賃貸借
解約申入れの制限
借地契約の場合
期間の定めのない借地権は30年存続することとなる(借地借家法3条)。
借家契約(普通借家権)の場合 期間の定めのない借家権において、建物の賃貸人が賃貸借の解約の申入れをした場合には、建物の賃貸借は、解約の申入れの日から6月を経過することによって終了する(借地借家法第27条第1項)。借地借家法第27条第1項・第3項の規定は建物の賃貸借が解約の申入れによって終了した場合に準用される(借地借家法第27条第2項)。 建物の賃貸人による建物の賃貸借の解約の申入れも借地借家法第26条第1項の更新拒絶の通知の場合と同様、建物の賃貸人及び賃借人(転借人を含む)が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければすることができない(借地借家法第28条)。
なお、借地借家法第38条第1項の規定による定期借家権のうち、居住の用に供する建物の賃貸借(床面積(建物の一部分を賃貸借の目的とする場合にあっては当該一部分の床面積)が200平方メートル未満の建物に係るものに限る)において、転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情により、建物の賃借人が建物を自己の生活の本拠として使用することが困難となったときは、建物の賃借人は建物の賃貸借の解約の申入れをすることができることとされている(借地借家法第38条第5項前段)。この場合においては、建物の賃貸借は、解約の申入れの日から1月を経過することによって終了する(借地借家法第38条第5項後段)。
賃貸人が修繕しないことによって賃借人の使用収益が不可能であるような場合には、債務不履行となり、全く使用収益が不能な場合には全額、一部の使用収益が不能な場合は一部減額される(当然減額説が有力視されており、2017年改正の民法(2020年4月1日法律施行)で賃借物の一部滅失等が賃借人の帰責事由によらずに使用収益できなくなったときは賃料減額請求がなくても当然に減額されることになった(611条1項))。
費用償還義務 賃借人は、賃借物について賃貸人の負担に属する必要費(目的物を使用収益できる状態を維持するために必要な費用)を支出したときは、賃貸人に対し、直ちにその償還を請求することができる(608条1項)。この規定は任意規定であり特約で賃借人の負担としうる。 賃借人が賃借物について有益費(目的物の改良のために支出した費用)を支出したときは、賃貸人は、賃貸借の終了の時に、支出した実費又は増価額について、その償還をしなければならない(608条2項本文・196条2項)。ただし、裁判所は、賃貸人の請求により、その償還について相当の期限を許与することができる(608条2項但書)。 費用の償還は貸主が返還を受けた時から1年以内に請求しなければならない(621条・600条)。賃貸人が交替した場合には新しい賃貸人が費用償還請求義務を負う(最判昭46・2・19民集25巻1号135頁)。 賃貸人がこれらの費用を償還しない場合、賃借人は留置権を行使して、建物の明渡しを拒絶できる(大判昭10・5・13民集14巻876頁)。ただし、賃料相当分は不当利得となるため返還義務を負う。
担保責任 賃貸借契約は有償契約であるから、目的物に契約不適合があれば、賃貸人はこれによる担保責任を負う(559条以下)。
借地借家法上の借地権には通常更新される普通借地権と更新のない定期借地権とがある。
普通借地権
最短期間
借地借家法上の借地権の存続期間は最短で30年以上とされる(借地借家法3条・9条)。借地権更新後の存続期間は、最短で最初の更新後は20年以上、次回以降の更新後からは10年以上とされる(借地借家法4条)。
最長期間
借地借家法上の借地権の最長期間について制限はない(借地借家法3条・4条)。
更新事由 合意による更新(借地借家法4条) 更新請求による更新(借地借家法5条1項) 使用継続による更新(借地借家法5条2項) 建物再築による更新(借地借家法7条)
定期借地権
一般定期借地権
一般定期借地権の存続期間は、50年以上とされる(借地借家法22条)。この契約は書面でしなければならない。
事業用借地権
専ら事業の用に供する建物の所有を目的とする借地権の存続期間は、10年以上50年未満とされる(借地借家法23条)。この契約は公正証書によってしなければならない。
建物譲渡特約付借地権
借地権の終了時に借地上の建物を相当の対価で譲渡する特約を付した借地権の存続期間は、30年以上とされる(借地借家法24条)。
賃貸借の解除をした場合には、その解除は将来に向かってのみ効力を生ずる(620条前段)。この場合において、当事者の一方に過失があったときは、その者に対する損害賠償の請求を妨げない(620条後段)。
この場合に損害賠償請求権及び費用償還請求権についての期間の制限は、貸主が返還を受けた時から1年以内に請求しなければならない(621条・600条)。
賃借物の一部滅失等 賃借物の一部が滅失その他の事由により使用及び収益をすることができなくなった場合において、それが賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、賃料は、その使用及び収益をすることができなくなった部分の割合に応じて、減額される(611条1項)。2017年改正前の民法は賃借人の賃料減額請求を定めていたが、2017年改正の民法(2020年4月1日法律施行)で賃借物の一部滅失等が賃借人の帰責事由によらずに使用収益できなくなったときは賃料減額請求がなくても当然に減額されることになった。
目的物保管義務 賃借人は目的物の保管につき善管注意義務を負い(第400条)、また、その利用について用法遵守義務を負う。
目的物返還義務・原状回復義務 目的物返還義務 賃借人は契約が終了したときは目的物を返還する義務を負う(第601条)。賃借人の基本的な義務であり2017年改正の民法(2020年4月1日法律施行)で601条が改正され明確化された。 原状回復義務 賃借人は、賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷(通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化を除く)がある場合において、賃貸借が終了したときは、その損傷を原状に復する義務を負う。ただし、その損傷が賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、この限りでない(621条)。 原状回復とは、目的物を契約前の状態に戻すことである。通常の方法で使用収益していた場合以上に目的物が傷んでいたときには、それを修復し、あるいはその分の損害を賠償する義務として現れる(なお、敷金が交付されている場合は、賃貸人は敷金から相殺することができる)。