רשות מקרקעי ישראל . פיתוח היישוב כפר ורדים משרד מבקר המדינה מעיר כי דברים אלה כוחם יפה לפעמים הראשונות שבהן הוארך תוקפו של הסכם ההרשאה, אולם, כפי שהובא לעיל, בשנות האלפיים חלה ירידה בתפקודה של החברה לפ יתוח, ובמקביל הביעה הרשות המקומית את רצונה לקבל עליה את עול הפיתוח, כפי שנעשה ברשויות מקומיות אחרות. על המינהל היה להביא בחשבון תמורות אלה ולפעול להעברתה של ההרשאה מידי החברה לפיתוח. בפועל, המינהל החליט על כך אך לא מימש את החלטותיו, האט מאד את פיתוח היישוב, והביא לכך שמשנת 2008 .אין מי שיישא באחריות לנושא לדעת משרד מבקר המדינה, הקמת המועצה המקומית ב - 1993 חוללה תמורה ניכרת בהמשך הפיתוח של כפר ורדים, וחייבה שינויים בתנאי ההרשאה שנתן המינהל לחברה לפיתוח. על המינהל היה לקבוע דרכי פעולה שיאפשרו למועצה המקומית לפקח על הפעולות וסדרי העדיפויות של החברה לפיתוח . משנה חשיבות היה למיסוד הפיקוח של המועצה המקומית על פעולות החברה לפיתוח, משום שהמינהל לא עשה זאת במשך כל שנות הקמתו של היישוב. נוסף על כך, בכל הארכת תוקף של הסכם ההרשאה, היה על המינהל להתנות את ההארכה בסיום עבודות פיתוח ובנייה של מבני ציבור במבננים גדולים ובהעברתם לחזקת המועצה בלוח זמנים מחייב. בדרך זו הייתה מוטת האחריות של המועצה ביישוב הולכת וגדלה, ואילו פעילות החברה הייתה מצטמצמת בהדרגה עד סיום כל התחייבויותיה. .4. הסכם ההרשאה התיר לחברה לפיתוח לשווק בכפר ורדים מגרש אחד בלבד לכל משפחה. אף על פי כן אפשר המינהל לחברה לפיתוח לשווק יותר ממגרש אחד ליותר מעשרים משפחות, והחכיר את כל מקבצי המגרשים במחיר מסובסד. לדעת משרד מבקר המדינה, אם החליט המינהל כי נוכח מיעוט הביקושים בכפר ורדים יש מקום לשנות את תנאי הסכם ההרשאה ולאפשר לשווק יותר ממגרש אחד למשפחה, היה עליו לפרסם את השינוי ברבים ולפעול באופן שוויוני כלפי הציבור כולו. כמו כן היה עליו לבחון א ם יש מקום לשווק למשפחה אחת יותר ממגרש אחד במחיר מסובסד וללא מכרז, או לגבות את מלוא מחיר הקרקע מהמגרשים שהתווספו למגרש הראשון, דבר שלא עשה. לדעת משרד מבקר המדינה, אף שהיוזמה להקמתו של כפר ורדים הייתה יוזמה מבורכת שכאמור, הביאה להקמתו של יישוב משגשג, ראוי היה כי המינהל ילמד מן הניסיון שנצבר במשך השנים - הן מהצלחת הפרויקט והן מן הליקויים שנתגלו בו - ויסיק מסקנות שייושמו במקרים עתידיים, ככל שיהיו. .1. כפר ורדים נבנה על פי חזונו של יזם פרטי כמימוש מטרה ציונית של יישוב הגליל. היישוב נבנה בידי חברה לפיתוח שבשליטתו, בהיקף ובסטנדרד גבוהים. הקמת היישוב בידי חברה פרטית החולשת על שיווק קרקעות ו במימון המשתכנים עצמם הייתה יכולה להיחשב לתכנית חלוץ (פיילוט) בהיסטורי ה ההתיישבותית של מדינת ישראל. לפיכך ראוי היה להפיק ממנה לקחים חשובים כדי לעצב מודל כלכלי ויעיל להקמה בעתיד של יישובים חדשים בסיוע הסקטור הפרטי. אף על פי כן לא נמצא שהמינהל, היוזם את הקמתם של יישובים חדשים רבים, דן והפיק לקחים כלשהם מהקמת יישוב זה עד מועד סיום הביקורת, אוגוסט 2008 . 2. במהלך28 השנים שבהן אישר המינהל לחברה לפיתוח הרשאה לתכנן ולפתח את כפר ורדים, חלו תמורות בעלות השפעה על פיתוח היישוב, כגון הקמת מועצה מקומית במאי 1993 , חקיקת חוק חובת המכרזים והתקנת תקנותיו ב- 1993 , וכן הפרטת התכנון והפיתוח במינהל והפקדתם בידי חברות מתכננות ומפתחות (הנקראות חברות מנהלות) מ- 1995 ואילך. עם כל זה, המינהל התעלם מתמורות אלה, ובייחוד מהשפעותיהן על תפקוד המועצה המקומית, ולא ניצל את מועדי החידוש של ההסכ ם להכנסת שינויים בתנאי ההרשאה (מלבד שינוי שטח ההרשאה ושלבי הביצוע). לאור תמורות אלה, ולאחר שנוכח כי בשנות האלפיים החברה לפיתוח אינה מצליחה לשווק את המגרשים ביישוב כמצופה, היה על המינהל לשקול את נטילת משימה זאת על עצמו, ולשקול להפריד בין עבודות הפיתוח ובין בניית מבני ציבור שבאחריות השלטון המרכזי והמקומי. כפר ורדים הוא יישוב קהילתי גדול ומפותח, אולם מממצאי הביקורת עולה שלא היה עוד מקום להמשיך ולפתחו על פי המודל שנקבע לפני כשלושים שנה. 3. אף שחלפו כשלושה עשורים מראשית הקמת היישוב, נדרשות עדיין השלמות פיתוח ובנ יית מבני ציבור מכוח הסכם ההרשאה עם החברה לפיתוח כפר ורדים. סוגיה זו הפכה לסלע מחלוקת בין המועצה המקומית, החברה לפיתוח והמשתכנים. כבר במהלך העבודות היה על המינהל לבדוק את המצאי ביישוב, להעביר לחברה לפיתוח רשימה מפורטת של עבודות פיתוח ומבני ציבור שעליה להשלים על פי לוחות זמנים מחייבים, ולהתנות את המשך ההרשאה בעמידה בהתחייבויות אלה, דבר שלא עשה. כמו כן היה על המינהל לאכוף על החברה לפיתוח להעביר למועצה המקומית, לאחר שהוקמה, מבננים שהושלמו לחלוטין, אגב צמצום גדל והולך בתפקידיה ובתחום אחריותה ביישוב ועד לסיום התח ייבויותיה. במקום זאת בחר המינהל לעצום עין מהנעשה ביישוב ולא ביצע פיקוח ובקרה על העבודות ועל עלויותיהן. בתום ההרשאה, בסוף שנת 2007 , הביא המינהל למצב שבו אין מי שיישא באחריות לפיתוח היישוב, שכן הוא הגביל את יכולתה של המועצה המקומית לתפקד, הורה לחברה להפסיק את פעילותה ביישוב, והותיר את התושבים, אשר שילמו מראש ממיטב כספם, ללא מלוא התמורה. משרד מבקר המדינה מעיר כי על פי הסכם ההרשאה, ערך הקרקע בכפר ורדים נקבע בידי השמאי הממשלתי ועל פי ערך זה נקבעת ההנחה. אשר על כן, הנחה משומה מלאה היא סבסוד לכל דבר ועניין. אם החליט המינהל כי נוכח מיעוט הביקושים בכפר ורדים יש מקום לשנות את תנאי הסכם ההרשאה ולאפשר לשווק יותר ממגרש אחד למשפחה, היה עליו לפרסם את השינוי ברבים ולפעול באופן שוויוני כלפי הציבור כולו. כמו כן היה עליו לבחון אם יש מקום לשווק למשפחה אחת יותר ממגרש אחד במחיר מסובסד, או לגבות תמורת המגרשים הנוספים את מלוא מחיר הקרקע, דבר שלא עשה. נמצא כי בינואר 2001 , כחודשיים בלבד לאחר פרסום חוות דעתו של היועץ המשפטי לממשלה, חידש המינהל את ההרשאה (מלבד לשלב ג') מבלי לשנות את תנאי ההסכם המקורי, אף שאי-עמידת החברה לפיתוח ביעדי ההסכם אפשרה לו לשנותו או לא לחדשו. כבר בדוח 42 של מבקר המדינה (לשנת 1992 ) נמתחה ביקורת על המינהל על שאישר לחברות רבות שעבדו לפי הזמנתו לגבות עלויות פיתוח בשיטת "קוסט פלוס" בלי לבחון את עלות הביצוע בפועל. מן הנאמר לעיל עולה כי בכפר ורדים נמשך מצב זה גם בשנות האלפיים. לדעת משרד מבקר המדינה, על המינהל היה לאשר לחברה מראש את שיעור הגבייה, ולהבטיח את זכויות המשתכנים. בשנת 2005 פנתה המועצה המקומית למינהל בעניין זה, ומאז מודע המינהל להשתלשלות הדברים, אלא שלא פעל כלל בנדון ולא בחן את סוגיית שיתוף הפעולה בין החברה לפיתוח ובין החברה, השייכת לבעל השליטה בחברה לפיתוח. המינהל גם לא דרש מן החברה לפיתוח או מהחברה את דמי החכירה עבור הנכס (המרכז המסחרי), שחלקו נבנה על קרקע שבניהולו. לדעת משרד מבקר המדינה, על המינהל היה לשקול את מכלול העובדות הרלוונטיות והשיקו לים הענייניים בטרם החליט להאריך את תוקפו של הסכם ההרשאה, ואין די בנימוק לפיו יש לאפשר לחברה להמשיך בשיווק ולהשלים את התחייבויותיה מהתקבולים בגינו, שכן נימוק זה יוכל לשמש עילה להארכת תוקפו של הסכם ההרשאה בשנים רבות, ללא קשר למתרחש ביישוב. המינהל לא קיים עבודת מטה מסודרת על המשך פיתוחו של היישוב, ובהעדר התנהלות ראויה התקבלו החלטות סותרות שאינן עולות בקנה אחד עם סדרי מינהל תקין. החלטות אלה תרמו לחוסר בהירות ולהיעדר פתרון לנעשה בכפר ורדים, על חשבון המועצה המקומית והמשתכנים, כפי שיובא בהמשך.
.לדעת משרד מבקר המדינה, המשתכנים זכאים למבני הציבור שפורטו בהסכם ההרשאה, שכן הם שילמו בגינם לחברה לפיתוח במעמד תשלום דמי הפיתוח. המחלוקת בין המועצה המקומית ובין החברה לפיתוח בעניין השטח הכולל של מבני הציבור החסרים אינה רלוונטית, שכן הפרוגרמה בהסכם ההרשאה לא נקבה בשטחם של מבנים אלה אלא רק בתכליתם. על המינהל ליישם את אחריותו למשתכנים בכפר ורדים, לפעול לסיום המחלוקת, ולבדוק ולה חליט אם על החברה לפיתוח לבנות את מבני הציבור החסרים בכפר ורדים על פי החלק היחסי של המגרשים שהיא שווקה בשלבים א' ו-ב', או שיש לפנות למשרדי הממשלה ולגופים אחרים למימון מבני הציבור, כמקובל ביישובים אחרים.