## Prosedur Verifikasi Bea Perolehan Hak Atas Tanah Dan Bangunan Dalam Jual Beli Oleh Badan Keuangan Daerah Kota Singkawang

## Merry, Edith Ratna M.S., Mujiono Hafidh Prasetyo
Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Diponegoro Email : merry_chen96@yahoo.com

## Abstract
The  Obligation  of  Land  and  Building  Rights  (BPHTB)  is  imposed  on  the  acquisition  of  land  and building  rights.  There  are  two  things  that  can  result  in  the  acquisition  of  land  and  /  or  building rights, the transfer of rights and the granting of new rights. In particular, the City of Singkawang, an institution  related  to  the  collection  of  BPHTB,  is  the  Regional  Finance  Agency  (BKD)  of Singkawang  City,  which  was  Singkawang  City  Primary  Tax  Office.  In  practice,  the  BKD  sets  its own  policy  regarding  field  research  /  verification  to  determine  the  estimated  transaction  value before  carrying  out  BPHTB  verification  procedures.  For  the  achievement  of  BPHTB  verification procedures  in  accordance  with  the  Mayor  Regulation  of  Singkawang  Number  30  of  2012  and  the achievement  of  BPHTB  targets  and  realization,  it  is  hoped  that  the  BKD  can  increase  the  Tax Object Sales Value (NJOP) on Land and Building Tax and determine clear and open market price standards  for  the  public  and  the  imposition  of  sanctions  for  underpayment  or  overpayment  of BPHTB.

## Keywords: verification procedure, BPHTB, NJOP

## Abstrak
Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan  Bangunan  (BPHTB)  dikenakan  atas perolehan hak  atas tanah dan  atau  bangunan.  Terdapat  dua  hal  yang  dapat  mengakibatkan  adanya  perolehan  hak  atas  tanah dan  atau  bangunan  yaitu  pemindahan  hak  dan  pemberian  hak  baru.  Khususnya  Kota  Singkawang instansi  terkait  Pemungutan  BPHTB  adalah  Badan  Keuangan  Daerah  (BKD)  Kota  Singkawang yang  semula  Kantor  Pajak  Pratama  Kota  Singkawang.  Dalam  praktek  pelaksanaannya  BKD menetapkan  kebijakan  sendiri  mengenai  penelitian/verifikasi  lapangan  untuk  penetapan  taksiran nilai  transaksi  sebelum  melaksanakan  prosedur  verifikasi  BPHTB.  Demi  tercapainya  prosedur verifikasi BPHTB yang sesuai dengan Peraturan Walikota Singkawang Nomor 30 Tahun 2012 dan tercapainya  target  dan  realisasi  BPHTB  maka  diharapkan  BKD  dapat  meningkatkan  Nilai  Jual Objek  Pajak  (NJOP)  pada  Pajak  Bumi  dan  Bangunan  dan  menentukan  standar  harga  pasar  yang jelas  dan  terbuka  kepada  masyarakat  dan  penindakan  sanksi  kurang  bayar  maupun  lebih  bayar terhadap BPHTB.

## Kata kunci:  prosedur verifikasi; BPHTB; NJOP

## A. Pendahuluan
Pajak sebagai salah satu  sumber pendapatan atau penerimaan kas negara  yang sangat penting  bagi  pelaksanaan  dan  peningkatan  pembangunan  Nasional  untuk  mencapai kemakmuran dan kesejahteraan yang sebesar-besarnya bagi seluruh rakyat Indonesia. Pajak menjadi  sumber  pendapatan  untuk  pembiayaan  terbesar  Negara  dalam  menyelenggarakan
pemerintahan  baik  pemerintah  pusat  maupun  pemerintah  daerah.  Penerimaan  dari  sektor pajak terus menunjukkan peningkatan dari tahun ke tahun, hal ini dapat dilihat dari kenaikan realisasi  penerimaan  pajak  untuk  beberapa  tahun  terakhir  yang  cukup  signifikan.  Pajak dipungut dari Wajib Pajak yaitu Warga Negara Indonesia dan menjadi salah satu kewajiban yang  dapat  dipaksakan  penagihannya.  Pembangunan  Nasional  Indonesia  pada  dasarnya dilakukan  oleh  masyarakat  bersama-sama  dengan  pemerintah,  oleh  karena  itu  peran masyarakat  dalam  pembiayaan  pembangunan  harus  terus  ditumbuhkan  dengan meningkatkan kesadaran masyarakat tentang kewajibannya membayar pajak.
Dalam rangka penyelenggaraan pemerintahan sebagaimana telah diterbitkan Undang- Undang  Republik  Indonesia  Nomor  32  Tahun  2004 juncto Undang-Undang  Republik Indonesia  Nomor  23  Tahun  2014  Tentang  Pemerintahan  Daerah,  khususnya  Kota Singkawang  diwajibkan  mengurus  sendiri  urusan  pemerintahannya  untuk  meningkatkan efisiensi  dan  efektivitas  penyelenggaraan  pemerintahan  dan  pelayanan  kepada masyarakat(Undang-Undang  Republik  Indonesia  Nomor  32  Tahun  2004  Juncto  Undang- Undang Republik Indonesia Nomor 23 Tahun 2014 Tentang Pemerintahan Daerah, n.d.).
Mardiasmo menjelaskan bahwa syarat pemungutan pajak agar pemungutan pajak tidak menimbulkan hambatan atau perlawanan, maka pemungutan pajak harus memenuhi kriteria sebagai berikut :(Mardiasmo, 2006).
1. Pemungutan pajak harus adil (syarat keadilan)
Sesuai dengan tujuan hukum, yakni mencapai keadilan, undang-undang dan pelaksanaan pemungutan harus adil. Adil dalam perundang-undangan diantaranya mengenakan pajak secara umum dan merata, serta disesuaikan dengan kemampuan masing-masing. Sedang adil  dalam  pelaksanaannya  yakni  dengan  memberikan  hak  bagi  Wajib  Pajak  untuk mengajukan  keberatan,  penundaan  dalam  pembayaran  dan  mengajukan  banding  kepada Majelis Pertimbangan Pajak.
2. Pemungutan pajak harus berdasarkan undang-undang (syarat yuridis)
Di  Indonesia,  pajak  diatur  dalam  Undang-Undang  Dasar  Negara  Repbulik  Indonesia Tahun  1945  Pasal  23  ayat  (2).  Hal  ini  memberikan  jaminan  hukum  untuk  menyatakan keadilan, baik bagi Negara maupun Warganya.
3. Tidak mengganggu perekonomian (syarat ekonomis)
Pemungutan  tidak  boleh  mengganggu  kelancaran  kegiatan  produksi  maupun perdagangan, sehingga tidak menimbulkan kelesuan perekonomian masyarakat.
4. Pemungutan pajak harus efisien (syarat finansiil)
Sesuai  fungsi  budgetair,  biaya  pemungutan  pajak  harus  dapat  ditekan  sehingga  lebih rendah dari hasil pemungutannya.
5. Sistem pemungutan pajak harus sederhana
Sistem  pemungutan  yang  sederhana  akan  memudahkan  dan  mendorong  masyarakat dalam  memenuhi  kewajiban  perpajakannnya.  Syarat  ini  telah  dipenuhi  oleh  Undang- Undang perpajakan yang baru.
Peningkatan  pajak  yang  dilakukan  oleh  Pemerintah  Kota  Singkawang  yang  mana pelaksanaan pemungutan pajak terkhususnya Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan dibebankan kepada Badan Keuangan Daerah (BKD). Menurut Siahaan, Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan merupakan salah satu pajak objektif atau pajak yang terutang dan harus  dibayar  oleh  Pihak  yang  memperoleh  hak  atas  tanah  dan  bangunan  sebelum  akta, risalah  lelang  atau  surat  keputusan  pemberian  hak  dapat  dibuat  dan  ditandatangani  oleh Pejabat yang berwenang (Siahaan, 2003).
Salah  satu  terapan  yang  dilakukan  oleh  Badan  Keuangan  Daerah  (BKD)  Kota Singkawang  terhadap  peningkatan  pendapatan  daerah  adalah  pemungutan  Bea  Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan pada tiap-tiap transaksi jual beli. Pajak tersebut diatur dalam Peraturan Walikota Singkawang Nomor 30 Tahun 2012 Tentang Pemungutan Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB). Dasar pengenaan pemungutan Bea Perolehan Hak Atas  Tanah  dan  Bangunan  (BPHTB)  adalah  Nilai  Perolehan  Objek  Pajak  (NPOP).  Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) dalam hal Jual Beli adalah harga transaksi, harga transaksi dimaksud adalah harga     yang diterima oleh Penjual atau disepakati oleh Penjual maupun Pembeli  sepanjang  diatas  harga  Nilai  Jual  Objek  Pajak  Pajak  Bumi  dan  Bangunan  (NJOP PBB).
Pemungutan  Bea  Perolehan  Hak  Atas  Tanah  dan  Bangunan  (BPHTB)  adalah  salah satu  bagian  yang  sangat  penting  dalam  proses  peralihan  hak  (balik  nama)  atas  tanah  dan bangunan  di  Indonesia,  karena  Notaris  dan  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  (PPAT)  dilarang untuk menandatangani akta peralihan hak sebelum wajib pajak melunasi Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan sebagaimana mestinya(Siahaan, 2010).
Badan Keuangan Daerah (BKD) Kota Singkawang mewajibkan pada setiap peralihan hak atas tanah dan bangunan untuk dilakukan penelitian/verifikasi lapangan terlebih dahulu oleh Wajib Pajak yang akan melakukan peralihan hak atas jual beli. Wajib Pajak melakukan transaksi  jual beli sesuai dengan harga  yang ada  dalam Pajak Bumi dan  Bangunan, namun Badan  Keuangan  Daerah  (BKD)  Kota  Singkawang  memberikan  taksiran  nilai  transaksi berdasarkan skala prioritas yang dianggap layak oleh Badan Keuangan Daerah (BKD) Kota
Singkawang.  Prosedur  verifikasi  Bea  Perolehan  Hak  Atas  Tanah  dan  Bangunan  (BPHTB) oleh  Badan  Keuangan  Daerah  (BKD)  Kota  Singkawang  yang  harus  dilakukan  dengan penelitian/verifikasi  lapangan  terlebih  dahulu  untuk  memperoleh  hasil  taksiran  nilai transaksi  yang  digunakan,  sehingga  harga  transaksi  riil  antara  penjual  dan  pembeli  tidak digunakan  dan  prosedurnya  penjual  dan  pembeli  harus  melakukan  penelitian/verifikasi lapangan  sebelum  melakukan  transaksi  di  hadapan  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah.Hal tersebut  diluar  dari  Peraturan  Walikota  Singkawang  Nomor  30  Tahun  2012  Tentang Pemungutan  Bea  Perolehan  Hak  Atas  Tanah  dan  Bangunan  tetapi  lebih  menekankan  pada ketetapan yang dibuat oleh Badan Keuangan Daerah (BKD) Kota Singkawang.
Berdasarkan  uraian  tersebut  di  atas,  judul  yang  relevan  dengan  permasalahan  yang diteliti,  yaitu  :  “ Prosedur  Verifikasi  Bea  Perolehan  Hak  Atas  Tanah  Dan  Bangunan Dalam Jual Beli Oleh Badan Keuangan Daerah Kota Singkawang.”
Berdasarkan latar belakang tersebut diatas dan untuk lebih terfokus dalam membahas tulisan  ini,  sehingga  mampu  menguraikan  pembahasan  dengan  tepat,  maka  perumusan masalah  dalam  tulisan  ini  yaitu  :  “Bagaimana  prosedur  verifikasi  Bea  Perolehan  Hak  Atas Tanah dan Bangunan dalam jual beli oleh Badan Keuangan Daerah Kota Singkawang.”
Kerangka  teori  dalam  penelitian  ini  akan  dikemukakan  beberapa  teori  yang  dapat memberikan  pedoman  dan  arahan  untuk  tercapainya  tujuan  penelitian  ini  yang  berasal  dari pendapat  para  ilmuwan  dan  selanjutnya  disusun  beberapa  konsep  yang  bersumber  dari berbagai  peraturan  dan  perundang-undangan  yang  menunjang  tercapainya  tujuan  penelitian ini.  Segala  peraturan  hukum  yang  ada  dalam  negara  Indonesia  mulai  saat  berdirinya merupakan  suatu  tertib  hukum  Indonesia.  Dalam  setiap  tertib  hukum  diadakan  pembagian susunan  yang  hierarkhi.  Setiap  peraturan  perundangan  yang  diundangkan  seharusnya merupakan  penjabaran  dari  nilai-nilai  yang  terkandung  dari  sila-sila  Pancasila  yang seharusnya  tiap  kualifikasi  setiap  rumusan  sila  pertama  dalam  rangkaian  kesatuan  dengan sila-sila  yang  lainnya.  Tertib  hukum  esensi  utamanya  adalah  sinkronisasi  dan  harmonisasi peraturan perundang-undangan dalam tata urutan  berjenjang  sebagaimana  dirumuskan oleh Hans  Kelsen  dan  Hans  Nawiasky,  sebagai  sebuah  susunan  yang  sistematik,  logis,  rasional dalam kerangka suatu tertib hukum.
Kerangka teori yang digunakan dalam penelitian ini adalah teori Pertanggungjawaban Hukum.  Istilah  yang  menunjuk  pada  pertanggungjawaban  dalam    kamus  hukum  ada  dua, yaitu  responsibility  dan  liability.  Menurut  kamus  hukum  Henry  Campbell  Black  dalam Black’s  Law  Dictionary pengertian  tanggung  jawab  yakni,  tanggung  jawab  bersifat  umum disebut r esponsibility sedangkan tanggung jawab hukum disebut liability. Liability diartikan
sebagai condition of being responsible for a possible or actual loss, penalty, evil, expense or burden,  condition  which    creates    a    duty    to  performact    immediately  or    in    the future (Black, 1991) .
Dalam pengertian dan penggunaan praktis, istilah liability menunjuk pada pertanggung jawaban  hukum  (konsekuensi  hukum)  yaitu  tanggung  jawab  akibat  kesalahan  yang dilakukan oleh subyek hukum, sedangkan istilah responsibility menunjuk pada pertanggung jawaban politik atau kewajiban hukum (garis bawah dari Penulis)(H.R, 2006).
Mengenai persoalan pertanggungjawaban pejabat menurut Kranenburg dan Vegtig ada dua teori yang melandasinya yaitu:(Black, 1991)
a. Teori fautes de personalles , yaitu teori yang menyatakan bahwa kerugian terhadap pihak ketiga  dibebankan  kepada  pejabat  yang  karena  tindakannya  itu  telah  menimbulkan kerugian. Dalam teori ini beban tanggung jawab ditujukan pada manusia selaku pribadi.
b. Teori fautes  de  services ,  yaitu  teori  yang  menyatakan  bahwa  kerugian  terhadap  pihak ketiga  dibebankan  pada  instansi  dari  pejabat  yang  bersangkutan.  Menurut  teori  ini tanggung jawab dibebankan kepada jabatan. Dalam penerapannya, kerugian yang timbul itu disesuaikan pula apakah kesalahan yang dilakukan itu merupakan kesalahan berat atau kesalahan  ringan,  dimana  berat  dan  ringannya  suatu  kesalahan  berimplikasi  pada tanggung jawab yang harus ditanggung.
Hans Kelsen menguraikan teori tentang pertanggungjawaban dalam hukum yaitu suatu konsep  terkait  dengan  konsep  kewajiban  hukum  ( responsibility )  adalah  konsep  tanggung jawab hukum (liability ). Seseorang dikatakan secara hukum bertanggung jawab untuk suatu perbuatan  tertentu  adalah  bahwa  dia  dapat  dikenakan  suatu  sanksi  dalam  kasus  perbuatan yang  berlawanan.  Normalnya,  dalam  suatu  kasus  sanksi  dikenakan  terhadap  pelaku ( deliquent )  adalah  karena  perbuatannya  sendiri  yang  membuat  orang  tersebut  harus bertanggung jawab(Kelsen, 2012). Selanjutnya Hans Kelsen menyatakan, bahwa kegagalan untuk  melakukan  kehati-hatian  yang  diharuskan  oleh  hukum  disebut  “kekhilafan” ( negligence );  dan  kekhilafan  biasanya  dipandang  sebagai  satu  jenis  lain  dari  “kesalahan” (culpa), walaupun  tidak  sekeras  kesalahan  yang  terpenuhi  karena  mengantisipasi  dan menghendaki, dengan atau tanpa maksud jahat, akibat yang membahayakan(Kelsen, 2007).
Hans Kelsen dalam bukunya yang lain, membagi pertanggung jawaban menjadi empat macam yaitu:(Kelsen, 2006)
a) Pertanggungjawaban  individu  yaitu  seorang  individu  bertanggung  jawab  terhadap pelanggaran yang dilakukannya sendiri;
b) Pertanggungjawaban  kolektif  berarti  bahwa  seorang  individu  bertanggung  jawab  atas suatu pelanggaran yang dilakukan oleh orang lain;
c) Pertanggungjawaban  berdasarkan  kesalahan  yang  berarti  bahwa  seorang  individu bertanggung  jawab  atas  pelanggaran  yang  dilakukannya  karena  sengaja  dan diperkirakan dengan tujuan menimbulkan kerugian;
d) Pertanggung  jawaban  mutlak  yang  berarti  bahwa  seorang  individu  bertanggung  jawab atas pelanggaran yang dilakukannya karena stidak sengaja dan tidak diperkirakan.
Mengenai kemampuan bertanggung jawab secara teoritis harus memenuhi unsur yang terdiri atas :(Moeljatno, 2008)
a) Kemampuan  untuk  membeda-bedakan  antara  perbuatan  yang  baik  dan  buruk  yang sesuai hukum dan yang melawan hukum;
b) Kemampuan  untuk  menentukan  kehendaknya  menurut  keinsyafan  tentang  baik  dan buruknya perbuatan tadi.
Menurut  Roscoe  Pound  pertanggung  jawaban  terkait  dengan  suatu  kewajiban  untuk meminta  ganti  kerugian  dari  seseorang  yang  terhadapnya  telah  dilakukan  suatu  tindakan perugian  atau  yang  merugikan  ( injury) ,  baik  oleh  orang  yang  pertama  itu  sendiri  maupun oleh sesuatu yang ada dibawah kekuasaannya(Roscoe Pound, 1972).
Seseorang  hanya  bertanggung  jawab  atas  dasar  kerugian  orang  lain,  dan  tanggung jawab  ini  menurut  ketentuan  Pasal  1365  Kitab  Undang-Undang  Hukum  Perdata (KUHPerdata), apabila :(J.H. Nieuwenhuis, 1985)
1. Perbuatan  yang  menimbulkan  kerugian  itu  bersifat  melanggar  hukum  (perbuatan melanggar hukum);
2. Kerugian itu timbul sebagai akibat perbuatan tersebut (hubungan kausal);
3. Pelaku tersebut bersalah (kesalahan);
4. Norma  yang  dilanggar  mempunyai  “ strekking ”  untuk  mengelakkan  timbulnya  kerugian (relatifitas).
Untuk memperkuat penelitian ini maka diperlukan kajian terhadap penelitian terdahulu yang  diharapkan  akan  memaksimalkan  penulisan  yang  dibuat.  Kemudian  disebutkan penjabaran  faktor  pembeda  antara  fokus  penelitian  penulis  dan  fokus  penelitian  terdahulu yang menjadi sebagai bahan rujukan penulisan ini. Berikut merupakan penelitian terdahulu yang dapat dijadikan sebagai bahan rujukan oleh penulis:
1. “Implementasi  Pengaturan  Bea  Perolehan  Hak  Atas  Tanah  dan  Bangunan  dan  Peran Kantor  Pertanahan”,  ditulis  oleh  Anna  Maria.  Penelitian  ini  membahas  tentang  orang pribadi  atau  badan  hukum  yang  memperoleh  hak  atas  tanah  dan  bangunan  karena
peralihan  akan  dikenakan  pungutan  pajak  BPHTB  sehesar  5%  (lima  persen)  dari NJOKP.  LIU  Nomor  20  Tahun  2000  memberikan  kepercayaan  kepada  wajib  pajak untuk  melakukan  sendiri  penghitungan  dan  pembayaran  BPHTB  yang  disebut  sistem self assessment(Maria, 2005).
2. “Implementasi  Pajak  Bumi  dan  Bangunan  Perdesaan  Perkotaan  (PBB-P2)  dan  Bea Perolehan  Hak  Atas  Tanah  dan  Bangunan  (BPHTB)  di  Kabupaten  Klaten  Setelah Berlakunya  UU  No.28  Tahun  2009”,  ditulis  oleh  Ardhi  Satria  Kinasih.  Penelitian  ini membahas  tentang  implementasi  pemungutan  PBB-P2  dan  BPHTB  di  Kabupaten Klaten  setelahberlakunya  UU  No.28  tahun  2009,  kendala-kendala  dan  upaya-upaya yang dilakukan dalam memaksimalkan pemungutannya(Kinasih, 2017) .
3. “Analisis Pengenaan Bea Perolehan Hak Atas Tanah Dan Bangunan Dalam Proses Jual Beli  Tanah  Dan  Bangunan  Di  Kabupaten  Kebumen”,  ditulis  oleh  Adimas  Wahyu Widayat.  Penelitian  ini  membahas  tentang  pelaksanaan  pungutan  Bea  Perolehan  Hak Atas  Tanah  dan  Bangunan  dalam  proses  jual  beli  tanah  dan  bangunan  di  Kabupaten Kebumen,  kendala-kendala  apa  yang  timbul  dalam  pelaksanaan  pemungutan  bea perolehan hak atas tanah dan bangunan serta penyelesaiannya(Adimas Wahyu Widayat, 2016).

## B. Metode Penelitian
Penelitian  yang  dilaksanakan  adalah  penelitian  hukum  normatif  dan  merujuk  pada  latar belakang masalah serta dalam upaya mewujudkan tujuan penelitian yang hendak dicapai. Maka penulisan  ini  menggunakan  Pendekatan  masalah  mendasarkan  pada  metode  pendekatan Komparatif,  pendekatan  ini  dilakukan  dengan  menelaah  dan  membandingkan  peraturan perundang-undangan  yang  bersangkut  paut  dengan  Prosedur  Verifikasi  Bea  Perolehan  Hak Atas Tanah dan Bangunan Dalam Jual Beli Oleh Badan Keuangan Daerah Kota Singkawang .

## C. Hasil Dan Pembahasan
Ketentuan  Umum  Peraturan  Pemerintah  Nomor  74  Tahun  2011  Tentang  Tata  Cara Pelaksanaan  Hak  Dan  Pemenuhan  Kewajiban  Perpajakan  pasal  1  ayat  4  menjelaskan pengertian  verifikasi  adalah  serangkaian  kegiatan  pengujian  pemenuhan  kewajiban  subjektif dan  objektif  atau  penghitungan  dan  pembayaran  pajak,  berdasarkan  permohonan  Wajib  Pajak atau berdasarkan data dan informasi perpajakan yang dimiliki atau diperoleh Direktur Jenderal Pajak,  dalam  rangka  menerbitkan  Surat  Ketetapan  Pajak,  menerbitkan/menghapus  Nomor Pokok  Wajib  Pajak  dan/atau  mengukuhkan/mencabut  pengukuhan  Pengusaha  Kena  Pajak
(Peraturan  Pemerintah  Nomor  74  Tahun  2011  Tentang  Tata  Cara  Pelaksanaan  Hak  Dan Pemenuhan KewajibanPerpajakan, n.d.).
Prosedur pemungutan Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) meliputi :(Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 20 Tahun 2000 Tentang Bea Perolehan Hak Atas Tanah Dan Bangunan, n.d.)
1. Prosedur pengurusan Akta Pemindahan Hak Atas Tanah dan/atau Bangunan;
2. Prosedur penelitian Surat Setoran Pajak Daerah (SSPD);
3. Prosedur pembayaran Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB);
4. Prosedur pendaftaran Akta Pemindahan Hak Atas Tanah dan/atau Bangunan;
5. Prosedur pelaporan Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB);
6. Prosedur penagihan Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB);
7. Prosedur pengurangan Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB);
Berkaitan  dengan  hal  tersebut  tentunya  Badan  Keuangan  Daerah  (BKD)  Kota Singkawang  dalam  melaksanakan  tugas  dan  kewajibannya  harus  benar-benar  menerapkan sesuai Standar Operasional Pelaksanaan (SOP) yang ditentukan.
Badan  Keuangan  Daerah  (BKD)  Kota  Singkawang  lebih  mengutamakan  pada peningkatan  Pendapatan  Asli  Daerah  (PAD)  Kota  Singkawang,  karena  Badan  Keuangan Daerah  (BKD)  Kota  Singkawang  diberikan  target  oleh  Walikota  Kota  Singkawang  untuk pencapaian  pelaksanaan  anggaran  dan  belanja  daerah  Kota  Singkawang.  Faktor  belum tercapainya  peningkatan  Pendapatan  Asli  Daerah  (PAD)  Kota  Singkawang  ialah  masih kecilnya  harga  Nilai  Jual  Objek  Pajak  (NJOP)  dalam  Pajak  Bumi  dan  Bangunan  (PBB)  dan tidak  adanya  Zona  Nilai  Tanah  di  Kota  Singkawang.  Pada  umumnya  penjual  dan  pembeli menggunakan  harga  Nilai  Jual  Objek  Pajak  (NJOP)  dalam  Pajak  Bumi  dan  Bangunan  (PBB) untuk melakukan transaksi, dan Setiap Wajib Pajak ingin membayar pajak semurah-murahnya atau sebisa mungkin dapat menghindari pajak.
Salah  satu  hal  yang  menimbulkan  permasalahan  adalah  penggunaan  nilai transaksi yang    digunakan    sebagai    dasar    perhitungan    BPHTB.    Ketentuan    tentang  dasar    yang digunakan    sebagai    dasar    perhitungan    BPHTB    baik    yang    diatur    dalam  UU    BPHTB maupun    dalam    UU    PDRD    adalah    dengan    menggunakan  nilai  transaksi.  Nilai  transaksi adalah nilai yang merupakan kesepakatan antara para pihak yang  melakukan  transaksi,  seperti kalau    dalam    jual    beli,    adalah    antara    penjual  dengan  pembeli,  sehingga  kepastian  hukum nilai  transaksi  turut  dalam  menentukan  sah  tidaknya  sebuah  jual  beli,  dalam  hal  ini  apakah benar  bahwa  nilai  transaksi  baik  yang    dicantumkan    dalam    akta    jual    beli    maupun    yang
digunakan  sebagai  dasar perhitungan  BPHTB  adalah  benar-benar  sesuai  dengan  kenyataan yang  telah disetujui atau disepakati oleh pihak-pihak yang melakukan transaksi.
Penggunaan    nilai    transaksi    sebagai    dasar    perhitungan    BPHTB  inilah    yang    sering kali    menimbulkan    permasalahan    di    lapangan,    karena    tidak  jarang  nilai  transaksi  yang diajukan oleh wajib pajak dianggap tidak sesuai  oleh petugas  pajak,   sehingga   tidak  jarang petugas    pajak    dalam    proses    verifikasi/validasi,  meminta  agar  nilai  transaksi  diubah  dan disesuaikan menurut penilaian petugas  pajak.  Hal  ini  dapat  terjadi  karena  merupakan  suatu hal    yang wajar, bahwa  pada umumnya  orang berkeinginan agar membayar  pajaknya  ringan, sehingga  nilai  yang  dicantumkan  dalam  akta  dan  yang  digunakan  sebagai  dasar  perhitungan BPHTB tidak sesuai dengan kenyataan yang sebenarnya yang telah disetujui oleh pihak-pihak dan  demikian  pula  sebaliknya,  petugas  pajak  menginginkan  pajak  yang  dibayar  dapat maksimal.  Penggunaan  nilai  transaksi  sesuai  dengan  harga  pasar  cenderung  jauh  lebih    tinggi dari  Nilai  Jual  Obyek  Pajak  Bumi  dan  Bangungan  (NJOP  PBB), sehingga petugas pajak dalam  menentukan  nilai  transaksi  yang  sebenarnya  tidaklah  mudah,    dalam    melakukan penelitian    atas    kebenaran    nilai    transaksi    yang    dipakai  wajib    pajak    untuk    menghitung BPHTB,    petugas    BKD    harus    mencari    data    dan  keterangan    ataupun    informasi    dari berbagai    pihak,  yang    sebenarnya    tidak    mudah  untuk    memperoleh    nilai    yang    pasti    dan menjamin    kebenaran.    Tidak  menutup  kemungkinan  nilai  transaksi  yang  ditentukan  oleh petugas  pajak  ini  justru  tidak    sesuai  dengan  kenyataan  yang  sebenarnya,  hal  inilah  yang menjadi masalah karena  tidak  adanya  kepastian  mengenai  nilai transaksi.
Pada  dasarnya  nilai transaksi  dalam  sebuah  jual  beli  ditentukan  semata  oleh  para pihak  sendiri  berdasarkan  kesepakatan,  dan  tidak  ada  satu  pihak  manapun   yang  dapat menentukan, apalagi memaksa untuk menggunakan nilai tertentu, dalam hal terjadi pemaksaan dan/ atau  suatu  tindakan  yang  mengakibatkan nilai transaksi tidak sesuai dengan kenyataan yang  telah  disepakati  oleh  pihak-pihak,  maka  transaksinya  dapat  menjadi  tidak  sah  dan  batal. Nilai transaksi baik yang diajukan oleh wajib pajak yang dimuat dalam akta dan sebagai dasar perhitungan BPHTB dengan nilai transaksi menurut  penilaian  petugas  pajak  dalam  proses validasi  adalah  bersifat relatif  dan  subyektif,  sehingga  dapat  menimbulkan ketidakpastian. Ketidakpastian  ini    dapat    menimbulkan    berbagai    konsekuensi    hukum,    antara    lain, dapat  mengakibatkan    transaksinya    menjadi    tidak    sah    dan    menjadi    batal,    bahkan    dapat merugikan  masyarakat,  karena  harus  membayar  pajak  yang  lebih  tinggi  dari  yang  seharusnya dan  prosedur  yang  rumit  dan  panjang,  karena    diperlukan    proses    validasi    yang    kadang memakan    waktu    yang  rumit  dan  lama.  Berdasarkan  hal  tersebut,  maka  perlu  dikaji  secara
mendalam  mengenai  nilai  yang    tepat    dan    pasti    sebagai    dasar    penghitungan    pengenaan BPHTB yang  harus dibayar oleh masyarakat yang melakukan peralihan hak atas tanah.
Badan  Keuangan  Daerah  (BKD)  Kota  Singkawang  memiliki  peranan  yang  cukup  besar terhadap  tidak  diberlakukannya  harga  yang  tercantum  di  Pajak  Bumi  dan  Bangunan  (PBB) namun lebih mengutamakan harga pasar. Peranan ini terkadang menimbulkan suatu perbuatan yang  bertentangan  dengan  Peraturan  Walikota  Singkawang  Nomor  30  Tahun  2012  tentang Pemungutan  Bea  Perolehan  Hak  Atas  Tanah  dan  Bangunan.  Bahkan  timbul  suatu  prasangka yang menyatakan bahwa adanya kesewenang-wenangan oleh Badan Keuangan Daerah (BKD) Kota  Singkawang  melalui  kebijakan  yang  dibuatnya.  Kebijakan  yang  dimaksud  adalah  hasil pemberian taksiran nilai transaksi dari penelitian/verifikasi lapangan yang ditanda tangani oleh Staff  atau  petugas  peneliti/verifikator,  Kepala  Seksi  Bidang  Pendapatan  dan  Kepala  Badan Keuangan Daerah (BKD) Kota Singkawang. Sehingga disini kita lihat kurangnya rasa keadilan yang  diterima  oleh  masyarakat  umum  karena  tidak  mempergunakan  harga  transaksi  riil sepanjang  lebih  dari  Nilai  Jual  Objek  Pajak  (NJOP)  yang  tercantum  di  Pajak  Bumi  dan Bangunan (PBB).
Pada  prakteknya  prosedur  penelitian/verifikasi  lapangan  menghambat  proses  transaksi jual beli masyarakat. Hambatan ini berupa minimnya petugas peneliti/verifikator, pelaksanaan penelitian/verifikasi  lapangan  yang  cukup  memakan  waktu  lama  dan  tidak  diatur  dengan Standar  Operasional  Pelaksanaan  (SOP)  maupun  aturan  mengenai  standar  taksiran  nilai transaksi  oleh  Badan  Keuangan  Daerah  (BKD)  Kota  Singkawang.  Standar  taksiran  nilai transaksi dilakukan melalui penelitian dan pembanding harga transaksi yang berada di sebelah objek Bea Perolehan Hak Atas Tanah (BPHTB) tersebut.

## D. Simpulan
Sistem pemungutan Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) pada Kota Singkawang  yang  harusnya Self  Assesment  System menjadi Official  Assesment  System dan prosedur  penelitian/verifikasi  lapangan  yang  harus  dilaksanakan  terlebih  dahulu  sebelum melakukan transaksi jual beli dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah. Penetapan taksiran nilai transaksi pada penelitian/verifikasi lapangan menyebabkan sanksi kurang bayar Bea Perolehan Hak  Atas  Tanah  dan  Bangunan  tidak  diterapkan  oleh  Badan  Keuangan  Daerah  (BKD)  Kota Singkawang.  Badan  Keuangan  Daerah  (BKD)  Kota  Singkawang  menetapkan  kebijakan terhadap pemberian taksiran nilai transaksi pada prosedur penelitian/verifikasi lapangan untuk meningkatkan Pendapatan Asli Daerah (PAD) Kota Singkawang, akan tetapi hal tersebut tidak sesuai  dengan  Peraturan  Walikota  Singkawang  Nomor  30  Tahun  2012  tentang  Pemungutan
Bea  Perolehan  Hak  Atas  Tanah  dan  Bangunan.  Hasil  taksiran  nilai  transaksi  pada  prosedur penelitian/verifikasi  lapangan  menyebabkan  perubahan  Nilai  Perolehan  Objek  Pajak  (NPOP) yang  sebenarnya  dan  ketidakpastian  masyarakat  dalam  melakukan  transaksi  jual  beli.Faktor yang  menyebabkan  pemberlakuan  pemberian  taksiran  nilai  transaksi  oleh  Badan  Keuangan Daerah (BKD) Kota Singkawang adalah segelintir masyarakat  yang terkadang dengan sengaja menghitung  dan  membayar  utang  pajak  sekecil-kecilnya,  dan  tidak  adanya  Nilai  Zona  Tanah (ZNT) khusus di Kota Singkawang.

## DAFTAR PUSTAKA
Buku:
Black, H. C. (1991). Black’s Law Dictionary . St Paul Minn: West Publishing. Co.
H.R, R. (2006). Hukum Administrasi Negara . Jakarta: PT. Raja Grafindo Persada.
J.H.  Nieuwenhuis.  (1985). Hoofdstukken  Verbintenissenrecht  (Pokok-Pokok  Hukum  Perikatan) (Terjemahan). Surabaya: Airlangga University Press.
Kelsen, H. (2006). Teori Hukum Murni (Terjemahan). Bandung: Nuansa & Nusamedia.
________(2007). General  Theory  Of  Law  and  State,  Teori  Umum  Hukum  dan  Negara,  Dasar- Dasar  Ilmu  Hukum  Normatif  Sebagai  Ilmu  Hukum  Deskriptif-Empirik (Terjemahan). Bogor: BEE Media Indonesia.
_______ (2012). Teori Hans Kelsen Tentang Hukum (Terjemahan). Jakarta: Konstitusi Press. Mardiasmo. (2006). Perpajakan . Yogyakarta: Andi Offset.
Moeljatno. (2008). Asas-Asas Hukum Pidana (Edisi Revi). Jakarta: Rineka Cipta.
Roscoe  Pound.  (1972). An  Introduction  to  The  Philosophy  Of  Law  (Pengantar  Filsafat Hukum) (Terjemahan). Jakarta: Bhratara.
Siahaan,  M.  P.  (2003). Bea  Perolehan  Hak  Atas  Tanah  dan  Bangunan  Teori  dan  Praktek . Bandung: Grafindo.
_______(2010). Kompilasi  Peraturan  Di  Bidang  BPHTB  Panduan  Dalam  Penyusunan  Aturan Pelaksanaan Peraturan Daerah Tentang BPHTB . Yogyakarta : Graha Ilmu.

## Artikel Jurnal:
Maria, A. (2005).  Implementasi Pengaturan Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan dan Peran Kantor Pertanahan. Universitas Airlangga .
Kinasih, A. S. (2017). Implementasi Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan Perkotaan (PBB-P2) dan  Bea  Perolehan  Hak  Atas  Tanah  dan  Bangunan  (BPHTB)  di  Kabupaten  Klaten Setelah  Berlakunya  UU  No.  28  Tahun  2009. Universitas  Negeri  Surakarta  Sebelas
Maret .
Adimas  Wahyu  Widayat.  (2016).  Analisis  Pengenaan  Bea  Perolehan  Hak  Atas  Tanah  dan Bangunan  Dalam  Proses  Jual  Beli  Tanah  dan  Bangunan  Di  Kabupaten  Kebumen. U niversitas Islam Indonesia .

## Peraturan perundang-Undangan:
Undang-Undang  Republik  Indonesia  Nomor  20  Tahun  2000  Tentang  Bea  Perolehan  Hak  Atas Tanah dan Bangunan.
Undang-Undang  Republik  Indonesia  Nomor  32  Tahun  2004  juncto  Undang-Undang  Republik Indonesia Nomor 23 Tahun 2014 Tentang Pemerintahan Daerah.
Peraturan  Pemerintah  Nomor  74  Tahun  2011  Tentang  Tata  Cara  Pelaksanaan  Hak  dan Pemenuhan KewajibanPerpajakan.
.