サブプライム住宅ローン危機
この著者たちによれば、ある種の証券化手法は「永遠に失われたと見るのが確からしい、何故なら極めて緩い信用環境が続いたことによる産物だったからだ」。
2010年1月、経済学者のマーク・ザンディ(en)は、金融危機調査委員会(en:FCIC)で次のように証言した:「証券化市場も依然として壊滅状態にある。投資家たちがローンで更なる損失を見込んでいるからだ。投資家たちはまた、来るべき法規および会計基準の変更と規制改革の行方を見定められずにいる。民間における住宅および商業不動産担保証券、資産担保証券、および債務担保証券(CDO)の起債額は2006年の約2兆ドルをピークとし...2009年における民間起債額は1,500億ドルを下回っており、その殆ど全てがFRBのTALFプログラムによるもので、クレジットカード、自動車および小規模事業向け融資事業者を支援するための資産担保債だった。住宅および商業不動産担保証券とCDOの起債は未だに眠ったように動かない」。
2010年3月のエコノミスト紙によれば「ベア・スターンズとリーマン・ブラザーズは翌日物レポ取引(en)の貸し手(その多くは自分が持っていた証券化された担保の品質が分らなくなってしまったMMF)がパニックに陥って起こした静かな取り付け騒ぎによって潰されたノンバンクだった。リーマン破綻後にこれらのファンドが大量の償還を行ったため大企業における短期資金調達が麻痺した」。
借入金で購入した不動産担保証券その他の資産が損失を出したことで、金融機関の資本基盤は劇的に弱体化し、多数が支払い不能に陥るかまたは融資余力が落ち込んだ。各国政府は銀行に資金を提供した。一部の銀行は民間部門から追加資本を調達するために思い切った行動を採った。
米国政府は2008年10月に緊急経済安定化法(EESAまたはTARP)を成立させた。この法律には不良資産救済計画(en:TARP)への7,000億ドルの資金拠出が含まれており、これは配当付き優先株と引き換えに銀行へ資金を融資するために使われた。
銀行の資本を再生するもう一つの方法は、政府や民間の投資家が住宅ローン関連資産(すなわち「有毒」資産や「レガシー」資産)との交換で現金を提供して、銀行資本の品質を向上させつつ銀行の金融ポジションの不確実性を減少させることである。2009年3月、財務長官のティモシー・ガイトナーは、レガシー資産や有毒資産を銀行から買い取る計画案を公表した。「en:Public-Private Partnership Investment Program」(「公共=民間共同投資計画」)は、政府の融資と保証を用いて、民間投資家が銀行からの有毒資産購入に資金提供する後押しをするものである。
危機に関連する米国政府による財政出動と投資の一覧について、CNN - Bailout Scorecard を参照。
2008年12月現在までに米国の銀行に提供されたTARP資金の一覧について、Reuters-TARP Funds を参照。
サブプライム層の借り手は典型的には信用履歴と弁済能力に問題がある。サブプライムローンはプライム層顧客へのローンに比べて債務不履行に陥るリスクが高い。もし借り手が期限までに弁済を履行できなければ、貸し手(銀行その他の金融企業)は物件の所有権を得ることができ、この手続きを差し押さえと呼ぶ。
米国におけるサブプライム住宅ローンの残高は、2007年3月現在、1兆3千億ドルだったと推計されており、抵当物件数で750万件を超えるサブプライム住宅ローンが組まれていた。2004年から2006年ではサブプライム住宅ローンが全体に占めるシェアは18%~21%であり、対して2001年から2003年と2007年では10%未満だった。2007年の第3四半期では、サブプライム層向け変動金利型住宅ローンは米国の住宅ローン中で6.8%を占めるに過ぎなかったが、この四半期中に生じた差し押さえ件数では43%を占めた。2007年10月において、サブプライム層向け変動金利型住宅ローンのおおよそ16%は弁済が90日以上滞納されているかまたは差し押さえ手続きが始まっており、これは2005年における同比率のおおむね3倍に相当した。
サブプライムローンが住宅ローンを指すのに対し、サブプライム・モーゲージはサブプライムローンに紐付く抵当や抵当権である。だが報道機関などで双方を明確に区別して使われる場合は少なく、抵当権を証券化した金融商品であるサブプライム・モーゲージ証券の事を、あたかもローンであるかの如くサブプライムローンと呼んでいるケースも多々見られる。なお、本項の記事名である「サブプライム住宅ローン危機」という日本語名の原語の表現は実際には「サブプライム・モーゲージの危機」を意味するものである。
2008年6月の講演の中で、ニューヨーク連邦準備銀行総裁(当時。後に財務長官)のティモシー・ガイトナーは、金融市場の麻痺を「並行」銀行システム、別名シャドーバンキングシステムにて生じた「取り付け騒ぎ」に起因するものとして強く非難した。これらの機関は金融システムを支える金融市場の中で重大な地位を占めるに至ったが、貯蓄銀行のような規制監督下には置かれていない。しかもこれらの機関は脆弱だった。何故ならそれらは流動性市場から短期の資金を調達しては、長期の非流動的かつリスクの高い資産を購入していたからである。このため、金融市場が崩壊すると、それらは忽ち資金不足に見舞われ長期資産を安値で売り払う事態に陥り易い。ガイトナーはこれらの機関の大きさを次のように描写した:「2007年初頭、資産担保型約束手形導管(en:ABCP導管)、投資ビークル(en:SIV)の中身、オークション式優先証券(en:Auction rate security)の中身、償還請求権付入札利率債券(Tender Option Bond、TOB)、および変動金利要求証券(VRDN=variable-rate demand notes)を合わせた資産総額はおおよそ2兆2千億ドルだった。トライパーティ・レポ取引の翌日物資産は2兆5千億ドルに成長した。ヘッジファンドが保有する資産はおよそ1兆8千億ドルに成長した。当時の五大投資銀行のバランスシート合計額は4兆ドルだった。
米国における住宅ローン残高の対GDP比は1990年代の平均46%から2008年の73%まで増大し、10兆5千億ドルに達した。
この信用と住宅価格の爆発的増大は建築ブームを呼び、遂には過剰な住宅在庫が形成されたため、米国の住宅価格は2006年半ばにピークを迎えたあと下降を始めた。融資条件の緩さと、住宅価格の上昇が続くと信じられたことにより、多数のサブプライム層が変動金利型住宅ローン(en:Adjustable-rate mortgage)に手を出した。これらの住宅ローンは予め定められた一定期間中は市場相場よりも安い金利で借り手を誘い、残りの期間中は市場金利が適用されるようになっていた。初期の低利期間が満了した後、切り上がる弁済額に耐えられない場合は、借り手は住宅ローンを借り換えようとした。米国の多くの地域で住宅価格が下がり始めると借り換えは前より難しくなった。切り上がった弁済額から借り換えによって逃れる道を断たれた債務者は債務不履行に陥り始めた。
住宅ローンの弁済を停止する債務者が増えるにつれて(これは現在も進行中の危機である)、差し押さえと住宅物件の売物は増える。これは住宅価格を押し下げる圧力となり、住宅所有者の資産価値をいよいよ下げる。住宅ローンの弁済が減ることは不動産担保証券の価値をも下げ、これは銀行の自己資本と財務的な健全性を蝕む。危機の中心にあるのはこの悪循環である。
2008年9月現在、米国の平均的な住宅価格は2006年半ばのピークから20%超下落していた。
リーマン・ショックは、2008年9月15日に米国の大手投資銀行であるリーマン・ブラザーズが倒産した事を引き金に発生した。
関与を疑われた銀行は、後に次々と和解金を支払い、関与の違法性を含む事件の真相をうやむやにしている。
2015年2月4日現在、主な原告であり、ファニーメイとフレディマックを監督する米連邦住宅金融局(英語版)は、一部の住宅ローンについて元本削減を引き続き検討しているという。
このような経緯から、サブプライム住宅ローン危機あるいはサブプライム問題の語は、広義として、リーマン・ショックを契機として発生した世界金融危機を含めて指す場合がある。
バラク・オバマ大統領と主な指導者らは2009年6月に一連の規制案を提唱した。これらの提案が取り扱うのは消費者保護、幹部報酬、銀行の財務的緩衝策または資本要件、シャドーバンキングシステムとデリバティブへの規制強化、そしてシステミックに重要な金融機関を安全かつ段階的に縮小できるよう連邦準備制度の権限を強化すること、などである。
現在の危機を縮小させ、かつ、再発を防ぐために、経済学者、政治家、ジャーナリスト、実業界の指導者らが様々な規制変更を提案してきた。しかしながら2009年6月現在これらの多くはまだ実行に移されていない。以下に一覧を示す。
ベン・バーナンキ:投資銀行やヘッジファンドのようなシャドーバンキングシステムに属する機関が経営難に陥ったときにこれを閉鎖するための決定手順を確立せよ。
ジョセフ・E・スティグリッツ:金融機関が利用可能なレバレッジを制限せよ。幹部社員に対する報酬をもっと長期的な業績と連動させるよう義務付けよ。1933年のグラス=スティーガル法で導入され1999年のグラム=リーチ=ブライリー法(en)で廃止された商業(貯蓄)銀行と投資銀行の分離規定を復活させよ。
サイモン・ジョンソン(en):システミック・リスク(en)を限定するために「大き過ぎて潰せない」ような企業を解体せよ。
ポール・クルーグマン:「銀行のように振舞う」企業は銀行と同様に規制せよ。
アラン・グリーンスパン:銀行はもっと強力な資本的緩衝力を持つべきで、そのために漸増的な資本要件があるべきだ(すなわち銀行の規模が増すにつれ自己資本比率要件を上げる)。
借り手は単に所得があると「申告」し銀行預金があることを示せば良かった。次に、無所得・確認資産(NIVA)ローンが現れた。貸し手はもはや働いていることの証明を求めなくなった。借り手は単に銀行口座に預金があることの証拠さえ示せば良くなった。ローンと証券の拡販のため審査条件は緩くなり続け、遂にはNINAが現れた。NINAは無所得・無資産の略である(別名「ニンジャ・ローン」(en:Ninja loans)ともいう)。基本的に、NINAローンは正規のローン商品であり、所有資産の証明どころか申告さえ不要で融資してくれる。融資を受けるのに要るのは唯一クレジットスコアだけだった。
もう一つの例として「利息のみを支払う」変動金利型住宅ローン(interest-only ARM)がある。この商品では、住宅購入者は初期期間は利息のみを支払い、元金は返さなくてよい。また「支払いオプション」ローンというものもあり、この商品では住宅購入者は払える額だけを払えば良く、その代わり払われなかった分の利息は元金に組み込まれる。2004年から2006年の間に新規に融資された変動金利型住宅ローンのうち、推定で1/3は初期金利が4%未満であり、一定期間経過後に著しく上昇するようになっていた。中にはそれによって月々の返済額が倍増するものもあった。
住宅価格がこのような予想外の大きな落ち込みを見ると、多数の借り手は住宅のエクイティが0またはマイナス、すなわち家の価値が住宅ローンの額を下回ることになる。2008年3月現在、推定880万件の債務者(住宅所有者全体の10.8%)の住宅エクイティがマイナスだったが、これは2008年11月には1,200万件まで増大したと信じられている。住宅ローンは典型的には物件を抵当としたノンリコースローンなので、この状況に陥った債務者には敢えて債務不履行を選ぶインセンティブが生じる。経済学者のスタン・リーボウィッツがウォールストリート・ジャーナル紙上で述べたところでは、エクイティがマイナスである住宅は全体の12%に過ぎないにもかかわらず、それらは2008年下半期に生じた差し押さえの47%を構成した。彼の結論によれば、差し押さえの主な要因はローンの種類や借り手の信用状況、弁済能力ではなく、住宅エクイティの大きさだった。
差し押さえ比率の上昇は住宅の売物在庫を増やす。2007年における新築住宅の販売件数は前年比で26.4%減少した。2008年1月の新築住宅の売物在庫は2007年12月の成約数の9.8倍であり、この比率は1981年以来最大だった。これに加えて400万戸近い中古住宅が売りに出されており、うちほぼ290万戸は空き家だった。この過剰な在庫が住宅価格を下げた。価格が下がるにつれて、更に多くの住宅所有者が債務不履行や差し押さえのリスクに陥った。住宅価格の下落はこの過剰在庫(過剰供給)が通常のレベルに下がるまで続くと考えられている。