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JianKim3293

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<s>[INST] 저는 주택을 임차하여 대항력을 갖추었으나 선순위저당권이 있는 상태였습니다. 후순위 저당권의 실행으로 목적부동산이 경락되었는데 경락인에 대하여 대항력의 효력을 주장할 수 있을까요?[/INST] 후순위 저당권의 실행으로 목적부동산이 경락되어 그 선순위 저당권이 함께 소멸한 경우라면 비록 후순위 저당권자에게는 대항할 수 있는 임차권이더라도 소멸된 선순위 저당권보다 뒤에 등기되었거나 대항력을 갖춘 임차권은 함께 소멸하고, 따라서 이와 같은 경우의 경락인은 주택임대차보호법 제3조 에서 말하는 임차주택의 양수인 중에 포함되지 않는다 할 것이므로, 경락인에 대하여 그 임차권의 효력을 주장할 수 없다(대법원 1987. 2. 24. 선고 86다카1936 판결)는 것이 확립된 판례의 입장입니다.따라서 선순위 저당권설정등기가 있는 경우, 경락인에 대하여 대항력의 효력을 주장할 수 없습니다. </s>

<s>[INST] 저는 대항력을 갖춘 임차인의 임대차보증금반환채권을 가압류한 자인데, 임대주택이 양도된 경우 양수인에 대하여 가압류의 효력을 주장할 수 있는지 궁금합니다.[/INST] 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 임차인의 임대차보증금반환채권이 가압류된 상태에서 임대주택이 양도된 경우,양수인이 채권가압류의 제3채무자 지위를 승계하며 이 경우 가압류채권자는 양수인에 대하여만 가압류의 효력을 주장할 수 있다는 것(1013. 1. 17. 선고 2011다49523)이 확립된 판례의 입장입니다.따라서 양수인에 대하여 가압류의 효력을 주장할 수 있습니다. </s>

<s>[INST] 부동산등기부상 건물의 표제부에 '에이(A)동'이라고 기재되어있는 연립주택을 전입신고를 함에 있어 주소지를 '가동'으로 신고하였습니다. 이렇더라도 대항력을 취득할 수 있을까요?[/INST] 주택임대차보호법 제3조 제1항 에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로서 마련된 것이라고 볼 것이므로, 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는지 여부는 일반사회 통념상 그 주민등록으로 당해 임대차건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있다고 인식할 수 있는지 여부에 따라 결정되어야 한다는 것이 명시적인 판례입니다. 위 판례의 사실관계를 살펴보면, 부동산등기부상 건물의 표제부에 '에이(a)동'이라고 기재되어 있는 연립주택의 임차인이 전입신고를 함에 있어 주소지를 '가동'으로 신고하였으나 주소지 대지 위에는 2개 동의 연립주택 외에는 다른 건물이 전혀 없고, 그 2개 동도 층당 세대수가 한 동은 4세대씩, 다른 동은 6세대씩으로서 크기가 달라서 외관상 혼동의 여지가 없으며, 실제 건물 외벽에는 '가동', '나동'으로 표기되어 사회생활상 그렇게 호칭되어 온 경우, 사회통념상 '가동', '나동', '에이동', '비동'은 표시 순서에 따라 각각 같은 건물을 의미하는 것이라고 인식될 여지가 있고, 더욱이 경매기록에서 경매목적물의 표시가 '에이동'과 '가동'으로 병기되어 있었던 이상, 경매가 진행되면서 낙찰인을 포함하여 입찰에 참가하고자 한 사람들로서도 위 임대차를 대항력 있는 임대차로 인식하는 데에 아무런 어려움이 없었다는 이유로 임차인의 주민등록이 임대차의 공시방법으로 유효하다고 판단하였습니다.(대법원 2003. 6. 10. 선고 2002다59351 판결)따라서 일반사회 통념상 그 주민등록으로 당해 임대차건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있다면 유효한 대항력을 가진다고 할 것입니다. </s>

<s>[INST] 저는 다가구주택중 일부를 임차하면서 전입신고를 하면서 연립- 101로 하였습니다. 주택임차인보호법상 대항력을 취득하였나요?[/INST] 이른바 다가구용 단독주택의 경우 건축법이나 주택건설촉진법상 이를 공동주택으로 볼 근거가 없어 단독주택으로 보는 이상 주민등록법시행령 제5조 제5항 에 따라 임차인이 위 건물의 일부나 전부를 임차하고, 전입신고를 하는 경우 지번만 기재하는 것으로 충분하고, 나아가 위 건물 거주자의 편의상 구분하여 놓은 호수까지 기재할 의무나 필요가 있다고 할 수 없고, 등기부의 갑구란의 각 지분 표시 뒤에 각 그 호수가 기재되어 있으나 이는 법령상의 근거가 없이 소유자들의 편의를 위하여 등기공무원이 임의적으로 기재하는 것에 불과하며, 임차인이 실제로 위 건물의 어느 부분을 임차하여 거주하고 있는지 여부의 조사는 단독주택의 경우와 마찬가지로 위 건물에 담보권 등을 설정하려는 이해관계인의 책임하에 이루어져야 할 것이므로 임차인이 전입신고로 지번을 정확히 기재하여 전입신고를 한 이상 일반 사회통념상 그 주민등록으로 위 건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있는지를 인식할 수 있어 임대차의 공시방법으로 유효하다고 할 것이고, 설사 위 임차인이 위 건물의 소유자나 거주자 등이 부르는 대로 지층 1호를 1층 1호로 잘못 알고, 이에 따라 전입신고를 '연립 - 101'로 하였다고 하더라도 달리 볼 것은 아니다라는 것(대법원 1997. 11. 14. 선고 97다29530 판결)이 확립된 판례의 입장입니다.따라서 구분등기를 하지 않은 다가구용 주택의 주민등록방법은 그 주택의 지번까지만 기재하면 충분하며, 다가구주택거주자의 편의상 구분해놓은 호수까지 기재할 의무나 필요가 없으므로 대항력을 갖추었다할 것입니다. </s>

<s>[INST] 임차하였던 주택이 경매에 들어갔습니다. 대항력 존속을 위해서 언제까지 동 요건을 갖추고 있어야 할까요?[/INST] 주택임대차보호법 제3조 제1항 에서 주택임차인에게 주택의 인도와 주민등록을 요건으로 명시하여 등기된 물권에 버금가는 강력한 대항력을 부여하고 있는 취지에 비추어볼 때 달리 공시방법이 없는 주택임대차에서는 주택의 인도 및 주민등록이라는 대항요건은 그 대항력 취득시에만 구비하면 족한 것이 아니고, 그 대항력을 유지하기 위하여서도 계속 존속하고 있어야 한다(대법원 1987. 2. 24. 선고 86다카1695 판결)는 것이 확립된 판례입니다. 따라서 다행력을 계속해서 존속시키셔야 경매절차에서 배당을 받을 수 있습니다. </s>

<s>[INST] 제가 주택임대차보호법상 대항력을 취득한 뒤, 이후후순위 근저당권자에게 무상거주확인서를 작성하여주고 경매절차에서 배당을 받지 못하였습니다. 경매절차의 매수인에게 주택임대차보호법상의 대항력을 주장할 수 있을까요?[/INST] 주택임대차보호법에 따른 주택임차인의 대항력 발생일과 임대차계약서상 확정일자가 모두 당해 주택에 관한 1순위 근저당권 설정일보다 앞서는 경우, 주택임차인은 특별한 사정이 없는 한 대항력뿐 아니라 1순위 근저당권자보다 선순위의 우선변제권도 가지므로, 그 주택에 관하여 개시된 경매절차에서 배당요구종기 이전에 배당요구를 하였다면 1순위 근저당권자보다 우선하는 배당순위를 가집니다. 한편 집행법원은 부동산에 관한 경매절차에서 부동산의 표시, 부동산의 점유자와 점유의 권원, 점유할 수 있는 기간, 차임 또는 보증금에 관한 관계인의 진술 등의 사항을 적은 매각물건명세서를 작성한 다음 그 사본을 비치하여 누구든지 볼 수 있도록 하여야 한다( 민사집행법 제105조 ). 이는 경매대상부동산의 현황과 권리관계를 되도록 정확히 파악하여 일반인에게 공시함으로써 매수희망자가 필요한 정보를 쉽게 얻을 수 있게 하여 예측하지 못한 손해를 입는 것을 방지하기 위한 것입니다. 주택임차인이 주택에 관하여 개시된 경매절차에서 임차보증금 액수, 주택인도일, 주민등록일(전입신고일), 임대차계약서상 확정일자 등 대항력 및 우선변제권 관련 사항을 밝히고 권리신고 및 배당요구를 한 경우 그 내용은 매각물건명세서에 기재되어 공시되므로, 매수희망자는 보통 이를 기초로 매각기일에서 신고할 매수가격을 정하게 됩니다. 따라서 주택 경매절차의 매수인이 권리신고 및 배당요구를 한 주택임차인의 배당순위가 1순위 근저당권자보다 우선한다고 신뢰하여 임차보증금 전액이 매각대금에서 배당되어 임차보증금반환채무를 인수하지 않는다는 전제 아래 매수가격을 정하여 낙찰을 받아 주택에 관한 소유권을 취득하였다면, 설령 주택임차인이 1순위 근저당권자에게 무상거주확인서를 작성해 준 사실이 있어 임차보증금을 배당받지 못하게 되었다고 하더라도, 그러한 사정을 들어 주택의 인도를 구하는 매수인에게 주택임대차보호법상 대항력을 주장하는 것은 신의칙에 위반되어 허용될 수 없다는 것(대법원 2017. 4. 7. 선고 2016다248431 판결)이 확립된 판례의 입장입니다.따라서 위 주장은 신의칙에 위반되어 주택임대차보호법상 대항력을 주장할 수 없습니다. </s>

<s>[INST] 주택 경매절차의 매수인이 매각물건명세서에 기재되어 공시된 내용을 기초로 권리신고 및 배당요구를 한 주택임차인의 배당순위가 1순위 근저당권자보다 우선한다고 신뢰하여 임차보증금반환채무를 인수하지 않는다는 전제 아래 매수가격을 정하여 낙찰을 받아 주택에 관한 소유권을 취득한 경우, 임차인의 대항력 주장이 가능한지요?[/INST] 주택임대차보호법에 따른 주택임차인의 대항력 발생일과 임대차계약서상 확정일자가 모두 당해 주택에 관한 1순위 근저당권 설정일보다 앞서는 경우, 주택임차인은 특별한 사정이 없는 한 대항력뿐 아니라 1순위 근저당권자보다 선순위의 우선변제권도 가지므로, 그 주택에 관하여 개시된 경매절차에서 배당요구종기 이전에 배당요구를 하였다면 1순위 근저당권자보다 우선하는 배당순위를 가집니다.주택임차인이 주택에 관하여 개시된 경매절차에서 임차보증금 액수, 주택인도일, 주민등록일(전입신고일), 임대차계약서상 확정일자 등 대항력 및 우선변제권 관련 사항을 밝히고 권리신고 및 배당요구를 한 경우 그 내용은 매각물건명세서에 기재되어 공시되므로, 매수희망자는 보통 이를 기초로 매각기일에서 신고할 매수가격을 정하게 됩니다. 따라서 乙이 권리신고 및 배당요구를 한 甲의 배당순위가 1순위 근저당권자보다 우선한다고 신뢰하여 임차보증금 전액이 매각대금에서 배당되어 임차보증금반환채무를 인수하지 않는다는 전제 아래 매수가격을 정하여 낙찰을 받아 주택에 관한 소유권을 취득하였다면, 설령 甲이 1순위 근저당권자에게 무상거주확인서를 작성해 준 사실이 있어 임차보증금을 배당받지 못하게 되었다고 하더라도, 그러한 사정을 들어 주택의 인도를 구하는 乙에게 주택임대차보호법상 대항력을 주장하는 것은 신의칙에 위반되어 허용될 수 없습니다(대법원 2017. 4. 7. 선고 2016다248431 판결). </s>

<s>[INST] 甲은 주택임대차보호법의 대항력을 갖춘 주택임차인 乙로부터 적법하게 임차권을 양수받고 점유를 승계한 후, 주민등록이 단절된 것으로 볼 수 없을 정도의 기간 내에 전입신고를 하였습니다. 이 경우 甲은 전입신고를 한 때부터 주택임대차보호법상 대항력을 갖게 되나요?[/INST] 주택임대차보호법 제3조 제1항 에 의한 대항력을 갖춘 주택임차인이 임대인의 동의를 얻어 적법하게 임차권을 양도하거나 전대한 경우, 양수인이나 전차인에게 점유가 승계되고 주민등록이 단절된 것으로 볼 수 없을 정도의 기간 내에 전입신고가 이루어 졌다면 비록 위 임차권의 양도나 전대에 의하여 임차권의 공시방법인 점유와 주민등록이 변경되었다 하더라도 원래의 임차인이 갖는 임차권의 대항력은 소멸되지 아니하고 동일성을 유지한 채로 존속한다고 보아야 합니다(대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다101275 판결).따라서 종전임차인 乙의 임차권의 대항력은 소멸되지 아니하고 동일성을 유지한 채 존속합니다. </s>

<s>[INST] 甲은 일정 지역의 무허가 건축물에서 10년 이상 거주해 온 사람입니다. 이러한 경우 甲은 주택임대차보호법상 대항력을 취득하기 위하여 위 무허가 건축물에 전입신고를 할 수 있나요?[/INST] 주민들의 거주지 이동에 따른 주민등록전입신고에 대하여 행정청이 이를 심사하여 그 수리를 거부할 수는 있다고 하더라도, 그러한 행위는 자칫 헌법상 보장된 국민의 거주ㆍ이전의 자유를 침해하는 결과를 가져올 수도 있으므로, 시장ㆍ군수 또는 구청장의 주민등록전입신고 수리 여부에 대한 심사는 주민등록법의 입법 목적의 범위 내에서 제한적으로 이루어져야 합니다. 한편, 주민등록법의 입법 목적에 관한 제1조 및 주민등록 대상자에 관한 제6조의 규정을 고려해 보면, 전입신고를 받은 시장ㆍ군수 또는 구청장의 심사 대상은 전입신고자가 30일 이상 생활의 근거로 거주할 목적으로 거주지를 옮기는지 여부만으로 제한된다고 보아야 할 것입니다. 따라서 전입신고자가 거주의 목적 이외에 다른 이해관계에 관한 의도를 가지고 있는지 여부, 무허가 건축물의 관리, 전입신고를 수리함으로써 당해 지방자치단체에 미치는 영향 등과 같은 사유는 주민등록법이 아닌 다른 법률에 의하여 규율되어야 하고, 주민등록전입신고의 수리 여부를 심사하는 단계에서는 고려 대상이 될 수 없습니다(대법원 2009. 6. 18. 선고 2008두10997 전원합의체 판결).따라서 해당 지방자치단체는 부동산투기나 이주대책 요구 등을 방지할 목적으로 甲의 주민등록 전입신고를 거부할 수 없을 것입니다. </s>

<s>[INST] 甲주식회사(중소기업기본법 제2조에 따른 중소기업이 아님)는 직원들의 숙소용으로 주택을 임차하였으나, 법인은 주민등록을 구비할 수 없으므로 그 직원들만 전입신고하도록 하였습니다. 그런데 임대인 乙이 위 임대주택을 丙에게 양도한 경우, 甲주식회사는 누구에게 임차보증금을 반환받을 수 있나요?[/INST] 통상 주택의 임차인은 건물에 입주하고 주민등록을 함으로써 제3자에 대하여 대항력을 갖추게 되고, 대항력이 구비된 후에 임차 건물이 양도된 경우 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 하고 있으며, 이 경우 임차보증금반환채무는 임대인의 지위를 승계한 양수인에게 이전되고 양도인의 채무는 소멸하는 것으로 해석할 것입니다(주택임대차보호법 제3조 제1항, 제2항) 그러나 법인에게 주택을 임대한 경우에는 법인은 주택임대차보호법 제3조 제1항 소정의 대항요건의 하나인 주민등록을 구비할 수 없으므로 임대인이 위 임대주택을 양도하더라도 그 양수인이 주택임대차보호법에 의하여 임대인의 지위를 당연히 승계하는 것이 아니고 따라서 임대인의 임차보증금반환채무를 면책시키기로 하는 당사자들 사이의 특약이 있다는 등의 특별한 사정이 없는 한 임대인의 법인에 대한 임차보증금반환채무는 소멸하지 아니합니다(대법원 2003. 7. 25. 선고 2003다2918 판결).따라서 甲주식회사는 乙에게 임차보증금반환을 청구할 수 있습니다. </s>

<s>[INST] 甲은 일가구용 단독주택(등기기록상 ○○동 313의1)을 임차하였으나, 주민등록상 전입신고를 함에 있어서 전입주소지를 인접한 ○○동 313의 2로 신고하였습니다. 이러한 경우 甲은 주택임대차보호법의 대항력을 취득하나요?[/INST] 주택임대차보호법 제3조 제1항 에서 주택의 인도와 더불어 임대차의 대항력 발생 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임대차의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것이라고 볼 것이므로, 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는 일반사회의 통념상 그 주민등록으로써 임차인이 당해 임대차건물에 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있음을 인식할 수 있는지의 여부에 따라 결정됩니다(대법원 2001. 4. 24. 선고 2000다44799 판결).따라서 , '위 312의 2'라는 지번은 피고가 임차한 주택의 부지인 '위 313의 1' 토지와 인접하기는 하지만 이와 명백히 구별되는 별개의 부동산을 표상하고 있으므로 일반사회의 통념상 제3자가 피고를 주민등록상 '위 313의 1'에 소재한 건물에 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있다고 인식할 수 있다고 보기 어렵습니다. 결국 甲은 '위 313의 1'에 소재한 임차주택에 주택임대차보호법 제3조 제1항 소정의 유효한 공시방법인 주민등록을 마치지 못하였으므로 대항력을 취득하지 못할 것입니다. </s>

<s>[INST] A주택은 원래 구분소유가 불가능한 이른바 다가구주택으로 건축허가·준공되어 건축물관리대장상 구분소유가 불가능한 건물로 등재되었는데, 실제로 위 주택이 구분소유가 가능한 구조로 건축되었습니다. 이에 건축주는 A주택을 구분소유가 가능한 다세대주택으로 변경등록하기 위하여 건축물관리대장기재사항의 변경신청 및 구분등기신청을 하였으나 그 변경등록은 거부되었으나, 지층, 1층, 2층, 3층 4개의 구분건물로 구분등기가 경료되었습니다.甲은 위 주택 1층을 임차하여 전입신고를 함에 있어서, 주민등록지의 주소를 그 지번은 ○○동29의 97로만 기재하였습니다. 이러한 경우 甲은 대항력을 취득할 수 있나요?[/INST] 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임대차의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시 방법으로 마련된 것이라고 볼 것이므로 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는 일반사회 통념상 그 주민등록으로 당해 임대차건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있는지를 인식할 수 있는가의 여부에 따라 결정됩니다. 원래 단독주택으로 건축허가를 받아 건축되고, 건축물관리대장에도 구분소유가 불가능한 건물로 등재된 이른바 다가구용 단독주택에 관하여 나중에 집합건물의소유및관리에관한법률에 의하여 구분건물로의 구분등기가 경료되었음에도 불구하고, 소관청이 종전에 단독주택으로 등록한 일반건축물관리대장을 그대로 둔 채 집합건축물관리대장을 작성하지 않은 경우에는, 주민등록법시행령 제5조 제5항에 따라 임차인이 위 건물의 일부나 전부를 임차하여 전입신고를 하는 경우 지번만 기재하는 것으로 충분하고, 나아가 그 전유 부분의 표시까지 기재할 의무나 필요가 있다고 할 수 없으며, 임차인이 실제로 위 건물의 어느 부분을 임차하여 거주하고 있는지 여부의 조사는 단독주택의 경우와 마찬가지로 위 건물에 담보권 등을 설정하려는 이해관계인의 책임하에 이루어져야 할 것이므로, 임차인이 위 건물의 지번으로 전입신고를 한 이상 일반사회 통념상 그 주민등록으로 위 건물에 위 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있는지를 인식할 수 있는 경우에 해당된다 할 것이고, 따라서 임대차의 공시 방법으로 유효하다고 할 것입니다(대법원 1999. 5. 25. 선고 99다8322 판결).따라서 1동의 건물은 원래 구분소유가 불가능한 이른바 다가구용 단독주택으로 건축허가를 받아 건축되고, 건축물관리대장에도 구분소유가 불가능한 건물로 등재되었는데, 나중에 지층, 1층, 2층, 3층의 4개의 구분건물로의 구분등기가 경료되었으나, 소관청이 종전에 단독주택으로 등록한 일반건축물관리대장을 그대로 둔 채 집합건축물관리대장을 작성하지 않은 경우라면, 甲이 이 사건 구분주택 1층을 임차하여 인도받고 주민등록 전입신고를 함에 있어 그 주소를 위 다가구용 단독주택 1동 전체의 부지의 번지만 기재하고 그 구분건물의 표시인 1층이라는 기재를 하지 않았다고 하더라도, 원고의 위 주민등록은 위 임대차의 공시 방법으로서 유효하여 대항력을 취득할 것입니다. </s>

<s>[INST] 甲은 ○○동 166의 16 지상 주택 2층 부분을 임차하면서 같은 동 166의 1에 주민등록을 하였습니다. 그런데 실제 166의 16은 바로 그 전년에 같은 번지의 1에서 분할되어 나온 관계로 그 인근 주민들도 보통 그 주택의 지번을 166의1로 알고 있었거나 통칭하고 있었고, 166의 1에서 분할되어 나온 토지 중 위 166의 16 지상에만 건물이 건립되어 있었습니다. 이 경우 甲은 위 주민등록으로 대항력을 취득할 수 있나요?[/INST] 주택임대차보호법 제3조 제1항 에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정한 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있는 공시방법으로 마련된 것이므로 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는 일반 사회통념상 그 주민등록으로 당해 임대차건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있는지를 인식할 수 있는가 여부에 따라 결정됩니다. 사안의 경우 ○○동 166의 1에서 분할되어 나온 토지 중 위 166의16지상에만 건물이 건립되어 있다는 등의 특별한 사정이 인정되므로 일반사회통념상 위 166의 1에 등재된 주민등록으로 이 사건 건물부분에 임차인이 주소를 가진 자로 등록되었다고 제3자가 인식할 수 있다고 인정될 여지가 있습니다(대법원 1989. 6. 27. 선고 89다카3370 판결 참조). </s>

<s>[INST] 甲은 주택에 대하여 임대차계약을 체결하면서 임대차계약서에 해당 주택의 현관문에 부착된 호수의 표시대로 302호로 표시하고, 그 표시대로 전입신고까지 마쳤습니다. 그런데 위 주택은 등기부상 2층 202호로 표시되어 있었습니다. 이러한 경우 甲의 주민등록으로 대항력을 취득할 수 있나요?[/INST] 주택임대차보호법 제3조 제1항 에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임대차의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것이라고 볼 것이므로, 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는 일반사회 통념상 그 주민등록으로 당해 임대차건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있는지를 인식할 수 있는가의 여부에 따라 결정된다고 할 것입니다(1995. 4. 28. 선고 94다27427 판결 등 참조). 따라서 甲은 임대인과 계약을 체결함에 있어 그 등기부상 표시(2층 202호)와 다르게 현관문에 부착된 호수의 표시대로 302호로 표시하고 그 무렵 위 주택에 입주하여 임대차계약서상의 표시대로 전입신고를 하고 그와 같이 주민등록표에 기재되게 하였으므로, 이 사건 주택의 실제 표시(2층 202호)와 불일치한 302호로 된 피고의 주민등록은 이 사건 임대차의 공시방법으로 유효한 것으로 볼 수 없어 임차권자인 甲은 대항력을 가지지 못합니다(대법원 1996. 4. 12. 선고 95다55474 판결). </s>

<s>[INST] 甲은 학교 근처의 주택을 임차하여 올바르게 전입신고를 하였으나(○○동 545의 5), 담당공무원의 과실로 그 지번이 다소 틀리게 기재되었습니다(○○동 545의2). 이러한 경우 甲은 위 전입신고로 제3자에게 대항할 수 있는지요?[/INST] 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생깁니다. 이 경우 전입신고를 하면 주민등록이 된 것으로 봅니다(주택임대차보호법 제3조 제1항).임차인이 전입신고를 올바르게(즉 임차건물 소재지 지번으로) 하였다면 이로써 그 임대차의 대항력이 생기는 것이므로, 담당공무원의 착오로 주민등록표상에 신거주지지번이 다소 틀리게 기재되었더라도 그 대항력에 영향을 미칠 수는 없습니다(대법원 1991. 8. 13. 선고 91다18118 판결). 따라서 甲은 위 전입신고로 제3자에게 대항할 수 있습니다. </s>

<s>[INST] 甲은 캐나다국 영주권을 취득한 재외국민으로서, 2007. 6. 12. 주택을 임차하여 임대차계약서에 확정일자를 받았습니다. 그 후 캐나다 국적을 취득한 외국국적동포인 그의 배우자 및 자녀는 2007. 7. 19. 위 주택에 국내거소신고를 마치고 甲과 함께 현재까지 거주하고 있습니다. 甲은 동거 가족의 국내거소신고를 주민등록으로 보아 주택임대차보호법상 대항력을 취득할 수 있을까요?[/INST] 구「출입국관리법」(2010.5.14.법률 제10282호로 개정되기 전의 것,이하 ‘출입국관리법’이라고 한다)은, 외국인은 입국한 날부터 90일을 초과하여 대한민국에 체류하는 경우 입국한 날부터 90일 이내에 체류지를 관할하는 출입국관리사무소장 등에게 국내체류지 등 외국인등록을 하여야 하고(제31조 제1항,제32조 제4호),체류지를 변경한 때에는 14일 이내에 변경신고를 하여야 하며(제36조 제1항),위와 같은 외국인등록과 체류지 변경신고는 주민등록과 전입신고를 갈음한다고 규정하고 있습니다(제88조의2제2항). 또한 구「재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률」(2008.3.14.법률 제8896호로 개정되기 전의 것,이하 ‘재외동포법’이라고 한다)은, 재외국민이라 함은 대한민국의 국민으로서 외국의 영주권을 취득한 자 또는 영주할 목적으로 외국에 거주하고 있는 자를 의미하고, 외국국적동포라 함은 대한민국의 국적을 보유하였던 자 또는 그 직계비속으로서 외국국적을 취득한 자 중 대통령령이 정하는 자를 의미한다고 하고(제2조), 재외동포체류자격으로 입국한 외국국적동포가 국내에 거소를 정하여 국내거소신고 및 거소이전신고를 하면 출입국관리법에 따른 외국인등록과 체류지 변경신고를 한 것으로 본다고 규정하고 있습니다(제10조). 이와 같이 출입국관리법과 재외동포법이 외국국적동포가 국내거소신고와 거소이전신고를 하면 주민등록법에 의한 주민등록 및 전입신고를 한 것으로 간주하는 것은, 외국국적동포는 주민등록법에 의한 주민등록을 할 수 없는 대신 국내거소신고와 거소이전신고를 하면 주민등록을 한 것과 동등한 법적 보호를 해 주고자 하는 데 그 취지가 있고, 이는 특히 주택임대차보호법에 의하여 주택의 인도와 주민등록을 마친 임차인에게 인정되는 대항력 등의 효과를 부여하는 데에서 직접적인 실효성을 발휘하게 됩니다. 따라서 외국인 또는 외국국적동포가 출입국관리법이나 재외동포법에 따라서 한 외국인등록이나 체류지변경신고 또는 국내거소신고나 거소이전신고에 대하여는, 주택임대차보호법 제3조 제1항 에서 주택임대차의 대항력 취득 요건으로 규정하고 있는 주민등록과 동일한 법적 효과가 인정된다고 보아야 할 것입니다.그리고 주택임대차보호법 제3조 제1항 에 의한 대항력 취득의 요건인 주민등록은 임차인 본인뿐 아니라 그 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록도 포함되고(대법원 1996.1.26.선고 95다30338판결 등 참조), 이러한 법리는 재외동포법에 의한 재외국민이 임차인인 경우에도 마찬가지로 적용된다고 보아야 합니다. 2015.1.22.시행된 개정 주민등록법에 따라 재외국민도 주민등록을 할 수 있게 되기 전까지는 재외국민은 주민등록을 할 수도 없고 또한 외국인이 아니어서 출입국관리법 등에 의한 외국인등록 등도 할 수 없어 주택임대차보호법에 의한 대항력을 취득할 방도가 없었던 점을 감안하면, 재외국민이 임대차계약을 체결하고 동거가족인 외국인 또는 외국국적동포가 외국인등록이나 국내거소신고 등을 한 경우와 재외국민의 동거 가족인 외국인 또는 외국국적동포가 스스로 임대차계약을 체결하고 외국인등록이나 국내거소신고 등을 한 경우와 사이에 법적 보호의 차이를 둘 이유가 없기 때문입니다.따라서 사안의 경우 위 주택을 인도받은 甲은 동거 가족인 배우자 및 자녀의 위와 같은 국내거소신고로써 위 주택에 대하여 주택임대차보호법 제3조 제1항 에서 정한 대항력을 취득하였다고 할 것입니다(대법원 2016. 10. 13. 선고 2014다218030, 218047 판결). </s>

<s>[INST] 임차인 甲은 등기부상 “제비(B)동 제3층 제302호”로 등재된 아파트를 임차하면서 “다동 302호”로 전입신고를 하였습니다. 이 경우 甲은 대항력을 취득할 수 있을까요?[/INST] 건축중인 주택에 대한 소유권보존등기가 경료되기 전에 그 일부를 임차하여 주민등록을 마친 임차인의 주민등록상의 주소 기재가 그 당시의 주택의 현황과 일치한다고 하더라도 그 후 사정변경으로 등기부 등의 주택의 표시가 달라졌다면 특별한 사정이 없는 한 달라진 주택의 표시를 전제로 등기부상 이해관계를 가지게 된 제3자로서는 당초의 주민등록에 의하여 당해 주택에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있다고 인식하기 어렵다고 할 것이므로 그 주민등록은 그 제3자에 대한 관계에서 유효한 임대차의 공시방법이 될 수 없다고 할 것이며, 이러한 이치는 입찰절차에서의 이해관계인 등이 잘못된 임차인의 주민등록상의 주소가 건축물관리대장 및 등기부상의 주소를 지칭하는 것을 알고 있었다고 하더라도 마찬가지입니다(대법원 2003. 5. 16. 선고 2003다10940 판결). 따라서 甲은 위 아파트에 대하여 대항력을 취득할 수 없습니다. </s>

<s>[INST] 주택을 임차한 후 인도 및 전입신고를 마쳐 대항력 있는 임차인의 지위에 있는 甲은 임대인의 부탁을 받고 “향후 임차보증금에 대한 권리주장을 하지 않겠다”는 내용의 확인서를 작성하여 인감증명서와 함께 은행에 제출하였습니다. 그러던 어느 날 임차목적물이 경매되었는바, 甲은 경매의 매수인에게 임차권의 대항력을 주장할 수 있을까요?[/INST] 근저당권자가 담보로 제공된 건물에 대한 담보가치를 조사할 당시 대항력을 갖춘 임차인이 그 임대차 사실을 부인하고 임차보증금에 대한 권리주장을 않겠다는 내용의 확인서를 작성해 준 경우, 그 후 그 건물에 대한 경매절차에서 이를 번복하여 대항력 있는 임대차의 존재를 주장함과 아울러 근저당권자보다 우선적 지위를 가지는 확정일자부 임차인임을 주장하여 그 임차보증금반환채권에 대한 배당요구를 하는 것은 특별한 사정이 없는 한 금반언 및 신의칙에 위반되어 허용될 수 없습니다(대법원 1997. 6. 27. 선고 97다12211 판결).따라서 甲은 위와 같은 확인서를 작성해주었다면 이를 번복하여 제3자에게 대항력을 갖춘 임대차의 존재를 주장할 수 없을 것입니다. </s>

<s>[INST] 甲은 주택임대차보호법상 임차인으로서의 지위와 전세권자로서의 지위를 함께 가지고 있는 자입니다. 그 중 임차인으로서의 지위에 기하여 경매법원에 배당요구를 하였다면 배당요구를 하지 아니한 전세권에 관하여 배당요구가 있는 것으로 볼 수 있을까요?[/INST] 민사집행법 제91조 제3항은 “전세권은 저당권·압류채권·가압류채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸된다”라고 규정하고, 같은 조 제4항은 “제3항의 경우 외의 전세권은 매수인이 인수한다. 다만, 전세권자가 배당요구를 하면 매각으로 소멸된다”라고 규정하고 있습니다. 이는 저당권 등에 대항할 수 없는 전세권과 달리 최선순위의 전세권은 오로지 전세권자의 배당요구에 의하여만 소멸되고, 전세권자가 배당요구를 하지 않는 한 매수인에게 인수되며, 반대로 배당요구를 하면 존속기간에 상관없이 소멸한다는 취지라고 할 것입니다. 즉, 주택임차인이 그 지위를 강화하고자 별도로 전세권 설정등기를 마치더라도 주택임대차보호법상 임차인으로서 우선변제를 받을 수 있는 권리와 전세권자로서 우선변제를 받을 수 있는 권리는 근거규정 및 성립요건을 달리하는 별개의 권리라고 할 것인 점 등에 비추어 보면, 주택임대차보호법상 임차인으로서의 지위와 전세권자로서의 지위를 함께 가지고 있는 자가 그 중 임차인으로서의 지위에 기하여 경매법원에 배당요구를 하였다면 배당요구를 하지 아니한 전세권에 관하여는 배당요구가 있는 것으로 볼 수 없습니다(대법원 2010. 6. 24. 선고 2009다40790 판결). 따라서 甲의 배당요구만으로 전세권에 관하여 배당요구가 있는 것으로 볼 수 없습니다. </s>

<s>[INST] 저는 대학에 입학하게 된 신입생입니다. 자취할 집을 구하려고 하는데 주위에서 대항력을 잘 구비하라고 하는데, 대항력의 의미가 궁금합니다.[/INST] 주택임대차보호법 제3조 제1항 전문에서 말하는 “제3자에 대한 대항력”이라는 말은 임차인이 임차주택의 양수인, 임대할 권리를 승계한 자, 기타 임차주택에 관하여 이해관계를 가진 자에 대하여 임대차의 내용을 주장할 수 있는 권능을 말하고, 대항력이 있다는 말은 그러한 권능을 가지고 있다는 의미를 말합니다. 즉, 임차주택의 양수인이 양도인인 임대인의 지위를 승계하게 되는 결과 임차인은 양수인에게 임대차의 내용을 주장할 수 있고, 제3자의 임대주택에 대한 침해에 대하여 방해배제청구권 등을 행사할 수 있으며, 확정일자를 구비하게 되면 우선변제권을 주장할 수 있는 법률상의 권능을 가집니다. </s>

<s>[INST] 올해부터 자취를 하게 된 사회초년생입니다. 직장 근처의 아파트를 임차하려고 하는데, 대항력을 취득하려면 어떻게 해야 하나요? [/INST] 주택임대차보호법상의 대항력을 취득하기 위하여는 ① 주택의 인도와 ② 주민등록을 마쳐야 합니다. 즉, 임차인이 임차주택을 인도받고 자신의 주소를 임차주택으로 주민등록 전입신고를 하게 되면 대항력을 취득하게 됩니다. 참고로, 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것으로서, 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는 그 주민등록으로 제3자가 임차권의 존재를 인식할 수 있는 가에 따라 결정된다고 할 것입니다(대법원 2002. 11. 8. 선고 2002다38361, 38378 판결 등 참조). </s>

<s>[INST] 중소기업기본법 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인 甲은 소속 지원의 주거용으로 주택을 임차하였고, 소속 직원 乙은 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤습니다. 그런데 임대차가 끝나기 전에 乙이 퇴사하여 주민등록을 이전하였고, 임차목적물에 저당권이 설정된 후, 새로운 직원 丙이 위 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤습니다. 만약 위 주택이 경매된 경우 甲은 경매의 매수인에게 임차권의 대항력을 주장할 수 있나요?[/INST] 「중소기업기본법」제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 대항할 수 있습니다. 다만 임대차가 끝나기 전에 그 직원이 변경된 경우에는 그 법인이 선정한 새로운 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생깁니다(주택임대차보호법 제3조 제3항).따라서 사안의 경우 새로운 직원 丙이 주택을 인도받기 전에 담보물권이 설정되었으므로, 甲은 경매의 매수인에게 임차권의 대항력을 주장할 수 없을 것입니다. </s>

<s>[INST] 甲은 乙로부터 주택을 임차하여 대항력을 취득한 후, 담장을 축조하는 등 임차목적물의 객관적 가치를 증가시키기 위하여 당해 물건에 비용을 지출하였습니다. 그 후 乙이 임차목적물인 주택을 丙에게 매도하여 소유권이 이전한 경우, 甲은 누구에게 유익비상환을 청구할 수 있나요?[/INST] 유익비란 필요비는 아니지만 물건의 개량을 위하여 당해 물건에 관하여 지출된 비용으로써 그 물건의 객관적인 가치를 증가시키는 데 사용한 비용을 말합니다. 민법상 임차인이 지출한 유익비는 임대인이 상환할 의무가 있는데(민법 제626조 제2항), 임차인이 주택임대차보호법상 대항력을 취득하고 유익비를 지출하였으나 임차목적물의 소유자가 변동된 경우, 주택임대차보호법 제3조 제3항에 의하여 주택양수인에게 임대인으로서의 지위가 당연히 승계되므로, 임차인은 임대인에게 유익비상환청구를 할 수 있습니다.따라서 甲은 丙에게 유익비상환을 청구할 수 있습니다. </s>

<s>[INST] 甲은 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 임차인입니다. 주택 임대차 기간이 만료되어 다른 집으로 이사를 할 날이 다가오고 있으나 임대인으로부터 보증금을 돌려받지 못하고 있는 상황입니다. 이사를 가더라도 대항력을 유지할 수 있는 방법이 있을까요?[/INST] 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있고(주택임대차보호법 제3조의3 제1항), 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력의 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 주택임대차보호법 제3조 제1항·제2항 또는 제3항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니합니다(주택임대차보호법 제3조의3 제1항 제5항).따라서 甲은 이사를 가기 전에 임차권등기명령의 신청 및 집행으로 임차권등기를 경료하여 그 대항력을 유지할 수 있을 것입니다. </s>

<s>[INST] 甲은 임차목적물인 주택의 최선순위 담보물권자보다 먼저 대항력을 취득한 임차인입니다. 임차목적물이 경매된 경우 매각대금이 완납된 경우 甲은 임대차계약을 해지하지 않고도 배당요구를 할 수 있나요?[/INST] 구 주택임대차보호법에는 “임차인 보증금의 우선변제를 청구하기 위해서는 임대차가 종료하여야 한다”는 규정이 있어(구법 제3조의1 제1항 단서) 임차인은 임대차계약을 해지하여야만 배당요구를 할 수 있었으나, 그 후 위 단서규정이 삭제되었기 때문에, 현재 임차인은 임대차계약을 해지하지 않고도 배당요구를 할 수 있습니다.또한 甲은 최선순위 담보물권자보다 우선하여 대항력을 취득하였으므로 매납대금이 완납되어도 임차권은 소멸하지 않고, 따라서 甲은 매각 받은 자에게 임차권을 주장할 수 있습니다. </s>

<s>[INST] 甲은 임차목적물인 주택에 저당권이 설정된 후 대항력을 취득한 임차인입니다. 위 주택이 경매가 되어 매각대금이 완납되면 매수인에게 임차권의 대항력을 주장할 수 있나요? 만약 주장할 수 없다면, 반드시 배당요구를 하여야만 배당을 받을 수 있나요?[/INST] 최선순위 담보물권자보다 나중에 대항력을 취득한 경우 매각대금이 완납되면 임차권은 소멸하고, 따라서 甲은 경매의 매수인에게 임차권의 대항력을 주장할 수 없습니다. 따라서 甲은 경매절차에서 배당을 받는 수밖에 없는데, 우선변제권이 있는 임차인이라도 경매법원이 이를 알 수 없기 때문에, 甲이 배당을 받기 위여는 배당요구를 하여야 할 것입니다. </s>

<s>[INST] 甲은 공부상 주거용으로 표시되어 있는 건물을 임차하여 인도를 받고 주민등록을 마쳤습니다. 그러나 실제로는 비주거용 건물로 사용한 경우, 甲은 위 인도와 주민등록을 이유로 주택임대차보호법상 대항력을 주장할 수 있나요?[/INST] 주택임대차보호법 제2조 소정의 주거용 건물에 해당하는지 여부는 임대차 목적물의 공부상의 표시만을 기준으로 할 것이 아니라 그 실지용도에 따라서 정하여야 하고, 건물의 일부가 임대차의 목적이 되어 주거용과 비주거용으로 겸용되는 경우에는 구체적인 경우에 따라 그 임대차의 목적, 전체 건물과 임대차 목적물의 구조와 형태 및 임차인의 임대차 목적물의 이용관계 그리고 임차인이 그 곳에서 일상생활을 영위하는지 여부 등을 아울러 고려하여 합목적적으로 결정하여야 합니다(대법원 1996. 3. 12. 선고 95다51953 판결). 따라서 甲은 해당 건물을 비주거용 건물로 사용하였으므로 인도와 주민등록을 마쳤다고 하더라도 주택임대차보호법상 대항력을 주장할 수 없을 것입니다. </s>

<s>[INST] 주택 경매절차의 매수인 甲은 매각물건명세서에 기재되어 공시된 내용을 기초로 권리신고 및 배당요구를 한 주택임차인 乙의 배당순위가 1순위 근저당권자 丙보다 우선한다고 신뢰하여 임차보증금반환채무를 인수하지 않는다는 전제 아래 매수가격을 정하여 낙찰을 받아 주택에 관한 소유권을 취득하였습니다. 이 경우 乙이 丙에게 무상거주확인서를 작성해 준 사실이 있어 임차보증금을 배당받지 못하게 되었다는 사정을 들어 甲에게 주택임대차보호법상 대항력을 주장할 수 있을까요?[/INST] 주택임대차보호법에 따른 주택임차인의 대항력 발생일과 임대차계약서상 확정일자가 모두 당해 주택에 관한 1순위 근저당권 설정일보다 앞서는 경우, 주택임차인은 특별한 사정이 없는 한 대항력뿐 아니라 1순위 근저당권자보다 선순위의 우선변제권도 가지므로, 그 주택에 관하여 개시된 경매절차에서 배당요구종기 이전에 배당요구를 하였다면 1순위 근저당권자보다 우선하는 배당순위를 가지게 됩니다. 한편 민사집행법은 ‘집행법원은 부동산에 관한 경매절차에서 부동산의 표시, 부동산의 점유자와 점유의 권원, 점유할 수 있는 기간, 차임 또는 보증금에 관한 관계인의 진술 등의 사항을 적은 매각물건명세서를 작성한 다음 그 사본을 비치하여 누구든지 볼 수 있도록 하여야 한다’고 규정하고 있습니다(제105조). 위 규정의 취지는 경매대상부동산의 현황과 권리관계를 되도록 정확히 파악하여 일반인에게 공시함으로써 매수희망자가 필요한 정보를 쉽게 얻을 수 있게 하여 예측하지 못한 손해를 입는 것을 방지하기 위한 것입니다. 주택임차인이 주택에 관하여 개시된 경매절차에서 임차보증금 액수, 주택인도일, 주민등록일(전입신고일), 임대차계약서상 확정일자 등 대항력 및 우선변제권 관련 사항을 밝히고 권리신고 및 배당요구를 한 경우 그 내용은 매각물건명세서에 기재되어 공시되므로, 매수희망자는 보통 이를 기초로 매각기일에서 신고할 매수가격을 정하게 됩니다. 따라서 주택 경매절차의 매수인이 권리신고 및 배당요구를 한 주택임차인의 배당순위가 1순위 근저당권자보다 우선한다고 신뢰하여 임차보증금 전액이 매각대금에서 배당되어 임차보증금반환채무를 인수하지 않는다는 전제 아래 매수가격을 정하여 낙찰을 받아 주택에 관한 소유권을 취득하였다면, 설령 주택임차인이 1순위 근저당권자에게 무상거주확인서를 작성해 준 사실이 있어 임차보증금을 배당받지 못하게 되었다고 하더라도, 그러한 사정을 들어 주택의 인도를 구하는 매수인에게 주택임대차보호법상 대항력을 주장하는 것은 신의칙에 위반되어 허용될 수 없습니다(대법원 2017.4.7, 선고, 2016다248431, 판결). 그러므로 이 사건의 경우에는 乙이 丙에게 무상거주확인서를 작성해 준 사실이 있어 임차보증금을 배당받지 못하여 되어도 그러한 사정을 들어 甲에게 주택임대차보호법상 대항력을 주장하는 것은 신의칙에 위반되어 허용될 수 없다고 할 것입니다. </s>

<s>[INST] 甲은 외국인으로 아파트를 임차한 후 외국인등록을 마치고 외국인인 아들 乙과 함께 함께 거주하고 있었습니다. 그런데 임의경매절차에서 아파트를 매수한 丙이 건물인도청구를 하고 있습니다. 이 경우 甲과 동거가족인 乙은 주택임대차보호법상 대항력을 주장할 수 있는지요?[/INST] 판례는 ‘외국인 또는 외국국적동포가 구 출입국관리법(2010. 5. 14. 법률 제10282호로 개정되기 전의 것)이나 구 재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률(2008. 3. 14. 법률 제8896호로 개정되기 전의 것)에 따라서 한 외국인등록이나 체류지변경신고 또는 국내거소신고나 거소이전신고에 대하여는, 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택임대차의 대항력 취득 요건으로 규정하고 있는 주민등록과 동일한 법적 효과가 인정된다. 이는 외국인등록이나 국내거소신고 등이 주민등록과 비교하여 공시기능이 미약하다고 하여 달리 볼 수 없다.’고 판시하고 있습니다(대법원 2016.10.13, 선고, 2014다218030, 218047, 판결). 따라서 외국인이 외국인등록을 한 경우에도 주택임대차보호ㅤㅓㅂ 상의 대항력을 취득할 수 있을 것으로 보입니다. </s>

<s>[INST] 주택임대차보호법 시행 전에 甲은 乙 소유의 가옥에 대하여 채권전세계약을 맺고 입주하여 전입신고를 마쳤습니다. 이후 위 건물에 丙이 가등기를 설정하였고 1년 뒤 본등기를 경료 하였습니다. 丙은 甲에게 소유권에 기하여 인도할 것을 청구하고 있는데, 甲은 임대차보증금을 반환받을 때까지 명도청구를 거부할 수 있는지요?[/INST] 구 주택임대차보호법 (1981.3.5. 법률 제3379호) 부칙 제2항 단서의 규정취지는 동법 시행 전에 체결된 미등기의 임대차라고 할지라도 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 동법 제3조에 따라 제3자에 대하여 이를 대항할 수 있다는 것이고 동법 시행 전에 이미 물권을 취득한 제3자에 대하여는 그 물권취득시기가 동법 제3조 소정의 임대차효력발생 시기보다 앞이거나 뒤이거나에 관계없이 임대차의 효력으로서 대항할 수 없다고 해석되어야 할 것입니다. 구 주택임대차보호법(1981.3.5 법률 제3379호) 시행 전에 부동산등기법 제2조 소정의 물권 등 취득에 관한 순위보전의 가등기를 경료한 자가 동법 시행 후 본등기를 경료한 경우에 물권 등 취득의 효력이 가등기시에 소급하는 것은 아니지만 가등기의 순위보전의 효력에 의하여 중간처분이 실효되는 효과를 가져오므로 위와 같은 가등기권리자는 동법 부칙 제2항 단서에 규정된 동법 시행전에 물권을 취득한 자와 동일하게 보아야 할 것입니다. 위와 같은 입장에 따라 판례는 ‘임대차보호법 시행전에 임차건물에 대하여 가등기를 경료한후 본등기를 경료한 원고와 위 가등기전에 동 건물에 관하여 채권전세계약을 맺고 입주하여 전입신고를 마친 피고간에 있어서, 원고의 가등기는 주택임대차보호법 시행전에 경료된 것이 분명하므로 같은법 부칙 제2항 단서에 규정된 물권취득자와 동일하게 보아야 할 것이고 피고들은 같은법 시행으로 인하여 그 법 시행전에 이미 물권을 취득한 제3자에 대해서 임대차의 효력으로써 대항할 수 있는 것은 아니므로 피고로서는 임차보증금의 반환을 내걸어 원고의 건물명도청구를 거부할 수 없다’고 판시하고 있습니다(대법원 1984.2.14, 선고, 83다카2131, 판결). 따라서 甲은 丙의 명도청구를 임대차보증금을 반환받아야 함을 이유로 거부할 수 없습니다. </s>

<s>[INST] 甲소유의 건물에 乙은 근저당권을 설정하였다가 위 건물을 경락받았습니다. 그런데 丙은 乙이 근저당권을 설정하기 이전 甲으로부터 위 건물을 임차하였고 근저당권 설정 이전에 기간의 정함이 없이 임대차계약을 갱신하였습니다. 그런데 乙은 위 건물의 경매절차에서 배당요구를 하지 않았다는 이유로 丙은 乙에게 임대차로서 대항할 수 없다고 주장합니다. 丙은 乙에게 임대차에 기하여 대항력을 주장할 수 있는지요?[/INST] 판례는 ‘주택임대차보호법 소정의 요건을 갖춘 임차인은 임차주택의 양수인에게 대항하여 보증금의 반환을 받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있는 권리와 소액의 보증금에 관하여 임차주택의 가액으로부터 우선변제를 받음과 동시에 임차목적물을 명도할 수 있는 권리를 겸유하고 있다고 해석되고 이 두가지 권리중 하나를 선택하여 행사할 수 있다고 보아야 할 것이므로 임차인이 임차주택의 경매당시 우선변제권을 행사하지 아니하였다 하더라도 그 임차보증금에 기한 대항력 행사에 어떤 장애가 있다고 할 수 없다’고 판시하고 있습니다(대법원 1986.7.22, 선고, 86다카466, 판결). 따라서 위 사안의 경우 丙은 乙에게 임대차에 기하여 대항할 수 있으며 대항력을 근거로 임차보증금의 반환의무가 있다고 주장할 수 있습니다. </s>

<s>[INST] 甲은 한국토지주택공사로부터 입주자로 선정되어 한국토지주택공사에서 임차한 주택에 거주하고 있습니다. 甲 또한 기존 주택임대차의 임차인처럼 대항력을 인정받을 수 있는지요?[/INST] 주택임대차보호법(이하 ‘주임법’이라고 합니다) 제3조 제1항은 ‘임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다’고 규정하고 있습니다. 그렇다면, 주택도시기금을 재원으로 하여 저소득층 무주택자에게 주거생활 안정을 목적으로 전세임대주택을 지원하는 법인이 주택을 임차한 후 그 법인으로부터 선정된 입주자도 대항력을 인정받을 수 있는지 여부가 문제됩니다. 동조 제2항은 ‘주택도시기금을 재원으로 하여 저소득층 무주택자에게 주거생활 안정을 목적으로 전세임대주택을 지원하는 법인이 주택을 임차한 후 지방자치단체의 장 또는 그 법인이 선정한 입주자가 그 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 이 경우 대항력이 인정되는 법인은 대통령령으로 정한다.’고 규정되어 있습니다. 대통령령인 동법 시행령 제2조 제1호에는 한국토지주택공사가 주임법 제3조 제2항 후단의 ‘대항력이 인정되는 법인’으로 규정하고 있습니다. 따라서 甲은 주택을 인도받고 주민등록을 마치는 경우에 그 다음 날부터 제3자에게 대항할 수 있습니다. </s>

<s>[INST] 甲은 乙과 임대차 기간의 정함이 없이 건물을 임차하는 임대차계약을 체결하였고, 乙은 위 건물에 처인 丙과 함께 입주하였습니다. 그런데 乙 본인은 사업상의 필요에 의해 다른 곳에 그대로 둔 채 丙이 위 건물의 소재지에 주민등록 전입신고를 마쳤고, 乙 또한 위 주소지에 전입신고를 마쳤습니다. 이후 乙을 세대주로 하여 丙과 함께 새로운 독립세대를 구성하는 것으로 주민등록을 정리하였습니다. 이 경우 乙은 丙이 전입신고를 한 시점에 대항력을 갖추었다고 주장할 수 있는지요?[/INST] 주택임대차보호법 제3조 제1항 소정의 주민등록에 배우자나 자녀의 주민등록도 포함되는지 여부가 쟁점이 됩니다. 판례는 ‘주택임대차보호법 제3조 제1항에서 규정하고 있는 주민등록이라는 대항요건은 임차인 본인뿐 아니라 그 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록을 포함한다’고 판시하고 있습니다(대법원 1988.6.14, 선고, 87다카3093, 판결). 한편 인용된 판례의 원심은 ‘임차인의 가족들이 건물소재지에 주민등록전입신고를 마친 이상 비록 임차인 자신의 주민등록전입신고를 마치지 아니하였다고 하더라도 주택임대차보호법상의 대항력을 갖추기 위한 요건으로서의 주민등록을 마친 것으로 봄이 상당하다’고 판시하고 있습니다(서울고법 1987.11.9, 선고, 87나2079, 제4민사부판결 : 상고). 따라서 乙은 丙이 전입신고를 한 시점에 대항력을 갖추었다고 주장할 수 있습니다. </s>

<s>[INST] 甲은 乙 소유의 인천 북구 십정동 166의16 지상의 이 사건 2층 건물 부분을 임차한 다음 같은 동 166의1에 주민등록을 하였습니다. 그런데, 위 166의 1에서 분할되어 나온 토지에서 같은 번지로부터 3부터 20까지 甲의 주민등록 이전 시점에 순차로 분할되어 있었으며 위 166의16 지상에만 건물이 건립되어 있지도 않았습니다. 甲은 이 사건 건물을 양수한 丙에게 대항할 수 있는지요?[/INST] 판례는 ‘주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정한 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있는 공시방법으로 마련된 것이므로 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는 일반 사회통념상 그 주민등록으로 당해 임대차건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있는지를 인식할 수 있는가 여부에 따라 결정된다’고 판시하고 있습니다(대법원 1989.6.27, 선고, 89다카3370, 판결). 본 사안의 경우 위 166의 1에서 분할되어 나온 토지 중 위 166의16 지상에만 건물이 건립되어 있다는 등의 다른 특별한 사정이 없어 보입니다. 일반사회통념상 위 166의 1에 등재된 주민등록으로 이 사건 건물부분에 임차인이 주소를 가진 자로 등록되었다고 제3자가 명백히 인식할 수 있다고는 단정할 수 없습니다. 따라서 위 주민등록으로 乙이 위 건물부분에 주소를 둔 것으로 등록되어 있는 것이 충분히 인식되고 있었다고 보기는 어려우므로 甲은 丙에게 주택임대차보호법 제3조를 근거로 대항할 수 없습니다. </s>

<s>[INST] 甲은 乙로부터 다세대주택을 임차하였는데, 임대차 당시 정하여진 동호수로 주민등록을 이전하고 임대차계약서에 확정일자를 받았으나 준공검사 후 건축물관리대장이 작성되면서 동호수가 바뀌어 등기부 작성시에도 임대차계약서와 다른 동호수가 등재되었습니다. 이후 甲은 불일치를 확인하고 동장에게 그 주민등록 기재에 대하여 이의신청을 하여 주민등록표상의 주소를 등기부상 동호수로 정정하게 하였다면 甲은 언제부터 대항력을 취득할 수 있을까요?[/INST] 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것이므로, 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는 일반사회 통념상 그 주민등록으로 당해 임대차건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있는지를 인식할 수 있는가의 여부에 따라 결정됩니다. 판례는 ‘다세대주택 임차 당시 칭하여진 동호수로 주민등록은 이전하고 임대차계약서에 확정일자를 받았는데 준공검사 후 건축물관리대장이 작성되면서 동호수가 바뀌어 등기부 작성시에도 임대계약서와 다른 동호수가 등재된 경우, 그 주택에 대하여 근저당권자의 신청에 의한 임의경매절차가 진행되던 중 임차인이 위 확정일자의 임대차계약서를 근거로 경매법원에 임차보증금반환채권에 대한 권리신고 및 배당요구를 하였다가 뒤늦게 그 주택의 표시가 위와 같이 다르게 되었다는 것을 알게 되어, 동장에게 그 주민등록 기재에 대하여 이의신청을 하여 주민등록표상의 주소를 등기부상 동호수로 정정하게 하였다면, 그 주택의 실제의 동표시와 불일치한 임차인의 주민등록은 임대차의 공시방법으로서 유효한 것이라고 할 수 없고, 임차인은 실제 동표시와 맞게 주민등록이 정리된 이후에야 비로소 대항력을 취득하였다고 볼 것이다’라고 판시하고 있습니다(대법원 1994.11.22, 선고, 94다13176, 판결). 따라서 위 판례의 입장에 비추어보면 甲은 주민등록표상의 주소를 등기부상 동호수로 정정한 시점부터 대항력을 취득하였다고 볼 수 있습니다. </s>

<s>[INST] 甲은 乙로부터 신축 중인 연립주택 중 1층 소재 주택을 임차하면서 주민등록 이전 당시 잘못된 현관문의 표시대로 ‘1층 201호’라고 전입신고를 마쳤으나 준공 후 그 주택이 공부상 ‘1층 101호’로 등재된 사실을 알게 되었습니다. 이 경우 甲은 주택임대차보호법상의 대항력을 인정받을 수 있는지요?[/INST] 판례는 ‘신축중인 연립주택 중 1층 소재 주택의 임차인이 주민등록 이전시 잘못된 현관문의 표시대로 ‘1층 201호’라고 전입신고를 마쳤는데, 준공 후 그 주택이 공부상‘1층 101호’로 등재된 경우, 주택임대차보호법상의 대항력이 없다‘고 판시하고 있습니다(대법원 1995.8.11, 선고, 95다177, 판결). 따라서 甲이 한 주민등록은 이 사건 주택의 표시와 달라 임대차를 공시하는 효력이 없어 대항력을 인정받기는 어렵습니다. </s>

<s>[INST] 甲은 乙 소유의 주택을 임차하면서 위 주택의 소재지로 전입신고를 하고 입주하였습니다. 甲이 입주한 뒤 丙은 이 乙의 주택에 근저당권을 설정하였는데, 甲은 근저당권 설정 이후 주민등록을 일시적으로 다른 곳으로 이전하였다가 다시 원래의 주소지로 이전하였습니다. 이 경우 甲은 기존에 취득한 임대차의 대항력으로 丙에게 대항할 수 있는지요?[/INST] 주택임대차보호법이 제3조 제1항에서 주택임차인에게 주택의 인도와 주민등록을 요건으로 명시하여 등기된 물권에 버금가는 강력한 대항력을 부여하고 있는 취지에 비추어 볼 때 달리 공시방법이 없는 주택임대차에 있어서 주택의 인도 및 주민등록이라는 대항요건은 그 대항력 취득시에만 구비하면 족한 것이 아니고 그 대항력을 유지하기 위하여서도 계속 존속하고 있어야 합니다. 판례는 ‘주택의 임차인이 그 주택의 소재지로 전입신고를 마치고 그 주택에 입주함으로써 일단 임차권의 대항력을 취득한 후 어떤 이유에서든지 그 가족과 함께 일시적이나마 다른 곳으로 주민등록을 이전하였다면 이는 전체적으로나 종국적으로 주민등록의 이탈이라고 볼 수 있으므로 그 대항력은 그 전출 당시 이미 대항요건의 상실로 소멸되는 것이고, 그 후 그 임차인이 얼마 있지 않아 다시 원래의 주소지로 주민등록을 재전입하였다 하더라도 이로써 소멸되었던 대항력이 당초에 소급하여 회복되는 것이 아니라 그 재전입한 때부터 그와는 동일성이 없는 새로운 대항력이 재차 발생하는 것이다’라고 판시하고 있습니다(대법원 1998.1.23, 선고, 97다43468, 판결). 따라서 甲이 丙의 근저당권 설정 이후에 취득한 대항력은 일시적으로 다른 곳으로 주민등록을 이전했다는 점에서 전체적으로나 종국적으로 주민등록의 이탈에 해당하므로 전출 당시 대항요건의 상실로 소멸되고, 소멸된 대항력이 소급적으로 회복되지 않고 재전입한 때부터 동일성이 없는 새로운 대항력이 다시 발생하므로 丙에게 대항할 수 없습니다. </s>

<s>[INST] 甲은 다가구용 단독주택으로 소유권보존등기가 경료된 건물의 일부를 임차하였습니다. 이후 임차인 甲은 이를 인도받고 임차 건물의 지번을 정확하게 기재하여 전입신고를 하였습니다. 그런데 전입신고 후 다가구용 단독주택은 다세대주택으로 변경되었습니다. 이 경우에도 甲은 주택임대차보호법상 대항력을 주장할 수 있는지요?[/INST] 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로서 마련된 것이므로, 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는지 여부는 일반 사회통념상 그 주민등록으로 당해 임대차건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있다고 인식할 수 있는지 여부에 따라 판단하여야 합니다. 판례는 ‘처음에 다가구용 단독주택으로 소유권보존등기가 경료된 건물의 일부를 임차한 임차인은 이를 인도받고 임차 건물의 지번을 정확히 기재하여 전입신고를 하면 주택임대차보호법 소정의 대항력을 적법하게 취득하고, 나중에 다가구용 단독주택이 다세대 주택으로 변경되었다는 사정만으로 임차인이 이미 취득한 대항력을 상실하게 되는 것은 아니다’고 판시하고 있습니다(대법원 2007.2.8, 선고, 2006다70516, 판결). 그러므로 甲은 이미 취득한 대항력을 상실하는 것이 아니므로 주택임대차보호법상의 대항력을 주장할 수 있습니다. </s>

<s>[INST] 甲은 乙로부터 주택을 임차하여 전입신고를 마치고 거주하던 중 乙은 甲에게 대출을 위해서 주민등록을 잠시 이전하여 달라고 하였고 이에 甲은 임대인의 요청에 따라 다른 곳으로 전출신고를 하였습니다. 그런데 전출신고 후 재전입 전에 丙이 乙 소유의 주택에 대하여 근저당권을 설정하였습니다. 이후 공매절차에 따른 낙찰허가결정에 의해 丁 앞으로 소유권이전등기가 경료되었는바 甲은 丁의 주택 명도 요청에 임차보증금의 동시이행항변으로 대항할 수 있는지요?[/INST] 판례에 따르면 주민등록 전입신고를 마치고 임차주택에 거주하던 임차인이 대출을 위해 주민등록을 잠시 이전해 달라는 임대인의 요청에 따라 다른 곳으로 전출신고를 하였다가 선순위 근저당권이 설정된 후 재전입한 경우, 임차인의 대항력은 재전입시점을 기준으로 판단하여야 하므로 낙찰에 의해 소유권을 취득한 낙찰인에 대하여 임차보증금의 동시이행항변을 주장할 수 없습니다(대전지법 천안지원 2004.9.2, 선고, 2004가단12178, 판결). 본 사안의 경우 甲이 주민등록을 전출하였다가 재전입신고를 마친 이상 甲이 당초에 취득했던 대항력은 소멸하고, 甲의 대항력은 재전입시점을 기준으로 판단해야 합니다. 그런데 丙의 근저당권설정등기일이 재전입일에 앞서는 이상 甲의 임차권은 이 사건 주택의 낙찰로써 소멸되며 낙찰인은 임차보증금반환의무의 부담없는 상태의 소유권을 취득하게 됩니다. 따라서 甲이 매각대금에서 임차보증금의 배당을 받는 것은 별론으로 하더라도 丁에 대하여 대항력에 기해 임차보증금의 동시이행항변을 할 수는 없습니다. </s>

<s>[INST] 甲은 乙로부터 주택을 임차하여 주민등록 전입신고를 마쳤는데, 위 주민등록이 직권으로 말소되었다가 주민등록법 시행령 규정에 따라 재등록 되었습니다. 丙은 乙 소유의 주택에 甲의 전입신고 이후 주민등록의 직권말소 전에 근저당권설정등기를 경료 하였는바 주민등록 재등록 이후에 丁은 주택을 낙찰 받아 낙찰대금을 완납하여 소유권을 취득하였습니다. 이 경우 甲은 임대차의 대항력에 기해 丁에게 대항할 수 있는지요?[/INST] 주택임대차보호법이 제3조 제1항에서 주택임차인에게 주택의 인도와 주민등록을 요건으로 명시하여 등기된 물권에 버금가는 강력한 대항력을 부여하고 있는 취지에 비추어 볼 때 달리 공시방법이 없는 주택임대차에 있어서 주택의 인도 및 주민등록이라는 대항요건은 그 대항력 취득 시에만 구비하면 족한 것이 아니고 그 대항력을 유지하기 위하여서도 계속 존속하고 있어야 하고, 주택임차인의 의사에 의하지 아니하고 주민등록법 및 같은법시행령에 따라 시장, 군수 또는 구청장에 의하여 직권조치로 주민등록이 말소된 경우에도 원칙적으로 그 대항력은 상실됩니다. 그런데 주민등록법상의 직권말소 제도는 거주관계 등 인구의 동태를 상시로 명확히 파악하여 주민생활의 편익을 증진시키고 행정사무의 적정한 처리를 도모하기 위한 것이고, 주택임대차보호법에서 주민등록을 대항력의 요건으로 규정하고 있는 것은 거래의 안전을 위하여 임대차의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하기 위한 것으로서 그 취지가 다릅니다. 직권말소 후 주민등록법 소정의 이의절차에 따라 그 말소된 주민등록이 회복 되거나같은 법 시행령 제29조에 의하여 재등록이 이루어짐으로써 주택임차인에게 주민등록을 유지할 의사가 있었다는 것이 명백히 드러난 경우에는 소급하여 그 대항력이 유지됩니다. 다만, 그 직권말소가 주민등록법 소정의 이의절차에 의하여 회복된 것이 아닌 경우에는 직권말소 후 재등록이 이루어지기 이전에 주민등록이 없는 것으로 믿고 임차주택에 관하여 새로운 이해관계를 맺은 선의의 제3자에 대하여는 임차인은대항력의 유지를 주장할 수 없습니다(대법원 2002. 10. 11. 선고 2002다20957 판결). 따라서 본 사안의 경우 丁은 임대인 乙의 지위를 승계한다고 보아야 하는바 甲은 주택임대차보호법상 대항력에 기하여 丁에게 대항할 수 있습니다(대법원 2003.7.25, 선고, 2003다25461, 판결). </s>

<s>[INST] 甲은 乙소유의 주택을 임차하는 임대차계약을 체결하였고, 임대차가 종료되었습니다. 이후 임의경매신청에 기하여 경매절차가 개시되자 甲은 위 종료된 임대차에 기하여 배당요구를 하였습니다. 그런데, 위 경매절차에서 낙찰허가결정이 확정되자 甲은 임대차기간이 종료되지 않았음을 주장하면서 낙찰자인 丙에게 대항력을 행사하겠다고 하고 있습니다. 丙의 경매목적물의 명도를 구하는 소제기는 인용될 수 있는지요?[/INST] 판례는 ‘임대차가 종료된 경우에 배당요구를 한 임차인은 우선변제권에 의하여 낙찰대금으로부터 임차보증금을 배당받을 수 있으므로, 이와 같은 경우에 일반 매수희망자(낙찰자 포함)는 그 주택을 낙찰받게 되면 그 임대차에 관한 권리·의무를 승계하지 않을 것이라는 신뢰하에 입찰에 참가하게 되는 것인바, 이러한 믿음을 기초로 하여 낙찰자가 임대차보증금을 인수하지 않을 것이라는 전제하에 낙찰이 실시되어 최고가 매수희망자를 낙찰자로 하는 낙찰허가결정이 확정되었다면, 그 후에 이르러 임차인이 배당요구시의 주장과는 달리 자신의 임대차기간이 종료되지 않았음을 주장하면서 우선변제권의 행사를 포기하고 명도를 구하는 낙찰자에게 대항력을 행사하는 것은, 임차인의 선행행위를 신뢰한 낙찰자에게 예측하지 못한 손해를 입게 하는 것이어서 위와 같은 입장 변경을 정당화할 만한 특별한 사정이 없는 한 금반언 및 신의칙에 위배되어 허용될 수 없다’고 판시하고 있습니다. 따라서 甲의 주장은 금반언의 원칙 및 신의성실의 원칙에 위배되어 이유 없다고 할 것이고 丙의 경매목적물의 명도를 구하는 소제기는 인용될 것으로 보입니다. </s>

<s>[INST] 甲은 乙 소유의 주택을 임차하여 위 주택에 입주한 후 전입신고를 하였습니다. 이후 丙이 乙 소유의 주택에 대하여 근저당권을 설정하였는데 乙이 추가로 융자를 받기 위해 甲의 동의 없이 임의로 주민등록이 이전되었고 대출절차가 완료된 후에 위 주택 소재지로 다시 전입을 하였습니다. 위 주택에 대하여 낙찰절차가 진행되었고 丙이 경락인의 지위에서 소유권이전등기를 마쳤습니다. 그렇다면 甲은 丙의 명도청구에 대하여 임대차의 대항력에 근거로 대항할 수 있는지요?[/INST] 주택임대차보호법이 제3조 제1항에서 주택임차인에게 주택의 인도와 주민등록을 요건으로 명시하여 등기된 물권에 버금가는 강력한 대항력을 부여하고 있는 취지에 비추어 볼 때 달리 공시방법이 없는 주택임대차에 있어서 주택의 인도 및 주민등록이라는 대항요건은 그 대항력 취득시에만 구비하면 족한 것이 아니고 그 대항력을 유지하기 위하여서도 계속 존속하고 있어야 합니다. 주민등록이 주택임차인의 의사에 의하지 않고 제3자에 의하여 임의로 이전되었고 그와 같이 주민등록이 잘못 이전된 데 대하여 주택임차인에게 책임을 물을 만한 사유도 없는 경우, 주택임차인이 이미 취득한 대항력은 주민등록의 이전에도 불구하고 그대로 유지된다는 것이 판례의 입장입니다(대법원 2000.9.29, 선고, 2000다37012, 판결). 따라서 본 사안의 경우 甲은 주민등록이 잘못 이전된 사실에 대하여 귀책이 없으므로 이미 취득한 주택임차인의 대항력은 그대로 유지된다고 할 것이고 경락인인 丙에게 임대차의 대항력에 기해 대항할 수 있습니다. </s>

<s>[INST] 甲은 소유권 보존등기가 경료되기 전 乙의 다가구용 단독주택 일부를 임차하여 주민등록을 마쳤습니다. 그런데, 임차인의 주민등록상 주소기재는 임차 당시의 주택의 현황과 일치하였으나 乙이 다가구용 단독주택의 용도를 다세대주택으로 변경하여 신고한 후 사용승인을 거쳐 다세대주택 각 층?호마다 구분하여 등기부상 주택의 표시가 달라졌습니다. 이후 乙은 甲이 임차한 부분에 대하여 丙에게 소유권을 이전하였고, 丁은 丙 소유 부분에 근저당권을 설정하였습니다 경우에도 甲은 기존에 한 주민등록을 근거로 제3자에 대한 관계(丁)에서 대항력을 주장할 수 있는지요?[/INST] 건축 중인 주택을 임차하여 주민등록을 마친 임차인의 주민등록이 그 후 소유권보존등기가 경료되고 이를 바탕으로 저당권을 취득하여 등기부상 이해관계를 가지게 된 제3자에 대한 관계에서 임대차를 공시하는 효력이 있는지의 여부는 그 제3자의 입장에서 보아 일반 사회통념상 그 주민등록으로 당해 주택에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있다고 인식할 수 있는가의 여부에 따라 판단되어야 합니다. 판례에 의하면 건축중인 주택에 대한 소유권보존등기가 경료되기 전에 그 일부를 임차하여 주민등록을 마친 임차인의 주민등록상의 주소 기재가 그 당시의 주택의 현황과 일치한다 하더라도 그 후 사정변경으로 등기부상의 주택의 표시가 달라졌다면, 주민등록상의 주소가 주민등록법시행령 제5조 제5항에 따라 건축물관리대장의 기재에 근거하여 된 것이라는 등의 특별한 사정이 없는 한, 달라진 주택의 표시를 전제로 등기부상 이해관계를 가지게 된 제3자로서는 당초의 주민등록에 의하여 당해 주택에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있다고 인식하기 어렵다 할 것이므로 그 주민등록은 그 제3자에 대한 관계에서 유효한 임대차의 공시 방법이 될 수 없습니다(대법원 1999.9.3, 선고, 99다15597, 판결). 그러므로 甲은 주민등록상 주소가 건축물관리대장의 기재에 근거하여 된 것이 아닌 한 당초의 주민등록으로 제3자에 대한 관계에서 유효한 임대차의 공시가 이루어졌다고 보기 어렵고 대항력을 주장하기 어렵다고 할 것입니다. </s>

<s>[INST] 甲은 乙 소유의 아파트를 임차하여 전입신고를 한 후 딸이 거주하는 아파트로 주민등록만 옮겼고, 이후 다시 전입신고를 하였습니다. 한편 甲의 동거남인 丙은 甲이 주민등록을 옮긴 시점부터 위 아파트에 전입신고한 후 계속 거주하다가 전출하였습니다. 丙이 전입신고 후에 거주하고 있는 기간 동안 丁은 위 아파트에 대한 근저당권에 기하여 임의경매신청 후 경매개시결정을 받고 기입등기가 경료 되었습니다. 이 아파트의 매각대금에 관하여 배당절차에서 甲에게 소액임차인으로서 5,000,000원이 배당되었습니다. 사실혼 관계에 있는 동거인의 주민등록도 대항력의 발생 및 존속요건이 인정되어 甲에 대한 배당이 적법한지요?[/INST] 甲의 사실혼 배우자인 丙이 이 사건 임의경매신청의 등기 전에 아파트에 전입신고를 한 본 사안의 쟁점은 사실혼 배우자의 주민등록에 대하여도 배우자나 자녀 등 점유보조자의 주민등록과 같은 공시기능을 인정할 수 있는 지 여부입니다. ① 주택임대차보호법이 국민들의 주거생활 안정 보장을 목적으로 하는 점, ② 같은 법 제9조 는 임차인의 사망시 가정공동생활을 하는 사실상의 혼인관계에 있는 자도 임대차상의 권리ㆍ의무를 승계하도록 규정하고 있는 점, ③ 제3자로서는 임차인과 공동생활을 하는 자가 법률혼 관계인지 여부를 알 수 있는 방법이 없는 점, ④ 임차인의 점유보조자의 주민등록에 대하여도 대항력이 발생하는 점( 대법원 1994.6.24. 선고 94다3155 판결 참조) 등에 비추어보면 법률상의 배우자뿐만 아니라 임차인과 공동생활을 하는 사실혼 배우자도 임차인의 점유보조자로서 그 주민등록이 주택임대차보호법상 대항력의 발생 및 존속요건이 됩니다. 그러므로 甲의 사실혼 배우자인 丙의 주민등록도 주택임대차보호법상 대항력이 있는 유효한 주민등록이므로, 甲은 대항력 있는 소액임차인으로서 주택임대차보호법 소정의 소액보증금 우선변제권이 있기 때문에 甲에 대한 배당은 적법하다고 볼 수 있습니다. </s>

<s>[INST] 저는 중소기업에 다니는 직장인입니다. 중소기업에서 저의 주거용으로 주택을 임차하여 주었습니다. 중소기업에서 주택을 임차한 경우에도 주택임대차보호법상의 대항력이 인정될까요?[/INST] 주택임대차보호법 제3조 제3항은 ‘「중소기업기본법」 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다.’고 규정하고 있습니다. 그러므로 중소기업이 소속직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 중소기업이 선정한 직원이 위 주택을 인도받고 주민등록을 마치면 동조 제1항의 대항력 규정이 준용되어 대항력을 인정받을 수 있습니다. </s>

<s>[INST] 저는 중소기업에 다니는 직장인입니다. 회사에서 주택을 임차해주었는데, 위 임대차 기간 만료 전에 제가 퇴사를 하게 될 예정입니다. 이 경우 저의 후임으로 들어오게 되는 직원은 주택임대차보호법상의 대항력을 인정받는 방법이 없을까요?[/INST] 주택임대차보호법 제3조 제3항은 중소기업이 주택을 임차하면서 임차인으로 선정된 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 경우에 대항력을 인정하면서, ‘임대차가 끝나기 전에 그 직원이 변경된 경우에는 그 법인이 선정한 새로운 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다’고 규정하고 있습니다. 그러므로 질문자의 임대차 기간 종료 전 직원이 변경된 경우라면, 새로 들어온 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마치면 그 다음 날부터 제3자에 대한 대항력을 인정받을 수 있습니다. </s>

<s>[INST] 甲은 乙 소유의 주택을 임차하였는데, 임차한 목적이 주택을 사용?수익하려는 것이 아니고 대항력 있는 임차인으로 보호받아 기존에 금원을 대여함으로써 발생한 채권을 회수하려는 것이라면 주택임대차보호법상의 대항력이 있는지요?[/INST] 본 사안의 경우 임대차계약의 주된 목적이 주택을 사용ㆍ수익하려는 것이 아니고 대항력 있는 임차인으로 보호받아 기존 채권을 회수하려는 것에 있는 경우, 주택임대차보호법상의 대항력이 있는지 여부가 쟁점이 됩니다. 판례에 따르면, 주택임대차보호법(이하 ‘법’이라 한다)의 입법목적은 주거용건물에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 보장하려는 것이고( 제1조 ), 법 제3조 제1항 에서 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 생기고, 여기에 더하여 법 제3조의2 제2항 에서 제3조 제1항 의 대항요건과 임대차계약서상의 확정일자를 갖춘 임차인에게 경매나 공매시 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 변제를 받을 수 있도록 한 것은, 사회적 약자인 임차인을 보호하려는 사회보장적 고려에서 나온 것으로서 민법의 일반규정에 대한 예외규정인바, 그러한 입법목적과 제도의 취지 등을 고려할 때, 채권자가 채무자 소유의 주택에 관하여 채무자와 임대차계약을 체결하고 전입신고를 마친 다음 그곳에 거주하여 형식적으로 주택임대차로서의 대항력을 취득한 외관을 갖추었다고 하더라도 임대차계약의 주된 목적이 주택을 사용수익하려는 것에 있는 것이 아니고, 실제적으로는 대항력 있는 임차인으로 보호받아 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 채권을 회수하려는 것에 있었던 경우에는 그러한 임차인에게 주택임대차보호법이 정하고 있는 대항력을 부여할 수 없습니다(대법원 2007. 12. 13. 선고 2007다55088 판결). 그러므로 甲은 주택임대차보호법상 대항력을 인정받기는 어려울 것으로 보입니다. </s>

<s>[INST] 甲은 乙과 乙 소유의 주택을 임차하는 임대차 계약을 체결하였는데, 위 임대차계약은 기존 대여금 채권을 임대차보증금형식으로 받기 위한 취지입니다. 이러한 방식으로 임대차계약을 체결하여도 주택임대차보호법상의 대항력을 인정받을 수 있는지요?[/INST] 판례는 ‘주택임차인이 대항력을 갖는지 여부는, 주택임대차보호법 제3조 제1항 에서 정한 요건, 즉 임대차계약의 성립, 주택의 인도, 주민등록의 요건을 갖추었는지 여부에 의하여 결정되는 것이므로, 당해 임대차계약이 통정허위표시에 의한 계약이어서 무효라는 등의 특별한 사정이 있는 경우는 별론으로 하고 임대차계약 당사자가 기존 채권을 임대차보증금으로 전환하여 임대차계약을 체결하였다는 사정만으로 임차인이 같은 법 제3조 제1항 소정의 대항력을 갖지 못한다고 볼 수는 없다’고 판시하고 있습니다(대법원 2002. 1. 8. 선고 2001다47535 판결). 따라서 본 사안의 경우 질문자께서 주택임대차보호법상의 대항력을 인정받을 수 없다고 단정하기는 어렵습니다. 다만 임대차계약이 민법 제108조 통정허위표시에 의한 계약이므로 무효가 될 여지가 있다는 점 참고하시기 바랍니다. </s>

<s>[INST] 주택 경매절차의 매수인이 매각물건명세서에 기재되어 공시된 내용을 기초로 권리신고 및 배당요구를 한 주택임차인의 배당순위가 1순위 근저당권자보다 우선한다고 신뢰하여 임차보증금반환채무를 인수하지 않는다는 전제 아래 매수가격을 정하여 낙찰을 받아 주택에 관한 소유권을 취득한 경우, 주택임차인이 1순위 근저당권자에게 무상거주확인서를 작성해 준 사실이 있어 임차보증금을 배당받지 못하게 되었다는 사정을 들어 매수인에게 주택임대차보호법상 대항력을 주장할 수 있는지요?[/INST] 주택임대차보호법에 따른 주택임차인의 대항력 발생일과 임대차계약서상 확정일자가 모두 당해 주택에 관한 1순위 근저당권 설정일보다 앞서는 경우, 주택임차인은 특별한 사정이 없는 한 대항력뿐 아니라 1순위 근저당권자보다 선순위의 우선변제권도 가지므로, 그 주택에 관하여 개시된 경매절차에서 배당요구종기 이전에 배당요구를 하였다면 1순위 근저당권자보다 우선하는 배당순위를 가진다. 한편 집행법원은 부동산에 관한 경매절차에서 부동산의 표시, 부동산의 점유자와 점유의 권원, 점유할 수 있는 기간, 차임 또는 보증금에 관한 관계인의 진술 등의 사항을 적은 매각물건명세서를 작성한 다음 그 사본을 비치하여 누구든지 볼 수 있도록 하여야 한다(민사집행법 제105조). 이는 경매대상부동산의 현황과 권리관계를 되도록 정확히 파악하여 일반인에게 공시함으로써 매수희망자가 필요한 정보를 쉽게 얻을 수 있게 하여 예측하지 못한 손해를 입는 것을 방지하기 위한 것이다. 주택임차인이 주택에 관하여 개시된 경매절차에서 임차보증금 액수, 주택인도일, 주민등록일(전입신고일), 임대차계약서상 확정일자 등 대항력 및 우선변제권 관련 사항을 밝히고 권리신고 및 배당요구를 한 경우 그 내용은 매각물건명세서에 기재되어 공시되므로, 매수희망자는 보통 이를 기초로 매각기일에서 신고할 매수가격을 정하게 된다. 따라서 주택 경매절차의 매수인이 권리신고 및 배당요구를 한 주택임차인의 배당순위가 1순위 근저당권자보다 우선한다고 신뢰하여 임차보증금 전액이 매각대금에서 배당되어 임차보증금반환채무를 인수하지 않는다는 전제 아래 매수가격을 정하여 낙찰을 받아 주택에 관한 소유권을 취득하였다면, 설령 주택임차인이 1순위 근저당권자에게 무상거주확인서를 작성해 준 사실이 있어 임차보증금을 배당받지 못하게 되었다고 하더라도, 그러한 사정을 들어 주택의 인도를 구하는 매수인에게 주택임대차보호법상 대항력을 주장하는 것은 신의칙에 위반되어 허용될 수 없다(대법원 2017. 4. 7. 선고 2016다248431 판결). </s>

<s>[INST] 외국인 또는 외국국적동포가 구 출입국관리법이나 구 재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률에 따라 외국인등록이나 체류지변경신고 또는 국내거소신고나 거소이전신고를 한 경우, 주택임대차보호법 제3조 제1항 에서 주택임대차의 대항력 취득 요건으로 규정하고 있는 주민등록과 동일한 법적 효과가 인정되는지요? [/INST] 외국인 또는 외국국적동포가 구 출입국관리법(2010.5.14.법률 제10282호로 개정되기 전의 것)이나 구 재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률(2008.3.14.법률 제8896호로 개정되기 전의 것)에 따라서 한 외국인등록이나 체류지변경신고 또는 국내거소신고나 거소이전신고에 대하여는, 주택임대차보호법 제3조 제1항 에서 주택임대차의 대항력 취득 요건으로 규정하고 있는 주민등록과 동일한 법적 효과가 인정된다. 이는 외국인등록이나 국내거소신고 등이 주민등록과 비교하여 공시기능이 미약하다고 하여 달리 볼 수 없다(대법원 2016. 10. 13. 선고 2014다218030, 218047 판결). </s>

<s>[INST] 주택임대차보호법 제3조 제1항에 의한 대항력 취득의 요건인 주민등록에 임차인의 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록이 포함되는지요?[/INST] 주택임대차보호법 제3조 제1항에 의한 대항력 취득의 요건인 주민등록은 임차인 본인뿐 아니라 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록도 포함됩니다(대법원 2016. 10. 13. 선고 2014다218030, 218047 판결). </s>

<s>[INST] 주택임대차보호법 제3조 제1항에 의한 대항력 취득의 요건인 주민등록에 임차인의 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록이 포함된다면, 이러한 법리가 구 재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률에 의한 재외국민이 임차인인 경우에도 마찬가지로 적용되는지요? [/INST] 주택임대차보호법 제3조 제1항에 의한 대항력 취득의 요건인 주민등록은 임차인 본인뿐 아니라 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록도 포함되고, 이러한 법리는 구 재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률(2008.3.14.법률 제8896호로 개정되기 전의 것)에 의한 재외국민이 임차인인 경우에도 마찬가지로 적용된다. 2015.1.22.시행된 개정 주민등록법에 따라 재외국민도 주민등록을 할 수 있게 되기 전까지는 재외국민은 주민등록을 할 수도 없고 또한 외국인이 아니어서 구 출입국관리법(2010.5.14. 법률 제10282호로 개정되기 전의 것)등에 의한 외국인등록 등도 할 수 없어 주택임대차보호법에 의한 대항력을 취득할 방도가 없었던 점을 감안하면, 재외국민이 임대차계약을 체결하고 동거가족인 외국인 또는 외국국적동포가 외국인등록이나 국내거소신고 등을 한 경우와 재외국민의 동거 가족인 외국인 또는 외국국적동포가 스스로 임대차계약을 체결하고 외국인등록이나 국내거소신고 등을 한 경우와 사이에 법적 보호의 차이를 둘 이유가 없기 때문이다(대법원 2016. 10. 13. 선고 2014다218030, 218047 판결). </s>

<s>[INST] 주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권을 모두 가지고 있는 임차인이 보증금반환청구 소송의 확정판결 등 집행권원을 얻어 임차주택에 대하여 강제경매를 신청한 경우, 우선변제권을 인정받기 위하여 배당요구의 종기까지 별도로 배당요구를 하여야 하는지요?[/INST] 주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권을 모두 가지고 있는 임차인이 보증금을 반환받기 위하여 보증금반환청구 소송의 확정판결 등 집행권원을 얻어 임차주택에 대하여 스스로 강제경매를 신청하였다면 특별한 사정이 없는 한 대항력과 우선변제권 중 우선변제권을 선택하여 행사한 것으로 보아야 하고, 이 경우 우선변제권을 인정받기 위하여 배당요구의 종기까지 별도로 배당요구를 하여야 하는 것은 아니다(대법원 2013. 11. 14. 선고 2013다27831 판결). </s>

<s>[INST] 주택임대차보호법상 우선변제권이 있는 임차인이 집행권원을 얻어 강제경매를 신청하는 방법으로 우선변제권을 행사하고, 경매절차에서 우선변제권이 확인되어 현황조사보고서 등에 기재된 상태에서 매각이 이루어진 경우, 임차인이 배당절차에서 후순위권리자나 일반채권자보다 우선하여 배당받을 수 있는지요?[/INST] 주택임대차보호법상 우선변제권이 있는 임차인이 집행권원을 얻어 스스로 강제경매를 신청하는 방법으로 우선변제권을 행사하고, 그 경매절차에서 집행관의 현황조사 등을 통하여 경매신청채권자인 임차인의 우선변제권이 확인되고 그러한 내용이 현황조사보고서,매각물건명세서 등에 기재된 상태에서 경매절차가 진행되어 매각이 이루어졌다면, 특별한 사정이 없는 한 경매신청채권자인 임차인은 배당절차에서 후순위권리자나 일반채권자보다 우선하여 배당받을 수 있다고 보아야 한다(대법원 2013. 11. 14. 선고 2013다27831 판결). </s>

<s>[INST] 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 임차인의 임대차보증금반환채권이 가압류된 상태에서 임대주택이 양도된 경우, 양수인이 채권가압류의 제3채무자 지위를 승계하는지요?[/INST] 주택임대차보호법 제3조 제3항은 같은 조 제1항이 정한 대항요건을 갖춘 임대차의 목적이 된 임대주택(이하 ‘임대주택’은 주택임대차보호법의 적용대상인 임대주택을 가리킨다)의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 규정하고 있는 바, 이는 법률상의 당연승계 규정으로 보아야 하므로, 임대주택이 양도된 경우에 양수인은 주택의 소유권과 결합하여 임대인의 임대차 계약상의 권리ㆍ의무 일체를 그대로 승계하며, 그 결과 양수인이 임대차보증금반환채무를 면책적으로 인수하고,양도인은 임대차관계에서 탈퇴하여 임차인에 대한 임대차보증금반환채무를 면하게 된다. 나아가 임차인에 대하여 임대차보증금반환채무를 부담하는 임대인임을 당연한 전제로 하여 임대차보증금반환채무의 지급금지를 명령받은 제3채무자의 지위는 임대인의 지위와 분리될 수 있는 것이 아니므로, 임대주택의 양도로 임대인의 지위가 일체로 양수인에게 이전된다면 채권가압류의 제3채무자의 지위도 임대인의 지위와 함께 이전된다고 볼 수밖에 없다.한편 주택임대차보호법상 임대주택의 양도에 양수인의 임대차보증금반환채무의 면책적 인수를 인정하는 이유는 임대주택에 관한 임대인의 의무 대부분이 그 주택의 소유자이기만 하면 이행가능하고 임차인이 같은 법에서 규정하는 대항요건을 구비하면 임대주택의 매각대금에서 임대차보증금을 우선변제받을 수 있기 때문인데, 임대주택이 양도되었음에도 양수인이 채권가압류의 제3채무자의 지위를 승계하지 않는다면 가압류권자는 장차 본집행절차에서 주택의 매각대금으로부터 우선변제를 받을 수 있는 권리를 상실하는 중대한 불이익을 입게 된다. 이러한 사정들을 고려하면, 임차인의 임대차보증금반환채권이 가압류된 상태에서 임대주택이 양도되면 양수인이 채권가압류의 제3채무자의 지위도 승계하고, 가압류권자 또한 임대주택의 양도인이 아니라 양수인에 대하여만 위 가압류의 효력을 주장할 수 있다고 보아야 한다(대법원 2013. 1. 17. 선고 2011다49523 전원합의체 판결). </s>

<s>[INST] 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 임차인의 임대차보증금반환채권이 가압류된 상태에서 임대주택이 양도되어 양수인이 채권가압류의 제3채무자 지위를 승계하는 경우, 가압류채권자는 양수인에 대하여만 가압류의 효력을 주장할 수 있는지요?[/INST] 주택임대차보호법상 임대주택의 양도에 양수인의 임대차보증금반환채무의 면책적 인수를 인정하는 이유는 임대주택에 관한 임대인의 의무 대부분이 그 주택의 소유자이기만 하면 이행가능하고 임차인이 같은 법에서 규정하는 대항요건을 구비하면 임대주택의 매각대금에서 임대차보증금을 우선변제받을 수 있기 때문인데, 임대주택이 양도되었음에도 양수인이 채권가압류의 제3채무자의 지위를 승계하지 않는다면 가압류권자는 장차 본집행절차에서 주택의 매각대금으로부터 우선변제를 받을 수 있는 권리를 상실하는 중대한 불이익을 입게 된다. 이러한 사정들을 고려하면, 임차인의 임대차보증금반환채권이 가압류된 상태에서 임대주택이 양도되면 양수인이 채권가압류의 제3채무자의 지위도 승계하고, 가압류권자 또한 임대주택의 양도인이 아니라 양수인에 대하여만 위 가압류의 효력을 주장할 수 있다고 보아야 한다(대법원 2013. 1. 17. 선고 2011다49523 전원합의체 판결). </s>

<s>[INST] 주택 소유자는 아니지만 적법한 임대권한을 가진 임대인과 임대차계약을 체결한 경우에도 주택임대차보호법이 적용되는지요?[/INST] 주택임대차보호법이 적용되는 임대차는 반드시 임차인과 주택 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우에 한정되는 것은 아니고, 주택 소유자는 아니더라도 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한을 가진 임대인과 임대차계약이 체결된 경우도 포함된다(대법원 2012. 7. 26. 선고 2012다45689 판결). </s>

<s>[INST] 여러 필지의 임차주택 대지 중 일부가 타인에게 양도되어 일부 대지만 경매되는 경우 임차인이 대지 경매대금에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있는지요?[/INST] 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인은 임차주택과 대지가 함께 경매될 경우뿐만 아니라 임차주택과 별도로 대지만이 경매될 경우에도 대지의 환가대금에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있다. 이와 같은 우선변제권은 이른바 법정담보물권의 성격을 갖는 것으로서 임대차 성립 시의 임차 목적물인 임차주택 및 대지의 가액을 기초로 임차인을 보호하고자 인정되는 것이므로, 임대차 성립 당시 임대인의 소유였던 대지가 타인에게 양도되어 임차주택과 대지의 소유자가 서로 달라진 경우에도 임차인은 대지의 경매대금에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있다. 이러한 법리는 여러 필지의 임차주택 대지 중 일부가 타인에게 양도되어 일부 대지만이 경매되는 경우도 마찬가지라 할 것이다(대법원 2012. 7. 26. 선고 2012다45689 판결). </s>

<s>[INST] 임차인이 대항력과 확정일자를 갖춘 후에 임대차계약이 갱신된 경우 종전 임대차 내용에 따른 우선변제권을 행사할 수 있는 기준 시점은 언제인지요?[/INST] 임차인이 대항력과 확정일자를 갖춘 후에 임대차계약이 갱신되더라도 대항력과 확정일자를 갖춘 때를 기준으로 종전 임대차 내용에 따른 우선변제권을 행사할 수 있다(대법원 2012. 7. 26. 선고 2012다45689 판결). </s>

<s>[INST] 최선순위 전세권자로서의 지위와 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 임차인으로서의 지위를 함께 가지고 있는 사람이 전세권자로서 배당요구를 하여 전세권이 매각으로 소멸된 경우, 변제받지 못한 나머지 보증금에 기하여 대항력을 행사할 수 있는지요?[/INST] 주택에 관하여 최선순위로 전세권설정등기를 마치고 등기부상 새로운 이해관계인이 없는 상태에서 전세권설정계약과 계약당사자,계약목적물 및 보증금(전세금액)등에 있어서 동일성이 인정되는 임대차계약을 체결하여 주택임대차보호법상 대항요건을 갖추었다면, 전세권자로서의 지위와 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 임차인으로서의 지위를 함께 가지게 된다.이러한 경우 전세권과 더불어 주택임대차보호법상의 대항력을 갖추는 것은 자신의 지위를 강화하기 위한 것이지 원래 가졌던 권리를 포기하고 다른 권리로 대체하려는 것은 아니라는 점,자신의 지위를 강화하기 위하여 설정한 전세권으로 인하여 오히려 주택임대차보호법상의 대항력이 소멸된다는 것은 부당하다는 점,동일인이 같은 주택에 대하여 전세권과 대항력을 함께 가지므로 대항력으로 인하여 전세권 설정 당시 확보한 담보가치가 훼손되는 문제는 발생하지 않는다는 점 등을 고려하면,최선순위 전세권자로서 배당요구를 하여 전세권이 매각으로 소멸되었다 하더라도 변제받지 못한 나머지 보증금에 기하여 대항력을 행사할 수 있고,그 범위 내에서 임차주택의 매수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 보아야 한다(대법원 2010. 7. 26. 자 2010마900 결정). </s>

<s>[INST] 대지에 관한 저당권 설정 후 건물이 신축되고 그 신축건물에 다시 저당권이 설정된 후 대지와 건물이 일괄 경매된 경우, 신축건물의 ‘확정일자를 갖춘 임차인'과 ‘소액임차인’이 갖는 우선변제권의 범위 및 주택임대차보호법 시행령 부칙에 정한 ‘소액 보증금의 범위변경에 따른 경과조치’를 적용할 경우 소액 임차인 및 소액보증금의 범위를 정하는 기준시기는 무엇인지요?[/INST] 대지에 관한 저당권 설정 후에 비로소 건물이 신축되고 그 신축건물에 대하여 다시 저당권이 설정된 후 대지와 건물이 일괄 경매된 경우, 주택임대차보호법 제3조의2 제2항의 확정일자를 갖춘 임차인 및 같은 법 제8조 제3항의 소액임차인은 대지의 환가대금에서는 우선하여 변제를 받을 권리가 없다고 하겠지만, 신축건물의 환가대금에서는 확정일자를 갖춘 임차인이 신축건물에 대한 후순위권리자보다 우선하여 변제받을 권리가 있고, 주택임대차보호법 시행령 부칙의 ‘소액보증금의 범위변경에 따른 경과조치’를 적용함에 있어서 신축건물에 대하여 담보물권을 취득한 때를 기준으로 소액임차인 및 소액보증금의 범위를 정하여야 한다(대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다101275 판결). </s>

<s>[INST] 주택임대차보호법 제3조 제1항에 의한 대항력을 갖춘 주택임차인이 임대인의 동의를 얻어 적법하게 임차권을 양도하거나 전대한 경우, 임차권 양수인 내지 전차인은 원래 임차인이 주택임대차보호법 제3조의2 제2항 및 같은 법 제8조 제1항에 의하여 가지는 우선변제권을 행사 또는 대위 행사할 수 있는지요?[/INST] 주택임대차보호법 제3조 제1항에 의한 대항력을 갖춘 주택임차인이 임대인의 동의를 얻어 적법하게 임차권을 양도하거나 전대한 경우, 양수인이나 전차인에게 점유가 승계되고 주민등록이 단절된 것으로 볼 수 없을 정도의 기간 내에 전입신고가 이루어졌다면 비록 위 임차권의 양도나 전대에 의하여 임차권의 공시방법인 점유와 주민등록이 변경되었다 하더라도 원래의 임차인이 갖는 임차권의 대항력은 소멸되지 아니하고 동일성을 유지한 채로 존속한다고 보아야 한다. 이러한 경우 임차권 양도에 의하여 임차권은 동일성을 유지하면서 양수인에게 이전되고 원래의 임차인은 임대차관계에서 탈퇴하므로 임차권 양수인은 원래의 임차인이 주택임대차보호법 제3조의2 제2항 및 같은 법 제8조 제1항 에 의하여 가지는 우선변제권을 행사할 수 있고, 전차인은 원래의 임차인이 주택임대차보호법 제3조의2 제2항 및 같은 법 제8조 제1항 에 의하여 가지는 우선변제권을 대위 행사할 수 있다(대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다101275 판결). </s>

<s>[INST] 임대인의 동의없이 제3자에게 임차물을 사용ㆍ수익하도록 한 임차인의 행위가 임대인에 대한 배신적 행위라고 할 수 없는 특별한 사정이 있는 경우, 임대인이 민법 제629조에 의해 임대차계약을 해지할 수 있는지요? 그 경우 제3자는 임차권의 양수 또는 전대차에 따른 사용ㆍ수익을 임대인에게 주장할 수 있는지요?[/INST] 민법상 임차인은 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못하고 임차인이 이에 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있으나(민법 제629조), 이는 임대차계약이 원래 당사자의 개인적 신뢰를 기초로 하는 계속적 법률관계임을 고려하여 임대인의 인적 신뢰나 경제적 이익을 보호하여 이를 해치지 않게 하고자 함에 있고, 임차인이 임대인의 동의 없이 제3자에게 임차물을 사용ㆍ수익시키는 것은 임대인에게 임대차관계를 계속시키기 어려운 배신적 행위가 될 수 있는 것이기 때문에 임대인에게 일방적으로 임대차관계를 종료시킬 수 있도록 하고자 함에 있다. 따라서 임차인이 비록 임대인으로부터 별도의 승낙을 얻지 아니하고 제3자에게 임차물을 사용ㆍ수익하도록 한 경우에 있어서도, 임차인의 당해 행위가 임대인에 대한 배신적 행위라고 할 수 없는 특별한 사정이 인정되는 경우에는, 임대인은 자신의 동의 없이 전대차가 이루어졌다는 것만을 이유로 임대차계약을 해지할 수 없으며, 임차권 양수인이나 전차인은 임차권의 양수나 전대차 및 그에 따른 사용ㆍ수익을 임대인에게 주장할 수 있다(대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다101275 판결). </s>

<s>[INST] 임대주택 임차인의 임차권 양도와 전대의 금지에 대한 예외사유의 하나로 구 임대주택법 시행령 제10조 제1항 제1호 (가)목에 정한 ‘근무ㆍ생업 또는 질병 치료 등의 사유로 다른 시ㆍ군ㆍ구로 퇴거’하는 요건을 갖추지 못한 임대주택 임차권 양도나 전대가 임대사업자에 대한 관계에서 적법ㆍ유효한지요? 그 경우 원래의 임대주택 임차인이 갖는 임차권의 대항력이 적법ㆍ유효하게 유지ㆍ존속하는지요?[/INST] 구 임대주택법(2008.3.21.법률 제8966호로 전부 개정되기 전의 것) 제13조는 임대주택 임차인의 임차권 양도 및 전대를 원칙적으로 금지하고 있고, 예외적으로 구 임대주택법 시행령(2008.6.20.대통령령 제20849호로 전부 개정되기 전의 것) 제10조 제1항이 정하는 근무ㆍ생업 또는 질병치료 등의 사유로 다른 시ㆍ군ㆍ구로 퇴거하는 등의 경우로서 임대사업자의 동의를 얻은 경우에 한해 그 양도 및 전대를 허용하고 있는데, 구 임대주택법과 그 시행령에서 임대주택 임차인의 자격 및 선정 방법과 임대사업자의 임대조건 등을 엄격히 규율하는 한편, 사위 기타 부정한 방법에 의한 임대주택의 임차 혹은 임차권의 무단 양도나 전차 등의 행위를 범죄로 규정하여 처벌까지 하고 있는 점에 비추어, ‘근무ㆍ생업 또는 질병치료 등의 사유로 다른 시ㆍ군ㆍ구로 퇴거’하는 요건을 갖추지 못하였다면 임대주택 임차권 양도나 전대가 임대사업자에 대한 관계에서 적법ㆍ유효하다고 할 수 없고, 이 경우 원래의 임대주택 임차인이 갖는 임차권의 대항력이 적법ㆍ유효하게 유지 존속한다고 볼 수 없다(대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다101275 판결). </s>

<s>[INST] 주택임대차보호법상의 대항력을 행사하기 위해서는 그 요건인 주택의 인도 및 주민등록이 계속 존속하고 있어야 하는지요?[/INST] 주택임대차보호법이 제3조 제1항에서 주택임차인에게 주택의 인도와 주민등록을 요건으로 명시하여 등기된 물권에 버금가는 강력한 대항력을 부여하고 있는 취지에 비추어 볼 때 달리 공시방법이 없는 주택임대차에 있어서 주택의 인도 및 주민등록이라는 대항요건은 그 대항력 취득시에만 구비하면 족한 것이 아니고 그 대항력을 유지하기 위하여서도 계속 존속하고 있어야 한다(대법원 2008. 3. 13. 선고 2007다54023 판결). </s>

<s>[INST] 주민등록이 직권말소되거나 구 주민등록법령에 따라 회복·재등록된 경우, 주택임대차보호법상 대항력의 유지 여부 및 선의의 제3자에 대한 효력은?[/INST] 주민등록이 주택임대차보호법상 대항력의 존속요건이라고 보는 이상, 주택임차인의 의사에 의하지 아니하고 구 주민등록법(2007. 5. 11. 법률 제8422호로 전문 개정되기 전의 것) 및 동법 시행령에 따라 시장 군수 또는 구청장에 의하여 직권조치로 주민등록이 말소된 경우에도 원칙적으로 그 대항력은 상실된다고 할 것이지만, 구 주민등록법상의 직권말소제도는 거주관계 등 인구의 동태를 상시로 명확히 파악하여 주민생활의 편익을 증진시키고 행정사무의 적정한 처리를 도모하기 위한 것이고, 주택임대차보호법에서 주민등록을 대항력의 요건으로 규정하고 있는 것은 거래의 안전을 위하여 임대차의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하기 위한 것으로서 그 취지가 다르므로, 직권말소 후 동법 소정의 이의절차에 따라 그 말소된 주민등록이 회복되거나 동법 시행령 제29조에 의하여 재등록이 이루어짐으로써 주택임차인에게 주민등록을 유지할 의사가 있었다는 것이 명백히 드러난 경우에는 소급하여 그 대항력이 유지된다고 할 것이고, 다만 그 직권말소가 구 주민등록법 소정의 이의절차에 의하여 회복된 것이 아닌 경우에는 직권말소 후 재등록이 이루어지기 이전에 주민등록이 없는 것으로 믿고 임차주택에 관하여 새로운 이해관계를 맺은 선의의 제3자에 대하여는 임차인은 대항력의 유지를 주장할 수 없다고 봄이 상당하다 할 것이다(대법원 2002. 10. 11. 선고 2002다20957 판결 참조). </s>

<s>[INST] 임대차계약의 주된 목적이 주택을 사용ㆍ수익하려는 것이 아니고 대항력 있는 임차인으로 보호받아 기존 채권을 회수하려는 것에 있는 경우, 주택임대차보호법상의 대항력이 있는지?[/INST] 주택임대차보호법(이하 ‘법’이라 한다)의 입법목적은 주거용건물에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 보장하려는 것이고(제1조), 법 제3조 제1항에서 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 생기고, 여기에 더하여 법 제3조의2 제2항에서 제3조 제1항의 대항요건과 임대차계약서상의 확정일자를 갖춘 임차인에게 경매나 공매시 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 변제를 받을 수 있도록 한 것은, 사회적 약자인 임차인을 보호하려는 사회보장적 고려에서 나온 것으로서 민법의 일반규정에 대한 예외규정인바, 그러한 입법목적과 제도의 취지 등을 고려할 때, 채권자가 채무자 소유의 주택에 관하여 채무자와 임대차계약을 체결하고 전입신고를 마친 다음 그곳에 거주하여 형식적으로 주택임대차로서의 대항력을 취득한 외관을 갖추었다고 하더라도 임대차계약의 주된 목적이 주택을 사용수익하려는 것에 있는 것이 아니고, 실제적으로는 대항력 있는 임차인으로 보호받아 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 채권을 회수하려는 것에 있었던 경우에는 그러한 임차인에게 주택임대차보호법이 정하고 있는 대항력을 부여할 수 없다(대법원 2007. 12. 13. 선고 2007다55088 판결). </s>

<s>[INST] 간접점유의 경우에도 주택임대차보호법상 대항요건이 인정되는지요?[/INST] 주택임대차보호법 제3조 제1항 에 정한 대항요건은 임차인이 당해 주택에 거주하면서 이를 직접 점유하는 경우뿐만 아니라 타인의 점유를 매개로 하여 이를 간접점유하는 경우에도 인정될 수 있다(대법원 2007. 11. 29. 선고 2005다64255 판결). </s>

<s>[INST] 주택임차인이 임대인의 승낙을 받아 임차주택을 전대하고, 그 전차인이 주택을 인도받아 자신의 주민등록을 마친 경우, 임차인이 주택임대차보호법상 대항력을 취득하는지요?[/INST] 주택임차인이 임차주택을 직접 점유하여 거주하지 않고 그곳에 주민등록을 하지 아니한 경우라 하더라도, 임대인의 승낙을 받아 적법하게 임차주택을 전대하고 그 전차인이 주택을 인도받아 자신의 주민등록을 마친 때에는, 이로써 당해 주택이 임대차의 목적이 되어 있다는 사실이 충분히 공시될 수 있으므로, 임차인은 주택임대차보호법에 정한 대항요건을 적법하게 갖추었다고 볼 것이다(대법원 2007. 11. 29. 선고 2005다64255 판결). </s>

<s>[INST] 임차인 甲은 임대인 乙과 임대차계약을 체결하였고, 임차인 甲은 가족인 丙과 주민등록을 하였습니다. 그 후 임차인 甲이 일시적으로 주민등록을 다른 곳으로 옮긴 경우에 임대차의 제3자에 대한 대항력을 상실하게 되나요?[/INST] 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 규정하고 있는 주민등록이라는 대항요건은 임차인 본인뿐만 아니라 그 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록을 포함합니다. 또한 주택 임차인이 그 가족과 함께 그 주택에 대한 점유를 계속하고 있으면서 그 가족의 주민등록을 그대로 둔 채 임차인만 주민등록을 일시 다른 곳으로 옮긴 경우라면, 전체적으로나 종국적으로 주민등록의 이탈이라고 볼 수 없는 만큼, 임대차의 제3자에 대한 대항력을 상실하지 않습니다(대법원 1996. 1. 26. 선고 95다30338 판결). 따라서 임차인 甲이 일시적으로 주민등록을 옮긴 경우라면, 전체적으로나 종국적으로 주민등록의 이탈이라고 볼 수 없으므로 임차인 甲은 임대차의 제3자에 대한 대항력을 상실하지 않습니다. </s>

<s>[INST] 임차인 甲은 2017. 3. 30. 임대인 乙과 임대차계약을 체결하였습니다. 알고 보니 임차주택의 소유자는 임대인 乙이 아니라 丙이었습니다. 임차인 甲은 제3자에 대해 대항력을 취득하나요?[/INST] 주택임대차보호법이 적용되는 임대차로서는, 반드시 임차인과 주택의 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우에 한정된다고 할 수는 없고, 나아가 주택의 소유자는 아니지만 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한(적법한 임대 권한)을 가진 임대인과 사이에 임대차계약이 체결된 경우도 포함됩니다(대법원 1995. 10. 12. 선고 95다22283 판결). 따라서 임차인 甲이 임차주택을 인도받고 주민등록을 마친다면 제3자에 대해 대항력을 취득할 수 있습니다. </s>

<s>[INST] 매도인 甲은 주택 매매계약에 부수하여 매매대금 수령 이전에 매수인乙에게 임대 권한을 부였습니다. 매수인 乙로부터 주택을 임차한 임차인 丙은 주택임대차보호법상의 대항요건을 구비하였습니다. 위 매매계약이 해제된 경우 임차인 丙은 매도인 甲에게 대항할 수 있나요?[/INST] 대법원은 주택 매매계약에 부수하여 매매대금 수령 이전에 매수인에게 임대 권한을 부여한 경우, 이는 매매계약의 해제를 해제조건으로 한 것이라고 보았습니다. 매도인으로부터 매매계약의 해제를 해제조건부로 전세 권한을 부여받은 매수인이 주택을 임대한 후 매도인과 매수인 사이의 매매계약이 해제됨으로써 해제조건이 성취되어 그 때부터 매수인이 주택을 전세 놓을 권한을 상실하게 되었다면, 임차인은 전세계약을 체결할 권한이 없는 자와 사이에 전세계약을 체결한 임차인과 마찬가지로 매도인에 대한 관계에서 그 주택에 대한 사용수익권을 주장할 수 없게 되어 매도인의 명도 청구에 대항할 수 없습니다. 이러한 법리는 임차인이 그 주택에 입주하고 주민등록까지 마쳐 주택임대차보호법상의 대항요건을 구비하였거나 전세계약서에 확정일자를 부여받았다고 하더라도 마찬가지입니다(대법원 1995. 12. 12. 선고 95다32037 판결). 따라서 매매계약이 해제되면 매수인 乙은 임대 권한이 없는 자가 되고, 임차인 丙은 임대권한 없는 자와 임대차계약을 체결한 것이므로 주택임대차보호법상의 대항요건을 구비하였다고 하더라도 매도인 甲에게 대항할 수 없습니다. </s>

<s>[INST] 임대인 甲은 2016. 1. 30. 법인 乙과 임대차계약을 체결하였습니다. 임차인인 법인 乙이 주택임대차보호법상 대항력을 취득할 수 있나요?[/INST] 주택임대차보호법 제3조 제1항은 “임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.”고 규정하고 있습니다. 그런데 법인에게 주택을 임대한 경우에는 법인은 주택임대차보호법 제3조 제1항 소정의 대항요건의 하나인 주민등록을 구비할 수 없습니다(대법원 1997. 7. 11. 선고 96다7236 판결 참조). 따라서 임차인인 법인 乙이 주택임대차보호법상 대항력을 취득하기는 어렵습니다. 다만 참고적으로 주택임대차보호법 제3조 제2항, 제3항에 따라서 일정한 경우에는 법인이라고 하더라도 대항력을 인정받을 수 있습니다. </s>

<s>[INST] 법인이 주택임대차보호법상 대항력을 취득할 수 있는 경우가 있나요?[/INST] 주택임대차보호법 제3조 제1항은 “임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.”고 규정하고 있습니다. 법인도 대항력을 취득할 수 있는지에 관하여는 동법 동조 제2항과 제3항에서 규정하고 있습니다. 우선, 제2항에서는 “주택도시기금을 재원으로 하여 저소득층 무주택자에게 주거생활 안정을 목적으로 전세임대주택을 지원하는 법인이 주택을 임차한 후 지방자치단체의 장 또는 그 법인이 선정한 입주자가 그 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 이 경우 대항력이 인정되는 법인은 대통령령(1.「한국토지주택공사법」에 따른 한국토지주택공사,2.「지방공기업법」 제49조에 따라 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사)으로 정한다.”고 규정하고 있습니다. 제3항에서는 “「중소기업기본법」 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 임대차가 끝나기 전에 그 직원이 변경된 경우에는 그 법인이 선정한 새로운 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다.”고 규정하고 있습니다. 따라서 위와 같은 경우에는 법인도 주택임대차보호법상 대항력을 취득할 수 있습니다. </s>

<s>[INST] 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마치면 대항력을 취득함과 동시에 우선변제권도 인정되나요?[/INST] 주택임대차보호법 제3조 제1항은 “임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.”고 규정하고 있습니다. 이를 주택임대차보호법상 대항력이라고 합니다. 한편 동법 제3조의2 제2항에서는 “대항요건을 갖춘 임차인이 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 경우에 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다”고 규정하고 있습니다. 따라서 대항력을 취득하였다고 하더라도 우선변제권이 인정되는 것은 아니고 별도의 요건을 갖추어야 합니다. </s>

<s>[INST] 임차인은 2017. 1. 2. 임대인에게 주택을 인도받았고 같은 날 주민등록을 마쳤습니다. 임차인이 대항력을 취득하는 시점은 언제인가요?[/INST] 주택임대차보호법 제3조 제1항은 “임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.”고 규정하고 있습니다. 이를 주택임대차보호법상 대항력이라고 합니다. 따라서 임차인은 주택의 인도 및 주민등록을 마친 2017. 1. 2.의 다음 날인 2017. 1. 3. 주택임대차보호법상 대항력을 취득한 것으로 보입니다. </s>

<s>[INST] 임차인은 2017. 1. 2. 임대인에게 주택을 인도받았고 2017. 1. 5. 주민등록을 마쳤습니다. 임차인이 대항력을 취득하는 시점은 언제인가요?[/INST] 주택임대차보호법 제3조 제1항은 “임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.”고 규정하고 있습니다. 이를 주택임대차보호법상 대항력이라고 합니다. 이 때 ‘그 다음 날’은 주민등록을 마친 시점을 기준으로 합니다. 따라서 임차인은 주민등록을 마친 2017. 1. 5.의 다음 날인 2017. 1. 6. 주택임대차보호법상 대항력을 취득한 것으로 보입니다. </s>

<s>[INST] 임차인은 임대인과 적법한 임대차계약을 체결하여 건물을 인도받고 주민등록도 하였습니다. 그런데 건물의 토지 소유자는 임대인이 아니었고, 임대인은 토지사용권조차 없는 경우 임차인은 토지소유자에게 대항할 수 있나요?[/INST] 건물임차권의 대항력은 기본적으로 건물에 관한 것이고 토지를 목적으로 하는 것이 아니므로 이로써 토지소유권을 제약할 수 없고, 토지에 있는 건물에 대하여 대항력 있는 임차권이 존재한다고 하여도 이를 토지소유자에 대하여 대항할 수 있는 토지사용권이라고 할 수는 없습니다. 바꾸어 말하면, 건물에 관한 임차권이 대항력을 갖춘 후에 그 대지의 소유권을 취득한 사람은 민법 제622조 제1항이나 주택임대차보호법 제3조 제1항 등에서 그 임차권의 대항을 받는 것으로 정하여진 ‘제3자’에 해당한다고 할 수 없습니다(대법원 2010. 8. 19. 선고 2010다43801 판결). 따라서 임차인은 토지소유자에게 대항할 수 없습니다. </s>

<s>[INST] 임차인은 2017. 1. 3. 임대인에게 주택을 인도받았고 2017. 1. 9. 주민등록을 마쳤습니다. 2017. 1. 4. 주택에 근저당권이 설정되었습니다. 임차인은 근저당권자를 상대로 대항력을 행사할 수 있나요?[/INST] 주택임대차보호법 제3조 제1항은 “임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.”고 규정하고 있습니다. 따라서 임차인이 대항력을 취득하기 위해서는 주택의 인도뿐만 아니라 주민등록까지 마쳐야 합니다. 근저당권자는 임차인의 대항력 취득시점 이전인 2017. 1. 4. 근저당권설정등기가 경료 되었으므로 임차인은 근저당권자에게 대항할 수 없습니다. </s>

<s>[INST] 대항력과 우선변제권을 겸유하고 있는 임차인이 경매에서 배당요구를 하였으나 보증금 전액을 배당받지 못한 경우, 임차인의 대항력은 어떻게 되나요?[/INST] 주택임대차보호법 제3조의5는 “임차권은 임차주택에 대하여 「민사집행법」에 따른 경매가 행하여진 경우에는 그 임차주택의 경락(競落)에 따라 소멸한다. 다만, 보증금이 모두 변제되지 아니한, 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다.”고 규정하고 있습니다. 따라서 임차인이 보증금을 모두 변제받지 못한 경우에 임차인의 대항력은 그대로 유지된다고 할 것입니다. </s>

<s>[INST] 안녕하세요. 저는 임차인입니다. 임대차가 종료되었지만 아직 보증금을 돌려받지 못했지만, 직업 때문에 급하게 이사를 가야합니다. 대항력을 유지할 수 있는 방법이 없을까요?[/INST] 주택임대차보호법 제3조의3 제1항은 “ 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다.”고 규정하고 있습니다. 제5항은 “임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 제3조제1항·제2항 또는 제3항에 따른 대항력과 제3조의2제2항에 따른 우선변제권을 취득한다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 제3조제1항·제2항 또는 제3항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니한다.”고 규정하고 있습니다. 따라서 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 임차인이 이사를 가게 되더라도 기존의 대항력은 유지됩니다. </s>

<s>[INST] 안녕하세요. 저는 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인입니다. 임대주택이 경매로 넘어가게 되었는데, 저는 임대주택에서 남은 임대차기간 동안 계속 살고 싶습니다. 방법이 없을까요?[/INST] 대항력과 우선변제권을 갖추고 있는 임차인은 대항력과 우선변제권을 선택적으로 행사할 수 있습니다. 임대주택에 대한 배당절차에 참가하여 우선변제권을 행사하여 그 주택의 환가대금에서 우선하여 변제받을 수도 있지만, 배당절차에 참가하지 않고 임차주택의 경락인에게 대항력을 행사하여 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수도 있습니다(주택임대차보호법 제3조 제1항 및 제3조의2 제2항). 따라서 현재 임대주택에서 계속 거주하고 싶으시다면 배당절차에서 우선변제권을 행사하지 않고 대항력을 행사하는 것이 바람직한 것으로 보입니다. </s>

<s>[INST] 안녕하세요. 이번에 대학을 들어가게 되어 방을 구해야 하는 학생입니다. 집에 여유가 없어서 저렴한 방을 구하고 싶은데, 임대차기간이 도과한 뒤에 보증금을 돌려받기 위해 사전에 조치할 것이 있나요? 아마 계약을 하게 되면 소액임차인이 될 것 같습니다.[/INST] 주택임대차보호법 제8조 제1항은 “임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자(擔保物權者)보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조제1항의 요건을 갖추어야 한다.”고 규정하고 있습니다. 이는 소액임차인을 보호하기 위한 규정입니다. 소액임차인이라고 하여 아무나 최우선변제권을 인정해주는 것은 아니고, 위 조항에 따라 주택임대차보호법상 대항요건을 갖추어야 합니다. 주택임대차보호법 제3조 제1항은 “임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.”고 규정하고 있습니다. 따라서 임차인이 대항력을 갖추기 위해서는 주택의 인도와 주민등록이 필요합니다. </s>

<s>[INST] 임차인이 상속인 없이 사망한 경우, 같이 살고 있던 사실상의 배우자가 대항력을 행사할 수 있나요? [/INST] 주택임대차보호법 제9조 제1항은 “임차인이 상속인 없이 사망한 경우에는 그 주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인 관계에 있는 자가 임차인의 권리와 의무를 승계한다.”고 규정하고 있습니다. 따라서 임차인과 같이 살고 있던 사실상의 배우자는 임차인의 권리와 의무를 승계하므로, 임차인이 대항력을 갖추었다면 사실상의 배우자도 임차인의 사망 후에 대항력을 행사할 수 있을 것으로 보입니다. </s>

<s>[INST] 안녕하세요. 저는 지방에서 살고 있는 직장인입니다. 회사 사정상 약 1달 정도 서울에서 생활을 하게 되어 급하게 방을 알아보던 중, 1달만 주택을 임차해 주겠다는 사람이 나타났습니다. 제가 임대차계약을 체결한다면 주택임대차보호법상 대항력을 취득할 수 있나요?[/INST] 주택임대차보호법 제11조는 “이 법은 일시사용하기 위한 임대차임이 명백한 경우에는 적용하지 아니한다.”고 규정하고 있습니다. 여기서 일시사용하기 위한 임대차의 의미가 중요한데, 동법 제4조 제1항은 “기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.”는 규정을 고려하면 일시사용하기 위한 임대차는 매우 제한적으로 해석해야할 것으로 보입니다. 1달의 기간이 일시사용으로 인정된다면 주택임대차보호법이 적용되지 않으므로 주택임대차보호법상 대항력을 취득하기 어려울 것으로 보이나, 일시사용으로 인정되지 않는다면 주택임대차보호법상 대항력을 취득할 수 있을 것으로 보입니다. </s>

<s>[INST] 안녕하세요. 이번에 대학을 진학하여 방을 구해야 하는 학생입니다. 집주인과 임대차계약을 체결하였는데, 계약서에 ‘임대차기간이 도과하면 보증금을 돌려받지 못하더라도 대항력을 상실한다.’는 문구가 적혀있었습니다. 법에 무지하여 이런 계약서 문구가 효력이 있는지요?[/INST] 주택임대차보호법 제10조는 “이 법에 위반된 약정(約定)으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.”고 규정하고 있습니다. 대항력은 임차인의 주거생활의 안정을 보장하기 위해 주택임대차보호법에서 특별히 규정한 것입니다. 따라서 이를 제한하는 약정은 임차인에게 불리한 것으로 그 효력이 없다고 할 것입니다. 따라서 위 계약서 문구는 효력이 없는 것으로 보입니다. </s>

<s>[INST] 안녕하세요. 고등학교를 졸업하고 회사에 취업하여 원룸을 구해야 하는 사회초년생입니다. 집주인과 전세로 임대차계약을 체결하였는데, 이것도 주택임대차보호법상 대항력을 취득할 수 있는 건가요? 참고로 아직 등기를 하지 않았습니다.[/INST] 주택임대차보호법 제12조는 “주택의 등기를 하지 아니한 전세계약에 관하여는 이 법을 준용한다. 이 경우 "전세금"은 "임대차의 보증금"으로 본다.”고 규정하고 있습니다. 전세권등기를 하지 않은 경우 전세금은 임대차의 보증금으로 볼 수 있으므로 주택임대차보호법이 준용됩니다. 따라서 주택임대차보호법 제3조 제1항의 대항요건인 주택의 인도와 주민등록을 마친다면 대항력을 취득할 수 있습니다. </s>

<s>[INST] 임차인이 임대차기간동안 대항력을 취득하지 않고 임대차가 끝났습니다. 아직 임차인은 보증금을 돌려받지 못하였는데, 대항력을 취득할 수 있는 방법이 없을까요?[/INST] 주택임대차보호법 제3조의3 제1항은 “임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다.”고, 제5항은 “임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 제3조제1항·제2항 또는 제3항에 따른 대항력과 제3조의2제2항에 따른 우선변제권을 취득한다.”고 규정하고 있습니다. 따라서 임차인은 임대차가 끝난 경우라도 임차권등기명령의 집행에 따른 임대차등기를 하게 되면 대항력을 취득할 수 있습니다. </s>

<s>[INST] 중국 국적의 임차인이 임대주택을 2017. 3. 3. 인도 받고 3. 4. 국내거소신고를 마쳤습니다. 임차인이 대항력을 취득했는지, 취득했다면 그 시점은 언제인지 궁금합니다.[/INST] 주택임대차보호법 제3조 제1항은 주택의 인도와 주민등록을 대항력의 요건으로 규정하고 있습니다. 국내거소신고을 주민등록을 볼 수 있는지에 관하여 대법원은 “외국인 또는 외국국적동포가 구 출입국관리법(2010. 5. 14. 법률 제10282호로 개정되기 전의 것)이나 구 재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률(2008. 3. 14. 법률 제8896호로 개정되기 전의 것)에 따라서 한 외국인등록이나 체류지변경신고 또는 국내거소신고나 거소이전신고에 대하여는, 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택임대차의 대항력 취득 요건으로 규정하고 있는 주민등록과 동일한 법적 효과가 인정된다. 이는 외국인등록이나 국내거소신고 등이 주민등록과 비교하여 공시기능이 미약하다고 하여 달리 볼 수 없다(대법원 2016. 10. 13. 선고 2014다218030 판결).”고 판시하였습니다. 따라서 중국 국적의 임차인은 국내거소신고를 한 2017. 3. 4.의 다음 날인 2017. 3. 5. 주택임대차보호법상 대항력을 취득한 것으로 보입니다. </s>

<s>[INST] 임차인이 착오로 임대차건물의 지번과 다른 지번에 주민등록을 하였습니다. 그 후 관계공무원이 직권정정을 하여 실제 지번에 맞게 주민등록이 정리되었습니다. 이 경우에 대항력은 언제 취득하게 되나요?[/INST] 대법원은 “주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있는 공시방법으로 마련된 것이라고 볼 것이므로 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는 일반사회통념상 그 주민등록으로 당해 임대차 건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있는지를 인식할 수 있는가의 여부에 따라 인정될 것인바, 임차인이 착오로 임대차건물의 지번과 다른 지번에 주민등록(전입신고)을 하였다가 그후 관계공무원이 직권정정을 하여 실제지번에 맞게 주민등록이 정리되었다면 위 임차인은 주민등록이 정리된 이후에 비로소 대항력을 취득하였다고 할 것이다.”고 판시하였습니다. 따라서 임차인은 관계공무원이 직권정정을 하여 실제지번에 맞게 주민등록이 정리된 이후에 대항력을 취득하게 됩니다. </s>

<s>[INST] 주택의 대항력을 취득한 임차인은 일시적으로 가족과 함께 다른 곳으로 주민등록을 이전한 뒤, 얼마 있지 않아 다시 원래의 주소지로 주민등록을 재전입하였습니다. 대항력의 취득시점은 언제인가요?[/INST] 대법원은 “주택의 임차인이 그 주택의 소재지로 전입신고를 마치고 그 주택에 입주함으로써 일단 임차권의 대항력을 취득한 후 어떤 이유에서든지 그 가족과 함께 일시적이나마 다른 곳으로 주민등록을 이전하였다면 이는 전체적으로나 종국적으로 주민등록의 이탈이라고 볼 수 있으므로 그 대항력은 그 전출 당시 이미 대항요건의 상실로 소멸되는 것이고, 그 후 그 임차인이 얼마 있지 않아 다시 원래의 주소지로 주민등록을 재전입하였다 하더라도 이로써 소멸되었던 대항력이 당초에 소급하여 회복되는 것이 아니라 그 재전입한 때부터 그와는 동일성이 없는 새로운 대항력이 재차 발생하는 것이다.”라고 판시하였습니다. 따라서 임차인은 재전입 이후에 대항력을 새로 취득하게 됩니다. </s>

<s>[INST] 임차인은 주택의 인도 및 주민등록을 마쳐 대항력을 취득하였습니다. 임차인은 임대차가 종료 된 뒤 대항력을 유지하기 위해 임차권등기명령을 신청하려고 합니다. 임차인은 언제쯤 이사를 하는 것이 유리한가요 ?[/INST] 주택임대차보호법 제3조의3 제5항은 “임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 제3조제1항·제2항 또는 제3항에 따른 대항력과 제3조의2제2항에 따른 우선변제권을 취득한다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 제3조제1항·제2항 또는 제3항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니한다.”고 규정하고 있습니다. 즉, 임차권등기명령 결정이 내려진 것만으로는 임차인의 대항력이 유지될 수 없고 임차권등기를 마쳐야만 임차인의 대항력이 유지됩니다. 따라서 임차인은 임차권등기를 마친 후에 이사를 가는 것이 유리할 것으로 보입니다. </s>

<s>[INST] 임차인은 주택의 인도 및 주민등록을 마쳐 대항력을 취득하였습니다. 그 후 임차인은 임대인의 동의를 받고 전차인에게 주택을 전대하였습니다. 그런데 전차인은 주민등록을 하지 않고 주택에 거주하고 있습니다. 임차인의 주민등록으로 대항력을 취득할 수 있나요?[/INST] 대법원은 “주택임대차보호법 제3조 제1항 소정의 대항력은 임차인이 당해 주택에 거주하면서 이를 직접 점유하는 경우뿐만 아니라 타인의 점유를 매개로 하여 이를 간접점유하는 경우에도 인정될 수 있을 것이나, 그 경우 당해 주택에 실제로 거주하지 아니하는 간접점유자인 임차인은 주민등록의 대상이 되는 '당해 주택에 주소 또는 거소를 가진 자'(주민등록법 제6조 제1항)가 아니어서 그 자의 주민등록은 주민등록법 소정의 적법한 주민등록이라고 할 수 없고, 따라서 간접점유자에 불과한 임차인 자신의 주민등록으로는 대항력의 요건을 적법하게 갖추었다고 할 수 없으며, 임차인과의 점유매개관계에 기하여 당해 주택에 실제로 거주하는 직접점유자가 자신의 주민등록을 마친 경우에 한하여 비로소 그 임차인의 임대차가 제3자에 대하여 적법하게 대항력을 취득할 수 있다(대법원 2001. 1. 19. 선고 2000다55645 판결).”고 판시하였습니다. 따라서 임차인은 간접점유자이므로 그의 주민등록으로 대항력을 취득할 수는 없고, 적법한 전대차라고 하더라도 임차인이 대항력을 취득하기 위해서는 주택을 직접 점유하고 있는 전차인의 주민등록을 요한다고 할 것입니다. </s>

<s>[INST] 주택의 명의신탁자와 임대차계약을 체결한 임차인은 주택의 인도 및 주민등록을 마쳐 대항력을 취득하였습니다. 명의수탁자는 임차인에게 소유자임을 근거로 주택의 인도를 구하고 있습니다. 임차인은 대항력을 주장할 수 있나요?[/INST] 대법원은 “주택임대차보호법이 적용되는 임대차는 반드시 임차인과 주택의 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우에 한정된다고 할 수는 없고, 주택의 소유자는 아니지만 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한(적법한 임대권한)을 가진 명의신탁자 사이에 임대차계약이 체결된 경우도 포함된다고 할 것이고, 이 경우 임차인은 등기부상 주택의 소유자인 명의수탁자에 대한 관계에서도 적법한 임대차임을 주장할 수 있는 반면 명의수탁자는 임차인에 대하여 그 소유자임을 내세워 명도를 구할 수 없다(대법원 1999. 4. 23. 선고 98다49753 판결).”고 판시하였습니다. 따라서 임차인은 적법한 임대권한을 가진 명의신탁자와 임대차계약을 체결하였고 대항요건도 갖추었으므로 명의수탁자에 대항력을 주장할 수 있습니다. 결국 명의수탁자는 임차인에게 주택의 소유자임을 내세워 인도를 구할 수 없습니다. </s>

<s>[INST] 임차인 甲은 2003. 3. 31. 주택을 임차보증금 5,000만 원, 임차기간 2003. 3. 31.부터 2005. 3. 31.까지로 정하여 임차한 다음(제1차 임대차계약서), 위 임차기간 만료일인 2005. 3. 31. 임차보증금 5,000만 원, 임차기간 2005. 3. 31.부터 2007. 3. 31.까지로 정하여 임대차계약을 갱신하였습니다(제2차 임대차계약서). 제2차 임대차계약서 작성 전에 주택에 근저당권이 설정되었고 이에 대한 경매절차에서 임차인 甲은 배제2차 임대차계약서를 제출하였는데 배당을 받을 수 있을까요?[/INST] 주택에 관하여 임대차계약을 체결한 임차인이 주민등록과 주택의 인도를 마친 때에는 그 다음날부터 제3자에 대하여 대항력이 생기고, 또한 임대차계약증서에 확정일자를 갖춘 임차인은 민사집행법에 따른 경매를 할 때에 후순위권리자 등보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리를 가집니다. 그리고 대항력과 우선변제권을 갖춘 임대차계약이 갱신된 경우에도 종전 보증금의 범위 내에서는 최초 임대차계약에 의한 대항력과 우선변제권이 그대로 유지됩니다( 대법원 1990. 8. 14. 선고 90다카11377 판결 참조). 제2차 임대차계약서는 제1차 임대차계약서가 갱신되면서 작성된 것으로서 그 기간만이 다를 뿐 당사자, 목적물, 보증금 액수 등 그 대상이 되는 임대차계약은 실질적으로 동일하므로 이 사건 제1차 임대차계약에 의한 대항력과 우선변제권이 그대로 유지되고 있다고 할 것입니다. 임차인 甲이 배당요구를 하면서 제2차 임대차계약서를 제출하였지만 배당요구 신청서에서 제1차 임대차계약에 의한 주민등록전입일과 주택의 인도일을 주장한다면, 임차인 甲이 제1차 임대차계약에 의하여 지급되어 유지된 보증금에 관하여 우선변제를 주장하며 배당요구를 한 것으로 볼 수 있습니다. 참고로 배당요구의 종기 후라도 제1차 임대차계약서를 제출한 것은 위 주장을 뒷받침할 수 있는 서류를 보완하는 것에 불과하여 허용될 것으로 보입니다(대법원 2009. 1. 30. 선고 2007다68756 판결 참조). </s>

<s>[INST] 대항력을 갖춘 임차인 甲은 거주하고 있는 주택에 체납처분에 의한 압류등기 이후 임대인과 보증금을 증액하기로 합의하고 초과부분을 지급하였습니다. 이 경우 甲은 주택을 경락받은 丙에게 증액부분에 대해서도 대항할 수 있나요?[/INST] 대법원은 “임차인이 임차건물에 관한 저당권설정등기 이전에 대항력을 갖춘 임차권을 취득한 경우에는 그 임차권으로써 저당권자에게 대항할 수 있음은 물론이나, 저당권설정등기 후에 임대인과 사이에 임차보증금을 증액하기로 합의하고 증액된 부분의 보증금을 지급하였다면 그 합의는 저당권자의 권리를 해하는 것이므로 저당권자에게는 대항할 수 없다고 할 것이다. 따라서 임차인은 위 저당권에 기하여 건물을 경락받은 소유자의 건물명도 청구에 대하여 증액전 임차보증금을 상환받을 때까지 그 건물을 명도할 수 없다고 주장할 수 있을 뿐이고 저당권설정등기 이후에 증액한 임차보증금으로써는 소유자에게 대항할 수 없는 것이다( 대법원 1990. 8. 14. 선고 90다카11377 판결 참조). 이러한 법리는 대항력을 갖춘 임차인이 체납처분에 의한 압류등기 이후에 임대인과 보증금을 증액하기로 합의하고 초과부분을 지급한 경우에도 마찬가지로 적용된다고 할 것이다(대법원 2010.5.13, 선고, 2010다12753, 판결).”고 판시하고 있습니다. 따라서 임차인 甲은 증액한 임차보증금으로는 주택을 경락받은 丙에게 대항할 수 없습니다. </s>

<s>[INST] 임차인 甲은 담당공무원에게 주택임대차보호법상 대항력을 취득하기 위해 전입신고서를 작성하여 제출하였습니다. 그런데 전입신고서의 기재내용에 호수를 특정하지 않아 수정요구를 받았습니다. 이후 전입신고서의 내용을 수정함으로써 그 수정된 내용이 수리되었다면 주민등록은 언제 이루어진 것인가요?[/INST] 대법원은 “주민등록은 단순히 주민의 거주관계를 파악하고 인구의 동태를 명확히 하는 것 외에도 공법관계상의 여러 가지 법률효과를 발생시키는 것으로서, 주민등록의 신고는 행정청에 도달함으로써 바로 신고로서의 효력이 발생하는 것이 아니라 행정청이 수리한 경우에 비로소 그 효력이 발생한다고 보아야 하고, 따라서 신고인이 전입신고서를 행정청에 제출하였다가 행정청이 이를 수리하기 전에 그 전입신고서의 내용을 수정함으로써 그 수정된 전입신고서가 행정청에 의하여 수리되었다면 수정된 사항에 따라서 그 전입신고가 이루어졌다고 봄이 타당하고, 신고인이 담당공무원의 요구에 의하여 전입신고서를 수정하였다 하더라도 마찬가지로 보아야 한다(대법원 2009.1.30, 선고, 2006다9255, 판결).”고 판시하고 있습니다. 따라서 임차인 甲의 주민등록의 효력은 수정된 전입신고가 수리된 시점에 발생하게 됩니다. </s>

<s>[INST] 임차인 甲은 임대주택에 선순위 저당권이 성립한 후에 대항력을 취득하였습니다. 그 후 가등기담보 등에 관한 법률상의 사적실행으로 임대주택의 소유자는 乙로 변경되었는바, 甲은 乙을 상대로 대항할 수 있나요?[/INST] 이 사안에서 가장 큰 쟁점은 가등기담보 등에 관한 법률상의 사적실행을 경매로 실행한 경우와 동일하게 볼 수 있는지 여부입니다. 부산고등법원 판결 중에는 “주택임대차보호법상 주택임차인은 그 자신이 경매청구권을 가지지 못하므로 가등기담보권이 경매에 의하여 실행되는가 사적실행되는가는 자신의 의사와 관계없이 결정되는데 경매로 실행되면 우선변제받고, 사적실행이 되면 그렇지 않다고 볼 합리적인 이유가 없고, 가등기담보권자가 사적실행 절차를 거쳐 소유권을 취득하는 것은 경매절차에서 스스로 낙찰받는 것과 마찬가지라고 할 것이다(부산고법 2007. 12. 21. 선고 2007나8266,8273 판결).”고 판시한 바 있습니다. 한편 대법원은 “후순위 저당권의 실행으로 목적부동산이 경락된 경우에는 구 민사소송법(2002. 1. 26. 법률 제6626호로 전문 개정되기 전의 것) 제728조(현행 민사집행법 제268조 참조), 제608조 제2항(현행 민사집행법 제91조 제2항 참조)의 규정에 의하여 선순위 저당권까지도 당연히 소멸하는 것이므로, 이 경우 비록 후순위 저당권자에게는 대항할 수 있는 임차권이라 하더라도 소멸된 선순위 저당권보다 뒤에 등기되었거나 대항력을 갖춘 임차권은 함께 소멸하는 것이고, 따라서 그 경락인은 주택임대차보호법 제3조에서 말하는 임차주택의 양수인 중에 포함된다고 할 수 없을 것이므로 경락인에 대하여 그 임차권의 효력을 주장할 수 없다.”고 판시하고 있습니다. 위와 같은 부산고등법원과 대법원의 판시를 종합하여 보면 선순위 저당권 성립 후에 주택임차인이 대항력을 취득한 경우 그 후 진행된 가등기담보 등에 관한 법률상의 사적실행 절차에서 위 주택임차권이 저당권의 소멸과 함께 대항력을 상실한다고 보아야 합니다. 따라서 임차인 甲은 乙을 상대로 대항할 수 없을 것으로 보입니다. </s>

<s>[INST] 임차인 甲은 임대주택에 선순위 저당권이 성립한 후에 대항력을 취득하였습니다. 그 후 후순위 저당권이 성립하였는데, 임대주택이 경매로 넘어가게 생겼습니다. 후순위 저당권자인 乙이 임대주택을 낙찰받아 소유권을 취득하였는데 임차인 甲이 후순위 저당권자인 乙에게 대항할 수는 없는 건가요?[/INST] 대법원은 “후순위 저당권의 실행으로 목적부동산이 경락된 경우에는 구 민사소송법(2002. 1. 26. 법률 제6626호로 전문 개정되기 전의 것) 제728조(현행 민사집행법 제268조 참조), 제608조 제2항(현행 민사집행법 제91조 제2항 참조)의 규정에 의하여 선순위 저당권까지도 당연히 소멸하는 것이므로, 이 경우 비록 후순위 저당권자에게는 대항할 수 있는 임차권이라 하더라도 소멸된 선순위 저당권보다 뒤에 등기되었거나 대항력을 갖춘 임차권은 함께 소멸하는 것이고, 따라서 그 경락인은 주택임대차보호법 제3조에서 말하는 임차주택의 양수인 중에 포함된다고 할 수 없을 것이므로 경락인에 대하여 그 임차권의 효력을 주장할 수 없다.”고 판시하고 있습니다. 위와 같은 대법원의 판시를 고려하면 경매로 인하여 선순위 저당권이 소멸하므로 임차권도 같이 소멸하게 되므로 임차인 甲은 乙을 상대로 대항할 수 없을 것으로 보입니다. </s>

<s>[INST] 甲은 乙로부터 그 소유의 단독주택 X를 임차하였습니다. 그 후 乙은 丙에게 단독주택 X를 양도하였습니다. 甲은 丙이 임대인의 지위를 승계하는 것에 대해 이의를 하였습니다. 이 경우 甲은 乙에게 임차보증금반환청구를 할 수 있을까요?[/INST] 주거용건물의 임대차관계에서는 주택임대차보호법 제3조 제1항, 제4항에 의하여 임차주택의 양수인이 당연히 임대인의 지위를 승계한 것으로 보고, 양도인은 임차보증금반환채무를 면한다고 보아야 할 입니다( 대법원 1994. 3. 11. 선고 93다29648 판결 등 참조). 따라서 임차인의 선택에 따라서 임대인의 지위에 대한 승계 여부가 달라지거나 임차인이 이의를 함으로써 승계되는 임대차관계의 구속을 면할 수 있다고 볼 수는 없습니다(대법원 1996. 2. 27. 선고 95다35616 판결 등 참조). 따라서 양도인 乙은 임대인의 지위에서 벗어나게 되므로, 임차인 甲은 乙에게 임차보증금반환청구를 할 수 없습니다. 참고로, 임차인이 그 승계를 원하지 않는다면 미리 그러한 약정을 하거나(이는 주택임대차보호법 제10조에 따라서 임차인에게 불리한 약정으로서 그 효력이 없는지 여부가 판단될 수 있습니다) 승계 이전에 임대차관계를 종료하는 방법 등이 있을 수 있습니다. </s>