借地借家法
不動産会社による家賃保証問題(サブリース問題)は、借主(不動産会社)から家賃減額・契約解除等が正当化されていることが原因にある。
滞納3ヶ月で債務不履行とされるが、以降も任意退去拒否で滞納し続けられた場合には、貸主はその貸部屋から収入が一切得られない塩漬けの上に、1年程度の裁判期間と1部屋当たり数百万円以上の費用(弁護士費用および執行費用、原状回復工事)がかかる。現行法が過剰に借主保護なエピソードとして、2012年(平成24年)9月7日の東京地裁判決の事例があげられる。ある借主が初賃料時点で家賃支払延滞しており、半年後から不払いになった上に、この期間に保証会社による65回の電話連絡・7回の訪問(書面差入)・2回の郵便催告を全て無視していたうえ、物件内に大量のゴミや虫の湧いた冷蔵庫放置、ペット禁止契約にもかかわらず犬飼育という数々の賃貸借契約違反の状況があった。そのため、保証会社が緊急避難で、荷物撤去・鍵の交換を行ったことに対して、裁判所はこの借主を「まれに見る悪質な賃借人であると非難されてもやむを得ない」とは認めつつも、「保証会社による違法な自力救済が不法行為に当たる」とし、家賃滞納借主による損害賠償請求を認めた。このように、高齢者や低所得者層など滞納や死亡の可能性が高い人々に貸したくなくなる法案になっている。滞納対策に、日本の物件では余程不人気物件以外は、家賃保証会社の利用が必須の状態になっている。
当初の借地権存続期間中に建物が滅失した場合で、当初残存期間を超えて存続する建物を再築した場合、再築に際して貸主が承諾を与えた場合は、借地権は再築の日または承諾の日のいずれか早い日から20年間存続する(7条)。借地人が承諾を求めたのに貸主が2か月以内に異議を述べなかった場合は、貸主の「承諾があったもの」とみなされる。
契約更新後に「建物の滅失」があった場合は、借地権者は借地契約の解約の申入れまたは地上権の放棄をすることができる(8条)。建物の滅失後、借地権者が貸主の承諾を得ないで残存期間を超えて存続する建物を再建築した場合は、貸主は借地契約の解約の申入れまたは地上権の消滅請求をすることができる。
この場合において、再建築にやむをえない事情があるにもかかわらず貸主が承諾しない場合は、借地非訟事件として借地権者は原則として裁判所に対し承諾に代わる許可を求める申立てをすることができる。この申立てを受けた裁判所は、特に必要がないと認める場合を除き、裁判をする前に鑑定委員会の意見を聴かなければならない(18条)。
定期借地権とは、契約期間の更新がない(法定更新が生じない)借地権である。旧借地法にはこのような規定は無く、本法制定時に新しく導入されたものである。これにより様々な経済的要請に応えることができる、柔軟な借地契約が可能となった。
定期借地権には3種類ある。
立法趣旨は、土地や建物の賃貸借契約における賃借人(借地人、借家人、店子)の保護にある。これらの賃貸借契約についての規定は、民法典にも存在する。しかし、民法典の規定は自由主義思想を背景に、当事者の個性を重視せず、抽象的にしか把握しない。そのため、契約当事者には形式的な平等しか保障されていないといえる。
ところが、現実の賃貸借契約においては多くの場合、賃貸人(大家)と賃借人(店子、借家人)との力関係には差がある。そのため、両当事者の実質的な平等を保障し、一般に弱い立場に置かれがちである賃借人の保護を図ったものである。また、資源としての建物の保護(まだ使用できる建物を早期に取り壊さなければならない状況を極力減らす)をも図っているといわれる。
借地借家法は民法の特別法としての位置づけを持つ。もっとも、こうした趣旨は旧法から引き継いだものであり、本法によって初めて取り入れられたものではない。なお、農地の賃貸借契約については農地法により土地の賃借人の保護が図られている。
賃借人が借地・借家の目的物を第三者に貸す(転貸)する場合、賃貸人の承諾が必要である。また、借地権・借家権自体を第三者に譲渡する場合も、賃貸人の承諾が必要である(民法第612条1項)。
転貸がなされると、賃貸人は、賃借人に対して請求することができる範囲内で、転借人に対して転借料を直接に賃貸人に支払うよう請求できる。転借人は、転借料を賃借人にすでに支払っていることを主張して賃貸人からの請求を拒むことはできない(民法第613条)。
転貸がされている場合において、建物の賃貸借契約が
期間満了または解約申入れによって終了するときは、賃貸人は転借人に対しそのことを通知しないと契約の終了を転借人に対抗できない。賃貸人が終了の通知をしたときは、転貸借はその通知後6か月を経過すると終了する(34条)。
合意解除によって終了したときは、特段の事情がない限り賃貸人は転借人に対してこの合意解除の効果を対抗できない(大判昭9.3.7)。
賃借人の債務不履行が理由で解除されたときは、転貸借も同時に終了する。転借人への催告は不要である(最判昭37.3.29)。
賃借人が賃貸人に無断で転貸借・借地権借家権の譲渡をして第三者が使用・収益をしたときは、賃貸人は契約を解除することができる(民法第612条2項)。
借地借家法は、建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権を、借地権と定義して、これを適用対象としている(1条、2条1号。以下本稿で建物所有目的の地上権設定契約又は土地賃貸借契約を「借地契約」といい、借地権者、すなわち借主を「借地人」という)。無償が原則の使用貸借契約には本法の適用がない。
なお、借地権の付着している土地の所有権を底地と呼ぶこともあるが、これは本法、民法上の正式な用語ではない。つまり不動産用語もしくは俗語である。
「建物の所有を目的」というには、事業用・居住用の区別は問われないが、土地全体の用途から建物所有を主たる目的とするか、あるいは目的上建物の所有が不可欠であるかが必要となる。具体的には、建物の敷地割合をもとに、実際の使用形態から「建物所有の目的」を判断する。
自動車教習所を経営する目的でなされた土地の賃貸借について、建物の敷地面積の土地全体に対する割合が4.5%にすぎない場合であっても、「自動車学校の運営上、運転技術の実地練習のための教習コースとして相当規模の土地が必要であると同時に、交通法規等を教習するための校舎、事務室等の建物が不可欠であり、その両者が一体となつてはじめて自動車学校経営の目的を達しうるのであるから」、建物所有を目的としていると認めた(最判昭58.