借地借家法
専ら事業の用に供する建物の所有を目的とする借地権で、一般定期借地権に比べ存続期間を短く設定できる。
借地権の存続期間は10年以上50年未満であることが必要である。
30年以上50年未満の存続期間の場合は、9条及び16条の規定にかかわらず、契約の更新および建物の築造による存続期間の延長がなく、ならびに13条の規定による買取りの請求をしないこととする旨を定めることができるものとである(1項)。
10年以上30年未満の場合は3条から8条、13条及び18条の規定は適用されない(2項)。つまり店舗を建設するといった目的に限定されるのであり、居住目的の建物は建設できない。
この事業用借地契約は公正証書によってなされなければならない(23条3項)。
なお、2007年12月31日までの借地権存続期間は10年以上20年以下であり、旧法の適用がある。50年以上の存続期間を望む場合は一般定期借地権を利用することが可能である。
民法における原則では、契約期間が定められている場合ならば、その期間が過ぎれば契約は終了し、さらに契約を更新するかどうかは当事者次第である。また、契約期間が定められていない賃貸借契約は借主・貸主どちらからでも解約を申し入れることができ、その申入れから所定の期間を過ぎると契約は終了する(民法第617条1項)。しかしこれでは賃借人が突然家や土地を追い出されて生活の拠点を失うおそれがあるため、借地借家法には更新を容易にし、解約を制限する制度が整備されている。
すなわち、借地借家法は、期間の定めのある借地・借家契約については、直接的または間接的に契約更新を強制している。
このように、当事者(特に賃貸人)の意思に関わらず法律の規定によって契約が更新されることを法定更新という。また、期間の定めのない借家契約についても、賃貸人からの解約申入れに正当事由を要求するなどして一方的に契約を終了させないようにしている。
この「正当事由制度」・「法定更新制度」は、日中戦争中の1941年3月10日の借家法改正(法律56号)に由来する。この改正の目的は、出征中に借地契約や借家契約が終了して兵士が戦地から戻ったときに住む家がなくなることで混乱が生じることを回避することにあったが、都市への人口流入による住宅事情の逼迫を背景に、両制度は戦後も存続している。
また、第三者の建物買取請求権というものもある(14条)。これは賃借権の譲渡を地主が承認しない場合に、その借地上の建物などを取得して借地権を譲り受けようとする者はその地主に対して建物等の買取を請求できるというものである。借地権の譲渡を承認しない間に賃貸人と賃借人との間で賃貸借契約が合意解除されても、特段の事情がない限り建物買取請求権を失わない(最判昭48.9.7)。
賃貸借契約が賃借人の債務不履行によって解除された場合には、賃借人は建物買取請求権を行使できないとするのが判例の立場である(借地権者の請求権につき最判昭35.2.9、第三者の請求権につき最判昭33.4.8)。ただし学説には異論も多く、買取を認めるのが多数説である。建物買取請求権が行使された場合の土地明渡義務と代金支払義務は同時履行の関係に立つ(大判昭9.6.15)。建物買取請求権は、これを行使しうる時から10年の消滅時効にかかる(最判昭42.7.20)。