## PENILAIAN NILAI WAJAR SAHAM PT CIPUTRA DEVELOPMENT TBK

## Sheane

## Program Studi Magister Manajemen Universitas Tarumanagara
sheane91@gmail.com
Abstract : An investor could invest by buying companies’ stocks. Therefore, it is crucial for investors to know the fair value of shares of a company to  anticipate the risks and benefits. The fair value of shares reflects the value of that company. This research is aimed to assess the fair value of shares of PT. Ciputra Development Tbk, whether its value is above or below the  market  price.  This  research  was  conducted  using  secondary  data,  which  are  the company’s prospects, yearly report, and other official publication. Quantitative analysis was chosen  to  process  and  analyse  the  data  collected.  Method  used  in  this  valuation  is  the Discounted Cash  Flow  method with  Free Cash  Flow to  Firm model and Relative Valuation with Price Earnings Ratio model. The result of the valuation would be useful to be used as the basis for decision making on investing, whether to buy, hold or sell the stock. Based on the calculated  stock  value,  it  was  obtained  that  the  fair  value  of  shares  of  PT.  Ciputra Development  Tbk,  using  discounted  free  cash  flow  to  firm  method,  is  Rp  1.092,-  which means the stock price of PT. Ciptura Development Tbk is over the market price or overvalued in comparison to its intrinsic value. On the other hand, using price earning ratio as the chosen method shows that the fair value of shares is Rp. 1.262,4 per stock which means the price of PT.  Ciputra  Development  Tbk  stock  is  under  the  market  price  or  undervalued  towards  its intrinsic value.
Keywords :  Valuation,  Discounted  Free  Cash  Flow  to  Firm,  Price  Earning  Ratio  (PER), overvalued, undervalued

## PENDAHULUAN
Sebelum  berinvestasi  dalam  suatu  saham,  investor  harus  mengetahui  harga  wajar  dari saham tersebut terlebih dahulu dengan cara membandingkan harga wajar saham dengan harga pasar  yang  berlaku.  Tujuan  utamanya  adalah  untuk  memilih  perusahaan  yang  sahamnya undervalued atau overvalued .  Investor  yang  menjual  saham  pada  waktu overvalued akan mendapat  keuntungan  ( capital  gain )  tetapi  investor  yang  membeli  pada  saat  saham overvalued akan menderita kerugian ( capital loss ). Investor yang sebelumnya telah memiliki saham  dalam  portofolionya,  jika  saham overvalued akan  segera  melepasnya  ( cut  loss )  dan jika undervalued akan tetap mempertahankannya ( hold ).
Dalam  menilai  harga  saham  ada  2  metode  analisis  yang  sering  digunakan.  Pertama dengan  analisis  teknikal  dimana  investor  menganalisis  harga  saham  berdasarkan  tren  harga yang  terbentuk  di  pasar  ( historical  price ).  Sedangkan  yang  ke  dua  adalah  dengan  analisis fundamental,  menurut  Husnan  (2001;315),  “analisis  fundamental  mencoba  memperkirakan harga saham dimasa yang akan datang dengan mengestimasi nilai faktor-faktor fundamental yang  mempengaruhi  harga  saham  di  masa  yang  akan  datang  dan  menetapkan  hubungan variabel-variabel  tersebut  sehingga  di  peroleh  taksiran  harga  saham”.  Manfaat  dari  analisis fundamental adalah untuk menentukan nilai instrinsik sebuah saham.
Menurut  M.  Sayyidin  Noor  dan  Made  Dudy  Satyawan  (2014),  menyatakan  bahwa Penilaian harga wajar saham dapat dilakukan jika terlebih dahulu menentukan tingkat imbal hasil  yang  disyaratkan  oleh  investor.  Tingkat  imbal  hasil  yang  disyaratkan  investor merupakan tingkat return minimum yang diharapkan oleh investor sehingga investor bersedia melakukan investasi.
Sektor  properti  merupakan  salah  satu  sektor  terpenting  di  suatu  negara.  Hal  ini  dapat dijadikan  indikator  untuk  menganalisis  kesehatan  ekonomi  suatu  negara.  Menurut  Santoso (2009)  industri  properti merupakan  salah  satu  sektor  yang  memberikan  sinyal  jatuh  atau sedang bangunnya perekonomian suatu negara. Hal ini menandakan bahwa semakin banyak perusahaan yang bergerak dibidang sektor properti mengindikasikan semakin berkembangnya perekonomian di Indonesia.
Perkembangan  sektor  properti tentu  saja  akan  menarik  minat  investor  dikarenakan kenaikan  harga  tanah  dan  bangunan  yang  cenderung  naik, supply tanah  bersifat  tetap sedangkan demand akan  selalu  bertambah  besar  seiring  dengan  pertambahan  jumlah penduduk  serta  bertambahnya  kebutuhan  manusia  akan  tempat  tinggal,  perkantoran,  pusat perbelanjaan, dan lain-lain.
Di  negara-negara  maju  dan  berkembang,  pembangunan  dan  bisnis  properti  sedang mengalami  pertumbuhan  yang  pesat,  hal  ini  pun  terjadi  di  Indonesia.  Saham  perusahaan properti  di  Indonesia  mulai  diminati  ketika  tahun  2000,  hal  itu  juga  yang  menyebabkan banyak perusahaan  yang melakukan listing di  Bursa Efek  Indonesia agar  saham  perusahaan dapat dibeli oleh investor.
Pembangunan  properti  yang  cukup  meningkat  menandakan  mulai  adanya  perbaikan ekonomi  yang  signifikaan  ke  arah  masa  depan  yang  lebih  baik.  Karena  hal  itu  penulis melakukan  penelitian  yang  berjudul  “ PENILAIAN  NILAI  WAJAR  SAHAM  PT CIPUTRA DEVELOPMENT TBK”.
Tujuan dari penelitian ini : Mengetahui nilai wajar PT. Ciputra Development Tbk dengan menggunakan metode Discounted Free Cash Flow to Firm (FCFF) dan Price Earning Ratio (PER). Dan membandingkan nilai wajar saham PT. Ciputra Development Tbk dengan harga pasar  saham  ( market  price ),  sehingga  dapat  diketahui  apakah  harga  saham  PT.  Ciputra Development Tbk undervalued atau overvalued. Manfaat yang didapat dalam penelitian ini : Bagi  Investor, Hasil  penelitian  ini  di  harapakan  dapat  membantu  investor  sebagai pertimbangan dalam pengambilan keputusan untuk berinvestasi  di  PT Ciputra Development Tbk.
Bagi  Masyarakat, Hasil  penelitian  ini  diharapkan  dapat  memberikan  informasi  tambahan dibidang  keuangan  terutama  data  yang  berkaitan  dengan  penilaian  harga  saham  perusahaan target.

## TINJAUAN PUSTAKA
Penilaian ( valuation ) adalah proses penentuan berapa harga yang wajar untuk suatu saham (Parahita,2008)
Menurut  Damodaran  (2002),  secara  garis  besar  ada  3  pendekatan  yang  digunakan  dalam melakukan valuasi, yaitu :
1. Relative  Valuation adalah  suatu  model  valuasi  yang  menilai  suatu  aset  melalui perbandingan dengan harga dari aset – aset lain yang sama. Metode perhitungan yang biasanya digunakan untuk melakukan perbandingan adalah price earning rasio (PER) dan price-book value rasio (PBV).
2. Contingent  claim  valuation merupakan  suatu  metode  valuasi  dengan  menggunakan pendekatan option pricing model untuk menilai suatu aset yang memiliki sifat seperti option.
3. Discounted cash flow valuation adalah nilai suatu aset merupakan presen value (PV) dari  perkiraan  arus  kas  yang  akan  dihasilkan  di  masa  depan  ( expexted  future  cash flows )  dari  suatu  aset  yang  didiskontokan  dengan  menggunakan  suatu discount  rate tertentu.
Saham Menurut Kismono (2001;416),  saham merupakan sebuah piagam yang berisi aspek- aspek  penting  bagi  perusahaan,  termasuk  hak  dari  pemilik  saham  dan  hak  khusus  yang dimilikinya  berkaitan  dengan  kepemilikan  saham.  Contohnya  adalah  hak  mendapatkan pendapatan tetap dari perusahaan di samping punya kewajiban untuk ikut menanggung risiko bila perusahaan dilikuidasi. Pemilik saham juga berhak mengontrol perusahaan sesuai dengan kapasitas  (jumlah)  saham  yang  dimilikinya  melalui  rapat  umum  pemegang  saham  dengan menggunakan hak suara yang dimilikinya.
Discounted  Cash Flow Valuation Discounted  cash  flow  valuation (DCF)  adalah  salah  satu metode valuasi dengan menggunakan pendekatan fundamental analysis dan merupakan dasar untuk  metode  valuasi  lainnya.  Model  valuasi  DFC  memiliki  tiga  variasi  perhitungan  yang dapat  digunakan  untuk  melakukan  analisis  valuasi  saham  yang  sesuai  dengan  kebutuhan masing-masing  analisis.  Ketiga  variasi  tersebut  adalah dividen  discounted  model,  free  cash flow to equity dan free cash flow to firm. (Damodaran, 2002) Free  Cash  Flow  to  Firm merupakan cash  flow atau  arus  kas  yang  tersedia  bagi  seluruh claimholders,  baik  untuk  kreditur  ( bondholders )  maupun  pemegang  saham  baik  untuk common stockholders atupun preferred stockholders (Damodaran, 2002) Price Earning Ratio merupakan suatu rasio yang lazim dipakai untuk mengukur harga pasar ( market  price )  setiap  lembar  saham  biasa  dengan  laba  per  lembar  saham  (Simamore, 2000:531).

## METODE PENELITIAN
Penelitian  ini  dilakukan  menggunakan  data  sekunder,  yaitu  prospektus  perusahaan, laporan  tahunan  perusahaan,  dan  publikasi  resmi  lainnya.  Teknik  pengolahan  dan  analisis data dalam penelitian ini menggunakan analisis kuantitatif. Teknik pengumpulan data dengan cara  dokumentasi  berupa  data  histori  laporan  keuangan  PT  Ciputra  Development  Tbk  di Bursa Efek Indonesia tahun 2013 sampai 2017.

## HASIL PENELITIAN Metode Discounted Free Cash Flow to Firm
Untuk dapat melakukan valuasi menggunakan Discounted Cash Flow to Firm maka terlebih dahulu  dihitung  Free  Cash  Flof  to  Equity  (FCFE)  dimana  data  Cash  Flow  berasal  dari aktivitas  operasi,  capital  expenditure,  serta  net  borrowing.  FCFE  awal  merupakan  FCFE dimana  Cash  Flow  dari  operasi  dikurang  dengan  FC  Investasi  ditambah  Net Borrowing.Parameter  lain  yang  perlu  dilengkapi  sehingga  Nilai  Intrinsik  PT  Ciputra Development  Tbk  berdasarkan  FCFE  dapat  diketahui  adalah  Expenditure  return  (r)  serta tingkat  pertumbuhan  (growth).  Table  dibawah  ini  merupakan  formulasi  step-by-step perhitungan DCF berdasarkan rumus sebagai berikut:
Value  of  Equity = 𝐹𝐶𝐹𝐸1 𝑟−𝑔 = 𝐹𝐶𝐹𝐸0 𝑥(1+𝑔) 𝑟−𝑔 ………(Copeland,  Koller,  Murrin,
2000)
Dalam  melakukan  penilaian  terhadap  harga  saham  wajar  PT  Ciputra  Development  Tbk (CTRA) dengan menggunakan laporan keuangan yang telah diaudit dari tahun 2013 – 2017.
Penulis  menghitung  WACC  dari  PT  Ciputra  Development  Tbk  (CTRA)  dengan  cara sebagai berikut :
Rumus biaya modal rata-rata tertimbang menurut Amin Widjaja (2001) adalah :
WACC = ((D x Rd) X (1- Tax) + (E x Re)) Dimana : D = Tingkat Modal
Rd = Cost of Debt Tax = Tingkat Pajak
E
= Tingkat Modal dan Ekuitas
Re = Cost of Equity
D = 𝑇𝑜𝑡𝑎𝑙 𝑈𝑡𝑎𝑛𝑔 𝑇𝑜𝑡𝑎𝑙 𝑈𝑡𝑎𝑛𝑔 𝑑𝑎𝑛 𝐸𝑘𝑢𝑖𝑡𝑎𝑠 𝑥 100%
D = 16.255.398𝑗𝑢𝑡𝑎 31.706.163𝑗𝑢𝑡𝑎 𝑥 100%
D = 51%
E = 𝑇𝑜𝑡𝑎𝑙 𝐸𝑘𝑢𝑖𝑡𝑎𝑠 𝑇𝑜𝑡𝑎𝑙 𝑈𝑡𝑎𝑛𝑔 𝑑𝑎𝑛 𝐸𝑘𝑢𝑖𝑡𝑎𝑠 𝑥 100%
E = 15.450.765 𝑗𝑢𝑡𝑎 31.706.163𝑗𝑢𝑡𝑎 𝑥 100%
E = 49%
* Data tersebut diambil dari laporan keuangan yang telah diaudit tahun 2017
 Pinjaman PT Ciputra Development Tbk pada tahun 2017 terdiri dari :

## Pinjaman PT Ciputra Development Tbk
Nominal Tingkat Bunga Pinjaman jangka Pendek - PT Bank Mandiri (Persero) Tbk 445.000.000.000 10%  - 10.75% - PT Bank Central Asia Tbk 116.344.000.000 9.75% - PT Bank ICBC Indonesia 81.000.000.000  9.75% - 10.75% - PT Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk 73.376.000.000 11% -12% - PT Bank CIMB Niaga Tbk 70.000.000.000 9.25% - 9.75% - PT Bank Rakyat Indonesia (Persero) Tbk 60.941.000.000 11% - 12% - PT Bank Nusantara Parahyangan Tbk 32.451.000.000 12% - PT Bank OCBC NISP Tbk 9.907.000.000 0,50% Pinjaman jangka Panjang - PT Bank ICBC Indonesia(ICBC) 921.743.000.000 11.25% - PT Bank Mandiri (Persero) Tbk 687.950.000.000 9.75% - PT Bank Central Asia Tbk 245.097.000.000 10.25% - PT Bank Negara Indonesia (Persero) Tbk 241.545.000.000 10.75% - International Finance Corporation (IFC) 155.802.000.000 3.15% - PT Bank Rakyat Indonesia (Persero) Tbk 147.637.000.000 10.49% - PT Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk 102.655.000.000 11.25% - PT Bank Maybank Indonesia Tbk 17.821.000.000 12.5% - PT Bank CIMB Niaga Tbk 15.104.000.000 11.5% - PT Bank OCBC NISP Tbk 12.562.000.000 0.5%
Tingkat  suku  bunga  yang  digunakan  adalah  (10,3%  +  9,75%  +  10,25%  +  11,5%  +  9,5%  + 11,5%+12%+0,5%+11,25%+9,75%+10,25%+10,75%+3,15%+10,49%+11,25%+12,5%+11, 5%+0,5%)/18 = 9,26%.
 Pajak penghasilan Perseroan yang  berlaku di  Indonesia sesuai undang  –  undang PPh No.36 Tahun 2008 tarif pasal 17 yaitu 25% dari penghasilan kena pajak.
 Untuk mengetahui besarnya cost of equity (k e ) menggunakan rumus berikut : k e = R f +  (R m – R f ) Dimana sudah diketahui sebelumnya bahwa
 Besarnya Rf (risk free rate) menggunakan asumsi tingkat suku bunga BI sebagai dasar perhitungan, yaitu sebesar 4,25% www.bi.go.id periode 14 Desember 2017)
  PT Ciputra Development Tbk adalah 0,91
 Besarnya Rm (return of market) adalah 11,16%

## 𝑅𝑚 = 𝐼𝐻𝑆𝐺𝑡 − 𝐼𝐻𝑆𝐺𝑡 − 1
𝐼𝐻𝑆𝐺 𝑡 − 1 𝑅𝑚 = Rata-rata tingkat pengembalian IHSGt = Indeks harga saham gabungan periode t IHSGt-1= Indeks harga saham gabungan periode t-1
Sehingga diperoleh sebagai berikut : Cost of Equity = rf +  x (rm - rf) Cost of Equity = 4,25% +(0,91 x (11,16% – 4,25%)) Cost of Equity = 4.25% +( 0,91 x 6,91%) Cost of Equity = 4,25%+6,29% Cost of Equity = 10,54% Jadi cost  of  equity (k e )  diperoleh  sebesar  10,54%  untuk  digunakan  sebagai  dasar perhitungan WACC PT Ciputra Development Tbk. Perhitungan WACC adalah sebagai berikut : WACC = ((51% x 9,26%)x(1-25%)) + (49% x 10,54%) WACC = (4,72% x 75%) + 5,16% WACC = 3,54% + 5,16% WACC = 8,70%
Rekap asumsi dari perhitungan Penulis
Asumsi :
2018F 2019F 2020F 2021F 2022F Sales growth 10% 10% 10% 10% 10% Expected gross margin 50% 50% 50% 50% 50%
Operating cost (SGA expenses) - % of sales
16% 16% 16% 16% 16% Capex - % of sales growth 10% 10% 10% 10% 10% Net working capital - % of sales 5% 5% 5% 5% 5% Income tax rate 25% Long-term growth rate 3% Discount rate (WACC) 8,70%
Sumber : hasil olahan Penulis
Perhitungan Free Cash Flow to Firm (dalam jutaan rupiah) Asumsi : 2018F 2019F 2020F 2021F 2022F Calculation of Free Cash Flows 1 2 3 4 5 Sales growth 7.087.077 7.795.784 8.575.363 9.432.899    10.376.189 Direct cost (excl. depre exp) 3.543.538 3.897.892 4.287.681 4.716.450 5.188.094 Gross profit 3.543.538 3.897.892 4.287.681 4.716.450 5.188.094 SGA expenses (excl. depr. Exp) 1.133.932 1.247.325 1.372.058 1.509.264 1.660.190 EBITDA 2.409.606 2.650.567 2.915.623 3.207.186 3.527.904 Depreciation and amortization 297.999 301.188 304.696 308.555 312.800 EBIT 2.111.607 2.349.379 2.610.927 2.898.631 3.215.104 Other inc.(exp), net - - - - - Net taxable earning 2.111.607 2.349.379 2.610.927 2.898.631 3.215.104 Taxes 527.902 587.345 652.732 724.658 803.776 NOPAT 1.583.705 1.762.034 1.958.195 2.173.973 2.411.328 Add back depre. And amort 297.999 301.188 304.696 308.555 312.800 Subtract Capital Expenditure 708.708 779.578 857.536 943.290 1.037.619 Subtract New Net Working Capital 32.214 35.435 38.979 42.877 47.164 Free Cash Flow 1.140.783 1.248.208 1.366.376 1.496.361 1.639.345

## Sumber : hasil olahan Penulis
Selanjutnya  Penulis  akan  menghitung  besarnya terminal  value untuk  mengetahui berapa nilainya pada tahun 2022 yaitu:
V terminal = 𝐹𝐶𝐹𝐹2022 (r−g)
Terminal Value = 𝐹𝑟𝑒𝑒 𝐶𝑎𝑠ℎ 𝐹𝑙𝑜𝑤 2022 𝑥 (1+𝐿𝑜𝑛𝑔 𝑇𝑒𝑟𝑚 𝐺𝑟𝑜𝑤𝑡ℎ) (𝑊𝐴𝐶𝐶−𝐿𝑜𝑛𝑔 𝑇𝑒𝑟𝑚 𝐺𝑟𝑜𝑤𝑡ℎ)
Dimana,
Free Cash Flow tahun 2022 adalah Rp. 1.639.345 juta
WACC (r) = 8,70% Long term growth (g) = 3% Terminal Value = 𝑅𝑝.  1.639.345 𝑥 (1+3%) (8,70%−3%) Sehingga diperoleh :
Terminal Value = 𝑅𝑝.  1.688.525,35 (5,7%) Terminal Value = Rp. 29.623.251,75 juta
Dari  perhitungan terminal  value diatas  dapat  diperoleh  bahwa  nilainya  adalah  Rp. 29.623.251,75  juta.  Nilai  ini  yang  digunakan  untuk  dasar  menghitung  nilai  saat  ini  (tahun 2017) atas pertumbuhan arus kas pada tahun 2022 sampai seterusnya.
Dari hasil perhitungan cash flow yang diperoleh dari tahun 2018 sampai 2022, kemudian di- present  value (PV)  kan  untuk  mengetahui  berapa  nilai enterprice  value atau  nilai  aktiva perusahaan saat ini (tahun 2017). Dari hasil olah data, diperoleh sebagai berikut :
 Tahun 2018
PV2018 = 𝐹𝐶𝐶2018 (1+𝑊𝐴𝐶𝐶) 1
PV2018 = 𝑅𝑝.  1.140.783 (1+8,70%) 1
PV2018= Rp. 1.049.478,38 juta
 Tahun 2019
PV2019 = 𝐹𝐶𝐶2019 (1+𝑊𝐴𝐶𝐶) 2
PV2019 = 𝑅𝑝.1.248.208 (1+8,70) 2
PV2019 = Rp.1.056.398,74 juta
 Tahun 2020
PV2020 = 𝐹𝐶𝐶2020 (1+𝑊𝐴𝐶𝐶) 3
PV2020 = 𝑅𝑝.1.366.376 (1+8,70) 3
PV2020 = Rp.1.063.852,93 juta
 Tahun 2021
PV2021 = 𝐹𝐶𝐶2021
(1+𝑊𝐴𝐶𝐶) 4
PV2021 = 𝑅𝑝.1.496.361 (1+8,70) 4
PV2021 = Rp.1.071.810,99 juta
 Tahun 2022
PV2022 = 𝐹𝐶𝐶2022
(1+𝑊𝐴𝐶𝐶) 5
PV2022 = 𝑅𝑝.1.639.345 (1+8,70) 5
PV2022 = Rp. 1.080.245,93 juta
 Tahun 2022
PV2022 = 𝑇𝑒𝑟𝑚𝑖𝑛𝑎𝑙 𝑉𝑎𝑙𝑢𝑒2022 (1+𝑊𝐴𝐶𝐶) 5
PV2022 = 𝑅𝑝.29.623.251,75 (1+8,70) 5
PV2022 = Rp. 19.520.233,53 juta
Enterprice value (EV) PT Ciputra Development pada akhir tahun 2017 adalah EV = Rp. 1.049.478,38 juta + Rp. 1.056.398,74 juta + Rp. 1.063.852,93 juta + Rp. 1.071.810,99  juta + Rp. 1.080.245,93 juta + Rp 19.520.233,53 juta EV = Rp. 24.842.020,5 juta Setelah  mengetahui enterprice  value ,  maka  untuk  mendapatkan  nilai  ekuitas perusahaan ( equity value ) yaitu dengan mengurangkan hutang pinjaman perusahaan(debts).
Equity Value = Enterprise Value – Debts Equity Value = Rp. 24.842.020,5 juta - Rp. 4.596.106 juta Equity Value = Rp. 20.245.914,5 juta
Dengan  menggunakan equity  value dan  saham  yang  beredar  ( outstanding  shares ), maka akan diperoleh harga per lembar saham ( price per share ).
Price per share ( in IDR) = 𝐸𝑞𝑢𝑖𝑡𝑦 𝑉𝑎𝑙𝑢𝑒

## 𝑁𝑢𝑚𝑏𝑒𝑟 𝑜𝑓 𝑂𝑢𝑡𝑠𝑡𝑎𝑛𝑑𝑖𝑛𝑔 𝑆ℎ𝑎𝑟𝑒𝑠
Diketahui bahwa jumlah saham yang beredar pada laporan audit tahun 2017 adalah 18.535 juta lembar saham sehingga diperoleh :
Harga per lembar saham = 𝑅𝑝.  20.245.914,5 𝑗𝑢𝑡𝑎 18.535 𝑗𝑢𝑡𝑎
Harga per lembar saham = Rp. 1.092 / lembar Jadi dengan metode penilaian discounted free cash flow to firm diperoleh bahwa harga per lembar saham PT Ciputra Development Tbk adalah Rp. 1.092 per lembar.

## 2.Metode Price Earning Ratio (PER)
Penilaian  harga  saham  dengan  pendekatan  pasar  dapat  dilakukan  dengan perbandingan  PER  perusahaan  sejenis.  Penulis  menggunakan  beberapa  perusahaan  yang bergerak  dalam  bidang  property  yang  terdaftar  di  Bursa  Efek  Indonesia  untuk  menentukan harga saham PT Ciputra Development Tbk (CTRA) dengan perbandingan PER.

## PER = 𝑀𝑎𝑟𝑘𝑒𝑡 𝑃𝑟𝑖𝑐𝑒 𝑜𝑓 𝑠ℎ𝑎𝑟𝑒 𝐸𝑎𝑟𝑛𝑖𝑛𝑔 𝑝𝑒𝑟 𝑠ℎ𝑎𝑟𝑒
Perusahaan  –  perusahaan  yang  dijadikan  perbandingan  PER  adalah  PT.  Alam  Sutra Reality  Tbk  (ASRI),  PT.  Intiland  Development  Tbk  (DILD),  dan  PT.  Megapolitan Development Tbk (EMDE)
Harga  saham  yang  digunakan  untuk  menentukan  PER  masing  –  masing  perusahaan sejenis  adalah  harga  rata  –  rata  penutupan  per  bulan  dari  Januari  2017  sampai  Desember 2017.
Harga rata – rata penutupan per bulan APLN, ASRI dan RODA adalah sebagai berikut :
Harga Rata – rata Penutupan Saham per Bulan Tahun 2017 Bulan ASRI DILD EMDE CTRA Januari 382 476 136 1.301 Februari 380 467 165 1.375 Maret 366 433 224 1.268 April 350 425 234 1.224 Mei 331 421 233 1.156 Juni 323 423 225 1.145 Juli 316 403 254 1.153 Agustus 357 409 268 1.155 September 369 418 300 1.163 Oktober 389 416 299 1.188 November 391 383 280 1.203 Desember 354 368 246 1.179 Jumlah 4.308 5.041 2863 14.511 Harga Rata - rata 359 420 239 1.209

## Sumber : duniainvestasi.com
Harga  rata  –  rata  penutupan  saham  per  bulan  diperoleh  dengan  cara  menjumlahkan harga penutupan saham  di perdagangan bursa pada setiap harinya selama 1 bulan kemudian dibagi  dengan  jumlah  hari  saham  tersebut  sehingga  diperoleh  harga  penutupan  saham bulanan.
EPS  masing  –  masing  perusahaan  diambil  dari  laporan  audit  masing  –  masing perusahaan yang berakhir tahun 2017.

## EPS dan PER ASRI, DILD, EMDE dan CTRA
ASRI DILD EMDE CTRA EPS 70,23 29 4,03 48 Harga Saham rata - rata 359 420 239 1209 PER 5,11 14,48 59,31 25,19
Sumber : Diolah oleh Penulis
PER masing - masing saham diperoleh dari pembagian antara harga saham rata – rata selama  1  tahun  yaitu  tahun  2017  dengan  EPS  yang  diambil  dari  laporan  audit  perusahaan sejenis.
Harga saham per lembar PT Ciputra Development dengan pendekatan pasar adalah Harga per lembar = PER Rata-rata x EPS PT Ciputa Development Tbk 2017 Harga per lembar = 26,3 x Rp. 48 / lembar Harga per lembar = Rp. 1.262,4 / lembar
Jadi  dengan  pendekatan  pasar  PER  diperoleh  bahwa  penilaian  harga  per  lembar saham CTRA adalah Rp. 1.262,4 / lembar.
Hasil  perhitungan  diatas  menunjukan  bahwa  harga  wajar  per  lembar  saham perusahaan PT Ciputra Development Tbk jauh lebih tinggi dari harga rata – rata saham.

## KESIMPULAN DAN SARAN Kesimpulan
Berdasarkan  perhitungan  penilaian  saham  PT  Ciputra  Development  Tbk  dengan menggunakan metode discounted free cash flow to firm dan price earning ratio (PER), maka dapat di simpulkan sebagai berikut :
a) Nilai wajar saham  PT Ciputra Development  Tbk berdasarkan metode discounted free  cash  flow  to  firm dan Price  earning  ratio berkisar  antara  Rp.  1.092  hingga 1.262,4 per lembar.
b) Hasil  pengolahan  data  untuk  penilaian  saham  yang  di  olah  oleh  Penulis menunjukan  bahwa  harga  saham  PT  Ciputra  Development  Tbk  saat  ini  dengan menggunakan metode metode discounted free cash flow to firm adalah overvalued (harga wajar saham < harga pasar).
c) Hasil  pengolahan  data  untuk  penilaian  saham  yang  di  olah  oleh  Penulis menunjukan  bahwa  harga  saham  PT  Ciputra  Development  Tbk  saat  ini  dengan menggunakan  metode  metode Price  earning  ratio adalah undervalued (harga wajar saham > harga pasar).

## Saran
Berdasarkan  penilaian  saham  PT  Ciputra  Development  Tbk  dengan  metode discounted free  cash  flow  to  firm dan price  earning  ratio  (PER) dan  kesimpulan  yang  telah  diuraikan sebelumnya di atas, maka saran yang dapat diberikan yaitu:
- Nilai  intrinsik  saham  yang  didapat  dari  hasil  pengolahan  data  dengan  menggunakan metode  discounted  free  cash  flow  dan  price  earning  ratio  merupakan  hasil  dari estimasi  yang  tentunya  dapat  menghasilkan  suatu  ketidakpastian,  oleh  karena  itu sebaiknya para investor diharapkan dapat lebih berhati-hati dalam mengambil sebuah keputusan investasi.
- Dalam  menentukan  keputusan  investasi  lebih  lanjut,  maka  perlu  dilakukan  analisis yang lebih mendalam dengan mempertimbangkan kondisi internal dan eksternal dari perusahaan sehingga dapat memberikan hasil analisis yang lebih baik.

## DAFTAR PUSTAKA
Copeland,  Tom,  T.  Koller,  &  J.  Murrin.  (2000).  Valuation  :  Measuring  and  Managing  the Value of Companies (Third edition ed.). New York: Jhon Wiley & Son.
Damodara, A. (2002). Investment valuation : Tools and techniques for determining the value of any asset (2nd ed.). New York: John Wiley & Son.
Henry Simamora. 2000. Basis Pengambilan Keputusan Bisnis. Salemba Empat. Jakarta. Husnan, Suad. (2001). Dasar-Dasar Teori Portofolio Dan Analisis Sekuritas. AMP
YPKN. Yogyakarta.
Keown, A. J., Martin, J. D., Petty, J. W., Scott Jr, & David F. (2005). Financial Management : Principle and Applications. New Jersey: Pearson Prentice Hill.
Kismono, G. (2001). Pengantar Bisnis (Vol. Pertama). Yogyakarta: BPFE.
Noor,  M.  S.,  &  Satyawan,  M.  D.  (2014,  Juli).  ANALISIS  PENILAIAN  HARGA  WAJAR SAHAM STUDI KASUS PADA PT MULTI BINTANG INDONESIA, TBK. Jurnal Ilmu Manajemen, 2 .
Parahita. 2008. Bagaimana Cara Menentukan Harga Wajar Saham. http ://parahita.wordpress.com (11 juni 2009)
Santoso,  B.  (2009).  Property  crash  :  kejatuhan  bisnis  properti  dan  strategi  menghadapinya.
Jakarta: PT. Elex Media Komputindo.
Siagian,  P.,  &  Kasyiat.  (2011,  November).  PENGARUH  RETURN  ON  EQUITY,  PRICE EARNING  RATIO,  PRICE  TO  BOOK  VALUE  DAN  INFLASI  TERHADAP HARGA  SAHAM  PT  BHAKTI  INVESTAMA  TBK  JAKARTA. Binus  Business Review, 02 . Sulistyastuti, D. R. (2005). Saham dan Obligasi. Yogyakarta: Universitas Atmajaya. Stowe,  J.  D.,  Robinson,  T.  R.,  Pinto,  J.  E.,  &  McLeavy,  D.  W.  (2002). Analysis  of  Equity Investments:  Valuation. Baltimore:  Association  for  Investment  Management  and Research : United Book Press.
.
.