借家権
借家権(しゃくやけん、しゃっかけん)とは、建物の賃借権のうち借地借家法の適用されるものを言う。なお、同法に「借家権」という文言はない。
日本では、1920年公布の借家法により、建物賃借人(借家人)の保護が図られ、1992年に借地借家法に移行した。沿革の詳細は借地借家法を参照。
借家は以下の2種類に分かれる。定期借家の方が大家の権限が強いが、その代わり家賃が安くなる傾向がある。
普通借家 - 大家は正当な事由がない限り契約更新を拒否できない。借りている側は中途解約が可能。
定期借家 - 大家の都合で契約更新を拒否できる。借りている側は特約があれば中途解約が可能であるが、特約がなくても、200m2未満なら、転勤、療養、親族の介護、その他のやむを得ない事情で中途解約が可能。
借地借家法第38条第2項により、建物の賃貸人は、あらかじめ、建物の賃借人に対し、同項の規定による建物の賃貸借は契約の更新がなく、期間の満了により当該建物の賃貸借は終了することについて、その旨を記載した書面を交付して説明しなければならず、説明をしなかったときは、契約の更新がないこととする旨の定めは無効となり、通常の建物賃貸借となる。
この説明については、宅地建物取引業者の媒介による賃貸借契約締結に際しても、宅地建物取引業法第35条に基づく借主への重要事項説明とは別個のものと位置づけられており、「二重説明」の問題が、規制緩和への逆行であることはもとより、定期借家普及の支障とも指摘されている。
日本では、2000年施行の借地借家法改正により導入された。立退料支払からの解放、悪質入居者などへの対策を通じた市場の活性化が導入の目的とされたが、反対論があり、衆議院でも何人もの議員が請願の取り次ぎを行ったといった状態である。この時点で、定期借家は、世界各国で広く導入され、定着していたという。この導入前の同法には、更新がなく書面によりその旨規定しなければならない「賃貸人の不在期間の建物賃貸借」があり、定期建物賃貸借に替わられた(詳細はb:借地借家法第38条)。
借地借家法上、賃貸人の同意を得て建物に付加した畳、建具その他の造作がある場合には、賃借人は、賃貸借が期間の満了又は解約の申入れによって終了するときに、賃貸人に対し、その造作を時価で買い取るべきことを請求することができる(賃貸人から買い受けた造作についても、同様 -第33条)。
旧借家法では特約で排除することは認められなかったが(強行規定)、借地借家法では、その排除が認められている(任意規定化 - 参考)。