房地合一_實價課稅

**房地合一實價課稅**是中華民國財稅用語，係指房屋及土地以合併後的實價總額，扣除實際取得成本後，按實際獲利課徵交易所得稅。「房地合一」用意在使房產買賣能夠劃一屬於增值利益部分的課稅方式，修正了原本不動產交易時，土地交易利得按公告現值課徵土地增值稅；房屋的交易利得按實價課徵所得稅的雙軌制，達到不動產交易利得實價課的目的。

房地合一稅取代現行土地與房屋稅分離課徵的雙軌制，且擬定自用住宅與長期持有者有減徵優惠。房地合一稅已於 2015 年 6 月 5 日經立法院三讀通過，訂於 2016 年 1 月 1 日實施。 
  
新制上路後，在應納稅額之計算方面，交易所得稅 = 獲利金額（稅基）x 稅率 
獲利金額（稅基）= 賣價 - 成本（買價）- 相關費用 - 土增稅漲價數額

## 背景

### 法律規定

中華民國憲法第 143 條第 3 項指出：「土地價值非因施以勞力資本而增加者，應由國家徵收土地增值稅，歸人民共享之。」這是「土地漲價歸公」基本國策的依據。它的時代背景源於中華民國國父孫中山考慮當時的社會狀況，為避免富有階級因炒地皮，可不經由自己的努力成為既得利益者，因此提出「土地漲價歸公」的政策，針對土地的增值單獨課稅，所以中華民國房地交易自有課稅以來，都是土地與房屋分離課稅。
在房地分開課稅的背景下，土地是按｢公告現值｣計徵土地增值稅，不再課徵所得稅，而房屋絶大多數按「房屋評定現值」計徵所得稅。有觀點認為，這樣課稅的結果可能會產生一些問題，像是依公告土地現值及房屋評定現值，來計算土地漲價總數額和房屋交易所得額，與實際房地交易所得差距甚大，造成過多資源投入不動產市場。 
簡言之，在房地分離課稅的背景下，造成了以下四點問題

* 不肖廠商容易操縱房地價格比例：

移轉土地所有權，其所課徵的土地增值稅 (依照公告現值課稅)，不列入所得課徵，但房屋出售所得，卻會被併入綜所稅課徵。因此在實務上，常常為了規避所得稅的累進稅率，刻意「壓低房屋售價，抬高土地售價」、或是「提高房屋建造成本以減少交易利得」，以減少稅金金額。

* 課稅基礎與市價脫節：

透過實價登錄的資料比對，課徵土地增值稅所依據的土地公告現值平均不到市價的五成，也就是說超過公告的部分，所得是不需要繳稅的。

* 土地漲價不用繳稅：

因公告現值一年調整一次，所以在一年內多次移轉，根本課不到土地增值稅，土地因公共建設所漲的價值，全都歸為個人所有。

* 賠錢賣卻要繳土地增值稅：

因為土地增值稅是以土地公告現值計算，而土地公告現值又與市價嚴重脫節，所以每年政府仍會予以調高，導致不論實際上是否有賠錢 (售出的價格低於買入的價格)，都必須繳交土地增值稅的詭異現象。

### 不動產稅負減免

* 土增稅

2003 年 SARS 疫情（嚴重急性呼吸道症候群）波及台灣，陳水扁政府以房市低迷為由，遂於 2002 年至 2004 年之間推動土地增值稅減半，2005 年更立法通過土增稅永久調降至 20%、30%、40%（原本為 40%、50%、60%）。當時扁政府表示減稅所增加的交易，會讓稅收「不減反增」。但這個政策同時也代表著土增稅的減免，將提高更多的資金挹入房地產市場的動機。

* 遺贈稅

而受到 2007 年美國次級房貸事件影響以及後來 2008 年雷曼兄弟公司破產的衝擊，2008 年馬英九政府以挽救房市為由推動減稅，立法院於 2009 年通過《遺產及贈與稅法》部分條文，將遺贈稅從最高的 50% 調降為 10%，改採單一稅率，遺產稅免稅額從 700 萬，提高到 1,200 萬元，贈與稅免稅額調高至 220 萬元。

對此中央研究院院士朱敬一曾撰文批評，能夠從遺產稅率大降而獲利的，只有那些有十幾億財產以上的大富豪，在遺產稅修改過後，台灣的熱錢逐漸增加，房價跟著大漲、貧富差距明顯逐年拉大。

### 實質稅率低，不動產稅負爭議

提及所有的稅，其公式都是「稅基 x 稅率」，而財政學當中則另有「名目稅率」（法定稅率，稅法當中所規定的稅率）以及「實質稅率」（有效稅率，應納所得佔實質所得之比率）的討論，稅基的選擇則會導致兩者數值的不同。
就以台灣來說，台灣房地產的稅基被嚴重低估，脫離實價（市價），導致無論是持有稅或是交易所得稅都相當的低廉。舉例而言，台灣的地價稅以「公告地價」為稅基、土增稅以「土地公告現值」為稅基、房屋稅以「房屋評定現值」作為稅基，這些稅基分別為地價評議委員會、不動產評價委員會定期進行估價，然這些評估出的價值多偏離市價，甚至只有七成左右。
不動產未以實價（市價）課稅，稅基被低估的結果，導致儘管稅法上的「法定稅率」看似正常，但實際上能課到的稅卻相當有限。

* 以持有稅而言

台灣的實質稅率約略只有美國的 1/10，根據台北市財政局的研究，台北市精華區一間市價三千萬的住宅繳的持有稅比一台百萬不到國產車繳的稅還少，豪宅持有稅也比管理費便宜。
另外根據台北市稅捐處的資料，信義區的豪宅，市價約 2.5 億元，只繳了房屋稅和地價稅 10 萬元，不動產的持有稅負有效稅率（實質稅率）在萬分之 4 以下；相對於日本案例的有效稅率尚有 0.85%，歐美國家的不動產有效稅率大多在 1% 左右，可見得臺灣的不動產稅負明顯偏低。

* 以不動產交易所得稅而言

依據監察院的調查報告，2010 年台北市仁愛路某豪宅拍賣 2.82 億元，獲利 1.73 億元，稅前報酬率 159%，但只繳納了 54 萬元的土地增值稅，和房屋交易的所得稅 104 萬元，有效稅率 0.9%。另一件中正區豪宅在年中以不到 1 億元購入，年底 2.5 億元賣出，獲利 1.54 億元，稅前報酬率 160%，卻僅繳所得稅 92 萬元，土地增值稅為 0，有效稅率僅 0.6%。換言之，不動產交易的稅前報酬率和稅後報酬率幾乎沒有差別。如以市價來計算，目前的不動產交易稅至少讓獲取暴利者節省了數千萬元的稅負。

### 民眾反應

* 根據 2009 年蘋果日報十大民怨票選統計，都會地區房價過高為十大民怨之首。
* 根據 2012 年未來事件交易所網路交易平台「交易結果」，房價過高以抱怨度 89.7 名列十大民怨之首。
* 依據 2014 年 DailyView 網路溫度計公司「十大鄉民怨」網路聲量統計排名，「房價高、買不起房子」項目排名第三。
* 根據 2014 年，美國顧問業者 Demographia 的全球房價所得比（購屋痛苦指數，房價所得比 = 房價 / 家庭年所得）排名，台北市以房價所得比 15.01，名列世界之冠，亦即在台北市的一般市民必須不停工作不吃不喝 15 年才有可能買得起一棟房子，(依 Demographia 標準，房價所得比三倍以下為合理，超過五倍是極度負擔不起)(2010 年台北市房價所得比為 9.06)。

 

### 地產文化霸權與有土斯有財之價值觀

有觀點認為，在台灣長年以經濟掛帥的發展主義意識形態下，建構出了一套地產文化霸權，它除了正當化政商共構的地產權力集團（Power Bloc）的地產利益掠奪外，更滲透進了大眾的意識之中，認為高房價的現象此乃正常與合理。一般常見的，從經濟面強調「不動產是火車頭產業」、「房價漲代表經濟好」；政治面標榜「開發就是進步」、「房價高代表有政績」；直到內化為「買房是人生奮鬥目標」、「房市為理財投資首選」這類個人價值皆是。於此之下，台灣民眾的心中產生了一個相當強烈的「矛盾」，意即高房價縱使是「民怨之首」，但房價跌卻更是「恐懼的總和」，此為台灣高房價困局之深層困境。

## 沿革

### 歷年新聞

### 各版本比較

註 1：2014.11.29 為中華民國地方公職人員選舉 (俗稱九合一選舉) 
註 2：2015.05 行政院版本資料來源取自中央通訊社製表 
註 3：稅基中的「相關費用」包含：一、，出售房屋及土地支付之必要費用 (原則上按實際費用認定)，如仲介費、廣告費、清潔費、搬運費等；但以下項目不得減除：使用期間繳納之房屋稅、地價稅、管理費、清潔費、金融機構借款利息等，屬使用期間之相對代價，不得列為成本或費用減除。 二、改良土地已支付之全部費用 (包括已繳納之工程受益費、土地重劃費用及因土地使用變更而無償捐贈一定比率土地作為公共設施用地者，其捐贈時捐贈土地之公告現值總額)，亦可減除。 三、未能提出相關費用者，按成交價 5% 設算。

## 正反相關論述

* 經濟產業支柱論
* 住宅供給不足論
* 國家財富縮水論
* 市場自由決定論
* 住郊區通勤論
* 都會郊區擴張論
* 有土斯有財論

## 各方評論

### 政府方

* 財政部長張盛和認為，先求有再求好，房地合一稅是改善分離課稅的缺失，並不是為了打房。若是房地合一稅採用當初規畫的累進重稅的話，政策會推不動，房價軟著陸對營建業是好的。
* 行政院政務委員杜紫軍表示，此版本精神「短期從重、中期合理、長期持有優惠」，盼防止短期炒作房事歪風，讓交易回正軌。草案訂定「日出條款」，明年元旦後買屋、賣屋才適用新制，現持有房屋者不受影響。
* 中國國民黨財稅立委曾巨威受訪時表示「不是很開心」，他尤其對「非自願因素」買賣房地適用普通稅率特別反感，認為違反所得稅精神，「賺錢還分自願非自願？」，但他也感嘆協商前已經有「會前會」做好決定，自己人微言輕，最後只能退席抗議。他也批評，財政部讓這條款通過「有失專業判斷」。現在房地合一是所得稅，是確定有賺到錢才課稅，「天底下哪個國家，課所得稅時，還有分自願或非自願賺的錢？」那大家都會用非自願當理由，因為同樣是賺錢，卻能被課比較少稅。

### 民間企業方

* 信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，政院版房地合一草案中，日出條款是決定目前房市走向關鍵，若確定 105 年 1 月 1 日後買進才適用，則對目前 9 成以上的屋主沒有影響，不會出現拋售潮，但若先前購買預售屋，明年 1 月 1 日後才交屋者，將是第一批適用新版房地合一稅… 新制出爐後，雖可以利空出盡看待，但因目前投資客大多已退場觀望，買盤以自住為主，未來房價走勢才是影響購屋者進場意願，因此，新版房地合一稅制對目前房市量、價影響不大。
* 達麗建設董事長謝志長認為，國內投資管道愈來愈封閉，加上政策干擾房市大，不僅大咖壽險業、投資客出走海外投資，建商也被逼得往海外發展。… 這波景氣向下盤整，主因政府頻頻加稅，封閉市場的投資管道，不僅祭出豪宅稅、房屋稅、房地合一實價課稅，現在更有提高贈與稅的聲音，因此不只是投資客資金從三、四年前開始出走海外不動產，重量級壽險業如國泰、富邦人壽更是把手中資金移往英國，而且一次就是百億元的規模。
* 房產專家田大權在臉書上評論政院最新版本是「荒謬到近乎可愛的政策」。 田大權批政院 13 日公布的房地合一版本荒謬到可愛 田大權認為，將自用住宅免稅門檻改設為獲利 400 萬元以上才課稅，所以以後「獲利的上限就是 399 萬囉」？他舉例說，1,000 萬的房子賣 1,500 萬，獲利 5 成，扣除 400 萬免稅額後，100 萬課徵 10%；2,000 萬房子賣了 2,500 萬，獲利兩成五；5,000 萬房子賣 5,500 萬，獲利率 1 成，也課同樣的稅。不同的獲利率卻課同樣的稅，這個政策實在是「很可愛」。 田大權痛批，如果財政部真的收的到這個稅，就代表房價還會繼續漲，那年輕人永遠也等不到房價下跌的那天；反之，如果因為這樣的政策房價真的下跌，那大家賣房子賠錢，政府也收不到稅。結論是，那勞師動眾的搞這個政策，「到底是為了甚麼」？ 再說到非自用住宅，未持滿 1 年，獲利部分重課 45%，「這就別鬧了」！田大權說，看看前車之鑑奢侈稅課到了多少稅就知道了！
* 鄉林建設董事長暨全國商總理事長賴正鎰表示，推動房地合一、實價課稅是房地產的災難，如果房市變冷，一、二十年都不會恢復，希望政府冷靜思考，不應貿然實施… 賴正鎰強調，房價如果重跌，88% 的擁有自有住宅的民眾都將受害；他說，執政黨選在此時推出這樣的政策是不明智的，相信民眾會給訂出錯誤政策的人處罰。
* 不動產開發公會全聯會秘書長於俊明表示，政府打房目的是要抑制投機炒作，這一年多以來房地產成交銳減，已經達到預期效果，政府接著應該是要維持房地產的穩定度，尤其房市若硬著陸，會影響就業機會及整體內需產業鏈。第 2，房地合一技術面要挑戰的地方很多，如果冒然執行會衝擊整個房市，一定得做好配套措施。 他也提及，奢侈稅的階段性任務已經完成，僅按照成交額不論損益的課稅模式，是不合理的稅制，應該退場才對，「千萬不要讓房地合一、奢侈稅成為經濟發展的絆腳石。」
* 台南縣不動產仲介經紀商業同業公會理事長黃明成批評此制「稅率過高」，並且認為只要超過一五％以上都算過高。他表示，政府施政是要創造「均富」社會，而不是「均貧」社會。

### 第三部門

* 前財政部長暨前成功大學副校長何志欽認為房地合一稅改從困境中突破，建立稅改的里程碑，為整體不動產稅制重新建立雛形，有很大的象徵與實質意義，雖然要改善的問題還很多，但「一切變革都可從這裡開始」。何志欽並建議，台灣雖已有實價登錄機制，為資本利得稅課徵建立基礎資料，但這仍僅限於經過市場機制交易部份，非經市場交易的房產則缺乏資料，不易納入課稅範圍，例如房產的繼承、贈與等，如何補足此部分資料值得政府思考。
* 淡江大學產經系副教授莊孟翰表示，這些政策都是頭痛醫頭，要打房恐怕效果不佳。「假設要將地價與房屋價格一起課稅，的確有可能大幅提高稅收。但除了增加稽查成本，似乎也要考量不同地區應有不同的稅率，地方政府要有決心與中央配合，否則只是造成資金移轉而已。」他指出，現今房地產市場如此興盛，主要是因為大量資金湧入房市，若不限制民眾、建商向銀行貸款，恐怕難消房市熱潮。房地合一時價課稅是世界潮流，會讓炒房現象減少、海外資金減少，但只能治標不治本。莊孟翰建議，政府在打房的同時，必須要加速都市更新，鼓勵持有多戶房產者出租，抑制投機炒作。
* 德明財經科技大學副教授花敬群表示，實價課稅正式起步，但房地產還有很多相關稅制尚未整併，如房屋稅、地價稅、交易所得稅等，期許政府能重新整併相關稅制，達到真正的稅改目的，建立更好的稅制。
* 政治大學地政系特聘教授暨前台北市副市長張金鶚表示，「房地合一、實價課稅」立法院終三讀通過，令人欣慰。此法案通過的意義重大，且影響深遠。最後通過法案，雖然並不盡人意，其中包括未有按賺錢多寡採量能課稅的累進稅率、未能扼止既得利益者而提前實施的日出條款，以及較為寬鬆的自住免稅額度等。然而在著眼建立制度、各方妥協、先求有再求好的共識下，雖不滿意，但可接受。因為房地合一、實價課稅通過相當不容易。不論如何，房地合一稅的通過實施，勢必增加投資交易成本，如此除將減少房地產投資誘因外，也同時因為買賣雙方受實價課稅勾稽影響，讓實價登錄資訊更為確實，這對健全房市，避免房價哄抬，有相當正面效果。
* 台北大學財政系教授蘇建榮認為，建商、財團是政客們背後政治獻金最大貢獻來源，在立法院裡，財團、建商私下都有代言人在護航圍事，在各方勢力以及利益團體相互傾軋下，送到立院的「房地合一稅案」會不會就像當年「證所稅復徵條例」送到立院一樣「羊入虎口」，最後被撕裂成什麼樣子，法條改成什麼樣子，根本無法想像。 
2014-08-04 / 商業周刊 / 1394 期
* 巢運聲明稿：
1. 財政部一度未能守住理念與立場，更罔顧民間團體的聲音，差點讓不公不義打敗「房地合一稅」。儘管最後在行政院的主導下有所矯正，卻嚴重延宕時程，以致必須用逕付二讀的方式強渡關山。有識者不能不抨擊與防杜類似情事在未來一再重演。
2. 我們必須再次指出「日出條款」與「400 萬的免稅額」將是「房地合一稅」成效的重大隱憂！木已成舟，行政與立法部門仍需持續檢討、反省，特別是巢運以後會持續緊盯行政部門的執法，防止行政部門擅自透過施行細則或行政解釋為不當利益偷開後門！
3. 房地合一稅」是台灣房地稅制公平化的第一步，「房地持有稅改」與「實價登錄修法」將是下一波的改革重點。「房地持有稅改」、「實價登錄修法」是真正影響房地掠奪者根本利益的稅制改革，因此接下來稅改面對的挑戰將更為艱鉅！需要全體台灣民眾的共識與支持，巢運等民間團體會繼續倡議、行動與監督。
4. 台灣當前深陷全面性的居住困境，除了稅制不公，尚有居住人權受到侵害、公地賤賣與任意開發、農地農用炒作、社會住宅嚴重不足、惡質租屋市場等居住亂象，巢運未來仍會持續多管齊下、同時並進的呼籲改革，厲行監督政商的惡行惡狀。

## 參考資料