## PENERAPAN ASAS ITIKAD BAIK DALAM PERJANJIAN SEWA-MENYEWA DITINJAU BERDASARKAN PASAL 1338 KITAB UNDANG-UNDANG HUKUM PERDATA
Oleh William H. Sianipar Universitas Darma Agung, Medan E-mail : wsianipar642@gmail.com

## ABSTRACT
The  application  of  the  principle  of  good  faith  in  the  rental  agreement  can  be  seen  to  the extent to which each party carries out its contractual obligations, thus the extent to which the parties  carry  out  their  obligations,  the  extent  to  which  their  actions  are  in  good  faith.  One side that must be understood is that the application of the principle of good faith is not only imposed  on  the  debtor  but  also  on  the  creditor  as  the  party  who  carries  out  the  rights  and obligations  in  the  binding  agreement.  good  faith  based  on  article  1338  of  the  Civil  Code, second,  how  is  the  general  arrangement  of  the  principle  of  good  faith,  third  how  are  the criteria  that  violate  the  principle  of  good  faith  in  the  lease  agreement.  This  study  uses  a normative juridical method, namely the data sources are obtained from books, laws, papers and literature related to research. the lessor. The lease agreement should be made in writing with the principle of good faith. The importance of a written lease agreement is to remind the parties  to  fulfill  the  agreed  agreement.  an  agreement  made  orally  will  make  it  difficult  in terms of proof if a problem occurs.
Keywords: Good Faith Principle, Agreement, Lease

## ABSTRAK
Penerapan  asas  itikad  baik  dalam  perjanjian  sewa-menyewa  dapat  dilihat  sejauh  mana masing-masing pihak melaksanakan kewajiban kontratualnya, dengan demikian sejauh mana para pihak menjalankan kewajibannya maka sejauh itu pula tindakannya yang beritikad baik. Satu sisi yang harus dipahami adalah penerapan asas itikad baik ini  tidak hanya dibebankan kepada  pihak  debitur  saja  namun  juga  pada  pihak  kreditur  sebagai  pihak  yang  mengemban hak dan kewajiban dalam perjanjian yang mengikat.Adapun yang menjadi rumusan masalah dalam penelitian ini adalah, pertama , bagaimana penerapan asas itikad baik berdasarkan pasal 1338 Kitab undang-undang Hukum perdata, kedua , bagaimana pengaturan umum asas itikad baik,  ketiga  bagaimana  criteria  yang  melanggar  asas  itikad  baik  dalam  perjanjian  sewa menyewa. Penelitian ini menggunakan metode yuridis normatif, yaitu sumber data diperoleh dari buku-buku, undang-undang, makalah dan literature yang terkait dengan penelitian.Dalam perjanjian  sewa  menyewa  adapun  subyek  dan  obyek,  adapun  subyek  dari  perjanjian  sewa menyewa yaitu adanya pihak penyewa dan \adanya pihak yang menyewakan. Perjanjian sewa menyewa  hendaknya  dibuat  secarat  tertulis  dengan  asas  itikad  baik..  Pentingnya  perjanjian sewa  menyewa  dibuat  secara  tertulis  salah  satunya  ialah  untuk  mengingatkan  para  pihak dalam  memenuhi  perjanjian  yang  telah  disepakati.  perjanjian  yang  dibuat  secara  lisan  akan menyulitkan dalam hal pembuktian bila terjadi masalah.
Kata Kunci : Asas Itikad Baik, Perjanjian, Sewa Menyewa

## 1. PENDAHULUAN
Zaman sekarang
kebutuhan masyarakat  selalu  mengalami  kemajuan yang  relatif  sangat  tinggi.  Kebutuhan barang  dan  tempat  usaha.  Kegiatan  usaha dagang  masyarkat  ada  yang  memerlukan tempat dan sebagainya namun, adanya hal tersebut  untuk  memenuhi  kebutuhanya mau  tidak  mau  para  pelaku  usaha  dagang harus  melakukan  sewa  menyewa  yang diinginkan.  Di  dalam  KUHPerdata  telah diatur mengenai perjanjian dan bagaimana syarat-syarat  sahnya  sebuah  perjanjian yaitu  dalam  Buku  III  KUHPerdata. Dimana  dalam  pasal  1313  KUHPerdata perjanjian  merupakan  suatu  perbuatan dengan  mana  satu  orang  atau  lebih mengikatkan  dirinya  terhadap  satu  orang lain  atau  lebih.  hubungan  hukum  antara dua  orang  atau  dua  pihak,  berdasarkan mana  pihak  yang  satu  berhak  menuntut suatu  hal  dari  pihak  yang  lain,  dan  pihak yang  lain  berkewajiban  untuk  memenuhi tuntutan  itu  Suatu  perjanjian  adalah  suatu peristiwa  dimana  seorang  berjanji  kepada seorang lainnya atau dimana dua orang itu berjanji  untuk  melaksanakan  suatu  hal. Dari  peristiwa  ini,  timbullah  suatu hubungan  antar  dua  orang  tesebut  yang dinamakan perikatan. Perjanjian itu menerbitkan  suatu  perikatan  antara  dua orang  yang  membuatnya  terikat.  Dalam bentuknya, perjanjian itu berupa rangkaian perkataan  yang  mengandung  janji-janji atau  kesanggupan  yang  diucapkan  atau ditulis.
Sewa  menyewa  menurut  KUH Perdata  pasal  1338  asas  itikad  baik merupakan  suatu  perjanjian  yang  mana pihak  yang  satu  mengikatkan  diri  untuk menyerahkan  suatu  benda  dan  gedung pihak  lain  membayar  dengan  harga  yang disepakati  dengan  waktu  tertentu  . Sedangkan perjanjian adalah suatu perbuatan hukum yang minimal dilakukan oleh  dua  pihak,  dimana  salah  satu  pihak berkewajiban  untuk  membayar  sesuatu, sedangkan pihak lainnya berhak menguasai suatu benda atau gedung dalam
waktu  yang  telah  ditentukan  dalam perjanjian sewa menyewa tersebut.
Suatu  perjanjian  adalah  suatu  perbuatan dengan  mana  satu  orang  atau  lebih mengikatkan  dirinya  terhadap  satu  orang atau  lebih  Untuk  dapat  dinyatakan  bahwa suatu  perjanjian  itu  sah  atau  tidak,  maka perlu  melihat  kepada  aturan  mengenai syarat sahnya perjanjian yang diatur dalam KUH Perdata bahwa untuk dapat dikatakan sebagai sahnya perjanjian diperlukan empat syarat, yaitu:
1. Sepakat  mereka  yang  mengikatkan dirinya
2. Kecakapan  untuk  membuat  suatu perjanjian
3. Suatu hal tertentu
4. Suatu sebab yang halal Dalam melaksanakan suatu perjanjian para pihak sering kali melalaikan  apa  yang  telah  diperjanjikan meski  pun  telah  dituangkan  dalam  suatu perjanjian tertulis demikian dalam pelaksaannya seringkali terdapat penyimpanganpenyimpangan dari isi perjaniian  atau  yang  disebut  dengan wanprestasi.  Wanprestasi  adalah  dimana salah satu pihak telah melakukan perbuatan  yang  tidak  sesuai  dengan  hak dan kewajiban yang telah mereka sepakati atau dengan kata lain ketiadaan pelaksanaan janji. Contoh dari wanprestasi tersebut  misalnya  adanya  keterlambatan pembayaran  sewa  yang  telah  mereka sepakati  antara  dua  orang  atau  dua  pihak.
Perjanjian sewa menyewa hendaknya  dibuat  secarat  tertulis  dengan asas  itikad  baik.  Perjanjian  yang  dibuat secara  tertulis  akan  memudahkan  suatu transaksi  atau  dalam  hal  sewa  menyewa membuat  para  pihak  menjadi  lebih bertanggung  jawab  dalam  memenuhi  hak dan  kewajibannya.  Pentingnya  perjanjian sewa menyewa dibuat secara tertulis salah satunya  ialah  untuk  mengingatkan  para pihak  dalam  memenuhi  perjanjian  yang telah  disepakati.  perjanjian  yang  dibuat secara  lisan  akan  menyulitkan  dalam  hal pembuktian  bila  terjadi  masalah  karena
beban  pembuktian  dalam  hukum  perdata dibebankan  pada  kebenaran  formil  dan sangat jelas bahwa perjanjian secara lisan. Berangkat  dari  hasil  penelitian  yang dilakukan,  maka  peneliti  berkewajiban untuk  lebih  mencermati  dan  menelaah bagaimana tinjauan hukum perdata mengenai  sewa  menyewa  berasaskan itikad baik. Oleh karena itu penulis tertarik melakukan penelitian dengan judul skripsi,“ Penerapan  Asas  Itikad  Baik Dalam
Perjanjian Sewa-Menyewa Ditinjau Berdasarkan Pasal 1338
Kuhperdata”
2. TINJAUAN PUSTAKA
1. Pengertian Perjanjian Sewa Menyewa
Perjanjian  sewa-menyewa  diatur  di dalam babVII Buku III KUH Perdata yang berjudul  “Tentang  Sewa-Menyewa”  yang meliputi  pasal  1548  sampai  dengan  pasal 1600  KUH  Perdata.  Definisi  perjanjian sewa-menyewa  menurut  Pasal  1548  KUH Perdata  menyebutkan  bahwa:  “  Perjanjian sewa-menyewa  adalah  suatu  perjanjian, dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya  untuk  memberikan  kepada  pihak yang lainya kenikmatan dari suatu barang, selama waktu tertentu dan dengan pembayaran  suatu  harga,  yang  oleh  pihak tersebut  belakangan  telah  disanggupi pembayaranya.
ciri-ciri  dari  perjanjian  sewa-menyewa, yaitu:
1. Ada dua pihak yang saling mengikatkan  diri.  Pihak  yang pertama adalah pihak yang menyewakan  yaitu  pihak  yang mempunyai  barang.  Pihak  yang kedua adalah pihak penyewa, yaitu pihak yang membutuhkan kenikmatan atas suatu barang. Para pihak  dalam  perjanjian  sewa- menyewa  dapat  bertindak  untuk diri sendiri, kepentingan pihak lain, atau  kepentingan  badan  hukum tertentu.
2. Ada  unsur  pokok  yaitu  barang, harga,  dan  jangka  waktu  sewa Barang adalah harta kekayaan yang berupa benda material, baik bergerak  maupun  tidak  bergerak. Harga  adalah  biaya  sewa  yang berupa sebagai imbalan atas pemakaian  benda  sewa.  Dalam perjanjian
sewa-menyewa pembayaran  sewa  tidak  harus berupa  uang  tetapi  dapat  juga mengunakan  barang  ataupun  jasa (pasal  1548  KUH  Perdata).  Hak untuk  menikmati  barang  yang diserahkan  kepada  penyewahanya terbatas  pada  jangka  waktu  yang ditentukan kedalam perjanjian.
3. Ada  kenikmatan  yang  diserahkan Kenikmatan  dalam  hal  ini  adalah penyewa dapat menggunakan barang yang disewa serta menikmati hasil dari barang tersebut. Bagi pihak yang menyewakan  akan  memperoleh kontra prestasi berupa uang,
barang, atau jasa menurut apa yang diperjanjikan sebelumnya. Perjanjian sewa-menyewa merupakan  perjanjian  konsensuil, yang berarti perjanjian tersebut sah dan mengikat apabila sudah tercapai  kata  sepakat  diantara  para pihak tentang unsur pokok perjanjian  sewa-menyewa  yaitu barang dan harga.
Di  dalam  KUH  Perdata  tidak dijelaskan  secara  tegas  tentang  bentuk perjanjian sewamenyewa sehingga perjanjian  sewa-menyewa  dapat  dibuat secara  lisan  maupun  tertulis.  Bentuk perjanjian  sewa-menyewa  dalam  praktek khususnya sewa-menyewa bangunan dibuat  dalam  bentuk  tertulis.  Para  pihak yang  menentukan  subtansi  atau  isi perjanjian  sewa-menyewa  biasanya  yang paling  dominan  adalah  pihak  yang menyewakan  dikarenakan  posisi  penyewa berada dipihak yang lemah.

## 2. Wanprestasi
Perkataan  wanprestasi  berasal daribahasa  Belanda  berarti  “prestasi buruk”.  Pelaksanaan  kewajiban  yang dilakukan  tidak  tepatpada  waktunya  atau dilakukan  tidak  menurut  selayaknya  maka disini  dapat  dilihat  bahwa  seorang  debitur disebutkan  dalam  keadaan  wanprestasi, apabila  ia  dalam  pelaksanaan  prestasi perjanjian  telah  lalai  dan  “terlambat”  dari jadwal  yang  telah  ditentukan  atau  dalam melaksanakan  prestasi  tidak  menurut sepatutnya,  jadi  dapat  dikatakan  bahwa wanprestasi  adalah  apabila  debitur  tidak memenuhi  kewajibannya  dalam  suatu perikatan, ia dikatakan ingkar janji.Sedangkan prestasi adalah lawan kata dari  wanprestasi  adalah  hal-hal  yang dilaksanakan  oleh  suatu  pihak  dalam perjanjian.  M.  Yahya  Harahap  dalam bukunya segi-segi hukum perjanjian, yang dimaksud  dengan  wanprestasi  adalah: “Pelaksanaan  kewajiban  yang  dilakukan tidak  tepatpada  waktunya  atau  dilakukan tidak  menurut  selayaknya  maka  disini dapat  dilihat  bahwa  seorang  debitur disebutkan  dalam  keadaan  wanprestasi, apabila  ia  dalam  pelaksanaan  prestasi perjanjian  telah  lalai  dan  “terlambat”  dari jadwal  yang  telah  ditentukan  atau  dalam melaksanakan  prestasi  tidak  menurut sepatutnya,  jadi  dapat  dikatakan  bahwa wanprestasi  adalah  apabila  debitur  tidak memenuhi  kewajibannya  dalam  suatu perikatan, ia dikatakan ingkar janji.

## 3. METODE PENELITIAN
Jenis  Penelitian  dan  Metode  yang digunakan  dalam  penelitian  ini  adalah penelitian hukum normatif (yuridis normatif)  Jenis  Data  yang  didapat  dalam penulisan  ini  merupakan  data  sekunder. Data  sekunder  adalah  data  yang  penulis peroleh  dari  penelitian  dari  kepustakaan dan  dokumen  yang  merupakan  hasil penelitian,  pengolahan  orang  lain  yang sudah  tersedia  dalam  bentuk  buku, makalah, dan dokumen lain yang biasanya di sediakan dalam perpustakaan atau milik pribadi.  Bahan  Hukum  Primer,  yaitu
Undang-Undang  RI  Nomor  4  Tahun  1996
Tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-benda Yang Berkaitan dengan Tanah, Bahan Hukum Sekunder, yaitu Buku-buku, Makalah,  Artikel,  Internet;  Bahan  Hukum Tersier,  yaitu  pendukung  lain,  misalnya Kamus Buku-buku ensiklopedia.
Teknik  pengumpulan  data  dengan  cara studi kepustakaan.
Pendekatan yang digunakan dalam penelitian  hukum  ini  adalah  :  Pendekatan perundang-undangan  ( statue  approach ), Pendekatan konseptual ( conceptual approach )  Analisa  yang  digunakan  lebih banyak  kepada  pola  pikir  (paragdigma) yang diteliti dengan  pendekatan teori-teori yang dipakai.Begitu isu hukum ditetapkan, perlu dilakukan penelusuran untuk mencari bahan-bahan hukum yang relavan terhadap isu yang dihadapi.
4. HASIL DAN PEMBAHASAN
1. Perjanjian Standar dan
Perjanjian Baku
Syarat sahnya suatu perjanjian terdapat dalam Pasal 1320 KUHPerdata, yaitu:
1. Adanya  kesepakatan  kedua  belah pihak.  Maksud  dari  kata  sepakat adalah  kedua  belah  pihak  yang membuat perjanjian setuju mengenai  hal-hal  yang  pokok dalam kontrak.
2. Kecakapan untuk melakukan
Perbuatan  Hukum.  Asas  cakap melakukan perbuatan hukum adalah  setiap  orang  yang  sudah dewasa  dan  sehat  pikirannya. Ketentuan  sudah  dewasa,  ada beberapa pendapat, menurut KUHPerdata,  dewasa  adalah  21 tahun  bagi  laki-laki  dan  19  tahun bagi wanita.
3. Adanya  Obyek.  Sesuatu  yang diperjanjikan dalam suatu perjanjian  haruslah  suatu  hal  atau barang yang cukup jelas.
4. Adanya  Kausa  yang  halal.  Pasal 1335 KUHPerdata, suatu perjanjian
yang  tidak  memakai  suatu  sebab yang  halal,  atau  dibuat  dengan suatu  sebab  yang  palsu  atau terlarang, tidak
mempunyai
kekuatan hukum.
Perjanjian  Standar  dikenal  dengan istilah dalam bahasa inggris yakni standart contract. Dalam bahasa Indonesia perjanjian  standar  dikenal  juga  dengan istilah  perjanjian  baku.  Perjanjian  Standar merupakan  bagian  dari  pada  perjanjian dibawah tangan  dan merupakan perjanjian tertulis.  Perjanjian  standar  adalah  yang bentuknya  telah  ditetapkan  oleh  satu pihak,  sedangkan  pihak  yang  lain  hanya menandatangani
sebagai
tanda persetujuan.
Perjanjian standar berkembang  cepat  dalam  dunia  bisnis, karena dianggap efesien dan efektif. 2. Konsep  Asas  Itikad  Baik  dalam Perjanjian  dan  Pengaturannya di Hukum Perdata (KUHPerdata) Indonesia
Secara  sederhana  yang  dimaksud  dengan itikad  baik  dalam  suatu  perjanjian  adalah suatu  perjanjian  hendaklah  dilaksanakan dengan jujur dan bersih, sehingga pelaksanaannya  nantti  tercermin  kepastian hukum dan rasa adil bagi para pihak  yang terikat dalam perjanjian tersebut. merumuskan itikad baik dengan pengertian bahwa itikad baik diwaktu membuat suatu perjanjian  berarti  kejujuran,  orang  yang beritikad baik menaruh kepercayaan sepenuhnya  kepada  pihak  lawan  yang dianggapnya
jujur dan
tidak menyembunyikan  sesuatu  yang  buruk  di kemudian hari akan menimbulkan kesulitan.
Subekti  membedakan  pengertian  itikad baik ini dalam 2 (dua) pengertian, yaitu,
a) Dalam konteks pembuatan perjanjian  ( formation  of  contract ). Itikad  baik  ini  diidentifikasikan sebagai  kejujuran  salah  satu  pihak dalam pembuatan perjanjian
b) Dalam konteks pelaksanaan perjanjian ( performance of contract ). Itikad baik  dipahami sebagai  suatu  kepatutan  yang
diartikan  sebagai  suatu  penilaian baik  terhadap  tindak  tanduk  suatu pihak  dalam  melaksanakan  apa yang telah dijanjikan.
Pasal  1338  Ayat  (3)  KUHPerdata menyebutkan  bahwa  perjanjian-perjanjian harus  dilaksanakan  dengan  itikad  baik. Rumusan  tersebut  memberikan  arti  bahwa sebagai  sesuatu  yang  disepakati  dan disetujui  oleh  para  pihak,  pelaksanaan prestasi  dalam  tiap-tiap  perjanjian  harus dihormati  sepenuhnya,  sesuai  dengan kehendak  para  pihak  pada  saat  perjanjian ditutup.
3. Penerapan  Asas  Itikad  Baik
Berdasarkan  Pasal  1338  Kitab Undang-undang          Hukum Perdata Perjanjian sewa menyewa pada dasarnya, bentuk perjanjian dapat dibedakan  menjadi  dua  jenis  yaitu  lisan dan  tulisan.  Perjanjian  lisan  hanya  cukup dengan  adanya  kesepakatan  para  pihak sedangkan  dalam  bentuk  tulisan  adalah bentuk  perikatan  yang  dibuat  secara tertulis  kemudian  membubuhkan  tanda tangan  sebagai  kata  kesepakatan  antara dua  belah  pihak.  Pelaksanaan  perjanjian sewa-menyewa  memuat  ketentuan  sebagai berikut:
a) Para pihak yang menandatangani  kontrak  yang meliputi  nama,  jabatan,  dan alamat
b) Pokok pekerjaan yang diperjanjikan  dengan  uraian yang  jelas  mengenai  jenis  dan jumlah barang/jasa yang diperjanjikan
c) Hak  dan  kewajiban  para  pihak yang terikat di dalam perjanjian
d) Nilai atau harga kontrak pekerjaan,  serta  syarat-syarat pembayaran
e) Persyaratan dan spesifikasi teknis yang jelas dan terinci
f) Tempat  dan  jangka  waktu penyelesaian/penyerahan dengan  disertai  jadwal  waktu penyelesaian/penyerahan  yang
pasti serta syarat-syarat penyerahannya g) Jaminan  teknis/hasil  pekerjaan yang  dilaksanakan  dan/atau ketentuan mengenai kelayakan h) Ketentuan  mengenai  cidera janji  dan  sanksi  dalam  hal  para pihak tidak memenuhi kewajibannya i) Ketentuan mengenai pemutusan kontrak secara sepihak
j) Ketentuan  mengenai  keadaan memaksa
k) Ketentuan  mengenai  kewajiban para  pihak  dalam  hal  terjadi kegagalan dalam   pelaksanaan pekerjaan
l) Ketentuan
mengenai
perlindungan tenaga kerja
m) Ketentuan  mengenai  bentuk dan  tanggung  jawab  gangguan lingkungan
n) Ketentuan mengenai penyelesaian perselisihan.
4. Itikad Baik dalam Hukum Perdata Indonesia
Salah satu asas hukum khusus sebagaimana  disebutkan  di  muka  adalah asas  itikad  baik.  Asas  ini  adalah  asas hukum  khusus  karena  merupakan  asas hukum  yang  hanya  berlaku  dibidang hukum  perdata  saja.  Kebanyakan  ahli hukum  mendasarkan  kajian  itikad  baik dalam  Pasal  1338  ayat  (3)  BW,  yang mengatur bahwa: “Persetujuan-persetujuan (perjanjian)  harus  dilaksanakan  dengan itikad  baik.”  Namun  demikian,  ayatini sebenarnya  bukan  satu-satunya  ketentuan dalam BW yang mengatur mengenai itikad baik.
Di samping itu, BW sebenarnya memahami  itikad  baik  dalam  berbagai bentuk;  tidak  hanya  itikad  baik  yang dikenal  dalam  Pasal  1338  ayat  (3)  BW tersebut  saja.  Asas  itikad  baik  ini sesungguhnya berasal dari hukum romawi. Di  dalam  hukum  Romawi  asas ini  disebut asas  Bonafides.  BW  mempergunakan istilah itikad baik dalam 2 (dua)
pengertian.  Pengertian  itikad  baik  yang pertama  adalah  pengertian  itikad  baik dalam  arti  subyektif  itu  disebut  kejujuran. Pengertian  itikad  baik  dalam  artian subyektif/kejujuran  terdapat  dalam  Pasal 530  BW  dan  seterusnya  yang  mengatur mengenai  kedudukan  berkuasa  ( bezit ).
Itikad  baik  dala,  arti  subyektif  merupakan sikap batin atau suatu keadaan jiwa.
5. Kriteria Pelanggaran Asas Itikad
Baik  Dalam  Perjanjian  Sewa-

## Menyewa
Pada  dasarnya  perjanjian  harus dilaksanakan  oleh  para  pihak  berdasarkan itikad  baik,  namun  dalam  kenyataannya sering  kali  salah  satu  pihak  tidak melaksanakan substansi perjanjian, walaupun  mereka  telah  diberikan  somasi sebanyak  3  (tiga)  kali  berturut-turut. Karena salah satu pihak lalai melaksanakan  prestasinya  maka  pihak yang lainnya dengan terpaksa memutuskan perjanjian  itu  secara  sepihak.  Pemutusan perjanjian secara sepihak merupakan salah satu cara untuk mengakhiri perjanjian yang dibuat  oleh  para  pihak.  Artinya  pihak kreditur menghentikan berlakunya perjanjian  yang  dibuat  debitur  walaupun jangka  waktunya  belum  berakhir.  Ini disebabkan  debitur  tidak  melasanakan sebagaimana mestiya.
Pembatalan  suatu  kontrak  adalah  satu bagian  yang  paling  penting  untuk  dituntut oleh kreditur (penggugat) dalam gugatannya, selain dari tuntutan pengambilan  biaya,  ganti  rugi  dan  bunga. Pembatalan  suatu  kontrak  dalam  hal  ini harus terlebih dahulu ditegaskan pengertiannya. Apakah pembatalan tersebut  dimaksudkan  terhadap  seluruh keberadaan  dari  kontrak  tersebut  sehingga seakan-akan  kontrak  tersebut  tidak  pernah ada  dari  awal,  ataukah  penghentian (pembatalan)  seluruh  konsekuensi  hukum dari pelaksanaan kontrak tersebut kedepannya  sebagai  akibat  dari  telah terjadinya tindakan wan prestasi.
Pemutusan  perjanjian  secara  sepihak  yang dilakukan  pihak  yang  satu  kepada  pihak lainnya  bukanlah  kumulatif,  tetapi  apabila
salah  satu  alasan  tersebut  tidak  dipenuhi oleh  pihak  lainnya  (debitur)  maka  sudah dianggap  cukup  oleh  pihak  lainnya  pula (kreditur)  untuk  melakukan  pemutusan perjanjian  secara  sepihak.  Pelaksanaan kewajiban  para  pihak  pada  prinsipnya adalah suatu pelaksanaan dalam penerapan asas itikad baik. Inti utama dari itikad baik adalah  adanya  pelaksanaan  kewajiban kontraktual,  sehingga  apabila  para  pihak melaksanakan  kewajiban  kontratualnya maka  para  pihak  telah  melaksanakan  asas itikad  baik  tersebut  secara  objektif,  yaitu kontraktual.
Penerapan asas itikad baik dalam perjanjian  sewa-menyewa  dapat  dilihat sejauh mana masing-masing pihak melaksanakan  kewajiban  kontratualnya, dengan  demikian  sejauh  mana  para  pihak menjalankan  kewajibannya  maka  sejauh itu  pula  tindakannya  yang  beritikad  baik. Satu  sisi  yang  harus  dipahami  adalah penerapan  asas  itikad  baik  ini  tidak  hanya dibebankan  kepada  pihak  debitur  saja namun  juga  pada  pihak  kreditur  sebagai pihak yang mengemban hak dan kewajiban dalam perjanjian yang mengikat.
1. Akibat Wanprestasi
Ada empat akibat adanya wanprestasi, yaitu sebagai berikut:
1. Perikatan tetap ada.
2. Debitur harus membayar ganti rugi kepada  kreditur  (Pasal  1243  KUH Perdata).
3. Beban resiko beralih untuk kerugian  debitur,  jika  halangan  itu timbul  setelah  debitur  wanprestasi, kecuali  bila  ada  kesenjangan  atau kesalahan besar dari pihak kreditur.
Oleh  karena  itu,  debitur  tidak dibenarkan  untuk  berpegang  pada keadaan memaksa.
4. Jika  perikatan  lahir  dari  perjanjian timbal balik, kreditur dapat
membebaskan diri dari kewajibannya  memberikan  kontra prestasi dengan menggunakan pasal  1266  KUH  Perdata.  Akibat wanprestasi yang dilakukan
debitur, dapat menimbulkan kerugian  bagi  kreditur,  sanksi  atau akibat-akibat  hukum  bagi  debitur yang  wanprestasi  ada  4  macam, yaitu:
a) Debitur diharuskan membayar ganti-kerugian  yang  diderita  oleh kreditur (pasal 1243 KUH Perdata)
b) Pembatalan perjanjian disertai dengan  pembayaran  ganti-kerugian (pasal 1267 KUH Perdata)
c) Peralihan  risiko  kepada  debitur sejak  saat  terjadinya  wanprestasi (pasal 1237 ayat 2 KUH Perdata
d) Pembayaran  biaya  perkara  apabila diperkarakan di muka hakim (pasal 181 ayat 1 HIR).
2. Berakhirnya Perjanjian Sewa

## Menyewa
Berakhirnya  perjanjian  secara tegas  tidak  diatur,  melainkan  dalam KUHPerdata hanya menyebutkan mengenai  hapusnya  perikatan  pada  Pasal 1381  KUHPerdata.  Walaupun  demikian, ketentuan-ketentuan tentang hapusnya perikatan tersebut juga merupakan ketentuan  tentang  hapusnya  perjanjian karena  pada  umumnya  perjanjian  lahir karena  adanya  perikatan.  Berdasarkan pasal 1381 KUHPerdata hapusnya perikatan karena sebagai berikut :
a. Pembayaran
b. Penawaran  pembayaran  tunai diikuti oleh penyimpanan produk yang hendak dibayarkan itu di suatu tempat
c. Pembayaran untang
d. Kompensasi
e. Percampuran utang
f. Pembebasan utang
g. Musnahnya barang yang terutang
h. Kebatalan atau pembatalan
i. Akibat berlakunya suatu syarat pembatalan
j. Lewat waktu.
Menurut  Lukamn  Santozo  Az,  perjanjian dapat  terhapus  atau  berakhir  disebabkan oleh beberapa hal, yaitu:
a. Pembayaran, yaitu
pelaksanaan  atau  pemenuhan tiap  perjanjian  secara  suka rela. Artinya, tidak ada paksaan dan eksekusi.
b. Penawaran  pembayaran  tunai diikuti  oleh  penyimpanan.
Cara pembayaran untuk menolong si berhutang dalam hal  si  berpiutang  tidak  suka menerima pembayran. Barang yang hendak dibayarkan itu diantarkan pada si berpiutang atau diperingatkan untuk mengambil  barang  itu  dari suatu  tempat.  Jika  ia  tetap menolaknya, maka barang itu disimpan di suatu tempat atau tanggungan si berpiutang.
c. Pembaharuan  hutang,  yaitu perbuatan perjanjian baru
yang  menghapuskan  suatu perikatan lama, sambil meletekan  suatu  perikatan baru. Misalnya, seorang penjual barang membebaskan si  pembeli  dari  pembayaran harga barang, tetapi si pembeli diharuskan menandatangani suatu perjanjian pinjaman uang yang jumlahnya sama dengan harga barang tersebut.
d. Kompensasi atau perhintungan  timbal  balik. Jika seseorang yang berhutang,  mempunyai  suatu piutang  pada  si  berpiutang, sehingga dua orang itu sama- sama berhak menagih piutang satu  kepada  yang  lainnya, maka  piutang  antara  kedua orang tersebut dapat diperhitungkan  untuk  suatu jumlah  yang  sama  (Pasal 1426 KUHPerdata).

## 5. SIMPULAN

## Simpulan
1. Penerapan  asas  itikad  baik berdasarkan pasal 1338 Kitab Undang-undang Hukum Perdatadilihat  sejauh  mana masing-masing pihak melaksanakan kewajiban kontratualnya, dengan demikian  sejauh  mana  para pihak menjalankan kewajibannya  maka  sejauh itu  pula  tindakannya  yang beritikad  baik.  Satu  sisi  yang harus dipahami adalah penerapan asas itikad baik ini tidak hanya dibebankan kepada  pihak  debitur  saja namun juga pada pihak kreditur  sebagai  pihak  yang mengemban hak dan kewajiban  dalam  perjanjian yang mengikat.
2. Pengaturan  umum  asas  itikad baik  terdapat  dalam  hukum perdata  Indonesia,  ketentuan hukum  agraria  dan  ketentuan umum adat Indonesia. Dijelaskan  dalam  ketentuan- ketentuan  tersebut  hal-hal mengenai  apa  saja  yang menjadi  dasar  pokok  asas itikad  baik  dalam  setiap adanya  perjanjian  sebagai dasar untuk adanya pembuatan  perjanjian  antara pihak yang melakukan perjanjian.
3. Kriteria  yang  melanggar  asas itikad  baik  dalam  perjanjian sewa  yang  kerap  kali  terjadi adalah ketika salah satu pihak lalai  dalam  melaksanakan prestasinya  maka  pihak  yang lainnya dengan terpaksa memutuskan  perjanjian  itu secara  sepihak.  Pemutusan perjanjian secara sepihak merupakan  salah  satu  cara untuk  mengakhiri  perjanjian
yang  dibuat  oleh  para  pihak.
Artinya pihak kreditur menghentikan berlakunya perjanjian  yang  dibuat  debitu walaupun  jangka  waktunya belum berkahir. Ini disebabkan debitur tidak melasanakan sebagaimana mestinya. Saran
1. Dengan  penerapan  asas  itikad baik  yang  ada  dalam  Undang- undang, maka diharapkan
dalam melakukan perjanjian di dasari dengan ikatan perjanjian secara hukum, bilamana terjadi suatu permasalahan antara kedua  belah  pihak  ataupun terjadinya  wanprestasi  makaaa salah  satu  pihak  dapat  dituntut sesuai  dengan  undang-undang yang mengaturnya.
2. Adanya pengaturan umum tentang  asas  itikad  baik,  dapat kita jadikan sebagai dasar akan segala  hal  yang  akan  kita lakukan  maupun  yang  terjadi dalam masyarakat, adanya aturan tersebut menjadi pedoman penting dalam kehidupan  bermasyarakat  dan bernegara.  Sehingga setiap pihak yang melakukan perjanjian memiliki itikad baik sebagai pedoman dalam melakukan perjanjian.
3. Dihimbau  agar  tidak  ada  lagi pelanggaran  asas  itikad  baik perihal  sewa  menyewa  yang terjadi  antara  kedua  belah pihak,  dalam  arti  melakukan perjanjian sewa menyewa berdasarkan  asas  itikad  baik yang sudah diatur dalam undang-undang dalam tercapainya  kedamaian  antara pihak yang melakukan
perjanjian.  Dan  diharapkan adanya  perlindungan  hukum
bagi  debitur  bilamana  debitur itu tidak atau belum sepenuhnya mampu melaksanakan  perjanjian  yang dibuat.

## 6. DAFTAR PUSTAKA Buku-Buku
Achmad,  Ali.  2006. Hukum  Pertanahan Pemberian Hak atas Tanah Negara Sertifikat dari
Permasalahan. Jakarta:  Prestasi Pustaka.
Ali,  Zainuddin.  2011. Metode  Penelitian Hukum. Jakarta:  Sinar Grafika
Asser, Rutten. Penafsiran Kontrak Menurut  Kitab  Undang-undang Hukum  Perdata  dan  Maknanya bagi yang Bersangkutan.
Bandung: Ciitra Aditya Bakti Harahap,  Yahya.  1996. Segi-Segi  Hukum Perjanjian. Bandung: Alumni Harsono, Boedi. 1999. Sejarah Pembentukan  UUPA,  Isi  dan Pelaksanaannya. Jakarta: Djambatan
Khairandy,  Ridwan.  2004. Itikad  Baik dalam  Kebebasan  Berkontrak. Jakarta: Pasca
Sarjana UI
Marhainis. Hukum  Perdata  Materil. Jakarta: 2004 Rahman, Hasanuddin. 2003. Seni Ketrampilan  Merancang  Kontrak
Bisnis. Bandung: Citra  Aditya Bakti
Sukarni.  2007. Kontrak  elektronik  dalam
Bayang-bayang  Pelaku  Usaha.
Jakarta: Pustaka Sutra
Subekti, R. 2005. Hukum Perjanjian. Bali: Internasa Subekti. Pokok-pokok  Hukum  Perdata .
Jakarta: Internasa
Satrio.1992. Hukum  Perjanjian. Bandung: Citra Aditya Bakti
Simanjuntak, Ricardo. 2011. Teknik Perancangan Kontrak Bisnis .
Jakarta: Publishing
Projodikoro,  Wijono.  2003. Asas-Asas Hukum Perjanjian . Bandung:
Bale Wery,  PL.  1990. Perkembangan  Hukum Itikad  Baik. Jakarta:  Percetakan Negara RI
Perundang-undangan Undang-Undang Dasar 1945 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata Undang-Undang  Nomor  5  tahun  1960 tentang Pokok-pokok Agraria

## Internet
Jurnallain.padangsidimpuan.ac.id Akibat Hukum Wanprestasi dalam Perspektif Hukum  Perdata (di akses 10 Agustus 2020) http://hukumonline.com . Perjanjian  Sewa
Menyewa (  diakses  16  Agustus 2020) https://jurnal.ugm.ac.id. Penerpan  Asas
Itikad  Baik (diakses  13  Agustus 2020)