REFORMA AGRARIA HAMBATAN DAN TANTANGAN DI KABUPATEN KARAWANG 1
Pamungkas Satya Putra, S.H., M.H Fakultas Hukum, Universitas Singaperbangsa Karawang Jl. H.S Ronggowaluyo, Teluk Jambe Timur Karawang pamungkas.satya.putra@gmail.com
Naskah diterima: 5 April; direvisi: 26 April; disetujui: 16 Mei

## ABSTRAK
Tujuan  diadakannya  pendaftaran  tanah  oleh  Pemerintah  untuk  menjamin  kepastian hukum.  Untuk  itu  diperlukan  adanya  kaidah  hukum  yang  dapat  dipergunakan  oleh Negara Indonesia dalam mengatur tatanan kehidupan dalam masyarakat. Pendaftaran tanah  diselenggarakan  dengan  mengingat  keadaan  Negara  dan  masyarakat.  Metode pendekatan  yang digunakan dalam penelitian ini adalah metode pedekatan normatif, spesifikasi  penelitian  yang  digunakan  yaitu  deskriptif.  Kendala  pelaksanaan pendaftaran tanah terhadap masyarakat di Kantor Agraria dan Tata Ruang Kabupaten Karawang disebabkan oleh pelaksanaan peralihan hak atas tanah. Kendala disebabkan karena  adanya  faktor  intern  dan  faktor  ekstern.  Penyelesaian  terhadap  kendala pelaksanaan  pendaftaran  tanah  di  Kantor  Agraria  dan  Tata  Ruang  Kabupaten Karawang pertama dimulai dengan memperkuat kinerja yang transparan akuntabilitas serta melakukan pengawasan.
Kata kunci: Reforma Agraria, Pendaftaran Tanah, Kepastian Hukum.
1 Tulisan  ini  disampaikan  pada  acara  “Sosialisasi  Reforma  Agraria  dengan  Stakeholder  di  Daerah”, Kementerian  Agraria  dan  Tata  Ruang,  Kamis  17  Januari  2019  di  Hotel  Swiss-Bellinn  Karawang,  Jl.  A.  Yani Nomor 29, Tanjungpura, Karawang Barat, Kabupaten Karawang, Jawa Barat.
∽ Volume 4 ∽ Nomor 1 ∽ Mei 2019 ∽
∽ Jurnal Ilmiah Hukum De’Jure : Kajian Ilmiah Hukum ∽ Reforma Agraria Hambatan dan Tantangan di Kabupaten Karawang ∽ Pamungkas Satya Putra ∽

## REFORMA AGRARIA RESTRICTIONS AND CHALLENGES IN THE DISTRICT KARAWANG
Pamungkas Satya Putra, S.H., M.H Faculty of Law, University of Singaperbangsa Karawang Jl. H.S Ronggowaluyo, Teluk Jambe Karawang East pamungkas.satya.putra@gmail.com

## ABSTRACT
The  purpose  of  holding  land  registration  by  the  Government  is  to  guarantee  legal certainty. For this reason, there is a need for legal rules that can be used by the State of  Indonesia  in  regulating  the  order  of  life  in  society.  Land  registration  is  held keeping  in  mind  the  state  and  community  conditions.  The  approach  method  used  in this  study  is  a  normative  approach  method,  the  research  specifications  used  are descriptive. Constraints on the implementation of land registration for the community at  the  Karawang  District  Agrarian  and  Spatial  Office  were  caused  by  the implementation  of  the  transfer  of  land  rights.  Constraints  are  caused  by  internal factors  and  external  factors.  Completion  of  the  obstacles  to  the  implementation  of land  registration  at  the  Karawang  District  Agrarian  and  Spatial  Office  first  began with  strengthening  the  performance  of  transparent  accountability  and  conducting supervision.
Keyword: Agrarian Reform, Land Registration, Legal Certainty.
∽ Volume 4 ∽ Nomor 1 ∽ Mei 2019 ∽
∽ Jurnal Ilmiah Hukum De’Jure : Kajian Ilmiah Hukum ∽ Reforma Agraria Hambatan dan Tantangan di Kabupaten Karawang ∽ Pamungkas Satya Putra ∽

## A. Latar belakang
Tanah sangat erat sekali hubungannya dengan kehidupan manusia. Setiap orang tentu  memerlukan  tanah,  bahkan  bukan  hanya  dalam  kehidupannya,  untuk  matipun manusia  masih  memerlukan  sebidang  tanah.  Jumlah  luasnya  tanah  yang  dapat dikuasai  oleh  manusia  terbatas  sekali,  sedangkan  jumlah  manusia  yang  berhajat terhadap  tanah  senantiasa  bertambah.  Selain  bertambah  banyaknya  jumlah  manusia yang memerlukan tanah untuk tempat perumahan, juga kemajuan dan perkembangan ekonomi,  sosial-budaya  dan  teknologi  menghendaki  pula  tersedianya  tanah  yang banyak  umpamanya  untuk  perkebunan,  peternakan,  pabrik-pabrik,  perkantoran tempat  hiburan  dan  jalan-jalan  untuk  perhubungan.  Berhubung  oleh  karena  itu, bertambah  lama  dirasakan  seolah-olah  tanah  menjadi  sempit,  menjadi  sedikit, sedangkan  permintaan  selalu  bertambah,  maka  tidak  heran  jika  nilai  tanah  menjadi meningkat  tinggi.  Tidak  seimbangnya  antara  persediaan  tanah  dengan  kebutuhan akan tanah itu, telah menumbulkan berbagai persoalan yang banyak segi-seginya. 2 Sehubungan  dengan  itu  agar  terwujudnya  kepastian  hukum  terhadap  hak-hak atas  tanah  bisa  dilakukan  melalui  sarana  pendaftaran  tanah  di  Badan  Pertanahan Nasional. Pasal 19 ayat (1) Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria tentang pendaftaran tanah menyebutkan bahwa:
“Untuk  menjamin  kepastian  hukum  oleh  Pemerintah  diadakan pendaftaran  tanah  di  seluruh  wilayah  Indonesia  menurut  ketentuan- ketentuan yang diatur dengan peraturan pemerintah”.
Pasal tersebut diatas, menegaskan bahwa tujuan diadakannya pendaftaran tanah oleh  Pemerintah  untuk  menjamin  kepastian  hukum.  Kepastian  hukum  yang  dijamin itu,  meliputi  kepastian  mengenai  letak,  batas,  luas  tanah,  status  tanah,  orang  yang berhak atas tanah, dan pemberian surat berupa sertifikat. 3 Hukum di Indonesia sangat penting  untuk  mengatur  kehidupan  masyarakat,  sehingga  segala  bentuk  kejahatan dapat  diselesaikan  dengan  seadil-adilnya.  Dengan  adanya  hukum  dapat menghindarkan pelanggaran yang dapat dilakukan oleh masyarakat ataupun penegak hukum  itu  sendiri.  Untuk  itu  diperlukan  adanya  kaidah  hukum  yang  dapat dipergunakan  oleh  Negara  Indonesia  dalam  mengatur  tatanan  kehidupan  dalam masyarakat. Pendaftaran tersebut meliputi: 4
1. Pengukuran, perpetaan dan pembukuan tanah;
2. Pendaftaran hak-hak atas tanah dan peralihan hak-hak tersebut;
3. Pemberian surat-surat tanda bukti hak, yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat.
Pendaftaran  tanah  diselenggarakan  dengan  mengingat  keadaan  Negara  dan masyarakat, keperluan lalu lintas sosial ekonomi serta kemungkinan penyelenggaraannya.  Tanah  merupakan  hajat  hidup  setiap  orang,  itu  benar  adanya. Setiap jengkal tanah di mata hukum keagrariaan harus jelas status hak dan pemegang
2 K. Wantjik Saleh, Hak Anda Atas Tanah, (Jakarta: Ghalia Indonesia, 1977), hlm. 7.
3 Ibid., hlm. 59.
4 M. Yamin Lubis dan Abd. Rahim Lubis, Hukum  Pendaftaran  Tanah, (Bandung: Mandar Maju, 2008), hlm. 4.
∽ Volume 4 ∽ Nomor 1 ∽ Mei 2019 ∽
∽ Jurnal Ilmiah Hukum De’Jure : Kajian Ilmiah Hukum ∽ Reforma Agraria Hambatan dan Tantangan di Kabupaten Karawang ∽ Pamungkas Satya Putra ∽
haknya.  Misalnya,  Sertifikat  Hak  Milik  (SHM)  jelas  bukan  Tanah  Negara (TN)  dan berbeda  kriterianya  dengan  tanah-tanah  hak  guna  bangunan  (HGB),  hak  guna  usaha (HGU), dan lain-lain. Begitupun siapa-siapa saja yang boleh menguasai/memilikinya serta  peruntukan  penggunaan  tanahnya  mempunyai  kriteria-kriteria  yang  berbeda. Tanah  hak  milik  ataupun  tanah  hak-hak  lainnya  wajib  didaftarkan  di  Badan Pertanahan  Nasional  (BPN).  Bukti  bahwa  tanah  tersebut  telah  terdaftar  adalah sertifikat  tanah,  yang  sekaligus  sebagai  bukti  penguasaan/pemilikan  pemegang  atas tanah tersebut. 5
Hingga saat ini masih banyak pemegang hak yang belum mendaftarkan hak atas tanahnya,  adanya  berbagai  faktor  yang  menghambat  sehingga  mempengaruhi  minat para  pemegang  hak  untuk  mendaftarkan  tanahnya,  para  pemegang  hak  mungkin cukup  sadar  akan  pentingnya  mendaftarkan  hak  atas  tanah  yang  dimiliki  namun karena  adanya  faktor  penghambat  tersebut  yang  mengurangi  minat  para  pemegang hak  untuk  mendaftarkan  tanahnya  termasuk  di  Kantor  Agraria  dan  Tata  Ruang Kabupaten Karawang.

## B. Perumusan Masalah
Berdasarkan  latar  belakang  masalah  diatas  maka  penulis  dapat  merumuskan permasalahan sebagai berikut :
1. Bagaimana kendala pelaksanaan pendaftaran tanah terhadap masyarakat di Kantor Agraria dan Tata Ruang Kabupaten Karawang?
2. Bagaimana penyelesaian terhadap kendala pelaksanaan pendaftaran tanah di Kantor Agraria dan Tata Ruang Kabupaten Karawang?
C. Tujuan Penulisan
Tujuan dilakukannya penelitian ini adalah:
1. Untuk  menganalisis  kendala  pelaksanaan  pendaftaran  tanah  terhadap masyarakat di Kantor Agraria dan Tata Ruang Kabupaten Karawang.
2. Untuk  mendeskripsikan terhadap kendala pelaksanaan pendaftaran tanah di Kantor Agraria dan Tata Ruang Kabupaten Karawang.

## D. Metode Penelitian
Metode  pendekatan  yang  digunakan  dalam  penelitian  ini  adalah  metode pedekatan normatif, spesifikasi penelitian yang digunakan yaitu deskriptif. Penarikan kesimpulan  dari  hasil  penelitian  yang  sudah  dikumpulkan  dilakukan  dengan  metode analisis  normatif  kualitatif. 6 Normatif  yaitu  mempergunakan  sumber-sumber  data sekunder saja yaitu peraturan perundang-undangan, keputusan-keputusan pengadilan, teori-teori hukum dan pendapat-pendapat para sarjana hukum terkemuka. 7 Kualitatif karena  merupakan  proses  analisis  data  tanpa  menggunakan  rumus  dan  angka-anga yang berasal dari informasi-informasi hasil studi kepustakaan yaitu data yang diambil dari  instansi-instansi  terkait  dengan  masalah  yang  dibahas  yaitu  “Reforma  Agraria Hambatan dan Tantangan di Kabupaten Karawang”. 8
5 R.  Soehendi, Penyelesaian  Sengketa  Tanah  Sesudah  Berlakunya  Undang-Undang  Pokok  Agraria, (Surabaya: Usana Offest Printing, 1999), hlm. 53.
6 Soerjono Soekanto, Pengantar Penelitian Hukum , (Jakarta: UI Press, 2008), hlm. 51.
7 Ronny H. Soemitro, Metodologi Penelitian Hukum , (Semarang: Ghalia Indonesia, 1982), hlm. 9.
8 Lihat  juga  Pamungkas  Satya  Putra,  “Kewenangan  Mahkamah  Kehormatan  Dewan  Terhadap  Dugaan Pelanggaran Kode Etik Anggota Dewan Perwakilan Rakyat Republik Indonesia”, Jurnal Ilmiah Hukum De’Jure:
∽ Volume 4 ∽ Nomor 1 ∽ Mei 2019 ∽
∽ Jurnal Ilmiah Hukum De’Jure : Kajian Ilmiah Hukum ∽ Reforma Agraria Hambatan dan Tantangan di Kabupaten Karawang ∽ Pamungkas Satya Putra ∽

## E. Kerangka Teoretis dan Yuridis
1. Kepastian Hukum Dalam Pendaftaran Tanah
Pasal 1 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 menjelaskan bahwa: Pendaftaran  Tanah  merupakan  rangkaian  kegiatan  yang  dilakukan  oleh Pemerintah secara terus menerus, berkesinambungan dan teratur, meliputi pengumpulan, pengolahan, pembukuan, dan penyajian serta pemeliharaan data  fisik  dan  data  yuridis  dalam  bentuk  peta  dan  daftar,  mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun, termasuk pemberian surat  tanda  bukti  haknya  bagi  bidang-bidang  tanah  yang  sudah  ada haknya dan hak milik atas satuan rumah susun serta hak-hak tertentu yang membebaninya.
Pasal  19  ayat  (1)  Undang-undang  Nomor  5  Tahun  1960  tentang  Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria menjelaskan bahwa:
Pemerintah  adalah  penyelenggara  Pendaftaran  tanah  di  seluruh  wilayah Republik Indonesia yang bertujuan untuk menjamin kepastian hukum dan melindungi  atas  tanah  yang  ada  diwilayah  Negara  Kesatuan  Republik Indonesia.
Pasal 19 Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok- Pokok Agraria mempertegas lagi dengan menyatakan bahwa:
Penyelenggaraaan tanah itu dengan mengadakan:
1. Pengukuran, pemetaan, pembukuan tanah;
2. Pendaftaran hak-hak atas tanah dan peralihan hak-hak tersebut;
3. Pemberian  surat-surat  tanda  bukti,  yang  berlakunya  sebagai  alat pembuktian yang kuat.
Pasal 19 Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok- Pokok  Agraria  tersebut  ditujukan  kepada  Pemerintah  untuk  mengatur  dan menyelenggarakan pendaftaran tanah di seluruh wilayah Negara Republik Indonesia. 9 Dengan  demikian  bahwa  kegiatan  pendaftaran  tanah  itu  merupakan  kewajiban  yang harus  dilaksanakan  oleh  Pemerintah  secara  terus  menerus  dalam  rangka menginventarisasikan  data-data  berkenaan  dengan  hak-hak  atas  tanah  menurut Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria dan  Peraturan  Pemerintah  Nomor  10  Tahun  1961  yang  telah  disempurnakan  lagi dengan  Peraturan  Pemerintah  Nomor  24  Tahun  1997  tentang  Pendaftaran  Tanah. Demikian  penting  data  tersebut,  maka  data-data  itu  diperoleh  dengan  cara  yang seksama  dan  seteliti  mungkin  oleh  Petugas  Pendaftaran  Tanah,  baik  data  yang menyangkut  subyek  hak  atas  tanah  ataupun  data-data  yang  menyangkut  obyek  hak atas  tanahnya.  Data-data  yang  ada  di  kantor  Pendaftaran  Tanah,  dikelompokkan menjadi 2 (dua) bagian yaitu:
Kajian  Ilmiah  Hukum ,  Volume  1  Nomor  1,  2016.  Lihat  juga  Pamungkas  Satya  Putra,  “Accountability  of Construction  Services  Contract  by  Village  Government  In  Karawang  District”, Yustisia ,  Volume  3  Nomor  3, 2014.
9 Parlindungan, Pendaftaran Tanah Di Indonesia , (Bandung: CV. Mandar Maju, 1999), hlm. 25.
∽ Volume 4 ∽ Nomor 1 ∽ Mei 2019 ∽
∽ Jurnal Ilmiah Hukum De’Jure : Kajian Ilmiah Hukum ∽ Reforma Agraria Hambatan dan Tantangan di Kabupaten Karawang ∽ Pamungkas Satya Putra ∽
a. Kelompok Data Yuridis
Menghimpun data-data tentang nama hak atas tanah, siapa pemegangnya, peralihan  dan  pembebanannya  jika  ada,  semuanya  ini  dihimpun  dalam Buku Tanah.
b. Kelompok Data Fisik
Menghimpun data-data tentang letak tanah di mana, panjang /lebar tanah serta batas-batas tanah semuanya ini dihimpun dalam Surat Ukur.
Peraturan Perundang-undangan yang menjadi landasan hukum bagi pendaftaran tanah yaitu:
a. Undang-undang  Nomor  5  Tahun  1960  (LN  1960  No.  104)  tentang
Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA):
1). Pasal  19  Undang-undang  Nomor  5  Tahun  1960  tentang  Dasar-
Dasar Pokok Agraria menyebutkan bahwa: a). Untuk  menjamin  kepastian  hukum  oleh  pemerintah  diadakan pendaftaran  diseluruh  wilayah  Republik  Indonesia  menurut ketentuan-ketentuan yang diatur dalam Peraturan Pemerintah.
b). Pendaftaran tersebut dalam ayat (1) Pasal 6 meliputi :
(1). Pengukuran, perpetaan dan pembukuan tanah;
(2). Pendaftaran hak-hak atas dan peralihan hak tersebut;
(3). Pemberian surat-surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat. c).Pendaftaran  tanah  diselenggarakan  dengan  mengingat  keadaan Negara  dan  masyarakat,  keperluan  lalu  lintas  sosial  ekonomi serta  kemungkinan  penyelenggaraannya,  menurut  pertimbangan Menteri Agraria. d).Dalam peraturan pemerintah diatur biaya-biaya yang bersangkutan dengan pendaftaran yang dimaksud dalam ayat (1) diatas,  dengan  ketentuan  bahwa  rakyat  yang  tidak  mampu dibebaskan dari pembayaran biaya-biaya tersebut. 2). Pasal  23  Undang-undang  Nomor  5  Tahun  1960  tentang  Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria menyebutkan bahwa:
a).Hak  milik,  demikian  pula  setiap  peralihan,  hapusnya  dan pembenahannya dengan hak-hak lain harus didaftarkan menurut ketentuan-keentuan yang termaksud dalam Pasal 19.
b).Pendaftaran  termaksud  dalam  ayat  (1)  merupakan  alat pembuktian  yang  kuat  mengenai  hapusnya  hak  milik  serta sahnya peralihan dan pembebasan tersebut.
3). Pasal  32  Undang-undang  Nomor  5  Tahun  1960  tentang  Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria menyebutkan bahwa: a).Hak guna usaha, termasuk syarat-syarat pemberiannya, demikian pula  setiap  peralihan  dan  hapusnya  hak  tersebut,  harus didaftarkan  menurut  ketentuan-ketentuan  yang  dimaksud  dalam Pasal 19.
∽ Volume 4 ∽ Nomor 1 ∽ Mei 2019 ∽
∽ Jurnal Ilmiah Hukum De’Jure : Kajian Ilmiah Hukum ∽ Reforma Agraria Hambatan dan Tantangan di Kabupaten Karawang ∽ Pamungkas Satya Putra ∽
b).Pendaftaran  termaksud  dalam  ayat  (1)  merupakan  alat pembuktian     yang  kuat  mengenai  peralihan  serta  hapusnya  hak guna  usaha,  kecuali  dalam  hak-hak  itu  hapus  karena  jangka waktunya berakhir.
4). Pasal  38  Undang-undang  Nomor  5  Tahun  1960  tentang  Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria menyebutkan bahwa:
a).Hak  guna  bangunan,  termasuk  syarat-syarat  pemberiannya, demikian  juga  setiap  peralihan  danhapusnya  hak  tersebut  harus didaftarkan menurut ketentuan-ketentuan yang dalam Pasal 19.
b).Pendaftaran  termaksud  dalam  ayat  (1)  merupakan  alat pembuktian  yang  kuat  mengenai  hapusnya  hak  guna  bangunan serta  sahnya  peralihan  hak  tersebut,  kecuali  dalam  hal  hak  itu hapus karena jangka waktunya berakhir.
Pasal  19  Undang-undang  Nomor  5  Tahun  1960  tentang  Peraturan Dasar  Pokok-Pokok  Agraria  merupakan  perintah  untuk  melakukan pedaftaran  tanah  yang  ditujukan  kepada  pemerintah.  Sedangkan Pasal  23,  Pasal 32 dan Pasal 38 Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960  tentang  Peraturan  Dasar  Pokok-Pokok  Agraria  merupakan perintah  umtuk  melakukan  pendaftaran  hak  atas  tanah  yang ditujukan  kepada  para  pemegang  hak  yang  bersangkutan  agar mereka memperoleh kepastian tentang hak mereka tersebut. 10
b. Peraturan  Pemerintah  Nomor  24  Tahun  1997  tentang  Pendaftaran Tanah;
c. Peraturan Menteri Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3  Tahun  1997  tentang  Ketentuan  Pelaksanaan  Peraturan  Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.
Peraturan Pemerintah ini merupakan peraturan lanjutan dari Pasal 12, Pasal 23, Pasal 32 dan Pasal 38 Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok  Agraria  yang  mengatur  hal  pendaftaran  tanah  secara  terperinci  dan disempurnakan  lagi  dengan  dikeluarkannya  Peraturan  Pemerintah  Nomor  24  Tahun 1997  tentang  Pendaftaran  Tanah  serta  disusul  dengan  diundangkannya  beberapa Peraturan Menteri dalam Negeri sebagai peraturan pelaksanaannya.
2. Sistem Pendaftaran Tanah
Sistem  pendaftaran  tanah  yang  dianut  oleh  beberapa  Negara  yang menyelenggarakan pendaftaran tanah, yaitu sebagai berikut: 11

## a. Sistem Torens
Suatu  sistem  yang  diciptakan  oleh  Sir  Robert  Torrens,  putera  dari salah satu pendiri koloni di Australia Selatan. Adapun sistim Torrens ini lebih terkenal dengan nama “The Real Property Act” atau “Torrens Act” yang mulai berlaku di Australia Selatan sejak tanggal 1 Juli 1858. Sistem
10 Bachtiar Efendi, Pendaftaran Tanah di Indonesia , (Jakarta: Rajawali Pers, 1993), hlm. 45.
11 Effendi  Perangin, Hukum  Agraria  Indonesia  Suatu  Telaah  dari  Sudut  Praktisi  Hukum ,  (Jakarta:  CV. Rajawali, 1990), hlm. 66.
∽ Volume 4 ∽ Nomor 1 ∽ Mei 2019 ∽
∽ Jurnal Ilmiah Hukum De’Jure : Kajian Ilmiah Hukum ∽ Reforma Agraria Hambatan dan Tantangan di Kabupaten Karawang ∽ Pamungkas Satya Putra ∽
Torrens  ini  dipakai  sekarang  di  kepulauan  Fiji,  Canada,  Negara  bagian Iowa  Amerika  Serikat,  Yamaika  Trinidad,  Brazilia,  Aljazair,  Tunisia, Kongo,  Spanyol,  Denmark,  Norwegia,  dan  Malaysia.  Dalam  memakai sistem  ini,  Negara-negara  tersebut  melihat  pengalaman-pengalaman  dari negara  lain  jadi  detailnya  agak  menyimpang  dari  sistem  asli  tetapi  pada hakekatnya  adalah  Sistem  Torrens  yang  disempurnakan  dengan tambahan-tambahan  dari  perubahan-perubahan  yang  disesuaikan  dengan hukum  materialnya  masing-masing  Negara  tersebut,  tetapi  tata  dasarnya adalah sama yakni The Real Property Act.
Adapun sertifikat tanah menurut Sistem Torrens ini merupakan alat bukti pemegang hak atas tanah yang paling lengkap serta tidak bisa untuk diganggu  gugat.  Ganti  rugi  terhadap  pemilik  sejati  adalah  melalui  dana asuransi. Untuk merubah buku tanah adalah tidak mungkin terjadi kecuali jika  memperoleh  sertifikat  tanah  dengan  cara  pemalsuan  dengan  tulisan atau diperolehnya dengan cara penipuan.
b. Sistem Positif
Sistem  Positif  dilaksanakan  di  Jerman  dan  Swiss.  Menurut  Sistem Positif ini, suatu sertifikat tanah yang diberikan itu adalah berlaku sebagai tanda  bukti  hak  atas  tanah  yang  mutlak  serta  merupakan  satu-satunya tanda bukti hak atas tanah. Ciri pokok sistem ini ialah, bahwa pendaftaran tanah  adalah  menjamin  dengan  sempurna  bahwa  nama  yang  terdaftar dalam  buku  tanah  adalah  tidak  dapat  dibantah,  kendatipun  ternyata bukanlah  pemilik  tanah  yang  berhak  atas  tanah  tersebut.  Sistem  Positif memberikan  kepercayaan  yang  mutlak  kepada  buku  tanah.  Pejabat- pejabat  balik  nama  tanah  dalam  sistem  ini  memainkan  peranan  yang sangat aktif. Mereka menyelidiki apakah hak atas tanah yang dipindahkan itu dapat untuk daftarkan ataukah tidak. Menyelidiki identitas para pihak, wewenangnya  dan  apakah  formalitas-formalitas  yang  disyaratkan  untuk itu  telah  dipenuhi  ataukah  tidak.  Menurut  Sistem  Positif  ini  hubungan hukum  antara  hak  dari  orang  yang  namanya  terdaftar  dalam  buku  tanah dengan pemberi hak sebelumnya terputus sejak hak tersebut didaftarkan.
Dengan  demikian,  Sistem  Positif  ini  memberikan  suatu  jaminan yang mutlak terhadap buku tanah, kendati pun ternyata bahwa pemegang sertifikat bukanlah pemilik tanah yang sebenarnya. Oleh karena itu pihak ketiga  yang  beritikad  baik  yang  bertindak  berdasarkan  bukti  tersebut menurut  Sistem  Positif  ini  mendapatkan  jaminan  mutlak  walaupun ternyata  bahwa  segala  keterangan  yang  tercantum  dalam  setifikat  tanah tersebut adalah tidak benar.
c. Sistem Negatif
Menurut Sistem Negatif ini ialah bahwa segala apa yang tercantum di  dalam  sertifikat  tanah  dianggap  benar  sampai  dapat  dibuktikan  suatu keadaan  yang  sebaliknya  (tidak  benar)  di  muka  sidang  Pengadilan. Adapun  asas  peralihan  hak  atas  tanah  menurut  sistem  ini  adalah  asas Memo  Plus  Yuris yakni  melindungi  pemegang  hak  atas  tanah  yang sebenarnya  dari  tindakan  orang  lain  yang  mengalihkan  haknya  tanpa
∽ Volume 4 ∽ Nomor 1 ∽ Mei 2019 ∽
∽ Jurnal Ilmiah Hukum De’Jure : Kajian Ilmiah Hukum ∽ Reforma Agraria Hambatan dan Tantangan di Kabupaten Karawang ∽ Pamungkas Satya Putra ∽
diketahui  pemegang  hak  yang  sebenarnya.  Ciri  pokok  sistem  Negatif ini ialah  bahwa  pendaftaran  tanah  tidaklah  menjamin  bahwa  nama-nama yang  terdaftar  dalam  buku  tanah  tidak  dapat  untuk  dibantah  jika  nama yang  terdaftar  bukanlah  pemilik  sebenarnya.  Hak  dari  nama  yang terdaftar ditentukan oleh hak dari pemberi hak sebelumnya perolehan hak tersebut merupakan mata rantai perbuatan hukum dalam pendaftaran hak atas tanah. Ciri pokok lainnya dari sistem Negatif ini ialah bahwa Pejabat Balik Nama Tanah berperan pasif artinya pejabat yang bersangkutan tidak berkewajiban  untuk  menyelidiki  kebenaran  dari  surat-surat  yang diserahkan kepadanya.
Menurut Urip Santoso, hak bangsa Indonesia atas tanah mempunyai sifat  komunalistik,  artinya  semua  tanah  yang  ada  dalam  wilayah  Negara Republik  Indonesia  merupakan  tanah  bersama  rakyat  Indonesia  yang bersatu  sebagai  bangsa  Indonesia.  Sifat  religious  dari  hak  bangsa Indonesia atas tanah adalah seluruh tanah yang ada dalam wilayah Negara Indonesia  merupakan  karunia  Tuhan  Yang  Maha  Esa. 12 Selanjutnya  hak bangsa Indonesia atas tanah bersifat abadi, artinya hubungan antar bangsa Indonesia dan tanah akan berlangsung tiada putus untuk selamanya. Sifat abadi  artinya  selama  tanah  bersama  tersebut  masih  ada  pula,  dalam keadaan  bagaimanapun  tidak  ada  sesuatu  kekuasaan  yang  akan  dapat meniadakan hubungan tersebut.
Hak  menguasai  Negara  atas  tanah  diatur  dalam  Pasal  33  ayat  (2) Undang-Undang  Dasar  Negara  Republik  Indoneisa  Tahun  1945  cabang- cabang  produksi  yang  penting  bagi  Negara  dan  menguasai  hajat  hidup orang  yang  banyak  dikuasai  oleh  Negara,  Bumi,  dan  air  dan  kekayaan alam  yang  terkandung  di  dalamnya  dikuasai  oleh  Negara  dan dipergunakan  untuk  sebesar-besarnya.  Kemakmuran  rakyat,  penerapan dalam sistem pendaftaran tanah juga merupakan bagian dari pelaksanaan kewenangan  pemerintah  untuk  memberikan  jaminan  pada  warga negaranya terhadap hak milik. 13
Hak menguasai Negara merupakan suatu konsep yang mendasarkan pada  pemahaman  bahwa  Negara  adalah  suatu  organisasi  kekuasaan  dari seluruh  rakyat  sehingga  bagi  pemilik  kekuasaan,  upaya  mempengaruhi pihak  lain  menjadi  sentral  yang  dalam  hal  ini  dipegang  oleh  Negara. Pengelolaan  sumber  daya  alam  yang  dilakukan  dan  diusahakan  oleh Negara  bermuara  pada  suatu  tujuan  yaitu  sebesar-besarnya  kemakmuran rakyat.  Tujuan  tersebut  menjadi  tanggung  jawab  Negara  sebagai konsekuensi  dari  hak  menguasai  terhadap  bumi,  dan  air  dan  kekayaan alam  yang  terkandung  di  dalamnya.  Selain  itu  juga  merupakan  jaminan dan  bentuk  perlindungan  terhadap  sebesar-besarnya  kemakmuran  rakyat
12 Urip Santoso, Hukum Agraria Kajian Komprehensif , Cet. I, (Jakarta: Kencana, 2012), hlm. 77-78.
13 Indra Nolind, UUD 1945 , (Bandung: Pustaka Tanah Air, 2010), hlm. 41.
∽ Volume 4 ∽ Nomor 1 ∽ Mei 2019 ∽
∽ Jurnal Ilmiah Hukum De’Jure : Kajian Ilmiah Hukum ∽ Reforma Agraria Hambatan dan Tantangan di Kabupaten Karawang ∽ Pamungkas Satya Putra ∽
dan  kesejahteraan  umum  atas  dasar  keadial  sosial  bagi  seluruh  rakyat Indonesia. 14

## F. Hasil Pembahasan
1.  Kendala  Pelaksanaan  Pendaftaran  Tanah  Terhadap  Masyarakat  di Kantor Agraria dan Tata Ruang Kabupaten Karawang
Sesuai  dengan  Peraturan  Pemerintah  Nomor  24  Tahun  1997,  mengenai pendaftaran peralihan hak atas tanah, telah diatur serta telah ditunjuk instansi maupun pejabat-pejabat  yang  diberi  tugas  dan  wewenang  dalam  pelaksanaan  pelayanan pendaftaran  peralihan  hak  atas  tanah,  termasuk  juga  cara-cara  yang  ditempuh  bagi setiap pemohon maupun syarat-syarat yang harus dipenuhi dalam memperoleh suatu hak atas tanah yang dimilikinya. Untuk waktu penyelesaian pendaftaran peralihan hak atas tanah untuk tanah hak milik yang bersertifikat ini sekitar 11-20 hari. 15
Tetapi  kenyataannya,  waktu  yang  dipergunakan  untuk  menyelesaikan  tersebut sampai berbulan-bulan lamanya. Hal ini dikarenakan dalam pelaksanaannya terdapat berbagai  macam  hambatan-hambatan  yang  menyebabkan  pelaksanaan  pendaftaran peralihan hak atas tanah ini selesai tidak tepat pada waktunya, baik dari faktor intern maupun  faktor  ekstern.  Hambatan-hambatan  yang  berasal  dari  faktor  intern, mengakibatkan  masyarakat  merasa  kecewa  karena  pelayanan  pendaftaran  peralihan hak atas tanah ini berkesan lambat, tidak sesuai dengan waktu yang telah ditentukan dan membutuhkan waktu yang lebih lama dari yang sebenarnya.
Sedangkan  hambatan  yang  berasal  dari  faktor  ekstern,  masih  banyak masyarakat  yang  dalam  melakukan  peralihan  hak  atas  tanahnya  tidak  dibuat dihadapan PPAT sekaligus tidak dilakukannya pendaftaran peralihannya pada Kantor Pertanahan. Hambatan-hambatan yang terjadi antara lain: 16
a. Hambatan-hambatan yang timbul dari faktor intern, dalam hal ini pada Kantor  Pertanahan.  Hambatan  yang  ada  pada  Kantor  Pertanahan, dibedakan  menjadi  dua  yakni  hambatan  dalam  segi  teknis  atau pelaksana dan hambatan dalam segi pembukuan. Hambatan dalam segi teknis  atau  pelaksana,  maksudnya  hambatan  yang  dilihat  dari  segi pelaksana,  dalam  hal  ini  menyangkut  sumber  daya  manusia, diantaranya:
1). Kurangnya  sumber  daya  manusia,  dalam  hal  ini  tenaga  ahli  di bidang pertanahan, yang menangani pendaftaran peralihan hak atas tanah  tersebut  pada  Sub  Seksi  peralihan  hak  pembebanan  dan PPAT. Pelaksanaan pelayanan pendaftaran peralihan hak atas tanah bukan  merupakan  pekerjaan  yang  ringan  akan  tetapi  merupakan pekerjaan  yang  berat  yang  banyak  membutuhkan  tenaga  ahli  di bidangnya. Di Kantor Pertanahan Kabupaten ini, jumlah tenaga ahli yang  menangani  pelaksanaan  pendaftaran  peralihan  hak  atas  tanah karena  jual  beli  ini  masih  sangat  terbatas.  Hal  ini  dilihat  dari
14 Winahyu Erwiningsih , Hak Menguasai Negara Atas Tanah , Cet I, (Yogyakarta: UII, 2009), hlm. 82.
15 Achmad Sodiki, Politik Hukum Agraria , Cet. I, (Jakarta: Konpress, 1991), hlm. 91.
16 Elza  Syarief, Menyelesaikan  Sengketa  Tanah  Melalui  Pengadilan  Khusus  Pertanahan ,  (Jakarta: Kepustakaan Populer Gramedia, 2012), hlm. 112.
∽ Volume 4 ∽ Nomor 1 ∽ Mei 2019 ∽
∽ Jurnal Ilmiah Hukum De’Jure : Kajian Ilmiah Hukum ∽ Reforma Agraria Hambatan dan Tantangan di Kabupaten Karawang ∽ Pamungkas Satya Putra ∽
menumpuknya  pekerjaan  pendaftaran  peralihan  hak  atas  tanah  ini, yang  menyebabkan  pelayanan  menjadi  sangat  lambat  dan  tidak tepat  waktu.  Begitu  juga  pada  petugas  pengukuran,  jika  dalam  hal tanah  yang  dialihkan  tersebut  belum  bersertifikat,  walaupun  sudah ada  petugas  ukur  keliling  yang  sudah  terjadwal,  sering  juga terlambat dalam melakukan pengukuran, dikarenakan jumlah tenaga ukur  sangat  terbatas.  Keterlambatan  ini  dikarenakan  banyaknya pekerjaan  dari  petugas  ukur  yang  lebih  penting  dari  pada pengukuran  di  lapangan  yang  akhirnya  pekerjaan  pengukuran menjadi tertunda. 2). Benturan  kepentingan  pegawai  antara  kepentingan  pekerjaan dengan kepentingan pribadinya, yang keduanya sama-sama penting.
Kurangnya tenaga ahli dalam pekerjaan ini menyebabkan terjadinya benturan  kepentingan  antara  kepentingan  pribadi  pegawai  dengan kepentingan  pekerjaan,  yang  keduanya  dirasakan  terlihat  penting.
Hal ini pula  yang menyebabkan pelaksanaan pendaftaran peralihan hak  atas  tanah  ini  tidak  lancar,  dan  menghambat  waktu penyelesaiannya. 3). Kesibukan  Kantor  Pertanahan  dalam  hal  ini  Kantor  Agraria  dan Tata  Ruang  Kabupaten  Karawang.  Pekerjaan  Kantor  Pertanahan Kabupaten  Karawang  sangat  padat.  Kesibukannya  terkadang menunda  pekerjaan  ini  untuk  beberapa  waktu  lamanya,  karena dirasakan ada sesuatu kepentingan yang harus diselesaikan terlebih dahulu,  yang  sangat  penting  dari  pekerjaan  lain.  Misalnya,  untuk kepentingan dinas, yang mengharuskan Kepala Kantor meninggalkan  semua  pekerjaan  di  Kantor  Pertanahan  tersebut. Sehingga waktu penyelesaian pekerjaan ini menjadi tertunda sampai beberapa  waktu  yang  lama.  Hambatan  dari  segi  teknis  atau pelaksana ini menyebabkan pandangan masyarakat menjadi negatif mengenai  pelaksanaan  pendaftaran  peralihan  hak  atas  tanah  di Kantor  Agraria  dan  Tata  Ruang  Kabupaten  Karawang.  Dengan adanya  sumber  daya  manusia  yang  masih  sangat  terbatas,  Kepala Sub  Seksi  peralihan  hak  pembebanan  dan  PPAT  memang mengakui,  bahwa merupakan  sebagian  sebab  dari  belum  lancarnya kegiatan pelaksanaan pendaftaran peralihan hak atas tanah tersebut. Maka  wajarlah  kiranya  dengan  kekurangan  tenaga  ahli, penyelesaian pekerjaan ini menjadi terlambat karena kurang adanya keseimbangan  antara  tenaga  yang  tersedia  dan  tugas  yang  harus diselesaikan. 17
17 Ibid. , hlm. 115.
∽ Volume 4 ∽ Nomor 1 ∽ Mei 2019 ∽
∽ Jurnal Ilmiah Hukum De’Jure : Kajian Ilmiah Hukum ∽ Reforma Agraria Hambatan dan Tantangan di Kabupaten Karawang ∽ Pamungkas Satya Putra ∽
Dari  segi  pembukuan,  maksudnya  hambatan  yang  dilihat  dari  segi pembukuannya atau pencatatannya, diantaranya: 18
1). Pencarian  buku  tanah  yang  tidak  ditemukan  Ketika  PPAT  akan melakukan  pendaftaran  peralihan  hak  atas  tanah  tersebut,  terlebih dahulu  harus  dicari  buku  tanah  yang  sesuai  dengan  sertifikat  yang bersangkutan,  untuk  mengetahui  apakah  data-data  yang  ada  dalam sertifikat sesuai dengan data-data yang ada dalam buku tanah yang bersangkutan  sekaligus  untuk  mencatat  adanya  peralihan  dan hapusnya  hak  atas  tanah  khususnya  karena  jual  beli.  Dalam pencarian  buku  tanah  tersebut  kadang-kadang  mengalami hambatan, diantaranya tidak ditemukannya buku tanah pada almari arsip buku tanah, hal ini dikarenakan buku tanah yang bersangkutan sedang dipakai/digunakan oleh bagian lain dan belum dikembalikan pada  almari  arsip  buku  tanah.  Hal  ini  mengakibatkan  pencocokan dan pencatatan pada buku tanah mengenai telah terjadinya peralihan hak atas tanah tesebut mengalami keterlambatan, karena menunggu buku  tanah  tersebut  selesai  diproses  oleh  bagian  lain.  Begitu  juga buku  tanah  yang  akan  digunakan,  ternyata  hilang.  Hilangnya  buku tanah  ini  pada  Kantor  Agraria  dan  Tata  Ruang  Kabupaten Karawang,  dapat  juga  dikarenakan  ketidakteraturan  para  pegawai dalam menyimpan kembali buku tanah tersebut dalam almari arsip atau  buku  tanah  tersebut  telah  usang  termakan  oleh  waktu. 19 Di mana  hilangnya  buku  tanah  tersebut  harus  melalui  berita  acara kehilangan,  untuk  dibuatkan  buku  tanah  yang  baru  lagi  yang memakan  proses  yang  sangat  lama.  Hal  inilah  yang  menghambat proses  penyelesaian  pendaftaran  peralihan  hak  atas  tanah  tersebut yang tidak selesai tepat pada waktunya.
2). Pengisian  akta-akta  khususnya  jual  beli  yang  dibuat  oleh  PPAT yang  kurang  lengkap,  kurang  teliti  dan  cenderung  tidak  sempurna dalam  pembuatan  aktanya.  Hal  ini  terletak  pada  banyaknya halaman-halaman yang berisi pasal-pasal dalam akta jual beli yang tidak terpakai, tidak dilakukan pencoretan. Pada setiap perubahannya  atau  penambahannya  pada  akta  jual  beli  tersebut tidak  dibubuhkan  paraf  oleh  PPAT  maupun  para  pihak  serta  tidak dibubuhkan cap stempel PPAT  yang bersangkutan. Sehingga harus dikembalikan  pada  PPAT  yang  bersangkutan,  untuk  segera melengkapinya.  Hal  inilah  yang  menyebabkan  pelaksanaan pendaftaran  peralihan  hak  atas  tanah  ini  menjadi  tertunda  dan berkesan sangat lambat.
3). Berkas-berkas  yang  diperlukan  untuk  melakukan  pendaftaran peralihan hak atas tanah karena jual beli tersebut, tidak lengkap atau
18 Jawakil Butar Butar, Kendala Pelaksanaan Pendaftaran Hak Atas Tanah Pertama Kali (Studi Kasus di Kantor Pertanahan Kota Medan) , Tesis Universitas Diponogoro, Program Studi Magister Ilmu Hukum, 2007.
19 Ibid. , hlm. 119.
∽ Volume 4 ∽ Nomor 1 ∽ Mei 2019 ∽
∽ Jurnal Ilmiah Hukum De’Jure : Kajian Ilmiah Hukum ∽ Reforma Agraria Hambatan dan Tantangan di Kabupaten Karawang ∽ Pamungkas Satya Putra ∽
kurang lengkap. Hal ini dilihat dari foto kopi KTP yang sudah tidak berlaku lagi ataupun belum dilegalisir oleh pejabat yang berwenang, begitu pula  sertifikat  yang akan dilakukan peralihan haknya belum dilakukan  pengecekan  terlebih  dahulu.  Di  mana  pengecekan sertifikat  tersebut  dilakukan  oleh  PPAT  sebelum  melakukan pembuatan akta jual beli tanah. Berkas yang kurang lengkap inilah yang  nantinya  dikembalikan  kepada  pemohon  untuk  dilengkapi terlebih  dahulu.  Hal  ini  akan  memperpanjang  waktu  pendaftaran peralihannya sehingga berkesan pelaksanaanya sangat lambat.
4). Tanah  yang  akan  dilaksanakan  pendaftaran  peralihannya  tersebut ternyata dalam keadaan sengketa. Dalam hal ini Kantor Pertanahan menolak  untuk  diadakan  pendaftaran  peralihan  karena  jual  beli tersebut,  selama  tanah  tersebut  masih  bersengketa  dengan  pihak lain.
b. Hambatan yang dihadapi masyarakat
Dalam  pelaksanaan  pendaftaran  tanah,  tidak  terlepas  dari  adanya peran  serta  masyarakat  sebagai  pemengang  hak  atas  tanah.  Namun demikian,  masyarakat  juga  mengalami  hambatan-hambatan  sehingga pelaksanaan  pendaftaran  peralihan  hak  milik  tidak  berjalan  dengan maksud dan harapan yang di inginkan. Beberapa faktor penghambat yang timbul  terdiri  dari  dari  faktor  ekstern,  dalam  hal  ini  masyarakat Kabupaten Karawang sendiri, yakni: 20
1). Kurangnya Pemahaman Masyarakat
Dari  hasil  kuesioner  yang  disebarkan  penulis,  menunjukkan kurangnya  pemahaman  masyarakat  akan  arti  pentingnya  pelaksanaan pendaftaran  peralihan  hak  milik  atas  tanah.  Masih  banyaknya masyarakat,  khususnya  pada  desa  yang  terpencil  yang  dalam melakukan  peralihan  hak  atas  tanahnya  melalui  jual  beli  yang dilakukan di bawah tangan, tidak dilakukan di hadapan PPAT. Mereka beranggapan  dengan  dilakukannya  peralihan  hak  atas  tanah  melalui jual  beli  tersebut  yang  dilakukan  di  bawah  tangan,  yang  hanya bermodalkan materai, dan disaksikan oleh para pihak, jual beli tersebut dianggap  sah,  tanpa  didaftarkannya  pada  Kantor  Pertanahan  setempat dan  beranggapan  bahwa  pemilik  tanah  sudah  pasti  mendapatkan  hak atas  tanah  dan  jaminan  kepastian  hukum.  Hal  ini  disebabkan  masih banyaknya  masyarakat  Kabupaten  Karawang  yang  belum  mengetahui secara jelas  tentang  pelaksanaan  pendaftaran  peralihan  hak  atas  tanah di  Kantor  Pertanahan  Kabupaten  Karawang  serta  syarat-syarat  yang harus  dipenuhi  dalam  pelaksanaan  pendaftaran  peralihan  hak  atas tanah  karena  jual  beli  tersebut  yang  tidak  diketahui  oleh  masyarakat Kabupaten Tanah Karawang.
2). Biaya Pendaftaran Yang Mahal
20 Winahyu Erwiningsih, Hak Menguasai Negara Atas Tanah , Cet. I, (Yogyakarta: UII, 2009), hlm. 89.
∽ Volume 4 ∽ Nomor 1 ∽ Mei 2019 ∽
∽ Jurnal Ilmiah Hukum De’Jure : Kajian Ilmiah Hukum ∽ Reforma Agraria Hambatan dan Tantangan di Kabupaten Karawang ∽ Pamungkas Satya Putra ∽
Bagi  masyarakat  khususnya  daerah  yang  terpencil,  biaya  yang dikeluarkan  untuk  melakukan  peralihan  hak  atas  tanahnya  sampai dengan  pendaftaran  peralihannya  cukup  mahal,  dan  mengeluarkan biaya  yang  sangat  besar,  serta  melalui  proses  yang  berbelit-belit  dan lama.  Sehingga  bagi  masyarakat  golongan  ekonomi  lemah,  biaya tersebut dirasakan sangat mahal. Yang pada kenyataannya masyarakat ekonomi  lemah  merasa  malas  dan  enggan  untuk  melakukan peralihannya  pada  PPAT  dan  melakukan  pendaftaran  peralihannya pada  Kantor  Pertanahan,  yang  dirasa  hanya  memakan  waktu  yang sangat  lama,  yang  hanya  akan  menyita  waktu  kerja  mereka.  Mereka tidak  menyadari  bahwa  dengan  tidak  didaftarkannya  peralihan tersebut,  mereka  akan  kesulitan  dalam  memperoleh  sertifikat  atas namanya.
Begitu pula terkadang masyarakat, terutama di daerah perdesaan yang  dalam  melakukan  pendaftaran  peralihan  hak  atas  tanahnya melalui perantara Kepala Desa, karena kesibukan kepentingan pribadi Kepala Desa untuk mengurusi hal lain, mengakibatkan pendaftaran ke Kantor  Agraria  dan  Tata  Ruang  Kabupaten  Karawang  menjadi tertunda  untuk  beberapa  waktu  lamanya.  Keterlambatan  dan penundaan  oleh  Kepala  Desa  inilah  yang  menyebabkan  pendaftaran peralihan hak atas tanah berkesan lama. 21
3). Amanat undang-undang perpajakan
Sekarang  yang  ingin  mendaftarkan  tanah  disamping  harus memenuhi  biaya  pemohon  yang  ditetapkan  aturan  pendaftaran  tanah juga  ada  biaya-biaya  lain  atas  perintah  undang-undang  yang  tidak dapat diabaikan seperti Undang-undang Nomor 21 Tahun 2001 tentang BPHTB  dan  Undang-undang  Nomor  12  Tahun    1985  tentang  Pajak Bumi  dan  Bangunan.  Semua  biaya  yang  dibebankan  dari  ketentuan aturan  pendaftaran  tanah  itu  sendiri  menjadi  orang  enggan  untuk mendaftarkan  tanahnya  apalagi  di  daerah  perdesaan.  Di  samping mahalnya  biaya  yang  harus  dikeuarkan  dalam  pelaksanaan  peralihan hak  milik,  invesatasi  undang-undang  perpajakan  juga  mempengaruhi kurangnya minat masyarakat untuk mendaftarkan tanahnya. 22
Undang-undang  Nomor  2  Tahun  1985  tentang  Pajak  Bumi  dan  Bangunan menyebutkan  bahwa,  yang  menjadi  subjek  pajak  adalah  orang  atau  badan  hukum yang  secara  nyata  mempunyai  sesuatu  hak  atas  bumi  dan  atau  memperoleh manfaat atas  bumi  dan/atau  memiliki,  menguasai  atau  memperoleh  manfaat  tanah  dan bangunan.  Masyarakat  sering  beranggapan  bahwa  apabila  mereka  melakukan peralihan  hak  di  hadapan  pejabat  PPAT  atau  di  Kantor  Pertanahan  setempat  maka mereka  harus  membayar  pajak  yang  mahal  atas  tanah  yang  dialihkan  tersebut
21 Maria S.W Sumardjono, Kebijakan Pertanahan Antara Regulasi dan Implementasi , (Jakarta: Kompas, 2001), hlm. 100.
22 Ibid. , hlm. 111.
∽ Volume 4 ∽ Nomor 1 ∽ Mei 2019 ∽
∽ Jurnal Ilmiah Hukum De’Jure : Kajian Ilmiah Hukum ∽ Reforma Agraria Hambatan dan Tantangan di Kabupaten Karawang ∽ Pamungkas Satya Putra ∽
sehingga  mereka  merasa  enggan  bahkan  cenderung  mengabaikan  masalah pendaftaran tanah tersebut. Mereka lebih memilih untuk tidak memiliki akta jual beli daripada harus membayar pajak yang menurut mereka cukup mahal. 23
2.  Penyelesaian  Terhadap  Kendala  Pelaksanaan  Pendaftaran  Tanah  di Kantor Agraria dan Tata Ruang Kabupaten Karawang
Konflik yang berkepanjangan apabila dibiarkan dengan tidak adanya peraturan hukum  yang  kurang  jelas  akan  menggangu  keseimbangan  tatanan  hidup bermasyarakat  dan  ketertiban  masyarakat  dalam  berusaha  untuk  memenuhi kebutuhannya.  Untuk  mengakhiri  adanya  konflik  diantara  pihak-pihak  atau penyandang  kepentingan  tersebut  maka  diperlukan  adanya  perangkat  atau  aturan tentang  hak  dan  kewajiban  yang  jelas,  yang  tertuang  dalam  peraturan  hukum  yang dibuat  oleh  Negara.  Hal  ini  sebagai  konsekuensi  pengakuan  negara  terhadap  hak seseorang  atau  suatu  masyarakat  hukum,  maka  negara  wajib  memberi  jaminan kepastian  hukum  terhadap  kepemilikan  (tanah)  masyarakat  tersebut  melalui  proses pendaftaran  tanah,  bahwa  perlindungan  atas  kepastian  hukum  terhadap  hak-hak  atas tanah merupakan syarat mutlak dalam dunia usaha demi kelancaran investasi. 24
Kasus-kasus  pertanahan  merupakan  persoalan  yang  kronis  dan  bersifat  klasik serta berlangsung dalam kurun waktu tahunan bahkan puluhan tahun dan selalu ada di mana-mana, hal ini membawa dampak yang negatif bagi perkembangan dunia usaha. Sengketa dan konflik pertanahan adalah bentuk permasalahan yang sifatnya kompleks dan  multidimensi.  Oleh  karena  itu  usaha  pencegahan,  penanganan  dan penyelesaiannya  harus  memperhitungkan  berbagai  aspek  baik  hukum  maupun  non hukum.  Seringkali  penanganan  dan  penyelesaian  terhadap  konflik  pertanahan dihadapkan  pada  dilema-dilema  antara  berbagai  kepentingan  yang  sama-sama penting.  Prosedural  pendaftaran  tanah  merupakan  hal  yang  sangat  penting,  hal  ini disebabkan karena faktor ini merupakan pendukung pelaksanaan pembangunan yang berkelanjutan  dan  pembangunan  yang  dilaksanakan  merupakan  upaya  sadar  yang dilakukan  oleh  masyarakat  untuk  mencapai  kehidupan  lebih  baik.  Proses pembangunan dewasa ini akan senantiasa bersentuhan dengan lingkungan dalam hal ini  adalah  penggunaan  tanah  itu  sendiri,  yang  dapat  memunculkan  permsalahan- permasalahan  yang  sifatnya  sangat  kompleks,  seperti  halnya  dalam  prosedural pendaftaran  tanah,  sebagai  suatu  jaminan  kepastian  hukum,  terhadap  tanah  yang dimiliki masyarakat. 25
Mengenai  Pelaksanaan  Pendaftaran  Peralihan  Hak  Milik  masih  banyak masyarakat melakukan pendaftarannya dengan perantaran Kepala Desa. Penyelenggaraan Pendaftaran Tanah tidak lepas dari fungsi pengukuran dan pemetaan yang  tujuannya  adalah  untuk  menghasilkan  surat  ukur  yang  akan  menjadi kelengkapan  sertifikat  bukti  hak  atas  tanah.  Dengan  berbagai  permasalahan- permasalahan yang timbul dalam melaksanakan pendaftaran peralihan hak milik yang terjadi akibat berbagai faktor, ada beberapa upaya yang dilakukan Kantor Agraria dan
23 Ibid. , hlm. 134.
24 H.  Ali  Achmad Chomzah, Hukum  Pertanahan Seri Hukum  Pertanahan I Pemberian Hak Atas  Tanah Negara dan Seri Hukum Pertanahan II Sertipikat dan Permasalahannya , (Jakarta: Prestasi Pustaka, 2002), hlm. 123.
25 Ibid. , hlm. 139.
∽ Volume 4 ∽ Nomor 1 ∽ Mei 2019 ∽
∽ Jurnal Ilmiah Hukum De’Jure : Kajian Ilmiah Hukum ∽ Reforma Agraria Hambatan dan Tantangan di Kabupaten Karawang ∽ Pamungkas Satya Putra ∽
Tata  Ruang  Kabupaten  Karawang  untuk  memperkecil  hambatan-hambatan  tersebut yang  rutin  dilakukan  oleh  pihak  Kantor  Agraria  dan  Tata  Ruang  Kabupaten Karawang. Upaya untuk memperkecil hambatan-hambatan itu antara lain: 26 a. Dari segi internal
1). Membuat  pengumuman-pengumuman  kepada  setiap  kecamatan yang  berada  di  wilayah  Kabupaten  Karawang,  tentang  informasi- informasi baik mengenai pendaftaran peralihak hak milik atas tanah melalui jual beli maupun pendaftaran tanah untuk pertama kalinya;
2). Selalu  memanggil  setiap  Kepala  Desa/Kepala  Kelurahan  untuk mendapat  bimbingan  dari  pihak  Badan  Pertanahan  Kabupaten Karawang tentang pendaftaran tanah. Agar setiap kepala desa selalu melakukan  peralihan  hak  miliknya  melalui  pejabat  yang berwewenang  demi  menjamin  kepastian  hukumnya.  Misalnya dengan  membentuk  klinik  pendaftaran  tanah  di  setiap  kecamatan untuk didaftarkan kepada Kantor Pertanahan dengan prioritas warga tidak mampu; 3). Memberikan  pemahanan-pemahaman  kepada  msyarakat  lewat kepala  desa  tentang  informasi  pendaftaran  tanah  dan  besar  biaya pendaftaran  tanah  tdak  akan  lari  dari  peraturan  pemerintah  yang berlaku.
b. Dari Segi Ekstern
1). Penyuluhan langsung oleh pihak Pegawai Kantor  Agraria dan Tata
Ruang  Kabupaten  Karawang  menyentuh  tiap  desa  di  Kabupaten Karawang  bekerja  sama  dengan  PPAT  se-Kabupaten  Karawang demi menciptakan masyarakat cerdas mendaftar tanah. Seperti yang disebutkan  diatas,  di  mana  kantor  pertanahan  dalam  melakukan peralihan  hak  milik  terlebih  dahulu  melakukan  sosialisasi  kepada kepala  desa  setempat,  dan  apabila  perlu  ada  beberapa  pegawai kantor  pertanahan  yang  ikut  mendampingi  kepala  desa  untuk mensosialisasikan  mengenai  pentingnya  pendaftaran  peralihan  hak milik.  Selain  sudah  menjadi  tanggung  jawab  dari  setiap  Kepala Desa  untuk  kembali  mensosialisasikan  hal  tersebut  kepada warganya,  namun  berdasarkan  data  yang  ada  dilapangan perbandingan  pendaftarn  peralihan  hak  milik  yang  dilakukan masyarakat antara PPAT Camat 80% dngan PPAT sekitar 20% saja; 2). Proyek  Operasi  Nasional  Agraria  (PRONA)  mulai  berlaku  tanggal 15  Agustus  1981  sejak  dikeluarkannya  Keputusan  Menteri  dalam Negeri  Nomor  189  Tahun  1981.  Dengan  adanya  PRONA  ini diharapkan  permasalahan  tanah  yang  marak  terjadi  dapat  diatasi dengan penuh pengertian dan kesadaran dari masyarakat. Penetapan pelaksanaan  PRONA  dilatar  belakangi  sejumlah  faktor  yang sifatnya teknis dan non teknis. Yakni:
26 Siti  Rahma  Mary  Herawaty  dan  Dody  Setiadi, Memahami  Hak  Atas  Tanah  Dalam  Praktek  Advokasi, (Surakarta: Cakra Books, 2005), hlm. 112.
∽ Volume 4 ∽ Nomor 1 ∽ Mei 2019 ∽
∽ Jurnal Ilmiah Hukum De’Jure : Kajian Ilmiah Hukum ∽ Reforma Agraria Hambatan dan Tantangan di Kabupaten Karawang ∽ Pamungkas Satya Putra ∽
a). Faktor teknis, menyangkut kenyataan, selama ini agraria bersifat pasif (menunggu masyarakat mendaftarkan tanahnya atau adanya rakyat yang membodohi masyarakat); b). Faktor  non  teknis,  menyangkut  kepekaan  masalah  tanah  yang turut meningkat, karena dengan meningkatnya jumlah penduduk dan  volume  pembangunan,  permintaan  tanah  yang  luas  dan berkualitas  baik  semakin  besar.  Sementara  tanah  semakin  sulit didapat  terutama  di  kota-kota  besar.  Keresahan  masyarakat karena persoalan tanah antara lain bersumber dari meningkatnya harga tanah, calo tanah dan campur tagan oknum agraria di luar wewenangnya.  Di  tengah  itu  golongan  ekonomi  lemah  sendiri cenderung menjual tanahnya kepada golongan ekonomi kuat.
Tujuan  pendaftaran  tanah  melalui  PRONA  harus  dapat  dimanfaatkan  sebagai landasan bagi akselarasi pelaksanaan pendaftaran peralihan tanah selanjutnya, yaitu: 27 a. Untuk  menumbuhkan  kesadaran  hukum  masyarakat  dalam  bidang pertanahan  sebagai  usaha  untuk  berpartisipasi  dalam  menciptakan stabilitas sosial politik serta pembangunan nasional;
b. Untuk menyelesaikan sengketa tanah yang bersifat strategis agar dapat mengurangi  kerawanan/kepekaan  sebagai  gangguaan  terhadap stabilitas sosial politik dikalangan masyarakat;
c. Ditujukan  kepada  golongan  ekonomi  lemah  agar  para  pemilik  dapat memperoleh jaminan kepastian hukum atas tanah yang  mereka kuasai sehingga  dapat  merasa  lebih  aman  dan  tentram  dalam  menggunakan atau menguasai serta memanfaatkan tanahnya.
Bahwanya  tidak  ada  suatu  masalah  yang  tidak  dapat  diselesaikan,  untuk  itu dalam  menyikapi  permasalahan  yang  menjadi  hambatan-hambatan  dalam pelaksanaan pendaftaran tanah, maka perlu diadakan langkah-langkah untuk mencari pemecahan  yang  tepat  sehingga  pelaksanaan  pendaftaran  tanah  di  Kabupaten Karawang  ini  dapat  diselesaikan  dan  dipecahkan  permasalahannya  sesuai  dengan yang  diharapkan  oleh  semua  pihak.  Adapun  langkah-langkah  yang  perlu  dicermati adalah:
a. Meningkatkan  kerjasama  disemua  sektor  antara  masyarakat  aparat Kelurahan,  dan  panitia  ajudikasi  guna  terlaksananya  pelaksanaan pendaftaran tanah baik secara sistematik maupun sporadis yang baik;
b. Meningkatkan  pelayanan  kepada  masyarakat  dengan  pelaksanaan pendaftaran tanah sistematik juga sporadis sesuai dengan jadwal yang sudah  diterapkan  yang  baik  kepada  masyarakat  tentang  aparat  yang bersih  dan  berwibawa  atau  merefleksikan  tata  kelola  pemerintahan yang  baik  dan  pelayanan  publik  yang  prima  dengan  menekankan berbagai  konsep  pendaftaran  selain  dari  fisik  dapat  berupa online
27 Sarjita  dan  Hasan  Basri  Nata  Menggala, Pembatalan  dan  Kebatalan  Hak  Atas  Tanah ,  (Yogyakarta: Tugujogjapustaka, 2005), hlm. 88.
∽ Volume 4 ∽ Nomor 1 ∽ Mei 2019 ∽
∽ Jurnal Ilmiah Hukum De’Jure : Kajian Ilmiah Hukum ∽ Reforma Agraria Hambatan dan Tantangan di Kabupaten Karawang ∽ Pamungkas Satya Putra ∽
melalui  jaringan  internet  yang  terdata  dalam data  base kantor pertanahan;
c. Perlu  adanya  peningkatan  penyuluhan  hukum  secara  efektif,  melalui berbagai  media  baik  media  cetak  atau  tulisan  serta  media  elektronik agar  masyarakat  dapat  mengetahui  dan  mengerti  betapa  pentingnya sertipikat bagi kepemilikan suatu hak atas tanah;
d. Pada  waktu  penyuluhan  petugas  menjelaskan  secara  lengkap  materi yang  bersifat  teknis  sehingga  masalah-masalah  yang  bersifat  teknis dapat diminimalkan dan dapat di mengerti oleh masyarakat;
e. Mengadakan  rekrutmen  pegawai  kontrak  untuk  membantu  mengatasi kekurangan tenaga administrasi;
f. Mengadakan  kerjasama  dengan  Surveyor  Berlisensi  (apabila  volume pekerjaan di luar kemampuan petugas ukur yang ada) melalui prosedur kontrak kerja;
g. Menyusun  waktu  jadwal  pelaksanaan  secara  cermat,  dengan mempertimbangkan  kemampuan  dan  ketersediaan  SDM  dan dibandingkan  dengan  volume  pekerjaan  yang  ada  (meliputi  semua tahapan pelaksanaan kegiatan/pekerjaan);
h. Mengadakan kontrak kerja dengan pihak programmer komputer;
i. Mengadakan/meningkatkan  ketrampilan  teknis  para  petugas  ukur dalam  penggunaan  peralatan  GPS  dan  mengikuti  perkembangan teknologi pengukuran dan pemetaan. 28
Berdasarkan data Kementerian PPN/Bappenas Tahun 2016 menegaskan bahwa salah  satu  arah  kebijakan  yang  tercantum  dalam  Rencana  Pembangunan  Jangka Menengah  Nasional  (RPJMN)  2015-2019  bidang  pertanahan  adalah  Membangun Sistem Pendaftaran Tanah Publikasi Positif. Kebijakan ini terkait dengan isu strategis Jaminan  Kepastian  Hukum  Hak  Masyarakat  Atas  Tanah.  Sebagaimana  diketahui bahwa  sampai  saat  ini  masih  marak  terjadinya  kasus  pertanahan  baik  antar- masyarakat,  antara  masyarakat  dengan  badan  hukum,  masyarakat  dengan  badan pemerintah,  dan  sebagainya.  Salah  satu  akar  permasalahan  terjadinya  kasus-kasus pertanahan  tersebut  adalah  sistem  pendaftaran  tanah  yang  dianut  Indonesia  saat  ini adalah  publikasi  negatif,  yang  berarti  negara  tidak  menjamin  kebenaran  informasi yang tertuang di dalam sertifikat hak atas tanah. Informasi yang ada dianggap  benar selama  tidak  ada  pihak  lain  yang  mengguatnya.   Selain  itu,  sistem pendaftaran tanah  publikasi  negatif  memberikan  implikasi,  seperti  terganggunya  stabilitas keamanan  nasional,  termasuk  mengancam  integritas  NKRI  karena  tingginya  potensi konflik  antar  masyarakat  maupun  antara  masyarakat  dengan  pemerintah;  dan penurunan  kesejahteraan  masyarakat  karena  terhambatnya  pertumbuhan  ekonomi nasional.
Berdasarkan  hal  tersebut,  perlu    dilakukan    perubahan    sistem    pendaftaran tanah  menjadi  publikasi  positif  (stelsel  positif)  yang  secara  prinsip  merupakan kebalikan  dari  publikasi  negatif.  Pada  sistem  pendaftaran  tanah  publikasi  positif,
28 Ibid. , hlm. 90.
∽ Volume 4 ∽ Nomor 1 ∽ Mei 2019 ∽
∽ Jurnal Ilmiah Hukum De’Jure : Kajian Ilmiah Hukum ∽ Reforma Agraria Hambatan dan Tantangan di Kabupaten Karawang ∽ Pamungkas Satya Putra ∽
negara  menjamin  kebenaran  informasi  yang  terdapat  pada  sertifikat  hak  atas  tanah dan  mengganti  kerugian  salah  satu  pihak  apabila  terjadi  kasus  pertanahan.  Hal  ini akan  lebih  memberikan  jaminan  kepastian  hukum  atas  tanah.  Namun  demikian, perubahan  sistem  pendaftaran  tanah  menjadi  publikasi  positif memerlukan  beberapa prasyarat,  antara  lain  cakupan  peta  dasar  pertanahan  dan  cakupan  bidang  tanah bersertifikat sudah mencapai 80% di seluruh Indonesia.
Sistem  pendaftaran  tanah  di  Indonesia  menurut  Peraturan  Pemerintah  tersebut masih menggunakan sistem pendaftaran tanah publikasi negatif  bertendensi  positif. Sistem  publikasi  negatif  bertendensi  positif  adalah  sistem  pendaftaran  tanah  ini menggunakan  sistem  pendaftaran  hak  (sistem  Torrens/ registration  of  titles ),  tetapi sistem  publikasinya  belum  dapat  positif  murni.  Hal  ini  dikarenakan,  data  fisik  dan data  yuridis  dalam  sertifikat  tanah  belum    pasti    benar,    meskipun    harus    diterima oleh  Pengadilan  sebagai  data  yang  benar selama tidak ada alat pembuktian yang membuktikan sebaliknya.
Apabila  suatu  pihak  mengalami  kehilangan  hak  atas  tanah  akibat  pengalihan hak  atas  tanah  oleh  pihak  lain  secara  ilegal  atau  kesalahan  dalam  register,  maka pemerintah tidak memberikan jaminan ganti rugi. Guna mengatasi kelemahan sistem publikasi  dalam  sistem  pendaftaran  tanah  tersebut,  selama  ini  Indonesia menggunakan  lembaga rechtsverwerking .  Penggunaan  lembaga rechtsverwerking disebabkan oleh hukum tanah Indonesia  masih menggunakan dasar hukum adat dan tidak mengenal lembaga lain, seperti acquisideve verjaring atau adverse  possession . Dalam  hukum  adat,  apabila  seseorang  selama  sekian  waktu  membiarkan  tanahnya tidak  dikerjakan,  kemudian  tanah  itu  dikerjakan  oleh  orang  lain  yang  memperoleh hak  atas  tanah  tersebut  dengan  itikad  baik,  maka  pemilik  tanah  semula  akan mengalami kehilangan hak atas tanahnya (UUPA).
Berdasarkan  data  Kementerian  PPN/Bappenas  bahwa  kebalikan    dari    sistem pendaftaran    tanah  di    Indonesia,    sebagian    besar  negara-negara    di  dunia  telah menerapkan Sistem Torrens atau sistem publikasi positif sebagai sistem pendaftaran tanahnya,  terutama  negara-negara  maju.  Beberapa  contoh  negara  yang  sudah menerapkan  sistem  publikasi  positif  dalam  sistem  pendaftaran  tanahnya  antara  lain Australia,  Malaysia,  Hongkong,  Kanada,  Inggris,  Tanzania,  dan  Austria.  Dalam menerapkan sistem publikasi positif, negara-negara tersebut juga menerapkan konsep indefeasible dan indemnity sebagai  bentuk  pemberian  kompensasi  ganti  rugi  atas kesalahan dalam sertifikasi hak atas tanah.
Di Australia ,  sistem  pendaftaran  tanah  menggunakan  sistem  publikasi  positif yang dikenal dengan nama sistem Torrens,  yang diatur dalam Land Titles Act 1925 . Di Malaysia, sistem  pendaftaran  tanah  diatur  di  dalam National  Land  Code . Penerapan sistem publikasi positif dalam sistem pendaftaran tanah telah diberlakukan sejak  tahun  1965.  Namun  demikian,  di  dalam  penerapan  sistem  pendaftaran  tanah publikasi positif, Malaysia juga menerapkan prinsip-prinsip hukum Islam dan hukum adat.  Sementara  itu,  pada  tahun  2009, Hongkong merubah  sistem  publikasi  negatif menjadi  sistem  publikasi  positif  dalam  sistem  pendaftaran  tanahnya.  Untuk perlindungan  hak  atas  tanahnya,  Hongkong  menerapkan title    insurance . Title insurance adalah    sebuah    asuransi    hak    yang    berfungsi  untuk  mengatasi  atau mengurangi resiko atas kemungkinan kehilangan hak atas tanah.
∽ Volume 4 ∽ Nomor 1 ∽ Mei 2019 ∽
∽ Jurnal Ilmiah Hukum De’Jure : Kajian Ilmiah Hukum ∽ Reforma Agraria Hambatan dan Tantangan di Kabupaten Karawang ∽ Pamungkas Satya Putra ∽
Di Kanada , sistem pendaftaran tanahnya didasarkan pada Indian Land Register yang  dibuat  dibawah Indian  Act .  Sistem  pendaftaran  tanah  di  Kanada menggabungkan  sistem  informal  dan  hukum  adat  kepemilikan  tanah.  Sehingga, urusan  penyelesaian  sengketa  tanah  harus  sesuai  dengan  adat  istiadat  atau  budaya setempat.  Di  samping  itu,  pencatatan  pendaftaran  tanah  di  Kanada  harus  berisi tentang  sertifikat  kepemilikan  tanah,  surat  keterangan  pekerjaan,  dan  transaksi- transaksi lainnya (Pasal 21, Indian Act ). Saat ini, sistem pendaftaran tanah di Kanada telah menggunakan sistem online yang disebut sebagai Indian Land Registry System (ILRS).  ILRS didirikan untuk memberikan sebuah kepercayaan bagi para pemegang hak atas tanah di Canada ( Minister of Aboriginal Affairs and Northern Development , 2013).  ILRS  adalah  panduan  serangkaian  prosedur  interaksi  yang  dirancang  untuk mengatur  pendaftaran  hak  atas  tanah,  klaim  atas  pendaftaran  tanah,  dan pemberitahuan  klaim  kepentingan  dalam  tanah  cadangan.  ILRS  adalah  tempat penyimpanan  dokumen,  namun  tidak menjamin  keakuratan  dokumen  hak atas tanah yang  diajukan  di  dalamnya.  ILRS  berbasis  web  dan  seluruh  dokumen  pertanahan dapat dilihat secara online .
Di Inggris ,  hukum  pertanahan  menganut  sistem  Anglo-Saxon,  yaitu  suatu sistem  hukum  yang  didasarkan  pada  hukum  yurisprudensi.  Konsep  yang  berlaku  di tanah  Anglo  Saxon  adalah  feodal.  Konsep  feodal  menetapkan  bahwa  semua  tanah adalah  milik  raja  dan  tidak  ada  orang  lain  yang  memiliki  tanah.  Bagi  mereka  yang mendapatkan  penguasaan  tanah  dari  raja  diwajibkan  membayar  sebagian  (seperdua atau  sepertiga)  dari  hasil  tanahnya  kepada  raja,  khususnya  tanah-tanah  pertanian. Pemilik hak atas tanah raja disebut sebagai penyewa.
Penguasaan  atas  tanah  atau  pendaftaran  hak  atas  tanah  raja  dilakukan  oleh lembaga  pertanahan Land  Registry . Land  Registry merupakan  lembaga  pemerintah non-kementrian  yang  dibentuk  pada  tahun  1862.  Tugas Land  Registry adalah mendaftarkan kepemilikan (sertifikasi) atas tanah dan properti di Inggris dan Wales. Land  Registry dipimpin  oleh Chief  Executive dan Chief  Land  Registrar yang bertanggung  jawab  kepada Secretary  of  State  for  Business  Innovation  and  Skills (Menteri Inovasi dan Keahlian Bisnis). Pegawai Land Registry berjumlah 4.357 orang (per 1 September 2015) yang terdiri dari 3.900 orang full-time dan 457 orang paruh waktu. Banyaknya jumlah pegawai pertanahan ini menunjukkan bahwa terpenuhinya kepuasan  pelanggan  atas  kualitas  pelayanan  hingga  mencapai  94%  (tahun 2014/2015).  Selain  itu,  sebagian  besar  pendaftaran  tanah  yang  diterima  pada  hari tersebut  selesai  dalam  waktu  12  hari  dan  sebagian  lainnya  selesai  pada  hari  yang sama sejak diterimanya pendaftaran tersebut dengan kualitas yang cukup memuaskan pelanggan.
Salah  satu  faktor  penunjang  pelaksanaan  tugas land  registry tersebut  terletak pada  pelaksanaan  survei  dan  pemetaan. Kebutuhan  survei  dan  pemetaaan  di  Inggris dilaksanakan  secara  profesional  oleh Royal  Institution  of  Chartered  Surveyors (RICS).  RICS  merupakan  badan  professional  yang  sudah  diakui  secara  global.  Cara kerja  RICS  didasarkan  pada  lima  prinsip  profesionalisme,  yaitu  mematuhi  standar dan  persyaratan  pendaftaran,  menyambut  pengawasan  eksternal,  menempatkan kepentingan pelanggan di atas kepentingan pribadi, patuh pada kode etik dan standar professional,  serta  komitmen  untuk  pembelajaran  seumur  hidup  dan  kompetensi
∽ Volume 4 ∽ Nomor 1 ∽ Mei 2019 ∽
∽ Jurnal Ilmiah Hukum De’Jure : Kajian Ilmiah Hukum ∽ Reforma Agraria Hambatan dan Tantangan di Kabupaten Karawang ∽ Pamungkas Satya Putra ∽
profesional. Bahkan saat ini, sistem pendaftaran, perubahan, dan pengalihan hak atas tanah  di  Inggris  juga  telah  dilakukan  secara  online  menggunakan  sistem electronic conveyancing .
Tanzania sebagai salah satu negara berbentuk republik di Afrika bagian timur juga  telah  menggunakan  sistem  publikasi  positif  dalam  sistem  pendaftaran  tanah. Sistem  pendaftaran  tanah  di  Tanzania  tercantum  dalam Land  Registration  Act (Cap 334). Land  Registration  Act (Cap    334)    berisi    tentang    prosedur-prosedur    dan administrasi  untuk  pendaftaran  tanah. Salah satu pasal dalam Land Registration Act (Cap 334) adalah mengatur tentang tanah-tanah yang dapat didaftarkan, yaitu:
a. Tanah  milik  pribadi,  tanah  sewa,  atau  tanah  yang  berdasarkan ketentuan  undang-undang  dinyatakan  sebagai freehold yang  dapat dimiliki secara pribadi/perseorangan.
b. Tanah  yang  diperoleh  sebelum  26  Januari  1923  (hari  kemerdekaan). Tanah  yang  telah  digunakan  dan  dimanfaatkan  sebelum  26    Januari 1923  dianggap  sebagai  tanah  milik pribadi dengan hak mutlak.
c. Hak milik atas tanah dan bangunan yang diwariskan dari pemerintahan Jerman.
d. Setiap  tanah  yang  sebelumnya  dimiliki  secara  mutlak  dan  secara  sah telah diberikan, dihibahkan, atau didedikasikan sebagai tanah wakaf di bawah hukum Islam dianggap menjadi Hak Milik, meskipun mulanya berupa sumbangan atau hibah.
Selain  negara-negara  di  atas, Austria sebagai  salah  satu  negara  berbentuk republik  di  Eropa  Tengah  juga  telah  menerapkan  sistem  publikasi  positif  dalam pendaftaran  tanah.  Dalam  upaya  menuju  sistem  pendaftaran  tanah  publikasi  positif hingga  menggunakan web-portal sebagai e-geodata untuk  sistem  pendaftaran tanahnya,  Austria  menempuh  waktu selama 191 tahun. Hal-hal  yang dilakukan oleh pemerintah  Austria  selama  191  tahun  ini  antara  lain:  pengimplementasian  “Stabile Cadastre”  (1817-1861);  pengenalan  sistem  pendaftaran  tanah  (1871);  penghubungan kadaster dengan pendaftaran tanah (1883); penetapan Surveying Act (pembuatan peta dasar) (1969); pembuatan basis data perumahan (1985); pembuatan peta pendaftaran tanah  secara  digital  (1989-2003);  pengenalan  teknologi  GIS  untuk  pembuatan  peta pertanahan  (1996);  dan  pembuatan  sistem  pendaftaran  tanah  berbasis  web,  yaitu e- geodata Austria    yang    dapat    diakses    melalui www.bev.gv.at (2008).    Sistem pendaftaran  tanah  di  Austria  ini  sudah  100%  berbentuk  digital  dan  format  GIS ( Geographical Information System ).
Contoh di atas menegaskan bahwa sistem pendaftaran di Indonesia perlu untuk diperbaharui  yang  menyebabkan  deregulasi  khusus  pada  pendaftaran  tanah  untuk menerapkan sistem pendaftaran tersebut. Agar mengurangi tingkat hilang berkas pada saat pendaftaran dan pendaftaran dapat dilakukan di manapun dan kapanpun kendati perlu dibentuk data khusus guna mencegah terjadinya kejahatan cyber . G. Penutup
1. Kesimpulan
a. Kendala  pelaksanaan  pendaftaran  tanah  terhadap  masyarakat  di  Kantor Agraria  dan  Tata  Ruang  Kabupaten  Karawang  disebabkan  oleh
∽ Volume 4 ∽ Nomor 1 ∽ Mei 2019 ∽
∽ Jurnal Ilmiah Hukum De’Jure : Kajian Ilmiah Hukum ∽ Reforma Agraria Hambatan dan Tantangan di Kabupaten Karawang ∽ Pamungkas Satya Putra ∽
pelaksanaan peralihan hak atas tanah. Kendala disebabkan karena adanya faktor intern dan faktor ekstern. Kendala-kendala yang timbul dari faktor intern,  Kendala  yang  dibedakan  menjadi  dua  yakni  kendala  dalam  segi teknis  atau  pelaksana  maksudnya  kendala  yang  dilihat  dari  segi pelaksana,  dalam  hal ini  menyangkut  sumber  daya  manusia  dan  kendala dalam  segi  pembukuan  sekalipun  dalam input  data menggunakan  olahan teknologi  komputer,  tetapi  tahapan  serkulasi  data-data  masih  dilakukan secara  manual.  Kendala  lain  adalah  terkait  dengan  biaya  pendaftaran peralihan  sertifikat  tanah,  aspek  pajak  juga  menjadi  penghambat  dalam Peralihan Hak Atas Tanah, mahalnya biaya yang harus dikeluarkan dalam pelaksanaan peralihan hak atas tanah, besarnya pajak yang harus dibayar juga  mempengaruhi  kurangnya  minat  masyarakat  untuk  mendaftarkan tanahnya.
b. Penyelesaian  terhadap  kendala  pelaksanaan  pendaftaran  tanah  di  Kantor Agraria  dan  Tata  Ruang  Kabupaten  Karawang  pertama  dimulai  dengan memperkuat  kinerja  yang  transparan  akuntabilitas  serta  melakukan pengawasan  terhadap  kemungkinan  penyalahgunaan  dan  rekayasa- rekayasa  yang  dilakukan  oleh  pihak  lain  yang  melanggar  hukum.  Para pihak  yang  paling  bertanggung  jawab  dalam  hal  ini  adalah  pemerintah dan  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  (PPAT).  PPAT  menduduki  posisi penting  dalam  layanan  peralihan  hak  atas  tanah,  terutama  dalam  aspek pelaksanaan administrasi pertanahan, data pendaftaran tanah yang tercatat di  Kantor  Pertanahan  harus  sesuai  dengan  keadaaan  bidang  tanah  yang bersangkutan baik yang menyangkut data fisik maupun data yuridis tanah.
2. Saran
a. Agar  Kantor  Pertanahan  Kabupaten  melaksanakan  penerapan  asas publisitas  dalam  pelaksanaan  pendaftaran  tanah  tanpa  harus  obyek pendaftaran  tanahnya  berasal  dari  tanah  Negara.  Khususnya  dengan membangun  sistem  pendaftaran  online  secara  merata  di  tiap Kabupaten/Kota  di  Indonesia.  Sangatlah  diharapkan  untuk  Kantor Pertanahan  tetap  terus  memperhatikan  dan  mengatasi  hambatan- hambatan  dalam  hal  Pendaftaran  Tanah  kearah  yang  semakin  baik, menyangkut biaya-biaya yang akan dikeluarkan masyarakat yang ingin mendaftarkan tanahnya, karena selama ini patokan minimal atau batas maksimal  terhadap  biaya  yang  dikeluarkan  dalam  proses  pendaftaran tanah tidak ada.
b. Untuk  lebih  meningkatkan  kesadaran  masyarakat  tentang  pendaftaran tanah  karena  tidak  seluruhnya  masyarakat  mengerti  arti  penting Pendaftaran  Tanah  dan  juga  masih  banyak  yang  tidak  memiliki jaminan  hukum  kepastian  hak  atas  tanah,  sebab  dari  kedua  hal  itulah timbul  suatu  konflik  dan  sengketa  tanah  yang  berakar  dari  ketiadaan alat  bukti  hak  di  tangan  masyarakat  dalam  bentuk  sertifikat.  Jalan penyelesaian  melalui  Pengadilan  pun  tidak  efektif  terlebih  bagi masyarakat dengan ekonomi lemah.
∽ Volume 4 ∽ Nomor 1 ∽ Mei 2019 ∽
∽ Jurnal Ilmiah Hukum De’Jure : Kajian Ilmiah Hukum ∽ Reforma Agraria Hambatan dan Tantangan di Kabupaten Karawang ∽ Pamungkas Satya Putra ∽

## H. Daftar Pustaka
1. Buku
Adhie,  Brahmana.,  dan  Hasan  Basri  Nata  Menggala  (Penyunting). Reformasi Pertanahan, Pemberdayaan Hak-Hak Atas Tanah Ditinjau dari Aspek Hukum, Sosial,  Politik,  Ekonomi,  Hankam,  Teknis,  Agama,  dan  Budaya. Cetakan  I. Bandung: Mandar Maju. 2001.
Basuki,  Sunaryo. Pendaftaran  Tanah  Berdasarkan  Pasal  19  UUPA  Jo.  PP  No.  24 Tahun 1997 . Jakarta: Radjawali Press. 1998. Chomzah,  Ali  Achmad. Hukum  Agraria  (pertanahan  Nasional)  Jilid  1. Jakarta: Prestasi Pustakaraya. 2003.
________________. Hukum  Pertanahan  Seri  Hukum  Pertanahan  I  Pemberian  Hak Atas  Tanah  Negara  dan  Seri  Hukum  Pertanahan  II  Sertipikat  dan Permasalahannya . Jakarta: Prestasi Pustaka. 2002.
Efendi, Bachtiar. Pendaftaran Tanah di Indonesia . Jakarta: Rajawali Pers. 1993. Erwiningsih , Winahyu. Hak  Menguasai  Negara  Atas  Tanah .  Cet  Ke-1.  Yogyakarta: UII. 2009.
Gautama, Sudargo. Tafsiran Undang-Undang Pokok Agraria . Bandung: Citra Aditya Bhakti. 1993.
Herawaty, Siti Rahma Mary., dan Dody Setiadi. Memahami Hak Atas Tanah Dalam Praktek Advokasi. Surakarta: Cakra Books. 2005. Hermit, Herman. Cara Memperoleh Sertifikat Tanah. Bandung: Maju Mundur. 2009. Lubis,  M.  Yamin.,  dan  Abd.  Rahim  Lubis. Hukum  Pendaftaran  Tanah. Bandung: Mandar Maju. 2008.
Mertokusumo,  Sudikno. Hukum  dan  Politik  Agraria. Jakarta:  Karunia  Universitas Terbuka. 1988.
Muhammad, Abdulkadir. Hukum dan Penelitian Hukum. Bandung: PT. Citra Aditya Bakti. 2004.
Nolind, Indra. UUD 1945 . Bandung: Pustaka Tanah Air. 2010.
Sutedi , Adrian. Peralihan  Hak  Atas  Tanah  dan  Pendaftarannya. Cetakan  Kedua. Jakarta: Sinar Gafika. 2012.
Parlindungan.  A.P. Pendaftaran Tanah di Indonesia (berdasarkan PP No. 24 Tahun 1997). Bandung: Mandar Maju. 1999. Perangin-angin,  Effendi. Hukum  Agraria  di  Indonesia  Suatu  Telaah  dari  Sudut Pandang Praktisi Hukum. Cet. 4. Jakarta: Raja Grafindo Persada. 1994. Prakoso, Djoko., dan Budiman Adi Purwanto. Eksistensi Prona Sebagai Pelaksanaan Mekanisme Fungsi Agraria . Jakarta: Ghalia Indonesia. 1985. Saleh, K. Wantjik. Hak Anda Atas Tanah. Jakarta: Ghalia Indonesia. 1977. Santoso,  Urip. Hukum  Agraria  Kajian  Komprehensif .  Ed.  Cet.  Ke-1.  Jakarta: Kencana. 2012.
________________. Pendaftaran  dan  Peralihan  Hak  Atas  Tanah. Cet.  I.  Jakarta: Kencana Prenada Media Group. 2010.
Sarjita.,  dan  Hasan  Basri  Nata  Menggala. Pembatalan  dan  Kebatalan  Hak  Atas Tanah . Yogyakarta: Tugujogjapustaka. 2005. Soerodjo, Irawan. Kepastian Hukum Hak Atas Tanah di Indonesia . Surabaya: Arkola. 2003.
∽ Volume 4 ∽ Nomor 1 ∽ Mei 2019 ∽
∽ Jurnal Ilmiah Hukum De’Jure : Kajian Ilmiah Hukum ∽ Reforma Agraria Hambatan dan Tantangan di Kabupaten Karawang ∽ Pamungkas Satya Putra ∽
Sodiki, Achmad. Politik Hukum Agraria . Cetakan Pertama. Jakarta: Konpress. 2008. Soehendi,  R. Penyelesaian  Sengketa  Tanah  Sesudah  Berlakunya  Undang-Undang Pokok Agraria. Surabaya: Usana Offest Printing. 1999. Sumardjono, Maria S.W. Kebijakan Pertanahan Antara Regulasi dan Implementasi. Jakarta: Buku Kompas. 2007.
Syarief,  Elza. Menyelesaikan  Sengketa  Tanah  Melalui  Pengadilan  Khusus Pertanahan . Jakarta: Kepustakaan Populer Gramedia. 2012. Wahid, Muchtar. Memaknai Kepastian Hukum Hak Milik Atas Tanah, Suatu Analisis dengan  Pendekatan  Terpadu  Secara  Normatif  dan  Sosiologis .  Jakarta: Republika. 2008.
2.  Artikel Jurnal
Amin,  Muhammad.,  Pamungkas  Satya  Putra.  “Dinamika  Penerapan  Kewenangan Pemerintah  Kabupaten  Berau  Dalam  Pengelolaan  Pertambangan  Berdasarkan Perda  Nomor  17  Tahun  2011  tentang  Pertambangan  Mineral  dan  Batu  Bara”. Jurnal  Ilmiah  Hukum  De’Jure:  Kajian  Ilmiah  Hukum .  Volume  2  Nomor  1. 2017.
Harris  Yonatan  Parmahan  Sibuea.  “Arti  Penting  Pendaftaran  Tanah  Untuk  Pertama Kali”. Negara Hukum: Membangun Hukum untuk Keadilan dan Kesejahteraan. Volume 2. Nomor 2. Tahun 2011.
Muljono, Bambang Eko. “Pendaftaran Tanah Pertama Kali Secara Sporadik Melalui Pengakuan Hak”. Jurnal Independent Volume 4. Nomor 1. Tahun 2016. Putra, Pamungkas Satya., Ella Nurlailasari. “Analisis Terhadap Standar Kualitas Air Minum  Dihubungkan  Dengan  Konsep  Hak  Asasi  Manusia  dan  Hukum  Air Indonesia”. Jurnal  Ilmiah  Hukum  De’Jure:  Kajian  Ilmiah  Hukum .  Volume  2 Nomor 1. 2017.
Putra,  Pamungkas  Satya.  “Kewenangan  Mahkamah  Kehormatan  Dewan  Terhadap Dugaan  Pelanggaran  Kode  Etik  Anggota  Dewan  Perwakilan  Rakyat  Republik Indonesia”. Jurnal  Ilmiah  Hukum  De’Jure:  Kajian  Ilmiah  Hukum .  Volume  1 Nomor 1. 2016.
________________. “Accountability  of  Construction  Services  Contract  by  Village Government In Karawang District”. Yustisia . Volume 3 Nomor 3. 2014. Sahprada, Karina Gita., F.X. Sumarja., dan Nurmayani. “Pendaftaran Tanah Melalui Program  Pendaftaran  Tanah  Sistematis  Lengkap  di  Kota  Bandar  Lampung”. Jurnal Ilmiah HAN Universitas Lampung . Volume 5. Nomor 1. 2018.
3.  Hasil Penelitian/Tugas Akhir
Jawakil  Butar  Butar, Kendala  Pelaksanaan  Pendaftaran  Hak  Atas  Tanah  Pertama Kali  (Studi  Kasus  di  Kantor  Pertanahan  Kota  Medan) ,  Tesis  Program  Studi Magister Ilmu Hukum Universitas Dipenogoro, 2007
4.  Peraturan Perundang-undangan
Republik  Indonesia. Undang-Undang  Dasar  Republik  Indonesia  Tahun  1945 .  UUD Tahun 1945. Naskah Asli.
________________. Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945 , Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945.
________________.Undang-undang  Nomor  5  Tahun  1960  tentang  Peraturan  Dasar Pokok-pokok Agraria
∽ Volume 4 ∽ Nomor 1 ∽ Mei 2019 ∽
∽ Jurnal Ilmiah Hukum De’Jure : Kajian Ilmiah Hukum ∽ Reforma Agraria Hambatan dan Tantangan di Kabupaten Karawang ∽ Pamungkas Satya Putra ∽
________________.Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 13 Tahun 2010 tentang  Jenis  dan  Tarif  Atas  Jenis  Penerimaan  Negara  Bukan  Pajak  yang Berlaku Pada Badan Pertanahan Nasional.
________________.Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 10 Tahun 1961 tentang  Pendaftaran  Tanah Juncto .  Peraturan  Pemerintah  Nomor  24  Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.
________________.Peraturan  Kepala  Badan  Pertanahan  Nasional  Nomor  1  Tahun 2010 tentang Standar Pelayanan dan Pengaturan Pertanahan.