21 MINTAKAT, Jurnal Arsitektur,  Volume 2 Nomer 1,  September 2003

## MANFAAT PENGGUNAAN METODA KONSOLIDASI TANAH DALAM RANGKA PENATAAN WILAYAH PERKOTAAN
Hery Budiyanto *

## ABSTRAK
Pertumbuhan  dan  perkembangan  penduduk  perkotaan  di  negara  berkembang  termasuk Indonesia  adalah  sangat  pesat,  hal  ini  menimbulkan  permasalahan  penyediaan  tanah  untuk perumahan  dan  fasilitas  kota,  sementara  persediaan  tanah  untuk  menghadapi  perkembangan penduduk semakin tidak mencukupi sehingga perlu dilakukan langkah-langkah inovatif agar masalah ini bisa teratasi tanpa menimbulkan dampak sosial dan  ekonomi. Salah satu solusi yang ditawarkan adalah penggunaan metoda Konsolidasi Tanah. Tulisan ini akan menupas manfaat penggunaan serta dasar-dasar metoda Konsolidasi Tanah.
Kata Kunci : Konsolidasi tanah, Perencanaan Kota dan Wilayah
*) Hery Budiyanto, Ir., MSA, PhD. adalah dosen Fakultas Teknik Universitas Merdeka Malang.
21
Kota-kota di Indonesia sejak awal abad 20  telah  memperlihatkan  pertumbuhan  yang pesat.  Berdasarkan  sensus  penduduk  tahun 1961, jumlah penduduk perkotaan di Indonesia telah  mencapai  15,6  %.  Pada  tahun  1971, jumlah penduduk perkotaan meningkat menjadi 17,2  %.  Pada  tahun  1980  telah  meningkat  lagi mencapai  angka  23,7%,  dan  pada  akhir  tahun 1989  jumlah  penduduk  perkotaan  mencapai 30,3  %.  Apabila  dihitung  angka  pertumbuhan penduduk  perkotaan  dalam  kurun  waktu  1961- 1971  sebesar  3,6  %  per-tahun  dan  antara tahun  1971-1989  rata-rata  mencapai  5  %  per- tahun.  Angka  tersebut  jelas  lebih  besar  dari angka pertumbuhan penduduk rata-rata nasional sebesar 2,32 % per-tahun.
Dengan
pertumbuhan penduduk perkotaan  yang  begitu  pesat  ini,  maka  dengan sendirinya  akan  berkembang  pula  kebutuhan perumahan dan fasilitas pelayanan kota, seperti :  air  bersih,  listrik,  jalan,  sarana  pendidikan,
taman-taman  kota,  dan  lain-lain.    Hal  ini  tentu memerlukan lahan untuk keberadaannya.
Dalam  pembangunan  perkotaan  pada dasarnya  terdapat  dua  faktor  kendala  utama, yaitu  masalah tanah dan  masalah dana pembangunan . Faktor kendala pertama meliputi dua  hal  yaitu fragmentasi  tanah dan harga tanah . Proses fragmentasi tanah ini diawali oleh adanya  subdivisi  tanah,  yang  mempunyai  ciri bidang-bidang  tanah    terbagi  dalam  bidang- bidang tanah dengan luas persil yang kecil dan bentuknya  tidak  teratur  serta  batasnya  tidak jelas.  Tanah-tanah  tersebut  pada  umumnya relatif  belum  terjangkau  oleh  prasarana  kota, dan kalaupun ada masih sangat terbatas.
Akibat  kurangnya  dana  pembangunan kota  ini,  maka  pelayanan  yang  seharusnya diberikan  oleh  pemerintah  jauh  lebik  kecil  dari kebutuhan yang sesungguhnya, seperti kebutuhan prasarana jalan dan fasilitas lainnya.
22 MINTAKAT, Jurnal Arsitektur,  Volume 2 Nomer 1,  September 2003
Di  lain  pihak  pertumbuhan  dan  perkembangan kota  tidak  dapat  menunggu  adanya  pelayanan pemerintah  sehingga  kota  terus  tumbuh  tanpa kendali  secara  tidak  teratur  serta  menciptakan kualitas lingkungan yang rendah.
Indonesia merupakan negara
berkembang  dengan  jumlah  penduduk  ratusan juta  jiwa,  sehingga  mau  tidak  mau  selalu mendapat  permasalahan  dalam  pemenuhan kebutuhan  lingkungan  permukiman  yang memenuhi  syarat  bagi  penduduk  yang  terus- menerus tumbuh dan berkembang. Pemerintah menghadapi suatu kesulitan yang besar karena terbatasnya persediaan dana untuk kepentingan  pembangunan  di  suatu  pihak  dan kebutuhan  lingkungan  permukiman  yang  terus berkembang di pihak lain.
Pemerintah  dihadapkan  kepada  tiga alternatif pemecahan masalah :
1.  Menyediakan dana yang sangat besar untuk keperluan pembangunan lingkungan
permukiman yang memenuhi syarat;
2.  Menghadapai  kenyataan  bahwa  apabila dana yang diperlukan tidak dapat disediakan,  maka  kota  akan  ditentukan pertumbuhannya  oleh  kekuatan-kekuatan pasar  bebas  dan  akan  berakibat  adanya pertumbuhan  tang  tidak  terkendali  dengan berbagai dampak negatifnya;
3.  Mengadakan tindakan-tindakan inovatif
dalam pengelolaan sumber daya, antara lain lahan kota, dan mengikutsertakan masyarakat  secara  luas  secara  lebih  efektif dalam pembangunan.

## MASALAH TANAH PERKOTAAN
Konferensi  PBB  tentang  Habitat  pada tahun  1976  menekankan  bahwa  tanah merupakan  sumber  daya  yang  langka,  yang pengelolaannya harus diawasi oleh masyarakat
harus diawasi oleh masyarakat demi kepentingan umum.
Di  dalam  Undang-undang  No.20  tahun 1960  tentang  Peraturan  Dasar  Pokok-pokok Agraria Pasal 1 ayat 2 disebutkan bahwa tanah merupakan  karunia  Tuhan  Yang  Maha  Esa serta merupakan milik Bangsa Indonesia. Pada Pasal  2  juga  dijelaskan  bahwa  negara mempunyai  hak  wewenang  mengatur  dan menyelenggarakan  peruntukan,  penggunaan, persediaan,  dan  pemeliharaan  bumi,  air,  dan ruang angkasa, dimana dalam hal ini termasuk tanah.  Dari  hal  tersebut  dapat  dilihat  bahwa tanah  harus  dipergunakan  sepanjang  masa oleh  generasi  yang  akan  datang.  Lebih  jauh dinyatakan  secara  tegas  pada  pasal  6  bahwa semua  hak  atas  tanah  mempunyai  fungsi sosial. Ini berarti bahwa hak atas tanah apapun yang  berada  pada  seseorang  tidaklah  dapat dibenarkan,  jika  tanah  tersebut  dipergunakan (atau  tidak  dipergunakan)  semata-mata  untuk kepentingan  pribadinya.  Apalagi  jika  hal tersebut menimbulkan kerugian
bagi
masyarakat. Penggunaan tanah harus disesuaikan  dengan  keadaan  dan  sifat  dari pada  haknya  sehingga  bermanfaat  bagi kesejahteraan dan kebahagiaan yang mempunyai  maupun  bermanfaat  pula  bagi masyarakat dan negara.
Namun ketentuan tersebut tidak berarti bahwa  kepentingan  perorangan  akan  terdesak sama sekali oleh kepantingan umum (masyarakat).  Kepentingan  perorangan  dan kepentingan masyarakat haruslah saling mengimbangi,  sehingga  pada  akhirnya  akan tercapai  tujuan  pokok,  yaitu  kemakmuran, keadilan,
dan
kebahagiaan bagi rakyat/masyarakat seluruhnya.
Dengan  bertambahnya  penduduk  yang pesat  dan  persediaan  tanah  yang  semakin terbatas di kota, maka menurut hasil penelitian
Hery Budiyanto, Manfaat Penggunaan Metode Konsolidasi Tanah Dalam Rangka Penataan Wilayah 23 Badan Penelitian dan Pengembangan
Pertanahan  Departemen  Dalam  Negeri  (1980) akan menyebabkan terjadinya : 1.  Kenaikan harga tanah yang relatif tinggi;
2.  Munculnya  penyakit  tanah  yaitu  karena pewarisan  yang  turun  temurun  sehingga mengakibatkan  adanya  subdivisi  tanah maka  bentuknya  tidak  teratur  dan batasnya  tidak  jelas;  Tanah  tersebut biasanya belum terjangkau oleh prasarana kota;
3.  Timbulnya  spekulasi  tanah,  terutama  di daerah  pinggiran  kota  yang  harganya relatif masih  murah.
Kurangnya  dana  Pemerintah  untuk pembebasan tanah bagi pembangunan fasilitas pelayanan perkotaan membuat wilayah tersebut  kualitasnya  semakin  jelek.  Untuk mengatasi hal tersebut perlu disusun kebijaksanaan  tanah  perkotaan  yang  akan menjamin kelancaran proses kegiatan ekonomi yang  akan  menuju  peningkatan  kesejahteraan masyarakat dan lingkungan yang baik.

## MODEL PEMBANGUNAN KONVENSIONAL
Dalam  usaha  melaksanakan  tugas penyediaan lingkungan permukiman/perkotaan, biasanya pemerintah menggunakan cara-cara : 1.  Pembebasan  tanah  oleh  pemerintah sesuai  dengan  Peraturan  Menteri  Dalam Negeri  No.  15  tahun  1975,  untuk kepantingan sarana dan prasarana umum, seperti  :  jalan,  jalur  hijau,  sekolah, puskesmas, dan lain-lain;
2.  Mengikutsertakan  para  pengusaha  real estate;
3.  Menugaskan  kepada  Perum  Perumnas dan  Bank  Tabungan  Negara  untuk  ikut berperan.

## KELEMAHAN MODEL PEMBANGUNAN LINGKUNGAN PERMUKIMAN SECARA KONVENSIONAL
Model pembangunan lingkungan
permukiman
secara
konvensional ini mempunyai banyak kelamahan.
1. Kelemahan kebijaksanaan pengadaan tanah untuk  prasarana  jalan  dan  fasilitas  umum lainnya  dengan  cara  pembebasan  tanah oleh Pemerintah, antara lain :
a.  Pemerintah harus menyadiakan dana
yang sangat besar; b.  Pemilik tanah
yang terkena
pembebasan  tanah  dapat  mengalami kerugian  atau  kehilangan  keuntungan dengan  adanya  pembebasan  tanah tersebut;
c.  Di  lain  pihak,  para  pemilik  tanah  yang tidak  terkena  pembebasan  tanah  yang lokasinya  di  pinggir  areal  pembebasan tanah  akan  mendapatkan  keuntungan besar  secara  tiba-tiba  tanpa  berbuat dan berprestasi apapun dengan kenaikan  harga  tanah  yang  melonjak dengan  dibangunnya  fasilitas  umum oleh
pemerintah pada areal pembebasan tanah tersebut; d.  Terbuka kemungkinan
adanya spekulasi  dan  manipulasi  tanah  yang akan dibebaskan;
e.  Kemungkinan  dapat  terjadi  kemacetan pelaksanaan  pembangunan  apabila tidak  terdapat  kesepakatan  harga  dan besarnya  ganti  rugi  atau  pun  pemilik tanah tidak berniat melepaskan tanahnya;
f.  Sering  terjadi  adanya  sisa  tanah  yang pemanfaatannya tidak ekonomis karena  bentuknya  kurang  layak  untuk dibangun  akibat  adanya  pembebasan tanah
MINTAKAT, Jurnal Arsitektur,  Volume 2 Nomer 1,  September 2003 24
2. Kelemahan kebijaksanaan pengadaan tanah untuk  prasarana  jalan  dan  fasilitas  umum lainnya  dengan  cara  penyerahan  kepada real estate atau perumahan dengan fasilitas KPR, antara lain :
a.  Apabila  lokasi  telah  ditetapkan  untuk wilayah pembangunan suatu real estate atau  perumahan  dengan  fasilitas  KPR, maka  akan  mengakibatkan  hilangnya hak azasi pemilik tanah untuk menggunakan  sendiri  tanahnya  sesuai dengan  persyaratan  pembangunan maupun hak untuk menawarkan kepada  orang  lain  dari  pemilik  tanah dalam lokasi tersebut;
b.  Pemilik  tanah  dihadapkan  pada  suatu kenyataan  harus  menjual  tanahnya kepada  perusahaan  real  estate  atau developer  yang  telah  ditunjuk  oleh Pemerintah dengan konsekuensi keterikatan  terhadap  harga  yang  telah ditetapkan;
c.  Terjadinya penggusuran penduduk dari wilayah  tersebut  yang  akan  menjadi wilayah  permukiman  baru  dengan segala akibatnya;
d.  Dalam hal ini yang menikmati keuntungan  adalah  para  developer serta  calon  penghuni  lokasi  tersebut dengan  adanya  prasarana  jalan  dan fasilitas  umum  lainnya  yang  pada umumnya hanya dinikmati oleh masyarakat golongan ekonomi menengah dan kuat saja.

## KONSOLIDASI TANAH SEBAGAI PENGGANTI MODEL PEMBANGUNAN KONVENSIONAL
Pelaksanaan Konsolidasi Tanah
Perkotaan  adalah  salah  satu  cara  untuk mengatasi  permasalahan-permasalahan  yang
timbul  oleh  sistem  pelaksanaan  pembangunan secara konvensional tersebut.
Prinsip  dasar  penerapan  Konsolidasi Tanah  yaitu  bagaimana  membentuk  suatu lingkungan permukiman yang memenuhi syarat dan  siap  bangun  dengan  mengikutsertakan partisipasi  masyarakat  secara  aktif  dalam kegiatan  tersebut,  agar  tercapai  tujuan pemerintah dan teratasi hambatan pembangunan yang terjadi pada pembangunan secara konvensional.
Cara  yang  ditempuh  untuk  tujuan tersebut adalah dengan mengadakan penataan kembali  petak/kapling  pemilikan  tanah  di wilayah  rencana  permukiman  baru  yang  akan dibentuk,  dari  petak  pemilikan  yang  semula tidak  teratur  dan  tanpa  prasarana  yang memadahi,  menjadi  lingkungan  permukiman dengan  petak  pemilikan  yang  lebih  teratur, dengan  prasarana  yang  memadahi  dan memenenuhi  persyaratan  serta  siap  bangun. Pengadaan tanah baik untuk kepentingan jalan maupun  untuk  biaya  konstruksi  prasarana umum  serta  biaya  operasional  penataan disediakan secara gotong-royong oleh masyarakat / pemilik tanah melalui iuran peran serta berupa pemotongan sejumlah prosentase tertentu  dari  jumlah  luas  pemilikan  tanah aslinya.
Iuran  peran  serta  tersebut  sebagian akan dipergunakan untuk pembuatan jalan dan prasarana  umum  lainnya  sesuai  dengan kebutuhan  suatu  lingkungan  permukiman  dan sebagian  lagi  berupa  CEL  (cost  equivalent land)  -  tanah  yang  setara  dengan  biaya pembangunan  yang  telah  dikeluarkan  oleh pemerintah  atau  badan  tertentu  untuk  biaya konstruksi  prasarana  umum  maupun  biaya operasioanl penataan tersebut.  Maka boleh dikatakan  bahwa  pembangunan  permukiman baru  model  Konsolidasi  Tanah  adalah  model
Hery Budiyanto, Manfaat Penggunaan Metode Konsolidasi Tanah Dalam Rangka Penataan Wilayah 25 pembangunan yang membiayai diri sendiri. Jika pemerintah  mengeluarkan  biaya,  maka  biaya tersebut  merupakan  semacam  panjar  yang nantinya  akan  kembali  dari  hasil  penjualan CEL.
Pengertian konsolidasi tanah perkotaan adalah  serangkaian  kegiatan  menata  kembali tanah-tanah  perkotaan  yang  tidak  beraturan bentuk  dan  letaknya,  sehingga  menjadi  teratur dimana  masing-masing  dengan  luas  tanah yang  relatif  sama  seperti  semula,  melalui  cara penggabungan,  pemisahan,  dan  penukaran tanah,  sekaligus  dilengkapi  dengan  berbagai infrastruktur  perkotaan  yang  diperlukan,  sesuai dengan  rencana  kota  yang  bersangkutan, dimana  pada  prinsipnya  segala  biaya  yang diperlukan  untuk  itu  menjadi  tanggunan bersama  para  pemilik  tanah.  Dengan  demikian disamping secara langsung dapat menyehatkan pemanfaatan  tanah  yang  tidak  ekonomis  dan tidak  beraturan  bentuknya,  juga  kesulitan penyediaan tanah untuk pembangunan infrastruktur  dan  fasilitas  lainnya  menjadi teratasi secara tertib dan terarah.
Konsolidasi  tanah  perkotaan  dapat dijadikan sebagai
suatu
konsepsi pembangunan di dalam kebijaksanaan penyediaan  tanah  untuk  infrastruktur  dan fasilitas  umum  lainnya  dalam  pelaksanaan rencana  kota.  Agar  konsepsi  pembangunan tersebut  dapat  dilaksanakan  maka  harus mempunyai empat pegangan (Sandy, 1983 : ii) yaitu  :  pegangan  politis,  pegangan  hukum, pegangan organisatoris, dan pegangan teknis.
Pegangan  politis  harus  mengacu  pada GBHN,  Krida  Kabinet,  Delapan  Sukses, Persyaratan pembangunan : antara lain : Trilogi Pembangunan  dan  Undang-Undang  No.4 Tahun  1982  tentang  Ketentuan-ketentuan
Pokok
Pengelolaan Lingkungan Hidup; Pegangan  hukum  (bagi  angota  masyarakat)
yaitu  Undang-undang  Pokok  Agraria  pasal  16, 18,  19;  Undang-undang  No.  20  tahun  1961 tentang  Pencabutan  Hak-hak  atas  Tanah  dan Benda-benda
di
Atasnya;
Peraturan Pemerintah  No.  10  tahun  1961  tentang Pendaftaran  Tanah;  dan  Inpres  No.5  tahun 1973  tentang  Pencabutan  Hak-hak  atas Tanah dan Benda-benda yang Ada di Atasnya. Pegangan  organisatoris  (bagi  penyelenggara pembangunan)  yaitu  Undang-undang  No.5 tahun 1974 tentang Pokok-pokok Pemerintahan di  Daerah;  dan  pegangan  teknis  yaitu  tentang prosedur pembangunan dan pengertian- pengertian teknis yang dipakai untuk pembangunan.
Pada  pegangan  politis,  pegangan hukum  dan  pegangan  teknis  dari  konsolidasi tanah perkotaan sebagai
konsepsi pembangunan sudah dapat memenuhi persyaratan  tersebut  di  atas,  hanya  pada pegangan organisatoris perli adanya penjabaran agar tercipta suatu koordinasi yang baik  antar  penyelenggara  pembangunan. Karena konsepsi pembangunan model konsolidasi  tanah  perkotaan  tersebut  relatif masih baru, sangatlah penting untuk disuluhkan terutama kepada para pemilik tanah yang akan terkena konsolidasi.
Selain  koordinasi  antar  pelaksana pembangunan  tersebut  di  atas,  kunci  utama terlaksananya konsolidasi tanah adalah adanya kesepakatan dari para pemilik tanah. Melihat kepada  ruang  lingkup  yang  luas  dari pelaksanaan  konsolidasi  tanah  perkotaan, maka  tidak  ada  satu  instansipun  yang  dapat menangani  secara  keseluruhan  kegiatan- kegiatan  tersebut.  Dari  hal  tersebut  diatas dapat  dilihat  bahwa  ada  tiga  unsur  kunci  yang perlu  kerjasama  yaitu  pemerintah  dengan seluruh instansi terkait, para pemilik tanah, dan perencana atau developer.
MINTAKAT, Jurnal Arsitektur,  Volume 2 Nomer 1,  September 2003 26

## KONSOLIDASI TANAH SEBAGAI MODEL IDEAL PENATAAN TANAH DI PERKOTAAN
Konsolidasi  tanah  adalah  istilah  yang merupakan  terjemahan  dari  kata  “land consolidation”,  dalam  pengertian  yang  sama, negara-negara  lain  menggunakan  istilah-istilah yang  berbeda,  antara  lain  :  land  readjustment, land pooling, atau land reblocking. Kesemuanya  mempunyai  pengertian  yang sama.  Konsolidasi  tanah  tidak  terlalu  menonjol di  negara-negara  Eropa  dan  Amerika,  tetapi saat  ini  lebih  banyak  diterapkan  di  negara- negara  Asia.  Di  Amerika  Serikat,  program konsolidasi  tanah  masih  dalam  tahap  uji  coba, belum  dilaksanakan  dalam  suatu  program pembangunan  pertanahan  yang  menyeluruh. Negara-negara yang telah sepenuhnya menggunakan  konsep  konsolidasi  tanah  untuk pengembangan  kota-kotanya,  antara  lain  : Jepang,  Taiwan,  Korea  Selatan,  Jerman,  dan Australia.  Indonesia  mulai  mengembangkan konsep konsolidasi tanah sekitar 15 tahun yang lalu.
Pada  umumnya,  konsolidasi  tanah lebih banyak dilaksanakan di wilayah perkotaan.  Hal  ini  terutama  atas  pertimbangan manfaat  yang  lebih  besar  dalam  pemecahan berbagai masalah perkotaan, antara lain dalam rangka penyediaan tanah untuk pembangunan.
Dalam  pengertian  terbatas,  konsolidasi tanah adalah kegiatan mengatur semua bentuk bidang tanah dalam suatu wilayah konsolidasiyang  semula  terpecah-pecah  dan tidak teratur menjadi bidang-bidang tanah yang bentuk  dan  letaknya  tertata/teratur,  sambil menyediakan  tanah  untuk  fasilitas  umum disusul dengan pembangunan fisiknya, disempurnakan dengan penertiban penguasaan tanahnya  (sertifikat),  sehingga  memenuhi berbagai  persyaratan.  Satu  hal  yang  perlu dicatat  adalah  bahwa  Konsolidasi  Tanah
memungkinkan penyediaan tanah untuk pembangunan  tanpa  ada  pembebasan  tanah dan  segala  eksesnya.  Dengan    program Konsolidasi  Tanah    dapat  diharapkan  adanya pembangunan  yang  tidak  merugikan  siapapun. Tentu saja untuk mendapatkan kepastian perlu ada uji coba dengan persiapan yang matang. Di Indonesia,  uji  coba  yang  dilakukan  bukan semata-mata  hanya  suatu  percobaan,  namun lebih  cenderung  langsung  pelaksanaan  di lapangan dalam bentuk proyek-proyek, terutama dikaitkan dengan tujuan “Catur Tertib” Pertanahan.  Ada  dua  proyek  uji  coba  yang sekaligus diamati dan diteliti perkembangannya untuk  maksud-maksud  memperoleh  pola  yang mantap  baik  ditinjau  dari  aspek  yuridis,  aspek fisik,  aspek  kelembagaan,  aspek  kelayakan, aspek kriteria pemilihan lokasi, aspek prosedur, dan  lain  sebagainya.  Kedua  proyek  tersebut berada  di  Babakan  Surabaya  Kotamadya Bandung dan di Cibinong, Kotamadya Bogor.
Prinsip-prinsip  dasar  yang  dipakai  di Indonesia masih banyak menggunakan konsep- konsep  dari  luar  negeri,  terutama  dari  program “Kukaku  Seiri”/land  readjustment  di  Jepang. Yang  perlu  diperhatikan  adalah  adanya perbedaan kondisi sosial, budaya dan nilai-nilai yang berkembang dalam masyarakat, berpengaruh  cukup  besar  dalam  penentuan langkah-langkah  Konsolidasi  Tanah,  misalnya sifat  gotong-royong  dalam  masyarakat  kita merupakan  faktor  pendukung  kuat  dalam keberhasilan  pelaksanaan  Konsolidasi  Tanah. Di  lain  pihak  Konsolidasi  Tanah  menjanjikan hal-hal  positip  untuk  membantu  memecahkan sebagian  masalah  pembangunan  kota,  antara lain masalah dana dan pengadaan tanah.

## KONSEP DASAR KONSOLIDASI TANAH
Bertitik  tolak  dari  Pasal  6  Undang- undang  Pokok  Agraria,  kita  melihat  bahwa
Hery Budiyanto, Manfaat Penggunaan Metode Konsolidasi Tanah Dalam Rangka Penataan Wilayah 27 pemilikan  atas  tanah  tidak  diperkenankan dipakai untuk maksud-maksud yang merugikan kepentingan  pihak  lain.  Penggunaan  tanah harus  memperhatikan  kepantingan  umum  dan untuk  kesejahteraan  bersama.  Inilah  yang mendasari  prinsip  umum  program  Konsolidasi Tanah.  Peranan  para  pemilik  tanah  dan pemegang  hak  atas  tanah  amat  menentukan bagi  keberhasilan  pembangunan  perkotaan, terutama  dalam  penyediaan  fasilitas  umum yang  pada  gilirannya  akan  menguntungkan mereka  sendiri;  Belum  terhitung  peningkatan kualitas  lingkungan,  peningkatan  nilai  tanah dan  kemudahan-kemudahan  lainnya.  Untuk  itu tidak  terjadi  penggusuran,  kehilangan  tanah (habis), bahkan bisa terjadi peserta Konsolidasi Tanah  tidak  mengeluarkan  biaya  sama  sekali karena  cukup  “dibiayai”  dari  sumbangan sebagian  tanahnya.  Inipun  dapat  diatur  secara adil  dimana  pengorbanan  tanah  tadi  besarnya sebanding dengan “kenikmatan” setelah proyek selesai.  Misalnya,  penyumbang  tanah  dengan prosentase  lebih  besar,  bidangnya  terletak  di tepi  jalan  yang  lebih  lebar  dalam  wilayah Konsolidasi Tanah. Hal ini berarti apabila perlu ada penggeseran letak. Kemungkinan lain yang dapat terjadi adalah penggabungan, pemecahan, penukaran, penataan letak, penghapusan,  dan  sebagainya.  Sudah  barang tentu  diperlukan  adanya  penataan  kembali pemilikan  tanah  agar  dapat  ditertibkan sekaligus  pensertifikatan  tanahnya.  Penataan letak  dan  luas  baru  ini  disebut  “replotting”, setelah ada kesepakatan pemilik tanah (peserta program Konsolidasi Tanah).
Karakter Konsolidasi Tanah a. Konsolidasi  Tanah  adalah  sebagian  dari pembangunan  perkotaan  dimana  pemilik tanah  dan  pemegang  hak  atas  tanah mengambil  bagian  (berpartisipasi)  secara
langsung. Untuk itu diperlukan : penyuluhan, ajakan, kesadaran dan pemahaman sepenuhnya terhadap program keseluruhan;
b. Tujuan Konsolidasi
Tanah adalah menciptakan  lingkungan  yang  sehat  dan menyenangkan  dilengkapi  dengan  berbagai kemudahan;
c. Pelaksana  Konsolidasi  Tanah  bertanggung jawab terhadap para pemilik tanah sekaligus pembangunannya,  dengan  menerapkan sistem dan peraturan yang obyektif;
d. Pada  dasarnya  pemilik  tanah  adalah penyedia  anggaran  proyek  dengan  jalan menyumbangkan  sebagian  tanahnya  untuk fasilitas umum (misalnya untuk membangun jalan  atau  pelebaran  jalan  dan  penyediaan tanah seharga biaya proyek);

## SIMPULAN
1.  Pertumbuhan  penduduk  perkotaan  di Indonesia  menunjukkan  angka  yang sangat pesat sehingga
selalu membutuhkan lahan untuk perumahan dan fasilitas-fasilitas kota lainnya;
2.  Kendala  utama  dalam  pembangunan perkotaan  di  Indonesia  khususnya  dan  di negara-negara  berkembang  umumnya adalah  masalah  penyediaan  tanah  dan dana untuk pembangunan;
3.  Masalah-masalah  pertanahan  yang  timbul pada  umumnya  adalah  :  kenaikan  harga tanah,  munculnya  penyakit  tanah  (antara lain  :  fragmentasi  tanah),  timbulnya spekulasi  tanah.  Untuk  mengatasi  hal tersebut
diperlukan
penyusunan kebijaksanaan tanah perkotaan yang akan menjamin  terjadinya  lingkungan  kota  yang baik; 4.  Model pengadaan
tanah untuk pembangunan secara konvensional yaitu : pembebasan tanah dan model real estate,
MINTAKAT, Jurnal Arsitektur,  Volume 2 Nomer 1,  September 2003 28
mempunyai  banyak  kelemahan  sehingga diperlukan  teknik  yang  dianggap  layak adalah KONSOLIDASI TANAH;
5.  Konsolidasi tanah adalah serangkaian kegiatan menata kembali tanah-tanah perkotaan yang tidak beraturan bentuk dan letaknya menjadi teratur, melalui cara-cara
: penggabungan, pemisahan, dan penukaran tanah dengan biaya ditanggung
bersama oleh para pemilik tanah;
6.  Konsolidasi  tanah  di  Indonesia  telah berjalan  selama  15  tahun  dan  telah berhasil dilaksanakan pada 135 proyek.
29 MINTAKAT, Jurnal Arsitektur,  Volume 2 Nomer 1,  September 2003

## DAFTAR RUJUKAN
Acharya, Ballabh Prasad. 1988. The Transferability of the Land- Pooling/Readjustment Techniques.
Habitat  International  Vol.12,  No.4,
p.103-117, 1988.
Archer,  R.W.  1990. Outline  of  a  Land Management Approach for Guiding/Managing  The  Metropolitan Expansion  of  Asian  Cities. Bangkok: Urban Land Program, Human
Settlement  Division,  Asian  Institute  of Technology  Bangkok,  Thailand.  July 1990. Archer,  R.W.  1994. Urban  Land  Consolidation for  Metropolitan  Jakarta  Expansion,
1990-2010. Habitat International. Vol.18, No.4, p.37-52, 1994.
Badan Pertanahan Nasional. 1993. Proceeding of: The Seventh International Seminar :
Land Readjustment and Urban Development. Denpasar: 8-18 November 1993.
Budiyanto,  Hery,  2000.  “  Evaluation  of  the
Implementation of Urban
Land Consolidation  Method  in  Indonesia, The  Case  Study  of  East  Java Province”. Makalah disampaikan dalam National  Conference  on  Urban  Issues and  Challenges  –  Developing  Solution for  the  Cities  in  the  21  th  Century . Selangor  –  Malaysia,  8-9  Mei  2000. Serdang-Selangor:  Faculty  of  Human Ecology, Universiti Putra Malaysia. Budiyanto, Hery, 2001. “Model Penataan Tanah Perkotaan  yang  Berbasiskan  pada Kerakyatan  di  Era  Otoda  Dilihat  dari Kajian  Peran  Masyarakat  terhadap Perencanaan  Penataan  Tanah  untuk Pengembangan  Perumahan”.  Makalah
disampaikan  dalam Diskusi  Forum Doktor ,  Malang:  Universitas  Merdeka Malang,  5  Oktober  2001Departemen
Dalam Negeri. 1985. Prosiding: Diskusi Konsolidasi  Tanah  Perkotaan  dan Hasil-hasil Penelitian tentang Pertanahan. Jakarta:  Pusat  Penelitian dan Pengembangan Pertanahan,
Badan  Penelitian  dan  Pengembangan,
Departemen Dalam Negeri. 1985. Doebele, William A. 1982. Land Readjustment:
A  Different  Approach  to  Financing Urbanization. Toronto: Lexington Books. Federal  Department  of  Town  and  Country
Planning  Malaysia.  1995.    Proceeding of  : National  Land  Readjustment,
Citizen Participation in National Development . Langkawi: Joint
organized  by  Federal  Department  of Town  and  Country  Planning  (JPBD) and  Japan  International  Cooperation Agency.  26-27 June 1995. Hayashi, Masayuki. 1994. JICA Expert on Land Readjustment. Center  for  Research and  Development,  State  Ministry  of Agrarian  Affairs/National  Land  Agency.
Jakarta, March 1994.
International Engineering Construction Association.    1993. Project  to  Promote Technology Transfer of Land Readjustment. Tokyo: Ministry  of
Construction, Japan, 1993.
Larsson, Gerhard. 1993. Land Readjustment: A modern  approach  to  urbanization. New Castle : Avebury.
MINTAKAT, Jurnal Arsitektur,  Volume 2 Nomer 1,  September 2003 30
Ministry of Construction Japan.  1985.  Proceeding  of: International Seminar on Kukaku  Seiri. Tokyo:  Ministry of Construction. Nagamine, Haruo. 1986. The Land
Readjustment  Techniques  of  Japan.
Habitat  International,  Vol.10,  No.12, p.51-58.
National  Land  Agency  Indonesia.  1993. Land
Consolidation  in  Indonesia. Jakarta:
National Land Agency Indonesia.
Proceedings of: The Fifth International Seminar :  Land  Readjustment  and  Urban Development. Kuala  Lumpur  :  6  -  8 November 1989.
Sujarto,  Djoko.  1985. Konsolidasi  Lahan Perkotaan Sebagai Suatu Model Pengelolaan  Lahan. Bandung:  Jurusan
Teknik  Planologi  -  Institut  Teknologi Bandung.