サブプライム住宅ローン危機
危機に先立つ何年かにかけて、貸し手の振る舞いは劇的に変化した。貸し手は高リスクな借り手に対してどんどん融資を申し出たが、その中にはアメリカへの不法移民(en)さえ含まれていた。1994年におけるサブプライム住宅ローン総額は350億ドル(新規融資全体の5%)だったが、1996年には9%、1999年には1,600億ドル(13%)、そして2006年には6,000億ドル(20%)になった。連邦準備制度のある調査によれば、サブプライム住宅ローンとプライム住宅ローンの平均的な金利差(「サブプライム割増」)は2001年から2007年の間に顕著に縮まった。このリスク割増の低減と融資条件の緩和が同時に起きるという現象は、信用循環(en:credit cycle)におけるバブル形成とその破裂に共通するものである。
高リスクな借り手が増大した件について補足すれば、貸し手もまたますますリスキーな融資オプションや拡販施策を打ち出してきていた。2005年において、住宅を初めて購入する場合の頭金の中間値は2%だったが、このような購入者の43%は頭金を一切払わなかった。対照的に、中国では20%超の頭金が要求されており、非プライム層向けではこの額は更に上昇する。
米国における住宅ローンの適格審査条件は変化し始めた。まず、申告所得・確認資産(SIVA)ローンが現れた。つまり所得があることの証明は不要になった。
貸し手と借り手の双方にとって、差し押さえを防ぐことにはメリットがある。差し押さえは経費と手間の掛かる長い手続きだからである。一部の貸し手は困難に陥った借り手に対してより良い住宅ローン条件(すなわち借り換えやローン条件変更、en:Loss mitigation(米国流の第三者介入による融資条件整理)など)を申し出ている。借り手はまた貸し手に連絡して代替策を相談するよう勧められている。
エコノミスト紙はこの問題を次にように描写した:「住宅の差し押さえが津波のようにアメリカを覆い尽くす中で、金融危機の他の側面は大して話題にもならず霞んでしまった。政府の対策は奏功しておらず、民間の努力も似たようなものだ」。差し押さえを受ける住宅は普通なら年に100万戸だが、2009年から2011年にかけては合計900万戸にも及ぶ恐れがある。シカゴ連邦準備銀行による2006年の調査によれば、差し押さえ1件当りの損失はおよそ5万ドルに相当するので、900万戸の差し押さえは4,500億ドルの損失を意味する。
2007年から2009年にかけて、様々な民間努力や政府の監督または支援を受けた対策が講じられ、住宅所有者に住宅ローンに関する個別支援を提供して、米国を呑み込みつつある差し押さえ危機を緩和しようとした。一例として「ホープ・ナウ連合」(en:Hope Now Alliance)があるが、これはある種のサブプライム層を助けるための米国政府と民間業界による共同事業である。
伝統的な住宅ローンのモデルは貸し手である銀行が借り手/住宅所有者に融資を発行し以後信用(債務不履行)リスクを負い続けるものだった。証券化の出現によって、この伝統的モデルは「分配のための発行」(originate to distribute)モデルに道を譲った。これは本質的に銀行が住宅ローンを販売し信用リスクを投資家に不動産担保証券を通じて分配するものである。証券化によって住宅ローンの発行者はもはや満期までそれらを持ち続ける必要が無くなった。住宅ローンを投資家に売ることで、発行元である銀行は資金を回収でき、更なるローンを発行可能になり手数料収入を得ることもできる。これは住宅ローン取引を増やすことに動機を与えつつそれらの信用品質を確保することには動機を与えないというモラル・ハザードを生み出した。
証券化は1990年代半ばに加速した。不動産担保証券(MBS)の総額は1996年から2007年の間にほとんど3倍の7兆3千億ドルになった。サブプライム住宅ローンに占める証券化分のシェア(つまりMBSを通じてサードパーティの投資家に渡った分)は2001年の54%から2006年には75%になった。米国の住宅所有者、消費者および企業は、2008年を通じておおよそ25兆ドルを借り入れた。米国の銀行はこの総額のうち約8兆ドルを伝統的な住宅ローンの形で持ち続けた。株主とその他の伝統的な貸し手が別に約7兆ドルを提供した。残る10兆ドルは証券化市場から来ていた。
5%から1.0%に引き下げた。これはドットコムバブルの崩壊と2001年9月11日に起きたアメリカ同時多発テロ事件の影響を緩和してデフレ懸念を払拭しようとしたものだった。連銀は基本的にインフレ率が低かったことから利下げに問題はないと信じており、その他の重要な要素には注意を払わなかった。ダラス連邦準備銀行総裁兼CEOのリチャード・フィッシャー(en)によれば、2000年代初頭の連銀の金利政策は誤導されていた。何故なら当時測定されたインフレ率は真のインフレ率を下回っていたからで、その結果住宅バブルに繋がる金融政策が導かれたのだという。連邦準備制度理事会の現議長であるベン・バーナンキによれば、それは世界的な「貯蓄過剰」にって生じた米国への海外資本乃至貯蓄の流入で、このために中央銀行の挙動に関わり無く長期金利が低く留まっていた。
連銀はその後2004年7月から2006年7月にかけてフェデラル・ファンド金利を大きく引き上げた。これは変動金利型住宅ローンの1年金利と5年金利が上昇する原因となり、従って変動金利型住宅ローンの金利変更は住宅所有者にとって更に高いものとなった。このこともまた住宅バブルが収縮する原因だったかも知れない。というのは一般に資産価格は金利とは逆に動くので、住宅投機のリスクが上がったからである。
政府による誤った規制と規制緩和の両方が危機に寄与した。議会証言においてSECとアラン・グリーンスパンは共に、投資銀行に自主規制を許したことの過ちを認めた。
持家所有者を増やすことは、ルーズベルト、レーガン、クリントンやG.W.ブッシュなど、何人もの大統領たちの目標だった。1982年、米国議会は選択的抵当権取引均等法(en)(AMTPA)を可決し、これによって連邦の認可を得ていない住宅融資業者が変動金利型住宅ローンを発行する道を開いた。1980年代初頭に現れて普及した新型の住宅ローンには、オプション変動金利型、バルーン支払型、そして利息のみ支払型(interest-only)住宅ローンなどがあった。これらの新型ローンは銀行が長年営んできた従来的な固定金利の割賦住宅ローンに取って代わったことで特筆される。S&L危機(en:Savings and loan crisis)に繋がった銀行業規制緩和に対する批判の中には、これらのローンの悪用を防ぐような規定を議会が作り損ねたというものがある。これ以後、変動金利型住宅ローンを用いた略奪的な融資行為が蔓延した。サブプライム住宅ローンのおよそ80%は変動金利型住宅ローンである。
1995年より、ファニーメイなどの政府支援機関は、低所得者へのローンを含むような不動産担保証券を購入する際に政府から税制上の優遇措置を受けるようになった。
クレジット・デフォルト・スワップ(CDS)は債権者(特に不動産担保証券の債権者)によって、債務不履行リスクに対するヘッジおよび防御として利用される金融商品(相対の保険契約の一種)である。サブプライム住宅ローンに関連した損失によって銀行その他の金融機関の純資産が毀損されるにつれて、保険提供者が契約者に保険金を支払う事態になる蓋然性が高まった。これはシステム全体に不透明感をもたらした。何故なら投資家には、住宅ローンの不履行の穴埋めを迫られるのがどの企業なのか判らなかったからである。
全てのスワップや他の金融デリバティブと同様に、CDSは(取り分け債権者にとっての債務不履行リスクに対する)リスクヘッジや投機的な営利目的で利用できる。CDSの総残高は1998年から2008年の間に100倍増となり、CDS契約によってカバーされる債務の推計額は、2008年11月現在で33兆ドルから47兆ドルに達した。CDSに関する法規制は緩い。2008年時点では、CDSの当事者がCDS契約に基づく債務を履行不能に陥った場合にこれを引き受けるような中央クリアリングハウスは存在しなかった。CDS関連債務の公表義務は不十分であるとして批判されている。