## POTENSI PELIMPAHAN SISA KOEFISIEN LANTAI BANGUNAN UNTUK PENGEMBANGAN BARU DI KAWASAN TAMAN MINI INDONESIA INDAH

## Firmansyah Bachtiar
Program Studi Arsitektur, Tanri Abeng University
Email: firmansyah.bachtiar@tau.ac.id

## ABSTRAK
Taman  Mini  Indonesia  Indah  (TMII)  merupakan  salah  satu  destinasi  wisata  utama  di  DKI  Jakarta yang  sudah  berdiri  sejak  tahun  1975.  Hingga  saat  ini,  pengembangan  TMII  baru  mencakup  38% (150 ha) dari total 394 Ha lahan  yang dikuasai oleh Yayasan Harapan Kita (YHK) sebagai pendiri TMII.  Peningkatan  jumlah  wisatawan  menyebabkan  kawasan  TMII  saat  ini  semakin  padat  dan berbagai  pembangunan    fasilitas  baru  yang  ada  cenderung  dipaksakan  keberadaannya. Kebutuhan  pengembangan  di  lahan  milik  YHK  dibatasi  oleh  arahan  RDTR  yang  membatasi pengembangan  KDB  rendah,  dimana  nilai  KLB  rata-rata  Kawasan  TMII  berada  di  0,83. Keberadaan TMII di lokasi yang strategis membuat nilai KLB tidak  proporsional jika diseragamkan di seluruh zona kawasan. Tedapat lahan yang perlu ditahan pengembangannya karena merupakan kawasan  yang  perlu  dilestarikan,  dan  ada  yang  perlu  ditingkatkan  intensitasnya  karena  potensi pengembangannya  sebagai  kawasan  komersial  penunjang  wisata.  Sisa  nilai  KLB  dari  area  yang ditahan  pengembangannya    berpotensi  untuk  dilimpahkan  ke  kawasan  lain  untuk  kebutuhan pengembangan  yang  tetap  terintegrasi  dengan  TMII.  Kajian  ini  dilakukan  untuk  melihat  potensi pelimpahan  sisa  KLB  tersebut  dengan  mempertimbangkan  potensi  dan  batasan  yang  ada  serta kesesuaiannya menurut rencana tata ruang.

## Kata Kunci :  TMII, rekreasi, intensitas bangunan, pelimpahan KLB

## ABSTRACT
Taman Mini Indonesia Indah (TMII) is being recognized as one of the popular tourism destination in DKI Jakarta since 1975. Recently, the development of TMII covers only 38% of the entire land that being  owned by the  founders of TMII,  Harapan Kita  Foundation (YHK). The  increasing amount of visitors  contributes  to  the  crowdedness  and  the  unplanned  development  of  the  facilities.  The possibility  of    TMII  expansion  is  restricted  by  the  zoning  regulation  that  only  allowed  the development of low Building Coverage Ratio, where the average Floor Area Ratio (FAR) is around 0,83. TMII is located in a strategic location, thus it will be not proportional if all of the zones being set  to  have  similar  FAR.  There  are  development  area  which  need  to  be  hold  because  of  its preservation needs, and there are other area that need to be  effectivey  developed because of its potential as supporting commercial facility. The rest of the allowed floor area from preserved zone, could be transferred to another area for the development of new recreational and supporting facility which  is  integrated  to  the  current  TMII.  This  research  aims  to  overview  the  potential  of  FAR distribution  from  the  preserved  zone  to  the  development  zone,  considering  the  potential  and restriction of the surrounding neighbourhood and the related zoning regulation as well.
Keyword: TMII, recreational, building intensity, FAR transfer

## 1. PENDAHULUAN
Taman  Mini  Indonesia  Indah  (TMII) merupakan    kawasan  taman  wisata  bertema budaya  Indonesia  yang  terletak  di  Jakarta Timur.  Taman  ini  merupakan  rangkuman kebudayaan bangsa Indonesia, yang mencakup berbagai aspek kehidupan sehari-hari masyarakat Indonesia yang ditampilkan dalam anjungan daerah berarsitektur  tradisional,  serta  menampilkan aneka  busana,  tarian  dan  tradisi  daerah. Selain  wahana  terkait  budaya  Indonesia, terdapat pula beberapa museum dan wahana  pertunjukan  terkait  flora  dan  fauna khas  nusantara,  serta  gedung  pertunjukan dan wahana permainan air.
Berdasarkan Keputusan Gubernur Kepala  Daerah  Khusus  Ibukota  Jakarta No.1885 Tahun 1987 Tentang Penyempurnaan Keputusan Gubernur
Kepala  Daerah  Khusus  Ibukota  Jakarta No.3498  Tahun  1984  tentang  Perluasan Penguasaan  Peruntukan  Bidang  Tanah Proyek  Nasional  Taman  Miniatur  Indonesia Indah  (TMII)  di  wilayah  Jakarta  Timur,  luas lahan  yang  diperuntukkan untuk TMII adalah seluas + 394,435 Ha.
Luas
kawasan yang sudah dikembangkan  menjadi  TMII  dan  berada  di bawah  kepemilikan  Kementerian  Sekretariat Negara  adalah  150  Ha.  Sisanya  merupakan lahan  kepemilikan  Yayasan  Harapan  Kita dimana sebagian lagi merupakan lahan yang ditempati oleh masyarakat. Pada sisi timur di sekitar Bambu Apus, masih dapat ditemukan lahan  pengembangan  yang  relatif  belum terbangun  dengan  status  kepemilikan  yang sudah dikuasai oleh YHK.
Tabel 1. Status Penguasan Lahan
Penguasaan Lahan Luas (Ha) 1 Setneg (TMII) 150 2 Swasta 10 3 TNI 2,5 4 YHK 17,3 5 BUMN 4,4 6 Masyarakat 209,8 394
Sumber : Data Yayasan Harapan Kita, 2013
Gambar 1. Prosentasi Penguasaan
Lahan di Kawasan TMII
Sumber : Pemerintah Provinsi DKI Jakarta, 2014
Pertumbuhan pengunjung TMII meskipun relatif stabil, namun masih dibawah  dibandingkan  beberapa  destinasi populer lain di Jakarta seperti Taman Impian Jaya  Ancol  dan  Kebun  Binatang  Ragunan. Taman  Impian  Jaya  Ancol  di  tahun  2015 dikunjungi  oleh  17,7  juta  orang  (Jaya  Ancol, 2016), sedangkan pengunjung Kebun Binatang  Ragunan  mencapai  5,15  juta pengunjung  di  tahun  2015  (Tempo.Co, 2016).  TMII  sendiri  memiliki  kecenderungan penurunan  pengunjung,  khususnya  di  tahun 2012  dimana  jumlah  pengunjung  mencapai sekitar  7,8  juta,  kemudian  menurun  di  tahun 2013  menjadi  4,4  juta  (Zakiyah  &  Eriyanto, 2016) dan secara umum, jumlah pengunjung masih  dibawah  5  juta  orang  hingga  di  tahun 2015 (Aktual.com, 2016).
Menurut Data Pengelola TMII  di  tahun 2015,  penurunan  jumlah  pengunjung  wisata ke TMII pada tahun tersebut disebabkan dari internal  TMII,  antara  lain  faktor  fasilitas  tidak bertambah  dan  tidak  lebih  baik,  faktor  obyek wisata  tidak  berkembang,  serta  diseminasi informasi  pemasaran  dan  layanan  karyawan tidak  maksimal.  Hal  ini  diindikasikan  dengan ketidakpuasan  pengunjung,  khususnya  pada fasilitas wisata yang tersedia, dari 24% tahun 2012  meningkat  menjadi  26%  pada  tahun 2013. (Zakiyah & Eriyanto, 2016).
Sejak  dibangun  pada  tahun  1975, belum ada perubahan signifikan dari wahana dan  fasilitas  rekreasi  yang  ada  di  TMII. Wahana  anjungan  dan  museum  yang menjadi  ikon  TMII  masih  serupa  dengan kondisinya  dari  3  dekade  terakhir.  Di  saat lokasi  wisata  lain  mulai  menyesuaikan  diri dengan  perkembangan  jaman  dan  teknologi, kawasan TMII masih mengandalkan wahana- wahana  yang  sudah  ada  sejak  awal  berdiri. Penambahan  fungsi  baru  yang  muncul seperti  arena  permainan  air  Snowbay  arena petualangan Skyworld, justru memiliki
karakter  modern  yang  berbeda  dari  karakter arsitektur nusantara TMII.
Penambahan  anjungan  baru  seiring dengan  pemekaran  provinsi  di  Indonesia juga  mengalami  keterbatasan  dalam  hal lahan,  sehingga  terjadi  ketimpangan  luasan anjungan  antara  provinsi  lama  dan  provinsi
baru  hasil  pemekaran.  Lahan  TMII  saat  ini yang  sudah  dikembangkan  adalah  seluas 150  ha,    dan  sudah  diserahkan  kepada Sekretariat Negara sebagai aset dari negara. Masih  terdapat  sekitar  200  ha  yang  masih memungkinkan untuk dikembangkan.

## Gambar 2. Peta Status Lahan Kawasan TMII
Sumber : Google  Earth dan Pengolahan Penulis, 2018
Beberapa lahan milik YHK yang sudah dikembangkan  sebagai  fasilitas  penunjang TMII  antara  lain  Padepokan  Pencak  Silat, Masjid  At  Tin,    dan  Taman  Anggrek Indonesia. Lahan milik TNI saat ini dikembangkan menjadi RS Tk II Moh Ridwan Meuraksa,  sedangkan  lahan  YHK  yang dikerjasamakan  dengan  pihak  swasta antara lain Tamini Square dan Green Terrace.
Lokasi  TMII  saat  ini  relatif  strategis, khususnya  dari  akses  pencapaian,  karena sudah  dilalui  oleh  Tol  Jagorawi  dan  JORR, serta  akan  dilintasi  juga  oleh  jalur  LRT Service Line 1 Cibubur-Cawang (Adhi Karya, 2017).  Kebutuhan  akan  pengembangan lahan TMII selain untuk penambahan wahana  rekreasi,  juga  antara  lain  diperlukan untuk  penambahan  sarana  dan  prasarana wisata penunjang wisata TMII. Sarana wisata adalah  kelengkapan  daerah  tujuan  wisata yang  diperlukan  untuk  melayani  kebutuhan wisatawan  dalam  menikmati  perjawalan wisatanya  (Suwantoro  dalam  Yurianti,  et  al., 2017),  sedangkan  prasarana  wisata  adalah semua  fasilitas  yang  dapat  memungkinkan
proses perekonomian dapat berjalan dengan lancar  sedemikian  rupa  sehingga  dapat memudahkan manusia untuk dapat memenuhi kebutuhannya. (Yoeti dalam Yurianti  et.al.,  2017).  Sarana  wisata  antara lain  berupa  sarana  akomodasi,  rumah makan,  pertokoan  dan  gedung  parkir. Prasarana  wisata  antara  lain  berupa  akses jalan  masuk  dan  jalur  transportasi  umum. Karena  ada  keterbatasan  anggaran  daerah dan  pusat,  beberapa  sarana  dan  prasarana diharapkan  dapat  melibatkan  swasta  dalam proses pengembangannya.
Di  sekitar  kawasan  TMII  sendiri  ada beberapa  rencana  pengembangan  yang sudah  direncanakan,  antara  lain  perluasan TMII ke arah utara (Kelurahan  Pinang Ranti) dan  pengembangan  kawasan mix  use serta Pintu  5  TMII  di    kawasan  Bambu  Apus (Pemerintah  Provinsi  DKI  Jakarta,  2014). Kebutuhan  pengembangan  kawasan  akan terkait dengan intensitas ruang yang diperbolehkan di kawasan tersebut. Kawasan TMII  menurut  Perda  DKI  Jakarta  No.  1 Tahun  2014  tentang  Rencana  Detail  Tata Ruang dan Peraturan Zonasi sebagian besar
termasuk dalam Sub Zona Perkantoran KDB Rendah,  dengan  intensitas  KDB  30%,  KLB 1,20 dan ketinggian maksimal 4 lantai.
Yang  menjadi  kendala  dari  penetapan kawasan  KDB  rendah  adalah  minimnya ketertarikan
pihak
swasta
karena keterbatasan untuk menjual investasi properti yang dikembangkan. Koefisien Lantai Bangunan  (KLB)  adalah  angka  persentase perbandingan  antara  luas  seluruh  lantai bangunan gedung dan luas lahan perpetakan atau  lahan  perencanaan  yang  dikuasai sesuai  Rencana  Tata  Ruang  Wilayah, Rencana  Detail  Tata  Ruang  dan  Peraturan Zonasi  (Pemerintah  Provinsi  DKI  Jakarta, 2014).  Pertambahan  KLB  akan  memberikan keuntungan yang besar kepada pengembang yang  juga  akan  meningkatkan  nilai  lahan hingga mencapai 20%. (Widyaiswara, 2017).
Dalam perkembangannya, muncul kebutuhan  TMII  untuk  beradaptasi  dengan pertumbuhan  yang  ada  di  sekitarnya.  Nilai KLB  yang  ada  saat  ini,  kurang  memberikan peluang pengembangan kawasan. Peningkatan  nilai  KLB  sendiri  dimungkinkan melalui mekanisme kompensasi sesuai dengan  Pergub  DKI  Jakarta  No  175  Tahun 2015 tentang Pengenaan Kompensasi Terhadap  Pelampauan  Nilai  Koefisien  Lantai
Bangunan ataupun melalui mekanisme Transfer  Development  Right  (TDR) terhadap selisih batasan KLB.
Rencana  pengajuan  TMII  sebagai warisan budaya tak benda (intangible cultural heritage) UNESCO  sempat  ditolak  di  tahun 2014  (Kompas.com,  2015).  Hal  ini  membuat perlu  adanya  pengendalian  lebih  intensif, khususnya pembangunan secara fisik di area TMII  di  sekitar  anjungan  rumah  tradisional. Pengendalian  secara  fisik  dapat  berupa pembatasan  intensitas  ruang  yang  dapat dibangun, dalam hal ini antara lain pembatasan  penambahan  luas  total  lantai bangunan  eksisting  yang  sudah  ada.  Hal tersebut akan berdampak pada KLB eksisting  yang  ditahan  pada  nilai  tertentu, dan  sisa  KLB  yang  ada  dapat  dimanfaatkan untuk  dikembangkan  di  kawasan  lain  yang tidak  termasuk  kawasan  yang  diusulkan untuk dijadikan warisan budaya tak benda.

## 2. METODOLOGI
Penelitian  ini  dilakukan  untuk  melihat potensi  pelimpahan  sisa  KLB  dari  luas bangunan  eksisting  dan  proyeksi  kebutuhan masa  depan  yang  dapat  didistribusikan  ke kawasan pengembangan baru dengan memanfaatkan  status  Teknik  Pengaturan Zonasi (TPZ). Lokasi penelitian didasari oleh
deliniasi  yang  ditetapkan  oleh  Keputusan Gubernur DKI Jakarta  No.1885 Tahun 1987, yang  mencakup  luasan  394,435  ha.  Area  ini mencakup  Kelurahan  Pinang  Ranti  dan Ceger (Kecamatan Makassar) dan Kelurahan Bambu Apus (Kecamatan Cipayung).
Tahap awal adalah menentukan zona- zona  pada  kawasan  TMII  untuk  menetapkan kawasan yang  akan  memberikan  dan menerima  limpahan  sisa  KLB.  Metode  yang dilakukan adalah perbandingan dengan skala ordinal  untuk  melihat  nilai  tertinggi  dari kriteria  yang  ditetapkan.  Kriteria  kawasan yang  akan  memberikan  limpahan  sisa  KLB adalah  kawasan  di  dalam  area  TMII  yang ditahan  intensitas  pembangunannya  untuk menunjang  pembentukan  karakter  kawasan TMII.  Kawasan  yang  dapat  menerima limpahan  KLB  adalah  kawasan  yang  belum dikembangkan namun masih termasuk dalam status penguasaan YHK.
Metodologi  yang  digunakan  untuk mencari  selisih  nilai  KLB  yang  dimanfaatkan adalah metode komparasi antara pemanfaatan  KLB eksisting di kawasan TMII dengan  arahan  KLB  menurut  RDTR  dan Peraturan  Zonasi  untuk  Kelurahan  Pinang Ranti,  Ceger  dan  Bambu  Apus.  Hasil  dari komparasi  tersebut  dapat  mempelihatkan selisih  antara nilai KLB yang sudah digunakan  dengan  nilai  KLB  yang  masih dapat dikembangkan.  Distribusi sisa KLB ke kawasan baru tersebut tetap harus mempertahankan  komposisi  nilai  rata-rata KLB  kawasan  yang  sudah  diatur  di  RDTR, sehingga perlu
dilakukan simulasi perhitungan  KLB untuk menentukan besaran sisa KLB yang dapat didistribusikan.

## 3. HASIL DAN PEMBAHASAN

## 3.1.  Penentuan Zona Kawasan
Jika  melihat  dari  pola  pemanfaatan lahan yang ada saat ini, maka kawasan TMII dapat  dibagi  menjadi  3  zona  berdasarkan morfologi, karakteristik dan administratif. Dari 3 zona tersebut dapat diidentifikasi sub zona pengembangan  dan  non  pengembangan. Sub  Zona  Pengembangan  adalah  kawasan sudah  dikembangkan  untuk  fasilitas  rekreasi atau  penunjang  TMII.  Sub  Zona  Non Pengembangan adalah kawasan yang belum dikembangkan, namun masuk dalam deliniasi  TMII.  Penjabaran  Zona  dan  Sub Zona  di  kawasan  TMII  adalah  sebagai berikut :
Gambar 3. Peta Struktur Ruang Pembagian Zona-Sub Zona TMII Sumber : Analisis Penulis, 2018
1.  Zona Pinang Ranti (PR) a.  Sub Zona Pengembangan  PR Mencakup bangunan-bangunan penunjang TMII di sekitar koridor Jl. TMII Pintu 1 seperti Tamini Square, RS Moh. Ridwan Meuraksa, Taman Anggrek  Indonesia,  Masjid  At  Tin, dan Padepokan Pencak Silat.
b.  Sub Zona Non Pengembangan PR Mencakup  kawasan  permukiman  di sekitar Jl. Asem Nirbaya, pertokoan di  sisi  Jl.  Pondok  Gede  Raya  dan Terminal Pinang Ranti.
2.  Zona Ceger (CG) a.  Sub Zona Pengembangan  CG Mencakup  bangunan-bangunan  di dalam  kawasan  TMII,  terdiri  dari museum, anjungan, gedung pertemuan, teater IMAX, dan fasilitas  lainnya  yang  termasuk fungsi wisata dan edukasi.
b.  Sub Zona Non Pengembangan  CG Mencakup  area  permukiman  di sekitar  Jl.  Mabes  Hankam  dan sekolah Nizamia Andalusia.
3.  Zona Bambu Apus (BA)
c.  Sub Zona Pengembangan  BA Mencakup  perumahan  karyawan TMII di sekitar Pintu 4 TMII.
d.  Sub Zona Non Pengembangan  BA
Mencakup area
permukiman masyarakat  di  sekitar  Jl.  Bambu Apus,  lahan  kosong  di  sekitar  Jl. Mabes Hankam dan Swadaya Raya.
3.2.  Penentuan Zona Pemberi dan Penerima Sisa KLB
Upaya  pengendalian  KLB  dilakukan dengan  menentukan  zona  yang  berpotensi dijadikan sebagai pemberi dan penerima sisa KLB. Area yang dapat memberikan pelimpahan KLB adalah zona yang umumnya sudah dikembangkan untuk wahana/penunjang  TMII,  dimana  sudah  ada nilai KLB eksisting yang dapat diperbandingkan  dengan  nilai  KLB  yang diperbolehkan.  Kriteria  penentuan  Zona Pemberi  Sisa  KLB  dilihat  dari  potensi  dan kebutuhan perubahaan yang meliputi :
1.  Potensi
perubahan, terkait
kemungkinannya perubahan fungsi pemanfaatan  ruang  di  masa  datang karena  tuntutan  ekonomi  dan  aktivitas. Skala penilaian meliputi :
a.  Statis  (Nilai  3):  penyesuaian  nilai KLB  tidak  berdampak  signifikan karena fungsi cenderung tetap.
b.  Moderat (Nilai 2): : penyesuaian nilai KLB dapat berdampak, karena fungsi ruang  dapat  berubah  di  masa datang.
Firmansyah Bachtiar, Potensi Pelimpahan Sisa Koefisien Lantai Bangunan Untuk Pengembangan Baru di Kawasan Taman Mini Indonesia Indah
c.  Dinamis  (Nilai  1):  penyesuaian  nilai
KLB sangat berdampak  karena fungsi  ruang  cenderung  dinamis terhadap perubahan.
2.  Kebutuhan pengembangan, terkait adanya  kebutuhan  perluasan  bangunan untuk  menampung  kegiatan  di  masa datang. Skala penilaian meliputi :
a.  Rendah (Nilai 3): kebutuhan pengembangan rendah
karena fungsi  dan  daya  tampung  bangunan cenderung tetap.
b.  Sedang (Nilai 2): terdapat kebutuhan pengembangan  terkait  peningkatan daya tampung.
d.  Tinggi (Nilai 1): kebutuhan
pengembangan  cukup  tinggi  karena fungsi ruang yang dinamis berubah.
3.  Dampak pengendalian KLB, terkait pengaruh  pembatasan  terhadap  fungsi ruang  yang ada. Skala penilaian meliputi
:
a.  Minimal (Nilai 3) : pengendalian KLB tidak  berpengaruh  banyak  terhadap fungsi ruang.
b.  Parsial  (Nilai  2)  :pengendalian  KLB dapat  berdampak  pada  sebagian kebutuhan di masa datang.
e.  Masif  (Nilai  1)  :  pengendalian  KLB akan berdampak besar karena fungsi yang cenderung
butuh pengembangan. Berdasarkan parameter tersebut, maka dilakukan identifikasi dan penilaian dari ketiga  zona  yang  ada,  sehingga  dihasilkan suatu  hasil  penilaian  yang  paling  ideal sebagai  zona  pemberi  sisa  KLB  seperti tercantum di Tabel 2.

## Tabel 2. Identifikasi Zona Pemberi Sisa KLB
Berdasarkan  hasil  penilaian,  Zona Ceger yang mencakup area anjungan rumah tradisional merupakan zona yang paling ideal untuk melimpahkan KLB. Rencana pengusulan  kembali  TMII  sebagai  warisan budaya  tak  benda  UNESCO  di  masa  datang juga menjadi
pertimbangan untuk mengendalikan  KLB  di  Zona  Ceger  untuk membatasi  pembangunan  yang  berdampak negatif terhadap karakteristik kawasan.

## 3.3.  Perhitungan Sisa Nilai KLB
Untuk
memungkinkan metode
pelimpahan  sisa  KLB,  maka  perlu  Untuk mengetahui  berapa  besaran  sisa  KLB  yang dapat  dilimpahkan  ke  zona  penerima. Pelimpahan sisa KLB hanya dapat dilakukan pada  peruntukan  ruang  yang  sama  antara zona  pemberi  dan  zona  penerima.  Untuk menentukan  perhitungan  KLB,  maka  Zona Ceger  perlu  dibagi  menjadi  beberapa  blok yang  dibagi  berdasarkan  batas  fisik  dan kesamaan  karakter  bangunan.  Zona  Cegerl dapat  dibagi  menjadi  45  blok  dimana teradapat  44  blok  yang  merupakan  area terbangun  TMII  dan  1  blok  yang  merupakan area yang belum dikembangkan untuk fungsi atau  penunjang  TMII.  Beberapa  aspek  yang perlu  dipertimbangkan  dalam  menentukan perhitungan sisa KLB ini adalah :
1.  Luas lahan setiap blok (dalam m2) Merupakan luasan dari setiap blok (dapat terdiri  dari  beebrapa  persil)  yang  ada  di Zona Ceger.
2.  Luas total lantai bangunan eksisting (m2) Merupakan  luas  keseluruhan  dari  total lantai  bangunan  (lantai  dasar  dan  lantai atas) yang sudah ada saat ini.
3.  KLB eksisting Merupakan  nilai  perbandingan  antara jumlah  total  lantai  bangunan  dalam  blok dengan luas blok.
4.  Luas total lantai bangunan proyeksi(m2)
Merupakan proyeksi/perkiraan
kebutuhan  pengembangan  total  lantai bangunan  di  masa  datang  pada  suatu blok.
5.  KLB proyeksi Merupakan  nilai  perbandingan  antara jumlah  total  lantai  bangunan  proyeksi dalam blok dengan luas blok.
6.  Sisa KLB Merupakan  selisih  antara  nilai  KLB proyeksi    dengan  nilai  KLB  eksisting yang dapat didistribusikan ke zona lain.
Zona Pinang Ranti Zona Ceger Zona Bambu Apus Potensi Perubahan Dinamis (1) Statis (3) Dinamis (1) Kebutuhan Pengemba ngan Tinggi (1) Sedang (2) Tinggi (1) Dampak Pengendali an KLB Masif (1) Parsial (2) Masif (1) Nilai 3 7 3
Berdasarkan  hasil  audiensi  dengan Pengelola  TMII,  rata-rata  penambahan  luas bangunan  dalam  suatu  blok  di  TMII  sekitar 60-100%  dari  luasan  awal.  Dari  hasil perhitungan total luasan bangunan  eksisting, maka  diproyeksikan,  perlu  adanya  ruang pengembangan  di  masa  depan  secara terbatas,  yang  ditentukan  maksimal  sebesar 100%  dari  total  luas  bangunan  eksisting.
Hasil dari perhitungan tersebut menghasilkan nilai  KLB  Proyeksi  yang  akan  menjadi  dasar untuk  mencari  selisih  nilai  KLB.  Sisa  KLB akan  dihitung  dari  nilai  KLB  proyeksi  dan selisihnya  terhadap  nilai  KLB  yang  telah ditetapkan  oleh  RDTR,  yaitu  1,20  untuk setiap area di Zona Ceger.
Tabel 3. Perhitungan Pemakaian KLB Eksisting dan Sisa KLB di Zona Ceger
Blok Pemanfaatan Ruang Luas Lahan m2 Luas Total Lantai Bang. Eksisting m2 KLB Eksisting Luas Total Lantai Bang. Proyeksi m2 KLB Proye ksi Sisa KLB * 1 Museum Purna Bhakti Pertiwi 197.000 25.095 0,13 50.190 0,26 0,94 2 Green Terrace 68.311 59.911 0,88 119.822 1,76 0 3 Museum Istiqlal 14.778 9.307 0,63 18.614 1,26 0 4 Museum Telekomunikasi 21.576 21.778 1,01 43.556 2,02 0 5 Museum Olahraga 16.248 3.419 0,21 6.838 0,42 0,78 6 Puri 9.752 220 0,02 440 0,04 1,16 7 Graha Wisata 4.961 2.000 0,40 4.000 0,80 0,40 8 Skylift 9.465 2.500 0,26 5.000 0,52 0,68 9 Snow Bay 20.976 2.550 0,12 5.100 0,24 0,96 10 Area Parkir 8.278 0 0 0 0 1,20 11 Plaza Tugu Api Pancasila 25.914 2.024 0,08 4.048 0,16 1,04 12 Area Parkir 10.189 0 0 0 0 1,20 13 IMAX Keong Mas 22.480 8.170 0,36 16.340 0,72 0,48 14 Sasana Kriya 22.118 10.157 0,46 20.314 0,92 0,28 15 Joglo Sasono 22.877 6.052 0,26 12,104 0,52 0,68 16 Museum Indonesia 21.830 2.988 0,14 5.976 0,28 0,92 17 Sasana Krida Wanita 5.668 1.117 0,20 2.234 0,40 0,80 18 Museum Penerangan 15.600 3.980 0,26 7.960 0,52 0,68 19 Anjungan Jambi, Bengkulu, Sumsel, Riau 28.214 8.461 0,30 16.922 0,60 0,60 20 Teater Tanah Airku, 4D, Pusat indormasi 14.308 6.139 0,43 12.278 0.86 0,34 21 Anjungan Jabar, DKI, Lampung 30.739 8.730 0,28 17.460 0,48 0,72 22 Miniatur Borobudur 2.385 225 0,09 450 0,18 1,02 23 Masjid, Gereja Katolik, Gereja Protestan 9.769 2.246 0,23 4.492 0,46 0,74 24 Pura, Wihara, Sasana Adi Rasa 8.555 2.000 0,23 4.000 0,46 0,74
Blok Pemanfaatan Ruang Luas Lahan m2 Luas Total Lantai Bang. Eksisting m2 KLB Eksisting Luas Total Lantai Bang. Proyeksi m2 KLB Pro Yeksi * Sisa KLB ** 25 Kong Miao, Taman Bunga, Museum Asmat, Akuarium Air Tawar, Museum Serangga 181.495 9.948 0,05 19.896 0,10 1,10 26 Museum Keprajuritan 67.880 11.688 0,17 23.276 0,34 0,86 27 Anjungan Jateng, DIY, Jatim, Bali, NTB, NTT, Sulsel, Sultra 61.438 15.297 0,25 330.594 0,50 0,70 28 Anjungan Sumbar, Sumut, Aceh, Kalbar, Kalsel, Kaltim 40.682 8.662 0,21 2.354 0,42 0,78 29 Among Putro 24.337 4.587 0,19 9.174 0,38 0,82 30 Taman Apotek Hidup, PLN 10.336 1.850 0,18 3.700 0,36 0,84 31 Pos Pemadam, Taman Melati, Anjungan Prov Baru 15.252 3.140 0,16 6.280 0,40 0,80 32 Anjungan Maluku, Kalteng, Sulut, Sulteng 31.390 4.931 0,16 9.862 0,32 0,88 33 Teater Garuda 16.686 1.122 0,07 2.244 0,14 1,06 34 Caping Gunung 4.730 895 0,19 1.790 0,38 0,82 35 Museum Transportasi 68.300 1.300 0,02 2.600 0,04 1,16 36 Lahan Kosong 112.368 15.211 0,14 84.910 0,28 0,92 37 Museum Reptil, Desa Wisata 54.768 8.081 0,15 16.162 0,30 0,90 38 Istana Anak Nusantara 45.082 6.556 0,15 13.112 0,30 0,90 39 Anjungan Papua 10.345 1.122 0,11 2,244 0,22 0,98 40 Taman Burung Lama 9.360 2.915 0,31 5.830 0,62 0.58 41 Taman Bekisar 6.875 1.765 0,26 3.530 0,52 0,68 42 Taman Burung Baru 39.375 12.085 0,31 14.090 0,62 0,58 43 PP IPTEK 69.952 11.970 0,17 23.940 0,34 0,86 44 Museum Listrik, Minyak & Telaga Mina 77.637 13.092 0,17 26.184 0,34 0,86 45 Taman Budaya Tionghoa 42.632 2.000 0,05 4.000 0,10 1,10

## Sumber : Pengelola TMII, 2014 dan Analisis Penulis, 2018
*KLB Proyeksi = 2 x KLB eksisting (penambahan 100% total luas lantai untuk pengembangan) **Sisa KLB = KLB RDTR (1,20)-KLB Proyeksi
Dari  hasil  analisis  pada  Tabel  4  dapat dilihat  bahwa  hampir  seluruh  blok  di  Zona Ceger  pemanfaatan  KLB  eksistingnya  masih dibawah  KLB  rata-rata  yang  ditetapkan  oleh RDTR,  0,83.  KLB  rata-rata  eksisting  yang ada  saat  ini  adalah  0,16,  dan  masih  berada jauh  dibawah  batas  yang  diperbolehkan RDTR. Jika dihitung kebutuhan pengembangan  yang  akan  datang,  maka diasumsikan penambahan ruang untuk peningkatan  KLB  adalah  100%  dari  luasan eksisting,  dimana  KLB  proyeksi  masih berada  di  nilai  0,32.  Selisih  antara  KLB eksisting dan KLB proyeksi adalah 0,16 atau setara dengan luasan total 327.286 m2 yang dapat dialihkan ke Zona Bambu Apus.
Penambahan sisa KLB hanya dimungkinkan diberikan kepada fungsi ruang yang  serupa  dengan  zona  pemberi  KLB. Seluruh  peruntukan  ruang  di  Zona  Ceger adalah  K3,  yaitu  Perkantoran  KDB  rendah.
Distribusi  sisa  KLB  ke  Zona  Bambu  Apus hanya  dapat  diberikan  ke  area  dengan peruntukan  ruang  yang  sama,  mengingat  di Zona  Bambu  Apus  terdapat  beberapa peruntukan ruang yang berbeda.
Pelimpahan  KLB  dari  suatu  zona  ke zona  lain  juga  perlu  mempertahankan keseimbangan KLB rata-rata kawasan secara keseluruhan. Penambahan dan pengalihan  KLB  dari  Zona  Ceger  ke  Bambu Apus  perlu  tetap  menjaga  agar  nilai  KLB rata-rata  sesuai  RDTR  tetap  di  0,93. Penambahan sisa KLB ke Zona Bambu Apus membuat  kenaikan  KLB  rata-rata  di  Zona Bambu  Apus  dari  0,90  menjadi  1,74  atau bertambah 896.679 m2.
Total Luas Blok 1.602.911 327.286 654.572 RTH + Jalan 401.737 0 0 0 0 0 Total Luas Zona Ceger 2.004.648 KLB rata-rata 0,16 0,32 INTENSITAS RDTR TMII PROYEKSI INTENSITAS Pinang Ranti Ceger Bambu Apus Pinang Ranti Ceger Bambu Apus Luas Blok 572.672 1.602.911 806.476 572.672 1.602.911 806.476 Luas RTH 132.772 174.412 13.965 132.772 174.412 13.965 Luas Danau 9.752 70.839 0 9.752 70.839 0 Luas Jalan 164.824 156.486 239.236 164.824 156.486 239.236 Luas Zona 880.025 2.004.648 1.059.677 880.025 2.004.648 1.059.677 Luas Total Lt Bang. 782.062 1.552.251 950.574 782.062 654.572 2.018.265 Luas Total TMII 394,435 394,435 KLB rata2 0,89 0,77 0,90 0,89 0,33 1.74 KLB rata-rata TMII
0,83 0,83
Tabel 4. Perbandingan Intensitas RDTR dan Proyeksi
Sumber ; Analisis Penulis, 2018
Tabel 5. Luasan Sub Zona RDTR di Zona Bambu Apus
Sumber : Hasil Analisis, 2018
Berdasarkan arahan RDTR, pelimpahan KLB hanya memungkinkan dilakukan  pada  fungsi  dan  peruntukan  yang sama,  dalam  hal  ini  K3  (Perkantoran  KDB rendah).  Berdasarkan  perhitungan,  maka luasan  peruntukan  K3  pada  Zona  Bambu Apus adalah seluas 604.403 m2 dengan total luas  bangunan  menurut  RDTR  sekitar 724.852  m2  (untuk  KLB  1,20).  Adanya pelimpahan  total  luas  bangunan  sebesar 896.679  m2  membuat  total  luas  bangunan menjadi  1.622.531  m2,  yang  berarti  KLB rata-rata  dapat  menjadi  2,68  di  Zona  Bambu Apus. Simulasi skenario pelimpahan nilai dari KLB  rata-rata  1,20  per  blok  di  Zona  Bambu Apus  menjadi  maksimum  2,68  memberikan gambaran  adanya  potensi  peningkatan  KLB secara  signifikan,  yang  dapat  memberikan daya tarik bagi investor untuk mengembangkan  fasilitas  penunjang  bersifat komersial di TMII.

## 4. KESIMPULAN DAN SARAN

## 4.1.  Kesimpulan
Upaya  pengembangan  Kawasan  TMII untuk  menjadi  kawasan  rekreasi  yang  dapat bersaing  di  DKI  Jakarta  antara  lain  dapat dilakukan  dengan  menarik  minat  investor swasta  untuk  mengembangkan  fasilitas komersial penunjang di  sekitar TMII.  Adanya rencana pengembangan kawasan mix use di sekitar  Bambu  Apus  menjadi  salah  satu indikator  adanya  daya  tarik  TMII  sebagai salah sarana penunjang yang dapat meningkatkan intensitas ekonomi kawasan.
Keterbatasan  KLB  di  Kawasan  TMII menjadi  suatu  hambatan,  karena  dengan rata-rata  KLB  0,83  secara  kawasan  atau
sekitar 1,20 per persil, membuat terbatasnya ruang  untuk  pengembangan  properti  secara optimal.  Salah  satu  opsi  yang  dapat dilakukan  untuk  penyesuaian  distribusi  KLB adalah  melalui  pelimpahan  nilai  KLB  dari kawasan yang ditahan pengembangannya.
Rencana untuk menjadikan TMII sebagai warisan budaya tak benda menuntut dilakukan  pula  pembatasan  pembangunan pada  kawasan  yang  perlu  dilestarikan, dimana.  Kawasan  TMII  Zona  Ceger  yang mencakup anjungan rumah tradisional merupakan  area  yang  perlu  dikendalikan pembangunannya.  Secara  rata2,  blok  di Zona  Ceger  baru  memakai  KLB  sebesar 0,20. Dengan memperhitungkan ruang penambahan  terbatas  (100%  dari  luasan eksisting),  maka  dapat  diproyeksikan  KLB  di Zona  Ceger  hanya  diperlukan  sekitar  0,30, dimana  sisa  KLB  dari  batas  yang  ditentukan oleh  RDTR  berpotensi  dilimpahkan  ke  Zona Bambu Apus.
Pelimpahan  tersebut  membutuhkan beberapa  persyaratan  khusus  terkait  arahan tata  ruang  yang  ada.  Kawasan  TMII  Zona Ceger  terdiri  dari  kawasan  dengan  Teknik Pengaturan Zonasi (TPZ) Transfer Development  Righ  (TDR)  dan  TPZ  Khusus. Mekanisme pelimpahan KLB melalui mekanisme TDR akan terhalang oleh klausul pelimpahan  KLB  yang  hanya  boleh  untuk zona  dan  batas  administrasi  yang  sama. Selain  itu,  menurut  RDTR  Pasal  622  ayat  2 poin (e). maksimal pelimpahan yang dimungkinkan  adalah  50%  dari    nilai  KLB yang  ditetapkan  RDTR,  yang  berarti  hanya memungkinkan  penambahan  0,6.  Kawasan TMII  meliputi  3  wilayah  administrasi  tingkat kelurahan, meskipun dimiliki oleh satu entitas yang  sama,  yaitu  Yayasan  Harapan  Kita.
Peruntukan Sub Zona RDTR Luasan (m2) KLB Perkantoran KDB rendah (K3) 604.043 1,2 Rumah Kecil (R3) 7.457 1,2 Rumah Sedang (R4) 55.000 1,2 Rumah KDB rendah (R9) 92.387 0,9 Prasarana Pendidikan (S1) 10.400 0,6 Prasarana Pelayanan Umum (S6) 32.480 1,6 Pemerin tahan Daerah (P3) 4.709 2 RTH dan Jalan 253.201 0 Total 1.059.677
Berdasarkan  status  kepemilikan  itu,  maka pelimpahan nilai KLB dalam satu kepemilikan seharusnya dapat dilakukan.
Upaya peningkatan KLB dapat pemanfaatan  TPZ  khusus  klausul  pasal  652 ayat  3  poin  (b),  dimana  pemanfaatan  ruang memiliki
dimensi dan ketentuan pembangunan sesuai kebutuhan dan dilaksanakan  sesuai  ketentuan  peraturan perundangan dan poin (c), dimana pemanfaatan ruang tidak menimbulkan dampak negatif terhadap kawasan sekitar.
4.2.  Saran/Rekomendasi Hasil dari kajian ini ditujukan memberikan  gambaran  mengenai  potensi distribusi  KLB  pada  Kawasan  TMII,  agar pengembangan yang ada dapat dioptimalkan sesuai  kebutuhan.  Penggunaan  Klausul  TPZ khusus  perlu  ditelaah  lagi  secara  jelas, karena  batasan  pemanfaatan  mekanisme TDR  tidak  dimungkinkan  untuk  kawasan beda  administrasi,  meskipun  dimiliki  oleh pihak yang sama. Menyikapi kondisi ini, perlu adanya  kajian  lebih  mendalam  terhadap penentuan  nilai  KLB  di  RDTR,  dimana sebaiknya  penentuan  nilai  KLB  sudah memperhitungkan  kebutuhan  dan  dinamika pengembangan  di  masa  datang,  yang  dapat dilihat  dari  penetapan  nilai  KLB  yang proporsional  untuk  kawasan  yang  bernilai strategis.  Pelimpahan  nilai  KLB  ini  pada proses selanjutnya perlu pula memperhatikan  dampak  terhadap  kawasan terkait  khususnya  untuk  hal  kepadatan  dan lalu  lintas,  dimana  pertambahan  intensitas akan  berdampak  pada  peningkatan  populasi dan aktivfitas secara signifikan.

## 5. DAFTAR PUSTAKA
Adhi  Karya (Persero)  Tbk. 2017. Kereta  Api Ringan  /  Light  Rail  Transit  Terintegrasi  di Wilayah  Jakarta,  Bogor,  Depok  dan Bekasi.
(Slide Powerpoint) http://www.adhi.co.id/media/kcfinder/docs/ profil-lrt-kirim-ke-corsec-.pdf. Diakses
pada 21 Juni 2018.
Aktual.com.  2016. Ini  Kiat  TMII  Meraih  Lima Juta Pengunjung di 2016 . http://www.aktual.com/ini-kiat-tmii-untuk- meraih-lima-juta-pengunjung-di-2016.1
Januari  2016.    Diakses  pada  20  Juni 2018.
Jaya  Ancol.  2016. Driving  Future  Growth: Strengthening Foundation & Consolidation.  Annual  Report    2016 . Jakarta.  PT  Pembangunan  Jaya  Ancol Tbk.
Kompas.com.  2015. 40  Tahun  TMII,  Napas Baru  Bagi  Taman  Nusantara .  21  April 2015.https://travel.kompas.com/read/2015 /04/21/170125027/40.Tahun.TMII.Napas. Baru.bagi.Taman.Nusantara. Diakses pada 21 Juni 2018.
Pemerintah  Provinsi  DKI  Jakarta.  2014.
Panduan  Rancang  Kota  Taman  Mini Indonesia  Indah .  Jakarta.  Dinas  Tata Ruang Provinsi DKI Jakarta.
Pemerintah  Provinsi  DKI  Jakarta.  2014.
Peraturan Daerah Provinsi Daerah
Khusus  Ibu  Kota  Jakarta  No.  1  Tahun 2014 tentang Rencana Detail Tata Ruang dan Peraturan Zonasi . Jakarta.
Pemerintah Provinsi DKI Jakarta.
Republika.co.id.. 2018. TMII Hadirkan Konsep Reborn Mulai Tahun 2019 . 4 Juni 2018.https://www.republika.co.id/berita/ga ya-hidup/travelling/18/06/04/p9t4qj284- tmii-hadirkan-konsep-reborn-mulai-2019. Diakses pada 20 Juni 2018.
Tempo.co.  2016. Kebun  Binatang  Ragunan Didatangi  150  Ribu  Orang,  Satwa  Bisa
Stres . 19 Juni 2018. https://metro.tempo.co/read/1099087/keb un-binatang-ragunan-didatangi-150-ribu- orang-satwa-bisa-stres.  Diakses pada 20 Juni 2018. Widyaiswara, Nur Hendrastuti. 2017. Ketentuan  Tata  Ruang  dan  Pengaruhnya terhadap Nilai Properti : Sebuah Ilustrasi.6  Oktober  2017.  Artikel  Pajak Badan Pendidikan dan Pelatihan Kementerian Keuangan . https://bppk.kemenkeu.go.id/id/publikasi/a rtikel/149-artikel-kekayaan-negara-dan- perimbangan-keuangan/24383-ketentuan- tata-ruang-dan-pengaruhnya-terhadap- nilai-properti-sebuah-ilustrasi. Diakses pada 21 Juni 2018
Yurianti,  Wanda.  et  al.  2017. Kajian Kebutuhan Prasarana dan Sarana Penunjang  Atraksi  Wisata  Pantai  Salido (Studi  :  Kenagarian  Salidom  Kecamatan IV Jurai, Kabupaten Pesisir Selatan) .2017.
Zakiyah  dan  Ariyanto,  Eny.  2016. Analisis
Pengaruh  Kompetensi  terhadap  Kinerja Karyawan Badan Pengelola
dan Pengembangan  Taman  Mini  Indonesia Indah .  Jurnal  Akmenika  Vo.  13  No. 1/2016 : 712-724