FINANSIA: Jurnal Akuntansi dan Perbankan Syariah
P-ISSN: 2621-4636   E-ISSN: 2621-4644 Vol. xx, No. x (20xx): xxx-xxx http://e-journal.metrouniv.ac.id/index.php/FINANSIA DOI: https://doi.org/10.32332/finansia.vxxixx.xxxx

## PENENTUAN ASPEK LOKASI DAN ANALISIS KELAYAKAN INVESTASI PENDIRIAN RUMAH SAKIT KELAS C DI KABUPATEN CIREBON
Northa Idaman Institut Agama Islam Negeri Metro northaidaman@metrouniv.ac.id
Lella Anita Institut Agama Islam Negeri Metro lellaaanita8@gmail.com

## Muhammad Iqbal Fasa
Universitas Islam Negeri  Radin Intan Lampung
miqbalfasa@raden.ac.id Diterima: Februari 2021 Direvisi : April 2021 Diterbitkan: Juni 2021
Abstract: This study aims to analyze several alternative sub-district locations in Cirebon Regency which will be selected as the location for the establishment of a class C hospital. The study used qualitative and quantitative  approaches.  A  qualitative  approach  is  used  to  describe  conditions  in  the  field,  while  the quantitative approach is carried out through expert testing with weighting and rating methods of alternative locations  of  the  sub-districts,  namely  Palimanan,  Plumbon  and  Karangsembung  as  well  as  investment feasibility  using the Net  Present  Value  (NPV),  Internal Rate  Return  (IRR)  criteria. )  and Payback Period  (PP).  The  research  results  show  that  the  key  stakeholder,  namely  the  Cirebon  District  Health Office, recommended the construction of a hospital in the eastern region of Cirebon Regency. The results of the expert analysis showed that Karangsembung Subdistrict was the right location for a class C hospital to be  built.  The  results  of  the  investment  feasibility  criteria  analysis  showed  that  the  NPV  value  =  Rp 73,294,304,107; IRR = 33.85 percent and Payback Period 5 years 10 months.
Keywords: Alternative location, Class C Hospital, Investment Eligibility Criteria
Abstrak : Penelitian ini bertujuan untuk menganalisis beberapa alternatif lokasi kecamatan di  Kabupaten  Cirebon  yang  akan  dipilih  sebagai  lokasi  pendirian  rumah  sakit  kelas  C. Penelitian  menggunakan  pendekatan  kualitatif  dan  kuantitatif.    Pendekatan  kualitatif dilakukan  untuk  mendeskripsikan  kondisi  di  lapangan,  sedangkan  pendekatan  kuantitatif dilakukan  melalui  uji  kepakaran  dengan  metode  pembobotan  dan  peratingan  terhadap alternatif  lokasi  kecamatan,  yaitu  Palimanan,  Plumbon  dan  Karangsembung  serta kelayakan investasi dengan menggunakan kriteria Net Present Value (NPV), Internal Rate Return (IRR) dan Payback Periode (PP). Hasil peneltian menunjukkan bahwa stakeholders kunci,  yaitu  Dinas  Kesehatan  Kabupaten  Cirebon  merekomendasikan  pembangunan rumah sakit di wilayah timur Kabupaten Cirebon.  Hasil analisis kepakaran menunjukkan bahwa  Kecamatan  Karangsembung merupakan lokasi yang  tepat untuk  dibangun rumah sakit  kelas  C.  Hasil  analisis  kriteria  kelayakan  investasi  menunjukkan  nilai  NPV=  Rp 73.294.304.107; IRR = 33,85 persen serta Payback Period 5 tahun 10 bulan. Kata  Kunci: Alternatif  lokasi,  Kabupaten  Cirebon,  Rumah  Sakit  Kelas  C,  Kriteria Kelayakan Investasi
Copyright © 20xx, First Author et al This is an open access article under the CC–BY-SA license

## Pendahuluan
Kesehatan merupakan hak asasi manusia dan salah satu unsur kesejahteraan yang harus  diwujudkan  sesuai  dengan  cita-cita  Bangsa  Indonesia  sebagaimana  yang diamanatkan  dalam  Pancasila  dan  Undang-Undang  Dasar  1945.    Pembangunan  nasional bidang  kesehatan  pada  hakekatnya  adalah  upaya  yang  dilaksanakan  oleh  semua komponen  Bangsa  Indonesia  yang  bertujuan  untuk  meningkatkan  kesadaran,  kemauan, dan  kemampuan  hidup  sehat  bagi  setiap  orang  agar  terwujud  derajat  kesehatan masyarakat  yang  setinggi-tingginya,  sebagai  investasi  bagi  pembangunan  sumberdaya manusia yang produktif secara sosial dan ekonomis.
Pembangunan  kesehatan  pada  RPJMN  2015-2019  memiliki  enam  sasaran  pokok, yaitu:  (1)  meningkatnya  status  kesehatan  dan  gizi  ibu  dan  anak;  (2)  meningkatnya pengendalian penyakit; (3) meningkatnya akses dan mutu pelayanan kesehatan dasar dan rujukan  terutama  di  daerah  terpencil,  tertinggal,  dan  perbatasan;  (4)  meningkatnya cakupan  pelayanan  kesehatan  universal  melalui  Kartu  Indonesia  Sehat  dan  pengelolaan SJSN Kesehatan; (5) terpenuhinya kebutuhan tenaga kesehatan, obat dan vaksin; serta (6) meningkatkan responsivitas sistem kesehatan.
Rumah  sakit  sebagai  salah  satu  sarana  kesehatan  rujukan  yang  memberikan pelayanan  kesehatan  kepada  masyarakat  tentunya  memiliki  peran  strategis  dalam mencapai sasaran-sasaran pokok yang ada dalam RPJMD 2015-2019 dan lebih utamanya adalah  mempercepat  peningkatan derajat  kesehatan  baik  dalam  lingkup  wilayah  daerah maupun  nasional.    Peningkatan  akses  dan  mutu  pelayanan  kesehatan  dan  cakupan pelayanan  jaminan  kesehatan  menjadi  tantangan  utama  dari  keberadaan  suatu  rumah sakit.
Kabupaten Cirebon merupakan salah satu wilayah di Provinsi Jawa Barat. Jumlah penduduk Kabupaten Cirebon pada tahun 2016 adalah 2.143.000 jiwa, dimana kepadatan penduduknya  sebesar  2.316  km 2 dengan  luasan  wilayah  administrasif  990,36  km 2 . 1 Pemerataan  jumlah  rumah  sakit  di  Kabupaten  Cirebon  belum  cukup  merata,  dimana jumlah  rumah  sakit  paling  banyak  terdapat  di  wilayah  Kabupaten  Cirebon  bagian  barat sebanyak  delapan  rumah  sakit,  sedangkan  di  wilayah  timur  hanya  terdapat  dua  rumah sakit.    Melihat  jumlah  tersebut,  kebutuhan  rumah  sakit  di  wilayah  timur  Kabupaten Cirebon 2 .    Pendirian  rumah  sakit  membutuhkan  invetasi  yang  sangat  besar.  Selain  itu ketatnya regulasi dari pemerintah menjadikan bisnis ini perlu mempertimbangkan faktor utama tersebut, terutama dalam menentukan lokasi pendirian rumah sakit.  Oleh karena itulah,  peran  studi  kelayakan  bisnis  sangat  penting  untuk  menganalisis  secara komprehensif.
Berdasarkan  latar  belakang  di  atas,  maka  rumusan  masalah  adalah  sebagai berikut:  (1)  berdasarkan  beberapa  alternatif  lokasi  kecamatan  di  Kabupaten  Cirebon, kecamatan manakah yang akan dipilih sebagai lokasi pendirian rumah sakit kelas C?   (2)
1 BPS Cirebon, “Kabupaten Cirebon Dalam Angka,” BPS Cirebon, 2017.
2 Dinas Kesehatan Kabupaten Cirebon, “Laporan Dinas Kesehatan Kabupaten Cirebon 2017,” 2018.
bagaimana kriteria kelayakan investasi pendirian rumah sakit kelas C di lokasi kecamatan terpilih  di  Kabupaten  Cirebon?  Adapun  tujuan  penelitian  berdasarkan  rumusan  masalah adalah untuk (1) menganalisis beberapa alternatif lokasi kecamatan di Kabupaten Cirebon yang akan dipilih sebagai lokasi pendirian rumah sakit kelas C serta menganalisis kriteria kelayakan  investasi  di  lokasi  kecamatan  terpilih  di  Kabupaten  Cirebon.    Hasil  penelitian dapat dimanfaatkan oleh investor dan pemerintah daerah.  Bagi investor, hasil penelitian dapat  menjadi  bahan  pertimbangan  investor  untuk  mendirikan  rumah  sakit  kelas  C  di Kabupaten  Cirebon.    Bagi  pemerintah  daerah,  hasil  penelitian  dapat  menjadi  bahan masukkan kebijakan di bidang kesehatan.
Menurut  TU.  Onylofor,  E.  Nnabuife,  ME.  Onyilofor  lokasi  adalah  faktor  yang membentuk  dan  menentukan  efektivitas,  keberhasilan  atau  kegagalan  banyak  kegiatan bisnis.  Menemukan  lokasi  yang  tepat  melibatkan  pemilihan  wilayah  atau  kota,  dengan tenaga  kerja  yang  relevan,  pasokan  listrik,  aksesibilitas  ke  pemasok  dan  pelanggan,  dan kebebasan  dari  beban  yang  berasal  dari  peraturan  dan  perpajakan 3 .    Menurut  Patrick Button,  perpajakan  juga  menjadi  suatu  khusus,  dimana  lokasi  atau  negara  tempat  bisnis berada memiliki insentif pajak yang sesuai dan menguntungkan bagi pengusaha 4 . Faktor harga  akuisisi  lahan  dan  aksesbilitas  untuk  pekerja  juga  menjadi  pertimbangan  dalam menentukan  lokasi  bisnis 5 .    Selain  itu, supply  chain yang  optimal  dalam  meminimalkan biaya seperti pengiriman dan penggundangan serta fasilitas yang memadai di lokasi bisnis juga menjadi pertimbangan selanjutnya 6 .
Menurut Asma Arshad NPV adalah  nilai sekarang bersih yang merupakan jumlah dari  semua  arus  kas  masa  depan  untuk  menentukan  nilai  sekarang.  Arus  kas  termasuk arus  masuk  dan  arus  keluar  yang  didiskontokan dengan tarif  tertentu.    Investor menggunakan NPV untuk menilai proyek investasi dalam jumlah atau nilai uang.  Adapun IRR  digunakan  untuk  mengevaluasi  investasi  mana  yang  memberikan  tingkat pengembalian  yang  relatif  baik.    Beberapa  investor  lebih  suka  menggunakan  IRR  untuk mengambil keputusan berdasarkan tingkat pengembalian yang diperlukan yang dihitung dalam  persentase 7 .    Menurut  Carlo  Alberto  Magni,  IRR  digunakan  oleh  manajer  dan praktisi untuk keputusan investasi 8
Menurut Kavous Ardalan Payback Period (PP) untuk proyek penganggaran modal adalah  lamanya  waktu  yang  dibutuhkan  untuk  mendapatkan  kembali  investasi  awal.
3 Nabuife E dan Onyilofor ME Onylofor TU, “Location Orientation and Accessibility of Petrol Stations in South Eastern Nigeria,” International Journal of Arts, Languages and Business Studies, 2, no. 1 (2019): 1. 4 Mark Jansen dan Adam Winegar, “‘Online Appendix for 'Non-Pecuniary Benefits: Evidence from the Location of Private Company Sales’, Centre for Corporate Governance Research, Norwegian Business School,” 2019.
5 Winegar.
6 Brittany Cher Collins dan Hao Wang, “Facility Location Optimization for Last-Mile Delivery”, Thesis at Department of Supply Chain Management, Massachusetts Institute of Technology” (2019).
7 Asma Arshad, “Net Present Value Is Better than Internal Rate Return,” Interdiciplinary Journal of Contemporary Research in Business 4, no. 8 (2012): 212.
8 Carlo Alberto Magni, “Average Internal Rate of Return and Investment Decisions: A New Perspective,” 2010.
Investasi awal diperoleh kembali dari hasil bersih operasi proyek.  Hasil bersih ini adalah biaya termasuk biaya bunga (setelah pajak) dan pembayaran dividen 9 .
Penelitian  ini  merupakan  jenis  penelitian  lapangan  ( field  research ).    dengan pendekatan  kualitatif  dan  kuantitatif.  Pendekatan  kualitatif  dilakukan  untuk mendeskripsikan  kondisi  di  lapangan,  sedangkan  pendekatan  kuantitatif  dilakukan melalui  uji  kepakaran  dengan  metode  pembobotan  dan  peratingan  terhadap  alternatif lokasi  kecamatan,  yaitu  Palimanan,  Plumbon  dan  Karangsembung.  Pemilihan  alternatif lokasi  ini  berdasarkan  ketersediaan  lahan  yang  strategis  dan  masih  memadai  untuk digunakan  sebagai  rumah  sakit.    Adapun  tim  kepakaran  terdiri  dari  tenaga  kesehatan, konsultan  manajemen  rumah  sakit  dan  perwakilan  dari  pemerintah  daerah  Kabupaten Cirebon.
Sumber  data  dan  dibagi  menjadi  dua,  yaitu  primer  dan  sekunder.    Sumber  data primer  meliputi  data  yang  diambil  dari  observasi  dan  wawancara  secara  langsung  di lapangan, sedangkan data sekunder merupakan data-data yang diperoleh dari pihak ketiga maupun hasil deskstudy .
Penentuan  suatu  lokasi  bukan  pekerjaan  yang  mudah  dan  memerlukan pertimbangan  yang  matang.    Untuk  menilai  lokasi  yang  sesuai  dengan  keinginan perusahaan dapat digunakan metode penilaian hasil 10 .  Aspek penentuan lokasi penilaian hasil  dipilih  berdasarkan  beberapa  faktor,  yaitu:  kedekatan  dengan  pasar,  tingkat persaingan,  ketersediaan  tenaga  kerja,  ketersediaan  sarana  dan  prasarana  transportasi, regulasi  dan  kebijakan  terkait,  sikap  masyarakat  sekitar,  serta  ketersediaan  sarana  dan prasarana  penunjang.    Studi  kelayakan  difokuskan  di  lahan  yang  ada  di  beberapa kecamatan  di  Kabupaten  Cirebon.  Adapun  alternatif  lahan  yang  tersedia  adalah  di Kecamatan  Palimanan,  Plumbon  dan  Karangsembung.    Dilakukan  peratingan  dan pembobotan  dengan  metode  yang  sederhana  dengan  menggunakan  analisis  kepakaran. Tim kepakaran meliputi dokter, tenaga ahli manajemen rumah rakit, serta perwakilan dari dinas-dinas  terkait  di  Kabupaten  Cirebon.    Sebelum  dilakukan  peratingan  dan pembobotan, tim pakar melakukan observasi lapangan ke seluruh calon lokasi pendirian rumah  sakir.    Adapun  faktor-faktor  yang  menjadi  pertimbangan  adalah  perizinan  dan legalitas;  pasar  serta  infrastruktur.    Peratingan  dan  pembobotan  dari  setiap  faktor ditentukan berdasarkan tingkat kepentingan dalam mendirikan rumah sakit di Kabupaten Cirebon, dimana total untuk bobot dari tiga faktor yang diujikan adalah 100.
Kriteria  peratingan  menunjukkan  keunggulan  lokasi  di  setiap  kecamatan  untuk faktor-faktor yang diamati.  Peratingan menggunakan tiga yaitu: 1 = keunggulan rendah; 2 = keunggulan sedang; 3 = keunggulan.  Hasil penilaian merupakan perkalian antara bobot masing-masing  faktor  dengan  rating  yang  diberikan  dan  kemudian  dijumlahkan. Kecamatan  yang  memperoleh  total  skor  tertinggi  merupakan  lokasi  yang  dipilih  untuk didirkan rumah sakit kelas C.
9 Kavous Ardalan, “Payback Period and NPV: Their Different Cashflows,” Journal of Economics and Finance Education 11, no. 2 (2012): 15.
10 Kasmir dan Jakfar, Studi Kelayakan Bisnis Edisi Revisi (Jakarta: Kencana Prenada Media Group, 2015).
Setelah  lokasi  kecamatan  terpilih  didapatkan,  maka  langkah  selanjutnya  adalah menganalisis  kriteria  kelayakan  investasi  pendirian  rumah  sakit  dengan  mengunakan indikator: NPV, IRR dan Payback Period .

## 1. Net Present Value (NPV)
Menurut  Kasmir  dan  Jakfar Net  Present  Value (NPV)  atau  nilai  bersih  sekarang merupakan perbandingan antara PV kas bersih (PV of proceed ) dan PV investasi ( capital outlays )  selama  umur  investasi.    Selisih  antara  nilai  kedua  PV  tersebutlah  yang  dikenal dengan Net Present Value (NPV).  Untuk menghitung NPV, terlebih dahulu harus diketahui berapa  PV  kas  bersihnya.    PV  kas  bersih  dapat  dicari  dengan  jalan  membuat  dan menghitung  dari cashflow perusahaan  selama  umur  investasi  tertentu.    Adapun  rumus yang digunakan untuk menghitung NPV sebagai berikut 11 :
NPV = + + ... +

## 2. Internal Rate Return (IRR)
Menurut  Kasmir  dan  Jakfar Internal  Rate  Return (IRR)  merupakan  alat  untuk mengukur  tingkat pengembalian intern.    Cata  mencari  IRR  dengan  menggunakan  rumus berikut 12 :
IRR = i 2 + x (i 2 -i 1 ).................(2)

## 3. Payback Period (PP)
Menurut  Kasmir  dan  Jakfar  Metode Payback  Period (PP)  merupakan  teknik penilaian  terhadap  jangka  waktu  (periode)  pengembalian  investasi  suatu  proyek  atau usaha.  Perhitungan ini dapat dilihat dari perhitungan kas bersih ( proceed ) yang diperoleh setiap tahun.  Adapun rumus untuk menghitung PP adalah sebagai berikut 13 :
PP = x 1 Tahun................... (3)
11 Jakfar.
12 Jakfar.
13 Jakfar.

## 92 | Northa Idaman, Lella Anita, Muhammad Iqbal Fasa

## Hasil dan Pembahasan

## Analisis Penentuan Lokasi

## a. Analisis Stakeholders: Dinas Kesehatan Kabupaten Cirebon
Dinas kesehatan adalah instansi teknis milik Pemerintah Kabupaten Cirebon yang mengurus bidang kesehatan.  Instansi ini tergolong dalam stakeholder kunci dikarenakan tupoksinya  sebagai  perumus  kebijakan  di  bidang  kesehatan,  termasuk  dalam  hal penentuan fatwa rencana pengarahan lokasi dan pemberian izin operasional rumah sakit. Sifat  dari  stakholder  ini  adalah  memiliki  tingkat  kepentingan  yang  tinggi  dan  memiliki kekuatan yang besar karena dipayungi dengan regulasi.
Saat  ini  Dinas  Kesehatan  Kabupaten  Cirebon  memiliki  tiga  program  unggulan  yang merupakan  amanat  dari  kepala  daerah.    Program  unggulan  tersebut  yaitu  (1)  Cirebon gratis pelayanan kesehatan bagi masyarakat miskin; (2) Cirebon bebas balita gizi buruk; (3)  Pelaksanaan  program-program  yang  berkaitan  dengan  penyelenggaraan  Standar Pelayanan  Minimal  (SPM)  bidang  kesehatan.    Terkait  dengan  rencana  pendirian  rumah sakit kelas C maka Dinas Kesehatan Kabupaten Cirebon memberikan arahan bahwa nanti pihak  rumah  sakit  umum  swasta  diharapkan  dapat  berpartisipasi  dalam  memberikan layanan kesehatan bagi penduduk miskin di Kabupaten Cirebon.  Selain itu, pihak rumah sakit  juga  diharapkan  dapat  memberikan  CSR  untuk  mendukung  program-program kesehatan,  pemberdayaan  masyarakat  di  bidang  kesehatan  dan  bantuan  sarana  dan prasarana layanan kesehatan.
Terkait dengan rencana pendirian rumah sakit kelas C di wilayah Kecamatan Palimanan, Dinas  Kesehatan  Kabupaten  Cirebon  sangat  tidak  merekomendasikan.    Hal  tersebut didasarkan pada beberapa hal:
1. Sudah terdapat beberapa rumah sakit di wilayah  Kecamatan Palimanan dengan jarak antar rumah sakit < 5 km, yaitu Rumah Sakit Umum Sumber Waras, Rumah Sakit Ibu dan Anak Khalisah, Rumah Sakit Jantung Hasna Medika dan Rumah Sakit Umum Mitra Plumbon.
2. Sebaran  rumah  sakit  yang  tidak  merata  antara  wilayah  Barat  dan  Timur  Kabupaten Cirebon, dimana sebaran rumah sakit lebih terkonsentrasi di wilayah Barat.
3. Kebijakan pemerataan pembangunan daerah untuk sektor kesehatan diprioritaskan ke wilayah  Timur  Kabupaten  Cirebon  untuk  mempermudah  akses  masyarakat  terhadap layanan kesehatan terutama rumah sakit.
4. Saat ini masyarakat di wilayah Timur Kabupaten Cirebon   kesulitan untuk mengakses layanan rumah sakit, sehingga harus menempuh jarak lebih dari 5 km ke wilayah Barat Kabupaten Cirebon.
5. Kebutuhan rumah sakit di wilayah Timur Kabupaten Cirebon juga sangat diperlukan di Kawasan perindustrian yang berada di Pesisir Pantai Utara Jawa.

## Gambar Sebaran Rumah Sakit di Wilayah Kabupaten Cirebon
(Sumber: Dinas Kesehatan Kabupaten Cirebon, 2018)
Berdasarkan  Gambar  di  atas,  terlihat  bahwa  memang  sebaran  rumah  sakit  lebih banyak berada di wilayah Barat Kabupaten Cirebon.  Terdapat 8 rumah sakit yang berada di wilayah Barat Cirebon dan hanya terdapat 2 rumah sakit di wilayah Timur Kabupaten Cirebon.  Praktis hanya rumah sakit Universitas Muhammadiyah Cirebon yang berada di Kecamatan  Astanajapura  dan  RSUD  Waled  di  Kecamatan  Waled  yang  melayani  kurang lebih 20 Kecamatan di wilayah Timur Kabupaten Cirebon.  Hal ini tentu saja menunjukkan aksesibilitas  yang  terbatas  bagi  masyarakat  di  wilayah  Timur  Kabupaten  Cirebon.    Oleh karena  itulah,  Dinas  Kesehatan  Kabupaten  Cirebon  lebih  merekomendasikan pembangunan  rumah  sakit  di  wilayah  Timur  Kabupaten  Cirebon  dalam  rangka peningkatan akses pelayanan kesehatan bagi masyarakat Kabupaten Cirebon.  Kecamatan Gebang direkomendasikan oleh Dinas Kesehatan Kabupaten Cirebon, dimana kecamatan ini  memiliki  akses  jalan  yang  baik  dan  terletak  di  wilayah  Pantura.    Daya  jangkau pelayanan  kesehatan  rumah  sakit  apabila  ditempatkan  di  kecamatan  ini  dapat  melayani kurang  lebih  8  kecamatan  di  wilayah  Timur  Cirebon  yang  meliputi  kecamatan:    Gebang, Babakan,  Losari,  Pangenan,  Mundu,  Astajapura,  Pabedilan  dan  Sindanglaut.    Layanan unggulan  yang  bisa  ditawarkan  oleh  rumah  sakit  adalah Maternal , Neonatal ,  Kesehatan Jiwa dan Trauma Centre 14 .
Menurut Dinas Kesehatan Kabupaten Cirebon jumlah tenaga medis dokter umum dan  spesialis  masih  kurang  memadai.    Rasio  untuk  dokter  umum  dan  dokter  spesialis masing-masing adalah 1 : 10.000 jiwa.  Kondisi tersebut tentu saja masih belum ideal dari yang telah ditetapkan oleh pemerintah, yaitu 1 : 2.500 jiwa untuk suatu daerah.  Dengan adanya keterbatasan jumlah dokter umum dan spesialis yang ada di Kabupaten Cirebon, maka  diharapkan  pendirian  rumah  sakit  baru  tidak  melibatkan  tenaga  dokter  yang  ada. Adapun  untuk  tenaga  kesehatan  non  dokter,  seperti  perawat,  bidan,  kefarmasian,  gizi, kesehatan  masyarakat,  sanitarian,  keterapian  fisik  hingga  teknik  medik  dapat  dipenuhi
14 Dinas Kesehatan Kabupaten Cirebon, “Laporan Dinas Kesehatan Kabupaten Cirebon Tahun 2018,” 2018.
dari  Kabupaten  Cirebon.    Dinas  Kesehatan  Kabupaten  Cirebon  mengharapkan  bahwa untuk tenaga medis non dokter dan tenaga non medis dapat dipenuhi minimal 60 persen dari Kabupaten Cirebon dalam kaitannya membuka akses lapangan pekerjaan bagi putra- putri daerah 15 .
Peran  rumah  sakit  baru  di  Kabupaten  Cirebon  dalam  mendukung  program Jaminan  Kesehatan  Nasional  (JKN)  dan  Jaminan  Kesehatan  Daerah  (Jamkesda)  adalah sesuai  dengan  Permenkes  56/2014  tentang  Klasifikasi  dan  Perizinan  Rumah  Sakit  yaitu minimal  20  persen  dari  total  tempat  tidur  kelas  III  yang  harus  dikerjasamakan  dengan BPJS Kesehatan.  Saat ini, kurang lebih 80-85 persen penduduk di Kabupaten Cirebon telah terdaftar  pada  BPJS  Kesehatan.    Dinas  Kesehatan  Kabupaten  Cirebon  juga  memberikan arahan  untuk  pengelolaan  limbah  Bahan  Berbahaya  dan  Beracun  (B3)  harus  sesuai dengan ketentuan yang berlaku, dimana saat ini pengelolaan sampah dan limbah menjadi salah satu isu yang strategis di Kabupaten Cirebon.
Dinas  Pekerjaan  Umum  dan  Penataan  Ruang  Kabupaten  Cirebon  adalah  instansi teknis  milik  Pemerintah  Kabupaten  Cirebon  yang  mengurus  bidang  tata  ruang  dan kewilayahan  di  Kabupaten  Cirebon.    Instansi  ini  tergolong  dalam  stakeholder  kunci dikarenakan tupoksinya sebagai perumus kebijakan di bidang tata ruang dan kewilayahan, termasuk  dalam  hal  penentuan  fatwa  rencana  pengarahan  lokasi  dan  pemberian  izin lokasi dari rumah sakit.  Sifat dari stakholder ini adalah memiliki tingkat kepentingan yang tinggi dan memiliki kekuatan yang besar karena dipayungi dengan regulas tata ruang dan kewilayahani.  Adapun instansi ini bekerja berdasarkan Peraturan Daerah Nomor 7 Tahun 2018  tentang  Rencana  Tata  Ruang  Wilayah  Kabupaten  Cirebon  Tahun  2018-2038  yang merupakan  revisi  dari  Peraturan  Daerah  Kabupaten  Cirebon  Nomor  17  Tahun  2011 tentang Rencana Tata Ruang Wilayah Kabupaten Cirebon Tahun 2011-2031.

## b.  Analisis  Stakeholders:  Dinas  Pekerjaan  Umum  dan  Penataan  Ruang  Kabupaten Cirebon
Menurut Dinas Pekerjaan Umum dan Penataan Ruang Kabupaten Cirebon, saat ini revisi peraturan daerah yang baru terkait dengan pendirian rumah sakit sudah tidak ada pembatasan  lagi  berdasarkan  kecamatan.    Selama  pendirian  rumah  sakit  berdekatan dengan  daerah  pemukiman,  hal  tersebut  diperbolehkan  dengan  mempertimbangkan wilayah  zonasi-zonasi  yang  terlarang.    Secara  tata  ruang  dan  kewilayahan,  instansi tersebut  merekomendasikan  pembangunan  rumah  sakit  di  wilayah  Timur  Kabupaten Cirebon,  tepatnya  di  Jalur  Pantura.    Pertimbangan  tersebut  didasarkan  bahwa  masih sedikitnya jumlah rumah sakit, akses jalan yang sangat baik serta adanya kebijakan daerah tentang  pembangunan  zona  kawasan  industri  di  sepanjang  wilayah  Pantura  Kabupaten Cirebon.

## c. Analisis Pembobotan dan Peratingan Penentuan Lokasi Rumah Sakit
Setelah meninjau hasil wawancara dari setakholders kunci, tim pakar melakukan survei  dan  observasi  ke  tiga  lokasi  alternatif.    Kecamatan  Palimanan  dan  Plumbon merupakan wilayah di Kabupaten Cirebon bagian Barat yang memiliki tingkat kepadatan tinggi untuk rumah sakit (radius < 5 km, antar rumah sakit), Kecamatan Karangsembung terletak  di  wilayah  Timur  Kabupaten  Cirebon  dengan  tingkat  kepadatan  yang  rendah untuk  rumah  sakit  (radius  >  5  km,  antar  rumah  sakit).    Adapun  perhitungan penentuan lokasi rumah sakit dapat dilihat pada Tabel 1.
Tabel1.  Perhitungan Penentuan Lokasi Rumah Sakit Kelas C di Kabupaten Cirebon
Peratingan Bobot Kecamatan Palimanan Kecamatan Plumbon Kecamatan Karangsembung Perizinan dan Legalitas 60 1 1 3 Pasar 30 1 1 3 Infrastruktur 10 2 2 2 Pembobotan Bobot Kecamatan Palimanan Kecamatan Plumbon Kecamatan Karangsembung Perizinan 60 60 60 180 Pasar 30 30 30 90 Infrastruktur 10 20 20 20 Total Bobot/ Skor  100 110 110 290
Sumber: Data Diolah (2018)
Berdasarkan Tabel di atas, maka dapat ditentukan bahwa lokasi pendirian rumah sakit    kelas  C  yaitu  di  Kecamatan  Karangsembung  dengan  total  skor  290.    Setelah ditentukan  lokasi  pendirian,  maka  perlu  dilakukan  observasi  lapangan  yang  lebih mendalam terhadap lokasi di Kecamatan Karangsembung.

## 2. Analisis Kelayakan Investasi
Berdasarkan  simulasi  perhitungan  kelayakan  investasi  di  kecamatan  terpilih (Karangsembung)  maka  dilakukan  perhitungan  NPV,  IRR  dan  PP.    Untuk  menghitung
kriteria kelayakan investasi dibutuhkan data awal  dari arus kas yang telah dihitung dan rinci pada Tabel 2.
Tabel 2. Beberapa Data Hasil Olahan/Asumsi Keuangan Arus Kas Terkait dengan Pendirian Rumah Sakit Kelas C di Kecamatan Karangsembung
No. Data Hasil Olahan/ Asumsi Keuangan Arus Kas Nilai Satuan Keterangan 1. Nilai Investasi Awal 76.778.000.000 Rupiah - 2. Penerimaan 69.116.564.250 Rupiah Tahun Ke-1 3. Pengeluaran 70.706.811.053 Tahun Ke-1 4. Periode Arus Kas 10 Tahun - 5. Tingkat Suku Bunga 10 Persen Per Tahun 6. Pajak 25 Persen Per Tahun
Sumber: Data Diolah, 2018
Berdasarkan Tabel 2 dapat dilihat bahwa nilai investasi awal rumah sakit senilai Rp  76.778.000.000.    Nilai  investasi  tersebut  meliputi  komponen:  pra  investasi,  fisik, peralatan  medis,  sistem  informasi  rumah  sakit,  peralatan  non  medis  dan  sewa  tanah dibayar  dimuka.    Penerimaan  tahun  ke-1  senilai  Rp  69.116.564.250  yang  meliputi pendapatan  dari  pasien  umum  dan  pasien  BPJS.   Adapun  untuk  pengeluaran  tahun  ke-1 sebesar  Rp  70.706.811.053  yang  terdiri  dari  komponen  beban  langsung/HPP,  beban administrasi dan umum, cadangan piutang BPJS Kesehatan dan pajak badan.  Periode arus kas yang digunakan selama 10 tahun dengan tingkat suku bunga 10 persen per tahun dan pajak yang dibeban sebanyak 25 persen dari laba setiap tahunnya.  Adapun berdasarkan data  di  Tabel  2,  maka  dilakukanlah  perhitungan  untuk  menilai  kriteria  kelayakan  yang hasilnya dapat dilihat pada Tabel 3.
Tabel 3. Hasil Perhitungan Kriteria Kelayakan Investasi
No. Kriteria Kelayakan Investasi Nilai 1. NPV Rp 73.294.304.107 2. IRR 33,85 % 3. PP 5 Tahun 10 Bulan
Sumber: Data Diolah, 2018
Berdasarkan  Tabel  3  diketahui  nilai  NPV  sebesar  Rp  73.294.304.107.    Hal  itu menunjukkan bahwa nilai NPV sudah memenuhi kriteria kelayakan investasi, dimana NPV yang  baik  harus  bernilai  positif.    Nilai  IRR  yang  diperoleh  dari  hasil  perhitungan  yaitu 33,85 persen yang berarti tingkat pengembalian internal dari investasi yang ditanamkan. Nilai tersebut sudah baik apabila dibandingkan dengan tingkat suku bunga yang berlaku, yaitu  10  persen  per  tahun.    Adapun  untuk  PP  yaitu  selama  5  tahun  10  bulan,  dimana tingkat  pengembalian  ini  masih  dikatakan  wajar  untuk  bisnis  rumah  sakit  yang memerlukan investasi besar.

## Kesimpulan
Berdasarkan  hasil  wawancara,  observasi  dan  uji  kepakaran  terhadap  alternatif lokasi  pendirian  rumah  sakit  kelas  C  di  Kabupaten  Cirebon,  dipilihlah  Kecamatan Karangsembung.    Hal  tersebut  didasarkan  atas  kebijakan  dari  stakeholders  kunci  yaitu Dinas  Kesehatan  Kabupaten  Cirebon  yang  mengharuskan  pembangunan  rumah  sakit diarahkan  ke  wilayah  timur  Kabupaten  Cirebon  yang  jumlah  rumah  sakitnya  masih sedikit.  Adapun berdasarkan tiga kriteria kelayakan investasi didapatkan nilai yang sesuai dengan  indikator  kelayakan,  yaitu  NPV=  Rp  73.294.304.107;  IRR  =  33,85  persen  serta Payback Period 5 tahun 10 bulan.

## Daftar Pustaka
Ardalan,  Kavous.  “Payback  Period  and  NPV:  Their  Different  Cashflows.” Journal  of Economics and Finance Education 11, no. 2 (2012): 15.
Arshad,  Asma.  “Net  Present  Value  Is  Better  than  Internal  Rate  Return.” Interdiciplinary Journal of Contemporary Research in Business 4, no. 8 (2012): 212.
BPS Cirebon. “Kabupaten Cirebon Dalam Angka.” BPS Cirebon, 2017.
Dinas  Kesehatan  Kabupaten  Cirebon.  “Laporan  Dinas  Kesehatan  Kabupaten  Cirebon 2017,” 2018.
———. “Laporan Dinas Kesehatan Kabupaten Cirebon Tahun 2018,” 2018. Jakfar,  Kasmir  dan. Studi  Kelayakan  Bisnis  Edisi  Revisi .  Jakarta:  Kencana  Prenada  Media Group, 2015.
Magni, Carlo Alberto. “Average Internal Rate of Return and Investment Decisions: A New Perspective,” 2010.
Onylofor TU, Nabuife E dan Onyilofor ME. “Location Orientation and Accessibility of Petrol Stations  in  South  Eastern  Nigeria.” International  Journal  of  Arts,  Languages  and
Business Studies, 2, no. 1 (2019): 1.
Wang,  Brittany  Cher  Collins  dan  Hao.  “Facility  Location  Optimization  for  Last-Mile Delivery”,  Thesis  at  Department  of  Supply  Chain  Management,  Massachusetts Institute of Technology,” 2019.
Winegar, Mark Jansen dan Adam. “‘Online Appendix for 'Non-Pecuniary Benefits: Evidence from  the  Location  of  Private  Company  Sales’,  Centre  for  Corporate  Governance Research, Norwegian Business School,” 2019.