רשות מקרקעי ישראל . חילופי קרקעות ומיזם מלונאי-מסחרי באזור הדולפינריום בתל אביב .הערכת השמאי הממשלתי, הטבה זו מסתכמת בכ-45 מיליון ש"ח לפחות21 . יתר על כן, הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה שליד העירייה22 (להלן- הוועדה המקומית) הייתה אמורה לקבל מהיזם היטל השבחה, שלפי חישובי משרד מבקר המדינה עשוי להסתכם ביותר מ -100 מיליון ש"ח 23, והעיר ייה אף הייתה אמורה לקבל תשלומי אגרות ומסים במתחם החלופי, לכשיוקם עליו הפרויקט המלונאי-המסחרי. גם היזם היה עתיד ליהנות מן העסקה. אמנם היה עליו לשאת בתשלומי היטלים ואגרות לוועדה המקומית ולעירייה, אך תשלומיו למינהל בגין ניצול המתחם החלופי היו אמורים להיות זעירים יחסית, ולפי תנאי החוזה הוא לא חויב להתמודד במכרז להקמת המיזם המלונאי-המסחרי. לעומת זאת, לפי חישובי משרד מבקר המדינה, המינהל היה אמור לקבל תמורה פחותה מזו שהיה ראוי לה לפי נהליו ולפי החלטות המועצה הרלוונטיות: לפי תנאי החוזה, המינהל מסתפק בדמי חכירה בשיעור של 31% מההפרש בין שווי הזכויות בשני המתחמים - דהיינו, לפי שומת השמאי הממשלתי הראשי ממרס 2005 - כ- 74 מיליון ש"ח 24 , במקום דמי חכירה מהוונים בשיעור של %91 ,מההפרש המסתכמים ב-217 מיליון ש"ח25 . יוצא אפוא כי מימוש העסקה ללא בחינת חלופות יביא ליצירת אי-שוויון כלכלי, שכן המדינה (באמצעות המינהל) נותנת בה בעצם תוספת משאבים לעירייה, על ידי סבסוד עקיף של הקרקע. בנסיבות כאלה, ספק אם העסקה - במתכונתה הנוכחית - משרתת נאמנה את האינטרס הממלכתי-הציבורי. לדעת משרד מבקר המדינה, בשל מורכבות העסקה ובשל הסבסוד הסמוי האמור להינתן בה לעירייה, מן הראוי היה שקודם לחתימת החוזה יתקיים דיון בהנהלת המינהל, ובו יוצגו ניתוחים כלכליים וחלופות בפני מקבלי ההחלטות. הדבר לא נעשה, כמפורט להלן. . שלא במסגרת דיוני המועצה - שהיא הגוף שהוסמך בחוק לקבוע את המדיניות הקרקעית שהמינהל יפעל לפיה ולפקח על פעולותיו. בכך פגע השר במעמדו של המינהל בתור הרשות המוסמכת לניהול "מקרקעי ישראל" לפי חוק מינהל מקרקעי ישראל, וחרג לכאורה מסמכויותיו (דאז) - הן בתור השר שבתחום אחריות משרדו מצוי המינהל, והן בתור יו"ר המועצה. לדעת משרד מבקר המדינה, על המינהל להביא את בקשת היזם לחידוש העסקה לדיון במועצת מקרקעי ישראל, ולהציג בפניה ניתוחים כלכליים וחלופות לעסקה הנדונה, כדי שהיא תכריע בכל ההיבטים הנוגעים לסוגיה ותנחה את המינהל כיצד לפעול בנדון. מתווה העסקה המשולשת בין המינהל, העירייה ויזם פרטי בדבר חילופי זכויות וחזקה במקרקעין באזור הדולפינריום בתל אביב והקמת מיזם מלונאי -מסחרי בו בידי היזם, הוביל לתוצאה בלתי סבירה: מחד גיסא, העירייה והיזם יוצאים נשכרים מהעסקה - העירייה אמורה לקבל את מתחם הדולפינריום בלי כל תשלום 43 , וכן היא44 אמורה לקבל מהיזם היטל השבחה בסכום נכבד. סך כל ההטבות לעירייה בעסקה הזאת נאמדות ביותר מ-145 מיליון ש"ח; היזם אמור לקבל קרקע חלופית ששטח הבינוי הכולל שלו הוא כ - 110,000 מ"ר45 ולשלם למינהל תמורה נמוכה יחסית, ולפי תנאי החוזה הוא אינו מחויב להתמודד במכרז להקמת המיזם המלונאי- המסחרי; מאידך גיסא, המינהל אמור לקבל בעסקה זו מהיזם תשלום בשיעור של 31% מההפרש בין שווי זכויותיו בשני המתחמים, שהוא נמוך במידה ניכרת מזו שהיה המינהל גובה אילו שיווק את המתחם החלופי לפי נהליו הרגילים. לאחר שהיזם ביטל את העסקה וקודם לניהול המשא ומתן עמו בדבר חידושה, התערב מר אהוד אולמרט, שר התמ"ת ויו"ר מועצת מקרקעי ישראל לשעבר, בפעולתו השוטפת של המינהל וקבע לו הנחיות בעניין הטיפול באזור הדולפינריום יוצא אפוא כי לגופו של עניין, גם אלמלא חרג השר מסמכותו בעצם התערבותו בפעילות השוטפת של המינהל, היה בהנחיותיו האמורות משום הוראה להעניק תמיכה ישירה של המינהל (קרי: קופת המדינה) בפיתוח המוניציפלי של העירייה. על פני הדברים תהליך זה חרג מסדרי מינהל תקינים, שכן הענקת תמיכה מקופת המדינה לרשות מקומית צריכה להיעשות לפי מבחנים אובייקטיביים, שוויוניים ושקופים, והיא מחויבת בגילוי נאות בתקציב המדינה (בסעיפים הנוגעים לקידום פרויקטים ברשויות מקומיות). גם בשל כך, ראוי היה שהשר יימנע מלהנחות את המינהל בעניין אופן טיפולו בסוגיית אזור הדולפינריום, ויעלה את הסוגיה לדיון במועצה41. במקרה הנוכחי לא הובא החוזה לאישור מוקדם של הנהלת המינהל; לא נעשו מלוא הבדיקות המוקדמות הדרושות, כאמור, ובכלל זה בדיקת תכנית האיחוד והחלוקה שהוכנה לאזור הדולפינריום; ותהליכי כריתת החוזה נגדו את הנהלים האמורים. בפני הנהלת המינהל לא הוצג ניתוח כלכלי של העסקה ולא הוצגו חלופות לניצול מיטבי של המקרקעין באזור הדולפינריום. לדעת משרד מבקר המדינה, מלבד חובת המינהל לנהוג לפי נהליו הקבועים, מאחר שמדובר כאן בעסקה ייחודית, שיש בה גם משום מתן סבסוד עקיף לעירייה וליזם וגם משום הפחתת התמורה שהמינהל היה זכאי לה, מן הראוי היה שהמינהל יביא מראש את ההסדר החוזי שהוצע, וכן את עצם הסכמתו לתכנית האיחוד והחלוקה שהוכנה לאזור הדולפינריום, לדיון בפני המועצה, ויציג בפניה חוות דעת, ניתוחים כלכליים וחלופות, כדי שהמועצה תחליט אם לאשר את ביצוע העסקה, ובאילו תנאים28 . משרד מבקר המדינה חזר והסב את תשומת לבו של המינהל לכך שבבואו לשקול את חידוש העסקה עם היזם עליו לשוב ולהביא את שאלת התמורה הראויה לדיון בהנהלת המינהל ובמועצה. כן העיר משרד מבקר המדינה למינהל כי שומת השמאי הממשלתי הראשי שנקבעה בתחילת מרס 2005 לפי תנאי החוזה מ - 2003 כבר אינה בתוקף, נוכח החלטת המועצה בנושא שומות מק רקעין מ - 200332 , שלפיה תוקף שומה מסוג זה הוא למשך שנה אחת ממועד קביעתה, ועל כן יש לשום את הקרקע בשומה עדכנית. . בנוגע להצעות העירייה - במסגרת המקובלת של דיון בהנהלת המינהל - קודם לדיון אצל השר. לדעת משרד מבקר המדינה, משהוצגו דרישות העירייה בפני השר, היה עליו להסתפק בשמיעת טענותיהם והסבריהם של שני הצדדים, ובעקבות זאת להעלות את הנושא על סדר יומה של המועצה, שהיא כאמור הגוף שהוסמך בחוק לקבוע את המדיניות הקרקעית שהמינהל יפעל לפיה, ולפקח על פעולותיו. משלא נהג כן, אלא התערב בפעילותו השוטפת של המינהל, והגיע במישרין לסיכומים עם צד המנהל משא ומתן עם המינהל, פגע השר במעמדו של המינהל בתור "הרשות המוסמכת" לניהול מקרקעי ישראל לפי החוק, וחרג לכאורה מסמכויותיו (דאז) - הן בתור "השר" כהגדרתו בחוק מינהל מקרקעי ישראל, והן בתור יו"ר המועצה. על כן, לכאורה לא היה מקום להחיל את החלטת המועצה מ- 2002 על המקרה דנן לצורך קביעת התמורה שהיזם צריך לתת למינהל בגין זכויות החכירה החדשות שהמינהל יעניק לו במתחם החלופי, שכן המקרה הזה אינו בגדר המקרים שהחלטת המועצה חלה עליהם. לדעת משרד מבקר המדינה, היה על המינהל לבחון את האפשרויות שעמדו בפניו לחייב את היזם בדמי חכירה גבוהים יותר, שכן בעקבות החלת החלטת המועצה מ - 2002 על המקרה דנן פחתה במידה ניכרת התמורה שהיה אמור לקבל מהיזם לפי החוזה מן התמורה שהיה יכול לדרוש פי נהליו הרגילים, אלמלא הוחלה ההחלטה על מקרה זה (דהיינו, 91% מהפרש השווי בין שני המתחמים). מכל מקום, היה על המינהל להעלות את הנושא לדיון במועצה מראש, כדי שזו תשקול אותו על כלל היבטיו.
אולם הביקורת העלתה כי קודם לחתימת החוזה לא בחן המינהל את החלופות שעמדו בפניו לניצול מיטבי של אזור הדולפינריום, ולא בדק את הכדאיות הכלכלית של העסקה שהותוותה מבחינת האינטרסים של המדינה (שאותם הוא מייצג) 19 . :להלן הפרטים עיון בחוזה ובתנאים הכספיים שנקבעו בו מעלה כי הנהנית העיקרית מהעסקה - במתכונת שפורטה לעיל - היא העירייה: היא הייתה אמורה לקבל מהמינהל את מתחם הדולפינריום בחכירה ארוכת טווח - בלא שיהא עליה לשאת בהוצאות הריסתו ופינויו בידי היזם - ולא היה עליה לשלם בעבורו תמורה ממ שית20 . לפי