楼宇更新大行动

楼宇更新大行动（Operation Building Bright），是香港政府于2009年推出的一项用以资助大型楼宇维修（俗称“大维修”）的计划，由香港特别行政区政府与香港房屋协会、市区重建局合作推行。计划原意在于于2008年环球金融危机后，透过公共资源投放以稳定建造业就业，同时协助旧式楼宇进行维修工程以改善楼宇安全。计划背景为2003年开始的“楼宇维修综合支援计划”。

计划实施后多次获增拨款，更于2017年推出“楼宇更新大行动2.0”。2023年4月，计划2.0共有约2500座楼宇参与，资助了约3.3亿元。

计划推行初时便已有声音质疑它会助长管理方贪污及操纵投标。在“楼宇更新大行动”的大量资金投入，以及推行“强制验楼计划”强制楼宇维修的情况下，迅速催生了一个规模每年百亿元的维修市场。面对违法情况持续恶化，政府曾先后推出多项反制措施，包括2012年通过的《竞争条例》、2013年推出的复安居计划、2016年“招标妥”等。这些措施始终未能有效遏止各种问题。

## 背景

2001年，香港政府开展“楼宇安全及适时维修综合策略”计划。2003至2005年期间政府咨询收集意见，应对旧楼维修问题，不过措施整体范围有限。随后它亦承诺与第三方组织一起帮助业主维修，推行“自愿楼宇评审计划”。由于政府担忧市民会反对法定的融资，故安排它以自愿的方式进行。最终因此反应并不热烈。

及至2008年金融海啸爆发后，香港经济处于低潮。需求放缓、企业裁员潮涌现，整体劳工市场明显转弱，失业数字持续高企。根据官方数据，香港在金融海啸后的失业率上升了0.9%，至2009年底达到 4.1%，为十六个月以来最高水平，对建造业及地产业就业的影响尤为显著，2008年10月至12月期间，建造业与地产业失业率升至5.1%。其中技术较低的工人失业率更高，达到6.1%。

## 计划内容

### 提出与发展

2009年2月25日，时任财政司司长曾俊华于《2009-10年度财政预算案》的“保就业”章节宣布推出“楼宇更新大行动”，由政府跟香港房屋协会及市区重建局合作，在2年时间为约1,000幢400个单位以下的旧楼维修。它预计在计划推行期间可创造约10,000个职位，包括没有成立业主立案法团的楼宇。而政府会预留7亿元推动计划，而房屋委会及市区重建局则各预留1.5亿。根据计划内容，市区重建局会提供业主现金援助，协助他们进行紧急维修。长者自住业主可获上限4万元的全额补贴，非长者业主则获资助8成维修费。

计划最终由发展局局长林郑月娥负责推行。她在政策提出后表示维修是业主的责任，强调措施属一次性，计划的主要目的在于创造更多就业职位。2009年3月，房协及市建局已通过1.5亿的计划拨款。4月24日，立法会通过拨款。之后政府亦曾追加拨款。5月8日，正式接受申请，最后接收了过1100宗申请。

2010年，马头围道唐楼倒塌事件发生后，林郑在1月29日公布屋宇署会在3个月内巡查香港50年或以上的楼宇，若发现有问题即强制纳入“楼宇更新大行动”。2月3日，发展局向立法会提交有关强制验楼及验窗的条例草案。林郑同时表示他们会尽力令同类事件不再发生。4月，屋宇署助理署长许少伟则表示只有财政有极大压力的楼宇才会被纳入“楼宇更新大行动”。10月25日，第二轮“楼宇更新大行动”开始接受申请，同时接受多于400个单位的楼宇申请。

2012年6月30日，《强制验楼计划》及《强制验窗计划》实施。

### 楼宇更新大行动2.0

2017年10月11日，时任行政长官林郑月娥于《施政报告》公布拨款30亿推出“楼宇更新大行动2.0”。她同时指出该计划主要用于资助强制验楼计划的开支，适用于“较高楼龄、应课差饷租值不超越设定上限的住宅或商住楼宇的自住业主”，规定楼龄超过50年才可获资助。10月，发展局局长黄伟纶指“楼宇更新大行动2.0”主要针对对象为“三无大厦”，为免市场波动而限制每年资助500座旧楼。黄伟纶表示计划下长者业主最高可获5万元的全额资助，其他自住业主则可获8成，最高4万元的资助。2018年7月9日，开始接受申请。2019年10月11日，政府再注资30亿元至合共60亿，预计修葺5,000幢大厦。同时把可接受资助的楼龄下限从50年提升至40年。

2023年4月1日，第三轮“楼宇更新大行动2.0”接受申请的同时，也放宽若计划涵盖范围至30-39年楼龄，已收到强制验楼通知，但没有按计划展开行动的私人住宅或商住两用楼宇。至于40年或以上楼龄的楼宇亦可在没接到强制验楼通知的情况下参与。10月25日，行政长官李家超在《施政报告》中写道，当局会“检视‘楼宇更新大行动2.0’流程，协助和敦促已申请资助的业主或法团加快步伐，例如精简验楼专业人士的委聘程序”。2024年7月，“楼宇更新大行动2.0”已截止申请。9月22日，市建局行政总监韦志成表示会以引入“预审名单”、制定工程时间表、代发招标文件、编制适用于《强制验楼计划》的招标文件的方式协助“楼宇更新大行动2.0”的参与者。“预审名单”涵盖检验人员及承建商，要求他们需在没有因贪污及建筑安全事件而定罪，及曾承接各维修工程的情况下才可加入，同时业主须从名单上选取从业者；并要求参与者跟从自己制定的时间表。

楼宇更新大行动2.0为“楼宇复修综合支援计划”的一部分，后者还包括了其他不同的资助、贷款及/或津贴，主要有：

- 强制验楼资助计划
- 公用地方维修资助
- 预防性维修资助计划
- 消防安全改善工程资助计划
- 优化升降机资助计划
- 招标妥 ─ 楼宇复修促进服务
- 家居维修免息贷款
- 楼宇安全贷款计划
- 有需要人士维修自住物业津贴计划
- 楼宇排水系统维修资助计划
- 水安全计划资助计划等

## 贪污围标问题

在计划初推行时，便已有质疑它会助长管理方贪污及操纵投标。佘庆云则表示计划中业主有机会跟承建商夸大费用。2010年，廉政公署审查贪污举报咨询委员会主席施祖祥也认为此一计划因由政府注入大量资金，容易成为不少投机分子的目标，有必要更慎重监管。但因为它属临时措施，故政府缺乏意愿为此修改规定，最终政府的补贴便同时令维修工程及贪污数字增加。

廉政公署曾指出，这项计划令“业主立案法团委员、不法的楼宇工程顾问、承办商、和其他专业人士，合谋夸大翻新和维修工程的价格，藉以支付……贿款”。民主党总干事林卓廷则指出这类“楼宇更新大行动”推行后的围标存有难举证的问题。《星岛日报》指出，“楼宇更新大行动”的问题之一是业主缺乏专业知识，令承办商有机会透过不必要的工程提高造价；另一个问题就是承建商可能拒绝参与较小型的项目及参与围标。据《明报》统计，2012年至2014年期间231幢参与“楼宇更新大行动”的旧楼中，至少58%为顾问公司的估价高于官方估价。但在2015年11月20日，林郑表示该计划中“没有工程涉及围标”。

2016年，竞争事务委员会以“楼宇更新大行动”约700个工程招标纪录作分析，结果显示特定工程顾问公司较常会跟某些承建商一起中标，同时前者65%中标费用属“超低标”。竞争事务委员会署理高级行政总监毕仲明认为这反映该市场存在操纵行为。《明报》认为这一分析反映“公权力未能带动严格依法办事，保障市民利益”，批评问题根源在于政府过于相信顾问公司能够尽责，而市建局对它欠缺监管。

在林郑宣布推出“楼宇更新大行动2.0”时，全港业主反贪腐反围标大联盟发言人林卓廷即表示它可能会成为“楼宇围标大行动2.0”。大联盟发言人赵恩来跟林卓廷发表了同样意见，并建议市民对围标保持警觉。

### 反制措施

在2009年立法会通过拨款时，林郑表示为减少政策导致的贪污及围标问题，发展局跟廉政公署已有合作，要求业主遵从指引及不允许法团自行选择承建商，并将派出人员到楼宇发表意见。2013年9月，市区重建局及房协表示为打击“楼宇更新大行动”中的围标行为，当天起该计划的招标行政工作会由独立会计师楼处理。同月警方有组织罪案及三合会调查科跟4个部门合作，推出“复安居计划”，提供电话号码予业主和承建商举报涉嫌围标的事件，同时向业主给予意见及支援。2016年，发展局局长陈茂波表示市建局已采用独立专业人士提供参考估价的方式减少围标。2017年10月，发展局局长黄伟纶表示工程将由市建局的楼宇复修服务“招标妥”估价，同时入标者的身份在平台上为保密，以此减少围标的情况。

#### 建议

2009年2月27日《东方日报》的报导提道，立法会议员陈伟业认为此一计划有可能令原本因招标不透明等问题而造成的贪污进一步恶化，建议政府进一步监管楼宇维修。香港业主会会长佘庆云和民建联立法会议员刘国勋亦建议政府在资助维修之余，加强对围标的监管。前者亦建议政府应向小业主提供法律资讯。2014年2月11日，《明报》亦建议政府应更积极打击此类涉围标的行为：当市建局发现顾问报价过高时则应退回计划、为维修计划设冷静期、把通过维修方案的业权门槛从5％升至50％。它及后在2016年6月3日为此建议当局修改法律、增加投放在教育和业主支援方面的力度，成立“楼宇更新监察局”。

2017年，林卓廷认为招标妥不能令围标绝迹，建议政府提供更多资源予市建局抽查工程，同时为业主提供更多意见。

### 打击成果

2026年，香港政府就楼宇维修工程贪污及围标问题展开多次执法行动，先后侦破多宗涉及业主立案法团、工程顾问公司、承办商及黑社会势力的案件。2月“狮子山”行动中廉政公署就7座屋苑及大厦大维修工程共拘捕22人；3月廉政公署与香港警方联合进行的“剑鞘”行动中再拘捕42人，涉及打击黑社会以非法手段介入楼宇维修工程。

## 影响

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至2015年，“楼宇更新大行动”约资助了600座建筑。2023年4月，“楼宇更新大行动2.0”共有约2500座楼宇参与，资助了约3.3亿元。

### 建造业

2009年10月22日，劳工及福利局局长张建宗表示在大行动等措施的推动下，建造业的失业率从12.7%下降至9.4%。

### 健康及环境

2011年，深水埗区议会副主席谭国侨批评此计划间接制造不少随意于街上弃置的建筑废料。另外，工人健康中心项目经理孙同祥因旧楼可能用到石棉，担心工人的健康风险。香港中文大学公共卫生学院职业及环境健康学部助理教授谢立亚亦指这可能增加居民因吸入石棉而患上间皮瘤的风险。2011年7月13日，林郑月娥在立法会上表示环保署会为参加“楼宇更新大行动”的楼宇内含石棉作初步评估，并通知业主立案法团，而大部分参与楼宇采用石棉的地方都不在动工范围内。有进行石棉消减工程的计划参与楼宇经石棉化验所抽取空气样本化验时，结果皆符合当局标准。

2012年，香港工会联合会认为若参加计划的旧楼檐篷清拆不当，那么维修途中产生的石绵尘会增加工人和市民的健康风险，建议为此专门增加资助、公开有哪些楼宇属于此类情况、加强工人培训。次年，肺尘埃沉着病补偿基金委员会主席何安诚则认为政府应在“楼宇更新大行动”及《强制验楼计划》加入检验石棉的环节，以保障居民及工人的知情权。

### 反映

计划推行后，民协发言人杨振宇表示它的批核速度过慢，业主亦缺乏自己要承担款项部分的资讯。2009年7月11日，民建联立法会议员李慧琼向时任发展局局长林郑月娥表示大角咀旧区受惠于此计划的楼宇不多，要求加大力度。油尖旺区议员黄舒明认为在计划推行时政府部门缺乏协调，如清理僭建物的速度过慢，令纳入计划的部分楼宇工程不能如期开展。2011年，《成报》赞扬政府把“楼宇更新大行动”的适用范围放宽至400个单位以下的楼宇。

2010年2月，荃湾区区议员陈恒镔建议政府应进一步补贴楼宇结构的检查费用。马头围道唐楼倒塌事件发生后，立法会房屋事务委员会主席王国兴及民主建港协进联盟（民建联）皆表示政府应为计划加入更多拨款，但政府拒绝前者提出的建议。后者同时建议应整合计划的服务内容。《信报财经新闻》的社评反指政府长远应以机制鼓励业主尽责维修，而非由税收补贴。

2017年2月19日，民建联建议政府应再推行多一轮“楼宇更新大行动”。同年10月，该党另行建议“楼宇更新大行动2.0”把楼龄超过50年才可获资助的限制放宽至30年。民建联深水埗区议员郑泳舜表示，此一计划存有业主难以有共识、对工程缺乏认知、报价不符预期的情况，致使取消率多年维持在10%至30%之间，建议政府多增设对业主的支援。2019年，立法会议员柯创盛表示金额过于“紧张”，建议政府投放更多资源。香港测量师学会对2019年政府为计划增加拨款表示好评，并建议政府可加强技术支援和向业主推广维修意识，令社会更安全。

2022年，民协深水埗区议员李庭丰同样认为计划推进得太慢。次年，深水埗区议员麦伟明指出很多区内业主把单位改成㓥房出租，令他们不符“楼宇更新大行动2.0”中要获资助则需自住的条件，令他们在整座建筑参与维修计划时缺乏意愿。油尖旺区议员锺泽晖则表示此一计划程序过于复杂，令业主从申请到维修完成的时间可“长达5年”。他亦发现有业主只愿作小修补，不针对根源问题作纠正。立法会议员梁熙亦建议政府把计划批次缩减至2年，并在楼宇代表申请计划前先为楼宇评估，以此决定处理的优先级。次年，他亦表示“楼宇更新大行动”由于资金不出自业主，故他们有可能在选择维修服务时欠“着紧”。同年，屋宇署署长余宝美在回应“楼宇更新大行动”会否成恒常措施时表示，业主应自行负责出资维修，质疑用税收补助私人物业的合理性。

## 延伸阅读

- 检讨督导委员会楼宇维修计划资料分析引言
- 发展局- 楼宇管理及维修- 公众咨询- 咨询文件(全文) (346) - DEVB
- 楼宇管理及维修- 公众咨询报告书 - DEVB
- 三 “楼宇维修综合支援计划”（房协高中通识科教材套 第二册：《改善居住环境的需要》）
- 设基金助私楼维修，2003-05-29