Abstrak—Perkembangan  kota  Surabaya  yang  meningkat memberi dampak pada sektor pembangunan dan mengakibatkan permintaan tempat tinggal yang semakin tinggi. Hadirnya  apartemen  atau  hunian  vertikal  ini  menjadi  solusi untuk  memenuhi  kebutuhan  tempat  tinggal  di  tengah keterbatasan  lahan,  khususnya  di  area  perkotaan  seperti Surabaya.  Apartemen  Grand  Shamaya  adalah  salah  satu properti  yang  dibangun  di  Surabaya  untuk  mengakomodasi kebutuhan  masyarakat  akan  tempat  hunian  yang  nyaman, aman  dan  berlokasi  strategis  di  Jl.  Embong  Sawo  No.1, Surabaya  60271,  Jawa  Timur.  Studi  ini  dilakukan  untuk menganalisa  kelayakan  finansial  apartemen  Grand  Shamaya Tower  Aubrey.  Analisa  tersebut  menggunakan  2  indikator kelayakan  finansial,  yaitu  PP  (Payback  Period)  NPV  (Net Present V alue) dan IRR (International rate of Return) dengan asumsi  masa  investasi  selama  20  tahun.  Setelah  dilakukan perhitungan analisa finansial, pembangunan Apartemen Grand Shamaya  Tower  Aubrey  dikatakan  layak  dengan  hasil  Net Present Value (NPV) Rp 345.865.456.667, IRR sebesar 41,27% dan PP selama 3,05 tahun. Variabel paling sensitif pada analisa sensitivitas adalah penurunan harga unit.
Kata Kunci—Apartemen, Investasi, Analisis Sensitivitas.

## I. PENDAHULUAN
EMBANGUNAN  di  kota  Surabaya  yang  terus meningkat  mengakibatkan  permintaan  akan  tempat tinggal semakin tinggi. Hal tersebut juga disebabkan dengan semakin berkembangnya kota Surabaya. Maka akan semakin banyak  lapangan  pekerjaan  yang  tersedia  juga  turut terfasilitasi  sektor  Pendidikan  dan  kesehatan  juga  sektor- sektor  lainnya.  Namun  dengan  berbagai  perkembangan tersebut  menyebabkan  berbagai  masalah,  yaitu  permintaan akan kebutuhan tempat tinggal yang sangat besar berbanding terbalik dengan ketersediaan lahan yang ada. Selain itu harga tanah  yang  semakin  mahal  juga  mengakibatkan  kesulitan untuk memenuhi permintaan masyarakat untuk mendapatkan tempat  tinggal  yang  layak.  Salah  satu  solusi  dari permasalahan tersebut adalah dengan pembangunan aprtemen  yang  seiring  berjalannya  waktu  pembangunan apartmen di Surabaya terus berkembang pesat. Para investor dan  pengembang  menganggap  bahwa  investasi  pada pembangunan apartemen di kota Surabaya merupakan lahan yang masih hijau.
Investasi  adalah  pengaitan  sumber-sumber  dalam  jangka Panjang untuk menghasilkan laba di masa yang akan datang [1].  Investasi  juga  dapat  didefinisikan  sebagai  penanaman modal  atau  peilikan  sumber-sumber  dalam  jangka  Panjang yang akan bermanfaat pada beberapa periode akuntansi yang akan  datang  [2].  Gedung  bertingkat  yang  dibangun  dalam suatu  lingkungan,  terbagi  atas  bagian-  bagian  yang distrukturkan  secara  fungsiaonal  dalam  arah  vertikal  dan
horisontaldan  merupakan  satuan-satuan  yang  dapat  diniliki dan  digunakan  secara  terpisah,yang  dilengkapi  dengan bagian bersama, tanah bersama dan benda bersama.
Analisa kelayakan proyek adalah pengkajian yang bersifat menyeluruh dan mencoba menyoroti segala aspek kelayakan proyek  atau  investasi [3].  Mengkaji  suatu  proyek  bertujuan untuk mempelajari usulan suatu proyek atau usulan investasi dari segala segi secara professional agar sesuai dengan yang direncanakan,  jangan  sampai  dengan  yang  direncanakan, jangan  sampai  terjadi  setelah  diterima  dan  dilaksanakan betul-betul  dapat  mencapai  hasil  seusai  dengan  yang direncanakan,  jangan  sampai  terjadi  setelah  proyek  selesai dibangun dan dioperasikan ternyata hasilnya jauh dari yang direncanakan.
Pengertian  menguntungkan  bisa  dalam  arti  lebih  relatif. Mungkin  dipertimbangkan  berbagai  faktor  seperti  manfaat bagi masyarakat luas yang bisa berwujud penyerapan tenaga kerja,  pemanfaatan  sumber  daya  yang  melimpah  di  tempat tersebut  dan  sebagainya.  Pada  umumnya  analisa  kelayakan finansial  akan  menyangkut  tiga  aspek,  yaitu  Manfaat ekonomis proyek tersebut bagi proyek itu sendiri (sering juga disebut  sebagai  manfaat  finansial).  Proyek  itu  dipandang cukup  menguntungkan  apabila  dibandingkan  dengan  risiko proyek  tersebut,  Manfaat  ekonomis  proyek  tersebut  bagi negara  tempat  proyek  itu  dilaksanakan  (sering  juga  disebut sebagai  manfaat  ekonomi  nasional),  Menunjukkan  manfaat proyek  tersebut  bagi  ekonomi  marko  bagi  negara,  dan Manfaat  social  proyek  tersebut  bagi  masyarakan  sekitar proyek tersebut ini merupakan studi yang relatif paling sulit untuk dilakukan.
Net  Present  Value  (NPV)  didasarkan  pada  konsep mendiskonto  seluruh  aliran  kas  ke  nilai  sekarang.  Dengan mendiskonto semua aliran kas masuk dan kas keluar selama umur proyek ke nilai sekarang. Kemudian menghitung angka netto maka akan diketahui selisihnya dengan memakai dasar yang sama, yaitu harga saat ini. Berarti sekaligus dua hal yang sudah  diperhatikan,  yaitu  faktor  nilai  waktu  dari  uang  dan besar  aliran  kas  masuk  dan  keluar [3].  Untuk  mengetahui apakah  rencana  suatu  investasi  tersebut  layak  atau  tidak diperlukan  suatu  ukuran  /  kriteria  tertentu  dalam  metode NPV, yaitu NPV ≥ 0 ; artinya investasi akan menguntungkan / layak dan NPV < 0 ; artinya investasi tidak menguntungkan / tidak layak.
Internal rate of return (IRR) merupakan tingkat bunga yang menggambarkan  bahwa  antara  benefit  (penerimaan)  yang telah di present-valuekan dan cost (pengeluaran) yang telah di present-valuekan sama dengan nol. Menurut Thuesen dan Fabrycky (2002) metode ini menghitung tingkat bunga yang menyamakan  nilai  invetasi  dengan  nilai  penerimaan– penerimaan  kas  bershi  di  masa–masa  mendatang.  Apabila

## Analisa Kelayakan Finansial Proyek Apartemen (Studi Kasus: Tower Aubrey Grand Shamaya Surabaya)
Muhammad Ilham Najmuddin dan Farida Rachmawati Departemen Teknik Sipil, Institut Teknologi Sepuluh Nopember (ITS) e-mail: farida_rahma@ce.its.ac.id
P
tingkat  bunga  ini  lebih  besar  dari  MARR  (Minimum Attractive Rate of Return), maka investasi tersebut dikatakan menguntungkan,  jika  tingkat  bunga  lebih  kecil  dari  MARR maka investasi tersebut dikatakan rugi.
Payback Period merupakan jangka waktu yang diperlukan untuk  mengembalikan  semua  pengeluaran  dalam  suatu investasi. Investasi tersebut dikatakan layak jika PP <  umur ekonomis  investasi,  sebaliknya  suatu  investasi  dikatakan tidak layak jika PP > umur ekonomis investasi.
Analisa  sensitivitas  merupakan  analisia  yang  dilakukan untuk  mengetahui  akibat  dari  adanya  perubahan  parameter- parameter  produksi  terhadap  perubahan  kinerja  sistem produksi dalam menghasilkan keuntungan. Analisa sensitivitas  dilakukan  dengan  mengubah  nilai  dari  suatu parameter  pada  suatu  saat,  untuk  selanjutnya  dilihat bagaimana  pengaruhnya  terhadap  akseptabilitas  suatu
alternatif  investasi.  Parameter-parameter  yang  biasanya berubah  dan  perubahannya  bisa  mempengaruhi  keputusan- keputusan investasi dalam analisis kelayakan finansial adalah biaya  investasi,  nilai  manfaat,  tingkat  suku  bunga,  dan  lain sebagainya [4].

## II. METODE PENELITIAN
A. Konsep Penelitian
Penelitian dilatar belakangi oleh pentingnya menganalisa  kelayakan  investasi  pada  pembangunan apartemen  dengan  tujuan  agar  tidak  mengalami  kegagalan dan kuragian pada pihak investor dan juga melihat dari segi sensitivitas  dari  arus  kas  investasi.  Penelitian  ini menggunakan  data  riil  proyek  berupa  banyaknya  variabel investasi yang terjadi saat implementasi investasi apartemen
Gambar 1. Peta lokasi apartemen Grand Shamaya.
Tabel 1. Variabel penelitian Variabel Indikator Metode Sumber Data Masa Investasi Masa Investasi Data Primer Investor Biaya Lahan Pendekatan dengan properti pembanding Data  pembanding  dengan  proyek sejenis Biaya Investasi Biaya Konstruksi Harga satuan m2 dengan pendekatan  properti  pembanding sejenis Proyek  sejenis  yang  telah  di kembangkan Pendapatan Pendapatan Jual Pendekatan  harga  dengan  proyek sejenis Data  brosur  penjualan  unit  dan pendekatan harga sejenis Pengeluaran Operasional Biaya Operasional dan Maintenance Data Sekunder Gaji karyawan melalui pendekatan proyek  sejenis,  data  tarif  dasar listrik dan air dari PLN dan PDAM dengan estimasi volume penggunaan dari studi literature. Biaya Estate Management Data Sekunder Estimasi dari studi literatur Payback Period Payback Period Hasil  Analisis  dan  pengolahan data Kelayakan Investasi Net Present Value Net Present Value Hasil  Analisis  dan  pengolahan data Internal Rate of Return Internal Rate of Return Hasil  Analisis  dan  pengolahan data Biaya Investasi Analisis Sensitivitas Hasil perhitungan data Analisis Senistivitas Harga Unit Analisis Sensitivitas Hasil perhitungan data MARR Analisis Sensitivitas Hasil perhitungan data Biaya Operasional Analisis Sensitivitas Hasil perhitungan data
dengan pengambilan data berupa wawancara dan peninjauan langsung ke proyek tersebut.

## B. Data Penelitian
Data  adalah  bahan  mentah  yang  perlu  diolah  untuk menghasilkan  informasi,  baik  kualitatif  ataupun  kuantitatif yang  menunjukan  fakta,  berikut  adalah  jenis  data  yang dijadikan dalam penulisan:

## 1) Data Primer
Data primer diperoleh dari hasil survey di lapangan dengan wawancara  langsung  pihak  pengelola  untuk  mengetahui konsep pengelolaan apartemen yaitu berapa unit yang dijual dan  disewakan,  dan  bagaimana  sistem  penjualan  apartemen tersebut.

## 2) Data Sekunder
Data  sekunder  yang  didapat  dari  mencari  sumber  di internet yang meliputi: biaya investasi, data tarif dasar listrik, data  tarif  dasar  air,  data  penjualan  apartemen,  data  gaji karyawan, data biaya service charge.

## C. Obyek Penelitian
Apartemen  Grand  Shamaya  berlokasi  di  jalan  Embong Sawo  No.1,  Kota  SBY,  Jawa  Timur. Groundbreaking dimulai  pada  tanggal  12  Desember  2017  dan  direncanakan akan  selesai  pada  7  hingga  8 tahun kedepan.  Terdapat  lima tower  diatas  luas  tanah  1,6  hektare.  Tower  Aubrey mempunyai  442  unit  dengan  4  macam  tipe.  Peta  lokasi Apartemen Grand Shamaya diperlihatkan pada Gambar 1.

## D. Variabel Penelitian
Variabel yang digunakan pada penelitian ini dapat dilihat pada Tabel 1.

## E. Analisa dan Perhitungan Data
Analisis  data  dilakukan  setelah  data  –  data  terkumpul, Analisa dan perhitungan data meliputi:
1) Analisis Konsep Pengembangan Apartemen
Konsep pengembangan Apartemen
didapatkan
berdasarkan  asumsi  dari  perencanaan  awal  berupa  siteplan Apartemen  Grand  Shamaya.  Konsep  pengembangan  untuk menentukan masa investasi.

## 2) Analisis Konsep Penjualan Unit Apartemen
Analisis  konsep  penjualan  menentukan  target  penjualan unit  apartemen.  Target  penjualan  didapatkan  dari  interview dengan divisi marketing Apartemen Grand Shamaya.

## 3) Analisis Biaya Investasi Apartemen
Biaya  Investasi  diperhitungkan  berdasarkan:  (a)  Biaya Pengadaan Lahan. Analisis menentukan harga tanah dengan cara  pendekatan  perbandingan  harga  pasar.  (b)  Biaya konstruksi.  Biaya  konstruksi  terdiri  dari  biaya  standard  dan non  standard  yang  mengacu  pada  biaya  bangunan  gedung negara  dan  penentuan  biaya  konstruksi  per 𝑚 2 didapat dengan cara pendekatan perbandingan data pasar. (c) Biaya tidak  langsung.  Biaya  tidak  langsung  meliputi  biaya  jasa profesi dan biaya administrasi atau perpajakan.

## 4) Analisis Pengeluaran Operasional Apartemen
Biaya  pengeluaran  didapat  dari  hasil  perhitungan  dari biaya  yang  dikeluarkan  untuk  biaya  operasional  dan maintenance  yang  terdiri  dari  biaya  listrik,  air  dan  gaji karyawan.

## 5) Analisis Pendapatan Apartemen
Pendapatan dari apartemen didapatkan dari penjualan unit apartemen, sewa toko, service charge dan parkir. Durasi dan rencana  penjualan  ditentuian  berdasarkan  interview  kepada pihak pemilik yaitu PT. PP Properti.

## 6) Analisis Kelayakan Investasi
Menentukan  Analisa  yang  telah  dianalisis  sebelumnya, kemudian  bisa  didapatkan  kelayakan  investasi  dengan menghitung Payback Period (PP), Net Present Value (NPV) dan Internal Rate of Return (IRR).

## 7) Analisis Sensitivitas
Setelah melakukan analisis kelayakan investasi, kemudian melanjutkan dengan perhitungan pengaruh batas penerimaan investasi terhadap perubahan setiap elemen dengan variabel ketidakpastian  yang  ditentukan  adalah  biaya  investasi, MARR, harga jual dan biaya operasional.

## III. ANALISA DATA DAN PEMBAHASAN
A. Gambaran Umum Proyek
Proyek  Apartemen premium yang  akan  menjadi iconic kota  Surabaya  yang  terletak  di  kawasan Central  Business District (CBD)  Kota  Surabaya  yang  dikelilingi  beragam fasilitas  umum  yang  lengkap,  seperti  pusat  perbelanjaan, pusat  bisnis  dan  perkantoran.  Proyek  Apartemen  Grand Shamaya  yang  berdiri  di  atas  tanah  seluas  16.757 𝑚 2 memiliki 5 tower dengan tower pertama yaitu Tower Aubrey dengan Luas lahan 3.440,68 𝑚 2 . Proyek Apartemen Tower
Tabel 2.
Biaya pemeliharaan Tahun Service Charge Biaya Pemeliharaan Tahun ke- 1 Rp 5.401.033.560,00 Rp2.700.516.780,00 Tahun ke- 2 Rp 5.401.033.560,00 Rp2.700.516.780,00 Tahun ke- 3 Rp 5.401.033.560,00 Rp2.700.516.780,00 Tahun ke- 4 Rp 5.401.033.560,00 Rp2.700.516.780,00 Tahun ke- 5 Rp 5.941.136.916,00 Rp 2.970.568.458,00 Tahun ke- 6 Rp 5.941.136.916,00 Rp 2.970.568.458,00 Tahun ke- 7 Rp 5.941.136.916,00 Rp 2.970.568.458,00 Tahun ke- 8 Rp 5.941.136.916,00 Rp 2.970.568.458,00 Tahun ke- 9 Rp 5.941.136.916,00 Rp 2.970.568.458,00 Tahun ke- 10 Rp 6.535.250.607,60 Rp 3.267.625.303,80 Tahun ke- 11 Rp 6.535.250.607,60 Rp 3.267.625.303,80 Tahun ke- 12 Rp 6.535.250.607,60 Rp 3.267.625.303,80 Tahun ke- 13 Rp 6.535.250.607,60 Rp 3.267.625.303,80
Aubrey mulai dikerjakan pada tahun 2017 dan dengan target mulai  ber-operasi  pada  tahun  2024  bersamaan  dengan selesainya masa konstruksi. Proyek ini dimiliki oleh PT. PP Property  dengan  pendanaan  proyek  yaitu  30%  dan  70% sisanya merupakan pinjaman Bank.

## B. Konsep Penjualan Apartemen
Dari  hasil  wawancara  dengan  pihak  Apartemen  Grand Shamaya  Surabaya  didapatkan  tower  Aubrey  mulai  pada tahap  perencanaan  dan  mulai  melakukan  pemasaran  pada tahun 2017 dan direncakan selesai pada tahun 2024. Dengan target penyelesaian penjualan habis di akhir proyek. Berikut konsep penjualan apartemen Grand Shamaya Tower Aubrey.

## 1) Tahap Pertama (Tahun Ke-1)
Tahap  pertama  adalah  melakukan  perencanaan  pada pembangunan gedung apartemen.

## 2) Tahap Kedua (Tahun Ke-2)
Tahap  kedua  adalah  melakukan  perencanaan  dan  mulai tahap pengerjaan pondasi dan basement pada pembangunan gedung  apartemen  dan  target  penjualan  sebesar  27%  atau 114unit terjual.
3) Tahap Ketiga (Tahun Ke-3)
Tahap ketiga pengerjaan pondasi dan basement dan target penjualan sebesar 42% atau 177unit terjual.
4) Tahap Keempat (Tahun Ke-4)
Progres  pondasi  dan basement dengan  target  penjualan 54% atau 228unit terjual.
5) Tahap Kelima (Tahun Ke-5)
Dilakukan tahap konstruksi bangunan dan target penjualan sebesar 65% atau 274unit terjual.
6) Tahap Keenam (Tahun Ke-6)
Progres  konstruksi  dengan  target  penjualan  sebesar  73% atau 308unit terjual.
7) Tahap Ketujuh (Tahun Ke-7)
Progres  konstruksi  dengan  target  penjualan  sebesar  86% atau 362unit terjual.
8) Tahap Kedelapan (Tahun Ke-8)
Progres  konstruksi  dengan  target  penjualan  sebesar  91% atau 384unit terjual.
9) Tahap Kesembilan (Tahun Ke-9)
Progres  konstruksi  selesai  dan  target  penjualan  terpenihi 100%.
C. Biaya Awal (Initial Cost)
1) Biaya Lahan
Analisis  menentukan  biaya  lahan  dengan  cara  dilakukan perbandingan  dengan  data  pembanding,  data  yang dibandingkan yaitu luas lahan, waktu transaksi, lokasi lahan, lebar jalan dan surat tanah. Maka didapatkan nilai pasar per 𝑚 2 Apartemen Grand Shamaya sebesar Rp 33.549.375 maka nilai tanah pada Tower Abrey dengan luas 3440,68 𝑚 2 yaitu sebesar Rp 115.432.664.953.

## 2) Biaya Konstruksi
Pekerjaan  konstruksi  pada  Tower  Aubrey  dimulai  dari tahun  2017  hingga  ditargetkan  selesai  pada  tahun  2024. Perhitungan  biaya  konstruksi  dihitung  berdasarkan  harga satuan konstruksi per 𝑚 2 dan menggunakan Interest during
construction (IDC) dengan nilai sebesar 8,8% mengacu pada rata – rata bunga bank tahun 2021.
Biaya  dasar  bangunan  adalah  sebesar  Rp  6.160.113  / 𝑚 2 yang diperoleh dari analisis standar belanja Jawa Timur untuk Gedung bertingkat.
Setelah  dilakukan  perhitungan  maka  didapatkan  biaya pekerjaan  standar  yaitu  sebesar  Rp  419.479.355.677  dan biaya  pekerjaan  non  standard  yaitu  Rp  201.139.148.902 Maka biaya konstruksi sebesar Rp 620.618.504.579

## 3) Biaya Jasa Profesi
Biaya  jasa  profesi  dihitung  sebesar  3%  dari  total  biaya bangunan yaitu sebesar Rp 34.187.062.103.

## 4) Biaya Administrasi
Biaya  administrasi  sebesar  1%  dari  total  biaya  bangunan yaitu sebesar Rp 11.395.587.367.

## 5) Rekapitulasi Biaya Awal
Maka total biaya awal atau biaya investasi pada Apartemen Grand Shamaya Tower Aubrey sebesar Rp 760.875.909.716.

## 6) Struktur Pembiayaan Konstruksi
Modal  investasi  yang  digunakan  diperoleh  dari  modal sendiri dan modal pinjaman dari bank. Perbandingan antara ekuitas dan pinjamanan adalah 30: 70. Untuk modal pinjaman sebesar 70% dari biaya investasi dengan total pinjaman yang dilakukan  Apartemen  Grand  Shamaya  Tower  Aubrey  yaitu sebesar Rp 451.810.271.334,01.

## D. Pendapatan
Ada empat sumber pendapatan, yaitu:

## 1) Penjualan Unit Apartemen
Perencanaan  penjualan  unit  apartemen  Grand  Shamaya diperoleh  dari  data  sekunder  dan  diproyeksikan  mengalami kenaikan  pada  tiap  tahunnya.  Dengan  total  422unit  kamar yang  dijual  maka  diperoleh  jumlah  pendapatan  unit  yaitu sebesar Rp 2.017.663.302.619.

## 2) Pendapatan Parkir
Pendapatan  parkir  dimulai  pada  tahun  ke-8  dan  pada apartemen ada dua macam yaitu parkir langganan dan parkir umum.  Pada  parkir  langganan  pemilik  unit  apartemen dikenakan  tarif  mobil  sebesar  Rp.  300.000/bulan  dan  tarif motor Rp 100.000 /bulan. Sedangkan pendapatan pada parkir umum  untuk  tarif  mobil  Rp  5.000  /jam  dan  tarif  motor  Rp 2.000  /jam,  kemudian  dilakukan  asumsi  pengunjung apartemen menggunakan mobil dan motor masing – masing 100  unit.  Dari  hasil  perhitungan  diperoleh  nilai  pendapatan parkir berlangganan sebesar Rp 2.119.200.000,00 /tahun, dan pendapatan  parkir  umum  sebesar  Rp  2.520.000.000,00 /tahun, maka total pendapatan parkir dari parkir berlangganan dan umum sebesar Rp 4.639.200.000,00 tiap tahunnya.

## 3) Service Charge
Selain biaya listrik, air dan telepon ada biaya yang harus dikeluarkan oleh pemilik apartemen dan juga penyewa toko yaitu service charge . Service charge adalah biaya yang harus dikeluarkan pemilik apartemen untuk fasilitas umum, taman, kebersihan  dan  keamanan  yang  dihitung  per  meter  persgi apartemen  penghuni  maupun  penyewa  toko.  Biaya service charge pada  pemilik  apartemen  dikenakan  tiap  bulannya sebesar Rp 13.000 / 𝑚 2 dan penyewa toko dikenakan sebesar Rp  10.000  / 𝑚 2 yang  didapatkan  dari  data  sekunder.  Biaya
service charge akan mengalami kenaikan sebesar 10% tiap 5 tahun.

## 4) Sewa Toko
Terdapat  10  unit  toko  yang  ada  pada  apartemen  yang berlokasi  di  lantai  dasar,  biaya  sewa  toko  yang  didapatkan berdasarkan data sekunder dari properti sejenis, maka biaya sewa  toko  diasumsikan  per  tahunnya  sebesar  Rp  5.000.000 / 𝑚 2 .  Dengan  luasan  yang  terpakai  yaitu  413 𝑚 2 maka pendapatan  sewa  toko  per  tahun  yaitu  sebesar  Rp 2.065.000.000,00  dengan  biaya  sewa  toko  akan  mengalami kenaikan sebesar 10% tiap 5 tahun.

## E. Pengeluaran
Biaya–biaya untuk Apartemen Grand Shamaya yang mulai beroperasi pada tahun 2024 yang terdiri atas:

## 1) Biaya Operasional
Perhitungan  biaya  listrik  menggunakan  pendekatan konsumsi  listrik  / 𝑚 2 yang  mengacu  pada  buku  Panduan Sistem Bangunan Tinggi. Kebutuhan biaya listrik apartemen adalah 246 kWh / 𝑚 2 . Apartemen termasuk keapda golongan tarif  pada  tegangan  menengah  yaitu  diatas  200  kVA. (Peraturan  Mentri  ESDM  No.  28  Tahun  2016).  Luas operasional yang ditentukan yaitu sebesar 1.239 𝑚 2 , dengan tarif  listrik  per  kWh  sebesar  Rp  1.444,70  maka  biaya kebutuhan listrik selama satu tahun sebesar Rp 440.335.891,80.
Kebutuhan  air  dapat  dihitung  melalui  pendekatan  luas bangunan,  kebutuhan  air  per  hari  untuk  apartemen  yaitu sebesar 20 liter / 𝑚 2 . (Juwana, I., 2005).
Berdasarkan  tarif  air  minum  PDAM  kota  Surabaya, apartemen termasuk kelompok pelanggan X dengan tarif air / 𝑚 2 sebesar  Rp  8.000.  Luas  operasional  yang  ditentukan yaitu  sebesar  1.239 𝑚 2 .  Sehingga  biaya  pengeluaran  untuk air bersih per tahun yaitu sebesar Rp 71.336.400.
Perhitungan  gaji  karyawan  didapatkan  dari  data  Ikatan Nasional  Konsultan  Indonesia  2021  (INKINDO).  Dari perhitungan  didapatkan  total  biaya  gaji  karyawan  tap  tahun sebesar Rp 1.554.586.800.

## 2) Biaya Pemeliharaan
Biaya  pemeliharaan  untuk  apartemen  digunakan  untuk aktivitas  perbaikan  peralatan  secara  berkala.  Seperti pengecatan  ulang,  pemeliharaan  escalator,  dan  lain sebagainya.  Karena service  charge dialokasikan  untuk pemeliharaan  dan  operasional    Gedung,  maka  biaya pemeliharaan  diasumsikan  sebesar  50%  dari  biaya service charge. Perhitungan selengkapnya dapat dilihat pada Tabel 2.
3) Biaya Replacement
Replacement atau penggantian dalam apartemen meliputi penggantian ppompa air, generator, dan sebagainya. Karena biaya replacement dialokasikan  untuk  pemeliharaan  dan operasional  Gedung,  maka  biaya  penggantian  diasumsikan sebesar  30%  dari  biaya service  charge atau  sebesar  Rp 1.620.310.068,00 dengan asumsi akan dilakukan penggantian per 5 tahun.

## F. Biaya Pajak
Menurut UU No. 2 Tahun 2020 tentang Pajak Penghasilan, perhitungan  pajak  untuk  badan  usahah  dalam  negri  pada tahun 2020 dan 2021 pajak penghasilahn (pph) adalah senilai 22% dari penghasilan kena pajak, kemudian 3% lebih rendah
untuk  perusahaan  terbuka  (tbk)  maka  pajak  penghasilan adalah seniali 19% dari penghasilan kena pajak.

## G. Analisa Kelayakan Finansial
Perhitungan  Analisa  aliran  kas  diperoleh  dari  pencarian cash  flow dengan  penjumlahan  biaya  investasi,  pendapatan dan pengeluaran. Maka didapatkan cash flow sebelum pajak, kemudian  dari  hasil  tersebut  dikurangi  dengan  depresiasi, depresiasi  sendiri  didapatkan  dari  perhitungan  biaya konstruksi  dibagi  dengan  40  tahun  masa  konstruksi. Kemudian dapatkan nilai PKP (pendapatan kena pajak) dan kemudian  dikurangi  dengan  biaya  pajak  maka  didapatkan analisa  aliran  kas  proyek.  Perhitungan  aliran  kas menggunakan  MARR  dengan  berdasarkan  bobot  rata-rata tingkat  pengembalian  modal  bank  (WACC),  dan  dengan masa investasi selama 20 tahun maka didapatkan: WACC = 9,76%, NPV = Rp345.865.456.667, NPV > 0; maka investasi dikatakan  layak,  IRR  =  41,27%,  IRR  >  0;  maka  investasi dikatakan layak, Payback Period = 3,05 tahun ≈ 3 tahun.

## H. Analisa Sensitivitas
1) Perubahan Biaya Investasi
Dari  hasil  perhitungan  didapatkan  ketika  biaya  investasi tetap pada nilai 100% maka NPV sebesar Rp 345.865.456.667,  dan  pada  saat  biaya  investasi  bertambah sebesar  54,62%  maka  NPV  sebesar  0.  Dapat  disimpulkan bahwa  ketika  biaya  investasi  bertambah  lebih  dari  54,62% maka NPV negative dan investasi tidak layak.

## 2) Perubahan Harga Unit
Setelah dilakukan perhitungan analisa sensitivitas terhadap perbuahan harga unit maka didapatkan ketika harga unit tetap pada nilai 100% maka NPV sebesar Rp 345.865.456.667, dan pada saat harga unit berkurang menjadi 35,08% maka NPV sebesar 0.
Dapat disimpulkan bahwa ketika harga unit turun menjadi 35,08% maka NPV negative dan investasi tidak layak.

## 3) Perubahan MARR
Setelah  dilakukan  perhitungan  maka  didapatkan  ketika MARR  tetap  pada  nilai  100%  maka  NPV  sebesar  Rp 345.865.456.667  dan  pada  saat  MARR  bertambah  menjadi 423,14%  atau  4  kali  lipat  maka  NPV  sebesar  0.  Dapat disimpulkan  ketika  MARR  lebih  dari  423,14%  maka  NPV negative dan investasi tidak layak.

## 4) Perubahan Biaya Operasional
Dari  hasil  perhitungan  terhadap  perubahan  biaya operasional  maka  ketika  biaya  operasional  tetap  pada  nilai 100% maka NPV sebesar Rp 345.865.456.667, dan pada saat biaya operasional bertambah menjadi 4781,56% maka NPV sebesar 0.
Dapat  disimpulkan  ketika  biaya  operasional  lebih  dari 4781,56% maka NPV negative dan investasi tidak layak.

## 5) Rekapitulasi
Rekapitulasi  didapatkan  setelah  dilakukan  perhitungan terhadap 4 variabel Analisa sensitivitas, kemudian dilakukan perhitungan  untuk  mencari  variabel  yang  paling  sensitif dengan  persentase  perubahan  sebesar  1%,  maka  diapatkan dari  4  variabel  diatas,  variabel  yang  lebih  sensitif  dengan perubahan  paling  tinggi  yaitu  pada  penurunan  harga  unit sebesar Rp 9.860.449.949,04 atau 2,85% terhadap NPV.

## IV. KESIMPULAN
Setelah  dilakukan  analisa  aspek  finansial  yang  telah diuraikan  pada  Bab  IV,  maka  dapat  diperoleh  kesimpulan dengan  masa  investasi  20  tahun,  nilai  investasi  pada Apartemen  Grand  Shamaya  Tower  Aubrey  sebesar  Rp 760.875.909.716.  Didapatkan  analisis  finansial  sebagai berikut: (1) Parameter MARR 9,76% dihasilkan NPV sebesar Rp  345.865.456.667  (NPV  >  0).  (2)  Nilai  Internal  Rate  of Return  (IRR)  sebesar  41,27%  (IRR  >  MARR).  Sehingga proyek Apartemen Grand Shamaya Tower Aubrey Surabaya dikatakan  layak.  Dari  hasil  perhitungan  analisa  sensitivitas terhadap  biaya  investasi,  harga  unit,  MARR  dan  biaya operasional didapatkan hasil perhitungan dengan menjadikan perubahan  pada  tiap  variabel  sebesar  1%  maka  didapatkan seperti  berikut:  (1)  Peningkatan  biaya  investasi  sebesar  Rp
6.332.743.411,61.  (2)  Penurunan  harga  unit  sebesar  Rp 9.860.449.949,04.  (3)  Peningkatan  MARR  sebesar  Rp 2.023.927.252,40. (4) Peningkatan biaya operasional sebesar Rp 73.878.175,40. Maka variabel yang paling sensitif yaitu penurunan  harga  unit  dengan  perubahan  sebesar  Rp 9.860.449.949,04 atau 2,85% terhadap NPV.

## DAFTAR PUSTAKA
[1]  Mulyadi, Akuntansi Manajemen: Konsep, Manfaat, Rekayasa , 2nd ed. Yogyakarta: STIE – YKPN, 1993.
[2]  Supriyono, Akuntansi  Biaya:  Pengumpulan  Biaya  dan  Penentuan Harga  Pokok  Produk ,  2nd  ed.  Yogyakarta:  BPFE  Universitas  Gajah Mada, 1987.
[3]  I. Soeharto, Manajemen Proyek: Dari Konsep Sampai Operasional , 1st ed. Jakarta: Penerbit Erlangga, 1997.
[4]  I.  N.  Pujawan, Supply  Chain  Management ,  1st  ed.  Surabaya:  Guna Widya, 2005.