策略性土地投資

**土地創富投資**（英語：land banking），又稱**土地儲蓄**、或**策略性土地投資**，其做法是購買未經開發的土地，並持有一段時間直至這有利可圖時出售給其他買家，以賺取利潤。

土地是受歡迎的投資產品，因為相對股票或債券，土地是一個有形資產。預期土地價值增加的原因有：通貨膨脹、土地用途轉換為住宅、或在土地中提取天然資源。適宜策略性土地投資的地塊多坐落於迅速發展的城市區域或鄰近道路上。最初的目標是購買未開發的土地，因它位於城市發展的區域，使其價值增加。投資目的是找出這些具潛力的土地，然後等待地價上升，並出售與發展商加以開發。

## 各國土地儲蓄投資

### 英國

英國的土地儲蓄曾是擁有土地的紳士或地產發展商的專屬。許多聲名顯赫的上市商業建築公司成功地為未來的建設項目儲備了土地。這些公司還購買土地並將其分成較小的地塊，然後分別出售給個人投資者。在英國，這種相對較新的做法不受金融行為監管局金融行為監管局（FCA）的控制。由於不少銷售地塊的土地儲蓄公司已經破產倒閉，很多人對這種投資方式抱有戒心。儘管英國在 2002 年至 2007 年 7 月經歷了房地產大熱，但目前尚無英國地塊的土地儲蓄投資的確認成功的案例。

在《2000 年金融服務和市場法》（_Financial Services and Markets Act 2000_）中，屬於集體投資計劃的土地儲蓄計劃是一種「受規管活動（regulated activity）」，根據第 19（1）節的規定，只有在英國的獲授權或豁免的人才能進行。第 26 節規定，不符合此規定的人所達成的協議沒有執行力，向其支付的任何款項都可以追回，並可索賠遭受的任何損失。在 FCA 最近實施該法規後，許多出售英國土地的公司已搬遷至歐盟之外，僅向不受 FCA 法規保護的非英國居民提供土地。

#### 在英國提供儲蓄地塊的公司

《土地註冊法》（_Land Registration Act_）修訂以來，有許多提供英國土地作為投資標的的公司成立。通常，它們提供的土地是綠帶、自然保護區、沖積平原，農地或受保護而不適合開發的土地。此類集體投資計劃出售的地塊尚無成功申請規劃許可的案例。

很多投資者在英國土地投資計劃中遭受了相當大的損失。許多提供英國土地的英國公司已經破產，或被英國金融服務管理局（FSA）等部門關閉。在 FSA 調查後，一些公司已轉移到海外。現在，有些公司在杜拜或新加坡等地運營，提供英國土地，這些地方的當局尚未對此進行監管，或者並不知悉此類投資的高風險特性。2010 年 6 月，新加坡金融管理局（MAS）對土地儲蓄計劃提出了警告，稱這可能是一個騙局，特別對於提供英國和加拿大土地的公司而言。

#### 銷售手法

這類公司的營業代表可能通過電話、在購物中心攤位或在地產展會上聯繫客戶，提供英國的戰略性土地投資。他們往往會引用英國政府或行業統計數據、地塊與建成區的距離或英國房價走勢來說明為什麼該土地是投資的好項目。他們在口頭上可能會暗示該地可以快速通過建築審批，並且具有很大的開發建設潛力。定價時，他們通常會參考牛市期間獲批的建築土地價格。土地儲蓄公司通常會在現場提供詳細規劃，顯示該地塊會有住房開發。這些規劃常被冠以「前核准階段」（pre-approved）、「概念性」（concept）或「前開發階段」（predevelopment）之名。銷售人員會著重強調未來潛在的增值，而不是當前的市價。

然而他們絕口不提綠帶或農用地的價值，也不說明長期維護以及批量出售小塊土地的問題。其售價通常比土地的現價高出 10-100 倍。其展示的規劃在英國規劃法律中並沒有效力，不能視為任何規劃進展的跡象。儘管銷售人員通常會作出非常樂觀的描繪，但書面合同不會就規劃許可作出任何保證。銷售人員通常不會提到該土地是受保護的土地或綠帶，不能根據當前的規劃法規進行開發。在可預見的時間範圍內，這些地方也許都無法獲得規劃許可。

投資者最終可能會為這小塊價值不高的土地支付大量金錢，而這些土地極有可能長期處於未開發狀態。一旦公眾意識到擬議的地塊投資計劃缺乏可行性，單個地塊的轉售價就將崩潰。隨之而來是這些土地公司被清算，或轉移至另一國家或地區。

對於表示願意購買此類項目的客戶，他們也可能會兜售其他地方的土地儲蓄投資產品或其他高收益投資項目。他們甚至會將客戶添加至易拉攏客戶列表，然後將其出售給其他提供類似項目的公司。土地儲蓄公司破產時，他們還可能向投資者提供收費的投資回收或計劃服務。但這類服務通常是欺詐或不可行的，並會導致投資者進一步損失金錢。

#### 爭議

一部題為《You and Yours》的紀錄片於 2006 年 12 月 4 日在英國廣播公司（BBC）4 號頻道首播，批評了英國許多土地儲蓄公司提供的服務是在欺騙客戶。土地創富投資詐騙是基於任何地塊獲得規劃許可的機會都極低，而在這些地塊上可獲得極高利潤率，賣方遂使用誤導性的營銷策略說服買家，他們進行的是「合理」的投資。

出售英國土地的一條關鍵策略，是暗示客戶擁有該土地，因此不會損失錢財。土地儲蓄公司通常會暗示土地價值逐年遞增，並且非常樂觀地預估成功申請規劃的時間表。但這些並不會寫入合約。通常，土地儲蓄公司出售土地的溢價是未開發土地當前市值的 15 至 100 倍。買家可能會為當前市值僅 500 英鎊的土地支付 15,000 英鎊。由此觀之，其投資的標的不在土地上，土地價值每年小幅增長毫無意義，真正投資的是交付在未來有價值的獲批的建築用地這一服務。如果該服務從未交付或不成功，則剩下的土地資產通常毫無價值。如果銷售公司倒閉或消失，則土地所有者將不能經濟地出售該土地，因為行政上的精力和銷售成本通常會超過該土地的價值。

許多土地儲蓄公司會獵取英國以外的受害者，特別是來自加拿大、新加坡、泰國、汶萊和馬來西亞的。這些國家的居民可能並不瞭解英國房地產市場和當地規劃法規（如綠帶分區規劃）。

2008 年，土地儲蓄公司 UKLI 已將地塊賣給 4500 人並獲得 6900 萬英鎊，但因破產而被行政當局接管。在損失了投資人 1000 萬英鎊後，Land International 在 2008 年關門，而相同的土地隨後在亞洲再次出售。2010 年，Land International (Far East) 破產，導致投資者損失 600 萬新元（250 萬英鎊）。國會議員大衛・希思要求就森麻實郡迪恩（Dean）村的 209 塊土地在下議院辯論，他說：「儘管土地創富投資可能並不違法，但這無疑是一場騙局」。

英國土地註冊處於 2009 年 1 月 15 日發布了新聞稿，提醒消費者土地註冊處已發布有關土地創富投資計劃的指導警告。土地註冊處企業法律服務主管 Mike Westcott Rudd 表示，公眾「對獲得規劃許可的前景被誤導」，知名銀行和開發商被錯誤地援引為該項目的合作夥伴，在某些情況下他們還偽造並展示土地註冊處文件，以表明該地規劃「獲批」，但實際上並沒有。

由於廣泛的爭議和媒體對土地儲蓄的報導，許多參與其中的公司董事和官員受到了起訴並被判監禁。

### 美國

土地儲蓄作為一項投資對美國來說並不新鮮。幾位白手起家的億萬富豪就是靠在尚未出現發展機會的加州購置大片土地而發家的。鮑勃・霍普和唐納・川普等人通過購買大面積土地、持有房產，並在市場在出售，獲得了可觀的回報。但是，美國也有很多土地騙局，例如佛羅里達沼澤地的大片土地被當成適合房地產開發的用地出售。

佛羅里達州的土地詐騙史可以追溯到 1920 年代的佛羅里達 Land Rush。今天，佛羅里達許多縣都有這些土地詐騙的蹤跡。特別是波爾克縣遭受了土地儲蓄詐騙的打擊。波爾克縣位於佛羅里達州希爾斯波羅縣的坦帕市和橙縣的奧蘭多市之間，一直是投機性土地開發的溫床。北波爾克縣位於較低的綠色沼澤內。佛羅里達州已宣布綠色沼澤為「國家至關重要的土地」（land of critical state concern）。在 1970 年代至 1980 年代後期，綠色沼澤被當成適合地產開發的土地出售。迪士尼世界的開發被用作說服個人高價購地的銷售手段。其價格從每英畝 2,000 美元炒到最高 15,000 美元不等。佛羅里達州的土地儲蓄詐騙至今仍在繼續，並且大多在美國境外進行。粗心的外國客戶通過契約協議從美國境外購買了佛羅里達州的土地。

### 澳大利亞

2008 年 12 月，在全球金融危機最嚴重的時候，外國投資審查委員會（FIRB）放寬了有關外國投資澳大利亞房地產的法律。根據先前的法律，臨時居民僅能購買價值不超過 300,000 澳元的主要居住地物業。而根據自 2009 年 2 月生效的新法律，該限額已被刪除。

2010 年 3 月，澳洲儲備銀行行長宣布，央行正在監控規則變更對房地產市場的影響。

2010 年 4 月 24 日，助理財政部長參議員尼克・謝里宣布，由於公眾強烈反對一年前所做的修訂，將再次收緊外國投資法。儘管他們仍然有權購買任何價值的財產，但臨時居民現在必須在出國時出售其住房，並且必須將所有購買情況報告給外國投資審查委員會，事實上消除了這種土地儲蓄漏洞。但是，外國公司可以購買地產以安置當地員工。

外國個人仍可能僅出於在澳大利亞購買財產的目的而註冊公司，從而繞過這一限制。

自 2010 年 4 月 20 日起，澳大利亞政府委員會已同意住房供應和可負擔性改革工作組（Housing Supply and Affordability Reform Working Party）將在 2010 年中期之前擴大土地審計工作，以審查「未充分利用的私人大塊土地。

## 農業土地儲蓄

儘管大多數土地儲蓄的基礎是犧牲農地進行城市地區的擴張，但世界上許多地方卻在犧牲未開墾土地來擴張農業用地。購買因氣候、地形和土壤特性而被認為適合發展農業的未開墾土地，而買者本人並無意願自己耕種或出租該土地，就被稱為農業土地儲備（agricultural land banking）。

土地儲蓄投資者購買時，此類土地通常與現有基礎設施相距甚遠，因此其價格較低。投資者預計，由於該地富有自然生產潛力，將能發展農業基礎設施（足夠的道路、專業的承包商、穀倉），更多的土地將投入耕種，地價將大幅增長。

現存大量肥沃的原始土地且估值較低，以及法律允許國內外投資者持有大量土地的地方，出現了農業土地儲蓄的行為。近年來，這類投資的典型國家有阿根廷、巴西、烏拉圭、巴拉圭，這些國家的土地價格因此而上漲。

儘管世界上肥沃的土地是有限的和寶貴的資產並不是什麼新鮮的認知，但是當出現全球糧食危機，人們創造出諸如 peak wheat（小麥峰值，即小麥產量達到高峰，此後不再增長甚至下跌）、peak soil（土壤峰值，即土壤能提供的產量達到峰值）等新詞時，農業土地儲備重新引起了公眾和媒體的關注。

## 參見

* 土地 (經濟學)
* 土地主
* 土地回收
* 土地改革
* 土地儲備
* 規劃許可

## 參考文獻

## 外部連結

* UK Seven Oaks council public statement on land banking
* UK Land registry publishes warning on land bank "investment" schemes （頁面存檔備份，存於網際網路檔案館）
* UK Government Consumer Site – land banking scams
* UK Financial Services Authority – land banking statement （頁面存檔備份，存於網際網路檔案館）
* Conveyancing Melbourne （頁面存檔備份，存於網際網路檔案館）
* Property Scam