不動産投資
近年、不動産投資の収支構造を理解せずにアパート投資を行う者が増えており、警鐘がならされている。
購入時と売却時に物件価格に対して合計約11%のコスト(仲介手数料、登記費用)がかかるため、買値より11%以上高く売れないとキャピタルロスが出る。仲介手数料の法定限度額は200万円以下は5.5%(消費税込み)で、買いと売りの2回手数料がかかるので合計11%。400万円以上の場合は3.3%+66,000円(消費税込み)で、往復6.6%+132,000円。
不動投資の最中には、賃料に対しては最高で55%の税金、修繕費、管理費、固定資産税等がかかるため、税引後キャッシュフローを黒字にするためには、表面利回りが高い物件を低金利で購入する必要である。
他人資本(銀行融資)を用いて不動産を購入することで、自己資本以上の物件を購入し投資が可能になり、レバレッジをかけることができる。
近年、優良とは言えない不動産への銀行融資には警鐘が鳴らされている。2017年4月には、銀行による不動産融資がバブル期を超え「超低金利政策のゆがみ拡大」と報道された。
不動産価格分以外の部分だけの自己資本を用意する場合をフルローンといい、自己資本が完全にない場合をオーバーローンと呼ぶ。オーバーローンはレバレッジ無限大である。高レバレッジでは、不動産が値下がりしたり、空室率が上がったりすれば、すぐに債務超過になり、借金を返せなければ破産となる。レバレッジが高くなるほど、破産確率が高くなるので、貸出金利が高くなる。