不動産証券化
ファンドのエクイティ部分への利回りを高めるため、金融機関からの借り入れにより負債比率を高め、負債のレバレッジ効果を追求することが一般的である。このファンド側の融資需要に、融資先確保に悩む金融機関は、この間、積極的に応じてきた。それがファンドの増加にもつながったのである。なお商業用不動産ローン担保証券も、このような不動産ファンド向け融資の流動化商品という側面がある。
不動産ファンドの収益予測の基礎になるのは、空き室率、賃料単価の上昇率、テナントの入替え率などの見込みである。たとえば空き室率の低下は、強気の賃料単価上昇予測の根拠になる。
収益予想が高い間は、取得した不動産を売却して得られる売却収入を投資家に還元することも可能だった。しかし、ファンド間の不動産取得競争で不動産価格が上昇して収益率が低下するようになった。このため、収益率がなお高い完成前に不動産を取得する「開発型」が増加した。また不動産価格の過熱感から、取得物件の転売が難しくなっているとの指摘もある。
設立の母体が不動産会社や金融機関のケースでは、保有している不動産の流動化にこの仕掛けを活用しているが、不動産を取得するときの価格評価が適切になされているか疑問が出されており審査体制に投資家保護の観点から課題があるとの指摘がある。
投資指標としては、REIT指数、REITの利回り率が使われる。また不動産需給動向も参考指標とされ、オフィスについては空き室率、賃料の改定率(改定後上昇率)、平均賃料。マンションについては、販売戸数、販売単価。などが不動産の需給動向をみるのに使われる。