משרד הבינוי והשיכון . התחדשות עירונית באמצעות פינוי-בינוי ועיבוי הבנייה .התחדשות עירונית היא תהליך שבו אזור עירוני מבונה עובר תהליך שיקומי. בשנת 1999 החלה הממשלה להפעיל פרויקט להתחדשות עירונית - פינוי, בינוי ועיבוי של מתחמים. הפרויקט נועד לצופף את מרכזי הערים וכך להביא לידי ניצול יעיל יותר של הקרקעות במקומות אלה, להגדלת היצע הדירות ולהשבחת תנאי החיים של התושבים. בהפעלת הפרויקט התגלו חסמים וקשיים, והחלטות ממשלה שהתקבלו במטרה להסיר חסמים אלה מולאו באופן חלקי בלבד, דבר המנוגד לסדרי מינהל תקין. הפרויק ט אפוא עדיין לא השיג את מטרתו: בתקופה שלמעלה לדעת משרד מבקר המדינה, ראוי היה לנצל יתרות אלה לקידום הפרויקט, אולם נמצא שהיתרות לא חזרו לתקציב הפרויקט ולפיכך משרד השיכון לא היה יכול להשתמש בהן. הביקורת העלתה כי אף על פי שעברו כארבע שנים מאז החלטת הממשלה, שרי הבינוי והשיכון שכיהנו מספטמבר 2006 ואילך ושי משו יושבי ראש של מועצת מקרקעי ישראל בפרק זמן זה, לא הביאו למועצה הצעה לתיקון ההחלטה, ומיותר לציין כי היא לא תיקנה אותה. משרד מבקר המדינה העיר לרשויות המקומיות ולמשרד השיכון כי מאחר שהכדאיות הכלכלית תלויה בנקודת הזמן שבה נעשית הבדיקה, חשוב לשוב ולבחון את תקפות ההחלטה מפעם לפעם, במיוחד כאשר משך התכנון מתארך. מכאן גם שקיצור משך הזמן של אישור התכניות המפורטות יש בו כדי להפחית את חוסר הוודאות בעניין כדאיות הפרויקט. משרד מבקר המדינה ער לקושי לבצע במקביל כמה פעולות הנוגעות לתכנון המתחם ולאישורו, אשר תלויות האחת ברעותה. אף על פי כן, ראוי שהרשות המקומית שמתכננת את המתחם תפעל ככל שניתן לשילוב כל הגורמים המעורבים בפרויקט משלב התכנון ועד לאישור תכנית הפרויקט. בדרך זו יתאפשר לגורמים אלה להכיר את הפרויקט ואת תכנונו המיועד, וכך ניתן יהיה לעמוד על קשיים ומגבלות מבעוד מועד ולמצוא להם פתרון. לדעת משרד מבקר המדינה כאשר מדובר בתכנון מתחם אשר משפיע במישרין ובאופן משמעותי על תושביו, והם עלולים לראות עצמם נפגעים ממנו, יש לשתפם במידע על תכנון המתחם מוקדם ככל האפשר, עם גיבוש הכוונה לכלול את המתחם בפרויקט. משרד מבקר המדינה מעיר כי לפני שרשות מקומית מציעה לכלול מתחם בפרויקט עליה לעשות בדיקת היתכנות יסודית שתבחן את כל מאפייני המתחם, לרבות נושאים הנוגעים לרשויות השלטון הנוגעות בדבר: משרד התחבורה, משרד החינוך, המשרד להגנת הסביבה וגורמים אחרים. בדיקה כזו תסייע לרשות לאמוד נכון את הסיכויים למימוש התכנית המפורטת, לחשוף את הקשיים הנוגעים לתכנית ולטפל בהם כראוי. לחלופין, בדיקה כזו יכולה לשלול את היתכנות התכנית ולמנוע את מימושה בעוד מועד, בטרם יושקעו בה כספים מיותרים. מן האמור לעיל עולה שבתהליך התכנון של המתחמים מתנגשות תפיסות תכנוניות שונות של הרשויות המקומיות ושל הוועדות המחוזיות. הבעיות והמחלוקות מתגלעות רק לאחר שהרשות המקומית כבר הכי נה את תכנית המתחם והגישה אותה לוועדה המחוזית. רק בשלב זה מתחילה הרשות המקומית לטפל בקשיים כדי לקדם את הפרויקט או לחלופין בוחרת לוותר עליו. לדעת משרד מבקר המדינה, הרשות המקומית אינה צריכה להסתפק בהסכמה העקרונית של הגורמים הנוגעים לפרויקט, אלא עליה לעשות עבודת מטה מוקדמת, יסודית ומקיפה, שבה ימופו וייבחנו כל הנושאים והשיקולים הנוגעים לתכנון המתחם, יילמדו אירועים ופרויקטים דומים ויופקו הלקחים מהם. עבודת מטה מוקדמת כזאת יכולה לצמצם את אי- הוודאות בעניין הקשיים העלולים להתעורר ולחשוף אותם עוד בתחילת הדרך. לדעת משר ד מבקר המדינה, ראוי גם שהסכמות של הגופים המתכננים יובאו בחשבון בוועדות המחוזיות בעת שהן מקבלות את החלטותיהן. אף על פי כן, נמצא כי היו מתחמים שבהם הרשויות המקומיות שיתפו את התושבים באשר לתכניות המתחמים רק בשלבים מתקדמים של התכנון. כתוצאה מכך עמדות התושבים ובעיקר התנגדויותיהם נחשפו מאוחר מדי, מה שגרם לעיכוב באישור התכניות. להלן דוגמאות: . מהאמור לעיל עולה שמשרד השיכון וממ"י אינם פועלים בעקביות: מצד אחד הם מעודדים לכאורה את הפרויקט, ומצד אחר כשמדובר בקרקעות הנתונות בניהולם ובידיהם לקדם את הפרויקט ביתר קלות - הם אינם עושים כן. יש מתחמים שתכנונם כבר החל ומשרד השיכון אף החל לשלם בעדם, אולם התכנון לא קודם במשך שנים אחדות, ולעתים הופסק בפועל. כאמור, על פי ההסכם מדובר בהפרה עיקרית שלו. כך למשל מתחם ז'בוטינסקי בקריית ביאליק - תכנית המתחם אמורה להגדיל את מספר הדירות בו מ-198 ל-945 ; התכנית הוגשה לאישור הוועדה המחוזית כבר בפברואר 2006 אך לא התקדמה מאז, אף על פי שחלפו כבר למעלה מארבע שנים. . אף על פי שתמ"א 35 היא מסמך מחייב המציג את התפיסה הלאומית בנוגע לת כנון הבנייה הארצי ואף קובע את הכלים שבאמצעותם יש לממשה, משרדי הממשלה, ובהם משרד השיכון לא פעלו ליישומה של התמ"א; בין היתר לא הוכרזה תכנית לאומית לחידוש עירוני ולא גובשו עקרונות חדשים להגדרת אזורי עדיפות לאומית. גם משרד השיכון לא פעל לקידום מימוש התמ"א בממש לה ולא קבע לעצמו מסגרת עבודה למימוש הפרויקט. לדעת משרד מבקר המדינה, ראוי כי הוועדה הבין -משרדית תהיה מעורבת יותר בקידום הפרויקט גם באמצעות ייזום מציאת מתחמים פוטנציאליים, בהתערבות בהנעת תכנון המתחמים כאשר חלים בו עיכובים, ובסיוע למימוש תכניות מפורטות שאושרו. בנושאים אלה אפשר ורצוי לפעול על פי תכנית עבודה. יצוין כי מטה הוועדה פועל ללא תקציב וללא כוח אדם ייעודי. לפיכך, כדי שהוועדה תוכל לפעול כאמור, יש להקצות גם לה אמצעים הולמים. הביקורת העלתה כי משרד הפנים לא פעל לקידום התיקון של החוק כאמור, וכי בעלי הזכויות בקרקע עדיין מחויבים בהיטל השבחה. על הוועדה הבין -משרדית, המופקדת על הפרויקט במתכונתו הנוכחית, לפעול להכנת תכנית עבודה רב -שנתית שתיגזר ממדיניות הממשלה בעניין זה, ובכלל זה להציב מטרות ויעדים כמותיים לפרויקט; לקבוע לוח זמנים מוגדר לתכנית ולעמוד על האילוצים והקשיים מוקדם ככל האפשר כדי לטפל בהם כראוי; לקבוע מנגנון ליישוב מחלוקות בין הצדדים המעורבים, להפעיל גורמים מקצועיים שיעמדו בקשר עם התושבים ולערבם בתהליך מוקדם ככל האפשר. על משרדי השיכון, הפנים והאוצר והשרים העומדים בראשם לפעול ליישום החלטות הממשלה בנוגע לפרויקט - החלטות שהם עצמם היו שותפים לקבלתן. על הממשלה לפעול ליישום האמור בתמ"א 35 בעניין ההתחדשות העירונית, תכנית שהיא אישרה, ולהפעיל את הפרויקט כפרויקט לאומי כנדרש על ידי התמ"א. דבר זה יאפשר פעילות רב - מערכתית של כל הגורמים המעורבים ויסייע לתיאום שוטף ביניהם תוך איחוד מאמצים ושיתוף של גורמים מקצועיים ושל התושבים עצמם בפרויקט. .מעשור החלה פעילות מעשית בשטח בעשרה מתחמים בלבד. בכך הוחמצה הזדמנות לקדם את מימוש הפרויקט - להגדיל את היצע הדירות בערים, להשפיע על מחירי המקרקעין באותם אזורים ולשפר את איכות חיי התושבים על ידי שדרוג התשתיות העירוניות והשירותים העירוניים. הביקורת העלתה כי שמונה רשויות מקומיות - בית שאן, הוד השרון, טירת כרמל, ירושלים, מגדל העמק, נתניה, קריית ים ורחובות - לא ה עבירו לאגף התכנון דיווחים חצי -שנתיים ושנתיים בנוגע ל -16 מתחמים, וזאת אף שהאגף שב ודרש זאת מהן. כיון שרשויות מקומיות אלה לא הגישו לאגף התכנון דיווח כנדרש, לא היה למשרד השיכון מידע מלא על התקדמות העבודות במתחמים שלהן, ולמרות זאת הוסיף המשרד לאשר תשלומים לאותן רשויות מקומיות. בכך לא פעל המשרד כנדרש ממנו בהיותו גורם מבקר ומפקח.
משרד מבקר המדינה מציין כי תחליף זה אמנם מאפשר לרשויות המקומיות לפטור את בעלי הזכויות בקרקע מהיטל השבחה, אולם בפועל רק חלק מהרשויות המקומיות מעניקות את הפטור מההיטל.