## OPEN ACCESS

## ALIH FUNGSI HUNIAN MENJADI KOMERSIAL DAN KENYAMANAN BERMUKIM DI BINTARO SEKTOR 9 TANGERANG SELATAN
Ambayu Gracia Cintyarani 1 , Rizon Pamardhi-Utomo 1 , Nur Miladan 1 1 Perencanaan Wilayah dan Kota, Fakultas Teknik, Universitas Sebelas Maret

## Abstrak
Alih fungsi hunian menjadi komersial merupakan hal yang tidak dapat dihindari dari pertumbuhan kota untuk memenuhi kebutuhan masyarakat. Pergeseran fungsi yang terjadi di Bintaro Jaya masih terus terjadi hingga saat ini dan belum menunjukkan adanya tanda- tanda penurunan. Dampak alih fungsi hunian menjadi komersial di lingkungan perumahan yang dirasakan oleh masyarakat adalah ketidakserasian fungsi, kepadatan lalu lintas, penurunan privasi dan kualitas lingkungan. Penelitian ini dilakukan untuk melihat tingkat kenyamanan  bermukim  masyarakat  Bintaro  Sektor  9  setelah  adanya  alih  fungsi  hunian  menjadi  komersial,  yang  dilihat  dari kompatibilitas,  aksesibilitas,  privasi  dan  kualitas  lingkungan.  Penelitian  dilakukan  dengan  metode  kuantitatif,  berupa  data  yang terukur  menggunakan  kuesioner.  Selanjutnya  hasil  kuesioner  dianalisis  dengan  teknik  skoring  untuk  melihat  kecenderungan gangguan yang dirasakan. Berdasarkan hasil analisis dapat diketahui bahwa tingkat kenyamanan bermukim masyarakat adalah rendah.  Untuk  menghindari  adanya  penurunan  tingkat  kenyamanan  lebih  jauh  lagi,  perlu  adanya  pengendalian  pembangunan komersial dengan peraturan zonasi.
Kata kunci: alih fungsi; kenyamanan bermukim; komersial

## Abstract
Land conversion from residential to commercial is  unavoidable in certain areas due to high urban growth process that needs to accommodate    community’s  demands.  Land  conversion  from  residential  to  commercial  uses  that  occurred  in  Bintaro  Jaya  is incrasingg until now and has not shown a downward trend. The impact arising from land conversion that is suffered by community e are incompatibility of functions, traffic congestion, decreased privacy and environmental quality. This research was conducted to see the level of living comfort in the Bintaro Sector 9 community after the change of residential function to commercial use, as seen from compatibility, accessibility, privacy and environmental quality. The research implemented a quantitative method with questionnaire. Furthermore, the results of the questionnaire that have been obtained from the housing community is analyzd with scoring techniques. This analysis is carried out  to see the tendency of the perceived disturbance. Based on the results of the analysis, it can be considered that the comfortabiity level of living of the community is low In order to avoid a further decrease in comfort level, it is necessary to control commercial development with zoning regulations.
Keywords: land conversion, commercial, living comfort

## 1. PENDAHULUAN
Permintaan yang tinggi akan tempat bermukim yang nyaman mendorong pembangunan perumahan di pinggiran kota yang harganya lebih rendah dibanding lahan di pusat kota (Budiharjo, 1987). Pada 1979, Bintaro Jaya dikembangkan untuk  memenuhi  kebutuhan  hunian  bagi  masyarakat  Jakarta  dan  sekitarnya,  namun  seiring  berjalannya  waktu masyarakat  melihat  adanya  potensi  untuk  membuka  usaha  dan  memenuhi  kebutuhannya.  Kawasan  komersial dicerminkan sebagai bentuk aktivitas perdagangan yang memiliki pengaruh besar pada kegiatan ekonomi kota. Kegiatan komersial terus berkembang ke arah luar daerah perkotaan dan mendesak permukiman. Alih fungsi hunian menjadi komersial di Bintaro Jaya sudah terjadi selama 20 tahun. Perubahan fungsi hunian terjadi di bagian luar perumahan atau sepanjang jalan utama yang menjadi jalan penghubung antar kota.
Berdasarkan hasil wawancara dengan masyarakat, komersial yang ada pada kawasan saat ini belum memiliki izin usaha  dan  masih  menggunakan  izin  rumah  tinggal,  sehingga  bangunan  pertokoan  di  kawasan  bersifat  tidak  resmi. Perubahan  fungsi  hunian  menjadi  komersial  tersebut  menimbulkan  permasalahan  dalam  beberapa  aspek  yang mempengaruhi kenyamanan bermukim, yaitu kompatibilitas, aksesibilitas, privasi dan kualitas lingkungan. Berdasarkan hasil  eksplorasi,  fenomena  serupa,  yaitu  alih  fungsi  lahan  perumahan  menjadi  komersil  pernah  terjadi  di  beberapa
wilayah di Indonesia. Beberapa wilayah yang mengalami alih fungsi lahan perumahan menjadi komersial adalah Pondok Indah dan Kemang di Jakarta Selatan dan kawasan Tlogosari di Semarang. Dari ketiga kawasan tersebut hanya Pondok Indah  yang  berhasil  mempertahankan  fungsinya  sebagai  perumahan  dan  membatasi  kawasan  yang  dapat dikembangkan untuk kegiatan komersial, sedangkan Kemang dan Tlogosari menjadi kawasan dengan fungsi campuran. Sebagian  besar  wilayah  di  Bintaro  Jaya  banyak  mengalami  alih  fungsi  menjadi  komersial.  Meskipun  dalam perencanaannya  telah  ditetapkan  sektor  mana  sajakah  yang  dapat  diubah  menjadi  komersial,  sedangkan  Sektor  9 merupakan  kawasan  peruntukan  perumahan.  Berdasarkan  permasalah  tersebut,  penelitian  ini  akan  membahas mengenai  tingkat  kenyamanan  bermukim  masyarakat  Bintaro  Sektor  9  akibat  adanya  alih  fungsi  hunian  menjadi komersial  untuk  melihat  apakah  kawasan  perumahan  Bintaro  Jaya  masih  memiliki  lingkungan  yang  nyaman  untuk ditinggali dan beraktivitas.

## 2. KAJIAN PUSTAKA
Sasono  dan Husein (1995) menyatakan bahwa alih fungsi lahan merupakan kegiatan merubah penggunaan lahan dari  suatu  kegiatan  menjadi  kegiatan  yang  lainnya.  Perubahan  fungsi  merupakan  hal  yang  sering  terjadi  dalam pengembangan  kota.  Pemanfaatan  rumah  dapat  digunakan  sebagai  kegiatan  usaha  secara  terbatas  tanpa membahayakan dan tidak mengganggu fungsi hunian. Gangguan fungsi hunian dari adanya alih fungsi hunian menjadi komersial akan menimbulkan ketidaknyamanan. Tingkat kenyamanan tidak dapat dilihat secara langsung melainkan melalui pertanyaan langsung kepada individu yang merasakannya secara langsung (Sanders & McCormick, 1993).
Persepsi akan kenyamanan yang dirasakan tiap masyarakat dapat berbeda-beda mengikuti faktor yang telah atau sedang terjadi di kehidupannya. Menurut Krech dan Richard (dalam Jalaludin, 2011), faktor-faktor yang mempengaruhi persepsi  seseorang,  meliputi kebutuhan,  harapan  dan  suasana  emosinya.  Dalam  perkembangan  permukiman,  iklim lingkungan, ekonomi, sosial, budaya dan politik yang sehat akan mempengaruhi kualitas hidup masyarakat yang tinggal di  dalamnya.  Aspek  kenyamanan  terdiri  dari  kenyamanan  fisik,  psikospiritual,  lingkungan  dan  sosial  kultural. Kenyamanan fisik merupakan sensasi yang dirasakan oleh tiap individu (Kolcaba, 2003). Kenyamanan psikospiritual merupakan konsep diri, harga diri, dan makna kehidupan. Kenyamanan lingkungan merupakan kondisi yang dipengaruhi dari luar yang berupa suhu, pencahayaan dan suara (kebisingan). Kenyamanan sosial kultural merupakan hubungan interpersonal antar keluarga, sosial dan masyarakat.
Lingkungan  perumahan  terdiri  atas  4  unsur  pembentuk,  yaitu  ruang  kehidupan,  jaringan,  kontrol  individu  dan lingkungan (Doxiadis, 1968). Ruang kehidupan dapat dimaknai sebagai keserasian fungsi bangunan yang ada antara hunian  dan  fasilitas  pendukungnya.  Jaringan  dalam  lingkungan  perumahan,  meliputi  sistem  sirkulasi  dan  jalur transportasi.  Kontrol  individu  merupakan  perasaan  untuk  membatasi  interaksi  dengan  orang  lain.  Sedangkan  untuk lingkungan, meliputi kebisingan, polusi udara dan pencahayaan. Kriteria keserasian ruang kehidupan dicapai dengan memepertahankan karakter kawasan, misalnya tidak mengubah fungsi bangunan, mengubah RTH maupun mengurangi lebar  sungai/kali.  Penataan  jaringan  pada  lingkungan  perumahan  berkaitan  erat  dengan  sistem  sirkulasi  kawasan sekitarnya, sehingga kawasan tersebut mudah untuk diakses sebesar-besarnya oleh publik termasuk penyandang cacat dan lanjut usia. Peningkatan sistem penghubung yang ada sesuai pedoman RDTR akan lebih berorientasi pada pejalan kaki. Pemenuhan privasi pada lingkungan yang mengalami alih fungsi akan menghadirkan ruang penghuni rumah untuk menjalankan kegiatannya. Kegiatan usaha atau komersial yang tidak menggangu fungsi hunian adalah kegiatan yang tidak menimbulkan penurunan dari suara, asap atau bau-bauan dan penggunaan lampu dari kegiatan usaha.

## 3. METODE PENELITIAN
Jenis metode penelitian yang digunakan dalam penelitian ini adalah metode kuantitatif. Karakter dalam penelitian kuantitatif adalah fokus penelitian yang rinci dan kaku, dimana dalam prosesnya sesuai alur yang sudah disusun sejak awal menggunakan data terukur (Creswell, 2003). Proses pendekatan yang digunakan merupakan pendekatan deduktif yang  digunakan  untuk  kesimpulan  berdasarkan  sekelompok  premis  yang  tersedia  (Sugiyono,  2018).  Penelitian  ini menggunakan 4 variabel yang dapat dilihat pada Tabel 1.
Populasi dari penelitian ini adalah satuan KK (Kepala Keluarga) yang dikurangi pertokoan. Sampel yang diambil berjumlah  100  responden  menggunakan  teknik quota  sampling. Dalam  menentukan  skala  yang  digunakan  dalam kuesioner ini adalah skala semantik diferensial , yang biasa digunakan untuk mengatur pendapat dan persepsi seseorang tentang fenomena yang ingin diteliti (Jakaria, 2015). Skala ini digunakan untuk mengukur sikap dan persetujuannya dalam pertanyaan kuesioner dengan jawaban yang telah tersusun satu garis kontinu “sangat setuju” dan “sangat tidak
setuju”. Responden yang digunakan dalam penelitian ini merupakan masyarakat perumahan yang telah tinggal lebih dari 5 tahun dan bukan pemilih usaha yang ada di perumahan.
Tabel 1. Variabel dan Subvariabel Variabel Subvariabel Kompatibilitas Kesesuaian Fungsi Komersial Aksesibilitas Akses Keluar Masuk Fungsi Pedestrian Privasi Privasi Ruang Personal Kualitas Lingkungan Polusi Udara (aroma dan bau) Kebisingan Pencahayaan
Selain  menggunakan  kuesioner,  peneliti  juga  melakukan  wawancara  dengan  36  narasumber  yang  merupakan masyarakat  perumahan  untuk  setiap  RT.  Narasumber  yang  dipilih  merupakan  tokoh  masyarakat,  seperti  RT  dan masyarakat yang sudah tinggal di lingkungan sejak awal perumahan didirikan. Penelitian tingkat kenyamanan bermukim ini dilakukan di kompleks perumahan Maleo dan Kasuari yang masuk ke dalam kawasan Bintaro Sektor 9. Pemilihan lokasi penelitian ini dikarenakan dua perumahan ini merupakan kawasan dengan masalah alih fungsi hunian menjadi komersial paling banyak di Sektor 9. Gambar 1 adalah Peta Batas Wilayah Penelitian dan Persebaran Responden.

## Gambar 1 . Peta Batas Wilayah dan Persebaran Responden
Teknik analisis yang digunakan untuk variabel ini adalah analisis skoring. Tiap satuan variabel memiliki nilai yang sama dengan standar yang telah ditentukan dalam skoring . Dalam melakukan analisis statistik, perbedaan jenis data sangat berpengaruh terhadap pemilihan model atau alat uji statistik. Skala interval mempunyai karakteristik seperti yang dimiliki  oleh  skala  nominal  dan  ordinal  dengan  ditambah  karakteristik  lain,  yaitu  berupa  adanya  interval  yang  tetap (Suryabrata, 2003). Kategori tingkat kenyamanan bermukim dibagi menjadi 3 dengan pembagian menggunakan rumus berikut.
Banyak kelas = 1+3,33log n Dimana, n adalah banyak kelas dalam penelitian Banyak kelas = 1+3,33log3 = 2,59 dibulatkan ke atas menjadi 3 Klasifikasi dilakukan dengan menggunakan rumus interval:
𝐾 = a − b
u
K  : interval kelas a  : skor tertinggi b  : skor terendah u  : jumlah kelas yang diinginkan
Untuk mendapatkan kelas yang seimbang, maka peneliti perlu mengetahui jarak atau selisih antar kelas yang akan dibuat. Jika skor tertinggi adalah 7 dan skor terendah adalah 1, maka kemudian skor tersebut dapat dimasukan ke dalam rumus:

## 𝐾 = 7 − 1
3

## 𝐾 = 2
Berdasarkan perhitungan di atas maka didapatkan interval setiap kelas adalah 2. Dengan demikian interval kelas untuk gangguan yang dirasakan masyarakat perumahan berdasarkan hasil kuesioner sebagai berikut.
a. Tidak ada gangguan  : > 500 (Nyaman)
b. Gangguan rendah
: 300-500 (Kurang Nyaman)
c. Gangguan tinggi
: 100-300 (Tidak Nyaman)
Hasil analisis skoring yang terbentuk kemudian dipetakan dalam ArcGIS untuk melihat pola kenyamanan bermukim yang dirasakan oleh masyarakat. Radius yang ditentukan dalam membentuk pola adalah 50 meter dari hunian responden dan terletak pada ruas jalan yang sama. Setelah terbentuk pola kenyamanan berdasarkan hasil kuesioner, wawancara digunakan  untuk  mencocokan  alih  fungsi  yang  terjadi  benar-benar  mengubah  kenyamanan  bermukim  masyarakat sekaligus memperkaya hasil penelitian.

## 4. HASIL DAN PEMBAHASAN
Tingkat gangguan alih fungsi lahan perumahan menjadi komersial terhadap kenyamanan bermukim dapat dilihat dari aspek kompatibilitas, aksesibilitas, privasi dan kualitas lingkungan. Aspek kompatibilitas diidentifikasi dengan melihat kesesuaian  fungsi  komersial,  aspek  aksesibilitas  diidentifikasi  dari  kemudahan  untuk  keluar  masuk  perumahan  dan fungsi pedestrian, aspek privasi diidentifikasi dari tingkat privasi personal individu dengan lingkungannya, dan aspek kualitas  lingkungan  diidentifikasi  dari  pencahayaan  (lampu),  polusi  udara  (asap  kendaraan)  dan  polusi  udara (kebisingan).
Tabel 2. Hasil Kuesioner Persepsi Kenyamanan Bermukim Variabel Subvariabel Skala Persentase Masyarakat (%) Total (%) Skor Keterangan Kompatibilitas  Kesesuaian Fungsi Komersial 7 16 100 453 Kurang Nyaman 6 20 5 16 4 16 3 13 2 14 1 5 Aksesibilitas Akses Keluar Masuk 7 1 100 309 Kurang Nyaman 6 14 5 4 4 14 3 21 2 22 1 24 Fungsi Pedestrian 7 1 100 350 Kurang Nyaman 6 3 5 16 4 32
Variabel Subvariabel Skala Persentase Masyarakat (%) Total (%) Skor Keterangan 3 25 2 20 1 3 Privasi Privasi Ruang Personal 7 14 100 452 Kurang Nyaman 6 26 5 16 4 17 3 12 2 10 1 6 Kualitas Lingkungan Polusi Udara (aroma dan bau) 7 0 100 236 Tidak Nyaman 6 5 5 0 4 11 3 20 2 38 1 26 Kebisingan 7 15 100 454 Kurang Nyaman 6 22 5 12 4 21 3 17 2 9 1 4 Pencahayaan 7 1 100 318 Kurang Nyaman 6 5 5 8 4 31 3 16 2 30 1 9
Analisis  tingkat  kenyamanan  bermukim  dilakukan  dengan  memetakan  hasil skoring yang  telah  dilakukan. Berdasarkan hasil pemetaan, kompatibilitas kegiatan komersial pada kawasan terhadap kebutuhan masyarakat adalah kurang  nyaman.  Hal  ini  dikarenakan  sebagian  besar  fungsi  komersial  yang  ada  di  lingkungan  perumahan  tidak memberikan banyak manfaat bagi kehidupan masyarakat. Jenis komersial yang banyak memberi manfaat adalah apotek, toko  buku/ATK  dan  minimarket.  Toko-toko  tersebut  dinilai  dapat  mempermudah  masyarakat  dalam  memenuhi kebutuhannya  karena  dapat  lebih  mudah  dijangkau.  Namun  terdapat  juga  jenis-jenis  komersial  yang  dianggap mengganggu dan tidak sesuai dengan kebutuhan dan dinilai mengganggu.
Hasil  analisis skoring kenyamanan  untuk  kemudahan  akses  masyarakat  perumahan  adalah  kurang  nyaman. Sebagian besar masyarakat merasa akses untuk keluar masuk lingkungan terganggu sejak tumbuhnya komersial. Selain itu, fungsi pedestrian sebagai jalur bagi pejalan kaki banyak hilang dan beralihfungsi sebagai lahan parkir (Gambar 2). Dengan adanya gangguan akses keluar masuk dan fungsi pedestrian ini menjadikan lingkungan ramai, kepadatan di beberapa titik dan masyarakat kesulitan untuk beraktivitas.
Tingkat kenyamanan privasi ruang personal masyarakat setelah dilakukan analisis skoring adalah kurang nyaman. Gangguan yang dirasakan disebabkan oleh keberadaan kafe/ resto dan jasa kecantikan. Jenis komersial tersebut dirasa paling menggangu karena lokasinya yang tidak hanya berada di sepanjang jalan besar saja, tetapi masuk hingga ke dalam  kompleks  perumahan.  Pengurangan  privasi  yang  terjadi  pada  kawasan  perumahan  lebih  bertumpu  pada banyaknya orang asing yang berlalu lalang di dekat tempat tinggalnya (Gambar 3b) dan secara tidak langsung melihat masyarakat  sekitar  melakukan  kegiatan  yang  sifatnya  pribadi (overlooking). Sehingga,  kehidupan  masyarakat perumahan akan lebih terlihat oleh orang-orang asing yang melakukan kegiatan di komersial tersebut.
(a)
(b)
Gambar 3. (a) Usaha Masyarakat Menjaga Kualitas Lingkungan; (b) Masuknya Orang-Orang Asing di Dalam Perumahan
Alih fungsi hunian menjadi komersial juga menimbulkan gangguan bagi kualitas lingkungan perumahan. Berdasarkan hasil  analisis  yang  dilakukan,  kualitas  lingkungan  kawasan  perumahan  Bintaro  Sektor  9  adalah  tidak  nyaman. Berdasarkan hasil skor polusi udara kecenderungannya adalah tidak nyaman, namun masyarakat perumahan sudah memiliki kesadaran untuk menjaga kualitas lingkungannya agar tetap nyaman dan asri dengan memanfaatkan lahan kosong untuk tanaman buah, vertical garden , bank sampah dan komposting (Gambar 3a). Pengelolaan tumbuhan dan pepohonan di kawasan juga diharapkan akan mengurangi polusi udara yang terjadi saat ini.
Kebisingan yang timbul dari kegiatan komersial di sekitar kawasan dirasa kurang nyaman, hal ini dipengaruhi oleh jenisnya yang beragam dan jarak yang sangat dekat dengan hunian. Hal ini sejalan dengan yang dikatakan oleh Bapak Restu dan Bapak Husein selaku masyarakat perumahan yang merasakan perubahan kenyamanan lingkungan sejak adanya alih fungsi. Kebisingan yang muncul dikarenakan lokasi komersial yang berdekatan dengan hunian yang berada tepat di belakangnya. Tingkat kebisingan juga dirasa meningkat saat sore menjelang malam hari dan akhir pekan dimana akan semakin banyak orang yang datang.
Sedangkan pencahayaan yang digunakan oleh  kegiatan komersial dirasa  kurang nyaman. Gangguan ini muncul dikarenakan kecerahan lampu yang digunakan oleh komersial lebih terang saat malam hari. Setelah mengetahui tingkat kenyamanan pada masing-masing faktor, hasil akhir kenyamanan bermukim pada kawasan perumahan Bintaro Sektor 9 adalah kurang nyaman dengan kecenderungan tidak nyaman (Tabel 3 dan Gambar 2).
Tabel 3. Tabel Analisis Kenyamanan Bermukim Perumahan Bintaro Sektor 9 Aspek Komponen Kelas Keterangan Aksesibilitas Akses Keluar Masuk 2 Kurang Nyaman Fungsi Jalur Pedestrian 2 Kurang Nyaman Kualitas Lingkungan Kebisingan 2 Kurang Nyaman Pencahayan 2 Kurang Nyaman Polusi Udara 1 Tidak Nyaman Kompatibilitas Kesesuain fungsi 2 Kurang Nyaman Privasi Ruang personal 2 Kurang Nyaman Total 13 Rata-rata 1,86 Tidak Nyaman

## Gambar 4. Peta Kenyamanan Bermukim Masyarakat Bintaro Sektor 9

## 5. KESIMPULAN
Alih  fungsi  hunian  menjadi  komersial  di  Bintaro  Sektor  9  yang  telah  terjadi  lebih  dari  20  tahun  mempengaruhi kenyamanan bermukim masyarakat. Masyarakat merasa penurunan kenyamanan jika dibandingkan saat pertama kali menempati rumahnya. Penurunan kenyamanan yang paling dirasakan adalah kualitas lingkungan, dimana munculnya bau-bauan dan polusi dari kendaraan bermotor . Kendaraan bermotor yang beraktivitas di kawasan perumahan Bintaro sektor 9 juga menimbulkan kemacetan dan pengurangan fungsi pedestrian. Selain gangguan kenyamanan fisik seperti di atas, terdapat gangguan sosial privasi masyarakat. Privasi personal dirasa kurang nyaman dikarenakan banyaknya komersial yang berkembang masuk ke dalam kompleks perumahan. Sebagian besar komersial yang berkembang  di perumahan Bintaro Sektor 9 juga dirasa kurang memberikan manfaat. Belum adanya kerja sama antara pemerintah dan pengelola  kawasan  dalam  mengendalikan  pemanfaatan  ruang  di  kawasan  perumahan  menjadikan  pertumbuhan komersial tidak terkendali dan menurunkan kenyamanan bermukim masyarakat di Bintaro Sektor 9.

## DAFTAR PUSTAKA
Budiharjo, E. (1987). Percikan Gagasan tentang Arsitektur Perumahan dan Perkotaan . Yogyakarta : Gajah Mada University Press. Creswell, J. W. (2003). Research Design Qualitative, Quanitative and Mixed Methods Approches (2nd ed.) New Delhi: Sage Publications.
Doxiadis, C. A. (1968). EKISTICS An Introduction To The Science Of Human Settlements. London: Hutchinson of London. Husein, A.. S dan Sasono, A. (1995). Ekonomi Politik Penguasaan Tanah. Jakarta: Pustaka Sinar Harapan. Jakaria, Y. (2015). Mengolah Data Penelitian Kuantitatif Dengan SPSS-Aplikasi Data Pendidikan . Bandung: Alfabeta. Jalaluddin, R. (2011). Psikologi Komunikasi. Bandung: PT. Remaja Kolcaba, K. (2003). Comfort Theory and Practice: A Vision For Holistic Health Care And Research . New York: Springer Publishing Company
Sanders, M.S. & McCormick, E. J. (1993). Human factors in engineering and design (7th ed.). Mcgraw-Hill Book Company Sugiyono. (2018). Metode Penelitian Kuantitatif. Bandung: Alfabeta Suryabrata, S. (2003). Metode Penelitian. Jakarta: PT. Raja Grafindo Persada