## Implementasi Pasal 3 Peraturan Pemerintah  Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah di Wilayah Kelurahan Bontang Kuala
Kecamatan Bontang Utara
(The Implementation of Pasal 3 Peraturan Pemerintah  Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah at Bontang Kuala Orchard, North Bontang Subdistrict)

## RINA EKAWATI

## Alumnus Fakultas Hukum Universitas Mulawarman

## ABSTRACT
An  interesting  phenomenon  relates  with  land  registration.  The  usual  object seems  used  to  be  national  land,  but the  recent  object  of  land  registration  corresponds  with  water.  It  becomes  evident  at  Bontang  Kuala  Orchard where  the  inhabitants  build  their  house  on  the  surface  of  the  sea.  Therefore,  such  phenomenon  remains  as  a subject  to  legal  review  in  pursuant  with  Peraturan Pemerintah  Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah as  the legal base to regulate land registration of Indonesia.
Key words : pendaftaran tanah ( land registration ), kepastian hukum ( legal certainty )

## PENDAHULUAN

## A.  Latar Belakang Masalah
Idealnya,  segala  sesuatu  yang  berhubungan  dengan  hukum  haruslah  memiliki  nilai-nilai keadilan, kemanfaatan dan kepastian, sehingga apabila salah satu dari nilai itu tidak di dapatkan maka dapat menimbulkan suatu konflik, baik konflik yang terjadi antara orang yang satu dengan orang yang lain atau antara kelompok yang satu dengan kelompok yang lain.
Salah  satu  contoh  kasus  akibat  tidak  terpenuhinya  nilai-nilai  hukum,  khususnya  dalam bidang  pertanahan  adalah  adanya  sertipikat  lain  atas  tanah  yang  sebelumnya  sudah  ada  sertipikatnya atas  nama  pemiliknya,  yang  kita  kenal  dengan  istilah  sertipikat  dobel  atau  sertipikat  ganda.  Hal tersebut  dapat terjadi  di  karenakan  prosedur pendaftaran  tanah  yang  di lakukan  oleh para pihak  yang bersangkutan mungkin tidak sesuai dengan yang sudah di tetapkan oleh pemerintah yang telah tertuang dalam Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah (PP Nomor 24/1997). Sertipikat  sendiri  merupakan  surat  tanda  bukti  hak  atas  tanah,  suatu  pengakuan  dan  penegasan  dari negara terhadap penguasaan  tanah  secara  perorangan atau  bersama atau  badan  hukum  yang  namanya ditulis  didalamnya  dan  sekaligus  menjelaskan  lokasi,  gambar,  ukuran  dan  batas-batas  bidang  tanah tersebut (Haat. M. Nasir Makkaraka, 2006:7).
PP  Nomor  24/1997  berisi  tentang  perintah  kepada  segenap  masyarakat  untuk  mendaftarkan tanah mereka agar memiliki kepastian/kejelasan dalam hukum, tentunya sesuai dengan tujuan yang ada di  dalam  peraturan  yang  telah  ditetapkan  oleh  pemerintah  tersebut.  Sehingga  sangat  kecil kemungkinan  konflik-konflik  seperti  contoh  tadi  dapat  terjadi  atau  bahkan  tidak  akan  pernah  terjadi. Dengan  demikian  setiap  warga  yang  mendaftarkan  tanah  mereka  atau  memiliki  sertipikat  yang  sah sesuai  dengan  peraturan  pemerintah  yang  telah  ditetapkan,  juga  dapat  dengan  mudah  melakukan berbagai  upaya  atau  kegiatan  hukum  lainnya  seperti  melakukan  jual  beli  tanah,  sewa  menyewa,  atau kegiatan  lainnya  yang  berhubungan  dengan  tanah.  Adapun  tujuan  yang  ada  di  dalam  PP  Nomor 24/1997 seperti yang terdapat pada Pasal 3 yang berbunyi:
“pendaftaran  tanah  dilakukan  untuk  memberikan  kepastian  hukum    dan  perlindungan kepada pemegang hak atas  suatu bidang tanah, satuan rumah susun dan hak-hak lain yang terdaftar  agar  dengan  mudah  dapat  membuktikan  dirinya  sebagai  pemegang  hak  yang bersangkutan, serta untuk menyediakan informasi kepada pihak-pihak yang berkepentingan termasuk  pemerintah  agar  dengan  mudah  dapat  memperoleh  data  yang  di  perlukan  dalam mengadakan  perbuatan  hukum  mengenai  bidang-bidang  tanah  dan  satuan-satuan  rumah susun yang terdaftar, serta untuk terselengaranya tertib administrasi pertanahan”.
Kemudian di jelaskan juga dalam pasal 4 masih pada peraturan yang sama yaitu berbunyi : “untuk memberikan kepastian dan perlindungan hukum sebagaimana yang dimaksud dalam pasal  3  huruf  a  kepada  pemegang  hak  yang  bersangkutan  diberikan  hak  atas  tanah,  untuk melaksanakan  fungsi  informasi  sebagaimana  di  maksud  dalam  pasal  3  huruf  b  data  fisik dan  data  yuridis  dari  bidang  tanah  dan  satuan  rumah  susun  yang  sudah  terdaftar  terbuka untuk umum, serta untuk mencapai tertib administrasi sebagaimana di maksud dalam pasal
3  huruf    c,  setiap  bidang  tanah  dan  satuan  rumah  susun  termasuk  peralihan,  pembebanan, dan hapusnya hak atas bidang tanah dan hak milik atas satuan rumah susun wajib didaftar”.
Betapa  pentingnya  suatu  hak  atas  kepemilikan  suatu  bidang  tanah  di  daftarkan  agar kepentingan  hukum  bagi  para  pihak  yang  bersangkutan  dapat  dikatakan  jelas  dan  sesuai  dengan ketetapan  pemerintah. Pada  dasarnya rumah  didirikan di atas sebidang  tanah  yang  merupakan  bagian dari  tubuh  bumi.  Mengingat  sebidang  tanah  yang  merupakan  bagian  paling  penting  dalam pembangunan  suatu  rumah  itu  maka  dibuatlah  suatu  peraturan  mengenai  hak  kepemilikan  atas sebidang tanah. Tetapi apa jadinya apabila sebagian wilayah di Indonesia seperti di Kalimantan Timur contohnya, tepatnya di Kota Bontang  ada terdapat rumah yang tidak dibangun di atas sebidang tanah melainkan di bangun di atas permukaan air laut.
Seperti  yang  telah  di  ketahui  saat  ini  banyak  sekali  rumah-rumah  khususnya  di  daerah Kalimantan  yang didirikan di atas permukaan air laut seperti  yang ada  di Kota Bontang. Hal tersebut dikarenakan pada kenyataannya sebagian besar wilayah mereka berada pada wilayah perairan. Adapun sebab  yang  melatar belakangi mengapa penduduk di Kota Bontang tepatnya pada  kelurahan Bontang Kuala, kecamatan Bontang Utara memilih untuk tinggal dan mendirikan rumah di atas permukaan air itu  juga  tidak  terlepas  dari  asal  muasal  sejarah  dan  adat  istiadat  dari  terbentuknya  Kota  Bontang  itu sendiri yang juga merupakan kota pesisir.
Apabila  melihat gejala  yang terjadi dalam masyarakat Bontang Kuala tersebut,  maka dapat menimbulkan  pertanyaan  bagi  para  pengamat  hukum  dan  juga  masyarakat  awam,  apakah  dengan perkembangan zaman khususnya di Indonesia pada saat ini rumah-rumah yang didirikan di atas air itu memiliki  aturan  hukum  yang  jelas ?  apakah  dapat  dipersamakan  status  hukumnya  dengan  rumah- rumah lain yang didirikan di atas tanah. dan peraturan hukum apa yang berlaku untuk memenuhi hak- hak para pemilik tanah apabila rumah tersebut tidak didaftarkan.

## B.  Perumusan Masalah
Agar  pembatasan  permasalahan  dalam  pembahasan  ini  tetap  terarah  dan  memenuhi  syarat sesuai  dengan  apa  yang  di  inginkan,  maka  permasalahan  dalam  artikel  ini  terbatas  pada  tinjauan tantang  bagaimana  penerapan  PP  Nomor  24/1997  terhadap  status  tanah  (bukan  tanah/air)  di  wilayah Kelurahan  Bontang  Kuala,  Kecamatan  Bontang  Utara.  Yang  mana  pada  peraturan  itu  terfokus  pada Pasal 3 yang berisi tentang tujuan dan pentingnya dilakukan pendaftaran tanah agar status tanah yang dimiliki oleh mayarakat setempat mempunyai kejelasan dan perlindungan hukum.
Adapun  hal  yang  menjadi  alasan  mengapa  pasal  ini  harus  dapat  diimplementasikan  di Kelurahan  Bontang  Kuala  adalah    karena  mengingat  di  wilayah  tersebut  terdapat  masyarakat  yang belum  mendaftarkan  tanah  mereka,  hal  itu  dipicu  karena  rumah  yang  mereka  dirikan  bukan  di  atas permukaan  tanah  melainkan  di  atas  permukaan  air  laut.  Dengan  demikian  tanah  yang  seharusnya didaftarkan agar memiliki kejelasan dan perlindungan hukum, tentunya yang sesuai dengan Pasal 3 PP Nomor 24/1997 tidak dapat dilakukan karena objek dari pendaftaran tanah menurut peraturan tersebut adalah  tanah  negara  seperti  yang  terdapat  dalam  Pasal  9  yang  berbunyi  “Objek  pendaftaran  tanah meliputi:
a. Bidang-bidang  tanah  yang  dipunyai  dengan  hak  milik,  hak  guna  usaha,  hak  guna bangunan, dan hak pakai,
b. Tanah hak pengelolaan,
c. Tanah wakaf,
d. Hak atas satuan rumah susun,
e. Hak tanggungan, dan
f. Tanah Negara.
Dari  keterangan  di  atas  dapat  juga  ditarik  permasalahan  kedua,  yaitu  dengan  tidak didaftarkannya  hak  kepemilikan atas  tanah maka  bagaimana upaya  yang  dapat  dilakukan masyarakat Kelurahan  Bontang Kuala  untuk memperoleh haknya  terhadap tanah  yang tidak didaftarkan tadi. Hal ini pun masih menyangkut Pasal 3 tentang tujuan pendaftaran tanah dilakukan mengingat sebagian dari wilayah  Kelurahan    Bontang  Kuala  merupakan  kawasan  perairan  yang  dijadikan  sebagai  tempat bermukim  sebagian  masyarakat.  Dengan  demikian  tepatlah  apabila  pembahasan  ini  hanya  terfokus pada  Pasal  3  PP  Nomor  24/1997  dan  peraturan  perundang-undangan  lain  yang  sesuai  dengan pembahasan pada penulisan ini.
Secara konkrit, rumusan masalahnya adalah sebagai berikut:
1. Bagaimana implementasi Pasal 3 PP Nomor 24/1997 di Kelurahan Bontang Kuala Kecamatan Bontang Utara?
2. Apa  upaya  hukum  yang  dapat  dilakukan  masyarakat  untuk  mendapatkan  pengakuan  haknya dalam kepemilikan tanah (bukan tanah/air) berdasarkan PP Nomor 24/1997?

## PEMBAHASAN

## A. Pengertian Tanah
Tanah  adalah  tempat  pemukiman  dari  sebagian  besar  umat  manusia  disamping  sebagai sumber penghidupan bagi manusia dalam mencari nafkah seperti pertanian, perkebunan, pertambangan dan  lain-lain.  Sedangkan  menurut  Pasal  1  ayat  (2)  PP  Nomor  24/1997  dinyatakan  bahwa  “Bidang tanah adalah bagian permukaan bumi yang merupakan satuan bidang yang terbatas, dan itu saja yang merupakan objek dari pendaftaran tanah di Indonesia”.
S. Rowton Simpson ( Land Law and Registration ), menyatakan bahwa “…. Tanah itu adalah tidak  bergerak,  sehingga  secara  fisik  tidak  dapat  diserahkan/dipindahkan/dibawa  dan  kedua  tanah  itu adalah  bersifat  abadi”.  (A.P.  Parlindungan,  1999:  21).  Dalam  pengertian  lain  tanah  diartikan  sebagai sebidang  tanah  yaitu  bagian  permukaan  bumi  yang  merupakan  satuan  bidang  yang  terbatas.  Sebutan tanah dalam bahasa kita dapat di pakai dalam berbagai arti. Maka dalam penggunaannya perlu di beri batasan, agar diketahui dalam arti apa istilah tersebut digunakan. Dalam hukum tanah sebutan “tanah” dipakai  dalam  arti  yuridis,  sebagai  suatu  pengertian  yang  telah  diberi  batasan  resmi  oleh  Undang- undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria (UUPA), yang pada Pasal 4 dinyatakan bahwa:
“Atas dasar hak menguasai dari negara sebagai yang dimaksud dalam pasal 2 ditentukan adanya  macam-macam  hak  atas  permukaan  bumi,  yang  disebut  tanah,  yang  dapat diberikan  kepada  dan  dipunyai  oleh  orang-orang,  baik  sendiri  maupun  bersama-sama dengan orang-orang lain serta badan-badan hukum”.
Berdasarkan pasal di atas, jelaslah bahwa tanah dalam pengertian yuridis adalah permukaan bumi (ayat 1). Sedang hak atas tanah adalah hak atas sebagian tertentu permukaan bumi yang berbatas, berdimensi  dua  dengan  ukuran  panjang  dan  lebar.  Tanah  diberikan  kepada  dan  dipunyai  oleh  orang dengan  hak-hak  yang  disediakan  oleh  UUPA  adalah  untuk  digunakan  atau  dimanfaatkan. Diberikannya  dan  dipunyainya  tanah  dengan  hak-hak  tersebut  tidak  akan  bermakna,  jika penggunaannya  terbatas  hanya  pada  tanah  sebagai  permukaan  bumi  saja.  Untuk  keperluan  apapun tidak bisa tidak, pasti diperlukan juga penggunaan sebagian tubuh bumi yang ada dibawahnya dan air serta  ruang  yang  ada  diatasnya.  “Oleh  karena  itu  dalam  ayat  (2)  dinyatakan  bahwa  hak  atas  tanah bukan hanya memberikan wewenang untuk memepergunakan sebagian tertentu permukaan bumi yang bersangkutan,  yang disebut “tanah”, tetapi juga tubuh bumi  yang ada dibawahnya dan air serta ruang yang ada diatasnya”. (Boedi Harsono, 2003: 18)
Oleh  karena  itu,  yang  dipunyai  dengan  hak  atas  tanah  itu  adalah  tanahnya,  dalam  arti sebagian  tertentu  dari  permukaan  bumi.  Tetapi  wewenang  menggunakan  yang  bersumber  pada  hak tersebut diperluas hingga meliputi juga penggunaan sebagian tubuh bumi yang ada dibawah tanah dan air  serta  ruang  yang  ada  diatasnya.  Tubuh  bumi  dan  air  serta  ruang  yang  dimaksudkan  itu  bukan kepunyaan  pemegang  hak  atas  tanah  yang  bersangkutan.  Ia  hanya  diperbolehkan  menggunakannya. Dan  itu  pun  ada  batasnya  seperti  yang  dinyatakan  dalam  pasal  4  ayat  (2)  dengan  kata-kata:  sekedar diperlukan untuk kepentingan yang langsung berhubungan dengan penggunaan tanah itu, dalam batas- batas  menurut UUPA  dan  peraturan-peraturan  lain  yang lebih tinggi.  Sedalam  barapa tubuh  bumi  itu boleh  digunakan  dan  setinggi  berapa  ruang  yang  ada  diatasnya  boleh  digunakan,  ditentukan  oleh tujuan  penggunaannya,  dalam  batas-batas  kewajaran,  perhitungan  teknis  kemampuan  tubuh  buminya sendiri,  kemampuan  pemegang  haknya  serta  ketentuan  peraturan  perundang-undangan  yang bersangkutan.
Penggunaan tubuh  bumi itu  harus ada  hubungannya dengan  gedung  yang  dibangun di atas tanah  yang  bersangkutan.  Misalnya  untuk  pemasangan  tiang-tiang  pondasi,  untuk  basement,  ruang parkir  dan  lain-lain  keperluan  yang  langsung  berhubungan  dengan  pembangunan  dan  penggunaan gedung yang dibangun. Menurut Kamus Besar Bahasa Indonesia (1994) tanah adalah:
1) Permukaan bumi atau lapisan bumi yang di atas sekali
2) Keadaan bumi disuatu tempat
3) Permukaan  bumi  yang  diberi  batas.  Bahan-bahan  dari  bumi,  bumi  sebagai  bahan  sesuatu (pasir, cadas, napal, dan sebagainya).

## B. Pengertian Perairan
Pasal  1  angka  4  Undang-undang  Nomor  6  Tahun  1996  tentang  Perairan  Indonesia menyebutkan  bahwa  “Perairan  Indonesia  adalah  laut  teritorial  Indonesia  beserta  perairan  kepulauan dan  perairan  pedalamannya”.  Dipertegas  lagi  dalam  Pasal  3  ayat  (1)-nya  bahwa  wilayah  perairan Indonesia meliputi laut teritorial Indonesia, perairan kepulauan, dan perairan pedalaman.
Secara berturut-turut dijelaskan dalam ayat selanjutnya bahwa yang dimaksud dengan “Laut territorial  adalah  jalur  laut  selebar  12  (dua  belas)  mil  laut  yang  diukur  dari  garis  pangkal  kepulauan Indonesia  sebagaimana  dimaksud  dalam  pasal  5“  (Pasal  3  ayat  (2).  Perairan  kepulauan  Indonesia adalah  semua  perairan  yang  terletak  pada  sisi  dalam  garis  pangkal  lurus  kepulauan  tanpa
memeperhatikan kedalaman atau jaraknya dari pantai (ayat (3)).“Perairan pedalaman Indonesia adalah semua  perairan  yang  terletak  pada  sisi  darat  dari  garis  air  rendah  dari  pantai-pantai  Indonesia, termasuk kedalamnya semua bagian dari perairan yang terletak pada sisi darat dari suatu garis penutup sebagaimana dimaksud dalam pasal 7” (ayat (4)).

## C. Pengertian Pesisir
Daerah pesisir adalah daerah pertemuan antara daratan dan laut, kearah darat wilayah pesisir meliputi  bagian  daratan,  baik  kering  maupun  terandam  air  yang  masih  di  pengaruhi  sifat-sifat  laut seperti pasang surut, air laut dan perembesan air asin sedangkan kearah laut wilayah pesisir mencakup bagian  laut  yang  masih  di  pengaruhi  oleh  proses  alami  yang  terjadi  di  daratan  seperti  sedimentasi daratan  dari  aliran  air  tawar  maupun  yang  disebabkan  oleh  kegiatan  manusia  di  daratan  seperti penggundulan dan pencemaran.
Indonesia sebagai negara kepulauan terbesar di dunia memiliki wilayah laut dengan luas lebih dari dua pertiga wilayah nasional dan wilayah pesisirnya terletak disepanjang pantai yang panjangnya 81.000  km.  Semua  propinsi  di  Indonesia  mempunyai  wilayah  pesisir  dan  laut  tertentu  sesuai  dengan Undang-Undang  Nomor  32  Tahun  2004  Tentang  Pemerintahan  Daerah  dan  peraturan  perundang- undangan  lainnya  yang  berlaku.  Berbagai  peraturan  perundang-undangan  yang  berkaitan  dengan bidang  kelautan  dan  pesisir  telah  diundangkan  oleh  pemerintah,  baik  oleh  pemerintah  pusat  maupun pemerintah daerah.
Pengalaman  menunjukkan  bahwa  implementasi  berbagai  peraturan  perundang-undangan dibidang  kelautan  dan  pesisir  memerlukan  harmonisasi  untuk  menghindarkan  tumpang  tindih kewenangan  dan  benturan  kepentingan. Upaya  harmonisasi  ini  semakin diperlukan  mengingat  bahwa peraturan  perundang-undangan  yang  berlaku  harus  disesuaikan  dan  di  selaraskan  dengan  berbagai perubahan  hukum  yang  terjadi,  seperti  antara  lain  amandemen  Undang-Undang  Dasar  1945, pengundangan  Undang-Undang  Nomor  32  Tahun  2004,  dan  ratifikasi  hukum  laut  PBB  (UNCLOS) melalui Undang-Undang Nomor 17 Tahun 1985.
Selain  karakter  hukum  yang  mengatur  wilayah  pesisir  yang  merupakan  hukum  positif Indonesia  juga  adalah  bahwa  peraturan  perundanng-undangan  itu  merupakan  bagian  dari  sistem hukum  yang berlaku. Adapun hukum positif Indonesia juga mencakup hukum adat yang berlaku bagi berbagai  masyarakat  adat  di  Indonesia.  Pemahaman  tersebut  diperlukan  untuk  dapat  menghasilkan suatu  hasil  penyelarasan  dan  penyerasian  hukum  yang  optimal.  Hal  ini  disebabkan  oleh  karena kegiatan  harmonisasi  hukum  tentu  akan  menghadapi  permasalahan  tentang  bagaimana  menyelarasan dan penyerasian hukum tertulis yang menganut sistem hukum Eropa Kontinental atau civil law system dengan  hukum  tak  tertulis  yang  menganut  sistem  hukum anglo  saxon atau common  law  system , kepentingan  publik  dan  kepentingan  privat,  dan  satu  subsistem  hukum  yang  satu  dengan  sub-sub sistem hukum lainnya.
D. Hak Atas Tanah
Hak atas tanah adalah hak atas bidang tanah sebagaimana diatur dalam UUPA. Di kalangan masyarakat  kita,  pemahaman  mengenai  kategori  status  penguasaan  tanah,  meliputi  dua  kelompok utama  yaitu  bidang-bidang  tanah  yang  sudah  ada  atau  dilekati  hak  dan  bidang-bidang  tanah  yang belum  ada  haknya.  Hak  dimaksud  secara  garis  besar  dapat  dikelompokkan  menjadi  tiga.  Pertama diatur  berdasarkan  ketentuan  UUPA,  kedua  yang  diatur  berdasarkan  ketentuan  peraturan  perundang- undangan  sektoral  (kehutanan,  pertambangan,  pemda  dan  lainnya)  dan  ketiga  yang  diatur  oleh masyarakat secara lokal. Pengaturan masyarakat secara lokal meliputi:
a. Bidang-bidang tanah yang diatur oleh masyarakat hukum adat/ulayat,
b. Bidang-bidang tanah yang diatur berdasarkan ketentuan Kesultanan/pakualaman, dan
c. Bidang-bidang  tanah  yang  pengaturannya  berdasarkan  norma  hukum  yang  ada dimasyarakat lokal/setempat. (anonim a , 2007)
Pada  dasarnya  penguasaan  hak  atas  tanah  dilakukan  atau  diurus  langsung  oleh  pihak  yang bersangkutan  untuk  mendapatkan  haknya.  Pengurusan  hak  atas  tanah  itu  sendiri  adalah  suatu  proses yang  dilakukan  oleh  pemegang  atau  calon  pemegang  hak  untuk  memperoleh  hak-haknya  atas  tanah sesuai  hak-hak  atas  tanah  yang  diatur  dalam  UUPA.  Adapun  macam-macam  hak  atas  tanah  menurut UUPA adalah sebagai berikut:
1. Hak milik
Pengertian  hak  milik  dijelaskan  dalam  Pasal  20  UUPA,  yaitu  “Hak  milik  adalah  hak  turun temurun,  terkuat  dan  terpenuh  yang  dapat  dipunyai  orang  atas  tanah,  dengan  mengingat  bahwa  hak tersebut mempunyai fungsi sosial”.
Hak  milik  dalam  KUHPerdata  di  sebut  hak Eigendom .  Perbedaannya  adalah  hak eigendom untuk  berbuat  secara  seluas-luasnya  tanpa  ada  fungsi  sosial.  Sebagaimana  pada  pasal  570 KUHPerdata, yang berbunyi:
“Hak eigendom adalah  hak  untuk  membuat  suatu  barang  secara  leluasa  dan  untuk berbuat terhadap barang itu secara bebas sepenuhnya, asalkan tidak bertentangan dengan Undang-Undang atau peraturan umum yang di tetapkan oleh kuasa yang berwenang dan asal  tidak  mengganggu  hak-hak  orang  lain”  Kesemuanya  itu  dengan  tidak  mengurangi kemungkinan  akan  pencabutan  hak  itu  demi  kepentingan  umum  berdasarkan  atas ketentuan Undang-Undang dan dengan pembayaran ganti rugi”. 2. Hak Guna Usaha
Hak guna usaha adalah hak untuk mengusahakan tanah yang di kuasai langsung oleh Negara, dalam jangka waktu sabagaimana tersebut dalam pasal 29, guna perusahaan, pertanian, perikanan atau peternakan (Pasal 28 ayat 1 UUPA).
Hak  guna  usaha  mempunyai  jangka  waktu  masa  berlaku  yaitu  paling  lama  25  tahun.  Tapi bagi perusahaan yang memerlukan jangka waktu yang lebih lama dapat di berikan ijin paling lama 35 tahun.  Kemudian  bila  berakhir,  maka  yang  bersangkutan  memperpanjang  ijin  menjadi  25  tahun. Sebelum  berlakunya  UUPA,  tentu  saja  mengenai  nama  status,  pengertian  dan  lain-lainnya  masih memakai  KUHPerdata.  Hak  guna  usaha  ini  merupakan  hasil  konvensi  hak Erfpacht ,  sebagaimana  di atur  dalam  Pasal  720  yang  berbunyi  ’’Hak Erfpacht adalah  hak  untuk  memetik  kenikmatan  seluas- luasnya  dari  tanah  milik  orang  lain,  mengusahakan  untuk  waktu  yang  sangat  lama”.  Ada  3  jenis Erfpacht yaitu :
a. Hak Erfpacht untuk perusahaan kebun besar
b. Hak Erfpacht untuk pertanian kecil
c. Hak Erfpacht untuk peternakan’’
3. Hak Guna Bangunan
Hak  guna  bangunan  adalah  hak  untuk  mendirikan  dan  mempunyai  bangunan-bangunan  atas tanah yang bukan miliknya sendiri, dalam jangka waktu paling lama 30 tahun (Pasal 35 ayat 1 UUPA).
Dari pengertian ini hak yang di maksud bukan pada hak untuk memiliki tanahnya, melainkan bangunannya saja. Tapi pemilikan atas bangunan tersebut dalam jangka waktu paling lama  30 tahun. Dan  pemegang  mengingat  keperluannya  maka  ijinnya  dapat  di  perpanjang.  Sedangkan  subjeknya adalah  WNI  perorangan  dan  badan  hukum,  menurut  hukum  Indonesia  berkedudukan  di  wilayah Negara Republik  Indinesia. Hak  guna bangunan  dalam KUHPerdata disebut hak opstal .  Dalam  pasal 711  KUHPerdata  berbunyi  ”Hak opstal adalah  suatu  hak  kebendaan  untuk  memiliki  bangunan  dan tanaman-tanaman  diatas  sebidang  tanah  orang  lain.  Hak opstal memberikan  wewenang  kepada pemegang hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan termasuk tanaman tanah orang lain, berarti opstalaler berwenang atas tanah orang lain”.
4. Hak Pakai
Hak pakai adalah hak untuk menggunakan dan/atau memungut hasil dari tanah yang langsung dikuasai  oleh  Negara  atau  tanah  milik  orang  lain,  yang  memberi  wewenang  dan  kewajiban  yang ditentukan  dalam  keputusan  pemberiannya  oleh  pejabat  yang  berwenang  memberikannya  atau  dalam perjanjian dengan pemilik tanahnya, yang bukan perjanjian sewa-menyewa atau perjanjian pengolahan tanah, segala sesuatu asal tidak bertentangan  dengan  jiwa dan Ketentuan-Ketentuan Undang-Undang, sebagaimana dalam pasal 41 ayat (1) UUPA yang berbunyi:
“Hak  pakai  adalah  hak  untuk  menggunakan  dari  atau  memungut  hasil  dari  tanah  yang dikuasai langsung oleh Negara atau tanah milik orang lain yang memberi wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam Keputusan pemberiannya oleh Pejabat yang berwenang memberikannya  atau  dalam  perjanjian  dengan  pemilik  tanahnya  yang  bukan  perjanjian sewa  menyewa  atau  perjanjian  pengolahan  tanah,  segala  sesuatu  asal  tidak  bertentangan dengan jiwa dan ketentuan Undang-Undang ini”.
Hak pakai dapat diberikan (Pasal 41 ayat (2) UUPA):
a) Selama jangka waktu yang tertentu atau selama tanahnya dipergunakan untuk keperluan yang tertentu
b) Dengan cuma-cuma dengan pembayaran atau pemberian jasa berupa apapun.
Pemberian  Hak  Pakai  tidak  boleh  disertai  syarat-syarat  yang  mengandung  unsur-unsur pemerasan (Pasal 41 ayat (2) UUPA).

## E. Pemukiman/Perumahan
Pemukiman  adalah  suatu  perumahan  atau  kelompok  rumah  yang  berfungsi  sebagai lingkungan tempat tinggal yang dilengkapi dengan sarana dan prasarana lingkungan (Undang-undang Nomor  2  Tahun  1992).  Bagian  dari  lingkungan  hidup  di  luar  kawasan  lindung  baik  kota  atau  desa berfungsi sebagai tempat kegiatan yang mendukung kehidupan ( Doxiadis ). Dalam  Garis-garis  Besar  Haluan  Negara,  ditetapkan  bahwa  pembangunan  perumahan  dan pemukiman  merupakan upaya untuk  memenuhi salah satu  kebutuhan dasar  manusia, sekaligus untuk meningkatkan  mutu  lingkungan  kehidupan,  memberi  arah  pada  pertumbuhan  wilayah,  memperluas
lapangan  kerja  serta  menggerakkan  kegiatan  ekonomi  dalam  rangka  peningkatan  dan  pemerataan kesejahteraan rakyat. Dalam pembangunan perumahan dan pemukiman, termasuk pembangunan kota- kota  baru,  perlu  diperhatikan  kondisi  dan  pengembang  nilai-nilai  sosial  budaya  masyarakat,  laju pertumbuhan  penduduk  dan  penyebarannya,  pusat-pusat  produksi  dan  tata  guna  tanah  dalam  rangka membina kehidupan masyarakat yang maju.
Pembangunan perumahan dan pemukiman harus dapat pula mendorong perilaku hidup sehat dan  tertib  serta  ikut  mendorong  kegiatan  pembangunan  disektor  lain.  Pembangunan  perumahan  dan pemukiman  perlu  dilaksanakan  secara  terpadu  dan  untuk  itu  perlu  ditingkatkan  kerja  sama  antara pemerintah  pusat  dan  daerah,  usaha  swasta,  koperasi  dan  masyarakat  luas.  Untuk  membiayai pembangunan  perumahan  dan  pemukiman,  maka  lembaga  pembiayaan  yang  melayani  pembangunan perumahan  perlu  ditingkatkan  dan  dikembangkan  peranannnya  sehingga  dapat  mendorong terhimpunnya  modal  yang memungkinkan pembangunan rumah milik dan rumah sewa dalam jumlah besar. Sejalan dengan amanah yang dituangkan dalam Garis-garis Besar Haluan Negara tersebut pada tahun  1964  pemerintah  telah  menetapkan  berlakunya  Undang-Undang  Nomor  1  Tahun  1964  tentang Penetapan  Peraturan  Pemerintah  Pengganti  Undang-Undang  Nomor  6  Tahun  1962  tentang  Pokok- Pokok  Perumahan.  Dan  sebagai  pelaksanaan  dari  undang-undang  tersebut  telah  pula  dikeluarkan peraturan  perundang-undangan  yang  mengatur  tentang  sewa-menyewa  perumahan  dan  pengadaan perumahan.

## F. Tanah Negara atau Tanah yang Dikuasai Negara
Tanah  Negara  atau  tanah  yang  langsung  di  kuasai  oleh  negara  adalah  tanah  yang  tidak dipunyai  dengan  sesuatu  hak  atas  tanah.  Mengenai  tanah  negara  dari  studi  yang  dilakukan  dapat disimpulkan  bahwa  tanah  negara  dapat  didefinisikan  dari  statusnya,  dari  fungsi  dan  dari terjadinya/terbentuknya.  Berdasarkan  statusnya,  definisi  tanah  Negara  adalah  bidang-bidang  tanah yang  belum  ada  hak  atas  tanah  atau  bekas  hak  yang  habis  masa  berlakunya.  Berdasarkan  fungsinya tanah  Negara  adalah  bidang  tanah  yang  berfungsi  untuk  kepentingan  publik  atau  perlindungan. Sedangkan berdasarkan terbentuknya, tanah negara dapat terbentuk karena proses alam maupun buatan manusia.
“Tanah  negara  dapat  dibedakan  menjadi  dua  jenis  yaitu  tanah  negara  bebas  dan tanah  negara  tidak  bebas.  Tanah  Negara  bebas  adalah  tanah  negara  yang  langsung dibawah  penguasaan  negara,  diatas  tanah  tersebut  tidak  ada  satupun  hak  yang dipunyai  oleh  pihak  lain  selain  negara.  Tanah  negara  bebas  ini  bisa  langsung dimohon  oleh  kita  kepada  negara/pemerintah  dengan  melalui  suatu  prosedur  yang lebih pendek dari pada prosedur terhadap tanah negara tidak bebas. Sedangkan tanah negara tidak bebas adalah tanah negara yang diatasnya sudah ditumpangi oleh suatu hak punya pihak lain”. (Herman Hermit, 2004:111-112) Tanah-tanah  negara  tidak  bebas  tersebut  baru  bisa  kita  mohonkan  kepada  negara  menjadi tanah  hak  milik  apabila  kita  telah  memperoleh  izin  dan/atau  pembebasan  hak-hak  yang  ada  ditanah negara  tersebut  dari  pemegangnya  dengan  cara  membayar  sejumlah  uang  tertentu  ataupun  secara gratis. Selain itu pemerintah atau negara juga mempunyai  kewenangan dalam  hak  menguasai  negara seperti yang terdapat pada Pasal 2 UUPA yang berbunyi:
1. Atas dasar ketentuan dalam pasal 33 ayat 3 Undang-Undang Dasar dan hal-hal sebagai yang dimaksud  dalam  pasal    1,  bumi,  air  dan  ruang  angkasa,  termasuk  kekayaan  alam  yang terkandung didalamnya itu, pada tingkatan  tertinggi dikuasai  oleh Negara sebagai  organisasi seluruh rakya Indonesia.
2. Hak menguasai dari Negara termasuk dalam ayat 1 pasal ini memberi wewenang untuk:
a. Mengatur  dan  menyelenggarakan  peruntukan,  pengunaan,  persediaan,  dan pemeliharaan bumi, air dan ruang angkasa tersebut.
b. Menentukan  dan  mengatur  hubungan-hubungan  hukum  antara  orang-orang  dengan bumi, air dan ruang angkasa.
c. Menentukan  dan  mengatur  hubungan-hubungan  hukum  antara  orang-orang  dan perbuatan-perbuatan hukum yang mengenai bumi, air dan ruang angkasa.
3. Wewenang yang bersumber pada hak menguasai dari Negara tersebut pada ayat 2 pasal ini di gunakan  untuk  mendapat  sebesar-besarnya  kemakmuran  rakyat,  dalam  arti  kebahagiaan, kesejahteraan  dan  kemerdekaan  dalam  masyarakat  dan  Negara  Hukum  Indonesia  yang merdeka, berdaulat, adil dan makmur.
4. Hak  menguasai  dari  Negara  tersebut  di  atas  pelaksanaannya  dapat  dikuasakan  oleh  daerah- daerah  swatantra  dan  masyarakat-masyarakat  hukum  adat,  sekedar  di  perlukan  dan  tidak bertentangan  dengan  kepentingan  nasional,  menurut  ketentuan-ketentuan  Peraturan Pemerintah.
G. Pendaftaran Tanah
Penyelenggaraan  pendaftaran  tanah  dalam  masyarakat  modern  merupakan  tugas  Negara yang dilaksanakan Pemerintah bagi kepentingan rakyat, dalam rangka memberikan jaminan kepastian hukum  dibidang  pertanahan.  Sebagian  kegiatannya  yang  berupa  pengumpulan  data  fisik  tanah  yang haknya didaftar, dapat ditugaskan kapada swasta.
Pendaftaran tanah adalah suatu rangkaian kegiatan, yang dilakukan oleh Negara/Pemerintah secara  terus-menerus  dan  teratur  berupa  pengumpulan  keterangan  atau  data  tertentu  mengenai  tanah- tanah  tertentu  yang  ada  diwilayah-wilayah  tertentu,  pengolahan,  penyimpanan,  dan  peyajiannya  bagi kepentingan  rakyat,  dalam  rangka  memberikan  jaminan  kepastian  hukum  dibidang  pertanahan termasuk penerbitan tanda buktinya dan pemeliharaannya. (Boedi Harsono, 2003: 72)
Adapun  urutan  pendaftaran  tanah  adalah  pengumpulan  datanya,  pengolahan  atau processing -nya,  penyimpanannya  dan  penyajiannya.  Bentuk  penyimpanan  biasa  berupa  tulisan gambar/peta dan angka-angka diatas kertas, mikro film atau dengan menggunakan bantuan komputer. Kegiatan-kegiatan  tersebut  meliputi  baik  data  pendaftaran  untuk  pertama  kali  maupun pemeliharaannya  kemudian.  Dalam  pengertian  penyajian  termasuk  penerbitan  dokumen  informasi kepada  para  pihak  yang  memintanya  berdasarkan  data  yang  dihimpun.  Berdasarkan  data  yang dihimpun diterbitkan surat tanda bukti haknya.
Adapun pengertian pendaftaran tanah menurut beberapa ahli adalah sebagai berikut; menurut Rudolf  Hemanses,  S.H.  ialah  “Pendaftaran  tanah  (kadaster)  atau  pembukuan  bidang-bidang  tanah- tanah dalam daftar-daftar, berdasarkan pengukuran dan pemetaan, seksama dari bidang-bidang itu. Jadi secara  singkat,  kadaster  dapat  di  rumuskan  sebagai  Pengukuran,  Pemetaan,  dan  Pembukuan  tanah, seperti di rumuskan dalam pasal 19 ayat 2, sub a, Undang-Undang Pokok Agraria sebagai di maksud dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960, tertanggal 24 september 1960”. (Ali Achmad Chomzah, 2004:1)
Menurut Shermerhorn/Van Steenis pendaftaran tanah adalah suatu badan pemerintah untuk meregristrasi  dan  mengadministrasi  status  hukun  dari  semua  benda  tetap  dalam  daerah  tertentu termasuk semua perubahan-perubahan yang terjadi pada objek itu.
Menurut  C.G.  Van  Huls  berpandapat  bahwa  kadaster  merupakan  suatu  pembukuan mengenai  pemilikan  tanah  yang  diselanggarakan  dengan  daftar-daftar  dan  pete-peta  yang  di  buat, dengan  mempergunakan  ilmu  ukur  tanah.  Pasal  19  UUPA  juga  memberikan  pengertian  pendaftaran tanah yang meliputi:
1. Pengukuran, pemetaan, dan pembukuan tanah.
2. Pendaftaran hak-hak atas tanah dan peralihan hak-hak tersebut.
3. Pemberian surat-surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat.
Dalam  Pasal  1  ayat  (1)  Peraturan  Pemerintah  Republik  Indonesia  Nomor  24  Tahun  1997 tentang Pendaftaran Tanah berbunyi:
“Pendaftaran tanah adalah rangkaian kegiatan yang di lakukan oleh pemerintah secara terus-menerus,  berkesinambungan  dan  teratur,  meliputi  pengumpulan,  pengolahan, pembukuan  dan  penyajian  data  serta  pemeliharaan  data  fisik  dan  data  yuridis  dalam bentuk peta dan daftar, mengenai bidang-bidang tanah yang sudah ada haknya dan hak untuk atas  satuan rumah susun serta hak-hak tertentu yang membebaninya”. Pendaftaran  tanah  dilaksanakan  berdasarkan  azas  sederhana,  aman,  terjangkau,  mutakhir, dan  terbuka  (Pasal  2  Peraturan  Pemerintah  Nomor  24  Tahun  1997).  Untuk  diketahui  bahwa  maksud sedarhana  dalam  pendaftaran  tanah  adalah  agar  ketentuan-ketentuan  pokoknya  maupun  prosedurnya dengan  mudah  dapat  dipahami  oleh  pihak-pihak  yang  berkepentingan,  terutama  pada  pemegang  hak atas  tanah.  Sedangkan  azas  aman  adalah  untuk  menunjukkan  bahwa  Pendaftaran  Tanah  perlu diselenggarakan secara teliti dan cermat, sehingga hasilnya dapat memberi jaminan kepastian hukum, sesuai dengan tujuan pendaftaran tanah itu sendiri. Azas terjangkau adalah keterjangkauan bagi pihak- pihak  yang  memerlukan,  khususnya  dengan  memperhatikan  kebutuhan  dan  kemampuan  golongan ekonomi  lemah.  Jadi  pelayanan  yang  diberikan  dalam  rangka  penyelenggaraan  tanah  harus  bisa terjangkau  oleh  para  pihak  yang  memerlukan.  Azas  mutakhir  adalah  menentukan  data  pendaftaran tanah secara terus-menerus dan berkesinambungan sehingga data yang tersimpan di Kantor Pertanahan selalu  sesuai  dengan  keadaan  nyata  dilapangan  dan  masyarakat  dapat  memperoleh  keterangan mengenai data yang benar setiap saat.
Sistem  pendaftaran  tanah  di  Indonesia  setelah  berlakunya  UUPA  dan  kemudian  Peraturan Pemerintah  Nomor  10  Tahun  1961  yang  kemudian  direvisi  dengan  Peraturan  Pemerintah  Nomor  24 Tahun 1997, mempergunakan sistem Torrens , yang dipergunakan diseluruh Asia, seperti di Malaysia, India,  Singapura,  Filipina  dan  juga  Australia  dan  bagian  barat  Amerika  Serikat.  Sebelumnya pendaftaran  tanah  di  Indonesia  konkordan  dengan  Negara  Belanda  yaitu  pendaftaran  tanah German
atau pun continental system ,  dengan  kantor  kadaster  dan Kepala Kantor  kadaster  juga adalah Pejabat Balik Nama.
Sistem Torrens ini  selain  sedarhana,  murah  dan  selalu  dapat  diteliti  pada  akta  pejabatnya siapa-siapa  yang  bertanda  tangan  pada  akta  PPAT-nya  dan  demikian  pula  pada  sertifikat  hak  atas tanahnya,  maka  jika  terjadi  mutasi  hak,  maka  nama  dari  pemilik  sebelumnya  dicoret  dengan  tinta halus,  sehingga  masih  terbaca  dan  pada  bagian  bawahnya  tertulis  nama  pemilik  yang  baru  disertai dengan  alas  haknya.  Pendaftaran  tanah  menganut  azas  negatif,  artinya  belum  tentu  seseorang  yang tertulis namanya pada sertifikat tanahnya adalah sebagai pemilik yang mutlak.
Pasal  23  ayat  (2),  Pasal  32  ayat  (2)  dan  Pasal  38  ayat  (2)  UUPA  menyatakan  bahwa pendaftaran itu merupakan alat pembuktian yang kuat. Pasal 3 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah menguraikan tentang tujuan pentingnya suatu tanah didaftarkan agar memiliki  kepastian  dan  perlindungan  hukum  (azas  negatif).  Azas  negatif  tersebut  hanya  dapat berlangsung 5 tahun setelah diterbitkan sertifikatnya.

## H. Gambaran Umum Kelurahan Bontang Kuala
Pada awalnya sebagai tempat  pemukiman  Bontang hanya memiliki tata pemerintahan  yang sangat  sedarhana.  Dari  suatu  tempat  pemukiman  Bontang  terus  berkembang  dan  pada  tahun  1952 menjadi sebuah kampung. Hal-hal yang berkenaan dengan tata pemerintahan diurus dan ditangani oleh kepala kampung. Tepatnya pada tahun 1972, Ibukota kecamatan dipindahan dari Bontang ke Bontang Baru  (Api-api)  yaitu  sebuah  daerah  pemukiman  yang  dikembangkan  menjadi  sebuah  kota  sesuai dengan  ibu  kota.  Sejak  itulah  Bontang  mendapat  sebutan  baru  yaitu  Bontang  Kuala.  Kelurahan Bontang  Kuala  merupakan  salah  satu  kelurahan  yang  berada  di  wilayah  kecamatan  Bontang  Utara, Kota  Bontang  Propinsi  Kalimantan  Timur  dengan  luas  wilayah  627.513  ha.  Di  Kelurahan  Bontang Kuala juga terdapat hutan mangrove dengan luas 188.524 ha. Kelurahan Bontang Kuala terdiri dari 13 RT (Rukun Tetangga). (Sumber data kantor Kelurahan Bontang Kuala 2008)
Kelurahan  Bontang  Kuala  mempunyai  jumlah  penduduk  sebanyak  3128  jiwa  (tahun 2008) yang tersebar di 13 RT (Rukun Tetangga) dan dari 3128 nya 1978 jiwa berada di wilayah perairan dan sisanya 1150 berada di wilayah daratan. Di wilayah perairan yang akan penulis gunakan sebagai objek penelitian terdapat 524 kepala keluarga.
I.  Implementasi  Pasal  3  Peraturan  Pemerintah  Nomor  24  Tahun  1997  tentang  Pendaftaran

## Tanah di Kelurahan Bontang Kuala Kecamatan Bontang Utara.
Sebagai  bentuk  hukum  dalam  memberikan  kepastian  pada  pemilik  atas  tanah,  maka  di pandang  perlu  melaksanakan  pendaftaran  tanah.  Pendaftaran  tanah  sendiri  merupakan  aplikasi pelaksanaan secara nyata sebagaimana di atur dalam UUPA. Aplikasi nyata itu diatur dalam Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961 yang kemudian di ubah dengan PP Nomor 24/1997.
Pada prosesnya pendaftaran tanah itu diatur dalam Pasal 19 UUPA yang berbunyi:
1. Untuk  menjamin  kepastian  hukum  oleh  Pemerintah  diadakan  pendaftaran  tanah  di  seluruh wilayah  Republik  Indonesia  menurut  ketentuan–ketentuan  yang  di  atur  dengan  Peraturan Pemerintah.
2. Pendaftaran tersebut dalam pasal 1 ayat ini meliputi:
a. Pengukuran, perpetaan dan pembukuan tanah
b. Pendaftaran hak-hak atas tanah dan peralihan hak-hak tersebut
c. Pemberian  surat-surat  tanda  bukti  hak,  yang  berlaku  sebagai  alat  pembuktian  yang kuat.
3. Pendaftaran  tanah  diselenggarakan  dengan  mengingat  keadaan  negara  dan  masyarakat, keperluan  lalu  lintas  sosial  ekonomi  serta  kemungkinan  penyelenggaraannya,  menurut pertimbangan Menteri Agraria.
4. Dalam  Peraturan  Pemerintah  di  atur  biaya-biaya  yang  bersangkutan  dengan  pendaftaran termasuk dalam ayat 1 diatas, dengan ketentuan bahwa rakyat yang tidak mampu dibebaskan dari pembayaran biaya-biaya tersebut.
Kemudian sebagai implementasi lebih lanjut diatur dalam Pasal 3 PP Nomor 24/1997 yang berbunyi  “Pendaftaran  tanah  bertujuan:  (a)  Untuk  memberikan  kepastian  hukum  dan  perlindungan kepada  pemegang  hak  atas  suatu  bidang  tanah,  satuan  rumah  susun  dan  hak-hak  lain  yang  terdaftar agar dengan mudah dapat membuktikan dirinya sebagai pemegang hak yang bersangkutan; (b) Untuk menyediakan  informasi  kepada  pihak-pihak  yang  berkepentingan  termasuk  Pemerintah  agar  dengan mudah  dapat  memperoleh  data  yang  diperlukan  dalam  mengadakan  perbuatan  hukum  mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun yang sudah terdaftar; (c) Untuk terselenggaranya tertib  administrasi  pertanahan”.  Singkatnya,  tujuan  dari  pendaftaran  tanah  sebagaimana  disebutkan dalam Pasal 3 PP Nomor 24/1997 adalah memberikan jaminan kepastian hukum.
Berikutnya  akan  dianalisis  dari  perspektif  hukum  bagaimana  implementasi  Pasal  3  PP Nomor 24/1997 di Kelurahan Bontang Kuala  yang memiliki sifat dan ciri khas  yang berbeda dengan
kondisi  umum  di  Indonesia.  Untuk  memulai  analisis,  ada  baiknya  diperhatikan  terlebih  dahulu pendapat yang diberikan oleh AP Parlindungan, beliau menyatakan bahwa tanah memiliki sifat abadi, sifat  abadi  disini  diberi  pengertian  bahwa  tanah  tidak  mungkin  hilang  atas  haknya.  Namun  berbeda dengan tanah dalam pengertian hak atas objek tanah seperti hak milik sebagaimana diatur dalam Pasal 20 UUPA sebagai berikut:
1. Hak milik adalah hak turun temurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah, dengan mengingat ketentuan dalam pasal 6.
2. Hak milik hanya dapat beralih dan di alihkan kepada phak lain.
Dari unsurnya tampak jelas ada 3 sifat hak milik yaitu turun temurun, terkuat dan terpenuh. Pemberian sifat ini tidak berarti bahwa hak itu merupakan hak yang mutlak, tak terbatas, dan tak dapat diganggu  gugat  sebagai  hak  eigendom  menurut  pengertiannya  yang  asli.  Kata  terkuat  dan  terpenuh tersebut  bermaksud  untuk  membedakan  dengan  hak-hak  lain  seperti  hak  guna  usaha,  hak  guna bangunan, hak pakai  dan lainnya,  yaitu untuk  menunjukkan, bahwa diantara hak-hak atas tanah  yang dapat dipunyai orang hak miliklah yang “ter“ yang berarti paling kuat dan terpenuh.
Tetapi hak milik sebagai hak tertinggi juga bisa hapus menurut ketentuan pasal 27 yang berbunyi “Hal milik dapat di jadikan jaminan utang dengan dibebani hak tanggungan“.
Sedangkan  kondisi  fisik  tanah  yang  ada  pada  Kelurahan  Bontang  Kuala  tidak  sesuai,  objek tanah  yang  dimaksud  tidak  memenuhi  kriteria  sebagaimana  dimaksud  menurut  AP  Parlindungan. Demikian  pula  objek  atas  tanah  sebagaimana  dimaksud  dalam  UUPA.  Pemukiman  sendiri  dalam konseptual di lapangan terdiri dari dua konsep yaitu pemukiman di atas tanah dan pemukiman di atas air.  Pemukiman  di  atas  air  merupakan  perumahan  yang  letaknya  tepat  di  atas  permukaan  air  laut, dengan  menggunakan  patok  sebagai  tiang  penyanggahnya.  Adapun  salah  satu  tempat  yang  memiliki pemukiman  di  atas  air  adalah  Kelurahan  Bontang  Kuala,  Kecamatan  Bontang  Utara,  Kota  Bontang. Sebagian besar warga di Kelurahan Bontang Kuala bertempat tinggal diwilayah perairan. Hal tersebut karena  banyak  dari  penduduk  setempat  yang  bermata  pencaharian  sebagai  nelayan,  sehingga  untuk memudahkan aktifitas sehari-hari, maka mereka mendirikan rumah di daerah perairan.
Dalam sebuah peraturan perundang-undangan suatu implementasi dapat dilihat dari berbagai sisi dan sudut pandang, salah satu diantaranya adalah sudut pandang yang dilihat dari sisi masyarakat atau sosiologisnya. Dalam implementasi  sebuah peraturan  perundang-undangan, masyarakat biasanya terlibat  langsung  sebagai  subjek  pelaku  sekaligus  sebagai  objek  yang  diatur  dalam  peraturan perundang-undangan itu sendiri.
Berdasarkan  penelitian  yang  mendalam,  bahwasannya  implementasi  PP    Nomor  24  Tahun 1997 di wilayah Kelurahan Bontang Kuala khususnya di daerah perairan, masih belum berjalan dengan maksimal.  Hal  ini  bisa  dilihat  dari  masih  rendahnya  tingkat  pemahaman  warga  akan  keberadaan peraturan  pemerintah  tersebut.  Hal  ini  disebabkan  kurang  disosialisasikannya  peraturan  tersebut. Dengan  suatu  pemahaman  yang  kuat  dan  utuh,  maka  warga  dapat    mengetahui  hak  dan  kewajiban mereka  sebagai  warga  Negara  Indonesia  dan  mereka  tidak  akan  merasa  dirugikan.  Tetapi bagaimanapun juga suatu peraturan  dan apabila sudah disahkan oleh  pemerintah haruslah ditaati oleh seluruh rakyat Indonesia.
Dengan demikian secara garis besar implementasi Pasal 3 PP Nomor 24/1997 di Kelurahan Bontang  Kuala  kurang  optimal. Adapun  faktor  yang  mempengaruhinya  adalah  kurangnya sarana  dan prasarana  dalam  penyampaian  sehingga  pensosialisasian  tersebut  hanya  di  wakilkan  kepada  intansi- intansi  terkait  saja.  Selain  itu  juga  yang  menyebabkan  rumah  warga  tidak  bisa  didaftarkan  adalah karena  objeknya  yang  berupa  perairan.  Dengan  demikian  tujuan  yang  terdapat  dalam  pasal  3  yaitu untuk  memberikan  kepastian  hukum  dan  perlindungan  kepada  pemegang  hak  atas  tanah,  penyediaan informasi  dan  tertib  administrasi  pertanahan  tidak  bisa  diwujudkan  secara  optimal  di  Kelurahan Bontang Kuala.
Berdasarkan  penjelasan  yang  telah  diuraikan  maka  dapat  dikatakan  bahwa  implementasi suatu  peraturan  hukum  terletak  pada  faktor  yang  mempengaruhinya.  Adapun  faktor-faktor  yang dimaksud adalah sebagai berikut:
1. Faktor dari hukum itu sendiri yang dalam hal ini adalah PP Nomor 24/1997.
2. Faktor penegak hukum, yaitu para pihak yang membentuk dan menerapkan PP Nomor 24/1997 tersebut.
3. Faktor sarana dan prasarana yang mendukung penegakan peraturan pemerintah tersebut.
4. Faktor masyarakat, yaitu lingkungan dimana peraturan tersebut diberlakukan.
5. Faktor  kebudayaan,  yaitu  sebagai  hasil  karya,  cipta,  dan  rasa  yang  didasarkan  pada karsa manusia di dalam pergaulan hidup.
Adapun  beberapa  faktor  di  atas  mempunyai  keterkaitan  yang  sangat  erat,  oleh  karenanya dapat menjadi tolak ukur dari efektifitas suatu penegakan hukum. Dengan demikian faktor yang sangat mempengaruhi  dari  tidak  terlaksananya  peraturan  pemerintah  tersebut  secara  optimal  adalah  faktor
dari  hukum  itu  sendiri,  yang  mana  dalam  PP  Nomor  24/1997,  jika  dilihat  dari  objek  yang  terdapat dalam  Pasal  19  adalah  tanah  yang  dalam  hal  ini  adalah  daratan.  Sedangkan  objek  yang  ada  pada kelurahan  Bontang  Kuala  adalah  berupa  perairan  sehingga  tidak  sesuai  dengan  objek  yang  ada  pada Pasal  19  peraturan  tersebut  yang  sekaligus  sebagai  faktor  masyarakat  atau  lingkungan.  Dengan demikian hal tersebut sangat menyulitkan warga dalam upaya pendaftaran tanah yang telah diwajibkan dalam peraturan pemerintah yang telah ditetapkan.
Selain  faktor  di  atas  juga  yang  tidak  kalah  mempengaruhinya  adalah  faktor  kebudayaan yang ada di  kelurahan Bontang Kuala. Apabila diperhatikan adat budaya  masyarakat setempat begitu kental serta mata pencaharian warga sebagai nelayan. Adapun adat budaya yang ada sebagian besarnya berhubungan dengan laut yang tercermin dalam pelaksanaan pesta laut yang diadakan setiap tahunnya, sehingga warga sangat tergantung dengan laut sehingga mendirikan rumah di atas permukaan air laut.
Sesungguhnya  menyangkut  implementasi  PP  Nomor  24/1997  ini,  khususnya  untuk mencapai  tujuan  yang  telah  ditetapkan  dalam  Pasal  3,  apabila  diselami  secara  mendalam  tidaklah efektif  apabila  diterapkan  pada  wilayah  Keluruhan  Bontang  Kuala.  Hal  tersebut  disebabkan  karena peraturannya  tidak  sesuai  dengan  objek  yang  akan  diaturnya.  Menurut  hemat  penulis  gejala  yang terjadi  pada  masyarakat  Bontang  Kuala  yang  bermukim  di  daerah  perairan  adalah  suatu  yang memerlukan suatu peraturan yang baru.
J. Upaya Hukum yang Dilakukan Masyarakat Untuk Mendapatkan Pengakuan Haknya Dalam
Kepemilikan  Tanah  (Bukan  Tanah/Air) Berdasarkan  Peraturan  Pemerintah  Nomor  24

## Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah
Sampai  sejauh  ini  objek  yang  ada  dikelurahan  Bontang  Kuala  masih  berupa  perairan. Sehingga  menyulitkan  pihak  pemerintah  setempat  dalam  upaya  pemenuhan  haknya  bagi  warga setempat.  Apabila  melihat  usaha  yang  dilakukan  masyarakat  Bontang  Kuala  dalam  upaya mendapatkan  pengakuan  haknya  sebagai  pemilik  tanah,  hanya  sebatas  kepemilikan  surat  segel  atau surat  keterangan  bangunan  saja.  Dalam  PP  Nomor  24/1997  proses  pendaftaran  tanah  dalam  upaya mendapatkan  pengakuan  hak  tercermin  dalam  Pasal  5  yang  berbunyi  ”Pendaftaran  tanah diselenggarakan oleh Badan Pertanahan Nasional” dan Pasal 6 yang berbunyi:
(1) Dalam  rangka  penyelenggaraan  pendaftaran  tanah  sebagaimana  dimaksud  dalam Pasal  5  tugas  pelaksanaan  pendaftaran  tanah  dilakukan  oleh  Kepala  Kantor Pertanahan, kecuali kegiatan-kegiatan tertentu yang oleh Peraturan Pemerintah ini atau perundang-undangan yang bersangkutan ditugaskan kepada Pejabat lain.
(2) Dalam  melaksanakan  pendaftaran  tanah,  Kepala  Kantor  Pertanahan  dibantu  oleh PPAT  dan  Pejabat  lain  yang  ditugaskan  untuk  melaksanakan  kegiatan-kegiatan tertentu  menurut  Peraturan  Pemerintah  ini  dan  peraturan  perundang-undangan yang bersangkutan.
Upaya-upaya  yang  dilakukan  warga  kelurahan  Bontang  Kuala  dalam  mewujudkan  hak mereka  sungguh sangatlah  jauh  dari apa  yang ada  dalam isi Pasal  5  dan  Pasal  6 PP Nomor  24/1997. Hal  tersebut  dikarenakan  objek  pendaftaran  tanahnya  yang  juga  berbeda.  Selama  ini  warga  Bontang Kuala  hanya  melakukan  apa  yang  menjadi  ketentuan  pihak  kelurahan,  yang  mana  dalam  peraturan pemerintah  hal  tersebut  dirasa  kurang  cukup  untuk  memberikan  jaminan  dan  kepastian  hukum  bagi masyarakatnya.
Disamping  itu  juga  sebagian  tanah  yang  berada  di  Kelurahan  Bontang  Kuala  merupakan wilayah  perairan  yang  sulit  untuk  didaftarkan.  Hal  itulah  yang  menyebabkan  pemerintah  setempat mengeluarkan prosedur sementara dalam proses pendaftaran tanah atau pendaftaran rumah di atas air. Dengan  dikeluarkannya  peraturan  sementara  dari  pihak  kelurahan  maka  upaya  warga  dalam mewujudkan  haknya  hanya  sebatas  kepengurusan  surat  keterangan  bangunan.  Dengan  adanya  surat keterangan  bangunan  diharapkan  dapat  memberikan  jaminan  sementara  kepada  warga  untuk kepemilikan  rumah  mereka  yang  berada  di  atas  air.  Selain  itu  diharapkan  juga  pendaftaran  rumah  di atas  air  memiliki  prosedur  pendaftaran  yang  sesuai  dengan  peraturan  perundang-undangan  yang berlaku.  Pada  dasarnya  respon  dari  masyarakat  sendiri  sangat  mengharapkan  kejelasan  status  rumah yang  mereka  miliki  saat  ini.  Adapun  salah  satu  kendala  akibat  tidak  adanya  sertipikat  bagi  mereka adalah warga tidak bisa melakukan kegiatan hukum seperti meminjam uang di bank kerena kurangnya jaminan.
PENUTUP
A. Kesimpulan
Dari berbagai uraian di atas maka dapat disimpulkan bahwasanya:
1. Implementasi Pasal 3 PP  Nomor  24/1997  di Kelurahan  Bontang Kuala secara  garis  besar  tidak dapat  berjalan  sebagaimana  mestinya  karena  beberapa  faktor  dan  kendala  yang  menghambat pengimplementasiannya. Faktor-faktor tersebut antara lain:
a. Kurangnya sarana dan prasarana dalam mensosialisasikan peraturan tersebut.
b. Rendahnya tingkat kesadaran dan pemahaman warga terhadap peraturan tersebut.
c. Tidak  terdaftarnya  rumah  warga  kerena  keberadaan  rumah  mereka  tidak  terletak  didaratan seperti  yang  tercantum  dalam  Pasal  19  PP  Nomor  24/1997.  Adapun  rumah  yang  mereka tempati  saat  ini  tepat  berada  pada  wilayah  air.  Selain  itu  proses  kepengurusan  surat-surat yang  berkaitan  dengan  rumah  yang  mereka  diami  saat  ini  pun  terbatas  hanya  sampai kelurahan  saja.  Dengan  demikian  menjadi  alasan  yang  kuat  bagi  BPN  (Badan  Pertanahan Nasional) untuk tidak mau mendaftarkan tanah mereka yang berupa air tersebut, berhubung faktor  fisik  dan  administrasinya  yang  tidak  sesuai  dengan  yang  sudah  ditentukan  oleh pemerintah  dalam  peraturan  pemerintah  yang  telah  ditetapkan  mengenai  pendaftaran  tanah tersebut.
2. Upaya  hukum  yang  dilakukan  masyarakat  untuk  mendapatkan  pengakuan  haknya  dalam kepemilikan tanah hanya sebatas kepemilikan surat segel atau surat keterangan bangunan. Yang mana  hal  tersebut  merupakan  prosedur  yang  diberlakukan  pemerintah  setempat  untuk memberikan  kepastian  hukum,  walaupun  masih  dalam  batas  sementara.  Kepengurusan  surat tersebut  pun  dimaksudkan  agar  antara  para  warga  tidak  terjadi  persengkataan  dalam memperebutkan tempat yang akan dijadikan pemukiman karena tidak memiliki surat keterangan bangunan.

## B.  Saran
Berdasarkan  hasil  pembahasan  dan  kesimpulan  maka  saran  yang  dapat  penulis  berikan adalah sebagai berikut:
1. Masyarakat  di  Kelurahan  Bontang  Kuala  di  tuntut  untuk  lebih  aktif  dalam  mencari  informasi mengenai  tata  cara  dan  prosedur  pendaftaran  tanah  yang  tercermin  dalam  PP  Nomor  24/1997. Dengan  demikian  dapat  memberikan  jaminan  bagi  warga  dalam  kepemilikan  hak  atas  tanah  di Kota Bontang.
2. Merubah  atau  merevisi  PP  Nomor  24/1997    khususnya  yang  menyangkut  pemukiman  di  atas perairan.  Atau  membuat  peraturan  baru  terkait  tata  cara  dan  prosedur  pendaftaran  tanah  di perairan.  Hal  tersebut  di  harapkan  dapat  memberikan  kepastian  hukum  bagi  warga.  Apabila peraturan tersebut tetap diberlakukan tentunya akan merugikan warga karena objek pendaftaran tanahnya tidak sesuai dengan yang telah ditetapkan dalam Pasal 19 PP Nomor 24/1997, untuk itu diperlukan pembahasan ulang agar tidak ada yang dirugikan.
3. Sebagai  lembaga  pemerintahan  yang  berkedudukan  paling  dekat  dengan  masyarakat,  pihak Walikota  Bontang  dan  Kelurahan  Bontang  Kuala  dituntut  untuk  lebih  berperan  aktif  dalam mensosialisasikan PP Nomor 24/1997, mengingat keberadaan peraturan tersebut sangat penting bagi masyarakat dan dalam upaya mensosialisasikan peraturan tersebut pihak Walikota Bontang dan kelurahan dapat bekerja sama dengan Instansi-instansi terkait seperti BPN dan lainnya.
DAFTAR PUSTAKA
A. Literatur Chomzah,  Ali  Achmad ,  2004, Hukum  Agraria  (  Pertanahan  Indonesia  )  Jilid  2. Penerbit  Prestasi Pustaka. Jakarta.
Hardjowigeno, Sarwono , 2003, Ilmu Tanah. Penerbit Akademika Pressindo. Jakarta. Harsono,  Boedi ,  2003, Hukum  Agraria  Indonesia:  Sejarah  Pembentukan  Undang-undang  Pokok Agraria, Isi dan pelaksanaannya Jilid 1. Penerbit Djambatan. Jakarta. Hermit,  Herman,  MT ,  2004, Cara  Memperolah  Serifikat  Tanah  Hak  milik,  Tanah  Negara  Dan Tanah  PEMDA  (Teori  dan  Praktek  Pendaftaran  Tanah  di  Indonesia). Penerbit Mandar Maju. Bandung.
Makkaraka, Nasir , 2006, Bontang Dalam Sejarah Dan Perkembangannya. Bontang. Parlindungan, A. P , 1999, Pendaftaran Tanah Di Indonesia. Penerbit Mandar Maju. Bandung.
B. Peraturan  Perundang-Undangan Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria. Undang-Undang Nomor 6 Tahun 1996 tentang Perairan Indonesia. Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 tentang Hak Milik, Hak Guna Bangunan, Hak Guna Usaha, dan Hak Pakai.
Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran tanah. Kitab Undang-undang Hukum Perdata
C. Internet Anonim a , 2007. Penyederhanaan Perangkat Penguasaan Tanah ,
http://www.landpolicy.or.id/kajian/13/tahun/2007/bulan/08/tanggal/29/id/27/
04/03/2008.