商場

商場，或稱商城，是現代城市或郊區市鎮中常見的建築物，是結合購物、休閒、文化、娛樂、飲食、展示及資訊等設施於一體的商業設施。通常樓層不多，單樓的營業面積都很大，不過在人口密度較高的城市如東京、香港則有不少垂直式商場，佔地多層（香港的例子有銅鑼灣時代廣場、The ONE、MegaBox、國際廣場、希慎廣場、上水匯等），也常跟車站等共構，店家大部分是獨立一家店來承租。

## 定義

- 在不動產產業而言，「商場」是一種不動產的商品，有別於辦公室、住宅、停車場……等不動產商品的分類。
- 在流通產業而言，「商場」卻是一種業態（即經營型態），有別於百貨公司、量販店、超級市場、便利商店等經營型態的分類。
- 狹義的商場（百貨公司、大樓商場）
- 在一個建築範圍或區域內，由競合之業種所共同構成，從事商品零售或批發販賣之經營場所，其經營權及所有權多為各自獨立，而經由共同協約針對公共利益設施之管制，並委由管理單位執行，以維護各商戶利益之商業型態。
- 廣義的商場（購物中心、地下街、商店街（步行街））
- 是一種經過完整規劃、設計、開發、租賃、經營與管理之多元化商業空間，以提供購物與消費為主要目的，並結合其他具有凝聚消費人群，促進購物與消費之相關商業機能，如娛樂、文教、餐旅、交通運輸、公共行政等服務設施，集多元化商業機能於一體，以滿足消費者一切購物需求之商業型態。

## 商舖類型

幾乎每一個大型商場，都附設超級市場，少數則附設量販店。另外也會引入一些主力店（如快時尚品牌、老店、奢侈品名牌）以吸引顧客光顧。這些主力店雖然面積較大，租金也較一般商舖低，但有客源保證，也能吸引其他商舖進駐，亦有利商場融資。

- 香港鰂魚涌太古城中心內的APITA超級市場
- 香港中環置地廣塲內的Harvey Nichols
- 香港中環國際金融中心內的Zara

一些商場會設有美食廣場，由商場或美食廣場營運者提供舖位、清潔服務、收銀等，讓食肆營運者可專注製作食物，而不需兼顧其他非核心業務。

- 美國維珍尼亞州阿靈頓縣五角大樓城的時穎中心（Fashion Centre at Pentagon City）美食廣場
- 香港銅鑼灣希慎廣場Kitchen 11美食廣場
- 香港觀塘apm L2層 cookedDeli 美食廣場
- 新加坡怡豐城3樓Food Republic美食廣場

一些大型商場也設有電影院、溜冰場、室內遊樂場、電子遊樂場等娛樂相關店舖/設施以吸引顧客。

- 美國最大商場：明尼蘇達州Bloomington的Mall of America，內設遊樂場
- 杭州萬象城的百老匯影城
- 香港九龍塘又一城溜冰場

## 財務融資

興建商場需要大量的資金，因此不少開發商都會選擇向銀行借貸，如需更多資金，甚至由幾間銀行合組銀團貸款，因此這些債權人會對商場的招租抱有意見，以保障自身權益，及確保開發商能準時還債及繳付利息。部分開發商為減省財政負擔，會在建築期間將部分（例如臨街商舖）或全部商舖發售（如部分萬達廣場會在商場後面規劃一條步行街，將步行街街舖拆售）。在國外亦有將開發項目注入房地產信託基金，以減省利息支出。

## 營運管理

商場通常都由物業管理公司負責日常管理，而租務則由業主負責，但在中國內地也有物業管理公司兼營租務事宜，而在香港，因為《地產代理條例》規定，除業主及其直屬公司外，只有持牌公司才可從事與地產有關工作（包括租務），加上大型發展商都有自己的租務部及物業管理公司，兩者分屬不同公司，部分商場業主也會選擇將商場管理外判，因此租務和物業管理大多由不同公司負責。

在節日期間，商場也會進行宣傳推廣活動。在香港常見的宣傳推廣活動有聖誕新年、農曆新年、復活節、暑假、中秋、萬聖節等，而世界各地的商場也有國慶宣傳推廣活動。另外也會有消費抽獎、禮品換領等活動。有些社區商場也會不時舉辦社區活動。

商場也會根據法例要求、大廈公契、租約條款等進行種種措施（如控煙、處理違規擺放、日常維修、加裝消防設施等）。

商場一般都會購買保險，以保障業主及管理公司權益。

部分營運不善的商場會成為死寂商場。

## 網上購物競爭

在不少地區（如中國內地、美國），網上購物已對傳統的商場及百貨公司構成競爭。由於網上商店營運成本較傳統商場為低，網上貨品的售價比商場商店的售價要低，而種類也比傳統商場的多，也可讓顧客足不出戶就能購物，購物也附設送貨服務（雖然不少需額外收費，或由顧客自行承擔運費）。

網上購物的競爭，導致不少商場結業。在美國一千三百間商場中，約有二百間商場因網上購物盛行而結業。

為應付網上購物對商場的威脅，不少商場都會加大體驗式商舖的比例。也有商場開發商以特色建築吸引顧客。另外，也有商場在網站增設網購平台，以和網上購物平台競爭。

## 各地商場

### 日本

在日本，由於政府通過《百貨店法》、《大規模零售業店鋪法》（大店法）等法律保護小型零售商的利益，大型百貨店的規劃、建設手續繁瑣，同時經營時間、營業面積嚴格受到法律規制，因此大型商場並沒有在日本流行起來：全日本1970年以前只有131家購物中心，1970年代和1980年代分別新增了515和645家，且多位於市中心。1980年代末，《大店法》中為商場運營設置的諸多門檻導致許多外資商場業者難以進入日本，繼而被美國基於WTO框架下認定是日本保護本土零售業的「非關稅壁壘」，成為日美貿易問題的一部分

同時亦有日本學者認為原《大店法》在事實上鞏固了已營業商場在市場上的壟斷地位。日本在1990年簽訂的《日美構造協議中間報告》提出分三步緩和《大店法》為商場業者設置的壁壘，以換取部分其他議題免於《301條款》調查。隨著市郊化及泡沫經濟破裂導致郊區土地價格低廉等因素影響，郊區地區也開始新建商場。1997年日本正式宣布將廢止《大店法》，並新制定《大型店鋪選址法》（大店立地法），《大店立地法》於2000年6月生效取代舊法。《大店立地法》廢除了舊法中關於對於店鋪經營的限制，但在規劃層面對新建商場項目的設計標準，如交通阻塞、交通安全、停車、噪音、廢棄物、廢氣排放等環境品質的規範進行了規定。

### 法國

在法國，一般大型商場營業面積約40,000平方公尺。商場最早都是設置在城市的郊區，並附有廣大的停車空間。但近年來市中心也開設更多的商場，像是巴黎的Westfield Forum des Halles或拉德芳斯的Les 4 Temps。

目前法國最大的商場是里昂的La Part-Dieu，營業面積高達159,300 m²，共有347家商店進駐，包括Apple、老佛爺百貨（Galeries Lafayette）、家樂福等大品牌。

### 香港

香港的高樓及商場林立，有著獨特風貌的城市景觀，在國際間發展出「購物天堂」的免稅購物環境。在香港有紀錄的首間商場，是1850年開舖的連卡佛，當時位於中環的德輔道，1905年左右逐漸發展為現在常見的百貨公司型態，分樓分區販售日常用品。至1930年代，中環告羅士打行落成，這是香港首座綜合用途的建築物。隨著經濟發展過程，香港政府為了容納更多移民及難民的居住空間，於1956年6月1日修訂《建築物條例》，建築物高度被放寬，唐樓因而可以改建為新式住宅大樓，例如位尖沙咀金巴利道香檳大廈和中環的萬宜大廈，因而由原本的街舖轉型為商場。於1966年開幕的海運大廈，是香港首座消費型獨立建築，當時同時是亞洲最大的購物商場。至1990年代，陸續出現了日本在人口密集的地區常見的「銀座式商場」，特點是每個樓層以多家獨立小店舖組成，樓層間以電梯連接，例如銅鑼灣的金百利商場。千禧年過後，各種特色商場面市，2005年開幕的朗豪坊主打香港最長「無承托室內扶手電梯」；2007年座落九龍灣的20層樓的MegaBox則讓消費者能夠開車前往每個樓層。面對全球暖化及經濟下行的香港，部分商場在硬體部分，開始考量轉型為半開放空間的綠建築，採取室內與戶外平衡的空間型態，以節省空調成本；另外更多新型商場推廣「共融理念」，友善長者或攜帶寵物的消費者，營造全家出遊都能找到放鬆的空間。

## 類型

國際購物中心協會將美國八種類型的購物中心，依購物中心建築體的型式（Malls）即封閉式與開放式（Open-Air Centers）二類區分為二群購物中心。封閉式建築包括區域型購物中心及超區域購物中心，開放式建築包括鄰里型購物中心，社區型購物中心，生活風格購物中心（Lifestyle Center），主力型購物中心（Power Center），主題/慶典型購物中心（Theme/Festival Center）及清倉特賣購物中心等六類。但是這些分類是概念性的，通常並無法精確區分，大多數的購物中心可能有2種以上特徵或混合多種類型而成。

### 以行業分類

以行業分類包括時裝商場、電腦商場、珠寶手飾商場、手機商場、美食商場、婚嫁商場、嗜好商場、文化商場、家居商場、運動商場、主題商場等。

#### 時裝商場

意指以時裝和生活雜貨專門店為主要承租戶的商場大樓。在日本，「時裝大樓」十分普遍，位於市中心的商業區及JR車站上蓋，主要目標客群為對流行敏感度較高的年輕人，相比價格較百貨公司低，主要包括LUMINE、OIOI、PARCO、表參道TOKYU PLAZA、表參道Hills及六本木新城。香港的例子有旺角中心一期、新城市廣場一期、V City、Citylink、香港工業中心等。中國的例子有東門 UCT。馬來西亞的例子則有何清園批發城。

#### 電腦商場

商舖以售賣電腦及周邊產品為主。香港的例子有黃金電腦商場、高登電腦中心、旺角電腦中心、灣仔電腦城、298電腦特區、重建前的國都廣場等。中國的例子有賽格電子市場。台灣的例子有光華數位新天地。馬來西亞的例子則有劉蝶廣場和檳城光大數碼城。

- 珠寶手飾商場
- 手機商場

#### 美食商場

香港的例子有黃埔美食坊、旺角Deli2。中國的例子有幸福匯美食城。

#### 婚嫁商場

商舖以婚嫁服飾用品和婚禮統籌為主。香港的例子有金都商場、百利商場。

#### 嗜好商場

商舖以售賣嗜好產品為主。香港的例子有好旺角商場（集郵）、皆旺商場（玩具）、現時點（玩具）、東方188（電玩動漫）、德發商場（音響）等。中國的例子有東門朗豪坊（電玩動漫）。

#### 文化商場

商舖以售賣文化產品為主。中國的例子有深圳書城中心城、深圳書城南山城、深圳書城寶安城、武漢漢陽人信匯等。台灣例子有誠品生活松菸店。

#### 家居商場

商舖以售賣家居用品、傢俬、室內設計為主。香港例子有HomeSquare、黃埔家居庭；中國的例子有深圳星河第三空間；台灣例子有宜家家居、特力家居、台北悅家居。

#### 運動商場

商舖以售賣運動用品為主。香港例子有WK廣場。

#### 主題商場

主題商場擁有獨特的統一的主題。它們通常位於市區以迎合遊客。零售面積由80,000至250000平方英尺不等。如泰國曼谷Terminal 21。

## 相關

- 死寂商場
- 百貨公司
- 最大購物中心列表

## 參考文獻

- 參考書籍
- 顏世禮,商場規劃與管理(Commercial Facility Planning and Management),ISBN 978-957-41-5254-4,2008/03