תשתיות אנרגיה בע"מ . חברת תשתיות אנרגיה בע"מ - ביקורת פיננסית .לפי תחזית של משרד האנרגייה הביקוש לאחסון והובלה של דלקים יקטן מכ-6,800 אלף .טון בשנת 2021 לכ-5,500 אלף טון בשנת2050 בהדרגה. עוד נמצא כי לפי תחזיות החברה .לשנים 2022 - 2024 שיעור הרווח הנקימההכנסות הוא במגמת ירידה - מכ-24% בשנת .2016 לצפי של כ-12% בשנת 2024 .זאת למרות הגידול הצפוי של כ-87 מיליון ש"ח ( כ- .27% ) בהכנסות החברה בשנת 2024 לעומת שנת2020 . כאמור, נוסף על תחום האחסון .וההזרמה של דלק ומוצריו, החברה מעוניינת להיכנס לעוד תחומים בענף האנרגייה, .שבחלקם כבר פועלות חברות ממשלתיות וחברות פרטיות. משרד האנרגייה מתנגד .להרחבת פעילות החברה לתחומים שאינם בתחום בליבת הפעילות שלה - בעיקר אחסון .והזרמה של דלקים. משרד מבקר המדינה מציין כי מאחר שתש"א אמורה לפעול בהתאם להנחיות של רשות .החברות הממשלתיות, כל פעילות שלה שאינה בתחום הליבה שלה מחייבת קבלת אישור .של משרד האנרגייה ורשות החברות הממשלתיות. מוצע כי החברה תכין, בהתייעצות עם .רשות החברות הממשלתיות, תוכנית אסטרטגית רב -שנתית בתחומי הליבה שלה .ובתחומים שיש לה יתרון יחסי, על פי התוכנית האסטרטגית של משרד האנרגייה למשק .האנרגייה בכלל ושוק הדלקים בפרט. .בדוחות על אפקטיביות הבקרה הפנימית של החברה לשנים 2018 - 2020 צוינו ליקויים .במערכת הבקרה הפנימית בנושאים כגון מועד החלפת סיסמאות למערכת המחשוב ואי- .ביטול סיסמאות של עובדים שפרשו. בסיום שלושת הדוחות נכתב: "להערכתנו הליקויים .המפורטים לעיל אינם בגדר ליקויים משמעותיים אשר צריכים להיות מובאים בפני .הדירקטוריון, אלא ליקויי בקרה בלבד, אשר צריכים להיות מטופלים על ידי הנהלת .החברה". .על החברה ועל רשות החברות הממשלתיות לכנס אסיפת בעלי המניות כנדרש מדי שנה. .עלה כי בשנים שנבדקו, 2018 - 2021 , לא התקיימה אסיפה כללית של בעלי המניות .(משרד האנרגייה ומשרד האוצר ) בחברה. .דוח מפורט כאמור לשנת 2020 לגבי החברה הוגש למשרד מבקר המדינה באפריל 2021 . .בדוח זה ציין רו"ח המבקר את הממצאים העיקריים שעלו בביקורת שביצע בחברה, לרבות .פסקת הפניית תשומת לב לנושא אי-החתימה על הסכם ההפעלה. .משרד מבקר המדינה מציין את שיתוף הפעולה של רו"ח המבקר, אשר פעל להגשת .הדוחות המפורטים. .נמל הדלק באשקלון מופעל אפוא על ידי החברה וקצא"א 92 יותר מ-20 שנה בלי חוזה חתום .בין חברת קצא"א לחברה. .על החברה וקצא"א להשלים, בפיקוח רשות החברות הממשלתיות, חתימה על הסכם .מחייב בהתאם להחלטת הממשלה מ-1997 . .מנתונים שסיפקו רמ"י והחברה למשרד מבקר המדינה עולה כי השימוש בקרקע לגבי 8 .מ-12 הנכסים שבליבת פעילות החברה לא הוסדר עם רמ"י במשך תקופה ש ל בין 10 ל- .20 שנים. עוד עו לה כי עבור נכסים ש לגביהם אין לחברה הסדר עם רמ"י לא שילמה .החברה דמי חכירה או דמי שימוש. .על רמ"י והחברה להסדיר הסכמי חכירה תקפים לכלל נכסי החברה, כדי שלחברה תהיה .ודאות בנוגע לזכויותיה וחובותיה כלפי המדינה בנושא המקרקעין, וכדי שהמדינה תקבל .דמי חכירה ודמי שימוש במקרקעין. .עלה כי חישוב התשואה המשוקללת של החברה בנובמבר 2021 נעשה על בסיס העדכון .השנתי כפי שהוא נקבע בתעריף הנוכחי. לצורך חישוב תעריף החברה הוועדה לפיקוח .על המחירים לוקחת בחשבון את התשואה המשוקללת של החברה (.WACC) הרכיבים .שיש להביא בחשבון הם שיעור הריבית חסרת הסיכון לקביעת ההון העצמי; שיעור .הריבית חסרת הסיכון להון זר ; שיעור ריבית השוק ; ושיעור מקדם התאמה לענף )ביתא(. .בעת עדכון המחירים השנתי המשתנה היחיד המעודכן בו הוא שיעור הריבית חסרת הסיכון .לחישוב התשואה להון העצמי. נמצא כי החישוב הביא להעמדת התשואה על 4.59% . .לעומת זאת, אילו הוועדה הייתה מעדכנת רכיבים אלו בחישוב ה- WACC , התשואה הייתה .בשיעור של 3.93%96 .לגבי היקף ההון העצמי במאזן נכון ל- 31.12.20 (1,371 מיליוני ש"ח), .הדבר היה משפיע על התעריף, ומכאן שהיה מביא להקטנת ההכנסות של החברה בכ-9 .מיליון ש"ח, ולירידת מחירים של כ-2.5% לגבי הכנסותיה בשנת 2019 (השנההאחרונה .המדווחת ללא השפעות קורונה). .מוצע כי בעת קביעת תעריף החברה בשנת 2022 , ועדת המחירים- אנרגייה תבצע חישוב .חדש של ה- WACC (עלות הון) כחלק מקביעת התעריפים של החברה, בהתחשב, בין .היתר, בעלויות הנמוכות לגיוס אג"ח (0.83% צמוד למדד) ושיעור הרווחיות של החברה .במועד החישוב. .ההוצאות הישירות של החברה עבור ייעוץ משפטי חיצוני בשתי תביעות שהגישה נגדה .רשות המיסים היו כ-850,000 ש"ח עד דצמבר 2021 . כאשר בגין התביעה הראשונה נקבע .בהסכם הפשרה תשלום מס בסך 950,000 ש"ח ב-2021 . להוצאות אלו יש להוסיף הוצאות .בית משפט והוצאות משפטיות של רשות המיסים בתביעות וכן הוצאות עקיפות, כמו הזמן .שמושקע על ידי החברה, ר שות המיסים, רשות החברות הממשלתיות, החשב הכללי .ופרקליטות המדינה בטיפול בתביעות. הוצאות אלו , וייתכן שגם אחרות, נגזרות מהעובדה .שלא נחתם הסכם הפעלה עדכני בין החברה לבין המדינה הכולל בתוכו הסדרי מס. הדבר .מחדד את הצורך בהשלמת גיבוש הסכם ההפעלה בין החברה ובין רשויות המדינה לרבות .רשות המיסים. .משרד מבקר המדינה מעיר למשרד האנרגייה, למשרד האוצר, לרמ"י, לרשות החברות .הממשלתיות ולתש"א על אי-חתימה על הסכם ההפעלה במשך יותר מ-20 .שנהלפי אומדן .משרד מבקר המדינה, היעדר הסכם הפעלה גרם להפסד משקי של מאות מיליוני ש"ח .(מ-216 עד659 )מיליוני ש"ח75 . .במסגרת הסכם ההפעלה בין תש"א לרשויות המדינה (ראו לעיל) מוצע שתש"א וחנ"י .יפעלו לחתימה על הסכם שיסדיר את תנאי החכירה של רציף הדלק הישן עד להקמת .נמל דלק חדש וככל שתימשך הפעילות ברציף הדלק הישן. .בביקורת עלה כי חברת קצא"א והחברה הכינו טיוטה של הסכם, אך הטיוטה לא נחתמה, .והצדדים מפעילים את הנמל במשותף שנים רבות בלי הסכם חתום המסדיר את העקרונות .וההסכמות של השותפות הזו. .משרד מבקר המדינה מציין לחיוב כי בשנים 2018 - 2020 רו"ח המבקר שביקר את הדוחות .הכספיים של החברה נתן חוות דעת שאין בה הערת הסתייגות או הערה על הימנעות .ממתן חוות דעת. .מהביקורת עולה כי כמחצית המכלים (22 מ-42 ) באתר הטרמינל (כשליש מסך קיבולת .האחסון) אינם כשיר ים לאחסון דלקים; כי התשתיות ישנות ודורשות תחזוקה מתמדת .ויקרה; וכי החברה פועלת באי-ודאות לגבי העתיד בנוגע לאחסון דלק ומוצריו במפרץ .חיפה. לפי נתוני החברה, בשנים 2017 - 2021 היא השקיעה כ-187 מיליון ש"ח בתחזוקת .חוות המכלים. .משרד מבקר המדינה ממליץ לחברה לכלול מידע מילולי ופירוט בביאורים, בעיקר ב נוגע .לסעיפים שכוללים סכומים ניכרים. .מוצע לחברה לבחון את האפשרות להגביר את השקיפות בדוחות הכספיים שלה. עוד .מוצע כי רשות החברות הממשלתיות תוודא שהדוחות הכספיים משקפים לקוראי הדוחות .מידע רחב יותר בכל הנוגע לפעילות המגזרית. כמו כן מוצע כי תבחן שוב עם רשות ניירות .ערך את הצורך בהשחרה של ההכנסות לפי מגזרים בדוחות הכספיים של החברה .המפורסמים לציבור באתר הרשות, שכאמור גלויים לציבור מסוים של משקיעים ונותני .אשראי. .עלה כי משנת 201634 החברה לא הציגה בדוחות הכספיים שלה את הדוחות הכספיים ."סולו" של תש"א. .מוצע לתש"א לפרסם את דוחות ה"סולו" שלה בדוחות התקופתיים שלה או בצורה אחרת, .לתועלת הציבור ולמקבלי ההחלטות בקשר לחברה. עוד מוצע כי רשות החברות .הממשלתיות תבחן הצורך במתן הנחיות בדבר פרסום דוחות סולו של תש"א ושל כלל .החברות הממשלתיות שעליהן לפרסם דוחות כספיים מאוחדים. .מהלוח עולה כי שיעור הוצאות הנהלה וכלליות מהכנסות החברה בשנת 2020 היה גדול .בכ-50% מהנורמה שקבעה ועדת המחירים-אנרגייה. יצוין כי סכום ההוצאה של החברה .(45 )מיליון ש"חגדול בכ-17 מיליון ש"ח מסכום ההוצאה המחושב בהתאם לנורמה .שקבעה ועדת המחירים-אנרגייה, 28 מיליון ש"ח40. . עוד נמצא כי בשנת2019 שיעור הוצאות הנהלה וכלליות לא פחת בהתאםלהערת ועדת .המחירים - אנרגייה בשנת 2018 , אלא גדל לעומת שנת2018 מ-12% ל-13%. .מוצע כי דירקטוריון החברה ורשות החברות הממשלתיות יבחנו את מבנה הוצאות הנהלה .וכלליות בחברה, למול הערות ועדת המחירים - אנרגייה בשנת 2018 ולמול המקובל .בחברות מקבילות ויבחנו בהתאם תכנית לעמידת הוצאות אלו ביעדים שייקבעו. .מהלוח עולה כי שיעור ה- EBITDA הממוצע של החברה בשנים2017 - 2020 היהגבוה .(37% )יותר מהשיעור הממוצע של רוב החברות הבין-לאומיות שנכללו בהשוואה (18.5%) . נמצא כי החברה אינה מציגה בדוחות הכספיים גילוי כנדרש בתקן החשבונאי עבור חברות .שניירות הערך שלהן נסחרות, היות שהמידע על הכנסות המגזרים הושחר ואין פירוט של .ההוצאות בכל מגזר30 . .מהלוח עולה ששיעור הרווח הנקי הממוצע של החברה בשנים 2017 - 2020 היהגבוה .(15% )במידה ניכרת משיעור הרווח של ארבע החברות מארצות הברית שצוינו בלוח (2% ) .ודומה לשיעור הרווח של חברת נתג"ז. .בתשובתה מסרה רשות החברות הממשלתיות כי "החל משנת 2020 היקף ההשקעות של .החברה הוכפל ביחס לשנים קודמות וכן צפוי לשמור על רמתו הגבוהה ואף לגדול בשנים .הקרובות. רווחי החברה משמשים הן לקידום תכנית פיתוח לטובת כלל המשק והן לטובת .חלוקת דיבידנד לבעלי המניות - מדינת ישראל". הקטנת רווחי החברה תפגע ביכולתה של .החברה לממן את ההשקעות הנדרשות במשק הדלק", ... ככלל, רשות החברות מעודדת .את החברות הממשלתיות להשיא רווחים לבעליהן בין היתר ע"י צמצום הוצאות והגדלת .ההכנסות". .משרד מבקר המדינה ממליץ לדירקטוריון החברה ולרשות החברות הממשלתיות לבחון .את שיעורו הגבוה של הרווח הנקי של החברה במשך השנים. עוד מומלץ כי ועדת .המחירים-אנרגייה תבחן את ה תעריפים שאושרו לחברה שהיא גורם מרכזי או מונופול .בתחומי ליבת הפעילות שלה, כמשפיעים על ההכנסות של החברה ועל הרווחיות שלה .בדוחותיה הכספיים. .מההשוואה בין היחס השוטף הממוצע של החברה בשנים 2017 עד2019 - (1.52 ) ובין .היחס השוטף הממוצע של נתג"ז לאותן שנים - (1.08 ) והממוצע של החברות הבין-לאומיות .שצוינו בלוח לאותן שנים - (0.75 )עולה כי היחס השוטף הממוצע של החברה גבוה במידה .ניכרת מהיחס השוטף של החברות וחברת נתג"ז. .מהלוח עולה כי היחס המהיר של החברה בשנת 2020 היהכ-2.7,. כלומר על כל התחייבות .שוטפת של 1 ש"ח ישכ-2.7 ש"ח נכסים בנזילות גבוהה. היחס המהיר עלה בשנת 2020 . פישניים לעומת השנים 2017 - 2019 בשל גיוס הון שבוצע בשנת 2020 . .מומלץ כי רשות החברות הממשלתיות תבחן מתן אישורים על תשלום תגמול לעובדים .בכירים בהתניה בתשלום דיבידנד למדינה, בפרט בחברות שנדרשו לשלם דיבידנד ולא .שילמו. .לפי נתוני החברה, ביוני 2022 נמצאו בחוות המכלים 42 מכלי דלק, 20 מהם פעילים .(בשימוש ובשלבי שיפוץ שונים) והשאר מושבתים. המכלים המושבתים הם כשליש מסך .נפח האחסון במתקן. יוצא אפוא שהשימוש בשטחי חוות המכלים הוא חלקי בלבד. . מוצע לצוותהממשלתי בהובלת משרד האנרגייה ליישם את החלטת הממשלה ולגבש .תוכנית חליפית לחוות המכלים ולפעול למימושה. .מתחם קרקעות הצפון בשטח של 1,147 דונם נמצא בבעלות החברה יותר מ-35 שנה, בלי .שנעשה בו שימוש ייעודי. הגורמים השונים (עיריית חיפה, המשרד להגנת הסביבה, רמ"י, .משרד האנרגייה והחברה) טרם החליטו בדבר ייעוד קרקעות הצפון, ולמרות הזמן הרב .שעבר מאז החל המתחם להיות בבעלות החברה הנושא עדיין נמצא בבחינה במסגרת .הליכי התכנון85 ,. נוסף על כךהחברה ממשיכה לשלם היטלי ארנונה, ובשנת 2021 אף .חויבה בהיטל סלילה בסכום של 170 מיליון ש"ח86. . מוצע לצוות הממשלתי(רשות מקרקעי ישראל, אגף התקציבים במשרד האוצר, החשב .הכללי במשרד האוצר, המשנה ליועצת המשפטית לממשלה (משפט אזרחי)) והחברה .בהובלת משרד האנרגייה ליישם את החלטת הממשלה מספר 1231 ולגבש תוכניתבעניין .קרקעות הצפון ולפעול למימושה. .משרד מבקר המדינה מציין לחיוב את החברה על קבלת עמידה בתקן למערכת למניעת .שוחד ועל פיתוח קוד אתי והטמעתו. .מוצע כי רשות החברות הממשלתיות תוציא הנחיות לכלל החברות הממשלתיות בנושא .עמידה בתקן מערכת למניעת שוחד ולפיתוח קוד אתי והטמעתו. עלה כי בתקופה שנסקרה 2020-2017 אין מניין חוקי לדירקטורים בקמ"ד, ובמועד הביקורת .ינואר 2022 ., היה רק דירקטור אחד .עלה כי כיסוי החברה בביטוח נגד אירועים סביבתיים מוגבל לחמישים מיליון דולר .ולאירועים בלתי צפויים מראש. ולכן אם בית המשפט יפסוק שעל החברה לשלם לתובע ים .סכום ניכר, הדבר יכול להשפיע על מצבה הפיננסי של החברה. .מומלץ כי החברה תבחן את היקף הכיסוי הביטוחי שלה מעת לעת בהתאם לסיכונים .העומדים בפניה. .משרד מבקר המדינה מציין כי גם ועדת המחירים משתמשת במדד דמודרן, וכאשר מדד .זה אינו זמין ניתן לשקול את החלפתו במדד אחר המתאים למתודולוגיה של ועדת .המחירים. מוצע לוועדת המחירים לבחון אפשרות לשינויים במתודולוגיית העדכון השנתי .של תעריפי תש"א, כדי להביא בחשבון שינויים בכל הרכיבים של עלות הון משוקלל. .הדירקטוריון החליט ביוני 2020127 לאשר תגמוללעובדים בכירים, לרבות המנכ"ל, עבור .התוצאות של שנת 2019 . בדצמבר2020 , לאחר קבלת אישוררשות החברות הממשלתיות .לשלם גמול מופחת בשיעור 80%128, אישר הדירקטוריון129 את תשלום ה תגמול לשנת 2019 . בשיעורשל 80% ואת תשלום היתרה בשנת 2021 .משכך, בשנת 2020 שילמה החברה .תגמולים לחמשת העובדים הבכירים שלה בסך 284,000 ש"ח, המהווים כחודש משכורת .בממוצע. .עלה כי התגמול אושר ושולם הגם שהחברה לא חלקה דיבידנד למדינה בגין תוצאות .פעילותה בשנים 2018-2020. .החברה - תשתיות אנרגיה בע"מ - היא חברה ממשלתית, וכל פעילות שאינה בתחום הליבה .שלה מחייבת קבלת אישור של משרד האנרגייה ורשות החברות. נוכח השינויים .האסטרטגיים העומדים בפתח ואשר לגביהם קיבלה הממשלה החלטות והתחייבויות בין- .לאומיות, מומלץ כי רשות החברות הממשלתיות, משרד האוצר, משרד האנרגייה והחברה .יקבעו מתווה מוסכם לפיתוח עתידי של החבר ה. בקביעת ה מתווה יש להביא בחשבון .שענף הדלקים אמור לעבור בהדרגה לפעילות באמצעות אנרגייה מתחדשת , ואת צרכיו .העתידיים של משק האנרגייה. .עד מועד סיום הביקורת, ינואר 2022, לאמינו רשות החברות הממשלתיות ושרי האוצר .והמשפטים את חברי הוועדה. עקב כך רו"ח המבקר של החברה מכהן כ-18 .שנים משרד מבקר המדינה ממליץ לחברה, לרשות החברות הממשלתיות ולרשות המיסים .להשלים הניסיונות ליישוב סוגיות המס, באמצעות גורמים מטעם המדינה, בהתאם .להנחיית היועץ המשפטי לממשלה. על משרד האוצר, בהובלת החשב הכללי; משרד האנרגייה; רשות החברות הממשלתיות; .ורמ"י להחליט בדבר הזכויות והחובות של החברה בנכסים המשמשים לפעילותה, .ולהשלים עם החברה את גיבושו של הסכם ההפעלה. זאת כדי להסדיר את תשלום דמי .השימוש או דמי החכירה, התמלוגים, המיסים וה דיבידנדים ואת העברת ה נכסים שאינם .בליבת הפעילות של החברה למדינה ובמקביל לבצע התחשבנות בעניין ההשקעות .שביצעה החברה, כדי לאפשר את פעילותה הסדירה של החברה ואת פיתוחה בטווח .הארוך עם רישיון מחודש . הצורך מתחדד בשעה שהחברה מתכננת לגייס כספים נוספים .מהציבור באמצעות הנפקת אג"ח. .על שרי האוצר והאנרגייה ורשות החברות הממשלתיות למנות דירקטורים לקמ"ד על מנת .שקמ"ד תוכל לקבל החלטות כדין. .משרד מבקר המדינה מציין לחיוב את יישום הוראות רשות החברות הממשלתיות בנושא .ניהול סיכונים. .בדיקת משרד מבקר המדינה העלתה כי רו"ח המבקר של החברה מונה לתפקידו בשנת .2003 (לפנייותר מ-18 שנה). כלומר , הוא ממשיך בתפקידו יותר מהתקופה הקבועה .בכללים (שש שנים) וכי משנת 2016 הוועדה למינוי רואי חשבון אינה פועלת. לצד זה ציינה מידרוג כי מתוכניות החברה, החסמים שעומדים בפניה והסיכונים שהיא .חשופה להם בסביבה שבה היא פועלת , עולה שהמגמה עלולה להשתנות 49 . נוסף על כך .ציינה מידרוג כי גופי הפיקוח (המאסדרים ) ורשויות אחרות אינם מספקים למשקיעים ודאות .להמשך איתנותה הפיננסית של החברה. . מהלוח עולה שרמת הסיכון של החברה (שיעור הון זר של36% בשנת2020 ) נמוכה .ושמרנית, לעומת חמשת גופי התשתית הציבוריים שנדגמו (ממוצע של 75% ) ולעומת היעד .(אבן דרך) שקבעה רשות החברות הממשלתיות לשנת 2021 (45% .) . מוצע לחברה להכין תוכנית לשינוי מבנה ההון שלה ולפעול לעמידה ביעדים הפיננסיים .שקבעה לה רשות החברות הממשלתיות. נמצא כי החברה לא החזירה בתום הזיכיון את הנכסים שאינם בליבת הפעילות למדינה, .ובהם מחצית מבניין למשרדים ולמסחר בטירת הכרמל, שטחי אחסון באזור תעשייה .עטרות בירושלים ושטח של 24 דונם בחוף שמן במפרץ חיפה. במועד סיום הביקורת .החברה המשיכה להחזיק בהם ולהפעיל אותם בשנת 2020 הם הניבו הכנסה שנתית של .1.6 מיליון ש"ח. עלה כי יש שטחים בנכסים הלא-תפעוליים שלא הושכרו ולא הניבו .הכנסות, למשל השטח של החברה בחוף שמן 68 .אי-העברת נכסי נדל"ן שאינם בליבת .הפעילות למדינה, כפי שנקבע בהסכם ההבנות, גרם לאובדן הכנסות לקופת המדינה .ולחברה, עקב אי-מיצוי ההכנסות מאותם הנכסים. עולה כי 20 שנה מתום הזיכיון של החברה בינואר2001 .אין הסכם הפעלהמאז הסכם .ההבנות משנת 2003 החליפו הצדדים טיוטות רבות של הסכם הפעלה, ובהן תנאים שונים. .היות שטיוטות אלו לא התגבשו להסכם חתום, משרד מבקר המדינה ביצע אומדן של .הכספים שאמורים לעבור בין הצדדים על בסיס ההבנות משנת 2003 . מהבדיקה עלה כי .לחתימה על הסכם הפעלה תהיה השפעה ניכרת על סעיפים מרכזיים בדוחות הכספיים .של החברה ועל המצב הכספי שלה. למשל, להסכם כזה תהיה השפעה על תשלום דמי .שימוש או תשלום אחר למדינה בגין נכסים פעילים של החברה, השכרת נכסים מניבים .ושומת המס. . משנת2003 לא שילמו תש"א וקמ"ד דמי שימוש בגין נכסים פעילים שמצויים בליבת .הפעילות שלהן ושייכים למדינה. מתחשיב של משרד מבקר המדינה עולה כי אובדן .ההכנסות למדינה בגין אי-תשלום זה משנת 2004 עד שנת 2020 , בהתאם להסכם ההבנות .משנת 2003, נאמד בכ-138 .מיליון ש"ח .מוצע לרמ"י ולמשרד האוצר , באמצעות החשב הכללי, לפעול להסדרת התשלומים .למדינה עבור השימוש בנכסים הפעילים, לרבות הסדר ת חובות העבר . מומלץ כי רשות .החברות הממשלתיות , רמ"י, ומשרד האוצר יפעלו בנושא בנפרד מהסכם ההפעלה הכולל , .אם יתברר כי גיבוש ההסכם יידחה, והוא אינו צפוי להיחתם בעתיד הנראה לעין.
.יוצא אפוא כי נוכח המחלוקות בין החברה ורשויות המדינה שנמשכות עשרות שנים, שטח .של 1,147 דונם במפרץ חיפה אינו מניב כל ערך למדינה ולחברה; בדוחות הכספיים אין .מידע על שווי קרקעות אלה ועל חלקה של המדינה בהן. .מוצע כי החברה תבצע הערכת שווי של קרקעות הצפון ותוסיף מידע על השווי ההוגן של .קרקעות אלה בביאורים בדוחות הכספיים שלה.