המועצה להשכלה גבוהה . היבטים בניהול נכסי דלא ניידי של האוניברסיטאות .התשלום האמור לסכום כולל של כ- 25,000 ש"ח לשנה. ארבעת הפרדסים הנוספים אינם מעובדים כלל או מעובדים עיבוד עונתי בלבד, ולכן האוניברסיטה עלולה לאבד את זכויותיה בהם. לדברי האוניברסיטה, החברה המעבדת הפסיקה לעבד חלק מהפרדסים בשל קיצוץ מכסות המים לפי שיקול דעתה המקצועי הבלעדי, אולם לא נמצא כי המוסדות המנהלים של האוניברסיטה (להבדיל מהנהלת החברה) בחנו את תוצאות אי-עיבוד הפרדסים וקיבלו החלטה בעניין זה. בשנת 2004 נוהלו מגעים בין האוניברסיטה ובין הטכניון בעניין עיבודו המחודש של פרדס א', ואף נעשתה פנייה בעל פה לחברה המעבדת לבירור העלויות הכרוכות בכך, אולם עד דצמבר 2006 לא נחתם הסכם עם החברה המעב דת, והפרדס לא עובד. מדוח מפורט של החברה לסיכום שנת 2004 אף עולה כי למרות החלטת מועצת המנהלים האמורה מדצמבר 2003 , ביקשה החברה מהחברה המעבדת לעבד עבורה פרדס אחר שבבעלותה 20 , אף שלא קדמה לבקשה בדיקת כדאיות של החזקתו בכלל ושל עיבודו מחדש בפרט. כמו כן נמצא כי מוע צת המנהלים לא אישרה מראש לחברה לפעול, שלא לפי ההחלטה האמורה מדצמבר 2003 , וכי האישור על ההתקשרות עם החברה המעבדת ניתן לה בדיעבד רק במרס 2006 . לדעת משרד מבקר המדינה, חשוב שמועצת המנהלים והוועדה ייתנו לחברה אישור מראש להתקשר עם החברה המעבדת. משרד מבקר המדינה העלה כי במקרה אחד קיבל הטכניון נכס כתרומה בלא שהביא בחשבון את כל ההשלכות של קבלתו. בפועל התרומה לא הייתה כדאית, כיוון שלא משרד מבקר המדינה העלה כי עד מועד סיום הביקורת לא נקטו הטכניון ומכון ויצמן צעדים כלשהם לסילוק הפולשים ולגביית תמורה מהם בגין השימוש שעשו בקרקע. לדעת משרד מבקר המדינה, על הטכניון לנקוט את כל הצעדים המתחייבים לשמירה על נכסיו, ובהם ביצוע סיורים. עליו לקבוע, במסגרת נוהל העבודה שיתקין, מיהו הגורם האחראי לביצועם של הסיורים ומהי תדירותם. במסגרת הסיורים האמו רים על הטכניון לוודא כי לא פלשו לנכסיו השונים גורמים בלתי מורשים, ואם יימצאו מקרים כאלה, עליו לנקוט ללא דיחוי את כל הצעדים הדרושים לסילוקם מהנכסים. משרד מבקר המדינה העלה כי עניין הסיורים בנכסים כמעט שאינו מצוין בתיקי הטכניון: מעולם לא הוכנו תכניות שנתיות לביצוע סיורים בנכסים השונים, ולמעט ביקורים בודדים באחד הנכסים, לא פיקחו נציגי ה טכניון על נכסיו באמצעות סיורים בהם. אין בידי הטכניון מידע מעודכן על השימוש שנעשה בפועל בכל הקרקעות החקלאיות שיש לו זכויות בהן ועל מצבם הפיזי של הנכסים שהוא משכיר. משרד מבקר המדינה העלה כי לפחות במקרה אחד פלשו לנכס של הטכניון ללא ידיעתו, קל וחומר ללא רשותו: .זו בלבד שהטכניון לא קיבל עד מועד סיום הביקורת תמורה כלשהי בגין הנכס, אלא שהיו לו הוצאות לא מבוטלות בגינו, וספק אם יקבל בגינו תמורה בעתיד. הביקורת על האופן שבו האוניברסיטה העברית מטפלת בנדל"ן שלה העלתה כי האוניברסיטה לא התקי נה נוהל כולל העוסק במגוון התחומים הנוגעים לטיפול בנדל"ן. בספר הנכסים שהאוניברסיטה מנהלת חסרים פרטים חשובים בדבר הנכסים השונים; ובדוחות הכספיים של האוניברסיטה ניתן לחלק מנכסיה הרבים ביטוי כספי חלקי בלבד, ולחלק לא ניתן ביטוי כלשהו. רישום הנכסים בספרי רשם ההקדשות ורשם המקרקעין לוקה בחסר, והתגלו אי - התאמות בין הרישומים בפנקסיהם ובין הרישומים בספרי האוניברסיטה, בין היתר מכיוון שהאוניברסיטה לא הקפידה להודיע לרשם ההקדשות על כל נכסיה שהם בבחינת הקדש ציבורי, הרשומים במסגרת הקרנות המיועדות. קשרי הגומלין בין ועדת הנכסים המשולבת ובין חברת הנכסים לוקים בחסר, ולכן אי-אפשר לפקח כראוי על עבודת החברה. האוניברסיטה לא עמדה על כך שהחברה תבצע עסקות רק לאחר אישור הוועדה, תקפיד על ביצוע סיורים בנכסים לפי התדירות שנקבעה בתכנית העבודה ותמנע פלישה של גורמים לא מורשים לנכסי האוניברסיטה. רישום ההכנסות וההוצאות בגין כל נכס לא התבצע כנדרש, ולעתים לא יועדה התמורה מהחזקת הנכסים למטרות שהועידו התורמים. האוניברסיטה ממשיכה להחזיק בנכסים לא מעטים, ובהם פרדסים, שהחזקתם כרוכה בעלויות לא מועטות, וספק אם היא מפיקה תועלת מהחזקתם. היא אף לא הסדירה את רישומי זכויותיה בחלק מהפרדסים, ועקב כך היא עלולה לאבד את זכויותיה בהם. נוסף על כך אין לאוניברסיטה מלוא המידע על נכסים שאגודות הידידים שלה מחזיקות, אין היא יודעת בוודאות מי מהן מחזיקה ברשותה נדל"ן בחו"ל שנתרם עבור האוניברסיטה, ולכן נבצר ממנה לוודא שהוא מני ב תשואה ומוחזק כהלכה, ולהבטיח שזכויותיה בו יישמרו. עד מועד סיום הביקורת לא הסדירה האוניברסיטה בנוהל כתוב את כל העניינים הנוגעים להקצאת דירותיה לגורמים הקשורים אליה, והטיפול בנושא היה לקוי: לא נקבעו קריטריונים להקצאת הדירות לזכאים השונים, לא נערכו סיורים סד ירים בדירות ולא הוקפד שהן יישמרו בצורה נאותה, ושזכויות האוניברסיטה בהן לא ייפגעו. בחלק מהמקרים לא בוצעה כראוי חובת זקיפת ההטבה להכנסת הדיירים בגין הדירות שהאוניברסיטה השכירה להם ללא תמורה. משרד מבקר המדינה העלה כי הזכויות של הטכניון בכמה מקרקעין טרם הוסדרו, והם לא נרשמו על שמו אצל רשם המקרקעין. להלן הפרטים: לדעת משרד מבקר המדינה, על הטכניון להקפיד על כך שלפני קבלת נדל"ן כתרומה ואף לפני רכישת נדל"ן, ייבדק אם העניין כדאי, ושתוצאות הבדיקה יובאו לפני הוועד המנהל שלו כדי שישקול כיצד לפעול. .משרד מבקר המדינה מצא כי אף שמהערכת השמאי עולה כי למעשה לטכניון לא צפויה בעתיד הנראה לעין זכות ריאלית בדירה, החליטה הנהלת הטכניון לקבל אותה, וחתמה באוגוסט 1994 על הסכם בנוגע לכך. עוד העלה משרד מבקר המדינה כי רק בנובמבר 1994 נתבקש הוועד המנהל של הטכניון לאשר בדיעבד את קבלת התרומה, אך לא הוצגו לפניו כל העובדות הקשורות בכך, ובייחוד הספק בכך שהטכניון יזכה לתמורה כלכלית כלשהי מהחזקת הדירה. יתר על כן נמצא כי לא זו בלבד שהטכניון אינו מקבל תמורה, אלא הוא אף נושא בהוצאות שונות בגין הדירה, כגון מס רכישה ומע"מ בסך של כ- 113,000 ש"ח ששולמו בשנת 1997 ומסי ועד בית, שאותם לא שילם השוכר, בסך של כ- 7,000 ש"ח, ששולמו ע"י הטכניון בפברואר 2005. לדעת משרד מבקר המדינה, על רשם ההקדשות להקפיד להודיע לרשם המקרקעין על כל הנכסים שהטכניון רשם אצלו כנכסים של הקדש ציבורי, כדי שניתן יהיה לרשום הערות אזהרה בספרי המקרקעין בגין כל הנכסים האלה. לדעת משרד מבקר המדינה, על רשם ההקדשות לפנות לטכניון לצורך קבלת נתונים על הנכס ועל נסיבות קבלתו, כדי להכריע אם לרשמו כהקדש ציבורי. על הטכניון לנהוג בנכס בהתאם להנחיות הרשם, אם אמנם יכריע שהנכס הוא הקדש. 2. דיווח לרשם המקרקעין 29: משרד מבקר המדינה העלה שרשם ההקדשות לא הקפיד להודיע לרשם המקרקעי ן על כל הנכסים שהטכניון רשם אצלו כנכסים של הקדש ציבורי. כמו כן נמצא כי במאי 2005 היו רשומים בפנקס ההקדשות ארבעה נכסים (שלוש דירות ומשרד) כחלק מנכסי הקדשות שהטכניון היה הנאמן שלהם וטיפל בהם, שבספרי הטכניון לא היו רשומים כלל. לדברי הטכניון, הנכסים לא היו מעו לם בבעלותו; ידוע לו שאחד הנכסים נמכר על ידי מנהל העיזבון של התורם, ועל שלושת האחרים לא ידוע לו דבר. מבירורים שעשה משרד מבקר המדינה עולה כי גם שלושת הנכסים האחרים נמכרו כבר לפני שנים רבות על ידי מנהלי עיזבונות, אך הרישומים בפנקס ההקדשות לא השתנו, אף שמנהלי העיזבונות העבירו את המידע על המכירות לידיעתו של רשם ההקדשות. . הטכניון, ושבאותה שנה הוערך שווייה בסך של2.2 מיליון דולר. בתמורה התחייב הטכניון, בין היתר, להקים מכון מחקר שיעניק מדי שנה בשנה מענקי מחקר בסך של כ- 110,000 דולר מתקציב הטכניון. הטכניון רשאי היה למכור את הנכס כעבור שש שנים, ובתמורה להקים קרן שמפירותיה ימשיך לחלק את מענקי המחקר האמורים. 1. רישום ההקדשות 27: משרד מבקר המדינה העלה כי על אף האמור בחוק הנאמנות ובדוח של מבקר המדינה משנת 199528 , לא הודיע הטכניון לפחות במקרה אחד לרשם ההקדשות על נכס מקרקעין המנו הל כקרן מיועדת. מדובר בקרקע בכיכר המדינה בתל אביב שתורמת העבירה בספטמבר 2001 לרשות .יצוין כי כבר בדוח מ - 1987 העיר מבקר המדינה לטכניון כי עליו לפעול לכך שהתרומות, ההקצבות למחקרים וכספי הקרנות הצמיתות יועברו אליו במלואם על ידי האגודות. באותו דוח עמד מבקר המדינה על כך שכל מוסד להשכלה גבוהה, כולל הטכניון, ידאג להסדרת יחסיו עם האגודות בהסכמים חתומים, שבהם יבואו לידי ביטוי גם דרישות בנושאי הדיווח הכספי והעברת כספי התרומות מן האגודות. לפיכך ראוי שבהסכמים בין הטכניון לבין אגודות הידידים שלו יוסדרו כל התחומים הנוגעים ליחסים עמן, כך שיתאפשר לו לקבל מידע גם על נדל"ן שנתרם לו באמצעות האגודות, ולקיים פיקוח על נדל"ן זה, אם יוחלט להשאירו, מסיבה כלשהי, בידי האגודות. .משרד מבקר המדינה העלה כי עד היום לא בדק המבקר הפנימי של הטכניון נושאים הקשורים לנדל"ן. לדעת משרד מבקר המדינה, נוכח שוויו הכספי הלא מבוטל של הנדל"ן, החשיבות שבניהולו והממצאים שהועלו בדוח זה, מ ן הראוי שבמסגרת תכניות העבודה השנתיות של המבקר הוא ישקול לכלול מפעם לפעם גם נושאים לבדיקה הקשורים לניהול הנדל"ן. כל זאת בהתחשב בסדרי העדיפויות שקבע מבקר הטכניון ובאילוצים הקיימים בעת קביעת תכנית העבודה. משרד מבקר המדינה העלה כי מיום שהוקמה החברה לא עשה מבקר האוניברסיטה ביקורת מקיפה על פעילותה של החברה ועל קשרי הגומלין שלה עם הוועדה ועם האוניברסיטה, ואף לא בדק את אופן טיפולה של מחלקת דיור ומושכרים של האוניברסיטה בהשכרת הדירות. לדעת משרד מבקר המדינה, כיוון שמדובר בטענות הנוגעות לסכומים ניכרים ולהפרות של הסכמים, וכיוון שמדובר בשני גופים ציבוריים, מן הראוי שהמינהל והאוניברסיטה יפתרו לאלתר את המחלוקות ויסדירו את כל ההתחשבנויות הכספיות ביניהם. האוניברסיטה לא פסלה את האפשרות שאגודות השוחרים שלה מחזיקות ברשותן גם נדל"ן. מהאמור לעיל עולה כי אין לאוניברסיטה מידע מלא על הנושא. יצוין כי בדוח מ- 1987 העיר מבקר המדינה לטכניון כי עליו לפעול לכך שהאגודות יעבירו אליו את כל התרומות, ההקצבות למחקרים וכספי הקרנות הצמיתות. באותו דוח עמד מבקר המדינה על כך שכל מוסד להשכלה גבוהה ידאג להסדרת יחסיו עם האגודות בהסכמים חתומים, שבהם יבואו לידי ביטוי גם דרישות בנושאי הדיווח הכספי והעברת כספי התרומות מן האגודות. לפיכך מן הראו י שבהסכמים בין האוניברסיטה ובין אגודות הידידים שלה יוסדרו כל התחומים הנוגעים ליחסיה עמן, כך שיתאפשר לה לקבל מידע גם על נדל"ן שנתרם לה באמצעות האגודות ולקיים פיקוח על נדל"ן זה, אם יוחלט להשאירו מסיבה כלשהי בידי האגודות. הביקורת הנוכחית העלתה שעד נובמבר 2006 לא הסדיר הטכניון את זכויותיו בנדל"ן שהוא מעמיד לרשות תאגידיו ואינו גובה מהם דמי שכירות. אי-גביית דמי שכירות או קביעת דמי שכירות נמוכים הן למעשה סבסוד פעילותם של תאגידי הטכניון, אולם לעניין זה לא ניתן ביטוי בדוחות הכספיים של הטכניון ושל תאגידיו. יתר על כן, עד נובמבר 2006 לא טיפל האגף כלל בנדל"ן שהועמד לרשות התאגידים. לא ברור אפוא מי אמור לטפל בניהול השוטף של הנכסים האלה. לדעת משרד מבקר המדינה, על הטכניון להסדיר לאלתר את זכויותיו בנדל"ן שהוא מעמיד לרשות תאגידיו, להסדיר את יחסי הגומלין ביניהם ולקבוע מי הגורם שיטפל בנדל"ן. על הטכניון לגבות דמי שכירות ריאליים מתאגידים השוכנים בבניינים שהוא הקים בתוך הקמפוס ומחוצה לו, לתת להם ביטוי מלא בדוחותיו הכספיים ולהבטיח שגם תאגידיו ייתנו להם ביטוי כזה. אם הטכני ון רוצה לסייע לתאגידיו במסגרת מדיניותו, עליו לעשות זאת במסגרת פעילות התכנון והתקצוב שלו ולתת לכך ביטוי בדוחותיו הכספיים. עליו להביא נושא זה, על היבטיו השונים, לאישור מוסדותיו המוסמכים ולפעול על פי הנחיותיהם. נמצא כי האוניברסיטה לא נקטה הליך תחרותי למציאת דירות חלופיות בעלות תכונות דומות, דבר שהיה מאפשר לה לוודא כי היא שוכרת דירות בתנאים הטובים יותר, ובכללם מחיר זול יותר ותחזוקה ראויה. הביקורת על האופן שבו הטכניון מנהל את הנדל"ן שלו הע לתה ליקויים בדרכי הקבלה, הרישום והטיפול שלו בנכסים שמחוץ לקמפוסים שלו: לא נקבע מי ממוסדותיו המנהלים ומבעלי התפקידים הבכירים שבו מוסמך לקבל החלטות בנוגע לקנייה, לקבלה כתרומה, למכירה או להשכרה של נדל"ן; לא נקבע נוהל כולל העוסק במגוון התחומים הקשורים בנדל"ן; ולא הוכן ספר נכסים האמור לכלול את כל המידע המפורט והמעודכן על כל אחד מהנכסים. הצגת הנכסים בדוחות הכספיים של הטכניון לוקה בחסר: ערכם של הנכסים מוצג באופן סמלי בלבד; הם אינם ממוינים ומסווגים לפי ייעודם; יש נכסים שלטכניון יש זכויות בהם, אך הם לא הוצגו כלל בדוחות הכספיים; ולעסקאות שהוא ביצע, ושבמסגרתן מכר חלק מנכסיו, לא ניתן ביטוי נאות בדוחות. זכויותיו של הטכניון בכמה נכסים טרם הוסדרו, והם לא נרשמו על שמו כנדרש אצל רשם המקרקעין. אין לו כל מידע לגבי נכסים שאגודות הידידים שלו מחזיקות, ולכן הוא אינו יכול לוודא שנכסים אלו, אם ישנם, מניבים תשואה ומוחזקים כהלכה. על הטכניון לנקוט בהקדם את כל הצעדים הדרושים להסדרת זכויותיו על כל המקרקעין שרכש או שקיבל כתרומה. לדעת משרד מבקר המדינה, על רשות המסים לבחון אם היה מקום לזקוף להכנסת נושא המשרה החייבת במס את ההפרש בין דמי השכירות שניתן היה לגבות אילו השכיר הטכניון את הדירה בשוק החופשי ובין שכר הדירה ששילם נושא המשרה בפועל. אם יימצא שהייתה הצדקה לכך, מן הראוי שרשות המסים והטכניון יתקנו עניין זה ללא דיחוי. משרד מבקר המדינה העלה כי בדוחות הכספיים של הטכניון לא ניתן ביטוי מפורש לעסקה זו, וגם מסעיפים אחרים בדוחות הכספיים לא ניתן כלל לדעת כי בוצעה מכירת דירה וכי התקבל תמורתה סך של כ-3.52 מיליון ש"ח. ממסמכים פנימיים של הטכניון עולה כי התמורה שהתקבלה ממכירת הדירה לא נרשמה כהכנסה, אלא הוקצתה ישירות לשימוש על פי היעדים שעליהם דיווח הטכניון: סך של כ -1.8 מיליון ש"ח הועברו למענקי העידוד, ואילו היתרה (בניכוי הוצאות) בסך של כ- 1.61 .מיליון ש"ח הועברה לקרן מתכלה למימון תשלומי הרנטה משרד מבקר המדינה העלה כי עד מועד סיום הביקורת לא זקף הטכניון להכנסת נושא המשרה (הממשיך לעבוד בטכניון ולהתגורר בדירה) את ההטבה שהוא מקבל בגין דמי השכירות המופחתים שהוא משלם. משרד מבקר המדינה העלה כי עניין קבלת התרומה וייעודה (ובכלל זה העלות הנוספת שבה נשא הטכניון) לא הובא כלל לדיון בוועד המנהל. הבדיקה הע לתה כי בין מסמכי החברה נמצא אישור כזה מיולי 2005 שהכינה עורכת דין חיצונית המייצגת את החברה ואת האוניברסיטה, חתום על ידי יו"ר מועצת המנהלים של החברה, שלפיו בדיון שקיימה מועצת המנהלים ביוני 2005 היא אישרה את מכירת הנכס במוצא עילית, אף שבתאריך זה לא התקיים כל דיון של מועצת המנהלים. לדעת משרד מבקר המדינה, על האוניברסיטה עצמה או באמצעות החברה לנקוט את כל הצעדים הנדרשים כדי לשמור על רכושה של האוניברסיטה וכדי שמקרים כאלה לא יישנו. נמצא כי רק בעקבות הסיור בספטמבר 2004 החלו להינקט הליכים לסילוק הפולשים. אולם באוגוסט 2005 , בטרם נשלמו הליכים אלה, נמכרה הקרקע לתושב האזור בלא שסולקו הפולשים. נמצא כי הקרקע לא נמכרה בדרך המקובלת - באמצעות מכרז - אלא בהליך שבמסגרתו הוצע לבעלי הקרקעות הסמוכות לקרקע האמורה לרכוש אותה, מבלי שגורם מוסמך מהאוניברסיטה נתן מראש ובכתב אישור לעשות כן כנדרש על פי ההסכם בין האוניברסיטה לבין החברה. לדעת משרד מבקר המדינה, על האוניברסיטה להפיק ממקרים אלה את הלקחים הדרושים ולהג ביר את הפיקוח ואת הבקרה על הנדל"ן שברשותה. עליה לדרוש מהחברה להגביר את תדירות הסיורים בכל הנכסים שבבעלותה, ובייחוד בקרקעות החקלאיות, ואף לשפר את הבדיקות בסיורים אלה כדי למנוע ככל האפשר הישנות מקרים מעין אלה. כמו כן על האוניברסיטה להנחות את החברה להקפיד לקיים את כל הסיורים שנקבעו בתכנית העבודה ולנקוט נגד פולשים צעדים ממשיים ללא כל שהיות. לדעת משרד מבקר המדינה, על האוניברסיטה להבטיח שהחברה תגביר את תדירות הסיורים גם בדירות, בבתי עסק ובמשרדים שבבעלותה, הן כדי לאתר פלישות ולמנען והן כדי לעמוד על מצב התחזוקה שלהם. כמו כן עליה לוודא שתהיה לחברה, בין באמצעות החזקת מפתחות ובין באמצעות זכות משפטית, אפשרות לבקר בנכסים המושכרים - ובכללם משרדים וחנויות - בכל עת. .אם יש מקום להמשיך לקיים את ההסדר שלפיו האוניברסיטה מעמידה באמצעות המכון דירות לרשות אורחי המכון, לחשב את הכדאיות הכלכלית של החלופות השונות ולבחון שוב את שיעור הסבסוד הניתן למכון ולאורחיו. לדעת משרד מבקר המדינה, נוכח שוויו הלא מבוטל של הנדל"ן, החשיבות הרבה הנודעת לאופן הטיפול בו והממצאים שהועלו בדוח זה, מן הראוי שבמסגרת תכניות העבודה השנתיות של מבקר האוניברסיטה, המוגשות לאישור ועדת הביקורת של האוניברסיטה, ישקול המבקר לכלול גם ביקורת מקיפה על ניהול הנדל"ן - הן על פעילות חברת הנכסים והן על תפקודם של הגופים באוניברסיטה העוסקים בהשכרת דירות ובהקצאתן. כל זאת בהתחשב בסדרי העדיפויות שקבע מבקר האוניברסיטה ובאילוצים הקיימים בעת קביעת תכנית העבודה. לדעת משרד מבקר המדינה, על האוניברסיטה לבחון שוב את התנאים שבהם המכון פועל ואת קשרי הגומלין בינה ובין יד הנדיב. במסגרת הבחינה ניתן יהיה לשקול .על האוניברסיטה להכין בהקדם נוהל עבודה כולל ומחייב שיסדיר את כל ההליכים הנוגעים לניהול הנכסים; להסדיר בדחיפות את כל ההיבטים הנוגעים לרישום הנכסים ולדיווח עליהם; לבחון מחדש את סדרי העבודה בין הגורמים השונים העוסקים בנושא ולהקפיד שהמוסדות המנהלים של האוניברסיטה יקבלו מפעם לפעם דיווחים מרוכזים על מצבת הנכסים. על המוסדות המנהלים של האוניברסיטה לקיים דיונים ולקבל החלטות בנושא הטיפול בנדל"ן, ובכלל זה בעניין מימוש נכסים לצורך שיפור מצבה הכלכלי של האוניברסיטה. על האוניברסיטה לדרוש מהחברה וממחלקת דיור ומושכרים להגדיל את תדירות הסיורים ולפעול להגברת יעילותם של הסיורים. כמו כן עליה לבצע בדיקה מעמיקה של כל הסוגיות וההיבטים הכרוכים בהחזקת פרדסים, ובכלל זה סוגיות משפטיות וחישובי עלות לעומת תועלת. .לדעת משרד מבקר המדינה, על הטכניון לציין בתקנון שלו מי הגורם המוסמך לקבל החלטות בעניין הנדל"ן. עליו גם לציין מי הגורם המוסמך לאשר נהלים - הוועד המנהל או מי מוועדותיו - ולקבוע לאלתר נוהל עבודה שיסדיר את כל התחומים הקשורים לניהול נכסים - רכישה, קבלה כתרומה, מכירה, החזקה, שימוש, הקצאה, ייעוד התשואה, חישובי כדאיות, הערכת שווי, רישום, דיווח, בקרה וכדומה. לדעת משרד מבקר המדינה, על הטכניון לדאוג לכך שיהיו בידיו עותקים של כל המסמכים הקשורים בנדל"ן שבבעלותו, ולא להסתפק בכך שחלק לא מבוטל מהמסמכים העוסקים בנושא נמצא אצל היועצת המשפטית. משרד מבקר המדינה העלה כי האוניברסיטה לא נקטה שום צעדים נגד החק לאי בגין שימוש שעשה שלא כדין וללא רשות במקרקעין שלה, ואף לא תבעה ממנו פיצוי כספי בגין הכספים שגבה ממפעיל המזנון. לדעת משרד מבקר המדינה, על האוניברסיטה לנקוט את כל הצעדים הדרושים נגד החקלאי בגין השימוש שעשה שלא כדין וללא רשות במקרקעין של האוניברסיטה. האוניברסיטה לא דאגה לכך שהחברה תברר איך דבר הפלישה לקרקע שבבעלות האוניברסיטה נודע להן רק שמונה שנים לאחר הפלישה. לא ניתן ללמוד מדוע נמנעה האוניברסיטה לתבוע ממפעיל המזנון לשלם עבור השימוש שעשה בקרקע עד אותו מועד ומדוע איפשרה לו להמשיך לשהות בשטח השייך לה ולהפעיל מזנון, ואף לא ברור אם האוניברסיטה פיקחה על כך שהחברה תפעל בעניין זה רק לאחר שתקבל ממנה הרשאה כנדרש. מדי שנה בשנה החברה מוסרת למועצת המנהלים שלה ולוועדה את הנתונים המרוכזים על הסכום הכולל של ההכנסות השנתיות מדמי השכירות שהיא גבתה. את הדיווחים על ההוצאות בגין נכסי האוניברסיטה שהחברה מטפלת בהם היא מגישה אחת לשנה להנהלת האוניברסיטה, ואת הדיווחים על נכסי הקרנות שהחברה מנהלת היא מגישה בנפרד לרשות הקרנות של האוניברסיטה. ואולם דיווח מרוכז על הסכום הכולל של ההוצאות הכרוכות בניהול הנכסים לא נמסר למועצת המנהלים של החברה ולוועדה, ולכן לא דנו גופים אלה והמוסדות המנהלים של האוניברסיטה בהוצאות החברה בגין הנכסים בשנת הכספים התשס"ה ובגידול הניכר שחל בהן בשנה זו. מועצת המנהלים והוועדה לא ביקשו מהחברה להמציא להן פירוט מלא ועדכני של ההכנסה מכל נכס ושל ההוצאה בגין כל נכס על פי חתך תקופתי. כמו כן, עד מועד סיום הביקורת הן לא בחנו אם החזקתם של הנכסים השונים כדאית, ולא מסרו ניתוח בעניין זה למוסדות המנהלים של האוניברסיטה. .הערכה וקבלת החלטה בעניין, ובייחוד הנתונים הנוגעים לערך הכספי המעודכן של כל נכס ולתנאים ולמגבלות הכרוכים במכירתו. על ות"ת לעמוד על כך שלפני שהיא תעניק סיוע כספי מיוחד למ וסד מכספי המדינה לשם איזון תקציבו וכיסוי גירעונותיו השוטפים והאקטואריים, יעשה המוסד, בפיקוחה, כל מאמץ לגיוס כספים מהמקורות העומדים לרשותו, לרבות מכירת נכסים הנמצאים מחוץ לקמפוסים, ובלבד שיימצא הדבר ראוי. כמו כן על ות"ת לקבוע קווים מנחים לטיפול בנכסים, הן כ די להפיק מהם את מרב התועלת והן לצורכי דיווח, פיקוח ובקרה, כפי שהיא עושה בתחומים אחרים, כדי שכל מוסד יקבע על פיהם נהלים בנושאי קבלה או רכישה של נכסים, ניהולם, החזקתם ומכירתם. משרד מבקר המדינה העלה כי בהסכמים הרב-שנתיים שאגף התקציבים חתם עם ות"ת הוא לא נדרש למקרקעין הרבים שהאוניברסיטאות מחזיקות מחוץ לקמפוסים שלהן. אמנם הוא דרש שוות"ת תיתן עדיפות להשגת ייצוב תקציבי של אוניברסיטאות שיש להן גירעון, ושכל אחת מהן תכין תכניות הבראה, ואף שם דגש על נקודות יסוד בתכניות אלו, אולם הוא לא עמד על כך שהאוניברסיטאות יפעלו ל כיסוי גירעונותיהן ולשיפור מצבן בין היתר באמצעות מכירת נדל"ן שברשותן. לדעת משרד מבקר המדינה, על אגף התקציבים לעמוד על כך שוות"ת תטיל על האוניברסיטאות לפחות חלק מהאחריות למציאת פתרון לבעיותיהן התקציביות ולכיסוי גירעונותיהן, בין היתר באמצעות מכירת נכסים הנמצאים מחוץ לקמפוסים שלהן. עוד יצוין כי כבר בשנת 1995 עסק מבקר המדינה בסוגיית רישום נכסי דלא ניידי בדוחות הכספיים של האוניברסיטאות 10 , הצביע על ההבדלים במידת הפירוט בעניין זה בין הדוחות הכספיים של האוניברסיטאות שנב דקו באותה עת (אוניברסיטאות תל -אביב ובר -אילן) וחיווה דעתו שאין די בפירוט זה. מעיון בדוחות הכספיים של האוניברסיטאות עולה כי עדיין יש הבדלים במידת הפירוט, וכי המידע על הנדל"ן אינו מפורט דיו: הנכסים מוצגים, בדרך כלל, בערך סמלי בלבד, ולא מופרש בגינם פחת. כמו כן, בדרך כלל אין בדוחות די פרטים על שטחם של הנכסים ועל ייעודם. .)(א בשנת 2003 מכר הטכניון ארבע דירות וקיבל תמורתן סך כולל של כ-1.4 מיליון ש"ח לאחר ניכוי מס שבח. בדוח הכספי מספטמבר 2003 נרשמה התמורה שקיבל הטכניון במסגרת סעיף "הכנסות אחרות" כחלק מסעיף המשנה "דמי שכירות", ולא ניתן כל ביטוי, אפילו לא בביאור לדוח, לכך שמדובר למעשה בהכנסה חד-פעמית הנובעת ממכירת נכסים. הטכניון הסביר למשרד מבקר המדינה במהלך הביקורת כי ההוצאה בפועל למימון מענקי העידוד נכללת בדוח הכספי לשנת התשס"ד בסעיף ההוצאה הכללי "מענקי מחקר מקרנות", הנכלל כל שנה בדוח הכספי. אולם מעיון במסמכי הטכניון אי - אפשר לדעת בוודאות אם בשנת התשס"ד אכן נתן הטכניון מענקי עידוד שלא היה נותן לולא מכר את הדירה, כפי שהודיע לשלטונות מס שבח מקרקעין: לכאורה היה אמור להיות גידול בסעיף ההוצאה הזה באותה שנה עקב ה הכנסה החד -פעמית, אולם בפועל סעיף זה דווקא קטן בסך של כ-1.8 ( מיליון ש"ח8.79 מיליון ש"ח בשנת 2003 לעומת7.03 מיליון ש"ח בשנת 2004 .) . לדעת משרד מבקר המדינה, על רשות המסים להפיק לקחים ממקרה זה, כדי להבטיח שפטור הניתן על ידיה למוכר נכס ישרת את מטרתו. עליה להנחות את מס שבח מקרקעין לדרוש ממקבל הפטור להצהיר כי כל הסכום הפטור מתוך התמורה ממכירת הנכס ייועד למטרה שעליה הצהיר. במקרה שמדובר בסכום נוסף המופנה לתקציב, המועבר באופן שגרתי לאותה מטרה, יש להבטיח כי הסכום הפטור יתווסף לסכום המועבר באופן שגרתי ולא יבוא במקומו. .על הטכניון, כגוף ציבורי, לפעול בשקיפות, ולכן היה צורך להסב את תשומת לבם של שלטונות מס שבח מקרקעין לכך שהתמורה נטו ממכירת הדירה לא תועבר לסעיף תקציבי חדש וייחודי, אלא לסעיף תקציבי כללי יותר, הנכלל כל שנה במסגרת הדיווח על הוצאותיו. הטכניון היה צריך גם להודיע כי אין בכוונתו, ולכל הפחות כי אין הוא מתחייב להגדיל את ההוצאה במסגרת סעיף כללי זה בתמורה נטו שקיבל ממכירת הדירה. על הטכניון לנקוט את כל הצעדים הדרושים לזירוז ההליכים להסדרת זכויותיו בכל המקרקעין שרכש או שקיבל כתרומה, כדי להבטיח את זכויותיו בנכסים שהוא מחזיק זה שנים רבות. הבדיקה העלתה כי בחומר הרקע שהחברה הגישה לוועדה כדי שתבחן אם יש מקום לאשר את העסקה, פורטו חמש בקשות לקבלת אישור למכירת נכסים, ובשתיים מהן צוין כי בפועל כבר הוחל בביצוע ההליכי ם למכירת הנכסים. איש מחברי המועצה והוועדה לא התריע על כך שההליכים למכירת שני הנכסים החלו לפני שהוועדה אישרה את המכירה. עוד נמצא כי כבר באפריל 2005 אישר יו"ר מועצת המנהלים למנכ"ל החברה להתחיל בביצוע הליכי המכירה של הנכסים האמורים, אף כי הוא לא היה מוסמך לתת את האישור לכך, והורה למנכ"ל החברה להביא את "התוצאות לאישור הישיבה הקרובה של מועצת המנהלים". על האוניברסיטה לטפל בנושא זה בדחיפות ולנקוט את כל הפעולות הנדרשות כך שכל נכסיה יירשמו הן אצל רשם המקרקעין והן בספר הנכסים ובדוחות הכספיים שלה, זאת כדי לשמור כהלכה על זכויותיה בנכסי המקרקעין שלה. משרד מבקר המדינה העלה בדוח 56ב17 כי על אף הנאמר בחוק הנאמנות ובדוח מבקר המדינה משנת 1995 , לא רשמו האוניברסיטאות שנבדקו18 את הרוב המכריע של הקרנות הצמיתות והמיועדות שבניהולן כהקדש אצל רשם ההקדשות. האוניברסיטה העברית רשמה כהקדש אצל רשם ההקדשות רק כ- 10% מהקרנות הצמיתות שהיא ניהלה ( 380 מ- 3,341 ). בביקורת הנוכחית נמצא כי בין הקרנות שלא היו רשומות אצל רשם ההקדשות בסוף 2005 היו גם קרנות ש נכסיהן הם נכסי דלא ניידי (להלן - קרנות נדל"ן). בפנקס ההקדשות הציבוריים שמנהל הרשם רשומים רק 24 הקדשות של קרנות נדל"ן שהאוניברסיטה מנהלת (ובהן 44 נכסים19 .)64 נכסים נוספים הרשומים באוגדן הנספחים כנכסי הקרנות הצמיתות של האוניברסיטה, לא היו רשומים אצל רשם ההקדשות. עוד נמצא כי אצל רשם ההקדשות היו רשומים כהקדש ארבעה נכסים שאינם רשומים באוגדן הנספחים ושמונה נכסים שאינם רשומים בספר הנכסים של האוניברסיטה. לדעת משרד מבקר המדינה, על הרשם לגבש בהקדם את מדיניותו כדי למ לא כהלכה את תפקידו בכל הנוגע לקרנות מיועדות שהאוניברסיטאות מנהלות בעקבות תרומות שקיבלו. יש לקיים פיקוח ציבורי על קרנות אלה, בין על ידי רשם ההקדשות ובין על ידי גורם אחר שייקבע. על האוניברסיטה העברית לנקוט ללא דיחוי את כל הצעדים הדרושים כדי להבטיח שתיענה כל דרישה של רשם ההקדשות לדווח לו על הקדש ציבורי שהיא מנהלת. . כמו כן עליה לבדוק מה מעמדם של הנכסים הרשומים כהקדש אצל רשם ההקדשות ואינם מצוינים בספריה, ולהסדיר את רישומם כהלכה. מבדיקת ספרי רשם ההקדשות ופנקס המקרקעין עולה כ י רשם ההקדשות לא הסדיר עניין זה עד מועד סיום הביקורת. אצל רשם המקרקעין נרשמו הערות אזהרה רק בגין 12 נכסים של האוניברסיטה; לא נרשמו הערות אזהרה כנדרש בגין 26 נכסים שנרשמו בשמונה הקדשות; ושישה נכסים נוספים של האוניברסיטה הרשומים אצל רשם ההקדשות, אינם רשומים כלל אצל רשם המקרקעין כנכסי האוניברסיטה, וממילא לא נרשמו הערות אזהרה בגינם. על רשם ההקדשות לפעול לאלתר לרישום הערות אזהרה בפנקס המקרקעין בגין כל נכסי ההקדש הציבורי של האוניברסיטה הרשומים אצלו כהקדש. .הטיפול בנכסים היה נתון בידי כמה גורמים, והפיקוח על הנכסים לקה בחסר. הטכניון לא ערך סיורים בנכסים ולא הצליח למנוע פלישה לנכסיו. רוב המידע המפורט הנוגע לנכסים השונים נמצא במועד הביקורת בתיקי הנכסים המנוהלים זה עשרות שנים במשרד עורכי דין פרטי המשמש יועץ משפטי של הטכניון, מבלי שההתקשרות שלו עם הטכניון עוגנה בהסכם המפרט את תחומי עיסוקיו, סמכויותיו ותפקידיו בכלל ובתחום הנדל"ן בפרט, ומבלי שהטכניון פנה למשרדים אחרים וביקש הצעות לקבלת שירותים משפטיים, כדי לשמור על עקרונות דיני המכרזים שהוא מחויב להם. הטכניון מעמיד לרשות תאגידיו נדל"ן, אך טרם הסדיר את זכויותיו בנדל"ן זה, והוא אף אינו גובה מתאגידיו דמי שכירות. החל מ- 1988 הוא גם מעמיד לרשות נושא משרה בטכניון דירה לשימושו בדמי שכירות מופחתים, אך שלא כנדרש בפקודת מס הכנסה, הוא לא זקף את ההטבה שנושא המשרה מקבל בגין דמי השכירות להכנסתו החייבת במס. לדעת משרד מבקר המדינה, על הטכניון להסדיר בהקדם האפשרי את הרישומים החשבונאיים, כך שהדוחות הכספיים שלו יהיו שקופים ויכללו את הערך המעודכן של המקרקעין, כדי להציג את מצבו הכספי האמתי של הטכניון. נמצא כי עד היום לא הגיעו היורשים להסכמה באשר לדרך הפעולה העדיפה, ולמעשה לא נעשה דבר בעניין החלקות. יצוין כי מדוח שהכין השמאי בשנת 2002 עולה כי חלק מהחלקות מעובדות, ובאחת החלקות קיימת באר מים שמפעל מים בעקבות זאת נעשתה פנייה משותפת בעל פה לחברה המעבדת (ראו לעיל בפרק על האוניברסיטה העברית) לבירור העלויות הכרוכות בעיבוד הפרדס על ידיה, אולם עד דצמבר 2006 לא נחתם הסכם עם החברה, ולכן הפרדס עדיין אינו מעובד. אשר לפרדס ב', הטכניון לא נקט אי פעם פעולה יזומה לעיבוד הפרדס, ולא ברור אם הוא יודע בכלל אם הפרדס מעובד, ומתי הסתיימה תקופת חכירתו. נמצא כי עד דצמבר 2005 לא פנה הטכניון לשמאי מקרקעין כדי שיעריך עבורו את שווי הפרדסים, ולא בדק את הכדאיות הכלכלית של החזקתם. עוד נמצא כי סוגיית החזקת הפרדסים לא הועלתה לדיון בוועד המנהל, וממילא הוא לא הנחה את הנהלת הטכניון כיצד לפעול בעניין זה. משרד מבקר המדינה העלה כי אף שמעונות אלה הוקמו בסוף שנות השבעים, לא נחתם עד היום חוזה חכירה על קרקע זו בין המינהל לבין הטכניון, וממילא לא נרשמו זכויות הטכניון בה אצל רשם המקרקעין. לדעת משרד מבקר המדינה, על הנהלת הטכניון לבצע בדיקה מעמיקה של כל הכרוך בהחזקת הפרדסים, כ ולל סוגיות משפטיות, חישובי עלות מול תועלת והיבטים ציבוריים הכרוכים בהתחייבויות לתורמים, ולהמליץ בפני הוועד המנהל אילו פרדסים, אם בכלל, כדאי להמשיך להחזיק, ומה לעשות ביתר הפרדסים. מן הראוי גם שהטכניון ינתח וישקול אם כדאי בכלל לקבל בעתיד תרומות נדל"ן, ובייחוד פרדסים או קרקעות חקלאיות אחרות שאין ודאות שיניבו הכנסות, והם עלולים אף לגרום לטכניון הוצאות מיותרות. .משרד מבקר המדינה העלה כי בסמכויות שנקבעו בתקנון לקורטוריון ולוועד המנהל אין כל התייחסות מיוחדת לעניין הנדל"ן הנמצא מחוץ לקמפוס, ולא נקבע מי ממוסדותיו המנהלים של הטכניון ומבעלי התפקידים הבכירים שבו (נשיא הטכניון וסגניו) מוסמך לקבל החלטות בנוגע לקנייה, לקבלה כתרומה, למכירה או להשכרה של נדל"ן זה. בפועל נהוג להעביר לאישור הוועד המנהל החלטות פרטניות בעניין רכישת נדל"ן, קבלתו כתרומה או מכירתו, אולם משרד מבקר המדינה מצא מקרים שבהם החלטות פרטניות חשובות של הטכניון הקשורות לנדל"ן לא הובאו לאישורו של הוועד המנהל (ראו להלן). הוועד המנהל לא דרש ולא קיבל בשנים 2000 -2005 דוח מקיף על מצבת הנכסים של הטכניון, וגם לא קיים דיון עקרוני בנושא. לדעת משרד מבקר המדינה, מן הראוי שהמוסדות המנהלים של הטכניון יידרשו לסוגיית הייעוץ המשפטי ויבחנו את היתרונות והחסרונות של העסקת יועץ משפטי שכיר לעומת המשך קבלת ייעוץ משפטי חיצוני. אם יוחלט להמשיך בהסדר הקיים ולקבל ייעוץ מיועץ משפטי חיצוני, ובפרט בתחום הנדל"ן, יש מקום לשקול לקצוב את תקופת ההתקשרות עם היועץ המשפטי החיצוני. קבלת שירותים משפטיים מאותו גורם במשך תקופה כה ארוכה יש לה אמנם יתרונות, אך יש לה גם חסרונות ידועים עבור הטכניון, ובהם החשש לתלות יתר שיפתח ביועץ משפטי, ותיתכן גם פגיעה בעקרון השוויון בהקצאת מש אבים ציבוריים. על הטכניון לעגן בהסכם התקשרות בינו לבין היועץ המשפטי שייקבע את כל תחומי עיסוקיו, סמכויותיו ותפקידיו בכל הנושאים, ובכלל זה בתחום הנדל"ן. כמו כן עליו לקבוע כללים שיגדירו את גבולות האסור והמותר בסוגיית ההתקשרות של עובדיו ומנהליו לצורכיהם הפרטיי ם עם נותני שירותים ויועצים, לרבות הוראות שידגישו את האיסור על בעלי התפקידים בטכניון להימצא במצב שבו מתעורר חשש לניגוד עניינים בין תפקידם בטכניון לבין העובדה שהם רוכשים שירותים באופן פרטי מגורם המעניק שירותים לטכניון. 2. נמצא שלעתים לא התריעה הוועדה לפני החברה על כך שהחברה ביצעה עסקות בלא לקבל ממנה מראש אישור לבצען, שלא כנדרש. היה אפשר למנוע זאת באמצעות פיקוח ראוי והפרדה ברורה בין שני הגופים. להלן דוגמאות:
משרד מבקר המדינה העיר לאוניברסיטה כי גם האישור המתוקן לא מדויק, שכן הפרוטוקול שהומצא לרשם המקרקעין שלפיו החליטה מועצת המנהלים למכור את הנכס לקונים מסוימים, לא עלה בקנה אחד עם הפרוטוקול המלא מהדיון. מהפרוטוקול המלא עולה כי המועצה לא נדרשה כלל לאשר את מכירת הנכס, אלא רק קיבלה דיווח על מכירתו. יש לראות בחומרה את העברתן של אסמכתות שאינן משקפות נכונה את המציאות, לגורמים חיצוניים בכלל ולגוף שלטוני בפרט. כמו כן יש לראות בחומרה את הכלל תם של פרטים לא מדויקים, למשל בעניין מועדי הדיונים, במסמכים חתומים המיועדים להישלח לגופים האמורים.