抵当権変更登記
登記申請人(不動産登記令3条1号)は、登記記録上直接に利益を受ける者を登記権利者とし、直接に不利益を受ける者を登記義務者として記載する。抵当権の登記名義人か抵当権設定者(不動産の所有権登記名義人等)があてはまるが、その振り分けは以下のとおりである。
抵当権者に不利な場合は抵当権者を登記義務者とし、抵当権設定者を登記権利者とする。具体的には、債権額の減額変更や利息・損害金の利率の引き下げなどである。
抵当権設定者に不利な場合は抵当権設定者を登記義務者とし、抵当権者を登記権利者とする。具体的には、債権額の増額変更や利息・損害金の利率の引き上げなどである。
なお、法人が申請人となる場合、以下の事項も記載しなければならない。
原則として申請人たる法人の代表者の氏名(不動産登記令3条2号)
支配人が申請をするときは支配人の氏名(一発即答14頁)
持分会社が申請人となる場合で当該会社の代表者が法人であるときは、当該法人の商号又は名称及びその職務を行うべき者の氏名(2006年(平成18年)3月29日民二755号通達4)。
ただし、債務者の変更については必ず抵当権者を登記権利者とし、抵当権設定者を登記義務者とする。有利・不利の判断がつきにくいからである。なお、債権者の交替による更改の場合、登記権利者は新債権者ではなく旧債権者(抵当権登記名義人)である。これは「直接に利益を受ける者」の例外であるが、旧債権者の知らない間に登記がされることを防止するためである。
なお、抵当証券が発行されている場合、債務者の表示の変更の登記は債務者が単独で申請することができる(不動産登記法64条2項)。
共同相続の登記がされていないときは、遺産分割の場合「原因 平成何年何月何日相続」を原因、変更後の債務者をAとする変更登記を申請すればよく(記録例403)、債務引受の場合、「原因 平成何年何月何日相続」を原因、変更後の債務者をA及びBとする変更登記の後「原因 平成何年何月何日Bの債務引受」を原因、変更後の債務者をAとする変更登記を申請すればよい(記録例404)。
日付は、相続又は遺産分割を原因とする場合は債務者が死亡した日であり、債務引受を原因とする場合は債務引受契約の成立日である。
合併の場合、「原因 平成何年何月何日合併」を原因とする変更登記を申請すればよい。変更後の事項は「変更後の事項 債務者 何市何町町何番地 株式会社C」のように記載する。
表示変更の場合の申請情報に記載すべき登記原因及びその日付については登記名義人表示変更登記#登記原因及びその日付(令3条6号)を参照。論点は同じである。申請情報には変更後の事項として「変更後の事項 債務者の住所 何市何町町何番地」(記録例410参照)や「変更後の事項 債務者の氏名 何某」のように記載する。
抵当権変更登記(ていとうけんへんこうとうき)は登記の態様の1つで、抵当権の登記事項などに変更があった場合にする登記である。本稿では不動産登記における抵当権変更登記について説明する。抵当権の登記事項などに変更があった場合、変更を第三者に対抗するためには登記が必要となる(民法177条)。
なお、登記名義人の氏名・名称・住所(以下表示という)に変更があった場合及び取扱店の変更の登記手続きについては登記名義人表示変更登記を、抵当権の順位を変更する登記については順位変更登記を、順位の変更(以下順位変更という)以外の抵当権の処分(民法376条)に関する登記については抵当権の処分の登記を、抵当証券が発行されている場合の変更登記の手続きについては抵当証券#変更・更正登記それぞれ参照。また、賃借権をすべての先順位抵当権に対抗することができるようにする登記については民法第387条第1項の同意の登記を参照。
本稿では根抵当権を含まない普通抵当権の変更登記について説明する。以下、抵当権とあれば普通抵当権を指すものとする。根抵当権の変更登記については根抵当権変更登記を参照。