Abstrak—Perumahan Soka Park yang dikembangkan oleh PT. Soka Abadi merupakan sebuah perumahan yang sedang dibangun di kabupaten Bangkalan. Perumahan yang dibangun di wilayah Kecamatan Socah ini menawarkan beberapa produk berupa rumah tinggal tipe 39, 49, 54, 63 dan 71. Di sekitar wilayah Socah juga cukup banyak pengembang lainnya yang menawarkan rumah dengan tipe yang hampir sama. Perumahan tersebut akan menjadi kompetitor bagi Soka Park dalam hal penjualan rumah tipe yang setara dengan tipe rumah di Soka Park. Persaingan yang ketat antar perumahan mendorong harga jual sebagai faktor utama bagi pengembang. Harga jual rumah merupakan acuan pertimbangan pemilihan rumah oleh pembeli, disamping berbagai fasilitas yang ditawarkan. Hasil  dari  penelitian  ini adalah  mengetahui besarnya harga jual yang pantas untuk tiap tipe rumah pada proyek perumahan Soka Park berdasarkan analisa biaya dan analisa permintaan pasar. Hasil analisa penetapan harga jual didapatkan dari metode analisa titik impas dimana analisa ini mempertemukan kurva biaya dan kurva pendapatan untuk mendapatkan harga. Pada penelitian ini kurva pendapatan didapatkan dari kurva permintaan. Berdasarkan metode ini  diketahui harga jual rumah yang dapat diterima oleh pengembang dan konsumen. Berdasarkan analisa yang telah dilakukan maka harga jual unit rumah berdasarkan jumlah unit terjual optimum untuk tipe 39 adalah Rp 107.355.393, tipe 49 adalah Rp 130.976.971, tipe adalah 54 Rp 160.761.740, tipe 63 adalah Rp 168.290.784 dan tipe 71 adalah Rp 189.040.787.
Kata Kunci—Perumahan Soka Park, harga, kurva permintaan, kurva biaya, analisa titik impas.

## I. PENDAHULUAN
ERUMAHAN  Soka Park adalah perumahan baru yang sedang dibangun di Kabupaten Bangkalan dan dikembangkan oleh PT. Soka Abadi di wilayah kecamatan Socah. Letak dari perumahan ini cukup strategis karena berdekatan dengan jantung kabupaten Bangkalan, ringroad menuju arah jembatan Suramadu dan Bangkalan Plaza serta didirikan di wilayah bebas banjir. Perumahan ini juga dibangun di daerah yang jauh dari keramaaian jalan raya, sehingga bisa memberikan rasa kenyamanan pada penghuninya. PT. Soka Abadi berencana membangun lima tipe rumah yaitu tipe 39, 49, 54, 63 dan 71 pada tanah seluas 108.148 m². Pihak pengembang berencana menetapkan harga  jual tiap unit rumah untuk tipe 39 sebesar Rp. 141.000.000, tipe 49 sebesar Rp. 173.000.000, tipe 54 sebesar Rp. 207.000.000, tipe 63 sebesar Rp. 230.000.000 dan tipe 71 sebesar Rp. 259.000.000. Dalam penetapan harga jual tiap unit rumah tersebut secara tidak langsung harga tersebut harus mampu bersaing dengan
harga yang ditawarkan oleh pengembang perumahan di sekitarnya dengan jenis tipe rumah yang sama.
Banyak pilihan bagi pembeli dapat menimbulkan persaingan yang ketat antar pengembang perumahan. Oleh karena itu PT. Soka Abadi selaku pihak pengembang perumahan Soka Park harus mempertimbangkan harga jual yang ditawarkan kepada pembeli disamping fasilitas- fasilitas yang ditawarkan. Berdasarkan latar belakang tersebut maka perlu dilakukannya analisa penetapan harga jual unit rumah tipe 39, 49, 54, 63 dan 71 pada perumahan Soka Park

## II. METODOLOGI

## A. Langkah Penelitian
Diagram alir penelitian dapat dilihat pada Gambar 1.

## Analisa Penetapan Harga Jual Unit Rumah pada Proyek Perumahan Soka Park Bangkalan
Fahad dan Christiono Utomo
Jurusan Teknik Sipil, Fakultas Teknik Sipil dan Perencanaan, Institut Teknologi Sepuluh Nopember (ITS)
Jl. Arief Rahman Hakim, Surabaya 60111
E-mail : christiono@ce.its.ac.id
P Rumusan Masalah Studi Pustaka Pengumpulan Data Data Primer: Kuesioner Data Sekunder: Biaya tetap Biaya variabel Menetapkan kurva permintaan Menetapkan kurva biaya Latar Belakang Gambar, 1, Diagram alir penelitian, Analisa Titik Impas dan Analisa Marginalitas (Mc = Mr) Hasil dan Pembahasan

## Kesimpulan dan Saran
Gambar. 2. Kurva Biaya [1].

## B. Data
Dalam penelitian ini terdapat dua jenis data yang akan digunakan, dua jenis data tersebut yaitu:
1. Data Primer Data primer adalah data yang diperoleh melalui sumber-sumber langsung, sumber langsung  disini diartikan sebagai sumber pertama dari mana data tersebut diperoleh. Pada penelitian ini data primer diperoleh melalui survei terhadap masyarakat.
2. Data Sekunder Data sekunder terdiri dari data-data mengenai biaya
pembangunan Perumahan Soka Park.

## C. Kurva Biaya
Untuk membuat kurva biaya, perlu dilakukan identifikasi biaya-biaya yang diperlukan dalam proyek pembangunan perumahan  Soka Park, setelah itu dapat dibuat sebuah kurva biaya seperti pada Gambar 2.

## D. Kurva Permintaan
Kurva permintaan diperoleh dengan survei menggunakan kuesioner,kuesioner digunakan untuk mengetahui seberapa besar permintaan masyarakat terhadap unit rumah di perumahan Soka Park.

## E. Analisa Titik Impas dan Analisa Marginalitas
Dalam menetapkan harga, penelitian ini menggunakan metode analisa titik impas dan analisa marginalitas, yang mempertemukan antara kurva biaya dan kurva permintaan menggunakan persamaan MC=MR untuk mencari jumlah optimum (Q). MR ( marginal revenue ) adalah perubahan pendapatan untuk perubahan satu unit yang terjual, merupakan turunan dari TR. Sedangkan TR merupakan perkalian P x Q dimana P adalah harga jual. MC ( marginal cost ) adalah perubahan biaya yang disebabkan perubahan satu unit rumah yang terjual, merupakan turunan dari TC. Sedangkan TC merupakan perhitungan dari FC+VC (Q) dimana FC adalah fixed cost, VC adalah variable cost dan Q adalah jumlah unit rumah [2].
III. HASIL DAN PEMBAHASAN

## A. Kurva Biaya
Kurva biaya dibentuk dari 2 komponen kurva yaitu kurva biaya tetap dan  kurva biaya variabel. Yang termasuk biaya variabel adalah biaya  pematangan  tanah untuk kavling rumah dan biaya konstruksi rumah, sedangkan yang termasuk biaya tetap adalah:
Tabel 1.

## Persamaan Biaya Total
Variabel Biaya Variabel Biaya Tetap Unit (Rp) (Rp) 1 39 Q1 57883000 4778500282 4778500282 + 57883000 Q1 2 49 Q2 71630000 5216894803 5216894803 + 71630000 Q2 3 54 Q3 78195000 3872484938 3872484938 + 78195000 Q3 4 63 Q4 89195000 3543689047 3543689047 + 89195000 Q4 5 71 Q5 101545000 2013874832 2013874832 + 101545000 Q5
Tipe Biaya Total Persamaan No
Gambar. 3. Kurva Biaya Total Tipe 39.
Gambar. 4. Kurva Biaya Total Tipe 49.
Gambar. 5. Kurva Biaya Total Tipe 54.
Gambar. 6. Kurva Biaya Total Tipe 63.
VC TC=FC+VC biaya FC volume
Gambar. 7. Kurva Biaya Total Tipe 71.
Tabel 2. Hasil Kuesioner Tipe 39
Harga Pasti Ingin Mungkin Tidak Ingin Pasti Tidak Total (Rp) Membeli Membeli Membeli Membeli Membeli 126000000 28 10 2 0 0 40 131000000 15 19 5 1 0 40 136000000 4 19
13 4 0 40 141000000 0 7
25 5 3 40 146000000 0 3
12 17 8 40 151000000 0 0
7 14 19 40 156000000 0 0 0 5 35 40
Tabel 3. Hasil Kuesioner Tipe 49 Harga Pasti Ingin Mungkin Tidak Ingin Pasti Tidak Total (Rp) Membeli Membeli Membeli Membeli Membeli 158000000 29 9 2 0 0 40 163000000 17 18 4 1 0 40 168000000 2 24 11 3 0 40 173000000 0 8 26 4 2 40 178000000 0 3 17 14 6 40 183000000 0 0
11 13 16
40 188000000 0 0 1
8 31 40
Tabel 4. Hasil Kuesioner Tipe 54 Harga Pasti Ingin Mungkin Tidak Ingin Pasti Tidak Total (Rp) Membeli Membeli Membeli Membeli Membeli 192000000 19 7 6 7 1 40 197000000 14 10 5 9 2 40 202000000 8 15 2 10
5 40 207000000 3 18 3 10 6 40 212000000 0 13 11 8 8 40 217000000 0 8 13 11 8 40 222000000 0 4 10 16 10 40
Tabel 5. Hasil Kuesioner Tipe 63 Harga Pasti Ingin Mungkin Tidak Ingin Pasti Tidak Total (Rp) Membeli Membeli Membeli Membeli Membeli 212000000 21 12 6 1 0 40 218000000 8 23 5 4 0 40 224000000 1 16 16 4 3 40 230000000 0 3 24 8 5 40 236000000 0 0 11 17 12 40 242000000 0 0 3 13 24 40 248000000 0 0 0 2 38 40
Tabel 6. Hasil Kuesioner Tipe 71 Harga Pasti Ingin Mungkin Tidak Ingin Pasti Tidak Total (Rp) Membeli Membeli Membeli Membeli Membeli 241000000 15 17 8 0 0 40 247000000 7 14 16 3 0 40 253000000 3 10 16 9 2 40 259000000 0 4 16 12 8 40 265000000 0 2 8 14 16 40 271000000 0 0 4 11 25 40 277000000 0 0 1 3 36 40 y = -826,825x + 156,827,786 R² = 1 0 20000000 40000000 60000000 80000000 10000000 12000000 14000000 16000000 18000000 0 10 20 30 40 Ha rg a ( Rp ) Jumlah Permintaan Kurva Permintaan Rumah Tipe 39 Kurva Permintaan Rumah Tipe 39
Linear (Kurva Permintaan Rumah Tipe 39)
Gambar. 8. Kurva Permintaan Rumah Tipe 39.
y = -858,532x + 190,323,942 R² = 1 15500000 16000000 16500000 17000000 17500000 18000000 18500000 19000000 0 10 20 30 40 Ha rg a ( Rp ) Jumlah Permintaan Kurva Permintaan Rumah Tipe 49 Kurva Permintaan Rumah Tipe 49
Linear (Kurva Permintaan Rumah Tipe 49)
Gambar. 9. Kurva Permintaan Rumah Tipe 49.
Gambar .10. Kurva Permintaan Rumah Tipe 54.
y = -1,778,317x + 243,328,479 R² = 1 19000000 19500000 20000000 20500000 21000000 21500000 22000000 22500000 0 10 20 30 40 Ha rg a ( Rp ) Jumlah Permintaan Kurva Permintaan Rumah Tipe 54 Kurva Permintaan Rumah Tipe 54
Linear (Kurva Permintaan Rumah Tipe 54)
y = -1,056,017x + 247,386,568 R² = 1 21000000 21500000 22000000 22500000 23000000 23500000 24000000 24500000 25000000 0 10 20 30 40 Ha rg a ( Rp ) Jumlah Permintaan

## Kurva Permintaan Rumah Tipe 63
Kurva Permintaan Rumah Tipe 63 Linear (Kurva Permintaan Rumah Tipe 63)
Gambar. 11. Kurva Permintaan Rumah Tipe 63.
y = -1,139,267x + 276,536,573 R² = 1 23500000 24000000 24500000 25000000 25500000 26000000 26500000 27000000 27500000 28000000 0 10 20 30 40 Ha rg a ( Rp ) Jumlah Permintaan Kurva Permintaan Rumah Tipe 71 Kurva Permintaan Rumah Tipe 71 Linear (Kurva Permintaan Rumah Tipe 71)
Gambar. 12. Kurva Permintaan Rumah Tipe 71.
1. Biaya tanah
2. Biaya pematangan lahan
3. Biaya konstruksi
4. Biaya pemasarn
5. Biaya konstruksi Daerah Hijau (Taman)
6. Biaya penerangan jalan umum
7. Biaya pemasaran Berdasarkan analisa dan perhitungan, persamaan biaya total per tipe rumah dapat dilihat pada Tabel 1, sedangkan kurva biaya total per tipe rumah dapat dilihat pada Gambar 3 s/d Gambar 7.
Agar dapat dijadikan kurva permintaan yang menggambarkan hubungan harga yang ditetapkan pada berbagai tingkatan dan tingkat permintaan, hasil survei perlu diolah kembali. Pengolahan data hasil survei dilakukan dengan cara pembobotan. Pembobotan dilakukan untuk mendapatkan jumlah permintaan menurut tingkat harga. Pembobotan merupakan proses perkalian antara jumlah kesediaan responden pada masing-masing tingkat permintaan dengan nilai probabilitasnya. Nilai probabilitas untuk masing tingkat permintaan yaitu : Pasti membeli (1), Ingin membeli (0,75), Mungkin membeli (0,5), Tidak ingin membeli (0,25), Pasti tidak membeli (0) [3]. Hubungan antara tingkat harga dan jumlah permintaan menghasilkan kurva seperti Gambar 8 s/d Gambar 12.

## B. Kurva Permintaan
Untuk mengetahui kesediaan para responden dalam membeli rumah pada proyek perumahan Soka Park dalam tingkatan harga tertentu, maka dilakukan survei. Hasil survei dapat dilihat pada Tabel 2 s/d Tabel 6.
Dari kurva permintaan dapat diperoleh persamaan harga jual dari setiap rumah yang ada pada proyek perumahan Soka Park, yaitu:
1. Tipe 39, P= -826.825Q1 + 156.827.786
2. Tipe 49, P= -858.532Q2 + 190.323.942
3. Tipe 54, P= -1.778.317Q3 + 243.328.479
4. Tipe 63, P= -1.056.017Q4 + 247.386.568
5. Tipe 71, P= -1.139.267Q5 + 276.536.573

## C. Penetapan Harga
Untuk menetapkan harga, penelitian ini menggunakan metode analisa titik impas, yang mempertemukan antara kurva permintaan dan kurva biaya. Persamaan MR = MC digunakan untuk mencari volume atau Q untuk mendapatkan keuntungan maksimum.
MR atau Marginal Revenue adalah perubahan pendapatan untuk perubahan satu unit yang terjual, merupakan turunan dari TR. TR atau Total Revenue adalah total pendapatan yang diperoleh dari hasil perkalian antara harga jual dan volume.
MC atau Marginal Cost adalah perubahan biaya yang disebabkan oleh perubahan satu unit rumah yang terjual, merupakan turunan dari TC. TC atau Total Cost adalah biaya total yang dibutuhkan untuk membuat seluruh unit rumah.

## 1. Penetapan Harga Tipe 39
Harga jual unit rumah tipe 39 berdasarkan analisa titik impas untuk mendapat keuntungan maksimum adalah Rp 107.355.393 per unit dengan jumlah unit terjual optimum sebanyak 60 unit.
2. Penetapan Harga Tipe 49
Harga jual unit rumah tipe 49 berdasarkan analisa titik impas untuk mendapat keuntungan maksimum adalah Rp 130.976.971 per unit dengan Q optimum 69 unit.
3. Penetapan Harga Tipe 54
Harga jual unit rumah tipe 54 berdasarkan analisa titik impas untuk mendapat keuntungan maksimum adalah Rp 160.761.740 per unit dengan Q optimum 46 unit.
4. Penetapan Harga Tipe 63
Harga jual unit rumah tipe 63 berdasarkan analisa titik impas untuk mendapat keuntungan maksimum adalah Rp 168.290.784 per unit dengan Q optimum 75 unit.
5. Penetapan Harga Tipe 71
Harga jual unit rumah tipe 71 berdasarkan analisa titik impas untuk mendapat keuntungan maksimum adalah Rp 189.040.787 per unit dengan Q optimum 77 unit.

## IV. KESIMPULAN
Berdasarkan hasil analisa dapat disimpulkan bahwa harga jual unit rumah yang sesuai dengan analisa biaya dan analisa permintaan pasar yaitu :
1. Harga Jual Rumah Tipe 39 adalah Rp 107.355.393 dengan jumlah unit rumah optimum sebanyak 60 unit.
2. Harga Jual Rumah Tipe 49 adalah Rp 130.976.971 dengan jumlah unit rumah optimum sebanyak 69 unit.
3. Harga Jual Rumah Tipe 54 adalah Rp 160.761.740 dengan jumlah unit rumah optimum sebanyak 46 unit.
4. Harga Jual Rumah Tipe 63 adalah Rp 168.290.784 dengan jumlah unit rumah optimum sebanyak 75 unit.
5. Harga Jual Rumah Tipe 71 adalah Rp 189.040.787 dengan jumlah unit rumah optimum sebanyak 77 unit.

## DAFTAR PUSTAKA
[1] Pujawan, I. N. 2009. Ekonomi Teknik. Surabaya: Guna Widya.
[2] Gaspersz, V. 2001. Ekonomi Manajerial Pembuatan Keputusan Bisnis. Jakarta : PT. Gramedia Pustaka Utama.
[3] Arsyad, L. 1999. Ekonomi Manajerial : Ekonomi Terapan Untuk Manajemen Bisnis. Yogyakarta : BPFE.
[4] Fahad. 2013. Analisa Penetapan Harga Jual Unit Rumah Pada Proyek Perumahan  Soka Park,  Bangkalan. Jurusan Teknik Sipil Institut Teknologi Sepuluh Nopember.