借地借家法
9.9)。
幼稚園の運動場として使用する目的でなされた土地の賃貸借について、隣接する園舎敷地と不可分一体の関係にある土地であっても、園舎の所有それ自体のために使用されていなければ、建物所有を目的としていると認めなかった(最判平7.6.29)。
ただし、一時使用目的の借地権には、存続期間、契約更新等に関する本法の規定は適用されない(25条)。 ここでいう一時使用とは、賃貸借の目的や動機などの事情からその契約を短期間で終えることが客観的に判断できる場合をいう。サーカスの興行のために土地を借りるような場合は一時使用目的に当たるとされる。
「一時」使用というためには、その存続期間が法の定める存続期間より相当短いものであることを要する(最判昭45.7.21)。もっとも、存続期間を10年とした約定を一時使用と認めた判例もあり(最判昭36.7.6)、単に期間の長短だけでなく個別の事情が考慮される。
借地契約が終了した場合、借地契約であれば借地上の借地人が立てた建物が残存する場合がある。この場合、賃借人がその建物を賃貸人に買い取るよう請求できるのが建物買取請求権である(13条)。建物は再築建物であってもよい。
建物買取請求権は形成権である。つまり、これを行使すれば賃貸人の意思に関わらず建物の売買契約が成立してしまう。この規定の趣旨は借地人が投下した資本について回収する機会を与え、建物を取り壊すことによる国民経済的損失を防止し、請求権が行使されれば買取を当然に認めることで契約の更新を間接的に強制することにあると説明される。しかしこの制度は現代社会の実状に適合しないという批判もある。
つまり、借地人の保護は契約存続によって図るべきであって買取による資本投下まで保護する必要はないとか、戦後復興を成し遂げた日本において建物の取り壊しを規制するほどの住宅難は存在しないとか、建物それ自体の価格は安いため契約更新を強制する効果がないという指摘である。
期間の定めのない借家契約の場合には、民法の原則により、いつでもどちらからでも解約を申し入れることができる(民法617条1項)。また、期間の定めがあっても、契約期間が1年未満である場合には期間の定めがない建物の賃貸借とみなされる結果(29条1項)、同様に解約を申し入れることができる。
ただし、建物賃貸人からの解約申入れについては、第1に、解約申入れから契約終了までの猶予期間(解約申入れ期間)が、民法617条1項2号所定の3か月から、2倍の6か月に延長されている。第2に、正当事由が必要とされる。さらに、借家人が6か月たっても立ち退かなかった場合、賃貸人が遅滞なく異議を述べないと、6か月前に行った解約申入れは効力を失う(27条)。
なお、借家人からの解約申入れについては民法617条により、正当事由を必要とせずにいつでも解約の申入れをすることができ、解約の効果は申入れから3か月が経過したときに生じる。
借家契約においてもその契約終了時に賃貸人に対して「造作(ぞうさく)」を買い取れと請求できる。これを造作買取請求権という(33条)。建物買取請求権と同様、行使された途端に借家人と賃貸人との間に売買契約が成立するという形成権の一種である。
買取の対象となる「造作」とは、建物に付加された物件で賃借人の所有に属し、かつ建物の使用に客観的便益を与えるものをいい、賃借人がその建物を特殊な目的に使用するために特に付加した設備は含まれない(最判昭29.3.11)。条文上明示されている畳や建具(障子、襖、戸など仕切りとなるもの)のほか、ガス・水道などの設備、空調設備(エアコン、クーラー)などが挙げられる。この規定は借地借家法においては強行規定ではなく任意規定となったため(37条を参照)、当事者間で自由に特約を定めることができる。
造作は取り外しが可能であるから本来ならば契約終了時に借家人が収去しなければならない。しかし社会全体の生活水準が向上するにつれて空調設備すらもその借家の一部分と見ることもでき、必要費や有益費の規定(民法第608条、詳しくは賃貸借の項目も参照)に従って処理すべきとの考えもある。
賃貸借契約が賃借人の債務不履行ないし背信行為によって解除された場合には、賃借人は造作買取請求権を行使できないとするのが判例の立場である(最判昭31.4.6)。造作買取請求権が行使された場合の建物明渡義務と代金支払義務は同時履行の関係に立たない(建物明渡が先履行、最判昭29.7.22)。
期間の定めのある借家契約については、何もしなければ自動的に契約が更新されるという制度が採られている。すなわち、当事者が契約期間満了で契約を終了させようとする場合は、契約期間が満了する1年前から6か月前までに、相手方に対して契約を更新しないこと(更新拒絶)を通知しなければならず、この通知がない場合には、これまでと同様の条件(ただし、新たな借家契約は期間の定めのないものとされる)で契約が法定更新される(26条1項)。賃貸人がこの更新拒絶の通知を行うためには、正当事由が必要となる(28条)。
また、正当事由がある更新拒絶の通知を行った場合であっても、借家人(または転借人)が期間満了後もその建物に住み続けているときは、賃貸人が遅滞なく異議を述べなければ、契約は法定更新される(26条2項、3項)。この異議には、正当事由は要求されていない。
正当事由の判断は、「建物の賃貸人及び賃借人(転借人を含む。)が建物の使用を必要とする事情」が中心的な考慮要素であり、付随的に、「建物の賃貸借に関する従前の経過」、「建物の利用状況および建物の現況」および「建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出」(いわゆる立退料)が考慮要素として挙げられているが、これらの考慮要素が総合的に判断される。