借地借家法
そして、実際上も、通常の地主や家主は、賃借権を登記することによって得られる強力な効果を嫌い、任意に登記に協力することはまずない。そのため、賃借権設定登記という方法によって賃借人が新所有者に自己の権利を主張するという方法は有名無実化していた。
しかし、これでは、賃貸人が、賃料の値上げに応じない賃借人について賃貸物件を第三者に売却して立ち退かせるなどして、値上げを迫ることもできることになり、賃借人の立場は非常に弱いものになる。そこで、借地人・借家人の地位を保護するために、本法では以下のような規定が設けられている。
借地人は、その土地上に自己名義の登記済建物を所有していれば、第三者に対して借地権を対抗することができる(10条1項)。登記済建物の滅失後2年以内ならば、その土地上の見やすい場所に、建物を特定するために必要な事項、滅失があった日、および建物を新たに築造する旨を掲示することで、第三者に対して借地権を対抗できる(10条2項)。一時使用の借地であっても適用される(25条は10条の適用を排除していない)。 登記は「表示の登記」でよい(最判昭50.2.13)が、借地人本人名義の登記である必要がある(家族名義の登記に対抗力を認めなかった判例(妻名義につき最判昭47.6.22、長男名義につき最判昭41.4.27)がある)。
借家人は、建物の引渡しがあったとき、すなわち借家人がその借家に居住等で占有していれば、第三者に建物賃借権を対抗することができる(31条1項)。借地と異なり、一時使用の借家では適用されない(40条は31条の適用を排除している)。
このように、本来は債権に過ぎない賃借権だが、本法の規定により物権と類似する対外的効力を有するに至っている。これを「賃借権の物権化」という。
借地権の存続期間が満了する場合に、建物が存在するときは、借地人は、契約の更新を貸主に請求することができる。これに対し、地主(賃貸人)が遅滞なく異議を述べなければ、契約は従前の契約と同一条件で更新される(法定更新、5条1項)。貸主がこの異議を述べるには、正当事由が必要である(6条)。
また、借地権の存続期間が満了した後、借地人(または転借人)が土地の使用を継続している場合も、建物が存在するときは、地主が遅滞なく異議を述べなければ、契約は法定更新される(5条2項、3項)。この異議にも正当事由が必要である(6条)。
正当事由の判断は、借地人と貸主の双方がその土地の使用を必要とする事情のほか、立退料の支払も考慮することができる(6条)。合意により借地契約を更新し期間を定める場合、その更新後の期間は、最初の更新では20年以上、2度目以降の更新では10年以上でなければならない。
更新後の期間について定めなかった場合は、自動的に最初の更新では20年、2度目以降の更新では10年になる(4条)。
その際、催告や正当事由は不要である。ただし、その使用収益させる行為が賃貸人に対する背信的行為と認められないときは、契約の解除はできない(最判昭28.9.25)。
土地の賃借人が借地上の自己所有建物を譲渡する場合も、土地の賃貸人の承諾が必要である。
建物は土地に付着しているものなので、借地上の建物を譲渡する以上、借地権も譲渡しなければならなくなるからである。承諾がなされないときや承諾を得ないまま譲渡された場合、建物の譲受人は賃貸人に対して建物を時価で買い取るよう請求することができる(14条)。
また、借地権者が代わることで特に借地権設定者に不利になるおそれがないにもかかわらず承諾しないときは、借地権者は承諾に代わる裁判所の許可を申立てることができる(19条)。この場合は承諾を得ないで譲渡された場合は申立てできないが、競売で取得した場合には競落者による申立てが認められる(20条)。この申立てを受けた裁判所は、特に必要がないと認める場合を除き、裁判をする前に鑑定委員会の意見を聴かなければならない。
いっぽう、借地上の建物を賃貸する場合は土地の賃貸人の承諾は不要である。