## Amanna Gappa
Fakultas Hukum Universitas Hasanuddin
Penyelundupan  Hukum  melalui  Perjanjian  Pengikatan Jual Beli dengan Kuasa Jual di Hadapan Notaris
Muhammad Irsyad Aulad * , Ahmadi Miru, Oky Deviany Burhamzah
Fakultas Hukum Universitas Hasanuddin, Indonesia.
* E-mail: irsyad.aulad11@gmail.com

## Abstract:
This study aims to identify and analyze the form of legal smuggling through a sale and purchase binding agreement with a selling power in the presence of a notary. This research is normative legal research using statute, case, and conceptual approaches. The research was conducted in Kendari City, Southeast Sulawesi. The results showed that the form of legal smuggling through the making of a sale and purchase agreement and power of sale made in front of a notary was done in tax evasion by the buyer. Sale and purchase binding agreement and authorization to sell were created as a way for the buyer to avoid paying fees for the acquisition of rights to land and buildings because the buyer intends to sell back the land he bought. Actions taken by the first buyer are classified as tax avoidance, as a form of a tax law violation. As a result of legal smuggling through the making of sale and purchase agreement deeds and the power of sale made in front of a notary, it will reduce state revenues from the tax sector. Deeds made with the aim of tax evasion can be canceled, parties who feel aggrieved can file a cancellation claim to the court.
Keywords: Agreement; Buy-Sell; Notary Public; Tax Avoidance

## Abstrak:
Penelitian  ini  bertujuan  untuk  mengetahui  dan  menganalisis  bentuk  penyelundupan  hukum  melalui  perjanjian pengikatan jual beli dengan kuasa jual di hadapan notaris. Penelitian ini adalah penelitian hukum normatif dengan menggunakan  pendekatan  peraturan  perundang-undangan  (statute),  pendekatan  kasus  (case),  dan  pendekatan konseptual (conceptual). Penelitian dilakukan di Kota Kendari, Sulawesi Tenggara. Hasil penelitian menunjukkan bahwa bentuk penyelundupan hukum melalui pembuatan perjanjian pengikatan jual beli dan kuasa menjual yang dibuat di hadapan notaris dilakukan dalam bentuk penghindaran pajak yang dilakukan oleh pembeli. PPJB dan Kuasa Menjual dibuat sebagai cara pembeli untuk menghindari pembayaran BPHTB, karena pembeli tersebut berniat untuk menjual  kembali  tanah  yang  dibelinya.  Tindakan  yang  dilakukan  oleh  pembeli  pertama  tergolong  sebagai penghindaran  pajak  (tax  avoidance),  sebagai  salah  satu  bentuk  pelanggaran  hukum  perpajakan.  Akibat penyelundupan hukum melalui pembuatan akta perjanjian pengikatan jual beli dan kuasa menjual yang dibuat di hadapan notaris yaitu akan berdampak pada berkurangnya penerimaan negara dari sektor pajak. Akta yang dibuat dengan tujuan untuk melakukan penghindaran pajak maka akta-akta tersebut dapat dibatalkan, pihak yang merasa dirugikan dapat mengajukan tuntutan pembatalan pada pengadilan.
Kata Kunci: Jual-Beli; Notaris; Penghindaran Pajak; Perjanjian

## 1. Pendahuluan
Untuk  mendukung  pelaksanaan  pembangunan  di  berbagai  sektor,  negara membutuhkan  sumber  pemasukan.  Salah  satu  sumber  pemasukan  bagi  negara adalah dari pajak. Pajak merupakan sumber pendapatan negara yang sangat penting bagi penyelengaraan pemerintahan dan pelaksanaan pembangunan nasional. Sehingga pemerintah  menempatkan  kewajiban  perpajakan  sebagai  salah  satu  pewujudan kewajiban  kenegaraan  yang  merupakan  sarana  dalam  pembiayaan  negara  dalam pembangunan nasional guna tercapainya tujuan negara.
Pada  tataran  paktis,  saat  ini  pemerintah  sedang  gencar-gencarnya  menggenjot penerimaan  negara  dari  pajak. 1 Tujuan  utama  pemungutan  pajak  adalah  untuk mengumpulkan  dana  yang  diperlukan  pemerintah  untuk  membiayai  pengeluaran belanja  negara  guna  kepentingan  dan  keperluan  seluruh  masyarakat.  Tujuan  kedua, sehubungan  dengan  fungsi  mengatur  adalah  tujuan  agar  memberikan  kepastian hukum.  Terutama  dalam  menyusun  Undang-Undang  Pajak  senantiasa  perlu diusahakan,  agar  ketentuan  yang  dirumuskan  jangan  sampai  dapat  menimbulkan intepretasi yang berbeda, antara fiskus dan wajib pajak. 2
Saat ini telah diberlakukan beberapa jenis pajak baik yang merupakan pajak langsung maupun  pajak  yang  tidak  langsung. 3 Dalam  kondisi  perekonomian  yang  masih terpuruk, banyak di antara masyarakat yang melakukan transaksi penjualan hak-hak atas  tanah  dan/atau  bangunan  menderita  kerugian,  dan  dengan  demikian  pajaknya tetap  harus  dibayar,  padahal  seharusnya  PPh  baru  dipungut  apabila  Wajib  Pajak mendapat  keuntungan  ( ability  to  pay ).  Selain  itu,  sifat  pembayaran  pajak  di  muka (angsuran  pajak)  tampaknya  merupakan  suatu  hal  yang  tidak  diinginkan  banyak pihak,  masyarakat  merasa  tidak  mempunyai  suatu  kepastian  berapa  pajak  yang sebenarnya  harus  dibayar.  Pajak  masih  dirasakan  sebagai  beban  yang  merupakan suatu bentuk pengeluaran dana yang tidak memberikan imbalan secara langsung dan jelas. 4
Tingginya  beban  pajak  dengan  sendirinya  akan  menimbulkan  kecenderungan  bagi Wajib  Pajak  untuk  menyelundupkan  pajak.  Pengalihan  hak  atas  tanah  dan/atau bangunan  yang  kerap  dilakukan  oleh  para  subjek  hukum  baik  perorangan  maupun badan, hal mana biasanya dilakukan karena kebutuhannya yang mengharuskan untuk melakukan  pengalihan  hak  tersebut.  Hal  ini  dapat  terjadi  karena  kebutuhan  yang lebih meningkat atau karena kesulitan keuangan maka menimbulkan tindakan untuk pengalihan  (penjualan)  hak  atas  tanah  dan/atau  bangunannya  kepada  pihak  lain dengan menghindari pembayaran pajak. 5
Perbuatan  hukum  pengalihan  hak  atas  tanah  dan/atau  bangunan,  harus  diikuti dengan pembuatan akta-akta yang diperlukan, sebagaimana telah diatur secara khusus mengenai  hal  tersebut.  Akta-akta  mana  yang  harus  dibuat  oleh  pejabat  yang berwenang untuk itu, yaitu Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), di mana dalam hal- hal  tertentu  dibuat  akta  oleh  Notaris.  Dengan  demikian,  maka  pemerintah  dalam peraturannya  yang  dikeluarkannya  itu  telah  menugaskan  kepada  pejabat  yang
1 Agus Santoso Suryadi, 2003, Asas Kepastian Hukum dan Asas Keadilan dalam Pemungutan Pajak-pajak Atas  Pengalihan  Hak-Hak  Atas  Tanah  dan/atau  Bangunan ,  Disertasi  Doktor  Universitas  Indonesia,  Depok, hlm. 1
2 I  Gde  Angga  Kusuma.  (2019).  "Pembayaran  Pajak  Penghasilan  Terkait  Keotentikan  Perjanjian Pengikatan Jual Beli." Acta Comitas: Jurnal Hukum Kenotariatan Vol. 4, no. 3: 443-451.
3 Esti Handayani. (2009). Penghindaran Pajak Melalui Perjanjian Pengikatan Jual Beli Dengan Kuasa Jual yang Dibuat di Hadapan Notaris di Jakarta Utara. Jurnal NOTARIUS , Vol. 1(1), 37-52. 4 Muhammad, Abdul Kadir. 2004. Hukum dan Penelitian Hukum , Citra Aditya Bakti, Bandung.
5 Aufa Rahman. (2020). Efektivitas Pasal 1 Peraturan Direktur Jendral Pajak Nomor PER-18/PJ/2017. Jurnal Hukum dan Kenotariatan, Vol. 4 No. (2), 134-145.
membuat aktanya untuk turut mengawasi pelaksanaan pembayaran pajak-pajak yang terhutang  atas  transaksi  tanah  dan/atau  bangunan.  Transaksi  jual  beli  tanah  bukan sekadar  transaksi  atas  nilai  tanah  tersebut.  Namun,  kegiatan  ekonomi  ini  juga melibatkan  pajak  jual  beli  tanah  serta  biaya-biaya  lain  yang  muncul  dan  harus dipenuhi oleh pihak penjual maupun pembeli sesuai peraturan yang berlaku. 6
Salah satu kasus penyelundupan hukum dalam bentuk penghindaran pajak terjadi di Kota Kendari, Sulawesi Tenggara. Seorang pembeli atas sebidang tanah dan bangunan, meminta  kepada  notaris  untuk  dibuatkan  akta  Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli  dan Akta  kuasa  untuk  menjual.  Padahal  seharusnya  pada  suatu  transaksi  jual  beli  tanah akta yang dibuat adalah Akta Jual Beli, kecuali ada alasan tertentu, sehingga Akta Jual Beli  tidak  langsung  dibuat  melainkan  dibuat  terlebih  dahulu  Akta  Perjanjian Pengikatan  Jual  Beli,  seperti  misalnya  sertifikat  sedang  dalam  proses  roya,  atau  jual beli tidak langsung dibayarkan secara tunai.
Namun pada kasus ini pihak pembeli meminta untuk dibuatkan PPJB dengan maksud agar  dirinya  dapat  terhindar  dari  pembayaran  BPHTB.  Pihak  pembeli  berniat  untuk langsung  menjual  kembali  tanah  yang  dibeli  tersebut  kepada  pihak  lain,  sehingga apabila  dibuatkan  Akta  Jual  Beli  dirinya  harus  membayar  BPHTB  (selaku  pembeli pada  transaksi  pertama)  dan  juga  membayar  PPH  (selaku  penjual  pada  transaksi kedua).  Oleh  karena  hal  tersebut,  maka  ia  meminta  dibuatkan  PPJB  dan  akta  kuasa menjual, untuk kemudian dipakai pada transaksi berikutnya dengan pihak lain apabila akan menjual kembali objek tersebut, tanpa harus membayar lagi PPh selaku penjual. Penyelundupan hukum berupa penghindaran pajak seperti ini sering dilakukan oleh para makelar tanah.
Hal ini dapat dilakukan apabila pembeli melakukan kerja sama dengan Notaris yang membuat  akta.  Pihak  penjual  menyetorkan  uang  pajak  PPh  kepada  Notaris  untuk dibayarkan,  namun  Notaris  tidak  langsung  membayar  pajak  tersebut,  melainkan menunggu  hingga  pembli  menemukan  pembeli  lain  atas  tanah  tersebut.  Setelah  ada pembeli baru, maka pihak pembeli akan bertindak selaku penjual berdasarkan kuasa menjual  yang  telah  dibuat  bersamaan  dengan  PPJB  tersebut.  Pihak  pembeli  pada transaksi  kedua  akan  membayar  BPHTB  dan  pihak  penjual  pada  transaksi  pertama yang akan membayar PPh, dimana uang pajak untuk pembayaran PPh telah dititipkan kepada  notaris.  Dengan  demikian  pihak  pembeli  pada  transaksi  pertama  tidak membayar pajak apapun namun telah memperoleh keuntungan dari adanya jual beli tanah tersebut. Setelah transaksi kedua selesai barulah kemudian dibuatkan AJB dan balik nama sertifikat. 7
6 Diakses dari https://www.online-pajak.com, pada tanggal 21 September 2020.
7 Sri Hutami, 2013, Tax Avoidance Dan Tax Evasion Dilihat Dari Teori Etika, Jurnal Tax Planning, Vol. 2 (1) : 57-61.
Walaupun secara literal tidak ada hukum yang dilanggar, semua pihak sepakat bahwa penghindaran  pajak  merupakan  sesuatu  yang  secara  praktik  tidak  dapat  diterima secara etik. Hal ini dikarenakan penghindaran pajak secara langsung berdampak pada tergerusnya  basis  pajak,  yang  mengakibatkan  berkurangnya  penerimaan  pajak  yang dibutuhkan  oleh  negara. 8 Dari  sudut  pandang  kebijakan  pajak,  pembiaran  terhadap praktik  penghindaran  pajak  dapat  mengakibatkan  ketidakadilan  dan  berkurangnya efisiensi  dari  suatu  sistem  perpajakan.  Penghindaran  pajak  atau  perlawanan  pajak adalah  hambatan  yang  terjadi  dalam  pemungutan  pajak,  sehingga  mengakibatkan berkurangnya penerimaan kas negara.

## 2. Metode Penelitian
Penelitian  ini  adalah  penelitian  hukum  normatif 9 dengan  menggunakan  pendekatan peraturan  perundang-undangan  ( statute ),  pendekatan  kasus  ( case ),  dan  pendekatan konseptual  ( conceptual ). 10 Penelitian  dilakukan  di  Kota  Kendari,  Sulawesi  Tenggara. Informan  penelitian  yang  ditetapkan  yaitu  Notaris/PPAT  di  Kota  Kendari;  Kepala Kantor Pertanahan Kota Kendari dan Kepala Seksi Penanganan Masalah Pertanahan. Data  yang  diperoleh  melalui  kegiatan,  diidentifikasi  dan  dikelompokkan  menurut karakteristik tujuan penelitian, kemudian di analisis secara kualitatif deskriptif.

## 3. Bentuk  Penyelundupan  Hukum  melalui  Pembuatan  Akta  Perjanjian Pengikatan Jual Beli di Hadapan Notaris
Hak  atas  tanah  adalah  hak  yang  bersifat  kebendaan,  Hak  yang  bersifat  kebendaan dapat beralih dan diperalihkan. Hak atas tanah dapat beralih tanpa perbuatan hukum tetapi karena peristiwa hukum misalnya terjadi kematian maka hak atas tanah beralih kepada  ahli  waris.  Selanjutnya  hak  atas  tanah  dapat  diperalihkan  dengan  perbuatan hukum misalnya jual-beli, hibah, tukar menukar atau perbuatan lainnya yang bersifat mengalihkan hak atas tanah.
Peralihan hak atas tanah berdasarkan Pasal 37 Peraturan Pemerintah Nomor 24 tahun 1997 bahwa dalam peralihan hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun yang  melalui  jual-beli,  tukar  menukar,  hibah,  pemasukan  dalam  perusahaan  dan perbuatan  hukum  pemindahan  hak  lainnya,  kecuali  melalui  lelang  hanya  dapat didaftarkan  jika  dibuktikan  dengan  akta  yang  dibuat  oleh  PPAT  yang  berwenang menurut  ketentuan  peraturan  perundang-undangan  yang  berlaku.  Akta  yang  dibuat tersebut adalah merupakan persetujuan tertulis atas peralihan tersebut.
8 Djafar Saidi, 2014. Pembaruan Hukum Pajak . Jakarta: Rajawali Pers, hlm 32 9 Zulfi Diane. "Implementasi pendekatan yuridis normatif dan pendekatan normatif sosiologis dalam penelitian ilmu hukum." Jurnal Pranata Hukum Vol. 6 No. 2 (2011): 26-37. 10 Irwansyah. 2020. Penelitian Hukum, Pilihan Metode dan Praktik Penulisan Artikel . Yogyakarta: Mirra Buana Media, hal. 132-133
Hasil wawancara dengan Sudirman selaku Notaris/PPAT di kota Kendari mengenai perjanjian jual beli menyatakan bahwa:
Perjanjian  jual  beli  pada  umumnya  merupakan  perjanjian  konsensual  karena mengikat para pihak saat terjadinya kesepakatan para pihak tersebut mengenai unsur esensial  dan  aksidentalia  dari  perjanjian  tersebut.  Dikatakan  adanya  kesepakatan mengenai  unsur  esensialia  dan  aksidentalia,  karena  walaupun  para  pihak  sepakat mengenai harga barang dan harga, jika ada hal-hal lain yang tidak disepakati yang terkait dengan perjanjian jual beli tersebut jual beli tetap tidak terjadi karena tidak terjadi  kesepakatan.  Akan  tetapi,  jika  para  pihak  telah  menyepakati  unsur  esensial dari perjanjian jual beli tersebut, yaitu tentang barang yang akan dijual dan harga barang  tersebut,  dan  para  pihak  tidak  mempersoalkan  hal  lainnya,  klausul-klausul yang  dianggap  berlaku  dalam  perjanjian  tersebut  merupakan  ketentuan-ketentuan tentang jual beli yang ada di dalam peraturan perundang-undangan BW atau biasa disebut unsur naturalia.
Berdasarkan wawancara di atas, dipahami bahwa dalam perjanjian jual beli, terdapat dua  kewajiban  utama  dari  penjual  terhadap  pembeli  sehingga  apabila  harga  barang tersebut  telah  dibayar  oleh  pembeli  tersebut  yaitu:  (1)  menyerahkan  barang  yang diperjualbelikan  kepada  pembeli;  dan  (2)  menanggung  atau  menjamin  barang tersebut. 11
Salah  satu  bentuk  peralihan  hak  atas  tanah  adalah  melalui  proses  jual  beli.  Konsep dasar  transaksi  jual  beli  tanah  adalah  terang  dan  tunai.  Terang,  berarti  dilakukan secara  terbuka,  jelas  objek  dan  subjek  pemilik,  lengkap  surat-surat  serta  bukti kepemilikannya.  Tunai,  berarti  dibayar  seketika  dan  sekaligus.  Dibayarkan  pajak- pajaknya,  tanda  tangan  Akta  Jual  Beli,  untuk  kemudian  diproses  balik  nama sertifikatnya.  Namun,  pada  praktiknya,  karena  berbagai  alasan,  konsep  terang  dan tunai itu seringkali belum dapat dipenuhi. Belum terpenuhi, bukan berarti transaksi tidak bisa dilakukan, ada instrumen lain, yaitu dengan Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli  (PPJB)  sebagai  pengikat,  sebagai  tanda  jadi  transaksi  jual  beli  tersebut,  sambil menunggu  yang  belum  proses  lain  yang  belum  selesai.  Belum  terpenuhinya persyaratan  untuk  Akta  Jual  Beli,  bisa  jadi  karena  pembayaran  belum  lunas/dicicil, sertifikat  masih  dalam  proses  pemecahan  atau  proses  lainnya,  belum  mampu membayar pajak, atau kondisi lainnya yang legal.
Saat melakukan transaksi jual beli tanah, penjual dan pembeli tidak hanya menerima atau  menyerahkan  uang  senilai  harga  tanah  yang  disepakati.  Sebab,  ada komponen biaya lainnya yang harus ditanggung seperti pajak jual beli tanah. Pajak jual beli tanah adalah pungutan yang harus dibayarkan penjual atau pembeli atas tanah yang menjadi objek  jual  beli  tersebut. Pajak  yang  dikenakan  kepada  penjual  disebut  Pajak
11 Pasal 1491 BW yang menentukan bahwa penanggungan yang menjadi kewajian penjual terhadap pembeli, adalah untuk menjamin 2 hal yaitu: Penguasaan barang yang dijual itu secara aman dan tentram; dan  tidak  adanya  cacat  tersembunyi  pada  barang  tersebut,  atau  yang  sedemikian  rupa  sehingga menimbulkan alasan untuk pembatalan pembelian.
Penghasilan (PPh), sedangkan pajak yang dibayar pembeli disebut Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTP).
Penghasilan yang  diterima  atau  diperoleh  orang  pribadi  atau  badan  dari  pengalihan hak  atas  tanah  dan/atau  bangunan,  serta  penghasilan  yang  timbul  dari  perjanjian pengikatan jual beli beserta perubahannya, baik dalam kegiatan usahanya maupun di luar  usahanya, wajib  dibayar  atau  dipungut  pajak  Penghasilannya  pada  saat terjadinya transaksi dan pengenaan Pajak Penghasilan tersebut bersifat final.
Selain  PPH  final  yang  wajib  dibayar  oleh  penjual,  pajak  lain  yang  timbul  karena adanya  peralihan  hak  atas  tanah  dan  bangunan  adalah  BPHTB . Bea  Perolehan  Hak atas  Tanah  dan  Bangunan  BPHTB  adalah pungutan  atas  perolehan  hak  tanah  dan bangunan.  Perolehan  hak  atas  tanah  ini  bisa  juga  disebut  sebagai  perbuatan  atau peristiwa  hukum  yang  akhirnya  diperoleh  hak  atas  bangunan  oleh  orang  pribadi maupun  badan.  Awalnya,  BPHTB  dipungut  oleh  pemerintah  pusat.  Namun berdasarkan  Undang-Undang  Nomor  28  tahun  2009  tentang  Pajak  Daerah  dan Retribusi Daerah (PDRD), sejak 1 Januari 2011, BPHTB sudah dialihkan menjadi salah satu  jenis  pajak  yang  dipungut  oleh  pemerintah  kabupaten/kota.  Pihak  penjual  dan pembeli  sama-sama  memiliki  tanggung  jawab  untuk  membayar  pajak.  Besaran tarifnya juga sudah ditentukan dan dihitung sesuai peraturan yang berlaku.
Sebagaimana yang telah dijelaskan sebelumnya bahwa PPJB dapat dibuat satu dengan kuasa menjual ataupun dibuat terpisah. Dengan adanya kuasa menjual yang terpisah tersebut selanjutnya pihak pembeli dapat mengadakan transaksi jual beli tanah dan/ atau  bangunan  dengan  pihak  lain  tanpa  memberitahukan  pihak  lain  yang  akan membeli bahwa kuasa jual tersebut merupakan bagian dari perjanjian pengikatan jual beli  yang  telah  dibuat  sebelumnya,  sehingga  seolah-olah  pihak  pertama  hanya memberikan kuasa  kepada  pihak  kedua  untuk menjual kepada pihak  lain.  Transaksi pertama  jual  beli  tanah  dan/  atau  bangunan  tersebut  tidak  menimbulkan  pungutan atas  Bea  Perolehan  Hak  Atas  Tanah  dan/  atau  Bangunan  (BPHTB)  dan  Pajak Penghasilan (PPh).
Pemberian  kuasa  tersebut  dipandang  merugikan  bagi  pemberi  kuasa  karena  tidak sedikit  penerima  kuasa  yang  menyalahgunakan  kuasa  tersebut  untuk  kepentingan pribadinya.  Tujuan  pembuatan  kuasa  ini  bagi  penerima  kuasa  yaitu  untuk memudahkan  menjual  tanah  tersebut  pada  pihak  ketiga  tanpa  membutuhkan persetujuan lagi dari pemberi kuasa yang namanya tercantum dalam sertipikat, serta mengurangi beban pajak yang harus dibayarkannya apabila mengikuti prosedur jual beli tanah sesuai dengan peraturan perundangundangan. Hal ini biasanya dilakukan oleh makelar (broker) selaku penerima kuasa.
Perbuatan  seperti  tersebut  di  atas  (pembuatan  PPJB  dengan  kuasa  menjual) merupakan salah satu bentuk penyelundupan hukum. Bentuk penyelundupan hukum dalam kasus tersebut, yaitu berupa penghindaran pajak ( tax avoidance). Pihak pembeli melakukan  cara-cara  untuk  menghindari  pembayaran  pajak  yang  seharusnya
dibebankan  kepadanya. 12 Jual  beli  hak  atas  tanah  dengan  pembuatan  akta  kuasa menjual yang berdiri sendiri salah satunya berpotensi untuk merugikan negara dalam penerimaan  pajak.  Kuasa  menjual  tanpa  disertai  dengan  pembuatan  Perjanjian Pengikatan  Jual  Beli  karena  tanpa  disadari  akta  kuasa  menjual  mempunyai  potensi untuk menghindari Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) meskipun pada  saat  menghadap  kepada  notaris,  pihak  penerima  kuasa  tidak  mengungkapkan maksud  dan  tujuan  dibuatnya  akta  kuasa  menjual  tersebut  untuk  menghindari pembayaran Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB).
Pada  suatu  perjanjian  pengikatan  jual  beli  yang  diikuti  dengan  kuasa  jual, penghindaran  terhadap  pajak  dalam  hal  ini  terhadap  pemungutan  PPh  dan  BPHTB dilakukan  dengan  cara  pihak  pembeli  dalam  transaksi  jual  beli  tanah  dan/atau bangunan minta dibuatkan kuasa jual yang terpisah dengan akta perjanjian pengikatan jual beli di hadapan Notaris. Setelah kuasa menjual tersebut dibuat maka selanjutnya pihak pembeli dapat mengadakan transaksi jual beli tanah dan/atau bangunan dengan pihak  lain,  tanpa  memberitahukan  pihak  lain  yang  akan  membeli,  dan  juga  tanpa memberitahukan kepada pihak penjual pertama bahwa kuasa jual tersebut merupakan bagian  dari  perjanjian  pengikatan  jual  beli  yang  telah  dibuat  sebelumnya.  Sehingga seolah-olah  Pihak  Pertama  hanya  memberikan  kuasa  kepada  Pihak  Kedua  untuk menjual  kepada  pihak  lain  tanah  dan/atau  bangunan  dari  Pihak  Pertama.  Dengan skema seperti dijelaskan di atas maka pihak kedua dapat terhindar dari pembayaran PPh  dan  BPHTB,  karena  pembayaran  PPh  dan  BPHTB  dibebankan  kepada  penjual pertama  dan  kepada pembeli  kedua.  Praktik semacam  ini  biasa  dilakukan  oleh para makelar tanah di dalam masyarakat.
Penyelundupan  hukum  dalam  bentuk  penghindaran  pajak  dilakukan  karena rendahnya  kesadaran pajak pihak  tersebut. Faktor  penyebabnya  di  antara  lain:  pajak dianggap sebagai beban dan adanya ketidakpercayaan pada otoritas pajak. Selain itu, biaya  ketaatan  pajak  yang  dinilai  tinggi  oleh  sebagian  kalangan,  terbukti  dengan besarnya nominal pajak yang harus ditanggung oleh Wajib Pajak.

## 4. Akibat Penyelundupan  Hukum  melalui  Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli dengan Kuasa Jual yang Dibuat Di hadapan Notaris
Hak-hak  atas  tanah  mempunyai  peranan  yang  penting  dalam  kehidupan  manusia, semakin  padat  penduduk  suatu  wilayah,  maka  akan  menambah  pentingnya kedudukan  hak-hak  atas  tanah.  Keniscayaan  dan  kebutuhan  memiliki  tanah  sudah tertanam  sedemikian  mendalam  dalam  lintasan  sejarah  kehidupan  manusia.  Dari tanah, mengalir semangat harga diri, kemakmuran, kekuasaan, dan kesakralan. Oleh karenanya, setiap orang berjuang untuk memiliki tanah dan mempertahankannya.
12 Muhammad Fauzi, (2018). Keabsahan Akta Jual Beli Tanah Yang Perpajakannya Belum Terbayar. Jurnal Pro Hukum: Jurnal Penelitian Bidang Hukum , Vol. 7 No. (2): 113-126
Kepemilikan  tanah  begitu  bermakna  bagi  kehidupan  manusia  baik  sebagai  individu maupun  kelompok.  Oleh  karena  itu  pengaturan  penggunaan  tanah  haruslah  benar- benar dilakukan untuk meningkatkan kemakmuran seluruh rakyat Indonesia. Sumber daya  tanah  dan  sumber  daya  alam  lainnya  bukanlah  milik  satu  golongan  tertentu, namun  merupakan  milik  seluruh  bangsa  Indonesia.  Negara  sebagai  organisasi kekuasaan  bangsa  dibebani  amanah  untuk  mengatur  penggunaan  tanah  bagi kemakmuran seluruh komponen bangsa. 13
Mengingat besarnya peranan hak-hak atas tanah dengan makin meningkatnya harga tanah, maka dengan berlakuknya UUPA beserta peraturan-peraturan pelaksanaannya, peralihan  hak  atas  tanah  dipandang  perlu  ditingkatkan  lebih  tinggi  dan  diatur tersendiri. Peralihan hak tidak lagi dibuat di hadapan Kepala Desa/ Kepala Suku atau secara di bawah tangan, tetapi harus dibuat di hadapan seorang Pejabat Pembuat Akta Tanah, yang diangkat oleh Menteri Dalam Negeri cq. Direktur Jenderal Agraria, satu orang untuk tiap satu atau lebih daerah kecamatan.
Jual  beli  tanah  dan  bangunan  di  atasnya  merupakan  salah  satu  peralihan  hak  atas tanah beserta bangunan di atasnya dari penjual kepada pembeli. 14 Beralihnya hak atas tanah  apabila  dilihat  dari  segi  hukum  dapat  terjadi  karena  suatu  hubungan  hukum atau  karena  suatu  peristiwa  hukum. 15 Jual  beli  dalam  hukum  adat  menganut  asas terang  dan  tunai.  Terang  artinya  perbuatan  hukum  jual  beli  dilakukan  di  hadapan orang  banyak  atau  dilakukan  di hadapan pejabat  yang  berwenang  (Pejabat  Pembuat Akta Tanah). Sedangkan tunai maksudnya adalah perbuatan hukum pemindahan hak atas  tanah  yang  pembayaran  harganya  dilakukan  secara  tunai  pada  saat  yang bersamaan dengan penyerahan objek jual beli. 16
Jual  beli  dianggap  telah  terjadi  dengan  dicapainya  kata  sepakat  antara  penjual  dan pembeli  walaupun  haknya  belum  diserahkan  dan  harganya  belum  dibayar.  Jual  beli mempunyai sifat konsensual sebagaimana diatur dalam Pasal 1458 KUHPerdata. Hak atas  tanah  yang  dijual  itu  baru  berpindah  kepada  pembeli  dengan  dilakukannya perbuatan hukum lain yang disebut “penyerahan yuridis” ( juridische levering ). 17
Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli  (PPJB)  yang  dibuat  di  hadapan  notaris  merupakan kesepakatan  para  pihak  berdasarkan  Pasal  1320 jo Pasal  1338  BW  sehingga memberikan  kepastian  dan  perlindungan  hukum  bagi  pihak  yang  membuatnya. Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli  (PPJB)  merupakan  ikatan  awal  antara  penjual  dan
13 B.F  Sihombing,  2019, Sistem Hukum  PPAT  dalam  Hukum Tanah Indonesia, Jakarta: Prenada Media Group, hlm. 25.
14 Ni  Made  Trisna  Dewi  dan  Adi  Trinaya.  2020.  "Akibat  Hukum  Pembatalan  Akta  Perjanjian Pengikatan Jual  Beli  Terhadap  Biaya  Yang  Ditimbulkan  Di Hadapan Notaris." Jurnal  Komunikasi Hukum (JKH) Vol. 6, No. 2: 427-439..
15 Ibid., hlm. 51.
16 Shinta Christie, 2012. Aspek Hukum Perjanjian Pengikatan Jual Beli Sebagai Tahapan Jual Beli Hak Atas Tanah Secara Angsuran, Tesis Magister Kenotariatan, Jakarta: Universitas Indonesia, hlm.37. 17 Muhammad Iqbal, Abrar Saleng, dan Sri Susyanti Nur. 2020. "Analisis Aspek Hukum Pemberian Hak  Guna  Bangunan  Kepada  PT.  Yasmin  Bumi  Asri  pada  Proyek  Reklamasi  Kawasan  Centre  Point  of Indonesia." Jurnal Ilmiah Dunia Hukum Vol. 4 No. 2: 70-94.
pembeli dalam bertransaksi, dan harus ditindaklanjuti dengan pembuatan AJB, karena PPJB belum mengalihkan hak secara hukum.
Perjanjian  pengikatan  jual  beli  berfungsi  sebagai  perjanjian  pendahuluan  yang bentuknya  bebas.  Perjanjian  pengikatan  jual  beli  lahir  untuk  mengatasi  masalah hukum akibat terhambatnya atau terdapatnya beberapa persyaratan yang ditentukan oleh  undang-undang  yang  berkaitan  dengan  jual  beli  hak  atas  tanah  yang  akhirnya agak  menghambat  penyelesaian  transaksi  dalam  jual  beli  hak  atas  tanah  akibat berbagai  persyaratan  yang  ditetapkan  oleh  Undang-undang,  seperti  untuk  membuat akta  jual  beli  yang  merupakan  salah  satu persyaratan  untuk melakukan  balik  nama, maka  jual  beli  harus  telah  lunas,  baru  akta  jual  beli  dapat  dibuat  dihadapan Notaris/PPAT. Sebelum jual beli dilakukan antara pembeli dan penjual tentunya telah dicapai kata sepakat mengenai akan dilakukannya jual beli itu, obyek tanah yang akan dijual  dan  harga  penjualannya,  bilamana  jual  beli  akan  dilakukan.  Kata  sepakat  itu menimbulkan perjanjian yang dinamakan Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB).
Hasil  wawancara  dengan  Sudirman  selaku  Notaris/PPAT  di  kota  Kendari,  yang menjelaskan tentang pentingnya perjanjian pengikatan jual beli:
Pengikatan jual beli sebagai perjanjian pendahuluan atas perjanjian jual beli hak atas tanah  dan  atau  bangunan  yang  aktanya  dibuat  dan  ditandatangani  di  hadapan Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  (PPAT).  Para  pihak  yang  akan  melakukan  jual  beli sudah terikat serta sudah mempunyai hak dan kewajiban untuk memenuhi prestasi dan kontra prestasi sebagaimana yang disepakati dalam pengikatan jual beli.

## Peneliti  melanjutkan  wawancara  dengan  Sudirman  selaku  Notaris/PPAT  di  kota Kendari  mengenai  tindakan  atas  persyaratan  pengikatan  jual  beli.  Berikut  petikan wawancaranya:
Dalam  pengikatan  jual  beli  di  atur  tentang  tindakan  yaitu  apabila  persyaratan tentang jual beli telah terpenuhi, pembeli diberi kuasa oleh penjual untuk bertindak dan menghadap sendiri ke PPAT dan untuk melakukan penandatanganan akta jual beli atas nama sendiri serta atas nama penjual, apabila semua persyaratan tentang jual beli telah terpenuhi sebagaimana yang diatur dalam jual beli hak atas tanah dan sesuai dengan yang disepakati dalam pengikatan jual beli. Dalam kasus ini biasanya dilakukan apabila penjual berhalangan untuk datang pada waktu penandatanganan akta  jual  beli  yang  disebabkan  penjual  tidak  datang  karena  jarak  yang  jauh  atau sedang  sakit  dan  sebagainya,  sedangkan  persyaratan  akta  jual  beli  (AJB)  telah terpenuhi.
Berdasarkan uraian isi dari perjanjian pengikatan jual beli berupa janji baik dari pihak penjual  hak  atas  tanah  maupun  pihak  pembelinya  tentang  pemenuhan  terhadap syarat-syarat  dalam  perjanjian  jual  beli,  seperti  janji  untuk  melakukan  pengurusan sertifikat tanah sebelum jual beli dilakukan sebagimana diminta pihak pembeli, atau janji  untuk  segera  melakukan  pembayaran  oleh  pembeli  sebagai  syarat  dari  penjual sehingga akta jual beli dapat di tandatangani di hadapan pejabat pembuat akta tanah (PPAT).
Pembeli  dan  penjual  yang  menggunakan  jual  beli  atas  tanah  dengan  memakai Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli,  dengan  adanya Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli  maka pihak  penjual  dan  pembeli  dapat  melakukan  pengalihan  hak  atas  tanah  dengan mudah.
Kuasa  untuk  menjual  dibuat  sebagai  solusi  apabila  dikemudian  hari  pihak  penjual berhalangan  hadir  sedangkan  semua  syarat  dan  ketentuan  yang  disepakati  dalam perjanjian  pengikatan  jual-beli  telah  terpenuhi,  untuk  mengatasi  hal  tersebut,  maka penjual  biasanya  akan  memberikan  kuasa  kepada  pembeli  untuk  melakukan penandatangan akta jual beli atas nama penjual di hadapan PPAT, pembeli dalam hal ini  bertindak  untuk  dirinya  sendiri  (pembeli)  dan  juga  bertindak  sebagai  penjual berdasarkan kuasa untuk menjual tersebut.
Berdasarkan  kuasa  tersebut  maka  pihak  pembeli  dapat  menghadap  dan menandatangani  Akta  Jual  Beli  (AJB)  secara  sendiri  di  hadapan  PPAT  baik  sebagai penjual  maupun  sebagai  pembeli.  Hal  ini  karena  pihak  penjual  telah  memberikan kuasa  kepada  pihak  pembeli  apabila  dia  berhalangan  maka  pihak  pembeli  dapat melakukan  sendiri  panandatanganan  tersebut.  Selain  kuasa  tersebut  biasanya  calon penjual  juga  memberikan  kuasa  atau  wewenang  kepada  calon  pembeli  untuk  dapat mewakili  secara  umum  hak-hak  kepengurusan  atas  tanah  tersebut  selama  belum dilakukan jual beli di hadapan PPAT.
Akta  kuasa  untuk  menjual  termasuk  kategori  kuasa  mutlak,  karena  mengandung unsur  pemberian  kuasa  dengan  ketentuan  tidak  dapat  ditarik  kembali  yang  dipakai dalam  pengikatan  jual  beli  tidak  mengandung  ketentuan  tentang  hal  yang  dilarang sebagaimana diatur dalam diktum Dua butir b Intruksi Menteri Dalam Negeri Nomor 14  Tahun  1982,  yaitu  kuasa  mutlak  yang  pada  hakekatnya  merupakan  pemindahan hak atas tanah adalah kuasa mutlak yang memberikan kewenangan kepada penerima kuasa  untuk  menguasai  dan  menggunakan  tanahnya  serta  melakukan  segala perbuatan  hukum  yang  menurut  hukum  hanya  dapat  dilakukan  oleh  pemegang haknya, walaupun kuasanya tidak dapat ditarik kembali.
Kuasa  mutlak  tidak  terdapat  dalam  peraturan  perundang-undangan  yang menyebutkan  kuasa  mutlak,  yang  ada  hanya  kuasa.  Kuasa  mutlak  dengan meninggalnya pemberi kuasa maupun penerima kuasa, maka suatu perjanjian tidak berakhir dengan meninggalnya salah satu pihak, tetapi dalam pemberian kuasa salah satunya meninggal, pemberian kuasa menjadi berakhir. Hal ini disebabkan pemberian kuasa  tergolong  dalam  perjanjian  dimana  prestasi  sangat  erat  hubungannya  dengan pribadi para pihak. Dalam praktikpun tidak mungkin terjadi pemberian kuasa kepada orang  yang  belum  kita  kenal,  melainkan  kita  memilih  orang  yang  dapat  dipercaya untuk  mengurus  kepentingan  kita.  Jika  yang  menerima  kuasa  tidak  tahu meninggalnya  pemberi  kuasa  atau  adanya  suatu  sebab  lain  yang  mengakhiri kuasanya, maka apa yang diperbuatnya adalah sah.
Segala perjanjian yang diperbuat oleh penerima kuasa harus dipenuhi terhadap pihak ketiga  yang  bertikad  baik.  Jika  penerima  kuasa  meninggal  para  ahli  warisnya  harus memberitahukan hal itu kepada pemberi kuasa. Perlindungan hukum bagi para pihak yang telah melakukan pemindahan hak atas tanah yang didasarkan pada surat kuasa mutlak adalah dapat kita lihat pada syarat-syarat yang harus ada dalam kuasa mutlak, yaitu  sebagaimana  yang  telah  diuraikan  di  atas.  Kuasa  mutlak  boleh  saja  di pergunakan  akan  tetapi  dia  tidak  boleh  berdiri  sendiri,  maksudnya  harus  ada  surat otentik pendukung  lainya  seperti kuasa  mutlak  itu  harus  di sertai  dengan Perjanjian Pengikatan  Jual  beli  (PPJB) yang  di  buat  dengan  akta notaris, sehingga subjek,  objek dan nominal kesepakatan harganya jelas. Selain itu kuasa mutlak bukan berarti kuasa penuh yang diberikan oleh pemberi kuasa kepada penerima kuasa mutlak, termasuk penjualan akan tetapi kuasa mutlak hanya meliputi tindakan pengurusan pemindahan haknya, tetap saja hak untuk menentukan siapa pembeli dan berapa harga jual objek menjadi kewenangan pemberi kuasa.
Kuasa  menjual  ini  dibuat  untuk  menjamin  pelaksanaan  hak-hak  pembeli  yang  telah membayar lunas harga jual belinya kepada penjual atau untuk kepentingan penerima kuasa dan tidak ada lagi kepentingan penjual dalam kuasa menjual tersebut. Dengan adanya kuasa  menjual,  dalam  penandatanganan AJB  pembeli  tidak memerlukan  lagi kehadiran penjual. Pembeli secara sah mewakili penjual dan mewakili dirinya sendiri. Pemberian kuasa  dari pihak pertama kepada  pihak kedua  (penjual kepada pembeli), kuasa yang diberikan antara lain: 18
1. Kuasa  dengan  hak  untuk  melimpahkan/  mengalihkan  kepada  pihak  lain dengan harga dan syarat-syarat yang dipandang baik oleh penerima kuasa.
2. Kuasa  untuk  menguasai  sepenuhnya  dan  mengurus  persil  dan  untuk  hal tersebut pihak kedua berhak dan berkuasa melakukan segala tindakan hukum mengenai persil, baik tindakan pengurusan maupun tindakan pemilikan, tanpa ada yang dikecualikan.
3. Kuasa untuk mengurus dan menyelesaikan balik nama persil tersebut menjadi atas  nama  pihak  kedua  dengan  membuat  akta  jual  beli  di  hadapan  PPAT sebagaimana dimaksud dalam peraturan perundang-undangan yang berlaku.
Saat  membeli  atau  menjual  tanah,  tentu  ada  biaya  yang  dikeluarkan,  di  antaranya pajak penjualan tanah. Dalam transaksi jual-beli tanah, biaya yang dikeluarkan dibagi menjadi pajak dan honorarium. Jenis pajak yang dimaksud adalah Pajak Penghasilan dan  Pajak  Bumi  dan  Bangunan  (PBB).  Sementara,  komponen  biaya  lain  yang dikeluarkan  penjual  adalah  honorarium  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  (PPAT).  Biaya PPAT sebenarnya bisa dibagi menjadi dua dan menjadi tanggung jawab penjual dan pembeli  sesuai  dengan  kesepakatan. Sementara  bagi  pembeli,  biaya  yang  harus dibayarkan meliputi Pajak Pertambahan Nilai dan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan  (BPHTB).  Sedangkan  komponen  biaya  lainnya  adalah  biaya  pengecekan sertifikat dan biaya balik nama.
18 Yuliana  Zamrotul  Khusna,  Lathifah  Hanim,  2017 , Peran  Notaris  Dan  PPAT  Dalam  Mencegah Terjadinya Penyalahgunaan Kuasa Jual Untuk Penghindaran Pajak, Jurnal Akta , Vol. 4 No. 3: 391-398.
Berdasarkan  pemaparan  di  atas,  dapat  diketahui  bahwa  pihak  penjual  dan  pembeli sama-sama  memiliki  tanggung  jawab  untuk  membayar  pajak.  Besaran  tarifnya  juga sudah ditentukan dan dihitung sesuai peraturan yang berlaku. Dengan adanya kuasa menjual  yang  terpisah  tersebut  selanjutnya  pihak  pembeli  dapat  mengadakan transaksi jual beli tanah dan/atau bangunan dengan pihak lain tanpa memberitahukan pihak  lain  yang  akan  membeli  bahwa  kuasa  jual  tersebut  merupakan  bagian  dari perjanjian  pengikatan  jual  beli  yang  telah  dibuat  sebelumnya,  sehingga  seolah-olah pihak pertama hanya memberikan kuasa kepada pihak kedua untuk menjual kepada pihak  lain.  Transaksi  pertama  jual  beli  tanah  dan/  atau  bangunan  tersebut  tidak menimbulkan  pungutan  atas  Bea  Perolehan  Hak  Atas  Tanah  dan/  atau  Bangunan (BPHTB) dan Pajak Penghasilan (PPh).
Perbuatan  seperti  tersebut  di  atas  (pembuatan  PPJB  dengan  kuasa  menjual) merupakan salah satu bentuk penyelundupan hukum. Bentuk penyelundupan hukum dalam  kasus  tersebut,  yaitu  berupa  penghindaran  pajak  ( tax avoidance).  Pihak pembeli melakukan cara-cara untuk menghindari pembayaran pajak yang seharusnya dibebankan kepadanya. Pada suatu perjanjian pengikatan jual beli yang diikuti dengan kuasa jual, penghindaran terhadap pajak dalam hal ini terhadap pemungutan PPh dan BPHTB dilakukan dengan cara pihak pembeli dalam transaksi jual beli tanah dan/atau bangunan minta dibuatkan kuasa jual yang terpisah dengan akta perjanjian pengikatan jual beli di hadapan Notaris. Setelah kuasa menjual tersebut dibuat maka selanjutnya pihak pembeli dapat mengadakan transaksi jual beli tanah dan/atau bangunan dengan pihak  lain,  tanpa  memberitahukan  pihak  lain  yang  akan  membeli,  dan  juga  tanpa memberitahukan kepada pihak penjual pertama bahwa kuasa jual tersebut merupakan bagian  dari  perjanjian  pengikatan  jual  beli  yang  telah  dibuat  sebelumnya.  Sehingga seolah-olah  Pihak  Pertama  hanya  memberikan  kuasa  kepada  Pihak  Kedua  untuk menjual  kepada  pihak  lain  tanah  dan/atau  bangunan  dari  Pihak  Pertama.  Dengan skema seperti dijelaskan di atas maka pihak kedua dapat terhindar dari pembayaran PPh  dan  BPHTB,  karena  pembayaran  PPh  dan  BPHTB  dibebankan  kepada  penjual pertama  dan  kepada pembeli  kedua.  Praktik semacam  ini  biasa  dilakukan  oleh para makelar tanah di dalam masyarakat.
Perilaku tax avoidance (penghindaran pajak) dalam pandangan hukum positif (hukum perpajakan) tidak termasuk domain yang melanggar norma hukum. Padahal perilaku tersebut  dapat  mengurangi  pendapatan  negara  dari  sektor  perpajakan.  Aturan perpajakan  dibuat  dengan  maksud  untuk  pengumpulan  pajak,  sedangkan penghindaran pajak tidak dikategorikan sebagai perbuatan yang bertentangan dengan aturan  perpajakan  itu  sendiri.  Hal  tersebut  dapat  diartikan  penghindaran  pajak bertentangan dengan tujuan hukum perpajakan.
Apabila  salah  satu  pihak  (penjual  pertama  ataupun  pembeli  kedua)  mengetahui adanya upaya penghindaran pajak yang dilakukan oleh pembeli pertama, dan merasa keberatan  terhadap  hal  tersebut  maka  salah  satu  pihak  dapat  mengajukan  tuntutan pembatalan  akta  kepada  pengadilan.  Akta  PPJB  dan  Kuasa  Menjual  yang  dibuat terpisah  tersebut  dapat  dibatalkan  apabila  salah  satu  pihak mengajukan pembatalan ke pengadilan. Oleh karena akta tersebut dapat dibatalkan, maka akta tersebut (PPJB
dan kuasa menjual) tetap dianggap sah dan berlaku bagi para pihak sepanjang tidak ada pihak yang mengajukan pembatalan.
Apabila  notaris  terbukti  melakukan  pelanggaran  dengan  bekerja  sama  dengan  salah satu  pihak  untuk  membuat  PPJB  dan  kuasa  menjual  dengan  tujuan  untuk menghindarkan salah satu pihak dari kewajiban membayar pajak, maka pihak yang merasa  dirugikan  dapat  mengajukan  tuntutan  perdata  terhadap  notaris  tersebut berupa  tuntutan  ganti  rugi  dan  juga  dapat  melaporkan  kepada  Mejelis  Pengawas Notaris mengenai pelanggaran yang dilakukan oleh notaris tersebut. Walaupun secara literal  tidak  ada  hukum yang  dilanggar,  dapat  diketahui  bahwa  penghindaran  pajak merupakan  sesuatu  yang  secara  praktik  tidak  dapat  diterima.  Hal  ini  dikarenakan penghindaran  pajak  secara  langsung  berdampak  pada  tergerusnya  basis  pajak,  yang mengakibatkan berkurangnya penerimaan pajak yang dibutuhkan oleh negara.
Dari sudut pandang kebijakan pajak, pembiaran terhadap praktik penghindaran pajak dapat  mengakibatkan  ketidakadilan  dan  berkurangnya  efisiensi  dari  suatu  sistem perpajakan. Hal ini pada ujungnya dapat menimbulkan keengganan Wajib Pajak yang lain untuk membayar pajak yang berakibat pada inefektifitas sistem perpajakan.
Pada  dasarnya  keseluruhan  dari  proses  pengurusan  di  bidang  pertanahan (pendaftaran,  ataupun  pemeliharaan  data  pertanahan)  tidaklah  murni  kewenangan dari  Badan  Pertanahan  Nasional,  karena  adanya  keterkaitan  dengan  instansi  lain seperti  Kementerian  Keuangan  dalam  hal  PPh  dan  Pemerintah  Daerah  dalam  hal BPHTB  serta  PPAT/Notaris  untuk  pembuatan  akta  sebagai  syarat  untuk mengeluarkan  sertipikat.  Namun  pihak  Kementerian  Keuangan  dalam  hal  ini direktorat jenderal pajak tidak berhak untuk melakukan pengawasan langsung dalam proses  pembuatan  akta-akta  yang  berkaitan  dengan  peralihan  hak  atas  tanah.  Pihak yang  berhak  untuk  melakukan  pengawasan  adalah  Majelis  Pengawas  Notaris  dan Badan Pertanahan Nasional. Apabila salah satu pihak mengetahui adanya pelanggaran yang  dilakukan  oleh  notaris  dengan  tujuan  untuk  menghindarkan  salah  satu  pihak dari  pembayaran  pajak,  maka  pihak  yang  merasa  dirugikan  dapat  melaporkan  hal tersebut kepada Majelis Pengawas Notaris.

## 5. Penutup
Bentuk  penyelundupan  hukum  melalui  pembuatan  perjanjian  pengikatan  jual  beli dan  kuasa  menjual  yang  dibuat  di  hadapan  notaris  dilakukan  dalam  bentuk penghindaran  pajak  yang  dilakukan  oleh  pembeli.  PPJB  dan  Kuasa  Menjual  dibuat sebagai cara pembeli untuk menghindari pembayaran BPHTB, karena pembeli tersebut berniat  untuk menjual kembali  tanah yang  dibelinya.  Tindakan yang  dilakukan  oleh pembeli  pertama  tergolong sebagai penghindaran  pajak  ( tax  avoidance ), sebagai  salah satu  bentuk  pelanggaran  hukum perpajakan. Akibat  penyelundupan  hukum melalui pembuatan  akta  perjanjian  pengikatan  jual  beli  dan  kuasa  menjual  yang  dibuat  di hadapan  notaris  yaitu  akan  berdampak  pada  berkurangnya  penerimaan  negara  dari sektor pajak. Akta yang dibuat dengan tujuan untuk melakukan penghindaran pajak
maka  akta-akta  tersebut  dapat  dibatalkan,  pihak  yang  merasa  dirugikan  dapat mengajukan tuntutan pembatalan pada pengadilan.

## Referensi
Abdul  Kadir  Muhammad.  (2004). Hukum  dan  Penelitian  Hukum ,  Citra  Aditya  Bakti, Bandung.
Agus  Santoso  Suryadi,  (2003), Asas  Kepastian  Hukum  dan  Asas  Keadilan  dalam Pemungutan  Pajak-pajak  Atas  Pengalihan  Hak-Hak  Atas  Tanah  dan/atau  Bangunan , Disertasi Doktor Universitas Indonesia, Depok.
Aufa Rahman. (2020). Efektivitas Pasal 1 Peraturan Direktur Jendral Pajak Nomor PER- 18/PJ/2017. Jurnal Hukum dan Kenotariatan, Vol. 4 No. (2), 134-145.
B.F  Sihombing,  (2019), Sistem  Hukum  PPAT  dalam  Hukum  Tanah  Indonesia, Jakarta: Prenada Media Group.
M. Djafar Saidi, (2014). Pembaruan Hukum Pajak . Jakarta: Rajawali Pers.
Esti  Handayani.  (2009).  Penghindaran  Pajak  Melalui  Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli Dengan  Kuasa  Jual  yang  Dibuat  di  Hadapan  Notaris  di  Jakarta  Utara. Jurnal NOTARIUS , Vol. 1(1), 37-52.
I  Gde  Angga  Kusuma.  (2019).  "Pembayaran  Pajak  Penghasilan  Terkait  Keotentikan Perjanjian Pengikatan Jual Beli." Acta Comitas: Jurnal Hukum Kenotariatan Vol. 4, no. 3: 443-451.
Irwansyah.  (2020). Penelitian  Hukum,  Pilihan  Metode  dan  Praktik  Penulisan  Artikel . Yogyakarta: Mirra Buana Media.
Muhammad Fauzi, (2018). Keabsahan Akta Jual Beli Tanah Yang Perpajakannya Belum Terbayar. Jurnal  Pro Hukum:  Jurnal  Penelitian  Bidang  Hukum , Vol. 7 No.  (2):  113- 126
Muhammad Iqbal, Abrar Saleng, dan Sri Susyanti Nur. (2020). "Analisis Aspek Hukum Pemberian  Hak  Guna  Bangunan  Kepada  PT.  Yasmin  Bumi  Asri  pada  Proyek Reklamasi Kawasan Centre Point of Indonesia." Jurnal Ilmiah Dunia Hukum Vol. 4 No. 2: 70-94.
Ni  Made  Trisna  Dewi  dan  Adi  Trinaya.  (2020).  "Akibat  Hukum  Pembatalan  Akta Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli  Terhadap  Biaya Yang Ditimbulkan  Di  Hadapan Notaris." Jurnal Komunikasi Hukum (JKH) Vol. 6, No. 2: 427-439.
Shinta Christie, (2012). Aspek Hukum Perjanjian Pengikatan Jual Beli Sebagai Tahapan Jual Beli  Hak  Atas  Tanah  Secara  Angsuran, Tesis  Magister  Kenotariatan,  Jakarta: Universitas Indonesia.
Sri Hutami, (2013), Tax Avoidance Dan Tax Evasion Dilihat Dari Teori Etika, Jurnal Tax Planning, Vol. 2 (1) : 57-61.
Yuliana  Zamrotul  Khusna,  Lathifah  Hanim,  (2017) , Peran  Notaris  Dan  PPAT  Dalam Mencegah  Terjadinya  Penyalahgunaan  Kuasa  Jual  Untuk  Penghindaran  Pajak, Jurnal Akta , Vol. 4 No. 3: 391-398.
Zulfi  Diane.  (2011).  "Implementasi  pendekatan  yuridis  normatif  dan  pendekatan normatif sosiologis dalam penelitian ilmu hukum." Jurnal Pranata Hukum Vol. 6 No. 2: 26-37.