江戸三座
河原崎座はその後9年間にわたって代興行を続けたのち、延享元年(1744年)に再生なった森田座のもとに興行権を無事返還している。それから40年たった天明4年(1784年)には、市村座が破綻して向う3年間の休座を町奉行所に願い出た。その結果今度は桐長桐(きり ちょうきり)が代興行権を引き当て、翌天明5年(1785年)に桐座(きりざ)を復興した。そして約束通り3年後の天明8年(1788年)には再生なった市村座に興行権を返還している。この結果、もし将来中村座が休座するようなことになれば都伝内(みやこ でんない)の都座(みやこざ)にその興行権が渡ることが事実上確定し、ここに中村座・市村座・森田座の本櫓(ほんやぐら)に対する都座・桐座・河原崎座の控櫓(ひかえやぐら)という代興行の慣行が定着した。
この天明から寛政(1781〜1800年)の時代は、天明の大飢饉で米価が記録的な高騰を見せたかと思えば、寛政の改革による極端な緊縮財政で市場が深刻な不況に陥ったりして、経済は混乱を極め、庶民はそれに翻弄された。宵越しの銭は持たないと言われるほど気前の良かった江戸っ子も、そう易々と芝居見物へなどとは言っていられないご時勢となったのである。この影響をもろに受けたのが芝居町で、客足が激減した三座はいずれも深刻な経営難に陥った。まず寛政2年(1790年)には森田座が破綻して2度目の休座、寛政5年(1793年)には地代滞納請求の訴訟を数人の地主から起こされた中村座がついに休座となり、これに続いて再興したばかりの市村座もまた破綻して2度目の休座となってしまった。
慶応3年(1867年)暮れに幕府が崩壊すると、翌慶応4年(1868年)は春先から江戸開城・船橋の戦い・上野戦争などの騒擾が続き、猿若町への庶民の足も遠退いて、芝居興行は不振をきわめた。秋には六代目河原崎権之助が自宅で浪人の押し入り強盗に刺されて絶命するという、物騒な世情を象徴するような事件が起り、多くの芝居関係者を震撼させている。
そんな中、新政府は同年9月末になって突然猿若町三座に対し、他所へ早々に移転することを勧告した。しかし三座は困惑する。天保の所替えからすでに25年、世代も交替し、猿若町は多くの芝居関係者にとって住み慣れた土地となっていた。ただでさえ御一新で先行き不透明な時勢、三座の座元はいずれも移転には慎重にならざるを得なかったのである。
業を煮やした東京府は、明治6年(1873年)府令によって東京市内の劇場を一方的に十座と定めてしまった。これをうけて市内には、中橋(現在の中央区京橋)に澤村座が、久松町(現在の中央区日本橋久松町)に喜昇座が、蛎殻町(現在の日本橋蛎殻町)に中島座が、四谷(現在の新宿区四谷)に桐座が、春木町(現在の文京区本郷3丁目)に奥田座が、新堀町(現在の港区芝2丁目)に河原崎座が、次々に開場していった。猿若町三座は頭ごなしに「十座」のなかに取り込まれてしまったうえ、新劇場がいずれも外濠の内側にあるのに対して、猿若町は歓楽街とはいえ東北に偏った地にあることは否めなかった。これが重い腰をあげるひとつの理由となる。
三座のなかで最初に猿若町を離れたのは守田座で、明治5年(1872年)に新富町(しんとみちょう、現在の新富2丁目)に移転、明治8年(1875年)にこれを新富座(しんとみざ)と改称した。
これは四座がむこう5年間にわたって團菊左をはじめ、大芝翫・家橘・宗十郎・源之助など当時の人気役者を順繰りで使って出ずっぱりにし、その他の劇場に出る余裕がないようにしてしまうという協定で、これを四座同盟(よんざどうめい)といった。これが功を奏して、歌舞伎座は完成後もいっこうに演目が立てられず立ち往生してしまう。福地はついに折れて、四座側に巨額の見舞金を支払うことで妥協が成立、歌舞伎座はやっと開場できるはこびとなった。
守田はこののち、一時は経営陣の内紛で揉めにも揉めた歌舞伎座に招かれてその経営にもあたるなど、團菊左時代を通じて歌舞伎界の中心に居続けたが、やがて團菊左が衰えて舞台を去ると新富座も衰退した。代わって表舞台に躍り出たのは歌舞伎座の内紛で飛び出した田村成義で、明治41年(1908年)に市村座の経営権を取得すると、ここで六代目菊五郎や初代吉右衛門の若手を育て、この二人が大正に入って「菊吉時代」(きくきち じだい)と呼ばれる第二の歌舞伎全盛期を築く。菊吉はもっぱら二長町の市村座に出ていたので、この一時期を「二長町時代」(にちょうまち じだい)ともいう。これが江戸三座の放った最後の輝きだった。やがて市村座と新富座は歌舞伎座とともに関西系の松竹合名会社に買収され、その独自性を失っていく。
大正12年(1923年)、関東大震災で新富座と市村座はともに焼失。新富座はその後再建されずに廃座となった。市村座は仮小屋を再建したが、それも昭和7年(1932年)には失火で焼失、以後再建されずに廃座となる。中村座はすでに明治26年(1893年)に失火で焼失、廃座になって久しかった。ここに300年の伝統を誇った江戸三座も、ついにその歴史に幕が引かれたのである。