## Jurnal Ilmiah Dunia Hukum

## Volume 7 Nomor 1, Oktober 2022
ISSN Print: 2528-6137 ISSN Online: 2721- 0391
TERAKREDITASI SINTA-4 Penerbit:
Program Studi Hukum, Program Doktor Fakultas Hukum, Universitas 17 Agustus 1945 Semarang
JurnalIlmiah Dunia Hukum indexed by Google Scholar and licensed under a Creative Commons Attribution 4.0 International License.

## Karakteristik Sistem Pre Project Selling Perumahan Ditinjau dari Asas Keseimbangan
Maria Rosalind, Retno Dewi Pulung Sari *
Fakultas Hukum, Universitas Katolik Darma Cendika Surabaya
* Email: retno.dewi@ukdc.ac.id
Abstract:
The purpose of this  study  is  to  determine  the  characteristics  and assessment  of  the  housing  pre-project selling system based on the principle of balance after the promulgation of Government Regulation (PP) No.  12  of  2021  concerning  Amendments  to  PP  No.  14  of  2016  concerning  the  Implementation  of Housing and Settlement Areas. The research uses a normative juridical method with a focus on textual assessment of legal writings or texts. Meanwhile, the research approach used is a case approach  to help understand the application of legal norms in practice. The characteristics of the pre project selling system have  preventive  characteristics  for  consumers  as  a  form  of  protection  and  legal  certainty.  However,  it cannot be said to be balanced, especially with respect to the developer's responsibility because it is still detrimental in several aspects, so that it becomes counterproductive to the business continuity of property developers.  The  government  is  expected  to  be  more  sensitive  by  paying  attention  to  the  rights  and obligations of developers which also need to be clarified and protected, so that legal certainty can be felt by all parties in property buying and selling activities.
Keywords: Pre project selling; housing;, legal certainty

## Abstrak:
Tujuan  dari  penelitian  ini  untuk  mengetahui  karakteristik  dan  penilaian  terhadap  sistem  pre  project selling  perumahan  berdasarkan asas  keseimbangan  pasca  diundangkannya Peraturan Pemerintah  (PP) No.  12  Tahun  2021  tentang  Perubahan  atas  PP  No.  14  Tahun  2016  tentang  Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman. Penelitian menggunakan metode yuridis normatif dengan fokus pengkajian tekstual terhadap tulisan atau teks hukum. Sementara, pendekatan penelitian yang digunakan yaitu pendekatan kasus untuk membantu memahami penerapan norma hukum dalam praktiknya. Hasil penelitian menunjukan bahwa karakteristik sistem pre project selling memiliki karakteristik preventif bagi konsumen sebagai bentuk perlindungan dan kepastian hukum. Namun, belum dapat dikatakan seimbang terutama  terhadap  tanggung  jawab  developer  karena  masih  bersifat  merugikan  dalam  beberapa  aspek, sehingga  menjadi  kontraproduktif  terhadap  keberlangsungan  usaha  para  pengembang  properti. Pemerintah  diharapkan  lebih  peka  dengan  memperhatikan  kembali  hak  dan  kewajiban  developer  yang juga  perlu  diperjelas  dan  dilindungi,  sehingga  kepastian  hukum  dapat  dirasakan  semua  pihak  dalam kegiatan jual beli properti.
Kata Kunci: Pre project selling; perumahan; kepastian hukum

## A. Pendahuluan
Pembangunan  infrastruktur  memiliki  peran  penting  dalam  proses  pertumbuhan bangsa, baik pada sektor ekonomi, sosial, budaya, pendidikan dan sektor-sektor lainnya. Laju  pertumbuhan  penduduk  yang  terus  meningkat  harus  diimbangi  pula  dengan ketersediaan  perumahan  dan  permukiman  yang  layak.  Hal  ini  dikarenakan  rumah  atau tempat  tinggal  merupakan  salah  satu  kebutuhan  primer  manusia  untuk  melaksanakan hidupnya.  Menurut  UU  No.  1  Tahun  2011  tentang  Perumahan  dan  Kawasan Permukiman  (selanjutnya  disebut  UU  Perumahan  dan  Kawasan  Permukiman),  rumah adalah bangunan gedung yang memiliki fungsi tempat tinggal yang layak huni, sebagai sarana  pembinaan  keluarga,  cerminan  harkat  dan  martabat  penghuninya,  serta  sebagai aset  bagi  pemiliknya.  Tak  elak  jika  pengembangan  dan  peningkatan  kualitas permukiman  merupakan  salah  satu  prioritas  Pemerintah  untuk  mencegah  tumbuh  dan berkembangnya  perumahan  dan  permukiman  kumuh  baru.  Pencegahan  dilakukan langkah-langkah pengawasan dan pengendalian, termasuk terkait kesesuaian perizinan, standar teknis dan peraturan perundang-undangan. 1
Berdasarkan  fakta  tersebut,  kemudian  muncullah  banyak  para  pelaku  usaha perumahan  yang  sejatinya  merupakan  tonggak  atas  berjalannya  pembangunan  di kawasan-kawasan perumahan dan permukiman. Adanya perencanaan dan pembangunan tersebut tentunya akan diikuti pula dengan pemasaran serta penjualan unit bangunan di perumahan  dan  kawasan  permukiman.  Konsep  pemasaran  oleh  pengembang  proyek pemukiman  (developer)  yang  banyak  dikenal  pada  saat  ini  di  Indonesia  adalah pre project  selling (selanjutnya  disebut  PPS).  Sistem  ini  sebenarnya  bukanlah  hal  baru karena  telah  dikenal  di  Eropa,  salah  satunya  Perancis,  sejak  tahun  1967.  Hukum Perancis  mengatur  terkait  penjualan  unit  berdasarkan  rencana  pembangunan  yang dituangkan  dalam  sebuah  perjanjian  khusus  di  mana  sistem  ini  dikenal  sebagai “penjualan  sebuah  bangunan  yang  akan  dibangun”  ( a  sale  of  a  building  to  be constructed/vente  d’immeublea`construire ). 2 Pembeli  akan  membayar  sejumlah  uang muka di awal kepada pengembang dan pembayaran sisanya dilakukan bertahap seiring berjalannya pembangunan. Dengan  berjalannya proses pembayaran dan pembangunan, pembeli  akan  menjadi  pemilik  bangunan  secara  bertahap  pula  dan  mendapat perlindungan hukum jika pengembang tidak dapat menyelesaikan pembangunan.
Umumnya,  kegiatan  pemasaran  dengan  sistem  PPS  seperti  ini  identik  dengan belum terpenuhinya janji atau syarat untuk mencapai tujuan akhir dari proses jual beli, yaitu  proses  peralihan  hak  milik  atas  objek  yang  diperjanjikan.  Sehingga,  untuk mengikat  dan  melindungi  kepentingan  masing-masing  pihak  dari  potensi-potensi konflik  hingga  pembatalan  secara  sepihak,  maka  disusunlah  PPJB.  Penyusunan  PPJB tersebut berdasarkan kesepakatan para pihak untuk melaksanakan prestasi hingga proses peralihan/pemindahan  hak  milik  dalam  bentuk  Akta  Jual  Beli  (AJB)  dilaksanakan. Kemudian, disusul dengan pendaftaran hak atas tanah yang baru beralih tersebut dalam rangka penerbitan sertipikat sebagai tanda bukti hak sebagaimana diatur dalam Pasal 37 ayat  (1)  Peraturan  Pemerintah  No.  24  Tahun  1997  tentang  Pendaftaran  Tanah (selanjutnya disebut PP Pendaftaran Tanah).
Konsep PPJB tidak diatur secara khusus dalam Burgerlijk Wetboek (BW), namun didasarkan  pada  asas  kebebasan  berkontrak.  Para  pihak  menentukan  apa  yang  ingin
1 Kementerian  PUPR.  (2020).  Informasi  Statistik  Infrastruktur  PUPR  2020.  Pusat  Data  dan  Teknologi Informasi Sekretariat Jenderal Kementerian PUPR, hlm 63-64.
2 Denise  Elysia  dkk. Tinjauan  Yuridis  Transaksi  Jual  Beli  Properti  Melalui  Pre-Project  Selling .  Jurnal Education and Development, Volume 8 Nomor (3) Tahun 2020, Hal, 14.
diperjanjikan  berdasarkan  tujuan  mereka  dengan  tetap  memperhitungkan  syarat-syarat sahnya  perjanjian  yang  tertuang  dalam  Pasal  1320  BW.  Dengan  begitu,  perjanjian tersebut  memiliki kekuatan hukum  yang  mengikat dan berlaku sebagai undang-undang bagi para pihaknya. 3 Meski tidak diatur secara khusus, konsep PPJB dinyatakan dalam ketentuan  Peraturan  Pemerintah  (PP)  RI  No.  12  Tahun  2021  tentang  Perubahan  atas Peraturan  Pemerintah  No.  14  Tahun  2016  tentang  Penyelenggaraan  Perumahan  dan Kawasan  Permukiman  (selanjutnya  disebut  PP  No.  12/2021).  Sebelumnya,  Peraturan Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat No. 11/PRT/M/2019 tentang Sistem Perjanjian  Pendahuluan  Jual  Beli  Rumah  (selanjutnya  disebut  Permen  PUPR  No. 11/PRT/M/2019)  telah  mengatur  terkait  keberadaan  PPJB  dalam  lingkup  jual  beli rumah  atau  satuan  rumah  susun  yang  kemudian  dicabut  dan  digantikan  oleh  PP  No. 12/2021.
Pengakomodiran  peraturan  PPJB memang lebih  diperuntukkan  untuk perlindungan konsumen, dibanding untuk developer. Realitas ini melihat dari masalah- masalah  yang  seringkali  timbul  dalam  sistem  PPS  akibat  tindakan  developer  yang dianggap  merugikan konsumen. Menurut data Yayasan Lembaga  Konsumen Indonesia (YLKI)  sejak  tahun  2014-2016,  sekurang-kurangnya  terdapat  440  pengaduan  terkait perumahan  yang  kebanyakan  berupa  aduan  karena  tidak  adanya  konsistensi  antara penawaran  dan  janji  promosi  pengembang  dengan  fakta  di  lapangan.  Bahkan  40% pengaduan  tentang  perumahan  di  tahun  2015  terjadi  karena  ketidakjelasan  informasi yang  benar  dan  jujur  terkait  pembangunan,  permasalahan  realisasi  fasilitas umum/fasilitas  sosial,  serta  ketidaksesuaian  unit  dari  yang  ditawarkan. 4 Sementara  di lain  sisi,  peraturan  yang  menekankan  perlindungan  terhadap  developer  sebagai pengembang,  pembangun,  maupun  penjual  atas  perumahan  dan  kawasan  permukiman masih  terbatas.  Padahal,  potensi-potensi  terjadinya  permasalahan  yang  berakibat kerugian  kepada  developer  faktanya  juga  dapat  terjadi.  PT  Ayo  Bisnis  Property Indonesia  (ABPI)  menjabarkan  beberapa  permasalahan  yang  dilakukan  konsumen sehingga berakibat merugikan developer terkait kegiatan jual beli lahan, seperti 5 :
1) Keterlambatan pembayaran dari pihak konsumen yang mengakibatkan kerugian dari  pihak  developer  karena  adanya  kerjasama  antara  pihak  developer  dengan penyedia pinjaman dana atau bank;
2) Batalnya transaksi pembelian dari pihak konsumen karena berbagai sebab, salah satunya karena tidak disetujui oleh pihak keluarga;
3) Batalnya  transaksi  oleh  pihak  konsumen  meskipun  lahan  telah  dibersihkan  dan terjual  ke  pembeli,  menyebabkan  timbulnya  kerugian  atas  pengembalian  dana pembeli dengan denda atau bunga tambahan.
Terkait  permasalahan-permasalahan  tersebut  pula  yang  secara  tidak  langsung melatarbelakangi  terbitnya  Permen  PUPR  No.  11/PRT/M/2019  dan  kemudian  dicabut dengan  PP  No.  12/2021,  karena  kesimpangsiuran  sistem  PPS  perumahan  yang  belum diatur  secara  jelas  dalam  UU  Perumahan  dan  Kawasan  Permukiman  maupun  PP  No. 14/2016.  Sehingga,  peraturan  ini  menjadi  sebuah  urgensi  untuk  mengikuti  arus perubahan, baik dari segi ilmu pengetahuan, teknologi, sosial dan ekonomi yang terjadi di  masyarakat.  Namun,  menjadi  pertanyaan  kembali  apakah  pengakomodasian
3 Moch. Isnaeni. Pengantar Hukum Jaminan Kebendaan . Surabaya: Revka Petra Media, 2016, Hal. 81.
4 Luthvi Febryka Nola. Permasalahan Hukum dalam Praktik Pre-Project Selling Apartemen . Info Singkat Hukum, Volume  IX, Nomor (18) Tahun 2017, Hal 2-3.
5 Ni  Made  Trisna  Dewi. Perlindungan  Hukum  bagi  Developer  yang  Melakukan  Pengikatan  Jual  Beli Lahan yang Belum Dilunasi . Jurnal Hukum Positum, Vol 5 Nomor (2) Tahun 2020, Hal 6.
peraturan tersebut sejatinya telah menjamin kepastian hukum para pihak yang tergabung di  dalamnya.  Menurut  teori  kepastian  hukum  yang  dikemukakan  Jeremy  Bentham, bahwa  munculnya  kepastian  yang  disebabkan  oleh  hukum  ( zekerheid  door  het  recht ) untuk  masyarakat  adalah  tujuan  utama  dari  hukum  itu  sendiri.  Objektif  utama  dari hukum  itu sendiri adalah untuk  menjamin kebahagiaan ( happiness )  masyarakat seluas- luasnya. 6 Masyarakat di sini bukan hanya terbatas pada kebahagiaan konsumen, namun juga  keberpihakkan  kepada  para  developer  yang  merupakan  mesin  utama  dari pengembangan properti dunia, tak terkecuali di Indonesia.
PP  No.  12/2021  menjadi  amunisi  penting  yang  menyediakan  dasar  hukum  atas pelaksanaan sistem PPS perumahan yang selama ini belum terpenuhi secara maksimal. Maka,  dengan  pengaturan  secara  khusus  ini,  penulis  menilai  layak  untuk  ditinjau  dari segi yuridisnya, apakah pengaturan sistem PPS dalam PP No. 12/2021 telah memenuhi kepentingan  para  pihak  secara  adil  dan  seimbang  untuk  mencapai  sebuah  kepastian hukum yang didambakan setiap masyarakat.

## B. Rumusan Masalah
Adapun rumusan masalah yang diangkat dalam penelitian ini sebagai berikut:
a. Bagaimana  karakteristik  sistem pre  project  selling pasca  berlakunya  PP  No.  12 Tahun  2021  tentang  Perubahan  atas  PP  No.  14  Tahun  2016  tentang Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman?
b. Apakah  pengaturan  sistem pre  project  selling dalam  PP  No.  12  Tahun  2021 tentang  Perubahan  atas  PP  No.  14  Tahun  2016  tentang  Penyelenggaraan Perumahan  dan  Kawasan  Permukiman  telah  mencerminkan  asas  keseimbangan bagi pihak pengembang (developer) dan pembeli satuan rumah susun komersial?

## C. Metode Penelitian
Metode  penelitian  yang  digunakan  peneliti  adalah  metode  penelitian  yuridis normatif  yang  berfokus  pada  pengkajian  tekstual  terhadap  tulisan  atau  teks  hukum. 7 Dengan  kata  lain,  penelitian  yuridis  normatif  akan  mengkaji  peraturan  perundang- undangan  berkaitan  dengan  sistem pre  project  selling ,  termasuk  cakupan  asas-asas hukum  serta  perbandingan  hukum  lainnya,  baik  secara  vertikal  maupun  horizontal. Untuk  pendekatan  penelitian  yang  digunakan  peneliti  adalah  pendekatan  kasus  ( case approach ), yang berfungsi untuk memahami penerapan norma hukum dalam praktiknya untuk  memperoleh  gambaran  atas  dampak  terhadap  suatu  peraturan  hukum  yang kemudian  dapat  menjadi  bahan  masukkan  dalam  penjelasan  hukum. 8 Serta  untuk mendukung  penelitian,  peneliti  menggunakan  data  sekunder  melalui  studi  kepustakaan dan  peraturan  perundang-undangan  terkait  sistem pre  project  selling ,  terutama  PP  RI No.  12  Tahun  2021  tentang  Perubahan  atas  PP  No.  14  Tahun  2016  tentang Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman, UU No. 1 Tahun 2011 tentang Perumahan  dan  Kawasan  Permukiman  serta  peraturan-peraturan  pendukung  lainnya berhubungan  dengan  pelaksanaan  sistem pre  project  selling perumahan  yang
6 Syarifah  Hijriyani  dkk. Preliminary  Agreement  Deed  of  Sale  and  Purchase  Agreement  (PPJB)  on Houses  through  House  Ownership  Loan  (KPR)  Still  in  the  Form  of  Pictures .  International  Journal  of Multicultural and Multireligious Understanding (IJMMU), Vol 6 No (4) 2019, Hal 182.
7 Bahder  Johan  Nasution. Metode  Penelitian  Ilmu  Hukum .  Bandung: Penerbit  Mandar Maju, 2008, hlm. 127.
8 Andik  Prasetyo.  (2020). Perlindungan  Hukum  Bagi  Anak  Pelaku  Tindak  Pidana .  Mizan:  Jurnal  Ilmu Hukum, Volume 9, Nomor  (1) Tahun 2020, Hal 54.
merupakan topik utama dalam penelitian ini.

## D. Pembahasan
1) Karakteristik Sistem Pre Project Selling dalam PP No. 12 Tahun 2021
Pengaturan  yang  mendasari  sistem  PPS  sebelumnya  dapat  ditemukan  di beberapa  peraturan,  seperti  Pasal  1320  BW  tentang  syarat  sah  perjanjian,  Pasal  1338 BW  tentang  perjanjian  merupakan  undang-undang  yang  mengikat  kedua  belah  pihak, dan  Pasal  1381  BW  tentang  hapusnya  perikatan.  Ketentuan  lebih  spesifik  mengenai persyaratan dilakukannya PPS dapat ditemukan di Pasal 42 dan 45 UU Perumahan dan Kawasan  Permukiman,  Pasal  42,  43  dan  44  UU  No.  20  Tahun  2011  tentang  Rumah Susun,  Pasal  22  PP  No.  14 Tahun  2016,  dan  Pasal  3  sampai  dengan  Pasal  13  Permen PUPR  No.  11/PRT/M/2019.  Selain  itu,  terkait  hak  dan  kewajiban  para  pihak  secara umum dapat ditemukan pada Pasal 4 sampai dengan 9 serta Pasal 16 dan Pasal 18 UU No. 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen.
Titik  kelemahan  peraturan  sebelum  diubah  dan  diterbitkannya  PP  No.  12/2021 adalah  ketiadaan  jaminan  yang  harus  dipenuhi  dalam  hal  pelaksanaan  Pemasaran perumahan oleh pihak developer, baik dalam UU Perumahan dan Kawasan Permukiman dan  PP  No.  14/2016.  Pengaturan  Pasal  22C  PP  No.  12/2021  dengan  tegas  mengatur terkait  persyaratan  yang  harus  dimiliki  Pelaku  Pembangunan  dalam  melakukan Pemasaran, yaitu paling sedikit harus memiliki:
a) kepastian peruntukan ruang dengan dibuktikan melalui surat keterangan rencana kabupaten/kota (SKRK) yang telah disetujui Pemerintah Daerah;
b) kepastian hak atas tanah dengan dibuktikan melalui sertipikat hak atas tanah atas nama  pemilik  tanah  yang  dikerjasamakan  atau  dokumen  hak  atas  tanah  sesuai ketentuan peraturan di bidang pertanahan;
c) kepastian  status  penguasaan  Rumah  yang  diberikan  oleh  Pelaku  Pembangunan dengan  menjamin  dan  menjelaskan  mengenai  bukti  penguasaan  yang  akan diterbitkan  dalam  nama  pemilik  Rumah,  yaitu  status  sertipikat  hak  milik, sertipikat hak guna bangunan, dan sertipikat hak pakai untuk rumah tunggal atau rumah deret;
d) perizinan pembangunan Perumahan atau Rumah Susun yang dibuktikan dengan surat PBG (Persetujuan Bangunan Gedung);
e) jaminan  atas  pembangunan  Perumahan  atau  Rumah  Susun  dari  lembaga penjamin  yang  dibuktikan  Pelaku  Pembangunan  berupa  surat  dukungan  bank atau bukan bank.
Selain  itu,  muatan  informasi-informasi  Pemasaran  yang  disampaikan  kepada masyarakat  juga  diatur  pada  Pasal  22D  PP  No.  12/2021,  seperti  nomor  SKRK,  nomor sertipikat hak atas tanah atas nama pelaku pembangunan, nomor dan tanggal penerbitan PBG,  rencana  tapak  ( site  plan )  perumahan,  serta  informasi  lain  yang  sekiranya  dapat menjamin keberlangsungan proyek pembangunan melalui sistem PPS.
Kepastian  informasi  tersebut  berkaitan  bahwa  dalam  setiap  tahap  perjanjian haruslah berdasarkan asas itikad baik, yaitu pada tahap pra perjanjian, tahap perjanjian, dan  tahap  pasca  perjanjian.  Sehingga,  menurut  Pasal  22B  ayat  (2),  sistem pre  project selling harus  mengutamakan  pemberian  informasi  yang  benar,  jelas  dan  menjamin kepastian  atas  perencanaan  dan  kondisi  fisik  objek  perjanjian.  Tolak  ukur  adanya  asas itikad baik pada tahap pra perjanjian adalah dengan terjadinya pertukaran informasi oleh
para  pihak,  di  mana  hal ini  dilakukan  pada  saat tahap  penawaran  atau  pemasaran  oleh pihak developer kepada calon pembeli. 9
Kasus proyek Meikarta beberapa tahun silam adalah salah satu contoh peristiwa di  mana  informasi  pada  tahap  proses  pembangunan  dan  pemasaran  kawasan permukiman  tidak  sesuai  dengan  fakta  di  lapangan,  sehingga  menyebabkan  sengketa berlarut-larut  antara  pihak  developer  dengan  konsumen.  Menurut  Izin  Mendirikan Bangunan  atau  IMB  (sekarang  berubah  menjadi  PBG)  yang  dikeluarkan  oleh Pemerintah  Kabupaten  Bekasi  melalui  Badan  Pelayanan  Perizinan  Terpadu  (BPPT) Nomor:  987/1238/IMB/BPPT/2016,  bahwa  pembangunan  proyek  Meikarta  ditentukan dengan  rekomendasi  luas  sebesar  84,3  hektar.  Namun,  realitas  pembangunan  di lapangan  justru  menyalahi  aturan  izin  yang  sudah  dikeluarkan  oleh  Pemerintah Kabupaten Bekasi. Pemberian izin dengan luas tersebut sebenarnya telah sesuai dengan rencana  tata  ruang  wilayah  kabupaten  Bekasi  2018/2019, tetapi  rencana  pembangunan proyek Meikarta dan informasi yang beredar malah melebihi dari izin yang ditentukan, yaitu  mencapai  500  hektar. 10 Ombudsman  bahkan  meminta  pihak  developer  untuk mengoreksi  media  promosi  karena  dianggap  menyesatkan  dengan  menjual  bahwa Meikarta  berdiri  di  atas  lahan  seluas  500  hektar, namun  sebenarnya  hanya  seluas  84,3 hektar.  Ditambah  juga  permasalahan  pembangunan  yang  tidak  sesuai  dengan  rencana tata ruang wilayah (RT/RW), karena pembangunan proyek sejatinya telah masuk dalam kawasan hutan sebesar 1,7 hektar akibat luas lahan pembangunan melebihi rekomendasi yang telah ditentukan Pemerintah Kabupaten Bekasi, yaitu sebesar 84,3 hektar. 11
Secara  prinsip,  keberadaan  PP  No.  12/2021  telah  mengakomodasi  kebutuhan konsumen  dalam  memenuhi  haknya  saat  hendak  melakukan  transaksi  jual  beli  rumah dengan  sistem PPS. Upaya preventif Pemerintah adalah dengan  memperkuat tanggung jawab ( product liability) pihak developer sebagai bagian dari kewajiban yang mengikat developer  dalam  kegiatan  berusahanya.  Tujuannya  tidak  lain  agar  pihak  developer selalu  bersikap  hati-hati  dalam  memproduksi  atau  menghasilkan  barang/jasa  sebelum dipasarkan kepada konsumen. 12 Dengan begitu, konsumen juga memiliki pilihan untuk memutuskan  menolak  atau  menerima  pelaksanaan  PPJB  dengan  mendasarkan  pada pemenuhan  syarat-syarat  yang  harus  dilaksanakan  pihak  developer.  Membuat  suatu perjanjian dengan sifatnya  masing-masing adalah  kebebasan  bagi semua pihak, namun tetap  harus  berpedoman  pada  aturan  hukum  yang  berlaku.  Dalam  hal  ini,  penyusunan PPJB  sebagai  penemuan  hukum  merupakan  salah  satu  solusi  hukum  yang  dapat digunakan bagi pihak-pihak yang ingin memperoleh kepastian hukum dalam proses jual beli  rumah  yang  umumnya  saat  ini  mengacu  pada  sistem  PPS,  dengan  berbagai  syarat dan  ketentuan  yang  harus  dipenuhi  sejak  pada  tahap  Pemasaran  sehingga  tidak merugikan berbagai pihak di dalamnya. Kepastian hukum menjadi harapan bagi pihak- pihak  dalam  menghadapi  tindakan  sewenang-wenang  maupun  ketidakadilan  dalam
9 Fatia Gupita. Pelaksanaan Asas Itikad Baik dalam Perjanjian Jual Beli Secara Online di Beteng Trade Center Surakarta . Private Law, Vol 6, No (1) Tahun 2018, Hal 179.
10 Ujang  Aswin  &  Armansyah  Prasakti. Kajian  Yuridis  Permasalahan  Mega  Proyek  Meikarta Berdasarkan  Perda  Kabupaten Bekasi  No.  12  Tahun 2011 .  Jurnal  Kewarganegaraan,  Volume 4  Nomor (1) Tahun 2020, Hal  22.
11 Ibid.
12 Rizki Tri Anugrah Bhakti. Perlindungan Hukum Konsumen Properti atas Sistem Pre Project Selling di Kota Batam . Jurnal Cahaya Keadilan, Volume  7 Nomor (1) Tahun 2019, Hal 234-235.
suatu  hubungan  hukum,  sehingga  menjadi  terang  apa  yang  perlu  dilakukan  dan  tidak dapat dilakukan. 13
2) Tanggung Jawab Developer dalam Sistem Pre Project  Selling menurut PP No.
12 Tahun 2021
Perdebatan  mengenai  keseimbangan  sebuah  perjanjian  sering  berakhir  pada pertanyaan  tentang  keadilan  berkontrak  antara  para  pihak.  Suatu  perjanjian  diharapkan mampu  untuk  mewadahi  kepentingan-kepentingan  para  pihak  karena  merupakan  satu kesatuan yang tidak terpisahkan dari perjanjian itu sendiri. Hal ini dikarenakan masing- masing  pihak  sama-sama  memiliki  kepentingan  yang  ingin  diraih  saat  telah  tercapai kesepakatan hingga tersusunnya perjanjian tersebut. Maka dari itu dalam perjalanannya, konstruksi  hubungan  hukum  para  pihak  sebenarnya  lebih  ditekankan  pada proporsionalitas  pertukaran  hak  dan  kewajiban  antara  para  pihak.  Bahwa  dengan diterimanya  prinsip-prinsip  universal  dalam  hukum  perjanjian  seperti  itikad  baik, keadilan,  kepatutan  dan  kejujuran,  akan  timbul  sebuah  jaminan  bahwa  perbedaan kepentingan antara para pihak telah diatur dan dibagi  secara proporsional terkait beban dan  tanggung  jawab  kewajiban  melalui  sebuah  mekanisme,  terlepas  dari  hasil  akhir yang akan diterima para pihak nantinya. 14
Permasalahan  dalam  PPJB  sering  terlihat  pada  kedudukan  kedua  pihak  yang tidak  seimbang.  Pihak  developer  selalu  pada  posisi  lebih  dominan  dengan  telah menentukan  isi  dari  perjanjian  tanpa  adanya  praktik  negosiasi  berdasarkan  kehendak para  pihak.  Padahal,  iklim  kontrak  yang  seyogyanya  memberikan  peluang  adanya perbedaan  pendapat,  adanya  tawar  menawar  maupun  perbedaan  relevan  lainnya  antara para  pihak,  sehingga  proses  kesepakatan  yang  dituju  akan  benar-benar  merefleksikan kepentingan  semua  pihak. 15 Kedudukan  tawar  menawar  yang  tidak  seimbang merupakan  hal  yang  bertentangan  dengan  tujuan  hukum,  yaitu  keadilan,  karena perjanjian dibuat sebagai titik pertemuan kepentingan para pihak berlandaskan keadilan. Agus  Yudha  Hernoko  memberikan  pendapatnya  bahwa  kesalahan  persepsi  terhadap eksistensi  kontrak  sering  terjadi  yang  menyebabkan  terjadinya  penyesatan  penilaian objektif, khususnya mengenai pertanyaan “apakah suatu perjanjian seimbang atau tidak seimbang”.  Kesesatan  tersebut  pada  dasarnya  terjadi  karena  pandangan  yang  hanya bergelut  pada  status  masing-masing  para  pihak  yang  berkontrak.  Pandangan  yang sebenarnya  tidak  salah,  namun  akan  lebih  adil  dan  objektif  jika  menilai  keberadaan suatu  perjanjian  dengan  mencermati  dari  substansinya,  serta  kategori  kontrak  yang bersangkutan. 16
Kondisi adil dan objektif atas suatu perjanjian harus diinterpretasikan secara luas sebagai berikut 17 :
13 Silvi  Mardesiska  dkk.  (2019). Status  of  Sale  and  Purchase  Agreement  for  Transfer  of  Land  Right According  to  Indonesian  Legal  System .  International  Journal  of  Multicultural  and  Multireligious Understanding (IJMMU), Vol 6 No (6) 2019, Hal 630-631.
14 Agus  Yudha  Hernoko. Disertasi  Asas  Proporsionalitas  sebagai  Landasan  Pertukaran  Hak  dan Kewajiban  Para  Pihak  dalam  Kontrak  Komersial .  Jurnal  Hukum  dan  Peradilan,  Volume  5  Nomor  (3) Tahun 2016, Hal 449.
15 Ibid, Hal. 452.
16 Aryo Dwi Prasnowo & Siti Malikhatun Badriyah. Implementasi Asas Keseimbangan Bagi Para Pihak dalam  Perjanjian  Baku .  Jurnal  Magister  Hukum  Udayana  (Udayana  Master  Law  Journal),  Volume  8 Nomor (1) Tahun 2019, Hal 70.
17 Ibid .
a. Adanya  keseimbangan  posisi  para  pihak,  dimana  para  pihak  diberi  muatan keseimbangan;
b. Kesamaan  pembagian  hak  dan  kewajiban  dalam  hubungan  kontraktual  seolah- olah tanpa memperhatikan proses yang berlangsung dalam penentuan hasil akhir pembagian tersebut;
c. Keseimbangan seolah-olah sekedar merupakan hasil akhir dari sebuah proses;
d. Intervensi  negara  merupakan  instrumen  memaksa  dan  mengikat  agar  terwujud keseimbangan posisi para pihak;
e. Keseimbangan  posisi  para  pihak  hanya  dapat  dicapai  pada  syarat  dan  kondisi yang sama ( ceteris paribus ).
Makna  “keseimbangan”  dan  “proporsionalitas”  pada  dasarnya  tidak  dapat dipisahkan dalam hukum kontrak. Namun, perspektif asas proporsionalitas bersifat lebih komprehensif  yang  dapat  dilihat  melalui  karakteristik  dan  daya  kerjanya.  Asas keseimbangan  lebih  menekankan  pada  posisi  tawar  para  pihak  yang  harus  seimbang agar tidak membuka peluang intervensi penguasa untuk menyeimbangkan kontrak yang tidak  seimbang.  Sedangkan  asas  proporsionalitas  dipergunakan  sebagai  landasan pertukaran hak dan kewajiban  meliputi segala aspek kontraktual. Asas proporsionalitas merupakan  perwujudan  doktrin  “keadilan  berkontrak”  dalam  dominasi  asas  kebebasan berkontrak yang sering menimbulkan ketidakadilan dan menjaga hubungan kepentingan para pihak agar berlangsung kondusif dan adil. 18
Salah satu bentuk intervensi negara adalah dengan merumuskan suatu instrumen hukum  yang  bersifat  memaksa  dan  mengikat  melalui  sebuah  peraturan  untuk mewujudkan keseimbangan posisi para pihak, di mana nantinya akan berhubungan erat dengan  pertukaran  dan  pelaksanaan  hak  dan  kewajiban  masing-masing  pihak.  Untuk menguji  aspek  keadilan  dapat  mengacu  pada  teori  keadilan  Gustav  Radbruch  yang menegaskan  bahwa  keadilan  dapat  berbentuk  umum  ( generalizability ),  yang  berarti norma  hukum  harus  memiliki  karakter  umum  untuk  membagi  rata  seluruh  hak  dan kewajiban  bagi  para  pihak. 19 Dengan  kenyataan  melihat  posisi  pihak  pengembang sebagai  pelaku  pembangunan  yang  lebih  kuat  dengan  segala  kemampuannya dibandingkan  dengan  pihak  pembeli  yang  bebas  menentukan  pilihannya  dianggap sebagai pihak yang lebih lemah, PP No. 12/2021 membebankan batasan dan kewajiban terhadap  pengembang,  sehingga  tanggung  jawab  terbesar  memang  terletak  pada  pihak pengembang  dengan  menerapkan  ketentuan-ketentuan  dan  persyaratan  dalam melakukan kegiatan Pemasaran dan pelaksanaan PPJB.
PT X merupakan anak perusahaan dari salah satu perusahaan developer ternama di Indonesia yang berlokasi di Surabaya. Sebagai perusahaan yang berfokus pada bidang properti dan pertanahan, PT X telah menghadapi berbagai problematika di setiap proses penjualan  produk  dan  jasa  yang  disediakan  PT  X.  Penulis  menggarisbawahi  beberapa peraturan dalam PP No. 12/2021 yang Penulis nilai masih belum memenuhi kebutuhan pihak developer, namun cenderung bersifat merugikan didukung dengan data-data yang Penulis  gali  dari  masalah-masalah  yang  terjadi  di  PT  X  melalui  salah  satu  staff  legal yang telah menangani kasus-kasus di perusahaan tersebut, Bapak Y.
Kegiatan  Pemasaran  identik  dengan  berbagai  macam  promosi,  baik  melalui media  luring  maupun  daring.  Selain  dari  media,  penggunaan  agen  Pemasaran  dalam
18 Agus Yudha Hernoko. Op.cit., Hal. 455-456.
19 Rahima  Malik. Dampak  Hukum  Peraturan  Menteri  PUPR  No.  ll/PRT/M/2019  tentang  Sistem Perjanjian  Pendahuluan  Jual  Beli  Rumah  Susun  Terhadap  Hak  dan  Kewajiban  Pelaku  Pembangunan dan Konsumen . Dharmasisya, Volume 1 Nomor  (1) Tahun 2021, Hal 487.
bentuk  kerjasama  juga  lumrah  dilakukan  antara  pihak  developer  dengan  agen-agen properti.  Dalam  Pasal  22G  ayat  (1)  PP  No.  12/2021  pun  disebutkan  bahwa  Pelaku Pembangunan  dapat  melakukan  kerjasama  dengan  agen  Pemasaran  untuk  melakukan Pemasaran.  Daya  tarik  konsep  pemasaran  PPS  adalah  melalui  banyaknya  tawaran potongan harga yang cukup besar saat acara pre launching dan berbeda-beda tergantung dari cara promosi tiap-tiap agen Pemasaran. Penawaran-penawaran yang diberikan tentu juga  akan  diikuti  dengan  informasi-informasi  bersifat  menjual  untuk  menambah  daya tarik produk yang ditawarkan.
Dari  pengalaman  yang  pernah  dihadapi  PT  X  terhadap  salah  satu  proyek perumahan  di  area  Surabaya  Barat  adalah  terjadi  misinformasi  akibat  informasi  yang tersebar  di  masyarakat  nyatanya  memang  bukan  bagian  dari  rencana  pembangunan  PT X.  Terjadi  penumpukan  informasi  yang  melibatkan  proyek  PT  X,  yaitu  informasi  dari Pemerintah  Kota yang telah  lama  beredar  bahwa  akan adanya pelebaran dan perluasan jalan utama (tempat proyek PT X berada) dengan merencanakan alternatif pembangunan Radial  Road  dan  Jalan  Lingkar  Dalam  Barat  (JLDB)  untuk  mengurangi  kemacetan. 20 Informasi  tersebut  memang  sebuah  nilai  jual  tinggi,  maka  tak  heran  jika  agen-agen Pemasaran  menggunakan  informasi  pelebaran  jalan  untuk  membantu  mendongkrak penjualan  unit-unit  dari  proyek  PT  X.  Sayangnya,  karena  realisasi  pembangunan  jalan belum  juga terlaksana oleh Pemerintah Kota menyebabkan beberapa konsumen  merasa “dibohongi” dan melakukan komplain kepada pihak developer.
Bunyi  Pasal  22G  ayat  (2)  PP  No.  12/2021  menyatakan  bahwa  Pelaku Pembangunan  bertanggung  jawab  atas  informasi  Pemasaran  dan  penjelasan  kepada calon  pembeli  yang  disampaikan  agen  Pemasaran.  Dapat  disimpulkan  jika  aspek pertanggungjawaban  Pelaku  Pembangunan  dituntut  hingga  penjelasan-penjelasan  yang disampaikan agen Pemasaran. Padahal saat memperhatikan kondisi faktual di lapangan, seperti kasus yang terjadi pada PT X, akan ada banyak pertimbangan dan kondisi di luar kemampuan manusia yang dapat menyebabkan penyebaran informasi yang tidak sesuai dan tidak dapat diduga-duga karena luasnya informasi yang dapat diterima konsumen.
Ketimpangan tanggung  jawab  lainnya terdapat pada Pasal 22H ayat (2) dan (3) PP  No.  12/2021  terkait  pembatalan  akibat  kelalaian  pihak  developer  dan  pembatalan karena  pembeli.  Perbedaan  signifikan  terlihat  dalam  redaksional  pasal  tersebut  bahwa jika  pembatalan  pembelian  unit  dilakukan  oleh  calon  pembeli  karena  kelalaian  Pelaku Pembangunan,  maka  seluruh  pembayaran  yang  diterima  Pelaku  Pembangunan  harus dikembalikan sepenuhnya kepada calon pembeli. Sedangkan, jika pembatalan dilakukan oleh  calon  pembeli  yang  bukan  disebabkan  kelalaian  Pelaku  Pembangunan,  Pelaku Pembangunan  mengembalikan  pembayaran  yang  telah  diterima  dengan  memotong paling  rendah  20%  (dua  puluh  persen)  dari  pembayaran  yang  telah  diterima  ditambah dengan biaya pajak yang telah diperhitungkan.
Aspek-aspek  perpajakan  dalam  jual  beli  properti  merupakan  satu  bagian  yang tidak  dapat  terpisah  satu  sama  lain.  Maka,  kepentingan  pengenaan  pajak  tidak  dapat dialihkan  begitu  saja  mengingat  properti  juga  termasuk  dalam  salah  satu  Barang  Kena Pajak  (BKP).  PT  X  yang  juga  merupakan  Wajib  Pajak  memiliki  tanggung  jawab  atas perpajakan  dalam  setiap  transaksi  jual  beli  properti  yang  telah  terlaksana.  Hal  ini  juga telah  dijelaskan  dalam  akta  PPJB  yang  disusun  oleh  PT  X  bahwa  kewajiban  calon pembeli  untuk  membayar  kepada  pihak  developer, terutama  terkait  Pajak  Pertambahan
20 Suara  Surabaya.  (2020). Pengembang  di  Surabaya  Barat  Minta  Pemkot  Segera  Realisasikan  Radial Road .  Available  online  from: https://www.suarasurabaya.net/kelanakota/2020/Pengembang-di-Surabaya- Barat-Minta-Pemkot-Segera-Realisasikan-Radial-Road/ . [Diakses 7 Oktober, 2022]
Nilai  (PPn)  yang  telah  diajukan  pada  saat  pengajuan  PBG/IMB  dan  Pajak  Penghasilan (PPh), dengan  nilai pajak  yang terutang. Pasal 1 ayat (1) jo. ayat (3) PP No. 34 Tahun 2016  tentang  Pajak  Penghasilan  atas  Penghasilan  dari  Pengalihan  Hak  atas  Tanah dan/atau Bangunan dan Perjanjian Pengikatan Jual Beli atas Tanah dan/atau Bangunan Beserta Perubahannya menjelaskan atas penghasilan yang diterima atau diperoleh badan dari  PPJB  atas  tanah  dan/atau  bangunan  terutang  Pajak  Penghasilan  bersifat  final  bagi pihak penjual dan pihak pembeli yang namanya tercantum dalam PPJB saat pertama kali ditandatangani dan/atau sebelum terjadinya perubahan atau adendum.
Pembatalan  transaksi  jual  beli  properti  memang  sudah  umum  terjadi,  namun tetap  ada  pertimbangan  kondisi-kondisi  yang  harus  diperhatikan, terutama  untuk  pihak developer. Pasal 22H ayat (6) mensyaratkan pengembalian pembayaran yang dimaksud dalam  ayat  (2)  dan  ayat  (3)  dilaksanakan  paling  lambat  30  (tiga  puluh)  hari  kalender sejak  surat  pembatalan  ditandatangani.  Bapak  Y  menjelaskan  bahwa  hal  ini  jelas  akan merugikan  pihak  developer  karena  berpengaruh  besar  pada cash  flow perusahaan. Secara  prosedur,  pihak  developer  juga  memerlukan  waktu  tambahan  untuk melaksanakan  pemasaran  kembali  unit  yang  dibatalkan  oleh  calon  pembeli,  khususnya untuk  yang  melakukan  transaksi  secara in-house .  Terlebih  dalam  beberapa  tahun terakhir,  setiap  elemen  masyarakat  mengalami  krisis  ekonomi  akibat  dampak  dari Covid-19,  sehingga  terjadi  banyak  pembatalan  pembelian  dan  penurunan  daya  beli properti.  Namun,  pembatalan  yang  diharuskan  dalam  bentuk  surat  pembatalan bertandatangan meminimalkan kesempatan developer jika ingin bernegosiasi, ditambah dengan  pada  ayat  (7)  adanya  pengenaan  denda  sebesar  1%o  (satu  per  mil)  per  hari kalender  keterlambatan  dari  jumlah  yang  harus  dikembalikan  jika  pengembalian  dana tidak terlaksana sebagaimana tertuang dalam ayat (6).
Selain  itu,  dalam  lampiran  PP  No.  12/2021  memberikan  hak  kepada  pembeli untuk mendapat perlindungan hukum dari tindakan pelaku pembangunan yang beritikad buruk.  Namun,  hal  serupa  tidak  diberikan  kepada  pihak  pengembang  untuk  mendapat perlindungan  hukum  yang  sepatutnya.  Kemungkinan-kemungkinan  terjadinya wanprestasi  yang  dilakukan  pihak  pembeli  yang  beritikad  buruk  juga  perlu dipertimbangkan  untuk  memperoleh  pertukaran  hak  serta  kewajiban  yang  seimbang antara  para  pihak  dalam  proses  pelaksanaan  PPJB.  Melalui  peraturan  ini,  Pemerintah memang  lebih  banyak  berfokus  untuk  melindungi  hak-hak  konsumen  yang  seringkali dilanggar  dalam  praktiknya  oleh  pihak  pengembang.  Namun,  pertimbangan  asas keseimbangan  dan  proporsionalitas  atas  hak  dan  kewajiban  antara  pengembang  dan konsumen masih perlu diperhatikan oleh negara agar tetap terjaga kepastian hukum  bagi setiap  pihak  di  dalamnya.  Pembebanan  kewajiban  yang  berlebihan  kepada  pihak developer  untuk  melindungi  kepentingan  konsumen  malah  menjadi  kontraproduktif demi  keberlangsungan  usaha  para  pengembang  properti  di  tengah  kemajuan  dan kebutuhan properti yang terus berkembang pesat di Indonesia.

## D. Penutup
1. Kesimpulan
1. Bahwa sistem pre project selling yang diatur dalam PP No. 12 Tahun 2021 memiliki  karakteristik  preventif  bagi  konsumen  di  mana  fakta  ini  terlihat dari upaya Pemerintah untuk memperkuat tanggung jawab ( product liability ) pihak  developer  dalam  memproduksi  atau  menghasilkan  barang/jasa sebelum  dipasarkan  kepada  konsumen  melalui  syarat-syarat  pada  tahap Pemasaran  yang  harus  dipenuhi  saat  melaksanakan  perencanaan  dan
pembangunan  rumah.  Dengan  begitu,  konsumen  memiliki  banyak  pilihan untuk  mempertimbangkan  pelaksanaan  PPJB  berdasarkan  pada  pemenuhan syarat-syarat  yang harus  dilaksanakan  pihak  developer  tersebut.
Diperolehnya kepastian hukum dalam proses jual beli rumah yang umumnya saat  ini  mengacu  pada  sistem  PPS  dapat terlaksana  dengan  berbagai  syarat dan  ketentuan  yang  harus  dipenuhi  pada  saat  tahap  Pemasaran  hingga pelaksanaan PPJB, sehingga diharapkan tidak akan merugikan para pihak di dalamnya.
2. Bahwa asas keseimbangan terhadap tanggung jawab developer dalam sistem pre project  selling menurut PP No. 12 Tahun 2021 masih terkesan timpang dan  bersifat merugikan dalam  beberapa aspek. Tanggung  jawab  besar  yang harus ditanggung pihak developer terkait informasi produk  yang  beredar di masyarakat  harus  menjadi  pertimbangan  kembali  karena  hal  ini mengikutsertakan  pihak-pihak  lain  di  luar  kendali  pihak  developer,  seperti agen  Pemasaran.  Selain  itu,  persyaratan  pembatalan  yang  menghilangkan aspek  perpajakan  jika  pembatalan  terjadi  akibat  kelalaian  Pelaku Pembangunan,  namun  tidak  berlaku  jika  pembatalan  terjadi  bukan  karena kelalaian  Pelaku  Pembangunan,  selain  tidak  seimbang,  juga  bertentangan dengan  pengaturan  perundang-undangan  berkaitan  dengan  perpajakan.
Pembebanan  kewajiban  yang  berlebihan  kepada  pihak  developer  dalam peraturan  ini  untuk  melindungi  kepentingan  konsumen  malah  menjadi kontraproduktif terhadap keberlangsungan usaha para pengembang properti.

## 2. Saran
Pemerintah  sebagai  lembaga  eksekutif  hendaknya  lebih  peka  dengan memperhatikan hak dan kewajiban pihak developer yang  masih perlu diperjelas dan dilindungi,  terlepas  dari  posisi  developer  yang  lebih  dominan,  namun  dengan pengaturan  yang  lebih  seimbang  akan  menghasilkan  keadilan  yang  seimbang  pula bagi  pihak-pihak  yang  terlibat.  Pemerintah  dengan  kewenangannya  diharapkan mampu  memberikan  jalan keluar dengan peraturan sejenis ataupun  mekanisme  lain, sehingga tetap memfasilitasi kegiatan bisnis properti dan segala perkembangannya.

## DAFTAR PUSTAKA
Buku: Isnaeni, Moch. (2016). Pengantar Hukum Jaminan Kebendaan . Surabaya:  Revka Petra Media.
Nasution,  B.  Johan    Nasution.  (2008). Metode    Penelitian    Ilmu    Hukum .    Bandung: Penerbit  Mandar Maju, 2008.

## Jurnal:
Aswin,  Ujang  &  A.  Prasakti.  (2020). Kajian  Yuridis  Permasalahan  Mega  Proyek Meikarta  Berdasarkan  Perda  Kabupaten  Bekasi  No.  12  Tahun  2011. Jurnal Kewarganegaraan , 4 (1), 22.
Bhakti, Rizki T. Anugrah. (2019). Perlindungan Hukum Konsumen Properti atas Sistem Pre Project Selling di Kota Batam. Jurnal Cahaya Keadilan , 7 (1), 234-235.
Dewi, Ni  Made Trisna. (2020). Perlindungan Hukum  bagi Developer  yang Melakukan Pengikatan Jual Beli Lahan yang Belum Dilunasi. Jurnal Hukum Positum , 5 (2), 6.
Elysia,  D.,  Pradana,  Z.  L.,  A,  R.  P.  J.,  &  Rahman,  A.  (2020).  Tinjauan  Yuridis Transaksi  Jual  Beli  Properti  Melalui  Pre-Project  Selling. Jurnal  Education  and Development , 8 (3), 14.
Gupita,  F.  (2018).  Pelaksanaan  Asas  Itikad  Baik  dalam  Perjanjian  Jual  Beli  Secara Online di Beteng Trade Center Surakarta. Private Law , 6 (1), 179.
Hernoko,  A.  Y.  (2016).  Disertasi  Asas  Proporsionalitas  sebagai  Landasan  Pertukaran Hak  dan  Kewajiban  Para  Pihak  dalam  Kontrak  Komersial. Jurnal  Hukum  dan Peradilan , 5 (3), 449-456.
Hijriyani,  S.,  HS,  S.,  &  Muhaimin.  (2019).  Preliminary  Agreement  Deed  of  Sale  and Purchase  Agreement  (PPJB)  on  Houses  through  House  Ownership  Loan  (KPR) Still  in  the  Form  of  Pictures. International  Journal  of  Multicultural  and Multireligious Understanding (IJMMU) , 6 (4), 182.
Malik, R. (2021). Dampak Hukum Peraturan Menteri PUPR No. ll/PRT/M/2019 tentang Sistem  Perjanjian  Pendahuluan  Jual  Beli  Rumah  Susun  Terhadap  Hak  dan Kewajiban Pelaku Pembangunan dan Konsumen. Dharmasisya , 1 (1), 487.
Mardesiska, S., Daulay, Z., &Fendri, A. (2019). Status of Sale and Purchase Agreement for  Transfer  of  Land  Right  According  to  Indonesian  Legal  System. International Journal  of  Multicultural  and  Multireligious  Understanding  (IJMMU) , 6 (6),  630– 631.
Nola,  Luthvi  Febryka.  (2017).  Permasalahan  Hukum  dalam  Praktik  Pre-Project Selling Apartemen. Info Singkat Hukum , IX (18), 2-3.
Prasetyo,  Andik.  (2020).  Perlindungan  Hukum  Bagi  Anak  Pelaku  Tindak  Pidana. Mizan: Jurnal Ilmu Hukum , 9 (1): 54.
Prasnowo,  A.  D.,  &  Badriyah,  S.  M.  (2019).  Implementasi  Asas  Keseimbangan  Bagi Para  Pihak  dalam  Perjanjian  Baku. Jurnal  Magister  Hukum  Udayana  (Udayana Master Law Journal) , 8 (1), 70.

## Website :
Suara  Surabaya.  (2020).  Pengembang  di  Surabaya  Barat  Minta  Pemkot  Segera
Realisasikan Radial Road. Available online from:
https://www.suarasurabaya.net/kelanakota/2020/Pengembang-di-Surabaya-Barat- Minta-Pemkot-Segera-Realisasikan-Radial-Road/ . [Accessed Oct 7, 2022].
Laporan: Kementerian PUPR. (2020). Informasi Statistik Infrastruktur PUPR 2020 .