管理組合
マンションの規模に応じ、多様な徴収項目がある。下記はその一例。
管理費 - 日常管理に対しての項目。共用部分の光熱費や各設備の点検費用、外注費等。
駐車場利用料 - 敷地内の駐車場を利用する区分所有者又は居住者から徴収。駐車場の維持管理の費用、さらには修繕積立金の財源にもなる。
駐輪場利用料 - 敷地内の駐輪場を利用する区分所有者又は居住者から徴収。使用許可シールの製作や維持管理費、さらには修繕積立金の財源にもなる。
組合費 - 管理組合の運営に要する経費。会議費、広報および連絡業務に要する費用、役員活動費等。
マンションや団地の購入者や相続者は、区分所有法に基づき区分所有者となる。購入した区分所有部の内側は専有部分として自由に使用する権利を得ると同時に、廊下やエレベーター、配管などの共用部分(専有部分以外の全て)を全区分所有者と共同で維持・管理する義務が生じる。居住せずに所有する専有部分を賃貸とした場合でも、共用部分の維持・管理をする義務に変わりはない。
新築分譲の場合、各物件を購入した区分所有者に引渡しが終了すると、区分所有法に基づき管理組合の最高意思決定機関である総会を招集することができ、管理組合が設立されることもある。同時に管理組合の法律ともいえる管理規約が承認されることもある。区分所有者は組合設立とともに必然的に組合員となることとされておりその運営に携わることになる。
管理規約に基づき、総会にて選出する理事長・会計の2役員(区分所有法には会計の役員の規定は無く、任意規定である、無くても構わない)と、マンションの規模に応じた人数の理事によって構成される理事会(区分所有法には理事会の規定は無く、任意規定である、無くても構わない)、理事会を監査する監事が(監事も区分所有法には規定が無く、任意である、設置しなくても構わない)管理組合の運営を行う。
この他の問題として、管理組合は管理を委託する管理業者を自由に選択することができるが、現実には購入時に販売会社によって関連の管理会社が既に決められていたり、また、マンションの管理規約は国土交通省発行のマンション標準管理規約(標準管理規約は政令でも省令でもなく単なる参考である)が参照される事があるが、販売会社が予め作成した管理規約への同意が購入の条件となることも多く、これには当然ながら販売会社や管理業者の意向が強く反映された内容が追加されておりトラブルになる事もある。もちろん分譲後に、総会にて規約改正することができる。
また、継続性が必要という業務の性質上、市場競争が作用しにくく不明瞭な契約金などでのトラブルが多数報告されており、管理業者の変更を検討した管理組合の約30%はなんらかの妨害を受けているという調査がある。
一方では管理組合にもマンション毎に温度差があり、管理会社にまかせっきりで事実上機能していない管理組合や、理事長の独裁状態や、組合員同士が激しく対立して組合総会もままならないというケースもある。
大規模な修繕に際しては工事請負業者の選択に当たり慎重な審査を要するが、悪質なコンサルティング会社が介在した場合などには判断は難しいものとなる。業者が倒産など請負業務の遂行が困難な場合、別の業者が引継ぐ仕組みもある。これは多くの業者がまとまって法人格を取得し、この法人が保証するものである。
総会での議決権は、株主総会と同じように所有比率に応じた議決権があり、「区分所有者の数」かつ「議決権の数」の双方が条件を満たすことで、いわゆる議会制民主主義(ただし、一人一票、一区画一票などの明確な基準はなく、規約で変更できる)の手続きによって可決することができる。総会には、年1度開催される「通常総会(定期総会)」と、臨時的に開催される「臨時総会」がある。
管理組合には法人格を取得させることもできる。法人格を取得することで管理組合法人や団地管理組合法人となる。管理組合法人になると、登記しないと第三者へ対して対抗できない。
マンションの管理の適正化の推進に関する法律2条3号では、管理組合は、「マンションの管理を行う区分所有法第三条若しくは第六十五条に規定する団体又は区分所有法第四十七条第一項(区分所有法第六十六条において準用する場合を含む。)に規定する法人をいう。」と定義されている。
日本以外でも管理組合に相当するHomeowners' association (HOA)などと呼ばれる管理組織が法律などに従って設けられることがある。
マンションにおける管理者とは、区分所有法上、建物や敷地の保存をし、また集会決議を実行する者である。また、職務範囲内で、区分所有者を代理することができる。管理者は、管理規約に制限が無ければ、総会決議により、誰でもなることができる。区分所有者である必要もなく、管理会社やマンション管理士がなることもある。標準管理規約(標準管理規約は、政令でも省令でもなく、単なる参考である)では、管理組合の理事長を管理者としている。
ただし、管理組合が法人化されている場合は、「理事」と「監事」の設置だけでよい。
なお、管理会社、管理員(管理人)、防火管理者などとは別のものである。