領匯

**領展房地產投資信託基金**（英語：Link Real Estate Investment Trust，港交所：823），2015 年 8 月 19 日以前稱**領匯房地產投資信託基金**，是香港首家上市及最大型的房地產投資信託基金。

## 營運概況

由於領展資產管理有限公司擔任管理人，基金單位全數由私人（個人或機構）投資者持有之故，香港政府並無持有任何權益。領展旗下物業組合遍及香港、北京、上海和廣州，包括於香港有約 900 萬平方呎零售物業、約 61,000 個泊車位，以及一個發展中項目，並於中國內地有約 276 萬平方呎零售及辦公室物業。

領展於 2005 年 11 月 25 日在香港交易所上市，是香港首家上市及最大型的房地產投資信託基金領展房地產投資信託基金，以市值計，是現時亞洲地區最大型房地產投資信託基金，亦是全球以零售為主最大的房地產投資信託基金之一。

### 投資策略

領展投資和管理可獲取持續回報、位處香港及中國內地一線城市的零售和商業物業（不包括酒店及服務式住宅）。自 2015 年 1 月起，領展採取涵蓋六大增長動力的業務拓展策略，包括資產提升、資產管理、資產收購、資產出售、物業發展及物業重建；業務模式帶來全面的增長原動力，包括：

* (a) 為有潛力提升收入的物業進行資產優化；
* (b) 為整個物業組合進行資產管理；
* (c) 收購收入及資本均具增長潛力之優質資產；
* (d) 透過出售非核心資產，使資金得以循環投資；
* (e) 設計、建造及持有物業發展項目；及
* (f) 重建現有物業，以達致長遠可持續增長。

領展近年積極擴展內地版圖，王國龍接受訪問時提到，內地項目的成本收益率超過 5%，增長及回報潛力較本港優勝，料成領展業務增長引擎，繼續留意大灣區內廣州及深圳的發展機會。領展去年已決定增加內地投資比重，由佔資產值最多 12.5% 提升至 20%，2019 年 2 月深圳商場交易完成後，內地資產佔領展總資產值約 13.1%。
領展首席策略總監丘兆祺接受經濟日報訪問時表示無論是香港或是內地市場，都會尋求發展空間。內地主要集中在一綫城市，包括廣州、深圳、上海及北京。因為一綫城市經濟發展理想，中產收入不俗，會花費出街食飯睇戲、會花錢讓小朋友補習，這種消費模式正是我們想要。至於物業質素也不能忽視，買入內地商場，我們都會傾向 size（樓面）大些，就好像香港樂富廣場、黃大仙中心、將軍澳厚德商場，因為商場大些，效益會高些，所以傾向買較大的商場。

### 資產提升計劃

領展自 2005 年上市後，一直透過資產提升工程，發揮物業的潛力，有關工程涵蓋硬體配套、商戶組合、顧客服務及推廣活動等多個範疇。截至 2013 年 12 月，領匯完成 33 個資產提升項目。

預計 2018 年年底前，將有 42 個項目完成資產提升，包括：
興華廣場、利東商場、小西灣廣場、赤柱廣場、竹園廣場、海富商場、樂富街市、樂富廣場、愛民廣場、秀茂坪商場、德田廣場、黃大仙中心北館、慈雲山中心、元州商場、黃大仙中心南館、何文田廣場、蝴蝶廣場、長發廣場、彩明商場、彩雲商場、彩園廣場、T Town、頌安商場、富東廣場、H.A.N.D.S、TKO Gateway、葵芳廣場、瀝源廣場、良景廣場、朗屏商場、美林商場、明德商場、沙角商場、尚德廣場、新翠商場、隆亨市集、太和廣場、大元街市、天盛商場、天瑞商場、天耀廣場、青衣商場、華心商場、禾輋廣場及耀安商場。

#### 都會商場

為加強組合管理，並提升營運效益及配合品牌形象，領展於 2015 年將香港核心物業組合重新分類為三個組別，包括 6 個「都會」級商場，即達 10 萬方呎的大商場；其次有 38 個中型的「匯坊」級商場，以及 86 個較細的「鄰里」商場，領展將按不同組別而分配資源。都會商場包括樂富廣場、赤柱廣場、黃大仙中心、TKO Gateway、彌敦道 700 號及 T Town。

### 主要股東

目前，香港政府並無直接持有領展任何股份或基金單位，領展亦沒有任何主要或控股投資者。領展完全由香港以至世界各地的私人及機構投資者持有。

* 貝萊德 8.99%
* 美國資本集團（The Capital Group）7.03%
* 道富銀行（State Street）5.88%
* 荷蘭 APG 資產管理公司 5.37%

（截至 2018 年 10 月 24 日）

### 架構

現時領展的管理團隊包括：

**主席兼獨立非執行董事**

* 聶雅倫

**行政總裁兼執行董事**

* 王國龍

**首席營運總監兼執行董事**

* 張利民

**執行董事兼首席財務總裁**

* 黃國祥

**財務董事總經理**

* 吳文強

**首席法務總裁兼公司秘書**

* 黃泰倫

**投資總監**

* 陳淑嫻

**香港租賃董事總經理**

* 霍業生

**企業事務董事總經理**

* 陳涓涓

**首席投資總監（策略投資）**

* 林定邦

**香港項目及營運董事總經理**

* 黃漢強

**香港物業及停車場管理董事總經理**

* 黎漢明

**項目及營運總監**

* 黃漢強

中國內地董事總經理

* 竺海群

人力資源董事總經理

* 吳婉芬

國際市場首席營運總裁

* 卓格理

## 歷史

### 上市

領展的資產是由香港房屋委員會（房委會）分拆其零售物業及停車場而來。房委會早年由於特區政府決定停售居屋，導致房委會面臨財政入不敷支，陷入困境，又加上 2003 年香港爆發嚴重急性呼吸系統綜合症（SARS），會影響公共設施衛生環境的惡劣問題。所以在 2004 年初房委會決定分拆其部分零售物業及停車場，將之證券化並成立領匯基金（現名為領展基金）於香港交易所上市，藉以籌集資金。就有關領展上市的決定，房屋及規劃地政局局長在傳媒答問環節中表示：「我們一向表示，我們是需要財政上的支持，令我們能夠繼續公屋建設計劃。」

2004 年 12 月 6 日，領展進行第一次招股，獲分配上市編號 2382（第二次上市獲分配上市編號為 0823，而原有獲分配的上市編號則分配予舜宇光學科技使用），單位的定價在 10.5 至 10.8 港元，集資 250 億元，並向散戶提供百分之三的折扣優惠。受惠於當時的低息環境，領展第一次招股時吸引了 51 萬名散戶認購，涷結資金 2800 億元，超額認購 130 倍，打破 11 年前由駿威汽車創下的凍資紀錄，成為當時凍結資金最多的公司。

公屋商場私有化引起公眾關注。由於公屋商場為房委會主要的財政來源，公屋居民擔心公屋商場私有化後，將使房委會唯一的盈利收入來源斷絕，最終導致公屋租金上升。此外，他們亦擔心屋邨商場私有化後以盈利為先，不再提供現有的廉價消費品，並認為房委會這行動違反《房屋條例 （頁面存檔備份，存於網際網路檔案館）》中，香港房屋委員會需確保為居民提供生活設施的規定。以盧少蘭為代表的公屋居民，在香港立法會議員鄭經翰、陳偉業等的支持下，於公開發售期間向高等法院提請司法覆核。期間房委會為求令領展早日上市，曾要求法庭將盧少蘭本來 28 日的上訴期縮短到少於 24 小時。盧少蘭最終在無代表律師的情況下在上訴庭敗訴。但是由於終審法院沒有權力像高等法院的原訟庭及上訴庭縮短上訴期限，形成不明朗因素，加上房委會沒有在招股書中披露法律風險，受法律程序所礙，最終房委會宣佈擱置上市，未能成功套取資金。這導致 2005 年 1 月 1 日，投資領展的小投資者在香港皇后像廣場舉行集會，抗議公屋居民被喻為「阻人發達」的行為。另一方面，領展事件亦引發香港對公共資產私有化的討論，2004 年 12 月 25 日 130 名學者及民間人士聯合發表聖誕宣言，呼籲社會討論公產私有化，希望各界正視當下嚴峻的社會不公平及貧富分化問題。2004 年 12 月 30 日，超過 30 個民間團體發出聯合聲明，反對公共資產私有化。

當時於立法會會議上房屋及規劃地政局局長孫明揚曾表示：「分拆出售計劃有充足的法理依據。房委會以及參與計劃的投資銀行和律師們，在籌備分拆出售的前期，做了大量小心論證工作，並取得本地和英國資深大律師的明確法律意見，認為房委會有權根據《房屋條例》分拆出售其商場和停車場設施。因此，並無需要修改法例，才推行計劃。事實上，自從二零零三年七月房委會公布分拆出售的決定以來，傳媒屢作廣泛報道，立法會房屋事務委員會亦多次討論而本會也曾於十二月一日作出冗長的休會辯論。一直以來，分拆出售計劃的法理依據，從未受到任何質疑。」

2005 年 7 月，香港終審法院認為《房屋條例》只要求房委會「確保提供」商場及停車場等設施，並無必要擁有該等設施，判房委會勝訴。

### 再度上市

* 2005 年 11 月 14 日，領展再次公開招股，共發行 19.25 億基金單位，每手 500 個單位，連同經紀佣金等費用，入場費最多為 4940 港元。單位的定價在 9.7 至 10.3 港元，散戶獲 5% 折扣，即 9.22 至 9.78 港元。由於投資環境及利息與去年有別，領展再次招股對公眾的吸引力，估計不如去年。同年 11 月 25 日領展（港交所：0823）正式上市，當時財政司司長唐英年出席了上市儀式，領展是首隻在香港上市的房地產信託基金及當年最大規模的私營化項目，從上市起，領展管理的運作獨立於所有公營部門。首日掛牌股價勁升，股價大漲 14.56% 至 11.80 港元，中午一度觸及 11.85 高位。
* 同年 12 月，領展的單一最大股東是德意志銀行（22.47%），其次是 TCI（18.35%）。香港股票市場當時揣測 TCI 購入領展基金單位的目的，可能會令領展被狙擊，或試圖干預領展的營運決定。TCI 最高峰時所持基金單位比重曾逼近兩成，一度為領展單一最大股東，相隔約 5 年後所持單位已降至不足 5%，根據香港上市公司法律，不須再披露其所持單位的水平。

### 資產提升

* 2006 年，領匯為慈雲山中心及厚德商場（今 TKO Gateway）原有吉舖進行資產提升工程，為首兩項資產提升工程。其後透過將商戶遷到其他區域、提早終止租約收回舖位等騰出空間，為部分商場進行資產提升工程。
* 2010 年，領匯為大元街市進行資產提升工程，為首個資產提升的街市。

##### 樂富廣場

樂富廣場位處九龍東區地段，港鐵樂富站上蓋，領展轄下旗艦物業。廣場分 A、B 兩區由頂層天橋連接。樂富廣場於 2010 年完成翻新，重整間隔及商舖分布，引進大型百貨公司－UNY 生活創庫，並設有一個大型中庭，舉辦不少推廣活動。

* 2007 年 1 月，領展建議把位於樂富廣場第二期的吉之島百貨遷往第一期，原有位置則會引入百貨公司 UNY。
* 2008 年 9 月，領展宣佈 UNY 將會進駐樂富廣場第一期，而在樂富廣場第二期經營的吉之島將會結業並且進行改建工程，日後會作為零售及飲食設施。
* 2010 年 2 月，屹立樂富近二十年的吉之島百貨結業。
* 2010 年 6 月，UNY 樂富分店正式開張。
* 2011 年 4 月，樂富廣場完成提升工程重新開幕。

##### 赤柱廣場

赤柱廣場位於赤柱海旁，鄰近著名的赤柱大街和歷史地標美利樓。赤柱廣場於 1999 年落成，翻新前，由於原有物業設計及佈局所限，未能有效利用場內各樓面及天然環境。領展 2011 年 11 月完成投資額達 2.27 億港元的提升工程，把商場發展成地標性休閒好去處，吸引香港居民及外地遊客。

赤柱廣場設置綠化天台，並使用風力發電街燈、節能 LED 燈及環保建築物料，2012 年獲香港環保建築協會頒發最高「白金」評級。

赤柱廣場亦是香港首個寵物友好的購物商場，提供設施包括狗帶牽引位置、寵物及主人專用升降機等，方便竉物主人使用。2011 至 2013 年間，赤柱廣場與愛護動物協會合辦「海濱寵物嘉年華」，挑戰各項與狗隻相關的金氏世界紀錄。

### 收購資產

* 2011 年 7 月 11 日，領匯董事會宣佈，南豐廣場商場部分之收購已根據買賣協議條款於成交。領匯以 11 億 7,000 萬港元向南豐集團收購將軍澳南豐廣場商場。南豐廣場商場樓面面積 17.6 萬方呎，共 208 個租戶，每月租金 420 萬元。
* 同年 12 月 22 日，領匯再宣佈以 5.884 億港元向信和置業收購將軍澳海悅豪園購物商場，樓面面積 6.3 萬方呎，每月租金 230 萬元，再次拓展於將軍澳的版圖。
* 2014 年 8 月 18 日領匯宣佈以 13.8 億港元向嘉里建設收購黃大仙睦鄰街八號現崇山商場及停車場，總樓面面積約 12.6 萬方呎，截至 2014 年 7 月 30 日，該物業租用率約為 84%，已承租 36 份租約及多份准用證，每月租金收入（不包括管理費，但包括停車場收入）約 280 萬元。
* 2016 年 2 月 19 日領展宣佈以 59.1 億港元投得政府產業署旗下旺角彌敦道 700 號旺角工業貿易署大樓 99% 業權，其餘 1% 業權由港鐵持有，用作地下鐵路通風塔口及旺角港鐵站的冷卻水系統用途，項目總面積約 284,288 方呎，以成交價計算，呎價 20,789 元。
* 2021 年 11 月，仁孚行以售後租回的方式以 58.2 億港元出售兩幢停車場 / 汽車服務中心及倉庫物業的 100% 權益予領展，該兩項物業分別位於柴灣嘉業街 60 號及紅磡寶來街 50 號。

#### 進軍中國大陸

* 2014 年 11 月，領展宣佈與內地發展商萬科企業簽訂無約束力意向書，計劃收購深圳龍崗萬科廣場 80% 權益，惟有涉及境外機構收購境內機構資產，需得到有關部門審批，有關交易被多次延期後，已於 2015 年 4 月 30 日屆滿，雙方亦沒有再就有關收購再次延期。
* 2015 年 3 月 24 日，領展以 25 億元人民幣，向滙貫南豐中國投資管理有限公司及 Crown Investment Ltd. 全資收購位於北京中關村丹稜街的歐美匯購物中心（EC Mall）。歐美匯屬中檔消費商場，總樓面面積達 7 萬平方米，擁有七層逾 5.5 萬平方米的零售面積，停車場面積涉 1.55 萬平方米及 251 個車位，有關交易於同年 4 月 1 日成交。
* 2015 年 7 月 23 日，領展宣佈以 66 億零 86 萬人民幣，向瑞安房地產有限公司收購上海黃浦區湖濱路 202 號、湖濱路 222 號及黃陂南路 333 號兩棟名為「企業天地 1 號」及「企業天地 2 號」之優質甲級辦公大樓，以及連接兩者的商業群樓及沿街商舖及停車場。
* 2017 年 4 月 9 日，領展以 40.65 億人民幣，向基匯資本及摩根史坦利房地產基金組成的財團收購廣州市荔灣區黃沙大道 8 號西城都薈。該物業位處廣州市地下鐵路 1 號線和 6 號線黃沙站的交滙上蓋，總樓面面積為 88,726 平方米，物業租用率約為 94.1%。
* 2018 年 11 月 26 日，領展以 25.6 億人民幣（約 28.9 億元港幣）向 ARA 資產管理收購位於北京通州區梨園鎮九棵樹中街 9 號的京通羅斯福廣場 100% 權益，該物業零售總樓面面積約為 67,546 平方米，包括由地庫一層至六樓的商場，以及 576 個車位。於 2018 年 10 月 31 日，該物業零售租用率為 96.2%，並已訂立 268 份零售租約，每月租金收入為人民幣 1,030 萬元。
* 於 2018 年 11 月，行政總裁王國龍表示，領展計劃將中國投資比例上限由 12.5% 提升至 20%，而目前中國投資佔整體資產的 8.2%。他解釋，因過去收購的中國物業的業績增長比香港的高，相信調整水平對未來發展有利。並指出領展於中國四個一線城市物色收購機會，目標仍是商場及甲級商廈。
* 2019 年 2 月 20 日，領展以 66 億人民幣（約 74 億港元）向一名獨立私人投資者收購位於深圳福田中心區福華一路 3 號新怡景商業中心即深圳中心城商場 100% 權益，物業為樓高 5 層的購物商場，零售面積為 903100 平方呎 (83899.72 平方米)，並擁有 741 個泊車位，根據訂約方協定的估計經調整資產淨值，即負人民幣 14.85 億元，領展須支付的初步價格為 51.1 億元人民幣。
* 王國龍接受信報時透露，領展一直有留意大灣區內的收購機會，5 年前進軍內地之初亦打算以深圳作首站，主因「廣東人消費、文化都較相似」。問到會否有意在大灣區「9+2」各城巿中均設有據點時，王國龍說，大灣區提倡的一小時生活圈，將令城市間往來更便捷，使消費人口更集中，「好多（消費者）都會返去廣州、深圳及香港。」故領展在大灣區內的發展，短期亦會先集中在香港、廣州及深圳。
* 2021 年 2 月，領展以 27.723 億人民幣（約 33.254 億港元）收購上海七寶萬科廣場的 50% 權益。同年 4 月，位於北京中關村、此前已被領展收購的歐美匯購物中心更名為「領展購物廣場・中關村」。
* 2021 年 6 月 4 日，領展宣布以 32.05 億元人民幣收購廣州太陽新天地。
* 2021 年 10 月，領展以 7.54 億元人民幣收購分別位於東莞及佛山的兩個物流物業的 75% 權益。
* 2022 年 5 月，領展宣布以 9.47 億元人民幣收購三個位於浙江省嘉興市和江蘇省常熟市的物流物業。

#### 進軍海外

* 2019 年 12 月 19 日，領展宣佈以約 6.83 億澳元，相當於 36.7 億港元，向黑石集團收購位於澳州雪梨 100 Market Street 的一幢，樓高 10 層，淨可供出租總面積 28385 平方米的甲級商廈，項目目前由三名租戶租用，分別為澳洲上市公司、聯邦政府機構及主權財富基金，平均租約期 8.45 年，每年淨收入 2670 萬澳元（1.43 億港元）。
* 2020 年 7 月，領展宣佈以約 3.8 億英鎊，相當於 37.685 億港元，收購位於英國倫敦金絲雀碼頭寫字樓 The Cabot，樓高 17 層，樓面面積 481,605 平方呎。。
* 2021 年 11 月，領展向新加坡政府投資公司收購澳洲雪梨維多利亞女王大廈、The Galeries 和 Strand Arcade 三個商場 50% 權益，作價 5.382 億澳元。
* 2022 年 2 月 10 日夥加拿大安大略省退休基金 Oxford Properties 組合資公司，共同持有 Investa Gateway Office（IGO）旗下位於澳洲雪梨及墨爾本中央商務區的五項商廈物業（雪梨的 126 Phillip Street、388 George Street、151 Clarence Street 及 347 Kent Street，以及墨爾本的 567 Collins Street。）。領展 5.96 億澳元收購 Investa Gateway Office（IGO）的 49.9% 權益，並有項目優先購買權。
* 2022 年 12 月，領展以 21.61 億新加坡元收購新加坡商場裕廊坊及 Swing By@Thomson Plaza 權益。

### 出售資產

* 2014 年 5 月 20 日，領展透過招標形式出售旗下五個商場，包括：深水埗寶熙苑商場、筲箕灣東熹苑商舖、香港仔華貴商場、葵涌葵興商場及藍田興田商場。同年 5 月，林子峰分別以 7,290 萬元、5.18 億元及 2.1 億元購入東熹苑、華貴商場及興田商場。而馬亞木則以 4.38 億元購入葵興商場。寶熙苑商場的招標共收到 13 份標書，但領匯因投資者出價未反映商場的增長潛力而收回。
* 2014 年 9 月 29 日，領展透過招標形式，以 17.1616 億元出售旗下五個商場，包括：彩輝邨商舖與停車場、彩霞邨商舖與停車場、兆麟商場、天平商場及翠林商場，物業將於 2014 年 12 月 1 日成交。林子峰和陳秉志合資以 6.5 億、5.4388 億元及 3.18 億元購入將軍澳翠林、上水天平、屯門兆麟及翠林商場會各斥資 1 億元翻新。
* 2015 年 10 月 27 日，領展透過招標形式，以 17.16 億元出售旗下五個商場，包括：峰華邨商舖與停車場、嘉福商場、兆安商場與停車場、廣田商場及田灣商場，物業將於 2015 年 12 月 31 日成交。小巴大王馬亞木以 5.88 億元購入嘉福商場、廣田商場則由經營新界區專線小巴起家的友文投資有限公司譚繼等人，透過友文投資有限公司以約 4.07 億元購入、中國發展商順聯集團的陳錦泰以傑熙投資有限公司名義以 4.86 億元購入田灣商場、資深投資者林子峰以 1.1 億元購入峰華邨商舖與停車場、明興水務執行董事、副主席兼行政總裁原偉強，以 1.25 億元購入兆安商場與停車場。
* 2016 年 3 月 31 日，領展透過招標形式，以 16.903 億元出售旗下二個商場，包括：大埔運頭塘邨商場、及葵涌石蔭商場、物業於 2016 年 5 月 31 日成交。小巴大王馬亞木透過人人汽車有限公司以 8.8 億元購入石蔭商場、資深投資者林子峰透過駿昇投資（香港）有限公司以 8.103 億元購入大埔運頭塘邨商場與停車場。
* 2016 年 4 月 11 日，領展透過招標形式，以 19.62 億元出售旗下七個商場，包括：屯門寶田商場、柴灣興民商場、黃大仙天馬苑商場、大圍美松苑商場與停車場、大埔寶雅苑商場與停車場、粉嶺欣盛苑商場與停車場、馬鞍山錦英苑商場物業，於 2016 年 5 月 31 日成交。盈信控股透過紳榮有限公司以 4.71 億元購入馬鞍山錦英苑商場及停車場和以 3.08 億元購入天馬苑商場及停車場，董輝記木業以逾 3.3 億元投得粉嶺欣盛苑商舖及停車場和大埔寶雅苑商舖及停車場。科達地產主席湯君明以 4.378 億元投得屯門寶田商場，佛山順聯集團以 2.08 億元投得柴灣興民商場，宏揚投資以 2.04134 億元購入美松苑商鋪及停車場。
* 2016 年 12 月 16 日，領展透過招標形式，以 36.4 億元出售旗下五個商場，包括：青衣長康商場、葵涌安蔭商場、荃灣石圍角商場、沙田穗禾苑商場、大圍新田圍商場，物業於 2017 年 2 月 14 日成交。鄧成波透過菜根香集團以 5.628 億元購入安蔭商場和透過東東控股有限公司以 7.33 億元購入荃灣石圍角商場，資深投資者林子峰透過億德企業（香港）有限公司以 11.5 億元購入青衣長康商場，佛山順聯集團以 4.61 億元投得新田圍商場，英皇國際以 7.288 億港元投得沙田穗禾路 5 至 19 號及 6 至 12 號之 1 幢商業及停車場大樓及 3 幢停車場大廈 ，即沙田穗禾苑商場，內部樓面面積為 61,204 方呎。該等物業擁有合共 927 個私家車車位及 53 個機車車位。
* 2017 年 11 月 28 日，領展透過招標形式，以 230 億港元出售旗下 17 個商場，包括：黃大仙現崇山商場、慈正商場、九龍灣啟業商場、觀塘順天商場、長沙灣麗閣商場、李鄭屋商場、葵涌石籬商場、葵盛東商場、葵芳廣場、大窩口商場、粉嶺雍盛商場、青衣長亨商場、青衣商場、馬鞍山利安商場、錦泰商場，以及屯門安定邨及友愛邨的 H.A.N.D.S 給基滙資本，高盛，阿布達比投資局，長城基金合組的財團，項目總面積約 220 萬呎，合共 8,000 個車位，成為領展上市以來最大規模出售資產交易，於 2018 年 2 月 28 日成交。多名立法會議員擔心此舉動對市民生活帶來影響，批評領展「有錢賺盡」和無奈，商場趕走小商戶、清潔質素下降，變為炒賣工具；同日起，長城環亞控股全資附屬公司 GWPA Property 將於合營投資項目注資最多 31.92 億港元，認購合營公司 A 類股份 29.9%，合營公司為合營集團的控股公司，組合資產包括領展早前宣布出售的旗下 17 個商業物業及購物中心，待完成合營投資後，其股權將分別為高盛旗下 Broad Street Investments Holding (Singapore) Pte. Ltd 持有 18.3% 及 Garden CruzLimited 51.8%，完成交易後，領展將有約九成資產位於香港，約一成位於中國內地，投資組合總值將約一千七百五十億元，滙豐、瑞銀及戴德梁行為領展的策略性評估及物業出售的顧問。今次出售資產所得收益，將用於香港及中國內地一線城市的新投資機會，以及償還債務、基金單位回購等一般營運資金用途。
* 2018 年 12 月 12 日，領展透過招標形式，以 120.1 億港元出售旗下 12 個商場，包括屯門山景商場、粉嶺華明商場、鴨脷洲利東商場、鴨脷洲邨之商舖及停車場、沙田秦石商場、寶琳景林商場、坑口明德商場、粉嶺華心商場、橫頭磡邨宏暉中心、屯門兆禧苑商場、長沙灣幸福商場、上水太平邨之商舖及停車場給基滙資本為首的財團。涉及總內部樓面面積達 57.8625 萬方呎，車位 4789 個，截至 2018 年 9 月 30 日物業估值達 90.9 億元。

### 物業發展

* 2015 年 1 月 15 日，領展召開基金單位持有人特別大會，獲基金單位持有人通過數項決議，容許領展從事物業發展及相關活動，惟該等活動之總投資上限定於物業組合資產總值的 10%。
* 2015 年 1 月 27 日，即獲股東批准進行物業發展的 12 日後，領展與南豐合組的財團 Century Land Investment Limited，以 58.6 億元，奪得觀塘鴻業街、偉業街、順業街與海濱道交界的新九龍內地段第 6512 號商業用地。該地盤面積約為 6,843 平方米 (73,658 平方呎)，指定作非工業用途，按最高樓面面積 82,116 平方米 (883,897 平方呎) 計算，平均呎價約為 6,630 元。領展於項目中佔比為六成，南豐則佔四成，地皮將發展成商場及寫字樓項目。領展表示將會長期持有作收租用途，並不打算拆售或全幢出售。
* 2015 年 6 月，領展連同永泰地產入標競投日出康城第 7 期，是領匯首次入標競投港鐵項目，但最後由會德豐地產投得。
* 2021 年 5 月，領展獨資入標競投的銅鑼灣加路連山道商業地皮。

### 總部被佔領

領展多個月的拆售動作，終引致社會極大反彈。2016 年 4 月 28 日，大批民主派議員、幹事佔領領展，幾乎全泛民主派都有代表參與，在門口張貼「領展奸商去死吧」。領展為了防止混亂發生並影響運作，要求法庭頒下禁制令，禁制各被告於未經許可下，進入或佔據領展觀塘總部辦公室所在的安盛金融大樓指定 4 個樓層的範圍，以及不得以示威及高叫口號等方式，妨礙或騷擾原告及其租客「安靜享用」安盛金融大樓指定樓層及樂富商場。 當日收市，領展股價下挫 3 毫。

## 現況

2006 年，已經上市的領匯對旗下商場及車位大幅加租，甚至對一些小商戶不再續約，引來只租給連鎖企業的指控。而且更鬧出把旗下商場內的醫生集中到一地計劃的傳聞。將軍澳厚德邨街市因維修外判商的失誤而引致火災一發不可收拾，兩個多月也未能完全修好，引致街市內商戶損失慘重。

2008 年，多個領匯轄下屋邨街市因抗議領匯遲遲未與承包商商討續約或大幅加租而罷市。

2009 年 6 月領匯公佈全年業績前，現有 178 個停車場外判管理合約於 2009 年 7 月中屆滿，新合約生效後，每日工時由 8 小時增至 12 小時，時薪由原來 28 元減至約 23 元。工聯會斥領匯「減薪、裁員、加工時，所有無良老闆所做的都做齊」。 此外，部份停車場員工 2009 年 7 月中後不再受聘。涉及的停車場包括屯門、天水圍、將軍澳、深水埗、大埔等。每個場地平均裁減半數員工，其中一個場地原有 15 名護衛員，減至只有 3 人，估計總共有百多名員工被裁減。

職工盟屬會香港物業管理及保安職工總會於 2009 年 6 月 26 日發動受影響保安員進行罷工，並成功迫使領匯承諾與工會進行談判。與此同時，香港物業管理及保安職工總會又呼籲使用領匯停車場的車主聯署支持工會的訴求，並繼續鼓勵工友在停車場範圍張貼抗議標語。

由於領展近年大幅加租引起極大民憤，房屋委員會終止原有把新建成商場售予領展的計劃，而房屋署於 2010 年建議重新設立商業樓宇科管理新商場。

2013 年 12 月，領展與國內龍頭發展商萬科簽訂戰略合作意向書，計劃進軍中國零售物業市場。2014 年 2 月舉行股東特別大會，提出擴大投資地域至珠江三角洲的建議獲得通過，意味領展可正式向內地進發。根據意向書，領展及萬科會研究在內地進行各種戰略合作模式的可行性，並且尋找內地零售物業的投資機會，而理想的投資物業應地處內地人口稠密的社區，且位於重要交通樞紐上，並能為周邊地區的居民提供一站式購物體驗。領匯行政總裁王國龍表示，「相信是次與萬科的合作，可以締造協同效應，為領匯持份者帶來更大價值」。

2015 年 3 月，以 25 億元人民幣收購北京中關村商場 EC Mall「歐美匯」，預計 4 月 1 日完成交易，將透過現金或 / 及發債支付。

2015 年 5 月，領展放棄收購萬科（02202）旗下龍崗萬科廣場。

2015 年 7 月，瑞安房地產 (00272.HK) 宣布，向領展（00823.HK）旗下全資附屬 Capital Gainer，出售 Brixworth International Limited (間接擁有位於中國上海企業天地 1 期及 2 期物業) 之全部已發行股本訂立買賣協議，而訂約方已估計最終代價將為 66.26 億元人民幣。

由於「領匯」已被人搶先在中國大陸註冊，為配合中國大陸業務發展，於 2015 年 8 月 19 日，易名為「領展房地產投資信託基金」，英文名則更改為「Link Real Estate Investment Trust」。

2016 年 2 月，領展首度染指寫字樓市場。

領展於 2016 年 7 月 14 日發行首個亞洲房地產企業綠色債券。首批 5 億美元綠色債券，年期 10 年，息率固定，定價為 2.875%。集資所得，大部分會投放在九龍灣商業發展項目的冷氣及照明系統。債券於 7 月 22 日在港交所掛牌。

現任董事會主席聶雅倫（Nicholas Charles Allen）於 2016 年 4 月 1 日起接替第二任主席蘇兆明（首任主席為鄭明訓）。現任領展行政總裁王國龍（George Kwok Lung HONGCHOY）於 2009 年加入。至 2019 年 3 月 31 日投資物業組合之估值達 2184.96 億港元，其零售設施以提供附近居民日常所需為主。2014 年，領展晉身為恒生指數成份股，並於 2015 年獲納入恒生綜合大型股指數成份股。於 2016 年 7 月，領展發行了首批綠色債券。該批 2026 年到期的五億美元定息債券，息率為 2.875%，為香港企業取得最低息率之一。此債券分別獲穆迪及標準普爾評為「A2」及「A」級別。

於 2018 年 3 月 31 日，領展的員工數目為 955 人。董事會成員男女比例分別為 66.7% 及 33.3%，另外高級管理人員的男女比例分別為 60% 及 40%。根據社商賢匯 2018 年 3 月發表的香港企業女性董事概況報告，領展為女性董事比例第二高的香港藍籌公司。

於 2015 年 1 月，​領展及南豐發展組成的合營公司，成功投得觀塘商業用地，將發展成甲級寫字樓商業綜合項目，包括兩棟辦公大樓，及其內之零售設施以及停車場，該項目為領展首個物業發展項目，亦為首個辦公室物業項目，2017 年 6 月 5 日該項目命名為「海濱匯」（The Quayside），預計 2019 年落成。另外，領展於 2016 年斥 59.1 億元投得的旺角彌敦道 700 號，標誌領展首個香港核心商區商業項目；項目於 2018 年 6 月開業，商場定名為 T.O.P This is Our Place。

領展近年進軍內地，​於 2015 年 4 月​​收購北京歐美匯購物中心，標誌領展進軍內地，並於同年 8 月收購領展企業廣場，成為領展旗下首項內地辦公室物業投資。其後於 2017 年 5 月​收購西城都薈廣場，為領展於廣州的首項投資。於 2018 年 11 月 26 日宣佈以 25.6 億元人幣（約 28.9 億元港幣）購入位於北京通州區的京通羅斯福廣場 100% 權益，為集團旗下於北京的第二個及內地一線城市的第四個收購項目。於 2019 年 3 月 8 日領展（0823）宣布發行綠色可轉換債券，息率初步範圍為 0.8 厘至 1.6 厘，集資金額 50 億元，是次綠色可轉換債券的發行為全球房地產行業及香港上市企業首例。發債的所得款項淨額將用於這綠色融資框架下，現有及日後合資格的綠色項目。

另外，於 2019 年 12 月，領展宣佈在香港及中國以外的首項收購，宣佈以約 6.83 億澳元，相當於 36.7 億港元，向黑石集團收購位於澳州雪梨 100 Market Street 的一幢，樓高 10 層，淨可供出租總面積 28385 平方米的甲級商廈，項目目前由三名租戶租用，分別為澳洲上市公司、聯邦政府機構及主權財富基金。2020 年 7 月，領展首次進軍歐洲，宣布收購位於倫敦金絲雀碼頭的辦公室物業「The Cabot」，總代價約 3.714 億英鎊（相等於約 36.832 億港元），議定物業價值為 3.8 億英鎊（約 37.685 億港元），按物業估值折讓約 0.4%。

### 機構評級

2019 年惠譽首次給予領展（0823.HK）長期發行人違約評級及優先無擔保債務評級，兩者同為「A」級，展望為穩定。另外，穆迪及標準普爾亦分別給予領展「A2」發行人評級及「A」評級。

### 供股集資

2023 年 2 月 10 日，領展公布為「償還目前債務、探索投資機遇和用作一般營運資本」為由，以 5 供 1 形式供股集資約 188 億元，每個供股基金單位價格 44.2 元，較停牌前價格 62.8 港元折讓 29.6%。有關消息公佈後，引起不少小股民不滿要「籌旗」。而復牌後股價大跌 16.4%，沽空股份增至 894.18 萬股，是過去 8 年錄得沽空股數最多的一天。多家大行亦紛紛出手調低該股投資評級，認為負面反應會持續。

## 對香港社會的負面影響

領展街市及熟食檔位在 2012 - 13 年度（截至 2012 年 9 月）的平均月租為每平方呎 67.3 港元；相若時期香港房屋委員會街市的平均月租為每呎約 37 港元，熟食檔位約 24 港元；而食物環境衛生署街市轄下街市攤檔的平均月租為每呎 31 港元，熟食市場為 30.9 港元。

張超雄於 2012 年 11 月 21 日在立法會發言時批評：「領匯與壟斷、通脹和貧窮均有莫大關係。大家想起領匯，便會想起它不斷加租…… 商鋪若要續租，便要付出更高的成本，必然會將成本轉嫁顧客，造成通脹。而且，迫走小商戶，引入大財團。小商戶無生意可做，便會走向貧窮。公共屋邨的居民面對加租、加價，導致他們更貧窮。現今領匯對很多基層市民，尤其是很多居於公屋的老弱和貧窮市民，造成很大困擾。」馮檢基議員批評：「多年來，我們看到領匯公司用多種高壓手段管理商業設施，不但迫令商戶搬遷和裝修、迫小商戶結業，更藉重組商場的行業組合，引入大型連鎖店，扼殺小商戶的生存空間。」

特區政府把大量公屋街市出售予領匯，被指造成基層市民創業更加困難，「領展街市勢將成為社會矛盾的焦點」。《東方日報》有文章指出：「領展幾乎壟斷了公共屋邨的商場及街市，居民無從選擇，只能任人宰割，那些靠綜援生活的居民更是苦不堪言。」「羊毛出自羊身上，領展唯利是圖，屋邨居民成為最大受害者。」領展的所作所為被指「已經到了民怨沸騰的地步」，特區政府被批評對於領展造成的問題束手無策。

財經界人士周顯更指領展「在瘋狂加租的過程中，引來了不少社會悲劇」，指沙田禾輋邨、瀝源邨、沙角邨及新翠邨等屋邨商場後，月租由上升一倍有多至超過 10 萬元，不少邨內多間 20-30 年歷史的商店被迫結業。其總結為「換言之，問題的根本，是這十幾年來，政府所批出的商業用地嚴重不足，不單是屋邨的商場和停車場不足，而是整個香港，都飽受到租金上升，迫死租戶的煎熬，所以，問題也不單單是「領展」，而是整個香港，民粹太多，愚民太多，和地產霸權勾結的政客也太多，把視線轉移了，市民也渾然不覺。」

2017 年當選行政長官的林鄭月娥據報在 2016 年曾私下稱領展是香港民生議題的「三座大山」之一。她於 2017 年 12 月承認「面對領展問題感到『有少少束手無策』」。其後，林鄭月娥於 2018 年 7 月 12 日出席立法會答問大會時又表示：「我無意在此維護領展的營商手段，但事實上我親自考察過一些領展商場或街市，亦訪問過一些居民，不是一面倒，全部都是用你剛才用那種形容詞，說壓榨居民，有些居民亦覺得在營運上有所改善，所以現在對著一個商業機構、商業運作，我們都要尊重這個精神。」反映在領展一事，社會上也有正反的聲音，而非政界人士一面倒的意見。

### 地區影響

#### 天水圍

天水圍新市鎮的主要購物點大多數是領展物業，並無公共街市。

2012 年工黨在天水圍的一個調查指有超過 7 成受訪者表示天水圍物價昂貴，而當中有 7 成人表示領展的高租金是主要原因。由於鄰近的元朗區物價較廉宜，不少天水圍居民寧願到元朗購物以節省開支。其它團體在 2011 年進行的調查亦指領展不斷加租是天水圍物價高昂的主要原因。

領展於 2016 年 2 月關閉天耀街市，改建為商場，附近居民如需光顧街市則需要改往更遠的天盛街市或其它地方，引起一些地區團體批評「嚴重影響居民日常生活」。天盛街市在改裝後，其內店舖物價上漲，也引起居民不滿。

2016 年 5 月，有調查顯示，有 85.4% 區內居民會跨區至屯門、元朗，甚至北上深圳東門、蛇口、落馬洲等地買餸。即使地區人士多年來爭取在天水圍開設食環署街市，但政府卻一直未有正視。。最終促成政府興建食環署街市，選址在天水圍站對出的馬路上空，而位於天秀路的臨時街市天幕街市亦已於 2020 年 12 月開業。

#### 東涌

東涌同樣沒有公共街市（東涌迎東邨及滿東邨的屋邨商場設有街市，惟其位置較為偏遠，且規模不大）。

香港工會聯合會在 2014 年 6 月公佈的一個調查指在東涌逸東邨街市購買「兩餸一湯」食材的價格是該調查中各區街市最高者。工聯會立法會議員麥美娟認為東涌所有公屋商場和街市屬於領展，缺乏競爭引致食物價格上升。

#### 黃大仙

2016 年領展出售天馬苑商場後，一些居民批評新業主對商場管理較領展差，縮減清潔人手更引致鼠患曱甴問題惡化，花槽亦沒有人淋水。

#### 觀塘

自 2014 年 9 月領展成功出售彩霞邨商場予大富基業後後，邨內出現種種管理問題，如嘗試向社福機構租戶徵收管理費。2016 年 10 月，彩霞邨部份停車場亦改變用途作安老院之用。同時，一些居民亦表示停車場車位除了加租外，亦取消固定車位，逼使住戶與時租車位人士爭用車位。2018 年領展轄下的觀塘曉麗苑固定車位由月租 3380 元加至 3800 元，加幅達 12.4%，高於房委會轄下停車場今年平均 6% 的加幅。而曉麗苑加價後的車位月租金，比太古城住戶於商場的固定車位月租 3580 元更高。

#### 南區

田灣邨商場自 2015 年售予傑熙集團後，商場陸續被圍封，即使 2017 年 4 月向地政總署申請改變用途開辦 Nord Anglia International School 國際學校被拒後，學校表示會繼續磋商。由於商場一直被圍封，區內於 2017 年只剩下一間惠康超級市場，嚴重影響區內市民的選擇。

### 土地契約問題

#### 停車場加租與違法出租

領展出售物業亦帶動停車場加租，以安蔭邨停車場為例，有「舖王」之稱的新業主鄧成波把停車場時租加價近四成半（平日 11 元或假日 13 元加至劃一 16 元），月租亦由 2,680 元加至 2,900 元。。另外，資深投資者林子峰購入的東熹苑及華貴邨商場的車位更被拆售，單個車位以高達 150 萬元出售。部分拆售的車位更被發現違反地契，由非屋苑居民使用。然而，領匯監察亦關注拆售車位引伸出的維修保養等的權責問題。

#### 「阻礙」公屋重建

由於領展的前身領匯上市的原因，純綷是為缺錢的房委會解困，不是事情沒有太多詳細研究，包括自計劃上市至後上市後，不少屬於地契的法律條文詮釋沒有多大的關注，直至香港房屋委員會在 2014 年 2 月的一份文件指出：「已拆售屋邨乃領匯及房委會共同擁有業權的，故此我們需要得到領匯的同意，一起檢討相關的法例、地契、公契及業權等問題，擬定一套領匯及房委會皆能接受的重建模式，然後才可推展重建。」這意味特區政府如果打算重建其範圍內有領展物業的舊屋邨，必須取得領展同意才可以進行，而領展或會透過其業權份數影響重建計劃的設計，甚至可能要求房委會需先收購其業權份數。

#### 逃避居屋的管理和維修費責任

傳真社揭發領展並無依照 2005 年與房委會簽訂的《買賣協議》攤分 23 個居屋公用地方的管理和維修費，令屋苑業主白白多付千萬元維修費。僅有 3 個屋苑知悉此條款，與領展按比率分攤相關費用。房委會沒有履行執行人責任，採取監察措施，監督領展遵守協議。

### 食環署食品零售價格調查

以上調查的結果卻與政府委託顧問調查公司的報告有很大的差異。食環署在 2016 年進行了一項調查，搜集其轄下街市（食環街市）的食品零售價格，並與其他主要零售渠道的食品零售價格作出比較，調查報告指出「領展街市沒有食品的價格為最高」，以及「領展街市有 17 種食品的價格較食環街市及超市低」。

## 參考文獻

## 外部連結

* 領展資產管理有限公司官方網站 （頁面存檔備份，存於網際網路檔案館）
* 領展資產提升項目 （頁面存檔備份，存於網際網路檔案館）
* 領匯監察網頁 （頁面存檔備份，存於網際網路檔案館）
* 香港房屋委員會分拆出售設施後公共屋邨零售及停車場設施的提供及管理 （頁面存檔備份，存於網際網路檔案館）
* 鏗鏘集：一紙之諾 （頁面存檔備份，存於網際網路檔案館）