八萬五政策

**八萬五建屋計劃**，簡稱**八萬五**，是時任香港行政長官董建華在 1997 年度施政報告提出的一項政策。董建華提出每年供應不少於 85,000 個住宅單位，希望 10 年內全港七成的家庭可以自置居所，輪候租住公屋的平均時間由 6.5 年縮短至 3 年。

這項政策的推出，再加上亞洲金融風暴，使香港樓價一落千丈，普遍私人物業在 5 年多的時間內貶值 70%，很多中產階級成為負資產，香港經濟一片蕭條，直到 2003 年 SARS 爆發過後才逐漸復蘇。

## 背景

自《中英聯合聲明》簽訂後，鄧小平承諾香港五十年不變，香港前景明朗化，經濟穩步上揚。但另一方面，《中英聯合聲明》限制了香港每年賣地數量，以免殖民地政府在主權移交前把香港最重要的土地資源賣光，然後把財政儲備帶走。在這樣的背景下，香港對房地產的需求因經濟持續上揚而有增無減，但是香港土地供應未有能夠增加，造成 1990 年代的泡沫經濟，地產、股市都屢創新高，香港經濟一片繁榮，很多人透過炒賣股票和地產而致富，金融業和地產業成為香港經濟重要支柱。據統計，香港的整體樓價在 1994 年 1 月至 1997 年 10 月的高峰期，3 年零 10 個月之間上升了 68%。

在高峰時期，一般中檔私人住宅每平方呎要大約 7000 至 8000 港元，如果有海景或是高層單位則價格更高，一般中產人士需要持續工作直到退休後才可完成供款。樓價的持續上揚使中下階層難以自置物業，即使是租住物業，租金也連年上升。在 1997 年的高峰期，香港人平均把月薪的 74% 用作供樓。市面開始出現聲音，要求政府壓抑樓價的升勢，但當時的香港政府礙於中英聯合聲明的土地供應限制條款，未能增加供應。

在 1997 年一年內，香港共有 64400 個住宅單位建成。

當時的行政會議召集人梁振英指出，八萬五建屋計劃是彭定康任港督的時期（1992—1997 年）開始研究的，但當時受制於《中英聯合聲明》，未能付諸實行。

類似的觀點早在 2001 年 5 月的時候，也曾被當時身陷房委會短樁醜聞的房委會主席王䓪鳴女爵士提出，她在立法會專責委員會上聲稱，「八萬五」建屋構念早在彭定康港督任內已經存在，而房委會只是在執行政府制訂的長遠房屋策略。此外，她還提交多封在 1994 年至 1996 年間致彭定康的信件，其中一封在 1996 年 12 月寫的信件中表示，房委會最多只可建到 82,000 個單位，而不能達到政府的 106,000 個單位。

不過，房屋局局長黃星華於同月獲傳召作供時，卻對王䓪鳴的論調作出反擊。黃星華表示，自 1988 年以後，公營房屋的建屋目標都是由房委會制定，政府本身沒有機制進行評估，因此主權移交前的港督《施政報告》中，有關公營房屋興建量的預測資料都是由房委會提供，而港府要到 1997 年後才重新有自己的預測機制，所以房委會並不如王䓪鳴所指，在 1997 年前要跟隨政府制定的目標建屋。

## 計劃內容

香港主權移交後，董建華於 1997 年 10 月宣讀首份施政報告，提出十項工作計劃，當中「安居」一項中，董建華訂出以下目標：

* 每年興建的公營和私營房屋單位不少於 85,000 個
* 10 年內全港 70% 的家庭可以自置居所
* 輪候租住公屋的平均時間縮短至 3 年
* 增加鐵路上蓋及市區重建建築密度

## 實行情況

在 1997 年，香港政府拍賣了 19 幅住宅用地，總面積為 24 公頃；另外批出 7 幅總面積為 16 公頃的土地作居者有其屋計劃用途；以及售出 3 幅總面積為 5 公頃的土地供私人機構參建居屋計劃之用。

到了 1998 年 6 月，由於物業價格大跌，政府暫停賣地直至 1999 年 4 月。1998 年內政府共賣了 10 幅住宅用地總面積 9 公頃；售出 3 幅總面積 8 公頃的土地供私人機構參建居屋計劃之用，以及批出 7 幅總面積 15 公頃的土地作居者有其屋計劃用途。

在 1999 年，政府售出 16 幅總面積 15.35 公頃的建屋用地及兩幅總面積 4.94 公頃的私人機構參建居屋計劃用地；將 8 幅總面積 12.54 公頃供發展居者有其屋計劃、3 幅總面積 14.74 公頃供發展可買可租選擇計劃、6 幅總面積 47.93 公頃供發展租者置其屋計劃的土地批予香港房屋委員會；並將一幅面積 0.9 公頃供發展住宅發售計劃的建屋用地批予香港房屋協會。

2000 年過後，首批「八萬五」時期興建的單位推出市面，而 2000 年度一年內有 85,710 個住宅單位建成。

在 2001 年，香港共有 10 萬個住宅單位建成，超過了 85,000 的目標，至 2002 年則大幅減少至 67000 個。

而多個西鐵、馬鐵及將軍澳線的上蓋物業發展項目亦採用高密度設計。

## 影響

據統計，香港樓價在 1997 年 10 月 19 日的最高峰後的一年間下跌了一半，其後在 1999 年反彈兩成，但隨著八萬五時期所興建的樓宇陸續落成，加上種種因素，樓價在其後 3 年多再下跌超過 40%，在 2003 年 8 月 24 日跌至谷底。在這 5 年 10 個月，香港樓價下跌 70%。

由於香港大部分中產階級都是透過把物業作抵押申請樓宇按揭，向銀行借取相當於樓價的七成按揭來購買物業，但由於樓價大幅下跌七成，使在高峰期入市的業主擁有的資產價值跌至低於負債，成為負資產。不少人花費一生努力工作，就是為了完成物業的供款，退休後可以有屬於自己的物業安享晚年。然而樓價大跌使他們花了數十年才累積得來的財富轉眼間化為烏有。如果在負資產期間失業，或被大幅減薪，而無法供款，銀行會收回物業拍賣，業主不但變成「無殼蝸牛」，失去物業後仍然要設法向銀行還債，銀行也承受龐大壞帳風險。至於購入多個物業作投資之用的業主損失更大。有時事評論員嘲諷道：「馬克思發明了無產階級，董建華則製造了負資產階級。」

根據香港金融管理局的資料顯示，香港負資產問題最嚴重的時期為 2003 年 6 月，當時共有約 105,697 宗負資產按揭，佔所有按揭的 22%，涉及金額 1,650 億港元，按揭金額與抵押的比例為 128%，估計這些貸款的無抵押部分約值 360 億港元，意味著香港銀行單在按揭市場便需承擔 360 億港元的壞帳風險。

而目前仍然有不少鐵路上蓋物業因在八萬五建屋計劃時期規劃，地基採用高密度設計，引致不少地區出現屏風樓問題。包括將軍澳、西九龍、荃灣及大圍。

從 2000 年代早期起，香港特區政府推行多項措施減少住宅供應，導致新建成的公營及私營住宅數量大減。在 2010 年一年內，香港僅有約 19800 個住宅單位建成，不到 10 年前（2000 年）的四分一，甚至連「八萬五」政策剛推出的 1997 年落成數目的三分一也不到。到 2011 年 2 月，香港的整體住宅樓價，已經超越 1997 年 10 月的昔日高位。有報章指出「樓價租金狂升、民怨沸騰、民生大受影響」。香港特區行政長官曾蔭權在 2011 年表示「我們的中產發現自己買不到樓，因為樓價太貴」。

2012 年，香港富商胡應湘認為董建華當年提出「八萬五」計劃是正確的，「如果當年沒有八萬五」，香港年輕人「只可能住籠屋和劏房」。前政務司司長唐英年指「八萬五導致落重藥的孫九招，引致今天的地產霸權」。

2012 年當選行政長官的梁振英被指在任職行政會議成員時，建議當時行政長官董建華推行「八萬五建屋計劃」。梁振英曾經解釋指出，八萬五這個數字是經長遠政策估算得出，只是適逢金融風暴，令樓價下跌。2011 年 11 月 27 日，為宣布參選行政長官的梁振英站台的前布政司鍾逸傑，為「八萬五」辯護，他稱當時新加坡樓價較香港跌得更多，認為只是被亞洲金融風暴影響。較早前，有選舉委員會的委員表示，梁曾對他說「不要以為八萬五是我搞出來的」。

進入 2010 年代後，由於香港樓價已經攀升至超過 1997 年亞洲金融風暴的水平，甚至一直沒有下跌的跡象，而香港的貧富懸殊和住屋問題也遠超以往地嚴重，並衍生出劏房問題，多達 28 萬人居住於狹小而破舊的劏房中，大量青年人也對置業感到無望，故此有越來越多的人認為如果當初堅持推行「八萬五」政策，香港便不會有今天因房屋問題導致的社會困局。

## 「不提及等同不存在」

在香港樓市於 2000 年代後期再度大升之前，「八萬五」政策是董建華被批評的最多的政策之一，當時不少人認為「八萬五建屋計劃」是樓價下滑的元兇，希望政府修訂這項政策，遏止樓價下跌。

董建華及相關政府官員一直並無表明政策改變，即使政府在 1998 年宣佈暫停賣地時，董建華仍然表示八萬五計劃不會受暫停賣地影響。直至 2000 年 6 月 29 日，董建華在禮賓府接受無綫電視新聞專訪，被問及會否修訂「八萬五」目標時，董建華首次明言「從 98 年就再沒有說過『八萬五』這個字眼，那你說還存不存在？」。市民和學者對於董建華這種「不提及等同不存在」的施政態度都感到驚訝，市民對政府施政失去信心，董建華的民望持續下跌。事後證明，不單只八萬五建屋計劃，其他董建華任內的發展概念如中藥港、矽港、紅酒貿易中心、商業園等都在政府不再提及的情況下「不再存在」。直到董建華辭職後，香港大學的民意調查指出有過半數市民認為董建華最大過失便是在經濟民生方面的政策失誤。

## 相關條目

* 1997 年度香港行政長官施政報告
* 1998 年度香港行政長官施政報告
* 香港經濟
* 香港土地利用
* 麥理浩時期的十年建屋計劃
* 衛奕信時期的都會計劃 [1] （頁面存檔備份，存於網際網路檔案館）
* 供給和需求
* 2007 年次級房屋信貸風暴
* 中原城市指數 - 由中原地產設立，反映香港樓價變化的指數

## 參考文獻

## 外部連結

* 1997 年施政報告全文 （頁面存檔備份，存於網際網路檔案館）