中国住房问题

**中國住房問題**與中國的土地問題交織在一起，而自 1980 年代開始，中國大陸的城市化進程加速，大量人口由農村移居城市。至 2010 年代，六成人口居住於城市之中。在這一背景下，住房問題成為中國社會關注的熱點問題。

中國大陸地區城市中的房價收入比排名世界 14，約為 23%，2015 年平均房價每平方 8500 元，按月工資 4000 計算需要兩個人不吃不喝工作 9 年才能買的起一套 100 平方公尺的房子。另一方面，包括農村在內，中國 89% 的家庭擁有自己的房產。現行土地制度下，城市房屋的業主僅擁有房屋產權和 70 年的土地使用權，並且需一次性繳納完 70 年的房產稅。同時，中國地方政府高度依賴高價出讓土地獲取財政收入，包括各種雜稅，最終房價的 30% 成為政府的收入，相比股票債券投資房產有著更高的回報以及更低的風險，導致大量的資金湧入房市，這些都會抬高房價。

## 城市住房問題

### 21 世紀初房價的高漲

1999 年 4 月 3 日中國國務院制定了住房公積金條例，職工每月從工資中上繳一定比例給銀行，這些資金屬於職工個人，用以解決住房問題，不得挪作其他用途，企業也提供一定的住房公積金補貼。

2003 年，中國國土部門出台了《關於清理各類園區用地加強土地供應調控的緊急通知》，停止別墅類用地的土地供應。自改革開放後中國房地產行業迅速發展，北京市的房價上漲最快，2003 年到 2013 年上漲了 7 倍。通貨膨脹也會抬高房價，2008 年金融危機之後，深圳的房價曾下跌了 39%，但又回漲回來。

### 去庫存政策與房價短暫下行

2015 年 12 月 18 日至 21 日召開的中國中央經濟會議提出「化解房地產庫存」，會議提出靠農民工市民化消化掉三、四線城市住房和鼓勵中產階級以上人群多買房，開發租賃市場兩個想法。中國有超過 1.7 億外出打工的農民工，2014 年有超過 3500 萬的農民工舉家外出，相比跨省打工的農民工，留在省內打工的更容易拖家帶口，也更有買房的意願。

中華人民共和國人力資源和社會保障部的調查顯示改善生活和子女教育是最重要的，除了高房價之外，新市民的社會福利也難以保障。對此中央還鼓勵開發商降價，提出使房價回到合理價格，同時減少買房限制，鼓勵個人投資房產。部分地方還出台了價格補貼，但與高房價和政府土地收入相比依然是天方夜譚。會議還提出戶籍改革：允許農業轉移人口等非戶籍人口在就業地落戶，使他們形成買房需求。

2015 年 11 月末，中國商品房待售面積達 6.96 億平方公尺，按照人均住房面積 30 平米計算，這些空房可容納 0.22 億人居住，這不包括在建住房和已經批准建設，如果加上建設中的 51 億平方公尺房產面積算和 71 億平方公尺的已批未建住房房產面積，庫存共計 134 億平方公尺。分析認為社會消費水平最高的 60 後、70 後，而他們的子女大多都是「獨一代」，他們長大成人後將繼承父母和祖父母的房子，擁有多套房子，屆時空房將會變得很多，而政府也會從賣地獲得錢改為抽房產稅獲得資金，而房子的管理與開支與折舊將會造成持房者的巨大麻煩，因此必然會陷入供過於求的狀態，這可能會引發更強的下跌壓力。

2016 年一線城市房價居高不下、二、三、四線城市庫存情況嚴重。房產銷售下跌後，開始轉向較可負擔的中小城市。但是到了 2018 年初開始，三、四線城市房價經成長後，也已經達到平台期，特大城市均價則已經面臨下跌的狀況，下跌的狀態下，房產本身的折價會導致房產本身屬於負債，因此房地產市場大規模遇冷，也造成經濟不景氣的問題。

### 購買力水準

中國中部和東北預估 2015 年平均工資 45000 元 / 每年，平均每月 3750 元；絲綢之路經濟帶略高於中部，中國西部預估 2015 年平均工資 49000 元 / 每年，平均每月 4000 元；而北京、上海、廣州、深圳平均工資每月 6500 元。房屋均價是每平方 8500 元。雖然在二三線城市房價不會太高，但普遍收入過低，除去生活消費，不會有太多的積蓄。2015 年中國中央銀行的調查顯示，過半群眾認為房價過高難以接受而且房價基本不變。世界銀行 1998 年對 96 個地區的統計資料顯示：家庭收入在 999 美元以下的國家，房價收入比平均數為 13.2；家庭收入在 3000 美元 - 3999 美元的國家，房價收入比平均數為 9；家庭收入在 10000 美元以上的國家，房價收入比平均數為 5.6。中國大陸地區房價收入比排名世界 14，約為 23%。。

## 形成原因

1998 年以來，中國房地產市場房價快速攀升，各方對於房價上漲的主要原因莫衷一是，涉及財政制度、人口結構、城鎮化等多方面因素，其中關於土地財政推動房價上漲的討論最為突出。 土地財政是推動房地產上漲的一大因素。土地財政從狹義上可以指地方政府通過土地出讓金獲得的財政收入，廣義可以泛指地方政府通過土地和連帶的房地產產業徵收和收取的一切收入。根據張雙長和李稻葵在 2010 年的數據研究，在分稅制背景下地方財政嚴重依賴於土地財政，且地方越依賴於土地財政，該地房地產價格上漲越快，越依賴土地財政的城市越有意願維護房價上漲的局面，土地財政本質上是分稅制導致的中央地方財政關係問題。房價問題不僅事關財政體制，還牽扯到現行金融制度。據劉守英在浙江的調查，地方政府每年基礎設施投資資金來源中僅有不到 10% 來自於財政支出，土地財政則占到了 20-30%，剩下的部分則是通過政府透支信用借債融資達成；同時各類開發商自有資金也僅占 20%，其餘資金全部來自銀行貸款；個人購房資金也有 70% 來自銀行抵押貸款。現行的金融制度依賴於政府信用和土地抵押，巨大的存貸差驅使金融機構放貸給上述這些具備土地或政府要素的「優質」客戶，助推了地方房地產熱。此外，「招、拍、掛」的土地競拍制度也被認為是房價上漲的原因之一。北京大學的劉民權、孫波然認為土地財政照在 1980 年代就已經出現，2003 年出台的土地競拍制度才是房價上漲的主要原因：二人根據博弈理論分析，在競拍制度下開發商往往選擇高價買地，同時市場主體必然接受高地價、高房價或者低地價、低房價的局面，地方政府也更有動力推高房價、哄抬地價。也有國土資源部的專家認為房價持續上漲的主要動機為長期實行福利分房壓制的住房需求釋放，在 1998 年住房改革前全國人均住房面積不到 19 平米、戶均住宅建築面積不足 70 平米，而在快速城鎮化、寬鬆住房信貸政策和居民收入穩步提升的背景下，土地價格的上漲反而才是房價上漲的結果而非原因。

除去土地財政問題，人口結構也被認為是導致房價上漲的主要動機。根據人口普查數據，中國國內 19 歲以上中青年對房屋需求隨著年齡增加而迅速上漲，因而曾經的嬰兒潮推動了 2000 年代房價的快速增長，同時社會老年人口撫養比例的提高也與房價提升呈現正相關關係。綜合而言，在 1998 年住房住房改革以前那一代人主要依靠福利分房，因此有條件產生額外的儲蓄；而隨著 80 年代開展計劃生育後，年輕人購房可以從父母那裡獲取儲蓄，因而老年人口撫養比例的提高反而刺激了房價上漲。根據徐建煒等人的分析，隨著中國人口結構演化，這一紅利最遲到 2015 年左右完全釋放。2018 年 4 月，央行貨幣政策委員會委員樊綱在媒體上拋出「六個錢包論」，稱年輕夫婦若是想要買房湊齊首付則需要掏空男女雙方加上雙方父母共六人財產，這一說法也引起了社會討論。

還有學者認為收入不平等是導致房價上漲的主要原因。北京大學的一項研究顯示，收入兩極分化導致的收入不平等對房價收入比和住房空置率上漲的貢獻最大。研究者認為隨著收入兩極分化，高收入者缺乏有效地投資渠道，因此更多投資於房地產或者進行投機，高收入家庭的住房需求超出了實際住房使用面積，從而導致房地產市場的泡沫化，收入發布越不均等，住房價格與城市居民平均收入水平的偏移也越嚴重。

## 參見

* 土地財政
* 中國大陸房地產業

## 注釋

## 參考資料