伟龙马路夹心房屋项目

伟龙马路夹心房屋项目是位于澳门氹仔伟龙马路的一个大型综合住宅项目，同时是澳门首个夹心阶层房屋项目，分别名为“1c”地段、“2”地段、“3”地段、“4”地段及“5”地段土地，目前处于规划阶段当中。该项目用地前身为大型私人住宅项目“御海·南湾”，由于用地涉及欧文龙贪污案，澳门特别行政区政府于2012年至2013年期间依法收回有关土地，并同时宣布相关于2011年公布的修改批给之批示行为无效。2016年，政府对伟龙马路被收回土地计划兴建公共房屋，计划提供8,000个单位，建议每座楼宇限高155米。2022年8月，行政长官贺一诚出席立法会答问时表示，伟龙马路公屋项目经为夹心阶层房屋，他指，基于程序问题，需要完成早前批出的合约，稍后再调整有关设计。夹屋与公屋T1、2面积不同，厅及房间都需要大些，按私楼要求面积作规划，整体供应数目上需要作出调整，他希望可供应的单位不会有大数量的减少。

## 历史

### 收地过程

2012年6月18日，行政长官崔世安对氹仔伟龙马路五幅涉及不法行为的土地同意批准展开程序，宣告于2006年确认同意土地转让及土地批给合同相关修改的行为无效。土地工务运输局已展开宣告有关行为无效的程序，利害关系人收到预先听证通知书15日内可发表书面意见。

2012年8月8日，行政长官宣告于2006年3月17日确认同意转让氹仔伟龙马路和鸡颈马路的五幅地段的批给合同所生的权利转让予Moon Ocean, Ltd.和修改批给合同的行为无效。该决定已透过第38/2012号运输工务司司长批示向外公布。

2013年4月17日，原御海南湾地段被政府正式宣布无效，相关土地已被登记为政府土地，当时土地用途未作决定。

### 落实兴建公共房屋

2016年6月22日，终审法院驳回“御海·南湾”发展商之上诉并维持土地转让无效之决定，而相关土地正式收归国有。澳门特别行政区政府决定将有关收回土地用作公共用途，并优先考虑公共房屋的建设。

2016年11月15日，第四任行政长官崔世安发表澳门特别行政区《2017年财政年度施政报告》，其中提到只新增8,000个位于伟龙马路的公屋地段单位。

2017年5月26日，对于政府决定于伟龙马路收回地段兴建8,000个公屋单位，但该地段及周边没有任何公共设施，又邻近机场及垃圾焚化中心等，引起社会关注。运输工务司司长罗立文出席立法会全体会议回应时表示，建设发展办公室将于短期内就伟龙马路规划兴建公屋的环评招标，研究范围包括噪音、垃圾焚化中心和污水处理厂的影响及风向流动等，亦会研究整体道路网、交通、社会及其他设施需求等，建设发展办公室现正准备招标文件。

2017年10月9日，政府公报刊登行政长官批示，许可与艾奕康澳门有限公司订立提供“氹仔伟龙马路公共房屋建造工程——实施性研究”服务的合同。根据建设办资料，相关服务合同以询价招标方式批出，合同期限为290日，价格达到1,590万元。

2018年4月17日，第四任行政长官崔世安表示，计划于伟龙马路地段兴建6,500个经济房屋单位，分4阶段规划，其中1、2阶段已完成，第3阶段规划计划年内开展。其属性定位为经济房屋。

### 前期工作及规划

2019年9月，澳门特别行政区政府就氹仔伟龙马路公共房屋项目前期工程招标，主要涉及土地平整及准备工作，工程最长施工期180工作天。前期工程包括清理树木及建筑废料、修补围网、移植树木、地形测量、开辟临时行车及行人道路及抽除现有基坑的积水等等，为下一阶段的地质钻探及设计招标工作创造条件。同年9月26日，政府就“氹仔伟龙马路公共房屋建造工程 - 场地平整”进行公开开标，共收到15份标书，最长施工期为180工作天。经开标程序后，所收到的15份标书中，2份标书不被接纳，其余获接纳。工程造价介乎澳门币380多万至澳门币790多万，工期由139工作天至170工作天。工程主要对氹仔伟龙马路一幅面积约8.3公顷的公共房屋用地进行前期的土地平整及准备工作，包括清理树木及建筑废料、修补围网、移植树木、地形测量、开辟临时行车及行人道路及抽除现有基坑的积水等等，为下一阶段的地质钻探及设计招标工作创造条件。

2020年5月6日，运输工务司司长罗立文出席运输工务司领域2020年度施政方针政策辩论时表示，伟龙马路经屋项目的第一期设计判给将于同年展开，总单位约6,500个。

2020年8月17日，政府就氹仔伟龙马路公共房屋建造工程 - 斜坡整治设计连建造工程(第一期)进行公开开标，共收到17份标书。经开标程序后，所收到的17份标书中，15份标书被接纳，2份有条件被接纳，但需在指定日期内补交文件。工程造价介乎澳门币四千三百八十多万至澳门币八千九百五十多万，工期由275工作天至650工作天。预计2021年上半年动工。工程主要为氹仔伟龙马路公共房屋地段，靠鸡颈马路的两幅总面积约一万四千平方米立面的天然斜坡及已峭人造斜坡进行整体景观、排水与绿化等整治。工程分两期进行，第一期先对斜坡整体稳定性进行检查、整治以及加固等处理，而第二期整治工作稍后亦会有序推进。

2020年10月13日，政府就夹心阶层住房方案进行为期60日公开咨询。关于“夹心阶层”的定义，咨询文本提出两个建议，其一是超出经屋申请收入上限的本地居民，或经屋申请排序较后的本地居民。好处是兼顾排在“队尾”的经屋申请者，纾缓经屋大量需求；给予部分收入较高的经屋申请者多一个置业选择；而弊处则是可能出现同时申请“夹屋”和经屋。

2021年2月22日，运输工务司司长罗立文表示，伟龙马路公屋项目在原规划方案中增加两个备选方案，一是单位数目减少至4,800至5,300个，塔楼以东西向排列；二是单位由原本6,000个减少至约4,000个，塔楼以南北向排列。预计年内可完成相关评估程序，当中有环境评估、附近垃圾焚化炉评估以及通风等各方面评估。

### 改规划作夹心阶段房屋

2021年12月3日，运输工务司司长罗立文在出席立法会运输工务范畴施政辩论在引介中提到于2022年完成《夹心房屋法律制度》草案，而政府亦考虑将伟龙马路的公共房屋项目转为“夹屋”。同时承认伟龙马路公屋项目规划处于暂停状态。

2021年12月16日，澳门特区政府正式公布《澳门特别行政区经济和社会发展第二个五年规划（2021-2025年）》。当中提到在不影响现有公屋建设的前提下，在国有土地中规划“夹屋”的用地，于2022年至2027年间陆续启动兴建约7,000至1万个“夹屋”单位，并开展相关法律制度的建设。

2022年1月31日，政策研究和区域发展局公布《澳门特别行政区居住用途房屋政策研究》。研究推算出五阶梯房屋，即社屋、经屋、夹屋、长者公寓以及私人房屋的未来的需求数量。当中计划在未来五年（2022年至2027年）建设7,000至10,000个夹屋单位。研究推算出由现在至2025年及2030年夹心房屋的需求数量分别为5,400间（2025年）及10,100间（2030年），并争取在第五届澳门特区政府内推出先导性夹心房屋计划。

2022年7月28日，政府公布伟龙公屋工程有两个项目— —伟龙公屋公共设施大楼及伟龙公屋第一期的建造进展显示为“暂时拦置”。

2022年8月9日，第五任行政长官贺一诚列席立法会全体会议回应议员关注房屋问题提问时强调，位于伟龙马路的公共房屋项目地段落实改为规划“夹屋”，单位总量希望可在维持4,000多个或稍为下调，并计划同年年底前将有关法案到立法会审议。贺一诚又表示，伟龙马路公屋项目改为夹屋项目原因是该处交通便利，而大部分年青人在路氹金光大道一带工作，故此先行先试。

2022年11月11日，澳门特别行政区行政会完成讨论《夹心房屋法律制度》法案，计划设16年禁售期，咨询意见建议价格约为私楼六至七成，申请人须为澳门永久居民，连同家团申请人须年满18岁，个人申请人须年满23岁；申请前需十年内不曾拥有物业；曾经取得夹屋、经屋或享受四厘利息补贴均不得申请。在申请人资产限额方面，收入下限将按照经屋申请收入上限的五成，而收入上限则高于经屋申请上限一成。

2022年12月12日，立法会全体会议一般性通过《夹心房屋法律制度》法案，申请家团的收入及资产限额下限将按照经屋申请收入上限 50%，而收入上限则高于经屋申请上限 10%。夹心房屋申请资格方面，申请人须为澳门永久性居民，连同家团申请人须年满 18岁，个人申请人须年满 23岁，申请前 10年内不得或不曾在本澳拥有物业。罗立文又指，其中一至 四人家团可申请两房，三人或以上家团可申请三房，家团可因应经济状况申请合适的单位，同时由于相信申请人为年轻人，夹屋只接受电子申请。

2023年5月10日，土地工务局公示伟龙马路夹心房屋项目草案，是根据2017年发出公屋的规划条件图作修改，楼高由150米，改为面向伟龙马路的A地块最大许可高度为海拔90米，向鸡颈马路的B地块为海拔110米。草案建议，如不能符合塔楼之间的距离不少于塔楼高度之六分之一等条件，在递交工程计划草案时，须一并呈交“空气流通”的评估报告供相关部门审核。同时建议须于地面层设巴士转乘站，地段内设公共停车场，以及必与做好公共绿化处理措施等。

2023年5月31日，澳门城市规划委员会讨论该项目草案中的规划条件图。会上多名委员关注交通配套问题，担心交通不便令夹屋项目成“孤岛”。在场的土地工务局代表表示会有相应交通配套，如巴士转乘站，亦有天桥接驳伟龙马路、科大、机场，但该阶段不会在草案显示。而建筑兴建高度因应周边环境降低，未来工程设计会考虑两侧楼宇结构对大潭山隧道的影响。

2023年8月8日，澳门立法会细则性通过《夹心房屋法律制度》法案，将于2024年4月1日起生效。夹屋售价日后由行政长官批示订定，以参考邻近区份私楼价格作参考，以及会作出补贴折扣，设有16年禁售期（转售对象仅限澳门永久居民）。伟龙夹屋地段已经完成研究、论证和环评等，将会划分为两份住宅标、一份基建标招标。

## 设施

据公共建设局的初步规划介绍，伟龙夹屋内计划设置公共停车场、巴士转乘站及配置不少于规划条件图面积要求的社会设施。

## 司法诉讼

2012年6月15日，澳门特别行政区政府向香港华人置业全资附属公司Moon Ocean发出通知，内容为伟龙马路五幅土地批给衍生权利转让及相关合同的修改，通知中指出，澳门行政长官已批准展开程序，宣告澳门行政长官于二零零六年三月确认同意土地转让以及土地批给合同之相关修改行为无效，并将土地归还予原承批人。华人置业和其附属公司表示会向特区政府提出上诉。

2012年9月5日，香港华人置业作公告对澳门政府宣布收回伟龙马路八幅土地加批无效作强烈反对。正就此咨询法律意见提出司法复核。

2013年10月10日，中级法院对第一上诉人MOON OCEAN Ltd和第二上诉人李晓燕（有关土地上正在兴建楼宇单位的承诺买受人）针对行政长官于2012年8月8日批示宣告行政长官于2006年3月17日所作出的确认土地委员会的意见书的行政行为（俗称机场对面五幅土地批给）无效而提起撤销该行为的司法上诉一案的部分问题进行了审理。合议庭驳回MOON OCEAN和李晓燕之上诉。

2015年6月24日，MOON OCEAN就收回程序不服向中级法院上诉。中级法院强调，行政合法性是政府必须恪守的原则，一旦证实土地转批给的过程涉及贪腐，即使公司出价再高，发展计划对澳门再有利，也不能因此违反这首要公共利益，因此判上诉人败诉。

2016年6月22日，Moon Ocean上诉至终审法院要求推翻行政长官批示，被终审法院驳回，指出前运输工务司司长欧文龙收受香港商人刘銮雄和罗杰承2,000万港元的贿款影响土地批给，于批给程序中存有犯罪行为，继而无效。而五幅土地共7,8789平方米，原规划作兴建澳门国际机场用地的一部分，2006年特区政府将土地转批给在英属处女群岛注册Moon Ocean，该公司幕后操纵老板正是华人置业前集团主席刘銮雄及港商罗杰承。

2017年6月，Moon Ocean公司向初级法院提起诉讼，要求间原承批公司退还合共 13.6亿元的转让土地金额，并赔偿已改善土地的开支。初级法院认为案件管辖权属行政法院，Moon Ocean不服。中级法院在上诉中裁定，案中Moon Ocean并非向特区政府要求退还批地溢价金。虽然特区政府是其中一间原承批公司的前股东，但在这个关系上，特区政府没有公共管理权，只是私人的合同订立者。中级法院合议庭强调，案件讨论的主要问题属于私法关系，不是行政关系，虽然案件无可避免要评价属于行政合同的批给土地合同无效的问题，但不能导致民事法庭对主要问题失去管辖权。

2018年4月17日，中级法院对氹仔伟龙马路五幅土地的承批人MOON OCEAN有限公司以及三位购买了该五幅土地上御海•南湾项目楼花的预约买受人裁定败诉。上卡人指出行政长官宣告涉案土地批给合同无效，僭越了法院的权限，存在越权瑕疵，也违反了《行政程序法典》第173条第1款的规定等。而合议庭指出，这些瑕疵仅在行政当局的自由裁量活动中才有可能存在。最终，中级法院裁定司法上诉败诉，维持了被上诉的行政行为。

## 争议

2010年，有澳门垃圾焚化中心的员工向传媒指控，焚化炉排放的尾气经常严重超标，却对外谎称达到欧盟排放标准。一年后，环境保护局以“未有确切证据证明”结案，却遭员工质疑当局包庇。而自2011年起环境部门没有公开焚化炉排放的相关数据。引起社会人士包括城市规划委员会委员反对，认为伟龙马路地段不适宜作居住用途。

### 城市规划委员会

2016年10月31日，土地工务运输局提出伟龙公屋规划条件图草案，建议在一百五十八点二米高的大潭山山腰，兴建一百五十五米高的公共房屋、九十米社会及公共设施，有城市规划委员会委员提出反对，认为塔楼群将彻底破坏大潭山南向的自然山体景观。草案公示期间合共收到2份意见，包括降低楼宇高度、限制停车场出入口等。另外亦有不少委员就项目高度、交通及对自然生态、景观的影响提出质疑。对于城规会反对兴建楼高155米的伟龙公屋，第四任行政长官崔世安回应委员意见时强调，伟龙马路兴建公屋的决定并非仓促，而是当局顺应民意，寻找珍贵的土地资源优先规划公屋用途。重申政府将坚定解决市民对于住屋的需求，运输工务司司长罗立文将花一段时间分析委员意见，对项目作出优化。

2017年4月5日，城市规划委员会召开会议，新任主席兼工务局局长李灿烽首次列席，多位委员的意见主要围绕伟龙公屋项目的限高、对大潭山景观的影响、房屋类型、交通承载力等议题。

### 土地公社

2017年4月，“土地公社”成员萧龙香指出，意大利有研究显示居住在焚化炉周边的的居民，因患肺癌致命的机会增加 6.7 倍，认为有关项目是不负责任兼草菅人命。而澳门没有做好垃圾分类，加上公屋项目和焚化中心距离不足500米，即使建筑高度下调到90米，亦会有屏风楼的问题，会增加有毒物质的停留时间。同年4月19日，一批“土地公社”成员到澳门政府总部递信，认为伟龙地段邻新垃圾焚化中心、机场等恶厌性设施，不宜建设长期住人设施。成员萧龙香反驳支持兴建人士指，焚化炉排放的致癌或其他有害物质会在身体内长期累积，尤其是孕妇、小孩最易受影响。

2021年2月中旬，关注团体“土地公社”表示政府规划一再减少公屋单位，显示政府亦意识到在垃圾焚化中心旁建公屋是有问题，认为公屋项目并非没有替代方案，政府现时有充裕的土地资源，应该另觅适宜居住的土地兴建这批公屋。加上澳门垃圾焚化中心正扩建，不认同伟龙公屋会适合居住，又指出澳门以东北风为主导风，每当澳门吹东北风时，垃圾焚化中心的污染物就会吹向科技大学（即伟龙方向），距离不足500米的伟龙公屋项目将“食到正”，而且10多幢105米高既屏风楼令污染物更加容易积聚，形成高污染既区域。而当时澳葡政府选择北安作焚化炉目的是远离民居，如继续兴建伟龙公屋将是不人道和残忍。

### 社会人士反应

2017年4月9日“澳门论坛”节目中，台下出席的市民均反对兴建伟龙公屋。但时任立法会民主派直选议员区锦新唱反调支持兴建，而城规委委员胡玉沛表示兴建伟龙公屋未必存在矛盾。身兼建筑师协会会员大会主席的城市规划委员会委员梁颂衍又认为伟龙公屋兴建是迫于无奈的选择。有市民引用2010年有传媒揭发垃圾焚化炉的尾气超标，甚至涉及数据造假，批评台上嘉宾支持兴建伟龙公屋是不负责任。

2017年4月21日，分别有议员和传媒追问第四任行政长官崔世安对于为何坚定兴建伟龙马路公屋，他表示是符合大众的要求，部分议员对行政长官的回应感到意外。

2021年2月，城市规划师林翊捷表示，“伟龙公屋项目”违反规划原则，呼吁政府停止规划有关项目，在土地储备充裕的情况下，另觅适宜土地兴建那批公屋单位；林翊捷指出，伟龙地段有太多先天无法解决的问题，包括空气、噪音以及交通等等，实在不宜勉强作住宅区，现届政府有充裕的土地储备，应果断地临崖勒马，拨乱反正，尽快另觅适合的土地兴建这批公屋，同时建议将有关地段预留用作商业或其他战略性的产业用地。另外，新澳门学社成员兼第六届立法会直选议员苏嘉豪表示，要想清楚的是政府而非市民，明明有其他更适宜居住的土地储备可以替代，却偏偏要推逾万市民迫入一堆厌恶性设施当中，又指伟龙公屋项目兼非唯一选择，又形容是崔世安时期的一个留下的“烂摊子”，而政府没有公开相关垃圾焚化影响的评估报告，引起了不少争议，又认为“可建豪宅地段为何不可建公屋”论是荒谬。

### 政府官员和部门反应

2021年初，对于“伟龙公屋项目”对面有澳门国际机场、附近有澳门垃圾焚化中心，运输工务司司长罗立文坦言，市民申请前要考虑自己是否“受得起”周边设施。其后于2021年2月5日，政府向立法会介绍“伟龙公屋项目”，并听取议员意见。建设发展办公室表示，经过交通、环境、空气流通等有关技术评估，并根据评估结果实施一系列改善和缓解措施后，预期“伟龙公屋项目”的用地将符合技术层面的标准和要求，可建造公共房屋及公共服务设施。

2021年3月，运输工务司司长罗立文表示伟龙马路地段原本是私人土地住宅项目，后来政府收回土地后再决定兴建公屋项目，项目是按计划推进，而短中期公屋规划内另有新城A区公屋让市民选择。

2021年4月下旬，建设发展办公室表示当局已对伟龙公屋项目的交通、环境、风流动等进行评估，“当实施一系列改善和缓解措施后，有关用地可符合技术层面的标准和要求，以建造公共房屋及公共服务设施。”又指，环保局持续透过多方面严格监管焚化中心运作；同时亦委托独立第三方检验机构，采用符合相关欧盟标准的采样检测方法对焚化中心尾气排放的数据进行监测，检测结果符合相关规定。