Abstrak — Pembangunan Proyek Jalan tol Surabaya- Mojokerto  merupakan  salah  satu  alternatif  untuk  mengurangi kemacetan  karena  kepadatan  kendaraan  di  kota  Surabaya  dan Mojokerto.  Pembangunan  jalan  tol  ini  tidak  sesuai  dengan jadwal  yang  direncanakan,  hal  tersebut  disebabkan  karena adanya  keterlambatan    pembebasan  lahan.  Hal  ini  berdampak pada  biaya  dan  waktu  pelaksanaan  proyek  tersebut.  Dari  segi finansial,  investasi  menghasilkan  NPV  sebesar  Rp  290,751,281 juta    dan  IRR  sebesar  0.71%  dengan  masa  investasi  selama  42 tahun.  Dari  analisa  sensitivitas  pengaruh  tahun  pemasukan terhadap  NPV  diketahui  bahwa  proyek  ini  tetap  layak dilaksanakan  jika  tingkat  penurunan  pendapatan  tidak  lebih dari 25.60%, serta keterlambatan pembebasan lahan tidak lebih dari 19 tahun. Keterlambatan pembebasan lahan mempengaruhi tahun pemasukan pendapatan. Hasilnya untuk pemasukan yang tertunda  akan  mengkasilkan  NPV  yang  semakin  kecil.  Hal tersebut menunjukkan bahwa keterlambatan  pembebasan lahan berpengaruh terhadap keputusan investasi .
Kata  Kunci — investasi,  Keterlambatan  Pembebasan  lahan, Jalan Tol.

## I. PENDAHULUAN
EMBANGUNAN  sebuah  infrastruktur  membutuhkan lahan  yang  luas  termasuk  infrastruktur  jalan  tol.  Lahan adalah  sumber  daya  yang  bersifat  terbatas,  tidak  bisa bertambah, sedangkan kepemilikannya sudah tersebar dalam bentuk  kepemilikan  pribadi,  perusahaan,  Negara  dan pemerintah.  Kebutuhan  akan  lahan  infrastruktur  tidak mungkin hanya didapatkan dari satu sumber kepemilikan.
Sejalan  dengan  pembangunan  proyek  jalan  tol Surabaya-Mojokerto,  masalah-masalah  mulai  timbul.  Jalan Tol  yang  seharusnya  menurut schedule awal  sudah beroperasi tahun 2013 lalu, belum bisa beroperasi. Masalah pembebasan lahan menjadi penyebab tertundanya pelaksanaan pekerjaan Jalan Tol tersebut. Hal ini disebabkan karena  sengketa  lahan  yang  tidak  menemukan  titik kesepakatan  antara  owner  dengan  masyarakat.  Harga  tanah yang  diminta  masyarakat  terlalu  tinggi,  belum  lagi  jika  ada pihak-pihak yang menentang. Hal-hal tersebut mempengaruhi  tingkat  biaya  yang  dikeluarkan  proyek  baik dalam  hal  pembebasan  lahan  maupun  kenaikan  biaya  yang terjadi akibat kenaikan harga dari waktu ke waktu.

## II. PENELITIAN TERDAHULU
Telah  dilakukan  penelitian  untuk  mengetahui  bentuk pembiayaan  yang  paling  menguntungkan  dalam  proyek pembangunan  Apartemen  Puncak  Kertajaya  menggunakan
4  alternatif  yaitu  100%  modal  sendiri,  20%  modal  sendiri dan 80% pinjaman, 50% modal sendiri dan 50% pinjaman, 80%  modal  sendiri  dan  20%  pinjaman [1] .  Metode  yang digunakan  adalah  metode  Net  Present  Value  (NPV).  Dari hasil  perhitungan  Net  Present  Value  (NPV)  keempat alternatif  tersebut  di  dapat  kan  nilai  NPV  yang  tertinggi adalah  kombinasi  antara   50%  modal  sendiri  dan  50% pinjaman  sebsesar  Rp.  96.958.307.080  (Sembilan  puluh enam  milyar  sembilan  ratus  lima  puluh  delapan  juta  tiga ratus  tujuh  ribu  delapan  puluh  rupiah)  dengan  i  sebesar 11,6%  merupakan  bentuk  pembiayaan  terbaik  pada pembangunan Apartemen Puncak Kertajaya.
Telah  diteliti  seberapa  besar  dampak  ketidakpastian waktu  pelaksanaan  pembebasanlahan  terhadap  besaran  tarif awal  pada  proyek  investasi  jalan  tol [2] .  Metode  yang digunakan adalah Menggunakan survei quisioner dan analisa Finance  Modeling .  Dari  hasil  penelitian  didapatkan  faktor yang mempengaruhi mundurnya waktu pelaksanaan konstruksi  yang  disebabkan  oleh  terlambatnya  waktu pembebasan  lahan.  Serta  analisa  dan  simulasi  pemodelan bisnis  menghasilkan  besaran  untuk  setiap  keterlamatan waktu pembebasan lahan menurunkan IRR 0,35% pertahun, setara dengan knaikan tarif awal rata-rata 30 rupiah/km atau sebesar 4% dari tarif sebelumnya.
Telah  diteliti  seberapa  sensitif  nilai  NPV  terhadap perubahan  yang  terjadi  dari  setiap  faktor [3] .  Metode  yang digunakan  adalah  NPV  dan  BCR.  Dua  pendekatan pembiayaan digunakan untuk menganalisis model pembiayaan  yang  tepat  untuk  perolehan  manfaat  dari rencana jalan tol simpang susun Waru-Juanda tersebut, yaitu pola Built, Operetion and Transfer (BOT), dan pembiayaan pemerintah  langsung.  Dari  hasil  analisa  sensitivitas  yang dilakukan menunjukkan bahwa pola BOT mempunyai resiko yang  lebih  kecil  daripada  pembiayaan  pemerintah,  namun pendapatan  yang  didapat  juga  lebih  kecil  daripada pembiayaan pemerintah, begitu juga sebaliknya.
Telah diteliti keuntungan antara swasta dan pemerintah selama masa investasi serta perbandingan tingkat keuntungan  antara  kedua  pihak [4] .    Perhitungannya digunakan  analisa  aliran  kas  dengan  parameter  analisa pembeayaan  yaitu  NPV  dan  PI.  Kemudian  dilanjutkan dengan analisa sensitivitas dengan mengubah masa investasi. Hasil  analisa  menyatakan  bahwa  selama  masa  investasi  15 tahun, pihak investor swasta memperoleh nilai NPV sebesar Rp  268.814.353.863,466  dan  PI  sebesar  3.07924,  serta pemerintah memperoleh
NPV sebesar Rp
40,706,614,423.5039 dan PI sebesar 1.82040 dengan selisih

## Pengaruh Keterlambatan Pembebasan Lahan Terhadap Keputusan Investasi Proyek Jalan Tol Surabaya-Mojokerto
Diah Listyaningsih dan Christiono Utomo
Jurusan Teknik Sipil, Fakultas Teknik Sipil dan Perencanaaan, Institut Teknologi Sepuluh Nopember (ITS)
Jl. Arief Rahman Hakim, Surabaya 60111
E-mail : christiono@ce.its.ac.id
P
tingkat  keuntungan  1.25883.  Dan  berdasarkan  analisa sensitivitas,  pihak  investor  swasta  dan  pemerintah  akan memperoleh  tingkat  keuntungan  yang  sepadan  apabila investasi  dilakukan  dalam  jangka  waktu  12  tahun.  Dimana pihak  investor  swasta  memperoleh  nilai  NPV  sebesar  Rp 229,847,049,929.9610  dan  PI  sebesar  2.77783,  sedangkan pemerintah  memperoleh  NPV  Rp  92,514,923,059.3680  dan PI  sebesar  2.86455  dengan  selisih  tingkat  keuntungan 0.08672.

## III. METODOLOGI
Gambar 1. Diagram Alir Penelitian
Metode yang digunakan untuk mengetahui keputusan investasi suatu proyek adalah sebagai berikut [5] ; a. Payback Period (PP)
Analisa Investasi menggunakan metode ini dilakukan  dengan  cara  membandingkan  antara  waktu pengembalian  jumlah  dana  untuk  investasi  dengan  umur ekonomi  proyek.  Apabila  hasilnya  lebih  pendek  dari  umur ekonomi proyek maka investasi diterima, tetapi apabila lebih besar dari umur ekonomi proyek maka investasi ditolak. b. Net Present Value (NPV)
Jika NPV positif, maka proyek investasi dinyatakan layak, tetapi jika negatif maka dinyatakan tidak layak. c. Internal Rate of Return (IRR)
Perhitungannya  dilakukan  dengan  cara  mencari discount  rate .  Proyek  dikatakan  layak  apabila  nilai  IRR lebih dari MARR, begitu pula sebaliknya.

## IV. ANALISA DAN PEMBAHASAN
A. Pendapatan
Pendapatan  didapat  dari  volume  kendaraan  dikalikan dengan  tarif  per  golongan.  Volume  kendaraan  didapatkan
dari proyeksi volume kendaraan beberapa tahun sebelumnya, seperti salah satu contoh Gambar 2 di bawah.
Gambar 2. Grafik persamaan pertumbuhan kendaraan Golongan I
Rekapitulasi  pendapatan  yang  diterima  jalan  tol per tahun disajikan pada Tabel 1 .
Tabel 1. Rekapitulasi Pendapatan
Tahun Total Surabaya (dalam juta rupiah) Total mojokerto (dalam juta rupiah) Total Pendapatan (dalam juta rupiah) 2014 16,707.357 15,648.934 32,356.291 2015 18,578.396 17,036.317 35,614.714 2016 22,698.873 20,450.308 43,149.181 2017 24,775.727 21,990.303 46,766.031 2018 29,806.364 26,118.632 55,924.997 2019 32,111.671 27,828.027 59,939.699 2020 38,202.847 32,786.539 70,989.386 2021 40,761.738 34,683.967 75,445.706 2022 48,085.898 40,605.350 88,691.249 2023 50,926.268 42,711.496 93,637.764 2024 59,680.967 49,747.582 109,428.549 2025 62,833.777 52,085.404 114,919.181 2026 73,245.111 60,409.780 133,654.892 2027 76,744.730 63,004.763 139,749.494 2028 89,071.228 72,815.717 161,886.945 2029 92,955.805 75,696.147 168,651.953 2030 107,492.824 87,220.001 194,712.826 2031 111,804.705 90,417.279 202,221.984 2032 128,889.410  103,912.157  232,801.568 2033 133,675.597  107,461.136  241,136.733

## B. Biaya Pengeluaran
Biaya  pengeluaran  terdiri  dari  biaya  operasional, maintenance  dan  menajemen  lalu  lintas.  Rekapitulasi  biaya pengeluaran  jalan  tol  Surabaya-Mojokerto  per  tahun  dapat dilihat pada Tabel 2.

## C. Analisa Arus Kas
Biaya  investasi  Jalan  Tol  Surabaya-Mojokerto berasal  dari  30%  modal  sendiri  dan  70%  pinjaman. Pinjaman  dibayarkan  selama  10  tahun  dengan  bunga pinjaman 12%.
Nilai safe  rate didapatkan  dari  rata-rata  bunga deposito  bank-bank  besar  di  Indonesia,  sedangkan  untuk resiko diasumsikan sama dengan safe rate . Maka, perhitungan MARR equity : Safe rate        : + 6,98% Resiko Investasi  : + 6,98%   + MARR equity : +13,96
Latar Belakang: 1. Kemacetan karena padatnya volume kendaraan 2. Terlambatnya Pembebasan Lahan
Perumusan Masalah: 1. Pengaruh keterlambatan pembebasan lahan terhadap keputusan investasi Data Keterlambatan Studi Literatur Identifikasi pengaruhketerlambatan pembebasanlahan terhadap variabelInvestasi Pengumpulan data: 1. Data Primer 2. Data Sekunder Pengolahan data dengan metode keputusanInvestasi, dengan kriteria- kriteria: 1. Payback period 2. Net Present Value 3. Internal Rate of Return Analisa Sensitivitas: 1. Penuruman Pendapatan 2. Perubahan discount factor 3.Perumahan Tahun Pemasukan Pendapatan Karena Adanya
KeterlambatanPembebasan Lahan
Kesimpulan dan Saran
A
MARR invest = MARR equity + Loan = (70% +14%) + (30% x 13,96%) =12,59%
Tabel 2. Rekapitulasi pengeluaran
2014 (597.57) 2035 (5,863.91) 2015 (651.35) 2036 (20,229.76) 2016 (1,386.34) 2037 (4,337.09) 2017 (2,987.34) 2038 (7,617.26) 2018 (1,519.88) 2039 (41,207.72) 2019 (26,036.90) 2040 (6,293.02) 2020 (3,892.02) 2041 (23,910.04) 2021 (1,092.38) 2042 (7,349.51) 2022 (4,021.96) 2043 (7,273.73) 2023 (3,511.32) 2044 (29,392.62) 2024 (27,208.50) 2045 (8,641.92) 2025 (1,541.99) 2046 (25,670.48) 2026 (4,570.59) 2047 (29,961.34) 2027 (1,832.03) 2048 (11,867.90) 2028 (2,673.28) 2049 (30,773.19) 2029 (29,507.57) 2050 (16,186.50) 2030 (5,203.80) 2051 (14,493.36) 2031 (2,586.06) 2052 (15,797.77) 2032 (5,708.64) 2053 (17,219.57) 2033 (3,072.50) 2054 (21,769.33) 2034 (22,599.81) 2055 (20,458.57) Tahun Total
Tahun Total
Dari  hasil  arus  kas  yang  telah  dihitung,  maka didapatkan  hasil  NPV  sebesar  Rp  290,751,281,310,724.00 dan IRR sebesar 0.71% pada  Tabel 3 serta Payback Period pada tahun ke-23.59.
Tabel 3. Perhitungan IRR IRR NPV 13% 290,751,281,310,724.00 0.71% 0 1% -143,345,091,988.34

## D. Analisa Sensitivitas
1. Penurunan Pendapatan
Untuk  mengetahui  pengaruh  terhadap pendapatan maka diasumsikan  pendapatan  mengalami  penurunan.  Pada kondisi  pendapatan  normal,  yaitu  Rp  2,301,679,151,126.68 didapatkan  nilai  NPV  sebesar  Rp  290,751,281,310,724.00. Sedangkan,  pada  saat  terjadi  penurunan pendapatan sebesar 30%,  nilai  NPV  menjadi  –Rp      49,967,914,896,818.10  dan menjadikan  proyek  tersebut  tidak  layak.  Dari  perhitungan dan Gambar 4.11 didapatkan nilai persamaan y = -1x10 8 x + 4x10 8 .  Dari  hasil  tersebut  dapat  diketahui  bahwa  batas penurunan  pendapatan  adalah  sebesar  25,60%.  Perubahan sensitivitas  penurunan  pendapatan  terhadap  NPV  dapat dilihat pada Gambar 3.
2. Perubahan Suku Bunga Selanjutnya  dilakukan  analisa  sensitivitas  dengan mengubah discount  rate (MARR)  dari  13%  diturunkan menjadi  12%  kemudian  11%,  untuk  dilihat  bagaimana pengaruhnya  terhadap  indikator  NPV  dan  MARR. Perubahan sensitivitas discount rate (MARR) terhadap NPV dapat dilihat pada Gambar 4.
Gambar 3. Grafik Penurunan Pendapatan terhadap NPV
Gambar 4. Grafik Analisa Sensitivitas Perubahan Suku Bunga Terhadap NPV 3. Perubahan Tahun Pemasukan Pendapatan Keterlambatan pembebasan lahan mempengaruhi tahun pemasukan  pendapatan.  Semakin  lama  proyek  tersebut terlambat,  makan  semakin  lama  pula  pendapatan  yang diperoleh.  Sehingga,  dengan  adanya  perubahan  tahun pemasukan  pendapatan  maka  didapatkan  NPV  yang berbeda.  Pada  pemasukan  tahun  pertama  sampai  tahun  ke- 18, nilai NPV yang didapatkan masih positif (+), sedangkan untuk pemasukan setelah tahun ke-19, NPV yang didapatkan (-).  Hubungan  antara  perubahan  tahun  pemasukan  dengan NPV dapat dilihat pada Gambar 5.
4. Kenaikan biaya Investasi
Untuk  mengetahui  pengaruh  terhadap  biaya  investasi maka  diasumsikan  biaya  investasi    mengalami  kenaikan sebesar  1000%  sampai  3000%,  sehingga  terjadi  perubahan NPV.  Dari  perhitungan    dan  Gambar  4.13  didapatkan  nilai persamaan  y  =  -9x10 7 x +4x10 8 ,  sehingga  diketahui  batas kenaikan  biaya  investasi  proyek  adalah  2571%.  Perubahan sensitivitas  kenaikan  biaya  investasi  terhadap  NPV  dapat dilihat pada Gambar 6.
Gambar 5. Grafik Analisa Sensitivitas Perubahan Suku Bunga Terhadap NPV
Gambar 6. Grafik Analisa Sensitivitas Perubahan Suku Bunga Terhadap NPV

## V. KESIMPULAN/RINGKASAN
Sesuai  analisa,  perubahan  pemasukan pendapatan akan mempengaruhi  nilai  NPV.  Dalam  kasus  Jalan  tol  Surabaya- Mojokerto ini, didapatkan NPV Rp 290,751,281,310,724.00 bernilai  positif  pada  pemasukan  tahun  pertama.  Pada  saat tahun  pemasukan  ke-19  didapat  NPV=0  kemudian  pada tahun  ke-20  NPV  bernilai  –Rp  30,000,000,000,000.00 bernilai  negatif.  Hal  tersebut  berarti  proyek  masih  tetap layak selama keterlambatannya tidak melebihi 19 tahun.
Diperlukan analisa lebih lanjut untuk menghitung biaya Operasional  dan  Pemeliharaan  dan  analisa  sensitivitas dengan berbagai parameter mengenai variabel-variabel yang mempengaruhi perhitungan analisa investasi.

## DAFTAR PUSTAKA
[1] M.A.  Putra  dan  Christiono  Utomo,  “Analisa  Pembeayaan  Investasi Proyek Apartemen Puncak Kertajaya”, Jurnal Teknik ITS. Vol 2 No. 1, Surabaya (2013) D1-D5.
[2] Y.  Darmawan,  “Dampak  Ketidakpastian  Waktu  Pelaksanaan Pembebasan  Lahan  Terhadap  Besarnya  Tarif  Awal  Pada  Proyek Jalan  Tol  Cinere-Jagorawi”,  Tesis,  Universitas  Indonesia,  Jakarta (2012).
[3] C.  Utomo  dan  N.  Kurniasari,  “Sensitivitas  Keputusan  Pembiayaan Jalan  Tol  Simpang  Susun  Waru-Juanda”,  Seminar  Nasional Manjemen Teknologi IV, Surabaya, 5 Agustus 2006.
[4] K.  Sari  dan  Christiono  Utomo,  “Analisa  Pembeayaan  Kerjasama Pemerintah dan Swasta pada Proyek Sidoarjo Town Square”, Jurnal Teknik ITS, Vol 1 No.1, Surabaya (September 2012) D12-D15.