土地租借權

土地租借權（leasehold）是一種以期限為基礎的土地權屬制度，承租人透過租約自擁有者取得在特定期間內占用及使用土地或建築物的法律權利。此權利雖具有不動產屬性，但在許多普通法法域中，租借權益因其期限性而通常被視為一種介於不動產權與個人財產權之間的法律地位。其本質在於租約兼具契約與物權特性，使租借權同時受契約法與不動產法的規範。

由於租借權為法律上可識別之不動產權益，故其權利可在市場上買賣、轉讓或作為抵押物。此點使租借權與一般以短期出租為主的租賃（tenancy）有所區別；後者多為週期性租用，傾向視為單純的契約關係，不具公開市場的可轉讓性。租借權亦不同於永久業權 (法律)（freehold）或完全產權（fee simple），後者為無期限的完全所有權，賦予持有人對土地及其永久利益的最高權利。

租借權的具體形式及用語在不同法域間差異甚大。在英國、香港、新加坡等沿用普通法的地區，租借權在都市土地制度中具有高度重要性，尤其是土地歸公家或公營機構所有的法域，政府常以長期租借方式配置土地。租借權的期間可從數月至數十年不等，在某些地區甚至達99年或更長。承租人在租期內可長期居住、營運商業活動、轉租或處分其權益，具體權能與限制則依租約條款而定。租約文本（地契）成為整個制度的基礎，其內容包含雙方權利義務、租金結構、維修責任、公共部分使用權、續租安排以及租期屆滿後的返還規定。由於租借權同時涉及契約法與物權法，其效力在多數法域中具有物權效力，對第三人亦具有一定約束。

在實際運作中，租借權在某些房地產市場扮演重要角色。例如英國許多住宅單位以租借權形式出售，買家購得的不是土地本身，而是長期佔用權。香港亦普遍採用由政府批地的業權註冊制度，所有土地形式上屬公共所有，並以批租（地契）的形式授予個人或法人團體使用，而非永久擁有。此制度使租借權在當地市場運作與城市規劃中占有重要地位，同時也形成其獨特的法律與財務結構，例如地租（ground rent）、補地價、租期續約、權益折現等議題。

在若干地方，長期住宅租約（residential tenancy）雖屬租借權之一種，仍可能在日常語境中被稱為「租住」，但法律上其權利通常遠超短期租賃所能提供的保障。

## 歷史

土地租借權的歷史可追溯至古代文明，其最早形式常見於規範土地佔用、耕作義務與租金支付的制度。在美索不達米亞時期，《漢摩拉比法典》已包含涉及土地租佃、農業收益分配與違約責任的條款，反映當時社會早已發展出土地利用與佔用權的基礎規範。這些規章雖非現代意義上的租借權制度，但代表了承租方與土地所有者之間關係的早期法律化，其核心概念為以契約規範土地利用與義務負擔。

現代普通法土地租借權制度的直接源頭則形成於中世紀英格蘭。在該時期，地主與佃戶的法律關係逐漸制度化，並出現區分佔有、使用與收益權能的法律概念。當時的土地制度深受農業社會封建制度結構影響，土地是主要經濟資產，而占有土地的層級關係亦是社會地位與政治義務的基礎。許多今日仍見的租賃術語與法律原則，即源自此一封建土地制度背景，例如「租期」、 「佃戶義務」與「善良管理義務」等。

十三世紀末愛德華一世時期的重要立法《封地買賣法》（Quia Emptores）對租借關係的發展有深遠影響，也為英國的物權法確立了重要原則。該法禁止地主透過再分封方式創設新的封建階層，即不允許再度將土地分割建立次級封臣結構。此舉使土地交易逐漸自封建隸屬模式轉向更類似現代的轉讓制度，租佃關係則成為維繫土地使用與權利義務的重要法定結構。在此背景下，租借關係成為土地制度中重要且可持續運作的法律安排，並逐步形成今日土地租借權的核心概念。

現代租借權制度在英國及其前殖民地內廣泛延續，其形式隨當地土地政策與公私有制度演變而有所差異。某些法域至今仍保留以租借方式配置土地的體制。例如在澳大利亞首都領地，私人「土地所有權」在法律上實為向政府長期承租的租借權，土地本身仍屬於官地。

## 現代實踐

### 澳洲

澳洲的土地租借權制度源自英國殖民時期的土地政策，以各州政府作為皇室公地的最高所有權擁有者，個人或公司透過租借方式取得使用權。在此架構下，地表使用權雖可授予私人，但礦產與地下資源原則上仍由各州保留，形成土地權屬與礦權分離的法律體系。不同州屬根據自身法規設計不同的租借權種類，使澳洲形成多層次且地區差異顯著的租借制度。

在澳洲大陸土地中，最具規模的租借類型為牧場租地（pastoral leases），主要分布於內陸乾旱與半乾旱地區，以及北部熱帶稀樹草原。牧場租地約佔澳洲本土四成以上，是支持畜牧業的重要土地類型。其主要目的為允許承租者進行放牧與相關農業活動，惟改善土地的能力與開發限制因州而異，各地政府對其用途、環境管理及續期條件均有特別規範。

澳洲的租借權類型一般包括定期租借、永久租借與自由持有租借三類。定期租借（term lease）的年限通常介於一至五十年，並必須依照核准的用途使用，例如農業、商用或特殊開發。永久租借（perpetual lease）則為無固定屆滿時間的用途性租借，多見於歷史沿革保留下來的權利形式，雖不再普遍新增，但在部分地區仍具法律效力。自由持有租借（freeholding lease）介於租借權與完全所有權之間，承租者經核准後得按期繳付購地款項，待全部款項清償後，即可將租借權轉為完全所有權。各州對此類制度的審批、期限與付款方式均有不同。

首都領地（Australian Capital Territory）是澳洲最具代表性的租借地區，其所有土地均以租借方式提供，常見為99年期的住宅租借制度。自1970年取消地租後，該地的租借制度在實務上與其他州的自由持有權趨於接近，承租人實際上享有類似完全所有權的使用權利，但仍保留租借架構下的政府管理元素，例如用途規範與續期程序。

### 英國

英格蘭與威爾斯的現代土地租借權制度源自普通法傳統，至今主要包括四種類型：定期租賃、週期性租賃、意願租賃以及容忍占有。定期租借（fixed-term tenancy）為約定期間的租借關係，期滿即告終了；週期租借（periodic tenancy）則按週、月或年循環續延；意願租借（tenancy at will）基於雙方可隨時終止的安排而存在；容忍占有（tenancy at sufferance）則發生於承租人於租期屆滿後仍未遷出、但尚未被驅離的情況。中世紀曾存在的封建地權制度，如定役租地（socage）與堡地地權（burgage），現已不再適用於當代法律架構。

在英格蘭與威爾斯的現代實務上，土地所有人可在一定期限內賦予承租人佔用及使用土地的權利，作為回報，承租人需支付地租或其他形式的對價。租借權可能包含土地上的建築物與改良物，而承租人可在租期內居住、耕作或從事商業活動。租借權本質上屬時間性權利，其期限通常由契約明定。

近年來，英格蘭地區的部分新建住宅及公寓引發地租條款爭議。部分大型地產商設計的租約規定地租每10年至25年倍增，使承租人在買斷地租或轉售物業時面臨極高成本。此類安排在市場上造成轉售困難與估值下降，引起社會關注。英國政府遂於2017年展開正式諮詢程序，研究改革措施以限制或禁止具剝削性租借條款，並研議以更嚴格規範保護消費者及改善長期租借制度的透明度。

與英格蘭及威爾斯不同，蘇格蘭的土地制度不屬普通法系統，而是源自其獨立發展的混合法傳統。蘇格蘭自20世紀後期陸續制定法例，限制長期租借權的創設。自1974年起，法律即禁止設立期限超過20年的住宅租約，而其他類型的極長期租借權亦受到限制。後續立法更將大部分超過175年的長期租借關係轉換為近似完全所有權的地位，使傳統長期租借模式在蘇格蘭基本退出實務運作。蘇格蘭因此呈現與英格蘭及威爾斯截然不同的地權制度，其改革方向多集中於削弱歷史上形成的長期租借結構，並增強土地使用者的所有權保障。

### 香港

香港的土地制度以政府為土地唯一所有者為基礎，土地主要透過租賃形式批予使用者，在1997年7月1日前批出的契約稱為「官契」，其後批出的稱為「政府租契」。自19世紀中期香港成為英國殖民地以來，批地制度一直是土地管理的核心。早年大部分土地契約年期為75年或99年，只有少數在1849年至1898年間按申請批出999年契約，由於此類長年的契約可能削弱政府對土地的長遠控制，其後已停止批出，目前僅餘少量位於港島及九龍的契約仍為999年年期。後來，港島及九龍市區的契約年期逐漸劃一為75年，並容許續期，惟承租人須每年繳付根據《官契條例》重新評估的地稅。至於新界及新九龍，則自1898年7月1日起普遍採用99年減3天的年期。

1985年《中英聯合聲明》生效後，港英政府在1997年前依照附件三的規定處理土地批租事宜，所有新批契約的年期均不得超過2047年6月30日。契約承租人需繳付地價及名義地租至1997年6月30日，此後按年繳納相當於應課差餉租值3%的地租。在1997年6月30日前期滿的契約，可在《聯合聲明》的框架下續期至2047年，短期租約及特殊用途契約則不在此限。而1988年《新界土地契約（續期）條例》亦為新界契約續期至2047年提供法律基礎。

《基本法》為1997年香港回歸後的土地制度提供了憲制基礎。第7條確認香港境內土地屬國家所有，由特區政府負責管理及出租；第120條保障回歸前已批出的契約及其續期權利；第123條授權特區政府訂立法律處理回歸後土地契約的續期事宜。由於條文並未限制跨越2047年後的土地契約年期，香港特別行政區政府確認其擁有批出超越2047年年期土地契約的憲制權力。1997年7月15日，行政長官會同行政會議制定新一套土地政策。其後批出的契約年期普遍為50年，因此自然跨越2047年，而不受時間上限約束；並須自批租日起按年繳納相當於土地應課差餉租值3%的地租，並會隨租值變動而調整。康樂及加油站用途的特殊用途契約則以21年為期，涉及專營權或牌照的契約則依其權利年期而定。短期租約的年期通常維持7年。若契約因修訂書或換地條件作調整，承租人須繳付補價，以反映契約修訂前後地價的差異；若透過換地條件重批契約，年期重新訂為50年，並須按應課差餉租值3%繳付地租。對於不可續期契約，期滿時可續期50年，毋須補地價，但亦須按新契約的方式繳付地租；至於特殊用途契約的續期則受用途性質限制，如康樂用地續期不得超過15年，加油站土地契約期滿後則不得續期。

回歸後，土地契約的續期及管理問題成為社會關注焦點。雖然政府已重申其具有憲制權力處理在2047年期滿的契約，但部分市民對續期的酌情權表示疑慮，並擔心是否能做到公平一致。地政總署表示，沒有續期權利的契約可於期滿時續期50年而毋須補地價，並強調2047年並非「大限」。根據政府公開資料，至少有3萬份新界及新九龍契約將於2047年屆滿，政府可能透過立法方式一次性處理大量契約續期，以免行政負擔過重。此外，銀行按揭年期可達30年，社會亦關注2047年臨近是否影響銀行按揭政策。香港金融管理局曾於2016年向銀行界表示，政府具備續期契約的權力，銀行無須因2047年問題而調整按揭政策。

### 中國大陸

自1949年後，中國大陸確立土地的社會主義公有制，《憲法》亦明確規定任何組織或個人不得侵佔、買賣、出租或以其他形式非法轉讓土地。在此制度下形成的舊土地管理模式具有無償使用、無限期使用以及禁止轉讓等特徵。改革開放前，中國城鎮國有土地主要採用行政劃撥制度，國家將土地使用權無償且無期限地提供給用地者，並禁止土地使用權在不同使用者之間流轉，使土地難以成為可配置與交換的資源。

進入1980年代後，中國啟動了土地管理制度的全面改革，主要方向有兩項：其一為行政管理制度的調整，1986年國家通過《土地管理法》，並設立國家土地管理局，統一土地管理體系；其二為土地使用制度的改革，核心在於將土地所有權與使用權分離，推動土地使用權從無償、無限期轉向有償、有限期，使土地使用權能夠以資產形式進入市場。

1982年，深圳經濟特區開始依城市土地等級收取不同標準的土地使用費，1984年又公布使用費徵收辦法。然而，《八二憲法》第十條禁止出租城市國有土地的規定，已成為改革的阻礙。至1988年憲法修正案，該條款獲修訂為「土地的使用權可以依照法律的規定轉讓」，意味土地使用權的流通在憲法層面獲得承認。

1987年4月，國務院提出土地使用權可以有償轉讓。同年9月，深圳率先試行土地使用權的有償出讓，出讓面積超過五千平方米，期限50年，標誌著國有土地使用制度改革的開端。11月，國務院批准在深圳、上海、天津、廣州、廈門與福州開展改革試點。12月，深圳首次公開拍賣國有土地使用權，成為中華人民共和國成立後的首次土地拍賣。改革遵循土地所有權與使用權分離的原則，國家保留土地所有權，並以招標、拍賣或協議等方式，按照一定價格、年限及用途將土地使用權出讓給使用者。出讓後的土地使用權可以轉讓、出租或抵押，土地市場化由此建立，被視為此後房地產市場快速發展的重要起點。

1990年發布的《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》對土地使用權年限作出統一規定，包括居住用地70年、工業用地50年、教育科技文化衛生體育用地50年、商業旅遊娛樂用地40年，以及綜合或其他用地50年。此一制度的設計參考了香港的經驗。但在全國性規範出台之前，一些城市自行制定過土地有償轉讓政策，年限差異較大，從20年至50年不等；各省級政府亦可制定具體實施辦法，使地方間的出讓年限在一定時期內存在差別。

土地使用權年限制度在實踐中也引發了社會討論。2016年，溫州部分住宅的20年期限土地使用證陸續到期，引起輿論關注。調查顯示，溫州市主城區自2016年起陸續有住宅面臨到期問題，其中2017年到期者超過600宗，2019年到期者逾1700宗，部分業主被政府要求繳納土地使用證續期費用，造成公衆擔憂。同年12月，國土資源部回應溫州住宅用地使用權年限到期爭議時指出，相關業主不必支付費用來續期住房的土地使用權。這個措施並非適用於全國各地的土地所有權法律框架，但它可以成為一個先例，為其他城市的類似舉措鋪平道路。雖然2007年頒布的《物權法》第149條規定住宅建設用地使用權期限屆滿後自動續期，然而，法律仍未明確續期程序與收費標準，國家亦未發布具體實施細則，使「自動續期」的實施方式持續存在不確定性，相關問題在社會與學界仍有不同解釋

### 新加坡

在新加坡，私人擁有的永久業權土地僅佔少數，土地大部分屬於國家所有。國家通常透過租契方式批出國有土地使用權，租期一般不超過99年，並依據土地的用途而定。由於租契的價值會隨著剩餘年期縮短而下降，這一特性成為地契續期需繳納地價或發展土地增值徵稅的主要依據。法律規定國家對租借土地的估價須依據一個租契相對值表，俗稱「巴拉曲線」（Bala’s Curve），該表自1948年採用以來，其計算假設與折現率從未完全對外公開。

新加坡政府不僅持有土地，還直接開發土地，尤其用於住宅建設。超過八成的新加坡居民居住在建屋發展局（HDB）所興建的住宅中。政府聲稱約90%的HDB住戶「擁有」自己的住房，但實際運作方式是，每當新HDB單位建成時，政府會出售可轉讓的99年租契。隨著租期逐漸逼近99年，租契的價值逐步下降；租期屆滿後，住房及土地將回歸國家，因此實際上新加坡幾乎所有居民都是長期公共房屋租戶。對於所有以租契方式批出的土地，根據新加坡土地管理局（SLA）的一般政策，租契屆滿後，國家將收回土地，住戶不再享有任何權利，包括居住權。若住戶繼續居住，將被視為非法佔用國有土地，且不會獲得任何補償。

對於居住在剩餘租期逐漸縮短的私人住宅的業主，有兩種主要選擇，但都需向國家支付高額費用以延長租契。一種方式是向SLA申請支付續期費用（premium），將土地租期恢復至原始年限。續期費用通常由所有業主共同承擔，金額可能高達數百萬新元，由SLA的首席估價師根據土地市場價值及剩餘租期評定。續期成功後，住戶可繼續居住至續期屆滿，但SLA可能會因考慮土地的未來規劃用途而拒絕申請，因此續期並非必然實現。已成功續期的案例包括Lumiere、50 Collyer Quay以及新加坡交易中心（SGX）等。

另一種方式是進行整棟物業的集合出售（en bloc sale），即所有單位業主將整個住宅物業出售給單一買家，通常為房地產開發商。依據法律，至少需取得80%至90%單位業主的同意方可進行集合出售。集合出售允許業主獲得高額補償，尤其是對於年久或剩餘租期短的私人住宅而言，是較為受歡迎的選擇。買方通常支付續期租契的高額費用，並加上開發費用以增加土地使用效益。雖然前業主需在交易完成後搬離原住處，但可利用出售所得購買新的99年租契物業或永久業權物業，相比租契到期零補償的情況，這是一個相對有利的安排。

### 日本

日本的土地制度中，土地所有權與土地租借權構成物業交易與使用的核心框架，並在不同情境下形成各類土地權利。土地權種類直接影響土地使用方式、價格基準與升值潛力。土地所有權是日本最完整的土地權利，指土地所有人可以在法律限制範圍內自由使用、出租或買賣土地，並可在法務局完成登記。由於權利完整且限制較少，所有權土地在市場上一般具有較高的價格與流通性。在日本市場上，帶有土地所有權的房產仍占多數，但各種土地租借權在都市地區依然相當普遍。

借地權（借地権）是日本法律中指以建築物所有為目的而設定的地上權或土地賃借權，屬於《借地借家法》規範的範疇。附帶借地權的土地所有權通常稱為「底地」。借地權的價值立基於法律保障下的占有與使用收益，以及實際支付租金與適正租金之間的差額等經濟利益。借地權與底地的價格雖相互影響，但兩者合併時並不必然等同於完全所有權土地的市場價格，因不同權利形態合併或分離可能造成價值增加或減損。日本各地的借地權比例由國稅廳依課稅目的公布，作為相續稅與評估計算的基準。

日本的借地制度分為舊法借地權、普通借地權與定期借地權三大類。舊法借地權是指1992年8月1日《借地借家法》施行前成立的借地契約，最短期間通常為30年。其主要特點是契約期滿後，如地主沒有被認定為具有正當理由，原則上不得拒絕續約。由於實務上地主的正當理由多不易被承認，因此舊法借地權具有高度續存性，為早期都市土地使用的重要形態。

普通借地權則為《借地借家法》下的標準類型，其制度延續舊法對承租人的保護，但同步調整地主的權利，使其在具備正當理由或支付相應退去費用時可以拒絕契約更新。此制度使租借關係兼具長期性與彈性，在法律平衡地主與承租人利益的前提下維持市場運作。

定期借地權則屬新法中特別的重要制度，其特徵為契約期滿一律不得續約，承租人須在期滿時返還土地。此類制度強化地主的土地回收權，並因契約期限明確而利於土地計畫性利用。定期借地權又細分為三類：一般定期借地權，契約期間五十年以上；建築物轉讓暨贈與特別條約借地權，契約期間三十年以上；事業用借地權，契約期間介於十年至二十年之間。不同類型的制度用途與期限設定，使土地得以依需求在住宅、商業或特定經營目的下被調整運用。

借地權在實務上形成專屬市場，買賣價格取決於法律保障強度與經濟利益結構。由於借地權可長期占有、使用並具一定流通性，其市場化程度高，並形成與底地分屬不同所有者的多層權利結構。底地所有權的流通則涉及租金收益、權利合併可能性與未來處分性等因素，使該市場具有獨特評價方式。