買戻しに関する登記
抹消登記は主登記で実行される(不動産登記規則3条参照、記録例507)。また、登記官は、登記を抹消するときは、抹消の登記をするとともに抹消の記号を記録しなければならない(不動産登記規則152条1項)。更に、抹消に係る権利を目的とする第三者の権利に関する登記があるときはそれも抹消し、当該権利の登記の抹消により当該第三者の権利に関する登記を抹消する旨及び登記の年月日を記録しなければならない(不動産登記規則152条2項)。
登記の目的(令3条5号)は、「登記の目的 買戻特約」のように記載する(記録例500)。地上権を目的とする買戻権の設定の場合、「登記の目的 1番地上権買戻特約」又は「登記の目的 地上権買戻特約」(書式解説-1039頁)のように記載する。
登記原因及びその日付(令3条6号)は、特約をした日である売買契約成立日を日付として、「原因 平成何年何月何日特約」(記録例500)又は「原因 平成何年何月何日買戻特約」(書式解説-1035頁)のように記載する。
買主が支払った代金(令別表64項申請情報)は、「売買代金 金何円」のように記載する(記録例500)。この代金は現実に支払った代金であり、利息を合算した金額を記載することは利息制限法を潜脱する可能性が高く、許されない(1960年(昭和35年)8月1日民甲1934号通達2)。
なお、売買を原因とする所有権移転登記の登記原因証明情報たる売買契約書に記載された金額と異なる売買代金及び契約費用を買戻特約の登記申請情報に記載しても、当該登記申請は受理される(1960年(昭和35年)8月1日民甲1934号通達1)。
数個の不動産の一括売買の場合、売買代金は各不動産につき定めなければならないが、区分建物の敷地の一括売買など各不動産につき定めることができない場合、「売買代金 1番、2番の土地とともに金何円」のように記載する(1960年(昭和35年)8月1日民甲1934号通達4)。契約費用(後述)についても同様である。
分割払いの場合は現実に支払った代金と総代金を両方記載しなければならない。
この承諾証明情報が書面(承諾書)である場合には、原則として作成者が記名押印し(不動産登記令19条1項・7条1項6号)、当該押印に係る印鑑証明書を承諾書の一部として添付しなければならない(不動産登記令19条2項、1956年(昭和31年)11月2日民甲2530号通達参照)。この印鑑証明書は当該承諾書の一部であるので、添付情報欄に「印鑑証明書」と格別に記載する必要はなく、作成後3か月以内のものでなければならないという制限はない。
民法等の一部を改正する法律(2021年4月28日法律第24号)により不動産登記法が改正され、新たに第69条の2が新設され「契約の日から10年を経過したときは、登記権利者は、単独で当該登記の抹消を申請することができる。」ことになった。この改正は、改正法の公布の日から2年以内で政令で定める日から施行される。施行後は、古い買戻し特約について抹消が容易になる。
登録免許税(不動産登記規則189条1項前段)は、不動産1個につき1,000円を納付するが、同一の申請書で20個以上の不動産につき抹消登記を申請する場合は2万円である。(登録免許税法別表第1-1(15))。
不動産登記令(2004年(平成16年)12月1日政令第379号)
不動産登記法においては、設定時には買戻権ではなく買戻特約と称している(法96条)。この買戻しの特約は不動産の売買契約と同時にしなければならず(民法579条)、売買契約後は許されない(大判1900年(明治33年)2月21日民録6輯2号70頁)。以下個別の論点について述べる。
不動産 土地又は建物(法2条1号)の所有権のみならず、地上権・永小作権・立木(立木ニ関スル法律)・工場財団(工場抵当法)なども含まれる。
売買契約 買戻特約付代物弁済契約(1962年(昭和37年)1月10日民甲1号電報回答)や、買戻特約付譲渡担保契約(登記研究322-73頁)は含まれない。 売買契約に基づく登記は所有権移転登記に限られず、所有権保存登記でもよい(1963(昭和38年)8月29日民甲2540号通達)。
同時 契約のみならず登記も同時にしなければならず(民法581条1項)、所有権移転登記後にされた特約の登記は無効である(大決1926年(大正15年)10月19日民集5巻783頁)。