樓宇更新大行動

樓宇更新大行動（Operation Building Bright），是香港政府於2009年推出的一項用以資助大型樓宇維修（俗稱「大維修」）的計劃，由香港特別行政區政府與香港房屋協會、市區重建局合作推行。計劃原意在於於2008年環球金融危機後，透過公共資源投放以穩定建造業就業，同時協助舊式樓宇進行維修工程以改善樓宇安全。計劃背景為2003年開始的「樓宇維修綜合支援計劃」。

計劃實施後多次獲增撥款，更於2017年推出「樓宇更新大行動2.0」。2023年4月，計劃2.0共有約2500座樓宇參與，資助了約3.3億元。

計劃推行初時便已有聲音質疑它會助長管理方貪污及操縱投標。在「樓宇更新大行動」的大量資金投入，以及推行「強制驗樓計劃」強制樓宇維修的情況下，迅速催生了一個規模每年百億元的維修市場。面對違法情況持續惡化，政府曾先後推出多項反制措施，包括2012年通過的《競爭條例》、2013年推出的復安居計劃、2016年「招標妥」等。這些措施始終未能有效遏止各種問題。

## 背景

2001年，香港政府開展「樓宇安全及適時維修綜合策略」計劃。2003至2005年期間政府諮詢收集意見，應對舊樓維修問題，不過措施整體範圍有限。隨後它亦承諾與第三方組織一起幫助業主維修，推行「自願樓宇評審計劃」。由於政府擔憂市民會反對法定的融資，故安排它以自願的方式進行。最終因此反應並不熱烈。

及至2008年金融海嘯爆發後，香港經濟處於低潮。需求放緩、企業裁員潮湧現，整體勞工市場明顯轉弱，失業數字持續高企。根據官方數據，香港在金融海嘯後的失業率上升了0.9%，至2009年底達到 4.1%，為十六個月以來最高水平，對建造業及地產業就業的影響尤為顯著，2008年10月至12月期間，建造業與地產業失業率升至5.1%。其中技術較低的工人失業率更高，達到6.1%。

## 計劃內容

### 提出與發展

2009年2月25日，時任財政司司長曾俊華於《2009-10年度財政預算案》的「保就業」章節宣布推出「樓宇更新大行動」，由政府跟香港房屋協會及市區重建局合作，在2年時間為約1,000幢400個單位以下的舊樓維修。它預計在計劃推行期間可創造約10,000個職位，包括沒有成立業主立案法團的樓宇。而政府會預留7億元推動計劃，而房屋委會及市區重建局則各預留1.5億。根據計劃內容，市區重建局會提供業主現金援助，協助他們進行緊急維修。長者自住業主可獲上限4萬元的全額補貼，非長者業主則獲資助8成維修費。

計劃最終由發展局局長林鄭月娥負責推行。她在政策提出後表示維修是業主的責任，強調措施屬一次性，計劃的主要目的在於創造更多就業職位。2009年3月，房協及市建局已通過1.5億的計劃撥款。4月24日，立法會通過撥款。之後政府亦曾追加撥款。5月8日，正式接受申請，最後接收了過1100宗申請。

2010年，馬頭圍道唐樓倒塌事件發生後，林鄭在1月29日公佈屋宇署會在3個月內巡查香港50年或以上的樓宇，若發現有問題即強制納入「樓宇更新大行動」。2月3日，發展局向立法會提交有關強制驗樓及驗窗的條例草案。林鄭同時表示他們會盡力令同類事件不再發生。4月，屋宇署助理署長許少偉則表示只有財政有極大壓力的樓宇才會被納入「樓宇更新大行動」。10月25日，第二輪「樓宇更新大行動」開始接受申請，同時接受多於400個單位的樓宇申請。

2012年6月30日，《強制驗樓計劃》及《強制驗窗計劃》實施。

### 樓宇更新大行動2.0

2017年10月11日，時任行政長官林鄭月娥於《施政報告》公布撥款30億推出「樓宇更新大行動2.0」。她同時指出該計劃主要用於資助強制驗樓計劃的開支，適用於「較高樓齡、應課差餉租值不超越設定上限的住宅或商住樓宇的自住業主」，規定樓齡超過50年才可獲資助。10月，發展局局長黃偉綸指「樓宇更新大行動2.0」主要針對對象為「三無大廈」，為免市場波動而限制每年資助500座舊樓。黃偉綸表示計劃下長者業主最高可獲5萬元的全額資助，其他自住業主則可獲8成，最高4萬元的資助。2018年7月9日，開始接受申請。2019年10月11日，政府再注資30億元至合共60億，預計修葺5,000幢大廈。同時把可接受資助的樓齡下限從50年提升至40年。

2023年4月1日，第三輪「樓宇更新大行動2.0」接受申請的同時，也放寬若計劃涵蓋範圍至30-39年樓齡，已收到強制驗樓通知，但沒有按計劃展開行動的私人住宅或商住兩用樓宇。至於40年或以上樓齡的樓宇亦可在沒接到強制驗樓通知的情況下參與。10月25日，行政長官李家超在《施政報告》中寫道，當局會「檢視『樓宇更新大行動2.0』流程，協助和敦促已申請資助的業主或法團加快步伐，例如精簡驗樓專業人士的委聘程序」。2024年7月，「樓宇更新大行動2.0」已截止申請。9月22日，市建局行政總監韋志成表示會以引入「預審名單」、制定工程時間表、代發招標文件、編制適用於《強制驗樓計劃》的招標文件的方式協助「樓宇更新大行動2.0」的參與者。「預審名單」涵蓋檢驗人員及承建商，要求他們需在沒有因貪污及建築安全事件而定罪，及曾承接各維修工程的情況下才可加入，同時業主須從名單上選取從業者；並要求參與者跟從自己制定的時間表。

樓宇更新大行動2.0為「樓宇復修綜合支援計劃」的一部份，後者還包括了其他不同的資助、貸款及/或津貼，主要有：

- 強制驗樓資助計劃
- 公用地方維修資助
- 預防性維修資助計劃
- 消防安全改善工程資助計劃
- 優化升降機資助計劃
- 招標妥 ─ 樓宇復修促進服務
- 家居維修免息貸款
- 樓宇安全貸款計劃
- 有需要人士維修自住物業津貼計劃
- 樓宇排水系統維修資助計劃
- 水安全計劃資助計劃等

## 貪污圍標問題

在計劃初推行時，便已有質疑它會助長管理方貪污及操縱投標。佘慶雲則表示計劃中業主有機會跟承建商誇大費用。2010年，廉政公署審查貪污舉報諮詢委員會主席施祖祥也認為此一計劃因由政府注入大量資金，容易成為不少投機分子的目標，有必要更慎重監管。但因為它屬臨時措施，故政府缺乏意願為此修改規定，最終政府的補貼便同時令維修工程及貪污數字增加。

廉政公署曾指出，這項計劃令「業主立案法團委員、不法的樓宇工程顧問、承辦商、和其他專業人士，合謀誇大翻新和維修工程的價格，藉以支付……賄款」。民主黨總幹事林卓廷則指出這類「樓宇更新大行動」推行後的圍標存有難舉證的問題。《星島日報》指出，「樓宇更新大行動」的問題之一是業主缺乏專業知識，令承辦商有機會透過不必要的工程提高造價；另一個問題就是承建商可能拒絕參與較小型的項目及參與圍標。據《明報》統計，2012年至2014年期間231幢參與「樓宇更新大行動」的舊樓中，至少58%為顧問公司的估價高於官方估價。但在2015年11月20日，林鄭表示該計劃中「沒有工程涉及圍標」。

2016年，競爭事務委員會以「樓宇更新大行動」約700個工程招標紀錄作分析，結果顯示特定工程顧問公司較常會跟某些承建商一起中標，同時前者65%中標費用屬「超低標」。競爭事務委員會署理高級行政總監畢仲明認為這反映該市場存在操縱行為。《明報》認為這一分析反映「公權力未能帶動嚴格依法辦事，保障市民利益」，批評問題根源在於政府過於相信顧問公司能夠盡責，而市建局對它欠缺監管。

在林鄭宣佈推出「樓宇更新大行動2.0」時，全港業主反貪腐反圍標大聯盟發言人林卓廷即表示它可能會成為「樓宇圍標大行動2.0」。大聯盟發言人趙恩來跟林卓廷發表了同樣意見，並建議市民對圍標保持警覺。

### 反制措施

在2009年立法會通過撥款時，林鄭表示為減少政策導致的貪污及圍標問題，發展局跟廉政公署已有合作，要求業主遵從指引及不允許法團自行選擇承建商，並將派出人員到樓宇發表意見。2013年9月，市區重建局及房協表示為打擊「樓宇更新大行動」中的圍標行為，當天起該計劃的招標行政工作會由獨立會計師樓處理。同月警方有組織罪案及三合會調查科跟4個部門合作，推出「復安居計劃」，提供電話號碼予業主和承建商舉報涉嫌圍標的事件，同時向業主給予意見及支援。2016年，發展局局長陳茂波表示市建局已採用獨立專業人士提供參考估價的方式減少圍標。2017年10月，發展局局長黃偉綸表示工程將由市建局的樓宇復修服務「招標妥」估價，同時入標者的身份在平台上為保密，以此減少圍標的情況。

#### 建議

2009年2月27日《東方日報》的報導提道，立法會議員陳偉業認為此一計劃有可能令原本因招標不透明等問題而造成的貪污進一步惡化，建議政府進一步監管樓宇維修。香港業主會會長佘慶雲和民建聯立法會議員劉國勳亦建議政府在資助維修之餘，加強對圍標的監管。前者亦建議政府應向小業主提供法律資訊。2014年2月11日，《明報》亦建議政府應更積極打擊此類涉圍標的行為：當市建局發現顧問報價過高時則應退回計劃、為維修計劃設冷靜期、把通過維修方案的業權門檻從5％升至50％。它及後在2016年6月3日為此建議當局修改法律、增加投放在教育和業主支援方面的力度，成立「樓宇更新監察局」。

2017年，林卓廷認為招標妥不能令圍標絕跡，建議政府提供更多資源予市建局抽查工程，同時為業主提供更多意見。

### 打擊成果

2026年，香港政府就樓宇維修工程貪污及圍標問題展開多次執法行動，先後偵破多宗涉及業主立案法團、工程顧問公司、承辦商及黑社會勢力的案件。2月「獅子山」行動中廉政公署就7座屋苑及大廈大維修工程共拘捕22人；3月廉政公署與香港警方聯合進行的「劍鞘」行動中再拘捕42人，涉及打擊黑社會以非法手段介入樓宇維修工程。

## 影響

至2015年，「樓宇更新大行動」約資助了600座建築。2023年4月，「樓宇更新大行動2.0」共有約2500座樓宇參與，資助了約3.3億元。

### 建造業

2009年10月22日，勞工及福利局局長張建宗表示在大行動等措施的推動下，建造業的失業率從12.7%下降至9.4%。

### 健康及環境

2011年，深水埗區議會副主席譚國僑批評此計劃間接製造不少隨意於街上棄置的建築廢料。另外，工人健康中心項目經理孫同祥因舊樓可能用到石棉，擔心工人的健康風險。香港中文大學公共衞生學院職業及環境健康學部助理教授謝立亞亦指這可能增加居民因吸入石棉而患上間皮瘤的風險。2011年7月13日，林鄭月娥在立法會上表示環保署會為參加「樓宇更新大行動」的樓宇內含石棉作初步評估，並通知業主立案法團，而大部分參與樓宇採用石棉的地方都不在動工範圍內。有進行石棉消減工程的計劃參與樓宇經石棉化驗所抽取空氣樣本化驗時，結果皆符合當局標準。

2012年，香港工會聯合會認為若參加計劃的舊樓簷篷清拆不當，那麼維修途中產生的石綿塵會增加工人和市民的健康風險，建議為此專門增加資助、公開有哪些樓宇屬於此類情況、加強工人培訓。次年，肺塵埃沉著病補償基金委員會主席何安誠則認為政府應在「樓宇更新大行動」及《強制驗樓計劃》加入檢驗石棉的環節，以保障居民及工人的知情權。

### 反映

計劃推行後，民協發言人楊振宇表示它的批核速度過慢，業主亦缺乏自己要承擔款項部分的資訊。2009年7月11日，民建聯立法會議員李慧瓊向時任發展局局長林鄭月娥表示大角咀舊區受惠於此計劃的樓宇不多，要求加大力度。油尖旺區議員黃舒明認為在計劃推行時政府部門缺乏協調，如清理僭建物的速度過慢，令納入計劃的部分樓宇工程不能如期開展。2011年，《成報》讚揚政府把「樓宇更新大行動」的適用範圍放寬至400個單位以下的樓宇。

2010年2月，荃灣區區議員陳恆鑌建議政府應進一步補貼樓宇結構的檢查費用。馬頭圍道唐樓倒塌事件發生後，立法會房屋事務委員會主席王國興及民主建港協進聯盟（民建聯）皆表示政府應為計劃加入更多撥款，但政府拒絕前者提出的建議。後者同時建議應整合計劃的服務內容。《信報財經新聞》的社評反指政府長遠應以機制鼓勵業主盡責維修，而非由稅收補貼。

2017年2月19日，民建聯建議政府應再推行多一輪「樓宇更新大行動」。同年10月，該黨另行建議「樓宇更新大行動2.0」把樓齡超過50年才可獲資助的限制放寬至30年。民建聯深水埗區議員鄭泳舜表示，此一計劃存有業主難以有共識、對工程缺乏認知、報價不符預期的情況，致使取消率多年維持在10%至30%之間，建議政府多增設對業主的支援。2019年，立法會議員柯創盛表示金額過於「緊張」，建議政府投放更多資源。香港測量師學會對2019年政府為計劃增加撥款表示好評，並建議政府可加強技術支援和向業主推廣維修意識，令社會更安全。

2022年，民協深水埗區議員李庭豐同樣認為計劃推進得太慢。次年，深水埗區議員麥偉明指出很多區內業主把單位改成劏房出租，令他們不符「樓宇更新大行動2.0」中要獲資助則需自住的條件，令他們在整座建築參與維修計劃時缺乏意願。油尖旺區議員鍾澤暉則表示此一計劃程序過於複雜，令業主從申請到維修完成的時間可「長達5年」。他亦發現有業主只願作小修補，不針對根源問題作糾正。立法會議員梁熙亦建議政府把計劃批次縮減至2年，並在樓宇代表申請計劃前先為樓宇評估，以此決定處理的優先順序。次年，他亦表示「樓宇更新大行動」由於資金不出自業主，故他們有可能在選擇維修服務時欠「著緊」。同年，屋宇署署長余寶美在回應「樓宇更新大行動」會否成恆常措施時表示，業主應自行負責出資維修，質疑用稅收補助私人物業的合理性。

## 延伸閱讀

- 檢討督導委員會樓宇維修計劃資料分析引言
- 發展局- 樓宇管理及維修- 公眾諮詢- 諮詢文件(全文) (346) - DEVB
- 樓宇管理及維修- 公眾諮詢報告書 - DEVB
- 三 「樓宇維修綜合支援計劃」（房協高中通識科教材套 第二冊：《改善居住環境的需要》）
- 設基金助私樓維修，2003-05-29