IDJ , Volume 5, Issue 1 (2024), pp. 84-101 doi: 10.19184/idj.v5i1.47718 © University of Jember, 2024 Published online May 2024

## Analisis Keabsahan Pembebanan Hak Tanggunan Berupa Harta Waris Tanpa Persetujuan Ahli Waris
Ali Reza Aldjufri
Universitas Surabaya, Indonesia

## Utiyafina Mardhati Hazhin
Universitas Surabaya, Indonesia

## Abstrak
Penelitian ini bertujuan untuk memberikan gambaran mengenai keabsahan pembebanan Hak Tanggungan  berupa  harta  waris  apabila  tidak  mendapat  persetujuan  dari  seluruh  ahli  waris. Bank sebagai lembaga keuangan mempunyai peran strategis dalam mendukung pertumbuhan ekonomi  masyarakat,  termasuk  berfungsi  menjadi  perantara bagi  kepentingan  pihak  yang kelebihan dana (kreditur) dan pihak yang membutuhkan dana (debitur). Produk yang diberikan bank dalam membantu pihak yang membutuhkan dana adalah melalui sarana pemberian kredit. Dalam memberikan kredit, bank biasanya meminta jaminan yang berfungsi sebagai suatu alat legitimasi  untuk  memberikan  kepastian  hukum  kepada  kreditor  bahwa  debitur  akan melaksanakan  kewajibannya.  Namun,  dalam  kenyataannya  masih  terjadi  kekeliruan  atau kelalaian,  di  mana  sertifikat  yang  dijaminkan  sebagai  agunan  masih  dalam  status  harta  waris yang belum dibagi. Oleh karena itu, penulis tertarik untuk mengkaji apakah harta waris yang belum  dibagi  memiliki  keabsahan  jika  dijaminkan  tanpa  persetujuan  seluruh  ahli  waris. Penulisan  ini  merupakan  penelitian  normatif,  yang  menggunakan  pendekatan  perundang- undangan  dan  pendekatan  konseptual.  Sementara  itu,  metode  analisis  data  yang  digunakan adalah  metode  deskriptif  kualitatif.  Hasil  penelitian  ini  menunjukkan  bahwa  sebelum memberikan  layanan  kredit,  bank  melakukan  penilaian  yang  seksama  terhadap  watak, kemampuan, modal, agunan, dan prospek usaha dari nasabah debitur. Apabila yang dijaminkan adalah harta waris yang belum dibagi maka memerlukan persetujuan dari seluruh ahli warisnya.
Kata Kunci: Bank, Kredit, Harta Waris.

## Abstract
This study aims to assess the validity of the encumbrance of a mortgage in the form of inherited property without the consent of all heirs. Banks, as financial institutions, have a strategic role in supporting the economic growth of society, including functioning as intermediaries for the interests of parties with excess funds (creditors) and parties who need funds (debtors). Banks provide products to those in need of funds through credit facilities. They usually ask for collateral as a legitimization tool to provide legal certainty to creditors that debtors will carry out their obligations. In reality, however,  mistakes or negligence can occur where the certificate is pledged as collateral has the status of inherited property but has yet to be divided. Therefore, the author examines whether the undivided inheritance is valid if pledged without all heirs' consent. This writing is normative research, utilizing a statutory and conceptual approach. The data analysis method used is the descriptive qualitative method. The results of this study show that before providing credit services, banks carefully assess the character, ability, capital, collateral, and business prospects of debtor customers. If the pledged collateral is undivided inherited property, banks require the consent of all heirs.
Keywords: Bank, Credit, Inherited Property.

## I. PENDAHULUAN
Bank sebagai lembaga keuangan merupakan suatu badan usaha yang menghimpun dana dari  masyarakat  dalam  bentuk  simpanan  dan  menyalurkannya  kembali  kepada masyarakat  dalam  bentuk  pinjaman  (kredit)  atau  bentuk-bentuk  lainnya  guna meningkatkan  taraf  hidup  orang  banyak. 1 Bank  menjadi  salah  satu  jenis  lembaga keuangan  terpenting  karena  memainkan  peran  strategis  dalam  mendukung pertumbuhan ekonomi masyarakat . Hal ini dikarenakan, bank mampu mengumpulkan dan memobilisasi dana yang menganggur dari masyarakat dan dunia usaha, kemudian menyalurkannya  kembali  ke  dalam  usaha-usaha  produktif  untuk  mendukung pertumbuhan perekonomian seperti di sektor pertanian, pertambangan, perindustrian, transportasi, perdagangan dan sektor lainnya, sehingga hal ini tentu akan meningkatkan pendapatan nasional dan juga pendapatan masyarakat. Selain itu, untuk memperlancar arus barang dan jasa yang ada di masyarakat, bank juga berfungsi memberikan jasa-jasa dalam lalu lintas pembayaran dan peredaran uang di masyarakat.
Di  Indonesia,  bank  di  samping  mempunyai  fungsi  sebagai  agen  pembangunan, bank  juga  menjadi  bagian  dari  lembaga  keuangan  yang  memiliki  fungsi  intermediasi untuk menjembatani kepentingan pihak yang kelebihan dana (kreditur) dan pihak yang membutuhkan dana (debitur). Salah satu produk yang diberikan bank dalam membantu pihak  yang  membutuhkan  dana  yaitu,  melalui  sarana  pemberian  kredit.  Dalam memberikan  kredit  bank  perlu  menerapkan  sebuah  sistem  agar  dapat  meningkatkan kualitas pengamanan kredit untuk mengurangi risiko kredit macet.
Keyakinan  terhadap  kesanggupan  dan  kemampuan  nasabah  debitur  dalam melunasi  utangnya  sesuai  dengan  yang  diperjanjikan  merupakan  faktor  penting  yang harus  dipertimbangkan  oleh  bank.  Untuk  mencapai  kepercayaan  tersebut,  sebelum memberikan layanan kredit, bank harus menilai secara menyeluruh mengenai karakter nasabah  debitur  ( character ),  kemampuan  membayar  nasabah  debitur  ( capacity ), permodalan  ( capital ),  agunan  ( collateral ),  dan  prospek  usaha  dari  nasabah  debitur ( condition  of  economy )  sebelum  memberikan  layanan  kredit.  Penilaian  terhadap  unsur- unsur tersebut lazim disebut sebagai the five C of credit analysis atau dikenal dengan prinsip 5 C's yang hingga kini menjadi tolok ukur atau pedoman dalam pemberian kredit oleh bank. 2
Bank  biasanya  dihadapkan  pada  permasalahan  risiko  pengembalian  kredit sehubungan dengan adanya jangka waktu antara pencairan kredit dengan pembayaran kembali. 3 Pemberian kredit yang dilakukan oleh bank sebagai suatu lembaga keuangan, sudah seharusnya dapat memberikan perlidungan hukum terhadap pihak pemberi dana (kreditur)  maupun  penerima  dana  kredit  (debitur).  Salah  satu  bentuk  perlindungan
1 Fahrial. “Peranan Bank dalam Pembangunan Ekonomi Nasional.” (2018) 1:1 Ensiklopedia of Journal, h. 181.
2 Kasmir, Bank dan Lembaga Keuangan Lainnya (Jakarta: Rajawali Pers, 2010).
3 Khairunissa,  Amira,  Khasadi  &  Yuli  Prasetyo  Adhi.  “Perjanjian  Kredit  dengan  Surat  Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT) yang Berakhir Jangka Waktunya di Perusahaan Daerah Bank Perkreditan Rakyat Kendali Artha Kabupaten Kendal.“(2013). 1:2 Jurnal Diponegoro Law Review, h. 3.
hukum terhadap penerima kredit yaitu dengan adanya penerapan prinsip kehati-hatian oleh  bank  dalam  memberikan  kredit  melalui  penilaian  terhadap  agunan  atau  jaminan ( collateral ). Adapun landasan mengenai jaminan ini dapat ditemukan dalam ketentuan Pasal  1131  KUHPerdata,  di  mana  segala  kebendaan  si  berutang,  baik  yang  bergerak maupun  tidak  bergerak,  baik  yang  ada  maupun  yang  akan  datang  akan  menjadi tanggungan untuk segala perikatan perseorangan. Dalam perspektif yuridis, jaminan ini berfungsi  sebagai  suatu  alat  legitimasi  untuk  memberikan  kepastian  hukum  kepada kreditor bahwa debitur akan melaksanakan kewajibannya.
Dalam  praktiknya,  bank  sering  kali  meminta  jaminan  secara  khusus  dengan membuat suatu kontrak baik berupa perjanjian jaminan kebendaan maupun perjanjian jaminan  perorangan.  Bank  selaku  kreditur  biasanya  lebih  memilih  perjanjian  dengan jaminan  kebendaan  dibandingkan  dengan  jaminan  perorangan.  Hal  ini  dikarenakan dalam  perjanjian  dengan  jaminan  kebendaan  telah  menentukan  spesifikasi  benda tertentu yang disediakan debitur sebagai sarana pemenuhan pembayaran utang apabila terjadi suatu kredit macet. Saat ini salah satu jaminan yang seiring digunakan deibitur untuk peilunasan utang adalah jaminan atas suatu tanah yang kemudian dibebani dengan Hak Tanggungan.
Namun,  dalam  kenyataannya  ketika  menjaminkan  sertifikat  hak  tanggungan  di bank sering terjadi kekeliruan atau kelalaian, di mana sertifikat yang dijaminkan sebagai agunan  masih  dalam  status  harta  waris  yang  belum  dibagi.  Dengan  kata  lain, menjaminkan hak tanggungan berupa tanah yang diperoleh melalui pewarisan biasanya terkendala karena memerlukan persetujuan dari para ahli warisnya yang mungkin tidak setuju untuk menjaminkan tanah tersebut kepada bank.
Permasalahannya  adalah  apabila  debitur  mengalami  gagal  bayar,  maka  eksekusi agunan oleh kreditur berpotensi menimbulkan masalah, dan besar kemungkinan pihak dari  keluarga  debitur  dapat  menggugat  kreditur  karena  telah  menyerahkan  agunan terlebih dahulu tanpa persetujuan seluruh ahli waris. Hal ini sesuai dengan kasus yang terdapat di dalam putusan Pengadilan Negeri Bandung Nomor: 431/PDT.G/2017/PN.Bdg yang melibatkan sengketa antara Bank BCA selaku kreditur dan saudara dari debitur atas objek jaminan yang dilelang eksekusi. Saudara dari debitur tersebut adalah Oey Hueii Beng menggugat Bank Central Asia, Tbk dan Oey Han Bing dan Oey Tiauw Sioei sebagai turut tergugat yang menjaminkan harta warisan tanpa persetujuan seluruh saudaranya.
Kasus  ini  bermula  saat  Oey  Han  Bing  dan  Oey  Tiauw  Sioe  mengajukan  kredit pinjaman  dengan  jaminan  berupa  13  sertifikat  tanah  yang  dibebani  hak  tanggungan. Dalam hal ini diketahui bahwa ternyata Oey Han Bing dan Oey Tiauw Sioe selaku debitur tidak dapat memenuhi kewajiban pembayarannya, sehingga bank BCA selaku kreditor mengajukan  permohonan  lelang  eksekusi  ke Kantor  Pelayanan  Kekayaan  Negara  dan Lelang  (KPKNL)  Bandung.  Dalam  proses  eksekusi  lelang  tersebut  akhirnya  berhasil diselesaikan, dan Nelson Gunawan dinyatakan sebagai pemenang lelang yang diadakan pada saat eksekusi. Setelah proses eksekusi lelang tersebut selesai, ternyata ada pihak yang merasa dirugikan yaitu Oey Hueii Beng seibagai saudara dari debitur. Oey Huei Beng merasa  dirugikan  karena,  harta  yang  dijaminkan  di  bank  tersebut  merupakan  harta
warisan  dari  orang  tua  yang  belum  dibagi.  Berdasarkan  uraian  latar  belakang  di  atas, penulis  tertarik  untuk  mengkaji  permasalahan  tersebut  terkait  dengan  keabsahan pemberian  kredit  dengan  jaminan  hak  tanggungan  harta  waris  yang  dilakukan  tanpa persetujuan seluruh ahli waris.

## II. METODE PENELITIAN
Penelitian ini merupakan penelitian hukum normatif dengan menggunakan pendekatan perundang-undangan, pendekatan konseptual, dan pendekatan kasus, sehingga dalam penelitian  ini  menekankan  kajian  pada  aspek  normatif  atau  peraturan  perundang- undangan yang berlaku yang dikaitkan pada objek penelitian yang dikaji. Adapun jenis penelitian  yang  digunakan  dalam  penelitian  ini  adalah  penelitian  kepustakaan,  yaitu dengan memperoleh data dengan menggunakan sumber-sumber kepustakaan. Penelitian ini menggunakan bahan hukum sekunder yang menitikberatkan pada data variabel yang didasarkan pada jurnal, tulisan, pemikiran, dan pendapat para ahli yang membahas tema- tema dalam bidang penelitian sejenis. Adapun teknik analisis data dalam penelitian ini penulis  menggunakan  metode  analisis  data  secara  deskriptif  kualitatif,  yaitu menggambarkan keadaan atau perilaku nyata dari objek penelitian secara utuh sehingga dapat menjelaskan suatu gejala yang diteliti.

## III. ANALISIS DAN PEMBAHASAN

## A. Pembebanan Hak Tanggungan dalam Perjanjian Kredit
Peran  utama  bank  adalah  menghimpun  sumber-sumber  dana  dari  masyarakat  dan menyalurkan kepada masyarakat dalam bentuk kredit. Hal ini juga dapat dilihat dari ketentuan  yang  tercantum  dalam  Pasal  3  Undang-Undang  Nomor  10  Tahun  1998 tentang  Perbankan,  yang  menyatakan  bahwa  bank  memiliki  peran  utama  sebagai perantara  dalam  penghimpunan  dan  penyalur  dana  masyarakat.  Hingga  saat  ini, sumber utama pendapatan bank sebagian besar berasal dari kegiatan pemberian kredit. Sebagaimana  diketahui,  fungsi  perbankan  sebagai  penghimpun  dan  penyalur  dana masyarakat  menimbulkan  hubungan  hukum  keperdataan  antara  bank  dengan nasabahnya, yang tentu saja tunduk pada pengaturan hukum perdata. Dari hubungan hukum  keperdataan  tersebut  timbul  hak  dan  kewajiban  yang  diatur  oleh  hukum perdata bagi bank dan nasabahnya. Karena dalam praktik hukum perdata, khususnya dalam dunia perbankan, tidak akan terlepas dari hubungan formal antara perjanjian kredit  (perjanjian  pokok)  dengan  perjanjian assesoir (perjanjian  tambahan)  atau perjanjian jaminan.
Undang- Undang Perbankan memberikan ketentuan pokok terhadap bank yang memberikan kredit kepada para nasabah. Ketentuan pokok ini    merupakan pedoman perkreditan  yang  wajib  dimiliki  dan  diterapkan  oleh  bank  dalam  pemberian  kredit terdapat dalam penjelasan Pasal 8 Ayat (2) UU Perbankan yaitu:
a. Perjanjian kredit dibuat dalam bentuk tertulis.
b. Bank  harus  mempunyai  keyakinan  terhadap  kemampuan  dan  kesanggupan nasabah  debiturnya,  yang  mencakup  penilaian  cermat  terhadap  karakter, kemampuan, permodalan, agunan dan prospek usaha nasabah debitur.
c. Bank wajib menyusun dan menerapkan prosedur pemberian kredit.
d. Bank wajib memberikan informasi yang jelas mengenai prosedur dan persyaratan kredit.
e. Bank dilarang memberikan kredit kepada nasabah debitur dan atau pihak-pihak terafiliasi dengan persyaratan yang berbeda
f. Penyelesaian sengketa.
Elemen-elemen  utama  yang  diuraikan  diatas  tidak  hanya  berfungsi  sebagai landasan bagi bank yang bertindak sebagai kreditur untuk menerapkan prinsip kehati- hatian, tetapi juga menawarkan kerangka kerja bagi nasabah debitur yang ingin mencari fasilitas  kredit  dari  bank.  Dengan  adanya  prinsip  kehati-hatian  tersebut,  maka  bank dalam melakukan kegiatan usahanya wajib bertindak secara hati-hati, cermat, teliti, dan bijaksana  atau  tidak  ceroboh  dengan  meminimalisir  kemungkinan  risiko  yang  akan terjadi,  yang  kesemuanya  itu  dalam  rangka  memberikan  perlindungan  terhadap  dana masyarakat yang dipercayakan kepada lembaga perbankan. 4
Oleh  karena  itu,  unsur  5  C's  ini  menjadi  tolak  ukur  atau  pedoman  dalam penyaluran  kredit  oleh  perbankan  agar  penyaluran  kredit  ini  nantinya  tidak  menjadi masalah. Dalam hal ini bank perlu menilai secara cermat unsur 5 C's sebagai dasar dalam memberikan pinjaman tersebut, yang meliputi:
1. Penilaian sifat atau karakter ( character )
Penilaian sifat atau karakter calon debitur ini menentukan kejujuran dan integritas calon  nasabah  debitur  dalam  upaya  melunasi  atau  membayarkan    kembali pinjamannya.
2. Penilaian kemampuan ( capacity )
Bank  harus  memeriksa  keahlian  dan  keterampilan  manajemen  calon  debitur  di bidang usahanya, hal ini dimaksudkan bahwa usaha yang akan dibiayai oleh bank ini akan dikelola oleh personil yang tepat dan bank dapat menilai potensi utang, sehingga calon debiturnya dalam jangka waktu tertentu ini mampu melunasi atau mengembalikan pinjamannya.
3. Penilaian terhadap modal ( capital )
Bank wajib melakukan analisis secara komprehensif terhadap kondisi keuangan debitur  di  masa  lalu  dan  masa  yang  akan  datang  untuk  mengetahui  kapasitas modal calon debitur dalam mendukung pembiayaan proyek atau operasional calon debitur.
4. Penilaian terhadap agunan ( collateral )
Untuk  menutupi  pembayaran  kredit  macet  akibat  wanprestasi  debitur,  maka calon debitur biasanya wajib memberikan jaminan berupa agunan yang berkualitas tinggi  dan  mudah  dicairkan  yang  nilainya  sekurang-kurangnya  sama  dengan jumlah kredit atau pinjaman yang diberikan kepadanya.
5. Penilaian terhadap prospek usaha debitur ( condition of economy )
4 Gazali, Djoni S. & Rachmadi Usman, Hukum Perbankan (Bandung: Bumi Aksara, 2017).
Bank wajib menganalisis kondisi pasar domestik dan luar negeri, baik di masa lalu maupun  masa  mendatang,  sehingga  bank  dapat  memperkirakan  proyeksi  usaha calon debiturnya. 5
Dengan  kata  lain,  dalam  upaya  pemberian  kredit  ini  maka  bank  juga  perlu memperhatikan  asas-asas  perkreditan  yang  sehat  seperti  prinsip  5  P  ( party,  purpose, payment,  profitability,  and  protection ).  Prinsip  5P  ini  berfungsi  untuk  mewujudkan  bank dapat  melakukan  pengawasan  terhadap  penggunaan  kredit  tersebut.  Hal  ini  sangat penting karena berkaitan dengan kemampuan nasabah debitor dalam mengembalikan kredit tersebut. Adapun prinsip 5P itu, yakni:
a. Party (golongan)
Dalam hal ini bank perlu menggolongkan calon nasabah debitur menjadi beberapa golongan  menurut  karakter  calon  nasabahnya,  seperti  apakah  memiliki  watak, moral,  dan  kepribadian  yang  baik.  Tujuan  dari  penggolongan  ini  adalah  untuk menilai  tingkat  kejujuran  dan  kemampuan  calon  nasabah  dalam  hal  memenuhi kewajiban pembayarannya.
b. Purpose (tujuan)
Sebelum  menyalurkan  kreditnya,  bank  perlu  mengetahui  informasi  mengenai tujuan  atau  keperluan  penggunaan  dana  kredit  tersebut.  Bank  perlu  juga memastikan apakah pemberian kredit ini nantinya benar-benar akan digunakan sesuai dengan tujuannya.
c. Payment (pembayaran)
Dalam hal ini bank perlu mencari data informasi mengenai perkiraan pembayaran kembali atas pinjaman yang telah diberikan oleh bank. Selain itu, bank juga perlu menghitung  kemampuan  debitur  untuk  membayar  kembali  kreditnya,  sekaligus menentukan cara pembayarannya dan jangka waktu pengembalian kreditnya.
d. Profitability (kemampuan mendapatkan keuntungan) Adapun yang dimaksud profitability dalam hal ini adalah kemungkinan keuntungan yang akan dicapai oleh bank dalam memberikan kredit. Dalam hal ini bank perlu memberikan  estimasi  kemungkinan  pendapatan  yang  akan  dihasilkan  kembali oleh bank atas pemberian kreditnya kepada nasabah.
e. Protection (perlindungan)
Bank  dalam  memberikan  kredit  biasanya  akan  dihadapkan  oleh  risiko  seperti kredit macet, untuk melindungi kredit yang telah diberikannya maka bank perlu meminta  jaminan  dari  debitornya  sebagai  upaya  untuk  memberikan  kepastian hukum  dalam  hal  pembayaran  kredit  oleh  nasabahnya.  Selain  itu,  untuk memberikan  fungsi  perlindungan  bank  dapat  juga  memberikan  asuransi  atas pemberian kreditnya. 6
5 Kasmir, Bank dan Lembaga Keuangan Lainnya (Jakarta: Rajawali Pers, 2010).
6 Sholeha,  Novia  Latifatus.  Analisis  Prinsip  5P  ( Party,  Purpose,  Payment,  Profitability,  Protection )  dalam Meminimalisir  Risiko  Pemberian  Pembiayaan  Murabahah  (Studi  Pada  PT.  BPRS  Adam  Kota Bengkulu), (Bengkulu: Instititut Agama Islam Negeri Bengkulu, 2019).
Pemberian perjanjian kredit dalam praktik perbankan hakikatnya mencakup dua pihak, yaitu bank selaku pemberi pinjaman (kreditur) dengan nasabah peminjam atau (debitur). Perjanjian kredit pada dasarnya adalah perjanjian pinjam meminjam. Hal ini sesuai  dengan  ketentuan  yang  diuraikan  dalam  Pasal  1754  Kitab  Undang-Undang Hukum Perdata, pinjam meminjam adalah suatu perjanjian dengan mana pihak yang satu memberikan  kepada  pihak  lain,  suatu  jumlah  tertentu  barang-barang  yang habis karena  pemakaian,  dengan  syarat  pihak  yang  terakhir  akan  mengembalikan  sejumlah yang sama dari jenis dan mutu yang sama pula.
Dalam praktik pemberian kredit di bank, terdapat potensi risiko dimana penerima kredit  mengalami  kesulitan  untuk  membayar  kembali  jumlah  yang  dipinjam  dalam jangka  waktu  yang  telah  ditentukan.  Ada  banyak  faktor  yang  dapat  membuat  suatu usaha  debitor  mengalami  kegagalan  sehingga  berujung  pada  kredit  macet.  Untuk mengurangi  risiko  ini,  bank  biasanya  meminta  nasabah  untuk  memberikan  jaminan sebagai bentuk keamanan. Jaminan tersebut berfungsi sebagai sumber keuangan untuk pelunasan kredit apabila nasabah tidak dapat memenuhi kewajibannya untuk melunasi pinjaman yang diperolehnya.
Jaminan  ini  berupa  pernyataan  kesanggupan  yang  diberikan  seseorang  pihak ketiga guna memenuhi kewajiban pihak debitor kepada. 7 Menurut Rachmat Setiawan menyatakan bahwa berbicara mengenai jaminan ini tidak lepas dari konsep schuld dan haftung ,  yang  mana schuld mengandung  pengertian  utang  debitur  kepada  kreditur, sedangkan haftung adalah kekayaan debitor yang dipertanggungjawabkan bagi pelunasan utang debitur tersebut. Untuk itu harus ada jaminan atau penerapan prinsip collateral untuk menjamin pelunasan piutang kreditur terhadap debitur. 8
Di  dalam  ketentuan  Pasal  1131  KUHPerdata  menyebutkan  bahwa,  “segala kebendaan si berutang, baik yang bergerak maupun tidak bergerak, baik yang sudah ada maupun  yang  baru  akan  ada  menjadi  jaminan  untuk  perikatan-perikatan  perorang.” Ketentuan yang termuat dalam Pasal 1131 KUHPerdata ini menjadi dasar bahwa suatu jaminan secara umum lahir secara otomatis dari perjanjian kredit yang dibuat oleh para pihak.  Dengan  adanya  jaminan  tersebut,  menjadi  suatu  upaya  dalam  memberikan kepastian  akan  pelunasan  utang  oleh  debitor  dan  menjadi  sarana  perlindungan keamanan bagi krediturnya.
Selanjutnya,  pada  Pasal  1132  KUHPerdata  menyatakan  bahwa,  “barang-barang tersebut  menjadi  jaminan  secara  bersama  bagi  seluruh  kreditur  yang  terhadap  hasil penjualan barang-barang tersebut dibagi menurut perbandingan piutang masing-masing kreditur, kecuali jika diantara kreditur ada alasan-alasan yang sah untuk didahulukan.” Berdasarkan  aturan  tersebut  mengandung  arti  bahwa  jaminan  umum  akan  dibagikan secara berimbang kepada seluruh kreditur atau berlaku asas paritas kreditorium .
Namun  dalam  prakteknya,  jaminan  secara  umum  ini  dirasa  belum  mampu memberikan  perlindungan  secara  maksimal  kepada  kreditur.  Hal  ini  dikarenakan
7 Asuan.  “Surat  Kuasa  Membebankan  Hak  Tanggungan  Dalam  Perjanjian  Kredit.”  (2021)  19:  1  Jurnal Universitas Palembang, h. 52.
8 Setiawan, Pokok-Pokok Hukum Perikatan (Bandung: Binacipta, 1977).
apabila nilai jumlah lelang benda-benda milik debitur ini lebih kecil dari pinjamannya sementara  setiap  kreditur  memiliki  kepentingan  dan  kedudukan  yang  sama  terhadap benda-benda milik debitur tersebut, maka hal ini dapat mengakibatkan pengembalian utang  kreditor  menjadi  tidak  dapat  kembali  sesuai  jumlah  utangnya.  Oleh  karena  itu pemerintah selaku regulator pun memberikan sarana atau jaminan khusus guna memberi perlindungan  bagi  kreditur,  yaitu  berupa  jaminan  kebendaan  maupun  jaminan perorangan yang merupakan bentuk dari perjanjian khusus. 9 Perjanjian jaminan khusus ini memiliki tingkat keamanan yang lebih baik kepada kreditor karena ia memiliki hak didahulukan  atas  benda  jaminan  tersebut.  Hal  ini  berbeda  dengan  jaminan  umum sebagaimana  diatur  dalam  Pasal  1131  KUHPerdata,  karena  terhadap  harta  kekayaan debitor  tersebut  akan  dibagi  secara  pro  rata  kepada  kreditornya  sesuai  dengan persentase piutang.
Berdasarkan  pendapat  Sri  Soedewi  Masjchoen  Sofwan  mengatakan  bahwa jaminan khusus tersebut meliputi:
1. Jaminan  kebendaan,  yaitu  jaminan  yang  berupa  hak  mutlak  atas  suatu  benda tertentu  yang  mempunyai  hubungan  langsung  dengan  debitur,  sehingga  dapat dipertahankan terhadap siapapun juga.. Pada jaminan kebendaan ini berlaku asas droit  de  suite ,  dimana  hak  kebendaan  tersebut  akan  melekat  dimanapun  benda tersebut berada.
2. Jaminan perorangan, yaitu jaminan yang melinatkan pihak ketiga mengikatkan diri untuk menjamin pemenuhan kewajiban debitur kepada kreditur apabila debitur itu  sendiri  tidak  dapat  memenuhi  kewajibannya.  Jaminan  perorangan  ini merupakan  hak  relatif  sehingga  hanya  dapat  dipertahankan  terhadap  orang tertentu  yang  terkait  dalam  perjanjian.  Dalam  jaminan  kebendaan  ini  terbagi menjadi jaminan benda bergerak dan jaminan benda tidak bergerak. 10
Perjanjian jaminan ini timbul karena adanya perjanjian kredit, sehingga eksistensi perjanjian  jaminan  ini  sangat  tergantung  atas  perjanjian  kredit  sebagai  perjanjian pokoknya. Karena merupakan perjanjian tambahan, maka perjanjian jaminan memiliki kedudukan dan akibat hukum sebagai berikut:
a. Keberadaannya tergantung pada perjanjian pokok
b. Berakhirnya perjanjian jaminan tergantung dari perjanjian pokok
c. Jika perjanjian pokok batal maka perjanjian jaminan ikut batal
d. Jika perjanjian pokok beralih maka perjanjian jaminan juga ikut beralih
e. Dalam  hal  perjanjian  pokok  beralih  karena  cessie,  subrogasi,  maka  perjanjian jaminan ikut beralih tanpa adanya penyerahan khusus. 11
9 Setiono,  Gentur  Cahyo.  “Jaminan  Kebendaan  Dalam  Proses  Perjanjian  Kredit  Perbankan  (Tinjauan Yuridis Terhadap Jaminan Benda Bergerak Tidak Berwujud).” (2018) 1:1 Jurnal Transparansi Hukum, h. 8.
10 Sofwan,  Sri  Soedewi  Masjchoen, Hukum  Jaminan  di  Indonesia  Pokok-Pokok  Hukum  Jaminan  dan  Jaminan Perorangan (Yogyakarta: Liberty Offset, 2001).
11 Masjchun, Sri Soedewi, Himpunan Karya tentang Hukum Jaminan (Yogyakarta: Liberty, 1998).
Dengan  demikian,  bank  harus  berpegang  pada  prinsip  kehati-hatian  dalam memberikan pinjaman dan mempertimbangkan bahwa dana yang disalurkan berasal dari masyarakat.  Ketika  bank  mengelola  dana  masyarakat,  tujuannya  tidak  hanya  untuk menghasilkan  keuntungan  tetapi  bank  juga  harus  berfokus  mengutamakan penyelamatan  pengembalian  dana  tersebut  dari  risiko  kerugian.  Jaminan  kredit  yang diterima oleh bank dari debitur pun merupakan salah satu objek yang berkaitan dengan kepentingan  bank.  Oleh  karena  itu,  agar  dapat  memenuhi  fungsinya,  jaminan  kredit harus dapat diyakini sebagai jaminan yang baik dan berharga. 12
Praktik  pemberian  kredit  oleh  bank  ini  dikenal  dengan  cara  yang  disebut pembebanan hak tanggungan sebagai lembaga penjaminan kredit bagi pengembangan usaha  masyarakat,  dimana  sertipikat  kepemilikan  hak  atas  tanah  tersebut  diberikan kepada  Notaris  untuk  diverifikasi  keaslian  sertipikat  tersebut  sebelum  dibebani  Hak Tanggungan.  Adapun  pengecekan  sertipikat  tersebut  dilakukan  di  kantor  ATR/BPN sesuai  dengan  lokasi  tanah  tersebut. 13 Adapun  tata  cara  pemberian  hak  tanggungan sebagaimana diatur dalam Pasal 10 UUHT, menyatakan bahwa:
1. Pemberian  hak  tanggungan  didahului  dengan  janji  untuk  memberikan  hak tanggungan sebagai jaminan pelunasan utang tertentu, yang dituangkan di dalam dan  merupakan  bagian  tak  terpisahkan  dari  perjanjian  utang-piutang  yang bersangkutan atau perjanjian lainnya yang menimbulkan utang tersebut.
2. Pemberian  hak  tanggungan  dilakukan  dengan  pembuatan  akta  pemberian  hak tanggungan  oleh  PPAT  sesuai  dengan  peraturan  perundang-undangan  yang berlaku.
3. Apabila objek hak tanggungan berupa hak atas tanah yang berasal dari konversi hak  lama  yang  telah  memenuhi  syarat  untuk  didaftarkan  akan  tetapi pendaftarannya belum dilakukan.
Mengenai tata cara membebankan hak tanggungan sebenarnya dapat dilakukan melalui  2  (dua)  cara,  yaitu  pertama  pihak  pemberi  hak  tanggungan  datang  langsung dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dengan menandatangani langsung Akta Pemberian  Hak  Tanggungan  (APHT)  yang  didahului  dengan  adanya  janji  untuk memberikan  hak  tanggungan  sebagai  jaminan  pelunasan  suatu  utang  yang  kemudian dituangkan  dalam  perjanjian  utang  piutang. 14 Atau  dengan  cara  kedua  yaitu  apabila pemberi  hak  tanggungan  tidak  dapat  hadir  maka  akan  dibuatkan    Surat  Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT) sebagai dasar bertindak dalam pemberian
12 Sugiarto, Yusuo & Gunarto. “Peran Notaris/PPAT dalam Pembuatan Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan Dalam Perjanjian Kredit Kepemilikan Rumah (Studi di PT. Bank Tabungan Negara Tbk. Cabang Cirebon).”(2018) 5:1 Jurnal Akta, h. 2.
13 Maulidina, Lina & Rendy Renaldy. “Jaminan Hak Atas Tanah Sertifikat yang Diperoleh dari Pewarisan dalam Pembebanan Hak Tanggungan.” (2019) 4:2 J urnal Justicia Sains, h. 192.
14 Pujiyanti, Dwi Yuni. Pelaksanaan Pembebanan Hak Tanggungan Atas Tanah dalam Perjanjian Kredit Bank  (Studi  di  Kantor  Notaris  &  PPAT  di  Klaten),  Surakarta:  Fakultas  Hukum  Universitas Muhammadiyah Surakarta, 2018.
hak tanggungan. Cara kedua ini dapat digunakan apabila pemberi hak tanggungan tidak dapat hadir langsung dihadapan PPAT. 15
Apabila  merujuk  pada  ketentuan  Pasal  1792  Kitab  Undang-Undang  Hukum Perdata  menjelaskan  bahwa  pemberian  kuasa  atau  disebut  juga  sebagai lastgeving merupakan suatu perjanjian dengan mana seseorang memberikan kuasa kepada orang lain,  yang  menerimanya  untuk  atas  namanya  menyelenggarakan  suatu  urusan.  Oleh karena itu dapat dikatakan bahwa surat kuasa merupakan bentuk perjanjian yang berisi pelimpahan  wewenang  dari  pemberi  kuasa  selaku  pemilik  kewenangan  kepada penerima  kuasa  untuk  melaksanakan  kewenangan  atau  mewakili  kepentingan  dari pemilik kewenangan atau pemberi kuasa asal dalam suatu peristiwa tertentu. Dengan demikian, apabila berbicara mengenai keabsahan perjanjian pemberian kuasa juga harus tunduk  pada  ketentuan  Pasal  1320  Kitab  Undang-Undang  Hukum  Perdata  mengenai syarat sahnya perjanjian.
SKMHT  umumnya  dipergunakan  dalam  perjanjian  kredit.  Proses  penggunaan SKMHT  dalam  perjanjian  kredit  secara  umum  sama  dengan  perjanjian  yang menimbulkan  utang  piutang  lainnya  yang  menggunakan  jaminan  pelunasan  utang. Dalam perbuatan hukum pembuatan SKMHT merupakan salah satu bentuk persetujuan atau perjanjian, oleh karena itu maka pemberian kuasa tersebut akan mengikat antara pemberi kuasa dan penerima kuasa untuk dapat melaksanakan perbuatan hukum yang telah disepakati.  Perbuatan hukum yang disepakati dalam SKMHT adalah memberikan kuasa  kepada  penerima  kuasa  untuk  hadir  dihadapan  PPAT  dalam  rangka  mewakili kepentingan pemberi kuasa untuk membuat dan menandatangani APHT.
Berdasarkan  hal  tersebut  diatas,  maka  pembuatan  SKMHT  oleh  notaris/PPAT dapat  dilakukan  setelah  atau  bersamaan  dengan  perjanjian  kredit  yang  akan ditandatangani oleh kreditor dan debitor. Menurut Salim HS sebagaimana dikutip oleh Novy Dyah Rahmanti mengatakan, ada beberapa alasan mengapa memilih menggunakan SKMHT ini dikarenakan prosedur pembebanan hak tanggungan biasanya memerlukan waktu yang cukup lama, sementara itu jangka waktu kredit tidak lama. Selain itu juga terkait dengan biaya pembuatan hak tanggungan yang dirasa cukup tinggi, sedangkan kredit yang diajukan nominalnya tidak besar. Alasan lainnya adalah debitor merupakan nasabah  yang  dipercaya,  sehingga  pihak  kreditor  pun  merasa  tidak  perlu  menempuh pembebanan secara langsung karena merasa cukup aman. 16
Apabila para pihak telah memenuhi syarat formal pembebanan hak tanggungan, selanjutnya PPAT melakukan pengecekan sertifikat hak atas tanah yang dijadikan obyek hak tanggungan di Kantor Pertanahan guna memastikan keabsahan datanya. Kemudian dilakukan  pengikatan  SKMHT  oleh  PPAT  dihadapan  para  pihak  yaitu  debitur  dan
15 Wiguna,  Made  Oka  Cahyadi  “Surat  Kuasa  Membebankan  Hak  Tanggungan  (SKMHT)  dan Pengaruhnya  Terhadapnya  Pemenuhan  Asas  Publisitas  dalam  Proses  Pemberian  Hak  Tanggungan ( Power of Attorney Imposing Security Rights (SKMHT) and Its Influence to Publicity Rights Fullfilment in Security Rights Providing) .” (2017) 14:4 Jurnal Legislasi Indonesia, h. 5.
16 Rahmanti, Novy Dyah. “Ada Apa dengan SKMHT.” (2020) 2:1 Jurnal Recital Review, h. 58.
kreditur.  Setelah  tahap  pembuatan  SKMHT  selesai,  maka  tahap  selanjutnya  adalah pembuatan APHT yang akan diterbitkan oleh Badan Pertanahan Nasional (BPN). Dalam APHT tersebut harus mencantumkan hal-hal yang wajib untuk sahnya suatu APHT yang meliputi: nama dan identitas pemegang dan pemberi hak tanggunan, domisili pemegang dan  pemberi  hak  tanggungan,  domisili  pemegang  dan  pemberi  hak  tanggungan, penunjukkan  secara  jelas  utang  yang  dijamin,  nilai  tanggungan,  dan  uraian  yang  jelas mengenai obyek hak tanggungan.

## B. Keabsahan Perjanjian Kredit dengan Jaminan Hak Tanggungan Berupa Harta Waris Tanpa Persetujuan Ahli Waris
Salah satu hal yang paling krusial dalam perjanjian kredit bank adalah mengenai jaminan bagi pihak yang meminjamkan dana atau pihak bank. Jaminan dalam kaitannya dengan kredit  menjadi  salah  satu  syarat  untuk  dapat  dikabulkannya  permohonan  kredit. Jaminan kredit tersebut harus diyakini sebagai jaminan yang baik dan berharga sehingga dapat  memenuhi  fungsi-fungsinya.  Hal  ini  dilakukan  oleh  pihak  bank  agar  bank mendapat  kepastian  bahwa  fasilitas  kredit  yang  diberikan  kepada  masyarakat  dapat dipergunakan sesuai dengan kebutuhan dan dapat kembali dengan nyaman dan tepat waktu.
Lahirnya  hak  tanggungan  sebagai  suatu  perjanjian  yang  bersifat accesoir , didasarkan  adanya  perjanjian  pokok  atau  perjanjian  utang  piutang.  Sementara  itu, berdasarkan ketentuan Pasal 16 dan Pasal 17 UUHT menyatakan bahwa hak tanggungan dapat  beralih  kepada  pihak  lain  yang  dapat  dilakukan  karena  cessie,  subrogasi, pewarisan atau sebab lain. Oleh karena itu hak tanggungan itu melekat pada objeknya, apabila objeknya beralih maka hak tanggungan pun ikut beralih.
Untuk menentukan sah atau tidaknya suatu perjanjian kredit dengan jaminan hak tanggungan  berupa  harta  waris  tanpa  persetujuan  ahli  waris,  maka  harus  memenuhi pada  syarat  sahnya  suatu  perjanjian  sebagaimana  diatur  dalam  ketentuan  Pasal  1320 KUHPerdata  yaitu  kesepakatan  para  pihak  ( toestemming ),  kecakapan  dalam  membuat suatu perjanjian ( bekwaamheid ), mengenai hal tertentu ( bepaalde onderwerp ), dan perjanjian yang dibuat harus mencakup sebab yang halal ( georloofde oorzak ).
Mengenai syarat pertama yaitu kecakapan untuk melakukan perbuatan hukum. Kecakapan merupakan kemampuan, kesanggupan, kepandaian atau kemahiran dalam mengerjakan sesuatu. 17 Kecakapan untuk melakukan perbuatan hukum ini menjadi hal yang  penting  karena  akan  menentukan  apakah  seseorang  dapat  menerima  hak  atau tidak  dalam  melakukan  suatu  perbuatan  hukum  tersebut  dan  dapat mempertanggungjawabkannya atau tidak. 18
Berdasarkan  ketentuan  Pasal  1329  KUHPerdata  menyimpulkan  bahwa  pada padasarnya  setiap  orang  cakap  untuk  melakukan  membuat  perjanjian,  kecuali  jika ditentukan  tidak  cakap  oleh  undang-undang.  KUHPerdata  pun  mengatur  mengenai
17 Mangunsong,  Fitri.  “Analisis  Yuridisi  Lembaga  Pendewasaan  (Handlichting)  dalam  Sistem  Hukum Indonesia” (2020) 1:2 Jurnal Tectum LPPM Universitas Asahan, h. 173
18 Sukkur,  Nur  Afni  Fauziah  &  Putu  Edgar  Tanaya.  “Pengaturan  Mengenai  Kecakapan  Hukum  di Indonesia.”(2023) 12:1 Jurnal Kertha Semaya, h. 3257.
kriteria ketidakcakapan tersebut pada Pasal 1330 KUHPerdata yaitu anak yang belum dewasa,  individu  yang  berada  dalam  pengampuan,  serta  wanita  yang  telah melaksanakan  perkawinan.  Meskipun  dalam  perkembangannya  seorang  istri  dapat melakukan  perbuatan  hukum  sebagaimana  telah  diatur  dalam  Pasal  31  Undang- Undang  No.  1  Tahun  1974  jo  SEMA  No.  3  Tahun  1963.  Namun,  di  satu  sisi  pada KUHPerdata  kecakapan  seseorang  dalam  melakukan  perbuatan  hukum  diukur  dari usia kedewasaan ( marderjarig ) dan aspek kewenangan bertindak ( bevoegheid ), 19 Hal ini sebagaimana  tercantum  dalam  Pasal  330  KUHPerdata  menetapkan  bahwa  seorang dikatakan  dewasa  atau  cakap  melakukan  perbuatan  hukum  apabila  telah  mencapai umur 21 tahun. Akibat dari ketidak cakapan, maka perjanjian tersebut dapat dituntut pembatalannya baik oleh walinya atau dirinya sendiri ketika ia telah dewasa. Dalam kasus  ini  seseorang  dianggap  telah  dewasa  dan  cakap  untuk  melakukan  perbuatan hukum seperti melakukan perjanjian kredit apabila dapat dibuktikan dengan adanya KTP.
Namun  dalam  kaitannya  dengan  kewenangan  bertindak  yaitu  orang  yang sebetulnya secara umum cakap untuk bertindak, tetapi untuk hal-hal tertentu tidak dapat melaksanakan tindakan hukum, dalam hal ini dapat dikatakan tidak berwenang untuk membuat suatu perjanjian tertentu. 20 Jadi dapat dikatakan bahwa kewenangan bertindak  ini  merupakan  kewenangan  khusus  yang  hanya  berlaku  untuk  orang tertentu  dan  untuk  tindakan  hukum  tertentu  saja. 21 Adapun  maksud  dari  pembuat undang-undang perlu mengatur masalah kewenangan bertindak ini karena perlunya untuk  melindungi  lawan  janji  dari  pihak  yang  melakukan  tindakan  hukum.  Hal  ini dikarenakan  lawan  janji  itu  bisa  siapa  saja,  sementara  itu  orang  yang  mengadakan hubungan  dengan  orang  lain  perlu  kepastian  bahwa  lawan  janjinya  terikat  pada pernyataan  atau  kata  sepakatnya,  sehingga  maksud  dari  ketentuan  mengenai kewenangan bertindak itu hendak melindungi kepentingan anggota masyarakat pada umumnya.  Akibat  dari  ketidakwenangan  bertindak  maka  perjanjian  itu  batal  demi hukum. 22 Dalam kasus ini terdapat masalah pada aspek kewenangan bertindak, dimana Oey Han Bing yang menjaminkan harta waris yang masih berstatus harta bersama dari Alm. Ny.Luswati untuk dan atas namanya, yang mana dalam kasus ini tidak mewakili kepentingan seluruh ahli waris.
Lalu,  syarat  ketiga  pada  syarat  sahnya  perjanjian  yang  mengharuskan  adanya objek  tertentu  dalam  sebuah  perjanjian,  dari  berbagai  literatur  menyebutkan  bahwa yang menjadi objek perjanjian adalah prestasi (pokok perjanjian). Pengertian prestasi dalam hal ini adalah apa yang menjadi kewajiban debitur dan apa yang menjadi hak
19 Hernoko, Agus Yudha, Hukum Perjanjian: Asas Proporsionalitas dalam Kontrak Komersial (Jakarta: Prenada Media Group, 2010).
20 Kumalasari, Devi & Dwi Wachidiyah Ningsih. “Syarat Sahnya Perjanjian Tentang Cakap Bertindak dalam  Hukum  Menurut  Pasal  1320  Ayat  (2)  KUHPerdata.”(2018) 04:2  Jurnal  Pro  Hukum:  Jurnal Penelitian Bidang Hukum, h. 9.
21 Mahkamah Agung, Batasan Umur Kecakapan dan Kewenangan Bertindak Berdasarkan Batasan Umur (Jakarta: Makalah Rakernas, 2011).
22 Ibid.
kreditur. 23 Adapun bentuk-bentuk prestasi sebagaimana tercantum dalam Pasal 1234 KUHPerdata terdiri atas:
a. Memberikan sesuatu;
b. Berbuat sesuatu; dan
c. Tidak berbuat sesuatu.
Prestasi dalam hal ini harus dapat ditentukan, dibolehkan, dimungkinkan, dan dapat dinilai dengan uang. Dapat ditentukan artinya, pada saat mengadakan perjanjian, substansi dari perjanjian tersebut harus dapat dipastikan atau dengan kata lain dapat ditentukan secara cukup. 24
Sementara itu syarat mengenai adanya kausa yang halal, maka dapat dilihat pada ketentuan Pasal 1337 yang menyebutkan suatu causa yang terlarang. Suatu sebab adalah terlarang  apabila  bertentangan  dengan  undang-undang,  kesusilaan,  dan  ketertiban umum. Dalam analisa kasus ini, mengajukan kredit pinjaman dengan jaminan beirupa 13 sertipikat tanah yang dibebani hak tanggungan tanpa kesepakatan seluruh ahli waris, maka  dapat  disimpulkan  termasuk  bertentangan  dengan  undang-undang,  yaitu melanggar unsur kesepakatan sebagaimana tercantum dalam Pasal 1320 KUHPerdata.
Apabila  ditinjau  dari  unsur  kesepakatan,  maka  syarat  utama  pembebanan  hak tanggungan  berupa  harta  waris  bersama  yang  belum  dibagi  tentu  perlu  mendapat persetujuan  atau  kesepakatan  bersama  dari  seluruh  ahli  waris.  Kesepakatan  menjadi unsur  penting  dalam  sebuah  perjanjian,  karena  apabila  tidak  ada  kesepakatan  dalam proses pembuatan perjanjian tersebut maka akan berakibat perjanjian tersebut menjadi tidak  sah.  Hal  ini  sebagaimana  telah  diatur  di  dalam  Pasal  1321  KUHPerdata,  apabila dalam  pembentukan  kesepakatan  tersebut  terdapat  unsur  kekhilafan,  paksaan,  atau penipuan di dalamnya maka perjanjian tersebut menjadi tidak sah atau dapat dibatalkan.
Apabila  dilihat  secara  yuridis,  maka  di  dalam  ketentuan  KUHPerdata  telah membedakan 3 (tiga) golongan yang dapat melakukan perjanjian, yaitu:
1. Para  pihak  yang  mengadakan  perjanjian  itu  sendiri  (diatur  di  dalam  ketentuan Pasal 1315 dan Pasal 1340 KUHPerdata.
2. Para ahli waris mereka dan mereka yang mendapatkan hak dari padanya (Pasal 1318 KUHPerdata)
3. Pihak ketiga (Pasal 1317 KUHPerdata)
Permasalahan  dalam  kasus  ini  adalah  hanya  salah  satu  ahli  waris  saja  yang menjaminkan harta warisan tersebut ke bank dan tidak adanya persetujuan atau kuasa dari seluruh ahli waris dalam proses penjaminan harta warisan tersebut. Maka dari itu pembebanan  hak  tanggungan  yang  dilakukan  Oey  Han  Bing  dengan  pihak  bank menjadi suatu perjanjian yang cacat kehendak. Hal ini sebagaimana diatur dalam Pasal 1321 menegaskan bahwa, “Tiada sepakat yang sah apabila sepakat itu diberikan karena kekhilafan, atau diperolehnya dengan paksaan atau penipuan”. Selain itu, permasalahan
23 Harahap, Yahya, Segi-Segi Hukum Perjanjian (Bandung: Alumni, 1986)
24 H.S., Salim, Perkembangaan Hukum Kontrak Innominat di Indonesia (Jakarta: Sinar Grafika, 2003).
utama dalam kasus ini juga dapat diduga mengandung unsur tipu muslihat pada saat pembebanan hak tanggungan tersebut di bank, sehingga pihak lain seolah-olah telah menyetujui atau menyepakati penjaminan tersebut.
Dalam kasus ini karena tidak memenuhi unsur kecakapan dan kesepakatan para pihak maka dapat dikatakan bahwa pembebanan hak tanggungan pun tidak memenuhi syarat  subyektif,  sehingga  undang-undang  pun  memberikan  pilihan  kepada  pihak- pihak  yang  berkepentingan  untuk  dapat  membatalkan  perjanjian  tersebut.  Adapun alasan pembatalan perjanjian dapat digolongkan menjadi 2 (dua) macam yaitu:
a. Pembatalan perjanjian oleh salah satu pihak dalam perjanjian Dalam hal ini disebut juga dengan alasan subjektif, karena berhubungan dengan subjek  yang  menerbitkan  perikatan  tersebut.  Pembatalan  tersebut  dapat dimintakan  apabila  tidak  terjadi  kesepakatan  bebas  dari  pihak  yang  membuat perjanjian,  baik  karena  telah  terjadi  kekhilafan,  paksaan,  atau penipuan  pada salah satu pihak dalam pembuatan perjanjian. Hal ini sebagaimana diatur dalam pasal 1321 sampai dengan pasal 1328 KUHPerdata, Pihak yang telah naif, dipaksa atau  ditipu  tersebut  memiliki  hak  untuk  meminta pembatalan perjanjian pada saat  ia  mengetahui  terjadinya  kekhilafan,  paksaan  atau  penipuan  tersebut. Pembatalan  perjanjian  ini  dapat  juga  dilakukan  karena  salah  satu  pihak  tidak cakap  untuk  bertindak  dalam  hukum,  dan  atau  tidak  memiliki  kewenangan untuk  melakukan  tindakan  atau  perbuatan  hukum  tertentu,  seperti  perjanjian yang  dibuat  oleh  orang  yang  belum  dewasa  atau  dibuat  orang  dewasa  namun masih  dalam  pengampuan.  Hal  ini  sebagaimana  diatur  dalam  ketentuan  Pasal 1330 dan Pasal 1331 KUHPerdata.
b. Pembatalan perjanjian oleh pihak ketiga Pada  dasarnya  suatu  perjanjian  hanya  mengikat  para  pihak  yang  membuatnya sehingga  tidak  membawa  akibat  apapun  pada  pihak  ketiga.  Oleh  sebab  itu KUHPerdata  tidak  mengatur  mengenai  hak  dari  seseorang  pihak  ketiga  yang dirugikan  untuk  melakukan  penuntutan  pembatalan  atas  perikatan  atau perjanjian yang dibuat oleh suatu pihak tertentu. Walau demikian terdapat pasal 1321 KUHPerdata “tiada sepakat yang sah apabila sepakat itu diberikan karena kekhilafan, atau diperolehnya dengan paksaan  atau penipuan.” 25
Dalam  kasus  perjanjian  kredit  ini  sebagaimana  yang  terdapat  dalam  putusan Pengadilan Negeri Bandung Nomor: 31/PDT.G/2017/PN.Bdg, status harta  waris adalah masih milik Alm. Luswati selaku ibu dari ahli waris yang belum dilakukan balik nama. Apabila berbicara mengenai hak-hak ahli waris terhadap harta si pewaris, maka dapat diperinci  setelah  terbukanya  warisan,  dimana  ahli  waris  diberi  suatu  hak  untuk menentukan sikap terhadap harta warisan. Hak-hak ahli waris terhadap harta warisan tersebut adalah :
25 Sjaifurrachman, Habib Adjie, Aspek Pertanggungjawaban Notaris dalam Pembuatan Akta (Bandung: Mandar Maju, 2011).
1. Menerima  secara  penuh  yaitu  dapat  dilakukan  secara  tegas  dan  diam-diam. Dengan tegas, yaitu apabila penerimaan tersebut dicatatkan dalam suatu akta yang memuat suatu penerimaan sebagai ahli waris yang sah. Sementara itu, dianggap menerima secara diam-diam jika melakukan suatu perbuatan dengan mengambil, menjual atau melunasi utang si pewaris (Pasal 1048 KUHPerdata).
2. Menerima dengan persyaratan atau reserve (hak tukar) atau beneficiare aanvaarding, yaitu apabila menerima warisan dengan suatu hak untuk mendaftarkan barang- barang  warisan  pada  panitera  pengadilan  negeri  di  tempat  timbulnya  masalah warisan  tersebut.  Akibat  terpenting  dari  pewarisan  secara beneficiare ini  adalah bahwa  kewajiban  untuk  melunasi  hutang-hutang  dan  beban  lain  si  pewaris dibatasi  sedemikian  rupa,  sehingga  pelunasannya  dibatasi  menurut  kekuatan warisan,  dalam  hal  ini  berarti  si  ahli  waris  tersebut  tidak  pakai  menanggung pembayaran hutang dengan kekayaan sendiri. Jika si hutang pewaris lebih besar dari harta bendanya (Pasal 1050 KUHPerdata).
3. Menolak  warisan,  hal  ini  mungkin  terjadi  jika  jumlah  harta  tersebut  ternyata berupa  kewajiban  membayar  hutang  peninggalan.  Penolakan  harus  dilakukan dengan suatu surat pernyataan kepada panitera pengadilan negeri setempat (Pasal 1057 KUHPerdata).
Kemudian  mengenai  penggolongan  ahli  waris  dapat  dibedakan  menjadi  empat golongan, yaitu sebagaimana diatur dalam Pasal 852 KUHPerdata menyatakan bahwa :
a. Golongan  pertama,  keluarga  dalam  garis  lurus  ke  bawah,  meliputi  anak-anak beserta keturunan mereka beserta suami atau istri yang ditinggalkan atau yang hidup paling lama.
b. Golongan kedua, meliputi orang tua dan saudara pewaris, baik laki- laki maupun perempuan, serta keturunan mereka. Bagi orang tua ada peraturan khusus yang menjamin bahwa bagian mereka tidak akan kurang dari ¼ (seperempat) bagian dari  harta  peninggalan,  walaupun  mereka  mewaris  bersama-sama  saudara pewaris;
c. Golongan  ketiga,  meliputi  kakek,  nenek,  dan  leluhur  selanjutnya  ke  atas  dari pewaris;
d. Golongan keempat, meliputi anggota keluarga dalam garis ke samping dan sanak keluarga lainnya sampai derajat keenam (Pasal 852 KUHPerdata).
Sesuai dengan kasus yang terdapat dalam putusan Pengadilan Negeri Bandung nomor 431/PDT.G/2017/PN.Bdg maka, Oey Huei Beng selaku penggugat kepemilikan merupakan ahli waris golongan pertama karena Oey Huei Beng merupakan anak dari Alm. Ny. Luswati selaku pewaris. Sementara itu, Oey Tiauw Sioe dan Oey Han Bing selaku debitur dari bank dalam kasus tersebut juga merupakan ahli waris golongan pertama. Hal ini dikarenakan Oey Tiauw Sioe merupakan suami dari Alm. Ny. Luswati dan Oey Han Bing merupakan anak dari Alm. Ny. Luswati.
Sementara  itu  jika  berdasarkan  ketentuan  dalam  Pasal  833  KUHPerdata menegaskan bahwa, “Para ahli waris, dengan sendirinya karena hukum, mendapat hak
milik  atas  semua  barang,  semua  hak  dan  semua  piutang  orang  yang  meninggal.” Berdasarkan ketentuan di atas, maka pengalihan hak milik dari orang yang meninggal kepada ahli warisnya tentu penerima harta waris harus terlebih dahulu menetapkan status hukumnya sebagai keturunan dari orang yang meninggal tersebut. Mengingat dalam  kasus  ini  mendiang  nyonya  Luswati  tidak  meninggalkan  surat  wasiat,  maka melalui pengadilan harus terlebih dahulu menetapkan siapa ahli warisnya.
Jika obyek jaminan kredit yang dijaminkan masih memiliki status harta bersama yang dimiliki oleh para ahli waris, maka bank sudah seharusnya berhati-hati dalam memberikan  kreditnya,  salah  satunya  dengan  menganalisis  status  keabsahan  harta waris  yang  akan  dijaminkan  oleh  pemohon  kredit  tersebut.  Mengingat  dalam pembentukan perjanjian harus ada syarat kecakapan dan kesepakatan dari para pihak yang terikat, maka salah satu hal yang diperlukan dalam proses penjaminan tersebut adalah  berupa  surat  kuasa  dari  seluruh  para  pihak  yang  masih  ada  kepemilikan terhadap harta waris bersama.  Adapun surat kuasa tersebut diajukan oleh pemohon kredit perihal penggunaan obyek tersebut sebagai jaminan kredit kepada bank dengan tetap memerhatikan kecakapan hukum atau kewenangan yang bersangkutan untuk mengeluarkan  surat  kuasa.  Karena  harta  waris  tersebut  belum  ada  pembagian  atau balik nama dan tidak adanya surat kuasa atau persetujuan dari seluruh ahli waris, maka dalam kasus ini jelas bahwa jika perjanjian penjaminan hak tanggungan tersebut cacat atau  batal  demi  hukum,  karena  proses  penjaminan  harta  waris  tersebut  dilakukan dengan  masih  berstatus  harta  waris  bersama  dan  dijaminkan  tanpa  persetujuan seluruh ahli waris.
Apabila kredit tetap berjalan tanpa izin seluruh ahli waris, maka di kemudian hari berpotensi terjadi permasalahan terhadap pembebanan hak tanggungan di bank, seperti bank akan sulit untuk mengeksekusi hak tanggungan jika terjadi kredit macet. Oleh karena itu, pihak bank harus melakukan tindakan preventif terhadap penjaminan harta  waris  yang  belum  dibagi  seperti  yang  tertera  dalam  prinsip  5C  atau  prinsip kehati-hatian yang salah satu dari prinsip itu adalah penilaian terhadap collateral atau jaminan yaitu,  bank  selaku  kreditur  harus  melakukan  analisis  terhadap  status kepemilikan  sertifikat  tanah  dari  calon  debitur  yang  akan  dijaminkan,  kemudian kecukupan nilai agunan serta bentuk pengikatan atau pembebanan hak tanggungan juga menjadi bahan pertimbangan dari pihak bank. Bank dapat menolak permohonan kredit  tersebut  jika  tidak  mendapatkan  kepastian  terkait  status  harta  bersama tersebut  dan  dapat  memberikan  solusi  ke  kreditur  jika  penjaminan  harta  bersama waris  tersebut  dapat  dilakukan  dengan  mendapatkan  surat  kuasa  dari  seluruh  ahli waris.

## IV. PENUTUP
Pada  perjanjian  kredit  di  bank  yang  dilakukan  pembebanan  hak  tanggungan  berupa harta  waris  bersama  tanpa  persetujuan  seluruh  ahli  waris  dapat  dikatakan  perjanjian tersebut tidak memiliki keabsahan. Hal ini dikarenakan harta waris yang dibebankan menjadi  hak  tanggungan  tersebut  masih  berstatus  harta  bersama,  sehingga  apabila dijaminkan  di  bank  maka  masih  memerlukan  persetujuan  dari  seluruh  ahli  waris.
Perjanjian yang tidak memenuhi kesepakatan dari para pihak sebagaimana diatur dalam Pasal  1320  Kitab  Undang-Undang  Hukum  Perdata  maka  dapat  dikatakan  tidak memenuhi  unsur  subyektif,  sehingga  akibatnya  perjanjian  tersebut  dapat  dimintakan pembatalan  dari  para  pihak  yang  merasa  dirugikan  atas  penjaminan  kredit  tersebut. Apabila masih terdapat ahli waris yang berhak atas harta waris bersama yang menjadi obyek jaminan tersebut, maka seharusnya pada saat proses perjanjian pembebanan hak tanggungan dapat menggunakan Surat Kuasa Memberikan Hak Tanggungan (SKMHT) sebagai tanda mendapatkan persetujuan dari seluruh ahli warisnya.

## V. DAFTAR PUSTAKA

## Buku
Gazali, Djoni S. & Rachmadi Usman. Hukum Perbankan (Bandung: Bumi Aksara, 2017). Harahap, Yahya. Segi-Segi Hukum Perjanjian. (Bandung: Alumni, 1986) Hernoko,  Agus  Yudha. Hukum  Perjanjian:  Asas  Proporsionalitas  dalam  Kontrak  Komersial (Jakarta: Prenada Media Group, 2010).
H.S.,  Salim.  Perkembangaan  Hukum  Kontrak  Innominat  di  Indonesia.  (Jakarta:  Sinar Grafika, 2003).
Kasmir. Bank dan Lembaga Keuangan Lainnya. (Jakarta: Rajawali Pers, 2010).
Masjchun,  Sri  Soedewi.  Himpunan  Karya  Tentang  Hukum  Jaminan.  (Yogyakarta:
Liberty, 1998).
Sjaifurrachman,  Habib  Adjie.  Aspek  Pertanggungjawaban  Notaris  dalam  Pembuatan Akta (Bandung: Mandar Maju, 2011).
Sofwan,  Sri  Soedewi  Masjchoen.  Hukum  Jaminan  di  Indonesia  Pokok-Pokok  Hukum Jaminan dan Jaminan Perorangan. (Yogyakarta: Liberty Offset, 2001).

## Jurnal
Asuan. “Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan Dalam Perjanjian Kredit.” (2021)
19: 1 Jurnal Universitas Palembang.
Fahrial. “Peranan Bank dalam Pembangunan Ekonomi Nasional.” (2018) 1:1 Ensiklopedia of Journal 181.
Irawan,  Eko.  “Peralihan  Hak  Atas  Tanah  Warisan  yang  Sedang  Dibebani  Hak Tanggungan.” (2017) 20:2 Jurnal Al Qanun.
Khairunissa,  Amira,  Khasadi  &  Yuli  Prasetyo  Adhi.  “Perjanjian  Kredit  dengan  Surat Kuasa  Membebankan  Hak  Tanggungan  (SKMHT)  yang  Berakhir  Jangka Waktunya  di  Perusahaan  Daerah  Bank  Perkreditan  Rakyat  Kendali  Artha Kabupaten Kendal.“(2013). 1:2 Jurnal Diponegoro Law Review 3.
Kumalasari, Devi & Dwi Wachidiyah Ningsih. “Syarat Sahnya Perjanjian Tentang Cakap Bertindak dalam Hukum Menurut Pasal 1320 Ayat (2) KUHPerdata.”(2018) 04:2 Jurnal Pro Hukum: Jurnal Penelitian Bidang Hukum.
Mangunsong,  Fitri.  “Analisis  Yuridisi  Lembaga  Pendewasaan  (Handlichting)  dalam Sistem Hukum Indonesia” (2020) 1:2 Jurnal Tectum LPPM Universitas Asahan 173.
Maulidina, Lina & Rendy Renaldy. “Jaminan Hak Atas Tanah Sertifikat yang Diperoleh dari Pewarisan dalam Pembebanan Hak Tanggungan.” (2019) 4:2 J urnal Justicia Sains 192.
Rahmanti, Novy Dyah. “Ada Apa dengan SKMHT.” (2020) 2:1 Jurnal Recital Review 58. Setiawan. Pokok-Pokok Hukum Perikatan. (Bandung: Binacipta, 1977).
Setiono, Gentur Cahyo. “Jaminan Kebendaan Dalam Proses Perjanjian Kredit Perbankan (Tinjauan Yuridis Terhadap Jaminan Benda Bergerak Tidak Berwujud).” (2018) 1:1 Jurnal Transparansi Hukum 8.
Sugiarto,  Yusuo  &  Gunarto.  “Peran  Notaris/PPAT  dalam  Pembuatan  Surat  Kuasa Membebankan  Hak  Tanggungan  Dalam  Perjanjian  Kredit  Kepemilikan  Rumah (Studi di PT. Bank Tabungan Negara Tbk. Cabang Cirebon).”(2018) 5:1 Jurnal Akta 2.
Sukkur,  Nur  Afni  Fauziah  &  Putu  Edgar  Tanaya.  “Pengaturan  Mengenai  Kecakapan Hukum di Indonesia.”(2023) 12:1 Jurnal Kertha Semaya. 3256-3268.
Wiguna, Made Oka Cahyadi “Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT) dan  Pengaruhnya  Terhadapnya  Pemenuhan  Asas  Publisitas  dalam  Proses Pemberian Hak Tanggungan ( Power of Attorney Imposing Security Rights (SKMHT) and Its Influence to Publicity Rights Fullfilment in Security Rights Providing) .” (2017) 14:4 Jurnal Legislasi Indonesia 5.

## Laporan Resmi
Mahkamah Agung. Batasan Umur Kecakapan dan Kewenangan Bertindak Berdasarkan Batasan Umur. (Jakarta: Makalah Rakernas, 2011) .

## Skripsi
Pujiyanti,  Dwi  Yuni.  Pelaksanaan  Pembebanan  Hak  Tanggungan  Atas  Tanah  dalam Perjanjian  Kredit  Bank  (Studi  di  Kantor  Notaris  &  PPAT  di  Klaten). Skripsi . Surakarta: Fakultas Hukum Universitas Muhammadiyah Surakarta, 2018).
Sholeha,  Novia  Latifatus.  Analisis  Prinsip  5P  ( Party,  Purpose,  Payment,  Profitability, Protection ) dalam Meminimalisir Risiko Pemberian Pembiayaan Murabahah (Studi Pada PT. BPRS Adam Kota Bengkulu). Skripsi . (Bengkulu: Instititut Agama Islam Negeri Bengkulu, 2019.