נושאים מערכתיים . היבטים בהסכמי הגג שנחתמו עם רשויות מקומיות - דוח מיוחד .מ-32 הרשויות המקומיות החתומות על הסכמי גג צפויות ליר ידה ביכולתן הכספית לספק .את רמת השירות לתושב בעקבות תוספת יחידות הדיור ובהיעדר תוספת מספיקה של .ארנונה עסקית עקב מימוש שטחי מסחר ותעסוקה בהיקף קטן מהנדרש 90. עוד עולה .מהדוח כי סיכום הע רך הכספי של תוספת העלויות השנתית לתקצי ב הרגיל של 26 .מהרשויות המקומיות שחתמו על הסכם גג 91 ,שאינן מ כוסות מתוספת שטחי תע סוקה, .הוא כ-329 מיליון ש"ח בטווח של חמש השנים שבהן עסק הדוח (2020 - 2024 ,) שהוא .שווה ערך למימוש היקף של כ -2.9 מיליוןמ״ר שטחי תעסוקה הנדרשים ל כיסוי תוספת .עלויות לכ לל הרשויות שעליהן נסב הדוח. .בפועל, עד יוני 2020 שווקו בהצלחה רק כ-7% מהקרקעות למסחר ותעסוקה שנכללו .בתוכניות שבהסכמי הגג, במונחי מ"ר בנוי. .מהנתונים עולה כי שווקו כ-1.3 מיליון מ"ר (כ-7% ) מכלל17.6 מיליון מ"ר של שטחי מסחר .ותעסוקה הנכללים בתוכניות שבהסכמי הגג. עוד עולה כי ב-13 (כ-52%) מ-25 הרשויות .שחתמו על הסכמי הגג עד סוף שנת 2017, שיעור הקרקעות למגורים ששווקו בהצלחה .(לפי מס' יח"ד) מכלל הקרקעות הנכללות בתוכניות שבהסכם היה גדול בכ-10% ויותר .משיעור הקרקעות למסחר ותעסוקה ששווקו בהצלחה (לפי מ"ר של שטח בנוי בהתאם .לתוכניות) מתוך כלל הקרקעות למסחר ותעסוקה הנכללות בתוכניות שבהסכם 94 . לעומת .זאת, ב -5 (20% ) מהרשויות שיעור הקרקעות למסחר ותעסוקה ששווקו בהצלחה (לפי .מ"ר של שטח בנוי ל פי התוכניות) מתוך כלל הקרקעות למסחר ותעסוקה הנכללות .בתוכניות שבהסכם היה גדול משיעור הקרקעות למגורים ששווקו בהצלחה (לפי מס' .יח"ד) מתוך הקרקעות הנכללות בתוכניות שבהסכם95. . בביקורת עלה כילא מומשה החלטת הממשלה לעידוד שיווק ומימוש של קרקעות למסחר .ולתעסוקה , וכי לא הוקצה ה תקציב שנקבע כי יוקצה לסבסוד עלויות הפיתוח של קרקעות .אלה בשום שנה מהשנים 2016 - 2020. מכאן עולה כי אף שהממשלה ייחסה חשיבות .לעידוד השיווק והמימוש של שטחי תעסוקה ומסחר ברשויות מקומיות, לרבות כאלה .החתומות על הסכמי גג, שבהן הדבר נדרש במיוחד, בפועל הדבר לא נעשה. בביקורת עלה כי בשש הרשויות שנבדקו שווקו בהצלחה קרקעות שניתן לפי התוכניות .שחלו עליהן לבנות כ- 24,000 יח"ד מתוך קרקעות לכ- 29,500 יח"ד שנעשה ניסיון לשווקן .(כ-81% ). אשר לקרקעות ששיווקן לא צלח- כ-19% מהקרקעות שכללותוכניות לבניית .כ- 5,500 יח"ד- רמ"י או משרד הבינוי, לפי העניין, הציעו אותן ליזמים, לאחר שהתכנון .הושלם ונפתרו הסוגיות הנוגעות לפיתוח הקרקע באופן שמאפשר את שיווקן, אולם שום .גורם לא הגיש הצעה לרכוש את הזכויות בהן. יוצא כי הבנייה של יח"ד על קרקעות אלה .מתעכבת. .מומלץ כי רמ"י ומשרד הבינוי יעקבו אחר מידת העמידה בקצב שיווק יחה"ד בהתאם .להחלטת הממשלה על הסכמי הגג, יקיימו במשותף עבודת מטה לצורך מיפוי החסמים .והקשיים בכל אחד משלבי מימוש הסכמי הגג ויפעלו יחד לגיבוש הצעות להסרת אותם .חסמים ו להתגברות על אותם קשיים. מומלץ כי בתהליך זה ישותפו נציגי הגורמים .הרלוונטיים לנושא, לרבות משרדי הממשלה והחברות הממשלתיות שנדרשת מעורבותן .בכך ונציגי השלטון המקומי. מומלץ כי תוצרי התהליך יוצגו לשר הבינוי, ייד ונו במועצה .ובמידת הצורך יגובשו פתרונות חלופיים לקידום יעדי הממשלה למתן מענה לצורכי הדיור. .מומלץ גם כי במסגרת תהליך קבלת ההחלטות בעניין היקף יח"ד שיש לקדם בכל רשות .ינותחו עלויות הפיתוח ושווי הקרקעות ותיבחן האפשרות לקביעת עלות בסיס לפיתוח בין .היתר בהתבסס על מקדמים הנוגעים לתנאי הקרקע ועל משתנים רלוונטיים אחרים. .מדוח משרד הפנים מספטמבר 2020 עולה כי בהתאם למודל החיזוי כאמור 24 (75% ) מהתרשים עולה כי משך הזמן הממוצע למתן היתר היה בין 132 יום בנתיבות ל-504 יום .בנתניה , ובממוצע 309 יום. יודגש כי משךהזמן למתן היתר תלוי בנסיבות שונות ובגורמים .שונים, לרבות במגישי הבקשה ו בעורכיה , ובכלל זה בנסיבות שאינן בשלי טת הרשות .המקומית או מוסד התכנון הרלוונטי. בביקורת עלה כי בשנים2013 - 2020 לא דנה המועצה בנושא אי-העמידה בקצב השיווק .בהתאם להסכמי הגג ובחסמים המונעים את העמידה בו. כמו כן עלה כי הדוחות השנתיים .לשנים 2013 - 2019 שהגישה רמ"י למועצה82 כללו דיווח על הסכמי הגג שנחתמו בשנים .הרלוונטיות, ולע יתים הם כללו פירוט של מספר יחה"ד ששווקו ודיווח על הסכמים שצפויים .להיחתם. אולם לא היה בהם דיווח על החסמים ביישום ההסכם או על הפער בין השיווק .בפועל לבין השיווק לפי קצב השיווק שנקבע. .יוצא שמענק הסכמי הגג בעלות של 129 מיליון ש"ח שניתן בשנים2019 - 2020 . לרשויות החתומות על הסכמי הגג היה לפי אמת מידה הנוגעת לגידול בהיקף .האוכלוסייה ברשות ולא לפי מספר היתרי בנייה שהנפיקה הרשות, אף שהתוכנית .של משרד הפנים הייתה "תוכנית לתמרוץ רשויות למתן היתרי בנייה ליחידות דיור". .עקב כך המענק לא שימש תמריץ להנפקת היתרי בנייה עבור רשויות אלה. .מהתרשים עולה כי עלות הפיתוח הממוצעת הנמוכה ביותר של תשתיות-העל והתשתיות .הצמודות ליח"ד היא ביישובים שבמחוז מרכז (כ - 88,000 ש"ח), והגבוהה ביותר- ביישובים .שבמחוז חיפה (כ- 150,000 )ש"ח- פי 1.7 .מהעלות ביישובים שבמחוז מרכז .מהתרשים עולה כי עלות הפיתוח הצפויה של כל יח"ד גבוהה ביישובים שבהם הדירוג .החברתי-כלכלי של האוכלוסייה נמוך יחסית לעלות הצפויה ביישובים שבהם הדירוג .גבוה. .מהתרשים עולה כי כ - 187,000 (כ-77% ) מיחה"ד הכלולות בתוכניות שבהסכמי הגג .שנחתמו לאחר שהתקבלה ההחלטה על התוכנית האסטרטגית נכללים ביישובים .המשתייכים למטרופולינים חיפה, תל אביב וירושלים, בהתאם להחלטה כאמור. אשר .למטרופולין באר שבע, יצוין כי הסכם הגג עם באר שבע נחתם לפני שהתקבלה החלטת .הממשלה משנת 2017 . .מהתרשים עולה כי כ - 119,000 (כ-50% ) מיחה"ד הכלולות בתוכניות שבהסכמי הגג .שנחתמו לאחר שהתקבלה ההחלטה על התוכנית האסטרטגית משתייכות לנפות באר .שבע, אשקלון וחיפה, וכי כ- 42,000 (17% ) מיחה"ד שוכנותביישובים המשתייכים למחוז .מרכז.
.יוצא אפוא כי לפי יעדי התכנון הממשלתי לשנים 2017 - 2020 , התכנון בתחום ההתחדשות .העירונית יהיה בהיקף של כ- 76,000 יח"ד, כ-18% מיעד התכנון הכולל לשנים אלו (אשר .מרביתן מרוכזות במחוזות תל אביב ומרכז). לפי החלטת המועצה כאמור, בהסכמי הגג .התאפשר לרמ"י להקצות מגרש השלמה לעד כ- 44,000 (כ-10% ) מיח"ד שהקמתן תוכננה .בהסכמי הגג לטובת התחדשות עירונית. בהמשך לכך, עלה כי במחצית מהסכמי הגג .נידון מפורשות נושא ההתחדשות העירונית. עם זאת, בפועל, עד סוף שנת 2020 הוקצו .מגרשי השלמה רק באחד מהיישובים שלגביהם נחתם הסכם גג - ראשון לציון - בהיקף .של 460 יח"ד במסגרת הסכם להקמתן של 3,500 יח"ד (הסכם לגבי כ- 0.8% בלבד מכלל .יח"ד שבהסכמי הגג). כלומר, ההסכמים לא שימשו ככלי מרכזי ליישום פרויקטים של .התחדשות עירונית. .מומלץ כי משרד הבינוי ורמ"י יבחנו בשיתוף הרשות להתחדשות עירונית דרכים אפשריות .לקידום פרויקטים להתחדשות עירונית ברשויות המקומיות החתומות על הסכמי הגג, .ובפרט - במקרים שבהם ערך הקרקע נמוך מכדי שתהיה היתכנות כלכלית ויגבשו תוכנית .רב-שנתית שתאפשר לרשויות לעמוד ביעדי יח"ד לעניין תכנון בהתחדשות עירונית.