賃貸借
使用収益させる義務 賃貸人は賃借人に対して目的物を使用収益させる義務を負う(601条)。賃貸人は目的物を引き渡す義務を負うとともに、賃借人が目的物を使用するに際してそれを妨害している第三者がいる場合には賃貸人はこれを排除しなければならない(大判昭5・7・26民集9巻704頁)。
修繕義務 賃貸人には目的物の使用収益に必要な状態となるよう修繕する義務がある(606条1項本文)。ただし、賃借人の責めに帰すべき事由によってその修繕が必要となったときは賃貸人に修繕義務はない(606条1項ただし書)。 賃貸人に責任を帰すべき場合はもちろん不可抗力の場合も賃貸人は修繕義務を負うが、賃借人に帰責事由がある場合の賃貸人の修繕義務については学説に対立があった。2017年改正の民法(2020年4月1日法律施行)は賃借人の責めに帰すべき事由によってその修繕が必要となったときは賃貸人に修繕義務はないとする学説をとり明文化された。なお、賃貸人の修繕義務については特約で免除できる(大判明37・11・2民録10輯1389頁、最判昭29・6・25民集8巻6号1224頁)。 賃借人は修繕を要する場合につき原則として通知義務を負う(615条)。2017年改正の民法(2020年4月1日法律施行)で、賃借人が賃貸人に修繕が必要である旨を通知し、又は賃貸人がその旨を知ったにもかかわらず、賃貸人が相当の期間内に必要な修繕をしないとき、または急迫の事情があるときは賃借人が修繕をすることができると明記された(607条の2)。賃借人が修繕したときは賃貸人に対して費用償還請求しうる。なお、修繕不能の場合は履行不能の問題となる。
賃貸人-譲受人・転借人間 譲受人・転借人は賃貸人に対しては不法占拠者の地位に立たされることとなり、賃貸人は賃借人との契約の解除の有無を問わず譲受人や転借人に賃貸借の目的物の引渡しを求めうるほか損害賠償を請求できる(最判昭41・10・21民集20巻8号1640頁)
借地借家法による修正等
借地借家法が適用される場合、転貸や賃借権の譲渡が比較的容易に認められる場合もある。すなわち、借地契約については、一定の場合、賃貸人の承諾がなくても、裁判所の許可を得れば、転貸や譲渡をすることができる(借地借家法19条、20条)。
この規定(特に20条)では、借地上の建物に抵当権が設定されている場合などが想定されている。つまり、抵当権が実行されて借地上の建物が競売にかけられ、買い受けられた場合、建物の所有権とともに土地の賃借権も「従たる権利」(従物の項目を参照)として買受人に移転する(最判昭40・5・4民集19巻4号811頁)。しかし、それは賃借権(借地権)の無断譲渡にほかならず、借地契約の解除原因になってしまうのが原則である。これでは抵当権を設定することが事実上不可能となるため、このような規定が必要になる。
借地契約・借家契約が期間満了又は解約申入れによって終了するときは、賃貸人は転借人に対しそのことを通知しないと契約の終了を転借人に対抗できない(借地借家法34条)。賃貸人が終了の通知をしたときは、転貸借はその通知後6ヶ月を経過すると終了する。