## PERLINDUNGAN HUKUM TERHADAP BANK SEBAGAI KREDITUR BARU DALAM PENGALIHAN PIUTANG ATAS KREDIT PEMILIKAN RUMAH SECARA TOP UP
Widya Justitia, Zil Aidi
Alumni Program Pascasarjana Fakultas Hukum Universitas Gadjah Mada Yogyakarta
Email: zil.aidi93@gmail.com

## Abstrak
Penelitian  ini  bertujuan  untuk  mengetahui  dan  menganalisa  resiko  yang  dapat  terjadi pada  bank  selaku  kreditur  baru  atas  pelaksanaan  pengalihan  piutang  kredit  pemilikan rumah  atau  KPR  secara top  up .  Selanjutnya,  penelitian  ini  juga  membahas  mengenai bentuk  perlindungan  hukum  yang  memadai  bagi  bank  sebagai  kreditur  baru  atas pengalihan  piutang  KPR  secara top  up .  Penelitian  yang  menjadikan  Bank  Tabungan Negara  (BTN)  Cabang  Yogyakarta  sebagai  responden  ini  merupakan  penelitian kualitatif  yang bersifat    yuridis   empiris  dan menganalisa data  yang terkumpul dengan metode deskriptif kualitatif. Hasil penelitian memperlihatkan bahwa pengalihan piutang KPR secara top up menggunakan perjanjian kredit baru selayaknya nasabah baru  yang akan membuka kredit. Perbedaan antara take over KPR biasa dengan take over top  up terletak pada jangka waktu pengambilan kredit. Take over KPR top up memiliki resiko kepastian  hukum  terkait  adanya  jeda  waktu  dari  penandatanganan  perjanjian  baru dengan  penyerahan  agunan  dari  kreditur  lama  ke  kreditur  baru.  Perlindungan  hukum bagi  bank selaku kreditur baru pada pelaksanaan take over KPR secara top  up saat  ini berupa  perlindungan  preventif  yang  terlihat  dengan  kehati-hatian  dalam  mengikuti setiap  tahap take  over guna  memastikan  terpenuhinya  hak  dan  kewajiban  para  pihak. Selanjutnya  juga  dibutuhkan  perjanjian  subrogasi  sebagai  pelengkap  dan  dasar  hukum guna menjamin lepasnya agunan dari perjanjian KPR yang terdahulu.
Kata kunci: Kredit Pemilikan Rumah, Subrogasi, Take over Credit

## Abstract
The purpose of this study is to determine and analyze the upcoming risks that can occur in  the  bank  as  a  new  creditor  over  the  implementation  of  transfer  of  receivable  house ownership  credit  (KPR)  via  top  up . In  addition,  this  study  also  discusses  the  form  of ideal legal protection for banks as the new creditor over the transfer of house ownership credit  via  top  up.  The  research  that  use  Bank  Tabungan  Negara  (BTN)  Yogyakarta Branch  as the respondent is a qualitative empirical legal research and analyze the data collected  by  qualitative  descriptive  method.  Take  over  KPR  via  top  up  have  a  legal certainty risk associated with the interlude time between signing the agreement with the transfer  of  collateral  from  the  old  creditor  to  the  new  creditor.  Currently,  the  legal protection for banks as the new creditor in the implementation of take over KPR via top up  is  only  in  the  form  of  preventive  protection  that  could  be  seen  in  precautionary actions  to  ensure  the  fullfillment  of  the  rights  and  obligations  of  the  parties. Furthermore,  subrogation  agreements  are  also  required  as  a  complement  and  legal basis to ensure the release of the collateral from the previous agreement.
Keywords: House Ownership Credits, Subrogation, Transfer of Receivables

## A. PENDAHULUAN
1. Latar Belakang
Rumah  sebagaimana diatur dalam Pasal 1 angka 7 Undang - Undang Nomor  1  Tahun  2011  tentang  Perumahan  dan  Permukiman  (UU  Perkim), merupakan  bangunan  gedung  yang  berfungsi  sebagai  tempat  tinggal  yang layak  huni,  sarana  pembinaan  keluarga,  cerminan  harkat  dan  martabat penghuninya  serta  aset  bagi  pemiliknya.  Sejak  dulu  rumah  telah  menjadi kebutuhan  primer  bagi  semua  orang  untuk  menjamin  kelangsungan hidupnya.
Pada  realitasnya  rumah  bukanlah  merupakan  sesuatu  hal  yang terjangkau  bagi  seluruh  lapisan  masyarakat  dikarenakan  harganya  yang tinggi.  Kondisi  perekonomian  masyarakat  Indonesia  yang  tidak  merata mengakibatkan  tidak  semua  orang  dapat  memiliki  rumah  yang  mereka butuhkan  dan  dambakan.  Dalam  memenuhi  kebutuhannya  ini  masyarakat membutuhkan bantuan, salah satunya dalam bentuk kredit pemilikan rumah atau yang biasa dikenal dengan sebutan KPR.
Hampir seluruh bank di Indonesia menyediakan fasilitas KPR. Sesuai dengan  tugas  utama  bank  sebagai  penyedia  dan  penyalur  dana  kepada masyarakat,  KPR  menjadi  jalan  alternatif  utama  pembiayaan  perumahan yang  dapat  dilakukan  dengan  pola  kerja  sama  atau  kemitraan.  Masyarakat atau nasabah ditawarkan pada suku bunga rendah, potongan harga, dan hal lain  yang  menarik  nasabah  pada  awal  pengambilan  KPR,  namun  ketika sudah masuk ke tahun kedua, suku bunga sudah tidak mengalami potongan atau  sudah  sesuai  harga  normal.  Pada  sebagian  nasabah,  suku  bunga  yang naik  ini  menyulitkan  mereka  karena  terbiasa  mengangsur  dengan  harga potongan  sehingga  akan  sangat  terasa  ketika  harga  sudah  normal.  Hal  ini dapat menjadi potensi terjadinya kredit macet.
Masyarakat  menjadi  semakin  pintar  dalam  menyiasati  hal  ini,  salah satunya  dengan  metode  pengalihan  kredit  atau take  over kredit  pemilikan rumah  pada  bank  lain.  Nasabah  secara  otomatis  menjadi  nasabah  baru dengan take  over KPR.  Ketika  menjadi  nasabah  baru,  suku  bunga  yang dikenakan  adalah  bunga  tetap  (fixed  rate)  yang  tingkatnya  jauh  di  bawah bunga normal. Nasabah harus melakukan penelitian terlebih dahulu kepada bank baru  yang kelak  akan menjadi  kreditur baru sebelum melakukan take over KPR.  Nasabah  akan  membandingkan  suku  bunga,  penalti,  potongan, biaya notaris dan biaya lainnya. Saat ini terdapat beberapa website atau situs internet  yang  menawarkan  simulasi  penghitungan take  over KPR  secara mudah, cepat dan akurat.
Pelaksanaan take  over KPR  menjadi  salah  satu  solusi  bagi  nasabah untuk  menghindari  terjadinya  ketidakmampuan  membayar  cicilan  yang dapat  mengakibatkan  kredit  macet.  Selain  itu, take  over KPR  juga  dapat dilaksanakan  apabila  nasabah  tidak  puas  dengan  pelayanan  atau  fasilitas KPR di bank pemberi KPR.
Take over merupakan suatu istilah dalam dunia bisnis perbankan yang dipakai  dalam  hal  pihak  ketiga  memberi  kredit  kepada  debitur  yang bertujuan  untuk  melunasi  hutang  debitur  kepada  kreditur  awal  dan memberikan kredit baru kepada debitur sehingga kedudukan pihak ketiga ini menggantikan kedudukan kreditur awal. 1
Proses  pelaksanaan take  over KPR  secara  sederhana  adalah  sebagai berikut:  bank  akan  melakukan  analisa  kredit  dan  menilai  kembali  (re- appraisal)  jaminan  karena  over  kredit  dilakukan  layaknya  proses  pinjaman baru.  Proses  lainnya  adalah  penilaian  ulang  atas  jaminan.  Selain  ingin mengetahui  nilai  terkini  jaminan,  bank  akan  mengecek  kembali  dokumen terkait, terutama keabsahan Ijin Mendirikan Bangunan (IMB). 2
Mengingat  pinjaman  belum  lunas,  maka  sertifikat  masih  dipegang bank lama atau kreditur lama. Sementara itu, bank yang baru membutuhkan dokumen ini guna melakukan pengecekan sertifikat. Pada umumnya, notaris bank yang baru akan melakukan pengecekan dengan menggunakan fotokopi sertifikat.  Kreditur  baru  melakuan  pengecekan  hanya  melalui  fotokopi sertifikat  didasarkan  pada  anggapan  bahwa  kreditur/bank  lama  pasti  telah melakukan  pengecekan  yang  cukup  sebelumnya  sehingga  berani memberikan persetujuan kredit.
Proses  terakhir  dalam take  over KPR  adalah  pelunasan  dan penyerahan  sertifikat  serta  dokumen  pendukung  lainnya.  Sertifikat  tidak akan  bisa  diambil  sebelum  debitur  membayar  lunas  pinjaman,  itu  syarat yang  berlaku  di  semua  bank.  Bank  lama  selanjutnya  akan  menyerahkan sertifikat  kepada  debitur,  bukan  kepada  bank  yang  baru,  meskipun  dalam take over kredit, pembayaran sebenarnya berasal dari bank yang baru. 3
Bank  selaku  kreditur  baru  belum  memegang  sertifikat  tanah  dan bangunan yang menjadi jaminan ketika kredit sudah dicairkan. Terdapatnya jeda  waktu  antara  pencairan  kredit  baru  oleh  bank  dan  lepasnya  sertifikat jaminan dalam hal ini Sertifikat Hak Milik (SHM) atas tanah dan bangunan kepada  bank  sebagai  kreditur  baru  merupakan  sebuah  resiko.  Resiko  yang dapat  dialami  oleh  bank  sebagai  kreditur  baru  tersebut  disebabkan  tidak adanya  kepastian  hukum  mengenai    penerimaan  sertifikat  sebagai  agunan kredit  baru.  Dalam  kondisi-kondisi  tertentu  dimana  agunan  belum  dapat lepas  dari  kreditur  lama  maka  perjanjian  kredit  yang  sebelumnya  telah ditandatangani  oleh  nasabah  dengan  kreditur  baru  mau  tidak  mau  batal dengan sendirinya karena tidak lepasnya jaminan belum terlunasinya utang lama kreditur baru.
Saat  ini  hampir  seluruh  bank  memiliki  fasilitas take  over KPR  yang memudahkan  nasabah.  Salah  satu  bank  yang  memiliki  fasilitas take  over KPR adalah Bank Tabungan Negara atau BTN. Bank BTN sebagai pelopor
1 Rachmat  Firdaus, Manajemen  Kredit  Bank ,  Bandung:PT.  Purna  Sarana  Lingga  Utama,  1986, hlm. 16
2 Rio, “Over Kredit Rumah Untung Ruginya”, http://www.duwitmu.com/kpr/over-kredit-rumah- untung-ruginya/, diakses tanggal 20 Oktober 2015
3 Ibid.
kredit pemilikan rumah  di  Indonesia memiliki  jenis take over KPR  top  up, yaitu  perpindahan  KPR  dari  bank  lain  ke  Bank  BTN  disertai  dengan penambahan  jumlah  kredit.  Sama  halnya  dengan take  over KPR  pada umumnya,  pemberian  fasilitas take  over KPR  secara  top  up  juga  memiliki resiko  bagi  bank  sebagai  kreditur  baru  dalam  hal  adanya  jeda  waktu penyerahan agunan dari kreditur lama ke kreditur baru yang mengakibatkan tidak  adanya  kepastian  hukum  terkait  perpindahan  objek  jaminan  dari kreditur lama ke kreditur baru.
Berangkat  dari  fakta  di  atas  maka  menarik  untuk  meneliti  dan membahas  bagaimana  pelaksanaan  pengalihan  piutang  kredit  kepemilikan rumah  secara  secara  top  up  dari  kreditur  lama  ke  Bank  BTN  sebagai kreditur baru, dikaitkan dengan resiko yang berpotensi terjadi dalam proses pengalihan piutang kredit pemilikan rumah tersebut. Selain itu, penting juga untuk  membahas  dan  menganalisa  bagaimana  perlindungan  hukum  yang memadai kepada Bank BTN atas pengalihan kredit pemilikan rumah dalam kondisi take  over dilakukan  sebelum  adanya  penyerahan  agunan  dari kreditur lama.

## 2. Rumusan Masalah
Bagaimana pelaksanaan pengalihan piutang kredit kepemilikan rumah secara  top  up  dari  kreditur  lama  ke  Bank  BTN  sebagai  kreditur  baru  dan Bagaimana  perlindungan  hukum  kepada  Bank  BTN  selaku  kreditur  baru atas pengalihan kredit pemilikan rumah secara top up.

## B. PEMBAHASAN
1. Tinjauan Umum Mengenai Perjanjian Kredit
Kata  kredit  berasal  dari  bahasa  yunani  yakni  “credere”  yang  berarti
kepercayaan.  Kepercayaan  disini  dapat  dimaknai  bahwa  penerima  kredit diberikan kepercayaan oleh pemberi kredit untuk menerima kredit dan akan dikembalikan sebagaimana yang telah diperjanjikan.
Sutan  Remy  Sjahdeini  mendefinisikan  perjanjian  kredit  sebagai perjanjian  pinjam  uang  antara  bank  dan  nasabah  debitor  yang  mewajibkan pihak  nasabah  (debitor)  untuk  melunasi  utangnya  setelah  jangka  waktu tertentu  dengan  sejumlah  bunga  dan  pemberian  hasil  keuntungan. 4 Selanjutnya,  dalam  praktek  sehari-hari  persetujuan  pemberian  kredit dinyatakan  dalam  bentuk  perjanjian  tertulis  baik  dibawah  tangan  maupun dihadapan  notaris  dan  sebagai  pengamanan  bahwa  pihak  peminjam  akan memenuhi kewajibannya, maka debitor akan menyerahkan jaminan/agunan. 5
Definisi  yuridis  kredit  dapat  ditemukan  pada  Pasal  1  angka  11 Undang-Undang  Nomor  7  Tahun  1992  tentang  Perbankan  sebagaimana
4 Sutan Remy Sjahdeini, Kebebasan Berkontrak dan Perlindungan Hukum Yang Seimbang Bagi Para Pihak Dalam Perjanjian Kredit Bank Di Indonesia, Jakarta: Institut Bankir Indonesia, 1993, hlm. 158
5 Ibid., hlm. 45
diubah  dengan  Undang-Undang  Nomor  10  Tahun  1998  yang  menjelaskan bahwa kredit adalah penyediaan uang atau tagihan yang dapat dipersamakan untuk  itu,  berdasarkan  persetujuan  atau  kesepakatan  pinjam  meminjam antara  bank  dengan  pihak  lain  yang  mewajibkan  pihak  peminjam  untuk melunasi utangnya setelah jangka waktu tertentu dengan pemberian bunga.
Mariam  Darus  Badrulzaman  menyatakan  bahwa  dari  rumusan  yang terdapat  di  dalam  UU  Perbankan  mengenai  perjanjian  kredit,  dapat disimpulkan  bahwa  dasar  perjanjian  kredit  adalah  perjanjian  pinjam- meminjam  di  dalam  Kitab  Undang-Undang  Hukum  Perdata  (KUHPER) Pasal 1754. 6
Subekti menyatakan pengertian perjanjian kredit yaitu: “dalam bentuk apapun  juga  pemberian  kredit  itu  diadakan,  dalam  semuanya  itu  pada hakekatnya  yang  terjadi  adalah  suatu  perjanjian  pinjam-meminjam sebagaimana  diatur  dalam  Pasal  1754  sampai  dengan  Pasal  1769 KUHPerdata ” . 7
Meskipun  berakar  pada  perjanjian  pinjam  meminjam  namun perjanjian  kredit  memiliki  perbedaan  dengan  perjanjian  pinjam  meminjam. Perbedaan  tersebut  dapat  terlihat  pada  unsur-unsur  esensial    yang  dimiliki oleh perjanjian kredit sebagai berikut: 8
a. Kepercayaan
Berdasarkan analisis yang dilakukan terhadap kredit bank, yaitu kredit yang diberikan itu dapat dikembalikan sesuai dengan persyaratan yang disepakati bersama.
b. Agunan
Setiap  kredit  yang  akan  diberikan  selalu  disertai  barang  yang berfungsi  sebagai  jaminan  bahwa  kredit  yang  diterima  oleh  calon debitor  pasti  akan  dilunasi  dan  ini  akan  meningkatkan  kepercayaan pihak bank.
c. Jangka waktu
Pengembalian  kredit  didasarkan  pada  jangka  waktu  tertentu  yang layak, jangka waktu berakhir jika kredit dilunasi.
d. Resiko
Jangka waktu pengembalian kredit mengandung resiko terhalang atau terlambat, atau macetnya pelunasan kredit.
e. Bunga bank
Setiap  pemberian  kredit  selalu  disertai  imbalan  berupa  bunga  yang wajib  dibayaroleh  calon  debitor  dan  ini  merupakan  keuntungan  yang diterima oleh bank.
6 Mariam Darus Badrulzaman, Aneka Hukum Bisnis , Bandung: Alumni, 2005, hlm. 110
7 Subekti, Jaminan-Jaminan Untuk Pemberian Kredit Menurut Hukum Indonesia , Bandung: PT. Citra Aditya Bakti, 1991, hlm. 3
8 Abdulkadir  Muhammad, Hukum  Perdata  Indonesia, Bandung:  PT.  Citra Aditya  Bakti,  2000, hlm. 58
f. Kesepakatan
Semua  persyaratan  pemberian  kredit  dan  prosedur  pengembalian kredit serta akibat hukumnya adalah hasil kesepakatan dan dituangkan dalam akta perjanjian yang disebut kontrak kredit.
Dalam  menyalurkan  kreditnya,  bank  wajib  melakukan  analisa terhadap  kemampuan  debitur  untuk  membayar  kembali  kewajibannya, antara lain berupa penerapan prinsip pemberian kredit 5 C, yaitu: 9
a. Character (watak)
Sasaran  penilaian  terhadap  calon  debitur  adalah  sifat – sifat  dari  calon debitur  seperti  kejujuran,  ketaatannya,  perilaku  maupun  gaya  hidup dari  calon  debitur  tersebut.  Analisa  terhadap  karakter  calon  debitur dapat  dilakukan  melalui  wawancara, trade  checking, dan  bank checking .
b. Capacity (kemampuan)
Sasaran  penilaian  terhadap  calon  debitur  adalah  kemampuan  calon debitur  dalam  mengelola  usaha  dan  kinerja  dan  prospek  masa  depan dari usaha itu sendiri.
c. Capital (permodalan)
Kreditur  atau  bank  perlu  melihat  berapa  banyak  bagian  modal  yang dapat disediakan oleh calon debitor, karena ini merupakan ‘komitmen’ dari  yang  bersangkutan  terhadap  jumlah  yang  diperlukan  secara menyeluruh.
d. Collateral (jaminan)
Bank  dalam  menyalurkan  dana  untuk  kredit  harus  didasarkan  pada adanya  suatu  jaminan.  Jaminan  diperlukan  untuk  memberikan keyakinan  bahwa  debitur  sanggup  mengembalikan  pinjaman  sesuai dengan perjanjian.
e. Condition of Economy (kondisi perekonomian)
Penilaian diutamakan mengenai situasi atau kondisi politik, ekonomi, sosial,  dan  budaya  yang  mempengaruhi  keadaan  perkonomian  pada kurun  waktu  tertentu  yang  dapat  mempengaruhi  kelancaran  usaha debitur.  Keadaan  perekonomian  di  sini  adalah  perekonomian  global, perekonomian negara, dan debitur.
Dalam  perjalanannya  tidak  semua  kredit  yang  disalurkan  oleh  bank dapat  berjalan  dengan  baik  terdapat  kondisi-kondisi  yang  mengakibatkan kredit menjadi bermasalah. Adapun definisi kredit bermasalah adalah kredit dimana  debiturnya  tidak  memenuhi  persyaratan  yang  telah  diperjanjikan sebelumnya, misalnya persyaratan mengenai pembayaran bunga, pengambilan pokok pinjaman, peningkatan margin  deposit,  pengikatan dan peningkatan agunan, dan sebagainya. 10
9 Muhamad Djumhana, Hukum Perbankan di Indonesia , Bandung:PT. Citra Aditya Bakti, 2006, hlm. 511
10 As Mahmoeddin, Melacak Kredit Bermasalah , Jakarta: Pustaka Sinar Harapan, 2002, hlm. 2
Kerap  terjadi  kesalahpahaman  yang  menyamakan  kredit  bermasalah dengan kredit macet. Hal ini tentulah kurang tepat karena sebenarnya kredit macet hanyalah salah satu kategorisasi dari kredit bermasalah sebagaimana diatur  dalam  Surat  Edaran  Bank  Indonesia  (SEBI)  No.7/3/DPN  tanggal  31 Januari 2005 perihal Penilaian Kualitas Aktiva Bank Umum.
Surat  Edaran  Bank  Indonesia  (SEBI)  tersebut  menetapkan  kualitas kredit sebagai berikut :
a. Lancar (Kolektibilitas 1)
Apabila tidak terdapat tunggakan pembayaran pokok dan/atau bunga
b. Dalam Perhatian Khusus (Kolektibilitas 2)
Apabila terdapat tunggakan pembayaran pokok dan/atau bunga sampai dengan 90 hari
c. Kurang lancar (Kolektibilitas 3)
Apabila  terdapat  tunggakan  pembayaran  pokok  dan/atau  bunga sampai dengan 120 hari
d. Diragukan (Kolektibilitas 4)
Apabila terdapat tunggakan pembayaran pokok dan/atau bunga sampai dengan 180 hari
e. Macet (Kolektibilitas 5)
Apabila terdapat tunggakan pembayaran pokok dan/atau bunga diatas 180 hari
Suatu  kredit  baru  dapat  digolongkan  sebagai  kredit  bermasalah  atau Non Performing Loan (NPL) apabila telah memasuki kategori kurang lancar (kolektibilitas 3), diragukan (kolektibilitas 4) dan macet (kolektibilitas 5).

## 2. Ruang Lingkup Pengalihan Piutang
KUHPER  mengatur  3  mekanisme  atau  cara  yang  dapat  digunakan dalam pengalihan piutang, yaitu:
a. Novasi
Pembaharuan  hutang  (novasi)  adalah  suatu  perjanjian  yang menghapuskan  perikatan  lama  akan  tetapi  pada  saat  yang  sama menimbulkan  perikatan  baru  yang  menggantikan  perikatan  lama. 11
Pasal 1413 KUHPerdata menyebutkan 3 macam novasi yaitu:
1) Novasi  objektif dapat  terjadi dengan mengganti atau mengubah isi  perikatan.  Penggantian  isi  perikatan  terjadi  jika  kewajiban debitur  untuk  memenuhi  suatu  prestasi  tertentu  diganti  dengan prestasi yang lain;
2) Novasi  subjektif  pasif  dapat  terjadi  dengan  cara expromissie dimana  debitur  semula  diganti  oleh  debitur  yang  baru  tanpa bantuan debitur yang lama; dan
11 Riduan  Syahrani, Seluk  Beluk  Dan Asas-Asas  Hukum  Perdata ,  Bandung: Alumni,  1992,  hlm.
3) Novasi  subjektif  aktif selalu merupakan perjanjian bersegi tiga, karena  debitur  perlu  mengikatkan  dirinya  dengan  kreditur  yang baru. Pembaharuan hutang (novasi) pada hakikatnya merupakan perikatan baru yang menggantikan perikatan lama, maka segala sesuatu  yang  mengikuti  perikatan  lama  (seperti  hak-hak istimewa  dan  gadai)  tidak  ikut  berpindah/beralih  kepada  ke perikatan  yang  baru,  kecuali  jika  diperjanjikan  bahwa  hak-hak istimewa dan gadai  yang menjadi  jaminan perikatan lama tidak hapus, tetapi ikut berpindah pada perikatan yang baru.
b. Subrogasi
Pasal  1400  KUHPerdata  menyebutkan  bahwa  pengertian  subrogasi,
yaitu  penggantian  hak-hak  si  berpiutang  oleh  seorang  pihak  ketiga, yang  membayar  kepada  si  berpiutang  itu,  terjadi  baik  dengan persetujuan  maupun  demi  Undang-undang.  Unsur-unsur  subrogasi adalah sebagai berikut:
1) Adanya  penggantian  hak-hak  kreditur  oleh  pihak  ketiga berdasarkan   perjanjian lama;
2) Dilakukan pembayaran oleh pihak ketiga kepada kreditur; dan
3) Terjadi karena perjanjian atau Undang-undang.
Subrogasi  berdasarkan  perjanjian  diatur  dalam  Pasal  1401 KUHPerdata yaitu Pergantian ini terjadi dengan persetujuan:
1) Apabila  si  berpiutang  dengan  menerima  pembayaran  itu  dari seorang  pihak  ketiga  menetapkan  bahwa  orang  ini  akan menggantikan  hak  haknya,  gugatan-gugatannya,  hak-hak istimewanya  dan  hipotik-hipotik  yang  dipunyainya  terhadap  si berutang; dan 2) Apabila  si  berutang  meminjam  sejumlah  uang  untuk  melunasi hutangnya, dan menetapkan bahwa orang yang meminjami uang itu akan menggantikan hak-hak si berpiutang, maka agar supaya subrogasi  ini  sah  baik  perjanjian  pinjam  uang  maupun  tanda penulasan  harus  dibuat  dengan  akta  otentik,  dan  dalam  surat perjanjian  pinjam  uang  harus  diterangkan  bahwa  uang  itu dipinjam guna melunasi hutang tersebut; sedangkan selanjutnya surat  tanda  pelunasan  harus  menerangkan  bahwa  pembayaran dilakukan  dengan  uang  yang  untuk  itu  dipinjamkan  oleh  si berpiutang baru.
Berdasarkan  uraian  bunyi  Pasal  1401  KUHPerdata  di  atas, hanya  diberikan  dua  kemungkinan  yang  sifatnya  limitatif  terhadap subrogasi  berdasarkan  suatu  perjanjian  dan  selain  dua  hal  tersebut  di atas tidak ada lagi.
c. Jual Beli Piutang
Selain  novasi  dan  subrogasi,  terdapat  mekanisme  lain  untuk mengalihkan  piutang  yaitu  dengan  melakukan  jual  beli  piutang sebagaimana  diatur  dalam  KUHPerdata  Pasal  1533  sampai  Pasal 1540.  Berdasarkan  Pasal  1533  KUHPerdata,  jual  beli  piutang  akan meliputi  semua  hak  yang  melekat  padanya,  seperti  hak  tanggungan, hipotik dan fidusia atau hak-hak istimewa lainnya.
Jual  beli  piutang  pada  hakikatnya  adalah  pengoperan  piutang yang  mana  jual  beli  piutang  dapat  dilaksanakan  tanpa  adanya persetuan terlebih dahulu dari debitur. Terhadap suatu perjanjian yang berisikan kewajiban untuk memberikan sesuatu, pada asasnya bersifat obligatoir,  artinya  walaupun  perjanjian  jual  beli  piutang  telah  efektif berlaku  dan  mengikat  para  pihak,  keberlakuan  dimaksud  tidak otomatis  menyebabkan  piutang  yang  dimaksud  beralih  kepada kreditur  baru  melainkan  harus  dilakukan  suatu  perbuatan  hukum  lagi yaitu  penyerahan  piutang. 12 Penyerahan  piutang  yang  dimaksud dilakukan  dengan  cara cessie sebagaimana  diatur  dalam  Pasal  613 ayat (1) KUHPerdata.

## 3. Konsepsi dan Definisi Perlindungan Hukum
Keberadaan hukum  dalam  masyarakat  merupakan suatu sarana untuk menciptakan    ketentraman    dan    ketertiban    masyarakat,    sehingga    dalam hubungan  antar  anggota  masyarakat  yang  satu  dengan  yang    lainnya  dapat dijaga kepentingannya.  Hukum tidak lain  adalah perlindungan kepentingan manusia  yang  berbentuk  norma  atau  kaidah.  Hukum  sebagai  kumpulan peraturan  atau  kaidah  mengandung    isi  yang  bersifat  umum  dan  normatif, umum  karena  berlaku  bagi  setiap  orang,  dan  normatif  karena  menentukan apa    yang    boleh    dan    tidak    boleh    dilakukan,    serta  menentukan bagaimana cara  melaksanakan  kepatuhan  pada  kaedah. 13
Wujud  dari  peran  hukum  dalam  masyarakat  adalah  memberikan perlindungan  hukum  kepada  anggota  masyarakat  yang  kepentingannya terganggu.    Persengketaan    yang    terjadi    dalam    masyarakat    harus diselesaikan  menurut   hukum    yang  berlaku,  sehingga  dapat   mencegah perilaku  main  hakim  sendiri.  Tujuan  pokok  hukum  sebagai  perlindungan kepentingan manusia adalah menciptakan  tatanan masyarakat  yang  tertib, sehingga terwujud kehidupan yang seimbang.
Prinsip-prinsip  perlindungan  hukum  bagi  rakyat  Indonesia  berlandas pada  Pancasila  sebagai  dasar  ideologi  dan  dasar  falsafah  negara.  Prinsip- prinsip  yang  mendasari    perlindungan    hukum    bagi    rakyat    berdasarkan Pancasila adalah:
12 NPS  Law  Office,  “Macam,  Pengertian  dan  Tata  Cara  Pengalihan  Piutang  Berdasarkan Ketentuan  Hukum  Yang  Berlaku”, http://www.npslawoffice.com/macam-pengertian-dan-tata-cara- pengalihan-piutang-berdasarkan-ketentuan-hukum-yang-berlaku/, diakses 28 Oktober 2015
13 Sudikno Mertokusumo, Mengenal Hukum (Suatu Pengantar ) , Yogyakarta : Liberty, 2003, hlm.
a. Prinsip-prinsip perlindungan  hukum  bagi  rakyat  terhadap  tindakan pemerintahan    yang    bersumber  pada  konsep  tentang  pengakuan  dan perlindungan terhadap hak asasi manusia dan pengakuan  akan  harkat dan  martabat  manusia  pada  dasarnya terkandung  dalam  nilai-nilai Pancasila  yang  telah  disepakati  sebagai  dasar  negara.    Dengan    kata lain,  Pancasila    merupakan    sumber  pengakuan  akan  harkat  dan martabat  manusia.  Pengakuan  akan  harkat  dan  martabat  manusia berarti  mengakui  kehendak  manusia  untuk  hidup  bersama  yang bertujuan  yang    diarahkan  pada  usaha  untuk  mencapai  kesejahteraan bersama.
b. Prinsip Negara Hukum
Prinsip  kedua  yang  melandasi  perlindungan  hukum  bagi  rakyat terhadap  tindakan    pemerintahan  adalah  prinsip  negara  hukum. Pancasila sebagai dasar falsafah Negara serta  adanya asas keserasian hubungan  antara  pemerintah  dan  rakyat  berdasarkan  asas  kerukunan tetap  merupakan  elemen  pertama  dan  utama  karena  Pancasila,  yang pada  akhirnya  mengarah    pada  usaha  tercapainya  keserasian  dan keseimbangan dalam kehidupan. 14
Sudikno  Mertokusumo  mengatakan  bahwa  hukum  itu  bertujuan  agar tercapainya  ketertiban  dalam  masyarakat  sehingga  diharapkan  kepentingan manusia akan terlindungi untuk  mencapai tujuannya dan bertugas membagi hak  dan  kewajiban  antar  perorangan  dalam    masyarakat,  membagi wewenang  dan  mengutamakan  pemecahan  masalah  hukum  serta memelihara  kepastian  hukum.
Pada  hakikatnya  terdapat  hubungan  antara  subjek  hukum  dengan objek  hukum  yang  dilindungi  oleh  hukum  dan  menimbulkan  kewajiban. Hak  dan  kewajiban  yang  timbul  dari  hubungan  hukum  tersebut  harus dilindungi  oleh  hukum,  sehingga  anggota  masyarakat  merasa  aman  dalam melaksanakan  kepentingannya.  Hal  ini  menunjukkan  bahwa  perlindungan hukum  dapat  diartikan  sebagai  suatu  pemberian  jaminan  atau  kepastian bahwa  seseorang  akan  mendapatkan  apa  yang  telah  menjadi  hak  dan kewajibannya, sehingga yang bersangkutan merasa aman.
Kesimpulan  dari  hal  di  atas,  bahwa  perlindungan  hukum  dalam  arti sempit  adalah  sesuatu  yang  diberikan  kepada  subjek  hukum  dalam  bentuk perangkat hukum, baik yang bersifat preventif maupun represif, serta dalam bentuk  yang  tertulis  maupun  tidak  tertulis.  Dengan  kata  lain,  perlindungan hukum  yang  dapat  diartikan  sebagai  suatu  gambaran  dari  fungsi  hukum, yaitu  ketentraman  bagi  segala  kepentingan  manusia  yang  ada  di  dalam masyarakat  sehingga  tercipta  keselarasan  dan  keseimbangan  hidup masyarakat.
14 Philipus  M.  Hadjon, Perlindungan  Hukum  bagi  Rakyat  Indonesia;  Sebuah  Studi  tentang Prinsip-prinsipnya,  Penanganannya  oleh  Pengadilan  dalam  Lingkungan  Peradilan  Umum ,  Surabaya  : PT. Bina Ilmu, 1987, hlm. 20
Sedangkan  perlindungan  hukum  dalam  arti  luas  adalah  tidak  hanya diberikan kepada seluruh makhluk hidup maupun segala ciptaan Tuhan dan dimanfaatkan bersama-sama dalam rangka kehidupan yang adil dan damai. Indonesia  adalah  negara  yang  berdasarkan  Pancasila,  maka  sistem perlindungan  hukum  yang  dianut  harus  berpijak  pada  dasar  negara Pancasila,  yaitu  tidak  hanya  melihat  hak  dan  kewajiban  di  dalam masyarakat.
Selanjutnya Philipus M. Hadjon membagi bentuk perlindungan hukum menjadi dua, yaitu: 15
a. Perlindungan hukum yang preventif
Perlindungan  hukum  ini  memberikan  kesempatan  kepada  rakyat untuk  mengajukan  keberatan    ( inspraak )  atas  pendapatnya  sebelum suatu  keputusan  pemerintahan  mendapat  bentuk  yang    definitif. Sehingga  perlindungan  hukum  ini  bertujuan  untuk  mencegah terjadinya  sengketa  dan    sangat  besar  artinya  bagi  tindak  pemerintah yang  didasarkan  pada  kebebasan  bertindak.  Dan    dengan  adanya perlindungan hukum  yang preventif ini mendorong pemerintah untuk berhati-hati  dalam  mengambil  keputusan  yang  berkaitan  dengan  asas freies ermessen dan rakyat dapat mengajukan keberatan atau dimintai pendapatnya mengenai rencana keputusan tersebut.
b. Perlindungan hukum yang represif
Perlindungan  hukum  ini  berfungsi  untuk  menyelesaikan  apabila terjadi  sengketa.  Indonesia  dewasa  ini  terdapat  berbagai  badan  yang secara  partial  menangani  perlindungan  hukum  bagi    rakyat,  yang dikelompokkan menjadi 3 (tiga) badan, yaitu:
1) Pengadilan dalam lingkup Peradilan Umum;
Dewasa  ini  dalam  praktik  telah  ditempuh  jalan  untuk menyerahkan  suatu  perkara  tertentu    kepada  peradilan  umum sebagai perbuatan melawan hukum oleh penguasa. 2) Instansi  pemerintah  yang  merupakan  lembaga  banding administrasi; dan Penanganan  perlindungan  hukum  bagi  rakyat  melalui  instansi pemerintah  yang  merupakan    lembaga  banding  administrasi adalah  permintaan  banding  terhadap  suatu  tindak  pemerintah oleh  pihak  yang  merasa  dirugikan  oleh  tindakan  pemerintah tersebut.  Instansi  pemerintah  yang    berwenang  untuk  merubah bahkan dapat membatalkan tindakan pemerintah tersebut. 3) Badan-badan khusus. Merupakan  badan  yang  terkait  dan  berwenang  untuk menyelesaikan  suatu  sengketa.  Badan-badan  khusus  tersebut antara  lain  adalah  Kantor  Urusan  Perumahan,  Pengadilan Kepegawaian,  Badan  Sensor  Film,  Panitia  Urusan  Piutang Negara, serta Peradilan Administrasi Negara.

## 4. Mekanisme Pelaksanaan Pengalihan Piutang Kredit Pemilikan Rumah Top Up
Dalam  memberikan  kredit  bank  memiliki  prinsip-prinsip  yang  harus diperhatikan  sesuai  dengan  fungsi  perbankan  dan  perkreditan.  Pada dasarnya  ada  2  prinsip  utama  yang  menjadi  pedoman  dalam  pemberian kredit, yaitu: 16
a. Prinsip kepercayaan
Pemberian  kredit  oleh  bank  kepada  nasabah  selalu  didasarkan  pada kepercayaan.  Bank  mempunyai  kepercayaan  bahwa  kredit  yang diberikannya  bermanfaat  bagi  nasabah  debitur  sesuai  dengan peruntukannya,  dan  terutama  sekali  bank  percaya  nasabah  debitur yang bersangkutan mampu melunasi utang kredit beserta bunga dalam jangka waktu yang telah ditentukan.
b. Prinsip kehati-hatian
Bank  dalam  menjalankan  kegiatan  usahanya,  termasuk  pemberian kredit  kepada  nasabah    debitur  harus  selalu    berpedoman  dan menerapkan prinsip kehati-hatian. Prinsip ini antara  lain diwujudkan dalam  bentuk  penerapan  secara  konsisten  berdasarkan  iktikad  baik terhadap  semua persyaratan dan peraturan perundang-undangan yang terkait dengan pemberian kredit oleh bank yang bersangkutan.
Selain kedua prinsip umum tersebut,  berdasarkan penjelasan Pasal   8 UU    Perbankan,    yang  mesti  dinilai  oleh  bank  sebelum  memberikan kredit  adalah  watak,  kemampuan,  modal,  agunan,  dan  prospek  usaha dari  nasabah  debitur,  yang  kemudian  dikenal  dengan  sebutan  dengan Prinsip 5 C, yaitu: 17
c. Penilaian watak ( Character )
Penilaian  watak  atau  kepribadian  calon  debitur  dimaksudkan  untuk mengetahui  kejujuran  atau  iktikad  baik  calon  debitur  untuk  melunasi atau  mengembalikan  pinjamannya,  sehingga  tidak  akan  menyulitkan bank  di  kemudian  hari.  Hal  ini  dapat  diperoleh  terutama  didasarkan kepada  hubungan  yang  telah  terjalin  antara  bank  dan  calon  debitur atau informasi yang diperoleh dari pihak lain yang mengetahui moral, kepribadian, dan perilaku calon debitur dalam kehidupan kesehariannya.
d. Penilaian kemampuan ( Capacity )
Bank  harus  meneliti  tentang  keahlian  calon  debiturnya  dalam  bidang usahanya dan kemampuan manajerialnya, sehingga bank yakin bahwa usaha  yang  akan  dibiayainya  dikelola  oleh  orang-orang  yang  tepat, sehingga  calon  debiturnya  dalam  jangka  waktu  tertentu  mampu melunasi  atau  mengembalikan  pinjamannya.  Apabila  kemampuan bisnisnya  kecil,  tentu  tidak  layak  diberikan  kredit  dalam  skala  besar.
16 Hermansyah, Hukum  Perbankan  Nasional  Indonesia ,  Jakarta:  Prenada  Media  Group,  2008, hlm. 61
17 Rachmadi  Usman, Aspek-aspek  Hukum  Perbankan  di  Indonesia ,  Jakarta:  Penerbit  Gramedia Pustaka Utama, 2001, hlm. 246
Demikian  juga  jika  tren  bisnisnya  menurun,  maka  kredit  juga semestinya  tidak  diberikan.  Kecuali  jika  penurunan  itu  karena kekurangan biaya sehingga dapat diantisipasi bahwa dengan tambahan biaya  lewat  peluncuran  kredit,  maka  kinerja  bisnisnya  tersebut dipastikan akan semakin membaik.
e. Penilaian modal ( Capital )
Bank  harus  melakukan  analisis  terhadap  posisi  keuangan  serta menyeluruh  mengenai  masa  lalu  dan  yang  akan  datang,  sehingga dapat  diketahui  kemampuan  permodalan  calon  debitur  dalam menunjang  pembiayaan  usaha  calon  debitur  yang  bersangkutan. Dalam praktik selama ini, bank jarang sekali memberikan kredit untuk membiayai  seluruh  dana  yang  diperlukan  nasabah.  Nasabah  wajib menyediakan  modal  sendiri,  sedangkan  kekurangannya  itu  dapat dibiayai  dengan  kredit  bank.  Sehingga  fungsi  bank  adalah  hanya menyediakan tambahan modal, biasanya lebih sedikit dari pokoknya.
f. Penilaian agunan ( Collateral )
Untuk menanggung pembayaran kredit macet, calon debitur umumnya wajib  menyediakan  jaminan  berupa  agunan  yang  berkualitas  tinggi dan  mudah  dicairkan  yang  nilainya  minimal  sebesar  jumlah  kredit yang  diberikan  kepadanya.  Untuk  itu  sudah  seharusnya  bank  wajib meminta  agunan  tambahan  dengan  maksud  jika  calon  debitur  tidak dapat  melunasi  kreditnya,  maka  agunan  tambahan  tersebut  dapat dicairkan  guna  menutupi  pelunasan  atau  pengembalian  kredit  atau pembiayaan yang tersisa.
g. Penilaian prospek usaha ( Condition of Economy )
Bank  harus  menganalisis  keadaan  pasar  di  dalam  dan  di  luar  negeri baik masa lalu maupun masa yang akan datang, sehingga masa depan pemasaran  dari  hasil  proyek  atau  usaha  calon  debitur  yang  akan dibiayai bank dapat diketahui.
Hasil  penelitian  menunjukkan  bahwasanya  BTN  khususnya  dalam penyaluran  KPR  telah  cukup  menerapkan  prinsip-prinsip  di  atas  dengan pemaparan sebagai berikut.
Pada  dasarnya Take  over KPR  hanya  memindahkan  sisa  kredit  dari bank  lain  ke  Bank  BTN  selaku  kreditur  baru.  Nasabah  berpindah mengangsur  cicilan  dari  bank  lama  ke  kreditur  baru.  Nasabah  yang membutuhkan  tambahan  dana  serta  ingin  pindah  mengangsur  KPR  tidak dapat menggunakan fasilitas take over Kredit Pemilikan Rumah, melainkan menggunakan fasilitas take over Kredit Agunan Rumah.
Take  over Kredit  Agunan  Rumah  (KAR)  pada  Bank  BTN  lebih dikenal dengan sebutan Take over KPR Top Up atau Take over Top Up . Pada take  over KPR,  kredit  yang  diberikan  hanya  sebatas  sisa  hutangnya  saja dipindahkan.  Berapapun  nilai appraisal terhadap  objek  KPR  tidak mempengaruhi  besar  kredit  yang  diberikan.  Pada take  over  top  up ,  nilai
jaminan  akan  dinilai  kembali  untuk  menentukan  nilai  kredit  yang  akan diterima.
Take  over  top  up memiliki  kelebihan  apabila  nasabah  membutuhkan dana lebih untuk kebutuhan lain. 18 Pada Take over Top Up tenor maksimal yang  didapat  nasabah  adalah  10  (sepuluh)  tahun.  Syarat  dapat dilaksanakannya take  over  top  up adalah  kredit  telah  berjalan  minimal  2 (dua)  tahun  secara  lancar,  sedangkan  untuk Take  over KPR  biasa,  hanya memerlukan waktu 1 (satu) tahun kredit berjalan.
Mekanisme  pengalihan  piutang  KPR Top  Up secara  umum  adalah sebagai  berikut:  pertama,  nasabah  mendatangi  bagian  KPR  untuk mengajukan  aplikasi take  over KPR.  Pihak  bank  akan  meminta  penjelasan bentuk take  over seperti  apa  yang  dimaksud  oleh  nasabah,  apakah  hanya berpindah mengangsur dari bank lama ke BTN atau memindahkan angsuran sekaligus supaya mendapatkan dana tambahan ( top up ).
Pengajuan take  over kredit  dari  bank  lain  ke  BTN  membutuhkan syarat  yang  sama  dengan  pengajuan  kredit  pada  umumnya.  Bank  akan meminta  dokumen  persyaratan  yang  secara  rinci  sudah  ada  dalam  form pengajuan  kredit.  Nasabah  diminta  mengisi  formulir  pengajuan  kredit selayaknya nasabah baru yang akan membuka kredit di Bank BTN. Syarat- syarat pengajuan kredit bagi calon nasabah yang akan melakukan take over dari bank lain sama dengan syarat nasabah baru Bank BTN.
Tahap  selanjutnya  adalah  pengecekan  menyeluruh  terhadap  seluruh persyaratan.  Pengecekan  yang  paling  penting  adalah  terhadap  fotokopi sertifikat dan IMB untuk memastikan bahwa dokumen tersebut ada di pihak bank lama. Notaris rekanan Bank BTN akan melakukan cek intip  terhadap fotokopi  sertifikat  tersebut  untuk  melihat  mengenai  keberadaan  dan keabsahan sertifikat.
Tahap  selanjutnya  adalah  penandatangan  perjanjian  kredit,  yang dilakukan  berbarengan  dengan  pelunasan  hutang  nasabah  pada  kreditur lama.  Untuk  memungkinkan  hal  tersebut  terjadi,  penandatanganan dilakukan pada pagi hari. Penandatanganan perjanjian kredit antara nasabah dengan  Bank  BTN  dilakukan  sebelum  pencairan  dana  untuk  pelunasan hutang nasabah pada bank lama.
Setelah  penandatanganan  kredit,  Bank  BTN  bersama-sama  dengan nasabah  menuju  ke  bank  lama  untuk  melakukan  pelunasan  dan  proses pengambilan  sertifikat.  Sesampainya  di  bank  lama,  pihak  dari  Bank  BTN akan  menuju  ke  bagian  legal  untuk  melakukan  cek  dokumen  berupa sertifikat dan IMB asli.
Selanjutnya perwakilan Bank BTN akan melakukan pelunasan hutang nasabah  melalui  nasabah  yang  bersangkutan.  Setelah  pelunasan,  nasabah akan mengurus surat-surat dan kelengkapan dokumen lain yang dibutuhkan oleh  bank  lama.  Pihak  yang  dapat  mengambil  sertifikat  dan  IMB  hanyalah
18 Hasil  wawancara  dengan  Fandy,  Staff  Kredit  Bank  Tabungan  Negara  (BTN)  Cabang Yogyakarta pada 10 Maret 2016
nasabah selaku debitur sendiri atau berdasarkan  surat  kuasa. Nasabah  akan mendapatkan sertifikat hak milik asli, IMB asli, surat keterangan lunas dari bank  lama  pemberi  KPR,  sertifikat  hak  tanggungan,  dan  surat  pengantar roya.  Setelah  sertifikat  asli  dan  dokumen  lainnya  diambil,  langkah selanjutnya adalah menuju ke KPN untuk melakukan roya.
Dasar BTN selaku calon kreditur baru dari nasabah dalam melakukan pencairan  dana  adalah  fotokopi  sertifikat  serta  IMB  atas  tanah  maupun bangunan  milik  nasabah.  Sebelum  dana  cair,  nasabah  dan  Bank  BTN melaksanakan  penandatanganan  perjanjian  kredit  di  Bank  BTN  dan  di hadapan  notaris.  Dalam  perjanjian  kredit  tersebut  dicantumkan  bahwa perjanjian kredit tersebut adalah hak atas tanah dan bangunan milik nasabah yang dibuktikan dengan sertifikat serta IMB.
Secara  fisik  sertifikat  dan  IMB  tersebut  masih  berada  dalam penguasaan bank lama selaku kreditur lama, namun Bank BTN menekankan bahwa  sebelum  dilaksanakan  penandatanganan  dan  pencairan  dana  antara kedua  bank  sudah  koordinasi  sehingga  dipastikan  segera  setelah penandatanganan dapat dilakukan pelunasan dan sertifikat bisa lepas.
Pihak  BTN  akan  melakukan  koordinasi  dengan  bank  lama  terkait kelengkapan dokumen tersebut. Selain itu, BTN akan melihat saat appraisal nilai tanah dan bangunan, analisis rekening kredit calon debitur, pendapatan, serta pertimbangan lainnya  yang memberikan kepercayaan dari BTN untuk mengeluarkan  kredit.  Segala  hal  tersebut  akan  dipertimbangkan  dan kemudian akan diputuskan oleh pimpinan apakah jadi diberikan kredit atau tidak. 19
Berdasarkan  pemaparan  mengenai  mekanisme  pengalihan  piutang kredit  melalui top  up di  atas  terdapat  suatu  resiko  yang  dapat  terjadi  pada bank  secara  umum  dan  BTN  secara  khusus  sebagai  kreditur  baru.  Resiko tersebut  adalah  terkait  dengan  penyerahan  jaminan  dari  KPR  terdahulu.
Sebagaimana yang  dapat disimpulkan dari penjelasan sebelumnya terdapat jeda  waktu  antara  ditandatanganinya  perjanjian take  over KPR top  up dengan lepasnya jaminan dari kreditur pada KPR terdahulu.
Pada  dasarnya  krediur  baru  berupaya  untuk  melaksanakan penandatanganan kredit baru dilakukan bersamaan dengan pelunasan hutang nasabah  berikut  pelepasan  jaminan  pada  kreditur  lama.  Untuk memungkinkan  hal  tersebut  terjadi,  penandatanganan  dilakukan  pada  pagi hari  sebelum  pencairan  dana  untuk  pelunasan  hutang  nasabah  pada  bank lama.    Namun  realitasnya  kerap  terjadi  pembatalan  perjanjian  kredit  baru dikarenakan terdapat kendala dalam pelaksanaan pelunasan kredit pada bank lama  yang  terkait  dengan  jaminan.  Kendala  tersebut  umumnya  disebabkan oleh  rumitnya  proses  administrasi  terkait  pelepasan  jaminan  pada  KPR terdahulu.    Dalam  perspektif  yang  berbeda  juga  pernah  ditemukan  kendala berupa  adanya  itikad  tidak  baik  dari  bank  selaku  kreditur  lama  yang terkesan  enggan  untuk  melepaskan  KPR  terdahulu  dengan  mempersulit
19 Hasil wawancara dengan Fandy, Staff Kredit Bank BTN Cabang Yogyakarta pada 5 Juni 2016
proses  pelunasan  utang  oleh  kreditur  baru.  Adapun  hal  yang  umumnya menjadi pertimbangan bagi kreditur lama untuk menolak melepas KPR lama adalah terkait dengan nominal kredit yang besar pada kredit bersangkutan.
Kendala-kendala  ini  berakibat  pada  batalnya  perjanjian  yang  telah ditandatangani  pada  pagi  hari  dan  harus  diulangi  kembali.  Hal  ini  tentu sangat  tidak  efisien  bagi  bank  sebagai  kreditur  baru  dikarenakan  harus mengulangi perjanjian take over KPR top up dari awal lagi. Oleh karena itu sangat  urgen  untuk  dicarikan  solusi  hukum  agar  proses take  over KPR top up dapat  berjalan  dengan  lebih  sederhana  dan  cepat.  Di  sisi  lain  solusi hukum  terkait  hal  ini  juga  penting  guna  memberikan  perlindungan  hukum yang memadai bagi bank selaku kreditur baru.
5. Perlindungan  Hukum  Terhadap  Bank S elaku  Kreditur  Baru  Pada Pengalihan Piutang Kredit Pemilikan Rumah Top Up
Muchsin menyatakan bahwa perlindungan hukum merupakan kegiatan untuk  melindungi  individu  dengan  menyerasikan  hubungan  nilai-nilai  atau kaidah-kaidah yang menjelma dalam sikap dan tindakan dalam menciptakan adanya  ketertiban  dalam  pergaulan  hidup  antar  sesama  manusia. 20
Perlindungan  hukum  merupakan  suatu  hal  yang  melindungi  subjek-subjek hukum melalui peraturan perundang-undangan yang berlaku dan dipaksakan pelaksanaannya dengan suatu sanksi. Perlindungan hukum dapat dibedakan menjadi dua yaitu: 21
a. Perlindungan hukum preventif
Perlindungan  yang  diberikan  oleh  pemerintah  dengan  tujuan  untuk mencegah  sebelum  terjadinya  pelanggaran.  Hal  ini  terdapat  dalam peraturan perundang-undangan dengan maksud untuk mencegah suatu pelanggaran  serta  memberikan  rambu-rambu  atau  batasan-batasan dalam melakukan suatu kewajiban.
b. Perlindungan hukum represif
Perlindungan  hukum  represif  merupakan  perlindungan  akhir  berupa sanksi seperti denda, penjara, dan hukuman tambahan yang diberikan apabila sudah terjadi sengketa atau telah dilakukan suatu pelanggaran Pada  hakikatnya  terdapat  hubungan  antara  subjek  hukum  dengan objek  hukum  yang  dilindungi  oleh  hukum  dan  menimbulkan  kewajiban. Hak  dan  kewajiban  yang  timbul  dari  hubungan  hukum  tersebut  harus dilindungi  oleh  hukum,  sehingga  anggota  masyarakat  merasa  aman  alam melaksanakan  kepentingannya.  Hal  ini  menunjukkan  bahwa  perlindungan hukum  dapat  diartikan  sebagai  suatu  pemberian  jaminan  atau  kepastian bahwa  seseorang  akan  mendapatkan  apa  yang  telah  menjadi  hak  dan kewajibannya, sehingga yang bersangkutan merasa aman.
20 Muchsin, “ Perlindungan dan Kepastian Hukum bagi Investor di Indonesia ” , Disertasi Magister Ilmu Hukum Program Pascasarjana Universitas Sebelas Maret, Surakarta, 2003, hlm. 14
21 Ibid.
Berikut  adalah  hak  dan  kewajiban  para  pihak  dalam  perjanjian pengalihan  piutang  atas  kredit  pemilikan  rumah  pada  Bank  BTN  Cabang Yogyakarta: 22
a. Hak dan kewajiban Bank BTN Yogyakarta:
1) Hak
a) Menerima  hak  milik  secara  kepercayaan  untuk  barang yang dijaminkan; dan b) Menerima  pembayaran  angsuran  setiap  bulan,  pelunasan dan  biaya-biaya  yang  timbul  akibat  dari  perjanjian  kredit ini. 2) Kewajiban a) Memberikan  fasilitas  kredit  berupa  dana  kepada  debitur;
dan b) Memberikan penjelasan atau informasi mengenai fasilitas kredit yang diberikan.
b. Hak dan kewajiban debitur:
1) Hak
a) Mendapatkan fasilitas kredit berupa dana; dan b) Mendapatkan informasi mengenai fasilitas yang diberikan.
2) Kewajiban a) Menjaga keberadaan barang jaminan; b) Mematuhi  segala  peraturan  yang  tertuang  dalam perjanjian kredit; dan c) Membayar  angsuran  setiap  bulan,  pokok,  bunga, pelunasan  dan  biaya-biaya  yang  timbul  akibat  dari perjanjian kredit tersebut.
Perlindungan  hukum  adalah  bentuk  jaminan  terpenuhinya  hak  dan kewajiban  oleh  para  pihak.  Bentuk  perlindungan  hukum  yang  ada  saat  ini dalam  pelaksanaan  pengalihan  piutang  atas  kredit  pemilikan  rumah  pada Bank  BTN  adalah  perlindungan  preventif.  Pelaksanaan  perlindungan preventif  tersebut  berupa  tindak  kehati-hatian  Bank  BTN  setiap  kali  akan melakukan take over KPR.
Berikut  adalah timeline mekanisme take  over KPR top  up dari  Bank lama ke Bank BTN:
a. Nasabah  mendatangi  BTN  dengan  mengutarakan  akan  memindahkan kreditnya dari bank lama selaku kreditur lama ke BTN selaku kreditur baru;
b. BTN  mengecek  syarat  kelengkapan  nasabah  untuk  pengajuan  kredit sama seperti pengajuan kredit pada umumnya, antara lain memastikan sertifikat  dan  IMB  apakah  eksistensinya  benar  dalam  penguasaan kreditur;
22 Hasil wawancara  dengan Ardian, Staff Kredit BTN Cabang Yogyakarta pada 5 Juni 2016
c. Setelah  lolos survey kelayakan  calon  nasabah  dan  ada  bukti  bahwa sertifikat  dan  IMB  pada  bank  lama  maka  BTN  akan  memproses pelunasan dipercepat;
d. Bank BTN memproses pelaksanaan take over kredit pemilikan rumah nasabah  dari  bank  lama  dengan  melakukan  penandatanganan perjanjian kredit yang baru antara Bank BTN dengan nasabah;
e. BTN  akan  segera  mencairkan  dana  untuk  pelunasan  kredit  nasabah dengan  kreditur  lama.  Dasar  BTN  mencairkan  dana  adalah  sudah dilakukannya  cek  intip  sertifikat  dan  IMB  berdasakan  kopiannya, bahwa setelah dicairkan maka sertifikat akan segera berpindah tangan dari  kreditur  lama,  kemudian  ke  BTN  selaku  kreditur  baru.  Namun pada  kenyataannya  yang  dapat  menerima  sertifikat  dan  IMB  atas tanah  dan  bangunan  hanyalah  nasabah  yang  bersangkutan,  sehingga BTN  melakukan  tindakan  preventif  berupa  mengumpulkan  terlebih dahulu  KTP  dan  buku  tabungan  nasabah.  Buku  tabungan  yang dimaksud adalah buku tabungan dimana dana tambahan yang didapat nasabah atas take over KPR top up cair; dan
f. Setelah BTN melakukan pelunasan dan sertifikat serta IMB sudah ada pada  nasabah,  selanjutnya  perwakilan  Bank  BTN,  nasabah,  staf notaris  bersama-sama  melakukan  roya  atau  penghapusan  hak tanggungan  pada  Kantor  Pertanahan  setempat.  Proses  roya  memakan waktu 2-3 minggu.
Nasabah yang datang untuk melakukan take over KPR dari Bank lama ke Bank BTN sebagai kreditur baru akan diberikan persyaratan selayaknya nasabah baru. Bank BTN dalam melakukan penilaian pemberian kredit juga sama prosesnya selayaknya penilaian  calon  debitur baru. Dasar Bank  BTN mencairkan dana kepada nasabah adalah sertifikat hak milik atas tanah yang masih berada dalam penguasaan Bank lama selaku kreditur lama.
Bank  BTN  sebetulnya  belum  memiliki  jaminan  sertifikat  hak  milik atas  tanah  pada  saat  pencairan  dana  tersebut.  Jaminan  yang  dimiliki  BTN baru  berupa  kepercayaan  kepada  nasabah,  dan  tindakan  preventif  berupa saling  koordinasi  dengan  bank  lama  selaku  kreditur  lama  supaya  segera setelah  penandatanganan  dan  pencairan  dana,  sertifikat  dapat  turun  dan menjadi di bawah penguasaan Bank BTN.
Sebagai  bentuk  perlindungan  hukum  kepada  bank  selaku  kreditur baru,  idealnya  proses take  over KPR top  up dilengkapi  oleh  perjanjian subrogasi.  Pihak-pihak  dalam  perjanjian  ini  adalah  bank  lama  selaku kreditur  lama,  nasabah  sebagai  debitur  yang  akan  memindahkan  kreditnya, serta Bank BTN sebagai pihak ketiga yang akan menjadi kreditur baru.
Pasal  1400  KUHPerdata  menyatakan  bahwa  subrogasi  adalah penggantian  hak-hak  oleh  seorang  pihak  ketiga  yang  membayar  kepada kreditur.  Subrogasi  dapat  terjadi  baik  melalui  perjanjian  maupun  karena ditentukan oleh undang-undang. Subrogasi ini harus dinyatakan secara tegas karena subrogasi berbeda dengan pembebasan utang.
Tujuan  pihak  ketiga  melakukan  pembayaran  kepada  kreditur  adalah untuk menggantikan kedudukan kreditur lama, bukan membebaskan debitur dari  kewajiban  membayar  utang  kepada  kreditur.  Subrogasi  pada  dasarnya merupakan  pembayaran  pihak  ketiga  kepada  kreditur  baik  secara  langsung maupun tidak langsung  yaitu melalui debitur  yang meminjam  uang kepada pihak  ketiga.  Jadi,  debitur  yang  mempunyai  utang  kepada  kreditur meminjam  uang  kepada  pihak  ketiga  untuk  membayar  uangnya  kepada kreditur.
Perjanjian  subrogasi  ada  sebagai  upaya  mencegah  terjadinya unjust enrichment atau  memperkaya  diri  sendiri  secara  tidak  adil.  Jangan  sampai kreditur  lama  menerima  2  kali  pembayaran,  yaitu  dari  pihak  ketiga  dan debitur  atau  sebaliknya  jangan  sampai  setelah  debitur  membayar  utangnya kepada  kreditur,  ia  merasa  dirinya  telah  bebas  dari  utang  padahal  ia  masih mempunyai utang terhadap pihak ketiga. Oleh karena itu, pihak ketiga harus mengajukan  subrogasi  untuk  menggantikan  kedudukan  kreditur  lama sebagai kreditur baru terhadap debitur.
Perjanjian subrogasi ini diharapkan dapat memberikan rasa aman dan kepastian  hukum  bagi  bank  sebagai  kreditur  baru  dalam  melakukan take over KPR top  up. Hal  ini  menjadi  logis  karena  bank  sebagai  kerditur  baru memiliki  pegangan  secara  hukum  berupa  perjanjian  mengenai  pelunasan hutang lama dan juga pelepasan jaminan.
Selain itu perjanjian subrogasi ini diharapkan dapat menyederhanakan proses take over KPR top up karena tidak mengharuskan lagi bank sebagai kreditur  baru  dan  juga  nasabah  untuk  membatalkan  perjanjian take  over KPR top  up yang  telah  ditandatangani  sebelumnya  meskipun  pelunasan hutang lama belum dapat dirampungkan sesegeranya karena terkendala oleh pelepasan jaminan.

## C.   SIMPULAN
Berdasarkan  pembahasan  di  atas  maka  dapat  disimpulkan  beberapa  hal sebagai berikut:
1. Pelaksanaan  pengalihan  piutang  kredit  pemilikan  rumah  secara top  up dari kreditur lama ke Bank BTN sebagai kreditur baru menggunakan perjanjian kredit  baru  selayaknya  nasabah  baru  yang  akan  membuka  kredit  di  Bank BTN. Calon  nasabah diharuskan mengisi form dan melengkapi  persyaratan permohonan  kredit  pada  umumnya.  Setelah  seluruh  persyaratan  lengkap, bagian  kredit  Bank  BTN  akan  melakukan  penilaian  terhadap  nasabah berikut  persyaratannya  berdasarkan  prinsip  pemberian  kredit  perbankan. Apabila  disetujui  untuk  diberikan  kredit  oleh  pimpinan,  maka  akan  segera dilakukan  penandatanganan  perjanjian  kredit.  Penandatanganan  tersebut dilaksanakan  bersamaan  dengan  pelunasan  kredit  dari  Bank  BTN  selaku kreditur  baru  kepada  bank  lama  selaku  kreditur  lama.  Perbedaan  mendasar antara take  over KPR  biasa  dengan take  over top  up terletak  pada  jangka waktu  masa  pengambilan  kredit  yang  didapat.  Pada take  over KPR,  masa
kredit  disesuaikan  dengan  kredit  pemilikan  rumah  nasabah  dengan  bank lama,  sedangkan  pada take  over  top  up ,  masa  kredit  yang  dapat  diambil adalah maksimal 10 (sepuluh) tahun.
2. Perlindungan hukum Bank BTN selaku kreditur baru pada pelaksanaan take over KPR  secara top  up adalah  berupa  perlindungan  hukum  preventif. Perlindungan  hukum  preventif  diwujudkan  dengan  tindak  kehati-hatian Bank BTN dalam mengikuti setiap tahap take over supaya dipastikan bahwa para  pihak  saling  melaksanakan  kewajiban  dan  mendapatkan  hak  nya masing-masing. Bank BTN dapat meningkatkan kepastian dan perlindungan hukum  atas  perjanjian take  over KPR  secara top  up dengan  cara  membuat perjanjian  subrogasi.  Perjanjian  subrogasi  diharapkan  dapat  menjembatani take  over  top  up antara  nasabah  dengan  Bank  lama  dan  Bank  BTN  selaku kreditur baru supaya kepentingan para pihak lebih terlindungi, karena sudah jelas  adanya  pemindahan  piutang  dari  Bank  lain  selaku  kreditur  lama menjadi Bank BTN selaku kreditur baru.

## DAFTAR PUSTAKA
Buku : Badrulzaman, Mariam Darus. 2005. Aneka Hukum Bisnis , Bandung:  Alumni
Djumhana,  Djumhana.  2006. Hukum  Perbankan  di  Indonesia ,  Bandung:  PT.  Cipta Aditya Bakti
Firdaus,  Rachmat.  1986. Manajemen  Kredit  Bank ,  Bandung:  PT.  Purna  Sarana  Lingga Utama
Hadjon  Philipus,  M.  1987. Perlindungan Hukum bagi  Rakyat  Indonesia;  Sebuah Studi tentang  Prinsip-prinsipnya,  Penanganannya  oleh  Pengadilan  dalam  Lingkungan Peradilan Umum , Surabaya: PT. Bina Ilmu
Hermansyah.  2008. Hukum  Perbankan  Nasional  Indonesia ,  Jakarta:  Prenada  Media Grup
Mahmoeddin, As. 2002. Melacak Kredit Bermasalah , Jakarta: Pustaka Sinar Harapan
Mertokusumo,  Sudikno.  2003. Mengenal  Hukum  (Suatu  Pengantar) ,  Yogyakarta: Liberty
Muhammad, Abdulkadir.  2000. Hukum  Perdata  Indonesia ,  Bandung:  PT.  Citra Aditya Bakti
Sjahdeini,  Sutan  Remy.  1993. Kebebasan  Berkontrak  dan  Perlindungan  Hukum  Yang Seimbang Bagi Para Pihak Dalam Perjanjian Kredit Bank Di Indonesia , Jakarta:
Institut Bankir Indonesia
Subekti.  1991. Jaminan-Jaminan  Untuk  Pemberian  Kredit  Menurut  Hukum  Indonesia , Bandung: PT. Citra Aditya Bakti
Syahrani, Riduan. 1992. Seluk Beluk Dan Asas-Asas Hukum Perdata, Bandung: Alumni
Usman,  Rachmadi.  2001. Aspek-aspek  Hukum  Perbankan  di  Indonesia ,  Jakarta: Penerbit Gramedia Pustaka Utama
Karya Ilmiah berupa Desertasi, Tesis, Skripsi, Makalah Seminar, Lokakarya : Muchsin,  “Perlindungan  dan  Kepastian  Hukum  bagi  Investor  di  Indonesia” ,  Disertasi Program Pascasarjana Universitas Sebelas Maret, Surakarta: UNS, 2003
NPS Law Office, “Macam, Pengertian dan Tata Cara Pengalihan Piutang Berdasarkan Ketentuan  Hukum  Yang  Berlaku”,  http://www.npslawoffice.com/macam - pengertian-dan-tata-cara-pengalihan-piutang-berdasarkan-ketentuan-hukum-yang- berlaku/, diakses 28 Oktober 2015.
Rio, “Over Kredit Rumah Untung Ruginya”, http://www.duwitmu.com/kpr/over-kredit- rumah-untung-ruginya/, diakses 20 Oktober 2015

## Peraturan Perundang-undangan :
Kitab Undang- Undang Hukum Perdata
Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1992 tentang Perbankan  sebagaimana  diubah dengan Undang-Undang Nomor 10 Tahun 1998
Undang-Undang Nomor 1 tahun 2011 tentang Perumahan dan Permukiman
Surat  Edaran  Bank  Indonesia  (SEBI)  No.7/3/DPN  tanggal  31  Januari  2005  perihal Penilaian Kualitas Aktiva Bank Umum