東北大馬路長者公寓

**東北大馬路長者公寓** (葡萄牙語：Apartamentos para Idosos na Avenida do Nordeste) 是位於澳門半島黑沙環新填海區 P 地段內，是澳門特別行政區政府首個興建及發展的長者公寓項目，共興建 2 幢 37 層樓高的大樓和 3 層地庫停車場，合共提供 1,900 個單位。由香港華藝設計顧問 (澳門) 有限公司負責建築設計，中國建築工程 (澳門) 有限公司承建。項目於 2020 年 12 月動工，預計 2023 年底至 2024 年初完工。

## 沿革

### 預留用地

2020 年 2 月 25 日，城市規劃委員會舉行全體會議，其中將原海一居收回的用地作出介紹。澳門都市更新股份有限公司董事會主席林金城表示，經徵詢各方意見後，現 P 地段劃分為 4 塊土地，地段除了興建置換房之外，亦預留部分土地興建暫住房及開闢公共馬路。其中第四地塊 (俗稱地塊 D) 原規劃為長者公寓用地，現交回給政府作保留用地。

### 落實規劃及興建

2020 年 4 月 21 日，行政長官出席立法會全體會議回應議員就澳門特別行政區政府 2020 年財政年度施政報告內容的提問。他提到房屋中長期計劃分為五個階梯：一是社屋、二是經屋、三是仍需社會討論的夾心階層房屋、四是長者公寓、五是私樓。其中規劃中的第四階梯中，是面向長者的公寓，是為照顧有唐樓單位的長者而推出的一批電梯公寓。他表示政府已在黑沙環 P 地段預留長者公寓規劃用地，約 2,000 多個單位，冀與置換房及暫住房同步落成。

2020 年 4 月 22 日，有關規劃 2,000 多個單位的「長者公寓」的規劃條件圖草案交由城市規劃委員會公示，徵集各界意見。佔地面積 6,828 平方米，將興建在靠進保利達花園一端，最大樓與高度為 120 米，裙樓最高可建 15 米，裙樓平台必須設有綠化休憩區，植物種植面積不得少於露天面積的一半，同時設有停車場與變電站。

### 直接判給興建

2020 年 11 月 18 日，建設發展辦公室於其網站公佈該項目已判給予中建澳門，設計連建造工程造價 20.98 億澳門元，施工期限為 860 個工作天。在項目判給公佈前一日 (即 2020 年 11 月 17 日)，行政長官賀一誠出席立法會施政答問大會回應議員提問時，表示長者公寓項目將使用「design & build」同一份標書的方式可以加快公共房屋興建的相關程序，將成為澳門首間長者公寓，提供 1,800 個居住單位，將設有餐飲、醫療等服務於一體，冀改善長者的生活，同時作為首個先導計劃去進行興建。

2020 年 12 月 2 日，在澳門立法會社會文化範疇施政辯論中，多位議員關注長者公寓具體計劃，社會文化司司長歐陽瑜表示預計 2023 年完成，希望 2024 年投入使用。政府正研究長者公寓管理模式，包括社會服務設施的營運管理、公寓內的物業管理、社服設施如何運作等，考慮按社工局一貫做法，委託社團負責營運較有效。至於物管、商鋪和綠化平台方面仍在設計階段。至於准入條件方面，歐陽瑜表示，會優先惠及居住在唐樓，行動不便的長者；而且長者年齡越大、行動狀況越不便，分數越高；長者身邊有沒有其他照顧者亦是考慮因素。

2020 年 12 月 4 日，在澳門立法會運輸工務範疇施政辯論中，間選議員陳亦立關注長者公寓以酒店標準，只適合一人居住，擔心入住的長者身體狀態變差，建議政府考慮多增設兩房或三房的單位。運輸工務司司長羅立文回應指，已按用家要求建設長者公寓，沒有 T2、T3 戶型，而且每間房面積都是 38 平方米，足夠兩人入住。他指這是第一間的長者公寓，未必好完美，但相信將來有經驗之後，會越做越好。

2021 年 1 月 6 日，社會工作局局長韓衛出席電台時事節目「澳門講場」時表示，長者公寓會以酒店式服務運作，廚房設計較簡單，長者可在單位內煮食，同時設有完善的支援服務，包括餐廳及送餐服務。計劃會先惠及居於唐樓，且具有自理能力的長者。

2021 年 3 月 29 日立法會全體會議上，有議員關注長者公寓相關情況，社工局社會互助廳廳長蔡兆源表示，屆時長者長者公寓提供 1,800 個住戶單位，預計每個單位可容納兩名長者，當局假設申請者當中，一半是獨居長者，一半是長者夫婦，預計屆時公寓可容納 2,700 名年齡 65 歲或以上的長者，當中 40% 是居於唐樓的人士。至於往後會否再興建長者公寓，他表示特區政府會按社會接受程度，再考慮未來土地供應情況。

2021 年 3 月 30 日，長者服務十年行動計劃長期措施將於 2021 年至 2025 年開展。長者公寓設施方面，包括設有健康監測中心，將長者健康情況傳到中心，醫護人員有更多時間關心長者及病人，亦能更密切監測長者身體情況。申請條件方面，會優先惠及居住在唐樓、行動不便長者，而且其年齡愈大、行動狀況愈不便，分數愈高；長著身邊有沒有其他照顧著亦是考慮因素。

2021 年 4 月 13 日，澳門立法會舉行答問大會，行政長官賀一誠在回應議員有關房屋總體規劃問題時表示，政府於 2020 年 4 月公佈了長者公寓的方案，目前已全面投入建設，希望於 2023 年可基本完成。長者公寓屬於先導計劃，項目將交由社會工作局進行分配工作，由於長者公寓屬出租而非銷售物業，故將透過行政法規確立分配準則。

2021 年 6 月 2 日，中區社區咨詢委員會委員引述社會工作局代表指，長者公寓核心對象以本澳居住的長者為先，未來不排除在長者公寓供應單位有剩餘情況下，考慮讓居於大灣區的長者申請，前提需為澳門永久居民，且符合一定年齡、身體、家庭及資產狀況等基本條件。

2021 年 8 月 24 日，行政長官賀一誠表示，政府正進行長者公寓相關法規草擬工作，包括擬訂分配準則、程序操作、遷入規則，以及草擬法規文本等，預計 2023 年完成。長者公寓的准入資格正在研究中，首要目標是協助居於唐樓，有上落樓梯困難，且經濟上可承擔相應租金的長者，尤其獨居及年長夫婦，解決目前面對的生活和出行困難。在租金方面，將會考慮相同面積單位的市場價格，也將顧及長者的承擔能力。

2023 年 1 月 24 日，社會工作局局長韓衛致電時事節目《澳門講場》向聽眾拜年，指長者公寓基本完成裙樓結構工程，料同年年底可完工。入住評審方面會以行政法規方式訂定，同樣於同年年底完成，初步引入計分制，確保居住在唐樓的長者有更高入住機會。

2023 年 2 月初，的長者公寓設計連建造工程進行如火如荼，據運輸工務範疇超過一億元工程的狀況列表，長者公寓零超時，進度理想，預算則較預期減少 7.1%。

2023 年 5 月 4 日，長者公寓興建至 23 層，按計劃在同年 12 月竣工並完成總體建設工作。相關行政法規爭取於同年內通過及公佈，並於 2024 年內有序開展入住申請和審批程序。

## 特色

在長者公寓興建過程中，將採用建築信息模擬 (BIM) 等有關技能，推動建築工程數字化建設發展。建築組裝方面，採用組製式建築，在未來政府建築工程作出參考。

## 配套設施

長者公寓內住戶單位和社會服務設施設計將引入智慧養老、智能家居及無障礙環境等管理模式與運作配置。同時提供衛生護理的支援服務，包括緊急醫療支援、長者保健門診及專科外展醫療服務。亦將興建社會服務設施（長者日間中心、日間護理服務、家居照顧及支援服務、緊急支援及長者院舍等），設有 6,000 平方米的綠化平台及在地下設有商業用途的地舖等。

## 示範單位

2021 年 7 月 13 日，社會工作局於望廈社屋第二期 3 樓設置長者公寓展示區，並正式對外開放，展示區開放時間為周二至日早上 11 時至晚上 8 時，無需預約；周一及公眾假期休息。

## 營運模式

營運模式方面，在 2021 年 11 月 26 日養老保障機制跨部門策導小組會議上，社會工作局代表介紹相關執行情況，包括長者公寓大樓建設、行政法規草擬、長者公寓展示區參觀情況等；並比較廣州、香港特區、台灣地區和日本的長者公寓營運模式，探討澳門採取商業模式發展的可能方案。社會文化司司長歐陽瑜表示，該項目由政府牽頭以先導計劃開展，在未來投入營運後需總結有關的營運經驗，從服務配套及市場發展等方向，探討引入商業發展模式，為澳門發展銀髮產業提供參考。

2021 年 12 月 1 日，澳門立法會舉行 2022 年度社會文化範疇施政辯論中，社會文化司司長歐陽瑜在會議上表示，在特區「二五」規劃中，明確長者公寓將循商業模式提供更好條件，給予需要長者公寓且有經濟能力的長者居住。

## 租金

2021 年 12 月 1 日，社會文化司司長歐陽瑜在立法會回應長者公寓租金定價時稱，當局曾了解鄰近地區的情況，並現正了解在長者公寓周邊相同面積，以及具有同類設施住宅大廈的租金，以至工業大廈的租金亦有了解，當局會根據相關要素制定長者公寓租金。

2022 年 4 月 4 日，社會工作局研究及規劃廳廳長鄧潔芳表示，長者公寓入住收費會綜合考慮長者出租原唐樓單位所得租金和承擔能力，預計長者公寓租金會低於市場價格。入住條件和准則方面，初步考慮申請對象為年滿 65 歲的永久居民，具居家生活自理能力，家庭結構、居住狀況、居澳年期和留澳時間等因素作為分配排序和入住參考。她並強調，申請對象必須是持唐樓物業的長者，因為政府希望改善唐樓長者的居住問題。

## 爭議及問題

### 直接判給惹「開壞先例」

2020 年 12 月 9 日，由 6 個澳門本地建築界團體，包括澳門建築師協會、澳門工程師學會、澳門工程顧問商會、澳門建築置業商會、澳門建造商會及澳門建築機械工程商會組成的建築業發展關注小組發表工作報告，同時關注長者公寓設計連建造工程直接判給中建澳門的情況。工程顧問商會副會長謝廣達認為，直接判給破壞市場行為，已向政府反映希望優先考慮澳門本地公司，他表示業界曾同運輸工務司司長羅立文會面，他又引述當日政府的回覆指，因為該項目為施政方針一部分，「有迫切性，用非常的手段進行判給」。司長亦認為直接判給不應再使用。建造商會榮譽主席羅啟中指出，業界對長者公寓直接判給反響大，應「僅此一次」。他表示，若以一般方式興建，澳門本地公司有能力興建長者公寓的 1,800 個單位，但因採取預製件方式興建，需找具經驗、資金雄厚、人員多的公司，亦可為本地業界作出示範。羅啟中又認為「design & build」方法會讓審標時間加長，因為要審視設計部分。又指，目前政府審標已標準化，好清晰，最近的開標程予亦可以很快公佈結果。建築師協會理事長蔡韻璇指「design & build」方法有利有弊，例如顧問公司原來是由政府負責，若應用「design & build」則由承建商負責，呼籲政府要把好關。

2020 年 12 月 20 日，行政長官賀一誠沒直接回應直接判給相關問題，叫傳媒問運輸工務司司長羅立文，但指同羅立文有商議。

### 智能化設計難融入長者生活

2021 年 7 月 21 日，澳門電台中文頻道時事節目《澳門講場》討優化銀髮族生活，不少市民致電時表示關注長者公寓的配套設施、支援服務以及租金問題，出席節目的社工局局長韓衛回應指，就長者公寓的相關設計問題仍在聽取各方意見，而租金則尚未有定案。至於智能化支援方面，他認為當局支援足夠。另有市民致電節目反映，參觀完項目示範單位後，認為間隔稍微有些美中不足，對開放式格局感不適應，問及到時租住後可否自己更改間隔。另一位市民表示，單位廁所內沖涼的位置並無門檻，擔憂去水不及導致易滑倒。也有市民指出晾衫的有關設置也需改善，以及希望有更多如康樂設施等配套。韓衛回應指，項目單一設計難以滿足所有長者需求，間隔的設置需整體考慮 1800 多戶，故若設計成大單位則服務的對象較少。而且整個長者公寓是類似酒店式管理。至於諸如無地方晾曬衣服、浴室門檻等，他稱皆有以科技方式解決所需。租金問題方面，韓衛指公寓真正落實時間為 2024 年，現時對租金定價仍講不準。並指，局方在租金上費煞思量，考慮市場價格的同時也需要在長者出租本身的唐樓單位的租金價格取得平衡，暫時仍在研究。

## 未來發展

2021 年 11 月 17 日，行政長官賀一誠出席立法會施政報告答問時表示，政府正開展調研報告，未來將有房屋白皮書明確計算涉及多少長者。他再以經屋 T1 單位申請數字為例，表明不相信議員估算的長者公寓需求量，形容是「不貼地」，強調要調研有第三方數據分析市場需求。

2022 年 1 月 31 日，政策研究和區域發展局公佈《澳門特別行政區居住用途房屋政策研究》，根據《澳門特別行政區經濟和社會發展第二個五年規劃（2021-2025 年）》，明確提出「改善民生是施政的核心任務」，而滿足居民的基本住房需求則是改善民生的重中之重。為此，「二五」規劃已明確提出「有序推行階梯房屋政策」，包括落實公共房屋供應計劃、有序開展夾心房屋建設、發展長者公寓、推動房地產市場平穩健康發展。其中在長者公寓需求方面，當局推算出長者公寓由現在至 2025 及 2030 年的需求區間中值分別為 2,800 間（2025 年）及 3,400 間（2030 年）。目前已推出長者公寓先導計劃可提供 1,815 個單位。特區政府將在完成長者公寓先導計劃的基礎上，根據人口結構中的長者比例、自置物業的數據、自置物業的樓宇特徵等因素分析，以及基於申請的具體情況，明確長者公寓興建量。

## 參考文獻

## 相關條目

* 黑沙環新填海區 P 地段暫住房及置換房項目

## 外部連結

* 公共建設局 - 東北大馬路長者公寓設計連建造工程 （頁面存檔備份，存於網際網路檔案館）