Warga Negara asing dengan badan hukum  itu  dapat  menguasai  tanah hak milik.
d. Jika  badan  hukum  ekonomi  kuat dibolehkan  mempunyai  hak  milik atas  tanah,  maka  dikhawatirkan hak milik rakyat banyak akan jatuh ke  dalam  kekuasaan  badan  hukum itu. 6

## 2. Hak Guna Usaha
Hak guna usaha adalah hak untuk mengusahakan  tanah  yang  dikuasai  oleh Negara  dalam  jangka  waktu  tertentu guna perusahaan pertanian atau peternakan.  Hak  guna  usaha  memberi
6 Kartini  Muljadi  dan  Gunawan  Widjaja, Hak- hak Atas Tanah (Jakarta: Prenada Mulia, 2004).
wewenang  kepada  yang  berhak  untuk mempergunakan  tanah  haknya  itu  tetapi dalam  lingkup  terbatas,  yaitu  hanya untuk  perusahaan  pertanian,  perikanan, atau  peternakan.  Menurut  ketentuan Pasal  29  UUPA,  jangka  waktu  paling lama  25  tahun,  dan  untuk  perusahaan yang memerlukan waktu yang lebih lama dapat diberikan paling lama 35 tahun.
Boedi Harsono, menginventarisasi  ciri-ciri  hak  guna usaha sebagai berikut:
a. Hak yang harus didaftarkan;
b. dapat beralih karena pewarisan;
c. mempunyai jangka waktu terbatas;
d. dapat dijadikan jamunan hutang;
e. dapat dialihkan kepada pihak lain;
f. dapat  dilepaskan  menjadi  tanah Negara. 7
3. Hak Guna Bangunan
Hak guna bangunan dapat diberikan  atas  tanah  Negara  atau  tanah milik perseorangan. Oleh karena itu, hak guna  bangunan  dapat  terjadi  karena, penetapan pemerintah. Jangka waktu hak guna  bangunan  adalah  30  tahun  yang dapat diperpanjang paling lama 20 tahun atas  permintaan  yang  bersangkutan dengan mengingat keperluan dan keadaan bangunannya.
Dalam  hak-hak  guna  bangunan atas  tanah  milik  perseorangan,  perlu
7 Boedi Harsono, 2003, Hukum Agraria Sejarah dan Isi (Jakarta: Djambatan, 2003)
Abuyazid  Bustomi,    Peranan  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  Berdasarkan  Peraturan  Pemerintah Pendaftaran Tanah, Halaman 168-182
diingat  bahwa  perjanjian  antara  pemilik tanah  dan  pihak  yang  akan  memperoleh hak harus dibuat secara otentik. Menurut Pasal 19 PP Nomor 10 Tahun 1961, hak guna  bangunan  harus  dibuktikan  dengan akta  yang  dibuat  di  hadapan  PPAT. Adapun  yang  dapat  mempunyai  hak guna  bangunan  adalah:  warga  Negara Indonesia;  dan  badan  hukum  yang didirikan  menurut  hukum  Indonesia  dan berkedudukan di Indonesia.

## 4. Hak Pakai
Hak  pakai  adalah  hak  untuk menggunakan dan memungut hasil tanah yang  dikuasai  langsung  langsung  oleh Negara atau tanah milik orang lain, yang memberi wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam keputusan
pemberiannya oleh pejabat yang berwenang atau dalam perjanjian dengan pemilik  tanah  yang  bukan  perjanjian sewa-menyewa atau perjanjian pengolahan tanah, asal segala sesuatunya tidak  bertentangan  dengan  jiwa  dan ketentuan  undang-undang  ini.  Menurut ketentuan  Pasal  41  ayat  (2)  UUPA, jangka waktu hak pakai dapat dibedakan menjadi dua, yaitu:
(1) selama jangka waktu tertentu;
(2) selama tanahnya dipergunakan untuk keperluan tertentu, misalnya
peribadatan  atau  kedutaan  Negara lain.
Jangka  waktu  hak  pakai  yang diberikan  kepada  perseorangan  atau badan  hukum  biasanya  10  (sepuluh) tahun dan wewenangnya terbatas.

## 5. Hak Sewa
Hak  sewa  adalah  hak  yang memberi wewenang untuk menggunakan tanah milik orang lain dengan membayar kepada pemiliknya sejumlah uang sebagai  sewanya.  UUPA  membedakan hak sewa atas tanah menjadi dua macam, yaitu:
a. Hak sewa untuk bangunan;
b. Hak sewa untuk tanah pertanian.
a. Badan Hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia.
6. Hak Pengelolaan
Menurut ketentuan Pasal 3 Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 5  tahun  1974,  hak  pengelolaan  adalah hak atas tanah yang memberi wewenang kepada pemegangnya untuk :
a. Merencanakan peruntukan dan penggunaan tanah yang bersangkutan;
b. Menggunakan tanah yang bersangkutan untuk keperluan pelaksanaan usaha;
c. Menyerahkan  bagian  tanah  yang bersangkutan  kepada  pihak  ketiga
Abuyazid  Bustomi,    Peranan  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  Berdasarkan  Peraturan  Pemerintah Pendaftaran Tanah, Halaman 168-182
dengan  hak  pakai  untuk  jangka waktu 6 tahun;
d. Menerima  uang  pemasukan/ganti kerugian dan uang wajib tahunan.

## B. Pendaftaran Hak Atas Tanah
Setiap hak atas tanah di Indonesia  wajib  didaftarkan  hal  ini terdapat  pada  pasal  19  ayat  (1)  undang- undang  Nomor  5  Tahun  1960  atau disebut  undang-undang  pokok  agraria (UUPA) yang menyatakan bahwa ’untuk menjamin kepastian hukum oleh pemerintah  diadakan  pendaftaran  tanah diseluruh  wilayah  Republik  Indonesia menurut  ketentuan  yang  diatur  dalam PP’ . Dari ketententuan ini dapat diketahui  bahwa    pendaftaran  tanah dilaksanakan  oleh  pemerintah  untuk menjamin  kepastian  hukum  mengeni hak-hak  atas  tanah  yang  ada  diseluruh wilayah  Negara  Republik  Indonesia. Kepastian  hukum  terhadap  hak  atas tanah  ditandai  dengan  adanya  sertifikat sebagai alat bukti kepemilikan tanah.
Menurut
Budi
Harsono pendaftaran  tanah  adalah  rangkaian kegiatan yang dilakukan oleh pemerintah secara terus-menerus, berkesinambungan dan  teratur,  meliputi  pengumpulan, pengolahan,  pembukuan  dan  penyajian serta  pemeliharaan  data  fisik  dan  data
yuridis, dalam bentuk dan daftar mengenai  bidang-bidang  tanah  dan satuan-satuan  rumah  susun,  termasuk pemberian  sertifikat  sebagai  surat  tanda bukti  haknya  bagi  bidang-bidang  tanah yang  sudah  ada  haknya  dan  Hak  Milik Atas Satuan Rumah Susun serta hak-hak tertentu yang membebaninya. 8
Tujuan pendaftaran tanah sebagaimana diatur dalam UUPA dan PP Nomor  24  Tahun  1997  adalah  untuk memberikan kepastian hukum dan perlindungan  hukum  kepada  pemegang hak atas tanah. Kepastian dan perlindungan hukum dibuktikan  dengan adanya  alat  bukti  yang  dihasilkan  dari proses  pendaftaran  yang  berupa  Buku Tanah  dan  Sertifikat  Tanah  yang  terdiri atas Salinan buku Tanah dan Surat Ukur. Sertifikat hak milik atas tanah merupakan  alat  pembuktian  yang  kuat sebagaimana  ditentukan  dalam  Pasal 19Ayat  (1)  huruf  C,  Pasal  23  Ayat  (2), pasal 32 Ayat (2), clan pasal 38 ayat (2) UUPA. Sertifikat hak atas tanah merupakan  tanda  bukti  yang  kuat  dan bukan merupakan bukti yang mutlak.
Data dan keterangan yang tercantum dalam sertifikat tanah mempunyai  kekuatan  hukum  dan  harus diterima  sebagai  keterangan  yang  benar
Abuyazid  Bustomi,    Peranan  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  Berdasarkan  Peraturan  Pemerintah Pendaftaran Tanah, Halaman 168-182
selama  dan  sepanjang  tidak  ada  alat pembuktian yang membuktikan sebaliknya. 9 Dalam  sistim  pendaftaran tanah  ini  Negara  menjamin  kebenaran data  yang  disajikan  dalam  buku  tanah dan  sertifikat  hak  atas  tanah.    Sedang sertifikat  sebagai  alat  bukti  hak  atas tanah  tidak  dapat  dibatalkan,  mengingat data  dan  keterangan  yang  tercantum didalamnya    dianggap  telah  pasti  dan benar.
Sistem  pendaftaran  tanah  pada asas  hukum  yang  dianut  tersebut  dalam mengalihkan  hak  atas  tanah.  Terdapat dua macam asas hukum, yaitu: 1. Asas itikad baik.
Menurut  asas  ini,  orang  yang memperoleh  suatu  hak  atas  tanah dengan  itikad  baik,  maka  dia  akan tetap  menjadi  pemegang  hak  yang sah  menurut  hukum.  Asas  ini bertujuan melindungi orang betitikad baik.
2. Asas nemo plus yuris.
Asas  ini  menyebutkan  hanya  orang yang  tidak  dapat  mengalihkan  hak melebihi dari  hak  yang ada padanya. Hal ini berarti bahwa pengalihan hak
9 Arie  S.  Hutagalung,  “Penerapan  Lembaga Rechtsverweking  Untuk  Mengatasi  Kelemahan Sistem  Publikasi  Negatif  Dalam  Pendaftaran Tanah,” Majalah  Hukum  dan  Pembangunan , Nomor 4 Edisi Oktober-Desember (2000): 328.
oleh  orang  yang  tidak  berhak  adalah tidak  diperbolehkan  dan  batal  demi hukum.  Asas  ini  bertujuan  untuk melindung  pemegang  hak  yang sebenarnya.
Dalam sistem pendaftaran positif,  daftar  umum  yang  terdapat pada  alat  bukti  hak  mempunyai kekuatan  bukti  mutlak,  sehingga orang  yang  terdaftar  pada  alat  bukti sertifikat hak milik atas tanah adalah pemegang  hak  yang  sah  menurut hukum  tanpa  bisa  diganggu  gugat lagi oleh pihak lain.
Dalam sistem pendaftaran negatif,  dimana  daftar  umum  yang berisi    data  dan  informasi  tentang hak  atas  tanah  tidak  mempunyai kekuatan hukum sehingga terdaftarnya  seseorang  dalam  daftar umum  bukan  merupakan bukti  yang mutlak  bahwa  orang  yang  terdaftar adalah  benar-benar  berhak  atas  hak yang telah didaftarkan.

## C. Fungsi dan Tugas PPAT
Menurut  Pasal  1  PP  Nomor  24 Tahun  1997  ditentukan  bahwa:  PPAT bertugas  sebagai  pejabat  umum  yang diberi kewenangan untuk membuat akta- akta tanah tertentu berupa akta pemindahan  dan  pembebasan  hak  atas tanah  dan  hak  milik  atas  satuan  rumah
Abuyazid  Bustomi,    Peranan  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  Berdasarkan  Peraturan  Pemerintah Pendaftaran Tanah, Halaman 168-182
susun  dan  akta  pemberian  kuasa  untuk membebankan hak tanggungan.
Pasal  2  PP  Nomor  37  Tahun 1998  tentang  Peraturan  PPAT  telah ditentukan bahwa, tugas pokok kewajibannya yaitu : 1. Tugas PPAT (1) PPAT bertugas pokok melaksanakan sebagian kegiatan pendaftaran tanah dengan membuat  akta  sebagai  bukti telah dilakuknnya perbuatan hukum  tertentu  mengenai  hak atas tanah.
(2)  Perbuatan  hukum  sebagaimana dimaksud pada ayat (1) adalah: a. Jual beli;
b. Tukar menukar;
c. Hibah;
d. Pemasukan dalam perusahaan;
e. Pembagian hak bersama;
f. Pemberian hak guna bangunan/
hak pakai atas tanah hak milik;
g. Pemberian hak tanggungan;
h. Pemberian kuasa membebankan hak tanggungan.
2. Tanggung Jawab PPAT Menurut penjelasan Pasal 39 ayat
(1)  PP  Nomor  24  Tahun  1997 tanggung jawab PPAT, harus menjamin kebenaran dalam : a.    Membuat  akta  yang  berfungsi
sebagai :
1) Bukti telah dilakukannya perbuatan hukum tertentu mengenai  hak  atas  tanah  atau hak  milik  atas  satuan  rumah susun.
2) Dasar bagi pendaftaran perubahan  pendaftaran  tanah yang diakibatkanoleh perbuatan hukum itu. b.  Pembuatan Akta Akta PPAT wajib dibuat sedemikian rupa sehingga dapat dijadikan dasar yang kuat untuk pendaftaran  peralihan  hak  dan pembebanan hak yang bersangkutan. c.  Memeriksa  syarat-syarat  sah perbuatan hukum yang bersangkutan dan  mencocokkan data yang terdapat dalam sertifikat  dengan  daftar-daftar yang ada di Kantor Pertanahan.
3. Akta PPAT
Menurut  ketentuan  Pasal  1  ayat (4)  PP  Nomor  37  Tahun  1998 disebutkan,  bahwa  :  Akta  PPAT adalah  akta  yang  dibuat  sebagai bukti telah dilaksanakannya perbuatan  hukum  hak  atas  tanah atau  hak  milik  atas  satuan  rumah susun.  Mengenai  akta  ini  dibedakan menjadi dua :
a. Akta outentik Akta  outentik  adalah  surat-
surat  mengenai  suatu  perbuatan hukum  yang  dibuat  oleh  pejabat umum yang berfungsi sebagai pembuktian yang sempurna, Menurut  ketentuan  Pasal  1868 KUHPerdata  :  “Akta  outentik” adalah akta yang dibuat oleh atau di hadapan pejabat umum yang berwenang  membuat  ditempatnya, dan  akta  itu  dibuat  menurut  bentuk yang ditetapkan Undang-undang.
b. Akta di bawah tangan
" Onder Hand " Akta di bawah tangan, yaitu akta yang dibuat antara pihak  satu  dengn  pihak  lain  tanpa melalui  seorang  pejabat.  Artinya, akta  tersebut  dibuat  sendiri  atas kesepakatan kedua belah pihak. 10
10 Kardino, Peraturan jabatan PPAT (Jakarta: Djambatan, 2000).
Abuyazid  Bustomi,    Peranan  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  Berdasarkan  Peraturan  Pemerintah Pendaftaran Tanah, Halaman 168-182

## D.  Peranan  Pejabat  Pembuat  Akta Tanah dalam Pendaftaran Tanah
Pendaftaran  tanah  menurut  Pasal 1  butir  (1)  PP    Nomor  24  Tahun  1997 tentang  Pendaftaran  Tanah  merupakan rangkaian  kegiatan  yang  dilakukan  oleh pemerintah secara terus menerus, berkesinambungan  dan  teratur  meliputi pengumpulan,  pengelolaan,  pembukuan dan  penyajian  serta  pemeliharaan  data fisik dan  yuridis, dalam  bentuk peta dan daftar  mengenai  bidang-bidang  tanah dan  satuan  rumah  susun  termasuk pemberian surat, tanda bukti haknya bagi bidang-bidang  tanah  yang  sudah  ada hakya.
Penadaftaran tanah untuk pertama  kali  adalah  pendaftaran  tanah yang dilakukan terhadap obyek pendaftaran  tanah  tanah  yang  belum didaftar,  dengan  kata  lain  pendaftaran tanah  tersebut  bersifat    murni  atau perdana. Pendaftaran tanah untuk pertama  kali  dapat  dilakukan  secara sistematik  dan  dapat  juga  dilakukan secara sporadik.
Pelaksanaan  pendaftaran  tanah untuk pertama kali diatur dalam Pasal 13 PP  Nomor  24  Tahun  1997  tentang Pendaftaran Tanah yang menentukan : 1. Pendaftaran tanah untuk pertama kali dilaksanakan  melalui  pendaftaran
tanah secara sistematik dan pendaftaran tanah secara sporadik; 2. Pendaftaran  tanah  secara  sistematik didasarkan  pada  suatu  rencana  kerja dan dilaksanakan di wilayah-wilayah yang ditetapkan oleh menteri;
3. Dalam  suatu  desa/kelurahan  belum ditetapkan sebagai wilayah pendaftaran  tanah  secara  sistematik sebagaimana  dimaksud  ayat  (2), pendaftarannya dilaksanakan  melalui pendaftaran tanah secara sporadik; 4. Pendaftaran  tanah  secara  sporadik dilaksanakan  atas  permintaan  pihak yang berkepentingan.
Pada dasarnya pelaksanaan pendaftaran  tanah  yang  dilakukan  oleh Badan  Pertanahan  Nasional  dibantu PPAT dalam  mencapai  salah satu tujuan pendaftaran  tanah  sebagaimana  yang ditetapkan  dalam  Pasal  3  PP  Nomor  24 Tahun 1997, yaitu :
1. Dengan  dilaksanakan  pendaftaran tanah akan tercapai kepastian hukum  dan  perlindungan  hukum baik bagi subyek maupun obyek;
2. Untuk penyediaan informasi;
3. Untuk terselenggaranaya tertib administrasi pertanahan;
Dalam rangka untuk memberikan kepastian dan perlindungan hukum, maka kepada pemegang hak atas
Abuyazid  Bustomi,    Peranan  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  Berdasarkan  Peraturan  Pemerintah Pendaftaran Tanah, Halaman 168-182
tanah yang bersangkutan diberikan sertifikat atas tanah, sedangkan untuk melaksanakan fungsi informasi,  data  yang  berkaitan  dengan aspek  fisik  dan  yuridis  dari  bidang- bidang  tanah  yang  sudah  terdaftar, dinyatakan  terbukti  untuk  umum  (asas publisitas ), sementara dalam hal mencapai  tujuan  tertib  administrasi pertanahan,  maka  setiap  bidang  tanah, termasuk  peralihan,  pembebanan  dan hapusnya  hak  atas  tanah,  dan  hak  milik satuan rumah susun wajib didaftar.
E.  Akibat  Hukum  Apabila  Hak  Atas Tanah  Tidak  Didaftarkan  di  kantor Pertanahan
Untuk melaksanakan pembangunan  Nasional  di  Indonesia masalah
pertanahan memerlukan perhatian  dan  penanganan  yang  khusus dari berbagai pihak. Untuk mengatasi hal tersebut di atas, maka diperlukan adanya pendaftaran  tanah,  sebagaimana  yang diatur  dalam  PP  Nomor  10  Tahun  1961 Junto PP Nomor 24 Tahun 1997.
Adapun  pentingnya  diadakan pendaftaran  tanah  ialah  ”  untuk memperoleh  alat  pembuktian  yang kuat tentang sahnya perbuatan hukum
mengenai tanah ”. 11 Adapun pendaftaran  tanah  yang  dimaksud meliputi hal-hal berikut :
a. Pengukuran, pemetaan dan pembukuan tanah yang
menghasilkan peta-peta pendaftaran,  dan  surat-surat  ukur. Dari peta pendaftaran dan surat ukur dapat  diperoleh  kepastian  mengenai letak,  batas  dan  luas  tanah  yang bersangkutan.  (Pasal  3  hurup  a  PP Nomor 24 Tahun 1997).
b. Pendaftaran  hak-hak  atas  tanah  dan peralihan hak-hak tersebut termasuk, beban-beban lainnya yang membebani hak-hak atas tanah yang didaftarkan itu. Selain mengenai status dari pada tanahnya, pendaftaran  tanah  ini  memberikan keterangan tentang subjek dari pada haknya,  siapa  yang  berhak  atas tanah yang bersangkutan ini mengenai  apa  yang  disebut  asas Open Barheid.
c. Pemberian  surat-surat  tanda  bukti hak,  menurut  Pasal  19  Ayat  (2) berlaku  sebagai  alat  pembuktian yang kuat.
11 Effendi Perangin, Hukum Agraria di Indonesia Suatu  Telaah  dari  Sudut  Pandang  Praktisi Hukum (Jakarta: CV. Rajawali Pers, 2001).
Abuyazid  Bustomi,    Peranan  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  Berdasarkan  Peraturan  Pemerintah Pendaftaran Tanah, Halaman 168-182
Berdasarkan  Pasal  9  PP  Nomor 24  Tahun  1997,  objek  pendaftaran tanah meliputi :
a. Bidang-bidang  tanah  yang dipunyai  dengan  hak  milik, hak  guna  usaha,  hak  guna bangunan dan hak pakai;
b. Tanah hak pengelolahan;
c. Tanah wakaf;
d. Hak  milik  atas  satuan  rumah susun;
e. Hak tanggungan;
f. Tanah negara.
Pasal  2  PP  Nomor  24  Tahun
1997  Tentang  Pendaftaran  Hak  atas Tanah  ditentukan  bahwa  pendaftaran tanah  dilaksanakan  berdasarkan  asas sederhana, aman, terjangkau, mutakhir dan terbuka. Tujuan pendaftaran tanah seperti yang dinyatakan  dalam  Pasal  3  huruf  a  PP Nomor  24  Tahun  1997  adalah  Untuk memberikan  kepastian  hukum  dan perlindungan hukum kepada pemegang  hak  atas  suatu  bidang  hak atas  tanah,  satuan  rumah  susun  dan hak-hak  lain  yang  terdaftar,  agar dengan  mudah  dapat  membuktikan dirinya  sebagai  pemebang  hak  yang bersangkutan.
Kemudian  dalam  Pasal  3  huruf b  PP  Nomor  24  Tahun  1997
dinyatakan  bahwa  tujuan  pendaftaran tanah  yang  kedua  adalah  Untuk menyediakan Informasi kepada pihak-pihak yang berkepentingan termasuk  pemerintah,  agar  dengan mudah  dapat  memperoleh  data  yang diperlukan dalam mengandakan perbuatan  hukum  mengenai  bidang- bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun yang sudah terdaftar.
Dengan demikian, bahwa sertifikat  merupakan  alat  pembuktian yang kuat dan bahwa tujuan pendaftaran tanah yang diselenggarakan  adalah  dalam  rangka memberikan jaminan kepastian hukun dibidang pertanahan. Sifat pembuktian  sertifikat  sebagai  tanda bukti    hak  dimuat  dalam  pasal  32  PP Nomor 24 Tahun 1997, yaitu:
1 Sertifikat  merupakan  surat  tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian  yang  kuat  mengenai data  fisik  dan  data  yuridis  yang sesuai dengan data yang ada dalam surat  ukur  dan  buku  tanah  yang bersangkutan.
2 Dalam  suatu  bidang  tanah  sudah diterbitkan  sertifikat  secara  sah atas nama orang atau badan hukum yang  memperoleh  tanah  dengan itikad  baik  dan  secara  nyata
Abuyazid  Bustomi,    Peranan  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  Berdasarkan  Peraturan  Pemerintah Pendaftaran Tanah, Halaman 168-182
menguasai  tanah,  pihak  lain  yang merasa  mempunyai  hak  atas  tanah tersebut  tidak  bias  lagi  menuntu pelaksanaan  hak  apabila  dalam waktu  5  tahun  sejak  diterbitkan sertifikat  tidak  dapat  mengajukan keberatan  secara  tertulis  kepada pemegang  sertifikat  dan  Kepala Kantor Pertanahan.
Berdasarkan  ketentuan  pasal  32 Ayat  (1)  PP  Nomor  24  Tahun  1997 sistem  publikasi  pendafaran  tanah yang  dianut  adalah  sistem  publikasi yang negatif, yaitu sertifikat merupakan surat tanda bukti hak yang bersifat mutlak. Hal  ini  berarti bahwa data  fisik  dan  data  yuridis  yang tercantum dalam sertifikat mempunyai  kekuatan  hukum  dan harus diterima hakim sebagai keterangan  yang  benar  selama  dan sepanjang  tidak  ada  alat  bukti  lain yang  membuktikan  bahwa  ada  hak orang lain diatas tanah tersebut.
Dengan  demikian  tanah  sudah bersertifikat  adalah  merupakan  alat pembuktian  yang  kuat  selanjutnya tujuan pendaftaran tanah yang diselenggarakan  adalah  dalam  rangka memberikan jaminan kepastian hukun dibidang pertanahan.

## KESIMPULAN DAN REKOMENDASI
Peranan  Pejabat  Pembuat  Akta Tanah  menurut  Peraturan  Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran  Tanah,  berperan  sebagai pejabat  umum  pembuat  akta  tanah membantu  pemerintah  melalui  kantor Pertanahan  dalam  mencapai  salah  satu tujuan  pendaftaran  tanah,  yaitu    tercapai kepastian  hukum  dan  perlindungan hukum baik bagi subyek maupun obyek, untuk  penyediaan  informasi  serta  untuk terselenggaranya tertib administrasi pertanahan.
Akibat  hukum  apabila  hak  atas tanah  tidak  didaftarkan  di  kantor Pertanahan,  maka  pemegang  hak  atas tanah  tidak  akan  memperoleh  sertifikat hak atas tanah, dimana sertifikat merupakan  alat  pembuktian  yang  kuat untuk  memberikan  jaminan  kepastian hukun dibidang pertanahan.
Kepada  Pihak  PPAT,  kiranya dapat melaksanakan tugas sebaik mungkin dalam mendorong lebih banyak lagi masyarakat sadar akan melaksanakan  pendaftaran  hak  atas tanah  yang  dikuasainya  melalui  kantor Pertanahan setempat agar dapat perlindungan hukum atas hak tanahnya.
Abuyazid  Bustomi,    Peranan  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  Berdasarkan  Peraturan  Pemerintah Pendaftaran Tanah, Halaman 168-182

## DAFTAR PUSTAKA
Adrian  Sutedi, Peralihan  Hak  Atas Tanah dan Pendaftarannya , Jakarta: Sinar Grafika, 2007.
A.  P.  Parlindungan, Komentar  Atas Undang-undang  Perumahan  dan Pemukiman  dan  Undang-undang Rumah  Susun ,  Bandung:  Mandar Maju, 2001. Arie S. Hutagalung, “Penerapan Lembaga  Rechtsverweking  Untuk Mengatasi Kelemahan Sistem Publikasi Negatif Dalam Pendaftaran Tanah,” Majalah
Hukum  dan  Pembangunan ,  Nomor 4 Edisi Oktober-Desember (2000). Bachtiar  Effendi, Kumpulan  Tulisan Tentang  Hukum  Tanah ,  Bandung: Alumni, 1998.
Boedi Harsono, Hukum Agraria  Sejarah dan Isi , Jakarta: Djambatan, 2003.
Effendi  Perangin, Hukum  Agraria Indonesia, Suatu Telaah dari Sudut Pandang  Praktisi  Hukum ,  Jakarta:
Radjawali, 1998.
Effendi Perangin, Hukum Agraria Indonesia, Suatu Telaah dari Sudut Pandang  Praktisi  Hukum ,  Jakarta: Radjawali, 2001.
Kardino, Peraturan  jabatan  PPAT , Jakarta: Djambatan, 2000.
Kartini  Muljadi  dan  Gunawan  Widjaja,
Hak-hak  Atas  Tanah ,  Jakarta: Prenada Mulia, 2004.
Undang-Undang  Nomor  5  Tahun  1960 tentang  Peraturan  Dasar  Pokok-
Pokok Agraria
Peraturan  Pemerintah  Nomor  24  Tahun 1997 tentang Pendaftaran Hak Atas Tanah.