容積率
特例容積率適用区域制度とは、都市計画区域内のある一定の区域を定めて、その区域内の建築敷地の指定容積率の一部を、複数の建築敷地間で移転することができる制度である。この場合、一方の建築延べ面積は指定容積率を超過し、もう一方は指定容積率未満となるが、それらの合計延べ面積は現に定められている各敷地の指定容積率に対応する建築延べ面積の合計を超えることはできない。通称として、制度的には日本では「容積率移転」、アメリカでは「移転開発権」(TDR=Transferable Development Rights)、開発事業的には「空中権売買」と呼ばれる。
容積率の移転については、特定街区制度、地区計画制度、高度利用地区制度、一団地認定制度、総合的設計制度等によって、原則として隣接する建築敷地間で実質的に行うことができるが、特例容積率適用区域制度では、その区域内ならば隣接していない建築敷地間で実施できることが特徴である。ただし適用により交通やライフライン等に問題が生じないように地区全体の道路率や公共交通機関の整備率が極めて高い地区に限定される。また区域内の建築物の規模に極端なアンバランスが生じないように、都市マスタープランに適合しつつ、建物の高さの限度や敷地の最低限度を定めることがのぞましい。
この制度の最初かつ唯一の適用は、2002年に指定した東京都千代田区の「大手町・丸の内・有楽町地区特例容積率適用区域」である。
過度の開発による人口増から環境悪化を抑制、適正な都市規模を維持し市街の質を確保するために、ダウンゾーニングという手法がある。ダウンゾーニング(downzoning)はアメリカで考案された、都市の成長管理政策の一つで、容積率を切り下げ新規の開発容量を抑える地区の指定または変更手法である。