不動産鑑定評価基準
市場性を有する不動産について、現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる条件を満たす市場で形成されるであろう市場価値を表示する適正な価格をいう。
現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる条件を満たす市場とは、以下の条件を満たす市場をいう。
(1)市場参加者が自由意思に基づいて市場に参加し、参入、退出が自由であること。
なお、ここでいう市場参加者は、自己の利益を最大化するため次のような要件を満たすとともに、慎重かつ賢明に予測し、行動するものとする。
1 売り急ぎ、買い進み等をもたらす特別な動機のないこと。
2 対象不動産及び対象不動産が属する市場について取引を成立させるために必要となる通常の知識や情報を得ていること。
3 取引を成立させるために通常必要と認められる労力、費用を費やしていること。
4 対象不動産の最有効使用を前提とした価値判断を行うこと。
5 買主が通常の資金調達能力を有していること。
(2)取引形態が、市場参加者が制約されたり、売り急ぎ、買い進み等を誘引したりするような特別なものではないこと。
(3)対象不動産が相当の期間市場に公開されていること。
一般的要因の相関結合によって規模、構成の内容、機能等にわたる各地域の特性を形成し、その地域に属する不動産の価格の形成に全般的な影響を与える要因をいう。
鑑定評価を行うに当たっては、合理的かつ現実的な認識と判断に基づいた一定の秩序的な以下の手順を必要とする。
鑑定評価の基本的事項の確定
依頼者、提出先等及び利害関係等の確認
処理計画の策定
対象不動産の確認
資料の収集及び整理
資料の検討及び価格形成要因の分析
鑑定評価の手法の適用
試算価格又は試算賃料の調整
鑑定評価額の決定
鑑定評価報告書の作成
不動産鑑定評価基準(ふどうさんかんていひょうかきじゅん)とは、不動産鑑定士が不動産の鑑定評価を行う際に拠り所とする統一的基準をいう。不動産の鑑定評価に関する法律に基づいて1964年に制定された。
市場性を有する不動産について、不動産と取得する他の不動産との併合又は不動産の一部を取得する際の分割等に基づき正常価格と同一の市場概念の下で形成されるであろう市場価値と乖離することにより、市場が相対的に限定される場合における取得部分の当該市場限定に基づく市場価値を適正に表示する価格をいう。
限定価格を求める場合を例示すれば、次の売買に関連する場合が挙げられる。
(1)借地権者が底地の併合を目的とする売買
(2)隣接不動産の併合を目的とする売買
(3)経済合理性に反する不動産の分割を前提とする売買