משרד הבינוי והשיכון . ליקויים משמעותיים בתחזוקת הדיור הציבורי 2. במשך שנים הוציא המשרד כספים בלא שנעשתה עבודת מטה סדורה בנושא הליקויים ובלא שהוכנה תכנית עבודה בנושא. בפועל, הסכומים שהוצאו לא השיגו את מטרתם, והליקויים החמורים בדירות שבפרויקט טרם תוקנו. הועלה כי במסגרת הבדיקה שעשה משרד הבינוי והשיכון ביולי 2004 במתחם ב' נבדקו רק80% מהדירות במתחם, ועל כן בדיקה זו לקתה בחסר. לדעת משרד מבקר המדינה, ראוי היה שמשרד ממשלתי לא ימכור דירות שמצבן לקוי לאוכלוסיות חלשות, שסביר להניח שיתקשו להתמודד עם הליקויים בדירות. לדעת משרד מבקר המדינה השתתפותו של נציג החברה חשובה כי הוא יכול להציג לוועדה באופן פרטני את נסיבות המקרה המובא לדיון ואת עמדת החברה עצמה בעניינו; לא זו בלבד שדבר זה יקל על הוועדה לקבל הבדיקה העלתה כי רוב הבקשות המופנות לוועדת החריגים במשרד הבינוי והשיכון נוגעות לתיקון או להחלפה של פריטים בסיסיים (כמו ארון מטבח, כיור, שיש או תריסים) שבלעדיהם קשה לנהל חיים סדירים. נמצא כי לאחר שהצליח הדייר להמציא את כל המסמכים הדרושים המבססים את בקשתו (תהליך שמתמשך כמה שבועות ואף חודשים), עליו להמתין עוד כמה חודשים עד שהוועדה תקבל החלטה בעניין; הועלה גם כי דיוניה מתקיימים בדרך כלל שלא במניין החוקי, וכי המשרד לא הכין דוח כנדרש לגבי החלטות שנדחו על הסף והסתפק בכך ששלח לחברות המאכלסות מזכרים בנושא, כדי לצאת ידי חובה. .על המשרד להוציא לאלתר נוהל בנושא כמצוין לעיל; להקפיד לכנס דיונים תכופים בנוכחות חברי הוועדה - לרבות נציגי החברות המאכלסות; וכן עליו לנהל את הפרוטוקולים באופן מסודר ותקין. על הוועדה לנמק את החלטותיה בבירור כדי שהדיירים הפונים יוכלו להבינן ואף להיערך להגשת ערעור בעניינן, אם ירצו לעשות כן. הפעולות הללו נדרשות על מנת שדיירי הדיור הציבורי יוכלו לקיים רמת חיים סבירה בדירות שהוקצו להם. לדבר נודעת חשיבות יתרה לנוכח מצבם הקשה של הדיירים מהבחינה החברתית-כלכלית ולנוכח בריאותם הלקויה של חלקם. הועלה כי כמה חברות לא טיפלו כלל בחלק מהליקויים שהובאו לידיעתן ובחלק מהם הן טיפלו בתוך פרק זמן ארוך מהנקוב בחוק. עוד נמצא כי חלק מהחברות לא תיעדו כנדרש בתיקיהן את מועדי ההתחלה או הסיום של העבודות. להלן פרטים: בכל אחת מהשנים 2008 ו- 2009 תוקצב להתקנת דודי שמש סך של5 מיליון ש"ח. אולם מהבדיקה עולה כי בשנתיים האמורות ניצל המשרד למטרה זו סך כולל של כ-7.35 מיליון ש"ח, דהיינו ניצול בשיעור של כ- 73% .בלבד בכל הדירות, למעט אחת, נמצאו ליקויי תחזוקה; בתשע דירות נמצאו ליקויי בנייה, ובבניין אחד נמצאו ליקויים ברכוש המשותף: צנרת מים דולפת, צנרת חשמל חשופה ואיטום פגום. נמצא כי שלוש דירות אינן ראויות למגורים. משרד מבקר המדינה מעיר כי על משרד הבינוי והשיכון לשקוד על הכנת עלוני מידע שיעודכנו מדי פעם בפעם ולפקח על הפצתם, כדי להבטיח שהם יומצאו לדיירים באופן מסודר ונגיש, הן באמצעות אתרי האינטרנט של החברות, באמצעות הדואר או בחלוקה לדיירים בעת ביקורי בית. בהיעדר פרסום ראוי של אמות המידה שעל פיהן אמורה הוועדה לפעול, אין הדיירים ערים למלוא זכויותיהם הבסיסיות, ועקב כך מבוצעים הליכי סרק ונגרם עוול לדיירים. .2. בעת שהועבר הפרויקט לניהול עמידר היו פגמים רבים ומהותיים במבנים, בדירות ובעבודות הפיתוח הסביבתי בשטחים לשימוש משותף. ברכוש המשותף בבניינים נמצאו גגות פגומים, דודי חימום בחדר המדרגות, צנרת מים דולפת, תקרות נמוכות בחדר המדרגות, היעדר פתחים לחסימת אוויר להתפשטות אש, שקיעות של שטח מרוצף, מדרגות שנשקפת סכנת החלקה עליהן, איטום פגום, מדרגות מסוכנות, אריחי ריצוף פגומים, שקיעות בעבודות פיתוח, סדקים במעטפת החיצונית של הבניין, חיבורי חשמל חשופים. משרד מבקר המדינה מעיר כי לא היה ראוי לעכב את הטיפול בתיקון הליקויים במשך חמש שנים. לנוכח העובדה שבאותה עת עדיין חלה שנת הבדק מעיר משרד מבקר המדינה כי היה על משרד הבינוי והשיכון לדרוש מחברה קבלנית ב' למלא את חובותיה בנושא זה. בסופו של דבר קיבל עליו המשרד בשנת 2006 את ביצוע התיקונים הללו, שעלותם הסתכמה בכ-1.5 .מיליון ש"ח הבדיקה העלתה כי הוועדה עיכבה את החלטתה לגבי שלוש מבין 28 הבקשות שנבדקו, וכי היא קיבלה את החלטותיה על סמך שיקולים לא רלוונטיים, להלן פירוט של שני מקרים: הבדיקה העלתה כי הפרוטוקולים של הוועדה אינם מודפסים והכתב אינו ברור לקורא; אין בפרוטוקולים פתיח ובו שמות הנוכחים וכן תפוצת הפרוטוקולים או פ רטים חשובים אחרים כמוסבר לעיל. יתר על כן, הפרוטוקולים אינם ממסופרים, ובהתחשב בכך שלעתים אין נוכחות מלאה בישיבות, ניתן להוסיף להם תוספות שונות או לשנות את תוכנם שלא במסגרת ועדה תקנית. . הביקורת העלתה כי עמידר לא רשמה את פניות הדיירים אליה בנושא הליקויים ב דירותיהם ולכן לא ניתן היה לדעת את מועד הפנייה ואת פרטיה, כדי שיהיה אפשר לעקוב אחר הטיפול ולעדכן את הדיירים. לדעת משרד מבקר המדינה, ראוי שעמידר, שהיא החברה הגדולה ביותר מבין חברות האכלוס המנהלות והמתחזקות את הדיור הציבורי, המשמשת כזרוע הביצוע של משרד הבינוי והשיכון, לא תראה בקיום חוזה הניהול ב ינה לבין המשרד מיצוי כל חובותיה. משנוכחה עמידר שחוזה הניהול אינו כולל את הפעולות שיש לדעתה לבצע במסגרת תחזוקת הדירות והרכוש המשותף, והדבר מביא להתדרדרות מצב הנכסים, היה עליה להביא זאת לידיעת המשרד, ולפעול לשינוי המצב. בד בבד, ראוי כי גם משרד הבינוי והשיכון יבחן כיצד לשפר את תחזוקת הבניינים, לרבות בחינת הצורך לשנות את חוזה הניהול בינו ובין החברה. 2. הביקורת העלתה כי החברות אינן מקיימות ביקורי בית באותה תדירות. חברות עמידר, עמיגור, חלמיש וחלד, מקיימות ביקורי בית פעם בשנה, שקמונה - פעם בשנתיים, ואילו חברת פרזות לא קיימה כלל ביקורי בית בשנים 2007 -2008 . . בבדיקה בחברות עמידר וחלמיש נמצאו טפסים שמולאו ברשלנות, בכתב בלתי קריא ולעתים ללא פרטים המאפשרים לקבוע את מידת דחיפותו של התיקון. משרד הבינוי והשיכון, כגוף האחראי לרכוש הציבורי, אמור להנחות את החברות כיצד לטפל בממצאי ביקורי הבית ולפקח על ביצועם. אולם למעט פיקוח שהתמקד בבדיקת זהות הדיירים, לא נמצא כי הוא עשה פיקוח כמתבקש על האופן שבו קיימו החברות ביקורי בית, בנושא מצבן הפיזי של הדירות, וכן הלקחים שהפיקו החברות מהביקורים. לדעת משרד מבקר המדינה, יש לראות בחומרה את העובדה שמשרד הבינוי והשיכון נהג בחוסר שקיפות כלפי עמידר ואם מדובר במכרז היה עליו למסור לכל המתמודדים בו את ממצאי הבדיקה כפי שפורטו בסקר. ,ניהול השכרת הדירות ותחזוקתן נמסר לארבע חברות ניהול בזו אחר זו תחילה באוקטובר 1999 ,לפרזות, לאחר מכן לשתי חברות פרטיות ולבסוף בפברואר 2008 לעמידר. כלומר בתוך עשר שנים ניהלו את הפרויקט ארבע חברות. העברת הפרויקט לניהול עמידר בוצעה לאחר שכל חברות הניהול כשלו לדעת משרד הבינוי והשיכון בניהול הפרויקט, אף כי משרד הבינוי והשיכון עצמו בחר אותן. הועלה כי במועד סיום הביקורת עדיין לא הגיש משרד הבינוי והשיכון לוועדה המקומית בבית שמש בקשה לקבלת תעודת גמר כנדרש, וממילא מהנדס הוועדה המקומית בבית שמש לא העניק לבעלי ההיתר לבניית הפרויקט תעודת גמר כאמור, אף שאכלוסו של הפרויקט הסתיים עוד בשנת 2003. לדעת משרד מבקר המדינה, על הוועדה המקומית בבית שמש לשקול לדרוש מבעלי ההיתר לקיים את כל התנאים הנדרשים להוצאת תעודת גמר לפרויקט כאמור בתקנות. משרד מבקר המדינה מעיר כי איחודי דירות ללא קבלת היתר עלולים לפגוע ביציבות מבנים ולסכן חיי אדם. כמו כן, הדבר גורם לפגיעה בסדר ובכללי מינהל תקין. משרד מבקר המדינה מעיר כי בבדיקה נוספת בחלמיש נמצא כי החברה קיבלה את הפרוטוקול רק בספטמבר 2009 , לאחר שחלמיש שלחה לוועדה תזכורת בנדון, אף שהוועדה אישרה את הבקשה כחודש וחצי לפני כן. עם זאת המפרט אינו כולל פריטים רבים ובהם: תריסים, דלתות בין החדרים, אביזרים סניטריים, ברזים, ארונות מטבח, שיש וכיור מטבח. משרד מבקר המדינה מעיר כי המפרט לוקה בחסר, והפריטים הכלולים בו אין בהם כדי להבטיח לדיירי הדיור הציבורי רמת חיים סבירה תוך שמירה על כבודם. בשל דלותו של המפרט עלולים להימצא בדירות ליקויים חמורים. ראוי שמנכ"ל משרד הבינוי והשיכון יפנה לשר על מנת שישקול לכלול במפרט שבתקנות פריטים חיוניים החסרים בו. משרד מבקר המדינה מעיר כי על משרד הבינוי והשיכון לחלק את התקציב לכל החברות, ובהתחשב במצב הדירות שהן מנהלות. אמות המידה האמורות מצמצמות עד מאוד את היקף האוכלוסייה הזכאית לקבוצות אוכלוסייה חלשות. נוסף על כך, על פי אמות המידה, פרק הזמן שצריך לעבור מאז תיקונו או החלפתו של הפריט המבוקש מהוועדה, הוא ארוך במיוחד - 13 שנה ויותר. לדעת משרד מבקר המדינה, ראוי שהוועדה תבחן מחדש את אמות המידה שקבעה. משרד מבקר המדינה מעיר כי לא נמצא שבשנים שעברו מאז הוקמה ועדת החריגים היא הסבה את תשומת לבם של הגורמים הנוגעים בדבר לכך שלפי אמות המידה שקבעה האוכלוסייה הזכאית לשירותי תחזוקה בדיור הציבורי מצומצמת ביותר, אף שהוועדה הייתה ערה לכך. ועדת החריגים מצט יירת (כפי שיפורט להלן) כמנגנון ביורוקרט י מסורבל ולא ידידותי, שבמקרים רבים משמש כמנגנון סרק שאינו יכול לתת סיוע לרבים מהפונים אליו. בכל מקרה המשרד אינו יכול לצאת ידי חובה בכך שהוא פונה למשרד האוצר; מחובתו להעלות את הנושא לפני השרים הנוגעים בדבר, ובמידת הצור ך במליאת הממשלה, על מנת לממש את מלוא האחריות המוטלת עליו. 4. על פי נתוני משרד הבינוי והשיכון, תקציב ההוצאה לפעילות ועדת החריגים לשנת 2007 היה1.18 .מיליון ש"ח; תקציב זה לא נוצל כלל מתקציב ההוצאה לשנת 2008 , שהסתכם ב- 198,000 ש"ח, נוצל סך של 87,000 .ש"ח בלבד להערות האמורות של מנהלת אגף הנכסים לא הגיב מנהל אגף התכנון אלא באוגוסט 2006, לאחר יותר משנתיים, ובעקבות תזכורת מיולי אותה שנה. במועד האמור השיב מנהל אגף התכנון למנהלת אגף הנכסים כלהלן: "מסתבר כי האומדן הקודם היה רק לחלק מיחידות הדיור... למרות שהוגשה בקשה לתקציב כפול; וכן כי לא העריכו נכונה את בעיות האיטום והמטבחים". דבריו של מנהל אגף התכנון מעידים שהתיקונים שבוצעו בפרויקט עד אותה עת לא התבססו על עבודת הכנה מקיפה. גם לאחר שהוכנו הסקר והאומדן לא פעלו הנהלת משרד הבינוי והשיכון ומחוז ירושלים של המשרד לגיוס המשאבים הדרושים ולטיפול בתיקון הליקויים האמורים בדירות שבפרויקט בתוך פרק זמן סביר. טיפולו של המשרד בנושא התמשך זמן רב, והסתכם בקיום דיונים אשר לא הופקה מהם תועלת רבה, והמשרד לא ביצע עבודה שיטתית ומועילה לתיקון הליקויים שבפרויקט, הגורמים סבל ועגמת נפש לדיירים בפרויקט, שכאמור רובם קשי יום וזקוקים לסיוע. בכל הדוחות שנבדקו לא דווח על מצב הדירות, אף שדירות אלה מוזכרות בבדיקה שעשתה עמידר. לא נמצאה בדוחות אלה כל התייחסות לבדיקה האמורה, ואף לא צוין בהם אם נגרמו נזקים נוספים על אלה שפורטו בסקר או תוקן נזק כלשהו שהוזכר בסקר. . הדירות ללא היתר, אלא שבשנת 2002 הוא אף מימן את ההוצאות על איחודי דירות אלה. משרד מבקר המדינה מעיר כי ראוי שמי שמבצע ביקורי בית יהיה בעל הידע הדרוש, שאם לא כן הביקורים חסרי תועלת ומחטיאים את המטרה שלשמה מקיימים אותם. מכל מקום ביקור הבית חיוני וחשוב גם לצורכי מעקב ובקרה. משרד מבקר המדינה מעיר כי משרד הבינוי והשיכון הוא שאכלס את הדירות במשפחות גדולות, לפי אמות מידה שהוא עצמו קבע. כמו כן מעיר משרד מבקר המדינה כי רוב הליקויים הם ליקויי בנייה. כמו כן לדעת משרד מבקר המדינה, היה על חברות הניהול במידת הצורך, ואם הדבר מוצדק בהתחשב בנסיבות העניין, לנקוט צעדים נגד הדיירים שלא תחזקו את הדירות כנדרש בחוזי השכירות. . כי במועד סיכום ממצאי הביקורת עדיין לא תוקנו ליקויים רבים שנמצאו במתחם א', אף שחלקם הם ליקויי בטיחות שעלולים לסכן חיי אדם. משרד מבקר המדינה מעיר כי במקרים שבהם נבצר מחבר בוועדה להשתתף בישיבותיה, היה על יו"ר הוועדה לפנות לשר הבינוי והשיכון על מנת שיפעל למינוי נציג אחר במקומו, אולם הדבר לא נעשה. .החלטה נכונה, אלא שהוא גם ימנע לעתים קרובות את הצורך בהגשת ערעור של הדייר לוועדת "חריג על חריג". נמצאו ליקויים בטיפול ב -26 (93% ) מהבקשות; נמצא כי בטיפול ב -20 (71% ) מהבקשות היה יותר מליקוי אחד. שיעור כה גדול של ליקויים בטיפולה של ועדת החריגים בבקשות מלמד שתפקודה לא תקין. להלן פירוט הממצאים: משרד מבקר המדינה מעיר כי החוק אינו תחליף לנוהל עבודה. על המשרד להורות לחברות להכין נהלים שיסדירו את תהליך ביצוע העבודות: סדר הפעולות, הסמכויות והתיעוד הנדרש לצורכי בקרה. המשרד לא הוציא נוהלי עבודה בנושא פעולות התחזוקה שישמשו את כל החברות ולא נתן להן הנחיות בנושא, והוא גם לא פעל לכך שהחברות יכינו נוהלי עבודה אחידים. בפועל אין לחברות השונות דפוס פעולה אחיד בכל הנוגע לתהליך תחזוקת הדירות ולטיפול בליקויים בדירות. לא נמצא כי מפקח עבודה של עמידר הכין דוח הערכת נזקים לפני שפרויקט זה הועבר לניהולה של עמידר, אף שבמועד ההעברה נכללו במסגרת הפרויקט שישה בניינים שרוב דייריהם שכרו את הדירות ורק מיעוטם רכשו קודם לכן את הדירות. הועלה כי שלא בהתאם לנהליה עמידר לא פעלה להעריך את הנזקים ולהכין כתב כמויות של החומרים הנדרשים לתיקונם. עוד הועלה כי עמידר לא חתמה על הסכמי שכירות עם דיירי הדיור הציבורי המתגוררים בדירות שבפרויקט. משרד מבקר המדינה מעיר כי לא נמצא שנעשו עבודות התיקונים שפירט הבודק החיצוני כאמור. משרד מבקר המדינה מעיר למשרד הבינוי והשיכון כי ביצוע המכרז הוא באחריותו, ומכאן שהמשרד יכול להלין בעיקר על עצמו. יתר על כן, האשמת "שיטת המכר ז" מלמדת על גישה שאינה מתאימה לרשות שלטונית הכפופה לחוק. משרד מבקר המדינה מעיר כי לא נמצא בתיק הדירה האמורה תיעוד על ביקור נציג החברה בה. בנוסף לכך, העובדה שהחברה מעסיקה קבלן כדי שיקיים ביקורי בית, אך אינה מטפלת כיאות בממצאיו מלמדת על חוסר יעילותה.
משרד מבקר המדינה מעיר כי החברה חייבת לתעד לצורך בקרה כל אחת מפעולותיה הנוגעות לדיור הציבורי.