神戸ハーバーランドセンタービル
新たに運営を受託した日本管財は、従来失敗してきた若者向けから固定客が見込める家族向けに特化して改装することとし、2008年(平成20年)4月25日に飲食店に加えて絵本コーナーや遊具などを備え、北欧デザインのテーブルやイス・462席を配したフードコート『PLAY!(プレイ)』を地下1階にオープン。ショッピングセンターとしての名称も『ファミリオ』に改めて新装開店した。しかしなかなか客足は伸びず、『PLAY!』はテナントの流出が続いたことから1年余り経過した2009年(平成21年)6月10日に早くも閉鎖。同年10月5日より、内装等はそのままに大衆食堂の形態の『ファミリオ食堂』としてリニューアルし、平日ランチタイムのみの営業となっていた。従来の絵本コーナーなどは「ママ&キッズコーナー」として引き続き供用された。2011年(平成23年)以降は、リニューアル工事という名目で再度閉鎖され、結局営業再開には至らなかった。
さらには、2009年(平成21年)12月26日にホテル棟で長年営業してきた『ホテルニューオータニ神戸ハーバーランド』(詳細は後述)が集客力の低下による業績不振を理由に撤退。2011年(平成23年)1月31日にも衣料品などのテナント14店が一斉に閉店し、末期には1階のファミリーマートや地下1階のサイゼリヤなどわずか4店舗にまで減少してしまう。
各鉄道駅やバスターミナルとは、地下2階レベルでデュオこうべを介して連絡している。
JR神戸線 - 神戸駅
神戸市営地下鉄海岸線 - ハーバーランド駅
阪急・阪神神戸高速線 - 高速神戸駅・西元町駅
神戸市バス・阪急バス・神姫バス - 神戸駅前バスターミナル
阪神高速3号神戸線 - 京橋出入口・柳原出入口