马德里新北城

<image>

马德里新北城（西班牙语：Madrid Nuevo Norte），前身为查马丁项目（西班牙语：Operación Chamartín）及卡斯蒂利亚北城计划（西班牙语：Distritro Castellana Norte），是马德里一项长期推进的城市更新与综合开发计划，由开发主体“创造新北城”（Crea Madrid Nuevo Norte）公司负责协调实施。该项目历经数十年的规划调整与行政审批流程，近年来已逐步进入实施阶段，2026年正式开工，并预计在未来数十年内分期建设完成。根据当前规划方案，项目将重塑约265万平方米的城市用地，并有望创造约24.17万个新增就业岗位。同时，该项目亦为目前全欧洲规模最大的城市更新工程。

该项目由西班牙铁路基础设施总局（Adif）与城市开发商Crea Madrid Nuevo Norte共同推动，后者的主要合作方（股东）包括西班牙外换银行（BBVA）、圣何塞集团（Grupo San José）和美林地产（Merlin Properties）。这一城市更新项目占地面积约311公顷，位于查马丁区北部，沿铁路线平行延伸5.6公里，规划总建筑面积约330万平方米。

<image>

## 历史

<image>

### 起源

1967年查马丁火车站建成时，周边尚为交通不便且与城市肌理脱节的荒地。随后，毗邻的庇护十二世大道（Avenida de Pío XII）与卡斯蒂利亚大道（Paseo de la Castellana）之间区域迅速城市化，演变为高价值的房地产开发板块。20世纪90年代初，官方提出车站扩建计划，旨在对铁路区域进行综合改造。该规划拟通过沿线房地产开发募集资金，用以资助铁路工程及周边城市建设，从而消除铁路货场对城市东西两侧造成的物理割裂。

### 查马丁项目

1993年，西班牙国家铁路（Renfe）与公共工程、交通和环境部（MOPT）共同提出“查马丁项目”（Operación Chamartín）。该项目是西班牙首个引入特许经营模式、将城市开发主导权授予私营运营商的案例。根据规划，私营运营商的职责主要包括：推动城市规划变更（调整土地用途与建筑容量）、编制具体城市规划、推进土地整备（解决土地所有权及确权问题），以及后续的地块与建筑物开发销售。

在此之前，西班牙同类大型工程通常由业主联合补偿会（Junta de Compensación，如AZCA项目）独立运作，或由公共部门通过城市联合体、公共持股公司（如毕尔巴鄂和奥维耶多的城市更新项目）主导。尽管此前在部分港口区域（如巴塞罗那世界贸易中心和马雷马格努姆区）也曾存在城市开发特许经营权，但此类项目均未改变土地的公有财产（Dominio público）性质。而“查马丁项目”则允许对铁路公有土地进行法律解征（Desafectación），随后将其使用权或所有权授予私营开发商，使其能够直接进行地块转让或物业租赁。作为回报，特许经营商需承担铁路基础设施建设，并以此获取固定费用及基于销售或租赁利润一定比例的可变收益。

1993年，该项目举行特许经营权招标，第一份框架协议于同年签署。在提交的四份竞标方案中，阿根廷集团旗下的Unitaria公司最终中标。该公司随后改组为查马丁新城发展公司（Desarrollos Urbanísticos de Chamartín, S.A.，简称 DUCH），并由西班牙外换银行（BBVA，持股 72.5%）和圣何塞地产（Inmobiliaria San José，持股 27.5%）共同控股。特许经营权授予合同于1994年正式签署。经历多次延误后，中央政府与地方政府于2004年初达成一致，项目本已接近敲定。然而，随着2004年西班牙大选后中央政府换届，新上台的内阁提出异议，导致项目再次搁置。2006年夏季，公共工程部与作为项目私营管理方、拥有相关土地66%开发权益的DUCH公司达成了一项部分协议。2014年，BBVA提名其房地产业务总监安东尼奥·贝哈尔（Antonio Béjar）出任DUCH董事会主席，此举被外界解读为该银行对该城市开发项目投下的关键信任票。根据当时与开发商DUCH签署的合同，铁路基础设施总局（Adif）和西班牙国家铁路（Renfe Operadora）原本预期通过土地出售获得 9.84 亿欧元的收入，但受制于项目停滞而无法如期兑现。尽管特许经营合同约定的实施期限已届满，但各方最终达成暂缓索赔协议，同意在相关司法诉讼或审查期间，互不提出合规索赔。

### 人民党项目实施

2015年1月30日，该项目正式更名为“卡斯蒂利亚北城计划”（Distrito Castellana Norte）。根据当时公布的规划蓝图，该项目预计实施周期达20年，总投资额约为59.74亿欧元；其核心建设规划包括新建住宅区、办公摩天大楼、科技园区、城市公园及相关公共配套设施，而该项目于2017年2月2日因法律问题暂停并取消。

### 现今项目

2018年第一季度，由马德里左翼政党联盟“现在马德里”（Ahora Madrid）主导的市政府公布了名为“马德里新北城”（Madrid Nuevo Norte）的全新卡斯蒂利亚北部改造计划。该方案预计将规划建设10,500套住宅，并创造超过130,000个就业岗位。与此前的开发版本相比，2018版规划对商务办公面积进行了约35%的缩减，从而降低了办公岗位的过度集中；与此同时，方案提高了住宅用地的比例，减少了整体建筑体量，并显著提升了保障性住房（Vivienda protegida）的份额，使其在总住房中的比例提高至20%（约2,100套）。

### 批准与推进

2019年7月29日，由人民党（PP）和公民党（Cs）联合执政的马德里市政府一致表决通过了《马德里新北城特定规划修编》（Modificación Puntual del Plan General）。该规划明确，项目的空间布局与实施方案并非一成不变，而是确立了动态修订机制，允许随着项目推进，根据未来的实际城市需求进行滚动更新与弹性调整，并计划于2026年全面开工。

### 车站改造（设计竞赛）

2021年1月28日，西班牙铁路基础总局（Adif）发起了一项国际建筑设计竞赛，旨在将紧邻四大楼商务区（CTBA）的查马丁车站改造成一座现代化的高速铁路核心枢纽。根据规划，该车站将深度融入马德里新北城（MNN）这一大型城市商务板块，并建立与马德里-巴拉哈斯机场的直接轨道交通连接。

2021年2月10日，该国际建筑竞赛的入围决选名单正式公布。该竞赛意在筛选具备国际顶尖资质的建筑设计团队，负责查马丁车站这一大型交通枢纽的全面设计，并将其打造为欧洲技术指标领先的综合多模态交通网络节点。

最终，由Esteyco、UNStudio和b720组成的建筑联合设计成功中标，其提交的规划方案被命名为“开放生态系统”（Ecosystem Abierto）。

## 城市概况

根据新北城 官方公布的初步数据，该项目包含多座摩天大楼建筑集群。鉴于部分地块的详细规划方案仍在最终确立阶段，目前的建筑高度及技术参数仍存在调整空间。条目中所列的楼层数据均基于现行建筑规范与容积率初步估算得出，最终确切指标以项目推进过程中官方更新的修正案为准。

名称｜楼层｜高度｜阶段｜使用｜描述

马德里新北城1号｜约77｜300-330米｜已批准｜写字楼｜为马德里新北城项目中最高的摩天大楼。该建筑的高度尚未最终确定，约在300至330米之间。建成后其将成为西班牙最高的摩天大楼，超过目前的水晶塔与华沙310米高的瓦尔索塔，并将成为欧盟最高的摩天大楼

马德里新北城2号｜约55｜约250米｜已批准｜写字楼｜无

马德里新北城3号｜约50｜约230米｜已批准｜写字楼｜无

查马丁1号塔｜50｜220米｜已批准｜写字楼｜无

马德里新北城4号｜约45｜约190米｜已批准｜写字楼｜无

马德里新北城5号｜约45｜约190米｜已批准｜写字楼｜无

马德里新北城6号｜约40｜约160米｜已批准｜写字楼｜无

查马丁2号塔｜38｜160米｜已批准｜写字楼｜无

马德里新北城7号｜约35｜约150米｜已批准｜写字楼｜无

马德里新北城8号｜约30｜约130米｜已批准｜写字楼｜无

查马丁3号塔｜30｜110米｜已批准｜写字楼｜无

新北城8座住宅楼｜约25｜约100米｜已批准｜住宅｜位于未来的胡安·塞巴斯蒂安·埃尔卡诺公园周围，共有8座住宅楼。

查马丁4号塔｜21｜76米｜已批准｜写字楼｜即未来西班牙铁路基础设施管理局（Adif）新总部

## 项目实施

### 空间规划

<image>

马德里新北城占地达265万平方米。规划中，76%的土地划归公共用途（1,556,211平方米），并用于建设市政道路（84.8万平方米）、绿化公园（39万平方米）及公共配套设施（25.2万平方米）；剩余24%土地用于商业写字楼、住宅和零售网点开发，将造就约24万个就业岗位。

项目按功能分为四个核心区域，实施阶梯式开发：

- 拉斯塔布拉斯西区 (Las Tablas Oeste)：项目首个开发区块，于2026年4月率先动工。定位为中密度过渡区，占地约30.4万平方米，规划建设741套住宅。其重点工程为架设三座跨越既有铁路线的陆桥，以实现与周边区域的缝合。
- 马尔梅亚-圣洛克-三颗橄榄 (Malmea-San Roque-Tres Olivos)：为面积最大、居住比例最高的板块，占地近100万平方米。计划建设逾7,100套住宅，旨在打造生态宜居社区，预计2027年启动建设。
- 商业中心 (Centro de Negocios)：项目核心经济区，占地约80万平方米，规划提供高端商业承载空间。包括建设高度达330米的马德里新地标（新北城1号，Torre MNN 1）及地下四层综合交通换乘中心，同时整合城际客运、城市公交、出租车及轨道交通等多种运输方式。
- 新查马丁车站与上盖中央公园：为整个项目投资规模最大的组成部分。规划将在约20公顷的既有铁路编组场上方修建大型钢筋混凝土覆盖结构（losa ferroviaria），形成新的城市建设平台，并在其上建设面积约13至14.5公顷的中央公园（Parque Central）。该公园将成为连接查马丁东西两侧城区的重要公共开放空间，同时整合步行、自行车及公共交通网络，恢复铁路长期造成的城市空间割裂。

区域/参数｜拉斯塔布拉斯西部 (Las Tablas Oeste)｜马尔梅亚-圣洛克-三颗橄榄 (Malmea-S.R-Tres Olivos)｜商业中心 (CT.Negocios)｜查马丁车站与中央公园 (Chamartín & Parque)

土地总面积｜304,976m²｜约 1,000,000 m²｜约 800,000 m²（含车站）｜铁轨上盖部分 200,000 m²

规划住宅套数｜741套｜7,138至7,140套｜2,600套｜最末期开发595套

保障性住房比例｜25%｜20%至27%（约1,965套）｜62%（由市政府直接调控）｜规划定位于高端上盖公寓

最大规模工程｜高压线地下化、铁路设施拆迁｜跨越铁路区域陆桥、复育旧溪流｜核心区建设｜混凝土覆盖铁路区

首期动工/交付时间｜2026年4月动工，2029年交付住宅｜2027年动工，住宅建设同步推进｜2028年大楼动工，2032年前落成｜方案于2026年底公布，预计建设耗时8年

### 基础设施与交通建设

#### 地铁

- 1新北线：2025年5月，马德里自治区曾提出将地铁1号线自查马丁站向北延伸3公里，设立三座新车站。该方案需将既有1号线末端划归4号线运营，预计造价4.01亿欧元。而在2026年6月的公众听证期内，因该线网重组会增加沿线老城区居民的换乘时间，遭到周边社区强烈抗议。2026年6月18日，马德里自治区交通厅正式妥协并宣布放弃该北延方案，维持1号线与4号线现状运营。同时计划新建一条独立于既有线网、采用无人驾驶技术的全新宽轨线路，暂命名为“新北线”（即MNN线，Madrid Nuevo Norte）。该线路沿阿古斯丁·德·福萨街（Calle Agustín de Foxá）由地下运行，共设4站，可与地铁10号线，1号线于查马丁换乘。该线北端的两座车站将新建近郊铁路车站以实现双网换乘。

#### 水务

由于马德里北部地下埋设了供应全市约80%饮用水的主干管，Crea MNN公司与伊莎贝尔二世运河公司（Canal de Isabel II）合作，出资约8000万欧元对沿线12公里输配水管线进行改造与扩容：

涉及公用给排水基建｜改造工程、计数规划

阿塔萨运河输水干线（建于1972年）｜涉及3.5公里管道改道，整体位移2条直径2米的大型钢管。

高地运河输水干线（建于1940年）｜废弃2.6公里旧管，原位新建直径2.5 米的高压输水主干管。

桑蒂利亚纳运河管网（建于1912年）｜更新奥利瓦尔至瓦尔德拉塔斯水库间5.8公里管段，管径拓宽至1.8米。

瓦尔德拉塔斯水库（建于1915年）｜重建该退役水库，实现不低于55,000立方米的净蓄水能力。

卡斯蒂利亚广场给水泵站｜提升水泵扬程与流量，以保障该区域新增的每日25,000立方米供水需求。

#### 查马丁轨道区加盖及中央公园

由于整个加盖工程必须在铁路完全不停运的高负荷状态下实施，其施工组织与技术难度相当高，故在结构工程领域CreaMNN施工队采用了类似特大型桥梁的设计方案。整个加盖工程总计覆盖面积超过175,000平方米，在地理空间上主要划分为南侧咽喉区与北侧咽喉区两个区块，其中北侧咽喉区面积最大，达到了约155,600平方米，是未来中央公园的主要腹地。为了支撑上部重型混凝土结构以及公园所需的泥土植被荷载，工程在基础设施桩基、装配式顶板以及地下防灾通风系统上亦均制定了严格的技术指标。

加盖平台之上的景观规划由荷兰景观设计事务所West 8与西班牙建筑团队Porras Guadiana Arquitectos组成的联合体共同主导。该联合体此前的代表设计作品包括马德里曼萨纳雷斯河畔的“马德里河公园”（Madrid Río）。在本项目中，设计方案结合了查马丁铁路的历史要素，并采用了可持续性生态技术。鉴于人工加盖平台在植被覆土深度与结构重量方面存在客观限制，设计团队采用分级覆土与轻质土壤技术，以满足在人工平台上种植高大乔木及营造大面积绿化景观的结构承重要求。

公园的中心景观被规划为一片花园，采用螺旋状的绿色构筑物设计，其内部集成了微气候控制系统与垂直绿化立面。该设计依据马德里当地的盛行风向，利用空气动力学原理和微雾降温技术，旨在调节夏季公园内部的局部微气候。在功能布局方面，中央公园定位为完全开放的公共绿地，未包含住宅建设，内部规划有数字化交互装置、多媒体演艺空间、餐饮亭阁、移动餐车区以及多功能社区体育与公共活动空间，用以满足公众的休闲与文化活动需求。

在城市规划中，查马丁轨道加盖与中央公园项目连接了马德里北部的生态网络。该绿地系统在空间与视觉上延续了卡斯蒂利亚轴线（Eje Castellana），同时向北延伸并与马德里北部的埃尔帕尔多山（Monte de El Pardo）国家森林公园及佛朗哥墓相连。该生态走廊采用可持续城市排水系统（SUDS）、雨水收集、再生水灌溉及生物多样性恢复等措施，旨在发挥微气候调节功能，用以缓解夏季的城市热岛效应。目前，该中央公园已被纳入马德里大都市圈的“大都市森林”（Bosque Metropolitano）与“绿色弓箭”（Arco Verde）一体化战略网络。

2026年5月，民间机构马德里商业论坛（Madrid Foro Empresarial）向自治区与Crea MNN提出在马德里新北城及四大楼商务区附近建设一座名为“全景塔”（Torre Panorama）的观景摩天轮。该项目规划高度约260米，采用垂直式观景轮设计，若建成将超越迪拜之眼并成为世界上最高的摩天轮。该方案旨在打造新的城市地标并促进旅游业发展，而截至目前其尚未纳入马德里新北城官方规划，仍处于倡议阶段。

## 评价

### 旧项目

该项目自启动伊始便伴随法律与政治层面的多重争议。批评意见指出，早期为查马丁车站建设而征用的大部分土地实际上长期闲置，未能投入原定用途；随后这些公有土地被转让给私营开发商DUCH公司进行商业开发，随即引发了原土地业主要求返还土地的集体诉讼（即征地收回权诉讼），但上述诉求最终均被法院裁定驳回。此外，该项目的行政审批程序在2015年引发了强烈反弹。当时临近地方选举，原市议会试图在5月初的最后一届全体会议上，强行通过修订后的开发方案。由于此时距离5月24日的换届选举仅剩两周，此举被质疑为缺乏程序正义。多个社区联合会、在野党及市民团体随即发起联合抗议，要求暂停当前的审批流程，主张将该重大城市规划留待新当选的市议会重新审议。

除土地产权争议外，该规划还在社会保障与公共财政领域引发了广泛质疑。在社会层面，批评声音指出项目内保障房配比过低，而高价商品房比例过高，将进一步恶化区域间城市发展的不平衡。在财政层面，市议会背负的巨额融资承诺以及既有合作协议中未公开的财务条款，被指项目将在未来触发隐性财政赤字，最终迫使马德里市政预算和公共资金为其债务与超支风险兜底。

### 项目修改

最终获批的修订版方案在多项核心规划指标上作出了调整，以回应此前的社会争议。具体调整包括：适当核减了建筑密度（容积率）、将保障性住房的配比显著提升、扩大了公共绿地与生态空间面积，并通过优化公共交通网络布局，提升了该区域的多模态交通可达性与便利性。

支持方与官方规划认为，该商务区的建设将显著提升马德里的国际经济地位与竞争力。然而，这一前景也引发了部分居民协会的持续反对。批评声音指出，该项目将进一步加剧马德里南北发展的不平衡；为此，反对阵营主张应缩减商业开发规模（认为过度开发会削弱区域的可持续性与公共利益），并强烈要求进一步扩大生态绿地面积。尽管民间与政坛存在上述博弈，但鉴于该城市更新项目已通过核心行政审批并进入实质性实施阶段，上述反对诉求在法律层面上已难以逆转项目的最终推进。

## 基本资料

- 原文名：Madrid Nuevo Norte
- 原文名：es
- 别名：查马丁项目（1993－2015）、卡斯蒂利亚北城计划（2015－2018）
- 类型：

<image>

城市更新及综合开发项目
- 位置：新北城在马德里的位置
- 位置：Spain Madrid
- pushpin_label_position：bottom
- 国家：西班牙
- 自治区：马德里自治区
- 市：马德里
- 首次提出：1993年
- 现行规划批准：2020年
- 政府：公私合作开发（PPP）
- 行政机构：马德里市政府、马德里自治区政府、西班牙铁路基础设施总局（Adif）
- 开发主体：Crea Madrid Nuevo Norte
- 总面积：2.36
- 海拔：730
- population_blank1_title：规划住宅
- population_blank1：约10,500套
- population_blank2_title：保障性住房
- population_blank2：约3,800套（约38%）
- blank_name_sec1：建筑面积
- 别名：约265.7万平方米
- 公共空间：约155.6万平方米（76%）