## PENILAIAN ASET DESA BERUPA PROPERTI GUNA INVENTARISASI ASET DESA
(STUDI KASUS: DESA CARANGREJO DAN DESA WATUDAKON, KECAMATAN KESAMBEN,

## KABUPATEN JOMBANG)
Udiana Wahyu Deviantari 1 , Akbar Kurniawan 2 , Andy Dediyono 3 dan Agung Dwi Yulianto 4
1,2,4 Departemen Teknik Geomatika, FTSLK-ITS, Kampus ITS Sukolilo, Surabaya, 60111, Indonesia
3 Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI) e-mail: 1 dianada87@gmail.com

## Abstrak
Kabupaten  Jombang  merupakan  kabupaten  yang  mengalami  perkembangan  dari  segi  infrastruktur  maupun ekonomi. Pemerintahan Kabupaten Jombang terdiri dari 301 desa, diantaranya Desa Carangrejo, Desa Watudakon dan lainnya. Setiap desa memiliki kekayaan aset desa yang harus dikelola berdasarkan Peraturan Menteri Dalam Negeri. Inventarisasi dan penilaian aset desa merupakan dalah satu kegiatan yang dilakukan dalam pengelolaan aset desa. Kegiatan inventarisasi aset desa secara spasial dilakukan dengan cara pengukuran aset desa. Pengukuran aset desa  menggunakan  alat Global  Positioning  System (GPS)  Geodetik  dengan  metode Real-Time  Kinematik (RTK) Penilaiain aset desa dilakukan dengan mengunakan metode pendekatan pasar dan meode pendekatan biaya. Hasil dari analisis yang telah dilakukan menunjukkan bahwa, Penilaian aset  desa  memiliki nilai Nilai Indikasi Rata-Rata (NIR) tertinggi Rp 1.170.384 dan nilai terendah Rp 76.190. Jenis penggunaan lahan, aksesbilitas, menjadi beberapa faktor  yang  sangat  berpengaruh  dalam  penilaian.  Aset  desa  yang  dikelola  oleh  desa  berupa  lahan  tanah  yang digunakan sebagai sawah, lapangan dan bangunan.
Kata kunci : Aset Desa, Global Positioning System (GPS), Nilai Indikasi Rata-Rata (NIR), Real-Time Kinematik (RTK)

## Abstract
Jombang  Regency  is  a  district  that  has  developed  in  terms  of  infrastructure  and  economy.  Carangrejo  Village Government, Watudakon Village is one of the villages in Jombang Regency. Each village has a wealth of village assets that must be managed according to the Minister of Home Affairs Regulation. Inventory and valuation of village assets is one of the activities carried out in the management of village assets. The spatial inventory of village assets is carried out  by  measuring  village  assets.  Measurement  of  village  assets  using  Geodetic  Global  Positioning  System  (GPS) devices using Real-Time Kinematic (RTK) method. Village asset valuation is carried out using the market approach method and the cost approach method. The results of the analysis that have been conducted show that, the valuation of village assets has the highest average Indication Value (NIR) of Rp 1.170.384 and the lowest value of Rp 76.190. The type of land use, accessibility, and land position are some of the most influential factors in the assessment. Village assets managed by the village in the form of land used as rice fields, fields and buildings.
Keywords  :  Village  Assets,  Global  Positioning  System  (GPS),  Average  Indication  Value  (NIR),  Real-Time  Kinematik (RTK)

## PENDAHULUAN
Peraturan  Undang-undang  Republik  Indonesia Nomor  6  Tahun  2014,  Desa  adalah  kesatuan masyarakat  hukum  yang  memiliki  batas  wilayah yang  berwenang  untuk  mengatur  dan  mengurus urusan  pemerintahan,  kepentingan  masyarakat setempat  berdasarkan  prakarsa  masyarakat,  hak asal usul, dan/atau hak tradisional yang diakui dan dihormati  dalam  sistem  pemerintahan  Negara Kesatuan  Republik  Indonesia.  Pada  Permendagri Nomor  1  Tahun  2016  Pasal  3,  Pengelolaan  aset desa  dilaksanakan  berdasarkan  asas  fungsional, kepastian  hukum,  transparansi,  dan  keterbukaan, efisiensi, akuntabilitas, dan kepastian nilai. Kepala desa  sebagai  pemegang  kekuasaan  pengelolaan aset desa  berwenang dan bertanggungjawab atas pengelolaan aset desa.
Kabupaten  Jombang  terdiri  dari  21 Kecamatan  dan  301  desa.  Kesamben  merupakan kecamatan  yang  berada  di  Kabupaten  Jombang. Kecamatan Kesamben ini terdiri dari 14 desa. Salah satunya  yaitu  Desa  Carangrejo  dan  Desa Watudakon. Saat ini aset desa di Desa Carangrejo dan  Desa  Watudakon,  Kecamatan  Kesamben, Kabupaten  Jombang  masih  belum  sesuai  dengan kondisi  yang  ada  di  lapangan.  Diperlukan  suatu kegiatan inventarisasi untuk melakukan pendataan sekaligus mengetahui penggunaan dan pemanfaatan aset desa di desa tersebut. Penilaian aset desa diperlukan pihak desa dalam pelaporan data  aset  desa  setiap  tahun  kepada  pihak kabupaten.  Penilaian  aset  desa  yang  dilakukan belum memenuhi peraturan Pemendagri Nomor 1 Tahun  2016  pasal  30  dimana  Penilaian  aset  desa sebagaimana  dimaksud  dalam  Pasal  29  dalam rangka  pemanfaatan  dan  pemindahtanganan berupa  tanah  dan/atau  bangunan  dilakukan  oleh Penilai Pemerintah atau Penilai Publik.
Pada  penelitian  ini,  dilakukan  penilaian tanah dan bangunan di Desa Carangrejo dan Desa Watudakon,  Kecamatan  Kesamben,  Kabupaten Jombang  untuk  tujuan  inventarisasi  aset  desa. Penilaian  Aset  yang  dilakukan  mengunakan metode  pendekatan  perbandingan  harga  pasar untuk  aset  desa  yang  berupa  tanah  dan  metode pendekatan  perbandingan  biaya  untuk  aset  desa berupa bangunan.

## METODE
Lokasi penelitian yaitu di Desa Carangrejo dan Desa Watudakon,  Kecamatan  Kesamben,  Kabupaten Jombang,  dengan  batas  wilayah  secara  geografis sebagai berikut: Lokasi Desa Carangrejo: 7° 29’ 37” - 7° 29’ 44,38” LS 112°20’56” - 112°20’25,2” BT dan untuk lokasi Desa Watudakon: 7° 29’ 2,06” - 7° 29’ 3 2,28” LS 112°20’ 7,1” - 112°19’38,4” BT .
Data  yang  digunakan  dalam  penelitian  ini meliputi  Data  spasial  berupa  Peta  batas administrasi  wilayah  Desa  Carangrejo  dan  Desa Watudakon,  Kecamatan  Kesamben,  Kabupaten Jombang  dari  Badan  infomasi  Geospasial  (BIG) tahun skala 1:25000 dan data Citra tahun 2018 dari Bappeda  wilayah  Desa  Carangrejo  dan  Desa Watudakon,  Kecamatan  Kesamben,  Kabupaten Jombang.  Data  non  spasial  meliputi  data  hasil survei  informasi  harga  tanah  menggunakan  data lapangan  dan  Data  Aset  Desa  wilayah  Desa Carangrejo  dan  Desa  Watudakon,  Kecamatan Kesamben, Kabupaten Jombang.
Gambar 1. Lokasi Penelitian (a). Desa Carangrejo; (b). Desa Watudakon
Metode  penilaian  yang  digunakan  dalam penelitian  ini  pada  penilaian  aset  berupa  tanah menggunakan  metode  pendekatan  harga  pasar
(a) (b)
dan untuk aset  yang berupa bangunan menggunakan metode pendekatan biaya.
Penilaian  dilakukan  terdapat  beberapa tahap,  yang  pertama  melakukan  Deliniasi  Zona yaitu  Pembuatan  zona  ini  dibuat  berdasarkan peraturan  Kep.Men.Keu.  No.533  Tahun  2000 dimana  zona  nilai  tanah  dibatasi  oleh  batas penguasaan/  pemilikan  objek  pajak  atau  batas alam  (bersifat  Imajiner).  Kedua  melakukan perhitungan  Nilai  Indikasi  Rata-rata  (NIR)  Nilai Indikasi  Rata-rata  (NIR)  dilakukan  dengan  cara menjumlahkan minimal 3 data nilai tanah tersebut dan di ambil rata-rata sehingga mendapatkan NIR pada  masing-masing  zona.  Ketiga  Perhitungan NJOP  berdasarkan  Peraturan  Menteri  Keuangan Nomor  150/PMK.03/2010  dengan  menggunakan acuan  hasil  perhitungan  dari  Nilai  Indikasi  Rata- Rata  (NIR).  Keempat  Pada  tahap  ini  dilakukan perhitungan total nilai dari aset desa berupa tanah dan  bangunan,  yang  nantinya  digunakan  sebagai acuan desa dalam pelaporan Data Inventarisasi dan penilaian aset desa.
Tahap terakhir merupakan Analisis persebaran aset desa terhadap klasifikasi zona nilai tanah  di  Desa  Carangrejo  dan  Desa  Watudakon yang berdasarkan harga pasar.

## HASIL DAN PEMBAHASAN
Pembuatan Zona Baru/Deliniasi Zona
Keterangan:
Gambar 2. Hasil Delinasi Awal Zona
Deliniasi  zona  ini  dibuat  berdasarkan  peraturan Kep.Men.Keu.  No.533  Tahun  2000  dimana  zona nilai  tanah  dibatasi  oleh  batas  penguasaan/ pemilikan  objek  pajak  atau  batas  alam  (bersifat Imajiner). Hasil dari deliniasi zona yang dilakukan di wilayah  Desa  Carangrejo  dan  Desa  Watudakon terdapat 22 zona yang tersebar. Dapat dilihat pada Gambar 2.
Harga pasar didapatkan dari pengambilan data yang telah dilakukan. Berdasarkan data yang diperoleh  terdapat  22  zona  nilai  tanah.  Nilai  dari zona tersebut memiliki nilai bervariasi.
Nilai  Indikasi  Rata-rata  (NIR)  tertinggi adalah  zona  GA  dengan  nilai  Rp  1.170.384  pada Peraturan Menteri
Keuangan Nomor
150/Pmk.03/2010  Tentang  NJOP  termasuk  dalam klas  064  dengan  Nilai  Jual  Objek  Pajak  Bumi (Rp/m2)  sebesar  Rp  1.147.000. Zona  GA  memiliki nilai  yang  tinggi  dikarenakan  area  pada  zona tersebut meupakan lahan pemukiman dan terletak di dekat jalan utama yaitu Jalan Raya Kesamben – Sumobito.
Untuk  Nilai  Indikasi  Rata-rata  (NIR) terendah  adalah  zona  GV  dengan  nilai  Rp  76.190 termasuk  dalam  klas  080  dengan  Nilai  Jual  Objek Pajak  Bumi  (Rp/m2)  sebesar  Rp  82.000.  Zona  GV memiliki nilai yang rendah dikarenakan area pada zona  tersebut  sawah  dan  terletak  dekat  dengan jalan lokal dan jauh dari jalan utama.
Tabel 1. Hasil Perhitungan Nilai Indikasi Rata-rata (NIR)
No Zona Nilai Indikasi Rata-rata (NIR) (Rp/m 2 ) PERATURAN MENTERI KEUANGAN
NOMOR
150/PMK.03/2010 TENTANG NJOP Nilai Jual Objek Pajak Bumi (Rp/m 2 ) Klas Pengelompokan Nilai Jual Bumi
(Rp/m 2 ) 1 GA 1.170.384 064 1.086.000 s/d 1.207.000 1.147.000 2 GB 240.597 075 223.000 s/d 262.000 243.000 3 GC 1.045.712 065 977.000 s/d 1.086.000 1.032.000 4 GD 304.698 074 262.000 s/d 308.000 285.000 5 GE 310.150 073 308.000 s/d 362.000 335.000 6 GF 334.456 073 308.000 s/d 362.000 335.000 7 GH 246.591 075 223.000 s/d 262.000 243.000 8 GI 760.927 067 748.000 s/d 855.000 802.000 9 GJ 841.392 067 748.000 s/d 855.000 802.000 10 GK 958.453 066 855.000 s/d 977.000 916.000 11 GL 261.656 075 223.000 s/d 262.000
243.000 12 GM 243.688 075 223.000 s/d 262.000
243.000 13 GO 210.480 076 178.000 s/d 223.000
200.000 14 GP 232.622 075 223.000 s/d 262.000
243.000 15 GQ 206.692 076 178.000 s/d 223.000 200.000
16 GR 200.790 076 178.000 s/d 223.000
200.000 17 GS 84.921 080 73.000 s/d 91.000
82.000 18 GT 86.012 080 73.000 s/d 91.000 82.000 19 GU 77.513 080 73.000 s/d 91.000 82.000 20 GV 76.190 080 73.000 s/d 91.000 82.000 21 GX
81.210 080 73.000 s/d 91.000 82.000 22 GY 76.468 080 73.000 s/d 91.000 82.000

## Penilaian Aset Desa
Penilaian tanah aset desa berupa tanah dilakukan penilaian  setiap  bidang  masing-masing.  Penilaian aset  desa  berupa  tanah  menggunakan  Nilai  Jual Objek Pajak Bumi (Rp/m2) yang dihasilkan dari Nilai Indikasi  Rata – rata  (NIR)  setiap  zona  dan pengukuran  luas  yang  dilakukan  sebagai  dasar untuk menghitung nilai tanah aset desa yang ada.
Penilaian  yang  dilakukan  untuk  aset  desa yang berupa tanah di Desa Carangrejo meliputi 33 bidang  tanah  dengan  total  nilai  yang  dihasilkan setelah perhitungan senilai Rp 29.988.916.151.
Penilaian  aset  desa  berupa  bangunan dilalukan  penilaian  dengan  cara  memisahkan bagian tanah dan properti. Untuk penilaian tanah yang dilakukan menggunakan Nilai Jual Objek Pajak Bumi  (Rp/m2)  dari  Nilai  Indikasi  Rata-rata  (NIR) yang  telah  dilakukan  perhitungan,  dan  untuk penilaian properti menggunakan Tabel perhitungan  Biaya  Teknis  Bangunan  (BTB) Interaktif  wilayah  Kabupaten  Jombang  yang dikeluarkan oleh badan penilaian yaitu Masyarakat Profesi  Penilai  Indonesia  (MAPPI)  tahun  2018. Penilaian bangunan mengacu kepada Replacement Cost New (RCN) dengan melihat kondisi fisik setiap bangunan yang akan dinilai.

## Tabel 2. Penilaian Bangunan Aset Bangunan Desa Carangrejo
Kode Jenis Penggunaan LB (m 2 ) Kondisi RCN Bangunan Total Nilai Bangunan B01 Bangunan 1320,038 80% Rp 2.270.000 Rp 2.397.188.866 B02 Bangunan 1731,056 20% Rp 2.270.000 Rp    785.899.552
Pada  Tabel  2,  aset  bangunan  yang  ada  di desa  tersebut  meliputi  2  bidang  dari  keseluruhan aset desa yang ada. Total nilai Aset bangunan yang telah dilakukan penilaian di Desa Carangejo senilai Rp 3.183.088.419.
Kondisi  aset  berupa  bangunan  pada  B01 yang  terletak  di  Desa  Carangrejo  merupakan bangunan yang Baik  dengan prosentase  nilai 80% dan  untuk  aset  bangunan  B02  merupakan bangunan  dengan  kondisi  sangat  kurang  dengan prosentase nilai 20%.

## Tabel 3. Total Nilai Aset Desa Desa Carangrejo
Total Nilai Aset Desa Desa Carangrejo Total Nilai Aset Berupa Tanah Rp 29.988.916.151 Total Nilai Aset Berupa Bangunan Rp 3.183.088.419 Total Aset Desa Rp 33.172.004.570
Berdasarkan  Tabel  3,  perhitungan  total aset  desa  di  Desa  Carangrejo  senilai  Rp 33.172.004.570.
Penilaian  yang  dilakukan  untuk  aset  desa berupa  tanah  di  Desa  Watudakon  meliputi  43 bidang  tanah,  dengan  total  nilai  yang  dihasilkan dari perhitungan senilai Rp 25.590.171.938.
Untuk  penilaian  aset  berupa  bangunan  di Desa Watudakon dapat dilihat pada Tabel 4. Pada Tabel  4  merupakan  hasil  nilai  total  perhitungan setiap bidang pada aset bangungan. Aset desa yang berada  di  Desa  Watudakon  ada  2  bidang  aset bangunan  dari  keseluruhan  aset  desa  yang  ada. Total  nilai  aset  desa  berupa  bangunan  yang telah dilakukan penilaian senilai Rp 1.609.442.882.
Keterangan: : Batas Administrasi Desa Carangrejo
: Batas Administrasi Desa
: Aset Desa Tanah
: Aset Desa Bangunan
Gambar 3. Persebaran Aset Desa Desa Carangrejo

## Tabel 4. Penilaian Bangunan Aset Bangunan Desa Watudakon
Kode Jenis Penggunaan LB (m 2 ) Kondisi RCN Bangunan Total Nilai Bangunan B01 Bangunan 412,642 80% Rp 2.270.000 Rp 749.358.298 B02 Bangunan 473,615 80% Rp 2.270.000 Rp 860.084.584
Untuk kondisi bangunan, merupakan hasil penyesuaian terhadap kondisi fisik bangunan yang ada  dilapangan.  Penentuan  nilai  tersebut  melihat dari  segi  kualitas  bangunan  yang  ada  dilapangan mulai dari sangat kurang, kurang, sedang, baik dan sangat baik yang dikonversi dalam nilai prosentase.
Kondisi  aset  berupa  bangunan  pada  B01 yang  terletak  di  Desa  Watudakon  merupakan bangunan  yang  baik  dengan  prosentase  nilai  80% dan  untuk  aset  bangunan  B02  merupakan bangunan dengan kondisi baik dengan prosentase nilai 80%.
Keterangan:
Gambar 4. Persebaran Aset Desa Desa Watudakon
Tabel 5. Total Nilai Aset Desa Desa Watudakon Total Nilai Aset Desa Desa Watudakon Total Nilai Aset Berupa Tanah Rp  25.590.171.938 Total Nilai Aset Berupa Bangunan Rp 1.609.442.882 Total Aset Desa Rp  27.199.614.820 Berdasarkan Tabel 5, merupakan perhitungan  total  aset  desa  di  Desa  Watudakon. Total  nilai  yang  dihasilkan  dari  perhitungan  yang telah dilakukan senilai Rp 27.199.614.820.

## Peta  Persebaran  Aset  Desa  Terhadap  Zona  Nilai Tanah
Zona  Nilai  Tanah  (ZNT)  adalah  Kawasan  geografis yang  terdiri  atas  sekelompok  objek  pajak  yang mempunyai satu Nilai Indikasi Rata-Rata (NIR) yang dibatasi  oleh  batas  penguasaan/ pemilikan objek pajak  atau  batas  alam  (bersifat  Imajiner)  dalam wilayah  administratif  kelurahan  (Kep.Men.Keu. No.533 Tahun 2000).
Aset  desa  yang  memiliki  nilai  tertinggi berdasarkan  dari  Nilai  Indikasi  Rata-rata  yang digunakan untuk peta zona nilai tanah adalah aset B01  dan  B02  yang  merupakan  aset  desa  yang dimiliki  oleh  Desa  Carangrejo  yaitu  seharga  Rp 1.170.384  per  m2  dengan  Nilai  Jual  Objek  Pajak Bumi (Rp/m2) sebesar Rp 1.147.000 yang terletak di  wilayah  Desa  Carangrejo.  Pada  zona  tersebut memiliki  nilai  yang  tinggi  dikarenakan  area  pada
zona  tersebut  meupakan  lahan  pemukiman  dan terletak  di  dekat  jalan  utama  yaitu  Jalan  Raya Kesamben – Sumobito.
Keterangan:

## Gambar 5. Hasil Zona Nilai Tanah
Untuk Aset desa yang memiliki nilai paling rendah  yaitu  aset  S26,  S28,  dan  S29  yang merupakan  aset  desa  yang  dimiliki  oleh  Desa Carangrejo yaitu sebesar Rp 76.190 per m2 dengan Nilai  Jual  Objek  Pajak  Bumi  (Rp/m2)  sebesar  Rp 82.000  yang  terletak  di  wilayah  Desa  Pojokrejo. Nilai  dari  wilayah  tersebut  memiliki  nilai  yang rendah  dikarenakan  area  pada  zona  tersebut sawah  dan  terletak  dekat  dengan  jalan  lokal  dan jauh dari jalan utama.

## KESIMPULAN
Kesimpulan  yang  didapat  berdasarkan  hasil  dan analisa penelitian adalah sebagai berikut:
1. Pemetaan  aset  desa  di  Desa  Carangrejo terdapat 33 bidang aset desa yang terdiri dari 29 lahan sawah, 2 lahan lapangan, dan 2 lahan bangunan, sedangkan untuk Desa Watudakon terdapat  43  aset  desa  yang  terdiri  dari  40 berupa lahan sawah, 2 berupa lahan bangunan, dan 1 lahan berupa lapangan
2. Penilaian  aset  desa  berupa  tanah  dilakukan dengan  menggunakan  metode  pendekatan harga pasar. Untuk nilai aset desa berupa tanah di  Desa  Carangrejo  total  nilai  sebesar  Rp
: Batas Administrasi Desa Watudakon
: Batas Administrasi Desa
: Aset Desa Tanah
: Aset Desa Bangunan
29.988.916.151 sedangkan untuk Desa
Watudakon seharga Rp 25.590.171.938
3. Penilaian  aset  desa  berupa  bangunan dilakukan  dengan  cara  metode  pendekatan biaya  dimana  hasil  nilai  total  dari  Desa Carangrejo sebesar Rp 3.183.088.419 sedangkan  untuk  wilayah  Desa  Watudakon sebesar Rp 1.609.442.882

## DAFTAR PUSTAKA
Hidayati, W., Harjanto, B., 2003. Konsep Dasar Penilaian Properti. BPFE, Yogyakarta Undang-Undang  Republik  Indonesia  Nomor  6  Tahun 2014 Tentang Desa Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 1 Tahun 2016. Jombang,  B.  K.  (2014).  Profil  Kabupaten  Jombang.
Bappeda  Kabupaten Jombang Pobela, R. W. (2017). Analisis Pengelolaan Aset Desa di Kota Kotamobagu, (2), 203 – 212
Sandy, R. (2014). Evaluasi Dan Inventarisasi Aset Bekas Tanah  Kas  Desa  Menggunakan  SIG  (Studi Kasus : Kecamatan Lakarsantri, Kota Surabaya),
9(2). Surabaya: Teknik Geomatika ITS Siregar,  Doli  D.  2004.  Manajemen  Aset.  Satyatama Graha Tara.