## Journal of S ocial and Economics Research
Volume 5, Issue 1, June 2023
P-ISSN: 2715-6117             E-ISSN: 2715-6966 Open Access at: https://idm.or.id/JSER/index.php/JSER
LEGALIZATION OF THE POWER OF SELLING AND PURCHASING OF UNCERTIFIED LAND IN THE PERSPECTIVE OF LAW NO 5 OF 1960

## LEGALISASI KEKUATAN HUKUM JUAL BELI TANAH TIDAK BERSERTIFIKAT DALAM PERSPERKTIF UU NO 5 TAHUN 1960
Rahmadanil¹, Yulia Mirwati²
1,2 Universitas Andalas E-mail: rahmadanil.lc.ma@gmail.com 1 , yuliamirwati@gmail.com 2 ARTICLE  INFO ABSTRACT Correspondent Rahmadanil :
rahmadanil.lc.ma@gmail.com
Key words:
rights of land, purchase, registration of land
Website: https://idm.or.id/JSER/inde
x.php/JSER
page: 022 – 033
The  Purposes  of  this  research  is  to  analyse  how  should  the transfer  of land rights because  of purchasing unregistered  land, the  legal  impact  of  purchasing  unregistered  land,  and  legal protection  towards  thebuyer  of  unregistered  land.  Base  on  the Article  19  of  the  Acts  Number  5  Year  1960  and GovernmentRegulation  Number  24 Year 1977, that the transfer of  land  right  in  purchasing  is  by  registrationaccording  to  the determined  procedure.  The  legal  impact  of  purchasing unregistered  land is  legal  if itfulfilled the  real,  clear,  and  cash requirements  in  its  application.  Then  in  Article  19 of the  Acts Number  5 Year  1960 is  not  applied rigidly in  according  to the Decision  Number  19/Pdt.G/2015/PN.MGG,  it  is  assume  legal and protected  if it fulfilled the real, clear, and cash requirements.
The legal protection on the buyer of land rights that not registered if it get with a good faith, and get repressive legal protection.
Copyright © 2022 JSER. All rights reserved.
INFO ARTIKEL ABSTRAK Koresponden
Rahmadanil : rahmadanil.lc.ma@gmail.com
Kata kunci: hak atas tanah, jual beli, pendaftaran tanah Website: https://idm.or.id/JSER/inde x.php/JSER
hal: 022 – 033
Tujuan  penelitian  ini  adalah  untuk  menganalisis bagaimana seharusnya peralihan hak atas tanahkarena jual beli terhadap tanah yang belum didaftarkan, akibat hukum yang  ditimbulkan  jualbeli  hak atas tanah terhadap  tanah yang  belum  didaftarkan  dan  perlindungan  hukum terhadap pembeli hak atas tanah yang belum didaftarkan. Berdasarkan ketentuan  Pasal 19 UU No. 5 Tahun 1960 dan Peraturan  Pemerintah  No.  24  Tahun  1977  seharusnya peralihan  hak  atas  tanah  karena  jual  beli  dilakukan pendaftaran  sesuai  dengan  prosedur  yang  telah ditentukan. Akibat hukum peralihan hak atas tanah karena jual  beli  terhadap  tanah  yang  belum  didaftarkan  adalah sah apabila  telah  memenuhi  syarat  riil,  terang  dan  tunai dalam  praktek  Pasal  19  UU  No.    5  Tahun  1960  tidak diterapkan  secara  kaku  dengan  berdasarkan  Putusan Nomor  19/Pdt.G/2015/PN.MGG  dianggap  sah  dan berharga  serta  dilindungi apabila telah  memenuhi  syarat rill,  terang  dan  tunai.  Perlindungan  hukum  terhadap pembeli  hak  atas  tanah  karena  jual  beli  terhadap  tanah yang  belum  didaftarkan  apabila  yang  memperolehnya dengan  itikad  baik  tetap  mendapatkan  perlindungan berupa perlindungan hukum represif
Copyright © 2023 JSER. All rights reserved.

## PENDAHULUAN
Indonesia merupakan negara yang sangat kaya dengan kekayaan alamnya, mulai dari  air,  udara,  tanah dan  lain  sebagainya. Tanah merupakan  aset  yang  sangat berharga didalam  kehidupan masyarakat dan harus dijaga kelestariannya karena dilindungi oleh negara. Hal tersebut sesuai dengan undang-undang dasar 1945 pasal 33 ayat 3:
“ Bumi dan air dan kekayaan alam yang terkandung didalamnya dikuasai oleh negara dan dipergunakan dipergunakan  untuk sebesar- besar kemakmuran rakyat”.
Penjelasan dari pasal ini, bahwa   negara berperan sebagai pengelola. Hak negara menguasai menempatkan negara tidak menjadi pemilik  tanah, melainkan sebagai organisasi tertinggi dari bangsa indonesia yang diberi kekuasaan untuk:
a. Mengatur  dan  menyelenggarakan  peruntukan,  penggunaan  dan pemeliharaannya.
b. Menentukan dan mengatur hak-hak yang dapat dipunyai atas (bagian dari) bumi, air dan ruang angkasa
c. Mengatur dan menentukan hubungan-hubungan hukum antara orang-orang dan  perbuatan-perbuatan  hukum  yang  mengenai  bumi,  air  dan  ruang angkasa.
Adapun  batasan  hak  negara  adalah  bahwa  hak  menguasai  tidak  boleh mengesampingkan hak-hak yang telah dipunyai oleh warga negara indonesia atau badan-badan hukum.  Sementara untuk  yang  tidak  dipunyai  oleh  warga negara indonesia maupun badan hukum, negara mempunyai kekuasaan penuh dan luas untuk dapat memberikannya dengan suatu hak kepada warga negara atau badan hukum menurut keperluan maupun peruntukannya (Hayati, dkk., 2020).
Perubahan  sosial  masyarakat  mengakibatkan  pergeseran  pola  hubungan  antara pemilik  tanah dan obyek tanah. Perubahan tersebut didukung oleh perkembangan masyarakat yang menjadikan tanah untuk kemakmuran, tetapi dilain pihak tanah tumbuh sebagai bahan perniagaan dan obyek spekulasi. Perubahan masyarakat ini secara tidak langsung berdampak juga pada cara perolehan penguasaan pemilikan tanah.
Penguasaan pemilikan tanah dapat diperoleh berdasarkan peralihan hak atas tanah. Peralihan hak atas tanah yang sering terjadi di masyarakat adalah jual beli. Praktik jual  beli  yang  dikenal  ada  2  (dua)  yaitu  jual  beli  berdasarkan akta  oleh  Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dan tanpa akta atau sering disebut sebagai jual beli di bawah tangan (Widyastuti, 2011).
Bagi masyarakat hukum adat, tanah itu mempunyai kedudukan yang sangat penting, karena merupakan benda kekayaan yang bersifat tetap dalam keadaannya, bahkan lebih  menguntungkan.  Selain  itu  tanah  merupakan  tempat  tinggal,  tempat pencaharian,  tempat  dimana  para  warga  persekutuan  yang  meninggal  dunia dikebumikan, bahkan menurut kepercayaan mereka adalah tempat tinggal dan yang pelindung persekutuan dan para leluhur persekutuan (Wignjodipoero, 1973).
Tanah  bagi  kehidupan  manusia  mengandung  makna  yang  multi  dimensional. Pertama,  dari  sisi  ekonomi  tanah  merupakan  sarana  produksi  yang  dapat mendatangkan kesejahteraan. Kedua, secara politis tanah dapat menentukan posisi seseorang  dalam  pengambilan  keputusan  masyarakat.  Ketiga,  sebagai  kapital budaya  dapat menentukan tinggi  rendahnya status  sosial  pemiliknya.  Keempat, tanah bermakna sakral karena pada akhir hayat setiap orang akan Kembali kepada tanah  (Nugroho,  2001).  Karena  makna  yang  multidimensional  tersebut  ada kecenderungan bahwa orang yang memiliki tanah akan mempertahankan tanahnya dengan  cara  apapun  bila  hak-haknya  dilanggar.  Sangat  berartinya  tanah  bagi kehidupan  manusia  danbagi  suatu  negara  dibuktikan  dengan  diaturnya  secara konstitusional dalam Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945 Pasal 33 ayat (3). Ketentuan Pasal 33 ayat (3) Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia  Tahun  1945  tersebut  kemudian  menjadi  landasan  filosofis  terhadap pengaturan tanah di Indonesia yang secara yuridis  diatur dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960.
Tujuan penelitian ini adalah: 1) Untuk mengkaji dan menganalisis peralihan hak  atas tanah karena jual  beli terhadap tanah yang belum didaftarkan, 2) Untuk mengkaji dan menganalisis akibat hukum yang ditimbulkan jual beli hak atas tanah terhadap
tanah  yang  belum  didaftarkan,  dan  3)  Untuk  mengkaji  dan  menganalisis perlindungan hukum terhadap pembeli hak atas tanah yang belum didaftarkan.

## METODE PENELITIAN
Metode  Penelitian  yang  digunakan  adalah  tipe  penelitian  normatif,  sedangkan pendekatan masalah yaitu secara perundang-undangan dan pendekatan konseptual. Adapun sumber bahan (Putra, 2019) yakni:
1. Bahan Hukum Primer
Dalam  penulisan  dengan  menggunakan bahan hukum  primer  dimana bahan hukum  yaitu  mengkaji  peraturan perundang-undangan yang  berlaku  khusus, yaitu:
a. Kitab undang-undang hukum perdata
b. Undang-undang No 5 Tahun 1960 Tentang Dasar Pokok-Pokok Agraria.
c. PP No. 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah.
2. Bahan Hukum Sekunder Bahan hukum sekunder yaitu berpedoman pada literatur-literatur, artikel-artikel, jurnal hukum dan yang lain terkait dengan permasalahan.
Teknik  pengumpulan bahan hukum  primer  dan  bahan hukum  sekunder  dengan melakukan teknik pencatatan primer dan sekunder dilakukan dengan membaca dan menelaah peraturan perundang-undangan dengan teknik studi pencatatan dan tudi dokementasi,  bahan  kepustkaan  yang  berkaitan  dengan  permasalahan  seperti literatur,artikel-artikel dan jurnal hukum.

## HASIL DAN PEMBAHASAN

## Peralihan  Hak  Atas  Tanah  karena Jual  Beli  terhadap  Tanah  yang  Belum  di Daftarkan
Terkait dengan peralihan hak atas tanah karena jual beli terhadap tanah yang belum didaftarkan atau dengan kata lain tanah hak yang tidak bersertifikat dalam ketentuan peraturan Pemerintah  Nomor  24  Tahun  1997 tentang  Pendaftaran Tanah  tidak ditemukan pasal yang mengatur secara khusus mengenai peralihan hak atas tanah khususnya  terhadap  tanah  yang  belum  didaftarkan. Melainkan  dari  ketentuan peralihan hak atas tanah dari Pasal 37 sampai dengan Pasal 40 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, dimana hanya dalam Pasal 39 ayat (1) huruf b yang menyinggung mengenai bidang tanah yang belum terdaftar, akan tetapi dalam ketentuan Pasal 39 ayat (1) huruf b tersebut hanya saja mengatur tentang penolakan oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dalam hal untuk membuat akta, yang menegaskan apabila mengenai bidang tanah yang belum terdaftar, kepadanya tidak disampaikan (Rosandi, tt):
1. Surat  bukti  hak  sebagaimana  dimaksud  dalam  Pasal  24  ayat  (1)  atau  surat keterangan Kepala Desa/Kelurahan yang menyatakan bahwa yang bersangkutan menguasai bidang tanah tersebut sebagaimana dimaksud dalam Pasal 24 ayat (2); dan
2. Surat  keterangan  yang  menyatakan bahwa  bidang  tanah yang  bersangkutan belum  bersertifikat  dari  Kantor Pertanahan, atau untuk tanah yang terletak di
daerah yang jauh dari kedudukan Kantor Pertanahan, dari pemegang hak yang bersangkutan dengan dikuatkan oleh Kepala Desa/Kelurahan.
Selanjutnya, termasuk  dalam  Peraturan  Menteri  Negara  Agraria/kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah belum juga diatur secara terperinci dan/atau khusus terkait dengan peralihan hak atas tanah karena jual beli terhadap tanah yang belum didaftarkan.
Akan tetapi dalam ketentuan yang mengatur mengenai pendaftaran peralihan hak karena pemindahan hak sebagaimana diatur pada Pasal 103 sampai dengan Pasal 106, hanya pada Pasal 103 ayat (3) dan Pasal 106 yang membahas hal pemindahan hak atas tanah yang belum terdaftar, dan kedua Pasal tersebut masih mengatur secara umum mengenai peralihan hak atas tanah yang belum terdaftar.
Dapat disimpulkan  bahwa dengan  berdasarkan pada teori  perlindungan hukum dengan mengacu pada ketentuan Pasal 3  huruf a dan  Pasal 4  ayat (1) Peraturan Pemerintah  Nomor  24  Tahun  1997  tentang  Pendaftaran Tanah  yang  mengatur tentang tujuan dari  pendaftaran tanah, yang  mana pendaftaran tanah bertujuan untuk memberikan perlindungan hukum kepada pemegang hak atas suatu bidang tanah sehingga dengan mudah dapat membuktikan dirinya sebagai pemegang hak yang  bersangkutan. Dan  untuk  memberikan  perlindungan  hukum  sebagaimana dimaksud kepada pemegang hak yang bersangkutan diberikan sertifikat  hak atas tanah.
Oleh karena itu, seharusnya peralihan hak atas tanah karena jual beli terhadap tanah yang  belum  didaftarkan dengan berdasarkan pada  ketentuan Pasal  19 Undang- Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Pokok-Pokok  Agraria yang mengharuskan diadakan pendaftaran tanah di seluruh wilayah Republik Indonesia, maka peralihan hak  atas  tanah karena  jual  beli  terhadap  tanah  yang  belum  didaftarkan  harus didaftarkan. Yang mana peralihan hak atas tanah karena jual beli  tersebut  harus dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku, sebagaimana yang diatur dalam Pasal 37 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah. Karena akta peralihan hak yg dibuat oleh PPAT merupakan dasar dan/atau alas hak untuk melakukan  permohonan  pendaftaran  peralihan  Hak  atas  tanah.  Apabila  tidak didaftarkan serta  perbuatan hukum  yakni  jual  beli  tersebut  tidak  dilakukan  di hadapan  PPAT,  maka  Perbuatan  hukum  tersebut  bukanlah  jual  beli  yang mengakibatkan Beralihnya hak atas tanah yang bersangkutan kepada pembeli atau pemegang hak baru. Sebagaimana yang ditegaskan dalam ketentuan Pasal 23 UUPA, yang  menyebutkan  bahwa  hak  milik  demikian  pula  setiap  peralihan  harus didaftarkan  menurut  ketentuan-ketentuan  yang  dimaksud  dalam  Pasal  19. Pendaftaran tersebut merupakan alat pembuktian yang kuat mengenai hapus nya hak milik, serta sahnya peralihan dan pembebanan hak tersebut.
Menurut hukum Adat jual beli tanah adalah suatu perbuatan pemindahan hak atas tanah yang  bersifat  terang  dan tunai,  terang berarti  perbuatan pemindahan hak tersebut harus dilakukan dihadapan kepala adat, yang berperan sebagai pejabat yang menanggung keteraturan dan sahnya perbuatan pemindahan hak tersebut sehingga perbuatan  pemindahan  hak  tersebut  diketahui  oleh  umum.  Tunai  maksudnya, bahwa perbuatan pemindahan hak  dan  pembayaran harganya dilakukan secara
serentak. Oleh karena dibayar kontan, atau baru dibayar sebagian (tunai dianggap tunai),  dan  kekurangan  pembayaran  dianggap  sebagai  hukum  utang  piutang (Soekanto (1983).
Sedangkan sifat  jual beli  tanah Adat menurut effendi  perangin  (Perangin, 1989), adalah:
1. Contant atau tunai
Contant atau tunai, artinya harga tanah yang dibayar itu bias seluruhnya, tetapi bias juga sebagian. Tetapi biarpun dibayar sebagian, menurut hukum dianggap telah dibayar penuh. Pembayaran harga dan penyerahan haknya dilakukan pada saat bersamaan. Pada saat itu, jual beli  menurut hukum telah selsai. Sisa harga yang belum dibayar dianggap sebgai hutang piutang kepada bekas pemilik tanah (penjual).
2. Terang
Terang artinya jual beli tanah tersebut dlakukan dihadapan kepala desa (kepala adat) yang tidak hanya bertindak sebagai saksi tetapi dalamkedudukanya sebagai pihak yang menanggung bahwa jual beli tersebut tidak melanggar hukum yang berlaku. Jual beli tanah menurut hukum Adat terdapat suatu perbuatan hukum, yaitu perpindahan dari penjual kepada pembeli pada saat dibayarnya harga tanah secara  tunai  (contant) oleh  pembeli  kepada  penjual.  Jual  beli  tanah menurut hukum  Adat  bukan  merupakan  suatu  perjanjian  keperdataan  seperti  yang dikemukakan Santoso (2010):
“Jual beli menurut hukum adat bukan lah merupakan perjanjian jual beli sebagaimana yang ditegaskan dalam Pasal  1457 BW,  melainkan suatu  perbuatan hukum yang dimaksudkan untuk memindahakan hak atas tanah dari pemegang hak (penjual) kepada pihak lain (pembeli) dengan pembayaran sejumlah uang secara tunai (contant) dan dilakukan di hadapan kepala desa /kepala adat setempat (bersifat terang)” .

## Akibat Hukum yang Ditimbulkan Jual Beli Tanah
Jual  beli  tanah yang  tidak  dilakukan  di  hadapan PPAT  bukanlah jual  beli  yang mengakibatkan pemindahan hak atas tanah kepada pembeli.  Tegasnya perbuatan tersebut tidak melahirkan jual beli, Paling jauh baru menimbulkan perjanjian jual beli yang masih harus diikuti  dengan jual beli  yang sebenarnya (Harsono, 2003), yaitu perjanjian jual beli yang harus dilakukan di muka PPAT, jika memang dikehendaki bahwa haknya akan beralih  kepada pihak yang  telah membayar harga tanahnya (Perangin,  1989). Karena  setiap  peralihan  hak  atas  tanah harus  dilakukan  dan dicatatkan dihadapan PPAT guna memperoleh  Akta jual  beli  tanah sebagai bukti untuk mengalihkan dan mendaftarkan peralihan hak atas tanah di kantor Pertanahan dimana tanah itu  terdapat sesuai  dengan isi  dari  pasal 37 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.
Peralihan hak atas tanah melalui jual beli yang akan didaftarkan di kantor pertanahan harus dibuktikan dengan akta jual beli yang dibuat oleh PPAT, ketika pemilik atau pihak yang mengalihkan dan mendaftarkan tanah tersebut tidak dapat membuktikan jual beli tanah yang akan didaftarkan itu dengan akta yang dibuat oleh PPAT maka Kantor pertanahan akan menolak Peralihan dan Pendaftaran tanah itu.
Bukti akta jual beli tanah yang dibuat oleeh PPAT sebagai syarat pendaftaran tanah ini  berlaku  bagi  pendaftaran peralihan hak atas  tanah yang  telah didaftarkan di kantor  pertanahan  maupun  untuk  pendaftaran  tanah  pertamakali,  untuk
pendaftaran tanah pertamakali harus dibuktikan dengan akta   jual beli yang dibuat dihadapan PPAT apabila jual beli tanah itu dilakukan     setelah tahun 1993 dan dalam surat C desa masih atas nama pemilik yang lama, hal ini dikarenakan bahwa setelah tahun 1993 surat tanah C desa atau biasa disebutsebagai leter C ini tidak sudah tidak diterbitkan  lagi  oleh  pemerintah  melalui  Surat  Edaran  Direktur  Jenderal  Pajak NOMOR  SE  -  15/PJ.6/1993. Leter  C  sendiri  bukanlah  merupakan  bukti  tanda kepemilikan tanah akan tetapi merupakan tanda pembayaran pajak. Sedangkan bagi jual beli  yang  dilakukan sebelum  tahun 1993 dan surat  C desa  sudah atas nama pembeli maka proses pendaftaran tanah dapat dilakukan tanpa PPAT.
Salah  satu  sebab  berakhirnya  kepemilikan  seseorang  atas  tanah  adalah  karena kematian.  Karena  dengan  adanya  peristiwa  hukum  ini  mengakibatkan  adanya peralihan harta kekayaan dari orang yang meninggal, baik harta kekayaan material maupun  immaterial  kepada  ahli  waris  orang  yang  meninggal  tersebut.  Dengan meninggalnya seseorang ini maka akan ada pewaris, ahli waris dan harta kekayaan. Pewaris adalah orang  yang meninggal  dunia dan  meninggalkan harta kekayaan, sedangkan ahli  waris  adalah orang yang  berhak  atas harta kekayaan dari  orang meninggal. Dan harta kekayaan yang ditinggalkan bisa immaterial maupun material, harta kekayaan material antara lain tanah, rumah ataupun benda lainnya.
Hukum Waris  adalah suatu hukum  yang  mengatur peninggalan harta seseorang yang telah meninggal dunia diberikan  kepada yang berhak, seperti keluarga dan masyarakat yang lebih  berhak. Hukum Waris yang berlaku  di  Indonesia ada tiga yakni: Hukum Waris Adat, Hukum Waris Islam dan Hukum Waris Perdata. Setiap daerah memiliki  hukum  yang  berbeda-beda sesuai  dengan sistem  kekerababatan yang mereka anut.  Peralihan hak milik atas tanah diatur dalam Pasal 20 ayat 2 UUPA yaitu hak milik dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain. Pengertian tentang kata “beralih”  adalah suatu  peralihan hak  yang  dikarenakan pemilik  hak  telah meninggal dunia maka haknya dengan sendiri menjadi beralih kepada ahli warisnya. Pasal 20 ayat (2) UUPA menyatakan bahwa hak milik atas tanah dapat beralih dan dapat dialihkan kepada pihak lain. Ada dua bentuk peralihan hak atas tanah atau hak milik yang dapat dijelaskan sebagai berikut (Santoso, 2010):
1. Beralih adalah berpindahnya hak atas tanah atau hak milik dari pemegang haknya kepada  pihak  lain  karena  pemegang  haknya  meninggal  dunia  atau  melalui pewarisan. Peralihan hak atas tanah atau hak milik  ini  terjadi karena hukum, artinya  dengan  meninggalnya  pemegang  hak  (subyek),  maka  ahli  warisnya memperoleh  hak  atas  tanah atau  hak  milik  tersebut.  Dimana  subyek  dalam beralihnya  hak  atas  tanah  atau  hak  milik  harus  memenuhi  syarat  sebagai pemegang hak atas tanah atau hak milik.
2. Dialihkan/pemindahan hak adalah berpindahnya hak atas tanah atau hak milik dari  pemegang  (subyek)  haknya  kepada  pihak  lain  karena  suatu  perbuatan hukum  yang  sengaja  dilakukan  dengan  tujuan  agar  pihak  lain  tersebut memperoleh hak tersebut. Dalam dialihkan/pemindahan hak di sini, pihak yang mengalihkan/memindahkan hak  harus  berhak  dan  berwenang memindahkan hak, sedangkan bagi pihak yang memperoleh hak harus memenuhi syarat sebagai pemegang hak atas tanah atau hak milik.
Bentuk-bentuk perbuatan hukum yang melahirkan hak atas tanah yaitu dengan cara beralih dan dialihkan sebagaimana diuraikan diatas antara lain dapat berupa jual
beli,  hibah,  tukar  menukar,  pemasukan  dalam  perusahaan  dan  lelang.  A.P. Parlindungan mengatakan bahwa peralihan hak-hak tanah seluruhnya, dapat terjadi karena penyerahan, pewarisan, pewarisan-legaat, penggabungan budel, pencabutan hak, lelang. Penyerahan ini dapat berwujud jual beli, hibah ataupun tukar menukar dan pewakafan.
Pewarisan suatu hak terjadi jika yang mempunyai hak meninggal dunia. Peralihan karena wasiat legaat, suatu lembaga  yang  berlaku  di  kalangan masyarakat yang tunduk kepada Hukum Perdata. Penggabungan Budel dapat terjadi jikalau hak atas suami isteri dan salah satu meninggal dunia maka jika salah satu daripadanya adalah ahli  waris dapat mengajukan permohonan pencatatan hak atas namanya dengan melampirkan Surat  Keterangan Kewarisan. Pencabutan hak dapat  terjadi karena pembebasan (Parlindungan, 1990).
Pewarisan hak milik atas tanah tetap harus berlandaskan pada ketentuan Undang – Undang Pokok  Agraria dan  Peraturan Pelaksanaannya. Penerima peralihan hak milik  atas  tanah  atau  pemegang  hak  milik  atas  tanah  yang  baru  haruslah berkewarganegaraan Indonesia sesuai  dengan ketentuan pasal 9  Undang-undang Pokok Agraria dan pasal 21 ayat (1) UUPA bahwa warga Negara Indonesia tunggal saja  yang  dapat  mempunyai  hak  milik,  dengan  tidak  membedakan  kesempatan antara  laki – laki  dan  wanita  yang  mempunyai  kesempatan  yang  sama  untuk memperoleh suatu hak atas tanah serta untuk mendapat manfaat dan hasilnya, baik bagi diri sendiri maupun keluarganya.
Simbol  untuk hukum modern adalah kepastian hukum setiap orang akan melihat fungsi  hukum  modern  sebagai  yang  menghasilkan  kepastian  hukum.  Dalam masyarakat yang  awam  dan  masyarakat modern  sangat  membutuhkan  adanya kepastian dalam berbagai interaksi antara para anggotanya. Kepastian hukum atau Rechtssicherkeit Security, Rechtssicherkeit adalah sesuatu yang baru, yaitu sejak hukum itu  dituliskan,  dipositifkan  dan  menjadi  publik.  Kepastian  hukum  itu  adalah Sircherkeit des Rechts Selbst (kepastian tentang hukum itu sendiri), ada empat hal yang berhubungan dengan makna kepastian hukum:
a. Bahwa hukum itu positif artinya bahwa ia adalah peraturan perundang
b. Bahwa hukum ini  didasarkan pada fakta ( Tatsachen ), bukan suatu rumusan tentang penilaian yang nanti akan dilakukan oleh  hakim, seperti  “kemauan ba ik”, “kesopanan”
c. Bahwa  fakta  itu  harus  dirumuskan  dengan  cara  yang  jelas  sehingga menghindari  kekeliruan  dalam  pemaknaan,  disamping  itu  juga  mudah dijalankan.
d. Hukum positif itu boleh sering berubah-ubah.
Kepastian hukum merupakan pertanyaan yang hanya bisa dijawab secara normatif, bukan  pada  real  action  atau  das  sein  nya.  Kepastian  hukum  secara  normatif merupakan  suatu  peraturan  yang  dibuat  dan  diundangkan  secara  pasti  karena mengatur jelas dan logis.  Jelas  dalam artian tidak menimbulkan keraguan-raguan (multitafsir) dan logis dalam artian ia menjadi suatu sistem norma dengan norma lain sehingga tidak menimbulkan kekaburan norma.
Dalam realitas  kehidupan kita  ditengah-tengah masyarakat terdapat fakta bahwa masih  banyak  persoalan/sengketa  tanah  yang  berawal  dari  belum  terciptanya
kepastian  hukum  atas  sebidang  tanah  seperti  masih  adanya  sengketa/perkara dibidang pertanahan sebagai akibat baik karena belum terdaftarnya hak atas tanah maupun  setelah  terdaftarnya  hak  atas  tanah,  dalam  artian  setelah  tanah  itu bersertifikat. Persoalan kepastian hukum masih menjadi hambatan dalam kegiatan penyelenggaraan negara dan pembangunan. Hal tersebut  dikarenakan peraturan yang tumpang tindih, tidak konsisten, tidak jelas sehingga terjadi multitafsir.
Terkait  peralihan hak  atas tanah karena pewarisan yang tidak  didaftarkan pada kantor pertanahan diatas maka akibat hukum yang timbul adalah secara materiil hak dan kewajiban pewaris langsung beralih pada para ahli waris tersebut, tetapi para ahli  waris  tersebut  tidak  dapat  melakukan  perbuatan hukum.  Dapat dikatakan bahwa  para  ahli  waris  tersebut  tidak  mendapatkan  kepastian  hukum  apabila peralihan hak atas tanah karena pewarisan tersebut tidak didaftarkan pada kantor pertanahan.
Dengan kata lain bahwa dengan terdaftarnya hak kepemilikan atas tanah seseorang warga masyarakat maupun badan hukum oleh negara dan dengan diterbitkan tanda bukti kepemilikan berupa sertifikat hak atas tanah, negara akan memberikan jaminan keamanan terhadap pemilikan tanah serta agar dapat dimanfaatkan secara optimal. Sebaliknya  terhadap  tanah-tanah  yang  tidak  didaftarkan  maka  negara  tidak menjamin kepastian hukum dan haknya bagi pemilik atau yang menguasainya. Dalam  jual  beli  tanah  belum  besertifikat  sangat  memungkinkan  adanya  akibat hukum yang ditimbulkan yakni tak terjadinya peralihan hak atas tanah serta tak pasti peralihan  hak  atas  tanah,  serta  tak  terjaminnya  kepastian  hukumnya  juga perlindungan hukumnya. Untuk bisa mendapatkan kepastian hukum, masyarakat yang melangsungkan tindakan hukum ini bersamaan peralihan hak atas tanah yaitu jual beli, wajib melangsungkan pendaftaran peralihan hak atas tanah. Sebab itu pada hal jual beli tanah tak bisa terselesaikan sebegitu saja pada seluruh pihak terkait, tapi supaya jual beli terkait sah berdasarkan hukum jadi perlunya campur tangan pejabat berwenang guna terselesaikannya serta seluruh peralihan hak milik atas tanah sebab jual beli  wajib menuruti aturan serta prosedur yang diatur ataupun teramanatkan oleh keberlakuan undang-undang.
Jadi seluruh peralihan hak milik  atas tanah sebab jual beli  wajib terdaftar dengan telah bersertifikat maupun belum  didaftarkan, berlandaskan ketentuan termaksud pada Pasal 19 UUPA, seperti yang sudah teratur pada Pasal 23 ayat (1) UUPA, yang mana  dalam  ketentuan  Peraturan  Pemerintah  Nomor  24  Tahun  1997  tentang pendaftaran Tanah.
Beralihnya  hak  atas  tanah  pada  jual  beli  kepada  tanah  belum  terdaftarkan membuattimbulnya akibat hukum yakni ruginya kepada sipihak pemegang hak atas tanah  sebab  tiadanya  penjaminan  kepastian  hukum  sama  seperti  kegunaan pendaftaran tanah yakni sebagai penjaminnya kepastian hukum dan kepastian hak atas tanah, dimana bisa menguasai selaku  fisik, namun tak terbuktinya kepemilikan terkait  selaku  yuridis  seperti  tercantumkan pada ketentuan Pasal  19 UUPA dan sesuai pada Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.
Seperti  teramanat pada  Pasal  37  Peraturan  Pemerintah  Nomor  24  Tahun  1997 mengenai Pendaftaran Tanah, serta banyaknya juga ditemukannya tanah objek jual beli terkait belum didaftarkan. Mengakibatkan timbulnya akibat yakni peralihan hak atas  tanah  oleh  sebab  jual  beli  kepada  tanah yang  belum  didaftarkan tak  bisa
didaftarkan lalu tak bisa diperolehnya tanda bukti hak sebagaimana yuridis  yakni sertifikat  selaku  alat pembuktian  terkuat, sebagaimana termaksud  pada Pasal  19 UUPA dan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.
Akibat  hukum  yang  sangat  banyak  ditemukan  seperti  terjadinya  sengketa kepemilikan hak atas tanah, kurangnya bukti yang menunjukan objek tanah tersebut membuat objek tanah tersebut tidak memiliki kepastian hukum sehingga keabsahan kepemilikannya tidak bisa ditentukan, yang sangat dirugikan dari jual beli hak milik atas tanah yang belum  bersertifikat biasanya sangat merugikan sipembeli  karena sipembeli  ketika  terjadinya  sengketa  dari  tanah  yang  dibeli  itu    tidak  bisa menunjukan alat pembuktian yang kuat berupa sertifikat.
Akibat hukum Jual beli ini juga bisa saja merugikan pemilik tanah atau penjual yang mana  harga  jual  tanahnya  akan  lebih  murah  dari  harga  tanah  yang  sudah disertifikatkan, atau bisa saja jual beli  ini dapat dibatalkan atau tidak terjadi sama sekali karena tidak adanya alat pembuktian yang kuat (Putra, 2019).
Akibat hukum bagi pembeli terhadap peristiwa jual beli dibawah tangan adalah jual beli  dengan pejabat tanpa PPAT tetaplah ash,  karena sudah  terpenuhinya syarat sahnya jual beli menurut UUPA yaitu syarat materil yang bersifat tunai, terang, dan rill. Jual beli yang dilakukan kedua belah pihak tersebut juga sudah memenuhi syarat jual beli menurut pasal 1329 KUHPerdata yaitu syarat sahnya perjanjian. Akan tetapi pembeli tidak bisa membelik namakan status sertifikat tanah tersebut dikarenakan ia hanya mempunyai  bukti  transaksi pembayaran hanya dengan selembar  kwitansi tanpa adanya akta yang dibuat oleh PPAT, karena pemindah tanganan hak atas tanah melalui jual beli harus dibuktikan dengan akta tersebut. Apabila suatu saat timbul sengketa maka kwitansi tersebut masih bisa disangkal dan bisa mempunyai kekuatan hukum jika diakuik oleh kedua belah pihak atau dikuatkan lagi dengan alat bukti lainnya.
Pelanggaran  secara  hukum  bidang  pertanahan  yang  sudah  ditetapkan  dapat dikenakan  hukum  pidana maupun  hukum  perdata. Akan  tetapi  penyimpangan fungsi  kantor  pertanahan dalam  melakukan  pelayanan administrasi  pertanahan belum  memilkik  aturan yang  menjelaskan secara speifik.  Dalam  UU No  5/1960 tentang  peraturan  dasar  pokok-pokok  agraria  datau  UUPA  memang  sudah disebutkan  dalam  pasal  52  ayat  (2).  Baha  peraturan pemerintah dan  peraturan perundang-undangan yang dimaksud daladm paal 19, 22, 24, 26 ayat (1), 46.47.48.49 ayat  (3)  dan  50  ayat  (2)  dapat  memberikan  ancaman  pidana  ata  pelanggaran peraturannya dengan hukuman kurungan selama-lamanya 3 bulan dan/atau denda setinggi-tinggnya 10 ribu.
Beberapa pasal tersebut terkait dengan administrasi pertanahan. Meninjau besarnya denda dan kurungan, sepertinya terlalu sederhana dengan kerugian yang dialami oleh  masyarakat karena adanya malpraktik. Dengan demikian diperlukan sebuah peraturan  perundangan yang  mengatur  secara  lebih  spesifik  berkaitan  dengan pelayanan administrasi pertanahan (Sutedi, 2009).

## Perlindungan Hukum terhadap Pembeli Hak Atas Tanah karena Jual Beli terhadap Tanah yang Belum Didaftarkan
Pasal 28 ayat (1) undang- undang dasar 1945 menyebutkan bahwa: ”Setiap orang berhak atas pengakuan , jaminan, perlindungan  dan kepastian hukum yang adil serta perlakuan yang sama di hadapan hukum.
Berbagai  pengalaman  historis  telah  membuktikan  bahwa  tanah  sangat  lengket dengan perilaku masyarakat bahkan tanah dapat menimbulkan masalah bila seni- sendi perubahan tidak memiliki norma sama sekali. Betapa pentingnya tanah sebagai sumber daya hidup, maka tidak ada sekelompok masyarakat di dunia ini yang tidak memiliki aturan-atauran atau norma-norma tertentu dalam permasalahan tanah ini, penduduk  bertambah, pemikiran  manusia berkembang  dan  berkembang  pulalah sistem, pola, struktur dan tata cara manusia menentukan sikapnya terhadap tanah. Seiring dengan perubahan dan perkembangan pola pikir, pola hidup dan kehidupan manusia maka dalam soal pernanahan pun terjadi perubahan, terutama dalam hal pemilikan dan penguasannya dalam hal ini tentang kepastian hukum dan kepastian hak atas tanah yang sedang atau akan dimilikinya (Setyarini, 2014).
Didalam perbuatan hukum hak atas tanah, asas nemo plus juris dikenal disamping iktikad baik yaitu asas yang melindungi pemegang hak yang sebenarnya. Asas ini dalam  hukum  pertanahan mempunyai  daya  kerja  untuk  memberikan  kekuatan pembuktian bagi peta dan daftar umum yang ada dikantor pertanahan. Penerapan asa ini  berarti memberikan perlindungan kepada pemegang hak yang sebenarnya sehingga selalu terbuka kemungkinan untuk mengadakan gugatan bagi pihak yang merasa memiliki  dan dapat membuktikan kepemilikannya kepada pihak lain yang meskipun  namanya telah terdaftar dalam  daftar umum  yang  terdapat di  kantor pertanahan.
Masyarakat  khususnya  ahli  waris  yangh  peralihan  hak  atas  tanah  karena pewarisannya  tidak  didaftarkan  pada  kantor  pertanahan  hendaknya  harus mendapatkan perlindungan hukum terlebih dahulu, idealnya wujud perlindungan hukum  preventif  karena  hukum  ini  merupakan  perlindungan  yang  diberikan pemerinah dengan tujuan untuk  mencegah sebelum  terjadi pelanggaran. Hal ini terdapat dalam peraturan perundang-undangan dengan maksud mencegah suatu pelanggaran serta memberikan rambu-rambu atau bataan-batasan dalam melakukan suatu kewajiban. Perlindungan preventif ini hendaknya harus mempunyai kejelasan, kesesuaian  antara  jenis  dan  materi  muataa,  keseimbangan,  keserasian  dan keselarasan.

## SIMPULAN DAN SARAN
1. Peralihan hak atas tanah dengan jual beli  pada tanah yang belum  bersertifikat menjadikan akibat hukum yakni tak dapat terbentuknya peralihan atas hak atas tanah ataupun tak sahnya peralihan terkait serta  tiadanya penjamin kepastian hukum serta perlindungan hukum.
2. Untuk menjaga eksistensi  dari tanah, maka harus didaftarkan terlebih  dahulu sehingga dimasa yang akan datang tidak ada permasalahan antara pemilik tanah dengan dinas terkait.
3. Secara hukum legalitas, tanah harus diupayakan untuk didaftarkan secara resmi.

## DAFTAR PUSTAKA
Hajati, Sri, dkk.2020. Buku Ajar PolitIK Hukum Pertanahan.
Harsono, Boedi.  2003. Hukum  Agraria Indonesia Sejarah Pembentukan Undang- Undang Pokok Agraria Isi Dan Pelaksanaaanya, Djambatan, Jakarta.
Nugroho,  Heru.  2001,  Menggugat  Kekuasaan  Negara, Surakarta, Muhamadyah University Press.
Parlindungan,  A.P.  1990,  Pedoman  Pelaksanaan UUPA  Dan  Tata  Cara  Pejabat Pembuat Akta Tanah, Cet.VI, Alumni, Bandung.
Perangin (Ed),  Effendi.1989. Hukum Agraria Indonesia Suatu Telaah  Dari Sudut Pandang Praktis Hukum, Jakarta, Rajawali.
Putra, A., I Made. 2019, Jurnal Analogi Hukum, Volume 1, Nomor 3, 2019. CC-BY-SA 4.0 License, Fakultas Hukum Universitas Warmadewa: Bali.
Rosandi,  P.,  Baiq  Henni. Akibat  Hukum  Jual  Beli  Hak  Ata  Tanah yang  Belum Didaftarkan, Jurnal IUS, vol 4 Nomor 3.
Setiyarini, Puji., Eka. 2014. Jurnal Akibat Hukum Peralihan Hak atas tanah karena pewarisan yang tidak didaftarkan pada kantor pertanahan Menurut pasal 42 peraturan  pemerintah  nomor  24  tahun  1997  tentang  pendaftaran  tanah. Fakultas Hukum Universitas Brawijaya: Malang.
Santoso, Urip .2010. Pendaftaran dan Peralihan Hak Atas Tanah. Jakarta: Kencana Pernada Media Group.
Soekanto (Ed), Sorjono.1983. Hukum Adat Indonesia, Jakarta, Rajawali
Sutedi, Adrian. 2009. Peralihan Hak Atas Tanah dan Pendaftarannya sinar grafika: Jakarta.
Widyastuti,  Enny.  2011. Jual  Beli  tanah  di  Bawah  Tangan  Menurut  Perspektif Kepastiamn Hukum.
Wignjodipoero,  Soerojo. 1973, Pengantar dan  Azas-azas Hukum  Adat, Bandung, Alumni.