菅谷太一
2018年の日本の総住宅数は6242万戸と2013年と比べ179万戸の増加となっている。一方、空き家は846万戸と2013年との対比では26万戸(3.2%)の増加で、空き家率は13.6%と過去最高となった。空き家の内訳では「賃貸用の住宅」が431万戸(50.9%)、「売却用の住宅」が29万戸(3.5%)、「二次的住宅」が38万戸(4.5%)、「その他の住宅」が347万戸(41.1%)であった。菅谷は自身の不動産投資経験からこの「空き家」に注目し、誰も見向きもしない老朽化したマンション、アパート、ビルなどを自社で取得しリノベーションし、入居者を入れて満室にした状態で富裕層の投資家に収益不動産として販売することでビジネスと社会問題解決との融合を図り、管理方式は駅前に仲介店舗を出さないPM(プロパティマネジメント)方式で、首都圏の1都3県に限定することで新たなビジネスモデルを構築した。菅谷は、自らを「収益不動産のよろず屋的存在」と呼んでいる。
このビジネスモデルは、菅谷自身が講師となり東京経済大学の公開授業でも取り上げられた。
菅谷は起業以来、東京都と神奈川県にエリアを絞って投資を行っている。1つは東京都の区部の、人気エリアの駅から徒歩数分の距離という好立地の物件で、こうした物件は根強い需要があるため、入居づけがしやすく、築年数が古いものでも買い手は必ず存在することから、ある程度長期間所有して売却することが多い。もう1つは、郊外の最寄り駅からの距離が遠かったり、建物に欠陥があるなどの理由から、一般的には投資対象に適さないとされる物件で、低価格で入手でき、改築など手を加えることによって高利回り物件に再生させられる。こうした物件では減価償却費を十分に引き出してから売却する。また、菅谷が「土地値物件」と呼ぶ、20年で建物の価値がなくなってしまう築25-30年の木造や軽量鉄骨の物件は住宅ローンも完済し相続問題を意識して、市場に多く出回っている点に着目。入居ニーズの多い都心から離れた20-30万人規模の人口減少が起きていない都市の物件から厳選し、入居率を上げるためにリフォームを確実に行う。そのため、周辺で賃料の値崩れが起きていても約10%近い高利回りを確保している。