千日デパートビル火災民事訴訟
右同社は、1973年4月から工事に取り掛かり、1975年春までには新ビルを完成させる方針を明らかにした。総工費は50億円で地下3階、地上9階から10階建ての賃貸形式の商業ビルを新たに建設し、旧テナントは基本的に全て新ビルに入店させる計画とした。ただし「ニチイ千日前店」については、訴訟係属中であることや火災責任の問題、感情的なわだかまりがあることなどから「新ビルへの入居を認めるのは難しい」とする見解を示した。また同社は「プレイタウン」などの風俗営業店を新ビル内で営業することは取り止めるとした。日本ドリーム観光から持ち上がった「デパートビル再建計画」の動きに対して被害者遺族で結成した「千日デパートビル火災遺族の会」52遺族135名は、千日デパートビルの証拠保全を大阪地裁に申し立てた。これにより、千日デパートビルの取り壊しは、当面の間できなくなった。
松和会は、本件火災によって店舗が被災し、営業再開の目途が立たない状態で交渉が長引けば、収入も無くなり各会員の生活が困窮するのは明らかであったため、中坊弁護士を団長とする6名の弁護士で構成される弁護団を結成した。そこで松和会は、和解交渉を有利にする切り札として1973年6月1日、日本ドリーム観光に対して会員1人当たり毎月10万円の生活費の支払を要求する仮処分を大阪地裁に申請した。毎月合計約360万円の支払い要求だった。ところが仮処分申請は緊急性がないと判断されて認められず、弁護団は同年9月14日に申請を取り下げた。松和会各会員の窮状を救う目的での申請だったが、一部の会員は千日デパート以外の店舗でも営業活動を続けており、そちらの収益があるだろう、と裁判所に判断された結果だった。
原告である松和会は、「建研報告書」に記載されている数値に関して、計算間違いや仮定の積み重ねによる結論であることを再鑑定などで明らかにし、被告が主張する「経済的滅失」の虚偽を明らかにしたところで立証を終える予定にしていた。ところが突然被告側から「デパートビルの取り壊し計画」が発覚することになった。1977年1月18日、原告は大阪地方裁判所にビル取り壊し禁止を求める仮処分を申請した。翌19日、ビルの取り壊し禁止の仮処分が決定した。供託金は2,500万円だった。賃借権訴訟の提起中であり、建物の権利保全の観点からの申請であった。原告は、仮処分を機に和解交渉への道を模索していたが、被告側が原告の仮処分に対して異議申請をおこない、執行官保管部分の執行取り消しと、取り壊し禁止の執行停止を申し立て、大阪地裁に認められた。供託金は2億5000万円だった。
原告代表のテナントオーナー2名と業者34名(利害関係者)がニチイに対して約2億円の損害賠償請求と営業再開までの支払金毎月395万円を求めて提訴していた訴訟は、松和会訴訟の最終覚書締結につづいて1989年9月末に和解が成立した。和解内容は、ニチイが原告代表2名に対して441万円ずつと他の業者34名に対して150万円ずつ計約5980万円を紛争解決金として1989年10月末までに支払うとした。
松和会と日本ドリーム観光との交渉は一向に進まず、同社の態度が変わる様子もなかった。松和会としては仮処分申請を取り下げざるを得なくなったとなれば、あとは訴訟を起こすしか解決策は残されていなかった。1973年10月11日、松和会会員35名(以下、原告と記す)は、日本ドリーム観光(以下、被告と記す)に対して火災によって被った物損額および弁護士費用の合計2億2,832万5,026円を請求する損害賠償請求訴訟を大阪地裁に提起した。
本件訴訟本来の目的は、賃借権の保障と損害賠償請求であったが、とりあえず被告の責任を明確化することに主眼が置かれた。本件訴訟は失火元(ニチイ)に対する訴訟ではなく、被告が自らの責任を否定して「我々こそが火災被害者である」と主張していることに加え、「管理責任にはいろいろな意味がある。火災に対して我が社が全ての責任を負うわけにはいかず、裁判で争う」などと各テナントに対して保安管理契約が存在しないと主張しており、さらには資本金76億円の大手企業相手の訴訟であることなど、原告が勝訴するには厳しい裁判になると予測されたことから、勝てる見込みがあるところから攻める方策がとられた。そのために賠償額と補償範囲の請求を最小限に留めていた。被告と各テナントの間で交わされている賃貸借契約には、商品や店舗に対する保安管理義務を具体的な文言で記した条文や条項は無かった。それを根拠に被告同社は責任を一切認めようとしなかったので、原告は状況証拠を積み上げて被告の原告に対する保安管理契約の存在および保安管理義務と債務不履行の責任があることを証明しようとした。
それを賃料とは別に管理費として各テナントから毎月徴収しているということは、賃貸借契約とは別の管理契約または賃貸借契約に付随する保安管理契約があると推認できる。
管理費は、ビルの持つ機能を適切に発揮させるために必要な経費であるから、賃料に組み入れて徴収することもできる。そうであれば管理契約を独立して認める必要はなくなる。そのように考えれば本件においては、ビルの適切な機能を発揮する内容の一つとして賃貸借契約の債務不履行という構成が成り立つ。
保安係員の人件費と原告が支払う管理費との間には対価関係があり、被告が保安係員の職務内容について被告が自己の事業遂行に必要なものとしてその職責を定めているのは当然であるが、同時に共同管理費を支出している賃借人らとの関係においても、防犯防火等の関連においては、少なくとも保安管理に関する契約に基づく債務の履行として職責を定めていると推認できる。したがって保安管理契約が存在したと推認できる。
千日デパートは売場が開放型のショッピングセンターであるから、夜間の店内工事に際しては厳格な保安管理が必要とされる。原告ら賃借人は被告との間でデパート開店当初から保安管理に関する交渉を重ね、夜間の保安管理体制に万全を期し、残業および店内工事については許可制を取り、工事には保安係員を立ち会わせることを約していた。1965年(昭和40年)ころまでは密度の高い保安管理が為されていて、夜間工事には保安係員が工事現場に常駐していた。そのために原告らは坪当たり月2,500円の管理費を支払っていて、被告は火災当日に至るまでの間、管理費の値上げ交渉を3度にわたり原告らとおこなっていた。以上の事実は保安管理契約が存在したことを推測できる事情の一つである。
火災発生から5か月、株主総会から1か月が経った10月下旬、日本ドリーム観光から各テナントの経営者に対して一通の内容証明郵便が送られてきた。その内容を要約すると、おおよそ以下のようなことが書かれていた。
日本ドリーム観光は、千日デパートビルを営業再開するにあたり大阪市建設局から「公的機関にデパートビルの耐力診断の調査を依頼し、補修するか改築するかを決定せよ」と命令され、それに従い「建設省建築研究所」に調査を依頼していた。調査の結果は「受託試験研究報告書」にまとめられ、その結果を基に日本ドリーム観光が示した判断は「火災によって建物は火害を受け、物理的にも経済的にも滅失した」というもので、千日デパートビルを建て替える決断が下された。そのことによって各テナント経営者に対して「契約解除」を通告する内容証明郵便が送られてきたのだった。罹災テナントは、家主からの一方的な通告によって千日デパートビルの賃借権を失い、早期営業再開の望みが絶たれてしまった。キーテナントであるニチイ千日前店も「火災の責任は、右同社の防災上の不注意によるものである」とする日本ドリーム観光の主張により、保証金4億円の返済無しで賃貸借契約解除を通告された。
1972年11月15日、デパートビル建て替え計画による賃借権喪失の事態を受けて、二つに分裂した復興対策委員会のうち、旧復興委グループに所属する一部会員が日本ドリーム観光を相手取って賃借権確認の訴訟を起こした。復興委から分裂した新千日テナント会は、日本ドリーム観光との交渉で千日デパートビルの建て替え計画に同意した。一方の松和会は、弁護士の中坊公平によって内容証明郵便に対する回答文を作成し、差出人を松和会会員の各個人名にして日本ドリーム観光に返信した。