## Prinsip Pembagian Biaya-Manfaat Menggunakan Model Pembelian Hak Membangun (PDR)
Purchase of Development Rights (PDR) Mechanism Application on Cost-Benefit Sharing Principles
Endang  Hernawan 1* ,  Hariadi  Kartodiharjo 2 ,  Dudung  Darusman 2 ,  dan  Sudarsono  Soedomo 2
1 Sekolah Pascasarjana IPB, Bogor
2 Departemen Manajemen Hutan, Fakultas Kehutanan IPB, Bogor

## Abstract
Although North  Bandung Area was considered as  protected area and  watershed area uspstream, but  it  has characteristic as cultivation and downstream area. An effort to improve protection function is needed to prevent changes  in  land  use.  One  of  them  through  the  purchase  of  development  rights  (PDR)  mechanism.  The appropriateness of the PDR application on the benefit of hydrology only effective when it was carried out in zone  rural  area  and  the  rural fringe.  This condition  was caused  by land prices  which exceeded  from land expetation value,  therefore the owner of the land experienced impermanence syndrome. The  application of Cost-Benefit Sharing Principles would helped Government of the Bandung City in the aspect of the purchace of development right for the agricultural land in KBU that entered Kabupaten Bandung Barat and Kabupaten Bandung.  Whereas, for the Cimahi City it helped the purchase of development right for agricultural land in KBU that entered Kabupaten Bandung Barat.
Keywords: Cost-Benefit Ratio Principles, PDR, land expectation value, land prices
* Penulis untuk korespondensi, email: endanghernawan@yahoo.com

## Pendahuluan
Kawasan  Bandung  Utara  (KBU)  yang  secara  resmi disebut sebagai Wilayah Inti Bandung Raya Bagian Utara terletak di bagian utara Kota Bandung yang secara adminis- tratif pemerintahan mencakup Kota Bandung, Kabupaten Bandung, Kabupaten Bandung Barat (pecahan Kabupaten Bandung sejak tahun 2008), dan Kota Cimahi. Mengingat kawasan ini berada pada ketinggian lebih dari 750 mdpl dan merupakan  daerah  perbukitan  dan  pegunungan,  serta merupakan daerah resapan air untuk daerah di bawahnya (khususnya Kota Bandung) maka sejak tahun 1982 melalui SK Gubernur Jawa Barat No. 181/1982 tentang Peruntukan Lahan di Wilayah Inti Bandung Raya Bagian Utara, dari seluas 38.800 ha telah ditetapkan sebesar 68,69% sebagai kawasan  lindung  dan  sisanya  31,31%  sebagai  kawasan budidaya.  Berdasarkan  RUTR  Kawasan  Bandung  Utara Tahun  1998  telah  ditetapkan  kawasan  lindung  sebesar 72,44%  dan  sisanya  sebesar  17,56%  sebagai  kawasan budidaya. Berdasarkan kajian oleh Dinas Tata Ruang dan Permukiman   Pr ovin si  Jawa  Barat  (2004)  dalam menyesuaikan dengan Perda No. 2 Tahun 2003 menunjukkan bahwa  kawasan  konservasi  potensial  sangat  tinggi  yaitu mencapai 87% dari luas KBU.
Perkembangan  KBU  tidak  dapat  dilepaskan  dari perkembangan Kota Bandung. Sejalan dengan pertumbuhan kota, maka zona permukiman dan pusat-pusat pertumbuhan kota  berkembang  ke  luar  dan  bergerak  ke  arah  KBU. Kecenderungan ini mulanya diawali pembangunan hotel-
restoran Bumi Sangkuriang serta perluasan Kampus ITB, diikuti oleh perkembangan kawasan-kawasan permukiman berskala  cukup  besar  dan  fasilitas  perkotaan  lainnya. Kemudian kondisi ini  secara legal  formal  didukung oleh penataan  ruang  yang  mengarahkan  beberapa  kawasan menjadi  pusat  pertumbuhan  di  Kawasan  Bandung  Utara (Bappeda Provinsi Jawa Barat 1998).
Berdasarkan kondisi tersebut, maka Kota Bandung tidak lagi monocentric yang berpusat di Kota Bandung (sekitar Alun-Alun Bandung), namun telah berkembang menjadi multicentric , termasuk di KBU yang dalam konsep kota lama berfungsi  sebagai  lahan  pertanian dan  lahan  hutan  yang dewasa  ini  telah  berkembang  pusat-pusat  pertumbuhan. Berdasarkan model Von Thünen’s maka guna lahan akan tergantung jarak dari pusat kota (pertumbuhan). Jarak ini mencerminkan biaya transportasi. Semakin jauh dari pusat- pusat pertumbuhan (kota) maka biaya akan semakin mahal. Jarak dari pusat kota juga akan mempengaruhi harga sewa tanah atau harga tanah, semakin dekat dengan pusat kota, maka harga sewa tanah atau harga tanah akan semakin mahal.
Pada  setiap  pusat  pertumbuhan  KBU  akan  terbentuk kurva bid-rent untuk setiap guna lahan seperti terlihat pada Gambar  1.  Dengan  karakter  perkotaan  di  pusat-pusat pertumbuhan KBU, diperkirakan akan mengikuti kurva yang tersaji pada Gambar 1.  Gambar 1 menunjukkan bahwa guna lahan  ditentukan  oleh  kemampuan  pengguna  lahan membayar sewa pada fungsi ekonomi yang berbeda seperti pasar eceran, industri, dan permukiman.  Lokasi optimal, dengan aksesibilitas adalah optimal, berada di distrik pusat
bisnis  ( Central  Business  District ,  CBD).  Den gan menggabungkan ( overlapping ) kurva bid rent (Gambar 1) semua aktivitas ekonomi perkotaan dalam suatu pola guna lahan memusat ( concentric ) menghasilkan peruntukan lahan bagi  pasar  eceran  di  CBD,  industri/komersil  pada ring berikutnya,  apartemen,  dan  rumah  tinggal.  Hal  ini menggambarkan pertimbangan dalam ruang isotropik. Pada dunia nyata keadaan seperti psiografi (bukit dan sebagainya), sejarah ( tourisme ), dan sosial (etnis, kriminal, dan persepsi) akan mempengaruhi kurva bid rent .
Ketika kota tumbuh dan berkembang, lokasi yang lebih jauh lagi dari pusat kota akan digunakan. Hal ini membuat biaya sewa untuk lahan yang memiliki aksesibilitas tinggi menjadi meningkat lagi, menyebabkan terjadi peningkatan kepadatan  dan  produktivitas.  Keadaan  ini  secara  umum menggambarkan terjadinya pengusiran ( expulsing ) berbagai aktivitas lain ke luar pusat kota oleh aktivitas yang lebih produktif.  Hal  ini  diperkirakan  terjadi  di  setiap  pusat pertumbuhan KBU, sehingga secara agregat akan mendorong permukiman mengokupasi guna lahan pertanian dan kawasan lindung  non-hutan  dan  kawasan  hutan  di  seluruh  KBU. Pergeseran tersebut disebabkan karena terjadi pergeseran margin intensif dan margin ekstensif lahan.
Bentuk regulasi untuk arahan pengendalian guna lahan dalam bentuk  arahan pemanfaatan ruang wilayah adalah Undang-Undang  No.  26  tahun  2007  yang  terdiri  dari peraturan zonasi, perizinan, insentif dan disinsentif, serta pemberian  sanksi.  Mekanisme  insentif  dan  disinsentif dimaksudkan sebagai bentuk pengaturan untuk mendorong pemanfaatan  ruang  yang  sejalan  dengan  tata  ruang  dan pengendalian  pembangunan  yang  tidak  sejalan  dengan
rencana tata ruang. Namun demikian pengaturan tersebut sering  bersifat control  and  command ,  sehingga  sering terjebak pada mekanisme administratif yang pada akhirnya juga menjadi tidak efektif.
Pergeseran margin intensif dan ekstensif tersebut perlu ditahan melalui mekanisme kompensasi, di antaranya melalui mekanisme transfer  of  development  right /ben tuk pembangunan  lain  atau  melalui  dengan  peniadaan  hak membangun melalui pembelian hak membangun dari pemilik atau pengguna lahan. Model ini dikenal sebagai Purchace of Development Right (PDR). Dalam konsep PDR, pemilik lahan dapat menjual hak membangunnya secara sukarela baik dari  segi  luas  arealnya  maupun  lamanya,  sehingga  pada luasan  dan  waktu  tertentu  di  atas  lahan  tersebut  tidak dilakukan  pembangunan  atau  konversi  menjadi  areal permukiman atau perumahan.
Penelitian  ini  dimaksudkan  untuk  menentukan  nilai besaran harga membangun ( development right ) sebagai dasar penerapan mekanisme cost-benefit sharing antara kabupaten hulu dan kabupaten hilir di kawasan lindung. Secara umum penelitian ini  bertujuan untuk  merumuskan konsep  PDR dalam memberikan cost-benefit sharing antara kabupaten dalam suatu kawasan DAS. Penelitian ini diharapkan dapat memberikan bahan masukan bagi pemerintah Provinsi Jawa Barat dalam menyusun kebijakan yang mendorong terjadinya imbal balik antar pemerintah kabupaten dan stakeholders dalam meningkatkan fungsi lindung, sesuai dengan kategori dan kedudukannya.

## Metode
Lokasi  penelitian  adalah  Kawasan  Bandung  Utara
Jarak Rent A. Retailing B . Industry
commercial
D. Keluarga tunggal C . Apartments 1 – Kurva Bid- Rent 2 – Overlay Kurva Bid Rent Ci ty l imi ts Gambar 1 Kurva bid-rent landuse sampai batas pusat pertumbuhan KBU.
keterangan: NLR t = Nilai tanah zona guna lahan ke- i (Rp ha -1 ) WTP r = Rata-rata kesediaan membeli/menjual (Rp orang -1 ) WTP i = Kesediaan membeli responden ke- i (Rp) n i = Jumlah responden
Nilai tanah yang diteliti adalah nilai tanah pertanian dan nilai tanah permukiman. Dalam penelitian ini ingin diketahui pola  hubungan  nilai  (harga)  lahan  pertanian  yang dihipotesiskan dipengaruhi oleh peubah bebas yakni peubah kategori  zona  ( x 1 ) dan  peubah hierarki  kota ( x 2 ).  Peubah kategori zona direpresentasikan sebagai persentase lahan rural di setiap zona.  Zona kekotaan memiliki persentase lahan rural 0% dan zona rural area memiliki persentase lahan rural 100%. Sedangkan hierarki kota terdiri tingkat hierarki kota yakni orde I sebesar 0% (merupakan orde kota tertinggi, tidak ada fasilitas kekotaan yang  tidak dipenuhi), hingga orde IV (fasilitas kota tidak dipenuhi) dengan nilai persentase 100%.  Metode  yang  digunakan  adalah  metode stepwise menggunakan software SPSS Versi 6.0. Kurva sewa (harga) lahan  ( bid  land  rent  curve )  untuk  pertanian  dan  lahan permukiman  berdasarkan  harga  jual  setempat  dibuat berdasarkan hasil analisis regresi.
Nilai lahan berdasarkan nilai harapan tanah (NHT) KBU telah ditetapkan sebagai kawasan lindung berdasarkan SK Gubernur  Jawa  Barat  No.  181.1/SK.1624-Bapp/1982 tanggal  3  November  1982  tentang  Peruntukan  Lahan  di Wilayah Inti Bandung Raya Bagian Utara. Kajian Dinas Tata Ruang  Provinsi  Jawa  Barat  (2004)  menunjukkan  bahwa KBU diindikasikan memiliki kawasan konservasi potensial sangat tinggi dan tinggi yang mencapai 87% dari luas KBU, namun  sebagian  lahan  milik  dijadikan  lahan  budidaya pertanian dengan status kepemilikan lahan KBU didominasi oleh lahan milik (54%), sedangkan lahan publik hanya 46%. Nilai lahan dihitung berdasarkan NHT menggunakan nilai harga  sekarang  ( net  present  value ,  NPV)  dari  budi  daya
Gambar 2 Kawasan Bandung U tara yang merupakan lokasi penelitian.
dengan luas total sekitar 38.548,33 ha dan secara adminis- tratif berada di empat wilayah administrasi pemerintahan kabupaten/kota yaitu Kabupaten Bandung  Barat, Kabupaten Bandung,  Kota  Bandung,  dan Kota Cimahi  (Gambar 2). Penentuan  karakteristik  biofisik  KBU  dilakukan  dengan membanding-kan kondisi KBU dengan karakteristik menurut FAO dan IRRI (1995) sebagai daerah hulu DAS.
Nilai  manfaat  hidrologi Acuan  yang  digunakan  dalam distribusi  manfaat  DAS adalah  nilai  manfaat  hidrologis. Metode  yang  digunakan  dalam  menentukan  nilai  lahan berdasarkan manfaat hidrologis adalah metode survei dengan 2 pendekatan:
1. Metode  biaya  pengadaan.    Metode  ini  mencari  data tentang segala hal yang dikorbankan untuk memperoleh 1 m 3 air yang meliputi biaya pengadaan peralatan yang mengalirkan air, biaya operasi, dan biaya perawatan.
2. Metode  kontingensi.    Metode  ini  didasarkan  pada pertanyaan pengandaian seolah-olah pewawancara akan membeli atau menjual air dalam satuan tertentu.
Nilai lahan berdasarkan harga jual tanah setempat Nilai tanah didefinisikan sebagai kekuatan nilai dari tanah untuk dipertukarkan dengan barang lain. Sebagai contoh, tanah yang mempunyai produktivitas rendah seperti tanah padang rumput  memiliki  nilai  yang  relatif  lebih  rendah  karena keterbatasan dalam penggunaannya. Sedangkan nilai pasar tanah didefinisikan sebagai harga (yang diukur dalam satuan uang) yang dikehendaki oleh penjual dan pembeli (Shenkel 1988).  Dalam  penelitan  ini,  nilai  lahan (tanah)  dihitung menggunakan metode Contingent Valuation Method (CVM) dengan cara menanyakan besarnya nilai kesediaan menjual lahannya kepada responden. Besarnya nilai lahan dihitung dengan menggunakan persamaan:
NLR t = WTP r [1]
WTP r =  WTP i / n i [2]
tanaman pertanian. Oleh karena sebagian besar budi daya lahan pertanian didominasi oleh tanaman sayuran, sawah irigasi, bunga potong, ternak sapi perah, sapi potong, dan domba  maka  NPV  dihitung  berdasarkan  NPV  tanaman pertanian dan ternak. Nilai harapan tanah dihitung dengan persamaan:
Se = ( Yr – E )/(1,0 p r – 1) [3] keterangan: Se = Nilai harapan tanah Yr
= Nilai bersih pada akhir produksi 1,0 p = Suku bunga
r = Lamanya produksi
E = Total pengeluaran selama produksi
Dalam penelitian ini ingin diketahui pola hubungan nilai (harga) lahan pertanian yang dihipotesiskan dipengaruhi oleh peubah bebas yakni peubah kategori zona ( x 1 ) dan peubah hierarki kota ( x 2 ). Peubah kategori zona direpresentasikan sebagai persentase lahan rural di setiap zona. Zona kekotaan memiliki  persentase  lahan  rural 0%  dan  zona  rural  area memiliki persentase lahan rural 100%. Sedangkan hierarki kota terdiri tingkat hierarki kota yakni orde 1 sebesar 0% (merupakan orde kota tertinggi, tidak ada fasilitas kekotaan yang tidak dipenuhi), hingga orde IV (fasilitas kota tidak dipenuhi)  dengan  nilai  persentase  100%.  Metode  yang digunakan adalah metode stepwise menggunakan software SPSS Versi 6.0.  Berdasarkan hasil analisis regresi dibuatkan kurva  sewa  (harga)  lahan  ( bid  land  rent  curve )  lahan pertanian atas dasar NHT.
Penentuan besarnya nilai PDR NHT yang dihitung dengan NPV diasumsikan merupakan dasar pertimbangan pemilik lahan sebagai harga dasar nilai tanah sehingga pemilik lahan nonrivalrous artinya bahwa tingkat konsumsi akan air minum seseorang tidak mempengaruhi kesempatan orang lain untuk mengkonsumsi air minum. Dengan demikian, untuk rumah tangga penduduk di KBU sebanyak 412,681 KK maka nilai surplus konsumen manfaat air untuk rumah tangga di KBU sebesar Rp83.575.472.613 tahun -1 . Dengan  luas areal KBU seluas 38.548,35 ha maka jasa lingkungan yang diberikan oleh  KBU  sebagai  kawasan  lindung  adalah  sebesar Rp21.680.331 ha -1 tahun -1 (Tabel 2).
Untuk mengetahui nilai manfaat hidrologis di masa yang akan datang dilakukan discounting . Tingkat suku bunga yang dipakai adalah suku bunga aktual yakni selisih rerata Bank Indonesia (BI) rate dengan rerata inflasi setiap bulan selama tahun  2009.  Adapun  rerata  BI rate dan  inflasi  Januari– Desember 2009 yang diumumkan BI masing-masing adalah 7,15% dan 4,90%, sehingga bunga aktualnya adalah 2,50%. Waktu  yang  ditetapkan  adalah  selama  20  tahun,  analog lamanya masa pakai bangunan. Dengan demikian nilai jasa hidrologi bagi RT saat sekarang (NPV jasa hidrologi) adalah sebesar  Rp423.398.459  ha -1 (setiap  guna  lahan  berbeda dalam menghasilkan jasa hidrologi). Nilai jasa hidrologi ini dijadikan dasar kelayakan pemberian insentif baik melalui PDR maupun PES.
Nilai  tanah  berdasarkan  harga  jual  setempat Hasil wawancara  terhadap  38  responden  menunjukkan  bahwa lahan tempat bekerja pada kegiatan pertanian yang ada di KBU  adalah  guna  lahan  sawah,  kebun  sayuran,  tegalan, pekarangan, serta  kawasan hutan  Perhutani  dengan  cara menyewa. Untuk mengetahui kurva sewa lahan pertanian, lahan hutan tidak  dimasukkan  pada kategori  guna  lahan pertanian tetapi masing-masing guna lahan permukiman dan guna lahan hutan. Sedangkan lahan permukiman dimaksud adalah lahan yang telah siap dibangun atau sudah berdiri bangunan di atasnya.
Berdasarkan analisis regresi dengan metode stepwise, peubah yang mempengaruhi nilai tanah pertanian adalah kategori zona lokasi tanah berada ( x 1 ), sementara itu peubah hierarki kota ( x 2 ) tidak berpengaruh nyata. Model regresi linier yang dihasilkan adalah y = -1.830,494 + 232.765,05 x 1 dengan r 2 sebesar  81,3%    dan p - value sebesar  0,0. Sedangkan peubah yang mempengaruhi nilai tanah untuk permukiman adalah kategori zona lokasi tanah berada ( x 1 ). Sementara itu peubah hirarki kota ( x 2 ), jarak dari jalan ( x 3 ), jarak dari sungai ( x 4 ), jarak dari mata air ( x 5 ), jarak dari hutan ( x 6 ),  dan  topografi  ( x 7 )    tidak  berpengaruh  nyata.  Model regresi yang dihasilkan adalah y = 486161,990 – 3210,089 x 1 dengan r 2 sebesar 78,7%  dan p-value sebesar 0,0.
Nilai  tanah  berdasarkan  NHT Nilai  harapan  tanah didasarkan pada nilai produktivitas tanah pertanian  yang dihitung  berdasarkan  profit  dari  budi  daya  tanaman pertanian. Tingkat suku bunga yang dipakai adalah suku bunga aktual yakni selisih rerata  BI rate dengan rerata inflasi setiap bulan selama tahun 2009. Adapun rerata BI rate dan inflasi Januari–Desember 2009 yang diumumkan BI masing- masing adalah 7,15% dan 4,90%, sehingga bunga aktualnya adalah  2,25%. Waktu  yang  ditetapkan  adalah  selama  20 tahun,  analog  lamanya  masa  pakai  bangunan.  Besarnya bunga aktual dan waktu tersebut sebagai dasar perhitungan nilai ekspektasi dengan menghitung nilai  NPV yang akan dijadikan patokan menilai besarnya insentif atau disinsentif akan menjual tanahnya  apabila  nilai jual tanah setempat melebihi NHT. Adapun besarnya nilai hak membangun ( de- velopment right, DR ) dalam model PDR yang digunakan sebagai dasar untuk menahan pemilik lahan dalam menjual lahannya dihitung sebagai selisih antara harga jual tanah dengan NHT lahan pertanian.  Karena dasar pertimbangan kelayakan penerapan PDR adalah nilai manfaat hidrologi (NMH) maka pembelian hak membangun diizinkan apabila NMH > DR.
Penentuan sharing biaya-manfaat  antar  pemerintah kabupaten Besarnya kontribusi biaya dan manfaat antar pemerintah kabupaten/kota di wilayah KBU diduga melalui perhitungan selisih kontribusi terhadap DR dan NMH dari masing-masing kabupaten yang masuk dalam KBU.

## Hasil  dan  Pembahasan
Karakteristik biofisik KBU Karakteristik biofisik KBU
Tabel 1   Perbandingan karakteristik faktor biofisik antara DAS di bagian hulu dan hilir menurut FAO dan IRRI (1995) dengan kondisi KBU
Karakteristik menurut FAO dan IRRI (1995) Kondisi KBU Faktor Daerah hilir Daerah hulu Kondisi kawasan Keterpenuhan Faktor biofisik Topografi Datar Bergelombang, berbukit, dan gunung Bergelombang, berbukit, dan gunung Memiliki karakter- istik daerah hulu Penutupan lahan Bukan hutan Didominasi hutan Hutan (46,05%), perkebunan (5,58%), bukan hutan dan kebun (53,95%) Memiliki karakter- istik daerah hulu Kesuburan tanah Umumnya subur (akibat sedimentasi) Umumnya marjinal Umumnya subur (akibat daerah vulkanik) dan merupakan daerah pertanian tanaman sayuran, padi, dan palawija Memiliki karakter- istik daerah hilir Pengolahan tanah Intensif dan umumnya telah ber- irigasi baik Bersifat ekstensif dan pertanian lahan kering Bersifat intensif, sebagian lahan basah beririgasi dan sebagian lahan kering tadah hujan Memiliki karakter- istik daerah hilir Faktor sosial ekonomi Infrastruktur Baik Buruk Baik dengan memiliki jalan raya menghubungkan Kota Bandung dan Kab. Subang dan Jakarta Memiliki karakter- istik daerah hilir Aksesibilitas Tinggi Rendah Tinggi, seluruh desa dapat diakses kendaraan bermotor roda dua maupun roda empat Memiliki karakter- istik daerah hilir Tingkat pendidikan Tinggi Rendah Penduduk sebagian besar pendidikan SLTP ke atas Memiliki karakter- istik daerah hilir Motif produksi Berorientasi pasar Subsisten Para petani berorientasi pasar karena merupakan sentra-sentra sayuran di Jawa Barat Memiliki karakter- istik daerah hilir Kepemilikan lahan Lahan milik Lebih banyak lahan pemerintah Sebanyak 46,05% merupakan lahan pemerintah berupa kawasan hutan dan HGU Memiliki karakter- istik daerah hulu Budaya Adanya pencampuran budaya Jarang terjadi pencampuran budaya Telah berkembang sebagai daerah permukiman baru perluasan metropolitan Bandung, dan telah tumbuh menjadi daerah wisata, sehingga telah terjadi pencampuran budaya Memiliki karakter- istik daerah hilir Tenaga kerja Upahan Berasal dari keluarga Karena sistem pertanian khususnya sayuran dilakukan secara intensif, maka tenaga kerja pertanian banyak menggunakan sistem upahan Memiliki karakter- istik daerah hilir Tingkat kesejahteraan Relatif tinggi Rendah Sebagian besar penduduk masuk kategori keluarga sejahtera 1 ke atas Memiliki karakter- istik daerah hilir Teknologi Sudah kompleks Masih sederhana Industri yang berkembang adalah pariwisata, pertanian on farm serta tempat berbagai fasilitas penelitian dan pendidikan Memiliki karakter- istik daerah hilir Keterlibatan LSM Sedikit Banyak Masih dominan pemerintah Memiliki karakter- istik daerah hilir
disajikan pada Tabel 1.  Selain karena aspek potensi lokasi yang dimiliki KBU seperti kesuburan tanah, kesejukan udara, panorama yang bagus, serta aksesibilitas yang baik ke pusat
Kota Bandung, diperlakukannya KBU sebagai daerah hilir lebih disebabkan oleh dukungan politik dan arah kebijakan pemerintah   yang  menjadikan  KBU  sebagai  daerah
Desember 2009 yang diumumkan BI masing-masing adalah 7,15% dan 4,90%, sehingga bunga aktualnya adalah 2,50%. Waktu   yang ditetapkan  adalah selama  20 tahun,  analog lamanya masa pakai bangunan. Dengan demikian nilai jasa hidrologi bagi RT saat sekarang (NPV jasa hidrologi) adalah sebesar  Rp  423.398.459  ha -1 (setiap  guna  lahan  berbeda dalam menghasilkan jasa hidrologi). Nilai jasa hidrologi ini dijadikan dasar kelayakan pemberian insentif baik melalui PDR maupun PES.
Nilai  tanah  berdasarkan  harga  jual  setempat Hasil wawancara  terhadap  38  responden  menunjukkan  bahwa lahan tempat bekerja pada kegiatan pertanian yang ada di KBU  adalah  guna  lahan  sawah,  kebun  sayuran,  tegalan, pekarangan, serta  kawasan hutan  Perhutani  dengan  cara menyewa. Untuk mengetahui kurva sewa lahan pertanian, lahan hutan tidak  dimasukkan  pada kategori  guna  lahan pertanian tetapi masing-masing guna lahan permukiman dan guna lahan hutan. Sedangkan lahan permukiman dimaksud adalah lahan yang telah siap dibangun atau sudah berdiri bangunan di atasnya.
Berdasarkan analisis regresi dengan metode stepwise, peubah yang mempengaruhi nilai tanah pertanian adalah kategori zona lokasi tanah ( x 1 ), sementara itu peubah hierarki kota ( x 2 ) tidak berpengaruh nyata.  Model regresi linier yang dihasilkan adalah y = -1.830,49 + 232.765,05 x 1 dengan r 2 sebesar 81,3%  dan p - value sebesar 0,0. Sedangkan peubah yang mempengaruhi nilai tanah untuk permukiman adalah kategori zona lokasi tanah berada ( x 1 ).  Sementara itu peubah hirarki kota ( x 2 ), jarak dari jalan ( x 3 ), jarak dari sungai ( x 4 ), jarak dari mata air ( x 5 ), jarak dari hutan ( x 6 ), dan topografi ( x 7 )  tidak berpengaruh nyata. Model regresi yang dihasilkan adalah y =  486161,990 – 3210,089 x 1 dengan r 2 sebesar 78,7%  dan p-value sebesar 0.000.
Nilai  tanah  berdasarkan  NHT Nilai  harapan  tanah didasarkan pada nilai produktivitas tanah  pertanian  yang dihitung  berdasarkan  profit  dari  budi  daya  tanaman pertanian. Tingkat suku bunga yang dipakai adalah suku bunga  aktual yakni selisih rerata  BI rate dengan rerata inflasi setiap bulan selama tahun 2009. Adapun rerata BI rate dan inflasi Januari–Desember 2009 yang diumumkan BI masing- masing adalah 7,15% dan 4,90%, sehingga bunga aktualnya adalah 2,25%. Waktu  yang ditetapkan adalah  selama 20 tahun,  analog  lamanya  masa  pakai  bangunan.  Besarnya bunga aktual dan waktu tersebut sebagai dasar perhitungan
perluasan pertumbuhan metropolitan Bandung. Berdasarkan hal tersebut maka masalah yang dihadapi di wilayah ini pada hakekatnya tidak hanya terbatas dalam upaya perlindungan kawasan  lindung  (khususnya  dalam  pelestarian  tata  air) namun  juga  masalah  kelembagaan  yang  terkait  dengan pengelolaan pembangunan di  KBU. Untuk mempertahankan agar  KBU  diperlakukan  sebagai  daerah  hulu  diperlukan mekanisme sharing biaya-man faat  dar i  kawasan bawahannya.  Acuan  dalam sharing tersebut  adalah pemberian insentif ekonomi antara daerah hilir ke daerah hulu.
Nilai manfaat hidrologis Acuan kemanfaatan pemberian insentif  model  PES  adalah  nilai  manfaat  hidrologis. Berdasarkan hasil analisis regresi dengan metode stepwise diketahui  bahwa  peubah  yang  mempengaruhi  besarnya konsumsi air adalah biaya pengadaan air ( x 1 ), jumlah anggota keluarga ( x 3 ), dan zona guna lahan ( x 5 ).  Adapun peubah jumlah  pendapatan  ( x 2 ),  cara  memperoleh  air  ( x 4 ),  dan hierarki kota ( x 6 ) tidak berpengaruh secara nyata.  Model regresi yang dihasilkan adalah y = 26,590 – 0,18 x 1 + 52,082 x 3 + 13,476 x 5 dengan r 2 sebesar 75,5%  dan p sebesar 0,0.
Model regresi ini menjelaskan bahwa semakin besar biaya pengadaan air maka penggunaan air akan semakin kecil, dan semakin banyak anggota keluarga dan semakin zona guna lahannya keperkotaan maka kebutuhan air untuk setiap rumah tangga akan semakin besar.
Dengan rerata jumlah keluarga ( x 3 ) sebanyak 4,8 orang dan zona guna lahan ( x 5 ) sebesar 3,3, model regresi di atas menjadi y = 321,0544 – 0,018 x 1 . Dengan asumsi bahwa air untuk  rumah  tangga  di  KBU  masih  melimpah,  dapat dikatakan bahwa sumber daya air memiliki karakteristik nonrivalrous artinya  bahwa tingkat  konsumsi  akan  air minum seseorang tidak mempengaruhi kesempatan orang lain untuk mengkonsumsi air minum. Dengan demikian, untuk rumah tangga penduduk di KBU sebanyak 412,681 KK maka nilai surplus konsumen manfaat air untuk rumah tangga di KBU sebesar Rp83.575.472.613 tahun -1 . Dengan luas areal KBU seluas 38.548,35 ha maka jasa lingkungan yang diberikan oleh KBU sebagai kawasan lindung adalah sebesar Rp21.680.331 ha -1 tahun -1 (Tabel 2).
Untuk mengetahui nilai manfaat hidrologis di masa yang akan datang dilakukan discounting . Tingkat suku bunga yang dipakai adalah suku bunga aktual yakni selisih rerata Bank Indonesia (BI) rate dengan rerata inflasi setiap bulan selama tahun  2009. Adapun  rerata  BI rate dan  inflasi  Januari–

## Tabel 2 Nilai surplus konsumen dan nilai jasa hidrologis KBU
Komponen Nilai contoh (Rp KK -1 th -1 )
Nilai total (Rp th -1 ) Luas KBU (ha) Nilai jasa hidrologi (Rp ha -1 ) (1) (2) (3) (4) (5) Kesediaan berkorban 2 790 845,40 1 151 728 870 026,40 38 548,35 29 877 514 Nilai yang dikorbankan 765 695,23 315 987 874 870,79 38 548,35 8 197 183 Surplus konsumen 2 025 150,16 835 740 995 155,61 38 548,35 21 680 331 Jumlah populasi 412.681 KK, (3) = (2)  populasi, (5) = (3)/(4)
nilai ekspektasi dengan menghitung nilai  NPV yang akan dijadikan patokan menilai besarnya insentif atau disinsentif dalam  menahan  perubahan  penggunaan  lahan  pertanian menjadi lahan permukiman.
Analisis  regresi  menggunakan  metode stepwise menghasilkan  model  regresi y =  84411,263  –  341,166 x 1 dengan r 2 sebesar 31,3% dan p - value sebesar 0,0. Peubah yang mempengaruhi nilai harapan tanah adalah zona guna lahan ( x 1 ). Adapun hirarki kota ( x 2 ) tidak berpengaruh nyata.
Berdasarkan model regresi ini bisa dijelaskan bahwa nilai harapan tanah pertanian semakin besar jika semakin berada di zona kekotaan (urban) dan sebaliknya nilai harapan tanah semakin semakin kecil jika semakin ke tingkat kedesaan (ru- ral).  Adapun NHT lahan pertanian yang ada di zona kekotaan sebesar Rp84.411 m 2 kemudian menurun sampai  di zona kedesaan sebesar Rp50.295 m -2 . Berdasarkan data tersebut terlihat bahwa petani yang berada di kota semakin rasional, sehingga menanam tanaman  atau komoditas yang memiliki nilai  ekonomi  yang  lebih  tinggi.  Sedangkan  di  daerah kedesaan dengan kepemilikan lahan masih luas, para petani belum terdorong untuk menanam tanaman yang bernilai lebih tinggi  tetapi  hanya  menanam  atau  membudidayakan komoditas  yan g  sudah   biasa  mer eka  lakukan . Kecenderungannya  adalah  agak  datar,  yang  berarti  nilai produktivitas lahan pertanian tidak jauh berbeda antara lahan
pertanian di kota dan di desa. Untuk lebih jelasnya dapat dilihat pada Tabel 4 dan Gambar 4.
Penetapan PDR Penetapan PDR dilakukan dengan cara menghitung nilai pembangunan sebagai dasar pemberian insentif untuk menahan pemilik lahan dalam mengkonversi lahan tempat usahanya (lahan pertanian) menjadi perumahan atau  bangunan  lainnya  atau  dijual  dan  akan  dijadikan permukiman baik bersifat perorangan maupun dibangun oleh pengembang. Pencegahan perubahan lahan pertanian selain untuk mempertahankan sumber pangan juga ditujukan guna mencegah  terganggunya  fungsi  lindung  dan  konservasi. Dalam penelitian ini fungsi lindung dimaksud adalah manfaat hidrologis. Keuntungan yang diberikan dalam pembelian hak membangun adalah tetap terjaganya lahan pertanian sebagai produsen  hasil  pertanian  dan  tetap  terjaganya  manfaat hidrologi.
Penentuan  besaran  nilai  hak  membangun  dilakukan dengan membandingkan nilai jual lahan pertanian dengan NHT  berdasarkan  NPV.  Dasar  penentuan  nilai  insentif menggunakan  NPV  di  lahan  pertanian  telah  dilakukan banyak peneliti di antaranya yang dilaporkan  Stocking dan Tengberg (1999) yakni dengan cara membandingkan NPV atas biaya erosi dalam penerapan sistem penanaman dengan upaya  konservasi  dan  tanpa  konservasi  (besarnya  nilai
Tabel 3 Nilai tanah guna lahan pertanian berdasarkan nilai jual setempat di KBU
Zona lahan % Lahan rural Nilai tanah pertanian (Rp m -2 ) Nilai tanah permukiman (Rp m -2 ) Urban area 0–10 232 765–214 460 486 162–454 061 Urban fringe 10–40 214 460–159 545 454 061–357 758 Urral fringe * 40–60 159 545–122 935 357 758–293 557 Rural fringe 60–90 122 935–68 021 293 557–197 254 Rural area 90–100 68 021–49 716 197 254–165 153
*Zona pertengahan 50.000 100.000 150.000 200.000 250.000 300.000 350.000 400.000 450.000 500.000 0 10 90 100 80 70 60 50 40 30 20 Persen guna lahan rural (%) N il a i la h a n (R p m -2 ) Harga jual lahan permukiman Harga jual lahan pertanian
Gambar 3 Bid-rent nilai tanah berdasarkan harga jual tanah di KBU.
insentif adalah besarnya selisih NPV atas biaya konservasi). Hal  ini  dilakukan  untuk  melihat  biaya  erosi  sebagai kehilangan “hasil” atau keuntungan upaya konservasi sebagai yang “disimpan”. Adapun besarnya nilai PDR di setiap zona guna lahan atas dasar nilai jual lahan pertanian dan lahan permukiman  disajikan  pada  Tabel  5  dan  Gambar  5.
Gambar 5 dan Tabel 6 menunjukkan bahwa insentif yang dibutuhkan  untuk  mencegah  terjadinya  penjualan  lahan pertanian dan pengkonversian menjadi lahan permukiman menjadi semakin besar jika lokasi lahan pertanian tersebut semakin berada di  zona  urban area. Hal yang sebaliknya terjadi untuk lokasi yang terletak di arah zona rural area. Besarnya nilai insentif per m 2 atas harga jual lahan pertanian di zona urban area sebesar Rp148.354 dan sebesar nol pada zona rural area. Sedangkan nilai hak membangun di zona urban area sebesar Rp401.751, yang besarnya menurun di zona  rural  areal  dengan  nilai  hak  membangun  sebesar Rp114.858. Kondisi ini menunjukkan bahwa pada penjualan lahan pertanian di zona kekotaan, pemilik memiliki harapan lahannya akan digunakan untuk perumahan, perkantoran, dan perhotelan atau tempat bisnis lainnya sehingga memiliki nilai yang lebih besar daripada NHT komoditas pertanian apabila dikelola  secara  terus  menerus.  Apabila  lahan  pertanian tersebut dikonversi menjadi lahan permukiman maka nilai hak membangun menjadi besar. Kondisi yang terjadi di lahan
pertanian yang ada di zona kota tersebut menurut Nelson dan  Duncan  (1995)  disebabkan  karena  pemilik  lahan mengalami apa yang disebut impermanence syndrome.  Im- permanence syndrome terjadi apabila pemilik lahan mulai percaya bahwa di masa depan pengelolaan sumber daya lahan di lahannya sangat kecil dari yang seharusnya disebabkan oleh kekuatan di luar kemampuannya.
Hal ini sejalan dengan hasil temuan Rusastra et al . (1997) untuk kasus di Kalimantan Selatan. Alasan utama petani melakukan konversi lahan adalah kebutuhan dan harga lahan yang tinggi, serta skala usaha  yang kurang efisien untuk diusahakan. Pada tahun yang sama, Syafa’at et al. (1995) menemukan bahwa alasan utama petani di Jawa melakukan konversi lahan adalah karena kebutuhan, lokasi lahan berada dalam kawasan industri, serta harga lahan. Pajak lahan yang tinggi  cenderung  mendorong  petani  untuk  melakukan konversi, sedangkan rasio pendapatan non pertanian terhadap pendapatan total yang tinggi cenderung menghambat petani untuk melakukan konversi. Witjaksono (1996) menyatakan terdapat 5 faktor sosial yang mempengaruhi alih fungsi lahan, yaitu perubahan perilaku, hubungan pemilik dengan lahan, pemecahan lahan, pengambilan keputusan, dan apresiasi pemerintah terhadap aspirasi masyarakat.  Adapun tingkat efektivitas  pen erapan   PDR  dengan  acuan  manfaat hidrologisnya disajikan pada Tabel 6.
Tabel 4   Nilai tanah pertanian berdasarkan NHT di KBU
Zona lahan % Lahan rural Kisaran NHT berdasarkan NPV (Rp m -2 ) Urban area 0–10 84 411 81 000 Urban fringe 10–40 81 000 70 765 Urral fringe * 40–60 70 765 63 941 Rural fringe 60–90 63 941 53 706 Rural area 90–100 53 706 50 295
*zona pertengahan 10.000 20.000 30.000 40.000 50.000 60.000 70.000 80.000 90.000 100.000 0 10 90 100 80 70 60 50 40 30 20 Persen guna lahan rural (%) N il ai l a h a n (R p m -2 )
Gambar 4  Nilai harapan tanah pertanian di KBU.
Tabel 7 mengindikasikan bahwa efektivitas penerapan PDR di KBU hanya terdapat di zona rural area dan rural finge , sementara di zona lainnya sudah tidak efektif. Kondisi ini disebabkan terjadinya overvaluation atas harga lahan dan masih rendahnya persepsi masyarakat atas manfaat hidrologi. Terjadinya overvaluation atas  lahan  di  KBU  yang  jauh melampaui  NHT  akan  menyebabkan  kesulitan  dalam implementasi PDR. Nelson dan Duncan (1995) menyebutkan bahwa kondisi ini memerlukan kebijakan pemerintah pusat
dan lokal melalui konsesi pajak dan utilisasi. Dalam upaya menahan konversi lahan diperlukan pengenaan pajak dan pembebanan disinsentif atas pembangunan perumahan untuk menutupi kehilangan manfaat hidrologis akibat dilakukannya pembangunan.
Rendahnya  persepsi  masyarakat  diindikasikan  atas kesediaan membayar manfaat hidrologi dari setiap rumah tangga dengan nilai manfaat Rp423.398.459  ha -1 , atau untuk setiap KK per tahun hanya menghargai Rp2.790.845 dengan
Tabel 5   Nilai PDR atas dasar harga jual lahan pertanian dan lahan permukiman per m 2 di KBU
Nilai hak membangun (Rp m -2 ) Zona guna lahan % Rural Harga jual lahan permukiman (Rp m -2 ) Harga jual lahan permukiman (Rp m -2 ) NHT (Rp m -2 ) Atas harga lahan pertanian Atas harga jual lahan permukiman Urban area 0 232 765 486 162 84 411 148 354 401 751 Urban area 10 214 460 454 061 81 000 133 461 373 061 Urban fringe 20 196 155 421 960 77 588 118 567 344 372 Urban fringe 30 177 850 389 859 74 176 103 674 315 683 Urral fringe 40 159 545 357 758 70 765 88 781 286 993 Urral fringe 50 141 240 325 658 67 353 73 887 258 305 Urral fringe 60 122 935 293 557 63 941 58 994 229 616 Urral fringe 70 104 630 261 456 60 530 44 101 200 926 Urral fringe 80 86 326 229 355 57 118 29 208 172 237 Rural fringe 90 68 021 197 254 53 706 14 314 143 548 Rural fringe 100 49 716 165 153 50 295 (579) 114 858
50.0 00 1 00.0 00 1 50.0 00 2 00.0 00 2 50.0 00 3 00.0 00 3 50.0 00 4 00.0 00 4 50.0 00 5 00.0 00 0 10 90 100 80 70 60 50 40 3 0 20 Persen gu na lahan ru ral (%) N ila i la ha n (R p m -2 ) Harga jual lahan p ermukiman Harga jual lah an pertanian
NH T
Gambar 5   Perbedaan nilai lahan pertanian atas dasar harga jual dan NHT.
Tabel 6 Efektivitas pembelian hak membangun atas nilai manfaat hidrologis atas dasar NHT lahan pertanian Zona guna lahan Luas  (ha) Total  PDR (Rp ha -1 ) Total  manfaat hidrologis (Rp) Efektivitas PDR (Rp ha -1 ) Urban area 840 41 758 725 422 12 547 681 494 29 211 043 929 Urban fringe 2 566 669 126 441 001 273 267 404 603 395 859 036 398 Urral fringe 3 502 1 183 991 283 555 754 506 997 514 429 484 286 040 Rural fringe 7 452 2 068 259 059 188 2 389 079 586 332 320 820 527 145 Rural area 6 565 457 687 904 893 2 707 569 361 186 2 249 881 456 293 Total 20 926 4 420 823 414 059 6 136 971 031 129 1 716 147 617 070
korbanan sebesar Rp765.695. Dengan demikian, setiap hari setiap KK hanya menghargai air sebesar Rp7.646 (rerata anggota KK 4,8 orang) atau Rp1.593 untuk setiap orang, dengan hanya mau berkorban setiap hari sebesar Rp2.098 per  KK  atau  Rp437  per  orang.  Padahal  penggunaannya digunakan untuk kebutuhan hidup sehari-hari yakni untuk air  minum,  masak,  dan  MCK.  Selain  terhadap  manfaat hidrologi, rendahnya persepsi masyarakat juga terjadi pada hasil  pertanian.  Masyarakat  sepenuhnya  menyerahkan pendapatan pertanian pada mekanisme pasar, sehingga pada saat  panen raya  harga  jual  hasil pertanian  berupa  sayur- sayuran dan padi menjadi jatuh. Hal ini mendorong petani menjual  lahan  tempat  bekerjanya  dan  lahan  tersebut umumnya dikonversi menjadi permukiman atau guna lahan lain. Hal tersebut mencerminkan belum adanya kesadaran publik terhadap kemungkinan kehilangan sumber daya air, sumber makanan, dan buah-buahan.  Rendahnya kesadaran publik  tersebut  merupakan  penyebab  utama  kesulitan implementasi PDR ke depan.
Untuk mengatasi kondisi tersebut maka terjadinya cost- benefit sharing antar pemerintah kabupaten/kota di KBU juga  perlu  didorong.  Berdasarkan  wilayah  administrasi pemerintahan,  hanya  Kabupaten  Bandung  Barat  dan Kabupaten Bandung yang memiliki nilai PDR atas NHT lahan pertanian yang efektif. Surplus manfaat hidrologi untuk masing-masing kabupaten sebesar Rp1.711.091.222.123 dan Rp407.681.197.151.  Sedangkan untuk Kota Cimahi dan Kota Bandung sudah tidak efektif jika menggunakan PDR (Tabel 7).  Hal ini menunjukkan bahwa Kabupaten Bandung Barat dan Kabupaten Bandung masih didominasi oleh zona rural dengan nilai jual lahan pertanian tidak berbeda jauh dari NHT-nya, atau dengan kata lain perubahan penggunaan lahan di Kabupaten Bandung Barat dan Kabupaten Bandung yang  masuk  wilayah  KBU  relatif  lebih  kecil  dibanding kabupaten/kota lainnya yang masuk KBU (sehingga fungsi hidrologisnya masih cukup tinggi).
Mengingat  bahwa  Kota  Cimahi  dan  Kota  Bandung menerima  surplus  manfaat  hidrologi  dari  Kabupaten Bandung Barat dan Kabupaten Bandung dalam KBU maka cost-sharing dengan membantu pemberian insentif dalam membeli hak membangun lahan pertanian di Kota Bandung atas  PDR  di  Kabupaten  Bandung  Barat  dan  Kabupaten Bandung, dan Kota Cimahi atas PDR di Kabupaten Bandung Barat perlu dilakukan.

## Kesimpulan
Dewasa ini karakteristik KBU sebagai kawasan lindung dan hulu DAS telah mencirikan aktivitas daerah hilir.  Harga jual tanah pertanian yang kemudian dikonversi menjadi lahan permukiman  di  KBU  jauh  melampaui  NHT  komoditas pertanian. Kondisi ini menunjukkan bahwa pemilik lahan mengalami impermanence syndrome yakni pemilik lahan mulai percaya bahwa aktivitas di lahan di tempat tersebut sangat kecil di masa depan. Kondisi perbedaan harga jual lahan  pertanian  yang  besar  terhadap  NHT  pertanian menyebabkan kesulitan penerapan PDR  di  KBU. Hal ini menyebabkan  penerapan  PDR  di  KBU  hanya  efektif dilakukan di zona rural area dan rural fringe .  Kelebihan biaya  atas  man faat  hidrologi  dengan  membeli  hak membangun melalui model PDR hanya efektif diterapkan di  wilayah  Kabupaten  Bandung  Barat  dan  Kabupaten Bandung yang masuk wilayah KBU, sehingga diperlukan upaya  lain dalam mencegah terjadinya  konversi lahan di KBU.  Dalam membantu pencegahan perubahan guna lahan di KBU (guna meningkatkan fungsi lindung kawasan lindung KBU) maka pemerintah Kota Bandung dan Kota Cimahi dapat  memberikan cost-sharing dalam  pembelian  hak membangun lahan KBU yang masuk Kabupaten Bandung Barat dan Kabupaten Bandung.

## Daftar  Pustaka
[BAPPEDA] Badan Pembangunan Daerah Jawa Barat. 1998.
Rencana Umum Tata Ruang Kawasan Bandung Utara. Badan  Perencana  Pembangunan  Daerah  Tingkat Propinsi Jawa Barat. Bandung: BAPPEDA Jabar.
[DTRP Jabar] Dinas Tata Ruang dan Permukiman Propinsi Jawa  Barat.  2004. Evaluasi  Pemanfaatan  Ruang Kawasan Bandung Utara . Bandung: Dinas Tata Ruang dan Permukiman Propinsi Jawa Barat.
Enters T. 1999. Incentives as policy instruments-key concepts and definitions. Di dalam: World Association of Soil and  Water  Conservation,  editor. Incentives  in  Soil Conservation  from  Theory  to  Practise. New  Delhi:
Oxford & IBH Publisging Co.PVT.LTD.
Shengkel WM.  1988. Modern Real Estate Appraisal. New York: Mc Graw Hill.
Tabel 7   Efektivitas  pembelian  hak  membangun  atas  nilai  manfaat  hidrologis  atas  NHT  lahan  pertanian  di  setiap kabupaten/kota di KBU
Kabupaten/kota Luas zona (ha) Total insentif (Rp ha -1 ) Total manfaat hidrologis (Rp ha -1 ) Efektivitas PDR (Rp) Kab. Bandung Barat 14 686 3 020 705 394 940 4 731 796 617 063 1 711 091 222 123 Kab. Bandung 2 184 338 842 229 459 746 523 426 610 407 681 197 151 Kota Cimahi 1 111 288 026 193 149 159 252 569 182 -128 773 623 968 Kota Bandung 2 945 773 249 596 510 499 398 418 274 -273 851 178 236 Total 20 926 4 420 823 414 059 6 136 971 031 129 1 716 147 617 070
Sugiarto E. 1995. Kajian ketersediaan dan kebutuhan air untuk Daerah Aliran Sungai Citarum [disertasi]. Bogor: Program Pascasarjana, Institut Pertanian Bogor.
Veslany K, editor. 2002. Purchase of Development Right. Conserving  Lands,  Preserving  Western  Livelihoods. Montana: Western Governors’ Association, The Trust for  Public  Land,  and  National  Cattlemen’s  Beef Association .
Witjaksono  R.  1996.  Alih  fungsi  lahan:  suatu  tinjauan sosiologis. Di dalam: Prosiding Lokakarya Persaingan
dalam  Pemanfaatan  Sumber  Daya  Lahan  dan  Air: Dampaknya  terhadap  Keberlanjutan  Swasembada Beras; Bogor:  Pusat  Penelitian  Sosial  Ekonomi Pertanian dengan Ford Foundation. hlm 4–21.
Yunus HS. 2005. Struktur Tata  Ruang  Kota . Yogyakarta: Pustaka Pelajar Offset.
Zhang D, Laband D. 2004. Some Economic Consequences of State Reforestation Regulation in the United States. Auburn:  School  of  Forestry  and  Wildlife  Sciences, Auburn University.