不動産登記
しかし、オンライン庁の指定を受けた登記所であっても、従前の登記済証(いわゆる権利証)が無効になったわけではなく、登記済証が存在するときはその登記済証を提出することとなる(法附則7条)。
登記識別情報も、登記済証も、申請者が登記名義人本人であることを証明する本人確認手段といえる。本人確認等の方法が充実したため、保証書による本人確認の制度は法改正により廃止された。
登記原因証明情報
権利に関する登記を申請する場合には、登記原因証明情報(登記原因証書)を提供しなければならない(法61条)。
売買、贈与、抵当権設定等の契約書がこれに当たるが、契約を口頭で締結したなどの場合、別途登記原因証明情報(法務局、登記申請書の様式、別紙3参照)を作成し提供してもよい。また、確定判決によって登記するときは、判決正本が登記原因証書に当たる(令7条1項5号ロ(1))。住所、氏名の変更登記では、住民票、戸籍謄本等が登記原因証明情報となる。
同一の登記所の管轄区域内にある2以上の不動産について申請する登記原因・登記目的及びその日付が同一である場合には、1つの申請情報で一括申請ができる。
これらの情報は登記所に備え付けられる。
電子証明書ないし印鑑証明書
不動産の登記には、表示に関する登記と権利に関する登記とがあり(2条3号、4号)、表示に関する登記は登記簿の表題部に、権利に関する登記は登記簿の権利部に記録される(同条7号、8号)。
不動産登記の事務は、登記所(法務局)において登記官が行う(不動産登記法6条、9条)。
登記簿(登記記録)は、表題部と権利部に分かれ(法12条)、権利部は、所有権に関する登記を行う甲区と、所有権以外の権利に関する登記を行う乙区に分かれる(規則4条4項)。
しかしながら、当時の不動産登記は、不動産の権利関係のみを公示するものであり、不動産の物理的現況を明らかにするものとしては、税務署に、課税台帳としての土地台帳及び家屋台帳が備えられていた(地租法、家屋税法)。戦後、台帳事務は登記事務と密接な関係があることから、台帳が登記所に移管された。
その後しばらく、登記所において、不動産の権利関係を公示する登記制度と、不動産の現状を明らかにする台帳制度が併存することとなったが、登記簿は申請主義が基本であるのに対し、台帳は登記官の職権によって登録することができたから、両者の間に不一致が生じるなどの問題が生じた。
そこで、1960年(昭和35年)、台帳を廃止して、台帳の現に効力を有する事項を登記簿の表題部に移記する一元化を行うこととなり(昭和35年法律第14号「不動産登記法の一部を改正する等の法律」)、一元化作業は、1971年(昭和46年)3月31日、全国のすべての登記所について完了した。この結果、登記は「表示の登記」と「権利の登記」の両方を含むこととなった。
なお、移記の終わった台帳は当分の間保存することとされ、現在登記所に保存されている旧土地台帳は、登記簿に登記される以前の所有者や分筆の経緯を知るための資料となる。なお、家屋台帳は廃棄された。
根抵当権につき根抵当権の処分・譲渡・分割譲渡・一部譲渡・共有者の権利移転があった場合にする。
民法第398条の14第1項ただし書の定めの登記
根抵当権の準共有者が、弁済を受ける割合や、優先弁済を定めた場合にする。
根抵当権移転登記
根抵当権の承継があった場合にする。
買戻しに関する登記
売買契約と同時に買戻特約を設定したときにされる。買戻しの登記は、売買による所有権移転登記申請と「同時に」する必要がある(大判明33.10.5)。
地上権設定登記
甲区の所有者が地上権を設定したときにされる。地上権者の住所・氏名のほか、地上権設定の目的、地代、支払時期、存続期間等が登記される(法78条)。
地役権設定登記
当事者が地役権を設定した場合にする。
賃借権設定登記
甲区の所有者が賃借権を設定したときにされる。賃借権者(賃借人)の住所・氏名のほか、賃料、支払時期、存続期間等が登記される(法81条)。賃借権は債権であるが、登記したときは対抗力を持つ(民法605条)。
民法第387条第1項の同意の登記
先順位の抵当権に賃借権を対抗させる場合にする。
これらの権利の変更、消滅等が生じたときは、所有権に関する登記と同様、変更登記、更正登記、抹消登記、回復登記がされる。
変更登記 (権利に関する登記)
登記事項に変更があった場合にする。
移転登記 (不動産登記)
権利の承継があった場合にする。
抹消登記
権利や登記事項が消滅したか不存在だった場合にする。
権利に関する登記のうち、所有権に関する登記は、権利部の甲区に記録される(規則4条4項)。所有権に関する登記には、次のようなものがある。
所有権保存登記
新築などで、初めて甲区に記録される場合に、所有権保存登記がされる。
登記の目的に「所有権保存」と記録され、所有者の住所・氏名が記録される。登記原因及びその日付は登記されない(法76条1項)。
所有権保存登記の申請をすることができる者は、以下の者に限定されている(法74条)。
表題部所有者またはその相続人その他の一般承継人。
所有権を有することが確定判決によって確認された者。
収用により所有権を取得した者。
区分建物の場合で、表題部所有者から所有権を所得した者。なお、その建物が敷地権付き区分建物の場合、敷地権の登記名義人の承諾が必要。
所有権移転登記
所有権保存登記又は前の所有権移転登記の名義人から所有権の移転を受ける場合にされる。
登記の目的には「所有権移転」と、登記原因及びその日付には「平成○年○月○日売買(又は贈与、相続等)」と記録され、権利者として新しい所有者の住所・氏名が記録される。
所有権の登記名義人について相続の開始があったときは、当該相続により所有権を取得した者は、自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、当該所有権を取得したことを知った日から3年以内に、所有権の移転の登記を申請しなければならない。