賃料交渉
基本的に、賃貸人(地主やビルオーナー等)にとって賃料減額は、「賃料を下げられること=収入の減少」となるため、デメリットとなる。賃料の減額交渉は、賃貸人と賃借人の利益が相反するため、合意の難しい交渉である。
賃料減額交渉(家賃値下げ交渉)は、準備→アポ取り・訪問→賃料減額の申入れ・交渉→合意を基本的なフローとしている。
賃借人による準備とは、賃貸借契約書の確認から、不動産情報の確認までに至る。具体的な不動産情報の例としては、路線価や公示地価、基準地価、道路交通センサス、周辺のマーケット賃料などが挙げられる。周辺のマーケット賃料については、対象不動産の近隣の不動産屋に確認をすることができる。不動産価値の大きな物件の場合、不動産鑑定士に相談する方法もある。これらの情報を元に、賃料減額の請求理由を説明する資料(申入書)を作成する。賃貸人に、賃料減額を納得してもらうためには、準備に時間をかける必要性がある。
準備が整えば、賃貸人に直接会う約束を取り付け、実際の交渉が始まる。交渉において重要なのは、賃料減額の目的と理由を明確に説明することである。具体的には、「賃料をいつから(期間)、いくら(金額)に減額してほしい」という目的を説明し、「マーケット賃料(相場賃料)とのかい離」、「経営状況の悪化」などの理由を述べる。ただし、賃貸人も不動産の専門知識に長けている場合が多く、スムーズに進むことは少ないと言ってよい。
賃料増額の交渉とは、賃貸人が賃借人に賃料の増額請求を行うことである。 賃貸人による賃料増額の理由としては、一般的に「固定資産税の増加」、「土地価格の上昇その他の経済的事情の変動」、「周辺類似物件の地代等との比較」などが挙げられる。 また、賃貸人は賃貸借契約書の中に、賃料自動改定特約を定めることが可能である。特約の種類としては、「物価変動自動改定特約」、「定額自動改定特約」、「定率自動改定特約」がある。借地借家法では、借主に不利な条項は無効であるとされているが、増額率が固定資産税の上昇率によって決められるような合理的な内容である限り、有効とみなされる場合が多い。 賃料増額についても賃料減額と同様に、スムーズに進むことはほとんどない。また、賃借人側が増額に不服の場合、契約解除を申し入れられる可能性もあるため、その点を総合的に考慮し実施するかどうかを判断すべきである。
アベノミクス以降、また2020年夏季オリンピック決定などの影響により、賃料増額の請求は積極的に行われている。また、賃貸人が変更することで、賃料増額が行われる場合もある。