借地借家法
借地借家法(しゃくちしゃっかほう、しゃくちしゃくやほう。平成3年法律第90号)は、建物の所有を目的とする地上権・土地賃貸借(借地契約)と、建物の賃貸借について定めた法律である。
具体的には、「土地・建物に対する租税その他の負担の増減」または「土地・建物の価格の上昇・低下その他の経済事情の動向」または「近隣の同種の借地・借家の借賃と比較」によりそれら借賃が不相当となった場合、かつ当事者間に一定期間借賃を「増額しない」旨の特約がない場合(「減額しない」旨の特約は借主に不利であるため無効である)に、当事者は借賃の増減額の請求ができる。
増額請求の場合(賃貸人から賃借人に対する請求)、請求を受けた賃借人は裁判確定までの間、自己が相当と認める額(従来の借賃より高い額でなければならない)を支払えば債務不履行にならない。裁判で確定した額が、自己が相当と認めた額より高かった場合、賃借人は不足分を支払期限後年一割の利息とともに賃貸人に支払わなければならない。
減額請求の場合(賃借人から賃貸人に対する請求)、請求を受けた賃貸人は裁判確定までの間、自己が相当と認める額(従来の借賃より低い額でなければならない)を請求することができる。裁判で確定した額が、自己が相当と認める額より低かった場合、賃貸人は超過分を受領時後年一割の利息とともに賃借人に支払わなければならない。
地代自動改定特約がある場合でも、その改定基準を定めるにあたって基礎となっていた事情が失われることにより、同特約によって地代等の額を定めることが不相応なものとなった場合には、増減額請求権の行使を特約によって妨げられるものではない(最判平15.6.12)。
なおこうした賃料額の決定を巡る訴えを提起する場合には、 あらかじめ調停を申立てなければならない(調停前置主義、民事調停法24条の2、24条の3)。
借地借家法は、上記借地のほか、建物の賃貸借契約を適用対象としている(1条。以下本稿で建物の賃貸借契約を「借家契約」といい、その賃借人を「借家人」という)。
ここにいう「建物」は、一軒家を借りている場合はもちろん、建物の一部の間借りであっても、他の部分と区画されており、構造や規模から独立的排他的支配が可能であればこれに該当する(最判昭和42年6月2日民集21巻6号1433頁)。
一時使用目的の借家契約には、本法の規定は適用されない(40条)。イベント開催中に出店を出すためだけに店舗を借りるという場合などがこの一時使用に当たる。