רשות המיסים בישראל . היבטים במיסוי עסקאות מקרקעין נמצאשבמועד הביקורת לא העבירה רשות המסים לרשות לאיסור להלבנת הון את רשימת עסקאות הנדל"ן שבוצעו במהלך שש שנים אלו ובהן שווי העסקה עלה על סך של שבעה מיליון ש"ח. לפיכך לא יכולה הרשות לאיסור הלבנת הון להצליב מידע זה מול המידע הקיים אצלה ולאתר מקרים שבהם קיים חשש להלבנת הון. נמצא כי לא פעם אזרחים נדרשים לפנות למשרדי מיסוי מקרקעין לצורך קבלת אישורים לצורך מימוש זכאויות בגופים אחרים, וכי הקהל הרב הפוקד את משרדי מיסוי המקרקעין יוצר עומס רב על נותן השירות, והדבר פוגם באיכות השירות ובביצוע העבודה המשרדית השוטפת. חלק גדול מאזרחי המדינה וגם תושבי חוץ רבים מבצעים עסקאות נדל"ן בישראל, הן במישרין והן באמצעות גופים משפטיים שונים. ואולם, אף על פי שפעילותם של חלק מהם בעלת מאפיינים עסקיים לכל דבר , הם אינם רשומים במערך המע"ם ונמנעים מתשלום המס כנדרש. נמצא כי אף על פי שמדובר בתופעה שכיחה, טיפולה של רשות המסים בהשלכות המע"ם של משקיעי נדל"ן המבצעים עסקאות מקרקעין באופן תדיר הינו אקראי, אף שהמידע מצוי במאגרי המידע של הרשות. עוד נמצא כי אין כל בקרה סדורה במחשבי הרשות הבודקת את הדיווחים למע"ם בהשוואה לדיווחים למיסוי מקרקעין. התברר כי משרדי מע"ם כמעט שאינם יוזמים עריכת שומות, ולפיכך אינם גובים מע"ם מרשויות מקומיות או ממלכ"רים על עסקאות המקרקעין שהם מבצעים אף על פי שהמידע מצוי ברשותם של משרדי מע"ם. על הנהלת הרשות לבחון את הנטל הבירוקרטי ה מוטל על ציבור הפונים למשרדי מיסוי מקרקעין ומס הכנסה ולפעול למציאת פתרונות הולמים להפחתתו, כמו מתן מידע אינטרנטי וטלפוני ומתן אישורים באמצעות האינטרנט, או חיבור זהיר ומבוקר של מאגרי מידע של גופים ציבוריים מסוימים לנתונים רלוונטיים ועדכניים הנדרשים לפעילותם בנוגע למבקש . זאת, בכפוף לשמירה קפדנית על הזכות לפרטיות. נמצא כי למעט מחקר שנעשה במינהל הכנסות המדינה בשנת 2016 בעניין העלאת מס רכישה, לא בוצע מעקב לבחינת יעילותם והשלכותיהם של תיקוני החקיקה בתחום מיסוי מקרקעין. בפועל עולה חשש כי "ניתוק" בין מערכי המס השונים עלול לגרום לתקלות תפעוליות בתחום השומה והגבייה, שעלולות להביא לעתים לאובדן מס (כגון קיזוז הפסדים כפול, החזרי מס הכנסה כאשר המס במיסוי מקרקעין טרם שולם, ביטול עסקאות במיסוי מקרקעין ללא תיקון מקביל בשומה במס הכנסה) ולקושי בביצוע פעולות הדורשות ידע ומידע הכולל את שני המערכים (כגון פריסת שבח, הוצאות עודפות וכו'). נמצא כי אין בידי הרשות הכלים לבצע מעקב אחר אופי השימוש בנכסים ואחר שינוי בייעודם על מנת לבחון את מיסויים. על רשות המסים ועל אגף רישום המקרקעין, כגופים נותני שירות לציבור , לפעול לשיפור השירות ולדאוג שאישורי תשלום מס שבח ומס רכישה יועברו באופן מקוון מרשות המסים לאגף רישום המקרקעין. הסדרת הרישום המקוון תועיל גם בהפחתת הנטל הבירוקרטי על הציבור ותסייע להפחית את הזיופים של אישורי מסים. על הרשות להמשיך להחיש את פעולותיה לשיפור הממשק בין מס הכנסה למיסוי מקרקעין ולפתור את בעיות חוסר התיאום בין המערכים השונים, שעלול לגרום לגביית מס בחסר ולאובדן הכנסות לקופת המדינה. .מהנתונים עולה כי בשנת 2014 90% ממרכזי המודיעין במשרדים לא עמדו ביעדים שהוגדרו ובשנים 2016-2015 80% ממרכזי המודיעין המשרדים לא עמדו ביעדים אלה. איסוף מידע יעיל על ידי מודיעין הרשות יגדיל משמעותית את בסיס המידע במאגרי הרשות ויועיל לעבודת הביקורת, השומה והגבייה. על הנהלת הרשות לעקוב ולוודא עמידה ביעדים שהגדירה. נמצא כי לרשות המסים אין כל בקרה מחשובית או אחרת הבודקת אם שילם העוסק מע"ם עסקאות כדין בעת שמכר מקרקעין, וכך נגרם ה פסד לאוצר המדינה. .שיתוף פעולה רחב בין אגפי רשות המסים יכול להגביר את אפקטיביות גביית מסי הנדל"ן וזאת באמצעות שיפור של תהליכים, שיפור של מערכות המידע וניהול הידע של הגבייה, האכיפה וההרתעה. לפיכך, על הרשות לבחון דרכים כיצד ניתן לאפשר מעבר של נתונים בין מערכי המס השונים, בכפוף לחוק הגנת הפרטיות. כך יתאפשר שימוש יעיל של מערך השומה במאגר י המידע המצויים במערכת המחשוב של הרשות, הן לבחירת תיקי הנישומים שייבדקו והן לביצוע השומה. .הועלה כי מינהל הכנסות המדינה אינו עורך אומדן להטבות המ ס הניתנות לפרויקטים של פינוי בינוי ולעסקאות תמ"א 53 . כמו כן, החטיבה המקצועית ברשות המסים לא הוציאה כל הוראת ביצוע או חוזר לצורך טיפול בעסקאות אלו. שינויים תכופים במדיניות המס מביאים לחוסר יציבות בגבייה ועלולים לגרום לחוסר ודאות הפוגעת בצמיחה בטווח הקצר. על משרד האוצר לנתח את ההשלכות שהיו לשינויי החקיקה בשנים האחרונות. כך ניתן יהיה לבדוק את השפעת תיקוני החקיקה ואת השגת היעדים הרלוונטיים, ישופר תהליך קבלת ההחלטות ויושג איזון בין מכלול השיקולים הרלוונטיים בעת אימוץ צעדי מיסוי. . עוד נמצא כי שעות קבלת קהל במשרדים אלה אינן תואמות: באגף לרישום מקרקעין שעות קבלת קהל הן בכל יום בשעות הבוקר, ואילו במשרדי מיסוי מקרקעין שעות קבלת קהל הן בימים שני ורביעי בשעות הבוקר ואחה"צ. כך, למעשה אזרחים נאלצים לכתת רגליהם למשרדים פעמים אחדות על מנת להסדיר את הרישום. נמצא כי עד פברואר2017 טרם הוקמה מערכת מחשוב חדשה לשומת מיסוי מקרקעין, על אף חשיבותה לייעול העבודה, אף שהדבר ידוע להנהלת הרשות עוד משנת 2008 , ולמרות המלצות הוועדה להקמת מערכת חדשה במערך השומה, המלצות הסקר לאיתור סיכונים והמלצת הצוות ליישום הפחתת סיכונים תפ עוליים במשרדי מיסוי מקרקעין. עוד נמצא כי נוכח מגבלות המחשוב נבנו במהלך השנים מערכות מחשוב חיצוניות לצורך תפעול שוטף, ונוצרה מגבלה משמעותית בקשר שבין מערכת המחשוב הפנימית למערכות מחשוב חיצוניות. הדבר משפיע על תהליכי העבודה ברשות ועל רמת הבקרה על תהליכי העבודה. משרד מבקר המדינה מעיר להנהלת הרשות כי מצב הדברים שבו הרשות משתמשת במערכת מחשוב ישנה, המוגבלת ביכולת הקיבול של הנתונים ובגמישות העדכונים, אינו מאפשר פיתוחים ממוחשבים חדשים והטמעת תיקוני חקיקה בצורה מהירה, יעילה וידידותית למשתמש. על הנהלת הרשות לקדם את הנושא ולהשתמש בטכנולוגיות חדשניות, המאפשרות פיתוח מודולרי. מן הראוי כי הרשות לאיסור הלבנת הון תבחן את האפשרויות העומדות לרשותה בהתאם לדין להטלת חובות איסור הלבנת הון על סוכני תיווך נדל"ן ביחס לעסקאות מקרקעין. זאת מתוך מטרה לצמצם את הסיכון להלבנת הון, לקדם משטר אפקטיבי בתחום ולהתאימו לסטנדרטים בינלאומיים, תוך ביסוס מעמדה של מדינת ישראל כמדינת חוק השותפה למאבק הבין-לאומי בהלבנת הון. נתונים אלו יכולים להצביע על או בדן מהותי של הכנסות ממסים לקופת המדינה. יתר על כן, משקיעי הנדל"ן המלבינים את הונם ברכישת נדל"ן גם משפיעים על הגדלת הביקוש לדירות ומכאן שהם משפיעים על מחירי הדירות. מתוקף תפקידה של רשות המס, עליה אמנם לדאוג בעיקר לעצם תשלום המס, אך עליה אף לבדוק את יכולת המ ימון של העסקאות גם אם משולם בגינן מס כדי למנוע אובדן הכנסות וכדי ליצור הרתעה מהעלמת מסים. נמצא כי רשות המסים לא ביצעה פעולות סדורות לאיתור משקיעי נדל"ן שייתכן כי מימנו את רכישותיהם באמצעות הון שחור, אף על פי שכל הנתונים מצויים בידיה. עוד נמצא כי ככלל בעת דיווח על עסקאות רכישה ומכירה של מקרקעין, רשות המסים אינה בודקת מהם המקורות למימון המקרקעין25 , אם אכן מדובר בשכר עבודה או בהכנסות לגיטימיות אחרות. על רשות המסים בשיתוף הרשות לאיסור הלבנת הון לבחון את האפשרות להצלבת מידע כבר בשלב הדיווח על עסקת המקרקעין על מנת לבחון חריגות ביכולת הכספית לביצוע העסקה. הועלה כי הואיל הכללים המסדירים את הדיווח המקוון בעסקאות מקרקעין לא נקבעו, אין חובה חוקית לדווח על עסקת מקרקעין באופן מקוון. עוד הועלה כי לעובדי מע"ם ולמרבית עובדי מס הכנסה אין כלל הרשאה לשליפת נתונים ממערכת הדיווח המקוון שיכולים לעזור להם בקביעת שומות. נמצא כי העדכון האחרון של הקריטריונים לבחירת התיקים לעבודה כ"בחירת מטה" היה בשנת 2013 , וזאת אף שמן הראוי כי מחלקת שומת מקרקעין תבצע בקרה עתית אחר הקריטריונים לבחירת המטה של התיקים ולבדוק את המתאם בין קריטריונים אלה ובין תוצאות שומות המס שנערכו בתיקים על מנת לעדכן ולטייב את הקריטריונים לבחירת המטה. כמו כן, אין מערכת בקרה ניהולית המודדת את האפקטיביות של הקריטריונים בבחירת תיקי עסקאות לתכנית העבודה בשומה. עוד נמצא כי המערכת הממוחשבת המסייעת בבחירת תיקים בעלי פוטנציאל מס מהותי לתכנית העבודה במיסוי מקרקעין אינה מעניקה תמונה היקפית ומלאה על הנישומים, אף על פי שחלק מהנתונים קיימים במאגרי המידע של הרשות. לפיכך הגורם המטפל בתיק נדרש לבדוק באופן ידני את הנתונים הקיימים בתיק. כך לדוגמא, המערכת הממוחשבת אינה מבצעת השוואה ממוחשבת של שווי העסקה המוצהר אל מול השווי הממוצע הקיים באזור הנמכר ושולפת את החריגים שבהם. על חטיבת השומה והביקורת לטייב את הנתונים הקיימים במערכת וכך לשפר את תהליכי העבודה בבחירת התיקים לתכנית העבודה באמצעות בדיקה ממוחשבת והצלבות מידע. כמו כן, עליה לבחון על פי מערכות מדידה ומעקב האם היא עומדת ביעדים שהגדירה הרשות ולקיים בקרה ופיקוח לשם הפקת לקחים וכדי ליישם שיפורים. משרד מבקר המדינה מעיר לרשות כי נוכח תיקוני החקיקה הרבים שבוצעו בתחום מיסוי מקרקעין, ראוי לבצע הערכה מחדש מדי תקופה, וזאת על מנת להתאים את תכנית העבודה של הרשות למציאות הכלכלית המשתנה ולשינויי החקיקה. נמצא כי לעובדי הרשות בתחום מיסוי מקרקעין (למעט הרשאה אחת שניתנה לעובד מורשה אחד בכל מערך מיסוי המקרקעין) אין הרשאות גישה לנתוני ם הנמצאים במערכת הדיווח המפורט. אף על פי שלעתים עולים חששות שנישומים הגישו חשבוניות פיקטיביות והקטינו את חבות מס השבח לתשלום29 , נבצר מעובדי מיסוי מקרקעין לבדוק את אמיתות האסמכתאות שבהסתמך עליהן נדרש ניכוי בידי נישומים בעת חישוב השבח. משרד מבקר המדינה רואה בחיוב את פעולות רשות המסים לקידום מהלך הדיווח המקוון במיסוי מקרקעין. מן הראוי שהרשות תמשיך לקדם את קביעת התקנות להגשת דיווח מקוון בעסקאות מקרקעין. כמו כן, על הרשות לשקול מתן הרשאות לעובדי מע"ם ומס הכנסה לשליפת נתונים לצורכי שומה, בשים לב למגבלות על חשיפה למידע שבבסיסן הגנת הפרטיות ואבטחת מידע. . ,נוכח המחקרים המצביעים על חשש חמור להלבנת הון בתחום המקרקעין נדרש מידע מלא מכלל הגופים הרלוונטיים על מנת להילחם בהון השחור. לפיכך, על רשות המסים והרשות לאיסור הלבנת הון לשתף פעולה זו עם זו לצורך המלחמה בהון השחור. במסגרת שיתוף הפעולה בין הגופים יש מקום לבחון את העברת המידע אודות הצדדים לעסקאות נדל"ן כדי לסייע באיתור גורמים המבצעים עסקאות מרובות בנדל"ן ואין בידם הסבר למקור הכספים, וכדי לסייע בחשיפת קשרים בין ישויות ובאיתור נכסים שהופקו בעבירה לצורך חילוטם במסגרת הליכים פליליים. לפיכך, מן הראוי שרשות המסים והרשות לאיסור הלבנת הון יפנו לרשם מאגרי המידע במשרד המשפטים ויבחנו עמו יחד את האפשרות להעברת מידע בין הגופים האמורים. משרד מבקר המדינה מעיר לרשות המסים כי עליה לבחון לעתים מזומנות מתן הרשאות כניסה למאגרי מידע ממוחשבים לעובדים הנוגעים בדבר לצורך גביית מס אמת, בכפוף לחוק הגנת הפרטיות. כך יפיקו עובדי הרשות תועלת מרבית ממאגר המידע לצורך מילוי תפקידם , תוך כדי שמירת אמות מידה גבוהות של אבטחת מידע וסודיות מידע, כנדרש בחוק. .בפרט מעיר משרד מבקר המדינה כי על רשות המסים לשקול ליישם את המלצות הוועדה "לבחינת וקביעת הנחיות להענקת הרשאות גישה למאגר החשבוניות המקוון" שכן בפועל לא ניתנו הרשאות גישה למרבית מנהלי משרדי מיסו י מקרקעין. גישה למערכת הדיווח המפורט לעובדי הרשות הרלוונטיים תגדיל במידה ניכרת את הכנסות המדינה ממסים, משום שהיא מגבירה את הסיכוי לגלות טעויות בדיווחי עוסקים, מאתרת חשבוניות פיקטיביות ויוצרת הרתעה משימוש בחשבוניות פיקטיביות. אולם התברר כי ברוב המקרים קביעת מס השבח במיסוי מקרקעין הינה סופית, מאחר שעל פי רוב למוכר בעסקת הנדל"ן אין תיק במס הכנסה, והוא אינו חייב בדיווח. יתר על כן, גם אם לנישום קיים תיק במס הכנסה, מאחר שנתונים רבים הנמצאים במערך מס הכנסה אינם חשופים לעובדי מיסוי מקרקעין, למעשה נמנע לעתים מעובדי מיסוי מקרקעין לגבות מס אמת בגין עסקת נדל"ן.
.מחירי הדיור בישראל נמצאים בשנים האחרונות בעלייה ניכרת. אפיק ההשקעה בנדל "ן הפך לאחד מאפיקי ההשקעה האטרקטיביים ביותר עבור משקיעים משכבות המעמד הסוציו -אקונומי הבינוני והגבוה. הסדרי המס המוטלים על נדל"ן בישראל יצרו תמריץ חיובי להשקיע במקרקעין בישראל וזאת בשל השוני המשמעותי ביחס להשקעות אלטרנטיביות - בעיקר בתחום שוק ההון. לגידול ברכישת דירות להשקעה ישנה השפעה על העלייה ברמת מחירי הדירות. הליקויים שהועלו בדוח זה מעלים את החשש כי הון שחור רב מושקע בענף הנדל"ן בישר אל. המאבק בהון השחור, ובפרט זה המושקע בנדל"ן, יכול להגדיל את פוטנציאל הגבייה של מסי מקרקעין, מס הכנסה ומע"ם. כמו כן, לכספים שאינם מדווחים לרשויות המס יש חלק בביקושים בשוק הנדל"ן, והם עלולים להביא לעלייה נוספת במחירי הנדל"ן. השקעת מאמצים למיגורה של תופעת הלבנת ההון דרך רכישת מקרקעין אף צפויה להביא להגברת היצע הנדל"ן בשוק, לתחושת צדק חברתי ולצמצום אי - השוויון.