物的財産
ルイジアナ州を除く米国各州は、コモン・ローを基礎とする、州内の物的財産及び不動産権に適用される独自の法を有する。アリゾナ州においては、物的財産は一般に、土地及び当該土地に対して永久的に付着された物として定義されている。土地に永久的に付着された物は、「改良(improvements)」とも呼ばれ、住宅、車庫および建物を含む。建築された住宅については、付合の宣誓供述書(affidavit)を取得することができる。
"real"(物的)という語は、究極的には、ラテン語のres(物)に由来し、中世英語においては「物(thing)、特に物的財産に関連する」との意味で用いられた。
コモン・ローにおいては、物的財産とは、対物訴訟の何らかの形態によって保護を受け得る財産であり、これと区別される人的財産(personal property)においては、原告は他の訴訟形態を用いる必要があった。この形式主義的なアプローチの結果、コモン・ローにおいては土地とみなされるものであっても、ほとんどの近代的法制においてはそのように分類されないものがある。例えば、聖職推挙権(教会の人間を推挙する権利)は物的財産とされていた。これに対して、不動産賃借権保有者(leaseholder)の権利は対人訴訟において生じるため、コモン・ローは当初、不動産賃借権(leasehold)を人的財産の一種として取り扱っていた。
現在、法は、大まかに物的財産(土地およびこれに付着したもの)と人的財産(その他すべて。例えば、衣服、家具、金銭)を区別する。この概念上の区別は、不動産(土地とともに権原が移転する。)と動産(権原を留めておくことが可能。)の違いであった。
イングランドのコモン・ローを基礎とする近代的法制においては、「物的」または「人的」への財産の分類は、法域によってある程度異なり得るし、法域内においても、目的によっても異なり得る(課税の有無・方法を定める場合など)。
Bethell (1998)には物的財産と財産権の歴史的進化について多くの歴史的情報が含まれる。
法は、物的財産に対する異なる種類の権益を認めており、これを「不動産権(estate)」という。不動産権の種類は、一般に、当該不動産権の取得に係る捺印証書(deed)、賃貸借契約書(lease)、売渡証(bill of sale)、遺言(will)、土地払下げ(land grant)などの文言において定められている。不動産権は、種々の財産権によって区別され、これにより当該不動産権の期間および譲渡可能性が設定・決定される。不動産権を享有する当事者を「不動産権保有者(tenant)」という。
主要な不動産権(estate in land)として以下のものがある。
単純封土権(fee simple):期間無限定の不動産権であり、自由に譲渡可能である。もっとも通常でおそらく最も絶対的な性質を有する不動産権である。不動産権保有者は当該物的財産の処分について最大限の裁量を享有する。
条件付き単純封土権(conditional fee simple):捺印証書において設定者が定めた一または複数の条件が成就するまでを期間とする不動産権である。当該条件が成就した場合、当該物的財産は設定者に復帰し、または残余権に係る権益が第三者に与えられる。
限嗣封土権(fee tail):不動産権保有者の死によってその相続人に移転することとなる不動産権。
生涯不動産権(life estate):被設定者の生涯に限り継続する不動産権。
法域によっては、"with right of survivorship"(生存者権付き)との語が用いられない限り、当該不動産権は生存者権(rights of survivorship)を伴わない共有不動産権とされる。共有者はJTWROSにおける共有者は常に平等な持分を有する。すなわち、各不動産権保有者は、購入価格への寄与に関わらず、当該物的財産に対する平等な持分を有しなければならない。当該物的財産が売却されまたは再分割された場合、その代金は平等に分配されなければならず、いずれかの共有者が当該物的財産の購入に寄与した超過額に応じた特別な分配はなされない。
共有不動産権保有者(TIC: tenants in common)のうちのある共有者が死ぬと、その有していた持分に応じた割合で当該物的財産の一部が相続対象となる。持分は、譲渡証書において異なる定めをしない限り、全ての不動産権保有者の間で平等と推定される。しかしながら、TIC財産が売却されまたは再分割された場合、国や州などによっては、購入価格への寄与が平等でない場合には(JTWROSの場合とは異なり)特別な分配が自動的になされ得る。
物的財産を複数の不動産権保有者によって共有するには、コンドミニアムや住宅協同組合(housing cooperative)、建物協同組合(building cooperative)を通じて行う方法もある。