北京紅石實業有限責任公司

**SOHO 中國有限公司**（港交所：410）前身**北京紅石實業有限責任公司**，成立於 1995 年，是中國大陸一家商用房地產發展商，集中於北京市中心發展及銷售商用物業。SOHO 中國現時是北京最大的房地產發展商之一。公司創辦人是潘石屹和張欣夫婦。

公司主要擁有北京市及上海市核心地帶的商用地皮，共計開發面積超過 155 萬平米，項目有「SOHO 現代城」、「建外 SOHO」、「SOHO 尚都」、「朝外 SOHO」和「光華路 SOHO」；同時，它在北京長城腳下和海南省博鼇分別開發建設了全球知名前衛建築專案「長城腳下的公社」和「博鼇凱賓斯基」等，並開發了「三里屯 SOHO」及朝陽門 SOHO。SOHO 中國在過去一直視中國北京市作為它的唯一參與開發的地區，但直至 2009 年成功收購了在上海南京西路的 SOHO 東海廣場後，公司已經漸由北京進入中國最大的商業城市上海。SOHO 中國的主要核心理念是 "只在最高端的城市開發高檔物業"，並且奉行獨特的整套開發但散售模式，SOHO 中國同時也是中國內地其中一間具一流銷售能力的房地產開發商。

2007 年 10 月 8 日，SOHO 中國在香港交易所上市，集資超過 128 億港元，當時打破了碧桂園在香港的 IPO 集資紀錄，成為歷來成功集資額最多的內房企業。並於其後被納入摩根史坦利資本國際指數 MSCI 中國指數成份股中。

## 公司發展

### 1995 年－2006 年

### 2007 年

2007 年 3 月 SOHO 中國以 35 億元拿下三里屯的土地使用權後，根據在 2008 年 9 月 18 日的業績公佈，三里屯項目已為公司帶來了超過 58 億的預售收入。2007 年 11 月 SOHO 中國於香港上市後，加快發展步伐，在同年的 11 月，再國向華遠集團收購兩個項目，並將兩項物業命名為光華路 SOHO2 及 SOHO 北京公館。 

### 2008 年

2008 年開始中國內地房地產業開始出現轉變，由於 2007 年末中國開始加強宏觀調控政策，加強企業貸款的控制以及次貸金融危機加大了市場資金的緊縮，投資者開始對中國經濟放緩的憂慮，內地房地產開始出現由有價無市導致房價下調的情況，由 2008 年開始由一眾領先的發展商如萬科、恆大地產紛紛降價加速資金回籠，更加速了內地房地產商因資金不足而面臨困境。幸運的是由 SOHO 中國於在 2007 年沒有大力加大土地儲備，使得在 2008 年以後具有充分的流動資本對抗逆境，根據 2007 年公布的年報，SOHO 中國流動現金高達 149 億元人民幣，流動資本在一眾內地房地產企業中處於高水平。 在資本充足加上房地產行業不景氣的機遇下，SOHO 中國開始氣加速收購，於 2008 年 5 月，SOHO 中國以 55 億元人民幣收購北京凱恆房地產有限公司，取得北京東城區朝陽門商業物業凱恆中心，並易名為朝陽門 SOHO，總規劃建築面積達 485000 平方米，將是 SOHO 中國繼「建外 SOHO」之後，開發的第二大項目。其後在 2008 年 8 月以 8.9 億元人民幣的價格，向中冶新奧正誠房地產開發有限公司（「中冶」）購買北京中關村區域核心地段，是寫字樓與商業零售的綜合項目，總建築面積為 58850.44 平方米，可銷售商業及辦公面積為 44208.66 平方米。該項目將被重新命名為「中關村 SOHO」。 

### 2009 年

SOHO 中國先後得到中國銀行及招商銀行的 100 億元貸款授信，並發行可換股債券，集資 28 億元
。2009 年 5 月，SOHO 中國以 17.7 億元收購北京前門大街項目，主要作收租用途。2009 年 8 月，SOHO 中國以 24.5 億元向摩根史坦利旗下地產基金 Anderson 購入位於上海東海廣場一期，並將物業命名為 SOHO 東海廣場。

並其後於 2009 年 9 月 3 日，SOHO 中國通過北京市國土資源局下屬機構北京市土地整理儲備中心所舉辦的公開招拍掛程序，以人民幣 40 億元成功投得位於北京朝陽區望京地區的 B29 地塊之土地使用權，該土地將被建成總建築面積近 50 萬平米的大規模寫字樓及商場物業。2009 年 11 月，SOHO 中國以 23.4 億元收購 Bluewater 持有的北京嘉盛中心，並將物業命名為 SOHO 嘉盛中心。 

### 2010 年

2010 年 6 月 11 日，SOHO 中國宣布，斥資 22.5 億元 (人民幣)，收購位於上海黃浦區外灘南端的商用地皮、外灘 204 地塊部分 61％權益。這是繼東海廣場後，SOHO 中國布局上海的第二站。公司總裁閻岩稱，項目已完成拆遷，料 2013 年下半年可竣工。若以項目地上商業及商業樓面面積計，每平米地價成本約 3.2 萬元，這是繼東海廣場之後 SOHO 中國在上海第二單收購。 該地塊是上海外灘過去 60 年間唯一的整體新建項目，也將是最後一個新建項目。 

2010 年 8 月 13 日，SOHO 中國再次公布，以人民幣 15.6 億元成功摘牌上海土地交易市場公開掛牌出讓的上海虹橋交通樞紐旁 "臨空 15 號地塊"，該地塊位於上海虹橋臨空經濟園區，佔地 86,146.1 平方米，規劃地上建築面積 215,410 平方米，預計建成後總建築面積約 25 萬平方米。 

2010 年 10 月 15 日向盛大房地產收購上海盧灣區 43 號街坊項目 48.48% 的股權，收購總價約為 12.12 億元人民幣，並計劃在完成收購後，與賣方磋商，以同等價格繼續收購項目的剩餘全部股份，該項目是 SOHO 中國進入上海後取得的第四個項目。

### 2011 年

2011 年 3 月 14 日，SOHO 中國旗下的搜候（上海）投資有限公司以 7.88 億元增持上海弘聖房地產開發有限公司 31.5239% 的股權，後者持有盧灣區 43 號街坊項目，而項目餘下的 20% 股權由華麗家族持有。

2011 年 4 月 1 日，SOHO 中國宣佈旗下紅石新城斥資 16 億元向上海靜安地產（集團）收購上海曹家渡地皮。

2011 年 4 月 19 日，SOHO 中國宣佈以 24.7 億元人民幣向杭州紫元和上海嘉聯收購上海虹口區地鐵 10 號線海倫路站地皮。

2011 年 8 月 8 日，SOHO 中國宣布，斥資 18.9 億元人民幣，收購位從上海龍倉置業有限公司 (Shanghai Long Cang Real Estate Co.) 手中位於上海市浦東新區的嘉瑞國際廣場。

2011 年 12 月 29 日，SOHO 中國宣布斥資 40 億元向上海証大、綠城中國及磐石收購上海海之門房地產有限公司 50% 的股益，有關公司持有上海外灘國際金融服務中心項目。

### 2012 年

2012 年 4 月 17 日，SOHO 中國宣布以 21.38 億元收購上海綠城廣場置業，綠城廣場置業持有上海長寧區天山路的地皮，原由綠城中國及馬鞍山置業持有。

### 2013 年

2013 年 4 月 25 日，SOHO 中國宣布以 31.9 億元收購投得上海虹橋古北 5-2 商辦地塊。

2013 年 9 月 27 日，SOHO 中國宣布聯同北京國際信託有限公司以 19.2 億元投得北京麗澤金融商務區地塊。

### 2014 年

2014 年 2 月，SOHO 中國宣布以 52.3 億元人民幣向金融街控股出售 SOHO 海倫廣場和 SOHO 靜安廣場。

2014 年 9 月，SOHO 中國宣布以 30.5 億元人民幣向攜程旅行網出售位於上海的凌空 SOHO 部份物業部份，SOHO 中國仍持有凌空 SOHO 餘下建築面積 12.8 萬平方米的部分作為投資物業。

### 2016 年

2016 年 7 月，SOHO 中國宣布以 32.97 億元人民幣向國華人壽出售 SOHO 世紀廣場。

### 2017 年

2017 年 6 月，SOHO 中國宣布以 35.73 億元人民幣向吉寶置業出售虹口 SOHO。

2017 年 10 月，SOHO 中國宣布以 49.44 億元人民幣向基匯資本出售凌空 SOHO。

### 2021 年

2021 年 6 月，黑石集團宣布將以 30 億美元收購 SOHO 中國，收購完成後黑石將取得 SOHO 中國控股權，SOHO 中國其他控股股東保留 9% 的股權，同時公司繼續在香港證券交易所上市。9 月，SOHO 中國發布公告，黑石集團的收購已終止。

## 公司業績

2007 年，SOHO 中國創出近年的最好業績後（也是上市後第一份年度業績）。2008 年的中期業績出現了倒退並出現虧損 1.45 億人民幣，虧損原因是由於北京奧運影響，引致預期項目不能照原定的計劃完工交付，引致沒有可以入帳的利潤，根據 SOHO 中國 2008 年 9 月份的業績，SOHO 中國已經實現了 110 億元的預售收入，並會在其後數個財政年度入帳。

2009 年，SOHO 中國公布，截至 09 年 12 月 31 日止末期業績為，營業額創新高至 74 億元，同比增長 138%；純利 33 億元，同比增長 7.27 倍；每股盈利 0.636 元，派末期息 20 分。整體毛利率 52%，09 年物業均價 4.3 萬元。

2010 年 7 月 5 日，SOHO 中國公布第二季的未經審計的協議銷售金額達 60.48 億元，首季協議銷售為 58 億，主要來自銀河 SOHO、SOHO 嘉盛中心、三裡屯 SOHO、SOHO 北京公館等項目。 8 月 25 日 SOHO 中國公布６月底止中期業績，期內毛利率為 50%，去年同期則為 23%，淨利潤率約為 20%，期內稅後營業額為人民幣 86.55 億元，每股盈利為 0.332 元，公司也首度派發中期股息人民幣 0.12 元。

## 公司主要項目

### 已發展項目

* SOHO 現代城

SOHO 現代城是 SOHO 中國的第一個項目。 它位於北京中央商務區，中國國際貿易中心的東面。 該項目總建築面積為 48 萬平米，它擁有 48 家店鋪，283 套辦公室，1897 套公寓。 1997 年，SOHO 中國預見到中小公司的迅速崛起以及他們對居住和工作空間混合的需求越來越大，便首次向市場推出「小型辦公，居家辦公」（SOHO）這一概念，給業主提供了靈活多功能的空間。 該項目於 1998 年正式銷售，其銷售總額約 40 億人民幣，並且連續兩年（1999，2000）獲得北京市房地產單體項目的銷售冠軍。 SOHO 現代城於 2001 年完工。

* 建外 SOHO

建外 SOHO 位於北京市朝陽區東三環中路 39 號（國貿中心對面），總建築面積約 70 萬平方米。 建外 SOHO 被媒體稱為北京 "最時尚的生活櫥窗"，由 20 棟塔樓、4 棟別墅，l6 條小街組成。 建外 SOHO 沒有圍牆，16 條小街在佔地約 17 萬平方米的建築群中流動，製造出小街文化。

* SOHO 尚都

SOHO 尚都位於 CBD 西北角，整個項目處在朝外商圈、建國門商圈和國貿商圈三圈交彙的黃金地帶。西側緊靠東大橋路，與第一使館區和藍島大廈隔街相望；東側是規劃中的東大橋東側路，從朝陽路直通建國路，與新城國際一路之隔；北側距離朝陽北路僅有 300 米；南側與世貿國際公寓二期相接。

* 朝外 SOHO
* 光華路 SOHO

光華路 SOHO 位於北京中央商務區，臨近中國國際貿易中心以及秀水市場。

* SOHO 北京公館

SOHO 北京公館位於北京市中心燕莎商圈，屬於高檔公寓項目

* 長城腳下的公社
* 博鰲藍色海岸
* 中關村 SOHO

中關村 SOHO 位於北京中關村中心，為一個辦公與商業綜合項目，其建設用地面積為 5,654 平米，總建築面積為 59,060 平米。SOHO 中國於二零零八年八月收購該項目，收購總價為人民幣 890 百萬元。中關村 SOHO 項目的建設工程於收購時已基本完工，並於二零零九年全部竣工。

* 朝陽門 SOHO 一、二期

朝陽門 SOHO（原名「凱恆中心」）位踞北京東城區朝陽門內大街。項目總建設用地面積約為 68,642 平米，沿東二環路伸延五百米。SOHO 中國於二零零八年五月收購該項目，現在已獲中國銀行購入項目一期約 53,075 平米，成為該行北京分行總部的辦公地點。

* soho 中山廣場
* 三里屯 SOHO

三里屯 SOHO 位於北京第二使館區及工人體育場附近，鄰近著名的三里屯娛樂區。總規劃建築面積約為 465,371 平米，是北京市中心可供出售的最大型的商業與住宅的綜合項目之一。該項目包含五幢辦公樓和四幢公寓以及商業裙樓，由露天廣場相互連接。

* 光華路 SOHO II

光華路 SOHO II 位於北京中央商務區中心，總規劃建築面積約 167,000 平米。位於光華路 SOHO 項目正對面。該項目正在建設中。

* 銀河 SOHO

銀河 SOHO 即為原來的朝陽門 SOHO 三期，總建築面積約為 334,000 平米。銀河 SOHO 由扎哈・哈迪德建築事務所設計，建成後將成為位於北京東二環內的標誌性建築。

* 望京 SOHO

該項目位於望京地區，將被建成總建築面積近 50 萬平米的大規模寫字樓及商場物業。最高建築高度可達 200 米。
望京 SOHO 由紮哈・哈迪德設計師設計，2014 年 9 月 20 日啟用。

* 麗澤 SOHO

該項目為扎哈・哈迪德建築事務所和 SOHO 中國合作的第四個項目，2019 年 11 月 19 日建成啟用。

### 發展中項目

* 天安門南 前門大街

項目位於天安門廣場南邊的前門大街和東側地區，SOHO 中國擁商場面積約為 54,691 平米。其中一期位於前門大街，面積約 22,763 平米，於 2008 年全部建成。二期位於大街東側地塊，面積約 31,928 平米，大部分正在建設中。前門大街是 SOHO 中國唯一計劃持有整個前門項目作為投資的物業。

* SOHO 嘉盛中心

SOHO 嘉盛中心是位於中國北京市東三環路的三十七層辦公及零售綜合甲級樓宇。總建築面積為 103,340 平米，地上總可售建築面積為 82,165 平米。

* SOHO 東海廣場

SOHO 東海廣場位於上海南京西路 1486 號，樓高 217 米，共 52 層，地上建築面積 71,671 平米，為商業面積；地下建築面積 8,838 平米，為車庫與倉儲。

### 新收購項目

* 外灘 SOHO

外灘 SOHO 即上海外灘 204 地塊項目，位於上海新開河，永安路以東、新永安路以南、中山東二路以西、新開河路及人民路以北處。已建成。

* 凌空 SOHO

凌空 SOHO 即上海虹橋臨空 15 號地塊，位於上海虹橋臨空經濟園區，鄰近虹橋綜合交通樞紐。攜程總部位於此項目內。已建成。

## 批評

2009 年起，司馬南曾向時任國務院總理溫家寶等舉報在民源大廈項目用地項目（現建成光華路 SOHO2）上，任志強向潘石屹輸送巨大利益，導致國有資產流失，但沒有收到明確的反饋信息。2013 年，任志強公開否認了此事，並辱罵司馬南「不如豬，是個『不看書，不看報』的專職造假者，謠言製造者」。2020 年 7 月 23 日，任志強因嚴重違紀違法被開除黨籍。紀委的決定中，包含「不正確履行職責給國有資產造成重大損失」的說法。

創辦人潘石屹的兒子潘瑞在 2021 年 3 月因聲稱中印邊境衝突中的中國軍人被「活埋」，被北京警方網上追捕。

## 參考文獻

## 外部連結

* SOHO 中國官方網站（頁面存檔備份，存於網際網路檔案館）