開発許可制度
一定規模未満の開発行為 市街化区域では1,000m以上であれば許可が必要である。 市街化調整区域では、他の各号に該当しない限り規模に関わらず許可が必要である。
市街化調整区域内、未線引都市計画区域、及び準都市計画区域における農業・林業・漁業用の施設(畜舎、堆肥舎、サイロなど)や、農林漁業を営む者の住居を建築するための開発行為 ※農水林産物の処理・貯蔵・加工に必要な建築物の建築のための開発行為は許可が必要である。 また、許可不要に該当しない農業用施設や都市計画法第34条に概要する施設も開発許可が必要である。
公益上必要な建築物を建築するための開発行為(鉄道施設、図書館、公民館、変電所など) 学校、医療施設、社会福祉施設などは、公益目的であっても、原則として許可が必要である。
都市計画事業の施行として行う開発行為
土地区画整理事業の施行として行う開発行為
市街地再開発事業の施行として行う開発行為
住宅街区整備事業の施行として行う開発行為
防災街区整備事業の施行として行う開発行為
公有水面埋立法による免許を受けた埋立地のうち、竣功認可の告示のないものに関する開発許可
非常災害のため必要な応急措置として行う開発行為
通常の管理行為、軽易な行為その他の行為で政令で定めるもの(仮設建築物、建築物の増築・改築のうち10m以内のものなど)
法第34条は、無秩序な市街化を防止し、農地や山林を保護するために設定される市街化調整区域において、開発行為を立地面から規制するために設けられた規定である。具体的には、申請に係る開発行為が以下のいずれかに該当すると認める場合でなければ、都道府県知事等は開発許可をしてはならないとされ、市街化調整区域で立地できるものが限定されている。この規定により、区域区分制度(線引き制度)が担保されているといえる。
開発区域周辺の地域に居住している者の日用品の販売、加工、修理等の業務を営む店舗、事業場その他これらに類する建築物に関する開発行為
市街化調整区域内の鉱物資源や観光資源の有効な利用上必要な建築物等に関する開発行為
温度、湿度、空気等について特別の条件を必要とするため、市街化区域内に立地することが困難なものに関する開発行為(政令が未制定のため、適用されない)
農林漁業用の建築物で、法第29条第1項第2号で許可不要とされていない建築物または市街化調整区域内で生産される農林水産物の処理・貯蔵・加工に必要な建築物等に関する開発行為
「特定農山村地域における農林業等の活性化のための基盤整備の促進に関する法律」に基づく、農林業等活性化基盤施設に関する開発行為
都道府県が国又は中小企業基盤整備機構と一体となって助成する、中小企業者が行う他の事業者との連携若しくは事業の共同化等に寄与する事業のために行う開発行為
関係者との意見調整により、権利をめぐる紛争を防止するため、土地等の権利者の相当数の同意を得なければならない(全員の同意でなくてよい)。ここで開発行為に同意をしなかった者は、開発行為に関する工事が完了した旨の公告があるまでの間は、その権利の行使として、開発許可を受けた開発区域内において建築物を新築することができる。
具体的には、都市計画区域内外を問わず開発行為を都道府県知事等の許可に係らしめ、開発行為に対して必要最低限の公共施設整備を義務づけることにより宅地の技術的水準を保たせるとともに(技術基準、法第33条)、特に市街化調整区域については、技術的水準に加えて「特定のものを除いては原則として開発行為を行わせない」という用途的側面からの規制をかける(立地基準、法第34条)ことにより、上述の目的を達成しようとするものである。
また、開発行為のみを許可の対象にするのでは制度の目的が達成できないことから、市街化調整区域においては建築物に改変を加える行為も許可の対象とされる(法第42条、43条)。
本項では、開発許可制度内で使用される用語の定義をはじめ、申請手続き、許可の基準とそれらに付随する要件等のうち、主なものを都市計画法の逐条順に述べる(ただし、制度内で使用される用語であるものの、すでに記事がある用語の説明は、当該記事を参照のこと)。
集落地域整備法の制定に伴い、集落地区整備計画に適合する開発行為を許可の対象に追加
第5次改正 - 1992年(平成4年)
バブル期の地価高騰や小規模な開発行為の増加に対応するため、3大都市圏のうち一定地域の市街化区域において、許可の対象となる面積の基準を500mに引き下げる
第6次改正 - 1998年(平成10年)
市街化調整区域における地区計画の策定対象地域を拡大
第7次改正 - 2000年(平成12年)
開発許可の技術基準を条例によって強化・緩和することが可能となる
立地基準が一定の要件に該当する区域における開発行為を、条例によって許可の対象とすることが可能となる
既存宅地確認制度を廃止
都市計画区域外における一定の規模以上の開発行為を許可の対象に追加
第8次改正 - 2006年(平成18年)(開発許可制度に係る部分は平成19年11月30日施行)
市街化調整区域における大規模開発許可基準を廃止
従来より開発許可の適用対象外とされていた病院、社会福祉施設、学校等の公共公益施設を許可対象とする
同様に国、地方公共団体等の開発行為(建築行為)は許可権者との協議成立が必要となる
開発許可を受けた者は、当該開発行為に関する工事を完了したときは、都道府県知事等に届け出なければならない(法第36条第1項)。都道府県知事等は当該工事が開発許可の内容に適合しているかどうかについて検査し、適合していると認めたときは、検査済証を当該開発許可を受けた者に交付しなければならない(法第36条第2項)。都道府県知事等は、前項の規定により検査済証を交付したときは、遅滞なく、国土交通省令で定めるところにより、当該工事が完了した旨を公告しなければならない(法第36条第3項)。