国立マンション訴訟
当時、国立市では開発指導要綱に基づき、マンション建設の開発審査が完了すると事業者に財政協力金(いわゆる開発協力金)の支払いを求めるのが通例であった。このケースでは市が審査を行う前に明和地所が東京都に建築確認申請を行なったため、開発審査が完了していない。そのため、8000万円近い財政協力金が未払いとなっているという見方がある。
景観条例に基づく勧告(イチョウ並木と調和する高さにすること)に従わなかったことから、2001年3月、国立市は事業者が勧告に従わなかった旨を記した掲示板をマンション前の歩道に設置した。最高裁の決定を受け、2008年5月、市は勧告内容などをシールで隠すことを決めた。掲示板自体は2022年時点で現存。
当のマンションは係争を抱えた状態で分譲され、販売後1年の時点で総戸数343戸のうち売れたのは約140戸であった。
このため、売主の明和地所は東棟部分を賃貸マンションに切り換えて運用していた。その後、事情によりこのマンションを1棟まるごと億単位の売却損を生じさせながら売却することになった。
上原元市長の国立市に対する損害賠償について、2017年11月21日、約5000人の支援による第三者弁済により、延滞金を含む総額約4556万円を完済した。
1999年11月15日、マンション建設予定地周辺の住民が82%の地権者の賛同署名を添えて、当該敷地及び隣接する区域の建築物の高さを20m以下に制限する内容を含む地区計画「中三丁目地区計画」の策定を求める要望書を市に提出した。これを受けて国立市は11月24日、「中三丁目地区計画」案を策定し、公告縦覧を始めた。
この間に明和地所は、近隣住民への説明会を11月6日から12月18日までに計4回開催したが、交渉は決裂。明和地所は、12月3日に東京都多摩西部建築指導事務所に建築確認申請を提出し、建築確認を受けた2000年(平成12年)1月5日に根切り工事に着手した。
1月24日に、上記の中三丁目地区計画が決定・告示され、また市民の条例化を求める署名を受けて、1月31日の臨時市議会でも地区計画条例が可決され、翌2月1日に施行された。なお、この議決の際には条例反対派議員が排除されたとして後に訴訟が起こった(後述)。
建設が着手されてからは、地域住民などによって、建設の差止を求める訴訟などが起こされた。5月2日には国立市の景観条例に基づく勧告が明和地所に対してなされたが、工事は計画を変更することなく続行され、2001年(平成13年)12月に14階建、高さ44mのマンションが完成、翌年から分譲が始まった。裁判は住民の入居後も続いた。
【不遡及の原則】法令の改正や都市計画変更等によって新たな規制が決められる場合、その規制は「工事中」(着工済み)の建築物には適用されない。これを不遡及の原則という(建築基準法第3条第2項による。ただし竣工後は「既存不適格」の建築物になるので、将来建替え等の場合に制約が生じる)。一方、建築確認後であっても、工事に着手する前に新たな規制が定められた場合は、これに従わなければならない(規制に従わずに工事を行えば「違法建築」になる)。
この裁判では、工事の着手はいつかが争点になった。この点について、従来から建設省は根切り工事=着手という解釈を示していた。裁判所は行政の解釈には必ずしも拘束されないが、高裁判決が確定したため、現在は根切り工事=着手という解釈が定着している。また、マンションは適法だが(違法建築ではないが)、条例が有効なため既存不適格建築物となっている。なお、「根切工事」とは基礎を設置するために行う掘削工事を行うことで、整地に伴う掘削とは異なる。