Jurnal  Interpretasi  Hukum | ISSN: 2746-5047 Vol. 2, No. 3 – Desember  2021,  Hal. 538-543| Tersedia online di https://www.ejournal.warmadewa.ac.id/index.php/juinhum DOI: https://doi.org/10.22225/juinhum.2.3.4133.538-543

## KEKUATAN AKTA PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH DALAM PROSES JUAL BELI TANAH KAVLING
Made Agus Satria Wahyudi,  Ida Ayu  Putu  Widiati, Luh Putu  Suryani Fakultas  Hukum,  Universitas  Warmadewa, Denpasar-Bali,  Indonesia satriawahyudi77@gmail.com,  widiati_dayu@gmail.com,  putusuryani099@gmail.com

## Abstrak
Masyarakat Indonesia khususnya Bali sering melakukan bisnis di atas tanah dengan berbagai cara, termasuk jual beli  tanah.  Sertifikat  formal  pertama  kepemilikan  harus  secara  jelas  mendefinisikan  hak  dan  kewajiban, memberikan kepastian hukum, dan berguna jika terjadi p erselisihan atas tanah yang dibeli. Tujuan penelitian ini untuk  menjelaskan  proses  jual  beli  tanah  dalam tanah kavling serta kekuatan akta pejabat pembuat akta tanah. Metode  yang  diaplikasikan  dalam  penelitian  ini  yaitu  Law-Based  Survey  dengan  pendekatan  perundang- undangan dan pendekatan konseptual. Teknik pengumpulan data dilakukan dengan observasi lapangan berupa wawancara.  Sumber  bahan  hukum  yang  digunakan  yaitu  sumber  bahan  hukum  primer  dan  sekunder.  Teknik analisis  data  menggunakan  metode  analisis  deskriptif  kualitatif.  Hasil  penelitian  menunjukkan  bahwa  apabila suatu akta otentik yang dibuat PPAT tidak memenuhi syaratnya sebagai akta otentik maka akta otentik tersebut terakreditasi menjadi akta dibawah tangan. Apabila terjadi masalah dan atas tanah kap ling tertentu belum dapat diterbitkan  sertifikatnya  maka  Kantor  Pertanahan  akan  menunggu  sampai  adanya  putusan  yang  berkekuatan hukum tetap dari Pengadilan mengenai  status tanah bersangkutan dan tetap akan menunda proses pensertifikatan tanah  kavling  bersangkutan.  Jika  ingin  membeli  tanah  tentunya  harus  menyelidiki  persyaratan  material, status properti, surat-surat atau dokumen penting lainnya, tentunya tidak boleh ada sengketa.
Kata  Kunci : Akta Otentik, Jual Beli  Tanah Kavling,  Kekuatan Akta PPAT

## Abstract
Indonesian people, especially Balinese, often do business on land in various ways, including buying and sell i n g land.  The  first  formal  certificate  of  ownership  should  clearly  define  rights  and  obligations,  provide  legal certainty,  and  be  useful  in  the  event  of a dispute over the purchased land. The purpose s of this study are to explain the process of buying and selling land in plots of land and the strength of the deed of the official who made the land deed. The method applied in this research is the Law -Based Survey with a statutory approach and a conceptual approach. Data collection techniques were carried out by field observations in the form of interviews.  Sources  of  legal  materials  used  are  primary  and  secondary  sources of legal materials. The data analysis technique used descriptive qualitative analysis method. The resul ts show that if an authentic deed made by PPAT does not meet the requirements as an authentic deed, then the authentic deed is accredited as a private deed. If there is a problem and the certificate for certain plots of land has not been issued, the Land O ffice will wait until there is a final and binding decision from the Court regarding the status of the land in question and will continue to delay the process of land certification for the plots concerned. If you want to buy land, of course you have to investigate material requirements, property status, letters or other important documents, of course there should be no dispute.
Keywords: Authentic Deed, Sale and Purchase of Land Plots, Strength of PPAT Deed

## I. PENDAHULUAN
Saat  ini  kebutuhan  akan  lahan  terus  meningkat.  Sesuai  dengan  hukum  Indonesia,  pada  tanggal  2 September  1960,  pemerintah  menetapkan  Undang-undang  Nomor  5 Tahun 1960 tentang Pertanahan atau  Peraturan  Pokok  Pertanian.  Sekarang  dikenal  sebagai  Undang-undang  Dasar  Lahan  Pertanian (UUPA).Mei 1960 tentang Peraturan Dasar Pertanian (UUPA), Peraturan Pemerintah No. 37 (P P AT) 1998,  yang  mengatur  status  pembeli,  melengkapi  peraturan  Jabatan  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah. Amanat  dan  ruang  lingkup  PPAT  dijanjikan  dalam  Peraturan  Pemerintah  Nomor  2  Tahun  1997 (selanjutnya  PP)  tentang  pendaftaran  properti.Penjualan  tanah  diatur  oleh  UUPA,  yang  diatur  oleh nomor peraturan pemerintah. Pasal 19 peraturan kepatuhan UUPA Oktober 1961 menegaskan bahwa penjualan  tanah  adalah  sertifikat  yang  dikeluarkan  oleh  Pejabat  Pemilik  Tanah (PPAT). Pasal 1 PP Nomor  37  Tahun  1998,  berkaitan  dengan  Peraturan  Pejabat  Pembuat  Hak  Atas  Tanah  (PPAT),
mengatur  bahwa agen Tanah (PPAT) adalah agen yang diberi wewenang untuk melakukan tindakan persetujuan  yang  berkaitan  dengan  hak  teritorial  atau  perbuatan  hukum  tertentu  yang  berkaitan dengan  benda  tak  bergerak.  Pejabat  Pembuat Akta tanah (PPAT) adalah pejabat umum yang diberi kewenangan  untuk  membuat  akta-akta  tanah  tertentu (Muchsin  et  al.,  2020) .  PPAT  adalah  pejabat publik  yang  ditunjuk  untuk  menjalankan  fungsi  pelaksanaan  pengurusan  pertahanan (Adjie,  2014) . PPAT  mempunyai  kewajiban  harus  selalu  sangat  berhati-hati  dan  teliti  dalam menjalankan tugasnya sebagai PPAT (Petugas Penyusunan Sertifikat Tanah) sesuai ketentuan yang berlaku sesuai Peraturan Pemerintah No. 37 tentang perubahan peraturan pemerintah merupakan salah satu profesi yang tunduk pada hukum  formal pertanian.
Adapun  penelitian  sebelumnya  dari Prawira  (2016) yang  berpendapat  bahwa  PPAT  adalah sebagai Pejabat umum yang bertugas untuk membuat akta-akta tertentu khususnya Akta peralihan hak atas tanah sebagaimana telah diatur dalam PP No. 37 tahun 1998, PPAT bertanggung jawab atas akta yang dibuatnya baik secara administrasi, perdata dan pidana. Apabila PPAT melanggar hukum, maka akan  dikenakan sanksi berupa sanksi administratif dan sanksi perdata. Sama halnya dengan Luthfi & Khisni (2018) menjabarkan bahwa peran PPAT adalah melaksanakan sebagian tugas negara di bidang pertanahan,  sebagai  Pejabat  Umum  yang  berwenang  untuk  membuat  akta  otentik,  dan  akta  yang dibuat  oleh  ppat  merupakan  formulasi  atau  kehendak  para  pihak dan sebagai bukti tertulis mengenai keadaan,  peristiwa  atau  perbuatan  hukum  yang  telah  terjadi.  Sedangkan menurut Ermasyanti (2012) berpendapat bahwa adapun kewenangan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dalam perjanjian jual beli tanah yaitu melaksanakan sebagian dari kegiatan pendaftaran tanah dengan tugas pembuatan akta (otentik)  sebagai  bukti  telah  dilakukan  perbuatan  hukum  tertentu  mengenai hak atas tanah atau Hak Milik  Atas  Satuan  Rumah  Susun  yang  dijadikan  dasar bagi pendaftaran perubahan data pendaftaran tanah yang diakibatkan oleh perbuatan hukum itu di daerah kerjanya yang ditentukan oleh pemerintah (kompetensi  absolute)  yakni  kabupaten  atau  kota  satu  wilayah  dengan  wilayah  kerja  Kantor pertanahan, dan untuk PPAT sementara (Camat) adalah wilayah jabatan camat saat menjabat. Maka dari  fenomena  tersebut  maka  dilakukannya  penelitian  yang  bertujuan  untuk  menganalisa  proses  jual beli  tanah dalam tanah kavling  serta kekuatan akta pejabat pembuat akta tanah.

## II. METODE PENELITIAN
Metode  yang  digunakan  dalam  penelitian  ini  didasarkan  pada  Law-Based  Survey.  Pendekatan masalah  yang  digunakan  adalah  pendekatan  perundang-undangan  (legal  approach)  dan  pendekatan konseptual  (conceptual  approach).  Teknik  pengumpulan  data  dilakukan  dengan  tahap  observasi lapangan yang berupa wawancara. Sumber bahan hukum terbagi menjadi dua yaitu data primer, yaitu data  yang  diperoleh  peneliti  secara  langsung  melalui  subyek  penelitian  berupa  hasil  wawancara  di lapangan  serta  data  sekunder  sebagai  data  penunjang  di  dalam  penelitian,  dilakukan  dengan  studi dokumen  yang  berhubungan  dengan  penelitian,  didapat  dari  perpustakaan  serta  dokumen  ataupun artikel  melalui  penelusuran  internet,  kemudian  dilakukan  teknik  pencatatan,  meringkas,  maupun mengutip  yang kemudian  dianalisis  secara kualitatif dan disajikan  dalam bentuk deskriptif.

## III. HASIL DAN PEMBAHASAN

## 1. Proses Jual Beli Tanah Dalam Tanah Kavling
Istilah  jual beli hanya disebutkan dalam Pasal 26 yang berkaitan dengan jual beli hak milik atas tanah atau  yang  biasa  disebut  dengan  outsourcing  dengan  cara  membeli  dan  menjual  tanah, menyumbangkan  tanah,  memindahtangankan,  menukarkan,  membeli  dan  menjual tanah. Oleh karena itu,  perjanjian  ini  hanya  untuk  tujuan  peralihan,  salah  satunya  adalah perbuatan hukum peralihan hak atas tanah dalam bentuk jual beli. Mantan anggota PPAT bertanggung jawab atas penerapan undang- undang  ini.  Untuk  menerbitkan  akta  jual  beli  tanah,  pengalih  harus  memenuhi  persyaratan  hak  alih dan  penerima  pengalihan  harus  memenuhi  persyaratan  pemilik  tanah (Simanjuntak,  2005) .  Sertifikat Jual  Beli  yang  dibuat  dan  ditandatangani  di  hadapan  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  (PPAT)  adalah perbuatan  hukum  peralihan  hak  guna  tanah  yang  dilakukan  dan  berkaitan  dengan  pembayarannya. Memiliki  bukti  kepemilikan  tanah  tidak  hanya  membuktikan  bahwa  penerima  atau  pembeli hak telah menjadi  pemilik  baru,  tetapi  juga  validitas  kontrak  untuk  menjual  tanah  dengan  harga,  persyaratan penting. dengan membuat sertifikat penjualan tanah yang telah ditandatangani yang sesuai persyaratan resmi (Suharnoko,  2015) .
Tanah  kavling  adalah  tanah  yang  dibagi-bagi  menjadi  persil  yang  luasnya  tertera  pada sertifikat  tanah  kemudian  dibagi  lagi  menjadi  beberapa  persil.  Proses  pembukaan  lahan  karena luasnya  lahan  yang  diabgi  lagi menjadi beberapa bagian kemudian dibangun  atau dijual satu per satu. Penjualan  tanah  kavling  diawali  dengan  proses  pembuatan  sertipikat  kavling,  lokasi,  atau  pembagian lokasi  sesuai  kontrak  jual  beli  tanah.  Pembeli  tanah  biasanya  memilih  lokasi  menurut  pendapat pembeli  sesuai  posisi  yang  strategis  dan  nyaman  bagi  mereka.  Pembeli  tanah  merasa  nyaman  dan terlindungi  ketika  mereka  memulai  pembangunan  di  sebagian  tanah  yang  mereka  beli.  Proses pemisahan sertifikat hak milik atas persil ini memakan waktu sekitar 15 hari, namun pemecahan persil tersebut  memiliki  lima  persil  atau  lebih.  Sertifikat  baru  lainnya  telah  ditambahkan,  sebagaimana dijelaskan  dalam  Lampiran  II  Peraturan  Wali Amanat Tahun 2010 tentang Layanan Pertanahan dan Standar Peraturan (Perka BPN No. 1/2010). Sertifikat utama tetap ada, hanya perubahan yang dibuat pada  data  fisik  dan  forensik  dari  sertifikat  utama  yang  tetap  ada.  Pada  saat  yang  sama, diterbitkan sertifikat  baru  dengan  data  fisik  luas  tanah  yang  terpisah  dari  sertifikat  asal.  Jika  Anda  menghapus sertifikat lama, dua atau lebih  sertifikat baru akan diterbitkan  sebagai gantinya.

## 2. Kekuatan Akta Pejabat Pembuat Akta Tanah
Menurut  Peraturan  Pemerintah  Nomor  37  Tahun  1998  tentang  Peraturan  tentang  Kedudukan Kontraktor  Tanah,  pengertian  Kontraktor  Tanah  (PPAT)  memungkinkan  penetapan  sertifikat  hak milik  atau  kepemilikan  rumah  susun  beradab.  Surat  Edaran  No.  1  Tahun  2006  Tentang  Ketentuan Penerapan PP 37 Tahun 1998 Tentang Peraturan yang berkaitan dengan Status Pegawai Ne geri Sipil Badan  Sertifikasi  Tanah.  Kode  Etik  Profesi  PPAT  diatur  oleh  PPAT  dan/atau  organisasi  PPAT interim  dan  diundangkan  oleh  Sekretaris  Badan  Pengatur  Daerah  (Pasal  69  BPN  Perka  1/2006). Sertifikat  PPAT  ini  akan  menjadi  dasar  untuk  pendaftaran  tanah  dalam  sertifikat  dengan  otoritas pertanahan.  Tuntutan  di  sini  harus  ditafsirkan  dalam  kerangka  rencana  "Pembelian  dan  Penjualan, Perdagangan,  Hukum  Subsidi,  Pendapatan  Komersial  dan  Hak-Hak  Lain  yang  Dapat Dipindahtangankan".  Dokumen  otentik  yang  diberikan  oleh  PPAT  sebagai  alat  bukti  di  pengadilan. Sebagai  alat  bukti  yang  sah,  itikad  baik  bersifat  perdata  dan  karenanya  tidak  tunduk  pada  hukum pemerintah  negara  bagian,  tetapi  PPAT  dapat  memutuskan  apakah  akan  menerima  atau  menolak gugatan seseorang PPAT.
Menurut Wiyono  (2002) Peraturan  Pemerintah  pasal  37  pasal  2  ayat  1  tahun  1998  tentang status  agen  real  estate  yang  menjalankan  dua  fungsi  untuk  sertifikasi PPAT sebagai alat bukti telah dilakukan perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun; dan sebagai dasar bagi pendaftaran perubahan data pendaftaran tanah yang diakibatkan  oleh perbuatan hukum itu. Akta PPAT mempunyai 3 (tiga) kekuatan pembuktian,  yaitu:
1) Kekuatan pembuktian  lahiriah;
2) Kekuatan pembuktian  formal; dan
3) Kekuatan pembuktian  materiil.
Kekuatan  pembuktian  lahiriah  berarti  bahwa  sertifikat  itu  sendiri  dapat  membuktikan  keasliannya. Adalah  kehendak  para  pihak  yang  dinyatakan  dengan  undang-undang  atau  dihadapan  pejabat  yang berwenang  untuk  menjalankan  fungsinya.  Dalam  arti  notaris,  notaris  juga  menunjukkan  kredibilitas dari  apa  yang  dilihat,  didengar,  dan  dialaminya  sebagai  pejabat  publik  yang  menjalankan  fungsi kedinasannya. Untuk mengenali sertifikat PPAT secara legal sebagai sertifikat autentikasi, Anda dapat menjelaskan bahwa sertifikat autentikasi memiliki  dua fungsi:
1) Fungsi formal (formalitas causa) artinya untuk lengkapnya atau sempurnanya suatu perbuatan hukum harus dibuktikan  dengan akta otentik  dan tidak dapat dibuktikan  dengan bukti  lainnya.
2) Fungsi  sebagai  alat  bukti  (probationis  causa)artinya  akta  otentik  sengaja  dibuat  untuk dipergunakan  sebagai alat bukti  di kemudian hari.
Karena tulisan PPAT adalah tulisan asli, maka tulisan PPAT sepenuhnya merupakan bukti. UU PPAT adalah  perbuatan  para  pihak.  Artinya,  jika  seseorang  mengajukan  bukti  tentang  undang-undang PPAT, hakim harus menerima dan menganggapnya dinyatakan benar menurut undang-undang PPAT, kecuali  ada bukti sebaliknya. Undang-undang Partai adalah suatu perbuatan yang memuat penafsiran otentik  tentang  apa  yang  telah  dijelaskan  oleh pejabat publik dalam pelaksanaan tugasnya, dan untuk itu  para  pihak  bersedia  hadir  dan  bersaksi  di  hadapan  pejabat  tersebut.  Informasi  pegawai  negeri termasuk  tindakan nyata. Tunjukkan cukup bukti surat asli termasuk surat keterangan PPAT sebagai
surat keterangan para pihak, hal ini karena jika seseorang menunjukkan bukti surat keterangan PPAT maka  penilai  sebagai  asli  akan  menulis  PPAT.  Kecuali  dibuktikan  sebaliknya,  itu  memang  benar. Cacat  perilaku  PPAT  dapat  diidentifikasi  dengan  menganalisis unsur-unsur yang ada dalam tindakan publik  sebagai tindakan asli,  yaitu :
1) Keterangan  PPAT  itu  sendiri  yang  dirumuskan  pada  bagian  awal  akta,  identitas  penghadap pada  bagian  komparisi  dan  bagian  akhir  akta  yang  kesemuanya  dikenal  dengan  bentuk akta otentik;
2) Keterangan  penghadap  yang  disampaikan  kepada  PPAT  untuk  dituangkan  atau  dikonstatir dalam isi akta PPAT; Tandatangan para penghadap, PPAT dan saksi.
Apabila  ternyata  ada  gugatan  dari  pihak  lain  yang  menyangkut  isi  dari  akta  PPAT,  maka gugatan  itu  harus  ditujukan  kepada  para  pihak  yang  membuat,  dimana  perbuatan  hukum  perjanjian itulah  yang  menjadi  isi  akta.  Hal  itu  disebabkan  akta  otentik  yang  dibuat  oleh  PPAT  bukan  untuk kepentingan  diri  atau  jabatan  PPAT  itu  sendiri,  akan  tetapi  semata-mata  dibuat  guna  memenuhi kepentingan  para  pihak  yang  minta  dibuatkan  akta  itu.  Di  Bali  Khususnya  di  Kabupaten  Badung, banyak  terdapat  Jual-beli  tanah  Kavling  secara  otomatis  hal  ini  menimbulkan  banyak  terjadi permasalahan  hukum  terkait  Jual-beli  tanah  Kavling.  Permasalahan  Jual-beli  tanah  kavling  biasanya dikarenakan karena orang atau Perusahaan yang menjual tanah kavling tidak memiliki izin yang resmi untuk  menjual  tanah  kavling.  IMB  yang  diberikan  oleh  Penjual  baik  itu  orang  perorangan  atau perusahaan bukanlah IMB yang diperuntukkan  untuk jual-beli tanah kavling sehingga saat pengurusan ijin  menjadi  bermasalah.
Fasilitas  Perumahan  yang  di  bangun  di  atas  tanah  kavling  berbeda  dengan  yang  dijanjikan penjual  tanah kavling. Karena begitu banyaknya pengaduan mengenai permasalahan tanah Kavlingan maka diharapkan Pembeli sebaiknya melakukan transaksi Jual-beli tanah kavlingan langsung di PPAT daerah  objek  tanah  yang  mau  dibeli  dikarenakan  dengan  melakukan  transaksi  pada  PPAT  dapat mengurai  resiko  terjadi  permasalahan  hukum  atas  pembelian  tanah  kavlingan,  hal  ini  dikarenakan apabila  terjadi permasalahan hukum maka Pihak yang paling dirugikan dalam transaksi jual-beli tanah kavlingan  adalah Pembeli. Saat Pembeli dan Penjual melakukan transaksi Jual-beli tanah kavlingan di PPAT  maka  PPAT  akan  menuangkan  kesepakatan  Jual-beli  antara  Pembeli  dan  Penjual  ke  dalam Akta  PPAT.  Akta  Jual-Beli  yang  dibuat  di  PPAT  memiliki  Fungsi  penting  yang  membuat keberadaannya  tidak  dapat  digantikan,  antara  lain  bukti  adanya  transaksi  Jual-beli  rumah atau tanah yang  sah  dengan  kesepakatan  harga  dan  ketentuan  lain  yang  telah  disetujui oleh kedua belah pihak. Menjadi  alasan  agar  pihak  penjual  maupun  pembeli  memenuhi  kewajibannya  masing-masing  dalam proses  jual-beli rumah maupun tanah kavling. Ketika salah satu pihak gagal memenuhi kewajibannya, maka  akta  jual-beli  tersebut  dapat  digunakan  sebagai  bukti  untuk  menuntut  kewajiban  pihak  yang lalai.  Akta  Jual-beli  diperlukan  ketika  Pembeli  akan  membuat  sertifikat  tanah.  Akta  Jual-beli merupakan bukti bahwa peralihan hak dengan  cara jual-beli tersebut telah sah sehingga bisa dibuatkan sertifikat tanahnya oleh PPAT. Menurut Khairul (2018) Makna kepastian hukum dalam Akta Jual-beli atas  suatu  transaksi  jual  beli  tanah  kavling  mencakup  sejumlah  aspek  yang  saling  berkaitan Perlindungan  terhadap  subjek  hukum  Akta  Jual-beli  (orang  dan  badan  hukum)  dari  kesewenang- wenangan  subjek  hukum  akta  lainnya.  Kepercayaan  akan  kepastian  hukum  yang  seharusnya  dapat dihubungkan  dengan  subjek  hukum  Akta Jual-beli berkaitan dengan apa yang diharapkan oleh subjek hukum akta jual beli  lainnya.
Fakta  bahwa  subjek  hukum  Akta  Jual-beli  harus  dapat  menilai  akibat  hukum  dari perbuatannya,  baik  akibat  dari  tindakan  maupun  kesalahan/kelalaian.  Kesalahan  hukum  dalam  Akta Jual-beli  ini  memberi  jaminan  bagi  dapat  diduganya  dan  dipenuhinya  Akta  Jual-beli  serta  dapat dituntutnya pertanggungjawaban hukum atas pelaksanaan kontrak. Akta Jual-beli atas transaksi tanah kavlingan  dibuat  oleh  para  pihak  untuk  memberikan  perlindungan  hukum  atas  hak  dan  kewajiban masing-masing  dari  pihak  yang sepakat membuatnya, dengan adanya kepastian hukum ini para pihak tentunya akan mempertanggung jawabkan perbuatan dan tindakan yang mereka lakukan, karena Akta Jual-beli  atas  transaksi  jual  beli  tanah  kavling  tersebut  mempunyai  kekuatan  pembuktian  lahiriah (uitwendige  bewijskracht),  dimana  Akta  Jual-beli  atas  tanah  kavling  ini  mempunyai  kemampuan untuk  membuktikan  dirinya  sebagai  akta  otentik.  Apabila  suatu akta otentik yang dibuat PPAT tidak memenuhi  syaratnya  sebagai  akta  otentik  maka  akta  otentik  tersebut  terakreditasi  menjadi  akta dibawah tangan.
Wawancara dengan PPAT I Gusti Ayu Rustini Putra, S.H., yang berkantor di Jl,Tuan Lange No.  20,  Kuta,  Kecamatan  Kuta,  Kabupaten:  Badung,  Propinsi  Bali  menjelaskan PPAT bertanggung jawab untuk memeriksa syarat-syarat untuk sahnya perbuatan hukum yang menyangkut akta jual-beli, seperti  mencocokan  data  yang  terdapat  dalam  sertifikat  dengan  daftar-daftar  yang  ada  di  Kantor Pertanahan.  Apabila  syarat-syarat  tidak  dipenuhi,  maka  PPAT  berwenang  bahkan  wajib  menolak pembuatan akta tersebut, jika terdapat alasan yang sah untuk itu sebagaimana ditentukan dalam Pasal 39  ayat  (1)  PP  No.  24  Tahun  1997.  Apabila  PPAT  dalam  melaksanakan  tugasnya  mengabaikan kewajiban  yang  diberikan,  maka  terdapat  sanksi-sanksi  yang  diberikan  kepada  yang  bersangkutan. Sanksi tersebut ditentukan dalam Pasal 62 PP No. 24 Tahun 1997 yang berupa tindakan administratif, teguran  tertulis  sampai  pemberhentian  dari  jabatannya  sebagai  PPAT,  dengan  tidak  mengurangi kemungkinan  dituntut  ganti  kerugian  oleh  pihak-pihak  yang  menderita  kerugian  akibat  diabaikannya ketentuan-ketentuan tersebut (Utomo, 2020) .
Untuk  mengetahui  kekuatan  sertipikat  jual  dibandingkan  dengan  jual  beli  tanah,  maka  perlu diketahui  isi  sertipikat  tersebut.  Bentuk  dan  bentuk  surat  keputusan  merupakan  bentuk  hukum  yang berlaku.  Akibatnya,  jika  dibuat  sesuai  dengan  suatu  perbuatan  yang  ditetapkan  oleh  undang-undang yang berlaku, maka perbuatan tersebut dikatakan asli dan jelas sahih. Ini berarti penggunaan kekuatan bukti  fisik.  Ini  adalah  tindakan yang diambil karena tindakan itu dibuat oleh pejabat yang berwenang. Oleh karena itu, kesepakatan antara para pihak yang disahkan atau dibentuk oleh pegawai negeri dan disahkan  oleh  undang-undang.Secara  otomatis,  para  pihak  melalui  proses  yang  panjang  untuk mengkonfirmasi  subjek dan pihak-pihak yang terlibat dalam aksi. Khususnya, jika itu adalah kekuatan bukti  eksternal  dari  tindakan,  dianggap  bahwa  tindakan  tersebut  telah  dilakukan  sebelumnya.  Jika tidak, hal ini terkait dengan asas praduga keabsahan keputusan administrasi nasional (presumptio istae causa) dalam hukum administrasi.
Selanjutnya  sebagaimana  yang  telah  penulis  jelaskan  di  atas,  pemberi sertifikat tanah adalah badan  publik,  sehingga  kekuasaannya  sah  dan  ditentukan  oleh  peraturan  perundang-undangan  yang berlaku  di  negara  Indonesia.  Jika  ingin  membeli  tanah  tentunya  harus  menyelidiki  persyaratan material, status properti, surat-surat atau dokumen penting lainnya, tentunya tidak boleh ada sengketa. Menunjukkan bahwa satu atau lebih fakta ada dan harus dicatat. Nah, menurut pasal 2 UUPA, ini juga berarti  ada  pembatasan  pengelolaannya,  yang  berujung  pada  adanya  kewajiban  sosial.Kewajiban  ini diatur  dalam  Pasal  6  UU  Pokok  Pertanian,  yang  menyatakan  bahwa  “semua  hak  atas  tanah mempunyai  fungsi  sosial”.  Dapat  dibenarkan  bahwa  tanah  tersebut  digunakan  (tidak  digunakan) hanya  untuk kepentingan pribadi Anda. Apalagi jika merugikan masyarakat. Penggunaan tanah harus bergantung  pada  keadaan  dan  kepentingan,  sehingga  tanah itu baik untuk kebahagiaan dan juga baik untuk  masyarakat  dan  negara.  Dengan  demikian,  sebidang  tanah  dapat  memberikan  kepada pemiliknya  hak  untuk  mengelola  tanah  untuk  penggunaan  yang  dimaksudkan,  tunduk  pada  tujuan pembelian  tanah,  dan  dengan  demikian  bidang itu dianggap sebagai kekuatan hukum tanah. Memang pembeli  sudah  mengikuti  proses  jual  beli  di  hadapan  pengelola  pemilikan  tanah  (PPAT)  dan  oleh karena  itu  pembeli  memiliki  sertifikat  jual  beli  atau  PPAT.  Ini  memberikan  pembeli  status  hukum pemilik  tanah.  Kemudian,  tergantung  pada  lokasinya,  pemilik/pengakuisisi  baru  menggunakan sertifikat  penggunaan  dan  pengelolaan  tanah  untuk  menandakan  pengelolaan  tanah  yang  sah  untuk kepentingan pemilik  tanah bersertifikat. Anda dapat membangun  gedung/rumah untuk melakukannya.

## IV. SIMPULAN DAN SARAN

## 1. Simpulan
Proses  pembukaan tanah kavling dikarenakan adanya tanah yang luas kemudian dipecah atau dibagi- bagi  menjadi  beberapa  bagian,  kemudian  dijual secara satuan atau dibangun secara satuan kemudian dijual  satu  persatu.  Pembukaan  tanah  kavling  dimulai  dengan  pemecahan sertifikat untuk pembagian tanah,lokasi  atau  posisinya  disesuaikan  dengan  kesepakatan  Jual-beli  tanah kavling tersebut. Apabila suatu  akta  otentik  yang  dibuat  PPAT  tidak  memenuhi  syaratnya  sebagai  akta  otentik  maka  akta otentik  tersebut  terakreditasi  menjadi  akta  dibawah  tangan.  Apabila  terjadi  masalah  dan  atas  tanah kapling  tertentu  belum  dapat  diterbitkan  sertifikatnya  maka  Kantor  Pertanahan  akan  menunggu sampai  adanya  putusan  yang  berkekuatan  hukum  tetap  dari  Pengadilan  mengenai  status  tanah bersangkutan dan tetap akan menunda proses pensertifikatan tanah kavling  bersangkutan.

## 2. Saran
Berdasarkan  kesimpulan  tersebut  diatas,  terdapat  beberapa  saran  yang  dapat  disampaikan  yaitu sebaiknya  Proses  pembukaan  tanah  kavling  sebelum  dibagi-bagi  menjadi  beberapa  bagian,  bagian- bagian  yang  sudah  disepakati  sudah  tidak  ada  masalah  lagi  antara  Pembeli  dengan  Penjual.  Dalam menjalankan  kewenangannya  untuk  membuat  akta  otentik, maka PPAT diharapkan dapat memenuhi dan senantiasa berpegangan kepada ketentuan-ketentuan yang mengatur tentang syarat-syarat sahnya akta  otentik  menurut  peraturan  perundang-undangan  yang  berlaku,  sehingga  kepastian  hukum terhadap akta otentik  dapat benar-benar tercapai.

## DAFTAR PUSTAKA
Adjie,  H. (2014). Merajut Pemikiran Dalam Dunia Notaris & PPAT . Citra Adirya Bakti, Bandung. Ermasyanti.  (2012).  Kewenangan  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  Dalam  Proses  Jual  Beli  Tanah.
Keadilan Progresif , 3 (1), 75–86. Khairul,  L.  A.  (2018). Panduan  Notaris/PPAT  dalam  menghadapi  Gugatan  Perdata .  UI  Press, Jakarta.
Luthfi,  M. A., & Khisni, A. (2018). Akibat Hukum Terhadap Peralihan Hak Milik Atas Tanah Yang Belum Lunas Pembayarannya. Jurnal Akta , 5 (1), 65–74.
Muchsin,  T.,  Saliro,  S.  S.,  Manullang,  S.  O.,  &  Miharja,  M.  (2020).  Pejabat  Pembuat  Akta  Tana h Dalam  Hal  Pendaftaran  Tanah:  Sebuah  Tinjauan  Kewenangan  dan  Akibat  Hukum. Madani Legal Review , 4 (1), 63–79.
Prawira, I. G. B. Y. (2016). Tanggung Jawab PPAT Terhadap Akta Jual Beli Tanah. Jurnal IUS , 4 (1),
66–78.
Simanjuntak,  P. N. H. (2005). Pokok-pokok Hukum Perdata Indonesia . Djambatan, Jakarta. Suharnoko. (2015). Hukum Perdata: Materiil dan Formil . USAID. Utomo,  H.  I.  W.  (2020). Memahami  Peraturan  Jabatan  PPAT .  Kencana  Prenada  Media  Group, Jakarta.
Wiyono,  S. (2002). Hak dan Kewajiban PPAT sebagai Pihak dalam Perkara Pid an a d an  Perdata , Berkaitan dengan Rahasia Jabatan dan Sifat Aktanya . Jakarta.