Tanah di Kota Palopo

## KLAUSUL KUASA MUTLAK DALAM AKTA JUAL BELI TANAH DI KOTA PALOPO

## Ashar Sinilele

## Universitas Islam Negeri Alauddin Makassar

## Abstract
Based on the provisions of Article 1813 of the Civil Code which states that the  granting  of  power  ends  with the  withdrawal  of  the  power  of  attorney,  if  it  is associated with the clause granting the power of attorney in a binding purchase agreement  which  is  an  absolute  power  or  that  can’t  be  revoked,  then  it  is  clear that the clause is contrary to existing laws. This is  also explained in Article 1814 of the Civil Code regarding the existence of the right of the grantor to withdraw his  power  of  attorney  if  desired.  Thus  the  absolute  power  clause  is  a  deviation from the law. Based on the Instruction of the Minister of Home Affairs Number 14 of 1982, it is also clear that this violates regulations which are still in force. That absolute clausal agreements as applied a lot is a form of contradiction in the law so that it should need to be revised. For data collection this research was carried out  at  the  Palopo  City  Notary  Office  regarding  the  land  purchase  agreement  as regulated in the Civil Code.
Keywords: Deed, Buy and Sell, Absolute Power of Attorney.

## Abstrak
Berdasarkan  ketentuan  Pasal  1813  KUH-Perdata  yang  menyebutkan bahwa  pemberian  kuasa  berakhir  dengan  ditariknya  kembali  kuasa  penerima kuasa, jika dikaitkan dengan klausul pemberian kuasa pada perjanjian pengikatan jual  beli  yang  merupakan  kuasa  mutlak  atau  kuasa  yang  tidak  dapat  dicabut kembali, maka jelas bahwa klausul tersebut bertentangan dengan undang-undang yang  ada.  Hal  ini  juga  dijelaskan  pada  Pasal  1814  KUH-Perdata  tentang  adanya hak  dari  pemberi  kuasa  dapat  menarik  kembali  kuasanya  manakala  dikehendaki. Dengan  demikian  klausul  kuasa  mutlak  merupakan  penyimpangan  dari  undang- undang.  Berdasarkan  Instruksi  Menteri  Dalam  Negeri  Nomor  14  Tahun  1982, jelas  juga  hal  tersebut  melanggar  peraturan  yang  sampai  saat  ini  masih  berlaku. Bahwa  perjanjian  clausul  mutlak  sebagaimana  banyak  diterapkan  merupakan suatu  bentuk  pertantangan  di  dalam  undang-undang  sehingga  hal  tersebut seharusnya  perlu  mendapat  revisi.  Untuk  pengambilan  data  penelitian  ini dilakukan di kantor Notaris  Kota Palopo yang berkenaan tentang perjanjian jual- beli tanah sebagaimana yang diatur dalam KUH-Perdata.
Kata Kunci : Akta, Jual Beli, Kuasa Mutlak.
Tanah di Kota Palopo

## PENDAHULUAN
Menurut    Mac  Iver  dan  Page,  kebiasaan merupakan  perikelakuan  yang  diakui dan diterima masyarakat. Apabila kebiasaan tersebut tidak semata-mata dianggap sebagai  cara  berperilaku  saja,  akan  tetapi  bahkan  diterima  sebagai  norma pengatur,  maka  disebut  kebiasaan  tadi  sebagai  mores  atau  tata  kelakukan.  Tata kelakuan  mencerminkan  sifat  hidup  dan  kelompok  manusia  yang  dilaksanakan sebagai alat pengawas, secara sadar maupun tidak sadar oleh masyarakat terhadap anggota-anggotanya. 1
Dalam  perkembangan  selanjutnya,  khususnya  pada  saat  sekarang  ini  di  mana kegiatan  manusia  semakin  berkembang,  nyata  terlihat  bentuk-bentuk  hubungan hukum  dengan  cara  membuat  suatu  perjanjian,  yang  mana  dalam  perjanjian tersebut  sering  kali  mencantumkan  klausula  kuasa  sesuai  dengan  apa  yang dikehendaki. 2 Memang  pemberian  kuasa  merupakan  perbuatan  hukum  yang paling  banyak  dijumpai  dalam  masyarakat,  selain  itu  pemberian  kuasa  adalah perbuatan  yang  mendasar  sekali  dan  penting  dalam  proses  hubungan  hukum maupun  bukan  hubungan  hukum,  dalam  hal  seseorang  menghendaki  dirinya diwakili  oleh  orang  lain  untuk  menjadi  kuasanya,  untuk  melaksanakan  segala sesuatu yang merupakan kepentingan sipemberi kuasa, dalam segala hal, termasuk dalam hubungan-hubungan dengan pihak-pihak lain selain kuasanya.
Secara  teoritis,  pemberian  kuasa  diatur  dalam  Pasal  35  Undang-Undang Republik  Indonesia  Nomor  14  Tahun  1970  tentang  Ketentuan-ketentuan  Pokok Kekuasaan  Kehakiman,  yang  menjelaskan  bahwa  pemberian  kuasa  disebutkan secara tersirat dan konkritnya disebut sebagai bantuan hukum. Dengan mengutip pendapat  dari  K.  Smith  Dan  D.J.  Keenam,  Santoso  Poedjosoebroto  berpendapat, bahwa  bantuan  hukum atau legal  di  diartikan  sebagai  yang  sederhana,  cepat  dan biaya ringan. 3 Pemberian kuasa juga diatur dalam Pasal 1792 sampai dengan Pasal 1819  Kitab  Undang-Undang  Hukum  Perdata,  atau  dalam  titel  XVI  Buku  ke  III. Adapun dalam Pasal 1792 KUH-Perdata disebutkan bahwa :
“Pemberian kuasa adalah suatu persetujuan dengan mana seorang memberikan kekuasan  kepada  seorang  lain,  yang  menerimanya,  untuk  atas  namanya menyelenggarakan suatu urusan.”
Pemberian  kuasa  dalam  perkembangannya  menjadi  luas  sekali,  akan  tetapi semua  itu  tidak  akan  dibahas  dalam  tulisan  ini,  hanya  pemberian  kuasa  dalam praktek  yang  dituangkan  dalam  akta  notaris  yang  berkembang  dalam  kehidupan masyarakat  yang  berkaitan  dengan  kepentingan  masyarakat  dalam  melakukan
1 Abdulhay Marhainis, Hukum Perdata Material, (PT. Pradnya Paramita, 1982). h. 69.
2 Ibid., h. 128.
3 Ibid., h. 273.
Tanah di Kota Palopo
suatu perbuatan hukum jual beli khususnya mengenai bidang tanah. Akta tersebut yang dimaksud atau yang lebih dikenal dengan akta “ Perjanjian Pengikatan Jual Beli “.
Ada  beberapa  macam  pemberian  kuasa  yang  umum  dikenal  oleh  masyarakat, karena  seringkali  dijumpai  dalam  kehidupan  bermasyarakat.  Macam  pemberian kuasa  itu  dapat  ditinjau  dari  berbagai  sebab.  Berdasarkan  sifat  perjanjiannya, maka  pemberian  kuasa  dapat  merupakan  pemberian  kuasa  umum,  maupun pemberian  kuasa  khusus.  Demikian  pemberian  kuasa  tersebut  dilakukan  oleh penjual  kepada  pembeli,  dengan  ketentuan  bahwa  kuasa  tersebut  merupakan bagian  yang  tidak  terpisahkan  dari  perjanjian  pengikatan  jual  beli  itu  sendiri. Adapun pemberian kuasa mutlak khususnya terhadap tanah dalam akta perjanjian pengikatan  jual  beli  yang  pada  hakekatnya  adalah  pengalihan  hak  tidak bertentangan dengan Pasal 37 jo.Pasal 38 jo.Pasal 39 PP 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran  Peralihan  dan  Pembebanan  Hak.  Dalam  Pasal  37  berbunyi  sebagai berikut :
1) Peralihan hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun melaui jual beli,  tukar  menukar,  hibah,  pemasukan  dalam  perusahaan,  dan  perbuatan hukum  pemindahan  hak  lainnya,  kecuali  pemindahan  hak  melalui  lelang hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang  berwenang  menurut  ketentuan  peraturan  perundang-undangan  yang berlaku.
2) Dalam keadaan tertentu sebagaimana yang ditentukan oleh Menteri Kepala Kantor Pertanahan dapat mendaftar pemindahan hak atas bidang tanah hak milik,  yang  dilakukan  diantara  perorangan  Warga  Negara  Indonesia  yang dibuktikan  dengan  akta  yang  tidak  dibuat  oleh  PPAT,  tetapi  yang  menurut kepala  Kartor  Pertanahan  tersebut  kadar  kebenarannya  dianggap  cukup untuk mendaftar pemindahan hak yang bersangkutan.
Menurut ketentuan Pasal 38 berbunyi sebagai berikut:
1) Pembuatan  akta  sebagaimana  yang  dimaksud  dalam  Pasal  37  ayat  (1) dihadiri  oleh  para  pihak  yang  melakukan  perbuatan  hukum  yang bersangkutan  dan  disaksikan  oleh  sekurang-kurangnya  2  orang  saksi  yang memenuhi syarat untuk bertindak sebagai saksi dalam perbuatan hukum itu.
2) Bentuk, isi dan cara pembuatan akta-akta PPAT diatur oleh Menteri. Dalam Pasal 39 berbunyi sebagai berikut:
PPAT menolak untuk membuat akta jika, untruk membuat akta:
a. Mengenai  bidang  tanah  yang  sudah  terdaftar  atau  hak  milik  atas  satuan rumah  susun  kepadanya  tidak  bisa  disampaikan  sertifikat  asli  hak  yang
Tanah di Kota Palopo
bersangkutan  atau  sertifikat  yang  diserahkan  tidak  sesuai  dengan  daftar- daftar yang ada di Kantor Pertanahan;
b. Mengenai daftar tanah yang belum terdaftar kepadanya tidak disampaikan:
1) Surat  bukti  hak  sebagaimana  dimaksud  dalam  Pasal  24  ayat  (1)  atau surat keterangan Kepala Desa/Kelurahan yang menyatakan bahwa yang bersangkutan  menguasai  bidang  tanah  tersebut  sebagaimana  dimaksud dalam Pasal 24 ayat (2); dan
2) Surat  keterangan  yang  mengatakan  bahwa  bidang  tanah  yang bersangkutan  belum  bersertifikat  dari  kantor  pertanahan,  atau  untuk tanah  yang  terletak  di  daerah  yang  jauh  dari  kedudukan  kantor pertanahan,  dari  pemegang  hak  yang  bersangkutan  dengan  dikuatkan oleh Kepala Desa/Kelurahan;
c. atau  Salah  satu  atau  para  pihak  yang  akan  melakukan  perbuatan  hukum yang  bersangkutan  atau  salah  satu  saksi  sebagaimana  dimaksud  dalam Pasal  38  tidak  berhak  atau  tidak  memenuhui  syarat  untuk  bertindak demikian;
d. atau Salah satu pihak atau para pihak bertindak atas dasar suatu surat kuasa mutlak  yang  pada  hakekatnya  berisikan  pernbuatan  hukum  pemindahan hak;atau
e. Untuk perbuatan hukum yang akan dilakukan belum diperoleh ijin pejabat atau  instansi  yang  berwenang,  apabila  ijin  tersebut  diperlukan  menurut peraturan perundang-undangan yang berlaku; atau
f. Obyek  perbuatan  hukum  yang  bersangkutan  sedang  dalam  sengketa mengenai dan fisik dan atau data yuridisnya; atau.
g. Tidak  dipenuhi  syarat  lain atau  dilanggar  larangan  yang  ditentukan  dalam peraturan  perundang-undangan  yang  bersangkutan.  Ketentuan  tersebut tidak diatur dalam Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, namun diakui di dalam  lalu  lintas  bisnis  dimasyarakat,  hal  ini  merupakan  suatu  perikatan yang muncul dari perjanjian, yang diatur dalam Pasal 1338 Kitab Undang- Undang  Hukum  Perdata,  yang  mengakui  adanya  kebebasan  berkontrak, dengan  pembatasan  bahwa  perjanjian  itu  tidak  boleh  bertentangan  dengan peraturan perundangan dan harus didasari dengan itikat baik. 4
4 Kansil,  dkk.  Modul  Hukum  Perdata  termasuk  Azas-Azas  Hukum  Perdata,  (Jakarta:  PT. Pradnya Paramita, 2006). h. 196.
Tanah di Kota Palopo

## METODE PENELITIAN
Pengambilan  data  ini  dilakukan  di  kantor  Notaris  di  Kota  Palopo  yang berkenaan  tentang  perjanjian  jual-beli  tanah  sebagaimana  yang  diatur  menurut KUH-Perdata.
Data  primer  adalah  data  yang  diperoleh  langsung  dari  sumber  pertama,  yakni dari masyarakat yang telah dipilih dan ditetapkan sebagai responden (penjual dan pembeli)  melalui  pendekatan  sosiologis.,  Data  sekunder  adalah  data  yang bersumber  dari  peraturan  Perundang-Undangan,  referensi  lainnya  sebagai  bahan rujukan yang ada hubungannya dengan objek  kajian.
Teknik  yang  digunakan  adalah  Melakukan  wawancara  langsung  kepada responden      dalam  hal  pembeli  dan  penjual  tanah    untuk  diolah  dan  dianalisis. Kepustakaan  yaitu  dilakukan  dengan  cara  mengkaji  secara  substansial  norma- norma hukum yang berkenaan dengan itikad baik dalam jual-beli.

## PEMBAHASAN
A. Klausul  kuasa mutlak dalam  jual beli tanah di Kota Palopo.
Seperti  telah  dijelaskan  diatas,  menurut  macam  atau  jenis  pemberian  kuasa dilihat  dari  sifat  perjaniiannya,maka  pemberian  kuasa  dapat  dibedakan  yaitu pemberian  kuasa  umum  dan  pemberian  kuasa  khusus.  Adapun    yang  dimaksud dengan  pemberian  kuasa  dijelaskan  pada  Pasal  1192  KUH-Perdata,  yaitu  : "Pemberian  kuasa  adalah  suatu  persetujuan  dengan  mana  seorang  memberikan kekuasaan  kepada  seorang  lain,  yang  menerimanya  untuk  atas  namanya menyelenggarakan  suatu  urusan.''    Pasal  1792  KUH-Perdata  tersebut menunjukkan  bahwa  sifat    pemberian  kuasa  tidak  lain  dari  mewakilkan  atau perwakilan    ( Vertegenwoordiging ).  Pemberian  kuasa  sebagai  wakil,  yang  dibuat melalui    persetujuan  selalu  disebut  kuasa  atau volmacht .  Pada  dasarnya  kuasa inilah  yang  menjadi  tujuan  dari  persetujuan  pemberian  kuasa  tersebut    yang kemudian  di  masukkan  sebagai  klausul  dalam  suatu  akta  notariil  .  Dengan kekuasaan  dari  pemberian  kuasa  tersebut,  maka  penerima  kuasa  menjadi  dapat berwenang  melakukan  t  indakan  atau  perbuatan  hukum  untuk  kepentingan  dan atas nama pemberi kuasa. Berdasarkan kuasa tersebut ia dapat bertindak atas dasar volmacht  dari  pihak  pemberi  kuasa  untuk  mengurus  dan  menjalankan  segala tindakan yang berkenaan dengan obyek dalam perjanjian. Namun demikian perlu diperhatikan,  bahwa  pemberian  kuasa  tersebut  hanya  meliputi  tindakan pengurusan saja, dan hal ini tersirat pada Pasal 1792 KUHPerdata dan ditegaskan pada Pasal 1797 bahwa sipenerima kuasa tidak boleh melakukan sesuatu apapun yang melampaui batas kuasanya. Maksudnya disini adalah bahwa penerima kuasa tidak  diperbolehkan  melakukan  segala  perbuatan  hukum  yang  menurut  hukum
Tanah di Kota Palopo
hanya  dapat  dilakukan  oleh  si  pemberi  kuasa  dalam  hal  ini  adalah  pemilik  / pemegang  haknya.  Sedangkan  jika  dikaitkan  dengan  Pasal  1813  KUH-Perdata tentang berakhirnya, pemberian kuasa menyebutkan pemberian kuasa berakhir :
1. dengan ditariknya kembali kuasanya sipenerima kuasa;
2. dengan pemberitahuan penghentian kuasanya oleh sipenerima kuasa;
3. dengan meninggalnya, pengampuannya atau pailitnya pemberi kuasa atau si  penerima  kuasa  maka  pemberian  kuasa  yang  dimaksud  dalam  Pasal  1792 KUH-  Perdata  tidaklah  dapat  dilepaskan  dari  isi  Pasal  1813  tersebut.  Artinya bahwa apabila unsur-unsur yang terdapat dalam Pasal 1813 KUH-Perdata tersebut terpenuhi  maka  perjanjian  pemberian  kuasa  yang  dibuat  berakibat  tidak berkekuatan  hukum  lagi.  Demikian  apabila  perjanjian  pemberian  kuasa  tersebut dimasukkan  sebagai  klausula  dalam  suatu  perjanjian  pokok,  misalnya  dalam masalah ini , yaitu perjanjian jual beli , yang dikenal dengan perjanjian pengikatan jual  beli,  maka  hal  ini  tergantung  dari  pada  sah  atau  tidaknya  perjanjian  pokok tersebut . Artinya apabi la perjanjian pokok-nya tidak sah atau batal demi hukum, maka  klausul  pemberian  kuasa  menjadi  tidak  berkekuatan  hukum.Sebaliknya apabila  perjanjian  pokok-nya  sah,  maka  klausul  pemberian  kuasa  menjadi berkekuatan  hukum,  dengan  syarat  klausul  pemberian  kuasa  tidak  bertentangan dengan  peraturan  perundangan  yang  berlaku,  tetapi  dalam  hal  ini  jika  klausul pemberian kuasa tersebut bertentangan dengan peraturan perundangan-undangan, maka  perjanjian  pokoknya  tetap  sah,  hanya  klausul  kuasanya  yang  tidak berkekuatan  hukum.  Dalam  masalah  ini  ,  mengenai    klausul  pemberian  kuasa mutlak  .  Seperti  dinyatakan  dalam  Instruksi  Menteri  Dalam  Negeri  Nomor  14 Tahun  1982,  yang  dimaksud  dengan  "Kuasa  Mutlak”  adalah  kuasa  yang didalamnya mengandung unsur tidak dapat ditarik kembali oleh pemberi kuasa.
Namun dalam hal ini, kuasa mutlak itu sendiri tidak ada peraturan khusus yang mengaturnya.  Akan  tetapi  akibat  dari  Pasal  1334  ayat  (1)  KUH-Perdata  yang menyebutkan  bahwa  semua  perjanjian  yang  dibuat  secara  sah  berlaku  sebagai undang-undang  bagi  mereka  yang  membuatnya.  Pasal  ini  lebih  dikenal  sebagai dasar  dari  kebebasan  berkontrak.  Sekarang  yang  menjadi  pertanyaan,  apakah meskipun  hal  tersebut  merupakan  kebebasan  dari  Para  pihak  yang  membuatnya, tidak  bertentangan  dengan  pertauran  perundang-undangan  yang  lain,  misalnya Pasal 1813 KUH Perdata tentang berakhirnya pemberian kuasa (khususnya Pasal 1813 ayat (1)) dan Instruksi Menteri Dalam Negeri Nomor 14 Tahun 1982 tentang Larangan Penggunaan Kuasa Mutlak Sebagai Pemindahan Hak atas Tanah.
Berdasarkan  ketentuan  Pasal  1813  KUH-Perdata  yang  menyebutkan  bahwa pemberian kuasa berakhir dengan ditariknya kembali kuasa sipenerima kuasa, jika dikaitkan  dengan  klausul  pemberian  kuasa  pada  perjanjian  pengikatan  jual  beli
Tanah di Kota Palopo
yang merupakan kuasa mutlak atau kuasa yang tidak dapat dicabut kembali, maka jelas  bahwa  klausul  tersebut  bertentangan  dengan  undang-undang  yang  ada.  Hal ini  juga  dijelaskan  pada  Pasal  1814  KUH-Perdata  tentang  adanya  hak  dari pemberi  kuasa  dapat  menarik  kembali  kuasanya  manakala  dikehendaki.  Dengan demikian klausul kuasa mutlak merupakan penyimpangan dari undang-undang 23 Berdasarkan  Instruksi  Menteri  Dalam  Negeri  Nomor  14  Tahun  1982  tersebut diatas,  jelas  juga  hal  tersebut  melanggar  peraturan  yang  sampai  saat  ini  masih berlaku.
Namun demikian jika Instruksi Menteri Dalam Negeri  Nomor 14 Tahun 1982 tentang  Larangan  Penggunaan  Kuasa  Mutlak  Sebagai  Pemindahan  Hak  Atas Tanah, apabila dikembalikan pada undang-undang yaitu Pasal 1792 KUH-Perdata tentang pemberian kuasa ( Last geving ), khususnya pada Pasal 1813 KUH-Perdata (serta  Instruksi  Mendagri  No.14  Tahun  1982  juga  berdasarkan  PP  24  Tahun 1997), tentang berakhirnya suatu pemberian kuasa, apabila dikaitkan dengan Pasal 1338  KUH-Perdata  tentunya  “ para  pihak  dapat  memperjanjikan”. Demikian kebebasan  para  pihak  untuk  membuat  perjanjian  dijelaskan  oleh  salah  satu Pengantur  terkemuka  dari  aliran  Hukum  Alam,  yaitu  Hugo  Grotius  yang berpendapat  bahwa  : Hak  untuk  mengadakan  perjanjian  adalah  salah  satu  hak- hak  asasi  manusia”. dan  ia  beranggapan  bahwa  suatu  kontrak  adalah  suatu tindakan  suka  reIa  dari  seseorang  dimana  ia  berjanji  sesuatu  kepada  orang  lain dengan maksud bahwa orang lain itu akan menerimanya.

## B. Praktek Klausul Kuasa Mutlak Dalam perjanjian Jual Beli Tanah di Kota Palopo
Berkaitan  dengan  Akta  Perjanjian  Pengikatan Jual  Beli,  yang  mana  pada akta tersebut terdapat 2 (dua) kemungkinan yaitu :
1. Akta  Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli  tersebut  tidak  dipergunakan,  karena pihak  pertama  turut  hadir  dihadapan  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  yang berwenang. Dalarn hal ini, berarti perjanjian pemberian kuasa mutlak tidak perlu dijalankan ;
2. Akta  Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli  dipergunakan.  Hal  ini  karena  pihak pertama  tidak  dapat  hadir  untuk  membantu  pihak  kedua,  dan  pihak  kedua bertindak  berdasarkan  perjanjian  pemberian  kuasa  yang  dijadikan  sebagai klausul dalarn aktaPerjanjian Pengikatan Jual Beli tersebut.
Disinilah peran Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli dimana klausul perjanjian pemberian  kuasa  dapat  dijalankan  atau  tidak.  Akan  tetapi  dalam  permasalahan disini  mengenai  mutlak  dikaitkan  dengan  Akta  PPJB  digunakan  sebagai  dasar
Tanah di Kota Palopo
bertindaknya, perlu diperhatikan bahwa tidak semua pemberian kuasa pada pihak lain beralih kepada penerima kuasa.
Hal  ini  dibatasi  dengan  Instruksi  Menteri  Dalam  Negeri  Nomor  14  Tahun 1982, melarang pejabat-pejabat kuasa Agraria untuk melayani penyelesaian status hak atas tanah yang menggunakan surat kuasa mutlak sebagai bukti pemindahan hak  (yang  dimaksud  adalah  langsung  dengan  surat  kuasa  mutlak  tanpa,  melalui perbuatan  hukum    dihadapan  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah).  Seperti  telah ditegaskan  dalam  Pasal  1792  KUH-Perdata  tentang  pemberian  kuasa,  dimana pemberian kuasa disini hanya meliputi tindakan pengurusan saja.
Seperti  telah  diterangkan  diatas,  bahwa  dilihat  dan  sebab-sebab  mengapa dipilihnya  perbuatan  hukum  pengalihan  hak  atas  tanah  dengan  suatu  pernbuatan Akta  Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli,  yang  dapat  dikatagorikan  menjadi  3  (tiga) kelompok, yaitu :
1. Pembayaran atas jual beli tersebut telah dilunasi oleh pihak pembeli kepada pihak  pertama,  dan  pihak  pertama  telah  menerima  sertifikat  pernbayaran tersebut,  tertulis)  akan  tetapi  (syarat  formal  sebagai  bukti  pemilikan  yang sah  sesuai  dengan  UUPA,  masih  dalam  proses  permohonan  hak,  dan permohonan tersebut sudah sampai pada Kanwil Pertanahan;
2. Pembayaran  atas  jual  beli  tersebut  belum  dilunasi  oleh  pihak  pembeli dengan angsuran karena sertifikat sebagai bukti kepemilikan hak atas tanah belum terpenuhi;
3. Pembayaran  atas  jual  beli  dilakukan  dengan  angsuran,  meskipun  sertifikat sudah  ada  dan  sudah  atas  nama  pihak  pertama.  Dalam  penulisan  ini, mengenai  pemberian  kuasa  mutlak  dalam  perjanjian  pengikatan  jual  beli, seperti telah diterangkan diatas berkaitan dengan dan atau bersumber pada perjanjian pokok , yang dalam akta perjanjian pengikatan jual beli tersebut terdapat  pada  bagian  recital/premise,  misalnya  diterangkan  bahwa  Pihak pertama menerangkan dalam akta ini telah mengikatkan diri untuk menjual dan  menyerahkan  kepada  pihak  kedua  yang  menerangkan  telah mengikatkan dirinya sendiri untuk membeli dan menerima penyerahan dari pihak  pertama  Jual  beli  ini  menurut  para  pihak  akan  dilakukan  dengan harga sebesar Rp., --- jumlah uang mana menurut keterangan pihak pertama telah diterima seluruhnya Selanjutnya jual beli ini menunut keterangan para pihak dilakukan apabila sertifikat hak atas tanah tersebut telah dikeluarkan oleh instansi yang berwenang dan tertulis atas nama pihak pertama dengan syarat-syarat  dan  aturan  yang  ditetapkan  dalarn  formulir  Akta  Jual  Beli Pejabat  Kuasa  yang  tersebut  dalam  akta  ini  merupakan  bagian  yang  tidak terpisahkan dan pengikatan jual beli ini.
Tanah di Kota Palopo
Jadi yang dimaksud dengan perjanjian pokoknya disini adalah pengikatan jual belinya itu sendiri. Dan segera setelah perjanjian pokoknya terpenuhi maka kuasa mutlak  tersebut  dengan  sendirinya  berakhir  (dalam  hal  Surat  Kuasa Membebankan  Hak  Tanggungan)  atau  dapat  dijalankan  (dalam  hal  Perjanjian Pengikatan Jual Beli).
Maksudnya disini, manakala telah sampai pada waktunya (perjanjian pokoknya terpenuhi, yaitu sertifikat sudah ada atas nama pihak pertama/penjual), sedangkan pihak  pertama  (Penjual)  “telah  menerima  semua  hak-haknya”  akan  tetapi  lalai atau tidak dapat memenuhi kewajibannya membantu pihak kedua (Pembeli) untuk pengurusan pembuatan akta jual beli, demikian agar dapat dilakukan pendaftaran di  Kantor  Pertanahan  setempat,  sehingga  sertifikat  dapat  dibalik  nama  keatas nama  pihak  pembeli,  maka  dengan  kuasamutlak  tersebut  pihak  pembeli  dapat menghadap kepada pejabat yang berwenang dalam hal ini Pejabat Pembuat Akta Tanah  dengan  bertindak  dalam  dua  kapasitas,  yaitu  pertama  bertindak  sebagai pihak penjual dengan dasar akta perjanjian pengikatan jual beli tersebut dan yang kedua sebagai pihak pembeli sendiri. Sehingga hal ini tidak bertentangan dengan kuasa  mutlak  yang  dibuat  untuk  menghindari  ketentuan-ketentuan  UUPA  jo. PP.No.24 Tahun 1997.
Dari  akta-akta  jual  beli  yang  dibuat  oleh  seorang  PPAT,  berdasarkan  penulis survei  melalui  wawancara,  maka  sebagian  besar  seorang  PPAT  dapat  menerima pembuatan  akta  jual  beli  berdasarkan  akta  perjanjian  pengikatan  jual  beli  yang mengandung unsur kuasa mutlak. Demikian mengenai akta jual beli tersebut, oleh seorang  PPAT  dapat  dijadikan  bukti  untuk  melakukan  pendaftaran  di  Kantor Pertanahan setempat, dan oleh Kepala Kantor Pertanahan diterima dan didaftarkan sebagai  pemindahan  hak  atas  tanah.  Hal  ini  terbukti  bahwa  sertifikat  yang  atas nama  pihak  pertama  (penjual)  dapat  diubah  menjadi  atas  nama  pihak  kedua (pembeli).
Kedua  dan  ketiga  :  Pembayaran  atas  obyek  perjanjian  dilakukan  dengan angsuran, karena syarat formal tertulis belum terpenuhi ataupun sudah terpenuhi. Sebelumnya  perlu  ditegaskan,  bahwa  pemberian  kuasa  mutlak  disini  dilakukan oleh pihak penjual/pihak pertama kepada pihak pembeli/pihak kedua.
Demikian  pemberian  kuasa  mutlak  disini  ditujukan  untuk  kepentingan penerima  kuasa,  sehingga  dengan  ini  kewajiban-kewajiban  dan  pihak pembeli/pihak kedua selaku penerima kuasa harus sudah dilaksanakan dan dengan ini  hak  dari  pihak  penjual/pihak  pertama  selaku  pemberi  kuasa  segera  dapat terpenuhi.  Artinya  pihak  penjual/pihak  pertama  sekarang  hanya  mempunyai kewajiban  dan  pihak  pernbeli/pihak  kedua  hanya  menunggu  haknya  dapat dilaksanakan  atau  terpenuhi.  Dan  apa  yang  diuraikan  diatas,  maka  dalam  kedua
Tanah di Kota Palopo
kelompok  ini,  apabila  dalam  pembuatan  akta  perjanjian  pengikatan  jual  beli dicantumkan mengenai kuasa mutlak, dapat berakibat timbulnya berbagai konflik.
Adapun konflik tersebut dapat berupa :
1. Ketidakseimbangan hak dan kewajiban dari para pihak. Seperti diterangkan diatas,  bahwa  pemberian  kuasa  mutlak  ditujukan  untuk  kepentingan  pihak penerima  kuasa  dalam  hal  ini  pihak  pembeli.  Permasalahannya  sekarang bagaimana dengan kepentingan pihak penjual, dimana ia belum menerima semua  haknya,  sedang  pihakpembeli  dengan  kekuatan  kuasa  yang diterimanya  dapat  melakukan  segala  tindakan  terhadap  obyek  perjanjian dalam  perbuatan  hukum  perjanjian  pengikatan  jual  beli  tersebut. Bagaimana  apabila  pihak  pembeli  tidak  dapat  memenuhi  kewajibannya melunasi pembayaran atas obyek jual beli tersebut, hal ini dapat merugikan pihak penjual;
2. Penyalahgunaan  klausul  pemberian  kuasa  yang  yang  tidak  dapat  dicabut kembali.  Dengan  kekuatan  pemberian  kuasa,  walaupun  penerima  kuasa belum  rnelunasi  pembayaran  atas  jual  beli  tersebut,  dapat  melakukan tindakan  pemilikan  dan  tindakan  pengurusan  tanpa  persetujuan  dan pemberi  kuasa  dalam  hal  ini  penjual,  dan  ini  sangat  merugikan  pihak penjual,  karena  pihak  penjual  tidak  dapat  berbuat  apa-apa.  Dan  hal  ini merupakan perbuatan melanggar hukum dan menerima kuasa karena telah melampaui  batas-batas  kuasanya.Tindakan  yang  diambil  oleh  seorang Notaris-PPAT  dalam  menangani  peralihan  hak  atas  tanah,  berdasarkan pertirnbangan,  bahwa  selain  sebagai  pejabat  pembuat  akta  tanah  juga sebagai  penasehat  hukum.  Oleh  karena  itu  dalarn  praktek,  pada  saat menghadapi  kasus-kasus  tersebut,  sebagai  penasehat  hukum,  memberikan alternatif-alternatif tindakan yang dapat ditempuh adalah sebagai berikut : a. Agar  segera  melunasi  pembayarannya  atau  melunasi  utangnya  yang nantinya  diperhitungkan  sebagal  harga  jual  tanah  tersebut.  Setelah sertifikat  diperoleh,  maka  keduanya  datang  menghadap  kepada  PPAT- Notaris untuk melakukan transaksi jual beli.
b. Agar  menunggu  sertifikat  terbit  atas  nama  pihak  penjual,  kemudian keduanya  datang  menghadap  ke  PPATNotaris  untuk  melakukan transaksi akta jual beli.
c. Dengan  menunggu  sertifikat  diperoleh  atas  nama  pihak  penjual (sertifikat  dalam  proses  permohonan  hak  dan  sudah  sarnpai  kanwil Pertanahan),  maka  dilakukan  perbuatan  hukum  dengan  membuat  akta Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli,  dengan  syarat  pembayaran  sudah dilunasi.
Tanah di Kota Palopo
Disinilah  terlihat  peran  PPAT-Notaris  terhadap  kasus-kasus  yang  dihadapi, tentunya  tetap  memperhatikan  dan  segi  positif  maupun  negatif,  karena  tindakan yang  diambilnya  sekarang,  tidaklah  selesai  sampai  disitu  saja,  tatapi  dapat  pula berakibat  dimasa  mendatang.  Dalam  hal  ini  mengenai  tindakan  yang  diambil berupa pembuatan akta perjanjian pengikatan jual beli,.

## PENUTUP

## A. Kesimpulan
Berdasarkan pembahasan diatas  maka, disimpulkan  sebagai berikut :
1) Bahwa perjanjian clausul mutlak sebagaimana  banyak diterapkan merupakan suatu  bentuk  pertantangan  di  dalam  undang-undang  sehingga  hal  tersebut seharusnya perlu mendapat revisi.
2) Pada  umumya  dalam  transaksi  jual  beli  harus  dilaksanakan  di  hadapan notaris, agar dapat mempunyai kepastian hukum atas hak tersebut.

## B. Saran
1) Senantiasa melakukan tranksaksi di hadapan notaris dengan memperlihatkan bukti-bukti outentik.
2) Tidak mudah melakukan transaksi jual beli tanah dengan di bawah tangan.
Tanah di Kota Palopo

## DAFTAR PUSTAKA
Abdulhay Marhainis. Hukum Perdata Material. PT. Pradnya Paramita, 1982. Amiruddin, dkk. Pengantar Metode Penelitian Hukum. Jakarta: PT. Raja Gratindo Persada, 2004.
Effendi Perangin. Hukum Agraria di Indonesia Suatu Telaah dari Sudut Pandang Praktisi Hukum, Jakarta: Rajawali, 1989, h. 195.
---------------------. Praktek  Jual-Beli  Tanah. Jakarta:  PT.  Raja  Grafindo  Persada, 1985.
Hartono  Soerjopratiknjo. Aneka  Perjanjian  Jual-Beli. Yogyakarta:  PT.  Mustika Wikasa, 1994.
Kansil, dkk, Modul Hukum Perdata termasuk Azas-Azas Hukum Perdata , Jakarta: PT. Pradnya Paramita, 2006.
R. Soerjatin. Beberapa Soal Pokok Hukum Perdata dan Hukum Dagang . Jakarta: Pradnya Paramita, 1983.
R. Soesilo. Kitab Undang-Undang Hukum Perdata. Jakarta: Wipres, 2007. R. Subekti. Aneka Perjanjian, Cetakan IV, Bandung: Alumni, 1984.
-------------. Pokok-Pokok Hukum Perdata. Jakarta: PT. Intermasa, 1985.
-------------. Perbandingan Hukum Perdata. Jakarta: Pradnya Paramita, 1993.
-------------. Pokok-Pokok Hukum Perdata. Jakarta: PT. Intermassa, 1996. R.  G.  Kartasapoetra. Hukum  Tanah  –  Jaminan  UUPA  Bagi  Keberhasilan Pendayagunaan Tanah. Jakarta: PT. Bina Aksara, 1985. Salim,  H.  S. Hukum  Kontrak  –  Teori  dan  Teknik  Penyusunan  Kontrak. Jakarta: Sinar Grafika, 2006.
Soedibyo. Teknik Konservasi Sumber Daya Alam dan Lingkungan. Bogor: Rimba Indonesia, 1988.
Soerjono Soekanto. Pengantar Penelitian Hukum. Jakarta: Universitas Indonesia
Press, 1986
Supardi. Hukum Lingkungan di Indonesia. Jakarta: Sinar Grafika, 2006. Suparmoko. Ekonomi  Sumber  Daya  Alam  dan  Lingkungan.  (suatu  pendekatan teoritis). Yogyakarta: BPFE, 1994 . Urip  Santoso. Hukum  Agraria  dan  Hak-Hak  Atas  Tanah. Jakarta:  Kencana Prenada Media Group, 2007.
------------------. Undang-Undang  Pokok  No.  5  Tahun  1960  Tentang  Pertaturan Dasar  Pokok-Pokok  Agraria. Jakarta:  Kencana  Prenada  Media  Group, 2005.
Wirjono Prodjodikoro. Azas-Azas Hukum Perjanjian . Bandung: Sumur, 1973.
---------------------------. Azas-Azas  Hukum  Perdata. Bandung:  PT.  Bali  Bandung, 1990.