## ANALISA LIFE CYCLE COST DESAIN TANGGA RUMAH SAKIT WIRASAKTI KOTA KUPANG
Gregorius Paus Usboko 1* , Merzy Mooy 2 , Sri Santi M L F Seran 3
1, 2, 3 Teknik Sipil Universitas Katolik Widya Mandira Kupang
*email korespondensi : gregoriususboko2505@gmail.com

## ABSTRACT
Kupang  City  has  development  potential  because  it  is  still  classified  as  a  developing  city.  In general,  the  Wirasakti  Hospital  building  construction  project  in  the  city  of  Kupang  has implemented the project management concept well, but there are still a number of things that need to  be  considered  in  order  to  use  costs  efficiently  and  effectively.  The  building  elements  that  are reviewed  and  analyzed  are  the  stair  elements  in  the  building  project  by  considering  several aspects, namely the cost aspect, the comfort aspect and the aesthetic aspect.
This  research  presents  an  algorithm  for  choosing  the  best  alternative  field  among  various  stair design  structures  (staircase  types)  using  Life  Cycle  Cost.  Economic  efficiency  (removing  and replacing  secondary  functions),  landscaping,  construction  capabilities,  function  of  building elements  (replacing  systems)  are  considered  in  the  planning  of  stair  elements.  Replacing  the system,  eliminating  and  replacing  secondary  functions  are  evaluated  for  each  plan  for  each alternative plan with optimal design taking into account the life cycle cost (LCC).
The  results  of  the  Life  Cycle  Cost  analysis  are  obtained  as  alternative  stairs  which  are  selected using stair beam materials with calcide/calcistair, stair plates with hollow iron and glass railings & stainless steel pipes.
Key Words: Life Cycle Cost, Design Alternatives, Stairs

## ABSTRAK
Kota  Kupang  memiliki  potensi  pembangunan  karena  masih  tergolong  sebagai  kota  berkembang. Proyek  pembangunan  gedung  rumah  Sakit  Wirasakti  di  kota  Kupang  pada  umumnya  sudah menerapkan  konsep  tata  laksana  proyek  dengan  baik  tetapi  masih  ada  beberapa  hal  yang  perlu diperhatikan  agar  penggunaan  biaya  efisien  dan  efektif.  Elemen  bangunan  gedung  yang  ditinjau dan  dianalisa  adalah  elemen  tangga  pada  proyek  bangunan  gedung  tersebut  dengan mempertimbangkan beberapa aspek yakni aspek biaya, aspek kenyamanan dan aspek estetik. Penelitian  ini  menyajikan  suatu  algoritma  untuk  memilih  bidang  alternatif  terbaik  diantara berbagai  struktur  desain  tangga  (tipe  tangga)  menggunakan Life  Cycle  Cost. Efisiensi  ekonomis (menghilangkan dan mengganti fungsi sekunder), lansekap, kemampuan konstruksi, fungsi elemen bangunan  (mengganti  sistem)  menjadi  pertimbangan  dalam  perencanaan  elemen  tangga  . Mengganti sistem, menghilangkan dan mengganti fungsi sekunder dievaluasi untuk setiap rencana untuk  setiap  rencana  alternatif  dengan  desain  optimal  dengan  mempertimbangkan  masa  pakai biaya siklus ( Life Cycle Cost ).
Hasil  dari  analisa  Life  Cycle  Cost  adalah  diperoleh  alternatif  tangga  yang  dipilih  menggunakan material balok tangga dengan kalsidek/kalsistair, plat tangga dengan besi hollow dan railing kaca & pipa stainless steel.
Kata Kunci: Life Cycle Cost, Alternatif Desain, Tangga

## 1. PENDAHULUAN
Kota  Kupang  memiliki  potensi  pembangunan  karena  masih  tergolong sebagai  kota  berkembang.  Seiring  dengan  penurunan  pertumbuhan  ekonomi (peningkatan  inflasi  Juni  2021  ke  Juni  2022  sebesar  0.36%  dari  data  BPS)  dan pandemi  sejak  awal  2020  yang  terjadi  di  kota  ini,  proyek  pembangunan  baik  itu
infrastruktur  jalan  maupun  bangunan  gedung  tersebar  merata  di  kota  ini  demi membantu  pertumbuhan  ekonomi  masyarakat  Nusa  Tenggara  Timur  terkhusus kota  Kupang  termasuk  didalamnya  pembangunan  rumah  sakit  untuk  menunjang fasilitas kesehatan masyarakat pasca pandemi covid 19.
Berbagai  catatan  berita  mengenai  kejanggalan  yang  terjadi  pada  proyek konstruksi  yang  terjadi  di  Kupang  misalnya  wanprestasi  kontraktor  pelaksana pada  Proyek  NTT  Fair  yang  mengakibatkan  kerugian  negara  karena  penggunaan biaya proyek yang tidak terkontrol (nttonlinenow.com, 28 Agustus 2019), Proyek Pembangunan Pasar Lili Kabupaten Kupang yang mencatat kerugian sebesar tiga miliar  rupiah  yang  salah  satu  akibatnya  dari  kinerja  konsultan  pengawas (antarantt, 15 agustus 2019) menjadi tanda bahwa pengendalian biaya, waktu dan kualitas  pada  proyek  konstruksi  menjadi  sangat  penting  demi  mencapai keberhasilan proyek dan menghindari kerugian pada stakeholder konstruksi. Salah satu  cara  pengendalian  biaya  adalah  dengan  menggunakan  metode Life  Cycle Cost .
Proyek pembangunan gedung rumah Sakit Wirasakti di kota Kupang pada umumnya sudah menerapkan konsep tata laksana proyek dengan baik tetapi masih ada  beberapa  hal  yang  perlu  diperhatikan  agar  penggunaan  biaya  efisien  dan efektif. Elemen bangunan gedung yang akan ditinjau dan dianalisa adalah elemen tangga pada proyek bangunan gedung tersebut.
Pada  proyek  bangunan  gedung,  Perencanaan  Anggaran  Biaya  (RAB) harusnya  efisien  dan  optimal.  Banyak  hal  yang  perlu  dilakukan  sebelum menyusun  RAB  yakni  pemilihan  gambar  rencana  dan  bahan  yang  akan  dipakai. Seringkali  dalam  perencanaan  anggaran  biaya  terdapat  beberapa  item  pekerjaan yang  memiliki  biaya  yang  tinggi.  Pemilihan  gambar  rencana  /  desain  dan  bahan sangatlah berpengaruh terhadap produk pekerjaan konstruksi.
Secara  umum  adanya Life  Cycle  Cost pada  pekerjaan  konstruksi  adalah bahwa  setiap  kegiatan  konstruksi  selalu  terdapat  biaya-biaya  yang  tidak diperlukan.  Oleh  karena  itu  diperlukan  suatu  analisa  untuk  mengendalikannya. Tahapan  analisa  yang  akan  dilakukan  dalam  analisa Life  Cycle  Cost pada pekerjaan  tangga  proyek  pembangunan  Rumah  Sakit  Wirasakti  adalah  tahap informasi  (data  proyek  dan  identifikasi  biaya),  tahap  kreasi  ( Function  Analysis System Technique dan alternatif desain), dan tahapan analisa pemilihan alternatif.

## 2. TINJAUAN PUSTAKA
Ada  begitu  banyak  pendekatan  v alue  management untuk  mencapai value pada  suatu  produk  secara  maksimal.  Dalam  ilmu  rekayasa  (manajemen konstruksi) disebut dengan value engineering (VE). Value engineering merupakan proses pengambilan keputusan berbasis tim multidisipliner yang dilakukan secara sistematis  dan  terstruktur  untuk  mencapai value terbaik  suatu  proyek  dengan menjaga kualitas, fungsi dan kinerja yang dibutuhkan. Kajian ini dapat diterapkan pada  seluruh  siklus  hidup  proyek  (perencanaan,  pelaksanaan,  pemeliharaan  dan pembongkaran) (Pedoman Pelaksanaan Teknis Rekayasa Nilai, 2022)
Dengan  metode Life  Cycle  Cost (LCC)  berguna  untuk  meminimalisisr biaya,  meningkatkan  produktivitas  dan  meningkatkan  kualitas.  Ini  dapat diterapkan pada pengembangan produksi manufaktur maupun perencanaan desain dan konstruksi. Value Engineering didefinisikan sebagai analisis fungsi dari suatu perencanaan  proyek,  perencanaan  pencapaian  produk,  peralatan  bangunan,
fasilitas  layanan  dan  pemilihan  material  dari  suplier  ke  kontraktor  yang  harus memenuhi  spesifikasi  yang  tujuan  akhirnya  untuk  meningkatkan  kinerja, keandalan,  kualitas,  keselamatan  dan life  cycle  cost (Atabay,  2012).  Adapun pemikiran  yang  mendasari  perlunya  pendekatan  management  value  pada  proyek konstruksi  ( value  engineering )  adalah  bahwa  setiap  aktivitas  atau  pekerjaan konstruksi selalu terdapat biaya-biaya yang tidak diperlukan. Biaya-biaya tersebut bisa  datang  dari owner ,  perencana  maupun  pada  saat  pelaksanaan  pekerjaan (Edna, 2015)
Menurut  Hamid  Tohidi  (2011),  dari  catatan  sejarah  dibidang value engineering pada negara Amerika Serikta dan Kanada yang menerapkan teori ini pada  perencanaan  proyek  konstruksi  yang  hasilnya  adalah  setiap  satu  dolar  US yang  diinvestasikan  dalam  management  dapat  menghasilkan  penghematan  biaya administrasi sebesar 4,35 dolar US.

## 3. METODE PENELITIAN
Langkah  pertama  yang  dilakukan  adalah  identifikasi  biaya.  Untuk melakukan  identifikasi  biaya  tinggi  adalah  melakukan  penyusunan  Cost  Model dari  biaya  item-item  pekerjaan  pada  proyek  ini.  Dalam  identifikasi  biaya  tinggi pertama  kali  perlu  dilakukan  pembuatan  Cost  Model  yaitu  suatu  model  yang digunakan  untuk  menggambarkan  distribusi  biaya  total  suatu  proyek.Selanjutnya adalah  melakukan  Breakdown  analysis  dengan  cara  mengurutkan  biaya  yang sudah  ditentukan  dalam Cost  Model ,  dari  biaya  komponen  yang  paling  tinggi sampai dengan biaya komponen yang paling rendah.
Analisa  Pareto  digunakan  untuk  menarik  batas  dalam  Breakdown Analysis. Selanjutnya dilakukan identifikasi biaya tingi berdasarkan urutan biaya untuk  item  pekerjaan  pada  breakdown  analysis  dengan  bantuan  grafik  hukum distribusi Pareto. Kemudian setelah itu dilakukan analisa fungsi.
Analisa  pemilihan  alternatif  terbaik  berdasarkan Life  Cycle  Cost dari pilihan  desain  tangga  selama  masa  guna  efektif  3 tahun  dengan  biaya  perawatan sebesar  5%  dari  biaya  awal  seperti  pengecetan,  pemolesan  anti  lembab  dengan asumsi discount rate (i) 4.37% dan inflasi diabaikan.
Ada  empat  alternatif  desain  yakni  alternatif  1  ;  menghilangkan  keramik dan mengurangi volume balok dan plat tangga.  Alternatif 2 ; mengganti material balok  tangga  dengan  kalsideck,  plat  tangga  dengan  besi  hollow  dan  railing stainless.  Alternatif  3  ;  mengganti  material  balok  tangga  dengan  kaca  temperred dan  plat  tangga  dengan  baja  channel  dan  railing  dengan  stainless.  Alternatif  4  ; memasang tangga spiral stainless.

## 4. ANALISIS DAN PEMBAHASAN

## Data Proyek
Tangga  pada  pembangunan  Rumah  Sakit  Wirasakti  Kota  Kupang  yang
dijadikan  objek  yang  akan  dicari  alternative  desain  pengganti.  Pemilihan alternative desain pengganti dipilih berdasarkan analisa value engineering. Tangga ini memiliki masa usia pakai selama 30 tahun. Tangga ini menghubungkan antara lantai  1  ke  2.  Tangga  ini  difungsikan  sebagai  penghubung  antara  lantai  tingkat satu  dengan  lantai  tingkat  lainnya  pada  suatu  bangunan.  Dalam  perencanaan tanggapun  perlu    diperhatikan  sudut  tangga  supaya  nyaman,  efesien  dan  mudah dijalani, termasuk dari kemiringan tangga itu sendiri.
Gambar 1. Potongan A-A dan B-B desain tangga

## Identifikasi Biaya
Perhitungan  anggaran  biaya  dilakukan  dengan  menghitung  seluruh  biaya  yang dibutuhkan. Total biaya yang dipakai untuk pekerjaan tangga sesuai dengan desain eksisting  adalah  Rp  65.080.921.  Langkah  selanjutnya  adalah  identifikasi  biaya tinggi dengan melakukan cost model yaitu model yang menggambarkan distribusi biaya total suatu proyek.
Tabel 1. Cost Model Elemen Tangga per Komponen No Komponen Cost Persentase Cumulative Cost 1 Pondasi Rp2.598.099 3,992% 3,992% 2 Balok Tangga Rp10.443.104 16,046% 20,038% 3 Balok Bordes Tangga Rp11.545.729 17,741% 37,779% 4 Plat Tangga Rp14.323.949 22,009% 59,788% 5 Plat Bordes Tangga Rp11.899.288 18,284% 78,072% 6 Keramik 20x20 Rp3.535.068 5,432% 83,504% 7 Railing Rp10.735.684 16,496% 100,000% Total Rp65.080.921 100,00% Sumber ; Hasil Analisa
Berdasarkan  hasil  diatas  diketahui  bahwa  plat  tangga  merupakan komponen  biaya  paling  tinggi  dibanding  komponen  lainnya  sedangkan  pondasi memiliki presentasi biaya 3,992% merupakankomponen biaya paling rendah dari elemen tangga.

## Analisa Fungsi
Analisa  Fungsi  (Function  Analysis)  bertujuan  untuk  mengklasifikasikan fungsi-fungsi  utama  (Basic  Function)  maupun  fungsi  -  fungsi  penunjang (Secondary  Function).  Bersandar  pada  perspektif  dalam  penelitian  ini  yang melihat  elemen  tangga  pada  bangunan  komersil  seperti  Rumah  Sakit  yang merupakan  area  publik  dimana  orang  –  orang  baik  itu  pasien  maupun  karyawan cenderung  lebih  mengedepankan  kenyamanan,  ditetapkan  preferensi  utama  yang akan digunakan dalam menilai fungsi dasar yaitu dari sisi kenyaman dan estetika. Adapun  hasil  penentuan  fungsi  dasar  dari  elemen tangga  tersebut  adalah  sebagai berikut :
Tabel 2 Penentuan Fungsi Dasar Elemen Tangga No Komponen Fungsi Basic Sekunder Kata Kerja Kata Benda 1 Pondasi Menahan Beton v 2 Balok Tangga Meyangga Beton v 3 Balok Bordes Tangga Menahan Beton v 4 Plat Tangga Menahan Beton v 5 Plat Bordes Tangga Menahan, Mengubah Akses Beton v 6 Keramik 20x20 Melapisi Keramik v 7 Railing Membatasi Stainless Steel v Sumber : Hasil Analisa
Langkah  selanjutnya  adalah  melakukan  analisa  hubungan  biaya  dan manfaat  mengetahui  fungsi-fungsi  yang  tidak  diperlukan.  Fungsi  tersebut disajikan dalam bentuk perbandingan Cost dan Worth.
Tabel 3 Perbandingan Cost dan Worth No Komponen Cost Worth C/W 1 Pondasi Rp2.598.099 Rp2.468.194 1,053 2 Balok Tangga Rp10.443.104 Rp4.699.397 2,222 3 Balok Bordes Tangga Rp11.545.729 Rp10.852.985 1,064 4 Plat Tangga Rp14.323.949 Rp6.016.059 2,381 5 Plat Bordes Tangga Rp11.899.288 Rp10.828.352 1,099 6 Keramik 20x20 Rp3.535.068 Rp1.449.378 2,439 7 Railing Rp10.735.684 Rp4.186.917 2,564 Total Rp65.080.921 Rp40.501.281
s umber : Hasil Analisa
Berdasarkan  hasil  analisa  di  atas  didapatkan  nilai  ratio  c/w  komponen  di atas 2 (>2) yaitu Balok tangga, plat tangga, keramik 20 x 20 dan railing. Sehingga disimpulkan  bahwa  terhadap  komponen  –  komponen  tersebut  perlu  dilakukan value  engineering guna  penggantian  desain  yang  lebih  efisien  dan  efektif  sesuai
F = C/W Dimana,
C : Cost (Biaya yang dibayarkan untuk suatu komponen) W : Worth (Nilai Manfaat/Biaya paling sedikit suatu fungsi komponen)
kebutuhan fungsi.

## Alternatif Desain
Tabel 4 Alternatif Desain Menghilangkan Fungsi Sekunder Menghilangkan keramik dan mengurangi volume balok dan plat tangga Mengganti Fungsi Sekunder Mengganti material balok tangga dengan kalsideck/kalsistair, plat tangga dengan besi hollow dan railing kaca dan pipa & pipa stainless Mengganti material balok tangga dengan kaca tempered dan plat tangga dengan baja channel dan railing dengan strainless Mengganti Sistem Memasang tangga spiral stainless
Memasang tangga dengan full mika tebal (seperti kaca) anti gores dan anti benturan Memasang eskalastor berjalan
Sumber : Hasil Analisa
Setelah  dilakukan  analisa  alternatif  maka  dibuatlah  evaluasi  analisa alternatif  menggunakan  teknik  PMI  dan  berdasarkan  hasil  evaluasi  didapatkan empat alternatif yang memiliki score plus (+) untuk analisa selanjutnya yaitu :
1. Menghilangkan keramik dan mengurangi volume balok dan plat tangga
2. Mengganti material balok tangga dengan kalsideck / kalsistair, plat tangga dengan besi hollow dan railing kaca & pipa stainless
3. Mengganti  material  balok  tangga  dengan  kaca  temperred  dan  plat  tangga dengan baja channel dan railling dengan stainless
4. Memasang tangga spiral stainless

## Life Cycle Cost (LCC)
1. Alternatif 1 (Menghilangkan keramik dan mengurangi volume balok dan plat tangga)
Mengacu  pada  alternatif  1  yaitu  menghilangkan  komponen  keramik  serta mengurangi  volume  balok  dan  plat  tangga  yang  menggunakan  material  beton maka  rencana  biaya  disusun  ulang  dengan  menggunakan  analisa  harga  satuan pokok pekerjaan (HSPK) Surabaya tahun 2018, sehingga didapatkan hasil sebagai berikut :
Tabel 5 Biaya Alternatif 1 No Nama Pekerjaan Vol Sat Harga Total 1 Pekerjaan Pondasi - Galian Pondasi 1,87 m 3 Rp114.107 Rp213.380 - Pengurugan 1,87 m 3 Rp223.243 Rp417.464
- Beton Sitemix K150 0,3162 m 3 Rp4.989.056 Rp1.577.540 2 Pekerjaan Balok Tangga - Pembesian Ulir 125,5085 kg Rp16.826 Rp2.111.805 - Pembesian Polos 45,985 kg Rp16.826 Rp773.744 - Begisting 12,8265 m 2 Rp372.621 Rp4.779.423 - Beton Sitemix K250 1,0795 m 3 Rp1.122.433 Rp1.211.666 3 Pekerjaan Balok Bordes Tangga - Pembesian Ulir 226,7588 kg Rp16.826 Rp3.815.443 - Pembesian Polos 41,13915 kg Rp16.826 Rp692.207 - Begisting 11,475 m 2 Rp372.621 Rp4.275.826 - Beton Sitemix K250 0,918 m 3 Rp1.122.433 Rp1.030.393 4 Pekerjaan Plat Tangga - Pembesian Ulir 391,2652 kg Rp16.826 Rp6.583.428 - Begisting 8,0529 m 2 Rp372.621 Rp3.000.680 - Beton Sitemix K250 2,3086 m 3 Rp1.122.433 Rp2.591.249 5 Pekerjaan Plat Bordes Tangga - Pembesian Ulir 303,3667 kg Rp16.826 Rp5.104.448 - Begisting 8,0529 m 2 Rp372.621 Rp3.000.680 - Beton Sitemix K250 1,7901 m 3 Rp1.122.433 Rp2.009.267 7 Pekerjaan Railing 90 m' Rp119.285 Rp10.735.684 Jumlah Rp53.924.328 Sumber : Hasil Analisa  Biaya awal = Rp 53.924.328
 Biaya perawatan = 5 % per tahun dari biaya awal = Rp
2.696.216
 Nilai sisa = -

## Tabel 6 Biaya Perawatan Alternatif 1
Harga Tahun ke- 0 1 2 3 Konstruksi Rp53.924.328 Rp53.924.328 Perawatan (5%) Rp2.696.216 Rp2.696.216 Rp2.696.216 Rp2.696.216 Discount factor 1 0,958129731 0,918012581 0,879575147 DCF (PV) Rp53.924.327,62 Rp2.583.325,08 Rp2.475.160,56 Rp2.371.524,9 2 PV Total (NPV)
Rp61.354.338
Sumber : Hasil Analisa

## Diagram arus LCC Alternatif 1
Rp 53.924.328 Rp 2.696.216 Rp 2.696.216 Rp 2.696.216
0 1 2 3
Berdasarkan  hasil  perhitungan  LCC  maka  didapatkan  nilai present  value dari alternatif 1 yaitu sebesar Rp. 61.354.338 ,-
2. Alternatif  2  (Mengganti  material  balok  tangga  dengan  kalsideck,  plat tangga dengan besi hollow dan railing stainless)
Mengacu  pada  alternatif  2  yaitu  mengganti  material  balok  tangga  dengan kalsideck,  plat  tangga  dengan  besi  hollow  dan  railing  stainless)  maka  rencana biaya  disusun  ulang  dengan  menggunakan  analisa  harga  satuan  pokok  pekerjaan (HSPK) Surabaya tahun 2018, sehingga didapatkan hasil sebagai berikut :
Tabel 7 Biaya Alternatif 2 No Nama Pekerjaan Vol Sat Harga Total 1 Pekerjaan Pondasi - Galian Pondasi 1,65 m 3 Rp114.107 Rp188.277 - Pengurugan 1,65 m 3 Rp223.243 Rp368.351 - Beton Sitemix K150 0,279 m 3 Rp4.989.056 Rp1.391.947 2 Pekerjaan Lantai Kalsideck 13 lonjor Rp265.568 Rp3.452.380 3 Pekerjaan Balok Bordes Tangga - Pembesian Ulir 266,775 kg Rp16.826 Rp4.488.756 - Pembesian Polos 48,399 kg Rp16.826 Rp814.362 - Begisting 13,5 m 2 Rp372.621 Rp5.030.384 - Beton Sitemix K250 1,08 m 3 Rp1.122.433 Rp1.212.228 4 Pekerjaan Hollow 40/40 t=12 mm 110,4495 kg Rp87.702 Rp9.686.628 5 Pekerjaan Plat Bordes Tangga - Pembesian Ulir 400 kg Rp16.826 Rp6.730.400 - Begisting 9,474 m 2 Rp372.621 Rp3.530.211 - Beton Sitemix K250 2,106 m 3 Rp1.122.433 Rp2.363.844 6 Pemasangan Railing Kaca 21,87 m 2 Rp245.495 Rp5.368.968 Pemasangan Pipa Stainless Steel 47,9 m Rp99.435 Rp4.762.919 Jumlah Rp49.389.654 Sumber : Hasil Analisa  Biaya awal = Rp. 49.389.654,-
 Biaya penggantian = 5 % per tahun dari biaya awal = Rp. 2.469.483  Nilai sisa = - Tabel 8 Biaya Perawatan Alternatif 2 Harga Tahun ke- 0 1 2 3 Konstruksi Rp49.389.654 Rp49.389.654 Perawatan (5%) Rp2.469.483 Rp2.469.483 Rp2.469.483 Rp2.469.483 Discount factor 1 0,958129731 0,918012581 0,879575147 DCF (PV) Rp49.389.653, 78 Rp2.366.084,7 8 Rp2.267.016,18 Rp2.172.095,60 PV Total (NPV) Rp56.194.850
Sumber : Hasil Analisa

## Diagram arus LCC Alternatif 2
Berdasarkan  hasil  perhitungan  LCC  maka  didapatkan  nilai present  value dari alternatif 2 yaitu sebesar Rp. 56.194.850,-
3. Alternatif 3 (Mengganti material balok tangga dengan kaca temperred dan plat tangga dengan baja channel dan railing dengan stainless) Mengacu  pada  alternatif  3  yaitu  mengganti  material  balok  tangga  dengan kaca temperred dan plat tangga dengan baja channel dan railing  dengan stainless maka  rencana  biaya  disusun  ulang  dengan  menggunakan  analisa  harga  satuan pokok pekerjaan (HSPK) Surabaya tahun 2018, sehingga didapatkan hasil sebagai berikut :
Tabel 9 Biaya Alternatif 3 No Nama Pekerjaan Vol Sat Harga Total 1 Pekerjaan Pondasi - Galian Pondasi 1,65 m 3 Rp114.107 Rp188.277 - Pengurugan 1,65 m 3 Rp223.243 Rp368.351 - Beton Sitemix K150 0,279 m 3 Rp4.989.056 Rp1.391.947 2 Pemasangan Kaca Tempered t=12mm 24 Buah Rp422.835 Rp10.148.031 3 Pekerjaan Balok Bordes Tangga - Pembesian Ulir 266,775 kg Rp16.826 Rp4.488.756 - Pembesian Polos 48,399 kg Rp16.826 Rp814.362 - Begisting 13,5 m 2 Rp372.621 Rp5.030.384 - Beton Sitemix K250 1,08 m 3 Rp1.122.433 Rp1.212.228 4 Pekerjaan Channel 100 x 50 x 20  t=3,2mm 128,975 kg Rp75.407 Rp9.725.571 5 Pekerjaan Plat Bordes Tangga - Pembesian Ulir 400 kg Rp16.826 Rp6.730.400 - Begisting 9,474 m 2 Rp372.621 Rp3.530.211 - Beton Sitemix K250 2,106 m 3 Rp1.122.433 Rp2.363.844 6 Pemasangan Pipa Stainless Steel 47,9 m Rp99.435 Rp4.762.919 Jumlah Rp50.755.280 Sumber : Hasil Analisa  Biaya awal = Rp. 50.755.280
 Biaya perawatan = 5 % per tahun dari biaya awal = Rp.
2.537.764
 Nilai sisa = -
Rp49.389.654 Rp2.469.483 Rp2.469.483
Rp2.469.483
0 1
2 3
Tabel 10 Biaya Perawatan Alternatif 3 Harga Tahun ke- 0 1 2 3 Konstruksi Rp50.755.280 Rp50.755.280 Perawatan (5%) Rp2.537.764 Rp2.537.764 Rp2.537.764 Rp2.537.764 Discount factor 1 0,958129731 0,918012581 0,879575147 DCF (PV) Rp50.755.279, 52 Rp2.431.507, 11 Rp2.329.699, 26 Rp2.232.154,12 PV Total (NPV) Rp57.748.640 Sumber : Hasil Analisa
Diagram arus LCC Alternatif 3
Berdasarkan hasil perhitungan LCC maka didapatkan nilai present value dari alternatif 3 yaitu sebesar Rp. 57.748.640,-
4. Alternatif 4 (Memasang tangga spiral stainless)
Mengacu  pada  alternatif  4  yaitu  memasang  tangga  spiral  stainless  maka rencana  biaya  disusun  ulang  dengan  menggunakan  analisa  harga  satuan  pokok pekerjaan  (HSPK)  Surabaya  tahun  2018,  sehingga  didapatkan  hasil  sebagai berikut :
Tabel 11 Biaya Alternatif 4
No Nama Pekerjaan Vol Sat Harga Total 1 Pekerjaan Tangga Spiral 9,5 m Rp5.500.00 0 Rp52.250.000 (Termasuk Jasa Perakitan, Pemasangan dan Finishing) Jumlah Rp52.250.000 Sumber : Hasil Analisa  Biaya awal = Rp. 52.250.000,-
 Biaya perawatan = 5 % per tahun dari biaya awal = Rp. 2.612.500  Nilai sisa = - Tabel 12 Biaya Perawatan Alternatif 4 Harga Tahun ke- 0 1 2 3 Konstruksi Rp52.250.000 Rp52.250.000 Perawatan (5%) Rp2.612.500 Rp2.612.500 Rp2.612.500 Rp2.612.500 Discount factor 1 0,958129731  0,918012581 0,879575147 DCF (PV) Rp52.250.000, Rp2.503.113, Rp2.398.307 Rp2.297.890,07
Rp50.755.280 Rp2.537.764 Rp2.537.764 Rp2.537.764
0 1 2 3
00 92 ,87 PV Total (NPV) Rp59.449.312
Sumber : Hasil Analisa
Diagram arus LCC Alternatif 4
Berdasarkan hasil perhitungan LCC maka didapatkan nilai present value dari alternatif 4 yaitu sebesar Rp. 59.449.312,-
Jadi,  alternatif  terbaik  dengan  biaya  paling  rendah  berdasarkan  analisa LCC  dari  pilihan  desain Tangga selama  masa  guna  efektif  3  tahun  adalah alternatif  2  yaitu  mengganti  material  balok  tangga  dengan  kalsideck,  plat tangga  dengan  besi  hollow  dan  railing  stainless dengan  nilai Present  Value terendah sebesar PV 2 = Rp. 56.194.850,-

## 5. KESIMPULAN
Penilaian  kuantitatif  menggunakan  metode Life  Cycle  Cost (LCC)  yang mempertimbangkan  biaya  investasi  selama  penggunaan.  Berdasarkan  LCC,  alternatif yang  dipilih  adalah  alternatif  kedua  yaitu yaitu  alternatif  tangga  yang  dipilih menggunakan  material  balok  tangga  dengan  kalsidek/kalsistair,  plat  tangga dengan besi hollow dan railing kaca & pipa stainless steel.

## DAFTAR PUSTAKA
Atabay,  S  dan  Galipogullari,  N.  (2012).  “Aplication  of  Value  Engineering  in Construction  Projects”, 10th  International  Congress  on  Advances  in  Civil Engineering, 17-19 October 2012 Middle East Technical University, Ankara,
Turkey, hal. 78-87
Ayodeji,  E.O  dan  Ogunsemi,  D,  R.  (2012).  “Training  of  Nigerian  Quantity Surveyors  for  Value  Manageent  Practice”, International  Journal  fo Construction Management , No 2, Vol 4, hal. 148-156
Der  Leu,  J.  dan  Lee,  L.J.H.  (2016).”Enterprise  Resource  Planning  (ERP)
Implementation  Using  the  Value  Engineering  Methodology  and  Six  Sigma Tools”, Journal homepage: http://www.tandfonline.com/loi/teis20 Haghnegahdar, L dan Asgharizadeh, E. (2008).”The Risk and Value Engineering Structures and their Integration with Industrial Projects Management (A Case Study  on  I.  K.  Corporation)”, World  Academy  of  Science  Engineering  and Technology , No 16, hal.375-383
Kissi  Ernest,  E.,Boateng,  B.,Kummi,  A.  dan  Badu,  E.  (2016).”Principal Component  Analysis  of  Challenges  Facing  the  Implementation  of  Value Engineering  in  Public  Projects  in  Developing  Countries”, International Journal of Construction Management
Rp52.250.000 Rp2.612.500 Rp2.612.500 Rp2.612.500
0
1 2 3
Palmer,  A.,  Kelly,  J.  dan  Malle,  S.  (1996).”H olistic  Appraisal  of  V alue Engineering  in  Construction  in  United  States”, Journal  Construction Engineering Management, hal.324-328
Pedoman  Pelaksanaan  Teknis  Rekayasa  Nilai.  (2022).  “Kementrian  Pekerjaan Umum da Perumahan Rakyat”. Direktorat Jendral Bina Marga.
Rad,  K.M  dan  Yamini,  O.A.  (2016).  “The  Methodology  of  Using  Value Engineering  in  Construction  Project  Management”, Civil  Engineering Journal , No. 6, Vol. 2, hal. 262-269
Rani,  Hafnidar.  “Manajemen  Proyek  Konstruksi”.  (2017).  Sleman  :  Budi
Utama
Tohidi, H. (2011).”Review the Benefits of Using Value Engineering in Information Technology Project Management”, Procedia Computer Science , 3, hal. 917-924
Rahmanto,  T.,  &  Janizar,  S.  (2022).  Pengendalian  Biaya  dan  Waktu  dengan Metode  Earned  Value  Proyek  Familia  Urban  Bekasi.  Jurnal  Teknik  Sipil Cendekia (JTSC), 3(2), 331-342.
Setiawan,  F.,  &  Janizar,  S.  (2021).  Percepatan  Jadwal  Konstruksi  dan Pengaruhnya  Terhadap  Biaya  Penyelesaian  Proyek  Konstruksi.  JURNAL TEKNIK SIPIL CENDEKIA (JTSC), 2(1), 90-126.
Nabut,  Y.  V.,  Henong,  S.  B.,  &  Pattiraja,  A.  H.  (2021).  ANALISA  FAKTOR- FAKTOR  YANG  PALING  DOMINAN  PENYEBAB  KETERLAMBATAN PROYEK. JURNAL TEKNIK SIPIL CENDEKIA (JTSC), 2(2), 182-190.
Janizar,  S.,  &  Abdullah,  F.  H.  (2023).  EFISIENSI  WAKTU  DAN  BIAYA
DALAM PENGGUNAAN

## ALAT BERAT
PADA PEKERJAAN
PEMELIHARAAN  OVERLAY  RUAS  TOL  CIPULARANG  JALUR  A. JURNAL TEKNIK SIPIL CENDEKIA (JTSC), 4(1), 450-463.
Setiawan, F., & Ihsan, M. (2023). PENGENDALIAN WAKTU PELAKSANAAN PROJECT  DENGAN  MENGGUNAKAN  EARNED  VALUE  CONCEPT. JURNAL TEKNIK SIPIL CENDEKIA (JTSC), 4(1), 472-518.