嵐山（英語：Mont Vert）位於香港新界東大埔鳳園，為長江實業大型私人屋苑綜合發展項目。全屋苑共有 8 座住宅大廈，提供共 1,071 伙單位。分 2 期發展，其中第一期設有 6 座住宅大廈 (第 3，5-9 座)，於 2014 年 7 月 17 日開售，示範單位及售樓處位於紅磡置富都會，設 3 房示範單位及交樓標準戶各 2 個，沒有製作該開放式戶示範單位。項目預計落成關鍵日期為 2015 年 3 月下旬；至於嵐山第 II 期共 2 座 279 伙（即第 1、2 座），於 2014 年 10 月開售，於 2016 年 1 月入伙。

嵐山的電視廣告的背景音樂是王梓軒主唱的《千色》。



第一期

嵐山第一期單位第 3、5、6、7 座住宅樓層由 1 或 2 樓起，第 8、9 座則設有地下連花園特色戶（單位實用 471 至 852 方呎、花園 416 至 1148 方呎），而樓書亦清楚標示相關單位位處地下，而非「平台」。此外，第 3 至 7 座均建於基座之上，即使是最低層，亦不會與外面的鳳園路處於相同水平線；惟 8、9 座地下單位的花園部分，則有輕微「沉底」現象，花園較屋苑內的人行道低約 1 米。

項目主打 3 房單位（全部另連儲物房），共 749 伙，佔近七成，可細分為兩款；「入門版」實用 736 至 755 方呎（299 伙），而「進階版」則由 795 至 949 方呎（467 伙），與前者分別在於多設一個廁所（不設淋浴裝置），連同主人套房浴室和客廁，即單位共設 3 個洗手間。

項目 2 房及 4 房供應較少，2 房戶只有 47 伙，實用面積 492 至 501 呎，只見於第 8 座 E 及 D 室，清一色屬淨 2 房設計；4 房亦只有 43 伙，實用面積 932 至 935 呎，採 4 房（連套房）及個半廁加儲物室，見於第 5 座 B 室及 7 座 G 室，部分實用面積更少於大 3 房。

第一期亦設開放式單位，入場費折實約 165 萬元，分佈於第 3、5、6、9 座 H 室，6、7、8 座 A 室，7 座 D 室，實用只介乎 177 至 196 方呎，浴室均裝有浴缸。另除第 6、9 座開放式單位只設備餐間外，其餘 4 座的同類單位均建有梗牆的正規廚房，惟樓書顯示，這類迷你戶未有隨樓附送煮食爐具和廚房配套家電，而只送冷氣機和抽氣扇。

特色單位

特色單位設 36 伙，包括連天台戶、複式戶、連平台戶、地下連花園戶，實用面積 471 至 1,718 呎，當中複式戶有 3 個，實用面積 1,625 及 1,718 呎。另外，設 8 個地下連花園戶，其中部分地下花園戶靠近園林花園人行道。值得留意的是，8 座 29 樓 A 室及 9 座 28 樓 C、F 室的連平台單位，其平台設於單位外，並非與單位接連，換言之，住戶需步出單位外，經電梯大堂的另一大門才能進入平台。

原本土地興建項目

原本嵐山為別墅形式興建，後來改用大廈式設計



會所

嵐山設有 7.7 萬方呎住客會所，名為「Club Vert」。會所耗資 1.9 億元打造，設 4 大主題，提供 28 項主要康樂設施，供兩期住戶共用。其中名為「House Riviere」會所以水為主題，提供室內外泳池、SPA 水療廂房等設施；「House Le Banquet」以宴樂為主題，提供兩大宴會地場「御樂薈」及「君樂薈」，以至娛樂室；「House Amuser」為最多設施的會所，提供健身室、小型影院；「小領袖樂園」設滑梯繩網遊戲、桌球室、鋼琴室等，照顧大人及小朋友需要；至於最後一個主題會所名為「House Reunion」，設「環翠小屋」及「友翠野火會」，提供空間予住戶舉行派對。



其他設施

另外發展商亦曾公布，項目包括面積達 4,037 方呎的幼稚園，以及擁有逾 10 萬呎園林花園。

芊色花園

項目東南部分於 2000 至 2004 年有條件通過城規會規劃申請，保留作農業用途，為鳳園的「綠肺」農業用途，佔地逾 100 萬方呎的「芊色花園」，會用上太陽能熱水，戶外也採用太陽能照明設施及可再生能源展覽區，該處重置一個傳統中國農莊，並提供設施予公眾及學校團體等參觀，帶出環保生活訊息。根據地契條款及政府回覆，發展商長實需提交「芊色花園」的詳細管理及維修保養計劃。

唯「芊色花園」一直未有對外開放，現時處於荒廢狀態，雜草叢生，日久失修。地政總署發言人稱，地契並無規定「芊色花園」是否需對外開放。長實回覆指該花園為私人擁有的農業及相關用地，沒有承諾對外開放。同時指花園遭颱風吹襲而受破壞，已督促承包商盡快進行保養及維修工作。立法會議員朱凱廸批評，事件反映政府與發展商訂立地契條款有漏洞，令發展商無需負責管理。業權人只需清除雜草，即可滿足地契要求。區議員稱一直要求政府爭取接管該花園，惟至今仍未有明確答覆。

到 2018 年 12 月，部分花園範圍經簡單修復後，改稱為「蝶豆花園」有機農莊，接受團體預約和市民參觀，2019 年初正式營業，2022 年 4 月 11 日暫停開放，直至另行通知。



景觀

嵐山第一期三面被群山包圍，一面向吐露港，主要有山景、遠海景及園景。由於項目坐落鳳園蝴蝶保育區旁，而周邊屬於鄉郊式發展地區，故低層單位景觀以附近村屋為主。

至於中、高層向東單位，則望鴉山景觀及內園景，而東南面可望目前正興建的公園。部分向南單位，向大埔工業邨方向，有機會遠望大埔海濱公園及吐露港景觀。西面單位主要望九龍坑山及林村郊野公園景觀，部分高層更遠眺大埔市景。至於向北大部分單位望山景，主要望屏風山、鳳園谷及八仙嶺郊野公園景觀。

不過，項目附近的地皮有待修改規劃，有機會通過改劃為住宅用地，興建大型公共房屋等物業，故未來景觀仍存有變數。。

而第三及第五座部份低層單位對開的園林花園內，有一個直徑約 3 米的墳墓，為鳳園村麥氏家族所有，已有超過 300 年的歷史。據了解發展商曾希望與族人洽談搬遷事宜，多年前已被一口拒絕。趙國雄則笑言，在新界區內有祖墳屬常見之事，亦正正表明項目位處風水之地，「諗得過」，只要「行得正、企得正」就無需擔心。。



銷售爭議

疑似綑綁式銷售單位

屋苑內其中一款單位實用面積只有 177 平方呎，當中窗台部份已佔 13 平方呎，這種佈局連放置一床一櫃均有難度，售價也不便宜，被傳媒形容為「高級劏房」。奇怪的是與相鄰單位的間隔牆頗為單薄，有疑似綑綁式銷售之嫌，事件引起一手住宅銷售物業監管局的關注。

一度不能參觀現樓單位

長實要求大埔嵐山買家購買前，需簽定「不睇現樓」同意書。銷監局批評，發展商根本沒有打算盡任何努力，向準買家開放現樓單位供參觀，否則不會一刀切要求所有買家簽署「無參觀同意書」，作為換取抽籤資格的條件，強調安排嚴重違背條例精神及嚴重損害準買家利益。

長實重申銷售手法並無不當，已安排穿梭巴士接載買家在項目周邊進行參觀，惟當時二期項目正在施工，一期項目亦尚餘部分工程正在進行，兩期項目共用一個出入口，恐施工期間準買家出入會造成安全問題才有此安排。趙國雄坦言，買家未能參觀現樓，如果對此介懷的話，買家需考慮清楚是否認購該項目單位。

而立法會議員直指發展商造法當監管局無到。運輸及房屋局局長張炳良指，已要求嵐山發展商解釋。最後發展商終開放現樓單位。



鄰近地方


* 鳳園谷



交通

屋苑只有 222 個車位，大多數住戶需依靠公共運輸，長實己向當局申請穿梭巴士營業許可，現投入服務，來往港鐵太和站。於 8 月 19 日，穿梭巴士將由 28 座巴士，改為 61 座巴士。

除了穿梭巴士，住戶亦可直接在鳳園路乘搭進智公交新界區專線小巴 20M 線、新界區專線小巴 20P 線或九龍巴士 72C 線（單向，祇於星期一至五上午繁忙時間提供服務）往港鐵大埔墟站。雖然 20P 班次已由最初每隔 30 分鐘一班加密至 8-10 分鐘一班；72C 更只得一班，但住客無法直接於大埔中心轉乘巴士前往其他地區。直至 2016 年 3 月 20 日，20M 投入服務，此問題才得到解決。2016 年 12 月 12 日，九龍巴士 74E 線投入服務，方便住戶於平日繁忙時間往返九龍東。2019 年 6 月 3 日，九龍巴士 73P 線投入服務，方便住戶於平日早上繁忙時間前往葵興、葵芳、葵福路一帶工業區及荃灣楊屋道。此外，住客還可沿鳳園路步行出汀角路乘搭小巴或巴士。



參考



外部連結


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