天榮站物業項目位於香港新界元朗區天水圍天城路、天榮路及天恩路之交界的輕鐵天榮站原 1-5 號月台的上蓋，即天水圍市地段第 23 號。項目是兩鐵合併時，香港鐵路有限公司以接近 49.1 億元，向九鐵公司購入 8 個物業用地發展權其中一個項目及後與新鴻基地產攜手發展。地盤面積約 19.62 萬平方呎，可建樓面面積約 98.23 萬平方呎，其中約 98 萬平方呎用作興建私人住宅，其餘約 2,206 平方呎用作商業用途。整個項目項目不設限呎限量條款，由 3 幢 42 層大樓及地庫停車場組成，提供約 1,800 個單位，預計 2021 年落成。其後由於各種原因預計推遲至 2024 年 9 月 30 日落成。該項目首階段車站月台搬遷及平整工程已於 2017 年 1 月完工，地基工程正在展開。



設計

按港鐵早前提交予城規會的文件顯示，天水圍天榮輕鐵站上蓋物業發展包括 4 幢樓高 43 層的建築物，當中包括 3 層平台分別作輕鐵總站、停車場、住客會所及住客平台花園之用，整個項目共提供約 1,500 個住宅單位，平均單位面積約為 600 方呎，另外附設 287 個私家車停車位及 25 個機車停車位。

然而，新鴻基地產奪得天榮站上蓋物業發展權後在 2015 年 3 月提交予城規會的文件顯示，上蓋物業發展由 4 幢 43 層大樓更改為 3 幢 42 層大樓，停車場改設於地庫，以籍此增加空氣流通性及改善環境。
項目由梁黃顧建築師事務所設計。

以往設計的批評

項目的設計曾經被鄰近居民、學校學生以至地區人士批評，他們不滿港鐵未有全面諮詢公眾，卻計劃在輕鐵天榮站興建屏風樓。有學生坦言，如有關樓宇落成後，平台花園高度會超過對面三所學校校舍，兩者一街之隔的距離僅十幾米。受影響的三所學校，到時會像三文治般，一邊是屏風樓，一邊緊貼嘉湖山莊麗湖居的十幢大廈，數千名學生及教職員將夾在中間，將會嚴重影響該區空氣流通。地區人士則不滿政府假諮詢，敷衍反對意見，並重申要求以新指引審批港鐵所指出的建築圖則。對於港鐵作為政府最大股東的企業，只顧賺錢，漠視新政府指引，製造屏風樓，令周邊居民感到環境的壓逼感。

2011 年 4 月 19 日，逾百名天水圍居民及學生舉行集會，進行「向屏風樓說不」的靜坐活動，過百名參與活動的居民及該校師生高呼「港鐵屏風樓，居民無氣抖」的口號，希望政府利用該地興建社區中心，為該區居民提供更多娛樂。伊利沙伯中學舊生會中學校長劉修妍指，政府經常強調可持續發展，卻批准興建損害環境的樓宇項目，希望政府可以身作則，拒絕有關項目的申請。

地政總署發言人表示，有關港鐵在天水圍輕鐵天榮站的批地申請，當局正按適用程序處理，包括提交地區地政會議討論等，聽取市民對有關發展的意見。而港鐵發言人表示，早於 1995 年當時的九鐵已計劃在天水圍區輕鐵上蓋發展物業，天榮站上蓋的規劃發展已通過相關法定程序。



招標出售

第一次招標

不過政府及港鐵最終並沒有理會反對聲音。項目於 2013 年 1 月 18 日起招收意向書，1 月 24 日下午 2 時截止。市場人士指，項目估值約 20 億至 34.38 億元。港鐵發言人表示，項目不設限呎及限量條款，目前正與政府商討補地價事宜。到了 2 月 19 日截收標書當天，卻只收到兩家發展商提交的文件，並無發現有關天榮站發展項目的標書。是港鐵項目招標歷來首宗「零標書」紀錄，更演變為即日流標。市場普遍估計，因項目補地價高，日後需賣建築呎價 7000 元方可獲合理利潤，遠高於區內二手呎價，令發展商轉軚放棄入標。

第二次招標

2013 年 12 月 19 日，港鐵公布，輕鐵天榮站物業項目由 12 月 20 日起招收發展意向書，12 月 27 日下午 2 時截止。項目於 12 月 27 日截收意向，獲 19 份意向書，包括長實、新地、會德豐、金朝陽、南豐、華懋、麗新發展、嘉里及泛海等。

到 12 月 30 日，港鐵公布項目即日起推出招標，並於 1 月 21 日截標。為防流標重演，招標條款加入三項條款。包括發展商只須提交「一口」地價、毋須與港鐵分紅，發展商日後毋須與港鐵分享賣樓收益，令整個招標過程，相近於西鐵項目的「一口價」投標形式；其次，港鐵設立回購機制，有權在發展項目落成後，向中標發展商提出以項目市值的 1.6 倍價錢回購；以及由港鐵負責重置輕鐵站的前期工程費 4.1 億元。

對於招標條款大變，港鐵發言人回應，在考慮天榮站今年初招標時的市場反應，以及發展用地時輕鐵站月台設施需事先搬遷及重置的特殊要求，再考慮到現時物業市場的情況，因此與地政總署達成有關的財務協議。消息人士透露，有別於對上一次招標列明發展商須支付 26.863 億元的補地價金額，是次標書只要求發展商提交其所願意支付的保證地價，實際補地價金額再由港鐵與地政總署商討，令批地過程中的彈性增加。

至於地政總署方面則補充，就地價而言，經考慮所接獲的標書後，如政府從港鐵得到的地價是相等或高於地政總署所釐定的底價，政府才會把土地批予港鐵。

2014 年 1 月 21 日，項目截標，僅接獲 3 份標書，包括長實、新地及信置入標，反應較預期遜色。

2014 年 1 月 30 日，港鐵認為投標方案未能符合財務要求，不接納任何有關物業項目的標書，再次流標收場。

曾經考慮改作居屋發展

港鐵天水圍天榮站項目兩度流標，發展局局長陳茂波在 2014 年 2 月 8 日出席商台節目《政經星期六》時透露，政府考慮把這塊地皮改為興建居屋，預計可建 1,600 個單位。他表示，這種做法在技術上「完全可行」，上蓋發展權現屬於港鐵，若要發展，需先購回發展權。政府雖是港鐵大股東，但港鐵是獨立上市公司，因此不敢揣測港鐵方面的取態。他認同天榮站地點交通方便，技術上需要先搬站，但成本上「計到數」，會繼續與港鐵探討。

城市大學建築科技學部高級講師潘永祥表示，天榮站地皮兩次流標，足以反映市場出價與政府預期相距甚遠，亦反映業界認同市況不明朗，若政府保留地皮日後重新招標則屬不智，他認同改作居屋發展之舉可行。

惟港鐵發言人回應表示，正積極為項目研究最可行的發展模式和財務安排，未必只有售回予政府。

第三次招標

2015 年 1 月 12 日至 2 月 5 日，天榮站上蓋項目第 3 次招標，共收到 21 份意向書、4 份標書，標書包括新鴻基地產、恆基地產、信和置業及遠東發展。2 月 9 日，港鐵公司公佈招標結果，由新鴻基地產奪得天榮站上蓋物業發展權，市場估值 17 億港元，新鴻基副董事總經理雷霆表示將發展中小型住宅，預計投資額約 70 億元。

2015 年 7 月 16 日地政總署資料顯示，天水圍輕鐵天榮站項目，涉及補地價金額 15.1899 億元，以總樓面約 98 萬 2 千多方呎計算，補地價每平方尺約 1500 元。



工程引致月台出現超標沉降

2018 年 7 月，運輸及房屋局長蘇偉文在立法會大會上透露，輕鐵天榮站月台受上蓋工程影響，出現超過 80 毫米沉降，需要停工。但沉降未有停止，6 月 29 日屋宇署接獲通知指沉降錄得 86 毫米，到 7 月 23 日，沉降已擴至 89 毫米。元朗區議會在 7 月 30 日召開特別會議商討問題，區議員批評屋宇署、機電署和港鐵漠視當區居民安全。地盤到 2018 年年中起停工。

到 2019 年 5 月，住宅地盤工程因沉降幅度持續惡化，達 95 毫米而須繼續停工，發展商新地要求屋宇署將沉降停工指標大幅放寬至 150 毫米，認為不會影響鐵路服務及公眾安全。



周邊建築


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