中國住房問題

中國住房問題與中國的土地問題交織在一起，而自1980年代開始，中國大陸的城市化進程加速，大量人口由農村移居城市。至2010年代，六成人口居住於城市之中，房價不斷飆漲至難以負擔的水平。至2020年代，因為習近平政府推動「房住不炒」和「三條紅線」等政策，出現恆大債務危機等房地產暴雷事件，加上供過於求，進入長期回撤走勢。這一背景下，住房問題成為中國社會關注的熱點問題。

中國大陸地區城市中的房價收入比排名世界14，約為23%，2015年平均房價每平方8500元，按月工資4000計算需要兩個人不吃不喝工作9年才能買的起一套100平方米的房子。現行土地制度下，城市房屋的業主僅擁有房屋產權和70年的土地使用權，並且需一次性繳納完70年的房產稅。同時，中國地方政府高度依賴高價出讓土地獲取財政收入，包括各種雜稅，最終房價的30%成為政府的收入，相比股票債券投資房產有著更高的回報以及更低的風險，這都導致大量的資金湧入房市，短時間內創造更多經濟紅利，政府也就不會積極阻止，這些都會抬高房價。

另一方面，包括農村在內，中國89%的家庭擁有自己的房產。社會消費水平最高的60後、70後，而他們的子女大多都是「獨一代」，他們長大成人後將繼承父母和祖父母的房子，擁有多套房子，屆時空房將會變得很多，而70年產權到期後，如果政府也會從賣地獲得錢改為抽房產稅來獲得資金，而房子的管理與開支與折舊將會造成持房者的巨大麻煩，因此整個房市必然會陷入供過於求的狀態，租屋也容易得多，拋售的案件則更多，這樣的連鎖反應可能會引發更強的破底風險。

## 城市房價震盪

### 21世紀初房價的高漲

1999年4月3日中國國務院制定了住房公積金條例，職工每月從工資中上繳一定比例給銀行，這些資金屬於職工個人，用以解決住房問題，不得挪作其他用途，企業也提供一定的住房公積金補貼。

2003年，中國國土部門出台了《關於清理各類園區用地加強土地供應調控的緊急通知》，停止別墅類用地的土地供應。自改革開放後中國房地產行業迅速發展，北京市的房價上漲最快，2003年到2013年上漲了7倍。通貨膨脹也會抬高房價，2008年金融危機之後，深圳的房價曾下跌了39%，但又回漲回來。

### 去庫存政策與房價短暫下行

2015年12月18日至21日召開的中國中央經濟會議提出「化解房地產庫存」，會議提出靠農民工市民化消化掉三、四線城市住房和鼓勵中產階級以上人群多買房，開發租賃市場兩個想法。中國有超過1.7億外出打工的農民工，2014年有超過3500萬的農民工舉家外出，相比跨省打工的農民工，留在省內打工的更容易拖家帶口，也更有買房的意願。

中華人民共和國人力資源和社會保障部的調查顯示改善生活和子女教育是最重要的，除了高房價之外，新市民的社會福利也難以保障。對此中央還鼓勵開發商降價，提出使房價回到合理價格，同時減少買房限制，鼓勵個人投資房產。部分地方還出台了價格補貼，但與高房價和政府土地收入相比依然是天方夜譚。會議還提出戶籍改革：允許農業轉移人口等非戶籍人口在就業地落戶，使他們形成買房需求。

2015年11月末，中國商品房待售面積達6.96億平方米，按照人均住房面積30平米計算，這些空房可容納0.22億人居住，這不包括在建住房和已經批准建設，如果加上建設中的51億平方米房產面積算和71億平方米的已批未建住房房產面積，庫存共計134億平方米。

### 購買力水準

中國中部和東北預估2015年平均工資45000元/每年，平均每月3750元；絲綢之路經濟帶略高於中部，中國西部預估2015年平均工資49000元/每年，平均每月4000元；而北京、上海、廣州、深圳平均工資每月6500元。房屋均價是每平方8500元。雖然在二三線城市房價不會太高，但普遍收入過低，除去生活消費，不會有太多的積蓄。2015年中國中央銀行的調查顯示，過半群眾認為房價過高難以接受而且房價基本不變。世界銀行1998年對96個地區的統計資料顯示：家庭收入在999美元以下的國家，房價收入比平均數為13.2；家庭收入在3000美元-3999美元的國家，房價收入比平均數為9；家庭收入在10000美元以上的國家，房價收入比平均數為5.6。中國大陸地區房價收入比排名世界14，約為23%。

### 最後的上升與泡沫的破裂

2016年一線城市房價居高不下，二、三、四線城市庫存情況嚴重。在北上廣深房產銷售下跌後，隨著一二線城市的飽和與限制，投資者開始轉向較可負擔的中小城市，以三四線城市為主的漲幅為主。但是到了2018年初開始，三、四線城市房價經快速成長後，也已經達到平台期，特大城市均價則已經面臨下跌的狀況，有預測稱萬一開始下跌的狀態下，房產本身的折價會導致房產本身屬於負債，因此房地產市場大規模遇冷，也造成經濟不景氣的問題。

2020年因為中國突然面臨新冠疫情，將大量救助金投入市場以及海外訂單暴增的影響，熱錢暫時推遲了下降通道的到來，房價在此期間並又二度炒作上升，引導中國房價在2021年創下最高點。但隨著本土疫情再起，以及中國在同年被印度超越首度讓出人口第一國的稱號，供過於求下提早9年進入人口收縮期，房價泡沫正式破裂，明顯走向跌幅，而且貿易與國際地緣政治衝擊，對中國經濟的打擊使得資金鏈斷裂，加上以習近平同志為核心的黨中央推動「房住不炒」和「三條紅線」等政策，造成一系列預售交屋的地產公司暴雷，又導致整個務工與生產、材料都陷入需求不足的惡性循環，這使得房產不利因素總爆發後，大約在2023年開始長期跌勢。

2024年起對此政府也大動作做出「組合拳」式因應，比如不再限制大城市購屋、推出大規模改造翻新計畫、試圖給予優惠貸款等，媒體評論由於房產房價危機嚴重程度之大，放鬆規模也是改革開放以來首見的。但至2025年，中國房產經濟仍在去化走勢中，光大城市支持的房價已下降了約40%，腰斬、甚至跌更多的也就不在少數，但這個價位拋售仍舊極為困難，因為供應過剩房屋達到近一億戶，二手房則是屋不抵債的燙手山芋。《華爾街日報》指出，比其國際漲勢強勁，中國是全球少數下跌的國家之一，房市泡沫已導致家庭財產18兆美元蒸發，經濟越差消費降級收入不穩，高貸款也難以負擔核發，加上購房者多數呈現觀望態度也並不急，據金融機構高盛按目前的庫存量，計算房價觸底時間，估熊市至少還有2年以上，也仍有近三成的調整空間。長江證券首席經濟學家伍戈分析認為牽一髮動全身，補跌壓力也會帶來金融的疲軟，預期下降時間將會延續得比想得要久。

## 泡沫形成原因

1998年以來，中國房地產市場房價快速攀升，各方對於房價上漲的主要原因莫衷一是，涉及財政制度、人口結構、城鎮化等多方面因素，其中關於土地財政推動房價上漲的討論最為突出。土地財政是推動房地產上漲的一大因素。土地財政從狹義上可以指地方政府通過土地出讓金獲得的財政收入，廣義可以泛指地方政府通過土地和連帶的房地產產業徵收和收取的一切收入。根據張雙長和李稻葵在2010年的數據研究，在分稅制背景下地方財政嚴重依賴於土地財政，且地方越依賴於土地財政，該地房地產價格上漲越快，越依賴土地財政的城市越有意願維護房價上漲的局面，土地財政本質上是分稅制導致的中央地方財政關係問題。房價問題不僅事關財政體制，還牽扯到現行金融制度。據劉守英在浙江的調查，地方政府每年基礎設施投資資金來源中僅有不到10%來自於財政支出，土地財政則占到了20-30%，剩下的部分則是通過政府透支信用借債融資達成；同時各類開發商自有資金也僅占20%，其餘資金全部來自銀行貸款；個人購房資金也有70%來自銀行抵押貸款。現行的金融制度依賴於政府信用和土地抵押，巨大的存貸差驅使金融機構放貸給上述這些具備土地或政府要素的「優質」客戶，助推了地方房地產熱。此外，「招、拍、掛」的土地競拍制度也被認為是房價上漲的原因之一。北京大學的劉民權、孫波然認為土地財政照在1980年代就已經出現，2003年出台的土地競拍制度才是房價上漲的主要原因：二人根據博弈理論分析，在競拍制度下開發商往往選擇高價買地，同時市場主體必然接受高地價、高房價或者低地價、低房價的局面，地方政府也更有動力推高房價、哄抬地價。也有國土資源部的專家認為房價持續上漲的主要動機為長期實行福利分房壓制的住房需求釋放，在1998年住房改革前全國人均住房面積不到19平米、戶均住宅建築面積不足70平米，而在快速城鎮化、寬鬆住房信貸政策和居民收入穩步提升的背景下，土地價格的上漲反而才是房價上漲的結果而非原因。

除去土地財政問題，人口結構也被認為是導致房價上漲的主要動機。根據人口普查數據，中國國內19歲以上中青年對房屋需求隨著年齡增加而迅速上漲，因而曾經的嬰兒潮推動了2000年代房價的快速增長，同時社會老年人口撫養比例的提高也與房價提升呈現正相關關係。綜合而言，在1998年住房住房改革以前那一代人主要依靠福利分房，因此有條件產生額外的儲蓄；而隨著80年代開展計劃生育後，年輕人購房可以從父母那裡獲取儲蓄，因而老年人口撫養比例的提高反而刺激了房價上漲。根據徐建煒等人的分析，隨著中國人口結構演化，這一紅利最遲到2015年左右完全釋放。2018年4月，央行貨幣政策委員會委員樊綱在媒體上拋出「六個錢包論」，稱年輕夫婦若是想要買房湊齊首付則需要掏空男女雙方加上雙方父母共六人財產，這一說法也引起了社會討論。

還有學者認為收入不平等是導致房價上漲的主要原因。北京大學的一項研究顯示，收入兩極分化導致的收入不平等對房價收入比和住房空置率上漲的貢獻最大。研究者認為隨著收入兩極分化，高收入者缺乏有效地投資渠道，因此更多投資於房地產或者進行投機，高收入家庭的住房需求超出了實際住房使用面積，從而導致房地產市場的泡沫化，收入發布越不均等，住房價格與城市居民平均收入水平的偏移也越嚴重。