不動産投資
キャピタルゲインを構成する物として、以下のものがある。
購入時と売却時の差額の損益
不動産仲介手数料 - 売買時に不動産屋を利用した場合。売りと買いの2回で最大6.6%と132,000円(消費税込み)。
不動産取得税
不動産登記費 - 司法書士に依頼する場合はその費用
契約書の収入印紙代
インカムゲインの収入を構成する物として、以下のものがある。
賃料収入 - これを購入時の不動産価格で割った物を表面利回りと呼ぶ。
減価償却費により税額が減少する分 - 個人の場合は、不動産所得の損失は他の黒字所得と損益通算することができ、減価償却費に所得税や住民税などの税率をかけた分の税額が減りインカムゲインとなる(累進課税なので厳密には計算はもう少しややこしい)。
インカムゲインの支出を構成する物として、以下のものがある。
固定資産税・都市計画税
修繕費・管理費
保険代
不動産仲介手数料・賃貸管理手数料 - 貸し出す際に不動産屋を利用した場合
サブリース手数料 - 不動産会社とサブリース契約をした場合
借金をして不動産投資をした場合はその利息
これらから利回りが求まる。日本の不動産投資は東証REIT指数の投資信託などが少額から簡単に購入できるので、現物不動産投資の利回りの比較対象となる。現物不動産投資の実際の利回りが東証REIT指数の利回りを上回る場合は、プロの平均を上回っているか、もしくは、何らかの特殊な事情がある場合などである。