## FAKTOR-FAKTOR
KEPUTUSAN

## PENDUDUK MASUK DALAM PEMILIHAN LOKASI PERUMAHAN DI KOTA BANDA ACEH
Muhammad Razuli a,* , Sugiarto Sugiarto b , Taufiq Saidi b a Magister Teknik Sipil, Fakultas Teknik, Universitas Syiah Kuala, Banda Aceh
b Jurusan Teknik Sipil, Fakultas Teknik, Universitas Syiah Kuala, Banda Aceh *Corresponding author, e mail address: mr.muhammadrazuli@gmail.com
A R T I C L E     I N F O A B S T R A C T Article History: The housing complex in Banda Aceh City has been built up and spread to  the  suburbs.  The  condition  of  one  housing  with  other  housing  is different.  This  study  aims  to  identify  consumer  decision  factors  in choosing  housing  location,  and  identify  dominant  consumer  decision factors in choosing housing locations in Banda Aceh City. Respondents in  this  study  were  residents  entering  the  city  of  Banda  Aceh.  The number  of  samples  in  this  study  was  set  at  150  people.  The  sampling technique  used  was  proportionate  stratified  random  sampling.  The factors  evaluated  are  accessibility  factors,  completeness  of infrastructure and facilities, facilities, environmental conditions, prices and  services,  and  buildings.  Data  processing  used  validity  test,  and reliability  test,  while  data  analysis  used  descriptive  analysis  and principal  factor analysis (PCA). The results showed that  the dominant consumer decision factor in choosing housing locations is accessibility and  service  factors  with  a  variance  of  24.798%.  Indicators  of accessibility  and  service  factors  are  proximity  to  the  workplace, proximity  to  the  main  road,  proximity  to  the  city  center,  proximity  to trade facilities, proximity to educational facilities, proximity to banking service  facilities,  proximity  to  government  offices,  proximity  to recreational/  entertainment  places,  proximity  to  sports  venues, proximity  to  terminals,  ease  of  reaching  locations  without  significant obstacles, prices according to facilities and infrastructure offered.
Received 12 December 2019 Accepted 20 March 2020 Online 31 March 2020

## Keywords:
Choosing housing locations Consumer decision factors Stratified random sampling
Accessibility
Service factors © 2020 Magister Teknik Sipil Unsyiah. All rights reserved

## 1. PENDAHULUAN
Kota  Banda  Aceh  selain  sebagai  pusat  administrasi  pemerintahan  Provinsi  Aceh,  juga  merupakan pusat  pendidikan,  maupun  kegiatan  perdagangan.  Hal  tersebut  mendorong  para  pendatang  dari  daerah sekitar,  maupun  dari  luar  daerah  yang  datang  ke  Kota  Banda  Aceh  dengan  tujuan  bekerja,  sekolah, berdagang,  dan  lain-lain,  untuk  mencari  rumah  sebagai  sarana  hunian.  Hal  ini  merupakan  peluang  bagi kalangan  pengembang  (developer)  untuk  menyediakan  sarana  hunian,  dengan  membangun  perumahan- perumahan yang dibutuhkan.
Rumah  adalah  bangunan  untuk  tempat  tinggal  manusia,  sedangkan  perumahan  adalah  kumpulan beberapa unit rumah yang dilengkapi dengan prasarana, dan utilitas umum. Perumahan merupakan salah satu  kebutuhan  pokok  manusia.  Sebagaimana  tertulis  dalam  Undang-undang  Dasar  Negara  Republik Indonesia  Tahun  1945  pasal  28,  bahwa  rumah  adalah  salah  satu  hak  dasar  rakyat  dan  oleh  karena  itu setiap warga negara berhak untuk bertempat tinggal dan mendapat lingkungan hidup yang baik dan sehat. Pembangunan  perumahan  selalu  menghadapi  permasalahan  dengan  pertanahan. Kecenderungan  para developer  dalam  membangun  komplek  perumahan  baru,  mengarah  pada  wilayah  pinggiran  kota  ( sub urban ),  karena  ketersediaan  lahan  yang  terbatas  dan  harga  lahan  yang  cenderung  mahal.  Dalam  hal  ini

## Jurnal Arsip Rekayasa Sipil dan Perencanaan (JARSP)
Journal of Archive in Civil Engineering and Planning
E-ISSN: 2615-1340; P-ISSN: 2620-7567
Journal homepage: http://www.jurnal.unsyiah.ac.id/JARSP/index

## ISSN: 2088-9860
Journal homepage: http://jurnal.unsyiah.ac.id/aijst
ISSN: 2088-9860
Journal homepage: http://jurnal.unsyiah.ac.id/aijst
pusat kota sudah tidak mampu lagi menampung desakan jumlah penduduk. Keterbatasan lahan kosong di perkotaan menjadikan daerah pinggiran kota sebagai alternatif pemecahan masalah.
Komplek perumahan di Kota Banda Aceh telah banyak terbangun dan tersebar hingga ke pinggiran kota.  Kondisi  dari  satu  perumahan  dengan  perumahan  yang  lainnya  berbeda-beda.  Masing-masing konsumen  mempunyai  pertimbangan  tersendiri  dalam  menentukan  lokasi  perumahan,  tipe  rumah  yang dibangun, fasilitas yang disediakan, serta harga dan cara pemilikan rumah tersebut. Dari berbagai macam tawaran  tersebut,  tentunya  konsumen  mempunyai  preferensi  yang  sangat  bervariasi  dalam  memilih perumahan  yang  diinginkan.  Preferensinya  dapat  berupa  pertimbangan  kedekatan  dengan  tempat  kerja, memiliki akses melalui transportasi umum, memiliki fasilitas perumahan yang baik, prestise perumahan tersebut,  ataupun  kemudahan  cara  pemilikan,  dan  lain-lain  sebagainya.  Berdasarkan  hal  tersebut,  maka peneliti  tertarik  melakukan  penelitian  mengenai  “analisa  faktor-faktor  keputusan  konsumen  dalam pemilihan lokasi perumahan di Kota Banda Aceh”. Adapun yang menjadi rumusan masalah adalah fakor- faktor  apa  saja  yang  menjadi  keputusan  konsumen  dalam  pemilihan  lokasi  perumahan  di  Kota  Banda Aceh ditinjau dari penduduk masuk, dan faktor keputusan konsumen apa yang dominan dalam pemilihan lokasi perumahan di Kota Banda Aceh ditinjau dari penduduk masuk.

## 2. KAJIAN PUSTAKA

## 2.1  Rumah dan Perumahan
Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman, mendefinisikan rumah adalah bangunan bangunan gedung yang berfungsi sebagai tempat tinggal yang layak huni, sarana  pembinaan  keluarga, cerminan  harkat  dan marabat  penghuninya, serta aset  bagi  pemiliknya.  Perumahan adalah  kumpulan  rumah  sebagai  bagian  dari  permukiman,  baik  perkotaan  maupun  perdesaan  yang  dilengkapi dengan prasarana, sarana, dan utilitas umum sebagai hasil upaya pemenuhan rumah yang layak huni. Permukiman adalah bagian dari lingkungan hunian yang terdiri atas lebih dari satu satuan perumahan yang mempunyai sarana, prasarana, utilitas umum, serta mempunyai penunjang kegiatan fungsi lain di kawasan perkotaan atau kawasan perdesaan.

## 2.2  Faktor-faktor Preferensi di Dalam Menentukan Lokasi Perumahan
Preferensi  masyarakat  dalam  menentukan  lokasi  perumahan  dipengaruhi  oleh  beberapa  faktor.
Adapun faktor-faktor preferensi beserta indikatornya dari beberapa sumber, dirangkum pada Tabel 1
Tabel 1. Faktor-faktor preferensi dalam menentukan lokasi perumahan (1/2)
No. Faktor Indikator Sumber 1  Aksesibilitas Kedekatan terhadap tempat kerja Asteriani (2011) Kedekatan terhadap jalan utama Kedekatan terhadap pusat kota Kedekatan terhadap fasilitas perdagangan Kedekatan terhadap sarana pendidikan Kedekatan terhadap sarana pelayanan kesehatan Kedekatan terhadap sarana pelayanan perbankan Kedekatan terhadap kantor pemerintahan Kedekatan terhadap tempat rekreasi/hiburan Kedekatan terhadap tempat olah raga Kedekatan terhadap terminal 2 Kelengkapan prasarana dan sarana Tersedianya jaringan jalan Asteriani (2011) Tersedianya jaringan listrik lingkungan dan hunian Tersedianya jaringan telepon Tersedianya jaringan air bersih Tersedianya jaringan drainase Tersedianya sarana persampahan Tersedianya hidran kebakaran Riskiyah (2015)
Tabel 1. Faktor-faktor preferensi dalam menentukan lokasi perumahan (2/2)
No. Faktor Indikator Sumber 3  Fasilitas Fasilitas peribadatan yang memadai Riskiyah (2015) Ketersediaan taman yang memadai Ketersediaan sarana olahraga Ketersediaan pos hansip/siskamling Kantor pos hansip dekat dengan warga 4  Kondisi lingkungan Keamanan Asteriani (2011) Kenyamanan Kebersihan Keindahan
Mempunyai kualitas permukaan jalan lingkungan yang baik Mempunyai lebar jalan lingkungan yang memadai
Lokasi tidak terlalu terganggu kebisingan Bukan daerah banjir Kemudahan mencapai lokasi tanpa hambatan yang berarti Adanya penerangan jalan lingkungan Asteriani (2011) 5  Harga dan pelayanan Harga sesuai sarana dan prasarana yang ditawarkan Riskiyah (2015) Harga sesuai dengan fasilitas yang ada Pengawasan developer selama pengerjaan Kecepatan developer menerima keluhan Harga perumahan terjangkau Asteriani (2011) Kemudahan pengajuan kredit Penetapan biaya DP dan kemudahan pembayaran DP Pemberian diskon Pemberian bonus hadiah Kualitas pelayanan 6  Bangunan Letak ruang sesuai keinginan Riskiyah (2015) Desain bangunan sesuai keinginan Rumah memiliki ventilasi yang baik untuk sirkulasi  udara dan percahayaan Mempunyai area parkir Asteriani (2011)

## 3. METODE PENELITIAN

## 3.1  Menentukan Populasi
Populasi  dimaksudkan  kepada  penduduk  masuk  di  Kota  Banda  Aceh  yang  sudah  menghuni perumahan  dari  developer.  Berdasarkan  data  dari  Badan  Pusat  Statistik  (BPS)  Kota  Banda  Aceh  tahun 2017, jumlah penduduk masuk di Kota Banda Aceh diperoleh sebanyak 8.072 jiwa. Dalam hal ini jumlah sampel yang dianjurkan oleh pakar untuk diambil adalah 100-200 sampel. Oleh karena itu jumlah sampel dalam  penelitian  ini  ditetapkan  sebanyak  150  penduduk  masuk.  Pengambilan  jumlah  sampel  tersebut dilakukan untuk mereduksi sampel yang banyak, mengingat adanya keterbatasan waktu, biaya dan tenaga dalam menyelesaikan penelitian ini. Proporsi sampel penduduk masuk di Kota Banda Aceh pada masing- masing kecamatan, dapat dilihat pada Tabel 2.
Teknik  pengambilan  sampel  ( sampling )  yang  digunakan  dalam  penelitian  ini  adalah proportionate stratified  random  sampling .  Teknik  ini merupakan  penentuan  sampel  pada  anggota  populasi  yang  tidak homogen,  baik  dari  tingkat  pendidikan  maupun  pekerjaan  dan  berstrata  secara  proporsional.  Teknik  ini banyak  digunakan  dalam  pengambilan  data  kuisioner  yang  berupa  indikator  atau  persepsi  masyarakat. Penerapan pada kajian penerimaan masyarakat terhadap kebijakan transportasi (Idris dkk. 2019; Merfazi dkk.  2019),  kajian  tentang  bangkitan  pergerakan  sepeda  motor  (Hikmi  dkk.  2018;  Balqis  dkk.  2018; Dinda dkk. 2018) dan kajian tentang jalur evakusi pada skenario bencana dengan menggunakan metode ini  juga  dilakukan  oleh  Taufik  dkk,  (2018)  dengan  fokus  kajian  adalah  pemilihan  pemilihan  moda  dan
waktu evakuasi bencana di kecamatan Kuta Raja kota Banda Aceh.

## 3.2  Metode Pengumpulan Data Kuesioner
Kuesioner  merupakan  teknik  pengumpulan  data  yang  dilakukan  dengan  memberi  seperangkat pertanyaan tertulis kepada responden. Responden diminta untuk memilih jawaban yang telah disediakan dengan  memberikan  tanda checklist (√).  Kuesioner  penelitian  ini  tersusun  atas  dua  bagian,  yaitu  dapat diuraikan sebagai berikut:
1. Kuesioner bagian A, menanyakan tentang karakteristik responden mulai dari jenis kelamin, umur, pendidikan terakhir, dan pekerjaan. Pengukuran jawaban sesuai dengan karakteristik masing-masing responden.
2. Kuesioner  bagian  B,  menanyakan  tentang  faktor-faktor  keputusan  konsumen  dalam  pemilihan  lokasi perumahan di Kota Banda Aceh. Pengukuran jawaban menggunakan skala Likert , seperti yang ditunjukkan pada Tabel 3.
Tabel 2. Jumlah populasi dan sampel No.  Kecamatan  Populasi Sampel 1  Meuraxa 1.139 (1.139/8.072) x 150 = 21 2  Jaya Baru 1.484 (1.484/8.072) x 150 = 28 3  Banda Raya 978 (978/8.072) x 150 = 18 4  Baiturrahman 943 (943/8.072) x 150 = 18 5  Lueng Bata 630 (630/8.072) x 150 = 12 6  Kuta Alam 641 (641/8.072) x 150 = 12 7  Kuta Raja 670 (670/8.072) x 150 = 12 8  Syiah Kuala 972 (972/8.072) x 150 = 18 9  Ulee Kareng 615 (615/8.072) x 150 = 11 Jumlah 8.072 150 Tabel 3 Kategori jawaban kuesioner bagian B No. Kualifikasi Jawaban Skor 1  Sangat Tidak Setuju (STS) 1 2  Tidak Setuju (TS) 2 3  Setuju (S) 3 4  Sangat Setuju (SS) 4
Setelah  kuesioner  selesai  disusun,  langkah  berikutnya  menyiapkan  kuesioner  sebanyak  150 eksemplar, untuk disebarkan kepada responden. Kemudian mencari waktu yang tepat untuk menyebarkan kuesioner. Kriteria pengisi kuesioner adalah penduduk masuk di Kota Banda Aceh, yang telah menempati rumah  dari  developer.  Kuesioner  yang  telah  diisi  oleh  responden  selanjutnya  dikumpulkan  kembali. Kegiatan penyebaran kuesioner dilakukan dalam rentang waktu 1 minggu.

## 3.3  Analisis Faktor Principle Component Analysis (PCA)
Analisis  faktor  PCA  ini  digunakan  untuk  mengevaluasi  indikator-indikator  beserta  faktor-faktor keputusan  konsumen  dalam  pemilihan  lokasi  perumahan  di  Kota  Banda  Aceh.  Dalam  hal  ini  indikator- indikator  dan  faktor-faktor  diperoleh  dari  peneliti  terdahulu.  Faktor-faktor  yang  diamati  adalah  faktor aksesibilitas,  kelengkapan prasarana  dan  sarana, fasilitas,  kondisi  lingkungan,  harga  dan  pelayanan,  dan bangunan. Indikator yang ada dalam faktor tersebut dievaluasi, untuk diketahui faktor yang relevan atau diperoleh faktor baru. Langkah-langkah analisis faktor PCA ini dapat diuraikan sebagai berikut:
1.  Melakukan korelasi matrik
Tahap korelasi matrik ini dilakukan beberapa kali percobaan hingga ditemukan nilai KMO > 0,5 dan Sig. < 0,05, serta nilai MSA > 0,5.
2.  Melakukan ekstraksi faktor
Tahap ekstraksi faktor ini dilakukan untuk pembentukan faktor dengan melihat jumlah indikator yang mempunyai nilai eigen > 1. 3.  Melakukan rotasi faktor
Tahap  rotasi  faktor  ini  dilakukan  untuk  memperjelas  distribusi  indikator  yang  akan  masuk  ke  dalam suatu kelompok faktor, dengan melihat factor loading terbesar.
4.  Memberikan nama faktor
Setelah  beberapa  faktor  terbentuk,  maka  proses  dilanjutkan  dengan  menamakan  faktor.  Dalam penamaan faktor harus memperhatikan seluruh indikator yang ada, agar indikator tersebut representatif atau mencerminkan faktor yang akan diberi nama.

## 4. HASIL DAN PEMBAHASAN

## 4.1  Faktor-faktor Keputusan Konsumen Dalam Pemilihan Lokasi Perumahan
Kota Banda Aceh merupakan ibu kota Provinsi Aceh dan pusat administratif  pemerintahan Provinsi Aceh. Sebagai  ibu  kota  provinsi,  maka  Kota  Banda  Aceh  menjadi  berbagai  pusat  kegiatan  ekonomi,  politik,  sosial, budaya,  pendidikan  dan  kesehatan.  Hal  ini  mendorong  penduduk  dari  daerah  sekitar,  maupun  dari  luar  daerah untuk datang dan menetap di Kota Banda Aceh, dengan berbagai tujuan. Adapun tujuan penduduk masuk ini pada umumnya adalah untuk bekerja, sekolah, berdagang, dan lain-lain. Dalam hal ini, untuk menetap di Kota Banda Aceh, maka penduduk masuk tersebut perlu mencari rumah sebagai tempat hunian. Dalam mencari tempat hunian dari  komplek  perumahan  yang  ditawarkan  oleh  develepor,  tentu  penduduk  masuk  mempunyai  preferensi. Preferensi adalah kecenderungan yang menjadi prioritas penduduk masuk di Kota Banda Aceh sebagai konsumen dalam menentukan lokasi perumahan dari berbagai pilihan perumahan yang ada di Kota Banda Aceh. Preferensi konsumen dalam pemilihan lokasi perumahan terdapat banyak faktor.
Faktor-faktor preferensi dalam pemilihan lokasi perumahan yang ditinjau adalah faktor aksesibilitas, faktor kelengkapan  prasarana  dan  sarana,  faktor  fasilitas,  faktor  kondisi  lingkungan,  faktor  harga  dan  pelayanan,  dan faktor bangunan. Faktor tersebut diperoleh dari peneliti terdahulu, yang kajiannya dilakukan di Kota Pekan Baru dan Kota Manado. Selanjutnya faktor-faktor dari peneliti terdahulu ini dievaluasi melalui analisis faktor Principle Component  Analysis  (PCA),  untuk  ditemukan  faktor  baru  yang  relevan  di  Kota  Banda  Aceh.  Adapun  faktor- faktor yang terbentuk dapat dilihat pada Tabel 4.
Tabel 4 memperlihatkan bahwa faktor-faktor yang menjadi keputusan konsumen dalam pemilihan lokasi perumahan di Kota Banda Aceh terdapat 7 faktor yaitu faktor aksesibilitas dan pelayanan, faktor prasarana dan sarana, faktor fasilitas dan kepemilikan rumah, faktor kondisi lingkungan, faktor harga dan desain, faktor kondisi jalan,  dan faktor  kesesuaian harga.  Hasil  evaluasi melalui  analisis  faktor  PCA,  menunjukkan  bahwa  terdapat  2 faktor yang sama dengan peneliti terdahulu dan muncul 5 faktor baru. Adapun faktor yang sama adalah faktor kelengkapan  prasarana  dan  sarana,  dan  faktor  kondisi  lingkungan,  sedangkan  faktor  baru  adalah  faktor aksesibilitas dan pelayanan, faktor fasilitas dan kepemilikan rumah, faktor harga dan desain, faktor kondisi jalan, dan  faktor  kesesuaian  harga.  Hal  ini  menunjukkan  bahwa  faktor-faktor  keputusan  konsumen  dalam  pemilihan lokasi perumahan di Kota Pekan Baru dan Kota Manado berbeda dengan faktor-faktor keputusan konsumen di Kota Banda Aceh. Masing-masing faktor tersebut mempunyai varian tersendiri dalam menjelaskan suatu faktor. Dalam  hal  ini  varians  yang  bisa  dijelaskan  oleh  faktor  aksesibilitas  dan  pelayanan  sebesar  24,798%,  faktor kelengkapan  prasarana  dan  sarana  sebesar  18,948%,  faktor  fasilitas  dan  kepemilikan  rumah  sebesar  16,505%, faktor kondisi lingkungan sebesar 8,561%, faktor harga dan desain sebesar 6,454%, faktor kondisi jalan sebesar 3,139%,  dan  faktor  kesesuaian  harga  sebesar  2,374%.  Adapun  total  varians  yang  bisa  dijelaskan  oleh  7  faktor tersebut, dalam pemilihan lokasi perumahan di Kota Banda Aceh adalah sebesar 80,778%, sedangkan sisa sebesar 19,227% terdapat pada faktor lainnya yang tidak diteliti dalam penelitian ini.

## 4.2  Faktor Fasilitas Umum yang Dominan Memberikan Kepuasan Penghuni
Faktor  dominan  yang  menjadi  keputusan  konsumen  dalam  pemilihan  lokasi  perumahan  di  Kota Banda  Aceh,  telah  diidentifikasi  melalui  analisis  faktor  PCA.  Dalam  hal  ini  varians  tertinggi  diperoleh
pada  faktor  aksesibilitas  dan  pelayanan  yaitu  sebesar  24,798%.  Oleh  karena  itu  dari  persepsi  penduduk masuk,  faktor  dominan  yang  menjadi  keputusan  konsumen  dalam  pemilihan  lokasi  perumahan  di  Kota Banda Aceh adalah faktor aksesibilitas dan pelayanan.
Tabel 4. Faktor-faktor dalam pemilihan lokasi perumahan
No. Faktor Indikator Varian 1  Aksesibilitas dan pelayanan Kedekatan terhadap tempat kerja 24,798% Kedekatan terhadap jalan utama Kedekatan terhadap pusat kota Kedekatan terhadap fasilitas perdagangan Kedekatan terhadap sarana pendidikan Kedekatan terhadap sarana pelayanan perbankan Kedekatan terhadap kantor pemerintahan Kedekatan terhadap tempat rekreasi/hiburan Kedekatan terhadap tempat olah raga Kedekatan terhadap terminal Kemudahan mencapai lokasi tanpa hambatan yang berarti Harga sesuai sarana dan prasarana yang ditawarkan Kecepatan developer menerima keluhan Penetapan biaya DP dan kemudahan pembayaran DP Pemberian diskon Pemberian bonus hadiah 2  Kelengkapan prasarana dan sarana Tersedianya jaringan jalan 18,948% Tersedianya jaringan listrik lingkungan dan hunian Tersedianya jaringan telepon Tersedianya jaringan air bersih Tersedianya jaringan drainase Tersedianya jaringan sanitasi Tersedianya sarana persampahan Tersedianya hidran kebakaran 3  Fasilitas dan kepemilikan rumah Fasilitas peribadatan yang memadai 16,505% Ketersediaan taman yang memadai Ketersediaan sarana olahraga Ketersediaan pos hansip/siskamling Kantor pos hansip dekat dengan warga Adanya penerangan jalan lingkungan Kemudahan pengajuan kredit Letak ruang sesuai keinginan Mempunyai area parkir Mempunyai keabsahan kepemilikan rumah 4  Kondisi lingkungan Keamanan 8,561% Kenyamanan Kebersihan Keindahan Lokasi tidak terlalu terganggu kebisingan 5 Harga dan desain Harga perumahan terjangkau 6,454% Kualitas pelayanan Desain bangunan sesuai keinginan 6  Kondisi jalan Mempunyai kualitas permukaan jalan lingkungan yang baik 3,139% Mempunyai lebar jalan lingkungan yang memadai 7  Kesesuaian harga Harga sesuai dengan fasilitas yang ada 2,374%
Faktor  aksesibilitas  dan  pelayanan  sebagai  faktor  dominan,  merupakan  hasil  pertimbangan  yang menjadi prioritas oleh penduduk masuk di Kota Banda Aceh dalam memilih lokasi perumahan. Indikator- indikator pada faktor aksesibilitas dan pelayanan ini adalah sebagai berikut:
1.  Kedekatan terhadap tempat kerja
Tempat  kerja  merupakan  tempat  di  mana  setiap  orang  mencari  nafkah  untuk  menyejahterakan dirinya  atau  keluarganya.  Tempat  kerja  ini  dapat  berupa  kawasan  perkantoran,  pendidikan, kesehatan, pabrik industri atau tempat lainnya yang sarat akan aktivitas kerja. Kedekatan terhadap tempat kerja menjadi sangat penting, mengingat segala aktivitas bersumber dari tempat ini. Tempat tinggal yang dekat dengan tempat kerja memudahkan setiap orang dalam beraktivitas dan berkarya, serta  dapat  menjaga  kedisiplinannya  di  tempat  kerja,  sehingga  indikator  ini  menjadi  daya  tarik tersendiri bagi konsumen.
2.  Kedekatan terhadap jalan utama alan utama adalah jalan raya yang menghubungkan satu kawasan dengan kawasan yang lain. Setiap pergerakan  arus  lalu  lintas  melalui  jalan  utama,  sehingga  sangat  penting  ketika  sarana  ini berdekatan  dengan  tempat  tinggal.  Kondisi  perumahan  yang  berdekatan  dengan  jalan  utama memiliki  aksesibilitas  transportasi  dan  mobilitas  barang  yang  efektif,  karena  dapat  memudahkan penggunanya dalam beraktivitas sehari-hari. Sarana transportasi merupakan bagian tak terpisahkan dalam  beraktivitas.  Kemana  saja  diperlukan  sarana  transportasi  baik  berupa  barang  maupun manusia,  sehingga  jalan  utamalah  yang  menghubungkan  tempat-tempat  strategis.  Tempat-tempat strategis  dapat  berupa  tempat  layanan  pendidikan,  tempat  layanan  kesehatan,  tempat  sarana olahraga, tempat kerja, kantor pemerintahan, dan lain-lain sehingga waktu, tenaga, dan biaya yang dihabiskan  pun  tidak  banyak.  Jalan  utama  juga  merupakan  pusat  lalulintas  utama  dan  setiap angkutan  umum  pasti melaluinya.  Bagi  yang tidak memiliki  kendaraan  pribadi kedekatan  dengan jalan  utama  memberikan  keuntungan  bagi  konsumen karena  dapat  dengan mudah  mencari  sarana angkutan umum.
3.  Kedekatan terhadap pusat kota
Pemanfaatan  ruang  untuk  kegiatan  pengembangan  perumahan  harus  direncanakan  pada  zona perumahan,  sebagaimana  yang  ditetapkan  pada  Rencana  Detail  Tata  Ruang  (RDTR)  di  masing- masing  kecamatan  yang  ada  di  Kota  Banda  Aceh.  Developer  dalam  melakukan  pengembangan perumahan  di  suatu  lokasi,  hendaknya  memperhatikan  kedekatan  terhadap  pusat  kota.  Pusat  kota diartikan  sebagai  pusat  seluruh  kegiatan,  baik  ekonomi,  politik,  sosial,  dan  budaya.  Lingkungan perumahan  di  daerah  yang  paling  dekat  dengan  pusat  kota  dapat  memberi  kemudahan  dalam mengakses pelayanan untuk kehidupan sehari-hari, misalnya fasilitas pendidikan, pelayanan umum, kesehatan, perbelanjaan, olahraga, ruang terbuka hijau, dan lain-lain. Dalam hal ini bila tinggal di lokasi  yang  jauh  dari  pusat  kota,  maka  harus  menghabiskan  tenaga,  biaya,  dan  waktu  untuk menjangkaunya.  Oleh  karena  itu lokasi  perumahan  yang  dekat dengan  pusat  kota  pada  umumnya sangat didambakan bagi setiap konsumen.
4.  Kedekatan terhadap fasilitas perdagangan Fasilitas perdagangan seperti pasar, mall, mini market, toko, dan jasa. Dalam kawasan perumahan pada  umumnya  tidak  tersedia  fasilitas  perdagangan  dan  jasa  di  dalam  komplek.  Fasilitas perdagangan  dan  jasa  yang  menunjang  aktivitas  perumahan  berada  di  luar  komplek  perumahan. Lokasi  perumahan  yang  dekat  dengan  fasilitas  perdagangan  dapat  memudahkan  setiap  penghuni untuk  berbelanja  dalam  memenuhi  segala  kebutuhannya.  Selain  itu  bagi  masyarakat  yang berpenghasilan  menengah,  dapat  meminimalisir  biaya  transportasi  dalam  menjangkau  fasilitas perdagangan.
5.  Kedekatan terhadap sarana pendidikan Sarana pendidikan merupakan semua fasilitas yang diperlukan dalam proses belajar mengajar, baik yang  bergerak  maupun  yang  tidak  bergerak  agar  pencapaian  tujuan  pendidikan  berjalan  dengan lancar,  teratur,  efektif  dan  efisien.  Setiap  kepala  keluarga  yang  menghuni  perumahan  umumnya
memiliki  anak-anak  yang  masih  bersekolah.  Lokasi  perumahan  yang  berdekatan  dengan  sarana pendidikan  akan  memudahkan  baik  bagi  anak-anak  maupun  orang  tuanya  dalam  menjangkau sarana pendidikan. Selain itu, lokasi perumahan yang berdekatan dengan sarana pendidikan, setiap orang tua tidak begitu khawatir melepaskan anak-anaknya dan tidak perlu menjemputnya sehingga dapat menghemat biaya transportasi.
6.  Kedekatan terhadap sarana pelayanan perbankan
Sebagian  besar  penghuni  kawasan  perumahan  ingin  mudah  bertransaksi  lewat  jasa  bank.  Bank merupakan sentral transaksi keuangan yang pelayanannya sangat mudah dan praktis dalam segala kebutuhan. Lokasi yang strategis dalam memilih perumahan ideal adalah dekat dengan pelayanan perbankan, sehingga para penghuninya dapat dengan mudah mengakses pelayanannya tanpa harus menempuh jarak yang jauh. Setiap roda perekonomian di suatu wilayah sangat bergantung dengan bank,  sehingga  kapanpun  dan  dimanapun  bank  sangat  dibutuhkan  apalagi  ketika  tidak  memiliki uang  kontan,  maka  layanan  bank  melalui  ATM  nya  dapat  membantu  nasabah  dalam  bertransaksi ekonomi.  Setiap  perumahan  membutuhkan  layanan  itu  dan  akses  tersebut  sebaiknya  mudah  juga dijangkau, mengingat setiap penghuni umumnya memiliki aktivitas ekonomi yang padat.
7.  Kedekatan terhadap kantor pemerintahan
Kantor  pemerintahan  merupakan  satuan  kerja  pemerintah  dalam  melayani  masyarakatnya.  Letak kawasan  perumahan  yang  berdekatan  dengan  kantor  pemerintahan  sangat  penting,  karena  akses pelayanan  publik  dapat  mudah  tersalurkan  antara  pemerintah  dengan  mayarakat  di  kawasan perumahan.  Perumahan  yang  dekat  dengan  akses  pelayanan  publik  ini  juga  dapat  dengan  mudah mendapatkan informasi terkait dengan kebijakan-kebijakan pemerintah, yang membantu warganya dalam mengurus segala urusan kependudukan dan catatan sipil.
8.  Kedekatan terhadap tempat rekreasi/hiburan Rekreasi  merupakan  aktivitas  yang  dilakukan  oleh  orang-orang  dalam  mencari  kesenangan  atau kepuasan.  Bentuk  rekreasi  bisa  bermacam-macam  yaitu  pariwisata,  olahraga,  bermain,  dan  hobi. Aktivitas kerja yang padat dan tidak mengenal waktu membuat setiap orang merasa bosan, lelah, dan  bahkan  stres.  Hal  ini  dapat  memicu  berbagai  macam  penyakit  sehingga  membutuhkan refreshing  ke  tempat-tempat  favorit  atau  sekadar  menyalurkan  hobi.  Kedekatan  terhadap  tempat rekreasi  atau  hiburan  dengan  lokasi  perumahan  dapat  memberikan  nilai  tambah  dalam  pemilihan lokasi perumahan.
9.  Kedekatan terhadap tempat olah raga
Olahraga  bagi  sebagian  orang  merupakan  pola  hidup  yang  tidak  bisa  ditinggalkan  begitu  saja, sehingga  tempat  olahraga  sangat  dibutuhkan.  Lokasi  perumahan  yang  berdekatan  dengan  tempat olahraga  dapat  menjadi  nilai  tambah  bagi  konsumen  dalam  pemilihan  lokasi  perumahan.  Hal  ini karena  tempat  olahraga  selain  memiliki  fungsi  kesehatan  juga  memiliki  fungsi  ekologis  melalui kawasan hijau dalam lingkungan perumahan.
10. Kedekatan terhadap terminal
Pelayanan  angkutan  umum  dapat  menjangkau  jarak  yang  jauh  maupun  dekat,  apabila  penghuni perumahan sewaktu-waktu memerlukan jasanya. Angkutan umum juga memiliki kelebihan dalam mengirim barang sehingga juga mudah dalam proses pengiriman. Pada zaman sekarang yang serba instan  dan  praktis,  kebutuhan  manusia  akan  angkutan  umum  sangat  dibutuhkan.  Terminal merupakan  tempat  persinggahan  mobil-mobil  angkutan  umum.  Kawasan  perumahan  yang  dekat dengan terminal, maka akan dengan mudah mendapatkan pelayanan jasa angkutan umum.
11. Kemudahan mencapai lokasi tanpa hambatan yang berarti
Salah  satu  kemudahan  yang  biasanya  ditawarkan  dalam  kawasan  komplek  perumahan,  adalah mencapai  lokasi  tanpa  hambatan  yang  berarti.  Komplek  perumahan  sangat  penting memperhitungkan jarak dengan pusat kegiatan penghuni. Misalnya fasilitas pendidikan, kesehatan, tempat  ibadah,  perbelanjaan,  olahraga,  pelayanan  umum,  dan  lain-lain.  Jarak  terjauh  dari  pusat
kegiatan tersebut sebaiknya 1 km atau 15 menit dengan berjalan kaki. Oleh karena itu rumah yang mempunyai  kemudahan  mencapai  lokasi  tanpa  hambatan  yang  berarti,  dapat  menjadi  salah  satu keputusan konsumen dalam menetapkan rumah hunian.
12. Harga sesuai sarana dan prasarana yang ditawarkan
Setiap  perumahan  mempunyai  berbagai  sarana  dan  prasarana  yang  menjadi  daya  tarik  tersendiri bagi  konsumen,  sehingga  harga  yang  ditawarkan  pun  akan  berbeda.  Sarana  perumahan  seperti mushalla, Ruang Terbuka Hijau (RTH), persampahan, hidran kebakaran, dan pos hansip/siskamling sedangkan  prasarana  perumahan  seperti  jalan,  drainase,  sanitasi,  air  bersih,  dan  jaringan  listrik. Dalam  hal  ini  bila  harga  yang  ditawarkan  tidak  sesuai  maka  akan  memberikan  citra  buruk  bagi komplek  perumahan.  Hal  tersebut  dapat  membuat  tingkat  kepuasan  dan  kepercayaan  konsumen terhadap  perumahan  tersebut  akan  berkurang.  Konsumen  cenderung  mencari  perumahan  yang memiliki sarana dan prasarana yang lengkap dengan harga yang sesuai dan terjangkau.
13. Kecepatan developer menerima keluhan
Dalam  komplek perumahan  beberapa  penghuni  pasti memiliki  beragam  permasalahan  yang  harus dibenahi.  Developer  harus tanggap  terhadap  kondisi  permasalahan  perumahan,  sehingga  berbagai macam keluhan dan masukan perlu segera ditangani dengan serius. Kecepatan dalam menanggapi inilah  menjadi  hal  penting  bagi  developer,  karena  dapat  membuat  bisnis  propertinya  terus berkembang.  Selain  itu  dapat  menciptakan  rasa  kepercayaan  konsumen  terhadap  kualitas  produk yang  ditawarkan.  Semakin  cepat  akan  semakin  baik  dalam  menjalin  hubungan  antara  produsen dengan konsumen, dalam hal ini adalah developer dengan calon pembeli rumah.
14. Penetapan biaya DP dan kemudahan pembayaran DP Proses  penetapan  DP  dan  pembayaran  DP  merupakan  awal  transaksi  penting  antara  pihak developer  dengan  calon  konsumen.  Penetapan  DP  yang  ideal  pada  perumahan  adalah  developer menetapkan dengan harga yang sanggup dijangkau oleh calon konsumen pada umumnya. Selain itu dalam penetapan biaya DP, developer juga harus memperhatikan produk yang ditawarkan dengan harga  DP  agar  tidak  terjadi  kesenjangan.  Setelah  konsumen  mengetahui  jumlah  biaya  DP, kemudian  kemudahan  pembayaran  DP  akan  mempengaruhi  keputusan  konsumen  dalam  memilih rumah di lokasi perumahan tertentu.
15. Pemberian diskon
Dalam  menentukan  lokasi  perumahan,  pada  umumnya  konsumen  akan  meninjau  dari  segi penawaran  terbaik.  Diskon  (potongan  harga)  merupakan  kemudahan  yang  didambakan  setiap konsumen.  Konsumen  perlu  memperhatikan  diskon  yang  ditawarkan  oleh  developer,  sehingga harga rumah yang harus dilunasi sesuai dengan kemampuannya.
16. Pemberian bonus hadiah
Pemberian  bonus  merupakan  daya tarik tersendiri  dalam  dunia  bisnis, tak  terkecuali  dalam  bisnis properti perumahan. Bonus hadiah juga merupakan salah satu bentuk apresiasi developer terhadap konsumen. Semakin seringnya developer memberikan bonus hadiah, maka semakin tinggi tingkat kepuasan  konsumennya  terhadap  produk  yang  digunakan  tersebut.  Bonus  yang  ditawarkan  dapat berupa harta ataupun jasa yang dapat memudahkan dan menyejahterakan konsumennya. Pemberian bonus hadiah juga merupakan indikasi kualitas pelayanan di suatu komplek perumahan.

## 5. KESIMPULAN DAN SARAN
Fakor-faktor yang menjadi keputusan konsumen dalam pemilihan lokasi perumahan di Kota Banda Aceh  adalah  faktor  aksesibilitas  dan  pelayanan,  faktor  prasarana  dan  sarana,  faktor  fasilitas  dan kepemilikan rumah,  faktor  kondisi  lingkungan,  faktor  harga  dan desain,  faktor  kondisi jalan,  dan  faktor kesesuaian harga. Faktor keputusan konsumen yang dominan dalam pemilihan lokasi perumahan di Kota Banda  Aceh  adalah  faktor  aksesibilitas  dan  pelayanan  dengan  varians  sebesar  24,798%.  Indikator  dari faktor  aksesibilitas  dan  pelayanan  adalah  kedekatan  terhadap  tempat  kerja,  kedekatan  terhadap  jalan utama,  kedekatan  terhadap  pusat  kota,  kedekatan  terhadap  fasilitas  perdagangan,  kedekatan  terhadap
sarana  pendidikan,  kedekatan  terhadap  sarana  pelayanan  perbankan,  kedekatan  terhadap  kantor pemerintahan,  kedekatan  terhadap  tempat  rekreasi/  hiburan,  kedekatan  terhadap  tempat  olah  raga, kedekatan  terhadap  terminal,  kemudahan  mencapai  lokasi  tanpa  hambatan  yang  berarti,  harga  sesuai sarana dan prasarana yang ditawarkan, kecepatan developer menerima keluhan, penetapan biaya DP dan kemudahan pembayaran DP, pemberian diskon, dan pemberian bonus hadiah.
Dalam  merencanakan  dan  membangun  perumahan  developer  perlu  untuk  mempertimbangkan faktor  aksesibilitas  dan  pelayanan,  faktor  prasarana  dan  sarana,  faktor  fasilitas  dan  kepemilikan  rumah, faktor  kondisi  lingkungan,  faktor  harga  dan  desain,  faktor  kondisi  jalan,  dan  faktor  kesesuaian  harga, karena seluruh faktor tersebut menjadi keputusan konsumen dalam pemilihan lokasi perumahan di Kota Banda  Aceh.  Disarankan  kepada  peneliti  selanjutnya,  dapat  melakukan  penelitian  serupa  pada  daerah kota/kabupaten lainnya, agar diperoleh faktor-faktor yang menjadi keputusan konsumen dalam pemilihan lokasi perumahan di daerah tersebut.

## DAFTAR PUSTAKA
Asteriani,  F.  2011.  Preferensi  Penghuni  Perumahan  di  Kota  Pekanbaru  Dalam  Menentukan  Lokasi Perumahan. Jurnal Ekonomi Pembangunan , 12(1), pp. 77-91.
Balqis, P., A., Anggraini, R., Sugiarto, S. 2018. Model bangkitan pergerakan pekerja berdasarkan tingkat pendapatan  rumah  tangga  (studi  kasus  Kota  Banda  Aceh). Jurnal  Arsip  Rekayasa  Sipil  dan Perencanaan , 1(2), pp. 10-18.
Dinda, R.P., Anggraini, R., Sugiarto, S. 2018. Model bangkitan pergerakan rumah tangga bagi pengguna sepeda motor berdasarkan lokasi tujuan perjalanan di kota Banda Aceh. Jurnal Arsip Rekayasa Sipil dan Perencanaan , 1(3), pp. 19-30.
Hikmi, A., Anggraini, R., Sugiarto, S. 2018. Model bangkitan pergerakan penduduk di Kabupaten Aceh Barat Daya berdasarkan struktur rumah tangga dan pendapatan keluarga. Jurnal Arsip Rekayasa Sipil dan Perencanaan , 1(1), pp. 1-9.
Idris,  E.,  Sugiarto,  S.,  Saleh,  S.M.  2019.  Analisa  karakteristik  sosial-ekonomi  masyarakat  terhadap efektivitas  jembatan  penyeberangan  di  kota  Banda  Aceh. Jurnal  Arsip  Rekayasa  Sipil  dan Perencanaan , 2(1), pp. 31-37.
Merfazi, M., Sugiarto, S., Anggraini, R. 2019. Persepsi masyarakat terhadap kebijakan Trans Koetaradja pada  koridor  pusat  Kota–Mata  Ie  dan  pusat  Kota–Ajun–Lhoknga  menggunakan  indikator  variabel laten. Jurnal Arsip Rekayasa Sipil dan Perencanaan , 2(1), pp. 58-67.
Taufik.,  Sugiarto,  S.,  Insya,  M.  2018.  Analisa  pemilihan  moda  dan  waktu  evakuasi  bencana  tsunami  di kecamatan Kuta Raja Banda Aceh. Jurnal Arsip Rekayasa Sipil dan Perencanaan , 1(2), pp. 19-29. Riskiyah,  I.R.,  Suryo,  E.A.,  Wijatmiko,  I.  2015.  Analisis  Kinerja  Developer  Terhadap  Kepuasan Penghuni Perumahan di Kota Malang. Jurnal Rekayasa Sipil , 9(2), pp. 115-120. Undang-undang  Republik  Indonesia  Nomor  1  Tahun  2011 Tentang  Perumahan  dan  Kawasan Permukiman . Pemerintah Republik Indonesia.