## JURNAL HUKUM dan KENOTARIATAN

## PEMBUATAN SURAT KUASA MEMBEBANKAN HAK TANGGUNGAN

## TANPA DIIKUTI AKTA PEMBERIAN HAK TANGGUNGAN
Sri Endah Cahayani Magister Kenotariatan Program Pascasarjana Universitas Islam Malang Jl. Mayjen Haryono No.193 Malang Email : endah9109@gmail.com

## Abstrak
Jaminan  yang  diberikan  oleh  debitor  kepada  bank  masih  relatif cukup  banyak  dengan  bukti  kepemilikan  yang  masih  berupa  letter  C, sehingga  dalam  pengikatan  jaminannya  dengan  menggunakan  Surat  Kuasa Membebankan  Hak  Tanggungan  (SKMHT)  dengan  jangka  waktu  3  (tiga) bulan,  dengan  demikian  memerlukan  perpanjangan  beberapa  kali  untuk dapat  dilakukan  pemasangan  Hak  Tanggungan,  karena  untuk  proses pengurusan  letter  C  menjadi  sertifikat  dibutuhkan  waktu  relatif  cukup panjang  kurang  lebih  12  (duabelas)  bulan,  hal  ini  tidak  menutup kemungkinan  tidak  dapat  terlaksananya  penandatanganan  perpanjangan Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT).
Kata kunci: jaminan, akta, hak tanggungan, surat kuasa

## Abstract
The guarantee given by the debtor to the bank is still relatively large with proof of ownership that is still in the form of letter C, so that in binding the  guarantee  by  using  a  Power  of  Attorney  Charges  (SKMHT)  with  a period  of  3  (three)  months,  thus  requiring  several  extensions  to  mortgage rights can be done, because for the process of arranging the letter C into a certificate, it takes relatively long time of approximately 12 (twelve) months, this does not rule out the possibility of signing the extension of the Power of Attorney Charges (SKMHT).
Keywords : guarantee, deed, mortgage rights, power of attorney

## PENDAHULUAN
Lembaga  perbankan  merupakan  perantara  keuangan  dari  dua  pihak, yaitu  pihak  yang  kelebihan  dana  dan  pihak  yang  kekurangan  dana.  Hal tersebut tercermin pada Pasal 1 ayat (2) Undang-Undang Republik Indonesia Nomor  10  Tahun  1998  tentang  perubahan  atas  Undang-Undang  Nomor  7 Tahun  1992  tentang  Perbankan,  yang  dimaksud  Bank  adalah  badan  usaha yang  menghimpun  dana  dari  masyarakat  dalam  bentuk  simpanan  dan

## PEMBUATAN SURAT KUASA MEMBEBANKAN HAK TANGGUNGAN
TANPA DIIKUTI AKTA PEMBERIAN HAK TANGGUNGAN (Sri Endah Cahayani)
menyalurkannya kepada masyarakat dalam bentuk kredit atau bentuk-bentuk lainnya  dalam  rangka  meningkatkan  taraf  hidup  rakyat  banyak.  Jadi  pada intinya  bahwa  perbankan  merupakan  badan  usaha  yang  menghimpun  dana dari masyarakat dan menyalurkannya kembali kepada masyarakat.
Lembaga  perbankan  di  Indonesia  memiliki  misi  dan  fungsi  sebagai agen  pembangunan  ( agen  of  development) ,  yaitu  sebagai  lembaga  yang bertujuan  menunjang  pelaksanaan  pembangunan  nasional  dalam  rangka meningkatkan pemerataan, pertumbuhan ekonomi dan stabilitas nasional ke arah peningkatan kesejahteraan rakyat banyak.
Dalam rangka untuk mewujudkan misi dan fungsi tersebut Lembaga Perbankan  diharapkan  berperan  aktif  dalam  menunjang  kegiatan pembangunan  nasional.  Peran  tersebut  diwujudkan  dalam  fungsi  utamanya sebagai  lembaga  intermediasi  atau  institusi  perantara  antara  debitor  dan kreditor. Dengan demikian pelaku ekonomi yang membutuhkan dana untuk menunjang  kegiatannya  dapat  terpenuhi  dan  kemudian  roda  perekonomian bergerak.
Seiring  berjalannya  waktu  semakin  banyak  bermunculan  lembaga perbankan,  kondisi  yang  sedemikian  membuat  semakin  banyaknya persaingan  diantara  lembaga  perbankan  itu  sendiri    dan  akibatnya  banyak kelonggaran  yang  dilakukan  oleh  lembaga  perbakan  dalam  melakukan memberian  kredit  kepada  debitur.  Hal  ini  dilakukan  untuk  mendapatkan debitor sebanyak mungkin agar target perusahaan dapat tercapai.
Dalam  pemberian  kredit  bank  wajib  mempunyai  atau  memiliki keyakinan  terhadap  debitur,  bahwa  untuk  memperoleh  keyakinan  tersebut, maka  pihak  bank  sebelum  memberikan  kredit  harus  melakukan  penilaian yang  seksama,  yaitu  yang  lazim  dikenal  dengan  Formula the  five  C’s  of credit  analysis atau  prinsip  5  C’s,  yang  terdiri  dari: charakter (penilaian watak), capacity (penilaian  kemampuan), capital (penilaian  terhadap modal), collateral (penilaian  terhadap  agunan/jaminan), condition  of economie (penilaian terhadap prospek usaha debitur) 1 .
Berlandaskan  dari  keyakinan  kreditur  terhadap  debitor  dalam pemberian fasilitas kredit yang berdasar  pada formula the five C’s of credit analysis atau  prinsip  5  C’s  tersebut,  yang  salah  satunya  yaitu: collateral (penilaian  terhadap agunan/jaminan),    dimana    dengan  adanya  agunan  atau jaminan,  hal  ini  dimaksudkan  sebagai  solusi  hukum  untuk  memberikan kepastian  pengembalian  pinjaman  tersebut.  Dalam  praktek  jaminan  yang sering  digunakan  adalah  jaminan  kebendaan,  yang  salah  satunya    yaitu berupa  tanah  yang  pengikatan  jaminannya  melalui  lembaga  jaminan  hak tangungan.
1 Uswatun Hasanah, Hukum Perbankan, (Malang: Setara Press, 2017), hal. 72

## Jurnal HUKUM dan KENOTARIATAN
Hak  tanggungan  merupakan  lembaga  hak  jaminan  atas  tanah  yang kuat  dan  mampu  memberikan  kepastian  hukum  bagi  para  pihak,  yang memberikan  kedudukan  yang  lebih  tinggi  bagi  kreditor  pemegang  hak tanggungan  dibandingkan  dengan  kreditur  lainnya.  Hak  tanggungan merupakan  perjanjian  ikutan  ( accessoir )  terhadap  perjanjian  pokok, sehingga  dalam  pelaksanaannya,  pemberian  hak  tanggungan  hanya  dapat dilaksanakan  apabila  dibuat  dalam  bentuk  perjanjian,  hal ini  sesuai  dengan Pasal  10  ayat  (1)  dari  Undang–Undang  Nomor  4  Tahun  1996  tentang  Hak Tanggungan,  yaitu  pemberian  haktanggungan  didahului  dengan  janji  untuk memberikan hak tanggungan sebagai jaminan pelunasan utang tertentu, yang dituangkan  di  dalam  dan  merupakan  bagian  tak  terpisahkan  dari  perjanjian utang-piutang yang bersangkutan atau perjanjian lainnya yang menimbulkan utang tersebut.
Pada  dasarnya  pemberian  hak  tanggungan  wajib  dilakukan  oleh pemilik sendiri, hal ini sesuai dengan asas umum yang berlaku bahwa pada dasarnya tindakan hukum harus dilakukan oleh yang berkepentingan sendiri. Namun  tidak  berarti  hal  tersebut  tidak  dapat  disimpangi  apabila  suatu keadaan  yang  menghendakinya.  Suatu  keadaan  yang  menghendaki  bisa dilakukan dikarenakan peraturan memperbolehkan.
Undang–Undang  Nomor  4  Tahun  1996  tentang  Hak  Tanggungan bertujuan  memberikan  landasan  untuk  dapat  berlakunya  lembaga  hak tanggungan  yang  kuat,  diantaranya  mengenai  kedudukan  SKMHT, sebagaimana  yang  disebutkan  dalam  Pasal  15  Undang–Undang  Nomor  4 Tahun 1996 memberikan kesempatan kepada pemberi hak tanggungan untuk menggunakan SKMHT.
Di dalam Pasal 15 ayat (1) Undang–Undang Nomor  4 Tahun 1996 tentang  Hak  Tanggungan  atas  tanah  beserta  benda-benda  yang  berkaitan dengan  tanah  menyebutkan  SKMHT  wajib  dibuat  dengan  akta  notaris  atau akta  Pejabat  Pembuat  Akta  tanah  (PPAT)  dan  memenuhi  persyaratan sebagai berikut :
1.  Tidak  memuat  kuasa  untuk  melakukan  perbuatan  hukum  lain  daripada membebankan hak tanggungan.
2.   Tidak memuat kuasa subtitusi.
3.   Mencantumkan  secara  jelas  objek  hak  tanggungan,  jumlah  utang  dan nama  serta  identitas  krediturnya,    nama  dan  identitas  debitur  apabila debitur bukan pemberi hak tanggungan. 2
Dari  persyaratan  yang  diharuskan  untuk  pembuatan  SKMHT sebagaimana disebutkan dalam Pasal 15 ayat (1) Undang–Undang Nomor  4
2 Hadi  Setia  Tunggal., Undang-Undang  Hak  Atas  Tanah  Beserta  Benda-Benda Yang  Berkaitan Dengan Tanah Dan Perturan Pelaksanaanya , (Jakarta:  Harvarindo,2005), hal. 9.

## PEMBUATAN SURAT KUASA MEMBEBANKAN HAK TANGGUNGAN TANPA DIIKUTI AKTA PEMBERIAN HAK TANGGUNGAN (Sri Endah Cahayani)
Tahun  1996  tersebut  diatas,  dapat  diketahui  bahwa  pembuatan  SKMHT harus  dibuat  dalam  suatu  kuasa  khusus.    Kuasa  khusus  yang  dimaksud adalah:
a.   Apabila  pemberi  hak  tanggungan  tidak  dapat  hadir  sendiri  di  hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).
b.  SKMHT harus dalam bentuk akta autentik yang dibuat oleh Notaris atau Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).
c.   Substansi  SKMHT  dibatasi,  yaitu  hanya  memuat  perbuatan  hukum membebankan  hak  tanggungan,tidak  memuat  kuasa    untuk  menjual, menyewakan  objek  hak  tanggungan,  tidak  memuat  hak  untuk menggantikan  penerima  kuasa  melalui  pengalihan,  mencantumkan secara jelas objek hak tanggungan, jumlah utang debitor dan nama serta identitas kreditornya,  nama dan identitas debitor apabila  debitor bukan pemberi  hak  tanggungan  jika  tidak  dipenuhinya  syarat  tersebut  diatas, surat kuasa yang bersangkutan batal demi hukum.
Pengertian “batal demi hukum” dalam hal ini adalah bahwa SKMHT yang  bersangkutan  tidak  dapat  dipergunakan  sebagai  dasar  pembuatan APHT. Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) wajib menolak membuat Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT), apabila SKMHT tidak dibuat sendiri oleh  pemberi  hak  tanggungan  atau  tidak  memenuhi  persyaratan  tersebut atas.
Untuk  mencegak  berlarut-larutnya  pemberian  kuasa  dan  demi tercapainya  kepastian  hukum,  KMHT  dibatasi  jangka  waktunya.  Didalam Pasal 15 ayat (3) Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 menentukan bahwa terhadap  tanah  yang  sudah  terdaftar,  SKMHT  wajib  segera  diikuti  dengan pembuatan APHT dalam jangka waktu 1 (satu) bulan sesudah diberikan.
Sedangkan untuk Pasal 15 ayat (4) Undang–Undang Nomor 4 Tahun 1996  menentukan  bahwa  terhadap  tanah  yang  belum  terdaftar,  SKMHT wajib segera diikuti dengan pembuatan APHT dalam jangka waktu 3  (tiga) bulan sesudah diberikan.
Untuk  kredit  tertentu  ini  telah  diatur  dalam  Peraturan  Menteri Agraria  dan  Tata  Ruang/Kepala  Badan  Pertanahan  Nasional  Republik Indonesia  Nomor  22  Tahun  2017    tentang  Penetapan  Batas  Waktu Penggunaan Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan Untuk Menjamin Pelunasan  Kredit  Tertentu.  Peraturan  tersebut  sebagai  pengganti  dari Peraturan  Menteri  Negara  Agraria/  Kepala  Badan  Pertanahan  Nasional Nomor 4 Tahun 1996.
Dalam  Peraturan  Menteri  Agraria  dan  Tata  Ruang/Kepala  Badan Pertanahan  Nasional  Republik  Indonesia  Nomor  22  Tahun  2017  Pasal  2 disebutkan bahwa SKMHT
untuk menjamin pelunasan

## Jurnal HUKUM dan KENOTARIATAN
Kredit/Pembiayaan/Pinjaman berlaku sampai dengan berakhirnya perjanjian pokok yaitu :
a.  Kredit/pembiayaan/pinjaman  yang  diberikan  kepada  nasabah  Usaha mikro  dan  usaha  kecil,  dalam  lingkup  pengertian  usaha  produktif  milik perorangan dan/atau badan usaha perorangan.
b.  Kredit/pembiayaan/pinjaman yang ditujukan untuk pengadaan
perumahan  yaitu:    1)  kepemilikan  atau  perbaikan  rumah  inti,  rumah sederhana atau  rumah  susun  dengan  luas  tanah maksimum  200 m2  (dua ratus  meter  persegi)  dan  luas  bangunan  tidak  lebih  dari  70  m2  (tujuh puluh  meter  persegi);  dan  2)  kepemilikan  atau  perbaikan  Kapling  Siap Bangun  (KSB)  dengan  luas  54  m2  (lima  puluh  empat  meter  persegi) sampai  dengan  72  m2  (tujuh  puluh  dua  meter  persegi)  dan  kredit  yang diberkan untuk membiayai bangunannya.
c.  Kredit/  pembiayaan/pinjaman  produktif  lainnya  dengan  plafon  sampai dengan Rp. 200.000.000,- (dua ratus juta rupiah).
Sedangakan dalam Pasal 3 Peraturan MenteriAgraria dan Tata Ruang
/  Kepala  Badan  Pertanahan  Nasional  Republik  Indonesia  Nomor  22  Tahun 2017    menyebutkan  bahwa  SKMHT  yang  berlaku  sampai  3  (tiga)  bulan, terhadap hak atas tanah yang sertifikatnya sedang dalam masa pengurusan
Adanya pembedaan batas waktu berlakunya SKMHT tersebut, tentu juga akan membawa konsekuensi hukum bagi penerima SKMHT (dalam hal ini kreditor), jika SKMHT tersebut tidak ditindaklanjuti dengan pembuatan APHT, berikut pendaftaran hak tanggungan pada Kantor  Badan Pertanahan (BPN)  untuk  diterbitkan  Sertifikat  Hak  Tanggungan  (SHT),  maka  jika terjadi kredit macet, kreditur tidak mempunyai hak preferen.
Begitu  juga  jika  batas  waktu  SKMHT  tersebut  sudah  habis  masa berlakunya  sebagaimana  yang  dimaksudkan  dalam  Pasal  15  ayat  (3)  atau Pasal  15  ayat  (4)  atau  waktu  yang  ditentukan  menurut  ketentuan sebagaimana  yang  dimaksud  dalam  Pasal  15  ayat  (5)  Undang–Undang Nomor  4  Tahun  1996  dan  tidak  ditindaklanjuti  dengan  pembuatan  APHT, berikut  pendaftaran  hak  tanggungan  pada  BPN  untuk  diterbitkan  Sertifikat Hak Tanggungan (SHT), maka batal demi hukum.

## METODE PENELITIAN
Jenis  Penelitian  yang  digunakan  dalam  penelitian  ini  adalah penelitian  hukum  empiris  (yuridis  empiris),  yaitu  penelitian  hukum  yang berfungsi  untuk  melihat  hukum  dalam  arti  nyata  dan  meneliti  bagaimana bekerjanya hukum di lingkungan masyarakat.
Pendekatan  yang  digunakan  dalam  penulisan  penelitian  ini  yaitu pendekatan  perundang-undangan  ( statute  approach )  dan  pendekatan

## PEMBUATAN SURAT KUASA MEMBEBANKAN HAK TANGGUNGAN
TANPA DIIKUTI AKTA PEMBERIAN HAK TANGGUNGAN (Sri Endah Cahayani)
kualitatif  dalam  penelitian  hukum  empiris.  Lokasi  penelitian  dilakukan  di PT.  Bank  Panin  Tbk.Kantor  Cabang  Blitar.  Populasi  dan  pengambilan sample dilakukan dengan mengambil sebagian dari populasi yang dianggap dapat mewakili populasi.
Sumber  bahan  hukum  yang  digunakan  dalam  penelitian  ini  adalah jenis  data primer dan sekunder. Sumber data primer diperolah langsung dari sumbernya,  baik  melalui  wawancara,  maupun  observasi,  sedangkan  data sekunder yaitu data yang diambil dari bahan kepustakaan yang terdiri dari 3 (tiga)  sumber  bahan  hukum  yaitu:  bahan  hukum  primer,  bahan  hukum sekunder dan bahan hukum tersier.
Teknik  pengumpulan  data  dilakukan  dengan  wawancara,  observasi dan  survei  lapangan,  serta  studi  peraturan  perundang–undangan.  Dalam penelitian  ini  penulis  menggunakan  teknik  analisis    kualitatif,  karena  data yang diolah hanya berupa uraian kalimat baik dari hasil wawancara maupun dari  pengkajian  literatus  yang  ada.  Dari  data  yang  telah  dianalisis  tersebut memperoleh data yang deskriptif yang mengungkapkan hasil penelitian apa adanya tentang permasalahan yang telah dirumuskan.

## PEMBAHASAN Akibat hukum bagi kreditur
Pada  asasnya  pemberian  hak  tanggungan  wajib  dihadiri  dan dilakukan  sendiri  oleh  pemberi  hak  tanggungan  sebagai  pihak  yang berwenang melakukan perbuatan hukum membebankan hak tanggunganatas obyek  yang  dijadikan  jaminan.  Namun  apabila  pemberi  hak  tanggungan tersebut berhalangan hadir dikarenakan sesuatu hal, untuk memberikan hak tanggungan  dan  menandatangani  APHT  dapat  dikuasakan  kepada  pihak lain,  yang  dalam  hal  ini  pemberi  hak  tangungan  dapat  memberikan  kuasa kepada pihak yang ditunjuk untuk menjalankan SKMHT ada  2 (dua) alasan yaitu alasan subjektif dan alasan objektif. 3 Apabila pemberi hak tanggungan tidak  bisa  hadir/berhalangan  hadir,  maka  pemberi  hak  tanggungan  dapat menunjuk  pemegang  hak  tanggungan  atau  pihak  lain  sebagai  kuasanya untuk  mewakilinya  dalam  pemberian  tanggungan.  Pemberian  kuasa membebankan hak tanggungan tersebut dituangkan dalam SKMHT.
SKMHT  merupakan  surat  kuasa  khusus  ditujukan  kepada Pemegang  Hak  Tanggungan  atau  pihak  lain  untuk  mewakili  diri  Pemberi Hak  Tanggungan  hadir  di  hadapan  Notaris/PPAT  untuk  melakukan pembebanan  Hak  Tanggungan,  berhubung  Pemberi  Hak  Tanggungan  tidak
3 Boedi Harsono, Hukum Agraria Indonesia Jilit I, (Jakarta: Djembatan, 1999), hal 444

## Jurnal HUKUM dan KENOTARIATAN
datang  menghadap  sendiri  untuk  melakukan  tindakan  membebankan  Hak Tanggungan di hadapan Notaris/PPAT 4
Sebelum berlakunya Undang-Undang Hak Tanggungan,
penggunaan SKMHT seringkali dipergunakan untuk menunda pembebanan hak  tanggungan  atas  jaminan  kredit.  Banyak  kreditor  yang  memegang SKMHT  yang hanya akan dilaksanakannya apabila ada gejala debitor akan cederá janji. Walaupun resiko akibat belum dibebankannya hak tanggungan itu ditanggung sepenuhnya oleh kreditor (pemegang jaminan).
Pembuatan  SKMHT  dilatarbelakangi  berbagai  kepentingan  dan hambatan,  terutama  karena  proses  pembebanan,  pemberian,  dan pemasangan  Hak  Tanggungan  tidak  mudah  antara  lain  disebabkan  hal-hal sebagai berikut: 5
 Harus melalui suatu formalitas tertentu
 Memakan waktu yang lama relatif cukup lama
 Memerlukan biaya pembebanan yang relatif cukup tinggi
 Kredit yang diberikan oleh kreditor kepada debitor jangka waktunya pada dasaraya terlalu singkat dan jumlahnya juga tidak terlalu besar
 Benda yang akan dijaminkan belum bersertifikat
 Kreditor mempercayai debitor, artinya ia merasa terjamin bilamana telah mendapat  kuasa  dari  debitor  untuk  memasang  Hak  Tanggungan. Sebaliknya, debitor juga merasa tertolong dan aman dengan dipasangnya hak tanggungan oleh pihak kreditor.
 Pemberi  hak  tanggungan  terkadang  tidak  dapat  hadir  sendiri  di  hadapan Notaris/PPAT untuk membuat APHT.
Pada pasal 15 ayat 1 Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 antara lain menyatakan, SKMHT wajib dibuat dengan akta Notaris atau akta PPAT dan memenuhi persyaratan.
Dalam pemberian hak tanggungan dimana pada tahap awal dimulai dengan  proses  perjanjian  kredit,  baik  secara  notariel  maupun  di  bawah tangan,  sebagai  penjanjian  pokok  antara  debitor  dengan  bank,  kemudian dilanjutkan  dengan  penandatangan  APHT  sebagai  perjanjian accesoir atau ikutan,  namun  karena  satu  dan  lain  hal  pemberian  hak  tanggungan  tidak dapat  dilakukan  bersamaan  dengan  penandatangan  perjanjian  kredit,  dalam hal yang demikian yang harus dilakukan pada saat penandatangan perjanjian kredit,  diikuti  dengan  penandatangan  SKMHT  antara  pemberi  kuasa  yaitu debitor  atau  penjamin  dengan  penerima  kuasa  yaitu  bank.  Dan  tidak menutup  kemungkinan  bahwa  penandatanganan  SKMHT  dilakukan beberapa kali untuk dapat dilakukan penandatanganan APHT.
4 Supriadi, Hukum Agraria , (Jakarta: Sinar Grafika, 2012), hal 186.
5 Rachmadi Usman , Hukum Kebendaan , (Jakarta: Sinar Grafika, 2013), hal 347.

## PEMBUATAN SURAT KUASA MEMBEBANKAN HAK TANGGUNGAN
TANPA DIIKUTI AKTA PEMBERIAN HAK TANGGUNGAN (Sri Endah Cahayani)
Setelah  semua  persyaratan  untuk  dapat  dilakukan  penandatangan APHT  dapat  dipenuhi,  maka  pemberi  hak  tanggungan  yaitu  debitor  atau penjamin harus menandatangi APHT, atau berdasarkan  SKMHT yang telah ditandanganai tersebut bank dapat melakukan penandatanganan APHT, baik yang  bertindak  untuk  dan  atas  nama  pemberi  hak  tanggungan  maupun bertindak untuk dan atas nama penerima hak tanggungan. Untuk selanjutnya dilakukan  proses  pendaftaran  Hak  Tanggungan  pada  BPN  Kabupaten/Kota setempat untuk diterbitkan Sertifikat Hak Tanggungan (SHT).
Dalam  Pasal  15  ayat  (3)  Undang-Undang  Nomor  4  Tahun  1996, jangka  waktu  yang  diberikan  untuk  SKMHT  1  (satu)  bulan  setelah dilakukan  penandatangan  SKMHT,  untuk  tanah  yang  telah  terdaftar. Sedangkan  dalam  Pasal  15  ayat  (4),  jangka  waktu  yang  diberikan  untuk SKMHT  3  (tiga)  bulan  setelah  dilakukan  penandatangan  SKMHT,  untuk tanah yang telah belum terdaftar.
Pengertian  tanah  terdaftar  ialah  tanah  tersebut  telah  bersertifikat atau  tanah  tersebut  sudah  memiliki  sertifikat  dan  terdafar  di  Kantor  Badan Pertanahan  Nasional  (BPN)  tertulis  atas  nama  pemberi  hak  tanggungan tersebut.  Sedangkan  untuk  tanah  yang  belum  terdaftar  ialah  tanah  tersebut secara  administrasi  belum  terdaftar  atas  nama  Pemberi  Hak  Tanggungan atau  bisa  juga  tanah  tersebut  sedang  dilakukan  proses  balik  nama, pemecahan,  pemisahan,  ataupun  pendafataran  pertama  kali  di  BPN Kabupaten / Kota Setempat.
Jadi  setelah  dibuat  dan  ditandatangani  SKMHT  tersebut  maka Notaris/PPAT  membuat  APHT.  APHT  ialah  akta  autentik  yang  khusus berisi  tentang  pemberian  hak  tanggungan  kepada  kreditor  tertentu  sebagai jaminan  untuk  pelunasan  piutangnya.  Setelah  dibuat  dan  ditandatangani APHT  tersebut  maka  APHT  wajib  didaftarkan  BPN  selambat-lambatnya  7 (tujuh)  hari  kerja  setelah  penandatangan  APHT  tersebut  menyerahkan kepada  Kantor  BPN  dengan  berkas  yang  diperlukan  untuk  Pendaftaran.
Setelah  APHT  didaftarkan  di  Kantor  BPN,  Kantor  BPN Kabupaten/Kota  Setempat  menerbitkan  sertifikan  hak  tanggungan  sebagai dasar jaminan terhadap pihak bank.
Apabila setelah proses pembuatan dan penandatanganan Perjanjian Kredit dan kemudian pembuatan dan penandatanganan SKMHT, yang tidak dilakukan proses selanjutnya  yaitu pembuatan dan penandatanganan APHT serta pendaftaran hak tanggungan, dengan sendirinya kreditor tersebut tidak memiliki  hak  preferent,  yaitu  yang  memberikan  kedudukan  yang diutamakan  kepada  Kreditor  tertentu  terhadap  kreditor-kreditor  lain. Sebagaimana  diatur  dalam  Pasal  1  ayat  (1)  Undang–Undang  Nomor  4 Tahun 1996 bahwa hak tanggunngan atas tanah berserta benda–benda yang terkait dengan tanah,  yang selanjutnya disebut hak tanggungan, adalah hak

## Jurnal HUKUM dan KENOTARIATAN
jaminan yang dibedakan pada hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam Undang–Undang  Nomor  5  Tahun  1960,  berikut  atau  tidak  berikut  benda– benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan utang  tertentu,  yang  memberikan  kedudukan  yang  diutamakan  kepada kreditor tertentu terhadap kreditor–kreditor lain.
Sedangkan  fasilitas  kredit  yang  diberikan  PT.  Bank  Panin  Tbk. kepada debitur disamping plafon kredit di atas Rp. 50.000.000,- (lima puluh juta  rupiah)  juga  memberikan  kredit  dengan  plafon  di  bawah  Rp. 50.000.000,- (lima puuh juta rupiah), sehingga tidak menutup kemungkinan bahwa  fasilitas  kredit tersebut  untuk  pengikatan  jaminannya  hanya  melalui penandatangan  SKMHT    dan  jangka  waktu  yang  diberikan  untuk  SKMHT sampai berakhirnya perjanjian pokok, sebagai mana yang diatur dalam pasal 2  Peraturan  Menteri  Agraria  dan  Tata  Ruang  /  Kepala  Badan  Pertanahan Nasional  Republik  Indonesia  Nomor  22  Tahun  2017,  tentang  Penetapan Batas  Waktu  Penggunaan  SKMHT.  Untuk  Menjamin  pelunasan  kredit tertentu, peraturan tersebut sebagai pengganti dari Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala  Badan  Pertanahan  Nasional  Nomor  4  Tahun  1996,  tentang Penetapan  Batas  Waktu  Penggunaan  SKMHT.  Untuk  Menjamin  Pelunasan Kredit  Tertentu,begitu  pula  dalam  Pasal  15  ayat  (5)  Undang-  Undang Nomor 4 Tahun 1996 disebutkan  bahwa ketentuan sebagaimana pada ayat (3)  dan  ayat  (4)  tidak  berlaku  dalam  hal  surat  kuasa  membebankan  hak tanggungan    diberikan  untuk  menjamin  kredit  tertentu  yang  ditetapkan dalam peraturan perundang-undangan yang berlaku.
Begitu  pula  dengan  jaminan  yang  diserahkan  debitor  kepada  PT. Bank  Panin  Tbk.  yang  bukti  kepemilikannya  masih  berupa  Letter  C, sehingga  tidak  menutup  kemungkinan  bahwa  pengikatan  jaminan  yang melalui  SKMHT  dilakukan  beberapa  kali  atau  dilakukan  perpanjangan SKMHT,  karena  proses  dari  letter  C  untuk  menjadi  sertifikat  Hak  Milik diperlukan  waktu  yang  reletif  cukup  panjang  yaitu  kurang  lebih  12  (dua belas)  bulan.Jadi  selama  proses  sertifikasi  debitur  menandatangi  SKMHT dengan jangka waktu yang berlaku sampai 3 (tiga) bulan,sebagai mana yang diatur  dalam  Pasal  3  Peraturan  Menteri  Agraria  dan  Tata  Ruang/Kepala Badan  Pertanahan  Nasional  Republik  Indonesia  Nomor  22  Tahun  2017, tentang Penetapan Batas Waktu Penggunaan SKMHT.
Apabila  jangka  waktu  SKMHT,  telah  berakhir  dan  berpanjangan SKMHT belum dilakukan, maka menjadi batal demi hukum, sebagai mana yang diatur dalam pasal  15 ayat (6) Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 disebutkan  SKMHT  yang  tidak  diikuti  dengan  pembuatan  akta  pemberian hak tanggungan dalam jangka waktu sebagaimana yang dimaksud pada ayat (3)  atau  ayat  (4),  atau  waktu  yang  ditentukan  menurut  ketentuan sebagaimana yang dimaksud pada ayat ( 5) batal demi hukum.

## PEMBUATAN SURAT KUASA MEMBEBANKAN HAK TANGGUNGAN
TANPA DIIKUTI AKTA PEMBERIAN HAK TANGGUNGAN (Sri Endah Cahayani)
Batal  demi  hukum  adalah  istilah  hukum  yang  berarti  bahwa  dari awal  tidak  pernah  ada  suatu  perjanjian  atau  perikatan.  Dalam  hukum Indonesia  suatu  perjanjian  akan  dianggap  batal  demi  hukum  jika  tidak memenuhi  syarat  obyektif,    yaitu  suatu  hal  tertentu  dan  suatu  sebeb  yang halal,  sebagaimana  yang  disebutkan  dalamPasal  1320  Kitab  Undang– Undang  Hukum  Perdata  (KUH  Perdata),  disebutkan  bahwa  untuk  sahnya suatu perjanjian diperlukan empat syarat :
1. Adanya sepakat diantara mereka yang mengikatkan diri;
2. Adanya kecakapan untuk membuat suatu perikatan ;
3. Suatu hal tertentu ;
4. Suatu sebab yang halal.
Di  dalam  hukum  perjanjian  dikenal  adanya  asas  kebebasan berkontrak,  yaitu  seseorang  boleh  memperjanjikan  apa  saja,  asal  tidak bertentangan  dengan  hukum  yang  bersifat  memaksa,  ketertiban  umum, kesusilaan.  dan  kepatutan.  Begitu  juga  dengan  SKMHT  yang  memiliki batasan jangka waktu, sehingga apabila sampai dengan batas jangka  waktu yang  ditentukan    SKMHT  tersebut  tidak  dijalankan  dianggap  bahwa SKMHT  tersebut  dianggap  tidak  pernah  ada.  Hal  tersebut  selaras  dengan asas kepastian hukum ( pacta sun servanda ), yaitu asas yang mengutamakan landasan  peraturan  perundang-undangan,  kepatutan  dan  keadilan  dalam setiap kebijakan penyelenggara negara.
Dalam  Pasal  1335  KUH  Pdt  disebutkan  bahwa  perjanjian  yang dibuat tanpa sebab atau dibuat dengan sebab yang palsu atau terlarang akan dianggap  tidak  mempunyai  kekuatan.  Begitu  pula  dalam  Pasal  15  ayat  (2) Undang  Undang  Nomor  4  Tahun  1996  disebutkan  bahwa    kuasa  untuk membebankan hak tanggungan tidak dapat ditarik kembali atau tidak dapat berakhir  oleh  sebab  apapun  juga  kecuali  karena  kuasa  tersebut  telah dilaksanakan  atau  karena  telah  habis  jangka  waktunya  sebagaimana dimaksud  pada  ayat  (3)  dan  ayat  (4).  Dengan  demikian  bilamana  SKMHT jangka  waktunya  telah  berakhir,  dan  tidak  dilakukan  penandatanganatau perpanjangan  SKMHT,  maka  dianggap  tidak  pernah  ada  perjanjian,  dan batal demi hukum.

## Upaya Hukum
SKMHT memiliki  batasan jangka waktu,  hal ini diatur dalam Pasal 15 ayat (3) dan ayat (4) Undan-Undang Nomor 4 Tahun 1996  mewajibkan SKMHT  diikuti  dengan  pembuatan  APHT  sesuai  dengan  batas  jangka waktunya. Dalam Pasal  15 ayat (3) Undang–Undang Nomor 4 Tahun 1996, bahwa  SKMHT  mengenai  hak  atas  yang  sudah  terdaftar,  pada  prinsipnya wajib  untuk  diikuti  dengan  pembuatan  APHT  selambat-lambatnya  1  (satu) bulan setelah ditandatangani SKMHT.

## Jurnal HUKUM dan KENOTARIATAN
Sementara  itu,  terhadap  hak  atas  tanah  yang  belum  terdaftar, termasuk  tanah  yang  sudah  bersertifikat,  tetapi  belum  didaftar  atas  nama pemberi  Hak  Tanggungan  sebagai  pemegang  hak  atas  yang  baru,  yaitu karena  peralihan    hak,  pemecahan,  atau  penggabungan,  kewajiban  untuk pembuatan  APHT-nya  dilakukan  selambat  3  (tiga)  bulan  sesudah ditandatangani  atau  diberikan  SKMHT  yang  bersangkutan  sebagaimana ditentukan dalam pasal 15 ayat 4 Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996.
Terhadap  kredit  tertentu,  terutama  kredit  yang  diberikan  kepada golongan  ekonomi  lemáh  dalam  rangka  kredit  program  pemerintah,  dapat dikecualikan  dari  batas  jangka  waktu  penggunaan  sebagaimana  ditentukan dalan pasal 15 ayat 5 Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996  yang berbunyi Ketentuan  sebagaimana  dimaksud  pada  ayat  (3)  dan  ayat  (4)  tidak  berlaku dalam  hal  surat  kuasa  membebankan  hak  tanggungan  diberikan  untuk menjamin  kredit  tertentuyang  ditetapkan  dalam  peraturan  perundang- undangan yang berlaku.
Apabila  dalam  batas  jangka  waktu  yang  ditentukan,  SKMHT dimaksud  tidak  diikuti  dengan  pelaksanaan  pembuatan  APHT,  sesuai dengan  ketentuan  dalam  pasal  15  ayat  6  Undang-Undang  Nomor  4  Tahun 1996, maka SKMHT-nya batal demi hukum. Dinyatakan antara lain dalam penjelasan  atas  Pasal  15  ayat  6  Undang  -Undang  Nomor  4  Tahun  1996, bahwa  ketentuan  mengenai  batas  waktu  berlakunya  SKMHT  dimaksudkan untuk mencegah berlarut-larutnya waktu pelaksanaan kuasa itu.
SKMHT  pada  umumnya  dipergunakan  dalam  perjanjian  kredit. Proses  penggunaan  SKMHT  dalam  perjanjian  kredit  secara  umum samadengan  perjanjian  yang  menimbulkan  hutang  piutang  yang menggunakan  SKMHT  sebagai  jaminan  pelunasan  hutang,  sehingga  para pihak  kreditor  dan  debitor  terlebih  dahulu  melakukan  kesepakatan  tentang apa yang akan dirumuskan dalam perjanjian kredit. Kesepakatan merupakan salah satu syarat sahnya suatu kontrak.
Setelah  adanya  perjanjian  kredit  sebagai  perjanjian  pokokyang memuat  kesepakatan-kesepakatan  para  pihak  tentang  utang  piutang selanjutnya  dilakukan  memasang  hak  tanggungan,  terhadap  satu  atau  lebih hak atas tanah dalam satu SKMHT yang bentuk dan isinya telah ditentukan oleh Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN No. 3 Tahun 1996 yang membahas  atau  mengatur  tentang  SKMHT,  APHT,  Buku  tanah  hak tanggungan, dan sertifikat hak tanggungan.
Di  dalam  SKMHT  dinyatakan  bahwa  untuk  menjamin  pelunasan hutang  debitor  maka  pihak  pertama  diberikan  dengan  akta  ini  kepada  dan untuk kepentingan pihak kedua, yaitu dengan ini menyatakan menerima hak tanggungan  yang  diatur  dalam  UUHT  dan  Paraturan  Pelaksanaannya  atas objek atau objek-objek Hak Tanggungan.

## PEMBUATAN SURAT KUASA MEMBEBANKAN HAK TANGGUNGAN
TANPA DIIKUTI AKTA PEMBERIAN HAK TANGGUNGAN (Sri Endah Cahayani)
Sebelum  dilakukan  penandatangan  baik  perjanjian  kredit  dan pengikatan jaminan melalui SKMHT, terlebih dahulu dilakukan pengecekan secara informal terhadap sertifikat yang menjadi jaminan tersebut, dalam hal pengecekan  tersebut  ditemukan  sertifikat  tanah  yang  akan  dijadikan  hak tanggungan  tersebut  bermasalah  Notaris/PPAT  harus  menunda  untuk membuat  SKMHT  sampai  sertifikat  tersebut  dalam  keadaan  bersih  dan bebas dari blokir ataupun proses pengadilan.
Setelah  SKMHT  ditandatangani,  maka  Notaris/PPAT  harus melakukan  pengecekan  secara  fisik  keberadaan  hak  atas  tanah  yang  akan dijadikan  objek  hak  tanggungan  atas  permintaan  pemberi  hak  tanggugan. Hal ini dilakukan Notaris/PPAT dengan membuat surat permohonan kepada pihak  BPN  Seksi  Pendaftaran  Tanah  untuk  memberikan  informasi  tentang keberadaan  tanah  yang  akan  dijadikan  objek  hak  tanggungan,  apakah  hak atas  tanah  tersebut  bebas  dari  sengketa  dan  apakah  hak atas  tanah  tersebut sedang  dibebankan  hak  atas  tanah  lainnya  dan  pada  peringkat  berapa  hak tanggungan  yang terakhir di atas hak atas tanah  yang akan dijadikan objek hak tanggungan tersebut
Jangka  Waktu  yang  ditentukan  UU  relatif  terlalu  singkat  yaitu  1 (satu) bulan untuk tanah yang terdaftar dan 3 (tiga) bulan untuk tanah yang belum terdaftar. Waktu yang diberikan  UU tersebut harusnya dipergunakan oleh  Notaris  /PPAT  untuk  memaksimalkan  dan  SKMHT  tersebut  jangka waktunya  berakhir,  syarat–syarat  untuk  dilakukan  pemasangan  hak tanggungan  melalui  APHT  harus  telah  terpenuhi,  antara  lain  telah pengecekan secara fisik terhadap sertifikat tersebut telah dilakukan, dengan hasil  pengecekan  sertifikat  tersebut  dalam  keadaan  bersih  dan  bebas  dari blokir  ataupun  proses  pengadilan  ataupun  proses  balik  nama  sertifikat  atas nama Pemberi Hak Tanggungan telah selesai.
Lamanya  proses  pembuatan  SKMHT  menjadi  APHT  di  Kantor Notaris/PPAT, dikarenakan proses administrasi yang dilakukan Notaris/PPAT.  Notaris/PPAT  dengan  waktu  yang  ditentukan  oleh  Undang- Undang yang singkat harus melakukan pembuatan SKMHT menjadi APHT dengan cepat.
Lamanya  proses  pendaftaran  hak  tanggungan  yang  dilakukan  pada Kantor Pertanahan, karena proses administrasi di Kantor Pertanahan dimana Buku Tanah Sertifikat belum diketemukan. Sedangkan SKMHT telah dibuat oleh Notaris /Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) sehingga SKMHT habis jangka waktunya, sedangkan pembuatan APHT belum dilakukan.
Hambatan  pada  pembuatan  SKMHT  khususnya  oleh  Notaris/PPAT yang  membuat  SKMHT  tersebut  secara  yuridis  tidak  ditemukan.  Hal  ini dikarenakan  pengaturan  mengenai  SKMHT  telah  jelas  diatur  dalam Undang-Undang HakTanggungan, akan tetapi hambatan tersebut ditemukan

## Jurnal HUKUM dan KENOTARIATAN
pada  pengurusan  secara  administratif  yaitu  pada  proses  penggunaan SKMHT menjadi APHT.
Biaya  menjadi  salah  satu  hambatan  peningkatan  SKMHT  menjadi APHT.  Hal  itu  bukan  karena  biaya  peningkatan  SKMHT  menjadi  APHT oleh  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  (PPAT),  namun  karena  proses selanjutnya  yaitu  pensertifikatan  terhadap  objek  yang  belum  terdaftar tersebut memerlukan biaya yang mahal.
Lamanya  proses  pembuatan  SKMHT  menjadi  APHT  di  Kantor Notaris/PPAT.  Faktor  yang  menyebabkan  lamanya  proses  pembuatan SKMHT  menjadi  APHT  dikarenakan  proses  administrasi  yang  dilakukan Notaris/PPAT.  Dengan  waktu  yang  ditentukan  oleh  Undang  -Undang  yang singkat Notaris/PPAT harus melakukan pembuatan SKMHT menjadi APHT dengan cepat.
Lamanya  proses  pendaftaran  hak  tanggungan  yang  dilakukan  pada Kantor Pertanahan. Penyebab lamannya proses pendaftaran hak tanggungan di  Kantor  Pertanahan  karena  proses  administrasi  di  Kantor  Pertanahan dimana  Buku  Tanah  Sertifikat  belum  ditemukan,  sedangkan  SKMHT  telah dibuat  oleh  Notaris  atau  PPAT,  sehingga  SKMHT  habis  jangka  waktunya untuk pembuatan APHT.
Dalam praktek terhadap tanah yang belum terdaftar, setelah SKMHT ditandatangani  maka  proses  yang  sering  menjadi  hambatan  adalah pensertifikatan  membutuhkan  waktu  yang  relatif  cukup  lama  kurang  lebih 12  (dua  belas)  bulan,  sehingga  memerlukan  penandatangan  SKMHT beberapa  kali  dan  proses  tersebut  memerlukan  biaya  yang  relatif  cukup besar.
Seperti  yang  sudah  dijelaskan  diawal  pembahasan  bahwa  PT.  Bank Panin  Tbk.  Kabtor  Cabang  Blitar  merupakan  salah  satu  diantara  kantor cabang PT. Bank Panin Tbk. yang memberikan fasilitas kredit untuk pelaku usaha  UMKM  (Usaha  Mikro  Kecil  dan  Menengah)  baik  untuk  debitor perorangan  maupun  badan  yang  sebagian  besar  bergerak  dalam  bidang usaha  pertanian,  peternakan,  perikanan  dan  industri  kecil,  dengan  plafon kredit  yang  diberikan  tidak  hanya  untuk  fasilitas  kredit  dengan  plafond  di atas  Rp.  50.000.000,-  (lima  puluh  juta  rupiah),  tetapi  juga  pemberikan fasilitas  kredit  di  bawah  Rp.  50.000.000,-  (lima  puluh  juta)  Disamping  itu PT.  Bank  Panin  Tbk.  Kantor  Cabang  Blitar  ini,  menerima  jaminan  kredit selain  untuk  tanah-tanah  yang  sudah  bersertifikat  juga  menerima  untuk tanah–tanah  yang  bukti  kepemilikannya  masih  berupa  letter  C  walupun selanjunya untuk kemudian diproses menjadi sertifikat.
Kondisi  yang  demikian  tentunya  relatif  cukup  banyak  jaminan– jaminan  yang  pengikatannya  melalui  SKMHT.  Baik  itu  pengikatan jaminannya  hanya  cukup  dengan  penandatangan  SKMHT  karena  fasilitas

## PEMBUATAN SURAT KUASA MEMBEBANKAN HAK TANGGUNGAN
TANPA DIIKUTI AKTA PEMBERIAN HAK TANGGUNGAN (Sri Endah Cahayani)
kredit  yang  diberikan  kepada  debitor  dengan  plafon  kredit  di  bawah  Rp. 50.000.000,-  (lima  puluh  juta  rupiah),  sehingga  jangka  waktu  SKMHT berlaku  sampai  dengan  jangka  waktu  kredit.  Diantaranya  ada  yang pembayaran  angsurannya  tidak  lancar,  bahkan  tergolong  kredit  macet, sehingga untuk debitor yang pengikatan jaminannya hanya dengan SKMHT, bilamana ada keterlambatan dalam pembayaran angsuran atau sampai kredit tersebut tergolong macet, maka upaya yang dilakukan oleh PT. Bank Panin Tbk. akan melakukan pendekatan, semaksimal mungkin agar kredit tersebut bisa terselesaikan. 6
Penandatanganan
SKMHT sebagai solusi untuk proses
penandatanganan  APHT  apabila  persyaratan  untuk  dilakukan  pemasangan APHT belum terpenuhi. Bilamana syarat untuk dapat dilakukan pemasangan hak  tanggungan,  sebaiknya  segera  dilakukan  penandatangan  APHT, berapapun  fasilitas  kredit  yang  diterima  debitor  hal  ini  dilakukan  untuk melindungi kreditor. 7
Dengan  demikian  tidak  menutup  kemungkinan  dalam  proses  untuk dilakukan  pemasangan  APHT,  mengalami  hambatan  yang  dikarenakan debitor  tidak  bersedia  memenuhi  syarat–syarat  yang  telah  disepakati bersama  antara  debitor  dengan  PT.  Bank  Panin  Tbk.,  yaitu  antara  lain debitur  tidak  bersedia  membayar  biaya  untuk  pemasangan  hak  tanggugan, dan biaya untuk pemasangan hak tanggungan belum dicadangkan dari awal, sehingga  PT.  Bank  Panin  Tbk,  tidak  dapat  melakukan  pemasangan  hak tanggungan, walaupun sudah ada keterlambatan pembayaran angsuran oleh debitor  atau  sudah  ada  tanda–tanda  kredit  macet,  sehingga  tidak  dapat dilakukan  proses  pendaftaran  hak  tanggungan  pada  BPN  dan  penerbitan Sertifikat Hak Tanggungan (SHT) oleh BPN.
Kendala  lain  yaitu  debitor  tidak  bersedia  menandatangani perpanjangan SKMHT, karena salah satu penyebab debitor tidak memenuhi persyaratan  karena  kondisi  usaha  debitor  mengalami  penurunan.  Padahal untuk tanah–tanah yang dalam proses sertifikasi memerlukan beberapa kali perpanjangan  SKMHT,  sampai  diterbitkannya  sertifikat.  Bilamana  debitor tidak  menandatangi  perpanjangan  SKMHT  ataupun  APHT  pada  saat sertifikat (sertifikat Hak Milik) telah terbit, maka PT. Bank Panin Tbk. tidak dapat melakukan proses pendaftaran hak tanggugan pada BPN.
Bila terjadi hal yang dimikian atau terjadi kredit macet dan PT. Bank Panin  Tbk.  tidak  dapat  melakukan  eksekusi  terhadap  agunan  atau  barang jaminan,  karena  pengikatan  jaminannya  hanya  sebatas  penandatangan
6 Wawancara  dengan  Adhy  Tsubut  Habiburrohman,  Authorized  Signer  PT.  Bank Panin Tbk. Kantor Cabang Blitar, pada tanggal 23 Desember 2018.
7 Wawancara dengan bapak Anang Susapto, Notaris/PPAT Kota Blitar dan Samsul Echwani, Notaris/PPAT Kabupaten Blitar.

## Jurnal HUKUM dan KENOTARIATAN
SKMHT,  maka  PT.  Bank  Panin  Tbk.  akan  mengupayakan  semaksimal mungkin  untuk  mencari  jalan  atau  solusi  agar  kredit  bermasalah  bisa terselsaikan, yaitu  denganmelalui pendekatan kepada debitor, untuk supaya debitor melakukan tindakan sebagai berikut: 8
1. Mengupayakan  agar  debitor  melakukan  pembayaran  biaya  pemasangan hak  tanggungan,  yang  dari  awal  belum  pernah  dicadangkan,  dengan demikian  dapat  dilakukan  pemasangan  hak  tanggungan,  berikut pendanfatarn  hak  tangungan,  pada  BPN  dan  diterbitkan  Sertifikat  Hak Tanggungan (SHT), sehingga sewaktu–waktu PT. Bank Panin Tbk. dapat dilakukan penjualan dimuka umum melalui lelang  ;
2. Memaksa debitor untuk menandatangani perpanjangan SKMHT, sampai proses  sertifikasi  selesai,  dengan  demikian  setelah  sertifikat  (sertifikat Hak Milik) terbit, PT. Bank Panin Tbk, berdasarkan SKMHT melakukan pemasangan Hak Tanggungan, berikut pendaftaran hak tanggungan pada BPN  dan  diterbitkan  Sertifikat  Hak  Tanggungan  (SHT),  sehingga sewaktu–waktu PT. Bank Panin Tbk. dapat dilakukan penjualan dimuka umum melalui lelang  ;
3. Memaksa debitor untuk menandatangani APHT, bilamana sertifikat telah terbit,  dan  perpanjangan  Surat  SKMHT  belum  ditandangani,  sehingga pada  saat  sertifikat  telah  terbit,  debitor  langsung  menandatangi  APHT, yang  kemuadian  dilakukan  pemasangan  hak  tanggungan,  berikut pendaftaran  Hak  Tanggungan  pada  BPN  dan    diterbitkan  Sertifikat  Hak Tanggungan (SHT), sehingga sewaktu–waktu PT. Bank Panin Tbk. dapat dilakukan penjualan dimuka umum melalui lelang;
4. Memberikan teguran atau  somasi pertama, somasi kedua, somasi ketiga, baik  secara  intern  dilakukan  sendiri  oleh  PT.  Bank  Panin  Tbk.  maupun maupun melalui pengadilan;
5. Melakukan  pelunasan  baik  sebagian  maupun  seluruhnya,  untuk mengurangi kewajiban besarnya angsuran kredit ;
6. Mencarikan buyer , menghubungkan antara debitor atau pemilik jaminan dengan buyer , agar kredit macet bisa terselesaikan atau dilunasi;
7. Menandatangani  akta  kesepakatan  bersama,  yang  pada  intinya  debitor menyerahkan dengan sukarela atas benda yangmenjadi jaminan.

## KESIMPULAN
Akibat  hukum  bagi  kreditor  apabila  SKMHT  tidak  diikuti  dengan APHT.  Berdasarkan  analisa  penulis  atas  pemberian  kredit  yang  terjadi  di PT.  Bank  Panin  Tbk.,  Kantor  Cabang  Blitar,  berkaitan  dengan  rumusan masalah  diatas,  dapat  disimpulkan  bahwa  dalam  pemberian  fasilitas  kredit
8 Wawancara  dengan  Andri  Pamungkas,  Superveser  Collections  PT.Bank  Panin Tbk. Kantor Cabang Blitar, pada tanggal 23 Desember 2018

## PEMBUATAN SURAT KUASA MEMBEBANKAN HAK TANGGUNGAN
TANPA DIIKUTI AKTA PEMBERIAN HAK TANGGUNGAN (Sri Endah Cahayani)
kepada  debitor,  PT.  Bank  Panin  Tbk.  Kantor  Cabang  Blitar  disamping plafon  kredit  di  atas  Rp.  50.000.000,-  (lima  puluh  juta  rupiah)  juga memberikan fasilitas kredit dengan plafon di bawah Rp. 51.000.000,- (lima puluh  juta  rupiah),  sehingga  untuk  pengikatan  jaminannya  hanya  melalui penandatangan  SKMHT  dan  jangka  waktu  yang  diberikan  untuk  SKMHT sampai  berakhirnya  perjanjian  pokok.  Hal  ini  dilakukan  dalam  rangka pemenuhan  Pasal  2  Peraturan  Menteri  Agraria  dan  Tata  Ruang/Kepala Badan  Pertanahan  Nasional  Republik  Indonesia  Nomor  22  Tahun  2017, yang  peraturan  tersebut  sebagai  pengganti  dari  Peraturan  Menteri  Negara Agraria/Kepala  Badan  Pertanahan  Nasional  Nomor  4  Tahun  1996  tentang Penetapan  Batas  Waktu  Penggunaan  Surat  Kuasa  Membebankan  Hak Tanggungan  (SKMHT),  namun  perlu  diingat  bahwa  SKMHT  yang  tidak diikuti  dengan  pembuatan  APHT)  maka  batal  demi  hukum  sebagaimana diatur dalam Pasal 15 ayat (6) Undang–Undang Nomor 4 Tahun 1996.

## DAFTAR PUSTAKA

## Buku
Boedi Harsono, 1999, Hukum Agraria Indonesia Jilit I, Jakarta: Djembatan. Hadi  Setia  Tunggal.,  2005, Undang-Undang  Hak  Atas  Tanah  Beserta Benda-Benda  Yang    Berkaitan  Dengan  Tanah  Dan  Perturan
Pelaksanaanya , Jakarta:  Harvarindo. Rachmadi  Usman , 2013, Hukum  Kebendaan ,  Jakarta:  Sinar  Grafika. Supriadi, 2012, Hukum Agraria , Jakarta: Sinar Grafika. Uswatun Hasanah, 2017, Hukum Perbankan, Malang: Setara Press.

## Peraturan Perundang-undangan
Kitab Undang – Undang hukum Perdata.
Peraturan  Menteri  Negara  Agraria  dan  Tata  Ruang  /Kepala  Badan Pertanahan  Nasional  Republik  Indonesia    Nomor    22  Tahun  2017 tentang  Penetapan  Batas  Waktu  Penggunaan  Surat  kuasa Membebankan  Hak  Tanggungan  (SKMHT)  untuk  Menjamin pelunasan Kredit–Kredit Tertantu.
Peraturan  Menteri  Agraria/Kepala  Badan  Pertanahan  Nasional  Nomor  3 tahun  1996  tentang  Bentuk  surat  Kuasa  membebankan  Hak Tanggungan  (SKMHT),  buku  Hak  Tanggungan  dan  Sertifikat  Hak Tanggungan.
Undang- Undang Dasar Republik Indonesia Tahun 1945.
Undang–Undang  Nomor  5  Tahun1960  tentang  Peraturan  Dasar  Pokok– Pokok Agraria.

## Jurnal HUKUM dan KENOTARIATAN
Undang–Undang  Nomor  4  Tahun  1996  tentang  Hak  Tanggungan    Atas Tanah beserta Benda–benda yang berkaitan dengan Tanah. Undang–Undang  Nomor  7  Tahun  1992  jo.  Undang–Undang  Nomor  10 Tahun 1998 tentang Perbankan.