不動産登記
江戸期の土地の支配については、農地に関しては「検地帳」、都市部においては、売買記録である「沽券状」及びそれを元にして町役人が作成保有した「沽券帳」などにより、その所在を証明した。山林などについては、これら支配(入会など)を証する制度的な文書がなく、多くは慣習により取り扱われた。
明治維新になって、まず、徴税の目的から、明治4年12月27日(1872年2月5日)、東京府下の市街地に対して地券が発行され、続いて明治5年2月15日(1872年3月23日)の田畑永代売買禁止令の廃止に伴い、これまで貢租の対象とされていきた郡村の土地を売買譲渡する際にも地券が交付されることとなった。当初、地券は取引の都度発行するという方式であったが、この方法では全国の土地の状況を短期間に把握することは不可能であったため、同年7月4日(同年8月5日)に大蔵省達第83号を発し、都度の地券発行を改め、人民所有のすべての土地に地券を発行する地券の全国一般発行とした結果、全ての私有地に対して地券(壬申地券)が交付されることになった。地券の発行は、旧来の町名主や庄屋を取り込んだ戸長役場においてなされ、割印を押した一通を所有者本人に渡し、役場で控えを「元帳」に綴じ込み保管した。
以下の場合には、単独で申請することができる。
相続又は法人の合併による権利の移転の登記(法63条2項)
所有権保存登記(法74条)及びその抹消登記(法77条)
登記名義人表示変更・更正登記(法64条1項)
抵当証券が発行されている抵当権についての債務者の表示変更・更正登記(64条2項)
信託登記の一部(法98条3項、法100条)
確定判決による登記(法63条1項) ここでいう「確定判決」とは、給付判決を指し、確認判決を含まない。
収用による所有権移転登記(法118条1項)
人の死亡又は法人の解散による権利抹消登記(法69条)
登記義務者の所在が知れない場合の権利抹消登記(法70条2項)
仮処分の登記に遅れる登記の抹消登記(法111条1項・2項、113条)
根抵当権の元本確定登記で一定の場合(法93条)
仮登記のうち一定の場合(法107条1項、法110条) 仮登記義務者の承諾を得たとき、または仮登記を命ずる裁判所の処分があるとき、等。
採石法12条又は15条1項の決定に基づく採石権等に関する登記(採石法31条)
要式性が極めて厳格であるため、各専門家(表示に関する登記は土地家屋調査士、権利に関する登記は司法書士)に依頼し登記手続きを行うのが一般的である(1年の権利に関する登記申請のうち95・8%程度が司法書士によって行なわれているとの2004年(平成16年)5月11日衆院法務委員会法務省政府答弁がある)。なお、登記権利者と登記義務者が1人の司法書士に委任することは双方代理(民法108条)に反しないとされる(最判 昭和43年3月8日民集22巻3号540頁)。
尚、登記官またはその配偶者若しくは4親等内の親族が登記の申請人であるときは、当該登記官は除斥の対象となる(法10条)。
権利に関する登記のうち、所有権以外の権利に関する登記は、権利部の乙区に記録される(規則4条4項)。所有権以外の権利で登記されるのは、用益物権(地上権、永小作権、地役権)、担保物権(先取特権、質権、抵当権)、賃借権、採石権である(法3条)。不動産に関する権利であっても、同三条に列挙されていない占有権や留置権などは登記できない。また甲区のない登記簿に乙区のみを登記することはできない。
抵当権設定登記
甲区の所有者が抵当権を設定したときにされる。
登記の目的には「抵当権設定」、登記原因及びその日付には「平成○年○月○日金銭消費貸借同日設定」などと記録され、抵当権者の住所・氏名のほか、債権額、債務者の住所・氏名等が記録される(法83条、法88条)。
登記名義人表示変更登記
名義人の氏名・名称・住所について変更があった場合になされる。
抵当権変更登記
抵当権の登記事項に変更があった場合にする。
抵当権移転登記
抵当権者が抵当権を譲渡したときにされる。既に存在する抵当権設定登記に対する付記登記として登記される(法4条2項)。
抵当権の処分の登記
抵当権の処分(民法376条)があった場合にする。
順位変更登記
登記された担保物権の順位を変更する場合にする。
根抵当権設定登記
当事者が根抵当権を設定した場合にする。
根抵当権変更登記
根抵当権の登記事項に変更があった場合にする。
根抵当権の処分の登記