借地借家法
また一度物件を借主に貸すと、貸主が正当事由を主張しても借主がそれに従わず、なかなか返してもらえない(立ち退いてもらえない)ケースが多かった。その結果、物件のオーナー・貸主が物件の賃貸に消極的になり、日本国内での優良物件の流通を阻害していると考えられた。
この新たな法律「定期借家契約」の誕生により、日本の不動産賃貸市場は活性化され、物件のオーナー・貸主が新たな物件を市場に供給することができると期待された。結果としては、国土交通省が2007年3月に行った調査によると民間の借家契約の5%がこの制度を利用している。
借地借家人の中には、経済的に弱い借家人を保護するための法律であった借地借家法の中に、わざわざ家賃収入の確保という家主を保護するための異質の制度を作ったもので、将来に大きな問題を残したとこの法を批判し、また期間の短い定期借家が貧困ビジネスとして利用されているとの主張もある。
旧法借家人の義務権利が逆説的に明らかとなり、個別事情を除けば旧法借家人の権利は維持もしくは強まっている。
借地借家法は、民法に規定された賃貸借契約の原則を現代社会の実状に合わせて修正している。
まず、借地権者及び建物の賃借人が土地建物の新所有者に対して比較的容易に自己の権利を対抗できるようにした。また、借地契約について、その期間をできるだけ長く設定し、かつ借地権設定者及び建物の賃貸人に契約更新を半ば強制して契約が容易には終了できないようにした。
そして、借地に関しては、借地権の譲渡や転貸をする際に本来必要な借地権設定者(地主)の承諾を得なくても代わりに裁判所の許可を得ればよいとされた。さらにこれら借地借家法の規定は、借地権者及び建物の賃借人に不利な特約をしてその内容を変更してはならないという片面的強行規定という方法がとられている(9条、16条、21条、30条、37条)。これらに加えて建物の借賃のうち「継続賃料」(初回契約後の家賃)に係る増減について定められた借地借家法32条1項については、多くの最高裁判例で強行規定である旨、判示されている(最高裁判決平成17年3月10日 集民 第216号389頁 など)。逆に、借地権者又は建物の賃借人に有利な特約は許される。
以上は土地建物の賃借人にとって有利とされる規定であるが、そうでないものも本法には含まれる。それが定期借地権・定期借家権である。
「定期借家契約」(定期建物賃貸借)について、新たな規定もある(38条)。ここでは、存続期間(1年未満でも20年を超える契約でもよいが、期間を定めないという方法は認められない)が終了すればそこで賃借権は完全に消滅し、契約を更新することはできない。
この契約は書面によって行う必要があり(38条は「公正証書による等」と規定しているが、必ずしも公正証書であることを要求したものではないと解されている)、その際に貸主は、「期間満了時に契約を更新することができない」ことを記載した書面を渡して説明しなければならない。
もし貸主が説明を怠った場合は、契約の更新がない旨の定めは無効となる。特約によって造作買取請求権を付加・排除することも可能であるし、期間中に賃料が不相応になれば特約がない限り賃料増減額請求権を行使することもできる。
宅地建物取引業者が38条による建物の賃貸借の媒介・代理を行う場合、その旨を重要事項説明として宅地建物取引士に説明させなければならない(宅地建物取引業法第35条、宅地建物取引業法施行規則第16条の4の3)。
定期借家契約は、不動産とりわけショッピングセンター業界の強い要望により、2000年に法が改正されて新たに認められたものである。改正前は海外出張や介護のための一時不在などの理由で、家主が生活の本拠として自ら使用するために、帰国ないし帰宅時に簡単に明け渡してもらえるような契約が認められていたが、これを「定期借家契約」に改正したものである。
定期借家でない一般の借家権契約であれば、契約の更新拒絶・解約の申入れにおいて正当の事由があることを要求されるが(第28条)、定期借家契約ではこれが不要である。
定期借家契約は、書面による説明と契約という要式を満たしていればよく、明渡しの理由の如何を問わず認められる。これによって家主が次々と新しい借家人に賃貸することができるようになり、今の時点の相場の家賃収入を得られるようになった。
従来からある一般の借家契約では、借主の保護ばかり強調されていた。例えば、貸主は更新料を取ったり家賃を値上げしたりしても、なかなか相場までの収入を得ることは難しかった。