## PERLINDUNGAN HUKUM BAGI PEMENANG LELANG OBJEK HAK TANGGUNGAN DALAM HAL EKSEKUSI TERHALANG OLEH GUGATAN DITINJAU DARI HUKUM JAMINAN
Mohammad Algifarri Sukmaya * )
Farryalgi@gmail.com
Lastuti Abubakar *) lastuti62abubakar@gmail.com
Tri Handayani †)
bimbinganth21281@gmail.com
(Diterima 01 Juli 2020 , disetujui 27 Juli 2020)

## ABSTRACT
One  way  to  settle  bad  debts  is  the  execution  mortgage  rights  through  a  public auction.  However,  in  practice,  the  execution  of  mortgage  security  does  not  always provide legal protection to the auction buyers of mortgage rights, one of them is that the auction winner cannot enjoy his rights to the auction object because of the lawsuit over the execution of mortgage rights, so that the execution of the mortgage security cannot be carried out. The  purpose of this research is to find out the position of the collateral right that has been auctioned in the event that there is a lawsuit from a third party and legal protection that can be given to the auction winner for the loss of not being able to enjoy the object of the mortgage rights auction due to a lawsuit from a third party. The research method used in this study is a normative juridical approach, which uses secondary data in the form of related legislation. Based on the research conducted,  the  results  are: First, the  position  of  the  guaranteed  mortgage  rights object in the auction execution in the event that there is a lawsuit from a third party, legally  still  the  right  of    auction  winner  that  have  a  good  faith. Second, legal protection for the winner of a bid in good faith over losses cannot enjoy the object of the  mortgage  right  because  the  lawsuit  can  be  carried  out  by  litigation  and  non- litigation. Litigation lawsuits are based on unlawful acts against auction sellers.
Keywords : Auction Winner, Mortage Rights, Parate Execution.
* Mahasiswa Fakultas Hukum Universitas Padjadjaran
* Dosen Tetap Fakultas Hukum Universitas Padjadjaran
† Dosen Tetap Fakultas Hukum Universitas Padjadjaran

## ABSTRAK
Salah  satu  cara  penyelesaian  kredit  macet  adalah  eksekusi  objek  hak  tanggungan melalaui  pelelangan  umum.  Namun,  dalam  praktik  seringkali  eksekusi  jaminan  hak tanggungan  tidak  selalu  memberikan  perlindungan  hukum  kepada  pembeli  lelang objek  hak  tanggungan,  salah  satunya  pemenang  lelang  tidak  dapat  menikmati haknya  atas  objek  lelang  karena  adanya  gugatan  atas  eksekusi  objek  hak tanggungan,  sehingga  eksekusi  objek  lelang  hak  tanggungan  tidak  dapat dilaksanakan. Tujuan Penelitian ini untuk mengetahui kedudukan objek jaminan hak tanggungan  yang  telah  di  lelang  eksekusi  dalam  hal  ada  gugatan  dari  pihak  ketiga dan  perlindungan  hukum  yang  dapat  diberikan  kepada  pemenang  lelang  atas kerugian tidak dapat menikmati objek lelang hak tanggungan karena adanya gugatan dari  pihak  ketiga.  Metode  penelitian  yang  digunakan  dalam  penelitian  ini  adalah pendekatan  yuridis  normatif,  yaitu  menggunakan  data  sekunder  berupa  peraturan perundang-undangan terkait. Berdasarkan penelitian yang dilakukan, diperoleh hasil, yaitu: Pertama, kedudukan  objek  jaminan  hak  tanggungan  yang  di  lelang  eksekusi dalam  hal  ada  gugatan  dari  pihak  ketiga,  secara  yuridis  merupakan  hak  pemenang lelang  beritikad  baik. Kedua, perlindungan  hukum  bagi  pemenang  lelang  yang beritikad  baik  atas  kerugian  tidak  dapat  menikmati  objek  lelang  hak  tanggungan karena  adanya  gugatan  dapat  dilakukan  secara  litigasi  dan  non-litigasi.  Gugatan litigasi  dilakukan  dengan  mendasarkan  pada  perbuatan  melawan  hukum  terhadap penjual lelang.
Kata Kunci: Pemenang Lelang, Hak Tanggungan, Parate Eksekusi.

## I. Pendahuluan
Kredit  perbankan  yang  merupakan  salah  satu  kegiatan  usaha  bank konvensional  telah  banyak  membantu  masyarakat.  Hal  ini  karena  perbankan mempunyai  peran  strategis  sebagai  penggerak  perekonomian  nasional  melalui fungsi intermediary yaitu  menghimpun  dan  menyalurkan  dana  (Lastuti  dan  Tri, 2018:63).Terbukti  dengan  adanya  kegiatan  peyaluran  pinjaman  uang  melalui kredit  kepada  masyarakat  dapat  mendukung  perkembangan  perekonomian dalam masyarakat, sehingga taraf kehidupannya juga meningkat.
Masyarakat yang meminjam uang dari bank mempunyai kedudukan sebagai debitur  harus  tetap beritikad  baik  untuk  mengembalikan  pinjaman  pokok  yang ia pinjam  beserta  bunganya  dalam  waktu  yang  telah  ditentukan  dalam  perjanjian kredit.  Disisi  lain  bank  sebagai  kreditor  dalam  menyalurkan  kredit  kepada nasabahnya, diwajibkan melakukannya berdasarkan asas perbankan yang sehat dan prinsip kehati-hatian.
Mengingat  pentingnya  kredit  perbankan  dalam  pembangunan  ekonomi
Indonesia,  maka  sudah  seharusnya  pihak  pemberi  kredit,  penerima  kredit,  dan pihak-pihak  terkait  mendapatkan  perlindungan  dengan  adanya  suatu  lembaga jaminan yang kuat dan dapat memberikan kepastian hukum kepada semua pihak yang berkepentingan. Jaminan atau collateral ini menjadi syarat dalam perjanjian kredit bank karena dapat menjadi langkah antisipasi dalam perjanjian kredit yang beresiko  tinggi  dan  memastikan  bahwa  debitur  akan  melaksanakan  prestasinya. Bank  lebih  menyukai  jaminan  kebendaan  khususnya  hak  tanggungan,  karena selain  ada  benda  yang  secara  khusus  disendirikan  sebagai  jaminan,  objek  hak tanggungan  adalah  tanah  dan  benda-benda  yang  berkaitan  dengan  tanah  yang mempunyai nilai ekonomis yang semakin meningkat dari waktu ke waktu (Lastuti dan Tri, 2018: 66).
Lembaga  hukum  jaminan  yang  mengatur  objek  jaminan  berupa  tanah  dan benda lain yang melekat pada tanah adalah Hak Tanggungan. Lembaga jaminan hak  tanggungan  memiliki  kekuatan  eksekutorial  yang  sama  dengan  putusan pengadilan  yang  sudah  berkekuatan  hukum  tetap  dengan  dibubuhkan  irah-irah dengan  kata-kata  "DEMI  KEADILAN  BERDASARKAN  KETUHANAN  YANG MAHA  ESA".  Sehingga  apabila  debitur  cidera  janji,  pemegang  Hak  Tanggungan pertama mempunyai hak untuk menjual obyek Hak Tanggungan atas kekuasaan sendiri  melalui  pelelangan  umum  serta  mengambil  pelunasan  piutangnya  dari hasil penjualan tersebut.
Untuk  pelelangan  eksekusi  menurut  Pasal  6  Undang-Undang  Hak Tanggungan  dilakukan  oleh  Kantor  Pelayanan  Kekayaan  Negara  dan  Lelang sebagai  penyelenggara  lelang.  Kantor  Pelayanan  Kekayaan  Negara  dan  Lelang akan  menjadi  perantara  bagi  kreditor  kredit  perbankan  yang  akan  menjual  objek hak  tanggungan  kepada  calon  pembeli  yang  menawarkan  harga  beli  tertinggi. Akhirnya  pejabat  lelang  mengesahkan  penawar  tertinggi  sebagai  pemenang lelang  objek  hak  tanggungan  yang  harus  mendapatkan  perlindungan  hukum berupa  adanya  kepastian  hukum  barang  yang  dibelinya  melalui  lelang  akan segera ia dapatkan secara fisik maupun hak kebendaan atas barang tersebut.
Dalam  praktik  seringkali  eksekusi  jaminan  hak  tanggungan  tidak  selalu memberikan perlindungan  hukum  kepada pembeli lelang  objek  hak  tanggungan, salah  satunya  pembeli  lelang  tidak  dapat  menikmati  haknya  atas  objek  lelang karena  adanya  gugatan  atas  eksekusi  objek  hak  tanggungan  berupa  gugatan perlawanan  maupun  gugatan  kepada  pembeli  lelang,  sehingga  eksekusi  objek
lelang  hak  tanggungan  tidak  dapat  dilaksanakan.  Hal  ini  dialami  oleh  Boni Gunawan yang merupakan pemenang lelang objek hak tanggungan berdasarkan Risalah  Lelang  No.1240/2015,  yang  telah  membeli  objek  jaminan  hak tanggungan Sertifikat Hak Milik No.552 Desa Handapherang.
Perkara  ini  masuk  ke  Pengadilan  Negeri  Ciamis  Perkara  Nomor: 14/Pdt.Plw/2016/PN.Cms  dan  Perkara  Nomor  :18/Pdt.G/2018/PN.Cms  antara Dedi Herdiana melawan Boni Gunawan. Dalam kasus tersebut pemenang lelang (Boni  Gunawan)  tidak  dapat  menikmati  haknya  atas  objek  lelang  yang  dibelinya karena eksekusi objek lelang hak tanggungan terhalang oleh kedua gugatan yang dilakukan  oleh  Dedi  Herdiana.  Objek  lelang  tersebut  berupa  sebidang  tanah beserta bangunan yang melekat diatasnya sebagaimana termuat dalam Sertifikat Hak  Milik  No.552  Desa  Handapherang  yang  berasal  dari  eksekusi  jaminan  hak tanggungan  dalam  kredit  perbankan  antara  Nani  dengan  PT  Bank  Perkreditan Rakyat Pundi Kencana Makmur.
Dalam perkara ini Pengadilan Negeri Ciamis telah menolak seluruh gugatan penggugat dan telah berkekuatan hukum tetap pada tanggal 10 April 2017 dan 27 Maret  2019.  Namun,  akibat  adanya  kedua  gugatan ini  Ketua  Pengadilan  Negeri Ciamis  menunda  pelaksanaan  sita  eksekusi  riil  terhadap  objek  jaminan  hak tanggungan,  meskipun  telah  ada  Penetapan  Sita  Eksekusi  Nomor  : 03/Pdt.Eks/2016/PN.Cms tertanggal 11 Agustus 2016.
Hal  ini  mengakibatkan  eksekusi  dari  jaminan  hak  tanggunan  menjadi berlarut-larut  hingga  4  tahun.  Padahal  Undang-Undang  Hak  Tanggungan  telah memberikan  kedudukan  yang  diutamakan  kepada  kreditor  tertentu  terhadap kreditor-kreditor  lainnya.  Dengan  berlarut-larutnya  eksekusi  jaminan  hak tanggungan  menyebabkan  tidak  ada  perlindungan  hukum  kepeda  pemenang lelang bahwa ia akan mendapatkan objek lelang hak tanggungan baik secara fisik maupun hak kebendaan barang hasil lelang. Bahkan hal ini dapat berakibat tidak ada  kepastian  hukum  dalam  kegiatan  perkreditan  perbankan  dan  dalam  skala nasional  dapat  mengganggu  pertumbuhan  perekonomian  nasional.  Selain  itu, lamanya  eksekusi  jaminan  hak  tanggungan bertentangan dengan  salah  satu  ciri hak  tanggungan  yang  diatur  dalam  Undang-Undang  Hak  Tanggungan  yakni, mudah dan pasti dalam pelaksanaan eksekusinya, jika debitur cidera janji.
Penulisan penelitian ini menggunakan tipe deskriptif analitis yaitu Penulisan yang  menggambarkan  peraturan-peraturan  yang  berlaku  dikaitkan  dengan  teori-
teori hukum dalam praktik pelaksanaannya yang menyangkut permasalahan yang diteliti.  Metode  pendekatan  yang  digunakan adalah  pendekatan  yuridis  normatif, yaitu  penulisan  yang  menitikberatkan  pada  penggunaan  data  sekunder  yang berupa  bahan  hukum  primer  seperti  peraturan  perundang-undangan,  bahan hukum  sekunder  berupa  karya  ilmiah,  dan  bahan  hukum  tersier  berupa  artikel koran  atau  majalah.    Selain  itu,dilakukan  studi  lapangan  untuk  mengumpulkan data  yang  dapat  menunjang  atau  melengkapi  data  sekunder  melalui  proses wawancara dengan Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang (KPKNL) di Kota  Tasikmalaya,  Panitera  Pengadilan  Negeri  Ciamis  dan  para  pihak  yang telibat dalam perkara Nomor:14/Pdt.Plw/2016/PN.Cms. dan perkara Nomor:18/Pdt.G/2018/PN.Cms.  Analisis  data  dilakukan  dengan  cara  analisis kualitatif yang berarti analisis yang digunakan tanpa rumusan statistic dan angka, artinya  disajikan  dalam  bentuk  uraian  dan  konsep  untuk  memperoleh  kejelasan masalah.

## II.  Pembahasan

## 2.1.  Pengaturan Ekeskusi Hak Tanggungan
Eksekusi  benda  objek  jaminan  adalah  pelaksanaan  hak  kreditor pemegang  hak  jaminan  terhadap  objek  jaminan  apabila  terjadi  perbuatan ingkar  janji  oleh  debitur  dengan  cara  penjualan  benda  objek  jaminan  untuk melunasi  piutangnya.  (Hasan,  2011:  247).  Adapun  dalam  hal  ini  akan dibahas  eksekusi  hak  tanggungan  berdasarkan  Undang-Undang  Hak Tanggungan dan Peraturan Lelang sebagai berikut:
a. Eksekusi  Hak  Tanggungan  Berdasarkan  Undang  Undang  Hak Tanggungan
Menurut  Ignatius  Ridwan  Widyadharma  (1997:  54)  bahwa  dengan mendasarkan  pada  pada  ketentuan  Pasal  20  Undang  Undang  Hak Tanggungan, maka syarat dan cara eksekusi apabila debitur cidera janji dapat ditempuh eksekusi hak tanggungan lewat dua kemungkinan, yaitu:
1)  Hak  pemegang  hak  tanggungan pertama  untuk  menjual  objek  hak tanggungan  atas  kekusaannya  sendiri  melalui  pelelangan  umum serta mengambil pelunasan dari hasil penjualan tersebut;
2)  Titel  eksekutorial  yang  terdapat  dalam  sertifikat  hak  tanggungan yang  memuat  irah-irah  dengan  kata- kata  “DEMI  KEADILAN BERDASARKAN KETUHANAN YANG MAHA ESA”.
Adanya janji untuk menjual sendiri di ataur dalam Pasal 6  Undang- Undang  Republik  Indonesia  Nomor  4  Tahun  1996  tentang  Hak Tanggungan,  yang  menegaskan  bahwa: “Apabila  debitur  cidera  janji, pemegang  HakTanggungan  pertama  mempunyai  hak  untuk  menjual obyek  Hak  Tanggungan  ataskekuasaan  sendiri  melalui  pelelangan umum  serta  mengambil  pelunasan  piutangnya  dari  hasil  penjualan tersebut.”
Lebih  lanjut  dalam  Penjelasan  Pasal  6  Undang-Undang  Republik Indonesia  Nomor  4  Tahun  1996  tentang  Hak  Tanggungan  yang menjelaskan  bahwa  hak  untuk  menjual  obyek  hak  tanggungan  atas kekuasaan  sendiri  merupakan  salah  satu  perwujudan  dari  kedudukan diutamakan  yang  dipunyai  oleh  pemegang  hak  tanggungan  atau pemegang hak tanggungan pertama. Hak tersebut didasarkan pada janji yang  diberikan  oleh  pemberi  hak  tanggungan  bahwa  apabila  debitur cidera janji, pemegang hak tanggungan berhak untuk menjual obyek hak tanggungan  melalui  pelelangan  umum  tanpa  memerlukan  persetujuan lagi  dari  pemberi  hak  tanggungan.  Hak  dari pemegang  hak  tanggungan untuk  melaksanakan  haknya  berdasarkan  ketentuan  Pasal  6  Undang- Undang  Hak  Tanggungan  tersebut  adalah  hak  yang  semata-mata diberikan oleh Undang-Undang.
Untuk  eksekusi  yang  menggunakan  titel  eksekutorial  berdasarkan sertifikat hak tanggungan pelaksanaan penjualan benda jaminan tunduk dan  patuh  pada  hukum  acara  perdata  sebagaimana  yang  ditentukan Pasal  224  HIR/258  RBg,  yang  prosedur  pelaksanaannya  memerlukan waktu  yang  lama.  Sedangkan  eksekusi  secara  dibawah  tangan pelaksanaannya  harus  memenuhi  beberapa  persyaratan  yang  antara lain  adanya  kesepakatan  antara  pemberi  hak  tanggungan  dengan pemegang  hak  tangggungan  (Ignatius  Ridwan  Widyadharma,  1997:  5). Terkait  dengan  parate  eksekusi,  J.Satrio  (2002:  285)  menjelaskannya sebagai bentuk menjual atas kekuasaannya sendiri.
Hak  untuk  menjual  atas  kekuasaan  sendiri  obyek  hak  tanggungan kalau  debitur  wanprestasi  merupakan  pelaksanaan  hak  eksekusi  yang disederhanakan,  yang  sekarang  diberikan  oleh  undang-undang  sendiri kepada  kreditor  pemegang  hak tanggungan pertama.  Dalam  arti  bahwa
pelaksanaan  hak  seperti  itu  tidak  usah  melalui  pengadilan  dan  tidak perlu  memakai  prosedur  hukum  acara  karena  pelaksanaannya  hanya digantun gkan pada syarat “Debitur Wanprestasi” padahal kreditor sendiri baru  membutuhkan  kalau  debitur  wanprestasi.  Kewenangan  seperti  itu tampak  sebagai  hak  eksekusi  yang  selalu  siap  ditangan  kalau dibutuhkan.  Itulah  sebabnya  eksekusi  yang  demikian  disebut  Parate Eksekusi  (J.Satrio,  2002:  232).  Hak  parate  eksekusi  yang  diberikan dalam  Pasal  6  Undang-Undang  Hak  Tanggungan,  sama  seperti  juga yang  diperjanjikan  melalui  Pasal  1176  ayat  (2)  KUHPerdata,  adalah kewenangan  yang  bersyarat,  yaitu  hak  tersebut  baru  ada  kalau  debitur wanprestasi (J.Satrio, 2002: 286).
Seorang  debitur  wanprestasi  atau  dalam  keadaan  lalai  memenuhi kewajibannya  sesuai  perjanjian  yang  dibuktikan  dengan  surat  somasi dari  keditur.    Sebagaimana  J.Satrio  menjelaskan  bahwa  debitur  dalam keadaan lalai setelah ada perintah/peringatan agar debitur melaksanakan  kewajiban  perikatannya.  Perintah  atau  peringatan  (surat teguran  itu  dalam  doktirn  dan  yurisprudensi  disebut  “somasi”.  Somasi yang  tidak  dipenuhi  (tanpa  alasan  yang  sah)  membawa  debitur  berada dalam  keadaan lalai  dan  sejak  itu  semua  akibat  kelalaian  (wanprestasi) berlaku (J.Satrio, 2014: 27).
Mengenai  titel  eksekutorial  yang  terdapat  dalam  Pasal  14  ayat  (2) Undang-Undang Hak Tanggungan, yang menyatakan: “(2) Sertipikat Hak Tanggungan  sebagaimana  dimaksud  pada  ayat  (1)  memuat  irah-irah dengan kata-kata "DEMI KEADILAN BERDASARKAN
KETUHANANYANG  MAHA  ESA".  kemudian  dipertegas  dalam  ayat  (3) Undang- Undang  Hak  Tanggungan  “(3)  Sertipikat  Hak  Tanggungan sebagaimana dimaksud pada ayat (2) mempunyai kekuatan eksekutorial yang  sama  dengan  putusan  pengadilan  yang  telah  memperoleh kekuatan  hukum  tetap  dan  berlaku  sebagai  pengganti  grosse  akta Hypotheek sepanjang mengenai hak atas tanah.”
Dalam  ketentuan  Pasal  14  ayat  (2)  Undang-Undang  Hak Tanggungan  bahkan  ditegaskan  bahwa  Sertifikat  Hak  Tanggungan adalah  Grosse  Akta  Hypotheek.  (Kartini  dan  Widjaja,  2008:  253). Disamakannya sertifikat hak tanggungan dengan grosse akta hypotheek,
karena  eksekusi  hak  tanggungan  didasarkan  pada  Pasal  224  HIR/258 RBg  yang  mengatur  eksekusi  grosse  akta  hypotheek.  Mengenai eksekusi  sertifikat  hak  tanggungan,  di  dalam  Pasal  26  Undang-Undang Hak  Tanggungan  ditentukan  bahwa: “Selama  belum  ada  peraturan perundang-undangan  yang  mengaturnya,  dengan  memperhatikan ketentuan  dalam  Pasal  14,  peraturan  mengenai  eksekusi  hypotheek yang  ada  pada  mulai  berlakunya  Undang-Undang  ini,  berlaku  terhadap eksekusi  Hak  Tanggungan.”  Sehingga,  dapat  disimpulkan  bahwa eksekusi  hak  tanggungan  terdiri  atas: Pertama, Pasal  14  ayat  (2)  j.o Pasal  26  Undang-Undang  Hak  Tanggungan  mengatur  titel  eksekutorial melalui pengadilan negeri. Kedua, bila ada kesepakatan dari para pihak penjualan  di  bahwa  tangan  dapat  dilakukan  sebagaimana  diatur  dalam Pasal  20  ayat  (2)  Undang-Undang  Hak  Tanggungan. Ketiga, ketentuan Pasal  6  Undang-Undang  Hak  Tanggugan  merupakan  parate  eksekusi yang menunjuk langsung ke pelelangan umum.
b. Ekeskusi Hak Tanggungan Berdasarkan Peraturan Lelang
Seperti  yang  termuat  dalam  Undang-Undang  Hak  Tanggungan, bahwa  lelang  merupakan  salah  satu  mekanisme  eksekusi  jaminan  hak tanggungan.  Apabila  debitur  cidera  janji  seperti  terjadi  kredit  macet, maka kreditor sebagai pemegang hak tanggungan dapat memakai lelang sebagai  salah  satu  mekanisme  eksekusi  jaminan  hak  tanggungan. Mengenai lelang ini  diatur dalam  Peraturan Menteri  Keuangan  Republik Indonesia  Nomor  27/PMK.06/2016  Tentang  Petunjuk  Pelaksanaan Lelang.
Istilah lelang berasal dari bahasa Belanda, yaitu Vendu, sedangkan bahasa Inggris, disebut dengan istilah Auction (Salim, 2014: 237). Pasal 1  ayat  (1)  Peraturan  Menteri  Keuangan  Republik  Indonesia  Nomor 27/PMK.06/2016  Tentang  Petunjuk  Pelaksanaan  Lelang  menyatakan bahwa: “Lelang  adalah  penjualan  barang  yang  terbuka  untuk  umum dengan  penawaran  harga  secara  tertulis  dan/  atau  lisan  yang  semakin meningkat atau menurun untuk mencapai harga tertinggi, yang didahului dengan Pengumuman Lelang. ”
1)  Sumber Hukum Penjualan Lelang
Sumber  hukum  penjualan  dapat  bertitik  tolak  dari  ketentuan
Pasal  200  ayat  (1)  HIR,  Pasal  216  RBg  yang  memerintahkan penjualan lelang dilakukan dengan perantaraan kantor lelang, berarti sumber  hukum  yang  menjadi  pedoman  pelaksanaannya,  tidak semata-mata  merujuk  kepada  HIR  dan  RBg  saja.  Akan  tetapi, meliputi  berbagai  ketentuan  yang  berkaitan  dengan  masalah penjualan  lelang.  Hal  ini  karena  HIR  dan  Rbg  tidak  mengatur  lebih lanjut  tata  caranya  (Salim,  2014:  114).  Dalam  perjalanan  sejarah mulai  lahirnya Vendu  Reglement 1908  No.189  sampai  sekarang rujukan  utama  penjualan lelang  yang  diperintahkan   Pasal  200  ayat (1) HIR yang masih berlaku efektif terdiri dari (secara bersama-sama disebut “Peraturan Lelang”) adalah:
a) Vendu  Reglement  Staatsblad .  1908  No.189  sebagaimana diubah dengan Staatblad. 1940 No. 56;
b)  Instruksi  Lelang  ( Vendu  Instructie) LN  1908  No.190 sebagaimana diubah dengan LN 1930 No.85;
c)  Peraturan  Pemungutan  Bea  Lelang  untuk  pelelangan  dan Penjualan Umum ( Vendu Salaris ) LN 1949 No.390
d)  Pasal  20  sampai  Pasal  21  Undang-Undang  Nomor  4  Tahun 1996  tentang  Hak  Tanggungan  Atas  Tanah  Beserta  Benda- Benda yang Berkaitan dengan Tanah;
e)  Peraturan  Menteri  Keuangan  Republik  Indonesia  Nomor 27/PMK.06/2016 Tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang;
f)  Peraturan  Direktur  Jenderal  Kekayaan  Negara  No.  Nomor  2 /KN/2017 Tentang Petunjuk Teknis Pelaksanaan Lelang
g)  Peraturan  Direktur  Jenderal  Kekayaan  Negara  No.  Nomor  5 /KN/2017 Tentang Risalah Lelang.
2)  Jenis-Jenis Lelang
Dalam  Pasal  1  angka  4,  5  dan  6  Peraturan  Menteri Keuangan  Republik  Indonesia  Nomor  27/PMK.06/2016  Tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang mengklasifikasikan lelang menjadi: a)  Lelang eksekusi
Lelang  eksekusi  adalah  lelang  untuk  melaksanakan putusan  atau  penetapan  pengadilan,  dokumen-dokumen  lain yang  dipersamakan  dengan  itu,  dan/  atau  melaksanakan
ketentuan dalam peraturan perundangundangan. Jenis lelang ini merupakan  penjualan  umum  untuk  melaksanakan  atau mengeksekusi  putusan  atau  penetapan  pengadilan  atau dokumen  yang  dipersamakan  dengan  putusan  pengadilan, seperti hipotek, hak tanggungan, atau jaminan fidusia.
b)  Lelang non-eksekusi
Jenis  lelang  ini  merupakan  penjualan  umum  diluar pelaksanaan  putusan  atau  penetapan  pengadilan  yang  terdiri dari lelang barang milik/dikuasai negara dan lelang sukarela milik swasta. Dalam Peraturan Menteri Keuangan Republik Indonesia Nomor  27/PMK.06/2016  Tentang  Petunjuk  Pelaksanaan  Lelang non  eksekusi  ini  dibagi  menjadi  2  macam:  lelang  noneksekusi wajib  yaitu  lelang  untuk  melaksanakan  penjualan  barang  yang oleh  peraturan  perundang-undangan  diharuskan  dijual  secara lelang  dan  lelang  noneksekusi  sukarela  adalah  lelang  atas barang  milik  swasta,  perorangan  atau  badan  hukum/badan usaha yang dilelang secara sukarela.
3)  Pihak-Pihak Yang Terkait Dengan Pelelangan Benda Jaminan
Adapun  para  pihak  terkait  dalam  pelelangan  benda  jaminan dapat disajikan sebagai berikut: (Salim, 2014: 248).
a)  Nasabah  (Penjual),  yaitu  orang  yang  telah  menjamin  uang  pada kreditor,  namun  tidak  melaksanakan  kewajiban  sesuai  dengan yang sepakitinya;
b)  Kreditor  adalah  pihak  bank  atau  lembaga  lain  yang  telah memberikan uang atau modal kepada nasabah;
c)  Badan  Urusan  Piutang  dan  Lelang  Negara  (atau  Kantor  Lelang); dan
d)  Pihak  atau  pembeli  barang  jaminan,  yaitu  orang  atau  badan  yang telah membeli atau menang dalam pelelangan barang jaminan.
Sesuai  dengan  ketentuan  Pasal  200  ayat  (1)  HIR/  Pasal  215 ayat (1) RBg Penjualan barang sitaan dilakukan dengan perantaraan Kantor  Lelang  tidak  boleh  dilakukan  sendiri  oleh  Pengadilan  Negeri ataupun kantor atau instansi lain (Harahap, 2017:117). Pada saat ini berdasarkan  Peraturan  Menteri  Keuangan  Nomor  27/PMK.06/2016
Tentang  Petunjuk  Pelaksanaan  Lelang,  penyelenggaraan  lelang dilaksanakan oleh KPKNL dan Balai Lelang.  KPKNL adalah instansi vertical  DJKN  yang  berada  di  bawah  dan  bertanggung  jawab langsung  kepada  Kepala  Kantor  Wilayah.  Sedangkan  Balai  Lelang adalah Badan Hukum Indonesia berbentuk Perseroan Terbatas (PT) yang  khusus  didirikan  untuk  melakukan  kegiatan  usaha  di  bidang lelang.  Namun,  berdasarkan  Pasal  15  ayat  (1)  Peraturan  Menteri Keuangan  Nomor  176/PMK.06/2010  Tentang  Balai  Lelang, menyatakan bahwa Balai Lelang hanya dapat menjalankan kegiatan usaha Lelang Noneksekusi Sukarela.
Selanjutnya,  Pasal  2  Peraturan  Menteri  Keuangan  Nomor 27/PMK.06/2016 mengamanatkan bahwa setiap pelaksanaan lelang harus  dilakukan  oleh  dan/atau  dihadapan  Pejabat  Lelang  kecuali ditentutan  lain  oleh  Undang-Undang  atau  Peraturan  Pemerintah. Berdasarkan ketentuan ini Pejabat Lelang terbagi menjadi 2 macam, yaitu Pejabat Lelang Kelas I yang berwenang melaksanakan semua jenis  lelang  dan  Pejabat  Lelang  Kelas  II  yang  hanya  berwenang melaknakan  lelang  noneksekusi  sukarela  atas  permohonan  Balai Lelang.
4)  Perpindahan Hak Kepada Pembeli Lelang
Mengenai  masalah  perpindahan  hak  kepada  Pembeli  Lelang, merujuk kepada Pasal 32 Vendu Reglement jo. Pasal 200 ayat (10) HIR,  Pasal  218  ayat  (1)  RBg.  Pada  garis  besarnya,  pasal-pasal tersebut  mengatur  administrasi  pembayaran  uang  hasil  lelang. Pembeli  memenuhi  syarat-syarat  pembayaran  yang  diwajibkan kepadanya.  Berdasarkan  pembayaran  itu,  kepadanya  diberi  bukti atau surat keterangan oleh kantor lelang, yang  menyatakan pembeli telah  memenuhi  semua  kewajiban  pembayaran  (Harahap,  2017: 160-161).
Memperhatikan  pasal-pasal  tersebut,  peralihan  hak  kepada pembeli  lelang  tidak  dengan  sendirinya  terjadi  pada  saat  pembeli dinyatakan  dan  disahkan  Pejabat  Lelang  sebagai  pemenang. Pernyataan  dan  pengesahan  itu,  belum  mengakibatkan  peralihan secara  efektif  karena  hal  itu  baru  merupakan  proses  kearah
perolehan  hak  secara  yuridis.  Perolehan  hak,  baru  terjadi  menurut hukum:
a) Setelah  pembeli  lelang  memenuhi  semia  syarat  lelang, terutama  pelunasan  pembayaran  uang  hasil  lelang,  yang dibuktikan  dengan  surat  keterangan  pelunasan  dari  kantor lelang;
b) Surat  keterangan  itu  diberikan  kepada  pembeli,  maka  sejak saat  itu,  barulah  secara  formil  dan  materiil  terjadi  peralihan hak ke tangan pembeli. (Harahap, 2017: 161).
Untuk  lebih  jelasnya  dalam  Pasal  526  Rv,  yang  menyatakan: “Hak  milik  barang  yang  dilelang  berpindah  ke  tangan  pembeli berdasarkan  pengumuman  kutipan  daftar  pelelangan  yang  tidak dapat  dibuktikan  selain  dengan  menunjukan  dengan  bukti  tertulis yang  dikeluarkan  oleh  kantor  lelang  yang  mneyatakan  bahwa  telah dipenuhi  semua  syarat  pembelian”.  Lebih  lanjut,  mengenai peraliahan  kepada  pembeli,  benda  dan  kebendaanya.  Perhatikan ketentuan Pasal 200 ayat (10) HIR. Menurut pasal ini:
a)  Hak  tereksekusi  atas  barang  tidak  bergerak,  berpindah kepada pembeli;
b)  Perpindahan  hak  terjadi  setelah  pembeli  memenuhi  syarat pembayaran. (Harahap, 2017: 163).
Jika  ketentuan  pasal  diatas  dihubungkan  dengan  Pasal  1474 dan  Pasal  1475  KUHPerdata,  yang  diserahkan  penjual  kepada pembeli  lelang  ialah  perpindahan  hak  kebendaan  baik  secara  fisik dan nyata ( feitelijk, actual ) maupun secara yuridis.
Peralihan  atau  perolehan  hak  yang  disebutkan  Pasal  200  ayat (10)  HIR  hanya  terbatas  sepanjang  hak  kendaan  ( property  right ). Jika objeknya barang bergerak, peralihan hak kebendaannya cukup diserahkan  langsung  secara  fisik.  Hal  itu  sesuai  dengan  ketentuan Pasal  612  KUHPerdata  yang  menyatakan  peralihan  hak  barang bergerak  telah  sempurna  terjadi  dengan  penyerahan  nyata  ( feitlijke levering).
Adapun  peralihan  barang  tidak  bergerak  baru  sempurna menurut  hukum,  setelah  dilakukan  balik  nama  pada  kantor
pendaftaran  barang  yang  bersangkutan.  Menurut  Pasal  37  ayat  (1) jo.  Pasal  41  ayat  (1)  Peraturan  Pemerintah  No.24/1997  tentang Pendaftaran Tanah, peralihan hak atas tanah yang diperoleh melalui lelang  didaftarkan  berdasarkan  bukti  kutipan  risalah  lelang  yang dibuat  pejabat  lelang.  Begitu  juga  peralihan  hak  atas  kapal  atau pesawat terbang, baru sempurna setelah dilakukan balik nama pada kantor pendaftaran yang bersangkutan (Harahap, 2017: 164).
2.2.  Kedudukan  Objek  Jaminan  Hak  Tanggungan  Yang  Telah  Di  Lelang Eksekusi Dalam Hal Ada Gugatan Dari Pihak Ketiga
Dalam suatu jaminan kebendaan, ketika debitur mengalami gagal bayar atau kredit macet  maka, benda yang dibebani oleh hak jaminan kebendaan tersebut  dapat  dilakukan  eksekusi  untuk  diambil  pelunasan  utangnya. Seperti  halnya  jaminan  kebendaan  hak  tanggungan,  dalam  Pasal  20 Undang-Undang  Hak Tanggungan  dinyatakan  bahwa  apabila  debitur  cidera janji  (wanprestasi),  maka  kreditor  dapat  melakukan  eksekusi  terhadap jaminan  kebendaan  tersebut.  Namun,  untuk  menyatakan  debitur  dalam keadaan  lalai  (wanprestasi),  maka  kreditor  terlebih  dahulu  harus memberikan  surat  peringatan  atau  somasi  kepada  debitur  sebagaimana diatur  dalam  Pasal  1238  KUHPerdata.  Somasi  yang  tidak  dipenuhi  (tanpa alasan  yang  sah)  membawa  debitur  berada  dalam  keadaan  lalai  dan  sejak itu.
Semua akibat kelalaian (wanprestasi) berlaku. Lebih lanjut, Pasal 1243 KUHPerdata  menyatakan    bahwa  “Penggantian  biaya,  kerugian  dan  bunga karena  tak  dipenuhinya  suatu  perikatan  mulai  diwajibkan,  bila  debitur, walaupun  telah  dinyatakan  lalai,  tetap  lalai  untuk  memenuhi  perikatan  itu, atau  jika  sesuatu  yang  harus  diberikan  atau  dilakukannya  hanya  dapat diberikan atau dilakukannya dalam waktu yang melampaui waktu yang telah ditentukan.”.  Sehingga  jelas  tuntutan  atas  wanprestasi  suatu  perjanjian hanya  dapat  dilakukan,  apabila  debitur  setelah  diberi  peringatan  bahwa  ia telah melalaikan kewajibannya, tetap saja debitur melalaikannya.
Apabila  memang  dimungkinkan  pemenuhan  prestasi  debitur  dengan cara lain  setelah  kreditor  memberi  surat peringatan  melalui  somasi,  kreditor sebaiknya  tidak  langsung  melaksanakan  hak  eksekusi  jaminan  hak tanggungan.  Karena  sebetulnya  eksekusi  jaminan  hak  tanggungan  juga
memiliki  berbagai  resiko  yang  dapat  menghalangi  kembalinya  modal  yang telah  dikeluarkan,  seperti  resiko  tidak  laku,  resiko  harga,  bahkan  resiko terhalangnya eksekusi oleh pihak ketiga.
Dalam penyelematan kredit kreditor dapat menawarkan skema kepada debitur berupa rencana tindak lanjut upaya penyelamatan kredit bermasalah jika  diperkirakan  prospek  usaha  masih  baik.  Penyelamatann  kredit  ini dilakukan  dengan  berpedoman  pada  ketentuan  Surat  Edaran  Bank Indonesia  No.  26/4/BPPP  yang  terdiri  dari  Pertama,  Penjadwalan  kembali ( rescheduling) adalah  upaya  penyelamatan  kredit  dengan  melakukan perubahan  syarat-syarat  perjanjian  kredit  yang  berkenaan  dengan  jadwal pembayaran  kembali  kredit  atau  jangka  waktu,  termasuk grace  period baik besarnya  jumlah  angsuran  maupun  tidak.  Kedua,  Persyaratan    kembali ( reconditioning )  adalah  upaya  penyelamatan  kredit  dengan  cara  melakukan perubahan  atas  sebagaian  atau  seluruh  syarat  perjanjan  kredit  yang  tidak terbatas  hanya  pada  perubahan  jadwal  angsuran  atau  jangka  waktu  kredit saja,  namun  perubahan  tersebut  tanpa  memberikan  tambahan  kredit  atau tanpa  melakukan  konversi  atas  seluruh  atau  sebagaian  dari  kredit  menjadi equity perusahaan.  Ketiga,  Penataan  kembali  ( restructuring) adalah  upaya penyelamatan  dengan  melakukan  perubahan  syarat-syarat  perjanjian  kredit berupa  pemberian  tambahan  kredit  atau  melakukan  konversi  atas  seluruh atau sebagian dari kredit menjadi equity perusahaan  dan equity bank yang dilakukan dengan atau tanpa rescheduling dan/atau reconditioning. Rencana awal  penyelamatan  kredit  bermasalah  tersebut  pada  dasarnya  masih merupakan  tahap  negosiasi  dengan  debitur,  dimana  debitur  yang  masih dalam  kondisi  dapat  memperbaiki  pinjamannya  setelah  dilakukan  upaya penyelamatan.  Namun  demikian,  apabila  upaya  negosiasi  tersebut  tidak berhasil dan kredit menjadi macet, dimana debitur tidak kooperatif atau tidak mampu  lagi  untuk  membayar  angsuran,  maka  bank  sebagai  kreditor  akan melakukan  upaya  terakhir  berupa  menggunakan  hak  eksekusi  jaminan  hak tanggungan.
Mengenai  eksekusi  jaminan  hak  tanggungan  memiliki  beberapa  cara yang  dapat  dipilih  oleh  kreditor  sebagai  pemegang  hak  tanggungan,  yaitu Pertama, melakukan  eksekusi  berdasarkan  ketentuan  Pasal  6  Undang- Undang  Hak  Tanggugan  yang  merupakan  parate  eksekusi  yang  menunjuk
langsung  ke  pelelangan  umum.  Hak  parate  eksekusi  ini  tidak  berarti  hak tersebut demi hukum ada, melainkan harus diperjanjikan terlebih dahulu oleh para  pihak  dalam  Akta  Pembeban  Hak  Tanggungan.  Hak  parate  ekeskusi jaminan hak tanggungan melalui lelang ini dapat timbul dari perjanjian pokok yang diikat dengan jaminan melalaui pejnajjian asesor, apabila debitur telah dinyatakan  dalam  keadaan  lalai.  J.Satrio    mengingatkan  bahwa  hak  parate eksekusi  yang  diberikan  dalam  Pasal  6  Undang-Undang  Hak  Tanggungan, sama  seperti  juga  yang  diperjanjikan  melalui  Pasal  1176  ayat  (2) KUHPerdata  adalah  kewenangan  yang  bersyarat,  yaitu  hak  tersebut  baru ada kalau debitur wanprestasi. Kedua, eksekusi berdasarkan Pasal 14 ayat (2) j.o Pasal 26 Undang-Undang Hak Tanggungan yang mengatur eksekusi menggunakan  titel  eksekutorial  melalui  permohonan  fiat  ekskusi  ke pengadilan negeri. Titel eksekutorial ini terbentuk karena dalam sertifikat hak tanggungan memuat irah- irah  “DEMI  KEADILAN  BERDASARKAN KETUHANAN  YANG  MAHA  ESA”,  sehingga  sertifikat  hak  tanggungan mempunyai  kekuatan  eksekutorial  yang  sama  dengan  putusan  pengadilan yang telah berkekuatan hukum tetap. Ketiga, bila ada kesepakatan dari para pihak  penjualan  di  bahwa  tangan dapat dilakukan,  jika  dengan demikian itu dapat  diperoleh  harga  tertinggi  yang  menguntungkan  semua  pihak, sebagaimana  diatur  dalam  Pasal  20  ayat  (2)  Undang-Undang  Hak Tanggungan.
Praktik pelaksanaan eksekusi jaminan hak tanggungan ini terjadi pada Nani  yang  merupakan  debitur  PT  Bank  Perkreditan  Rakyat  Pundi  Kencana Makmur  yang  termuat  dalam  suatu  Akta  Perjanjian  Kredit dengan  pinjaman kredit  sebesar  Rp.  200.000.000  yang  disertai  agunan  tambahan  berupa jaminan  hak  tanggunan  terhadap  Sertifikat  Hak  Milik  No.552  Desa Handapherang atas nama Dedi Herdiana. Pada saat pelaksanaan perjanjian, Nani  tetap  tidak  melakukan  prestasinya  dan  masih  memiliki  utang  pokok berikut  bunganya  sebesar  Rp.280.000.000  masih  melekat  terhadap  objek jaminan  tersebut,  maka  PT  Bank  Perkreditan  Rakyat  Pundi  Kencana Makmur mengirimkan surat somasi/peringatan kepada Nani sebanyak 3 kali, namum  tidak  ada  respon  atau  itikad  baik  dari  Nani.  Sehingga,  PT  Bank Perkreditan  Rakyat  Pundi  Kencana  Makmur  sebagai  pemegang  hak tanggungan  pertama  mengambil  pelunasan  dari  penjualan  objek  jaminan
tersebut melalui pelelangan umum.
Berdasarkan  kasus  diatas  terlihat  bahwa,  debitur  telah  melalaikan kewajibannya  untuk  membayar  angsuran.  Kreditor  telah  memberikan memberikan  surat  peringatan/somasi  kepada  debitur  untuk  ditwarkan penyelesaian  kredit  macet  melalui  skema rescheduling,  reconditioning, atau restructuring. Namun,  karena  debitur  tidak  merspon  tawaran  kreditor  atau tidak  munujukan  itikad  baik,  maka  kreditor  sebagai  pemegang  hak tanggungan  pertama  mengambil  pelunasan  dari  penjualan  objek  jaminan tersebut  melalui  parate  eksekusi  pelelangan  umum  yang  telah  diperjanjian terlebih  dahulu  dalam  Akta  Pembebanan  Hak  Tanggungan.  Fakta-fakta tersebut telah sesuai dengan ketentuan baik yang diatur dalam KUHPerdata maupun Undang-Undang Hak Tanggungan.
Mekanisme  lelang  memang  menjadi  salah  satu  cara  yang  digunakan oleh  kreditor  perbankan  sebagai  pemegang  hak  tanggungan  untuk mengeksekusi jaminan hak tanggungan. Lelang eksekusi berdasarkan Pasal 6  Undang-Undang  Hak  Tangggungan  hanya  dapat  dilakukan  dihadapan Pejabat  Lelang  Kelas  I  pada  Kantor  Pelayanan  Kekayaan  Negara  dan Lelang yang berada dalam yurisdiksinya. Eksekusi jaminan hak tanggungan melalui  penjualan  lelang  mempunyai  fungsi  untuk  menciptakan  nilai  dari suatu barang atau nilai nominal  suatu barang jaminan mejadi sejumlah uang dengan waktu yang relatif singkat dan menjual barang jaminan dengan nilai objektif untuk memenuhi kebutuhan penjualan lelang dalam masyarakat.
Sebelum  objek  jaminan  hak  tanggungan  dapat  dilakukan  lelang eksekusi  kreditor  harus  terlebih  dahulu  menempuh  tahap  Persiapan  Lelang (Pra-Lelang). Persiapan lelang ini diatur Dalam Bab IV mulai dari Pasal 11 – Pasal  62  Peraturan  Menteri  Keuangan  Republik  Indonesia  Nomor  27 /PMK.06/2016 Tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang. Pada tahap persiapan ini  pada  pokoknya  ada  6  kegiatan  yang  harus  dilakukan,  yaitu  permohonan lelang,  tempat  dan  waktu  lelang,  syarat  lelang,  jaminan  penawaran  lelang, penyerahan  nilai  batas  barang  jaminan  dan  pengumuman  lelang.  Dalam tahap persiapan lelang ini pemenuhan syarat lelang yang berisifat umum dan khusus untuk menjadi penjual lelang sangat penting dilakukan, karena dalam tahap ini akan  dilakukan  pengecekan  objek lelang  jaminan  hak  tanggungan secara  formil  untuk  menjawab  apakah  memang  benar  terkait  subjek  dan
objek dari jaminan hak tanggungan.
Mengenai pengecekan legalitas formal subjek dan objek lelang ini telah diatur  secara  lebih rinci  dalam  Pasal 4  ayat  (1)  Peraturan  Direktur  Jenderal Kekayaan Negara Nomor 2 /KN/2017 Tentang Petunjuk Teknis Pelaksanaan Lelang yang manyatakan “Kepala KPKNL atau Pejabat Lelang Kelas II wajib meneliti  kelengkapan  dokumen  persyaratan  lelang  dan  legalitas  formal subjek  dan  objek  lelang.”  Selanjutnya  diatur  Pasal  5  Peraturan  Direktur Jenderal  Kekayaan  Negara  Nomor  2  /KN/2017  dokumen  yang  harus disertakan  untuk  memenuhi  syarat  umum  dan  dalam  Pasal  6  Peraturan Direktur  Jenderal  Kekayaan  Negara  Nomor  2  /KN/2017    mengatur  syarat khusus  dalam  lelang  eksekusi  Pasal  6  Undang-Undang  Hak  Tanggungan yang  terdiri  dokumen  yang  bersifat  khusus  yang  disampaikan  pada  saat permohonan lelang. Selain itu ada pula dokumen yang bersifat khusus yang disampaikan  pada  saat  sebelum  pelaksanaan  lelang  yang  juga  harus dipenuhi  oleh  penjual  lelang  dan  peserta  lelang.  Begitupun  peserta  lelang harus  memenuhi  persyaratan  yang  telah  ditentukan  dalam  Peraturan Direktur  Jenderal  Kekayaan  Negara  Nomor  2  /KN/2017.  Apabila  pemohon lelang  dan  peserta  lelang  yang  nantinya  ditetapkan  sebagai  pemenang lelang  melalui  Risalah  telah  memenuhi  semua  persyaratan  umum  dan khusus,  dapat  dipastikan  bahwa  pemohon  lelang  dan  pemenang  lelang jaminan  hak  tanggungan    merupakan  pihak  yang  beritikad  baik  dan  oleh karenanya dilindungi oleh hukum.
Perlindungan  hukum  terhadap  para  pihak  dalam  lelang  sebetulnya sama dengan jual beli, karena lelang mempunyai karakter hukum yang sama dengan  jual  beli  dalam  KUHPerdata.    Persamaan  karateristik  ini  terlihat dimana lelang sama-sama  mempunyai unsur esensialia yang sama dengan jual  beli  sebagaimana  diatur  dalam  Pasal  1457  KUHPerdata  yakni  suatu persetujuan  dengan  mana  pihak  yang  satu  mengikatkan  dirinya  untuk menyerahkan  suatu  barang,  dan  pihak  yang  lain  untuk  membayar  harga yang  dijanjikan.  Untuk  itu  berlaku  umum  ( Lex  Generalis )  ketentuan  hukum Bab  V  KUHPerdata  tentang  jual  beli.  Namun  demikian,  penjualan  lelang mempunyai  identitas  dan  karakteristik  tersendiri  dengan  adanya  ( Lex Spesialis )  pengaturan  khusus  mengenai  lelang  itu  sendiri.  Adapun pengaturan  khusus  yang  paling  besar  pengaruhnya  terhadap  suatu
perjanjian  lelang  adalah  Peraturan  Direktur  Jenderal  Kekayaan  Negara Nomor  5  /KN/2017  Tentang  Risalah  Lelang  yang  pada  pokoknya  mengatur format  baku  dalam  pembuatan  risalah  lelang.  Risalah  lelang  ini  sangat penting  dalam  lelang  karena  berlaku  sebagai  perjanjian  berbentuk  akta otentik  dan  mempunyai  kekuatan  pembuktian  sempurna  antara  penjual lelang  dan  pembeli/pemenang  lelang.  Bahkan  dalam  kutipan  rislaah  lelang wajib  dicantukan    bahwa  “Diberikan  Kutipan  kepada  Pembeli  sebagai  Akta Jual Beli”. Sehingga sumber hukum dalam perjanjian lelang dapat ditemukan dalam risalah lelang, apabila ada yang belum diatur maka berlaku ketentuan umum Bab V KUHPerdata sebagai lex generalis .
Apabila  dikemudian  hari  ada  permasalahan  dalam  pelaksanaan perstasi  masing-masing  pihak  dalam  perjanjian  jual  beli  lelang,  seperti adanya pihak ketiga yang mengajukan gugatan terkait objek lelang eksekusi hak  tanggungan  ke  pengadilan  negeri,  maka  kita  dapat  menagcu  pada risalah  lelang  untuk  melihat  bagaimana  pertanggungjawaban  akan  hal tersebut.  Hal  ini  memang  perlu  diperhatikan  karena,  kebanyakan  lelang barang  jaminan  hak  tanggungan  dilaksanakan  tanpa  adanya  kesukarelaan dari  pemilik  barang  yang  dibebani  hak  tanggungan  dan  banyak  pihak  yang ingin menghalangi pelaksanaannya.
Menurut  Narasumber  Rizki  Mulyadi  Herdiansyah,  yang  merupakan Pejabat  Lelang  Kelas  I  di  KPKNL  Tasikmalaya  menerangkan  bahwa  pihak- pihak  yang  merasa  kepentingannya  terganggu  oleh adanya lelang  eksekusi barang  jaminan  hak  tanggungan  banyak  melakukan  berbagai  perlawanan baik  jalur  hukum  maupun  non-hukum.  Perlawanan  menggunakan  jalur  non- hukum  untuk  menghalangi  pelaksanaan  lelang  seperti  mengerahkan  massa untuk menggangu proses lelang dan proses pengosongan objek jaminan hak tanggungan, mengajukan keberatan kepada KPKNL karena ia merasa yang lebih  berhak  dan  perlawanan  jalur  hukum  dilakukan  dengan  mengajukan gugatan ke pengadilan negeri, baik itu berupa gugatan wanprestasi, gugatan perbuatan  melawan  hukum  karena  nilai  limit  terlalu  rendah,  atau  gugatan perlawanan eksekusi karena merasa lebih berhak atas objek lelang eksekusi hak tanggungan.
Dalam praktik hal ini terjadi, seperti yang dilakukan oleh Dedi Herdiana sebagai  penggugat  yang  mengajukan  keberatan  dengan  malayangkan
gugatan  perlawanan  di  Pengadilan  Negeri  Ciamis  dengan  Nomor  Perkara: 14/Pdt.Plw/2016/PN.Cms terhadap Boni Gunawan sebagai pemenang lelang objek  hak  tanggunan  dalam  perjanjian  kredit  antara  PT  Bank  Perkreditan Rakyat  Pundi  Kencana  Makmur  dengan  Nani.  Yang  kemudian  dilanjutkan dengan  mengajukan  gugatan  kedua  terkait  wanprestasi  yang  terdaftar dengan  Nomor  Perkara:  18/Pdt.G/2018/PN.Cms  terhadap  Nani  dengan menyertakan  Boni  Gunawan  (pemenang  lelang)  sebagai  Tergugat  II. Tuntutan  hak  yang  dilakukan  oleh  penggugat  bertujuan  untuk  memperoleh perlindungan hak yang dapat diberikan oleh pengadilan.
Pada gugatan dengan Nomor Perkara: 14/Pdt.Plw/2016/PN.Cms, Dedi Herdiana  menyatakan  poin  gugatan  bahwa  objek  lelang  hak  tanggungan merupakan haknya dan tidak pernah menjaminkannya kepada bank. Namun, dalam  sidang  pembuktian  hal  ini  tidak  terbukti  secara  sah,  oleh  karenanya Majelis Hakim Pengadilan Negeri Ciamis dalam putusannya menolak seluruh poin  gugatan  yang  diajukan  penggugat.  Sedangkan  pada  gugatan  kedua dengan Nomor Perkara: 18/Pdt.G/2018/PN.Cms, Dedi Herdiana menyatakan telah  ada  wanprestasi  dalam  perjanjian  tertanggal  10  Oktober  2013  antara Dedi Herdiana dengan Nani, yang pada pokoknya dalam perjanjian tersebut Nani “meminjam” tanah hak milik atas nama Dedi Herdiana dengan imbalan sejumlah uang untuk keperluan Nani mengajukan permohonan kredit kepada PT  Bank  Perkreditan  Rakyat  Pundi  Kencana  Makmur. “Peminjaman”  tanah hak  milik  ini  dilakukan  dengan  proses  balik  nama  semula  atas  nama  Dedi Herdiana mejadi atas nama Nani. Menjawab poin gugatan ini Majelis Hakim memutuskan  menolak  gugatan  penggugat  untuk  seluruhnya  dengan pertimbangan  hukum  bahwa  kreditor  dan  pemenang  lelang  adalah  pihak ketiga yang tidak tahu menahu atas sengketa pribadi antara debitur/pemberi agunan  terhadap  pihak  lainnya  yang  merasa  ditipu,  dirugikan,  atau  klaim lainya  yang  bisa  jadi  hanya  merupakan  klaim  sepihak  tanpa  dasar  alias rekayasa yang diskenariokan oleh debitur nakal.
Kedua  gugatan  di  atas  yang  terkesan  diada-adakan  oleh  pihak penggugat  untuk  menghambat  proses  eksekusi,  mengakibatkan  terbitnya sita persamaan terhadap objek lelang hak tanggungan sehingga tidak dapat segera dinikmati oleh pemenang lelang. Untuk mengetahui kedudukan objek jaminan  hak  tanggungan  yang  telah  di  lelang  eksekusi  dalam  hal  ada
gugatan  dari  pihak  ketiga,  maka  kita  dapat  mengacu  kepada  risalah  lelang dalam  perjanjian  lelang  ini  yaitu  Risalah  Lelang  No.1240/2015  tanggal  8 Maret 2016 dan KUHPerdata.
Dalam  jual  beli  lelang  kedudukan  perpindahan  hak  atas  objek  lelang hak tanggungan kepada pembeli/ pemenang lelang beralih dengan mengacu Pasal 32 Vendu Reglement jo. Pasal 200 ayat (10) HIR, Pasal 218 ayat (1) RBg.  Pada  garis  besarnya,  pasal-pasal  tersebut  mengatur  administrasi pembayaran uang hasil  lelang. Pembeli memenuhi syarat-syarat pembayaran  yang  diwajibkan  kepadanya.  Berdasarkan  pembayaran  itu, kepadanya  diberi  bukti  atau  surat  keterangan  oleh  kantor  lelang,  yang menyatakan  pembeli  telah  memenuhi  semua  kewajiban  pembayaran. Sehingga  peralihan  hak  kepada  pembeli  lelang  tidak  dengan  sendirinya terjadi  pada  saat  pembeli  dinyatakan  dan disahkan  Pejabat  Lelang  sebagai pemenang.  Pernyataan  dan  pengesahan  itu,  belum  mengakibatkan peralihan  secara  efektif  karena  hal  itu  baru  merupakan  proses  kearah perolehan hak secara yuridis. Perolehan hak, baru terjadi menurut hukum (1) Setelah pembeli lelang memenuhi semua syarat lelang, terutama pelunasan pembayaran  uang  hasil  lelang,  yang  dibuktikan  dengan  surat  keterangan pelunasan  dari  kantor  lelang;  (2)  Surat  keterangan  itu  diberikan  kepada pembeli,  maka  sejak  saat  itu,  barulah  secara  formil  dan  materiil  terjadi peralihan  hak  ke  tangan  pembeli.  Apabila  kita  mengacu  kepada  Peraturan Direktur  Jenderal  Kekayaan  Negara  Nomor  5  /KN/2017,  maka  surat keterangan ini ialah Kutipan Risalah Lelang yang digunakan untuk keperluan pengurusan  SKPT/SKT/surat  lainnya  oleh  Pemohon.  Untuk  sempurnanya peralihan  barang  tidak  bergerak  menurut  hukum,  setelah  dilakukan  balik nama  pada  kantor  pendaftaran  barang  yang  bersangkutan.  Hal  ini  selaras dengan  Pasal  37  ayat  (1)  jo.  Pasal  41  ayat  (1)  Peraturan  Pemerintah No.24/1997  tentang  Pendaftaran  Tanah,  peralihan  hak  atas  tanah  yang diperoleh melalui lelang didaftarkan berdasarkan bukti kutipan risalah lelang yang dibuat pejabat lelang.
Dalam  hal  terdapat  gugatan  pihak  ketiga  terhadap  objek  lelang  hak tanggungan  setelah  risalah  lelang  ditanda  tangani,  maka  kedudukan  objek lelang hak tanggungan secara yuridis tetap pada tangan pembeli/pemenang lelang beritikad baik, kecuali dibuktikan lain oleh pengadilan.  Terkait dengan
kedudukan  objek  lelang  hak  tanggungan  secara  riil  atau  fisik  dalam Lampiran  B  Klausula  Standar  Risalah  Lelang  Laku  Peraturan  Direktur Jenderal  Kekayaan  Negara  No.  Nomor  5  /KN/2017  mengatur  bahwa  “33— Apabila  tanah  dan/atau  bangunan  yang  akan  dilelang  ini  berada  dalam keadaan  berpenghuni,  maka  pengosongan  tersebut  sepenuhnya  menjadi tanggung  jawab  Pembeli.  Apabila  pengosongan  tersebut  tidak  dapat dilakukan  secara  sukarela,  maka  Pembeli  berdasarkan  ketentuan  peraturan perundang-undangan dapat meminta penetapan Ketua Pengadilan setempat untuk  pengosongannya”  dan  “37--  Penawar/Pembeli  dianggap  sungguh- sungguh telah mengetahui apa yang telah ditawar olehnya. Apabila terdapat kekurangan/kerusakan  baik  yang  terlihat  ataupun  yang  tidak  terlihat,  maka penawar/Pembeli  tidak  berhak  untuk  menolak  atau  menarik  diri  kembali setelah  pembelian  disahkan  dan  melepaskan  segala  hak  untuk  meminta kerugian  atas  sesuatu  apapun  juga.”  Sehingga  berdasarkan  hal  tersebut meskipun  kedudukan  fisik  atau  riil  objek  lelang  hak  tanggungan  yang  telah dibeli  oleh  pembeli/pemenang  lelang  akan  tetapi  masih  dikuasai  oleh  pihak ketiga  selama  gugatan  berlangsung,  maka  tetap  hal  pengosongan  tersebut sepenuhnya  menjadi  tanggung  jawab  pembeli/pemenang  lelang  dan pembeli/pemenang  lelang  dianggap  mengetahui  akan  kekurangan  bahwa objek  lelang  hak  tanggungan  sulit  untuk  dilakukan  pengsongan  dan  oleh karenanya  pembeli/pemenang  lelang  tidak  berhak  untuk  menolak  atau menarik  diri  kembali  setelah  pembelian  disahkan  serta  melepaskan  segala hak untuk meminta kerugian atas sesuatu apapun juga.
Dengan  demikian,  kedudukan  objek  lelang  jaminan  hak  tanggungan dalam  hal  terdapat  gugatan  pihak  ketiga  setelah  risalah  lelang  ditanda tangani secara yuridis tetap pada tangan pembeli/pemenang lelang beritikad baik,  kecuali  dibuktikan  lain  oleh  pengadilan.  Sedangkan  kedudukan  fisik atau  riil  objek  lelang  hak  tanggungan  yang  telah  dibeli  oleh pembeli/pemenang  lelang,  namun  masih  dikuasai  oleh  pihak  ketiga  selama gugatan  berlangsung,  maka  tetap  hal  pengosongan  tersebut  sepenuhnya menjadi  tanggung  jawab  pembeli/pemenang  lelang  dan  pembeli/pemenang lelang  dianggap  mengetahui  akan  kekurangan  bahwa  objek  lelang  hak tanggungan  sulit  untuk  dilakukan  pengsongan  dan  oleh  karenanya pembeli/pememnang  lelang  tidak  berhak  untuk  menolak  atau  menarik  diri
kembali  setelah  pembelian  disahkan  serta  melepaskan  segala  hak  untuk meminta kerugian atas sesuatu apapun juga.  Meskipun memang bahwa hal ini  bertentangan  dengan  Pasal  1474  Jo.  Pasal  1475  KUHPerdata,  yang mengatur  penyerahan  ( levering )  penjual  kepada  pembeli  lelang  ialah perpindahan  hak  kebendaan  baik  secara  fisik  dan  nyata  ( feitelijk,  actual ) maupun  secara  yuridis  dan  bertentangan  dengan  Pasal  1492  KUHPerdata dimana  penjual  menjamin  penguasaan  barang  secara  aman  dan  tentram, serta menjamin tiada cacat yang tersembunyi.
2.3.  Perlindungan  Hukum  Bagi  Pemenang  Lelang  Yang  Beritikad  Baik  Atas Kerugian Tidak Dapat Menikmati Objek Lelang Hak Tanggungan Karena Adanya Gugatan
Untuk  memberikan  perlindungan  hukum,  sistem  hukum  eksekusi jaminan  hak  tanggungan  melalui  lelang  ini  harus  memuat  asas  kepastian hukum  atas  hak-hak  pemenang  lelang.  Asas  tersebut  bertindak  sebagai penjaga  agar  tetap  tercapainya  tujuan  dari  perjanjian,  yang  pada  sendiri akhirnya  memberikan  perlindungan  hukum  bagi  pemenang  lelang  dan tercapainya  tujuan  hukum  itu  yaitu  ketertiban,  kepastian  hukum  dan keadilan.  Hal  ini  sesuai  dengan  Pasal  28  hurf  D  ayat  (1)  Undang-Undang Dasar  1945  yang  menyatakan  “Setiap  orang  berhak  atas  pengakuan, jaminan, perlindungan, dan kepastian hukum yang adil serta perlakuan yang sama di h adapan hukum.”
Dengan  adanya  gugatan  terhadap  pembeli  lelang  yang  telah dinyatakan  sebagai  pemanang  lelang  yang  sah  dalam  Risalah  Lelang, memberikan implikasi kerugian bagi pemenang lelang karena eksekusi objek lelang hak tanggungan menjadi tidak dapat segera dilakukan dan pemenang lelang beritikad baik tidak dapat segera menikmati barang yang telah ia beli. Padahal, pemenang lelang yang beritikad baik harus diberikan perlindungan oleh  hukum  sesuai  dengan  Yurisprudensi  Mahkamah  Agung  RI  Nomor 821/K/Sip/1974  bahwa  pembelian  dimuka  umum  melalui  kantor  lelang adalah  pembeli  beritikad  baik,  harus  dilindungi  undang-undang,  juga  dalam Yurisprudensi  Mahkamah  Agung  No.323/K/Sip/1968  yang  menyatakan bahwa suatu lelang yang telah dilaksanakan sesuai dengan ketentuan yang berlaku sera dimenangkan oleh pemenang lelang yang beritikad baik, maka terhadap  pemenang  lelang  yang  beritikad  baik  tersebut  wajib  diberikan perlindungan hukum.
Mengenai  itikad  baik  ini,  Ridwan  Kairandy  menjelaskan  bahwa  itikad baik  menyangkut dimensi  yang  pertama  yaitu  dimensi  subjektif  yang  berarti itikad  baik  mengarah  pada  makna  kejujuran  dan  dimensi  kedua  adalah dimensi  objektif  yang  memaknai  itikad  baik  mengenai  kerasionalan, kepatutan,  atau  keadilan.  Apabila  melihat  hukum  dalam  ranah  normatif, dalam  Pasal  1338  ayat  (3)  KUHPerdata  ditegaskan  bahwa  segala persetujuan harus dilakukan dengan itikad baik. Apabila kita kaitkan dengan sistem  hukum  eksekusi  jaminan  hak  tanggungan  melalui  lelang,  maka pemenang  lelang  yang  beritikad  baik  ialah  pembeli  yang  secara  dimensi subjektif  membeli  objek  lelang  jaminan  hak  tanggungan  dengan  kejujuran tanpa  maksud  tipu  muslihat  dibalikya  dan  secacar  dimensi  objektif  telah memenuhi  segala  kewajibannya  dalam  membeli  objek  lelang  jaminan  hak tanggungan dengan telah memenuhi segala kewajiban persiapan pelelangan (pra-lelang),  kewajiban  syarat  pelaksanaan  lelang,  dan  kewajiban  pasca lelang.
Dalam  praktik  pemenang  lelang  beritikad  baik  masih  saja  dipojokan. Seperti  yang  dikemukakan  oleh  Narasumber  Panitera  Pengadilan  Negeri Ciamis Tahun 2018 (saat ini Panitera Pengadilan Negeri Banjar)  yaitu Acep Iman,  bahwa  pengadilan  mengabulkan  sita  persamaan  yang  dimohonkan penggugat  terhadap  objek  lelang  jaminan  hak  tanggungan  dalam  Nomor Perkara: 14/Pdt.Plw/2016/PN.Cms dan Nomor Perkara:
18/Pdt.G/2018/PN.Cms.  Adapun  untuk  pembebanan  sita  persamaan  ini pengadilan mendasarkan diri pada Surat Edaran Mahkamah Agung Nomor 7 Tahun  2012.  Hal  ini  benar-benar  terjadi  pada  pemenang  lelang  yang beritikad  baik  digugat  oleh  pihak  ketiga  ke  pengadilan  yang  mengakibatkan tidak dapat segera menikmati objek lelang jaminan hak tanggungan, seperti yang dilakukan Dedi Herdiana terhadap pemenang lelang Boni Gunawan ke Pengadilan Negeri Ciamis dengan Nomor Perkara: 14/Pdt.Plw/2016/PN.Cms dan  Nomor  Perkara:  18/Pdt.G/2018/PN.Cms,  maka  pemenang  lelang Sehingga  mengakibatkan  eksekusi  dari  jaminan  hak  tanggunan  menjadi berlarut-larut hingga 4 tahun.
Perlindungan  hukum  bagi  pemenang  lelang  yang  mengalami  kerugian akibat  berlarut-larutnya  eksekusi  dapat  dilakukan  pemenang  lelang  baik secara  litigasi  dengan  mengajukan  gugatan  perbuatan  melawan  hukum
terhadap  penjual  lelang  atau  secara  non  litigasi.  Non  litigasi  adalah penyelesaian  masalah  hukum  diluar  proses  peradilan  dengan  tujuan mengantisipasi  dan  mengurangi  adanya  sengketa,  pertentangan  dan perbedaan,  serta  mengatisipasi  adanya  masalah-masalah  hukum  yang timbul  dengan  cara  melakukan  kesepakatan  terhadap  kepentingan penyelesaian  sengketa  untuk  mencapai  kesepakatan.  Kesepakatan  dalam perlindungan  hukum  yang  dapat  diterima  pemenang  lelang  adalah pemenang  lelang  dapat  menuntut  ganti  kerugian  (rugi)  atas  tidak  dapat segera menikmati objek lelang hak tanggungan yang diajukan kepada pihak kreditor dalam hal ini PT Bank Perkreditan Rakyat Pundi Kencana Makmur, karena  asasnya  apabila  salah  satu  pihak  wanprestasi,  maka  ada  pihak lainnya  yang  memiliki  hak  untuk  menuntut  ganti  rugi  sebagaimana  Pasal 1236 KUHPerdata (untuk perikatan yang berisi kewajiban untuk memberikan sesuatu)  yang  berbunyi  “Debitur  wajib  memberi  ganti  biaya,  kerugian  dan bunga  kepada  kreditor  bila  ia  menjadikan  dirinya  tidak  mampu  untuk menyerahkan  barang  itu  atau  tidak  merawatnya  dengan  sebaik  baiknya untuk  menyelamatkannya.”.  Selain  itu  tuntutan  juga  dapat  dilakukan berdasarkan  tanggungjawab  penjual  lelang  dalam  melakukan  penyerahan objek  lelang  secara  sempurna  yang  terdapat  dalam  Pasal  17  Peraturan Menteri  Keuangan  Republik  Indonesia  Nomor  27/PMK.06/2016  Tentang Petunjuk  Pelaksanaan  Lelang  dan  asas  mudah  dan  pasti  dalam pelaksanaan  eksekusinya,  yang  terdapat  dalam  Undang-Undang  Hak Tanggungan.

## III.  Kesimpulan
Objek  hak  tanggungan  yang  telah  dilelang  eksekusi  sesuai  prosedur  yang berlaku  merupakan  hak  pemenang  lelang  yang  beritikad  baik,  namun  harus dilakukan balik nama untuk memenuhi syarat  formal peralihan kepemilikan atas tanah/objek lelang, sebagaimana diatur dalam Pasal 37 ayat (1) jo. Pasal 41 ayat (1) Peraturan Pemerintah No.24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah. Terkait dengan  penguasaan  objek  lelang  oleh  pihak  ketiga  berdasarkan  risalah  lelang menjadi tanggung jawab pemenang lelang.
Perlindungan  hukum  bagi  pemenang  lelang  yang  beritikad  baik  atas kerugian  tidak  dapat  menikmati  objek  lelang  hak  tanggungan  karena  adanya
gugatan  dapat  dilakukan  secara  litigasi  dan  non-litigasi.  Gugatan  litigasi dilakukan  dengan  mendasarkan  pada  perbuatan  melawan  hukum  terhadap penjual lelang. Penjual lelang bertanggungjawab sepenuhnya atas kerugian yang ditimbulkan  dan  tidak  membuat  klausula  perjanjian  dalam  Risalah  Lelang  yang melepaskan  tanggungjawabnya,  karena  hal  tersebut  bertentangan dengan  asas mudah dan pasti dalam pelaksanaan eksekusinya yang terdapat dalam Undang- Undang  Hak  Tanggungan  dan  Pasal  17  Peraturan  Menteri  Keuangan  Nomor 27/PMK.06/2016  yang  menegaskan  bahwa  penjual  lelang  bertanggung  jawab terhadap  penyerahan  barang  bergerak  dan/atau  barang  tidak  bergerak  objek lelang  secara  sempurna.  Dari  penelitian  ini  penulis  menyarankan  diadakannya harmonisasi  seluruh  ketentuan  terkait  pelaksanaan  lelang  eksekusi  agar diperoleh kepastian dan jaminan hukum dalam pelaksanaan lelang. Lebih lanjut, Risalah  Lelang  yang  dibuat  sacara  baku  oleh  Peraturan  Direktur  Jenderal Kekayaan  Negara  Nomor  5  /KN/2017  perlu  untuk  diselaraskan  kembali  dengan Peraturan  Menteri  Keuangan  Republik  Indonesia  Nomor  27/PMK.06/2016  dan Undang-Undang  Hak  Tanggungan  agar  tidak  mengandung  klausul  yang  tidak melindungi pemenang lelang.

## Daftar Pustaka

## A.  Buku
Djuhaendah  Hasan.  2011. Lembaga  Jaminan  Kebendaan  Bagi  Tanah  dan Benda  Lain  Yang  Melekat  Pada  Tanah  Dalam  Konsepsi  Penerapan Asas Pemisahan Horizontal, Jakarta: Nuansa Madani.
H.Salim  HS.  2014. Perkembangan  Hukum  Jaminan  di  Indonesia. Jakarta: Rajawali Pers.
Ignatius  Ridwan  Widyadharma.  1997. Hukum  Sekitar  Perjanjian  Kredit,
Semarang: Universitas Dipenegoro.
J.Satrio.  1996. Hukum  Jaminan  Hak-Hak  Jaminan  Kebendaan, Bandung: PT Citra Aditya Bakti, 1996.
______,  2014. Wanprestasi  menurut  KUHPerdata,  Doktrin  dan  Yurisprudensi, Bandung: PT Citra Aditya Bakti.
Kartini  Muljadi  &  Gunawan  Widjaja.  2008. Seri  Hukum  Harta  Kekayaan:  Hak Tanggungan, Jakarta: Prenada Media Group.
Ridwan Khairandy. 2015. Kebebasan Berkontrak & Pacta Sunt Servanda Versus Iktikad Baik: Sikap Yang Harus Diambil Pengadilan .Yogyakarta: FH UII Press.
Subekti dan Tjitrosudibio. 2004. Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Jakarta:
Pradnya Paramita.
Yahya  Harahap.  2017. Ruang  Lingkup  Permaslaahan  Eksekusi  Bidang Perdata. Jakarta: Sinar Grafika.
B.  Peraturan Perundang-Undangan
Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945
Undang-Undang  Republik  Indonesia  Nomor  7  Tahun  1992  Tentang  Perbankan Sebagaimana  Telah  Diubah  Dengan  Undang-Undang  Republik Indonesia  Nomor  10  Tahun  1998  Tentang  Perubahan  Atas  Undang- Undang Nomor 7 Tahun 1992 Tentang Perbankan.
Undang-Undang  Republik  Indonesia  Nomor  4  Tahun  1996  Tentang  Hak Tanggungan  Atas  Tanah  Beserta  Benda-Benda  Yang  Berkaitan Dengan Tanah.
Peraturan  Pemerintah  Republik  Indonesia  Nomor  24  Tahun  1997  tentang Pendaftaran Tanah.
Peraturan  Menteri  Keuangan  Republik  Indonesia  Nomor  27/PMK.06/2016 Tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang.
Peraturan  Direktur  Jenderal  Kekayaan  Negara  Nomor  2  /KN/2017  Tentang Petunjuk Teknis Pelaksanaan Lelang
Peraturan  Direktur  Jenderal  Kekayaan  Negara  Nomor  5  /KN/2017  Tentang Risalah Lelang
Surat  Edaran  Bank  Indonesia  No.  26/4/BPPP  Tentang  Tanggal  29  Mei  1993 Tentang  Penyelesaian  Kredit  Bermasalah  Secara  Administrasi Perkreditan
C. Jurnal
Lastuti Abubakar dan Tri Handayani. 2018. “Implementasi Prinsip Kehati-hatian Melalui Kewajiban Penyusunan dan Pelaksanaan Kebijakan Perkreditan atau Pembiayaan Bank”, Rechtidee, Vol.13, No.1,