商业街

**商圈**，又名**商業中心**、**商店街**、**商業區**、**繁華街**，是指城市中由商店、商場、餐館、辦公樓、酒店等商業設施，加上街道、車站、步行街等公共設施所有機組合而成的區域，為城市內主要的精華區與鬧區。較大型的城市會有多個大小不一的商圈，而商務貿易機能較強者會進一步發展為中心商務區。

商圈提供了民眾消費、娛樂的功能，進而促進經濟、藝文流行與城市的活動，商圈也是台灣和中國大陸房地產開發的槪念之一。

## 商業區域與零售商圈

零售店進行地點選擇、產品選擇、定價、推廣等行銷決策時，有「商業區域」與「商品圈」這兩個觀念，不過這兩個觀念卻經常被混淆。在日常用語或媒體用字上，經常可以聽到或看看到台北的天母商圈、台中的自由商圈、高雄的五福商圈等。這裡的商圈是指消費者會前往逛街購物的、由一群商店聚集而成的地理區域，也就是商業區域。

一般而言商圈也可以指民眾約定俗成的聚落，並且通常跳脫行政區劃；例如台北的大直、天母、民生社區，這些都是在地民眾自然就會區別的地緣區，會習慣與所屬行政區分別開來。

學術界對商品圈（trading area）的定義是「一家商店的顧客所分佈的地理區域」，也就是客戶的來源範圍。例如，當某家商店的主要商圈在方圓一公里內，即它的顧客主要是來自方圓一公里內的區域；當「淡水線捷運線通車之後，淡水鎮商家的商圈變大了」，即由於交通的便利，使更多台北市民會到淡水觀光與消費，因此使淡水商家的顧客分佈變得更廣。

另外依照德國學者 Walter Christaller 發表的中地理論，商圈的區別也可以用中心地來理解，意即同一個等級的中心地應有相仿數量的同級商店。

### 商業區域的類型

商業區域（commercial district）是由一群商店所形成的地理區域。按照顧客背景、顧客流動性等因素，商業區域可以分為以下幾種類型：

#### 都會型

都會型商業區域是指都市中許多人的主要購物、休閒、娛樂的地方，如台北市東區及西門町和站前商圈、信義計畫區；新北市新板商圈、板橋府中商圈；台中市台中港路、逢甲商圈；高雄市五福商圈、三多商圈、新堀江商圈、香港銅鑼灣、尖沙咀。

#### 社區型

社區型商業區域的零售業以服務該社區的居民為主，如台北的民生社區、高雄的尖美社區。

#### 辦公型

辦公型商業區域的零售業以服務該區域內的上班人員為主，通常白天生意比晚上好，如台北敦南商圈、松江南京商圈、高雄中正路、台南中正路。

#### 轉運型

轉運型商業區域內的人潮主要是因為交通工具轉運而來，因此顧客逗留時間不長，如許多都會與城鎮的火車站附近區域。

#### 校園型

校園型商業區域內的顧客多以學生或教職員為主，寒暑假生意較差，例如台灣大學對面的公館、緊鄰成功大學的勝利路及大學路、師大夜市。

#### 遊樂型

遊樂型商業區域內的顧客多以遊客為主，人數隨季節與氣候變化，生意較不穩定，如墾丁、日月潭風景區。

#### 夜市型

夜市型商業區域內的顧客多為附近之居民，也有遠地慕名而來，晚上生意比白天好，如台北士林夜市、高雄六合夜市、嘉義文化路夜市， ，臺南花園夜市。

商業區域的分類及意義有助於零售管理中的許多決策。例如：在決定銷售地點時，行銷人員應該考慮所銷售的產品最適合在哪一種商業區域內的顧客；或是某家企業擁有四個連鎖店，分佈在都會型、轉運型、校園型、遊樂型的商業區域內，這家企業應該思考店面的裝潢、產品特性與組合、服務方式、服務方式、營業方式、推廣方式等，是否因不同的區域而有所調整。

### 零售商圈的類型

根據顧客所佔的比率，零售商圈可分成三類：主要商圈、次要商圈、邊緣商圈。

#### 主要商圈

主要商圈是最接近商店並擁有最高密度顧客群的區域，涵蓋大約七成的顧客。例如，假設台北 101 購物中心的大約七成顧客來自台北市，那麼台北市地區就是 101 的主要商圈。在主要商圈內，商店具備易接近性的競爭優勢，足以吸引顧客上門消費，因而形成非常高的顧客密集度。

#### 次要商圈

次要商圈位於主要商圈向外延伸的區域，涵蓋了大約兩成的顧客，顧客密度較小。例如，假設 101 購物中心扣除了主要**商圈**內的顧客，發現其餘大部分的顧客來自桃園縣與宜蘭縣，則這些區域就是次要商圈。一家零售店對其次要商圈的顧客仍具有一定的吸引力。

#### 邊緣商圈

邊緣商圈的顧客密度很小。這些只佔大約一成的顧客也許是臨時起意或是忠誠度很高，才會特地跑來消費。假設 101 購物中心扣除了主要商圈與次要商圈內的顧客，新竹以南以及東部地區，可說是 101 購物中心的邊緣商圈。

### 影響零售商圈的因素

除了瞭解不同商圈內的顧客與競爭者特性，另外商圈的形成與範圍大小受到哪些因素的影響。相關的影響如下：

#### 地形

河流、湖泊、山丘、叢林等自然地形影響一個地方的橋梁、道路等基礎建設以及人們前往該地購物的意願與能力，進而影響了商圈的形成與範圍。例如，某商店的南邊附近地方雖然人口眾多，卻隔著山丘和河流，使得該地區只能成為次要或邊緣商圈。

#### 交通

交通建設影響消費者的購物時間、精力與成本，因此商店所在地的交通越便利，越能吸引消費者去買東西，其商圈也就越大。不少城市因軌道交通的落成，而使車站一帶成為購物熱點，如高雄捷運通車之後，由於市民流動量增加，流動範圍擴大，因此使得捷運站鄰近商店的商圈也隨著擴大；深圳灣大橋的開通，亦吸引深圳市居民（尤其南山區）前往香港新界屯門市中心購物。

#### 商店組合

一家商店附近的商店組合會影響這家商店的商圈大小。如果一個地區的商店組合多樣化或是形成互補關係，消費者會因為一次買完的方便性來前往消費，因此會擴大個別店家的商圈範圍，例如購物中心就是仰賴商店多樣性來拓展商圈。

#### 競爭者

當一個地區銷售額售類似產品眾多，由於商品種類完整，方便顧客比較購買，而形成強大吸引力，使得遠處的消費者也願意前來，因此擴大了每一家商店的商圈。例如：田尾鄉的「公路花園」集合數十家園藝相關商店，每到週末就吸引許多鄰近縣市的居民前往觀光與消費。

#### 商店種類

商店內的產品種類會影響其商圈的大小。在各類產品中，便利品的商圈最小，原因人們不願費時搜尋與採購，而只想在鄰近的商店購買。選購品的商圈比便利品的商圈還大，因為消費者願意花費較多的時間與精力選購。而擁有特殊品的商家，商圈相當廣泛，因為特殊品具有相當高的價值與風險，而且多採用獨家式配銷，消費者願意花許多時間到遠地的商店購買。

#### 行銷策略

行銷策略會影響商店的吸引力、消費者光顧的意願等，因而會影響商圈的規模。例如：產品組合越廣或越有特色、價格越低或推廣活動越積極、就越能吸引較遠的顧客而擴大商圈。許多量販店就是憑著產品廣度、價格低廉、促銷優惠等，而創造比許多商店還廣大的商圈。

## 商圈舉例

### 非洲

* 約翰尼斯堡：Sandton City

### 亞洲

* 台北市：台北東區、西門町、信義計畫區、台北站前
* 北京：王府井、西單
* 上海：南京路、新天地、淮海路
* 廣州：上下九路、北京路、天河路
* 南京：新街口 (南京)
* 深圳：華強北、東門、人民南、會展中心、南山中心區
* 武漢：江漢路
* 杭州：武林廣場地下商城
* 寧波：天一廣場
* 廈門：中山路
* 東京：銀座、澀谷、新宿、池袋
* 大阪：心齋橋、梅田、道頓堀、難波
* 橫濱：橫濱中華街
* 首爾：明洞、江南大路
* 香港：銅鑼灣、尖沙嘴、旺角、荃灣市中心、沙田市中心、屯門市中心、大埔市中心
* 澳門：大三巴至議事亭前地及新馬路一帶
* 新加坡：烏節路
* 台中：一中商圈、逢甲夜市
* 高雄：五福商圈、三多商圈、巨蛋商圈、夢時代商圈
* 台南：花園夜市，海安商圈，中正銀座商圈
* 曼谷：拍喃一路、考山路
* 雅加達：Central business district
* 吉隆坡：武吉免登
* 馬尼拉：馬卡蒂
* 胡志明：Central business district
* 孟買：Linking Road
* 新德里：Khan Market
* 特拉維夫：Ramat Aviv
* 貝魯特：ABC Centre Achrafieh
* 杜拜：Mall of the Emirates

### 歐洲

* 維也納：克恩滕大街
* 布魯塞爾：Rue Neuve
* 索菲亞：Vitosha Blvd
* 布拉格：瓦茨拉夫廣場、護城河街
* 哥本哈根：Østergade/Strøget
* 赫爾辛基：City centre
* 巴黎：香榭麗舍大街、聖奧諾雷市郊路、奧斯曼大道
* 慕尼黑：考芬格大街
* 雅典：Ermou
* 布達佩斯：瓦茨街
* 都柏林：格拉夫頓街
* 米蘭：蒙特拿破崙大街
* 羅馬：孔多蒂街
* 阿姆斯特丹：Kalverstraat
* 奧斯陸：Karl Johan Gate
* 華沙：ul. Chmielna／ul. Nowy Swiat
* 里斯本：希亞多／自由大道
* 布加勒斯特：Bulevardul Magheru, Calea Victoriei
* 莫斯科：馴馬場廣場／特維爾大街
* 布拉提斯拉瓦：Downtown
* 馬德里：Calle Preciados
* 斯德哥爾摩：Biblioteksgatan
* 日內瓦：Rue de Rhone
* 蘇黎世：車站大街
* 伊斯坦堡：Bağdat Caddesi, Abdi İpekçi
* 倫敦：牛津街、龐德街、科芬園

### 北美洲

* 多倫多：Bloor Street
* 溫哥華：洛遜街
* 墨西哥城：Mazaryk/Perisur
* 波士頓：紐伯里街
* 芝加哥：北密西根大街
* 洛杉磯：羅迪歐大道
* 紐約：時報廣場、第五大道、 東 57 街、麥迪遜大道
* 舊金山：聯合廣場

### 南美洲

* 布宜諾斯艾利斯：Avenue Santa Fe, Florida Street
* 里約熱內盧：Rio Sul Shopping
* 聖保羅：Iguatemi Shopping

### 大洋洲

* 布里斯班：Queen Street Mall
* 雪梨：Pitt Street Mall
* 奧克蘭：Queen Street
* 威靈頓：Lambton Quay
* 墨爾本：Burke Street Mall

## 參考資料

### 引用

### 相關書目

* 《行銷管理》，第三版，華泰文化，林建煌，台北市，2005 年
* 《行銷管理》，第三版，新陸書局，洪順慶，台北市，2005 年
* 《行銷學原理》，華泰文化，黃俊英，台北市，2004 年
* 《行銷學的世界》，第三版，天下文化，黃俊英，台北市，2005 年
* 《行銷學：理論與實務》，前程企管，葉日武，台北市，2000 年

## 參見

* 商業區
* 中心商務區