富邦二號不動產投資信託基金

**臺灣不動產投資信託**是指在臺灣證券市場掛牌的不動產投資信託（REIT），臺灣不動產投資信託主要投資標的為已開發完成的商業辦公大樓、百貨公司、商場、旅館及集合住宅大樓。臺灣不動產投資信託因投資門檻低，投資者也不需擔負管理招租重責，加上租金收益全數配息，現金殖利率約 2.5 至 3.5％，比定期存款利息高出一、二倍，並可對抗通貨膨脹，是一般民眾，投資臺灣不動產的捷徑。2018 年 3 月金管會研議修正不動產證券化條例，考慮擴大「不動產」的定義，將公共建設納入不動產證券化基金可投資標的，例如太陽能電廠、離岸風電、高速公路等，希望進一步吸引壽險資金或其他機構法人投資。2018 年 5 月金管會預告修正不動產證券化條例第 6 條、第 8 條及第 9 條之解釋令，為了活絡不動產投資信託，將簡化海外不動產投資程序，以利國內 REIT 前往海外不動產市場尋找投資報酬率較高的標的。

## 臺灣 REIT 列表

### 富邦一號

富邦一號不動產投資信託基金（簡稱富邦一號或富邦 R1，臺證所：**01001T**）是富邦建設股份有限公司、明東實業股份有限公司、道盈實業股份有限公司擔任發起人的不動產投資信託，成立於 2005 年 3 月 1 日，基金規模為新台幣 58.3 億元，掛牌價為新台幣 10 元，以一千個受益權為交易單位。收益分配日為每年度六月第十個營業日。

富邦一號所擁有的四棟大樓包括富邦人壽大樓（臺北市敦化南路一段 108 號，商業辦公大樓）、富邦中山大樓（臺北市中山北路二段 66、68 號，商業辦公大樓）、天母富邦大樓（臺北市天母西路 136、136-1 號，集合住宅大樓，已售出部分樓層）及潤泰中崙大樓商場部分（臺北市八德路 2 段 306 號、308 號，市民大道 2 段 209 號）。

### 國泰一號

國泰一號不動產投資信託基金（簡稱國泰一號或國泰 R1，臺證所：**01002T**）是國泰人壽保險股份有限公司擔任發起人的不動產投資信託，成立於 2005 年 9 月 23 日，基金規模為新台幣 139.3 億元，掛牌價為新台幣 10 元，以一千個受益權為交易單位。收益分配日為每年度六月第十五個營業日。

國泰一號所擁有的三棟大樓，包括：臺北喜來登大飯店（臺北市忠孝東路一段 12 號）、臺北西門大樓（臺北市武昌街二段 77 號）、臺北中華大樓（臺北市中華路一段 88 號）。

### 新光一號

新光一號不動產投資信託基金（簡稱新光一號或新光 R1，臺證所：**01003T**）是新光人壽擔任發起人的不動產投資信託，成立於 2005 年 12 月 19 日，基金規模為新台幣 113 億元，掛牌價為新台幣 10 元，以一千個受益權為交易單位。收益分配日為每會計年度結束後六個月內。

新光一號所擁有的六棟大樓包括新光天母傑仕堡大樓（臺北市士林區忠誠路二段 180～196 號，百貨商場及集合住宅大樓）、新光國際商業大樓（臺北市松山區南京東路三段 287、289 號，商業辦公大樓）、台証金融大樓（臺北市中山區建國北路一段 96 號，商業辦公大樓）、臺南新光三越百貨大樓（臺南市中西區中山路 162 號）、新光信義華廈（臺北市大安區信義路二段 230 號，商場）及新光人壽中山大樓（臺北市中山區中山北路二段 44 號，商業辦公大樓）。

### 富邦二號

富邦二號不動產投資信託基金（簡稱富邦二號或富邦 R2，臺證所：**01004T**）是臺灣力勝開發、忠興開發、台北富邦銀行、富邦人壽、富邦產險擔任發起人的不動產投資信託，成立於 2006 年 4 月 6 日，基金規模為新台幣 73.02 億元，掛牌價為新台幣 10 元，以一千個受益權為交易單位。收益分配日為每年度五月及十一月第十個營業日。

富邦二號所擁有的三棟大樓包括富邦民生大樓（臺北市民生東路三段 138 號，商業辦公大樓）、富邦內湖大樓（臺北市內湖區瑞湖街 62 號，廠辦大樓）及潤泰中崙大樓商用辦公部分（臺北市八德路二段 308 號、市民大道三段 209 號）。

### 國泰二號

國泰二號不動產投資信託基金（簡稱國泰二號或國泰 R2，臺證所：**01007T**）是國泰人壽保險股份有限公司擔任發起人的不動產投資信託，成立於 2006 年 10 月 2 日，基金規模為新台幣 72 億元，掛牌價為新台幣 10 元，以一千個受益權為交易單位。收益分配日為每年度六月及十二月第十五個營業日。

國泰二號所擁有的三棟大樓包括民生商業大樓（臺北市中山區民生東路 3 段 49 號及 51 號，商業辦公大樓）、世界大樓（臺北市松山區南京東路 4 段 126 號及 126 號之 1，商業辦公大樓）及安和商業大樓（臺北市大安區敦化南路 2 段 319 號，商業辦公大樓）。

### 圓滿一號

圓滿一號不動產投資信託基金（簡稱圓滿一號或圓滿 R1，臺證所：**01009T**）是高青開發股份有限公司、鼎晟不動產開發股份有限公司及新東北電力高壓設備有限公司擔任發起人的不動產投資信託，成立於 2018 年 6 月 15 日，基金規模為新台幣 30 億元，掛牌價為新台幣 10 元，以一千個受益權為交易單位。收益分配日為每半個會計年度結束後四個月內。

圓滿一號所擁有的二棟大樓包括板信銀行家大樓（新北市板橋區中正路 330 號 A 棟，商業辦公大樓）、臺南 Focus 時尚流行館（臺南市中西區中山路 166 號及臺南市北門路一段 123 巷 32 號，商場）。

### 樂富一號

樂富一號不動產投資信託基金（簡稱樂富一號或樂富 R1，臺證所：**01010T**）是新台茂環球公司、林來於、邱泰翰、邱柏翰、邱雅靖、邱雅琦、邱雅玲擔任發起人的不動產投資信託，成立於 2018 年 12 月 3 日，基金規模為新台幣 105 億元，掛牌價為新台幣 10 元，以一千個受益權為交易單位。收益分配日為 6 月 30 日前及 12 月 31 日前。

樂富一號所擁有的投資標的包括台茂購物中心（桃園市蘆竹區南崁路一段 112 號，購物中心）、大都市國際中心（台北市中正區羅斯福路二段 100 號，商辦）及國內外不動產投資信託基金；預計投資標的包括 NASA 科技總署大樓（台北市內湖區內湖路一段 246 號，商辦）及松麟企業大樓（台北市中正區重慶南路一段 15、21 號，飯店）。

## 清算案

## 交易成本

* 證券交易稅：不課徵。
* 交易手續費：費率為 **0.1425%**。
* 利息所得稅：採分離課稅，免併入所得稅結算申報。扣繳率如下：
  * 中華民國境內居住個人，有固定營業場所之營利事業、法人、團體或機構按分配額扣取 **10%** 。
  * 非中華民國境內居住個人，無固定營業場所之營利事業、法人、團體或機構按分配額扣取 **15%** 。
* 證券所得稅：不課徵。

## 發展困境

臺灣 REIT 困境如下：

1. 臺灣 REIT 採信託制，美國 REIT 採取公司制。
2. 受法規限制，不允許擴大發行，難以找到新投資標的。
3. 商業大樓產權分散，難以即時買進高報酬的建物。
4. 管理機構無法因操作績效良好，而領到分紅或激勵獎金，管理機構容易流於物業管理而非基金操盤。
5. 當不動產市場價值上揚，標的物的價值無法有效反應在股價。
6. 壽險業者目前投資單檔 REIT 不能超過基金淨值的 10%，使壽險公司想增加固定收益部位，卻受限於投資上限。
7. 基金流動性較差，每天價格波動小，投資人較難藉由交易獲取資本利得。

## 股東權益報酬率（ROE）和管理費

股東權益報酬率（ROE）= 稅後純益 / 股東權益，反映公司利用資產淨值產生純利的能力，就是公司拿股東的錢去投資的報酬率。用 ROE 可以看出一家公司利用股東權益創造獲利的能力好不好。下表顯示臺灣 REIT 淨資產雖隨著年度價值增加，但其產生純利的能力並未提升，反倒是管理機構及受託機構的費用占比不斷增加，進而侵蝕了 REIT 股東的報酬率。

## 參考資料

## 相關條目

* 證券投資基金

## 外部連結

* 不動產證券化條例
* 不動產證券化條例施行細則
* 中華民國信託業商業同業公會
* 投資「不動產投資信託」的法律須知 （頁面存檔備份，存於網際網路檔案館）
* 公開資訊觀測站－不動產投資信託受益證券 （頁面存檔備份，存於網際網路檔案館）
* 公開資訊觀測站－REITs 公告彙總查詢（收益分配）
* REITs－穩健投資的另類選擇
* 買 REITs 當商辦包租公
* 富邦建經（富邦一號、富邦二號） （頁面存檔備份，存於網際網路檔案館）
* 國泰建經（國泰一號、國泰二號） （頁面存檔備份，存於網際網路檔案館）
* 新昕國際（新光一號） （頁面存檔備份，存於網際網路檔案館）
* 信義全球資產（圓滿一號） （頁面存檔備份，存於網際網路檔案館）
* 晶華公寓大廈管理維護股份有限公司（樂富一號）