萬科

萬科企業股份有限公司，簡稱萬科或萬科集團（CHINA VANKE CO., LTD.），是中國乃至全球規模最大的地產發展商之一，業務包括住宅開發、物業管理、商業地產、物流倉儲、旅遊度假、教育產業等，總部位於中國深圳市鹽田區大梅沙環梅路33號，2017年至今，深圳地鐵集團為集團第一大股東。

萬科現在是具有國資背景的股份制企業、混合所有制企業。在2022年中國房地產開始下行時，除了一些間接幫助外，更是唯一檯面上被政府動用力量拯救的巨頭，透過以深圳地鐵為主的現金，累計向萬科提供超過300億元股東借款救濟，令其多活了三年多，但隨著房市遲遲未出現觸底反彈跡象，該公司仍於2026年也陷入了暴雷危機。

## 歷史

1984年，深圳現代科教儀器展銷中心成立，王石任總經理，主營設備進口貿易，是當時深圳最大的攝錄像專業器材供應商，營業額一度占國家計劃外市場的60%。1987年11月，更名為「深圳現代企業有限公司」，與香港商界合作，在中國內地合資興辦手錶、印刷、首飾等工業項目。1988年，投資第一個土地發展項目「深圳皇崗嶺萬科工業區」，進入房地產行業。同年11月，深圳市政府批准公司股份化改造方案，定名為「深圳萬科企業股份有限公司」，股票代碼0002，公開募集社會資金2800萬元，1990年，首個房地產住宅項目深圳天景花園竣工。1991年1月29日，「深萬科A」在深圳證券交易所上市，同年萬科確立了「綜合商社」的發展模式，投資生產「怡寶」蒸餾水的龍環飲料有限公司，成立香港萬和影視有限公司，興辦萬佳百貨，形成「進出口貿易、零售連鎖商業、房地產開發、金融證券投資、文化影視製作、廣告設計發布、飲料生產與銷售、印刷與製版、機械加工和電氣工程」十大產業的多元化經營架構。

1993年，萬科決定放棄以「綜合商社」為目標的發展模式確立以房地產開發為公司主導業務。5月28日，公司B股於在深圳證券交易所上市。7月，公司總部遷至深圳市翠竹北水貝二路的萬科工業大廈。

1994年，萬科B股總承銷商深圳君安證券，聯合萬科另外四家合占10.73％股份的股東發出《告萬科企業股份有限公司全體股東書》，意圖製造萬科被收購的題材提升萬科股價，並改組萬科董事會，此舉轟動中國證券界。萬科向深交所申請停牌並獲得批准，創下中國股市的首次停牌記錄。「君萬之爭」最終以《告全體股東書》發起股東倒戈、雙方握手言和而告終。

1995年，萬科旗下貿易板塊合併為萬科貿易有限公司。1996年，萬科將深圳怡寶食品飲料有限公司股權轉讓予華潤集團，退出飲料業務。1997年起，陸續退出旗下持有的工業項目。2000年，華潤集團取代深圳經濟特區發展（集團）公司，成為萬科第一大股東。2001年，萬科將萬佳百貨股權轉讓予華潤集團，退出零售業務，至此，公司專業化戰略調整全部完成。2002年，公司總部搬遷至深圳市福田區梅林路63號的萬科建築研究中心大廈。

2003年，萬科提出「學習帕爾迪」，以當時全美最大的住宅開發企業Q7259716為標杆企業，形成以深圳為中心的珠江三角洲區域、以上海為中心的長江三角洲區域、以瀋陽為中心的東北區域三大市場。

2004年，提出未來十年實現1000億元銷售額的目標。

2005年，「萬科」商標被國家工商行政管理總局正式認定為馳名商標，成為中國房地產界第一個國家認定的馳名商標。

2007年，萬科啟用新標誌，並將企業核心理念總結為「讓建築讚美生命」。2009年，公司總部遷至位於深圳市鹽田區大梅沙環梅路33號的萬科中心。

2010年，公司銷售額突破1000億元，提前實現千億目標，成為中國國內首家年銷售額超過千億的房地產公司。

2012年，萬科完成收購香港上市公司南聯地產控股有限公司75％股權，並將其更名為萬科置業（海外）有限公司。2013年，與香港新世界發展聯手投中香港荃灣西六區項目，為萬科在香港的第一個開發項目；與新加坡吉寶置業合作開發林曦閣住宅項目，進入新加坡市場；與美國鐵獅門公司合作開發舊金山富升街201號地塊，首次進軍美國。

2014年6月23日，萬科把深圳B股轉為香港H股，於港交所上市。2016年，萬科首次躋身《財富》「世界500強」，位列榜單第356位。

2015年7月起，姚振華執掌的「寶能系」大幅增持萬科股票。至8月，「寶能系」已總計持有萬科15.04%的股票，超越央企華潤集團，成為萬科的第一大股東。至12月4日，「寶能系」持股比例已超兩成。在董事長王石公開表示「不歡迎寶能系成萬科第一大股東」後，12月18日，萬科發布公告宣布停牌。

2016年3月12日，萬科宣布引入深圳地鐵集團成為公司基石股東，若增發完成後，深圳地鐵集團將持有萬科20.65%股份，另一大股東華潤集團對此提出異議。

2016年6月26日，「寶能系」要求召開臨時股東大會，罷免王石、郁亮等董事會成員。

2017年，深圳地鐵集團分別以371.71億元、292億元收購華潤集團及恆大集團所持萬科股份，成為最大股東，結束了萬科持續兩年的股權之爭。

同年6月30日，萬科董事會完成換屆，郁亮任董事長兼總裁，王石為名譽主席。

2024年3月，中國住建部在兩會期間曾表明，對嚴重資不抵債、失去經營能力的房企，"該破產的破產"。事隔不足一周，國家隊卻出手，要求十二家銀行拯救有國資背景的開發商萬科集團，協助其度過債務違約的危機。

2024年5月23日，惠譽下調萬科的評級至『BB-』；展望負面。

2025年1月27日，在萬科發布業績預告顯示2024年出現虧損後，萬科公告多位管理層變動。郁亮辭去董事會主席職務，仍在萬科留任董事，並擔任執行副總裁職務；董事會主席由深圳市地鐵集團董事長辛傑擔任。另外，祝九勝辭去總裁、執行長、授權代表等職務，朱旭辭去董事會秘書、公司秘書、授權代表等職務，仍在萬科工作。但在不到10個月後，10月，辛傑因個人原因辭職，董事長一職由黃力平擔任。12月，萬科陷入債務危機，其提出的三項債券延期償付方案均被否決，其中延長本息償付期限的方案遭到大量反對，未能獲得債券持有人的支持，其股價下跌。

2026年1月，萬科被中國大陸有關部門要求加快債務重組進程，並儘快提交重組相關計劃，或將導致債務償還暫停，最終違約。

2026年1月28日，市場傳出萬科前董事長郁亮於2025年1月辭職之後失聯，可能正在接受調查，消息進一步引發市場對公司治理與財務透明度的擔憂。

## 標誌

- 萬科第二代標誌（2007–2015）
- 萬科第三代標誌（2015–2017）
- 萬科第四代標誌（2017至今）

## 業務

截至2014年底，萬科在中國大陸65個大中城市擁有地產開發項目，包括長沙、東莞、佛山、福州、廣州、海南、南寧、深圳、廈門、中山、珠海、杭州、合肥、南昌、南京、南通、寧波、上海、蘇州、常州、溫州、無錫、蕪湖、徐州、揚州、北京、長春、大連、吉林、濟南、青島、瀋陽、太原、唐山、天津、煙臺、成都、貴陽、昆明、武漢、西安、烏魯木齊、鄭州和重慶。另外，萬科在香港、新加坡、美國舊金山和紐約擁有地產開發項目。

## 業績

萬科預告2025年淨虧損大約是820億元人民幣，較2024年虧損額擴大65.7%，創下該公司上市以來最大虧損紀錄，上千億的虧損，也把三十年的公司所有累積一次打回原形；如果最終確認為實際淨虧損，將會成為中國A股歷史上單年最高虧損紀錄，打破蘇寧易購的舊紀錄。

財政年度｜營業額｜純利｜分紅（含稅）

1992年｜6.61億｜0.70億｜每10股送5股派0.6元（含稅）

1993年｜10.84億｜1.53億｜每10股送3.5股派1.5元（含稅）

1994年｜12.28億｜1.73億｜每10股送1.5股派1.5元（含稅）

1995年｜15.04億｜1.47億｜每10股送1股派1.4元（含稅）

1996年｜11.78億｜1.50億｜每10股送1.5股派1元（含稅）

1997年｜19.48億｜1.87億｜每10股送1股派1.5元（含稅）

1998年｜22.69億｜2.02億｜每10股送1股派1元（含稅）

1999年｜29.12億｜2.29億｜每10股派1.5元（含稅）

2000年｜38.73億｜3.01億｜每10股派1.8元（含稅）

2001年｜44.55億｜3.74億｜每10股派2元（含稅）

2002年｜45.74億｜3.82億｜每10股轉增10股派2元（含稅）

2003年｜63.80億｜5.42億｜每10股送1股轉增4股派0.5元（含稅）

2004年｜76.67億｜8.78億｜每10股轉增5股派1.5元（含稅）

2005年｜105.6億｜13.50億｜每10股派1.5元（含稅）

2009年｜460.5億｜53.30億｜每10股派0.7元現金股息（含稅）

2010年｜507.1億｜72.80億

2011年｜億｜億

2012年｜億｜億

2013年｜1274.5億｜151.20億｜每10股派4.1元現金股息（含稅）

2014年｜億｜億

2015年｜億｜億

2016年｜億｜億

2017年｜億｜億

2018年｜億｜億

2019年｜3678.94億｜388.72億

2020年｜4191.12億｜415.16億

2021年｜4527.98億｜225.24億

2022年｜5038.38億｜226.18億

2023年｜4657.39億｜121.63億

2024年｜億｜億｜開始大虧上百億

## 爭議

### 質量門

2012年初有網友稱，萬科在全國部分城市開發的樓盤曝光出地板有毒。2012年3月1日，萬科公布最新一批安信地板檢測結果，佛山新城灣畔7號樓送檢安信地板樣品甲醛釋放量1.9mg/L，超國家標準限量1.5mg/L。這是萬科首次測出所用安信地板甲醛超標。

同年3月末，又有網友稱，售價在每套250萬元至400萬元之間的深圳萬科第五園六期，出現了用「紙」做裝修材料等問題。萬科總裁郁亮接受記者採訪時坦承：萬科第五園六期確實存在一些質量上的問題、瑕疵，目前正在挨家挨戶排查、整改。「凡是我們做得不夠的地方，我們全部更換」。現在裝修出現的問題主要集中在櫃體背板發霉、石材起灰、塗料受損等方面。

萬科自2012年以來頻頻遭遇種種信任危機，一時間應接不暇。媒體評價稱，2012年是萬科的「是非之年」。

7月，萬科在重慶在建樓盤「萬科錦程」工程中又因使用紙地板發霉、房屋漏水、甚至把門裝反等問題遭遇業主抵制及維權，有業主檢測室內甲醛濃度超過國家標準1250%。

2020年7月16日晚，中央廣播電視總台3·15晚會曝光廣州萬科尚城小區的質量問題。據報導，2018年11月廣州萬科尚城業主驗房時，發現自己的新房在樓上做蓄水試驗時，樓下衛生間「秒變水簾洞」，其中最先收房的201戶中，竟有146戶出現漏水情況。2018年12月18日，萬科回應稱施工標準符合國家規範要求；而廣州鴻力公司的工程師在查看現場後表示，衛生間漏水與主管道沒封堵好有很大關係。2019年3月，開發商給出了解決方案，但根據入住的業主反映，家裡仍然有漏水情況，而且滲漏出來的是排糞水，臭味刺鼻，一棟樓就有十幾戶人家出現類似問題。其後萬科回應稱，上述問題截至2019年6月30日已經整改完畢。但亦有相關媒體報導問題仍未完全解決。

### 毀壞考古遺蹟

2013年3月19日，「萬科公司在南京開發一塊土地，先後發現六座1700年前的王侯大墓，雖然考古專家極力阻止，但是古墓仍然被野蠻破壞」。根據南京市規定「地下重點埋藏區或施工面積超過5萬平方米的項目，必須先考古後施工」。當年1月考古部門在南京雨花台一處屬於萬科旗下站東置業有限公司的超過5萬平米的工地進行初步勘查，確認施工地點地下至少有兩座南朝時期王侯級別的珍貴古墓，發現時已經被破壞。考古工作人員當即要求施工單位停工，並要求追查毀壞原因。然而萬科旗下開發商卻並沒有立即停工，並且遲遲不與考古部門簽訂考古工作協議，一直拖到3月18日。協議簽訂當晚，該公司背著相關部門連夜將古墓剷平。該事件造成後果異常嚴重，社會影響極其惡劣，是對中國考古工作、中國歷史學發展和中華文化保護研究的嚴重破壞。西南政法大學政治與公共事務學院副教授和靜鈞呼籲，剷平古墓事件的幕後黑手「應被刑責」，「為故意毀壞不可修復文物付出個人自由的代價」。

### 房地產再現「斑馬論」

逐漸下行的房地產市場，引發了市場對後續走勢的各種判斷，如崩盤論、拐點論，甚至還有泰坦尼克冰山論。

2014年6月5日，在萬科首屆商業合作方大會上，萬科總裁郁亮否認了上述論斷，認為目前房地產行業絕非是要撞上冰山的泰坦尼克，但已經度過了膽大為王，躺著都能賺錢的黃金時代。在會上郁亮還拋出了一個「斑馬論」，並提問：「斑馬底色是黑色還是白色？」

### 涉嫌行賄

2016年10月19日晚間，央視播出的電視專題片《永遠在路上》第三集《踏石留印》中，出現了萬科涉嫌向青島日報社黨委原副書記王海濤行賄的畫面。儘管解說詞並未提到萬科，只是以「當地一家地產企業」形容，但畫面中明確顯示這家地產企業就是萬科。對此，萬科在10月20日晚間緊急回應稱：公司注意到關於下屬企業未按中央八項規定有關要求，邀請官員出國考察項目的新聞報導。在該事件發生的第一時間，萬科就已責成相關子公司積極配合有關部門的調查取證工作，要求有關子公司深刻檢查，並按照公司有關規定嚴肅處理。公司將引以為戒，進一步加強對一線公司和下屬企業的管理，堅決杜絕類似情況發生。而萬科董事長王石曾多次表示自己「堅決不行賄」。

## 債務危機

2023年起，受樓市下行影響，萬科的財政持續惡化，不過透過身為國企隊伍的金牌加身，基本上並沒有如其他房企一樣立即暴雷。一直撐到2025年，萬科的債務危機受到房地產寒冬持續，涉及高達500億美元，包括海外機構持有的逾70億美元債券，而債務規模而言，萬科已經接近或者已經處於「資不抵債」的情況。近期債務違約風險亦不斷增加，2025年12月15日，一筆規模達20億元人民幣的境內債券到期，萬科提出的展期，但是展期要求遭到債券持有人投票否決；由於展期未獲通過，萬科已進入為期5個工作日的初始寬限期，萬科正爭取將寬限期延長至2026年1月28日，以爭取更多談判時間。

## 基本資料

- 名稱：萬科企業股份有限公司
- 英文名：CHINA VANKE CO., LTD.
- 公司類型：上市公司
- local_code_name：CN
- local_code：91440300192181490G
- 標語口號：讚美生命 共築城市
- 成立：1984年5月30日
- 總部：廣東省深圳市鹽田區大梅沙環梅路33號萬科中心
- 創辦人：王石
- 代表人物：董事會名譽主席：王石、董事會主席：徐恩利、總裁：黃宇
- 產業：房地產開發
- 營收：4,657.39億人民幣（2023年度）
- 淨利潤：121.63億人民幣（2023年度）
- 員工人數：42,300人
- 母公司：深圳市地鐵集團27.18%、香港中央結算(代理人)有限公司18.49%、香港中央結算有限公司1.67%、中央匯金資產管理有限責任公司6.191.55%
- 子公司：萬科置業海外、印力商用置業有限公司96.55%、萬物雲60%
- 總資產：15,048.72億人民幣（2023年度）
- 資產淨值：4,029.33億人民幣（2023年度）