## KEPEMILIKAN RUMAH TUNGGAL ORANG ASING DI INDONESIA DALAM PERSPEKTIF HUKUM PERTANAHAN
I Gede Yuda Sedana Putra 1 , I Nyoman Suandika 1 , I Kadek Dedy Suryana 3 , Komang Edy Dharma Saputra 4 1 2 3 4 Fakultas Hukum Universitas mahendradatta Jl. Ken Arok Nomor 10 Peguyangan, Denpasar Email : yuda@gmail.com 1 , Pakden278@gmail.com 2 , dedy.pinguinfm@gmail.com 3, eydharmasaputra@gmail.com 4
Abstract,  In  Indonesia,  regulations  regarding  land  are  regulated  in  the  Basic  Agrarian Law, namely Law Number 5 of 1960. In principle, the Basic Agrarian Law, namely Law Number 5 of 1960, regulates the prohibition of land ownership by foreign nationals. This is  a  reflection  of  the  principle of nationalism  as  stipulated in  Article  21  Paragraph  (1), which  states  that  only  Indonesian  citizens  can  have  property  rights.  The  spirit  of nationalism  emphasized  in  Article  21  Paragraph  (1)  has  given  Indonesian  citizens  full rights to manage the earth and outer space without discriminating between men and women as  well  as  fellow  Indonesian  citizens,  both  original  and  descendants  resulting  from  a marriage that legitimate. Furthermore, when examined in more depth regarding the matter above, the essence of Article 21 Paragraph (1) in the Basic Agrarian Law aims to maintain that land remains the property of the state or Indonesian Citizens, because if the land is controlled by foreigners legally full or with a tendency to be long, it is feared that people's welfare will decrease in the management of land.
Keywords: The Principle of Nationalism, Land
Abstrak, Di Indonesia peraturan mengenai pertanahan diatur dalam Undang-undang Pkok Agraria  yakni  Undang-Undang  Nomor  5  tahun  1960.  Pada  prinsipnya,  Undang-Undang Pokok  Agraria  yakni  Undang-Undang  Nomor  5  Tahun  1960  telah  mengatur  tentang larangan kepemilikan tanah oleh Warga Negara Asing. Hal tersebut merupakan cerminan dari  asas  nasionalisme  sebagaimana  diatur  dalam  Pasal  21  Ayat  (1),  yang  menyatakan hanya warga-negara Indonesia dapat mempunyai hak milik. Semangat nasionalisme yang ditegaskan  dalam  Pasal  21  Ayat  (1)  tersebut  telah  memberikan  hak  penuh  bagi  Warga Negara  Indonesia  untuk  mengelola  bumi  dan  ruang  angkasa  dengan  tidak  membedakan antara  laki-laki  dengan  wanita  serta  sesama  Warga  Negara  Indonesia  baik  asli  maupun keturunan  yang  dihasilkan  dari  suatu  perkawinan  yang  sah.  Selanjutnya,  apabila  dikaji lebih  mendalam  mengenai  hal  tersebut  di  atas  maka  esensi  Pasal  21  Ayat  (1)  dalam Undang-Undang Pokok Agraria tersebut bertujuan untuk menjaga agar tanah tetap menjadi hak milik negara atau Warga Negara Indonesia, karena apabila tanah tersebut dikuasai oleh Orang  Asing  secara  penuh  atau  dengan  waktu  yang  cenderung  lama,  maka  akan dikhawatirkan kesejahteraan rakyat akan berkurang dalam pengelolaan atas tanah. Kata Kunci : Asas Nasionalisme, Pertanahan

## PENDAHULUAN
Tanah  merupakan  modal  dalam pembangunan  suatu  bangsa  dan  dapat dimanfaatkan  untuk  kesejahteraan  dan kemakmuran  bagi  warga  negara. 1 Pasal 16  Ayat  (1)  Undang  Undang  Pokok Agraria menyatakan bahwa terdapat hak- hak atas tanah antara lain sebagai berikut:
1 Ega  Permatadani,  2021,  Kepemilikan Tanah  Bagi  Warga  Negara  Asing  Ditinjau  Dari
hak  milik;  hak  guna  usaha;  hak  guna bangunan;  hak  pakai;  hak  sewa;  hak membuka  tanah;  dan  hak  memungut hasil  hutan.  Selain  itu,  diakui  pula  hak- hak lain yang diatur pada peraturan lain dan  hak  lain  yang  memiliki  sifat sementara.  Hak  milik  mengandung  hak untuk  melakukan  atau  memakai  bidang
Hukum Tanah Indonesia, Jurnal Khatulistiwa Law Review, hal. 348
tanah yang bersangkutan untuk kepentingan apapun. Hubungan yang ada bukan  hanya  bersifat  kepemilikan  saja, melainkan bersifat psikologis-emosional. Hak  milik  hanya  diperuntukan  untuk berkewarganegaraan  tunggal  Indonesia. Hanya  tanah  berhak  milik  yang  dapat diwakafkan.  Hak  ini  adalah  model  hak atas tanah yang terkuat dan terpenuh. 2 Di  Indonesia  peraturan  mengenai pertanahan diatur dalam Undang-undang Pkok  Agraria  yakni  Undang-Undang Nomor  5  tahun  1960. 3 Pada  prinsipnya,
Undang-Undang  Pokok  Agraria  yakni Undang-Undang  Nomor  5  Tahun  1960 telah mengatur tentang larangan kepemilikan  tanah  oleh  Warga  Negara Asing. Hal tersebut merupakan cerminan dari  asas  nasionalisme  sebagaimana diatur  dalam  Pasal  21  Ayat  (1),  yang menyatakan hanya warga-negara Indonesia  dapat  mempunyai  hak  milik. Semangat nasionalisme yang ditegaskan dalam  Pasal  21  Ayat  (1)  tersebut  telah memberikan  hak  penuh  bagi  Warga Negara Indonesia untuk mengelola bumi dan  ruang  angkasa  dengan  tidak membedakan  antara  laki-laki  dengan wanita  serta  sesama  Warga  Negara Indonesia  baik  asli  maupun  keturunan yang  dihasilkan  dari  suatu  perkawinan yang sah.
Selanjutnya,  apabila  dikaji  lebih mendalam mengenai hal tersebut di atas maka  esensi  Pasal  21  Ayat  (1)  dalam Undang-Undang Pokok Agraria tersebut bertujuan untuk menjaga agar tanah tetap menjadi  hak  milik  negara  atau  Warga Negara  Indonesia,  karena  apabila  tanah tersebut  dikuasai  oleh  Orang  Asing secara  penuh  atau  dengan  waktu  yang cenderung lama, maka akan dikhawatirkan kesejahteraan rakyat akan berkurang dalam pengelolaan atas tanah.
2 Hardianto Djanggih and Salle Salle,2015,  “Aspek  Hukum  Pengadaan  Tanah Bagi Pelaksanaan Pembangunan Untuk Kepentingan Umum,” Pandecta: Jurnal Penelitian
Ilmu Hukum. Hal. 172.
3 Eddy      Nyoman  Winarta,  2017, Hak Pakai  Atas  Rumah  Hunian  Warga  Negara  Asing Dalam  Perkawinan  Campuran  Tanpa  Perjanjian
Berdasarkan  pada  aturan  tersebut, maka  Orang  Asing  tidak  diperbolehkan untuk mempunyai hak milik atas tanah di Indonesia.  Namun  demikian,  dengan berlakunya Undang-Undang Pokok Agraria bukan berarti tidak memberikan kesempatan  bagi  Orang  Asing  untuk dapat  memiliki  tanah  di  Indonesia. Dalam hal ini, undang-undang memberikan hak bagi Orang Asing untuk dapat memiliki tanah di Indonesia, tetapi sebatas hanya dengan hak pakai dan hak sewa  tanah  untuk  bangunan,  dalam  hal ini  secara  khusus  berupa  rumah  tempat tinggal  atau  hunian  yang  berdiri  di  atas tanah hak pakai. 4
Secara umum, dalam hal kepemilikan rumah tunggal yang diperuntukkan  bagi  Orang  Asing  yang berada  di  Indonesia  yang  dimaksud, dimulai dengan
diberlakukannya Peraturan  Pemerintah  Nomor  41  Tahun 1996  tentang  Pemilikan  Rumah  Tempat Tinggal  atau  Hunian  oleh  Orang  Asing yang  Berkedudukan  di  Indonesia,  yang kemudian  peraturan  tersebut  digantikan dengan Peraturan Pemerintah Nomor 103 Tahun  2015  tentang  Pemilikan  Rumah Tempat Tinggal atau Hunian oleh Orang Asing yang Berkedudukan di Indonesia.
Berdasarkan konsideran Peraturan Pemerintah  Nomor  103  Tahun  2015 huruf  a  sebagai  peraturan  baru  yang berlaku  yang  menggantikan  peraturan sebelumnya. Peraturan Pemerintah Nomor  103  Tahun  2015  tersebut  turut menjelaskan mengenai dasar hukum atas hak rumah tunggal bagi Orang Asing di Indonesia. Adapun hal tersebut ditegaskan sebagai berikut: Pasal 2: Ayat (1) bahwa Orang Asing dapat memiliki  rumah  untuk  tempat tinggal  atau  hunian  dengan  Hak Pakai. Kawin , Acta Comitas : Jurnal Hukum
Kenotariatan, hal. 42
4 Asto  Legowo,  2017, Harmonisasi Pengaturan Pemberian Jangka Waktu Hak Pakai Bagi Warga Negara Asing , Jurnal  Arena Hukum Volume  10,  Nomor  1,  April  2017,  ISSN:  0126- 0235, e-ISSN: 2527-4406, hal. 97
Ayat (2) bahwa Orang Asing yang dapat  memiliki  rumah  tempat tinggal  atau  hunian  sebagaimana dimaksud  pada  Ayat  (1)  adalah Orang  Asing  pemegang  izin tinggal di Indonesia sesuai dengan ketentuan  peraturan  perundang- undangan.
Selain  hal  tersebut,  juga  diatur lebih lanjut mengenai fasilitas kepemilikan rumah hunian Orang Asing di atas tanah hak pakai atau hak pakai di atas  hak  milik.  Dengan  penegasan sebagai berikut: Pasal  4  huruf  a  bahwa  Rumah tempat  tinggal  atau  hunian  yang dapat  dimiliki  oleh  Orang  Asing sebagaimana dimaksud dalam Pasal 2 ayat (1) merupakan: a. Rumah Tunggal di atas tanah: 1.   Hak Pakai; atau 2.    Hak  Pakai  di  atas  Hak  Milik yang  dikuasai  berdasarkan perjanjian pemberian Hak Pakai di atas Hak Milik dengan akta  Pejabat  Pembuat  Akta Tanah. Maka bertolak pada permasalahan
pemilikan  rumah  tunggal  bagi  Orang Asing  di  Indonesia  yang  menjadi  latar belakang pada penelitian tesis  ini, yaitu pengaturan jangka waktu penguasaan hak pakai  di  atas  hak  milik  pada  Peraturan Pemerintah  Nomor  103  Tahun  2015, yang  mana  di  dalam  Pasal  4  huruf  a Angka 2 mengatur  bahwa  pemilikan  rumah hunian atas hak pakai di atas hak milik, haruslah didasari dengan perjanjian yang dibuat dengan akta Pejabat Pembuat Akta Tanah, penguasaannya diberikan selama jangka waktu 30 (tiga puluh) tahun, dan dapat  diperpanjang  untuk  jangka  waktu 20  (dua  puluh)  tahun,  serta  dapat diperbaharui  kembali  untuk  jangka waktu  maksimal  30  (tiga  puluh)  tahun, sehingga  total  dari  jangka  waktu  yang diberikan  Peraturan  Pemerintah  Nomor 103  Tahun  2015  tersebut  kepada  Orang
5 Bachri,  2007, Survey  Faktor-Faktor  Non Ekonomi  Yang  Mempengaruhi  Iklim  Investasi  Di
Asing  yang  menguasai  rumah  tunggal atas hak pakai di atas hak milik yaitu 80 (delapan  puluh)  tahun.  Dalam  hal  ini, secara  rinci  penegasannya  diatur  dalam Pasal  7  Ayat  (1),  (2)  dan  (3)  sebagai berikut:
(1)  Rumah Tunggal di atas tanah Hak  Pakai  di  atas  Hak  Milik yang  dikuasai  berdasarkan perjanjian sebagaimana dimaksud dalam Pasal 4 huruf a  angka  2  diberikan  Hak Pakai  untuk  jangka  waktu yang  disepakati  tidak  lebih lama  dari  30  (tiga  puluh)
tahun.;
(2)    Dalam  hal  jangka  waktu sebagaimana  dimaksud  pada ayat  (1)  berakhir,  Hak  Pakai dapat  diperpanjang  untuk jangka  waktu  paling  lama  20 (dua  puluh)  tahun  sesuai kesepakatan dengan pemegang hak atas tanah; (3)    Dalam  hal  jangka  waktu perpanjangan sebagaimana dimaksud  pada  ayat  (2) berakhir,  Hak  Pakai  dapat diperbaharui  untuk  jangka waktu 30 (tiga puluh) tahun.
Penerapan pemberian hak pakai di atas tanah hak milik hanya diberikan bagi Orang  Asing  yang  keberadaannya  dapat memberikan manfaat terhadap perkembangan pembangunan ekonomi di Indonesia, sehingga seringkali pemberian terhadap  penguasaan  hak  atas  tanah tersebut  difungsikan  dan  dimanfaatkan bagi  orang  yang  akan  melakukan investasi  di  Indonesia.  Bahwa  seorang investor yang akan menanamkan modalnya  pada  suatu  bidang  usaha tertentu  akan  selalu  memperhatikan faktor-faktor keamanan lingkungan, kepastian hukum, status lahan investasi  dan  dukungan  Pemerintah. 5 Selain  itu  mengenai  pemberian  jangka waktu hak pakai yang juga dapat dimiliki oleh  Orang  Asing  diatur  juga  dalam Peraturan  Pemerintah  Nomor  40  Tahun
Sul-Sel,  Kajian  Ekonomi  Regional  Sulawesi Selatan , Triwulan II, hal. 33
1996  Tentang  Hak  Guna  Usaha,  Hak Guna  Bangunan  dan  Hak  Pakai  atas Tanah.    Hal  tersebut  ditegaskan  dalam Pasal 49 ayat (1) dan (2) sebagai berikut:
(1)   Hak  Pakai  atas  tanah  Hak Milik diberikan untuk jangka waktu paling lama dua puluh lima  tahun  dan  tidak  dapat diperpanjang (2)  Atas kesepakatan antar pemegang  Hak  Pakai  dengan pemegang  Hak  Milik,  Hak Pakai  atas  tanah  Hak  Milik dapat  diperbaharui  dengan pemberian  Hak  Pakai  baru dengan akta yang dibuat oleh Pejabat  Pembuat  Akta Tanah dan hak tersebut wajib didaftarkan. Pada  ketentuan  dalam  pasal-pasal tersebut di atas terkait dengan hak pakai, apabila diamati maka memiliki perbedaan yang cukup signifikan karena pada  Peraturan  Pemerintah  Nomor  103 Tahun  2015  Hak  Pakai  atas  Tanah  Hak Milik  dapat  diberikan  untuk  jangka waktu paling lama 30 (tiga puluh) tahun dan  dapat  diperpanjang  20  (dua    puluh) tahun. Sedangkan pada Peraturan Pemerintah  Nomor  40  Tahun  1996  Hak Pakai  atas  tanah  Hak  Milik  dapat diberikan  untuk  jangka  waktu  paling lama 25 (dua puluh lima) tahun dan tidak dapat  diperpanjang.  Padahal  aturan mengenai  jangka  waktu  tersebut  sudah seharusnya  menjadi  dasar  hukum  dan memberikan  kepastian  hukum  bagi Orang  Asing  ketika  memiliki  rumah hunian atau rumah tunggal atas tanah hak pakai di atas hak milik.

## RUMUSAN MASALAH
Berdasarkan uraian latar belakang di  atas,  adapun  permasalahan  yang dirumuskan  adalah  sebagai  berikut bagaimanakah pengaturan
hak kepemilikan  rumah  tunggal  bagi  Orang Asing di atas tanah hak pakai?
6 Mochtar  Kusumaatmadja,2002, Konsep Hukum Dalam Pembangunan , Bandung, PPSWN Alumni, hal. 13.

## METODE PENELITIAN
Jenis  penelitian  yang  digunakan dalam rencana penelitian tesis ini adalah penelitian hukum normatif karena adanya  konflik  norma  antara  ketentuan dalam  Pasal  52  ayat  3  Peraturan Pemerintah  Republik  Indonesia  Nomor 18 Tahun 2021 Tentang Hak Pengelolaan,  Hak  Atas  Tanah,  Satuan Rumah  Susun,  Dan  Pendaftaran  Tanah.
Dengan  ketentuan  pasal  113  Peraturan Menteri Agraria Dan Tata Ruang/ Kepala Badan  Pertanahan  Nasional  Republik Indonesia  Nomor  18  Tahun  2021 Tentang  Tata  Cara  Penetapan  Hak Pengelolaan  Dan  Hak  Atas  Tanah mengenai  pengaturan  jangka  waktu  hak pakai atas tanah hak milik.

## HASIL DAN PEMBAHASAN
Pengaturan Kepemilikan Rumah Tunggal  Bagi  Orang  Asing  Di  atas
Tanah Hak Pakai Hukum  dalam  konsep  pembaruan masyarakat,  maka  hukum  merupakan alat  untuk  memelihara  ketertiban  dalam masyarakat. Pembangunan
dan perubahan  masyarakat  adalah  sesuatu yang  harus  diatur  dipelihara  dan dilindungi,  sehingga  dapat  menciptakan keselarasan dalam masyarakat. 6 Menurut Sidharta,dalam  melakukan  harmonisasi terhadap  suatu  peraturan  perundang- undangan, dapat terjadi beberapa kemungkinan yang menyebabkan terjadinya disharmonisasi, yaitu: 7
a. Terjadi  inkonsistensi  secara vertikal dari segi format peraturan, yakni peraturan yang hierarkinya lebih rendah bertentangan  dengan  hierarki peraturan  yang  lebih  tinggi, misalnya antara peraturan pemerintah dengan undangundang; b. Terjadi  inkonsistensi  secara horisontal  dari  segi  waktu,
7 Sidharta, dkk, 2005, Menuju Harmonisasi System  Hukum  sebagai  Pilar  Pengelolaan Wilayah Pesisir Indonesia , Jakarta, BAPPENAS, hal. 14.
yakni beberapa peraturan yang secara  hierarkis  sejajar  tetapi yang  satu  lebih  dulu  berlaku daripada yang lain; c. Terjadi  inkonsistensi  secara horisontal  dari  segi  substansi peraturan, yakni beberapa peraturan yang secara hierarkis sejajar, tetapi substansi peraturan  yang  satu  lebih umum  dibandingkan  substansi peraturan lainnya; d. Terjadi  inkonsistensi  secara horisontal  dari  segi  substansi dalam  satu  peraturan  yang sama, misalnya ketentuan pasal 1 bertentangan dengan ketentuan  pasal  15  dari  satu undang-undang yang sama; dan e. Terjadi  inkonsistensi  antara sumber  formal  hukum  yang berbeda, misalnya antara undang-undang  dan  putusan hakim  atau  antara  undang- undang dan kebiasaan. Dengan pendapat Sidharta yang demikian, maka disharmonisasi dapat  muncul  akibat  adanya inkonsistensi baik secara vertikal maupun horisontal. Menurut  L.M.  Lapian  Gandhi, dalam  praktek  hukum  di  Indonesia, terdapat  8  (delapan)  faktor  penyebab adanya disharmoni itu, yaitu:
a. Perbedaan antara berbagai undangundang  atau  peraturan perundangundangan. Selain itu jumlah  peraturan  yang  makin besar  menyebabkan  kesulitan untuk mengetahui atau mengenal semua peraturan tersebut. Dengan demikian pula ketentuan  yang  mengatakan bahwa  semua  orang  dianggap mengetahui  semua  undang- undang  yang  berlaku  niscaya tidak efektif;
b. Pertentangan  antara  undang- undang dengan peraturan pelaksanaan; c. Perbedaan  antara  peraturan perundangundangan dengan kebijkan instansi pemerintah. d. Perbedaan  antara  peraturan perundangundangan dengan yuriprudensi  dan  surat  edaran mahkamah agung; e. Kebijakan-kebijakan instansi pemerintah  pusat  yang  saling bertentangan;
f. Perbedaan  antara  kebijakan pemerintah pusat dan daerah;
g. Perbedaan  antara  ketentuan hukum dengan rumusan pengertian tertentu; dan h. Benturan  antara  wewenang instansiinstansi pemerintah karena  pembagian  wewenang yang tidak sistematis dan jelas. Berdasarkan  pendapat  kedua  ahli
sebagaimana tersebut diatas, maka secara umum,  adanya  disharmonisasi  dalam peraturan perundang-undangan disebabkan  adannya  pengaturan  yang tidak  bersesuaian,  baik  secara  vertikal maupun horisontal. Dalam bidang hukum pertanahan di Indonesia, disadari atau tidak, terdapat hubungan yang saling mempengaruhi  antara  kebijakan  hukum di bidang pertanahan dengan kesejahteraan rakyat yang hendak dicapai dengan memformulasikan peraturanperaturan tentang tanah sedemikian  rupa,  sehingga  mencapai kesejahteraan. Adapun permasalahan yang terjadi saat  ini,  berkaitan  dengan  peraturan perundang-undangan di bidang pertanahan  itu  sendiri,  karena  dalam penerapannya  tidak  semua  peraturan perundang-undangan di bidang pertanahan memberikan kepastian hukum  bagi  masyarakat,  dalam  hal  ini, tidak hanya bagi Warga Negara Indonesia tetapi juga  Orang  Asing  yang tinggal  di  Indonesia  guna  mewujudkan kesejahteraan  yang  dimaksud  dalam
Pasal  52  Ayat  (3)  Peraturan  Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 yang menegaskan bahwa hak pakai dengan jangka waktu di atas  Tanah  hak  milik,  diberikan  untuk jangka waktu paling lama 30 (tiga puluh)
tahun  dan  dapat  diperbarui  dengan  akta pemberian  hak  pakai  di  atas  Tanah  hak milik.  Selanjutnya  dalam  Peraturan Menteri Agraria Dan Tata Ruang/ Kepala Badan  Pertanahan  Nasional  Republik Indonesia  Nomor  18  Tahun  2021 Tentang  Tata  Cara  Penetapan  Hak Pengelolaan  Dan  Hak  Atas  Tanah, karena  dalam  Pasal  113  ditegaskan bahwa  :  (1)    Hak  Pakai  dengan  jangka waktu  diberikan  untuk  jangka  waktu paling  lama  30  (tiga  puluh)  tahun, diperpanjang untuk jangka waktu paling lama 20 (dua puluh) tahun dan diperbarui untuk jangka waktu paling lama 30 (tiga puluh) tahun.  Dan  (2) Hak Pakai selama dipergunakan  diberikan  untuk  waktu yang tidak ditentukan selama dipergunakan dan dimanfaatkan. Adanya  disharmonisasi  terkait dengan pengaturan mengenai pemberian jangka waktu sebagaimana yang dimaksud diatas, tentunya secara hukum, dapat  menimbulkan  ketidak  pastian hukum, dalam hal ini, dikarenakan ada 2
(dua)  peraturan  yang  mengatur  tentang hak  pakai,  namun  terdapat  perbedaan pengaturan  mengenai  pemberian  jangka waktu  serta  proses  perpanjangannya. Sebagaimana perbedaan tersebut terdapat  dalam  Peraturan  Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 dengan Peraturan
Menteri Agraria Dan Tata Ruang/ Kepala Badan  Pertanahan  Nasional  Republik Indonesia  Nomor  18  Tahun  2021
Tentang  Tata  Cara  Penetapan  Hak Pengelolaan Dan Hak Atas Tanah. Maka berdasarkan perbedaan
tersebut  dalam  mencapai  kepastian hukum  dipandang  untuk  merekontruksi peraturan yang ada terkait dengan jangka waktu hak pakai agar dimasa yang akan dating  tidak  adanya  lagi  disharmonisasi norma sebagaimana perbedaan pengaturan  jangka  waktu  hak  pakai dalam peraturan tersebut di atas. 8 Listyowati Sumanto, 2017, Kepemilikan Rumah Tempat Tinggal Atau Hunian Oleh Orang Asing Yang Berdomisili Di Indonesia ,
Jurnal  Fakultas  Hukum  Universitas  Trisakti, Jakarta, hal. 445
9 I  Made  Oka  Pariawan, Legalitas Pemilikan  Rumah  Tempat  Tinggal  Oleh  Orang
Indonesia sebagai negara berkembang  merupakan tujuan investasi bagi  negara  maju  untuk  memperluas kegiatan  bisnis  globalnya.  Era  global, keterbukaan  dan  persaingan  kawasan Masyarakat Ekonomi Asean (MEA) akan menyebabkan mengalirnya tenaga professional  dari  seluruh Association  of
Southeast  Asian  Nations (ASEAN) dengan bebas. 8 Dengan demikian seiring meningkatnya jumlah Orang Asing yang melakukan usaha dan kerja di  Indonesia, permintaan  kebutuhan  rumah  tempat tinggal  bagi  Orang  Asing  juga  semakin meningkat  maka  pengaturan  menganai hal  tersebut  sangat  penting  untuk dilakukan.
Tujuan pengaturan tentang pemilikan  rumah  tempat  tingal  oleh
Orang  Asing  yang  berkedudukan  di Indonesia  adalah  untuk  memberikan kemudahan  bagi  Orang  Asing  untuk memenuhi  kebutuhannya  akan  tempat hunian  guna  mendukung  kegiatan  dan usaha  permodalannya  di  Indonesia. Selain  itu  juga  untuk  memberikan kepastian  dan  perlindungan  hukum mengenai kemungkinan pemilikan rumah  tempat  tinggal  oleh  Orang  Asing agar  nantinya  apabila  terjadi  suatu permasalahan  terhadap  tanah  yang dikuasainya  dapat  diselesaikan  secara benar dengan mengacu kepada ketentuan-ketentuan hukum yang berlaku bagi Orang Asing. 9
Peran  Hukum  Tanah  Nasional dalam pembangunan belum Sepenuhnya sempurna,  namun  pada  kenyataannya hukum  tanah  nasional  telah  mampu membantu  dalam  kegiatan  pengelolaan dan pemanfaatan atas tanah. 10
Guna  lebih  menjamin  kepastian dan  perlindungan  hukum  serta  tertibnya administrasi pertanahan dalam perolehan atau pemilikan tanah serta bangunan bagi Orang  Asing  selanjutnya  Pemerintah
Asing  Yang  Berkedudukan  Di  Indonesia ,  Jurnal Hukum Program Kekhususan Hukum
Pemerintahan,  Fakultas  Hukum  Universitas Udayana, hal. 1
10 Ida Ayu Putu Larasathi, 2020, Hak guna Bangunan  Untuk  Investasi  Bidang  Pariwisata, Jurnal Acta Comita, hal. 204
memberlakukan Peraturan Menteri Agraria Dan Tata Ruang/ Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia Nomor 29 Tahun 2016 tentang Tata Cara Pemberian,  Pelepasan,  Atau  Pengalihan Hak  Atas  Pemilikan  Rumah  Tempat Tinggal Atau Hunian Oleh Orang Asing Yang Berkedudukan di Indonesia. Syarat untuk bisa memiliki rumah tinggal dalam Pasal 1 Peraturan Pemerintah ini dijelaskan bahwa: 1) Orang Asing yang berkedudukan di
Indonesia  dapat  memiliki  sebuah rumah  untuk  tempat  tinggal  atau hunian  dengan  hak  atas  tanah tertentu. 2) Orang Asing yang berkedudukan di Indonesia  adalah  Orang  Asing yang  kehadirannya  di  Indonesia memberikan manfaat bagi pembangunan nasional. Rumah tempat tinggal atau hunian yang  dapat  dimiliki  oleh  Orang  Asing sebagaimana  dimaksud  dalam  Pasal  3 ayat (1) merupakan: 1) Rumah Tunggal a). Hak Pakai; b)  Hak  Pakai  atas  Hak  Milik  yang dikuasai berdasarkan perjanjian pemberian  Hak  Pakai  di  atas  Hak Milik  dengan  akta  Pejabat  Pembuat Akta  Tanah;  atau  c)  Hak  Pakai  yang berasal dari perubahan Hak Milik atau
Hak Guna Bangunan.
2) Satuan Rumah Susun a)  dibangun  di  atas  bidang  tanah  Hak
Pakai;  b)  berasal  dari  perubahan  Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun. Penerapan pemberian hak pakai di atas tanah hak milik hanya diberikan bagi Orang  Asing  yang  keberadaannya  dapat memberikan manfaat terhadap perkembangan pembangunan ekonomi di Indonesia, sehingga seringkali pemberian terhadap penguasaan hak atas tanah tersebut difungsikan dan dimanfaatkan  bagi  orang  yang  akan melakukan investasi di Indonesia. Bahwa seorang investor yang akan menanamkan modalnya  pada  suatu  bidang  usaha tertentu  akan  selalu  memperhatikan faktor-faktor keamanan lingkungan,
kepastian  hukum,  status  lahan  investasi dan  dukungan  Pemerintah.    Selain  itu mengenai  pemberian  jangka  waktu  hak pakai  yang  juga  dapat  dimiliki  oleh Orang Asing diatur juga dalam Peraturan Pemerintah  Nomor  40  Tahun  1996 Tentang  Hak  Guna  Usaha,  Hak  Guna Bangunan  dan  Hak  Pakai  atas  Tanah. Hal  tersebut  ditegaskan  dalam  Pasal  49 ayat (1) dan (2) sebagai berikut:
1) Hak Pakai atas tanah Hak Milik diberikan  untuk  jangka  waktu paling lama dua puluh lima tahun dan tidak dapat diperpanjang 2) Atas kesepakatan antar pemegang  Hak  Pakai  dengan pemegang Hak Milik, Hak Pakai atas  tanah  Hak  Milik  dapat diperbaharui  dengan  pemberian Hak Pakai baru dengan akta yang dibuat  oleh  Pejabat  Pembuat Akta  Tanah  dan  hak  tersebut wajib didaftarkan. Pada  ketentuan  dalam  pasal-pasal tersebut di atas terkait dengan hak pakai, apabila diamati maka memiliki perbedaan yang cukup signifikan karena pada  Peraturan  Pemerintah  Nomor  103
Tahun  2015  Hak  Pakai  atas  Tanah  Hak Milik  dapat  diberikan  untuk  jangka waktu paling lama 30 (tiga puluh) tahun dan  dapat  diperpanjang  20  (dua    puluh) tahun. Sedangkan pada Peraturan Pemerintah  Nomor  40  Tahun  1996  Hak
Pakai  atas  tanah  Hak  Milik  dapat diberikan  untuk  jangka  waktu  paling lama 25 (dua puluh lima) tahun dan tidak dapat  diperpanjang.  Padahal  aturan mengenai  jangka  waktu  tersebut  sudah seharusnya  menjadi  dasar  hukum  dan memberikan  kepastian  hukum  bagi Orang  Asing  ketika  memiliki  rumah hunian atau rumah tunggal atas tanah hak pakai di atas hak milik.
Berangkat  dari  persoalan  konflik norma  tersebut,  maka  melalui  Peraturan Pemerintah  Nomor  18  Tahun  2021 Tentang  Hak  Pengelolaan,  Hak  Atas Tanah,  Satuan  Rumah  Susun,  Dan Pendaftaran Tanah  penegasan  mengenai perbedaan jangka waktu tersebut dinyatakan dicabut. Dimana dalam Pasal
103 Peraturan Pemerintah ini menegaskan bahwa : Pada saat Peraturan Pemerintah ini mulai berlaku: a) Peraturan  Pemerintah  Nomor 40  Tahun  1996  tentang  Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hall Pakai Atas Tanah (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 1996  Nomor  58,  Tambahan Lembaran  Negara  Republik Indonesia Nornor 36a3); b) Peraturan  Pemerintah  Nomor 103 Tahun 2015 tentang Pemilikan Rumah Tempat Tinggal  atau  Hunian  Oleh Orang Asing Yang Berkedudukan  di  Indonesia (Lembaran  Negara  Republik Indonesia  Tahun  2Ol5  Nomor 325, Tambahan Lembaran Negara  Republik  Indonesia Nomor 5793); dan c) Ketentuan  mengenai  jangka waktu pengurnuman Pendaftaran Tanah secara sistematik  dan  jangka  waktu pengumuman Pendaftaran Tanah  secara  sporadik  dalam Pasal 26 ayat (1) dan ketentuan Pasal  45  ayat  (1)  huruf  e Peraturan  Pemerintah  Nomor 24 Tahun 7997 tentang Pendaftaran  Tanah  (Lernbaran Negara  Republik  Indonesia Tahun 1997 Nomor 59, Tambahan  Lembaran  Negara Republik  Indonesia  Nomor 3696),  dicabut dan dinyatakan tidak berlaku. Dari  penegasan  tersebut  dapat dimaknai bahwa sejak Peraturan Pemerintah  Nomor  18  Tahun  2021  ini diundangkan, maka secara hukum Peraturan Pemerintah penegasan tersebut mulai  tidak  diberlakukan  lagi.  Sehingga muncul  aturan  baru  dalam  Peraturan Pemerintah  Nomor  18  Tahun  2021 terkait aturan jangka waktu tentang Hak
11 Ahmad  Rifai.  2011.  Penemuan  Hukum Oleh  Hakim  Dalam  Perspektif  Hukum  Progresif.
Pakai  oleh  Orang  Asing  di  Indonesia. Pengaturan  tersebut  ditegaskan  dalam Pasal  52  Ayat  (3)  Peraturan  Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 yang menegaskan bahwa hak pakai dengan jangka waktu di atas  Tanah  hak  milik,  diberikan  untuk jangka waktu paling lama 30 (tiga puluh) tahun  dan  dapat  diperbarui  dengan  akta pemberian  hak  pakai  di  atas  Tanah  hak milik.
Namun dengan adanya penegasan tersebut  maka  kembali  menimbulkan persoalan hukum. Persoalan hukum yang dimaksud adalah mengenai jangka waktu hak  pakai  diatas  tanah  hak  milik  juga berbeda  dengan  Peraturan  Menteri Agraria Dan Tata Ruang/ Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia Nomor  18  Tahun  2021  Tentang  Tata Cara  Penetapan  Hak  Pengelolaan  Dan Hak Atas Tanah, karena dalam Pasal 113 ditegaskan bahwa :
(1) Hak  Pakai  dengan  jangka waktu  diberikan  untuk  jangka waktu  paling  lama  30  (tiga puluh)  tahun,  diperpanjang untuk  jangka  waktu  paling lama 20 (dua puluh) tahun dan diperbarui  untuk  jangka  waktu paling  lama  30  (tiga  puluh) tahun. (2) Hak Pakai selama dipergunakan  diberikan  untuk waktu  yang  tidak  ditentukan selama dipergunakan dan dimanfaatkan. Dalam  realitas  penerapan  aturan hukum sering dijumpai beberapa permasalahan,  salah  satunya  adalah konflik  antar  norma  hukum  (antinomi hukum)  sebagaimana  persoalan  yang  di bahas  di  ata. 11 Guna  menyelesaikan permasalahan  hukum  tersebut  maka berlaku  asas  preferensi  hukum.  Asas preferensi  hukum  adalah  asas  hukum yang menunjuk hukum mana yang lebih didahulukan  untuk  diberlakukan,  jika
Cetakan  Kedu.  Jakarta.  Penerbit  Sinar  Grafika. Hal. 90
dalam suatu peristiwa hukum terkait atau tunduk pada beberapa peraturan. 12
Shidarta  dan  Petrus  Lakonawa berpendapat  asas  preferensi  hukum memiliki  berperan  sebagai  penyelesai konflik  di  antara  norma-norma  hukum positif.  Apabila  dalam  suatu  perkara terdapat  sejumlah  undang-undang  yang berlaku  menjadi  hukum  positif  dan terjadi  konflik  di  antara  hukum  positif tersebut,  maka  asas  preferensi  hukum hadir sesuai kegunaannya untuk memastikan peraturan perundang- undangan  mana  yang  harus  dipakai sebagai  rujukan.  Oleh  karena  itu,  asas preferensi hukum disebut sebagai pengobat hukum ( legal remedies ).
Untuk  lebih  jelasnya,  penulis  jabarkan sebagai berikut :
1. Lex Specialis Derogat Legi Generalis ,
Bagir Manan dan A.A. Oka Mahendra menyatakan bahwa asas lex specialis derogat legi generali memiliki definisi yaitu  aturan  hukum  yang  sifatnya khusus akan mengesampingkan aturan  hukum  yang  bersifat  umum. Terdapat beberapa prinsip yang patut diperhatikan  dalam  penggunaan  asas lex  specialis  derogat  legi  generalis, sebagai berikut :
a) Rangkaian  ketentuan/norma  yang dimuat  dalam  aturan  hukum  yang bersifat  umum  tetap  berlaku, kecuali terdapat pengaturan secara khusus  dalam  aturan  hukum  yang bersifat khusus tersebut. b) Rangkaian  ketentuan/norma  lex specialis,  harus  dalam  suatu tingkatan  (hierarki)  yang  sama dengan rangkaian ketentuan/norma  lex  generalis, contohnya UU dengan UU.
c) Rangkaian  ketentuan/norma  lex specialis harus berada dalam rezim
12 Shinta Agustina. 2015. Implementasi Asas Lex  Specialis  Derogat  Legi  Generali  Dalam Sistem  Peradilan  Pidana.  Semarang.  Jurnal Masalah-Masalah Hukum. Vol. 44 No. 4. Fakultas Hukum.  Universitas  Diponegoro.  Hal.  504, https://ejournal.undip.ac.id  diakses  pada  23 Agustus 2018.
13 A.A.  Oka  Mahendra.  2010.  Harmonisasi Peraturan  Perundang-Undangan.  Jakarta.  Artikel
(lingkungan  hukum)  yang  sama dengan  lex  generalis.  Contohnya KUH  Perdata  dan  KUH  Dagang yang sama-sama merupakan peraturan pada rezim keperdataan. 13
2. Lex Superior Derogat Legi Inferiori , Menurut Peter Mahmud Marzuki asas lex  superior  derogat  legi  inferiori mengacu  kepada  dua  atau  lebih peraturan  perundang-undangan  yang mempunyai  kedudukan  yang  sama secara hierarki, namun ruang lingkup materi  muatan  antara  peraturan perundang-undangan  tersebut  tidak sama,  yaitu  yang  satu  merupakan pengaturan  secara  khusus  dari  yang lain. Menurut Bagir Manan dan A.A. Oka  Mahendra,  asas  ini  memiliki makna  bahwa  peraturan  perundang- undangan  yang  secara  hierarki  lebih tinggi  mengesampingkan  peraturan perundang-undangan  yang  secara hierarki lebih rendah. Namun terdapat pengecualian apabila substansi peraturan  perundang-undangan  yang Lex  Superior  mengatur  hal-hal  yang oleh undang-undang ditetapkan menjadi wewenang peraturan perundangundangan yang lebih Inferiori. 14
3. Lex  Posterior  Derogat  Legi  Priori Menurut  Peter  Mahmud  Marzuki, beliau  berpendapat  bahwa  asas lex posterior derogat legi priori memiliki definisi  yaitu  peraturan  perundang- undangan yang baru/terkini mengesampingkan peraturan perundang-undangan yang lama/terdahulu.  Penggunaan  asas  ini mensyaratkan bahwa yang
dihadapkan  adalah  dua  peraturan perundangundangan  dalam  hierarki yang sama. 15
Hukum  Tata  Negara  dan  Peraturan  Perundang- undangan.  Dipublikasikan  pada  29  Maret  2010, http://ditjenpp.kemenkumham.go.id diakses tanggal 25 Agustus 2018.
14 A.A.  Oka  Mahendra.  Harmonisasi Peraturan Perundang-Undangan. Loc.cit.
15 Peter Mahmud Marzuki. 2013. Penelitian Hukum. Op.cit.. hal. 141
Asas ini memiliki eksistensi untuk mengingat peraturan perundang- undangan  yang  baru  merepresentasikan situasi  dan  kebutuhan  yang  sedang berlangsung.  Namun  sebaliknya,  juga dapat dianalogikan sebagai ketidakmampuan  peraturan  perundang- undangan  yang  baru  dalam  memuat rangkaian ketentuan/norma yang dibutuhkan  untuk  menghadapi  situasi yang sedang berlangsung. Jika rangkaian ketentuan/norma  yang  termuat  pada peraturan perundang-undangan terdahulu tidak  bertentangan  dengan  landasan filosofis  peraturan  perundang-undangan terkini,  maka  ketentuan/norma  tersebut tetap  berlaku  melalui  aturan  peralihan peraturan  perundang-undangan  yang baru/terkini.
Menurut  Bagir  Manan  dan  A.A.
Oka  Mahendra,  aturan  hukum  yang baru/terkini  mengesampingkan  aturan hukum  yang  lama/terdahulu.  Asas  lex posterior derogat legi priori mengutamakan penggunaan aturan hukum yang terkini, dengan memperhatikan  2  (dua)  prinsip  sebagai berikut : 1. Aturan hukum yang baru/terkini  harus  dalam  suatu tingkatan  yang  sama  atau secara hierarki lebih tinggi dari aturan hukum yang lama/terdahulu; 2. Aturan hukum baru/terkini dan lama/terdahulu mengatur aspek yang sama.
Maksud  asas  ini  adalah  untuk mencegah  terjadinya  dualisme  aturan hukum yang dapat meni8mbulkan ketidakpastian  hukum.  Dengan  adanya asas ini, rangkaian ketentuan/norma yang mengatur  pencabutan  sebuah  peraturan perundang-undangan pada dasarnya tidak  terlalu  penting.  Secara  yuridis, aturan lama/terdahulu  yang  serupa  tidak akan  berlaku  lagi  pada  saat  aturan baru/terkini mulai berlaku. Berdasarkan perbedaan pengaturan  mengenai  jangka  waktu  hak pakai  Orang  Asing  di  atas  tanah  hak milik,  sebagaimana  Pasal  52  Ayat  (3)
Peraturan  Pemerintah  Nomor  18  Tahun 2021 yang menegaskan bahwa hak pakai dengan  jangka  waktu  di  atas  Tanah  hak milik,  diberikan  untuk  jangka  waktu paling  lama  30  (tiga  puluh)  tahun  dan dapat  diperbarui  dengan akta  pemberian hak  pakai  di  atas  Tanah  hak  milik. Selanjutnya  dalam  Peraturan  Menteri Agraria Dan Tata Ruang/ Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia Nomor  18  Tahun  2021  Tentang  Tata Cara  Penetapan  Hak  Pengelolaan  Dan Hak Atas Tanah, karena dalam Pasal 113 ditegaskan bahwa :
(1) Hak  Pakai  dengan  jangka waktu diberikan untuk jangka waktu  paling  lama  30  (tiga puluh)  tahun,  diperpanjang untuk  jangka  waktu  paling lama  20  (dua  puluh)  tahun dan  diperbarui  untuk  jangka waktu  paling  lama  30  (tiga puluh) tahun.  Dan (2) Hak Pakai selama dipergunakan diberikan untuk waktu  yang  tidak  ditentukan selama  dipergunakan  dan dimanfaatkan.
Maka  apabila  dikaji  dengan  asas preferensi  hukum  salah  satunya  adalah Lex  Superior  Derogat  Legi  Inferiori, bahwa asas ini memiliki makna peraturan perundang-undangan yang secara
hierarki  lebih  tinggi  mengesampingkan peraturan  perundang-undangan  yang secara  hierarki  lebih  rendah.  Sehingga dengan  demikian  Pasal  52  Ayat  (3) Peraturan  Pemerintah  Nomor  18  Tahun 2021  merupakan  dasar  hukum  yang relevan  diberlakukan  mengenai  jangka waktu  kepemilikan  rumah  tungga  bagi Orang Asing di Indonesia.

## KESIMPULAN
Bahwa asas utama dalam Undang- Undang  Pokok  Agraria  terkait  dengan pembentukan  Hukum  Tanah  Nasional adalah  asas  nasionalitas,  bahwa  asas nasionalitas  hanya  memberikan  hak kepada  Warga  Negara  Indonesia  (WNI) dalam hal pemilikan hak atas tanah, yang mana telah menutup kemungkinan Orang
Asing  untuk  dapat  memilikinya.  Asas nasionalitas dalam UUPA tidak sepenuhnya melarang asing untuk memiliki  hak  atas  tanah,  seperti  dalam Pasal  9  ayat  (1)  UUPA  dan  dalam penerapan pada pasal-pasal yang mengatur  hak  milik  atas tanah,  menurut Pasal  21  ayat  (1),  pada  intinya  hanya warga  negara  Indonesia  yang  memiliki hak milik. Ketentuan tersebut dipertegas pada Pasal 21 ayat (3), yang pada intinya mengatur  pelepasan  hak  bagi  warga negara asing yang karena kondisi tertentu memperoleh hak milik setelah berlakunya  UUPA.  Orang  Asing  atau badan hukum asing hanya depat memiliki Hak  Pakai,  sementara  bagi  Hak  Guna
Usaha  pada  Pasal  30  yang  pada  intinya tidak  dapat  dimiliki  asing  walaupun terdapat pengecualian tertentu, sebagaimana  diatur  pada  Pasal  55  ayat (2) UUPA. Dengan demikian, perbedaan perlakuan  antara  WNI  dan  orang  asing sebagai konsekuensi dari asas nasionalitas, tidak secara kaku diterapkan.  Artinya,  pembentuk  UUPA memiliki  pandangan  bahwa  penguasaan asing  terhadap  tanah  dimungkinkan dalam  rangka  pembangunan  nasional walaupun  hubungan  asing  dengan  tanah berbeda  dengan  hubungan  antara  warga negara  Indonesia  dengan  tanah  yang memiliki hubungan sepenuhnya.

## DAFTAR PUSTAKA
A.A. Oka Mahendra. 2010. Harmonisasi Peraturan  Perundang-Undangan. Jakarta.  Artikel  Hukum  Tata Negara  dan  Peraturan  Perundang- undangan. Dipublikasikan pada 29 Ahmad  Rifai.  2011.  Penemuan  Hukum Oleh  Hakim  Dalam  Perspektif
Hukum  Progresif.  Cetakan  Kedu. Jakarta. Penerbit Sinar Grafika Asto Legowo, 2017, Harmonisasi Pengaturan  Pemberian  Jangka Waktu  Hak  Pakai  Bagi  Warga Negara  Asing ,  Jurnal  Arena
Hukum  Volume  10,  Nomor  1, April  2017,  ISSN:  0126-0235,  e- ISSN: 2527
Bachri, 2007, Survey Faktor-Faktor Non Ekonomi  Yang  Mempengaruhi Iklim  Investasi  Di  Sul-Sel,  Kajian Ekonomi Regional Sulawesi Selatan , Triwulan II Eddy      Nyoman  Winarta,  2017, Hak Pakai Atas Rumah Hunian Warga Negara Asing Dalam Perkawinan Campuran Tanpa Perjanjian Kawin ,  Acta  Comitas  :  Jurnal Hukum Kenotariata
Ega  Permatadani,  2021,  Kepemilikan Tanah  Bagi  Warga  Negara  Asing Ditinjau  Dari  Hukum  Tanah Indonesia,  Jurnal  Khatulistiwa Law Review,
Hardianto Djanggih and Salle Salle,2015, “Aspek Hukum Pengadaan Tanah Bagi  Pelaksanaan  Pembangunan Untuk Kepentingan Umum,” Pandecta:  Jurnal  Penelitian  Ilmu Hukum I  Made  Oka  Pariawan, Legalitas Pemilikan Rumah Tempat Tinggal Oleh Orang Asing Yang Berkedudukan Di Indonesia , Jurnal Hukum Program Kekhususan Hukum Pemerintahan,  Fakultas  Hukum Universitas Udayana Ida Ayu Putu Larasathi, 2020, Hak guna Bangunan Untuk Investasi Bidang Pariwisata, Jurnal Acta Comita Listyowati  Sumanto, 2017, Kepemilikan Rumah  Tempat  Tinggal  Atau
Hunian  Oleh  Orang  Asing  Yang Berdomisili  Di  Indonesia ,  Jurnal Fakultas Hukum Universitas Trisakti, Jakarta Mochtar  Kusumaatmadja,2002, Konsep
Hukum  Dalam  Pembangunan , Bandung, PPSWN Alumni
Shinta  Agustina.  2015.  Implementasi Asas  Lex  Specialis  Derogat  Legi Generali  Dalam  Sistem  Peradilan Pidana. Semarang. Jurnal Masalah-Masalah Hukum. Vol. 44 No. 4. Fakultas Hukum. Universitas Diponegoro. Hal. 504, https://ejournal.undip.ac.iD Sidharta, dkk, 2005, Menuju Harmonisasi System Hukum
sebagai Pilar Pengelolaan Wilayah Pesisir Indonesia , Jakarta, BAPPENAS