## S UPERBLOK B ISNIS D ENGAN P ENDEKATAN G REEN M ETROPOLIS D I J AKARTA U TARA , P ENEKANAN P ADA A REA B ISNIS D AN K OMERSIAL
Galih Ajie Nugraha, B.Heru Santosa, Amin Sumadyo
Program Studi Arsitektur
Fakultas Teknik Universitas Sebelas Maret Surakarta Email :  galih.graha@yahoo.com
Abstract: Business Superblock in North Jakarta motivated by the potential and high economic attractiveness  of  Jakarta  but  not  matched  with  good  urban  planning  so  that  Jakarta  is  not ready  to  accept  urbanization  and  has  residential  and  transportation  issues.  The  objective  of this  scheme  is  to  get  the  design  of  superblock  area  is  able  to  accommodate  business  and commercial  activities,  supported  by  residential  facilities  and  access  to  public  transportation. The method used is a method of planning and architectural design through an approach that is taken  from  the  book  of  David  Owen: Green  Metropolis :  Why  Living  Smaller,  Living  Closer, and Driving Less are the keys to sustainability. Design issues to be resolved are: the selection and processing footprint suitable for the needs of a superblock, and can support both business and  commercial  activity  as  main  activity,  as  well  as  residential  and  recreational  activities  as secondary  activities.  The  results  are  a  design  of  superblock  area  is  able  to  accommodate business  activities  and  commercial  (work),  residential,  and  recreation  with  the  support  of public transportation access with the Green Metropolis approach.
Keywords : Business Superblock, Green Metropolis, Business and Commercial, Mix-Used.

## 1. PENDAHULUAN
DKI Jakarta  merupakan  kota  metropolitan  yang memiliki  magnet  untuk  menjadi  daerah  tujuan kedatangan karena Jakarta memiliki fungsi pusat pemerintahan  dan  pusat  bisnis  tanah  air sehingga  menjadi  kota  yang  sangat  prospektif. Namun dibalik potensinya, Jakarta juga mempunyai  segudang  problematika  seperti angka urbanisasi yang tinggi.
dibiarkan  terus  menerus,  Jakarta  akan  menjadi kota  yang stress, tidak  memiliki  lahan  terbuka hijau  dan  sistem  transportasi  yang  jelas  untuk meningkatkan taraf kualitas hidup masyarakatnya  (Badan  Pusat  Statistik  Provinsi DKI Jakarta).
Semakin tingginya populasi manusia di suatu  daerah  maka  kebutuhan  akan  tempat tinggal  pun  semakin  meningkat.  Banyak  lahan terbuka  hijau  terkonversi  menjadi  rumah- rumah  penduduk  dan  jalan  raya.  Padahal idealnya  suatu  kota  harus  memilik  sekurang- kurangnya  30%  lahan  terbuka  hijau  dan  area peresapan  air  hujan.  Terjadi  perubahan  drastis guna lahan DKI Jakarta antara tahun 1970 dan 2000  (lihat  Gambar  1),  dimana  pada  tahun 1970 lahan terbangun  terkonsentrasi  di Jakarta Pusat,  namun  saat  ini  wilayah  Jakarta  lainnya (utara,  timur,  selatan  dan  barat)  dipenuhi  oleh lahan  terbangun.  Idealisme  masyarakat  Jakarta sangatlah tinggi, namun apabila hal ini
Gambar 1 . Peta Perubahan Guna Lahan DKI Jakarta Tahun 1970 dan 2000 Sumber : BPS Provinsi DKI Jakarta
Dari  fenomena  tersebut,  sehingga diperlukan sebuah pemecahan masalah urban dengan  membangun  kompleks  superblok. Superblok merupakan suatu kawasan di
Arsitektura, Vol. 13, No. 2, Oktober 2015
konteks  urban  yang  dirancang  secara terpadu dan terintegrasi ( integrated
developement ),  berdensitas  cukup  tinggi dalam konsep tata guna lahan yang bersifat campuran ( mixed- use ).
Superblok dapat menjadi idiom baru dalam  bisnis  properti  di  Indonesia  karena digadang-gadang  dapat  mengubah  pola hidup  masyarakat  urban  yang  selama  ini tinggal  berjauhan  dengan  tempat  kerja semisal  masyarakat  yang  tinggal  di  wilayah suburban ,  menjadi one  stop  living .  Dalam satu lokasi, masyarakat bisa tinggal, bekerja, dan berekreasi (Tardiyana, 2010).
Pendekatan  yang  diambil  adalah konsep Green  Metropolis dari  buku  karya David Owen (2009) Green Metropolis : Why Living  Smaller,  Living  Closer,  and  Driving Less  are  the  keys  to  sustainability. David Owen  menekankan  tentang  konsep  “hidup lebih dekat” sehingga integrasi antara wadah bertempat  tinggal,  bekerja  dan  berekreasi hubungannya  semakin  erat  dan  merubah pola hidup menjadi vertikalisme. Konsep ini sangat diperlukan bagi kota-kota besar yang sudah  padat  penduduknya  karena  dari  sini dapat mengurangi intensitas frekuensi transportasi.  Konsep  ini  juga  menekankan sisi  ekologis  hubungan  antara  manusia, bangunan dan alam.

## 2. METODE
Metode yang akan dilakukan guna mendapatkan data yang akan digunakan untuk proses  dasar  penyusunan  sebuah  konsep. Dalam hal  ini terdapat  beberapa  metode  yang dilakukan  guna  tujuan  tersebut,  terdiri  dari metode pengumpulan data  primer dan sekunder.
1.    Metode Pengumpulan Data Primer a.  Melalui  survey  terhadap  superblok yang telah ada, survey yang dilakukan guna  mendapatkan  data  pendukung berupa data statistik fakta-fakta tentang perkembangan superblok yang terdapat  di  Jakarta  dan  kota  lain  yang ada di Indonesia.
b.  Kondisi  tapak,  data  sosial  dan lingkungan didapat dengan observasi secara langsung dan dokumentasi serta wawancara  secara  langsung  kepada masyarakat setempat dan  instansional terkait.
2.    Metode Pengumpulan Data Sekunder Studi Literatur :
a.  Preseden superblok  didapat  dari
referensi  buku/ e-book yang  berkaitan dan  representatif  dan  referensi  kasus konsep perancangan yang sudah ada b.  Konsep green  metropolis didapat langsung dari buku karya David Owen (2009) Green  Metropolis : Why  Living Smaller,  Living  Closer,  and  Driving Less are the keys to sustainability c.  Konsep green building didapat dari mata kuliah tentang arsitektur hijau serta beberapa buku referensi.
d.  Rencana Struktur Tata Ruang Wilayah DKI  Jakarta  didapat  melalui  data instansional  pemprov  dan  pemkot serta melalui situs dan artikel terkait.
3.    Metode Mengolah Data
Terdapat beberapa langkah dalam mengolah  data  yang  didapat  baik  data primer maupun data sekunder, di antaranya :
a.  Penyortiran Data Menyortir data yang diperlukan, penyortiran  dilakukan  sesuai  dengan aspek penekanan superblok yang ingin
dirancang.
b.  Korelasi Data Mengkorelasikan/menghubungkan antara  data  yang  satu  dengan  data yang lainnya, data primer dan data sekunder.
c.  Pemaparan Data
Memaparkan  hasil  data  yang  didapat dan  disajikan  ke  dalam  beberapa bentuk,  di  antaranya  deskripsi  data, gambar, dokumentasi, tabel dan grafik.
d.  Analisis Data
1) Analisa  data  yang  didapat  di lapangan (data primer)  dengan data  yang  didapat  melalui referensi (data sekunder) 2) Menganalisa data, guna mendapatkan  aspek-aspek  yang sesuai  dengan dasar-dasar konsep green metropolis 3) Membagi  tiap-tiap  data  yang didapat kedalam pokok-pokok pembahasan dan dijadikan sebagai data pendukung
Galih Ajie Nugraha, B. Heru Santosa, Amin Sumadyo, Superblok Bisnis dengan Pendekatan Green …
KEGIATAN

## PERUANGAN
Bisnis Gedung Kantor Sewa Komersial Gedung Shopping Center Pertemuan Gedung MICE Hunian Apartemen ( middle-high ) Rumah Susun ( middle- low ) Hotel (tamu/pengunjung) Rekreasi dan Olahraga Green-Social Park Parkir Gedung Parkir Terpadu Transportasi Umum Intermodal ( Commuter Line dan Busway Transit ) Pusat Kepengelolaan Central Office 4) Mencari  benang  merah  antara superblok  dengan  konsep green metropolis berdasarkan  data  yang sudah didapat.
e.  Penarikan Kesimpulan

## 3. ANALISIS

## 3.1 Analisis Pengguna dan Kegiatan
Analisis  pertama  yang  dilakukan  adalah mengetahui  siapa  saja  pengguna  yang akan  menggunakan  superblock  beserta kegiatannya a. Tujuan
Mengetahui  kegiatan  setiap  pengguna yang akan menjadi pengguna superblok. b. Dasar pertimbangan Objek  rancangan  dapat  menampung kegiatan seluruh pengguna yang direncanakan c. Proses analisis Penentuan pengguna nanti akan digunakan untuk menentukan kebutuhan ruang.
menggunakan  kendaraan  umum  sebagai upaya  mengurangi  polusi  kendaraan dalam skala makro.
2.  Pengguna  yang  berdomisili  di luar Jakarta
Pengguna  yang  berdomisili  di  luar Jakarta akan diberikan fasilitas apartemen sewa ataupun rumah susun sewa. Hal ini sangat  penting  mengingat  kapasitas superblok.
3.Tamu/pengunjung
Tamu dan pengunjung sifatnya
merupakan  pengguna  dengan  masa  huni paling  singkat  sekitar  hanya  beberapa hari  bahkan  beberapa  jam,  dan  bukan termasuk  penghuni  superblok.  Tamu yang  butuh  bermalam  dan  menginap akan disediakan hotel.

## 3.2  Analisis Peruangan
Mencari  kebutuhan  peruangan  dengan mempertimbangkan  kegiatan  yang  ada didalam superblok.
Tabel  1.Kebutuhan Ruang Makro
DOMISILI JAKARTA DOMISILI LUAR  JAKARTA TAMU/ PENGUNJUNG TRANSPORTASI INTERMODAL BANGUNAN PENUNJANG APARTEMEN RUSUNAWA HOTEL BANGUNAN PENUNJANG BANGUNAN UTAMA RENTAL OFFICE MICE PASAR  MODERN SOCIAL  PARK
Gambar 2 . Model Konsep Kegiatan Makro
Ada beberapa pengguna yang digolongkan menjadi pengguna superblok  ini  antara  lain  (lihat  Gambar 2) : 1. Pengguna yang berdomisili di Jakarta Pengguna  yang  berdomisili  asli  Jakarta akan diarahkan menggunakan transportasi umum seperti commuterline dan busway sehingga  superblok  harus mampu menyediakan intermodal sebagai  sarana  transit  dan  naik  turun kendaraan  umum  tersebut.  Superblok ini  akan  merubah  perilaku  masyarakat
Jakarta yang tadinya terbiasa menggunakan kendaraan pribadi menjadi Pada Tabel 1. terlihat kebutuhan peruangan yang dibutuhkan dalam pemenuhan  wadah  keseluruhan  kegiatan di dalam area superblok.

## 3.3  Analisis Lokasi
Menentukan  lokasi  yang  strategis  dan memilih  tapak  dengan  kondisi  yang mendukung  keberadaan  superblok  ini sangat  menentukan  prospek  bangunan tersebut.
a.  Tujuan
Mendapatkan   lokasi   yang   sesuai dengan kebutuhan superblok b.  Dasar pertimbangan:
Posisi tapak strategis untuk ekspose tampilan fisik bangunan, luasan tapak dapat menampung seluruh kebutuhan ruang  yang direncanakan.
c.  Proses analisis
Dengan cara mengetahui luasan tapak,  batas  tapak  dan  kondisi lingkungan.

## Gambar 3 . Luas Tapak
Luas keseluruhan lahan yang akan diolah menjadi superblok adalah 169201.92 meter persegi atau 16.9 hektar  dengan  rincian  (lihat  Gambar 3) :
1. Lahan bagian barat :
90498.75 m 2 (9.0 hektare)
2. Lahan bagian timur laut
:
55571.74 m 2 (5.5 hektare) 3. Lahan bagian tenggara
:
23131.43 m 2 (2.3 hektare)
Gambar 4 . Batas-batas tapak
Batas-batas  tapak  antara  lain  (lihat Gambar 4):
1.  Arah  utara  tapak  terdapat  jalur kereta  api  yang  biasa  dilalui  kereta jarak jauh maupun kereta commuter
line .  Jalur  ini  menghubungkan Stasiun  Tanjung  Priok – Stasiun Pasar  Senen  atau  Stasiun  Tanjung
Priok – Stasiun  Jakarta  Kota.  Di utaranya lagi adalah Jl.RE Martadinata dan Jl. Tol Pelabuhan. 2.  Arah timur, bersebelahan langsung dengan  tapak  merupakan  jalan lingkungan  yaitu  Jl.Muara  Bahari Raya. Tersebar dengan luas perumahan  warga  dan  terdapat Pondok Pesantren Al-Mutaqqien.
3. Arah selatan tapak adalah Jl.Pademangan  Timur  15  dan  Jl. Muara Bahari Barat Raya. Jalan ini merupakan  jalan  lingkungan.  Di sebelah  selatannya  lagi  adalah Padang  Golf  Kemayoran,  namun untuk  akses  masuk  ke  dalam lapangan golf ini tidak melalui titik ini. 4. Arah barat site adalah jalan arteri yaitu  Jl.  Benyamin  Suaeb  dan terdapat Pintu  Gerbang  Tol Pelabuhan  (Jakarta  Inner  Ring
Road).
Gambar 5 . Kondisi Lingkungan
Kondisi  lingkungan  di  Pademangan Timur  khususnya  tapak  yang  akan diolah  didominasi  oleh  pemukiman kumuh  dan  liar  (lihat  Gambar  5), banyak  rumah  semi  permanen  dan bangunan  yang  melanggar  garis sempadan  bangunan  maupun  sungai. Rumah-rumah  yang  berdiri  di  atas tapak  merupakan  rumah-  rumah  yang tidak memiliki IMB (Izin Membangan Bangunan) dari pemertintah yang sah,
karena memang tanah ini adalah tanah milik pemerintah daerah.
Galih Ajie Nugraha, B. Heru Santosa, Amin Sumadyo, Superblok Bisnis dengan Pendekatan Green …
3.4  Analisis Pemintakatan (Zoning ) Pemintakatan berdasarkan sifat kegiatan dan  keadaan  dalam  tapak  dilakukan sebagai acuan dalam penataan peruangan 1. Tujuan Menentukan mintakat (zoning) berdasarkan sifat kegiatan dan keadaan pada tapak 2. Dasar pertimbangan Analisis  peruangan  dan  analisis pengolahan tapak 3. Proses analisis Persyaratan ruang, berdasarkan kelompok  kegiatan  dan  analisis pengolahan tapak
semipublik akan digunakan sebagai area  taman  sosial  sebagai  fasilitas tambahan pengguna superblok.
c. Privat
Area  privat  adalah  area  yang sangat  terbatas  dengan  tingkat privasi  tertinggi.  Di  area  ini,  akan dibangun high  rise  residence seperti hotel, apartemen dan rumah susun sewa.

## 3.5  Analisis Tata Massa dan Hubungan Ruang
Dalam  menganalisa  pola  tata massa,  penulis  mempertimbangkan kembali analisis pemintakatan yang telah dilakukan sebelumnnya.
Gambar 6. Analisa Pemintakatan
Pengorganisasian  ruang  (gedung)  akan dibagi  menjadi  tiga  kategori  berdasarkan tingkat  privasinya  (lihat  Gambar  6),  antara lain :
a. Publik
Area publik adalah area dengan privasi yang rendah karena sifat area ini  yang dipergunakan  untuk  fasilitas  umum seperti rental office , pasar modern, dan MICE ( meeting , intencive , convenience ,  dan exhibition ).  Area  ini
akan digunakan oleh pengguna
superblok setiap harinya dengan intensitas  pengunjung  yang  tinggi. Area  publik  dipilih  di  area  dengan orientasi  yang  tinggi,  dekat  dengan jalan  tol  dan  jalan  arteri  yang  mampu menjadi daya tarik superblok.
b. Semipublik
Area  sempublik  adalah  area  yang terbatas penggunaannya oleh
pengguna superblok. Ruang
Gambar 7. Pola Tata Massa
Pertimbangan  dalam  menata  massa gedung di dalam superblok antara lain
a.  Meminimalisir jumlah  dan luasan  massa bangunan  untuk  memaksimalkan green space
b.  Mengatur  jarak  antar  massa  untuk memaksimalkan  potensi  alami  :  udara, matahari
c.  Mengatur  ketinggian  bangunan  agar potensi  alami  dapat  dimanfaatkna  di semua massa bangunan
d. Orientasi  massa  bangunan  mampu merespon  kondisi  iklim  mikro  dan makro di sekitar bangunan
Gambar 8. Hasil Akhir Analisa Tata Massa
Gambar  di  atas  menjelaskan  konsep yang digunakan dalam penataan massa superblok,  bangunan  berwarna  merah adalah  area  bisnis  dan  komersial, bangunan  berwarna  biru  adalah  area residensial,  dan  area  berwarna  kuning adalah parkir terpadu yang
menghubungkan area bisnis dan komersial  dengan  area  hunian  atau residensial.
Gambar 9. Analisa Hubungan Ruang secara Makro
Dalam  proses  penataan  hubungan ruang (dalam hal ini fungsi gedung) dibagi  menjadi  tiga  kategori  yaitu (lihat Gambar 9):
1. Primary  building yang  menjadi ujung tombak dalam kegiatan bisnis dengan  bangunan rental  office dan MICE  didukung  sarana  hiburan mall, pasar modern, dan social park
2. Secondary building (bangunan residential )
3.  Bangunan  fasilitas  transportasi yaitu intermodal dan parkir terpadu
Setiap  bangunan  akan  dihubungkan dengan  koridor/konektor  agar  konsep fungsi mix-used yang  terintegrasi dapat  tercapai.  Ada  empat  koridor yang  menghubungkan  empat  masssa bangunan  utama  di  dalam  superblok (lihat Gambar 10).
Gambar 10. Konektivitas antar Gedung
Gambar 11. Model Konektor antar Fungsi
Gedung

## 3.6   Analisis Bentuk dan Tampilan Bangunan
Pengolahan  dinding  dalam  komplek superblok  menjadi  hal  yang  penting untuk mendukung pengaplikasian teori green  metropolis dimana  bangunan sebagai objek harus mampu mengurangi  ketergantungan  terhadap energi tak terbarukan, sehingga pengaplikasian penghawaan dan pencahayaan  alami  mampu  menjadi alternatif untuk mengurangi penggunaan energi yang berlebihan.
Galih Ajie Nugraha, B. Heru Santosa, Amin Sumadyo, Superblok Bisnis dengan Pendekatan Green …
Gambar 12. Konsep Tampilan Gedung Kantor Sewa
Sisi  dinding  pada  bangunan  komersial  akan dibedakan  menjadi  dua  jenis  yaitu green layer dan blue  layer (lihat  Gambar  12). Green  layer merupakan  sisi  yang  berada  di posisi  menghadap  timur  dan  barat,  karena garis  edar  matahari  adalah  dari  timur  ke barat,  sehingga  cahaya  yang  masuk dari  sisi ini  memiliki  intensitas yang tinggi  dan akan diminimalkan  dengan  penggunaan  dinding masif dan green balcony yang didesain berselingan.
Sedangkan blue  layer merupakan  sisi bangunan  yang  mengarah  ke  utara-  selatan, fasadnya akan didominasi dengan penggunaan  dinding  kaca  karena  di  area  ini tidak dilalui garis edar matahari. Penggunaan kaca  akan  ditambah  dengan  sistem  dinding tirai  yang  berada  pada  ruang-ruang rental office ,  dinding  tirai  ini  merupakan  dinding fleksibel  yang  dapat  digunakan  untuk mengatur  besar  kecilnya  cahaya  yang dibutuhkan untuk masuk ke dalam ruangan.
Gambar 13. Konsep Fasad sebagai Pencahayaan
Alami

## 3.7 Analisis Lansekap
Skenario   pengaturan kontur pada superblock  juga  menjadi  poin  yang  harus dipertimbangkan secara  matang. Walaupun sungai yang membelah tapak  tidak menimbulkan  dampak  banjir  selama  10 tahun  terakhir,  namun  dimasa  yang  akan datang sebagai pencegahan terhadap potensi  banjir,  maka  pengaturan  kontur pada  bangunan  mutlak  diperlukan,  area yang  diduduki  secara  langsung  oleh bangunan  gedung  akan  dinaikan  untuk mencegah air yang disebabkan oleh luapan banjir (lihat Gambar 14).
Gambar 14. Konsep Pengaturan Ketinggian Kontur
Elemen lansekap dalam superblok ini akan dibagi  menjadi  dua  bagian  yaitu  lansekap bagain depan dan tengah. Taman di bagian depan  tidak  sebesar  taman  yang  berada  di bagian  tengah  superblok  karena  taman depan  hanya  difungsikan  sebagai  garis sempadan bangunan dan elemen pendukung  fasade  bangunan.  Sedangkan taman di bagian tengah adalah taman yang mengakomodir  kegiatan  sosial  di  dalam superblok.
Gambar 15. Konsep Lansekap sebagai Fasilitas Kegiatan Superblok

## .
Gambar 16. Proses Pengolahan Grey Water
dalam Superblok
Air  hujan  dan grey  water (air  bekas wastafel  dan  air  bekas  cucian)  akan disalurkan  menuju  kolam  penjernihan yang  berada  di  area  taman  utama.  Jadi selain  menjadi  pengendali  banjir,  kolam ini  juga berfungsi  sebagai kolam penjernihan  .  Setelah  proses  penjernihan selesai  dengan  bantuan  tanaman  air untuk membunuh
bakteri yang terkandung  di  dalam  grey  water,  air olahan  ini  diangkat  menuju  water  tank untuk kemudian selanjutnya di
distribusikan  ke  tiap-tiap  unit  lavatory untuk flushing  toilet ataupun  untuk  air sprinkler tanaman (lihat Gambar 16).
Gambar 17. Siteplan
Gambar 18. Gambar Eksterior

## IV. KESIMPULAN (KONSEP DESAIN)
Dari  hasil  analisa  serta  hasil  korelasi dari  beberapa  data  di  atas,  maka  diperoleh hasil  berupa  desain  Superblok  Bisnis dengan Pendekatan Green  Metropolis di Jakarta Utara sebagai berikut.
Nama Objek :   Superblok Bisnis Jakarta Utara Lokasi : Jl.Benyamin Suaeb, Pademangan Timur, Jakarta Utara Luas Lahan  :    169201 m 2 (16.9 Ha) Kegiatan :   Bisnis, Komersial,
Rekreasi, dan Hunian
Gambar 19. Gambar Aerial View
Gambar 20. Gambar Eksterior
Galih Ajie Nugraha, B. Heru Santosa, Amin Sumadyo, Superblok Bisnis dengan Pendekatan Green …
Gambar 21. Gambar Interior

## REFERENSI
Badan Pusat Statistik Provinsi DKI Jakarta. Owen  David. Green  Metropolis.  Why  Living Smaller,  Living  Closer,  and  Driving Less  are  the  keys  to  sustainability. 2009 .
Tardiyana, Achmad. Skala Plus On Contemporary Design. Ekspresi dan Gaya Hidup Metropolis. 201