黑沙环新填海区P地段暂住房及置换房项目

黑沙环新填海区P地段暂住房及置换房项目是位于澳门半岛黑沙环东方明珠的一个大型综合住宅项目，同时是澳门首个暂住房及置换房项目，由澳门特别行政区政府以批准跟进批给方式交予澳门都市更新股份有限公司发展。项目共分为三个地段：地段A为6幢置换房项目，命名为明珠都汇，提供给原海一居受影响的业主购买，合共提供2,064个单位，承建商为中国建筑集团旗下的中国建筑工程（澳门）有限公司；地段B、C为8幢暂住房项目，命名为“悦居”和“乐居”，以私人楼宇标准建造，楼高37层至50层，提供2,803个单位，并设有约1,100个车位及约590个摩托车位。地段B承建商为建利－中国路桥－新建设合作经营；地段C承建商分为两个标段，其中标段C1承建商为明信建筑置业有限公司－达昌建筑工程有限公司合作经营；标段C2承建商为长江－中德合作经营（标段C2）。

## 简介

土地前身为保利达集团海一居地段，因25年临时批租期届满而未能完成利用，根据行政长官批示宣告将根据《土地法》及相关法律的规定，在“海一居”P地段批给期间届满（2015年12月25日）后的土地批给失效。2018年5月23日，澳门特别行政区终审法院对海一居收地案作出终极裁决，裁定保利达集团于该案件败诉，意味土地正式归还给政府作发展置换房项目用途。

## 沿革

### 方案公布

2018年5月23日，终审法院颁布海一居收地案终极败诉后，政府发言人办公室于同日下午召开跨部门新闻发布会公布方案，将在该地段用作兴建用作都市更新的中转房，部分单位供原海一居准业主购买。时任行政法务司司长陈海帆表示，有关中转房整体法律制度将于2019年第三季公开咨询。被问到不进行重新公开竞投，反而由政府充当发展？陈海帆指若重新公开竞投，则没有足够的法律基础作出前设条件，例如建好房屋以特定价钱卖给特定人。政府亦曾与保利达洋行接触过，但保利达洋行并没正面表明有依法参与竞投的意向，因此在这种情况下，若按正常程序重新公开竞投有关土地，其他人都可以购买有关单位，不能完全解决海一居楼花购买者问题，因此决定收回土地由政府发展。

### 《都市更新暂住房及置换房法律制度》公开咨询

2018年7月20日，时任行政法务司司长陈海帆指，当局建议的中转房方案将于同年8月进行咨询，届时会就购买者资格提出具体方案，强调当局并非完全无立场，但公众可就此发表意见。

2018年8月22日至9月20日，政府推出《都市更新暂住房及置换房法律制度》的公开咨询，希望于听取意见完善法律草案并提交立法会审议。

2018年10月10日，政府公布咨询结果，咨询期间收到4,443份，共11,642条意见。支持意见高达83.2%，反对意见仅占6.9%，另有9.9%中立。大部分意见认为，暂住房和置换房法律制度相对独立，具备先行单独立法的条件，可在都市更新主体法律立法之前先行制定，以便为暂住房和置换房的早日兴建创造必要条件。

### 收回土地

2019年3月13日，政府跨部门小组展开联合行动，腾空并收回面积约68,000平方米，位于澳门半岛黑沙环新填海区P地段土地。

### 法律批示

2019年6月，澳门都市更新股份有限公司正式成立，根据第8/2019号法律《都市更新暂住房及置换房法律制度》的规定，都更公司作为负责都市更新的实体，兴建和分配有关暂住房及置换房是都更公司现时需处理的其中一项工作。行政长官颁布的第89/2019号批示，公布符合条件的原澳门半岛黑沙环新填海区P地段建筑项目独立单位预约购买者或受让相关预约购买人士，申请购买置换房事宜。

2019年8月23日，行政长官批示，批准跟进批给原海一居“P”地段土地交给都更公司以兴建置换房之程序。

2019年9月27日，时任土地工务运输局局长李灿烽表示，对都更公司早前指争取在半年内完成图则、争取取得工务局发出工程准照及动工许可，他指当局会尽量配合时间及加快工作，但不会设定一个时间点，因相关项目要经城规会讨论，之后或仍需时修改，但他强调会抓紧时间进行。而被问及建筑业界指无可能在半年内完成有关程序，担心为赶快而影响安全。李灿烽回应时重申，当局会严格按法律进行相关工作及审批；此前都更公司又指有关地段会分三期工程兴建，他则表示暂时未知都更公司的具体安排。

### 规划条件图公布及讨论

2019年10月29日，土地工务运输局在城市规划资讯网刊登原“海一居”地段兴建置换房的规划条件图草案公示，于同年10月30日起至11月13日收集公众意见。

2020年2月25日，都更公司董事会主席林金城公布P地段项目发展规划，他表示，综合各方意见后，将原海一居地段分为四块土地，地段除兴建置换房外，亦预留部分土地兴建暂住房及社会设施，至于原本规划为兴建长者公寓的用地，暂交回给政府作保留用地及不会兴建街市。配套设施方面，该地段规划有停车场、广场、超市及商业配套、占地数万呎的公共巴士转乘站及社会设施。其中巴士转乘站会设于暂住房底层，其中设有行人专用区，同时机电工程师会作出专业意见，更好处理废气及空气对流等问题，而具体运作与湖畔大厦结构相似，上面为住宅区，底层为巴士站，为全天候运作。

2020年3月18日，城规会举行该年度第二次全体会议，共讨论18份规划条件图草案，当中会议继续讨论位于东北大马路的黑沙环新填海区P地段规划条件图草案，即原海一居地段。当局收集意见后，已对上一份草案进行修改，将有关土地改为划分三个地段，土地用途改为置换房、暂住房及公共设施，并修改街宽和街影面积。当局在2月27日至3月12日就修改后的草案进行第二次收集意见，共收到62份意见。意见认为，有关地段应该增建公共停车场、街市及大型商场，也有意见称应建设老年公寓、托儿所、图书馆等，并且搬迁附近的澳门污水处理厂。经过修改和讨论后，相关方案一致通过。

2020年4月21日澳门立法会施政报告答问大会上，直选议员郑安庭促请政府交代都市更新的短中长期计划。行政长官贺一诚指出，当局除了会在黑沙环P地段兴建置换房外，亦会兴建有2,300多个单位的暂住房。他强调，当局不会等到都更法完成立法后才兴建暂住房，政府现时已在设计图则，冀能在本届政府任内完成工程，相信到时立法会已经通过都更法。

### 立法会跟进情况

2020年10月30日，澳门立法会口头质询大会上，有议员关注P地段项目进度情况。董事会主席林金城表示，正有序推进黑沙环P地段置换房的工作，已向相关部门提交“P”地段项目的研究建筑计划草案，现正准备工程的前期工作，将在有关土地批给合同完成后尽快动工。

2020年12月15日，立法会直选议员李静仪提出书面质询有关该地段批地程序及建筑图则审批进度。土地工务运输局局长陈宝霞回复质询表示，行政当局已完成P 地段建筑工程计划草案的审批工作，目前正跟进土地的批给合同程序。现阶段置换房项目的招标工作已陆续准备开展，预计于2021 年初启动项目的地基工程。

## 工程建设

### 招标及开标

2020年12月29日，“P”地段原有桩基础测试服务进行公开开标，都更公司共收到5份投标书，2份投标书已获接纳，其余属有条件接纳，竞投金额介乎5080万澳门元至5580万澳门元不等。

2021年3月10日，《澳门特区公报》刊登运输工务司司长批示，以租赁方式及免除公开竞投将一幅位于黑沙环新填海区，称为P地段（原海一居）的土地批予澳门都市更新股份有限公司，以兴建置换房、暂住房及公共集体设施。土地租赁有效期为25年，土地利用期为60个月，均自当天起计算。根据运输工务司司长批示，批予都更公司的土地，总面积共47,682平方米，总价值89亿1,287万1,485元，将划分三个地段发展。根据批示合同，都更公司需就A地段向特区政府缴付13亿6,220万澳门元的合同溢价金，其中有2,242万元是透过兴建公共汽车总站以实物缴付。

2021年3月11日，都更公司表示会在月内进行围板工程及迁移地段内设施。都更公司将按序即时展开建筑商资格预审及招标程序，以预先评定资格方式进行项目的四个招标，包括地段A置换房建造工程、地段B及地段C暂住房建造工程，当中地段C将按地段规划拆分为两个标段进行招标。招标程序完成后，争取于2021年上半年内全面启动工程，让本地建筑公司、建筑业职工参与项目建设。项目计划在2024 年下半年竣工。

2021年3月17日，都更公司对“P地段”项目展开投标资格预审工作，整个地段建造工程分为四部分，包括地段A“置换房”建造工程、地段B及地段C“暂住房”建造工程，当中地段C将分拆为C1及C2两个标段，均以预先评定资格的方式进行。递交候选资格申请文件截止日期为3月26日17:30，公开开启侯选资格申请文件日期为3月29日09:30。

2021年3月29日，黑沙湾新填海区“P”地段暂住房及置换房建造工程资格预审投标文件进行开标，共收到候选资格申请文件12份，当中包括2间独立公司及10个联营体，共涉及28间公司。文件基本上获接纳，其中8份需补交文件。

### 合同签订

2021年6月3日，都更公司称，地段A置换房建造工程获判给公司为中国建筑工程(澳门)有限公司，判给金额为40.68亿澳门元；地段B暂住房建造工程获判给公司为建利 - 中国路桥 - 新建设合作经营，判给金额为约8.786亿澳门元。其中地段A为置换房用途，将兴建六栋50层高置换房，附有一层地库，可提供约2,000个单位，供受批地失效影响的合资格原“海一居”楼花购买者申请购买；地段B及地段C用作兴建八栋暂住房，可提供约2,800个单 位，供受都市更新影响的不动产所有权人租住过渡重建。

2021年7月6日，都更公司与地段C暂住房建造工程的两间获判给联营体代表，分别签署判给意向书。都更公司表示，为让更多本地建筑公司、建筑工人参与项目建设，将C地段建造工程分拆为C1及C2两个标段招标。标段C1将兴建两栋楼高41层及两栋楼高50层的暂住房，工程判给予明信建筑置业有限公司-达昌建筑工程有限公司合作经营，判给金额为19.245亿澳门元。另外，标段C2将兴建两栋楼高50层的暂住房，工程判给予长江-中德合作经营，判给金额为11.126亿澳门元。标段C1及标段C2均建有一层相连的地库。

### 动工兴建

2022年1月24日，P地段项目的旧有桩承台打拆及原有桩基础测试工作已完成，并开展新造桩基础工程，整体建设正按施工计划进行。

2022年1月28日，就施工地段周边住户及社团反映暂住房及置换房项目的施工情况，都更公司指会持续采取应对措施，包括设置隔音屏障及挡板、采用较低噪音的机械工作，尽量减低工程对周边住户产生的影响。同时包括要求承建商成立环境监察小组，严格执行《预防和控制环境噪音》法律及相关指引，持续监察施工噪音及空气质量，并需每月提交环境监察与审核总结报告予相关部门。

2022年2月25日，“黑沙湾新填海区‘P’地段暂住房及置换房项目银团贷款签约仪式”于澳门旅游塔宴会厅举行，都更公司与工银澳门代表签署合同，以银团贷款融资方式建设项目。

2022年8月10日，都更公司发出新闻稿，指项目新造桩基础工程进展顺利，部分地段已完成桩基础施工，并进入基坑支护及地库开挖阶段工作，工程施工严格按照防疫指引推进。

2022年11月21日，都更公司指计划对祐汉新邨重建受影响的业权人暂住“P”地段的暂住房项目。

2023年6月上旬，都更公司表示正稳步推进P地段项目之兴建，包括已完成桩基工程、地库开挖及结构楼板、防水系统工作，全面进入标准层塔楼施工阶段，计划于2023年下半年开展装修工序，预计2024年下半年竣工。同时新增两条24米阔的公共道路，包含四线双向行车马路以及行人道路，助力疏导车流，纾缓该区交通情况。项目采用了建筑信息模型 (Building Information Modelling)，于施工前通过数位资讯模拟类比建筑物所具有的真实资讯，通过三维模型提早预视建筑过程中可能产生之冲突情况，并采用BIM的竣工图交付模式，提高施工效率。同时，项目应用了装配式预制件技术，逾1,000条钢筋混凝土楼梯预先在工厂建造，运送至工地直接进行装配，有利提升建筑效率、质量以及减少建筑材料。

2024年7月，暂住房项目已于2023年12月完成全数8幢住宅楼宇结构封顶，并展开精装修工序，现正进行外墙棚架拆除工作，项目按计划于2024年下半年竣工，项目将新增两条24米阔的公共道路，包含四线双向行车马路以及行人道路，助力疏导车流，纾缓该区交通情况；另设有地面层公共汽车转乘站、绿化休闲空间及行人专用区等。

### 竣工及入伙

2025年3月25日，置换房（明珠都汇）项目工程竣工，展开验收工作。

2025年6月27日，合共8栋楼宇的暂住房项目竣工，正展开竣工检验工作，并正式命名为“悦居”及“乐居”。

2025年7月8日，置换房项目（明珠都汇）顺利通过竣工检验，并已获权限部门发出楼宇使用准照（即俗称“入伙纸”）。都更公司将陆续安排合资格购买者办理交楼手续。

## 项目详情

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根据澳门都市更新股份有限公司介绍，“P”地段由三个地段及公共道路组成，地段A为一座裙楼和六座塔楼组成的置换房，合共提供2,064个单位；地段B及地段C为八栋用作都市更新用途的暂住房，合共提供2,803个单位。楼宇建造采用裙楼样式，设置绿化平台、商业空间、公共巴士转乘站、两条24米阔新建公共道路及人行道、消防车道、行人专用区及行人天桥等，以连接周边社区，改善区内出行环境。整个项目预计于2024年底前竣工，建成后可提供约2,900个私家车位及逾1,000个摩托车位。

## 争议及事件

### 方案公布后惹原海一居业主批评

2018年5月24日，十多名已购买海一居的业主担心发展商破产“走佬”，到保利达售楼处要求发展商交代处理方案，但发展商未有派代表回应。有小业主直言不能接受和代替，批评政府没有理小业主死活，所谓的建议方案亦没有咨询他们的意见，与银行供款问题亦无交代清楚。他们认为政府应该代他们向发展商追讨赔偿，否则亦没钱买政府的置换房，等于推他们去死。

2018年5月26日，海一居业主联合会召开记者会回应，主席高铭博表示，小业主对于政府所提出的方案感到十分失望、愤怒，强调小业主合法公开购买楼花，不应受到政府如此对待。联合会促请特首再约见联合会代表，并与保利达重启三方会议，让小业主可按税单、物业登记及原图则收楼。被问及会否有下一步行动，高铭博指，小业主会以和平理性、符合法律的行动如游行、集会、递信等方式，表达要求按物业登记、税单、原图则收楼的意愿。而联合会未来亦会向中联办及特首办递信，亦会推动议员协助小业主。

2018年7月21日，“海一居业主联合会”召开记者会，公布1,600“海一居”业主将联合控告政府“行政失当”，并会在今周把600 份经公证的税务文件递交律师楼。

### 廉政公署调查及发表报告

2019年8月22日，海一居业主联合会到位于皇朝广场的廉署总部递信，要求彻查行政法务司司长陈海帆于2015年12月时称“收回海一居P地段后，会将海一居P地段公开竞投”的承诺。该会主席高铭博指出，陈司长未能兑现承诺，要求廉政公署彻查真相，公平公正处理海一居事件。被问及未来进一步行动表达诉求的方向，他称不排除前往北京国务院港澳办递信、向联合国投诉、不定期游行等。

2019年9月17日，澳门廉政公署完成调查海一居业主联合会就特区政府违反当初将“海一居”地段公开竞投的承诺之投诉。廉署认为，特区政府在之前通过的置换房法律制度中设立特别规定，允许受土地批给失效影响的楼花购买者购买置换房，并以向楼花购买者提供置换房的方式解决海一居问题，当中并不存在违法或行政失当的问题。廉署表示，特区政府确在2015年12月曾经表示，在符合法律框架的前提下，考虑将“海一居”地段作公开竞投。但是经过深入研究后认为，公开竞投的方案不仅法律上不可行，而且实务上也无法保障楼花购买者的权益。特区政府表示，基于善意原则，一直在寻求妥善解决海一居楼花购买者诉求的方法，以照顾他们置业及改善居住环境的需要。廉署分析有关资料后认为，特区政府藉2018年置换房相关法律制度及申请置换房的安排，已切实回应楼花购买者的诉求。

在廉署报告公布后，海一居业主联合会会长高铭博接受访问时表示绝不认同，认为此举是“大石砸死蟹”，小业主联会不会放弃，已组织苦主上京向港澳办递信，亦计划约见下任行政长官候任人贺一诚，盼能有新的解决方案。廉署表示，今次调查未发现有任何违法或行政失当事宜，有关投诉将作归档处理。

### 规划条件图惹批评

2019年11月1日，城市规划师林翊捷表示，“P地段”属战略性土地储备，草案却没有处理交通、通风、公共设施等基本问题，工务局应该撤回重做。他表示，“P地段”接近七公顷，其面积相当于邻近海明居或海天居的五倍多，工务局公示的草案却非常简陋。他批评，从空间布局的角度来说，当局可说是“交白卷”；从城市规划角度看，那份草案“极之粗疏”、“完全不合格”，而草案完全没有标示社区设施的位置等。并强调，公众有权在现阶段知道公共设施的规划，并提出意见。

2019年11月4日，城市规划委员会委员胡玉沛担心，前海一居“P地段”的规划过于草率，珍贵的资源将被浪费。他提醒，从现正公示的草案看来，社区设施将可能错配，居住的质素也可能如同现时的石排湾。他建议，先确定兴建“置换房”的地块，并展开系列工作；后按都市更新，甚至东北区等需要，经过充足的分析后规划余下的土地。

### 工业意外

2022年3月17日下午，C1地段地盘发生工业意外，一名内地男外雇遭闸板压伤。消防员到场前，地盘人员已救出伤者并移至安全地方，随即安排送往山顶医院救治。目前，初步诊断报告指出，伤者并无骨折且没有出血，只是肌肉受伤，无需留院。

2022年6月25日，暂住房项目地盘发生钢筋面倒塌事故，都更公司于事故发生后5日才公布事件。都更公司回应传媒查询时指，“考虑到抗疫时期不希望增加本地医疗压力，故未有使用救护车等公共医疗服务，擦伤工人由承建商接载到医院接受检查及向相关部门申报⋯⋯由于未有使用公共医疗服务的情况下，讯息通报机制与公众预期有落差”。事发在2022年6月25日下午，“P”地段暂住房项目(地段B)工作人员在进行桩承台钢筋铺排及绑扎工作时，“因临时钢筋支撑轻微倾斜，导致顶层钢筋倾斜事故。经驻场救护员初部检查后，有6名工人擦伤，并由承建商接载伤者到医院接受检查，以及即时向相关部门申报事件。经治疗后，均无大碍并已出院，无需继续留院观察。”。承建商已即时向相关部门申报，都更公司与第三方监理等亦在该区域停止施工作业期间深入调查成因。现阶段，已安排工人在台风来临前清理倾斜钢筋，解除潜在安全隐患；都更公司将总结是次经验做好工作，持续按照整改方案严格监督承建商安全施工，确保施工质量及工作透明度。

### 临时停工

2022年7月11日0时至18日0时，因澳门实施“全澳相对静止管理”措施，项目暂停施工；直至7月23日相关管理措施结束后复工。

### 噪音争议

2023年2月17日，澳门廉政公署完成对东北大马路P地段一带多项建筑工程在管制时段内施工引发噪音的投诉个案，证实该地段包括长者公寓、置换房、暂住房及友谊圆形地行车天桥工程确曾获批准在特许时段内施工，但权限当局一直有跟进有关噪音问题，且近期的环境监察与审核报告均没有出现噪音超标情况。廉署认同，工程期间附近居民或多或少受到噪音滋扰，但有关项目主要用途为多个社会设施、道路设施、公共停车场和变电站等，涉及公共利益及满足社会的公共需要，亦有受地质条件限制而仅可采用连续施工作业的特殊情况，加上受COVID-19疫情影响令工程延期多时，故获批在特许时段施工并未违法，相关部门未见监察不力。廉署经分析后认为， P地段正展开的长者公寓、置换房和暂住房工程，多次取得特许时段施工许可是符合《预防和控制环境噪音》的规定。当中公建局在每次审批长者公寓工程延长施工申请时，均有向环保局征询技术意见，环保局也会分析噪音声级评估，是否符合夜间时段施工的要求。行政当局在批准超时施工申请前，会参考承建商提供的噪音评估资料。承建商还须每月提交环境监察与审核报告予有关部门，并聘请第三方技术单位协助监测噪音及空气质量等。

### 工程期间火警事件

2023年11月5日下午，澳门消防局接报位于暂住房地盘27楼发生棚架起火，期间升起云梯射水灌救，消防于现场发现两个烟蒂，火警原因不寻常，列作纵火转交澳门司警处理。

## 外部链接

- 澳门特别行政区第8/2019号法律 - 都市更新暂住房及置换房法律制度
- 廉政公署就海一居业主联合会的投诉完成调查
- 澳门都市更新股份有限公司 - P地段