直接還元法
土地残余法(とちざんよほう)とは、不動産が土地と建物等との結合によって構成されている場合において、当該不動産に帰属する純収益から建物等に帰属する純収益を控除した残余の純収益を還元利回りで還元して土地の収益価格を求める手法であり、直接還元法に分類される。収益還元法以外の方法によって建物等の価格を求めることができるときは、この手法を適用できる。
土地残余法を適用するに当たっては、建物等が古い場合には土地に帰属する純収益を的確に求められない場合が多いので、建物等は新築か築後間もないものでなければならない。
更地の収益価格については、当該土地に最有効使用の賃貸用建物等の建築を想定することによりこの方法を適用して求めることができる。
次の数式で表される。
P L = a − B ∗ R B R L {\displaystyle PL={\frac {a-B*RB}{RL}}}
PL:収益価格、a:建物等及びその敷地の償却前の純収益、RB:建物等の還元利回り、RL:土地の還元利回り
なお、当該不動産に帰属する純収益から土地に帰属する純収益を控除した残余の純収益を還元利回りで還元して建物等の収益価格を求める手法は、建物残余法という。