## PENINGKATAN HAK GUNA BANGUNAN RUMAH TINGGAL

## DIBEBANI HAK TANGGUNGAN MENJADI HAK MILIK DIATAS HAK PENGELOLAAN 

## Aflinda Dewi
Fakultas Hukum Magister Kenotariatan Universitas Andalas, Komplek Taruko Permai IV, Blok L Nomor 23, RT 002, RW 013, Kel. Bungo Pasang, Kec. Koto Tangah, Kota Padang. e-mail: 09aflinda75@gmail.com

## Abstract
The  time  period  given  to  Building  Utilization  Rights  for  houses  and  used  as  collateral  for debts by the Debtor, will cause legal problems in the future, the debtor does not have legal certainty regarding his rights, and for Creditors it will be difficult to sell in the event of bad credit. Debtor based  on  PerMenAg  /  Ka.  The  Land  Agency  Number  5  of  1998,  can  apply  for  an  increase  in ownership  rights  without  paying  off  the  debt  first.  Requests  for  increased  rights  can  be  processed after  the  Debtor  has  received  written  approval  from  the  Creditors.  For  the  continuity  of  credit guarantee prior to HM Upgrade, SKMHT is made. This article is based on the implementation of the Increased  Right  to  Use  for  Residential  Buildings  which  are  burdened  with  Underwriting  rights  to Ownership Rights at the Land Office of Padang City by using the Empirical Juridical Method, where the  author  conducts  research  directly  into  the  Padang  City  land  office.  Conclusion  of  the implementation of increasing use rights of residential buildings which are burdened with mortgage rights at the Land Office based on the Minister of Religion / Head of BPB No. 5 of 1998, carried out according to the procedure, does not take a long time and costs a lot.
Keywords: Building Use Rights; Residential Houses; Approval Letter.

## Abstrak
Jangka  Waktu  yang  diberikan  kepada  Hak  Guna  Bangunan  untuk  rumah  tinggal  dan dijadikan jaminan utang oleh Debitur, akan menimbulkan permasalahan hukum di kemudian hari, debitur  tidak  mempunyai  kepastian  hukum  terhadap  haknya,  dan  bagi  Kreditur  akan  sulit melakukan  penjualan  apabila  terjadi  kredit  macet.  Debitur  berdasarkan  PerMenAg/Ka.  Badan Pertanahan  Nomor  5  Tahun  1998,  dapat  mengajukan  permohonan  peningkatan  (Hak  Guna Bangunan)  menjadi  Hak  Milik  (HM)  tanpa  melunasi  utangnya  terlebih  dahulu.  Permohonan peningkatan hak dapat diproses setelah Debitur mendapat persetujuan tertulis dari Kreditur. Untuk kelangsungan jaminan kredit sebelum Peningkatan HM, dibuatkan SKMHT. Artikel ini berdasarkan pelaksanaan  Peningkatan  Hak  Guna  Bangunan  rumah  tinggal  yang  dibebani  hak  Tanggungan menjadi  Hak  Milik  pada  Kantor  Pertanahan  Kota  Padang  dengan  menggunakan  metode  Yuridis Empiris,  dimana  penulis  melakukan  penelitian  langsung  ke  kantor  pertanahan  Kota  Padang. Kesimpulan  pelaksanaan  peningkatan  Hak  Guna  Bangunan  rumah  tinggal  yang  dibebani  Hak Tanggungan  pada  Kantor  Pertanahan  berdasarkan  PerMenag/Kepala  BPB  no.5  tahun  1998, dilaksanakan sesuai prosedur, tidak memakan waktu yang lama dan biaya yang besar.
Kata Kunci : Hak Guna Bangunan; Rumah tinggal; Surat Persetujuan
 Naskah diterima: 25 Juli 2019, direvisi: 15 Agustus 2019, disetujui untuk terbit: 30 September 2019   Doi: 10.3376/jch.v5i1.174

## PENDAHULUAN
Setiap  keluarga  mempunyai  impian untuk  mempunyai  rumah,  rumah  tempat berteduh,  tempat  memberikan  pendidikan kepada anak-anak dan tempat beristirahat. Berbagai cara dilakukan oleh orang untuk mendapatkan  sebuah  rumah,  bagi  yang mampu  dapat  membangun  dengan  dana sendiri, bagi masyarakat berpenghasilan menengah kebawah, memanfaatkan pembelian  rumah  dengan  secara  kredit, melalui fasilitas pembiayaan oleh
Perbankan dengan jenis kredit Pemilikan
Rumah (KPR). Perumahan yang difasilitasi  KPR  rata-rata  dibangun  oleh
Pengembang atau Developer yang berbadan  Hukum.  Tanah  yang  dibangun oleh  Pengembang  yang  berbadan  hukum, kepadanya  diberikan  dengan  status  Hak Guna  Bangunan  dengan  jangka  waktu  30 tahun  sertipikat  induk,  berlaku  sama terhadap  sertipikat  pecahannya  untuk kepentingan  pengkaplingan.  Status  Hak Guna  Bangunan  tetap  melekat  pada Sertifikat(sertipikat)  pecahan  meskipun sudah  beralih  haknya  ke  atas  nama Pembeli. Pada prakteknya dengan pertimbangan  lain,  pemberian  Jangka waktu  Hak  Guna  Bangunan  oleh  kepala Kantor  Pertanahan  kepada  Perseroan Terbatas ditemui ada hanya 20 (duapuluh) tahun.
Masyarakat harus mengetahui tentang
Pentingnya Peningkatan Hak Guna Bangunan Menjadi Hak Milik rumah tinggal yang dimiliknya, melalui penyuluhan-penyuluhan dari Pihak Badan Pertanahan setempat. (WD Sukirno, 2004)
Pembelian  rumah  tinggal  dengan status Hak Guna Bangunan (HGB) melalui KPR perbankan dengan menjadikan  tanah  dan  bangunan  yang dibelinya  sebagai  Jaminan  utang  oleh pemegang  Hak  yang  akan  dibebani  Hak Tanggungan,  yang  didahului  dengan Perjanjian  Kredit,  pembebanan  Hak
Tanggungan diatur dalam Pasal 39 Undang-Undang Pokok Agraria (Selanjutnya disebut UUPA) jo pasal 33
PP Nomor  40  tahun  1996  (Urip  Santoso;
2012).  Pembebanan  Hak  Tanggungan terhadap  HGB  yang  haknya  dibatasi jangka waktu, menimbulkan berbagai permasalahan  hukum,  baik  bagi  pemegang Hak  maupun  Pemegang  Hak  Tanggungan. Seperti  kasus  hukum  yang  terjadi  terhadap Sertipikat  HGB  Nomor  60../Kelurahan Bungo  Pasang,  Kota  Padang,  dimana Pemegang  Hak  membeli  sebuah  rumah melalui  kredit  KPR  di  Bank  Konvensional yang  berkantor  Cabang  di  Kota  Padang, dalam  kredit  berjalan,  pemegang  Hak  atau Debitur meninggal dunia, di saat ahli waris akan melunasi dan mengambil sertipikatnya pada  pihak  Bank,  ternyata  jangka  waktu HGB  sudah  berakhir.  Berakhirnya  jangka waktu  HGB  dan  meninggalnya  pemegang Hak,  tanah  tersebut  akan  kembali  menjadi status tanah Negara. Dan untuk mendapatkan  Haknya  kembali  ahli  waris harus  mengajukan  permohonan  pemberian Hak  Baru  ke  kantor  Pertanahan  Kota Padang,  yang  prosedur  dan  tatacara  serta persyaratannya  sesuai  dengan  Peraturan Menteri Negara Agraria/Ka.BPN.
Dengan melampirkan surat Pernyataan pemilikan tanah oleh para ahli waris,  surat  keterangan  lurah  setempat, jika permohonan di setujui akan dilakukan  pengukuran  ulang  kelapangan oleh  petugas  ukur,  layaknya  mengurus sertipikat  baru atas tanah,  yang memakan waktu  panjang  dan  biaya  yang  banyak. Contoh  kasus  diatas  adalah  salah  satu akibat  dijadikannya  Hak  Guna  Bangunan sebagai  Jaminan  utang.  Bagi  Pihak Kreditur  berakhirnya  jangka  waktu  HGB akan  kembali  menjadi  tanah  Negara  dan secara langsung pula Hak Tanggungan yang membebaninya, konsekuensi hapusnya  Hak  Tanggungan  maka  sebagai pemegang Hak Tanggungan/kreditor hanya  sebagai  kreditor  konkuren  dan tidak  lagi  sebagai  kreditor  Preferen sehingga piutangnya tidak lagi mendapat perlindungan hukum dari Hak Tanggungan. (Urip Santoso, 2012) Untuk mencegah terjadinya
permasalahan hukum diatas akibat dijadikan  Hak  Guna  Bangunan  sebagai
Jaminan  Kredit,  Pemerintah  melalui
PerMeNag/Kepala Badan Pertanahan Nasional  (PMNA/KBPN)  Nomor  5  tahun 1998  tentang  Perubahan  Hak  Guna Bangunan  atau  Hak  Pakai  atas  Tanah untuk Rumah Tinggal  yang dibebani Hak Tanggungan  Menjadi  Hak  Milik.  HGB sedang  dibebani  Hak  Tanggungan  dapat dimohonkan peningkatan Hak Milik pada Kantor Pertanahan setempat, tanpa
melunasi kreditnya terlebih dahulu,
dengan mengajukan permohonan persetujuan secara tertulis kepada kreditor
disertai penyerahan sertipikat Hak Tanggungan kepada Kantor Pertanahan.
Pelaksanaan  Peningkatan  Hak  Guna Bangunan  rumah  tinggal  dibebani  Hak Tanggungan  menjadi  Hak  Milik  pada Kantor  Pertanahan  setempat,  diproses sesuai dengan prosedur yang diatur dalam Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional (PMNA/KBPN) Nomor 5 tahun 1998.
Tulisan  ini  berdasarkan  penelitian pada  Kantor  Pertanahan  Kota  Padang, mengingat  Kota  Padang  sebagai  pusat ibukota  Sumatera  Barat,  yang  saat  ini pembangunan  perumahan  untuk  rumah tinggal oleh Badan Hukum yang bergerak di  bidang  Developer/Pengembang  sangat pesat  perkembangannya,  dengan  rata-rata tanahnya  berstatus  Hak  Guna  Bangunan yang berasal dari Hak Milik.

## METODE PENELITIAN
Metode yang digunakan dalam penelitian  ini  metode yuridis  empiris , merupakan  cara prosedur  yang digunakan untuk memecahkan masalah dalam penelitian, dengan mendahulukan penelitian  data  sekunder,  dan  untuk memperoleh data primer penelitian dilakukan secara langsung dilapangan.
Pengkajian peraturan perundang- undangan dan bahan-bahan pustaka lainnya  dengan  tujuan  mencari  kaedah, norma atau das sollen dan perilaku dalam arti sebenarnya atau das sein yang disebut juga pendekatan dengan metode
pendekatan  yuridis  empiris,  penggunaan metode ini untuk mengetahui sejauh mana pelaksanaan tentang perubahan Hak Guna Bangunan untuk rumah tinggal yang
dibebani  Hak  Tanggungan  menjadi  Hak Milik dalam upaya kepastian hukum.

## HASIL DAN PEMBAHASAN
1.  Dasar Hukum Pelaksanaan Peningkatan  Hak  Guna  Bangunan untuk rumah tinggal yang dibebani
Hak  Tanggungan  menjadi  Hak

## Milik
Hak  Guna  Bangunan  yang  berasal atas  tanah  Negara,  Hak  Guna  Bangunan atas  Hak  Pengelolaan  maupun  Hak  Guna Bangunan  atau  Hak  Milik  untuk  rumah tinggal  yang  sedang  dibebani  Hak Tanggungan,  pemegang  haknya  dapat mengajukan  permohonan  peningkatan Hak  Milik  kepada  Kantor  pertanahan setempat,  dengan  persetujuan  pemegang Hak  Tanggungan,  yang  proses  dan tatacara pelaksanaannya berdasarkan Keputusan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional  Nomor  5  Tahun  1998  tentang
Perubahan Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai  atas  Tanah  untuk  Rumah  Tinggal yang  Dibebani  Hak  Tanggungan  Menjadi Hak Milik.
Dalam peraturan ini dijelaskan secara tegas  ketentuan  hukum  dan  prosedur pelaksanaan perubahan Hak Guna Bangunan  yang  sedang  dibebani  Hak Tanggungan  menjadi  Hak  Milik,  dan pelaksanaan harus sesuai dengan
Peraturan  nomor  5  tahun  1998,  karena dengan  berubahnya  Hak  Guna  Bangunan yang  sedang  terbebani  Hak  Tanggungan menjadi Hak Milik maka Hak Tanggungan  yang  membebaninya  hapus dan gugur dengan sendirinya.
Perubahan  Hak  Menurut  ketentuan Pasal 1 Peraturan Kepala Badan
Pertanahan  Nasional  Nomor  5  Tahun 1998  tersebut  adalah  (H.M  Arba  dkk;
2016) :
1. Perubahan  Hak  adalah  penetapan Pemerintah  yang  menegaskan  bahwa sebidang tanah yang semula dipunyai dengan  sesuatu  hak  atas  tanah tertentu,  atas  permohonan  pemegang haknya,  menjadi  tanah  Negara  dan sekaligus  memberikan  tanah  terebut kepadanya  dengan  hak  atas  tanah baru yang lain jenisnya ;
2. Perubahan  Hak  Guna  Bangunan  atau Hak  Pakai  atas  tanah  untuk  rumah tinggal  menjadi  Hak  Milik,  adalah Perubahan  Hak  Guna  Bangunan  atau Hak  Pakai  menjadi  Hak  Milik  yang ditetapkan oleh Pemerintah.
Perubahan  Hak  Guna  Bangunan Rumah  Tinggal  menjadi  Hak  Milik merupakan  peningkatan  status  tanah  dari yang  kuat  menjadi  paling  kuat,  maka Pelaksanaan perubahan Hak Guna Bangunan  atau  Hak  Pakai  untuk  rumah tinggal  menjadi  Hak  Milik  lebih  tepat menggunakan kata Peningkatan Hak Guna Bangunan  untuk  rumah  tinggal  menjadi Hak  Milik.  Peningkatan  Hak  Guna Bangunan  Untuk  Rumah  Tinggal  yang dibebani  Hak  Tanggungan  menjadi  Hak Milik  berdasarkan  pasal  1  ayat  (2) Peraturan  Menteri  Negara  Agraria/Kepala Badan  Pertanahan  Nasional  Nomor  5 Tahun  1998,  ditetapkan  dengan  (Tommy Surya Atmaja; 2014) :
a.  Keputusan
Menteri Negara Agraria/Kepala  Badan  Pertanahan
Nasional  Nomor  9  Tahun  1997, tentang  Pemberian  Hak  Milik  atas tanah  untuk  rumah  tinggal  sangat sederhana (RSS) dan  rumah sederhana (RS) jo Nomor 15 Tahun 1997 dan Nomor 1 Tahun 1998.
b.  Keputusan
Menteri Negara
Agraria/Kepala  Badan  Pertanahan
Nasional  Nomor  2  Tahun  1998, tentang  Pemberian  Hak  Milik  atas tanah untuk rumah tinggal yang telah dibeli  oleh  Pegawai  Negeri  dari
Pemerintah. c.  Keputusan Menteri Negara Agraria/Kepala  Badan  Pertanahan Nasional Nomor  6  Tahun  1998, tentang  Pemberian  Hak  Milik  atas tanah untuk rumah tinggal (Keputusan  ini  juga  sebagai  dasar hukum  pemberian Hak   prioritas untuk lebih diutamakan dalam
memperoleh  kembali  HGB  yang belum  habis  dan/atau  telah  habis jangka  waktunya  (Rachasetia  Isneni Hakim dkk: 2008).
Atas dasar ketiga Keputusan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional  diatas  dari  hasil  penelitian  di lapangan  dapat  disimpulkan,  bahwa Peningkatan  Hak  Guna  Bangunan  untuk rumah  tinggal  menjadi  Hak  Milik  yang dibebani Hak Tanggungan dalam
Penelitian ini, termasuk  dalam pemberian Hak  Milik  atas  tanah  Untuk  Rumah tinggal  dan  pemberian  Hak  Milik  untuk rumah RSS dan RS dan yang kategori luas tanahnya telah ditentukan, sebagaimana  yang  dimaksud  dalam  Surat
Edaran  Menteri  Negara  Agraria  Nomor
500-3460 tahun 1998) tentang Petunjuk
Lebih  Lanjut  Mengenai  Pelaksanaan Pemberian  Hak  Milik  dengan  Rumah Tinggal,  angka  4.  Yang  menjadi  objek pemberian  Hak  Milik  atas  tanah  untuk rumah  tinggal  yang  dimaksud  adalah rumah tinggal:
a. Tanah untuk RSS/RS yang dibangun secaramassal(kompleks)
misalnya Perumahan Umum Nasional (Perumnas) yang dibangun
oleh PT.PERUMNAS yang berkedudukan di Jakarta, yang semula  tanahnya  diberikan  Hak Pengelolaan,  dibangun  dengan  Type RSS/RS  36/96  itu  yang  artinya  luas bangunan  36  m2  yang  dibangun diatas  tanah  dengan  luas  96  m2 (misalnya Perumahan) di Kota
Padang, yang dikenal dengan Perumnas Belimbing terletak di Kelurahan Kuranji, Kecamatan Kuranji, Kota Padang. Dan Perumahan  Komplek  yang  dibangun oleh perusahaan swasta yang bergerak di bidang Perumahan/Developer, misalnya perumahan Nuansa Griya yang terletak  di  Kelurahan  Kampung  Jua, Kecamatan  Lubuk  Begalung,  Kota Padang  dan  terhadap  perumahan- perumahan  yang  berbentuk  Komplek lainnya  yang  di  bangunan  di  wilayah letak  tanah  manapun  dalam  wilayah Republik Indonesia.
b. Tanah untuk rumah tinggal yang telah dibeli  oleh  Pegawai  Negeri  dari Pemerintah,  misalnya  rumah  dinas yang  dihuni  oleh  Pegawai  Negeri Golongan III, yang kemudian dibeli
oleh  Pegawai  Negeri  itu  kepada Pemerintah,  contoh  rumah  Dinas Departemen  Agama  di  Padang  Baru, Kota Padang.
c. Tanah  dengan  Hak  Guna  Bangunan untuk  rumah  tinggal  kepunyaan Warga Negara Indonesia, yang luasnya  600  m2  atau  kurang,  yang pemberian  Hak  Milik  diatur  dalam
Peraturan  menteri  Agraria  Nomor  6 tahun 1998.
2.  Tata cara Pelaksanaan Permohonan Peningkatan Hak
Guna  Bangunan  atas  Tanah  untuk
Rumah Tinggal yang dibebani Hak Tanggungan  menjadi  Hak  Milik diatas Hak Pengelolaan
Prosedur  Pelaksanaan  permohonan peningkatan  Hak  Guna  Bangunan  atas tanah  untuk  rumah  tinggal  yang  dibebani Hak  Tanggungan  menjadi  Hak  Milik diatas  Hak  Pengelolaan,  dapat  dijelaskan sebagai  berikut  (Hendri  Budiyanto  dkk; 2015) :
a. Pemegang hak (Debitur) mengajukan Surat  permohonan  secara  tertulis kepada  Kreditur  selaku  pemegang Hak  Tanggungan,  untuk  diberikan izin dan persetujuan kepada debitur
melakukan atau mengajukan
peningkatan  Hak  Guna  bangunan menjadi  Hak  Milik  terhadap  hak tanah yang dijadikan jaminan kredit
Pemohon/debitur.Dalam surat
permohonannya debitur mencantumkan alasan kenapa debitur mengajukan  peningkatan  Hak  Guna Bangunan menjadi Hak milik terhadap Jaminan kredit yang sedang
berjalan.  Surat persetujuan dari
Kreditur itu berlaku sebagai persetujuan  pelepasan  Hak  Guna Bangunan menjadi hak Milik (Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala  BPN  Nomor  5  tahun 1998 Pasal 2 angka 4.
b. Untuk menghindari kekosongan
Jaminan  selama  proses  Peningkatan Hak  Guna  Bangunan  untuk  rumah tinggal  yang  sedang  dibebani  Hak Tanggungan  menjadi  Hak  Milik, Debitur  memberikan  Surat  Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT)  kepada  kreditur  yang dibuat di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Syarat
Pemberian  SKMHT  oleh  Debitur sebagaimana  diatur  dalam  Undang- Undang Nomor 4 tahun 1996 pasal 15. Debitur  secara  bersama-sama dengan kreditur datang kepada Notaris  atau  Pejabat  Pembuat  Akta
Tanah,  untuk  meminta  dibuatkan
Surat  Kuasa  Membebankan  Hak Tanggungan (SKMHT) terhadap tanah Hak Guna Bangunan yang akan di ajukan Peningkatan Hak milik oleh Debitur.  Dalam  prakteknya,  Notaris atau  PPAT  yang  diminta  untuk membuatkan  SKMHT  itu  adalah Notaris/PPAT  yang  sudah  menjadi rekanan  Bank  atau  Kreditur,  atau Notaris/PPAT yang sebelumnya membuat Akta Pemberian Hak
Tanggungan  terhadap  Tanah  Hak
Guna  Bangunan  yang  akan  diajukan peningkatan Hak Milik yang dimaksud. Namun debitur dan
kreditur dapat juga meminta
membuatkan SKMHT pada Notaris/PPAT  lain,  dalam  wilayah kerja  dimana  tanah  yang  akan dimohonkan  Peningkatan  Haknya berada. SKMHT yang dibuat sebanyak  2  (dua)  lembar  oleh Notaris/PPAT oleh debitur dan kreditur,  lembar  Pertama  disimpan sebagai  Minuta  oleh  Notaris/PPAT yang  membuatnya,  lembar  Kedua diberikan  kepada  Kreditor,  yang nantinya dapat digunakan sebagai
dasar Pemberian Akta Hak
Tanggungan  atas  tanah  Hak  Guna Bangunan  yang  telah  ditingkatkan menjadi  Hak  Milik  di  hadapan Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah.  Jadi dengan  adanya  SKMHT  yang  dibuat sebelum  permohonan  Peningkatan Hak  diajukan,  kreditur  tidak  akan merasa kuatir kehilangan hak jaminan  dengan  berubahnya  Hak Guna Bangunan menjadi Hak Milik.
c. Untuk  kelangsungan  keamanan  hak sebagai  jaminan  kredit,  pemegang hak  atau  debitur  memberikan  Surat Kuasa  Subsitusi  kepada  Pejabat Pembuat  Akta  Tanah  (Setya  ningsih, Anis Mashddurohatun; 2018) yang di tunjuk oleh pihak kreditur untuk mengajukan permohonan
Peningkatan  Hak  Guna  Bangunan untuk  Rumah  tinggal  yang  sedang terpasang  Hak  Tanggungan  menjadi Hak Milik yang dimaksud, pemegang Hak  atau  Debitur,  memberikan  Surat Kuasa kepada PPAT atau petugasnya untuk  mengurus  peningkatan  Hak Guna Bangunan untuk rumah tinggal yang dibebani Hak Tanggungan
menjadi  Hak  milik  kepada  Kantor Pertanahan, surat kuasa yang
dimaksud ditandatangani oleh Pemegang  Hak  atau  Debitur  diatas Materai  6000.  Sebagai  penerima kuasa  Debitur,  kreditur  menyerahkan surat  persetujuan  sebagaimana  dalam poin 1 diatas, disertai sertipikat tanah Hak Guna Bangunan yang sedang terpasang
Hak Tanggungan,
sertipika)  Hak  Tanggungan  kepada PPAT yang menerima kuasa.
Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) melalui  petugasnya  yang  berdasarkan Surat  Kuasa  dari  debitur,  mengajukan permohonan  Peningkatan  Hak  Guna Bangunan  untuk  rumah  tinggal  menjadi Hak milik yang dibebani Hak
Tanggungan kepada Kepala Kantor
Pertanahan kota Padang.
Proses Peningkatan Hak Guna Bangunan  untuk  rumah  tinggal  yang dibebani Hak Tanggungan menjadi Hak milik pada
Kantor Pertanahan, dilaksanakan  sesuai  dengan  SP  (Standar Pelayanan  dan  Pengaturan  Pertanahan) yang  diatur  dalam  Peraturan  Kepala Badan  Pertanahan  Nasional  Nomor  I tahun  2010  dalam  lampiran  II  angka  II Nomor 8, dengan tahapan :
a.  PPAT  selaku  kuasa  Debitor melalui  petugasnya  mengajukan permohonan kepada Kepala Kantor Pertanahan Kota Padang, dan mengisi formulir permohonan yang telah disediakan untuk itu, permohonan yang diajukan disertai lampiran: 1)  Sertipikat Hak Guna Bangunan yang akan di
mohonkan peningkatan hak milik;
2) Sertipikat  Hak  Tanggungan yang  membebani  Hak  Guna
Bangunan;
3) Surat Persetujuan dari Pemegang Hak Tanggungan mengenai persetujuan perubahan hak yang berlaku sebagai persetujuan pelepasan Hak Guna Bangunan (PerMeNag/K.a BPN No.5 th 1998 psl 2 (4) 4) Fotocopy Akta Jualbeli, sebagai  bukti  perolehan  oleh
Pemegang Hak.
5) Fotocopy   Izin   mendirikan Bangunan (IMB), yang didalamnya  tertera,  bahwa bangunan  yang  akan  dirikan digunakan untuk rumah tinggal. 6) Fotocopy KTP, Kartu Keluarga Pemegang Hak dan Kuasanya.
7) Fotocopy SPPT PBB tahun berjalan;
8) SuratPernyataan dari pemegang Hak bahwa dengan perolehan Hak Milik yang dimohon pendaftarannya itu, yang bersangkutan tidak akan mempunyai  hak  milik  atas tanah-tanah  lainnya  untuk rumah tinggal yang lebih dari 5  (lima)  bidang  yang  luas keseluruhannya  tidak  lebih dari 5.000 M2.
9) Surat  Kuasa  dari  Pemegang Hak /pemohon kepada PPAT, untuk mengajukan
permohonan peningkatan Hak Guna Bangunan menjadi
Hak  Milik,  terkait  dengan Hak  sedang  dibebani  Hak Tanggungan.
b. Setelah  permohonan  dinyatakan lengkap oleh petugas loket
Kantor pertanahan, pemohon
membayar  Penerimaan  Negara Bukan Pajak (PNBP) untuk peningkatan Hak Guna Bangunan  menjadi  Hak  Milik, yang tarifnya sudah ditetapkan berdasarkan Peraturan
Pemerintah  Nomor  13  Tahun 2010,  yakni  sebesar  Rp.50.000.-
(lima puluh ribu rupiah).
2. Proses Hapusnya Hak Tanggungan atas  Hak  Guna  Bangunan  yang diubah menjadi Hak Milik
1) Tatacara  cara  pelaksanaan  Hapusnya Hak  Tanggungan  Atas  Hak  Guna Bangunan  yang  akan  diubah  menjadi Hak Milik.
Peningkatan  Hak  Guna  Bangunan untuk rumah tinggal yang dibebani Hak
Tanggungan menjadi Hak Milik merupakan penegasan mengenai
hapusnya atas tanah semula dan pemberian  atas  tanah  yang  baru  (Ade Fitriawan  Sayuti:  2012).  Pemberian  hak baru mengakibatkan hapusnya Hak Tanggungan  yang  membebani  Hak  Guna Bangunan,  namun  penghapusan  Hak Tanggungan itu harus melalui proses dan tetap dilakukan pendaftaran
penghapusannya pada Kantor Pertanahan. Kepala  Kantor  Pertanahan  mendaftarkan hapusnya Hak Tanggungan yang membebani  Hak  Guna  Bangunan  atau Hak  Pakai  yang  diubah  menjadi  Hak Milik karena jabatannya bersamaan
dengan pendaftaran Perubahan Hak Guna Bangunan Menjadi Hak Milik (PerMenAg/K.a  No.5  th  1998  Psl  2  ayat 5),  dengan  disertakan  lampiran-lampiran untuk  perubahan  Hak  Guna  Bangunan menjadi  Hak  Milik  sekaligus  Pendaftaran Hapusnya Hak Tanggungan.
Tahap Penghapusan Hak Tanggungan atas  Hak  Guna  Bangunan  yang  akan diubah menjadi Hak Milik. Proses penghapusan Hak Tanggungan  terhadap  tanah  dengan  Hak Guna  Bangunan  yang  dibebani  Hak Tanggungan menjadi Hak Milik, dilakukan dengan tahapan: a.  Pendaftaran penghapusan Hak Tanggungan yang membebankan Hak Guna Bangunan, didaftarkan
bersamaan  peningkatan  Hak  Guna Bangunan  menjadi  Hak  Milik,  PPAT selaku  penerima  kuasa  dari  Debitur mengajukan permohonan kepada Kepala  Kantor  Pertanahan  Kota
Padang,  dengan  mengisi  formulir permohonan yang telah disediakan
untuk itu disertai dengan melampirkan:
1) Sertipikat  Hak  Guna  Bangunan yang akan di mohonkan peningkatan Hak milik;
2) Sertipikat Hak Tanggungan yang membebani Hak Guna Bangunan;
3) Surat  Persetujuan  dari  Pemegang Hak Tanggungan mengenai persetujuan peningkatan Hak Guna  Bangunan  menjadi  Hak
Milik yang berlaku sebagai persetujuan  pelepasan  Hak  Guna Bangunan  (PerMenAg/K.a  No.5 tahun 1998 Pasal 2 ayat (4);
4) Fotocopy KTP, Kartu Keluarga Pemegang Hak dan Kuasanya.
5) Fotocopy SPPT PBB tahun berjalan;
a. MembayarPenerimaan Negara BukanPajak(PNBP) untuk pendaftaranPenghapusanHak
Tanggungan  yang  membebani  Hak Guna  Bangunan,  yang  tarifnya  sudah ditetapkan berdasarkan Peraturan Pemerintah  Nomor  13  Tahun  2010, yakni  sebesar  Rp.50.000.-  (lima puluh ribu rupiah).
Kepala  Kantor  Pertanahan  setempat mendaftarkan  hapusnya  Hak  Tanggungan yang  membebani  Hak  Guna  Bangunan atau Hak Pakai yang diubah menjadi Hak Milik  karena  Jabatannya  bersamaan dengan  pendaftaran  Peningkatan  Hak Guna  Bangunan  menjadi  Hak  Milik  yang bersangkutan, artinya dengan kewenangan yang  di  miliki  oleh  kepala  Kantor Pertanahan  setempat,  untuk  keperluan Peningkatan  Hak  Guna  Bangunan  rumah tinggal  yang  dibebani  Hak  Tanggungan menjadi Hak milik berdasarkan Peraturan
Menteri Agraria/Kepala Badan
Pertanahan  Nasional  Nomor  5  tahun 1998,  maka  Hak  Tanggungan  yang membebani Hak Guna Bangunan dihapus.
Kepala  Kantor  Pertanahan  Kota Padang  menghapus  Hak  Tanggungan yang  membebani  Hak  Guna  Bangunan karena  Jabatannya  tidak  memerlukan surat  permohonan  atau  surat  persetujuan khusus dalam bentuk persetujuan roya atau sejenisnya, karena langkah penghapusan  Hak  Tanggungan  yang membebani  Hak  Guna  Bangunan  yang akan  dirobah  menjadi  Hak  Milik,  telah sesuai dengan ketentuan Pasal 122 ayat (4) jo ayat (6) Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 tahun 1997.
Penghapusan  Hak  Tanggungan  yang membebani Hak Guna Bangunan dihapus dan dicatat secara bersamaan oleh Petugas
Aflinda Dewi: Peningkatan Hak Guna Bangunan Rumah Tinggal Dibebani Hak...
Pengolahan  Data  pada  Buku  tanah  dan sertifikat  Hak  yang  akan  dilakukan perubahan, dasar hukum penghapusan Hak Tanggungan (Roya) yang membebani  Hak  Guna  Bangunan  ditulis dalam buku tanah dan sertipikat Hak guna bangunan yang bunyinya:
“ Berdasarkan Peraturan Menteri
Agraria/Kepala  Badan  Pertanahan Nasional  Nomor  5  tahun  1998  Pasal
2 dan Surat dari PT. Bank (Persero)tbk, Nomor....tanggal ...... HT No : ...... ini Hapus.”
Pencatatan  kalimat  tersebut  juga  di tulis  pada  halaman  belakang  Sertipikat Hak  Tanggungan  yang  membebani  Hak Guna  Bangunan,  dan  selanjutnya  Hak Tanggungan  yang  membebani  Hak  Guna Bangunan  hapus  dan  Sertipikat  Hak Tanggungan  ditarik  kembali  oleh  pihak Kantor  Pertanahan  untuk  di  simpan  di warkah permohonan.
Pencatatan  Peningkatan  Hak  Guna Bangunan menjadi Hak Milik
dicetak/ditulis  dengan  bentuk  stempel dengan  tinta  merah  setelah  penulisan penghapusan  Hak  Tanggungan  (Roya) pada  buku  tanah  dan  Sertifikat  hak,  yang bunyinya antara lain :
“ Dengan Keputusan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor Hak Guna Bangunan  Nomor  :  Hapus  Dan Diubah menjadi Hak Milik Nomor 3.  Proses pembebanan Hak Tanggungan atas Hak Guna Bangunan  yang  telah  berubah menjadi Hak Milik.
1) Tata  cara  pelaksanaan  Pembebanan Hak Tanggungan atas Hak Guna
Bangunan yang telah berubah menjadi Hak Milik
Hapusnya  Hak  Tanggungan  yang membebani Hak Guna Bangunan yang didaftarkan  secara  bersamaan  dengan Peningkatan Hak, tidak membuat berakhirnya  perjanjian  kredit.  Perjanjian Kredit  merupakan  Perjanjian  pokok  yaitu perjanjian  yang  menimbulkan  hubungan hukum utang piutang yang dijamin pelunasannya,
sedangkan Hak
Tanggungan  menurut  sifatnya  merupakan ikutan  atau Accesoir pada  suatu  piutang tertentu  atau  Perjanjian  Pokok  yang
dibuat sebelum Hak Tanggungan (Penjelasan Undang-Undang Hak
Tanggungan  No  4  tahun  1996  pasal  10 ayat (1) .
Untuk  kelangsungan  Hutang  Piutang dengan  jaminan  Hak  Guna  Bangunan sebelumnya, Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dalam menjalankan tugasnya melaksanakan pendaftaran tanah sebagaimana  diatur  dalam  Pasal  2 Peraturan  Pemerintah  Nomor  37  tahun 1998,  tugas  PPAT  dalam  melaksanakan suatu Recording  of  deed  conveyen yaitu suatu  perekaman  pembuatan  akta  tanah yang  meliputi  mutasi  hak,  pengikatan jaminan  dengan  hak  atas  tanah  dengan Hak  Tanggungan,  mendirikan  hak  baru diatas sebidang tanah (HGB dan HM atau Hak Pakai diatas Hak MILIK ditambah SKMHT (A.P.Parlindungan:1999), berdasarkan  Surat  Kuasa  Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT) lembar kedua yang  dibuat  sebelum  peningkatan  Hak Guna Bangunan menjadi Hak Milik, dapat dipergunakan oleh kreditur untuk meminta pembuatan Akta Pemberian Hak
Tanggungan  kepada  Pejabat  Pembuat
Akta Tanah atas sertipikat Hak Milik hasil
Peningkatan Hak Guna Bangunan. Pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan,  pemberi  dan  penerima  Hak Tanggungan wajib hadir dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).
Dalam  hal  kreditur  telah  mendapat akta  SKMHT  dari  Debitur  sebelum peningkatan  Hak  Guna  Bangunan  untuk rumah  tinggal yang  dibebani Hak Tanggungan  menjadi  Hak  Milik,  cukup kreditur saja  yang datang ke PPAT untuk meminta  dibuatkan  Akta  Pemberian  Hak Tanggungan terhadap Sertipikat Hak Milik  hasil  peningkatan  Hak  Guna Bangunan.  Pembuatan  Akta  Pemberian Hak  Tanggungan  berdasarkan  SKMHT wajib  di  ikuti  dengan  Pembuatan  akta Pemberian Hak Tanggungan dalam jangka  waktu  yang  telah  ditentukan  yaitu selambat-lambatnya 1 (satu) bulan
sesudah  diberikan  (pasal  15  angka  (3) UUHT nomor 4 tahun 1996.
2) Pembebanan  Hak  Tanggungan  atas Hak  Guna  Bangunan  yang  telah berubah menjadi Hak Milik
Proses pembebanan Hak Tanggungan terhadap  Hak  Guna  Bangunan  yang  telah dilakukan  peningkatan  menjadi  Hak
Milik, dibuat di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), yang pelaksanaannya dilakukan melalui 2 (dua)
tahap (Adrian Sutedi: 2012) yaitu:
a) Tahap pemberian Hak Tanggungan Pemberian Hak Tanggungan terhadap
Hak  yang  telah  dirubah  menjadi  Hak milik di lakukan di hadapan PPAT,
biasanya  kreditur  dalam  pembuatan  akta Pemberian  Hak  Tanggungan,  dibuat  di hadapan  PPAT  yang  sudah  menjadi rekanannya  dan  PPAT  yang  menerima kuasa  dari  Debitur  untuk  permohonan Peningkatan Hak Guna Bangunan menjadi  Hak  Milik.  Pembuatan  akta pemberian Hak Tanggungan dibuat berdasarkan SKMHT yang telah diberikan oleh debitur kepada kreditur.
Pemberian Hak Tanggungan terhadap Jaminan  Hak  yang  telah  dirubah  menjadi Hak  Milik  di  hadapan  Pejabat  Pembuat Akta Tanah, wajib mencantumkan:
1) Nama pemegang hak dan identitasnya; domisili;  penunjukan  secara  jelas utang-utang  yang  dijamin;  nilai  hak tanggungan; uraian tentang objek Hak Tanggungan;
2) Janji-Janji  pemberi  Hak  Tanggungan kepada  Penerima  Hak  Tanggungan sebagai mana tercantum dalam Undang-Undang Hak tanggungan
Nomor 4 tahun 1996 Pasal 11 ayat (2)
Akta  pemberian  Hak  Tanggungan yang  dibuat  dihadapan  PPAT  di  buat sebanyak  2  lembar,  lembar  Pertama  di simpan  di  Kantor  PPAT  sebagai  Minuta, Lembar  Kedua  disampaikan  kepada Kepala Kantor Pertanahan, untuk keperluan Pendaftaran Hak Tanggungan.
b)  Tahap Pendaftaran Hak Tanggungan Untuk memperoleh kepastian mengenai  kedudukan  yang  diutamakan bagi  kreditur  selaku  pemegang  Hak Tanggungan, Akta pemberian Hak Tanggungan  yang  sudah  dibuat  di hadapan  PPAT,  oleh  PPAT  berdasarkan Penjelasan atas Pasal 13 ayat (2) UUHT
no.4 tahun 1996, yang menyatakan bahwa PPAT  wajib  melaksanakan  pendaftaran Hak Tanggungan karena Jabatannya ( ex Officio ), kepada Kantor Pertanahan selambat-lambatnya 7 (tujuh) hari kerja setelah penandatangannya, untuk memenuhi asas Publisitas Hak Tanggungan (Adrian Sutedi, 2012) Pengiriman Akta Pemberian Hak
Tanggungan  pada  Kantor  Pertanahan setempat  untuk  didaftarkan,  dikirim langsung  oleh  PPAT  melalui  petugasnya dengan  melampirkan  warkah-warkah  lain yang  diperlukan  untuk  pendaftaran  Akta Pemberian Hak Tanggungan.
Dokumen-dokumen yang dikirim oleh  PPAT  kepada  Kepala  Kantor Pertanahan  Kota  Padang  adalah  sebagai berikut :
a) Surat Pengantar dari PPAT
b) Surat  permohonan  pendaftaran  Hak Tanggungan dari PPAT (selaku kuasa dari kreditor penerima Hak Tanggungan).
c) Fotocopy  KTP  pemberi  dan  penerima Hak  Tanggungan  (yang  dilegalisir oleh Notaris).
d) Sertifikat  Hak  Milik  (hasil  perubahan Hak Guna Bangunan yang telah dibubuhi catatan kesesuaiannya dengan  data  yang  ada  di  Kantor Pertanahan).
e) Lembar kedua APHT.
f) Salinan  APHT  yang  sudah  di  paraf oleh PPAT, untuk keperluan lampiran Sertipikat  Hak  Tanggungan  yang diterbitkan  oleh  Kantor  Pertanahan Kota Padang.
g) Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT).
h) Surat  Kuasa  pengurusan  dari  kreditor pemegang  Hak  Tanggungan  kepada petugas /Pegawai PPAT yang
diketahui oleh PPAT.
i) SPPT PBB tahun berjalan atas Objek Hak Tanggungan.
j) Menyetor Pendapatan Negara Bukan Pajak (PNBP) sebesar Rp.50.000.-
Atas  dasar  data  yang  tercantum dalam  Akta  Pemberian  Hak  Tanggungan, Kepala  Kantor  Pertanahan  mendaftarkan APHT tersebut dengan membuatkan buku tanah  Hak  Tanggungan  serta  mencatat pada buku tanah dan pada Sertipikat  Hak Milik  hasil  peningkatan  yang  menjadi objek Hak Tanggungan.
Hak Tanggungan atas Hak milik hasil peningkatan  tersebut,  akan  lahir  tanggal pada  hari  ketujuh  setelah  penerimaan secara  lengkap  dokumen-dokumen  yang diperlukan untuk pendaftaran Hak Tanggungan,  dan  jika  hari  ketujuh  itu jatuh  pada  hari  libur,  buku  tanah  yang bersangkutan  diberi  tanggal  pada  hari berikutnya atau pada hari kerja. Sertipikat Hak Tanggungan terdiri dari Salinan buku tanah  Hak  Tanggungan  dan  salinan  Akta Pemberian  Hak  Tanggungan  yang  telah ditandatangani oleh Kepala Kantor
Pertanahan,  yang  kemudian  dijahitkan menjadi satu dalam bentuk buku sertipikat Hak Tanggungan.

## SIMPULAN
Dari uraian  yang peneliti tulis  diatas, dan hasil dari penelitian di lapangan,
dapat disimpulkan hasil penelitian sebagai berikut :
1. Hak  Guna  Bangunan  yang  Rumah
Tinggal yang dibebani Hak Tanggungan dapat dimohonkan
Peningkatan  Hak  milik  oleh  Debitur, tanpa  melunasi  hutangnya  terlebih dahulu pada kreditur. Hal tersebut dapatdilakukanberdasarkan Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala  Badan  Pertanahan Nasional  Nomor  5  Tahun  1998 tentang perubahan Hak Guna
Bangunan  atau  Hak  Pakai  atas  tanah untuk  rumah  tinggal  yang  dibebani Hak  Tanggungan  menjadi  Hak  Milik serta  Surat  Edaran  Menteri  Negara Agraria  Nomor  110-2666  Tahun 1998.  Permohonan  Peningkatan  Hak Guna  Bangunan  yang  dibebani  Hak Tanggungan  menjadi  Hak  Milik dapat dilaksanakan berdasarkan Surat Persetujuan  yang  diberikan  oleh Kreditor kepada Debitur. Untuk
kelangsungan Jaminan
kredit,
sebelum  peningkatan  Hak  Milik dimohonkan  Debitor  memberikan
Surat Kuasa Membebankan Hak
Tanggungan (SKMHT) kepada Kreditor.
2. Penghapusan Hak Tanggungan yang dibebankan kepada Hak Guna
Bangunan untuk kepentingan Peningkatan  Hak,  dilakukan oleh Kepala  Kantor  Pertanahan  karena Jabatannya, bersamaan dengan
pendaftaran  Peningkatan  Hak  Guna
Bangunan yang dibebani Hak
Tanggungan menjadi Hak Milik.
3. Pembebanan  Hak  Tanggungan  atas Hak  Milik  hasil  perubahan  dibuat dihadapan  Pejabat  Pembuat  Akta
Tanah  oleh  Kreditur  berdasarkan
Surat Kuasa Membebankan Hak
Tanggungan (SKMHT) yang diberikan oleh Debitur kepada Kreditur  sebelum  Peningkatan  Hak milik,  dan  selambat-lambatnya  7 (tujuh)  hari  setelah  pemberian  Hak Tangggungan  harus  dikirim  oleh Pejabat  Pembuat Akta Tanah melalui petugasnya  ke  kantor  Pertanahan setempat.

## DAFTAR PUSTAKA
Buku :
Adrian  Sutedi,  2012. Hukum  Hak Tanggungan, PT.Sinar Grafika,
Jakarta.
A.P.  Parlindungan,1999, Pendaftaran Tanah  Indonesia , Mandar Maju Bandung.
Urip  Santoso,  2012, Hukum Agraria Kajian Komprehensif, edisi pertama, Kencana Grup, Jakarta.

## Jurnal :
H.M  Arba;  Arif  Rahman;  Muhammad
Umar; Wiwiek Wahyuningsih;
Shinta  Andriyani.  2016. Implikasi Hukum  Peningkatan  Status  Hak Guna  Bangunan  (HGB)  dan  Hak Pakai  (HP)  Atas  Rumah  Tinggal Objek  Terhadap  Kreditur. Jurnal Hukum  Jatiswara.  Vol  31,  No  1, (2016).
Tommy Surya Atmaja, Hambatan Dalam Pelaksanaan Peningkatan Hak Guna Bangunan menjadi Hak Milik ata Kepemilikan Rumah Pada
Aflinda Dewi: Peningkatan Hak Guna Bangunan Rumah Tinggal Dibebani Hak...
Perumnas  I  di  Kota  Pontianak .
E.Jurnal  Gloria  Yuris.Vol.2  Nomor 3 (2014).
Rachasetia  Isneni  Hakim;  Yani  Pujiwati; Betty  Rabiati:  2008, Hak  Prioritas dalam Perolehan Tanah Hak Guna Bangunan  Yang  habis  Jangka Waktunya  di  Tinjau  dari  Undang- Undang  Nomor  5  tahun  1960 Tentang  Peraturan  Dasar–Dasar Pokok  Agraria  Dan  Keputusan Menteri  Negara  Agraria/Kepala Badan  Pertanahan  Nasional  Nmor 6  tahun  1998  Tentang  Pemberian Hak  Milik  Tanah  Untuk  Rumah
Tinggal . Acta Jurnal.Issn:2614-
3542 Eissn :2614-3550 Ade  Fitriawan  Sayuti,  2012 ,  Hambatan Dalam  Pelaksanaan  Peningkatan Hak Guna Bangunan (HGB) Menjadi  Hak  Milik  (HM)  Untuk Rumah Tinggal Yang Dibebani Hak Tanggungan (Studi di Kota Balikpapan). Student Jurnal
Hendri Budiyanto; Noor Septanti; Muhammad Najib Imamullah,
Pembebanan  Hak  Tangggungan terhadap  Hak  Guna  Bangunan Dalam  Perubahan  Status  Menjadi Hak  Milik .  Jurnal  Repertorium. Volume 3; 2015
WD Sukirno; 2004,

## Impelementasi
Regulasi Tentang Peningkatan Hak
Guna  Bangunan  (HGB)  Menjadi Hak  Milik  (HM)  Untuk  Rumah Tinggal Di Kota Semarang. Jurnal Hukum Diponegoro. Volume 3, Np2, April 2014
Setyaningih, Anis Mashdurohatun; Peranan  Notaris  Dalam  Pembuatan  akta Pemberian  Hak  Tanggungan  Terhadap Perjanjian Kredit Antara Kreditur dan Debitur Dengan Jaminan Hak Tanggungan  Di  Purwokerta .  Jurnal  Akta,
Volume 5 Nomor 1 Maret 2018.