-------------------------------------------------------------------------------------------------
Volume: 5 Issue: 2 November 2016

## EPERTORIUM

## Jurnal Ilmiah Hukum Kenotariatan
-------------------------------------------------------------------------
Prog ram  Studi Magister Kenotariatan                     Pengurus Daerah  Ikatan Notaris Indonesia (INI) Fakultas Hukum Universitas Sriwijaya                                     Kota Palembang
REPERTORIUM Volume 5 Issue 2 Halaman 1-109 Palembang November 2016 ISSN: 2086-809X

## R
-------------------------------------------------------------------------------------------------------

## EPERTORIUM

## Jurnal Ilmiah Hukum Kenotariatan
---------------------------------------------------------------------------------------------------------
Prog ram  Studi Magister Kenotariatan                     Pengurus Daerah  Ikatan Notaris Indonesia (INI) Fakultas Hukum Universitas Sriwijaya                                     Kota Palembang
REPERTORIUM Volume 5 Issue 2 Halaman 109 Palembang November 2016 ISSN: 2086-809X

## R
Hukum Universitas Sriwijaya                  Kota Palembang

## R EPERTORIUM

## Jurnal Ilmiah Hukum Kenotariatan
ISSN: 2086-809X
Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sriwijaya dan
Pengurus Daerah  Ikatan Notaris Indonesia (INI) Kota Palembang
Ikatan Alumni (IKA) Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universiats Sriwijaya
Keputusan Dekan FH Universitas Sriwijaya Nomor:  001/SK-FH/2009 Tanggal: 11 Januari 2010
Pembina:
Prof.  Amzulian  Rifai,  S.H.,  LLM.,  Ph.D. (Dekan FH Universitas Sriwijaya).
Penanggung Jawab Umum:
Saut P. Panjaitan, S.H., M.Hum. (Ketua  P.S. M.Kn FH Universitas Sriwijaya).
Ketua Penyunting: Dr. Muhammad Syaifuddin, S.H., M.Hum.
Sekretaris Penyunting: Mada Apriandi Zuhir, S.H., MCL.

## Penyunting Ahli:
Prof. Dr. Joni  Emirzon,  S.H., M.Hum. (Koordinator/FH Universitas Sriwijaya). Prof.  Dr.  Sri  Rezeki  Hartono, S.H.(Mitra Bestari/FH Universitas Diponegoro).
Prof. Dr. Veronica Komalawati,  S.H., M.H. (Mitra  Bestari/FH Universitas Padjadjaran). Prof. Dr.  Sugito,  S.H., M.H. (Mitra  Bestari/FH Universitas Gadjah Mada).
Prof. Dr. Bismar Nasution, S.H., M.H. (Mitra  Bestari/FH Universitas Sumatera Utara).
Penyunting Pelaksana: Dr. Happy Warsito, S.H., M.Sc., H. Amrullah Arpan, S.H., S.U., Dr. Firman Muntaqo, S.H., M.Hum., Notaris H. Kms. Abdullah Hamid, S.H., Sp.N., M.H.,
Notaris H. Achmad Syarifudin, S.H., Sp.N., Notaris Herman Andriansyah, S.H., Sp.N.
Administrasi dan Sirkulasi: Tri Cahya Putri, S.Kom.
Widi Widodo
Redaksi/Tata Usaha:
Kampus FH Unsri Palembang, Telp./Fax. 0711-352034,
e-mail : repertorium_mkn_fhunsri_@yahoo.co.id , Mobile : 0819.333.99726 . website : http.www.notariat.fh.unsri.ac.id
R EPERTORIUM Jurnal  Ilmiah  Hukum  Kenotariatan  , diterbitkan  oleh  Program  Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sriwijaya, 2 (dua) kali dalam 1 (satu) tahun, pada bulan Mei dan Oktober, sebagai  media  komunikasi  dan  pengembangan  ilmu.  Redaksi  menerima  naskah  artikel  laporan penelitian  dan  artikel  konseptual  yang  harus  relevan  dengan  visi  dan  misi  redaksi  serta  mengacu  kepada Pedoman Sistematika dan Teknis Penulisan yang telah ditentukan. Redaksi berhak mengubah naskah sepanjang tidak mengubah substansi isinya.

## PENGANTAR REDAKSI
Puji  dan  syukur  kepada  Allah  SWT,  Tuhan  yang  Maha  Kuasa,  karena  berkat  ridho-Nya jualah Jurnal Ilmiah Hukum Kenot ariatan “Repertorium” Volume : 5, Issue: 1, Mei 2016 ini telah dapat diterbitkan sesuai dengan harapan segenap civitas akademica Program Studi Masgister  Kenotariatan  Fakultas  Hukum  Universitas  Sriwijaya,  Pengurus  Ikatan Mahasiswa  Program  Studi  Magister  Kenotariatan  Fakultas  Hukum  Universitas  Sriwijaya dan Pengurus Wilayah Ikatan Notaris Indonesia Suamtera Selatan.
Penamaan berkala, kelembagaan penerbit, penyuntingan, penampilan, gaya penulisan, substansi  isi,  keberkalaan  dan  kewajiban  pasca  terbit  telah  diupayakan  sesuai  dengan Pedoman Akreditasi Berkala Ilmiah yang diterbitkan oleh Direktorat Jenderal Pendidikan Tinggi  Kementerian  Pendidikan  Nasional  Republik  Indonesia  dan  dinyatakan  berlaku sejak  2  Oktober  2009  berdasarkan  Peraturan  Menteri  Pendidikan  Nasional  Republik Indonesia Nomor 68 Tahun 2009.
Artikel ilmiah yang dimuat dalam Jurnal Ilmiah Hukum Kenotariatan Repertorium Volume Perdana  Nomor  2  ini,  diklasifikasikan  dan  dikelompokkan  berdasarkan  topik  dengan memperhatikan kepentingan pengembangan ilmu dan praktik hukum kenotariatan pada khususnya  serta  ilmu  dan  praktik  hukum  bisnis  pada  umumnya.  Artikel  Topik  Utama menampilkan  artikel-artikel  hasil  konversi  Tesis  mahasiswa  Program  Studi  Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sriwijaya.
Selanjutnya,  Artikel  Topik  Lepas  menyajikan  Artikel-Artikel  hasil  penelitian  dan  artikel konseptual  karya  Tenaga  Pengajar  Fakultas  Hukum  Universitas  Sriwijaya  dan  Program Studi  Magister  Kenotariatan  Fakultas  Hukum  Universitas  Sriwijaya,  yaitu  :  Harmonisasi Hukum Investasi Bidang Perkebunan yang ditulis oleh Dr. Firman Muntaqo, S.H., M.Hum., Studi Hukum Atas Nasionalisasi Perusahaan Asing; Dasar Hukum Tindakan Nasionalisasi Untuk  Mencapai  Kepastian  Hukum  Penanaman  Modal,  yang  ditulis  oleh  Mada  Apriandi Zuhir, S.H., MCL., Antonius Suhadi AR, S.H., M.H., dan Herman Adriansyah, S.H., Sp.N.
Kemudian,  khusus  Artikel  Ringkasan/Konversi  Disertasi  memuat  artikel  karya,    Dr. Firman  Muntaqo,  S.H.,  M.Hum.,  Tenaga  Pengajar  Fakultas  Hukum  Universitas  Sriwijaya dan  Program  Studi  Magister  Kenotariatan  Fakultas  Hukum  Universitas  Sriwijaya    yang berjudul : Harmonisasi Hukum Investasi Bidang Perkebunan.
Jurnal  Ilmiah  Hukum  Kenotariatan  “Repertorium”  volume  kedua  ini  diakhiri  oleh  artikel khusus berbahasa Inggris ( English Corner ), yaitu : The Formation Of Arbitration Clause In International Contract, yang ditulis oleh Meria Utama, S.H., LL.M.
Akhirnya,  Redaksi  Jurnal  Ilmiah  Hukum  Kenotariatan  “Repertorium”  menyampaikan ucapan  terima  kasih  kepada  semua  pihak  yang  telah  berkontribusi  dalam  penerbitan Volume  kedua  ini.  Tidak  lupa  pula,  Redaksi  mengharapkan  kritik  dan  saran  yang konstruktif  dari  para pembaca  yang budiman  guna  meningkatkan  kualitas  Jurnal  Ilmiah Hukum Kenotariatan “Repertorium” ini untuk volume berikutnya. Selamat membaca.

## DAFTAR ISI
DEWAN REDAKSI .......................................................................................................................... ii PENGANTAR REDAKSI ............................................................................................................... iii DAFTAR ISI .................................................................................................................................... iv
1. Status Hukum Pemegang Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun Dengan Sertifikasi Hak Guna Bangunan Yang Terbit Diatas Hak Pengelolaan Setelah Berakhirnya Hak Guna Bangunan Desi Kurnia Lestari 1 2. Kekuatan Hukum Akta Otentik Notaris Tanpa Dihadiri Prnghadap (Studi Kasus Putusan Mpwn Nomor: 03/Pts/Mj.Pwn Provinsi Sumatera Selatan/VIII/2014 Kartika 13 3. Efektivitas Harga Zona Nilai Tanah Pada Kantor Pertanahan Terhadap Nilai Transaksi Dalam Akta Jual Beli Tanah Yang Dibuat Oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah Di Kota Palembang Heriyanto, Amzulian Rifai, Agus Trisaka 26 4. Pembagian Harta Waris Menurut Hukum Adat Dan Hukum Islam Di Kecamatan Cempaka Kabupaten Oku Timur Julian Harrisal Djauhary , H. KN. Sofyan Hasan, H. Achmad Syarifudin 42 5. Berakhirnya Hak Guna Bangunan  Yang Masih Menjadi  Jaminan Kredit Ddengan Hak Tanggungan Lismawati , Firman Muntaqo, Amin Mansur 61
6. Tanggung Jawab Hukum Notaris Terhadap Akta Yang Dibuatnya Setelah Berakhir Masa Jabatannya Di Tinjau Dari Pasal 65 Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 Tentang Jabatan Notaris Rico Andriansyah, Joni Emirzon, Agus Trisaka 78 7. Peranan Notaris Selaku Pejabat Pembuat Akta Tanah Dalam Proses Verifikasi Bea Perolehan Hak Atas Tanah Dan Bangunan Di Kabupaten Banyuasin Yudi Hardiawan 92 PEDOMAN SISTEMATIKA DAN TEKNIK PENULISAN 107

## STATUS HUKUM PEMEGANG HAK MILIK ATAS SATUAN RUMAH SUSUN DENGAN SERTIFIKASI HAK GUNA BANGUNAN YANG TERBIT DIATAS HAK PENGELOLAAN SETELAH BERAKHIRNYA HAK GUNA BANGUNAN

## Oleh: DESI KURNIA LESTARI
ABSTRACT: Government Regulation Number 24 of 1997 on Land Registration Article 1 (1) describes what is meant by the land registry is a series of activities undertaken by the government on an ongoing basis, continuous and regular covering the collection, management, accounting, and presentation as well as the maintenance of physical data and juridical data in the form of maps and lists, the plots and units of flats, including the provision of letters and proof of its right to the land areas of existing rights and property rights on apartment units that encumber. Based on the description in background the above, then that becomes a problem in this thesis is how the agreement between the Right of Ownership on Unit Flats with certificate of Right to buildings are rising on the Right Stewardship and How Legal Status Holder Properties is and role of Officer Deed Land (PPAT) in the manufacturing process deed Development and Stewardship agreements. Type of thesis research is a normative legal research.
Results  of  the  research  agreement  between  the  Upper  Unit  Properties  Flats  with certificate of Right to buildings that rise over ownership rights Stewardship is a shared ownership  flats  and  can  not  be  owned  individually,  used  and  enjoyed  together.  Legal Status  Holder  Properties  Top  Unit  Flats  with  certificate  of  Right  to  buildings  that  rise over management rights  after the end of Right to buildings is after flats are built, then the Operator Construction make descriptions and Deed of Separation on each apartment unit  and  then  by  a  second  letter,  Certificate  issuance  organizers  pleaded  Development Property Rights on Unit Flats on each apartment units in the building to the local Land Office.  Role  of  Land  Deed  Officer  (PPAT)  must  consider  the  rights  to  be  obtained landlord  so  that  no  one  harmed  both  consumers  /  occupant  or  PT.  Pinang  Jaya  as  a provider of Non-Residential Housing Unit.
Keywords: certificates, property, apartment units.
• Pendahuluan

## A. Latar Belakang
Tanah dan bangunan merupakan hal  yang  penting  bagi  manusia  dan menjadi  lebih  bernilai  karena  dapat beralih  dari  pemilikinya  kepada pihak  lain  yang  menginginkannya. Peralihan  pemilikan  tanah  dan bangunan  berhubungan  erat  dengan ketentuan  hukum  yang  memberikan kepastian  hak  bagi  seseorang  yang memperoleh  tanah  dan  bangunan. Untuk  memberikan  kepastian  dan kekuatan  hukum  pemilikan  tanah dan bangunan, setiap peraliahan hak dilakukan  sesuai  dengan  ketentuan hukum yang mengatur setiap
peraliahan hak 1 .
Setiap  tanah  dan  bangunan yang  dimiliki  atau  dibangun  harus didaftarkan terlebih dahulu, sehingga tanah dan bangunan tersebut mampu memberikan kepastian  bagi  pemiliknya  dan mempunyai kekuatan
hukum.
Dalam  Peratuaran  Pemerintah  No. 24  Tahun  1997  tentang  Pendaftaran Tanah Pasal 1 ayat (1) menguraikan yang  dimaksud  dengan  pendaftaran tanah  adalah  rangkaian  kegiatan yang  dilakukan  oleh  pemerintah secara terus-menerus, berkesinambungan dan teratur meliputi pengumpulan, pengelolaan,
pembukuan,  dan  penyajian  serta pemeliharaan  data  fisik  dan  data yuridis  dalam  bentuk  peta  dan daftar, mengenai bidang-bidang
1 Mariot  Pahala  Siahaan, Bea Perolehan  Hak  Atas  Tanah  dan  Bangunan, Teori  dan  Praktek ,  PT.  Raja  Grafindo Persada, Jakarta, 2003,  hlm.7.
tanah  dan  satuan-satuan  rumah susun,  termasuk  pemberian  surat dan  bukti  haknya  bagi  bidang- bidang tanah yang sudah ada haknya dan  hak  milik  atas  satuan  rumah susun  serta  hak-hak  tertentu  yang membebaninya 2 .
Rumah  susun  sebagaimana diatur  dalam  Undang-Undang  No. 20  Tahun  2011  tentang  Rumah Susun, Pasal 1 ayat (1) menjelaskan bahwa:
“Rumah  Susun”  adalah  bangunan gedung bertingkat yang dibanguan dalam  suatu  lingkungan,  yang terbagi  dalam  bagian-bagian  yang distrukturkan  secara  fungsional dalam  arah  horizontal  maupun vertical  dan  merupakan  satuan- satuan  yang  masing-masing  dapat dimiliki  dan  digunakan  secara terpisah  terutama  untuk  tempat hunian,  yang  dilengkapi  dengan bagian-bersama, benda-bersama dan tanah-bersama” 3 .

## B. Permasalahan
1. Bagaimana perjanjian antara pemegang Hak Milik Atas Satuan Rumah  Susun  dengan  Pemegang Sertifikat  Hak  Guna  Bangunan yang terbit di atas Hak Pengelolaan Lahan?
2. Bagaimanakah    Status  Hukum Pemegang Hak Milik Atas Satuan Rumah  Susun  dengan  Pemegang Sertifikat  Hak  Guna  Bangunan
2 Ibid .,  hlm.8.
3 Pengertian  Pasal  1  Ayat  (1) Undang-Undang  No.  20  Tahun  2011 tentang  Rumah  Susun,  sama  dengan Pengertian  pada  Undang-Undang  Nomor 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun.
yang terbit di atas Hak Pengelolaan  setelah  berakhirnya Hak Guna Bangunan? 3. Bagaimana Peran Pejabat Pembuat  Akta  Tanah  (PPAT) dalam  proses  pembuatan  akta perjanjian Pembangunan dan Pengelolaan Lahan?

## C. Tujuan Penelitian
Berdasarkan permasalahan- permasalahan  tersebut,  maka  tujuan dari  penelitian  tesis  ini  ditujukan untuk :
1. Mengetahui dan menganalisis
perjanjian  antara  pemegang  Hak Milik  Atas  Satuan  Rumah  Susun dengan  Sertifikat Hak  Guna
Bangunan  yang  terbit  atas  Hak Pengelolaan Lahan.
2. Mengetahui  Bagaimanakah  Status Hukum  Pemegang  Hak  Milik
Atas Satuan Rumah Susun dengan Sertifikat  Hak  Guna  Bangunan yang  terbit  atas  Hak  Pengelolaan setelah  berakhirnya  Hak  Guna Bangunan?
3. Mengetahu dan menjelaskan
Peran  Pejabat  Pembuat  Akta Tanah  (PPAT)  dalam  proses pembuatan akta perjanjian Pembangunan  dan  Pengelolaan lahan.

## D. Manfaat Penelitian
Penelitian tesis ini diharapkan mampu  memberikan  manfaat,  baik itu  manfaat  teortis  maupun  manfaat
praktis, yaitu berupa:
1. Manfaat teoritis, dapat memberikan sumbangan pemikiran baik berupa
pembendaharaan konsep, metode proposisi, ataupun pengembangan  teori-teori  dalam studi  hukum  dan  masyarakat,
terutama  dalam  penelitian  ini diharapkan  dapat  berguna  bagi perkembangan ilmu hukum, khususnya  Hukum  Pertanahan dalam  bidang  Status  Hak  atas suatu bidang tanah.
2. Manfaat praktis, diharapkan
dapat  digunakan  sebagai  bahan masukan  ( input )  bagi  semua pihak,  yaitu  masyarakat  pada umumnya  dan  pemerintah  pada khususnya, mengenai status hukum pemegang hak milik atas satuan  rumah  susun  yang  terbit di  atas  Hak  Guna  Bangunan setelah berakhirnya Hak Pengelolaan Lahan.

## E. Kerangka Teori
Teori  berasal  dari  kata  “ theoria ” dalam bahasa latin yang berarti
“perenungan”,  yang  pada  gilirannya berasal  dari  kata  “ thea ”  dalam  bahasa Yunani  yang secara hakiki  menyiratkan sesuatu  yang  disebut  realitas. 4 Sebuah teori  bukanlah  sesuatu  yang  harus dijelaskan,  tetapi  sebagai  sesuatu  yang seolah –  olah  sudah  dipahami maknanya. 5 Menurut Soerjono
Soekanto,  dalam  bukunya  Pengantar
Penelitian  Hukum,  mengatakan  bahwa 4 Otje  Salman  dan  Anthon  F
Sutanto, Teori Hukum (mengingat, mengumpulkan,  dan  membuka  kembali) , Rrefika Aditama, Bandung, 2010,   hlm.21 5 Ibid,  hlm.19
“Kontinuitas perkembangan, juga sangat ditentukan oleh teori”. 6
Teori  sebagai  kerangka  berfikir peneliti dan bahan renungan, apakah itu sebagai inspirasi ataupun sebagai perbandingan.  Sehingga  ketika  peneliti menangkap suatu fenomena teori digunakan untuk membantu dan
memperkuat  penjelasan  peneliti.  Teori memperkuat pendapat dan analisis yang dijelaskan oleh seorang peneliti.
1. Teori Kepastian Hukum
Menetapkan peraturan yang bersifat umum, rasa keadilan
masyarakat  harus  sedikit  dikorbankan, hal  ini  dimaksud  untuk  mendapat kepastian  hukum 7 .  Hukum  diciptakan
untuk memberikan kepastian perlindungan  kepada  subjek  hukum yang lebih lemah
kedudukan hukumnya.
Menurut Gustav Radbuch hukum memiliki tiga (3) aspek, yakni keadilan, finalitas dan kepastian 8 . Aspek keadilan menunjuk pada kesamaan hak
dihadapan  hukum.  Aspek  finalitas menunjuk  pada  tujuan  keadilan  yaitu memajukan  kebaikan  dalam  hidup manusia.  Aspek  kepastian  menunjuk pada jaminan bahwa hukum yang berisi keadilan  dan  norma-norma  memajukan kebaikan, benar-benar berfungsi sebagai peraturan yang ditaati.
6 Soerjono  Soekanto, Pengantar Penelitian Hukum ,  UI Press, Jakarta, 1986, hlm.6
7 Peter Mahmud Marzuki,
Pengantar  Ilmu  Hukum, Kencana,  Jakarta,
2009,  hlm 59
8 Bernard  L.  Tanya  dkk, Strategi Tertib Manusia Lintas Ruang dan Generasi, Genta Publishing, Yogyakarta, 2010,  hlm 129.
Teori kepastian hukum dalam penelitian tesis  ini  menjamin  status  hukum pemegang  hak  milik  atas  rumah  susun setelah berakhirnya hak guna bangunan.

## 2.Teori Kepemilikan Benda
Menurut  Subekti,  suatu  benda dapat  digolongkan  dalam  golongan benda  yang  tidak  bergerak  ( onroerend ) maupun  benda  bergerak  dikarenakan sifatnya,  tujuan  pemakaiannya,  dan memang  demikian  ditentukan  dalam undang-undang. 9 Sedang menurut Frieda  Husni  Hasbullah,  benda  tidak bergerak dibagi dalam 3 (tiga) golongan dan  benda  bergerak  ke  dalam  2  (dua) golongan, yaitu: 10
1. Benda Tidak Bergerak
- Benda  tidak  bergerak  karena sifatnya;
- Benda  tidak  bergerak  karena peruntukannya atau tujuan
pemakaiannya; dan
- Benda  tidak  bergerak  karena ketentuan
perundang-
undangan.
2. Benda Bergerak
- Benda  bergerak  karena  sifatnya;
dan - Benda bergerak karena ketentuan perundang- undangan. 9 Subekti,  2003, Pokok-Pokok Hukum  Perdata ,  Intermasa,  Yogyakarta, hlm. 77.
10 Frieda  Husni  Hasbullah,  2005, Hukum Kebendaan Perdata : Hak-Hak Yang Memberi  Kenikmatan, Ind-Hil-Co,  Jakarta, hlm. 44-45.
F. Definisi Operasional
1. Status Hukum Pengertian status adalah keadaan  atau  kedudukan  (orang  atau badan,  dsb)  dalam  hubungan  dengan masyarakat di sekelilingnya 11 . Sedangkan menurut tata bahasa, hukum 12 adalah  (1)peraturan  atau  adat yang  secara  resmi  dianggap  mengikat, yang  dikukuhkan  oleh  penguasa  atau pemerintah;(2) undang-undang,
peraturan, dsb untuk mengatur pergaulan hidup masyarakat;(3) patokan (kaidah,  ketentuan)  mengenai  peristiwa yang  tertentu.  Jadi  dapat  di  simpulkan bahwa  status  hukum  adalah  keadaan atau  kedudukan  (orang  atau  badan) yang  sah  menurut  ketentuan  yang berlaku.

## 2. Hak Milik
Hak-hak atas tanah menurut UUPA dan PP  Nomor  40  Tahun  1996 13 dibagi menjadi 3 (tiga), yaitu:
1. Hak Penguasaan Atas Tanah
2. Hak-hak atas Tanah yang Bersifat Tetap (Pasal 16 UUPA):
- Hak milik;
- Hak guna usaha;
- Hak guna bangunan;
- Hak pakai;
- Hak sewa;
- Hak membuka tanah; dan
- Hak memungut hasil hutan.
11 Kamus  Besar  Bahasa  Indonesia, kbbi.web.id / status ,  diakses  tanggal  19 maret 2015 12 Ibid, kbbi.web.id/hukum.
13 Tanggal  17  Juni  1996    disahkan Peraturan Pemerintah Republik Indonesia
Nomor  40  Tahun  1996    Tentang    Hak  Guna Usaha,  Hak  Guna  Bangunan  Dan    Hak  Pakai Atas Tanah
3. Hak-hak atas Tanah yang Bersifat Sementara (Pasal 53 UUPA)
- Hak gadai;
- Hak usaha bagi hasil;
- Hak menumpang; dan
- Hak sewa tanah pertanian.
Untuk  memperoleh  tanah  yang  telah dimiliki  oleh  orang  lain  itu  harus  ada kesediaan  dari  pemilik  tanah  untuk mengalihkan atau melepaskan hak yang dimilikinya.  Jika  pihak  yang  memeliki hak  atas  tanah  tidak  bersedia  untuk melepaskan  hak  atas  tanahnya  maka perolehan  hak  atas  tanah  tidak  dapat dilakukan,  karena  penguasaan  tanah berdasarkan hak dilindungi  oleh hukum terhadap gangguan pihak manapun. Jika pemilik tanah tidak tersedia melepaskan tanah sedangkan tanah tersebut diperlukan untuk penyelenggaraan kepentingan  umum  dan  tidak  dapat dipindah  ke  tempat  lain  maka  oleh pemerintah sebagai pihak yang berwenang dapat melakukan pencabutan  hak  atas  tanah  disertai dengan pemberian ganti rugi. 14
Hak  milik  menurut  Pasal  20  (1) Undang-Undang  Pokok  Agraria  adalah hak turun-temurun, terkuat dan terpenuh yang  dapat  dipunyai  orang  atas  tanah, dengan  mengingat  ketentuan  pasal  6 Undang-Undang  Pokok  Agraria  yaitu, “ setiap  hak  atas  tanah  mempunyai fungsi  sosial”. Hak  milik  dapat  beralih dan dialihkan kepada pihak lain 15 .
14 Achmad  Chomzah, Hukum
Pertanahan, Prestasi Pusaka, Jakarta, 2004, hlm.91 15 Eri  Wuria  Dewi,  Mudahnya Mengurus  Sertifikat  Tanah  dan  Segala Perizinannya,  Buku  Pintar,  Yogyakarta, 2014,  hlm. 22.

## 3. Hak milik atas Satuan Rumah Susun
Hak  milik    atas  satuan  rumah susun  menurut  Undang-Undang  No.  20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun Pasal 8  (2)  dan  (3)  adalah  hak  milik  yang bersifat  perseorangan  dan  terpisah  dan meliputi  hak  pemilikan  bersama  atas apa  yang  disebut  “bagian  bersama”, “tanah bersama”, dan “benda bersama”, dimana  semuanya  merupakan  satu kesatuan yang tidak terpisahkan dengan pemilikan satuan rumah susun bersangkutan.

## 4. Hak Guna Bangunan
Hak Guna Bangunan adalah hak untuk  mendirikan  dan  mempunyai bangunan  atas  tanah  yang  bukan miliknya sendiri untuk jangka waktu 30 tahun  dan  dapat  diperpanjang  20  tahun lagi 16 .

## 5. Hak Pengelolaan atas tanah
Hak  pengelolaan  atas  tanah  adalah  hak yang berisikan wewenang untuk 17 :
1. Merencanakan  peruntukan  dan penggunaan tanah
2. Menggunakan tanah untuk keperluan  pelaksanaan  usaha sendiri 3. Menyerahkan bagian-bagian tanah  itu  kepada  pihak  ketiga menurut persyaratan yang ditentukan oleh pemerintah yang memegang hak itu yang meliputi segi-segi peruntukan,
penggunaan,  jangka  waktu  dan keuangannya  dengan  ketentuan
16 Arie S. Hutagalung, Op Cit ,  hlm 12.
bahwa pemberian hak atas tanah kepada pihak ketiga yang bersangkutan  dilakukan  oleh pejabat yang berwenang

## G. Metode Penelitian
Metode  penelitian,  merupakan alat  penelitian  yang  menyajikan  cara atau prosedur, maupun langkah-langkah yang  harus  diambil  dalam  suatu penelitian  secara  sistematis  dan  logis sehingga  dapat  dipertangung  jawabkan kebenarannya. 18 Dalam penelitian hukum  juga  dilakukan  pemeriksaan yang  mendalam  terhadap  fakta-fakta hukum,  untuk  selanjutnya  digunakan untuk menjawab permasalahan- permasalahan.  Supaya  mendapat  hasil yang maksimal maka peneliti melakukan  penelitian  hukum  dengan menggunakan  metode-metode  sebagai berikut:
1. Tipe Penelitian Tipe  penelitian  tesis  ini  adalah penelitian hukum normatif yang menurut Johnny Ibrahim adalah : “  Suatu  prosedur  penelitian  ilmiah untuk menemukan kebenaran berdasarkan  logika  keilmuan  hukum dari sisi normatifnya. Logika keilmuannya  dalam  penelitian  hukum normatif  dibangun  berdasarkan  disiplin ilmiah dan cara- cara kerja ilmu hukum normatif.” 19

## 2. Pendekatan Penelitian
a. Pendekatan Perundang- undangan 18 Sutrisno  Hadi, Metodologi  Riset Nasional, Akmil, Magelang, 1987,  hlm. 8
19 Johnny  Ibrahim, Teori  dan Metode Penelitian Hukum Normatif . Malang: bayumedia, 2006, Hlm 47
Suatu penelitian hukum normatif tentu  harus  menggunakan  pendekatan perundang  undangan,  karena  yang  akan diteliti  berbagai  aturan  hukum  yang menjadi  focus  utama  sekaligus  tema sentral suatu penelitian. 20 Pendekatan ini digunakan untuk mengkaji permasalahan hukum yang terkait dengan  Undang-Undang  No.  20  Tahun
2011 tentang Rumah Susun
b. Pendekatan Analitis Maksud utama pendektan analisis  terhadap  bahan  hukum  adalah mengetahui  makna  yang  terkandung oleh  istilah  istilah  yang  digunakan dalam  aturan  perundang  undangan secara konseptual, sekaligus mengetahui penerapannya dalam praktek dan putusan  -  putusan  hakim. 21 pendekatan ini  digunakan  untuk  mengkaji  istilah istilah  yang  digunakan  dalam  status hukum  pemegang hak milik atas satuan rumah  susun  dengan  sertifikasi  hak guna  bangunan  yang  terbit  diatas  hak pengelolaan  setelah  berakhirnya  hak guna bangunan.
c. Pendekatan  historis/Pendekatan sejarah Sejarah hukum berusaha mengenali dan memahami secara sistematis  proses  proses  terbentuknya hukum, faktor faktor yang menyebabkan  dan  sebagainya  serta memberikan  tambahan  pengetahuan yang berharga untuk memahami fenomena hukum dalam masyarakat. 22 Pendekatan  ini  digunakan untuk  mengetahui  latar  belakang  dari status  hukum  pemegang  hak  milik  atas satuan  rumah  susun  dengan  sertifikasi hak  guna  bangunan  yang  terbit  diatas hak  pengelolaan  setelah  berakhirnya hak guna bangunan.
20 Johnny Ibrahim. Op Cit , hlm 248 21 Ibid , hlm 257

## 3. Sumber Bahan Penelitian
Bahan  bahan  penelitian  ini berupa bahan bahan hukum, yang terdiri dari :
a. Bahan Hukum Primer
Bahan    hukum  primer,yaitu  bahan bahan hukum yang mengikat dan terdiri dari :
1. UUPA
2. Undang-Undang  No.  20  Tahun 2011  sebagai  pengganti  dari Undang-Undang  No.  16  Tahun 1985 tentang Rumah Susun
3. Undang-Undang  No.  2  Tahun 2014 tentang Jabatan Notaris.
b. Bahan Hukum Sekunder
Bahan  hukum  sekunder  adalah  bahan hukum  yang  memberikan  pemjelasan mengenai  bahan  hukum  primer,  seperti rancangan  undang  undang  ,  hasil  hasil penelitian,  hasil  karya  dari  kalangan hukum  yang  ada  relevansinya  dengan tema penelitian ini
c. Bahan Hukum Tertier Bahan hukum tertier adalah bahan yang memberikan petunjuk maupun
penjelasan  terhadap  bahan  hukum primer  dan  sekunder,  seperti  kamus, ensiklopedia,  indeks  kumulatif  dan sebagainya. 23

## 4. Teknik Pengumpulan Bahan
Pengumpulan  bahan  penelitian berupa  bahan  bahan  hukum  dilakukan dengan
mengindentifikasi dan menginventarisasi  peraturan  perundang undangan,  meneliti  bahan  pustaka, membaca  buku  buku  dan  sumber sumber  lainnya  yang  berhubungan dengan masalah ini, menyeleksi
23 Soerjono  Soekamto, Pengantar Penelitian Hukum , UI Press, Jakarta, 20017, hlm.52
bermacam macam bahan yang mengandung sudut pandang yang
berbeda  beda  dan  bertentangan  satu sama lain.
5. Teknik Pengolahan Bahan Penelitian Setelah  memperoleh  bahan  bahan hukum dari hasil penelitian kepustakaan, maka dilakukan pengolahan  bahan  bahan  hukum  yang didapatkan  dengan  cara  mengadakan sistematisasi  terhadap  bahan  bahan hukum  tertulis.  Sistematisasi  berarti membuat  klasifikasi  terhadap  bahan bahan  hukum  untuk  memudahkan pekerjaan analitis dan konstruksi. 24
Bahan  bahan  hukum  diolah  dengan tahapan  sebagaimana  dijelaskan  oleh Van  Hoecke  yang  dikutip  dari  Bernard Arief  Sidharta,  yaitu  : menstrukturkan,
mendeskripsikan, dasn
menyistematisasi, bahan  bahan  hukum, yang  dilakukan  dalam  tiga  tataran,yaitu
:
a. Tataran teknis , yaitu menghimpun, menata, dan memaparkan  peraturan  hukum berdasarkan hierarki sumber hukum untuk membangun landasan legitimasi dalam menafsirkan.
b. Tataran teleologis , yaitu menyistematisasi peraturan hukum  berdasarkan  substansi hukum, dengan cara memikirkan,  menata  ulang  dan menafsirkan material yuridis dalam prespektif teleologis
sehingga sistemnya menjadi lebih  jelas  dan  berkembang, dengan menerapkan metode
teleologis sebagai patokan
sistematisasi. 25 6. Teknik Penarikan kesimpulan
Penarikan Kesimpulan dalam penelitian tesis  ini menggunakan  logika berfikir  deduktif,  yaitu  penalaran  yang berlaku  umum  pada  kasus  individu  dan konkret  yang  dihadapi.  Proses  yang terjadi dalamdeduksi
adalah konkretisasi,  karena  hal  hal  yang dirumuskan  secara  umum  diterapkan pada keadaan khusus. 26
• Temuan Dan Analisis
• Isu Hukum (Legal Issue)
Pembangunan Bangka Trade sebetulnya merupakan  peremajaan  pasar,  yang kemudian  diikuti  dengan  pembentukan panitia  khusus  (Pansus)  DPRD  Kota
Pangkal Pinang, yang bertugas membuat rekomendasi konsep peremajaan  pasar  yang  akan  disahkan dalam  Sidang  Pleno  DPRD  Pangkal Pinang.  Ternyata  kemudian  DPRD justru  menerbitkan  SK  DPRD  No  18 Tahun 2006 yang pada intinya memberikan  persetujuan  konsep trade centre di  atas  lahan  pasar  tradisional 27 . Sejak awal telah ada 2 (dua) penyimpangan yang terjadi: (a)
pengembang  ditunjuk  langsung  tanpa melalui  proses  tenderisasi,  (b)  konsep awal  adalah  peremajaan  pasar  dan bukan  pembangunan  sebuah  pasar modern  dengan  konsep trade  centre ,
25 M.van  Hoecke,  ” Aard  en Methode Van de Rechtswete nschap”, dalam Bernard  Arief  Sidharta.2000, Op.Cit ,  Hlm 149-153
26 Jhonny Ibrahim . Op.Cit .hlm 197 27 https://metrobangkabeli tung.wordpress.com/2008/01/15/ sekalipun-langit-terbelah-btc- tetap-dibangun/, diakses 23 Oktober 2015.
sebab  kedua  konsep  tersebut  jelas berbeda.  Sedangkan  MoU  yang  dibuat tersebut  adalah  MoU  untuk  peremajaan pasar  dan  bukan  pembangunan  sebuah pasar  modern  dengan  konsep trade centre 28 .
Penghuni  pasar  awalnya  tidak  setuju dengan  pembangunan Bangka  Trade Centre karena Pasar tradisional merupakan tulang punggung masyarakat  Kota  Pangkal  Pinang,  juga sebagai sumber PAD.
Luasnya mencapai  lebih  20.000  m2,  dengan jumlah 1.000 pedagang, 2.000 pedagang kaki lima. Akhirnya terjadi kesepakatan bahwa  Pemilik  sertifikat  hak  milik (SHM) berjumlah 29 orang dengan luas 2.200  m2  akan  tetap  setuju  dengan pembagunan  Bangka  Trade  Centre dengan syarat bahwa mereka mendapatkan  salah  satu  kios  di  BTC tersebut.
29  orang  tersebut  diajak  berunding dengan  kesepakatan  menempati  petak kios Bangka  Trade  Centre jika  selesai dibagun 29 . Menurut aturan yang berlaku suatu  lahan/tanah  dapat  dikuasai  oleh pemerintah daerah dengan hak pengelolaan  (HPL),    terkait  Hak Pengelolaan  Lahan  (HPL)  di  lokasi tempat dibangunnya BTC, adalah kewenangan Badan Pertanahan Nasional  (BPN)  Kota  Pangkalpinang dan Pemkot Pangkalpinang akan 28 http://www.sinarpagine ws.com/fullpost/nasional/1419906
675/kilas-balik-tentang historis- pembangunan-btc-pangkal- pinang.html,  diakses  23  Oktober 2015.
29 Bangka Pos, “ Menolak
Berunding Bangunan Pasar dibuat Pagar”, Edisi 13 Maret 2007.
melakukan rapat dengan instansi terkait,
sebeum melakukan pembongkaran. Pemkot Pangkalpinang berjanji, pembangunan  BTC  akan  selesai  pada 2010 dan para pedagang dapat  sesegera mungkin  menempati  kios-kios  yang ada. 30
• Kasus  Posisi  Bangka  Trade

## Centre
Bangka  Trade  Center  (BTC)  adalah pusat  perbelanjaan  yang  berpusat  di Pangkalpinang,  Bangka  Belitung  dan berlokasi di Pasar Pembangunan Pangkalpinang.  Tepat  pada  tanggal  10 Maret  2009  Walikota  Pangkalpinang melakukan perjanjian kerjasama dengan PT. Pasar Pinang Jaya tentang Pembangunan  dan  Pengelolaan Bangka
Trade Centre Pangkalpinang. 31
Bahwa  Tujuan  pembangunan Bangka Trade  Center Pangkalpinang  diatas tanah  Hak  Pengelolaan  (HPL)  milik Pemerintah Kota Pangkalpinang di jalan
Letkol  Rusli    Romli  Pangkalpinang yang terdiri dari (pusat perdagangan/perbelanjaan dan/atau perhotelan). Pengembangan pembagunan sarana dan  prasarana  yang diperlukan  dalam  pengelolaan Bangka
Trade  Centre (BTC)  Pangkalpinang, untuk meningkatkan perekonomian daerah, penyerapan tenaga kerja, meningkatkan  pendapatan  masyarakat, meningkatkan  pelayanan  masyarakat
30 http://indonesiabicara.c om/massa-tuntut-kelanjutan- pembangunan-bangka-trade- center/, diakses 23 Oktober 2015.
31 Surat Perjanjian Kerjasama Antara Pemkot Pangkalpinang  dengan  PT.  Pinag Jaya  tentang  Pembangunan  dan Pengelolaan Bangka Trade Centre
(BTC) Pangkalpinang.
dan  meningkatkan  Pendapatan  asli Daerah, khususnya kota Pangkalpinang. 32 Walikota Pangkalpinang meberikan izin peruntukan  penggunaan  lahan  untuk pembagunan  BTC  ( Bangka  Trade centre) dan  pembangunan  Hotel  All Season  Bangka  seluas  15.091  m2 dengan  rincian  pembangunan  BTC= 13.898  m2  dan  Pembagunan  Hotel= 1.1933 m2 33 .
• Status  Tanah  yang  tersebut  diatas menurut Kepala Bidang Penatagunaan Tanah Badan Lingkungan Hidup Kota Pangkalpinang menyarankan supaya  permohonan  pengajuaan pengelolaan  tanah  dapat  dietujui dengan  syarat  tidak  menutup tanah-tanah yang ada dibelakangnya sebagi jalan masuk dan  merubah  penggunaan  tanah yang dimohonkan tersebut dengan penggunaan lain yang tidak sesuai dengan  permohonan  risalah  aspek tata  guna  tanah  tanpa  izin  pejabat berwenang. 34 32 Pasal  2  Surat  Perjanjian Kerjasama Antara Pemkot Pangkalpinang  dengan  PT.  Pinag Jaya  tentang  Pembangunan  dan Pengelolaan Bangka Trade Centre (BTC) Pangkalpinang 33 Keputusan Wlikota Pangkalpinang  Nomor  204  tahun 2011  tentang  Pemberian  Izin Peruntukan  Penggunaan  Lahan
(IPPL)  Pembagunan Bangka  Trade Centre dan  Pembagunan Hotel  all
Season Bangka. 34 Advis  Teknis  Tata  guna Tanah Izin Peruntukan Penggunaan  lahan  Pembagunan Bangka Trade centre dan Pembagunan  Hotel  All  Season
• Penutup A. Kesimpulan Beradasarkan hasil penelitian diatas maka penulis dapat menyimpulkan bahwa: 1. perjanjian  antara  pemegang  Hak Milik  Atas  Satuan  Rumah  Susun dengan  Sertifikat Hak  Guna Bagunan  yang  terbit  atas  Hak Pengelolaan Lahan adalah Kepemilikan  rumah  susun  adalah kepemilikan  bersama  dan  tidak dapat dimiliki secara perseorangan, digunakan dan dinikmati secara bersama. Kepemilikan  bersama  terdiri  dari 3  elemen  sistem  pemilikan,  yaitu
Tanah  Bersama,  Bagian  Bersama, dan enda bersama, adalah bagunan/benda yang terletak diatas  tanah  bersama.  Pemilikan perseorangan dapat dimiliki, digunakan  dan  dinikmati  secara terpisah/  perseorangan  terpisah dari  pemilik-pemilik  yang  lain berupa  “Satuan  Rumah  Susun”
dalam bentuk ruang dan mempunyai  sarana  penghubung
ke jalan umum.
2. Status  Hukum  Pemegang  Hak Milik  Atas  Satuan  Rumah  Susun dengan  Sertifikat Hak  Guna Bagunan  yang  terbit  atas  Hak Pengelolaan  setelah  berakhirnya Hak Guna Bagunan adalah Setelah  rumah  susun  dibangun, maka Penyelenggara Pembangunan  membuat  Pertelaan dan  Akta  Pemisahan  atas  tiap satuan rumah susun dan kemudian Bangka Nomor 04/Advis- IPPL/BLH/IV/2011.
berdasarkan  kedua  surat  tersebut, Penyelenggara Pembangunan memohon  penerbitan  Sertipikat Hak  Milik  atas  Satuan  Rumah Susun  atas  setiap  satuan  rumah susun  yang  ada  di  bangunan tersebut kepada Kantor Pertanahan setempat. 3. Peran  Pejabat  Pembuat  Akta Tanah  (PPAT)  dalam  proses pembuatan akta perjanjian Pembangunan  dan  Pengelolaan Lahan  Bangka  Trade  Centre sangat penting mengingat kompleknya  satuan  rumah  susun, PPAT  harus  dibuat  sebanyak  2
rangkap,  yaitu  1  rangkap  pertama untuk PPAT dan 1 rangkap kedua disampaikan kepada Kepala
Kantor  Badan  Pertanahan  Kota Pangkalpinang  untuk  keperluan Pendaftaran peralihan hak.
B. Saran
1. perjanjian antara pemegang Hak
Milik Atas Satuan Rumah Susun
harus dibuat dengan jelas
sehingga tidak terjadi multi tafsir baik oleh pengelola maupun konsumen yang membeli satuan rumah susun tersebut.
2. Harus  adanya  koordinasi  antara
pihak  pengelola  mengenai  hak kepemilikan tanah yang didaftarkan  sehingga  sttus  hukum pemilik  satuan  rumah  susun
tersebut jelas.
3. Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPATK) harus berperan aktif dalam pembuatan akta sesuai dengan kode etik profesi yang
tidak akan merugikan pengguna
jasa baik konsumen maupun pengelola.

## DAFTAR PUSTAKA
1. Pittlo, Pembuktian  dan  Daluarsa , 1978,  Terjemahan  M.  Isa  Arif, Jakarta : PT Intermasa, 1978.
2. Abdulkadir  Muhammad,  1999, Hukum  Perikatan ,  Bandung  : Citra Aditya Bhakti, 1999.
3. Chomzah, Achmad, 2004, Hukum Pertanahan, Jakarta, Prestasi
Pusaka.
4. Danim,  Sudarwan,  2000, Menjadi Peneliti Kualitatif,
Bandung, Pustaka Setia. 5. Dewi, Eri Wuria, 2014, Mudahnya  Mengurus  Sertifikat Tanah  dan  Segala  Perizinannya,
Yogyakarta, Buku Pintar.
6. Gautama,  Sudargo  dan  Ellyda Soetiyarto,  1997, Komentar  Atas Peraturan-Peraturan Pelaksana UUPA  1996, Bandung , PT.  Citra
Aditya Bakti.
7. Halim,A.  Ridwan,  1990, Sari Hukum, Condominium
Dan Rumah  Susun, Jakarta,  Penerbit
Puncak Karma.
8. Hadi,  Sutrisno,1987, Metodologi Riset  Nasional, 1987 , Magelang ,
Akmil.
9. Harsono,  Boedi,  2003, Hukum Agraria Indonesia Sejarah Pembentukan Undang-Undang Pokok Agraria, Isi dan Pelaksanaannya , Djembatan.

## KEKUATAN HUKUM AKTA OTENTIK NOTARIS

## TANPA DIHADIRI PRNGHADAP
(STUDI KASUS PUTUSAN MPWN NOMOR: 03/PTS/MJ.PWN
PROVINSI SUMATERA SELATAN/VIII/2014
Oleh :

## KARTIKA
ABSTRACT: Notary is an official who owns the authority to produce authentic deed.  Authentic deed is a perfect evidence because it is created in such perfect form based on legal constituation and is made by authorized official who owns goverment trust.  An authentic deed has to obtain several elements as requered by the law.  One main requirement is the presence of “Penghadap”.  “Penghadap” is legit requirement of an agreement and is stated inside the body of an authentic deed.  Therefore presence of a “Penghadap” becomes very vital in determingning authenticity of a deed.  Studi in a case Kekuatan Hukum Akta Otentik Notaris Tanpa dihadiri  Penghadap (Studi Kasus Putusan MPWN Nomor:
03/PTS/MJ.PWN PROVINSI SUMATERA SELATAN/VIII/2014)” showed firstly, that notary TI created copy establishment of LBH Kesehatan stated all the elements were not available and did not signed the deed.
Secondly, MPW gave written senction toward notary TI on doing ethical violation,thirdly the deed of establishment is cancelled for law because the “Penghadap” were not presence in the process of deed establishment
Keywords : Notary, Deep, Pengha
• Pendahuluan
1. Latar Belakang
Pejabat  yang  mempunyai wewenang  untuk  membuat  Akta Otentik adalah Notaris.  Secara lebih terperinci,  Notaris  adalah  salah  satu pejabat  umum 35 yang  mempunyai wewenang  untuk  membuat  Akta Otentik  mengenai  semua  perbuatan, perjanjian dan penetapan yang diharuskan  oleh  suatu  peraturan umum atau oleh yang berkepentingan dikehendaki  untuk  dinyatakan  dalam suatu Akta Otentik, menjamin kepastian  tanggalnya,  menyimpan
Aktanya  dan  memberikan  grosse,
salinan  dan  kutipannya,  semuanya sepanjang  pembuatan  Akta  itu  tidak juga  ditugaskan  atau  dikecualikan kepada pejabat atau orang lain 36 (terutama dalam bidang hubungan  dan  hak-hak  keperdataan seseorang,  pendirian  serta  perubahan usaha dan lain sebagainya).
Akta  Otentik  merupakan  dokumen yang  sah  dan  dapat  menjadi  alat bukti  yang  sempurna,  kecuali  dapat dibuktikan  sebaliknya.    Sempurna  di sini  berarti  hakim  menganggap semua  yang  tertera  dalam  Akta merupakan  hal  yang  benar,  kecuali ada Akta lain yang dapat membuktikan  isi  Akta  pertama tersebut  salah.    Oleh  karena  itu,
pembuatan  sebuah  Akta  Otentik menjadi sesuatu yang penting.
Memiliki  Akta  Otentik  berarti  kita 35 Istilah Openbare Amtbtenaren yang terdapat dalam Art.1 dalam Regelement  op  het  Notaris  Ambt  in Indonesia (Ord.van Jan.1860)S.1860- 3,diterjemahkan  menjadi  Pejabat Umum oleh G.H.S.Lumban Tobing,sebagaimana tersebut dalam kata pengantar buku,peraturan jabatan notaris.
36 G.H.S.  Lumban  Tobing.    1999.
Peraturan  Jabatan  Notaris ,  cet.  6. Jakarta: Erlangga,hlm.31.
memiliki  bukti  atau  landasan  yang kuat di mata hukum.
2. Permasalahan hukum
1. Bagaimana  Kewenangan  Notaris Dalam  Pembuatan  Akta  Otentik Notaris?
2. Bagaimana  Pentingnya  Kehadiran
Penghadap Dalam Rangkaian Pembuatan Akta Otentik? 3. Bagaimana  Kekuatan  Hukum  dan Tanggung jawab Notaris Terhadap  Akta  Otentik  yang  di Buat Tanpa Dihadiri Penghadap? 3. Tujuan Dan Manfaat Penelitian Adapun tujuan dari penelitian ini adalah sebagai berikut: 1. Untuk menjelaskan dan menganalisis  kekuatan  hukum Akta  otentik  yang  dibuat  oleh Notaris tanpa dihadiri oleh penghadap. 2. Untuk menjelaskan dan menganalisis pertanggungjawaban
Notaris  atas  Akta  yang  dibuat tanpa dihadiri oleh penghadap.
Penelitian  ini  diharapkan  dapat memberikan  manfaat  baik  secara teoritis maupun praktis:
1. Segi Teoritis
Hasil penelitian ini diharapkan  dapat  memberikan sumbangan  perkembangan  ilmu pengetahuan bagi civitas akademika dibidang kenotariatan khususnya pembuatan Akta pendirian lembaga  bantuan  hukum  oleh Notaris terkait dengan keberadaan pihak penghadap.
2. Segi Praktis
Notaris Hasil penelitian ini diharapkan  memberi  masukan terhadap  Notaris  dalam  hal membuat Akta Otentik khususnya  prosedur  pembuatan Akta  dan  pada  masa  yang  akan datang dalam menjalankan jabatan  Notaris  saudara  harus bertindak jujur, seksama, mandiri,  tidak  berpihak,  dan menjaga kepentingan pihak yang terkait  dalam  perbuatan  hukum, sesuai  dengan  UUJN  No  2 Tahun  2014  tentang  perubahan atas UUJN No 30 Tahun 2004. Masyarakat Hasil  penelitian  ini  di harapkan dapat memberi kontribusi  terhadap  masyarakat dalam  kegiatan  pembuatan  Akta Notaris  agar  dapat  lebih  teliti, berhati  hati  mempelajari  isi
Akta.

## 4. Kerangka Konseptual Teori Jabatan
Jabatan  berdasarkan  istilah
yaitu tugas atau pekerjaan dalam pemerintahan  atau  organisasi. 37 Sedangkan menurut E. Utrech 38 bahwa:  “jabatan  (ambt) adalah suatu
lingkungan
pekerjaan  tetap  (kring  van  vaste werkzaamheden)  yang  diadakan dan dilakukan  guna kepentingan negara (kepentingan umum).”
Jabatan  merupakan  subjek hukum (person), yakni pendukung  hak  dan  kewajiban (suatu  personifikasi).    Oleh
37 E.  Utrecht,  Pengantar Hukum Administrasi Indonesia, Penerbitan dan Balai Buku Ichtiar, Jakarta, 1963, hal213.
38 E.  Utrecht menggunakan istilah wewenang dengan kopetensi, ibid.hal 159.
hukum  tata  negara  kekuasaan tidak  diberikan  kepada  pejabat (orang),  tetapi  diberikan  kepada jabatan  (lingkungan  pekerjaan) pejabat (yang menduduki jabatan)  selalu  berganti-ganti, sedangkan jabatan terus menerus
(continue).    Misalnya  jabatan Presiden  atau  Gubernur  atau Walikota/Bupati merupakan lingkungan pekerjaan tetap,
yang  di  tempati  atau  di  duduki oleh subjek hukum yang di pilih atau  di  angkat  untuk  waktu tertentu  yang  akan  menjalankan jabatan yang ada.
Teori Keabsahan
Keabsahan  berasal  dari  kata dasar  SAH  yang  menurut  KBBI bermakna  dilakukan  menurut hukum (Undang-Undang, Peraturan) yg berlaku. 39 Menurut pendapat Prof Muhamad Ali Keabsahan adalah hal  atau  keadaan  yang  telah,
keabsahan  adalah  status  suatu surat  atau  Akta  yang  sudah mendapat pengesahan dari pihak yang berwenang 40
Teori Akta
Menurut Veegens- Oppenheim-Polak  DL.III  yang diterjemahkan  oleh  Tan  Tong Kie,  Akta  adalah  suatu  tulisan yang  ditandatangani  dan  dibuat untuk  dipergunakan  sebagai  alat
39 http://kbbi-arti-kata-sah- keabsahan..web.id.  Di  akses  tanggal  3    juli 2015. Pukul 15.00 wib.
40 http://hukumonline.com- berita:akademisi-pendapat-soal- keabsahan.web.id .  Di akses tanggal 29 agustus 2015.  Pukul 10.00wib.
bukti. 41 Sementara  itu  dalam Kamus  Besar  Bahasa  Indonesia, Akta  adalah  surat  tanda  bukti berisi  pernyataan  (keterangan,
pengakuan, keputusan, dan sebagainya)  tentang  peristiwa hukum  yang  dibuat  menurut peraturan yang berlaku, disaksikan, dibuat, dan disahkan oleh pejabat. 42 ” Evidence  is  any  species  of proof,or probative matter, legally  presented  at  the  trial  of an  issue,  by  the  act  os  the partnes and through the medium of  witnesses,  record,  documents, exhibits,  concrete  objects,  etc, for  the  purpose  of  including belief in the mind of the court of jury as to their contention ”. 43 Terjemahan:  Alat  bukti  adalah semua  jenis  bukti  yang  secara legal disajikan di depan persidangan  oleh  suatu  pihak dan melalui sarana saksi,
catatan, dokumen, peragaan, benda-benda  konkrit  dan  lain sebagainya, dengan tujuan untuk menimbulkan  keyakinan  pada Hakim.
Akta adalah suatu tulisan yang  dengan  sengaja  dibuat untuk  di  jadikan  bukti  tentang terjadinya  peristiwa  dan  ditanda tangani pihak yang membuatnya. Teori Akta Otentik Menurut Sudikno Mertokusumo, Akta Otentik
41 Tan  Thong  Kie.    1934. Veegens- Oppenheim-Polak  DL.III, Terjemahan.    Jakarta: aksara ilmu,hlm.459.
42 Renaldi.M.    2005.    Kamus  Besar Bahasa Indonesia. Jakarta:Setia kawan,hlm.520. 43 http: www.The black’s Law
Dictionary.org diakses 12 mei 2015.
adalah  surat  yang  diberitanda tangan,  yang  memuat  peristiwa yang  menjadi  dasar  suatu  hak atau perikatan, yang dibuat sejak semula  dengan  sengaja  untuk pembuktian. 44 Akta  Otentik yang dibuat oleh Notaris menurut  ketentuan  Pasal  1868 Kitab  Undang-Undang  Hukum Perdata (KUHPerdata) yaitu ”suatu  Akta  yang  di  dalam bentuk  yang  ditentukan  oleh undang-undang, dibuat oleh atau di hadapan pejabat-pejabat umum  yang  berkuasa  untuk  itu di tempat di mana akta dibuatnya.” 45 Akta Otentik adalah Akta  yang  di  buat  dan  di kerjakan oleh Notaris atau pejabat  resmi  lainnya  (camat selaku  pejabat  pembuat  akta tanah)  untuk  kepentingan  pihak pihak dalam kontrak.
Teori Hubungan Hukum
Hubungan hukum (rechbetrekkingen) adalah hubungan  antara  dua  subjek hukum  atau  lebih  mengenai  hak dan  kewajiban  di  satu  pihak berhadapan  dengan  hak  dan kewajiban di pihak lain. 46 Logemann  berpendapat  bahwa dalam  tiap  hubungan  hukum terdapat  pihak  yang  berhak meminta prestasi dan pihak yang wajib melakukan prestasi. Setiap hubungan hukum 44 Sudikno  Mertokusumo.    2002.
Hukum  Acara  Perdata  Indonesia ,  ed.  6,  cet.  1.
Yogyakarta: Liberty,hlm.153-154. 45 R.  Subekti.    2008.    Kitab  Undang- Undang Hukum Perdata [Burgerlijk
Wetboek].diterjemahkan  oleh  R.  Subekti  dan R.  Tjitrosudibio.2008.    Jakarta:  Pradya
Paramitaps. 1868.
46 R. Soeroso,  1993, Pengantar Ilmu Hukum, Jakarta: Sinar Grafika, hlm. 269.
mempunyai 2 segi, yaitu kewenangan atau hak dan kewajiban.    Hak  dan  kewajiban ini  timbul  dari  satu  peristiwa hukum  dan  lenyapnya  pun bersamaan. 47
Unsur-unsur
hubungan hukum setidaknya ada
3  hal,  yaitu  adanya  para  pihak,
objek  dan  hubungan  antara pemilik  hak  dan  pengemban kewajiban atau adanya hubungan atas objek yang bersangkutan.    Berdasarkan  hal tersebut, dapat disimpulkan bahwa  hubungan  hukum  akan ada  manakala  adanya  dasar hukum  yang  melandasi  setiap hubungan dan timbulnya peristiwa hukum. 48

## 5. METODE PENELITIAN
Metode merupakan unsur mutlak  yang  harus  ada  di  dalam penelitian  karena  tanpa  metode penelitian,  peneliti  tidak  akan mampu menemukan, merumuskan, menganalisa maupun  menyelesaikan  masalah dalam mengungkapkan kebenaran.    Metode  penelitian dapat  diartikan  sebagai  proses prinsip-prinsip  dan  tata  cara untuk memecahkan masalah yang dihadapi  dalam  melakukan penelitian. 49 Metode  penelitian tersebut  dalam  penelitian  ini, dibagi atas:

## 1. Tipe Penelitian
Bentuk  penelitian  yang akan digunakan dalam penelitian
47 Muhammad Aiz Muhadjirin, http://muhamaddaiz.wordpress.com/ilm u-hukum//.
48 Ibid. 49 Soerjono Soekanto.  2007. Pengantar
Penelitian Hukum . Jakarta: UI Press,hlm.6.
ini  adalah  penelitian  yuridis normatif, yaitu metode penelitian  yang  mengacu  pada norma-norma hukum yang terdapat dalam peraturan perundang-undangan. 50

## 2. Pendekatan Penelitian
Metode pendekatan  yang digunakan  dalam  penelitian  ini adalah statuta  approach dan pendekatan Konseptual Conceptual Approach , pendekatan Perundang- undangan  di  lakukan  untuk meneliti aturan Perundang- undangan yang mengatur tentang  keabsahan  Akta  Notaris sebagai  Akta  Otentik  terkait dengan penghadap dan bagaimana penerapannya. Sedangkan pendekatan perbandingan  digunakan  untuk melihat  begaimana  satu  hukum mengatur  pelaksanaan  aturan lainya, sehingga ditemukan bagaimana pelaksanaan dan harmonisasi aturan tersebut.

## 3. Bahan Penelitian
Bahan hukum yang digunakan  dalam  penelitian  ini, antara lain:
a) Bahan  hukum  primer,  yaitu bahan  hukum  yang  mengikat
meliputi Kitab Undang- Undang  Hukum  Perdata,  Kitab Undang-Undang Hukum Pidana, UUJN Nomor 2 Tahun 2014  Tentang  Perubahan  atas 50 Soerjono Soekanto dan Sri Mamudji. 2004. Penelitian  Hukum  Normatif . Jakarta:    Raja  Grafindo  Persada, hlm.14.
Undang-Undang  Nomor  30
Tahun  2004  Tentang  Jabatan Notaris,  UUJN  Nomor  30 Tahun  2004,  Undang-Undang Nomor 16 Tahun 2011 Tentang Bantuan Hukum, Putusan Majelis Pengawas Wilayah Notaris,  Kode  Etik  Notarisdan peraturan perundangan- undangan lain yang terkait. b) Bahan  hukum  sekunder,  yaitu sumber hukum yang memberikan  informasi  atau hal-hal  yang  berkaitan  dengan isi  bahan  hukum  primer  serta implementasinya,  antara  lain buku-buku  literatur  dan  artikel yang  berkaitan  serta  sumber internet  yang  berkaitan  dengan masalah yang diteliti. c) Bahan  hukum  tersier,  yaitu bahan hukum yang memberikan  petunjuk  maupun penjelasan terhadap bahan hukum  primer  dan  bahan hukum sekunder 51 , berupa kamus hukum,kamus besar bahasa Indonesia, dan ensikopledia. 4. Teknik  Pengumpulan  Bahan
Penelitian Pengumpulan bahan hukum  yang  diperoleh  dan dikumpulkan  dianalisa  secara kualitatif  yang  bertujuan  untuk mengerti  atau  memahami  gejala yang  diteliti. 52 Selanjutnya bentuk  dari  hasil  penelitian  ini
51 Peter  Mahmud  Marzuk.    2005. Penelitian  Hukum.  Jakarta: Kencana Penada Media Group,hlm.152.
berupa  preskriptif  analitis  yang dimaksudkan  untuk  memberi jawaban dan saran atas permasalahan yang ada. 5. Teknik Penarikan Kesimpulan
Hasil analisa ditarik kesimpulan melalui metode deduktif yaitu penarikan kesimpulan  yang  bertolak  dari suatu  proposisi  umum  yang kebenarannya  telah  diketahui dan berakhir pada suatu kesimpulan  yang  bersifat  lebih khusus. 53 Hasil  analisa  dalam penelitian  ini  merupakan  suatu preposisi  umum  yang  kemudian preposisi umum tersebut dihubungkan dengan permasalahan untuk memperoleh  kesimpulan  yang menjawab permasalahan.
• TEMUAN DAN ANALISIS

## A. KEWENANGAN DAN BENTUK KEWAJIBAN NOTARIS DALAM PEMBUATAN AKTA OTENTIK

## 1. Kewenangan Notaris
Notaris merupakan jabatan  yang  mewakili  sebagian tugas negara dalam hal administrasi, khususnya yang berkaitan langsung dengan masyarakat sebagai individu,
untuk itu kewenangan yang
melekat  pada  jabatan  Notaris harusla mengacu dan berpedoman pada Undang Undang yang berlaku sebagai landasan hukumnya.  Dalam  Kamus  Besar Bahasa Indonesia hak dan 53 Bambang Sunggono. 2007. Metodologi Penelitian Hukum . Jakarta: PT RajaGrafindo Persada,hlm.10.
kekuasaan untuk bertindak diartikan sebagai kemampuan untuk  melaksanakan  hak  dan kekuasaan. 54 Wewenang merupakan suatu tindakan hukum yang diatur dan diberikan kepada suatu jabatan berdasarkan peraturan Perundang-undangan yang berlaku  dan  mengatur  jabatan yang bersangkutan. Setiap wewenang  mempunyai  batasan sebagaimana  yang  terdapat  dalam peraturan Perundang-undangan yang  mengaturnya  seperti  halnya wewenang  Notaris  yang  diatur dalam UUJN 2014. Berdasarkan  pengertian Notaris  menurut  Pasal  1  angka  1 UUJN 2014 dan pengertian wewenang  dari  Kamus  Besar Bahasa Indonesia dapat disimpulkan bahwa Notaris mempunyai  kewenangan  tertentu, setiap  wewenang  yang  diberikan kepada  jabatan  harus  ada  aturan hukumnya,  sebagai  batasan  agar jabatan  dapat  berjalan  dengan baik, dan tidak berbenturan dengan wewenang jabatan lainnya. Jadi, jika seorang pejabat (Notaris) melakukan suatu tindakan  di  luar  wewenang  yang telah ditentukan, dapat dikatagorikan  sebagai  perbuatan pelanggaran wewenang. Wewenang  Notaris  erat
hubungannya  dengan  perjanjian- perjanjian, perbuatan-perbuatan dan juga ketetapan-ketetapan yang menimbulkan  hak  dan  kewajiban antara para pihak, yaitu memberikan  jaminan  atau  alat bukti terhadap perbuatan, perjanjian,  dan  juga  ketetapan
54 Surayin.  2001.  Kamus  Umum Bahasa  Indonesia.  Hlm.  599.  Yrama  Widya. Bandung
tersebut  agar  para  pihak  yang terlibat  didalamnya  mempunyai kepastian  hukum.  Jabatan  Notaris diadakan atau kehadirannya
dikehendaki  oleh  aturan  hukum dengan  maksud  untuk  membantu dan  melayani  masyarakat  yang membutuhkan  alat  bukti  tertulis yang  bersifat  otentik  mengenai keadaan,  peristiwa  atau  perbuatan hukum. 55
Berikut  akan  diuraikan lebih jelas lagi mengenai kewenangan Notaris yang meliputi kewenangan umum, kewenangan khusus serta kewenangan  Notaris  lainya  yang akan dipaparkan sebagai berikut: 1) Kewenangan Umum
Pasal  15  ayat  (1)  UUJN menegaskan bahwa salah satu kewenangan  Notaris  yaitu membuat  akta  secara  umum.
Kewenangan umum bagi
Notaris juga mengenai subjek (orang  atau  badan  hukum) untuk kepentingan siapa suatu akta  itu  dibuat  atau  yang dikehendaki oleh yang bersangkutan. Berdasarkan wewenang  yang  ada  pada Notaris  sebagaimana  yang telah  disebutkan  dalam  Pasal 15 UUJN dan kekuatan pembuktian  dari  akta  Notaris berarti  tugas  dan  jabatan Notaris  adalah  merumuskan keinginan  atau  tindakan  dari para  pihak  ke  dalam  Akta Otentik,
dengan memperhatikan aturan hukum yang berlaku. 2) Kewenangan Khusus
55 Habib Adjie, 2008. Sanksi Perdata dan  Administrati  Terhadap  Notaris  Sebagai Pejabat  Publik.  Hlm.  32.  PT  Refika  Aditama. Bandung
Kewenangan  khusus  Notaris ini  dapat  dilihat  dalam  Pasal 15  ayat  (2)  UUJN  yang mengatur mengenai kewengan khusus Notaris untuk  melakukan  tindakan hukum tertentu misalnya, mengesahkan  tanda  tangan dan  menetapkan  kepastian tanggal  surat  dibawah  tangan dengan  mendaftarkannya  di dalam  suatu  buku  khusus Notaris,  membukukan  surat- surat di bawah tangan dengan mendaftarkannya  di  dalam suatu  buku  khusus  Notaris. Selain  itu  yang  menjadi kewenangan khusus bagi Notaris adalah membuat salinan asli dari surat-surat di bawah  tangan  berupa  salinan yang memuat uraian sebagaimana dan digambarkan dalam surat yang  bersangkutan,  termasuk juga  melakukan  pengesahan kecocokan antar fotokopi dengan  surat  aslinya.  Notaris juga berwenang untuk membetulkan  kesalahan  tulis atau  kesalahan  ketik  yang terdapat  pada  Minuta  Akta yang  telah  ditandatangani. Pembetulan dilakukan dengan membuat  berita  acara  dan memberikan  catatan  tentang hal  tersebut  pada  Minuta Akta asli dengan menyebutkan tanggal dan nomor  akta  berita acara pembetulan. Salinan atas berita acara pembetulan tersebut wajib Notaris sampaikan  kepada  para  pihak yang bersangkutan. 3) Kewenangan Notaris lainya Berdasarkan Pasal 15 ayat (3) UUJN, seorang Notaris
mempunyai  kewenangan  lain yang diatur dalam perundang- undangan.  Apabila  seorang Notaris  melakukan  tindakan di  luar  kewenangan  yang telah  ditentukan,  maka  akta Notaris tersebut tidak mengikat  secara  hukum  atau tidak dapat dilaksanakan.
Pihak  yang  merasa  dirugikan atas tindakan Notaris tersebut dapat  digugat  secara  perdata ke Pengadilan Negeri.

## 2.Bentuk  Kewajiban  Notaris Dalam Pembuatan Akta Notaris
Notaris dalam menjalankan jabatanya berkewajiban untuk bertindak jujur, seksama,  mandiri,  tidak  berpihak dan  menjaga  kepentingan  pihak yang terkait dalam perbuatan hukum  hal  ini  di  maksudkan bahwa, profesionalitas seorang Notaris  adalah  suatu  kewajiban baginya. Notaris dalam menjalankan tugas jabatannya wajib bertindak menjaga kepentingan para pihak yang terkait dalam perbuatan hukum atau dalam menjalankan  tugas  dan  jabatan Notaris wajib untuk menjaga keseimbangan  antara  hak  dan kewajiban para pihak yang menghadap  Notaris.  Notaris  wajib untuk  senantiasa  mendengarkan dan  mempertimbangkan  kainginan para  pihak  agar  tindakan  yang dituangkan  ke  dalam  akta  Notaris, sehingga  kepentingan  para  pihak terjaga  secara  proporsional  yang
kemudian  dituangkan  ke  dalam bentuk akta Notaris.
Notaris juga wajib membuat  Akta  dalam  bentuk ,Minuta  Akta  dan  menyimpanya sebagai  bagian  dari  protokol Notaris,  Pembuatan Akta Notaris atas kehendak para pihak atau pun atas  perintah  Undang  Undang merupakan  kewajiban  yang  tidak terpisahkan  dari  jabatan  seorang Notaris,  untuk  itu  dalam  UUJN 2014  dan  aturan  terkait.    Akan tetapi kewajiban menyimpan
Minuta Akta tidak berlaku, dalam hal Notaris mengeluarkan Akta in originali. B.STUDI KASUS PUTUSAN MPWN NOMOR: 03/PTS/MJ.PWN PROVINSI

## SUMATERA
SELATAN/VII/2014 a. Kasus Posisi
Kasus  ini  terkait  dengan pembuatan Akta pendirian lembaga  bantuan  hukum  yang dilakukan  tanpa  dihadiri  dan ditandatangani oleh nama penghadap  yang  tertulis  dalam Akta yang perkaranya telah dijatuhkan  Putusan  oleh  Majelis Pengawas Wilayah Provinsi Sumatera Selatan Nomor: 03/Pts/Mj.PWN ProvSumateraSelatan/VIII/2014 berdasarkan rekomendasi dari
Majelis  Pengawas  Daerah  Notaris Kota Palembang Nomor: 02/REK- MPDN Kota Palembang/VII/2014 terhadap  Notaris  Toni  Iskandar, S.H.,  Sp.N  sebagai  Terlapor  dan Joni  Adriansyah,  S.H.,  sebagai
Pelapor I serta Muhammad Yearin Aman, S.H. sebagai Pelapor II.
Pada  tanggal  29  April 2014  Majelis  Pengawas  Daerah Notaris Kota Palembang menerima  surat  pengaduan  dari Pelapor  yang  melaporkan  terlapor perihal  pembuatan  dan  penerbitan Akta  Pendirian  Lembaga  Bantuan Hukum  Kesehatan  Palembang Nomor  07  tertanggal  20  Agustus 2013  selanjutnya  disebut  Akta Pendirian LBH Kesehatan Palembang. Kedua Pelapor adalah  advokat  yang  semula bersepakat dengan Fihrin Kasuma untuk mendirikan Lembaga Bantuan Hukum Kesehatan Palembang (LBH Kesehatan Palembang)  dengan  syarat  yang telah  disepakati  pula  disertai dengan  draf  Akta  Pendirian  LBH Kesehatan  Palembang  yang  telah dibuat.
Berdasarkan  keterangan yang  dikemukakan  oleh  Pelapor kesepakatan  terhadap  syarat  yang telah  dibuat,  diubah  oleh  Fihrin Kasuma  secara  pribadi  dan  atas perubahan  tersebut  kedua  Pelapor mengundurkan  diri  dari  rencana pendirian
LBH Kesehatan Palembang  tersebut  yang  telah disampaikan kepada Fihrin Kasuma baik secara lisan maupun tertulis.    Bahwa  pada  tanggal  24 Oktober  2013  tanpa  direncanakan kedua  Pelapor  bertemu  dengan Fihrin  Kasuma  dan  dinyatakan oleh  Fihrin  Kasuma  bahwa  LBH Kesehatan  Palembang  baru  saja dibuat akta pendiriannya
dihadapan Terlapor dengan susunan  pengurus  kedua  Pelapor didalamnya dimana bulan penerbitannya dimundurkan bulan delapan,  mendengar  hal  tersebut kedua  Pelapor  sangat  terkejut  dan merasa keberatan karena dilakukan    tanpa  sepengetahuan dan persetujuan dari Pelapor. Kemudian  pada  tanggal 15  November  2013  Pelapor  I bertemu  dengan  Terlapor  dan mendapatkan salinan Akta Pendirian LBH Kesehatan Palembang langsung dari Terlapor di  kantor  Terlapor.    Bahwa sehubungan  dengan  pembuatan dan  penerbitan  Akta  Pendirian LBH Kesehatan Palembang tersebut Pelapor sama sekali tidak kenal dan tidak pernah menghadap Terlapor untuk dibuatkan  Akta  Pendirian  LBH Kesehatan Palembang namun didapati  di  dalam  Akta  Pendirian LBH Kesehatan Palembang tersebut  selain  terdapat  nama kedua  Pelapor  dalam  susunan pengurus,  nama  kedua  Pelapor terdapat  pula  sebagai  nama  yang tertulis sebagai penghadap. Terkait  hal  tersebut  pelapor  juga tidak pernah menandatangani minuta Akta yang dimaksud. Bahwa dalam Rekomendasi  Hasil  Pemeriksaan yang disampaikan Majelis Pengawas  Daerah  Notaris  Kota Palembang dalam fakta hukumnya Fihrin Kasuma membenarkan bahwa Fihrin Kasuma mendapatkan salinan akta
langsung  dari  Terlapor  dan  Fihrin Kasuma  juga  memparaf  dan menandatangani Minuta Akta Pendirian LBH Kesehatan Palembang tersebut. Fihrin Kasuma juga membenarkan bahwa  Pelapor  yang  namanya tertulis  sebagai  penghadap  tidak menandatangani Minuta Akta LBH Kesehatan Palembang.  Dari terbitnya  Akta  Pendirian  LBH Kesehatan Palembang, Fihrin Kasuma menyatakan LBH Kesehatan Palembang sudah membuat  Perjanjian  Kontrak  Jasa Penasihat Hukum/ Konsultan Hukum  Tetap  dengan  Rendi Sagita (Salon Rendi Sagita) tertanggal 27 September 2013 dan
Soraya,  AM.Kep  (Bidan  Soraya) tertanggal  30  September  2013.
Terdapat  bukti  tertulis  pula  yang menunjukan bahwa Pelapor II ikut menandatangani Perjanjian Kontrak  Jasa  Penasihat  Hukum/
Konsultan  Hukum  Tetap  dengan Rendi Sagita (Salon Rendi Sagita) dan  Soraya,  AM.Kep  (Bidan Soraya).

## C.KEKUATAN HUKUM DAN TANGGUNG JAWAB NOTARIS
TERHADAP AKTA OTENTIK YANG DIBUAT TANPA DIHADIRI OLEH
PENGHADAP 1. Keabsahan Akta Pendirian Lembaga Bantuan Hukum Tanpa Dihadiri Penghadap Notaris  adalah  pejabat umum  yang  berwenang  untuk membuat  Akta  otentik    dan kewenangan  lainnya  yang  diatur
dalam Undang-Undang. Sebagaimana telah diuraikan Akta otentik yang kewenangannya diberikan  kepada  Notaris  untuk membuat, terdiri dari 2 (dua) jenis yaitu Akta yang dibuat di hadapan Notaris  yang  dinamakan  akta partij atau  Akta  pihak  dan  Akta yang  dibuat  oleh  Notaris  yang dinamakan  Akta relaas atau  Akta pejabat.
Akta partij atau  Akta pihak  adalah  Akta  yang  dibuat
Notaris  dengan  mengkonstantir keterangan  dari  para  pihak  yang objeknya  dalam  lingkup  perdata. Akta  partij  dalam  pembuatannya harus  ditandatangani  oleh  para pihak  yang  bersangkutan  dalam Akta dengan berakibat kehilangan otentisitasnya jika tidak ditandatangani  atau  apabila  pihak yang  bersangkutan  tersebut  tidak dapat  menandatangani  Akta  maka harus  dinyatakan  secara  tegas dalam  Akta  dengan  menyebut alasannya  yang  akan  berlaku sebagai ganti tanda tangan (surrogaat tanda tangan).
Sedangkan  Akta relaas atau  Akta pejabat adalah Akta yang dibuat dengan kewenangan  penuh  jabatannya  sebagai pejabat umum menjelaskan dan menuangkan  dalam  suatu  Akta  tentang apa  yang  terjadi  yaitu  yang  dilihat, didengar dan disaksikan dan boleh tidak ditanda  tangani  oleh  pihak-pihak  yang bersangkutan namun tetap wajib ditanda tangani oleh saksi dan notaris.  Penanda tanganan oleh para pihak yang bersangkutan dalam Akta pejabat bukan merupakan  suatu  keharusan  untuk otentisitas  dari  Akta  tersebut  dan terhadap  isi  dari  Akta  pejabat  tidak dapat  digugat  meskipun  tidak  ditanda tangani oleh para pihak yang
bersangkutan  tersebut  kecuali  menuduh bahwa Akta itu adalah palsu.
• PENUTUP
a. Kesimpulan
Berdasarkan  hasil  pembahasan terhadap  pokok  permasalahan  yang telah  penulis  uraikan  sebelumnya, maka dapat disimpulkan bahwa,
1. Secara  garis  besar  wewenang Notaris  dalam  pembuatan  Akta Otentik Notaris adalah:
• Kewenangan Umum Pasal  15  ayat  (1)  UUJN menegaskan  bahwa  salah  satu kewenangan Notaris yaitu membuat  akta  secara  umum. Kewenangan umum bagi Notaris  juga  mengenai  subjek (orang  atau  badan  hukum) untuk  kepentingan  siapa  suatu akta  itu  dibuat  atau  yang dikehendaki oleh yang bersangkutan. • Kewenangan Khusus Kewenangan  khusus  Notaris adalah  membuat  salinan  asli dari surat-surat di bawah
tangan  berupa  salinan  yang memuat  uraian  sebagaimana dan  digambarkan  dalam  surat yang  bersangkutan,  melakukan pengesahan  kecocokan  antar fotokopi dengan surat aslinya,
2. Pentingnya  kehadiran  Penghadap dalam  rangkaian  pembuatan  Akta Otentik dapat dilihat dari dua sisi, pertama  jika  kehadiran  yang berhalangan karena memang diakui  Penghadap  karena  tidak dapat  hadir  pada  saat  pembuatan dan  penandatanganan  Akta  maka akan  menyebabkan  Akta  tersebut mengalami  penurunan  kekuatan hukumnya  yaitu  dari  Akta  otentik
menjadi  Akta  bawah  tangan. Kedua, jika ketidakhadiran Penghadap memang diingkari dan terbukti  bukan  Penghadap  yang hadir  dan  menandatangani  Akta maka  Akta  tersebut  batal  demi hukum.
3. Kekuatan  hukum  Akta  tersebut batal  demi  hukum  karena  tidak memenuhi syarat utamanya. Pertanggungjawaban  Notaris  atas Akta  pendirian  lembaga  bantuan hukum  yang  dibuat  tanpa  dihadiri dan  ditandatangani  oleh  nama penghadap  yang  tertulis  dalam Akta yaitu, tanggung jawab jabatan  yang  dapat  dibebankan kepada  Notaris  baik  secara  kode etik, perdata maupun pidana.

## b. SARAN
Berdasarkan hasil pembahasan  yang  telah  diuraikan sebelumnya, perlu kiranya disampaikan saran sebagai berikut: 1. Kewenangan Notaris dalam pembuatan Akta Otentik hendaknya di tingkatkan dalam hal pengawasan  dan  penindakan  dalam pelanggaran yang dilakukan Notaris dalam menjalankan jabatan. Untuk itu Majelis Pengawas khususnya MPW perlu memberikan Sanksi  yang  lebih  tegas  dan menimbulkan efek jera bagi
Notaris.
2. Pentingnya  kehadiran  Penghadap dalam  rangkaian  pembuatan  Akta otentik  seharusnya  di  imbangi dengan  peningkatan  idientifikasi
Notaris  terhadap  para  pihak  yang
menjadi
Penghadap dengan
peningkatan langkah langkah pencocokan  data  demi  memastikan para  pihak  yang  hadir  sebagai penghadap yang sah dan dimaksud.
3. Sebaiknya Pihak terkait yang merasa dirugikan dalam hal pembuatan Akta Notaris mengajukan  gugatan  ke  pengadilan umum  untuk  menggugat  status hukum  Akta tersebut dan menuntut atas kerugian yang di derita.

## DAFTAR PUSTAKA
Adjie,Habib. Hukum  Notaris  di Indonesia,  Tafsir  Tematik Terhadap UU No. 30 Tahun 2004 Tentang Jabatan Notaris .Bandung  :  Rafika
Aditama, 2008. __________. Sanksi  Perdata  dan Administrasi Terhadap Notaris  Sebagai  Pejabat Publik. Bandung:  Mandar Maju, 2009. __________. Sekilas  Dunia  Notaris dan PPAT
Indonesia. Bandung: Mandar Maju, 2009.
Anshori,  Abdul  Ghofur. Lembaga Kenotariatan Indonesia. Yogyakarta:  UII Press, 2009.
Hartoyo,  Bambang. Seluk  Beluk Kenotariatan  Bagi  Warga Negara/ Badan Hukum Indonesia  di  Luar  Negeri . Yogyakarta:  Debut  Wahana Press, 2009. Mertokusumo, Sudikno. Hukum Acara Perdata Indonesia. Ed.6.Cet. 1. Yogyakarta: Liberty Yogyakarta, 2002. Muhammad,  Abdulkadir. Hukum Acara  Perdata  Indonesia .
Bandung:  PT  Citra  Aditya
Bakti.
Notodisoerjo,  R.  Soegondo. Hukum
Notariat  di  Indonesia  Suatu Penjelasan . Jakarta: PT RajaGrafindo Persada, 1993. Situmorang, Victor M. dan Cormentyna Sitanggang.Grosse Akta dalam Pembuktian dan Eksekusi . Jakarta: PT Rineka Cipta, 1993.
Sjaifurrachman. Aspek Pertanggungjawaban  Notaris dalam Pembuatan  Akta . Cet. 1. Bandung:
Mandar Maju, 2011.

## EFEKTIVITAS HARGA ZONA NILAI TANAH PADA KANTOR PERTANAHAN TERHADAP NILAI TRANSAKSI DALAM AKTA JUAL BELI TANAH YANG DIBUAT OLEH PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH DI KOTA PALEMBANG

## OLEH : HERIYANTO, AMZULIAN RIFAI, AGUS TRISAKA
Abstract  : Zones  Price of  Land is  a polygons which illustrate the relative value of  the same  land  from  a  set  of  plot  in  it,  which  is  the  limits  could  be  imaginary  or  real according to the real use of the land and have a difference price between one another based  on  officers  analysis    with  the  market  price  comparison  method  and  the  fee determined by the officers of the land office.
KeyWords: Zone Price of Land, Land Office, Agrarian Law

## A. PENDAHULUAN
Zona Nilai Tanah adalah poligon yang  menggambarkan  nilai  tanah  yang relatif  sama  dari  sekumpulan  bidang tanah didalamnya, yang batasannya bisa bersifat  imajiner  ataupun  nyata  sesuai dengan penggunaan tanah dan
mempunyai  perbedaan  nilai  antara  satu dengan yang lainnya berdasarkan analisa petugas dengan metode perbandingan harga pasar dan biaya. 56 Menurut Maria S.W. Sumardjono,  karena  sifat  tanah  langka dan terbatas, serta
merupakan kebutuhan  dasar  setiap  manusia  inilah maka  pada  hakekatnya  masalah  tanah adalah  masalah  yang  sangat  menyentuh keadilan.  Tetapi  tidak  selalu  mudah untuk merancang suatu kebijakan pertanahan  yang  dirasakan  adil  untuk semua  pihak. 57 Untuk  itu  pemerintah mengeluarkan  kebijakan  mengenai  tarif pelayanan  pertanahan  yang  tertuang  di dalam    Peraturan  Pemerintah  Republik
56 Peta  Nilai  Zona  Tanah  Review,  BPN RI, 2012. hlm. 6.
57 Maria  S.W.  Sumardjono.  2001. Kebijakan  Pertanahan  antara  Regulasi  & Implementasi, Jakarta: Kompas. hal. 19.
Indonesia  Nomor  128  Tahun  2015 tentang  Jenis  dan  Tarif  Atas  Jenis Penerimaan  Negara  Bukan  Pajak  Yang berlaku  pada  Kementerian  Agraria  dan Tata  Ruang  / Badan  Pertanahan Nasional  yang  di  dalamnya  tercantum ketentuan mengenai Zona Nilai Tanah.
Pada  Kantor  Pertanahan 58 Kota Palembang  mulai  menerapkan  harga Zona Nilai Tanah pada awal tahun 2013 sekitar  bulan  Maret  2013  dibawah naungan  Subsi  Tematik  dan  Potensi Tanah 59 pada  Seksi  Survey  Pengukuran
58 Kantor  Pertanahan  adalah  unit  kerja
Badan Pertanahan Nasional di wilayah kabupaten  atau  kotamadya,  yang  melakukan pendaftaran  hak  atas  tanah  dan  pemeliharaan daftar  umum  pendaftaran  tanah;  Peraturan Pemerintah  Republik  Indonesia  Nomor  24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah, pasal 1 angka 1 59 Seksi  Tematik  mempunyai  tugas melakukan  survei,  pemetaan,  pemeliharaan  dan pengembangan  pemetaan  tematik  dalam  data tekstual  dan  spasial;  Peraturan  Kepala  Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia Nomor 5  Tahun  2008  tentang  Uraian  Tugas  Subbagian dan  Seksi  Pada  Kantor  Wilayah  Badan Pertanahan  Nasional  dan  Uraian  Tugas  Urusan dan  Subseksi  Pada  Kantor  Pertanahan,  pasal  8 ayat 1
dan  Pemetaan 60 yang  dilatar  belakangi dengan persoalan riil di lapangan adalah masih  terdapat  berbagai  masalah  dalam masyarakat dan penyelenggaraan
administrasi  negara  yang  berkenaan dengan  nilai  dan  penilaian  aset,  baik aset privat maupun aset publik, yaitu:
1. Belum  adanya  sistem  penilaian
Nilai  Total  Aset  Pertanahan  yang mampu berperan:
a. Sebagai  bagian  dari  indikator kemakmuran,  yaitu  keberhasilan ekonomi  dan  pemerataan  hasil- hasilnya.  Indikator  keberhasilan ekonomi ditunjukkan oleh agregat 61 nilai-nilai yang ditetapkan  sebagai  rujukannya, antara lain:
1) Nilai  produksi  (dalam  arti luas);
2) Nilai  pendapatan  (termasuk keadilan  dan  pemerataan pendapatan);
3) Nilai aset (kekayaan)
utamanya Nilai  Total  Aset Pertanahan (NTAP).
b. Sebagai  mekanisme  pencegahan dan  pengurangan  sengketa 62 ,
perkara 63 , dan konflik
60 Ibid. pasal 7 ayat 1 61 Agregrat: n hasil  proses  agresasi; mesin  kecil  pembangkit  listrik;  Budiono,  MA. 2005. Kamus  Lengkap  Bahasa  Indonesia, Surabaya: Karya Agung. Hlm. 21
62 Sengketa Pertanahan adalah
perselisihan pertanahan antara orang
perseorangan,  badan  hukum  atau  lembaga  yang tidak  bertampak  luas  secara  sosio-politis; http://www.bpn.go.id/Program/Penanganan- Kasus-Pertanahan ,  diakses  pada  tanggal  3 September 2015
63 Perkara Pertanahan adalah perselisihan pertanahan  yang  penyelesaiannya  dilaksanakan oleh  lembaga  peradilan  atau  putusan  lembaga peradilan  yang  masih  dimintakan  penanganan perselisihannya di BPN RI;
http://www.bpn.go.id/Program/Penanganan-
pertanahan 64 ,  melalui  peranan dalam  memberikan  penilaian yang  adil  ( fair ),  benar  dan transparan.
2. Belum  adanya  sistem  penilaian tanah dan atau properti:
a. Yang  mencerminkan  nilai  atau harga  pasar  nyata,  sehingga menciptakan  pasar  tanah  dan properti yang sehat dan transparan  serta  keadilan  dalam penetapan pajak dan penghasilan negara  yang  berasal  dari  nilai tanah, yang keseluruhannya dapat merupakan penggerak pembangunan dan ekonomi negara untuk sebesar-besar kemakmuran rakyat; b. Yang  mencerminkan  keadilan dalam  memperoleh  “penilaian”
atas kepemilikan tanah (properti) 65 secara  obyektif  dan transparan, baik untuk transaksi- transaksi  pertanahan  (jual-beli 66 ,
Kasus-Pertanahan ,  diakses  pada  tanggal  3
September 2015 64 Konflik Pertanahan merupakan perselisihan pertanahan antara orang
perseorangan,  kelompok,  golongan,  organisasi, badan  hukum  atau  lembaga  yang  mempunyai kecenderungan  atau  sudah  berdampak  luas sosio-politis; http://www.bpn.go.id/Program/Penanganan- Kasus-Pertanahan ,  diakses  pada  tanggal  3 September 2015
65 Properti  menunjukan  kepada  sesuatu yang    biasanya  dikenal  sebagai  entitas  dalam kaitannya  dengan  kepemilikan  seseorang  atau sekelompok  orang  atas  suatu  hak  eksklusif; https://id.m.wikipedia.org/wiki/Properti , diakses pada tanggal 3 September 2015
66 Peralihan hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun melalui jual beli, tukar menukar,  hibah,  pemasukan  data  perusahaan dan  perbuatan  hukum  pemindahan  hak  lainnya, kecuali  pemindahan  hak  melalui  lelang  hanya dapat  didaftarkan  jika  dibuktikan  dengan  akta yang  dibuat  oleh  PPAT  yang  berwenang
agunan 67 , asuransi, sewa- kontrak, dan sebagainya), pembayaran  pajak 68 ,  maupun dalam  perolehan  ganti  kerugian akibat  pengadaan  tanah  untuk kepentingan umum. 69
Sehubungan dengan kebijakan yang tertuang  dalam  Peraturan  Pemerintah Republik  Indonesia  Nomor  128  Tahun 2015 tentang Jenis  dan Tarif Atas  Jenis Penerimaan  Negara  Bukan  Pajak  Yang berlaku  pada  Kementerian  Agraria  dan
Tata  Ruang  / Badan  Pertanahan Nasional juncto Undang-Undang Republik  Indonesia  Nomor  20  Tahun 1997  Tentang  Penerimaan  Negara Bukan Pajak merujuk kepada
pencegahan  dan  pengurangan  sengketa, perkara dan konflik pertanahan, melalui peranan  ketetentuan  Zona  Nilai  Tanah dalam  memberikan  penilaian  yang  adil, benar dan transparan.
Mengingat betapa pentingnya keadilan  terhadap  nilai-nilai  tanah  bagi masyarakat,  maka  perlu  dilakukan penelitian  mengenai  Efektivitas  Harga Zona Nilai Tanah Pada Kantor Pertanahan  Terhadap  Nilai  Transaksi dalam  Akta  Jual  Beli  Tanah  Yang
Dibuat  Oleh  Pejabat  Pembuat  Akta Tanah di Kota Palembang.
Akan  tetapi  dalam  praktek  di lapangan  tidak  semua  masyarakat  dan
menurut ketentuan peraturan perundang- undangan  yang  berlaku;  Peraturan  Pemerintah Republik  Indonesia  Nomor  24  Tahun  1997 Tentang Pendaftaran Tanah, pasal 37 ayat 1 67 Agunan: n cagaran;  gadaian;  jaminan; tanggungan; Kamus Lengkap Bahasa Indonesia, Op.Cit. Hlm. 22 68 Pajak adalah iuran kepada negara yang terhutang oleh yang wajib membayarnya (wajib pajak) berdasarkan undang-undang dengan tidak mendapat  prestasi  (balas  jasa)  kembali  secara langsung;  A.  Siti  Soetami.  2007. Pengantar Tata  Hukum  Indonesia ,  Bandung:  Anonim. Hlm. 123
69 Peningkatan  Keterampilan  Penilai Tanah Survey Potensi Tanah , loc.cit
notaris  sebagai  Pejabat  Pembuat  Akta Tanah  kota  Palembang  berpedoman kepada  Harga  Zona  Nilai  Tanah  yang sudah ditetapkan oleh Kantor
Pertanahan  Kota  Palembang  sesuai dengan Peraturan Pemerintah  Republik Indonesia  Nomor  125  Tahun  tentang Jenis  dan  Tarif  Atas  Jenis  Penerimaan Negara Bukan Pajak  yang berlaku pada Kementerian  Agraria  dan  Tata  Ruang  / Badan Pertanahan Nasional. 70
Berdasarkan  uraian  di  atas  ada beberapa  permasalahan  yang  akan  diteliti antara lain, sebagai berikut:
1. Mengapa  dilakukan  Harga  Zona
Nilai Tanah Pada Kantor Pertanahan Kota Palembang? 2. Bagaimanakah Efektivitas Harga Zona  Nilai  Tanah  Pada  Kantor Pertanahan Terhadap Nilai Transaksi  dalam  Akta  Jual  Beli
Tanah Yang Dibuat Oleh Pejabat
Pembuat  Akta  Tanah  di  Kota Palembang? 3. Bagaimanakah Dampak Ketentuan  Harga  Zona  Nilai Tanah  Pada  Kantor  Pertanahan
Terhadap  Harga  Transaksi  Nilai Pasar Tanah Pada Masyarakat di Kota Palembang?

## B. METODE PENELITIAN
1. Jenis Penelitian
Berdasarkan  perumusan  masalah dan  tujuan  penelitian,  maka  metode yang digunakan dalam penelitian mengenai  Efektivias  Harga  Zona  Nilai Tanah  Pada  Kantor  Pertanahan  Kota Palembang  Terhadap  Nilai  Transaksi dalam  Akta  Jual  Beli  Tanah  Yang Dibuat  Oleh  Pejabat  Pembuat  Akta Tanah  adalah  metode  empiris  dengan
70 Sumber: Kantor Pertanahan Kota Palembang
meneliti data primer (field research) dan ditunjang dengan metode normatif yaitu dengan mengelola data sekunder (library research).
Penelitian  ini  merupakan  jenis penelitian  empiris  yaitu  jenis  penelitian hukum yang menganalisis dan mengkaji bekerjanya di dalam masyarakat. Bekerjanya  hukum  dalam  masyarakat dapat  dikaji  dari  tingkat  efektivitasnya hukum,  kepatuhan  terhadap  hukum, peranan  lembaga  atau  institusi  hukum dalam  penegakan  hukum,  peranan terhadap  lembaga  atau  institusi  hukum di dalam penegakan hukum, implementasi  aturan  hukum,  pengaruh aturan hukum terhadap aturan hukum. 71 Penelitian terhadap efektivitas hukum  merupakan  penelitian  yang membahas bagaimana hukum beroperasi dalam masyarakat, penelitian ini  sangat  relevan  di  negara-negara berkembang seperti Indonesia,
penelitian  ini  mensyaratkan  penelitinya di  samping  mengetahui  ilmu  hukum juga  mengetahui  ilmu  sosial,  dan memiliki  pengetahuan  dalam  penelitian ilmu sosial (sosial science research) 72
2. Teknik Pendekatan Teknik pendekatan yang digunakan dalam  penelitian  untuk  penulisan  ini adalah menggunakan metode pendekatan yang bersifat yuridis
empiris. Maksudnya data yang
diperoleh  dalam  penulisan  tesis  ini mengacu  atau  berpedoman  pada  segi- segi  yuridis  dan  juga  berpedoman  pada segi-segi empiris yang digunakan sebagai  alat  bantu  dalam  penelitian. Pendekatan  yuridis  yang  menggunakan sumber data sekunder, digunakan untuk
71 Soerjono Soekanto dan Sri Mamuji.
2010. Penelitian Hukum Normatif Suatu Tinjauan Singkat. Jakarta: RajaGrafindo. Hlm. 14.
72 Prof. Dr. Zainuddin Ali, M.A. 2009. Metode Penelitian Hukum , Jakarta: Sinar Grafika. Hlm. 31.
menganalisis berbagai peraturan perundang-undangan mengenai Efektivitas  Harga  Zona  Nilai  Tanah Pada Kantor Pertanahan Kota Palembang  Terhadap  Nilai  Transaksi dalam  Akta  Jual  Beli  Tanah  Yang
Dibuat  Oleh  Pejabat  Pembuat  Akta Tanah,  sedangkan  pendekatan  empiris yang  mempergunakan  sumber  data primer,  digunakan  menganalisis  hukum yang  dilihat  dari  perilaku  masyarakat yang mempola dalam kehidupan masyarakat,  selalu  berinteraksi  dan berhubungan  dengan  aspek  kehidupan kemasyarakatan,  dalam  hali  ini  yang berkaitan  dengan  Harga  Transaski dalam  akta  notaris  sebagai  Pejabat Pembuat  Akta  Tanah  dan  Harga Transaksi dalam masyarakat.
3. Sumber Data Sumber data dalam penelitian hukum  empiris  berasal  dari  data lapangan.  Data  lapangan  merupakan data  yang  berasal  dari  para  responden. Responden,  yaitu  orang  atau  kelompok masyarakat  yang  memberikan  jawaban terhadap pertanyaan yang diajukan oleh peneliti.  Dalam  penelitian  ini  dilakukan untuk memperoleh data Primer dan data Sekunder yaitu:
1. Data Primer:
Penelititan lapangan dilakukan untuk  memperoleh  data  primer  yang relevan sebagai data pendukung. Penelitian  lapangan  ini  menggunakan depth interview (wawancara mendalam) dan  kuisioner.  Responden  ditentukan secara purposive  sampling terdiri  dari: Pegawai Kantor Pertanahan Kota Palembang,  Notaris  sebagai  Pejabat Pembuat Akta Tanah di Palembang dan Masyarakat kota Palembang.
2. Data Sekunder:
Menurut  Nomensen  Sinamo  dalam bukunya  “Metode  Penelitian  Hukum”, bahan pustaka bidang hukum dari sudut kekuatan  mengikatnya  dapat  dibedakan menjadi  tiga  golongan  yaitu  bahan
hukum  primer,  sekunder  dan  tersier (yang juga dinamakan bahan penunjang) 73 .
a. Bahan Hukum Primer, yaitu bahan- bahan hukum yang bersifat mengikat  pada  masalah-masalah yang diteliti, antara lain:
- Undang-Undang Dasar Negara Republik  Indonesia  Tahun  1945, pasal 33 ayat 3;
- Undang-Undang  Nomor  5  Tahun 1960  Tentang  Peraturan  Dasar Pokok-Pokok Agraria;
- Undang-Undang
Republik Indonesia  Nomor  20  Tahun  1997 Tentang Penerimaan Negara Bukan Pajak;
- Undang  Undang  Nomor  20  Tahun
2000 tentang Perubahan Atas Undang-undang  Nomor  21  Tahun 1997  tentang  Bea  Perolehan  Hak
Atas Tanah dan Bangunan.
- Peraturan Kepala Badan Pertanahan
Nasional Republik Indonesia Nomor  4  Tahun  2006  tentang Organisasi  dan  Tatakerja  Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional dan Kantor Pertanahan.
- Peraturan  Pemerintah    Republik
Indonesia  Nomor  13  Tahun  2010 tentang  Jenis  dan  Tarif  Atas  Jenis
Penerimaan  Negara  Bukan  Pajak Yang berlaku pada Badan
Pertanahan Nasional;
- Peraturan Pemerintah Republik
Indonesia  Nomor  128  Tahun  2015 Tanggal 28 Desember 2015 Tentang  tentang  Jenis  dan  Tarif
73 Nomensen Sinamo. 2009. Metode Penelitian Hukum . Jakarta: Bumi Intitama Sejahtera. Hlm. 94.
Atas  Jenis  Penerimaan  Negara Bukan  Pajak  Yang  berlaku  pada
Kementerian  Agraria  dan  Tata Ruang / Badan Pertanahan Nasional; - Peraturan Pemerintah Kota Palembang  Nomor  1  Tahun  2011 tentang  Bea  Perolehan  Hak  Atas Tanah
b. Bahan  Hukum  Sekunder,  yaitu bahan-bahan  yang  erat  kaitannya dengan bahan hukum primer sehingga dapat membantu menganalisis serta memahami bahan  hukum  primer  tersebut. Bahan  Hukum  Sekunder  berupa buku-buku,  tulisan-tulisan,  hasil- hasil  penelitian,  karya  ilmiah  dari kalangan  hukum  yang  berkaitan dengan  Efektivitas  Harga  Zona
Nilai Tanah Pada Kantor Pertanahan Terhadap Nilai Transaksi  dalam  Akta  Jual  Beli Tanah  Yang  Dibuat  Oleh  Pejabat
Pembuat  Akta  Tanah  di  Kota Palembang.
c. Bahan  hukum  tersier  (penunjang), di  luar  bahan  hukum  primer  dan sekunder seperti kamus,
ensiklopedia,    atau  majalah  yang berkaitan  dengan  Efektivitas  Harga Zona  Nilai  Tanah  Pada  Kantor Pertanahan Terhadap Nilai Transaksi  dalam  Akta  Jual  Beli
Tanah  Yang  Dibuat  Oleh  Pejabat Pembuat  Akta  Tanah  di  Kota Palembang.
4. Lokasi,  Populasi  dan  Sampel Penelitian
Lokasi  yang  dipilih  untuk melakukan  penelitian  ini  adalah
Kota  Palembang,  dengan  alasan sebagai berikut:
a. Kota Palembang merupakan ibukota  provinsi  Sumatera  Selatan yang  merupakan  kota  terpadat penduduknya  di  provinsi  Sumatera Selatan  dan  berdasarkan  data  per Juni  2014  dengan  luas  daerah 37.403 Ha dengan jumlah penduduk sebanyak 1.558.491 jiwa. 74 b. Terdapat  100  (seratus)  Notaris sebagai  Pejabat  Pembuat  Akta
Tanah yang menjalankan
jabatannya di kota Palembang.
c. Terdapat  data-data  Zona  Nilai Tanah  pada  Kantor  Pertanahan Kota Palembang.
Populasi  adalah  sekumpulan  kasus yang  memenuhi  syarat-syarat  tertentu yang berkaitan dengan masalah penelitian.  Kasus-kasus  tersebut  dapat berupa orang, barang, binatang, hal atau peristiwa. Sekiranya populasi ini terlalu banyak jumlahnya maka biasanya diadakan sampling. 75 Sampling atau sampel berarti
contoh,  yaitu  sebagian  dari  seluruh individu  yang menjadi objek penelitian. Tujuan  penentuan  sampel  adalah  untuk memperoleh keterangan mengenai objek penelitian dengan cara mengamati hanya  sebagian  dari  populasi,  suatu reduksi terhadap jumlah objek
penelitian. 76
Teknik  penentuan  sampel  yang digunakan  adalah purposive  sampling yaitu  sampel  yang  dipilih  dengan sengaja  diantara  populasi  yang  menjadi
74 Sumber: BPS Kota Palembang
75 Mardalis.  1989. Metode  Penelitian Suatu  Pendekatan  Proposal ,  Jakarta:  PT.  Bumi Aksara. Hlm. 53.
76 Ibid. Hlm. 55.
objek  penelitian  dengan  tujuan  agar dapat mewakili karakteristik populasi. 77 Selanjutnya setelah ditentukan sampel  yang dijadikan objek penelitian, maka ditentukan responden dari penelitian  ini,  Responden  tersebut antara lain: a. Kantor Pertanahan Kota Palembang  yaitu  Kepala    Sub Seksi Tematik dan Potensi. b. Dua  PPAT,  yaitu  PPAT  daerah jabatan Kota Palembang ditentukan sebagai responden. c. 20 (dua puluh) orang masyarakat yang  mengajukan  permohonan peralihan  hak  atas  tanah  pada Kantor Pertanahan Kota Palembang. d. 20 (dua puluh) orang masyarakat yang pernah melakukan transaksi  jual  beli  tanah,  yang objeknya terletak di kota Palembang.
5. Teknik Pengumpulan Data
a. Studi Kepustakaan (Library
Research) Yaitu  data  sekunder  yang diperoleh dari buku-buku, tulisan-tulisan, hasil-hasil penelitian,  karya  ilmiah  dari kalangan hukum, jurnal, dokumen resmi (seperti peraturan-perundangan), laporan,  catatan,  website  dan lain-lain. b. Penelitian Lapangan (Field Research) Yaitu dilakukan untuk memperoleh  data  primer  yang relevan  sebagai  data  pendukung, Penelitian lapangan ini menggunakan depth interview
77 Ibid. Hlm. 58.
(wawancara mendalam) dan kuisioner.  Responden  ditentukan secara  purposive  sampling  terdiri dari:  Pegawai  Kantor  Pertanahan Kota  Palembang,  Notaris  sebagai Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  di Palembang  dan  masyarakat  kota Palembang.

## C. HASIL DAN PEMBAHASAN
1.  Pelaksanaan Harga Zona Nilai Tanah Pada Kantor Pertanahan Kota Palembang
Berdasarkan  alur  berkas  seksi survey  pengukuran  dan  pemetaan Kantor Pertanahan Kota Palembang tahun  2014,  Prosedur  Permohonan Informasi  Harga  Zona  Nilai  Tanah bagi  masyarakat  yang  mempunyai Sertipikat Hak Atas Tanah yaitu:
- Pemohon,  masuk  ke  loket pelayanan Kantor Pertanahan  Kota  Palembang untuk  menyerahkan  berkas kemudian dicetak kwitansi/Surat  Perintah  Setor oleh Petugas Loket; - Berkas  tersebut  didisposisi oleh  Kepala  Seksi  Survei
Pengukuran  dan  Pemetaan dan Kepala Sub Seksi
Tematik;
- Petugas mencetak peta
informasi zona nilai tanah;
- Berkas  ditandatangani  oleh Kepala Sub Seksi Tematik;
- Berkas dibukukan dan dinomori oleh Petugas; - Berkas  diserahkan  kepada Pemohon.
Adapun  persyaratan  yang  harus dilengkapi  oleh  pemohon  untuk mendapatkan  informasi  zona  nilai tanah yaitu:
- Photo  copy  Sertipikat  Hak Atas Tanah;
- Photo copy Identitas Diri;
- Photo  copy  Pajak  Bumi  dan Bangunan tahun berjalan.
- Sket Lokasi Tanah
Pemohon  dapat  menerima  hasil produk  idealnya  selama  tiga  hari kerja. Zona Nilai Tanah ini berfungsi sebagai  dasar  nilai  permeter  dalam menentukan nilai dari objek peralihan hak atas tanah yang mana Zona Nilai Tanah ini sangat berpengaruh  terhadap  pemasukan Penerimaan Negara Bukan Pajak di Lingkungan Badan Pertanahan Nasional  berdasarkan Peraturan Pemerintah    Republik  Indonesia Nomor  128  Tahun  2015  tentang Jenis dan Tarif Atas Jenis Penerimaan  Negara  Bukan  Pajak Pasal  16  ayat  9  (1)  dan  ayat  (2) yaitu: (1) “Tarif Pelayanan Pendaftaran Tanah  untuk  Pertama  Kali sebagaimana dimaksud dalam  Pasal  15  huruf  a berupa pelayanan pendaftaran: a.  Keputusan  Perpanjangan Hak  Atas  Tanah  untuk Hak  Guna  Usaha,  Hak Guna Bangunan, atau Hak Pakai Berjangka Waktu; dan b.  Keputusan Pembaruan Hak  Atas  Tanah  untuk Hak  Guna  Usaha,  Hak
Guna Bangunan, atau Hak Pakai Berjangka Waktu, dihitung berdasarkan  rumus  T  = (2%o x Nilai Tanah) + Rp. 100.000,00. (2) Tarif Pelayanan Pemeliharaan Data Pendaftaran Tanah sebagaimana dimaksud dalam  Pasal  15  huruf  b berupa Pelayanan Pendaftaran Pemindahan Peralihan  Hak  Atas  Tanah untuk Perorangan dan Badan Hukum, dihitung berdasarkan  rumus  T  = (1%o  x  Nilai  Tanah)  +  Rp. 50.000,00” Dikatakan berpengaruh terhadap
Penerimaan  Negara  Bukan  Pajak dikarenakan sebelumnya Nilai
Tanah  pada  Pasal  16  ayat  (1)  dan
(2) tersebut menggunakan Nilai Jual Objek  Pajak  (NJOP)  dalam  SPPT PBB  (Surat  Pemberitahuan  Pajak Terhutang Pajak Bumi dan Bangunan) yang terhitung lebih kecil daripada  Zona  Nilai  Tanah  yang dapat menimbulkan kerugian terhadap Penerimaan Negara Bukan Pajak. Sedangkan  bagi  masyarakat  yang belum  mempunyai  sertipikat  hak  atas tanah, Kantor Pertanahan Kota Palembang  telah  menyediakan  website khusus  untuk  memudahkan  masyarakat yang  belum  mempunyai  sertipikat  hak atas  tanah  untuk  mengakses  informasi nilai  tanah  dalam  bentuk  peta  Zona Nilai  Tanah  yang  telah  disediakan  oleh Kantor  Pertanahan  Kota  Palembang
melalui alamat www.bpn- palembang.com .  Melalui  situs  Kantor Pertanahan Kota Palembang ini masyarakat  dapat  mengetahui informasi zona  nilai  tanah  berdasarkan  Peta  Zona
Nilai Tanah yang berbasis koordinat.
Menurut  Pendapat  Nuryanti,  ST selaku  Kepala  Sub  Seksi  Tematik periode  Maret  2013  –  Agustus  2015 Kantor  Pertanahan  Kota  Palembang bahwa  kelemahan  dari  Peta  Zona  Nilai Tanah  berbasis  koordinat  yang  ada dalam    situs  Kantor  Pertanahan  Kota Palembang  tidak  menampilkan  peta udara sehingga masyarakat banyak tidak mengetahui  dimana  posisi  sebenarnya tanah  mereka  jika  tidak  mencantumkan koordinat tanah yang bersangkutan. 78
2.  Efektivitas  Harga  Zona  Nilai Tanah Terhadap Nilai Transaksi  Dalam  Akta  Jual Beli Di Kota Palembang Berdasarkan  hasil  penelitian  di lapangan tepatnya pada kantor Pertanahan kota Palembang Kementerian  Negara  Agraria  dan  Tata Ruang  Republik  Indonesia  mengenai
Efektivitas  Harga  Zona  Nilai  Tanah Pada Kantor Pertanahan Terhadap Nilai Transaksi  Dalam  Akta  Jual  Beli  Tanah Yang  Dibuat  Oleh  Pejabat  Pembuat Akta  Tanah  Di  Kota  Palembang terhadap  masyarakat yang  hendak melakukan peralihan hak atas tanah atas sertipikat  Hak  Milik  yang  dimilikinya melalui metode wawancara dan kuisioner sehingga didapat  data sebagai berikut:
78 Transkripsi Hasil Wawancara dengan  Nuryanti,  ST  selaku  Kepala  Sub  Seksi Tematik  Kantor  Pertanahan  Kota  Palembang Periode Maret 2013-Agustus 2015 pada tanggal 13 Januari 2016

## Perbedaan Harga Transaksi Sesuai ZNT dengan Harga Transaksi dalam Akta Jual Beli PPAT
No. Luas ( m 2 ) Harga ZNT/ m 2 (Rp) Harga Transaki Sesuai ZNT (Luas x Harga ZNT)/ (Rp) Harga Transaksi Dalam AJB (Rp) Nilai Pasar Dalam BPHTB (Rp) 1. 100 1.818.000 181.800.000 100.000.000 100.000.000 2. 81 13.979.000 1.132.299.000 250.000.000 250.000.000 3. 118 12.177.000 1.436.886.000 1.000.000.000 1.000.000.000 4. 354 2.860.000 1.012.440.000 80.800.000 80.800.000 5. 414 1.117.000 462.438.000 300.000.000 300.000.000 6. 142 1.383.000 196.386.000 85.000.000 85.000.000 7. 96 149.000 14.304.000 85.000.000 85.000.000 8. 393 3.097.000 1.217.121.000 400.000.000 400.000.000 9. 98 12.177.000 1.193.346.000 650.000.000 650.000.000 10. 79 6.442.000 508.918.000 650.000.000 650.000.000 11. 1.025 1.874.000 1.920.850.000 450.000.000 450.000.000 12. 235 687.000 161.445.000 56.400.000 56.400.000 13. 105 427.000 44.835.000 80.000.000 80.000.000 14. 105 2.202.000 231.210.000 570.955.000 570.955.000 15. 103 2.268.000 233.604.000 175.000.000 175.000.000 16. 74 2.215.000 163.910.000 120.000.000 120.000.000 17. 171 687.000 117.477.000 58.000.000 58.000.000 18. 370 6.002.000 2.220.740.000 1.500.000.000 1.500.000.000 19. 118 734.000 86.612.000 90.000.000 90.000.000 20. 308 1.400.000 431.200.000 170.000.000 170.000.000
Sumber: Data Primer yang diolah Tahun 2016
Berdasarkan  tabel  diatas  dapat dilihat  bahwa  sebanyak  15  (lima  belas) orang  responden  atau  sekitar  75% responden  yang  melakukan  transaksi yang  tercantum  dalam  Akta  Jual  Beli yang dibuat oleh Pejabat  Pembuat Akta Tanah Kota Palembang dibawah standar ketentuan  dari  Harga  Zona  Nilai  Tanah berdasarkan  Berdasarkan  Surat  Edaran Kepala  Badan  Pertanahan  Nasional Republik  Indonesia  tanggal  21  Februari
2013 nomor: 648/021-100/II/2013 perihal  Petunjuk  Pelaksanaan  Kegiatan Bidang Survei Pengukuran dan Pemetaan  di  BPN  Pusat  dan  Kanwil BPN Provinsi  yang dapat menyebabkan kehilangan potensi penerimaan BPHTB. Sedangkan  sebanyak  5  (lima)  orang
responden  atau  sekitar  25%  responden yang melakukan transaksi yang tercantum  dalam  Akta  Jual  Beli  yang dibuat  oleh  Pejabat  Pembuat  Akta Tanah  diatas  standar  ketentuan  dari Harga  Zona  Nilai  Tanah  yang  dapat menyebabkan  bertambahnya  potensi BPTHB  yang  diterima  oleh  kantor
Dinas Pendapatan Daerah Kota Palembang.
Akan  tetapi,  berdasarkan  tabel 2.6 diatas dapat disimpulkan bahwa tidak  ada  harga  transaksi  dalam Akta  Jual  Beli  yang  dibuat  oleh Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  Kota Palembang  yang  sesuai  dengan ketentuan  Harga  Zona  Nilai  Tanah
yang diterapkan oleh Kantor Pertanahan Kota Palembang Kementerian Agraria dan Tata Ruang Republik Indonesia Berdasarkan  Surat  Edaran  Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia tanggal 21 Februari  2013  nomor:  648/021- 100/II/2013 perihal Petunjuk Pelaksanaan Kegiatan Bidang Survei  Pengukuran  dan  Pemetaan di  BPN  Pusat  dan  Kanwil  BPN
Provinsi  melainkan  sesuai  dengan harga  transaksi  dalam  slip  BPHTB yang  dikeluarkan  oleh  kantor  Dinas Pendapatan Daerah Kota Palembang.  Sedangkan  Nilai  Pasar dalam slip BPHTB yang dikeluarkan oleh kantor Dinas Pendapatan
Daerah Kota Palembang belum ada dasar  hukum  atau  petunjuk  khusus untuk menentukan nilai pasar dalam transaksi.
Dapat  disimpulkan  ketentuan Harga  Zona  Nilai  Tanah  yang diterapkan  oleh  Kantor  Pertanahan
Kota Palembang Kementerian
Agraria  dan  Tata  Ruang  Republik Indonesia  tidak  ada  yang  sesuai dengan  harga  transaksi  dalam  Akta Jual  Beli  yang  dibuat  oleh  Pejabat Pembuat  Akta  Tanah  sehingga ketentuan  tersebut  tidak  terpenuhi atau tidak berjalan secara efektif.
Menurut  Nuryanti,  Sarjana  Teknik selaku  Kepala  Sub  Seksi  Tematik periode  Maret  2013  –  Agustus  2015 Kantor  Pertanahan  Kota  Palembang,
walaupun Kantor Wilayah Badan Pertanahan  Nasional  Provinsi  Sumatera Selatan Bidang Survei,  Pengukuran dan
Pemetaan  Seksi  Survei  Potensi  Tanah mengadakan kegiatan sosialisasi
pemanfaatan nilai tanah di The Djayakarta  Daira  Hotel  Palembang tanggal  19  Desember  2013  sampai dengan  20  Desember  2013  berdasarkan Surat Keputusan Kepala Kantor Wilayah  Badan  Pertanahan  Nasional Provinsi  Sumatera  Selatan  Nomor: 3747/Kep-16/XII/2013  tentang  Panitia
Pelaksana Sosialisasi Pemanfaatan Nilai Tanah.    Dari  200  orang  peserta  yang telah  ditargetkan,  ternyata  diikuti  oleh 117  orang  yang  terdaftar  sebagai peserta, yaitu terdiri dari:
a. Perwakilan dari Kantor
Pertanahan  Kabupaten/Kota  se-
Sumatera  Selatan  sejumlah  39
(tiga puluh sembilan) orang;
b. Perwakilan dari Dinas Pendapatan Daerah Kabupaten/Kota  dan  Provinsi sejumlah 17 (tujuh belas) orang; c. Perwakilan PPAT (Pejabat
Pembuat Akta Tanah) se-
Sumatera  Selatan  sejumlah  58
(lima puluh delapan) orang;
d. Perwakilan Bank Pemerintah se- Kota  Palembang  sejumlah  3 (tiga) orang.
Dalam  materi  sosialisasi  tersebut berisi  materi  tentang  manfaat-manfaat dari  Harga  Zona  Nilai  Tanah  namun pada  kenyataannya  aparatur  negara  dan Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  sendiri belum melaksanakan ketentuan tersebut dikarenakan  ketentuan  mengenai  Harga Zona  Nilai  Tanah  tersebut  tidak memberikan  sanksi  hukum  melainkan hanya anjuran sebagai referensi masyarakat  untuk  melakukan  transaksi jual  beli  dan  memberikan  rasa  keadilan untuk  masyarakat  yang  merupakan tujuan dari Harga Zona Nilai Tanah. 79
79 Transkripsi Hasil Wawancara
dengan  Nuryanti,  ST  selaku  Kepala  Sub  Seksi Tematik  Kantor  Pertanahan  Kota  Palembang
Menurut  Fauzie,  Sarjana  Hukum selaku  notaris  dan  Pejabat  Pembuat Akta  Tanah  Kota  Palembang  bahwa nilai  pasar  yang  ditetapkan  oleh  Kantor Dispenda tidak ada dasar hukumnya dan seharusnya  ada  peraturan  Walikota  dan Sosialisasi terhadap masyarakat. 80 Menurut  Thamrin  Azwari,  Sarjana Hukum  selaku  notaris  dan  Pejabat Pembuat  Akta  Tanah  Kota  Palembang bahwa  yang  menyebabkan  harga  antara Zona  Nilai  Tanah  (luas  x  harga permeter)  dengan  transaksi  dalam  Akta Jual  Beli  adalah  harga  yang  ditentukan antara penjual dan pembeli berdasarkan kesepakatan  bersama  tidak  berpatokan pada  harga  Zona  Nilai  Tanah  pada Kantor Pertanahan Kota Palembang. 81
Dapat  disimpulkan  faktor  yang mempengaruhi
tidak efektifnya ketentuan Harga Zona Nilai Tanah Pada Kantor  Pertanahan  Terhadap  Nilai
Transaksi  Dalam  Akta  Jual  Beli  Tanah Yang  Dibuat  Oleh  Pejabat  Pembuat Akta  Tanah  Di  Kota  Palembang  adalah aparatur  yang  belum  melaksanakan ketentuan  tersebut  dan  didukung  belum adanya  sanksi  hukum  karena  hanya berupa anjuran untuk masyarakat.
3.  Dampak Ketentuan Harga
Zona Nilai Tanah Pada Kantor
Pertanahan  Terhadap  Harga Transaksi  Nilai  Pasar  Tanah Pada  Masyarakat  Di  Kota Palembang
Berdasarkan  hasil  penelitian  di lapangan  tepatnya  masyarakat  yang
Periode Maret 2013-Agustus 2015 pada tanggal 13 Januari 2016
80 Transkripsi Hasil Wawancara dengan  Fauzie,  SH  selaku  Notaris  dan  PPAT Kota Palembang tanggal 08 Februari 2016
81 Transkripsi Hasil Wawancara dengan Thamrin Azwari, SH selaku Notaris dan
PPAT  Kota  Palembang  tanggal  10  Februari
berada  di  Kecamatan  Sako  yaitu Kelurahan Sako Baru sebanyak 5 (lima) orang,  Kelurahan  Sialang  sebanyak  5 (lima)  orang  dan    Kecamatan  Gandus yaitu  Kelurahan  Gandus  sebanyak  5 (lima)  orang,  Kelurahan  Pulokerto sebanyak 5 (lima) orang dengan metode wawancara  langsung  dan  kuisioner terhadap  responden  yang  melakukan transaksi  jual  beli  tanah  atas  sertipikat Hak Milik berdasarkan harga pasar pada masyarakat  dengan  membandingkan harga  Zona  Nilai  Tanah  pada  Kantor Pertanahan  Kota  Palembang  sehingga didapat data sebagai berikut:
Harga Transaksi Nilai Pasar Permeter Pada Masyarakat dan Harga Zona Nilai
Tanah Permeter Pada Kantor Pertanahan Kota Palembang No. Kelurahan Harga Transaski Nilai Pasar Permeter Pada Masyarakat (Rp.) Harga Zona Nilai Tanah Permeter Pada Kantor Pertanahan Kota Palembang (Rp.) 1. Sako Baru 350.000 1.727.000 2. Sako Baru 124.000 1.580.000 3. Sako Baru 250.000 1.580.000 4. Sako Baru 300.000 1.580.000 5. Sako Baru 250.000 1.580.000 6. Sialang 1.000.000 3.557.000 7. Sialang 2.500.000 1.580.000 8. Sialang 285.000 2.371.000 9. Sialang 285.000 2.371.000 10.  Sialang 400.000 3.557.000 11.  Gandus 200.000 195.000 12.  Gandus 104.000 195.000 13.  Gandus 150.000 270.000 14.  Gandus 150.000 270.000 15.  Gandus 100.000 270.000 16.  Pulokerto 100.000 472.000 17.  Pulokerto 85.000 472.000 18.  Pulokerto 50.000 270.000 19.  Pulokerto 50.000 270.000 20.  Pulokerto 85.000 270.000 Sumber: Data Primer yang diolah Tahun 2016
Berdasarkan  tabel  3.8  diatas  dapat dilihat bahwa Dampak Ketentuan Harga Zona Nilai Tanah Pada Kantor Pertanahan  Terhadap  Harga  Transaksi Nilai  Pasar  Tanah  Pada  Masyarakat  Di Kota Palembang adalah belum memiliki pengaruh yang sangat signifikan terhadap  masyarakat,  rata-rata  nilai pasar  tanah  permeter  pada  masyarakat dibawah  standar  ketentuan  Harga  Zona Nilai  Tanah  Pada  Kantor  Pertanahan Kota  Palembang  yaitu  sejumlah  18 (delapan belas) orang atau sekitar 90%. Sedangkan  nilai  pasar  tanah  permeter pada  masyarakat diatas standar ketentuan Harga Zona Nilai Tanah Pada Pertanahan Kota Palembang yaitu hanya
2  (dua)  orang  atau  sekitar  10%. Seharusnya masyarakat menjadikan referensi  Harga  Zona  Nilai  Tanah  Pada
Kantor  Pertanahan  Kota  Palembang sebagai  harga  dasar  dalam  melakukan transaksi  jual-beli  sehingga  harga  tanah tersebut menjadi lebih tinggi dibandingkan  dengan  harga  pasar  tanah permeter yang ditetapkan pada masyarakat di Kota Palembang. Menurut warga A Kelurahan Sialang bahwa warga A belum mengetahui mengenai adanya ketentuan Harga Zona Nilai Tanah yang ditetapkan oleh Kantor Pertanahan Kota Palembang. 82 Dapat disimpulkan bahwa, masyarakat  Kota  Palembang  belum menjadikan  Harga  Zona  Nilai  Tanah sebagai  referensi  masyarakat  dalam melakukan transaksi jual beli sebagaimana  merupakan  salah  satu tujuan  dari  adanya  Ketentuan  Harga Zona Nilai Tanah Pada Kantor Pertanahan  Kota  Palembang,  dan  juga sebagai  pencegahan  dan  pengurangan sengketa, perkara dan konflik pertanahan, melalui peranan ketetentuan
82 Transkripsi Hasil Wawancara dengan Warga A Kelurahan Sialang tanggal 12 Februari 2016
Zona  Nilai  Tanah  dalam  memberikan penilaian yang adil, benar dan transparan.

## D.  KESIMPULAN
1. Pelaksanaan  Zona  Nilai  Tanah Pada  Kantor  Pertanahan  Kota Palembang:
Berdasarkan
pembahasan mengenai  Pelaksanaan  Zona  Nilai Tanah  Pada  Kantor  Pertanahan Kota  Palembang  dapat  disimpulkan bahwa  Pelaksanaan  Zona  Nilai Tanah  Pada  Kantor  Pertanahan Kota  Palembang  tersebut  untuk menjawab  berbagai  masalah  dalam masyarakat seperti pencegahan dan pengurangan sengketa, perkara dan konflik  pertanahan  melalui  peranan ketentuan  Zona  Nilai  Tanah  dalam memberikan  penilaian  yang  adil, benar  dan  transparan.  Selain  Zona Nilai Tanah bertujuan sebagai referensi  harga  dalam  masyarakat untuk  harga  tanah  permeter  dan sebagai  referensi  dalam  penetapan nilai  ganti  rugi  dalam  pengadaan tanah  untuk  kepentingan  umum, Zona  Nilai  Tanah  juga  sebagai potensi  Peningkatan Negara Bukan Pajak  (PNBP) di  Lingkungan  Badan
Pertanahan Nasional Republik Indonesia/Kementerian Negara Agraria  dan  Tata  Ruang  Republik Indonesia khususnya Kantor Pertanahan Kota Palembang berdasarkan  Peraturan  Pemerintah Nomor  128  Tahun  2015  tentang Jenis dan Tarif Atas Jenis Penerimaan  Negara  Bukan  Pajak yang  berlaku  pada  Kementerian Negara  Agraria  dan  Tata  Ruang  /
Badan  Pertanahan  Nasional  dan Potensi  Peningkatan  dari  BPHTB (Bea  Perolehan  Hak  Atas  Tanah dan  Bangunan)  pada  Kantor  Dinas Pendapatan Daerah (Dispenda) Kota Palembang berdasarkan Peraturan  Daerah  Kota  Palembang Nomor  1  Tahun  2011  tentang  Bea Perolehan  Hak  Atas  Tanah  dan Bangunan serta Potensi Peningkatan  Penerimaan dari Pajak
Bumi  dan  Bangunan  (PBB)  Kota Palembang  berdasarkan  Undang- Undang  Republik  Indonesia  Nomor 12  Tahun  1994  tentang  Perubahan Atas  Undang-undang  Nomor  12 Tahun 1985 tentang Pajak Bumi dan Bangunan.
2. Efektivitas  Harga  Zona  Nilai
Tanah  Terhadap  Nilai  Transaksi
Dalam  Akta  Jual  Beli  Di  Kota
Palembang: Berdasarkan pembahasan mengenai  Efektivitas  Harga  Zona Nilai Tanah Terhadap Nilai Transaksi  Dalam  Akta  Jual  Beli  di Kota  Palembang  dapat  disimpulkan bahwa  ketentuan  Harga  Zona  Nilai Tanah  yang  diterapkan  oleh  Kantor Pertanahan Kota Palembang
Kementerian  Negara  Agraria  dan Tata  Ruang  Republik  Indonesia tidak ada yang sesuai dengan harga transaksi dalam Akta Jual Beli yang dibuat  oleh  Pejabat  Pembuat  Akta Tanah  sehingga  ketentuan  tersebut tidak  terpenuhi  atau  tidak  berjalan secara  efektif  dan  faktor  yang mempengaruhi tidak efektifnya ketentuan  Harga  Zona  Nilai  Tanah pada Kantor Pertanahan Kota
Palembang terhadap Nilai Transaksi dalam  Akta  Jual  Beli  yang  dibuat oleh  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah di  Kota  Palembang  adalah  aparatur yang belum melaksanakan
ketentuan  tersebut  dan  didukung belum adanya sanksi hukum karena hanya berupa anjuran untuk masyarakat. 3.  Dampak  Ketentuan  Harga  Zona Nilai Tanah Pada Kantor Pertanahan  Terhadap  Harga Transaksi  Nilai  Pasar  Tanah Pada Masyarakat Di Kota Palembang: Berdasarkan pembahasan mengenai Dampak Ketentuan Harga Zona  Nilai  Tanah  Pada  Kantor Pertanahan Terhadap Harga Transaksi  Nilai  Pasar  Tanah  Pada Masyarakat  di  Kota  Palembang dapat disimpulkan bahwa Ketentuan
Harga  Zona  Nilai  Tanah  Pada Kantor Pertanahan Kota Palembang sebenarnya  memberikan  dampak positif bagi masyarakat Kota Palembang  karena  harga  yang ditetapkan  oleh  Kantor  Pertanahan Kota Palembang jauh diatas standar harga  permeter  pada  masyarakat Kota Palembang namun masyarakat Kota  Palembang  belum  menyadari dan  menjadikan  Harga  Zona  Nilai Tanah sebagai referensi masyarakat dalam  melakukan  transaksi  jual  beli sebagaimana merupakan salah satu tujuan dari adanya Ketentuan Harga Zona  Nilai  Tanah  Pada  Kantor Pertanahan  Kota  Palembang,  dan juga sebagai pencegahan dan pengurangan sengketa, perkara dan
konflik  pertanahan,  melalui  peranan ketentuan  Harga  Zona  Nilai  Tanah dalam  memberikan  penilaian  yang adil, benar dan transparan.

## 1.  SARAN
Berdasarkan  pada  hasil  penelitian dan  kesimpulan  tersebut,  maka  penulis memberikan saran sebagai berikut:
1. K antor  Pertanahan  Kota  Palembang perlu:
- Mengundang  Lurah  dan  Camat dalam  pelaksanaan  sosialisasi Pemanfaatan Nilai Tanah, sehingga lurah dan camat dapat melakukan perpanjangan sosialiasi kepada masyarakat. - Melakukan perbaikan situs Kantor Pertanahan Kota Palembang  yang  bisa  diakses oleh masyarakat melalui alamat www.bpn-palembang.com dengan menampilkan Peta Zona Nilai tanah yang berbasis peta citra, sehingga masyarakat dapat  mengetahui  langsung lokasi  tanah  mereka,  sehingga masyarakat dapat dengan mudah melihat harga zona nilai tanah  permeter  dalam  peta berbasis peta citra dibandingkan dengan sebelumnya peta  yang berbasis koordinat. 2. Kantor Walikota Palembang perlu membuat peraturan yang mengatur Zona Nilai Tanah adalah  nilai  pasar  sebagai  dasar dalam  pajak  BPHTB  dan  PPh serta melakukan sosialisasi
terhadap masyarakat tentang
peraturan  yang  akan  diterbitkan tersebut.
3. Kepada  Notaris/PPAT  diharapkan lebih  dapat  memberikan  saran atau estimasi harga tanah permeter terhadap tanah masyarakat yang hendak melakukan jual beli sesuai dengan ketentuan Harga Zona Nilai Tanah  Pada  Kantor  Pertanahan Kota Palembang. 4. Kepada Masyarakat Kota Palembang  khususnya  Kecamatan Sako  dan  Kecamatan  Gandus dalam  melakukan  transaksi  jual beli  dan  menentukan  harga  pasar tanah  permeter  harus  berpatokan kepada  harga  permeter  yang  telah diterapkan oleh Kantor Pertanahan  Kota  Palembang  yaitu Harga Zona Nilai Tanah dan dapat diakses  melalui  alamat  website Kantor Pertanahan Kota Palembang www.bpn- palembang.com atau dapat mendatangi  secara  langsung  ke Kantor Pertanahan Kota Palembang melalui Loket Informasi Zona Nilai Tanah untuk mengetahui  harga  tanah  permeter daerah tersebut.

## DAFTAR PUSTAKA

## A. Buku
A.  Siti  Soetami.  2007. Pengantar  Tata Hukum Indonesia , Bandung: Anonim.
Budiono,  MA.  2005. Kamus  Lengkap Bahasa  Indonesia, Surabaya: Karya Agung.
Mardalis.  1989. Metode  Penelitian Suatu Pendekatan Proposal , Jakarta: PT. Bumi Aksara. Maria S.W. Sumardjono. 2001. Kebijakan  Pertanahan  antara Regulasi & Implementasi, Jakarta: Kompas. Nomensen  Sinamo.  2009. Metode Penelitian Hukum . Jakarta: Bumi Intitama Sejahtera Prof.  Dr.  Zainuddin  Ali,  M.A.  2009. Metode Penelitian Hukum , Jakarta: Sinar Grafika. Soerjono  Soekanto  dan  Sri  Mamuji. 2010. Penelitian Hukum Normatif Suatu Tinjauan Singkat . Jakarta: RajaGrafindo. B. Peraturan Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945, Undang-Undang  Nomor  5  Tahun  1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok- Pokok Agraria; Undang-Undang  Republik  Indonesia Nomor  20  Tahun  1997  Tentang Penerimaan Negara Bukan Pajak;
Undang Undang Nomor 20 Tahun 2000 tentang Perubahan Atas Undang- undang  Nomor  21  Tahun  1997 tentang Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan.
Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah. Peraturan  Kepala  Badan  Pertanahan Nasional  Republik  Indonesia Nomor  4  Tahun  2006  tentang Organisasi  dan Tatakerja Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional dan Kantor Pertanahan. Peraturan  Kepala  Badan  Pertanahan Nasional  Republik  Indonesia
Nomor  5  Tahun  2008  tentang Uraian  Tugas  Subbagian  dan
Seksi  Pada  Kantor  Wilayah
Badan  Pertanahan  Nasional  dan Uraian Tugas Urusan dan Subseksi Pada Kantor Pertanahan. Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 13 Tahun 2010 tentang  Jenis  dan  Tarif  Atas Jenis  Penerimaan  Negara  Bukan Pajak  Yang  berlaku  pada  Badan Pertanahan Nasional; Peraturan Pemerintah Republik Indonesia  Nomor  128  Tahun 2015  Tanggal  28  Desember 2015  Tentang  tentang  Jenis  dan Tarif  Atas  Jenis  Penerimaan Negara  Bukan  Pajak  Yang berlaku pada Kementerian Agraria dan Tata Ruang / Badan
Pertanahan Nasional;
Peraturan  Pemerintah  Kota  Palembang Nomor  1  Tahun  2011    tentang Bea Perolehan Hak Atas Tanah
C. Website http://www.bpn.go.id/Prog ram/Penanganan-Kasus- Pertanahan https://id.m.wikipedia.org/ wiki/Properti

## PEMBAGIAN HARTA WARIS MENURUT HUKUM ADAT DAN HUKUM ISLAM DI KECAMATAN CEMPAKA KABUPATEN OKU TIMUR 83

## OLEH :
JULIAN HARRISAL DJAUHARY 84 , H. KN. SOFYAN HASAN, H.ACHMAD

## SYARIFUDIN
Abstract :  In  terms  of  kinship,  people  in  Cempaka  East  OKU  District  generally  base family lineage from men  side (father), or Patrilineal.  The main  problems  in  this thesis are:  how  is  the  distribution  of  inheritance  under  customary  law  and  islamic  law  in Cempaka Sub-district, East OKU district? Anf how is the application of Islamic Law on the distribution of customary inheritance in  Cempaka Sub-district, East OKU District? This thesis is a sociological /empirical law research. Inthis study  it is examined how the system  of  the  distribution  of  inheritance  is  applied  or  implemented  in  Cempaka  sub- district, East OKU district, and what the role of Islamic Law on the distribution is. The data collection method is through documentation study, direct data collection by giving structured questionnaires and conducting interviews with respondents.
Based on data processing, this study can be concluded as follows:
1) The  distribution  of  inheritance  in  Cempaka  sub-district  East  OKU  district  has been done by following procedures of Komering family, which is applicable customary law  in  Cempaka  sub-district,  in  which  successor  system  is  mostly  used,  where  all properties  of  the  parents  (heir)  will  become  the  inheritance.  The  inheritance  has  been forwarded  or  distributed  to  the  heir’s  children.  Some  other  Komering  people  in Cempaka  sub-district  divide  the  inheritance  if  the  owner  has  already  passed  away. Customary inheritance law in Cempaka sub-district East OKU district still exists and is still in use even if the procedure is unsure, however it is still in compliance to customs rules  although  it  almost  changes.  The  position  of  traditional  leaders  or  customary leaders in the distribution of inheritance has almost no function, because people believe that  inheritance  distribution  issue  is  not  their  expertise.  Most  people  in  Cempaka  sub- district East OKU district have already known that inheritance is also a part of religious
83 Artikel ini merupakan ringkasan tesis yang berjudul: Pembagian Harta Waris Menurut Hukum Adat Dan Hukum Islam Di Kecamatan Cempaka Kabupaten OKU Timur. Ditulis Oleh Julian Harrisal Djauhary S.H., Pembimbing I: Dr. H. KN. Sofyan Hasan, S.H.,M.H, Pembimbing II: H. Achmad Syarifudin, SH, Sp.N., Program Studi Magister Kenotariatan Universitas Sriwijaya Palembang.
84 Mahasiswa Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sriwijaya NIM, 02022681418010.
issues, namely Islam, so inheritance distribution issue is a religious issue. This means it falls  under  Islamic  Law.  Based  on  that  statement,  majority  of  Cempaka  sub-district people  already  implemented  the  distribution  of  inheritance  based  on  Islamic  Law, though it is not yet entirely according to Al Qur’an and Al Hadits.
2) The implementation of Islamic Law in the distribution of inheritance according to  Islamic  Law  in  Cempaka  sub-district  has  gradually  taken  place,,  and  slowly  but surely Al Qur’an and Al Hadits guidance in the distribution of inheritance will be done well and will always be a reference.
A. Pendahuluan
I. Latar Belakang Hukum sebagai salah satu masalah  manusiawi  merupakan  suatu permasalahan  yang  senantiasa  dihadapi oleh  umat  manusia  dimana  dan  dalam waktu kapanpun juga. Hukum, pendapat Harold  J.  Bremen adalah “one  of  the deepest  concern  of  all  civilized  men everywhere”, atau sebagai suatu permasalahan  yang  paling  dalam  bagi setiap  manusia  yang  berperadaban dimanapun juga. 85
Hukum  Adat  dalam  Pasal  18  B ayat  (2)  Undang-Undang  Dasar  1945 amandemen  ke  II,  berbunyi:  Negara mengakui  dan  menghormati  kesatuan- kesatuan masyarakat hukum adat beserta hak-hak tradisionalnya
sepanjang  masih  hidup  dan  sesuai dengan  perkembangan  masyarakat  dan prinsip  Negara  Kesatuan  Republik Indonesia,  yang  diatur  dalam  Undang- Undang. 86
Hukum  adat  dewasa  ini  di Negara  Kesatuan  Republik  Indonesia oleh sebagian sarjana dipandang sebagai salah  satu  kebanggaan  Nasional  yang dimiliki  oleh  Bangsa  Indonesia  yang merupakan    “bentuk”  dan  “wajah”  dari kepribadian Bangsa Indonesia.
Agama  Islam  mulai  masuk kedaerah  komering  sejak  abad  ke-14 Masehi dengan demikian antara abad 14 (tahun  1400  sampai  1760)  secara teoritis  adat  dan  kebudayaan  komering sudah  ada  unsur  unsur  atau  sudah  ada
85 Harold J. Bermen dalam Abdurrahman. 1978. Kedudukan Hukum Adat Dalam Rangka Pembangunan Nasional , Penerbit Alumni Bandung.  hlm 11.
86 Lihat Undang-Undang Dasar 1945, Amandemen ke II
pengaruh  agama  Islam,  sedangkan sebelum  tahun  1400    pada  umumnya masih  dipengaruhi  oleh  agama  Budha, Hindu, dan Animisme. 87
Wawancara dengan Pemuka Adat di Kecamatan Cempaka
Kabupaten  OKU  Timur,  Drs.  H.  A. Zaidan  Djauhary  yang  mengatakan  : “dalam  hal  sistem  kekeluargaan,  pada umumnya  menarik  garis  keturunan melalui  pihak  laki-laki  (bapak)  yaitu secara  patrilineal” 88 Dengan  demikian bahwa  hukum  adat  di  Kecamatan Cempaka Kabupaten OKU Timur masih ada dan nampaknya dalam  hal  upacara- upacara  seremonial  saja,  sedangkan dalam  hal  yang  berkaitan  dengan ketentuan-ketentuan hukum Islam masih berjalan hingga sekarang, kecuali dalam hal pembagian harta waris.
Adat  istiadat  yang  masih  tetap hidup  dan  berjalan  seiring  dengan berlakunya  Hukum  Islam  antara  lain adalah masalah kekeluargaan, yang juga disebut  Hukum  Kekeluargaan  Adat. Kata  Kekeluargaan  yang  berasal  dari kata  keluarga,  yang  dapat  diartikan dengan  keturunan,  yang  menurut  istilah lain ketunggalan leluhur, yang bermakna  adanya  hubungan  darah antara seorang dengan yang lainnya.
Untuk  kepentingan  keturunan dan  untuk  mengetahui  letak  dan  garis keturunan maka dibuatlah silsilah, yang akan menggambarkan dengan jelas garis keturunan dari seorang suami-isteri baik
87 Transkrip Hasil Wawancara dengan H. A. Zaidan Djauhary. Palembang. Rabu, 02 September 2015.
88 Transkrip Hasil Wawancara dengan H. A. Zaidan Djauhary. Palembang. Rabu, 02 September 2015.
lurus  keatas  maupun  kebawah  atau kesamping.  Dari  silsilah  akan  tampak jelas  hubungan  kekeluargaan  yang  ada dalam  suatu  kekeluargaan  tersebut,  dan hubungan ini sangatlah penting.
Menurut Bushar Muhammad:
1. Masalah  perkawinan,  yaitu  untuk meyakinkan apakah ada hubungan kekeluargaan  yang  merupakan larangan  untuk  menjadi  suami- isteri.
2. Masalah warisan, hubungan kekeluargaan  merupakan  dasar untuk pembagian harta peninggalan 89 .
Dari  uraian  singkat  diatas  dapat ditarik kesimpulan bahwa Hukum Waris akan  berjalan  terus  selagi  adanya kehidupan  dan  kekeluargaan.  Hukum Waris  adalah  serangkaian  peraturan yang mengatur penerusan dan pengoperan harta peninggalan atau harta warisan  dari  generasi  ke  generasi penerusnya,  baik mengenai benda material maupun benda immaterial, dan menunjukkan  bahwa  suatu  pewarisan tidak  harus  berlangsung  dalam  suatu kematian. 90
II. Permasalahan
a. Bagaimana  pembagian  harta waris  menurut  Hukum  Adat di Kecamatan Cempaka Kabupaten OKU Timur? b. Bagaimana penerapan Hukum Islam dalam pembagian harta waris adat di
89 Bushar Muhammad. 2006. Pokok- Pokok Hukum Adat , Pradnya Paramita, Jakarta, hlm 16 90 Ibid, hlm 36.
Kecamatan Cempaka Kabupaten OKU Timur? B. Kerangka teoritis I. Teori Keberlakuan

## Hukum
Hukum merupakan ciptaan serta hasil dari pikiran. Keberlakuan normatif dari  hukum  hanya  sebatas  untuk dimengerti  dan  dipikirkan.  Agar  dapat berfungsi,  suatu  kaedah  hukum  harus memenuhi tiga macam unsur, yaitu: 91 1. Kaedah hukum  berlaku  secara  yuridis, apabila penentuannya didasarkan pada  kaedah  yang  lebih  tinggi tingkatannya (Hans Kelsen),
atau  berbentuk  menurut  cara yang  telah  ditetapkan,  atau apabila  menunjukkan  hubungan keharusan  antara  suatu  kondisi dan  akibat.  Berlakunya  kaidah hukum  secara  filosofis  apabila kaidah hukum tersebut dipandang  sesuai  dengan  cita- cita masyarakat. 2. Kaedah hukum berlaku secara sosiologis, apabila  kaedah  tersebut  efektif, artinya,  kaedah  tersebut  dapat dipaksakan berlakunya oleh penguasa walaupun tidak
diterima  oleh  warga  masyarakt (Teori  kekuasaan),  atau  kaedah tadi berlaku karena diterima dan diakui  oleh  masyarakat  (teori pengakuan).  Berlakunya  kaidah hukum secara sosiologis menurut  teori  pengakuan  adalah
91 H. Salim HS, Erlies Septiana Nurbani, 2014 ,. Penerapan Teori hukum Pada Penelitian Disertasi dan Tesis . Jakarta, PT RajaGrafindo Persada, hlm 207.
apabila  kaidah  hukum  tersebut diterima  dan  diakui  masyrakat.
Sedangkan menurut teori paksaan berlakunya kaidah hukum  apabila  kaidah  hukum tersebut dipaksakan oleh penguasa. 3. Kaedah hukum  tersebut  berlaku  secara filosofis,  artinya,  sesuai  dengan cita-cita  hukum  sebagai  nilai positif yang tertinggi.
Menurut  Ulrich  Klur,  ada  9 keberlakuan, diantaranya: 92 1. Keberlakuan yuridis, keberlakuan ini mirip dengan positivistik sebagaimana yang dikemukakan oleh Kelsen. 2. Keberlakuan etis, keberlakuan yang terjadi jika sebuah kaedah hukum memiliki  sifat  kaedah  yang mewajibkan. 3. Keberlakuan ideal, keberlakuan kategori ini dapat  terwujud  jika  kaedah hukum bertumpu pada kaedah  moral  yang  lebih tinggi. 4. Keberlakuan riil, keberlakuan  yang  terwujud dari  suatu  kaedah  hukum yang berprilaku dengan mengacu pada kaedah hukum itu. 5. Keberlakuan ontologis, merupakan keberlakuan 92 H.  Salim  HS,  Erlies  Septiana
Nurbani,  2013,. Penerapan  Teori  hukum  Pada Penelitian  Tesis  dan  Disertas i.  Jakarta,  PT RajaGrafindo Persada, hlm 135.
hukum yang akian kehilangan  maknanya  jika kaedah  hukum  dipositifkan oleh pembentuk undang- undang  yang  mengabaikan tuntutan  fundamental  dalam pembentukan aturan.
6. Keberlakuan  sosio  relatif, suatu  kaedah  hukum  yang tidak memiliki kekuatan berlaku atau kekuatan keberlakuan  secara  yuridis, etis,  dan  riil  namun  masih menawarkan  sesuatu  kepada para  teralamat  atau  subjek tertentu. 7. Keberlakuan dekoratif,
keberlakuan  kaedah  hukum yang  memiliki  fungsisebagai lambang. 8. Keberlakuan estetis, keberlakuan pada suatu kaedah hukum yang memiliki elegansi tertentu. 9. Keberlakuan  logical,  suatu kaedah  hukum  yang  secara internal  tidak  bertentangan,
dan  memiliki  keberlakuan logikal. Hukum memiliki kekuatan berlaku secara sosiologis apabila hukum tersebut  berlaku  efektif  sebagai  suatu aturan  dalam  kehidupan  bermasyarakat serta  dapat  dilaksanakan.  Berlakunya hukum secara sosiologis apabila dipaksakan  serta  diterima  dan  diakui oleh masyarakat.

## II. Teori Pluralisme Hukum
Pembicaraan  tentang  pluralisme hukum, tidak hanya menjadi
pembicaraan  dalam  masyarakat  yang
masih  tradisional,  namun  juga  menjadi pembicaraan  dan  menjadi  kajian  dalam masyarakat  modern  dan  sudah  maju perkembangan  hukumnya.  Istilah  teori Pluralisme  hukum  berasal  dari  bahasa Inggris,  yaitu legal  pluralism  theory , bahasa  belandanya  disebut theorie  van
het rechtpluralisme . Berikut beberapa pandangan para ahli di bidang pluralisme hukum. Lawrence  M.  Friedman  menyajikan pengertian pluralisme
hukum.
Pluralisme hukum berarti:
“adanya  sistem-sistem  atau  kultur hukum  yang  berbeda  dalam  sebuah komunitas politik tunggal” 93
Griffiths menyajikan pengertian pluralisme hukum. Pluralisme hukum adalah: “suatu  kondisi  yang  terjadi  di
wilayah  sosial  manapun,  di  mana seluruh tindakan komunitas di
wilayah  tersebut  diatur  oleh  lebih dari satu tertib hukum”. 94 Muhammad Bakri menyajikan konsep pluralisme hukum. Pluralisme hukum adalah: “memberlakukan  bermacam-macam (lebih  dari  satu)  hukum  tertentu kepada semua rakyat negara
tertentu”. 95
93 Lawrence  M.  Friedman, Sistem Hukum Perspektif Ilmu Sosial (A Legal Sistem A Social  Science  Perspective) .  Diterjemahkan oleh  M.  Khozim.  2009.  Bandung:  Nusa  Media, hlm. 257 . 94 Jhon Griffiths, “Memahami Pluralisme hukum, Sebuah Deskripsi Konseptual”, dalam Pluralisme Hukum Sebuah
Pendekatan  Indisiplimer,  penerjemah  Andri Akbar, dkk. 2005. Jakarta: Huma, hlm. 69-71.
95 Muhammad Bakri, 2008, “Unifikasi dalam Pluralisme Hukum Tanah di Indonesia (Rekonstruksi Konsep Unifikasi Dalam UUPA)” , (Kertha Patrika Vol. 33 No 1 januari 2008), hlm.
2.
Pandangan ini menganalisa pluralisme hukum dari aspek pemberlakuan  norma  hukum  di  dalam suatu negara. Yang mana dapat digolongkan menjadi dua macam, yaitu:
1. Hukum  yang  ditetapkan  oleh negara; dan
2. Hukum  yang  hidup  berkembang dalam masyarakat.
Dari  paparan  di  atas,  dapat disimpulkan  bahwa  pluralisme  hukum terjadi  apabila  berlakunya  dua  atau lebih  sistem  hukum  dalam  suatu masyarakat  di  dalam  suatu  negara.  Ada hukum yang dibuat oleh negara dan ada pula hukum yang berlaku dan ditetapkan  oleh  masyarakat  itu  sendiri,
seperti hukum adat dan hukum agama. III. Teori Keadilan Di dalam Agama Islam
memerintahkan  kepada  setiap  manusia untuk  berbuat  adil  atau  menegakkan keadilan  pada  setiap  tindakan  dan perbuatan  yang  dilakukan  (Qs. An-Nisa (4): 58)  yang  artinya  :  Sesungguhnya
Allah SWT menyuruhmu menyampaikan  amanat  kepada  yang berhak  menerimanya,  dan  (menyuruh kamu)  apabila  menetapkan  hukum  di antara manusia supaya kamu menetapkan dengan adil. Sesungguhnya Allah  memberikan  pengajaran  yang sebaik-baiknya
kepadamu.
Sesungguhnya  Allah  Maha  Mendengar dan Maha Melihat.
Murtadha Muthahhari mengemukakan bahwa konsep adil dikenal dalam empat hal:
1. Adil bermakna keseimbangan dalam  arti  suatu  masyarakat  yang ingin  tetap  bertahan  dan  mapan, maka  masyarakat  tersebut  harus berada dalam keadaan seimbang, di mana  segala  sesuatu  yang  ada  di dalamnya harus eksis dengan kadar semestinya dan bukan dengan kadar yang sama.
2. Adil  adalah  persamaan  penafsiran terhadap perbedaan apa pun.
Keadilan yang dimaksudkan adalah memelihara  persamaan  ketika  hak memilikinya  sama,  sebab  keadilan mewajibkan  persamaan  seperti  itu, dan mengharuskannya.
3. Adil  adalah  memelihara  hak-hak individu  dan  memberikan  hak kepada  setiap  orang  yang  berhak menerimanya.  Keadilan  seperti  ini adalah  keadilan  sosial  yang  harus dihormati di dalam hukum manusia dan  setiap  individu  diperintahkan untuk menegakkannya.
4. Adil  adalah  memelihara  hak  atas berlanjutnya eksistensi. 96 Prinsip pokok keadilan digambarkan oleh Madjid Khadduri dengan  mengelompokkan  ke dalam  dua  kategori,  yaitu  aspek substantif  dan  prosedural  yang  masing- masing meliputi satu aspek dan keadilan yang berbeda: 97
1. Aspek  Substantif  berupa  elemen- elemen  keadilan  dalam  substansi syariat (keadilan substantif). 96 Murtadha Muthahhari, 1995, Keadilan Ilahi Azas Pandangan Dunia Islam , Bandung,
Mizan, hlm 53-58.
97 Madjid Khadduri, 1999, Teologi Keadilan (Perspektf Islam) , Surabaya, Risalah Gusti, hlm 119.
Keadilan Substantif merupakan aspek  internal  dan  suatu  hukum  di mana  semua  perbuatan  yang  wajib pasti  adil  (karena  firman  Tuhan) dan  yang  haram  pasti  tidak  adil (karena  wahyu  tidak  mungkin membebani orang-orang yang beriman suatu kezaliman).
2. Aspek  Prosedural  berupa  elemen- elemen  keadilan  dalam  hukum prosedural yang dilaksanakan (keadilan  prosedural).  Manakala kaidah-kaidah  prosedural  diabaikan atau  diaplikasikan  secara  tidak tepat, maka ketidakadilan prosedural muncul. Teori keadilan dari John Rawls mengemukakan dua prinsip keadilan sebagai berikut :
1. Prinsip kebebasan yang sama
( equal  liberty ),  yaitu  setiap  orang memiliki hak atas kebebasan individu ( liberty ) yang sama dengan hak orang lainnya.
2. Prinsip  kesempatan  yang  sama
( equal  opportunity ),  dalam  hal  ini ketidakadilan ekonomi dalam masyarakat  harus  diatur  untuk melindungi  pihak  lain  yang  tidak beruntung dengan jalan memberikan kesempatan yang sama  bagi  semua  orang  dengan persyaratan yang adil. 98
IV. Teori Kebiasaan Setiap masyarakat mengembangkan  hukum  kebiasaannya sendiri, karena mempunyai bahasa, adat istiadat,  dan  konstitusi  yang  khas. Savigni  menekankan bahwa bahasa dan
98 Sonny Dewi Judiasih, 2015, Harta Benda Perkawinan, Bandung, Refika Aditama,
hlm 1
hukum  adalah  sejajar.  Juga  tidak  dapat diterapkan  pada  masyarakat  daerah lainnya.  Volksgeist  dapat  dilihat  dalam hukumnya  oleh  karena  itu  sangat penting untuk mengikuti evolusi volksgeist  melalui  penelitian  hukum sepanjang sejarah. 99
Hukum adat berasal dari kebudayaan  tradisional.  Hukum  adat adalah  sebuah  hukum  yang  hidup karena  ia  menjelmakan  perasaan  hati yang  nyata  dari  rakyat.  Sesuai  dengan fitrahnya  sendiri,  hukum  adat  terus menerus  dalam  keadaan  tumbuh  dan berkembang seperti hidup itu sendiri. 100
Adat  istiadat  adalah  bentuk kesusilaan dan kebiasaan bangsa
Indonesia  yang  menjadi  dasar  perilaku sosial  mereka  sehari-hari.  Adat  istiadat dapat  dibagi  menjadi  dua  jenis  yang merupakan  jaringan  yang  erat  tanpa pemisah  yang  tegas  antara  keduanya, yaitu:
1. Adat istiadat yang tidak mempunyai  akibat  hukum  atau reaksi adat, yang mencakup upacara  adat  dan  adat  sopan santun; dan
2. Adat  istiadat  yang  mempunyai akibat  hukum  atau  reaksi  adat yang disebut hukum adat. 101
Bahwa  hukum  Islam  adalah hukum  yang  bersumber  dari  Agama Islam, yang berarti hukum Islam adalah hukum  yang  bersumber  dari  Al  Qur’an dan Al Hadits. Sehingga untuk 99 Bushar Muhammad. 1997. Azas-azas Hukum Adat Suatu Pengantar , ctk kesepuluh, PT Pradnya Paramita, Jakarta, hlm 49.
100 Supomo.  1981. Bab-bab  Tentang Hukum Adat , Pradnya Paramita, Jakarta, hlm 7.
101 H.M. Ali Amin, CS. 2001. Kompilasi Adat  Istiadat  Kabupaten  Ogan  Komering  Ilir , hlm 4
memahami dan mengetahuinya haruslah dengan  penelusuran  dan  pemahaman dari  Al’Qur’an  dan  Al  Hadits  dan memahami dan melaksanakannya merupakan Ibadah. C. Metode penelitian
Penelitian ini merupakan penelitian  hukum  sosiologis/empiris. Dengan  demikian  melalui  penelitian  ini akan ditelaah bagaimana sistem pembagian  harta  waris  yang  berlaku atau  yang  dilaksanakan  di  Kecamatan Cempaka  Kabupaten  OKU  Timur  dan bagaimana  peran  hukum  Islam  dalam pembagian waris tersebut.
D. Temuan dan analisis I. Eksistensi (keberadaan) Lembaga Adat Dengan dikumandangkannya Proklamasi  pada  Tanggal  17  Agustus
1945,  dan  berlakunya  Undang-Undang Dasar  1945.  Dengan  memperhatikan Pasal  II  Aturan  Peralihan,  maka  salah satu  aturan  yang  menjadi  pedoman adalah  Pasal  75  (baru)  RR/  Pasal  131, Maka  Hukum  Adat  yang  ada  sejak Kesultanan  Palembang  dan  Jaman Belanda    yang  sudah  itu  akan  tetap berlaku    dan  diakui  karena  belum  ada penggantinya  atau  belum  dirubah, dengan  sendirinya  lembaga  adat  dan keberadaan  Hukum  Adat  masih  tetap berlaku.
Dalam  Undang-Undang  Nomor 32  Tahun  2004  (yang  merupakan  revisi Undang-Undang  Nomor  22  Tahun 1999)    tentang  Pemerintahan  Daerah
khusus  berkaitan  dengan  Desa  antrara lain: 102
- Dalam  Pasal  1  angka  12
menetapkan  Desa  atau  yang disebut dengan kata lain, selanjutnya  disebut  Desa  adalah kesatuan masyarakat yang memiliki    batas-batas  wilayah yang berwenang untuk mengatur dan mengurus kepentingan masyarakat setempat, berdasarkan  asal  usul  dan  adat istiadat  setempat  yang  diakui dan  dihormati  dalam  sistem Pemerintahan  Negara  Kesatuan Republik Indonesia.
- Penjelasan  atas  Undang-Undang Republik  Indonesia  Nomor  32 Tahun 2004 tentang Pemerintahan  Daerah,  angka  10 dikatakan: Desa  berdasarkan undang-undang adalah Desa atau yang  disebut  dengan  nama  lain selanjutnya  disebut  Desa  adalah kesatuan masyarakat hukum yang memiliki batas-batas wilayah yuridisifikasi, berwenang  untuk  mengatur  dan mengurus kepentingan masyarakat setempat berdasarkan  asal-usul  dan  adat istiadat  setempat  yang  diakui dan/atau  dibentuk  dalam  sistem Pemerintahan Nasional dan berada di Kabupaten/Kota, sebagaimana  dimaksud  dalam Undang-Undang  Dasar  Negara Republik Indonesia 1945. Landasan pemikiran dalam 102 Lihat Undang-undang Nomor 32
Tahun 2004 tentang Pemerintahan Daerah
pengaturan mengenai desa adalah keanekaragaman, partisipasi, otonomi asli, demokrasi  dan  pemberdayaan masyarakat.
Kedudukan  hukum  adat  dalam pemerintah  desa  berada  dalam  Badan Permusyawaratan  Desa  (selanjutnya disebut  BPD),  yang  diatur  dalam  pasal 30  Peraturan  Pemerintah  Republik Indonesia  Nomor  72  Tahun  2005  yang menyatakan: 103
Pasal 30 Tentang BPD. (1).  Anggota  BPD  adalah  wakil dari penduduk desa bersangkutan berdasarkan keterwakilan wilayah yang ditetapkan dengan cara musyawarah dan mufakat ; (2)   Anggota    BPD    sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) terdiri dari  Ketua  Rukun  Warga, pemangku adat, golongan profesi,  pemuka  agama  dan tokoh  atau pemuka masyarakat lainnya.
Selanjutnya masalah hukum adat ditegaskan  juga  dalam  pasal  37  ayat(2) tentang kewajiban anggota BPD: 104
a. mengamalkan Pancasila, melaksanakan  Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia  Tahun  1945  dan mentaati segala peraturan perundang-undangan; b. melaksanakan kehidupan demokrasi dalam penyelenggaraan  pemerintahan desa; 103 Peraturan  Pemerintah  Republik
Indonesia Nomor 72 Tahun 2005 tentang Desa .
c. mempertahankan dan memelihara hukum nasional serta  keutuhan  Negara  Kesatuan
Republik Indonesia;
d. menyerap, menampung, menghimpun, dan menindak lanjuti aspirasi masyarakat;
e. memproses  pemilihan  kepala desa;
f. mendahulukan kepentingan umum diatas kepentingan pribadi, kelompok dan golongan;
g. menghormati  nilai-nilai  sosial budaya dan adat istiadat masyarakat setempat; dan
h. menjaga  norma  dan  etika  dalam hubungan  kerja  dengan  lembaga kemasyarakatan.
Memahami    makna  Undang- Undang Nomor 32 Tahun 2004  tentang Pemerintahan  Daerah  dan    Peraturan Pemerintah  Republik  Indonesia  Nomor
72  Tahun  2005  tentang  Desa  yang dijabarkan  dalam  Peraturan  Menteri Dalam Negeri (PERMENDAGRI)
Nomor 5 Tahun 2007 tentang Pedoman Penataan  Lembaga  Kemasyarakatan, maka  inilah  salah  satu  bukti  nyata bahwa Hukum Adat yang ada di Negara Kesatuan  Republik  Indonesa,  tidaklah redup dengan semakin tingginya tingkat globalisasi dibidang budaya, dan hal ini menujukkan adanya upaya dari
Pemerintah untuk tetap menjaga keberadaannya.
Dengan demikian eksistensi lembaga  adat  di  Sumatera  Selatan  jelas keberadaannya,  maka  lembaga  adat  di Kecamatan Cempaka
merupakan perwujudan  kembali  dari  wadah  adat istiadat    yang  selang  beberapa  waktu
pernah  pudar  setelah  Pemerintahan Marga dihapuskan.
Sehubungan  dengan  itu  pada tanggal  17  September  2008  Pemerintah Daerah Kabupaten Ogan Komering Ulu
Timur telah menerbitkan suatu Peraturan Daerah yaitu Perda Nomor 22
Tahun  2008  tentang  Lembaga  Adat Kecamatan  sebagai  kelengkapan  dari pada keberadaan Lembaga Adat.

## II. Pembagian  Harta  Waris Menurut Hukum Adat
Hukum  Waris  Adat  adalah hukum    yang  memuat  ketentuan- ketentuan  tentang  sistem  dan  asas-asas hukum  waris,  tentang  harta  warisan, pewaris  dan  ahli  waris  serta  cara bagaimana  harta  warisan  itu  dialihkan penguasaan  dan  pemilikannya  dari pewaris  kepada  ahli  waris.  Menurut Hilman  Hadikusuma,  hukum  waris adalah: 105
“peralihan harta kekayaan berwujud  atau  tidak  berwujud dari pewaris kepada para warisnya.  Cara  penerusan  dan peralihan  harta  kekayaan  itu dapat  berlaku  sejak  pewaris masih  hidup  maupun  setelah pewaris meninggal dunia.”
Dalam  Hal  ini  berarti  peralihan harta  kekayaan  itu  dapat  terjadi kapan  saja    bukan  hanya  setelah pewaris meninggal dunia .”
Dengan demikian maka  masalah Kekeluargaan, Perkawinan, Waris mewaris, adalah satu rangkaian
pembahasan.,  sesuai  dengan  pernyataan Hazairin: 106 “Sistem kewarisan adalah berpatok kepada pengertian keluarga,  sedangkan  pengertian keluarga  berpatok  kepada  sistem perkawinan dan kedua-duanya itu menentukan bentuk sistem kemasyarakatan dari suatu bangsa itu yang kembali mempengaruhi  dan  mengungkung sistem perkawinan dan kewarisan”
Dalam  sistem  Pewarisan  dalam Hukum  Waris  adat  dikenal  4  sistem kewarisan: 107
1. Sistem  Keturunan  suatu  sistem kewarisan  yang  dipengaruhi  oleh Keturunan  atau  keluarga  yang dapat  dibedakan  dalam    3  corak, sesuai dengan sistem Perkawinannya  atau  keluarganya yaitu; Pertama Sistem Patrielinial kedua sistim Matrilinial  dan  ketiga  Sistim
Bilateral atau Parental.
2. Sistem pewarisan Individual
atau juga disebut sistem perorangan  adalah  sistem  setiap ahli waris mendapatkan pembagian  untuk  memiliki  harta warisan menurut bagiannya masing-masing, setelah harta warisan  diadakan  pembagian,  dan disini  pewaris  berhak  sepenuhnya terhadap  warisannya.,  sistim  ini banyak  berlaku  pada  masyarakat
106 Hazairin. 1960. Hendak kemana Hukum Islam ?,  Tinta Mas, Jakarta. hlm.86
107 Hilman Hadikusuma. Op. Cit.. hlm.33-36.
atau kekeluargaan Parental,
misalnya  di  Jawa.    Faktor  yang menyebabkan sistim Individual ini adalah  antara  lain  dikarenakan tidak  ada  lagi  adanya  harta bersama dalam keluarga. Kebaikan sistim ini adalaha bahwa denmgan kepemilikan secara  pribadi  maka  ahli  watris bebas menguasasi dan mempergunakan harta warisan itu. 3. Sistem  ketiga  adalah  sistem Pewarisan  Kolektif,  ialah  harta peninggalan diteruskan dan dialihkan pemilikannya dari pewaris kepada ahli waris  sebagai kesatuan  yang  tidak  terbagi-bagi pengusaan  dan  pemilikannya,  dan setiap  ahli  waris  berhak  untuk mengusahakan, menggunakan atau  mendapatkan  hasil  dari  harta waris  itu,  dan  cara  pemakainnya diatur  bersama-sama,  dan  sistem kolektif  ini  antara  lain  terdapat  di Minangkabau  dan  juga  di  tanah
Batak.( Tanah Pusaka di
Minangkabau,    tanah  dati  di Ambon.).
4. Selanjutnya  Sistem  Pewarisan ke  empat  adalah  Sistem  Mayorat, sistem  ini  sesungguhnya  juga merupakan sistem Kolektif, hanya saja    dalam  penerusan  dan pengalihannya,  hak  penguasaan harta  atas  harta  yang  tidak  dibagi itu  dilimpahkan  kepada  anak tertua  yang  bertugas  sebagai pemimpin    rumah  tangga  atau kepala  keluarga  menggantikan kedudukan  ayah  atau  Bapak sebagai  kepala  Keluarga,  Anak tertua dalam kedudukannya
sebagai  penerus  tanggung  jawab orang tua yang meninggal berkewajiban mengurus dan memelihara  saudara-sauadaranya yang lain  terutama terhadap harta warisan  dan  kehidupan  adik-adik nya  yang  masih  kecil  hingga sampai berkeluarga. Seperti halnya  dalam  sistem  kolektif maka  setiap  ahli  waris  terhadap harta  bersama    mempunyai  hak memakai  dan  hak  menikmati bersama  tanpa  hak  mengusai  atau memiliki. Sistem mayorat  ini ada dua macam  yaitu; Mayorat  Lelaki seperti yang berlaku  antara lain di lingkungan masyarakat adat Lampung dan Kabupaten Jayapura  di    Irian  Barat  (papua)  , Sememdo  di  Sumatera  Selatan yang  dikenal  dengan    tunggu tubang.  Kelemahan  dan  kebaikan sistem  pewarisan  mayorat  ini terletak pada Kepemimpinan anak tertua, yaitu jika anak tertua dapat melakukan kepemimpinan dengan penuh tanggung jawab  maka akan terbinalah  kerukunan  keluarga tetapi  sebaliknya  jika  anak  tertua tidak  dapat  melaksanakan  amanat dengan  baik  dan  tidak  dapat bertanggung  jawab  dengan  baik maka  kerukunan  keluarga  akan
sulit didapat dan malahan keutuhan keluarga akan trerancam .  Pada  umumnya  sistem  kolektif dan sistem mayorat masih tampak terhadap  atas  harta-harta  pusaka kerabat,  rumah  kerabat  atau  harta pusaka seperti perlengkapan upacara adat.
Proses pewarisan dilakukan dengan cara: 108 1. Penerusan atau Pengalihan, dikala  pewaris  masih  hidup adakalanya pewaris sudah melakukan pengalihan atau menunjuk  melakukan  jabatan yang  di  sandangnya  kepada anak-anaknya,  terutama  anak yang  tertua,  juga  terhadap  hak dan  kewajiban  pewaris  terhadap harta  kekayaan  ini  tetap  pada garis kebapa-an,. dan anak tertua perempuan  yang  menurut  garis keturunan
ke-ibu-bapak-an. Penerusan  atau  Pengalihan  ini biasa  dilakukan  di  kala  pewaris sudah lanjut usia, dalam kesempatan  ini  pula  biasanya pemberian  harta  kepada  anak angkat atau anak tiri, anak akuan dan  keluarga  lainnya  yang  telah banyak mengabdi dan memberikan  jasa-jasa  kepada pewaris. 2. Penunjukan, proses ini dilakukan sewaktu pewaris masih  hidup,  tetapi  pengalihan dan kepemilikannya belum berpindah  sepenuhnya,  karena kepemilikan  masih  tetap  pada pewaris,  dan  kepemilikan  baru dapat  berpindah  setelah  pewaris meninggal dunia, dan kemungkinan bahwa penunjukan dapat  batal  atau  dirubah  lagi dapat saja terjadi jika ada hal-hal yang  sangat  mendesak  misalnya untuk biaya berobat atau lainnya
108 Hilman Hadikusuma. 2003. Hukum Waris Adat, PT. Citra Adhitya Bhakti, Bandung.
Hlm. 95-108.
dan tidak ada jalan lain dan satu- satunya  jalan  adalah  misalnya menjual  harta  waris  tersebut. Dengan  demikian  bahwa  ahli waris yang ditunjuk itu hak yang didapatnya    baru  hak  menikmati dan  memelihara  saja,  sedangkan hak milik berpindah jika pewaris telah meninggal diunia.
3. Pesan  dan  wasiat,  adakalanya seorang  pewaris  merasa  perlu untuk  memberikan  pesan  atau wasiat kepada anak dan isterinya atau  keluarga  dekat  lainnya tentang  anak,  isteri  dan  harta kekayaannya dikarenakan pewaris akan melakukan bepergian jauh ( naik  haji ), atau lainnya dan jika pewaris meninggal  dunia  maka  wasiat baru  dilaksanakan,  tetapi  jika pewaris  kembali  lagi  dengan selamat  maka  dapat  saja  wasiat itu dirubah atau dibatalkan.
4. Sesudah  pewaris  wafat,    maka timbulah persoalan apakah harta pusaka  akan  dibagi-bagi  atau tidak  dibagi-bagi,  dan  siapa yang akan menguasai dan
memiliki harta kekayaan itu dan jika  dibagi  siapa  yang  akan mendapat bagian dan bagaimana pembagian itu dilaksanakan.
Terhadap  harta  warisan  yang tidak dibagi, atau ditangguhkan
pembagiannya, ada kemungkinan dikuasai    jandanya,  anaknya,  anggota keluarga  lainnya  atau  oleh  tua-tua  adat. Terhadap  harta  warisan  yang  dibagi, pada  umumnya  hukum  adat  tidak menentukan  kapan  waktu  harta  warisan
itu akan dibagi, dan siapa yang menjadi juru bagi hal ini tidak ada ketentuannya.

## III. Pembagian  Harta  Waris menurut Hukum Islam
Dalam  hukum  Islam  untuk pembagian waris ada 3 rukunnya: 109 1. Yang  menerima  warisan  yakni ada ahli warisnya. 2. Orang yang meninggalkan warisan (si mayyit), 3. Hak  atau  segala  sesuatu  yang ditinggalkan/diwariskan (yaitu harta pusaka sebagai warisan).
Sedangkan  syarat-syarat  untuk  mewaris ada 3 (tiga), yaitu: 110
1. Pasti  hidupnya  yang  mewaris yakni ahli waris,
2. Pasti matinya orang yang meninggalkan harta warisan,
3. Mengerti tentang  pembagian warisan.
Sebelum  harta  warisan  Pewaris dibagi-bagi,  maka  tunaikan  dahulu kewajiban si Pewaris, antara lain: 111 1. Menunaikan/membayarkan zakatnya, 2. Menunaikan  hak  Jinayat  artinya denda  atau  ganti  rugi  karena tindak pidana atau kejahatan,
3. Jika  ada  hak  gadai  menggadai wajib diselesaikan,
109 M. Abdul Goni. 1987. Ikhtisar Faraid . Darul Ulum Press. Jakarta, hlm 7
110 Ibid. Hlm 6.
111 Op. Cit, hlm 5.
4. Biaya-biaya  pengurusan  jenazah hingga  dikuburkan  dengan  cara yang sepantasnya.
5. Membayar  hutang  piutang,  baik hutang  kepada  manusia  maupun kepada Allah SWT.
6. Menunaikan  wasiatnya.  Untuk hal  ini,  wasiat  dari  pewaris hanya  boleh  dikeluarkan  1/3 (sepertiga)  dari  harta  warisan saja  kecuali  dengan  izin  ahli waris (HR. Ibnu ‘abbas).
Mengenai pembagian harta waris menurut hukum Islam telah diatur dalam Al Qur’an, Surat An Nisaa’, ayat 7, 8,11, 12, 176. Surat An Nisaa’ ayat 7
– 8, yaitu:
1. Bagian  waris  laki-laki  adalah dua kali bagian perempuan  (2 p : 1 lk). 2. Jika anak semua perempuan dan lebih  dari  dua  maka  bagian mereka  dua  pertiga  dari  harta yang ditinggalkan (2/3 dari harta) . 3. Jika  anak  perempuan  seorang saja,  maka  baginya  setengah harta  yang  ditinggalkan.  (½. harta yang ditinggalkan).
4. JIka  ada  anak,  maka  bagian  Ibu dan  Bapak  masing-masing  seper enam (1/6 bagian).
5. Jika yang meninggal tidak punya anak,  maka  ibunya  mendapat sepertiga.  Disini  berarti  bagian bapak adalah dua kali bagian ibu yaitu 2 x 1/3 adalah 2/3 bagian. 6. Jika yang meninggal mempunyai  beberapa  saudara, maka  ibunya  mendapat  seper enam.  Dalam  hal  ini  sisanya
berarti  akan  diberikan  kepada saudara-saudaranya.
Surat  An  Nisaa’  ayat  11  adalah dasar utama dari cara membagi warisan, karena dalam ayat ini yang diatur adalah semua  ahli  waris  langsung  atau  utama adalah  mendapat  warisan  dan  tidak  ada yang  tertutup  atau  terhalang    dan bagiannya sudah tertentu yaitu;
1. Anak  baik  laki-laki  maupun perempuan mendapat waris,
2. Ibu dan Bapak  mendapat waris,
3. Bagian Laki–laki adalah dua kali bagian perempuan.
Surat  An  Nisaa’  ayat  12
disimpulkan bahwa ;
1. Jika  Isteri  meninggal  dunia  dan tidak  meninggalkan  anak,  maka suami  mendapat  ½  (setengah harta yang ditinggalkan).
2. Jika Isteri yang meninggal dunia dan  meninggalkan  anak  maka suami mendapat harta ¼
(seperempat)  bagian  harta  yang ditinggalkan..
3. Jika  suami  meninggal  dunia  dan tidak  meninggalklan  anak,  maka Isteri mendapat harta peninggalan ¼ (seperempat)
bagian harta yang ditinggalkan.
4. Jika  suami  yang  meninggal dunia  meninggalkan  anak  maka,
para Isteri mendapat harta peninggalan  1/8  (  seperdelapan) harta peninggalan.
5. Jika  seorang  meninggal  dunia tidak  meninggalkan  ayah    dan anak  tetapi  mempunyai  seorang
saudara  laki-laki  (seibu)  atau seorang saudara perempuan
(seibu),  maka  bagi  masing- masing  dari  kedua  jenis  saudara itu  mendapat  1/6  (seperenam) bagian  harta  yang  ditinggalkan. Tapi  jika  saudara-saudara  seibu itu  lebih  dari  seorang,  maka mereka  bersama-sama  dalam bagian yang sepertiga itu.
IV. Pembagian  Harta  Waris Menurut  Hukum  Adat  di Kecamatan Cempaka Kabupaten OKU TIMUR Sistem  kewarisan  berpangkal dari  pengertian  keluarga,  sedangkan pengertian keluarga bertolak dari sistem perkawinan. Kedua sistem itu menentukan bentuk sistem kamasyarakatan  daerah  dan  akhirnya juga  kembali    mempengaruhi  sistem perkawinan  dan  kewarisan.  Berarti  ada tiga  unsur  yang  harus  diungkap  di lapangan, apakah betul saling
keterkaitan  satu  sama  lain,  yaitu  antara susunan  kekeluargaan,  perkawinan  dan sistem kewarisan. Dalam  Masyarakat  Kecamatan Cempaka Kabupaten OKU Timur penerus  keturunan  utama  adalah  anak laki-laki.  Hal  ini    menunjukkan  bahwa masyarakat  adat  Kecamatan  Cempaka menganut sistem kekeluargaan Patrilineal.  Yang  mana  anak  laki-laki tertua berkewajiban menggantikan orang  tua  mereka  untuk  mengkoordinir dan mengawasi adik-adiknya dan keluarga lainnya. Masyarakat Kecamatan Cempaka bila tidak mempunyai
keturunan,  maka  mengangkat  anak  tapi adalah  anak  saudara  kandung,  jadi bukan dasarnya mengangkat anak tetapi menunjuk  keponakan  untuk  diambil anak,  karena  mereka  pada  umumnya sudah tahu bahwa keponakan atau anak saudara  laki-laki  itu  akan  mendapat waris  darinya.  Ada  beberapa  ketentuan yang  berlaku  dalam  hal  pembagian harta  waris  di  Kecamatan  Cempaka Kabupaten OKU Timur, yaitu:
1. Bahwa  apabila  yang  meninggal dunia  laki-laki  bujang  atau  duda yang  tidak  punya  anak  maka yang  menjadi  ahli  waris  adalah kembali kepada orang tua pewaris.
2. Bahwa  yang  menjadi  ahli  waris adalah  orang  tua  pewaris  dan isteri  mendapat  bagian/jaminan nafkah  hidup  apabila  laki-laki meninggal  beristeri  tapi  tidak punya anak.
3. Bahwa  apabila  meninggal  laki-
laki  beristeri  yang  mempunyai anak,  ahli  warisnya  adalah  anak keturunannnya dan atau Istrinya serta Orang Tua Kandung. 4. Bahwa  apabila  yang  meninggal seorang gadis, maka sebagai ahli warisnya adalah Orang tua gadis tersebut.(100%).
5. Bahwa  apabila  yang  meninggal sesorang  perempuan  bersuami yang  tidak  punya  anak,  maka yang  menjadi  ahli  waris    Suami perempuan  tersebut  dan  orang tua perempuan tersebut.
Sesuai dengan apa yang
dinyatakan  oleh  Soepomo  bahwa  ;” Hukum  adat  waris  membuat  peraturan-
peraturan yang mengatur proses meneruskan serta mengoperkan barang- barang  harta  benda  dan  barang-barang yang tidak berwujud benda ( immateriele goederen )  dari  suatu  angkatan  manusia
( generatie ) kepada turunannya. 112
Bertitik  tolak  dari  pernyataan Soepomo  diatas  maka  dapat  ditarik pengertian  bahwa  hukum  waris  adat memuat  ketentuan  pengaturan  cara penerusan dan peralihan harta kekayaan dari  perwaris  kepada  ahli  waris.  Cara penerusan  dan  peralihan  itu  dilakukan baik  selagi  pewaris  masih  hidup maupun  setelah  pewaris  meninggal dunia.
Di Kecamatan Cempaka Kabupaten OKU Timur, cara pembagian  waris  adat  jika  dikaitkan dengan  pernyataan  Soepomo  tersebut memang  ada  benarnya    dan  sesuai dengan  hasil  penelitian  yang  telah dilakukan maka dapat ditemukan
bahwa:
1. Proses meneruskan serta pengoperan  barang-barang  harta benda  dari  Orang  tua  (Bapak dan  Ibu)  atau  pewaris  kepada ahli waris atau keturunan dilakukan  baik    selagi  pewaris masih  hidup  maupun  setelah pewaris meninggal dunia,
2. Harta  pusaka  atau  harta  waris yang  diwariskan  atau  harta
kekayaan yang di alihkan adalah harta-harta yang berwujud, 112 Soepomo dalam Hilman Hadikusumo, Hukum  Waris  Adat ,  Alumni Bandung, 1983, hlm.18, dikutip dari Soepomo, R., .  Bab-bab  tentang  Hukum  Adat .  Penerbitan
Universitas,1967,hlm.72
3. Harta  pusaka  atau  harta  waris yang  dibagikan  kepada  ahli waris  adalah  harta-harta  yang berwujud baik bernilai ekonomis maupun  yang  tidak  bernilai ekonomis,
4. Harta  pusaka  atau  harta  waris yang berwujud tanah (pekarangan/rumah,  kebun  dan sawah  (pertanian)  serta  barang- barang  pusaka  (tombak/pedang dll)  adalah  merupakan  bagian dari anak laki-laki,
5. Sedangkan  harta  benda  yang berupa  perhiasan  (emas,  perak dan yang berupa pakaian/songket, dll) adalah merupakan  bagian  dari  anak perempuan,
6. Jumlah  atau  cara  pembagian adalah  secara  penunjukan  yang pada  umumnya  anak-laki-laki tertua akan lebih banyak menerima  pusaka  atau  harta waris  dari  pada  anak  laki-laki lainnya (jika anak laki-laki lebih dari satu dan ada anak perempuan),
7. Pelimpahan tanggung jawab menggantikan kedudukan
pewaris  sebagai  kepala  keluarga adalah anak laik-laki tertua.
V. Penerapan  Hukum  Islam Dalam  Pembagian  Harta Waris Adat  di Kecamatan Cempaka Kabupaten

## OKU Timur
Pembagian  harta  pusaka  di Kecamatan  Cempaka    pada  dasarnya
dilaksanakan  dengan  dua  cara,  yaitu dengan  cara  penunjukan  dan  dengan cara  pembagian  waris  setelah  pewaris meninggal dunia. Yang dimaksud dengan penunjukan adalah harta
kekayaan  orangtua  atau  calon  pewaris sudah dibagikan kepada calon ahli waris atau  anak-anak  dari  orang  tua  tadi. Sebelum  orang  tua  meninggal  dunia, sedangkan cara yang kedua yaitu sesuai dengan  makna  waris  itu  sendiri  bahwa harta waris yang berarti adanya seorang yang meninggal dunia dan meninggalkan harta pusaka serta
meninggalkan ahli waris.
Dalam  pelaksanaannya  hukum adat  secara  umum  ataupun    hukum waris adat secara khusus yang keberadaannya  dan  keberlakuannya  di Kecamatan  Cempaka  OKU  Timur  pada saat  ini  yang  tampak  masih  dapat  di telusuri  dan  yang  masih  dilaksanakan adalah beberapa bentuk seremoni dalam acara-acara  melamar  atau  meminang dan  palaksanaan  atau  tata  cara  dalam perkawinan  serta  bagian-bagain  lain dari upacara perkawinan. Adapun pelaksanaan  hukum  adat  lainnya  atau khususnya  dalam  pembagian  harta pusaka atau waris mewaris tidak tampak lagi  sepenuhnya    menjadi  urusan lembaga  adat  atau  hukum  adat,  tetapi sepenuhnya kembali kepada
keluarga/lembaganya apakah masih
melakukan pembagianmenurut adat
(asas  musyawarah)  atau  dengan  cara lain (Islam).
Perubahan-perubahan tersebut disebabkan  oleh :
1. Pemangku adat yang ada sekarang  ataupun  tua-tua  adat
yang  sekarang  banyak  yang kurang memahami masalah adat–istiadat  itu  sendiri,  baik karena sudah jarang dipergunakan  atau  dipakai  atau memang  tidak  pernah  diketahui susunan dan aturan-aturannya.
2. Para pemangku adat yang sekarang  mereka  menganggap masalah waris–mewaris bukanlah  urusan  pemangku  adat tapi adalah urusan penghulu atau pimpinan agama setempat, sehingga  dalam  pelaksanaannya pembagian  waris  hukum  adat sebagian sudah ada yang terlaksana  sesuai  dengan  hukum Islam. 3. Hukum  waris  adat  yang  ada, sudah  banyak  yang  tidak  jelas sedangkan masyarakat yang mengetahui tentang hukum waris  adat  pun  sudah  sangat kurang, sehingga banyak
masalah-masalah  hukum  waris yang  tadinya  menjadi  objek hukum  waris  adat  sekarang sudah  merupakan  objek  hukum waris Islam.

## E. Kesimpulan
1. Pembagian harta waris masyarakat di Kecamatan Cempaka Kabupaten OKU Timur  masih  ada  sebagian  yang mengikuti tata cara Hukum Adat yang  berlaku  yaitu  dengan  cara penerusan, sebagian lainnya membagi harta waris jika
pemilik  harta  tersebut  telah meninggal dunia.
Kedudukan  Pemuka  Adat  atau pemangku adat sejak di hapuskannya sistem pemerintahan Marga (tanggal 24 Maret 1983), dalam hal pembagian  waris  hampir  tidak ada sama sekali fungsinya,  yang dulunya menerapkan Oendang  – Oendang Simbur Cahaya sebagai  acuan  adat.  Dewasa  ini masyarakat kecamatan Cempaka secara  sadar  berangsur  telah menuruti ketentuan syari’at Islam    sesuai  dengan  tuntunan Al-Qur’an dan Alhadist. 2. Penerapan  Hukum  Islam  dalam
Pembagian  waris  di  Kecamatan Cempaka, secara berangsur- angsur mulai
dilaksanakan
seiring  dengan  kesadaran  untuk mengikuti  syariat  Islam  sesuai dengan  tuntunan  Al-Qur’an  dan Alhadis,  contoh  dalam  beberapa keluarga yang menjadi ahli waris adalah anak laki-laki dan perempuan serta janda dan duda.

## F. Saran
1. Untuk  menambah  wawasan  dan pengetahuan hukum dan keagamaan  khususnya  agama Islam bagi masyarakat Kecamatan Cempaka Kabupaten OKU  Timur,  alangkah  baiknya mengadakan penyuluhan Hukum dan  keagamaan  yang  langsung dapat  menyentuh  kepentingan masyarakat banyak, seperti masalah  pembagian  waris  atau harta pusaka.
2. Para  pemuka  agama,  pemangku adat  dan  kepala  desa  di  desa-
desa seperti di Kecamatan Cempaka sudah selayaknya dalam waktu-waktu tertentu mereka  diberikan  penyuluhan dan  pembekalan  dalam  hal keagamaan,  disamping  untuk kepentingan  pribadi  juga  untuk bekal dalam melaksanakan tugas untuk mencegah perbuatan munkar.

## DAFTAR PUSTAKA

## Buku
Abdurrahman, Kedudukan Hukum Adat Dalam Rangka Pembangunan Nasional , Penerbit Alumni Bandung ,1978 Al-Qur’an dan terjemahan, sinar baru algasindo. Cetakan yang ke-3 Bandung 2007 Adz-Dzikraa, Terjemahan dan Tafsir , Penerbit Angkasa,  Bandung, Tahun 1987 Ali Amin,M., CS, Kompilasi Adat Istiadat Kabupaten Ogan
Komering  Ilir , 2001
Bushar Muhammad, Azas-azas Hukum Adat Suatu Pengantar , ctk.
kesepuluh, PT Pradnya Paramita ,
Jakarta, 1997
Hazairin, Hendak kemana Hukum Islam ?,  Tinta Mas, Jakarta 1960 Hilman Hadikusuma, Hukum Waris Adat, Alumni, Bandung , 1983 Jhon Griffiths, “ Memahami Pluralisme hukum, Sebuah Deskripsi Konseptual”, dalam Pluralisme Hukum Sebuah Pendekatan Indisiplimer , penerjemah Andri Akbar, dkk. Huma, Jakarta, 2005. Lawrence M. Friedman, Sistem Hukum Perspektif Ilmu Sosial (A Legal Sistem A Social Science Perspective) . Diterjemahkan oleh M. Khozim. Nusa Media, Bandung, 2009.
Madjid Khadduri, Teologi Keadilan (Perspektf Islam) , Risalah
Gusti,Surabaya, 1999.
M. Abdul Goni. Ikhtisar Faraid . Darul Ulum Press. Jakarta, 1987.
Muhammad Bakri, “Unifikasi dalam
Pluralisme Hukum Tanah di
Indonesia (Rekonstruksi Konsep Unifikasi Dalam UUPA)” , (Kertha Patrika Vol. 33 No 1
januari 2008) 2008.
Murtadha Muthahhari, Keadilan Ilahi Azas Pandangan Dunia Islam , Mizan,1995, Bandung. Salim HS, Erlies Septiana Nurbani,
Penerapan Teori hukum Pada Penelitian Disertasi dan Tesis .,
PT RajaGrafindo Persada, Jakarta,
2013.
_____________, Penerapan Teori hukum Pada Penelitian Disertasi dan Tesis ., PT Raja Grafindo
Persada, Jakarta, 2014.
Supomo, Bab-bab tentang Hukum Adat ,
Pradnya Paramita, Jakarta,1981
Sonny Dewi Judiasih, Harta Benda Perkawinan, Refika Aditama,Bandung, 2015. Tafsir Al Qur’an , T erjemahan , Sinar Baru Algasindo, ctk ketiga , Bandung ,2007

## Perundang-undangan
Undang-Undang No.32 Tahun 2004 Tentang Pemerintahan Daerah Peraturan Pemerintah Republik Indonesia No.72 Tahun 2005 Tentang Desa Peraturan Menteri Dalam Negeri (PERMENDAGRI) NO. 5 Tahun 2007, Tentang Pedoman Penataan Lembaga Kemasyarakatan

## Wawancara
Transkrip Hasil Wawancara dengan  H. A. Zaidan Djauhary. Palembang. 2015.

## BERAKHIRNYA HAK GUNA BANGUNAN  YANG MASIH MENJADI

## JAMINAN KREDIT DDENGAN HAK TANGGUNGAN 113
Oleh :
LISMAWATI 114 , FIRMAN MUNTAQO, AMIN MANSUR
Abstract : In the credit required a guarantee for the debt repayment and the Bank is one of the distributor of funds in the form of credit. Guarantee of debt repayment is usually in  the  form  of  certificate  of  land  right.  One  is  the  land  right  is  certificate  of  buildings right  that  have  validity  period.  Expiration  of  buildings  rights  that  were  pledged  as collateral for loans with mortgage would have the legal consequence of the existence of a security interest. In Article 18, paragraph 1, letter d Act Mortgage one of which led to the mortgage abolition is the abolishment of land rights. In this research the authors uses the normative research approach based on legislation and conceptual approaches. Data collection  techniques  with  library  materials  and  interviews  and  also  the  techniques conclusion  with  the  deductive  method.  Results  of  research  on  the  problems  that  the expiry of building rights as the object of credit guarantees stipulated in Law Number 4 of 1996 on the rights of dependents, the Indonesian Government Regulation Number 40 of  1996  on  the  right  to  cultivate  (Mortgage),  building  rights  and  rights  of  use,  the Regulation  of  the  Minister  of  Agrarian  /  Head  of  the  National  Land  Agency  of  the Republic of  Indonesia  Number 5 of 1998 on changes to  building  rights  or the  right to use  the  land  burdened  residential  security  rights  into  property  rights  and  the  legal arrangements  for  the  termination  of  the  buildings  right  is  still  the  object  of  credit guarantees in the form of Mortgage while the Credit Agreement is not over yet set in the legislation,  background  Bank  provides  loans  with  building  rights  as  the  object  of  loan collateral that are from yuridical and business considerations, the law efforts that can be done of creditors as  the holder of a security interest  if the right  to  build an end that is making  the  promises  in  the  Deed  Granting  Mortgage,  requesting  additional  collateral, extension of rights, the right change and renewal of building rights.

## Keywords : Guarantee, Building Rights, Mortgage
113 Artikel ini adalah ringkasan Tesis yang berjudul “ Berakhirnya Hak Guna Bangunan Yang Masih  Menjadi  Jaminan  Kredit  Dengan  Hak  Tanggungan”,  yang  ditulis  oleh  Lismawati  dengan pembimbing  Dr.  Firman  Muntaqo,  S.H.,  M.Hum.  dan  Amin  Mansur,  S.H.,  M.H.  pada  Program  Studi Magister Kenotariatan Universitas Sriwijaya.
114 Penulis  adalah  Mahasiswa  Magister  Kenotariatan  Universitas  Sriwijaya  Palembang Angkatan 2013.
A. Pendahuluan
1. Latar Belakang Dalam memberikan kredit kepada  masyarakat  Bank  harus  merasa yakin  bahwa  dana  yang  dipinjamkan kepada masyarakat akan dapat dikembalikan tepat pada waktuya beserta  bunganya  dengan  syarat-syarat yang  telah  disepakati  bersama  oleh Bank dan nasabah yang bersangkutan di dalam perjanjian kredit yang merupakan perjanjian  pokok  yang  ditandatangani dihadapan  Notaris  ataupun  perjanjian bawah tangan.
Perjanjian  jaminan  tidak  dapat berdiri  sendiri  tanpa  adanya  perjanjian pendahuluan atau perjanjian pokok yang mendahuluinya.  Karenanya  perjanjian jaminan  merupakan  perjanjian  asesor ( accesoir ), tambahan atau ikutan.
Sebagai  perjanjian  asesor,  eksistensi perjanjian  jaminan  ditentukan  oleh  ada dan  hapusnya  perjanjian  pendahuluan atau perjanjian pokoknya. Pada
umumnya  perjanjian  pendahuluan  ini berupa perjanjian utang piutang, perjanjian  pinjam  meminjam  uang, perjanjian kredit atau perjanjian lainnya yang menimbulkan utang piutang. 115
Salah satu yang temasuk jaminan kebendaan adalah Hak Tanggungan.  Biasanya  Bank  secara tegas mensyaratkan kepada pihak peminjam  untuk  menyerahkan  suatu barang  (benda)  sebagai  objek  jaminan hutang.  Dalam  perkreditan  diperlukan adanya jaminan untuk pelunasan hutang yang biasanya berupa sertipikat hak atas
115 Rachmadi  Usman.  2009. Hukum Jaminan  Keperdataan .  Jakarta  :  Sinar  Grafika, hlm.86.
tanah. Jaminan kebendaan berupa tanah mempunyai  posisi  paling  dominan dalam  penyaluran  kredit  bank  atau lembaga keuangan karena secara ekonomis  tanah  mempunyai  prospek yang menguntungkan dikarenakan kebutuhan akan tanah semakin meningkat sehingga nilai jual tanah pun semakin  mahal  dan  dapat  dibebani  hak tanggungan.
Salah  satu  hak  atas tanah  yang  diatur  dalam  Undang- Undang  Nomor  5  Tahun  1960  tentang Undang-Undang  Pokok  Agraria  adalah Hak Guna Bangunan  yang diatur dalam Pasal  35  sampai  dengan  Pasal  40  yang menyatakan bahwa Hak Guna
Bangunan adalah hak untuk mendirikan dan  mempunyai  bangunan  diatas  tanah yang  bukan  miliknya  sendiri  dengan jangka  waktu  paling  lama  30  tahun. Atas  permintaan  pemegang  haknya jangka waktu tersebut dapat diperpanjang selama 20 tahun. Pasal  33  Peraturan  Pemerintah
Nomor  40  Tahun  1996  tentang  Hak Guna  Usaha,  Hak  Guna  Bangunan  dan Hak Pakai Atas Tanah menyatakan : 116
1. Hak Guna Bangunan dapat dijadikan  jaminan  utang  dengan dibebani hak tanggungan.
2. Hak tanggungan sebagaimana
dimaksud  dalam  ayat  1  hapus dengan hapusnya Hak Guna Bangunan. Berakhirnya hak guna
bangunan  tersebut  apalagi  sedang
116 Peraturan  Pemerintah  Nomor  40 Tahun  1996  tentang  Hak  Guna  Usaha,  Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai Atas Tanah. psl. 33.
dijadikan jaminan kredit dengan dibebani  hak  tanggungan  tentu  saja akan mempunyai akibat hukum terhadap eksistensi dari hak
tanggungan  itu  sendiri  karena  salah satu  peristiwa  yang  menghapuskan Hak  Tanggungan  disebutkan  dalam Pasal  18  ayat  (1  d)  Undang-Undang Hak Tanggungan adalah hapusnya hak atas tanah.
2. Permasalahan
Berdasarkan latar belakang yang  telah  penulis  uraikan  diatas, permasalahan  yang  akan  penulis  bahas dalam penulisan tesis ini yaitu :
1.  Bagaimana  pengaturan  hukum terhadap  berakhirnya  Hak  Guna Bangunan  yang  masih  menjadi objek  jaminan  kredit  berupa  hak tanggungan  sedangkan  perjanjian kredit belum berakhir ?
2.  Apakah    latar    belakang    Bank memberikan  kredit  dengan  Hak Guna  Bangunan  sebagai  objek jaminan kredit yang akan berakhir sebelum  jangka  waktu  kredit berakhir ?
3.  Apakah        upaya-upaya      hukum yang        dapat        dilakukan    oleh Kreditur  selaku  Pemegang  Hak Tanggungan  apabila  Hak  Guna Bangunan  yang  menjadi  objek hak  tanggungan  jangka  waktunya berakhir ? B.  Kerangka teori 1.   Grand Theory Penelitian Tesis ini menggunakan  teori  dasar  Kepastian Hukum.  Kepastian  hukum  menurut Soedikno Mertokusumo merupakan salah  satu  syarat  yang  harus  dipenuhi dalam  penegakan  hukum.  Kepastian hukum merupakan “perlindungan
yustiabel terhadap  tindakan  sewenang- wenang,  yang  berarti  bahwa  seseorang akan  dapat  memperoleh  sesuatu  yang diharapkan dalam keadaan tertentu.” 117
Kepastian hukum apabila dikaitkan  dengan  penelitian penulis bahwa dengan dilakukan pendaftaran hak tanggungan maka hak tanggungan mempunyai kepastian hukum  yang berguna bagi semua pihak yang terkait. 2.   Middle Range Theory Penelitian ini mempergunakan teori perlindungan  hukum.  Teori perlindungan  hukum  dalam pandangan Fitzgerald dan Salmond menyatakan  bahwa hukum bertujuan mengintegrasikan dan mengkoordinasikan berbagai kepentingan  dalam  masyarakat karena  dalam  suatu  lalu  lintas kepentingan, perlindungan terhadap  kepentingan  tertentu hanya  dapat  dilakukan  dengan cara membatasi berbagai kepentingan di lain pihak. 118
Dari  substansi  teori perlindungan  hukum  apabila dikaitkan  dengan  penelitian  ini dimana Pemegang Hak
117 Soedikno  Mertokusumo.  1999. Mengenal  Hukum  ;  Sebuah  Pengantar. Yogyakarta : Liberty, hlm. 145.
118 Satjipto  Raharjo.  2000 .  Ilmu Hukum. Bandung : PT.  Citra  Aditya  Bhakti, hlm.35.
Tanggungan    yang  menerima jaminan kredit berupa Sertipikat Hak Guna Bangunan sebagai  objek  hak  tanggungan apabila jangka waktu sertipikat tersebut berakhir mendapat perlindungan hukum sebagaimana mestinya.
3. Applied Theory
Applied  Theory /  Aplikasi  Teori menguraikan  asas-asas  hukum    yang berlaku  di  bidang  hukum  yang  dikaji dan  bidang  hukum  lainnya  yang terkait. 119 Applied Theory dalam penyusunan penelitian ini menggunakan teori  Hukum  Jaminan  dikaitkan  dengan hak kebendaan secara keperdataan.
Di dalam Undang-Undang Nomor  4  Tahun  1996  tentang  Hak Tanggungan dikenal beberapa asas. Hak Tanggungan sebagai satu-satunya lembaga  jaminan  hak  atas  tanah  untuk pelunasan  hutang  tertentu  mempunyai empat asas yaitu sebagai berikut :
1. Memberikan  kedudukan  yang diutamakan  ( preferent) kepada krediturnya.  Hak  Tanggungan tersebut.
2. Selalu mengikuti objeknya dalam  tangan  siapapun  objek tersebut berada.
3. Memenuhi  asas spesialitas dan publisitas .
Asas spesialitas maksudnya
benda yang dibebani Hak Tanggungan  itu  harus  ditunjuk secara khusus.
119 Program Sstudi Magister Kenotariatan  Fakultas  Hukum  Universitas Sriwijaya. Pedoman  Penulisan  Tesis .  2014. Palembang  :  Program  Sstudi  Magister Kenotariatan  Fakultas  Hukum  Universitas Sriwijaya, hlm..33.
Adapun  asas publisitas artinya hal pembebanan Hak Tanggungan harus dapat diketahui  oleh  umum,  untuk  itu terhadap  Akta  Pemberian  Hak Tanggungan harus didaftarkan. 4. Mudah dan pasti pelaksanaan eksekusinya.

## C.   Metode penelitian
Tipe  penelitian  dalam penulisan tesis ini berupa penelitian normatif. Penelitian tesis ini menggunakan  2  (dua)  pendekatan yaitu Pendekatan perundang- undangan (Statute  Approach) dan Pendekatan Konseptual ( Conceptual Aprroach ). Jenis Bahan Penelitian yang dipergunakan  dalam  penelitian  ini adalah  data  sekunder  yaitu  data yang diperoleh dari bahan kepustakaan  atau  literatur  bahan kepustakaan dan data primer melalui  wawancara  dengan  pihak terkait. Sumber Bahan Penelitian  yaitu  b ahan  hukum primer  yaitu  bahan-bahan  hukum yang mempunyai kekuatan
mengikat yang terdiri dari peraturan perundang-undangan  yang  terkait dengan  objek  penelitian  dan  bahan hukum sekunder yaitu bahan hukum yang memberikan penjelasan  mengenai  bahan  hukum primer,  seperti  rancangan  undang- undang,  hasil-hasil  penelitian,  hasil karya  ilmiah  dari  kalangan  hukum
dan  seterusnya 120 serta  bahan- bahan yang diperoleh dari internet.
Teknik  Pengumpulan Bahan Penelitian dengan mengidentifikasi dan menginventarisasi peraturan perundang-undangan, meneliti bahan  pustaka,  membaca  buku  dan sumber-sumber lainnya. Untuk memperoleh data pendukung dengan melakukan wawancara dengan  yang  mengetahui  pokok permasalahan  yakni  Bank  dan Kantor Pertanahan. Teknik Penarikan Kesimpulan secara  deduktif  yaitu metode  berpikir  yang  menerapkan hal-hal  yang  umum  terlebih  dahulu untuk seterusnya dihubungkan
dalam bagian-bagiannya yang khusus. D.  Temuan dan analisis 1. Pengaturan Terhadap Berakhirnya Hak Guna Bangunan        Yang  Menjadi Objek Jaminan Kredit Berupa Hak Tanggungan A. Berakhirnya Hak Guna Bangunan  Sebagai  Objek  Hak Tanggungan Ditinjau Dari Undang-Undang Nomor 4 Tahun  1996  Tentang  Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta  Benda-Benda  Yang Berkaitan Dengan Tanah
120 Soerjono  Soekanto  dan  Sri Mamudji. 2010. Penelitian  Hukum  Normatif
Suatu  Tinjauan  Singkat, Jakarta  :  PT.  Raja Grafindo Persada , hlm. 13.
Hapusnya  Hak  Tanggungan diatur dalam Pasal 18 Undang-Undang Nomor  4  Tahun  1996  tentang  Hak Tanggungan  yang  menegaskan  bahwa Hak Tanggungan hapus karena hal-hal sebagai berikut :
a. Hapusnya  utang  yang  dijamin dengan hak tanggungan.
Sesuai dengan sifat accesoir dari hak  tanggungan,  adanya  hak tanggungan tergantung pada piutang yang dijamin pelunasannya.  Dengan  demikian hapusnya  utang  tersebut  juga mengakibatkan    hapusnya  hak tanggungan.
b. Dilepaskannya  hak  tanggungan oleh  pemegang  hak  tanggungan.
Kreditur  sebagai  pemegang  hak tanggungan dapat saja melepaskan hak tanggungan atas keinginan dirinya sendiri artinya kreditur tidak menginginkan lagi tanah yang dijaminkan, pelepasan hak tanggungan dilakukan  dengan  pernyataan tertulis  dari  pemegang  hak tanggungan  kepada  pemberi  hak tanggungan,  pernyataan  tertulis sebagai bukti untuk roya sehingga  hak  tanggungan  yang melekat  pada  hak  atas  tanah tersebut menjadi bebas kembali.
c. Pembersihan  hak  tanggungan berdasarkan penetapan peringkat oleh  Ketua  Pengadilan  Negeri. Hapusnya  hak  tanggungan  ini terjadi karena permohonan pembeli  hak  atas  tanah  supaya tanah yang dibelinya itu dibersihkan  dari  beban  hak tanggungan. Hal ini sesuai Pasal
19 Undang-Undang Hak Tanggungan bahwa pembeli obyek  hak  tanggungan  dapat meminta  kepada  pemegang  hak tanggungan  agar  benda  yang dibelinya  itu  dibersihkan  dari segala  beban  hak  tanggungan yang melebihi harga pembelian.
d. Hapusnya  hak  atas  tanah  yang dibebani Hak Tanggungan.
Bahwa  obyek  hak  tanggungan adalah  hak  milik,  hak  guna bangunan,  hak  guna  usaha  dan hak  pakai  yang  memilki  jangka waktu  kecuali  hak  milik.  Dalam hal  hak  guna  usaha,  hak  guna bangunan  atau  hak  pakai  yang dijadikan obyek hak tanggungan berakhir jangka waktu berlakunya  dan  diperpanjang berdasarkan  permohonan  yang diajukan  sebelum  berakhirnya jangka  waktu  tersebut,  hak tanggungan dimaksud tetap melekat  pada  hak  atas  tanah yang bersangkutan. Apabila jangka  waktu  pada  tanah-tanah tersebut  berakhir  serta  tidak diperpanjang, maka hak-hak atas tanah  tersebut  hapus  begitu  juga dengan  hak  tanggungannya  ikut hapus.  Namun  dengan  hapusnya hak tanggungan tidak mengakibatkan  hutangnya  ikut hapus,  namun  tidak  lagi  dijamin dengan jaminan khusus melainkan dengan jaminan umum.
B. Berakhirnya Hak Guna Bangunan  Sebagai  Objek Hak  Tanggungan  Ditinjau Dari  Peraturan  Pemerintah
Republik  Indonesia  Nomor 40  Tahun  1996  Tentang  Hak
Guna  Usaha,  Hak  Guna Bangunan dan Hak Pakai
Ketentuan mengenai hapusnya  Hak  Guna  Bangunan  diatur oleh  Pasal  35  Peraturan  Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 (yang merupakan  penjabaran  dari  Pasal  40 Undang-Undang Pokok Agraria) menerangkan bahwa : (1) Hak  Guna  Bangunan  hapus karena : a. Berakhirnya jangka waktu sebagaimana  ditetapkan  dalam keputusan pemberian atau perpanjangannya  atau  dalam perjanjian pemberiannya. b. Dibatalkan oleh Pejabat yang berwenang, pemegang  Hak  Pengelolaan atau  pemegang  Hak  Milik sebelum jangka waktunya berakhir karena : 1. Tidak dipenuhinya kewajiban- kewajiban  pemegang  hak dan/atau dilanggarnya ketentuan-ketentuan sebagaimana dimaksud dalam  Pasal  30,  Pasal  31 dan Pasal 32. 2. Tidak dipenuhinya  syarat-syarat atau kewajiban yang tertuang  dalam  perjanjian pemberian Hak Guna Bangunan antara pemegang Hak Guna
Bangunan  dan  Hak  Milik atau perjanjian penggunaan  tanah  Hak Pengelolaan. 3. Putusan  pengadilan  yang telah  menpunyai  kekuatan
hukum yang tetap.
c. Dilepaskan  secara  sukarela  oleh
pemegang-pemegang haknya sebelum jangka waktu berakhir. d. Dicabut berdasarkan Undang-Undang  Nomor  20 Tahun 1961 tentang Pencabutan Hak-Hak Atas Tanah  dan  Benda-Benda  yang
ada diatasnya.
e. Ditelantarkan.
f. Tanahnya musnah.
Dalam  hal  tanahnya  musnah Hak  Guna  Bangunan  hapus sejak  musnahnya  tanah  itu (Penjelasan  Pasal  35  ayat  1 huruf  f    Peraturan  Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996).
g. Ketentuan  dalam  Pasal 20 ayat 2 Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996. Pemegang Hak Guna Bangunan  yang  tidak  lagi memenuhi syarat sebagai subyek  Hak  Guna  Bangunan apabila  dalam  jangka  waktu  1 (satu)  tahun  haknya  tidak dilepaskan  atau  dialihkan  hak tersebut hapus karena hukum.
(2) Ketentuan lebih lanjut mengenai hapusnya Hak Guna  Bangunan sebagaimana  dimaksud  dalam ayat (1) diatur dengan Keputusan Presiden. Akibat  hapusnya  Hak  Guna Bangunan  diatur  dalam  Pasal 36 Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 yaitu : 1. Hapusnya Hak Guna Bangunan atas tanah Negara mengakibatkan tanah menjadi tanah Negara. 2. Hapusnya Hak Guna Bangunan  atas  tanah  Hak Pengelolaan mengakibatkan tanahnya kembali ke dalam penguasaan pemegang Hak Pengelolaan. 3. Hapusnya Hak Guna Bangunan  atas  Tanah  Hak Milik mengakibatkan tanahnya kembali ke dalam penguasaan pemegang Hak Milik. C. Berakhirnya Hak Guna Bangunan  Sebagai  Objek  Hak Tanggungan Ditinjau Dari Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan  Nasional  Nomor  5 Tahun 1998 tentang Perubahan Hak Guna Bangunan  Atau  Hak  Pakai Atas  Tanah  Untuk  Rumah Tinggal  Yang  Dibebani  Hak Tanggungan Menjadi Hak Milik
Berdasarkan  Pasal  2  Peraturan Menteri  Negara  Agraria/Kepala  Badan Pertanahan  Nasional  Nomor  5  Tahun 1998  tentang  Perubahan  Hak  Guna Bangunan  atau  Hak  Pakai  atas  Tanah Untuk  Rumah  Tinggal  Yang  Dibebani Hak  Tanggungan  Menjadi  Hak  Milik
ada  beberapa  ketentuan  yang  harus diperhatikan sebagai berikut :
1.  Perubahan hak tersebut dilakukan
atas  permohonan  pemegang  hak dengan persetujuan dari pemegang Hak Tanggungan dengan  pernyataan  persetujuan secara tertulis disertai penyerahan sertipikat hak tanggungan.
2.    Perubahan  hak  guna  bangunan sebagaimana  dimaksud  diatas mengakibatkan  hapusnya  hak tanggungan  yang  membebani hak guna bangunan tersebut.
3.   Permohonan     perubahan      hak berlaku          sebagai  pernyataan pelepasan  hak  guna  bangunan dengan  ketentuan  bahwa  tanah tersebut diberikan kembali kepadabekas pemegang hak dengan hak milik.
4. Kepala Kantor Pertanahan mendaftar hapusnya hak tanggungan  yang  membebani Hak  Guna  Bangunan yang diubah  menjadi Hak  Milik karena  jabatannya  bersamaan dengan  pendaftaran  Hak  Milik yang bersangkutan.
Berdasarkan  Pasal  3  Peraturan Menteri  Negara  Agraria/Kepala  Badan Pertanahan  Nasional  Nomor  5  Tahun 1998  tentang  Perubahan  Hak  Guna Bangunan  atau  Hak  Pakai  atas  Tanah Untuk  Rumah  Tinggal  Yang  Dibebani Hak  Tanggungan  Menjadi  Hak  Milik untuk melindungi kepentingan Kreditur/Bank maka : 1.  Untuk  kelangsungan  penjaminan kredit  berdasarkan  perjanjian utang piutang yang
pelunasannya  semula  dijamin dengan  Hak  Tanggungan  atas Hak  Guna  Bangunan yang menjadi hapus sebagaimana dimaksud  Pasal  2,  sebelum perubahan hak didaftar, pemegang  hak  atas  tanah  dapat memberikan Surat Kuasa Membebankan  Hak Tanggungan dengan  obyek  Hak  Milik  yang diperolehnya  sebagai  perubahan dari Hak Guna Bangunan
tersebut.
2.  Setelah perubahan hak dilakukan, pemegang  hak  atas  tanah  dapat membuat  Akta  Pemberian  Hak
Tanggungan  atas  Hak  Milik yang bersangkutan sesuai ketentuan  yang  berlaku  dengan hadir  sendiri  atau  melalui  Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan. D.  Pengaturan  Hukum  Terhadap Berakhirnya Hak Guna Bangunan Yang Menjadi Objek  Jaminan  Kredit  Berupa Hak  Tanggungan  Sedangkan Perjanjian Kredit Belum Berakhir Pengaturan  tentang  berakhirnya Hak  Guna  Bangunan  yang  masih menjadi objek hak tanggungan sedangkan  perjanjian  kredit  belum berakhir  belum  diatur  dalam  peraturan perundang-undangan.  Berakhirnya  Hak Guna  Bangunan  yang  masih  menjadi objek hak tanggungan sedangkan perjanjian  kredit  belum  berakhir  ini jarang  dilakukan  karena  merupakan kewenangan  dan  kebijaksanaan  intern Bank  dan  Bank  juga  selektif  unuk
menerima sertipikat hak atas tanah yang mempunyai jangka waktu.
Dalam  Pasal  1338  ayat  1  KUH Perdata yang berbunyi semua perjanjian yang  dibuat  secara  sah  berlaku  sebagai undang-undang  bagi mereka yang membuatnya.  Akibat  perjanjian  yang sah adalah :
1. Semua  perjanjian  yang  dibuat secara  sah  berlaku  bagi  yang membuatnya ; 2. Perjanjian  tidak  dapat ditarik  kembali,  kecuali  para pihak sepakat atau karena alasan-alasan  yang oleh  undang- undang  dinyatakan  cukup  untuk itu ; 3. Suatu perjanjian harus dilaksanakan dengan iktikad baik.
Dengan  demikian  jika  suatu  hak guna bangunan yang menjadi objek hak tanggungan  berakhir  sebelum  jangka waktu  kredit  yang  dimasukkan  dalam suatu  perjanjian  kredit  dan  telah disepakati  antara  Kreditur  dan  Debitur maka  perjanjian  tersebut  harus  ditaati dan  dilaksanakan  dengan  itikad  baik oleh para pihak.
2. Latar Belakang Bank Memberikan Kredit Dengan Hak Guna Bangunan Sebagai Objek Jaminan  Kredit  Yang  Akan Berakhir Sebelum Jangka Waktu Kredit Berakhir
A. Prosedur  Pemberian  Kredit
Perbankan
Proses  pemberian  kredit  oleh bank secara umum yaitu : 121 1. Pengajuan permohonan / aplikasi kredit. Persyaratan aplikasi kredit dibedakan  menjadi  2  jenis  yaitu untuk perusahaan dan perorangan. 2. Penelitian berkas kredit.
Apabila dari hasil penlitian yang dilakukan bank berpendapat bahwa  berkas  aplikasi  tersebut telah  lengkap  dan  memenuhi syarat maka bank akan melakukan  tahap  selanjutnya yaitu penilaian kelayakan kredit,
jika  belum  lengkap  maka  bank akan  meminta  kepada  pemohon kredit untuk melengkapinya.
3. Penilaian kelayakan kredit. Dalam tahap penilaian kelayakan  kredit  ini  banyak aspek yang dinilai yaitu : a. Aspek hukum Penilaian  terhadap  keaslian dan keabsahan dokumen-
dokumen  yang  diajukan  oleh pemohon kredit. b. Aspek Pasar dan Pemasaran Prospek usaha yang dijalankan  oleh  pemohom kredit  untuk  masa  sekarang dan akan datang.
c. Aspek keuangan
Penilaian  dilihat  dari  laporan keuangan yang termuat dalam neraca  dan  laporan  laba  rugi yang dilampirkan dalam aplikasi kredit.
121 Hermansyah . 2009. Hukum Perbankan  Nasional  Indonesia .  Jakarta  :
Prenada Media Group, hlm. 68-71.
d. Aspek Teknis/Operasional Mengenai lokasi tempat usaha, kondisi gedung beserta sarana dan prasarana pendukung lainnya. e. Aspek Manajemen Menilai pengalaman dari yang  memohon  kredit  dalam mengelola kegiatan usahanya, termasuk sumber daya manusia  yang  mendukung kegiatan usaha tersebut. f. Aspek sosial ekonomi
Penilaian  terhadap  dampak dari  kegiatan  usaha  yang dijalankan  oleh  perusahaan yang memohon kredit khususnya  bagi  masyarakat baik secara ekonomis maupun sosial. g. Aspek Amdal Kegiatan usaha yang dijalankan oleh suatu perusahaan  pasti  mempunyai dampak  terhadap  lingkungan baik darat, air dan udara.
4. Perjanjian kredit bank.
Perjanjian kredit  yang dilakukan oleh  pemohon  kredit  (debitur) dan bank (kreditur) yang menandatangani suatu persetujuan atau pinjam meminjan  uang  yang  masing- masing sepakat menaaati persetujuan tersebut.

## B. Tata  Cara  Penilaian  Jaminan Kredit Bank
Setidaknya  terdapat  3  (tiga) aspek  yang  terkait  dengan  penilaian barang  jaminan  yaitu  nilai,  harga  dan
biaya. Nilai adalah hasil guna dari suatu property baik  berwujud  maupun  tidak berwujud  dinyatakan  dalam  suatu  mata uang  yang  diperoleh  melalui  proses penilaian  pada  tanggal  tertentu.  Harga adalah  suatu  jumlah  yang  disepakati penjual  dan  pembeli,  sedangkan  biaya adalah suatu jumlah uang yang dikeluarkan  dalam  melakukan  suatu pengadaan, pembangunan atau pembuatan suatu property. 122
Setiap  objek  jaminan  yang diajukan  oleh  calon  peminjam  (debitur) dilakukan  penilaian  oleh  bank  yang menerimanya,  yang dilakukan penilaian secara  hukum  dan  secara  ekonomi. Penilaian  secara  hukum  dilakukan dengan  merujuk  kepada  ketentuan peraturan  perundang-undangan  yang mengatur tentang legalitas objek jaminan  utang  dan  penggunaannya sebagai  jaminan  kredit.  Dari  penilaian secara hukum dapat disimpulkan mengenai objek jaminan yang bersangkutan layak atau tidak layak dari segi hukum. Penilaian secara ekonomi dilakukan dengan memperhatikan aspek-aspek yang berkaitan dengan nilai ekonomi dari objek jaminan kredit. Dari penilaian ini dapat disimpulkan besarnya  nilai  (harga)  dari  objek jaminan  kredit.  Penilaian  ekonomi sebaiknya  dilakukan  setelah  diketahui kelayakan  objek  jaminan  kredit  secara hukum.  Hal  ini  perlu  diperhatikan karena  sering  kali  nilai  dari  suatu barang sangat terkait dengan kelayakannnya dari segi hukum.
122 H.R.  Daeng  Naja.  2005 . Hukum Kredit  Dan  Bank  Garansi .  Bandung  :  PT.  Citra Aditya Bakti, hlm. 228-229.
C. Latar Belakang Bank Memberikan  Kredit  Dengan Hak  Guna  Bangunan  Sebagai Objek  Jaminan  Kredit  Yang Akan Berakhir Sebelum Jangka Waktu Kredit Berakhir Menurut  Head  Legal  Bank  Pan Indonesia, Kantor Cabang Utama Palembang bahwa untuk Sertipikat  Hak Guna Bangunan  dapat diterima sebagai agunan  asalkan  jatuh  tempo  atau  masa berakhirnya sertipikat Hak Guna Bangunan  tersebut  minimal  2  (dua) tahun  sebelum  jangka  waktu  fasilitas kredit berakhir. Jika Hak Guna Bangunan tersebut dapat diterima sebagai  jaminan  sebelum  jangka  waktu kredit  berakhir  maka  ada  kebijakan penyimpangan artinya diluar dari kebiasaan  aturan  intern  Bank.  Tapi  hal tersebut terjadi tetap berdasarkan persetujuan Komite Kredit yang biasanya  dilihat  dari  pertimbangan yuridis yaitu telah
dilakukan pengecekan  keabsahan  sertipikat  dan ada  kemungkinan  bisa  diperpanjang atau dilakukan peningkatan hak. Dari pertimbangan ekonomi/bisnis yaitu pemohon kredit/Debitur  mempunyai  usaha  yang lancar  dan  berkembang,  mempunyai reputasi yang bagus, mempunyai deposito  dan  tabungan  yang  besar jumlahnya  dan  Debitur    merupakan nasabah lama Bank yang selalu mempercayakan pengelolaan
keuangannya di Bank Panin.
Jika  terjadi  pengikatan  jaminan berupa  Sertipikat  Hak  Guna  Bangunan yang  jangka  waktunya  akan  berakhir,
Bank Panin meminta jaminan tambahan  di  awal  pengikatan  kredit berupa Bilyet Deposito/Sertipikat Deposito  yang  diikat  dengan  Perjanjian Gadai  Deposito  yang  dibuat  dibawah tangan  antara  kreditur  dan  debitur  yang di dalamnya ada kuasa untuk mencairkan deposito tersebut. Sertipikat Deposito adalah simpanan dalam bentuk deposito yang sertipikat bukti penyimpanannya dapat dipindahtangankan.
D. Pengikatan  Jaminan  Kredit Dengan Sertipikat Hak Guna Bangunan  Sebagai    Objek
Jaminan Kredit Setiap kredit yang telah disetujui  dan  disepakati  antara  pihak kreditur  dan  debitur  maka  wajib dituangkan  dalam  perjanjian  kredit (akad  kredit)  secara  tertulis  yang  bisa dilakukan  dengan  akta  notariil  dan  akta dibawah tangan. Perjanjian kredit merupakan  perjanjian  pokok  yang biasanya  diikat  dengan  akta  otentik dengan menggunakan akta Notaris.
Setelah ditandatanganinya Perjanjian  Kredit  diteruskan  dengan pengikatan agunan berupa hak tanggungan  dengan  penandatanganan Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT) dibuat dihadapan  Notaris  /  Pejabat  Pembuat Akta  Tanah  atau  bisa  langsung  dengan
Akta  Pemberian  Hak  Tanggungan (APHT)  yang  dibuat  dihadapan  Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).
Dalam rangka memperoleh kepastian  mengenai  kedudukan  yang diutamakan  bagi  kreditor  pemegang
Hak  Tanggungan  tersebut  ditentukan pula  bahwa  Akta  Pemberian  Hak Tanggungan  beserta  surat-surat  lain yang  diperlukan  bagi  pendaftarannya wajib  dikirimkan  oleh  Pejabat  Pembuat Akta  Tanah  kepada  Kantor  Pertanahan selambat-lambatnya  7  (tujuh)  hari  kerja setelah  penandatanganannya.  Demikian pula  pelaksanaan  kuasa  membebankan Hak  Tanggungan  yang  dimaksudkan diatas  ditetapkan  batas  waktunya,  yaitu 1 (satu) bulan untuk hak atas tanah yang sudah terdaftar dan 3 (tiga) bulan untuk hak atas tanah yang belum terdaftar.
Pendaftaran hak tanggungan dilakukan  pada  Kantor  Pertanahan  atas dasar  data  di  dalam  Akta  Pemberian Hak Tanggungan serta berkas pendaftaran  yang  diterimanya  dari
Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah,  dengan dibuatkan  buku  tanah  hak  tanggungan. Dengan  dibuatnya  buku  tanah  tersebut berupa  sertipikat  hak  tanggungan  maka lahirlah hak tanggungan.
3. Upaya-Upaya  Hukum  Yang Dapat Dilakukan Oleh Kreditr Selaku Pemegang Hak Tanggungan Apabila Hak Guna Bangunan Yang Menjadi Objek Hak Tanggungan Jangka Waktunya Berakhir A. Upaya-Upaya Hukum Yang Dapat Dilakukan oleh Kreditur selaku Pemegang Hak Tanggungan  Apabila  Hak Guna Bangunan Yang Menjadi Objek Hak Tanggungan Jangka Waktunya Akan Berakhir Upaya-upaya hukum  yang dapat  dilakukan  oleh  antara lain :
1.  Pembuatan  Janji-Janji    Pada Akta    Pemberian    Hak Tanggungan Janji-janji yang bersifat fakultatif yang dapat disertakan dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan yang dibuat Pejabat Pembuat Akta Tanah menurut  Pasal  11  ayat  2 huruf  d  Undang-Undang Hak  Tanggungan  tersebut antara lain seperti janji yang memberikan kewenangan kepada pemegang hak tanggungan untuk menyelamatkan  tanah  objek hak tanggungan. Dalam janji ini termasuk pemberian kewenangan kepada pemegang  Hak  Tanggungan untuk  atas  biaya  pemberi Hak  Tanggungan  mengurus perpanjangan hak atas tanah yang  dijadikan  obyek  Hak
Tanggungan untuk mencegah  hapusnya  Hak Tanggungan karena hapusnya hak atas tanah dan melakukan  pekerjaan  lain yang diperlukan untuk menjaga  agar  obyek  Hak Tanggungan tidak berkurang  nilainya yang akan mengakibatkan berkurangnya harga penjualan  sehingga  tidak cukup untuk melunasi utang yang dijamin.
2. Permintaan Jaminan Tambahan Kepada Debitur Di dalam praktek perbankan dalam hal menghadapi kemungkinan hapusnya  obyek  jaminan dalam hal ini hak atas tanah yang dibebani Hak Tanggungan  yang  jangka waktunya akan habis sebelum jangka waktu kredit  yang  diberikan,  maka bank akan meminta jaminan tambahan  selain  hak  atas tanah  yang  akan  dibebani
Hak Tanggungan.
3.    Perpanjangan  Jangka Waktu Hak Guna Bangunan Berkaitan dengan terbatasnya  jangka  waktu dari  Hak  Guna  Bangunan, dalam  peraturan  perundang- undangan  telah  disediakan cara  yang  memungkinkan pemegang Hak Guna Bangunan yang jangka waktunya berakhir tetap menjadi pemegang dari Hak Guna  Bangunan  tersebut yaitu  melalui  perpanjangan hak. Perpanjangan  jangka  waktu hak  atas  tanah  ini  masuk dalam  kategori  pendaftaran karena perubahan data yuridis  karena  terjadinya perubahan  jangka  waktu berlakunya hak tersebut yang  dicantumkan  dalam sertipikat tanah yang bersangkutan ,walaupun
tidak terjadi perubahan subyek dan obyeknya. 123 B. Upaya-Upaya Hukum Yang Dapat Dilakukan oleh Kreditur selaku Pemegang Hak Tanggungan  Apabila  Hak Guna Bangunan Yang Menjadi Objek Hak Tanggungan Jangka Waktunya Telah Berakhir Upaya-upaya hukum yang dapat dilakukan oleh antara lain : 1. Perubahan  Hak  Atas Tanah Berdasarkan ketentuan Pasal  1  angka  11  Peraturan Menteri Agraria/Kepala BPN  Nomor  3  Tahun  1999 jo  ketentuan  Pasal  1  angka 13 Peraturan Menteri Agraria/Kepala BPN Nomor 9  Tahun  1999  ditegaskan bahwa maksud dari perubahan  hak  atas  tanah adalah penetapan pemerintah mengenai penegasan  bahwa  sebidang tanah  yang  semula  dipunyai dengan  sesuatu  hak  atas tanah tertentu, atas permohonan pemegang haknya menjadi tanah negara dan sekaligus memberikan  tanah  tersebut 123 Mhd Yamin Lubis dan Abd Rahim Lubis.  2012. Hukum  Pendaftaran  Tanah. Bandung : Mandar Maju, hlm. 293.
kepadanya  dengan  hak  atas tanah jenis lainnya. Perubahan  hak  ini  terdiri dari penurunan dan peningkatan hak. Peningkatan  hak  ini  dalam hal ini adalah kebalikan dari penurunan hak yakni perubahan  hak  dari  hak yang  statusnya  lebih  rendah
(misalnya  dengan  melihat jangka  waktunya)  menjadi hak  atas  tanah  yang  lebih tinggi,  misalnya  dari  Hak
Pakai  menjadi  Hak  Guna Bangunan  atau  Hak  Guna Bangunan menjadi Hak Milik. 124 2.    Pembaharuan  Hak  Guna Bangunan Berdasarkan ketentuan Pasal  1  angka  11  Peraturan Menteri Agraria/Kepala BPN  Nomor  3  Tahun  1999 jo  ketentuan  Pasal  1  angka 13 Peraturan Menteri Agraria/Kepala BPN Nomor 9  Tahun  1999  ditegaskan bahwa maksud dari pembaharuan  hak    adalah pemberian  hak  atas  tanah yang sama kepada pemegang  hak  yang  sama yang  dapat  diajukan  setelah jangka  waktu  berlakunya hak atas tanah yang bersangkutan berakhir.
Jika  Hak  Guna  Bangunan yang  telah  berakhir  dan dengan  berakhirnya  jangka
124 Mhd Yamin Lubis dan Abd Rahim Lubis. Ibid . hlm. 305.
waktu  Hak  Guna  Bangunan hak  atas  tanahnya  menjadi hapus,  sedangkan  hapusnya hak atas tanah menyebabkan Hak Tanggungan ikut hapus maka dilakukan pembaharuan hak. E. Penutup

## A. Kesimpulan
Dari  hasil  penelitian  dan pembahasan  ada  beberapa  hal yang dapat ditarik kesimpulan : 1. Pengaturan  hukum  terhadap berakhirnya Hak Guna Bangunan  sebagai  objek  hak tanggungan diatur dalam : a. Undang-Undang  Nomor  4 Tahun  1996  Tentang  Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda- Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah. b. Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 40  Tahun  1996  Tentang Hak  Guna  Usaha,  Hak
Guna  Bangunan  dan  Hak
Pakai.
c. Peraturan  Menteri  Negara
Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor  5  Tahun  1998 tentang  Perubahan  Hak Guna  Bangunan  atau  Hak
Pakai  atas  Tanah  Untuk
Rumah Tinggal Yang Dibebani Hak Tanggungan Menjadi Hak Milik. d. Pengaturan hukum terhadap  berakhirnya  Hak Guna Bangunan yang menjadi  objek  jaminan
kredit berupa Hak Tanggungan sedangkan Perjanjian  Kredit  belum berakhir belum diatur dalam peraturan perundang-undangan. 2. Latar belakang Bank memberikan kredit dengan Hak Guna  Bangunan  sebagai  objek jaminan  kredit  yang  akan berakhir sebelum jangka waktu kredit dilihat dari pertimbangan yuridis yaitu adanya kemungkinan sertipikat tersebut bisa dilakuan perpanjangan hak dan pertimbangan bisnis yaitu untuk mendapatkan keuntungan dan adanya Perjanjian Gadai Deposito yang berguna untuk mengcover pelunasan kredit atau sertipikat hak  atas  tanah  lain  dan  semua tahapan-tahapan yang dilakukan tersebut tetap berdasarkan persetujuan
komite kredit Bank.
3. Upaya-upaya hukum  yang dapat dilakukan  oleh  Kreditur  selaku Pemegang  Hak  Tanggungan apabila  Hak  Guna  Bangunan
yang menjadi objek hak tanggungan  jangka  waktunya berakhir dibagi 2 (dua) yaitu : a. Jika  Hak  Guna  Bangunan yang  menjadi  objek  hak tanggungan  akan  berakhir maka dilakukan perpanjangan  Hak  Guna Bangunan yang dimasukkan dalam pembuatan  janji-janji  pada Akta Pemberian Hak Tanggungan, meminta jaminan tambahan/pengganti dan perpanjangan  Hak  Guna
Bangunan.
b. Jika  Hak  Guna  Bangunan yang  menjadi  objek  hak tanggungan  telah  berakhir maka  dilakukan  dengan cara  perubahan  Hak  Guna Bangunan dan pembaharuan  Hak  Guna Bangunan  dan  kemudian dilakukan pembebanan atau pemasangan hak tanggungan yang baru yang didahului dengan penandatangani Surat Kuasa  Membebankan  Hak Tanggungan dan Akta Pemberian Hak Tanggungan yang dilakukan  oleh  Pemberi dan Penerima Hak Tanggungan. B. Saran Dari  kesimpulan  diatas dapat dikemukakan saran sebagai berikut : 1. Diperlukan pengaturan hukum mengenai Bank memberikan  kredit  dengan Hak Guna Bangunan sebagai objek jaminan kredit  yang  akan  berakhir sebelum jangka waktu
kredit  karena  pengaturan yang  ada  sekarang  belum mengatur  dan  yang  diatur hanya berakhirnya hak guna bangunan yang menjadi
objek jaminan kredit berupa
hak tanggugan.
2. Bank  selaku  pemberi  kredit dan pemegang hak tanggungan seharusnya lebih selektif untuk menerima  Sertipikat  Hak Guna Bangunan yang mempunyai  jangka  waktu karena akan menjadi permasalahan  jika  sertipikat tersebut tidak dapat diperpanjang atau diperbaharui haknya. 3. Bagi Kantor Pertanahan
diharapkan agar proses perpanjangan,  pembaharuan hak    dan  peningkatan  Hak Guna Bangunan lebih dipercepat dan dibuat kebijakan hukum yang dapat memberikan perlindungan  dan  kepastian hukum terhadap berakhirnya hak  guna  bangunan  yang menjadi objek hak tanggungan. DAFTAR PUSTAKA A.   Buku Hermansyah. 2009. Hukum Perbankan Nasional Indonesia . Jakarta : Prenada Media Group. H.R.  Daeng  Naja.  2005. Hukum Kredit Dan Bank Garansi .  Bandung  :  PT. Citra Aditya Bakti. Mhd  Yamin  Lubis  dan  Abd  Rahim Lubis. 2012. Hukum Pendaftaran Tanah. Bandung : Mandar Maju. Program Sstudi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sriwijaya. Pedoman Penulisan  Tesis .  2014. Palembang  :  Program Sstudi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sriwijaya. Rachmadi  Usman.  2009. Hukum Jaminan Keperdataan . Jakarta : Sinar Grafika. Satjipto Raharjo. 2000 . Ilmu Hukum.  Bandung  : PT. Citra Aditya Bhakti. Soedikno Mertokusumo. 1999. Mengenal Hukum ; Sebuah Pengantar, Yogyakarta : Liberty.
Soerjono Soekanto dan Sri Mamudji. 2010. Penelitian Hukum Normatif  Suatu  Tinjauan Singkat, Jakarta  :  PT. Raja Grafindo Persada.

## B. Peraturan Perundang-undangan
Kitab Undang-Undang Hukum Perdata. Undang Undang Nomor 5 Tahun1960 tentang Peraturan  Dasar  Pokok- Pokok Agraria. Undang-Undang  Nomor  4  Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan  Atas  Tanah Beserta Benda-Benda Yang  Berkaitan  Dengan Tanah. Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 40 Tahun 1996 Tentang Hak  Guna  Usaha,  Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai. Peraturan  Menteri  Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia Nomor 5 Tahun 1998 tentang Perubahan  Hak  Guna Bangunan atau Hak Pakai  Atas  Tanah  Untuk Rumah  Tinggal  Yang Dibebani Hak Tanggungan Menjadi Hak Milik. Peraturan  Menteri  Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia Nomor 3 Tahun 1999 tentang Pelimpahan Kewenangan Pemberian dan Pembatalan Keputusan Pemberian Hak-Hak Atas Tanah Negara. Peraturan  Menteri  Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia Nomor 9 Tahun 1999 tentang Tata Cara Pemberian dan Pembatalan  Hak  Atas Tanah  Negara  dan  Hak Pengelolaan.
TANGGUNG JAWAB HUKUM NOTARIS TERHADAP AKTA YANG DIBUATNYA SETELAH BERAKHIR MASA JABATANNYA DI TINJAU DARI PASAL 65 UNDANG-UNDANG NOMOR 30 TAHUN 2004 TENTANG JABATAN NOTARIS 125
Oleh : RICO ANDRIANSYAH 126 , JONI EMIRZON, AGUS TRISAKA
ABSTRACT : Notary is defined asanauthorized public official to make authentic deed and other authorities referred to Acts or any other laws of Indonesia.The purpose of this study  is  to  find  out  what  sort  of  Notary  responsibilities,  SubstituteNotary,  and  Acting Notary on deeds made after the end of his term, and to find out the time limit of liability of Notary, Substituted Notary, and Acting Notary on each deed made or supervised by notaryreffered  to  Article  No.  65  of  Indonesian  Notary  Act  (UUJN).This  study  used juridical normative method that studying laws in Indonesian Act.This study focused on documents or literature reviews related to theories, relevant opinion to the issues of the study.The  results  showed  that  Notary  as  an  authorized  public  official (openbaarambtenaar)  to  make  authentic  deeds  and  to  be  responsible  for  his  actions related to his profession.The scope of a Notary liabilityincludes: both civil liability and crime,  based  on  UUJN  and  the  ethics  code  of  Notary.  To  determine  the  validity  of liability  from  Notary,  Substituted  Notary,  and  Acting  Notary  for  the  deed  made  or supervised  by,  it  must  be  reffered  to  the  concept  of  the  Notary  as  a  Profession (ambt).The provisions concerning with the validity of liability shall be sued in the court for  the  parties  aggrieved  by  the  violation  in  authentic  deed  based  on  the  provisions expiry.
Keywords: Responsibility, Notary, authentic deed, Ends of term.
125 Artikel ini merupakan ringkasan Tesis yang berjudul :” Tanggung Jawab Hukum Notaris Terhadap Akta Yang Dibuatnya Setelah Berakhir Masa Jabatannya Di tinjau Dari Pasal 65 Undang- Undang Nomor 30 Tahun 2004 Tentang Jabatan Notaris”. Ditulis oleh Rico Andriansyah,SH. Pembimbing I: Prof. Dr. H. Joni Emirzon,SH.,M.Hum. Pembimbing II: H. Agus Trisaka,SH.,M.Kn.,BKP. Program Studi Magister Kenotariatan Universitas Sriwijaya.
126 Penulis adalah Mahasiswa Program Studi Magister Kenotariatan Universitas Sriwijaya Angkatan Tahun 2013.

## A. Pendahuluan

## 1. Latar Belakang
Notaris  adalah  pejabat  umum yang  berwenang  untuk  membuat  akta otentik dan kewenangan lainnya
sebagaimana  dimaksud  dalam  undang- undang  ini  atau  berdasarkan  undang- undang
lainnya. 127 Notaris dalam
menjalankan  tugas  dan  jabatannya dibatasi  oleh  umur  (biologis)  Notaris yang  bersangkutan  sehingga  dari  segi pertanggung  jawabannya  terhadap  akta yang dibuat dihadapan dan oleh Notaris, apakah pertanggungjawabannya dibatasi oleh  umur  Notaris  yang  bersangkutan atau oleh akta itu sendiri.
Notaris  dapat  berhenti  atau diberhentikan
dari jabatannya dengan  hormat,  hal  ini  sesuai dengan Pasal 8 UUJN yaitu : 1.  Notaris berhenti
atau diberhentikan dari jabatannya dengan hormat karena :
a. Meninggal dunia;
b. Telah berumur 65 tahun;
c.  Permintaan sendiri; d. Tidak mampu secara rohani  dan/atau  jasmani untuk melaksanakan  tugas jabatan notaris secara terus  menerus  lebih  dari  3 (tiga) tahun, atau e. Merangkap jabatan
sebagaimana dimaksud dalam pasal 3 huruf g.
127 Pasal 1 angka 1 Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2014 Perubahan Atas Undang- Undang Nomor 30 tahun 2004
2.  Ketentuan umur sebagaimana dimaksud pada  ayat  (1)  huruf  b  dapat diperpanjang sampai berumur  67  tahun  dengan mempertimbangkan kesehatan yang bersangutan.
Seperti dinyatakan dalam Pasal 65 UUJN: “Notaris,  Notaris  Pengganti,  dan Pejabat Sementara Notaris bertanggung  jawab  atas  setiap akta  yang  dibuatnya  meskipun Protokol Notaris telah diserahkan atau dipindahkan kepada pihak penyimpan Protokol Notaris ”
Penjelasan Pasal 65 UUJN tersebut di atas menurut Habib Adji bahwa: 128 1.  Mereka yang diangkat sebagai Notaris, Notaris pengganti, dan Pejabat Sementara  Notaris  dianggap sebagai  menjalankan  tugas pribadi  dan  seumur  hidup sehingga  tanpa  batas  waktu pertanggungjawaban.
2.  Pertanggungjawaban Notaris, Notaris Pengganti, dan Pejabat  Sementara  Notaris dianggap  melekat,  kemana pun  dan  dimana  pun  mantan Notaris, mantan Notaris Pengganti, dan mantan pejabat  sementara  Notaris berada.
128 Habib Adjie. 2009. Hukum Notaris Indonesia ,Bandung: Refika Aditama, hlm. 40.
Hal ini berbeda dengan pendapat dari Sjaifurrachman,
bahwa  di  Indonesia  tidak  dikenal tanggung  jawab  secara  mutlak tanpa  batas  waktu,  sehingga  dapat diartikan  tidak  ada  jabatan  di Indonesia  yang  tanggung  jawabnya tanpa  batas.  Setiap  orang  yang mengemban atau memangku jabatan tertentu dalam bidang apapun  sebagai  pelaksana  dari struktur  negara,  pemerintahan  atau organisasi  mempunyai  batas  waktu. Ada  batasan  dari  segi  wewenang, ada  juga  dari  segi  waktu.  Artinya sampai  batas  waktu  kapan  jabatan yang diemban oleh seseorang harus berakhir.  Oleh  karena  itu,  setiap jabatan apapun mempunyai batasan waktu  tanggung  jawab  sepanjang yang  bersangkutan  menjabat  atau karena apabila jabatan yang dipangkuseseorang telah habis yang  bersangkutan  berhenti  pula tanggung  jawabnya  dalam  jabatan yang pernah dipangkunya. 129
Dalam  praktik  sekarang  ini sudah  banyak  terjadi  akta  yang dibuat  oleh  Notaris  semasa  ia menjabat  sebagai  pejabat  umum yang  berwenang  membuat  akta otentik  atau  alat  bukti  otentik dipersoalkan  di  Pengadilan  semasa ia  tidak  lagi  menjabat  sebagai notaris (pensiun) dan mantan Notaris yang sudah pensiun
tersebut langsung dipanggil untuk di
129 Sjaifurrachman. 2011. Aspek Pertanggungjawaban Notaris Dalam Pembuatan Akta , Surabaya:CV. Mandar Maju, hlm.192-193.
jadikan saksi bahkan seorang mantan  Notaris  atau  Notaris  yang sudah  pensiun  dari  jabatannya digugat  atau  dituntut  di  muka Pengadilan  atas  perbuatan  hukum yang dilakukan pada waktu menjabat.  Penyebab  permasalahan tersebut bisa timbul secara langsung  akibat  kelalaian  Notaris semasa  menjabat,  dan  juga  bisa timbul  secara  tidak  langsung  dalam hal  dilakukan  oleh  orang  lain. Apabila  penyebab  permasalahan timbul  akibat kelalaian  mantan
Notaris yang tidak memenuhi ketentuan  Undang-Undang,  maka berakibat  akta  yang  dibuat  oleh mantan Notaris tersebut mempunyai kekuatan  pembuktian  sebagai  akta di  bawah  tangan  atau  akta  menjadi batal  demi  hukum,  yang  dapat menjadi  alasan  bagi  pihak  yang menderita kerugian menuntut penggantian kepada mantan Notaris tersebut. Dalam hal penyebab permasalahan  bukan  timbul  dari mantan notaris, melainkan ketidakjujuran  para  pihak  yang menghadapkebenaran syarat administrasi sebagai dasar pembuatan akta, maka akta tersebut berakibat batal demi hukum.
Pasal  65  UUJN,  Notaris bertanggung  jawab  terhadap  akta yang pernah dibuat walaupun
protokol Notaris tersebut telah diserahkan  pada  pihak  penyimpan protokol, tetapi pada Pasal 65 UUJN tersebut menimbulkan implikasi
hukum  yang  tidak  jelas,  karena Pasal  65  UUJN  tidak  menjelaskan secara  spesifik  mengenai  batasan
waktu  pertanggung  jawaban  Notaris setelah  masa  jabatannya  berakhir.
Dan Pasal  65 UUJN tidak menentukan  secara  jelas  sampai kapankah Notaris harus
bertanggung  jawab  atas  akta  yang pernah dibuatnya.

## 2. Permasalahan
Berdasarkan uraian latar belakang tersebut diatas, maka
permasalahan  yang  akan  diteliti  dalam penelitian ini adalah :
1. Bagaimana  bentuk  tanggung  jawab hukum  Notaris  terhadap  akta  yang dibuatnya  setelah  berakhir  masa jabatannya? 2.  Sampai kapankah Notaris bertanggung  jawab  atas  akta yang dibuatnya menyangkut masalah  daluwarsa  penuntutan baik  secara  perdata  maupun pidana?

## B. kerangka konseptual
1. Tanggung Jawab Hukum
Pengertian tanggung jawab
menurut Kamus Besar Bahasa Indonesia adalah suatu keadaan wajib menanggung segala  sesuatunya.  Jika  terjadi  apa-apa boleh dituntut
dipersalahkan, diperkarakan, dan sebagainya. 130
Tanggung  jawab  adalah  kesadaran manusia akan tingkah laku atau
perbuatannya  yang  disengaja  mupun yang  tidak  disengaja.  Tanggung  jawab berarti  juga  berbuat  sebagai  perwujudan kesadaran akan kewajibannya.
130 Departemen Pendidikan Nasional.2000. Kamus Besar Bahasa Indonesia, Jakarta:Balai Pustaka. Hlm.1139
Tanggung  jawab  dapat  diartikan  juga dengan  bertindak  tepat  tanpa  perlu diperingatkan.  Sedangkan  bertanggung jawab merupakan sikap tidak tergantung dan  kepekaan  terhadap  perasaan  orang lain. 131

## 2. Notaris
Pasal 1 angka 1 Undang-Undang Jabatan  Notaris,  disebutkan  Notaris sebagai  pejabat  umum  yang  berwenang untuk  membuat  akta  otentik  dan kewenangan  lainnya.  Artinya  Notaris memliki  tugas  sebagai  pejabat  umum dan memiliki wewenang untuk membuat akta otentik serta kewenangan lainnya  yang  diatur  oleh  Undang- Undang Jabatan Notaris. 132

## 3. Akta
Di dalam pasal 1 angka 7 UUJN, menyebutkan  bahwa  Akta  adalah  akta otentik  yang dibuat oleh atau dihadapan Notaris  menurut  bentuk  dan  tata  cara yang  ditetapkan  dalam  Undang-Undang ini.
Akta otentik terdapat didalam hukum pembuktian yang diatur di dalam buku IV Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, mengenai syarat-syarat agar suatu akta berlaku sebagai akta otentik, hal ini diatur di dalam pasal 1868 KUH Perdata. Akta sebagai alat bukti tertulis dalam hal-hal tertentu, merupakan bukti yang kuat (lengkap) bagi pihak-pihak
131 http://id.google.com/”melatih tanggung jawab, diunggah tanggal 01 oktober 2015.
132 Abdul Ghofur Anshori. 2009.
Lembaga Kenotariatan Indonesia persfektif
Hukum dan Etika. Yogyakarta: UII Press, hlm.
14.
yang bersangkutan, mereka yang menandatangani suatu akta bertanggung jawab dan terikat akan isi akta.
5. Minuta Akta
Pengertian  minuta  akta  adalah asli akta  yang menentukan tanda tangan para penghadap, saksi, dan Notaris, yang disimpan  sebagai  bagian  dari  Protokol Notaris (pasal 1 angka 8 UUJN). Protokol  Notaris  adalah  kumpulan dokumen yang merupakan arsip Negara yang harus disimpan dan dipelihara oleh
Notaris sesuai dengan ketentuan Peraturan  Perundang-Undangan(Pasal  1 angka 13 UUJN)

## C. Metode penelitian
Sesuai  dengan  permasalahan  yang akan  dikaji, maka  penelitian  ini  merupakan jenis  penelitian  normatif  atau  disebut  juga dengan  penelitian  hukum  doktrinan  yakni yang  berfokus  pada  peraturan  tertulis. 133
Yang menggambarkan, menelaah, menjelaskan serta menganalisis permasalahan  mengenai  bentuk  dan  batas waktu pertanggungjawaban notaris
terhadap  akta  yang  dibuatnya  setelah berakhir masa jabatannya.

## D. Temuan dan analisis
1. Bentuk  Tanggung  Jawab  Hukum Notaris Terhadap Akta Yang Dibuatnya  Setelah  Berakhir  Masa Jabatannya. Tanggung jawab Notaris sebagai
pejabat  umum meliputi  tanggung jawab profesi Notaris itu sendiri yang
berhubungan dengan akta yang
133 Amiruddin dan H. Zainal Asikin.
2008. Pengantar Metode Penelitian Hukum, Edisi ke-1 Cet IV, Jakarta: Raja Grafindo Persada,hlm.118.
dibuatnya.  terhadap  produk  akta  yang dibuatnya,  Notaris  bertanggung  jawab atas  keotentikannya.  Apabila  Notaris tidak  dapat  menjaga  keotentikan  dari akta  yang  dibuatnya  tersebut,  maka otentisitas  akta  tersebut  dapat  hilang dan  akta  yang  dibuat  tersebut          dapat terdegradasi  menjadi  akta  dibawah tangan. 134
Bentuk – bentuk pertanggungjawaban hukum Notaris terhadap akta yang dibuatnya meliputi: 135
a. Tanggung  jawab  Notaris  secara perdata terhadap kebenaran materiil terhadap akta yang dibuatnya;
b. Tanggung  jawab  Notaris  secara pidana terhadap kebenaran materiil dalam akta yang dibuatnya; c. Tanggung jawab Notaris berdasarkan  peraturan  Jabatan Notaris (UUJN) terhadap kebenaran  materiil  dalam  akta yang dibuatnya;
d. Tanggung  jawab  Notaris  dalam menjalankan tugas jabatannya
berdasarkan Kode Etik Notaris.
Uraian  terhadap  4  (empat)  poin bentuk  tanggung  jawab  hukum  Notaris tersebut  diatas  akan  di  jelaskan  sebagai berikut:
134 http://apakabarakta.blogspot.co.id/2 015/03/tanggung-jawab-notaris-terhadap- akta.html?m=1. Diakses pada hari senin tanggal 25 januari 2016.
135 Nico. 2003. Tanggungjawab
Notaris Selaku Pejabat Umum . Yogyakarta: Center for Documentation and Studies of Business Law (CDBL)
a. Bentuk  tanggung  jawab  notaris  secara perdata atas akta yang dibuatnya. Wirjono Prodjodikoro mengatakan bahwa pertanggung jawaban atas perbuatan seseorang biasanya  praktis  baru  ada  arti  apabila orang  itu  melakukan  perbuatan  – perbuatan  yang  tidak  diperbolehkan oleh hukum dan sebagian besar
perbuatan-perbuatan seperti ini merupakan  suatu  perbuatan  yang  di dalam KUH Perdata dinamakan perbuatan melawan hukum. 136
Ganti  rugi  atas  dasar  perbuatan melanggar  hukum  di  dalam  hukum perdata  diatur  dalam  Pasal  1365  KUH Perdata, yang menentukan: "Tiap perbuatan  melanggar  hukum  yang membawa  kerugian  kepada  orang  lain, mewajibkan orang yang karena salahnya  menerbitkan  kerugian  itu, menggantikan kerugian tersebut.
Gugatan  ganti  kerugian  atas dasar  perbuatan  melanggar  hukum apabila  pelaku  melakukan  perbuatan yang  memenuhi  keseluruhan  unsur Pasal  1365  KUH  Perdata,  mengenai siapa yang diwajibkan untuk membuktikan adanya perbuatan
melanggar  hukum,  menurut  Pasal  1865 KUH  Perdata  menentukan:  "setiap orang  yang  mendalilkan  bahwa  ia mempunyai  sesuatu  hak,  atau  guna meneguhkan  haknya  sendiri  maupun membantah  suatu  hak  orang  lain, menunjuk pada suatu peristiwa,
diwajibkan  membuktikan  adanya  hak atas  peristiwa  tersebut".  Hal  ini  berarti bahwa  dalam  perbuatan  melanggar hukum, yang diwajibkan untuk
136 Ibid,
membuktikan adanya perbuatan melanggar  hukum  adalah  pihak  yang haknya dilanggar yang harus membuktikan  bahwa  haknya  telah dilanggar oleh orang lain. Oleh karenanya  jika  pihak  yang  merasa haknya  dirugikan,  namun  tidak  dapat membuktikan  adanya  pelanggaran  hak karena salah satu unsur tidak terpenuhi, maka  gugatan  ganti  kerugian  atas  dasar perbuatan  melanggar  hukum  tidak  akan berhasil.Pasal 1246 KUH Perdata menentukan  bahwa  "biaya,  rugi,  dan bunga  yang  oleh  si  berpiutang  boleh menuntut  akan  penggantinya,  terdirilah pada umumnya atas rugi yang dideritanya  dan  untung  yang  sedianya harus dapat dinikmatinya....". Mengenai biaya,  rugi,  bunga  dijelaskan  lebih lanjut  oleh  Subekti  sebagai  berikut: biaya maksudnyayaitu yang benar-benar telah  dikeluarkan.  Kerugian  maksudnya kerugian  yang  benar-benar  diderita akibat kelalaian dari debitur. Sedangkan bunga  maksudnya  yaitu  keuntungan yang  telah  diperhitungkan  sebelumnya akan  di  terima. 137 Mengenai  gugatan ganti kerugian yang berupa penggantian biaya,  rugi  dan  bunga  ini  tidak sepenuhnya  harus  terpenuhi,  melainkan cukup  dengan  kerugian  yang  benar- benar telah diderita oleh kreditur karena kelalaian  debitur  yang  tidak  memenuhi kewajiban yang timbul karena
perjanjian. 138
b. Bentuk  tanggung  jawab  notaris  secara pidana  terhadap  kebenaran  materiil dalam akta yang dibuatnya.
137 Subekti. 2001. Hukum Perjanjian . Jakarta: Intermasa. hlm. 47.
138 Abdulkadir Muhammad, Op.Cit , hal. 40.
Dalam hal Notaris diduga melakukan perbuatan pidana pemalsuan akta  sebagaimana  dimaksud  Pasal  263, KUHP  maka  dapat  di  uraikan  sebagai berikut : 1. Pasal 263 KUHP:
(1) Barang siapa membuat secara tidak benar  atau  memalsu  surat  yang dapat  menimbulkan  sesuatu  hak, perikatan, atau pembebasan hutang  atau  yang  di  peruntukkan sebagai bukti daripada sesuatu hal dengan  maksud  diperuntukkan sebagai bukti daripada sesuatu hal dengan  maksud  untuk  memakai atau  menyuruh  orang  lain  pakai surat  tersebut  seolah-olah  isinya benar dan tidak di  palsu,  diancam jika  pemakaian  tersebut  dapat menimbulkan  kerugian  karena pemalsuan  surat  dengan  pidana penjara paling lama enam tahun.
(2)  Diancam  dengan  pidana  yang sama, barang siapa dengan sengaja  memakai  surat  yang isinya tidak benar atau yang palsu, seolah-olah benar dan tidak palsu, jika  pemakaian  surat  itu  dapat menimbulkan kerugian. 139 Hukuman dapat diberikan menurut  pasal  ini,  apabila  pada  waktu memalsukan  surat  itu  harus  dengan maksud akan menggunakan atau menyuruh orang lain untuk
menggunakan surat tersebut seolah-olah asli dan tidak palsu. Penggunaannya itu harus  dapat  mendatangkan  kerugian,
139 Dinas Hukum Polri. 1995.
Penjabaran Unsur Pasal-Pasal Dalam KUHP Dan Delik-Delik Lain Di Luar KUHP . Jakarta. hlm. 91-92.
”dapat” maksudnya tidak perlu kerugian itu betul-betulsudah ada, baru kemungkinan saja akan adanya kerugian itu  sudah  cukup,  yang  diartikan  dengan ”Kerugian”,  disini  tidak  saja  hanya meliputi  kerugian  materil,  akan  tetapi juga kerugian dilapangan kemasyarakatan, kesusilaan, dan
kehormatan.  Adapun  yang  dapat  di hukum  menurut  pasal  ini  tidak  saja, “Memalsukan" surat pada ayat (1) tetapi juga  sengaja  mempergunakan  surat palsu  ayat  (2)  ‘Sengaja'  maksudnya, bahwa  orang  yang  menggunakan  itu harus  mengetahui  benar-benar  bahwa surat  yang  ia  gunakan  itu  palsu.  Jika  ia tidak  tahu  akan  hal  itu,  ia  tidak dihukum.  Sudah  dianggap  sebagai mempergunakan, misalnya
:
menyerahkan  surat  itu  kepada  orang lain  yang  harus  mempergunakan  lebih lanjut  atau  menyerahkan  surat  itu ditempat  dimana  surat  tersebut  harus dibutuhkan.  Dalam  hal  menggunakan surat palsu ini  pun  harus  pula dibuktikan,  bahwa  orang  itu  bertindak seolah-olah  surat  itu  asli  dan  tidak dipalsukan, demikian pula perbuatan itu harus dapat mendatangkan kerugian.
Penjatuhan sanksi pidana terhadap Notaris dapat dilakukan sepanjang  batasan-batasan  sebagaimana tersebut  dilanggar,  artinya  di  samping memenuhi  rumusan  pelanggaran  yang tersebut dalam Undang-Undang
Perubahan atas Undang-Undang Jabatan Notaris  dan  kode  etik  jabatan  Notaris juga  harus  memenuhi  rumusan  yang tersebut dalam KUHP. Apabila tindakan pelanggaran  atau  perbuatan  melawan hukum  yang  dilakukan  oleh  Notaris memenuhi rumusan suatu tindak pidana,
tetapi jika ternyata berdasarkan Undang-Undang Perubahanatas Undang-Undang  Jabatan  Notaris  suatu pelanggaran. Maka Notaris yang bersangkutan tidak dapat dijatuhi hukuman  pidana,  karena  ukuran  untuk menilai  sebuah  akta  harus  didasarkan Pada  Undang-Undang  Jabatan  Notaris dan kode etik jabatan Notaris.
c. Tanggung jawab notaris berdasarkan peraturan jabatan notaris (UUJN) terhadap kebenaran materiil dalam akta yang dibuatnya.
Berkaitan dengan tanggung jawab Notaris secara eksplisit
disebutkan  dalam  Pasal  65  UUJN  yang menyatakan  bahwa  Notaris  (Notaris Pengganti,  Pejabat  Sementara  Notaris) bertanggung jawab atas setiap akta yang dibuatnya,  meskipun  protokol  Notaris telah  diserahkan  atau  dipindahkan kepada  pihak  penyimpan  protokol Notaris.  Ketentuan  sanksi  dalam  UUJN diatur  dalam  BAB  XI  Pasal  84  dan Pasal  85.  Pasal  84  menyatakan  bahwa tindakan  pelanggaran  yang  dilakukan oleh Notaris terhadap ketentuan sebagaimana  dimaksud  dalam  Pasal  16 ayat  1  huruf  i,  Pasal  16  ayat  1  huruf  k, Pasal  41,  Pasal  44,  Pasal  48,  Pasal  49, Pasal  50,  Pasal  51  atau  Pasal  52  yang mengakibatkan suatu akta hanya
mempunyai kekuatan pembuktian sebagai akta di bawah tangan atau suatu akta  menjadi  batal  demi  hukum  dapat menjadi alasan bagi pihakyang menderita  kerugian  untuk  menuntut penggantian biaya, ganti rugi dan bunga kepada Notaris.
d. Tanggung jawab Notaris dalam menjalankan tugas jabatannya berdasarkan Kode Etik Notaris.
Notaris melalui sumpahnya berjanji  untukmenjaga  sikap,  tingkah lakunya dan akan menjalankan kewajibannyasesuai  dengan  kode  etik profesi,  kehormatan,  martabat  dan tanggungjawabnya sebagai Notaris.UUJN  dan  kode  etik  Notaris menghendaki agar Notaris dalammenjalankantugas jabatannya sebagai pejabat umum, selain harustunduk pada UUJN juga harus taat pada kode etik profesi serta harusbertanggungjawab terhadap masyarakat yang dilayaninya, organisasiprofesi (Ikatan Notaris
Indonesia  atau  INI)  maupun  terhadap Negara.
Menurut Abdulkadir Muhammad, notaris dalam menjalankan tugasjabatannya : 140
a. Notaris dituntut melakukan perbuatan  akta  dengan  baik  dan benar.Artinya  akta  yang  dibuat  itu memenuhi kehendak hukum danpermintaan  pihak-pihak  yang berkepentingan karena jabatannya.
b. Notaris dituntut menghasilkan akta yang bermutu. Artinya akta yangdibuatnya  itu  sesuai  dengan aturan hukum dan kehendak pihak- pihakyang  berkepentingan  dalam arti  yang  sebenarnya.  Notaris harusmenjelaskan  kepada  pihak- pihak yang berkepentingan akankebenaran  isi  dan  prosedur akta yang dibuatnya itu. c. Berdampak positif, artinya
siapapun  akan  mengakui  akta
140 Abdul Ghofur Ansori.2009.
Lembaga Kenotariatan Indonesia, Perspektif Hukum dan Etika. Yogyakarta: UII. Pers.hlm.49
Notaris  itumempunyai  kekuatan bukti sempurna.
Pelanggaran terkait dengan kode etik Notaris adalah perbuatan atautindakan yang dilakukan oleh anggota perkumpulan organisasi IkatanNotaris  Indonesia  maupun  orang lain  yang  memangku  dan  menjalankan jabatan Notaris yang melanggar ketentuan kode etikdan/atau disiplinorganisasi.Terkait dengan sanksi sebagai  bentuk  upaya  penegakan  kode etik  Notaris  atas  pelanggaran  kode  etik didefinisikan sebagai suatu
hukumanyang  dimaksudkan  sebagai sarana, upaya dan alat pemaksa ketaatan dan disiplin Notaris. Sanksi dalam kode etik  Notaris  dituangkan  dalamPasal  6 yang  menyatakan  bahwa  sanksi  yang dikenakan terhadapanggota yang melanggaran  kode  etik  dapat  berupa teguran, peringatan, schorsing (pemecatan sementara) dari keanggotaan perkumpulan, onzetting (pemecatan) dari keanggotaan perkumpulan  danpemberhentian  dengan tidak hormat dari keanggotaan
perkumpulan. 2. Batas Waktu Pertanggungjawaban Notaris Menyangkut Daluwarsa Penuntutan Baik Secara Perdata Maupun Pidana. Tanggung Jawab perdata
bilamana  Notaris  melakukan  kesalahan karena  ingkar  janji  sebagaimana  yang telah  ditentukan  dalam  ketentuan  Pasal 1243  BW  atau  perbuatan  melanggar hukum  sebagaimana  yang  ditentukan dalam  ketentuan  Pasal  1365  BW. Notaris dimintakan pertanggung jawaban  perdata  apabila  kesalahan
tersebut  telah  menimbulkan  kerugian pihak klien atau pihak lain.
Sedangkan tanggung jawab pidana bilamana Notaris telah melakukan  perbuatan  hukum  yang dilarang  oleh  undang  -  undang  atau melakukan kesalahan/perbuatan melawan  hukum  baik  karena  sengaja atau  lalai  yang  menimbulkan  kerugian pihak  lain.  Peran  faktor  moralitas  bagi Notaris  adalah  membuat  Notaris  tidak menyalahgunakan  wewenang  yang  ada padanya. sehingga tidak merugikan bagi para pihak dan tidak merugikan Notaris itu  sendiri.  Para  pihak  dapat  dirugikan karena  akta  yang  tidak  dibuat  sesuai dengan ketentuan yang ditetapkan dapat berakibat  akta  menjadi  akta  di  bawah tangan,  cacat  yuridis,  sehingga  dapat membuat hal-hal yang tertuang di dalam aktamenjadi batal demi hukum. Sedangkan Notaris juga dapat dirugikan karena  Notaris  diharuskan  bertanggung jawab  terhadap  kerugian  yang  dialami para  pihak  dengan  Cara  membayar kerugian, bunga dan denda yang timbul akibat kesalahan Notaris. 141
Ketentuan mengenai Batas waktu Notaris dapat diperkarakan di pengadilan bagi para pihak yang dirugikan akibat pelanggaran dalam pembuatan akta otentik harus didasarkan pada ketentuan daluwarsa. Hukum Barat mengenal pengertian daluwarsa. Dalam buku Ke-4 BW, antara lain diatur tentang daluwarsa : 142
141 Issak Laurens, www.google.com Tugas dan Tanggung Jawab Notaris Menurut UUJN , diambil tanggal 20 Januari 2016.
142 Retnowulan Sutantio & Iskandar Oeripkartawinata. 2005. Hukum Acara Perdata
1. Yang menyebabkan seseorang dibebaskan  dari  suatu  kewajiban atau  yang  menyebabkan  hak menuntut seseorang menjadi gugur, praescriptio (bahasa  Latin) dan extinctieve  verjaring (bahasa Belanda).
2. Yang menyebabkan seseorang memperoleh suatu hak tertentu.Daluwarsa ini mengharuskan  adanya  itikad  baik dari  orang  yang  akan  memperoleh hak  tersebut, usucapio (bahasa Latin)  dan acquistieve  verjaring (bahasa Belanda).
Adapun lembaga lewat waktu (daluwarsa) dapat dibedakan antara : 143
1. Lewat  waktu  untuk  memperoleh hak milik.
Dalam hukum perbendaan, seorang bezitter yang  jujur  atas  suatu benda  yang  tidak  bergerak  lama kelamaan  dapat  memperoleh  hak  milik atas  benda  tersebut.  Apabila  ia  dapat menunjukkan suatu titel yang sah, maka dengan lewatnya waktu dua puluh tahun lamanya  sejak  ia  mulai  menguasai benda tersebut, ia menjadi pemilik yang sah dari benda tersebut.
2. Lewat waktu untuk dibebaskan dari suatu tuntutan.
Oleh Undang-undang ditetapkan
bahwa  dengan  lewatnya  waktu  tiga puluh  tahun,  setiap  orang  dibebaskan dari  semua  penagihan  atau  tuntutan hukum.  Ini  berarti  bila  seseorang digugat  untuk  membayar  utang  yang sudah  lebih  dari  tiga  puluh  tahun lamanya,  ia  dapat  menolak  gugatan  itu
dalamTeori dan Praktek . Bandung: Mandar Maju. hlm.205.
143 C. S. T Kansil. 2006. Modul Hukum Perdata . Jakarta: Pradnya Paramita. hlm.257.
dengan  hanya  mengajukan  bahwa  ia selama  tiga  puluh  tahun  belum  pernah menerima tuntutan atau gugatan itu.
Daluwarsa ( verjaring ) atau lewat  waktu  adalah  suatu  alat  untuk memperoleh  sesuatu  atau  dibebaskan dari  sesuatu  perikatan  dengan  lewatnya suatu  waktu  tertentu  dan  atas  syarat- syarat  yang  ditentukan  oleh  Undang- undang  (Pasal  1946  KUHPerdata). Seseorang  tidaklah  dapat  memperoleh sesuatu  hak  karena  daluwarsa,  bila waktunya  belum  tiba.  Akan  tetapi, seseorang dapat melepaskan sesuatu hak yang diperolehnya karena daluwarsa. 144
Pasal 1967 KUHPerdata
menyatakan :
“segala  tuntutan  hukum,  baik yang bersifat perbendaan maupun yang bersifat perseorangan, hapus karena daluwarsa dengan lewatnya waktu  tiga  puluh  (30)  tahun, sedangkan siapa yang menunjukkan akan adanya daluwarsa itu tidak usah mempertunjukkan suatu alas hak,  lagi  pula  tak  dapatlah dimajukan  terhadapnya  suatu tangkisan yang didasarkan kepada itikadnya yang buruk.” Daluwarsa sebagai alat dibebaskan  dari  suatu  kewajiban,  yaitu hapusnya segala hak untuk mengajukan tuntutan  hukum,  baik  yang  bersifat kebendaan maupun yang bersifat perseorangan  setelah  lewat  waktu  30 (tiga  puluh)  tahun.  Untuk  menunjukkan adanya  daluwarsa  itu  tidak  usah
144 Darwan Prinst. 2002. Strategi Menyusun dan Menangani Gugatan Perdata . Bandung: PT. Citra Aditya Bakti. hlm.73.
menunjukkan  suatu  alas  hak  atas pemilikannya.  Terhadapnya  juga  tidak dapat  diajukan  suatu  tangkisan  yang didasarkan  itikadnya  yang  buruk  (Pasal 1967 KUHPerdata).
Pasal 1969 KUHPerdata mengatur daluwarsa tentang melakukan tuntutan setelah lewat waktu 2 tahun oleh :
1. Para  dokter  dan  ahli  obat-obatan untuk  kunjungan,  perawatan  dan obatobatan;
2. Para juru sita untuk upah memberikan akta-akta dan melakukan pekerjaan yang diperintahkan kepada mereka;
3. Para pengusaha sekolah berasrama untuk uang makan dan pengajaran bagi  murid-muridnya,  begitu  pula tuntutan-tuntutan  lain  pengajaran yang diberikan oleh mereka;
4. Para buruh kecuali yang termaksud dalam  Pasal  1968  KUHPerdata untuk  pembayaran  upah  mereka beserta  jumlah  kenaikan  upah mereka.
Sementara Pasal 1970 KUHPerdata mengatur daluwarsa setelah lewat waktu 2 tahun, sejak diputusnya perkara atau tercapainya perdamaian di antara para pihak tentang tuntutan :
1. Advokat  untuk  pembayaran  jasa- jasa mereka;
2. Pengacara untuk pembayaran
persekot-persekot dan upah mereka; 3. Notaris untuk pembayaran persekot-persekot dan upah, perhitungan daluwarsa sejak dibuatnya akta-akta. Dalam  hukum  pidana,  apabila
suatu  tindak  pidana  oleh  karena
beberapa hal  tidak saja  diselidiki  dalam waktu yang agak lama, maka masyarakat  tidak  begitu  ingat  lagi kepadanya sehingga tidak begitu dirasakan  perlunya  dan  manfaatnya menjadinya  tindak  pidana  yang  ringan, yaitu  golongan  pelanggaran  seluruhnya dan  golongan  kejahatan  yang  diancam dengan  hukuman  kurungan,  lebih-lebih denda. 145
Lebih dari itu, lebih lama pengusutan tidak dilakukan, lebih sukar untuk mendapatkan bukti-bukti yang cukup apabila terdakwa memungkiri kesalahannya. Kedua alasan tersebut mendorong pembentuk KUHP untuk dalam Pasal 78 menentukan bahwa hakmenuntut seseorang yang melakukan tindak pidana, gugur karena daluwarsa ( verjaring ) setelah lampau
tenggangtenggang waktu sebagai berikut : 1. Satu tahun bagi semua pelanggaran  dan  bagi  kejahatan, yang dilakukan dengan mempergunakan percetakan ( drukpers );
2. Enam  tahun  bagi  kejahatan  yang diancam  dengan  hukuman  denda, kurungan,  dan  penjara  selama maksimum  tidak  lebih  dari  tiga tahun;
3. Dua  belas  tahun  bagi  semua kejahatan  yang  diancam  dengan hukuman  penjara  maksimum  lebih dari tiga tahun;
4. Delapan  belas  tahun  bagi  semua kejahatan  yang  diancam  dengan
145 Wirjono Prodjodikoro. 2003. Asas- Asas Hukum Pidana di Indonesia . Bandung: PT. Refika Aditama. hlm.167.
hukuman  mati  atau  hukuman penjara seumur hidup.
Dalam pasal 1967 BW untuk daluarsa dalam hukum perdata yaitu selama tiga puluh tahun dan pasal 78 jo 79 KUHP dalam hukum pidana yaitu dua belas tahun. Para pihak dapat meminta pertanggungjawaban Notaris terhadap aktanya yang cacat yuridis sampai batas waktu atau daluarsanya habis meskipun notaris yang bersangkutan telah pensiun atau berhenti dari jabatannya sebagai Notaris. Tetapi setelah lewat masa daluarsanya, para pihak tidak dapat lagi meminta  pertanggungjawaban Notaris yang bersangkutan.

## E. Penutup
Berdasarkan uraian dan pembahasan yang dikemukakan pada bab-bab sebelumnya, maka dapat ditarik garis besar penelitian ini ke dalam beberapa kesimpulan dan saran-saran sebagai berikut :
1. Kesimpulan
1. Bentuk  tanggung  jawab  hukum
Notaris  selaku  pejabat  umum terhadap  akta  yang  di  buatnya setelah berakhir masa jabatannyayaitu:  tanggung  jawab secara  perdata,  tanggung  jawab secara  pidana,  tanggung  jawab berdasarkan  Peraturan  Jabatan Notaris (UUJN)  dan tangung  jawab notaris dalam menjalankan jabatannya  berdasarkan  kode  etik notaris. 2. Untuk menentukan, sampai kapankah Notaris, Notaris Pengganti,  dan  Pejabat  Sementara Notaris  harus  bertanggungjawab
atas  akta  yang  dibuat  di  hadapan atau olehnya, maka harus dikaitkan dengan  konsep  Notaris  sebagai suatu  Jabatan  ( ambt ).  Ketentuan mengenai  batas  waktu  Notaris dapat  diperkarakan  dipengadilan bagi  para  pihak  yang  dirugikan akibat pelanggaran dalampembuatan akta otentik harus  didasarkan  pada  ketentuan daluarsadalam Pasal 1967 KUHPerdata  untuk  daluarsa  dalam hukum  perdatayaitu  selama  30
(tiga  puluh  tahun)  dan  Pasal  78  jo 79 KUHP dalam hukumpidana yaitu 12 (dua belas tahun).
2. Saran – Saran
Berdasarkan penulisan yang dibuat
penulis, Selanjutnya penulis memberikan
saran sebagai berikut :
1. Notaris  selaku  pejabat  umum seharusnya lebih berhati – hati dan teliti dalam membuat akta, serta mematuhi seluruh peraturan  jabatannya  yang  di atur dalam UUJN dan Kode Etik Profesinya sesuai dengan sumpah  jabatannya  karena akta  yang  dibuat  oleh  Notaris mempunyai kekuatan pembuktian  yang  sempurna serta  tanggung  jawab  Notaris tidak terbatas pada saat menjabat sebagai pejabat umum  saja  namun  tanggung jawab  tersebut  terus  melekat pada pribadi purnabakti Notaris  dan  tidak  berakhir karena berkahir masa
jabatannya.
2. Agar  Notaris  sebagai  pejabat publik yang melaksanakan tugas dalam masyarakat
menyelesaikan persoalan hukum  yang  dihadapinyauntuk selalu  bertindak  cermat,  hati- hati, dan belajar meningkatkanpengetahuannya untuk  mendalami  mengenai peraturan perundang- undanganyang  berlaku  dengan baik selama menjalankan jabatannyasebagai Notaris, sehingga dapat seminimal mungkin terjadinya perbuatanatau akta yang dilahirkan dipersengketakan oleh para pihak
yangberkepentingan.

## DAFTAR PUSTAKA

## A. BUKU-BUKU
Adjie, Habib .2009. Hukum Notaris Indonesia ,Bandung: Refika Aditama.
Amiruddin dan Asikin, H. Zainal. 2008.
Pengantar Metode Penelitian Hukum, Edisi ke-1 Cet IV, Jakarta: Raja Grafindo Persada.

## Departemen Pendidikan
Nasional.2000. Kamus Besar Bahasa Indonesia, Jakarta:Balai
Pustaka. Dinas Hukum Polri. 1995. Penjabaran
Unsur Pasal-Pasal Dalam KUHP Dan Delik-Delik Lain Di Luar KUHP . Jakarta. Kansil, C. S. T. 2006. Modul Hukum Perdata . Jakarta: Pradnya Paramita. Nico. 2003. Tanggungjawab Notaris Selaku Pejabat Umum .
Yogyakarta: Center for Documentation and Studies of Business Law (CDBL). Prinst, Darwan. 2002. Strategi
Menyusun dan Menangani Gugatan Perdata . Bandung: PT. Citra Aditya Bakti. Sjaifurrachman .2011. Aspek Pertanggungjawaban Notaris
Dalam Pembuatan Akta . Surabaya:CV. Mandar Maju.
Subekti. 2001. Hukum Perjanjian .
Jakarta: Intermasa.
Sutantio, Retnowulan & Oeripkartawinata, Iskandar. 2005. Hukum Acara Perdata dalamTeori dan Praktek .
Bandung: Mandar Maju.
Syahrani, Riduan .1998, Seluk Beluk dan Asas-Asas Hukum Perdata .
Bandung:Alumni.

## B. PERUNDANG-UNDANGAN
Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2014 Perubahan Atas Undang-Undang Nomor 30 tahun 2004
C. INTERNET http://apakabarakta.blogspot.co.id/2015 /03/tanggung-jawab-notaris- terhadap-akta.html?m=1 .
Diakses pada hari senin tanggal 25 januari 2016.
Issak Laurens, www.google.com Tugas dan Tanggung Jawab Notaris Menurut UUJN , diambil tanggal 20 Januari 2016.
http://id.google.com/”melatih tanggung jawab, diunggah tanggal 01 oktober 2015.

## PERANAN NOTARIS SELAKU PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH DALAM PROSES VERIFIKASI

## BEA PEROLEHAN HAK ATAS TANAH DAN BANGUNAN

## DI KABUPATEN BANYUASIN

## Oleh :

## YUDI HARDIAWAN
Abstract :  The  results  of  this  study  indicate  that  the  Sale  and  Purchase  Agreements made before a Notary as Officer of Land deed is authentic deeds, but to be considered authentic deed, deed of sale before it is signed must be preceded by verification BPHTB for  verification  BPHTB  is  a  requirement  that  has  been  determined  by  the  Act  that  the Sale and Purchase Agreements will be signed after BPHTB paid and verified. The role of the Notary as Officer of Land deed in the manufacture of a deed of sale must ask the parties  truth  of  BPHTB    tax  payments  BPHTB,  if  the  parties  can  not  submit  proof  of payment BPHTB the Notary as  Officer of the Land Deed authorizes to order and help the parties to pay for and verify BPTHB in DPPKAD to be able to implement sales and purchase agreement something. Supposedly verification conducted by Revenue Service of  the  regional  asset  and  finace  management  (DPPKAD)  is  about  truth  and completeness  of  SSPD  BPHTB  and  supporting  documents  but  not  the  price  of  the transaction.  Then  the  result  of  the  verification  hindrance  in  BPHTB  SSPD  becomes obstacles in the issuence of the deed Purchase sale.

## A. Pendahuluan
Pajak  Daerah  adalah  kontribusi wajib kepada Daerah yang terutang oleh orang  pribadi  atau  badan  yang  bersifat memaksa  berdasarkan  Undang-Undang, dengan  tidak  mendapatkan  imbalan secara  langsung  dan  digunakan  untuk keperluan Daerah bagi sebesar-besarnya kemakmuran  rakyat.  Pajak  Daerah meliputi  Pajak  Propinsi  dan  Pajak Kabupaten/Kota. 146
Salah  satu  sumber  potensi  pajak yang  patut  digali  sesuai  situasi  dan kondisi perekonomian serta perkembangan  pembangunan  bangsa sekarang  ini  adalah  jenis  Pajak  Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan selanjutnya disingkat BPHTB. 147
Dalam  mengelola  BPHTB  yang berhak adalah pemerintah pusat, namun penerimaan  BPHTB  sebagian  besar merupakan  pemasukan  bagi  daerah terlebih dengan telah berlakunya Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang  Pajak  Daerah  dan  Retribusi Daerah,  berdasarkan  ketentuan  Pasal  2 ayat (2) BPHTB menjadi Pajak Daerah.
Sehubungan  dengan  Undang- Undang  Nomor  28  Tahun  2009  tentang Pajak  Daerah  dan  Retribusi  Daerah, berdasarkan  ketentuan  Pasal  2  ayat  (2)
BPHTB menjadi Pajak Daerah, maka di Kabupaten Banyuasin
dibentuk
Peraturan Daerah Kabupaten Banyuasin
Nomor  8  Tahun  2011  tentang  Pajak Daerah  Kabupaten  Banyuasin,  dalam rangka  pelaksanaan  Undang-Undang Nomor  8  Tahun  2011  tentang  Pajak Daerah  Kabupaten  Banyuasin.  Bupati Banyuasin memberikan petunjuk 146 Tmbooks. 2013. Perpajakan Esensi dan Aplikasi . Yogyakarta; CV. Andi. Hlm 1
147 Marihot Pahalamana Siahaan. 2003. Bea Perolehan Hak Atas Tanah Dan Bangunan Teori Dan Praktek. Edisi I. Cetakan. I. Jakarta: PT. RajaGrafindo Persada. Hlm 6.
mengenai Sistem dan Prosedur Pemungutan  Bea  Perolehan  Hak  Atas Tanah dan Bangunan dengan dikeluarkannya Peraturan Bupati Banyuasin  Nomor  88  Tahun  2011 tentang Sistem dan Prosedur Pemungutan  Bea  Perolehan  Hak  Atas Tanah dan Bangunan. Terkait  dengan  Undang-Undang
Nomor  28  Tahun  2009  tentang  Pajak Daerah  dan  Retribusi  Daerah  dan Peraturan Daerah Kabupaten Banyuasin
Nomor  8  Tahun  2011  tentang  Pajak Daerah  Kabupaten  Banyuasin,  maka dalam menjalankan BPHTB di Kabupaten  Banyuasin  banyak  pihak yang terlibat didalamnya yaitu:
1. Masyarakat
2. Dinas  Pendapatan  Daerah (Dispenda),
3. Bank,
4. Notaris Selaku Pejabat
Pembuat Akta Tanah, dan 5. Badan Pertanahan Nasional. Pentingnya Peranan serta masyarakat dalam memberitahukan atau menyampaikan Harga Transaksi sebagai dasar  pegenaan  BPHTB,  juga  berkaitan dengan  Peranan  Notaris  selaku  Pejabat Pembuat  Akta  Tanah  yang  bertugas untuk membuat akta jual beli. Akta jual beli  dilakukan  dalam  hal  benda  objek jual  beli  dan  harga  transaksi  telah disepakati  dan  dilakukan  pembayaran seluruhnya oleh Pembeli sebagai bentuk keseriusan  pembelian,  namun  masih harus menunggu dilakukannya
verifikasi  pajak  sebagai  salah  satu syarat  dilaksanakannya  peralihan  hak atas  tanah  dan/atau  bangunan  dengan perbuatan  hukum  jual  beli.  Hal  ini dikarenakan,  dalam  setiap  pelaksanaan peralihan  hak  atas  tanah  dan/atau bangunan,  para  pihak  diwajibkan  untuk
memperlihatkan bukti setor pembayaran BPHTB kehadapan PPAT. 148
Peranan  Notaris  selaku  Pejabat Pembuat  Akta  Tanah  sangat  berarti dalam  kontribusi  penerimaan  target BPHTB.
Dengan adanya pihak-pihak tersebut  di  atas  yang  mendukung pelaksanaan BPHTB juga adanya
keterkaitan  peraturan  maupun  lembaga- lembaganya  antara  satu  dengan  yang lain yang tidak sesuai. Akibat keterkaitan  yang  tidak  sesuai  itu,  tidak jarang dalam prakteknya sering menimbulkan suatu permasalahan.
B. Kerangka Teori

## 1. Teori Jabatan
Menurut  E.  Utrecht  :  karena diwakili  pejabat,  jabatan  itu  berjalan. Pihak  yang  menjalankan  hak  dan kewajiban  yang  didukung  oleh  jabatan ialah  pejabat.  Jabatan  bertindak  dengan perantaraan pejabatnya 149 .
Menurut  Logemann  :  jabatan adalah lingkungan perkerjaan tetap yang digaris  batasi  dan  yang  disediakan untuk  ditempati  oleh  pemangku  jabatan yang  ditunjuk  dan  disediakan  untuk diwakili  oleh  mereka  sebagai  pribadi. Berdasarkan hukum tata negara, jabatanlah yang dibebani dengan kewajiban,  yang  berwenang  untuk melakukan  perbuatan  hukum.  Hak  dan kewajiban berjalan terus, tidak terpengaruh dengan pergantian pejabat 150 .
148 Undang-Undang  Nomor  28  Tahun 2009  Tentang  Pajak  dan  Distribusi  Daerah Pasal  91  ayat  (1)  :  “Pejabat  Pembuat  Akta Tanah/Notaris  hanya  dapat  menandatangani akta  Peralihan  Hak  atas  Tanah  dan/atau Bangunan  setelah  Wajib  Pajak  menyerahkan bukti pembayaran pajak.
149 Ridwan,  HR,  2006, Hukum  Administrasi Negara , Jakarta,PT Raja Grafindo persada, Hlm.79 150 Ibid

## 2. Teori Peralihan Hak
Teori  Peralihan  Hak.  Ada  2 bentuk  peralihan  Hak  Milik  Atas Satuan Rumah Susun  yaitu : 151 1. Beralih 2. Pemindahan Hak (dialihkan) 3. 4. Teori Desentralisasi JHA Logemann  membagi  desentralisasi menjadi dua macam : 152 1. Desentralisasi jabatan ( ambtelijke desentralisatie) 2. Desentralisasi ketatanegaraan (staatkudige decentralisatie) yang sering juga disebut desentralisasi politik. Pada sistem desentralisasi politik, rakyat melalui lembaga perwakilan  dapat  ikut  serta  di  dalam pemerintahan,  dengan  batas  wilayah daerah  masing-masing.  Desentralisasi ini dibedakan menjadi dua : 153
a. Desentralisasi territorial
( territorial decentralisatie ).
b. Desentralisasi fungsional ( funcionale decentralisatie ).
Sedangkan Bayu Surianingrat membagi desentralisasi atas : 154
1. Desentralisasi jabatan ( ambtelijke decentralisatie ).
2. Desentralisasi kenegaraan ( statkundige decentralisatie ).
3.
5. Teori Kepentingan
151 Urip Santoso, 2010 , Pendaftaran dan Peralihan Hak Atas Tanah, Kencana Prenada Media Group,Cet.2,hal 98
152 Hanif Nurcholis, Teori dan Praktik Pemerintahan dan Otonomi Daerah , PT. Gramedia widiasarana Indonesia, 2005, hlm. 8.
153 . Ibid ., hlm. 3.
154 . Ibid ., hal. 4.
Penelitian dalam tesis ini menggunakan teori kepentingan ( utilitiarismetheory ) dari Jeremy Bentham sebagai grand  theory .  Teori kepentingan  merupakan  refleksi  dari kebebasan  berkontrak  sebagai  refleksi dari  perkembangan  paham  pasar  bebas yang  dipelopori Adam  Smith. Dasar pemikiran Jeremy Bentham mengambil pemikiran  yang  sama  dengan Adam
Smith mengenai dasar pemikiran hukum  alam  yang  dikenal  degan utilitiarisme dan  teori  klasik  ekonomi laissez faire. 155
Dengan  mengacu  kepada  teori utiliatirisme dari Bentham , maka dilakukan penelitian mengenai kesesuaian antara perundangan- undangan    beserta  peraturan  lainnya dengan kenyataan yang terjadi di dalam lingkup  masyarakat,  sehingga  dapat diketahui mengenai hasil dari kemanfaatan yang dihasilkan atas Peranan Notaris selaku Pejabat Pembuat Akta  Tanah  dalam  Proses  terkait verifikasi BPHTB di Kabupaten Banyuasin,  yang  berlaku  dimasyarakat apakah telah sesuai sebagaimana
mestinya.
C. Metode Penelitian
1. Jenis Penelitian Penelitian hukum dalam penelitian  ini  berlandaskan  “ paradigma hermeneutik ” 156 yang  dilandasi  oleh
155 Istilah  yang  dikemukakan  oleh Vincent  de  Gournay  seorang  filsuf  mazhab fisiokrat.
156 Selain  paradigma  hermeneutik yang  dianut  oleh legal  hermeneutist, dalam ilmu  hukum  juga  terdapat  paradigma positivistik  yang  dianut  oleh  para  legal positivistik  dan  paradigma  empirik  yang dianut  oleh  para social  constructivist. Cermati, Soetandyo  Wignyosoebroto.  2003. Hukum Paradigma,  Metode  dan  Dinamika  Masalahny,
ELSAM-HUMA,  Jakarta  hlm.81-105,  baca  juga
Otje Salman dan Anton F. Susanto. 2004. Teori Hukum :Mengingat, Mengumpulkan dan
pemahaman  filsafat  dan  sifat  keilmuan ilmu  hukum  sebagaimana  dijelaskan oleh  Bernard  Arief  Sidharta,  sebagai berikut “ “Ilmu hukum adalah ilmu normatif  yang  termasuk  ke  dalam kelompok ilmu-ilmu pratikal yang ke dalam pengembanannya berkovergensi semua produk ilmu-ilmu lain (khususnya sosiologi  hukum,  sejarah  hukum dan  filsafat  hukum)  yang  relevan untuk (secara hermeneutis) menetapkan proposisi hukum yang  akan  ditawarkan  untuk dijadikan  isi  putusan  hukum sebagai penyelesaian masalah hukum  konkret  yang  dihadapi. Penetapan proposisi hukum tersebut,  dilakukan  berdasarkan aturan hukum positif yang dipahami  (diinterprestasi)  dalam konteks keseluruhan kaedah- kaedah  hukum  yang  tertata  dalam satu  sistem  (sistematika)  dan latarbelakang  sejarah  (historikal)
dalam  kaedah  dengan  tujuan pembentukkannya dan tujuan hukum pada umumnya (teleologikal)  yang  menentukan isi  aturan  hukum  positif  tersebut, dan  secara  kontekstual  merujuk pada faktor-faktor sosialikal dengan mengacu nilai-nilai cultural  dan  kemanusiaan  yang fundamental  dalam  proyeksi  ke masa depan.” 157
Membuka  Kembali. Bandung:  PT.  Refika Aditama. Hlm 81-82.
157 Bernard  Arief  Sidharta.  2001. Disiplin  Hukum  tentang  Hubungan  antara  Ilmu Hukum  Teori  Hukum  dan  Filsafat  Hukum  (state
2. Pendekatan Penelitian Berdasarkan paradima hermeneutik yang dianut dan konsistensinya dengan persoalan hukum yang  diteliti,  penelitian  hukum  ini menggunakan pendekatan normatif atau
dokmatik hukum (legal dogmatic approach) sebagai “pendekatan utamanya”,  dengan  tujuan  meneliti hukum  positifnya,  yaitu  dengan  cara “menghimpun, memaparkan, mensistematisasi,
menganalisis, menafsirkan  dan  menilai  norma-norma hukum positif.”
Beberapa  pendekatan  lainnya yang  juga  relevan  untuk  digunakan sebagai  “pendekatan  pendukung  dan pelengkap”  dalam  upaya  memahami dan  menjelaskan  secara  lebih  utuh persoalan  hukum  yang  diteliti  dalam penelitian hukum ini, sebagai berikut:
1. Pendekatan Undang- Undang (statute approach) 2. Pendekatan Histori (Historical Approach) 3. Pendekatan sosiologi hukum (sociolegal approach) 4. Pendekatan Konseptual 5. Pendekatan Analitis “Maksud utama dari pendekatan
analitis  terhadap  bahan  hukum  adalah mengetahui  makna  yang  terkandung oleh  istilah-istilah  yang  digunakan dalam aturan perundang-undangan secara konseptual, sekaligus mengetahui penerapannya  dalam  praktek  putusan- putusan hakim.” 158
3. Jenis dan Sumber Penelitian Penelitian  tesis  ini,  terutama didasarkan  oleh bahan-bahan  hukum
of  the  arts). Jakarta : makalah  disampaikan dalam  Rapat  Tahunan  Komisi  Disiplin  Ilmu Hukum 11-13 Februari, Hlm.9 . 158 D.H.M.  Meuwissen.  Diterjemahkan oleh Bernard Arief Sidharta. Op. Cit. Hlm. 52.
bersifat normatif-preskriptif , yang didukung  dan  dilengkapi  dengan  fakta kemasyarakatan  yang  bersifat empiris- deskriptif . 159
Bahan-Bahan  hukum  bersifat
normative-preskriptif
digunakan terutama  untuk  meneliti  persoalan hukum  yang  terkait  dengan  substansi peraturan hukum positifnya ( ius constitutum )  yang  sifatnya  memberi manfaat kepada wajib pajak, Notaris/PPAT  dan  Pihak  ketiga  atas Peranan Notaris Selaku Pejabat Pembuat  Akta  Tanah  Dalam  Proses Verifikasi BPHTB Di Kabupaten
Banyuasin, diklasifikasikan sebagai bahan  hukum  primer,  bahan  hukum sekunder  dan  hukum  tersier, 160 yang terdiri atas sebagai berikut :
1. Bahan Hukum Primer
2. Bahan Hukum Sekunder
3. Bahan Hukum Tersier ,
4.  Dokumen-dokumen  hukum  dalam pembuatan  Akta  Jual  Beli  dan dokumen-dokumen hukum pendukung  lainnya  pada  Dinas Pendapatan Daerah Kabupaten Banyuasin  yang  berkaitan  dengan Pembuatan  Akta  Jual  Beli  terkait
Verifikasi  Bea  Perolehan  Hak  Atas Tanah dan/atau Bangunan.
159 Penggunaan istilah dan
pengklasifikasian  bahan-bahan  hukum  dan fakta kemasyarakatan dalam kajian hukum ini, mengacu  kepada  pendapat  Bernard  Arief Sidharta  yang  menyatakan  bahwa  “Kegiatan pengembanan  ilmu  hukum  selalu  melibatkan dua  aspek,  yakni  kaidah  hukum  dan  fakta (kenyataan)  kemasyarakatan,  dengan  kata lain, aspek normatif-preskriptif untuk menemukan  kaedah  hukumnya  dan  aspek empiris-deskriptif  untuk  menetapkan  fakta yang relevan dari kenyataan kemasyarakatan, dan  bahwa  dalam  proses  pengembanannya kedua  aspek  itu  berinteraksi  atau  harus diinteraksikan.” Cermati Bernard Arief
Sidharta. 2000. Op. Cit., Hlm.193.
160 Bernard  Arief  Sidharta. Op.Cit ., Hlm.193.
Fakta  kemasyarakatan  bersifat
empiris-deskriptif sebagai  bahan  untuk meneliti proses penghitungan dan penentuan  Bea  Perolehan  Hak  Atas Tanah dan/atau Bangunan yang difokuskan kepada proses yang
dilakukan  oleh  Notaris/PPAT  selaku Pejabat penerima kuasa. Fakta  yang  bersifat empiris- deskriptif tersebut diperoleh berdasarkan  informasi  yang  diperoleh dari  informan. 161 Yang  dipilih  secara purposive  sampling,  yaitu  penentuan informan  yang  didasarkan  berdasarkan kewenangan,
pengetahuan dan
pengalaman,  sehingga  dianggap  dapat memberikan informasi dan menjelaskan pandangan  dan  sikap  normatif  yang ada 162 mengenai Peranan Notaris Selaku Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  dalam
Proses Verifikasi BPHTB Di Kabupaten
Banyuasin.
4. Tehnik Pengumpulan dan Pengolahan Bahan Penelitian Pengumpulan bahan-bahan hukum yang bersifat normatif- preskriptif dilakukan dengan cara penelusuran,  pengumpulan  dan  studi dokumen  baik  secara  konvensional maupun menggunakan teknologi informasi (media internet dan informan). Pengumpulan fakta kemasyarakatan bersifat empiris- deskriptif yang  dilakukan  dengan  cara pengklarifikasian  terhadap  informan dengan menggunakan tehnik wawancara  mendalam,  yang  dilakukan terhadap sejumlah informan yaitu kepada  3  (tiga)  orang  Notaris/PPAT  di
161 Menurut Benyamin F. Crabtree dan William  L.  Millerd,  1992. Doing  Qualitatif Research  :  Recardh  Methods  for  Primary  Case, SAGE  Publications,  New  Delhi:  Newbury  Park London.  Hlm. 52.
162 S. Nasution. 2003. Metode Research (Penelitian  Ilmiah), Jakarta:  Bumi  Aksara,  Hlm.
98-99.
Kabupaten  Banyuasin  dan  di  Kantor Dinas  Pendapatan  Daerah    DPPKAD Kabupaten Banyuasin.
5. Teknik Analisis Bahan Penelitian
Bahan-bahan  hukum  bersifat normatif-preskriptif dianalisis  dengan menggunakan metode  normatif, yaitu metode doktrinal dengan optik preskriptif untuk  secara hermeneutis menemukan kaidah hukum yang menentukan apa yang menjadi kewajiban  dan  hak  yuridis  subyek hukum  dalam  situasi  kemasyarakatan tertentu berdasarkan dan dalam kerangka  tatanan  hukum  yang  berlaku dengan selalu mengacu kepada positivitas,  koherensi,  keadilan,  dan martabat manusia, yang dalam implementasinya  (dapat  dan  sering harus) memanfaatkan metode dan produk penelitian ilmu-ilmu sosial. 163 6.  Penafsiran Bahan-Bahan Penelitian dan Pengambilan Kesimpulan Bahan-Bahan  hukum  bersifat normatif-preskriftif ditafsirkan  dengan menggunakan metode penafsiran bertujuan  ( purposive  interpretation), yaitu penafsiran hukum secara
kontekstual,  yang  dalam  prosesnya penafsir  memperhatikan  faktor-faktor penting dari konteks yang relevan, yaitu teks,  asal  usul  dan  latar  belakang sejarah, penafsiran terdahulu, perubahan sosial dalam masyarakat, serta pandangan  ekonomi  dan  politik,  yang menghasilkan makna akhir yang relevan dengan situasi dan kondisi kekinian. 164
163 Bernard  Arief  Sidharta. Op  Cit. Hlm.218.
164 Dimity  Kingsford  Smith.  1999. “ Interpreting  the  Corporation  Law-Purposive, Pratical  Reasoning  and  the  Public  Interest”, Journals  of  Sidney  Law  Review, Hlm.  7,  dikutip dari  Muhammad  Syaifuddin.  2009. Op..  Cit, Hlm.60.

## D. Temuan dan analisis

## I.
AKTA  JUAL  BELI  HARUS DIDAHULUI DENGAN

## VERIFIKASI BPHTB
1. Pengertian Akta Jual Beli
Akta  jual  beli  merupakan  akta yang dibuat oleh para pihak dimuka dan di  hadapan  pejabat  yang  berwenang, yang memuat tentang hak dan kewajiban,  di  mana  pihak  penjual menyerahkan  barang  dan  menerima uang,  sedangkan  pembeli  berkewajiban untuk  menyerahkan  uang  dan  berhak untuk  menerima  barang.  Dalam  akta jual  beli  ini  telah  terjadi  peralihan  hak antara penjual dan pembeli. 165
2. Tata Cara Verifikasi Bea Perolehan  Hak  Atas  Tanah  Dan Bangunan.
Tata  cara  verifikasi  BPHTB telah  ditentukan  berdasarkan  Pasal  101 ayat  (4)  Undang-Undang  nomor  28 Tahun  2009  tentang  Pajak  Daerah  dan Retribusi  Daerah,  Kepala  Daerah  atau Pejabat  yang  ditunjuk  dapat  melakukan penelitian/verifikasi
atas bukti pembayaran BPHTB:

## 3. Syarat  Penandatanganan  Akta Jual Beli
Syarat  penandatanganan  akta jual beli disebutkan dalam Pasal 91 Angka    (1),    (2)    dan    (3)  Undang- Undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak  Daerah  dan  Retribusi  Daerah disebutkan bahwa : 166
Akta  Jual  Beli  harus  didahului
dengan verifikasi BPHTB karena
165 Salim. HS. Op. Cit. Hlm 117
166 Lihat  Pasal  91  ayat  (1),  (2)  dan  (3) Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah.
Verifikasi  BPHTB  merupakan  syarat yang  telah  ditentukan  oleh  Undang- Undang  bahwa  Akta  Jual  Beli  baru dapat  ditandatangani  setelah  BPHTB dibayar dan telah diverifikasi.
II.   PERANAN NOTARIS SELAKU PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH DALAM PROSES VERIFIKASI BPHTB DI KABUPATEN BANYUASIN TERKAIT PEMBUATAN AKTA JUAL BELI 1. Akta Otentik berupa Akta Jual

## Beli
Akta  Otentik  merupakan  akta yang  memiliki  kekuatan  pembuktian yang  sempurna,  karena  akta  itu  dibuat oleh  pejabat  yang  berwenang.  Ada  tiga kekuatan pembuktian akta otentik, yaitu kekuatan pembuktian lahiriah, kekuatan pembuktian formal, dan kekuatan pembuktian materiil. 167
Mencermati  uraian  tersebut  di atas,  maka  dengan  terpenuhinya  syarat lahiriah,  formil  dan  materiil,  suatu  akta otentik  mempunyai  kepastian  sebagai fakta  yang  sebenarnya,  menjadi  bukti yang sah (mempunyai kekuatan pembuktian  yang  sempurna)  di  antara para  penghadap  dan  para  ahliwarisnya serta  penerima  hak  mereka.  Jika  dapat dibuktikan  dalam  suatu  persidangan bahwa  salah  satu  atau  keseluruhan aspek  tersebut  tidak  benar,  maka  akta yang  bersangkutan  hanya  mempunyai kekuatan  pembuktian  sebagai  akta dibawah tangan saja.
Menurut  ketentuan  Pasal  1338 KUHPerdata,  “semua  perjanjian  yang dibuat  secara  sah  dan  mengikat  berlaku sebagai  Undang-Undang  bagi  pihak-
167 Salim HS. Op. Cit. Hlm 29
pihak  yang  membuatnya,  tidak  dapat dibatalkan  tanpa  persetujuan  kedua belah  pihak,  dan  harus  dilaksanakan dengan itikad baik”. 168

## 2. Verifikasi Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan
Pengertian  Verifikasi  menurut Kamus  Besar  Bahasa  Indonesia  dapat diartikan  sebagai  pemeriksaan  tentang kebenaran,  pernyataan,  perhitungan. 169 Kebenaran,  pernyataan  dan  perhitungan disini  yaitu  di  dalam  kaitannya  dengan BPHTB.
3. Tugas  dan  Kewenangan  Notaris Selaku  Pejabat  Pembuat  Akta Tanah
Dalam  bab  sebelumnya  telah dibahas  mengenai  tugas  pokok  seorang Notaris  selaku  Pejabat  Pembuat  Akta Tanah.  Sebagaimana  termuat  dalam Dalam  Pasal  2  ayat  (2)  Peraturan Pemerintah  Republik  Indonesia  Nomor 37  Tahun  1998  tentang  Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat  Akta  Tanah  menjelaskan bahwa: 170 Dalam  melaksanakan  tugasnya Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  hanya dapat menandatangani akta pemindahan hak  atas  tanah  dan/atau  bangunan setelah Wajib Pajak menyerahkan bukti pembayaran pajak,
sebagaimana termuat  dalam  Pasal  91  angka  (1)
168 Abdulkadir  Muhammad. Hukum Perdata  Indonesia. Bandung  :  PT.  Citra  Aditya Bakti, Hlm.305.
169 Arief Santoso. Op.Cit. Hlm 756
170 Lihat  Pasal  2  ayat  (2)    Peraturan Pemerintah  Republik  Indonesia  Nomor  37 Tahun  1998  tentang  Peraturan  Jabatan  Pejabat Pembuat Akta Tanah
Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang  Pajak  Daerah  dan  Retribusi Daerah disebutkan bahwa : 171
Dari apa  yang telah diuraikan di atas  Peranan  Notaris  Selaku  Pejabat Pembuat  Akta  Tanah  dalam  Proses verifikasi BPHTB terkait dalam pembuatan akta jual beli adalah Notaris selaku pejabat pembuat akta tanah wajib menanyakan kepada para pihak kebenaran  pembayaran  pajak  BPHTB, apabila para pihak tidak dapat menyerahkan bukti pembayaran BPHTB  maka  Notaris  selaku  Pejabat Pembuat  Akta  Tanah  berwenang  untuk menyuruh  dan  membantu  para  pihak membayar  dan  memverifikasi  BPTHB di DPPKAD agar dapat dilaksanakannya  penandatanganan  akta jual beli. III.   AKIBAT HAMBATAN PROSES VERIFIKASI BPHTB DI KANTOR DINAS PENDAPATAN PENGELOLAAN KEUANGAN ASSET DAERAH KABUPATEN BANYUASIN TERHADAP PEMBUATAN AKTA JUAL BELI
1. Pengertian  Harga  Transaksi  dan Harga Pasar Harga  transaksi  sebagaimana dijelaskan lebih lanjut didalam Penjelasan Atas Undang-Undang Republik  Indonesia  Nomor  20  Tahun 2000 Pasal 6 ayat (2) huruf  a diartikan sebagai  harga  yang  terjadi  dan  telah disepakati oleh pihak-pihak yang bersangkutan,  sedangkan  pengertian
Nilai  Pasar  sebagaimana  diatur  dalam
Penjelasan  pasal  6  ayat  (2)  huruf  b, Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2000
171 Lihat  Pasal  91  ayat  (1),  (2)  dan  (3) Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah.
adalah harga rata-rata dari transaksi jual secara wajar yang terjadi di sekitar letak tanah atau bangunan.
Dari  pengaturan  tersebut  diatas, dapat  diketahui  ada  2  (dua)  jenis  nilai perolehan  atas  objek  BPHTB,  yakni harga transaksi (termasuk harga transaksi  dalam  Risalah  Lelang)  dan nilai pasar. 2. Hambatan Notaris selaku Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah dalam  Proses  Verifikasi  Bea Perolehan  Hak  Atas  Tanah  Dan
Bangunan.
Dalam  pembahasan  ini  penulis akan membahas hambatan notaris selaku  pejabat  pembuat  akta  tanah dalam proses verifikasi BPHTB.
Sebelum  membahas  hambatan notaris  selaku  pejabat  pembuat  akta tanah  dalam  proses  verifikasi  BPHTB maka  terlebih  dahulu  diketahui  pihak- pihak  yang  terkait  di  dalam  prosedur tersebut, yaitu :
a. Wajib  Pajak  selaku  Penerima
Hak  merupakan  pihak  yang memiliki  kewajiban  membayar BPHTB  atas  hak  atas  tanah dan/atau bangunan yang
diperolehnya.
b. Dinas Pendapatan Daerah Kabupaten Banyuasin merupakan pihak yang mempunyai otoritas dalam pengelolaan keuangan daerah.
c. Notaris  selaku  Pejabat  Pembuat Akta  Tanah  (PPAT)  merupakan pihak  yang  membantu  wajib pajak dalam menghitung BPHTB terutang dan menyiapkan SSPD BPHTB.
Pihak yang dapat menjadi PPAT adalah Camat atau Notaris. d. Kantor Pertanahan merupakan pihak yang mengelola  database  pertanahan di wilayah wewenangnya. Dalam  prosedur  ini,  Kantor Bidang Pertanahan menyediakan data  yang  dibutuhkan  PPAT terkait pemeriksaan pajak. Penghitungan  Bea  Perolehan Hak  atas  Tanah  dan/atau  Bangunan dirumuskan  dalam  Peraturan  Bupati Banyuasin  Nomor  88  Tahun  2011,  di dalam  prosedur  tersebut  sesungguhnya melibatkan  Pejabat  Pembuat  Akta Tanah  sebagai  pihak  yang  menyiapkan formulir  SSPD  BPHTB  yang  diterima Dinas Pendapatan Pengelolaan
Keuangan  Asset  Daerah  Kabupaten
Banyuasin,  tetapi  sejak  2014  hal tersebut  telah  berubah,  yang  mana penyiapan  formulir  SSPD  disiapkan sendiri  oleh  Dinas  Pendapatan  Daerah Kabupaten Banyuasin. 172
Berdasarkan  apa  yang  telah diuraikan di  atas bahwa  yang dimaksud verifikasi di Dinas Pendapatan Pengelolaan  Keuangan  Asset  Daerah bukan  masalah  harga  transaksi  tetapi verifikasi yang dilakukan Dinas Pendapatan  Pengelolaan  Keuangan  dan Asset Daerah (DPPKAD) yaitu mengenai  kebenaran  dan  kelengkapan SSPD BPHTB dan dokumen pendukungnya.  Sebagaimana  tercantum dalam Pasal 2 ayat (5) Peraturan Bupati Banyuasin  Nomor  88  Tahun  2011 tentang Sistem dan Prosedur
172 Hasil  wawancara  dengan  Notaris Rispa  Medyasari,  SH.,M.Kn  di  Kantor  Notaris Rispa  Medyasari,  SH.,  M.Kn.    Jalan  Tanjung Api-Api,  Rukun  Tetangga  013,  Kelurahan Talang  Keramat,  Kecamatan  Talang  Kelapa, Kabupaten  Banyuasin  pada  tanggal  15 Desember  2015  Pukul  09.30  WIB  s/d  pukul 11.30 WIB .
Pemungutan  Bea  Perolehan  Hak  Atas Tanah  dan  Bangunan  yaitu  verifikasi yang  dilakukan  Dinas  Pendapatan
Pengelolaan Keuangan dan Asset Daerah  (DPPKAD)  atas  kebenaran  dan kelengkapan SSPD BPHTB dan dokumen  pendukungnya  maka  akibat dari  adanya  hambatan  dalam  verifikasi SSPD BPHTB tersebut menjadi hambatan  dalam  pembuatan  akta  Jual
Beli.

## E.  Penutup a.   Kesimpulan
Berdasarkan  pada  pembahasan dan uraian tersebut, penulisan pada tesis ini  maka  dapat  disimpulkan  sebagai berikut :
1. Akta Jual Beli yang dibuat dihadapan  Notaris  Selaku  Pejabat
Pembuat  Akta  Tanah  merupakan akta  otentik,  tetapi  untuk  dapat dikatakan  akta  otentik,  akta  jual beli  sebelum  ditandatangani  harus didahului dengan verifikasi BPHTB karena Verifikasi BPHTB merupakan syarat yang telah ditentukan  oleh  Undang-Undang bahwa  Akta  Jual  Beli  baru  dapat ditandatangani setelah BPHTB
dibayar dan telah diverifikasi.
2. Peranan  Notaris  selaku  Pejabat Pembuat Akta Tanah dalam pembuatan  akta  jual  beli  wajib menanyakan  kepada  para  pihak kebenaran pembayaran pajak BPHTB,  apabila  para  pihak  tidak dapat menyerahkan bukti pembayaran  BPHTB  maka  Notaris selaku Pejabat Pembuat Akta Tanah berwenang  untuk  menyuruh  dan membantu  para  pihak  membayar dan  memverifikasi  BPTHB  di
DPPKAD agar dapat
dilaksanakannya  penandatanganan akta jual beli.
3. Yang  selalu  menjadi  hambatan verifikasi  di  Dinas  Pendapatan Pengelolaan Keuangan Asset Daerah adalah masalah harga transaksi  yang  tidak  sesuai  dengan harga pasaran  yang ditentukan oleh pihak Dinas Pendapatan Pengelolaan  Keuangan  dan  Asset Daerah  (DPPKAD).  Seharusnya verifikasi  yang  dilakukan  Dinas Pendapatan  Pengelolaan  Keuangan dan Asset Daerah (DPPKAD) yaitu mengenai kebenaran dan kelengkapan  SSPD  BPHTB  dan dokumen pendukungnya bukan harga  transaksi.  Maka  akibat  dari adanya  hambatan  dalam  verifikasi SSPD  BPHTB  tersebut  menjadi hambatan  dalam  pembuatan  akta Jual Beli.

## b. Saran-Saran
Adapun saran-saran yang dapat diberikan berdasarkan kesimpulan tersebut diatas terhadap Peranan Notaris Selaku  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah
Dalam  Proses  Verifikasi  Bea  Perolehan Hak  Atas  Tanah  Dan  Bangunan  Di Kabupaten  Banyuasin  adalah  sebagai berikut :
1. Kepada para Notaris selaku Pejabat Pembuat  Akta  Tanah  hendaknya agar memegang teguh serta melaksanakan  sumpah/janji  jabatan yang  diucapkan  sebelum  memulai tugas dan jabatannya sebagai bentuk  tanggung  jawab  hukum kepada  Negara  Republik  Indonesia dan  juga  para  pihak  sehingga  lebih mengutamakan  kehati-hatian  dan menerapkan  hukum  sesuai  dengan
peraturan dan perundang- undangan  yang  berlaku  lainnya.
Selain  itu  juga  notaris  selaku pejabat  pembuat  akta  tanah  sudah seharusnya  memberikan  informasi melalui  penyuluhan  hukum  kepada para penghadap yang akan
membuat akta jual beli dan menjelaskan  tentang  pentingnya pembayaran pajak BPHTB sebelum dibuatnya  akta  jual  beli.  Sehingga tercipta  suatu  perlindungan  hukum dan kepastian hukum melalui produk  hukum  akta  notaris  atau akta pejabat pembuat akta tanah.
2. Bagi  masyarakat  hendaknya  dalam melakukan jual beli harus memberikan  keterangan  yang  jujur kepada notaris selaku pejabat pebuat  akta  tanah  dalam  hal  harga transaksi, agar dalam melaksanakan/menjalankan jual beli  hak  atas  tanah  tidak  terdapat suatu hambatan dan mengakibatkan adanya pajak terhutang bagi
masyarakat  yang  melakukan  jual beli.
3. Bagi Notaris selaku pejabat pembuat  akta  tanah  hendaknya dalam  membuat  akta  jual  beli haruslah mengikuti petunjuk Peraturan Perundang-Undangan yang berlaku, agar adanya kepastian hukum dan dapat dijadikan  alat  bukti  yang  kuat  bagi
pihak yang membuat akta.
4. Pelaksanaan Pemungutan Bea
Perolehan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan  atas  Perbuatan  Hukum Jual  Beli  harus  diatur  secara  jelas dan  perlu  mendapat  aturan  terbaru oleh  karena  dalam  pelaksanaannya
telah  tidak  sesuai  dengan  peraturan Bupati, yang mana proses Verifikasi  BPHTB  adalah  telah bergeser  kepada  verifikasi  Harga Transaksi  bukan  verifikasi  Data. Yang  mana  kewenangan  Harga Transaksi  adalah  bukan  ranah hukum  bagi  Dinas  Pendapatan Pengelolaan Keuangan Asset Daerah (DPPKAD) untuk menentukan harga transaksi tersebut. Apabila Dinas Pendapatan Pengelolaan Keuangan Asset Daerah  (DPPKAD)  merasa  bahwa Harga Transaksi tidak sesuai sebagaimana dengan hasil pengecekan lapangan yang dilakukan maka harus dibuat daftar harga  per  meter  oleh  tim  appraisal yang  berwenang  akan  hal  tersebut sehingga  dapat  dijadikan  acuan bagi Wajib Pajak dan Notaris/PPAT dalam hal kewajaran pencantuman  Harga  Transaksi  di dalam akta Jual Beli.

## DAFTAR PUSTAKA
a. Buku
Adjie,  Habib.  2015.  Penafsiran Tematik  Hukum  Notaris  Indonesia Berdasarkan Undang-Undang Nomor  2  Tahun  2014  Tentang Perubahan  Atas  Undang-Undangb Nomor  30  Tahun  2004  Tentang
Jabatan  Notaris.  Cetakan  Kesatu.
Bandung; PT. Refika Aditama.
Abdurachman, M. 2008. Hukum Acara Perdata. Jakarta : Universitas Trisakti. Budiono, Herlien.   2013. Kumpulan Tulisan  Hukum  Perdata  di  Bidang Kenotariatan. Buku Kedua. Bandung:  PT.  Citra Aditya Bakti. Danim,  Sudawan.      2002. Menjadi Peneliti Kualitatif. Bandung:
Pustaka Setia. Fidel.  2010. Cara Mudah & Praktis Memahami Masalah-Masalah Perpajakan. Cetakan  ke-1.
Jakarta:  Rajagrafindo Persada. Hadjon, Philipus M. 1993. Pemerintah  Menurut  Hukum  (Wet-
en  Rechmatig  Bestuur), Surabaya: Yuridika.
Harsono, Boedi. 2008. Hukum Agraria Indonesia. Jilid 1. Jakarta; Djambatan.
Halim,  Abdul.  2000. Bunga  Rampai
Manajemen Keuangan Daerah.
Yogyakarta  :  Unit  Penerbit  dan
Percetakan AMP YKPN. Irianto,  Sulistyowati.  2004. Metode Penelitian Kuantitatif dalam Metodelogi Penelitian Ilmu Hukum ,
Jakarta:  Hukum  dan  Pembangunan No.2 Tahun XXXII. April-Juni.
Jono.  2013. Hukum  Kepailitan. Cetakan 3. Jakarta; Sinar Grafika.
Kie,  Tan  Thong.  2000. Buku  I  Studi Notariat Beberapa  Mata  Pelajaran dan  Serba  Serbi  Praktek  Notaris .
Jakarta :           PT. Alumni.
Marzuki,  Peter  Mahmud.    2005. Penelitian  Hukum  Edisi  Revisi. Jakarta:  Prenadamedia Group.
Mertokusumo,  Sudikno.  2012. Teori Hukum  edisi  Revisi, Yogyakarta: Cahaya Atma Pustaka.
Mansyuri.  2000. Pajak Penghasilan Lanjutan Pasca Reformasi. Jakarta:    Yayasan  Pengembang Penyebaran Pengetahuan Perpajakan (YPA), 2002).
Mardiasmo.  2011. Perpajakan  Edisi Revisi. Yogyakarta  :  PT.  Andi Offset.
Meliala,  Djaja  S.  2012. Hukum Perdata  Dalam  Perspektif  BW. Bandung : Nuansa Aulia.
Muhammad,  Abdulkadir. Hukum Perdata  Indonesia. Bandung  :  PT. Citra Aditya Bakti.
Nasution,  S.  2003. Metode  Research
(Penelitian  Ilmiah), Jakarta:  Bumi
Aksara Rahardjo, Satjipto. 2000. Ilmu Hukum . Citra Aditya Bakti, Bandung. Resmi,  Siti.  2015.  Perpajakan  Teori dan Kasus.  Edisi 8 Buku 2. Jakarta
Selatan; Salemba Empat.
Santoso, Arief. Kamus Umum
Bahasa Indonesia. Mahkota Kita.
Samudra,    Azhari  Aziz.  2015.
Perpajakan  Di  Indonesia. Cetakan
1. Jakarta; PT. Rajagrafindo Persada.
Salim.H.S.  2003. Hukum  Kontrak Teori  dan  Teknik  Penyusunan Kontrak, Jakarta : Sinar Grafika.
_______2015.  Teknik  Pembuatan Akta  Satu.  Cetakan  Ke-1.  Jakarta: PT. RajaGrafindo Persada.
Saidi,  Muhammad  Djafar.  2007.
Pembaruan Hukum Pajak. Jakarta : PT. RajaGrafindo Persada.
Siahaan,  Marihot  Pahalamana.  2003.
Bea  Perolehan  Hak  Atas  Tanah Dan  Bangunan  Teori  Dan  Praktek. Edisi  I.  Cetakan.  I. Jakarta:  PT.
RajaGrafindo Persada.
_______  2013. Pajak  Daerah  &
Retribusi Daerah Berdasarkan Undang-Undang  Nomor  28  Tahun 2009  tentang  Pajak  Daerah  dan Retribusi Daerah. Jakarta : Rajawali Pers
Sibuea, Hotma P. 2010. Asas Negara Hukum,  Peraturan  Kebijakan  & Asas-asas  Umum  Pemerintahan yang Baik. Jakarta : Erlangga. Soebechi,  Imam.    2012. Judical Review  Perda  Pajak  dan  Retribusi Daerah. Cetakan Pertama.  Jakarta Timur:   Sinar Grafika.
Soekamto,  Soerjono  dan  Mamuji. Penelitian  Hukum  Normatif,  Suatu Tinjauan  Singkat. Jakarta:    PT.
Raja Grafindo Persada. Sulihandari, Hartanti. & Nisya Rifiani. 2013. Prinsip-Prinsip Dasar  Profesi  Notaris. Cetakan  I.
Jakarta; Dunia Cerdas.
Sutanto,  Teguh.    2014. Panduan Praktis mengurus sertifikat tanah & perizinannya. Cetakan I. Yogyakarta:  Buku Pintar. Subekti.  2005. Hukum  Perjanjian. Cetakan 21. Jakarta; PT. Intermasa. Suandy,  Erly.  2014. Hukum  Pajak.
Jakarta. Salemba Empat.
Sutanto,  Teguh.    2014. Panduan Praktis mengurus sertifikat tanah & perizinannya. Cetakan I. Yogyakarta:  Buku Pintar. Zumrokhatun, Siti. & Darda Syahrizal.  2014.  Undang-Undang Agraria dan Aplikasinya. Cetakan I.
Jakarta Timur; Dunia Cerdas.

## b. Tesis

## PARTUTI,  IEN  ZAENAB  HERU.
2010. Peranan  Notaris  Selaku PPAT  Dalam  Penerapan  Sistem Self  Assessment  Pada  Pemungutan Bea  Perolehan  Hak  Atas  Tanah dan  Bangunan  (BPHTB)  Berkaitan dengan  Akta  Yang  Dibuatnya  Di
Wilayah  Jakarta  Barat. Tesis. Semarang: Program Studi Kenotariatan Program Pasca Sarjana  Universitas  Diponegoro Semarang. c. Peraturan
Perundang- undangan
Pancasila, sebagai Norma atau kaidah dasar. Undang-Undang Dasar Negara Republik  Indonesia    Tahun  1945, sebagai peraturan dasar. Undang-Undang  Nomor  28  Tahun 2009  Tentang  Pajak  dan  Distribusi
Daerah
Undang-Undang  Nomor  30  Tahun
2004 tentang Jabatan Notaris Undang-Undang  Nomor  2  Tahun 2014 tentang Perubahan atas Undang-undang  Nomor  30  Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris.
Kitab Undang-Undang Hukum Perdata Undang-Undang  Nomor  5  Tahun 1960  Tentang  Peraturan  Dasar
Pokok-Pokok Agraria.
Peraturan  Pemerintah  Nomor  24 Tahun  1997  tentang  Pendaftaran Tanah.
Peraturan  Pemerintah  Nomor  37 Tahun  1998  Tentang  Peraturan Jabatan Pembuat Akta Tanah Peraturan Daerah Kabupaten Banyuasin  Nomor  8  Tahun  2011 tentang  Pajak  Daerah  Kabupaten Banyuasin; Peraturan  Bupati  Banyuasin  Nomor 88  Tahun  2011  tentang  Sistem  dan Prosedur Pemungutan Bea Perolehan  Hak  Atas  Tanah  dan Bangunan.

## d. Wawancara
Panca  Al  Azhar,  SE,  Koordinator BPHTB DPPKAD Kabupaten
Banyuasin  di  Kantor  DPPKAD Kabupaten  Banyuasin.  Komplek Perkantoran  Pemerintah  Kabupaten Banyuasin  No.  11  Sekojo.  pada tanggal  14  Desember  2015  Pukul 10.30 WIB s/d pukul 11.30 WIB.
Mardi  Yandi,  SH.,M.Kn  di  Kantor Notaris  Mardi  Yandi,  SH.,  M.Kn.
Jalan Raya Palembang Betung KM. 13. pada tanggal 15 Desember 2015
Pukul  13.30  WIB  s/d  pukul  15.30 WIB.
Rispa  Medyasari,  SH.,M.Kn  di
Kantor  Notaris  Rispa  Medyasari, SH.,  M.Kn.    Jalan  Tanjung  Api- Api, Rukun Tetangga 013,
Kelurahan Talang Keramat, Kecamatan Talang Kelapa, Kabupaten  Banyuasin  pada  tanggal 15  Desember  2015  Pukul  09.30
WIB s/d pukul 11.30 WIB.
Juhaidi, SH. di Kantor Notaris Juhaidi, SH.  Jalan R. Sukamto, Komplek Patalionia, Blok A4-A5, Kelurahan 8 Ilir, Kecamatan Ilir Timur II, Kota Palembang, pada tanggal 22 Januari 2016 Pukul 10.15 WIB s/d pukul 11.30 WIB.

## PEDOMAN SISTEMATIKA DAN TEKNIK PENULISAN
Jurnal Ilmiah Hukum Kenotariatan “Repertorium”, yang diterbitkan oleh Program Studi  Magis-  ter  Kenotariatan  Fakultas  Hukum  Universitas  Sriwijaya  bekerja  sama dengan  Pengurus  Wilayah  Ikatan  Notaris  Indonesia  Sumatera  Selatan,  menerima sumbangan artikel ilmiah untuk dimuat dengan ketentuan sebagai berikut:
1.    Artikel  harus  orisinal,  tidak  mengandung  unsur-unsur  plagiasi,  dan  kaya  akan gagasan berdasarkan temuan-temuan yang dianalisis pada lapisan filsafat hukum, teori  hukum  dan  dogmatik  hukum,  yang  bermuara  pada  kepentingan  praktik hukum di bidang kenotariatan pada khususnya dan hukum bisnis pada umumnya.
2.  Artikel belum pernah diterbitkan dalam media lain.
3.  Lebih  dianjurkan  kepada  penyumbang  artikel  untuk  membaca  Jurnal  Ilmiah Hukum  Kenotariatan  “Repertorium”  minimal  2  terbitan  terakhir  dan  wajib membaca Pedoman Sistematika dan Teknis Penulisan pada Jurnal Ilmiah Hukum Kenotariatan “Repertorium”.
4.  Artikel ditulis dalam bahasa Indonesia atau Inggris dengan standar kaidah-kaidah bahasa yang baik dan benar.
5.    Artikel  diketik  dengan MS  Words ,  huruf Times  New  Roman , font 12,  spasi rangkap di atas kertas kwarto (A4) sepanjang 20 s.d. 25 halaman.
6.  Setiap artikel harus disertai abstrak dalam bahasa Inggris dan Indonesia (masing- masing  maksimal  200  kata)  dan  kata  kunci  dalam  Bahasa  Indonesia  dan  Inggris (masing-masing maksimal 5 kata).
7.  Artikel dapat merupakan artikel konseptual maupun artikel hasil penelitian hukum di  bidang kenotariatan pada khususnya atau hukum bisnis pada umumnya.
8.  Artikel konseptual ditulis dengan sistematika, sebagai berikut:
a.   Judul (maksimal 20 kata dalam Bahasa Indonesia dan 15 kata dalam Bahasa Inggris).
b.      Nama  Penulis  (ditulis  tanpa  gelar  akademik).  Penulis  artikel  harap mencantumkan  bio  data  singkat  termasuk  status  pekerjaan/jabatan  atau  asal instansi serta alamat e-mail, untuk memudahkan korespondesi dengan ilmuwan lainnya, dan dicantumkan sebagaimana lampiran pada naskah artikel.
c.      Abstrak  (berisi  uraian  singkat  latar  belakang  masalah,  metode  kajian, kesimpulan dan saran, tidak lebih dari 200 kata dan hanya satu paragraf).
d.   Kata kunci (tidak lebih dari 5 kata).
e.      Pendahuluan  (berisi  uraian  latar  belakang  masalah,  rumusan  masalah,  dan kerangka pemikiran hukum).
f.    Pembahasan  (langsung  dibuat  subjudul  dan  sub-sub  judul  sesuai  dengan rumusan masalah yang dibahas).
g.  Penutup, yang terdiri dari kesimpulan dan saran.
h.  Daftar Pustaka.
9. Artikel hasil penelitian ditulis dengan sistematika sebagai berikut:
a.  Judul (sama dengan ketentuan pada judul artikel konseptual).
b.  Nama Peneliti (sama dengan ketentuan pada penulis artikel konseptual).
c.      Abstrak  (berisi  uraian  singkat  latar  belakang  masalah,  metode  penelitian, kesimpulan dan saran, tidak lebih dari 200 kata dan hanya satu paragraf).
d.  Kata kunci (tidak lebih dari 5 kata).
e.  Pendahuluan (berisi uraian latar belakang masalah dan rumusan masalah).
f.      Kerangka  Teori  dan  Konseptual  (menguraikan  secara  singkat  teori-teori hukum dan konsep- konsep hukum yang digunakan dalam penelitian).
g.      Metode  Penelitian  (berisi  kalimat  singkat  metode  penelitian  hukum  yang digunakan dalam   penelitian).
h.  Temuan  dan  Analisis  (langsung  dibuat  subjudul  dan  sub-subjudul  sesuai dengan rumusan   masalah yang dibahas).
i.   Penutup, yang terdiri dari kesimpulan dan saran/rekomendasi.
j.   Daftar Pustaka.
10.  Uraian  artikel  ditulis  secara  sistematis  dan  tersusun  menurut  huruf  dan/atau nomor. Hindari uraian artikel dengan susunan kalimat yang mengalir.
11.  Penulisan  judul  artikel,  judul  bagian,  subjudul  dan  sub-subjudul  dengan ketentuan, sebagai berikut:
a.    Judul  artikel  ditulis  dengan  huruf  besar  semua,  tebal,  di  bagian  atas  tengah artikel.
b. Judul bagian Pendahuluan, Kerangka Teori dan Konseptual, Metode Penelitian, Temuan  dan  Analisis,  Penutup  (yang  terdiri  dari  Kesimpulan  dan  Saran  atau Rekomendasi)  dan  Daftar  Pustaka  ditulis  dengan  huruf  besar  untuk  huruf pertama saja sedangkan huruf berikutnya kecil, tebal, bernomor, rata tepi kiri.
c. Subjudul ditulis dengan huruf besar untuk huruf pertama saja sedangkan huruf berikutnya kecil, tebal, bernomor, rata tepi kiri. d. Sub-sub judul ditulis dengan huruf  besar  untuk  huruf  pertama  saja  sedangkan  huruf  berikutnya  kecil,  tebal, rata tepi kiri.
12.  Penulisan  kutipan  menggunakan footnote (catatan  kaki)  dengan  tata  cara penulisan sebagai   berikut:
a.      Buku,  dimulai  nama  penulis  (diikuti  titik),  tahun  terbit  (diikuti  titik),  judul buku  (cetak  miring,  diikuti  titik),  tempat  terbit  (diikuti  titik  dua),  penerbit (diikuti titik), halaman (disingkat hlm.) yang dikutip.
b.    Disertasi,  Tesis,  Skripsi,  dan  Hasil  Penelitian  lainnya,  dimulai  nama  penulis (diikuti  titik),  tahun  (diikuti  titik),  judul  disertasi,  tesis,  skripsi,  dan  hasil penelitian  lainnya  (diberikan  tanda  petik,  diikuti  titik),  tulisan  disertasi,  tesis, skripsi,  atau  hasil  penelitian  lainnya  (dicetak  miring,  diikuti  titik),  nama perguruan  tinggi  (diikuti  titik),  tempat  perguruan  tinggi  (diikuti  titik),  dan halaman (disingkat hlm.) yang dikutip.
c.    Makalah,  dimulai  nama  penulis  (diikuti  titik),  tahun  (diikuti  titik),  judul makalah (diberikan tanda petik, diikuti titik), tulisan makalah (dicetak miring, diikuti  titik),  nama  forum/semi-  nar  (diikuti  titik),  tempat,  tanggal/bulan (diikuti titik), dan halaman (disingkat hlm.) yang dikutip.
d.   Artikel  suatu  Jurnal,  dimulai nama penulis (diikuti titik), tahun (diikuti  titik), judul  artikel  (berikan  tanda  petik,  diikuti  titik),  nama  jurnal  (cetak  miring, diikuti  titik)  volume,  nomor,  bulan  (diikuti  titik),  halaman  (disingkat  hlm.) yang dikutip.
e.    Artikel  bersumber  dari  internet,  dimulai  nama  penulis  (diikuti  titik),  judul tulisan (diberikan tanda petik, diikuti titik), tulisan artikel (cetak miring, diikuti titik)), alamat website (tulis lengkap, diikuti titik), tanggal diakses.
f.      Berita  ( news )  yang  penulisnya  tidak  diketahui  yang  bersumber  dari  internet, dimulai  sebutan  anomim  (diikuti  titik),  judul  tulisan  (diberikan  tanda  petik, diikuti  titik),  tulisan  berita  (cetak  miring,  diikuti  titik),  alamat website (tulis lengkap, diikuti titik), tanggal diakses.
g.  Artikel bersumber dari surat khabar, dimulai nama penulis (diikuti titik), tahun (diikuti  titik),  judul  tulisan  (diberikan  tanda  petik,  diikuti titik),  tulisan  artikel
(cetak  miring,  diikuti  titik),  tulisan  artikel  (cetak  miring,  diikuti  titik),  nama surat kabar (cetak miring, diikuti titik), hari, tanggal/bulan/tahun (diikuti titik), halaman  (disingkat  hlm.)  yang  dikutip.  h.  Berita  yang  penulisnya  tidak diketahui  yang  bersumber  dari  surat  khabar,  dimulai  sebutan  anonim  (diikuti titik),  judul  tulisan  (diberikan  tanda  petik,  diikuti  titik),  tulisan  berita  (cetak miring, diikuti titik), nama surat kabar (cetak miring, diikuti titik), hari, tanggal (diikuti titik), halaman (disingkat hlm.) yang dikutip.
13.  Daftar  pustaka  hendaknya  dirujuk  dari  edisi  terbaru,  yang  disusun  secara alphabetis  dengan  tata  cara  penulisan  seperti  angka  11  di  atas,  tetapi  nama penulis  dibalik  yang  diantarai  oleh  tanda  koma,  serta  tidak  menggunakan halaman yang dikutip.
14.  Artikel  dalam  bentuk hard  copy ( print  out )  rangkap  2,  dan soft  copy ( compaq disc ) dapat diserahkan langsung atau dikirim ke alamat redaksi/tata usaha Jurnal Ilmiah  Hukum  Kenotariatan  “Repertorium”,  dengan  dilampiri  biodata secukupnya. Pengiriman artikel  dalam bentuk file juga dapat  dilakukan  melalui e-mail ke alamat: repertorium.notariat_fhunsri@yahoo.co.id
15.  Semua  naskah  artikel  akan  ditelaah  oleh  penyunting  ahli/mitra  bestari ( reviewers )  dan  penyunting  pelaksana  yang  ditujuk  oleh  Ketua  Penyunting sesuai  dengan  kompetensi  keilmuan  hukumnya  masing-masing.  Penulis  artikel diberikan  kesempatan  untuk  melakukan  perbaikan  (revisi)  naskah  artikel berdasarkan  saran/rekomendasi  dari  penyunting  ahli/mitra  bestari  ( reviewers ) dan  penyunting  pelaksana.  Kepastian  pemuatan  atau  penolakan  naskah  artikel akan diberitahukan kepada penulis naskah artikel.
16.  Naskah  artikel  yang  telah  memenuhi  ketentuan  dapat  dikirimkan  ke  alamat: Redaksi/Tata Usaha Jurnal Ilmiah Hukum Kenotariatan “Repertorium”, Kampus Notariat  FH  Unsri  Palembang,  Jalan  Srijaya  Negara,  Bukit  Besar,  Palembang,
Telp. 0711-352034, Faks. 0711-350125, e-mail :
repertorium.notariat_fhunsri@yahoo.co.id , Contact  Person :  Saut  P.  Panjaitan (HP. 081933399726) dan Antonius Suhadi AR (HP. 081532505732).