2025年马来西亚城市更新法案

《2025年马来西亚城市更新法案》是时任马来西亚房屋及地方政府部长倪可敏于2025年8月21日提呈到马来西亚国会下议院的一项拟议中的法律，旨在改善老旧、破败的建筑和社区，并且削弱长期以来阻碍旧建筑修复的流程和法规，以促进重建住房和公共设施。该法案因被视为存在诸多缺陷而引发广泛争议，安华政府决议重新撤回并重修《城市更新法案》。

## 背景

### 法案筹备

马来西亚于2012年启动探索城市更新的起草工作，并于2020年12月27日宣布推出一项公共住房重建政策，以建造更舒适的房屋，取代过于老旧的房屋。时任住房及地方政府部长祖莱达·卡玛鲁丁表示，这项政策正在精简，之后将提交至内阁审议。她指出，根据重建计划，一些已有30年历史的公共住房将被拆除，以便建造更大的新房屋，旨在使民众，尤其是B40群体，能够居住设施更齐全的房屋。

2023年10月13日，首相兼财政部长安华·依布拉欣为其《2024年马来西亚预算案》的演讲中，首次提出制定城市更新或重建新法的建议。之后由房屋及地方政府部长倪可敏在2024年5月14日重申该建议。

2025年2月21日至3月31日，马来西亚房屋及地方政府部所属机构马来西亚城市及乡村规划局（Jabatan Perancangan Bandar dan Desa，简称“PLAN Malaysia”）在政府公众咨询网站上发布《城市更新法》提案草案，以征求公众对拟议法案的意见。

2025年4月29日，房屋及地方政府部长倪可敏表示，拟议的《城市更新法》已进入最后阶段，该法案的最终草案已提交至总检察长办公室进行最终审查和措辞完善。他指出，其部门在起草过程中进行了广泛的磋商，并称这是迄今为止为一项立法进行的最彻底的磋商之一。倪可敏亦表示，这些会议包括与购房者协会、房地产开发商协会、大学、学者、非政府组织以及国家建设特别委员会等众多利益相关者的讨论。

## 法案条例

类别｜目标

城市重建｜改变现有场地的物理状况而进行的开发，包括拆除、清理场地建设、建筑物建造以及基础设施和公用设施升级。

城市更新｜在被忽视、破旧或废弃的建筑区域，通过修缮现有建筑物或升级基础设施或公用设施及景观美化而进行的开发。

城市复兴｜通过升级、美化或景观美化过程来改善某个区域或建筑物的开发，包括改变与该区域或建筑物的标准和功能相适应的活动

《城市更新法案》提案为三种类型的建筑物提供改造和监督的框架，包括改变现有场地的物理状况、修缮破旧或废弃的建筑物或升级基础设施、改造建筑物的开发和美化，并定期检查建筑物的年龄。该法案适用于以及吉隆坡、布城和纳闽联邦直辖区，但不适用于《2005年国家遗产法令》（第645号法令）规定的保护区。《城市更新法案》亦适用根据《1976年地方政府法令》第2条文下的“建筑物年龄”，它规定开发商或管理公司的建筑物，在造成环境滋扰或影响居民安全的情况下，都适用于地方政府法令的强制性要求。

### 建筑年龄同意门槛设定（已修改）

建筑年龄｜同意门槛

30年以下｜80%

30年以上｜75%

废弃与破败的建筑｜51%

《城市更新法案》设置分级同意门槛，建筑物年龄少于30年，需要80%的业主表示同意后才能开始谈判。该门槛也适用于专业工程师的检查报告认定为不安全的建筑物

对于年龄超过30年的建筑物，必须获得75%的业主同意、对于废弃和破败的建筑物，只需获得51%的业主同意

根据1985年《分层地契法》第57条规定的现行法律，分层地契开发项目只有在100%的业主同意的情况下才能出售。

### 行政框架

《城市更新法案》规范马来西亚各州属设立一个州执行委员会（SEC），联邦政府则设立一个联邦执行委员会（FEC）和调解委员会，并由房屋及地方政府部长主持，负责审议并批准开发商提交的城市更新项目实施提案，以及监督本州城市的更新项目。

#### 州执行委员会职责

a. 审议并认证开发商提交的城市更新项目实施提案

b. 根据《城市更新法案》第4条获得FEC的建议后，批准城市更新区域进行城市更新申报。

c. 监督本州的城市更新项目。

d. 定期编制本州城市更新项目进度报告，并根据情况向FEC或州秘书长提交报告。

e. 向符合条件的人员提供奖励。

f. 确定符合条件的开发商，提交联邦执行委员会（FEC）征求意见

g. 认证符合条件的开发商，负责实施城市更新项目。

#### 联邦执行委员会职责

a. 根据《拟议法》第4条的规定，就城市更新区域的宣布向SEC提供建议。

b. 就城市更新项目的可行性向SEC提供建议。

c. 根据规定，认证奖励和符合条件的人员以获得奖励。

d. 根据规定，确保业主或占用人的权益得到保障和保护。

e. 定期监测城市更新进度报告。

f. 根据规定，确定开发商的资格标准。

g. 就选择符合条件的开发商实施城市更新项目向SEC提供建议。

h.推动城市更新规划成为改善自然环境的有效工具。

#### 调解机制

《城市更新法案》第25条规定成立联邦城市更新调解委员会，以维护联邦执行委员会所执行项目中利益相关者的利益。

该委员会将由两名来自马来西亚城市规划师委员会的成员以及至少三名拥有法律、项目管理、社会学或经济学专业知识的人士组成。

成员将由联邦执行委员会任命，任期最长为三年，可以连任，但连任不得超过两届。

该委员会的职责是依法进行调解，以解决争议并确保重建过程的公平性。委员会成员还将享有津贴，津贴金额将由住房部长与财政部长协商后确定。

### 更新执行流程

《城市更新法案》第21条授权政府宣布特定区域为城市更新区，以促进重建项目。在吉隆坡、布城和纳闽联邦直辖区，此类宣布可由联邦直辖区部长通过宪报公告进行。

同样，在各州，州当局可在州宪报上发布公告，而联邦执行委员会在州内开展的项目也可通过宪报公告宣布为城市更新区。

当某个区域被公布为城市更新区后，法案第21(4)条规定，获批准的开发商必须通过购买或根据《1960年土地征用法》强制征用的方式，获得或转让该区域内任何已转让的土地。

在宣布该区域后，开发商必须在24个月内启动该项目，但可以向联邦或州执行委员会申请延期，联邦或州执行委员会可在认为合适和适当的情况下批准延期。

## 立法时间线

日期｜机构｜事件

2025年8月21｜国会下议院｜房屋及地方政府部长倪可敏在国会下议院为《2025年城市更新法案》提呈一读，并计划按既定时间在国会提呈二读。

2025年8月27日｜《2025年城市更新法案》在国会下议院内外遭遇强大的反对意见，法案的辩论被推迟一天。

2025年8月28日｜房屋及地方政府部长倪可敏在国会下议院提呈《2025年城市更新法案》二读失败，下议院议长佐哈里阿都以倪可敏未提及该法案必须在本会期完成，将法案暂缓审议。

2025年12月4日｜马来西亚国会从今起无限期休会，法案二读再度被展延

2026年1月23日｜马来西亚安华内阁｜政府内阁一致同意撤回该法案，以便通过若干修订和增补内容加以完善后，才重新提呈至国会

## 声明

### 确保业主获得超过市场价值的赔偿

2025年8月24日，房屋及地方政府部长倪可敏在主持霹雳州安顺一马房屋计划（PR1MA）销售中心启动仪式上作出一项保证声明，指出《城市更新法》将使参与房屋更新项目的业主获得超过市场价值的赔偿。他表示，在重建项目中，法案确保给予的补偿高于居民拥有房产的价格，原有的400平方英尺的住宅将被800平方英尺的单位取代，其价值从7万令吉增至45万令吉。

### 1换1房屋原则声明

2025年8月25日，房屋及地方政府部长倪可敏为消除对不公平待遇的担忧而作出一项保证声明，指出法案阐明，在“一屋换一屋”原则下，每位业主都将获得一套新房，土地权益保持不变，原屋主权益也受法令保障。倪可敏也驳斥该法案将威胁马来保留地或乡村土地的说法，亦驳斥该法案将迫使贫困家庭搬迁，为豪华项目让路的指控。

2025年8月26日，马来西亚城乡规划局 （PLANMalaysia）总监阿里亚斯·拉梅利（Arias Rameli）在国会举行的新闻发布会上表示，根据城市更新法进行的收购将实行“一对一”房屋置换补偿。他表示，一栋房屋将被另一栋房屋置换，如果之前的价格为7万令吉，那么在城市重建之后，其价值将达到40万令吉，居民无需再支付费用。他也在解释重建项目参与者将获得哪些好处时指出，根据《城市更新法》开发的住宅将拥有更大的建筑面积，配备三室两厅。

## 争议

### 潜在影响

虽然《城市更新法案》的可能会增加住房供应和改善基础设施，但亦引发了人们对产权、社区稳定和公平发展的担忧。该法案亦引起各方面的批评，普遍对法案的担忧包括：可能侵犯产权、导致居民士绅化和流离失所、缺乏透明度、滥用权力、基础设施紧张、社区纽带被削弱，以及围绕发展与个人权利之间平衡的伦理考量。

#### 侵犯产权

该法案的支持者认为，新法律将有助于遏制城市破废，并允许对破旧区域和建筑物进行重建和开发，而无需获得区域内所有业主和占用人的同意。

另一方面，法案的反对者则认为，新法律将违反《联邦宪法》第13条，因为法案规定的建筑年龄同意门槛，意味少数业主即使不同意重建计划也有可能被被剥夺其房产，担忧可能会导致强制驱逐、不公平的土地征用。

该法案潜在的漏洞可能产生权力的平衡严重倾向于开发商和多数派，导致少数族裔和弱势居民面临被迫流离失所、不公平补偿和社区认同感丧失的风险。

#### 销售同意门槛基准

《城市更新法案》争论的核心焦点之一是围绕着其提出的销售同意门槛。

马来西亚全国购房者协会反对《城市更新法案》的同意门槛，认为可能违反《联邦宪法》第13条文规定的财产所有权，并且强调国内产业的任何重建、复兴或更新计划，都须获得所有单位业主100%同意，并敦促政府不要受到以利润为导向的发展商影响，维护全国产业业主的权利。协会总秘书郑金龙表示，任何同意门槛将会不公正地剥夺某些业主的财产，并指该法案的主要目的是让发展商能从中获取利润，而非为了翻新或为业主带来利益。他指出，在没有获得所有业主同意的情况下，颁布新的整体销售法可能会扰乱发展项目，加剧社会动荡。他提出警告称，当希望出售的人和愿意留下的人出现分歧，最终只会让产业发展商及其代理受益，居民则应对不确定性和不和谐。

捍卫自由律师团顾问苏仁德兰对业主同意的门槛从100%降低到80%提出担忧，并质疑开发商将如何获得业主同意。他指出，人们担心开发商会伪造居民的同意，因为开发商只需去征求居民的同意，若居民没有法律咨询，居民就会被欺负，这不是真正的同意，而是人为制造的同意。苏仁德兰亦对法案可能违反《联邦宪法》第13条文规定的财产所有权提出担忧。他指出，一旦《城市更新法案》生效，只要获得业主75%的同意，开发商将可以援引《1960年土地征用法令》，以征用公寓、组屋和公寓，这对那些不同意的人来说是一项严厉的法案。

马来西亚律师公会对《城市更新法案》的同意门槛设定提出担忧，认为一旦达到同意门槛，其余不同意的土地所有者也将被强制征用，可能引发对公平性和正当程序的严重争议，并指法案亦未为租户和土地所有者提供保障。同时，马来西亚律师公会也对各州属参与确保同意门槛的问题提出质疑，指出法律文本将责任完全归于指定的合格开发商，而没有任何州政府的直接参与。此外，马来西亚律师公会亦指出，该法案允许当局在未事先与土地所有者接触的情况下宣布城市更新。马来西亚律师公会要求改善针对法案所提出的担忧，以保障所有租户与土地所有者的权利

#### 房屋年龄门槛基准

《城市更新法案》争论的核心焦点之一是围绕着其提出的建筑年龄同意门槛方针。

国库控股研究所（KRI）一项报告对法案引入拆除旧建筑的“30年基准”的有效性提出质疑，并认为维护良好的建筑物通常可以使用50-60年甚至更长时间。报告指出，该基准引发几个关键问题，例如，拥有长期抵押贷款（例如35年）的房主可能会在30年后就被视为“不适合居住”，迫使他们继续为不再居住的房屋付款。此外，30年的基准可能会激励开发商建造寿命较短的建筑，以满足《城市更新法案》未来重建的资格，而不是专注于建筑的耐用性。

马来西亚全国购房者协会总秘书郑金龙对建设年龄门槛设定在30年的基准提出批评，并根据公共工程局的标准指出，马来西亚建筑物的平均寿命在50年到80年左右，甚至维修后可以延长到100年。他对房屋年龄门槛提出质问，表示一般人的正常寿命是75年，退休年龄是55到60岁，30年的基准将让一般人经历2至3个重建周期，并表示该基准将使现有的99年地契将形同虚设，甚至最高35年的房屋贷款还未还清，当局就可以要求重建。郑金龙批评，《城市更新法案》旨在为私人开发商提供法律便利。

#### 融资建设风险

《城市更新法案》被认为是解决马来西亚长期存在的废弃和过剩住房项目问题的方案。然而，国库控股研究所（KRI）的报告认为，开发商依靠买家的抵押贷款来融资建设的住房交付系统，将使政府可能需要通过法律介入开发商管理不善造成的问题，这些问题包括当开发商出现资金不足，导致项目无法继续进行的风险将由政府财政承担。

#### 利益相关者参与不透明

《城市更新法案》尚未全面概述利益相关者在整个重建过程中的参与程度。例如，重建必须征求业主的同意，但仅在获得业主同意后才进行，而续约协议达成后，业主是否继续参与则缺乏明确规定。除了业主之外，尚无正式机制来纳入租户的权利和意见，这实际上将他们排除在所有决策阶段之外。这种缺乏参与的情况未能考虑到面临最大流离失所风险的租户，尤其是在业主同意重建而没有制定保障措施来保护相关单元租户的情况下。

#### 管理机构缺乏多元化的观点

《城市更新法案》要求设立的州执行委员会（负责批准和监督城市重建项目的组织机构）的组成和公正性存在模糊性。该法案草案仅提议由州务大臣或首席部长酌情任命一名政府机构代表，其余委员会成员则完全由州政府遴选。而缺乏更广泛的代表性可能会限制对实地情况的了解，并可能将社区需求置于私人开发商利益之上。

#### 缺乏明确的补偿条款

《城市更新法案》承诺给业主的补偿通常以搬迁金或高于当前房屋市场价格的金额（如果业主选择继续居住）的形式提供。然而，在高度城市化的地区，土地和住房的市场价值不断上涨，业主可能会被迫离开交通便利的地区，被安置在周边地区，而这些地区的日常开支更高，生活便利也更少，相关部门提供的补偿可能无法满足需求。这种不公平的补偿形式可能会导致原居民被高价挤出，为更富裕的人群让路，并加速中产阶级化。

尽管房屋及地方政府部长倪可敏作出受影响业主的补偿将超过市场价值。然而，《城市更新法案》草案并未明确保证与市场价格挂钩的补偿，也没有明确透明的估值机制。如果没有成文的保证，业主可能会获得低于市场预期的补偿，而且没有可执行的条款来质疑或核实赔偿的充分性。这引发人们对保护业主权利的明确司法机制的担忧。

#### 缺乏法律保障

根据《1960年土地征收法》（第486号法案），对补偿不满意的业主可以向高等法院上诉，该机制为确保公平提供重要的法律保障。然而，《城市更新法案》并未提供任何司法审查途径。业主如果对补偿程序感到不满，将无法获得法律援助。

#### 权力集中

捍卫自由律师团顾问苏仁德兰指出，《城市更新法案》赋予房屋及地方政府部长前所未有的权力，使其能够以城市复兴的名义没收房产。他提出质疑指出，基于《城市更新法案》不会公开招标，部长本人则参与负责将项目分配给开发商的委员会，对于国家的反贪污议程构成影响。

马来西亚全国购房者协会总秘书郑金龙亦提出警告称，法案将赋予住房和地方政府部长巨大权力，可能滋生徇私舞弊和滥用职权。郑金龙强调，根据法案，房屋及地方政府部长将担任联邦执行委员会（FEC）主席，负责监督全国的城市重建工作。法案中的多项条款将权力集中于政府部长；第5条文规定了公务员受联邦执行委员会主席部长的管辖、第13条文规定州执行委员会（SEC）就城市更新项目咨询联邦执行委员会（FEC）、第20条则授权由部长领导的联邦执行委员会（FEC）决定哪些开发商有资格承接此类项目。他指出，整个城市重建框架类似于允许部长掌握着一切，即使是州政府也必须听命该部门，任何重建项目都必须征求其的意见，质疑为何将权力集中于房屋及地方政府部长一个人，而非让议员自由投票，以及担忧削弱州政府的权力。

## 反应

### 政府要员对法案的支持反应

房屋及地方政府部长兼民主行动党署理主席倪可敏计划在国会下议院提呈《城市更新法案》二读被迫推迟一天后，他在国会大厦外接受媒体采访时，指责该法案的反对者是操弄情绪，搞破坏性政治，并坚持法案不会被撤回。他表示将按照原定计划，在明天在国会下议院会议上提呈《2025年城市翻新法案》二读。倪可敏随后在下议院提呈《城市翻新法案》二读半途时遭打断，将法案二读展延到下个会议进行。8月28日，倪可敏在国会下议院宣布，将把城市更新项目的同意门槛统一提高至80%，以体现政府对利益相关者意见的尊重。同时，倪可敏表示将修订法案第18条文，以确保将人口统计数据纳入城市更新项目的规划中。9月1日，倪可敏针对给予屋主及居民保障条文的第19及24条文是否也有修改的提问作出反应，指出法案中的相关条文已列明清楚的保障，不必再修改。9月30日，倪可敏在参与第16届世界级永续城市国际会议（WCSC 2025）主持开幕后对媒体宣称，作为一个倾听民意并欢迎建设性意见的政府，他欢迎任何有助改进《城市更新法案》的建议与建设性批评。11月30日，倪可敏向媒体表示，其部门已准备推进法案的二读，但取决于首相安华对国会紧凑的议程中确定合适时间的决定。12月4日，马来西亚国会正式迎来休会，法案未能在本次会议提呈二读。

交通部长兼民主行动党秘书长陆兆福在森美兰芙蓉市举行的新闻发布会中，驳斥《城市更新法案》仅仅是其行动党议程的说法，强调法案是昌明政府内阁成员的集体决定。他表示，未经内阁批准，任何法案都不能提交国会审议，并声称首相安华也曾多次重申他致力于重建破旧不堪的公共住房。陆兆福表示，他愿意讨论该法案中的任何缺陷，并批评在野党大肆渲染该法案是民主行动党议程的说法。他认为，该法案不应被政治化，并指出该法案在国民联盟执政时期就已经被考虑过，只是后来没有执行。陆兆福也为《城市更新法案》辩护，强调该法案保障了土地所有者的权利。

### 政府要员对法案的反对反应

外交部长兼巫统署理主席莫哈末哈山在晏斗进行派发援助金活动上，他在记者会上提议暂时推迟《城市更新法案》的二读，并指出所有国阵议员都表达了对法案的担忧，希望推迟法案的审议。莫哈末哈山强调，国阵希望住房及地方政府部推迟法案的审议，指出在法案提交国会批准之前，应与各方进行磋商，以重新检视其中的漏洞。他亦对法案中拟议的从最初业主需要100%同意降至80%的门槛表示担忧，并对不同意重建方案的业主的权利如何保障提出质疑，认为这些问题需要得到应有的重视。

副首相兼国阵主席阿末扎希在Facebook发文表示，国阵尤其关注法案对于行政权力的范围、更新项目的许可水平，以及可能影响业主权益所设的门槛数值，并警告称，法案其中一些条款可能会影响州级的自主权，以及威胁社区的稳定。他强调，在再次提交《城市更新法案》国会下议院之前，有必要扩大与州政府、当地居民和城市规划专家的磋商。阿末扎希亦表示，国阵感谢昌明政府接受国阵议员推迟该法案进程的请求，并呼唤当局利用剩余时间与利益相关者和其他各方进行更全面的沟通。

种植及原产业部长佐哈里阿都甘尼被委任为巫统成立《城市更新法案》特别工作组组长。他在与欧盟环境事务专员一同参与浮罗交怡的会议上表示，重建项目应仔细审查，以防止类似以往失败的重建项目重演，以保障居民的福祉。佐哈里阿都甘尼指出，该法案需要更加注重程序和管理，同时必须在法案中明确规定，开发商必须考虑重建项目的居民应如何安置，而不是仅仅提供资金用于临时租赁，以便居民更加安心。佐哈里补充称，他直接从真正受到影响的人得到反馈，在班底谷等地区的重建项目中，只有原业主才能享受新建单位的好处，但却因为高昂的商业价格出售，导致第二代甚至第三代人无法在同一地区买得起房子。他强调，如果政府不能全面解决这个问题，公众对城市发展政策的信心将会受到削弱，尤其是在受影响地区占多数的马来族群。

## 影响

### 示威集会

2025年5月3日，伊斯兰党青年团团长阿夫南哈米米表示，鉴于法案可能会损害弱势群体的利益，并破坏长期存在的社区，伊斯兰党计划在2025年6月14日在巴生谷举行抗议活动。该计划后来基于更广泛的民生原因，促使原定的反对“城市更新法集会”更改为“倒安华·依布拉欣集会”，以抗议安华领导的昌明政府决策引发的诸多问题。

2025年8月26日，由国民联盟的支持者、与该联盟结盟的非政府组织，以及联邦直辖区居民协会的代表组成的约100多名民众游行至国会大厦递交备忘录，以抗议该法案在国会下议院试图通过审议。反对法案的示威者也包括来自执政党希望联盟的国会议员。

2025年8月27日，约50名居民组成的团体在国会大厦外聚集，以表达对《城市更新法案》的支持。

2025年10月4日，马来西亚伊斯兰党在首都吉隆坡举行示威集会，聚集逾千人走上街头，以抗议安华政府试图在国会下议院寻求通过《城市更新法案》。

### 城市更新法大会决议

2025年10月3日，吉隆坡世贸中心（WTC）召开“城市更新大会”，聚汇约800多名参会者，包括政党领袖、非政府组织、学者、发展商及不同族群的个人代表等，以商讨《城市更新法案》的潜在缺陷。城市更新大会通过3项重要决议，包括推迟提交《城市更新法案》、对现有法案进行全面审查和综合修订，直至《城市更新法案》重新起草完成、成立一个特别机构，以监督城市更新工作。该决议还建议政府考虑14项具体建议，以弥补该法案的漏洞和不足。

巫统城市更新法案特别工作组组长佐哈里阿都甘尼在WTC的新闻发布会上表示，为了确保该法案能够通过采纳大会上提出的公众反馈来改进，巫统将寻求在国会进行二读的《城市更新法案》提交至国会特别委员会审议。巫统总秘书阿斯拉夫·瓦兹迪·杜素基稍后发布文告指出，巫统最高理事会召开会议，一致决议延迟审议《城市更新法案》的决议，在进行全面审查以反映所有利益相关者的意见之前，不应推进该法案。

2025年10月29日，房屋及地方政府部长倪可敏在国会下议院就其部门2026年预算案进行总结发言时表示，该部已将巫统提出的14项建议中的大部分纳入修订版法案，并且与相关利益攸关方进行了更全面、更有针对性的磋商。

## 基本资料

- 名称：2025年城市更新法案、Urban Renewal Bill 2025
- 立法机关：马来西亚国会
- 官方名称：一项以物质、经济、社会和环境可持续的方式提供法律框架，以控制和监督城市更新的法案、（An Act to provide a framework for controlling and supervising urban renewal in a physically, economically, socially and environmentally sustainable manner.）
- 引称： Bill D.R.25/2025
- 地域范围：马来西亚
- 考虑机关：下议院
- 订立日期：2020年12月27日
- 考虑机关：上议院
- 法案名称：Urban Renewal Bill 2025
- 提案者：倪可敏（房屋及地方政府部长）
- keywords：城市更新
- 状态：withdrawn