משרד הבינוי והשיכון . ליקויים משמעותיים בתחזוקת הדיור הציבורי 2. במשך שנים הוציא המשרד כספים בלא שנעשתה עבודת מטה סדורה בנושא הליקויים ובלא שהוכנה תכנית עבודה בנושא. בפועל, הסכומים שהוצאו לא השיגו את מטרתם, והליקויים החמורים בדירות שבפרויקט טרם תוקנו. הועלה כי במסגרת הבדיקה שעשה משרד הבינוי והשיכון ביולי 2004 במתחם ב' נבדקו רק80% מהדירות במתחם, ועל כן בדיקה זו לקתה בחסר. לדעת משרד מבקר המדינה, ראוי היה שמשרד ממשלתי לא ימכור דירות שמצבן לקוי לאוכלוסיות חלשות, שסביר להניח שיתקשו להתמודד עם הליקויים בדירות. לדעת משרד מבקר המדינה השתתפותו של נציג החברה חשובה כי הוא יכול להציג לוועדה באופן פרטני את נסיבות המקרה המובא לדיון ואת עמדת החברה עצמה בעניינו; לא זו בלבד שדבר זה יקל על הוועדה לקבל הבדיקה העלתה כי רוב הבקשות המופנות לוועדת החריגים במשרד הבינוי והשיכון נוגעות לתיקון או להחלפה של פריטים בסיסיים (כמו ארון מטבח, כיור, שיש או תריסים) שבלעדיהם קשה לנהל חיים סדירים. נמצא כי לאחר שהצליח הדייר להמציא את כל המסמכים הדרושים המבססים את בקשתו (תהליך שמתמשך כמה שבועות ואף חודשים), עליו להמתין עוד כמה חודשים עד שהוועדה תקבל החלטה בעניין; הועלה גם כי דיוניה מתקיימים בדרך כלל שלא במניין החוקי, וכי המשרד לא הכין דוח כנדרש לגבי החלטות שנדחו על הסף והסתפק בכך ששלח לחברות המאכלסות מזכרים בנושא, כדי לצאת ידי חובה. .על המשרד להוציא לאלתר נוהל בנושא כמצוין לעיל; להקפיד לכנס דיונים תכופים בנוכחות חברי הוועדה - לרבות נציגי החברות המאכלסות; וכן עליו לנהל את הפרוטוקולים באופן מסודר ותקין. על הוועדה לנמק את החלטותיה בבירור כדי שהדיירים הפונים יוכלו להבינן ואף להיערך להגשת ערעור בעניינן, אם ירצו לעשות כן. הפעולות הללו נדרשות על מנת שדיירי הדיור הציבורי יוכלו לקיים רמת חיים סבירה בדירות שהוקצו להם. לדבר נודעת חשיבות יתרה לנוכח מצבם הקשה של הדיירים מהבחינה החברתית-כלכלית ולנוכח בריאותם הלקויה של חלקם. הועלה כי כמה חברות לא טיפלו כלל בחלק מהליקויים שהובאו לידיעתן ובחלק מהם הן טיפלו בתוך פרק זמן ארוך מהנקוב בחוק. עוד נמצא כי חלק מהחברות לא תיעדו כנדרש בתיקיהן את מועדי ההתחלה או הסיום של העבודות. להלן פרטים: בכל אחת מהשנים 2008 ו- 2009 תוקצב להתקנת דודי שמש סך של5 מיליון ש"ח. אולם מהבדיקה עולה כי בשנתיים האמורות ניצל המשרד למטרה זו סך כולל של כ-7.35 מיליון ש"ח, דהיינו ניצול בשיעור של כ- 73% .בלבד בכל הדירות, למעט אחת, נמצאו ליקויי תחזוקה; בתשע דירות נמצאו ליקויי בנייה, ובבניין אחד נמצאו ליקויים ברכוש המשותף: צנרת מים דולפת, צנרת חשמל חשופה ואיטום פגום. נמצא כי שלוש דירות אינן ראויות למגורים. משרד מבקר המדינה מעיר כי על משרד הבינוי והשיכון לשקוד על הכנת עלוני מידע שיעודכנו מדי פעם בפעם ולפקח על הפצתם, כדי להבטיח שהם יומצאו לדיירים באופן מסודר ונגיש, הן באמצעות אתרי האינטרנט של החברות, באמצעות הדואר או בחלוקה לדיירים בעת ביקורי בית. בהיעדר פרסום ראוי של אמות המידה שעל פיהן אמורה הוועדה לפעול, אין הדיירים ערים למלוא זכויותיהם הבסיסיות, ועקב כך מבוצעים הליכי סרק ונגרם עוול לדיירים. .2. בעת שהועבר הפרויקט לניהול עמידר היו פגמים רבים ומהותיים במבנים, בדירות ובעבודות הפיתוח הסביבתי בשטחים לשימוש משותף. ברכוש המשותף בבניינים נמצאו גגות פגומים, דודי חימום בחדר המדרגות, צנרת מים דולפת, תקרות נמוכות בחדר המדרגות, היעדר פתחים לחסימת אוויר להתפשטות אש, שקיעות של שטח מרוצף, מדרגות שנשקפת סכנת החלקה עליהן, איטום פגום, מדרגות מסוכנות, אריחי ריצוף פגומים, שקיעות בעבודות פיתוח, סדקים במעטפת החיצונית של הבניין, חיבורי חשמל חשופים. משרד מבקר המדינה מעיר כי לא היה ראוי לעכב את הטיפול בתיקון הליקויים במשך חמש שנים. לנוכח העובדה שבאותה עת עדיין חלה שנת הבדק מעיר משרד מבקר המדינה כי היה על משרד הבינוי והשיכון לדרוש מחברה קבלנית ב' למלא את חובותיה בנושא זה. בסופו של דבר קיבל עליו המשרד בשנת 2006 את ביצוע התיקונים הללו, שעלותם הסתכמה בכ-1.5 .מיליון ש"ח הבדיקה העלתה כי הוועדה עיכבה את החלטתה לגבי שלוש מבין 28 הבקשות שנבדקו, וכי היא קיבלה את החלטותיה על סמך שיקולים לא רלוונטיים, להלן פירוט של שני מקרים: הבדיקה העלתה כי הפרוטוקולים של הוועדה אינם מודפסים והכתב אינו ברור לקורא; אין בפרוטוקולים פתיח ובו שמות הנוכחים וכן תפוצת הפרוטוקולים או פ רטים חשובים אחרים כמוסבר לעיל. יתר על כן, הפרוטוקולים אינם ממסופרים, ובהתחשב בכך שלעתים אין נוכחות מלאה בישיבות, ניתן להוסיף להם תוספות שונות או לשנות את תוכנם שלא במסגרת ועדה תקנית. . הביקורת העלתה כי עמידר לא רשמה את פניות הדיירים אליה בנושא הליקויים ב דירותיהם ולכן לא ניתן היה לדעת את מועד הפנייה ואת פרטיה, כדי שיהיה אפשר לעקוב אחר הטיפול ולעדכן את הדיירים. לדעת משרד מבקר המדינה, ראוי שעמידר, שהיא החברה הגדולה ביותר מבין חברות האכלוס המנהלות והמתחזקות את הדיור הציבורי, המשמשת כזרוע הביצוע של משרד הבינוי והשיכון, לא תראה בקיום חוזה הניהול ב ינה לבין המשרד מיצוי כל חובותיה. משנוכחה עמידר שחוזה הניהול אינו כולל את הפעולות שיש לדעתה לבצע במסגרת תחזוקת הדירות והרכוש המשותף, והדבר מביא להתדרדרות מצב הנכסים, היה עליה להביא זאת לידיעת המשרד, ולפעול לשינוי המצב. בד בבד, ראוי כי גם משרד הבינוי והשיכון יבחן כיצד לשפר את תחזוקת הבניינים, לרבות בחינת הצורך לשנות את חוזה הניהול בינו ובין החברה. 2. הביקורת העלתה כי החברות אינן מקיימות ביקורי בית באותה תדירות. חברות עמידר, עמיגור, חלמיש וחלד, מקיימות ביקורי בית פעם בשנה, שקמונה - פעם בשנתיים, ואילו חברת פרזות לא קיימה כלל ביקורי בית בשנים 2007 -2008 . . בבדיקה בחברות עמידר וחלמיש נמצאו טפסים שמולאו ברשלנות, בכתב בלתי קריא ולעתים ללא פרטים המאפשרים לקבוע את מידת דחיפותו של התיקון. משרד הבינוי והשיכון, כגוף האחראי לרכוש הציבורי, אמור להנחות את החברות כיצד לטפל בממצאי ביקורי הבית ולפקח על ביצועם. אולם למעט פיקוח שהתמקד בבדיקת זהות הדיירים, לא נמצא כי הוא עשה פיקוח כמתבקש על האופן שבו קיימו החברות ביקורי בית, בנושא מצבן הפיזי של הדירות, וכן הלקחים שהפיקו החברות מהביקורים. לדעת משרד מבקר המדינה, יש לראות בחומרה את העובדה שמשרד הבינוי והשיכון נהג בחוסר שקיפות כלפי עמידר ואם מדובר במכרז היה עליו למסור לכל המתמודדים בו את ממצאי הבדיקה כפי שפורטו בסקר. ,ניהול השכרת הדירות ותחזוקתן נמסר לארבע חברות ניהול בזו אחר זו תחילה באוקטובר 1999 ,לפרזות, לאחר מכן לשתי חברות פרטיות ולבסוף בפברואר 2008 לעמידר. כלומר בתוך עשר שנים ניהלו את הפרויקט ארבע חברות. העברת הפרויקט לניהול עמידר בוצעה לאחר שכל חברות הניהול כשלו לדעת משרד הבינוי והשיכון בניהול הפרויקט, אף כי משרד הבינוי והשיכון עצמו בחר אותן. הועלה כי במועד סיום הביקורת עדיין לא הגיש משרד הבינוי והשיכון לוועדה המקומית בבית שמש בקשה לקבלת תעודת גמר כנדרש, וממילא מהנדס הוועדה המקומית בבית שמש לא העניק לבעלי ההיתר לבניית הפרויקט תעודת גמר כאמור, אף שאכלוסו של הפרויקט הסתיים עוד בשנת 2003. לדעת משרד מבקר המדינה, על הוועדה המקומית בבית שמש לשקול לדרוש מבעלי ההיתר לקיים את כל התנאים הנדרשים להוצאת תעודת גמר לפרויקט כאמור בתקנות. משרד מבקר המדינה מעיר כי איחודי דירות ללא קבלת היתר עלולים לפגוע ביציבות מבנים ולסכן חיי אדם. כמו כן, הדבר גורם לפגיעה בסדר ובכללי מינהל תקין. משרד מבקר המדינה מעיר כי בבדיקה נוספת בחלמיש נמצא כי החברה קיבלה את הפרוטוקול רק בספטמבר 2009 , לאחר שחלמיש שלחה לוועדה תזכורת בנדון, אף שהוועדה אישרה את הבקשה כחודש וחצי לפני כן. עם זאת המפרט אינו כולל פריטים רבים ובהם: תריסים, דלתות בין החדרים, אביזרים סניטריים, ברזים, ארונות מטבח, שיש וכיור מטבח. משרד מבקר המדינה מעיר כי המפרט לוקה בחסר, והפריטים הכלולים בו אין בהם כדי להבטיח לדיירי הדיור הציבורי רמת חיים סבירה תוך שמירה על כבודם. בשל דלותו של המפרט עלולים להימצא בדירות ליקויים חמורים. ראוי שמנכ"ל משרד הבינוי והשיכון יפנה לשר על מנת שישקול לכלול במפרט שבתקנות פריטים חיוניים החסרים בו. משרד מבקר המדינה מעיר כי על משרד הבינוי והשיכון לחלק את התקציב לכל החברות, ובהתחשב במצב הדירות שהן מנהלות. אמות המידה האמורות מצמצמות עד מאוד את היקף האוכלוסייה הזכאית לקבוצות אוכלוסייה חלשות. נוסף על כך, על פי אמות המידה, פרק הזמן שצריך לעבור מאז תיקונו או החלפתו של הפריט המבוקש מהוועדה, הוא ארוך במיוחד - 13 שנה ויותר. לדעת משרד מבקר המדינה, ראוי שהוועדה תבחן מחדש את אמות המידה שקבעה. משרד מבקר המדינה מעיר כי לא נמצא שבשנים שעברו מאז הוקמה ועדת החריגים היא הסבה את תשומת לבם של הגורמים הנוגעים בדבר לכך שלפי אמות המידה שקבעה האוכלוסייה הזכאית לשירותי תחזוקה בדיור הציבורי מצומצמת ביותר, אף שהוועדה הייתה ערה לכך. ועדת החריגים מצט יירת (כפי שיפורט להלן) כמנגנון ביורוקרט י מסורבל ולא ידידותי, שבמקרים רבים משמש כמנגנון סרק שאינו יכול לתת סיוע לרבים מהפונים אליו. בכל מקרה המשרד אינו יכול לצאת ידי חובה בכך שהוא פונה למשרד האוצר; מחובתו להעלות את הנושא לפני השרים הנוגעים בדבר, ובמידת הצור ך במליאת הממשלה, על מנת לממש את מלוא האחריות המוטלת עליו. 4. על פי נתוני משרד הבינוי והשיכון, תקציב ההוצאה לפעילות ועדת החריגים לשנת 2007 היה1.18 .מיליון ש"ח; תקציב זה לא נוצל כלל מתקציב ההוצאה לשנת 2008 , שהסתכם ב- 198,000 ש"ח, נוצל סך של 87,000 .ש"ח בלבד להערות האמורות של מנהלת אגף הנכסים לא הגיב מנהל אגף התכנון אלא באוגוסט 2006, לאחר יותר משנתיים, ובעקבות תזכורת מיולי אותה שנה. במועד האמור השיב מנהל אגף התכנון למנהלת אגף הנכסים כלהלן: "מסתבר כי האומדן הקודם היה רק לחלק מיחידות הדיור... למרות שהוגשה בקשה לתקציב כפול; וכן כי לא העריכו נכונה את בעיות האיטום והמטבחים". דבריו של מנהל אגף התכנון מעידים שהתיקונים שבוצעו בפרויקט עד אותה עת לא התבססו על עבודת הכנה מקיפה. גם לאחר שהוכנו הסקר והאומדן לא פעלו הנהלת משרד הבינוי והשיכון ומחוז ירושלים של המשרד לגיוס המשאבים הדרושים ולטיפול בתיקון הליקויים האמורים בדירות שבפרויקט בתוך פרק זמן סביר. טיפולו של המשרד בנושא התמשך זמן רב, והסתכם בקיום דיונים אשר לא הופקה מהם תועלת רבה, והמשרד לא ביצע עבודה שיטתית ומועילה לתיקון הליקויים שבפרויקט, הגורמים סבל ועגמת נפש לדיירים בפרויקט, שכאמור רובם קשי יום וזקוקים לסיוע. בכל הדוחות שנבדקו לא דווח על מצב הדירות, אף שדירות אלה מוזכרות בבדיקה שעשתה עמידר. לא נמצאה בדוחות אלה כל התייחסות לבדיקה האמורה, ואף לא צוין בהם אם נגרמו נזקים נוספים על אלה שפורטו בסקר או תוקן נזק כלשהו שהוזכר בסקר. . הדירות ללא היתר, אלא שבשנת 2002 הוא אף מימן את ההוצאות על איחודי דירות אלה. משרד מבקר המדינה מעיר כי ראוי שמי שמבצע ביקורי בית יהיה בעל הידע הדרוש, שאם לא כן הביקורים חסרי תועלת ומחטיאים את המטרה שלשמה מקיימים אותם. מכל מקום ביקור הבית חיוני וחשוב גם לצורכי מעקב ובקרה. משרד מבקר המדינה מעיר כי משרד הבינוי והשיכון הוא שאכלס את הדירות במשפחות גדולות, לפי אמות מידה שהוא עצמו קבע. כמו כן מעיר משרד מבקר המדינה כי רוב הליקויים הם ליקויי בנייה. כמו כן לדעת משרד מבקר המדינה, היה על חברות הניהול במידת הצורך, ואם הדבר מוצדק בהתחשב בנסיבות העניין, לנקוט צעדים נגד הדיירים שלא תחזקו את הדירות כנדרש בחוזי השכירות. . כי במועד סיכום ממצאי הביקורת עדיין לא תוקנו ליקויים רבים שנמצאו במתחם א', אף שחלקם הם ליקויי בטיחות שעלולים לסכן חיי אדם. משרד מבקר המדינה מעיר כי במקרים שבהם נבצר מחבר בוועדה להשתתף בישיבותיה, היה על יו"ר הוועדה לפנות לשר הבינוי והשיכון על מנת שיפעל למינוי נציג אחר במקומו, אולם הדבר לא נעשה. .החלטה נכונה, אלא שהוא גם ימנע לעתים קרובות את הצורך בהגשת ערעור של הדייר לוועדת "חריג על חריג". נמצאו ליקויים בטיפול ב -26 (93% ) מהבקשות; נמצא כי בטיפול ב -20 (71% ) מהבקשות היה יותר מליקוי אחד. שיעור כה גדול של ליקויים בטיפולה של ועדת החריגים בבקשות מלמד שתפקודה לא תקין. להלן פירוט הממצאים: משרד מבקר המדינה מעיר כי החוק אינו תחליף לנוהל עבודה. על המשרד להורות לחברות להכין נהלים שיסדירו את תהליך ביצוע העבודות: סדר הפעולות, הסמכויות והתיעוד הנדרש לצורכי בקרה. המשרד לא הוציא נוהלי עבודה בנושא פעולות התחזוקה שישמשו את כל החברות ולא נתן להן הנחיות בנושא, והוא גם לא פעל לכך שהחברות יכינו נוהלי עבודה אחידים. בפועל אין לחברות השונות דפוס פעולה אחיד בכל הנוגע לתהליך תחזוקת הדירות ולטיפול בליקויים בדירות. לא נמצא כי מפקח עבודה של עמידר הכין דוח הערכת נזקים לפני שפרויקט זה הועבר לניהולה של עמידר, אף שבמועד ההעברה נכללו במסגרת הפרויקט שישה בניינים שרוב דייריהם שכרו את הדירות ורק מיעוטם רכשו קודם לכן את הדירות. הועלה כי שלא בהתאם לנהליה עמידר לא פעלה להעריך את הנזקים ולהכין כתב כמויות של החומרים הנדרשים לתיקונם. עוד הועלה כי עמידר לא חתמה על הסכמי שכירות עם דיירי הדיור הציבורי המתגוררים בדירות שבפרויקט. משרד מבקר המדינה מעיר כי לא נמצא שנעשו עבודות התיקונים שפירט הבודק החיצוני כאמור. משרד מבקר המדינה מעיר למשרד הבינוי והשיכון כי ביצוע המכרז הוא באחריותו, ומכאן שהמשרד יכול להלין בעיקר על עצמו. יתר על כן, האשמת "שיטת המכר ז" מלמדת על גישה שאינה מתאימה לרשות שלטונית הכפופה לחוק. משרד מבקר המדינה מעיר כי לא נמצא בתיק הדירה האמורה תיעוד על ביקור נציג החברה בה. בנוסף לכך, העובדה שהחברה מעסיקה קבלן כדי שיקיים ביקורי בית, אך אינה מטפלת כיאות בממצאיו מלמדת על חוסר יעילותה. משרד מבקר המדינה מעיר כי החברה חייבת לתעד לצורך בקרה כל אחת מפעולותיה הנוגעות לדיור הציבורי. משרד מבקר המדינה מעיר למשרד הבינוי והשיכון כי נודעת חשיבות לתיעוד הכולל פרטים מהותיים לגבי פניות הדיירים מאחר שפרטי הפניות דרושות לצורך בקרה. על המשרד להנחות בנושא זה את כל החברות ולפקח על תפקודן. פרק הזמן שעבר מהמועד שבו התגלו הליקויים בדירות עד שתוקנו לגבי חלק מהם היה ממושך ולעיתים ארך חודשים רבים; לא טופלו חלק מהליקויים בדירות שהתגלו במסגרת ביקורי הבית; לא תמיד תיעדו החברות את כל שלבי הטיפול מאז נודע להן על ליקוי בדירה עד מועד תיקונו. לנוכח האמור לעיל על החברות לשפר את תפקודן, ועל משרד הבינוי והשיכון להיות פעיל יותר בנושא התחזוקה שמבצעות החברות בדירות וכן להנהיג נהלים אחידים ובקרה בנושא. הבדיקה העלתה כי נציגת שר האוצר ונציג הציבור לא השתתפו כנדרש בישיבות הוועדה בתקופה הנבדקת. יו"ר הוועדה, גב' שרה צימרמן, הסבירה למשרד מבקר המדינה כי נציג שר האוצר השתתף בישיבות השוטפות של הוועדה רק כשהוועדה דנה בעד כון הקריטריונים, ונציג הציבור לא נכח בישיבות מסיבות אישיות. אשר להשתתפותם של נציגי המשרד שאחד מהם הוא, כאמור, יו"ר הוועדה, נמצא כי לרוב נוכחות המשתתפים בישיבות אינה נרשמת בפרוטוקול; רק בארבעה ( 21% ) מכלל הפרוטוקולים נרשמו בכתב יד שמות המשתתפים בדיון, ובישיבות אלה נכחו יו"ר הוועדה ונציג נוסף של המשרד; ביתר הפרוטוקולים לא נרשמה נוכחות המשתתפים וצוין רק שמרכזת הוועדה רשמה את הפרוטוקול, ולעתים גם עובדה זו לא צוינה. על פי המסמכים שהיו בידי משרד מבקר המדינה יוצא כי ההחלטות התקבלו בפועל על ידי מניין לא חוקי של חברי הוועדה, בדרך כלל על ידי נציג אחד או שניים של המשרד13. . דחופים ומסוכנים. בכל מקרה מתגובת משרד הבינוי והשיכון עולה כי חוסר התיאום בינו ובין חלמיש פוגע קשה בדיירי הדיור הציבורי. במקרה אחד עברו שמונה חודשים בין מועד הפנייה של הדייר ובין מועד תחילת התיקון, ובמקרה אחר - כשנה. משרד מבקר המדינה מעיר כי בדיקת תלונות אינה תחליף לפיקוח שיטתי על פעולות החברות. על המשרד כאחראי לניהול ולתחזוקה של הדיור הציבורי לפקח על פעולות החברות כדי לשמור על זכויות הדיירים ועל שלמות הרכוש. הוועדה החליטה כי מרכזת הוועד ה תבקר בארבע מ -28 הדירות שהתקבלו פניות בעניינן, אך הבדיקה העלתה כי מרכזת הוועדה ביקרה רק בשתיים מאותן דירות, ואף לא תיעדה את ממצאי ביקורה בהן. להלן שתי דוגמאות: משרד מבקר המדינה מעיר כי ליקויי הבנייה שנמצאו אינם קשורים לפלישות והם גם לא נגרמו בעקבות פלישות. זאת ועוד, תגובת המשרד סותרת את הממצאים שהעלתה בדיקת המשרד עצמו משנת 2004 .כאמור משרד מבקר המדינה מעיר כי לו קיימה החברה ביקורי בית על פי דרישת משרד הבינוי והשיכון (כמפורט להלן) הייתה גדלה הסבירות שתגלה את הליקויים ותטפל בהם בעוד מועד. משרד מבקר המדינה מעיר כי על החברה ועל הרשות המקומית לפעול למען בטיחות הדיירים, ולשם כך ראוי היה שינקטו צעדים שיאפשרו לבצע את העבודות הדרושות (ובמקביל להתחשבן עם הדיירים שאינם דיירי חלמיש). משרד מבקר המדינה מעיר כי חברות האכלוס אחראיות לכלל ליקויי התחזוקה ולפיכך ה ן נדרשות, במידת הצורך, לנקוט צעדים הנקובים בחוזה השכירות שנחתם עם הדיירים, אם אכן הדיירים גרמו ליקויים אלה. משרד מבקר המדינה מעיר כי עמידר, בהיותה מופקדת על ניהול הדיור הציבורי, אחראית גם לבטיחות דייריה ולשמירת הרכוש, ולא רק לתחזוקה שוטפת של הדירות. מצבם של ארבעת הבניינים שתוארו לעיל מסכן לכאורה חיי אדם, והדבר מחייב נקיטת צעדים דחופים ופעולה מתואמת מצד החברות, הרשויות המקומיות ומשרד הבינוי והשיכון לביצוע התיקונים הדרושים. עוד מעיר משרד מבקר המדי נה כי בעקבות מכירת הדירות של הדיור הציבורי, נוצר מצב שבו דיירי הדיור הציבורי כבר אינם רוב במרבית הבתים שאותם ניהלו בעבר חברות האכלוס; נוסף על כך רוכשי הדירות אינם יכולים להתמודד עם תחזוקת הרכוש המשותף. על המשרד להעלות את הנושא לפני שר הבינוי והשיכון ובמידת הצורך לפני הממשלה כדי . להתמודד עם הסוגיה ובכלל זה לגבש תכנית ביצוע שתלווה בהקצאת משאבים מתאימים לטיפול בבניינים (דוגמת תכנית שיקום השכונות). .יציבותה של הדירה ועל חלמיש, משרד הבינוי והשיכון והעירייה לנקוט את כל הצעדים לשם פינוי הדיירים לשם ביצוע התיקונים. אי-טיפול נאות ותחזוקה לקויה במשך שנים גרמו להידרדרות קשה במצב הבניינים האמורים. היעדר טיפול בליקויים יחריף את מצב הבניינים ועלול לסכן חיי אדם. משרד מבקר המדינה מעיר כי המצב שבו עמידר (או חברת אכלוס אחרת) אינה מטפלת בכל הבניינים שבהם נמצאו ליקויים, שיש בהם דיירים שלה, אולם הם אינם מהווים את רוב הדיירים, עלול לגרום להידרדרות במצבם של הבניינים. לדעת משרד מבקר המדינה על משרד הבינוי והשיכון לבחון בהקדם פתרונות למצב המתואר, ובהם מעורבות הרשויות המקומיות ושינוי חוזה הניהול בינו ובין החברות, כך שייקבע הסדר לטיפול בבניינים בהם אין רוב לדיירי חברת האכלוס. 1. בדיקת משרד מבקר המדינה העלתה כי ב-11 דירות שבניהול חברת עמידר היו פגמים חמורים ואף פגמים בטיחותיים, ואף על פי כן בדוחות רכזי החברה שבהם הוצגו ממצאי הבדיקה באותן הדירות צוין כי מצבן תקין או כי נמצאו בהן ליקויים קלי ערך7 . למשל, לגבי דירה בפתח תקווה ציין רכז החברה בדוח ביקור בית שהתקיים בפברואר 2008 כי מצבה תקין. בבדיקת משרד מבקר המדינה באוגוסט 2009 נמצאה רטיבות רבה הכלואה מתחת לריצוף, אשר גורמת לרטיבות בחלק התחתון של הקירות ולריקבון משקופי הדלתות, וכן לקילופי טיח קשים מהקירות בכל הדירה; כמו כן נמצאה הזנחה ממ ושכת של דליפות צנרת; מפגעים תפקודיים קשים אלה אינם מאפשרים מגורים בדירה. בדירה אחרת בפתח תקווה, שלגביה ציין רכז החברה שביקר בה ביולי 2008 שמצבה תקין, נמצאה בבדיקה של משרד מבקר המדינה רטיבות ניכרת שמקורה בדליפות מצנרת חדר הרחצה. הועלה כי בעת שניהלה פרזות את הפרויקט בוצעו בו 38 איחודי דירות ללא היתר. ראוי לציין כי לא זו בלבד שהמשרד לא פעל למניעת איחודי משרד מבקר המדינה מעיר כי דחיית בקשות על הסף חייבת להיות מנומקת באופן ברור ומלא, למען תקינות ההליך המינהלי וכדי שהדייר הפונה יוכל להבינה, ואם ירצה לערער עליה, יוכל להיערך בהתאם לכך. בתיקי החברה לא תועדו חלק מהמקרים שבהם התעכב ביצוע העבודות, ולכן אי-אפשר לבצע מעקב בנושא. משרד מבקר המדינה מעיר כי תיעוד פניות הדיירים הכרחי מטעמי בקרה. עוד מעיר משרד מבקר המדינה כי על החברה לקיים את ההוראות כלשונן, ובייחוד את אלה הנוגעות לפריטים הכלולים במפרט, שכן במקרה זה אין חברות האכלוס רשאיות לקבוע על פי שיקול דעתן מהו ליקוי מהותי. משרד מבקר המדינה מעיר כי מספרם הרב של הליקויים שהתגלו בסקר והעובדה שהדיירים ממשיכים לגור בדירות שהוגדרו כמסוכנות ובדירות שבהן התגלו ליקויי בטיחות, כגון ליקויים במערכת החשמל או במערכת הגז, מעיד כי נודעת חשיבות עליונה לביצוע סקרים מסוג זה, ובעיקר לטיפול בליקויים שהתגלו. משרד הבינוי והשיכון הוא שהיה צריך ליזום את ביצועם של סקרים בחברות. משרד מבקר המדינה לא מצא מסמכים שבהם מתועדות הנחיות של משרד הבינוי והשיכון לחברת חלמיש בנושא אופן הטיפול בליקויים משרד מבקר המדינה מעיר כי עמידר טיפלה ב -71 מתוך141 דירות שקיבלה לניהולה בפרויקט, אף שלפי הסקר האמור שהיא עצמה ביצעה, גם ביתר הדירות נמצאו ליקויי תחזוקה רבים. משרד מבקר המדינה מעיר כי את הפרויקט בכללו היה ראוי לבדוק כבר זמן רב לפני כן, בייחוד בעת קבלתו, ומאז חלף זמן רב ובלתי סביר לחלוטין. 4. במהלך הביקורת, ביולי 2009 , הודיע מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון למנהלת אגף הנכסים כי הוא מאשר הוצאה של 3 מיליון ש"ח על הטיפול בכל השטחים המשותפים בבניינים של הדיור להשכרה בבית שמש. סכום זה שיעורו כ -63% מהתקציב הדרוש לכך לפי אומדן שהכין המתכנן כאמור. מכאן שגם לאחר אישור הוצאת הסכום הזה ואף לאחר שיבוצע התקציב ייוותרו ליקויים בפרויקט, ובכלל זה ב -126 הדירות שנותרו בבעלות המדינה. משרד מבקר המדינה מעי ר כי לא נמצא שהסקר והעבודות שבוצעו בהתאם לממצאיו התבססו על תכנית ואמות מידה מוגדרים. לא נמצא שנקבעו סדרי עדיפויות לביצוע הסקר והעבודות על פי מאפיינים ברורים, כגון המצב הפיזי של כלל הדירות וגיל הדירות. הביקורת העלתה כי בתיקיהעבודות לא היו מסמכים שאפשרו לקבוע את מועד ההתחלה או הסיום של העבודות, כגון הוראות ביצוע לקבלנים או יומני עבודה. משרד מבקר המדינה מעיר כי בחלק מהמקרים השינויים והתוספות שביצעו דיירים עלולים לסכן חיי אדם. מן הראוי כי לפני שהמשרד או החברות פונים לגורמים האחראים לאכיפת החוק בבקשה לטפל בחריגות בנייה או בתוספות בנייה, הם יפעלו בכוחות עצמם לטיפול בבעיה על ידי מתן התראה לדיירים המפרים את הסכמי השכירות, המחייבים את קבלת הסכמת חברת האכלוס מראש ובכתב לכל שינוי במושכר, וינקטו צעדים כלפי אלה שלא פעלו להחזרת המצב לקדמותו. הביקורת העלתה שהמשרד אינו מקיים פיקוח על פעולות התחזוקה השוטפת של החברות, ולו באופן מדגמי. במועד סיום הביקורת לא נמצא כי המשרד בחן אם חברה קבלנית א' או חברה קבלנית ב' אחראיות לטיפול בליקויים אלה, ואף לא נמצא כי הוא הפיק לקחים הנוגעים לאופן שבו המפקחים שלו מבצעים פיקוח בנושא הבטיחות במבנים. . לדעת משרד מבקר המדינה היה על המשרד לפעול לזירוז ההליכים לחתימה על הסכמי ניהול עם כל חברות האכלוס. ניהול משא ומתן במשך שנים רבות וללא תוצאות מעיד לכאורה על תפקוד כושל של הנהלת המשרד. מה גם שלנוכח התגובה הנוספת של המשרד לא ברור אם בסופו של דבר טיפל החשב הכללי בעניין ההסכם עם עמיגור. בדיקת הפרוטוקולים העלתה כי בחלק מהמקרים שבהם לא אישרה הוועדה את הבקשות היא לא נימקה את החלטותיה, והן נוסחו באופן כללי בלבד. .ממצאי הביקורת מלמדים על כשל מערכתי בטיפולו של משרד הבינוי והשיכון בפרויקט הדיור הציבורי בבית שמש, כמעט בכל שלביו: היעדר פיקוח נאות בעת בניית המבנים; קבלת מבנים פגומים מקבלנים; מסירת ניהול הדירות לארבע חברות בזו אחר זו בפרק זמן של עשר שנים וחוסר פיקוח על חלק מהחברות; טיפול ממושך ובלתי מועיל בליקויים החמורים שהתגלו בפרויקט; חוסר פעילות שיטתית לגיוס תקציבים לטיפול יסודי באותם ליקויים חמורים. אשר ל -34 חריגות בנייה שהתגלו בעת הביקורת, נמצא כי במועד סיום הביקורת לא ננקט שום צעד לטיפול ב-31 .מהן, לרבות פנייה לדיירים בנושא משרד הבינוי והשיכון למעשה לא מימש את זכותו לדרוש מחברה קבלנית ב' לתקן את הליקויים בדירות ובמבנים שבניהולו, אלא העביר זכות זו לגורם משנה מטעמו, דהיינו פרזות, אך גם פרזות לא מימשה את זכותה לעשות כן. במשך שנ ים רבות ההוצאות הנמוכות יחסית על תחזוקת הדירות גרמו להידרדרות מצבן הפיזי. על משרד הבינוי והשיכון לפעול בדחיפות לבדיקת מצב התחזוקה של הדירות שבניהול החברות, לרבות ביצוע סקר והכנת תכנית עבודה על פי תוצאותיו; כמו כן עליו לדאוג להקצאת משאבים בהתאם לכך. הפעולות האמורות נדרשות כדי להבטיח תנאי מגורים סבירים לדיירי הדיור הציבורי. הבדיקה העלתה כי משרד הבינוי והשיכון לא עקב אחר יישומן של הנחיותיו ובכך אפשר לחברות לפעול כל אחת על פי דרכה; נמצא כי מחצית החברות (חלמיש, חלד ופרזות) לא גיבשו נהלים כנדרש; נמצאו גם כשלים בנושא עדכון החוזים לפי לשון החוק ורוחו. להלן פרטים: .משרד מבקר המדינה מעיר כי על משר ד הבינוי והשיכון והחברות האמורות להקפיד להחיל את החוזים החדשים גם על דיירים קודמים שעמם נחתמו החוזים הישנים שטרם עודכנו. (ב) חברות חלמיש, חלד ופרזות לא הוציאו או לא עדכנו נהלים בנושא התחזוקה בעקבות פרסום החוק והתקנות. בהיעדר נהלים מתקשה משרד הבינוי והשיכון לפקח על פעילות החברות בתחום זה ולקיים בקרה נאותה בעניינן, והדבר גם אינו מאפשר לחברות לפעול באופן תקין ויעיל. גם המשרד עצמו לא דאג שהנחייתו תיושם כנדרש. חוזים אלה אינם מתיישבים עם החוק ועלולים לפגוע בדיירי הדיור הציבורי ובזכויותיהם על פי נורמות החלות על חברה ציבורית. משרד מבקר המדינה מעיר כי על פרזות לתקן לאלתר את החוזה, למחוק את סעיפיו שאינם מתיישבים עם הוראות החוק, לנסח את החוזה מחדש באופן הוגן המבטיח את זכויות הדיירים ולחתום עם דייריה על חוזים חדשים בהתאם לכך. משרד הבינוי והשיכון לא ביצע מעקב בנושא החוזים הנחתמים בין חברות האכלוס לדיירים, ומכאן שלא היה ער לאי -האחידות בין החוזים של החברות ה שונות, דהיינו לכך שבחוזים של חלק מהחברות לא מוזכרות הוראות החוק והתקנות שהותקנו על פיו ואילו אחרות מזכירות אותן באופן חלקי בלבד. משרד מבקר המדינה מעיר כי על משרד הבינוי והשיכון להכין לאלתר חוזה אחיד שישמש את כל החברות, תוך שימת דגש על הגינות החוזה, על זכוי ות הדיירים ועל מניעת קיפוחם על ידי החברות. יש לנסח את החוזים עם הדיירים באופן ברור, קריא, ידידותי ושווה לכל נפש. יוצא כי רוב הדוחות מביקורי הבית שקיימו החברות אינם משקפים את מצב הדירות, ולפיכך מתעורר חשש לגבי אמינותם. משרד מבקר המדינה מעיר כי תקצוב הכספים לצורך יישום החלטות ועדת החריגים ואופן ניצול התקציב על ידי המשרד היו לקויים. בשנת 2007 כל התשלומים שהוציא המשרד בעניין זה מקורם בהתחייבויות של שנים קודמות ואילו תקציב ההוצאה שיועד לאותה שנה לא נוצל כלל כאמור. עוד מעיר משרד מבקר המדינה כי גם בשנת 2008 מקורם של רוב .הסכומים שהוציא המשרד היה בהתחייבויות של שנים קודמות, וכי מתוך תקציב ההוצאה בסך 198,000 ש"ח בלבד ניצל המשרד כאמור רק 87,00 0 .ש"ח יוצא אפוא שהמשרד לא ניצל את מלוא התקציבים שקבע לפעולות ועדת החריגים, וממילא על פי אמות המידה שקבעה היא נותנת סיוע לאוכלוסייה מצומצמת בלבד. יצוין שלא נמצא הסבר להקטנה הניכרת של התקציב לשנת 2008 .לעומת השנה שקדמה לה הבדיקה העלתה כי משרד הבינוי והשיכון לא דאג מאז הקמתה של הוועדה בשנת 2001 למסד את אופן פעילותה באמצעות נוהל, אלא הסתפק בשליחת חוזרים מדי פעם לחברות האכלוס, בעיקר בנוגע לעדכון הקריטריונים. יש שהחברות פנו למשרד לקבלת הנחיות נוספות, היות שהחוזרים לא היו ברורים דיים. ליקויים רבים בתפקוד הוועדה שעליהם עמדה הביקורת היו נמנעים לו היה המשרד דואג להכנת נוהל מפורט כאמור, המתעדכן בהתאם לצורך. .2. ממצאי הביקורת מלמדים על כשל מערכתי בטיפולו של משרד הבינוי והשיכון בפרויקט הדיור הציבורי בבית שמש, כמעט בכל שלביו: היעדר פיקוח נאות בעת בניית המבנים; קבלת מבנים פגומים מקבלנים; מסירת ניהול הדירות לארבע חברות בזו אחר זו בפרק זמן של כעשר שנים וחוסר פיקוח על חלק מהחברות; טיפול ממושך ובלתי מועיל בליקויים החמורים שהתגלו בפרויקט; חוסר פעילות שיטתית לגיוס תקציבים לטיפול יסודי באותם ליקויים חמורים. על משרד הבינוי והשיכון להקפיד על תקינותם של המבנים שמוסרים לו הקבלנים, לפקח על תיקון הליקויים שהתגלו ולתחזקם באופן שוטף וראוי למגורי בני אדם. 3. על פי חוזה הניהול בין עמידר ובין משרד הבינוי והשיכון, החברה מתחייבת לבצע בנכסים שבניהולה עבודות אחזקה שוטפת על פי הסל המפורט בתקנות. לדעת משרד מבקר המדינה, ראוי שעמידר, שהיא החברה הגדולה ביותר מבין חברות האכלוס המנהלות והמתחזקות את הדיור הציבורי, המשמשת כזרוע הביצוע של משרד הבינוי והשיכון, לא תראה בקיום חוזה הניהול בינה לבין המשרד מיצוי כל חובותיה. משנוכחה עמידר שחוזה הניהול אינו כולל את הפעולות שיש לדעתה לבצע במסגרת תחזוקת הדירות והרכוש המשותף, והדבר מביא להתדרדרות מצב הנכסים, היה עליה להביא זאת לידיעת המשרד, ולפעול לשינוי המצב. בד בבד, ראוי כי גם משרד הבינוי והשיכון יבחן כיצד לשפר את תחזוקת הבניינים, לרבות בחינת הצורך לשנות את חוזה הניהול בינו ובין החברה. .1. תנאי הדיור של הדיירים בדיור הציבורי שתוארו לעיל הם חמורים וגורמים לפגיעה בכבוד האדם, נוסף על הנזק שנגרם לרכוש ועל החשש שתיגרם בגינם פגיעה גופנית עד כדי סיכון חיי אדם. נמצא כי משרד הבינוי והשיכון וחברות אכלוס לא עשו את המוטל עליהם, כל אחד בתחומו, בכל הנוגע לשמירת נכסי המדינה ולא השכילו לדאוג לרווחתם של הדיירים הנמנים עם השכבות הפחות מבוססות בחברה. לדעת משרד מבקר המדינה, משרד הבינוי והשיכון לא מילא כראוי את חובותיו השלטוניות ובהן חובתו לנהל בנאמנות ובאופן יעיל את הרכוש שבידיו, תוך שמירה על הנכס ועל כספי ציבור שמושקעים בו תוך הימנעות מפגיעה בנזקקים. לעניין זה מציין מבקר המדינה כי בית המשפט העליון, בשבתו כבג"צ, קבע מפי כבוד הנשיא, השופט אהרון ברק, כי "כבודו של האדם כולל בחובו... הגנה על מינימום הקיום האנושי... אדם הנאלץ לחיות בתנאים חומריים משפילים, הוא אדם שכבודו כאדם נפגע". המפרט אשר נקבע בתקנות, הכולל את הפריטים שדיירי הדיור הציבורי זכאים להחלפתם או לתיקונם בדירתם , אינו מכיל פריטים מהותיים, שבלעדיהם לא יכולים הדיירים לקיים רמת חיים סבירה; כאשר הם מבקשים להתקין בדירתם אחד מפריטים אלה, עליהם לפנות לוועדת החריגים במשרד הפועלת על פי אמות מידה המאפשרות סיוע לאוכלוסיה מצומצמת בלבד ואינה מנצלת אפילו את התקציב המוקצב לה. מן הראוי שמשרד הבינוי והשיכון יפנה לשר על מנת שישקול לכלול במפרט שבתקנות פריטים חיוניים המאפשרים תנאי מחיה הולמים. ההוצאות הנמוכות במשך שנים רבות על תחזוקת הדירות גרמו להידרדרות מצבן הפיזי. על המשרד לפעול בדחיפות כדי לעמוד על מצב התחזוקה של הדירות שבניהול החברות, לרבות על ידי ביצוע סקר, ועל פי תוצאותיו להכין תכנית עבודה ומשאבים שיבטיחו קורת גג סבירה לדיירי הדיור הציבורי. על המשרד להכין לאלתר חוזה אחיד שישמש את כל החברות, תוך שימת דגש על הגינות החוזה, על זכויות הדיירים ועל מניעת קיפוחם על ידי החברות. התוספות החריגות והשינויים שבוצעו עלולים לגרום לנזקים בשלד המבנים ובמערכות הניקוז, והטיפול בנזקים אלה יהיה כרוך בהוצאות גדולות. לכן שומה על הנוגעים בד בר למנוע את ביצוע התוספות והשינויים ולדאוג לכך שהמצב יחזור לקדמותו. הביקורת העלתה שאין למשרד מידע על מצב התחזוקה של הדירות בדיור הציבורי. הוא לא ביצע סקרים בנושא ולא הורה לחברות לעשות כן כדי שיוכל להכין תכניות בנושא ולתכנן את המשאבים שיקצה לטיפול בכך על פי הצרכים הנדרשים. משרד מבקר המדינה רואה בחיוב את יזמתן של החברות לבצע סקרים בדירות שבניהולן ולבצע עבודות לתיקון ולשיפור מצבן מבחינת התחזוקה. על המשרד להורות על ביצוע סקרי בטיחות וסקרים בנושא .המצב ההנדסי של כל הדירות והבניינים שבדיור הציבורי. משרד מבקר המדינה מעיר כי הטענה ולפיה כאמור המתחם נמסר ביולי 2005 ללא כל הסתייגויות של המזמין אינה מתיישבת עם הודעת הבודק החיצוני ולפיה נמצאו במתחם ליקויים.
ב-30 מ-35 .הדירות שנבדקו נמצאו ליקויי תחזוקה ובנייה במרביתן (25 ) נמצא יותר מליקוי אחד. הליקויים שנמצאו במרבית הדירות מקורם בתחזוקה ירודה הן של הדיירים והן של חברות האכלוס או בבנייה לקויה. להלן יפורטו הליקויים: