共管公寓

共管公寓（Condominium、簡稱：Condo），又稱分契式公寓，是一種特定的物業所有制度，在此制度下，一棟建築物或一組建築物被劃分為多個單位，每個單位可以由個人單獨擁有，或由多個所有者共有但授予個別擁有人專有使用權。這些個別單位周圍的公共區域則由所有單位的所有者共同擁有和管理。共管公寓的概念既可用來指整棟建築或建築群，也可用來指單獨的住宅單位。

英文「condominium」一詞源自拉丁語，其本意為「共同統治」或「共同擁有」。雖然「condominium」一詞在美國和加拿大最為常用，但世界上許多國家也存在類似制度，只是名稱不同；例如在部分歐洲和拉丁美洲國家的法律語境中，這類多單位、可單獨所有的建築物，是以名為「水平產權」（Horizontal Property）制度進行管理和產權劃分。

在大多數法律制度下，共管公寓單位由個別業主單獨擁有，而建築物的公共部分，如建築外牆、屋頂、走廊、通道、升降機、步道、洗衣房，以及公共設施和設備，則由所有單位業主依其持份比例共同持有，或由代表全體業主的法人主體持有，例如有些制度將公共部分所有權登記在由業主共同持股的管理公司名下，有些則由業主委員會（homeowner association，HOA）持有。然而，某些司法管轄區（例如英國、香港、新加坡的部分私人公寓）的共管公寓可能採用土地租借權制度（又稱地契制度），業主並非擁有土地本身，而是持有特定期限的產權。

共管公寓住宅通常以公寓式集合住宅模式建設。此外，還存在排屋式共管公寓，其單位直接面向外部而非疊層設計。另有獨棟式共管公寓，其外觀類似獨立住宅，但院落、建築外部、街道以及娛樂設施（如住客會所、游泳池、網球場、高爾夫球場等）由全體單位所有者共同擁有與維護。在商業領域，許多購物中心亦採用共管公寓形式，個別零售店或辦公室空間由業主擁有，而公共區域則由所有擁有個別單位的企業共同管理。

## 與公寓的區別

共管公寓（Condominium）與公寓（Apartment）之間的區別主要在於法律所有權形式，而非建築外觀或設計。僅憑建築物的外觀或內部格局，無法分辨其究竟為共管公寓還是公寓。共管公寓的核心在於個別單位由個人擁有，並與公共區域共同擁有與管理；而公寓則通常由單一業主持有，並出租給多位租戶。即使是外觀完全相同的建築，開發商亦可將其作為共管公寓銷售個別單位，或作為公寓出租，兩者市場定位不同。

實務中，開發商也可能部分銷售單位、部分保留作出租，並且共管公寓的單位所有者亦可能將單位出租，使其實際用途與公寓類似，因此兩者之間的界線並非絕對分明。公寓建築亦可以轉換為共管公寓，例如透過購買業權計畫（Right to Buy），反之亦可將共管公寓合併為單一業主持有的出租公寓。當共管公寓本質上為公寓建築時，建築商通常會按照比出租公寓更高的品質標準進行建設，因為銷售市場與出租市場對建築品質的要求存在差異。共管公寓單位通常略大於一般出租公寓，並且在居住密度較低、獨立式住宅較普遍的地區，共管公寓也可能採用排屋或聯排住宅的設計。

技術上，共管公寓由個別單位、公共區域及其所占土地構成。個別單位所有權通常僅限於界定單位之內部空間，其界限由法律文件明確規定。在美國，這種文件稱為聲明書（Declaration），並向當地政府備案。界線一般延伸至圍繞單位的牆體內側，使業主可以對單位內部進行一定改裝而不影響公共區域。界線之外的部分則由共管公寓成立時設立的法人以全體業主名義持有，法人本身不擁有物業權，而是作為全體業主的信託管理者。

## 各地發展

### 加拿大

共管公寓廣泛存在於加拿大全國各地，但在大型都會區中佔比逐漸提高，例如在多倫多、溫哥華、蒙特婁等高密度城市中最為集中。根據2011年全國住戶調查，約每八戶之中便有一戶居住於共管公寓。「Condominium」一詞在加拿大大部分省份為正式法律用語，但各地名稱有所不同。英屬哥倫比亞省使用「分層業權」（strata title），魁北克省採用魁北克民法典，用法語稱之為「分權共有」（copropriété divisée），而口語上仍多稱為「condo」。共管公寓的法律定義與運作方式由各省或地區自行立法規範，具體制度與權利結構因此略有差異。

一般而言，共管公寓業主擁有單位內部空間的所有權，並按比例持有建築公共部分與土地的共有權，如走廊、外牆、設施與公共區域。業主委員會通常以法人形式運作，負責管理建築與公共空間。另一種類型是「永久地權共管公寓」（freehold condominium），所有人直接擁有土地與建築本身，公共區域如道路、綠地或共用設施則由社區共同管理。

加拿大的共管公寓發展歷程可以追溯至1960年代。艾德蒙頓的Brentwood Village於1967年登記，是加拿大第一個正式的共管公寓項目。此後，共管公寓制度在1970年代逐步推廣，但在1980年代以前，新建住宅中共管公寓的比例仍低於一成。隨著都市化加速、土地價格上漲以及需求向高密度住宅轉移，1990年代後共管公寓建設快速增加，成為許多大城市中最主要的新增住宅形式之一，特別是在溫哥華與多倫多，共管公寓已成爲當地住宅單位供應的主要來源。

### 美國

自20世紀後半葉起，共管公寓逐步成為美國城市住宅的重要形式。美國最早的共管公寓法律於1958年在美國屬地波多黎各通過，其後於1960年，美國本土第一座共管公寓在猶他州鹽湖城建成。共管公寓的現代形式主要經由歐洲經加勒比地區（例如在波多黎各及古巴實踐）引進美國本土，並逐漸受到重視。

共管公寓在美國快速普及的關鍵因素之一，是1961年《住房法》（Housing Act of 1961）第234條授權聯邦住房管理局為共管公寓貸款提供保險。此舉大幅提升金融機構對該類住宅的接受度，也促成各州陸續制定相關法律。至1969年，全國各州均已建立共管公寓法律框架，「condominium」一詞因此在美國社會中普遍化。早期大眾對此住宅形式的認識，主要來自南佛羅里達地區；當地開發商吸收波多黎各經驗，向來自北方城市、手頭充裕的退休人士銷售大量價格適中的單位，使共管公寓在美國房地產市場中迅速站穩腳步。

共管公寓之所以受到青睞，部分原因在於其能讓購屋者以較低成本取得位於熱門地段的住宅，同時受益於社區管理規範所帶來的環境維護與價值穩定。隨著城市化進程，這類住宅在邁阿密、舊金山、西雅圖、波士頓、芝加哥、奧斯汀、洛杉磯及紐約等大都市發展尤為顯著。過去數十年間，多個都會區經歷了高層住宅與混合用途開發的快速成長。然而近年供給逐漸追上需求，部分地區的銷售速度放緩，市場進入較為冷靜的調整階段。

在美國法律環境中，共管公寓並非唯一具共享管理性質的住宅制度。另一種相對獨立的所有權形式是住房合作社（co-op）。其結構是由法人公司擁有建築物與土地，住戶則透過購買股份取得對特定單位的長期租賃權。此制度在紐約等地尤為常見，並與共管公寓並行存在。此外，美國部分地區亦存在類似於地上權（superficies）的安排，即土地由單一地主持有，住戶取得可續期的長期地表使用權，但此類制度在住宅市場中較為罕見。

在美國住宅產權制度中，共管公寓涵蓋多種建築與土地權屬形式，並不限於常見的公寓式集合住宅。隨著低密度住宅與規劃社區的發展，一些地區發展出外觀與獨立住宅類似但採共管公寓產權架構的住宅形式，其中以獨立式共管公寓（detached condominium）與場地共管公寓（site condominium）最具代表性。獨立式共管公寓是指在物理建築上完全獨立、不與其他單位共享牆體、天花板、地板或附屬建物的共管公寓單位。單位可能坐落於全為獨立式住宅的社區，也可能與其他連棟式住宅混合分佈。其本質並不取決於房屋外觀，而在於其產權結構仍屬共管公寓制度，單位所有權通常限於建築物內部空間，而外部牆體、屋頂、院落或公共區域則屬共同共有。然而，具體權屬範圍仍依個別州法與契約文件而異。

場地共管公寓則是一種特殊類型的共管公寓，常見於密西根州，其特點是住宅形式與獨立式住宅極為相似，但在法律上仍受到共管公寓法律架構規範。場地共管公寓單位通常位於各自獨立的地皮上，業主不僅擁有建築物內部空間，亦擁有建築物外部結構與緊鄰土地的完整產權。與典型的共管公寓相比，場地共管公寓的共同元素極少，可能僅包括屋苑入口標示或小片未開發綠地，通常不提供游泳池、會所或其他社區設施。此類型社區的基礎設施如道路、供水、污水處理或垃圾管理，往往不由業主委員會承擔，而由地方政府或個別住戶自主管理。業主須依據法律文件自行負擔住宅的財產保險、責任保險以及水災保險，而非像典型的共管公寓中那樣由業主委員會統一安排。

### 英國

在英格蘭與威爾斯，「共管公寓」並非日常使用的法律術語，其最接近的的法律形式是「共有業權」（commonhold）。

英格蘭與威爾斯的法律體系長期以來以永久業權（freehold）與租借權（leasehold）架構為基礎，其中租借權尤其常見於公寓式住宅。這一選擇與英國契約法的歷史有關。根據1848年圖爾克訴莫克斯海案（Tulk v Moxhay）的判例，在英格蘭法律中，只有限制性契約（restrictive covenants）才能對永久業權土地的後續買家產生約束力；至於需要業主付出金錢或主動作為的正面契約（positive covenants），原則上無法直接強制後手業主履行。除非採取較為複雜的法律安排，例如設立信託或透過其他結構性設計，否則正面義務一般不會隨永久業權而轉移。這使得永久業權在維持公共空間的日常維護上難以形成有效制度。

20世紀中葉以前，英格蘭的公寓多屬短期租賃或具租住保障的房屋，未形成普遍的銷售市場。隨著1950年代後居住需求上升，分層住宅（flats）開始成為可出售的市場產品。然而，由於永久業權分層住宅（freehold flats）無法確保公共空間維修義務的履行，市場很快發現其在貸款、交易與管理方面皆不具可行性。銀行普遍拒絕以此作為貸款抵押，使其流通性極低。此後，律師與開發商改以租借權作為標準做法，並透過租約條款設定維修責任與管理安排，使分層住宅單位制度得以正常運作，並確保物業在市場上可自由交易。

「共有業權」制度由《2002年共有業權及租借權改革法》（Commonhold and Leasehold Reform Act 2002）引入，並於2004年正式生效，旨在提供一種更接近國際上「共管公寓」（condominium），且不依賴租賃權結構的分層住宅單位所有制度，使每位單位所有人直接擁有其單元並共同持有整體建築與土地，並共同組成「共有業權協會」（Commonhold Association），負責管理建築物公共部分，從而避免租賃權住宅可能出現的地租負擔不確定性、租期縮短導致物業貶值以及管理權與所有權分離引發法律糾紛等問題。

儘管如此，由於英格蘭與威爾斯的住宅市場長期以租借業權為主，加上開發商在銷售策略與物業管理上的考量，共有業權並未成為主流制度。至2009年，英格蘭僅有12個住宅類共有業權地產發展項目，威爾斯亦只有1個。2020年7月，法律委員會 (英格蘭和威爾斯)對現行制度進行全面檢討，提出多項改革建議，試圖簡化制度、降低交易成本並提高共有業權的吸引力，以期讓其成為分層住宅的主要所有權架構。

英國政府於2025年3月公布《共有業權白皮書》（Commonhold White Paper），提出未來除特定豁免情況外，所有新建公寓將以共有業權而非現行的租借業權模式銷售。白皮書旨在全面落實法律委員會於2020年提出的121項改革建議，內容涵蓋擴大混合用途發展項目的管理彈性、允許共有業權內引入共有產權租約、增加開發商在施工階段的法定權力，以及提升地方規則修訂門檻。白皮書亦強化共有業權協會的管治能力，包括完善董事任命機制、賦予單位業主表決年度預算的權力、設立強制儲備基金、明確借貸及應急資金機制，並增加紛爭調解、欠款追收與保護少數業主的制度。此外，政府計畫在協會破產時設立繼任協會，以確保共有業權社區得以持續運作。

《白皮書》的發布象徵英格蘭與威爾斯住宅制度的重要轉向，其影響將分別落在現有業主、發展商與金融機構等不同群體。對現有租借業權持有人，目前白皮書不會直接改變其權益，但政府表示將制定更完善的業權轉換制度，政府傾向採用「強制回租」（mandatory leaseback）模式，使不願轉換的單位由業主保留長期租借權權益。該安排旨在讓建築物整體得以統一轉換，同時保護不同立場的業主。對地產開發商而言，新制度要求其調整現行的規劃與銷售模式，並在發展項目後續階段中以更有限但更明確的法定權利介入管理事宜。

## 各地名稱

- Condominium、Condo：主要應用在加拿大和美國
- Strata title/lot：主要應用在澳大利亞、馬來西亞、紐西蘭和加拿大不列顛哥倫比亞省
- Commonhold：主要應用在英國
- Sectional title：主要應用在南非