רשות המיסים בישראל . מיסוי עסקאות מקרקעין . מכלול המאפיינים של עסקאות המקרקעין המבוצעות בשטח השיפוט של מסמ"ק נצרת מעלה תמונת מצב יוצאת דופן: דיווח על עסקאות שאינו מתבסס על רישום בטאבו, אי -דיווח על עסקאות, דיווח על עסקאות באיחור רב, ביטולים רבים של עסקאות ודיווחים על שווי מוטים כלפי מטה. מול זאת, מסמ"ק נצרת עשה שימוש מועט בכלים של הטלת קנסות על פי החוק ובקנסות מינהליים. הפועל היוצא של כל אלו הוא הפסד מס רב לאוצר המדינה ובזבוז משאבים. לא פחות חמורה מזה היא הפגיעה בהרתעה מביצוע עבירות. שיטת העבודה של מסמ"ק נצרת, העולה בקנה אחד עם הנהוג במשרדי מסמ"ק האחרים ברחבי הארץ, אינה אפקטיבית, שכן אינה מותאמת למאפייני עסקאות המקרקעין הנעשות בשטח השיפוט של מסמ"ק נצרת. על כן, מן הראוי לגבש במסמ"ק זה שיטת עב ודה למאבק בתופעות הפסולות שתוארו לעיל. שיטה זו מחייבת שימוש משולב באמצעים שונים לאורך זמן; בהם ניתן למנות: הסתמכות על ראיות אובייקטיביות למחירי השוק, אכיפה קפדנית של החוק, התאמת תוכנית העבודה לבדיקת עסקאות למאפייני המסמ"ק ופעולות הסברה בקרב אוכלוסיית היעד. לדעת משרד מבקר המדינה, מן הראוי שהרשות תפעל להאיץ את התקנת התקנות. כמו כן ראוי לשקול כי במסגרת התקנות יאסר ניכוי ממס של כל ההוצאות על בניית מבנה בלתי חוקי ולא רק בבניה על קרקע חקלאית. הואיל ואיסור ניכוי ממס על השקעות בנכס אינו רלוונטי למי שאינו דורש ניכוי הוצאות בעת המכירה (כמו בעת מכירת דירה שנבנתה בבנייה עצמית), על הרשות לבחון הטלת הגבלות נוספות שיהיו רלוונטיות גם למי שאינם דורשים ניכוי הוצאות. לדעת משרד מבקר המדינה, כדי לאפשר בקרה על עסקאות המקרקעין, צריכה הרשות לקבל מידע ממוחשב וזמין גם מהמקורות שפורטו לעיל. אפשר ליצור מאגר מידע משולב, שישמש את הרשויות השונות שעניינן במקרקעין, בהתחשב בהגבלות החוקיות. לדעת משרד מבקר המדינה, על הרשות לתת את דעתה על תופעה זו, ולפעול להתמודדות עמה. זאת ועוד, עובדי מס הכנסה ומע"מ אינם בודקים את סבירות שווין של דירות שנמכרו, המדווח על ידי קבלן בונה למסמ"ק, אלא מסתמכים על המחיר שנקבע במסמ"ק. במצב זה יכול להיגרם הפסד מס משולש - מע"מ, מס הכנסה ומס רכישה. לדעת משרד מבקר המדינה, על הרשות לעשות להתאמה בין יעדי תכנית העבודה לביצוע בפועל, ולצמצם ככל הניתן את מספר העסקאות שאינן נבדקות, בהן גם עסקאות למכירת דירות מגורים. עסקאות אלו אינן מדווחות למסמ"ק, בסמוך לעריכתן, ומאחר שהן אינן נרשמות בטאבו אין למסמ"ק יכולת לאתרן. הנוהג האמור פוגע במערך הרישום של הנכסים שבידי תושבי המדינה וממילא מקשה מאוד את האפשרות למיסוי המקרקעין. חלקן של העסקאות מדווח באיחור (ראו לכך בהמשך) וכך רושמים במסמ"ק נצרת עסקאות רבות שבהן אין התאמה בין נתוני העסקה ובי ן נתוני הרשות בדבר הבעלות על הנכס. לדעת משרד מבקר המדינה, על הרשות לכלול בתכנית העבודה קריטריון לפיו ייבדקו עסקאות המ דווחות באיחור. כמו כן, הגברת השימוש בכלי האכיפה (האזרחיים והפליליים), שהחוק העמיד לרשות, תיצור תמריץ שלילי להגשת הצהרות באיחור (בנוגע לכלי האכיפה - ראה בפרק להלן). הועלה כי למשרדי מסמ"ק אין נוהל הקובע כיצד יש לברר שאכן מדובר ב-"דירת מגורים מזכה". בטופס הדיווח לא נדרש המוכר להצהיר אם הדירה הושכרה או לא ולאיזו מטרה שימשה. האגף גם אינו יכול להסתמך על נתוני אגף מס הכנסה, משום שרוב משכירי הדירות אינם רשומים במס הכנסה (מקצתם אינם חייבים לפי החוק לדווח על הכנסותיהם משכירות, ומקצתם חייבים לדווח אך אינם עושים זאת). לדעת משרד מבקר המדינה, נדרש כי משרדי מסמ"ק יקבעו נהלים לביצוע בדיקות בדבר השימוש בדירות לגביהן נדרש פטור ממס. . לדעת משרד מבקר המדינה, על הרשות להשתמש בכלי האכיפה שהעמיד לרשותה המחוקק; ובין היתר יש להטיל קנסות על הגשת דיווחים באיחור. נראה על כן, שעל הרשות ליצור מנגנון של קשר שוטף בין אגף מסמ"ק לשמאי הממשלתי כדי להגיע לאומדנים מדויקים יותר באשר למחיר י השוק של נכסי מקרקעין. בקשר לכך, השיב השמאי ב - 25.10.07 : "אנו מביעים נכונות לשיתוף פעולה, אם תהיה פנייה כזו אלינו". .משמעות מצב זה הינה שהמוכר מנסה את מזלו ומצהיר על מחיר נמוך ממחיר השוק, המפקח קובע שווי גבוה מהמוצהר, ובסופו של דבר השניים מתפשרים על מחיר כלשהו. גם קביעת המפקח היא בעייתית, שכן שווי העסקאות הדומות שהוא מסתמך עליהן בקביעת השומה, מקורו בבסיס מידע חלקי. מסמ"ק נצרת נקט פעמים מעטות בסנקציה שיועדה לטיפול במקרים כאלה - הטלת קנס גירעון. כל אלה מביאים לידי הפסד מס. ממצאי הביקורת נוגעים לליבת הפעילות של מסמ"ק ובכלל זה לעריכת שומות על בסיס מידע חלקי על פרטי העסקה, לתכנית עבודה שאינה מותאמת לצרכים הייחודיים של כל משרד אזורי ובפרט מסמ"ק נצרת; לאי קביעת כללים לסיווג של עסקאות כהוניות או כפירותיות, לאי בחינה של כל תנאי הזכאות לפטור ממס על מכירת דירות מגורים. כל אלה פוגעים ביכולת הגבייה של המסים המתחייבים. על רשות המסים לשנות את שיטות העבודה, כך שלגבי כל עסקת מקרקעין ייבדק פוטנציאל המס בכל סוגי המיסוי החלים על עסקאות מקרקעין, בזיקה לכלל פעילות הנישום. לשם כך יש לקבוע נהלים לחילופי מידע בנושאים אלה בין אגפי המס. יש ליצור מנגנונים לקבלת מידע באופן שוטף, מגופים ציבוריים אחרים העוסקים בתחום המקרקעין, במישור המוניציפלי והארצי. מן הראוי להדק את הפיקוח על פעילות ועדות הערר על מס שבח, כדי למנוע מצבים של ניגוד עניינים. .לדעת משרד מבקר המדינה, על הרשות לגבש נהלים ברורים שיחסמו את הפרצות שהתגלו לעיל ובכללן: מתן אפשרות למעקב ממוחשב אחר מיסוי עסקאות מקרקעין במס הכנסה לאחר שניתן להן פטור ממס שבח; חסימת מתן טפסי 50 למי שאינו רשום כנישום פעיל; בדיקת זהות בעלי הנכס והשוואתו לזהות החותמים על העסקה; הגדרת תחומי האחריות של כל אגף (מסמ"ק ומס הכנסה), ובניית ערוצי תקשורת לתיאום ולשיתוף במידע בין שני האגפים בנושאים אלו. לדעת משרד מבקר המדינה, על הרשות לבחון בקפידה מקרים של ריבוי עסקאות בידי אותם תאגידים או יחידים, ובעיקר חסרי תיקים, כדי לסווגן נכונה ולמנוע אי דיווח על פעילות עסקית. הואיל ומיסוי פירותי של מכירת מקרקעין מחייב את המוכר לשלם לא רק מס הכנסה אלא גם מס ערך מוסף, יש ליצור מנגנון לחילופי מידע בין רשויות המס. רצוי לכלול מדגם של עסקאות כאלה גם בביקורות עוסקים מטעם אגף מע"מ. הועלה, כי במאגר הרשות אין תיעוד על הליכי הבדיקה שנעשו טרם מתן האישור לביטול העסקאות, ואין תיעוד על ההנמקות למתן האישור. עוד הועלה, כי בחינת ביטולי עסקאות אינה כלולה בתכנית העבודה, על אף הצורך בבחינתן בקפידה. לדעת משרד מבקר המדינה, על הרשות לבחון את דרך הטיפול בעסקאות שבוטלו במסמ"ק נצרת. בין היתר יש לשקול להכלילן בתוכנית העבודה, ולדרוש ראיות אובייקטיביות לביטול העסקה שיתמכו בהצהרות הנישומים. כמו כן נדרש להקים מנגנון בקרה כדי למנוע "החזרי מס" בגין ס כומים שמעולם לא שולמו, ולמרות זאת הוכללו בשומת מס הכנסה כאילו שולמו כמקדמה על חשבון מס השבח המגיע מהנישום.
הועלה, שהרשות לא הורתה שיש צורך בחילופי מידע וביצוע בדיקות שגרה ע"י מס הכנסה, מסמ"ק, ומע"מ, כדי לאתר עסקאות מקרקעין בעלות פוטנציאל לסיווג פירותי. בתכנית העבודה של מס הכנסה לבחירת תיקים לעריכת ביקורת, אין קריטריונים לבחינת סיווג פירותי של עסקאות מקרקעין כמו: מכירת נכסים זמן קצר לאחר רכישתם; מכירת נכסים בתדירות גבוהה ועוד.