原価法
減価修正を行うに当たっては、減価の要因()に着目して対象不動産を部分的かつ総合的に分析検討し、減価額を求めなければならない。
減価額を求めるには、耐用年数に基づく方法と観察減価法の2つの方法があり、原則としてこれらを併用するものとされている。耐用年数に基づく方法は、不動産鑑定評価基準においては定額法、定率法等があるとされているが、定額法が一般的と言える。観察減価法は、対象不動産について有形的な状態の観察が基礎とした減価の要因の調査により減価額を求めるものである。
減価の要因には、次のものがある。
物理的要因
↑ 不動産を使用することによって生ずる摩耗及び破損、時の経過又は自然的作用によって生ずる老朽化並びに偶発的な損傷が挙げられる。
機能的要因
↑ 不動産の機能的陳腐化(設備の旧式化、建物と敷地との不適応等)が挙げられる。
経済的要因
↑ 不動産の経済的不適応(不動産とその付近の環境との不適合等)が挙げられる。
建物及びその敷地の場合、土地の減価(擁壁の破損、土壌汚染等)、建物の減価、土地建物一体の減価(建物と敷地との不適応等)として、それぞれの有無、度合いが判断・判定される。