## STRATEGI PEMASARAN JASA KOS WISMA NIKO DI  TEMBALANG

## Oleh : Setyoko
Staf Pengajar Jurusan Elektro, Politeknik Negeri Semarang Prof, H Sudarto, SH, Tembalang Semarang 50275

## Abstrak
Bisnis kos-kosan berkembang pesat, kompetitor pun banyak bermunculan. Untuk itu dibutuhkan strategi pemasaran jasa tepat untuk mempromosikan bisnis kos-kosan agar dapat memenangkan persaingan. Kos Wisma  Niko  menggunakan  strategi  pemasaran  jasa Dalam  melakukan  strategi  pemasaran  jasa  Kos Wisma  Niko,  ada  beberapa  langkah  yang  perlu  diperhatikan  supaya  sukses  dan  keberhasilan  berpihak pada  pemilik  Wisma  Niko  :  Mencari  lokasi  yang  strategis  mentukan  market  yang  ingin  dituju, memasarkan  secara  offline  maupun  online,  menyediakan  fasilitas  yang  cukup  sesuai  kebutuhan  yang akan  tinggal,melayani  dengan  baik  dan  ramah  setiap  penghuni  kos,  cepat  tanggap  apabila  ada pengaduan ikwal ketidaknyamana baik kerusakan kostan atau gangguan warga sekitar.
Kata kunci: strategi, pemasaran, jasa

## 1. Pendahuluan
Tembalang  merupakan  wilayah  Semarang Selatan  ,  salah  satu  wilayah yang disekeliling  Perguruan  Tinggi  antara  lain  : Universitas  Diponegoro,  Politeknik  Negeri
Semarang, Poteknik Kesehatan, Universitas
PandanArang  yang  menjadikan  indicator perkembangannya rumah kos di Tembalang,  dimana  kebutuhan  tempat tinggal sangat penting bagi para mahasiswa, khususnya  yang    berasal  di  luar  Semarang. Wisma  Niko  letaknya  berada  dibelakang Rusunawa Undip di Jalan Gerung Sari I/01 Bulusan Tembalang.
Dengan  meningkatnya  mahasiswa  Undip dan Polines setiap tahunnya diduga memicu terjadinya  persaingan  di  rumah  kos  di Tembalang.  Perkembangan  rumah  kos  di Tembalang    dari  tahun  ke  tahun  memicu peningkatan  jumlah  rumah  kos  yang  lebih eksklusif    dengan  tujuan  untuk  memenuhi permintaan dari pelanggan, dimana menurut sumber  di  internet  dan  Koran,  saat  ini banyak  rumah  kos  yang  mengiklankan tempatnya dengan berfokus  pada bangunan mewah  dan  fasilitas  yang  lengkap  serupa fasilitas  yang  ada  di  hotel  berbintang. Faktor-faktor tersebut menyebabkan terjadinya  persaingan    yang  ketat  pada bisnis  jasa  rumah  kos.  Hal  ini  membuat para  pemilik  rumah  kos  bersaing  untuk memberikan  jasa  yang  terbaik  supaya  para penggunanya  tidak  pindah  –  pindah
Kerumah  kos  yang  lain.  Kualitas  layanan akan  mempengaruhi  kepuasan  pengguna, dimana semakin baik kualitas layanan yang diberikan, maka semakin tinggi pula tingkat kepuasan dari pengguna.
Kualitas  Layanan  merupakan  keseluruhan berbagai  ciri  dan  karakteristik  dari  suatu produk,  atau  jasa  dalam  hal  kemampuan untuk  memenuhi  berbagai  kebutuhan  yang telah ditentukan atau bersifat laten (Paasurahman et. al . 1985).
a. Metode Servqual adalah  metode  yang sering  digunakan  dalam  mengukur kwalitas layanan. Dalam metode servqual terdapat lima dimensi servqual yang  paling  menentukan kualitas  layanan  (Parasurahman  et  all.. 1988 dalam Killa) yaitu :
b. Tangibles :  Fasilitas  fisik,  peralatan dan penampilan personel.
c. Emphaty :  Kepedulian  dan  perhatian perusahaan kepada pelanggan.
d. Responsiveness : Keinginan perusahaan untuk membantu pelanggan dan menjanjikan jasa yang tepat.
e. Reliability :  Kemampuan  perusahaan dalam  menepati  janji  dan  dapat diandalkan.
f. Assurace :  Pengetahuan  dan  keramah tamahan para personel dan kemampuan mereka  menciptakan  opini  untuk  dapat dipercaya pelanggan.
Dalam  menjalankan  bisnis  jasa  kos,  juga dibutuhkan  adanya  strategi  pemasaran. Namun sebelum menuju strategi pemasaran yang  akan  digunakan  bisnis  jasa  kos,  perlu diperhatikan bahwa strategi pemasaran jasa berbeda  dengan  strategi  bisnis  yang menyediakan  produk  atau  barang.  Bisnis jasa lebih cenderung memberikan pelayanan kepada pengguna dengan berhubungan  langsung.  Oleh  karena  itu bisnis jasa mengukur keberhasilan pemasaran  dengan  tingkat  kepuasan  yang diperoleh  pengguna.  Untuk  menghasilkan jasa  kos  yang  dapat  memenuhi  kebutuhan pengguna  dengan  optimal  berikut  strategi pemasaran jasa kos  wisma niko yang dapat diterapkan.

## 2. Lokasi dan pilihan wilayah.
Wisma niko terletak di  wilayah Tembalang yang  berdekatan  dengan  kampus  UNDIP kurang  lebih  berjarak  satu  km,  dengan jalan kaki ditempuh kurang lebih 10 menit. Sekitar  Kos  Wisma  Niko  dikeliling  oleh bangunan  baru    rumah  yang  didekasikan untuk  kos  mahasiswa  dan  renovasi  rumah lama  yang  akan  dirubah  menjadi  rumah kos,
Lokasi  Kos  Wisma  Niko    yang  berada  di tengah  kota  besar  dan  strategis  membuat para penghuni merasa nyaman karena dekat dengan  pusat  kota  dan  untuk  transportasi pun  mudah  dijangkau.  Bangunan    Kos Wisma  Niko    dibuat  dengan  model  yang minimalis tetapi tetap terlihat bergaya. Dan dengan konsep kamar yang sederhana tetapi tetap  nyaman  untuk  ditinggali.  Dengan parkiran  yang  cukup  luas  agar  memberi kenyamanan  kepada   penghuni  kos  yang memiliki kendaraan. Pilihan lokasi dibangunnya  Kos  Wisma  Niko    adalah lokasi yang Cukup strategis mudah dijangkau  dengan  kendaraan  apapun  dan berada di pusat kota. Dekat dengan gedung perkantoran, Universitas dan Sekolah Tinggi  serta  dekat  dengan  mall.  Karena posisi    lokasi  ini,  tidak  banyak  diberikan kompensasi  dengan  faktor  faktor  lain seperti  misalnya  cara  pembayaran  yang
dipermudah,  Hal  lain  yang  juga  penting untuk  dijadikan  bahan  pertimbangan  dalam memilih lokasi kos-kosan adalah keamanan lingkungannya.  Untuk  mengetahui  tingkat keamanan  lingkungan,  lakukan  riset  kecil- kecilan  dengan  menggunakan  data  dari pihak  kepolisian  atau  pun  data  dari perpustakaan  umum.  Para  calon  penyewa kos-kosan  tentunya  akan  lebih  memilih lokasi kos-kosan yang terjamin keamanannya.

## 3. Segmen Pasar
Janganlah berasumsi bahwa jasa  kos dapat digunakan  semua  orang  dengan  semua kondisi.  Asumsi  ini  dapat  menyebabkan keputusan  yang  salah,  harga  yang  salah, strategi pemasaran yang salah dan akhirnya kegagalan  usaha  jasa  kos.Usaha  kos  agar bisa  bersaing  haruslah  memahami  bahwa hanya  sejumlah  terbatas  orang  yang  akan menggunakab jasa mereka. Tugas selanjutnya    adalah  menentukan  sedekat mungkin,  tahu  persis  siapa  orang-orang  itu dan  mentargetkan  pemasaran  jasa  kos  dan mengarahkan pemasaran kepada mereka. Perlu  dipahami  bahwa  orang  mengunakan jasa kos ada tiga alasan dasar  :
a. Untuk memenuhi kebutuhan dasar
b. Untuk memecahkan masalah
c. Untuk  membuat  diri  mereka  merasa baik.
Kos  Wisma  Niko  harus  menentukan  mana yang menjadi katagori jasa dan mempersiapkan  pasar  yang  sesuai.  Hal  ini yang menjadi masalah selama segmen pasar tidak  diatur.  Langkah  berikut  menciptakan strategi  pemasaran  yang  efektif  dengan menggunakan  segmentasi  pasar  untuk menentukan target pasar.
Pertama-tama adalah menentukan : a. Pasar  primer  :  target  pasar  yang menghasilkan keuntungan terbesar untuk bisnis kos Wisma Niko.
b. Pasar  Sekunder  :    target  pasar  yng menghasilkan  keuntungan  tambahan yang mungkin orang yang menggunakan jasa kos Wisma Niko.
4. Pemasaran secara Off Line maupun

## Line On
Untuk  mendapatkan  pelanggan  (pengguna) Kos  Wiswa  Niko  dalam  pemasaran dilakukan secara offline dan on line. Secara singkat  Usaha Off  line adalah  kebalikan dari  bisnis  on  line.  Jika  usaha  on  line  itu kegiatan usaha yang dilakukan menggunakan internet. Maka usaha kegiatan  yang  dikerjakan  di  dalam    dunia maua.  Dunia  maya  sama  dengan  internet, jadi  pemasaran  on  line  sama  dengan pemasaran    di  dunia  nyata.  Seperti  yang kita  saksikan  sehari-hari  dilingkungan tempat  tinggal  kita.  Usaha  di  dunia  nyata (disekitar  kita)  banyak  sekali  macamnya, sesuai  dengan  keahlian  atau  kesenangan kita masing-masing.
Pemasaran off  line bisa  juga  digabung dengan pemasaran on line. Artinya pemasaran  yang  kita  jalankan  selama  ini bisa  juga  kita  jalankan  atau  informasikan melalui      jalur  internet.  Ataupun  walaupun usaha  kos  Wisma  Niko    offline  kita  masih baru  dimulai,  kita  juga  bisa  meng  online kos  di  dunia  internet.  Kelebihannya pemasaran  offline  bila  di  informasikan (diiklankan  )  lewat  internet  adalah,  usaha kos  kita  bisa  dikenal  orang  lebih  banyak. Juga  bisa  dikenal  pengguna  kos  Wisma Niko  di  berbagai  tempat  bukan  hanya  di lingkungan    desa  atau  kota  kita  tinggal saja,  tapi  juga  dikenal  oleh  semua  orang diseluruh tempat di dunia ini.

## 5. Fasilitas yang cukup
Bagi para mahasiswa yang sedang menjalani  pendidikan  di    Undip  Semarang, maka  salah  ada  satu  kos  di  wilayah  sekitar Undip , kos Wisma Niko  memiliki fasilitas cukup  lengkap    dan  dijamin  nyaman  dan aman. Pemilihan kos yang sudah dilengkapi dengan  segala  fasilitas  menjadi  trend tersendiri  karena  banyak  dari  mereka  yang sedang  mencari  kos  tidak  mau  direpotkan lagi  dengan  proses  mencari  segala  barang kebutuhan seperti spring bad. Kesibukan di kampus menuntut mereka untuk berkonsentrasi penuh pada apa yang mereka
hadapi  dan  tidak  ada  waktu  untuk mengurusi  hal  yang  lain.  Hal  ini  yang mendorong  munculnya  jasa  tempat  kos seperti  kos  Wisma  Niko  memiliki  semua fasilitas  yang  dibutuhkan  penghuninya. Disamping tempat penunjang lainnya antara lain  seperti  :  dapur,  tempat  cucian  dan jemur  pakaian.  Kalau  tidak  mau  diributkan dengan kekiatan –kegaiatan yang mennganggu perkulian disediakan  loundry, kantin  dan  WFi.  Hal  ini  adalah  salah  satu hal yang sangat jarang ditemukan di pilihan tempat    kost  lain.  Masih  banyak  lagi  hal yang  bisa  Anda  dapatkan  di  rumah  kos  ini dan  Anda  bukan  hanya  bisa  mendapatkan sebuah  tempat  kost  yang  nyaman  namun juga  sangat  mendukung  Anda  untuk berkonsentrasi  pada  pekerjaan  atau  tugas Anda sehari-hari.
Kos Wisma Niko adalah tempat  kost  yang dimaksud  diatas.  Kos  Wisma  Niko    ini adalah sebuah tempat kos yang menawarkan  kamar  kos  lengkap  dengan segala  sesuatu  yang  dibutuhkan  oleh penghuninya.  Disamping  tempat  parkir yang  luas  bagi  para  penghuni  kos  yang membawa kendaraan sendiri,

## 6. Harga yang Kompetitif
Harga  adalah  uang  yang  harus  dibayar konsumen  untuk  mendapatkan  sebuah produk atau jasa. Dalam bauran pemasaran, harga  merupakan  salah  satu  faktor  penting yang  mempengaruhi  pemasaran  suatu  jasa. Tinggi  rendahnya  harga  selalu  menjadikan perhatian  utama  para  konsumen  saat mereka  mencari  kepuasan  suatu  jasa. Sehingga  harga  yang  ditawarkan  menjadi pertimbangan khusus, sebelum memutuskan  untuk  menggunakan  suatu jasa.  Dari  kebiasaan  para  konsumen/ pengguna dapat disimpulkan bahwa strategi penetapan harga sangat berpengaruh terhadap pemasaran jasa yang ditawarkan.
Dalam menentukan harga, setiap usaha kos memiliki strategi yang berbeda-beda. Namun setiap  strategi yang  mereka jalankan masih memiliki tujuan yang sama.
Pada  dasarnya  tujuan  penetapan  harga memiliki empat orientasi, antara lain yaitu :
a. Tujuan Berorentasi Laba.
Setiap usaha selalu memiliki penetapan harga  yang  bertujuan  menghasilkan laba  yang  paling  banyak.  Namun karena  besarnya  persaingan,  sehingga usaha sering kesulitan dalam memastikan harga yang dapat menghasilkan keuntungan paling banyak.
Sebagai  solusi  para  pelaku  usaha menggunakan  target  laba,  yaitu  besar laba yang sesuai dengan sasaran laba.
b. Tujuan berorentasi pada volume Penetapan yang berorentasi pada
volume  bertujuan  menetapkan  harga untuk  mencapai  target  pangsa  pasar. Biasanya harganya lebih nurah, dibandingkan  harga  yang  berorentasi pada laba.
c. Tujuan berorentasi pada citra / image Yaitu  penetapan  harga  yang  bertujuan membentuk citra atau image dari usaha jasa.  Misalnya  memberikan  harga paling  rendah  untuk  menamkan image murah pada jasa yang anda tawarkan.
d. Tujuan  berorentasi  pada  stabilitas harga.
Orientasi pada stabilitas harga bertujuan  untuk  menjaga  kestabilan antara  harga  suatu  usaha  dengan  harga yang dimiliki pesaingnya.
Disamping  pendekatan  uraian  diatas penetapan  harga,  Kos  Wisma  Niko penentuan  harga  hunian  disesuaikan lokasi dan fasilitas yang ada , sehingga diperoleh harga yang kompetitif.

## 7.  Layani dan Cepat tanggapi
Kos Wisma Niko   yang terdiri dari 2 lantai ini  dan  menyediakan  kamar  yang  lumayan banyak..  Dengan  pelayanan  pemilik  kos yang  ramah  dengan  menganggap  semua anak  kos  seperti  keluarga  sendiri  membuat
suasana  menjadi  semakin  hangat  dan kekeluargaan.
Fasilitas hotspot ini memungkinkan semakin membuat nyamannya penghuni kos. Karena    dengan adanya  fasilitas  ini  penghuni  kos  bisa memanfaatkan  untuk  bersantai  sambil internetan apalagi anak-anak muda sekarang  sudah  tidak  dapat  dipisahkan dengan adanya internet.. Karena internet ini bisa  membantu  para  penghuni  kos  yang dominan  anak  kuliahan  untuk  membantu dalam mencari informasi dalam mengerjakan  tugas-tugas  kuliahnya  Selain itu  dengan  disediakannya  televisi  juga  hal ini bisa menciptakan suasana yang semakin kekeluargaan dengan menonton TV bersama dengan penghuni kos lainnya.
Bila  ada  kerusakan  yang  kaitan  dengan tempat yang dihuni segera cepat ditanggapi dilakukan  perbaikan,  membuat  suasana menjadi  nyaman  dan  tidak  membuat  bosan sehingga tetap nyaman tinggal sampai lulus sebagai mahasiswa.

## 8. Kesimpulan
Dalam  melakukan    pemasaran  jasa  Kos Wisma  Niko,  ada  beberapa  langkah  yang perlu  diperhatikan  supaya  sukses  dan berhasilan, strategi yang diterapkan :
a. Lokasi  kos  Wisma  Niko  dibangun ditempat  yang  cukup  strategis  mudah dijangkau dengan kendaraan apapun dan berada  di  pusat  kota,  dekat  Universitas dan Politeknik.
b. Menerapkan strategi yang efektif dengan menggunakan  segmentasi  pasar  untuk menentukan target pasar.
c. Dalam  memasarkan  Kos  Wisma  Niko menggunakan  gabungan  pemasaran Off Line dan pemasaran On line.
d. Kos  Wisma  Niko  memiliki  fasilitas cukup  lengkap  dan  dijamin  nyaman aman,  sesuai  kebutuhan  yang  akan tinggal.
e. Melayani  dengan  baik  dan  ramah  setiap penghuni kos, cepat tanggap apabila ada pengaduan  ikwal  ketidak  nyaman  baik
keusakan  kos  atau  gangguan  dari  warga sekitar.

## DAFTAR PUSTAKA
Anniza  Rahmawati,  2011,  Blog Rencana bisnis kos-kosan ,wordpress.com Heizer,jay and Render Barry,2006 .
Operation  management  7 th Edition
Jakarta               Salemba. Kotler,Philip,1997, Manajemen PemasaranAnalisis Perencanaan Implementasi                        Pengenalian ,
Edisi Ketujuh, Jakarta:LPFE UI. Kotler, Philip, Armstrong Gary, 2001, Riset Pemasaran. Jilid  I, Jakarta :  PT Ikrar
Mandiri
Parasuraman, 2012, Metode Analisis Kwalitas  Pelayanan  Parasuraman Zeitham    (Berry),
Swasta  Basu.  1999. Azas-Azas  Marketing ,
Yogyakarta Liberty.
Swasta  Basu  dan  T  Hani  Handoko,  1996.
Manajemen Analisis perilaku Konsumen ,  Yogyakarta: Liberty Supranto.  J.  1997, Pengukuran  Tingkat Kepuasan Konsumen Untuk Menaikan  Pangsa  pasar, Jakarta:PT
Rineka Citra