シャッター通り
産業構造や社会構造、過疎化、少子高齢化など都市構造の変化による人口減少や都市機能の衰退。とりわけ第二次産業の興亡を経た、かつて企業城下町だった都市に多く見られる(例:炭鉱都市、造船都市)。
古くから続く商店街だけではなく、1970年代以降に再開発された地区がシャッター通りになる現象も出ている。一時は再開発の目玉として核になる大手百貨店や大型スーパーが出店し、その周辺にも多数店舗が出店したとしても、郊外型の巨大モールが進出するなどして客足が落ちると不採算を理由に撤退することとなりやすい。その後に代替となるテナントが入らずに大きな空きビルが出現すると、核店舗を失った商店街の集客力は失われ、さらに衰退に拍車がかかるという負の連鎖が起こり、シャッター通りとなる。特に駅前繁華街にこの事例が多く、大小の百貨店や駅前の大型スーパーが撤退し、その跡地利用が進まないケースが多く見られる。そのほか、1960年代から1970年代にかけてニュータウンとして開発された地域で、共同住宅の階下階などを利用して造られた商店街においても、1990年代以降にニュータウン自体が子供世代の独立などによって高齢化や人口減少が進み、同時に顧客の減少と店主の高齢化に伴って廃業する店が続出してシャッター通り化するケースもある。
商店街の衰退、シャッター通り化には様々な原因が指摘されており、以下のようなものが挙げられる。
モータリゼーション(車社会)が進展した1970年代以降、公共交通網が未発達な地方都市を中心に自動車で買い物に行く生活スタイルが定着した。これにより公共交通機関離れが進んだことで地方では鉄道駅やバスターミナルに付随して発展してきた商店街(駅前商店街)の衰退傾向が顕著化した。スーパーだけでなく、いわゆるロードサイドショップが郊外の国道やバイパス沿いに乱立するようになったのもこのころからである。
これとは逆に、新幹線や新路線の整備、列車本数の高頻度化など、公共交通網の整備に伴って買い物客が他都市、特に大都市へと流出することもある(東京一極集中も参照)。このような現象はストロー現象と呼ばれる。