アメリカ不動産投資
検査(inspection)とは、専門家が「建物の状態を検査すること」である。検査を行う専門家を検査(inspector)と呼び、彼等は州政府の認可を受けている。 検査の内容は、屋根や階段の状態はもちろん、備え付けのシャワーから電子レンジにまで及ぶ。作動状況や故障の箇所、修理の要否を調査してゆく。物件購入後に予想外の欠陥が出てこないためにも、購入前に検査士による綿密な調査を行うことが必須である。 熟練の検査士であれば、ただ問題の箇所を発見するだけにとどまらない。たとえば「次の修理は大体○○年先」といった将来的な見通しについてもアドバイスをくれる。信頼の置ける検査士とのコネを持つことが、遠隔地からの米国不動産投資においては最重要課題。
日本の不動産であれば、構造物の価値は新築時が一番高く、あとは築年数に比例して減価していくほかない。しかし、アメリカでは、築年数は必ずしも重視されず、「実際の使用に堪えるか?」という点がもっとも重視される。それゆえ、数十年~100年以上前の物件であっても、修繕を重ねながら、未だに物件価値がゼロにはならずに、資産として評価されている。 日本であれば、賃貸によって得る収益と、経年による物件価値の減価との間で綱引きが起こるが、アメリカ不動産の場合には、修繕をしっかりと行えば、物件価値を維持したまま同時に賃貸収入も得られる。その分、投資家にとって有利な運用が可能となっている。 日本の不動産は、根本に「スクラップ・アンド・ビルド」の発想がある。そのため、経年に応じて物件価値が下がってゆくのだが、アメリカにおいては「使えるもの=資産」という捉え方をされる。ゆえに修繕を重ねながら物件価値が維持されてゆくのである。このことは物件を転売するときも有利に働く。
米国で「不動産屋さん」をあらわす言葉がリアルター(realtor)である。その業務内容は、日本の「不動産屋さん」よりも狭く、入金の取り扱いや名義書換業務などには従事しない。 物件の売買代金に対して、通常、売主から6%の手数料を取る形式。リアルターを経由しないで購入する形式で、この手数料を節約するために、買い手と売り手が合意する場合も多く、双方が得するFSBO(for sale by owner、レアルターを仲介しない売主との直接取引き形式。米口語では、フィーズボーと発音する)の市場も大きい。 また、アメリカの不動産取引制度においてリアルターは、売主専属の代理人であるセラーズエージェントと、買主専属の代理人であるバイヤーズエージェントとに分かれ、それぞれ依頼主の立場から利益の最大化を図るという制度が取られている。