I Ketut Putrajaya 1 , I Gede Made Yudi Antara 2 (2014), Pengaruh Terbatasnya Lahan Terhadap Intensitas Pembangunan Rumah Susun di DKI Jakarta, Vol. 14 (1) Pp. 22-27

## PENGARUH TERBATASNYA LAHAN TERHADAP INTENSITAS PEMBANGUNAN RUMAH SUSUN DI DKI JAKARTA
I Ketut Putra Jaya 1 , I Gede Made Yudi Antara 2
1 Jurusan Pendidikan Geografi, Universitas Pendidikan Ganesha, Singaraja, Indonesia
2 Jurusan Pendidikan Geografi, Universitas Pendidikan Ganesha, Singaraja, Indonesia
E-mail: putraketut13@gmail.com

## Abstrak
Penelitian  ini  bertujuan  u ntuk  dapat  mengetahui  faktor-faktor  yang menyebabkan  terbatasnya  lahan  di  DKI  Jakarta,  efektivitas pembangunan  rumah  susun  sebagai  tempat  tinggal,  dan  pengaruh keberadaan rumah susun terhadap kualitas hidup penghuninya. Metode yang  digunakan  adalah  deskriptif  kualitatif  yaitu  dengan  memberikan  deskripsi  secara  rinci  mengenai karkateristik  objek  wisata  kajian.  Hasil  dari  kajian  tersebut  adalah faktor-faktor  yang  menyebabkan terbatasnya lahan di DKI Jakarta adalalah sebagai tempat tujuan pertama penduduk yang ingin berurbanisasi di Indonesia, sehingga menyebabkan meningkatnya kebutuhan akan rumah tinggal, di  samping  untuk  membangun  fasilitas-fasilitas  kota.  Hal  inilah  yang  menyebabkan  semakin terbatasnya  lahan.  Efektivitas  pembangunan  rumah  susun  sebagai  tempat  tinggal  yaitu  untuk mengatasi lahan yang terbatas pembangunan rumah susun untuk menampung penduduk dalam jumlah yang banyak. Akan tetapi, penduduk susah beradaptasi dimana yang dulunya tinggal di lingkungan yang sepi penduduk, kemudian tinggal di rumah susun yang padat penghuni, tempat tinggal masyarakat yang pada mulanya memiliki pola bangunan berbentuk horizontal menjadi pola  bangunan  rumah  susun  yang  berbentuk  vertikal.  Pengaruh  keberadaan  rumah  susun terhadap kualitas hidup penghuninya, dimana untuk mengkur kualitas hidup digunakan indikator sanitasi, keindahan, keamanan, penataan, sarana dan prasarana.

## 1. Pendahuluan
Secara hukum DKI Jakarta mempunyai posisi khusus dibanding kota lainnya di Indonesia. Namun  pengalaman  DKI  Jakarta  dapat  dipakai  sebagai  cermin  pembanding  bagi  kota  lain diseluruh  Indonesia.  Berbeda  dengan  kota  besar  dan  kota  madya  serta  kota  kecil  lainnya  DKI Jakarta pada saat ini telah memasuki rencana induk pembangunan tahap kedua (1885-2000). Hal ini  merupakan  langkah  maju  menghadapi  tantangan,  mengingat  DKI  Jakarta  sebagai  ibu  kota negara  dan  juga  daerah  yang  paling  tinggi  pertumbuhan  penduduk,  terutama  sebagai  akibat urbanisasi  membuat  kebutuhan  perumahan  di  perkotaan  semakin  meningkat,  sementara  itu ketersediaan  lahan  menjadi  semakin  langka.  Kelangkaan  ini  menyebabkan  semakin  mahalnya harga lahan di pusat kota, sehingga mendorong masyarakat berpenghasilan menengah kebawah tinggal  dikawasan  pinggiran  kota  yang  jauh  dari  tempat  kerja.  Kondisi  ini  menyebabkan meningkatnya biaya transportasi, waktu tempuh, dan pada akhirnya akan menurunkan mobilitas dan  produktivitas  masyarakat.  Sedangkan  sebagian  masyarakat  tinggal  di  kawasan yang  tidak
Keywords: Efektivitas, Rumah,
Susun, Jakarta
jauh dari pusat aktivitas ekonomi, sehingga menyebabkan ketidak teraturan tata ruang kota dan dapat  menumbuhkan  kawasan  kumuh  baru.  Berdasarkan  angka  pertumbuhan  penduduk menurut  perhitungan  logis  Jakarta  memerlukan  rumah  baru  dari  berbagai  tipe sekitar  64.000 rumah setiap tahunnya dan akan terus meningkat sesuai dengan pertumbuhan penduduknya.
Untuk mendekatkan kembali masyarakat berpenghasilan menengah kebawah ke pusat aktivitas kesehariannya dan mencegah tumbuhnya kawasan kumuh di perkotaan, maka dibangunlah hunian vertikal, berupa rumah susun. Dengan pembangunan rumah susun  di  pusat  kota,  dengan  intensitas  bangunan  tinggi  diharapkan  dapat  mendorong pemanfaatan  lahan  yang  lebih  efisian  dan  efektif.  Pembangunan  rumah  susun  ini diharapkan  dapat  mempercepat  pemenuhan  kebutuhan  rumah  yang  layak  dan terjangkau bagi masyarakat, peningkatan efisiensi penggunaan tanah sesuai peruntukan dan tata ruang, serta dapat meningkatkan daya tampung, mobilitas,  produktivitas dan daya saing kota. Adapun tujuan dari penelitian ini adalah:
1) Untuk dapat mengetahui faktor-faktor yang menyebabkan terbatasnya lahan di DKI Jakarta.
2) Untuk dapat mengetahui efektivitas pembangunan rumah susun sebagai tempat tinggal.
3)  Untuk  dapat  mengetahui  pengaruh  keberadaan  rumah  susun  terhadap  kualitas  hidup penghuninya.

## 2. Metode
Metode yang digunakan dalam penelitian ini adalah metode analisa deskriptif kualitatif yaitu dengan cara memberikan gambaran secara rinci mengenai objek wisata lokasi penelitian dengan mengacu pada hasil literasi referensi yang memiliki keterkaitan dengan topik kajian dan observasi langsung pada lokasi penelitian.

## 3. Hasil dan Pembahasan

## A. Faktor-Faktor yang Menyebabkan Terbatasnya Lahan di DKI Jakarta
DKI Jakarta merupakan Ibukota Republik Indonesia dan menjadi pusat kegiatan sosial dan budaya dengan berbagai sarana di bidang pendidikan, budaya, olah raga, dan kesehatan. Jakarta merupakan  gerbang  utama  Indonesia.  Letaknya  yang  strategis  di  Kepulauan  Indonesia, menyediakan  layanan  angkutan  darat,  udara,  dan  laut  terbaik  di  Indonesia.  Salah  satu  yang menjadi motor penggerak perekonomian DKI Jakarta adalah sektor perdagangan dan jasa. Sektor itu  memberikan  kontribusi  terhadap  perekonomian  Provinsi  DKI  Jakarta  tetapi  juga  mampu menyerap tenaga kerja yang relatif lebih besar. Provinsi DKI Jakarta juga memiliki pertanian yang cukup baik. Produk pertanian diri dari palawija, sayuran, anggrek, dan tanaman obat. Produksi ini pada umumnya merupakan hasil pemanfaatan lahan tidur dan lahan pekarangan. Perkembangan industri di DKI Jakarta relatif maju pesat, baik industri besar, sedang, kecil, dan rumah tangga yang meliputi semua jenis industri, seperti industri makanan, minuman dan tembakau, industri tekstil, pakaian jadi dan kulit, industri kayu, kertas, percetakan dan penerbitan, industri kimia dan barang-barang  dari  kimia,  industri  bahan  galian  bukan  logam,  industri  logam,  mesin  dan peralatan lain, serta berbagai jenis indutri rumah tangga dan kerajinan. Selain itu, industri jasa, seperti properti, perbankan, asuransi, dan telkom juga berkembang. Inilah yang menyebabkan DKI  Jakarta  menjadi  kota  tujuan  pertama  urbanisasi  di  Indonesia.  Faktor-faktor  lain  yang mempengaruhi DKI Jakarta menjadi tujuan urbanisasi adalah :
1. Kehidupan kota yang lebih modern dan mewah. Masyarakat di daerah kota Jakarta memiliki gaya  hidup  yang  berbeda  dengan  masyarakat  pedesaan.  Gaya  hidup  di  perkotaan  baik  itu berupa cara berpakaian, cara berbicara, bahkan budayapun sangat berbeda jauh dengan di desa.  Masyarakat  di  kota  lebih  suka  dengan  hal-hal  yang  berbau  kemewahan  dan  juga kepraktisan/instan Karena bagi masyarakat kota sesuatu hal yang praktis lebih efisien baik dalam hal waktu.
2. 2.  Sarana dan prasarana kota yang lebih lengkap. Seiring dengan perkembangan teknologi yang semakin maju, sarana dan prasarana yang ada di kota pun menjadi semakin lengkap. Hal ini  menyebabkan  seseorang  yang  berada  di  pedesaan  dengan  sarana  dan  prasarana  yang kurang memadai menjadi tergiur untuk mengadu nasib di kota Jakarta. 3. Lapangan pekerjaan di  kota . Di  daerah  kota  Jakarta  terdapat  banyak  sekali  lapangan  kerja  baik  di  sektor perdagangan  maupun  industri.  Banyaknya  lapangan  pekerjaan  tersebut  menyebabkan masyarakat desa berbondong-bondong pergi ke kota untuk mencari pekerjaan. Hal itu karena lapangan  pekerjaan  di  desa  lebih  sedikit  dan  terkadang  pekerjaan  tersebut  tidak  sesuai dengan  pendidikan  yang  ditempuh.  4.  Pendidikan sekolah  dan perguruan tinggi  jauh  lebih baik  dan  berkualitas  Masyarakat  pedesaan  yang  mengerti  akan  pentingnya  pendidikan umumnya akan memilih sekolah maupun pergurua tinggi di kota. Hal ini dikarenakan fasilitas pendidikan yang ada di perkotaan lebih lengkap dan adanya tenaga pelajar yang professional Jumlah penduduk di Jakarta selalu meningkat dari tahun ke tahun, setidaknya hal itulah yang terjadi  dalam  kurun  3  tahun  terakhir.  Hal  inilah  yang  menjadi  salah  satu  penyebab penyimpangan pembangunan yang  tidak  terkendali.  Pada  tahun  2009  sebanyak  9.203.413 jiwa  tercatat  sebagai  penduduk  Jakarta  (Pindo,2011).  Jumlah  tersebut  bertambah berdasarkan  sensus  tahun  2010  yang  mencapai  9,607,787  jiwa.  Jumlah  tersebut  melonjak berdasarkan hasil sensus 2011, dimana tercatat populasi penduduk Jakarta sudah mencapai sekitar 9,7 juta jiwa. Persentase distribusi penduduk menurut kabupaten/kota bervariasi dari yang  terendah  sebesar  0,22  persen  di  Kabupaten  Kepulauan  Seribu  hingga  yang  tertinggi sebesar 28,04 persen di Kodya Jakarta Timur.
3. Peningkatan jumlah penduduk Indonesia yang pesat menjadikan kebutuhan tempat tinggal semakin  meningkat  pula.  Program  pemerintah  yang  menyangkut  perumahan  terus ditingkatkan, baik dari segi jumlah maupun kualitasnya. Rumah tangga yang menghuni rumah dengan luas lantai kurang dari 20 m2 paling banyak dijumpai di Kodya Jakarta Barat (189 400 rumah tangga), sementara yang paling sedikit terdapat di Kabupaten Kepulauan Seribu (169 rumah  tangga).  Hal  inilah  yang  mendorong  para  investor  tertarik  untuk  melirik  Jakarta sebagai tempat mereka menanamkan modal. Sejumlah area yang semula merupakan tempat terbuka, daerah resapan dan tangkapan air seperti di Kelapa Gading, Pantai Indah Kapuk dan lainnya, kini menjadi perumahan yang tidak dilengkapi sistem drainase yang memadai (Pindo, 2011). Disamping pembangunan rumah tinggal, lahan di Kota Jakarta juga digunakan untuk membangun  fasilitas-fasilitas  kota  seperti  gedung-gedung  dan  instansi  pemerintahan, infrastrukturjalan  raya,  pusat  perbelanjaan,  sekolah  dan  lain  sebagainya.  Inilah  yang menyebabkan semakin terbatasnya lahan di DKI Jakarta.

## B. Efektivitas Pembangunan Rumah Susun Sebagai Tempat Tinggal
Pembangunan rumah susun sebagai alternatif untuk mengatasi keterbatasan lahan di DKI Jakarta dirasa relatif untuk menampung penduduk yang memiliki ekonomi menengah kebawah. Penduduk yang memliki ekonomi menengah kebawah adalah sebagaian besar yang berasal dari luar kota Jakarta yang ingin mencari kehidupan yang lebih layak. Seperti penduduk urban yang berbondong-bondong  datang  ke  Jakarta  tanpa skill yang  diperlukan  di  kota,  tanpa  modal  dan tanpa pendidikan. Penduduk yang dulunya tinggal di daerah permukiman kumuh di mukimkan ke rumah susun untuk terjaganya tata ruang kota. Penduduk bisa menyewa ataupun membeli kamar yang ada di rumah susun. Namun pembangunan rumah susun di DKI Jakarta tidak sesuai dengan kebutuhan penduduk.
Masyarakat lapisan bawah tidak mudah menempati rumah hunian bersusun. Masyarakat berpenghasilan  rendah  ini  biasa  hidup  secara out  door  living .  Pembangunannya  tidak  sesuai dengan  kebiasaan  masyarakat  yang  pada  mulanya  tinggal  di  daerah  asal  (kampung)  dengan keadaan lingkungan yang sepi penduduk, kemudian dihadapkan pada kondisi lingkungan rumah susun yang identik dengan padat penghuni. Disamping itu, tempat tinggal masyarakat yang pada mulanya  memiliki  pola  bangunan  berbentuk  horizontal  yaitu  dengan  lahan  yang  mencukupi mereka dapat membangun tempat tinggal secara mengelompok bahkan tersebar dekat dengan lahan pertanian. Berbeda dengan pola bangunan rumah susun yang berbentuk vertikal, karena keterbatasan lahan menyebabkan minimnya lahan yang tersedia untuk halaman atau pertamanan
sehingga  masyarakat  yang  bermukim  di  rumah  susun  harus  menyesusaikan  diri  dengan lingkungan  yang  berubah  secara  total.  Permasalahan  baru  yang  muncul  terkait  pembangunan rumah susun di kota Jakarta, di mana mereka membangun rumah susun bertingkat sampai 30 atau  40  tingkat,  ternyata  kurang  manusiawi  karena  menimbulkan  problem  sosisal  yang  berat berupa  perasaan  terisolasi.  Untuk  tidak  mengulangi  kekeliruan  tersebut  maka  ada  baiknya pembangunan  rumah  susun  tidak  lebih  dari  3  atau  4  tingkat  serta  dibangun  di  bekas  tempat ”permukiman  liar”  atau  perkampungan  kumuh.  Para  penghuni  bekas  ”permukiman  liar” mendapat  prioritas  membeli  atau  menyewa  rumah  susun  tersebut  apakah  lewat  kredit  atau angsuran ringan. Perlu dihindari agar orang mampu atau kelas menengah dari luar lingkungan bekas  ”permukiman  liar”  tidak  menyerobot  masuk.  Hal  yang  mendasar  yang  menjadi permasalahan adalah lokasi dari rumah susun tersebut Seperti yang kita tahu yang datang ke kota Jakarta  adalah  masyarakat  yang  tidak  memiliki  modal  dan  tidak  memiliki  rumah.  Sehingga mencari  tempat  tinggal  yang  harganya  murah  dan  dekat  dengan  tempat  kerja  maka  timbulah permukiman liar atau permukiman kumuh. Untuk itulah di bangun rumah susun, sedangkan kita tahu untuk pembangunan rumah dilakukan di pinggiran kota untuk tata ruang kota. masyarakat yang tinggal di permukiman liar atau kumuh di pindahkan ke rumah susun. Setelah beberapa lama tinggal di sana ternyata dirasa berat tinggal dirumah susun karena harus mengeluarkan biaya transportasi ke tempat kerja. Maka kembalilah mereka ketempat yang dulunya mereka tempati yang dekat dengan tempat kerja. Jadi pembangunan rumah susun kurang efektif untuk mengatasi keterbatasan  lahan  di  kota  DKI  Jakarta.  Dengan  demikian  juga  sudah  jelas  bahwa  lingkungan rumah  susun  sebaiknya  tidak  menimbulkan  keterasingan,  terutama  bagi  anak-anak  mereka, sebagai tempat bermain, sekolah, pasar, dan rumah ibadah.

## C. Pengaruh Keberadaan Rumah Susun Terhadap Kualitas Hidup Penghuninya
Indikator  yang  digunakan  untuk  mengukur  kualitas  hidup  penduduk  yang  tinggal  di rumah susun yaitu :
a. Sanitasi (kebersihan)
Sanitasi berkaitan dengan tingkat kebersihan lingkungan di sekitar rumah susun. Rumah susun yang memiliki tingkat kepadatan penghuni tinggi, tentunya aktivitas yang terjadi juga meningkat. Aktivitas masyarakat penghuni rumah susun tidak jauh dari kehidupan masyarakatnya dalam hal pemenuhan  kebutuhan,  terutama  dalam  hal  konsumsi,  baik  konsumsi  makanan  maupun konsumsi  barang.  Sisa  hasil  konsumsi  tersebut  akan  menghasilkan  limbah  seperti  sampah. Sampah merupakan salah satu contoh terkait dari indikator sanitasi, contoh lain misalnya saluran pembuangan limbah cair, tempat pembuangan sampah dan sebagainya. Untuk sanitasi di rumah susun,  penghuninya  kebanyakan  memiliki  ekonomi  menengah  kebawah,  perhatian  penghuni mengenai  kebersihan  lingkungan  terabaikan  karena  waktu  mereka  lebih  banyak  diluangkan untuk  bekerja.  Disamping  itu  kebanyakan  rumah  susun  di  DKI  Jakarta  dekat  dengan  sungai, penghuni rumah susun membuang sampah rumah tangga mereka ke sungai. Dan apabila hujan aliran sungai tersumbat, maka sampah-sampah akan tergenang sehingga menimbulkan bau. b. Keamanan
Keamanan  terkait  dengan  keberadaan  petugas  keamanan  (satpam),  adanya  pagar.  Di  rumah susun  yang  ada  di  DKI  Jakarta  sudah  di  lengkapi  dengan  petugas  keamanan  yang  memantau keadaan sekitar lingkungan rumah susun. Namun untuk keberadaan pagarnya hampir tidak ada. c. Keindahan
Keindahan  terkait  dengan  keberadaan  taman,  kolam,  tanaman  hijau  dan  sebagainya.  Untuk sebagaian besar rumah susun di DKI Jakarta tidak dilengkapi dengan keindahan tersebut karena memang  lahan  yang  terbatas  sehingga  untuk  membuat  taman  atau  kolom  sangat  tidak memungkinkan.
d.  Penataan  Dengan  banyaknya  jumlah  penduduk  yang  menempati  rumah  susun,  untuk penataannya sulit dilakukan. Dimana jemuran-jemuran penduduk di rumah susun tidak ditata dengan rapi sehingga tidak indah dilihat.
e. Sarana dan prasarana
Sarana dan prasarana menyangkut keberadaan WC, dapur, halaman rumah, dan garasi. Sarana dan prasarana ini tergantung dari kelas rumah susun, rumah susun yang memiliki kelas dan harga lebih tinggi tentu fasilitasnya lebih lengkap. Misalnya memiliki WC pribadi di setiap kamarnya.

## 4. Simpulan dan Saran
Faktor-faktor  yang  menyebabkan  terbatasnya  lahan  di  DKI  Jakarta  adalalah  sebagai tempat tujuan pertama penduduk yang ingin berurbanisasi di Indonesia, sehingga menyebabkan meningkatnya  kebutuhan  akan  rumah  tinggal,  di  samping  untuk  membangun  fasilitas-fasilitas kota. Hal inilah yang menyebabkan semakin terbatasnya lahan. Efektivitas pembangunan rumah susun sebagai tempat tinggal yaitu untuk mengatasi lahan yang terbatas pembangunan rumah susun  untuk  menampung  penduduk  dalam  jumlah  yang  banyak.  Akan  tetapi,  penduduk  susah beradaptasi dimana yang dulunya tinggal di lingkungan yang sepi penduduk, kemudian tinggal di rumah susun yang padat penghuni, tempat tinggal masyarakat yang pada mulanya memiliki pola bangunan berbentuk horizontal menjadi pola bangunan rumah susun yang berbentuk vertikal. Pengaruh  keberadaan  rumah  susun  terhadap  kualitas  hidup  penghuninya,  dimana  untuk mengkur  kualitas  hidup  digunakan  indikator  sanitasi,  keindahan,  keamanan,  penataan,  sarana dan prasarana.
Bagi  masyarakat  khusunya  yang  selama  ini  tidak  mengenal  bagaimana  permukiman umum terutama dalam bentuk rumah susun, maka dapat dijadikan sumber informasi mengenai rumah susun. Bagi pemerintah khusunya pemerintah DKI Jakarta, bisa bermanfaat untuk lebih memperhatikan permukiman umum terutama rumah susun agar tata ruang dalam kota tertata sesuai dengan yang diinginkan bersama .

## Daftar Pustaka
B. Gallion, Arthur dan Simon Eisner. 1997. Pengantar Perancangan Kota Desain dan Perencanaan Kota Edisi Kelima Jilid 2. Jakarta: Erlangga
Marbun,  B.N.  1979. Kota  Indonesia  Masaa  Depan ,  Jakarta  :  Erlangga  Wesnawa,  Astra.  2010. Pengantar Geografi Permukiman. Singaraja : Jurusan Pendidikan Geografi Fakultas Ilmu Sosial Undiksha
Lubis,  Sahruddin.  2007. Aspek  Sosial  Tinggal  Di  Rumah  Susun .  Dalam  http://rusun/RUMAHKU INDONESIA  ASPEK  SOSIAL  TINGGAL  DI  RUMAH  SUSUN.htm  (diakses  pada  tanggal  01 Maret 2012 jam 15.00 wita)
Pindo, Simon. 2011. Dampak Pembangunan Kota Jakarta
Dalam http://www.lepmida.com/column.php?id=429 (diakses pada tanggal 13 Maret 2012 jam 16.00 Wita)
http://Profil  DKI  Jakarta  «  paiskotajakut.wordpress.com.htm  (diakses  pada  tanggal  01  Maret 2012 jam 15.00 wita)
http://id.wikipedia.org/wiki/Rumah_susun (diakses pada tanggal 01 Maret 2012 jam 15.00 wita) http://www.djpp.info/hukum-bisnis/1425-persyaratan-administratif-dan-teknis- pembangunan-rumah-susun-di-indonesia.html(diakses pada tanggal 01 Maret 2012 jam 15.00 wita)
http://www.tabloidnova.com/Directory/Perumahan-Apartemen (diakses pada tanggal 13 Maret 2012 jam 16.00 Wita)
http://bola.vivanews.com/news/read/208247-ini-rumah-susun-murah-yang-beralih-fungsi (diakses pada tanggal 13 Maret 2012 jam 16.00 Wita)
http://id.88db.com/Perumahan-Properti/Persewaan/ad-99146/  (diakses  pada  tanggal  13 Maret 2012 jam 16.00 Wita)