PALAR (Pakuan Law Review)
Volume 08,  Nomor 01, Januari-Juni 2022, Halaman 432-445 https://journal.unpak.ac.id/index.php/palar e-ISSN:2614-1485 p-ISSN:2716-0440 Doi : 10.33751/palar.

## PERLINDUNGAN HUKUM BAGI PEMBELI YANG BERITIKAD BAIK TERHADAP JUAL BELI HAK ATAS TANAH YANG DILAKUKAN DIBAWAH TANGAN (STUDI KASUS PUTUSAN PENGADILAN NEGERI BEKASI NOMOR 226/PDT.G/2021/PN BKS)
Putri Kalingga Hermawan*, Mohamad Fajri Mekka Putra**
Fakultas Hukum, Universitas Indonesia Kampus UI Depok, Depok, Jawa Barat, 16424, Indonesia E-mail: putrikalinggaa@gmail.com, fajriputra@yahoo.com Naskah diterima : 17/02/2022, revisi : 28/02/2022, disetujui 18/03/2022

## Abstrak
Hukum  pertanahan  di  Indonesia  mewajibkan  pemindahan  hak  atas  tanah  dilakukan dihadapan  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  (PPAT),  karena  pada  dasarnya  jual  beli  atas tanah  harus  memenuhi  syarat  terang  dan  tunai.  Tetapi,  pada  kenyataannya  masih banyak  jual  beli  tanah  yang  dilakukan  secara  dibawah  tangan.  Sehingga,  jual  beli tersebut tidak dapat dialihkan dan didaftarkan, karena salah satu syarat pendaftaran tanah  adalah  terdapat  akta  otentik  yang  membuktikan  bahwa  benar  telah  terjadi perbuatan hukum jual beli. Hal tersebut sebagaimana terjadi dalam Putusan Pengadilan Negeri  Bekasi  Nomor  226/Pdt.G/2021/PN.Bks,  dimana  jual  beli  dilakukan  secara dibawah  tangan,  dan  pada  saat  ingin  dilakukan  pendaftaran  penjual  tidak  dapat diketahui  keberadaannya,  sehingga  pembuatan  akta  jual  beli  menjadi  terhambat. Adanya  permasalahan  tesebut  tidak  menutup  hak  pembeli  beritikad  baik  untuk mendapatkan  perlindung  hukum  dengan  tetap  memperoleh  kepastian  hukum  atas kepemilikan hak atas tanahnya.
Kata  Kunci:  Perlindungan  Hukum,  Pembeli  Beritikad  Baik,  Jual  Beli  Tanah,  Dibawah Tangan

## Abstract
Agrarian  Law  in  Indonesia  requires  that  the sale  and  purchase  of  land  should  be  done before of Land Deed Official (PPAT), because based on the law the sale and purchase of land must qualify two conditions which are contant and transparent. However, in reality there is still many of transactions done under private deed. Thus, the transactions cannot be transferred and registered, because one of the requirements for land registration is that there is an authentic deed made by Land Deed Official (PPAT) that proves the transaction has occurred. As in the case happened in Bekasi District Court with case number Nomor 226/Pdt.G/2021/PN.Bks,  where  the  transaction  done  under  private  deed,  so  that  the transaction cannot be transferred and registered, and when the buyer wants to register his right the existence of the seller cannot be known, so the making of an authentic deed cannot be done. The existence of these issues does not cover the rights of the buyer who
PALAR (Pakuan Law Review)
Volume 08,  Nomor 01, Januari-Juni 2022, Halaman 432-445 https://journal.unpak.ac.id/index.php/palar e-ISSN:2614-1485 p-ISSN:2716-0440 Doi : 10.33751/palar.
have the good faith to obtain legal protection to legal certainty over the ownership of land rights.
Kata Kunci: Legal Protection, Good Faith Buyer, Sale and Purchase of land, Private Deed

## A. Pendahaluan

## 1. Latar Belakang
Pada dasarnya, manusia seringkali melakukan interaksi terhadap satu sama lain untuk memenuhi  kebutuhannya  dengan  melakukan  hubungan  antara  sesama,  baik  yang termasuk  kedalam  perbuatan  hukum  ataupun  bukan  perbuatan  hukum.  Jual  beli merupakan  salah  satu  transaksi  dalam  lalu  lintas  hukum  yang  lazim  terjadi  dalam kehidupan manusia yang termasuk kedalam perbuatan hukum. Dalam lalu lintas hukum, segala perbuatan hukum didasari oleh suatu peraturan perundang-undangan yang berlaku. Dalam  bidang  pertanahan  khususnya  terkait  jual  beli  hak  atas  tanah,  Undang-Undang Pokok  Agraria  dan  peraturan  pelaksananya  merupakan  atribut  untuk  dijalankannya perbuatan hukum tersebut.
Sebelum membahas mengenai jual beli hak atas tanah, perlu dijelaskan terlebih dahulu mengenai cara memperoleh hak atas tanah. Dinyatakan dalam Pasal 1 angka 1 Keputusan Menteri  Negara  Agraria/Kepala  Badan  Pertanahan  Nasional  Nomor  21  Tahun  1994 tentang  Tata  Cara  Perolehan  Tanah  Bagi  Perusahaan  dalam  Rangka  Penanaman  Modal, perolehan  tanah  adalah  setiap  kegiatan  untuk  mendapatkan  tanah  melalui  pemindahan hak  atas  tanah  atau  dengan  cara  penyerahan  atau  pelepasan  hak  atas  tanah  dengan pemberian ganti kerugian kepada yang berhak. 1 Dari pasal tersebut diketahui bahwa untuk memperoleh  hak  atas  tanah  terdapat  dua  cara  yakni  pemindahan  hak  atas  tanah  dan penyerahan atau pelepasan hak atas tanah.
Untuk memperoleh hak atas  tanah melalui  pemindahan hak, sebagaimana  dijelaskan dalam Pasal 37 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 24 tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah,    peralihan  hak  atas  tanah  dilakukan  melalui  jual  beli,  tukar  menukar,  hibah, pemasukan  dalam  perusahaan  dan  perbuatan  hukum  pemindahan  hak  lainnya,  kecuali pemindahan hak melalui lelang, hanya dapat didaftarkan, jika dibuktikan dengan akta yang dibuat  oleh  PPAT  yang  berwenang  menurut  ketentuan  peraturan  perundang-undangan yang berlaku. Selain  diatur mengenai  bentuk pemindahan hak atas  tanah  yang terbatas pada ketentuan Pasal 37 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 24 tahun 1997, diatur pula terkait syarat dilakukannya  pemindahan hak, yaitu dibuktikan dengan akta  yang dibuat oleh PPAT yang berwenang.
Dalam  peraturan  perundang-undangan,  PPAT  adalah  pejabat  umum  yang  diberikan kewenangan membuat akta otentik mengenai perbuatan hukum  tertentu mengenai hak
1 Menteri  Negara  Agraria/Kepala  Badan  Pertanahan  Nasional,  Keputusan  Menteri  Negara  Agraria/Kepala Badan  Pertanahan  Nasional  tentang  Tata  Cara  Perolehan  Tanah  Bagi  Perusahaan  dalam  Rangka  Penanaman Modal, Keputusan Menteri No. 21 Tahun 1994, LN No. 30 Tahun 1994, TLN No. 3553, Ps. 1 angka 1.
PALAR (Pakuan Law Review)
Volume 08,  Nomor 01, Januari-Juni 2022, Halaman 432-445 https://journal.unpak.ac.id/index.php/palar e-ISSN:2614-1485 p-ISSN:2716-0440 Doi : 10.33751/palar.
atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun. 2 PPAT melaksanakan sebagian dari kegiatan  pendaftaran  tanah  dengan  tugas  membuat  akta  otentik  sebagai  bukti  telah dilakukannya  perbuatan  hukum  tertentu  mengenai  hak  atas  tanah  atau  Hak  Milik  Atas Satuan Rumah Susun yang nantinya dijadikan dasar perubahan data pendaftaran tanah di Kantor  Badan  Pertanahan  Nasional.  Maka  dapat  disimpulkan  disini,  bahwa  segala pemindahan hak atas tanah harus dituangkan dalam suatu akta otentik yang dibuat oleh PPAT  berdasarkan  jabatannya  untuk  kemudian  dilakukan  pendaftaran  tanah  dan  atas dasar tersebut subjek hukum adalah sah sebagai pemegang hak atas tanah.
Dalam UUPA istilah jual beli hanya disebutkan dalam Pasal 26 yaitu yang menyangkut jual  beli  hak  milik  atas  tanah.  Pada  pasal  lainnya  penggunaan  istilah  jual  beli  tidak ditemukan karena semenjak diundangkannya UUPA pengertian jual beli tanah diartikan sebagai perbuatan hukum pemindahan hak atas tanah karena jual beli. Sebagaimana telah dijelaskan  sebelumnya,  jual  beli  atas  tanah  harus  dilakukan  oleh  para  pihak  dihadapan PPAT  yang  bertugas  membuat  aktanya. 3 Akta  jual  beli  yang  dibuat  dan  ditandatangani dihadapan PPAT tersebut berfungsi untuk membuktikan bahwa benar telah terjadi suatu pemindahan  hak  atas  tanah  oleh  kedua  belah  pihak  yang  secara  sepakat  menuangkan maksud  dan  tujuannya    kedalam  suatu  akta  otentik,  termasuk  kedalamnya  keterangan mengenai objek tanah, hak dan kewajiban penjual, pembayaran harga dan hal-hal lainnya yang disepakati. Dengan dibuatnya akta otentik tersebut, maka pemindahan hak atas tanah memiliki pembuktian yang sempurna terkait siapa pemegang haknya.
Lalu, bagaimana halnya apabila pemindahan hak atas tanah tidak dilakukan dengan akta otentik. Di Indonesia, tidak jarang ditemukan bahwa pemindahan hak atas tanah dilakukan secara dibawah tangan, karena pada dasarnya jual beli adalah sah apabila dilakukan sesuai dengan  ketentuan  perikatan  yang  diatur  dalam  Kitab  Undang-Undang  Hukum  Perdata. Pada  kenyataannya,  jual  beli  tanah  yang  dilakukan  dibawah  tangan  memang  dapat dijadikan alat bukti untuk membuktikan bahwa telah terjadi perpindahan hak dari penjual kepada pembeli. Akan tetapi, akta dibawah tangan tersebut bukan merupakan alat bukti yang  kuat  untuk  dilakukannya  pendaftaran  peralihan  hak.  Hal  tersebut  sebagaimana dinyatakan dalam Pasal 37 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah yakni peralihan hak atas tanah hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan  akta  yang  dibuat  oleh  PPAT  yang  berwenang  menurut  ketentuan  peraturan perundang-undangan. 4 yang  dalam  pembuatannya,  pihak  penjual  dan  pembeli  atau wakilnya berdasarkan surat kuasa yang sah harus menghadap PPAT untuk melakukan jual beli tersebut. 5
2 Indonesia, Peraturan Pemerintah tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuatan Akta Tanah (PPAT), PP No. 37 Tahun 1998, LN No. 52 Tahun 1998, TLN No. 3746, Ps. 1.
3 Adrian Sutedi, Peralihan Hak Atas Tanah dan Pendaftarannya, (Jakarta: Sinar Grafika, 2007), hlm. 77.
4 Indonesia,  Menteri  Negara  Agraria/Kepala  Badan  Pertanahan  Nasional,  Peraturan  Menteri  Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional tentang Pendaftaran Tanah, PP No. 24 Tahun 1997, LN No. 59 Tahun 1997, TLN No.3696, Ps. 37.
5 Boedi  Harsono,  Hukum  Agraria  Indonesia:  Sejarah  Pembentukan  Undang-Undang  Agraria,  Isi  dan Pelaksanaannya, Hukum Tanah Nasional, Jilid 1, (Jakarta: Djambatan, 2003), hlm, 426.
PALAR (Pakuan Law Review)
Volume 08,  Nomor 01, Januari-Juni 2022, Halaman 432-445 https://journal.unpak.ac.id/index.php/palar e-ISSN:2614-1485 p-ISSN:2716-0440 Doi : 10.33751/palar.
Dengan tidak dibuatnya akta otentik dihadapan PPAT atau dibuat di bawah tangan, secara  normatif  sertifikat  yang  sudah  menjadi  milik  pembeli  tidak  mengandung  bukti peralihan  hak  atas  tanah  karena  sertifkat  tersebut  masih  atas  nama  penjual  dan permohonan perahilan hak atas tanah kepada Kantor Pertanahan yang dilakukan pembeli akan ditolak karena tidak memenuhi syarat autentisitas yakni dilakukan dengan akta jual beli (AJB) dihadapan PPAT.
Hal  tersebut  sebagaimana  terjadi  dalam  Putusan  Pengadilan  Negeri  Bekasi  Nomor 226/Pdt.G/2021/Pn Bks. Dalam putusan tersebut diketahui bahwa pemindahan hak atas tanah dilakukan secara dibawah tangan dengan bukti kwitansi. Padahal pemindahan hak atas tanah melalui jual beli selain harus memenuhi syarat terang dan tunai, juga pula harus memenuhi  syarat  pendaftaran,  yang  mana  untuk  dilakukannya  pendaftaran  jual  beli tersebut harus dituangkan dalam akta otentik. Sangat menjadi masalah ketika pada saat jual  beli  tersebut  ingin  dituangkan  dalam  akta  otentik,  penjual  tidak  lagi  ditemukan keberadaannya sehingga kedua belah pihak tidak dapat menghadap ke PPAT.
Permasalahan tersebut yang kemudian akan penulis angkat dalam penulisan ini, dimana penjual tidak lagi diketahui keberadaanya, sedangkan transaksi dilakukan dibawah tangan dan  tanpa  adanya  Akta  Jual  Beli  yang  merupakan  salah  satu  bukti  otentik  untuk  bisa dilakukannya proses pendaftaran peralihan hak atas tanah. Kasus tersebut menjadi alasan penulis untuk membuat tulisan dengan judul Analisis Perlindungan Hukum Bagi Pembeli Yang Beritikad Baik Terhadap Jual Beli Hak Atas Tanah Yang Dilakukan Dibawah Tangan (Studi Kasus Putusan Pengadilan Negeri Bekasi Nomor 226/Pdt.G/2021/Pn Bks).

## 2. Rumusan Masalah
1) Bagaimana  perlindungan  hukum  bagi  pembeli  beritikad  baik  dalam  proses peralihan  hak  atas  tanah  yang  dilakukan  dibawah  tangan  dan  penjual  tidak  lagi diketahui keberadaannya?
2) Bagaimana pertimbangan hakim apabila dikaitkan dengan peraturan perundang- undangan yang berlaku di Indonesia?

## B. Metode Penelitian
Metode penelitian merupakan hal yang penting dan merupakan  blue print dari suatu penelitian,  artinya  aktivitas  penelitian  tercermin  dalam  metode  penelitian.  Dalam penelitian ini, metode penelitian yang digunakan adalah jenis penelitian hukum normatif yuridis,  yang  dilakukan  dengan  memperhatikan  beberapa  hal,  yaitu  penelitian  yang dilakukan  terhadap  hukum  positif  Indonesia  melalui  studi  kepustakaan  dan  analisa terhadap  putusan  terkait.  Penggunaan  metode  penelitian  ini  berguna  untuk  menjawab permasalahan-permasalahan  dalam  penelitian  ini  serta  mengakaji  dan  menguji pertimbangan hakim dalam Putusan Pengadilan Negeri Bekasi Nomor 226/Pdt.G/2021/Pn Bks  terhadap  peraturan  perundang-undangan  di  Indonesia.  Jenis  data  yang  digunakan adalah data sekunder yang terdiri dari bahan hukum primer, sekunder, dan tersier. Adapun pemaparan dari bahan hukum yang digunakan adalah sebagai berikut:
PALAR (Pakuan Law Review)
Volume 08,  Nomor 01, Januari-Juni 2022, Halaman 432-445 https://journal.unpak.ac.id/index.php/palar e-ISSN:2614-1485 p-ISSN:2716-0440 Doi : 10.33751/palar.
a. Bahan  hukum  primer  adalah  bahan  hukum  yang  mempunyai  kekuatan  hukum mengikat. 6 Dalam  penelitian  ini,  bahan  hukum  primer  yang  digunakan,  yaitu  Kitab Undang-Undang  Hukum  Perdata,  Undang-Undang  Pokok  Agraria,  Undang-Undang Jabatan  Notaris,  Peraturan  Pemerintah  Nomor  24  Tahun  1997  Tentang  Pendaftaran Tanah, Peraturan Kepala BPN Nomor 3 Tahun 2011;
b. Bahan  hukum  sekunder  yang  digunakan  adalah  buku,  jurnal,  artikel  ilmiah, penelusuran internet, dan makalah;
c. Bahan hukum tersier yang digunakan adalah Kamus Besar Bahasa Indonesia.

## C. Pembahasan
1. Kasus Posisi
Dalam Putusan Pengadilan Negeri Bekasi Nomor 226/Pdt.G/2021/Pn Bks, para pihak yang bersengketa adalah Tn. AS sebagai Penggugat dan Tn. K sebagai Tergugat. Kasus  ini  bermula  pada  tahun  2005,  dimana  Tn.  AS  sebagai  pembeli  melakukan transaksi jual beli atas sebidang tanah dengan  Sertifikat Hak Milik No. 2102/Bekasi Timur,  dengan  Gambar  Situasi  No.  26.020/95  tanggal  14  Nopember  1995,  tercatat sebagai  pemegang  hak  atas  nama  Tn.  K.  Pada  tanggal  28  September  2005,  Tn.  AS melakukan pembayaran lunas kenapa Tn. K sebagai penjual sejumlah Rp. 200.000.000,- (dua ratus juta rupiah), yang dibayarkan oleh Tn. AS kepada Tn. K sebagai pelaksanaan transaksi jual beli atas tanah tersebut.
Pada  saat  yang  sama,  Tn.  K  menyerahkan  dokumen  atas  tanah  yang  menjadi objek jual beli yaitu Sertifikat Hak Milik No. 2102/Bekasi Timur, dengan Gambar Situasi No. 26.020/95 tanggal 14 Nopember 1995, tercatat sebagai pemegang hak atas nama Tn.  K,  dan  pada  saat  itu  juga  tanah  dan  rumah  langsung  dalam  penguasaan  Tn.  AS. Bahwa terhadap transaksi jual beli tersebut, diantara Tn. AS dan Tn. K belum dibuat suatu akta perjanjian dihadapan PPAT, melainkan jual beli tersebut dilakukan dibawah tangan.
Bahwa transaksi jual beli saat itu belum dilakukan dihadapan PPAT, karena saat itu Tn. AS maupun Tn. K belum siap untuk menghadap ke  PPAT, karena kedua belah pihak belum memiliki biaya untuk melakukan transaksi jual beli dihadapan PPAT, dan belum memiliki biaya untuk melakukan balik nama untuk pengurusan sertifikat kepada Badan  Pertanahan  Nasional,  sehingga  transaksi  jual  beli  tersebut  hanya  berupa transaksi  pembayaran  yang  di  lakukan  oleh  Tn.  AS  kepada  Tn.  K  berupa  kwitansi pembayaran  rumah  tertanggal  28  September  2005  sejumlah  Rp.  200.000.000,-  (dua ratus juta rupiah).
Bahwa pada saat itu Tn. AS bersedia untuk melakukan transaksi dibawah tangan dikarenakan  Tn.  K  berjanji  akan  membantu  proses  pendaftaran  tanahnya  apabila dikemudian hari nanti Tn. AS ada biaya untuk mengurus pengalihan sertifikat tersebut. Tetapi, pada kenyataannya pada saat Tn. AS ingin mendaftarkan tanahnya dan mengajak Tn. K untuk secara bersama-sama menghadap ke PPAT guna menyelesaikan balik nama
6 Amiruddin dan  Zainal  Asikin,  Pengantar  Metode  Penelitian  Hukum,  cet. 9  (Jakarta:  RajaGrafindo  Persada, 2016), hlm. 119.
PALAR (Pakuan Law Review)
Volume 08,  Nomor 01, Januari-Juni 2022, Halaman 432-445 https://journal.unpak.ac.id/index.php/palar e-ISSN:2614-1485 p-ISSN:2716-0440 Doi : 10.33751/palar.
dalam sertifikat, Tn. K tidak memproses permintaan tersebut. Tindakan Tn. K yang tidak menghiraukan permintaan dari Tn. AS, dan keberadaannya yang tidak diketahui sangat merugikan Tn. AS karena walaupun Tn. AS secara fisik menguasai objek tanah tersebut, tetapi secara  yuridis Tn. AS belum menguasai objek tanah tersebut, karena sertifikat tanah masih atas nama Tn. K.
Bahwa  adanya  fakta  bahwa  Tn.  K  tidak  dapat  diketahui  keberadaannya  dan adanya fakta bahwa penguasaan oleh Tn. AS adalah penguasaan yang sah, Tn. AS sebagai pembeli beritikad baik mengajukan gugatan  kepada Tn. K melalui Pengadilan Negeri Bekasi untuk mengesahkan transaksi jual beli antara Tn. AS dan Tn. K dan kemudian dapat memberikan izin dan kuasa kepada Tn. AS untuk bertindak sebagai diri sendiri selaku  pembeli,  sekaligus  bertindak  atas  nama  Tn.  K  sebagai  penjual  untuk menandatangani akta jual beli dihadapan PPAT dan memberikan izin dan kuasa kepada Tn.  AS  untuk  menghadap  ke  semua  instansi  pemerintahan  guna  melakukan pengalihan/balik  nama  kepemilikan  terhadap  Sertifikat  Hak  Milik  No.  2102/Bekasi Timur,  dengan  Gambar  Situasi  No.  26.020/95  tanggal  14  Nopember  1995,  tercatat sebagai pemegang hak atas nama Tn. K.

## 2. Pertimbangan dan Putusan Hakim
Pertimbangan  hakim  pada  Putusan  Pengadilan  Negeri  Bekasi  Nomor 226/Pdt.G/2021/Pn  Bks  adalah  sebagai  berikut,  Majelis  Hakim  menimbang  bahwa sesuai dengan ketentuan Pasal 1458 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata perbuatan jual beli antara Tn. AS dan Tn. K adalah sah menurut hukum. Menimbang bahwa atas jual  beli  tanah  juga  harus  dilanjutkan  dengan  pendaftaran  atas  tanah  sesuai  dengan ketentuan Pasal 37 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997, maka untuk dapat terjadi  peralihan  hak  jual  beli  atas  tanah  harus  dibuatkan  akta  jual  beli  oleh  PPAT. Menimbang,  bahwa  oleh  karena  dalam  perkara  ini  jual  beli  belum  dibuat  akta  jual belinya oleh PPAT, maka peralihan hak atas tanah tersebut belum bisa terjadi, meski jual belinya telah dilaksanakan dengan sah menurut hukum.
Meninmbang  bahwa  pada  petitum  angka  2  (dua)  Penggugat  mohon  agar dinyatakan sebagai pembeli yang beritikad baik, sebagaiamana telah dipertimbangkan bahwa  jual  beli  atas  tanah  dan  rumah  yang  berdiri  diatasnya  telah  dinyatakan  sah menurut  hukum,  namun  belum  memenuhi  proses  yang  ditentukan  oleh  peraturan perundang-undangan bukan karena Penggugat tidak mau, namun karena belum adanya biaya  untuk  itu,  maka  Penggugat  permintaan  Tergugat  untuk  dinyatakan  sebagai pembeli beritikad baik patut  dikabulkan. Bahwa,  karena dalam  pertimbangan diatas telah  dinyatakan  sah  jual  belinya,  maka  kepemilikannya  juga  harus  dinyatakan  sah sebagai milik Penggugat, meskipun peralihan haknya dari Tergugat kepada Penggugat belum didaftarkan/dilaksanakan.
Menimbang,  bahwa  di  poin  selanjutnya  Penggugat  memohon  untuk  diberikan izin dan kuasa untuk bertindak sebagai diri sendiri selaku pembeli, sekaligus bertidak atas nama penjual untuk menandatangani akta jual beli dihadapan Notaris/PPAT, di tolak oleh Majelis Hakim. Penolakan tersebut menimbang, bahwa pemberian izin dan
PALAR (Pakuan Law Review)
Volume 08,  Nomor 01, Januari-Juni 2022, Halaman 432-445 https://journal.unpak.ac.id/index.php/palar e-ISSN:2614-1485 p-ISSN:2716-0440 Doi : 10.33751/palar.
kuasa  untuk  bertindak  sebagai  diri  sendiri  selaku  pembeli,  sekaligus  bertidak  atas nama penjual, dalam jual beli atas tanah dana tau bangunan adalah dilarang oleh Pasal 37  Peraturan  Pemerintah  Nomor  24  Tahun  1997  tentang  Pendaftaran  Tanah,  maka petitum ini harus ditolak.
Untuk  selanjutnya,  petitum  untuk  diberikan  izin  dan  kuasa  Penggugat  untuk menghadap ke semua instansi pemerintahan guna melakukan pengalihan/balik nama kepemilikan  terhadap  Sertifikat  Hak  Milik  No.  2102/Bekasi  Timur,  dengan  Gambar Situasi No. 26.020/95 tanggal 14 Nopember 1995, tercatat sebagai pemegang hak atas nama Tergugat adalah di tolak. Menimbang, bahwa tentang pengurusan proses balik nama atas tanah adalah kewenangan dari Badan Pertanahan Nasional, dan sepanjang telah memenuhi persyaratan sebagaimana diatur dalam Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, proses balik nama tidak perlu mendapat izin dari pengadilan, sehingga petitum ini harus ditolak.
Maka, dari dalil gugatan dikaitkan dengan bukti surat, keterangan para saksi, dan pemeriksaan  setempat,  serta  fakta-fakta  dalam  persidangan,  Majelis  Hakim memutuskan sebagai berikut:
1. Menyatakan,  Tergugat tidak pernah hadir meskipun telah dipanggil secara patut;
2. Menyatakan,  memeriksa  perkara  ini  tanpa  dihadiri  Tergugat,  dan  akan diputus secara Verstek;
3. Mengabulkan gugatan Penggugat untuk sebagian;
4. Menyatakan, Penggugat Tn. AS adalah pembeli yang beritikad baik;
5. Menyatakan, jual beli atas tanah dan rumah yang berdiri diatasnya, SHM No. 2102/Bekasi Timur, antara Tn. K dengan Tn. AS, sah menurut hukum;
6. Menyatakan, tanah dan rumah yang beridir diatasnya, SHM No. 2102/Bekasi Timur, sah milik Penggugat;
7. Menghukum  Tergugat  untuk  membayar  biaya  perkara  sejumlah  Rp. 1.613.400,- (satu juga enam ratus tiga belas ribu empat ratus rupiah);
8. Menolak gugatan Penggugat untuk selain dan selebihnya.
3. Analisis Hukum
1) Perlindungan  Hukum  Bagi  Pembeli  Beritikad  Baik  Dalam  Proses  Peralihan Hak  Atas  Tanah  Yang  Dilakukan  Dibawah  Tangan  Dan  Penjual  Tidak  Lagi Diketahui Keberadaannya
Berdasarkan penjabaran kasus posisi dan pertimbangan hakim diatas, Penggugat yang dalam hal ini adalah Tn. AS tidak dapat melakukan pendaftaran atas tanah yang sudah  dibeli  secara  sah  menurut  hukum  dikarenakan  jual  beli  tersebut  tidak dilakukan  dihadapan  PPAT.  Sedangkan,  berdasarkan  ketentuan  Pasal  37  ayat  (1) Peraturan  Pemerintah  Nomor  24  Tahun  1997  Tentang  Pendaftaran  Tanah pemindahan hak atas tanah melalui jual beli baru dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang.
Bahwa pada kenyataannya, jual beli antara Penggugat dan Tergugat dilakukan dibawah  tangan  dan  sudah  seyogyanya  kedua  belah  menghadap  ke  PPAT  untuk
PALAR (Pakuan Law Review)
Volume 08,  Nomor 01, Januari-Juni 2022, Halaman 432-445 https://journal.unpak.ac.id/index.php/palar e-ISSN:2614-1485 p-ISSN:2716-0440 Doi : 10.33751/palar.
dibuatkan akta jual beli yang nantinya akan dijadikan dasar permohonan balik nama ke Kantor Badan Pertanahan Nasional. Bahwa dalam kasus ini, keberadaan Tergugat tidak  diketahui  sehingga  pembuatan  akta  jual  beli  terhambat  karena  pembuatan akta  jual  beli  tidak  bisa  dilangsungkan  tanpa  kehadiran  kedua  belah  pihak.  Maka dalam bagian ini akan penulis jabarkan analisis hukum terkait proses peralihan hak atas tanah bagi pembeli beritikad baik yang dilakukan dibawah tangan dalam hal penjual tidak diketahui keberadaannya.
Sebagaimana sudah dijelaskan sebelumnya, walaupun jual beli antara Pengugat dan  Tergugat  tidak  didasarkan  oleh  akta  otentik,  bukan  berarti  peralihan  hak kepemilikan  yang  telah  dilakukan  tersebut  menjadi  tidak  sah.  Jual  beli  tanah memiliki  kekhususan  sehingga  berbeda  dengan  jual  beli  yang  diatur  dalam  Kitab Undang-Undang  Hukum  Perdata.  Dalam  Pasal  5  UUPA  dinyatakan  bahwa  hukum tanah Nasional kita adalah tunduk pada hukum adat, sehingga jual beli tanah yang dilakukan harus sesuai dengan hukum adat. Menurut hukum adat,  jual beli tanah adalah suatu perbuatan pemindahan hak atas tanah yang bersifat terang dan tunai yang berarti sebagai berikut: 7
a. Terang Terang artinya jual beli tanah dilakukan dihadapan kepala desa yang tidak hanya bertindak sebagai saksi tetapi dalam kedudukannya pula sebagai pihak yang  menanggung  bahwa  jual  beli  tersebuh  tidak  melanggar  hukum  atau dalam  halnya sekarang maka jual beli  dilakukan dihadapan  pejabat umum yang berwenang.
b. Tunai Dimaksud tunai artinya jual beli tersebut harus dibayarkan baik sepenuhnya atau sebagian pada saat transaksi jual beli dilaksanakan. Tunai disini bukan berarti pelunasan harus dilaksanakan  pada saat itu juga. Tetapi, walaupun dibayar  sebagian,  menurut  hukum  pembayaran  dianggap  telah  memenuhi unsur  tunai  selama  pembayaran  harga  dan  penyerahan  haknya  dilakukan secara  bersamaan.  Pada  saat  itu,  jual  beli  dianggap  telah  selesai  menurut hukum.
Hukum  pertanahan  Indonesia  yang  lahir  akibat  terjadi  unifikasi  hukum dibidang  agraria  mengakibatkan  jual  beli  atas  tanah  mengacu  kepada  ketentuan yang  diatur  dalam  UUPA  dan  peraturan  pelaksananya.  Dalam  kasus  ini,  jual  beli antara Penggugat dan Tergugat hanya memenuhi ketentuan jual beli sebagaimana diatur dalam Kitab Undang-Undang Hukum Perdata. Hal tersebut dapat dibuktikan dari,  jual  beli  yang  dilakukan  pada  tanggal  28  September  2005  yang  disepakati dengan harga Rp. 200.000.000,- (dua ratus juta rupiah) tidak dilakukan dihadapan pejabat  yang  berwenang,  padahal  sudah  menjadi  ciri  khas  hukum  pertanahan Indonesia bahwa jual beli atas tanah harus dilakukan secara terang dan tunai.
7 Effendi  Perangin,  Hukum  Agraria  Indonesia:  Suatu  Telaah  dari  Sudut  Pandang  Praktis  Hukum,  (Jakarta: Rajawali, 1989), hlm. 16.
PALAR (Pakuan Law Review)
Volume 08,  Nomor 01, Januari-Juni 2022, Halaman 432-445 https://journal.unpak.ac.id/index.php/palar e-ISSN:2614-1485 p-ISSN:2716-0440 Doi : 10.33751/palar.
Bahwa jual beli antara Penggugat dan Tergugat hanya memenuhi syarat tunai, dimana pada tanggal 28 September 2005, Penggugat melakukan pembayaran lunas kenapa Tergugat sejumlah Rp. 200.000.000,- (dua ratus juta rupiah) dengan bukti kwitansi jual beli tertanggal 28 September 2005, yang dibayarkan oleh Penggugat kepada Tergugat sebagai pelaksanaan  transaksi jual beli atas tanah tersebut. Dan pada  saat  yang  bersamaan,  Tergugat  menyerahkan  dokumen  atas  tanah  yang menjadi objek jual beli yaitu SHM No. 2102/Bekasi Timur, dengan Gambar Situasi No. 26.020/95 tanggal 14 Nopember 1995, tercatat sebagai pemegang hak atas nama Tergugat sehingga tanah dan bangunan tersebut langsung berada dalam penguasaan Penggugat.
Oleh karena sudah dipenuhi pembayaran secara lunas dari Penggugat selaku pembeli,  maka  telah  dipenuhinya  syarat  tunai  dalam  peralihan hak  kepemilakan tersebut. Berdasarkan hal ini juga, Majelis Hakim dalam pertimbangan hukumnya menyebutkan  bahwa  dari  bukti  kwitansi,  bukti  Sertifikat  Hak  Milik,  serta  dari keterangan saksi-saksi, terbukti bahwa telah terjadi jual beli dibawah tangan antara Penggugat  dan  Tergugat.  Kemudian,  oleh  karena  jual  beli  tersebut  telah  dibayar lunas dan sudah dilakukan penyerahan Sertifikat Hak Milik, maka dinyatakan bahwa jual beli tersebut adalah sah menurut hukum. Bahwa, karena dalam pertimbangan telah dinyatakan sah jual belinya, maka kepemilikannya juga harus dinyatakan sah sebagai  milik  Penggugat,  meskipun  peralihan  haknya  dari  Tergugat  kepada Penggugat  belum  didaftarkan/dilaksanakan.  Sehingga  pula  dapat  dinyatakan, bahwa Penggugat adalah pembeli yang beritikad baik.
Sebagai  pembeli  yang  beritikad  baik,  berdasarkan  Yurisprudensi  Mahkamah Agung  Republik  Indonesia  tanggal  26  Desember  1958  Nomor  215  K/Sip/1958 ditegaskan bahwa pembeli  yang bertindak dengan itikad baik, harus dilindungi dan jual beli yang bersangkutan  harus  dianggap  sah. 8 Disamping itu, berdasarkan Surat Edaran  Mahkamah  Agung  Nomor  4  Tahun  2016  2016  tentang  Pemberlakukan Rumusan Hasil Rapat Pleno Kamar MA Tahun 2016 sebagai Pedoman  Pelaksanaan Tugas  Bagi  Pengadilan  menyebutkan  bahwa  kriteria  pembeli  yang  beritikad  baik yang perlu dilindungi oleh hukum adalah sebagai berikut: 9
1. Melakukan jual beli  atas objek  tanah tersebut dengan tata cara/prosedur dan  dokumen  yang  sah  sebagaimana  telah  ditentukan  peraturan perundang-undangan; dan
2. Melakukan  kehati-hatian  dengan  meneliti  hal-hal  berkaitan  dengan  objek tanah yang diperjanjikan.
Atas  dasar  tersebut,  maka  Penggugat  berhak  mendapatkan  perlindungan hukum  dalam  proses  peralihan  hak  atas  tanah  yang  dilakukan  dibawah  tangan dalam  hal  penjual  tidak  lagi  diketahui  keberadaannya.Memang  dalam  peraturan
8 Prima  Claudia  Markezia,  Enny  Koeswarni,  dan  Widodo  Suryandono,  Analisis  Terhambatnya  Proses Pencatatan  Kepemilikan  Sertipikat  Hak  Milik  Atas Tanah  Dimana  Keberadaan  Penjualnya Tidak  Diketahui  (Studi Kasus Putusan Pengadilan Negeri Depok Nomor 181/PDT.6/2018/PN.DPK), Universitas Indonesia, hlm. 8
9 Ibid, hlm. 10.
PALAR (Pakuan Law Review)
Volume 08,  Nomor 01, Januari-Juni 2022, Halaman 432-445 https://journal.unpak.ac.id/index.php/palar e-ISSN:2614-1485 p-ISSN:2716-0440 Doi : 10.33751/palar.
perundang-undangan tidak diatur secara eksplisit mengenai perlindungan hukum dalam hal terjadi hal tersebut, tetapi dalam yurisprudensi dinyatakan bahwa apabila pembeli dapat membuktikan bahwa ia beritikad baik maka pengadilan negeri dapat mengeluarkan  putusan  yang  memerintahkan  kepada  pembeli  yang  beritikad  baik untuk mewakili penjual dalam penandatangan akta jual beli (AJB). 10
Dalam  hal  ini,  sebagaimana  sudah  dijelaskan  diatas,  Penggugat  telah membuktikan  dirinya  sebagai  pembeli  yang  beritikad  baik,  maka  berdasarkan yurisprudensi Penggugat dapat melakukan permohonan kepada Pengadilan Negeri baik  melalui  penetapan  atau  gugatan  untuk  dapat  dikeluarkan  putusan  yang memerintahkan kepada pembeli yang beritikad baik untuk mewakili penjual dalam penandatangan akta jual beli (AJB). Sehingga, Penggugat selaku pembeli beritikad baik  harus  mendapat  perlindungan  hukum  dengan  tetap  memperoleh  kepastian hukum atas kepemilikan hak atas tanahnya.
Berdasarkan bukti-bukti baik secara yuridis dan secara fisik berupa kwitansi, Sertifikat Hak Milik No. 2102/Bekasi Timur atas nama  Tergugat, penguasaan atas tanah dan bangunan, serta saksi-saksi yang hadir saat persidangan dan keterangan para  saksi-saksi,  Majelis  Hakim  pun  memberikan  perlindungan  hukum  dengan menyatakan bahwa  perjanjian jual beli dibawah tangan atas tanah  dan bangunan seluas  215  m 2 dengan  Sertifikat  Hak  Milik  No.  2102/Bekasi  Timur  adalah  sah menurut hukum.
Menjadi permasalahan disini bahwa dari petitum yang dimohonkan Penggugat, hanya sebagian dari petitum yang dikabulkan. Yang mana, permohonan Penggugat untuk diberikan izin dan kuasa untuk bertindak sebagai diri sendiri selaku pembeli, sekaligus  bertidak  atas  nama  penjual  untuk  menandatangani  akta  jual  beli dihadapan Notaris/PPAT, serta izin dan kuasa untuk menghadap ke semua instansi pemerintahan guna melakukan pengalihan/balik nama di tolak oleh Majelis Hakim.
Faktanya,  dalam  yurisprudensi  dalam  hal  terjadi  kasus  seperti  diatas, pengesahan jual beli oleh Majelis Hakim patut pula diikuti dengan pemberian izin dan  kuasa  bagi  Penggugat  untuk  bertindak  sebagai  diri  sendiri  selaku  pembeli, sekaligus  bertidak  atas  nama  penjual  untuk  menandatangani  akta  jual  beli dihadapan Notaris/PPAT, serta untuk menghadap ke semua instansi pemerintahan guna melakukan pengalihan/balik nama. Hal tersebut sebagaimana tercermin dalam Putusan Pengadilan Negeri Lamongan Nomor 18/Pdt.G/2012/PN/Lmg dan Putusan Pengadilan Negeri Bandung Nomor 48/Pdt.G/2019/PN.Bdg.
Majelis Hakim dalam kedua Putusan Pengadilan Negeri tersebut memutuskan bahwa jual beli yang dilakukan dibawah tangan adalah sah dan karenanya pembeli diakui  sebagai  pembeli  yang  beritikad  baik  dan  dapat  melindungi  haknya  untuk melakukan pendaftaran berdasarkan Putusan Pengadilan yang memberikan izin dan kuasa  kepada  pembeli  beritikad  baik  untuk  mendaftarkan  tanahnya  ke  Kantor Badan Pertanahan Nasional berdasarkan Putusan Pengadilan yang bersangkutan.
10 Pengadilan Negeri Bandung, Putusan Nomor 220/Pdt.G/2006/PN.BKS.
PALAR (Pakuan Law Review)
Volume 08,  Nomor 01, Januari-Juni 2022, Halaman 432-445 https://journal.unpak.ac.id/index.php/palar e-ISSN:2614-1485 p-ISSN:2716-0440 Doi : 10.33751/palar.
Sedangkan, pada Putusan Pengadilan Negeri Bekasi Nomor 226/Pdt.G/2021/PN.Bks,  Majelis  Hakim  menimbang  bahwa  pemberian  izin  dan kuasa  untuk  bertindak  sebagai  diri  sendiri  selaku  pembeli  sekaligus  atas  nama Tergugat  sebagai  penjual,  dalam  jual  beli  atas  tanah  dan  atau  bangunan  adalah dilarang berdasarkan Pasal 37 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah. Dan terkait pemberian izin dan kuasa untuk mengurus proses balik  nama  sertifikat  berdasarkan  ayat  2  pasal  tersebut  merupakan  ranah kewenangan Kantor Badan Pertanahan, bukan merupakan kewenangan Pengadilan Negeri, sehingga tidak perlu Pengadilan Negeri memberikan izin untuk melakukan hal tersebut.
Dengan tidak  adanya  pemberian izin dan kuasa untuk  bertindak sebagai diri sendiri selaku pembeli, sekaligus bertidak atas nama penjual untuk menandatangani akta jual beli dihadapan Notaris/PPAT, serta izin dan kuasa untuk menghadap ke semua instansi pemerintahan guna melakukan pengalihan/balik nama, Penggugat tidak dapat melakukan proses balik nama. Hal tersebut dikarenakan, Kantor Badan Pertanahan menolak untuk melakukan balik nama terhadap jual beli yang dilakukan dibawah  tangan.  Sedangkan,  salah  satu  cara  yakni  memohon  kepada  pengadilan untuk  dapat  mengeluarkan  putusan  yang  memerintahkan  kepada  pembeli  yang beritikad baik untuk mewakili penjual dalam penandatangan akta jual beli (AJB), di tolak  oleh  Pengadilan  Negeri.  Sehingga,  PPAT  pun  dalam  membuat  akta  nya menanggung  resiko  yang  sangat  besar  karena  tidak  adanya  izin  dan  kuasa  dari Pengadilan Negeri.
Salah  satu  cara  yang  dapat  ditempuh  oleh  Penggugat  adalah  dengan menggunakan ketentuan Pasal 37 ayat (2) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997  tentang  Pendaftaran  Tanah,  dinyatakan  dalam  pasal  tersebut  bahwa  Ddlam keadaan  tertentu  sebagaimana  yang  ditentukan  oleh  Menteri  Kepala  Kantor Pertanahan  dapat  mendaftar  pemindahan  hak  atas  bidang  tanah  hak  milik,  yang dilakukan  di  antara  perorangan  warga  negara  Indonesia  yang  dibuktikan  dengan akta yang tidak dibuat oleh PPAT, tetapi yang menurut Kepala Kantor Pertanahan tersebut  kadar  kebenarannya  dianggap  cukup  untuk  mendaftar  pemindahan  hak yang bersangkutan. 11
Berdasarkan  ketentuan  ayat  tersebut,  Penggugat  dapat  mengajukan  surat permohonan  kepada  Kepala  Kantor  Pertanahan  dengan  mendasarkan  kepada Putusan  Pengadilan  Negeri  Bekasi  Nomor  226/Pdt.G/2021/Pn  Bks  yang menyatakan  bahwa  jual  beli  dan  kepemilikan  tanah  adalah  sah  milik  Penggugat. Putusan  tersebut  dapat  dijadikan  dasar  untuk  menilai  kadar  kebeneran  untuk mendaftarkan  pemindahan  hak  atas  tanah  Penggugat.  Sehingga,  Penggugat  disini tetap  mendapatkan  perlindungan  hukum  dengan  tetap  memperoleh  kepastian hukum atas kepemilikan hak atas tanahnya.
11 Indonesia,  Menteri  Negara  Agraria/Kepala  Badan  Pertanahan  Nasional,  Peraturan  Menteri  Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional tentang Pendaftaran Tanah, PP No. 24 Tahun 1997, LN No. 59 Tahun 1997, TLN No.3696, Ps. 37 ayat (2).
PALAR (Pakuan Law Review)
Volume 08,  Nomor 01, Januari-Juni 2022, Halaman 432-445 https://journal.unpak.ac.id/index.php/palar e-ISSN:2614-1485 p-ISSN:2716-0440 Doi : 10.33751/palar.
2) Pertimbangan  Hakim  Dikaitkan  Dengan  Peraturan  Perundang-Undangan Yang Berlaku Di Indonesia
Berdasarkan  penjabaran  pertimbangan-pertimbangan  dan  putusan  hakim  di atas,  alasan  Majelis  Hakim  menyatakan  gugatan  Penggugat  hanya  dapat  diterima sebagian adalah bahwa petitum yang dimohonkan Penggugat melanggar ketentuan Pasal 37 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah dan berdasarkan ketentuan Pasal 37 ayat (2) Peraturan Pemerintah tersebut, pemberian izin dan kuasa untuk proses balik nama bukan merupakan wewenang Pengadilan  Negeri  melainkan  wewenang  Kepala  Badan  Pertanahan  Nasional, sehingga Majelis Hakim patut menolak permohonan tersebut.
Sebagaimana  sudah  dijelaskan  sebelumnya,  terhadap  kasus-kasus  seperti  ini putusan  yang  menyatakan  bahwa  jual  beli  adalah  sah  sudah  sepatutnya  diikuti dengan  pemberian  izin  dan  kuasa  kepada  Penggugat  untuk  melakukan penandatanganan  akta  jual  beli  dan  proses  balik  nama.  Dalam  hal  putusan  tidak memberikan  izin  dan  kuasa  tersebut,  pengalihan  hak  atas  tanah  tidak  dapat dilakukan, karena PPAT tidak dapat membuat akta jual beli yang tidak dihadiri oleh kedua belah pihak.
Nyatanya, pernyataan bahwa jual beli adalah sah dan pembeli adalah pembeli yang  beritikad  baik  tidak  cukup  bukti  untuk  dilakukannya  proses  balik  nama  di Kantor  Badan  Pertanahan  Nasional.  Sehingga,  Penggugat  dalam  hal  ini  harus melakukan  cara  yang  lain  untuk  melakukan  pengalihan  hak  atas  tanahnya  yakni mengajukan  permohonan  kepada  Kepala  Kantor  Badan  Pertanahan  Nasional berdasarkan Pasal 37 ayat (2) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran  Tanah.  Adanya  keharusan  untuk  melakukan  tindakan  tersebut menjadikan proses balik nama oleh Penggugat menjadi tidak efektif.
Hal  tersebut  dikarenakan  pada  akhirnya  Putusan  Pengadilan  Negeri  Bekasi Nomor 226/Pdt.G/2021/PN.Bks tidak dapat digunakan dengan maksimal, padahal untuk menempuh jalur pengadilan seseorang harus menyiapkan waktu dan biaya yang  cukup  besar.  Majelis  Hakim  disini  dalam  memutus  perkara,  hanya memperhatikan  peraturan  perundang-undangan  yang  berlaku.  Padahal, berdasarkan  Pasal  5  ayat  (1)  Undang-Undang  Nomor  48  Tahun  2009  tentang Kekuasaan  Kehakiman  dinyatakan  bahwa  hakim  dan  hakim  konstitusi  wajib menggali, mengikuti, dan memahami nilai-nilai hukum dan rasa keadilan yang hidup dalam masyarakat. 12
M. Yahya Harahap sebagaimana dikutip oleh Edward Simarmata menguraikan bahwa beberapa fungsi yurispridensi antara lain adalah: 13
a. Menciptakan standar hukum (to settle law standard);
12 Indonesia, Undang-Undang tentang Kekuasaan Kehakiman, UU No. 48 Tahun 2009, LN No. 157 Tahun 2009, TLN No. 5076, Ps. 5 ayat 1.
13 Edward  Simarmata,  Kedudukan  dan  Relevansi  Yurisprudensi  Untuk  Mengurangi  Disparitas  Putusan Pengadilan, (Jakarta: Puslitbang Hukum dan Peradilan Mahkamah Agung Republik Indonesia, 2010), hlm. 118.
PALAR (Pakuan Law Review)
Volume 08,  Nomor 01, Januari-Juni 2022, Halaman 432-445 https://journal.unpak.ac.id/index.php/palar e-ISSN:2614-1485 p-ISSN:2716-0440 Doi : 10.33751/palar.
b. Menciptakan kesatuan landasan hukum yang sama (unified legal framework);
c. Menciptakan kesatuan persepsi hukum yang sama (unified legal opinion);
d. Menciptakan kepastian hukum
e. Mencegah terjadinya disparitas putusan pengadilan.
Berdasarkan  fungsi  tersebut,  yurisprudensi  memiliki  peran  penting  dalam penciptaan  dan  penyempurnaan  hukum  dalam  merumuskan  putusan  pengadilan, karena yurisprudensi berorientasi dari kasus-kasus konkrit yang telah terjadi dan kemudian dari kasus tersebut ditarik kaidah-kaidah hukum yang dijadikan norma yang nantinya akan diterapkan dalam berbagai kasus serupa.
Dari penjelasan tersebut dapat disimpulkan bahwa sudah seyogyanya Majelis Hakim  dalam  merumuskan  putusan  pengadilan  tidak  boleh  hanya  terpaku  pada peraturan  perundang-undangan.  Bahwa  dalam  merumuskan  putusan  pengadilan harus  pula  mempertimbangakn  yurisprudensi  yang  ada,  karena  pada  dasarnya dalam  memutus  suatu  perkara  harus  pula  memenuhi  rasa  keadilan  yang  hidup dalam  masyarakat.  Maka,  menurut  hemat  penulis  Majelis  Hakim  dalam  memutus perkara Nomor 226/Pdt.G/2021/PN.Bks adalah kurang tepat.

## D. Kesimpulan dan Saran
Bahwa berdasarkan penjelasan dan analisis penulis diatas, kesimpulan yang dapat diambil antara lain adalah sebagai berikut:
A. Pengaturan jual beli atas tanah memiliki kekhususan yang berbeda dari ketentuan jual  beli  yang  diatur  dalam  Kitab  Undang-Undang  Hukum  Perdata.  Hukum pertanahan  di  Indonesia  mewajibkan  pemindahan  hak  atas  tanah  dilakukan dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), karena pada dasarnya jual beli atas tanah harus memenuhi syarat terang dan tunai. Dalam hal jual beli tidak dilakukan dihadapan  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  (PPAT),  proses  pendaftaran  atas pengalihan hak tersebut tidak dapat dilakukan, karena pendaftaran hak atas tanah harus didasarkan oleh akta otentik yakni akta jual beli (AJB).
B. Bahwa, dalam Putusan Pengadilan Negeri Bekasi Nomor 226/Pdt.G/2021/PN.Bks Penggugat  memohon  kepada  Majelis  Hakim  untuk  dinyatakan  bahwa  jual  beli adalah  sah  dan  Penggugat  adalah  pembeli  yang  beritikad,  dan  karenanya  patut diberikan  izin  dan  kuasa  untuk  bertindak  sebagai  diri  sendiri  selaku  pembeli, sekaligus  bertidak  atas  nama  penjual  untuk  menandatangani  akta  jual  beli dihadapan Notaris/PPAT serta menghadap ke semua instansi pemerintahan guna melakukan pengalihan/balik nama.
C. Bahwa,  pembeli  beritikad  baik  patut  mendapatkan  perlindungan  hukum, sebagaimana  dinyatakan  dalam  yurisprudensi  bahwa  apabila  pembeli  dapat membuktikan bahwa ia beritikad baik maka Pengadilan Negeri dapat mengeluarkan putusan yang memerintahkan kepada pembeli yang beritikad baik untuk mewakili penjual dalam penandatangan akta jual beli (AJB).
D. Bahwa, Majelis Hakim menolak petitum Penggugat terkait pemberian izin dan kuasa dan  karenanya  Putusan  Pengadilan  tersebut  tidak  dapat  dijadikan  dasar  oleh
PALAR (Pakuan Law Review)
Volume 08,  Nomor 01, Januari-Juni 2022, Halaman 432-445 https://journal.unpak.ac.id/index.php/palar e-ISSN:2614-1485 p-ISSN:2716-0440 Doi : 10.33751/palar.
Penggugat  untuk  mendaftarkan  pemindahan  hak  di  Kantor  Badan  Pertanahan Nasional.
E. Bahwa,  perlindungan  hukum  selanjutnya  yang  dapat  ditempuh  oleh  Penggugat adalah dengan mengajukan permohonan kepada Kepala Kantor Pertanahan untuk melakukan  pengalihan  hak  atas  tanahnya  berdasarkan  kadar  kebenaran  yang diangggap cukup untuk mendaftarkan pemindahan hak yang bersangkutan.
Bahwa, selanjutnya saran yang dapat diberikan antara lain sebagai berikut:
1. Hendaknya  jual  beli  atas  tanah  dilakukan  sesuai  dengan  ketentuan  yang  diatur dalam UUPA dan peraturan pelaksananya, yakni memenuhi syarat terang dan tunai agar proses pendaftaran dapat terlaksana dengan baik. Bagi pembeli beritikad baik, sebaiknya  tidak  melakukan  transaksi  jual  beli  atas  tanah  dibawah  tangan, menimbang bahwa kemungkinan tidak dapat dilakukannya pembuatan akta otentik dikemudian  hari  karena  tidak  diketahuinya  keberadaan  penjual  sangat dimungkinkan.
2. Pemerintah seharusnya dapat membuat suatu peraturan perundang-undangan yang memberikan perlindungan hukum bagi pembeli yang beritikad baik  dalam proses peralihan hak atas tanah.
3. Para  penegak  hukum  dalam  memberikan  pertimbangan-pertimbangan  disamping melihat  peraturan  perundang-undangan,  sebaiknya  juga  memperhatikan yurisprudensi yang ada agar tidak tercipta suatu intepretasi hukum yang sempit.

## F. Biodata Penulis
Putri Kalingga Hermawan, S.H menamatkan Pendidikan Sarjana Hukum  dari Fakultas Hukum  Universitas  Indonesia  pada  tahun  2020  dengan  peminatan  Hukum  Perdata. Kemdudian,  sedang  melanjutkan  studi  di  Magister  Kenotariataan  Universitas  Indonesia sejak tahun 2021.
Mohamad Fajri Mekka Putra, S.H, M.Kn menamatkan pendidikan Sarjana Hukum dari Fakultas  Hukum  Universitas  Indonesia  pada  tahun  2003.  Kemudian  melanjutkan pendidikan pada Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Indonesia dan lulus pada tahun 2006. Saat ini sedang menempuh Program Doktor Ilmu Hukum pada Fakultas Hukum Universitas Brawijaya. Sehari-hari merupakan Notaris PPAT Jakarta Selatan dan Pengajar pada Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Indonesia.

## G. Ucapan Terima Kasih
Terima  kasih  kepada  bapak  Mohamad  Fajri  Mekka  Putra,  S.H,  M.Kn  atas  bantuan  dan bimbingannya  dalam  penulisan  ini  sehingga  penulis  dapat  menyelesaikan  pembuatan jurnal ini. Serta, terima kasih kepada orang tua, keluarga, dan sahabat penulis yang setia mendukung penulis sepanjang pembuatan jurnal ini.
PALAR (Pakuan Law Review)
Volume 08,  Nomor 01, Januari-Juni 2022, Halaman 432-445 https://journal.unpak.ac.id/index.php/palar e-ISSN:2614-1485 p-ISSN:2716-0440 Doi : 10.33751/palar.

## DAFTAR PUSTAKA

## A. Buku
Amiruddin, Zainal Asikin. Pengantar Metode Penelitian Hukum. cet. 9. Jakarta: RajaGrafindo Persada, 2016.
Harsono, Boedi.  Hukum Agraria Indonesia: Sejarah Pembentukan Undang-Undang Agraria, Isi   dan Pelaksanaannya, Hukum Tanah Nasional. Jilid. Jakarta: Djambatan, 2003.
Perangin,  Effendi.  Hukum  Agraria  Indonesia:  Suatu  Telaah  dari  Sudut  Pandang  Praktis Hukum.   Jakarta: Rajawali, 1989.
Simarmata, Edward. Kedudukan dan Relevansi Yurisprudensi Untuk Mengurangi Disparitas Putusan  Pengadilan.  Jakarta:  Puslitbang  Hukum  dan  Peradilan  Mahkamah  Agung Republik   Indonesia, 2010.
Sutedi, Adrian. Peralihan Hak Atas Tanah dan Pendaftarannya. Jakarta: Sinar Grafika, 2007.

## B. Jurnal
Markezia, Prima Claudia, Enny Koeswarni, dan Widodo Suryandono, Analisis Terhambatnya Proses Pencatatan Kepemilikan Sertipikat  Hak Milik  Atas Tanah Dimana Keberadaan Penjualnya  Tidak  Diketahui  (Studi  Kasus  Putusan  Pengadilan  Negeri  Depok  Nomor 181/PDT.6/2018/PN.DPK).  Universitas Indonesia. hlm. 8

## C. Peraturan Perundang-Undangan
Indonesia. Undang-Undang tentang Kekuasaan Kehakiman. UU No. 48 Tahun 2009. LN No.
157 Tahun 2009. TLN No. 5076.
Indonesia.  Peraturan  Pemerintah  tentang  Peraturan  Jabatan  Pejabat  Pembuatan  Akta Tanah (PPAT). PP No. 37 Tahun 1998. LN No. 52 Tahun 1998. TLN No. 3746. Indonesia.Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional. Peraturan Menteri Negara   Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional tentang Pendaftaran Tanah. PP No. 24 Tahun  1997. LN No. 59 Tahun 1997. TLN No.3696.
Indonesia. Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional. Keputusan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional tentang Tata Cara Perolehan Tanah Bagi Perusahaan dalam Rangka Penanaman Modal. Keputusan Menteri No. 21 Tahun 1994. LN   No. 30 Tahun 1994. TLN No. 3553.

## D. Putusan
Pengadilan Negeri Bandung.Putusan Nomor 220/Pdt.G/2006/PN.BKS.