法定地上権
法定地上権の成立要件は次の4つである。
抵当権設定時に土地上に建物が存在すること
抵当権設定時に土地と建物が同一所有者に帰属していること
土地又は建物に抵当権が設定されること
抵当権実行により土地・建物が異なる所有者に帰属すること
抵当権設定時に土地と建物が同一所有者に帰属していればよく、その後、土地や建物の譲渡により所有者が変動した場合であっても法定地上権は成立する。
土地の譲渡
抵当土地上に建物が存在する以上、土地抵当権者は法定地上権の成立を予期して担保価値を把握したはずで、譲受人も土地利用権の負担を覚悟すべきとされる。
建物の譲渡
法定地上権を伴うものとして担保価値は把握されていたはずであるから388条を適用して法定地上権の成立を認めるべきとされる(大連判大12・12・14民集2巻676頁)。
建物は地盤となる土地利用権なくして存立できないものであるが、日本では土地と建物とはそれぞれ独立した別個の不動産とする法制をとる関係上、土地や建物に抵当権が設定され、その抵当権の実行によって土地と建物の所有者を異にするに至った場合、建物所有者は建物の収去・土地の明渡しという問題に迫られるが、これは当事者意思に合致せず国民経済の観点からも損失であることから、このような場合に建物に法律上当然に地上権が発生するものとした制度が法定地上権である。
各種の特別法においても法定地上権の制度が導入されており、立木法(立木法5条)、工場抵当法(工場抵当法16条1項)、鉱業抵当法(鉱業抵当法3条)などがある。民事執行法や国税徴収法も法定地上権の制度を導入している(民事執行法81条、国税徴収法127条)。なお、仮登記担保法では法定地上権ではなく法定賃借権が成立するものとしている(仮登記担保法10条)。
土地の共有 土地共有持分への抵当権設定 土地共有者の一人について法定地上権の成立要件を満たしたとしても、これがため他の共有者の持分までが無視されるべきいわれはなく、当該共有土地について法定地上権は発生しない(最判昭29年12月23日民集8巻12号2235頁)。
建物の共有 単独所有の土地への抵当権設定 土地に設定された抵当権が実行され、第三者がこれを競落したときは、当該の土地につき建物共有者全員のために法定地上権が成立する(最判昭46・12・21民集25巻9号1610頁)。
土地・建物の共有 土地について共有者の一人の持分が強制競売によって売却され、第三者がその持分を取得しても法定地上権は成立しない(最判平6・4・7民集48巻3号889頁。民事執行法上の法定地上権の事例)。 共有建物の共有者の一人の債務を担保するため土地共有者の全員が共同して各持分に抵当権を設定し、他の土地共有者が債務者の妻子である場合に、抵当権の実行により債務者だけに388条本文の事由が生じたとしても、他の土地共有者らが法定地上権の発生をあらかじめ容認していたとみることができる客観的・外形的事実があるとはいえず、共有土地について法定地上権は成立しない(最判平6・12・20民集48巻8号1470頁)。
借地人が借地上の自己所有の建物に抵当権を設定したが、その賃料不払いにより賃貸借契約が解除され、さらに土地所有者が抵当権付建物の所有権を買い受けて土地と建物が同一の所有者に帰属することとなったのち、建物につき抵当権が実行された場合につき、判例は法定地上権の成立を否定した(最判昭44・2・14民集23巻2号357頁)。