不動産登記
不動産登記事務取扱手続準則(平成17年2月25日民二456号通達)
すなわち、登記手続上、登記権利者・登記義務者に当たるかは、実質で判断するのではなく、形式的に判断することとなる。
直接と間接
例えば、1番抵当権の債権額を減額する抵当権変更登記のときの2番抵当権者は、間接には利益を受けても直接に利益を受ける者ではない。直接に利益を受けるのは、あくまで1番抵当権の設定者である。また、1番抵当権の債権額を増額する抵当権変更登記のときの2番抵当権者は、間接には不利益を受けても直接には不利益を受ける者ではない。直接に不利益を受けるのは、あくまで1番抵当権の設定者である。ただし、当該2番抵当権者は登記上の利害関係人となり、1番抵当権の債権額を増額する変更登記を付記登記でするには2番抵当権者の承諾証明情報が必要となる(法66条、令別表25項添付情報ロ)。この承諾情報を提供しないと、当該変更登記は主登記で実行され、2番抵当権者に債権額増額を対抗できなくなってしまう(法4条2項参照)。
遺贈により所有権を取得した者も、同様の扱いとなる(法76の2条)。
処分の制限の登記
差押え、仮差押え及び処分禁止の登記が具体例である。これらの登記はすべて嘱託でされ、申請をすることはできない(民事執行法48条1項、民事保全法47条3項・53条3項、法16条1項)。
登記されている所有権の登記事項に変更等があったときは、次のような登記がされる。
変更登記
既存の登記の権利の内容が変更されたとき(共有物分割禁止の定めなど)や、登記名義人の表示が変更されたとき(改姓、住所移転、行政区画の変更等)には、変更登記がされる(法2条15号、法64条、法66条)。
更正登記
登記事項に誤りがあった場合には、更正登記がされる(法2条16号、法67条)。
抹消登記
既存の登記の権利が最初から存在しなかったか、事後的に消滅した場合には、抹消登記がされる(法68条、法69条)。
回復登記
誤って抹消登記をした場合に、もとの順位で復活させる登記である(法72条)。なお、不動産登記法附則3条1項の指定を受けていない登記所(コンピューター化未移行庁)において旧登記簿が火災等により滅失したため登記がない状態になった場合、旧不動産登記法19条・23条及び69条ないし75条に規定される滅失回復登記がされる(規則附則6条1項)。
登記事務の大量・複雑化に対応するため、1988年(昭和63年)、登記事務のコンピュータ・システム化を行うこととする法改正が行われ(昭和63年法律第81号「不動産登記法及び商業登記法の一部を改正する法律」)、移行作業が完了した登記所について順次法務大臣が指定を行い、指定された登記所においてコンピュータ・システムによる登記事務を行うこととなった(旧不動産登記法151条ノ2、新不動産登記法附則3条)。移行作業は、東京法務局板橋出張所(指定の効力発生 昭和63年10月6日)が最初に完了し、松江地方法務局西郷支局(指定の効力発生 平成20年 3月24日)を最後に、日本全国の登記所がコンピュータ化され、移行が適さない登記簿を除き移行作業は完了し、オンライン申請ができるようになっている。
コンピュータ・システムにおいては、登記は磁気ディスク(これに準ずる方法により一定の事項を確実に記録することができる物を含む。)に電磁的データで記録することとされている。この電磁的データを登記記録といい(法2条5号)、記録媒体である磁気ディスクを登記簿ということとされている。
移記された登記記録には、「昭和63年法務省令第37号附則第2条第2項の規定により移記」と記載されている。順位番号は移記の際にリセットされ、改めて1番から付番し、「順位何番の登記を移記」と記載されている。
登記の申請があったときは、登記官はこれを受け付け、受付番号を付す(法19条、規則56条1項)。受付番号は毎年更新される(規則56条3項)。
登記官は、権利に関する登記の実体については形式的審査権しかないとされ、登記簿及び提供された情報(書面)のみをもとに、法25条各号(11号以外)の却下事由に当たるか否かを審査し、それ以上、真実そのような物権変動が生じたか否かまで審査することなく、登記を行う。
ただし申請人については、登記官が申請人となるべき者以外の者が申請していると疑うに足りる相当な理由があると認めるときは、申請人の申請の権限の有無を調査しなければならない(法24条、規則59条)。この調査はあくまで申請権限の有無についての調査であり、申請人の申請意思の有無は調査の対象ではない(2005年(平成17年)2月25日民二457号通達第1-1(6))。
これに対し、表示に関する登記については、登記官は実質的審査権を有し、必要に応じて実地調査を行う権限も有している(法25条11号、法29条)。