サブプライム住宅ローン危機
マンハッタン政策研究所(en)のニコル・ジェライナス(Nicole Gelinas)は、住宅投資の内実が保守的なインフレ・ヘッジから投機へと変質してきたにもかかわらず、税法と住宅ローン政策が適切に見直されて来なかったために生じた負の結果について描写した。経済学者のロバート・シラー(en)によれば、投機バブルに油を注いだのは「上昇相場にありがちな、事実を度外視するかのような伝染性の楽観主義である。バブルは元来が社会現象である。それらを加熱する心理を理解し解決しない限り、膨れ上がり続ける」。ケインズ学派の経済学者ハイマン・ミンスキーは、投機的な借入がいかに債務の上昇と最終的な資産価値の崩壊に繋がったかを描写した。
ニューヨーク州検察局は信用格付け機関を欺いてサブプライム関連投資の格付けを嵩上げした容疑で8行の銀行を調査している。米国証券取引委員会、アメリカ合衆国司法省、および連邦検察局(en:United States Attorney)その他は、史上最悪の投資商品の一つとなった住宅ローン証券を銀行がどのように創り出し、格付けし、販売・交換したかを調査している。刑事民事を含め殆ど全ての捜査は未だ緒に就いたばかりである。
ウォーレン・バフェットは金融危機調査委員会(en:FCIC)に対して次のように証言した。「あれは私が生涯見てきた中で最大のバブルだった。...アメリカ市民全体が、住宅価格が劇的に下がることは有り得ないという信仰に囚われていた」。
居住用不動産に関わる投機的な借入がサブプライム住宅ローン危機の根本原因の一つとして挙げられている。2006年において、住宅購入のうち22%(165万件)は投資目的であり、加えて14%(107万件)は別荘として購入された。2005年におけるこれらの数字はそれぞれ28%と12%だった。つまり住宅購入のほぼ40%という記録的な割合が居住を主目的としていなかった。全米不動産業者協会(en:NAR)主席経済学者(当時)のDavid Lereahによれば、2006年における投資用購入の減退は予期されていたという。「投機目的の買手が2006年に市場から去ったため、投資用物件の売れ行きは居住用物件の市場よりも遥かに速く落ち込んだ」。
2000年から2006年の間に米国の住宅価格はほぼ倍増したが、歴史的には住宅価格はおおむねインフレ率に連動してきたので、これは大変特異なトレンドだった。米国では伝統的に住宅は投機対象になってこなかったが、住宅ブームの中で動きが変わった。コンドミニアムを建築段階で購入し、完成した途端一度も入居しないまま利益目的で転売するという話をメディアは多数報告した。一部の住宅ローン業者は、顧客の中に高いレバレッジを用いて複数の物件に投資する向きがあることに気付き、こうした行動に潜むリスクに2005年時点で気付いていた。
住宅ローン残高を削減すれば、月々の支払い額が下がり、また住宅価値がローン残高を下回っているため意図的に債務不履行を起こす経済的な動機がある推定2,000万人もの住宅所有者を引き止めることにもなる。
ボストン連邦準備銀行が実施したある調査は、銀行がローン条件の変更を渋っていることを示した。2008年を通じて、深刻な滞納状態にある住宅所有者のうち住宅ローンの支払いを減額されたのは僅か3%だった。更に、不動産担保証券を所有して住宅ローン条件変更に対し腹に一言ある投資家たちも特に黙っていた訳ではなく、調査によればローンを管理するのが銀行だろうと投資家だろうと(借り手に対する)支援が実施される割合に違いはなかった。この調査結果を受けて、経済学者のディーン・ベイカー(en)とポール・ウィレン(Paul Willen)は資金を銀行ではなく住宅所有者に直接提供すべきだと提唱した。
ロサンゼルス・タイムズ紙が報じたある調査結果では、住宅ローンを受けた時点で信用スコアが高かった人と低かった人を比べた場合、戦略的債務不履行(いきなり意図的にローン返済を放棄すること)を起こす割合は前者の方が50%も高かった。このような戦略的債務不履行は価格が最も大きく下落した市場に酷く集中している。推計では2008年に発生した戦略的債務不履行は全米で58万8千件に達し、これは2007年の合計に比べて2倍を超えていた。これは2008年第4四半期に発生した60日超の深刻な滞納件数全体の中で18%を占めた。