ドーナツ化現象
生活水準が向上すると、広い住宅に住みたがり、郊外に一戸建てを立てるのは、世界的な傾向である。高度経済成長期の日本も例外ではない。都市の成長と共に中心市街地では「過密」による騒音や排気ガス、ゴミ問題が起きるので、一般住宅が減少し、事務所や商業施設が増加する現象が見られる。従って、中心市街地では昼間人口は増えるものの、居住者(夜間人口)が減少し、コミュニティの崩壊などが問題になる。一方郊外においては、都心からの人口流入が急速である場合、それに対応する社会資本整備が追いつかない、無計画な都市化が進むなどといった問題が発生している。
郊外に住宅を取得し移転するのは、主に子供がいる生産年齢人口であることから、児童数の増減は、全体の人口以上に急激なものとなる。従って、中心部では、児童数の減少による学校の統廃合、郊外では、その増加による学校施設の不足や施設整備にかかる自治体の財政負担の重さなどが大きな問題(待機児童など)としてとりあげられやすい。一方、中心市街地には、老年人口の比率の増加がみられ、高齢化が進む。2005年(平成17年)国勢調査では、六大都市の都心で高齢化が見られるようになった。
ドーナツ化が起こる原因としては、生活水準の向上、中心部の住居費の高騰や環境悪化、郊外へのロードサイド店舗の進出(それに伴う中心市街地の店舗の撤退)等による郊外の住環境の向上、都心部の住環境の悪化・車社会への対応の遅れなどがあげられる。
バブル経済の崩壊後、地価の下落、不況や海外への工場移転などで不良資産化した企業保有土地の大量放出、超高層建築技術の向上と規制緩和、郊外部での通勤ラッシュなどにより、都心部やその近傍での住宅供給は増加に転じた。もともと中心業務機能や大規模な商業機能に至近の位置にあるという利便性を有する都心部で、比較的安価な集合住宅の大量供給は都心居住者の増加をもたらした。それによって、一部小学校の児童数も増加するといった現象がみられる。こうした現象を総称して「都心回帰」と呼ばれる。
地方都市においても、平成期から中心市街地における分譲マンション等の建築が盛んになり、大規模なものではないが、人口の流入がみられる。これらには高齢となり、自動車の運転ができなくなった人たちの需要も含まれる。
この例としては、阪神大震災の復興とともに中央区へ人々が戻りつつある神戸市などがある。
しかし、多くの地方の過疎地で新旧住民が没交渉になるように、マンションの住民と、商店主など昔からの都心の住民とは没交渉になりやすい傾向がある。