Volume 22 Nomor 01, April 2022 : 11-22

## Estimasi Biaya Pemeliharaan Bangunan Mall di Indonesia (Studi Kasus Kota Palembang)
Estimated Maintenance Costs for Mall Buildings in Indonesia (Case Study of Palembang City)
Merri 1 , Mona Foralisa Toyfur 1 , Betty Susanti 1* ,
1 Program Studi Magister Teknik Sipil, Universitas Sriwijaya, Jalan Srijaya Negara Bukit Besar, Palembang, Indonesia
* Penulis korespondensi : bettysusanti0401@gmail.com Tel.: +62-711-350999 Diterima: 10 Mei 2022; Direvisi: 7 Juni 2022; Disetujui: 7 Juni 2022 DOI: 10.25299/saintis.2022.vol22(01).9150

## Abstrak
Di  kota  besar  seperti  Palembang  terdapat  beberapa  bangunan  mall  yang  telah  berusia  belasan  tahun  dan  mengalami  kerusakan arsitektur.  Salah  satu  faktor  penyebab  kerusakan  dikarenakan  masa  pakai  bangunan  atau  yang  disebut  dengan  degradasi.  Untuk mengembalikan  kondisi  bangunan  ke  keadaan  semula  dan  memperpanjang  umur  bangunan,  diperlukan  pemeliharaan  dengan melakukan  perbaikan  atau  penggantian  komponen  bangunan.  Pemeliharan  bangunan  memerlukan  biaya  yang  terencana.  Hal  yang menjadi  fokus  penelitian  ini  adalah  pemeliharaan preventif dan corrective .  Tujuan  penelitian  ini  adalah  menghitung  estimasi  besaran biaya pemeliharaan bangunan untuk 10 tahun mendatang. Metode Composite Condition Index digunakan untuk menghitung besar tingkat kerusakan  bangunan.  Penggantian  komponen  bangunan  dilakukan  dengan  memprediksi  kondisi  komponen  bangunan,  sedangkan estimasi  biaya  pemeliharaan  menggunakan  metode  analisis  nilai  masa  depan.  Analisis  data  menggunakan  data  kuantitatif  dengan variabel penelitian adalah semua biaya pemeliharaan. Hasil perhitungan menunjukkan nilai Indeks Kondisi Bangunan untuk komponen arsitektur bangunan mall adalah 76,24% yang berarti ada 23,76% kerusakan bangunan. Kerusakan terbesar terjadi pada area koridor yaitu sebesar 25,47% dengan Indeks Kondisi Bangunan sebesar 74,53%. Biaya pemeliharaan tertinggi terjadi pada tahun ke-7 sebesar USD 580,854. Biaya ini meningkat 5,8 kali lipat dibandingkan tahun pertama, dengan penggantian material komponen terbesar untuk komponen lantai dan pengecatan dinding.
Kata Kunci: Bahan Komponen Bangunan, Umur Bangunan, Biaya Pemeliharaan Bangunan, Analisis Nilai Masa Depan

## Abstract
In a big city like Palembang, several mall buildings are a dozen years old and have architectural damage. One factor that causes damage is the life of the building or what is called degradation. Maintenance is required to restore the condition of the building to its original state and extend its life. Maintenance is done by repairing or replacing building components. Building maintenance requires planned costs. This research focuses on preventive and corrective maintenance. This study aims to calculate the estimated cost of building maintenance for the next ten years. We used the Composite Condition Index method to calculate the level of damage to the building. Replacement of building components was done by predicting the condition while estimating maintenance costs using the future value analysis method. Data analysis using quantitative data with research variables are all maintenance costs. The calculation results show the Building Condition Index value for the architectural component of the mall building is 76.24%, which means there is 23.76% building damage. The most significant damage occurred in the corridor area, 25.47%, with 74.53% a Building Condition Index. The highest maintenance costs happened in the 7th year of USD 580,854. Compared to the first year, this cost increased 5.8 times, with the most extensive component material replacement for flooring and wall painting components.
Keywords: Building Component Materials, Age of Building, Cost of Building Maintenance, Future Value Analysis

## PENDAHULUAN
Salah  satu  kota  besar  di  Indonesia  adalah kota  Palembang.  Sebagai  salah  satu  kota  besar, Palembang  memiliki  beberapa  mall  yang  berusia belasan  tahun.  Kondisi  bangunan  mall  banyak mengalami  kerusakan  terutama  pada  arsitektur bangunan  yang  dapat  dilihat  secara  visual. Kerusakan  arsitektur  bangunan  mall  dapat  dilihat pada  data  historis  kerusakan  bangunan  seperti renovasi  pada  area  toilet  maupun  komponen arsitektur plafond area koridor.
Kerusakan  komponen  bangunan  dapat disebabkan  oleh  beberapa  faktor    antara  lain korosi  biologis  [1]  maupun  faktor  masa  pakai bangunan  atau  degradasi  [2].  Upaya  untuk mengatasi kerusakan komponen bangunan diperlukan  pemeliharaan  bangunan  [3]  dengan melakukan perbaikan atau penggantian komponen bangunan  yang  akan  menentukan  besaran  biaya pemeliharaan bangunan. Perbaikan atau penggantian komponen dilakukan melalui prediksi kondisi komponen bangunan dan penilaian kondisi bangunan  dilakukan  untuk  menganalisis  biaya pemeliharaan kedepannya.
Kemunduran  atau  degradasi  kondisi  fisik pada  suatu  bangunan  gedung  dapat  dilihat  pada fungsinya  yang  menurun  pada  keausan  akibat intensitas penggunaan yang sering dan faktor usia maksimal  bangunan  [4].    Komponen  bangunan yang  terdegradasi  dapat  dilakukan  dengan melakukan  perbaikan  kondisi  bangunan  menjadi seperti  kondisi  semula  [5].  Perbaikan  kondisi  dan pemeliharaan  bangunan  merupakan  upaya  untuk memperpanjang umur bangunan [6].
Pemeliharaan  bangunan  memerlukan  biaya yang  terencana.  Hal  yang  menjadi  fokus  penelitian ini  adalah  pemeliharaan preventif dan corrective . Tujuan  penelitian ini adalah menghitung prakiraan biaya pemeliharaan bangunan mall untuk 10 tahun mendatang.

## Degradasi Pada Komponen Bangunan Mall
Mall  merupakan  pusat  perbelanjaan  yang  di dalamnya  terdiri  dari  satu  atau  beberapa departemen  store  berukuran  besar  sebagai  daya tarik  dari  toko-toko  kecil  dan  restoran-restoran bermerek.  Unsur  utama  dari  sebuah  pusat perbelanjaan  adalah  koridor  utama  mall  atau pedestrian  yang  berfungsi  sebagai  tempat  atau ruang komunal tempat interaksi antara pengunjung dan pedagang  [7]. Area atau ruang dalam bangunan mall  berfungsi sebagai fasilitas penunjang lainnya. Selama  satu  tahun  beroperasional,  aktivitas kegiatan  belanja  di  mall tetap berjalan dibuka dari pagi  hari  sampai  malam  hari  Dengan  kondisi aktivitas  operasional  mall  tersebut,  penggunaan material  komponen  bangunan  akan  mengalami degradasi  akibat  penggunaan  dalam  jangka  waktu yang lama.
Salah satu komponen bangunan yang banyak terdampak  langsung  dalam  aktivitas  operasional tersebut  adalah  komponen  arsitektur.  Komponen arsitektur  bangunan  terdiri  dari  penutup  atap, pintu  dan  jendela,  dinding,  lantai  serta  plafon. Komponen material arsitektur bangunan mall akan berbeda  perlakuannya  dengan  bangunan  publik pada  umumnya.  Jenis  komponen  bangunan  akan berbeda  sesuai  dengan  fungsi  bangunan  dan karakteristik komponen bangunan sangat bervariasi  tergantung  dengan  kegunaan  dan penempatannya.
Contoh komponen arsitektur bangunan  mall adalah  material  pelapis  lantai  yang  menggunakan jenis homogeneous  tile .  Dari  kondisi  pelapis  lantai dapat digambarkan terlihat banyak goresan, kusam dan  warna  yang  mulai  memudar.  Untuk mengetahui  sejauh  mana  terjadinya  penurunan kualitas    pada  komponen  material  arsitektur  mall seperti  pelapis  lantai  perlu  dilakukan  penilaian kondisi  material  komponen  terhadap  kondisi bangunan  saat  ini.  Terjadi  perbedaan  pada  setiap penurunan  kualitas  komponen  material  atas arsitektur  bangunan  maka  perlu  dilakukan observasi  atau  survei  lapangan  untuk  mengukur
tingkat  penurunan  atau  degradasi  kualitas komponen  material  arsitektur mall.

## METODOLOGI
Data  yang  dipergunakan  dalam  penelitian yaitu  data  primer  dan  data  sekunder.  Data  primer didapatkan  dengan  survey    langsung  kondisi bangunan  secara  visual  dengan  objek  penelitian gedung  Palembang  Indah  Mall.  Sedangkan  data sekunder  berupa as  built  drawing mall  digunakan untuk  mendapatkan  luasan  mall  dan  spesifikasi material  arsitektur  yang  diperlukan  untuk  jenis penanganan pemeliharaan material.
Inspeksi atau pengecekan terhadap komponen  arsitektural  seperti  elemen  penutup atap,  plafond,  dinding,  pelapis  lantai,  pintu  dan jendela. Inspeksi dilakukan seakurat dan seobjektif mungkin  untuk  mendapatkan  luas  kerusakan  dan jenis  kerusakan.  Hasil  dari  pengamatan/observasi dipergunakan sebagai pengukuran atau perhitungan  besaran  kinerja  dari  komponen bangunan  atau  dipergunakan  untuk  mengevaluasi besarnya tingkat kerusakan kondisi masing-masing pada  komponen  suatu  bangunan  (menghitung besaran  nilai numerik yang  menggambarkan  suatu kondisi  tertentu).  Sedangkan  data  yang  digunakan untuk  memprediksi  umur  pakai  komponen  bahan bangunan  diperoleh  berdasarkan  hasil  referensi dari supplier atau vendor.
Variabel  dalam  penelitian  ini  menggunakan semua  biaya  pemeliharaan  dan  analisis  data menggunakan analisis kuantitatif. Penentuan dalam rumus  penilaian    indeks  kondisi  suatu  bangunan gedung  dapat  ditentukan    secara  berurutan  yaitu sub elemen, elemen, sub komponen bangunan, dan komponen  bangunan  serta  bobot    masing-masing bagian  dari  sub  komponen  pada  suatu  bangunan mall.    Setelah  diperoleh  nilai  kondisi  suatu bangunan  gedung  maka  dilanjutkan  dengan menghitung  biaya  perbaikan  kerusakan  suatu bangunan  gedung  sebagai  biaya  pemeliharaan bangunan.    Perhitungan  biaya  dengan  metode Direct  Cost menggunakan pedoman  Standar Nasional  Indonesia  bangunan  gedung  dan perumahan.
Penentuan  model  prediksi  kondisi  suatu bangunan  gedung  10  tahun  kedepan  dihitung dengan  metode Service  Life terhadap  material komponen suatu bangunan yaitu dengan pengumpulan data historis pemeliharaan bangunan gedung  mall  sebelumnya  yang  gunanya  untuk menentukan  tren  kerusakan  material  komponen bangunan.

## Pengukuran  dan  Metode  Analisis  Kondisi Bangunan
Penelitian  ini  akan  menggunakan  metode Composite  Condition  Index. Penilaian  kondisi bangunan dengan metode Indeks Kondisi Bangunan merupakan  suatu  skala  atau  tingkat  penentuan
dalam  menilai  seberapa  besar  tingkat  atau prosentase kondisi fisik suatu komponen bangunan gedung  dengan  tindakan  pemeliharaan.  Metode penilaian  ini  menggunakan  indeks  kondisi gabungan  yang  dilakukan  dengan  penggabungan nilai  dua  komponen  atau  lebih,  dilanjutkan pembuatan  bobot  untuk  setiap  komponen  sesuai nilai  kondisinya  masing-masing  dan  dilakukan secara bertahap. Tahapan  awal menghitung  indeks kondisi  sub  komponen  sebagai  komponen  tingkat paling  bawah  lalu  dilanjutkan  hingga  didapatkan indeks  kondisi  gabungan,  yang  dirumuskan  sesuai Persamaan (1).
Tahap  I: Perhitungan Indeks Kondisi Sub Elemen ( )

## ∑ ∑
Sesuai  rumus  (1),  koreksi  atas  nilai pengurang  dari  kombinasi  kerusakan  harus dilakukan  agar  total  nilai  pengurang  ≤  seratus. Indikator  besaran  nilai  faktor  koreksi  ditetapkan dengan  mengurutkan  prioritas  bahaya  kerusakan dan  jumlah  faktor  koreksi  untuk  seluruh  jenis koreksi  maksimal  nilai  satu,  yang  disajikan  seperti pada  Tabel  1.  Maksimum  jumlah  perkalian  antara nilai  pengurang  dengan  faktor  koreksi  adalah seratus untuk semua jenis kerusakan pada satu sub elemen.
Tabel 1. Faktor Koreksi Terhadap Kombinasi Kerusakan > 1 No. Jumlah Kombinasi Kerusakan Prioritas Bahaya Kerusakan Faktor Koreksi 1 2 I 0,8-0,7-0,6 II 0,2-0,3-0,4 2 3 I 0,5-0,6 II 0,3-0,4 III 0,1-0,2
Indeks  kondisi  nilai  nol  mengindikasikan bangunan tidak layak fungsi sedangkan nilai seratus menunjukkan  kondisi  bangunan  yang  baik  sekali. Nilai  Indeks  Kondisi  Gabungan  merupakan  dasar untuk  penanganan  bangunan  yang  dapat  dilihat pada Tabel 2.
Tabel 2. Indeks Kondisi Bangunan dengan Tindakannya Indeks Kondisi Kondisi Gambaran Kondisi Tindakan Pemeliharaan 85-100 Sempurna/ Bangunan masih baru Hanya beberapa saja kekurangan yang terlihat Belum diperlukan tindakan pemeliharaan 70-84 Baik Ada kerusakan tapi minor saja 55-69 Sedang Ada kerusakan Perlu membuat
tetapi  fungsi pada struktur bangunan secara keseluruhan tidak terpengaruh suatu analisis biaya sebagai alternatif perbaikan 40-54 Setengah Baik Ada kerusakan tetap tetapi fungsi bangunan masih baik 25-39 Runtuh Sebagian Kecil Buruk, karena kerusakan cukup kritis dan menganggu fungsi dari bangunan Perlu dilakukan evaluasi detail dalam menentukan tindakan untuk rehabilitasi dan rekonstruksi 10-24 Sebagian Besar Runtuh Buruk sekali, terjadi kerusakan parah dan fungsi bangunan terganggu 0-9 Terjadi keruntuhan komponen utama pada bangunan
Tahap II: Perhitungan Indeks Kondisi Elemen ( IKE )
Tahap  III  :  Perhitungan  Indeks  Kondisi  Sub Komponen ( IKSK )
Tahap  IV : Perhitungan Indeks Kondisi Komponen ( ) Tahap V : Indeks Kondisi Bangunan ( )
Kondisi kerusakan komponen suatu bangunan  atau  elemen  suatu  bangunan  akan mempengaruhi  nilai  kurang  suatu  komponen  atau elemen  bangunan    sehingga  nilai  pada  indeks kondisi  suatu  bangunan  akan  berpengaruh terhadap  keseluruhan  bangunan.  Nilai  indeks kondisi suatu bangunan dimulai dari angka terkecil nol (0) sampai dengan angka tertinggi seratus (100) yang  menggambarkan  tingkat  kondisi  suatu bangunan. Besaran nilai pengurang ( )
bergantung  besarnya  prosentase  pada  kerusakan komponen  atau  elemen.  Prosentase  kerusakan
yang  dimaksud  adalah  pengukuran  volume kerusakan  terhadap  volume  dari  luasan  bangunan yang ada.
Tingkat  kerusakan  bangunan  terbagi  menjadi  4 tingkatan interval intensitas kerusakan :
1. Kerusakan ringan;  0%-14,99%; = 25 (dua puluh lima)
2. Kerusakan  sedang;  15%-34,99%;
=  50
(lima puluh)
3. Kerusakan berat; 35%-64,99%; = 75 (tujuh puluh lima)
4. Kerusakan tidak laik fungsi (>65%); = 100 (seratus)
Prediksi  Kondisi  Bangunan  Terhadap  Material Arsitektur  Untuk 10 Tahun Mendatang
Penilaian terhadap kondisi bangunan dibutuhkan dalam melakukan prakiraan masa umur pakai  komponen  suatu  bangunan  dan  penentuan masa  umur  pakai  komponen  material  bahan bangunan  dapat  dilihat  pada  Tabel  3  [8]. Pengukuran  secara  aktual  dapat  menggambarkan perkiraan  masa  umur  pakai  yang  tepat  dan  kapan bagian    dari  komponen  suatu  bangunan  harus diganti atau perlu direhabilitasi.
Tabel 3. Masa Umur Pakai Komponen Material
Suatu Bangunan Komponen Arsitektur Material Bangunan Umur Layanan (Tahun) Referensi/ Wawancara Atap Talang 15 Konsultan Dinding Cat 8 Supplier Cat kayu 15 Supplier Pintu kayu 15 Konsultan Lantai Granit 20 Supplier Keramik 20 Supplier Plafond Gypsum 15 Konsultan GRC 18 Konsultan Aksesories Grendel 10 Supplier Handel 10 Supplier Engsel 20 Supplier Analisis Prakiraan Biaya Pemeliharaan

## Bangunan
Dalam  penelitian  ini,  estimasi  biaya pemeliharaan  akan  difokuskan  pada  pemeliharaan preventif  dan  pemeliharaan  korektif  [9]  yang meliputi biaya material, upah pasang dan peralatan sebagai  harga  satuan  material  dan  upah  [10]. Metode  analisis  biaya  pemeliharaan  menggunakan metode Direct  Cost .  Harga  satuan  material didapatkan  dari  hasil  observasi    di  toko  bangunan dan  harga  upah  tenaga  kerja  berdasarkan ketentuan  yang  ditetapkan  kota  Palembang  tahun 2020.
Metode  untuk  menghitung  biaya  prakiraan dilakukan  dengan Direct  Cost merupakan  biaya yang didasarkan pada sumber biaya dengan  fungsi
(aktivitas)  langsung  terhadap  nilai  output  dengan rumus dibawah ini :

## Prakiraan  Biaya  Pemeliharaan  Untuk  10  Tahun Mendatang
Perbaikan  dan  pemeliharaan  gedung  jika tidak  dilakukan  dengan  baik  akan  mengakibatkan kerusakan  gedung  dan  biaya  perawatan  yang meningkat  [11].  Penilaian  kondisi  material komponen arsitektur bangunan saat ini diperlukan dalam  menghitung  besaran  prakiraan  biaya pemeliharaan  suatu  mall  untuk  10  tahun  kedepan dengan memperhitungkan nilai inflasi dalam rumus Future Value : (7)

## HASIL DAN DISKUSI
Hasil pengolahan data survey kondisi gedung mall dapat dilihat dalam pembahasan di bawah ini :
1. Analisa  Perhitungan  Indeks  Kondisi    Sub Elemen ( ).
Perhitungan  Indeks  Kondisi  Sub  Elemen  pada sub komponen pintu dan jendela area koridor dan atrium mall dapat dilihat pada Tabel 4.
2. Analisa  Perhitungan  Indeks  Kondisi  Elemen ( ). Perhitungan  Indeks  Kondisi  Sub  Elemen  pada sub komponen pintu dan jendela area koridor dan atrium mall dapat dilihat pada Tabel 5 dan sub-komponen
arsitektur langit-langit, dinding,  lantai  dan  penutup  atap  ditunjukkan pada Tabel 6.
Tabel  5  dan  Tabel  6  menunjukkan  kondisi elemen bangunan paling parah terjadi pada cat plafon  gypsum  dengan  nilai
terkecil ditunjukkan  yaitu  40  dan  untuk  area  koridor dan atrium belum rusak oleh sub elemen yaitu pintu dan jendela.
3. Analisa  Perhitungan  Indeks  Kondisi  Sub Komponen ( ).
Perhitungan Indeks Kondisi Sub Elemen untuk sub komponen pintu dan jendela area koridor dan atrium mall ditunjukkan pada Tabel 7. Tabel  7  menunjukkan  bahwa  komponen kerusakan bangunan yang paling parah adalah salah  satu  subkomponen,  plafon,  dengan  nilai 65,91.
4. Analisa
Perhitungan Indeks Kondisi Komponen ( ). Perhitungan Indeks Kondisi Sub Elemen untuk sub  komponen  pintu  dan  jendela  koridor  dan area  atrium  mall  ditunjukkan  pada  Tabel  8. Grafik  tersebut  menunjukkan  bahwa  indeks kondisi  komponen  bangunan  terbesar  terjadi pada  koridor  dan  atrium  daerah  dengan  nilai IKK 74,53.
5. Analisa Perhitungan Indeks Kondisi Bangunan ( ).
Pehitungan  Indeks  Kondisi  Sub  Elemen untuk  sub  komponen  pintu  dan  jendela  area koridor dan atrium mall dapat dilihat pada Tabel 9. Hasil  perhitungan  di  bawah  ini  diketahui  bahwa nilai Indeks Kondisi Bangunan adalah 76,24% yang menunjukkan bahwa prosentase kerusakan material bangunan pada komponen arsitektur mall adalah  23,76%.  Berdasarkan  Tabel  2,  dengan Indeks  Kondisi  Bangunan  gedung    76,24% menunjukkan
bahwa
kondisi bangunan
dikategorikan  baik  dan  menggambarkan  kondisi bangunan  yang  mengalami  deteorisasi  atau kerusakan  ringan  sebesar  25,47%.  Sedangkan kondisi  kerusakan  terbesar  diantara  area pendukung  mall  sebesar  25,47%  adalah  area atrium, lift lobby dan koridor dengan indeks kondisi bangunan sebesar 74,53%.
Tabel 4. Analisa Perhitungan Indeks Kondisi Sub Elemen
Tabel 5. Analisa Perhitungan Indeks Kondisi Sub Elemen: Pintu dan Jendela
Fungsi Ruang Elemen
Bobot Elemen Koridor dan atrium Pintu dan Jendela Pintu Kayu Kusen kayu
- - - Daun kaca - - Engsel - - Kunci - - Cat melamik - - Pintu Besi Kusen besi - - - Daun pintu - - Engsel - - Kunci - - Cat duco - - Pintu Kaca Kusen Al. 100,00 0,0474 100,00 Daun Pintu 100,00 0,2126 Sensor 100,00 0,7400 Engsel - - Kunci - - Pintu Kubikel Kusen Al. - - - Daun Pintu - - Sensor - - Engsel - - Lapisan HPL - - Jendela Kaca Kusen Al. 100,00 0,1126 - Daun Pintu 100,00 0,8874
Fungsi Ruang Jumlah Kerusakan Jenis Kerusakan Volume Kerusakan % Kerusakan Koridor dan Atrium
Pintu
Kusen Al. 0 Korosif 0 0 % - 0,8 100 0 Lepas 0 0 % - 0,2 Daun Kaca 0 Pecah 0 0 % - 0,8 100 0 Retak 0 0 % - 0,2 Sensor 0 Rusak 0 0 % - 0,8 100 0 Macet 0 0 % - 0,2 Engsel - Patah - - - - - - Lepas - - - - Kunci - Rusak - - - - - - Lepas - - - - Jendela Kusen Al. 0 Korosif 0 0 % - 0,8 100 0 Lepas 0 0 % - 0,2 Daun kaca 0 Pecah 0 0 % - 0,8 100 0 Retak 0 0 % - 0,2
Tabel 6. Analisis Perhitungan Indeks Kondisi Elemen: Plafond, Dinding, Lantai dan  Penutup Ata
Fungsi Ruang SK SE Jumlah Kerusakan Jenis Kerusakan Volume Kerusa kan Unit % Kerusa kan Koridor dan Atrium Plafon Beton Plafon 2 Beton terkelupas 3,25 M² 0,85% 25 0,6 75 Bocor/ tembus 9,59 M² 2,50% 25 0,4 Rangka Plafon 2 Keropos - M² 0,00% - 0,8 95 Melengkung 6,67 M² 0,06% 25 0,2 Gypsum Plafon 3 Melengkung 123,00 M² 1,12% 75 0,5 55 Rusak 205,00 M² 1,87% 25 0,3 Patah 52,00 M² 0,47% - 0,2 Cat plafon 2 Bercak 6.548,00 M² 59,65% 75 0,8 40 Cat pudar - M² 0,00% - 0,2 Dinding Plester  + aci - Retak halus - M² 0,00% - 0,8 100 Terkelupas - M² 0,00% - 0,2 Cat dinding 2 Warna pudar 1.517,50 M² 33,88% 50 0,6 60 Bercak 230,52 M² 5,15% 25 0,4 Pelapis dinding Rangka partisi - Retak - M² 0,00% - 0,7 - Patah - M² 0,00% - 0,3 Rangka partisi - Patah - M² 0,00% - 0,8 100 Melengkung - M² 0,00% - 0,2 Dinding gypsum 2 Rusak 23,25 M² 20,84% 50 0,8 60 Retak - M² 0,00% - 0,2 Lantai Penutup Lantai 3 Pecah 24,00 M² 0,21% 25 0,3  67.5 Lepas - M² 0,00% - 0,2 Pudar 2.926,10 M² 25,76% 50 0,5 Pelapis Floor Hardener - Permukaan kasar - M² - - - - Retak - M² - - - Penutu p Atap Atap Zincalum e 2 Koyak/sobek - M² 0,00% - 0,8 80 Cat pudar 345,87 100,00%  100 0,2 Atap Alkan 2 Koyak/sobek - M² 0,00% - 0,8 100 Cat pudar - M² 0,00% - 0,2 Atap beton 3 Retak - M² 0,00% - 0,5 65 Bocor/rembes 411,05 M² 19,33% 50 0,3 Permukaan kasar 1.917,29 M² 90,15%  100 0,2 Sub-Komponen, =Sub-Elemen, =Nilai Pengurang, =Faktor Koreksi, =Indeks Kondisi Elemen
Tabel 7. Analisis Perhitungan Indeks Kondisi Sub Komponen
Fungsi Ruang Elemen Bobot Elemen Koridor dan atrium
Plafon Rangka plafon 95 0,3592 65,91 Penutup gypsum 55 0,3698 Cat plafon 40 0,2536 Beton 75 0,0174 Dinding Pasangan bata 100 0,2441 85,72 Plester + Aci 100 0,3887 Rangka partisi 100 0,0101 Dinding gypsum 60 0,0104 Dinding keramik - - Cat dinding 60 0,3466 Pintu & jendela Pintu kayu - - 100,00 Pintu besi - - Pintu kaca 100 0,2648 Pintu kubikel - - Jendela kaca 100 0,7352 Lantai Pelapis keramik dinding 67,50 1,0000 67,50 Pelapis  Floor Hardener - - Penutup atap Zincalume 80 0,0832 69,48 Alkan 100 0,0923 Beton 65 0,8245 =Sub Komponen, =Indeks Kondisi Elemen, =Indeks Kondisi Sub Elemen Tabel 8. Analisis Perhitungan Indeks Kondisi Komponen
Fungsi Ruang Bobot Sub Komponen Koridor dan Atrium
Plafon
65,91 0,1929 74,53 Dinding 85,72 0,0696 Pintu & jendela 100,00 0,1824 Lantai 67,50 0,4820 Penutup atap 69,48 0,0731 Toilet, Janitor, Mothers Room
Plafon
87,02 0,0436 74,86 Dinding 90,06 0,5746 Pintu & jendela 39,12 0,2746 Lantai 80,00 0,1072 Penutup atap - - Tangga darurat Plafon 90,00 0,0062 79,07 Dinding 72,77 0,5926 Pintu & jendela 90,24 0,2894 Lantai 77,54 0,0852 Penutup atap 100,00 0,0267 Ruang AHU Plafon 100,00 0,0403 98,92 Dinding 100,00 0,4756 Pintu & jendela 97,51 0,3870 Lantai 100,00 0,0643 Penutup atap 100,00 0,0317 Musholla Plafon 100,00 0,0818 100,00 Dinding 100,00 0,6734 Pintu & jendela 100,00 0,0438 Lantai 100,00 0,2010 Penutup atap - - =Sub Komponen, =Indeks Kondisi Sub Komponen, =Indeks Kondisi Komponen

## Tabel 9. Analisis Perhitungan Indeks Kondisi
Bangunan Komponen Bangunan Fungsi Ruang Bobot Komponen Struktur - - - 76.24 Arsitektur Koridor  & atrium 74.53 0.7556 Toilet 74.86 0.1244 Tangga darurat 79.07 0.0637 Ruang AHU 98.92 0.0477 Musholla 100.00 0.0085 Utilitas - - - Pek. luar - - - = Indeks Kondisi Komponen, = Indeks Kondisi Bangunan
Penggantian  Material  Komponen  Bangunan Pada  Gedung  Mall  Berdasarkan  Masa  Umur Pakai
Material  komponen  bangunan  suatu  gedung mall  memiliki  masa  umur  pakai  dan  dengan keterbatasan  umur  layanan  material  perlu dilakukan  tindakan service  life yaitu  dengan mengganti  komponen  ataupun  material  elemen bangunan  gedung  mall  yang  dimaksudkan  untuk menjaga  kenyamanan    bagi    pengunjung  mall. Penggantian  sebagian  material  komponen  atau elemen  bangunan  gedung  mall  akan  dimasukkan dalam    biaya  pemeliharaan  bangunan  gedung  mall agar  pihak  pengelola  mall  dapat  mengalokasikan biaya tersebut untuk tahun berikutnya. Penggantian material  komponen  bangunan  mall  ditunjukkan pada  Gambar  1  sampai  dengan  Gambar  5  pada material komponen arsitektur
Gambar 1. Grafik Penggantian Komponen Pelapis Dinding
Gambar 2. Grafik Penggantian Komponen Plafon
Gambar 3. Grafik Penggantian Komponen Pelapis
Lantai
Gambar 4. Grafik Penggantian Komponen Pintu dan Jendela 0 5 10 15 20 25 Wall Paint Wood Paint Ceramic
Tile Design Life (Year)
Service Life (Year)
0 2 4 6 8 10 12 14 16 Gypsum Frame
Gypsum Ceiling Paint Design Life (Year) Service Life (Year) 0 5 10 15 20 25 Design Life (Year) Service Life (Year) 0 5 10 15 20 25 Door & Window
Slot Door & Window Hinge Door & Window Handle Design Life (Year) Service Life (Year)
Gambar 5. Grafik Penggantian Komponen Penutup Atap
Berdasarkan pada Tabel 2.  Nilai indeks kondisi bangunan  76,24%  menunjukkan  kondisi  bangunan baik  dan  menggambarkan  pada  kondisi  bangunan tersebut terjadi kerusakan kecil 25,47%. Sedangkan kondisi kerusakan yang paling besar di antara area penunjang mall sebesar 25,47% adalah area atrium, lobby lift, koridor dengan indeks kondisi bangunan adalah 74,53%.
Dari  grafik  pada  Gambar  1-5  dapat disimpulkan bahwa penggantian komponen material  pada  bangunan  mall  berfungsi  untuk memperpanjang  usia  komponen  bangunan  jika dibandingkan  dengan  umur  rencana  material bangunan  dan  usia  komponen  bangunan  sangat bergantung  pada  jenis  pemeliharaan  yang dilakukan.
Analisa  Biaya  Perbaikan  Bangunan  Mall Berdasarkan Perhitungan
Indeks Kondisi

## Bangunan
Biaya  perbaikan  bangunan  mall  diperoleh dari hasi perhitungan Indeks Kondisi Bangunan ang dapat dilihat pada Tabel 10. Berdasarkan data yang disajikan  menunjukkan  biaya  perbaikan  akibat kerusakan  dan  memberikan  prosentase  terbesar dalam  biaya  pemeliharaan  bangunan  yaitu  pada area koridor.
Analisa
Biaya Pemeliharaan 10 Tahun

## Mendatang
Nilai inflasi yang terjadi  diambil rata-rata 10 tahun  sebelumnya  akan  diperhitungkan  dalam analisa biaya pemeliharaan  bangunan  gedung  mall
yang  ditunjukkan  pada  Tabel  11.  Dalam  Tabel  11 memperlihatkan  bahwa  biaya  pemeliharaan terbesar    tahun  ke-10  terjadi  pada  area  koridor atrium  dengan  lingkup  luasan  yaitu  11.361,13  m². Selanjutnya  biaya  pemeliharaan  terbesar  kedua yaitu  pada  area  toilet    dengan  lingkup    luasan adalah  416,09m².  Area  tangga  darurat  dengan lingkup luasan  280,47m² berada pada posisi ketiga terbesar.
Pada  Tabel  11  menunjukkan  juga  biaya pemeliharaan dengan kerusakan tertinggi terjadi di tahun  pertama  dan  tahun  kedua,    dengan komponen kerusakan material bangunan didominasi pada komponen penutup lantai maupun plafond.  Dan jika  dibandingkan  terhadap  area mall lainnya, pada area koridor terkait dengan fungsinya sebagai area publik memerlukan biaya pemeliharaan secara rutin setiap harinya Pada  area  penunjang  seperti  area  utilitas yang bukan area publik terlihat biaya pemeliharaan tidak  lebih  tinggi    dari  biaya  pemeliharaan  area tangga darurat. Hal ini menunjukkan bahwa  fungsi area  suatu  bangunan  gedung  mall  mempengaruhi besarnya  biaya  pemeliharaan  bangunan  gedung mall.

## Diskusi
Kondisi komponen struktur bangunan secara visual  masih  lebih  baik  dibandingkan  dengan komponen  arsitektural  maka  fokus  kajian  hanya didasarkan pada komponen arsitektur saja.   Dalam penelitian  ini,  untuk  memprediksi  kondisi arsitektural  komponen  bangunan  untuk  10  tahun mendatang, terdapat permasalahan dalam mendapatkan  data  kerusakan  bangunan  mall  10 tahun  sebelumnya  dikarenakan  pencatatan  data yang  kurang  lengkap  dari  pihak    operasional gedung  sehingga penulis  kesulitan untuk membuat grafik  deteorisasi  material  bangunan  atau menampilkan  tren kerusakan material bangunan.
Oleh  karena  itu,  prediksi  kondisi  bangunan dibuat  berdasarkan  survei  atau  data  dari  material arsitektur  bangunan untuk  penggantian komponen bangunan  berdasarkan  umur  rencana  material bangunan.  Dengan  pertimbangan  bahwa  data kerusakan  bangunan  yang  tidak  tercatat  dengan baik  sehingga  analisa  perhitungan  tren  kerusakan komponen  material  bangunan  tidak  dapat  dibahas dalam penulisan ini.  Penggantian material penutup lantai yang mulai usang berdasarkan umur rencana mateial    dapat  dilihat  pada  biaya  pemeliharaan gedung  mall  pada  tahun  ke-1  hingga  ke-10 mengalami peningkatan yang signifikan.
0 10 20 30 40 50 60 Zincalume Alkane Concrete
Design Life (Year) Service Life (Year)
T abel 10. Analisis Perhitungan Biaya Perbaikan Bangunan Mall Fungsi Ruang Biaya Perbaikan (USD) Koridor, Atrium Dinding, Lantai, Plafon, Pintu dan Jendela, Penutup Atap Arsitektur 74,53 86,628 Toilet, Janitor 74,86 5,161 Tangga Darurat 79,07 8,938 Ruang AHU 98,92 13,447 Musholla 100,00 - Total BIaya 114,174 =Sub Komponen, =Komponen, =Indeks Kondisi Bangunan
Tabel 11. Analisis Perhitungan Biaya Pemeliharaan Bangunan Mall untuk 10 Tahun Mendatang
(Satuan Harga Mengacu Pada Standarisasi Harga Satuan Upah, Bahan Bangunan dan
Gedung Kota Palembang 2017) Tahun Net Present Value (1 USD = IDR 16.495,- ) Biaya pemeliharaan tahun ke-... * Koridor Toilet Tangga darurat Ruang AHU Musholla luas area 11.361,3M² luas area 416,09M² luas area 280,47M² luas area 291,81M² luas area 53,18M² 1 75,833 4,518 7,824 11,772 - 99,947 2 - 18,529 - - - 18,529 3 - - - - - - 4 3,396 - 2,186 - - 5,582 5 - - - - - - 6 - - - - - - 7 567,615 - 8,572 4,133 534 580,854 8 - - - - - - 9 - 2,134 - - - 2,134 10 4,248 - - - - 4,248

## KESIMPULAN
Berdasarkan  pembahasan  di  atas  dapat disimpulkan  bahwa  biaya  pemeliharaan  terbesar adalah  pada area penunjang/fasilitas koridor, area main atrium sebesar 75,87% dari total keseluruhan biaya  perbaikan  kerusakan  komponen  bangunan mall.  Persentase  kerusakan  terbesar  pada  area atrium,  koridor  dan  lobby  lift  adalah  pada komponen  material  lantai  sebesar  20,00%  dan plafond  sebesar  12,82%.  Sedangkan  biaya pemeliharaan  untuk  10  tahun  kedepan  dengan biaya pemeliharaan tertinggi pertama sebesar USD 580,854. Biaya ini mengalami peningkatan sebesar 5,8  kali  lipat  dibandingkan  pada  tahun  pertama terjadi  pada  tahun  ke-7, dengan  penggantian material komponen terbesar pada komponen lantai dan pengecatan dinding.

## REFERENSI
[1] M. L. Coutinho, A. Z. Miller, and M. F. Macedo,  “Biological  Colonization  and Biodeterioration  of  architectural  ceramic materials : An overview,” J. Cult. Herit. , pp. 1–19,
2015, doi: 10.1016/j.culher.2015.01.006. [2]
F.  Andrés  José  Prieto  Ibánez,  Juan  Manuel
Macías Bernal, María José Chávez de Diego and  J.  A.  Sánchez,  “Expert  System  for Predicting Buildings Service Life under ISO 31000 Standard. Application in Architectural  Heritage,” J.  Cult.  Herit. ,  pp. 1–10, 2015, doi: 10.1016/j.culher.2015.10.006. [3] D.  Besiktepe,  M.  E.  Ozbek,  and  R.  A. Atadero,  “Analysis  of  the  Maintenance Work Order
Data in Educational Institutions,”  in Interdependence  between
Structural  Engineering  and  Construction Management , 2019, pp.  1–6,  doi: 10.14455/ISEC.res.2019.18.
[4] A. Farahani, H. Wallbaum, and J. Dalenbäck, “Optimized  Maintenance  and  Renovation Scheduling  in  Multifamily  Buildings  –  A Systematic  Approach  Based  on  Condition State  and  Life  Cycle  Cost  of  Building Components,” Constr. Manag. Econ. , vol. 37,
no. 3, pp. 139–155, 2019, doi: 10.1080/01446193.2018.1512750.
[5] C.  Ferreira,  A.  Silva,  J.  De  Brito,  I.  S.  Dias, and  I.  F.  Colen,  “The  Impact  of  Imperfect Maintenance  Actions  on  The  Degradation of  Buildings’  Envelope  Components,” J. Build. Eng. , vol. 33, no. February 2020, pp.
1–10,
2021, doi: 10.1016/j.jobe.2020.101571.
[6] S.  Nurul,  A.  Mohd,  N.  Norazman,  A.  Irfan, and  C.  Ani,  “Occupants  Satisfaction Towards  Building  Maintenance  of  Low-
Cost  Building  Apartment  In  Kajang :  Pilot survey,”  vol.  12,  no.  3,  pp.  2253–2264,
2021.
[7] N. Jewell, Shopping Malls and Public Space in Modern China . 2015.
[8] P. F. Kaming, “Implementation of Life Cycle Costing for a Commercial Building : Case of a Residential Apartment at Yogyakarta,” in
MATEC Web of Conferences , 2017, vol. 138, pp. 1–10, doi: 10.1051/matecconf/201713805008. [9] E.  F.  M.  Joseph,  “Investigation  of Maintenance  and  Cost  Control  For  High Rise Building,” Int. Res. J. Eng. Technol. , vol. 06, no. 02, pp. 1968–1979, 2019.
[10] A.  T.  H.  Le,  N.  Domingo,  E.  R.  Park,  and  K.
Sungho,  “Building  Maintenance  Cost Planning  and  Estimating:  A  Literature Review,” in
Thirty-Fourth Annual Conference , 2018, pp. 697–706.
[11] J.  Tamosaitiene,  H.  Sarvari,  M.  Cristofaro, and  D.  W.  M.  Chan,  “Identifying  and Prioritizing  The  Selection  Criteria  of Appropriate  Repair  and  Maintenance Methods  for  Commercial  Buildings,”  in International  Journal  of  Strategic  Property Management , 2021, vol. 25, no. 5, pp. 413– 431.

## NOMENKLATUR
nilai pengurang, jumlah
jenis kerusakan untuk kelompok sub elemen,
jumlah  tingkat  kerusakan  untuk  jenis kerusakan, jumlah jenis kerusakan untuk kelompok sub komponen yang ditinjau,
jumlah  tingkat  kerusakan  untuk  jenis kerusakan ke – , jumlah  kuantitas  kerusakan  untuk semua sub elemen,
faktor  koreksi  untuk  kerusakan berganda yang berbeda.
Indeks Kondisi Elemen, Indeks Kondisi Sub Elemen, Banyaknya elemen, Indeks Kondisi Elemen Indeks Kondisi Sub Komponen, Bobot Fungsional Elemen, Banyaknya elemen Indeks Kondisi Komponen, Bobot Fungsional Sub Komponen, Banyaknya sub komponen. Indeks Kondisi Bangunan, Bobot Fungsional Komponen, Banyaknya komponen Biaya Pemeliharaan, Luas Bangunan, Tingkat/Besar Kerusakan, Koefisien Tingkat Kerusakan, Harga Satuan Pembangunan Baru standar harga satuan pembangunan di tahun sebelumnya, angka  inflasi  tahunan,  angka  ini diasumsikan  dari  angka  rata-rata Inflasi  selama  5  tahun  terakhir  yang diperoleh dari Bank Indonesia, jumlah  tahun  dari  tahun  sebelumnya ke tahun
This page is intentionally blank