Al Qodiri: Jurnal Pendidikan, Sosial dan Keagamaan Terakreditasi Kemenristekdikti No. 85/M/KPT/2020 Vol 19 No 1 April 2021

## SENGKETA TERHADAP PERALIHAN HAK TANGGUNGAN KEPADA PIHAK KETIGA DALAM PERJANJIAN KREDIT PERBANKAN
Oleh:
Yulyana D. Tampubolon

## Fakultas Hukum Universitas Surabaya
Delfitampubolon1997@gmail.com
Abstract: An  agreement  which  is  an  agreement  between  the  creditor  and  the  third  party  whose contents guarantee the repayment of debt arising from the provision of credit, from this provision can determine the position of the object of guarantee in the bank credit agreement and to find out the  settlement  of  the  transfer  of  liability  to  third  parties  in  the  credit  agreement  banking.  The relationship between banks and customers is a relationship based on the principle of trust. People save their funds in banks, because they believe that the funds are safe and can be taken back at any time without experiencing difficulties. This aspect of trust is also the foundation of the relationship between the bank and the debtor.
The research method  using juridical or  normative legal  research is called  normative because  the object of this research identifies and conceptualizes the law as a norm, rule, regulation, law that applies  at  a  certain  time  and  a  certain  place  as  a  product  of  sovereign  state  power.  Primary, secondary, and tertiary data are collected then classified and analyzed with problems that exist in the purpose of obtaining and understanding the symptoms that arise.

## Keywords: Disputes, Underwriting Rights, Third Parties, Banking Loans
Abstrak: Perjanjian  yang  merupakan  perikatan  antara  kreditur  dengan  dibitur  atau  pihak  ketiga yang isinya menjamin pelunasan utang yang timbul dari pemberian kredit, dari ketentuan ini dapat mengetahui kedudukan objek jaminan di dalam perjanjian kredit perbankan dan untuk mengetahui penyelesaian  sengketa  terhadap  peralihan  hak  tanggungan  kepada  pihak  ketiga  dalam  perjanjian kredit perbankan. Hubungan antara bank dengan nasabah merupakan hubungan yang dilandasi asas kepercayaan. Masyarakat menyimpan dananya di bank, karena percaya bahwa dananya aman dan dapat  diambil  kembali  sewaktu-waktu  tanpa  mengalami  kesulitan.  Aspek  kepercayaan  juga merupakan landasan hubungan bank dengan debitur.
Metode penelitian menggunakan penelitian hukum yuridis atau normatif disebut normatif karena objek  penelitian  ini  mengidentifikasikan  dan  mengkonsepkan  hukum  sebagai  norma,  kaidah, peraturan,  undang-undang  yang  berlaku  pada  waktu  tertentu  dan  tempat  tertentu  sebagai  produk dari kekuasaan negara yang berdaulat. Data primer, sekunder, dan tertier dikumpulkan kemudian diklasifikasikan dan dianalisis dengan permasalahan yang ada dalam tujuan untuk mendapatkan dan memahami gejala-gejala yang timbul.
Kata-kata kunci: Mati, Anugerah, Iman, Keselamatan Kekal
Al Qodiri: Jurnal Pendidikan, Sosial dan Keagamaan Terakreditasi Kemenristekdikti No. 85/M/KPT/2020 Vol 19 No 1 April 2021

## A. PENDAHULUAN
Pembangunan  ekonomi  merupakan  salah  satu  tujuan  penting  yang  hendak  dicapai pemerintah  dalam  pembangunan  nasional,  pembangunan  ekonomi  ini  merupakan  upaya penting  dalam  rangka  mencapai  pemerataan  kemakmuran  dan  kesejahteraan  sesuai  amanat Pancasila dan UUD 1945. Dalam rangka menciptakan sebuah proses pembangunan ekonomi yang  berkesinambungan,  maka  pemerintah  memerlukan  himpunan  dana  yang  sangat  besar. Dimana dana tersebut diperoleh melalui pemasukkan negara berupa pajak dan non pajak yang digunakan untuk mengelola perekonomian negara.
Salah  satu  pilar  penting  yang  berkontribusi  dalam  menjalankan  roda  perekonomian negara  adalah  lembaga  bank.  Dimana  bank  mempunyai  2  fungsi,  yakni  pertama  untuk menghimpun dana dari masyarakat atau secara sederhana dapat diartikan bank sebagai lembaga yang menyediakan jasa penyimpanan uang milik masyarakat dengan pemberian bunga tertentu dalam  jangka  waktu  tertentu  sebagai  kontraprestasi.  Kedua,  Bank  mempunyai  fungsi  utama menyalurkan dana kepada masyarakat, dimana fungsi ini bertolakbelakang dengan fungsi yang pertama,  yakni  fungsi  ini  dilaksanakan  melalui  pendistribusikan  uang  yang  dihimpun masyarakat  dalam  bentuk  Investasi,  Kredit  tanpa  agunan,  Kredit  Pemilikan  Rumah  (KPR), Kredit Mobil, dan lain sebagainya. 1
Terkait  dengan  fungsi  bank  yang  kedua  ini,  tujuan  utamanya  ialah  memfasilitasi masyarakat dalam pencapaian kesejahteraan dan membentuk usaha yang berkontribusi dalam pembangunan nasional. Penegasan secara yuridis mengenai fungsi bank yang kedua tersebut dapat ditemukan dalam Pasal 3 jo Pasal 6 huruf b dan Pasal 13 huruf b Undang- Undang Nomor 10  Tahun  1998  tentang  Perbankan  yang  berbunyi,”Bank  sebagai  penghimpun  dan  penyalur dana masyarakat, yang salah satu usahanya adalah memberikan kredit.
Sejak  berlakunya  Undang-Undang  Nomor  4  Tahun  1996  tentang  Hak  Tanggungan, terjadi  perubahan  besar-besaran  terhadap  sistem  dan  metode  penjamin  atas  suatu  utang. Sebelum  berlakunya  Undang-Undang  Nomor  4  Tahun  1996  tersebut,  berdasarkan  Kitab Undang-Undang  Hukum  Perdata  Barat,  bank  yang  memberikan  fasilitas  kridit  hanya mewajibkan debiturnya untuk mendatangani Akta Surat Kuasa Memasang Hipotek yang dibuat didepan  notaris  agar  dapat  menjamin  perlunasan  utang  dan/atau  kewajiban  debitur  tersebut. Jadi, dalam hal si debitur mulai lalai atau dengan kata lain bank sudah melihat gelagat bahwa debitur  tersebut  mulai  macet  atau  kondisi  keuangannya  sudah  tidak  memungkinkan  untuk mengembalikan fasilitas kredit yang diterimanya, maka bank akan “memasang” atau dengan kata lain mendaftarkan Akta Hipotek tersebut ke kantor pertanahan setempat. Setelah terdaftar, bank  dapat  menjual  lelang  rumah  dan/atau  tanah  tersebut  untuk  melunasi  kewajiban  debitur dimaksud.
Pemakaian jaminan berupa jaminan fidusia sendiri secara khusus dimaksudkan untuk memberikan  kesempatan  bagi  debitur  untuk  tetap  menggunakan  benda-benda  yang  pada dasarnya  sudah  dijaminkan  kepada  kreditur,  dimana  dikhawatirkan  benda-benda  yang dijaminkan  tersebut  bersifat  krusial  bagi  kelangsungan  usaha  debitur.  Maka  melalui  model jaminan fidusia debitur dapat melakukan perjanjian hutang dengan tetap menguasai benda yang dijaminkan  pada  perjanjian  hutang  tersebut.  Meskipun  demikian,  tidak  jarang  penggunaan model jaminan fidusia ini justru disalahgunakan oleh debitur yang tidak baik. Kelebihan fidusia yang  memberikan  debitur  kuasa  untuk  tetap  menguasai  objek  jaminan  di  sisi  lain  juga memberikan peluang bagi dicederainya perjanjian dan timbulnya wanprestasi oleh debitur di masa depan.
1 Widiyono, Try. Agunan Kredit dalam Financial Engineering . (Jakarta: Ghalia Indonesia, 2009), hal. 102
Al Qodiri: Jurnal Pendidikan, Sosial dan Keagamaan Terakreditasi Kemenristekdikti No. 85/M/KPT/2020 Vol 19 No 1 April 2021
Dalam  praktiknya,  tidak  jarang  permasalahan  kredit  macet  dialami  oleh  bank  dan lembaga pembiayaan yang memberikan jasa kredit dan pembiayaan. Salah satu penyebab kredit macet  sendiri  ialah  terjadinya  pengalihan  objek  jaminan  fidusia  oleh  debitur  kepada  pihak ketiga.  Dimana  pasca  pengalihan  tersebut  debitur  lalai  dan  merasa  lepas  dari  kewajibannya karena  objek  jaminan  tetah  beralih  kepada  pihak  ketiga.  dari  fenomena  tersebut  kemudian muncul  permasalahan  yang  lebih  khusus,  yakni  bagaimana  debitur  dapat  menyelesaikan permasalahan  kredit  macet  yang  disebabkan  oleh  dialihkannya  objek  jaminan  fidusia  oleh debitur  kepada  pihak  ketiga.  hal  ini  menjadikan  permasalahan  sedikit  rumit  karena  ketika debitur  wanprestasi,  maka  timbul  pertanyaan  bahwasanya  eksekusi  yang  dilakukan  akan menggunakan  mekanisme  seperti  apa,  karena  objek  jaminan  fidusia  sendiri  sudah  beralih tangan  dari  debitur  kepada  pihak  ketiga.  Lebih  lanjut,  permasalahan  menjadi  semakin  rumit karena akibat  adanya  pengalihan objek  jaminan  oleh debitur dan pihak  ketiga tersebut (baik melalui jual beli, sewa, atau lainnya) maka akan terjadi persinggungan hak antara pihak ketiga selaku penguasa objek dengan kreditur selaku pemilik sah objek tersebut. 2
Hubungan  antara  bank  dengan  nasabah  merupakan  hubungan  yang  dilandasi  asas kepercayaan. Masyarakat menyimpan dananya di bank, karena percaya bahwa dananya aman dan dapat diambil kembali sewaktu-waktu tanpa mengalami kesulitan. Aspek kepercayaan juga merupakan  landasan  hubungan  bank  dengan  debitur.  Hubungan  antara  bank  dan  nasabah debitur juga bersifat sebagai hubungan kepercayaan yang membedahkan kewajiban-kewajiban kepercayaan bank kepada nasabahnya.
Perjanjian  yang  merupakan  perikatan  antara  kreditur  dengan  dibitur  atau  pihak  ketiga yang  isinya  menjamin  pelunasan  utang  yang  timbul  dari  pemberian  kredit.  Sifat  perjanjian jaminan ini lazimnya dikonstruksikan sebagai perjanjian accessoir , yaitu senantiasa merupakan perjanjian yang dikaitkan dengan perjanjian pokok, mengabdi pada perjanjian perjanjian pokok. Tanah  merupakan  jaminan  untuk  pembayaran  utang  yang  paling  disukai  oleh  lembaga keuangan  untuk  fasilitas  kredit.  Sebab  tanah,  pada  umumnya  mudah  dijual  ( marketable ), harganya  terus  meningkat,  mempunyai  tanda  bukti  hak,  sulit  digelapkan  dan  dapat  dibebani dengan hak tanggungan yang memberikan hak istimewa pada kreditur.
Bagi masyarakat, perorangan atau badan hukum yang berusaha meningkatkan kebutuhan konsumtif atau produktif sangat membutuhkan pendanaan dari bank sebagai salah satu sumber dana  dalam  bentuk  perkreditan,  agar  mampu  mencukupi  untuk  mendukung  peningkatan usahanya.  Mengingat  pentingnya  kedudukan  dana  perkreditan  dalam  proses  pembangunan, sudah  semestinya  jika  pemberi  dan  penerima  kredit  serta  pihak  lain  yang  terkait  mendapat perlindungan  melalui  lembaga  hak  jaminan  agar  dapat  memberikan  kepastian  hukum  bagi semua pihak yang berkepentingan sebagai upaya mengantisipasi timbulnya resiko bagi kreditur pada masa yang akan datang. Untuk usaha tersebut dapat menggunakan jasa perbankan.
Penyaluran dana pinjaman berupa kredit dilakukan oleh bank selaku lembaga perantara keuangan  kepada  masyarakat  yang  membutuhkan  modal  selalu  dituangkan  dalam  perjanjian sebagai  landasan  hubungan  hukum  diantara  para  pihak  (kreditor  dan  debitor).  Adanya perjanjian  pinjam  meminjam  uang  tersebut,  maka  mutlak  diperlukan  solusi  hukum  bagi lembaga jaminan agar memberikan kepastian bagi pengembalian pinjaman tersebut.
Keberadaan lembaga jaminan sangat diperlukan, karena dapat memberikan kepastian dan perlindungan hukum bagi penyedia dana (kreditor) dan penerima pinjaman (debitor).
Jaminan umum kurang menguntungkan bagi kreditor, maka diperlukan penyerahan harta kekayaan  tertentu  untuk  diikat  secara  khusus  sebagai  jaminan  pelunasan  utang  debitor, sehingga  kreditor  yang  bersangkutan  mempunyai  kedudukan  yang  diutamakan  atau
2 Sutarno, Aspek-aspek Hukum Perkreditan pada Bank . Bandung: Alfabeta, 2009
Al Qodiri: Jurnal Pendidikan, Sosial dan Keagamaan Terakreditasi Kemenristekdikti No. 85/M/KPT/2020 Vol 19 No 1 April 2021
didahulukan daripada kreditor-kreditor lain dalam pelunasan utangnya. Jaminan yang seperti ini  memberikan  perlindungan  kepada  kreditor  dan  didalam  perjanjian  akan  diterangkan mengenai  hal  ini.  Jaminan  khusus  memberikan  kedudukan  mendahului  ( preferen )  bagi pemegangnya. Sehingga bank selalu meminta jaminan khusus tersebut pada setiap pemberian kredit. 3
Mariam Darus Badrulzaman dalam buku Tan Kamelo mengemukakan sejumlah asas asas hukum jaminan yang objeknya benda adalah Pertama, asas hak kebendaan ( real right ), Kedua, asas  asesor,  Ketiga,  hak  yang  didahulukan,  Keempat,  objeknya  adalah  benda  yang  tidak bergerak,  Kelima,  asas  asesi,  Keenam,  asas  pemisahan  horisontal,  Ketujuh,  asas  terbuka, Kedelapan,  asas  spesifikasi  /  pertelaan,  Kesembilan,  asas  mudah  dieksekusi.  Tujuan  dari penelitian  ini  adalah  untuk  mengetahui  kekuatan  hukum  Surat  Kuasa  Membebankan  Hak Tanggungan  sebagai  dasar  pembebanan  hak  tanggungan  dalam  perjanjian  kredit  serta  untuk mengetahui  faktor  faktor  yang  menjadi  kendala  dalam  mendaftarkan  Surat  Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT) sebagai dasar pembebanan hak tanggungan dalam perjanjian kredit.
Pada  praktik  perbankan  untuk  lebih  mengamankan  dana  yang  disalurkan  kreditor diperlukan  tambahan  pengamanan  berupa  jaminan  khusus  berupa  jaminan  kebendaan  yaitu tanah.  Penggunaan  tanah  sebagai  jaminan  kredit,  didasarkan  pada  pertimbangan  aman  dan mempunyai  nilai  ekonomis  yang  relatif  tinggi.  Lembaga  jaminan  oleh  lembaga  perbankan dianggap paling efektif dan aman adalah tanah dengan jaminan hak tanggungan. Berdasarkan fenomena  di  atas,  yang  menjadi  persoalan  yakni  nasabah  (debitor)  yang  telah  melakukan pinjaman kredit di bank dengan jaminan hak tanggungan telah menjual agunan di bawah tangan kepada pihak ketiga (pembeli) tanpa sepengetahuan pihak bank, sehingga adanya wanprestasi yang terjadi. Hal ini terjadi dalam masyarakat, sehingga dampak yang dilakukan oleh nasabah tersebut telah merugikan pihak bank selaku pemegang hak tanggungan atas perikatan yang telah dilakukan.
Hal  ini  didasarkan  pada  adanya  kemudahan  dalam  mengidentifikasi  objek  hak tanggungan,  jelas  dan  pasti  eksekusinya,  disamping  itu  hutang  yang  dijamin  dengan  hak tanggungan harus dibayar terlebih dahulu dari tagihan lainnya dengan uang hasil pelelangan tanah yang menjadi objek hak tanggungan memang hal yang tidak diabaikan dalam perjanjian kredit  adalah  perlindungan  hukum  bagi  kreditor  manakala  debitor  wanprestasi,  apalagi  jika debitor mengalami kemacetan dalam pembayarannya.
Pemanfaatan  lembaga  eksekusi  hak  tanggungan  merupakan  cara  percepatan  pelunasan piutang agar dana yang telah dikeluarkan itu dapat segera kembali kepada  bank (kreditor), dan dana  tersebut  dapat  digunakan  lagi  dalam  perputaran  roda  perekonomian.  Untuk  itu,  ada kemudahan  yang  disediakan  oleh  Undang-Undang  Hak  Tanggungan  (selanjutnya  disebut UUHT)  bagi  para  kreditor  pemegang  hak  tanggungan,  manakala  debitor  wanprestasi, sebagaimana diatur dalam ketentuan Pasal  20 ayat (1) huruf (a) dan (b) UUHT menyebutkan eksekusi atas benda jaminan hak tanggungan dapat ditempuh atas 3 (tiga) cara yakni (1) parate executie ;  (2) title  executorial ;  dan  (3)  penjualan  di  bawah  tangan.  Ketiga  eksekusi  hak tanggungan  masing-masing  memiliki  perbedaan  dalam  prosedur  pelaksanaannya.  Untuk eksekusi yang menggunakan title executorial berdasarkan sertifikat hak tanggungan (sebelum menggunakan Grosse Akta Hipotek), dimana pelaksanaan penjualan benda jaminan tunduk dan patuh terhadap hukum acara perdata sebagaimana diatur dalam ketentuan Pasal 224 H.I.R/258 RBg.  Sedangkan  eksekusi  yang  dilakukan  dibawah  tangan  pelaksanaan  harus  memenuhi
3 Sutojo, Siswanto. Analisis Kredit Bank Umum . (Jakarta: Pustaka Binaman Pressindo, 1995), hal. 69
Al Qodiri: Jurnal Pendidikan, Sosial dan Keagamaan Terakreditasi Kemenristekdikti No. 85/M/KPT/2020 Vol 19 No 1 April 2021
beberapa persyaratan yakni adanya kesepakatan antara pemberi hak tanggungan (debitor) dan pemegang hak tanggungan (kreditur).

## B. METODE PENELITIAN

## A. Tipe Penelitian
Dalam  penelitian  ini,  Penulis  menggunakan  metode  penelitian  kepustakaan (library research) yang bersifat yuridis Normatif,  artinya mengacu kepada norma hukum yang  terdapat dalam  peraturan  perundang-undangan, yurisprudensi serta  kebiasaan-kebiasaan  yang berlaku di masyarakat. Norma hukum yang menjadi acuan adalah ketentuan-ketentuan dalam Undang- Undang  Dasar  Negara  Republik  Indonesia  1945,  Kitab  Undang-Undang  Hukum  Perdata, Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan, Undang- Undang Republik Indonesia Nomor 10 Tahun 1998 tentang Perbankan. Serta undang-undang dan  peraturan  lain  yang  mengatur  mengenai  penyelesaian  sengketa  terhadap  peralihan  hak tanggungan  kepada  pihak  ketiga  dalam  perjanjian  kredit  perbankan.  Metode  ini  digunakan untuk  memahami  secara  mendalam  mengenai  undang-undang  perbankan  guna  untuk mengetahui  secara  filosofis  agar  mampu  mempertangungjawabkan,  bahkan  menyelesaikan peroalan secara hukum mengenai judul yang di angkat.
Selain  mengunakan  metode  tersebut  di  atas  penelitian  ini  juga  mengunakan  metode Yuridis-impiris yang mana pendekatan ini hukum dilihat sebagai norma atau das sollen , sebab dalam  penelitianya  mengunakan  hukum,  baik  yang  tertulis  maupun  yang  tidak  tertulis. Penelitian jenis ini berarti memadukan bahan hukum (data sekunder) dan juga data sekunder yang diperoleh melauli hasil wawncara.

## B. Jenis Dan Sumber Data
Jenis  data  yang  diperoleh  adalah  data  sekunder,  yaitu  data  yang  diperoleh  dari  bahan pustaka. Data sekunder ini berasal dari bahan hukum primer dan bahan hukum sekunder dan bahan  hukum  tertier. Bahan hukum primer  adalah bahan hukum  yang mengikat  sehubungan dengan  masalah.  Bahan  hukum  primer  dari  seluruh  peraturan  perundang-undangan  dan ketentuan yang mengatur  masalah penyelesaian sengketa terhadap peralihan hak tanggungan kepada pihak ketiga dalam perjanjian kredit perbankan.. Bahan hukum sekunder adalah bahan hukum yang memberi penjelasan mengenai bahan hukum primer. Dalam hal ini, bahan hukum sekunder yang diperoleh berasal dari buku, jurnal, artikel, skripsi, dokumen yang diperoleh dari internet,  serta  hasil-hasil  penelitian  dan  tulisan-tulisan  dari  kalangan  ahli  hukum.  Selain  itu, untuk bahan hukum tertier digunakan ensiklopedia dan kamus hukum (black laws dictionary).
C. Metode Pengumpulan Data
Metode penelitian yang digunakan dalam mengumpulkan data dan bahan bagi penelitian ini adalah bersifat empiris yuridis. Oleh karena itu, dengan perkataan lain penelitian ini bertitik tolak  dari  peraturan  perundang-undangan  dan  peraturan  lainnya  yang  ada  kaitannya  dengan pokok permasalahan penelitian ini. Alat pengumpulan data yang digunakan dalam memperoleh data sekunder adalah dengan wawancara narasumber, penggunaan studi dokumen atau bahan pustaka, serta media elektronik (internet).

## D. Teknis Analisis Data
Al Qodiri: Jurnal Pendidikan, Sosial dan Keagamaan Terakreditasi Kemenristekdikti No. 85/M/KPT/2020 Vol 19 No 1 April 2021
Adapun metode analisis data yang dilakukan adalah metode kualitatif. Metode kualitatif lebih menekankan kepada kebenaran berdasarkan sumber sumber hukum serta doktrin yang ada bukan dari segi kuantitas kesamaan data yang diteliti.
Penelitian  ini  dilakukan  untuk  menjawab  permasalahan  dengan  melakukan  penelitian yang bersifat deskriptif analitis yaitu dengan memberikan penjelasan mengenai penyelesaian sengketa  terhadap  peralihan  hak  tanggungan  kepada  pihak  ketiga  dalam  perjanjian  kredit perbankan,    Kemudian  dianalisis  untuk  menemukan  permasalahan  hukumnya  serta  jawaban dari permasalahan tersebut.

## C. PEMABAHASAN
A. Data sekunder
1. Kedudukan  Objek  Jaminan  Dibebankan  Hak  Tanggungan  Dalam  Perjanjian Kredit Perbankan
a. Jaminan Hak Tanggungan Dari Perjanjian
Dalam Buku  III  KUHPerdata Tentang Perikatan, Pasal 1233 KUH Perdata, ditegaskan bahwa: “Tiap-tiap perikatan dilahirkan baik karena persetujuan, baik karena undang-undang.”
Pasal  di  atas  maka  hak  tanggungan  pun  lahir  dari  perjanjian.  Pada  dasarnya  Suatu Hubungan  Perikatan  dan  sebuah  dalam  perjanjian  suatu  merupakan  badan  hukum  antara  2 orang atau kedua bela pihak berdasarkan nama dan pihak yang melakukan sebuah perjanjian dan perikatan .  dengan sebuah proses tanpa memperhatikan ada tidaknya harta benda miliknya yang dapat disita oleh kreditur bagi pemenuhan piutang kreditur tersebut. Atau dengan kata lain Schuld menunjukkan sisi kewajiban atau prestasi atau utang yang harus dilaksanakan, dipenuhi atau  dibayar,  tanpa  memerhatikan  ada  tidaknya  hak  pada  sisi  kreditor  untuk  menuntut pemenuhan,  pelaksanaan  atau  pembayaran  suatu  kewajiban, prestasi atau  utang  dari  debitor. Perikatan dengan Schuld tanpa Haftung , dapat lahir karena tidak terpenuhinya kausa yang halal dari empat syarat lahirnya perjanjian yang ditentukan dalam Pasal 1320 Kitab Undang-undang Hukum Perdata. 4
Apabila dikaitkan dengan definisi Hak Tanggungan, sebagaimana dimuat        dalam Pasal 1 angka 1 Undang-Undang Hak Tanggungan, yaitu :
“Hak Tanggungan atas tanah beserta benda-benda yang berkaitan dengan tanah, yang selanjutnya  disebut  Hak  Tanggungan  adalah  hak  jaminan  yang  dibebankan  pada  hak atas  tanah  sebagaimana    dimaksud  dalam  Undang-Undang  Nomor  5  Tahun  1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan utang tertentu, yang  memberikan  kedudukan  yang  diutamakan  kepada  kreditor  tertentu  terhadap kreditor-kreditor lain”
Rumusan  Pasal  10,  Pasal  11,  dan  Pasal  12  Undang-Undang  Hak  Tanggungan  dapat diketahui bahwa pada dasarnya pemberian Hak Tanggungan hanya dimungkinkan jika dibuat dalam bentuk perjanjian .
Pemberian  Hak  Tanggungan  Harus  Memenuhi  Syarat  Sahnya  Perjanjian.  Pasal  1320 Kitab Undang-undang Hukum Perdata mengatur mengenai syarat sahnya perjanjian. Dengan rumusan  yang  menyatakan  bahwa:“Untuk  sahnya  perjanjian-perjanjian,  diperlukan  empat syarat:
1. Sepakat mereka yang mengikatkan dirinya;
4 Kholisudin, Akhmad. Determinan Permintaan Kredit Pada Bank Umum  di Jawa Tengah 2006-2010. Jurnal Ekonomi, 2012), hal. 231
Al Qodiri: Jurnal Pendidikan, Sosial dan Keagamaan Terakreditasi Kemenristekdikti No. 85/M/KPT/2020 Vol 19 No 1 April 2021
2. Kecakapan untuk membuat suatu perikatan;
3. Suatu hal tertentu;
4. Suatu sebab yang halal.
Ilmu hukum selanjutnya, membedakan keempat hal tersebut ke dalam dua syarat, yaitu syarat subjektif dan syarat objektif.
1. Pemenuhan syarat subjektif Pemberian Hak Tanggungan Sebagai  suatu  bentuk  perjanjian,  maka  pemenuhan  syarat  subjektif  pemberian  Hak Tanggungan adalah pemenuhan syarat subjektif sahnya perjanjian. Sebagaimana dapat dilihat dari rumusan Pasal 1320 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, syarat subjektif sahnya perjanjian dapat dibedakan ke dalam:
a. Adanya kesepekatan dari mereka yang mengikatkan diri;
b. Adanya kecakapan dari para pihak untuk membuat perikatan.
2. Syarat Objektif
Syarat objektif sahnya perjanjian dapat ditemukan dalam:
a. Pasal  1322 sampai dengan Pasal 1334 Kitab Undang-Undang  Hukum Perdata mengenai keharusan adanya suatu hal tertentu dalam perjanjian.
b. Pasal  1335 sampai dengan Pasal 1337 Kitab Undang-Undang  Hukum Perdata yang mengatur mengenai kewajiban adanya suatu sebab yang halal dalam setiap perjanjian yang dibuat oleh para pihak .
Pasal  1  angka  23  Undang-Undang  Nomor  10  Tahun  1998  tentang  Perubahan  atas Undang-undang Nomor 7 Tahun 1992 tentang Perbankan. Agunan adalah : "Jaminan tambahan diserahkan  nasabah  debitur  kepada  bank  dalam  rangka  mendapatkan  fasilitas  kredit  atau pembiayaan berdasarkan prinsip syariah".
2. Jaminan Kredit Yang Disalurkan Perbankan Secara Umum.
Bank  itu  sebenarnya  butuh  kepastian  untuk  pengembangan  pinjaman  yang  diberikan kepada  debitur  atau  nasabahnya.  Sehingga  mereka  selalu  menghendaki  setiap  kredit  dengan jaminan. Kecuali Kredit Tanpa Agunan (KTA) yang sekarang marak ditawarkan oleh banyak bank, baik bank asing  maupun bank dalam negeri, atau Kredit Usaha Rakyat (KUR), Kredit Usaha  Kecil  (KUK),  dan  sejenisnya.  Tapi,  selain  bunganya  lebih  tinggi  dari  kredit  reguler, bisahnya  KTA  juga  diberikan  untuk  jumlah  yang  terbatas,  maksimum  100  hingga  200  juta. Kebanyakan juga digunakan untuk kredit yang bersifat konsumtif atau multiguna. Sedangkan KUR atau KUK dan sejenisnya, memang diberikan untuk pengembangan ekonomi usaha kecil, jadi ngga perlu pakai jaminan.”
Agunan dalam konstruksi ini merupakan Jaminan tambahan (accessoir). Tujuan agunan adalah untuk mendapatkan fasilitas dari bank. Jaminan ini diserahkan oleh debitur kepada bank. Unsur-unsur agunan, yaitu:
1. Jaminan tambahan;
2. Diserahkan oleh debitur kepada bank;
3. Untuk mendapatkan fasilitas kredit atau pembiayaan. Seminar Badan Pembinaan Hukum Nasional yang diselenggarakan di Yogyakarta, dari tanggal  20  s.d.  30  Juli  1977  disimpulkan  pengertian  Jaminan.  Jaminan  adalah  "Menjamin dipenuhinya kewajiban yang dapat dinilai dengan uang yang timbul dari suatu perikatan hukum. Oleh karena itu, hukum jaminan erat sekali dengan hukum benda".
M. Bahsan berpendapat bahwa jaminan adalah "Segala sesuatu yang diterima kreditur dan diserahkan debitur untuk menjamin suatu utang piutang dalam masyarakat".
Alasannya, karena:
Al Qodiri: Jurnal Pendidikan, Sosial dan Keagamaan Terakreditasi Kemenristekdikti No. 85/M/KPT/2020 Vol 19 No 1 April 2021
1. Telah  lazim  digunakan  dalam  bidang  ilmu  Hukum  dalam  hal  ini  berkaitan  dengan penyebutan-penyebutan,  seperti  hukum  jaminan,  lembaga  jaminan,    jaminan kebendaan, jaminan perorangan, hak jaminan, dan sebagainya;
2. Telah  digunakan  dalam  beberapa  peraturan  perundang-undangan  tentang  lembaga jaminan, seperti yang tercantum dalam Undang-Undang Hak Tanggungan dan Jaminan Fidusia.
Jaminan  kebendaan  mempunyai  ciri-ciri  "kebendaan"  dalam  arti  memberikan  hak mendahului di atas benda-benda tertentu dan mempunyai sifat melekat dan mengikuti benda yang  bersangkutan.  Sedangkan  jaminan  perorangan  tidak  memberikan  hak  mendahului  atas benda-benda  tertentu,  tetapi  hanya  dijamin  oleh  harta  kekayaan  seseorang  lewat  orang  yang menjamin pemenuhan perikatan yang bersangkutan (Hasil Seminar Badan Pembinaan Hukum Nasional yang diselenggarakan di Yogyakarta, dari tanggal 20 sampai dengan 30 Juli 1977). Sri Soedewi Masjchoen Sofwan, mengemukakan pengertianjaminan materiil (kebendaan) dan jaminan perorangan. Jaminan materiil adalah:
"Jaminan  yang  berupa  hak  mutlak  atas  suatu  benda,  yang  mempunyai  ciri-ciri mempunyai hubungan langsung atas benda tertentu, dapat dipertahankan terhadap siapa pun,  selalu  mengikuti  bendanya  dan  dapat  dialihkan.  Sedangkan  jaminan  imateriil (perorangan) adalah jaminan yang menimbulkan hubungan langsung pada perorangan tertentu, hanya dapat dipertahankan terhadap debitur tertentu, terhadap harta kekayaan debitur umumnya". 5
Dari uraian di atas, maka dapat dikemukakan unsur-unsur yang tercantum pada jaminan materiil, yaitu:
1. Hak mutlak atas suatu benda;
2. Cirinya mempunyai hubungan langsung atas benda tertentu;
3. Dapat dipertahankan terhadap siapa pun;
4. Selalu mengikuti bendanya; dan
5. Dapat dialihkan kepada pihak lainnya. Unsur jaminan perorangan, yaitu:
a. mempunyai hubungan langsung pada orang tertentu;
b. hanya dapat dipertahankan terhadap debitur tertentu; dan
c. terhadap harta kekayaan debitur umumnya.
Lembaga jaminan dengan menguasai bendanya adalah suatu lembaga jaminan, di mana benda  yang  menjadi  objek  jaminan  tidak  berada  atau  tidak  dikuasai  oleh  penerima  jaminan. Yang termasuk lembaga jaminan ini adalah:
1. Mortgage, yaitu pembebanan atas benda tak bergerak atau sama dengan hipotek;
2. Chattel  mortgage, yaitu  mortgage  atas  benda-benda  bergerak.  Umumnya  ialah mortgage atas kapal laut dan kapal terbang dengan tanpa menguasai bendanya;
3. Fiduciary  transfer  of  ownership, yaitu  perpindahan  hak  milik  atas  kepercayaan  yang dipakai jaminan hutang;
5 Salim, H.S. Perkembangan Hukum Jaminan di Indonesia . (Jakarta: Raja Grafindo Persada, 2004), hal.
Al Qodiri: Jurnal Pendidikan, Sosial dan Keagamaan Terakreditasi Kemenristekdikti No. 85/M/KPT/2020 Vol 19 No 1 April 2021
4. Leasing, yaitu suatu perjanjian di mana si peminjam (leassee) menyewa barang modal untuk usaha tertentu dan jaminan angsuran tertentu.
Penggolongan ini dimaksudkan untuk mempermudah pihak debitur untuk membebani hak-hak  yang  akan  digunakan  dalam  pemasangan  jaminan,  apakah  yang  bersangkutan menggunakan  hak  tanggungan,  fidusia,  gadai,  atau  hipotek  kapal  laut  untuk  mendapatkan fasilitas kredit pada lembaga perbankan atau penggadaian.
Bahwa  dalam  persyaratan,  manfaat,  sifat  dan  bentuk  daripada  perjanjian  jaminan, dimana tidak semua benda yang akan dijadikan harta jaminan dapat memenuhi syarat, karena benda yang dijaminkan pada bank (debitur) harus memenuhi syarat tertentu. Selanjutnya benda yang  menjadi  jaminan  harus  ada  manfaatnya,  artinya  dapat  dinilai  secara  finansial,  dengan demikian  benda  itu  memperoleh  fasilitas  kredit  dari  debitur,  sebaliknya  bagi  kreditur  yang mengharapkan modal atas benda jaminan tersebut. 6
Jaminan  mempunyai  kedudukan  dan  manfaat  yang  sangat  penting  dalam  menunjang pembangunan  ekonomi.  Karena  keberadaan  lembaga  ini  dapat  memberikan  manfaat  bagi kreditur dan debitur. Manfaat bagi kreditur adalah:
1. Terwujudnya keamanan terhadap transaksi dagang yang ditutup

## 2. Memberikan kepastian hukum bagi kreditur
Bagi  debitur  dengan  adanya  benda  jaminan  itu  dapat  memperoleh  fasilitas  kredit  dari bank  dan  tidak  khawatir  dalam  mengembangkan  usahanya.  Keamanan  modal  adalah dimaksudkan  bahwa  kredit  atau  modal  yang  diserahkan  oleh  kreditur  kepada  debitur  tidak merasa  takut  atau  khawatir  tidak  dikembalikannya  modal  tersebut.  Memberikan  kepastian hukum adalah memberikan kepastian bagi pihak kreditur dan debitur. Kepastian bagi kreditur adalah  kepastian  untuk  menerima  pengembalian  pokok  kredit  dan  bunga  dari  debitur. Sedangkan bagi debitur adalah kepastian untuk mengembalikan pokok kredit dan bunga yang ditentukan.  Di  samping  itu,  bagi  debitur  adalah  adanya  kepastian  dalam  berusaha.  Karena dengan modal yang dimilikinya dapat mengembangkan bisnisnya lebih lanjut. Apabila debitur tidak mampu dalam mengembalikan pokok kredit dan bunga, bank atau pemilik modal dapat melakukan  eksekusi  terhadap  benda  jaminan.  Nilai  benda  jaminan  itu  biasanya  pada  saat melakukan taksiran nilainya lebih tinggi jika dibandingkan pokok dan bunga yang tertunggak. Namun, dalam kenyataannya seringkali nilai jaminannya lebih rendah dari hutang pokok dan bunga. Sehingga untuk melakukan eksekusi oleh pejabat lelang mengalami kesulitan, karena nilai  jual  benda  jaminan  di  bawah  nilaihutang  pokok  dan  bunga.  Hutang  pokok  dan  bunga sebanyak  Rp  10.000.000,  tetapi  nilai  benda  jaminan  pada  saat  pelelangan  sebanyak  Rp 5.000.000. Di sini terjadi selisih sebanyak Rp 5.000.000. Apabila terjadi hal seperti itu, maka pejabat  lelang  melakukan  penundaan  terhadap  eksekusi  benda  jaminan.  Penundaan  ini dilakukan sampai harga barang jaminan sesuai dengan jumlah hutang yang seharusnya dibayar oleh debitur.
Dalam praktek perbankan adanya jaminan yang dikhususkan itu disyaratkan oleh suatu prinsip sebagaimana tercantum dalam undang-undang pokok perbankan yaitu ketentuan Pasal 24 Undang-undang No. 14 Tahun 1967 yang melarang adanya pemberian kredit tanpa jaminan.
Jaminan yang dimaksud oleh Pasal 24 Undang-undang Pokok Perbankan tersebut harus diartikan  jaminan  dalam  arti  luas,  yaitu  tidak  hanya  jaminan  dalam  arti  materiil  tetapi  juga immateriil yaitu mengenai watak dari debitur, kemampuan ekonominya, jalannya perusahaan, keadaan  administrasinya  dan  Iain-lain.  Dimana  hal-hal  demikian  ikut  dinilai  menjadi administrasinya dan jaminan dalam menentukan kredit yang akan diberikan.
6 Rahman, Hasanudin. Aspek-Aspek Hukum Pemberian Kredit Perbankan di Indonesia . (Bandung: Citra Aditya Bakti, 1995), hal. 256
Al Qodiri: Jurnal Pendidikan, Sosial dan Keagamaan Terakreditasi Kemenristekdikti No. 85/M/KPT/2020 Vol 19 No 1 April 2021
Adapun jaminan khusus  ini timbulnya karena adanya perjanjian yang khusus diadakan antara  kreditur  dan  debitur  yang  dapat  berupa  jaminan  yang  bersifat  kebendaan  ataupun jaminan yang bersifat perorangan. Jaminan yang bersifat kebendaan ialah adanya benda tertentu yang dipakai sebagai jaminan sedangkan jaminan yang bersifat perorangan ialah adanya orang tertentu yang sanggup membayar/memenuhi prestasi manakala debitur wanprestasi.
Proses pembebanan Hak Tanggungan dilaksanakan melalui 2 tahap kegiatan, yaitu :
a. Tahap  pemberian  Hak  Tanggungan,  dengan  dibuatnya  APHT  oleh  PPAT,  yang didahului  dengan  perjanjian  utang-piutang  yang  dijamin.  Dalam  Pasal  10  disebutkan bahwa  Pemberian  Hak  Tanggungan  didahului  dengan  janji  untuk  memberikan  Hak Tanggungan sebagai jaminan pelunasan utang tertentu, yang dituangkan didalam dan merupakan bagian tak terpisahkan dari perjanjian utang-piutang yang bersangkutan atau perjanjian lainnya yang menimbulkan utang tersebut. Apabila obyek Hak Tanggungan berupa hak atas tanah yang berasal dari konversi hak lama yang telah memenuhi syarat untuk  didaftarkan  akan  tetapi  pendaftarannya  belum  dilakukan,  pemberian  Hak Tanggungan dilakukan bersamaan dengan permohonan pendaftaran hak atas tanah yang bersangkutan.
b. Tahap  pendaftaran  oleh  kantor  Pertanahan,  yang  merupakan  saat  lahirnya  Hak Tanggungan  yang  dibebankan.  Menurut Pasal 13, pemberian Hak Tanggungan wajib didaftarkan  pada  kantor  Pertanahan  selambat-lambatnya  7  (tujuh)  hari  kerja  setelah penandatanganan  APHT.  Pendaftaran  Hak  Tanggungan  dilakukan  oleh  kantor Pertanahan dengan membuatkan buku-tanah Hak Tanggungan dan mencatatnya dalam buku tanah hak atas tanah yang menjadi obyek Hak Tanggungan serta menyalin catatan tersebut pada sertipikat hak atas tanah yang bersangkutan. 7
Tanggal buku-tanah Hak Tanggungan adalah tanggal hari ketujuh setelah penerimaan secara  lengkap  surat  -surat  yang  diperlukan  bagi  pendaftarannya  dan  jika  hari  ketujuh  jatuh pada hari libur, buku -tanah yang bersangkutan diberi tanggal hari kerja berikutnya. Dengan adanya  hari  tanggal  buku  -tanah  Hak  Tanggungan  maka  Hak  Tanggungan  lahir  dan  asas publisitas terpenuhi. Tahapan Pemberian Hak Tanggungan menurut Pasal 10 ayat (1) bahwa awal  dari  tahap  pemberian  Hak  Tanggungan  didahului  dengan  janji  akan  memberikan  Hak Tanggungan sebagai jaminan pelunasan  utang tertentu, yang dituangkan di dalam perjanjian utang  piutang  dan  merupakan  bagian  tak  terpisahkan  dari  perjanjian  utang  piutang  yang bersangkutan atau perjanjian lainnya yang menimbulkan hutang tersebut.
Menurut Pasal 8 ayat (1) UUHT pemberi Hak Tanggungan adalah:
a. Perseorangan, atau
b. Badan Hukum
Baik  perorangan  ataupun  badan  hukum  harus  mempunyai  kewenangan  untuk melakukan  perbuatan  hukum  terhadap  objek  Hak  Tanggungan  yang  bersangkutan. Kewenangan  tersebut  harus  ada  pada  pemberi  Hak  Tanggungan  pada  saat  pendaftaran  Hak Tanggungan dilakukan.
Sedangkan  pemegang  Hak  Tanggungan  menurut  Pasal  9  Undang-Undang  Hak Tanggungan adalah:
a. Perseorangan;
b. Badan Hukum, yang berkedudukan sebagai pihak yang berpiutang.
Sebelum  dilaksanakan  pemberian  Hak  Tanggungan  salah  satu  syarat  yang  harus dipenuhi adalah bahwa pemberian Hak Tanggungan wajib diperjanjikan terlebih dahulu oleh
7 Siswantoro, Mochamad Syadam. Pengaruh Dana Pihak Ketiga dan Tingkat Suku Bunga yang diberikan (Studi Kasus Pada Perusahaan Perbankan yang Terdaftar di Bursa Efek Indonesia. Jurnal Ekonomi, 2013), hal. 68
Al Qodiri: Jurnal Pendidikan, Sosial dan Keagamaan Terakreditasi Kemenristekdikti No. 85/M/KPT/2020 Vol 19 No 1 April 2021
kreditor dan debitor untuk menjamin pinjaman atas kredit tertentu yang menjadi bagian tidak terpisahkan dari perjanjian kredit antara kreditor dan debitor. Bentuk perjanjian kredit itu dapat tertulis, dibawah tangan yang merupakan perjanjian baku atau dalam bentuk akta otentik yang dibuat  oleh  dan  di  hadapan  Notaris  dan  ditandatangani  oleh  kreditor  dan  debi  tornya.  Pada dasarnya  pemberi  Hak  Tanggungan  dan  kreditor  sebagai  penerima  Hak  Tanggungan  wajib hadir  di  kantor  PPAT  yang  berwenang  membuat  APHT  menurut  peraturan  perundang- undangan  yang  berlaku  yaitu  berdasarkan  daerah  kerjanya.  Apabila  benar-benar  diperlukan dalam  hal  pemberi  Hak  Tanggungan  tidak  dapat  hadir  di  hadapan  PPAT,  diperkenankan menggunakan Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT).
Pemberian APHT dilakukan dihadapan PPAT yang mempunyai wilayah kerja dimana tanah  yang  dijadikan  jaminan  berada.  Akta  tersebut  secara  resmi  disebut  dengan  Akta Pemberian Hak Tanggungan.
Bentuk dan isi APHT telah ditentukan, dalam kaitan ini perlu diperhatikan muatan wajib APHT, hal ini dalam rangka memenuhi asas spesialitas berdasarkan Pasal 11 ayat (1) bahwa dalam hal APHT wajib mencantumkan:
a. Nama dan identitas pemberi dan penerima Hak Tanggungan;
b. Domisili pihak-pihak pemberi dan penerima Hak Tanggungan dan apabila di antara mereka ada yang berdomisili di luar Indonesia, dan dalam hal domisili tidak dicantumkan di Indonesia, kantor PPAT tempat pembuatan APHT dianggap sebagai domisili yang dipilih.
c. Penunjukkan secara jelas utang atau utang -utang yang dijaminkan.
d. Nilai tanggungan.
e. Uraian secara jelas mengenai objek Hak Tanggungan.
Dalam  APHT  dapat  dicantumkan  janji  -janji  yang  diberikan  oleh  kedua  belah  pihak, sebagaimana tersebut  dalam Pasal 11  ayat  (2). Berbeda dengan yang disebut dalam  ayat  (1) yang  merupakan  muatan  wajib  APHT,  muatan  ayat  (2)  berupa  janji-janji  yang  sifatnya fakultatif,  artinya  dapat  diperjanjikan  atau  tidak  diperjanjikan  oleh  para  pihak  tergantung kesepakatan  para  pihak.  Dengan  dicantumkannya  janji-janji  tersebut  dalam  APHT,  yang kemudian  diikuti  dengan  pendaftaran  Hak  Tanggungan  di  kantor  pertanahan,  maka terpenuhilah asas publisitas dengan demikian janji-janji  tersebut mempunyai kedudukan yang mengikat terhadap pihak ketiga.
2. Penyelesaian Sengketa Peralihan Hak Tanggungan Pada Pihak Ketiga Perjanjian Kredit Perbankan
1.Penyelesaian Sengketa Dengan Nonlitigasi
Mediasi  merupakan  proses  penyelesaian  non  litigasi  atau  setidaknya-tidaknya  proses yang  terpisah  dari  proses  litigasi  sebagaimana  ditegaskan  dalam  Pasal  19  ayat  (1)  PERMA mediasi, bahwa semua pernyataan dan pengakuan para pihak yang diberikan pada saat mediasi tidak dapat dijadikan bukti pada proses persidangan jika mediasi mengalami kegagalan, bahkan menurut Pasal  19 ayat (2) disebutkan, bahwa semua catatan mediator dalam proses mediasi harus dimusnakan.
Seperti yang sudah dijelaskan pada bab sebelumnya, bahwa sengketa lahir dari adanya ketidakpuasan dari salah satu pihak yang melakukan hubungan bisnis. Sengketa terjadi karena adanya  pihak-pihak  yang  melanggar  hukum  atau  melanggar  dari  perjanjian  dalam  bisnis, sehingga pihak yang lain merasa dirugikan. Dari sini timbullah sengketa.
Strategi  penyelesaian  sengketa  yang  pertama  yaitu  dengan  cara  damai.  Dengan  cara damai  ini  berarti  penyelesaian  dilakukan  secara  nonlitigasi,  ukuran  sebuah  sengketa  apabila
Al Qodiri: Jurnal Pendidikan, Sosial dan Keagamaan Terakreditasi Kemenristekdikti No. 85/M/KPT/2020 Vol 19 No 1 April 2021
suatu  permasalahan  tersebut  menimbulkan  hal-hal  sampai  dengan  putusan  pengadilan  dan diselesaikan di dalam pengadilan.
Penyelesaian  sengkata  sering  kali  dengan  cara  pendamaian,  hal  ini  dilakukan  dengan alasan  biaya  murah,  lebih  cepat,  tidak  berbelit-belit,  rahasia,        serta  tidak  menimbulkan permusuhan antara kedua belah pihak. 8
Kedua bela pihak memiliki iktikad baik dalam menyelesaikan masalah.  Hal ini sudah selesai dengan Prinsip-prinsip Pancasila. Dalam penyelesaian sengketa, prinsip ini tercermin dalam dua tahapan. Pertama, prinsip iktikad baik merupakan persyaratan yang bisah mencegah timbulnya sengketa. Dengan demikian, hubungan baik diantara kedua belah pihak bisah tetap terjaga.  Kedua  prinsip,  tersebut  menjadi  sebuah  persyaratan  yang  harus  ada  dalam  klausul penyelesaian  sengketa  melalui  Alternative  Dispute  Resolution  (ADR).  Bentuk-bentuk penyelesaian ADR antara lain:
a) Negosiasi;
b) Mediasi;
c) Konsiliasi;
d) Arbitrase;
e) .Jalur pengadilan
Prinsip  iktikad  baik  dipakai  juga  oleh  kedua  belah  pihak  sebagai  persyaratan  upaya penyelesaian sengketa untuk cara-cara lain yang telah terpilih atau telah disepakati bersama.
2.Prinsip larangan kekerasan dalam penyelesaian sengketa
Prinsip  penyelesaian  sengketa  secara  damai  yang  kedua  adalah  prinsip  larangan kekerasan. Dalam penyelesaian sengketa dilarang menggunakan kakerasan, baik itu sengketa besar  ataupun  kecil  kekerasan  tetap  dilarang.  Penyelesaian  sengketa  dengan  cara  kekerasan hanya akan menimbulkan        bahkan menambah masalah, bahkan mungkin akan berakibat fatal.
3.Prinsip kebebasan memilih cara-cara penyelesaian sengketa Prinsip  penting  lainnya  adalah  kebebasan  memilih  cara-cara  penyelesaian  sengketa. Setiap pihak memiliki kebebasan secara penuh untuk menentukan dan memilih cara-cara atau mekanisme penyelesaian sengketa. Pihak mana pun tidak boleh memaksa kehendaknya  kepada pihak  lain  untuk  memilih  cara  penyelesaian  sengketa.  Semua  ini  didasarkan  atas  keinginan bebas  para  pihak,  kebebasan  ini  berlaku  baik  untuk  sengketa  yang  telah  terjadi  maupun sengketa yang akan datang datang
4. Prinsip kebebasan memilih hukum yang akan diterapkan  terhadap                  pokok sengketa
Prinsip  penyelesaian  sengketa  selanjutnya  yang  juga  sangat  penting  adalah    prinsip kebebasan  para  pihak  untuk  menentukan  sendiri  hukum  apa  yang  akan  diterapkan  bila sengketanya  diselesaikan  oleh  badan  peradilan.  Kebebasan  para  pihak  untuk  menentukan hukum  ini  termasuk  kebebasan  untuk  memilih  kepatutan  dan  kelayakan  serta  sumber  bagi
8 Harsono,  Boedi. Hukum  Agraria  Indonesia  Sejarah  Pembentukan  Undang-undang  Pokok  Agraria,  Isi dan Pelaksanaannya, Jilid I Hukum Tanah Nasional . (Jakarta: Djambatan, 2005), hal. 132
Al Qodiri: Jurnal Pendidikan, Sosial dan Keagamaan Terakreditasi Kemenristekdikti No. 85/M/KPT/2020 Vol 19 No 1 April 2021
pengadilan  untuk  memutuskan  sengketa  berdasarkan  prinsip  keadilan,  kepatutan,  atau kelayakan.
Prinsip  kesepakatan  para  pihak  ini  akan  berjalan  apabilah  prinsip  ke  3  dan  4  berjalan. Pada prinsip 3 dan 4 hanya akan bisah dilakukan atau direalisasikan manakala ada kesepakatan dari kedua belah pihak. Prinsip ke 3 dan 4 tidak akan berjalan apabila kesepakatan hanya ada dari salah satu pihak atau mungkin tidak ada kesepakatan sama sekali dengan semua pihak a. Negosiasi
Strategi  penyelesaian  sengketa  adalah  dengan  negosiasi.  Negosiasi  merupakan komunikasih  dua  arah  yang  digunakan  untuk  mencapai  kesepakatan  pada  saat  ke  dua  belah pihak memiliki berbagai kepentingan yang sama maupun yang berbeda. Negosiasi merupakan sarana  bagi  pihak-pihak  yang  mengalami  sengketa  untuk  mendiskusikan  penyelesaiannya tampa  keterlibatan  pihak  ketiga  (negosiator)  yang  tidak  berwenang  dalam  mengambil keputusan.
Negosiasi  merupakan Fac  of  life atau  keseharian.  Setiap  orang  melakukan  negosoasi dalam  kehidupan  sehari-hari,  seperti  seorang  mitra  dagang,  kuasa  hukum  salah  satu  pihak dengan  pihak  lain  yang  sedang  bersengkata,  bahkan  pengacara  yang  telah  memasukkan gugatannya  di  pengadilan  juga  bernegosiasi  dengan  tergugat  atau  kuasa  hukumnya  sebelum pemeriksaan perkara dimulai.
Negosiasi  merupakan  cara  penyelesaian  sengketa  yang  paling  sederhana  dan  murah. Walaupun  demikian,  sering  juga  pihak  yang  bersengketa  mengalami  kegagalan  dalam bernegosiasi karena tidak menguasai negosiasi yang baik. Negosiasi merupakan suatu proses penyelesaian  sengketa  yang  paling  umum.  Bernegosiasi  sudah  menjadi  bagian  dari  aktivitas kehidupan manusia dalam kehidupan sehari-hari, sehari-hari, seperti tawar-menawar,  harga, gaji, dan lain sebagainya.
Negosiasi adalah salah satu cara strategis penyelesaian sengketa dalam lingkungan non- litigasi. Negosiasi adalah suatu perundingan yang diadakan secara langsung oleh pihak-pihak yang  bersengketa  tampa  melibatkan  pihak  ketiga  guna  menemukan  penyelesaian  dalam sengketa yang dihadapi. 9 b. Mediasi
Pelembagaan  perdamaian  (mediasi) dalam pengadilan merupakan suatu hal  yang perlu diperhatikan,  mengingat  banyaknya  perkara  di  pengadilan.  Di  samping  itu,  terciptanya peradilan  yang  cepat,  sederhana,  dan  biaya  ringan  merupakan  keinginan  dari  para  pencari keadilan dimanapun berada. Kondisi riil dalam praktik peradilan, khususnya pengadilan negari setiap  tahunnya  mengalami  meningkatkan  jumlah  perkara,  artinya  perkara-perkara  di Pengadilan  Tinggi  dan  terutama  di  Mahkamah  Agung  semakin  meningkat  pula  jumlah perkaranya.  Peningkatan  jumlah  perkara  yang  masuk  secara  signifikan  tersebut  tentunya menjadi tugas berat yang harus diselesaikan oleh para penegak peradilan.
Merujuk pada Pasal 1 angka 10 Undang-Undang Nomor 30 Tahun 1999, strategi yang kerap  digunakan  dalam  menyelesaikan  sengketa  terdiri  dari  penyelesaian  sengketa  di  luar pengadilan dengan menggunakan metode negosiasi, mediasi, dan konsiliasi. Hal tersebut dapat dipilih  salah  satu  baik  oleh  para  pelaku  maupun  masyarakat  pada  umumnya  untuk menyelesaikan persengketaan yang mereka alami.
9 Muljadi,  Kartini  dan  Gunawan,  Widjaja.  Seri  Hukum  Harta  Kekayaan:  Hak  Tanggungan.  Jakarta: Prenada Media, 2004
Al Qodiri: Jurnal Pendidikan, Sosial dan Keagamaan Terakreditasi Kemenristekdikti No. 85/M/KPT/2020 Vol 19 No 1 April 2021
Mediasi  juga  melibatkan  pihak  ketiga,  yaitu  seorang  mediator  yang  netral  dan indenpenden  dalam  suatu  keputusan  sengketa.  Tujuannya  adalah  untuk  menciptakan  adanya suatu kontrak atau hubungan langsung di antara semua pihak.
Mediasi  banyak  diartikan  oleh  banyak  pakar  maupun  orang  yang  masih awam  dengan dunia ini. Lain halnya dengan para sarjana, mereka memiliki pandangan dan defenisi berbeda- beda dan bervariasi karena masing-masing dari mereka membuat pengertian berdasarkan dari sudut  pandang  yang  berbeda.  Dari  banyaknya  pengertian  tentang  mediasi  dapat  diambil beberapa kesimpulan:
a) Mediasi  adalah  sebuah  proses  penyelesaian  sengketa  berdasarkan  asas  kesukarelaan melalui suatu perundingan.
b) Mediator  yang  terlibat  dan  terima  oleh  para  pihak  yang  bersengketa  di  dalam perundingan.
c) Mediator  bertugas  membantu  para  pihak  yang  bersengketa  untuk  mencapai penyelesaian.
d) Mediator  tidak  mempunyai  kewenangan  untuk  mengambil  keputusan  selama perundingan berlangsung.
e) Tujuan  mediasi  adalah  untuk  mencapai  atau  menghasilkan  kesepakatan  yang  dapat diterima pihak-pihak yang bersengketa.
Peraturan  Mahkamah  Agung  Nomor  1  Tahun  2008  tentang  Prosedur  Mediasi  di Pengadilan  (Perma  No.  1  Tahun  2008)  mendefinisikan  mediasi  sebagai  cara  penyelesaian sengketa  melalui  proses  perundingan  untuk  memperoleh  kesepakatan  para  pihak  dengan dibantu oleh mediator.
Mediasi  adalah  proses  negosiasi  pemecahan  masalah  ketika  pihak  luar  tidak  memihak dan  netral  bekerja  dengan  pihak  yang  bersengketa  untuk  membantu  mereka  memperoleh kesepakatan  perjanjian  dengan  memuaskan.  Berbeda  dengan  hakim  atau  arbiteer,  mediator tidak mempunyai wewenang untuk memutuskan sengketa antara para pihak, namun dalam hal ini  para  pihak  menguasakan  kepada  mediator  untuk  membantu  mereka  menyelesaikan persoalan-persoalan diantara mereka.
Pengertian mediasi tersebut, dapat diketahui peran dan fungsi mediator adalah membantu. Dalam  hal  ini,  konteksnya  yakni  membantu  para  pihak-pihak  yang  sedang  bersengketa. Mediator  berperan  dalam  proses  perundingan  yang  sedang  berlangsung.  Maksud  dari membantu dalam hal ini masih memerlukan sebuah defenisi yang memerlukan penjabaran lebih lanjut  agar  dapat  diperoleh  sebuah  pemahaman  yang  jelas.  Hal  ini  perlu  dilakukan  sebagai upaya  untuk  memperoleh  sebuah  pemahaman  yang  terang  seperti  apa  peran  atau  fungsi mediator itu sendiri. Beberapa sarjana menggunakan istilah “peran”, sarjana lainnya “fungsi”, untuk  mendeskripsikan  kerja,  tugas,  dan  kedudukan  mediator  dalam  menjalankan  proses mediasi.
Kedua  istilah  tersebut  akan  digunakan  untuk  melengkapi  sehingga  akan  diperoleh pemahaman  yang  lebih  komprehensif  tentang  mediator.  Peran  mediator  bias  menjadi  sisi terlemah dan juga bias menjadi sisi terkuat. Sisi peran terlemah adalah apabila mediator hanya menjalankan perannya sebagai:
1. Penyelenggara pertemuan;
2. Pemimpin diskusi rapat;
3. Pemeliharaan  atau  penjaga  aturan  perundingan  agar  proses  perundingan  berlangsung secara beradab;
4. Pengendalian emosi para pihak;
5. Pendorong kepada pihak atau perunding yang kurang mampu atau segan mengemukakan pandangannya.
Al Qodiri: Jurnal Pendidikan, Sosial dan Keagamaan Terakreditasi Kemenristekdikti No. 85/M/KPT/2020 Vol 19 No 1 April 2021
Konsiliasi merupakan lanjutan dari mediasi. Mediasi berubah fungsi menjadi konsiliator. Dalam  hal  ini  konsiliator  berwenang  menyusun  dan  merumuskan  penyelesaian  untuk ditawarkan kepada para pihak. jika para pihak dapat menyetujui, solusi yang dibuat konsiliator menjadi resolution. Kesepakatan ini juga bersifat final dan mengikat para pihak.
Apabila pihak yang bersengketa tidak mampu merumuskan suatu kesepakatan dan pihak ketiga mengajukan usulan jalan keluar dari sengketa, proses ini disebut konsiliasi.
Perbedaan antara mediasi dan konsiliasi adalah berdasarkan rekomendasi yang diberikan oleh pihak ketiga kepada pihak yang bersengketa. Hanya dalam konsiliasi ada rekomendasi dari pihak-pihak yang bersengketa, sedangkan mediator hanya dalam suatu mediasi hanya berusaha membimbing para pihak yang bersengketa menuju suatu kesepakatan. 10 c. Arbitrase
Undang-Undang  Nomor  30  Tahun  1999  menjelaskan  bahwa  arbitrasi  adalah  cara penyelesaian suatu sengketa perdata di luar pengadilan umum yang didasarkan pada perjanjian arbitrase yang dibuat secara tertulis oleh para pihak yang bersengketa. Posisi lembaga arbitrase diperkuat ketika para pihak telah mengatur bahwa jika terjadi beda pendapat atau sengketa yang mungkin  timbul  dalam  suatu  hubungan  hukum  tertentu  akan  diselesaikan  melalui  lembaga arbitrase.

## 2. Penyelesaian Lewat Pengadilan
Kompetensi  pengadilan  negeri/agama  dalam  menyelesaikan  perkara  perdata  dibagi menjadi dua bagian, yaitu: 1. Kompetensi contentiosa /sengketa (gugatan) dan, 2. Kompetensi voluntair/ tanpa sengketa (permohonan).
Gugatan diajukan karena adanya sengketa atau konflik menyangkut hak-hak keperdataan seseorang  atau  sekolompok  orang  yang  menganggap  bahwa  haknya  itu  telah  dilanggar  oleh orang lain. Sengketa atau  konflik tersebut di  ajukan untuk mendapatkan  penyelesaian  dalam bentuk  putusan  oleh  pengadilan.  Dalam  perkara  gugatan  selalu  ada  dua  pihak  yang  saling berhadapan untuk saling mempertahankan kepentingan hukumnya, pihak-pihak tersebut adalah penggugat dan tergugat.
Kewajiban  melakukan  mediasi  timbul  jika  pada  hari  persidangan  pertama  para  pihak hadir. Subjek hukum yang menjadi pihak dalam persidangan dibedakan menjadi
1. Penggugat;
2. Tergugat;
3. Turut Tergugat
Proses  mediasi  dapat  berjalan  jika  penggugat  dan  tergugat  hadir,  sedangkan ketidakhadiran turut tergugat tidak menghalangi pelaksanaan proses mediasi, hal itu disebabkan karena PERMA berangapan, bahwa subjek hukum yang menjadi pokok dalam perkara gugatan adalah penggugat dan tergugat, sedangkan turut tergugat secara substansial bukan pihak yang akan  dibebani  hukuman  berdasarkan  petitum  gugatan,  melainkan  akan  dibebani  kewajiban untuk tunduk dan taat terhadap putusan yang dijatuhkan, selain itu dalam hukum acara perdata tidak pernah  dikenal istilah  “turut  tergugat” namun oleh karena  relatif  praktek menghendaki adanya  keterlibatan  pihak-pihak  yang  karena  posisinya  memiliki  hubungan  secara  tidak langsung  dengan  materi  perkara  yang  disengketakan,  maka  muncullah  istilah  turut  tergugat dimana pada praktiknya dimaksudkan agar gugatan tidak menjadi kurang pihak.
Dalam  melakukan  proses  mediasi  para  pihak  dapat  diwakili  oleh  penasihat  hukumnya yang berhak untuk mewakili penggugat atau tergugat dalam melakukan tindakan hukum selama proses  berperkara  termasuk  dalam  proses  mediasi  namun  dalam  hal-hal  tertentu  PERMA mengharapkan adanya keterlibatan langsung dari para prinsipalnya, hal ini dapat di lihat dalam
10 Soekanto, Soerjono. Pengantar Penelitian Hukum . (Jakarta: Universitas Indonesia Press, 2012), hal. 79
Al Qodiri: Jurnal Pendidikan, Sosial dan Keagamaan Terakreditasi Kemenristekdikti No. 85/M/KPT/2020 Vol 19 No 1 April 2021
ketentuan Pasal 7 ayat (4) yang menyebutkan bahwa “ Kuasa hukum para pihak berkewajiban mendorong para pihak sendiri berperan langsung atau aktif dalam proses mediasi” ketentuan tersebut  banyak  menimbulkan  kritikan  dari  kalangan  advokat  karena  dianggap  telah mengurangi hak-hak advokasi yang telah diatur dalam Undang-Undang Advokat.
a. Asas-asas peradilan
1) Asas  biaya  ringan,  sederhana,  dan cepat.  “Pasal  2 ayat (4) Undang-Undang Nomor  48 Tahun 2009 dinyatakan bahwa pengadilan dilakukan dengan sederhana, cepat dan biaya ringan.  Untuk  selanjutnya  diuraikan  lagi  dalam  penjelasannya  bahwa  peradilan  harus memenuhi harapan dari pencari keadilan yang selalu menghendaki peradilan cepat, tepat, adil dan biaya ringan, tidak diperlukan pemeriksaan, dan acara yang berbelit-belit yang dapat menyebabkan proses hingga bertahun-tahun hingga tidak berujung.
2) Hakim  Bersifat  Menunggu.  “Hakim  bersifat  menunggu  di  sini  dapat  diartikan  adalah perkara ada hakim dan tidak ada perkara tidak ada hakim. Di luar tugas seorang hakim, yaitu  tugas  memeriksa  perkara,  hakim  tidak  mempunyai  kewenangan  apa  pun  delain tugas memeriksa perkara. Hakim tidak mempunyai kekuasaan atau tugas untuk memaksa seseorang  untuk  mengajukan  gugatan  atau  mengajukan  permohonan  sita  jaminan, padahal hakim tersebut tidak sedang menangani perkara. Sekalipun berupa anjuran atau petunjuk didalam rangka pembinaan atau penyuluhan hukum. Semua itu tidak ada sanksi yang dapat memaksakan perintah atau anjuran tersebut”.
3) Hakim  Pasif.  “Hakim  bersifat  pasif  maksudnya  bahwa  hakim  dalam  memeriksa  suatu perkara perdata bersifat pasif. Pasif tersebut memiliki makna bahwa ruang lingkup atau luas  pokok  sengketa  yang  diajukan  kepada  hakim  untuk  diperiksa  pada  asasnya ditentukan oleh para pihak yang berperkara dan bukan oleh hakim. Dalam hal ini hakim hanya membantu  para pencari  keadilan  yang berusaha mengatasi  segala  hambatan  dan rintangan untuk dapat terwujudnya keadilan berdasarkan tuntutan atau gugatan para pihak yang merasa dilangar haknya.  Inisiatif ada pada para pihak sampai pada akhirnya para pihak diharapkan mendapatkan keleluasan dengan memilih atau menggunakan jasa para hakim melalui pengadilan”.
4) Sidang  terbuka  untuk  umum.  “Sidang  terbuka  untuk  umum  memiliki  maksud  bahwa setiap orang diperbolehkan hadir dan mendengarkan pemeriksaan di persidangan. Tujuan dengan adanya sidang terbuka untuk umum ini untuk memberikan perlindungan hak-hak asasi manusia dalam bidang peradilanserta untuk menjamin objektivitas peradilan dengan mempertanggungjawabkan pemeriksaan di persidangan yang tidak ditutup-tutupi. Selain itu, agar tidak memihak dan memutuskan yang adil kepada masyarakat. Sidang terbuka umum ini sesuai dengan pasal 13 Undang-Undang No. 48 Tahun 2009”.
5) Mendengarkan  Permasalahan  dari  Kedua  Pihak.  “Di  dalam  hukum  acara  perdata  pada asasnya kedua belah pihak haruslah di perlakukan sama. Pengadilan mengadili menurut hukum  dengan  tidak  membeda-bedakan  orang.  Sebagaimana  dalam  pasal  4  ayat  (1) Undang-Undang  No.  48  Tahun  2009  mengandung  arti  bahwa  di  dalam  hukum  acara perdata yang berperkasa harus sama-sama diperhatikan, berhak atas perlakuan yang sama dan adil serta masing-masing harus diberi kesempatan untuk member pendapat. 11
6) Putusan.  “Pada  dasarnya  semua  putusan  pengadilan  harus  memuat  alas  an-alasan  atau argumentasi itu dimaksud sebagai pertanggungjawaban hakim dari putusannya terhadap masyarakat sehingga mempunyai nilai objektif. Dengan adanya alasan-alasan itulah paka putusan mempunyai wibawa dan bukan karena hakim tertentu yang menjatuhkannya.
11 Greuning, Van Hennie,  dan Sonja Brajovic Bratanovic, Analisis Risiko Perbankan. (Jakarta: Salemba Empat, 2011), hal. 10
Al Qodiri: Jurnal Pendidikan, Sosial dan Keagamaan Terakreditasi Kemenristekdikti No. 85/M/KPT/2020 Vol 19 No 1 April 2021
7) Biaya perkara. “Untuk berpekara pada dasarnya dikenakan biaya. Asas ini dianut dalam hokum acara perdata dan diatur di dalam Pasal 121 ayat (4), 183 HIR, Pasal 145 ayat (4). Biaya perkara ini meliputi biaya kepaniteraan dan biaya untuk panggilan pemberitahuan para pihak serta biaya meterai.

## B. Data Primer
Berdasarkan  hasil  wawancara  yang  penulis  lakukan  maka  ada  beberapa  hal  yang ditemukan guna untuk menjawab pertanyaan yang ada pada rumusan masalah. Dan akan disampaikan dengan metode deskriptif.
Setiap  bank pastinya pernah menerima  permohonan  nasabah  untuk melakukan kredit dengan  jaminan  objek,  entah  itu  objek  berupa  benda  tak  bergerak  atau  benda  bergerak. Paling  sering  yang  dijadikan  jaminan  untuk    untuk  kredit  seperti  itu  adalah  benda  tak bergerak berupa tanah, atau benda bergerak berupa mobil atau motor. Dalam melakukan pengajuan kredit dengan jaminan objek persyaratan tentulah menjadi hal mutlak yang harus dipenui  setiap  nasabah  persyaratan  bagi  nasabah  yang  hendak  melakukan  kredit  harus mengisis  formulir  untuk  pengajuan,  formulir  ini  sangat  berguna  membantu  pihak  bank untuk mengetahui keterangan-keterangan tertentu dari nasabah yang hendak mengadakan kredit,  tetapi  juga  pengisian  formulir  bertujuan  untuk  menyampaikan  informasi  yang dibutuhkan  oleh  kedua  bela  pihak,  bahkan  juga  sebagai  bentuk  bukti  fisik  kedua  belah pihak  jika  mencapai  kesepakatan  yang  dimaksud  (peminjaman  kredit).  Selain  pengisan formulir juga diperlukanagar nasabah  melengkapi data diri (foto capy KTP, SIM dsb) ini diperlukan  agar  pihak  bank  mengetahui  secara  jelas  data  diri  nasabah  yang  hendak melakukan  kredit  di  bank,  agar  jika  kedepan  terjadi  sesuatu  hal  yang  melangar kesepakatan,  maka  data  diri  akan  sangat  membantu  untuk  menemukan  nasabah  yang melakukan kredit, dan juga data diri tersebut bisa digunakan untuk pelaopran secara detail terhadap  pihak  berwajib  apabila  nasabah  melangar  kesepakatan.  Untuk  jaminan  benda bergerak seperti mobil atau motor, maka penahanan BPKB, sertifikat tanah dsb (apapun yang menjadi jaminan)  itu tentunya akan dilakukan oleh pihak bank, sebab itu menjadi jaminan dalam kesepakatan kredit objek.
Objek atau benda yang dijadikan jaminan kredit seharusnya tidak bisa diperjual belikan, tanpa  izin  pihak  bank.  Bank  bisa  memberikan  izin  jika  kredit  nasabah  mengalami penundaan  pembayaran.  Jika  sudah  terlanjut  melakukan  penjualan  tanpa  sepengetahuan bank  (illegal),  itu  sudah  perkara  antara  pihak  ke  2  dan  pihak  3,  tetapi  pihak  bank  juga menawarkan  untuk  kemungkinan  masalah  ini  yaitu,  pihak  ke  3  bisa  melanjutkan  untuk mebayar kredit pada pihak ke 1.
Pihak  bank  tidak  mengalami  kurugian  jika  memang  terjadi  penjualan  secara  illegal antara pihak 2 dan pihak ke 3, yang mengalami kerugian harusnya pihak 3, sebab ketika pihak ke 2 melakukan penjualan asset tanpa adanya surat-surat yang asli. Dan seharusnya tindakan itu tidak bisa dilakukan oleh pihak 2 sebab itu menyalahi perjanjian antara pihak 1 dan pihak ke 2. 12
Dari  hasil  wawancara  yang  dilakukan  maka  sangat  jelas  terlihat  bahwa    kedudukan objek jaminan masih dipegang oleh pihak bank sebagai jaminan yang diberikan oleh pihak nasabah, meskipun pihak ke 2 telah menjual secara illegal objek jaminan terhadap pihak
12 Hasil wawancara: Faujiah Helga (06 November 2019)
Al Qodiri: Jurnal Pendidikan, Sosial dan Keagamaan Terakreditasi Kemenristekdikti No. 85/M/KPT/2020 Vol 19 No 1 April 2021
ke  3.  Adapun  jika  terjadi  penjualan  secara  illegal  maka  ada  hukum  yang  dilangar,  akan tetapi dalam penelitian study pustaka yang penulis lakukan didapati satu fakta bahwa tidak ada  Undang-undang  yang  secara  khusus  mengatur  soal  sengketa  antara  pihak  ke  2  dan pihak ke 3.

## D. KESIMPULAN

## A. Kesimpulan
Sesuai  dengan  rumusan  masalah  yang  sudah  disebutkan  di  atas,  maka  ditarik kesimpulan sebagai berikut:
1. Perjanjian Kredit Perbankan tujuannya untuk mendapatkan fasilitas dari bank. Jaminan ini diserahkan oleh debitur kepada bank. Hal ini berarti sesuatu yang diberikan Debitur kepada  kreditur  untuk  menimbulkan  keyakinan  bahwa  debitur  akan  memenuhi kewajiban yang dapat dinilai dengan uang yang timbul dari suatu perikatan.
2. Peralihan Hak Tanggungan Kepada Pihak Ke tiga Dalam Perjanjian Kredit Perbankan pada  dasarnya  merujuk  pada  aturan  hukum  sebagaimana  yang  diatur  dalam  Pasal  16 sampai dengan Pasal 17 Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996, di mana peralihan Hak Tanggungan dapat dilakukan dengan cara (1) cessi, (2) subrogasi, (3) pewarisan, dan (4) sebab-sebab lainnya. Peralihan hak tanggungan wajib didaftarkan oleh kreditur yang baru  kepada  Kantor  Pertanahan.  Tanggal  pencatatan  pada  buku  tanah  adalah  tanggal hari  ketujuh  setelah  diterimanya  secara  lengkap  surat-surat  yang  diperlukan  bagi pendaftaran beralihnya hak tanggungan dan jika pada hari ketujuh itu jatuh pada hari libur, catatan itu diberi bertanggal hari kerja berikutnya.
Al Qodiri: Jurnal Pendidikan, Sosial dan Keagamaan Terakreditasi Kemenristekdikti No. 85/M/KPT/2020 Vol 19 No 1 April 2021

## DAFTAR PUSTAKA
Bahsan, M. Hukum Jaminan dan Jaminan Kredit Perbankan Indonesia . Jakarta: Raja Grafindo Persada, 2007
Dendawijaya, Lukman. Manajemen Perbankan . Jakarta: Ghalia Indonesia, 2003
Greuning, Van Hennie,   dan Sonja Brajovic Bratanovic, Analisis Risiko Perbankan. Jakarta: Salemba Empat, 2011
Harsono,  Boedi. Hukum  Agraria  Indonesia  Sejarah  Pembentukan  Undang-undang  Pokok Agraria,  Isi  dan  Pelaksanaannya, Jilid  I  Hukum  Tanah  Nasional.  Jakarta:  Djambatan, 2005
Haryati,  Sri. Pertumbuhan  Kredit  Perbankan  di  Indonesia:  Intermediasi  dan  Pengaruh Variabel Makro Ekonomi . Surabaya: Jurnal Keuangan dan Perbankan, 2009
Hasibuan, Malayu. Dasar-Dasar  Perbankan, Edisi Pertama . Jakarta:  PT. Bumi Aksara, 2001