格力地產股份有限公司（上交所：600185），簡稱格力地產，是中華人民共和國一家以房地產業為主業的企業，總部位於廣東省珠海市。格力地產的前身為格力集團旗下的房產事業部，隨格力集團成立時組建。2015 年，格力地產脫離格力集團，改由珠海投資控股有限公司控股，但仍由珠海市國資委實際控制。目前公司確立「房地產業、大消費產業、生物醫藥大健康產業」的業務布局，業務涵蓋地產開發、商業運營、零售、醫療服務、醫療器械等領域。



歷史

格力地產最初為格力集團旗下的房產事業部，自 1985 年集團成立後開始布局，先後開發北嶺工業區、珠海特區建設等項目。後由於集團發展戰略需求，地產業務近乎停滯。當時格力集團的董事長為朱江洪，朱江洪時期的格力集團對地產業務興趣寡淡。2004 年 3 月，時任格力集團副總裁的魯君四接任集團房地產工作小組負責人，被視為體制內的一次「流放」，這也是格力地產創業的開端。2005 年，珠海格力房產有限公司重新建立，當時格力集團分配給魯的創業資源只有 300 萬元、7 名員工和一間 9 平方米的辦公室。創辦公司的三個月後，其首個項目「御楓美築」啟動。在創業初期，面臨著資金和資源的雙重短缺困境，魯君四仍要求團隊堅持精工品質的原則。格力地產迅速崛起，成為格力集團旗下的核心子公司。

2007 年，格力地產提出「立足珠海，重點布局」的發展戰略。同年，格力地產決定通過對陝西榮海旗下的海星科技資產重組的方式借殼上市。2008 年 6 月，魯君四擔任公司董事長。2009 年 9 月，格力地產通過定向增發，獲得 \*ST 海星控股權借殼上市，不久後啟動港珠澳大橋珠澳口岸人工島項目的建設和融資工作。但格力地產的上市，未能令格力地產擺脫資金貧乏的困境。在 2011-2014 年，格力地產的經營性現金流淨值為負，包括拿地和開發成本的資金主要來自於大股東格力集團的貸款。外界認為，在格力集團時任董事長董明珠管理下，集團對電器、地產兩個平台分配資源不均衡。而董明珠認為，家電企業搞房地產是「不務正業」。2018 年 5 月曾公開對外表示「格力地產使用格力商標對格力形成了傷害」。因此，董明珠並沒有將重心放到地產業務，格力集團也更偏重於電器，導致格力地產發展緩慢。

2013 年，格力地產啟動內部結構調整和產業升級，完成了從房地產建築商到城市綜合運營商的轉型。在魯君四的帶領下，格力地產確立了房地產業、口岸經濟產業、海洋經濟產業以及現代服務業、現代金融業並行發展的「3+2」產業格局，涉足地產、口岸、海洋、金融、旅遊、酒店，以及免稅業等多業務。但截至 2021 年，格力地產房地產開發收入仍占到總營收的 89.46%，去地產化進程緩慢。

2014 年 12 月，格力地產聯合體以超過 16 億元的價格，拍下上海浦東新區前灘地塊，首次走出珠海市場，進軍一線重點城市。而當年其營收不過 14.66 億元人民幣。有媒體認為，格力地產「蛇吞象」的操作，被質疑為「博取市場的關注及炒作」。

2015 年 1 月 12 日，格力地產控股股東格力集團與珠海投資控股有限公司簽署《國有產權無償劃轉協議書》，根據該協議，格力集團將其持有的格力地產 51.94% 股權無償劃轉至珠海投資控股，格力集團不再持有格力地產股權。當年，格力地產的營業收入飆升到 25.45 億元。

2016 年，格力地產在英國、美國、香港等地成立了分公司，以此拓寬海內外市場版圖。

2020 年 2 月，配合 2019 冠狀病毒病疫情防控，格力地產成立高格醫療，主要生產口罩等醫用物資。格力地產也在此時提出了「全年出口 1 億片醫用口罩」的豪言。同年 5 月，格力地產擬向珠海市國資委、城建集團定向發行股份並支付現金，購買其持有的珠海免稅集團 100% 股權。另外公司旗下全資子公司保聯資產戰略投資科華生物，以擴展醫療健康事業布局，而後格力地產又通過珠海保聯成立了一家名為「愛為醫療」的投資公司。同年 7 月，格力地產以總價 16.51 億元拿下三亞「免稅概念」地塊。9 月 22 日，格力地產與茅台集團置業公司簽署合作協議，其中涉及茅台在格力地產免稅平台的產品合作及地產文旅產業兩大板塊。

2021 年 2 月 10 日，由於魯君四被證監會調查的影響，格力地產收購珠海免稅的重組計劃暫停。在董事會換屆後，相關重組計劃重啟。2022 年 12 月 3 日，格力地產披露，正式啟動相關重組計劃。12 月 8 日，格力地產召開第八屆董事會第二次會議，審議通過並正式披露了重大資產重組預案。



業務

格力地產確立了「房地產業、大消費產業、生物醫藥大健康產業」的業務布局，其中房地產業是公司的主要業務。

房地產業

格力地產的房地產業務經營模式以自主開發銷售為主，主要產品為中高端住宅，項目主要集中在珠海、上海、重慶、三亞，主要項目包括格力廣場、格力海岸、浦江海德、平沙九號等。2009 年 12 月 15 日，格力地產承擔港珠澳大橋首個開工項目 —— 珠澳口岸人工島填海工程的任務，並承擔珠海口岸的建設工作。2017 年 6 月，魯君四開始駐島辦公，併集結 19 支先鋒隊、5 個工作組，全面推動口岸建設的各項工作。口岸開通後，珠海口岸運營公司啟動了「智慧口岸項目」，將 5G、物聯網、雲平台、大數據、人工智慧等先進技術綜合運用於口岸運營管理工作中，從而提高口岸的管理水平。2019 年，港珠澳大橋珠海口岸工程獲得中國建築行業工程質量最高榮譽魯班獎。2020 年 11 月 12 日，港珠澳大橋珠海口岸入選由國務院國資委發布的「2020 年國有企業數位化轉型典型案例」。

除港珠澳大橋珠海口岸工程外，格力地產旗下其他項目也獲得了多個獎項，例如格力廣場項目獲詹天佑獎，香爐灣沙灘榮獲英國皇家風景園林學會「皇家西爾維婭・克羅夫人傑出國際貢獻獎」。

大消費產業

格力地產擬收購的珠海免稅集團，創立於 1980 年，是中國大陸最早開展免稅品經營業務的企業之一，擁有二十多個設在陸路口岸和機場口岸的出入境免稅店，每年為近 2 億人次的國內外遊客提供免稅商品銷售服務。珠海免稅近年來重點布局橫琴及海南，積極探索珠海市內免稅，拓展布局國內主要機場、口岸免稅店。2022 年 6 月，珠海免稅中標橫琴口岸出境大廳出境免稅店項目。後於同年 12 月 2 日和 6 日先後中標中山港口岸出境免稅店和珠海灣仔口岸出境免稅店經營權。

2020 年 3 月，格力地產推出「珠海免稅 MALL」小程序，最初主要為疫情防控服務，為珠海防疫一線工作人員、復工復產企業及市民的應急物資保障提供支持。疫情受控後，珠海免稅 MALL 推出「菜籃子」銷售平台，此後新上線了多個商品種類。同年 10 月 15 日，珠海免稅 MALL 推出跨境電商板塊「珠免國際」。2021 年 8 月上線「海南館」，作為珠海免稅・三亞旅投商場的線上商城。

大健康產業

格力地產於 2020 年 2 月成立高格醫療，主要生產口罩等醫用物資，正式進入大健康領域，同年 5 月 11 日戰略投資科華生物，後又通過珠海保聯成立了一家名為「愛為醫療」的投資公司。2021 年 3 月，格力地產設立珠海高格大藥房有限公司，引入醫院藥房管理體系，集藥品和醫療器械產品零售為一體。而旗下的珠海愛為康檢測技術有限公司也於 2021 年 3 月通過評審，成為獨立的第三方檢測機構，承擔核酸檢測服務。



爭議

格力地產先後三次因疑似蹭資本概念而被上交所問詢。2017 年 4 月，粵港澳大灣區規劃方案公布後，格力地產成為概念股被爆炒，隨即被監管問詢「是否存在未披露的重大事項」；2020 年 2 月，2019 冠狀病毒病疫情爆發之初，格力地產高調宣布生產口罩，相關負責人對外誇大產能，被質疑「利用市場熱點信息影響股價情況」；2020 年 6 月，海南自由貿易港規劃出爐，格力地產拋出對珠海免稅重大重組的收購計劃，連獲 8 個漲停板，同樣引發監管關注。

2019 年 11 月，格力地產因部分股份被凍結，導致 3 年前的一份「兜底協議」曝光，並遭到監管問訊。據報導，2016 年簽訂定增方案時，為了綁定金主，格力地產的控股股東珠海投資與廣州金控等機構簽訂了一份「定增兜底」協議進行對賭，約定若格力地產股價未達一定條件，珠海投資須向投資人回購其所持定增股份。但無論是珠海投資還是格力地產，當時都沒有對這份對賭抽屜協議進行披露，魯君四對監管的回應是「對協議不知情」。2020 年 11 月 17 日，上交所作出紀律處分決定，對魯君四予以通報批評，並記入上市公司誠信檔案；同日，上交所針對格力地產旗下公司通過非法定渠道發布口罩產能消息的行為做出監管措施決定，對格力地產及時任副總裁兼董事會秘書鄒超、時任董事兼常務副總裁周琴琴予以監管關注。

2020 年 12 月 30 日，格力地產董事長魯君四因其涉嫌證券市場內幕交易違法行為被中國證監會立案調查。2022 年 6 月 16 日，魯君四被免去格力地產董事長一職，其原因是「因工作調整」；同時以全票通過的形式推舉總裁林強代為履行董事長職責，直至新任董事長產生時止。6 月 17 日，魯君四因涉嫌泄露內幕信息，被上饒市公安局採取刑事強制措施。



注釋



參考資料



外部連結


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