רשות מקרקעי ישראל . רישום זכויות במקרקעין שבניהול רשות מקרקעי ישראל - ביקורת מעקב .נוכח כלל האמור ממליץ משרד מבקר המדינה לרמ"י לבחון עם רשם הקבלנים כיצד ניתן .לחדש ולשפר את שיתוף הפעולה ביניהם, באופן שיביא לכך שהטיפול במקרים שבהם .חברות קבלניות הפרו לכאורה את התחייבותן לרישום זכויות המשתכנים יהיה מיטבי. עוד .מומלץ כי רמ"י תשקול להשתמש באמצעים נוספים העומדים לרשותה , כגון לקיחת .ערבויות לביצוע התחייבויות היזמים לרישום הזכויות. .מתרשים 10 עולה כי בשנים2017 - 2019 חלה עלייה בשיעור הפרצלציות שבתצ"רים .שלהן נכללו עד 10 יח"ד בלבד , ושיעורן הגיע בשנת 2019 לכ-41% . מנגד , בשיעור .הפרצלציות שבתצ"רים שלהן נכללו יותר מ-100 יח"ד כמעט לא חל שינוי, והוא עומד על .קרוב לשליש. משרד מבקר המדינה מציין את פעילותה של רמ"י לאיתור חסמי הרישום והסרתם. עם .זאת, מומלץ כי רמ"י תקיים הליכי הפקת לקחים , תמפה את כלל החסמים באמצעות ניתוח .בסיס הנתונים המלא, ותגבש תוכנית מפורטת להסרת החסמים שתכלול יעדים כמותיים, .אחריות לביצוע, לוחות זמנים וסדר עדיפויות. .בכל הנוגע להליכי גיבוש תוכנית העבודה לרישום הזכויות ואופן ביצועה הליקוי תוקן .במידה מ ועטה, שכן היעדר מידע על מלאי יח"ד בכל שלב של תהליך הרישום אינו .מאפשר גיבוש תוכנית עבודה מיטבית הכוללת טיפול בכלל יח"ד הלא רשומות על .מקרקעי ישראל. כמו כן, יש לציין כי תוכנית העבודה השנתית של רמ"י אינה מתייחסת .לכלל יח"ד הלא רשומות. .נוכח תמונת המצב שעלתה ולפיה לרמ"י אין תוכנית עבודה מיטבית לרישום הזכויות, .מומלץ שרמ"י תקיים הערכת מצב המבוססת על עובדות ומידע ותנתח את המשמעויות .העולות מהם. על בסיס מהלך זה ראוי שהיא תכין תוכנית עבודה מיטבית ומבוססת שבה .יוגדרו כל השלבים ליישומה. .בביקורת המעקב עלה כי ועדת הביקורת קיימה ישיבה א חת, באוקטובר 2015 , בנוגע .לעיקר ממצאי הדוח הקודם, ובה מסר לה המבקר הפנימי דיווח בעניין החלטות הצוות .לתיקון ליקויים של רמ"י 54 . ועדת הביקורת לא דנה בדרך המומלצת לתיקון הליקויים , .וממילא לא דיווחה על מסקנותיה והמלצותיה למועצה. יתרה מכך, הוועדה לא ביצעה .מעקב אחר ביצוע הצעדים שהציע הצוות לתיקון ליקויים עצמו. .מומלץ כי ועדת הביקורת תבצע מעקב סדור ושוטף אחר יישום החלטות הצוות לתיקון .ליקויים, ותפעל לשלב בתוכנית הביקורת של המבקר הפנימי מעקב סדור ועיתי אחר .תיקון ליקויים משנים קודמות. .משרד מבקר המדינה ממליץ כי הנהלת רמ״י תגבש תוכנית אסטרטגית מפורטת שתקבע .את מכלול הצעדים שיש לנקוט להשלמת רישום הזכויות על יח"ד על קרקעות שבניהולה, .וגם תבטיח רישום של הזכויות בעוד מועד על יח"ד שייבנו על מקרקעין שתשווק בעתיד. .כמו כן, מומלץ כי המועצה תקיים דיון ו תבחן את מדיניותה בהמשך לתוכנית ההנהלה .המוצעת, בדרך שתממש את החלטת הממשלה להעביר זכויות על קרקעות ממעמד .חכירה למעמד בעלות. .בביקורת המעקב עלה כי אכן, בנובמבר 2014 הגישה רמ"י לרשם הקבלנים ארבע תלונות .על ארבע חברות קבלניות שלא ביצעו רישום בנוגע לתשעה אתרים הכוללים כ-500 יח"ד, .א ולם מאז לא העבירה רמ"י מקרים לטיפולו של רשם הקבלנים, ובפועל משנת 2016 . שיתוף הפעולהבין רמ"י וב ין הרשם בנושא זה הופסק. מכאן שהליקוי שצוין בדוח הקודם .תוקן במידה מועטה. .בביקורת המעקב עלה כי על אף הנדרש בנהלים, בתוכניות שרמ"י מתכננת באמצעות .חברות מתכננות היא לא קבעה לוחות זמנים לביצוע שלבי התכנון32, לרבותהשלבים .להכנת התצ"ר ורישומה. כמו כן, בבדיקה של 103 התוכניות שתוכננו על ידי חברות .מתכננות ושאושרו בשנים 2016 - 2018 הועלה כי לגבי32 (כ-31% ) מהן, אגף התכנון לא .עקב אחרי אבני הדרך הנוגעות להכנת תצ"ר ורישומה, וממילא לא תיעד את ביצוען של .אבני הדרך במערכת ניהול התכנון. .עוד עלה כי למערכת מעקב פרצלציות מוזנים באופן ידני שלבים בתהליך הכנת התצ"ר .ורישומה שאינם זהים לאבני הדרך המוזנים למערכת ניהול התכנון , ולכן לא ניתן להפיק .מידע מרוכז או תמונת מצב לגבי שלבי רישום הפרצלציות. בין המערכות עדיין אין ממשק, .ולכן אין אפשרות לפתיחת תיק פרצלציה באופן אוטומטי במערכת הפרצלציות , ואין .עדכון אוטומטי בין המערכות בנוגע למצב התקדמות שלבי התכנון ה נוגעים לרישום .התצ"ר. .היעדר מעקב של אגף התכנון אחרי פעולות הרישום בנוגע לכ-31% מהתוכניות שאושרו .בשנים 2016 - 2018 מצביע על הצורך בחיזוק שיתוף הפעולה בין האגפים. עולה אפוא .שרמ"י עדיין לא השלימה פיתוח והטמעה של כלים ניהוליים ותפעוליים שיאפשרו לה .לבצע פיקוח ומעקב יעילים לגבי רישום פרצלציות בידי גורמי חוץ, לזהות חסמים ועיכובים .בתהליך ולזרזו . מכאן שהליקוי שצוין בדוח הקודם תוקן במידה מועטה. ( בביקורת המעקב עלה כי משרד הפניםמינהל התכנון ) עדיין לא הקים את ועדות המשנה . .מכאן שהליקוי שצוין בדוח הקודם לא תוקן. יצוין כי על פי נתוני משרד הבינוי, לגבי כ- .24,000 מ- 50,000 יח"ד שנבנו על פיתוכניות של המשרד, הפרצלציה טרם נרשמה, ולגבי .כ- 26,000 יח"ד נוספות , הפרצלציה נרשמה, אך טרם בוצע רישומן כבתים משותפים, .לרבות רישום זכויות המשתכנים בהן. .ביקורת המעקב העלתה כי ל - 19,700 מכ- 55,400 יח"ד (כ -36% ) שאושרו בת וכניות .מפורטות בשנים 2018-2016 טרם הוכנו תצ"רים. עוד עלה שכ- 16,500 מכ- 19,700 יח"ד .(כ-84% )שלהן טרם הוכנ ו תצ"רים הן יח"ד שמשרד הבינוי מסר לתכנון באמצעות .הרשויות המקומיות. על כן מומלץ שמשרד הבינוי יהדק את הבקרה והמעקב לגבי השלמת .הליכי רישום תצ"ר סמוך ככל הניתן למועד אישור הת וכניות המפורטות, ובייחוד בתוכניות .המבוצעות באמצעות הרשויות המקומיות. .אשר למערכות המשמשות את משרד הבינוי למעקב אחרי ביצוע שלבי התכנון, לרבות .שלבי רישום הפרצלציה, עלה שאף שייעודן של המערכות הוא לנהל את פעולות התכנון .על כל שלביהן, הן אינן מקושרות ביניהן: אין קישור בין מערכת מעקב תכנון, הכולל .מעקב אחר ביצוע פרצלציות, למערכת התקשרויות מתכננים 34 ,, העוסקת בחוזי תכנון .ועקב כך לא מתקיים מעקב אחר הגשת התצ"ר במועד שנקבע. יתרה מכך, אף שעברו .חמש שנים ממועד פרסום הדוח הקודם והזיהוי הפנים-משרדי של הצורך בב יצוע תיאום .בין המערכות הייעודיות המשמשות באופן שוטף את המשרד בביצוע עבודתו, התיאום .טרם הוסדר בשל סדרי עדיפויות של המשרד. .מהאמור לעיל עולה כי מעקב ובקרה של רמ"י ושל משרד הבינוי בנוגע לרישום הפרצלציה .עודם טעונים שיפור, כפי שצוין גם בדוח הקודם, ומכאן שהליקוי שצוין בדוח הקודם בנושא .זה תוקן במידה מועטה. כמו כן, הגופים עדיין אינם משתמשים במערכת מידע יעילה .שתומכת בתהליך רישום הזכויות על כל שלביו. הסדרתם של אלה תאפשר ניהול יעיל .של תהליך רישום הזכויות. .נוכח שיווק הקרקעות המואץ בשנים האחרונות, כמתואר לעיל, במטרה למתן את העלייה .במחירי הדיור ולאור חשיבות השלמת רישום הפרצלציה, מומלץ כי המועצה תבחן את .מדיניותה בעניין שיווק מקרקעין שטרם הושלם רישום הפרצלציה לגביהן או לחל ופין .תבחן דרכים נוספות להשלמת רישום הפרצלציה במועד הסמוך לשיווק המקרקעין. .משרד מבקר המדינה מציין לגבי 26,000 יח"ד שהפרצלציה לגביהן נרשמה כי תוכנית .לרישום שיכונים ציבוריים מאפשרת הקלות בשלבי הרישום של בתים משותפים ורישום .הזכויות של המשתכנים, ולצורך טיפול בהקלות אלו הקמת הוועדות חיונית. .מומלץ כי משרד הפנים (מינהל התכנון) יפעל להשלמת הקמתן של ועדות המשנה, כדי .שיתאפשר לקדם את הרישום של כל יח"ד שטרם הושלם רישומן. הליקוישצוין בדוח הקודם תוקן אפוא במידה מועטה: הפעולות שנקטה רמ "י ושדיווחה .עליהן בדוח המעקב של המפקח הכללי , כדי להביא לאישור תצ"ר סמוך ככל הניתן .למועד אישור התוכנית המפורטת , לא היו בסופו של דבר אפקטיביות דיין. .משרד מבקר המדינה ממליץ כי רמ"י תרכז את הנתונים לגבי תהליך רישום הפרצלציה .בנוגע ל יח"ד שמתוכננות על מקרקעי ישראל, ת וסיף לבחון מהם החסמים המעכבים את .תהליך הרישום ותפעל לגיבוש תוכנית פעולה להסרתם. .משרד מבקר המדינה מציין לחיוב כי מתרשימים 7 - 9 עולה כי בתחום רישום הפרצלציות .ובתחום רישום בתים משותפים בשנים 2016 - 2019 עמדהרמ "י על פי רוב ביעדיה , וגם .מעבר לכך . אשר ל תחום רישום זכויות המשתכנים , רמ"י עמדה בכ -90%47 מהכמות .שנקבעה לה לשנים האמורות. .בביקורת המעקב עלה כי בשנים האחרונות רמ"י פועלת בנושא הרישום על בסיס תוכנית .עבודה שנתית. עם זאת, עלה שהתוכנית אינה מגובשת על פי הנקבע במדריך התכנון .הממשלתי: אין לרמ"י מידע לגבי כמות יח"ד המצויות בכל שלב של תהליך הרישום , ולכן .גיבוש תוכנית העבודה מתבצע ללא שלב בסיסי והכרחי של הערכת מצב לגבי יח"ד הלא .רשומות, וממילא לא מתקיים ניתוח של המידע לשם הבנת משמעויותיו. עוד עלה כי .בתוכנית העבודה השנתית אין פירוט של התוכניות הפרטניות שמתוכנן לבצע להן רישום .פרצלציה, ועל כן לא ניתן לדעת אם נתוני הביצוע של תוכנית עבודה זו כללו גם יח"ד .שלא תוכנן לרשום באותה שנה, ו ייתכן שהביצוע בפועל, שהסתכם בשנת 2019 בכ- .56,000 .יח"ד, אינו משקף מהימנה את העמידה ביעד של שנת העבודה .מכאן שהליקוי בכל הנוגע לפעילותה של רמ"י לאיתור חסמי הרישום והסרתם תוקן .במידה רבה. .לרישומן של הזכויות על הנכסים בפנקסי המקרקעין יש חשיבות רבה - הרישום מקנה .לרוכש הנכס הגנה על זכויות הקניין ומאפשר למדינה לנהל רישום מרוכז ומסודר של .מארג הזכויות במקרקעין בישראל. על אף חשיבות הרישום, במשך שנים מצב הדברים .במקרקעי ישראל הוא שתהליכי הרישום נמשכים זמן רב, ובביקורת הקודמת נמצא כי .הזכויות על כ- 330,000 .נכסים אינן רשומות כלל בפנקסי המקרקעין .ביקורת המעקב העלתה כי טרם חל מפנה משמעותי ב נושא זה. רמ"י א ומנם פעלה .לרישום זכויות על יותר מ- 150,000 נכסים משנת 2014, אך עקב חסמים, ה תמשכות .הליכים והתווספות נכסים חדשים מספר הנכסים שהזכויות בהם לא היו רשומות באוגוסט .2020 עודנו רב - כ- 318,000 . על כן בעינה עומדת ההמלצהלרמ"י , המופקדת בחוק על .קידום הנושא, להקצות לכך משאבים בהתאם לתוכנית עבודה המבוססת על נתונים .והכוללת יעדים כמותיים ולוחות זמנים למימושם, בשים לב לצורך בהדבקת הפיגור .ברישום הזכויות על נכסים שנבנו בעבר. במקביל ראוי להגביר את האכיפה בנושא, בין .היתר בדרך של בחינת קבלת ערבויות מהיזמים ובחינת דרכים לשיתוף פעולה עם רשם .הקבלנים. .בביקורת המעקב עלה כי במועד סיום הביקורת טרם הגיש הצוות את המלצותיו לשרים .הממונים. .מנתוני תרשים 12 עולה כי בשנים2016 - 2019 הקנתה רמ"י בעלות על כ- 244,000 .נכסים .כמו כן, על פי תשובת רמ"י, בשנים 2014 - 2015 היא הקנתה בעלות על כ- 100,000 נכסים .נוספים. עוד עולה כי בתחום הקניית הבעלות רמת היעדים והביצוע ירדו במידה ניכרת .משנת 2017 לשנת2019 ,, היות שכאמורבשנים 2017 - 2018 הוקנתה בעלות על כמות .נכסים גדולה במידה ניכרת מכמות הנכסים שהוקנתה עליהם בעלות בשנים 2016 ו-2019, . בעקבותעסקת חליפין עם קק"ל. .היות ששיעור ניכר של התוכניות נוגע למעט יח"ד, ולנוכח מגמת העלייה בשיעור התוכניות .הללו, משרד מבקר המדינה ממליץ לרמ"י לשקול בין היתר ת יעדוף של רישום פרצלציה .בתוכניות המפורטות לפי כמות יח"ד שבהן והתמקדות בתוכניות עתירות יח"ד, דבר .שבכוחו להביא לתוצאה אפקטיבית יותר. .בביקורת המעקב עלה כי ב מועד סיומה רמ"י עדיין נמצאת בתהליך הטמעת מערכת .חדשה שאמורה לשדרג את המערכות הקיימות וליצ ור אינטגרציה ביניהן. .מומלץ כי רמ"י תשלים את פיתוחה של מערכת מידע כוללת ואחודה אשר תתמוך בתהליך .רישום הזכויות על כל שלביו. מתרשים11 עולה כיביוני 2020 היו כ- 489,000 נכסים שלא הוקנתה עליהם בעלות . מדובר .בירידה של כ-25% בכמות הנכסים הללו, לעומת כמות הנכסים כאמור בשנת 2014 . יש .לציין לחיוב את הצמצום בכמות הנכסים שלא הוקנתה עליהם בעלות. מתשובת רמ"י .עולה כי כ- 200,000 ,מהנכסים האמורים אינם מתאימים להקניית בעלות בעת זומכיוון .שהם אינם עומדים בתנאי החלטות המועצה הרלוונטיות (כגון גודל הנכס, נכס לא מהוון, .סוג החוזה) או עקב קיום חובות כספיים או חריגות בנייה בנוגע להם 52. כמו כן, כ-35% .( מהמלאי 173,000 ) הם נכסים על קרקעות קק"ל, שטרם הוסדר המשך הקניית הבעלות .עליהן. .משרד מבקר המדינה ממליץ כי רמ"י תבחן פתרונות להסרת החסמים שמונעים את .העברת הבעלות בין היתר על נכסים שבשלב זה מוגדרים על ידה כ אינם מתאימים .להקניית בעלות וכן תפעל לקידום המשך הקניית הבעלות על נכסים על קרקעות קק"ל. .עוד עולה מהתרשים כי עדיין קיימים כ- 318,000 נכסים שלא נרשמו בלשכת הרישום. .מכאן שכמות הנכסים ש בשנת 2020 לא נרשמו בלשכת הרישום הצטמצ מה ב- 3.6% , .לעומת הכמות בשנת 2014. עם זאת, יש לצייןכי מלאי זה הוא דינמי , שכן על פי רמ"י, .בשנים 2014 - 2020 נרשמו זכויות ב- 152,000 נכסים, ובמקביל נוספו למלאי הנכסים הלא .רשומים נכסים חדשים עקב שיווק ים והקצאות של קרקע. .יוצא אפוא שהפעולות שנקטה רמ"י עדיין לא הצליחו לצמצם במידה ניכרת את מספר .הנכסים שרישום הזכויות עליהם לא הושלם, כלומר שהליקוי תוקן במדינה מועטה. הדבר .מלמד כי נדרש שיפור באפקטיביות הפעולות שעל רמ"י לנקוט לרישום הזכויות. .מנתוני תרשים 5 עולה כי לגבי כ -42%25 ,כ-84%26 וכ-89%27 מיח"ד שתוכננו בשנים .2016 - 2018 (כ-72% )בממוצעטרם נרשמה פרצלציה, אף שעברו בין שנתיים לארבע .שנים ממועד אישור התוכניות במוסדות התכנון ועד מועד סיום הביקורת. כמו כן, מניתוח .כלל הנתונים עולה כי לרמ"י אין מידע על אודות פעולות הרישום שנעשו לגבי עוד 390 .יח"ד, ולגבי 6,269 יח"ד מכלל 145,556 יח"ד (כ-4%) .כלל לא החלו פעולות הרישום .כפי שעולה מהמתואר לעיל, החברות המתכננות נדרשות לסיים את פעולות המדידה .ורישום התצ"ר לכל היותר בתוך שנה מיום אישור התוכנית המפורטת ופרסום דבר אישורה .ברשומות. ב הסכם בין החברות המתכננות ל רמ"י נקבע כי פרק הזמן הכללי לתכנון, .ובכלל זה רישום פרצלציה, יהיה שלוש שנים30. הנתונים ולפיהם בנוגע למספר רב של .יח"ד הכלולות בתוכניות שאושרו בשנים 2016 - 2018 טרם נרשמה פרצלציה מלמדים על .מועילות חלקית של הפעולות שנקטה רמ"י כדי להבטיח את רישום הפרצלציה במועד .שנקבע לכך.
.משרד מבקר המדינה מציין כי המסמך שהוצג נעדר יעדים כמותיים , לוחות זמנים, .התייחסות למשאבים וסדרי עדיפויות . יוצא אפוא שהליקוי תוקן במידה מועטה.