Syntax  Literate: Jurnal Ilmiah Indonesia p–ISSN: 2541-0849 e-ISSN: 2548-1398 Vol. 7, No. 9, September 2022

## ANALISIS  PENGARUH  BANJIR  ROB  TERHADAP  NILAI  TANAH  DI KECAMATAN SEMARANG UTARA
Doni Triono, Amri Fahrizal Politeknik Keuangan Negara STAN Email: 4302180019_amri@pknstan.ac.id

## Abstract
This study aims to analyze the effect of the tidal flood variable on the value of land in North  Semarang  District.  The  value  of  land  should  increase  due  to  the  increasing human  population.  The  tidal  flood  occurred  in  densely  populated  areas,  so  the demand for land is increasing from year to year. But on the other hand the area has a  negative  externality  with  the  tidal  flood.  Does  the  tidal  flood  have  a  significant effect on land values in North Semarang District.

## Keywords: tidal flooding; land value; valuation

## Abstrak
Penelitian  ini  bertujuan  untuk  menganalisis  pengaruh  variabel  banjir  rob  terhadap nilai  tanah  yang  berada  di  Kecamatan  Semarang  Utara.  Nilai  tanah  seharusnya mengalami kenaikan karena populasi manusia yang semakin bertambah. Banjir rob tersebut  terjadi  di  kawasan  padat  penduduk,  sehingga  permintaan  akan  tanah semakin  meningkat  dari  tahun  ke  tahun.  Namun  disisi  lain  kawasan  tersebut memiliki externalitas negatif dengan adanya banjir rob tersebut. Banjir rob tersebut apakah  memiliki  pengaruh  yang  signifikan  terhadap  nilai  tanah  di  Kecamatan Semarang Utara.
Kata kunci: banjir rob; nilai tanah; penilaian

## Pendahuluan
Tanah  merupakan  suatu  sumber  daya  yang  menyediakan  ruangan  untuk menunjang  kebutuhan  makhluk  hidup.  Ruang  tanah  yang  disediakan  sangat  terbatas, sehingga  kebutuhan  akan  tanah  cenderung  meningkat  dari  tahun  ke  tahun,  baik kebutuhan untuk digunakan sebagai perumahan, pertanian, industri dan kebutuhan yang lain.
Nilai  atas  sebidang  tanah  mencerminkan  manfaat-  manfaat  yang  dapat  diterima oleh pemilik atas kepemilikan suatu tanah, semakin banyak potensi manfaat yang akan diterima  maka  kenaikan  nilai  tanah  akan  semakin  cepat.  Manfaat  tersebut  dapat dibedakan menjadi  faktor  non-manusia  dengan  faktor  manusia.  Faktor  manusia  adalah manfaat  yang  timbul  akibat  perbuatan  manusia  seperti  mendirikan  sebuah  bangunan untuk  meningkatkan  nilai  tanah  tersebut. Faktor  non-manusia  seperti externalitas  yang diterima  oleh  tanah  tersebut.  Contoh  externalitas  positif  yaitu  tanah  berlokasi  di  pusat
kota,  bebas  banjir,  sarana  jalan  dan  transportasi  yang  memadai  maka  nilai  tanah  akan cenderung lebih tinggi apabila dibandingkan dengan tanah yang menerima externalitas negatif seperti tanah berlokasi di dekat tempat pembuangan sampah, rawan banjir, jauh dari  pusat  kota,  akses  transportasi  umum  yang  cenderung  susah  maka  nilai  tanah  di daerah tersebut memiliki nilai yang lebih rendah (Surbakti, 2010).
Kota  Semarang  bagian  utara  memiliki  potensi  untuk  terkena  banjir  setiap  tahun yang  disebabkan  adanya  kenaikan  permukaan  air  laut  dan  penurunan  tanah.  Banjir tersebut  dikenal  dengan  istilah  banjir  rob.  Banjir  rob  biasanya  terjadi  karena  air  laut mengalami  pasang  kemudian  diperparah  dengan  adanya  penurunan  tanah.  Penurunan tanah terjadi akibat beban fisik bangunan dan pengambilan air tanah.
Menurut (Ramadhany  et  al.,  2012) ,  di  daerah  Kota  Semarang  yang  terdampak akibat  bencana  banjir  rob  meliputi  Kecamatan  Gayamsari,  Semarang  Utara,  Semarang Timur,  Tugu,  Semarang  Tengah,  Genuk,  dan  Semarang  Selatan.  Total  daerah  yang terdampak  pada  tahun  2012  adalah  seluas  1536,80  Ha.  Banjir  rob  tersebut  terjadi  di kawasan  padat  penduduk,  sehingga  permintaan  akan  tanah  semakin  meningkat  dari tahun ke tahun. Namun disisi lain kawasan tersebut memiliki externalitas negatif dengan adanya  banjir  rob  tersebut,  Hal  ini  membuat  penulis  ingin  melakukan  penelitian  atas pengaruh banjir rob terhadap nilai tanah yang berlokasi di daerah rawan banjir rob.

## Metode Penelitian
Data  yang  digunakan  dalam  karya  tulis  ini  adalah  data  kuantitatif,  berupa  data transaksi  jual  beli  properti  di  Kota  Semarang  yang  berjumlah  60  sampel  data  dengan rincian  sampel  data  transaksi  jual  beli  di  kawasan  rawan  banjir  yang  berjumlah  30 sampel data dan transaksi jual beli di kawasan bebas banjir yang berjumlah 30 sampel data.
Sumber  data  yang  digunakan  penulis  dalam  penelitian  ini  adalah  sumber  data primer  dan  diperoleh  dari  Instansi  Pemerintah  Badan  Pendapatan  Daerah  Kota Semarang. Pengolahan data dilakukan dengan menggunakan perangkat lunak Microsoft Excel  2016.  Sedangkan  analisis  data  dilakukan  dengan  menggunakan  perangkat  lunak IBM SPSS Statistics 20.

## Hasil dan Pembahasan
A. Hasil Pengolahan Data
Pengolahan  data  yang  telah  dilakukan  penyesuaian  menghasilkan  dua kelompok data yaitu nilai tanah per meter persegi setelah penyesuaian rawan banjir dan  nilai  tanah  per  meter  persegi  setelah  penyesuaian  bebas  banjir.  Dengan demikian,  data  tersebut  dapat  diolah  dengan  menggunakan  analisis  uji  beda independent  sample  t-test.  Dua  kelompok  data  setelah  dilakukan  penyesuaian disajikan pada Tabel 1.

## Tabel 1
Hasil Penelitian No Data Nilai  Tanah per  m 2 pada Lokasi  Bebas Banjir (Rp) Nilai Tanah per  m 2 pada Lokasi  Rawan Banjir (Rp) 1 594,422.83 812,590.83 2 704,400.00 721,237.50 3 1,024,628.25 218,619.17 4 1,001,465.94 508,397.50 5 638,120.67 356,730.07 6 1,469,455.45 341,528.31 7 394,051.72 293,388.89 8 1,922,307.69 518,680.56 9 949,999.22 546,893.75 10 646,767.24 459,229.17 11 618,111.49 608,897.92 12 709,061.44 689,250.00 13 673,244.49 1,178,593.75 14 449,664.77 583,529.17 15 1,426,852.78 349,297.50 16 1,403,484.99 571,643.75 17 1,553,729.39 626,933.87 18 1,169,667.67 701,025.11 19 871,880.86 323,437.50 20 784,095.83 665,857.64 21 823,521.16 786,897.22 22 672,933.07 328,520.83 23 1,395,390.14 583,887.50 24 1,530,537.99 325,117.92 25 771,690.23 1,017,156.25 26 921,692.19 529,229.17 27 1,835,546.88 529,229.17 28 1,199,288.89 366,041.67 29 1,511,424.91 466,772.50 30 2,165,625.00 489,406.25

## B. Hasil Analisis Data
a. Hasil Pengujian Normalitas
Sebelum  dilakukan  uji  beda  Independent  T-test  Parametrik,  terlebih dahulu  dilakukan  uji  normalitas.  Uji  normalitas  digunakan  untuk  mengetahui data  yang  akan  dianalisis  terdistribusi  normal  atau  tidak.  Uji  normalitas dilakukan menggunakan Software IBM SPSS Statistics 20. Hasil uji normalitas dapat dilihat pada Tabel 2.

## Tabel 2
Hasil Uji Normalitas Tests of Normality
KELOMPOK Kolmogorov-Smirnov a Shapiro-Wilk Statistic d f S ig. Statistic d f Sig. Kelompok A
Kelompok B
13 5 .1 55 3 0 3 0 . 175 . 200 .9 33 .9 51 3 0 3 0 .05 8 .05 0076 a. Lilliefors Significance Correction
Sumber: Data Diolah (2021)
Sampel yang dilakukan uji normalitas berjumlah 60 data yang dibagi dalam  dua  kelompok  yang  masing-  masing  berjumlah  30  data.  Uji  normalitas untuk  sampel  data  kurang  dari  50  sampel  umumnya  menggunakan  uji normalitas  Shapiro-Wilk.  Dalam  pengujian,  suatu  data  dikatakan  terdistribusi normal apabila nilai signifikansi lebih dari 0.05 (sig. > 0.05). Dalam tabel 3.6 pada kolom Shapiro-Wilk hasil pengujian memiliki nilai signifikasi 0.058 pada Kelompok A dan 0.050076 pada Kelompok.
Kedua kelompok sampel tersebut memiliki nilai signifikasi lebih dari 0.05  (sig.  >  0.05),  sehingga  dapat  disimpulkan  bahwa  sampel  data  memiliki distribusi normal.
b. Hasil Pengujian Hipotesis Uji Beda
a. Independent Sample T-test
Berdasarkan  dua  kelompok  data  tersebut  dilakukan  pengolahan  data menggunakan  Uji  Beda  Independent  Sample  T-test  dengan  Software  IBM SPSS  Statistics  20.  Uji  Beda  Independent  Sample  T-test  digunakan  untuk membuktikan  adanya  perbedaan  antara  nilai  tanah  per  meter  persegi  pada properti rumah tapak yang berlokasi di daerah rawan banjir dan nilai tanah per meter persegi pada properti rumah tapak yang berlokasi di daerah bebas banjir. Hasil pengolahan data terhadap dua kelompok data menggunakan Uji Beda Independent Sample T-test disajikan pada Tabel 3.

## Tabel 3 Hasil Analisis Uji Beda Independent Sample
Group Statistics N Mean Std. Deviation Std. Error Mean Data Properti Bebas Banjir 30 1064827.1  463434.5   84611.2

## Group Statistics
N Mean Std. Deviation Std. Error Mean Data Properti Rawan Banjir 30 549934.1 214916.8  39238.3
Sumber: Data Diolah (2021)
Independent Samples Test Equal varianc es assumed Equal varianc es not as sumed Levene's Test for Equality of Variances F 20.819 Sig. .000 t 5.521 5.52 1 df 58 40.9 22 Sig. (2- tailed) .000 .000 t-test for Equality of Means Mean Difference 514892.96  514892.96 Std. Error Difference 93266.79  93266.79 95% Confi denc e Interv al  of the
Differenc e
Lower  328199.20  326525.99 Upper 701586.72  703259.94
b. Interpretasi Hasil Penelitian
Hasil  Uji  Beda  Independent  Sample  T-test  yang  telah  dilakukan, koefisien  faktor  p-value  (Sig.  (2-tailed))  sebesar  0,000  yang  nilainya  lebih kecil  dari  alpha  sebesar  0,05.  Pengambilan  keputusan  dilakukan  dengan pertimbangan  koefisien  p-value  yang  lebih  kecil  dari  alpha,  maka  H0 ditolak  dan  H1  diterima  artinya  terdapat  perbedaan  yang  signifikan  atau nyata  antara  nilai  tanah  per  meter  persegi  pada  properti  yang  berlokasi  di
daerah  rawan  banjir  dan  nilai  tanah  per  meter  persegi  pada  properti  yang berlokasi di daerah bebas banjir.
Perbedaan signifikan antara nilai tanah per meter persegi pada properti rumah tapak yang berlokasi di daerah rawan banjir dan nilai tanah per meter persegi  pada  properti  rumah  tapak  yang  berlokasi  di  daerah  bebas  banjir juga  dapat  dibuktikan  dengan  koefisien  t-  hitung  sebesar  6,012  yang nilainya  lebih  besar  dari  t-  tabel  sebesar  2,02439.  Pengambilan  keputusan dilakukan  dengan  pertimbangan  koefisien  t-hitung  yang  lebih  besar  dari koefisien t-tabel maka H0 ditolak dan H1 diterima.
Berdasarkan  hasil  Uji  Beda  Independent  Sample  T-test  dapat dibuktikan  secara  statistik  bahwa  lokasi  rawan  banjir  dapat  mempengaruhi nilai  tanah  per  meter  persegi  sehingga  nilai  tanah  per  meter  persegi  yang berlokasi  di  kawasan  rawan  banjir  lebih  rendah  dari  pada  nilai  tanah  per meter persegi yang berlokasi di kawasan bebas banjir.
Lebih  rendahnya  nilai  tanah  per  meter  persegi  di  kawasan  rawan banjir dapat dibuktikan dari rata-rata nilai tanah per meter persegi. Rata-rata nilai tanah per meter persegi pada properti di kawasan rawan banjir sebesar Rp549.934,00  dan  Rata-rata  nilai  tanah  per  meter  persegi  pada  properti  di kawasan  bebas  banjir  sebesar  Rp1.064.827,00.  Kedua  data  rata-rata  nilai tanah per meter persegi tersebut memiliki selisih sebesar Rp511.168,00 atau sebesar 49%.
Hasil  dari  penelitian  ini  dapat  dimanfaatkan  sebagai  rujukan  untuk kegiatan  penilaian  properti.  Tingkat  besaran  persentase  49%  dapat digunakan  sebagai  penyesuaian  (adjustment)  lokasi  dalam  tahapan penghitungan nilai tanah sesuai dengan penerapan metode Pendekatan Data Pasar  dalam  kegiatan  penilaian  properti.  Penggunaan  persentase penyesuaian  tersebut  jika  objek  Penilaian  berada  pada  lokasi  rawan  banjir dan  objek  pembanding  berada  pada  lokasi  bebas  banjir  maka  dapat diberikan  penyesuaian  negatif  sebesar  49%  pada  objek  pembanding.  Hal demikian  dapat  berlaku  sebaliknya  yaitu  jika  objek  Penilaian  berada  pada lokasi bebas banjir dan objek pembanding berada pada lokasi rawan banjir maka  dapat  diberikan  penyesuaian  positif  sebesar  49%  pada  objek pembanding.

## Kesimpulan
1. Rata-rata nilai tanah per meter persegi pada properti di kawasan rawan banjir sebesar Rp549.934,00  dan  Rata-rata  nilai tanah  per  meter  persegi  pada  properti  di  kawasan bebas banjir sebesar Rp1.064.827,00.
2. Terdapat  perbedaan  nilai  tanah  per  meter  persegi  antara  properti  yang  berlokasi  di daerah  rawan  rob  dengan  properti  yang  berlokasi  di  daerah  bebas  rob.  Perbedaan rata-rata nilai tanah per meter persegi adalah sebesar Rp511.168,00 atau sebesar 49%.
3. Perbedaan  rata-rata  nilai  tanah  per  meter  persegi  sebesar  49%  antara  properti  yang berlokasi  di  daerah  rawan  rob  dengan  properti  yang  berlokasi  di  daerah  bebas  rob dapat dijadikan sebagai tingkat penyesuaian.
4. Terdapat  perbedaan  signifikan  nilai  tanah  properti  pada  kawasan  bebas  banjir  rob dengan kawasan rawan banjir rob di Kecamatan Semarang Utara. Hal tersebut dapat dibuktikan dari koefisien p- value sebesar 0,000  yang lebih kecil dari alpha sebesar 0,05  pada  uji  beda  independent  sample  t-test.  Hal  tersebut  juga  ditunjukkan  dari koefisien  t-hitung  sebesar  5,521  yang  lebih  besar  dari  t-tabel  sebesar  2,02108  pada uji beda independent sample t-test.

## BIBLIOGRAFI
Ramadhany,  A.  S.,  Subardjo,  P.,  &  Suryo,  A.  A.  D.  (2012).  Daerah  Rawan  Genangan Rob  di  Wilayah  Semarang. Journal  of  Marine  Research , 1 (2),  174–180. Google Scholar
Surbakti,  R.  (2010).  Memahami  Ilmu  Politik.  Jakarta:  Grasindo. Undang-Undang Undang-Undang Nomor , 2 . Google Scholar
Copyright holder: Amri Fahrizal, Doni Triono (2022)
First publication right: Syntax Literate: Jurnal Ilmiah Indonesia
This article is licensed under: