## ANALISA PERHITUNGAN BREAK EVEN POINT (BEP) UNTUK PERUMAHAN GRAHA BUMI ENIM DI KOTA MUARA ENIM SUMATERA SELATAN

## Delli Noviarti Rachman
Dosen Program Studi Teknik Sipil,Fakultas Teknik, Universitas Tamansiswa Email : dellinoviarti@yahoo.co.id

## ABSTRAK
Kebutuhan  akan  rumah  merupakan  kebutuhan  dasar  manusia.  Karena  sangat  pentingnya  pemenuhan kebutuhan  akan  perumahan  dan  permukiman,  maka  pemerintah  telah  mengaturnya  dalam  Peraturan Pemerintah  Nomor  88  Tahun  2014 tentang  Pembinaan  Penyelenggaraan  Perumahan  dan  Kawasan Permukiman. Penelitian ini bertujuan untuk mengetahui identifikasi biaya yang diperhitungkan kemudian didapatkan  titik  impas  serta  keuntungan  2 tipe  rumah  dengan  mengambil  data  pada  Perumahan  Bumi Graha Enim di Kota Muara Enim. Dari hasil analisa break even point dengan 3 metode perhitungan yang berbeda,  didapatkan  hasil untuk  rumah  tipe 36 mencapai  titik  impas  pada  Rp.  Rp. 4.278.928.172,- (36 Unit) dan Tipe 38+ sebesar Rp.2.840.692.373 (18 unit). Berdasarkan hasil analisa break even point, maka diperoleh margin  of  safety nya  berada  pada  posisi  64,00%,  yang  artinya  developer  pasti  mendapatkan keuntungan walaupun waktu penjualannya cukup lama. Hasil penelitian menunjukan bahwa membangun rumah  dengan  tipe 36,  developer  akan  mendapatkan  keuntungan  yang  lebih  kecil  dibandingkan dengan membangun rumah dengan tipe 38+.
Kata kunci : Break Even Point, Margin of Safety, Developer.

## 1. PENDAHULUAN

## 1.1. LATAR BELAKANG
Kabupaten Muara Enim merupakan salah satu wilayah yang sedang berkembang dengan rata-rata  pertumbuhan  penduduk  sebesar  2,01  %  pertahun.  Padatnya  penduduk  di  kecamatan kota Muara Enim tentu memerlukan fasilitas tempat tinggal yang layak bagi masyarakat. Bagi developer,  kondisi  ini  mendorong  developer  berlomba-lomba  semaksimal  mungkin  dalam melayani  konsumen.  Semakin  meningkatnya  kebutuhan  konsumen  menyebabkan  timbulnya minat  dan  daya  saing  developer  yang  bertujuan  untuk  memenuhi  kebutuhan  atau  keinginan konsumen,  dimana  developer akan menawarkan keunggulan-keunggulan  yang  dimiliki  oleh produk yang dihasilkannya.
Harga  rumah  sederhana  yang  bervariasi  tentu  menjadi  pilihan  masyarakat.  Sebelum developer  membangun  suatu  perumahan  tentu    harus  dilaksanakan perhitungan  titik  impas terhadap  pembangunan perumahannya.  Faktor  harga  tanah,  kontur  tanah,  banyaknya  tanah timbunan  yang  digunakan,  biaya  perizinan  dan  lain-lain  juga  menjadi  bahan  pertimbangan dalam  penentuan  harga  perumahan.  Developer  tentu  menginginkan  agar  perumahan  yang dibangunnya dapat segera terjual agar terjadi perputaran uang.

## 1.2. PERUMUSAN MASALAH
Tujuan yang ingin dicapai yaitu :
1. Mengetahui identifikasi biaya tetap dan biaya variabel yang akan diperhitungkan dari tiap tipe rumah yang telah dibuat.
2. Mengetahui  titik  impas  dan  keuntungan  yang  diperoleh  developer  dari 2 tipe  rumah dengan metoda break even point (BEP).

## 1.3. RUANG LINGKUP PENELITIAN
Dengan maksud untuk memperjelas dan mempersempit permasalahan yang akan dibahas, maka penulis membatasi lingkup penelitian sebagai berikut :
1. Lokasi perumahan yang ditinjau pada penelitian ini yaitu Perumahan Graha Bumi Enim yang berada di kecamatan kota Muara Enim.
2. Variabel yanag diambil adalah variabel tetap dan variabel tidak tetap.

## 2. DASAR TEORI

## 2.1. Pengertian Perumahan
Menurut  UU  RI  No  1  Tahun  2011,  perumahan  adalah  kumpulan  rumah  sebagai  bagian dari permukiman, baik perkotaan maupun perdesaan, yang dilengkapi dengan prasarana, sarana, dan utilitas umum sebagai hasil upaya pemenuhan rumah yang layak huni.

## 2.2. Pengertian Rumah
Menurut  UU  RI  No.  1  Tahun  2011,  rumah  adalah  bangunan  gedung  yang  berfungsi sebagai  tempat  tinggal  yang  layak  huni,  sarana  pembinaan  keluarga,  cerminan  harkat  dan martabat penghuninya, serta aset bagi pemiliknya.
Menurut  Arthur  C.S.  (Housing  :  Symbol,  Structure,  Site,  1990),  filosofi  rumah  sama dengan tubuh manusia yang membutuhkan penutup berupa rumah atau shelter.
Menurut  Sam  Davis  (The  Form  of  Housing),  rumah  kemudian  akan  disebut  menjadi perumahan  apabila  menjadi  sekumpulan  kesatuan  di  atas  petak-petak  lahan  individu  atau sebagai kelompok rumah gandeng atau sebagai bangunan apartemen.

## 2.3. Analisis Break Even
Break  even  point atau  titik  impas  dapat  diartikan  sebagai  suatu  keadaan  dimana  dalam operasi  perusahaan,  perusahaan  tidak  memperoleh  laba  dan  tidak menderita  rugi  (penghasilan sama dengan total biaya) (Munawir, 1986).
Menurut  Rosyandi  (1985) break  even  point merupakan  titik    produksi  dimana  hasil penjualan  akan  tepat  sama  dengan  total  biaya  produksi.  Munawir  (1986)  menyatakan  bahwa analisa break  even point merupakan  suatu  analisa  yang  ditujukan  untuk  menentukan  tingkat penjualan  yang  harus  dicapai  oleh  suatu  perusahaan  agar  perusahaan  tersebut  tidak  menderita kerugian  (keuntungan=0).  Melalui  analisa  BEP  dapat  dibuat  perencanaan  penjualan,  sekaligus perencanaan  tingkat  produksi,  agar  perusahaan  secara  minimal  tidak  mengalami  kerugian. Selanjutnya  karena  harus  untung  berarti  perusahaan  harus  berproduksi  di  atas  BEP    atau  titik impas.

## 2.4. Metode Perhitungan BEP
Untuk menentukan BEP suatu usaha bisnis dapat digunakan 3 cara yaitu:
a) pendekatan trial and error,
b) pendekatan grafik, dan
c) pendekatan matematis.
Perhitungan break-even  point dengan  pendekatan trial and  error (coba-coba),  yaitu dengan menghitung keuntungan operasi dari suatu volume produksi/penjualan tertentu dan terus diulang  hingga  menghasilkan  volume  produksi/penjualan  yang  menghasilkan  keuntungan  =  0 (Total Revenu = Total Cost).
Apabila perhitungan menghasilkan keuntungan maka hitung kembali dengan mengambil volume  penjualan/produksi  yang  lebih  rendah  sebaliknya  jika  hasil  perhitungan  mengalami kerugian maka hitung kembali dengan mengambil volume penjualan/produksi yang lebih besar. Demikian dilakukan seterusnya hingga dicapai volume penjualan/produksi di mana penghasilan penjualan tepat sama dengan besarnya biaya total.
BEP = Q x P – (FC + (Q x VC)) ……………………………………… .   (2.1)
Pendekatan grafik dilakukan dengan menggambarkan unsur-unsur biaya dan penghasilan kedalam  sebuah  gambar  grafik.  Dalam  gambar  tersebut  akan  terlihat  garis-garis  biaya  tetap, biaya total yang menggambarkan jumlah biaya tetap dan biaya variabel, dan garis penghasilan penjualan. Besarnya volume produksi/penjualan dalam unit digambarkan pada sumbu horizontal (sumbu  X)  dan  besarnya  biaya  dan  penghasilan  penjualan  digambarkan  pada  sumbu  vertikal (sumbu Y).
Untuk  menggambarkan  garis biaya tetap dalam grafik break even point dapat dilakukan dengan  dua  cara,  yaitu  dengan  menggambarkan  garis  biaya  tetap  secara  horizontal  sejajar dengan  sumbu  X,  atau  dengan  menggambarkan  garis  biaya  tetap  sejajar  dengan  garis  biaya variabel. Pada cara yang kedua, besarnya contribution margin akan tampak pada gambar break even point tersebut.
Penentuan break  even  point pada  grafik,  yaitu  pada  titik  dimana  terjadi  persilangan antara garis penghasilan penjualan dengan garis biaya total. dan Apabila titik tersebut kita tarik garis  lurus  vertikal  ke  bawah  sampai  sumbu  X  akan  tampak  besarnya break  even  point dalam unit. dan Kalau titik itu ditarik garus lurus horizontal ke samping sampai sumbu Y, akan tampak besarnya break even point dalam rupiah.
Gambar 2.1. Contoh Grafik BEP dengan Biaya Tetap Sejajar Sumbu X
Gambar 2.2. Contoh Grafik BEP dengan Biaya Tetap yang Sejajar Garis Biaya Variabel
Perhitungan  BEP  dengan  pendekatan  matematis  menggunakan  rumus  aijabar  dapat dilakukan  dengan  dua  cara,  yaitu:  (a)  atas  dasar  unit  dan  (b)  atas  dasar  nilai  penjualan  dalam rupiah.
Perhitungan BEP atas dasar unit dapat dilakukan dengan menggunakan rumus:
BEP (Q) = …………… ................ … ...... ………………… ... (2.2)
Dimana :
P = harga jual per unit V = biaya variabel per unit
FC = biaya tetap
Q = jumlah unit/kuantitas produk yang dihasilkan dan dijual.
Perhitungan break-even  point atas  dasar  nilai  penjualan  dalam  rupiah  dapat  dilakukan dengan menggunakan rumus aljabar sebagai berikut:
BEP = ………… ............ …… ... ……………………...…. (2.3)
dimana:
FC = biaya tetap VC = biaya variabel
S = volume penjualan
Dalam  analisa  BEP  perlu  pula  dipahami  konsep Margin  of  Safety. Margin  of  safety merupakan batas penurunan penjualan yang bisa ditolerir oleh perusahaan agar tidak menderita kerugian  (Sutrisno,  2000).  Besarnya margin  of  safety dapat  dihitung  dengan  menggunakan rumus sebagai berikut:
= × 100%
......   (2.4)
Margin  of  Safety merupakan  angka  yang  menunjukkan  jarak  antara  penjualan  yang direncanakan  atau  dibudgetkan  (budgeted  Sales)  dengan  penjualan  pada break  even.  Dengan demikian  maka margin  of  safety adalah  juga  menggambarkan  batas  jarak,  dimana  kalau berkurangnya penjualan melampaui batas jarak tersebut, perusahaan akan menderita kerugian.
Angka margin  of  safety sebesar  50%  menunjukkan  jika  jumlah  penjualan  yang  nyata berkurang  atau  menyimpang  lebih  besar  dari  50%  (dari  penjualan  yang  direncanakan) perusahaan  akan  menderita  kerugian.  Kalau  berkurangnya  penjualan  hanya  40%  dari  yang direncanakan, perusahaan belum menderita kerugian.

## 2.5. Penggolongan Biaya atas Dasar Tingkah Laku

## a)  Biaya Tetap (Fix Cost)
Semua  biaya  bersifat  variabel dalam  jangka  panjang,  meskipun jenis  dari  biaya tersebut terlihat sebagai biaya tetap. Menurut Carter dan Usry (2006) “Biaya tetap adalah sebagai biaya yang secara total tidak berubah saat aktivitas bisnis meningkat atau menurun”. Besar biaya tetap dipengaruhi  oleh  kondisi  perusahaan  jangka  panjang,  teknologi  dan  metode serta  strategi manajemen.  Ada  2 jenis beban  biaya  tetap,  yaitu  beban  tetap  diskresioner (discretionary  fixed cost) adalah pengeluaran atau biaya yang bersifat tetap karena kebijakan manajemen dan biaya tetap terikat (commited fixed cost) adalah pengeluaran atau biaya yang membutuhkan suatu seri pembayaran selama jangka waktu yang lama.

## b)  Biaya Variabel ( Variable Cost )
Menurut Carter dan Usry (2006) “Biaya variabel adalah sebagai biaya yang secara total meningkat  secara  proporsional  terhadap  peningkatan  dalam  aktivitas  dan  menurun  secara proposional terhadap penurunan dalam aktivitas”.

## 3. ANALISIS DAN PEMBAHASAN

## 3.1. Analisis Komponen Biaya Perumahan
a. Biaya Tetap (Fixed Cost)
Berdasarkan  hasil  penyebaran  kuisioner  telah  dilakukan,  maka biaya  tetap (fixed  cost) dari perumahan Graha Bumi Enim dapat dilihat pada tabel berikut :

## Tabel 3.1. Tabel Hasil Quisioner untuk Biaya Tetap
Deskripsi Biaya Tetap Besar Biaya Tetap (Rp) Biaya pembelian tanah, biaya surat dan kepengurusan lainnya 459.000.000 Biaya penimbunan dan persiapan lahan 25.000.000 Biaya BPHTB 20.450.000 Biaya pembuatan fasilitas umum ( jalan dan parit) 1,386,352,800 Total biaya pemasangan listrik dan PAM komunal 105,000,000 Total biaya desain dan perencanaan untuk perumahan 15,000,000 Biaya total untuk pemasangan lampu/penerangan jalan perumahan 80,000,000 Total biaya perijinan untuk pembuatan perumahan ini (IMB) 42,000,000 Total biaya pembuatan pagar perumahan (bila ada) - Total biaya pembuatan 1 unit rumah contoh/kantor 112,170,000 Total biaya pemasaran (brosur, papan promosi, pajak promosi) 25,000,000 TOTAL 2,269,973,000
b. Biaya Tidak Tetap ( Variabel Cost)
Variabel cost dihitung dari hasil perhitungan, dengan data mentah yang ambil dari penelitian di lapangan.
Tabel 3.2. Hasil Kuisioner Untuk Variabel Cost
Deskripsi Variabel Cost Perumahan Graha Bumi Enim type 36 Perumahan Graha Bumi Enim type 38 Biaya Pengukuran dan pengaplingan tanah 114.570 114.570 Biaya Pekerjaan Persiapan 2.265.400 2.265.400 Biaya Pembuatan Rumah per unit 69.180.000 112.170.000 Biaya Pembersihan lokasi 500.000 500.000 Biaya Komisi Sales per unit rumah 500.000 1.000.000 Biaya Pemasangan Listrik dan PDAM/Sumur 3.500.000 3.500.000 Biaya Pemecahan sertifikat 1.500.000 1.500.000 TOTAL 77.569.000 121.071.000

## 3.2. Perhitungan Total Cost
a. Untuk Perumahan Graha Bumi Enim Tipe 38+
Setelah  didapatkan  bahwa  fix  cost    untuk  perumahan  Graha  Bumi  Enim  Type  38+ adalah  Rp.  756,658,000,- dan  variabel  cost  nya  untuk  per  unit  rumah  adalah  Rp. 121,050,000,- selanjutnya  di  hitung  total  cost  nya  untuk  berbagai  jumlah  perumahan  yang
Jumlah Rumah Total Biaya - 1,513,316,000 1.00 1,590,876,000 20.00 3,064,516,000 40.00 4,615,716,000 60.00 6,166,916,000 80.00 7,718,116,000 100.00 9,269,316,000
akan dibangun sampai ke batas maksimal pembuatan perumahan. Untuk perumahan tipe 38+ ini rencana pembuatan unit rumah adalah 50 unit.
Tabel 3.3 Rekap Total Cost untuk Perumahan Graha Bumi Enim tipe 38+
Gambar 3.1. Kurva Biaya Total Perumahan Graha Bumi Enim Type 38+
Dari gambar 3.1, didapat nilai Y dari kurva biaya total untuk perumahan Graha Bumi Enim, yaitu Y = 121.050.000 x + 756.658.000,-.

## b. Untuk Perumahan Graha Bumi Enim Tipe 36
Setelah  didapatkan  bahwa fix  cost untuk  perumahan  Graha  Bumi  Enim  Type  36 adalah  Rp.  1,513,316,000,- dan variabel  cost nya  untuk  per  unit  rumah  adalah  Rp. 77,560,000,- selanjutnya di hitung total cost nya untuk berbagai jumlah perumahan yang akan dibangun  sampai  ke  batas  maksimal  pembuatan  perumahan.  Untuk  perumahan  tipe  38+  ini rencana pembuatan unit rumah adalah 100 unit.
Tabel 3.4 Rekap Total Cost untuk Perumahan Graha Bumi Enim tipe 36
Jumlah Rumah Total Biaya - 756,658,000 1.00 877,708,000 10.00 1,967,158,000 20.00 3,177,658,000 30.00 4,388,158,000 40.00 5,598,658,000 50.00 6,809,158,000
y = 121,050,000.00x + 756,658,000.00 R² = 1.00 0,00E+00 1,00E+09 2,00E+09 3,00E+09 4,00E+09 5,00E+09 6,00E+09 7,00E+09 8,00E+09 0 20 40 60 Series1 Linear (Series1) Total Biaya (Rp) Jumlah Rumah
Gambar 3.2. Kurva Biaya Total Perumahan Graha Bumi Enim Type 36
Dari gambar 3.2, didapat nilai Y dari kurva biaya total untuk perumahan Graha Bumi Enim Type 36, yaitu Y = 77.560.000 x + 1.513.316.000,-.

## 3.3. Analisa BEP dengan Cara Pendekatan Matematis
Untuk  menghitung  BEP,  pertama  kali  harus  dihitung  dahulu  total  rencana  penjualan perumahan  agar  bisa  menghitung margin  of  safety nya.  Setelah  didapatkan  total  rencana penjualan, maka dihitung BEP dalam satuan jumlah (Q) unit dengan menggunakan rumus 2.2 Jadi  akan  didapatkan  berapa  unit  jumlah  pembangunan  perumahan  agar  developer  mencapai titik impas.
Untuk  perumahan  Graha  Bumi  Enim,  didapatkan  total  rencana  penjualan  sebanyak  50 unit tipe 38+ dengan harga masing-masing Rp. 165.000.000,- dan 100 unit perumahan tipe 36 dengan harga masing-masing Rp. 120.000.000,- adalah Rp. 20.250.000.000,-.
Dengan rumus 2.2 untuk mengetahui jumlah unit terjual agar mencapai titik impas, dan didapatkan untuk perumahan Graha Bumi Enim bahwa developer akan memperoleh penjualan titik impas setelah pembangunan rumah ke 36 untuk tipe 36 dan pembangunan rumah ke 18 untuk type 38+.
Sedangkan  untuk  menghitung  BEP  dalam  satuan  uangnya  (Rupiah),  digunakan  rumus 2.3,  dan  didapatkan  perhitungan  bahwa  developer  akan  mendapatkan  BEP  pada  omzet  pada tipe  36  adalah  Rp.  4.274.370.211,- dan  BEP  pada  omzet  pada  tipe  38+  adalah  Rp. 2.837.666.436,-.
Jadi  kesimpulannya  adalah  akan  lebih  menguntungkan  untuk  mebangun  rumah  di  tipe yang  lebih  mahal  agar  modal  developer  cepat  kembali,  apabila  perumahan  tersebut  cepat habis terjual.
Tabel 3.5 Perhitungan BEP dan Margin of Safety untuk Perumahan Graha Bumi Enim
BREAK EVENT POINT (BEP) UNIT Unit Terjual untuk Type 36 35,66 Unit Terjual untuk Type 38 17,22 Omzet BEP (Rupiah) Type 36 4.278.928.172 Omzet BEP (Rupiah) Type 38 2.840.692.373 Margin of safety 64,00%
Sedangkan untuk margin of safety nya berada pada posisi 64,00%, yang artinya developer pasti mendapatkan keuntungan walaupun waktu penjualannya cukup lama.
y = 77,560,000.00x + 1,513,316,000.00 R² = 1.00 0,00E+00 1,00E+09 2,00E+09 3,00E+09 4,00E+09 5,00E+09 6,00E+09 7,00E+09 8,00E+09 9,00E+09 1,00E+10 0 50 100 150 Series1 Linear (Series1) Total Biaya (Rp) Jumlah Rumah

## 3.4. Analisa BEP Unit dengan Cara Trial and Error
Sama  halnya  dengan  perhitungan  dengan  cara  pendekatan  matematis,  pendekatan perhitungan  dengan  cara  tial  and  error  digunakan  untuk  menghitung  BEP.  Hal  ini  penulis lakukan  untuk  membuktikan  perhitungan  yang  telah  dilakukan  dengan  cara  pendekatan petama.
Dengan menggunakan persamaan 2.1, maka untuk mendapatkan perhitungan laba untuk pembuatan  perumahan  di  setiap  unitnya.  Nilai  Q  dicoba – coba (trial  and  error) mulai  dari  1 unit  sampai  unit  terakhir  yang  direncanakan  untuk  dibuat.  Setelah  didapatkan  nilai  yang mendekati 0 , maka di situlah titik break even point nya atau titik impas.
Dengan  menggunakan  rumus  2.1,  dan  memasukan  nilai  Q  secara  coba- coba,  maka didapatkan perhitungan seperti di bawah ini.
(a). Perumahan Graha Bumi Enim  Untuk Tipe 38+
Tabel 3.6 Perhitungan BEP dengan Cara Trial and Error untuk Tipe 38+
Q (Unit) Keuntungan kotor (Laba) (Rp) Keuntungan Neto (BEP) (Rp) 10 1,650,000,000 (317,157,300) 15 2,475,000,000 (97,407,150) 18 2,970,000,000 34,442,940 19 3,135,000,000 78,392,970 20 3,300,000,000 122,343,000 21 3,465,000,000 166,293,030 30 4,950,000,000 561,843,300 40 6,600,000,000 1,001,343,600 50 8,250,000,000 1,440,843,900
Dari perhitungan di atas terlihat bahwa titik impas ada pada pembangunan perumahan ke  18  dan  nilai  omzetnya  mencapai  di  atas  2  Miliyar  Rupiah.  Sama  halnya  dengan perhitungan dengan menggunakan pendekatan matematis.

## (b). Perumahan Graha Bumi Enim Tipe 36
Tabel 3.7 Perhitungan BEP dengan Cara Trial and Error untuk Tipe 36
Q (Unit) Keuntungan kotor (Laba) (Rp) Keuntungan Neto (BEP) (Rp) 10 1,200,000,000 (1,088,914,900) 20 2,400,000,000 (664,514,600) 30 3,600,000,000 (240,114,300) 35 4,200,000,000 (27,914,150) 36 4,320,000,000 14,525,880 40 4,800,000,000 184,286,000 50 6,000,000,000 608,686,300 60 7,200,000,000 1,033,086,600 70 8,400,000,000 1,457,486,900 80 9,600,000,000 1,881,887,200 90 10,800,000,000 2,306,287,500 100 12,000,000,000 2,730,687,800
Dari perhitungan di atas terlihat bahwa titik impas ada pada pembangunan perumahan ke-36,  dan  nilai  omzetnya  mencapai  di  atas  4  Miliyar  Rupiah.  Sama  halnya  dengan perhitungan dengan menggunakan pendekatan matematis.

## 3.5. Perhitungan BEP Unit Perumahan Dengan Menggunakan Cara Grafis

## (a) Perumahan Graha Bumi Enim Type 38
Dari hasil perhitungan sebelumnya didapatkan nilai Fix Cost sebesar Rp. 756,657,600-, variabel cost sebesar Rp. 121,049,970,-. Kemudian dihitung nilai Q (unit rencana yang akan dijual) x P (harga jual rencana) dan dimasukan ke kolom 5. Kemudian dilakukan perhitungan Q(unit rencana yang akan dijual) x VC (Variabel Cost) dan dimasukan ke kolom 6. Terakhir Dihitung total dari seluruh pengeluaran Fix cost + Variabel Cost dan dimasukan ke kolom 7. Nilai BEP juga dapat dicari dengan menarik garis sejajar pertemuan dari kedua garis tersebut. Hasilnya secara detail dapat dilihat pada tabel 4.29 di bawah ini.
Tabel.3.8 Perhitungan Nilai Total Penjualan untuk Perumahan Type 38
Q (UNIT) P (HARGA JUAL RENCANA ) (FC) FIX COST VC (VARIABEL COST) Q X P Q X VC FC+(QxVC) (1) (2) (3) (4) (5) = (1) X (2) (6) = (1) X (4) (7) = (3) + (6) 10 165,000,000 756,657,600 121,049,970 1,650,000,000 1,210,499,700 1,967,157,300 12 165,000,000 756,657,600 121,049,970 1,980,000,000 1,452,599,640 2,209,257,240 14 165,000,000 756,657,600 121,049,970 2,310,000,000 1,694,699,580 2,451,357,180 16 165,000,000 756,657,600 121,049,970 2,640,000,000 1,936,799,520 2,693,457,120 18 165,000,000 756,657,600 121,049,970 2,970,000,000 2,178,899,460 2,935,557,060 20 165,000,000 756,657,600 121,049,970 3,300,000,000 2,420,999,400 3,177,657,000 22 165,000,000 756,657,600 121,049,970 3,630,000,000 2,663,099,340 3,419,756,940 24 165,000,000 756,657,600 121,049,970 3,960,000,000 2,905,199,280 3,661,856,880 26 165,000,000 756,657,600 121,049,970 4,290,000,000 3,147,299,220 3,903,956,820 28 165,000,000 756,657,600 121,049,970 4,620,000,000 3,389,399,160 4,146,056,760 30 165,000,000 756,657,600 121,049,970 4,950,000,000 3,631,499,100 4,388,156,700 32 165,000,000 756,657,600 121,049,970 5,280,000,000 3,873,599,040 4,630,256,640
Setelah  tabel  dibuat,  maka  langkah  selanjutnya  adalah  membuat  grafiknya,  yang  secara detail dapat dilihat pada gambar 3.3 di bawah ini.
Gambar 3.3. Grafik BEP untuk Perumahan Graha Bumi Enim Type 38
Setelah  garis  Q  x  P  dan  garis  total  pengeluaran  dimasukan  ke  grafik  dan  didapatkan perpotongan ke 2 garis tersebut ditarik garis bantu ke bawah (garis hitam ) menuju ke unit (Q) dan  didapatkan  nilai  17,  serta  ditarik  garis  ke  samping  kiri  untuk  mendapatkan  nilai  BEP
dalam rupiah (garis merah) dan didapatkan nilai BEP dalam rupiah sebesar kira kira Rp. 2,8 Miliyar.

## (b). Perumahan Graha Bumi Enim Type 36
Dari  hasil  perhitungan  sebelumnya  didapatkan  nilai  Fix  Cost  sebesar  Rp. 1,513,315,200,-,  variabel  cost  sebesar  Rp.  77,559,970,-.  Kemudian  dihitung  nilai  Q  (unit rencana  yang  akan  dijual)  x  P  (harga  jual  rencana)  dan  dimasukan  ke  kolom  5.  Kemudian dilakukan perhitungan Q(unit rencana yang akan dijual) x VC (Variabel Cost) dan dimasukan ke  kolom  6.  Terakhir  Dihitung  total  dari  seluruh  pengeluaran  Fix  cost  +  Variabel  Cost  dan dimasukan ke kolom 7. Nilai BEP juga dapat dicari dengan menarik garis sejajar pertemuan dari kedua garis tersebut. Hasilnya secara detail dapat dilihat pada tabel 4.30 di bawah ini.
Tabel.3.9 Perhitungan Nilai Total Penjualan untuk Perumahan Type 36
Q (UNIT) P (HARGA JUAL RENCANA ) (FC) FIX COST VC (VARIABEL COST) Q X P Q X VC FC+(QxVC) (1) (2) (3) (4) (5) = (1) X (2) (6) = (1) X (4) (7) = (3) + (6) 20 120,000,000 1,513,315,200 77,559,970 2,400,000,000 1,551,199,400 3,064,514,600 25 120,000,000 1,513,315,200 77,559,970 3,000,000,000 1,938,999,250 3,452,314,450 30 120,000,000 1,513,315,200 77,559,970 3,600,000,000 2,326,799,100 3,840,114,300 35 120,000,000 1,513,315,200 77,559,970 4,200,000,000 2,714,598,950 4,227,914,150 40 120,000,000 1,513,315,200 77,559,970 4,800,000,000 3,102,398,800 4,615,714,000 45 120,000,000 1,513,315,200 77,559,970 5,400,000,000 3,490,198,650 5,003,513,850 50 120,000,000 1,513,315,200 77,559,970 6,000,000,000 3,877,998,500 5,391,313,700 55 120,000,000 1,513,315,200 77,559,970 6,600,000,000 4,265,798,350 5,779,113,550 60 120,000,000 1,513,315,200 77,559,970 7,200,000,000 4,653,598,200 6,166,913,400 65 120,000,000 1,513,315,200 77,559,970 7,800,000,000 5,041,398,050 6,554,713,250 70 120,000,000 1,513,315,200 77,559,970 8,400,000,000 5,429,197,900 6,942,513,100 75 120,000,000 1,513,315,200 77,559,970 9,000,000,000 5,816,997,750 7,330,312,950
Setelah  tabel  dibuat,  maka  langkah  selanjutnya  adalah  membuat  grafiknya,  yang  secara detail dapat dilihat pada gambar 3.4 di bawah ini.
Gambar 3.4. Grafik BEP untuk Perumahan Graha Bumi Enim Type 36
Setelah  garis  Q  x  P  dan  garis  total  pengeluaran  dimasukan  ke  grafik  dan  didapatkan perpotongan ke 2 garis tersebut ditarik garis bantu ke bawah (garis hitam ) menuju ke unit (Q) dan  didapatkan  nilai  37,  serta  ditarik  garis  ke  samping  kiri  untuk  mendapatkan  nilai  BEP dalam rupiah (garis merah) dan didapatkan nilai BEP dalam rupiah sebesar kira kira Rp. 4,2 Miliyar.

## 4. KESIMPULAN
Berdasarkan analisa perhitungan biaya Break Even Point (Titik Impas) Untuk Type 36 titik  impas  didapat  setelah  penjualan  mencapai  36  unit,  untuk  type  38+  titik  impas    dicapai setelah penjualan mencapai 18 unit Sedangkan untuk menghitung BEP dalam satuan uangnya (Rupiah), didapatkan perhitungan bahwa developer akan mendapatkan BEP pada omzet pada tipe  36  adalah  Rp.  4.274.370.211,- dan  BEP  pada  omzet  pada  tipe  38+  adalah  Rp. 2.837.666.436,-. Untuk ketiga cara perhitungan BEP adalah sama.

## DAFTAR PUSTAKA
Arthur C.S, Housing : Symbol, Structure, Site, 1990
Carter,  Wiliam  K  dan  Milton  F.  Usry,  2006. Akuntansi  Biaya, Edisi  Ketigabelas,  Buku  I, Penerbit Salemba Empat, Jakarta.
Rosyandi, John N,1985, Metode-Metode Manajemen Modern, Andalas Putra.
Undang – Undang  Republik  Indonesia  Nomor  1  Tahun  2011  tentang Perumahan  dan Kawasan Permukiman, 2011
S.  Munawir.  2004. Analisis  Laporan  Keuangan, Edisi  Ke-4,  Liberty,  Yogyakarta.  Ikatan Akuntansi Indonesia (IAI). 2004. Pernyataan Standar Akuntansi Keuangan (PSAK ). Jakarta: Salemba Empat.