新鴻基地產發展

**新鴻基地產發展有限公司**（簡稱**新地、新鴻基**；港交所：16，OTCBB：SUHJY），香港註冊地產公司，於 1972 年 8 月 23 日以市值 4 億港元在香港交易所上市。經過多年發展，新鴻基地產已經成為香港最大型的地產發展公司之一，其核心業務為物業發展，此外亦經營其他地產相關業務，包括酒店、商場、物業管理，並且投資其他行業，包括電訊、資訊科技及基礎設施等。現任董事局主席兼董事總經理為郭炳聯。

## 歷史

### 1972 年前

1963 年，郭得勝、馮景禧及李兆基（合稱「三劍俠」）共同創辦新鴻基企業，為新鴻基地產的前身。

### 1972 年 - 1980 年

1972 年 7 月 14 日，新鴻基地產發展有限公司在香港註冊成立。

1972 年 8 月 23 日，新鴻基地產發展有限公司正式在香港交易所上市（香港股份代號：00016）。

1973 年，收購康業服務有限公司。

1977 年，把總辦事處遷往中環康樂大廈（現稱怡和大廈）。

1978 年，成立啟勝管理服務有限公司。

1978 年，開售首個多棟式的屋邨項目 —— 荃灣中心（一期）。

1978 年，新鴻基地產成為當時恆生指數 33 個香港指數成份股之一。

1979 年，成立新鴻基地產保險有限公司。

### 1981 年 - 1990 年

1981 年，新鴻基地產收購九龍巴士（一九三三）有限公司部分股權。

1982 年，把總辦事處遷往灣仔新鴻基中心。

1986 年，推售荃灣荃景花園，首創每單位附送冷氣機。

### 1991 年 - 2000 年

1991 年，新鴻基地產收購威信（香港）停車場管理有限公司。

1992 年，灣仔中環廣場落成，為當時亞洲最高建築物。

1992 年，成立數碼通電訊集團有限公司。

1993 年，收購銅鑼灣世貿中心。

1994 年，獲國際信貸評級機構標準普爾評定 A 級。

1995 年，獲國際信貸評級機構穆迪評定 A3 級。

1996 年，數碼通電訊有限公司正式在香港上市。

1996 年，成立「新地會」，為首個專門為有興趣置業人仕而設的客戶專會。

1996 年，參與機場快綫香港站，為當時最大規模的私人商業物業項目。

1996 年，設立跨部門的交樓小組，於交樓前驗查單位，並為業主提供一年免費維修保證。

1997 年，為首間發展商於旗下商場設立親客大使。

1998 年，負責興建的 3 號幹線（郊野公園段）基建項目通車。

1999 年，上海商業項目中環廣場落成。

2000 年，投得九龍站第五至七期發展項目，即現今的環球貿易廣場項目。

2000 年，新鴻基地產旗下的附屬公司新意網集團有限公司，於香港交易所以創業板形式上市。

### 2001 年 - 2010 年

2001 年，新鴻基地產成立豪宅租務代理 Signature Homes。

2002 年，成立新鴻基地產郭氏基金，資助成績優秀但家境貧困的學生完成大學課程或參加海外進修。

2003 年，推出新一代住宅品牌 —— 元朗 YOHO Town。

2003 年，與上海陸家嘴金融貿易區開發股份有限公司簽訂土地使用權轉讓合約，發展上海 IFC 項目。

2005 年，旗下商場 apm 開幕，為當時首個夜行消費購物商場。

2005 年，收購西友（沙田）有限公司（一田百貨的前身）。

2006 年，成立 BIZ Office Leasing。

2007 年，新鴻基地產為當時首間地產發展商，率先為新落成住宅物業提供兩年維修保證。

2009 年，旗下首個以聖經故事為概念的主題公園 —— 馬灣公園挪亞方舟開張。

2010 年，完成九龍站上蓋的環球貿易廣場項目，為當時全港最高的建築物。

### 2011 年至今

2011 年，新鴻基地產首次發表獨立的可持續發展報告。

2013 年，新落成物業的維修保證年期，實施由兩年提升至三年。

2013 年，投得上海徐家匯中心項目商業地皮，總樓面面積約 760 萬平方呎。

2015 年，冠名及慈善贊助首屆「新鴻基地產香港單車節」。

2016 年 7 月，捐出一幅元朗地皮予香港聖公會，以供興建一座綜合服務大樓，包含護理安老院及青年宿舍。

2019 年，新地中標西九龍高鐵總站商業用地。新地以超過 420 億港元的價格贏得了這塊佔地 60,000 平方米的土地，可用於寫字樓、購物和酒店發展。郭氏家族將投資 94 億港元（12 億美元）購買辦公大樓 25% 的股份。

## 土地儲備及物業組合

新鴻基地產是香港擁有最多土地儲備的公司之一，截至 2019 年 6 月，所佔總樓面面積達 5,800 萬平方呎，包括：

* 發展中物業：2,510 萬平方呎
* 已落成物業：3,290 萬平方呎

截至 2019 年 6 月，於中國內地土地儲備所佔總樓面面積達 6,540 萬平方呎，包括：

* 發展中物業：5,060 萬平方呎
* 已落成物業：1,480 萬平方呎

## 主要發展項目

### 香港（住宅項目）

在 1970 年代至 1980 年代發展的項目主要提供中小型單位為主，並且與多個地產商合作發展，當中有少部份為中低密度住宅。到 1990 年代初起，發展的項目以大型住宅為主，並提供大型單位，內設住客會所，住宅入口亦採用香港常見封閉式物業管理。

到 2000 年代起，發展的項目傾向豪宅化，由規劃、物料採購、建築，以至項目監察水準均要求嚴格，而發展項目開價亦創區內分層住宅新高指標。

#### 大型住宅

##### 港島區

##### 九龍區

##### 新界區

#### 中低密度住宅

##### 港島區

##### 九龍區

* 天鑄

##### 新界區

#### 私人機構參建居屋計劃

* 新麗花園

### 香港（商場項目）

集團擁有全港最大的商場網絡，分佈在全港多個地區，主要位於新界鐵路沿線。現時商場及商舖總面積合共逾 1,200 萬平方呎。在 80 年代至 90 年代發展的大型商場為求增加吸引力，場內設音樂噴泉以至遊樂場吸引遊人。到 90 年代中發展及翻新的大型商場更採用豪華用料，媲美酒店。集團在 1997 年起於主要商場設立親客大使。

惟到 2003 年開放自由行政策後，集團經常翻新商場，以及重組租戶組合，將商場重新定位。商場翻新後，設計及用料以白色為主調，並採用一貫款式的假天花、外牆及地台，使原有的特色設計完全消失。同時將「購物體驗」只限於商店內的商品及服務，並非商場公用部份環境及室內設計。管理公司將商場外牆及圓柱作為商戶廣告用途，以賺取更多收入。大多商場於近年減少公共座位，設計不再人性化，變成只剩下消費。

而集團近年的大型商場定位傾向內地旅客，商場亦採用「分成」制度收租，即按商戶營業額收取若干比例，倘商戶營業額較低則有可能被「踢走」。結果發展商不願意續租書店及精品店，引入更多首飾店及大型連鎖時裝店，商場租戶趨向單一化。網民及居民批評新鴻基只顧商場人流及租務收益，欠缺了解港人對大量自由行來港購物的不滿，結果引發更多問題。其後更引發居民在商場進行示威活動，如 2014 年 3 月，「一億人，一億喼，沙田流量壓力測試」行動以至 2015 年的捍衛沙田及光復屯門行動，反對商場租戶市場傾向自由行顧客的不滿。

2019 年 11 月 27 日新鴻基地產以 422.32 億港元，每方呎樓面地價 13345 元，投得香港西九龍站上蓋商業發展項目，項目佔於九龍連翔道與柯士甸道西交界，地盤面積 64 萬 3105 平方呎，指定作非工業用途（不包括住宅、倉庫及加油站），最高樓面面積 316 萬 4616 平方呎。

2019 年 12 月 16 日新鴻基地產以 93.94 億港元出售香港西九龍站寫字樓部分 25% 股權，給大股東郭氏家族，零售部份則維持由新鴻基地產全資持有。

* The Millennity
* apm
* 新城市廣場
* HomeSquare
* 新都會廣場
* 新世紀廣場
* 新太陽廣場
* 東港城
* 將軍澳中心
* PopWalk 天晉滙
* Mikiki
* 上水廣場
* 新達廣場
* 大埔超級城
* WTC 世貿中心
* 荃灣廣場
* 元朗廣場
* V city
* 新翠商場
* 卓爾廣場
* YOHO MALL 形點（2015 年）
* Deli2
* 北角匯
* V Walk
* 國際金融中心商場（IFC Mall）（佔 50%）
* 圓方（Elements）（19%）

### 香港（寫字樓項目）

* 環球貿易廣場
* 國際金融中心一期及二期（佔 50%）
* 中環廣場（佔 50%）
* 新世紀廣場
* 新城市中央廣場
* 九龍貿易中心
* 新都會廣場
* 創紀之城
* 新鴻基中心
* 銅鑼灣世貿中心
* 新領域廣場
* 西九藝術廣場大樓項目由三幢商業大樓組成，總樓面面積合共約 699673 平方呎，辦公室佔 672063 平方呎，而零售、飲食、娛樂部分佔 26910 平方呎，新鴻基地產擁有項目 47 年的發展權和營運權

### 香港（酒店及服務式住宅項目）

集團自 1980 年發展酒店及服務式住宅項目，包括：

集團擁有及營運:

* 帝苑酒店
* 帝都酒店
* 帝京酒店
* 帝景酒店
* 帝逸酒店
* 挪亞方舟度假酒店

集團和國際酒店品牌合營:

* 香港四季酒店（佔 50%）
* 香港 W 酒店
* 香港麗思卡爾頓酒店
* 香港九龍東皇冠假日酒店
* 香港九龍東智選假日酒店
* 香港維港凱悅尚萃酒店 (前稱海匯酒店）

服務式住宅項目:

* 四季匯（佔 50%）
* 港景匯
* 星峰薈
* 海璇匯

### 香港（基建及其他項目）

* 機場空運中心
* 香港商用航空中心
* 馬灣公園
  * 大自然公園
  * 挪亞方舟
* 三號幹線（郊野公園段）
* 天際 100 香港觀景台

### 中國大陸

* 北京 apm（前新東安市場）
* 廣州峻林
* 廣州天環
* 廣州天匯廣場
* 上海中環廣場
* 上海環貿廣場
  * 環貿 iapm 商場
* 上海國際金融中心
  * 辦公樓
  * 上海國金中心商場
  * 上海浦東麗思卡爾頓酒店
  * 國金匯（服務式住宅）
* 上海徐家匯國貿中心
* 上海凱旋濱江園
* 天薈
* 蘇州環貿廣場 90％
* 成都環貿廣場 40％
* 杭州萬象城 40％
* 杭州江河匯項目
* 成都天曜
* 成都悅城
* 南京國金中心
* 廣州南站綜合項目

### 新加坡

* ION Orchard

## 附屬公司

### 通訊科技

* 數碼通電訊
* 新意網

### 零售業務

* 一田百貨

### 交通基建

* 載通國際
* 大欖隧道
* 內河碼頭
* 威信集團

### 建築工程

* 新輝建築

### 物業管理

* 康業服務有限公司
* 啟勝管理服務有限公司
* 超卓管理服務有限公司

## 過渡性房屋項目「同心村」

新鴻基地產執行董事郭基煇於 2020 年 1 月 10 日在記者會上發布「同心村」過渡性房屋項目的短片（頁面存檔備份，存於網際網路檔案館）及模型，並詳細介紹項目的特色。集團將與香港聖公會福利協會合作，收取象徵式 1 元費用，借出位於元朗山貝路的 30 萬呎農地，為基層家庭建造過渡性房屋。

「同心村」於 2022 年 5 月完成興建及陸續讓居民遷入，並於 6 月 16 日展開啟用儀式。村內設有約 1,800 個不同戶型的單位，包括 1 人、2 人、3 人、4 至 5 人，以及無障礙單位，每月租金由 2,370 至 6,695 港元不等。

「同心村」位置便利，居民步行 8 至 10 分可抵達到元朗站，村口更有小巴站。聖公會在該區有 13 個服務單位，包括一所中學、3 所小學和 4 所所幼稚園。村內將會劃出公共空間給予居民舉辦社區活動，例如盆菜宴等等。聖公會福利協會定期舉辦墟市，會邀請社企、小商店參與。

「同心村」更引入一套康健指數（Well-Being Index），為住戶在遷入前、居住期間、遷出前量度其健康指數，以作服務的介入及大數據分析。聖公會亦會在村內提供托兒服務，讓父母可以放心外出工作；新地則會為居民提供當區就業機會，協助基層市民融入社區。

新地另會借出兩幅分別位於錦田南及古洞市中心農地，合共可建 400 個單位，連同「同心村」，可興建 2,000 個過渡性房屋。

## 新地會

為新地屬下組織，於 1996 年成立，現有會員超過 400,000 人，目的為加強與目標客戶的溝通。早年新地會安排多項參觀物業、示範單位以至消費優惠等活動，唯自 2005 年推出「星級會員」制度後，現時一般會員只限參與講座活動。參觀現樓物業及部份消費優惠只限「星級會員」享有。

## 廉政公署調查涉嫌賄賂

2012 年 3 月 29 日，廉政公署（廉署）邀請郭炳江、郭炳聯，與及前政務司司長許仕仁到廉署總部協助調查一宗貪污案，同日傍晚，廉政公署正式宣佈拘捕三人。

2014 年 12 月 19 日，陪審團作出裁決，除新地聯席主席郭炳聯外，其餘被告罪名成立，即時還柙。12 月 23 日，法院判處郭炳江監禁 5 年並罰款 50 萬港元、關雄生監禁 5 年惟無需罰款、陳鉅源監禁 6 年並罰款 50 萬港元、許仕仁監禁 7 年半並需交還 1,118.2 萬港元賄款。2014 年 12 月 29 日，郭炳江代表律師代郭炳江正式向法庭提上訴，指法官引導陪審團出錯，而且陪審團的裁決不合常理。

## 爭議

### 旗下商場引領防暴警察進入商場風波

2019 年 7 月 14 日反對逃犯條例修訂草案遊行衝突期間，網上流出影片顯示 2 名商場管理公司職員以手勢引領一隊穿戴全套防暴裝備的警察進入新城市廣場 3 樓範圍，商場內顧客見狀紛紛起鬨。當晚衝突過後，新城市廣場及新鴻基地產先後發表聲明，澄清事前不知悉警方在商場內的行動，衝突當晚沒有報警，亦沒有求警協助，但稱商場須按照相關地契將商場內公共通道 24 小時開放予所有公眾人士使用，包括通往港鐵沙田站及巴士總站等的出入口。但事後引起市民對商場和集團的強烈不滿，被指責「賣港」。市民連續多日在商場 4 樓的顧客服務中心抗議和變成「連儂商場」。市民在場內寫上「SHK = SHAME OF HONG KONG」，「新鴻基 SELL HONG KONG」等批評發展商的字眼。

### 傳旗下商場增聘臨時保安配警棍

2020 年 6 月，網上社交群組流傳新地旗下商場聘請臨時短期保安，優先聘請前警員或現役輔警，並以便裝執勤，會配備警棍及頭盔。工作包括維持秩序、攝錄示威者樣貌和跟蹤示威者，以維持商場安全。如果示威者破壞商場，並成功制服相關人士交予警方後，員工會有額外勤工獎。新鴻基地產發表聲明指有關內容完全失實，集團並沒有發出有關短訊，發言人重申，旗下物管公司和外判的保安人員需要嚴格遵守內部守則和香港法例。

## 參考文獻

## 外部連結

* 新鴻基地產官方網站（頁面存檔備份，存於網際網路檔案館）