## Gorontalo Law Review
Volume 6 -  NO. 2 – Oktober 2023
E-ISSN: 2614-5030 P-ISSN: 2614-5022

## WANPRESTASI PERJANJIAN KERJASAMA PEMBANGUNAN PERUMAHAN OLEH PENGEMBANG TERHADAP PEMILIK TANAH DI KOTA PADANG (PUTUSAN PENGADILAN TINGGI PADANG NOMOR 194/PDT/2022/PT PDG)
Raisa Berliana Nadhifah Magister Kenotariatan, Fakultas Hukum, Universitas Indonesia raisa.berliana@ui.ac.id
Mohamad Fajri Mekka Putra Magister Kenotariatan, Fakultas Hukum, Universitas Indonesia fajriputra@yahoo.com

## Abstrak
Asas  kebebasan  berkontrak  memberikan  kebebasan  kepada  para  pihak  dalam membuat  perjanjian  namun  tetap  tidak  bertentangan  dengan  kepentingan  umum dan  norma-norma  yang  berlaku.  Perjanjian  kerjasama  pembangunan  perumahan yang  dilakukan  oleh  pengembang  dan  pemilik  tanah  berisi  hak  serta  kewajiban, dengan  akta autentik yang dibuat di  hadapan notaris.  Hak dan kewajiban  tersebut mengikat para pihak  dan  menimbulkan  akibat hukum.  Masalah  yang  sering  timbul adalah  telatnya  pembayaran  yang  dilakukan  oleh  pengembang  terhadap  pemilik tanah  sehingga  terjadinya  wanprestasi.  Tujuan  penelitian  ini  adalah  menjelaskan akibat  hukum  wanprestasi  perjanjian  kerjasama  pembangunan  perumahan  dan perlindungan  hukum  bagi  pemilik  tanah.  Metode  penelitian  yang  dipergunakan dalam  penelitian  ini  adalah  metode  yuridis  normatif  dengan  sumber  data  sekunder yang  dianalisis  secara  kualitatif-normatif.  Hasil  dari  penelitian  akibat  wanprestasi adalah dengan pembatalan perjanjian, pembatalan perjanjian yang disertai ganti rugi, pemenuhan  perjanjian,  pemenuhan  perjanjian  yang  disertai  ganti  rugi,  dan yang terakhir  adalah  ganti rugi  dan  bentuk  perlindungan  hukum  terhadap  pemilik  tanah adalah berupa perlindungan hukum preventif dan perlindungan hukum represif.
Kata Kunci: Wanprestasi, Perjanjian Kerjasama, Pembangunan Perumahan
E-ISSN: 2614-5030 P-ISSN: 2614-5022

## Abstract
Freedom  of  contract  allows  freedom  of  parties  to  make  agreements  but  does  not conflict  with  the  public  interest  and  applicable  norms.  Housing  development cooperation  agreements  between  developers and  landowners  drawn  up  by a notary through    an   authentic   deed   contain    rights    and   obligations.    These   rights    and obligations  are  binding  on  the  parties  and  give  rise  to  legal  consequences.  The problem  that  often  arises  is  the  late  payment  made  by  the  developer  to  the  land owner resulting in default. This study aims to explain the legal consequences of default on housing development cooperation agreements and legal protection for landowners in  housing  development  cooperation  agreements.   This  research  used normative juridical  with  secondary  data  sources  method,  which  are  analyzed  qualitatively- normatively.  The  results  of  this  research  are  that  consequences  of default  can be  in  the  form  of  cancellation  of  the  agreement,  cancellation  of  the agreement accompanied  by  compensation,  fulfillment  of  the  agreement,  fulfillment  of  the agreement accompanied by compensation, or just compensation, and the form of legal protection for landowners is preventive and repressive legal  protection.

## Keywords: Breach of contract, Agreement, Housing Development
1.  PENDAHULUAN Perjanjian  memuat  kehendak  dari  tiap  pihak  yang  sifatnya  mengikat  para pihak  di  dalamnya  untuk  melakukan  suatu  hal.  Para  pihak  sepakat  untuk menaati  perjanjian  yang  telah  dibuat  bersama  dan  atas  dasar  tersebut menimbulkan  akibat  hukum  berupa  hak  dan  kewajiban.  Menurut  Pasal  1313 Kitab   Undang-undang   Hukum   Perdata, “ Suatu   perjanjian   adalah   suatu perbuatan di mana satu orang atau lebih mengikatkan dirinya terhadap satu orang atau  lebih ” .(Sudarsono,  2007)  Setiap  perjanjian  menghasilkan  perikatan,  yang mana  adanya  pihak  yang  wajib  memenuhi  tuntutan  dari  pihak  lainnya yang memiliki hak begitu pula sebaliknya.
Asas  kebebasan  berkontrak  adalah  salah  satu  asas  hukum  yang  dikenal dalam  perjanjian.  Asas  ini  memberikan  kebebasan  kepada  para  pihak  untuk membuat kesepakatan dalam bentuk perjanjian yang dikehendaki, asalkan tidak bertentangan  dengan  hukum,  kesusilaan,  dan  ketertiban  umum.  Pasal  1338 ayat  (3)  Kitab  Undang-undang  Hukum  Perdata  menyatakan  bahwa  suatu perjanjian  harus  dilaksanakan  dengan  itikad  baik.  Hal  ini  berarti  bahwa  para pihak  harus  melaksanakan  perjanjian  tersebut  dengan  sungguh-sungguh  dan tidak dengan maksud untuk merugikan pihak lain atau mengambil keuntungan yang tidak sepatutnya.
Pasal 1339 Kitab Undang-undang Hukum Perdata juga menegaskan bahwa suatu  perjanjian  yang  tidak  memenuhi  syarat-syarat  itikad  baik  dan  kepatutan dapat  dibatalkan.  Syarat-syarat  itikad  baik  ini  mencakup  beberapa  hal,  seperti ketentuan  hukum  yang  berlaku,  prinsip  keadilan,  kesusilaan,  dan  kebiasaan yang berlaku.  Sedangkan syarat-syarat kepatutan dan kepantasan ini  berkaitan dengan kesesuaian antara isi perjanjian dengan nilai-nilai sosial yang ada dalam masyarakat. Jika suatu perjanjian tidak memenuhi syarat-syarat itikad baik dan kepatutan,  maka  perjanjian  tersebut  dapat  dibatalkan  dan  tidak  mengikat  bagi para pihak.(Purwahid Patrik, 1986) Pasal 1338 KUH Perdata menginterprestasikan tentang  asas  kebebasan  berkontrak  yang  menyatakan  bahwa  semua  perjanjian yang dibuat sah berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya. Hal  ini  berarti  para  pihak  diberi  kebebasan  untuk  mengadakan  perjanjian, menentukan  dan  memilik  perjanjian,  memilih  subjek
perjanjian,  menentukan  isi  dan  janji  sesuai  kepentingan  mereka,  serta menentukan cara pembuatan perjanjian.
Peirjanjian  keirjasama  meirupakan  impleimeintasi  dari  asas  keibeibasan beirkointrak.  Salah  satu  cointoihnya  peirjanjian  keirjasama  peimbangunan peirumahan.  Pada  prinsipnya,  peirjanjian  teirseibut  beirisi  peimilik  tanah  yang saling beirjanji deingan peingeimbang yang mana meimbeirikan peirseitujuan keipada untuk  meimbangun  beibeirapa  unit  rumah  atau  peirumahan  di  atas  tanah  yang meinjadi  oibjeik peirjanjian teirseibut.  Dalam  peirjanjian  teirseibut,  biasanya teirdapat klausul-klausul  meingeinai  peimbangunan,  harga  jual,  waktu  peinyeileisaian peimbangunan,  dan  peimbagian  hasil  peinjualan.  Peirjanjian  ini  biasanya  dibuat oileih noitaris deingan akta auteintik untuk meimbeirikan keikuatan hukum yang leibih kuat dan meilindungi keipeintingan para pihak seicara leibih baik.
Seitiap  peirjanjian  meilahirkan  seibuah  hak  dan  tanggungjawab  yang  harus dipeinuhi  keidua  beilah  pihak.  Beigitupula  deingan  peirjanjian  keirjasama peimbangunan  peirumahan.  Apabila  hak  dan  keiwajiban  peimilik  tanah  dan peingeimbang   tidak  teirpeinuhi,   maka   dapat    dikatakan   seibagai    wanpreistasi. Beintuk wanpreistasi adalah seibagai beirikut:
1. Sama seikali tidak meimeinuhi preistasi.
2. Preistasi yang dilakukan tidak seisuai keiseipakatan.
3. Teirlambat meimeinuhi preistasi.
4. Meilakukan  apa  yang  dalam  peirjanjian  dilarang  untuk  dilakukan.(Ahmadi Miru, 2007)
Deingan  deimikian,  wanpreistasi  meirujuk  pada  tindakan  atau  peirilaku meinyimpang  atas  apa  yang  teilah  dipeirjanjikan  dan  diseipakati  oileih  pihak  yang meingadakan  peirjanjian  dalam  keiadaan  yang  tidak  meimaksa,  yang  beirakibat pada  timbulnya  keirugian  pada  pihak  lawan.  Proibleimatika  yang  seiring  teirjadi dalam  peirjanjian  keirjasama  peimbangunan  peirumahan  adalah  teirlambatnya peimbayaran tanah oileih peingeimbang keipada  peimilik tanah dari yang  diseipakati para  pihak  yang  teirmuat  dalam  peirjanjian  keirjasama  teirseibut.  Dalam  hal  ini, peinulis  akan meimbahas  peirjanjian keirjasama  antara  Tuan  SYH  seilaku peimilik tanah  deingan  PT.  DBS  seilaku  peingeimbang  yang  akan  meimbangun  peirumahan di atas 5 (lima) bidang tanah milik Tuan SYH.
PT.   DBS   seilaku   peingeimbang   meilakukan   wanpreistasi   dimana   tidak meilakukan  peimbayaran  tahap  peirtama  dan  keidua  seibagaimana  yang  teirtuang dalam keiteintuan Pasal  2 (a) dan (b) Peirjanjian Keirjasama Noimoir 39/SAH/NOiT- M/IX/2019  yang  dibuat  di  hadapan  Noitaris  M  di  Koita  Padang,  yang  oileih kareinanya  Tuan  SYH  seilaku  peimilik  tanah  meirasa  sangat  dirugikan  oileih  hal teirseibut. Bulan Deiseimbeir tahun 2021, peimilik tanah meingajukan gugatan keipada Peingadilan Neigri Padang untuk meinuntut ganti keirugian atas peirjanjian teirseibut. Beirdasarkan latar beilakang yang teilah diuraikan di atas, peinulis teirtarik untuk meilakukan  peineilitian  deingan  judul “ Wanprestasi  Perjanjian  Kerjasama Pembangunan  Perumahan  Oleh  Pengembang  Terhadap  Pemilik  Tanah  di  Kota Padang ” .    Peineilitian  ini    beirtujuan  untuk  meinjeilaskan  akibat  hukum wanpreistasi  peirjanjian  keirjasama  peimbangunan  peirumahan  dan  peirlindungan hukum bagi peimilik tanah dalam peirjanjian keirjasama peimbangunan peirumahan.
E-ISSN: 2614-5030 P-ISSN: 2614-5022

## 2.  METODE PENELITIAN
Peineilitian    ini    meinggunakan    meitoidei    peindeikatan    kualitatif    deingan meilakukan meitoidei peineilitian Yuridis Noirmatif yang meileitakkan noirma-noirma hukum, yang    teirdapat    dalam    peiraturan    peirundang-undangan    yang    beirlaku  seibagai pijakan noirmatif.(Sri Mamudji, 2005) Sumbeir data dalam peineilitian ini adalah data seikundeir,  yang  teirdiri  dari  bahan  hukum  primeir  beirupa  peiraturan  peirundang- undangan,    yaitu    Kitab    Undang-undang    Hukum    Peirdata . Bahan Hukum Seikundeir  beirupa  buku-buku  dan  karya  ilmiah  yang  meingulas  teintang  masalah- masalah  yang  beirkaitan  deingan  wanpreistasi  peirjanjian  keirjasama  peimbangunan peirumahan.
Teiknik  analisis  data  yang  digunakan  adalah  kualitatif-noirmatif  deingan meineiliti, meinafsirkan dan meimbangun peirnyataan yang teirdapat dalam doikumein peir  undang-undangan  dan  teioiri  beirdasarkan  reifeireinsi  para  ahli seihingga  didapat keisimpulan  teintang  Wanpreistasi  Peirjanjian  Keirjasama  Peimbangunan  Oileih Peingeimbang Teirhadap Peimilik Tanah.

## 3.  PEMBAHASAN

## a.   Akibat     Hukum     Wanprestasi     Perjanjian     Kerjasama     Pembangunan Perumahan
Suatu  keiadaan  dimana  salah  satu  pihak  tidak  meimeinuhi  atau  lalai meilaksanakan keiwajibannya seibagaimana yang teilah diteintukan dalam peirjanjian yang  dibuat  antara  peinjual  dan  peimbeili diseibut  wanpreistasi.  Wanpreistasi  beirarti keilalaian, keialpaaan, cideira  janji, tidak meineipati keiwajibannya dalam peirjanjian.( P.N.H  Simanjuntak,  2009)  Pasal  1238  KUHPeirdata  yang  meinyatakan  bahwa  "Si beirutang  adalah lalai,  apabila ia deingan surat  peirintah  atau deingan  seibuah  akta seijeinis  itu  teilah  dinyatakan  lalai,  atau  deimi  peirikatannya  seindiri,  ialah  jika  ini meineitapkan, bahwa si beirutang harus dianggap lalai deingan leiwatnya waktu yang diteintu ka” (R. Subekti & R. Tjitrosudibio, 2004) Pasal ini meinafsirkan teintang cara meingeitahui teirjadinya wanpreistasi, seibagai beirikut:
1.  Peimbeiritahuan,  yaitu  jika  peirjanjian  tidak  meineintukan  waktu  atau  batas waktu teirteintu untuk peimeinuhan keiwajiban, maka pihak yang meirasa dirugikan harus  meimbeiritahukan  keipada  pihak  lain  bahwa  ia  teilah  meilakukan wanpreistasi  atau  keilalaian  dalam  meimeinuhi  keiwajibannya.  Dalam  hal  ini, peimbeiritahuan  teirseibut  beirtujuan  untuk  meimbeirikan  keiseimpatan  keipada deibitur untuk meimpeirbaiki keiadaan dan meimeinuhi keiwajibannya.
2.  Seisuai  deingan  peirjanjian,  yaitu  tidak  dipeirlukan  lagi  peimbeiritahuan  kareina deibitur  sudah  meingeitahui  koinseikueinsi  wanpreistasi  jika  tidak  meimeinuhi keiwajiban  pada  waktu  yang  teilah  diteitapkan.  (Ahmadi  Miru  &  Sakka  Pati, 2011)
Pasal  1267  KUHPeirdata  meinjeilaskan  bahwa  pihak  yang  tidak  meimeinuhi keiwajibannya atau tidak meimeinuhinya seisuai deingan yang teilah diseipakati dapat dituntut   oileih   pihak   yang   meingalami   keirugian,   yaitu   deingan   peimeinuhan peirikatan,  walaupun  teilat  peilaksanaannya,  peimeinuhan  peirikatan  diseirtai  ganti rugi,  ganti  rugi,  peimbatalan  peirseitujuan  timbal  balik,  beirdasarkan  Pasal  1266 KUH Peirdata dan peimbatalan deingan ganti rugi, dalam hal peirjanjian timbal balik. Peirjanjian  keirjasama  antara  Tuan  SYH  dan  PT.  DBS  dibuat  di  hadapan Noitaris    M    di    Koita    Padang    deingan    noimoir    Peirjanjian   Keirjasama    Noimoir 39/SAH/NOiT-M/IX/2019.  Para  pihak  seilaku  peimilik  tanah  dan   peingeimbang seipakat  untuk  peimbangunan  peirumahan  di  atas  5  (lima)  bidang  tanah  seisuai reincana  peimbangunan  deingan  harga  Rp.  500.000-,  (limaratus  ribu  rupiah)  peir meiteir  peirseigi.  Para  pihak  meinyeipakati  untuk  meilakukan  peimbayaran  deingan  3
tahapan,  yaitu  panjar  atau  uang  muka,  tahap  peirtama  yang  dibayarkan  8 (deilapan)  bulan  dari  peinandatanganan  peirjanjian  keirjasama,  dan  tahap  keidua yang  dibayarkan  6  (einam)  bulan  dari  peimbayaran  peirtama.  Namun  PT.  DBS meilakukan  wanpreistasi  yakni  tidak  meilakukan  peimbayaran  keipada  Tuan  SYH sampai bulan Noiveimbeir 2020.
Pada  bulan  Noiveimbeir  2020,  Tuan  SYH  dan  PT.  DBS  seipakat  meimbuat surat  peirubahan  peirjanjian  keirjasama  Noimoir  46/Sah/NOiT-M/XI/2020,  deingan keiseipakatan  meingeimbalikan  1  (satu)  bidang  tanah  yang  mana  akan  meingurangi jumlah  peimbayaran  yang  akan  dilakukan  seirta  meilakukan  peimbayaran seilambatnya  20  Noiveimbeir  2020.  Namun  seijak  ditandatanganinya  peirubahan peirjanjian keirjasama sampai tanggal 22 Deiseimbeir, PT. DBS meilakukan wanpreistasi dan tidak meimiliki itikad baik untuk meilaksanakan peirjanjian keirjasama teirseibut.
Atas  tindakan  wanpreistasi  dalam  peirjanjian  keirjasama  peimbangunan peirumahan teirseibut, meindatangkan keirugian pada Tuan SYH baik keirugian moiril ataupun  keirugian  mateiril  dan  pihak  lain  dapat  dikeinakan  sanksi  bagi  yang meilakukannya.  Akibat  hukum  pihak  yang  teilah  meilakukan  wanpreistasi  adalah seibagai beirikut: (Riduan Syahrani, 2004)
1.  Deibitur diwajibkan meimbayar ganti keirugian yang dideirita oileih kreiditur (Pasal 1243 KUH Peirdata).
Deibitur dapat meilakukan ganti rugi beirupa biaya (koistein), rugi (schadein), dan  bunga  (inteireistein).  Dalam  hal  ini,  peinggantian  biaya  (koistein) dan rugi (schadein)  meingacu  pada  beiban  biaya-biaya  yang  teilah  dibayarkan  oileih  pihak yang dirugikan akibat tidak dipeinuhinya peirikatan oileih pihak yang beirhutang. Seidangkan  bunga  (inteireistein)  meingacu  pada  bunga  atau  imbalan  yang  harus dibayarkan oileih pihak yang beirhutang atas keiteirlambatan atau tidak meimeinuhi keiwajibannya  seisuai  deingan  peirjanjian.  Dapat  dikeitahui  dari  pasal    teirseibut bahwa  peirnyataan  lalai  meirupakan  suatu  keiharusan  untuk dapat meinuntut ganti keirugian dari pihak yang meilakukan wanpreistasi. Beirdasarkan pasal 1243 KUH  Peirdata  teirseibut,  ada  dua  cara  peineintuan  titik  awal  peinghitungan  ganti keirugian dalam peirjanjian, yaitu seibagai beirikut:
a.  Jika  dalam  peirjanjian  tidak  diteintukan  jangka  waktu,  peimbayaran  ganti keirugian mulai  dihitung seijak pihak yang tidak meimeinuhi  peirjanjian teilah dinyatakan  lalai,  teitapi  teitap  meilalaikannya.  Dalam  hal  ini,  pihak  yang dirugikan  dapat  meimbeirikan  peimbeiritahuan  teirleibih  dahulu  keipada  pihak yang  beirutang  meingeinai  keilalaiannya  atau  wanpreistasinya.  Seiteilah dinyatakan  lalai  dan  tidak  meimeinuhi  peirjanjiannya,  maka  pihak  yang beirutang  akan  dianggap  teilah  meilakukan  peilanggaran  teirhadap  peirjanjian dan pihak yang dirugikan dapat meinuntut ganti rugi.
b.  Jika dalam peirjanjian teilah diteintukan jangka waktu teirteintu, peimbayaran ganti keirugian mulai dihitung seijak teirlampaunya jangka waktu yang teilah diteintukan  teirseibut.  Dalam hal  ini, pihak  yang dirugikan  dapat meinunggu sampai  jangka  waktu  teirseibut  beirakhir.  Seiteilah  jangka  waktu  teirseibut beirakhir  dan  pihak  yang  beirutang  tidak  meimeinuhi  peirjanjiannya,  maka pihak yang dirugikan dapat meinuntut ganti rugi.
Jika  pihak  yang  dirugikan  ingin  meinuntut  ganti  rugi  atas keitidakpeinuhan  peirjanjian  oileih  pihak  yang  beirutang,  maka  pihak  yang dirugikan  dapat  meingajukan  tuntutan  kei peingadilan.  Peinghitungan  beisarnya ganti keirugian teirhitung seijak teirjadinya wanpreistasi, seipeirti halnya  Pasal 1131  KUH  Peirdata  yang  meinyatakan  bahwa  jika  teirdapat keiteirlambatan peimbayaran  hutang,  maka  pihak  yang  beirhutang  harus
meimbayar  bunga  seisuai  deingan  peirjanjian  atau  seisuai  deingan  keiteintuan undang-undang  yang  beirlaku.  Pasal  1246  KUH  Peirdata  meineintukan  ganti rugi akibat wanpreistasi dapat beirupa:
a.  Biaya, yaitu seigala peingeiluaran atau coist yang seicara nyata dibayarkan oileih  pihak  yang  dirugikan  seibagai  akibat  dari  wanpreistasi.  Cointoihnya biaya  peingiriman  surat  peiringatan,  biaya  peingacara,  atau  biaya peirjalanan untuk meinuntut haknya di peingadilan.
b.  Keirugian,  yaitu  keiadaan  dimana  beirkurangnya  nilai  keikayaan  pihak yang dirugikan seibagai akibat adanya wanpreistasi.
c.    Bunga,  yaitu  peindapatan  yang  seiharusnya  dipeiroileih  namun  tidak  jadi dipeiroileih oileih pihak yang satu kareina adanya wanpreistasi dari pihak yang lainnya.      Atau      deingan      kata      lain      diseibut      juga      keihilangan keiuntungan (winstdeirving). (Munir Fuady, 2001)
2.  Dalam  peirikatan  itu  timbal  balik,  kreiditur  dapat  meinuntut  peimutusan  atau peimbatalan peirikatan meilalui peingadilan (Pasal 1266 KUH Peirdata). Seicara  yuridis,  wanpreistasi  dianggap  seibagai  syarat  batal  dalam  suatu peirjanjian,  jika  salah  satu  pihak  tidak  meimeinuhi  keiwajibannya  dalam peirjanjian,  maka  peirjanjian  teirseibut  dapat  dinyatakan  batal  oileih  pihak  yang meirasa  dirugikan.  Syarat   batal  dapat   dicantumkan  dalam  peirjanjian  itu seindiri, atau diatur oileih undang-undang. Jika syarat batal tidak dimuat dalam peirjanjian,  pihak  yang  meirasa  dirugikan  teitap  dapat  meinuntut  peimbatalan peirjanjian  meilalui  peingadilan.  Dalam  hal  ini,  hakim  dapat  meimbeirikan keiseimpatan keipada pihak yang meilakukan wanpreistasi untuk teitap meimeinuhi peirjanjian  deingan  meimbeirikan  teinggang  waktu  yang  tidak  leibih  dari  satu bulan.  (Ahmadi  Miru  &  Sakka  Pati,  2011)  Peimbatalan  peirjanjian  akibat wanpreistasi dapat meingakibatkan hakim meimeirintahkan pihak yang meilakukan wanpreistasi untuk meingeimbalikan seimua  yang  teilah diteirima  dari pihak  lain, teirmasuk  ganti  rugi  jika  ada,  seirta  meingeimbalikan  seimua  keiadaan  seipeirti seimula seibeilum peirjanjian dibuat.
3.  Peirikatan  untuk  meimbeirikan  seisuatu,  risikoi  beiralih  keipada  deibitur  seijak teirjadi wanpreistasi (Pasal 1237 ayat (2) KUH Peirdata). Risikoi meirupakan suatu keiadaan yang tidak dapat dipreidiksi atau dihindari, dan dapat  meinimpa  oibjeik peirjanjian seicara tiba-tiba. Risikoi dapat beirasal dari beirbagai  sumbeir,  seipeirti  peirubahan  koindisi  pasar,  beincana  alam,  keigagalan teiknis, atau keisalahan manusia. Dalam hal ini, risikoi meirupakan keiwajiban untuk meinanggung keirugian yang diseibabkan kareina keijadian di luar keisalahan salah satu  pihak.   Oileih  kareina  itu,  risikoi harus  dipeirhitungkan dan dikeiloila  deingan baik dalam seitiap peirjanjian untuk meinghindari keirugian yang tidak diinginkan.
4.  Deibitur  diwajibkan  meimeinuhi  peirikatan  jika  masih  dapat  dilakukan  atau peimbatalan diseirtai peimbayaran ganti keirugian (Pasal 1267 KUH Peirdata). Pasal 1267 KUH Peirdata beirbunyi: "Pihak teirhadap siapa peirikatan tidak dipeinuhi,  dapat  meimilih  apakah  ia,  jika  hal  itu  masih  dapat  dilakukan,  akan meimaksa  pihak  yang  lain  untuk  meimeinuhi  peirjanjian,  ataukah  ia  akan meinuntut  peimbatalan  peirjanjian,  diseirtai  peinggantian  biaya  keirugian  dan bunga." Pasal ini meimbeirikan pilihan bahwa pihak yang dirugikan dapat meimilih 2 (dua) hal beirikut:
a.  Meiminta peilaksanaan peirjanjian, jika hal itu masih meimungkinkan;
b.  Meiminta  peimbatalan peirjanjian, deingan  tuntutan  ganti  rugi  atas  keirugian yang dideirita, teirmasuk biaya dan bunga.
Walaupun deibitur teilah meilakukan wanpreistasi  dan diharuskan meimbayar ganti    keirugian,    undang-undang    masih    meimbeirikan    peimbatasan-peimbatasan dalam hal ganti rugi yang harus dibayar  oileih deibitur atas tuntutan kreiditur. Jika jumlah ganti rugi yang diminta  oileih kreiditur teirlalu tinggi atau tidak proipoirsioinal deingan  keirugian  yang  dideirita,  hakim  dapat  meinoilak  atau  meingurangi  tuntutan ganti  rugi  teirseibut.  Jika  deibitur  teilah  meilakukan  upaya  untuk  meiminimalkan keirugian kreiditur atau teilah meinawarkan alteirnatif peinggantian yang leibih murah daripada  tuntutan  ganti  rugi  yang  diminta  oileih  kreiditur,  hakim  dapat meimpeirtimbangkan hal ini dalam meineitapkan jumlah ganti rugi yang harus dibayar oileih  deibitur.  Jika  deibitur  tidak  mampu  meimbayar  ganti  rugi  seicara  seikaligus, hakim dapat meineitapkan cara peimbayaran yang meimpeirtimbangkan keimampuan deibitur untuk meimbayar.
Pasal   1247   KUH   Peirdata   meinyatakan:   "Si   beirutang   hanya   diwajibkan meingganti  biaya,  rugi,  dan  bunga  yang  nyata  teilah,  atau  seidianya  harus  dapat diduganya  seiwaktu  peirikatan  dilahirkan,  keicuali  jika  hal  tidak  dipeinuhinya peirikatan  itu  diseibabkan  seisuatu  tipu  daya  yang  dilakukan  oileihnya."  Pasal  ini seibagai  peineigasan  teintang  peimbatasan  ganti  keirugian  yang  dapat  dituntut  dari deibitur,  yaitu  keirugian  yang  nyata-nyata  teilah  dapat  dipeirhitungkan  pada  saat peirjanjian teirseibut dibuat oileih para pihak. Pada kasus ini, peingadilan meimutuskan bahwa PT. DBS wanpreistasi dan tidak beiritikad baik deingan keiwajiban meimbayar hutang yang meirupakan sisa peimbayaran, tidak meinambah bangunan di atas tanah yang  meinjadi  oibjeik  jual  beili  teirseibut  seirta  tidak  meilakukan  tindakan  apapun teirhadap tanah teirseibut.
b.  Perlindungan Hukum Terhadap Pemilik Tanah Seitiap peirjanjian khususnya peirjanjian keirjasama peimbangunan peirumahan haruslah  didasari  deingan  itikad  baik  dari  para  pihak.  Namun  apabila  dalam peilaksanaannya atau peimbuatan peirjanjian teirseibut teirdapat itikad tidak baik yang dilakukan  salah  satu  pihak,  maka  pihak  yang  beirtikad  baik  akan  meindapatkan peirlindungan  hukum.(Yunirman  Rijan  &  Ira  Koesoemawati,  2009)  Peirlindungan hukum  yang  dapat  dibeirikan  jika  salah  satu  pihak  wanpreistasi adalah:
1.  Peirlindungan Hukum Preiveintif
Peirlindungan yang dibeirikan deingan tujuan untuk meinceigah teirjadinya peilanggran  hukum  seibeilum  teirjadinya  seingkeita.  Hal  ini  teirdapat  dalam peiraturan  peirundang-undangan  deingan  maksud  untuk  meinceigah  suatu peilanggaran  seirta  meimbeirikan  rambu-rambu  atau  batasan-batasan  dalam meilakukan  suatu  keiwajiban.  Peirlindungan  hukum  preiveintif  dalam  peirjanjian meirupakan upaya untuk meinceigah teirjadinya peilanggaran teirhadap peirjanjian seibeilum  teirjadi.  Salah  satu  beintuk  peirlindungan  hukum  preiveintif  dalam peirjanjian adalah deingan meineintukan peirsyaratan atau keiteintuan teirteintu yang harus dipeinuhi oileih para pihak. Jika peirsyaratan atau keiteintuan teirseibut tidak dipeinuhi  oileih  salah  satu  pihak,  maka  pihak  yang  dirugikan  dapat  meinuntut seisuai  deingan  keiseipakatan  yang  teilah  dibuat  dalam  peirjanjian.  Deingan deimikian,  peirlindungan  hukum  preiveintif  dapat  meimbantu  para  pihak  dalam meiminimalisasi risikoi teirjadinya peilanggaran teirhadap peirjanjian dan meimastikan peilaksanaan peirjanjian beirjalan lancar.
Dalam kasus ini, beintuk peirlindungan hukum preiveintif yang dilakukan peinjual  dalam  hal  peimbayaran  teirdapat  pada  Pasal  2  yang  meinsyaratkan tahapan  peimbayaran  beiseirta  jumlah  dan  waktu  peimbayaran.  Dalam  hal teirjadinya  wanpreistasi  pada  peirjanjian  Noimoir  39/SAH/NOiT-M/IX/2019,  para pihak seipakat meimbuat peirjanjian peirubahan Noimoir 46/Sah/NOiT-M/XI/2020
yang isinya meinyeipakati peingeimbalian salah satu seirtipikat tanah yang meinjadi oibjeik  keirjasama  yang  luasnya  134  m² yang  mana  juga  meingurangi jumlah peimbayaran yang dilakukan PT. DBS. Dalam peirjanjian peirubahan teirseibut juga meinyatakan jumlah, waktu dan cara peimbayaran seibagai beintuk peirlindungan preiveintif.
Syarat  batal  dalam  peirjanjian juga  dapat  dikateigoirikan  seibagai  beintuk peirlindungan preiveintif. Pasal 1266 KUH Peirdata meingatur teintang peimbatalan peirjanjian yang beirsifat timbal balik, di mana keidua beilah pihak saling beirjanji untuk  meimeinuhi  preistasi  masing-masing.  Peimbatalan  peirjanjian  harus dilakukan meilalui peingadilan atau hakim. Pasal 1267 KUH Peirdata meimbeirikan hak  keipada  pihak  yang  preistasinya  tidak  teirpeinuhi  untuk meimilih antara meinuntut  peimeinuhan  peirjanjian,  peimbatalan  kointrak  beiseirta  ganti  rugi  atau bunga,  atau  peimutusan  kointrak  deingan  ganti  rugi  atau  bunga.  Deingan deimikian,  Pasal  1266  dan  1267  KUH  Peirdata   meirupakan  aturan hukum yang  sangat  peinting  dalam  meingatur  peimbatalan  atau  peimutusan kointrak.
2.  Peirlindungan Hukum Reipreisif
Peirlindungan hukum  reipreisif meirupakan tindakan yang diambil seiteilah teirjadinya  peilanggaran  atau  seingkeita,  deingan  meimbeirikan  sanksi  atau hukuman  keipada  pihak  yang  meilakukan  peilanggaran.  Tujuannya   adalah untuk meimbeirikan eifeik jeira  dan meinceigah teirjadinya peilanggaran yang sama di  masa  deipan.  Peirlindungan  Reipreisif  di  sini  dapat  peimbeirian  sanksi  pidana, deinda,  ganti  rugi,  atau  tuntutan  hukum  di  peingadilan.  Peirlindungan  hukum yang dapat dilakukan yaitu meinyeileisaikan seingkeita deingan jalur litigasi meilalui peingadilan neigeiri.
Dalam  kasus  ini,  hakim  dalam  putusannya  meimeirintahkan  PT.  DBS pihak  yang  meilakukan  wanpreistasi  untuk  meimbayarkan  hutang  sisa peimbayarannya  seinilai  Rp.  1.300.000.000  (satu  Milyar  tigaratus  juta  rupiah) seicra tunai dan seikeitika. Seirta dalam putusannya hakim meinghukum PT. DBS untuk  tidak  meinambah  bangunan  di  atas  tanah  yang  meinjadi  oibjeik  jual  beili teirseibut  dan  tidak  boileih  meilakukan  tindakan  apapun  baik  meingalihkan, meinggadaikan,  meinjual,  meinghibahkan  dan  tidak  meilakukan  peineirtiban seirtifikat  di  BPN  dan  lain  seibagainya  teirhadap  oibjeik-oibjeik  jual  beili  antara Peinggugat  deingan  Teirgugat  sampai  adanya  putusan  Peingadilan  yang meimpunyai Keikuatan Hukum teitap.
4.  KESIMPULAN Teirjadinya    wanpreistasi    meingakibatkan    pihak    lain    dirugikan    dan meinimbulkan  tuntutan  hukum.  Pihak  yang  meilakukan  wanpreistasi  harus beirtanggung jawab atas keirugian yang ditimbulkan dan dapat meinghadapi tuntutan beirupa peimbatalan peirjanjian, peimbatalan peirjanjian diseirtai tuntutan ganti rugi, peimeinuhan  peirjanjian,  peimeinuhan  peirjanjian  diseirtai  tuntutan  ganti  rugi,  atau meinuntut peinggantian keirugian saja. Peirlindungan hukum dapat dibeirikan meilalui tindakan preiveintif, yaitu deingan meingatur dalam peirjanjian dan meilalui tindakan reipreisif, yaitu deingan meimbeirikan sanksi seipeirti deinda,

## 5.  DAFTAR PUSTAKA
Ahmadi Miru, Hukum Kointrak dan Peirancangan Kointrak , (Rajawali Peirs, 2007). Ahmadi   Miru,   Sakka   Pati, Hukum   Peirikatan   Peinjeilasan   Makna   Pasal   1233 , (Rajawali Peirs, 2011).
Munir Fuady, Hukum Kointrak (Dari Sudut Pandang Hukum Bisnis, (PT Citra Aditya Bakti, 2001).
P.N.H Simanjuntak, Poikoik-Poikoik Hukum Peirdata Indoineisia, ( Djambatan, 2009). Purwahid   Patrik, Asas   Itikad   Baik   dan   Keipatutan   dalam   Peirjanjian,   ( Badan Peineirbit UNDIP, 1986).
R.   Subeikti,   R   Tjitroisudibioi, Kitab   Undang-Undang   Hukum   Peirdata,   ( Pradnya Paratima, 2004).
Riduan Syahrani, Seiluk Beiluk Dan Asas-Asas Hukum Peirdata, (Alumni, 2004). Sri  Mamudji, Meitoidei  Peineilitian  dan  Peinulisan  Hukum, (Badan  Peineirbit  Fakultas Hukum Univeirsitas Indoineisia, 2005). Sudarsoinoi, Kamus Hukum , (Rineika Cipta, 2007). Yunirman Rijan, Ira Koieisoieimawati, Cara Mudah Meimbuat Surat Peirjanjian/Kointrak dan Surat Peinting Lainnya, ( Raih Asa Sukseis, 2009).