ANALISIS TERHADAP HAK GUGAT DEBITUR PADA PELAKSANAAN LELANG EKSEKUSI DALAM PASAL 6 UNDANG-UNDANG NOMOR 4 TAHUN 1996 TENTANG HAK TANGGUNGAN ATAS TANAH BESERTA BENDA-BENDA YANG BERKAITAN DENGAN TANAH

## -Khoirul Muslihah-

## Abstrak
Penelitian bertujuan untuk mengetahui sebab dan alasan debitur mengajukan gugatan atau perlawanan terhadap  proses  lelang,  serta  untuk  menganalis  putusan  Majelis  Hakim  terhadap  gugatan/perlawanan  yang diajukan debitur terhadap lelang yang dilakukan KPKNL Malang berdasarkan Pasal 6 UUHT. Metode yang digunakan adalah yuridis normatif yaitu penelitian hukum yang dilakukan dengan cara meneliti dan menelaah bahan-bahan pustaka. Hasil penelitian menunjukkan bahwa Pertama , munculnya gugatan oleh debitor terjadi karena  beberapa  faktor  seperti  harga  lelang  yang  terlalu  rendah,  pelaksanaan  lelang  atas  kredit  macet dilaksanakan sebelum jatuh tempo perjanjian kredit, tata cara/prosedur pelaksanaan lelang yang tidak tepat, misalnya pemberitahuan lelang yang tidak tepat waktu, pengumuman tidak  sesuai prosedur, terkait masalah waris  dan  atau  harta  bersama  yang  proses  penjaminannya  tidak  sah,  dan  yang  adanya  perbuatan  melawan hukum  dalam  proses  pelelangan. Kedua, putusan  hakim  dalam  memutus  perkara  lelang  bermacam-macam, seperti halnya kasus  yang  penulis jelaskan, bahwa ada putusan  yang  memenangkan KPKNL dengan alasan bahwa  berdasarkan  Pasal  6  UUHT  KPKNL  berwenang  untuk  melakukan  lelang.  Disamping  itu  juga  ada putusan yang membatalkan lelang dikarenakan tidak memenuhi prosedur.

## Kata kunci: Hak Gugat Debitur, Pelaksanan Lelang, UUHT

## Abstract
The research aims to find out the causes and reasons for debtors to file a lawsuit or resistance to the auction process, and to analyze the decision of the Panel of Judges against the lawsuit / resistance submitted by the debtor against the auction conducted by KPKNL Malang based on Article 6 of the UUHT. The method used is normative juridical namely legal research conducted by examining and examining library materials. The results show that First, the emergence of a lawsuit by the debtor occurs due to several factors such as auction prices that are too low, the auction of bad loans carried out before the maturity of the credit agreement, procedures / procedures for conducting auctions that are not appropriate, for example, notification of auctions that are not timely , announcements that are not in accordance with procedures, related to inheritance and / or joint property issues for which the guarantee process is invalid, and for illegal acts in the auction process. Secondly, the decisions of judges in deciding auction cases vary, as is the case with the author, that there are decisions  that  win  the  KPKNL  on  the  grounds  that  based  on  Article  6  of  the  UUHT  the  KPKNL  has  the authority to conduct an auction. Besides that there is also a decision canceling the auction because it did not meet the procedures.
Key words: Debtor Claim Rights, Auction Implementation, UUHT

## PENDAHULUAN
Meningkatnya pembangunan nasional yang bertitik berat pada bidang ekonomi, dibutuhkan penyediaan  dana  yang  cukup  besar,  sehingga memerlukan  lembaga  hak  jaminan  yang  kuat dan  mampu  memberi  kepastian  hukum  bagi pihak-pihak yang berkepentingan. Hal ini dapat mendorong peningkatan investor dan partisipasi masyarakat dalam pembangunan sehingga dapat mewujudkan  masyarakat  yang  sejahtera,  adil, dan makmur.
Guna  tercapainya  cita-cita  tersebut  selain memerlukan dana yang cukup besar harus pula
didukung  dengan  aturan-aturan  hukum  untuk mengatur dan menjamin tata-tertib pelaksanaan kegiatan ekonomi baik oleh pemerintah maupun swasta.  Aturan-aturan  dimaksud  antara  lain bagaimana  agar  dana  yang  diluncurkan  berupa pemberian kredit oleh sektor perbankanlembaga keuangan  kepada  para  pelaku  ekonomi  dapat dijamin pengembaliannya oleh debitur.
Pada  prinsipnya  lembaga  keuangan  yang menyalurkan kredit baru memutuskan memberikan  kredit,  apabila  telah  memperoleh keyakinan  tentang  nasabahnya.  Keyakinan tersebut  didasarkan  atas  hasil  analisis  yang
mendalam  tentang  itikad  baik  nasabah  dan kemampuan serta kesanggupan untuk membayar utangnya.  Itikad  baik  nasabah  diperoleh  bank dari  data-data  yang  disampaikan  oleh  nasabah dalam permohonan kreditnya. Untuk memperoleh keyakinan tersebut maka dilakukan penilaian  terhadap  watak,  kemampuan,  modal, agunan dan prospek usaha debitur. Dalam dunia perbankan  kelima  faktor  yang  dinilai  tersebut dikenal  dengan  sebutan the  five  of  credit analysis . 1
Pemberian kredit oleh bank kepada nasabah saat  ini  masih  sangat  menekankan  pada  arti pentingnya  jaminan  kredit.  Jaminan  kredit dibutuhkan  oleh  bank  untuk  mendapatkan kepastian  atas  pelunasan  hutang  dari  nasabah setelah  jangka  waktu  yang  telah  diperjanjikan dalam  perjanjian  kredit  dengan  membuat perjanjian jaminan. Perjanjian jaminan merupakan  perjanjian accessoir dari  perjanjian dasarnya  yaitu  perjanjian  kredit.  Jaminan  yang diterima  bank  dapat  berupa  hak  atas  tanah ataupun hak atas barang. Pada umunya jaminan hak atas tanah dapat memberikan perlindungan dan kepastian hukum bagi kreditur karena dapat memberikan  keamanan  bank  dari  segi  hukum maupun  nilai  ekonomisnya  yang  meningkat terus dari waktu ke waktu.
Dengan demikian maka diperlukan adanya suatu peraturan yang mengatur tentang penjaminan harta benda yang berupa tanah dan bangunan  sehingga  didapat  suatu  kemudahan dan  kepastian  bagi  bank  dalam  memperoleh pembayaran  kembali  kredit  yang  diberikan kepada debitur apabila dikemudian hari debitur ternyata  tidak  dapat  membayar  kembali kewajibannya tersebut. 2
Hukum pun mengatur tentang jaminan yang demikian,  diantaranya  dalam  ketentuan  Pasal 1150 sampai dengan 1160 KUHPerdata tentang Gadai,  Pasal  1162  sampai  dengan  1232 KUHPerdata  tentang  Hipotek,  UU  Nomor  4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan, dan UU Nomor  42  Tahun  1999  tentang  Fidusia.
1 Supramono, Perbankan dan Masalah Kredit : Suatu Tinjauan Bidang Yuridis (Jakarta, 2009), hlm. 158.
Lembaga  jaminan  berupa  UU  Nomor  4  Tahun 1996 ini dirasa lebih memberi kepastian hukum bagi  kreditur  dibandingkan jaminan umum  dan memberikan kedudukan kreditur sebagai kreditur preferen atau yang mendapat hak untuk diistimewakan pelunasannya dibanding kreditur lain.
Karena lebih memberikan kepastian hukum maka  UU  No.4  Tahun  1996  tentang  Hak Tanggungan lebih banyak dipakai oleh perbankan  dalam  menjamin  kredit  yang disalurkan  kepada  masyarakat.  Dalam  undang- undang ini ada tiga (3) cara dalam penyelesaian hutangnya yaitu dengan fiat eksekusi Pengadilan Negeri, Parate Eksekusi, dan dijual sendiri oleh debitur.
Dalam  penelitian  ini,  penulis  condong membahas  permasalahan  penelitian  tentang parate  eksekusi  sebagai  ujung  penyelesaian hutang  debitur  terhadap  kreditur.  Parate eksekusi  adalah  menjual  langsung  tanpa memerlukan  fiat  dengan  didasarkan  pada  janji jual  yang  telah  dibuat  penerima  kredit  atau debitur  yang  tertuang  dalam  Akta  Pemberian Hak  Tanggungan  (APHT).  Apabila  debitur wanprestasi dan sudah dilakukan peringatan atau somasi  oleh  kreditur,  maka  kreditur  dapat langsung  mengajukan  permohonan  lelang (menjual barang jaminan hutang) kepada Kantor Pelayanan  Kekayaan  Negara  dan  Lelang (KPKNL)  unit  vertikal  Direktorat  Jenderal Kekayaan
Negara
(DJKN) dibawah Kementerian Keuangan.
Namun  dengan  upaya  kreditur  menjual barang  jaminan  dengan  cara  lelang  debitur melakukan  gugatan  baik  kepada  kreditur maupun  KPKNL,  sehingga  mengurangi  minat masyarakat untuk membeli barang jaminan yang dijual  secara  lelang.  Gugatan/bantahan  atau perlawanan  itu  tersendiri  diajukan  sebelum pelaksanaan  lelang  dan  pasca  lelang.  Gugatan sebelum  pelaksanaan  lelang  dimaksudkan  oleh penggugat  untuk  menunda  pelaksanaan  lelang.
2 Fauzi  A. Ekonomi  Sumberdaya  Alam  dan Lingkungan. Teori dan Aplikasi (Jakarta, 2010), hlm. 88.
Dan  gugatan/bantahan  pasca  lelang  sangat beragam motif yang melatar belakanginya.
Gugatan  secara  umum  muncul  ketika terjadi ketidakpuasan seseorang. Sebagai Negara hukum/ rechtstaat ,  setiap  warga  negara  yang merasa  hak-haknya  terlanggar,  berhak  untuk mengajukan gugatan/bantahan kepada pengadilan  sebagai  saluran  haknya  yang terlanggar. Hak gugat ini pun diakomodir dalam
Peraturan Menteri Keuangan Nomor 27/PMK.06/2016 Tentang Petunjuk
Pelaksanaan Lelang Pasal 27 “Lelang yang akan dilaksanakan  hanya  dapat  dibatalkan  dengan permintaan Penjual atau berdasarkan penetapan atau  putusan  dari  lembaga  peraadilan.”  Dalam Pasal  30  huruf  c  “Pembatalan  lelang  sebelum pelaksanaan lelang diluar ketentuan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 27 dilakukan  oleh  Pejabat  Lelang  dalam  hal  : terdapat  gugatan  atas  rencana  pelaksanaan lelang  eksekusi  Pasal  6  UUHT  dari  pihak  lain selain  debitur/tereksekusi,  suami  atau  istri debitur/tereksekusi yang terkait dengan kepemilikan  objek  lelang.”    Ketentuan  ini merupakan bentuk perlindungan hukum kepada pihak ketiga atau pihak-pihak lain yang merasa dirugikan apabila objek jaminan akan dilaksanakan lelang, dengan upaya mengajukan gugatan/perlawanan.  Disisi  lain  ketentuan  ini dimanfaatkan oleh pihak ketiga ataupun debitur itu  sendiri  untuk  mengganggu  pelaksanaan lelang, karena dengan adanya gugatan terhadap pelaksanaan  lelang  akan  mengurangi  minat masyarakat untuk membeli barang jaminan yang dilelang sehingga upaya kreditur untuk mengambil pelunasan hutang tidak tercapai.
Dari  latar  belakang  tersebut,  maka diperoleh  rumusan  masalah  sebagai  berikut,  1) Apa alasan debitur mengajukan gugatan/perlawanan  terhadap  barang  jaminan yang  diajukan  lelang  oleh  KPKNL  ?,  2) Bagaimanakah  putusan  Majelis  Hakim  atas gugatan/perlawanan  yang  diajukan  debitur terhadap lelang yang dilakukan KPKNL Malang berdasarkan Pasal 6 UUHT ?.

## METODE PENELITIAN
Jenis  penelitian  mengenai  “Analisis terhadap  hak  gugat  debitur  pada  pelaksanaan lelang eksekusi dalam Pasal 6 Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas  Tanah  Beserta  Benda-Benda  yang Berkaitan  dengan  Tanah”  termasuk  penelitian hukum normatif. Penelitian ini hanya ditujukan pada konsep, asas hukum, prinsip-prinsip hukum serta  peraturan-peraturan  tertulis  sehingga penelitian  ini  sangat  erat  hubungannya  pada perpustakaan  karena  akan  membutuhkan  data- data yang bersifat sekunder pada kepustakaan.

## HASIL DAN PEMBAHASAN
1. Gugatan  Debitur  terhadap  Barang Jaminan  yang  Diajukan  Lelang  oleh KPKNL
Didalam  praktek,  apabila  terdapat  Debitur yang  wanprestasi,  biasanya  Bank  (Kreditur) akan  mengirimkan  Surat  Peringatan  kepada Debitur agar melaksanakan kewajibannya dalam pembayaran  angsuran  sesuai  dengan  yang diperjanjikan.  Peringatan  tersebut  biasanya diajukan  paling  sedikit  sebanyak  3  (tiga)  kali untuk memenuhi syarat keadaan wanprestasinya debitur.  Apabila  telah  diperingati  secara  patut tetapi Debitur tidak juga melakukan pembayaran kewajibanya,  maka  Bank  melalui  ketentuan hukum yang terdapat pada Pasal 6 dan Pasal 20 UU  RI  No.  4  tahun  1996  tentang  Hak Tanggungan,  akan  melakukan  proses  Lelang terhadap Jaminan Debitur.
Bank  biasanya  lebih  banyak  mengajukan permohonan  Lelang  Jaminan  Hak  Tanggungan kepada Balai Lelang Swasta. Selanjutnya Balai Lelang  Swasta  akan  meneruskan  permohonan tersebut  kepada  KPKNL  (Kantor  Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang) yang merupakan salah  satu  unit  kerja  pada  Dit.  Jend  Kekayaan Negara Kementerian Keuangan RI. Ketika Balai Lelang  Swasta  bertindak  sebagai  Fasilitator pelaksanaan  Lelang,  landasan  aturan  hukum yang dipakai adalah Pasal 14 UU RI No. 4 Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan yang mengisyaratkan bahwa Pelaksanaan Lelang Hak Tanggungan  memiliki  kekuatan  eksekutorial
yang  sama  dengan  putusan  hukum  pengadilan yang  telah  berkekuatan  hukum  tetap (inkracht van  gewijsde) .  Tetapi  apabila  objek  lelang Jaminan  Hak  Tanggungan  terdapat  perlawanan hukum  dari  Debitur  ataupun  pihak  lain,  maka Balai  Lelang  Swasta  ataupun  KPKNL  tidak memiliki kewenangan untuk melakukan eksekusi  pengosongan  atas  objek  lelang  yang sudah dibeli oleh peserta/pembeli lelang.
Bahwa  kewenangan  pelaksanaan  Eksekusi Pengosongan  terhadap  suatu  objek  merupakan kewenangan badan peradilan. Sedangkan didalam  prakteknya  Pengadilan  tidak  dapat langsung  melaksanakan  Eksekusi  Pengosongan terhadap objek Lelang bermasalah yang dilelang oleh  KPKNL.  Hal  tersebut  terjadi  karena Pengadilan menganggap bahwa terhadap Objek Lelang  yang  dijual  oleh  Balai  Lelang  tidak terdapat  peletakkan  sita  ( beslag )  oleh  badan Pengadilan.  Sementara  prosedur  hukum  untuk melakukan  eksekusi  pengosongan  mewajibkan harus adanya penetapan sita terlebih dahulu oleh Pengadilan,  kemudian  dengan  dasar  itu  dapat dilakukan  eksekusi  pengosongan  (H.I.R  / R.B.G).
Pada  faktanya,  tidak  sedikit  debitur  yang melakukan  gugatan  atas  barang  jaminan  yang telah di lelang oleh balai lelang yakni KPKNL. Sering terjadinya gugatan dari debitur dikarenakan  berbagai  macam  alasan,  lantas seperti  apa  pelaksanaan  penyelesaian  kredit bermasalah melalui parate eksekusi, hambatan- hambatan  pelaksanaannya  serta  alasan  gugatan debitur terhadap pihak KPKNL.
a. Alasan Debitur Mengajukan
Gugatan/Perlawanan  terhadap  Barang Jaminan  yang  Diajukan  Lelang  di KPKNL
Pada  prinsipnya,  pengadilan  tidak  boleh menolak  suatu  perkara  yang  diajukan  oleh seseorang,  dalam  hal  ini  misalnya  jika  debitur mengajukan  gugatan  atas  dilelangnya  jaminan tersebut  oleh  pihak  lelang.  Namun  demikian, perlu  ditelaah  lebih  lanjut  mengenai  dalil  apa yang menjadi dasar pengajuan gugatan tersebut oleh  debitur,  yaitu  misalnya  apakah  utangnya ternyata  belum  jatuh  tempo,  atau  apakah  ada perbuatan  melawan  hukum  dalam  pembuatan
perjanjian pokok sebelum dilakukannya pembebanan  hak  tanggungan,  atau  hanyalah merupakan  gugatan  yang  sifatnya  untuk menunda atau mengganggu dilaksanakan pelelangan jaminan tersebut ( vexatious litigation ) dan banyak lainnya.
Keberadaan  lelang  sebagai  fungsi  publik maupun  privat  sangat  dibutuhkan.  Pelaksanan lelang  sendiri  berdasarkan  Peraturan  Menteri Keuangan  Nomor  27/PMK.06/2016  tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang telah memberikan kewenangan kepada KPKNL dalam melaksanakan  yang  sangat  luas  termasuk diantaranya lelang eksekusi. Dalam pelaksanaan lelang  khususnya  lelang  eksekusi  Pasal  6  Hak Tanggungan,  potensi  gugatan  sangat  tinggi. Gugatan/Bantahan itu tersendiri diajukan sebelum  pelaksanaan  lelang  dan  pascalelang. Gugatan sebelum pelaksanaan lelang dimaksudkan  oleh  penggugat  untuk  menunda pelaksanaan lelang. Dan gugatan/bantahan pasca lelang sangat beragam motif yang melatarbelakanginya.
Gugatan  secara  umum  muncul  ketika terjadi ketidakpuasan seseorang. Sebagai Negara hukum/ rechtstaat ,  setiap  warga  Negara  yang merasa  hak-haknya  terlanggar,  berhak  untuk mengajukan gugatan/bantahan kepada pengadilan  sebagai  saluran  haknya  yang terlanggar. Gugatan terhadap pelaksanaan lelang sebagian  besar  karena  perbuatan  melawan hukum (PMH).
Dalam  banyak  kasus  gugatan  terhadap pelaksanaan  lelang,  yang  menjadi  petitum penggugat  adalah  perbuatan  melawan  hukum (PMH).  Tuntutan/ petitum yang  diajukan  oleh penggugat  dalam  gugatannya  pada  intinya adalah  gugatan  perbuatan  melawan  hukum (PMH). Menurut Wirjono Prodjodikoro, perbuatan  melawan  hukum  adalah  tidak  hanya perbuatan  yang  langsung  melanggar  hukum, melainkan juga perbuatan yang secara langsung melanggar  kesusilaan,  keagamaan,  dan  sopan
santun  yang  secara  tidak  langsung  juga melanggar hukum. 3
Dalam  lelang  eksekusi,  penjual  tidak langsung  sebagai  pemilik  barang,  tetapi dilakukan  oleh  karena  adanya  kuasa  undang- undang  dalam  hal  ini  Pengadilan  Negeri  atau Panitia  Urusan  Piutang  Negara  (PUPN)  atau bank  kreditor.  Kuasa  tersebut  diberikan berdasarkan Undang-undang, bukan berdasarkan  kesukarelaan  pemilik  barang, karenanya penjualan lelang bukan kesukarelaan pemilik    barang,    sehigga  seringkali  timbul gugatan  dari  pemilik  barang,  baik  oleh  debitor pemilik  barang  maupun  pihak  ketiga  pemilik barang.
Hukum hanya memungkinkan pihak-pihak yang dirugikan haknya dengan adanya perbuatan jual  beli  lelang  yang  dilaksanakan  melalui kantor lelang, dapat mempertahankan hak/kepentingannya dengan mengajukan gugatan  ke  pengadilan, 4 dengan  harapan pengadilan  akan  memberikan  hukum  atas sengketa yang dihadapinya.
Putusan  yang  dikeluarkan  oleh  pengadilan baik  tingkat  pertama  atau  banding  ataupun tingkat  kasasi  kebanyakan  terkait  PMH  dalam arti  luas.  Pertimbangan  hakim  terkait  PMH dalam arti luas karena melanggar hak termohon lelang/pemilik  barang  dan  harga  yang  tidak obyektif  dan  tidak  realistis/terlalu  rendah sehingga  bertentangan  dengan  kepatutan  serta kewajiban hukum si penjual untuk mengoptimalkan  harga  jual  lelang,  yang akhirnya  bertentangan  dengan  kepatutan  dalam masyarakat.  Dalam  berbagai  putusan,  dengan dikabulkannya  petitum  penggugat  terkait  PMH dalam  arti  luas  yaitu  pelaksanaan  lelang melanggar  hukum  namun  lembaga  peradilan tidak serta merta menyatakan risalah lelang batal demi  hukum  atau  bahkan  pelaksanaan  lelang sendiri batal demi hukum.
b. Hambatan-hambatan yang Muncul pada
Pelaksanaan Penyelesaian
Kredit Bermasalah  melalui  Parate  Eksekusi
Atas Obyek Jaminan Hak Tanggungan
3 Wirjono Prodjodikoro, Perbuatan Melanggar Hukum (Bandung, 2000), hlm.6-7.
Pasal 1178 ayat (2) KUHPerdata menyatakan  apabila  debitor  wanprestasi,  maka pemegang hipotik pertama diberi kuasa menjual persil dimuka umum untuk mengambil pelunasan  hutang  debitor  dari  pendapatan penjualan persil tersebut. Dengan  mendasarkan pada  ketentuan  tersebut,  maka  para  pihak mempunyai  kesempatan  untuk  menyelesaikan hubungan  hutang  piutang  tanpa  melalui Pengadilan selama memenuhi persyaratan yaitu harus  diperjanjikan  sebelumnya  secara  tegas tentang  kuasa  yang  diberikan  kepada  kreditor untuk  menjual  obyek  jaminan  dan  penjualan tersebut harus dilakukan dimuka umum melalui pejabat  lelang  yang  ditetapkan  sesuai  dengan peraturan perundang-undangan.
Pasal  1178  ayat  (2)  KUHPerdata  tersebut merupakan  perlindungan  hukum  bagi  kedua belah  pihak  ketika  terjadi  wanprestasi,  dimana disatu  sisi  kreditor  selaku  pemegang  hipotik diberikan  hak  untuk  menjual  sendiri  obyek jaminan  dan  mengambil  pelunasan  kredit  dari hasil  penjualan  obyek  jaminan  tersebut,  disisi lain kepentingan debitor juga dilindungi dengan keharusan  menjual  obyek  jaminan  di  muka umum  dengan  kata  lain  penjualan  harus dilakukan  melalui  pelelangan  umum  dan didepan pejabat lelang yang ditunjuk, sehingga diharapkan  dapat  diperoleh  harga  penjualan yang  tinggi,  dengan  demikian  kreditor  tidak dapat  diperoleh  harga  penjualan  yang  tinggi, dengan  demikian  kreditor  tidak  dapat  dengan sewenang-wenang  menjual  obyek  jaminan dengan  harga  yang  ditentukan  secara  sepihak. Bentuk  perlindungan  hukum  yang  lain  adalah harus  ada  klausul  yang  secara  mutlak  memberi kuasa kepada pemegang hipotik menjual obyek jaminan dengan kata lain apabila klausul terebut tidak diperjanjikan lebih dahulu, maka penjualan jaminan harus dilakukan melalui Pengadilan.
Ketentuan tentang parate eksekusi sebagaimana  yang  diatur  didalam  Pasal  1178 KUHPerdata tersebut telah diadopsi dalam Pasal 6  UUHT  yang  menyebutkan,  apabila  debitor cidera  janji,  kreditor  berhak  untuk  menjual
4 Negara  Hukum  dan  Hak  Asasi  Manusia , Cetakan Kedua (Bandung, 2012), hal.75
obyek  hak  tanggungan  atas  kekuasaan  sendiri melalui  pelelangan  umum  menurut  tata  cara yang  ditentukan  dalam  peraturan  perundang- undangan untuk pelunasan piutangnya dari hasil penjualan tersebut. Karena dengan cara melalui pelelangan umum ini diharapkan dapat diperoleh harga  yang  paling  tinggi  untuk  obyek  hak tanggungan.  Dari  hasil  penjualan  obyek  hak tanggungan tersebut, kreditor berhak mengambil pelunasan  piutangnya,  dimana  dalam  hal  hasil penjualan  itu  lebih  besar  daripada  piutangnya tersebut  yang  setinggi-tingginya  sebesar  nilai tanggungan,  sisanya  menjadi  hak  pemberi  hak tanggungan.
Berdasarkan  ketentuan  Pasal  20  ayat  (1) UUHT  telah  ditetapkan  bahwa  pelaksanaan parate eksekusi dapat dilakukan dengan cara :
1) Dengan mendasarkan pada ketentuan Pasal 6  UUHT  yang  memberi  hak  kepada kreditor selalu pemegang Hak Tanggungan pertama  untuk  menjual  obyek  Hak Tanggungan atas kekuasaan sendiri melalui pelelangan umum.
2) Dengan mendasarkan pada ketentuan Pasal 20  ayat  (2)  yang  mengatur  tentang penjualan  obyek  hak  tanggungan  melalui penjualan  dibawah  tangan  berdasarkan kesepakatan  pemberi  dan  pemegang  hak tanggungan
Pasal  ini  merupakan  terobosan  yang terdapat pada UUHT bila dibandingkan dengan ketentuan lama yang terdapat pada hipotik untuk memberikan jaminan kepastian hukum bagi para pihak, karena dengan upaya ini akan memberikan kesempatan bagi pihak-pihak yang berkepentingan  untuk  menyelesaikan  utang- piutangnya  berdasarkan  kesepakatan  sendiri. Undang-undang  hanya  mengatur  batasan- batasan  sebagaimana  yang  ditentukan  dalam Pasal  20  ayat  (3)  dan  seterusnya.  Pelaksanaan ketentuan  ini,  secara  yuridis  akan  memberikan kepastian hukum bagi para pihak, karena dengan adanya  kesepakatan  untuk  menjual  obyek jaminan secara dibawah tangan, berarti masing- masing pihak telah menyatakan persetujuannya.
3) Dengan mendasarkan pada ketentuan Pasal 14  ayat  (2)  yang  mengatur  tentang penjualan  obyek  hak  tanggungan  dengan
menggunakan titel eksekutorial dari sertifikat Hak Tanggungan.
Pencantuman  irah-irah  pada  sertifikat  hak tanggungan  sebagaimana  yang  disebutkan dalam  Pasal  14  ayat  (2)  UUHT  dimaksudkan untuk menegaskan adanya kekuatan eksekutorial, sehingga apabila debitor wanprestasi,  maka  obyek  hak  tanggungan  siap untuk  dieksekusi  seperti  halnya  suatu  putusan pengadilan  yang  telah  memperoleh  kekuatan hukum  tetap  melalui  tata  cara  dan  dengan menggunakan  lembaga  parate  eksekusi  sesuai dengan  peraturan  Hukum  Acara  Perdata. Adapun  menurut  penjelasan  umum  9  dan penjelasan  Pasal  26  UUHT  adalah  ketentuan- ketentuan  yang  diatur  dalam  Pasal  224  HIR, dimana  untuk  pelaksanaan  parate  eksekusi melalui penetapan dari Ketua Pengadilan.
2. Putusan Majelis Hakim atas Gugatan/Perlawanan  yang  Diajukan Debitur Terhadap Lelang yang Dilakukan KPKNL Malang Berdasarkan Pasal 6 UUHT a. Mekanisme Pelaksanaan Lelang

## Eksekusi
Pemohon  Lelang  /Kreditur  mengajukan permohonan  lelang  kepada  KPKNL  dengan diikuti  dokumen  persyaratan  lelang.  Setelah dokumen  persyaratan  lelang  lengkap  dan memenuhi  legalitas  formal  subjek  dan  objek lelang  maka  KPKNL  akan  mengeluarkan  surat penetapan jadwal lelang. Dengan diterbitkannya surat  penetapan  jadwal  lelang  maka  pemohon lelang  mempunyai  kewajiban  untuk  mengurus SKPT  dalam  hal  objek  yang  akan  dilelang berupa tanah dan atau bangunan, mengumumkan rencana pelaksanaan lelang dan memberitahukan pelaksanaan lelang oleh kreditur  kepada  debitur.  Dalam  hal  pemilik barang  jaminan  yang  akan  dilelang  bukan debitur  maka  rencana  pelaksanaan  lelang  juga diberitahukan  kepada  pemilik  jaminan.  Salinan atau  fotokopi  laporan  penilaian  atau  dokumen ringkasan penilaian dalam hal kreditor akan ikut menjadi peserta lelang; dan asli surat pernyataan dari notaris dalam hal kreditor akan ikut menjadi peserta  lelang.  Maka  lelang  akan  dilaksanakan
14  (empat  belas  )  hari  kalender  dari pengumuman  lelang  yang  kedua.  Keuntungan pelaksanaan eksekusi lelang adalah memberikan kepastian pelunasan hutang bagi kreditur apabila debitur wanprestasi.

## b. Kendala Pelaksanaan Eksekusi Hak Tanggungan Melalui Pasal 6 UUHT
Pelaksanaan parate  eksekusi sebagaimana yang  tersurat  pada  Pasal  6  UUHT  sangat  sulit untuk  dilaksanakan  oleh  kreditur.  Kesulitan dalam  hal  pelaksanaan parate  eksekusi ini disebabkan adanya kelemahan berupa inkonsistensi dan  kerancuan  dalam  memahami doktrin parate  eksekusi, sehingga  menyebabkan banyaknya  pertentangan,  menurut  peraturan perundang-undangan,  diantaranya: Pertama , inkonsistensi  muatan  materi  dalam  UUHT. Parate  eksekusi dalam  Undang-Undang  Hak Tanggungan ini secara jelas sudah diatur dalam Pasal  6  dimana  secara  subtansi  pelaksanaan penjualan obyek Hak Tanggungan hanya melaui pelelangan  umum,  tanpa  harus  meminta  fiat Ketua  Pengadilan  Negeri.  Namun  bilamana ketentuan Pasal 6 dihubungkan dengan ketentuan  pada  Pasal  11  Ayat  (2)  huruf  (e) Undang-Undang  Hak  Tanggungan,  menjadi tidak relevan dan tidak sinkron. Sebab, hak bagi pemegang  hak  tanggungan  pertama  untuk menjual  objek  hak  tanggungan  atas  kekuasaan sendiri  apabila  debitor  cidera  janji  matang, dengan syarat diperjanjikan terlebih dahulu oleh para  pihak. Inkonsistensi lain  juga  dapat  kita lihat  dalam  hubungan  antara  ketentuan  Pasal  6 dengan  Penjelasan  Angka  9  dan  Pasal  14  Ayat (2)  dan  (3)  Undang-Undang  Hak  Tanggungan. Penjelasan  Umum  Angka  9  mengatur  agar parate  eksekusi pelaksanaannya  didasarkan kepada Pasal 224HIR/258 RBg yang sebenarnya ditujukan kepada grosse akta hipotik dan grosse akta pengakuan hutang (berdasarkan irah-irah). Apa yang disebutkan dalam Penjelasan angka 9 tersebut  tentu  saja  bertentangan  dengan ratio legis dimuatnya  ketentuan  Pasal  6  tersebut. Kedua ,  Putusan  Mahkamah  Agung  Nomor 3021/K/Pdt/1984  tertanggal  30  Januari  1986. Parate  eksekusi yang  langsung  dilakukan  ke Kantor  Lelang  tanpa  melalui  fiat Ketua
Pengadilan Negeri merupakan perbuatan melawan  hukum.  Dasar  dari  ketentuan  ini berdasarkan  pada  Putusan  Mahkamah  Agung Nomor  3210  K/Pdt/1984  tanggal  30  Januari 1986. Ketiga ,  Surat  Edaran  Mahkamah  Agung (SEMA)  Nomor  7  Tahun  2012.  Pelaksanaan parate eksekusi tersebut, dalam praktik pelaksanaannya  juga  dimandulkan  oleh  adanya Surat  Edaran  Mahkamah  Agung  (SEMA) Nomor  7  Tahun  2012  angka  XIII  dari  Sub Kamar Perdata Umum, dinyatakan bahwa:
Pelelangan hak tanggungan yang dilakukan oleh  kreditor  sendiri  melalui  Kantor Lelang,  apabila  terlelang  tidak  mau mengosongkan  objek  yang  dilelang,  tidak dapat  dilakukan  pengosongan  berdasarkan Pasal  200  ayat  (11)  HIR  melainkan  harus diajukan  gugatan.  Karena  pelelangan tersebut  diatas  bukan  lelang  eksekusi melainkan  lelang  sukarela.  Sedangkan berdasarkan praktiknya, diantaranya:
1) kurangnya peminat/pembeli pada objek jaminan yang akan dilelang pada Kantor Pelayanan  Kekayaaan  Negara  dan Lelang (KPKNL);
2) adanya  gugatan  ke  pengadilan  oleh debitur  setalah  atau  pasca  objek jaminannya dilelang.
Gugatan yang secara umum dilakukan oleh pihak debitur adalah perbuatan melawan hukum (PMH)  dengan  karateristik  gugatan  yang bermacam-macam antara lain: (1) Gugatan atau atas dasar kesalahan/kelalaian debitur sehubungan  dengan  kepemilikan  debitur  atas barang  jaminan  meliputi  perbuatan  mengenai harta  bersama,  harta  warisan,  jaminan  milik pihak ketiga. (2) Gugatan atas dasar kesalahan/kelalain  debitur  dengan  persyaratan dalam  hubungan  perjanjian  kredit  meliputi perbuatan mengenai pengikatan/perjanjian yang cacat/tidak sah hak tanggungan. (3) Gugatan atas dasar kesalahan/kelalaian institusi/lembaga eksekusi.  Selaku  kuasa  undang-undang  dari kreditur (KPKNL, Pengadilan Negeri) meliputi perbuatan  mengenai  paksa  penyitaan  atau pemblokiran. (4) Gugatan atas dasar kesalahan/kelalain sehubungan dengan pelaksanaan  lelang  dan  akibat  dari  lelang meliputi  harga  tidak  wajar,  pengosongan  dan lain lain. Keempat , adanya bantahan dari pihak
debitur.  Faktor  ini  dirasa  sangat  menyulitkan bagi  pihak  Bank  yang  sesegera  mungkin mengeksekusi obyek jaminan Hak Tanggungan dan mengembalikan dana yang telah disalurkannya,  sebab  dari  sisi  karakter  debitur yang bermental jelek cenderung untuk mengulur-ulur  waktu  dan  bersedia  melakukan apapun  juga  dengan  tujuan  menghindari tanggung  jawab  atas  pinjamannya. Kelima , Kantor  Pelayanan  Kekayaaan  Negara  dan Lelang  (KPKNL)  tidak  memiliki  wewenang untuk melakukan eksekusi obyek Hak Tanggungan apabila ada perlawanan dari debitur yang tidak mau menyerahkan jaminannya yang telah dilelang.
Pihak  Kantor  Pelayanan  kekayaan  Negara dan  Lelang  tidak  dapat  melakukan  eksekusi apabila  pihak  debitur  tidak  mau  menyerahkan dan  bukan  lagi  menjadi  urusan  Kantor  Lelang apabila  jaminan  tersebut  telah  dilelang  sesuai dengan syarat-syarat
Lelang
Eksekusi Berdasarkan Pasal 6 Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 Hak Tanggungan atas tanah beserta benda-benda  yang  berkaitan  dengan  tanah, dimuat  dalam  keputusan  Direktorat  Jendral Piutang dan Lelang Negara Nomor: 35/PL/2002 huruf d yaitu Kreditur yang akan bertanggungjawab  apabila  terjadi  gugatan perdata  atau  tuntutan  pidana  dari  debitur maupun  pihak  lainnya  terhadap  obyek  yang dilelang  KPKNL.  Atas  dasar  tersebut  maka Kantor  Lelang  tidak  mempunyai  dasar  untuk melakukan  pengosongan  obyek  lelang  apabila obyek lelang berupa tanah atau bangunan masih ditempati  oleh  debitur,  karena  yang  memiliki kewenangan  melakukan  eksekusi  obyek  lelang adalah  Pengadilan  berdasarkan  peletakan  sita ( beslag) oleh  Ketua  Pengadilan,  kemudian Pengadilan  memerintakan  Panitera  atau  Juru Sita  untuk  melakukan  eksekusi  pengosongan terhadap  obyek  yang  masih  dikuasai  oleh debitur.
c. Implikasi Pasal 6 UUHT dalam

## Pelaksanaan lelang Eksekusi Hak Tanggungan
Peluang  Debitur  melakukan  perlawanan terhadap  proses  penyelesaian  kredit  bermasalah dengan  lelang  jaminana  Hak  Tanggungan  sangat
besar  karena  Undang-Undang  Hak  Tanggungan (UUHT)  tidak  mengatur  mengenai  definisi  cidera janji, maka untuk menentukan apakah debitur cedera janji  dalam  penentuan  pemenuhan  Pasal  6  UUHT dirujuk pada Pasal 1243 jo. Pasal 1763 KUH Perdata :  Dalam  ketentuan  Pasal  1243  KUH  Perdata,  yang dimaksud dengan cedera janji atau wanprestasi :
1) Lalai memenuhi perjanjian, atau
2) Tidak  menyerahkan  atau  membayar dalam  jangka  waktu  yang  ditentukan, atau
3) Tidak  berbuat  sesuai  yang  dijanjikan dalam tenggang waktu yang ditentukan.
Lebih  spesifik  Pasal  1763  KUH  Perdata mengatakan, tidak mengembalikan pinjaman sesuai dengan jumlah pinjaman dalam jangka waktu yang ditentukan.  Sebagai  perbandingan,  di  beberapa negara diatur lebih rinci kapan debitur disebut cedera janji atau default :
1) Melanggar salah satu ketentuan perjanjian yang berkenaan dengan :
a) Pokok pinjaman, dan/atau
b) Bunga ( interest ), yakni tidak membayar bunga paling tidak dua (2) bulan.
2) Pelanggaran  itu  telah  diberitahukan kepada debitur, namun meskipun sudah lewat tiga (3) bulan, tidak diindahkan.
Dalam  keadaan  yang  seperti  inilah  debitur dikategori had been in breach of some covenant in the  mortgage  deed. Selain  itu  Pasal  1267  KUH Perdata  memberi hak  opsi  kepada  kreditur  untuk mengambil  tindakan  apabila  debitur  wanprestasi, tanpa  mempersoalkan  apakah  perjanjian  telah jatuh tempo atau tidak berupa ketentuan :
1) Meminta atau menuntut kepada pengadilan untuk memaksa debitur memenuhi perjanjian, jika hal itu masih bisa dilakukan oleh debitur;
2) Menuntut pembatalan perjanjian disertai  dengan  penggantian  biaya kerugian dan bunga.
Konsep  Pembentuk  Undang-Undang  Hak Tanggungan  pada  awalnya  adalah  memberikan kemudahan  kepada  kreditur,  agar  kreditur  dapat mendapatkan  kembali  uangnya  dengan  jalan  yang lebih mudah dan murah, maka Pasal 6 UUHT yang
secara ex  lege juga  dapat  memperkuat  kedudukan kreditur manakala debitur cedera janji, yakni dengan memberikan ketentuan yang dapat digunakan berupa hak untuk menjual atas kekuasaan sendiri atas objek jaminan  guna  mengambil  pelunasan  pinjaman. Untuk  lebih  jelasnya  dalam  Pasal  6  UUHT, menyebutkan  :  ”Apabila  debitur  cidera  janji, Pemegang Hak Tanggungan mempunyai hak untuk menjual  objek  Hak  Tanggungan  atas  kekuasaan sendiri  melalui  pelelangan  umum  serta  mengambil pelunasan piutang dari hasil penjualan tersebut”.
Pemahaman  pasal  tersebut  dapat  dikatakan bahwa  sama  sekali  hak  menjual  atas  kekuasaan sendiri tidak lagi memperjanjikan melalui kuasa atau pelaksanaannya  sudah  tidak  didasarkan  atas  kuasa lagi, sebab pemberian parate eksekusi oleh undang- undang  ( ex  lege ),  dengan  tujuan  demi  dan  untuk memperkuat  posisi  dari  kreditur  pemegang  Hak Tanggungan dan pihak-pihak yang mendapatkan hak dari padanya.
Pasal 6 UUHT memberikan pemahaman secara tegas  bahwa  kewenangan  menjual  atas  kekuasaan sendiri  diberikan  kepada  pemegang  pertama  Hak Tanggungan,  sekalipun  tidak  terdapat  janji  yang tertuang dalam Akta Pembebanan Hak Tanggungan, yang dikenal dengan sebutan beding van eigenmatig verkoop . Hal tersebut menunjukkan penyatuan suatu kewenangan  yang  pada  awalnya  lahir  dari  sebuah kesepakatan  (janji)  menjadi  sebuah  norma  yang mengikat, karena diberikan oleh undang-undang ( ex legie ),  itu  merupakan  suatu  peekembangan  yang mengarah  pada  suatu  kemajuan  dibandingkan ketentuan  dalam  Pasal  1178  ayat  (2)  B.W.  saat berlakunya hipotik.
Namun  apabila  membaca  Penjelasan  Pasal  6 UUHT  kemudian  dihubungkan  dengan  Pasal  6 UUHT  akan  menimbulkan  kebingungan,  sebab dalam Penjelasan pasal tersebut menentukan bahwa :
“Hak  tersebut  yaitu  hak  untuk  menjual  objek Hak  Tanggungan  atas  kekuasaan  sendiri merupakan  salah  satu  perwujudan  dari kedudukan  diutamakan  yang  dipunyai  oleh Pemegang  Hak  Tanggungan  atau  Pemegang Hak  Tanggungan  Pertama  dalam  hal  terdapat lebih dari satu (1) Pemegang Hak Tanggungan. Hak  tersebut  didasarkan  Pada  Janji  apabila debitur cedera janji, pemegang Hak Tanggungan berhak untuk menjual objek Hak
Tanggungan  melalui  pelelangan  umum  tanpa memerlukan persetujuan lagi dari pemberi Hak Tanggungan  dan  selanjutnya  mengambil pelunasan  piutangnya  dari  hasil  penjualan  itu lebih  dahulu  dari  kreditor-kreditor  yang  lain ...”.
Menurut  Penjelasan  Pasal  6  UUHT  setidak- tidaknya  memberikan  2  (dua)  pemahaman,  pertama, hak kreditor untuk menjual objek Hak Tanggungan atas kekuasaan sendiri didasarkan pada janji apabila debitur cedera janji, dan kedua, hak untuk menjual objek Hak Tanggungan  atas  kekuasaan  sendiri  merupakan  salah satu  perwujudan  dari  kedudukan  diutamakan  yang dipunyai oleh Pemegang Hak Tanggungan.
Terhadap  hak  untuk  menjual  atas  kekuasaan sendiri, menurut Penjelasan Pasal 6 UUHT didasarkan pada  janji.  Hal  tersebut  sangatlah  berbeda  dengan Pasal  6  UUHT  yang  memberikan  hak  menurut undang-undang ( ex lege ). Adanya perbedaan makna terhadap  lahirnya  hak  kreditur  untuk  menjual  objek Hak Tanggungan atas kekuasaan sendiri menunjukkan  pembentuk  UUHT  yang  mempunyai sikap  yang  tidak  konsisten,  yang  menyebabkan kebingungan  dan  kekecewaan  bagi  kreditur  pada khususnya,  sehinggan  Penjelasan  Pasal  6  UUHT tersebut  justru  kembali  mementahkan  harapan perbankan.  Sebenarnya  hukum  hanya  memberikan harapan perbankan, tetapi justru menunjukkan riskan bila  dalam  satu  undang-undang  (UUHT)  mengatur satu  objek  yang  sama  yaitu  parate  eksekusi,  tetapi memberikan  makna  yang  berbeda  satu  sama  lain. Perbedaan  makna  tersebut  tercermin  dalam  Pasal  6 UUHT,  bahwa  hak  menjual  atas  kekuasaan  sendiri diberikan  oleh  undang-undang  ( ex  lege ),  tetapi penafsiran otentik dari pembentuk UUHT sebagaimana dalam Penjelasan Pasal 6, ternyata hak menjual  atas  kekuasaan  sendiri,  tidak  dimaksudkan secara ex lege tetapi atas dasar diperjanjikan terlebih dahulu. Pengaturan ini menjadi berlebihan dan akan menimbulkan  silang  pendapat  yang  tiada  henti- hentinya,  bahwa  dapat  dikatakan  terjadi  inkonsisten dalam pengaturannya.
Pada dasarnya susunan tata aturan yang penuh konsistensi,  tidak  lepas  dari  hubungannya  dengan sistematika  peraturan-peraturan  hukum  yang  lain, sebab hukum merupakan suatu sistem artinya sarana yang  merupakan  suatu  kesatuan  yang  utuh  yang terdiri  dari  bagian-bagian  atau  unsur-unsur  yang
saling terkait satu sama lain, atau dengan perkataan lain sistem hukum adalah suatu kesatuan yang terdiri dari  unsur-unsur  yang  mempunyai  interaksi  satu sama lain dan bekerja sama untuk mencapai tujuan kesatuan  tersebut.  Kesatuan  tersebut  diterapkan terhadap  kompleks  unsur-unsur  yuridis,  seperti peraturan  hukum,  asas  hukum  dan  pengertian hukum.  Adanya  pengaturan  yang  inkonsisten terhadap  hak  kreditor  yang  diatur  dalam  Pasal  6 UUHT dengan Penjelasan dalam Pasal 6, maka demi dan untuk perlindungan hukum dan kepastian hukum bagi kreditur tersebut, perlu adanya sandaran berpijak untuk  mencari  solusi  atas  kerancuan  pengaturan tersebut.
Lebih lanjut dalam penjelasan Pasal 6 UUHT, Pembentuk  UUHT  juga  telah  mencampuradukan parate executie dengan kedudukan kreditur preferen. Untuk  mengkaji  hal  tersebut,  dengan  bertitik  tolak dari jenis hak yang terkandung dalam UU No. 4/1996. Sebenarnya Hak Tanggungan merupakan suatu jenis hak  yang  eksistensinya  lahir  lewat  perjanjian  yang diadakan  oleh  para  pihak.  Perjanjian  jaminan  yang melahirkan  Hak  Tanggungan  ini,  dibuat  oleh  para pihak  dengan  tujuan  untuk  melengkapi  perjanjian pokok  yang  umumnya  berupa  perjanjian  utang piutang atau perjanjian kredit. Sehubungan berdasar kesepakatan  jaminan  yang  diberikan  oleh  debitur adalah tanah (benda tidak bergerak), berarti para pihak akan membuat perjanjian jaminan Hak Tanggungan. Perjanjian  ini  terkualifikasi  sebagai  perjanjian kebendaan,  sehingga  Hak  Tanggungan  yang  lahir tergolong  sebagai  kebendaaan  ( zakelijk ).  Seperti diketahui  bahwa  hak  kebendaan  memiliki  ciri-ciri yang  sangat  unggul  seperti  ada  preferensi, droit  de suit , priorotas, dan bersifat mutlak. Akibat lanjutnya, kreditor atau bank yang memiliki Hak Tanggungan yang tergolong sebagai kreditor preferen, bukan lagi sebagai kreditor konkuren.
Walaupun  undang-undang  tidak  memberikan penjelasan  resmi  mengenai  apa  yang  dimaksud dengan “kedudukan yang diutamakan”, tetapi berpijak dari Pasal 1 ayat (1) UUHT, tetapi dengan mengingat akan  kedudukan  pemegang  hipotik  dalam  B.W. sebagai  kreditor  preferen,  kiranya  boleh  diduga, bahwa  yang  dimaksud  dengan  “kedudukan  yang diutamakan”  sama  dengan  “kedudukan  sebagai kreditur  preferen”.  Untuk  hal  tersebut  perlu mengetahui  tentang  “Kedudukan  sebagai  kreditur
preferen”,  berarti,  kreditur  pemegang  hak  jaminan tersebut didahulukan di dalam mengambil pelunasan atas  hasil  eksekusi  benda  pemberi  jaminan  tertentu yang  dalam  hubungannya dengan  Hak Tanggungan secara  khusus  diperikatkan  untuk  menjamin  tagihan kreditor. Dengan demikian, kedudukan sebagi kreditur preferen baru mempunyai peranannya dalam  suatu eksekusi  terhadap  objek  jaminan  manakala debitur  wanprestasi,  maka  dalam  mengambil pelunasan  piutangnya,  kreditor  preferen  diberi hak terlebih dahulu daripada kreditur lainnya.
Adanya  kerancuan  dalam  Penjelasan  Pasal  6 UUHT  sedikit  banyak  membingungkan  para pemegang  jaminan,  khususnya  bagi  kreditor pemegang  Hak  Tanggungan  pertama,  karena meskipun  pada  dasarnya  lahirnya parate  executie dapat  diperjanjikan  dan  akan  mengikat  pada  para pihak,  namun  sebagai  norma  harus  jelas  dan  tegas agar  tidak  menimbulkan  pemahaman  ganda  yang berakibat  memberikan  arti  yang  kabur,  sehingga menimbulkan peluang penafsiran berbeda-beda, yang mengakibatkan terlupakan tujuan semula dibentuknya Pasal 6 UUHT. Karakter parate eksekusi dan menjual atas  kekuasaan  sendiri  atau eigenmachtige  verkoop (the  right  to  sale) ,  namun  penerapannya  mengacu pada kejelasan berikut. Pelaksanaan parate eksekusi tunduk  kepada  Pasal  224  HIR,  Pasal  256  RBG apabila tidak diperjanjikan kuasa menjual sendiri :
1) Penjualan  lelang  ( executoriale  verkoop ) harus diminta kepada Ketua PN;
2) Permintaan berdasarkan alasan cidera janji atau wanprestasi ;
a. Apa yang dimaksud cidera janji, tidak diatur dalam Pasal 6 UUHT
3) Dengan  demikian,  untuk  menentukan  adanya cidera  janji  merujuk  kepada  ketentuan  Pasal 1243 KUH Perdata ;
4) Atau  sesuai  dengan  kesepakatan  yang diatur dalam perjanjian ;
5) Atau  jika  merujuk  secara  analog  dengan ketentuan  Pasal  1178  KUH  Perdata,  yang dikategori  cidera  janji  apabila  debitur  : tidak  melunasi  utang  pokok,  atau  tidak membayar bunga yang terutang sebagaimana mestinya.
Menurut penjelasan ini, hak untuk menjual objek Hak Tanggungan atas kekuasaan sendiri, merupakan salah  satu  perwujudan  dari  kedudukan  diutamakan
atau  hak  preferen  yang  dimiliki  pemegang  Hak Tanggungan  atau  pemegang  Hak  Tanggungan pertama,  apabila  pemegang  Hak  Tanggungan  lebih dari satu orang.
Konsep  dan  sistem  menjual  atas  kekuasaan sendiri  yang  diatur  dalam  Pasal  6  UUHT,  sama dengan  yang  digariskan  Pasal  1178  KUH  Perdata, yakni  harus  ditegaskan  sebagai  klausul  dalam  Akta Pembebanan  Hak  Tanggungan  (APHT).  Undang- Undang  Hak  Tanggungan  sampai  saat  ini  belum mengatur  mengenai  Peraturan  Pelaksanaannya. Sehingga berdasarkan penjelasan sebelumnya maka dapat dipahami bahwa lelang Hak Tanggungan harus melalui  permohonan fiat (penetapan)  kepada  Ketua Pengadilan  Negeri  yang  berwenang.  Hal  ini  sesuai dengan  Pasal  224  HIR  yang  mengatur  mengenai lembaga  parate  eksekusi.  Tanpa  melalui  lembaga parate  eksekusi  sesuai  Pasal  224  HIR  maka  dapat dikatakan proses lelang eksekusi Hak Tanggungan yang  dilakukan  pihak  perbankan  karena  nasabah debiturnya macet secara langsung ke lembaga lelang adalah  masuk  dalam  kategori  tidak  sesuai  dengan peraturan  perundang-undangan  ( undue  process  the law ).  Sebagaimana  yang  banyak  terjadi,  bila  suatu lelang  eksekusi  Hak  Tanggungan  yang  secara langsung  dilakukan  melaui  Lembaga  Lelang  akan banyak  mendapat  Perlawanan  dari  debiturnya. Biasanya melalui suatu perdebatan keadaan jumlah hutang  yang  pasti.  Meskipun  melalui  upaya Perlawanan  ini  akhirnya  pokok  perkara  diperiksa oleh  Pengadilan  namun  kiranya  telah  melanggar hukum  perdata  yang  seharusnya.  Disini  belum terjadi  unifikasi  hukum  karena  sikap  Mahkamah Agung juga tidak tegas atau bahkan mendua dalam menentukan  hukum  acara  lelang  eksekusi  Hak Tanggungan  yang  seharusnya.  Yurisprudensi Mahkamah  Agung  belum  tegas  mengaturnya sehingga banyak pihak baik dari perbankan ataupun debitur mencoba-coba melakukan tindakan- tindakan hukum tersebut.

## PENUTUP
Munculnya  gugatan  oleh  debitor  terjadi karena beberapa faktor seperti harga lelang yang terlalu  rendah,  pelaksanaan  lelang  atas  kredit macet  dilaksanakan  sebelum  jatuh  tempo perjanjian kredit, tata cara/prosedur pelaksanaan lelang yang tidak tepat, misalnya pemberitahuan
lelang  yang  tidak  tepat  waktu,  pengumuman tidak sesuai prosedur, terkait masalah waris dan atau harta bersama yang proses penjaminannya tidak sah, dan yang adanya perbuatan melawan hukum dalam proses pelelangan.
Putusan  hakim  dalam  memutus  perkara lelang  bermacam-macam,  seperti  halnya  kasus yang penulis jelaskan, bahwa ada putusan yang memenangkan  KPKNL  dengan  alasan  bahwa berdasarkan Pasal 6 UUHT KPKNL berwenang untuk melakukan lelang. Disamping itu juga ada putusan  yang  membatalkan  lelang  dikarenakan tidak memenuhi prosedur.

## REFRENSI
A,  Fauzi.  2010. Ekonomi  Sumberdaya  Alam dan  Lingkungan,  Teori  dan  Aplikasi , Jakarta: PT. Gramedia Pustaka Utama
Harahap,  Yahya.  2014. Ruang  Lingkup Permasalahan  Eksekusi  Bidang  Perdata , Jakarta: Sinar Grafika
Harsono,  Boedi.  1994. Hukum  Agraria Indonesia, Sejarah Pembentukan Undang-Undang  Pokok  Agraria  Isi  dan Pelaksanaannya , Jakarta: Djambatan
Nasution, Bahder Johan. 2012. Negara Hukum dan  Hak  Asasi Manusia, Cetakan Kedua,
Bandung: Penerbit CV Mandar Maju.
Prodjodikoro, Wirjono. 2000. Perbuatan Melanggar  Hukum ,  Bandung,    Penerbit CV. Mandar Maju
Rahardjo,  Satjipto.  2000. Ilmu  Hukum ,
Bandung: Citra Aditya Bhakti
Rasjidi, Lili. et. al. 1993. Hukum Sebagai Suatu Sistem , Bandung: Remaja Rosdakarya
Soemitro,  Rony  Hanitijio.  1998. Metode Penelitian Hukum, Jakarta: Pradya
Paramita
Subekti. 1988. Hukum Perjanjian , Jakarta: PT. Intermasa
Supramono.  2009. Perbankan  dan  Masalah Kredit  :  Suatu  Tinjauan  Bidang  Yuridis ,
Jakarta: Renika Cipta
Syahrani,  Riduan.  1999. Rangkuman  Intisari Ilmu  Hukum ,  Bandung:  Citra  Aditya Bhakti
Usman, Rachmadi. 1999. Pasal-Pasal Tentang Hak  Tanggungan  Atas  Tanah ,  Jakarta: Djambatan