澳洲山莊

**澳洲山莊**（英語：Australia Garden Village）為一件位於中華人民共和國廣東省廣州市黃埔區新龍鎮金坑村的建築開發案，由廣州市澳美房地產開發公司開發。澳洲山莊原規劃打造成集居住、休閒、娛樂度假於一身的高級住宅，規劃建築面積約 20.2 萬平方公尺，於 1992 年動工建設。但由於澳美公司資金鏈斷裂，工程於 2001 年停工。此時，山莊共建房屋約 292 棟，其中封頂及建成 225 棟，在建或爛尾 67 棟。

此後，為籌措資金，澳美公司將部分澳洲山莊的土地、房屋等資產過戶、抵押或變賣給廣州方興房地產建設有限公司，使得澳洲山莊土地被分割，產生了土地權屬爭議。此外，方興公司將部分土地出售予和記黃埔旗下的廣州御湖房地產發展有限公司，而澳美公司則引入廣東宏宇集團參與談判，使得土地權屬更為複雜。在 2011 年及 2016 年，澳洲山莊兩度傳出重建的計畫，但都因為土地權屬爭議，重建計畫均未施行。2021 年，廣州市政府多個部門聯合發文，以澳美公司擅自將承包範圍內部分土地私自轉讓方興公司開發，造成國有資產重大流失為由，解除澳美公司與金坑林場所簽訂承包轉讓合同。這也就意味著澳洲山莊所在的土地被政府收回。2022 年 11 月，黃埔區住房和城鄉建設局發布招標公告，對澳洲山莊共 193 棟房屋進行安全排查，預計當月底排查完成。

自 1998 年澳美公司資金鍊斷裂起算，澳洲山莊已經爛尾 25 年。澳洲山莊被廣州日報、羊城晚報、重慶日報等多家媒體稱為「廣州最大爛尾樓」。山莊總共售出 2386 套房，其中解除合同 865 套，停供 139 套。山莊的爛尾給業主帶來不小的影響。業主二十年來不斷維權，澳洲山莊業主的長期維權活動，被列入廣東省、市、區新房要案的重大不穩定隱患。據業委會統計，2020 年中秋節時活躍維權的業主不到 300 人。

## 歷史沿革

### 規劃與興建

1991 年，潮汕商人胡耀智回國投資，以中外合資方式在廣州設立一家織衣廠，由胡耀智出資，廣州市經濟技術協作辦公室負責技術、招工事務。吳楷明是協作辦公室的職員，與胡耀智同為潮汕老鄉。後來吳楷明作為中方派駐的人員，加入胡耀智的公司。1992 年，在吳楷明的推薦下，胡耀智以 6 萬多元一畝的價格買下了後來建成澳洲山莊的 10 個土地、共 986 畝土地，注資約 2 億人民幣成立廣州澳美房地產開發公司。他任命吳楷明為副總經理，開始建設澳洲山莊，並與幾家銀行產生了貸款或貸款擔保。

澳洲山莊原規劃打造成集居住、休閒、娛樂度假於一身的高級住宅，規劃建築面積約 202990 平方公呎，配有超商、飯店、狩獵區、娛樂城、野營培訓中心、水上度假村、貴族學校等。共有 292 棟樓房，數千套商品房，被劃分為 A、B、C、D、EA 區和別墅區。1992 年 12 月 15 日，澳洲山莊開工奠基。在開發澳洲山莊的過程中，澳美公司未採用滾動開發方式，而是同時開工共 6 區的全部項目。澳美公司於 1994 年、1995 年、1996 年辦理了三份預售許可證。1996 年，澳美公司在廣州市進行樓盤廣告和名人代言宣傳，推介其開發房地產項目「澳洲山莊」。當時澳洲山莊標價高達 3000 元 / 平方米，主打大自然、零污染的渡假概念。為加快銷售，澳美公司給業主提供了「20 年免息分期付款、首期 3.8 萬元、月供 488 元」的優惠付款方式。1997 年 11 月，澳洲山莊售出約 1800 套；至 1998 年，賣出的數字達到 2000 多套。最終，澳洲山莊總共售出的房屋超過 3000 套，其中有 2483 戶業主的整套購房資料在政府的監管部門辦理了鑑證、登記手續並備案，另外還有約 1000 戶業主未登記備案。另一份官方資料統計，山莊總共售出 2386 套，其中解除合同 865 套，停供 139 套。

### 資金鏈斷裂

1998 年，胡耀智稱澳美財務總監何某侵占大量業主預售款，利用手上保管的大量合法權證在外以公司名義大舉借債，侵占公司金額達 1.2 億元並捲款潛逃，導致澳美公司資金緊張。1998 年下半年，澳美公司向業主發信，建議業主去銀行辦理房屋按揭貸款，並將貸款金額交付給澳美公司，貸款的利息由澳美公司支付。但此時澳美公司的財務問題愈發嚴重。1998 年，澳洲山莊部分工程停工，往返廣州東站的穿梭巴士取消，水上餐廳、西餐廳、飯店陸續停業。1999 年，澳洲山莊建設項目就近乎全面停擺。2000 年 9 月，澳美公司停止支付業主的貸款利息。

對於資金鍊斷裂的緣由，有業主則有不同說法。業主勞粵矪回憶，在澳美公司宣稱何氏兄弟捲款跑路前，澳洲山莊 C 區曾停工半年，各路房仲瘋狂推銷待建的 EA、A 區的房子，賣完房子後 C 區才復工。他又測算，約 1800 戶業主選擇按揭買房，僅利息一項就達到貸款總額的 60% 至 80%，澳美公司每月都要向銀行支付一大筆資金。業主劉永廣則猜測，澳美公司挪用後期房款建前期房屋，才導致資金鏈斷裂。

2000 年前後，澳美公司將實際並不具備交房條件的房屋交給部分業主。這些房子無法通過消防驗收、配套不足、無法辦理房產證。另外，有部分房子存在滲水漏水、牆不平、門窗等問題，僅有約 30 戶業主裝修入住。同年，因資金短缺，澳洲山莊所有建築停止建設。此時，山莊共建房屋約 292 棟，其中封頂及建成 225 棟，在建或爛尾 67 棟。許多業主因為無法按時收樓又背上貸款，不斷起訴澳美公司維權，胡耀智也多次被列為失信被執行人。

### 賣地求資

之後數年，澳美公司向許多有實力的開發商拋出橄欖枝，希望得到他們的幫助，以讓澳洲山莊繼續建設。2003 年，胡耀智和一家房企基本談妥，但最後簽約並沒有如期進行。對於簽約失敗的原因，胡耀智和吳楷明的說法並不完全統一。胡耀智稱吳楷明認為這家房企不是好的合作對象；吳楷明稱因為胡耀智不滿意對方在最後關頭壓價。

2004 年，澳美公司為解決資金問題，將增國用（1995）字特第 018 號、022 號、024 號、026 號 4 個土地證、總共 340 畝土地轉讓給方興公司。胡耀智稱，吳楷明要與長江實業合作，轉讓地權是吳楷明的要求，便於合作。為了展現誠意，吳楷明借了一筆資金給胡耀智支付水電費和員工工資。不過對於轉讓的價格，雙方說法不一。吳楷明稱價格分別是 3.8 萬元 / 畝和 5 萬元 / 畝，胡耀智則說是 30 萬元 / 畝。據公開資料，2004 年 12 月 23 日簽訂的 3 份合同價格確為 3.8 萬元 / 畝和 5 萬元 / 畝，而在 2004 年 12 月 30 日簽訂的合同價格則為 30 萬元 / 畝，總價為 1.02 億元，與澳美公司提供的 2007 年地方稅收納稅申報表相同。

2005 年，方興公司向澳美公司提議把包括「017 號土地」在內的 3 塊地交給它操盤。2006 年 2 月，李嘉誠旗下長江實業與和記黃埔聯合宣布雙方，將與方興公司共同投資組建合營公司，以共同開發廣州市的 4 幅住宅用地。同年，代表澳美公司、方興公司兩方合作的廣州富鼎實業公司成立，其註冊資本為 300 萬元，分別由吳楷明配偶鍾課枝、胡耀智下屬江大同持股 50%。胡耀智與江大同同時簽訂了協議書，約定「胡耀智是公司的實際投資者」。

2007 年，兩公司聯手偽造了一筆債權債務，並把偽稱的澳美欠債款項拆分成 3 筆，分別用 3 則仲裁以 3 塊土地（增國用（1995）字第特 017、020、0021 號）的轉讓來抵債償還，這些土地按當時市價約 9 億元。雙方約定，020 號土地和 0021 號土地過戶，而 017 號土地則暫緩過戶。胡耀智稱，未過戶的原因是這塊土地上沒有建築物，適合做安置房。與此同時，澳美與銀行的貸款隨著樓盤爛尾無法償還變成了不良債權，後被賣到信達資產管理公司。

至此，澳美公司名下剩下增國用（1995）字特第 019、023 號，及 21 號部分土地和穗府國用（2012）第 05000135 號土地，共計 278.71 畝土地，多數上蓋有建築物且位於山上。方興公司則持有 370.93 畝土地，位於山下。

### 兩度傳出重建希望

2011 年，有消息指李嘉誠旗下的長江實業與和記黃埔將會接手改造，在 EA 區也有部分樓房被拆除。最後僅是削平由方興公司提供的金坑水庫南側山丘及坡地上的山頂公園以建設御湖名邸，並未處理澳洲山莊的其他建築物。而傳出的徵用回遷計畫也落空。

2013 年 2 月 20 日，鍾課枝、江大同分別將所持富鼎公司的股份轉讓給吳楷明、談建強（吳楷明下屬）。吳楷明表示，因為胡耀智沒有資金，加上也已年邁，所以簽轉讓協議退出，胡耀智則表示他是出於對吳楷明的信任才退出。2013 年 3 月，廣州市處理「爛尾樓」專責小組召開第二次全體會議，會議審議通過《澳洲山莊盤活重建工作方案》。《重建方案》寫道：項目大部分樓房已爛尾十多年，年久失修存在安全隱患，已建房屋報建資料不全，未經規劃部門審批擅自建設，不具備消防驗收條件等，從辦理房產證角度進一步完善相關手續已無可能性。澳美公司已引進方興公司及其子公司富鼎公司合作開發並幫助解決資金問題。合作各方擬將臨近廣汕路的 10 萬平方米暫未開發的土地用於項目啟動區建設，計劃建成約 30 餘萬平方米的住宅及相關商業配套設施，將不符合規劃的房屋整體拆除重建。方興公司同意用此項目的房源和回籠資金用於滾動開發。澳美公司將與所有購房業主簽訂同意拆除重建確認書和相關安置補償協議。對不同意拆除重建方案的業主，對其房屋案現狀予以保留；對於確實無法聯繫到的業主，要做好在啟動區預留等面積房屋。2013 年 12 月，信達把約 1.46 億元的不良資產包，以 3050 萬賣給廣東志華發展有限公司。

2015 年，澳美、方興（富鼎）兩家開發單位共同向國土規劃部門提交了澳洲山莊重建整體修建性詳細規劃方案。廣州市開發區、黃埔區國土資源和規劃局對澳美公司、方興（富鼎）公司兩家開發單位共同提交的澳洲山莊重建整體修建性詳細規劃方案進行了審查，以 140 號方案函復，落實了相關控制指標及小區公建配套。10 月 30 日，澳洲山莊數百業主回到了澳洲山莊。澳美公司董事長胡耀智宣布引入平安不動產，由平安注資 25 億元，將澳洲山莊推倒重建。他表示業主兩年後就可以住上新房。

2016 年 3 月，廣州市開發區、黃埔區國土資源和規劃局連同兩家開發單位、業主代表等召開澳洲山莊項目歷史遺留問題協調會。與會各方一致認同按照 140 號方案啟動澳洲山莊建設工作，同意澳美公司作為首期開發建設主體、啟動開發「017 號土地」。「017 號」土地尚無建物，建房子最快最方便，可建約 11 棟樓，安置 1000 多戶業主。

### 土地權屬糾紛

隨後，澳美公司與方興公司產生一系列糾紛，從資金到土地，雙方也通過訴訟為自己爭取利益，而重建計畫也被擱置。

2016 年 5 月，吳楷明已經向法院申請恢復執行「017 號土地」強制過戶。根據澳美公司及胡耀智的《告業主書》，胡耀智以私人名義籌措了全部「017 號土地」的建設資金，也已完成土地平整。2016 年 8 月，廣州市開發區、黃埔區國土資源和規劃局表示，根據黃埔區法院的司法文書，澳美公司已經喪失重建啟動區「017 號土地」的土地使用權利，其對該土地開發報建的主體資格已無法律依據和事實依據。對於申請土地過戶的原因，雙方說法不一。吳楷明稱，因為開發報建所用的土地權屬不一，統一權屬之後比較方便。他也表示，胡耀智引入了新股東，他是為了保障自己的權益才選擇過戶。胡耀智則稱，吳楷明承諾重建完成之前 017 號土地不應過戶，此次是他自己毀約。

據查冊顯示，2016 年 3 月，胡耀智將香港澳美 237.5 萬股的股份轉讓給廣東宏宇集團子公司，佔總股本的比例為 25%。2016 年 10 月，胡耀智又將自己持有的香港澳美 522.5 萬股轉讓給廣東宏宇集團子公司，自己僅持股 20%。胡耀智否認宏宇集團是他引入的新合作方，不過有 3 名以上澳洲山莊的業主表示，宏宇集團曾派出代表作為澳美公司與澳洲山莊的業主舉行溝通會。

2017 年，廣州市黃埔區成立處理澳洲山莊「爛尾樓」問題工作領導小組。領導小組工作專班辦公室設在黃埔區委政法委，專門對接跟進處理澳洲山莊相關問題。2018 年 6 月，廣州開發區原國土資源和規劃局和黃埔區原國土資源和規劃局向宋衛與張齡豐作出《關於反映澳洲山莊盤活重建工作停滯等信訪事項的答覆意見》。《答覆意見》建議澳美公司及方興公司（富鼎公司）選擇各自名下產權明晰、現狀條件較好的土地，備齊相關材料後向該局申請單體建築《建設工程規劃許可證》，並依程序完成消防、環保、住建等動工前有關審批手續，可開工建設。但至今「名下產權明晰、現狀條件較好的土地」仍未被確定。2018 年 8 月，志華公司將該資產包以 3050 萬賣給了方興公司。方興公司因此擁有了澳美公司的 3 筆債權。因債權澳美公司尚未償還完畢，方興公司申請查封澳美公司旗下僅剩的 4 塊土地，胡耀智目前名下的土地全部處於凍結狀態。澳美公司 2019 年 1 月曾計劃拿出 021 號土地安置業主，卻被告知該土地處於被查封，無法辦理手續。

澳美公司主張，2007 年的仲裁案無效，方興公司無償取得的土地應該返還給澳美公司。2019 年 7 月，廣東省高級人民法院作出的一份終審裁定顯示，澳美公司申請的虛假仲裁案於法無據，該院不予支持。2020 年 1 月 6 日，廣州仲裁委員會復函稱，在材料中提及的 995 號案、3833 號案、2829 號案均經立案、送達、答辯、舉證、質證、開庭審理、辯論等仲裁程序，仲裁程序合法，不予支持假仲裁。而在 2019 年 8 月 12 日，方興公司向廣州市中級人民法院申請對澳美進行破產清算。9 月 2 日，廣州中院舉行聽證會，澳美向合議庭承諾，在債權金額確定後 15 天內能夠全額還款。方興堅持申請澳美破產。後澳美公司將 1600 萬元匯至法院的賬號上，2019 年 12 月 6 日，廣州市中級人民法院裁定認為，方興公司提供的證據無法證明澳美公司的債務金額。2020 年 4 月 28 日，廣東省高級人民法院裁定，澳美破產清算案缺乏充足的事實依據，不予支持。

2019 年 11 月，澳洲山莊業主在對名下的房屋進行查冊時，發現了澳洲山莊 21 號土地證上的證載面積由 12.2 萬平方米縮減為 8.9 萬平方米，有 3.3 萬平方米土地不知所終。方興公司從澳美公司買走澳洲山莊 018、022、024、026 四個土地，這四個土地被過戶到方興公司之後，方興公司名下上述四個土地的面積雖然沒有改變，但坐標和形狀都發生改變。此次調整導致部分房屋形成「有屋無地」、或實際坐落土地與證載土地不一的情形。方興公司稱，因為在轉讓過程中找不到業主，澳美公司把有建物的 50 畝切出來，切完後剩下的 134 畝轉讓給方興公司。政府官方的回覆中，這兩宗土地被註銷均屬「依法依規」的轉移登記。有業主已經收樓了，才發現房子下面的土地被註銷了，無法辦理房產證。至此，澳美原有的 10 塊澳洲山莊的土地中，有 7 塊無建物的土地已經被轉移至方興名下，剩下的 3 塊有建物的土地處於被法院查封的狀態。

2021 年 5 月 8 日，廣州開發區規劃和自然局、廣州規劃和自然資源局黃埔分局和黃埔金坑林場聯合向廣州澳美房地產開發有限公司下發了《解除合同通知書》。通知書稱，澳美公司未經發包方審批、備案，擅自將承包範圍內的 388.732 畝土地私自轉讓給第三方方興公司開發，造成國有資產重大流失。而這 388.732 畝土地正是胡耀智早年賣給方興公司用於開發御湖名邸項目的 4 塊地。因此，澳美公司與金坑林場所簽訂承包轉讓合同因澳美違約，合同將解除。金坑林場將恢復自主經營管理，澳美公司應撤出金坑林場。

2022 年 11 月 18 日，黃埔區住房和城鄉建設局發布了一則澳洲山莊房屋安全評估項目招標公告。項目要求第三方單位對存量房屋（共 193 棟）進行逐棟排查，描述每棟房屋損壞情況，並按照完損性鑑定的標準確定房屋結構安全等級；第三方單位在完成評估鑑定後，匯總小區情況，形成評估報告，報告中需分類說明房屋現狀、提出專業處置建議。評估項目預計 11 月底可完成。。

## 現狀

澳洲山莊由於資金、產權問題「爛尾」至今，只有保安守在已生鏽的鐵門旁盤問每一個進出的外來人員。因為人少，物業基本沒有管理，使用的水電費用較高，燃氣未通。小區電壓不穩，每週停水，一旦打颱風就看不了電視。水電問題直到 2022 年才有所改善，但仍不穩定。又由於管理缺失，部分裝修好的房屋被小偷洗劫，「精裝房」被偷成「毛坯房」。多數房子受到白蟻侵蝕，家具腐朽，門窗不保；外牆壁馬賽克脫落，庭院雜草叢生；自來水管嚴重老化，流出暗紅色液體。山莊方圓幾公里很難叫到外賣，快遞也只能送到大門口，最近的超市在 5 公里外。

山莊 A 區是入住戶數最多的一個區域，C、D、EA 區的不少樓房都仍處於毛坯狀態，有的僅做好框架結構，有的樓房內出現蜂巢。

澳美公司實際控制人一直居住於此，不過由於山莊長年荒廢無人，建築時常成為本地流浪漢的棲息地。2019 年後半年之後，隨著地鐵開通及山莊附近村莊拆遷，有些附近的村民租用房屋接通水電，住進山莊。有業主在自己樓下開地種蔬菜、木瓜等，有時也會有澳美公司的工作人員送業主大米、麵、油的禮品，山莊人氣漸旺。別墅區後山部分被人用圍欄圈起作為養雞場。

## 影響

澳洲山莊的業主有的收了房、辦了登記備案但拿不到房產證，有的收了房沒有登記備案，還有的無法收房。當初購買澳洲山莊的，大多是退休幹部、工程師、醫生，甚至還有體育、文藝界的名人。遭遇此事後，有業主因為向銀行貸款而澳美公司未支付利息而自己還清貸款；有業主擔心自己收房時變成遺像掛進去；有的業主至死都沒有住進新房。有業主因為購買澳洲山莊的房子，佔用了購房名額，導致無法在黃埔區購房。後在記者幫助下，與澳美公司、相關部門協調，購房合同解除，名額才被取消。山莊爛尾後，業主不斷通過找銀行、找政府、找媒體的方式維權。澳洲山莊業主長期維權活動，作為重大不穩定隱患被列入廣東省、市、區新房要案。2020 年中秋節時，據業委會統計，能聯絡到的在世業主有 1,100 餘人，活躍維權的業主不到 300 人。

## 評價

律師金焰指出，這一樓盤原來只是爛尾的問題，現在隨著土地價格的暴漲，引來開發商的土地之爭，這讓土地權益變得極具爭議，而後續是否能得到妥善處理，需要政府有關部門的大力支持。

## 公共運輸

廣州地鐵 21 號線金坑站位於澳洲山莊附近，自 B 出口步行 10 分鐘可抵達，而澳洲山莊外亦設有同名公車站。

## 外部連結

 維基共享資源上的相關多媒體資源：澳洲山莊

## 註釋

## 參考資料