## ANALISIS PENERAPAN PERATURAN PEMERINTAH  NOMOR 24 TAHUN 1997 TENTANG PENDAFTARAN TANAH PADA PENGEMBANGAN KAWASAN PERUMAHAN DI KECAMATAN TANRALILI KABUPATEN MAROS
Analysis of The Application of Government Regulations Number 24 Of 1997 Concerning Land Registration In The Development Of Residential Areas In Tanralili District Maros Regency
Muhammad Aznur Awal Salim * , Baso Madiong, Zulkifli Makkawaru
Program Studi Ilmu Hukum Program Pascasarjana Universitas Bosowa
*Email: m.aznurawalsalim@gmail.com
Diterima: 05 September 2023/Disetujui: 05 Desember 2023

## ABSTRAK
Tujuan penelitian adalah untuk menganalisis pelaksanaan pendaftaran tanah untuk perumahan dan menganalisis apa kendala- kedala  yang  dihadapi  dalam  pelaksanaan  pendaftaran  tanah  untuk  perumahan  dan  bagaimana  penyelesainnya.  Metode analisis yang digunakan adalan analisis deskriptif kualitatif. Hasil penelitian menunjukkan pendaftaran tanah dilakukan untuk memberikan kepastian hukum dan perlindungan kepada pemegang hak atas suatu bidang tanah, satuan rumah susun dan hak- hak  lain  yang  terdaftar  agar  dengan  mudah  dapat  membuktikan  dirinya  sebagai  pemegang  hak  yang  bersangkutan. Pelaksanaan  kegiatan  pendaftaran  tanah  untuk  perumahan  di  Kecamatan  Tanralili  Kabupaten  Maros  sesuai  dengan  aturan Peraturan  Pemerintah  No  24  Tahun  1997.  Proses  pendaftaran  tanah  meliputi  pengumpulan  dan  penetapan  kebenaran  data fisik  dan  data  yuridis  untuk  keperluan  pendaftarannya,  dalam  pelaksanaannya  tidak  terlepas  dari  kendala  yang  harus dihadapi.  Kendala-kendala  tersebut  berupa  kewajiban  perpajakan,  kurang  memahami  fungsi  dan  kegunaan  sertifikat,  serta biaya yang mahal untuk melakukan pendaftaran tanah. Kewajiban perpajakan sebagai pembebanan pajak atas tanah berupa BPHTB  sehingga  pendaftaran  tanah  berjalan  lancar.  Kurangnya  pemahaman  masyarakat  terkait  dengan  sertifikat  yang merupakan  surat  tanda  bukti  hak  atas  tanah  atau  lahan.  Selanjutnya  biaya,  kebanyakan  developer  di  Kecamatan  Tanralili tidak begitu terkendala terkait biaya pembuatan  Sertipikat,  karena  mereka  membeli tanah dari  warga setempat  tidak begitu mahal.
Kata Kunci : Pendaftaran Tanah, Layanan Pertanahan, Pengembangan Kawasan Perumahan

## ABSTRACT
The objectives of this study are: (1) to examine and analyze how the implementation of land registration for housing areas, (2) to examine and analyze the obstacles faced in the implementation of land registration for housing areas and (3) how to solve them. The analysis method used in this research is descriptive qualitative analysis method. The results show that land registration is carried out to provide legal certainty and protection to holders of rights to a plot of land, apartment units and other  registered  rights  so  that  they  can  easily  prove  themselves  as  holders  of  the  rights  concerned.  The  implementation  of land  registration  activities  for  residential  areas  in  Tanralili  District,  Maros  Regency  is  in  accordance  with  the  rules  of Government Regulation No. 24 of 1997. The land registration process includes collecting and determining the correctness of physical data and juridical data for registration purposes, in its implementation it is inseparable from the obstacles that must be faced. These obstacles are in the form of tax obligations, lack of understanding of the functions and uses of certificates, as well as expensive costs to carry out land registration. Tax obligations as taxation on land in the form of BPHTB so that land registration  runs  smoothly.  Lack  of  public  understanding  related  to  certificates  which  are  proof  of  rights  to  land  or  land. Furthermore,  the  cost  issue,  most  developers  in  Tanralili  District  are  not  so  constrained  regarding  the  cost  of  making certificates, because they buy land from local residents is not so expensive.
Keywords: Land Registration, Land Service, Residential Area Development
This work is licensed under Creative Commons Attribution License 4.0 CC-BY International license

## 1.   PENDAHULUAN
Pesatnya perkembangan ilmu pengetahuan dan teknologi menimbulkan  konsekuensi  yang  berbeda-beda  pada  segala
aspek kehidupan manusia. Dampak perkembangan yang dapat dilihat  secara  rill  adalah  semakin  mudahnya  manusia  dalam memenuhi  kebutuhan  hidupnya.  Salah  satu  dari  dampak
e-ISSN :  2477-197X https://postgraduate.universitasbosowa.ac.id/
Analisis Penerapan Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun… (Muhammad Aznur Awal Salim, Baso Madiong, Zulkifli Makkawaru)
tersebut  yang  sangat  berpengaruh  adalah  terhadap  masalah pertanahan  seperti  kepemilkan  tempat  tinggal  (Nugroho, 2001)
Pada  masa  sekarang  kebutuhan  akan  tempat  tinggal adalah  salah  satu  kebutuhan  pokok  bagi  masyarakat.  Sudah banyak  developer  yang  melirik  ini  sebagai  peluang  bisnis mereka. Oleh sebab itu, banyak perumahan-perumahan setiap tahunnya  yang  baru  didirikan,  dari  yang  mulai  perumahan murah  hingga  perumahan  yang  elit.  Rumah  merupakan  salah satu  kebutuhan  dasar  manusia,  tempat  manusia  melakukan aktifitas  hidup  dan  berfungsi  untuk  melindungi  manusia  dari gangguan  eksternal  (Sutedi,  2008).  Di  Indonesia  kebutuhan masyarakat  akan  rumah  semakin  meningkat  terutama  pada masyarakat  perkotaan.  Tetapi,  memiliki  sebuah  rumah membutuhkan dana yang besar.
Hal tersebut disebabkan terbatasnya lahan dan mahalnya harga  tanah.  Mengatasi masalah  tersebut,  kemudian pemerintah  membuat  program  perumahan  yang  segment pasarnya  lebih  diperuntukkan  bagi  masyarakat  golongan ekonomi  menengah  ke  bawah.  Pemerintah  juga  menghimbau kepada  para  pengusaha  properti  agar  membuat  perumahan bagi  segment  pasar  tersebut.  Dalam  perkembangannya ternyata  usaha  di  bidang  properti  sangat  menjanjikan.  Oleh karena  itu,  tidaklah  heran  banyak  pengusaha  properti  yang kemudian melirik usaha tersebut.
Pengusaha  di  Kabupaten  Maros  melihat  ini  sebagai peluang bisnis  yang  menjanjikan  sehingga banyak developer- developer  baru  yang  bermunculan  untuk  mengembangkan perumahan.  Tanah  perumahan  yang  dikembangkan  developer umumnya  berasal  dari  banyak  pemilik  tanah,  karena  itu statusnya juga beranekaragam dan berbeda antara satu dengan yang  lainnya.  Di  antaranya  ada  yang  baru  girik,  ada  yang sudah HGB (SHGB) dan  hak  milik (SHM), ada  yang bahkan tidak  dilengkapi  dokumen.  Setelah  dibeli  semua  tanah  itu disertipikatkan  atas  nama  developer  dengan  status  HGB. Inilah yang disebut sertipikat induk (Effendi.1993).
Peraturan  Pemerintah  Nomor  24  Tahun  1997  dan Peraturan pelaksanaannya yaitu Peraturan Menteri Agraria/Kepala  Badan  Pertanahan  Nasional  Nomor  3  Tahun 1997.  Seluruh  pekerjaan  pengumpulan  data  tersebut dilaksanakan  oleh  Panitia  Ajudikasi.  Pasal  33  ayat  (3)  UUD 1945  sebagai  landasan  utama  pembangunan  nasional  dalam bidang pertahanan, yang menyatakan bahwa bumi dan air dan kekayaan  yang  terkandung  didalamnya  dikuasai  oleh  negara dan  dipergunakan  untuk  sebesar-besarnya  kemakmuran rakyat.
Oleh  karena  itu,  diperlukan  untuk  penataan  dan penertiban  dibidang  pertanahan  agar  semua  sesuai  dengan fungsi  tanah  dan  dapat  dimaksimalkan  sebesar-besarnya  oleh masyarakat  dan  kepentingan  umum.  Adapun  salah  satu kegiatan pada pertanahan adalah redistribusi tanah merupakan program  reforma  agraria  dan  termasuk  kegiatan  utama landreform dengan bersumber pada Tanah Obyek Landreform (TOL).  Redistribusi  tanah  pertanian  adalah  pembagian  tanah yang  dikuasai  Negara  yang  telah  ditegaskan  menjadi  objek landreform,  selanjutnya  diberikan  kepada  para  petani penggarap yang memenuhi syarat dengan tujuan memperbaiki kondisi  sosial  ekonomi  rakyat  khususnya  para  petani penggarap tersebut (Purnama, Sigit, Makkawaru, Tira, 2020)
Secara  yuridis  pada  tahun  1960,  Pemerintah  Indonesia telah  mengatur  tentang  pertanahan  atau  lebih  akrab  dikenal dengan  agraria,  yaitu  Undang-Undang  Nomor  5  Tahun  1960 tentang  Peraturan  Dasar  Pokok-Pokok  Agraria  (UUPA). Adanya  UUPA  memberikan  kepastian  hukum  tentang pertanahan bagi seluruh rakyat Indonesia dengan tujuan akhir
mencapai kesejahteraan rakyat. Negara mempunyai wewenang untuk mengatur dan menentukan apa saja hak-hak yang dipunyai atas tanah tersebut yang merupakan bagian dari bumi, air dan ruang angkasa.  Undang-Undang Pokok Agraria mengatur  tentang  hak  milik,  hak  guna  usaha,  hak  guna bangunan,  hak  sewa,  hak  pakai,  hak  untuk  membuka  tanah, dan  hak  untuk  memungut  hasil  dari  hutan  (Purnama,  Sigit, Makkawaru, Tira, 2021).
Pendaftaran  tanah  diadakan  untuk  menjamin  kepastian hukum  dan  hak  yang  mempunyai  tanah  tersebut.  Tanah merupakan hajat hidup semua orang, dimata hukum setiap cm tanah  di  mata  hukum  keagrariaan  harus  jelas  statusnya. Misalnya,  tanah  hak  milik  (HM)  jelas  bukan  tanah  negara (TN)  dan  berbeda  kriterianya  dengan  tanah-tanah  hak  guna bangunan  (HGB),  hak  guna  usaha  (HGU),  dan  sebagainya (Harsono,  1988)  Begitupun siapa  saja yang  boleh menguasainya/memilikinya  serta  peruntukan  penggunaanya mempunyai kriteria-kriteria yang berbeda.
Fenomena  yang  terjadi  di  Kabupaten  Maros  Kecamatan Tanralili masih ada beberapa masyarakat yang sudah membeli tanah  di  kawasan  perumahan  tetapi  belum  memahami bagaimana  tata  cara  pendaftaran  tanah.  Adapun  kendala- kendala  yang  dihadapi  oleh  masyarakat  dalam  pelaksanaan pendaftaran  tanah  sehingga  memilih  untuk  tidak  mengurus tanah  mereka.  Selain itu, pendaftaran  tanah  ini penting  untuk memastikan  setiap  pimpinan  daerah  punya  bayangan  daerah mana  yang  bisa  ada  pengembangan.  Masyarakat  yang  belum memahami  tata  cara  pendaftaran  tanah  akan  diarahkan  oleh petugas di Kantor Badan Pertanahan Kabupaten Maros sesuai dengan prosedur pendaftaran tanah.
Tujuan penelitian adalah untuk menganalisis pelaksanaan  pendaftaran  tanah  untuk  perumahan  dan menganalisis  apa  kendala-kedala  yang  dihadapi  dalam pelaksanaan  pendaftaran  tanah  untuk  perumahan  dan bagaimana penyelesainnya.

## 2. METODE
Penelitian ini merupakan penelitian hukum empiris yaitu mengkaji  pelaksanaan  atau  analisis  ketentuan  hukum  positif (perundang-  undangan) dan  kontak  secara faktual pada setiap peristiwa  tertentu  yang  terjadi  dalam  masyarakat  guna mencapai tujuan yang ditentukan.
Tempat  yang  menjadi  lokasi  penelitian  adalah  Kantor Pertanahan  Kabupaten  Maros  dan  Perumahan  Baruga  Cipta Lestari  sehingga  dengan  memilih  lokasi  ini  diharapkan  agar mudah  untuk  mengetahui  pelaksanaan  penerapan  Peraturan Pemerintah No.24 Tahun 1997 tentang pendaftaran tanah pada pengembangan  kawasan  perumahan  di  Kecamatan  Tanralili Kabupaten  Maros.  Adapun  yang  mendasari  penulis  memilih lokasi  ini  dikarenakan,  penulis  melihat  cukup  tersedia  data yang  dibutuhkan  sehingga  secara  praktis  penelitian  ini  dapat diselesaikan sesuai rencana.
Metode pengumpulan data  yang digunakan oleh penulis dalam penelitian ini, yaitu:
a. Wawancara ( interview )
b. Dokumentasi
Adapun sumber data yang diperoleh dari hasil penelitian ini, terbagi tiga, yaitu:
a. Data  primer  adalah  data  yang  diperoleh  secara langsung  dari  narasumber/responden  (Darmawan, 2019 ). Adapun  data  primer  diperoleh  dari  hasil wawancara  dengan  beberapa  narasumber  yang  ada pada  Kantor  Pertanahan  Kabupaten  Maros.  Selain itu, penulis melakukan dokumentasi terkait
persiapan dan  mekanisme pendaftaran tanah secara elektronik  pada  Kantor  Pertanahan  Kabupaten Maros.
b.   Data  sekunder  adalah  data  yang  diperoleh  dari dokumen,  publikasi,  laporan  penelitian  dari dinas/instansi  maupun  sumber  data  lainnya  yang menunjang.
c. Data  tersier  adalah  data  yang  menjadi  petunjuk maupun  penjelasan  terhadap  data  primer  dan sekunder.  Sumber  datanya  berasal  dari  Kamus Besar (Sunggono, 2019 )
Dalam  penelitian  ini  metode  data  dilakukan  sejak sebelum  memasuki  penelitian  di  lapangan  dan  setelah  di lapangan.  Untuk  menganalisis  dan  melakukan  penelitian menggunakan  metode  analisis  deskriptif  kualitatif  yaitu  cara- cara  analisis  yang  cenderung  menggunakan  kata-kata  untuk menjelaskan  fenomena  atau  data  yang  didapatkan  (Bungin, 2008 ) .  Data  penelitian  diolah  dan  dianalisa  secara  kualitatif yaitu  menganalisa  data  yang  diperoleh  baik  dari  studi kepustakaan  maupun  dari  hasil  penelitian  lapangan  yang kemudian  dideskripsikan  dengan  menggunakan  kata-kata sehingga diperoleh bahasa atau paparan dalam bentuk kalimat yang sistematis, dapat dimengerti dan di tarik kesimpulan.

## 3. HASIL DAN PEMBAHASAN

## 3.1. Pelaksanaan  Pendaftaran  Tanah  untuk  Perumahan di Kabupaten Maros
Tanah  perumahan  yang  dikembangkan  developer umumnya  berasal  dari  banyak  pemilik  tanah,  karena  itu statusnya juga beranekaragam dan berbeda antara satu dengan yang  lainnya.  Diantaranya  ada  yang  baru  girik,  ada  yang sudah HGB (SHGB) dan  hak  milik (SHM), ada  yang bahkan tidak  dilengkapi  dokumen.  Setelah  dibeli  semua  tanah  itu disertipikatkan  atas  nama  developer  dengan  status  HGB. Inilah yang disebut sertipikat induk. Saat tanah dikapling dan dipasarkan berikut bangunan, sertipikat induk itu dipecah atas nama  konsumen,  juga  dengan  status  HGB.  Dalam  praktik SHGB  bersama  dokumen  lain  seperti  IMB  dan  akta  jual  beli (AJB).
Selain  itu,  pada  saat  membangun  sebuah  proyek perumahan  di  sebuah  tempat,  pemohon  atau  developer biasanya  pemohon  (developer)  membebaskan  berbagai  jenis status lahan. Ada yang berstatus girik, tidak bersertipikat, dan bahkan  ada  yang  bersertipikat.    Setelah  pembebasan  lahan tersebut,  pemohon  (developer)  kemudian  mengurus  sertipikat tanah  ke  Kantor  Badan  Pertanahan.  Semua  digabung  dalam satu  sertipikat  sesuai  dengan  kegunaan  masing-masing  lahan. Serfitikat  yang  dimiliki  developer  tersebut  biasa  disebut sertipikat  induk.  Jenis  sertipikat  biasanya  adalah  hak  guna bangunan.  Ini  karena  ketika  mendaftar,  pengembang mempergunakan  badan  hukum.  Namun  ketika  konsumen membeli rumah, sertipikat tersebut dipecah lagi sesuai dengan kepemilikannya.
Tentunya  ketika  sebuah  rumah  dibeli  konsumen,  maka kepemilikannya  juga  akan  berubah.  Selain  itu,  ketika  hendak merubah  status  sertipikatnya  maka  konsumen  tidak  lagi berhubungan  dengan  pengembang  melainkan  langsung berhubungan  ke  BPN.  Menurut  hasil  wawancara  dengan Suhendra selaku Kepala Seksi Penetapan Hak dan Pendaftaran
(PHP)  di  Kantor  Badan  Pertanahan  Nasional  Kabupaten Maros  alasan  kenapa  Badan  Pertanahan  Nasional  melegalkan tanah  tersebut  dibangun  untuk  kawasan  perumahan  adalah sebagai berikut :
”Sertipikat tanah didefinisikan sebagai surat tanda bukti hak  atas  tanah.  Dijelaskan  lebih  lanjut  bahwa  hak  yang dimilik  melipiti  hak  pengelolaan,  dan  tanggug  jawab yang  tercantum  dalam  Buku  Tanah.  Dalam  penerbitan sertipikat  tanah  didasari  untuk  kepentingan  hak  milik dengan  rincian  data  fisik  tanah.  Sertipkat  hanya  boleh dimiliki oleh pihak  yang  namanya tercantum atau  kuasa yang  tercatat.  Oleh  karena  itu  sudah  diatur  dalam Peraturan  Daerah  Kabupaten  Maros,  yaitu  terdapat didalam Peraturan Daerah No 5 Tahun 2011 tentang RT RW  Kabupaten  Maros  BAB  II  tentang  Tujuan, Kebijakan,  dan  Strategi  Penataan  bagian  kedua  tentang Kebijakan  dan  Strategi  Penataan  Ruang,  Pasal  3  yang berbunyi sebagai berikut”
Kebijakan  penataan  ruang  Kabupaten  Maros  dilakukan melalui  kebijakan  pengembangan  struktur  ruang  dan kebijakan pola ruang.
Persyaratan  Pendaftaran  Tanah  di  Kantor  Badan Pertanahan Nasional Kabupaten Maros a) Sertipikat hak milik / perorangan Permohonan  pendaftaran  tanah  untuk  perumahan  yang dikelola  oleh  pengembang  atau  developer  harus  berbadan Hukum Perseroan terbatas (PT). Dari Hak Milik menjadi Hak Guna  Bangunan  atas  nama  Perseroan  Terbatas  (PT),  terlebih dahulu sertipikat Hak Milik dilepaskan menjadi tanah Negara. b) Perubahan  Hak  Milik  (HM)  menjadi  Hak  Guna Bangunan (HGB) Dasar hukum :
1) Undang-Undang No 5 Tahun 1960
2) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997
3) Peraturan  Menteri  Negara  Agraria/Kepala  BPN Nomor 3 Tahun 1997
4) Keputusan  Menteri  Negara  Agraria  No.  16  Tahun 1997
5) Peraturan Pemerintah Nomor 46 Tahun 2002
6) SE Ka.BPN-600-1900 tanggal 31 Juli 2003
Menurut  Suhendra    selaku  Kepala  Seksi  Penetapan  Hak dan  Pendaftaran  (PHP)  di  kantor  Badan  Pertanahan  Nasional Kabupaten Maros sebagai berikut:
“Bahwa syarat pendaftaran tanah ada di Perka BPN No 1 Tahun  2010  tentan  Standar  Pelayanan  dan  Pengaturan Pelayanan,  Yang  mana  aturan  ini  menjadi  standar prosedur dalam melenkapi  berkas yang akan di buatkan sertipikat dan diatur dalam Perka BPN No 1 Tahun 2010 pasal  6  yang  di  dalamnya  terdapat  lampiran  II  yang menjadi  pedoman  dalam  melengkapi  berkas  permohon sertipikat”
Syarat  perubahan  dari  Hak  Milik  (HM)  menjadi  Hak Guna Bangunan (HGB) antara lain :
1) Surat Permohonan perubahan hak
2) Surat  Kuasa  jika  yang  mengajukan  permohonan bukan yang bersangkutan bermeterai cukup
3) Identitas  pemegang  hak  dan  atau  kuasanya  (foto copy)
 Perorangan: KTP yang masih berlaku
 Badan Hukum
Analisis Penerapan Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun… (Muhammad Aznur Awal Salim, Baso Madiong, Zulkifli Makkawaru)
 Foto Copy Akta Pendirian Pengesahan Badan Hukum yang telah disahkan
4) Sertipikat Hak Atas Tanah (aslinya)
5) Kutipan Risalah  Lelang jika  perlolehannya  melalui proses pelelangan
6) Surat Persetujuan dari pemegang HT (jika dibebani HT)
7) Bukti pelunasan BPHTB
Untuk  perubahan  dari  Hak  Milik  (HM)  ke  Hak  Guna Bangunan (HGB) pemohon tidak di wajibkan membayar uang kepada Negara Jangka waktu yang diperlukan 8 hari kerja .
c) Syarat pendaftaran di Badan Pertanahan Nasional (BPN) Kabupaten Maros antara lain:
Dengan menggunakan akta pelepasan hak dan dilampirkan :
1) Pemohonan Ukur
2) Permohonan Pemetan Tematik
3) Foto copy KTP dan KK
 Pemilik Tanah
 PT (direktur)
4) Foto copy SPPT tahun berjalan
5) Ijin Lokasi (PT)
6) IMB 7) SIUP 8) TDP
9) Surat setoran pajak daerah Bea Perolehan Hak Atas Tanah Dan Bangunan (SSPD BPHTB)
10) Surat Setoran Pajak (SSP)
11) Akta Pendirian PT
d) Biaya Pendaftaran
Sesuai  dengan  PP  No  13  tahun  2010  pasal  5  tentang standar biaya yang berlaku di BPN.
1) Permohonan Ukur
2) Permohonan Pemetaan Tematik RP. 75.000.
3.2. Tahapan  Pendaftaran  Tanah  di  Kantor  Badan Pertanahan Nasional Kabupaten Maros
Permintaan pemohon atau developer yang bersangkutan, satu  bidang  tanah  yang  sudah  didaftarkan  di  pecah  menjadi beberapa  bagian  yang  masing-masing  merupakan  satuan bidang  baru  dengan  hukum  yang  sama  dengan  bidang  tanah yang  semula.  Pemecahan  bidang  tanah  harus  sesuai  dengan rencana  tata  ruang  yang  berlaku  dan  tidak  boleh mengakibatkan  bertentangan  dengan  ketentuan  perundang- undangan yang berlaku.
Dalam hal pemisahan sertipikat diatas untuk tiap bidang harus  dibuatkan  surat  ukur,  buku  tanah  dan  sertipikat  untuk menggantikan  surat  ukur,  buku  tanah  dan  sertipikat  asalnya. Apabila tanah yang ingin dipisahkan tersebut dibebankan hak tanggungan,  dan  atau  beban-beban  lain  yang  terdaftar,  maka pemecahan sertipikat tersebut baru boleh dilaksanakan setelah diperoleh  persetujuan  tertulis  dari  pemegang  hak  tanggungan atau  pihak  lain  yang  berwenang  menyetujui  penghapusan beban yang bersangkutan.
Dalam  pendaftaran  pemisahan  bidang  tanah  surat  ukur, buku  tanah  dan  sertipikat  yang  lama  tetap  berlaku  untuk bidang  tanah  semula  setelah  dikurangi  bidang  tanah  yang dipisahkan  dan  pada  nomor  surat  ukur  dan  nomor  haknya ditambahkan kata “sisa” dengan tinta merah, sedangkan angka luas  tanahnya  dikurangi  dengan  luas  bidang  tanah  yang dipisahkan.  Pemecahan  bidang  tanah  tidak  boleh  merugikan kepentingan  kreditor  yang  mempunyai  hak  tanggungan  atas tanah yang bersangkutan. Oleh kerena itu pemecahan tanah itu hanya  boleh  dilakukan  setelah  diperoleh  persetujuan  tertulis dari  pihak  lain  yang  berwenang  menyetujui  penghapusan
beban  lain  yang  bersangkutan  sehingga  beban  yang bersangkutan tidak selalu harus dihapus.
Dalam  hal  hak  tersebut  dibebani  hak  tanggungan,  hak tanggungan  yang  bersangkutan  tetap  membebani  bidang- bidang  hasil  pemecahan  itu.  Dalam  hal  tanah  yang  ingin dipecah  adalah  tanah  pertanian,  maka  diwajibkan  untuk memperhatikan  ketentuan  mengenai  batas  minimal  sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku. Pelaksanaan  pemecahan  sertipikat  dilaksanakan  oleh  Kantor Pertanahan,  Kepala  Kantor  Wilayah  Badan  Pertanahan Nasional  yang  dapat  dilimpahkan  Kepala  Kantor  Pertanahan atau  pejabat  yang  ditunjuknya.  Sebelum  masuk  ke permohonan  ukur,  masuk  kebeberapa  bagian  terlebih  dahulu yaitu antara lain:
a. Validasi
Bagian  validasi  ini  bertugas  untuk  memverifikasi  syarat yang  sudah  diajukan  oleh  pihak  pemohon.  Bagian validasi sudah selesai di berikan kepada bagian entri data yaitu  bagian  ini  bertugas  memasukan  data-data  tersebut sebagai arsip untuk kantor BPN.
b. Entri Data Bagian  entri  data  adalah  dimana  bagian  ini  bertugas memasukan  data  atau  menjadikan  arsip  di  Badan Pertanahan Nasional.
c. Bendahara Bagian  bendahara  adalah  terkait  terbitnya  kwitasi pendaftaran  yang  membayar  lewat  ATM.  Setelah terbitnya  kwitansi  pembayaran  pendaftaran,  masuk  ke tahapan selanjutnya yaitu permohonan ukur.
1) Permohonan Ukur Pengukuran  tanah  dalam  rangka  pemecahan sertipikat  diatur  didalam  Pasal  73  dan  Pasal  74 Permen  BPN  No.3/1997  yang  pada  intinya mengatur sebagai berikut:
Untuk  melakukan  pemisahan  atas  sertipikat  yang melakukan  pemisahan  diperlukan  pengukuran kembali  bidang  tanah  yang  bersangkutan  dan pemeliharaan  data  fisik  dan  yuridis.  Karena  tanah yang  dipecah  memiliki  status  hukum  yang  sama dengan bidang tanah induknya.
2) Permohonan pengajuan pengukuran tanah Permohonan pengajuan pengukuran tanah ditunjukan  kepada  Kepala  seksi  Survei  dan Pemetaan.
(a) Permohonan  ukur  (dibagian  ukur),  Kepala Seksi  Survey  dan  Pemetaan  (Kasi)  untuk menerbitkan  surat  perintah  tugas  kepada petugas  ukur  untuk  melaksanakan  ukur dilapangan.
(b) Setelah  terbit  SPT  dan  petugas  memeriksa tersedianya sarana peta seperti peta pendaftaran  atau  peta  dasar  pendaftaran  atau peta lainnya pada lokasi yang dimohon.
(c) Petugas ukur menindak lanjuti ukur dilapangan,  ukur  dilapangan  di  damping  dua orang  aparatur  perintah  desa,  petugas  ukur membuat gambar ukur (GU).
(d) Merencanakan  pengukuran  di  atas  peta pendaftaran  atau  peta  dasar  pendaftaran  atau peta-peta  lainnya  yang  memenuhi  syarat, apabila tanah yang dimohon belum mempunyai gambar situasi/surat ukur.
(e) Dalam hal tidak terdapat peta pendaftaran atau peta  dasar  pendaftaran  atau  peta  lain  yang
memenuhi  syarat,  maka  segera  disiapkan perencanaan pembuatan peta pendaftaran.
(f) Memeriksa  tersedianya  titik  dasar  teknik disekitar bidang tanah yang dimohon.
(g) Dalam  hal  tidak  terdapat  titik  dasar  teknik  di sekitar  bidang  tanah  yang  akan  diukur, meminta  kepada  pemohon  untuk  menyiapkan tugu  titik  dasar  teknik  minimal  2  (dua)  buah dan bentuknya.
(h) Gambar  ukur  harus  di  tanda  tangani  oleh pemohon terlebih dahulu, yang diketahui oleh kepala  desa,  dan  dua  orang  saksi  dari  unsur perangkat desa.
(i) Dari  petugas  gambar  ukur  diserahkan  kepada petugas Badan Pertanahan Nasional, kemudian terbit gambar sertipikat.
(j) Setelah itu di mintakan pengesahan ke kasubsi ukur  untuk  di  verifikasi  terlebih  dahulu tentang  keabsahan  hasil  gambar  tersebut sebelum  diserahkan  kepada  Kapala  Seksi Survey  dan  Pemetaan  (  Kasi  )  untuk  di  tanda tangani.
3) Penetapan Batas Sebelum  pelaksanaan  pengukuran  bidang  tanah, petugas  ukur  dari  Kantor  Pertanahan  Nasional terlebih  dahulu  menetapkan  batas-batas  bidang tanah  dan  pemohon  memasang  tanda-tanda  batas. Apabila pengukuran batas bidang tanah dilaksanakan  oleh  pihak  ketiga,  penetapan  batas bidang  tanah  dilaksanakan  oleh  Kepala  Seksi Survey dan Pemetaan atau petugas yang ditunjuknya.
Penetapan  batas  dilakukan  setelah  pemberitahuan secara  tertulis  kepada  pemohon  pengukuran,  dan kepada pemegang hak atas bidang yang berbatasan. Pemberitahuan  ini  dilakukan  selambat-lambatnya 10  (sepuluh)  hari  sebelum  penetapan  batas dilaksanakan. Setelah penetapan batas dan pemasangan tanda-tanda batas selesai dilaksanakan, maka dilakukan kegiatan pengukuran dan pemetaan bidang-bidang tanah.
4) Permohonan Pemecahan Sertipikat Tanah Persyaratan  Permohonan  Pemisahan  Sertipikat Tanah  Kepala  Kantor  Badan  Pertanahan  Nasional Kabupaten Maros antara lain:
(a) Formulir  permohonan  yang  sudah  diisi  dan ditandatangani pemohon atau kuasanya di atas materai  cukup  (yang  memuat:  identitas  diri; luas,  letak  dan  penggunaan  tanah  yang dimohon;  pernyataan  tanah  tidak  dalam sengketa;  pernyataan  tanah  dikuasai  secara fisik; alasan pemecahannya);
(b) Surat Kuasa apabila dikuasakan;
(c) Fotocopy  identitas  pemohon  (KTP,  KK)  dan kuasa apabila dikuasakan, yangtelah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket;
(d) Sertipikat asli
(e) Izin  Perubahan  Penggunaan  Tanah,  apabila terjadi perubahan penggunaan tanah;
(f) Melampirkan  bukti  SSP/PPh  sesuai  dengan ketentuan
(g) Tapak kavling dari Kantor Pertanahan.
Berdasarkan  Lampiran  II  Peraturan  Kepala  Badan Pertanahan Nasional Nomor 1 Tahun  2010  tentang  Standar  Pelayanan  dan Pengaturan Pertanahan, jangka waktu pemecahan/pemisahan  satu  bidang  tanah  milik perorangan adalah 15 (lima belas) hari.
3.3. Kendala yang di hadapi dalam Pelaksaan
Pendaftaran Tanah untuk Perumahan di Kecamatan Tanralili Kabupaten Maros Faktor-faktor yang merupakan kendala dalam pelaksanaan  pendaftaran  tanah  di  samping  substansi  hukum, struktur  hukum,  budaya  hukum,  dan  kesadaran  hukum masyarakat.  Selain  itu  ketentuan  hukum  untuk  dasar pelaksanaannya dirasakan belum cukup memberikan kemungkinan  untuk  terlaksananya  pendaftaran  tanah  dalam waktu  yang  singkat  dengan  hasil  yang  lebih  memuaskan. Sehubungan  dengan  itu  maka  dalam  rangka  meningkatkan dukungan yang lebih baik pada pembangunan nasional dengan memberikan  kepastian  hukum  di  bidang  pertanahan, dipandang  perlu  untuk  mengadakan  penyempurnaan  pada ketentuan yang mengatur pendaftaran tanah (Pransisto,2022 ) Menurut Pasal 1 angka 10 Peraturan Pemerintah Nomor 24  Tahun  1997  bahwa  pendaftaran  tanah  secara  sistematik meliputi  semua  objek  pendaftaran  tanah  yang  belum  didaftar dalam  wilayah  atau  bagian  wilayah  suatu  desa/kelurahan. Pendaftaran  tanah  secara  sistematik  dilaksanakan  melalui Ajudikasi.  Dalam  Pasal  1  angka  8  bahwa  ajudikasi  adalah kegiatan  yang  dilaksanakan  dalam  rangka  proses  pendaftaran tanah  untuk  pertama  kali,  meliputi  pengumpulan  dan penetapan kebenaran data fisik dan data yuridis mengenai satu atau  beberapa  objek  pendaftaran  tanah  untuk  keperluan pendaftarannya.  Pelaksanaan  pendaftaran  tanah  secara sistematik dilakukan oleh Kepala Kantor.  Terkait dengan hal tersebut,  pelaksanaan  pendaftaran  tanah  tidak  terlepas  dari kendala yang harus dihadapi.
Peneliti  melakukan  wawancara  dengan  informan developer, yaitu Ibu Irawati Ramli, selaku Direktur Utama PT. Baruga  Cipta  Lestari  untuk  meminta  tanggapannya  mengenai kendala  yang  dihadapi  dalam  pendaftaran  tanah  berupa kewajiban  perpajakan,  kurang  memahami  fungsi  dan kegunaan sertifikat serta biaya yang mahal untuk melaksanakan pendaftaran tanah.
1. Kewajiban Perpajakan
Pelaksanaan  pendaftaran  tanah  merupakan  kewajiban pemerintah  yang  oleh  Pasal  6  ayat  (1)  Peraturan  Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah dinyatakan sebagai  tugas  pemerintah,  dalam  hal  ini  oleh  Kepala  Kantor Pertanahan. Dalam perkembangannya pelaksanaan pendaftaran  tanah  dikaitkan  dengan  pembebanan  kewajiban perpajakan  atas  tanah  sebagaimana  diatur  oleh  Undang- Undang  Nomor  21  Tahun  1997  yang  telah  diubah  dengan UndangUndang Nomor 20 Tahun 2000 tentang Bea Perolehan Hak  atas  Tanah  dan  Bangunan  (BPHTB).  Dalam  keterkaitan tersebut  sepertinya  akan  memunculkan  dua  keuntungan
Analisis Penerapan Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun… (Muhammad Aznur Awal Salim, Baso Madiong, Zulkifli Makkawaru)
sekaligus.  Di  satu  sisi  pendaftaran  tanah  akan  berlangsung dengan  cepat  dan  lancar,  tapi  di  sisi  laindukungan  dana  akan didapat  oleh  pemerintah  dari  masyarakat  dengan  membayar kewajiban Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan.
Petikan wawancara dengan informan mengenai penanganan  atas  kendala  yang  dihadapi  pengembang  dalam pendaftaran  tanah  berdasarkan  kewajiban  perpajakan  untuk kawasan perumahan di Kecamatan Tanralili sebagai berikut:
“Penanganan  kendala  terkait  pendaftaran  tanah  di Kawasan  perumahan  kecamatan  Tanralili  terkait  dengan kewajiban  perpajakan  dalam  hal  ini  pembebanan  pajak atas  tanah,  seperti  diketahui  bahwa  pajak  sebagai  iuran yang  dapat  dipaksakan,  yang  terutang  oleh  yang  wajib membayarnya menurut peraturan-peraturan yang berlaku,  termasuk  dalam  hal  ini  kewajiban  perpajakan berupa BPHTB agar pendaftaran tanah berjalan lancar”. Hasil  wawancara  tersebut  menjelaskan  hubungan  Bea Perolehan  Hak  atas  Tanah  dan  Bangunan  (BPHTB)  dalam proses  pendaftaran  tanah  yaitu  BPHTB  pemerintah  akan memasukkan  dana  ke  Kas  Negara.  Pertimbangannya  adalah, bahwa  pajak,  khususnya  pajak  yang  obyeknya  tanah merupakan  sumber  dana  potensial  untuk  mendukung pelaksanaan  pembangunan.  Dana  yang  telah  terkumpul melalui  BPHTB  tersebut  akan  digunakan  untuk  membiayai percepatan  pendaftaran  tanah  secara  sistematik  di  seluruh wilayah  Indonesia.  Sebelum  diberlakukanUndang-Undang Nomor  5  Tahun  1960  tentang  Peraturan  Dasar  Pokok-pokok Agraria(UUPA)  pernah  digunakan  jenis  pajak  dengan  nama Bea Balik Nama atas Benda Tak Bergerak.Pajak jenis ini pada awal  diberlakukannya  UUPA  dihapus  dan  tidak  digunakan lagi,  karena  tidaksesuai  dengan  jiwa  dan  semangat  UUPA. Akan tetapi, dengan alasan kebutuhan dana untukpembangunan,  maka  dalam  pelaksanaan  pendaftaran tanah  diberlakukan  Bea  Perolehan  Hakatas  Tanah  dan Bangunan (BPHTB).
2. Kurang Memahami Fungsi dan Kegunaan Sertifikat Sertifikat  tanah  merupakan  surat  tanda  bukti  hak  atas tanah atau lahan. Sertifikat tanah yang dikeluarkan oleh Badan Pertanahan Nasional (BPN) merupakan dokumen negara yang sangat  vital.  Sertifikat  tanah  juga  memiliki  kedudukan  yang sangat  penting  karena  terkait  dengan  masalah  legalitas  dan jadi bukti kuat penguasaan lahan. Berikut petikan  wawancara dengan  informan  mengenai  penanganan  atas  kendala  yang dihadapi  pengembang  dalam  pendaftaran  tanah  berdasarkan fungsi  dan  kegunaan  sertifikat  kepemilihan  perumahan  di Kecamatan Tanralili sebagai berikut:
“Berdasarkan  Pasal  3  PP  24/1997  fungsi  dan  kegunaan sertifikat:
- Untuk memberikan kepastian hukum dan perlindungan  hukum  kepada  pemegang  hak  atas suatu  bidang  tanah,  satuan  rumah  susun  dan  hak- hak  lain  yang  terdaftar  agar  dengan  mudah  dapat membuktikan  dirinya  sebagai  pemegang  hak  yang bersangkutan.  Untuk  itu  kepada  pemegang  hak diberikan sertipikat sebagai tanda buktinya
- Untuk  menyediakan  informasi  kepada  pihak-pihak yang berkepentingan termasuk pemerintah Kecamatan  Tanralili  agar  dengan  mudah  dapat memperoleh data yang diperlukan dengan mengadakan perbuatan hukum mengenai- bidangbidang tanah dan satuan-satuan rumah susun yang sudah terdaftar.
- Untuk penyajian data tersebut diselenggarakan oleh Kantor  Pertanahan  Kabupaten  Maros  tata  usaha pendaftaran  tanah  dalam  apa  yang  dikenal  sebagai
daftar  umum  yang  terdiri  atas  peta  pendaftaran, daftar  tanah,  surat  ukur,  buku  tanah  dan  daftar nama.  Para  pihak  yang  berkepentingan,  terutama calon  pembeli  atau  calon  kreditur,  sebelum melakukan suatu perbuatan hukum mengenai suatu bidang tanah atau satuan rumah susun tertentu perlu dan  karenanya  mereka  berhak  mengetahui  data yang  tersimpan  dalam  daftar  -  daftar  di  Kantor Pertanahan  tersebut.  Maka  data  tersebut  diberi bersifat terbuka untuk umum ini sesuai dengan asas pendaftaran  yang  terbuka  sebagai  yang  dinyatakan dalam pasal 2. Karena terbuka untuk umum daftar- daftar dan peta-peta disebut „Daftar Umum‟.
- Untuk terselenggaranya tertib administrasi pertanahan.  Terselenggara  nya  pendaftaran  tanah secara baik merupakan dasar dan perwujudan tertib administrasi  pertanahan.  Untuk  mencapai  tertib administrasi tersebut setiap bidang tanah dan satuan rumah  susun  termasuk  peralihan,  pembebanan  dan hapusnya wajib didaftar”.
Hasil  wawancara  tersebut  menjelaskan  sertifikat  tanah adalah  tanda  bukti  kepemilikan  tanah  yang  otentik  dan  sah berdasarkan  hukum  aturan  yang  berlaku.  Berdasarkan  UUPA No.  5  Tahun  1960  dijelaskan  bahwa  pendaftaran  tanah  yang diadakan oleh pemerintah dalam rangka menerbitkan sertifikat sebagai  tanda  kepemilikan  hak  milik  (tanah  milik),  maka sertifikat  tanah  merupakan  jaminan  hukum,  keperluan perekonomian  sosial  dan  politik  bagi  pemegangnya,  dengan mudah  dapat  membuktikan  bahwa  dirinya  sebagai  pemegang hak milik secara otentik dibuktikan dengan data fisik dan data yuridis yang telah didaftarkan dalam buku tanah.
Sertifikat  sebagai  surat  tanda  bukti  hak  milik  dapat sebagai jaminan hak milik atas rumah susun, hak tanggungan, dan macam-macam sertifikat menurut objek pendaftaran tanah berdasarkan  peraturan  Perundang-undangan  yang  berlaku. Dokumen  legal  berupa  sertifikat  tanah  setelah  diterbitkan mempunyai  fungsi  yang  penting  bagi  pemilik  tanah,  pada dasarnya  fungsi  sertifikat  tanah  yang  diatur  dalam  Pasal  3 Tahun  1997  dimaksudkan  untuk  memberi  kepastian  dan perlindungan  hukum  pada  pemegang  hak  atas  suatu  bidang tanah,  satuan  rumah  susun,  dan  hak  lain  yang  terdaftar  agar dengan membuktikan dirinya sebagai pemegang tanah. Selain itu  menyediakan  informasi  pihak-pihak  yang  berkepentingan termasuk  pemerintah  agar  dengan  mudah  memperoleh  data yang  diperlukan.  Sertifikat  tanah  juga  untuk  penyajian  data Kantor  Pertanahan  atas  peta  pendaftaran,  daftar  tanah,  surat ukur, buku tanah, dan daftar nama serta untuk terselenggaranya tertib administrasi pertanahan. 3. Biaya  yang  Mahal  Untuk  Melaksanakan  Pendaftaran Tanah
Bagi  masyarakat  biaya  yang  dikeluarkan  untuk melakukan  peralihan  hak  atas  tanahnya  sampai  dengan pendaftaran  peralihannya  cukup  mahal,  dan  mengeluarkan biaya  yang  sangat  besar,  serta  melalui  proses  yang  berbelit- belit  dan  lama.  Sekarang  yang  ingin  mendaftarkan  tanah disamping  harus  memenuhi  biaya  pemohon  yang  ditetapkan aturan  pendaftaran  tanah  juga  ada  biaya-biaya  lain  atas perintah  undang-undang  yang  tidak  dapat  diabaikan  seperti Undang-undang  Nomor  21  Tahun  2001  tentang  BPHTB  dan Undang-undang  Nomor  12  Tahun  1985  tentang  Pajak  Bumi dan Bangunan.
Petikan  wawancara  dengan  informan  mengenai  biaya yang  mahal  untuk  melaksanakan  pendaftaran  tanah  pada kawasan perumahan di Kecamatan Tanralili sebagai berikut:
“Untuk  Biaya  sendiri  di  tuangkan  dalam  PP24/1997 pasal  61.  Terkait  tanggapan  pengembang  dalam menangani  biaya  yang  mahal,  hal  ini  tergantung  dari banyaknya  unit  perumahan  yang  developer  ingin sertipikatkan. Karena kebanyakan developer di kecamatan Tanralili tidak begitu terkendala terkait biaya pembuatan  Sertipikat.  Karena  mereka  membeli  tanah dari  warga  setempat  tidak  begitu  mahal  dan  daerah  di kecamatan  Tanralili  harga  pasaran  tanah  berdasarkan DHKP  (Daftar  Himpunan  Ketetapan  dan  Pembayaran Pajak  Bumi  dan  Bangunan)  tanhun  2022  hanya berkisaran Rp. 59.000,00/meter”.
Hasil  wawancara  tersebut  menjelaskan  mengurus sertifikat  tanah  ada  biaya  yang  harus  dikeluarkan.  Semua biaya  sebenarnya  sudah  diatur  dalam Peraturan  Pemerintah Nomor  128  Tahun  2015 tentang  Jenis  dan  Tarif  atas  Jenis Penerimaan  Negara  Bukan  Pajak  yang  Berlaku  pada Kementerian  Agraria  dan  Tata  Ruang/Badan  Pertanahan Nasional. Hal itu  menjadi patokan biaya pembuatan sertifikat tanah. Adapun tarif pelayanan pengukuran dan pemetaan batas bidang tanah dihitung berdasarkan rumus berikut ini:
Luas tanah sampai dengan 10 hektar: Tu = (L/500 x HSBKu ) + Rp 100.000 Luas  tanah  lebih  dari  10  hektar  sampai  dengan  1.000 hektar:
Tu = (L/4.000 x HSBKu ) + Rp 14.000.000
Luas tanah lebih dari 1.000 hektar
Tu = (L/10.000 x HSBKu ) + Rp 134.000.000 Keterangan: Tu : Tarif Pelayanan Pengukuran dan Pemetaan  Bidang  Tanah  Dalam  Rangka Penetapan Batas. L :   Luas tanah. HSBku : Harga  Satuan  Biaya  Khusus  kegiatan pengukuran  yang  berlaku  untuk  tahun berkenaan,  untuk  komponen  belanja bahan  dan  honor  yang  terkait  dengan keluaran (output) kegiatan.
Berdasarkan  penjelasan  tersebut  dipahami  bahwa kendala  pelaksanaan  pendaftaran  tanah  akan  berkepanjangan apabila dibiarkan dengan tidak adanya peraturan hukum yang kurang  jelas  akan  menggangu  keseimbangan  tatanan  hidup bermasyarakat  dan  ketertiban  masyarakat  dalam  berusaha untuk  memenuhi  kebutuhannya.  Untuk  mengakhiri  hal tersebut  diantara  pihak-pihak  atau  penyandang  kepentingan tersebut  maka  diperlukan  adanya  perangkat  atau  aturan tentang  hak  dan  kewajiban  yang  jelas,  yang  tertuang  dalam peraturan  hukum  yang  dibuat  oleh  Negara.  Hal  ini  sebagai konsekuensi  pengakuan  negara  terhadap  hak  seseorang  atau suatu  masyarakat  hukum,  maka  negara  wajib  memberi jaminan  kepastian  hukum  terhadap  kepemilikan  (tanah) masyarakat  tersebut  melalui  proses  pendaftaran  tanah,  bahwa perlindungan  atas  kepastian  hukum  terhadap  hak-hak  atas tanah  merupakan  syarat  mutlak  dalam  dunia  usaha  demi kelancaran investasi.
Upaya  untuk  memperkecil  kendala  dalam  pelaksanaan pendaftaran tanah antara lain:
1. Dari  segi  internal  membuat  pengumuman  tentang informasi baik mengenai pendaftaran peralihak hak milik atas  tanah  melalui  jual  beli  maupun  pendaftaran  tanah
untuk  pertama  kalinya.  Selalu  memanggil  setiap  Kepala Desa/Kepala  Kelurahan  untuk  mendapat  bimbingan  dari pihak Badan Pertanahan tentang pendaftaran tanah. Agar setiap  kepala  desa  selalu  melakukan  peralihan  hak miliknya  melalui  pejabat  yang  berwewenang  demi menjamin  kepastian  hukumnya.  Misalnya  dengan membentuk klinik pendaftaran tanah di setiap kecamatan untuk  didaftarkan  kepada  Kantor  Pertanahan  dengan prioritas  warga  tidak  mampu.  Selain  itu  memberikan pemahanan  kepada  masyarakat  tentang  informasi pendaftaran tanah dan besar biaya pendaftaran tanah tdak akan lari dari peraturan pemerintah yang berlaku.
2. Dari  segi  eksternal  bisa  dengan  melakukan  penyuluhan langsung  oleh  pihak  Pegawai  Kantor  Agraria  dan  Tata Ruang  menyentuh tiap desa bekerja sama dengan PPAT demi  menciptakan  masyarakat  cerdas  mendaftar  tanah. Seperti  yang  disebutkan  diatas,  di  mana  kantor pertanahan  dalam  melakukan  peralihan  hak  milik terlebih dahulu melakukan sosialisasi kepada kepala desa setempat, dan apabila perlu ada beberapa pegawai kantor pertanahan  yang  ikut  mendampingi  kepala  desa  untuk mensosialisasikan  mengenai  pentingnya  pendaftaran peralihan  hak  milik.  Selain  sudah  menjadi  tanggung jawab  dari  setiap  Kepala  Desa  untuk  kembali mensosialisasikan  hal tersebut kepada  warganya,  namun berdasarkan  data  yang  ada  dilapangan  perbandingan pendaftaran  peralihan  hak  milik  yang  dilakukan masyarakat  antara  PPAT  Camat  80%  dngan  PPAT sekitar 20% saja.
Tidak  ada  suatu  masalah  yang  tidak  dapat  diselesaikan, untuk  itu  dalam  menyikapi  permasalahan  yang  menjadi hambatan-hambatan  dalam  pelaksanaan  pendaftaran  tanah, maka  perlu  diadakan  langkah-langkah  untuk  mencari pemecahan  yang  tepat  sehingga  pelaksanaan  pendaftaran tanah  di  Kabupaten  Tabanan  ini  dapat  diselesaikan  dan dipecahkan  permasalahannya  sesuai  dengan  yang  diharapkan oleh  semua  pihak.  Adapun  langkah-langkah  yang  perlu dicermati  adalah  pertama,  meningkatkan  kerjasama  disemua sektor  antara  masyarakat  aparat  Kelurahan,  dan  panitia ajudikasi  guna  terlaksananya  pelaksanaan  pendaftaran  tanah baik secara sistematik maupun sporadis yang baik.
Meningkatkan  pelayanan  kepada  masyarakat  dengan pelaksanaan pendaftaran tanah sistematik juga sporadis sesuai dengan  jadwal  yang  sudah  diterapkan  yang  baik  kepada masyarakat  tentang  aparat  yang  bersih  dan  berwibawa  atau merefleksikan  tata  kelola  pemerintahan  yang  baik  dan pelayanan  publik  yang  prima  dengan  menekankan  berbagai konsep  pendaftaran  selain  dari  fisik  dapat  berupa  online melalui jaringan internet  yang terdata dalam data base  kantor pertanahan.  Ketiga,  perlu  adanya  peningkatan  penyuluhan hukum  secara  efektif,  melalui  berbagai  media  baik  media cetak  atau  tulisan  serta  media  elektronik  agar  masyarakat dapat  mengetahui  dan  mengerti  betapa  pentingnya  sertipikat bagi kepemilikan suatu hak atas tanah.
Berdasarkan  data  Kementerian  PPN/Bappenas  bahwa kebalikan dari sistem pendaftaran tanah di Indonesia, sebagian besar  negara-negara  di  dunia  telah  menerapkan  Sistem Torrens  atau  sistem  publikasi  positif  sebagai  sistem pendaftaran  tanahnya,  terutama  negara-negara  maju.  Dilihat dari  kendala  yang  terjadi  maka  Kantor  Pertanahan  harus
Analisis Penerapan Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun… (Muhammad Aznur Awal Salim, Baso Madiong, Zulkifli Makkawaru)
melakukan  tindakan,  agar  kendala  tersebut  dapat  di  atasi, karena  beberapa  kendala  tersebut  terjadi  dari  beberapa  aspek maka  upaya  penyelesaiiannyapun  dibagi  menjadi  beberapa aspek,  yaitu    pertama  aspek  masyarakat  melalui  penyuluhan secara  intensif  bahwa  pelaksanaan  pendaftaran  tanah  yang  di laksanakan dalam Program Nasional Agraia PRONA disubsidi oleh pemerintah. Pada waktu penyuluhan petugas menjelaskan secara  lengkap  materi  yang  bersifat  teknis  sehingga masalahmasalah yang bersifat teknis dapat diminimalkan
Kedua  aspek  petugas  dengan  mengadakan  rekrutmen pegawai  kontrak  untuk  membantu  mengatasi  kekurangan tenaga administrasi maupun tenaga pengukuran. Mengefektifkan sarana dan prasarana yang ada, memaksimalkan pelayanan satu pintu agar menghemat waktu. Ketiga,  aspek  keuangan,  bahwa  pencarian  dana  yang  sulit menjadi  faktor  penghambatnya  Program  Nasional  Agraria (Prona) dalam aspek keuangan, seharusnya Kantor pertanahan atau dinas terkait dapat mengalokasikan anggaran dari APBD (Anggaran  Pendapatan  dan  Belanja  Daerah),  agar  memenuhi anggaran dalam pelaksanaan Prona.
Upaya  penyelesaian  kendala  melaksanakan  pendaftaran hak  milik  atas  tanah  pada  pengembangan  perumahan  dapat dilakukan  dengan  cara  preventif  memiliki  tujuan  untuk melakukan langkah pencegahan terhadap berbagai pelanggaran  dengan  cara  memberikan  penyuluhan  dan sosialisa  keterkaitan  dengan  pentingnya  melaksanakan Pendaftaran  Hak  Milik  Atas  Tanah.  Selain  itu  melakukan pengendalian  represif  miliki  tujuan  untuk  penindakkan terhadap  pelanggaran  yaitu  dengan  cara  mempertegas  atura yang  ada  dan  memberikan  sanksi  teguran  dan  lisan  dengan tujuan mau melaksanakan Pendaftaran Hak Milik Atas Tanah.
Berdasarkan hasil yang telah dibahas maka temuan yang menjadi  novelty  penelitian  ini  bahwa  analisis  penerapan Peraturan  Pemerintah  Nomor  24  Tahun  1997  tentang Pendaftaran  Tanah  pada  pengembangan  kawasan  perumahan di  Kecamatan  Tanralili  Kabupaten  Maros  telah  terlaksana sesuai  dengan  proses  pelaksanaan  pendaftaran  tanah  dengan melengkapi  dokumen  surat  penguasan  fisik,  surat  pernyataan telah  memasang  tanda  batas,  surat  keterangan  riwayat  tanah dan  surat  keterangan  tidak  dalam  sengeta.  Pelaksanaan pendaftaran  tanah  tidak  terlepas  dari  kendala  yang  dihadapi yang  berkaitan  dengan  menghindari  kewajiban  perpajakan, rendahnya  pengetahuan  masyarakat  yang  memahami  fungsi dan  kegunaan  sertifikat  dan  biaya  yang  mahal  untuk melaksanakan  pendaftaran  tanah,  semuanya  bisa  ditangani oleh  pihak  developer,  dengan  mengenakan  biaya  yang terjangkau  karena  pihak  developer  dan  masyarakat  pemilik tanah kolektif, sehingga dapat mewujudkan kepemilikan tanah perumahan yang ideal.

## 4.    KESIMPULAN DAN SARAN
Hasil  penelitian  dan  pembahasan  dapat  disimpulkan bahwa  pendaftaran  tanah  dilakukan  untuk  memberikan kepastian  hukum  dan  perlindungan  kepada  pemegang  hak atas suatu bidang tanah, satuan rumah susun dan hak-hak lain yang  terdaftar  agar  dengan  mudah  dapat  membuktikan dirinya sebagai pemegang hak yang bersangkutan. Pelaksanaan  kegiatan  pendaftaran  tanah  untuk  perumahan  di Kabupaten Maros sesuai dengan aturan Peraturan Pemerintah No  24  Tahun  1997,  untuk  pengembang  atau  developer  bisa mendaftrakan  sendiri  tanah  untuk  dijadikan  perumahan  atau hunian.  Pelaksanaan  pendaftaran  tanah  dengan  melengkapi surat  terkait  dengan  surat  penguasaan  fisik,  surat  pernyataan
telah  memasang  tanda  batas,  surat  keterangan  riwayat  tanah dan surat keterangan tidak dalam sengketa.
Proses  pendaftaran  tanah  meliputi  pengumpulan  dan penetapan  kebenaran  data  fisik  dan  data  yuridis  untuk keperluan  pendaftarannya,  dalam  pelaksanaannya  tidak terlepas  dari  kendala  yang  harus  dihadapi.  Kendala-kendala tersebut  berupa  kewajiban  perpajakan,  kurang  memahami fungsi  dan  kegunaan  sertifikat,  serta  biaya  yang  mahal  untuk melakukan  pendaftaran  tanah.  Kewajiban  perpajakan  sebagai pembebanan  pajak  atas  tanah  berupa  BPHTB  sehingga pendaftaran  tanah  berjalan  lancar.  Kurangnya  pemahaman masyarakat  terkait  dengan  sertifikat  yang  merupakan  surat tanda  bukti  hak  atas  tanah  atau  lahan.  Selanjutnya  biaya,  di mana  pengembang  dalam  menangani  biaya  yang  mahal tergantung  dari  banyaknya  unit  perumahan  yang  developer ingin  sertipikatkan.  Kebanyakan  developer  di  Kecamatan Tanralili  tidak  begitu  terkendala  terkait  biaya  pembuatan Sertipikat, karena mereka membeli tanah dari warga setempat tidak begitu mahal..

## 5.    DAFTAR PUSTAKA
Bungin,  B.  (2008).  Penelitian  Kualitatif:  Komunikasi, Ekonomi,  Kebijakan  Publik,  dan  Ilmu  Sosial.  Jakarta: Kencana.
Darmawan,D.    2019.  Metode  Penelitian  Kuantitatif.  PT.
Remaja Rosdakarya, Bandung
Effendi,  B.  (1993).  Pendaftaran  Tanah  di  Indonesia.  Jakarta: Djambatan.
Harsono,  B.  (1988).  Hukum  Agraria  Indonesia.  Himpunan Peraturan Hukum-hukum Tanah. Jakarta.
Johamran  Pransisto,2022,  Analisis  Yuridis  Pengolahan  Data Fisik dan Yuridis Dalam Pendaftaran Tanah Menurut PP No  24  Tahun  1997  di  Kantor  Pertanahan  Kabupaten Maros,hlm.142,
Kurniati, K. B. (2021). Analisis Penyelesaian Sengketa Tanah Melalui  Jalur  Mediasi  Di  Desa  Bontomanai  Kecamatan Mangarabombang Kabupaten Takalar. Jurnal Paradigma Administrasi Negara 3.2 , 144-151,
Nugroho, H. (2001). Menggugat Kekuasaan Negara. Purnama, A. S. (2020). Tinjauan Hukum Terhadap Pelaksaaan
Redribusi  Tanah  Pertanian  Di  Kabupaten  Pangkajene Kepulauan. CLAVIA: Journal of Law,  18.1, 67-74. Riduwan, 2018. Skala Pengukuran Variabel-Variabel Penelitian. Alfabeta, Bandung.
Sunggono,  B.    2019,  Metode  Penelitian  Hukum.  Rajawali Pers, Depok
Sutedi,  A.  S.  (2008).  Peralihan  Hak  Atas  Tanah  dan Pendaftarannya. Jakarta: Sinar Grafika.