מקורות חברת מים בע"מ . מקורות חברת מים בע"מ – ביקורת פיננסית .נוכח חלוף הזמן מאז בחינת אופן חישוב הריבית המוכרת, השינויים שאירעו מהמועד שבו .היא נבחנה לאחרונה ברשות המים, ובכללם הפיכת מקורות מחברה פרטית לחברה .המגייסת חוב בבורסה, ובשל השפעת הפערים בהוצאות הריבית על עמידת החברה ביעדי .היחסים הפיננסיים, וכפועל יוצא ההשפעה על יכולת החברה לבצע את תוכנית הפיתוח .הנדרשת ממנה לשנים 2019 - 2022 ;ונוכח עמדת רשות החברות, הפועלת בין היתר .כמייצגת הבעלות על חברות ממשלתיות מטעם המדינה ואחראית גם על פיקוח ובקרה .על פעילותן הכלכלית של החברות 68, מומלץ כי במסגרת העדכון התקופתי של תעריף .מקורות, מועצת רשות המים תבחן שוב א ת תחשיב העלויות המוכרות בגין עלויות המימון .של החברה. עוד מומלץ כי רשות החברות ומקורות ימשיכו לבחון מפעם לפעם את מח "ם .ההלוואות שהיא נוטלת. כמו כן מומלץ שצוות האיתנות הפיננסית ימשיך לעקוב אחר .התפתחות הפערים בין הריבית הקבועה בתעריף לבין הריבית שמקורות משלמת בפועל , .וידון בעניין. .מומלץ כי מקורות תבחן נקיטת פעולות להוזלת עלויות החוב. .מקורות, כרשות מים א רצית, מחויבת לגבות חיובים בגין דמי מים ממפיקים פרטיים. עד .מועד סיום הב יקורת כ -245 מיליון ש"ח מהחיוביםשנצברו לשנים 2016 - 2019 לא נגבו, .ונוצרו פערים בין קצב הגבייה בפועל לבין מודל ההכרה בפחת הגבייה בתעריף, אשר .משפיעים, בין היתר, על עמידת מקורות ביעדי האיתנות הפיננסית שנקבעו לה. עם זאת, .לפי כללי העלויות עד סוף 2020 הוכרה בתעריף למקורותבגין שנת 2019 הכנסה כאילו .לא גבתה 130 מיליון ש"ח, דהיינו 115 מיליון ש"ח הוכרו כהכנסה מדמי מים, על אף .שמקורות לא גבתה אותם בפועל. אף שמנכ"ל משרד האנרגיה וסמנכ"ל כלכלה של רשות .המים הודיעו בישיבת הדירקטוריון של מקורות בדצמבר 2019 על המחויבות של מנהל .רשות המים למתווה של תיקון ההכרה בתעריף בנוגע לחובות המפיקים הפרטיים, טרם .קיבלה מועצת רשות המים החלטה בעניין, ובהחלטתה מספטמבר 2020 היא דחתה את .הדיון בעניין ואף העירה בהחלטתה כי היא רואה בחומרה רבה את התנהלותה של מקורות .בכל הנוגע למכירת מפעלי השבה על פי החלטת ממשלה. .מהתרשים עולה כי שיעור ההשקעות הממוצע בפריפריה לשנים 2017 - 2022 הוא כ-68% . .עם זאת, יצוין כי כאמור החלוקה מבוססת על עיבודים שהתקבלו מרשות המים אשר כללו .פרויקטים במרכז המשפיעים בצורה עקיפה על הפריפריה. .עולה, אפוא , כי קיימים פערים בין התפיסה הרגולטורית של רשות המים בדבר המח"ם .הרצוי הבא ה לידי ביטוי בתעריף - לטווח קצר של עשר שנים, לבין תפיסת רשות החברות .ומקורות בדבר היתרונות במח"ם ארוך יותר, לשם מזעור סיכוני מיחזור חוב והתאמה טובה .יותר לתקופת החזרי הפחת בתעריף . עוד מציין משרד מבקר המדינה כי דוח ועדת 2014 , שעליו מבוססת הריבית המוכרת על .החוב, הוגש בתקופה שקדמה להצעת אג"ח של מקורות לציבור, ויש להביא בחשבון את .השינוי הנובע מהפיכתה לחברה שאגרות חוב שלה רשומות למסחר בבורסה. .עלויות הריבית בפועל של מקורות בשנים 2015 - 2019 היו גבוהות מעלויות הריבית .שהוכרו לה בתעריף, בשל גיוס אג"ח במח" ם משוקלל של כ- 12 "שנים הגבוה מהמחם .המוכר בתעריף ( עשר שנים), מתוך שיקול של התאמת תקופת החוב לתקופת החזרי .הפחת ותוך ניצול סביבת הריבית הנמוכה. הפערים בין העלות הנורמטיבית לעלות בפועל .הלכו והתרחבו, ובשנת 2019 הפערבגין הריבית על האג"ח עמד על 80 מיליון ש"ח (סך .הריבית המוכרת על האג"ח עמד על 192 מיליון ש"ח לעומת ריבית בפועל בסך272 . .)מיליון ש"חפער זה והתרחבותו עלול לפגוע בעמידת החברה ביעדי איתנותה הפיננסית. .עלה כי ההתייעלות שנקבעה בהחלטת הממשלה נמצאת בשלבי יישום וכי מתוך 102 .תקנים שנקבעו כיעד לפרישה עד לשנת 2020 , נכון לסוף2020 פרשו ממקורות ומשח"מ .87 .עובדים .מומלץ כי מקורות תפעל להשלמת תכנית הפרישה עד שנת 2023 , בהתאם להחלטת .הממשלה וההסכם הקיבוצי. .מהלוח ניתן לראות כי במהלך תשע השנים האחרונות תעריף מקורות עומד על כ-20% . מהתעריף הממוצע לצרכןהביתי . עוד עלה כי רכיב מקורות בתעריף נשחק על פני עשור .מכ-2.13 ש"ח למ"ק ל - 1.829 ש"ח למ"ק המהווים ירידה של כ-14%. יצוין כי בתקופה זו .תעריף המים הממוצע לצרכן נשחק בתקופה זו מכ-9.93 ש"ח למ"ק ל-9.02 ש"ח למ"ק .המהווים ירידה של כ-9%. .עלה כי בשל המחלוקת בין רשות המים למקורות בכל הנוגע למנגנון מכירת שישה .מפעלי הקולחין לספקי קולחין פרטיים, מקורות לא השלימה מכירת מפעלים אלו, .הגם שנקבע בהחלטת הממשלה והוסכם על ידה כי המכירה תבוצע לא יאוחר מיום .31.10.19 . .משרד מבקר המדינה מציין כי ראוי היה, כי טרם החתימה של חברת מקורות על .ההסכמה לביצוע המכירה במתווה שעליו התבססה החלטת הממשלה 4514 הייתה .החברה מבצעת בדיקה משפטית מקיפה של השלכות ההחלטה ומעלה את .ההשגות המשפטיות והאחרות ממכירת מפעלי ההשבה כאמור במתווה. .משרד מבקר המדינה מעיר למקורות כי הדיווח המוצג בלוח אינו תואם את אופן הדיווח .המגזרי לפי מרכזי רווח, שנקבע בהחלטת הממשלה 2318 , שכן בין היתר הוא אינוכולל .את ההכנסות ואת הרווחיות המיוחסות לכל סוג מים. כמו כן, הדיווח המגזרי אינו מבחין .בין מקטע הייצור למקטע ההולכה והחלוקה. הדיווח המגזרי בספרי מקורות אינו מבחין בין מקטע הייצור, המייצג את פעילות מקורות .כגורם מפיק מים, לבין מקטע ההולכה המייצג את פעילות מקורות כגורם מוליך מים. זאת .ועוד, אין הבחנה בין הפעילות לפי סוגי המים השונים כמרכזי רווח נפרדים - מים מותפלים, .מים שפירים מהטבע, מי קולחים ומים מליחים - כנדרש בהחלטת הממשלה מ-2007 . .הביאור בדוחותיה הכספיים של מקורות כולל מרכיבי עלויות בלבד, ללא מרכיבי הכנסות .ורווח. .דיווח מגזרי לפי מרכזי רווח, המשקף את הפעילות ל פי סוגי המים השונים, יכול לסייע .לעקוב אחר העלויות, הרווחיות וההתייעלות בכל אחד ממרכזי הרווח לפי סוגי המים. .מומלץ כי מקורות תדווח לפי מרכזי רווח, בהתאם להחלטת הממשלה מ -2007, ותבחן .דיווח על פי מקטעי הייצור וההולכה. .מניתוח תזרים המזומנים עולה כי בשנים 2016 - 2020 השקיעה החברה סכום כולל .של 5,885 מיליון ש"ח שמקורם בפעילות השוטפת ובפעילות המימון. בהתאם לכללי .העלות מועצת רשות המים קובעת אחת לשלוש שנים את מגבלת התקציב וההנחיות .לתכנית הפיתוח שתבצע מקורות בשלוש שנים הבאות לאחריה. ההיקף הכספי של .תכנית הפיתוח התלת- שנתית לשנים 2017 - 2019 שאושרה בדצמבר2016 על ידי .מועצת המים ודירקטוריון חברת מקורות עמד על 3 מיליארד ש"ח, מתוכם כ-1.2 .מיליארד ש"ח בשנת 2019 .עם זאת, במסגרת החלטת הממשלה 4514 מקורות .הגדילה את היקף הפיתוח שלה בשנת 2019 לכ-1.4 מיליארד ש"ח. בפועל בשנים .אלו מקורות השקיעה כ-3.35 מיליארד ש"ח, (להרחבה ראולהלן בפרק "תקציב .מול ביצוע"). בנובמבר 2019 אושרה למקורות על ידי מועצת רשות המים תכנית .פיתוח תלת-שנתית לשנים 2022-2020 בהיקף של1.5 .מיליארד ש"ח לשנהבפועל , .בשנת 2020 מקורות השקיעה כ-1.5 .מיליארד ש"חבשנים 2016 - 2020 חל קיטון .ביתרת המזומנים נטו לסוף השנה, כאשר בשנת 2020 עמד סכום זה על 576 מיליון .ש"ח. יתרה זו משמשת חלק מ "כרית ביטחון" במקרה של אירוע לא צפוי המחייב .תשלום מיידי של מזומנים. .משנת 2016 יתרת המזומנים השנתית השוטפת של מקורות מנוהלת לפי העיקרון .שיתרת המזומנים תעמוד בסוף כל חודש במהלך השנה על סכומי יעד של כ-500 .מיליון ש"ח ובסוף שנה על כ-650 מיליון ש"ח. אולם, כעולה מהלוח, מקורות לא .עמדה ביעדים אלה בסוף 2015 ובסוף2019 . עם זאת, יצוין כי מקורות גייסה .מהציבור במהלך פברואר 2020 חוב בהיקף כולל של כ- 1,150 מיליון ש"ח, שהגדיל .את יתרת המזומנים כך שבסוף הרבעון הראשון של 2020 היא עמדה על 1,282 .מיליון ש"ח. .מהלוח עולה כי היחס בין סך המקורות לסך השימושים עמד על כ-1.35 , דהיינו .החזקת מזומנים ונכסים פיננסיים סחירים בהיקף של 1.5 מיליארדש"ח כחלק .מכרית הביטחון הובילה לכך שסך המקורות מכסים באופן מספיק את סך .השימושים. .עם זאת, סך השימושים של החברה לשנים הבאות צפוי לעלות באופן ניכר; כך , .חלויות החוב השנתיות צפויות לעמוד על 335 מיליון ש"ח בכל אחת מהשנים .2021 - 2022 ,ועל 440 מיליון ש"ח בשנת 2023 ,. כמו כןההשקעות השנתיות צפויות .לעמוד על כ-1.5 מיליארד ש"ח בכל שנה, ו הן ימומנו מגיוסי חוב. .קביעת מדיניות ניהול סיכון הנזילות של החברה, ובכלל זה בהתייחס לאופן קביעת .כרית הביטחון והרכבה, עשויה לשפר את עמידות החברה בעת התרחשותם של .א ירועים פנימיים בחברה או מחוצה לה ולהקטין את הנזקים שאירועים כאלה עלולים .לגרום לרציפות התפקודית שלה ולביצוע תוכנית הפיתוח. עלה כי לא נמצאו .בהחלטות של דירקטוריון מקורות ושל ועדת הכספים שלה יעד ים ארוכי טווח בנוגע .לקביעת מדיניות הנזילות ולאופן קביעת כרית הביטחון הדרושה לחברה בשנים .הקרובות והרכבה, בהתייחס בין היתר לעלי יה הצפויה בסכומי החזרי החוב שיידרשו .ובהשקעות הנדרשות של החברה. .בתקופה 2016 - 2020 חלה עליה ברווח החברה, מהפסד בסך כ-250 אלפי ש"ח בשנת .2016 לרווח של כ-200 אלפי ש"ח בשנת2020 . במהלך התקופה האמורה אףחלה עלייה .של כ-14% ,בעלויות האנרגיה שהן 17% מעלויות החברה. זאת הגם שבתחום האנרגיה .נעשה תהליך של התייעלות וקיים פוטנציאל התייעלות נוסף (ראו להלן בפרק "מרכיב .מקורות בתעריף לצרכני המים"); בשנים 2016 - 2019 חל גידול בשיעור של 58% בהוצאות .המימון נטו, בשל עלייה בסעיף הוצאות מימון בגין הנפקת אג"ח, שנעשתה בעיקר לצורך .מימון תוכנית הפיתוח. בשנת 2020 חלה ירידה בהוצאות מימון נטו בשיעור של כ-43% .לעומת שנת 2019 ,בשל ירידה במדד המחירים לצרכן (ראו הרחבה בעניין השוואת .הוצאות המימון בפועל לעלויות המימון הנורמטיביות המוכרות בתעריף בפרק "מרכיב .מקורות בתעריף לצרכני המים"). .כמו כן, ליקויים ועיכובים בביצוע מיזמים של חברת הייזום, הובילו לרישום הפרשות .לירידות ערך והפחתות בסכומים כוללים של כ-281 מיליון ש"ח. בנוסף, עלייה בסעיף .חייבים בשל אי גביית דמי מים על פי תיקון 27 לחוק המים, הובילה לרישום הפרשות .לחובות מסופקים בסך כולל של 70 מיליון ש"ח(ראו להלן בפרק "מרכיב מקורות בתעריף .לצרכני המים"). במסגרת תוכנית הפרישה נושאת מקורות בעלויות פרישה חד פעמיות .בסך של כ-264 מיליון ש"ח ומענק חד-פעמי לעובדים בסך כ -52 .מיליון ש"חיצוין כי על .פי תוכנית הפרישה האמורה חברת מקורות ושח"מ צפויות להפחית 169 תקנים בפריסה .חמש-שנתית (ראו להלן). משרד מבקר המדינה ממליץ לדירקטוריון ו להנהלת חברת מקורות לדון ביישום .המלצות חוזר רשות החברות בעניין ניהול מדיניות הנזילות וניהול כספי כרית .הביטחון של החברה ולהשלים גיבוש מדיניות לכרית הבטחון בראיה רב שנתית .לאור השינויים הצפויים. נמצא כי בשנת 2015 ועדת הביקורת התכנסה פעמיים בלבד מכיוון שלא מונו שלושה .דירקטורים בלתי תלויים בחברה כנדרש בחוק. .בשנים 2016 - 2020 וועדת הביקורת התכנסה 10 - 11 פעמים בכל שנה. עלה כי מספר .הדירקטורים הממוצע בישיבות ועדת הביקורת בכל אחת מהשנים 2015 - 2020 נע בין 3 .לכ-4 .דירקטורים בישיבה הוועדה דנה בכל דוחות ביקורת הפנים שנמסרו לביקורת .(לעיתים דיון בדו"ח ביקורת פנים התמשך על יותר מישיבה אחת) וכן מעת לעת דנה, בין .היתר, באישור התקשרויות בפטור ממכרז, בדיקת תלונות, ביטוח אחריות דירקטורים .ונושאי משרה, תכנית העבודה של אגף ביקורת הפנים, הסדרי ניגוד עניינים, ואישור שעות .עבודתו השנתיות של רואה החשבון. .עלה כי נכסי המפא"ר מוצגים בדוחות הכספיים של מדינת ישראל ובדוחות הכספיים של .מקורות נכון ל- 31.12.2020 , בשווי של156 מיליון ש"ח לאחר הפחתת ירידת ערך. .עוד עלה כי הערך החשבונאי בדוחות הכספיים של מקורות מושפע מהחלטות מועצת .רשות המים בעניין שווי דמי השימוש המוכרים של המפא"ר, והוא עשוי להשתנות באופן .חד ומשמעותי בעקבות החלטות אלה. .למשל, בשנת 2012 שינתה מועצת רשות המים את ההכרה בשווי דמי השימוש באופן .משמעותי83. בעקבות השינוי בשווי דמי השימוש המוכרים בתעריף , החל מהדוחות .הכספיים של שנת 2012 מקורות ביצעה הפחתה לירידת ערך של נכסי המפא "ר .שהסתכמה, בשנת 2012 ,ב-334 מיליון ש"ח. הפחתה זו הסתכמה ב- 31.12.21 בכ-86% .משוויו החשבונאי ל- 31.12.20 מכ-1.1 מיליארד ש"ח לכ-156 מיליוני ש"ח. שינוי זה לא נבע .משינוי כלכלי בשווי המפא "ר. .מהתרשים עולה כי בינואר 2019 היהרכיב עלות מקורות בתעריף הממוצע לצרכן הביתי .1.83 ש"ח למ"ק- כ-20% .מהתעריף הממוצע לצרכן מהתרשים עולה כי בתחום האנרגיה חלה התייעלות בחברת מקורות. בשנת 2015 העלויות .בפועל עלו על העלויות המוכרות בתעריף בסכום של כ-3.1 מיליון ש"ח; לעומת זאת, .בשנת 2019 היו העלויות בפועל נמוכות מהעלויות הנורמטיביות ונוצר רווח בסך כ-26.4 .מיליון ש"ח. עיקר הרווח באנרגיה נובע מהסכמי רכישת חשמל מיצרני חשמל פרטיים .והחלפת ציוד, שהחברה חתמה עליהם לצורך צמצום הוצאות האנרגיה (ראו להלן). .בשנים 2015 - 2019 צומצמו הפערים בעלויות קבועות ואחזקה מפער שלילי בסך כ-94 . מיליון ש"ח בשנת2015 לפער חיובי בסך כ-4 מיליון ש"ח בשנת2019 , ולשנת2019 קיימים .רווחים ביחס לעלויות המוכרות בסך כולל של כ-4.2 .מיליון ש"ח .משרד מבקר המדינה מציין לחיוב את ההתייעלות של חברת מקורות ואת צמצום הפערים .בין העלות המוכרת לבין העלות בפועל במרכיב אנרגיה ובמרכיב קבועות ואחזקה. .מנגד, מהתרשים ניתן לראות כי בעלויות הריבית חל גידול בהפסד ביחס לעלויות .המוכרות; בשנת 2019 היה ההפסד 80 מיליון ש"ח 65 . ההפסדים ביחס לעלויות המוכרות .מקזזים את הרווחים מההתייעלו ת במרכיבים אנרגיה וקבועות ואחזקה. .עוד עולה מהתרשים כי סך הפערים בעלויות האנרגיה, הקבועות ואחזקה, הפחת והריבית .הסתכמו לפערים שליליים בשנים 2015 ,2016 ,2018 ו-2019 בסך כ-111 מיליון ש"ח, 138 .מיליון ש"ח, 52 מיליון ש"ח ו-58 מיליון ש"ח בהתאמה; ולפער חיובי בסך כ-6 מיליון ש"ח .בשנת 2017 . הפערים השליליים מקזזים את מרכיב הרווח בתעריף . .מהלוח עולה כי רוב (כ-74% ) הנפקות האג"ח של מקורות בתקופה האמורה הונפקו לטווח .ארוך - מעל 30 שנים- ובמח" ם גבוה מעשר שנים. לעומת זאת, הנפקות האג"ח ביתר .חברות התשתית הממשלתיות היו לטווחים קצרים יותר במח" ם - בין 4.9 ל-10.6 שנים. כך, .מועד הפדיון הרחוק ביותר של חח "י, חנ"י ונתג "ז הוא כ-13 שנים בלבד מיום ההנפקה .ובמח"ם 8.8 - 10.6 שנים. .עם זאת, בשל הדירוג הגבוה של מקורות הריביות בגיוס לטווח ארוך נמוכות יחסית. כך, .הריביות על הרחבת אג"ח 8 והנפקת אג"ח 11 של מקורות, שמועד פדיונן הוא בשנים .2048 ו-2053 ", בהתאמה (והמחם 11.8 ו-14.9 , בהתאמה), נמוכות מהריביות עלאג"ח 30 .של חח"י שמועד פדיונן קצר יותר - 5 שנים ו-4 חודשים, גם במח"ם קצר יותר - 5.1. יצוין כי גם החלטות עתידיות של מועצת רשות המים בדבר שינוי דמי השימוש המוכרים .של מפא"ר, עם העברתם לדוחות הכספיים של מקורות, צפויות להביא לשינוי בערך .הרשום בדוחותיה של מקורות. .כמו כן עלה כי אין בידי הרגולטורים, ובכללם החשכ"ל, רשות החברות ורשות המים, .הערכות שווי כלכליות של נכסי מפא "ר המתבססות בין היתר על אומדן שמאי מעודכן . .מומלץ שהחשכ"ל בתאום עם רשות החברות, רשות המים ומקורות יפעל ו להכנת חוות .דעת כלכלית המעריכה את שווי נכסי מפא "ר, על מנת לשקף למקבלי ההחלטות מהו .הערך המועבר מחברת מפא "ר שבבעלות המדינה לחברת מקורות וכן על מנת שחוות .דעת זו תקבל ביטוי בדוחות הכספיים של מקורות. .משרד מבקר המדינה רואה בחיוב את הפעולות שעשתה מקורות לצמצום עלויות האנרגיה .במיוחד בשנת 2019 וממליץ למקורות לגבש תכנית רב שנתית להמשך הפחתת עלויות .האנרגיה בחברה. .יצוין כי מכירת מפעלי ההשבה נקבעה בהחלטת הממשלה כאחת מאבני הדרך ליישום .תכנית השבחת הנכסים ורישום נכסי המפא "ר בספרי מקורות, אולם היא טרם התממשה .בשל מחלוקת בין רשות המים למקורות בכל הנוגע למנגנון המכירה (ראה הרחבה להלן .בפרק "יישום החלטת ממשלה 4514 - סטטוס וחסמים"). בעמדה שהגישה רשות המים .לצוות האיתנות הפיננסית בנובמבר 2019 היא הניחה בין היתראת "כניסת מפא"ר לחברה .בשנת 2020 לפי הכנסה שנתית של100 מלש"ח (הולך ופוחת עם השנים) ולפי שווי נכסים .מועברים של מיליארד ש"ח". עוד היא הניחה כי תבוצע מכירה של נכסי הנדל"ן תמורת .750 מיליון ש"ח והקמה חליפית של בניינים חדשים בכ -500 מיליון ש"ח בשנת 2022 . .הנחות אלה מצביעות על כך שלאי עמידה באבן הדרך של מכירת מפעלי ההשבה .השלכות כלכליות משמעותיות. .על משרד האנרגיה, שאליו צפויות לעבור סמכויות המשרד למשאבי מים, רשות .המים, רשות החברות ומקורות לפעול להסרת החסמים וליישום החלטת הממשלה .4514 בנושא פדיון מפעלי ההשבה, המהווה חסם לאיחוד נכסי מפא"ר בספרי .מקורות ולמכירת נכסי הנדל"ן של מקורות, וליישם את תוכנית פדיון מפעלי .ההשבה. כמו כן, על רשות המים ומקורות לפעול לפתרון שיאפשר את יישום .החלטת הממשלה בעניין הקמת שתי חברות למפעלי השבה בעמק יזרעאל ובעמק .חפר בתנאים המפורטים בהחלטת הממשלה, וככל שלא ניתן לבצע את החלטת .הממשלה, להביא בפני הממשלה פתרונות חילופיים. מהלוח ניתן לראות כי רוב הצעדים שנקבעו בהחלטת הממשלה בוצעו או נמצאים בביצוע. .הצעדים שעד מועד סיום הביקורת טרם נמצא להם פתרון הם בסוגיית העברת הזכויות .בנכסי מפא"ר ובסוג יית מכירת מפעלי הקולחים והקמת שני מפעלי קולחים אחרים .(סוגיית הקולחים היא תנאי להעברת נכסי מפא"ר ולמימושם).
.מומלץ כי מקורות תמשיך לפעול להשלמת מימוש ארבעת הנכסים אשר אותרו על ידה .ותגבש תכנית רב שנתית להשבחת נכסיה. הדבר מתחדד בפרט לאור פערי השווי של 4 .נכסיה האמורים בין מצבם הנוכחי למצבם כזמינים לבנייה. .עוד מומלץ כי מקורות תבחן ביצוע הערכות שמאיות על נכסים נוספים רלוונטיים ותשקול .הצגה לפי שוויי הוגן בביאורים לדוחות הכספיים, בפרט לאור מהותיות שווי נכסיה.