土地租借权

土地租借权（leasehold）是一种以期限为基础的土地权属制度，承租人透过租约自拥有者取得在特定期间内占用及使用土地或建筑物的法律权利。此权利虽具有不动产属性，但在许多普通法法域中，租借权益因其期限性而通常被视为一种介于不动产权与个人财产权之间的法律地位。其本质在于租约兼具契约与物权特性，使租借权同时受契约法与不动产法的规范。

由于租借权为法律上可识别之不动产权益，故其权利可在市场上买卖、转让或作为抵押物。此点使租借权与一般以短期出租为主的租赁（tenancy）有所区别；后者多为周期性租用，倾向视为单纯的契约关系，不具公开市场的可转让性。租借权亦不同于永久业权 (法律)（freehold）或完全产权（fee simple），后者为无期限的完全所有权，赋予持有人对土地及其永久利益的最高权利。

租借权的具体形式及用语在不同法域间差异甚大。在英国、香港、新加坡等沿用普通法的地区，租借权在都市土地制度中具有高度重要性，尤其是土地归公家或公营机构所有的法域，政府常以长期租借方式配置土地。租借权的期间可从数月至数十年不等，在某些地区甚至达99年或更长。承租人在租期内可长期居住、营运商业活动、转租或处分其权益，具体权能与限制则依租约条款而定。租约文本（地契）成为整个制度的基础，其内容包含双方权利义务、租金结构、维修责任、公共部分使用权、续租安排以及租期届满后的返还规定。由于租借权同时涉及契约法与物权法，其效力在多数法域中具有物权效力，对第三人亦具有一定约束。

在实际运作中，租借权在某些房地产市场扮演重要角色。例如英国许多住宅单位以租借权形式出售，买家购得的不是土地本身，而是长期占用权。香港亦普遍采用由政府批地的业权注册制度，所有土地形式上属公共所有，并以批租（地契）的形式授予个人或法人团体使用，而非永久拥有。此制度使租借权在当地市场运作与城市规划中占有重要地位，同时也形成其独特的法律与财务结构，例如地租（ground rent）、补地价、租期续约、权益折现等议题。

在若干地方，长期住宅租约（residential tenancy）虽属租借权之一种，仍可能在日常语境中被称为“租住”，但法律上其权利通常远超短期租赁所能提供的保障。

## 历史

土地租借权的历史可追溯至古代文明，其最早形式常见于规范土地占用、耕作义务与租金支付的制度。在美索不达米亚时期，《汉摩拉比法典》已包含涉及土地租佃、农业收益分配与违约责任的条款，反映当时社会早已发展出土地利用与占用权的基础规范。这些规章虽非现代意义上的租借权制度，但代表了承租方与土地所有者之间关系的早期法律化，其核心概念为以契约规范土地利用与义务负担。

现代普通法土地租借权制度的直接源头则形成于中世纪英格兰。在该时期，地主与佃户的法律关系逐渐制度化，并出现区分占有、使用与收益权能的法律概念。当时的土地制度深受农业社会封建制度结构影响，土地是主要经济资产，而占有土地的层级关系亦是社会地位与政治义务的基础。许多今日仍见的租赁术语与法律原则，即源自此一封建土地制度背景，例如“租期”、 “佃户义务”与“善良管理义务”等。

十三世纪末爱德华一世时期的重要立法《封地买卖法》（Quia Emptores）对租借关系的发展有深远影响，也为英国的物权法确立了重要原则。该法禁止地主透过再分封方式创设新的封建阶层，即不允许再度将土地分割建立次级封臣结构。此举使土地交易逐渐自封建隶属模式转向更类似现代的转让制度，租佃关系则成为维系土地使用与权利义务的重要法定结构。在此背景下，租借关系成为土地制度中重要且可持续运作的法律安排，并逐步形成今日土地租借权的核心概念。

现代租借权制度在英国及其前殖民地内广泛延续，其形式随当地土地政策与公私有制度演变而有所差异。某些法域至今仍保留以租借方式配置土地的体制。例如在澳大利亚首都领地，私人“土地所有权”在法律上实为向政府长期承租的租借权，土地本身仍属于官地。

## 现代实践

### 澳洲

澳洲的土地租借权制度源自英国殖民时期的土地政策，以各州政府作为皇室公地的最高所有权拥有者，个人或公司透过租借方式取得使用权。在此架构下，地表使用权虽可授予私人，但矿产与地下资源原则上仍由各州保留，形成土地权属与矿权分离的法律体系。不同州属根据自身法规设计不同的租借权种类，使澳洲形成多层次且地区差异显著的租借制度。

在澳洲大陆土地中，最具规模的租借类型为牧场租地（pastoral leases），主要分布于内陆干旱与半干旱地区，以及北部热带稀树草原。牧场租地约占澳洲本土四成以上，是支持畜牧业的重要土地类型。其主要目的为允许承租者进行放牧与相关农业活动，惟改善土地的能力与开发限制因州而异，各地政府对其用途、环境管理及续期条件均有特别规范。

澳洲的租借权类型一般包括定期租借、永久租借与自由持有租借三类。定期租借（term lease）的年限通常介于一至五十年，并必须依照核准的用途使用，例如农业、商用或特殊开发。永久租借（perpetual lease）则为无固定届满时间的用途性租借，多见于历史沿革保留下来的权利形式，虽不再普遍新增，但在部分地区仍具法律效力。自由持有租借（freeholding lease）介于租借权与完全所有权之间，承租者经核准后得按期缴付购地款项，待全部款项清偿后，即可将租借权转为完全所有权。各州对此类制度的审批、期限与付款方式均有不同。

首都领地（Australian Capital Territory）是澳洲最具代表性的租借地区，其所有土地均以租借方式提供，常见为99年期的住宅租借制度。自1970年取消地租后，该地的租借制度在实务上与其他州的自由持有权趋于接近，承租人实际上享有类似完全所有权的使用权利，但仍保留租借架构下的政府管理元素，例如用途规范与续期程序。

### 英国

英格兰与威尔士的现代土地租借权制度源自普通法传统，至今主要包括四种类型：定期租赁、周期性租赁、意愿租赁以及容忍占有。定期租借（fixed-term tenancy）为约定期间的租借关系，期满即告终了；周期租借（periodic tenancy）则按周、月或年循环续延；意愿租借（tenancy at will）基于双方可随时终止的安排而存在；容忍占有（tenancy at sufferance）则发生于承租人于租期届满后仍未迁出、但尚未被驱离的情况。中世纪曾存在的封建地权制度，如定役租地（socage）与堡地地权（burgage），现已不再适用于当代法律架构。

在英格兰与威尔士的现代实务上，土地所有人可在一定期限内赋予承租人占用及使用土地的权利，作为回报，承租人需支付地租或其他形式的对价。租借权可能包含土地上的建筑物与改良物，而承租人可在租期内居住、耕作或从事商业活动。租借权本质上属时间性权利，其期限通常由契约明定。

近年来，英格兰地区的部分新建住宅及公寓引发地租条款争议。部分大型地产商设计的租约规定地租每10年至25年倍增，使承租人在买断地租或转售物业时面临极高成本。此类安排在市场上造成转售困难与估值下降，引起社会关注。英国政府遂于2017年展开正式咨询程序，研究改革措施以限制或禁止具剥削性租借条款，并研议以更严格规范保护消费者及改善长期租借制度的透明度。

与英格兰及威尔士不同，苏格兰的土地制度不属普通法系统，而是源自其独立发展的混合法传统。苏格兰自20世纪后期陆续制定法例，限制长期租借权的创设。自1974年起，法律即禁止设立期限超过20年的住宅租约，而其他类型的极长期租借权亦受到限制。后续立法更将大部分超过175年的长期租借关系转换为近似完全所有权的地位，使传统长期租借模式在苏格兰基本退出实务运作。苏格兰因此呈现与英格兰及威尔士截然不同的地权制度，其改革方向多集中于削弱历史上形成的长期租借结构，并增强土地使用者的所有权保障。

### 香港

香港的土地制度以政府为土地唯一所有者为基础，土地主要透过租赁形式批予使用者，在1997年7月1日前批出的契约称为“官契”，其后批出的称为“政府租契”。自19世纪中期香港成为英国殖民地以来，批地制度一直是土地管理的核心。早年大部分土地契约年期为75年或99年，只有少数在1849年至1898年间按申请批出999年契约，由于此类长年的契约可能削弱政府对土地的长远控制，其后已停止批出，目前仅余少量位于港岛及九龙的契约仍为999年年期。后来，港岛及九龙市区的契约年期逐渐划一为75年，并容许续期，惟承租人须每年缴付根据《官契条例》重新评估的地税。至于新界及新九龙，则自1898年7月1日起普遍采用99年减3天的年期。

1985年《中英联合声明》生效后，港英政府在1997年前依照附件三的规定处理土地批租事宜，所有新批契约的年期均不得超过2047年6月30日。契约承租人需缴付地价及名义地租至1997年6月30日，此后按年缴纳相当于应课差饷租值3%的地租。在1997年6月30日前期满的契约，可在《联合声明》的框架下续期至2047年，短期租约及特殊用途契约则不在此限。而1988年《新界土地契约（续期）条例》亦为新界契约续期至2047年提供法律基础。

《基本法》为1997年香港回归后的土地制度提供了宪制基础。第7条确认香港境内土地属国家所有，由特区政府负责管理及出租；第120条保障回归前已批出的契约及其续期权利；第123条授权特区政府订立法律处理回归后土地契约的续期事宜。由于条文并未限制跨越2047年后的土地契约年期，香港特别行政区政府确认其拥有批出超越2047年年期土地契约的宪制权力。1997年7月15日，行政长官会同行政会议制定新一套土地政策。其后批出的契约年期普遍为50年，因此自然跨越2047年，而不受时间上限约束；并须自批租日起按年缴纳相当于土地应课差饷租值3%的地租，并会随租值变动而调整。康乐及加油站用途的特殊用途契约则以21年为期，涉及专营权或牌照的契约则依其权利年期而定。短期租约的年期通常维持7年。若契约因修订书或换地条件作调整，承租人须缴付补价，以反映契约修订前后地价的差异；若透过换地条件重批契约，年期重新订为50年，并须按应课差饷租值3%缴付地租。对于不可续期契约，期满时可续期50年，毋须补地价，但亦须按新契约的方式缴付地租；至于特殊用途契约的续期则受用途性质限制，如康乐用地续期不得超过15年，加油站土地契约期满后则不得续期。

回归后，土地契约的续期及管理问题成为社会关注焦点。虽然政府已重申其具有宪制权力处理在2047年期满的契约，但部分市民对续期的酌情权表示疑虑，并担心是否能做到公平一致。地政总署表示，没有续期权利的契约可于期满时续期50年而毋须补地价，并强调2047年并非“大限”。根据政府公开资料，至少有3万份新界及新九龙契约将于2047年届满，政府可能透过立法方式一次性处理大量契约续期，以免行政负担过重。此外，银行按揭年期可达30年，社会亦关注2047年临近是否影响银行按揭政策。香港金融管理局曾于2016年向银行界表示，政府具备续期契约的权力，银行无须因2047年问题而调整按揭政策。

### 中国大陆

自1949年后，中国大陆确立土地的社会主义公有制，《宪法》亦明确规定任何组织或个人不得侵占、买卖、出租或以其他形式非法转让土地。在此制度下形成的旧土地管理模式具有无偿使用、无限期使用以及禁止转让等特征。改革开放前，中国城镇国有土地主要采用行政划拨制度，国家将土地使用权无偿且无期限地提供给用地者，并禁止土地使用权在不同使用者之间流转，使土地难以成为可配置与交换的资源。

进入1980年代后，中国启动了土地管理制度的全面改革，主要方向有两项：其一为行政管理制度的调整，1986年国家通过《土地管理法》，并设立国家土地管理局，统一土地管理体系；其二为土地使用制度的改革，核心在于将土地所有权与使用权分离，推动土地使用权从无偿、无限期转向有偿、有限期，使土地使用权能够以资产形式进入市场。

1982年，深圳经济特区开始依城市土地等级收取不同标准的土地使用费，1984年又公布使用费征收办法。然而，《八二宪法》第十条禁止出租城市国有土地的规定，已成为改革的阻碍。至1988年宪法修正案，该条款获修订为“土地的使用权可以依照法律的规定转让”，意味土地使用权的流通在宪法层面获得承认。

1987年4月，国务院提出土地使用权可以有偿转让。同年9月，深圳率先试行土地使用权的有偿出让，出让面积超过五千平方米，期限50年，标志着国有土地使用制度改革的开端。11月，国务院批准在深圳、上海、天津、广州、厦门与福州开展改革试点。12月，深圳首次公开拍卖国有土地使用权，成为中华人民共和国成立后的首次土地拍卖。改革遵循土地所有权与使用权分离的原则，国家保留土地所有权，并以招标、拍卖或协议等方式，按照一定价格、年限及用途将土地使用权出让给使用者。出让后的土地使用权可以转让、出租或抵押，土地市场化由此建立，被视为此后房地产市场快速发展的重要起点。

1990年发布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》对土地使用权年限作出统一规定，包括居住用地70年、工业用地50年、教育科技文化卫生体育用地50年、商业旅游娱乐用地40年，以及综合或其他用地50年。此一制度的设计参考了香港的经验。但在全国性规范出台之前，一些城市自行制定过土地有偿转让政策，年限差异较大，从20年至50年不等；各省级政府亦可制定具体实施办法，使地方间的出让年限在一定时期内存在差别。

土地使用权年限制度在实践中也引发了社会讨论。2016年，温州部分住宅的20年期限土地使用证陆续到期，引起舆论关注。调查显示，温州市主城区自2016年起陆续有住宅面临到期问题，其中2017年到期者超过600宗，2019年到期者逾1700宗，部分业主被政府要求缴纳土地使用证续期费用，造成公众担忧。同年12月，国土资源部回应温州住宅用地使用权年限到期争议时指出，相关业主不必支付费用来续期住房的土地使用权。这个措施并非适用于全国各地的土地所有权法律框架，但它可以成为一个先例，为其他城市的类似举措铺平道路。虽然2007年颁布的《物权法》第149条规定住宅建设用地使用权期限届满后自动续期，然而，法律仍未明确续期程序与收费标准，国家亦未发布具体实施细则，使“自动续期”的实施方式持续存在不确定性，相关问题在社会与学界仍有不同解释

### 新加坡

在新加坡，私人拥有的永久业权土地仅占少数，土地大部分属于国家所有。国家通常透过租契方式批出国有土地使用权，租期一般不超过99年，并依据土地的用途而定。由于租契的价值会随着剩余年期缩短而下降，这一特性成为地契续期需缴纳地价或发展土地增值征税的主要依据。法律规定国家对租借土地的估价须依据一个租契相对值表，俗称“巴拉曲线”（Bala’s Curve），该表自1948年采用以来，其计算假设与折现率从未完全对外公开。

新加坡政府不仅持有土地，还直接开发土地，尤其用于住宅建设。超过八成的新加坡居民居住在建屋发展局（HDB）所兴建的住宅中。政府声称约90%的HDB住户“拥有”自己的住房，但实际运作方式是，每当新HDB单位建成时，政府会出售可转让的99年租契。随着租期逐渐逼近99年，租契的价值逐步下降；租期届满后，住房及土地将回归国家，因此实际上新加坡几乎所有居民都是长期公共房屋租户。对于所有以租契方式批出的土地，根据新加坡土地管理局（SLA）的一般政策，租契届满后，国家将收回土地，住户不再享有任何权利，包括居住权。若住户继续居住，将被视为非法占用国有土地，且不会获得任何补偿。

对于居住在剩余租期逐渐缩短的私人住宅的业主，有两种主要选择，但都需向国家支付高额费用以延长租契。一种方式是向SLA申请支付续期费用（premium），将土地租期恢复至原始年限。续期费用通常由所有业主共同承担，金额可能高达数百万新元，由SLA的首席估价师根据土地市场价值及剩余租期评定。续期成功后，住户可继续居住至续期届满，但SLA可能会因考虑土地的未来规划用途而拒绝申请，因此续期并非必然实现。已成功续期的案例包括Lumiere、50 Collyer Quay以及新加坡交易中心（SGX）等。

另一种方式是进行整栋物业的集合出售（en bloc sale），即所有单位业主将整个住宅物业出售给单一买家，通常为房地产开发商。依据法律，至少需取得80%至90%单位业主的同意方可进行集合出售。集合出售允许业主获得高额补偿，尤其是对于年久或剩余租期短的私人住宅而言，是较为受欢迎的选择。买方通常支付续期租契的高额费用，并加上开发费用以增加土地使用效益。虽然前业主需在交易完成后搬离原住处，但可利用出售所得购买新的99年租契物业或永久业权物业，相比租契到期零补偿的情况，这是一个相对有利的安排。

### 日本

日本的土地制度中，土地所有权与土地租借权构成物业交易与使用的核心框架，并在不同情境下形成各类土地权利。土地权种类直接影响土地使用方式、价格基准与升值潜力。土地所有权是日本最完整的土地权利，指土地所有人可以在法律限制范围内自由使用、出租或买卖土地，并可在法务局完成登记。由于权利完整且限制较少，所有权土地在市场上一般具有较高的价格与流通性。在日本市场上，带有土地所有权的房产仍占多数，但各种土地租借权在都市地区依然相当普遍。

借地权（借地権）是日本法律中指以建筑物所有为目的而设定的地上权或土地赁借权，属于《借地借家法》规范的范畴。附带借地权的土地所有权通常称为“底地”。借地权的价值立基于法律保障下的占有与使用收益，以及实际支付租金与适正租金之间的差额等经济利益。借地权与底地的价格虽相互影响，但两者合并时并不必然等同于完全所有权土地的市场价格，因不同权利形态合并或分离可能造成价值增加或减损。日本各地的借地权比例由国税厅依课税目的公布，作为相续税与评估计算的基准。

日本的借地制度分为旧法借地权、普通借地权与定期借地权三大类。旧法借地权是指1992年8月1日《借地借家法》施行前成立的借地契约，最短期间通常为30年。其主要特点是契约期满后，如地主没有被认定为具有正当理由，原则上不得拒绝续约。由于实务上地主的正当理由多不易被承认，因此旧法借地权具有高度续存性，为早期都市土地使用的重要形态。

普通借地权则为《借地借家法》下的标准类型，其制度延续旧法对承租人的保护，但同步调整地主的权利，使其在具备正当理由或支付相应退去费用时可以拒绝契约更新。此制度使租借关系兼具长期性与弹性，在法律平衡地主与承租人利益的前提下维持市场运作。

定期借地权则属新法中特别的重要制度，其特征为契约期满一律不得续约，承租人须在期满时返还土地。此类制度强化地主的土地回收权，并因契约期限明确而利于土地计划性利用。定期借地权又细分为三类：一般定期借地权，契约期间五十年以上；建筑物转让暨赠与特别条约借地权，契约期间三十年以上；事业用借地权，契约期间介于十年至二十年之间。不同类型的制度用途与期限设定，使土地得以依需求在住宅、商业或特定经营目的下被调整运用。

借地权在实务上形成专属市场，买卖价格取决于法律保障强度与经济利益结构。由于借地权可长期占有、使用并具一定流通性，其市场化程度高，并形成与底地分属不同所有者的多层权利结构。底地所有权的流通则涉及租金收益、权利合并可能性与未来处分性等因素，使该市场具有独特评价方式。